50 | 2018 Sommer
14 Jahre Immolife
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50.
Ausgabe
Das aktuelle Immobilienmagazin Rhein-Main
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Editorial Liebe Leserinnen und Leser ich freue mich heute besonders, Ihnen die 50. Ausgabe des Immolife Magazins präsentieren zu können! Das Magazin hat sich in den 14 Jahren seines Bestehens einen wichtigen Platz in der Metropolregion erarbeiten können: Die meisten attraktiven Projekte der gro-
Die aktuelle Immolife als OnlineAusgabe finden Sie hier:
ßen Bauträger zum neuen urbanen Bauen und Leben finden Sie hier konzentriert in Die Hauptausgabe als Printform hat sich bewährt - im Vergleich zu elek-
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tronischen Medien können Sie in unserem Magazin in Ruhe blättern und Kauf einer Immobilie um eine Entscheidung geht, die man mit einer gewissen Ruhe angehen möchte. Als Ergänzung dazu können Sie das Heft (sowie alle bereits veröffentlichten) auch mobil oder am PC im gleichen Layout aufrufen - dazu finden Sie nebenstehend ab jetzt immer die URL und den QR-Code zur
Herausgeber + Verlag: DR Media Verlag Daniela Ringe Mettenheimer Straße 1 67574 Osthofen Telefon: 0 62 42 / 50 36 50 Fax: 0 62 42 / 50 36 49 E-Mail: office@immolife.biz Internet: www.immolife.biz Anzeigenleitung: Daniela Ringe
einem Heft.
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Immolife Bibliothek bzw. zum aktuellen Heft. Ich bedanke mich an dieser Stelle bei allen treuen Lesern und Inserenten und wünsche Ihnen, hier Ihre passende Immobilie zu finden! Herzlichst - Ihre Daniela Ringe
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Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Vom Verlag gestaltete Anzeigen dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers für andere Publikationen verwendet werden. Der Verlag haftet nicht für Satz-/ Druckfehler oder den Inhalt der gedruckten Anzeigentexte. Gerichtsstand ist Worms.
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Aktuelle Angebote / Bad Vilbel
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So werden finanzielle Belastungen beim Immobilienerwerb auch über Zeiträume von 20 Jahren und mehr planbar. Weitere positive Effekte: Sobald das „Sofort-Darlehen“ durch den Bausparvertrag abgelöst wird, kann das verbleibende Bauspardarlehen flexibel getilgt werden. Mithilfe von Sondertilgungen kann der Bausparer seine Schulden vorzeitig zurückzahlen und so Zinskosten sparen. Überdies sind viele Bauspartarife (wohn-)riesterfähig, was Laufzeit und Kosten weiter verringern kann. Besonders erfreulich in diesem Zusammenhang: Seit 2018 beträgt die staatliche Riester-Grundzulage statt bisher 154 Euro nun 175 Euro. Kombi-Kredite gibt es auch bei unseren Modernisierungsdarlehen welche beispielsweise für die Reduzierung von Barrieren im Sinne eines „altersgerechten Umbaus“ verwendet werden können. Zunehmend begeistern sich auch junge Menschen für eine barrierefreie Neugestaltung ihres Bades: Denn eine moderne „WellnessOase“ mit bodengleicher Dusche lässt längst nicht mehr allein Senioren-Herzen höher schlagen. Noch ein Highlight: Die Bereiche, in denen die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren mit attraktiven Förderprogrammen staatlich unterstützt, sind äußerst vielfältig. KfW-Investitionszuschüsse lassen sich mit den günstigen Modernisierungsdarlehen der Sparda-Bank Hessen eG gut kombinieren.
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Information
Ich darf, du darfst nicht! Wenn Wohnungseigentümer streiten… Für viele Menschen erfüllt sich mit einer Eigentumswohnung der Traum von der eigenen Immobilie. Aber wer glaubt, in seinen vier Wänden nun alles machen zu dürfen, der irrt. Denn: Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten.
Solche Konflikte entwickeln sich immer wieder auf Eigentümerversammlungen. Denn bei diesen Veranstaltungen prallen oft die unterschiedlichsten Vorstellungen der einzelnen Eigentümer aufeinander. Manchem Eigentümer reißt der Geduldsfaden recht schnell. Schließlich ist eine Eigentümergemeinschaft eine Zwangsverbindung. Bei den Debatten spielen persönliche Befindlichkeiten oft eine Rolle und deshalb müssen immer wieder Gerichte entscheiden.
