SCN 2-2019

www.scn.today | 2 | 2019

Herontwikkelen

Zuidplein • Oranjerie • Goverwelle

Circulaire winkelcentra

Twintig jaar Brood@Spelen

Redt horeca de binnenstad?

Met NRW naar België

2 scn 2019 | 2

MK Illumination - the full service provider -

MK Illumination Holland

ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en

Tel. 0572 760008

creatieve verlichtingsconcepten voor

info@mk-illumination.nl

winkelcentra en steden.

www.mk-illumination.nl

INHOUD

2019 | 2

in deze editie

www.scn.today THEMA: HERONTWIKKELING Memory lane Goverwelle klaar voor de toekomst Zuidplein Rotterdam Tweede leven voor Oranjerie

4 6 10 15

Terug naar de toekomst

NIEUWS Plannen Ridderhof bekend Provada 2019 Twintig jaar Brood@Spelen Met NRW naar België Circulaire winkelcentra NRW New Gen

5 20 22 24 28 30

20 jaar Brood@Spelen in woord en beeld

RUBRIEKEN EN COLUMNS www.broodenspelen.nl 17-05-19 10:36 2488 BroodSpelenbundel

v02.indd 1

SERIES John Nijsten over de functionele methode John Nijsten over vergelijkbaarheid Centrummanagement: biedt horeca kansen?

32 34 36

Beurs en congres 4 In de pels 5 Column DNWS: Leo Hoksbergen 5 Jeroen Verwaaijen 27 Projecten in the pipeline 39 B2B 43

illustratie voorpagina: artist impression centrale plein zuidplein

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2019 | 2 3

REDACTIONEEL

beurs & congres

WOENSDAG 11 SEPTEMBER Utrecht Vastgoed 2019

Memory lane

DINSDAG 24 SEPTEMBER Vastgoedrekenen met Energietransitie

In deze editie treft u drie reportages aan over bestaande

DINSDAG 1 OKTOBER Start Opleiding Vastgoedrekenen

vernieuwingsslag maken. Heel darwiniaans passen deze

DINSDAG 1 OKTOBER Basiscursus Vastgoedrekenen DINSDAG 8 OKTOBER Integraal Vastgoedrekenen DINSDAG 15 OKTOBER Winkellocatiemarkt Nederland 2019 DINSDAG 29 OKTOBER Masterclass Vastgoedrekenen DINSDAG 29 OKTOBER Rekenen aan Risico’s in Vastgoed WOENSDAG 30 OKTOBER Omgevingsvergunning NL 2019 WOENSDAG 6 NOVEMBER Rekenen aan Circulair Vastgoed www.spryg.com

19 SEPTEMBER NRW Jaarcongres Locatie n.n.b. | www.nrw.nl 15 OKTOBER SPRYG: Winkellocatiemarkt 2019 CitySense, Utrecht | www.spryg.com 13-15 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) | www.mapic.com 26 NOVEMBER NRW Duurzaamheidscongres Locatie n.n.b. | www.nrw.nl

4 scn 2019 | 2

winkelcentra die onder regie van de eigenaar(s) een centra zich aan op de veranderende marktomstandigheden, de veranderende consument en keten. Pas je aan of sterf uit: zo hard is het nu eenmaal.

V

oor mij als hoofdredacteur zijn twee van deze reportages een wandeling over Memory lane geweest. In 1988 maakte ik namelijk mijn entree in de wereld van de winkelcentra en werd winkelcentrummanager van DoeMere in Almere Buiten. DoeMere bleef bijna tien jaar mijn vaste basis, maar in 1993 werd mij tevens gevraagd het ad-interim­management van het winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam op mij te nemen.

Voor mij een bijzondere en leerzame tijd, want het Zuidplein is qua omvang en organisatie echt een verhaal apart. Niet voor niets sprak voormalig koopvaardijofficier/werktuigkundige en hoofd Technische Dienst Hennie op de Weegh over ‘het schip Zuidplein’: groot, complex en soms lastig manoeuvreerbaar. Het laatste slaat ook op de eigendomsstructuur, met meer dan zestig eigenaren. Het Zuidplein (1972) heeft in de loop der jaren een aantal grotere en kleinere ingrepen ondergaan, maar staat nu aan de vooravond van een ingreep die feitelijk het winkelcentrum overstijgt. U leest erover in deze editie.

ORANJERIE Na het Zuidplein werd ik gevraagd om eveneens ad interim het management van het prachtige winkelcentrum Oranjerie (opening 1994) in Apeldoorn te doen. Daar denk ik met gemengde gevoelens aan terug, vooral omdat de opdracht hiervoor slechts twee weken voor

openingsdatum gegeven werd. Dus een voorbereidingstijd van vrijwel niets. Voor de Oranjerie zelf was het geenszins een gemakkelijke start. Er was een soort van minicrisis aan de gang en qua verhuur verliep het allemaal heel moeizaam. Ook werd al snel duidelijk dat de niveauverschillen (op zich prachtig bedacht) en de locaties van de entrees niet ideaal waren in termen van bezoekerscirculatie. De Oranjerie heeft op dit vlak tussentijds een aantal aanpassingen ondergaan, maar op dit moment loopt er onder regie van de huidige eigenaar Aberdeen Investments een echt ingrijpende operatie die zowel ten aanzien van layout als branchemix het verschil moet gaan maken.

Na de Oranjerie (en nog steeds met DoeMere als vaste stek) volgde voor mij de Amsterdamse Poort. Ook daar is een flinke upgradingsoperatie gaande, die enkele jaren zal gaan duren. Wellicht dat we hier in een van de volgende edities naar kunnen kijken! ←

EDWIN BRUGMAN HOOFDREDACTEUR

COLUMN

Plannen Ridderhof bekend

Leo Hoksbergen Samen sterker of juist niet?

W

e praten vaak over de ‘gouden driehoek’ tussen ondernemers, eigenaren en overheid. In stadscentrum SuyderSee in Dronten is nu een belangrijke stap gezet om deze driehoek daadwerkelijk te realiseren. Hier zoeken ondernemers en pandeigenaren elkaar steeds meer op. En dat is dringend nodig om het winkelgebied vitaal te houden, aldus Leo Hoksbergen van Focus-Mkb, een van de kennispartners van platform De Nieuwe Winkelstraat.

D

e nieuwe plannen voor winkelcentrum de Ridderhof zijn bekend. Eind dit jaar moet duidelijk zijn hoeveel het gaat kosten en moeten de eigenaren aangeven of zij meedoen met de nieuwe plannen. Er moet worden bepaald wat het investeringsbedrag per eigenaar wordt. Ook kunnen de gesprekken met de gemeente worden ingezet.

Naar verwachting is eind dit jaar definitief duidelijk hoe het winkelcentrum eruit komt te zien.

Zoals al eerder bekend werd, is het de bedoeling dat er een woontoren komt die grenst aan het winkelcentrum. Er zijn de afgelopen tijd veel winkels vertrokken en ook de Zeeman en Albert Heijn hebben besloten om de deuren te sluiten.

De ‘dode westpoot’ zal worden gesloopt. Hier moet ruimte worden gemaakt voor de woontoren waar nieuwe appartementen in komen. Het kenmerkende tentdak verdwijnt, net als de lichtkoepels. Het winkelcentrum krijgt een compleet andere uitstraling met meer licht in het winkelcentrum en een nieuwe entree aan de Troubadourweg. ←

Planning economie: hoeveel pijlers heb je nodig?

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN

Laatst had ik als centrummanager een boeiende avond met vastgoedeigenaren in Dronten. Vanuit de Stichting DOES (waarin alle ondernemers zijn vertegenwoordigd) organiseerden we een bijeenkomst met alle vastgoedeigenaren in het stadscentrum. De insteek: hoe kunnen we de krachten bundelen en een sterke gesprekspartner worden voor de gemeente? 25 eigenaren die samen circa 80 winkelpanden in eigendom hebben, kwamen op de bijeenkomst af. En opvallend hoe tijdens de gesprekken bleek dat er behoefte is om elkaar op te zoeken. Een belegger zei: “Als je denkt dat je als eigenaar alleen maar hoeft te zorgen dat je pand netjes is en de huur ophaalt, ben je bij voorbaat kansloos. Je moet proactief meedenken over hoe het winkelcentrum sterk blijft, hoe we de aantrekkelijkheid ervan overeind houden”.

ZORGEN OVER LEEGSTAND Een andere pandeigenaar was eerst minder overtuigd: “De winkelier moet de consument bedienen”. Maar tijdens het gesprek uitte hij ook zijn zorgen over de toenemende leegstand en dat er eigenlijk een herontwikkeling zou moeten komen. Kortom, ook hij ontkwam niet aan de conclusie dat niet alleen de winkeliers samen moeten werken om klanten te trekken, maar dat ook pandeigenaren de krachten moeten bundelen. Maar hoe dan en wat brengt het ons, was de volgende vraag. Te beginnen door een sterkere gesprekspartner te worden voor de gemeente. De gemeente Dronten start met een actieplan voor het stadscentrum SuyderSee. Daarin worden plannen uitgewerkt voor meer sfeer en beleving, maar ook voor de aanpak van de leegstand en eventuele transformatie of herontwikkeling van een deel van het winkelcentrum. Daar willen de pandeigenaren op inspelen.

PROACTIEF EN SAMEN Afgesproken is om een werkgroep te vormen die gaat bekijken of een vereniging van vastgoedeigenaren opgericht kan worden. Deze nieuwe vereniging kan vervolgens ook samenwerkingspartner worden voor de Stichting DOES, die dan niet alleen namens de ondernemers, maar ook mede namens de vastgoedeigenaren de gesprekken met de gemeente kan aangaan over het op te stellen actieplan. Proactief en samen. We praten vaak over de ‘gouden driehoek’ tussen ondernemers, eigenaren en overheid. In Dronten is nu een belangrijke stap gezet naar realisering van deze driehoek. ← Focus MKB is een van de kennispartners van platform De Nieuwe Winkel­ straat (DNWS). Als netwerk- en kennisorganisatie omringt DNWS zich met experts uit uiteenlopende vakgebieden. Al deze kennis en expertise zet DNWS is om bij te dragen aan het toekomstbestendig maken van winkelgebieden. www.dnws.nl

scn 2019 | 2 5

HERONTWIKKELING

W Bouwinvest verbouwt wijkwinkelcentrum Goverwelle in Gouda. Er komen niet veel meters bij, maar wel betere. En de branchemix wordt aangepast op de actuele ontwikkelingen.

ijkwinkelcentra vervullen in veel plaatsen in Nederland een belangrijke functie. Maar in die functie treedt de laatste jaren wel een verandering op. Het accent komt meer en meer te liggen op de dagelijkse levensbehoeften en voor bijvoorbeeld mode en huishoudelijke hardware is geen grote rol meer weggelegd. De tijden veranderen, zo ook de retailmarkt. Een institutioneel belegger in winkelvastgoed, zoals Bouwinvest, is het zaak daar goed op in te spelen. Vandaar dat het wijkwinkelcentrum Goverwelle te Gouda nu ingrijpend verbouwd wordt.

STEVIGE GROEIAMBITIE Winkelcentrum Goverwelle werd geopend in 1993 in een nieuwbouwwijk van Gouda met dezelfde naam. Van het begin af aan is institutioneel belegger Bouwinvest Real Estate Investors eigenaar. Half mei interviewde SCN Collin Boel-

Klaar voor de toekomst

6 scn 2019 | 2

HERONTWIKKELING

houwer (director Dutch retail investments bij Bouwinvest) en Wim-Jaap Eising (assetmanager en met name verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de winkelcentra in de portefeuille). Bouwinvest investeert in vastgoed namens pensioenfondsen en het Retail Fund is een van de beleggingsfondsen die Bouwinvest beheert. Het fonds heeft een stevige groeiambitie. Boelhouwer: ‘We zitten nu op circa een miljard euro aan geïnvesteerd vermogen. In 2018 hebben we nog een elftal Jumbowinkels aangekocht, wat goed past bij onze focus op supermarkten en wijkwinkelcentra. Het convenience-segment is waar wij toekomst in zien. Maar we investeren ook in solitaire panden op A1-locaties in grote steden. Het Retail fonds is gericht op Nederland, ofschoon het merendeel in de Randstad en met name Amsterdam belegd is.’

Vanwege de ontwikkelingen in de demografie en de online verkopen ziet Boelhouwer dat vooral de grotere wijkcentra meer moeite hebben om goed te functioneren. ‘Toch hebben we de laatste jaren niet veel winkelvastgoed verkocht.

We proberen namelijk altijd eerst of er een optimalisatieslag mogelijk is, zoals hier in Goverwelle. Dit middelgrote wijkwinkelcentrum heeft een verzorgingsgebied dat groot zelfs genoeg is voor een uitbreiding en kan daarmee weer een nieuwe levensfase in. Zien we geen mogelijkheden, dan

Straks optimale trekkracht met twee supermarkten verkopen we het vastgoed, zoals recentelijk het geval was bij winkelcentrum Makado in Purmerend.’

PLANNEN MAKEN Goverwelle bevindt zich momenteel midden in de bouwwerkzaamheden rondom de upgrade van het winkelcentrum, Eising ziet daarop toe: ‘Op dit moment transformeren we twee winkelcentra, die beide in de bouwfase zitten. Naast Goverwelle is dat winkelcentrum De Munt in Weert. Goverwelle is een echt wijkwinkelcentrum, terwijl De Munt meer een experience center is.’

‘En we hebben recentelijk twee projecten afgerond’ zegt Boelhouwer. ’In Rosmalen een kleine uitbreiding op winkelcentrum De Molenhoek en iets langer geleden Westerhaven in Groningen.’

In 2014 is begonnen met het maken van de transformatieplannen voor Goverwelle. Eising: ‘Vanwege de gewenste uitbreiding was er een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Bovendien moesten we heel goed onderzoeken hoe we die uitbreiding konden realiseren aangezien er maar weinig fysieke ruimte aanwezig was. Het was een flinke puzzel waarbij enerzijds de optimalisatie van het winkelcentrum belangrijk was en anderzijds het behouden van de parkeerfaciliteiten.

Er zijn dan ook verschillende modellen geweest.’

‘In eerste instantie was daarbij het uitgangspunt vooral ‘meters maken’ en zo waarde creëren als financiering voor de herontwikkeling. Maar zoals we weten ontwikkelde de markt zich anders en draait het tegenwoordig niet zozeer meer om méér meters, maar om bétere meters. We hebben daar denk ik een goede balans in gevonden: de uitbreiding is beperkt gebleven met 1000 m2 bovenop de bestaande 5700 m2. Daarnaast is de winkelmix verschoven van gemengde branches (met onder meer mode en huishoudelijke artikelen) naar een optimaal uitgerust boodschappencentrum.’

MIGRANTENACHTERGROND Een belangrijke verandering is de toevoeging van een tweede supermarkt, waar nu aan gewerkt wordt. Dirk van den Broek gaat het aanbod van de zittende Albert Heijn aanvullen, daarmee heeft Goverwelle straks twee sterke trekkers die samen meer dan de helft van het metrage innemen. Eising merkt op dat enkele bestaande ondernemers de kans hebben aangepakt om te vergroten of verplaatsen, zoals oudgediende Bakkerij Van der Eijk: ‘Maar er zijn ook winkels verdwenen.

Goverwelle telde in de oude lay-out 27 winkels, nu zijn dat er nog 21. Gelukkig is de beschikbare ruimte op een paar units na alweer verhuurd. Er lopen nog een paar gesprekken en we zijn vooral op zoek naar ondernemers in de vers-speciaalhoek. scn 2019 | 2 7

HERONTWIKKELING

Ook daarin zie je ons doel naar betere meters terug.’

