Makado Beek

De ufo die het ware shoppen naar Beek bracht

De ervaringen met perifeer gelegen winkelconcentraties zijn in Nederland beperkt tot meubelboulevards. Zo niet Makado Beek. Dit winkelcentrum was van de opening in 1973 af aan een succes. Het kent trouwe bezoekers en retailers, die van hun winkel de beste van het land willen maken. De uitgangspunten zijn sterk, zeker na de recente upgrading en uitbreiding onder regie van eigenaar Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Makado Beek was zo’n winkelcentrum waar doorlopend aan gesleuteld werd. Of zoals Walther van Leeuwe, head of (re)development and transformation, zegt: ‘Er wordt wat aangeplakt, wat ingebreid, maar al die toevoegingen zonder achterliggend concept hebben het er in feite niet beter op gemaakt. Het was weliswaar gedaan om de wensen van de huurder te accommoderen, maar in feite was het verrommeling. Met deze herontwikkeling hebben we dat weer helemaal rechtgetrokken. Daarbij is het winkelcentrum met 7.150 m 2 bvo uitgebreid en zijn er 425 parkeerplaatsen bijgekomen. Zowel binnen als buiten heeft het winkelcentrum nu weer een heel andere look and feel, passend bij deze tijd.’

De uitgangspunten waren sterk. Linda van Son (coördinator assetmanagement Team Retail) hierover: ‘Hier komt een doelgerichte, trouwe consument. Qua ondernemers kent Makado Beek weinig verloop, leegstand wordt snel ingevuld en we krijgen regelmatig verzoeken van zittende retailers voor een extra winkel of vergroting van de winkel. Ook is er veel interesse van nieuwe retailers uit de markt, niet zelden vanwege hear-say van collega-retailers. Maar inmiddels is het echt puzzelen met de verdeling van de laatste meters.’

TROUWE CONSUMENT

De oplossing wordt soms gezocht in het zoeken naar externe magazijnen of het verplaatsen naar een optimale unit in het winkelcentrum. ‘Het is een puzzel die we samen met de ondernemers maken, zeker toen we bezig waren met de herontwikkeling. Wij hebben toen verschillende winkels en horecapunten verplaatst, zodat deze op de beste plek voor de ondernemers én het winkelcentrum terecht kwamen’ legt Van Son uit.

Linda van Son

‘Voor een aantal retailers geldt dat hun winkel hier tot de best presterende in het land behoort. Vandaar ook weinig verloop. Dat heeft te maken met een trouwe consument die frequent en in flinke aantallen naar Makado Beek komt.’

Vernieuwde entreepartijen

‘Makado heeft een goede naam bij landelijke retailers’

Het winkelcentrum heeft een aantal sterke USP’s. Zoals de nu 1500 gratis par- keerplaatsen, deels overdekt. Ook is het zeven dagen in de week geopend, zijn er gratis toiletten en een door de ondernemersvereniging georganiseerde gratis kinderopvang. En de eigen Makado Beek cadeaubon kan bij alle winkels besteed worden.

Gastvrijheid en coronamaatrdegelen gaan hand in hand

VAN RONDJE NAAR ELLIPS

De basis voor de uitbreiding was gelegen in het bebouwen van het maaiveldparkeren. Van Leeuwe: ‘Om het verlies van parkeerplaatsen te compenseren en toch uit te breiden hebben we een parkeergarage gebouwd, die voor het gemak van de consument dicht bij de supermarkten gelegen is. Tapis roulants bieden extra gemak. Het oorspronkelijke winkelrondje is gehandhaafd, maar werd door de uitbreiding een winkelellips. Bij de herindeling van de winkelpanden hebben we ook het aanzicht geoptimaliseerd. Zo is de voormalige lange gevel van Albert Heijn die aan dit rondje lag, nu afgezoomd met kleine winkels en horeca. Hierdoor heb je veel minder blinde gevel en zie je als je het rondje loopt alleen maar voordeuren.’

