Centrumplan Rosmalen

Vliegwiel voor herstructurering van de dorpskern

Al in de jaren negentig werd gekeken naar de uitbreiding van het centrum van Rosmalen (NB). Het eerste plan paste ook echt bij die tijd: een omvangrijk project met nadruk op de uitbreiding van de shopping functie. Maar de complexe situatie met vele stakeholders, de lange voorbereidingstijd, een economische crisis en de veranderingen in de retail maakten aanpassingen in de planopzet noodzakelijk. Ontwikkelaar Foruminvest toonde aanpassingsvermogen en doortastendheid en realiseerde een compacter plan dat bij het dorp én de nieuwe realiteit past.

Rosmalen heeft nog een echt dorps karakter, met als duidelijk middelpunt het horecaplein De Driesprong. Grote bomen, winkels, horeca, gewoon sfeervol. Tot voor kort was er slechts één winkelrondje mogelijk, dat via de Molenhoekpassage liep. De wens voor een tweede winkelrondje, waardoor er een winkelacht zou ontstaan, bestond al heel lang.

PARADIGMAVERSCHUIVING IN DE RETAIL

SCN keek ter plaatse rond met Aerjen Koeneman (directeur Foruminvest b.v.) en zijn collega Brian King, verantwoordelijk voor de Concept- en Designafdeling.

Koeneman over de aanloop naar wat nu bekend staat als het Centrumplan Rosmalen: ‘Het eerste plan voor die tweede lus was echt een kindje van die tijd (jaren ’90), met alle ideeën die daarbij hoorden. Dus een omvang van 15.000 m2, veel mode en vergelijkend winkelen en een grote parkeergarage. We hebben sindsdien heel wat stormen meegemaakt, met als gevolg dat het plan steeds kleiner werd maar vooral een andere functie kreeg; De voorgenomen ‘uitbreiding van de shopping-functie’ werd vervangen door ‘versterken van de convenience-functie’. Uiteindelijk hebben we een plan gerealiseerd van 8.200 m2 en een groot aantal maaiveldparkeerplaatsen.’

En dat is te zien aan de invulling van het project. Als ankers staan er nu twee supermarkten van elk 2.000 m2 en een HEMA van zo’n 1.400 m2, aangevuld met zestien winkels van zowel landelijke ketens als lokale ondernemers en daarbij nog vijf horecazaken. Het staat erbij alsof het altijd zo geweest is. Maar dat is zeker niet zo. Want wat stond er eigenlijk vóór deze ontwikkeling op deze plek?

‘Het weilandje van boer Buis’ vertelt Koeneman. ‘En voor dat weilandje stond een hele rij met tamelijk deplorabele panden. Die hadden wel een winkelfunctie, maar daar waren ze in feite totaal ongeschikt voor. We hebben derhalve die panden gesloopt. Van de 8.200 m2 die wij vervolgens hebben gebouwd is eigenlijk maar 3.800 m2 uitbreiding en voor een heel groot deel dus vervanging van de oude bestaande panden en het hergebruik van twee monumentale panden.’

Brian King en Aerjen Koeneman

ARCHITECTUUR

Wat ervoor in de plaats gekomen is, doet in de verste verte niet meer denken aan de oude situatie. Een nieuwe winkelstraat (de Harry Coppensstraat) ontsluit vanaf De Driesprong de nieuwe winkellus en leidt naar het nieuw gerealiseerde pleintje midden in het project en verder. King hierover: ‘Het ontwerp is van architect Sjoerd Soeters (PPHP). Hij is als geen ander in staat een nieuwe ontwikkeling aan te laten sluiten op het karakter van de locatie. Het moest een echt bij het dorp Rosmalen passend plan worden. De kwaliteit is hoog en ondanks dat het plan kleiner moest worden hebben we daar geen enkele concessie gedaan in kwaliteit, uitstraling en architectuur. Je ziet dit terug in de stijlkenmerken, de steen en het metselwerk, de verticale parcellering, het wonen-boven-winkels en ook aan de nieuwgebouwde boerderij-achtige panden. Daarbij is de vormtaal gebruikt zoals die al eeuwen in de streek bekend is. Wat ook opvalt is de vorm van de winkelstraten, die niet recht maar gebogen zijn. De architectuurkeuzes resulteren in een heel fijn en hoogwaardig verblijfsgebied.’

‘We hebben geen enkele concessie gedaan in kwaliteit, uitstraling of architectuur’

Pleintje met supermarkten, HEMA en horeca

GEREGISSEERD KRIMPSCENARIO IN OPTIMA FORMA

De ontwikkeling van het Centrumplan is de aanleiding geworden van nieuwe strategische keuzes voor het gehele centrum- gebied. Koeneman: ‘Ons plan is eigenlijk het vliegwiel geweest voor dit proces. Maar de achtvorm voor de winkelroute is erin gebleven. De gemeente heeft dat ook goed onderbouwd en eraan vastgehouden. Voorheen zaten er veel winkels in woonpanden aan de randen van het winkelgebied. Nu zie je dat de winkelacht heel sterk is geworden en dat de randen van het winkelgebied aan het (terug)verkleuren zijn naar wonen. De HEMA zat eerst ook op een moeilijke plek achteraf. Die is nu naar ons project verhuisd en drie keer groter geworden. Op de oude plek worden nu woningen gebouwd.’

