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Januar - März 2017
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Editorial Liebe Leserinnen und Leser Die Metropolregion Rhein-Main mit Frankfurt als Zentrum zählt zu den attraktivsten Standorten Deutschlands. Mit einem bereits begonnenen Großprojekt auf dem ehemaligen Areal der Deutschen Bank stellt sich die Stadt erneut innovativ dar. Mehr als 45 Jahre war das Bankenviertel ein reines Geschäftsviertel - jetzt wird es zu einem neuen, durchmischten Quartier.
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Es entstehen ein 228 m hoher Turm, der ein Hotel und Büros beherbergt, zwei Wohntürme mit 172 und 120 Metern Höhe sowie ein 100 Meter hohes Bürogebäude. Hier entsteht das Potenzial für 3000 Arbeitsplätze und Wohnraum für 1000 Menschen. Vervollständigt wird das Projekt mit gewerblichem Mietraum für Geschäfte, Dienstleistungen, Gastronomie und Kitas. Dieses Hochhaus-Quartett, das vom bekannten UN-Studio in Amsterdam geplant wurde, stellt eine Vorreiterrolle in der Umstrukturierung des Bankenviertels zum vielfältig gestalteten städtischen Raum dar ein eindeutiges Plus für die Stadt, mit dem die Attraktivität des Standorts erneut gesteigert wird. Herzlichst - Ihre Daniela Ringe Bitte beachten Sie in dieser Ausgabe die Projektvorstellung der Fa. Project Immobilien auf den Seiten 6 und 7. Die Online-Hefte finden Sie hier:
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Impressum: Herausgeber + Verlag: DR Media Verlag Daniela Ringe Mettenheimer Straße 1 67574 Osthofen Telefon: 0 62 42 / 50 36 50 Fax: 0 62 42 / 50 36 49 E-Mail: office@immolife.biz Internet: www.immolife.biz Anzeigenleitung: Daniela Ringe Layout / Grafik: Schimanski Ltd., 67547 Worms Druck: alpha print medien AG Kleyerstraße 3 64295 Darmstadt www.apm.ag
Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Vom Verlag gestaltete Anzeigen dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers für andere Publikationen verwendet werden. Der Verlag haftet nicht für Satz-/ Druckfehler oder den Inhalt der gedruckten Anzeigentexte. Gerichtsstand ist Worms.
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PROJECT Immobilien startet Verkauf für Neubau am Frankfurter Europaviertel Im Frankfurter Stadtteil Gallus startete der Projektentwickler und Bauträger PROJECT Immobilien am zweiten Wochenende im Februar mit dem Verkauf des ersten Bauabschnitts eines in KfW-55-Bauweise geplanten Bauvorhabens mit Tiefgarage und insgesamt 78 gehoben ausgestatteten Eigentumswohnungen. Das Grundstück grenzt im Norden direkt an das neu entstehende Europaviertel. Rund um die Europa-Allee bildet das innenstadtnahe Europaviertel mit einer Mischung aus Nahversorgung, Gastronomie, Bildungseinrichtungen sowie rund 30.000 Arbeitsplätzen einen attraktiven Lebensmittelpunkt für seine Bewohner. Bereits 2005 wurde die Erschließung des städtebaulichen Projekts begonnen, das bis 2019 abgeschlossen werden soll. Direkt an das Europaviertel angrenzend, fungiert das neue PROJECT Immobilien Bauvorhaben mit dem Namen „The Link“ als Bindeglied zwischen dem neuen Wohnquartier im Norden und dem Gallus im Süden. Als Verbindung der beiden Viertel wird außerdem ein öffentlich zugänglicher Fußgängerweg im Osten des 3.400 Quadratmeter großen Baugrundstücks an der Ecke von Kölner, Lissabonner und Günderrodestraße angelegt. Insgesamt entstehen im KfW-55-Neubau 78 Eigentumswohnungen sowie 76 Tiefgaragen-Stellplätze, davon drei mit Ladestation für Elektrofahrzeuge. Im ersten von zwei Bauabschnitten werden 50 Eigentumswohnungen realisiert, die alle über einen Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder einen privaten Garten mit Blick in den geschützten Innenhof verfügen. Die geplanten 1,5- bis 5-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von ca. 42 bis 119 Quadratmetern werden mit Echtholzparkettboden, Fußbodenheizung und Markensanitäranlagen gehoben ausgestattet. Der Baubeginn für den ersten Abschnitt ist bereits für das zweite Quartal 2017 vorgesehen. Neben dem vielfältigen Angebot des angrenzenden Europaviertels profitiert „The Link“ von einer sehr guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der Frankfurter Hauptbahnhof ist nur rund 1,5 Kilometer vom Grundstück entfernt und mit der Galluswarte ist auch die nächstgelegene S-Bahn-Station fußläufig erreichbar. Mehr Infos zu dieser Immobilie finden Sie unter www.the-link-frankfurt.de.