De wijk Goverwelle heeft een stabiel inwonertal. Maar de demografie is ook hier in de loop der jaren veranderd. Wat betekent dat voor een winkelcentrum als Goverwelle? Eising: ‘Vroeger woonden hier vooral veel jonge gezinnen, nu is het meer gemengd. Zo is het aandeel ouderen toegenomen, als ook het aandeel mensen met een migrantenachtergrond In de verhuur houden we rekening met deze demografische ontwikkelingen.’

CONSUMENTENBELEVING VOOROP Bouwinvest heeft de goede gewoonte in geval van een upgrade te onderzoeken wat een winkelcentrum nodig heeft om weer succesvol en sterk in de wijk te kunnen zijn. In het geval van Goverwelle staat vooral de consumentenbeleving centraal.

Visueel betekent dit dat de nogal dominante rode kleur uit de jaren negentig plaats gaat maken voor een rustiger, eigentijds palet van grijs- en wittinten. Ook de vloer was zichtbaar gedateerd en ook deze wordt nu vervangen. Eising: ‘In de beleving

het creëren van een mos-sedumdak boven de Dirk van den Broek supermarkt. Een mooi groen dak, dat niet alleen goed isoleert, maar ook een plezierig uitzicht geeft aan de mensen die hier in de flats wonen. Naast de casco-aanpassingen gaan we ook het gesprek aan met de huurders. Met hen proberen we afspraken te maken over de winkelinrichting. Bijvoorbeeld door het afsluiten van een duurzaamheidsconvenant. Hier in Goverwelle zie je dat een aantal huurders overstappen op een gasloze winkel. Grote ketens zijn hier natuurlijk op landelijk niveau meestal al flink in gevorderd en hebben meestal een eigen duurzaamheidsbeleid.’

Naast duurzaamheid is ook de bereikbaarheid een belangrijk thema. In het geval van Goverwelle legt Bouwinvest zelf het nieuwe parkeerterrein op een hoge standaard aan en levert het daarna terug aan de gemeente. Daarbij is er vanzelfsprekend ook veel aandacht voor goede plekken voor minder validen en wordt er voor slechtzienden een geleidingsstrip naar de entrees gemaakt.

Het dominante rood maakt plaats voor een eigentijds palet zijn ook de twee entreegebieden erg belangrijk. Die worden nu gemoderniseerd en het beeld wordt doorgetrokken naar de rest van het winkelgebied, inclusief het puibeeld van de winkels.’ Het ontwerp van het nieuwe Goverwelle is afkomstig van Traanberg Partners Architectuur en Bouwmanagement.

En hoe zit het met duurzaamheid? Wat is daarin het beleid van Bouwinvest? ‘Duurzaamheid is inmiddels een integraal onderdeel van ons beleid en activiteiten’. Boelhouwer merkt duidelijk dat ook de aandeelhouders, Nederlandse pensioenfondsen, van het Retail Fund duurzaamheid steeds belangrijker vinden: ‘De laatste jaren maken we daarin duidelijk stappen. Zaken als het verkleinen van de milieu-footprint of het opwekken van energie met zonnepanelen zijn belangrijk geworden. Het wordt ook steeds meer een onderdeel van ons dagelijks werk. Natuurlijk is het in het geval van bestaand vastgoed soms een lastige klus: je bent dan immers ook afhankelijk van de gevestigde huurders en hoe die daarin mee willen en kunnen gaan. Het gaat dan ook stapje voor stapje. We zien echter een toenemend besef dat duurzaamheid noodzakelijk is en soms zelfs tot kostenbesparing kan leiden.’

DUURZAAM EN BEREIKBAAR Eising hierover: ‘We kijken vooral naar wat we kunnen doen met het casco. Bijvoorbeeld een betere isolatie (RC-waarde), waarbij we verder gaan dan wat volgens de wetgeving vereist is. En wat we hier bij de uitbreiding van Goverwelle doen, is 8 scn 2019 | 2

Eigentijdse materialen en veel licht

HERONTWIKKELING

NIET ALLEEN BOUWEN, MAAR OOK COMMUNICEREN Op het moment van het interview (medio mei) zijn de werkzaamheden aan het binnenwerk en een van de entrees al vergevorderd. Voor de nieuwe supermarkt van Dirk van den Broek wordt nu het staalwerk opgetrokken (foto) en AH start snel met de aansluiting van de winkel op het nieuwe entreegebied.

De verwachting is dat het nieuwe Goverwelle eind oktober dit jaar klaar zal zijn.

Eising benadrukt het belang van een doorlopende communicatie: ‘Niet alleen met de ondernemers, maar ook met de consument. Het is een moment om weer eens stil te staan bij wie de consument is en hoe het winkelcentrum in de markt staat. We laten Strabo dan ook periodiek een onderzoek naar het marktgebied doen. Heel bijzonder is dat we zo weten dat 40% van de bezoekers van buiten de wijk komt: een echt hoog percentage. Die gegevens gebruiken we dan weer om bij te sturen op de marketing.’

‘Met Urban Solutions stellen we nu een marketingplan op voor de opening en de activiteiten na de upgrade. We moeten

immers het winkelcentrum opnieuw in de markt zetten en alles even verfrissen. Het is belangrijk dat je zo’n plan samen met de ondernemers vormgeeft. Dat creëert draagvlak en enthousiasme. Samen met beheerder Apleona begeleiden we het winkelcentrum in die nieuwe situatie een aantal jaren intensief.

Gaat dat goed, dan doen we te zijner tijd een stapje terug en kan de winkeliersvereniging het verder zelf aan.’

HUURGESPREKKEN Boelhouwer vindt het belangrijk de ondernemers als partner te zien. Maar ook dat ze gelijk behandeld worden: ‘We doen het samen en als het kan nemen we graag specifieke wensen van ondernemers mee in het plan. Ook vragen we de ondernemers de vernieuwing zelf voort te zetten, bijvoorbeeld in de signing.

Bij een operatie als deze worden natuurlijk ook gesprekken over de huur gevoerd en dan is het belangrijk dat je één lijn trekt. De huurders begrijpen dat standpunt. Ze kunnen rustig met de buurman over de huur praten zonder dat er vreemde verschillen aan het licht komen.’ ←

Wim-Jaap Eising en Collin Boelhouwer voor de staalconstructie van de nieuwe Dirk van den Broek supermarkt

scn 2019 | 2 9

HERONTWIKKELING

Zuidplein was in 1972 het eerste gepland ontwikkelde grootschalige winkelcentrum van Nederland. Nu Rotterdam aan een forse upgrading van Hart van Zuid begint, is het tijd ook het Zuidplein aan te pakken.

Inhaken op plannen Hart van Zuid en kansen pakken in veranderende markt

Winkelcentrum Zuidplein versterkt met omvangrijke upgrading dominante positie in Rotterdamse regio

B

ij de herontwikkeling van Zuidplein draait het niet alleen om het gebouw, maar ook om het commerciële concept.

Want de markt en marktomstandigheden van nu zijn uitdagender dan nooit tevoren, maar bieden beslist kansen. SCN sprak met Pieter Affourtit, in zijn rol als directeur/bestuurder aangesteld door de Algemene ledenvergadering (ALV) van de Vereniging van eigenaars winkelcentrum Zuidplein en met Ed Heijstee van DID Vastgoedontwikkeling, die namens de vve verantwoordelijk is voor de projectorganisatie.

In het winkelcentrumlandschap van nu is het Zuidplein nog steeds een van de grootste overdekte winkelcentra van Nederland. De feiten liegen er niet om: 70.000 m2 bvo winkeloppervlakte, circa 165 winkels, een overdekte tweelaags parkeergarage voor 1700 auto’s, een fietsenstalling, goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer (een ‘eigen’ bus- en metrostation met verbindingen naar heel Rotterdam en plaatsen in de regio) en gelegen naast Theater Zuidplein, Ahoy, een ziekenhuis en scholen. En niet te vergeten: een primair verzorgingsgebied waar ruim 200.000 mensen wonen. Het Zuidplein is een koopmachine waar zo’n 11 miljoen mensen per jaar komen.

Het Zuidplein had daarbij als stadsdeelcentrum ook een regionaal bereik. De metro voerde bezoekers uit onder andere Hoogvliet en Spijkenisse aan en ook de consument uit Hellevoet10 scn 2019 | 2

sluis en de Zuid-Hollandse eilanden voelde zich door het winkelaanbod aangesproken.

MIDDELGROTESTEDENSYNDROOM Echter, na verloop van tijd gingen de steden in de regio inzetten op de ontwikkeling van het winkelapparaat in hun eigen centrum. Hema, H&M en talloze andere ketens streken overal neer en waren niet exclusief meer in de grotere centra te vinden. De consument hoefde hiervoor niet per se meer naar het Zuidplein. Bijzonder was dat het Zuidplein daar op zich geen grote nadelige gevolgen van heeft ondervonden. In de tijd liep het aantal regio(auto)bezoekers wel enigszins terug maar de toename van binding vanuit het Rotterdam Zuid compenseerde in zekere mate. Zelfs in de crisisperiode was de leegstand heel beperkt en het bezoekersaantal bleef vrij stabiel.

Maar het ‘wheel of retailing’ staat nooit stil en kan soms voor flinke verrassingen zorgen.

Affourtit: ‘We zien nu een kentering vanwege het ‘middelgrotestedensyndroom’. Bepaalde winkelketens trekken zich door de verande-

rende marktomstandigheden terug uit dit soort steden. Je ziet daar een toenemende leegstand en het primaire verzorgingsgebied is niet langer in staat het eigen winkelapparaat voldoende in stand te houden. Dat betekent dat die consument die wat meer gericht is op winkelen als recreatie en op een langer verblijf zoekende is.’

‘Er ontstaat nu de situatie dat het Zuidplein, dat met 200.000 inwoners al een heel sterk primair verzorgingsgebied had én een behoorlijk toevloeiing liet zien, een nieuw potentieel kan aanboren. Eigenlijk komt het oude potentieel uit de beginjaren terug in een wat andere vorm.’

UITGELEZEN KANS Een kans van de eerste orde. Daar komt nog bij dat het integrale project Hart van Zuid (een initiatief van de gemeente Rotterdam samen met de ontwikkelingscombinatie Ballast Nedam/ Heijmans) in de komende jaren 500 miljoen euro investeert in het gebied rond het winkelcentrum. Naast de uitbreiding van het winkelcentrum met 5000 m2 (en 300 parkeerplaatsen), wordt Ahoy uitgebreid met een congrescentrum

‘Het middelgrotestedensyndroom biedt het Zuidplein grote kansen’

FOTO: KATJA MALI

HERONTWIKKELING

xxxxxx

Lichte en ruimtelijke passages

Pieter Affourtit

‘Ruim zestig eigenaren zijn akkoord gegaan met een investering van twintig miljoen’

Ruimte voor een nieuw winkelplein

en bioscoop, komen er voor het winkelcentrum een internationaal zwembad, theater, bibliotheek en een nieuw stadsplein. Het geheel wordt er vervolgens nog beter op voor het winkelcentrum door het verbeteren van de relatie met metro en bus. Alles bij elkaar een uitgelezen kans om het winkelcentrum op te stuwen in de vaart der volkeren.

Affourtit hierover: ‘Dat klink gemakkelijker dan het was en voordat de huidige plannen er lagen ging er eerst nog heel wat water door de zee. Allereerst moest de vve zich nadrukkelijk neerzetten als stakeholder in dit gebied en daarvoor de samenwerking met de gemeente en de andere stakeholders in de gebiedsontwikkeling zoeken. Als vve van het winkelcentrum Zuidplein wilden we duidelijk betrokken worden bij de ontwikkeling van de gebiedsplannen en ook bij de aanbesteding van het totale gebied.

Maar daarnaast telt de vve van het winkelcentrum ruim zestig leden die ook van de noodzaak scn 2019 | 2 11

HERONTWIKKELING

overtuigd moesten worden. Zestig eigenaren, van grote beleggers tot kleine winkeliers. Dat kost tijd, zeker als je in aanmerking neemt dat het vanwege het ontbreken van een duidelijke opbrengstenkant ingewikkeld was een plan te bedenken dat de goedkeuring van de ALV kon wegdragen. Eind 2018 was het zover en is de ALV akkoord gegaan met het upgradingsplan.’

MEER DAN ALLEEN EEN NIEUWE LOOK AND FEEL Het Zuidplein heeft in de loop der jaren een aantal ingrepen ondergaan. Zo werd het tussen 1993 en 1995 in oostelijke richting uitgebreid, gevolgd door een renovatie van het interieur tussen 1999 en 2003. In feite was er dus voor een centrum als dit een kleine twintig jaar weinig gebeurd, terwijl dat wel noodzakelijk was.

De nu goedgekeurde plannen zijn dan ook veelomvattend. Zo spelen sfeer en belevingskwaliteit een belangrijke rol, evenals het door de individuele eigenaren investeren in (hogere) winkelpuien. Verder zal geïnvesteerd worden in roltrappen die vanuit de parkeergarage op het centrale binnenplein uitkomen. Voor een betere circulatie zullen enkele oudere stijgpunten komen te vervallen. Het totale upgradingsplan (zonder de uitbreiding ) gaat circa 20 miljoen euro kosten.

Het centrale binnenplein wordt meer dan ooit het hart van het Zuidplein en van daaruit krijgt de bezoeker dankzij een aansprekende architectuur optimaal het gevoel zich op een echte ‘place to be’ te bevinden. Dat gevoel wordt natuurlijk ondersteund door de aanwezigheid van een groot aantal (internationale) retailers, horeca, services en leisure-functies.

Affourtit: ‘Belangrijk is ook het verbeteren van de zichtlijnen. Binnen het Zuidplein loopt de hoofdstroom van oost naar west (metrostation) en door een betere routing en zichtlijnen willen we meer openbaarvervoerreizigers het winkelgebied intrekken.’

Verder zullen in de nieuwe opzet meer clusters onderscheiden worden. Zoals het foodaanbod (gekoppeld aan de uitbreiding met waarschijnlijk een nieuwe supermarkt) en het non-foodaanbod. Het doel is hiermee het aantal A1-locaties binnen het Zuidplein te vergroten.

Upgrading van de entrees

ui

W tbre (ON INKEL iding C DE RD ENTR EEL U HA M RT VAN

ZU

ID)

U (ON PGRA DE DE O RD EEL V-ST HA ATIO RT N VAN ZU ID)

LANGERE VERBLIJFSDUUR Deze ambities kunnen echter alleen waargemaakt worden door eveneens in te zetten op een commerciële herpositionering. Hierin spelen een nieuwe visie op de branchering en marketing een belangrijke rol. Affourtit: ‘We kunnen het eerdergenoemde toevloeiingspotentieel alleen verzilveren als we meer doen dan alleen 12 scn 2019 | 2

Aansluiting op metrostation: meer licht en ruimte en een vernieuwde entree

HERONTWIKKELING

Verbeterde routing en een nieuwe look and feel voor het centrale plein

cosmetisch ingrijpen of uitbreiden. Wil je een sterk regionaal winkelcentrum voor recreatief winkelen zijn, dan is de aanwezigheid van de juiste winkels, horeca en andere voorzieningen essentieel. Alleen zo kun je ook werken aan bijvoorbeeld een langere verblijfsduur. In

‘Retail is een keihard gevecht geworden’ dat perspectief moet je ook de komst van het museum Boijmans Van Beuningen zien. Dit museum komt mogelijk voor een periode van tien jaar in het oude V&D-pand. Dat trekt niet per se shoppers, maar zal zeker iets in beweging zetten. Het is een invulling die goed past bij wat het Zuidplein wil zijn.’