‘Rosmalen is een goed voorbeeld van een geregisseerd krimpscenario voor de binnenstad. Het centrum wordt compacter en er ontstaan meer plekken om te wonen. En dit gaat bijna vanzelf, zonder dat dit gepaard gaat met herbestemmen en uitkopen.’ En passant komen we Erna Traanberg tegen. Zij is jurylid van de NRW Jaarprijs. Dit jaar bezoeken alle juryleden individueel de genomineerde projecten. ‘Een toer met alle juryleden in een bus zat er dit jaar niet in’, zegt Traanberg.

Verderop, aan het nieuwe kleine plein, staat King even stil bij het pand dat als adres Dorpsstraat 69 heeft. ‘De voormalige woonvilla was erg geliefd bij de inwoners en moest om die reden geïntegreerd worden in het project. De uitbouwen uit de jaren 80 hebben wij verwijderd en daarvoor in de plaats een serre gemaakt die helemaal bij de oorspronkelijke stijl past. Dit is zo ongeveer het hart geworden van deze uitbreiding. Het pand heeft nu een horecabestemming aan de zijde van het pleintje en aan de voorkant zit een makelaarskantoor. Het heeft ook een dubbelfunctie. De vergaderzaal is ’s avonds beschikbaar voor private dining en overdag is het de werkkamer van de makelaar; Een mooie nieuwe vorm van ‘blurring’.’

Het hart van de nieuwe ontwikkeling

Schuin achter het net besproken pand vinden we een zogenaamd boerderijvolume met daarin de Etos. ‘Dit is een winkelpand in boerderijstijl. Je zou dit zomaar in de vorige eeuw kunnen plaatsen en het is mooi dat dit hier in het centrum is teruggekomen’ zegt King.

En dan zijn er nog de panden aan het pleintje met woningen boven de Lidl. Die steken anders in elkaar dan je van buitenaf zou vermoeden. King: ‘Je ziet hier drie aparte elementen (gebouwen) die qua maat en schaal bij Rosmalen passen. Alleen, per laag zitten daar vier woningen achter. Dat is dus heel anders dan de verticale parcellering doet vermoeden.’

Verder lopend, naar het tweede deel van de nieuwe winkelstraat, zien we aan het eind een markant winkelpand met een torentje, waarin een bloemist

‘Parkeren is nog steeds gratis, dat verhoogt de aantrekkelijkheid’

gehuisvest is. Dit straatje leidt naar de achterzijde van een van de supermarkten en daar bevindt zich een van de parkeerterreinen van Rosmalen. De parkeerterreinen liggen strategisch rondom de winkelacht en zorgen voor een optimale bereikbaarheid. Koeneman: ‘Het parkeren in Rosmalen is gratis gebleven en dat versterkt de aantrekkelijkheid van het centrum’.

Zoals dat bij de huidige inzichten past, draait het plan niet alleen om winkels. Want een centrum moet meer bezoekmotieven hebben en vandaar dat we er nu ook zorgfuncties, een sportschool en horeca vinden. Koeneman: ‘Het is die variëteit aan functies die zorgt voor aantrekkelijkheid en voor kruisbestuiving’.

Het nieuwe centrumplan, samen met de al bestaande winkels en horeca, bedient primair het dorp Rosmalen en de dorpen in de directe omgeving, zo’n 38.000 inwoners. Koeneman is positief verrast door het gegeven dat ook de inwoners van een aantal buitenwijken van Den Bosch zich aangetrokken voelen tot het centrum van Rosmalen. ‘Daar hadden we niet op gerekend, maar verklaarbaar is het wel. Rosmalen heeft immers veel pluspunten, zoals de goede bereikbaarheid, het gratis parkeren (blauwe zone), alles op loopafstand en een compleet winkelaanbod. Plus natuurlijk de algehele sfeer in de vorm van gezellige pleinen met horeca-terrassen en de prachtige kwaliteit van het centrum, waar ons project beslist een grote bijdrage aan geleverd heeft.’

DE GROOTSTE UITDAGINGEN

De grootste uitdagingen werden toch wel gevormd door de veranderingen die in de loop van de tijd noodzakelijkerwijs doorgevoerd moesten worden. Koeneman: ‘Het aanpassingsvermogen van van onze eigen organisatie en van de vele stakeholders was daarin cruciaal. Een grote uitdaging zat in de grondaankopen die eerder waren gedaan met het oog op een veel groter project. Dat project werd uiteindelijk bijna de helft kleiner.’

‘Toch zaten er ook voordelen aan het kleinere plan. Zo was de enorme ondergrondse parkeergarage niet meer nodig. In plaats daarvan realiseerden we het parkeren op het maaiveld achter de supermarkten. Dat heeft weer nieuwe mogelijkheden gecreëerd en we leverden dus een centrum op dat precies bij de behoeften van de nieuwe tijd paste. En dat was bijzonder goed te verhuren, met als gevolg dat bij oplevering 97 procent bezet was. Tevens paste de gewijzigde insteek voor convenience ook heel goed bij de nieuwe strategie van beleggers. En met zo’n mooie convenience-invulling in een aantrekkelijke binnenstad als die van Rosmalen was er vanuit beleggers veel interesse voor dit plan. Bij belegger Bouwinvest is het project in deskundige handen.’

Koeneman merkt verder nog op dat het plan zich ook kenmerkt door een zekere bescheidenheid: ‘Het is niet zo omvangrijk en meeslepend geworden als dat het ooit bedacht was. Maar door de keuze voor het versterken van de conveniencefunctie is het wel heel erg krachtig geworden en passend bij deze tijd. Maar bovenal is het ook een plan dat sterk bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van het centrum van Rosmalen.’