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Erfolgreiche Immobilien-Vermittlung seit über 30 Jahren Seit 1980 hat die Wiesbadener Volksbank ihre eigene Immobilien-Vermittlung. Das Team von 7 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern vermittelt Immobilien-Objekte in Wiesbaden, im Rheingau und dem Untertaunus. Karsten Hinrichsen leitet die Abteilung seit 2011. Er ist Diplom-Sachverständiger für Immobilienbewertungen und gehört bereits 16 Jahre dem Team der ImmobilienVermittlung an. Gemeinsam mit Markus Götte betreut er die Verkäufer von Immobilien-Objekten von der ersten Besichtigung bis zur Wertermittlung nach gutachterlichen Gesichtspunkten.
Markus Götte, Immobilien-Sachverständiger
Erfahrung zahlt sich aus. Das Team der ImmobilienVermittlung betreut anspruchsvolle Privat- und Firmenkunden beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Seit 1980 wurden mehr als 2900 Objekte erfolgreich vermittelt - von der Eigentumswohnung über die Villa im Grünen bis zum Geschäftshaus mit Ladenstraße. Diese Erfahrung zahlt sich aus. Berater mit Fachkompetenz und hervorragenden Marktkenntnissen machen sich jeden Tag aufs Neue für ihre Kunden stark um den Traum vom eigenen Heim wahr werden zu lassen.
Unsere Verkaufsobjekte -
Persönliche Betreuung
bewerben wir in unseren 29 Filialen, in Wiesbaden, dem Untertaunus und im Rheingau. Wir prüfen unseren Bestand an vorgemerkten Kunden nach Kaufinteressenten. Die Objekte bieten wir im Internet auf unserer Homepage, sowie verschiedenen Immobilienportalen an. Ebenso schalten wir regelmäßig Anzeigen in ausgewählten Printmedien.
Wir sind jederzeit gerne für Sie da - beantworten Fragen, klären Details für Sie und unterstützen Sie mit unserem Know-how und unserer Erfahrung. Zufrieden sind wir erst dann, wenn Sie es sind. Das verstehen wir unter gezielter Rundum-Betreuung.
Karsten Hinrichsen, Leiter Immobilien-Vermittlung
Wünsche realisieren. Sie möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen - von uns erhalten Sie regelmäßig marktgerechte, geprüfte Angebote, aktuell und ausführlich beschrieben mit Bild und Text. Wir beraten Sie bei der Auswahl Ihres Objekts und begleiten Sie bei der Besichtigung. Dabei richten wir uns bei der Terminvereinbarung ganz nach Ihren Wünschen - Besichtigungen vereinbaren wir individuell mit Ihnen. Gerne vermitteln wir den Kontakt zu unseren Finanzierungsspezialisten, sie beraten Sie zu günstigen Finanzierungsformen und erstellen Ihnen ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell, das auch die steuerlichen Aspekte berücksichtigt und mit dem Sie flexibel bleiben.
