SCN NRW Jaarprijs Special 2020

www.scn.today | 2 | 2020

Centrumplan Rosmalen

NRW Jaarprijs 2020

Alles over de nominaties

Amsterdam The Style Outlets

Retailinnovatielabs

Eigendom planmatige winkelcentra

2 scn 2020 | 2

INHOUD

2020 | 2 in deze special www.scn.today NRW JAARPRIJS 2020 Juryvoorzitter René Vierkant Jury en juryrapport Centrumplan Rosmalen Makado Beek Anklaar Apeldoorn Presikhaaf Arnhem Hart van ’s-Gravenzande Post Utrecht

VISIE EN RESEARCH

PROJECTEN Amsterdam The Style Outlets

4 6 8 14 20 26 32 38

44

Waarom de retailmarkt herstelt Eigendom van winkelcentra De transformatieopgave Leren van living labs Tot besluit …

49 58 61 62 64

SERIES John Nijsten: corona John Nijsten: ROZ-boete Eduard Plate: de compact-plus-aanpak Jeroen Verwaaijen In de pels

52 54 55 62 64

scn 2020 | 2 3

NRW JAAPRIJS 2020

A

ls eerste de vraag waar onze sector staat. René Vierkant: ‘Het is nu de 31e keer dat we de NRW Jaarprijs uitreiken. Als je dertig jaar terugkijkt, dan zie je goed wat wij met onze sector na de oorlog hebben gedaan, namelijk het vormgeven van winkelen en boodschappen doen. In die jaren heeft ook het planmatige denken vorm gekregen. Daarbij heeft de sector een enorme professionaliseringsslag gemaakt. Als je ziet wat er allemaal aan instrumenten is bijgekomen, zoals onderzoek naar consumentengedrag en de ontwikkeling van technologieën, maar ook dat er een einde is gekomen aan de grote groei van de bevolking en welvaart, dan zitten we toch wel op een kantelpunt in de tijd.’

Vierkant noemt ook de manier waarop het ontwikkelen van winkelcentra is veranderd: ‘De methode ‘we maken er wat meters bij en daarmee financieren we de uitbreiding’ gaat niet meer op in tijden van krimp. Bovendien kijken we nu heel anders aan tegen de rol van retail als onderdeel van de samenleving, naar de sociale impact. Maar ook vanuit de ruimtelijke inrichting van Nederland zijn we anders gaan kijken. Van elke functie z’n eigen plekje naar meer en meer multifunctioneel. Ook dat zie je terug in de inzendingen van de laatste jaren en ook dit jaar.’

SIGNAAL AFGEVEN Dat brengt ons op de NRW Jaarprijs. Zoals gezegd werd eerder dit jaar besloten deze te cancellen. Waarom koos NRW er later toch voor hier mee door te gaan?

Vierkant: ‘Allereerst wilden we het signaal afgeven dat winkelontwikkelingen ook in deze lastige tijd belangrijk zijn. De NRW Jaarprijs is daar het jaarlijkse moment voor. Maar we hebben als jury natuurlijk al een aantal jaren een bepaalde manier van werken. Met pitches door de inzenders, een bustocht voor het bezoeken van de genomineerde projecten, verschillende keren een jury-overleg en tot slot de presentatie en uitreiking op het NRW Jaarcongres. Gaande het jaar werd dat fysiek samenkomen steeds meer onmogelijk. Gelukkig deed het secretariaat van NRW vanwege corona ruime ervaring op met online-communicatie.

Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat we het aandurfden om ook het traject voor de 4 scn 2020 | 2

René Vierkant, partner Vierders, juryvoorzitter NRW Jaarprijs

Gevarieerde staalkaart ‘Een bumpy ride’ noemt juryvoorzitter René Vierkant de aanloop naar de NRW Jaarprijs 2020. Aanvankelijk leek de coronacrisis roet in het eten te gooien. Bijna alle fysieke bijeenkomsten moesten worden afgezegd en daarmee ook de beide prijsuitreikingen. Totdat de knoop werd doorgehakt en besloten werd het evenement, zij het virtueel, door te laten gaan.

NRW JAAPRIJS 2020

NRW Jaarprijs online te organiseren. Ik geef toe, online pitches houden is een wat minder mooie manier dan elkaar in het echt ontmoeten, maar we hebben er toch voor weten te zorgen dat de kernelementen in stand bleven. Dus alle inzenders konden hun verhaal vertellen, de jury kon vragen stellen en dat ging prima.’

Dat was nog maar het begin van het jurytraject. Vierkant vervolgt zijn uitleg: ‘Het volgende onderdeel was het kiezen door de jury van prijswaardige potentiële winnaars, waar dan de nominaties uitkomen. Dat hadden we zoals altijd na de pitches met een jurybijeenkomst willen doen. Dat ging nu niet. Daarom hebben is aan de leden van de jury gevraagd om een meetlat in te vullen en vervolgens hebben we de discussie online gevoerd. Dat werkte best goed en we waren het redelijk snel eens over de aanwijzing van zes genomineerde inzendingen.’

INDIVIDUELE BEZOEKEN Maar daarmee is de jurering nog lang niet ten einde. Er moest ook een alternatief gevonden worden voor het gezamenlijke bezoek van de juryleden aan alle genomineerde projecten, beter bekend als ‘de bustocht’.

‘Daarop bedachten wij dat de jury in twee groepjes de projecten zou bezoeken. Dus elke inzending zou twee keer een jurydelegatie ontvangen. Maar ja, toen kwam de volgende maatregel en kon ook dat niet meer. De oplossing was dat de juryleden zelf de projecten gingen bezoeken. Individueel en incognito.

Begin december hebben we dan het laatste juryoverleg en ik vrees dat ook dat wel online zal zijn.’

Hoe hebben de genomineerden gereageerd op het feit dat er geen persoonlijke ontvangst en rondleiding georganiseerd kon worden? ‘Men was natuurlijk wel een beetje teleurgesteld. En wij als jury vonden het ook jammer, want we begrijpen dat de inzenders trots zijn op hun pro-

‘De nominaties van dit jaar laten goed zien wat er momenteel in de markt omgaat’

zondere projecten die heel interessant zijn en goed om uit te lichten. Dit palet aan inzendingen laat ook zien wat er op dit moment in de markt omgaat en waarin geïnvesteerd wordt.’

EEN ANDERE KIJK duct. Daarbij is het belangrijk om het met elkaar te hebben over waar onze sector nu staat, welke uitdagingen er zijn. Dat is natuurlijk waar je tijdens een persoonlijke ontvangst op een mooie manier informatie over krijgt. Gelukkig hebben we het een beetje goed kunnen maken met het online rondetafelgesprek met de genomineerde tijdens Provada-live.

‘Het is ook een ideaal moment om het te hebben over corona en hoe dat in een winkelcentrum werkt. Maar uiteindelijk ben ik wel blij met het feit dat we het ondanks alle beperkingen gedaan hebben. De kernwaarden van het jurytraject hebben we overeind weten te houden. We hebben er beslist voor gezorgd dat het hele proces met alle invalshoeken die daarbij horen goed doorlopen werd.’

VARIATIE 2019 was echt een heel afwijkend jaar. Er waren voor het eerst sinds het bestaan van de NRW Jaarprijs onvoldoende inzendingen voor een volwaardig traject, maar we wisten eigenlijk van tevoren vanuit de bekende pipeline dat dit in 2020 wel het geval zou zijn. Dat is ook wel uitgekomen met zes nominaties. Kan je iets vertellen over de gevarieerdheid van de inzendingen?

‘Het is altijd spannend om te zien wie er gaan inzenden en met welk project. Als jury hebben we het dan over de fruitmand waar we chocola van moeten maken. Dit jaar waren het bijzonder gevarieerde inzendingen. Van planmatig opgezet (met ooit verdeeld eigendom), naar monumentaal, naar dorpscentrum en ook nog een perifere inzending. Bij-

Gezien wat er het afgelopen jaar allemaal gebeurd is, voelde de jury zich genoodzaakt om de discussie rondom de inzendingen met een andere blik te voeren?

‘We moeten die discussie (op het moment van dit interview is het half november: red.) in de jury nog voeren.

Maar in het algemeen: je kan niet kijken met de blik van vorig jaar. Dat doen we nooit. Neem het onderwerp toekomstbestendigheid. Als jury vinden we dat we daar echt een mening over moeten vormen. Tegelijkertijd realiseer je je dat een zekere bescheidenheid ons past. In de praktijk kan niemand vijf jaar verder kijken. Maar waar we heel goed naar kunnen kijken zijn de uitdagingen van het project, het proces en dat de inzender daar met de kennis en kunde die er was het beste van heeft weten te maken. Het beste voorbeeld daarvan belonen we dan met de NRW Jaarprijs.’

BESCHEIDENHEID Dus: Het winnen van de NRW Jaarprijs biedt geen garantie voor de toekomstbestendigheid?

‘Helaas niet. Kijk naar de inzendingen van de afgelopen dertig jaar. Iedere ontwikkelaar heeft in het verleden met de kennis van toen z’n best voor een project gedaan. Maar niet alle winnaars van toen bleken even toekomstbestendig te zijn. Vandaar mijn opmerking over die bescheidenheid. Maar – en nu ben ik iets minder bescheiden – het werk wat we in onze sector doen is best belangrijk, want we vormen toch een deel van de wereld om ons heen voor de komende jaren. En daar mogen we best trots op zijn en het uitdragen met onze NRW Jaarprijs.’ ß

scn 2020 | 2 5

NRW JAARPRIJS 2020

De jury van de NRW Jaarprijs JURYVOORZITTER René Vierkant, Vierders VOOR BESTUUR NRW Marrit Laning, voorzitter NRW, Redevco Wouter Kromkamp, Supervastgoed Rick Zijderveld, Gemeente Den Haag Frank Quix, Q&A NRW COMMISSIES Duurzaamheid: Rachelle Vingerhoeds, HBCapital Overheid en Beleid: Marcel Reinartz, RMA Consument & Gedrag: Inge Niks, IXIN NewGen: Derk Gillis, Granite Kennis en Innovatie: Gertjan Slob, Locatus RETAIL Micha Candel, Zeeman ARCHITECTUUR Erna Traanberg, Traanberg Partners Architectuur en Bouwmanagement

31 JAAR NRW JAARPRIJS –DE ERELIJST

1999

De Tuinen Naaldwijk

2010

Overkapel Utrecht

1990

Zaailand Leeuwarden

2000

Catharinastraat Doetinchem

2011

Vleuterweide Utrecht

1991

Markthof Hoofddorp

2001

De Driehoek Oldenzaal

2012

Markthof Hoofddorp

1992

Emmapassage Tilburg

2002

Villa Arena Amsterdam

2013

Raaks Haarlem

1993

Heuvelgalerie Eindhoven

2003

Statenplein Dordrecht

2014

Kleiweg Gouda

1994

Toolenburg Hoofddorp

2004

Piazza Center Gorinchem

2015

Markthal Rotterdam

1995

Brusselse Poort Maastricht

2005

Carnisse Veste Barendrecht

2016

Gelderlandplein Amsterdam

1996

Winkelhof ’t Loo Heiloo

2006

Centrumplan Etten-Leur

2017

Kerkelanden Hilversum

1997

Beurstraverse Rotterdam

2007

De Parade Bergen op Zoom

2018

Catharinasteeg Leiden

1998

Kalvertoren Amsterdam

2008

De Passage Den Haag

2019

Hoog Catharijne Utrecht

1998

De Barones Breda

2009

Spuimarkt Den Haag

2020

Centrumplan Rosmalen

6 scn 2020 | 2

NRW JAARPRIJS 2020

Centrumplan Rosmalen FORUMINVEST

D

e jury heeft grote waardering voor de haast organische wijze waarop het Centrumplan Rosmalen het winkelhart van het dorp heeft gevormd en als zodanig heeft teruggegeven aan de bewoners, de ondernemers en de bezoekers. Het project is een toonbeeld van creativiteit, aanpassingsvermogen en samenwerking en laat zien op welke wijze de benodigde transitie in onze sector tot stand gebracht kan worden.

De eerste plannen voor het nieuwe centrumplan dateren uit een tijd dat de winkelsector als vanzelfsprekend op groei gericht was. Gedurende het ontwikkelproces is ingezien dat de ambitie voor Rosmalen drastisch naar beneden moest worden bijgesteld. Samen met de gemeente Den Bosch werd door de ontwikkelaar de switch gemaakt van ‘uitbreiding met een modische shopping-functie’ naar een nieuw ‘op convenience gericht dorpshart’. Zo werd het nieuwe Centrumplan een belangrijk onderdeel van de grotere transformatieopgave in Rosmalen, met een duidelijke focus op de eigen bewoners. De wijze waarop dit project is uitgevoerd is volgens de jury zeer geslaagd en met recht een voorbeeld voor veel kernen en steden in Nederland, waar transitie de opgave is.

Het Centrumplan Rosmalen is een hoogwaardig, attractief dorpscentrum met veel aandacht voor de ruimtelijke structuur, sfeer en verblijfskwaliteit. De uitstekend gekozen architectuur geeft het centrum de juiste mix van vernieuwing, met behoud van het dorpse karakter.

Ook de inpassing van enkele herbouwde karakteristieke panden is bijzonder fraai en vormt volgens de jury het bewijs van het duurzame karakter van dit plan. De jury verwacht dat de transformatie van het centrumgebied in Rosmalen met deze ontwikkeling nog verder vorm zal krijgen, met de herbestemming van nog enkele aanwezige voormalige winkelpanden.

Met dit centrumplan beschikt Rosmalen weer over een goed functionerend en compact winkelhart met een gezellig Brabants horecaplein in de kern. Daarom prijst de jury het Centrumplan Rosmalen en verleent zij haar de hoogste eer.

Amsterdam, 10 december 2020

René Vierkant juryvoorzitter

JAARPRIJS 2020

WINNAAR 2020

Marrit Laning voorzitter NRW

scn 2020 | 2 7

NRW JAARPRIJS 2020

8 scn 2020 | 2

I

JS

NA

20

20

WIN AR

NR

W JA

R ARP

CENTRUMPLAN ROSMALEN

Centrumplan Rosmalen naam

centrumplan

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

versterken van de conveniencefunctie; compacte herstructurering; functies toevoegen als zorg, wonen, sport en horeca

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

8.200 m2

winkelunits

7.520 m2

woningen

4.500 m2 (niet ingezonden voor Jaarprijs)

kantoorunits

150 m2

horeca/leisure-units

680 m2

ontwikkelaar

Foruminvest

eigenaar/belegger

Bouwinvest Dutch Institutional retail Fund

architect

Sjoerd Soeters (PHPP) met Forum Concept & Design

beheerder

MVGM

website

www.beleefrosmalen.nl

voorzieningen

gezondheidscluster, fitness, horeca en wonen, gedeelde ruimtes van makelaarskantoor en brasserie

parkeerplaatsen

200

opening

september 2018

scn 2020 | 2 9

NRW JAARPRIJS 2020

Vliegwiel

Inpassing van een monumentale villa met nieuwe functies

voor herstructurering van de dorpskern Al in de jaren negentig werd gekeken naar de uitbreiding van het centrum van Rosmalen (NB). Het eerste plan paste ook echt bij die tijd: een omvangrijk project met nadruk op de uitbreiding van de shopping functie. Maar de complexe situatie met vele stakeholders, de lange voorbereidingstijd, een economische crisis en de veranderingen in de retail maakten aanpassingen in de planopzet noodzakelijk. Ontwikkelaar Foruminvest toonde aanpassingsvermogen en doortastendheid en realiseerde een compacter plan dat bij het dorp én de nieuwe realiteit past.

10 scn 2020 | 2

R

osmalen heeft nog een echt dorps karakter, met als duidelijk middelpunt het horecaplein De Driesprong. Grote bomen, winkels, horeca, gewoon sfeervol. Tot voor kort was er slechts één winkelrondje mogelijk, dat via de Molenhoekpassage liep. De wens voor een tweede winkelrondje, waardoor er een winkelacht zou ontstaan, bestond al heel lang.

PARADIGMAVERSCHUIVING IN DE RETAIL SCN keek ter plaatse rond met Aerjen Koeneman (directeur Foruminvest b.v.) en zijn collega Brian King, verantwoordelijk voor de Concept- en Designafdeling.

CENTRUMPLAN ROSMALEN

Koeneman over de aanloop naar wat nu bekend staat als het Centrumplan Rosmalen: ‘Het eerste plan voor die tweede lus was echt een kindje van die tijd (jaren ’90), met alle ideeën die daarbij hoorden. Dus een omvang van 15.000 m2, veel mode en vergelijkend winkelen en een grote parkeergarage. We hebben sindsdien heel wat stormen meegemaakt, met als gevolg dat het plan steeds kleiner werd maar vooral een andere functie kreeg; De voorgenomen ‘uitbreiding van de shopping-functie’ werd vervangen door ‘versterken van de convenience-functie’.

Uiteindelijk hebben we een plan gerealiseerd van 8.200 m2 en een groot aantal maaiveldparkeerplaatsen.’

En dat is te zien aan de invulling van het project. Als ankers staan er nu twee supermarkten van elk 2.000 m2 en een HEMA van zo’n 1.400 m2, aangevuld met zestien winkels van zowel landelijke ketens als lokale ondernemers en daarbij nog vijf horecazaken. Het staat erbij alsof het altijd zo geweest is. Maar dat is zeker niet zo. Want wat stond er eigenlijk vóór deze ontwikkeling op deze plek?

‘Het weilandje van boer Buis’ vertelt Koeneman. ‘En voor dat weilandje stond een hele rij met tamelijk deplorabele panden. Die hadden wel een winkelfunctie, maar daar waren ze in feite totaal ongeschikt voor. We hebben derhalve die panden gesloopt. Van de 8.200 m2 die wij vervolgens hebben gebouwd is eigenlijk maar 3.800 m2 uitbreiding en voor een heel groot deel dus vervanging van de oude bestaande panden en het hergebruik van twee monumentale panden.’

Pleintje met supermarkten, HEMA en horeca

Brian King en Aerjen Koeneman

ARCHITECTUUR Wat ervoor in de plaats gekomen is, doet in de verste verte niet meer denken aan de oude situatie. Een nieuwe winkelstraat (de Harry Coppensstraat) ontsluit vanaf De Driesprong de nieuwe winkellus en leidt naar het nieuw gerealiseerde pleintje midden in het project en verder. King hierover: ‘Het ontwerp is van architect Sjoerd Soeters (PPHP). Hij is als geen ander in staat een nieuwe ontwikkeling aan te laten sluiten op het karakter van de locatie. Het moest een echt bij het dorp Rosmalen passend plan worden. De kwaliteit is hoog en ondanks dat het plan kleiner moest worden hebben we daar geen enkele concessie gedaan in kwali-

‘We hebben geen enkele concessie gedaan in kwaliteit, uitstraling of architectuur’

teit, uitstraling en architectuur. Je ziet dit terug in de stijlkenmerken, de steen en het metselwerk, de verticale parcellering, het wonen-boven-winkels en ook aan de nieuwgebouwde boerderij-achtige panden. Daarbij is de vormtaal gebruikt zoals die al eeuwen in de streek bekend is.

Wat ook opvalt is de vorm van de winkelstraten, die niet recht maar gebogen zijn.

De architectuurkeuzes resulteren in een heel fijn en hoogwaardig verblijfsgebied.’

