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Editorial Liebe Leserinnen und Leser 2017 hat in Frankfurt im Vergleich zum Jahr 2016 ca. 13 % weniger Wohneigentum den Besitzer gewechselt. Der Wert für das aktuelle Jahr dürfte eher noch höher liegen. Nicht etwa, dass die Stadt an Attraktivität verloren hätte - das Gegenteil ist der Fall: Es konnte gar nicht mehr an Wohn-
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Druck: Druckhaus Franz Seibert GmbH & Co. KG Ziegelhüttenweg 48 67574 Osthofen www.seibert-druck.de
Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Vom Verlag gestaltete Anzeigen dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers für andere Publikationen verwendet werden. Der Verlag haftet nicht für Satz-/ Druckfehler oder den Inhalt der gedruckten Anzeigentexte. Gerichtsstand ist Worms.
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Aktuelle Angebote / Frankfurt
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Baubeginn ist für Herbst Winter 2018 geplant. Im Herbst 2020 soll das Neubauprojekt abgeschlossen und die Bezugsfertigkeit hergestellt sein. Der Vertriebsstart ist für Herbst dieses Jahres vorgesehen.
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Aktuelle Angebote / Frankfurt
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Gute Nachrichten für Familien: Das Baukindergeld ist beschlossene Sache! Die Bundesregierung hat kürzlich eine weitere Maßnahme zur Förderung von Wohneigentum eingeführt: das Baukindergeld. Das entsprechende Gesetz gilt rückwirkend für Kaufverträge oder Baugenehmigungen, die seit dem 1. Januar 2018 geschlossen bzw. erteilt wurden. Familien mit Kind(-ern), die nur ein kleines oder mittleres Einkommen beziehen, wird damit der Weg in die eigenen vier Wände erleichtert. Überdies bezweckt der Bund eine Erhöhung der Wohneigentumsquote – denn das Eigenheim gilt nach wie vor auch als gute Altersvorsorge!
Alles in allem sehen die Zeiten für den Bau oder Kauf eines Eigenheims also – wenn das passende Objekt zum angemessenen Preis erst mal gefunden ist – aktuell auch für Familien mit geringeren Einkommen wirklich gut aus! Wie Sie Ihre Finanzierung möglichst günstig gestalten, wann die Kombination mit einem Bausparvertrag sinnvoll ist, welche Fördermöglichkeiten individuell infrage kommen und welche Voraussetzungen jeweils erfüllt sein müssen – darüber geben Ihnen die Berater/-innen der Sparda-Bank Hessen eG gerne Auskunft.
Unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen und Einkommensgrenzen können Familien und Alleinerziehende als Baukindergeld jetzt einen Zuschuss von bis zu 12.000 Euro pro Kind erhalten – ausgezahlt in zehn jährlichen Raten à 1.200 Euro. Im Bundesland Bayern liegt die Förderung sogar noch höher.
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Ihren Termin für ein unverbindliches Gespräch mit den Berater(inne)n der Sparda-Bank Hessen vereinbaren Sie am besten telefonisch unter (069) 7537-0 oder online: sparda-hessen.de/termin 51 | 2018
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Information
Fenster in Eigentumswohnungen: Wer ist eigentlich verantwortlich? Fenster sind ein echtes Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften. Gehören bei Eigentumswohnungen die Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum?
Können Sie als Eigentümer/in selbst über einen FensterAustausch oder eine Fenster-Reparatur entscheiden? Und wer muss die Fenster-Instandhaltung bezahlen?
Fenster jeder Art werden kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG zugeordnet. Denn Fenster sind nicht sondereigentumsfähig. Soweit die Teilungserklärung Fenster oder Fensterteile dem Sondereigentum zuweist, ist sie regelmäßig nichtig. Um das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, ist jeder Sondereigentümer verpflichtet, die in seiner Wohnung befindlichen Fenster zu pflegen. Unabhängig von der Zuordnung der Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum kann in der Teilungserklärung eine individuelle Kostenregelung vereinbart werden. Vielfach werden Schäden am Fenster und insbesondere an der Glasscheibe unabhängig von der Verursachung des Schadens den Wohnungseigentümern auferlegt. Soweit in einer Teilungserklärung die Beseitigung von Glasschäden dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen wird, muss er auch trübe oder blind gewordene Scheiben auf seine Kosten ersetzen.
Vielfach enthalten Teilungserklärungen Kostenregelungen. Sie sind oft äußerst streitanfällig. In einer Entscheidung des BGH wurde eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet, ein Dachflächenfenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. In der Gemeinschaftsordnung war bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer die von ihm allein genutzten Gegenstände (Fenster) auf eigene Rechnung zu pflegen und instandzuhalten habe. Insbesondere wurden die Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen benannt. Da sich die Gemeinschaft den Außenanstrich ausdrücklich vorbehalten habe, müsse dies erst recht für die vollständige Erneuerung der Fenster gelten, auch wenn diese nicht ausdrücklich erwähnt war. Zweck war es mithin, die einheitliche Außenansicht des Gebäudes zu gewährleisten. Da ein Fensteraustausch die Außenansicht in noch stärkerem Maße als ein bloßer Anstrich beeinflussen könne, sei die Gemeinschaft auch für den Fensteraustausch verantwortlich. Unabhängig von den Bestimmungen in einer Teilungserklärung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, wann und wie eine Fenstersanierung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgen soll. Dabei kann auch eine Kostenverteilung zu Lasten des einzelnen Sondereigentümers vorgesehen werden. Sie bedarf allerdings der allseitigen Zustimmung
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© Martin Joppen
Viele Eigentümer wissen das nicht, handeln auf eigene Faust – und verursachen damit Probleme und Streitigkeiten in ihrer Gemeinschaft.