Achim Eckstein, Rainer Klein, James Paige, Immobilien-Berater (Verkauf)
Bei uns sind Sie in den besten Händen. Wiesbadener Volksbank eG Immobilien-Vermittlung Schillerplatz 4 65185 Wiesbaden Telefon: 0611 367-1244, Fax: 0611 367-1305 E-Mail: immobilien@wvb.de www.wvb.de
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sparvertrag kombiniert wird. In diesem Fall schließt der Kreditnehmer einen Bausparvertrag ab, bei dem die vereinbarte Bausparsumme der Höhe seines Kreditbedarfs entspricht. Er erhält daraufhin ein Sofortdarlehen für den Immobilienerwerb, das jedoch nicht sofort getilgt wird: Der Kreditnehmer zahlt hierfür zunächst ausschließlich die Zinsen, während er parallel monatliche Sparbeiträge auf seinen Bausparvertrag einbezahlt. Sobald die Zuteilung des Bausparvertrages erreicht ist, löst der Kreditnehmer mit der Bausparsumme – bestehend aus den verzinsten Sparleistungen plus einem Bauspardarlehen – das Sofortdarlehen komplett auf einmal ab. Er bezahlt ab dann nur noch die monatlichen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, für das Bausspardarlehen. Der besondere Vorteil dieser Konstellation ist die sehr langfristige Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, denn die Konditionen stehen hier von Anfang an fest. Die finanzielle Belastung eines Immobilienerwerbs wird dadurch auch über Zeiträume von 20 Jahren und mehr gut planbar. Ein weiterer Vorteil: Sobald das Sofort-Darlehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird, kann das noch verbleibende Bauspardarlehen flexibel getilgt werden. Mithilfe von Sondertilgungen kann der Bausparer seine Schulden vorzeitig zurückzahlen und damit Zinskosten sparen.
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Kaufen oder Mieten? Der frühe Käufer fängt den Wurm. Eigentum oder Miete? In Zeiten von Mietpreisbremse aber auch rekordverdächtigen Bauniedrigzinsen für viele die Gretchenfrage. Eine Vielzahl von Rechnern im Internet gaukelt uns vor, die Antwort sei für jeden ganz einfach, schnell und individuell zu finden. Und in der Tat: Spielt man nur lange genug mit den Parametern Zins, Tilgung und voraussichtlicher Wertentwicklung, findet man schon die richtige Antwort – die einem gefällt. Da ist Selbstkritik gefragt. Denn die Frage nach Eigentum oder Miete ist vor allem eins: emotional geprägt. Während der eine den Sonnenuntergang auf dem eigenen Balkon mit einem guten Glas Rotwein schätzt, ist dem anderen die unbewegliche Immobilie ein Klotz am Bein. Und weisen die werthaltigen Immobilienmärkte der Großstädte nicht schon längst Züge einer Blase auf? Doch wer sich von seinen Emotionen frei machen möchte, dem hilft die Statistik. Und die bringt Bemerkenswertes: Nämlich den engen Zusammenhang zwischen Immobilienbesitz und Vermögen. Eigentümer gehen mit einem vielfach höheren Vermögen in den Ruhestand als Mieter (Quelle: Empirica / LBS Research). Und das trotz der vielfach langfristig besseren Renditen von Aktien und Anleihen. Des Rätsels Lösung ist denkbar einfach wie pragmatisch: Käufer sind sparsamer. Immobilieneigentümer mit Hypotheken sparen im Schnitt 22 Prozent ihres Einkommens, insbesondere um Rücklagen für Reparaturen an der Immobilie zu bilden. Mieter hingegen sparen nur acht Prozent, wie aus Bundesbank-Daten hervorgeht. Es ist die Disziplin im Konsum, die vielen Mietern einen Strich durch ihre Rechnung macht, am Lebensende vermögender zu sein als die Eigentümer. Der Erwerb von Wohneigentum ist also ein freiwilliger Einstieg in zwingende Sparprozesse. Und es gilt: Je eher wir damit beginnen, desto besser. Denn der Vorteil der Mieter bei den laufenden Ausgaben schwindet mit jedem Jahr, in dem die Mieten steigen und die Eigentümer ihre Finanzierungslast abbauen. Wohnkosten (ohne Heiz- und Warmwasserkosten) für Eigentümer, die ihre Kreditlast getilgt haben, liegen nur noch bei der Hälfte der Kosten des Mieters (Quelle: Empirica/LBS Research).