MANAGEMENT EN ORGANISATIE Een ander veranderpunt heeft te maken met de op het winkelcentrum gestationeerde managementorganisatie. In de oude situatie was het management puur uitvoerend ,gericht op de dagelijkse gang van zaken (techniek, facilitair, beveiliging, enz.). Daarnaast fungeerde de vastgoedmanager ook als bestuurder van de vve. In de nieuwe situatie is er een duidelijke splitsing tussen het bestuur van de vve en het vastgoedmanagement. De nieuwe aangestelde directeur/ bestuurder geeft leiding aan het centrummanagement. Deze ‘scheiding der geesten’ maakt het mogelijk (commercieel) beleid en operationele uitvoering beter op elkaar te stemmen en nog beter in te spelen op de actuele dynamiek in de markt. Geen gemakkelijke rol met al die

eigenaren en hun eigen verhuurbelangen, maar vanuit het uitgangspunt dat het totaal sterker moet worden moet hier beslist op ingezet worden. Er is dan ook een commercieel beleid ontwikkeld dat geconcretiseerd wordt in een branchemix en een lijst van retailers die hier optimaal bij passen. Daar zal het management een belangrijk coördinerende rol in spelen. In het najaar van 2019 zal er een meet-and-greet worden georganiseerd worden voor eigenaren, huurders, en makelaars waarin de plannen voor het nieuwe Zuidplein nog eens gaan toegelicht zullen worden. Op basis daarvan zal de uiteindelijke branchemix uitgewerkt worden.

Affourtit: ‘De nieuwe organisatie rond bestuur en management maakt het mogelijk slagvaardiger te opereren en communiceren. In feite als ware het vanuit een één-eigenaarsituatie, wat zeker in het geval van de invulling van de commerciële taken wenselijk is.’

TELSYSTEEM Ook op het gebied van de marketing communicatie van het Zuidplein dient het winkelcentrum een belangrijke omslag te maken. In 2022 bestaat het winkelcentrum vijftig jaar en vanaf nu tot dat moment zal het Zuidplein opnieuw in de markt gezet worden. Een selectieronde van marketingbureaus heeft inmiddels plaatsgevonden. Het management en de marketeers kunnen daarbij straks ook beschikken over de informatie uit een state of the art telsysteem, dat het oude systeem gaat vervangen. Zowel het telsysteem als de nieuwe marketingaanpak maken onderdeel uit van de investeringen.

‘Retail is een keihard gevecht geworden’, zegt Affourtit. ‘De consumenten in het primaire marktgebied en in de plaatsen in de regio die wij willen terugwinnen hebben natuurlijk wel de keuze. Gaan ze voor recreatief winkelen naar Rotterdam Centrum? Naar Breda? Of naar het Zuidplein? Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat het Zuidplein over goede papieren beschikt. Zo groeien de omzetten en het bezoekersaantal en ook de waardering die de consument op diverse aspecten geeft zijn prima. Bijvoorbeeld voor het winkelaanbod een 7,7, voor de sfeer een 7,3, voor veiligheid een 7,1 en voor bereikbaarheid een 8,1.’

‘Maar we willen meer en met onze marketing gaan we sterk inzetten op een heroriëntatie en upgrading van het winkelcentrum Zuidplein, waar optimaal bereikbaar, compleetheid onder één dak en dat ingebed in kwaliteit, sfeer en beleving voorop staan. Dat zijn belangrijke factoren voor de regioconsument, maar ook voor de ‘vaste’ bezoeker uit Rotterdam, die in al z’n scn 2019 | 2 13

HERONTWIKKELING

verscheidenheid trots moet zijn op ‘hun‘ winkelcentrum, moet het Zuidplein dé plek zijn voor dagelijkse en niet-dagelijkse aankopen.’

Voor een winkelcentrum met een omvang en ambities als het Zuidplein volstaat het overduidelijk niet om alleen naar schoon, heel en veilig te kijken. Affourtit: ‘Het is een hele operatie vanuit marketing, techniek, commercie en de dynamiek bij de zestig eigenaren. Alleen door een gerichte regie wordt het Zuidplein weer een van de toonaangevende winkelcentra van Nederland.’

TECHNISCHE ORGANISATIE Ed Heijstee van Did Vastgoedontwikkeling is Feijenoordfan. Dat helpt, zeker als je uit de regio Amsterdam komt. Hij heeft intussen uitgebreid kennis gemaakt met het winkelcentrum Zuidplein en ook in de ‘catacomben’ rondgelopen. Want wat niet iedereen weet, is dat achter de winkels nog een heel gangenstelsel en talloze technische ruimten te vinden zijn. De incrowd heeft het dan ook vaak over ‘het schip Zuidplein’.

Heijstee: ‘Dit is echt een complex gebouw. En ik vond het heel bijzonder te merken dat veel van de mensen die voor de managementorganisatie werkzaam zijn er al zoveel jaren rondlopen. Dat is heel waardevol, want deze mensen weten gewoon heel veel, zowel bouwkundig als installatietechnisch. Als je start met een nieuw project dat flink ingrijpt op het bestaande, is het wel belangrijk dat je daarop kan terugvallen.’

Heijstee is inmiddels binnen de door de ALV goedgekeurde kaders gestart met het project.

Het VO is afgerond en ook financieel getoetst.

‘Het is nu de bedoeling dat we de volgende fase van het ontwerp ingaan en een aannemer zoeken. We starten volgens planning medio 2020 met de bouw. In 2021 wordt de renovatie van

14 scn 2019 | 2

het bestaande deel opgeleverd en in 2022 de uitbreiding, gerealiseerd door Ballast Nedam/ Heijman. Mooi op tijd om dat jaar het vijftigjarig bestaan te kunnen vieren.’

Niet iedereen zal er hetzelfde over denken, maar Heijstee vindt deze fase (de uitwerking van de plannen) nog het gemakkelijkste onderdeel: ‘Er zijn heel veel ambities vastgelegd en die worden nu geprojecteerd in de bestaande situatie. Dat zowel qua architectuur (door TConcept), constructief als ook installatietechnisch.

We hebben daar samen met BITB Projects uit Rotterdam een team voor dat de directie van de vve helemaal kan ontzorgen als het gaat om de ontwikkeling en uitvoering van het project.

Maar straks bij de uitvoering wordt het pas een echte uitdaging. Want het complexe aan deze operatie is dat we ingrijpen in een bestaande situatie. Het projectmanagement zal een belangrijke taak hebben in het coördineren en de afstemming tussen alle actoren, waarbij tijd en geld belangrijke sturende factoren zijn. Bij de keuze van die aannemer is het belangrijk dat we iemand vinden die snapt wat het werken in een bestaande situatie inhoudt. Er zal immers gewerkt worden terwijl de winkels openblijven en dat betekent dat er veel aandacht voor fasering en bereikbaarheid moet zijn. En desnoods moet er ’s nachts gewerkt worden. Het doel is dat de eigenaren, huurders en bezoekers zo min mogelijk last hebben van deze operatie.’

Ed Heijstee

‘Straks bij de uitvoering, dan wordt het pas echt complex’

GEVEN EN NEMEN Bij de renovatie van het Zuidplein is er ook het verschil tussen het openbaar gebied en de winkels. De eigendomssituatie maakt dat de upgrade van het winkelcentrum zich primair richt op passages en pleinen. Uitstraling van de winkels ligt bij de individuele huurder en eigenaar. Maar het moge duidelijk zijn dat bij zo’n majeure ingreep het een niet zonder het ander kan. Hoe bereik je zoiets?

Affourtit: ‘We hebben hier met de vastgoedeigenaren uitvoerig over gesproken. In dit soort processen is het geven en nemen. Echter, in de kern heeft iedereen het zelfde doel: de attractiviteit van het Zuidplein substantieel verhogen en consumenten meer en langer aan je te binden. Samen met DID Vastgoedontwikkeling hebben we ook al heel praktisch naar dit soort zaken gekeken en op voorhand een kader neergelegd dat haalbaar is. Het doel is duidelijk: in 2022 hebben we hier met elkaar het nieuwe Zuidplein gerealiseerd als een sterke, aantrekkelijke en complete shopping destination voor de consument in Rotterdam Zuid en omliggende regio.’ ←

➜ Het Zuidplein was oorspronkelijk een ontwerp van architect H.D. Bakker. Het is ontwikkeld door MBO en opende in 1972. ➜ Aantal m2 BVO: 70.000 ➜ Aantal winkels: 165 ➜ Parkeren: 1700 plaatsen (+ 300 na upgrading) ➜ Aantal passanten per jaar: circa 11 miljoen ➜ Primair marktgebied: 200.000 inwoners ➜ Consumentenbestedingen dagelijks: € 88,3 miljoen (waarvan 91% Rotterdam), niet-dagelijks € 145,6 miljoen (waarvan 65% Rotterdam) ➜ Investeringsvolume upgrade 2020-2022: € 20 miljoen ➜ Planning: renovatie bestaande deel gereed in 2021, uitbreiding 5.000 m2 in 2022 ➜ Opdrachtgever upgrade: ALV winkelcentrum Zuidplein

THEMA

Tweede leven voor Oranjerie Apeldoorn Het 25 jaar geleden geopende winkelcentrum Oranjerie stond bekend als ‘mooi maar moeilijk’.

De architectuur was spraakmakend, maar de routing en transparantie waren verre van optimaal. Een nieuwe aanpak was vereist.

Belegger Aberdeen Standard Investments pakte de handschoen op. SCN sprak met het team dat de operatie begeleidt.

N

og in de rommel van de lopende verbouwing zitten aan tafel Bart van Rooijen (Barton Development, gedelegeerd ontwikkelaar), Olav Bezem (accountmanager Cushman & Wakefield, dagelijks beheer Oranjerie), Hugo Franck (verhuurmanager Cushman & Wakefield) en Liesbeth Peters (managing director FPW Vastgoedcommunicatie en -marketing).

De Oranjerie trok de eerste jaren vooral vanwege de vooruitstrevende architectuur de aandacht naar zich toe. Uit binnen- en buitenland kwam er bezoek om het winkelcentrum met z’n slimme oplossingen voor het natuurlijke hoogteverschil, de loopbrug, centrale liftpartij met waterwand en nog veel meer te bekijken.

Maar in de praktijk draait het niet alleen om ‘mooi’. Een winkelcentrum is primair een verkoopmachine en het bleek dat het ontwerp juist daarop niet scn 2019 | 2 15

HERONTWIKKELING

scoorde. Te weinig transparantie, te weinig daglicht, een complexe routing, entrees die niet voldoende consumenten naar binnen trokken, maar ook niet de juiste winkelformules. Met de haperende bezoekersaantallen kon het dan ook niet anders dan dat er veel leegstand ontstond, ondanks enkele bouwkundige ingrepen door de vorige eigenaar.

DOMINANTE ARCHITECTUUR Toch was niet alles kommer en kwel.

Van Rooijen: ‘We konden gaan renoveren vanuit de bestaande structuur en routing. Zo was de breedte van de winkelstraten op zich prima. Alleen oogden die straten smaller vanwege de diverse toegevoegde design-elementen. In feite was de oorspronkelijke architectuur zó dominant, dat je te weinig van de winkels zag en ook niet goed kon zien waar de winkels gelegen waren. Dat moet natuurlijk andersom zijn: de winkels zijn het belangrijkste en de architectuur moet een ondersteunende rol vervullen. Een belangrijk onderdeel van de lopende herontwikkeling is dan ook weer de focus op de winkels te leggen.

Tegelijkertijd hebben we op een aantal locaties de verdieping uit het winkelcentrum gehaald en deze ruimte toe laten komen aan de winkels die daar behoefte aan hadden. Nu al is te zien dat het veel overzichtelijker is geworden. Een goed voorbeeld is de plek waar nu TK Maxx en New Yorker zitten. Dat was vroeger echt een probleemhoek, maar nu heel duidelijk een punt waar de aandacht naar toe gaat.’

De Oranjerie had van oorsprong drie entrees op straatniveau plus twee stijgpunten vanuit de ondergelegen parkeergarage. De entree aan de Nieuwstraat was al in een eerder stadium verwijderd, omdat deze straat in feite geen onderdeel van het winkelgebied uitmaakte.

Dat maakte op die plek een andere verkaveling van de winkelunits mogelijk. De entree aan de Mariastraat (een zijstraat van de Hoofdstraat, tevens de hoofdwinkelstraat van Apeldoorn) bleef in functie, maar de cijfers lieten duidelijk zien dat ook deze entree minder goed presteerde.

Dan was er nog de dominante loopbrug met aanpalende horecaterrassen welke een rol vervulden in het overbruggen 16 scn 2019 | 2

Het publiek stroomt weer toe

Lange zichtlijnen in de vernieuwde passages

HERONTWIKKELING

Heldere zichtlijnen, krachtige entrees en internationale trekkers van het natuurlijke hoogteverschil binnen de Oranjerie. Ook dit is verdwenen.

Van Rooijen: ‘In de praktijk was dit meer een obstakel dan dat het aan de circulatie bijdroeg. En de entree aan de Maria­ straat had duidelijk te lijden onder een slechte herkenbaarheid en slecht zicht naar binnen toe. Ook weer iets waarin de architectuur blijkbaar belangrijker was dan de functie.’

KERNPUNTEN HERONTWIKKELING

Opening van TK Maxx

De in het vierde kwartaal van 2017 ingezette verbouwing naar een ontwerp van architectenbureau Dunnet Craven uit Londen focust zich op betere zichtlijnen en routing, een betere lichtinval, nieuwe, uitnodigende entrees voor het winkelcentrum, nieuwe liften en duurzame installaties, een nieuwe vloer en nieuwe, dubbelhoge winkelpuien en last but not least, nieuwe anchor huurders.

Vooral de ingreep aan de entree Maria­ straat is fors. Bezem: ‘Door deze entree te verbeteren en er winkels in de flanken aan toe te voegen, zal nu ook de circulatie tussen deze entree en de tegenoverliggende Korenpassage beter gaan werken. In feite verwachten we dat op die plek de routing door het centrum-

gebied zal veranderen en de Oranjerie meer traffic zal gaan opleveren. Kijk, in de oude opzet van de Oranjerie zaten fouten, maar met deze herontwikkeling zetten we dat recht en staat hier een winkelcentrum dat zowel de retailers als de consument optimaal gaat bedienen.

Vooral ook de sterke mix aan trekkers maakt de Oranjerie tot een pareltje in het winkellandschap van Apeldoorn en omgeving.’

Belangrijk hierin is ook de visie op het nieuwe ‘rondje binnenstad’ voor Apeldoorn. Van Rooijen: ‘In de huidige visie voor een compactere binnen stad bestaat dat rondje uit de Hoofdstraat, Korenstraat, Korenpassage en de Oranjerie. Daarbij heeft de Oranjerie nog een belangrijk voordeel en dat is de grote Q-Park parkeergarage onder het winkelcentrum. Een garage die heel goed bezocht wordt en daarmee ook een belangrijk bronpunt voor de Oranjerie en het hele winkelgebied is.’

INTENSIEVE MARKETING De nieuwe look and feel van de Oranjerie, de nieuwe trekkers en de nieuwe rol in het ‘rondje binnenstad’ zijn aanleiding om het winkelcentrum ook qua marke-

‘De sterke mix aan trekkers maakt de Oranjerie tot een pareltje in Apeldoorn’

scn 2019 | 2 17

HERONTWIKKELING

ting grondig te herpositioneren. Peters hierover: ‘In FPW hebben wij een plan ontwikkeld waarin via een aantal fasen naar een herpositionering toegewerkt wordt. Zo is er de bouwfase, waarin we erop sturen de bestaande consumenten te behouden en te vertellen wat er te gebeuren stond. Hiervoor hebben we onder meer een creatief concept voor ‘sneak previews’ bedacht. Vanaf vorig jaar zijn we ook met het nieuwe logo naar buiten getreden.’

‘Daarvoor zijn social media als kanaal heel belangrijk. Qua doelgroepen gaan we ons vooral richten op families met kinderen. Maar ook de toeristen maken als doelgroep nadrukkelijk onderdeel uit van het marketingplan. Apeldoorn is een stad die veel toeristen vanuit de Veluwe trekt en samen met citymarketing Apeldoorn gaan wij de stad sterker neerzetten als winkelstad. Een andere

‘Ook de toeristen maken deel uit van de marketing’ belangrijke doelstelling is het terugwinnen van de consument in Apeldoorn zelf.

