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Empfehlungen Immobilien-Vermittlung
Wiesbadener Volksbank eG Schillerplatz 4, 65185 Wiesbaden . immobilien@wvb.de . Tel.: 0611 / 367 12 44 . Fax-Nr.: 0611 / 367 1305
Erfolgreiche Immobilien-Vermittlung seit über 30 Jahren Seit 1980 hat die Wiesbadener Volksbank ihre eigene Immobilien-Vermittlung. Das Team von 7 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern vermittelt Immobilien-Objekte in Wiesbaden, im Rheingau und dem Untertaunus. Karsten Hinrichsen leitet die Abteilung seit 2011. Er ist Diplom-Sachverständiger für Immobilienbewertungen und gehört bereits 16 Jahre dem Team der ImmobilienVermittlung an. Gemeinsam mit Markus Götte betreut er die Verkäufer von Immobilien-Objekten von der ersten Besichtigung bis zur Wertermittlung nach gutachterlichen Gesichtspunkten.
Markus Götte, Immobilien-Sachverständiger
Erfahrung zahlt sich aus. Das Team der ImmobilienVermittlung betreut anspruchsvolle Privat- und Firmenkunden beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Seit 1980 wurden mehr als 2900 Objekte erfolgreich vermittelt - von der Eigentumswohnung über die Villa im Grünen bis zum Geschäftshaus mit Ladenstraße. Diese Erfahrung zahlt sich aus. Berater mit Fachkompetenz und hervorragenden Marktkenntnissen machen sich jeden Tag aufs Neue für ihre Kunden stark um den Traum vom eigenen Heim wahr werden zu lassen.
Unsere Verkaufsobjekte -
Persönliche Betreuung
bewerben wir in unseren 29 Filialen, in Wiesbaden, dem Untertaunus und im Rheingau. Wir prüfen unseren Bestand an vorgemerkten Kunden nach Kaufinteressenten. Die Objekte bieten wir im Internet auf unserer Homepage, sowie verschiedenen Immobilienportalen an. Ebenso schalten wir regelmäßig Anzeigen in ausgewählten Printmedien.
Wir sind jederzeit gerne für Sie da - beantworten Fragen, klären Details für Sie und unterstützen Sie mit unserem Know-how und unserer Erfahrung. Zufrieden sind wir erst dann, wenn Sie es sind. Das verstehen wir unter gezielter Rundum-Betreuung.
Karsten Hinrichsen, Leiter Immobilien-Vermittlung
Wünsche realisieren. Sie möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen - von uns erhalten Sie regelmäßig marktgerechte, geprüfte Angebote, aktuell und ausführlich beschrieben mit Bild und Text. Wir beraten Sie bei der Auswahl Ihres Objekts und begleiten Sie bei der Besichtigung. Dabei richten wir uns bei der Terminvereinbarung ganz nach Ihren Wünschen - Besichtigungen vereinbaren wir individuell mit Ihnen. Gerne vermitteln wir den Kontakt zu unseren Finanzierungsspezialisten, sie beraten Sie zu günstigen Finanzierungsformen und erstellen Ihnen ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell, das auch die steuerlichen Aspekte berücksichtigt und mit dem Sie flexibel bleiben.
