20150301 alexandra vanvooren huurdersblad

HUURDERSblad

online

HUURDERSblad online verschijnt parallel met het gewone Huurdersblad NUMMER 222 online ˃ maart 2015 ˃ VU Filip Tollenaere, Grondwetlaan 56b, 9040 Sint-Amandsberg

Indexering huurprijs ˃ 2 Hoe relevant is je vaste woonplaats nog voor de overheid? ˃ 5 Gevolgen van de vele besparingsmaatregelen ˃ 10 Vocht- en schimmel bij je thuis ˃ 16

STANDPUNT INDEXSPRONG OOK VOOR DE HUURPRIJZEN…?

Het al dan niet invoeren van een indexsprong voor huurprijzen is de afgelopen weken sterk in de aandacht geweest. Ook de mening van de huurdersbond is meermaals in de pers verschenen. Politiek zorgt de indexsprong momenteel voor een visieverschil tussen de regeringspartners. CD&V is voor een indexsprong, N-VA is tegen. Open VLD wil het verder bekijken maar wil het eenvoudig houden.

Ondertussen is er daarnaast een felle discussie ontstaan wie in deze materie nu eigenlijk bevoegd is.

Sinds de private huurwet vorige zomer van het federale naar het gewestelijke niveau is overgeheveld, verdedigt Vlaams minister voor wonen, Liesbeth Homans (N-VA) dat zij hiervoor bevoegd is. Als je daarentegen de indexsprong zou beschouwen als instrument bij de wet tot bevordering van de werkgelegenheid en tot preventieve vrijwaring van het concurrentievermogen, kan je verdedigen dat dit toch federale materie zou blijven. Ofschoon voer voor specialisten, is het zelfs mogelijk dat beide niveaus bevoegd zouden zijn.

Hoe dan ook, het is niet de eerste keer dat de stijging van de huurprijzen geblokkeerd wordt. Diverse tijdelijke huurwetten hebben in het verleden, hetzij de huurprijzen geblokkeerd of een matiging opgelegd aan de stijging van huurprijzen gedurende een of meerdere jaren, samen met een beperking van de opzeggingsmogelijkheden van verhuurders via de techniek van de wettelijke verlenging van het huurcontract met een jaar voor deze contracten die door opzeg of verval een einde namen in dat jaar. Wie herinnert zich niet levendig de wetten van 31 juli 1947, 20 december 1950, 29 januari 1964 en de ‘jaarwetten’ tussen 1975 en 1985 (elk jaar een wettelijke verlenging). Bijzonder vergelijkbaar is de sociale herstelwet van 22 januari 1985, omdat deze voor de periode van het globaal plan (1985 – 1987) een huurprijsmatiging oplegde, samen met een beperking van de opzeggingsmogelijkheden voor verhuurders. De maatregel kaderde in een algemeen plan van inkomensmatiging. Verder heeft ook de wet van 22 december 1989 voor het jaar 1990 een blokkering van de huurprijzen en beperking van de opzeggingsmogelijkheden voor verhuurders doorgevoerd via de techniek van een wettelijke verlenging van de huurcontracten met een jaar om, in afwachting van de invoering van de woninghuurwet, de sterk stijgende huurprijzen af te remmen. Meer hierover later.

Maar het gaat toch maar om enkele eurocenten… Moeten we de verhuurder daar voor pesten? Dit hoor je dan wel vaker. Maar de blokkering van de huurprijzen kan over meer gaan dan enkele eurocenten. Indien dit net zoals de indexsprong voor de loontrekkenden en vervangingsinkomens zou gelden, dan loopt dit op tot 2 % van de huurprijs per maand. Minister Homans haalde aan dat het strijdig zou zijn met het gelijkheidsbeginsel om deze maatregel te nemen. Dit is een verkeerde interpretatie van dit rechtsbeginsel. De voorwaarde is dat iemand in een gelijke situatie ook gelijk dient te worden behandeld. De situatie tussen huurder en verhuurder, laat staan eigenaar-bewoners, is alleen al qua inkomen niet gelijk. Ook het argument dat de kosten van verhuurders stijgen, houdt niet stand. Zij worden reeds belast op een onderschat KI en er is al 40 % van het bruto kadastraal inkomen belastingvrij, precies om te investeren in onderhoud en herstellingen. En wat te denken over het dreigement van minister Homans, dat als de huurprijzen niet mogen worden geïndexeerd, ze de huursubsidie dan maar gaat blokkeren…

HUURDERSblad online komt van de huurdersbonden. Teksten van de hand van Filip Tollenaere (redactie Grondwetlaan 56b – 9040 Sint-Amandsberg).

Foto voorpagina: schimmels in huis? (foto WIV-isp – wetenschappelijk instituut volksgezondheid) www.huurdersbond.be – huurdersblad@huurdersbond.be

2 ˃ Huurdersblad 222 online

INFO-PRIVÉ INDEXATIE MET GEZONDHEIDSINDEXCIJFER NADELIGER DAN MET CONSUMPTIE-INDEX? Hoewel de grootste prijsschommelingen ondertussen al grotendeels zijn weggeëbd, keren we toch nog eens graag terug naar begin dit jaar, aan het tankstation. Wanneer de wagen zoals gewoonlijk volgetankt is, is er toch meer dan tien euro minder van de bankkaart gegaan. Terwijl het overal crisis is en er minder brandstof wordt verbruikt, blijven de olieproducerende landen onverminderd olie boven halen. De vraag daalt, het aanbod blijft, en we herinneren het ons nog allemaal van school: als het aanbod groter is dan de vraag, dalen de prijzen. Iedereen aan het feest dus, want alles wat je minder aan het tankstation of aan stookolie voor thuis moet uitgeven, kan je elders besteden.

Deze negatieve inflatie is dus op het eerste gezicht goed nieuws. Het indexcijfer stijgt amper. Maar dat heeft ook tot gevolg dat lonen niet meer stijgen. Want normaal gezien stijgen de lonen mee met het indexcijfer. Begin dit jaar had de regering echter een indexsprong gepland. Dat betekent dat lonen en uitkeringen niet meegaan met de levensduurte. Dat moet zorgen voor minder overheidsuitgaven (als het gaat om de lonen van overheidspersoneel) en een betere concurrentiepositie met onze buurlanden. Maar dat is nog niet gebeurd, voorzichtige schattingen leren ons dat zo’n indexsprong er pas in 2016 zal komen, ofschoon de regering die ondertussen wel al heeft goedgekeurd. Of dit ook zo voor de indexatie (verhoging) van de huurprijzen is, kan je terugvinden in het standpunt.