Die heeft het in de mindere jaren van het winkelcentrum voor een deel af laten weten. Apeldoorn is echter qua consumentenprofiel een sterke stad, omdat het bestedingsniveau in doorsnee wat hoger ligt dan gemiddeld. Hier liggen dus mooie kansen voor de Oranjerie en haar ondernemers.’

Peters legt uit dat ook ‘hospitality’ een van de marketingtools is die ingezet zullen worden. Vanaf het centrale plein zullen gastvrouwen opereren die de consument wegwijs kunnen maken.

18 scn 2019 | 2

‘Voor ons is het ook een prachtige ervaring om te mogen werken met een Engelse eigenaar. Je merkt duidelijk dat men andere opvattingen heeft over marketing dan in Nederland gebruikelijk is.

De koppeling van events en promoties aan de omzet van de winkels is daar veel sterker en wij gaan daar ook mee werken.

Na elk event worden de ondernemers geënquêteerd en ook is er een telsysteem dat ons voorziet van de nodige data.

Als marketingbureau vinden wij het een goede zaak dat de effectiviteit van onze producties op die manier getoetst wordt. Uiteindelijk kunnen we daardoor toewerken naar een optimaal resultaat.’

OVER APELDOORN Op de zonnige woensdagmiddag in mei dat uw redacteur de Oranjerie bezoekt bruist de Hoofdstraat en ook het pleintje voor de hoofdentree van het winkelcentrum van het leven. Maar hoe zit het vanuit retailperspectief? Franck weet daar als verhuurmanager alles van: ‘De retail zoals die nu is past eigenlijk niet bij een stad die qua grootte tot de top 15 van Nederland behoort. Op papier is dit een feit, maar de retailers zien dit

blijkbaar nog niet zo. Maar dat gaat zeker veranderen. De vergroting van H&M in de Hoofdstraat is een belangrijk signaal hierin, evenals de herontwikkeling van het voormalige V&D-pand en de herontwikkeling van de Oranjerie.’

‘Ik ben ervan overtuigd dat de retailers die je bij een stad als deze zou verwachten beslist ook gaan komen. Je kunt het vergelijken met de ontwikkeling die de retail in Enschede heeft doorgemaakt.

Door verschillende ontwikkelingen en een goede marketing heeft het centrum van Enschede zich weer tot een prima winkelstad ontwikkeld. Apeldoorn is een stad in transformatie en gelukkig zien we steeds meer belangrijke winkelnamen toetreden, zoals je nu al kunt zien aan TK Maxx, New Yorker en Mango in de Oranjerie.’

Van Rooijen denkt dat in Apeldoorn het gebrek aan winkelunits in de juiste grootte een rol gespeeld heeft: ‘Een grote unit als voor TK Maxx was hier niet te vinden. Die hebben wij nu gecreëerd en ook het V&D-pand gaat daarin een rol betekenen. Je ziet nu al dat de markt hierdoor in beweging komt. Het gaat echter niet alleen om de juiste winke-

Vlnr: Hugo Franck, Bart van Rooijen, Liesbeth Peters en Olav Bezem

HERONTWIKKELING

Apeldoorn groeit in rol van regionale winkelstad

lunits, maar ook om wat wij als Oranjerie willen zijn en voor welke consument.

Met onze focus op gezinnen met kinderen en ook toeristen zeggen we in feite dat we hier geen hoogmodisch aanbod meer willen. We willen hier wel -passend binnen het nieuwe plaatje van de compacte binnenstad- een aantal sterke trekkers hebben die de Oranjerie ook heel duidelijk in de circulatieplattegrond van de binnenstad de rol van ‘anchor’ geven.’

FOOD: TO EAT OR NOT TO EAT Apeldoorn is zich in toenemende mate op het gebied van horeca aan het profileren en ook de Oranjerie wil graag het juiste aanbod op dit vlak creëren.

Bezem legt uit dat we daarbij niet zozeer aan verblijfshoreca moeten denken, maar meer aan gemaksfood. ‘De verblijfshoreca is hier in Apeldoorn al sterk aanwezig rondom het Marktplein. Wij zoeken vooral een goede invulling voor de kopse units in de Oranjerie, die uitermate geschikt zijn voor ‘grab and go’.’

Waarom niet op het nieuwe centrale binnenplein? Van Rooijen stelt dat het in de nieuwe visie heel belangrijk is om de zichtlijnen vanaf de entrees tot achterin het winkelcentrum optimaal vrij te ouden. ‘Het is wel de bedoeling dat het plein de rol van ontmoetingsplaats krijgt, maar dat kan ook zonder horeca en met een aantal compacte zitjes. De rol van die zichtlijnen moet je niet onderschatten. We zien nu al dat New Yorker en TK Maxx als echte magneten bezoek vanaf de entree aan de Hoofdstraat het winkelcentrum intrekken.’

Maar voor een deel zal in de nieuwe praktijk moeten blijken wat werkt en wat niet. Van Rooijen: ‘We zullen dat goed gaan monitoren, onderzoeken waar behoefte aan is en aanpassen waar nodig.’

HUREN? U KRIJGT STERKE BUREN Wie geïnteresseerd is in een unit in de Oranjerie weet zich verzekerd van goed gezelschap. Franck: ‘Als trekkers zijn dat TK Maxx, New Yorker, Mango, Zara en Bever. Ook Only, Holland & Barrett, Jeans Centre, Villa Chocola, Just a Joke, Noppies, Name It, Bakker Bart en ANWB zorgen voor een gedifferentieerd aanbod.’

Maar er zijn meer sterke punten, stelt Franck: ‘De onder het winkelcentrum gelegen Q-Park parkeergarage zorgt ervoor dat bezoekers die met de auto komen beginnen en eindigen in de Oranjerie. Verder de ligging aan de drukke Hoofdstraat en het gegeven dat Apeldoorn zich als top-15-stad steeds meer tot winkelstad ontwikkelt.’

Qua verhuurmogelijkheden zijn er nog een paar units beschikbaar. ‘Ik zou hiervoor nog graag goede daghoreca aantrekken, zoals bijvoorbeeld een barrista formule’ zegt Franck. ‘Maar ook een sterke sportformule, schoenenwinkel en een Sissy Boy-achtige formule past heel goed. Door het verschijnsel ‘blurring’ dat je al binnen verschillende gevestigde winkels aantreft krijgen we een aanbod dat iets minder fashiongeoriënteerd is dan voorheen. Maar dat vinden we prima, omdat dit beter past bij de doelgroepen die we willen bedienen.’ ← WIE INFORMATIE OVER DE MOGELIJKHEDEN IN DE ORANJERIE WIL OPVRAGEN KAN CONTACT OPNEMEN MET HUGO FRANCK OP 020 800 2000 OF E-MAIL HUGO. FRANCK@CUSHWAKE.COM OF MET CHRISTEL PETERS (WWW.BE-RETAIL.NL) OP 06 454 500 34 EEN VERHUURBROCHURE KAN ONLINE BEKEKEN WORDEN OP WWW.WINKELCENTRUMORANJERIE.NL/VERHUUR (SCAN DE CODE)

➜ Eigenaar: Aberdeen Standard Investments, Standard Life European Real Estate Club L.P. III ➜ Center management & leasing: Cushman & Wakefield ➜ Gedelegeerd ontwikkelaar: Barton Development ➜ Marketing: FPW ➜ Herontwikkeling gereed: najaar 2019 ➜ Omvang winkelcentrum: 20.000 m2 ➜ 42 winkelunits ➜ 517 parkeerplaatsen onder het winkelcentrum ➜ 360 gratis fietsparkeerplaatsen in stalling ➜ Verzorgingsgebied: 260.000 personen binnen 10 km ➜ Bezoekersaantallen: typische zaterdag in april, 125.000 scn 2019 | 2 19

PROVADA

De veertiende editie van vastgoedbeurs Provada passeerde op de laatste dag de grens van 25 duizend bezoekers. In drie dagen bezochten maar liefst 25.667 liefhebbers de RAI. De populariteit illustreert eens te meer dat Provada een prominente plek inneemt op de Nederlandse vastgoedmarkt. Met niet alleen een bezoekersrecord, maar ook meer standhouders dan ooit, was Provada 2018 ongekend succesvol. De jubileumeditie vindt volgend jaar plaats van 4 tot 6 juni in de RAI Amsterdam.

Nieuw dit jaar was onder andere de stand van Altera Vastgoed, waarmee het aanbod van winkelvastgoed op Provada weer een nieuwe representant kreeg.

20 scn 2019 | 2

Provada 2019

PROVADA

Zoals de laatste jaren gebruikelijk, was ook NRW met een stand en auditorium present. Een goed gevuld lezingenprogramma maakte dat deze drie dagen de in winkelvastgoed en retail geĂŻnteresseerde bezoekers NRW prima wisten te vinden. NRW begon Provada nog voordat de beurs feitelijk geopend was met een ontbijtbijeenkomst gevolgd door een presentatie van Fank Quix (Q&A) over hoe de retailers het doen in de perceptie van de consument.

Eveneens goed bezocht was de bijeenkomst die op de Kroonenbergstand georganiseerd werd. Moderator Gijs Bessem zocht naar antwoorden op het thema Retail in de Stad bij het panel bestaande uit Hans van Tellingen (Strabo), Coen Gehring (McGregor), Edgar Breed (MediaMarkt) en Peter van Campen (Rituals).

scn 2019 | 2 21

BIJEENKOMSTEN

Twintig jaar Brood @ Spelen

moeite te laten doen om een aankoop te doen. Winkelen moet weer inspanning worden, dan krijgt het waarde.”

De drie keywords voor de toekomst van retail zijn volgens Brayé) storytelling (verhalen gaan leidend worden), placemaking (de locatie speelt een rol bij de identiteit van de bezoeker) en guidance – geen advies, maar guidance. Niet verkopers maar influencers vervullen deze rol.

LET’S PLAY IN HOOG CATHARIJNE?

Vermaak en horeca krijgen een steeds prominentere plek in het winkellandschap. In 1999 was Paul Rodenburg nog een roepende in de woestijn met zijn eerste Brood @ Spelencongres. Inmiddels is er brede erkenning voor het veranderende speelveld in winkelcentra en binnensteden.

Diverse sprekers, die de afgelopen twintig jaar op het podium verschenen, blikten op 23 mei terug op hun eerder gedane uitspraken en keken daarna vooruit naar de volgende twee decennia.

WALTER JONKER, PRETWERK.NL

P

aul Rodenburg onderkende al vroeg dat het belangrijk was om vermaak en beleving toe te voegen aan winkelgebieden. In 1999 was dat de drijfveer om voor de eerste keer het congres Brood @ Spelen te organiseren. Onder ‘vermaak’ wordt in de retailsector zowel horeca als leisure gerekend. In dezelfde periode lanceerde Joe Pine (samen met Gillmore) in Amerika zijn theorie in The Experience Economy. Rodenburg: “Toen ik dat boek had gelezen, herkende ik helemaal dat dit hét verhaal is dat ten grondslag ligt aan de veranderingen in winkelgebieden. Het winkelen wordt steeds meer een ‘beleving met betekenis’, of in de ultieme vorm zelfs een ‘memorabele ervaring’. Een leuker en langer verblijf in de retailomgeving leidt tot een hogere omzet. Dat is een ontwikkeling waar nu volop aandacht voor is.”

WINKELEN KUN JE (VER)LEREN Baptiste Brayé (in 2014 sprekend namens Locatus, nu werkzaam voor Stadssalon), lanceerde een belangrijke les uit 22 scn 2019 | 2

zijn eigen observaties: “We gaan ervan uit dat iedereen winkelt. Er groeit echter een hele nieuwe generatie op waarvoor ‘winkelen’ helemaal geen vanzelfsprekende bezigheid meer is. Je kunt je spullen immers ook via het internet bestellen. In de winkels zijn kopers vaak beter geïnformeerd dan de verkopers – ook dankzij het internet. De retailsector moet zich realiseren dat het kopen in de winkel een leerproces is; en dat kun je dus ook verleren.”

Brayé meent dat er een totale omslag in denken nodig is: “Winkels hebben te maken met de wet van de remmende voorsprong. Als we nu een nieuw distributiemodel voor producten zouden ontwikkelen, komen we dan weer uit bij winkelstraten en winkelcentra? Ik denk het niet. We moeten opnieuw nadenken welke meerwaarde we bieden. Producten en winkelen krijgen een steeds belangrijker rol in het bepalen van je identiteit. Het verhaal en de betrokkenheid bij het product worden steeds belangrijker. Het is bijvoorbeeld helemaal niet zo gek om klanten meer

Winkelcentrum Hoog Catharijne is op dit moment bezig met een enorme metamorfose. Het verouderde winkelcentrum wordt helemaal aangepast aan de nieuwe normen. Een heel belangrijke verandering ten opzichte van de oude situatie is dat Hoog Catharijne nadrukkelijker naar buiten gericht is en de verbinding zoekt met de rest van de stad.

De slogan ‘Let’s play’ die overal zichtbaar is in het nieuwe gedeelte, roept verwachtingen op. Menno Overtoom van Klépierre geeft een toelichting: “De Stadskamer is de nieuwe plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Deze ruimte wordt grotendeels ingevuld door horeca­bedrijven, maar er is ook ruimte voor voorstellingen en activiteiten. Dat past bij het motto van het nieuwe winkelgebied: ‘shop, meet en connect’. Naast een aantrekkelijke omgeving om in te verblijven worden er regelmatig activiteiten georganiseerd en pop-upstores geopend om extra bezoek te trekken. In eerste maanden na de opening was er een eventmanager actief. Die is nu weggevallen. Dat kan een reden zijn dat aan de Let’s play-slogan op dit moment wat minder aandacht wordt besteed.”

DE KLANT ALS VIP Linda Koster van JVH Gaming is een expert op het gebied van klantervaringen. Je kunt je voorstellen dat iemand die geld heeft verspeeld in een casino, daar een naar gevoel aan overhoudt. De casino’s van JVH zouden veel klanten verliezen als de meerderheid met een rotgevoel naar huis zou gaan. Het is volgens Koster dan ook van belang om iedereen met een goed gevoel naar huis te laten gaan – ook als je niets gewonnen hebt. Daarin speelt gastvrijheid een belangrijke rol. Koster: “Door de juiste training van je personeel kun je hen leren om goed in te spelen op de wensen van de klant. Het is de kunst om hun verwachtingen te overtreffen en

BIJEENKOMSTEN

dat bij de ontwikkeling van een winkelgebied niet moet worden gestuurd op kwantiteit; zoveel mogelijk bezoek naar je stad. Het is veel raadzamer om heel bewust te kiezen voor een specifieke doelgroep (kwaliteit) en je daar ook in te specialiseren.

BELEVENISECONOMIE 2.0 Bob Kloos, Iain Lorraine en Sven Lentz.

Deze drie innovatieve ondernemers vragen aandacht voor de beleving van de klant. Voorafgaand aan hun presentatie namen ze zelf de proef op de som in winkelcentrum Hoog Catharijne. De boodschap is simpel: “Verplaats je wat vaker in de klant door hem te interviewen of te observeren.”

De finale van de twintigste Brood@Spelenmiddag. Paul Rodenburg zwaait met de verzamelbundel van de bijeenkomsten sinds 2000

steeds weer aangenaam te verassen. Dat is op zich best lastig, want als je mensen verrast, dan gaat bij een herhaalbezoek het verwachtingspatroon omhoog. Dit vraagt om creativiteit en scherpte bij je personeel.”

OVER VERGRIJZING Jeroen Verwaaijen, Strabo: “Vergrijzing is geen bedreiging, maar een kans. Zij zijn relatief weinig online en dus een belangrijke doelgroep voor winkelgebieden.”