Van Leeuwe: ‘Wat je direct zal opvallen, is dat het winkelcentrum strak en up-to-date is. Alles is opnieuw aangekleed met rustige kleuren. De inrichting is niet schreeuwerig of opdringend, want de winkelier moet met die mooie puien het feestje maken. Neem bijvoorbeeld het vernieuwde Jeans Centre, met heel felle groene kleuren. En de nieuwe BCC: een spetterende winkel, waar mensen echt naar binnen getrokken worden. We hebben er ook voor gezorgd dat het hele winkelgebied drempelloos is, zodat ook mensen die slecht ter been zijn of die in een rolstoelen zitten zich hier goed kunnen voortbewegen.’

Verder werden ook de entrees, de puien en plafonds vernieuwd, maar dat op zo’n manier dat niet meer te zien is waar de nieuwbouw begint en eindigt.

HOGE WINKELPUIEN

‘Ook de buitenkant is helemaal aangepakt’ zegt Van Leeuwe. ‘Als je ziet hoe dat was en nu geworden is, dan is dat echt een

enorme verbetering. Voorheen waren het vooral allemaal expeditie-achterkanten, omdat het centrum naar binnen gericht was. We hebben dat buitenaanzicht nu ook visueel aantrekkelijker gemaakt.’

Een andere belangrijke aanpassing bij deze herontwikkeling was het mogelijk maken van hoge winkelpuien. Van Leeuwe: ‘Dat hoort bij de look and feel van deze tijd, maar het was best een puzzel om dit te realiseren. Het resultaat is prachtig geworden, vooral ook omdat verschillende ondernemers hier met hun winkelontwerp zo goed op ingespeeld hebben. Zoals de winkel van Only for Men.’

De hele vernieuwingsoperatie heeft plaatsgevonden in nauw overleg met de ondernemersvereniging. ‘Het winkelcentrum is geen dag dicht geweest. Er is ook ’s nachts gewerkt en op rustige tijdstippen. Dat is best wel een organisatie geweest, maar gelukkig was de betrokkenheid van de ondernemers groot en bovendien stond iedereen achter de plannen voor het vernieuwde Makado Beek.’

STERKE MIX WINKELS EN HORECA

Makado Beek telt op ruim 37.000 m2 bvo zo’n 77 winkels waaronder zeven horecapunten. De grote trekkers in deze branchemix zijn Albert Heijn, Lidl, C&A, Action, BCC, Jysk en HEMA. Maar kleine lokale ondernemers zijn minstens zo belangrijk. Zoals de winkel Exentrique, met in de carnavalsperiode een uniek assortiment. Of Euro Art, een winkel die al meer dan veertig jaar in het winkelcentrum gevestigd is.

Kijkend naar de plattegrond van het winkelcentrum, zou je vermoeden dat in het midden wel een foodcourt zou passen. Van Son: ‘De horeca zit niet in het midden, maar bij de entrees en over het rondje verdeeld. We hebben hier bijvoorbeeld een ondernemer die vier horecaconcepten heeft, zoals Bickels met alles in het teken van de mijnbouw, wat natuurlijk nog steeds erg leeft in deze regio.’

‘Bijzonder om te zien is dat de terrassen in Makado Beek vanaf ’s morgens vroeg al goed bezet zijn, al geldt dat natuurlijk niet in coronatijd. Dat kenmerkt wel dit winkelcentrum: het is een dagje uit, men doet een rondje winkels en gaat dan lekker op een terrasje zitten. Vanwege het Hoge winkelpuien, passend bij de wensen van retailers

‘Bezoekers lopen soms wel drie rondjes door het centrum’

gratis parkeren voelt men daarbij niet de druk snel weer weg te gaan. Walther en ik hebben echt gezien dat mensen soms wel drie rondjes lopen, vaak met het winkelwagentje van een van de supers erbij. Daarnaast zien we door de ligging van Beek hier veel Duitsers en Belgen. Dat zorgt een beetje voor een vakantiegevoel!’