Ontstaan gezondheidsindex Het is natuurlijk niet de eerste keer dat het crisis is in ons land. In de jaren negentig van vorige eeuw ondergingen wij ook een crisis en moest er worden bespaard. De toenmalige regering had hiervoor voor de jaren 1994 tot 1996 een globaal crisisplan uitgewerkt. Een van de krachtlijnen was dat voortaan de lonen werden gematigd. Aan een indexsprong gewaagde de rooms-rode regering zich niet, maar ze werkte wel het gezondheidsindexcijfer uit. Uit de korf van producten van het gewone indexcijfer der consumptieprijzen werden enkele producten uitgelicht, met name alcoholische dranken (in de winkel gekocht of op café genuttigd), tabakswaren en motorbrandstoffen, met uitzondering van LPG. Ongezonde producten werden uit de indexkorf geweerd, vandaar de naam gezondheidsindexcijfer. De regering maakte er een erezaak van dat ook andere inkomens op een gelijkaardige manier zouden worden gematigd. Het kon niet dat enkel de sociale uitkeringen en inkomens uit arbeid moesten opdraaien voor de crisis. Ook de huurinkomsten moesten dus vergelijkbaar worden gematigd. De indexatie van de huurprijs zou vanaf 1 februari 1994 gebeuren met het gezondheidsindexcijfer. Bedoeling was dat de huurprijsaanpassingen aan de schommelingen van de gezondheidsindex aan een trager ritme zouden stijgen. De gezondheidsindex lag dan ook een stuk lager dan de gewone consumptie-index. dalende olieprijzen = dalend consumptie-indexcijfer vs. groenten duurder = gezondheidsindexcijfer daalt niet zo snel Maar eind vorig jaar werd het leven goedkoper, vooral door de veel lagere olieprijzen. Motorbrandstoffen werden 5,4 % goedkoper ten opzichte van de voorgaande maand. Huisbrandolie daalde gemiddeld met 2,7 % in prijs. Deze prijsdalingen werden gedeeltelijk gecompenseerd door prijsstijgingen voor vliegtuigreizen en groenten. Dalende olieprijzen en prijsstijgingen voor voedsel zorgde ervoor dat het consumptie-indexcijfer minder sterk steeg dan het gezondheidsindexcijfer waar de olieprijzen zijn uitgenomen. En dat zorgt ervoor dat als je de huurprijs indexeert met het consumptieindexcijfer, de geïndexeerde huurprijs dan lager is dan mocht je hem met het gezondheidsindexcijfer hebben geïndexeerd.

3 ˃ Huurdersblad 222 online

Een voorbeeld illustreert dit. Stel je een huurcontract voor dat begonnen is op 1 november 2013 en ondertekend werd op 14 oktober 2013. Basishuurprijs bedraagt 500 euro.

Als je de huurprijs indexeert aan de hand van het gezondheidsindexcijfer, dan kom je dat uit: 500 euro × gezondheidsindex oktober 2014 (121.11) = 501,24 euro gezondheidsindex september 2013 (120.81) Indexeren we diezelfde huurprijs indexeren aan de hand van het consumptie-indexcijfer: 500 euro × consumptie-index oktober 2014 (122.67) = 500,08 euro consumptie-index september 2013 (122.65) Toegegeven, een spectaculair verschil geeft dit niet. Maar het was wel de bedoeling dat de huurprijzen minder snel gingen stijgen met het gezondheidsindexcijfer… En door die lage inflatie werd voor huurcontracten die begonnen zijn op 1 januari 2014, zelfs met het gezondheidsindexcijfer de huurprijs in januari 2015 niet geïndexeerd. Net dat maakt de indexsprong voor de huurprijs wel heel erg symbolisch.

4 ˃ Huurdersblad 222 online

INFO HOE RELEVANT IS JE VASTE WOONPLAATS NOG VOOR DE OVERHEID? Als je iets gaat huren, hetzij om de eerste of tweede keer op je eigen benen te staan, of omdat je wilt of moet verhuizen, is dat altijd een onroerend voorwerp. Het gaat om een huis, een deel ervan, een appartement, studio of kamer, waar je dan gaat wonen. Het begrip ‘bewoning’ wordt evenwel niet gedefinieerd door de wet. Het enige waar de wet naar kijkt, is of je er feitelijk gaat wonen. De uiteindelijke beoordeling ligt bij de rechter. Je hoofdverblijfplaats is de plaats waar men gewoonlijk verblijft en die de zetel van je privé- en familiaal leven uitmaakt en waar je – na het dichtklappen van de voordeur – ook je vrije tijd in alle intimiteit doorbrengt en sociale contacten ontvangt. Je moet je er laten domiciliëren zodat het je officiële woonplaats wordt. Bedoeling hiervan is dat de overheid een vast adres nodig heeft om je terug te vinden mocht dit nodig zijn. Dat kan de dienst belastingen zijn maar evengoed ook politie of deurwaarder. Met andere woorden, je woonplaats is meteen ook je vindplaats.

‘Die koppeling van de woonplaats met de vindplaats bestaat al meer dan tweehonderd jaar’, schrijft Alexandra Vanvooren in haar eindwerk dat ze voor haar rechtenstudies van de universiteit moest maken. ‘Napoleon heeft dat gedaan, in 1804.’ In haar scriptie vraagt ze zich evenwel af of die koppeling nog relevant is. ‘Want steeds meer mensen spenderen hun vrije tijd op het internet en leren mensen online kennen. En wie heeft er vandaag nog geen e-mailadres of facebookaccount die je overal volgt? Op die manier kan de overheid je vlugger vinden dan op je vaste adres, dan op die woonplaats dus.

Deze aanpak vond de jury van de Vlaamse scriptieprijs zo innoverend dat Alexandra de eerste prijs met haar scriptie won.

Alexandra Vanvooren

De Vlaamse scriptieprijs Ieder jaar kost het duizenden laatstejaarsstudenten bloed, zweet en tranen om een bachelor- of masterproef te schrijven. En vaak verdwijnen die scripties dan in een stoffige kast om nooit meer gelezen te worden, ook al kan daar waardevol en innoverend wetenschappelijk werk in staan. Om

5 ˃ Huurdersblad 222 online

het vele werk dat studenten jaarlijks in hun scriptie steken, van dat droevige lot te redden, werd de Vlaamse scriptieprijs in het leven geroepen. Sedert 2002 krijgt het beste ingediende eindwerk de prestigieuze Vlaamse scriptieprijs toegekend. Want elk sterk en relevant onderzoek verdient een breder publiek. Met de prijs wil Scriptie vzw het eindwerk van aanstormend wetenschappelijk talent in de kijker zetten. Ruim 500 studenten namen in 2014 deel. Alexandra Vanvooren, een studente van de Gentse universiteit, kwam als winnaar uit de bus.

Met haar pleidooi voor het updaten van het burgerlijk wetboek is Alexandra Vanvooren dus de recentste winnares. In haar werk stelt ze het gebruik van het geslacht en de fysieke woonplaats voor de juridische identificatie van de burger in vraag. Mensen wonen vaak op meerdere adressen tegelijk.

Hoe moet de overheid je dan nog kunnen terugvinden. En het juridische geslacht, dat je terugvindt op je identiteitskaart (m of v) stemt niet altijd meer overeen met de genderbeleving. ‘Een werk dat komaf maakt met alle clichés over het recht als saai, complex en onbegrijpelijk’, aldus een lovende jury.

