Post Utrecht teruggegeven aan de stad

De ontwikkelaar

Als vastgoedontwikkelaar Anne Ophoff terugdenkt aan de situatie vóór de herontwikkeling ziet hij een gesloten bastion met veel steen en dichte gevels. Alleen aan de Neude had het pand een zichtbare entree. En het is nu een icoon voor Utrecht, een uniek urban experience center, verbonden met de stad, de mensen, de bezoekers.

Hoe kom je tot een concept zoals dat nu gerealiseerd is? ‘In 2012 zijn we begonnen met de plannen’, vertelt Ophoff. ‘In eerste instantie werd gedacht aan het maken van een passage. Maar we weten ook dat dit in Nederland niet heel goed werkt. Bovendien zou dit ter plaatse leiden tot de verdunning van de bezoekersstromen. Daarom ontstond al snel de gedachte om het pand meer voorzijden en een meer open karakter te geven, onder andere door de hal van het voormalige postkantoor erbij te betrekken.’

Het toevoegen van winkels aan de zijde van de Oudegracht werd eveneens onderzocht. Ophoff: ‘Zou dat werken? Volgens Locatus wel, mits er een goede invulling zou komen. Sterke op funshopping gerichte winkelconcepten aan deze zijde van het postkantoor om het winkelrondje aan de Oudegracht te completeren. Aan de verkeersrijke Potterstraat keken we meer naar functies gericht op de dagelijkse inkopen. In elk geval, met een mixed-use invulling zou Post Utrecht een bijdrage kunnen leveren aan de versterking van de oostzijde van het centrum, die al was ingezet door de vernieuwing van De Bijenkorf aan de Lange Viestraat en verder versterkt zou worden door de voorgenomen herontwikkeling van de Planeet’.

OPEN KARAKTER

Dan de zijde aan de Neude, een bekend horecaplein in Utrecht. Hier is de oude entree naar het postkantoor gelegen. ‘De eerste gedachten gingen uit naar het inbrengen van een hotelconcept in combinatie met horeca in en andere functies gelegen aan de hal. Omdat het voormalige postkantoor een rijksmonument is, meenden wij dat het heel mooi zou zijn als je daar een publieke functie in kan huisvesten. Dat zou ook resulteren in een meer open en toegankelijker karakter. Toen de mogelijkheid zich voordeed om de centrale bibliotheek in het pand te huisvesten hebben we die kans aangegrepen en deze functie verder uitgewerkt in combinatie met horeca en detailhandel. Met deze invulling zou dit monument nog meer toegankelijk worden voor het publiek. Het was best een lastig proces, omdat er tijdens de uitwerking van de plannen een nieuwe gemeenteraad aantrad die een bezuiniging doorvoerde op de bibliotheken. Hierdoor waren wij genoodzaakt de plannen aan te passen. Maar we zijn er op een heel goede manier samen uitgekomen.’

HET PROCES

a.s.r. real estate en MRP realiseerden zich dat het in een complex proces als dit, goed zou zijn om vanaf het begin nauw samen te werken met onder andere het RCE en de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht. Ophoff: ‘Dat is een betere aanpak dan eerst alles uit te werken en dan aan het eind van het traject met een ontwerp te komen. Om dit traject ook voor ons zelf efficiënter te maken, hebben we een gespecialiseerd bureau eerst een zogenaamde architectonische ‘waardestelling’ laten maken. Dat maakte inzichtelijk waar wij als ontwikkelaar van af moesten blijven en wat zichtbaar moest blijven. Maar er waren ook delen, zoals het souterrain, die weinig monumentale waarde hadden. Daar konden we meer mee doen, zoals wanden weghalen en vervangen door staalconstructies om de foodmarkt ruimte te geven. Ook werden ‘grijze gebieden’ geduid. Daar konden we wel iets doen, maar dan heel zorgvuldig. Met dit advies en met onze plannen voor het concept zijn we het overleg ingegaan.

Herontwikkelingen beschouwt Anne Ophoff als zijn persoonlijke specialiteit. Maar Post Utrecht was als monumentaal gebouw wel van een heel bijzonder kaliber. Hoe kom je tot de beste planvorm? Wat vindt de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) daarvan? Wat mag wel en wat niet? En dan hebben we het nog niet over het bouwproces gehad met allerlei regels voor veiligheid en beperken van overlast.

Samen met Rijnboutt Architecten hebben we de herindeling van Post Utrecht naar tevredenheid kunnen realiseren. Doordat we vooraf overleg hebben gehad, de RCE en de Gemeente Utrecht vanaf het begin in het traject hebben meegenomen in onze plannen liep ook de vergunningsverstrekking en later ook de bouwfase soepel.’