GEREGISSEERD KRIMPSCENARIO IN OPTIMA FORMA De ontwikkeling van het Centrumplan is de aanleiding geworden van nieuwe strategische keuzes voor het gehele centrumscn 2020 | 2 11

NRW JAARPRIJS 2020

gebied. Koeneman: ‘Ons plan is eigenlijk het vliegwiel geweest voor dit proces.

Maar de achtvorm voor de winkelroute is erin gebleven. De gemeente heeft dat ook goed onderbouwd en eraan vastgehouden. Voorheen zaten er veel winkels in woonpanden aan de randen van het winkelgebied. Nu zie je dat de winkelacht heel sterk is geworden en dat de randen van het winkelgebied aan het (terug)verkleuren zijn naar wonen. De HEMA zat eerst ook op een moeilijke plek achteraf.

Die is nu naar ons project verhuisd en drie keer groter geworden. Op de oude plek worden nu woningen gebouwd.’

‘Rosmalen is een goed voorbeeld van een geregisseerd krimpscenario voor de binnenstad. Het centrum wordt compacter en er ontstaan meer plekken om te wonen. En dit gaat bijna vanzelf, zonder dat dit gepaard gaat met herbestemmen en uitkopen.’

Het hart van de nieuwe ontwikkeling 12 scn 2020 | 2

En passant komen we Erna Traanberg tegen. Zij is jurylid van de NRW Jaarprijs.

Dit jaar bezoeken alle juryleden individueel de genomineerde projecten. ‘Een toer met alle juryleden in een bus zat er dit jaar niet in’, zegt Traanberg.

Verderop, aan het nieuwe kleine plein, staat King even stil bij het pand dat als adres Dorpsstraat 69 heeft. ‘De voormalige woonvilla was erg geliefd bij de inwoners en moest om die reden geïntegreerd worden in het project. De uitbouwen uit de jaren 80 hebben wij verwijderd en daarvoor in de plaats een serre gemaakt die helemaal bij de oorspronkelijke stijl past. Dit is zo ongeveer het hart geworden van deze uitbreiding. Het pand heeft nu een horecabestemming aan de zijde van het pleintje en aan de voorkant zit een makelaarskantoor. Het heeft ook een dubbelfunctie. De vergaderzaal is ’s avonds beschikbaar voor private dining en over-

Spectaculaire show bij de opening

CENTRUMPLAN ROSMALEN

dag is het de werkkamer van de makelaar; Een mooie nieuwe vorm van ‘blurring’.’

Schuin achter het net besproken pand vinden we een zogenaamd boerderijvolume met daarin de Etos. ‘Dit is een winkelpand in boerderijstijl. Je zou dit zomaar in de vorige eeuw kunnen plaatsen en het is mooi dat dit hier in het centrum is teruggekomen’ zegt King.

En dan zijn er nog de panden aan het pleintje met woningen boven de Lidl. Die steken anders in elkaar dan je van buitenaf zou vermoeden. King: ‘Je ziet hier drie aparte elementen (gebouwen) die qua maat en schaal bij Rosmalen passen.

Alleen, per laag zitten daar vier woningen achter. Dat is dus heel anders dan de verticale parcellering doet vermoeden.’

Verder lopend, naar het tweede deel van de nieuwe winkelstraat, zien we aan het eind een markant winkelpand met een torentje, waarin een bloemist

‘Parkeren is nog steeds gratis, dat verhoogt de aantrekkelijkheid’ gehuisvest is. Dit straatje leidt naar de achterzijde van een van de supermarkten en daar bevindt zich een van de parkeerterreinen van Rosmalen. De parkeerterreinen liggen strategisch rondom de winkelacht en zorgen voor een optimale bereikbaarheid. Koeneman: ‘Het parkeren in Rosmalen is gratis gebleven en dat versterkt de aantrekkelijkheid van het centrum’.

Zoals dat bij de huidige inzichten past, draait het plan niet alleen om winkels.

Want een centrum moet meer bezoekmotieven hebben en vandaar dat we er nu ook zorgfuncties, een sportschool en horeca vinden. Koeneman: ‘Het is die variëteit aan functies die zorgt voor aantrekkelijkheid en voor kruisbestuiving’.

Het nieuwe centrumplan, samen met de al bestaande winkels en horeca, bedient primair het dorp Rosmalen en de dorpen in de directe omgeving, zo’n

38.000 inwoners. Koeneman is positief verrast door het gegeven dat ook de inwoners van een aantal buitenwijken van Den Bosch zich aangetrokken voelen tot het centrum van Rosmalen. ‘Daar hadden we niet op gerekend, maar verklaarbaar is het wel. Rosmalen heeft immers veel pluspunten, zoals de goede bereikbaarheid, het gratis parkeren (blauwe zone), alles op loopafstand en een compleet winkelaanbod. Plus natuurlijk de algehele sfeer in de vorm van gezellige pleinen met horeca-terrassen en de prachtige kwaliteit van het centrum, waar ons project beslist een grote bijdrage aan geleverd heeft.’

DE GROOTSTE UITDAGINGEN De grootste uitdagingen werden toch wel gevormd door de veranderingen die in de loop van de tijd noodzakelijkerwijs doorgevoerd moesten worden. Koeneman: ‘Het aanpassingsvermogen van van onze eigen organisatie en van de vele stakeholders was daarin cruciaal. Een grote uitdaging zat in de grondaankopen die eerder waren gedaan met het oog op een veel groter project. Dat project werd uiteindelijk bijna de helft kleiner.’

‘Toch zaten er ook voordelen aan het kleinere plan. Zo was de enorme ondergrondse parkeergarage niet meer nodig.

In plaats daarvan realiseerden we het parkeren op het maaiveld achter de supermarkten. Dat heeft weer nieuwe mogelijkheden gecreëerd en we leverden dus een centrum op dat precies bij de behoeften van de nieuwe tijd paste. En dat was bijzonder goed te verhuren, met als gevolg dat bij oplevering 97 procent bezet was. Tevens paste de gewijzigde insteek voor convenience ook heel goed bij de nieuwe strategie van beleggers. En met zo’n mooie convenience-invulling in een aantrekkelijke binnenstad als die van Rosmalen was er vanuit beleggers veel interesse voor dit plan. Bij belegger Bouwinvest is het project in deskundige handen.’

Koeneman merkt verder nog op dat het plan zich ook kenmerkt door een zekere bescheidenheid: ‘Het is niet zo omvangrijk en meeslepend geworden als dat het ooit bedacht was. Maar door de keuze voor het versterken van de conveniencefunctie is het wel heel erg krachtig geworden en passend bij deze tijd. Maar bovenal is het ook een plan dat sterk bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van het centrum van Rosmalen.’ ß scn 2020 | 2 13

NRW JAARPRIJS 2020

14 scn 2020 | 2

MAKADO

Makado Beek naam

makado

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

perifeer

doelstelling ontwikkeling

complementair winkelaanbod toevoegen, winkelrondje aantrekkelijker en eigentijds maken en parkeergelegenheid fors uitbreiden

functie

regionaal winkelcentrum

totaalmetrage

37.300 m2

winkelunits

33.650 m2

woonwinkels

2.030 m2

kantoorunits horeca/leisure-units

1.610 m2

ontwikkelaar

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

eigenaar/belegger

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Dutch Retail Property Fund

architect

N Architecten

beheerder

Sweco Vastgoedmanagement

website

www.makadobeek.nl

voorzieningen

kinderopvang en toiletten (gratis), rolstoelen, zitgelegenheid, digizuilen

parkeerplaatsen

1620, gratis en deels overdekt

opening

oktober 2019

scn 2020 | 2 15

NRW JAARPRIJS 2020

M

akado Beek was zo’n winkelcentrum waar doorlopend aan gesleuteld werd. Of zoals Walther van Leeuwe, head of (re)development and transformation, zegt: ‘Er wordt wat aangeplakt, wat ingebreid, maar al die toevoegingen zonder achterliggend concept hebben het er in feite niet beter op gemaakt. Het was weliswaar gedaan om de wensen van de huurder te accommoderen, maar in feite was het verrommeling. Met deze herontwikkeling hebben we dat weer helemaal rechtgetrokken. Daarbij is het winkelcentrum met 7.150 m2 bvo uitgebreid en zijn er 425 parkeerplaatsen bijgekomen. Zowel binnen als buiten heeft het winkelcentrum nu weer een heel andere look and feel, passend bij deze tijd.’

De uitgangspunten waren sterk. Linda van Son (coördinator assetmanagement Team Retail) hierover: ‘Hier komt een doelgerichte, trouwe consument. Qua ondernemers kent Makado Beek weinig verloop, leegstand wordt snel ingevuld en we krijgen regelmatig verzoeken van zittende retailers voor een extra winkel of vergroting van de winkel. Ook is er veel interesse van nieuwe retailers uit de markt, niet zelden vanwege hear-say van collega-retailers. Maar inmiddels is het echt puzzelen met de verdeling van de laatste meters.’

TROUWE CONSUMENT De oplossing wordt soms gezocht in het zoeken naar externe magazijnen of het verplaatsen naar een optimale unit in het winkelcentrum. ‘Het is een puzzel die we samen met de ondernemers maken, zeker toen we bezig waren met de herontwikkeling. Wij hebben toen verschillende winkels en horecapunten verplaatst, zodat deze op de beste plek voor de ondernemers én het winkelcentrum terecht kwamen’ legt Van Son uit.

‘Voor een aantal retailers geldt dat hun winkel hier tot de best presterende in het land behoort. Vandaar ook weinig verloop. Dat heeft te maken met een trouwe consument die frequent en in flinke aantallen naar Makado Beek komt.’

Het winkelcentrum heeft een aantal sterke USP’s. Zoals de nu 1500 gratis par16 scn 2020 | 2

De ufo die het ware naar Beek bracht De ervaringen met perifeer gelegen winkel­ concentraties zijn in Nederland beperkt tot meubelboulevards. Zo niet Makado Beek. Dit winkelcentrum was van de opening in 1973 af aan een succes. Het kent trouwe bezoekers en retailers, die van hun winkel de beste van het land willen maken. De uitgangspunten zijn sterk, zeker na de recente upgrading en uitbreiding onder regie van eigenaar Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

MAKADO

‘Makado heeft een goede naam bij landelijke retailers’

Vernieuwde entreepartijen

shoppen

Gastvrijheid en coronamaatregelen gaan hand in hand

keerplaatsen, deels overdekt. Ook is het zeven dagen in de week geopend, zijn er gratis toiletten en een door de ondernemersvereniging georganiseerde gratis kinderopvang. En de eigen Makado Beek cadeaubon kan bij alle winkels besteed worden.

VAN RONDJE NAAR ELLIPS De basis voor de uitbreiding was gelegen in het bebouwen van het maaiveldparkeren. Van Leeuwe: ‘Om het verlies van parkeerplaatsen te compenseren en toch uit te breiden hebben we een parkeergarage gebouwd, die voor het gemak van de consument dicht bij de supermarkten gelegen is. Tapis roulants bieden extra gemak. Het oorspronkelijke winkelrondje is gehandhaafd, maar werd door de uitbreiding een winkelellips. Bij de herindeling van de winkelpanden hebben we ook het aanzicht geoptimaliseerd. Zo is de voormalige lange gevel van Albert Heijn die aan dit rondje lag, nu afgezoomd met kleine winkels en horeca. Hierdoor heb je veel minder blinde gevel en zie je als je

Walther van Leeuwe

‘Ons winkelcentrum uit 1973 heeft nu energielabel A’

het rondje loopt alleen maar voordeuren.’

Verder werden ook de entrees, de puien en plafonds vernieuwd, maar dat op zo’n manier dat niet meer te zien is waar de nieuwbouw begint en eindigt.

Van Leeuwe: ‘Wat je direct zal opvallen, is dat het winkelcentrum strak en up-to-date is. Alles is opnieuw aangekleed met rustige kleuren. De inrichting is niet schreeuwerig of opdringend, want de winkelier moet met die mooie puien het feestje maken. Neem bijvoorbeeld het vernieuwde Jeans Centre, met heel felle groene kleuren. En de nieuwe BCC: een spetterende winkel, waar mensen echt naar binnen getrokken worden. We hebben er ook voor gezorgd dat het hele winkelgebied drempelloos is, zodat ook mensen die slecht ter been zijn of die in een rolstoelen zitten zich hier goed kunnen voortbewegen.’

HOGE WINKELPUIEN ‘Ook de buitenkant is helemaal aangepakt’ zegt Van Leeuwe. ‘Als je ziet hoe dat was en nu geworden is, dan is dat echt een scn 2020 | 2 17

NRW JAARPRIJS 2020

enorme verbetering. Voorheen waren het vooral allemaal expeditie-achterkanten, omdat het centrum naar binnen gericht was. We hebben dat buitenaanzicht nu ook visueel aantrekkelijker gemaakt.’

Een andere belangrijke aanpassing bij deze herontwikkeling was het mogelijk maken van hoge winkelpuien. Van Leeuwe: ‘Dat hoort bij de look and feel van deze tijd, maar het was best een puzzel om dit te realiseren. Het resultaat is prachtig geworden, vooral ook omdat verschillende ondernemers hier met hun winkelontwerp zo goed op ingespeeld hebben.

Zoals de winkel van Only for Men.’ De hele vernieuwingsoperatie heeft plaatsgevonden in nauw overleg met de ondernemersvereniging. ‘Het winkelcentrum is geen dag dicht geweest. Er is ook ’s nachts gewerkt en op rustige tijdstippen.

Dat is best wel een organisatie geweest, maar gelukkig was de betrokkenheid van de ondernemers groot en bovendien stond iedereen achter de plannen voor het vernieuwde Makado Beek.’

STERKE MIX WINKELS EN HORECA Makado Beek telt op ruim 37.000 m2 bvo zo’n 77 winkels waaronder zeven horecapunten. De grote trekkers in deze branchemix zijn Albert Heijn, Lidl, C&A, Action, BCC, Jysk en HEMA. Maar kleine lokale ondernemers zijn minstens zo belangrijk. Zoals de winkel Exentrique, met in de carnavalsperiode een uniek assortiment. Of Euro Art, een winkel die al meer dan veertig jaar in het winkelcentrum gevestigd is.

Kijkend naar de plattegrond van het winkelcentrum, zou je vermoeden dat in het midden wel een foodcourt zou passen. Van Son: ‘De horeca zit niet in het midden, maar bij de entrees en over het rondje verdeeld. We hebben hier bijvoorbeeld een ondernemer die vier horecaconcepten heeft, zoals Bickels met alles in het teken van de mijnbouw, wat natuurlijk nog steeds erg leeft in deze regio.’

‘Bijzonder om te zien is dat de terrassen in Makado Beek vanaf ’s morgens vroeg al goed bezet zijn, al geldt dat natuurlijk niet in coronatijd. Dat kenmerkt wel dit winkelcentrum: het is een dagje uit, men doet een rondje winkels en gaat dan lekker op een terrasje zitten. Vanwege het 18 scn 2020 | 2

Hoge winkelpuien, passend bij de wensen van retailers gratis parkeren voelt men daarbij niet de druk snel weer weg te gaan. Walther en ik hebben echt gezien dat mensen soms wel drie rondjes lopen, vaak met het winkelwagentje van een van de supers erbij.

Daarnaast zien we door de ligging van Beek hier veel Duitsers en Belgen. Dat zorgt een beetje voor een vakantiegevoel!’

MOBIELE HORECA

Linda van Son

‘Bezoekers lopen soms wel drie rondjes door het centrum’

Qua bezoekeraantallen heeft Makado Beek ook niet te klagen, zeker niet tijdens events. Van Son: ‘Dat betekent bijvoorbeeld voor de intocht van Sinterklaas dat die niet één keer, maar vanwege het grote animo zeven (!) keer gehouden wordt. Dit jaar gaat dat natuurlijk anders en wordt Sint virtueel verwelkomd.’

Wat ons brengt bij de situatie ten tijde van corona. Van Son legt uit dat de eigenaar meedenkt met de ondernemers en probeert extra omzetmogelijkheden te creëren. Zoals een mobiel horecapunt op de parkeerplaats. Of tijdelijke ver-

MAKADO

‘Winkelen is in Makado echt een dagje uit’

huur van een unit die even vrijgekomen is. ‘Maar ofschoon de coronacrisis ook hier voelbaar is, hebben we hebben wij gemiddeld 90 procent van onze bezoekersaantallen weten te behouden. In de zomer hebben we zelfs een week met 7 procent meer bezoekers gehaald.’

DUURZAAMHEID De herontwikkeling van Makado Beek werd tevens aangegrepen voor het doorvoeren van een aantal duurzaamheidsmaatregelen. Van Leeuwe: ‘Wij zijn niet voor niets een maatschappelijk geëngageerde belegger. Het is iets wat de pensioen­fondsen waarvoor wij werken ook van ons verwachten. Zo staan impact investing en beleggen met betekenis bij ons hoog in het vaandel en we laten dat graag in onze projecten zien. Zo is Makado Beek een gasloos centrum geworden, behoudens één ondernemer die graag een gasaansluiting wil behouden in verband met het speciale productieproces van zijn pro-

ducten. Zodra we daar wat op gevonden hebben gaat ook daar het gas eraf.’

‘Het is een winkelcentrum uit de jaren 70 en er is bij de bouw asbest toegepast dat we nu totaal verwijderd hebben. Verder vind je hier nu natuurlijk slimme meters en is alles ledverlichting geworden, zijn we aangesloten op warmtepompen en worden de algemene ruimtes door warmteterugwinning geventileerd.

Tevens is er een waterberging van 300 m3, waar het water van de enorme dakoppervlakte wordt opgevangen en terug de bodem in gaat. Het wordt dus niet in het riool afgevoerd.’

Het vernieuwde Makado Beek winkelcentrum heeft nu een energielabel A. Bij de herontwikkeling is ook stilgestaan bij het hergebruik van materialen: ‘We hadden veel meer kunnen slopen, maar zijn daar heel zorgvuldig mee omgegaan en hebben veel materiaal hergebruikt. En dat is toch het meest duurzaam. De zichtbare delen van het winkelcentrum zijn

veelal van nieuwe materialen gemaakt, maar de constructie daarachter is vaak van oude, hergebruikte materialen opgetrokken. Daar ben ik best wel trots op.’

Zegt Van Leeuwe.

JAARCAMPAGNE Van Son vertelt dat duurzaamheid ook met sociale cohesie en dus met de relatie consument en ondernemers te maken heeft. Maar ook met de facilitaire dienstverleners die voor het winkelcentrum werken. ‘Daarom is er een jaarcampagne onder de naam ‘Makado geeft om jou’ ontwikkeld. Daarmee bedanken en verrassen we onze ondernemers en bezoekers. Onderdeel van de campagne was het thema ‘Samen krijgen we het voor elkaar’.