Alexandra Vanvooren trekt in haar winnende scriptie het gebruik van het geslacht en de fysieke woonplaats voor de juridische identificatie van de burger in vraag. ‘Ons Burgerlijk Wetboek stamt uit de tijd van Napoleon, die het in 1804 liet optekenen. Wat toen als identificerend element werkte, doet dat vandaag niet altijd meer. Geslacht en woonplaats zijn zo’n elementen. In de wetboeken en in het verkeer met de overheid genieten ze nog de relevantie van weleer, maar in het werkelijke leven gaat hun relevantie meer en meer verloren. In mijn scriptie motiveer ik waarom en toon ik aan hoe we deze noties uit het burgerlijk wetboek kunnen halen,’ lezen we op de website van de Vlaamse scriptieprijs.

Wij wilden wel eens weten wat ze precies denkt en hoe ze het begrip woonplaats dan wel voortaan wil invullen. We belden haar op in Lyon.

HUURDERSblad: Goede middag. Hoe ben je eigenlijk op dat idee gekomen?

Alexandra Vanvooren: Ik ben altijd al wel geïnteresseerd geweest in het personen- en familierecht, maar ik wou van mijn scriptie geen gewone literatuurstudie maken. Mijn professor reikte me een tiental onderwerpen aan, en dat ene sprak mij onmiddellijk aan. Uitgangspunt is: waarom heeft de wetgever in 1804 het begrip woonplaats in het leven geroepen? Want daarvoor bestond dat niet echt. Waarom achtte de overheid dat toen nodig? Wat waren de motieven, en zijn die vandaag nog relevant? Door dat te bestuderen ben ik vanzelf op het idee gekomen om dat met het internet te koppelen.

HUURDERSblad: Je maakt ons nieuwsgierig.

Alexandra Vanvooren: De overheid moet ons weten te vinden: de belastingen, de gerechtsdeurwaarder, de postbode, de politie… Is dat de enige reden waarom de wetgever indertijd het voor iedereen verplicht maakte een vaste verblijfplaats te hebben? Of is dat ook nodig om je belangen beter te kunnen beschermen? De wetgever vond indertijd niet de woonplaats het belangrijkste, maar wel de vindplaats. De overheid moest het rechtssubject vlot kunnen terugvinden. Mensen leefden toen nog meer gefixeerd op één plaats. Dus redeneerde men: als we iemand dan moeten kunnen terugvinden, dan maken we van zijn woonplaats ook zijn vindplaats, daar zit die persoon toch het meeste van zijn tijd.

6 ˃ Huurdersblad 222 online

HUURDERSblad: Je pleit voor een verplichte account ter vervanging van een verplichte verblijfplaats.

We vullen onze belastingsbrief online in, facturen komen ook via het internet tot ons en we betalen ze online, de klassieke brief is al lang vervangen door de e-mail, die nu zelfs bedreigd wordt door sms, twitter- of facebookberichtjes… En ik veronderstel dat het ook technisch mogelijk moet zijn om aangetekende brieven via het internet te versturen, dat ook gerechtsdeurwaarders daar gebruik van zouden kunnen maken. Met andere woorden, ook online kan de juridische identificatie van elke burger worden geregeld.

Alexandra Vanvooren: Vandaag is dat inderdaad omgedraaid. Mensen wonen niet meer heel hun leven op een enkel vast adres. Zo kan je, bijvoorbeeld voor je werk, tijdens de week op een andere plaats verblijven dan in het weekend. Maar het gerecht zal altijd wel een vindplaats van je nodig hebben. Maar die hoeft niet noodzakelijk nog gedekt te zijn door je woonplaats. Maar hoe dan ook moet men je kunnen terugvinden. En waar brengen mensen vandaag het meest van hun tijd door?

HUURDERSblad: Ja, op het internet, vermoed ik, zowel voor het werk als privé.

Alexandra Vanvooren: Inderdaad, dus in principe kan de overheid ons daar vlugger terugvinden. Het is misschien zelfs efficiënter. Mensen zitten tegenwoordig inderdaad meer in de cloud. Dat is de vindplaats die je zelfs volgt. En dat staat los van de woonplaats. De echte bedoeling van de wetgever is dat die je kan terugvinden, niet dat die overheid je een woonplaats biedt. En op het internet is dat vandaag het efficiëntst, daar ben je bij wijze van spreken altijd vindbaar.

De cloud Met de cloud (cloud computing) kan je via het internet de meest uiteenlopende informatie en gegevens beschikbaar stellen voor iedereen. De term komt van de schematechnieken uit de informatica, waar een groot, decentraal netwerk, wat het internet is, met een wolk wordt aangeduid. De cloud (Engels voor ‘wolk’) is dus een netwerk dat met al de computers die erop zijn aangesloten, een soort van wolk van computers vormt, waarbij je niet precies weet op hoeveel of op welke computer(s) de software draait of waar die computers precies staan. Je hoeft op die manier geen eigenaar meer te zijn van de gebruikte programma’s of gegevens, zodat je ook niet verantwoordelijk bent voor het onderhoud. Het komt erop neer dat de cloud onlinediensten aanbiedt.

Het is dus in principe niet langer nodig dat je je bestanden op je eigen computer of tablet opslaat, maar dat je dat in de cloud doet. Op die manier kan je van op het even welke computer aan je bestanden en ben je dus niet langer afhankelijk van je eigen machines.

7 ˃ Huurdersblad 222 online

Woninghuurwet vs. online account HUURDERSblad: Ik kan je volgen, maar mensen moeten toch nog steeds ergens kunnen wonen, niet?

Alexandra Vanvooren: We zijn inderdaad fysieke personen die nog steeds een dak boven het hoofd nodig hebben en zich moeten kunnen verschuilen achter hun voordeur. We moeten ons nog steeds kunnen terugtrekken om terug te vallen op onze privacy en bescherming.

HUURDERSblad: Hoe zit het dan met die bescherming van de gezinswoonst? Ik denk bijvoorbeeld aan huurders, voor wie het een groot verschil maakt of ze iets huren als hun hoofdverblijfplaats of niet omdat het huurcontract dan al dan niet onder de bescherming van de woninghuurwet valt.

Alexandra Vanvooren: Als je een woning huurt, is het belangrijk dat jij en je gezin en je privéleven beschermd worden. Maar dat hoeft niet per sé in de woning te zijn waar je het meest verblijft, in feite zou het in een woning moeten zijn die jij hebt gekozen waar je die bescherming wilt genieten.

Dat de bescherming van de woninghuurwet dus ook van toepassing zou moeten zijn op woningen die je niet noodzakelijk als je hoofdverblijfplaats bestemt maar die jij hebt gekozen waar je die bescherming wilt. Huurders hebben dus een ‘hoofdverblijfplaats’ nodig willen ze dat de gezinswoning wordt beschermd door de woninghuurwet. Dat ze dus niet zomaar om het even wanneer en zonder reden kunnen worden buitengezet. Maar ze zouden dat in principe zelf moeten kunnen kiezen, de woning die ze dan aanduiden waar de gezinsbelangen worden verdedigd. En dat hoeft niet noodzakelijk je vindplaats te zijn, die zich perfect op het internet kan bevinden. De woonplaats kan dus worden losgekoppeld van je vindplaats. Dat is de essentie van mijn werk. Vraag is wat we eigenlijk willen beschermen. Ons gezin, als er iets gebeurt dat dit niet op straat belandt. Dat het niet relevant is of je nu gehuwd bent of wettelijk of feitelijk samenwoont, maar dat je ervoor gekozen hebt om samen een gezin te vormen. En dat je dat wilt beschermen.