Tony Wijntuin, Wyne Strategie: “Winkels hebben ook een beetje een zorgfunctie. Speel daar op in. Ook zien we nog (te) weinig ouder personeel in Nederlandse winkels.”

Ingrid Ploegmakers, Colliers; “Ouderen zien als één doelgroep werkt niet.

Kijk liever naar hun lifestyle. Indeling op basis van alleen leeftijd is achterhaald.”

OVER DUURZAAMHEID Ploegmakers: “De combinatie duurzaamheid en kostenbesparing slaat wel aan bij de ondernemers. Je kunt duurzaamheid niet inzetten als pull-factor voor winkelgebieden. Een milieuonvriendelijke bedrijfsvoering wordt echter wel afgestraft door de consument.”

Verwaaijen: “Een winkelcentrum wordt niet gekozen om zijn duurzaamheid.”

Wijntuin: “Duurzaamheid was lange tijd een geitenwollensokkenonderwerp.

Dat is veranderd. Winkels, en met name grote ketens maken statements waarmee

ze hun merk positioneren en duurzaamheid onder de aandacht brengen in de markt.”

OVER LEISURE Wijntuin: “De ‘V’ van vermaak wordt steeds belangrijker. Het betreft een breed spectrum van ‘waardevolle belevenissen’. Niet alleen in winkelcentra zien we deze trend, maar ook op andere plekken in onze maatschappij. Kijk bijvoorbeeld eens naar festivals war de rollende keukens voor een enorme extra beleving hebben gezorgd in de foodservice.”

Ploegmakers: “Winkelgebieden organiseren steeds vaker leuke activiteiten.

Rondom retail ligt dat vaak in het verlangde van de koopomgeving. Ook het aantrekkelijk maken voor kinderen is een ontwikkeling. In Leidse Rijn bijvoorbeeld door het plaatsen van fonteinen en speeltoestellen.”

Verwaaijen: “Wij zien een duidelijke relatie tussen langer verblijf in een winkelgebied en de bestedingen. Leisure en horeca bieden daarnaast een bijdrage aan de levendigheid van winkelcentra.”

BELEID, BELEVING EN BELEEFBAARHEID Arno Ruis, Ruisenreuring, Inge Niks, iXin en Jos Sentel, Syntrus Achmea.

In diverse grotere steden zien we dat er een disbalans ontstaat in de binnensteden. De bewoners ervaren een te grote drukte en zetten zich af tegen ‘bezoekers’. De sprekers zijn het erover eens

GEBIEDSONTWIKKELING/HORECA – EEN ‘BRABANTS KWARTIERTJE’ Arjan Knoppert, AB Inbev, Eugene van Gerwen, Stad&Co, Leo Grunberg, Plan 22 Enkele wijze lessen uit dit gemoedelijke Brabantse onderonsje: Grunberg: “Wat we over twintig jaar gaan doen wordt over vijftien jaar bepaald. Met de huidige langdurige procedures kun je niet snel inspelen op

‘De v van vermaak wordt steeds belangrijker’ markttrends. Laat visies los en beperk je als gemeente tot de randvoorwaarden.”

Van Gerwen: “Als je alleen nog maar ketens hebt in de winkelstraat is dat een verarming van je winkelaanbod.”

Knoppert: “De horeca biedt steeds meer vermaak. Spelletjes spelen in de horeca is tegenwoordig weer helemaal hot.”

Van Gerwen: “bij stadsontwikkeling moet er meer aandacht komen voor de sociale meerwaarde van steden. Het zijn plekken waar veel sociale interactie plaatsvindt. Daarvoor zijn aantrekkelijke ontmoetingsplekken nodig.”

Knoppert: “Horecaconcepten zijn vaak de smaakmakers van een stad. Dat zijn de plekken die veel mensen kennen en war ze heen willen. De horeca heeft dan ook een voortrekkersrol in de promotie van een gebied.” ← scn 2019 | 2 23

NRW

Belgische retail biedt vertier én technische De quick trip van NRW had dit jaar twee mooie Belgische steden als bestemming: Gent en Antwerpen.

De Meir, de centrale winkelstraat in Antwerpen 24 scn 2019 | 2

D

e ‘quick trip’ van de Nederlandse Raad Winkelcentra is een aanrader. Altijd. Deze duurt twee dagen. Eén nacht. En het voelt alsof je een week bent weggeweest.

Zoveel indrukken. Zoveel interactie. En zoveel vertier. De quick trip vond dit jaar plaats op 9 en 10 mei. En zoals het een quick trip betaamt, was deze niet zo heel ver van huis. De Vlaamse steden Gent en Antwerpen waren het reisdoel. Dus: de mooiste stad – Gent – én de interessantste stad – Antwerpen – van België werden bezocht. En terecht. Want hoewel bijna ieder van ons wel eens (of vaker) in deze steden is geweest, werd er veel nieuwe informatie geopenbaard. Interessante informatie.

Mooie informatie. Essentiële informatie. Topbestemmingen dus. Op anderhalf tot twee uur rijden. Vanuit Amsterdam dichterbij dan Groningen. Of Maastricht. Als de Ring van Antwerpen meezit. Dat dan weer wel.

GENT, MIDDELEEUWSE SFEREN IN EEN MODERNE ENTOURAGE Qua omvang kun je Gent het beste vergelijken met Utrecht.

Met een kleine 300.000 inwoners. Maar Gent is meer dan dat.

Ooit gesticht door de Kelten. Maar groot geworden vanaf de late middeleeuwen door eerst de lakenindustrie (net als Leiden) en later de katoenindustrie. Gent wedijvert wat mij betreft met Brugge. Als het gaat om de mooiste Belgische stad. Maar dan wint Gent. Want Brugge leeft niet. Is een soort Venetië.

En Gent leeft wel. Qua historie. Qua heden. Qua toekomst.

Qua cultuur. Qua universiteit. Qua studentenleven. En qua winkels en horeca.

Volgens Locatus bedraagt de leegstand in de binnenstad van Gent zo’n 6%. Volgens de stad Gent zelf zo’n 8,5%. Ietwat aan de hoge kant. De Stad Gent – oftewel de gemeente – kent dan ook beleid om leegstand tegen te gaan. Met bijvoorbeeld het concept van ‘The Box’. De gemeente huurt een leegstand pand van een belegger voor een aantal jaren. En verhuurt het pand dan – zonder lange huurverplichtingen – door aan een retailer. Soms als pop up. Maar ook vaak leidend tot definitieve vestiging. Dit – en vele andere zaken – kwamen aan het licht tijdens de ‘voorstelling’ – zo noemen Vlamingen een ‘presentatie’ –- van de gemeente van hun enthousiaste medewerkers Bart Inghelbrecht en Britta van Velde. Ook de ‘schepen’ – Vlaams voor ‘wethouder’ – Sofie Bracke kwam nog even langs voor inspiratie.

NRW

goesting, hoogstandjes Gent is opgedeeld is zeven sfeergebieden. Handelaars – Vlaams voor ‘winkeliers’ – en gemeente hebben de handen ineen geslagen om Gent qua winkelstad beter op de kaart te zetten. Een initiatief dat ‘puur Gent’ is gedoopt1. Met succes. Gent biedt het perfecte verblijfsklimaat. Met Goddelijke horeca. Mooie winkelstraten. Zoals de Langemunt. Originele winkels. Zoals ‘The Fallen Angels’ – waarvan de eigenaresse Ganesha als handelaar betrokken is in het business improvement district puur Gent –. Prachtig gerenoveerde gebouwen.

Zoals ’De Post’. Met nu onder andere een mooie vestiging van Sissy Boy. Maar óók met stiltegebieden en authentieke winkelstraatjes op de linkeroever.

De ochtend en middag werd afgesloten met een lunch. In het Pakhuis. Een toptent.

ANTWERPEN: WERELDSTAD Vervolgens ging de reis door naar Antwerpen. Wereldstad.

Echt? Jazeker. Veel meer dan Brussel in ieder geval. Eco-

Laatmiddeleeuwse grandeur aan de Graslei in Gent

Hans van Tellingen voor de digitale passpiegel

nomisch gezien veel belangrijker. Vanwege de haven. De industrie. En de diensten. Brussel is en blijft een wat saaie ambtenarenstad.

RETAIL DETAIL EN OPTICHANNEL Allereerst werd de ‘Retailhub’ bezocht. Van ‘Retail Detail’. Het bedrijf van Jorg Snoeck. De bekende schrijver over de toekomst van het winkelen. En tevens uitgever van het gelijknamige magazine. Waardoor ik overigens zelf in 2016 ben geïnterviewd.2 Maar dat terzijde.

De Retailhub is een interessante tentoonstelling van technische hulpmiddelen voor de retail. Projectmanager Annechien Somers liet ons veel zien tijdens haar ‘voorstelling’. Zoals intelligente koelkasten. Die je waarschuwen als de melk bijna op is. En die dan automatisch kan worden bijbesteld. Ook ‘Alexa’ van Amazon kwam voorbij. En dan de nieuwe versie met een videoscherm. Wat ik zelf nog niet kende betrof het ontwerp van platte wijnflessen (mwah..). Die dus door de brievenbus kunnen.

Het reisgezelschap aan het Belgisch bier

scn 2019 | 2 25

NRW

Maar er was meer. Veel meer. Virtual Reality-hulpmiddelen om je winkel in te richten bijvoorbeeld. Hologrammen die jou welkom heten in de winkel. Het belang van goede belichting kwam voorbij. Dat maakt nogal uit namelijk. Zo kun je een appel er heel appetijtelijk uit laten zien. Maar het tegenovergestelde is ook mogelijk. Verder – uiteraard – is er lang stil gestaan bij digitale spiegels. Die jou verleiden tot een lange kassabon. Want welke schoenen passen goed bij je nieuwe colbert? En welke riem? De spiegel kan dan ook even een foto naar je vriend of vriendin zenden. Dan kan je partner ook zien wat je wil kopen.3 Verder veel over efficiëntie. Daar geloof ik zelf ook zeker in.

Dat datgene wat je online bekeken hebt al voor je klaar ligt in de winkel. Handig. En kostenbesparend. Bij Retail Detail wordt dit ook wel ‘optichannel’ genoemd. Gegeten werd er later in Brasserie Appelmans. Mooie tent.

STADSFIETSTOCHT

Groepsportret

De volgende ochtend stond een fietstocht op het programma.

Gedeeltelijk in de regen. Maar dat mocht de pret niet drukken.

De haven werd bezocht. Tot voor kort tamelijk verloederd.

Maar nu omgeturnd tot hotspot. Met dure appartementen.

Prachtig gerenoveerde pakhuizen. Waaronder het Entrepotgebouw. En strakke fietspaden en -bruggen. Met her en der een schoonheidsfoutje. Zo is er een fietsbrug waar je de lift moet nemen om er met de fiets te komen. Wel grappig eigenlijk. En door de Vlaamse gids met heerlijk gevoel voor understatement aan ons meegedeeld.

Ook het kazerneterrein in Berchem kwam voorbij. Schoolvoorbeeld van geslaagde herontwikkeling en gentrificatie.

Met mooie kaaswinkels en slagerijen. Én met de ‘De Koninck’experience. Juist. Het prachtbier van de bekende ‘Bollekes’.

Inmiddels tevens de brouwer van vele andere merken. Zoals Moortgat.

Lunch was er in het sublieme Black Smoke. Nu ben ik dol op vlees. Maar met deze hoeveelheden kreeg ik het bordje niet leeg.

RETAILHUNT ’s Middags was er dan een ‘retailhunt’. Een excursie door de Antwerpse binnenstad. Wederom verricht door Annechien van Retail Detail. Nu kennen de meeste mensen de belangrijkste winkelas de Meir. En velen van u ook de bekende Stadsfeestzaal. Ooit prachtig herontwikkeld door Multi. Maar het blijven

Er is een fietsbrug waarvoor je de lift moet nemen om er te komen 26 scn 2019 | 2

COLUMN

Hans van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www. strabo.nl. Hij is hoofdauteur van Waarom stenen winkels winnen, een boek bestaande uit 17 artikelen die eerder in SCN zijn voorgepubliceerd.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvantelling

topbestemmingen – met meer dan alleen bekende ketenbedrijven –. Zoals Juttu. Vergelijkbaar met onze winkel ‘Hutspot’.

Antwerpen biedt echter meer. Zoals het gebied rond de Leopoldstraat. Met prachtige winkels. Van hoog niveau. Zoals het – oorspronkelijk Franse – ‘Atelier.na’. Met maatpakken.

Gebaseerd op 3d-scans van je lichaam. Of Jewel in a Box. Een – zeker geen goedkope – juwelier met een wat Kijkshopachtige uitstraling. De spullen zitten veilig achter de kluis. En worden getoond op digitale schermen. Ik heb mijn twijfels, moet ik u eerlijk zeggen. Vermeldenswaard was ook LN Knits.

Een winkel van de mode-ontwerper Ellen Knight. ‘LN’ is een afkorting van de naam van de ontwerpster Ellen. En ‘Knits’ staat voor de handgebreide kleding van duurzame Alpacawol. Heel mooi. Met als enige nadeel dat er soms ‘ploeskes’ ontstaan (Vlaams voor ‘pluisjes’).

BEZOEK BELGIË Het is een heerlijk volk. Het Vlaamse volk. Ze zijn gezellig.

Sociaal. Drinken het beste bier. En consumeren het heerlijkste eten. Dat weerspiegelt zich ook in de retail. Horeca en winkel zijn veel meer met elkaar verweven dan bij ons. En eenieder die mij kent, weet hoe ik hierover denk. Ik zie eigenlijk geen verschil tussen horeca en winkel. Hef alle – typisch Nederlandse en bemoeizuchtige – barrières op.

Verder is Vlaams een taalverrijking. En vormt een beter, oorspronkelijker, Nederlands. Zo is de Vlaming niet ‘trots.

Maar is hij ‘fier’. Wordt een presentatie ‘voorstelling’ genoemd.

Wordt een arts ‘verwittigd’. Wordt een wasserette in combinatie met een café ‘Wasbar’ genoemd. En wordt een akelige genocide in Congo (Koning Leopold was me er eentje destijds) ‘niet proper’ genoemd. Ook worden immigranten betiteld als ‘inwijkelingen’. Tja, eigenlijk zeg ik wat Henk Westbroek en Henk Temming ooit bezongen in 1983: ’Het taaltje is zo zacht’.

Maar los van de taal. Het was een weergaloze reis. Een reis met veel ‘goesting’. Tot in de puntjes geregeld. Met dank aan Hans van Scheerdijk en Brigit Gerritse van de Nederlandse Raad Winkelcentra. ←

NOTEN 1 www.youtube.com/watch?v=U7aF3RMY9NE) 2 www.retaildetail.be/nl/news/retaildossier/hans-van-tellingen-strabo-%E2%80%9Cveel-nederlandse-ketens-hebbenlopen-suffen%E2%80%9D 3 www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6532280485295 476736/?commentUrn=urn%3Ali%3Acomment%3A(ugcPost% 3A6532280484926365696%2C6534383338554212352) 4 retailtrends.nl/item/51226/blurring-hoe-meer-hoe-beter)

Jeroen Verwaaijen Kappen met die handel!

H

et kan raar lopen. Zijn we het ene moment druk bezig om Amsterdam wereldwijd te vermarkten, kantoren om te zetten in hotels. Leggen we een Noordzuidlijn aan om ze nog sneller en comfortabeler het centrum in te krijgen. Stimuleren we het aantal congressen in de RAI. Bouwen een prachtige terminal voor cruiseschepen. Allemaal buitengewoon succesvolle operaties. Vervolgens worden we geconfronteerd met overvolle toeristenplekken, wachtrijen bij Anne Frank en het Rijks. Je zou toch denken dat daar vooraf over nagedacht is. Maar niet in Amsterdam. Hier wordt altijd met enige verwondering en vertraging gereageerd op ontwikkelingen die men zelf in gang gezet heeft of vrolijk heeft laten gebeuren.