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Die Immobilie bleibt damit fernab aller theoretischer Rechenbeispiele das was sie schon immer war: die praktisch sinnvollste Altersvorsorge.
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Haus & Grund Frankfurt am Main Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund Frankfurt am Main ist mit über 9.000 Mitgliedern der größte Serviceverein für private Immobilieneigentümer in Hessen und einer der größten Deutschlands. Spezialisierte Anwälte, Steuerberater und Architekten beraten zu allen wichtigen Fragen rund um die Immobilie. Lassen Sie sich vom Angebot des Vereins unter www.haus-grund.org oder persönlich in unseren modernen Vereinsräumen im Herzen Frankfurts, Grüneburgweg 64, 60322 Frankfurt am Main, überzeugen. Wir freuen uns auf Sie!
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Information Gewährleistungsansprüche des Käufers trotz kaufvertraglichen Gewährleistungsausschlusses bei Arglist des Verkäufers!? Von Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) und Notar Prof. Dr. jur. Peter Scholz, Wiesbaden (Homepage: www.rechtsanwalt-wiesbaden.de / E-Mail: scholz@rechtsanwalt-wiesbaden.de) Der Fall: Der Eigentümer / Verkäufer V einer Eigentumswohnung verkauft diese an den Käufer K. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Mängel des Kaufobjekts durch die Vertragsklausel „wie besichtigt und ohne jegliche Gewähr für eine Mangelfreiheit“ ausgeschlossen. Nach Bezug der Eigentumswohnung stellte der Käufer K im Keller seiner Eigentumswohnung Mauerschäden fest, die auf Feuchtigkeit zurückzuführen waren. Bereits während der Bauphase der Wohnungseigentumsanlage war Wasser in den Keller eingedrungen. Die Kellerwände wurden durch eine Fachfirma saniert, um das Eindringen von Wasser zukünftig zu verhindern. Der Keller war – wie sich erst nach dem Verkauf der Eigentumswohnung seitens des V an den K gezeigt hat – mangelhaft saniert worden. Bis zum Verkauf war keine Feuchtigkeit von V mehr bemerkt worden. Der Käufer erklärte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und forderte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, d.h. die Rückzahlung des bereits von ihm geleisteten Kaufpreises sowie u.a. Vorfälligkeitsentschädigung für das von ihm zur Finanzierung des Kaufpreises in Anspruch genommene – im Zusammenhang mit der durch Rückabwicklung des Kaufvertrags vorzeitig zurückzuzahlenden – Darlehen. Der K behauptete, der V hätte den ihm bekannten Mangel der unzureichenden Abdichtung des Kellers verschwiegen. Der V behauptete, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, dass die damaligen Sanierungsmaßnahmen mangelhaft gewesen sind. Auch seien weitere Feuchtigkeitserscheinungen anlässlich der Nutzung seines Kellers von ihm, also dem V nicht festgestellt worden. Kann der Käufer K Rückabwicklung und Schadensersatz, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises und u.a. die von ihm zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, resultierend aus der vorzeitigen Rückzahlung des zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen Darlehens, gegenüber dem Verkäufer V verlangen? Lösung: Trotz des ausdrücklich im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses steht dem Käufer K das Recht der Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) mit der Folge der Nichtigkeit des Kaufvertrags (§ 142 BGB) bei einem arglistigen Verhalten des Verkäufers V zu. Eine Arglist des V liegt bereits dann vor, wenn der V einen aufklärungspflichtigen Mangel erkennt oder ihn