Nieuw samengestelde gezinnen en samenhuizers Alexandra Vanvooren: Het zou bijvoorbeeld ook een oplossing kunnen bieden voor het kluwen van nieuw samengestelde gezinnen, zoals je in je mail aanhaalde over de opzegging voor eigen gebruik.

Zo laat de woninghuurwet het de verhuurder inderdaad toe om het huurcontract op te zeggen voor eigen bewoning of voor de betrekking van de woning door familieleden (bloedverwant of aangenomen = geadopteerd).

HUURDERSblad: Ja, ik herinner me een zaak waarin de verhuurder het huurcontract had opgezegd voor de betrekking van het kind van zijn nieuwe vriendin met wie hij nu een nieuw samengesteld gezin vormde. Volgens een strikte lezing van de woninghuurwet was zoiets niet mogelijk…

Alexandra Vanvooren: Het zou ook een oplossing kunnen zijn voor een ander kluwen, met name het samenhuizen, waar verschillende (jonge) mensen samen een woning huren om de kosten te delen.

De woninghuurwet kent dit niet. Wat als een van die samenhuizers dan weg wil maar de anderen willen blijven en de verhuurder doet moeilijk? Als je zelf kunt kiezen op welke woning de woninghuurwet van toepassing is, kan je dit perfect opvangen. En dat hoeft dan niet noodzakelijk overeen te stemmen met je vindplaats. Die ‘moderne’ fenomenen worden vandaag inderdaad niet gedekt door de woninghuurwet. Maar met een beetje creativiteit, door de woonplaats los te koppelen van de vindplaats, zou je dit wel perfect kunnen opvangen. Want wie wil, los van de vindplaats, de overheid eigenlijk beschermen? Gehuwden wel maar samenhuizers niet? Of de kinderen van je nieuwe partner? De woninghuurwet is dus ook een beetje achterhaald.

HUURDERSblad: Om af te ronden, wat zijn je belangrijkste conclusies?

Alexandra Vanvooren: Er is een groot verschil tussen het belang dat de wetgever vroeger gaf aan de woonplaats en welke die nu heeft. Die vroegere definitie is eigenlijk niet langer houdbaar. Het gezin is wel nog belangrijk. Wat nu wel relevant is, is de account die je de hele tijd volgt en die de overheid toelaat je te vinden. In feite is de maatschappij te lui om dat allemaal te herbekijken. Het ligt in de 8 ˃ Huurdersblad 222 online

macht van de gewoonte om je vindplaats nog steeds te koppelen aan je woonplaats. Het is al meer dan tweehonderd jaar zo, waarom zou je dat dan moeten veranderen. Ook het fiscaal recht steekt in dat zelfde straatje. Maar de maatschappij verandert. Ooit heeft de wetgever de woonplaats gekoppeld aan de vindplaats, maar nu dekken die elkaar niet langer. Dus moeten we iets anders vinden.

Is de vaste woonplaats nog relevant?

9 ˃ Huurdersblad 222 online

INFO GEVOLGEN VAN DE VELE BESPARINGSMAATREGELEN Op dinsdag 3 maart 2015 werden de resultaten van het Groot Woononderzoek 2013 ( GWO 2013) in het Vlaamse parlement voorgesteld. Met dat Groot Woononderzoek liet de Vlaamse overheid Steunpunt Wonen onderzoeken hoe de Vlamingen nu wonen. De voorlaatste keer dat dit gebeurde, was in 2005 met de Woonsurvey.

En het moet gezegd, de resultaten waren niet allemaal even rooskleurig, en zeker niet voor de huurders, die vooral te kampen krijgen met betaalbaarheidsproblemen. Terwijl in 2005 39,2 % van de huurders meer dan een derde van zijn inkomen aan het betalen van de huurprijs besteedde, bedroeg dit in 2013 maart liefst 51,7 %. Voor meer dan de helft van alle private huurders gaat dus meer dan een derde van het inkomen naar de huur. Voor eigenaars met een afbetaling is dat ‘maar’ 27,1 %. En ook als je kijkt naar wat de huurder op het einde van de maand overhoudt, na het betalen van huur en woonkosten, zijn de cijfers niet veel beter. Het probleem van de betaalbaarheid is niet alleen te zoeken bij de hoge huurprijzen maar vooral bij het inkomen van de huurders. Het merendeel van de huurders behoren tot de laagste inkomensklassen. In vorige Huurdersbladen hebben we al lang gepleit voor een uitbreiding van dat besteedbaar inkomen, via de huursubsidie, gekoppeld aan een vorm van regulering van de huurprijzen. Hoe dan ook, dat – lage – inkomen van de huurder dreigt nu zelfs nog meer onder druk te worden gezet. Het wordt zelfs niet geïndexeerd, nu met de indexsprong die de regering erdoor heeft gekregen.

Maar dat is niet alles. Ook de vele andere besparingsmaatregelen van de Vlaamse en federale regering dreigen diep in het vel te zullen snijden, vooral dan bij de lagere inkomensgroepen, tot zelfs vijftig euro per maand. En net daar behoren de meeste huurders toe.

Decenniumdoelen 2017 heeft dit allemaal berekend. Een goede reden om voorzitter Jos Geysels op te zoeken.

HUURDERSblad: Goede middag. De regering vraagt zich af of het echt nodig is om een fel debat te voeren over het inschrijvingsgeld voor jeugdverenigingen dat met vier euro gaat stijgen. Is het sop inderdaad de kool wel waard om hier verontwaardigd op te reageren? Verschieten we met andere woorden onze pijlen niet?

Jos Geysels: Zo eenvoudig is het niet. Zelfs maar de kleinste besparingen hebben een grote impact op mensen met een laag inkomen. Voor mensen die elke euro driemaal moeten omdraaien vooraleer ze die uitgeven, is elke extra uitgave of minder inkomst een bijkomende zorg. Weet je, armoede is een octopus met vele tentakels die gaan tot onderwijs, huisvesting, gezondheid of culturele beleving… In tegenstelling tot wat velen zeggen, is armoede niet alleen een individueel maar een maatschappelijk probleem. Tijdens de afgelopen kiescampagne hebben wij dan ook triestige tot zelfs mensonterende uitspraken moeten aanhoren over armoede, dat het allemaal je eigen schuld zou zijn.

Laagste inkomens het hardst getroffen HUURDERSblad: Een combinatie van allerlei besparingen leidt tot catastrofes?