Van de welkome toerist, de goedmoedige cash cow is het beeld gedraaid naar een toeristentsunami, een plaag, een bedreiging voor de grachtengordelsamenleving. Iedereen begint opeens te klagen. Waar men vroeger geamuseerd naar een stuntelige toerist op een fiets zat te kijken, begint nu de ergernis en intolerantie al rap op te borrelen.

Datzelfde gevoel heb ik ook bij het invoeren van helmplicht en verbanning van (brom)scooters naar de rijbaan in Amsterdam. Ik heb me er nooit aan geërgerd. Maar als ik nu nog een bromscooter aantreft op mijn fietspad komt er opeens een rode waas voor mijn ogen. Waarom?

D

oor de continue aandacht voor alle negatieve aspecten van het toerisme en de uitvergroting ervan, ontstaat een beeld van een onleefbare binnenstad. Waar je alleen nog maar souvenirs, Nutellawafels en zwaar overprijsde gevacumeerde Goudakaas kan kopen. En waar je als rechtgeaarde Amsterdammer of Groot-Amsterdammer niets meer te zoeken hebt. Niets is minder waar. 95 procent van de winkels is niet op de toerist gericht en biedt nog steeds een spannend en gevarieerd aanbod. Deze bezoekers worden wel afgeschrikt en blijven steeds vaker weg. En dat leidt tot flinke omzetdalingen. Resultaat is dat de toerist dan nog dominanter wordt omdat dit de enig overblijvende groep is. En reden voor de toeristenhaters om er nog een schepje bovenop te doen.

Laten we met z’n allen afspreken dat we ophouden met alleen maar negatieve berichtgeving en meer focussen op wat wel leuk, verrassend en vernieuwend is. Dus geen gezeur meer over wanneer Hudson’s Bay gaat sluiten, over de overmaat aan Tours & Tickets shops, over golven van zeecruisepassagiers etc. Nee, alleen maar aandacht voor alles wat ondernemend Amsterdam zo leuk en spannend maakt. Doet u mee? ←

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo

scn 2019 | 2 27

DUURZAAMHEID

Elke plaats van een beetje omvang heeft intussen een of meerdere winkels waar men tweedehands producten inneemt en weer verkoopt. Soms gebeurt dit vanuit ideële motieven, soms ook gewoon als commercieel concept. Maar in Zweden en recentelijk ook in België heeft men de volgende stap al gezet in de vorm van het circulaire winkelcentrum.

I

n de zomer van 2015 opende niet zo heel ver van Stockholm de ReTuna Återbrucksgalleria. Een concept waar bij veertien winkels allerlei huishoudelijke spullen verkocht worden.

Je vindt er een plantenwinkel, audiowinkel, fietsenmaker, kledingboetiek en meer. ‘Renovatie’, ‘reparatie’ en ‘creatief hergebruik’ vormen de sleutelwoorden van dit bijzondere winkelcentrum. De consument mag er zelf zijn spullen inleveren, ook als deze beschadigd of kapot zijn. De winkels knappen ze gewoon weer op en dan gaat het de verkoop in.

Bij ReTuna draait het niet alleen om winkelen, maar ook om dhz-workshops waar je kunt leren repareren of je kunt inschrijven voor de cursus ‘Design, recycle, reuse’ waar je alles leert over hergebruiken. Verder vind je in ReTuna exposities van lokale kunstenaars en kun je er in het eetcafé een lunch gebruiken die vervaardigd is van biologisch verantwoorde lokale producten.

YUMAN BIJ BRUSSEL In mei opende in de Brusselse gemeente Sint-Gillis op 800 m2 het eerste Belgische winkelcentrum dat volledig in het teken staat van duurzaamheid en de circulaire economie.

Yuman is een initiatief van drie ondernemers die tot doel hebben een ‘one stop shopping’ ervaring te creëren die 28 scn 2019 | 2

Circulaire winkel de ontwikkeling van nieuwe circulaire businessmodellen bevordert, meer lokale banen creëert en de verplaatsingen in de stad vermindert.

Ook bij Yuman vindt men duurzame en circulaire producten en diensten voor dagelijks gebruik. Onder de partners vinden we Isatio (kleding en accessoires voor vrouwen, gemaakt op basis van gerecycleerde stoffen uit de textielindustrie), Q de Bouteilles (glazen en vazen die gemaakt zijn op basis van gerecycleerde wijnflessen in NoordFrankrijk), Clémence & Vivien (massieve, natuurlijke en biologische cosmeticaproducten), Tale Me (kleedkamers die zwangere vrouwen en kinderen tussen 0 en 6 jaar kunnen huren), Flax & Stitch (duurzame alternatieven voor verpakkingen) of Iliüi (lampen en objecten die gemaakt zijn van gerecycleerde materialen).

plekken zijn die kansen bieden voor een revival van een noodlijdend bestaand klein winkelcentrum. Het voordeel van een winkelcentrum boven een enkele winkel is dat de verschillende participanten elk op hun eigen wijze bijdragen aan het onderscheidend vermogen en daarmee de attractiviteit van het concept. Het is ook een concept dat heel goed te marketen valt. Maar gezien de omzetten die bijvoorbeeld een ReTuna Mall draait (in 2018 1 miljoen euro) moet je als vastgoedeigenaar wel een idealistische inslag hebben. Toch, recycling is hot en trekt consumenten vanuit alle lagen van de bevolking aan. Het snuffelen tussen tweedehandsspullen appelleert optimaal aan onze roots als verzamelaar/jager en het is altijd spannend wat je tussen de uitgestalde waren aantreft. Die ene nog niet ontdekte Rembrandt? ←

WAAR LIGGEN DE KANSEN? Zoals gezegd is het concept ‘tweedehandswinkel’ al ruim in Nederland vertegenwoordigd. Toch zullen er vast nog

De tekst over ReTuna is gebaseerd op een artikel op www.voordewereldvanmorgen.nl. Voor Yuman raadpleegden wij www.gondola.be.

DUURZAAMHEID

Beide foto’s: de ReTuna Återbrucksgalleria nabij Stockholm, Zweden

centra in opkomst

retuna Vier impressies van Yuman in Sint-Gillis, België

www.retuna.se of www.facebook.com/ ReTunaEskilstuna Of scan bijgaande QR-code voor de recente reportage (met video) van CNN.

yuman www.yumanvillage.be of www.facebook.com/ yumanvillage/ scn 2019 | 2 29

NRW

Een nieuwe aanpak De voorzitter van NRW New Gen reflecteert op de ambities van het nieuwe bestuur.

DOOR DERK GILLIS

R

etailvastgoed is momenteel niet meer het coolste kindje van de klas. Ondanks dat de vastgoedsector op volle toeren draait, wordt de retailsector geconfronteerd met faillissement na faillissement. V&D, Kijkshop, The Phone House, McGregor/Gaastra en Men At Work, allemaal gingen ze de afgelopen jaren kopje onder. Dit heeft de winkelstraten, maar ook zeker de vastgoedsector geen goed gedaan.

De landelijke media zijn veelal negatief over de vooruitzichten van de fysieke retailer en grijpen momenteel elk nieuw faillisement aan om dit breed uit te meten. Het gevolg van dit negatieve sentiment is dat investeerders retailvastgoed nu vaker links laten liggen ten faveure van ander soort vastgoed. In mijn optiek niet geheel onlogisch als je kijkt naar de sterke opkomst van online en de achterblijvende consumentenbestedingen van de afgelopen jaren.

Desalniettemin zie ik nog genoeg kansen en denk ik dat de huidige kommer en kwel nodig zijn om weer tot een gezonde sector te komen. Jarenlang heb-

We hebben zowel aan de vastgoedkant als aan de retailerskant talent nodig 30 scn 2019 | 2

ben we met z’n allen te veel winkelmeters gebouwd, wat mede werd gedreven door winkelketens die zich voornamelijk hebben gefocust op het uitbreiden en niet op het vernieuwen van hun concepten. Toen waren daar ineens online en een nieuwe generatie consumenten, die de business op zijn kop hebben gezet.

We zullen dus met z’n allen aan de slag moeten om de fysieke wereld zo goed mogelijk te laten samenwerken met de online wereld. Dit betekent dat we zowel aan de vastgoedkant als aan de retailerskant talent nodig hebben, iets wat in de huidige situatie lastiger is om aan te trekken en dat terwijl er zoveel mooi werk te doen is.

HERPOSITIONERING Dat het aantrekken van nieuw talent in de retailsector lastig blijkt, is ook terug te zien in het ledenaantal van de NRW New Gen group, waarvan ieder NRW-lid onder de 36 jaar automatisch lid wordt.

Dat zijn er op het moment ongeveer honderd, maar dit aantal is in de afgelopen jaren niet gegroeid. Persoonlijk denk ik dat er meer potentie in de NRW New Gen zit dan er momenteel wordt uitgehaald. Dat willen wij als nieuw bestuur veranderen door ons duidelijk te herpositioneren. Er liggen zeker kansen in het samenbrengen van online en offline en daarmee denken wij een significante bijdrage te kunnen leveren aan de ontwikkeling van de retailprofessionals van morgen.

Wat wij ons moeten realiseren, is dat de retailers zelf ook niet stil zitten. Er

wordt per slot van rekening volop geïnnoveerd en wij als winkelvastgoedeigenaren zullen hierop moeten inspelen. Gaandeweg zullen er steeds meer online retailers zijn die besluiten om een fysieke winkel te openen. Coolblue was een van de eerste, maar er zullen zeker nog vele volgen. De NRW New Gen moet wat mij betreft hier een rol gaan pakken als verbinder tussen deze nieuwe groep online retailers, die vaak jonger zijn dan 36, en de huidige vastgoedeigenaren. Wel zal er nog flink aan getrokken moeten worden, aangezien er verhoudingsgewijs weinig New Gen retailers actief zijn binnen onze groep.

Als bestuur willen we dat veranderen, wat een mooie uitdaging is.

ACTIVITEITEN ANDERS INSTEKEN Met de nieuwe ambitie willen wij nieuw elan geven aan de huidige activiteiten.

De NRW is nog altijd een superrelevant netwerk en kennisplatform, iets wat wij ook zeker willen behouden. Wel zullen we nieuwe activiteiten moeten gaan organiseren die beter aansluiten bij onze nieuwe doelen. Concreet betekent dit dat we de nieuwe generaties willen gaan aanspreken door events te organiseren die net even anders zijn qua opzet.

Traditioneel bezochten we als New Gen bijvoorbeeld elk jaar trouw een retailproject in Nederland. Dit jaar zijn we op bezoek geweest bij het nieuwe distributiecentrum van Blokker in Geldermalsen. Hier zijn hun online en offline distributie samengebracht onder één dak, om kosten te besparen door een efficiëntere operatie van hun back­office. Naar mijn mening bijzonder interessant om te zien, aangezien de achterkant steeds meer impact zal hebben op hoe de voorkant zal worden ingericht.

We zijn nu al bezig met de contouren van het nieuwe programma van volgend jaar, om te zorgen dat deze nog beter zal aansluiten bij onze ambities. We denken erover om een College Tour te organiseren, waarbij de leden van New Gen informeel vragen kunnen stellen aan de CEO’s van grote retailers na een korte presentatie. Tevens willen we meer doen

NRW

Derk Gillis

Provada

M

De leden van de commissie NRW New Gen: Dennis Hoek (Van de Vorm Vastgoed), Tessa Morsink (Unibail-Rodamco Westfield), Sieuwerd Ermerins (Apleona), Derk Gillis (Multi), Fiorienne Westenberg (Many Tastes), Stefan Janssen (Redevco), Rixt de Jong (Bureau RMC). Niet op de foto: Maus Robben (Chainels)

met de startups in het retaillandschap.

Van hen zullen per slot van rekening de innovaties moeten komen. Als laatste willen we natuurlijk dichter tegen de online retailers aan kruipen.

Persoonlijk denk ik dat de huidige activiteiten zich hier goed voor lenen.

Zo zie ik bijvoorbeeld mogelijkheden om tijden de F&B tour, een event waarbij we gaan kijken naar de nieuwste food concepten, langs te gaan bij bedrijven als Hello Fresh, Thuisbezorgd en Picnic. Kortom, we willen als New Gen net even verder kijken dan de bestaande lijnen van het retaillandschap en daarmee een aantrekkelijke optie worden voor retail professionals om zich bij ons aan te sluiten.

BRUGGEN SLAAN Met de nieuw uitgezette koers willen wij ook bruggen slaan naar andere organisaties binnen de vastgoedwereld. De NRW is gespecialiseerd in retail in al haar facetten, alleen zien we tegenwoordig steeds meer dat retail onderdeel is van een grotere ontwikkeling waar meerdere diciplines van vastgoed samenkomen.

Persoonlijk denk ik dat ook hier voor

de NRW New Gen kansen liggen om komend jaar iets unieks aan te bieden aan haar leden. Door samen events te organiseren met andere belangenorganisaties, zoals de ULI Young Leaders, kunnen er verschillende diciplines bij elkaar worden gebracht om kennis uit te wisselen. Daarnaast levert het organiseren van zo’n event vanuit marketingtechnisch oogpunt ook veel op, aangezien er een breder publiek wordt bereikt dan alleen de huidige achterban.

Een andere belangrijke brug die geslagen moet worden is de brug richting de vastgoedbedrijven. Momenteel zijn zij de ruggengraat van de NRW en deze willen wij ook zeker niet uit het oog verliezen met de nieuw ingezette koers. We willen hen graag betrekken bij sommige events als een eventuele sponsor of, nog belangrijker, hen te stimuleren om hun aanstormend talent te laten aansluiten bij de NRW New Gen. Dit zal niet vanzelf gaan, aangezien bedrijven eerst overtuigd moeten worden dat de NRW New Gen een relevante toevoeging is.

Wij denken dat dit gaat lukken door ons dus te focussen op online/offline en de nieuwe generatie online retailers. ←

et onder andere een door Multi Corporation gesponsorde ontbijtsessie hebben we tijdens Provada onze ambities uitgedragen. We hebben Tjerk van Leusden gevraagd samen met Andre Wieringa om ons wat te vertellen over wat hen bezighoudt in het dagelijks leven. Tjerk van Leusden besprak de impact van online winkelen op de supermarktbranche en Andre Wieringa gaf zijn kijk op de purpose van het winkelen. Het gaat niet meer alleen om het aanbieden van producten en diensten, maar om de beleving. Met meer dan dertig aanmeldingen was de ontbijtsessie beslist een groot succes. Het blijkt maar weer eens dat wij als vastgoedmanagers veel weten van stenen, maar minder over de laatste ontwikkelingen in de supermarkt wereld en wat de consumenten nou echt willen. De animo voor het event laat zien, dat er nieuwe ambities en dus nieuwe keuzes noodzakelijk zijn, juist nu de sector zich in een moeilijke periode bevindt. Niets is zo veranderlijk als retail. Over tien jaar ziet het retaillandschap er heel anders uit dan nu. Een mooi voorbeeld vind ik wat de Bijenkorf heeft gedaan, namelijk een aantal filialen sluiten en zich puur richten op het luxe segment. Velen verklaarden het management van de Bijenkorf voor gek.

Maar ik weet zeker dat een merk als Louis Vuitton in de Bijenkorf beter verkoopt dan op de PC Hooftstraat. En daar liggen de huren toch echt veel hoger.

Vooruitstrevend zijn, evalueren, gebruikmaken van talenten, ambitie tonen en keuzes maken, dat willen wij met NRW New Gen. ← scn 2019 | 2 31

HUURZAKEN

Starre toepassing van beide methodes is verwerpelijk DOOR JOHN NIJSTEN

Functionele methode is niet ITZA

John Nijsten toont zich voorstander van de functionele methode als het gaat om het vergelijken van winkelpanden. Maar net als bij de ITZA-methode is een al te starre hantering van deze methode af te raden.