We hebben daarmee benadrukt dat we de kracht van Makado hebben kunnen behouden en dat iedereen daar z’n bijdrage aan geleverd heeft. Die betrokkenheid is heel belangrijk. Zeker in deze tijd heb je elkaar echt nodig.’ ß scn 2020 | 2 19

NRW JAARPRIJS 2020

20 scn 2020 | 2

ANKLAAR

Anklaar Apeldoorn naam

winkelcentrum anklaar

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

in de wijk

doelstelling ontwikkeling

vernieuwing en uitbreiding van verouderd wijkwinkelcentrum, toevoeging garage, woningen en sociale functies

functie

wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

14.310 m2

winkelunits

13.784 m2

woningen

5.326 m2 (28 koop- en 32 middenhuurwoningen, tevens zorgwoningen)

kantoorunits 526 m2

ontwikkelaar

Bouwfonds Property Development

eigenaar/belegger

BPD Ontwikkeling, gedeeltelijk

architect

De Nijl Architecten

beheerder

Rebo VvE Management

website

www.winkelcentrumanklaar.nl

voorzieningen

publieke zitrumtes, veel groen

parkeerplaatsen

535

opening

oktober 2019

FOTO: CORNÉ BASTIAANSEN

horeca/leisure-units

Wonen boven de winkels in een open structuur zorgen voor een toegankelijk en levendig winkelgebied scn 2020 | 2 21

NRW JAARPRIJS 2020

Hoe flexibel is de ontwikkeling van een winkelproject? Dat is iets waar de mensen van BPD in de praktijk het antwoord op moesten zien te vinden. Met plannen voor de Anklaar die oorspronkelijk uit 2006 stamden, moesten zo ongeveer gelijktijdig een economische crisis én een flinke verandering in de retail gepareerd worden. En toch staat er nu een wijkwinkelcentrum waar ondernemers en de ontwikkelaar trots op zijn, om over de consument maar niet te spreken.

O

p 9 oktober 2019 opende het stadsdeelcentrum de Anklaar in Apeldoorn. Gebiedsontwikkelaar BPD (Bouwfonds Property Development) realiseerde op de plaats van het oude winkelcentrum (1970, 9000 m2) een geheel ander plan, met winkels (>14.000 m�), woningen, zorgwoningen (ontwikkeld door Habion) en een ruime ondergrondse parkeergarage met 535 plaatsen. Hoe functioneert het winkelcentrum nu, ruim een jaar na opening?

Simone Kramers, verhuurmanager retail bij BPD: ‘Boven verwachting, waarbij ik afga op de enthousiaste geluiden die we van de ondernemers horen. Bijzonder is dat corona daarbij mogelijk een positief effect heeft op de footfall. Het lijkt er namelijk op dat mensen de binnenstad mijden en zich prettiger voelen in de Anklaar. Dit wellicht vanwege de ruime opzet, het aanbod, de door de ondernemers getroffen maatregelen en de goede parkeervoorzieningen. We merken tevens dat de consument ook van buiten het primaire verzorgingsgebied komt, tot van de andere kant van Apeldoorn aan toe.’

Kramers komt nog regelmatig op Anklaar: ‘We zijn nog bezig de laatste meters te verhuren. En ondanks de effecten van corona op de retail gaat dat gewoon door. Onlangs hebben we nog verhuurd aan een bloemist, een modepartij en een fietsenwinkel. Daarbij volgen we nog steeds strikt de vooraf bepaalde branchering en kijken welke partijen daar het best bij passen. Als ontwikkelaar en verhuurder zijn we niet voor de korte termijn oplossing van lukraak verhuren gegaan. Daar is uiteindelijk niemand bij gebaat.’

Bijzondere ingreep gaf het ontwikkelproces lucht 22 scn 2020 | 2

De retail ve Anklaar ve Op dit moment, half november, is 93 procent van de winkelmeters verhuurd. ‘Dat had meer kunnen zijn, maar in het kader van het brancheringsplan wijzen we ook bewust partijen af.’ Zoals tegenwoordig gebruikelijk, worden vacante winkelunits vaak voorzien van stickers met daarop een realistisch winkelbeeld. Zo ook in Anklaar: ‘We hebben op de etalageruiten illustraties geplaatst met branchevoorbeelden. En nu komt ook echt waar wij een fietswinkel hoopten te plaatsen een fietswinkel en dat geldt eveneens voor de bloemist en eerder al de viswinke!’, zegt Kramers.

BEMOEILIJKENDE FACTOREN EN BELANGEN De eerste plannen voor het nieuwe Anklaar dateren uit 2003.

Het oorspronkelijke centrum was sterk verouderd, voldeed niet meer aan de veiligheidsvoorschriften en met het oog op de geplande uitbreiding van het verzorgingsgebied, was er behoefte aan een nieuw winkelcentrum. De uitgangspunten daarvoor waren echter al snel achterhaald. Een zware economische crisis en veranderingen in de retail en de manier waarop de consument aankopen doet vroegen om bijstelling van de plannen.

Dat had gevolgen voor de omvang (van 9000 m2 bvo naar ruim 17.000 m2 en weer terug naar ruim 14.000 m2). Maar ook het aantal appartementen werd bijna gehalveerd (van 300 naar 156, waarvan 60 boven de winkels en de overige in het naastgelegen zorgcomplex) en dit tezamen had weer tot gevolg dat de

ANKLAAR

Meer dan dertig soorten planten als groenvoorziening

erandert, erandert mee

FOTO: CORNÉ BASTIAANSEN

De flexibiliteit van het plan en van de betrokkenen werd flink op de proef gesteld

Via het tapis roulant naar de supermarkt

onder het plan geplande parkeergarage kleiner moest worden.

En alsof dat niet ingewikkeld genoeg was, was er ook nog de complexe eigendomssituatie, een gevolg van de vroeger populaire koop-leaseconstructie, waarmee ondernemers eigenaar van hun winkelpand werden. Destijds kon men niet vermoeden dat dit decennia later een herontwikkeling flink kon bemoeilijken.

FOTO: BPD

KEUZES EN SLIMME OPLOSSINGEN

Henri Schimmel

De flexibiliteit van het plan en ook die van Henri Schimmel (senior ontwikkelingsmanager) werd flink op de proef gesteld.

Wat vond hij het moeilijkste bij deze ontwikkeling?

‘Toch wel het wegen en sturen op alle verschillende belangen. En uiteindelijk daar compromissen op zien te bereiken.

Alle retailers hebben terecht heel strakke individuele belangen.

Maar uiteindelijk moet je bij een winkelcentrumontwikkeling van al die individuele belangen een collectief geheel maken.

En dat kan best lastig zijn, want de ene wil dit en de andere dat.

Als ontwikkelaar moet je daarop sturen. Het betekent ook dat je soms keuzes moet maken die niet iedereen prettig vindt.’

‘Daarbij zaten we in een complex dat flink onder spanning stond als het gaat om het versnipperde eigendom, de financiële risico’s, de uitloop van tijd en noem maar op. Je moet dan creatief zijn in oplossingen. Zo hebben we een bijzondere actie ondernomen die ons qua ontwikkelproces meer lucht gaf, namelijk het laten optrekken van een tijdelijk winkelcentrum scn 2020 | 2 23

NRW JAARPRIJS 2020

Simone Kramers

‘Na jaren van keihard werken staat er een centrum waarop iedereen trots is’

met houten keten een paar honderd meter verderop. Een groot deel van de ondernemers uit het tijdelijke winkelcentrum is ook weer teruggekeerd naar het nieuwe Anklaar. Dit is eigenlijk een soort ventiel geweest, waardoor we beter ons werk konden doen.’

Kramers kwam wat later bij het project en voor haar komst waren er al veel partijen vastgelegd. ‘Verschillende ondernemers waren al in 2008 gecontracteerd. Echter, door wat er in de economie en retailmarkt gebeurde zou het voor het project beter zijn als we een aantal dingen anders zouden doen. Zoals de branchering en de indeling. Hierdoor moest de hele verhuur omgegooid worden. We hebben in feite voor een groot deel opnieuw onderhandeld. In die moeilijke tijd met een neergaande economie was onder de ondernemers de sfeer ook niet optimaal. Met heel veel communiceren, standvastig de nieuwe koers aanhouden en het meenemen van de ondernemers in het traject, kwam er toch een kentering in de houding. Dat was voor mij persoonlijk de grootste uitdaging.’

Schimmel denkt dat in het hele proces van deze ontwikkeling de verandering van het retaillandschap de continue factor was: ‘We hadden vlak voor de start bouw in 2015 nog veel onzekerheden over waar het naar toe zou gaan. Ook de retail wist niet wat men kon verwachten van de toekomst. Wat ik heel mooi vind, is dat dit nu niet meer speelt. Er wordt ondernomen en men is trots op Anklaar. En het is nu eenmaal zo dat als je met een ontwikkeling als deze bezig bent, je altijd met de onzekerheid van de winkelier als ondernemer te maken hebt. Maar nu functioneert het. Inmiddels zijn er al winkels die aan het veranderen zijn. Zoals Albert Heijn, die nu de eerste XL van Apeldoorn wordt. De ondernemer is tevens de eerste franchisenemer van AH die een XL heeft. Van bijna 4000 m2.’

FOTO: CORNÉ BASTIAANSEN

EEN PRACHTIG EINDRESULTAAT

24 scn 2020 | 2

Kramers vindt het ook heel mooi dat na jaren van keihard werken iedereen – ontwikkelaar en ondernemers – trots is op wat er staat. ‘Een levendig winkelgebied gecombineerd met wonen.

Het plan heeft daarnaast mooie bijzonderheden, zoals de grote plantenbakken met meer dan dertig verschillende soorten planten en afgezoomd met zitbanken voor een prettige leefomgeving. Het hele jaar staat er wel iets in bloei.’

Dat is niet het enige dat het aanzien van Anklaar verfraait.

Bij binnenkomst in de parkeergarage en bij de tapis roulants naar het winkelniveau zijn bijzondere kunstprojecten te zien.

‘Wij hebben onder begeleiding van De Nijl Architecten en het BPD Cultuurfonds kunstenaars laten pitchen en daar is Suzan Drummen uit gekomen om Anklaar nog meer tot de verbeelding te laten spreken. Door haar werken komt het licht in de parkeergarage extra tot z’n recht en bovendien brengt het extra kleur in het winkelcentrum, want de doeken zijn ook van buitenaf te zien.’

En dan zijn er natuurlijk nog zaken die niet in het oog springen, zoals de 800 zonnepanelen op de daken. Het is daarmee de grootste zonne-installatie van Apeldoorn, die in de Anklaar voor

ANKLAAR

Een terrasje pakken bij een van de horecagelegenheden

Kunstobjecten dragen bij aan een licht en ruimtelijk effect in de parkeergarage een groot deel de behoefte dekt van de parkeergarage, de huurwoningen en een van de supermarkten. Eveneens op het hoogste niveau vindt men de sedumdaken, die een bijdrage leveren aan isolatie van het dak en een klimaatadaptieve leefomgeving.

FIETSNIETEN Terug naar de begane grond. Het nieuwe Anklaar is qua architectuur fris, open en licht. Daarbij is het openbaar gebied ruim van opzet, met een wat groter plein (met een weekmarkt) dat aan het water grenst, drie stijgpunten vanuit de parkeergarage en de lift met trappenhuis als opvallende punten. Het winkelen horeca-aanbod past bij de functie en bij deze tijd, waarbij de winkels met name op de dagelijkse aankopen gericht zijn.

In de lay-out vinden we een aantal grotere units, zoals die van Lidl, Albert Heijn en Action, maar ook veel middelgrote en kleinere winkels, zowel landelijk als lokaal, en de bezoeker wordt

op zijn winkeltrip langs diverse trekkers geleid.

De bezoeker kan het winkelcentrum vanuit meerdere richtingen betreden. Vaak komt men met de auto en parkeert men in de ruime parkeergarage. Maar vaker dan verwacht komt men per fiets. Kramers: ‘De gemeente heeft dan ook al extra fietsnieten bij moeten plaatsen, zodat het fietsparkeren beter gestructureerd is. Het is een duidelijk teken dat het winkelcentrum goed bezocht wordt. De consument is beslist blij met het nieuwe winkelcentrum. Dat geldt ook voor de ondernemers, die daarbij ook trots op hun eigen winkel zijn. Dat merk je echt als je de Anklaar bezoekt.’

Het is de bevestiging van wat de belangrijkste stakeholders van dit project (ontwikkelaar, zorgcentrum, gemeente en ondernemers) voor ogen stond: het realiseren van een levendig winkelcentrum, gecombineerd met wonen, dat optimaal geoutilleerd zou zijn voor het nieuwe winkelen anno 2020! ß scn 2020 | 2 25

NRW JAARPRIJS 2020

26 scn 2020 | 2

PRESIKHAAF

Presikhaaf Arnhem naam

presikhaaf

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

in stadsdeel

doelstelling ontwikkeling

revitaliseren van het historische ‘haltermodel’, toevoeging van functies, compacter maken van het centrum met focus op de klant

functie

wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

31.670 m2

winkelunits

25.944 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

4.500 m2

ontwikkelaar

NEOO

eigenaar/belegger

Wereldhave

architect

SUM Architecten, concept: C-Concept Design

beheerder

Wereldhave Management Nederland

website

www.presikhaaf.nl

voorzieningen

kinderspeeltuin, werkplekken, gratis toiletten, zitgelegenheid, online bezorgservice

parkeerplaatsen

1200, gratis

opening

mei 2020

PRESIKHAAF ARNHEM

PRESIK HAAF ARNHEM

PRESIKHAAF ARNHEM

PRESIKHAAF ARNHEM

PRESIKHAAF ARNHEM

scn 2020 | 2 27

NRW JAARPRIJS 2020

Krimp in winkelmeters wel te verstaan.

En een verschuiving naar andersoortige meters. Dat is de tendens van deze tijd.

Zoals in het geval van stadsdeelcentrum Presikhaaf in de gelijknamige Arnhemse wijk.

Een winkelcentrum dat door Wereldhave aangekocht werd met als oogmerk het weer helemaal up-to-date te maken. Natuurlijk qua look and feel, maar met name ook qua branchemix en functies. En passend bij de behoeften en wensen van de consument.

Ingang vanaf het levendige Westplein

Strategie gebouwd op klantbe

S

CN interviewde Pieter Polman (managing director bij Wereldhave) en Jeroen Verwolf, (business unit manager) over het voor de NRW Jaarprijs genomineerde Presikhaaf. Een van de eerste overdekte winkelcentra (1964) gebouwd volgens het uit Amerika afkomstige haltermodel. Wereldhave kreeg Presikhaaf in 2015 in portefeuille en had van meet af aan de insteek het winkelcentrum op alle fronten stevig aan te pakken om zo weer succesvol te kunnen opereren.

Zoals gezegd ging dat in dit geval gepaard met het uitnemen van flink wat winkelmeters, zo’n 4000 m2 bvo. Waarom deze ingreep en heeft Wereldhave dat al op meer centra gedaan?

Polman: ‘Het is onderdeel van onze nieuwe strategie. We zien natuurlijk in deze sterk veranderde markt dat er te veel winkelmeters zijn. Daarom kijken wij per project naar hoeveel winkelmeters wij verwachten dat kunnen blijven bestaan en vervolgens heel gericht naar welke andere functies er toegevoegd kunnen worden. Hiervoor doen we natuurlijk gedegen onderzoek naar de behoeften en wensen van de consument.’

‘Het uitnemen van winkelmeters heeft enerzijds tot gevolg dat het winkelcentrum interessanter wordt, maar anderzijds creëren we met een aangepaste branchemix ook nieuwe bezoekdoelen voor de consument. In het geval van Presikhaaf zie je heel duidelijk de bezoekdoelen verschuiven naar bijvoorbeeld de medische hoek. En we doen dit inderdaad ook al in andere winkelcentra uit onze portefeuille.’

ANDERE FUNCTIES Op Presikhaaf heeft de ingreep op twee manieren plaats gevonden. Verwolf legt dit uit: ‘Enerzijds zijn er echt fysieke meters 28 scn 2020 | 2

uit de markt genomen, omdat die meters op niet strategische plekken gesitueerd waren. Zo waren in de oude situatie een soort kiosken voor de entrees gebouwd. Dat was niet meer van deze tijd en het verrommelde de aanloop naar het winkelcentrum. Die meters hebben we weggehaald.’

‘Verder hebben we gekeken naar wat de doelgroep graag op deze plek ziet. Dat resulteerde in de toevoeging van meters met een andere functie dan retail. Zo is er een grote Basic Fit gekomen. Bovendien is er horeca toegevoegd en die hebben we geconcentreerd in het midden van het winkelcentrum. Tevens zijn de eerste stappen gezet voor een gezondheidscluster met Tandzorg Presikhaaf en Elis Laserclinic en zijn we momenteel bezig om de zorgfuncties verder in te vullen. Hiervoor verwachten we zo’n 1200 m2 toe te voegen.’

Is dat niet een lastig sommetje om rond te breien? Want winkelmeters zullen een ander prijsniveau hebben dan zorgmeters.

Verwolf: ‘Dat is inderdaad een ingewikkeld sommetje. Maar we verwachten dat dit toch op de lange termijn waarde gaat toevoegen en dat we hiermee het centrum kunnen versterken.’

DE AANPAK Het oude Presikhaaf was flink gedateerd en had zo’n 20 procent leegstand met daar bovenop nog de opzeggingen van HEMA en Blokker. Polman: ‘Wij ontwikkelden in korte tijd een plan voor de herontwikkeling en wisten daarmee het vertrouwen van deze retailers terug te winnen. Ze zijn alsnog gebleven.’

Onderdeel van de aanpak was onder andere het realiseren van een versplein op de plek waar voorheen de kenmerkende ‘evenementenkuil’ zat, het theater. Polman: ‘We hebben niet

PRESIKHAAF

Pieter Polman (links) en Jeroen Verwolf

Het speelplein voor kinderen en zitgelegenheid voor ouders

hoeften en krimp alleen maar een modernisering doorgevoerd. Bepaalde elementen in de jarenzestigstijl die oorspronkelijk in het winkelcentrum verwerkt waren, zoals de penanten en de oorspronkelijke steen, hebben we weer hersteld. Want we hebben respect voor Presikhaaf als een authentiek, iconisch stadsdeelcentrum en wilden dat in ere herstellen. Dat overigens in goed overleg met de gemeente Arnhem.’

RUNSHOPPING Iets wat echt niet meer van deze tijd was, waren de elf entrees die over de hele lengte te vinden waren. Verwolf: ‘Het was echt kruip-door-sluip-door. Dat functioneerde niet goed, omdat de consument via de kortste weg snel in en uit kon lopen. Runshopping dus. Daarbij kwam dat de trekkers Albert Heijn en Coop

‘De weg naar een goede routing? Van elf naar drie entrees, dat werkte’

aan één zijde van het winkelcentrum zaten, met als gevolg dat de rest veel te weinig loop had.’

‘Door nu entrees dicht te zetten, drie hele sterke entrees te creëren en zo een goede routing te realiseren, konden we er weer een optimale loop inbrengen. Ook hebben we het haltermodel weer werkend gemaakt door aan beide zijden twee supermarkten (waaronder twee nieuwe) en key tenants te plaatsen. Daardoor ontstond er ook traffic tussen de twee uiteinden van het halter, met als gevolg dat ook in de tussenliggende as graag ondernemers willen zitten. Architectonisch hebben we de entrees tevens vergroot, waardoor een veel betere connectie met de omgeving is ontstaan. Het nieuwe Presikhaaf nodigt echt uit om naar binnen te komen.’

BRUGGETJES Het vermelden waard is de ingrijpende operatie rondom de vloer en het riool. ‘De vloer lag voorheen in het zand, nu in cement.

We hebben meteen de riolering is vervangen. En dat hebben we in goed overleg met de ondernemers en onze ontwikkelingspartner NEOO Development vóór de belangrijke feestdagenperiode weten te realiseren. Buiten die periode is het wel degelijk even lastig geweest voor de winkels en waren die alleen bereikbaar via bruggetjes over de afgravingen. Maar we hebben hierover geen enkele klacht gehad, want men stond achter het grote doel: Presikhaaf weer op de kaart zetten.’

