De retail verandert. Anklaar verandert mee.

Hoe flexibel is de ontwikkeling van een winkelproject? Dat is iets waar de mensen van BPD in de praktijk het antwoord op moesten zien te vinden. Met plannen voor de Anklaar die oorspronkelijk uit 2006 stamden, moesten zo ongeveer gelijktijdig een economische crisis én een flinke verandering in de retail gepareerd worden. En toch staat er nu een wijkwinkelcentrum waar ondernemers en de ontwikkelaar trots op zijn, om over de consument maar niet te spreken.

Op 9 oktober 2019 opende het stadsdeelcentrum de Anklaar in Apeldoorn. Gebiedsontwikkelaar BPD (Bouwfonds Property Development) realiseerde op de plaats van het oude winkelcentrum (1970, 9000 m2) een geheel ander plan, met winkels (>14.000 m2), woningen, zorgwoningen (ontwikkeld door Habion) en een ruime ondergrondse parkeergarage met 535 plaatsen. Hoe functioneert het winkelcentrum nu, ruim een jaar na opening?

Simone Kramers, verhuurmanager retail bij BPD: ‘Boven verwachting, waarbij ik afga op de enthousiaste geluiden die we van de ondernemers horen. Bijzonder is dat corona daarbij mogelijk een positief effect heeft op de footfall. Het lijkt er namelijk op dat mensen de binnenstad mijden en zich prettiger voelen in de Anklaar. Dit wellicht vanwege de ruime opzet, het aanbod, de door de ondernemers getroffen maatregelen en de goede parkeervoorzieningen. We merken tevens dat de consument ook van buiten het primaire verzorgingsgebied komt, tot van de andere kant van Apeldoorn aan toe.’

Kramers komt nog regelmatig op Anklaar: ‘We zijn nog bezig de laatste meters te verhuren. En ondanks de effecten van corona op de retail gaat dat gewoon door. Onlangs hebben we nog verhuurd aan een bloemist, een modepartij en een fietsenwinkel. Daarbij volgen we nog steeds strikt de vooraf bepaalde branchering en kijken welke partijen daar het best bij passen. Als ontwikkelaar en verhuurder zijn we niet voor de korte termijn oplossing van lukraak verhuren gegaan. Daar is uiteindelijk niemand bij gebaat.’

Bijzondere ingreep gaf het ontwikkelproces lucht

Op dit moment, half november, is 93 procent van de winkelmeters verhuurd. ‘Dat had meer kunnen zijn, maar in het kader van het brancheringsplan wijzen we ook bewust partijen af.’ Zoals tegenwoordig gebruikelijk, worden vacante winkelunits vaak voorzien van stickers met daarop een realistisch winkelbeeld. Zo ook in Anklaar: ‘We hebben op de etalageruiten illustraties geplaatst met branchevoorbeelden. En nu komt ook echt waar wij een fietswinkel hoopten te plaatsen een fietswinkel en dat geldt eveneens voor de bloemist en eerder al de viswinke!’, zegt Kramers.

BEMOEILIJKENDE FACTOREN EN BELANGEN

De eerste plannen voor het nieuwe Anklaar dateren uit 2003. Het oorspronkelijke centrum was sterk verouderd, voldeed niet meer aan de veiligheidsvoorschriften en met het oog op de geplande uitbreiding van het verzorgingsgebied, was er behoefte aan een nieuw winkelcentrum. De uitgangspunten daarvoor waren echter al snel achterhaald. Een zware economische crisis en veranderingen in de retail en de manier waarop de consument aankopen doet vroegen om bijstelling van de plannen.

Dat had gevolgen voor de omvang (van 9000 m2 bvo naar ruim 17.000 m2 en weer terug naar ruim 14.000 m2). Maar ook het aantal appartementen werd bijna gehalveerd (van 300 naar 156, waarvan 60 boven de winkels en de overige in het naastgelegen zorgcomplex) en dit tezamen had weer tot gevolg dat de onder het plan geplande parkeergarage kleiner moest worden. En alsof dat niet ingewikkeld genoeg was, was er ook nog de complexe eigendomssituatie, een gevolg van de vroeger populaire koop-leaseconstructie, waarmee ondernemers eigenaar van hun winkelpand werden. Destijds kon men niet vermoeden dat dit decennia later een herontwikkeling flink kon bemoeilijken.

De flexibiliteit van het plan en van de betrokkenen werd flink op de proef gesteld

Via het tapis roulant naar de supermarkt

KEUZES EN SLIMME OPLOSSINGEN

De flexibiliteit van het plan en ook die van Henri Schimmel (senior ontwikkelingsmanager) werd flink op de proef gesteld. Wat vond hij het moeilijkste bij deze ontwikkeling?

Henri Schimmel

‘Toch wel het wegen en sturen op alle verschillende belangen. En uiteindelijk daar compromissen op zien te bereiken. Alle retailers hebben terecht heel strakke individuele belangen. Maar uiteindelijk moet je bij een winkelcentrumontwikkeling van al die individuele belangen een collectief geheel maken. En dat kan best lastig zijn, want de ene wil dit en de andere dat. Als ontwikkelaar moet je daarop sturen. Het betekent ook dat je soms keuzes moet maken die niet iedereen prettig vindt.’