E

r zijn verschillende methoden om (ruimten) van winkelpanden vergelijkbaar te maken. De originele ITZA-methode (In Terms of Zone A) doet dit door zonering met vaste afstanden tot het front en vaste afwaarderingspercentages. Reeds eerder heb ik gesteld dat deze methode van een aantal onjuiste veronderstellingen uitgaat en huurder en verhuurder recht hebben op een specifiek op de situatie afgestemde waardering van de ruimten van het winkelpand.1 Een zuiver theoretische waardering doet geen recht aan het belang van partijen bij een juiste huurwaarde c.q. huurprijs.

Daarom ben ik voorstander van de functionele methode die uitgaat van de functionaliteit van de ruimten van het verhuurde/gehuurde winkelpand. In deze methode wordt de belangrijkste ruimte, de winkelverkoopvloeroppervlakte (WVO) op begane grond, althans een gedeelte daarvan, met 100% gewaardeerd en de overige ruimten met een hiervan afgeleid percentage. Deze methode wordt soms ook als ITZA-methode aangeduid. Naar mijn mening ten onrechte als niet gewerkt wordt met vaste afstanden tot het front. De argumentatie dat je uitgaat van een zone A die met 100% wordt gewaardeerd en verder afwaardeert en dus sprake is van ‘in terms of zone A’, is onvoldoende

1 Zie: SCN 2010, nrs. 5 en 6, SCN 2011, nrs. 3,4 en 5. Zie ook: Waarderen en vergelijkbaar maken van pandaspecten; ITZA passé bij winkels, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfs­ ruimte, 2014, nr. 6, p. 334-339.

32 scn 2019 | 2

nu deze waardering ook plaatsvindt in de functionele methode en de overall-methode. Het specifieke van de ITZA-methode is nu juist dat (de afstand tot) het front daarin een bepalende rol speelt. Om dan toch bij hantering van de functionele of overall-methode te spreken van ITZA-methode werkt alleen maar verwarrend.

Blijkbaar klinkt de term ‘ITZA’ interessanter dan ‘functionele’.

SPECIFIEKE SITUATIES Voor mij is dus uitgangspunt de functionele methode. Recent kreeg ik echter een deskundigenrapport onder ogen waarin met zoveel woorden de functionele methode werd toegepast maar deze toepassing uitging van vaste, historische afwaarderingspercentages van ruimten zonder dat ook maar enigszins met de specifieke situatie rekening werd gehouden.

Het winkelpand waarvan de huurprijs moest worden vastgesteld betrof een juwelierszaak.

Het gehuurde bestond uit de begane grond van 74m² waarvan 40m² WVO, 97m² aan bruikbare kelders en 63m2 op de eerste en 63m² op de tweede verdieping. De verdiepingen mochten louter als opslag worden gebruikt. De huurder gebruikte de kelders voor opslag en de verdiepingen werden niet gebruikt.

De deskundige waardeerde al de ruimten met voor hem gebruikelijke percentages waarbij de eerste verdieping met 20% werd gewaardeerd en de tweede verdieping met 10%. De huurder maakte bezwaar tegen de waardering van deze verdiepingen omdat deze volgens hem geen huurwaarde hebben. Ondanks dit bezwaar zij-

HUURZAKEN

dens de huurder handhaafde de deskundige de waardering. Zijn argumentatie kwam hierop neer dat de verdiepingen waren gehuurd en het al dan niet gebruik door de huurder hieraan niet afdoet.

Juist is dat de verdiepingen waren gehuurd en voorts is juist het gestelde door de deskundige dat het al dan niet gebruik door de huurder niet bepalend is. Dat is echter niet het criterium.

De vraag die beantwoord moest worden was of aan de verdiepingen huurwaarde dient te worden toegekend. Dat is het criterium volgens het gezond verstand en ook volgens de Hoge Raad.

De specifieke situatie dient altijd het uitgangspunt te zijn

VERBETERINGEN Vooral bij verbeteringen door de huurder speelde dit criterium. De Hoge Raad is van mening dat niet alle door de huurder in de gehuurde bedrijfsruimte gedane investeringen zonder meer als verbeteringen kunnen worden aangemerkt en van dat gedeelte dat dit wel is niet zonder meer het geïnvesteerde bedrag (verdeeld over de afschrijvingsperiode) in mindering kan worden gebracht op de huurprijs. “Waar het in een geval als het onderhavige in de eerste plaats om gaat is of sprake is van een door de huurder aangebrachte en bekostigde verbetering van het gehuurde, die naar objectieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde leidt,..”. 2 De deskundige ging er blijkbaar vanuit dat nu eenmaal het gehuurde bestond uit bepaalde componenten deze ‘dus’ in de waardering in aanmerking moeten worden genomen. Daargelaten dat een component eerst relevant is indien deze huurwaarde vertegenwoordigt, is ook overigens door de Hoge Raad hierover geoordeeld. 3 In die zaak was mede een erf verhuurd. Volgens de Hoge Raad kan de aanwezigheid van een erf in beginsel relevant zijn voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

2 Zie Hoge Raad 10 december 1982, NJ 1983,215 (Heineken/Heerlense Kegelbond), Hoge Raad van 8 juli 1991, NJ 1991,763 (Krijnen/ Eemnes) en Hoge Raad 11 februari 2000, NJ 2000, 276 (WE-Ronvast/Van Rooijen).

3 HR 15 juni 2002, NJ 2001,478 (Van Oest/ Beurspassage).

Van Oest had gesteld dat de aanwezigheid van het erf, met onder meer de mogelijkheid voor opslag, een factor vormt die de huurwaarde ten opzichte van (overigens) vergelijkbare bedrijfsruimte zonder een dergelijk erf verhoogt. De stukken van het geding laten volgens de Hoge Raad echter geen andere conclusie toe dan dat Van Oest in de feitelijke instanties niet concreet heeft gesteld en toegelicht waarom de aanwezigheid van een erf, dat gebruikt kan worden voor “de opslag van allerhande zaken” de huurwaarde van dit bedrijfspand, in gebruik als stomerij, kan beïnvloeden. De Rechtbank behoefde derhalve haar oordeel dat de aanwezigheid van het erf geen factor is, die de huurwaarde van de bedrijfsruimte ten opzichte van de vergelijkbare bedrijfsruimte verhoogt, niet nader te motiveren.

VERDIEPINGEN In de woorden van de Hoge Raad toegespitst op onze casus moest beoordeeld worden of de aanwezigheid van verdiepingen die louter bestemd zijn voor opslag in het onderhavige geval de huurwaarde positief beïnvloedt.

Bij een oppervlakte op begane grond van 74 m2 waarvan 40 m2 WVO, dus met ondersteunende ruimten op de begane grond en 97 m2 buikbare kelders is er zowel objectief (in het algemeen) als subjectief (voor de juwelierszaak) geen enkele behoefte aan de verdiepingen. Anders geformuleerd: indien de verdiepingen niet waren begrepen in het gehuurde was de huurwaarde hetzelfde, wellicht zelfs hoger.

Zie de scriptie van Bart Mols die aangeeft dat de behoefte aan secundaire ruimte slechts incidenteel groter is dan 60 m² tot 70 m². In zijn conclusies stelt hij: “De behoefte aan secundaire ruimten neemt niet evenredig toe met het aantal meters winkelvloeroppervlak, maar bedraagt maximaal zo’n 60 m² tot 80 m². Het hanteren van vaste wegingspercentages voor oppervlakten van secundaire ruimten klopt daardoor niet volgens ondervraagde retailers”.4

UITGANGSPUNT Ik ben dan ook van mening dat ook in de functionele methode de specifieke situatie uitgangspunt moet zijn. Dat daarbij in beginsel wordt uitgegaan van bepaalde afwaarderingspercentages is geen probleem. Indien echter een WVO op begane grond 60 m² is en al de overige voorzieningen (pantry, toilet, kantoor, opslag) zich noodzakelijkerwijs op verdieping bevinden, dient deze verdieping naar mijn mening hoger gewaardeerd te worden dan de verdieping in het geval naast deze 60 m² nog voldoende overige ruimte op begane grond is waar al deze voorzieningen kunnen worden ondergebracht. ←

4 B.J. Mols, Hoe kun je appels met peren verge­ lijken? Een onderzoek naar de interpretatie van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte” uit artikel 7:303 BW, mei 2006, Masterthesis MSRE Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate.

scn 2019 | 2 33

HUURZAKEN

Rechter beoordeelt vergelijkbaarheid inhoudelijk DOOR JOHN NIJSTEN

In de vorige aflevering is in het jurisprudentieoverzicht over 2018 de vergelijkbaarheid tussen winkel- en horecapanden aan orde gekomen. Ook 2019 kent al een uitspraak waarin dit speelde. Bijzonder is in deze uitspraak dat de kantonrechter inhoudelijk ingaat op de vergelijkbaarheid van de door de deskundige gekozen referentiepanden.

RECHTBANK OVERIJSSEL 5-2-2019, X – HOLLAND-ZWOLLE BV

Verhuurster heeft met ingang van 1 februari 2008 aan huurster Holland-Zwolle bv verhuurd een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te Zwolle aan de Thorbeckegracht welke bedrijfsruimte volgens het huurcontract uitsluitend is bestemd voor het gebruik als lunchroom/restaurant. Het gehuurde is destijds casco opgeleverd. Huurster heeft het gehuurde ten behoeve van de horecafunctie ingericht met een keukeninrichting, afzuiging, bar, verlichting, spoelkeuken e.d.

Het debat tussen partijen spitste zich toe op de panden die de benoemde deskundige heeft gebruikt om tot zijn advies te komen. Huurster vond dat de meeste vergelijkingspanden veel gunstiger gelegen zijn dan het onderhavige pand. Voorts was zij van mening dat de deskundige ten onrechte uitsluitend horecapanden in de vergelijking had betrokken. Huurster stelde verder de door de deskundige gehanteerde ITZA-methode ter discussie.

UITSLUITEND HORECAPANDEN De kantonrechter in de rechtbank overweegt dat het bij de keuze van de vergelijkingspanden gaat om de fysieke aspecten van die panden, zoals ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereik34 scn 2019 | 2

baarheid vergeleken met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld, en niet om de bestemming. “Indien de bestemming van het huurpand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld echter tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante, dan kan dat wel van invloed zijn op de vraag welke bedrijfsruimten in de vergelijking behoren te worden betrokken, aldus HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71. Zie ook HR 26 april 1996, NJ 1996, 630. Voorbeelden zijn een tankstation en een hotel die beide specifiek voor die bestemming zijn op- en/of ingericht.

Bij de vraag of de bestemming van het huurpand in kwestie tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante moet worden uitgegaan van de staat waarin het pand is verhuurd. Dit volgt

Uitgangspunt is de staat waarin het pand is verhuurd

uit HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971. In dit arrest is de ratio geformuleerd van de regel dat met de bestemming alleen rekening mag worden gehouden als die in de bouwkundige staat tot uitdrukking komt.” De kantonrechter is van oordeel dat de deskundige ten onrechte vooral rekening heeft gehouden met de bestemming van het gehuurde. Hij acht het niet aannemelijk dat er geen andere, vergelijkbare panden zónder horecabestemming te vinden zijn. De keuze voor uitsluitend horecapanden acht hij daarom niet juist.

VERGELIJKBAARHEID Bijzonder is dat de kantonrechter de keuze voor de referentiepanden, “ook objectief beschouwd voor discussie vatbaar” acht. “De Melkmarkt behoort, zoals onweersproken is gesteld en de kantonrechter bekend is, tot een drukbezocht gedeelte van het centrum van Zwolle en onweersproken is gesteld dat het aantal passanten aldaar relatief erg hoog ligt. De Thorbeckegracht daarentegen ligt buiten de kern van het winkelen uitgaanscentrum.”

ITZA-METHODE Door de deskundige was de ITZA-methode toegepast. De kantonrechter merkt daarover op: “Of de ITZA-methode is achterhaald en door XX [de deskundige, JN] onjuist is toegepast, zoals Hol-

HUURZAKEN

land-Zwolle bv stelt, kan de kantonrechter niet zonder voorlichting door een deskundige beoordelen, al trof de kantonrechter in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte wel een artikel aan van mr. J. Nijsten met de titel: ‘Waarderen en vergelijkbaar maken van pandaspecten; ITZA passé bij winkels’ (TvHB 2014, nr. 6, blz. 334339). Maar of dit ook voor horecapanden geldt?”

Hoewel volgens de kantonrechter in het algemeen het advies van een deskundige over de nadere huurprijs wordt gevolgd en ook behoort te worden gevolgd, omdat de deskundige nu eenmaal deskundig is en de rechter niet, is de kantonrechter in dit geval van oordeel dat een nieuw onderzoek door een onafhankelijk deskundige noodzakelijk is.

RECHTBANK AMSTERDAM 18-02-2019 HEINEKEN NEDERLAND BV- N.A.P. AMSTERDAM BV

In deze uitspraak moesten eveneens meerdere geschilpunten worden beslist. De hoofdbezwaren van de huurster N.A.P. betroffen de correctie voor verbeteringen door de huurder, de correctie voor ligging, de waardering van de woonruimte, de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en de rente over de na te betalen huurbedragen door de huurder.

RENTE De huurprijs werd door de kantonrechter vastgesteld op € 21.918 voor de begane grond en kelder + € 8.289 voor de 1e verdieping - € 1.249 correctie voor verbeteringen, zijnde € 28.958 per jaar.

Heineken vorderde de contractuele rente van 1 % per maand over het achterstallige gedeelte van de huurtermijnen. Nu N.A.P. pas door dit vonnis bekend is geworden met de gewijzigde huurprijs, wordt door de kantonrechter een veroordeling tot een dergelijk hoge contractuele rente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. “Nu echter de nader vastgestelde huurprijs verschuldigd is vanaf 19 februari 2016 en N.A.P. Amsterdam met betaling daarvan in gebreke is gebleven, wordt wel de wettelijke handelsrente over het achterstallige gedeelte van de huurtermijnen vanaf 19 februari 2016 toegewezen.”

De keuze van de referentie­panden bleek volgens de rechter voor discussie vatbaar

De kantonrechter wijst de wettelijke handelsrente hiermee reeds toe vanaf de datum van ontvangst van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige zijnde tevens de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Naar mijn mening ten onrechte.

De huurder is over een huurprijsverhoging pas rente verschuldigd vanaf het moment dat de rechter de huurprijs (onherroepelijk) nader heeft vastgesteld omdat voor dat tijdstip het niet tijdig betalen niet aan hem kan worden toegerekend.1 Ook de rechtbank Limburg is van mening dat de niet tijdige betaling aan de huurder moet kunnen worden toegerekend, zij het dat volgens haar dit kan geschieden vanaf de datum van

1 Zie John Nijsten, Rente en huurprijswijziging winkelruimte, TvHB 2013 nr.1, p. 18-28.

Zie in navolging hiervan in gelijke zin Asser 7-II Huur, nr. 718, en ook Tekst & Commentaar Huurrecht, 8ste druk, p. 274.

F.C. Borst, Rente over huurvorderingen-Enige gedachten, TvHB 2015, nr. 5, p. 328-335, is van mening dat de huurder doorgaans redelijk eenvoudig kan stellen en bewijzen dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, omdat hij pas bij de uitspraak van de rechter waarbij de nieuwe hogere huurprijs wordt vastgesteld, weet wat, en hoeveel, hij nog verschuldigd is.

de adviesrapportage.2 Naar mijn mening ligt het echter meer voor de hand de datum van de (onherroepelijke) vaststelling te hanteren.

Daarnaast is op basis van het overgangsrecht niet de wettelijke handelsrente maar de gewone wettelijke rente van toepassing nu het huurcontract stamt uit 1993. Vorderingen uit handelstransacties van voor 8 augustus 2002 blijven onder de wettelijke rente voor niet-handelstransacties vallen.