Häufiger Streitpunkt: Wie darf ein einzelner Eigentümer mit dem Gemeinschaftseigentum umgehen? Wo hört das Sondereigentum überhaupt auf, und wo beginnt das Gemeinschaftseigentum? Die Tür zu der Wohnung gehört zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum. Daraus ergibt sich, dass Plakate an der Außenseite nicht aufgehängt werden dürfen. Und zwar schon aus Rücksichtnahme gegenüber den anderen Eigentümern, befand das Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 d 29/11). Doch auch innerhalb ihrer Wohnung können Eigentümer nicht immer machen, was sie wollen. Die Fenster zum Beispiel gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Heizkörper ihrer Wohnung können Eigentümer ebenfalls nicht nach Belieben austauschen. Zwar gehören Heizkörper zum Sondereigentum. Allerdings ist jeder einzelne Heizkörper ein Teil eines Heizungssystems. Durch Veränderungen können negative Auswirkungen auf die Anlage entstehen. Und selbst die Frage, ob die Haustüren nachts abgeschlossen werden dürfen, musste das Landgericht Frankfurt/Main entscheiden: Darf sie nicht (Az.: 2-13 S 127/12). Denn das würde die Bewohner gefährden. Sie könnten das Haus im Falle eines Brandes nur verlassen, wenn sie einen Schlüssel dabei haben.
Bevor sie eine Kaufentscheidung treffen, sollten zukünftige Eigentümer einer Eigentumswohnung also nicht nur Zustand und Lage des Objektes genau prüfen, sondern insbesondere auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung studieren. Hier finden sich alle Regelungen zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, eventuelle Sondernutzungsrechte von Gartenflächen, aber auch Hinweise auf Pflichten und Zuständigkeiten.
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© Martin Joppen
Die meisten Käufer denken, dass sie die erworbene Wohnung so gestalten können, wie sie wollen. Doch weit gefehlt: Für viele Maßnahmen brauchen sie eine ausdrückliche Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft. Eigentümer erfahren immer da ihre Grenzen, wo sie die Rechte der anderen Eigentümer berühren. Und diese Grenzen sind oft enger, als mancher vor dem Kauf gedacht hat. Rechtsanwältin Olinda Hoffmann Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
Auch sollte die Beschlusssammlung und - wenn möglich die Protokolle der Eigentümerversammlungen eingesehen werden.
Haus & Grund Frankfurt am Main Wir sind für Sie da – und setzen uns als Eigentümerschutzgemeinschaft engagiert für Ihr privates Eigentum ein: persönlich, vertraulich und kompetent. Mit unseren Rechts- und Fachanwälten kümmern wir uns um Ihre ganz persönlichen Rechtsfragen rund um Ihre Immobilie. Seit mehr als 135 Jahren vertritt Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. die Anliegen von mehr als 10.000 Mitgliedern und nimmt über gezielte Interessenvertretung auch Einfluss auf politische Diskussionen und Entscheidungen. Sie können sich auf eine starke Gemeinschaft verlassen. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr. Wir freuen uns auf Sie!
Rechtlich immer auf dem neuesten Stand mit dem Haus & Grund Frankfurt Newsletter! Besuchen Sie uns unter www.haus-grund.org
Tel.: 069/959291-0 E-Mail: willkommen@haus-grund.org
Information Gewährleistungsansprüche des Käufers trotz kaufvertraglichen Gewährleistungsausschlusses bei Arglist des Verkäufers!? Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Eigentümer / Verkäufer V einer Eigentumswohnung verkauft diese an den Käufer K. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Mängel des Kaufobjekts durch die Vertragsklausel „wie besichtigt und ohne jegliche Gewähr für eine Mangelfreiheit“ ausgeschlossen. Nach Bezug der Eigentumswohnung stellte der Käufer K im Keller seiner Eigentumswohnung Mauerschäden fest, die auf Feuchtigkeit zurückzuführen waren. Bereits während der Bauphase der Wohnungseigentumsanlage war Wasser in den Keller eingedrungen. Die Kellerwände wurden durch eine Fachfirma saniert, um das Eindringen von Wasser zukünftig zu verhindern. Der Keller war – wie sich erst nach dem Verkauf der Eigentumswohnung seitens des V an den K gezeigt hat – mangelhaft saniert worden. Bis zum Verkauf war keine Feuchtigkeit von V mehr bemerkt worden. Der Käufer erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und forderte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, d.h. die Rückzahlung des bereits von ihm geleisteten Kaufpreises sowie u.a. Vorfälligkeitsentschädigung für das von ihm zur Finanzierung des Kaufpreises in Anspruch genommene – im Zusammenhang mit der durch Rückabwicklung des Kaufvertrags vorzeitig