Daarover vertelt Polman een mooie anekdote: ‘Toen wij het centrum in 2015 kochten, was in Arnhem-Zuid ons winkelcentrum Kronenburg net opgeknapt. Het was heel leuk dat wij van een ondernemer van het eerste uur en een lokale held uit scn 2020 | 2 29

NRW JAARPRIJS 2020

Nieuwe openbare toiletten (gratis)

De levendige passage van Presikhaaf als verbinding tussen de twee pleinen

30 scn 2020 | 2

Westplein Presikhaaf met terrassen aan het horecapaviljoen

Presikhaaf, een kaartje kregen waarop stond: ‘Wij hopen dat u van Presikhaaf net zo’n succes weet te maken als van Kronenburg’ (of woorden van die strekking). Onze reputatie was ons blijkbaar vooruitgesneld en retailers waren duidelijk blij met onze komst. De herontwikkeling van Presikhaaf is dan ook ontzettend soepel verlopen, mede door de positieve houding van de ondernemers.’

over de verhuur van stenen verlaten. Wat wij verhuren, is een totaalplatform waar een huurder omzet kan maken. Onze rol is die huurder zo goed mogelijk te faciliteren. Daarmee willen we Wereldhave als eigenaar en manager van meerdere winkelcentra in Nederland ook een onderscheidende positie geven.

De huurder zal door deze aanpak -zo hopen wij- een voorkeur voor onze centra ontwikkelen.’

ONDERNEMERS ONDERSTEUNEN

DOORLOPEND MONITOREN

Op Presikhaaf loopt een proef met een online bestel- en bezorgservice onder de naam Connect. Verwolf legt uit dat dit een initiatief van Wereldhave is: ‘We willen daarmee onze ondernemers steunen en ervoor zorgen dat ze ook vanuit online omzet kunnen realiseren. Bovendien sluit het aan op de behoefte aan meer gemak bij de consument. In eerste instantie zijn we met de verszaken gestart. Hun aanbod wordt online gepresenteerd en de consument kan er bestellingen plaatsen met de optie het bestelde later op te halen of door de ‘Groene Rijders’ te laten bezorgen.’

Polman: ‘We testen dit concept momenteel in twee van onze winkelcentra: Maassluis en Presikhaaf. Het sluit ook goed aan op onze nieuwe strategie. En als deze proeven slagen, dan kunnen we eenvoudig opschalen naar onze andere winkelcentra.’

Maar is het voor de eigenaar van het winkelcentrum niet lastig dat nu een stuk van de omzet naar online gaat? Verwolf zegt dat hij het internet niet per definitie ziet als een bedreiging, maar als een extra kanaal. ‘Je moet dan wel de oude manier van denken

Ook Polman vindt dat je voor internet en bezorgdiensten niet je kop in het zand moet steken. ‘Het gaat er juist om hoe je ervoor zorgt dat de consument graag naar Presikhaaf (of een van onze andere centra) komt. Die moet blij worden van een bezoek aan een Wereldhave centrum en een stuk gemak ervaren. En dat doen we door naar die consument te luisteren en services aan te bieden waar men behoefte aan heeft. Daarmee creëren we loyaliteit, voegen we waarde toe voor consument en huurder en zo realiseren we centra die toekomstbestendig zijn.’

Het inzetten van nieuwe technieken zit in de genen van Wereldhave. Net als het doorlopend monitoren hoe een winkelcentrum functioneert. Polman: ‘Onze nieuwe huurcontracten voorzien in het delen van omzetcijfers door de huurder.

Voorheen hadden we eigenlijk alleen de passantentellingen.

Nu dus ook de omzetten en tevens de NPS (net promotor score), een maatstaf voor consumentenwaardering. Er zijn dus meer metrics waarop we tegenwoordig een centrum kunnen aansturen. Aardig om te weten: Presikhaaf is een winkelcentrum dat

PRESIKHAAF

‘Dit jaar zien we meer bezoekers en een hogere conversie.

Ondanks corona’

Versplein Presikhaaf met public seating blijkens de bezoekersaantallen zich goed door de coronacrisis heen weet te werken. We zien dit jaar ondanks corona hogere bezoekersaantallen én een hogere conversie dan vorig jaar. En dat betekent dat een consument zich bij ons prettig en veilig voelt. Daarnaast stijgen ook de omzetten, mede door Connect.

Voor Presikhaaf staan alle indicatoren op groen en daar zijn we beslist trots op.’

VERBLIJFSKLIMAAT EN DUURZAAMHEID

Supermarkten AH en Aldi als trekkers op het Versplein

Wie in het vernieuwde Presikhaaf rondloopt, zal aangenaam getroffen worden door het licht en de inrichting van het openbaar gebied. Bijvoorbeeld de hoogwaardige en uitnodigende zitjes. Verwolf hierover: ‘Wij noemen dat ‘public seating’ en dit hoort standaard bij de winkelcentra van Wereldhave. Zoals ook kinderspelen met plek voor ouders of begeleiders en moderne openbare toiletten, die gratis gebruikt mogen worden. Het draagt bij aan het huiskamergevoel dat wij onze centra willen geven. Verder hebben we recent in ons centrum De Roselaar een kiosk geplaatst die zeer succesvol is. In Presikhaaf hebben we daarvoor drie mogelijke plaatsen beschikbaar.’

Over de duurzaamheid kan Verwolf melden dat recentelijk de BREEAM-aanvraag is ingediend. ‘In december verwachten we de uitslag en voor Management – dat is al uitgelekt – verwachten we ‘very good’. Onze duurzaamheidsexpert heeft verder vanuit ‘Parisproof’ naar het winkelcentrum gekeken en het ziet ernaar uit dat sowieso de winkelpassage daar al aan voldoet.

Dit heeft onder andere te maken met het feit dat Presikhaaf volledig gasloos is geworden en we op het dak zonnepanelen hebben geplaatst. Maar het gaat verder, tot aan waterbesparende technieken in de toiletten en de elektrische bakfietsen van onze Connect-service.’

Tot slot nog een oproep van Polman: ‘Heel veel mensen die dit artikel lezen zullen Presikhaaf kennen uit het verleden, met kuil en al. Die nodig ik van harte uit om eens te komen kijken naar het nieuwe Presikhaaf. Het is echt de moeite waard!’ ß scn 2020 | 2 31

NRW JAARPRIJS 2020

32 scn 2020 | 2

HART VAN ‘S-GRAVEZANDE

Hart van ’s-Gravenzande naam

hart van ’s-gravenzande

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

concentratie van winkelfuncties door twee centra te verbinden, creatie van winkelrondje met behulp van een nieuwe winkelstraat, inpassing van nieuw centrum in historische situatie

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

9.740 m2

winkelunits

9.000 m2

woningen

9.035 m2

kantoorunits horeca/leisure-units

740 m2

ontwikkelaar

BPD Ontwikkeling bv, voorheen MKB Vastgoedplan, a.s.r. en Rabo Vastgoed

eigenaar/belegger

Renpart Retail XVIII Bewaar

architect

rphs+ architectuur en stedenbouw

beheerder

Renpart Vastgoed

website voorzieningen

terrassen, laad- en loshof, parking, inpassing historisch pand

parkeerplaatsen

300

opening

mei 2019

scn 2020 | 2 33

NRW JAARPRIJS 2020

Bij de ontwikkeling van het plan Hart van ’s-Gravenzande

Open en modern

laat BPD Ontwikkeling zien hoezeer het bedrijf thuis is in gebiedstransformatie van stedelijke omgevingen. In het centrum van ’s-Gravenzande werden twee verouderde overdekte winkelcentra vervangen door een bij het dorpse karakter passend plan met winkels, woningen en parkeren. Een integrale aanpak die geresulteerd heeft in een nieuw, krachtig kloppend hart dat oud en nieuw met elkaar verbindt.

E

en bijzonderheid dit jaar is dat er maar liefst twee projecten van BPD Ontwikkeling voor de NRW Jaarprijs genomineerd zijn. Concurrentie uit eigen huis? Wim de Haas, directeur BPD Gebiedsontwikkeling: ‘Zeker en daarbij staan beide plannen in het kader van een gebiedstransformatie. Ze staan niet op zichzelf, maar nadrukkelijk in verbinding met de omgeving. We vinden het een eer dat onze beide inzendingen genomineerd zijn en alleen dat al is voor ons de bevestiging dat we een toonaangevende gebiedsontwikkelaar zijn.’

Beide plannen hebben gemeen dat ze met een flinke economische crisis (die van 2008) geconfronteerd werden. De Haas: ‘Zonder te overdrijven kan ik zeggen dat we deze plannen echt door de crisis heen hebben getrokken. Ze waren ons antwoord op het negatieve denken van destijds. En zowel Anklaar als Hart van ’s Gravenzande spreken de groep mensen aan die nog wel geloven in een toekomst voor de stenen retail.’

toch wel onder de noemer ‘jarenzestigdozen’. Ze waren naar binnen gekeerd en de deuren voor de bevoorrading bepaalden de onaantrekkelijke uitstraling naar buiten toe. De twee centra lagen ook met de rug naar elkaar toe ,waren erg laag en hadden een bedompte sfeer.’

Van der Plas merkt op dat ondanks dat de ondernemers toch trots op hun onderkomen en hun winkels waren. Maar er was tevens een flink enthousiasme voor de plannen van de nieuwe ontwikkeling.

‘Dit is een van de meest actieve onderne-

COMPLEXE OPERATIE

Het gerestaureerde monumentale schoenmakershuisje uit 1639 in de nieuwbouw

34 scn 2020 | 2

Oorspronkelijk stonden op deze plek in hartje ’s-Gravenzande twee kleinere overdekte winkelcentra. Dat was niet ideaal, want in een dorp (formeel stad) van deze omvang moet je alles met elkaar in verbinding brengen.

De Haas: ‘Voor deze schaal is een overdekt ontwerp ook niet geschikt, want dat zit die verbinding met de rest van het dorp in de weg. Met dit open ontwerp hebben die verbinding beslist gerealiseerd. Daar was onder andere ook een nieuw aan te leggen winkelstraat voor nodig (de Graaf Willem II straat), maar zo hebben we wel een rondje langs de winkels en ook de horeca aan het oude Marktplein mogelijk gemaakt.’

Ontwikkelaar Theo van der Plas denkt nog even terug aan wat voorheen op deze plek stond: ‘De twee voormalige winkelcentra waren sterk gedateerd en vielen qua architectuur, oneerbiedig gezegd,

Graaf Willem II straat vanaf parkeerdek

HART VAN ‘S-GRAVEZANDE

stadshart met oog voor historie mersverenigingen die ik ken. Bovendien heerst er een houding van ‘samen moeten we het doen’, zoals nu tijdens de coronacrisis waarbij we met z’n allen de horeca steunen. Het feit dat we in Hart van ’s Gravenzande veel kleine ondernemers vinden, draagt daar zeker aan bij.’

GEVOELIGHEDEN Het ontwikkelingstraject voor Hart van ’s-Gravenzande kent een lange geschiedenis. De eerste ontwikkelaarscombinatie kwam er niet uit. Pas toen in 2008 en 2010

BPD Ontwikkeling het plan voor honderd procent naar zich toe kon trekken, kwam er schot in. De Haas: ‘Vergeet niet, je hebt hier te maken met hele ingewikkelde processen. Het is heel wat anders of je aan de rand van een dorp een nieuw complex neerzet dan dat je in een bestaand centrum gaat opereren. Daarbij was het eerste plan overdekt en dat domineerde werkelijk alles in dit stadshart. Tevens lag het accent vooral op retail, terwijl BPD meer voor een integrale aanpak is. Maar dat maakte het niet minder ingewikkeld.

Want hoe stop je 110.000 m3 bouwvolume (winkels, laad- en loshof, honderd woningen en een via tapis roulants bereikbaar parkeerdek) op een juiste manier in een dorpje met een totaal andere schaal? Dat was de uitdaging.’

En een uitdaging was het. Want zoals bij elk plan komen er altijd gevoeligheden boven tafel. Bijvoorbeeld ten aanzien van de hoogte van het ontwerp. Of de omslag van straatparkeren (wat ruimtelijker oogt) naar overdekt parkeren. En niet in het minst de organisatie van het bouwproces.

‘We moesten er natuurlijk wel voor zorgen dat de ondernemers konden blijven functioneren’, zegt De Haas. ‘Daarom hebben we het plan in tweeën geknipt om de overlast voor de zittende ondernemers te beperken. Want als je alles in één keer drie en een half jaar overhoopgooit, dat overleven ondernemers niet. Maar de gemeente zag in eerste instantie liever dat wij het hele project in één keer realiseerden. Wellicht dat ze vreesden dat wij vanwege de crisis het bij de eerste helft van het project zouden laten. Toen wij echter als nieuwe trekker Lidl contracteerden en deze snel wilde starten in een tijdelijke huisvesting met een contract voor een

‘Voor de ondernemers hebben we het plan in fasen gerealiseerd’ unit in de tweede fase, toen was er geen probleem meer.’

‘Daar kwam bij dat door deze aanpak de koopkracht in de Langestraat behouden werd’ vult Van der Plas aan. ‘Want veel consumenten zouden via deze straat naar de tijdelijke winkel van Lidl lopen.

Na twee en een half jaar kon Lidl in het schuifplan opschuiven en werd voor iedereen het bedoelde rondje ook echt zichtbaar. Voor ons als ontwikkelaar was dat van meet af aan wel duidelijk, maar scn 2020 | 2 35

FOTO: ROKKI FOTOGRAFIE

NRW JAARPRIJS 2020

het is altijd mooi als je in de praktijk ziet dat de theorie werkt. Oók voor de Lidl, want het schijnt dat dit een van de betere filialen in Nederland is.’

GOEDE SAMENWERKING EN EEN DOORDACHT PROCES De Haas kan het belang van een goede samenwerking met de ondernemers niet genoeg benadrukken: ‘Dit plan was er nooit gekomen als we niet een heel erg goed en intensief contact hadden gehad met de zittende ondernemers. Want zij hebben ons geholpen ons plan beter te maken en onze creativiteit – zeker in de beginfase – op maximaal te zetten.’

Van der Plas roemt ook de ondersteuning vanuit de gemeente Westland: ‘Toen

Wim de Haas en Theo van der Plas

Graaf Willem II straat

‘Samenwerking met de ondernemers was cruciaal’ Lidl eenmaal gecontracteerd was kregen wij van de wethouder de toezegging dat alles heel snel geregeld zou worden. En dat gebeurde ook.’

Maar deze gebiedstransformatie ging verder dan alleen maar het ontwikkelen van een nieuw winkelcentrum. BPD Ontwikkeling kocht ook een aantal panden in de directe omgeving aan. De Haas: ‘Het ging dan om sterk verwaarloosde panden, die best nog opgeknapt konden worden en zo weer een bijdrage aan de kwaliteit van het winkelgebied konden leveren.

Door hiervoor te kiezen hebben we voorkomen dat in dit dorpscentrum veel te grote nieuwbouw werd opgetrokken. Dat past gewoon niet in de Westlandse sfeer.

Daardoor hebben we nu twee winnaars: de Langestraat, die helemaal intact bleef 36 scn 2020 | 2

Gerenoveerde winkelpanden aan het Marktplein en waar verschillende panden door ons opgeknapt zijn, en het nieuwe Hart van ’s-Gravenzande.’

GERESTAUREERD Eén historisch pandje in het bijzonder springt eruit. Van der Plas: ‘Dat is het schoenmakershuisje uit 1639, een van de oudste panden van ’s-Gravenzande.

Dit was in de oude situatie volledig ingebouwd. Wij hebben het heel mooi ingepast in de nieuwbouw en volledig gerestaureerd. Tijdens de nieuwbouw hebben we het gebouwtje helemaal moeten stutten. Uiteindelijk is het aan een private ondernemer verkocht.’

Winkelgevel

Van der Plas plaatst de rol van de ontwikkelaar bescheiden in perspectief: ‘Wij als ontwikkelaar zijn natuurlijk in de tijd maar een passant. Maar als je tijdens het hele proces goed naar de ondernemers luistert en meewerkt, dan maak je met elkaar het nieuwe Hart van ’s Gravenzande. En dat was niet altijd gemakkelijk, bijvoorbeeld tijdens het dieptepunt van de crisis. Wij zijn toen een pr-offensief begonnen en hebben alle ondernemers individueel op de foto gezet en dat verwerkt tot een campagne waarin we lieten zien wie het Hart van ’s-Gravenzande maakten. Die ondernemers zijn het kloppende hart. Overigens hebben de onder-

HART VAN ‘S-GRAVEZANDE

vanaf de Lidl richting de Jumbo

Winkelgevel

Van gesloten naar open en verbonden Appartementen boven de winkels, daaronder ligt de parkeergarage nemers later het door ons ontwikkelde logo en de pay-off overgenomen. Een mooie waardering voor de visie en inzet van BPD.’

MAGNEET Met 10.000 m2 commerciële ruimtes (getransformeerd en toegevoegd) was dit plan in relatie tot het verzorgingsgebied best wel risicovol. De Haas: ‘We moesten zeker weten dat Hart van ’s-Gravenzande de magneet van het dorp zou kunnen zijn.

Zou dat niet zo zijn, dan zouden de ondernemers er geen vertrouwen in hebben en zouden we onvoldoende meters kunnen verhuren. Met de komst van Lidl en het

omturnen van de C1000 supermarkt in een moderne Jumbo kregen ook de kleinere ondernemers het benodigde vertrouwen en veel van hen hebben ook in hun winkel geïnvesteerd. Onlangs nog hebben we de nieuwste bezoekersaantallen doorgekregen en daaruit blijkt dat onze magneet werkt!’

Niet alle ondernemers uit de oude winkelcentra kozen overigens voor een winkel in het nieuwe plan. Enkelen kozen voor een van de door BPD opgeknapte pandjes of voor een plek tegenover Hart van ’s-Gravenzande. Van der Plas vindt dat geen probleem: ‘Het gaat om het grote geheel. Daar hoort ook het aanliggende

bijzondere Marktplein bij, met gezellige horecaterrassen. Zeg maar het Vrijthof van ’s-Gravenzande. De gemeente heeft hier conform afspraak prachtig werk geleverd. Met een goed terrassenbeleid, vernieuwing van de openbare inrichting en bestrating, speeltoestellen en ontmoetingsplekken. Het geheel was keurig op tijd klaar, gelijk met de opening van ons project. Je ziet hier goed aan hoe je elkaar als gemeente, ondernemers en ontwikkelaar kunt versterken.’

‘Alles bij elkaar wordt veel publiek naar het centrum getrokken. In de zomer nog wat meer, omdat ’s-Gravenzande als kustplaats ook toeristen trekt.’ ß scn 2020 | 2 37

NRW JAARPRIJS 2020

38 scn 2020 | 2

POST UTRECHT

Post Utrecht naam

post utrecht

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

een verbinding creëren tussen twee winkelgebieden in het oude centrum en zo het gebied functioneel bij de binnenstad betrekken, rekening houdend met de vele monumentale panden in het gebied

functie

onderdeel kernwinkelgebied

totaalmetrage

17.385 m2 (exclusief woningen)

winkelunits

6.130 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

11.355 m2

ontwikkelaar

MRP Development

eigenaar/belegger

a.s.r

architect

Rijnboutt Architecten

website

www.postutrecht.nl

voorzieningen

fietsenstalling, bibliotheek, auditorium, filmzaal, podium, vergaderruimtes

parkeerplaatsen

–

opening

juni 2020

FOTO: JONI ISRAËL scn 2020 | 2 39

NRW JAARPRIJS 2020

A

ls vastgoedontwikkelaar Anne Ophoff terugdenkt aan de situatie vóór de herontwikkeling ziet hij een gesloten bastion met veel steen en dichte gevels. Alleen aan de Neude had het pand een zichtbare entree. En het is nu een icoon voor Utrecht, een uniek urban experience center, verbonden met de stad, de mensen, de bezoekers.