In de procedure die geleid heeft tot een arrest van het Hof Den Bosch van 27-12-2011 ging het wel goed. Daar had de kantonrechter over een achterstallige huurprijs wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW toegewezen.

Volgens het hof was de grief hiertegen terecht aangevoerd: “De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 1998, dus vóór de invoering van artikel 6:119a BW, zodat dit artikel niet van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst (artikel II van de Invoeringswet van 7 november 2002, Stb 2002/545). Slechts de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is toewijsbaar.” ←

WOONRUIMTE De waardering van de woonruimte door de rechtbank in deze uitspraak verschilt van de waardering door deze rechtbank in een vonnis uit 2017. Het voert te ver om hierop in deze bijdrage in te gaan. Deze waardering verdient een aparte behandeling in de volgende uitgave van dit tijdschrift.

2 Rechtbank Limburg, kantonrechter Roermond, 18-07-2018, ECLI:NL: RBLIM:2018:6848 (Coltex Huur bv-Only/Bestseller). Na te hebben overwogen dat de wettelijke handelsrente over de huurprijsverhoging pas verschuldigd is vanaf het moment dat huurders de nadere huurprijs toerekenbaar niet hebben betaald werd deze toegewezen vanaf de datum van het gereedkomen van het deskundigenrapport.

“Nu het deskundigenrapport op 29 mei 2017 gereed is gekomen en Only en Bestseller dus vanaf die datum rekening konden houden met de verschuldigdheid van de door de des­ kundige geadviseerde huurprijs acht de kan­ tonrechter het redelijk dat vanaf 29 mei 2017 wettelijke handelsrente verschuldigd is, uiter­ aard rekening houdend met de nadien gedane betalingen.” scn 2019 | 2 35

CENTRUMMANAGEMENT

Eduard Plate (consultant en manager EduardPlate.nl) is gebieds- en retailmanager. Expert Ontdekkingsstraten en publiek private samenwerking. Werkt o.a. als centrummanager in Hardenberg, Renkum,Hasselt en Zwolle. Focus op kiezende consumenten en ondernemers. Studie geografie en marketing.

Daarna Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic postcode segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl Hij is adviseur bij CLOK, lokaal krachtig ondernemen.

Reacties: eduard@eduardplate.nl website www.eduardplate.nl

Excursie naar Utrechtse horeca. Rechts Paul Rodenburg, in het midden Eduard Plate

Groei horeca: kans of bedreiging?

De horeca groeit sterk. Dat is aan de ene kant een impuls voor centra, aan de andere kant zijn er zorgen. Leidt die groei tot meer bestedingen of wordt de koek voor alle ondernemers kleiner? Reden genoeg om met het centrummanagersnetwerk van de provincie Overijssel op bezoek te gaan in Utrecht en met Paul Rodenburg en Jeroen Roose nieuwe ontwikkelingen te bekijken.

Conclusie: toekomstbestendig horecabeleid is haalbaar.

36 scn 2019 | 2

CENTRUMMANAGEMENT

O

Horeca in Hoog Catharijne

pvallend is dat nieuwe ondernemers opstaan, zonder horecaervaring. Een voorbeeld is Bar Beton, opgericht door Jeroen van der Hek en Eric van Boven. “We begonnen in 2009 vanuit een situatie van werkloosheid midden in de crisis met een koffie café. Daarna volgde een lunchzaak en een restaurant. In 2015 voegden we daar een tweetal congreslocaties aan toe.”

Uit strategische overwegingen kozen de ondernemers in 2017 voor de zakelijke markt en werden de drie op consumenten gerichte zaken verkocht. Bar Beton is nu naast Rijnsweerd gevestigd in de hal van Utrecht Centraal. Opvallend is dat dit ook een populaire locatie aan het worden is voor consumenten. “Maar dat moest wel even op gang komen”, geeft Jeroen aan. Voor Bar Beton is voor het zakelijke ontmoeten een goede en snelle bereikbaarheid per ov de succesfactor.

Het enthousiasme, de wens een droom waar te maken, in willen spelen op behoeften in de markt is een rode draad bij nieuwe ondernemers. In een Groningen is er Spaak Koffie & Koers.

Een café, winkel en werkplaats in één.

Klanten werken er, brengen er hun fiets maar wisselen ook hun fiets ervaringen uit. Eigenaresse Henriette Wijnsma: “Ik

doe de winkel en mijn partner de fietsen.” Zo ontstaat een ontdekkingsruimte waarmee klanten zich verbonden voelen.

Er wordt koffie gedronken en gewerkt.

Maar er worden ook fietsen gekocht en ervaringen uitgewisseld. “We organiseren bijvoorbeeld samen met klanten fietsrondes”, licht Henriette toe.

BLURRING EN NIEUWE CONCEPTEN Spaak is een goed voorbeeld van blurring, gericht op een sterke relatie tussen klant en ondernemer. Voorbeelden van blurring in Utrecht zijn de Food & Gymbar aan de Kaatstraat en de combinatie van restaurant en bloemist LeJardin op de Mariaplaats.

“Ga voor kwaliteit. Horeca doe je er niet even bij. Consumenten laten zich op langere termijn niet foppen”, zegt Jeroen van der Hek. Hij ziet ook gevaren. “De duizenden nieuwe stoelen in Utrecht hebben geleid tot meer bestedingen. Maar de taart wordt verdeeld door een groter aantal aanbieders. Er ontstaat, ook door te hoge huren, verschraling in het aanbod. Wij hebben altijd een plek ontwikkeld. We hebben er horeca gebracht die past.”

De oproep tot kwaliteit wordt gedeeld

door Arjan Kleuver, voorzitter van centrummanagement Utrecht. “We kijken naar de toegevoegde waarde voor de stad. Als die er is, dan is extra horeca prima. Kwaliteit en vernieuwing moet leidend zijn. Net als bij cultuur. Het Nijntje Museum en het Centraal Museum dragen bij aan de kwaliteit van de stad”.

Om diezelfde reden is hij positief over

‘Horeca doe je er niet even bij, consumenten laten zich niet foppen’ de onlangs gestarte Croquetten Boutique aan de Utrechtse Bakkerstraat. De ondernemers Brian Steevens en Désirée Stroes hadden banen met alles erop en eraan. “Maar we hadden dit idee van de Croquetten Boutique. Het was er nog niet in Utrecht. Hierin kunnen we onze creativiteit kwijt”. scn 2019 | 2 37

CENTRUMMANAGEMENT

Vanaf linksboven met de klok mee: Henriëtte Wijnsma van Spaak Koffie en Koers; Brian Steevens (r) van de Croquetten Boutique, Jeroen van der Hek van Bar Beton, Hilko Hartog van Vastned in Utrecht en het horecaplein van Utrecht CS.

Een andere vernieuwing is Mister Twister aan de Lange Elisabethstraat.

Uit Tjechië kwam het idee voor chimney cakes, zoete of hartige ‘op stok’ gebakken koek. Ze hebben een wisselend assortiment en werken ook met bekende chefs om signature chimneys te maken. Take away horeca, maar vernieuwend.

TYPEN LOCATIES EN VISIE De locaties die nieuwe horeca-ondernemers zoeken zijn wisselend. In eerdere artikelen over centrummanagement gaf ik al het belang van ontdekkingsstraten aan. Dit zijn straten waar consumenten het onverwachte ontdekken en die veel aantrekkingskracht hebben op ondernemers.

In Utrecht zien we nieuwe ondernemers ook zoeken naar bijzondere pandjes in een omgeving waar de doelgroep woont. Daarnaast zijn aanloopstraten in trek. Men zoekt locaties waar de huur nog aantrekkelijk is. Vooral stra38 scn 2019 | 2

ten en panden met een verhaal aan. “De huren moeten voor hen niet te hoog zijn”, bevestigt Hilko Hartog van Vastned, met panden in de Haringstraat nabij Hoog Catharijne. Daar trekt Klépierre juist onderscheidende horecaformules aan.

Klépierre ziet een belangrijke rol voor horeca bij het verlengen van de bezoekduur aan Hoog Catharijne. Winkelen en verblijven is daar het thema. Een heel andere karakter heeft het nieuwe horecaplein bij de hal van Utrecht Centraal.

Hier ook veel horecaformules, maar meer inspelend op reizen en verblijven.

Paul Rodenburg (BAS Consultants) voegt hieraan toe dat het verschil tussen horeca en winkels steeds kleine wordt.

“Het is een kwestie van inspelen op consumentenbehoeften. Retailondernemer Paul Brinkman introduceerde in 1982 La Place. Hij had zoiets gezien in de Verenigde Staten. Hij had geen horeca-achtergrond maar zag wél dat ‘vers’ kansrijk zou zijn in Nederland.”

De kernboodschap voor een visie is dus: Blijf innoveren. Tegelijk biedt horeca ook een uitmuntende kans om in te spelen op de kracht, op het profiel van een locatie. Opvallend was overigens dat alle horeca-ondernemers die ik sprak het over ‘hun winkel’ hadden.

Paul Rodenburg heeft een punt!

CONCLUSIES ➜ Geef ruimte aan ondernemers met kwaliteit en nieuwe ideeën.

Ze geven een winkelgebied extra verblijfswaarde. ➜ De mogelijkheden voor horeca zijn niet eindeloos. Pas op voor overkill in kleinere plaatsen en verschraling in de steden. ➜ Horeca segmenteert sterk naar doelgroep en plaats. Dit kan in onze ervaring inclusief blurring goed opgenomen worden in een horeca visie met oog voor de lokale DNA en behoeften per gebied. ←

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

AMSTERDAM

BEVERWIJK

BRUNSSUM

Noorder Arcade en Ringers

Osdorpplein

Wijkerbaan

Centrumplan Brunssum

O 2019 M 30.000 m2 P AM I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

APELDOORN

O 2019 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde BILTHOVEN

O 20198 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Vinkenplein

De Voorwaarts

O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

O 2020 M 40.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

Hovenpassage O 2019 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

Westwijkplein

▼

Hof van Dedem O 2019 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 DELFT

AMSTELVEEN

O 2019 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

DEDEMSVAART

BOSKOOP ASSEN

De Citadel O 2019 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Centrum Zuid O 2019 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 2 39

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 20198 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2019 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2019 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2019 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2019 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2019 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2019 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2019 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Stationsgebied

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

HAARLEM

O 2019 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2019 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2019 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300

40 scn 2019 | 2

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

UITHOORN

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

Zijdelwaard

O 2019 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2019 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2019 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

O 2019 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum

5

MEPPEL

Keijserstroom

O start 2019 M 6.070 m2 IMPRESSIE P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 29419285 ▼ plein

O 2019 M 10.000 m2 P Kroonenberg Groep, E.CP I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788 ▼

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2019 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

24

ROSMALEN

Centrumplan NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2019 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2019 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

PAPENDRECHT

Neude O 2019 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam REEUWIJK

Centrumplan O 2019 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2019 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 2 41

IN THE PIPELINE

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 20198 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2019 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457 WOGNUM

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2019 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl 42 scn 2019 | 2

drs. Jorine de Soet MRICS

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

ONTWIKKELING

MVP Development Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Herikerbergweg 292 1102 CT Amsterdam T 085 0170019 I www.mrpdevelopment.nl

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@am.nl www.am.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

scn 2019 | 2 43

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

44 scn 2019 | 2

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

B2B

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Goudseweg 181D, 2411 HK Bodegraven

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

scn 2019 | 2 45

B2B

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 21 (2019), 2 • 48 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

VOOR UW PUBLICITEIT t 035 523 31 82 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt vier keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 79 per kalenderjaar, exclusief btw.

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2000/1900 ex.

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE:

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden

DRUK Indrukwerk, Doesburg | Ben Hagen issn 1571 9243

MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

46 scn 2019 | 2

Helder en creatief in tekst en beeld 06 2440 4721 | info@studiohyperion.nl

TEKSTCORRECTIE EN -REDACTIE

6 | 2013

NEWS

E G CENTR SHOPPIN en retail gebieden tra, winkel winkelcen

SHOPPING CENTRE NEWS 15 (2013)

1JA5 AR

#6

Laat je nakijken! Ons team van correctoren en redacteurs verbetert jouw tekst.

Snel, foutloos en met behoud van jouw stijl.

SCN

tjes Lichtpun

2

a mgeef UploadDje en o tt e rd e Rtekst y’ ‘Vertical Cit je e-mailadres.

OM MAB.C W W W.

01-10-13

3

Neem een kop koffie of werk even lekker door.

4

Met NRW

en SCN naar

world Christmas

Hans van Tellingen heeft zijn eigen, eigenzinnige, tegendra maar uiterst goed adse, onderbouwde visie op de retail aan het toevertrouwd. Prikkelen papier d. Onderhoudend. Én lekker leesbaar. gefundeerd. Feitelijk.

Altijd En betrouwbaar. Want leek, blijkt in de praktijk wat eerst tegendra ads gewoon uit te komen.

15:22

Open je mail en gebruik je verbeterde tekst. d 1

m_Rotterdam.ind

SCN_230x300m dd 1 AB_adv_ M569_M 2013-06 Cover.in 2176 SCN

Hans van Tellingen is directeur van Strabo bv.

Dé specialist in winkelce ntrumonderzoek en -advies. Waarom stenen winkels winnen (november 2018) is het langverwachte vervolg op het zeer succesvolle #WatNou EindeVanWinkels (juni 2016). Waarom stenen winkels winnen wordt ondersteund door de bijdragen van maar liefst achttien mede-auteurs.

2452 Stenen winkel

COVER DEF.indd

‘Eindelijk bewijs dat je niet per se een webwinkel nodig hebt’

09-12-13

10:20

‘Een verademing voor winkeliers, een handleid voor vastgoedeigenar ing en en een must read voor elk gemeentebestuur!’

HANS VAN TELLINGE N

WINKELS WINNEN

Kies correctie of redactie.

‘Geweldig boek met visie’

WAAROM STENEN

1

Retailers over het eerste boek van Hans van Tellingen, #WatNouEindeVanWin kels:

HANS VAN TELLINGEN

a brand rije is what you Gastvbin nensteden sen lesRO W M feel, successen enAA th ST in EN EN k and say WINKELS WINNEN it is

WAAROM STENEN WINKELS WINNEN

Waarom stenen winkels winnen?

Dat is logisch, toch? beschrijf t waarom.

Dit boek Met de waarheid over de winkellee deze wel zo hoog? gstand. Is Met de waarheid over het percenta besteed wordt. Gaat ge dat online het eigenlijk wel om grote bedragen waarheid over de ? Met de toekomst van webwink els. Is deze wel zo Met de waarheid zonnig? over online maken? Met de waarheid supermarkt Picnic. Kan deze ooit winst over gratis parkeren extra winkelomzet . Levert dat nu echt gen op? Met of in Solin Toph de toekomstige winstma de waarheid over warenhu izen. Zijn dat kers? nu? wat Lelystad, Maar bij HEMA ook met de waarheid Soet over de Markthal Jorine de niet een . Is deze nu wel of groot succes? En juist de waarheid over Hebben deze begrippe beleving en blurring. n betekenis? Ook met de waarheid de toekomst van de retail. Blijft deze over grotendeels fysiek? de waarheid over Én met wat je moet doen om van je winkel naar te maken. Draait een winhet uiteindelijk niet gewoon om service ondernemerschap? en

‘Eyeopener!’

‘Feitelijk, krachtig , net als Hans zelf’

EN WEBWINKELS

VERLIEZEN

VAN DE AUTEUR VAN #WATNOUEINDEV ANWINKELS

1

12-11-18 20:15

Uw artikel of advertentie in SCN editie 3? Vraag informatie aan via info@scnews.nl

KROONENBERG.NL

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement.

BUITENVELDERTSELAAN, AMSTERDAM