Jos Geysels: Met de armoedetoets hebben wij gedaan wat eigenlijk de vorige Vlaamse regering al beloofd had te doen, met name de armoedetoets toepassen op de regeerakkoorden en de budgettaire beslissingen van zowel de federale als Vlaamse regering. Welke maatregel je ook neemt, nagaan wat de effecten zijn op de laagste inkomensgroepen. Bijvoorbeeld als je beslist om de btw te verhogen of een milieutaks te heffen, welk effect heeft dit op hen?

10 ˃ Huurdersblad 222 online

HUURDERSblad: En zijn de resultaten schokkend?

Jos Geysels: Dat kun je wel zeggen. Vooral gezinnen met een laag inkomen zullen het de komende jaren hard te verduren krijgen. En laat het duidelijk zijn. Het gaat hier dus niet om vier euro maar om gemiddeld minstens 615 euro op jaarbasis, en vanaf 2016 wellicht zelfs 850 euro, afhankelijk van de gezinssituatie. Iedereen met een beperkt inkomen wordt getroffen. Want voor hen komt een verhoging van de btw of een milieutaks verhoudingsgewijs het hardst aan.

HUURDERSblad: Hebben jullie hier niet wat overdreven?

Jos Geysels: Zeker niet. Wij hebben de impact van de besparingsmaatregelen zeker niet overschat.

Integendeel zelfs… We hebben enkel de algemene maatregelen bekeken en hebben ook geen rekening gehouden met plaatselijke verschillen. Ook hebben we geen rekening gehouden met de verhoogde accijnzen voor diesel, tabak en elektriciteit, noch met de lagere woonbonus of met extra kosten voor de pro Deoadvocaat. Kortom, we hebben enkel gekeken naar de directe gevolgen op de gezinsinkomens. Wij hebben enkel naar het inkomen gekeken, en niet bijvoorbeeld naar de stijgende huisvestingskosten voor huurders en de gestegen prijzen van water, gas en elektriciteit.

Jos Geysels

HUURDERSblad: Over welke maatregelen gaat het dan? Welke hebben jullie inderdaad bestudeerd?

Jos Geysels: Wij hebben het nog bescheiden aangepakt en enkel die maatregelen onder de loep genomen die voor iedereen berekenbaar zijn en die niet enkel gelden voor specifieke categorieën. Een verhoging van elektriciteit, gas en water geldt voor iedereen maar treft vooral de lagere inkomens.

Ook de verhoging van de zorgverzekering, van de inkomensgerelateerde kinderopvang voor het laagste tarief, de indexsprong in de kinderbijslag, de indexsprong in het algemeen, de verhoging van de maximumfactuur voor het lager onderwijs en tot slot, vanaf 2016 de afschaffing van gratis water en gratis elektriciteit.

11 ˃ Huurdersblad 222 online

HUURDERSblad: Welke hebben jullie dan overgeslagen?

Jos Geysels: De financiële effecten van andere maatregelen zijn ook al gekend maar hebben gevolgen die je kunt vermijden. Zo ben je niet verplicht om het openbaar vervoer te nemen, ook al heb je geen auto. Hoe je dan gemakkelijk werk kunt vinden buiten de gemeentegrenzen, is dan maar je eigen probleem. Je bent ook niet verplicht om je in te schrijven voor een cursus Frans in het volwassenonderwijs. Zowel de prijs van het openbaar vervoer als het inschrijvingsgeld voor het avondonderwijs worden opgetrokken. En net de zwakste gezinnen zijn afhankelijk van het openbaar vervoer en volwassenonderwijs als ze hun kansen op het vinden van werk, niet volledig verdampt willen zien.

Maar de gevolgen van deze verhogingen op het inkomen van de zwakste gezinnen zitten dus niet in onze berekeningen. In werkelijkheid gaan al die besparingsmaatregelen dus nog een stuk verder.

Met het huidig beleid zal de verarming alleen maar toenemen, vooral bij de laagste inkomens die net boven de armoedegrens zitten, want voor hen zijn geen sociale correcties voorzien.

HUURDERSblad: Gelukkig heeft de regering sociale correcties beloofd…

Jos Geysels: Vraag is wat die sociale correcties zullen opleveren, als ze al iets zullen opleveren. En of de regering ze enkel gereserveerd heeft voor de beperkte groep van leefloners. Mensen met een laag inkomen maar die geen leefloner zijn, riskeren overal net buiten de boot te vallen wat die sociale correcties betreffen. Maar door de vele besparingen worden ze even hard getroffen. Kijk, zowel de federale als de Vlaamse regering heeft het altijd over die sociale correcties om haar besparingsbeleid goed te praten en om zich een sociale rol toe te eigenen, maar kijkt hiervoor enkel naar de allerzwaksten, met name de leefloontrekkers. Dat is een te beperkte groep in Vlaanderen. Het aantal leefloners bedraagt ongeveer 100.000, maar het aantal mensen dat zich bestaansonzeker noemt, ligt met ongeveer 20 % van de Belgen een pak hoger. Onze berekening neemt vooral deze groep bestaansonzekeren in het vizier.

HUURDERSblad: Hebben jullie er een zicht op vanaf wanneer je bestaansonzeker bent?

Jos Geysels: Een laag inkomen definiëren we als een inkomen onder de 21.000 euro en, afhankelijk van de gezinssituatie, onder de 31.500 euro. We onderscheiden vier types van gezinnen: een alleenstaande met een jong kind, een koppel met twee jonge kinderen, een koppel met drie tieners onder wie een student hoger onderwijs en tot slot een gepensioneerd koppel.

Niet de armoede aanpakken lijkt prioritair, wel de wachtlijsten voor een sociale woning uitzuiveren.

Jos Geysels: Het is toch de omgekeerde wereld: inleveren en dan compenseren. Kijk naar de sociale huur, daar wordt nu de klemtoon gelegd op het oneigenlijk gebruik van de sociale woning door mensen die te veel zouden verdienen en op het verstrengen van de voorwaarden. Ik vind dat hallucinant.

Er is helemaal geen sprake van een armoedetoets maar eerder van een wachtlijstentoets. Hoe kunnen wij die zo veel mogelijk uitzuiveren, lijkt de boodschap nu.

Armoede in Vlaanderen alleen maar toegenomen HUURDERSblad: Is de armoede nu af- of toegenomen?

Jos Geysels: De armoede in Vlaanderen is wel degelijk gestegen. Rapporten bevestigen bijvoorbeeld dat vooral de kinderarmoede is toegenomen. En je moet de vraag omkeren. Als de welvaart in ons land de afgelopen vijfentwintig jaar met factor 2 of 3 is gestegen, terwijl het aantal mensen in armoede niet gedaald is, hoe komt dat dan? Omdat er iets mis is met de verdeling van de welvaart.