Hoe kom je tot een concept zoals dat nu gerealiseerd is? ‘In 2012 zijn we begonnen met de plannen’, vertelt Ophoff. ‘In eerste instantie werd gedacht aan het maken van een passage.

Maar we weten ook dat dit in Nederland niet heel goed werkt.

Bovendien zou dit ter plaatse leiden tot de verdunning van de bezoekersstromen. Daarom ontstond al snel de gedachte om het pand meer voorzijden en een meer open karakter te geven, onder andere door de hal van het voormalige postkantoor erbij te betrekken.’

Het toevoegen van winkels aan de zijde van de Oudegracht werd eveneens onderzocht. Ophoff: ‘Zou dat werken? Volgens Locatus wel, mits er een goede invulling zou komen. Sterke op funshopping gerichte winkelconcepten aan deze zijde van het postkantoor om het winkelrondje aan de Oudegracht te completeren. Aan de verkeersrijke Potterstraat keken we meer naar functies gericht op de dagelijkse inkopen. In elk geval, met een mixed-use invulling zou Post Utrecht een bijdrage kunnen leveren aan de versterking van de oostzijde van het centrum, die al was ingezet door de vernieuwing van De Bijenkorf aan de Lange Viestraat en verder versterkt zou worden door de voorgenomen herontwikkeling van de Planeet’.

OPEN KARAKTER Dan de zijde aan de Neude, een bekend horecaplein in Utrecht.

Hier is de oude entree naar het postkantoor gelegen. ‘De eerste gedachten gingen uit naar het inbrengen van een hotelconcept

in combinatie met horeca in en andere functies gelegen aan de hal. Omdat het voormalige postkantoor een rijksmonument is, meenden wij dat het heel mooi zou zijn als je daar een publieke functie in kan huisvesten. Dat zou ook resulteren in een meer open en toegankelijker karakter. Toen de mogelijkheid zich voordeed om de centrale bibliotheek in het pand te huisvesten hebben we die kans aangegrepen en deze functie verder uitgewerkt in combinatie met horeca en detailhandel. Met deze invulling zou dit monument nog meer toegankelijk worden voor het publiek. Het was best een lastig proces, omdat er tijdens de uitwerking van de plannen een nieuwe gemeenteraad aantrad die een bezuiniging doorvoerde op de bibliotheken. Hierdoor waren wij genoodzaakt de plannen aan te passen. Maar we zijn er op een heel goede manier samen uitgekomen.’

HET PROCES a.s.r. real estate en MRP realiseerden zich dat het in een complex proces als dit, goed zou zijn om vanaf het begin nauw samen te werken met onder andere het RCE en de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht. Ophoff: ‘Dat is een betere aanpak dan eerst alles uit te werken en dan aan het eind van het traject met een ontwerp te komen. Om dit traject ook voor ons zelf efficiënter te maken, hebben we een gespecialiseerd bureau eerst een zogenaamde architectonische ‘waardestelling’ laten maken. Dat maakte inzichtelijk waar wij als ontwikkelaar van af moesten blijven en wat zichtbaar moest blijven. Maar er waren ook delen, zoals het souterrain, die weinig monumentale waarde hadden.

Daar konden we meer mee doen, zoals wanden weghalen en vervangen door staalconstructies om de foodmarkt ruimte te geven. Ook werden ‘grijze gebieden’ geduid. Daar konden we wel iets doen, maar dan heel zorgvuldig. Met dit advies en met onze plannen voor het concept zijn we het overleg ingegaan.

‘Post is teruggegeven Herontwikkelingen beschouwt Anne Ophoff als zijn persoonlijke specialiteit. Maar Post Utrecht was als monumentaal gebouw wel van een heel bijzonder kaliber. Hoe kom je tot de beste planvorm? Wat vindt de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) daarvan? Wat mag wel en wat niet? En dan hebben we het nog niet over het bouwproces gehad met allerlei regels voor veiligheid en beperken van overlast.

DE ONTWIKKELAAR 40 scn 2020 | 2

Anne Ophoff, MRP Develoment

POST UTRECHT

Samen met Rijnboutt Architecten hebben we de herindeling van Post Utrecht naar tevredenheid kunnen realiseren. Doordat we vooraf overleg hebben gehad, de RCE en de Gemeente Utrecht vanaf het begin in het traject hebben meegenomen in onze plannen liep ook de vergunningsverstrekking en later ook de bouwfase soepel.’

De bouwfase had natuurlijk wel z’n eigen uitdagingen en er moest aan strenge voorwaarden t.a.v. verkeershinder, geluidsnormen en publieksveiligheid voldaan worden. Grote constructie-elementen moesten bijvoorbeeld ’s nachts op hun plaats gehesen worden.

‘Bouwen in een historische binnenstad is een spektakel. Zo heb je ook met archeologie te maken en er zijn hier mooie vondsten gedaan, zoals een gouden rijder, een munt uit ca. 1750.

Met een gouden rijder werden grote transacties gefinancierd.

Er werd ook een medaillon van Maria met kind uit de 16e eeuw gevonden, uit de tijd dat het Ceciliaklooster hier stond. Een aantal van de vondsten zal in de bibliotheek getoond worden.’

DUURZAAMHEID HOOG IN HET VAANDEL Het transformeren van een rijksmonument heeft uitdagingen.

Zo mochten slechts beperkte doorbraken gemaakt worden en moesten de oudere gevels en details in de nieuwe ruimten zichtbaar blijven. Iets wat goed te zien is in de winkels van Broese en Bever. Ophoff: ‘Zo was er een discussie over de openingen in de buitengevel (ramen, deuren) en stonden de wensen van de RCE soms op gespannen voet met wat wenselijk was uit oogpunt van bijvoorbeeld toegankelijkheid. In overleg zijn we daar goed uitgekomen en hebben we bij het gebruik passende ruime deuren in de stijl van het oude pand kunnen realiseren.’

Het eerste ontwerp voor de winkels aan de Oudegracht moest plaatsmaken voor een ontwerp met minder glas. ‘Dat was wel

‘Bouwen in een historische binnenstad is een spektakel’ iets waar de Utrechters aan moesten wennen, want er was jarenlang een plan met veel glas gecommuniceerd. Toch was dit in het kader van duurzaamheid noodzakelijk. Het pand was energetisch heel slecht met een label D, bijna E. We hebben het naar label A weten te brengen, onder meer door het plaatsen van zonneschermen aan de zonnezijde en isolatie. Verder is ook zoveel mogelijk met led-verlichting gewerkt en er zijn duurzame materialen als speciaal gebakken gevelstenen voor de nieuwbouw, natuursteen en bamboevloeren gebruikt. Daarnaast zijn met alle huurders duurzaamheidsafspraken in de huurovereenkomst opgenomen (green lease).’

Veel aandacht voor heel veel duurzaamheidsaspecten dus.

‘Maar het meest duurzame van dit project is wellicht toch wel dat een monumentaal gebouw als dit weer is teruggegeven aan de inwoners van de stad en dat het een bijdrage levert aan het toch al bruisende leven in dit stukje van de Utrechtse binnenstad’, zegt Ophoff trots. ß

MRPDEVELOMENT.NL

FOTO: SCN

FOTO: JONI ISRAËL

aan de stad’

Interieur van de AMAC scn 2020 | 2 41

NRW JAARPRIJS 2020

DE VASTGOEDVERMOGENSBEHEERDER

OVERWELDIGEND Tonnaer tijdens de rondleiding met SCN: ‘Als je rond en door het gebouw loopt zie je goed die diversiteit aan functies. Aan de drukke Potterstraat in het souterrain op 2000 m2 Albert Heijn met meteen bij de entree een take-away met sushi, salad bar en bakkerij. Een echte high-traffic winkel die van zeven uur ’s ochtends tot twaalf uur ’s nachts geopend is. Via een opgang kom je bij de horeca die naast de bibliotheek gelegen is. Deze is ook toegankelijk als de bibliotheek gesloten is.’

We lopen door naar de Neude (een open plein met veel horeca en de hoofdentree naar wat nu de bibliotheek is). Als je daar binnenkomt is de eerste indruk overweldigend. Architectuur uit 1924 vermengd met de moderniteit van nu. Als we buiten doorlopen naar de hoek Neude/Drakenburgstraat, dan vinden we daar de entree naar de fietsenstalling met circa 720 plaatsen. En in de Drakenburgstraat 42 scn 2020 | 2

Frits Tonnaer, senior assetmanager special projects a.s.r. Real Estate

FOTO: SCN

D

e Utrechter kent het markante gebouw aan de rand van het centrum vooral als het hoofdpostkantoor. Minder bekend is dat het ook een belangrijk knooppunt voor telefonie was (en nog steeds is). ‘Al het telefoonen dataverkeer voor de stad Utrecht en de omliggende regio liep via drie verdiepingen apparatuur in dit gebouw. KPN heeft die centrale met moderne installaties van 15.000 naar circa 100 m2 weten terug te brengen en zodoende kwam er veel ruimte vrij voor andere functies’ legt vastgoedbeheerder Frits Tonnaer uit.

En dat is waar het in deze herontwikkeling om draaide. Een transformatie van boven naar beneden en aan alle vier de zijden van het gebouw. Het teruggeven aan de stad en het toevoegen van functies. Wie de oude foto’s van het postkantoor ziet en dat vergelijkt met hoe het geworden is, ziet dat dit meer dan gelukt is. De nieuwe bibliotheek – die eerst als nieuwbouw bijna elders in Utrecht zou komen– oogt spectaculair. Op alle verdiepingen, maar met name in de hal op de begane grond (waar de oorspronkelijke architectuur nog dominant is) tot onder het dak op de derde etage, waar de studeerplekken ruim verlicht worden door de ingebrachte dakramen. De roltrappen brengen de bezoekers naar de boeken, maar ook naar de hoger gelegen horeca, theater en meeting centre.

‘Deze transformatie doet recht aan waar de binnenstad van Utrecht voor bedoeld is’ Voor vermogensbeheerder Frits Tonnaer was het een bijzondere ervaring om mee te mogen werken aan een groot project als dit. Hij vond het een hele uitdaging om een gesloten, monumentaal pand als Post Utrecht zoveel mogelijk open te maken en terug te geven aan de stad. Niet alleen als gebouw, maar ook in de zin van de multifunctionaliteit.

POST UTRECHT

FOTO: KEES HUMMEL

zelf is de ingang van het expeditiehof. De winkels kunnen vanaf nvieau -1 via expeditiegangen bevoorraad worden. ‘Een praktische oplossing, die ook noodzakelijk was omdat zware vrachtwagens niet op de Oudegracht mogen komen’ zegt Tonnaer.

BOEKEN

Architectuur uit 1924 met de moderniteit van nu een voorwaarde dat het stenen karakter van het gebouw behouden bleef. Je ziet niet alleen buiten, maar ook in de nieuwe winkels dat dit heel mooi gelukt is.’

Aan de prachtige winkel van boekhandel Broese zit een verhaal vast. ‘Broese zat heel lang elders in Utrecht. Op de vorige locatie was de winkel te klein en bovendien had de gemeente die plek nodig. In goed overleg met de gemeente Utrecht en Boekhandel Broese zijn we erop uitgekomen dat de winkel nu in Post Utrecht gevestigd is. Om dit mogelijk te maken heeft ook a.s.r. geïnvesteerd in de winkel om deze zo te maken zoals die nu geworden is. Een echte win-winsituatie. De familie Broese zijn echte ondernemers en men is bijzonder blij met deze nieuwe plek.’

‘In de winkel vind je een ruimte voor educatie en ook horeca. Tevens kan Broese voor grotere bijeenkomsten gebruik maken van het bovengelegen auditorium, dat tevens via een lift aan de Oudegracht bereikbaar is, ook als de bibliotheek gesloten is. Zo kunnen ook ’s avonds de activiteiten doorgang vinden.

Dat is volgens mij waar een binnenstad voor bedoeld is: functies complementair en langer toegankelijk maken. Immers, in een binnenstad is ruimte beperkt en dan is het mooi als je die ruimte intensiever kan gebruiken.’

Voor Tonnaer persoonlijk is Broese extra bijzonder: ‘Het is ontzettend leuk om deze prachtige boekhandel, waar ik als Utrechter al van kinds af aan kom, hiernaartoe gehaald te hebben’ zegt hij.

Aan de Oudegracht zijn verder ook nog de winkels van Bever, Amac en de Deense formule Søtrene Grene gelegen.

Wie denkt dat dit uit oogpunt van verhuur vanzelf ging heeft het mis. Tonnaer: ‘Dit is natuurlijk een locatie die opnieuw gemaakt moest worden. Iedereen besefte dat het een uitermate centrale plek in het stadscentrum is. Maar bijvoorbeeld deze zijde aan de Oudegracht was geen onderdeel van de vaste looproute. We moesten dus ons best doen om hier iets bijzonders neer te zetten.’

Sterk punt was dat in dit deel van het centrum de afgelopen tijd veel verbeterd is, ook qua winkels. a.s.r. heeft vanaf het begin in deze locatie geloofd en dat is met deze ingenieuze ontwikkeling mooi ingevuld.’ ß

Linkerflank de Potterstraat, rechts de Oudegracht

Horeca op de tweede etage van boekhandel Broese

FOTO: KEES HUMMEL

Dan slaan we rechtsaf de Oudegracht op, onderdeel van het winkelcircuit van Utrecht. Maar oorspronkelijk betrof dit vooral de overzijde. Om deze zijde van de gracht erbij te trekken zijn vier in het oog springende retailunits gerealiseerd. Architect Frederik Vermeersch van Rijnboutt Architecten heeft prachtig werk geleverd, want om dit aanzicht kun je niet heen! Tonnaer: ‘Aan deze zijde waren flinke veranderingen nodig om de winkelfunctie te faciliteren, maar het was

scn 2020 | 2 43

PROJECTEN

De Randstad heeft z’n eigen outlet centre

N

einver heeft inclusief Amsterdam The Style Outlets achttien outlet centres in Europa. Deze nieuwste loot aan de stam is gelegen tussen Amsterdam en Haarlem in. Precies, halverwege in Halfweg. Herben, die meer dan twintig jaar ervaring heeft bij internationale retailers, is in z’n nopjes met deze locatie: ‘We liggen vlakbij afslagen van de A9 en de A5 aan de provinciale weg N200. En daarbij ook aan het spoor met Amsterdam op acht minuten afstand.

Zo’n 3,5 miljoen mensen kunnen hier binnen het half uur zijn en maar liefst acht miljoen binnen het uur.’

Wie aan komt rijden (of lopen vanaf het NS-station) ziet een kleurrijk spel van bijzondere gevels met een knipoog naar de pakhuizen van weleer. Een hoge toren met daarbovenop het logo is de eyecatcher. Het stratenplan is zo ontworpen dat de bezoeker optisch van punt naar punt getrokken wordt.

Parkeren doe je onder de winkels in een garage met 1470 parkeerplaatsen plus 250 extra op het maaiveld. Daarnaast zijn er afspraken met de buren voor het beschikbaar stellen van minimaal 500 extra parkeerplaatsen op de drukke momenten.

Het complex is een ontwerp van architectenbureau Common Affairs.

VRIENDELIJK TARIEF Op dit moment is fase 1 van Amsterdam The Style Outlets gerealiseerd. Het complex is gebouwd op het terrein van de voormalige suikerfabriek (Sugar City gedoopt) en is 19.000 m2 groot. Hiervan is 1.000 m2 vanuit het bestemmingsplan voor horeca bestemd. Herben: ‘Op het naastliggende parkeerterrein op maaiveldniveau kunnen we nog met 6.000 m2 uitbreiden. Dat zal op dezelfde manier gebeuren, dus met een parkeergarage onder de winkels. Als dan ook nog op het terrein van Sugar City de geplande supermarkt gerealiseerd wordt komen er nog eens duizend parkeerplaatsen bij.’

Bezoekers betalen een ‘vriendelijk parkeertarief’. Gratis kan niet op deze plek, want Amsterdam ligt vlakbij en misbruik 44 scn 2020 | 2

Op 26 november opende Amsterdam The Style Outlets de deuren voor het publiek. Een low-profile opening helaas, vanwege covid-19. Maar dat gaat centre manager Marcel Herben goedmaken zodra het weer kan. Hij denkt dat straks de geplande twee miljoen bezoekers dit nieuwe outlet centre van de Spaanse onderneming Neinver beslist haalbaar zijn: ‘Met deze locatie en het bijbehorende marktpotentieel zou het me niet verbazen als het meer wordt.’

PROJECTEN

van de parkeerfacilteiten ligt dan eveneens om de hoek. Aan de kanaalzijde van het complex is tevens parkeergelegenheid voor touringcars gerealiseerd. Taxi’s hebben een eigen standplaats.

WAT ZIJN DE TREKKERS?

Marcel Herben

‘Twee miljoen bezoekers per jaar vind ik een conservatieve schatting’

Neinver heeft op Europees niveau een samenwerking met een aantal vaste anchor tenants. ‘Dat zijn de tien merken die je gewoon gecontracteerd moet hebben wil je überhaupt kunnen starten’, legt Herben uit. ‘In Amsterdam The Style Outlets vind je dus onder andere Adidas en Nike, winkels die ook belangrijk zijn in het kader van de doorstroming van de bezoekers. Binnen de sportconcepten hebben we dan ook New Balance en Puma.’

‘Dan zijn er de premium concepts als Karl Lagerfeld, de Franse keten The Kooples en Guess. In de kooksector hebben we onder andere Le Creuset en WMF. In de fashion bieden we in het middensegment bijvoorbeeld Only, Jack & Jones en O’Neil.

De branchemix zal voor ruim twee derde uit internationale merken en bestaan en voor een derde uit Nederlandse. Wat er binnenkort nog bijkomt zit in de accessoires en cosmetica.’

POP-UP Bij de opening op 26 november was driekwart van de verhuurbare oppervlakte scn 2020 | 2 45

PROJECTEN

ingevuld. ‘We hebben in totaliteit 115 units maar er zijn formules die meer dan één unit in beslag nemen. Zoals Adidas, Nike, G-Star enz. In totaliteit hebben we straks als alles verhuurd is rond de honderd winkels. Bij de opening waren dat er rond de 65, maar voor tot en met maart volgend jaar staan er al verschillende nieuwe winkels op de rol.’

En hoe zit het met tijdelijke verhuur?

‘We hebben een of twee locaties in gedachten die we willen reserveren voor tijdelijke verhuur. Zo’n aanpak is goed om weer even iets nieuws te kunnen bieden.

Dat is goed voor de reuring en dat stimuleert bezoekers om weer eens te komen.’

DOELGROEPEN EN AANTALLEN De al genoemde bezoekersprognose van twee miljoen per jaar hang natuurlijk mede af van wat corona nog gaat doen.

‘Maar zonder covid vind ik dat eigenlijk wel een tamelijk conservatieve schatting.

We zijn een outlet vergelijkbaar met die van Lelystad en Roermond. Maar het voordeel van Amsterdam The Style Outlets is het enorme aantal inwoners binnen een half uur reisafstand’ zegt Herben.

‘Wij verwachten daarom dat wij het minder van dagjesmensen moeten hebben en ook doordeweeks veel bezoekers zullen aantrekken, wat goed is voor de spreiding. Onze consument woont of werkt immers vlakbij en kan er ook voor kiezen om even een halfuurtje kantoor of woning te verlaten.’