Achim Eckstein, Rainer Klein, James Paige, Immobilien-Berater (Verkauf)
Bei uns sind Sie in den besten Händen. Wiesbadener Volksbank eG Immobilien-Vermittlung Schillerplatz 4 65185 Wiesbaden Telefon: 0611 367-1244, Fax: 0611 367-1305 E-Mail: immobilien@wvb.de www.wvb.de
Weitere Informationen finden Sie auch auf unserer Homepage: www.wvb.de/Immobilien
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Information Makler beauftragt Notar mit der Erstellung eines Grundstückskaufvertragsentwurfs – wer zahlt die Notarkosten bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags? Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Makler M. vereinbarte mit dem von ihm vorgeschlagenen Notar einen Beurkundungstermin zwecks Kaufs einer Immobilie und bat den Notar in seinem Anschreiben ausdrücklich um die Übersendung eines Kaufvertragsentwurfs an den Verkäufer und den Käufer. Der Notar erstellte den Kaufvertragsentwurf unter Berücksichtigung der ihm vom Makler übermittelten Informationen und Angaben. Der Notar übersandte den Kaufvertragsentwurf auftragsgemäß an Verkäufer und Käufer. Der Käufer nahm von seinem Kaufvertragsentschluss Abstand, da er die Finanzierung des Kaufpreises nicht darstellen konnte. Eine Beurkundung des beabsichtigten und ursprünglich vereinbarten Immobilienkaufvertrags kam nicht zustande. Der Notar übersandte den ursprünglichen Kaufvertragsparteien eine Kostenrechnung über die Gebühren für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Verkäufer und Kaufinteressent lehnten die Zahlung der Notargebühren ab. Der Notar übersandte daraufhin die Rechnung dem Makler M., der ihn beauftragt hatte, und forderte Ausgleich der entstandenen Notargebühren. Der Makler wiederum lehnte eine Bezahlung ab, da er nur bevollmächtigt gewesen sei und kein eigenes Interesse an der notariellen Auftragserteilung zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfs gehabt habe. Wer muss die Notargebühren für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs bezahlen – der Makler? Lösung: Kostenschuldner sind der Verkäufer und der Kaufinteressent, da sie die notarielle Handlung (über den Makler) veranlasst haben. Bei der Beauftragung des Notars ist für diesen den Umständen nach erkennbar, dass der Makler M. nicht im eigenen Namen handeln will. Regelmäßig erteilen Makler Notaraufträge für fremde Grundstücke nicht im eigenen Namen, sondern namens der Auftraggeber, also der Käufer oder Verkäufer oder beider Kaufvertragsparteien. Dies ergibt sich aus der Interessenlage, da die Vertragsparteien am Verkauf / Kauf ein deutlich höheres Interesse als der Makler haben und letztlich nach Kaufvertragsabschluss auch diese gegenüber dem Notar kostentragungspflichtig sein sollen. Eine Haftung des Maklers M. aus einem Eigengeschäft ist nicht ersichtlich. Es ist anerkannt, dass ein Makler in einer solchen Situation aus Empfängersicht im Zweifel nur im Namen seiner Auftraggeber handelt. Dass der Makler wirtschaftliches Eigeninteresse (Maklerprovision) am Zustandekommen des von ihm vermittelten Kaufvertrags hat, genügt für ein Auftreten im eigenen Namen nicht. Es ist auch allgemein anerkannt, dass das bloße Provisionsinteresse keine Eigenhaftung des Maklers / Vertreters begründet. Ob der Makler M. ohne Vollmacht han-
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delte kann dahinstehen. Eine Haftung des Maklers ist gemäß § 179 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, da der Makler nicht als Vertreter haftet, wenn der Notar – wovon auszugehen ist – den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste (OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.07.2013, Az. 20 W 273/12; OLG München, Beschluss vom 17.06.2014, Az. 32 Wx 213/14; LG Freiburg, Beschluss vom 15.02.2016, Az. 3 OH 29/15). Hinweis: Unabhängig von der vorzitierten, den Makler begünstigenden – weil eine Gebührenzahlungsverpflichtung des Maklers ablehnende – Rechtsprechung sollte sich der Makler bereits in dem ihm schriftlich zu erteilenden Maklerauftrag von dem Verkäufer oder dem Käufer oder beiden Kaufvertragsparteien ausdrücklich schriftlich zur Beauftragung eines (sinnvollerweise bereits konkret namentlich zu benennenden) Notars bevollmächtigen lassen. Eine derartige klare Regelung bei Auftragserteilung vermeidet unnötige außergerichtliche oder sogar gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten (Kaufvertragsparteien / Notar / Makler).
Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der Rhein-Main-Hochschule, Wiesbaden.
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ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23
Tel.: 06 11/ 98919-0 Fax: 06 11/98919-81/83 kanzlei@rechtsanwalt-wiesbaden.de www.rechtsanwalt-wiesbaden.de
Information Frankfurter Immobilien stehen vor weiterem Preisaufschwung Auch auf dem bereits erreichten Preisniveau sollten Wohnimmobilien in Frankfurt 2016 positive reale Renditen erzielen, sagt Birgit Knüpfer, Deutsche Bank. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Frankfurt und anderen deutschen Großstädten bleibt hoch. Kein Wunder: In- und ausländische Investoren sind händeringend auf der Suche nach sicheren und doch einigermaßen renditeträchtigen Anlagen. Der Rentenmarkt bietet angesichts ul-
traniedriger Zinsen von deutlich unter 1 Prozent auf zehnjährige Bundesanleihen und einer negativen Rendite für kürzere Laufzeiten kaum noch Alternativen. Damit rücken deutsche Wohnimmobilien noch stärker in das Blickfeld der Investoren, bieten sie doch solide, stabile Renditen und große Renditeabstände zu vergleichbaren Anlagen am Rentenmarkt.