Bovendien zitten we met een verkeerd fotobeeld. Mensen in armoede zijn niet alleen leefloners, maar ook gehandicapten en werkende armen. De clichés over armen kloppen niet. Armoede heeft niet enkel te maken met het leefloon maar met een heel denkpatroon: armoede is geen individueel 12 ˃ Huurdersblad 222 online

probleem of enkel een probleem van de armen zelf. Het is integendeel een maatschappelijk probleem. Armoede is ook zichtbaarder. Leerkrachten zien dat wel, als er leerlingen zijn die ’s ochtends niet hebben ontbeten omdat daar geen geld voor is. Dat dit besef nu stilaan begint te groeien, is heel belangrijk en stemt me hoopvol.

HUURDERSblad: Om af te ronden, hoe kun je hoopvol blijven?

Jos Geysels: Het komt erop neer om de problematiek voortdurend te herhalen door feiten naar boven te halen. Je kan iets doen aan armoede als er hiertoe een maatschappelijke en politieke wil is.

Technisch en financieel is het mogelijk. Ik ben dus hoopvol. Is dat naïef? Soms ben ik ook woedend omdat ik net het omgekeerde zie wat het beleid van de nieuwe regeringen betreft.

Meer info op www.decenniumdoelen.be.

Armoedetoest De armoedetoets is een evaluatie-instrument, geïntegreerd in het proces van politieke besluitvorming, om op eventuele gevolgen van maatregelen op armoede te anticiperen. Op federaal niveau is er een wet die een dergelijk instrument, geïntegreerd in een bredere impacttoets, voorziet. In Vlaanderen is dit instrument ingevoerd via twee omzendbrieven. De verenigingen waar armen het woord nemen zijn ook in dergelijke initiatieven geïnteresseerd, evenals wetenschappers.

13 ˃ Huurdersblad 222 online

INFO HUMANE BIOMONITORING In HUURDERSblad 222 (maart 2015 – niet maart 2014 zoals verkeerdelijk op de voorpagina staat aangegeven) lezen we dat vooral mensen met een laag inkomen in milieuvervuilde buurten en wijken wonen. Maar hoe toon je op wetenschappelijke basis aan dat de gevolgen op de gezondheid van mensen die in milieuvervuilende buurten wonen, inderdaad gevaarlijker zijn?

Om betere informatie te krijgen die als basis kan dienen voor beleidsbeslissingen op het vlak van gezondheid en milieu, heeft de Vlaamse overheid in 2002 het Vlaamse humaan biomonitoringsprogramma opgestart. Want milieugerelateerde aandoeningen zijn meestal het resultaat van vele verschillende factoren. Alleen metingen in de mens kunnen ons een zicht geven op de totale blootstelling aan vervuilende stoffen. De blootstelling en effecten van schadelijke stoffen bij de bevolking kan men inschatten met behulp van biomonitoring. Hierbij wordt de inwendige dosis van een vervuilende stof in bloed, urine of andere lichaamsdelen gemeten waardoor alle bronnen die bijdragen tot deze blootstelling, in rekening worden gebracht.

Het gaat dus om een meetprogramma waarbij milieuvervuilende stoffen en mogelijke gezondheidseffecten worden gemeten in bloed-, urine- en ademstalen.

Ondertussen zijn er al verschillende biomonitoringsprogramma’s uitgevoerd. ❶ Een eerste in de periode 2002-2006 In opdracht van de Vlaamse overheid werden zo’n 1.600 mensen uit verschillende leeftijdsgroepen uit verschillende gebieden onderzocht.  moeders en pasgeborenen  jongeren tussen 14 en 15 jaar  volwassenen tussen 50 en 65 jaar 14 ˃ Huurdersblad 222 online

uit    

twee stedelijke gebieden (Antwerpen en Gent) de fruitstreek landelijk gebied vier industriële regio’s (de havens van Antwerpen en Gent, industrie met petrochemische en met metaalvervuiling en huisvuilverbrandingsovens).

❷ Een tweede in de periode 2007-2011 in Menen en Genk-Zuid ❸ Een derde in de periode 2012-2015 in de Gentse havenzone Het doel van de studie in de Gentse kanaalzone was nagaan of wonen in de nabijheid van de Gentse haven en zijn vervuilende industrie een invloed heeft op de blootstelling aan milieuvervuilende stoffen en of vroegtijdige effecten hiervan op de gezondheid meetbaar zijn.

395 jongeren van 14-15 jaar uit de Gentse kanaalzone namen deel aan het onderzoek, en nog eens 208 jongeren van elders in Vlaanderen. De resultaten werden vergeleken met die uit een vroegere studie (eerste periode 2002-2006). Vaststelling was dat de daling van vervuilende stoffen in het milieu over de laatste tien jaar ook wordt waargenomen in het menselijke lichaam. De meeste meetwaarden in de Gentse kanaalzone zijn verglijkbaar met die van de andere jongeren elders in Vlaanderen. Blootstelling aan PAK’s blijft een aandachtspunt voor heel Vlaanderen. De waarden van PCB’s zijn wel hoger in de Gentse kanaalzone. En ook de blootstelling aan fijn stof ligt gemiddeld hoger dan elders in Vlaanderen.

Voor gezondheidseffecten toont het onderzoek dus geen alarmerende trends en voor de meeste gezondheidseffecten is er geen verschil tussen de Gentse kanaalzone en Vlaanderen. Wel melden de jongeren er wel vaker last te hebben van milieuhinder dan in de rest van Vlaanderen en zijn ze ook vaker ongerust over hun gezondheid. Ook liepen ze een hoger risico op luchtwegontstekingen en werd er meer allergie aan verzorgingsproducten gerapporteerd.

Meer informatie op www.milieu-en-gezondheid.be.

15 ˃ Huurdersblad 222 online

INFO VOCHT- EN SCHIMMELPROBLEMEN Iedereen krijgt schimmels die in sporenvorm terug te vinden zijn, in huis en lichaam binnen. Maar meestal worden ze uitgeschakeld door ons afweersysteem, zodat uiteindelijk alleen maar heel zwakke mensen er last van kunnen krijgen. Wonen wij dan permanent samen met schimmels, zonder het te weten? Is er geen ontsnappen aan, maar is er zelden ook daadwerkelijk gevaar aan verbonden?

Schimmels zijn een deel van ons leven, maar er is veel minder aandacht voor dan bijvoorbeeld voor bacteriën. Het aantal sporen van schimmel in de lucht van een huis varieert van ongeveer 500 per kubieke meter in een heel hygiënisch huis tot maar liefst 36.000 per kubieke meter voor een, eufemistisch uitgedrukt, stukken minder proper onderhouden huis. Sporen zijn minuscule bolletjes waarmee schimmels zich in de (binnen)lucht verspreiden en die wij constant, zonder ons daarvan bewust te zijn, inademen. Gelukkig is ons afweersysteem daar wel meteen bewust van, dat zo onmiddellijk in de tegenaanval treedt. Hoewel de meeste schimmels onschadelijk zijn voor de mens, zijn er sommige die wel als slechteriken kunnen worden beschouwd en die de mens ziek maken. Dus toch maar beter voorkomen...

