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Information
Bauunternehmer Ärmel hochkrempeln
Gewährleistungsfristen beim Kauf einer Eigentumswohnung Nasse Wände, verschimmelte Keller, Wände an falscher Stelle. Wenn es nach dem Kauf der Eigentumswohnung um kostspielige Mängel geht, sind Bauunternehmer häufig wenig daran interessiert, diese zu beheben und berufen sich gerne auf Verjährung. Oft zu Unrecht!
bedeutet, dass sogar der letzte Eigentümer, dem der Nacherfüllungsanspruch eigentlich zusteht, überstimmt werden kann. Hilfreich, wenn der letzte Eigentümer – wie in der Praxis so häufig – der Bauträger ist.
Gewährleistungsansprüche für Bauwerke verjähren, vorbehaltlich abweichender vertraglicher Regelungen, gemäß § 634 a Absatz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nach fünf Jahren. Die Frist beginnt in der Regel mit der Abnahme. Und hier liegt der Hase im Pfeffer. Entscheidend ist nämlich, ob sich der Mangel im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum befindet. Man spricht zwar schlicht vom „Erwerb der Eigentumswohnung“. Doch dahinter verbirgt sich rechtlich der Erwerb von Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. So stehen beispielsweise die nicht tragenden Wände in der Wohnung genauso wie die innen liegenden Türen im Sondereigentum. Andere wesentliche Bauteile des Hauses wie Dach, Außenfassade und Treppenhaus hingegen sind Gemeinschaftseigentum. Für das Sondereigentum ist alleine der Käufer verantwortlich, für das Gemeinschaftseigentum alle Wohnungseigentümer zusammen. In der Folge nimmt auch jeder Eigentümer selbst sein Sondereigentum ab und der Ablauf der Gewährleistungsfrist für das Sondereigentum ist danach leicht zu bestimmen. Spannend wird es aber, wenn Gemeinschaftseigentum nicht ordnungsgemäß hergestellt wurde. Das Gemeinschaftseigentum muss durch jeden einzelnen Eigentümer abgenommen werden. In der Praxis erfolgt das jeweils gemeinsam mit der Abnahme des Sondereigentums. Solange auch nur für einen einzelnen Eigentümer die Gewährleistungsfrist noch läuft, ist der Bauunternehmer aber weiterhin zur mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Und das kann mehrere Jahre dauern. Gerade bei größeren Wohnanlagen werden die letzten Wohnungen teils erst spät fertiggestellt. Die Gemeinschaft wiederum kann diesen Gewährleitungsanspruch durch einfachen Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010, Aktenzeichen V ZR 80/09, gestützt auf § 10 Absatz 6 Satz 3 Alternative 2 in Verbindung mit § 21 Absätze 1 und 5 Nummer 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). Das
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sparvertrag kombiniert wird. In diesem Fall schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag ab, bei dem die vereinbarte Bausparsumme der Höhe seines Kreditbedarfs entspricht. Er erhält daraufhin ein Sofortdarlehen für den Immobilienerwerb, das jedoch nicht sofort getilgt wird: Der Kreditnehmer zahlt hierfür zunächst ausschließlich die Zinsen, während er parallel monatliche Sparbeiträge auf seinen Bausparvertrag einbezahlt. Sobald die Zuteilung des Bausparvertrages erreicht ist, löst der Kreditnehmer mit der Bausparsumme – bestehend aus den verzinsten Sparleistungen plus einem Bauspardarlehen – das Sofortdarlehen komplett auf einmal ab. Er bezahlt ab dann nur noch die monatlichen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, für das Bausspardarlehen. Der besondere Vorteil dieser Konstellation ist die sehr langfristige Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, denn die Konditionen stehen hier von Anfang an fest. Die finanzielle Belastung eines Immobilienerwerbs wird dadurch auch über Zeiträume von 20 Jahren und mehr gut planbar. Ein weiterer Vorteil: Sobald das Sofort-Darlehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird, kann das noch verbleibende Bauspardarlehen flexibel getilgt werden. Mithilfe von Sondertilgungen kann der Bausparer seine Schulden vorzeitig zurückzahlen und damit Zinskosten sparen. 45 | 2016
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Information Mieter droht Kaufinteressenten im Falle einer Kündigung mit „Gegenwehr“! Erhebliche Pflichtverletzung? Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Vermieter will die in seinem Eigentum stehende Eigentumswohnung verkaufen und mahnt seinen Mieter wegen dessen „verkaufserschwerenden“ Verhaltens bei Besichtigungsterminen mit Kaufinteressenten ab. Der Vermieter wirft dem Mieter vor, die Wohnung bei den Besichtigungsterminen „schlechtzureden“, diese extra zu verdunkeln bzw. den Kaufinteressenten zu eröffnen, dass er einem zukünftigen Eigenbedarf nachdrücklich widersprechen werde. Der Mieter tritt der Abmahnung entgegen, woraufhin der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
eine erhebliche, ggf. sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung darstellt. Der Mieter muss allerdings in der Situation etwa kollidierender Interessen mit dem Vermieter nicht etwa aus Fürsorgegesichtspunkten aktiv an der Realisierung der vermieterseitigen Interessenlage (Verkaufsinteresse) mitwirken. Er darf den Kaufinteressenten, auch wenn dies nicht verkaufsförderlich ist, auf zu erwartende rechtliche Hürden oder tatsächliche Umstände, z.B. Mängel des Kaufobjekts hinweisen. Die Kündigung des Vermieters ist daher unbegründet; der Vermieter hat daher keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter.
Den weiteren in der Abmahnung vermieterseits erhobenen Beanstandungen (zugestelltes Treppenhaus bzw. Hof, unzulässige Fahrradbefestigung am Haus, zugeparkte Garagenzufahrt) kommt der Mieter mit Ausnahme einer vorübergehend im Treppenhaus verbliebenen ‑ von ihm aufgestellten – Zimmerpflanze nach. Ist die Kündigung begründet, muss also der Mieter die Eigentumswohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen und an den Vermieter / Eigentümer herausgeben? Entscheidung: Die Voraussetzungen für eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses sind nicht erfüllt, da es an einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters fehlt. Weder die eine Zimmerpflanze im Treppenhaus, noch das Verhalten des Mieters gegenüber Kaufinteressenten stellt eine Vertragspflichtverletzung dar. Den Mieter trifft keinerlei Verpflichtung, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv durch Anpreisungen o.ä. zu unterstützen. Selbst der Hinweis des Mieters auf seine nicht bestehende Bereitschaft, die Wohnung im Falle zukünftig geltend gemachten Eigenbedarfs des Erwerbers freiwillig zu verlassen, ist dem Mieter gestattet. Da sich der Mieter durch Bestreiten des Eigenbedarfs bzw. Erhebung eines Kündigungswiderspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen darf, darf er dies auch einem potentiellen Käufer mitteilen. Ein Mieter hat das Recht, auf seine gesetzlichen Möglichkeiten im Zusammenhang mit einer drohenden Beendigung / Kündigung des Mietverhältnisses im Erwerbsfall hinzuweisen, und auch darauf, dass er davon Gebrauch machen werde. Der Mieter darf zwar keine wahrheitswidrigen Angaben über die zu verkaufende Eigentumswohnung gegenüber Kaufinteressenten machen, da dies zweifelsfrei
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Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der Rhein-Main-Hochschule, Wiesbaden.
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ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23
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