‘Daarbij zaten we in een complex dat flink onder spanning stond als het gaat om het versnipperde eigendom, de financiële risico’s, de uitloop van tijd en noem maar op. Je moet dan creatief zijn in oplossingen. Zo hebben we een bijzondere actie ondernomen die ons qua ontwikkelproces meer lucht gaf, namelijk het laten optrekken van een tijdelijk winkelcentrum met houten keten een paar honderd meter verderop. Een groot deel van de ondernemers uit het tijdelijke winkelcentrum is ook weer teruggekeerd naar het nieuwe Anklaar. Dit is eigenlijk een soort ventiel geweest, waardoor we beter ons werk konden doen.’

Kramers kwam wat later bij het project en voor haar komst waren er al veel partijen vastgelegd. ‘Verschillende ondernemers waren al in 2008 gecontracteerd. Echter, door wat er in de economie en retailmarkt gebeurde zou het voor het project beter zijn als we een aantal dingen anders zouden doen. Zoals de branchering en de indeling. Hierdoor moest de hele verhuur omgegooid worden. We hebben in feite voor een groot deel opnieuw onderhandeld. In die moeilijke tijd met een neergaande economie was onder de ondernemers de sfeer ook niet optimaal. Met heel veel communiceren, standvastig de nieuwe koers aanhouden en het meenemen van de ondernemers in het traject, kwam er toch een kentering in de houding. Dat was voor mij persoonlijk de grootste uitdaging.’

Simone Kramers

‘Na jaren van keihard werken staat er een centrum waarop iedereen trots is’

Schimmel denkt dat in het hele proces van deze ontwikkeling de verandering van het retaillandschap de continue factor was: ‘We hadden vlak voor de start bouw in 2015 nog veel onzekerheden over waar het naar toe zou gaan. Ook de retail wist niet wat men kon verwachten van de toekomst. Wat ik heel mooi vind, is dat dit nu niet meer speelt. Er wordt ondernomen en men is trots op Anklaar. En het is nu eenmaal zo dat als je met een ontwikkeling als deze bezig bent, je altijd met de onzekerheid van de winkelier als ondernemer te maken hebt. Maar nu functioneert het. Inmiddels zijn er al winkels die aan het veranderen zijn. Zoals Albert Heijn, die nu de eerste XL van Apeldoorn wordt. De ondernemer is tevens de eerste franchisenemer van AH die een XL heeft. Van bijna 4000 m2.’

EEN PRACHTIG EINDRESULTAAT

Kramers vindt het ook heel mooi dat na jaren van keihard werken iedereen – ontwikkelaar en ondernemers – trots is op wat er staat. ‘Een levendig winkelgebied gecombineerd met wonen. Het plan heeft daarnaast mooie bijzonderheden, zoals de grote plantenbakken met meer dan dertig verschillende soorten planten en afgezoomd met zitbanken voor een prettige leefomgeving. Het hele jaar staat er wel iets in bloei.’

Dat is niet het enige dat het aanzien van Anklaar verfraait. Bij binnenkomst in de parkeergarage en bij de tapis roulants naar het winkelniveau zijn bijzondere kunstprojecten te zien. ‘Wij hebben onder begeleiding van De Nijl Architecten en het BPD Cultuurfonds kunstenaars laten pitchen en daar is Suzan Drummen uit gekomen om Anklaar nog meer tot de verbeelding te laten spreken. Door haar werken komt het licht in de parkeergarage extra tot z’n recht en bovendien brengt het extra kleur in het winkelcentrum, want de doeken zijn ook van buitenaf te zien.’

Kunstobjecten dragen bij aan een licht en ruimtelijk effect in de parkeergarage

En dan zijn er natuurlijk nog zaken die niet in het oog springen, zoals de 800 zonnepanelen op de daken. Het is daarmee de grootste zonne-installatie van Apeldoorn, die in de Anklaar voor een groot deel de behoefte dekt van de parkeergarage, de huurwoningen en een van de supermarkten. Eveneens op het hoogste niveau vindt men de sedumdaken, die een bijdrage leveren aan isolatie van het dak en een klimaatadaptieve leefomgeving.

FIETSNIETEN

Terug naar de begane grond. Het nieuwe Anklaar is qua architectuur fris, open en licht. Daarbij is het openbaar gebied ruim van opzet, met een wat groter plein (met een weekmarkt) dat aan het water grenst, drie stijgpunten vanuit de parkeergarage en de lift met trappenhuis als opvallende punten. Het winkel- en horeca-aanbod past bij de functie en bij deze tijd, waarbij de winkels met name op de dagelijkse aankopen gericht zijn. In de lay-out vinden we een aantal grotere units, zoals die van Lidl, Albert Heijn en Action, maar ook veel middelgrote en kleinere winkels, zowel landelijk als lokaal, en de bezoeker wordt op zijn winkeltrip langs diverse trekkers geleid.

De bezoeker kan het winkelcentrum vanuit meerdere richtingen betreden. Vaak komt men met de auto en parkeert men in de ruime parkeergarage. Maar vaker dan verwacht komt men per fiets. Kramers: ‘De gemeente heeft dan ook al extra fietsnieten bij moeten plaatsen, zodat het fietsparkeren beter gestructureerd is. Het is een duidelijk teken dat het winkelcentrum goed bezocht wordt. De consument is beslist blij met het nieuwe winkelcentrum. Dat geldt ook voor de ondernemers, die daarbij ook trots op hun eigen winkel zijn. Dat merk je echt als je de Anklaar bezoekt.’

Het is de bevestiging van wat de belangrijkste stakeholders van dit project (ontwikkelaar, zorgcentrum, gemeente en ondernemers) voor ogen stond: het realiseren van een levendig winkelcentrum, gecombineerd met wonen, dat optimaal geoutilleerd zou zijn voor het nieuwe winkelen anno 2020!