‘Daarnaast verwachten we veel toeristen die Amsterdam of de kust aandoen.

En toeristen die nog tijd over hebben alvorens ze naar Schiphol moeten vertrekken. Als ik met m’n gezin in het buitenland ben en nog tijd over heb voordat m’n vlucht gaat, dan gaan we shoppen.

Dat verwacht ik hier ook. Je zoekt dan een bestemming die goed bereikbaar is en een mooi aanbod heeft. Amsterdam The Style Outlets kan zodoende een mooi alternatief zijn voor de winkels op Schiphol.’ ß

Amsterdam The Style Outlets is 363 dagen per jaar open van 10 tot 20 uur.

Alleen Eerste Kerstdag en nieuwjaarsdag is het complex gesloten. www.amsterdam.thestyleoutlets.nl 46 scn 2020 | 2

PROJECTEN

Het plan is zo ontworpen dat de bezoeker optisch van punt naar punt getrokken wordt

scn 2020 | 2 47

feliciteert

2020 is een apart jaar om een bijzonder outlet centrum te openen, maar toch is het gebeurd en met succes.

ATSO heeft er voor gekozen om te openen in kerstsfeer en dat is een logische keuze.

Want zoals alle retailers weten:

goede wintersfeer bewijst zich keer op keer.

Goede kerst-of wintersfeer gaat over strategisch meedenken en een plan vormgeven dat het beste van de klant laat zien.

Enerzijds door met herkenbare materialen zoals groen en lichtjes de sfeer te brengen die de bezoeker verwacht.

Anderzijds door unieke toepassingen en objecten te creëren die

specifiek zijn voor de locatie en die uw online kanalen boosten!

En dat altijd met ons welbekende hoge afwerkingsniveau.

Door eigen import en productie kunnen we scherpe prijzen hanteren, en zowel de materialen als de werkwijze voldoen aan hoogste veiligheids- en duurzaamheidsnormen. Uiteraard bieden we 24-7 service.

U wilt ook weten wat Kerst/Winter voor u kan opleveren?

Plan dan vandaag nog een afspraak met Nordin Heus: 06-8 999 05 15

Avontuur-BlachereNL B.V. Blokdijk 3 • 1608 HH • Wijdenes •T +31 229 50 12 22 • www.avontuur.net

THEMA

WAAROM DE RETAILMARKT HERSTELT EN DE BINNENSTEDEN WEER GAAN BLOEIEN Gaat de winkelleegstand echt stijgen van 7,5 naar 19 procent, zoals de Retail­agenda beweert in hun impactanalyse? Sinds de uitbraak van de coronacrisis gaat het immers dramatisch slecht met de (fysieke) retail. Zo menen velen althans. Maar de vraag is of dat echt zo is. De vraag is hoe dramatisch de toekomst echt zal zijn. En de vraag is hoe snel het herstel weer gloort aan de horizon. En hoe groot dat herstel zal zijn.

DOOR HANS VAN TELLINGEN

E

r zijn zéker lichtpuntjes te vinden in Retailland. Ik schreef er dit over, samen met mijn medefirmant. Kort samengevat: “Sommige branches doen het juist beter sinds half maart. Dat bleek zelfs al in april. Maar wat niemand tot voor kort kon bevroeden is dat het met de retail, als geheel, eigenlijk juist weer goed gaat. De laatste paar maanden meldt het CBS groeipercentages van 10% ten opzichte van 2019. Verrassend. Een dergelijk scenario had zelfs deze, altijd optimistische, auteur niet bedacht.

Het herstel lijkt een V-vorm te hebben.

Het herstel overtreft alle verwachtingen. En het herstel geldt zelfs voor de meeste branches. Met helaas de branches kleding, schoenen en reizen als uitzondering.

Maar blijft dat zo? Zitten we niet midden in de tweede golf? Die overigens qua ziektegevallen, hoe naar ook, een stuk minder heftig uitpakt dan in maart/ april? Nou, de tweede golf doet de sector zeker geen goed. Maar toch zijn de vooruitzichten niet alleen maar somber.

Er gloort wederom nieuw herstel. Waarbij de kanttekening wél blijft gelden dat de sectoren mode, schoenen en sport wederom in het verdomhoekje zitten.

Helaas.

LICHTPUNTJES BIJ HET WINKELVASTGOED En het winkelvastgoed? Hoe gaat het daar eigenlijk mee? Nou, als geheel eigenlijk ook niet zo heel slecht. De totale leegstand bedraagt nu 7,5 procent en zal door de coronacrisis oplopen tot 9 procent. Ook dat valt hier te lezen.

Misschien wordt het wat meer, maar veel meer dan 10 procent zal het niet worden.

In wijkwinkelcentra, de betere meubelboulevards, kleinere steden/dorpen en een aantal middelgrote steden gaat het nu juist erg goed. Vaak nog beter dan vóór de coronacrisis. Nu is dat voor wijkwinkelcentra, gericht op de dagelijkse boodschappen, niet zo verrassend. Deze deden het doorgaans al goed. Datzelfde geldt voor kleinere steden/dorpen en voor sommige meubelboulevards (de scn 2020 | 2 49

OPINIE

heeft ongeveer 4 à 5 procent leegstand nodig om gebruikers genoeg gelegenheid te geven voor mutaties. Frictieleegstand noemen we dat. Op dit moment zit de markt dus met die 7,5 procent op ruim anderhalf keer de frictieleegstand.

Met ruim 9 procent zit je op tweemaal dat niveau. Gezien de enorme impact van de coronacrisis vind ik dat niet zo heel hoog. Zeker niet als herstel aan de horizon gloort.

laatste paar jaar). Maar wél verrassend is dat de kleinere middelgrote steden (zoals bijvoorbeeld Geleen, Zeist, Helmond, Oss, Veghel, Oldenzaal, et cetera) het nu soms beter doen dan voor de coronacrisis. Zij bevonden zich jaren in de hoek waar de klappen vielen. Maar in dit soort steden gaat het nu dus juist vaak beter.

En dat komt omdat mensen sinds maart meer ‘om de hoek’ gaan kopen.

Meer lokaal dus. En dat gaat ten koste van de grotere steden. De plekken waar het de afgelopen jaren juist heel goed ging. Dat zijn tevens de steden die normaal veel (nationale en internationale) toeristen ontvangen. En ja, die zijn er veel minder het afgelopen halfjaar. En daar, in de grote binnensteden, zie je de leegstandscijfers dan ook oplopen. Dat zal de komende één à twee jaar nog wel zo blijven. Maar toch zal daarna ook in deze steden herstel komen.

Maar goed, die oplopende leegstand dus Is 9 à 10 procent leegstand in de nabije toekomst niet heel erg hoog? Ach, het is maar hoe je het bekijkt. Ik zie het liever lager, maar ‘zorgwekkend’ is al een te groot woord. De winkelvastgoedmarkt 50 scn 2020 | 2

HERSTEL Nee, ik sluit niet de ogen niet voor de dramatische gevolgen van het regeringsbeleid op het gebied van corona.

Dat schreef ik ook in dit blog. Maar van dat landelijke drama dat sommigen zien (leegstand naar bijna een vijfde) lijkt vooralsnog geen sprake te zijn.

Kijk dus ook naar de branches die het beter doen. Zoals reeds benoemd.

Maar kijk ook eens naar de plekken die het nu juist beter doen. Zoals ook al reeds benoemd. En kijk tevens ook naar de speciaalzaken die het beter doen.

Ook daarmee gaat het juist goed nu.

Lees er alles over op de site van het CBS. In feite is er nu al deels sprake van het herstel dat ik eind mei in Elsevier Weekblad al aankondigde. En dat is veel sneller dan zelfs ik had durven hopen.

EN NATUURLIJK OOK ZORGEN Maar natuurlijk zijn er ook zorgen.

Grote zorgen. Onder de mode- en schoenenretailers bijvoorbeeld. En ook in de horecasector (en de cultuur- en evenementensector) vallen grote klappen. En vergeet niet dat er ook nog een ontslaggolf volgt. Wat de consumptie niet ten goede zal komen. Er zal verder, zeker in de modesector, geen sprake zijn van een inhaaleffect. Die lente- en zomercollectie 2020 zal voor een behoorlijk deel onverkocht blijven. Maar toch kan er sneller herstel komen dan menigeen denkt.

Het is helder dat de beperkende maatregelen als de anderhalve meter ‘de retail’ geen goed doen. Net als de sluiting van de horeca. Maar als zelfs met deze beperkende maatregelen de retail toch weer sterk terugveert (vanaf mei al), tot niveaus boven die van voor

de coronacrisis, dan wordt de soep toch minder heet gegeten dan deze wordt opgediend. Wees dus voorzichtig met al te negatieve voorspellingen.

EN WAAROM KOMT HET HERSTEL SNELLER DAN JE DENKT? Corona zal verdwijnen, of beter: corona zal in 2021 niet meer voor een overbelasting van de ziekenhuizen zorgen. En weet u: (veel) mensen willen winkelen.

Ze willen leuke dingen doen met elkaar.

Zoals consumeren in winkelstraten en hapjes en drankjes gebruiken in de horeca. Geen webwinkel kan dat plezier vervangen.

Geloof me, na 27 jaar consumentengedrag in winkelgebieden in kaart te hebben gebracht, is het mij duidelijk dat winkelen – in combinatie met horecabezoek – gewoon de favoriete vrijetijdsbesteding is van heel veel mensen. Dat was zo, dat is zo en dat blijft zo. De mens laat zich niet in een dwangbuis manoeuvreren. De mens wil mensen ontmoeten.

De mens wil consumeren. In de echte fysieke ruimte.

De mens gaat dus weer de winkelstraat in. En gaat het restaurant en het café weer opzoeken. De mens is een sociaal dier. Hij wil de wereld verkennen.

Dus ja: ook Amsterdam zal weer volstro-

OPINIE

DE MENS WIL MENSEN ONTMOETEN. DE MENS WIL CONSUMEREN. IN DE ECHTE FYSIEKE RUIMTE

men met toeristen over niet al te lange tijd. Of je dat nu leuk vindt of niet. Het gaat wél gebeuren.

RIJEN BEZOEKERS Versnelt corona niet de verschuiving van de bestedingen van stenen winkels naar webshops? Nee. In coronatijd staan mensen in rijen te wachten om populaire winkels, zoals Zara, in te kunnen.

Als straks alle maatregelen voor social distancing van tafel zijn, zullen consumenten weer enthousiast gaan winkelen. Bijna als koeien die na een winter op stal weer de wei in mogen. En als zelfs in coronatijd webwinkels worstelen met een (niet bestaande) winstmarge, dan zal het ze nooit lukken om een duurzame winst te genereren. Op een gegeven moment houdt het op voor de financiers. Met alleen een webwinkel kun je geen geld verdienen. Al zijn er wel degelijk kansen voor omnichannelaanbieders. Zolang de stenen winkel maar leidend is in hun businessmodel.

SLIMME WINKELIERS EN VASTGOEDEIGENAREN ZIEN JUIST NU GOEDE MOGELIJKHEDEN Eigenlijk zijn er alleen problemen in de grotere binnensteden. Maar ook daar gloort uiteindelijk weer hoop. Zoals ook

uit dit artikel blijkt. Kijk bijvoorbeeld naar de Nieuwendijk in Amsterdam.

Daar is De Koopman neergestreken, de outlet van modeketen The Sting. Dat is een formule die in het gat duikt van Hudson’s Bay. Want De Koopman heeft zich ook in een aantal panden van Hudson’s Bay gevestigd. Kijk ook naar de overname van HEMA door Jumbo (in samenwerking met investeringsmaatschappij Parcom). Daar spreekt vertrouwen uit. En kijk naar al die speciaalzaken én supermarkten die het nu meer dan uitstekend doen. Een creatieve ondernemer verzint altijd een list om te overleven.

Voor wie nu een winkel wil huren, is dit een goede tijd. Vooral op A1-locaties hebben vastgoedeigenaren huurverlagingen moeten accepteren van retailers die door corona in de problemen kwamen. De huurprijzen zijn dus laag.

Door de coronacrisis zijn (particuliere) beleggers soms zenuwachtig geworden of in de financiële problemen gekomen.

Zelf zou ik niemand aanraden om nu te verkopen als het niet noodzakelijk is, maar ik zie het wél gebeuren. Voor die partijen is het een slechte tijd om te verkopen, want de verkoopprijzen zijn laag. Daaruit volgt automatisch dat het een goede tijd is om winkelvastgoed

te kopen. Want de aankoopprijzen zijn laag. Binnen één à twee jaar, wanneer er weer sterke economische groei is en die pandemie als een boze nachtmerrie uit het geheugen verdwenen is, zullen de winkelstraten weer gaan bloeien.

En dan gaan veel retailers winkelruimte huren. Dan zullen de huren weer stijgen.

En dan wordt het vastgoed weer meer waard.

Mensen zijn veerkrachtig. En gaan weer consumeren. Winkeliers gaan daarvan profiteren. Net als vastgoedeigenaren. Het oude normaal is sneller terug dan menigeen denkt. ß

Hans van Tellingen is geograaf en regioloog en is directeur/eigenaar van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van Waarom stenen winkels winnen. Meer info over dit boek: Hans schrijft vaak blogs voor Shopping Centre News, Elsevier Weekblad, Retailtrends, De Ondernemer, OpinieZ, Stadszaken en vele anderen. scn 2020 | 2 51

HUURZAKEN

Corona en huurprijs De maatregelen ten gevolge van het coronavirus stellen de horeca en de detailhandel voor onvoorziene problemen. Hoe gaat de rechtspraak om met DOOR JOHN NIJSTEN

I

verzoeken tot vermindering van de huurprijs?

n vastgoed- en retailmedia en in bijdragen bij LinkedIn komt opgemeld onderwerp herhaaldelijk aan de orde. Soms zijn deze echter weinig concreet. Vaak wordt vergeten dat uiteindelijk de rechter de kaders aangeeft waarbinnen huurprijsvermindering of korting wordt verleend op grond van de gevolgen van corona.

Uit vrijwel alle uitspraken blijkt dat rechters de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW beschouwen. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd, en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

Een beroep op een gebrek is niet nodig, daargelaten of dit opgaat. De daarover gevoerde discussies zijn grotendeels overbodig.

Reeds aanstonds zijn door rechters de gevolgen voor de horeca, en met name het financiële nadeel, over partijen verdeeld. Hoewel detailhandelszaken geen gedwongen sluiting door de overheid hebben gekend, ondervinden ook zij direct de gevolgen van corona en de sluiting van de horeca en met name in de passanten, bezoekers en de omzet.

Inmiddels is in rechte aangenomen dat ook zonder gedwongen sluiting een ver52 scn 2020 | 2

huurder geen aanspraak kan maken op onverkorte huurbetaling.

De mij bekende 25 uitspraken zijn als volgt gerubriceerd.

SLUITINGSPERIODE HORECA Het overgrote deel van de rechterlijke uitspraken verdeelt het nadeel zodanig dat over de sluitingsperiode slechts de helft van de huurprijs behoeft te worden voldaan.

• Rechtbank Amsterdam 19 juni 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3105.

• Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, sector kanton, kort geding 26 juni 2020, ECLI:NL: OGEAC:2020: 156 en 162.

• Rechtbank Amsterdam, sector kanton, kort geding 17 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3494.

• Rechtbank Amsterdam 31 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3756.

• Rechtbank Amsterdam 1 september 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4752.

• Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020, kort geding, ECLI:NL: GHAMS:2020:2604.

• Rechtbank Amsterdam 7 oktober 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4904.

• Rechtbank Amsterdam 9 oktober 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4924.

• Rechtbank Amsterdam 28 oktober 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:5222.

• Rechtbank Amsterdam 27 november 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:5854.

Overigens vond ook verdeling in 1/3 en 2/3 plaats bij brouwerijen als huurder in de hoofdhuurovereenkomst. Dit was een gevolg van gelijke verdeling, namelijk 1/3 voor de hoofdverhuurder, 1/3 voor de hoofdhuurder/onderverhuurder en 1/3 voor de onderhuurder.

• Rechtbank Noord-Nederland, 27 mei 2020, ECLI:NL: RBNNE:2020:1979 • Rechtbank Limburg, sector kanton, kort geding 19 juni 2020, ECLI:NL: RBLIM:2020:4399.

GEEN SLUITING, TOCH MATIGING Ook over de periodes dat geen sluiting heeft plaatsgevonden, geven de gevolgen van corona rechters aanleiding om de betalingsverplichting te matigen.

De meeste uitspraken hebben betrekking op horeca.

• Rechtbank Amsterdam, sector kanton, kort geding 17 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3494.

• Rechtbank Amsterdam 31 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3756.

• Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4253.

• Rechtbank Amsterdam 1 september 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4752.

• Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020, kort geding, ECLI:NL: GHAMS:2020:2604.

• Rechtbank Amsterdam 7 oktober

HUURZAKEN

RBAMS:2020:2914 • Rechtbank Amsterdam, sector kanton, kort geding 17 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3508 • Rechtbank Limburg 12 augustus 2020, ECLI:NL: RBLIM:2020:5994.

KOUDE AFWIJZING Een enkele maal werd zonder meer een beroep op matiging afgewezen.

2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4904.

• Rechtbank Noord-Holland 27 oktober 2020, ECLI:NL: RBNHO:2020:8692.

• Rechtbank Amsterdam 28 oktober 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:5222.

Ook bij niet-horeca is echter tot matiging van de betalingsverplichting geoordeeld.

• Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Assen, kort geding 21 juli 2020, ECLI:NL: RBNNE:2020: 2540: De huurster, een reisbureau, kon vanaf juni 2020 tot december 2020 voorshands volstaan met betaling van 50% van de huurprijs.

• Rechtbank Amsterdam 28 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:4280: Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als opleidingsinstituut (inclusief verkooppunt voor cursisten)/ kantoorruimte.

Gelet op hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het richtsnoer dat de tegenvaller gelijkelijk over partijen verdeeld wordt. De kantonrechter acht dan ook aannemelijk dat de bodemrechter een huurkorting van 50 % redelijk zal achten.

• Rechtbank Amsterdam 29 juli 2020, ECLI:NL: RBAMS:2020:3730: Vanwege onvoorziene omstandig­

heden (corona-pandemie en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen) kan de huurder van een winkel voorlopig volstaan met betaling van 50% van de over de maanden april tot en met juni 2020 verschuldigde huurprijs.

OVERIGE AFWIJZING VOLLEDIG HUURBEDRAG Ook overigens werden vorderingen tot betaling van het volledige huurbedrag in kort geding afgewezen i.v.m. de mogelijkheid dat de bodemrechter tot matiging van de betalingsverplichting overgaat.

• Rechtbank Rotterdam, sector kanton, kort geding 18 juni 2020, ECLI:NL: RBROT:2020:5583.

• Rechtbank Rotterdam, sector kanton, kort geding 18 juni 2020, ECLI:NL: RBROT:2020:5585.

ONVOLDOENDE INFORMATIE In enkele uitspraken werd het beroep van de huurder op matiging van de betalingsverplichting niet toegewezen omdat onvoldoende was gesteld ter onderbouwing.

• Rechtbank Gelderland, 29 mei 2020, ECLI:NL: RBGEL:2020:2768.

• Rechtbank Amsterdam, sector kanton, kort geding 11 juni 2020, ECLI:NL:

• Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle, kort geding 3 juni 2020, ECLI:NL: RBOVE:2020:1906.