De bouwfase had natuurlijk wel z’n eigen uitdagingen en er moest aan strenge voorwaarden t.a.v. verkeershinder, geluidsnormen en publieksveiligheid voldaan worden. Grote constructie-elementen moesten bijvoorbeeld ’s nachts op hun plaats gehesen worden.

‘Bouwen in een historische binnenstad is een spektakel. Zo heb je ook met archeologie te maken en er zijn hier mooie vondsten gedaan, zoals een gouden rijder, een munt uit ca. 1750. Met een gouden rijder werden grote transacties gefinancierd. Er werd ook een medaillon van Maria met kind uit de 16e eeuw gevonden, uit de tijd dat het Ceciliaklooster hier stond. Een aantal van de vondsten zal in de bibliotheek getoond worden.’

Ontwikkelaar Anne Ophoff

foto SCN

DUURZAAMHEID HOOG IN HET VAANDEL

Het transformeren van een rijksmonument heeft uitdagingen. Zo mochten slechts beperkte doorbraken gemaakt worden en moesten de oudere gevels en details in de nieuwe ruimten zichtbaar blijven. Iets wat goed te zien is in de winkels van Broese en Bever. Ophoff: ‘Zo was er een discussie over de openingen in de buitengevel (ramen, deuren) en stonden de wensen van de RCE soms op gespannen voet met wat wenselijk was uit oogpunt van bijvoorbeeld toegankelijkheid. In overleg zijn we daar goed uitgekomen en hebben we bij het gebruik passende ruime deuren in de stijl van het oude pand kunnen realiseren.’

Het eerste ontwerp voor de winkels aan de Oudegracht moest plaatsmaken voor een ontwerp met minder glas. ‘Dat was wel

‘Bouwen in een historische binnenstad is een spektakel’

iets waar de Utrechters aan moesten wennen, want er was jarenlang een plan met veel glas gecommuniceerd. Toch was dit in het kader van duurzaamheid noodzakelijk. Het pand was energetisch heel slecht met een label D, bijna E. We hebben het naar label A weten te brengen, onder meer door het plaatsen van zonneschermen aan de zonnezijde en isolatie. Verder is ook zoveel mogelijk met led-verlichting gewerkt en er zijn duurzame materialen als speciaal gebakken gevelstenen voor de nieuwbouw, natuursteen en bamboevloeren gebruikt. Daarnaast zijn met alle huurders duurzaamheidsafspraken in de huurovereenkomst opgenomen (green lease).’

Veel aandacht voor heel veel duurzaamheidsaspecten dus. ‘Maar het meest duurzame van dit project is wellicht toch wel dat een monumentaal gebouw als dit weer is teruggegeven aan de inwoners van de stad en dat het een bijdrage levert aan het toch al bruisende leven in dit stukje van de Utrechtse binnenstad’, zegt Ophoff trots.

MRPDEVELOMENT.NL

De winkel van AMAC

De vastgoed-vermogensbeheerder

Voor vermogensbeheerder Frits Tonnaer was het een bijzondere ervaring om mee te mogen werken aan een groot project als dit. Hij vond het een hele uitdaging om een gesloten, monumentaal pand als Post Utrecht zoveel mogelijk open te maken en terug te geven aan de stad. Niet alleen als gebouw, maar ook in de zin van de multifunctionaliteit.

De Utrechter kent het markante gebouw aan de rand van het centrum vooral als het hoofdpostkantoor. Minder bekend is dat het ook een belangrijk knooppunt voor telefonie was (en nog steeds is). ‘Al het telefoon- en dataverkeer voor de stad Utrecht en de omliggende regio liep via drie verdiepingen apparatuur in dit gebouw. KPN heeft die centrale met moderne installaties van 15.000 naar circa 100 m2 weten terug te brengen en zodoende kwam er veel ruimte vrij voor andere functies’ legt vastgoedbeheerder Frits Tonnaer uit.

En dat is waar het in deze herontwikkeling om draaide. Een transformatie van boven naar beneden en aan alle vier de zijden van het gebouw. Het teruggeven aan de stad en het toevoegen van functies. Wie de oude foto’s van het postkantoor ziet en dat vergelijkt met hoe het geworden is, ziet dat dit meer dan gelukt is. De nieuwe bibliotheek – die eerst als nieuwbouw bijna elders in Utrecht zou komen– oogt spectaculair. Op alle verdiepingen, maar met name in de hal op de begane grond (waar de oorspronkelijke architectuur nog dominant is) tot onder het dak op de derde etage, waar de studeerplekken ruim verlicht worden door de ingebrachte dakramen. De roltrappen brengen de bezoekers naar de boeken, maar ook naar de hoger gelegen horeca, theater en meeting centre.