Maar is dat wel mogelijk? In heel wat woningen worden de bewoners geconfronteerd met vochtproblemen. Dit komt zelfs vaker voor in huurwoningen. Verschillende onderzoeken tonen aan dat de kwaliteit van huurwoningen meestal beduidend slechter is dan deze van woningen bewoond door de eigenaar zelf. In Vlaanderen zijn er zo’n 2,69 miljoen woningen. In 1.124.000 van die woningen zijn er vochtproblemen, zo leert het Groot Woononderzoek 2013 ons nog. 144.000 ervan hebben water in de kelder, in 435.000 woningen is er schade door condensatievocht, in nog eens 435.000 woningen zijn er beperkte vochtproblemen en 110.000 woningen worden geconfronteerd met uitgebreide vochtproblemen. Deze vochtproblemen komen vaker voor in private en sociale huurwoningen dan in woningen bewoond door de eigenaar. Ze komen ook vaker voor in oudere woningen en in woningen die bewoond worden door de laagste inkomensklassen.

Hoe dan ook, veel huurders weten niet wat gedaan met deze problemen. Vaak is de oorzaak op zijn minst onduidelijk en moeilijk te achterhalen. Nochtans is dit erg belangrijk om te kunnen weten wie voor de kosten van de nodige herstellingswerken moet instaan. En wanneer blijkt dat de verhuurder aansprakelijk is, zal deze niet altijd even vlug geneigd zijn het vochtprobleem te verhelpen. Want om ze echt grondig aan te pakken, zijn ingrijpende renovatiewerken soms nodig, waar de bewoner ook niet vaak op zit te wachten wegens te veel kap- en uitbreekwerk en stof en gederfd huurgenot. Hoe dan ook, wat staat de huurder er dan allemaal te doen?

Oorzaken van vochtproblemen Om te weten wie voor de vochtschade aansprakelijk is, moet dus eerst de oorzaak worden achterhaald. En deze kunnen verschillend van aard zijn. Een weliswaar niet allesomvattend overzichtje. ❶ Regendoorslag Dit komt vooral voor bij gevels die sterk zijn blootgesteld aan slagregen. Het gaat vooral om muren die uitzien op het zuidwesten of westen. Het water dringt naar binnen langs scheurtjes en barsten in de buitenmuren, langs slecht voegwerk, langs zeer poreuze stenen, slecht uitgevoerde naden van ramen of via rotte raamkozijnen. Vochtplekken te wijten aan regendoorslag hebben over het algemeen afgeronde vormen. Meestal geven ze aanleiding tot schimmelvorming. De vlekken komen het sterkst tot uiting enkele uren na een hevige plensbui. De verhuurder is normaal gezien verantwoordelijk, aangezien het om constructiegebreken gaat.

16 ˃ Huurdersblad 222 online

❷ Opstijgend grondvocht Opstijgend vocht uit zich onder meer door het loskomen van het behangpapier boven de vloer op de gelijkvloerse verdieping (dikwijls over de volledige muurlengte), hol klinkende pleisterwerk boven de vloer op de gelijkvloerse verdieping, uitvloeiingen bij de grond, verkleuring van houtplinten of vloertegels… Het water kan soms tot twee meter boven de grond worden opgezogen. De oorzaak ligt dikwijls in het ontbreken van een waterdichte laag in het metselwerk, of in een verkeerd aangebrachte waterkeringslaag. Dit probleem kan worden veroorzaakt, of verergerd, door ontbrekende dakgoten, waardoor het regenwater ongehinderd tegen de onderkant van de muren kan opspatten.

Er bestaan wel verschillende oplossingen voor dit probleem, zoals onderkappen en isoleren. De verhuurder is verplicht het nodige te doen. ❸ Bouwvocht Dit is vocht dat aanwezig is bij nieuwbouw na de beëindiging van de werken. Het is afkomstig van het water nodig voor mortel, beton en pleisterwerk. Uit een traditioneel gebouwde woning moet tussen 3.000 en 5.000 liter water worden afgevoerd. Tijdens de eerste jaren van bewoning moet dit vocht kunnen uitdrogen. In deze periode moet men de ruimtes goed verluchten, en mag men de wanden en vloeren niet te snel afwerken met dampremmende bekledingen. Dit zijn bekledingen die de afvoer van vocht tegenhouden (zoals verflagen of geplastificeerd behangpapier).

Om het bouwvocht zo snel mogelijk weg te krijgen, wordt er geadviseerd om een nieuwe woning veel te ventileren en goed te verwarmen. Maar het mag niet te warm worden omdat de materialen dan te snel kunnen drogen met schade aan de constructie als gevolg. Je kan ook met bouwdrogers werken, die versnellen het droogproces tot enkele maanden.

17 ˃ Huurdersblad 222 online

De aansprakelijkheid van de verhuurder ligt hier minder voor de hand. Bouwvocht is immers onvermijdelijk, en de uitdrogingsperiode kan soms vrij lang duren. De verhuurder moet, in samenspraak met architect en aannemer, ervoor zorgen dat er geen dampremmende bekleding wordt aangebracht. De huurder moet in elk geval voldoende verwarmen en verluchten. Eventueel kan (schriftelijk) worden overeengekomen dat de verhuurder een deel van de verwarmingskosten betaalt tijdens deze uitdrogingsperiode. Een voorzichtige verhuurder brengt de huurder wel op de hoogte dat deze een pas gebouwde woning huurt.

kweken van schimmel (foto WIV-isp)

â?š Vocht door condensatie Iedereen kent het verschijnsel van condensatie of verdamping wel, zoals het beslaan van vensters, vooral in de keuken en badkamer. In een woning wordt deze waterdamp vooral voortgebracht door menselijke activiteiten, zoals koken, baden, schoonmaken en zelfs ademen. Ook een verkeerde keuze van de gebruikte materialen, een gebrekkige uitvoering van de woning en onvoldoende ventilatie en verluchting zijn boosdoeners.

condensatie op de ramen in de slaapkamer

18 ˃ Huurdersblad 222 online

Lucht, die waterdamp bevat, kan bij een gegeven temperatuur slechts een maximum hoeveelheid waterdamp of vocht bevatten. Hoe hoger de temperatuur, hoe warmer de lucht, en dus hoe meer vocht de lucht kan opnemen. Indien dit maximum is bereikt, is de relatieve vochtigheid 100 %. De lucht is met andere woorden verzadigd met waterdamp. Wanneer de temperatuur nu daalt, terwijl de hoeveelheid waterdamp dezelfde blijft, dan vloeit het overtollig vocht af in de vorm van water. Dit proces noemt men condensatie.

bouwvocht uit de muren halen met een bouwdroger

Condensatie doet zich voor op de zogenaamde koudebruggen of thermische bruggen. Dat zijn de delen met een lage oppervlaktetemperatuur. Een voorbeeld hiervan is het enkel glas van een raam in de slaapkamer. Doordat dit glas doorgaans het koudste oppervlak is, wordt de waterdamp, die je tijdens het slapen produceert, hierop omgezet in water, dat langs het raamwerk wordt afgevoerd.