• Rechtbank Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL: RBROT:2020:7089: Desgevraagd had de huurster ter zitting verklaard dat zij het gehuurde kan gebruiken. Volgens huurster was de reden dat zij het gehuurde niet in gebruik had genomen gelegen in de omstandigheid dat haar omzet en die van haar beoogd onderhuurder als gevolg van de coronacrisis fors was teruggelopen. Volgens de rechter is omzetverlies een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico van huurder hoort.

CONCLUSIE De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW en gezien de gevolgen voor huurder en verhuurder kan de betalingsverplichting van de huurder worden gematigd. Tot nu toe zijn de uitspraken hierover in kort geding gegeven.

Het lijkt logisch dat de bodemrechters dezelfde lijn hanteren. Ik voorzie wel dat in de bodemprocedures de omstandigheden een grotere rol gaan spelen.

NB: Als basis voor dit artikel heb ik de genoemde 25 uitspraken op chronologische volgorde gezet en per uitspraak een korte samenvatting gemaakt. Degene die deze basis wenst te ontvangen, kan zich melden via j.nijsten@home.nl. ß scn 2020 | 2 53

HUURZAKEN

DOOR JOHN NIJSTEN

Hof komt terug op uitspraak ROZ-boete

A

ls een persoon vrijwillig kan terugkomen op zijn mening is dat normaal prijzenswaardig. Dat is ook het geval indien een rechtsprekende instantie dat doet, in dit geval het Gerechtshof Amsterdam over de al dan niet cumulatie van de boete in de algemene bepalingen behorende bij de ROZ-modellen.1 Indien hij een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag voldoet, verbeurt huurder op basis van deze modellen aan verhuurder telkens van rechtswege per kalendermaand en vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1 of 2 procent van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van 300 euro per maand. 2 EERDERE UITLEG HOF Het Gerechtshof Amsterdam heeft eerder overwogen dat de boete van art. 18 lid 2 van de toepasselijke algemene bepalingen (ROZ-model kantoorruimte juli 2003) ertoe strekt de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te beta-

1 Hof Amsterdam 17-12-2019, ECLI:NL: GHAMS:2019:4499 (Proficiat/geïntimeerde).

2 In de bij het model voor de huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art.

7:290 BW behorende algemene bepalingen uit 2012 is het minimumbedrag € 300,- per maand gebleven (art. 25.3) met dien verstande dat de boete van 2% is teruggebracht naar 1%. Nieuw is dat deze ‘boete(rente)’ niet verschuldigd is indien huurder voor de vervaldatum schriftelijk per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen vier weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd. In het ROZ-model voor bedrijfsruimte niet zijnde art. 7:290-bedrijfsruimte uit 2015 is een gelijkluidende regeling opgenomen in art. 23.2.

54 scn 2020 | 2

len. Een uitleg van het beding inhoudende dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, leidt volgens het hof tot het onaannemelijke resultaat dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en een juiste uitleg brengt volgens het hof mee dat over de negen onbetaald gebleven maandtermijnen niet negen maal, maar 45 maal een bedrag van 300 euro toewijsbaar is. Voor elke maand dat een termijn niet wordt betaald, is volgens het hof het minimumbedrag van 300 euro verschuldigd.3 ANDERE MENING RECHTBANK De Voorzieningenrechter Amsterdam kon met deze redenering niet instemmen.4 Volgens de kantonrechter is de tekst van de betreffende boetebepaling onduidelijk voor wat betreft de vraag waarop het minimumbedrag van € 300,betrekking heeft. Dat komt volgens de kantonrechter voor risico van de gebruiker van de algemene voorwaarden en vormt een grond om de voor de wederpartij van die gebruiker gunstigste uitleg te laten prevaleren. Voorts leert volgens de kantonrechter een eenvoudige rekensom dat de cumulatieve uitleg tot zowel onredelijke als onlogische resultaten leidt. Om die reden legt de kantonrechter het boetebeding zo uit dat de boete die (minimaal) per maand verschuldigd is berekend moet worden over het totaalbedrag van alle in die maand

3 Arrest van 8 september 2015, ECLI: NL: GHAMS: 2015: 3716 (Fémur/X).

4 Rechtbank Amsterdam, sector kanton (kort geding) 17 februari 2016, ECLI: NL: RBAMS: 2016: 1037 (MP Monumenten NV/Toni & Guy Magna BV.), TvHB 2016, nr. 3, p. 151-158, m.n. J. Nijsten.

achterstallige termijnen. Volgens de kantonrechter is ook bij die uitleg een prikkel tot tijdige betaling aanwezig.

De kantonrechter stelt terecht dat ook in zijn uitleg voldoende prikkel tot tijdige betaling aanwezig is. De contractuele boete van inmiddels 1 procent per maand is reeds aanzienlijk hoger dan de normale wettelijke rente, maar ook dan de wettelijke handelsrente. Daarbij komt dat deze rentes geen minimum kennen, laat staan cumulatief. Ook de Rechtbank Limburg was deze mening toegedaan.

BEDOELING BEDING Als voormalig lid van de juridische commissie van de ROZ, die de ROZ-model huurovereenkomsten en algemene bepalingen opstelt, kon ik het standpunt van de kantonrechter als voorzieningenrechter in de onderhavige kwestie slechts beamen. Ook Karel Gerbrands, jarenlang voorzitter van deze commissie, deelde desgevraagd mede dat het nimmer de bedoeling is geweest om voor elke huurtermijn die in een maand niet werd betaald een minimumboete van 300 euro te laten vervallen.

Het bedrag van 300 euro had betrekking op de boete berekend over de totale achterstallige som in die maand. Naar onze mening trotseerde de kantonrechter in de onderhavige uitspraak dus terecht de door hem met zoveel woorden genoemde, eerdere uitspraak van ‘zijn’ hof. Mijn artikel in SCN 2017-3, p.46-47 kende dan ook de kop ‘Rechtbanken tarten terecht hof’.

NIEUWE UITLEG In het arrest Proficiat/geïntimeerde stelt het hof voorop dat het onderhavige boetebeding ruimte laat voor zowel de ene als de andere uitleg. Het hof maakt melding dat hij eerder deze bepaling zo uitgelegd heeft dat de boete cumuleert en dat de Rechtbank Amsterdam tot een andere uitleg is gekomen en de boete niet laten heeft laten cumuleren.

Het hof ziet aanleiding de uitleg van de rechtbank te volgen. Daartoe overweegt het hof dat onder omstandigheden cumulatie leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) overstijgt en dat daaruit moet worden afgeleid dat deze uitleg – ook indien tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen – niet juist is. Het hof betrekt daarbij ook dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren. Het hof komt met dit oordeel terug van de in de hierboven genoemde beslissing uit 2015 gehanteerde uitleg. Een proficiat waard. ß

DE BINNENSTAD

De eigenaren van Jouw Bloemist in hun nieuwe winkel

Nieuwe ondernemers: hoe trek je die naar je centrum?

De compact-plusaanpak Eduard Plate is zelfstandig adviseur en werktonder andere als centrum- en programma manager. Is deelnemer aan LocalLife, dat online consumenten fysiek naar het centrum brengt. Na de studie geografie met marketing specialisatie werkte hij bij Wehkamp, introduceerde MOSAIC postcode segmentatie in Nederland en was directeur van de AKO Boekenwinkels.

Reacties: eduard@eduardplate.nl Website: eduardplate.nl

I

n de meeste centrumvisies wordt ingezet op een compacter centrum.

Er wordt een kerngebied aangewezen, andere centrumstraten mogen verkleuren of krijgen een rol als aanloopstraat met diverse functies. Maar hoe biedt je ruimte aan starters en groeiers?

Dat vraagt diversiteit aan locaties. Hier ligt een kans voor vastgoed en centrumondernemers. De Compact-plus-aanpak biedt groeiers en starters kansen zich te vestigen en maakt het centrum daarmee aantrekkelijk voor kiezende consumenten in het online tijdperk.

CONSUMENTEN OPNIEUW VERLEIDEN Door de coronacrisis is de druk op onze centra vergroot. De online bestedin-

gen zijn sterk gegroeid. Daarmee zijn de bestedingen in het centrum afgenomen.

Dit betekent dat het centrum zichzelf opnieuw moet uitvinden om consumenten te verleiden. Er is een nieuwe transformatie nodig. De rol van het centrum als ontmoetingsplaats, met naast winkels een toenemend belang voor bijvoorbeeld zorg, cultuur, ambachten, ICT en wonen, zal de komende jaren belangrijker worden. Hoe kun je ervoor zorgen dat consumenten voor je centrum kiezen, en zo voor een bloeiende lokale economie?

Het vraagt in ieder geval om een effectieve leegstand aanpak. Want hoe sterk we ook inzetten op veiligheid, evenementen en nieuwe kleurtjes, voor consumenten is vermindering van de scn 2020 | 2 55

DE BINNENSTAD

leegstand en vernieuwing van het aanbod doorslaggevend om naar het centrum te gaan. Naast transformatie is het verleiden van ondernemers om zich te vestigen daarom een belangrijke succesfactor.

ONDERNEMERS OPNIEUW VERLEIDEN Inzetten op een compact, aantrekkelijk centrum is belangrijk. Het geeft ondernemers toekomstperspectief aan een locatie. Toch zijn er ook risico’s. Met name als er voor groeiers en start ups geen aansprekende locaties voor handen zijn. Hoe je dan soms het omgekeerde bereikt dan je bedoelde maakte ik onlangs mee in Zeewolde. Dit is een jonge plaats met ongeveer 23.000 inwoners gelegen aan het water en tussen de bossen van Zuidelijk Flevoland. In de centrumvisie is ingezet op een compacter centrum, in combinatie met het toevoegen van extra woningen. De ondernemers werken via de BIZ samen. Uniek is dat die samenwerking is doorgetrokken met het gemeentelijke Zeewolde Zakelijk en Bedrijfskring Zeewolde.

Samen organiseert men bijvoorbeeld de Centrum Ondernemer van het Jaar verkiezing.

AANLOOPSTRAAT EXTRA AANTREKKELIJK Als jurylid bezocht ik enkele door de inwoners genomineerde winkels, waaronder de groeiende bloemenwinkel Jouw Bloemist. Vier jaar geleden gestart in het kernwinkelgebied van Zeewolde.

Twee jaar geleden hebben ze hun winkel vergroot en dit jaar wilden ze een nieuwe stap maken. Maar omdat er flink geïnvesteerd moest worden in het pand, waarvan de huurprijs bovendien aan de hoge kant was, wilden ze overleggen met hun pand eigenaar. Ze vonden weinig begrip en begonnen zich af te vragen of groeien op de huidige locatie verstandig was.

Om de hoek van de oorspronkelijke Jouw Bloemist locatie is de Torenstraat.

Dat is een deel van het centrum van Zeewolde dat van kleur mag verschieten.

De jonge ondernemers troffen er een aantrekkelijk pand. En anders dan in het 56 scn 2020 | 2

Uw Stadsboer in de Zwolse Diezer

Eva Miedema, kunstenares en start-up bij de Winkeltjes

kernwinkelgebied bleek er een klik te zijn met de pandeigenaar. De ondernemers konden het pand kopen. Die optie sprak de ondernemers aan.

Het pand werd in maart van dit jaar gekocht, er kwam een prachtige bloemenwinkel in. Een moedige stap in het hartje van de coronacrisis. Dat vonden de inwoners van Zeewolde ook. De nieuwe, aansprekende winkel werd een van de tien genomineerde centrumondernemers. Inmiddels is naast Jouw Bloemist in dezelfde Torenstraat nog een nieuwe ondernemer gestart. Die ondernemer hoefde niet alle meters te huren, de achterzijde van de winkel kreeg een andere functie.

START-UPS We zien hier een omgekeerde ontwikkeling. Omdát vastgoedpartijen in de Torenstraat zich realiseren dat een stapje extra nodig is denken ze mee met nieuwe ondernemers. Zo ontstaat een positieve ontwikkeling in een straat die eigenlijk geen onderdeel is van het compacte centrum. Maar die straat is aan-

Torenstraat Zeewolde, aantrekkelij

trekkelijk voor start-ups en groeiende ondernemers, doordat pandeigenaren flexibeler zijn. Succesvolle voorbeelden van zulke omgekeerde spontane ontwikkelingen zijn de 7 Straatjes in Arnhem en de Folkingestraat in Groningen.

LAAGDREMPELIG STARTEN Jouw Bloemist is het voorbeeld van een groeiende ondernemer, die welbewuste stappen naar de toekomst zet. Het kopen van een winkelpand bleek voor de ondernemers een belangrijk. Maar hoe zit dat met start-ups? In hetzelfde centrum van Zeewolde bevindt zich de passage het Ravelijn. Eigenaresse Leyten stelt zich actief op en dit leidde onder andere tot de komst van Action en de Winkeltjes.

Dit is een professioneel shop-in-shop concept waar kleine ondernemers, zoals webshops, laagdrempelig hun producten kunnen verkopen. De Winkeltjes werd in 2019 gekozen tot centrumondernemer van het jaar en weet veel bezoekers en nieuwe ondernemers aan zich te binden. Inmiddels zijn er

3

DE BINNENSTAD

tips

brink, geopend door MKB-voorzitter Jacco Vonhoff

Drie tips voor een compact centrum waar nieuwe ondernemers zich thuis voelen :

1

jk voor nieuwe ondernemers

Cosmé Hardenberg, dat een drukke centrumlocatie zocht

tachtig ondernemers gevestigd. Sinds kort is een van hen Eva Miedema. Ze is een kunstenares uit Noordwijk. Hoe kwam ze in het centrum van Zeewolde terecht?

“Een vriendin was dit jaar op vakantie in Zeewolde. Daar ontdekte ze in het centrum De Winkeltjes. Dat leek haar iets voor mij. Toen er een plaats vrij kwam greep ik mijn kans. En al tijdens het inruimen van mijn kunstwerken werd de eerste aankoop gedaan”.

De Winkeltjes is een voorbeeld van een concept dat laagdrempelig starten als ondernemer mogelijk maakt. Inmiddels zijn er al twee ondernemers vanuit de Winkeltjes hun eigen winkel begonnen.

COMPACT-PLUS-AANPAK Bij de Compact-plus-aanpak zetten we ons in op diversiteit van vestigingslocaties. We kijken naar de behoeften van verschillende typen ondernemers.

Wat voor pand zoeken ze? Wat voor een omgeving? Streven naar een compact centrum is vaak verstandig. Maar tegelijk is het van levensbelang voor

een centrum dat er locaties blijven bestaan waar, naast formules, start-ups en groeiende ondernemers zich thuis voelen.

Dit vraagt samenwerking in de driehoek ondernemers, vastgoed en gemeente. Met daarbij een gedeeld perspectief voor het centrum, inzicht in de behoeften van ondernemers en die van vastgoed ondernemers.

CONCLUSIE Compact en aantrekkelijk is een succesfactor voor toekomstbestendige centra. Het kunnen aantrekken van nieuwe functies en nieuwe ondernemers is nodig om de onlineconsumenten in hun klantreis te verleiden weer naar het centrum te komen. De Compact-plus-aanpak zet in op diversiteit aan vestigingsplaatsen en samenwerking met pand eigenaren, met als doel dat deze kunnen schakelen met de behoeften van nieuwe ondernemers. Aanloopstraten spelen daarbij een rol, net als laagdrempelige start-uplocaties. ß

2 3

Zorg ervoor dat er in het centrum locaties zijn die aantrekkelijk zijn voor start-ups en groeiers.

Streef naar variatie in typen pandeigenaren en liefst ook makelaars.

Ga met vastgoed­ partijen in gesprek over de behoeften van startups en groeiers.

In maart begonnen ze hun prachtige bloemenwinkel, een moedige stap in het hartje van de coronacrisis scn 2020 | 2 57

WINKELCENTRUMREGISTER

JEROEN VERWAAIJEN, DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO

Eigendom van planmatige Een analyse aan de hand van het nieuwe winkelcentrumregister

H

et was in 1986 dat de NRW, de Nederlandse Raad voor Winkelcentra, het licht zag. De toenmalige top van de Nederlandse winkelcentrumontwikkelaars, verenigde zich, zoals dat ook in andere landen gebeurde. Bij aanvang een zeer besloten, elitair geheel waar de excursies met een privéjet naar verre bestemmingen voerde. Later uitgegroeid tot een veel bredere en toegankelijkere kennis- en netwerkclub.

Een van de oprichters, Dick Van den Bos, gepensioneerd directeur van het beheerkantoor Hoog Catharijne, heeft destijds het winkelcentrumregister bedacht en ontwikkeld. Uit onvrede over het gebrek aan betrouwbare informatie. Hij reed alle centra persoonlijk langs en gaf de bevindingen door aan zijn secretaresse die het verwerkte in een register. Een losbladig systeem. Periodiek werden verse pagina’s toegestuurd die oude pagina’s vervingen of informatie van nieuwe centra bevatten.

Een zeer tijdrovend, duur en volledig van de persoon Dick van den Bos afhankelijk proces.

LUXE BOEK Vanaf 1999 hebben Strabo en Locatus het bijhouden van het register voor hun rekening genomen. Waarbij Strabo de check deed op de NAW-gegevens en Locatus het winkelaanbod en de plattegronden verzorgde. Ook dat was nog een papieren versie maar deze werd later vervangen door een cd-rom met data, die jaarlijks geüpdatet werd.

In 2006 is het register eenmalig (ter ere van het 20-jarig bestaan van de NRW) in luxe boekvorm verschenen. Daarna viel het stil. Er was geen budget meer voor een update en het gebruik van het register was teruggelopen. Door internet was het ook veel makkelijker informatie te verzamelen. Uit een peiling bleek dat een meerderheid van de NRW-leden voor beëindiging van het register was. Strabo en Locatus hebben nog een aantal pogingen gedaan om het register in een nieuw jasje te gieten, maar de NRW hield de boot af.

VERZAMELWOEDE Mijn persoonlijke hobby is het verzamelen van winkelcentra.

Los van het zakelijke aspect (Strabo heeft in meer dan 450 winkelcentra onderzoek gedaan) is het ook pure nieuwsgierigheid.

Wat tref ik aan, hoe ligt het erbij? De verzameling is vastgelegd in een eigen continue update van het laatste register van 2006.

Afgezien van de oorspronkelijke ontwikkelaar en naam en adres 58 scn 2020 | 2

WINKELCENTRUMREGISTER

In coronatijd (je moet toch wat als je geen onderzoek kan/ mag doen) hebben we de Dick van den Bos-methode van stal gehaald en zijn we zelf provincie voor provincie alle centra aan het langsgaan en die centra (letterlijk) in beeld gebracht.

Dit proces is nog gaande. We hebben daarmee ook het meest uitgebreide beeldarchief van Nederlandse winkelcentra aangelegd. Met Google kom je een eind als het de buitenkant betreft, maar een winkelcentrum van binnen zien lukt maar zelden.

e winkelcentra

ANALYSE Aan de hand van het register is een uitgebreide analyse gemaakt van de in totaal ruim duizend planmatig ontwikkelde winkelcentra. In dit artikel moet ik mij beperken tot het bezit van de centra en wat wij daaruit hebben kunnen halen. Er wordt aandacht besteed aan de top tien van 2003 en 2020 en verschuivingen die hebben plaatsgevonden. Het uitgebreide artikel gaat dieper in op de rol van buitenlandse partijen.

van het winkelcentrum (maar zelfs die zijn nogal eens gemuteerd) is vrijwel alles veranderd.