Das Angebot am deutschen Wohnimmobilienmarkt kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass in den wichtigsten sieben Großstädten bis 2020 jährlich rund 47.000 neue Wohnungen benötigt werden. Neben dem strukturellen Trend zur Urbanisierung spielen dabei auch der positive Arbeitsmarkt und die höhere Zuwanderung eine Rolle. Doch obwohl in den Metropolen die Zahl der Baugenehmigungen steigt, bleibt die Bauaktivität vergleichsweise träge. „Knapper Wohnraum, ein wachsender Nachfrageüberhang und mangelnde Alternativen am Rentenmarkt sollten auch 2016 ein Rezept für weiter steigende Preisen bei deutschen Wohnimmobilien sein“, sagt Birgit Knüpfer, Baufinanzierungs-Experte der Deutschen Bank in Frankfurt. Dies gilt umso mehr, als günstiges Öl die Inflation weiter niedrig hält. Außerdem spricht die sehr lockere Geldpolitik der EZB für anhaltend günstige Finanzierungskosten.
„Die fundamentalen Trends, die den Preisauftrieb der vergangenen Jahre bewirkt haben, bleiben intakt“, betont Birgit Knüpfer. „Dabei sollten Neubauwohnungen bundesweit ein Plus von rund 6 Prozent erreichen. Auch die Mieten legen weiter zu. Kapitalanleger können mit deutschen Wohnimmobilien demnach auch künftig von Mietrenditen oberhalb der Inflationsrate profitieren.“ Das inzwischen erreichte Preisniveau sollte potenzielle Käufer dennoch veranlassen, die infrage kommenden Immobilien eingehend zu prüfen – besonders bei Objekten in Spitzenlagen. „In Frankfurt könnten Immobilien aus der zweiten Reihe unter Umständen mehr Entwicklungspotenzial bieten“, so Knüpfer. Die Deutsche Bank Expertin empfiehlt, für jede Immobilieninvestition ein individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen und den Kauf in eine umfassende Vermögensstrategie einzubinden. Weitere Informationen erhalten Sie bei
Am Frankfurter Immobilienmarkt wurden 2015 erneut höhere Preise und Mieten gezahlt, gerade bei qualitativ hochwertigen Objekten in beliebten Lagen. Seit 2009 sind
die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt jährlich um rund 6,6 Prozent gestiegen. Die Mieten stiegen im gleichen Zeitraum um rund 4,3 Prozent im Jahr. Laut Angaben des Analysehauses bulwiengesa lag die durchschnittliche einfache Mietrendite ohne Transaktionskosten, aber auch ohne Berücksichtigung einer Kreditaufnahme für Frankfurt 2015 bei 3,7 Prozent.