MOBIELE HORECA

Qua bezoekeraantallen heeft Makado Beek ook niet te klagen, zeker niet tijdens events. Van Son: ‘Dat betekent bijvoorbeeld voor de intocht van Sinterklaas dat die niet één keer, maar vanwege het grote animo zeven (!) keer gehouden wordt. Dit jaar gaat dat natuurlijk anders en wordt Sint virtueel verwelkomd.’

Wat ons brengt bij de situatie ten tijde van corona. Van Son legt uit dat de eigenaar meedenkt met de ondernemers en probeert extra omzetmogelijkheden te creëren. Zoals een mobiel horecapunt op de parkeerplaats. Of tijdelijke ver- huur van een unit die even vrijgekomen is. ‘Maar ofschoon de coronacrisis ook hier voelbaar is, hebben we hebben wij gemiddeld 90 procent van onze bezoekersaantallen weten te behouden. In de zomer hebben we zelfs een week met 7 procent meer bezoekers gehaald.’

‘Winkelen is in Makado echt een dagje uit’

DUURZAAMHEID

De herontwikkeling van Makado Beek werd tevens aangegrepen voor het doorvoeren van een aantal duurzaamheidsmaatregelen. Van Leeuwe: ‘Wij zijn niet voor niets een maatschappelijk geëngageerde belegger. Het is iets wat de pensioenfondsen waarvoor wij werken ook van ons verwachten. Zo staan impact investing en beleggen met betekenis bij ons hoog in het vaandel en we laten dat graag in onze projecten zien. Zo is Makado Beek een gasloos centrum geworden, behoudens één ondernemer die graag een gasaansluiting wil behouden in verband met het speciale productieproces van zijn producten. Zodra we daar wat op gevonden hebben gaat ook daar het gas eraf.’

‘Ons winkelcentrum uit 1973 heeft nu energielabel A’

‘Het is een winkelcentrum uit de jaren 70 en er is bij de bouw asbest toegepast dat we nu totaal verwijderd hebben. Verder vind je hier nu natuurlijk slimme meters en is alles ledverlichting geworden, zijn we aangesloten op warmtepompen en worden de algemene ruimtes door warmteterugwinning geventileerd. Tevens is er een waterberging van 300 m3, waar het water van de enorme dakoppervlakte wordt opgevangen en terug de bodem in gaat. Het wordt dus niet in het riool afgevoerd.’

Het vernieuwde Makado Beek winkelcentrum heeft nu een energielabel A. Bij de herontwikkeling is ook stilgestaan bij het hergebruik van materialen: ‘We hadden veel meer kunnen slopen, maar zijn daar heel zorgvuldig mee omgegaan en hebben veel materiaal hergebruikt. En dat is toch het meest duurzaam. De zichtbare delen van het winkelcentrum zijn veelal van nieuwe materialen gemaakt, maar de constructie daarachter is vaak van oude, hergebruikte materialen opgetrokken. Daar ben ik best wel trots op.’ Zegt Van Leeuwe.

Walther van Leeuwe

JAARCAMPAGNE

Van Son vertelt dat duurzaamheid ook met sociale cohesie en dus met de relatie consument en ondernemers te maken heeft. Maar ook met de facilitaire dienstverleners die voor het winkelcentrum werken. ‘Daarom is er een jaarcampagne onder de naam ‘Makado geeft om jou’ ontwikkeld. Daarmee bedanken en verrassen we onze ondernemers en bezoekers. Onderdeel van de campagne was het thema ‘Samen krijgen we het voor elkaar’. We hebben daarmee benadrukt dat we de kracht van Makado hebben kunnen behouden en dat iedereen daar z’n bijdrage aan geleverd heeft. Die betrokkenheid is heel belangrijk. Zeker in deze tijd heb je elkaar echt nodig.’ ß

Entree naar gratis parkeerruimte