zumindest für möglich hält und den Mangel des Kaufobjekts (Eigentumswohnung) dem K nicht offenbart. Dabei genügt es, dass V die den Mangel begründenden Umstände kennt. Eine Aufklärungspflicht des V gegenüber dem K besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung der anderen Kaufvertragspartei, also des Käufers von ausschlaggebender Bedeutung sind. Die Feuchtigkeit im Keller der seitens V verkauften Eigentumswohnung begründet einen erheblichen Mangel. Vorliegend konnte der K jedoch nicht nachweisen, dass dem V tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrags das Bestehen erheblicher Feuchtigkeitsprobleme im Bereich des Kellers bekannt gewesen wäre oder er Feuchtigkeitsprobleme noch für möglich gehalten hätte. Vorherige Sanierungsarbeiten reichen nicht für eine Arglisthaftung des V aus. Es besteht gerade keine Vermutung der Fortdauer eines einmal aufgetretenen Mangels und insoweit auch keine Aufklärungspflicht nach erfolgter Mängelbeseitigung, selbst wenn diese ‑ ohne, dass der Verkäufer davon Kenntnis hat – tatsächlich unzureichend war. Beseitigte Mängel sind nicht mehr – seitens des Verkäufers – aufklärungsbedürftig (OLG Brandenburg, Beschluss v. 07.09.2016, Az. 4 U 171/10; OLG Hamm, Urteil v. 18.07.2016, Az. 22 U 161/15).
Hinweis: Entgegen dem Wortlaut der kaufvertraglichen Vereinbarungen führt auch ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung in einem Immobilienkaufvertrag zu keinem vollständigen Schutz des Verkäufers vor einer Haftung für Mängel des Kaufobjekts, also vorliegend der verkauften Eigentumswohnung. Eine Haftung des Verkäufers besteht trotz eines ausdrücklichen Gewährleistungsausschlusses im notariell beurkundeten Kaufvertrag, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt. Die Arglisthaftung des Verkäufers kommt insbesondere bei der Verletzung von Offenbarungspflichten oder bei nicht richtiger Beantwortung von Fragen des Verkäufers in Betracht. Bestimmte Mängel muss der Verkäufer sogar ungefragt offenlegen. Fragen des Käufers muss der Verkäufer in jedem Falle richtig und vollständig beantworten, auch wenn den Verkäufer insoweit keine selbständige Offenbarungspflicht getroffen hätte. Selbst wenn ein Verkäufer auf alle Mängel hingewiesen hat, droht ihm noch die Gefahr, aus der Arglisthaftung in Anspruch genommen zu werden. Den Verkäufer trifft die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags Kenntnis vom Mangel hat, also er z.B. vom Verkäufer auf den versteckten Mangel hingewiesen worden ist. Es ist daher den Verkäufern dringend zu raten, die Mängel, auf die der Käufer vor dem Kauf hingewiesen wurde bzw. welche der Käufer kennt, ausdrücklich im Kaufvertrag in einer als Anlage zum Kaufvertrag beigefügten Liste zu erwähnen. Käufer wiederum sollten sich nicht auf die Möglichkeit der Arglisthaftung verlassen. Ihnen ist immer zu empfehlen, die Immobilie vor dem Kauf durch einen geeigneten Sachverständigen auf wesentliche Mängel begutachten zu lassen. Der Autor: Prof. Dr. jur. Peter Scholz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar. Er ist Partner der Anwalts-Partnerschaftsgesellschaft Andreä in Wiesbaden. Er ist im notariellen und anwaltlichen Bereich auf den Gebieten des Immobilienrechts (Gewerberaummietrecht, Maklerrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht) tätig. Der Autor ist seit vielen Jahren qualifizierter Dozent/Referent von immobilienrechtlichen Seminaren verschiedenster Seminarveranstalter sowie Professor an der RheinMain-Hochschule, Wiesbaden.
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