Birgit Knüpfer Spezialberatung Baufinanzierung der Deutschen Bank in Frankfurt Tel: 069 910 21631 oder bei einer Deutschen Bank Filiale in Ihrer Nähe
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Information
Home sweet home
Die wichtigsten Fallstricke beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand Der Traum von der Unabhängigkeit in der eigenen Wohnung oder einfach eine gute Investition: Knapp 4,5 Millionen Deutsche leben bereits in einer Eigentumswohnung. Falls Sie in Kürze dazu gehören möchten, hier einige Tipps damit die Traumwohnung auch nach dem Kauf ein Traum bleibt. Leseratten sind gefragt - Die wichtigsten Dokumente in der Eigentümergemeinschaft Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es vor allem fleißig zu sein. Nämlich beim Lesen all derjenigen Dokumente, die das Zusammenleben in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regeln. Machen Sie sich bewusst, dass Sie eine Wohnung in einer dynamischen Gemeinschaft kaufen, die ihre Belange individuell gestalten kann. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie die Besonderheiten der jeweiligen Eigentümergemeinschaft kennen. Neben den ursprünglichen Verdächtigen, die vor dem Kauf jeder Immobilie studiert werden sollten wie Kaufvertrag, Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis, empfiehlt sich beim Kauf einer Eigentumswohnung daher zusätzlich die Einsicht folgender Dokumente: • • • • •
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Beschlusssammlung Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen Jahresabrechnungen Hausordnung
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht herrschaftlich stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung über der Eigentümergemeinschaft. Sie regeln die Grundlagen der Gemeinschaft, auf denen die Verwaltung basiert: welchen Anteil jede einzelne Wohnung am Haus hat, ob ein Keller oder Parkplatz zu einer Wohnung gehört, ob die Eigentümer ihre Beschlüsse zur Verwaltung der Wohnanlage nach Köpfen oder Miteigentumsanteilen fassen – ein erheblicher Unterschied, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen hält – und vieles mehr. Doch das Wichtigste: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können nur noch von allen Eigentümern gemeinschaftlich geändert werden. Und das gelingt selten. Was hier steht ist meist in Stein gemeißelt. Schauen Sie rein und machen Sie sich insbesondere die Mehrheitsverhältnisse bewusst. Sie erwerben zwar das Sondereigentum an einer Wohnung. Aber wesentliche Teile des Hauses gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierzu zählen unter anderem das Dach, die Außenfassade, das Treppenhaus, alle tragenden Wände – auch in den Wohnungen – und die konstruktiven Teile des Balkons. Daraus ergeben sich erhebliche Mitspracherechte der Gemeinschaft an der Instandhaltung und Nutzung dieser Gebäudeteile. Die Gemeinschaft entscheidet mit Stimmenmehrheit, wann und in welchem Umfang dieses Gemeinschaftseigentum instand gehalten wird. Doch die Kosten müssen meist alle Eigentümer anteilig tragen, auch wenn sie nicht für die Sanierung gestimmt haben. Beschlusssammlung – gebündelte Entscheidungskraft Jeder hat seinen eigenen Stil. So auch die unterschiedlichen Eigentümergemeinschaften. Wenn Sie eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft erwerben möchten, sollte dieser Stil zu Ihnen passen. Eigentümergemeinschaften verwalten ihre Anlage durch Beschlussfassung in der wenigstens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung. Die dort gefassten Beschlüsse, die auch für künftige Eigentümer bindend sind, fasst der Verwalter in einer fortlaufenden Beschlusssammlung zusammen. Die Beschlusssammlung wurde also extra für Käufer geschaffen. Schauen Sie rein! Es kann ärgerlich sein, später festzustellen, dass die Fährräder nicht im Hof abgestellt, die Pkw-Stellplätze nicht von Gästen mitbenutzt werden dürfen und die Haustür tatsächlich pink-kariert bleiben soll. Protokolle der Eigentümerversammlung – damit Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben Von Persönlichkeiten und Persönchen: Während die Beschlusssammlung das Ergebnis der Entscheidungsprozesse der Eigentümergemeinschaft darstellt, bilden die Protokolle über die Versammlungen diese Prozesse ab. Sie sind aufwendig zu lesen aber es lohnt sich. Die Protokolle zeigen eindrucksvoll den spezifischen Umgang der Eigentümer mit ihrer Immobilie: Werden Sanierungen schnell und regelmäßig beschlossen oder eher „auf die lange Bank geschoben“? Treffen die Eigentümer Entscheidungen homogen oder gibt es einzelne Eigentümer, die Beschlüssen regelmäßig entgegenstehen? Zahlen alle Eigentümer ihr Hausgeld? Bei Ausfall einzelner Eigentümer ist es möglich, dass die anderen einspringen müssen.