Soms blijkt dat vochtprobleem (op muren) optreden nadat enkel glas wordt vervangen door dubbel glas. Dit alles verklaart dus waarom de klachten over condensatie vooral betrekking hebben op:  vochtplekken in de hoeken van twee buitenmuren  vochtplekken op een latei (dat is een houten, stalen of betonnen draagbalk om een deur-, venster- of schoorsteenopening te overspannen)  vochtplekken boven de plint van een buitenmuur op de gelijkvloerse verdieping  vochtplekken achter kasten en schilderijen tegen de buitenmuren. Dit komt veel voor in slaapkamers, waar de kleerkast tegen een buitenmuur staat. De kast zorgt ervoor dat het deel achter de kast kouder is dan de rest van de kamer.  vochtplekken in ingebouwde kasten tegen een buitenmuur  vochtplekken op plafonds tussen warme en koude ruimtes.

19 ˃ Huurdersblad 222 online

Hoewel iedereen dagelijks zijn ‘vaste portie’ vocht produceert, is het toch mogelijk om dit zelf op een redelijk eenvoudige manier binnen de perken te houden. Laat bijvoorbeeld je was niet binnen drogen, zet tijdens of na het douchen een raampje open… Wat evenwel het meeste helpt, is een goede ventilatie. Vroeger werden huizen nooit helemaal luchtdicht gebouwd. Tegenwoordig wordt evenwel alles (te veel volgens sommigen) geïsoleerd, met als gevolg dat de onvoldoende ventilatie de condensatievorming niet langer kan tegenhouden.

kweken van schimmels (foto WIV-isp)

❺ Toevallige oorzaken Dit kunnen lekken in het dak, dakgoten, aan- en afvoerleidingen (regenwaterpijp, huisriolering in de kelder, waterleiding…) zijn. De verhuurder is hiervoor verantwoordelijk, tenzij duidelijk blijkt dat de schuld bij de huurder ligt. Bijvoorbeeld een lek in de leiding die bevroren was omdat de huurder die in de winter niet heeft geïsoleerd of heeft laten leeglopen. De huurder moet immers de gehuurde woning als een goede huisvader ‘bewaken’.

hoe ontstaat schimmel? (foto WIV-isp)

20 ˃ Huurdersblad 222 online

Ontstaan van schimmel Een schimmel is een draadvormige, lagere plantensoort die normaal in de lucht aanwezig is. Schimmels verspreiden zich door de lucht via meegevoerde sporen, die kiemen zodra ze in gunstige omstandigheden op een koolstofrijk oppervlak worden afgezet.

Deze gunstige omstandigheden zijn:  voldoende zuurstofaanvoer  een stabiele, niet te hoge noch te lage temperatuur (tussen 5 en 25 °C)  een geschikte voedingsbodem. Voor de ontwikkeling van schimmels zijn afbreekbare organische stoffen in geringe hoeveelheden nodig, zoals suikers en vetten. Deze stoffen komen voor in alle woningen.  de aanwezigheid van voldoende vocht. Water is een essentiële vereiste. Schimmels onttrekken het nodige vocht uit de ondergrond, waarop ze zich ontwikkelen. Belangrijke schommelingen van het vochtgehalte blijken meestal geen aanleiding te geven tot schimmelontwikkeling.

De eerste drie factoren zijn normaal gezien altijd aanwezig in een woning. Om schimmelvorming te voorkomen, moet dus de laatste factor, namelijk de aanwezigheid van vocht, tot een minimum worden beperkt. Is aan alle gunstige omstandigheden voor schimmelvorming voldaan, dan ontwikkelen de schimmels zich zeer snel, en geven ze op hun beurt nieuwe sporen af…

Schimmels hebben heel wat nadelige gevolgen. Ten eerste is er de esthetische kant van het verhaal.

Schimmelvorming is meestal onaanvaardbaar wegens het verlies van het mooie uitzicht. Afhankelijk van de ontwikkeling van de schimmelvariëteiten ontstaan grijsgroene, zwarte of donkerbruine plekken. Ook de aantasting van de binnenafwerking zoals het behangpapier, binnenbepleisteringen, geschilderde constructiedelen, alsook de aantasting van meubels en kleding, zijn minder aangename gevolgen van de aanwezigheid van schimmel. De ontwikkeling van kwalijke geuren is geenszins bevorderlijk voor bezoekers.

Wie is aansprakelijk bij schimmel? Dat is niet altijd even duidelijk.

21 ˃ Huurdersblad 222 online

En uiteraard behoren de mogelijke nadelige gevolgen voor de gezondheid, zoals huidaandoeningen, longaandoeningen en chronische bronchitis tot de ergste gevolgen van de aanwezigheid van schimmel. Daarnaast leidt onvoldoende lucht gecombineerd met warmte, tot een verhoogde ontwikkeling van bacteriĂŤn.

Aansprakelijkheid Uit dit alles blijkt dus duidelijk dat de verhuurder niet voor elk vochtprobleem aansprakelijk is. Als er vochtproblemen aanwezig zijn, zal je allereerst de oorzaak moeten opsporen. Je kan best meteen de verhuurder verwittigen. Deze moet, als eigenaar, in feite de oorzaak van de vochtproblemen laten vaststellen. Condensatieproblemen leiden bijna altijd tot moeilijkheden, en soms gaat de huurder als bewoner niet vrijuit. Het woongedrag vormt immers een zeer belangrijke schakel bij condensatievorming. Voor condensatievorming tengevolge van onoordeelkundige isolatie door de eigenaar, is deze aansprakelijk. Hij is eveneens verantwoordelijk wanneer de woning zodanig is gebouwd dat er hoe dan ook condensatie optreedt, wat je als huurder ook doet of probeert.

Indien je het oneens bent over de aansprakelijkheid, kan je met de verhuurder afspreken om gezamenlijk een deskundige (bijvoorbeeld een architect) aan te stellen die de knoop moet doorhakken.

Wanneer het vochtprobleem het gevolg is van regendoorslag, toevallige oorzaken of opstijgend grondvocht, is de verhuurder verplicht de nodige herstellingswerken uit te voeren om de vochtontwikkeling te bestrijden.

welke stappen moet je zelf zetten? (foto WIV-isp)

Welke stappen moet de huurder ondernemen?

Zodra de huurder geconfronteerd wordt met vocht- en schimmelproblemen, moet hij dus onmiddellijk de verhuurder hiervan op de hoogte brengen. Op die manier kan hij je dan later niet vermijden dat je de schade hebt laten uitbreiden zonder dat hij van deze op de hoogte was en die onmiddellijk kon laten herstellen. Dit wordt de meldingsplicht van de huurder genoemd. En om achteraf nog te kunnen bewijzen dat je de verhuurder op de hoogte hebt gebracht, is een aangetekend brief meestal de aangewezen vorm. In deze brief schrijf je zo gedetailleerd mogelijk welke vochtproblemen er zijn en waar je die ziet, evenals de eventuele schade aan je huisraad, kleding en gezondheid. Je stelt best ook een termijn voor waarbinnen de verhuurder de nodige maatregelen moet nemen.

22 ˃ Huurdersblad 222 online