Rechtsanwältin Olinda Hoffmann Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
oder eines unangefochten bleibenden Beschlusses der Gemeinschaft. Im Zweifelsfall, insbesondere wenn ein Kostentragungsbeschluss unklar formuliert ist, bleibt die Eigentümergemeinschaft in der Kostenpflicht.
Haus & Grund Frankfurt am Main Wir sind für Sie da – und setzen uns als Eigentümerschutzgemeinschaft engagiert für Ihr privates Eigentum ein: persönlich, vertraulich und kompetent. Mit unseren Rechts- und Fachanwälten kümmern wir uns um Ihre ganz persönlichen Rechtsfragen rund um Ihre Immobilie. Seit mehr als 135 Jahren vertritt Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die Anliegen von mehr als 10.000 Mitgliedern und nimmt über gezielte Interessenvertretung auch Einfluss auf politische Diskussionen und Entscheidungen. Sie können sich auf eine starke Gemeinschaft verlassen. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr. Wir freuen uns auf Sie!
Rechtlich immer auf dem neuesten Stand mit dem Haus & Grund Frankfurt Newsletter! Besuchen Sie uns unter www.haus-grund.org
Tel.: 069/959291-0 E-Mail: willkommen@haus-grund.org
Information
Maklerprovision auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts?
Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de)
Der Fall: Der Makler M wies dem Erstkäufer K1 die von diesem erworbene Immobilie nach. Im notariellen Kaufvertrag wurde eine Maklerklausel aufgenommen, wonach der Makler für den Erstkäufer K1 als Nachweismakler tätig war und der Makler einen Provisionsanspruch in Höhe von 5 % zzgl. USt. vom notariell beurkundeten Kaufpreis hat. Der Notar überließ dem Vorkaufsberechtigten K2 einen Vertragsentwurf, der ebenfalls eine Maklerklausel zugunsten des Maklers M enthielt. Der Vorkaufsberechtigte/der Zweitkäufer K2 übte sein Vorkaufsrecht aus. Der Zweitkäufer und der Verkäufer schlossen sodann einen notariellen Nachtrag zum Ursprungskaufvertrag in dem vereinbart war, dass der Zweitkäufer K2 sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer wirksam ausgeübt habe und, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts der Kaufvertrag mit dem dort vereinbarten Inhalt mit dem Zweitkäufer K2 zustande komme. Eine Maklerklausel enthielt dieser Vertrag – auf ausdrücklichen Wunsch des Zweitkäufers K2 – nicht. Der Makler M macht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten/Zweitkäufer K2 - obwohl der Kaufvertrag Verkäufer mit K2 keine Maklerklausel enthielt - Maklerprovision in Höhe von 5 % vom notariellen Kaufpreis zzgl. MwSt. geltend. Zu Recht? Entscheidung: Dem Makler M steht gegenüber dem Zweitkäufer K2 ein Maklerprovisionsanspruch zu. Dieser ergibt sich aus der Bestimmung des § 464 Abs. 2, § 328 Abs. 1 BGB. Gem. § 464 Abs. 2 BGB kommt nach Ausübung eines Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten/Zweitkäufer und dem Verpflichteten Verkäufer unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete/Verkäufer mit dem Dritten (Erstkäufer) vereinbart hat. Dies gilt selbst dann, wenn der Zweitkäufer weder Maklerdienste in Anspruch genommen, noch das Maklerunternehmen beauftragt und darüber hinaus auch keinen eigenständigen Kaufvertrag mit dem Verkäufer geschlossen hat. Dies gilt auch dann, wenn der Zweitkäufer der Rechtsfolge des § 464 Abs. 2 BGB zu entgehen versucht, indem er die Maklerklausel aus dem Nachtrag herausnehmen ließ. Die Ausübung
des Vorkaufsrechts berechtigt den Zweitkäufer nicht, mit dem Verkäufer einen eigenständigen, seinen Vorstellungen entsprechenden, Kaufvertrag abzuschließen. Die Rechtsfolge des § 464 Abs. 2 BGB steht nicht zur Disposition des Verkäufers und des Zweitkäufers K2, sodass der Zweitkäufer in die Maklerprovisionsverpflichtung des Erstkäufers K1 eingetreten ist (LG Frankenthal, Urteil v. 28.12.2017, Az.: 8 O 158/17) und Maklerprovision an den Makler M zu entrichten hat.
Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der Rhein-Main-Hochschule, Wiesbaden.
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ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23
Tel.: 06 11/ 9 89 19-0 Fax: 06 11/9 89 19-81/83 kanzlei@rechtsanwalt-wiesbaden.de www.rechtsanwalt-wiesbaden.de
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