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Jahresabrechnung – wo das Geld in Strömen fließt Das Leben kostet leider auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft Geld. Und das fließt in zwei Formen: Als monatliches Hausgeld, vergleichbar der Betriebskostenvorauszahlung in der Mietwohnung, und als Sonderumlage. Das monatliche Hausgeld der Eigentümergemeinschaft ist allerdings stets höher als die Betriebskosten in der Mietwohnung. Das liegt daran, dass Vermieter nicht alle regelmäßigen Kosten auch als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Zu den üblichen Miet-Betriebskosten wie beispielsweise Heizung, Wasser und Müllabfuhr kommen in der Eigentumswohnung daher noch die Kosten für den Verwalter und vor allem die Instandhaltungskosten. Überprüfen Sie anhand der Jahresabrechnung, ob die Gemeinschaft über die Jahre hinweg im Rahmen der Hausgeldzahlungen eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die auch für größere anstehende Reparaturen ausreicht. Sollte das nicht der Fall sein, müssen Sie damit rechnen, dass die Gemeinschaft für spätere Sanierungen eine Sonderumlage erheben muss. Das kann auf einen Schlag teuer werden. Überprüfen Sie zudem, ob das vom Verkäufer angegebene monatliche Hausgeld auch für Sie realistisch ist. Es sollte der Jahresabrechnung entspringen. Entspricht das Heiz- und Nutzungsverhalten des Verkäufers ihrem eigenen? Während der eine Eigentümer gerne in Schal und Pulli vorm Fernseher sitzt, liebt der andere die südseehafte Wärme der Fußbodenheizung. Hausordnung – Ordnung muss sein Rein vorsorglich sollte auch ein Blick in die Hausordnung geworfen werden. Diese unterscheidet sich meistens nicht von den Hausordnungen aus Mietwohnungen. Aber die dort vorgegebenen Ruhezeiten & Co. sind von den Bewohnern einzuhalten. Profis sparen Geld – ein praktisches Wort zum Schluss „Gekauft wie gesehen“ heißt es im Volksmund. Beim Kauf einer Bestandswohnung bedeutet das, dass die meisten Mängel später auf Kosten des Käufers behoben werden müssen. Daher sollte eine Wohnung vor dem Kauf mit einem Bausachverständigen begangen werden. Er kann künftige Sanierungskosten in der Wohnung aber auch am übrigen Haus einschätzen und den Energieausweis, der den Energieverbrauch des Hauses einschätzt, beurteilen. Besprechen Sie dann abschließend Kaufverträge und wesentliche Dokumente wie die Teilungserklärung unbedingt mit einem spezialisierten Anwalt. Damit Sie auch wirklich das kaufen, was Sie sich vorstellen. Mit Parkplatz und Garten. Und danach: Viel Spaß in Ihrer Traumwohnung! Haus & Grund Frankfurt am Main Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Frankfurt am Main ist mit über 9.000 Mitgliedern der größte Serviceverein für private Immobilieneigentümer in Hessen und einer der größten Deutschlands. Spezialisierte Anwälte, Steuerberater und Architekten beraten zu allen wichtigen Fragen rund um die Immobilie. Lassen Sie sich vom Angebot des Vereins unter www.haus-grund.org oder persönlich in unseren modernen Vereinsräumen im Herzen Frankfurts, Grüneburgweg 64, 60322 Frankfurt am Main, überzeugen. Wir freuen uns auf Sie!
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sparvertrag kombiniert wird. In diesem Fall schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag ab, bei dem die vereinbarte Bausparsumme der Höhe seines Kreditbedarfs entspricht. Er erhält daraufhin ein Sofortdarlehen für den Immobilienerwerb, das jedoch nicht sofort getilgt wird: Der Kreditnehmer zahlt hierfür zunächst ausschließlich die Zinsen, während er parallel monatliche Sparbeiträge auf seinen Bausparvertrag einbezahlt. Sobald die Zuteilung des Bausparvertrages erreicht ist, löst der Kreditnehmer mit der Bausparsumme – bestehend aus den verzinsten Sparleistungen plus einem Bauspardarlehen – das Sofortdarlehen komplett auf einmal ab. Er bezahlt ab dann nur noch die monatlichen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, für das Bausspardarlehen. Der besondere Vorteil dieser Konstellation ist die sehr langfristige Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, denn die Konditionen stehen hier von Anfang an fest. Die finanzielle Belastung eines Immobilienerwerbs wird dadurch auch über Zeiträume von 20 Jahren und mehr gut planbar. Ein weiterer Vorteil: Sobald das Sofort-Darlehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird, kann das noch verbleibende Bauspardarlehen flexibel getilgt werden. Mithilfe von Sondertilgungen kann der Bausparer seine Schulden vorzeitig zurückzahlen und damit Zinskosten sparen. 44 | 2016
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