OVERWELDIGEND

Tonnaer tijdens de rondleiding met SCN: ‘Als je rond en door het gebouw loopt zie je goed die diversiteit aan functies. Aan de drukke Potterstraat in het souterrain op 2000 m2 Albert Heijn met meteen bij de entree een take-away met sushi, salad bar en bakkerij. Een echte high-traffic winkel die van zeven uur ’s ochtends tot twaalf uur ’s nachts geopend is. Via een opgang kom je bij de horeca die naast de bibliotheek gelegen is. Deze is ook toegankelijk als de bibliotheek gesloten is.’

We lopen door naar de Neude (een open plein met veel horeca en de hoofdentree naar wat nu de bibliotheek is). Als je daar binnenkomt is de eerste indruk overweldigend. Architectuur uit 1924 vermengd met de moderniteit van nu. Als we buiten doorlopen naar de hoek Neude/Drakenburgstraat, dan vinden we daar de entree naar de fietsenstalling met circa 720 plaatsen. En in de Drakenburgstraat

Frits Tonnaer, senior assetmanager special projects a.s.r. Real Estate

foto SCN

‘Deze transformatie doet recht aan waar de binnenstad van Utrecht voor bedoeld is’

zelf is de ingang van het expeditiehof. De winkels kunnen vanaf nvieau -1 via expeditiegangen bevoorraad worden. ‘Een praktische oplossing, die ook noodzakelijk was omdat zware vrachtwagens niet op de Oudegracht mogen komen’ zegt Tonnaer.

BOEKEN

Dan slaan we rechtsaf de Oudegracht op, onderdeel van het winkelcircuit van Utrecht. Maar oorspronkelijk betrof dit vooral de overzijde. Om deze zijde van de gracht erbij te trekken zijn vier in het oog springende retailunits gerealiseerd. Architect Frederik Vermeersch van Rijnboutt Architecten heeft prachtig werk geleverd, want om dit aanzicht kun je niet heen! Tonnaer: ‘Aan deze zijde waren flinke veranderingen nodig om de winkelfunctie te faciliteren, maar het was

Architectuur uit 1924 met de moderniteit van nu

een voorwaarde dat het stenen karakter van het gebouw behouden bleef. Je ziet niet alleen buiten, maar ook in de nieuwe winkels dat dit heel mooi gelukt is.’

Aan de prachtige winkel van boekhandel Broese zit een verhaal vast. ‘Broese zat heel lang elders in Utrecht. Op de vorige locatie was de winkel te klein en bovendien had de gemeente die plek nodig. In goed overleg met de gemeente Utrecht en Boekhandel Broese zijn we erop uitgekomen dat de winkel nu in Post Utrecht gevestigd is. Om dit mogelijk te maken heeft ook a.s.r. geïnvesteerd in de winkel om deze zo te maken zoals die nu geworden is. Een echte win-winsituatie. De familie Broese zijn echte ondernemers en men is bijzonder blij met deze nieuwe plek.’

Horeca op de tweede etage van boekhandel Broese

‘In de winkel vind je een ruimte voor educatie en ook horeca. Tevens kan Broese voor grotere bijeenkomsten gebruik maken van het bovengelegen auditorium, dat tevens via een lift aan de Oudegracht bereikbaar is, ook als de bibliotheek gesloten is. Zo kunnen ook ’s avonds de activiteiten doorgang vinden. Dat is volgens mij waar een binnenstad voor bedoeld is: functies complementair en langer toegankelijk maken. Immers, in een binnenstad is ruimte beperkt en dan is het mooi als je die ruimte intensiever kan gebruiken.’

Voor Tonnaer persoonlijk is Broese extra bijzonder: ‘Het is ontzettend leuk om deze prachtige boekhandel, waar ik als Utrechter al van kinds af aan kom, hiernaartoe gehaald te hebben’ zegt hij.

Aan de Oudegracht zijn verder ook nog de winkels van Bever, Amac en de Deense formule Søtrene Grene gelegen. Wie denkt dat dit uit oogpunt van verhuur vanzelf ging heeft het mis. Tonnaer: ‘Dit is natuurlijk een locatie die opnieuw gemaakt moest worden. Iedereen besefte dat het een uitermate centrale plek in het stadscentrum is. Maar bijvoorbeeld deze zijde aan de Oudegracht was geen onderdeel van de vaste looproute. We moesten dus ons best doen om hier iets bijzonders neer te zetten.’

Linkerflank de Potterstraat, rechts de Oudegracht

Sterk punt was dat in dit deel van het centrum de afgelopen tijd veel verbeterd is, ook qua winkels. a.s.r. heeft vanaf het begin in deze locatie geloofd en dat is met deze ingenieuze ontwikkeling mooi ingevuld.’