zurückzuzahlenden – Darlehen. Der K behauptete, der V hätte den ihm bekannten Mangel der unzureichenden Abdichtung des Kellers verschwiegen. Der V behauptete, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass die damaligen Sanierungsmaßnahmen mangelhaft gewesen sind. Auch seien weitere Feuchtigkeitserscheinungen anlässlich der Nutzung seines Kellers von ihm, also dem V nicht festgestellt worden. Kann der Käufer K Rückabwicklung und Schadensersatz, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises und u.a. die von ihm zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, resultierend aus der vorzeitigen Rückzahlung des zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehens, gegenüber dem Verkäufer V verlangen? Lösung: Trotz des ausdrücklich im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses steht dem Käufer K das Recht der Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) mit der Folge der Nichtigkeit des Kaufvertrags (§ 142 BGB) bei einem arglistigen Verhalten des Verkäufers V zu. Eine Arglist des V liegt bereits dann vor, wenn der V einen aufklärungspflichtigen Mangel erkennt oder ihn zumindest für möglich hält und den Mangel des Kaufobjekts (Eigentumswohnung) dem K nicht offenbart. Dabei genügt es, dass V die den Mangel begründenden Umstände kennt. Eine Aufklärungspflicht des V gegenüber dem K besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung der anderen Kaufvertragspartei, also des Käufers von ausschlaggebender Bedeutung sind. Die Feuchtigkeit im Keller der seitens V verkauften Eigentumswohnung begründet einen erheblichen Mangel. Vorliegend konnte der K jedoch nicht nachweisen, dass dem V tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrags das Bestehen erheblicher Feuchtigkeitsprobleme im Bereich des Kellers bekannt gewesen wäre oder er Feuchtigkeitsprobleme noch für möglich gehalten hätte. Vorherige Sanierungsarbeiten reichen nicht für eine Arglisthaftung des V aus. Es besteht gerade keine Vermutung der Fortdauer eines einmal aufgetretenen Mangels und insoweit auch keine Aufklärungspflicht nach erfolgter Mängelbeseitigung, selbst wenn diese ‑ ohne, dass der Verkäufer davon Kenntnis hat – tatsächlich unzureichend war. Beseitigte Mängel sind nicht mehr – seitens des Verkäufers – aufklärungsbedürftig (OLG Brandenburg, Beschluss v. 07.09.2016, Az. 4 U 171/10; OLG Hamm, Urteil v. 18.07.2016, Az. 22 U 161/15).
Hinweis: Entgegen dem Wortlaut der kaufvertraglichen Vereinbarungen führt auch ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung in einem Immobilienkaufvertrag zu keinem vollständigen Schutz des Verkäufers vor einer Haftung für Mängel des Kaufobjekts, also vorliegend der verkauften Eigentumswohnung. Eine Haftung des Verkäufers besteht trotz eines ausdrücklichen Gewährleistungsausschlusses im notariell beurkundeten Kaufvertrag, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt. Die Arglisthaftung des Verkäufers kommt insbesondere bei der Verletzung von Offenbarungspflichten oder bei nicht richtiger Beantwortung von Fragen des Verkäufers in Betracht. Bestimmte Mängel muss der Verkäufer sogar ungefragt offenlegen. Fragen des Käufers muss der Verkäufer in jedem Falle richtig und vollständig beantworten, auch wenn den Verkäufer insoweit keine selbständige Offenbarungspflicht getroffen hätte. Selbst wenn ein Verkäufer auf alle Mängel hingewiesen hat, droht ihm noch die Gefahr, aus der Arglisthaftung in Anspruch genommen zu werden. Den Verkäufer trifft die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags Kenntnis vom Mangel hat, also er z.B. vom Verkäufer auf den versteckten Mangel hingewiesen worden ist. Es ist daher den Verkäufern dringend zu raten, die Mängel, auf die der Käufer vor dem Kauf hingewiesen wurde bzw. welche der Käufer kennt, ausdrücklich im Kaufvertrag in einer als Anlage zum Kaufvertrag beigefügten Liste zu erwähnen. Käufer wiederum sollten sich nicht auf die Möglichkeit der Arglisthaftung verlassen. Ihnen ist immer zu empfehlen, die Immobilie vor dem Kauf durch einen geeigneten Sachverständigen auf wesentliche Mängel begutachten zu lassen. Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der RheinMain-Hochschule, Wiesbaden.
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ANDREÄ PARTNERSCHAFTSGESELLSCHAFT RECHTSANWÄLTE NOTARE Rechtsanwalt und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 65187 Wiesbaden Biebricher Allee 23
Tel.: 06 11/ 9 89 19-0 Fax: 06 11/98919-81/83 kanzlei@rechtsanwalt-wiesbaden.de www.rechtsanwalt-wiesbaden.de
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