Daarom heeft Strabo het Winkelcentrumregister nieuw leven ingeblazen, al was het maar voor onszelf. Het SWR (Strabo WinkelcentrumRegister) is een overzicht van alle planmatig ontwikkelde centra in Nederland. Inclusief informatie over de winkelcentra die de komende jaren ontwikkeld gaan worden. Dit alles gebaseerd op alle beschikbare openbare bronnen (onder andere nieuwssites, Kadaster, Bagviewer, Google Maps en verschillende internetsites).

WIE ZIJN DE EIGENAREN VAN ONZE WINKELCENTRA? Er zijn zeer verschillende typen eigenaren. Historisch gezien waren het de pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen naast de ondernemers zelf, verenigd in een VVE of CVVE die centra in bezit hadden. Ook corporaties hadden het nodige bezit in winkelstrips onder de eigen woningen.

De verdeling van het bezit medio 2020 is weergegeven in de grafiek hieronder.

Verdeling naar eigenaarscategorie overig (i ncl nnb) corporatie Private equ ity vastgoedinvesteerder projectontwikkelaar pensioenfonds supermarktorgani satie vastgoed cv beursgenoteerd vastgoedfonds ontwikkelaar/belegger vg vermogensbeheerder VVE parti culier belegger 0 buurt/wijk

stadsdeel

50

100 centrumgebieden

150

200

250

300

pdv/gdv/overi g

scn 2020 | 2 59

WINKELCENTRUMREGISTER

De grafiek is gebaseerd op de dominante eigenaar. De meerderheid van de Nederlandse centra kent meervoudig eigendom waarbij een deel van het bezit bijvoorbeeld in handen is van de oorspronkelijke ondernemers. Een winkelcentrum als Boven ’t Y heeft bijvoorbeeld 64 eigenaren waarvan een deel professionele particuliere beleggers maar ook veel (voormalige) winkeliers met één of twee panden.

Opvallend is dat er geen sterke relatie is tussen het bezit en type eigenaar. Zo beleggen supermarktorganisaties of daaraan gelieerd niet uitsluitend maar in koopcentra.

Beursgenoteerd vastgoed is in volume flink gedaald, particuliere beleggers zijn actiever geworden

BRON: STRABO

De afgelopen decennia hebben een aantal verschuivingen te zien gegeven:

2003 Eigenaar

2020 Aantal centra

Aantal centra

Eigenaar

Rodamco Nederland

60

Sectie5 Investments

38

Corio Nederland Retail

50

Altera Vastgoed

22

Vastned Retail

42

SPF Beheer

22

ING Real Estate

41

Urban Interest

20

Nieuwe Steen Investments

30

Hoorne Vastgoed

18

SPF Beheer

21

Wereldhave

18

Achmea Global Investors

20

Ahold Europe Real Estate & Construction

16

Ahold Vastgoed

18

Kroonenberg Groep

16

Uni-Invest

18

Segesta Groep

16

SFB Vastgoed

17

a.s.r. real estate (ASR Dutch Prime Retail Fund)

15

Dela

14

Orange Capital Partners + Syntrus Achmea

15

GROTE VERSCHILLEN In het overzicht is de top tien van 2003 en 2020 weergegeven. De verschillen zijn enorm:

BRON: STRABO

De top tien van eigenaren

buurt/ wijk

stadsdeel

centrum­ gebieden

pdv/gdv/ overig

89

117

102

141

133

123

63

48

86

169

114

109

110

112

90

81

45

195

141

212

Particulier belegger VVE Vastgoed vermogensbeheerder Ontwikkelaar/belegger Beursgenoteerd vastgoedfonds Vastgoed-cv

132

-

86

14

Supermarktorganisatie

137

118

63

28

Pensioenfonds

97

-

133

43

Projectontwikkelaar

80

-

83

267

Private equity vastgoedinvesteerder

68

-

163

88

149

-

48

46

98

-

123

65

Corporatie Overig (incl nnb)

Index bezit afgezet tegen gemiddelde = 100

60 scn 2020 | 2

• Het bezit van pensioenfondsen is of naar vermogensbeheerders gegaan of naar andere partijen.

• Dit geldt ook voor verzekeringsmaatschappijen.

• Vastgoed-cv’s zijn een belangrijke nieuwe categorie geworden en hun bezit groeit nog steeds.

• Beursgenoteerd vastgoed is in volume flink gedaald, met uitzondering van Wereldhave, maar ook zij gaan weer bezit afstoten. Rodamco had ooit 70 centra in bezit, nu heeft URW er nog vijf.

• Particuliere beleggers (klein en groot) zijn actiever geworden.

• Supermarktorganisaties hebben meer bezit verworven.

• Ontwikkelaars/beleggers zoals Certitudo en Leyten hebben ook meer bezit verworven.

• De top vijf in 2003 had 223 winkelcentra in bezit, in 2020 zijn dat er slechts 120.

• De top vijf is volledig weggezakt. CBRE (ING RE) met elf centra vinden we terug op plek 15, Unibail op de 27e en Klépierre op de 44e plek.

• Met name het bezit van het beursgenoteerde vastgoed is sterk gekrompen.

In 2003 had Wereldhave drie winkelcentra in Nederland.

Toen bestond zowel Sectie 5 als het fenomeen vastgoed-cv nog niet. Hadden de pensioenfondsen van Altera nog zelf de regie over het vastgoed. Hield de eigenaar van de Vomar zich nog niet bezig met winkelcentra kopen en ontwikkelen. Was Kroonenberg nog maar een bescheiden club en duurde het nog elf jaar voordat OPC het licht zag.

Er is ook een opvallende overeenkomst: zowel in 2003 als 2020 bestaat de top tien uit Nederlandse partijen.

TOT SLOT Dit is maar één van de vele analyses die gemaakt zijn aan de hand van de gegevens uit het winkelcentrumregister.

Alle andere aspecten zoals historie, ontwikkelaars, buitenlands bezit, renovatie, inrichting, parkeren, trekkers en social media zijn te vinden in de whitepaper SWR, de analyse op onze website strabo.nl. ß

BLOG

Waarom wil die transformatie maar niet vlotten?

‘W

aarom komen transformaties niet van de grond?’

‘Wat is nodig om de transformatie op gang te krijgen?’ Dat zijn vragen die ik steeds vaker te horen krijg.

Ik was betrokken bij het reviewteam van de Retailagenda, dat een analyse maakte van de transformatieopgave in verschillende gemeenten. Het ongemak over de traagheid van transformatie van winkel naar bijvoorbeeld wonen aan de randen van centrumgebieden is bij veel partijen voelbaar. Daarom pleit ik voor meer onderling vertrouwen en een gezamenlijk perspectief om het proces te versnellen.

Vrijwel alle gemeenten voelen aan dat voor succesvolle transformaties in het centrumgebied, goede samenwerking met eigenaren noodzakelijk is. De eigenaar beslist immers wat hij of zij doet met het vastgoed. De sleutel ligt dus bij eigenaren en het krijgen van inzicht in hun besluitvormingsproces.

VERTROUWEN ALS RODE DRAAD Hoe zorg je ervoor dat de eigenaren in hun beslissingen rekening gaan houden met de wensen van de gemeente of de kwaliteit van het gebied? Hoe bereik je dat eigenaren zich ook verantwoordelijk gaan voelen voor de toekomstbestendigheid van het centrum? Het blijkt dat een visie, niet altijd de beslissing van een eigenaar stuurt. Door te investeren in een nieuwe gemeentelijke visie beïnvloed je het besluitvormingsproces van de eigenaar meestal niet en krijg je geen inzicht in wat eigenaren beweegt.

Het is daarmee niet de meest effectieve manier eigenaren in beweging te krijgen.

Mijn ervaring is dat het antwoord even eenvoudig als complex is. De oplossing zit in verbinding en vertrouwen.

Dit lijkt natuurlijk heel eenvoudig maar in de praktijk zie ik bijna dagelijks hoe lastig dat is. Het is lastig en onwennig voor zowel gemeenten als eigenaren.

De gemeente wordt vaak gezien als een veelkoppig monster die maar moeilijk stevige keuzes voor het versterken van het centrum kan maken. Eigenaren

DOOR SANDRA SUIJKERBUIJK

worden er vaak van verdacht vooral het eigen belang te volgen. Hoe ga je in zo’n situatie te werk?

STIP OP DE HORIZON Gelijkwaardigheid, onderling begrip en verbinding zijn de elementen die de basis leggen voor vertrouwen. Kijk als gemeente of als eigenaar eens door de bril van de ander, wat ziet hij of zij?

Bedenk ook hoe je elkaar andere perspectieven kan aanreiken. Zorg dat je samen verantwoordelijk bent voor het samenwerkingsproces. Daarbij is het belangrijk dat je een gezamenlijke stip de horizon hebt, die voor alle partijen perspectief biedt.

Hoe zorg je er dan voor dat je open met elkaar dilemma’s kan bespreken?

Dat je toegroeit naar een samenwerking waarin keuzes gemaakt worden die goed zijn voor het totaal, maar misschien individueel wel wat schuren. Dat is lastig voor eigenaren, maar zeker ook voor de gemeente die vaak meerdere belangen heeft te dienen. Hoe zorg je ervoor dat alle partijen vertrouwen in elkaar blijven houden en in het gesprek transparant blijven? Een onafhankelijk begeleider kan helpen door als vertaler tussen alle partijen te staan, het proces te bewaken en te begeleiden.

ELKAAR HELPEN Naast het werken aan een gezamenlijk perspectief, zijn er uiteraard bij transformaties ook veel harde inhoudelijke en financiële noten die gekraakt moeten worden. Daaraan wil ik zeker niet voorbijgaan. Maar ook daarvoor geldt dat elkaar leren kennen, leren samenwerken en leren vertrouwen nodig is om samen tot oplossingen te komen. Alleen door met elkaar in gesprek te blijven, de verschillende perspectieven te blijven uitwisselen en je te realiseren dat leren samenwerken ook een proces van vallen en opstaan is, lukt het om samen een project te realiseren. Zo komt de stip op de horizon dichterbij. Mijn ervaring is dat als gemeente en eigenaren een stevige basis van vertrouwen hebben, de transformaties snel volgen! ß

Sandra Suijkerbuijk werkt bij het Kadaster en is spreker, auteur en adviseur op het gebied van de samenwerking tussen gemeenten en eigenaren en tussen eigenaren onderling. Het Kadaster ondersteunt publieke en private partijen om samen tot een betere ruimtelijke inrichting te komen zonder dat eigendomsgrenzen belemmerd zijn. Denk hierbij aan centrumgebieden of verouderde bedrijventerreinen met versnipperd eigendom die toe zijn aan nieuwe functies.

scn 2020 | 2 61

COLUMN

Jeroen Verwaaijen Hier word ik vrolijk van

V

orig jaar ging het niet door. Te weinig aanmeldingen om een goede keuze te maken en dus, bijna postuum, de all time NRW Jaarprijs voor Hoog Catharijne. Dik verdiend als je nog weet hoe het er vroeger uit zag. Hoog Catharijne, Winkelhart van Nederland!

Met zijn overvolle Radboudtraverse, de belegen uitstraling van Brasserie Hoog Brabant en de rare uitlopers bij Vredenburg en Clarenburg. En nu dit eindresultaat. Waar geen concessies zijn gedaan in de kwaliteit. En dat met een enorme complexiteit van het project. Iedere keer dat ik in Utrecht moet zijn, parkeer ik onder HC, ook als andere parkeerplekken dichter bij mijn bestemming liggen. Het is altijd een verademing om hier rond te lopen en te zien dat het iedere keer nog beter, gevulder en doorleefder wordt.

Waar ik ook vrolijk van werd was dat de NRW Jaarprijs dit jaar wel gewoon doorging ondanks de lock… (de term die ik in deze column per se niet wil gebruiken).

Zes mooie nominaties en wij hebben dan de eer en het genoegen om in deze centra onderzoek te mogen doen voor de jurering. En dat betekent ook dat diverse mensen van Strabo deze centra gaan bezoeken, ter voorbereiding van het onderzoek, voor de uitvoering of puur uit interesse. Wij hebben dan intern ook een eigen jurytraject met verhitte discussies wie er zou moeten gaan winnen.

Ik heb ze inmiddels ook allemaal live kunnen bewonderen. En daar word je dus behoorlijk vrolijk van. Mooie projecten op verschillende schaalniveaus en in verschillende settings en stuk voor stuk een verrijking van het lokale aanbod.

Ook leuk dat wij een aantal centra goed kennen uit het verleden. Hetzij omdat we er zelf onderzoek gedaan hebben voor de eigenaar, hetzij omdat we die centra het in het kader van een concurrentieanalyse bekeken hebben.

Dan weet je nog goed hoe het vroeger was en wat er nu van gemaakt is. En daardoor begrijp je het enthousiasme van bezoekers van het winkelcentrum nog beter. Van onderdeel van een Treurtrip naar verrassend en hip.

Dus, zit u in een dip, beetje moedeloos van al die (….) ellende: pak de auto en rij in één dag even alle nominaties af. Nog leuker, neem iemand mee en maak er een echte jurytour van. Kleine tip: begin een beetje op tijd, het is al met al toch zo’n 576 kilometer rijden. ß Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo

62 scn 2020 | 2

LEREN VAN LIVING LABS O

nder het motto Learning by doing heeft de Retail­ agenda de afgelopen jaren in een diverse gemeenten retailinnovatielabs opgezet om in de praktijk te kunnen experimenteren met uiteenlopende vraagstukken die spelen in de retail. Denk aan de inzet van loyaliteitsprogramma’s, online lokale platforms, samenwerken in living labs. Wat werkt wel en wat werkt? De uitkomsten, stappenplannen en praktijkervaring die de labs hebben opgeleverd zijn dit najaar gepresenteerd in een reeks webinars, video’s en publicaties. Ze leveren praktische handvatten op voor winkelgebieden, gemeenten en ondernemers om succesvol aan de slag te gaan op thema’s. Wat kan een loyaliteitsprogramma betekenen voor winkelgebieden?

Uit onderzoek blijkt dat consumenten steeds vaker dicht(er) bij huis willen winkelen. Daar ligt een kans voor winkelgebieden en ondernemers om inwoners aan zich te binden, zodat bestedingen, herhaalbezoek en verblijfsduur zullen stijgen. In het retailinnovatielab Loyaliteit is onderzocht hoe loyaliteitsprogramma’s de gunfactor van de bezoeker kunnen vergroten. Daarnaast hebben ondernemers geëxperimenteerd met een collectief loyaliteitsprogramma. Aan de hand van de ervaring die is opgedaan in het Hypelab (futureproof retail) en gemeente Nootdorp zijn de succesfactoren op een rij gezet en wat er bij het opzetten van een loyaliteitsprogramma komt kijken.

ALLE WEBINARS, VIDEO’S EN PUBLICATIES ZIJN HIER TERUG TE KIJKEN

LIVING LABS

SAMEN WERKEN AAN SUCCESVOL ONDERNEMERSCHAP In tijden van crisis is het als ondernemer essentieel om je snel aan veranderingen te kunnen aanpassen. Dit vraagt om flexibiliteit, inventiviteit en bepaalde talenten en vaardigheden. Hoe wendbaar ben je?

Wat zijn jouw talenten en sluiten deze aan bij de gekozen aanpak en verdienmodel?

Wanneer ondernemers deelnemen aan een retaillab kunnen ze leren van collega’s, experts en studenten. Zo kun je elkaar naar een hoger plan tillen. Ondernemers die aan living labs hebben meegedaan vertellen hoe je daarin in slaagt.

SOCIALE MEERWAARDE MAAKT WINKELGEBIEDEN AANTREKKELIJKER Het aantal fysieke winkels zal mede door de coronacrisis binnen een tot twee jaar afnemen. Om bestaansrecht te hebben moet een winkelgebied meer zijn dan een verzameling verkooppunten. Sociale meerwaarde is daarbij het sleutelwoord. Oss, Breda, Hilversum en Woerden laten zien hoe zij het hebben aangepakt.

ZO WORDT EEN COLLECTIEF ONLINE PLATFORM EEN SUCCES Tijdens de intelligente lockdown schoten de gezamenlijke online platforms en websites van winkelgebieden massaal uit de grond.

Wie het goed aanpakt kan er met een gezamenlijk online platform voor zorgen dat een winkelgebied in trek blijft, binding houdt met de klant en ondernemers (extra) omzet hebben. Maar samen online brengt ook vraagstukken met zich mee. Want voor welke online oplossing kies je? En hoe maak je het tot een succes? Aan de hand van de ervaring die is opgedaan in Groningen, Delden en Hilversum worden de plussen en de minnen van online lokale platform op een rij gezet.

ROBOTS VERANDEREN DE RETAIL Robots zijn steeds beter in staat om specifieke taken voor de retailer uit te voeren. Denk aan het beheren van voorraad, het schoonmaken van de winkel, klanten verwelkomen, klanten van informatie voorzien en het thuisbezorgen van aankopen. Hoe kunnen robots de retailpraktijk verbeteren en verder innoveren? En wat zijn de gevolgen voor de klant, de medewerker en de organisatie?

Een overzicht van de actuele ontwikkelingen en toepassingen.

WEBINARAGENDA Er worden nog twee webinars georganiseerd: 14 december: Met grote sprongen en kleine stappen naar een circulaire retail 25 januari: Hoe start je in jouw gemeente een living lab?

Inschrijven kan hier.

De retaillinnovatielabs zijn opgezet en begeleid door de Retail­ agenda in samenwerking met DNWS en Futureproof Retail. De webinars zijn aangeboden door de samenwerkende partijen. scn 2020 | 2 63

COLOFON

Tot besluit …

Fijne feestdagen en vooral: doe verstandig en blijf gezond!

EDWIN BRUGMAN, UITGEVER/ HOOFDREDACTEUR EDWIN@SCNEWS.NL

Shopping Centre NEWS jaargang 23 (2020), 2 • 66 pp.

colofon

A

ls 2020 ons iets geleerd heeft, is dat het zelfs voor de korte termijn onmogelijk is om vooruit te kijken en te plannen. Oké, we moeten het doen met wat we hebben en vaak gaat het wel goed. Maar dit jaar moest zo’n beetje alles en iedereen naar de hoogste versnelling van creativiteit en aanpassingsvermogen. Retailers, winkelvastgoed­ beleggers, dienstverleners die aan deze sector verbonden zijn en ja, ook uitgevers als ondergetekende.

Het is spijtig dat er na 22 jaargangen SCN in 2020 geen gedrukte uitgaven verschenen zijn. En met alle ontwikkelingen op het gebied van online media, in de retail en de winkelvastgoedmarkt is het ook maar zeer de vraag of we dat ooit nog gaan doen. Het is tijd voor beraad, wellicht nieuwe concepten en andere manieren van samenwerken. Wat 2021 precies gaat brengen weet ik op dit moment nog niet. Maar u zult zeker nog van mij horen.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleve­ran­ciers en anderen blijven met scn geïnfor­meerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE

Aristoteleslaan 82, 1277 aw Huizen t 06 417 898 63 | redactie@scnews.nl

VOOR UW PUBLICITEIT

t 06 417 898 63 | media-advies@scnews.nl

ABONNEMENTEN

Tot nader order worden geen abonnementsaanvragen aangenomen. Zodra over de koers van 2021 meer duidelijkheid is, berichten wij erover via diverse kanalen.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

Wordt het alleen een stille nacht, of ook stille dagen?

In de pels D E N K E N , P R AT E N , D O E N

64 scn 2020 | 2

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden issn 1571 9243 Foto pagina 65: de feestelijke opening van Centrumplan Rosmalen, winnaar van de NRW Jaarprijs 2020