Vivienda Económica ¿Quién la va a construir? by En Concreto

DIRECTORA: Mariel Zúñiga COORDINACIÓN EDITORIAL: David Romero INVESTIGACIÓN: Mariel Zúñiga y Redacción En Concreto CORRECCIÓN DE ESTILO: Ana Martínez Ríos y MArio Vázquez DISEÑO GRÁFICO: Montserrat Gamboa Cisneros IMPRESIÓN: Digital FX

AGRADECEMOS:

En primera instancia a todas las personalidades del sector que compartieron con nosotros sus valiosas ideas y reflexiones sobre la vivienda en México, ya que sin ellos no hubiera sido posible un libro de gran calidad. Asimismo, reconocemos a las empresas que impulsaron este proyecto que consigue reunir todas las voces de la cadena que integra a la industria: desarrolladores, agencias productoras de viviendas, instituciones financieras, valuadoras, académicas y promotoras inmobiliarias. Esperamos que en este libro encuentre usted ideas sugerentes que edifiquen nuevas estrategias o acciones que contribuyan a fortalecer este sector, de tal forma que el rezago habitacional día a día vaya disminuyendo como acto de justicia social a todo el pueblo de México. Deseamos que con su lectura goce un momento agradable y de grandes reflexiones.

VIVIENDA ECONÓMICA ¿Quién la va a construir? Voces expertas y propositivas

Agosto 2019

PRÓLOGO

enemos en la mano un libro debido al esfuerzo, entusiasmo e inteligencia que, principalmente en el sector de la vivienda, desarrolla nuestra muy querida amiga Mariel Zúñiga a través de una infatigable labor que se expresa en revistas, en la radio, y en los numerosos foros a los que incorpora a los expertos en los temas que se exponen. Colaboran para este libro decenas de personalidades que expresan las más diversas opiniones acerca de la problemática que atañe a los que nos dedicamos a atender al sector desde diversas trincheras, y que importa asimismo al país en su conjunto por ser la vivienda un factor de desarrollo, además del elemento indispensable en la cohesión y crecimiento familiar. Para utilizar una frase común: la vivienda es el lugar en donde se forjan los hombres y las mujeres de hoy y de mañana, de ahí su relevancia. Por su importancia es necesario que las autoridades y la sociedad le pongamos la debida atención y los mayores recursos de todo tipo, para continuar dando a la población la oportunidad de contar con la vivienda que necesitan. Las colaboraciones de la presente obra se centran fundamentalmente en la vivienda social y en la forma en que podría continuarse ofreciendo a los más necesitados. Diversos colaboradores solicitan modificaciones en la regulación, menores trámites, mayor rapidez en su resolución, un regreso a los subsidios, Etc., todos con el afán de encontrar la manera de edificar para la gente de menores recursos, que es un tema que desafortunadamente en años pasados se tuvo un poco en el olvido. Una de las aportaciones que me llamó la atención, por la profundidad y claridad de su análisis, fue el de Aurora García de León, nuestra conocida promotora de Sonora. De ella recojo la idea de que la colaboración entre gobierno y sociedad es indispensable para enfocar y resolver la problemática en que ahora nos encontramos: la de una

disminución en la oferta de vivienda por el desánimo que ha impregnado en algunos sectores de la sociedad en general, y en los desarrolladores en particular. Necesitamos confianza para invertir, reglas claras, volver al entusiasmo. De Aurora cito el siguiente párrafo: “La percepción negativa hacia los industriales de la vivienda se vuelve relevante ya que genera un círculo vicioso: la primera reacción de todos es agregar más regulación, lo que en general se traduce en mayores costos y tiempos de ejecución, lo que incide fuertemente en limitar la posibilidad de llegar a los segmentos de bajos ingresos o en la posibilidad de mejorar las especificaciones de los proyectos y, el clima de desconfianza, dificulta también la colaboración” Creo que este es el tema central, necesitamos tenernos confianza mutua; para establecer las reglas bajo las cuales se deba trabajar requieren ir de la mano los reguladores, los organismos del gobierno de los tres niveles y los desarrolladores. Estos retos no son nuevos, cada sexenio es más o menos lo mismo pero ahora hay un ingrediente diferente, que es la percepción negativa que algunas autoridades tienen del sector, llegando a pensarse, en algunos lugares del país que los promotores solo crean problemas porque al crecer las ciudades hay que crecer los servicios y el gobierno a veces no está preparado para darlos, y no lo está porque no ha hecho las suficientes inversiones en infraestructura. Desde luego el país tiene muchas carencias pero también muchas posibilidades: riqueza, una población trabajadora, joven, entusiasta, inversionistas que desean arriesgar sus recursos, sólo hace falta que la buena fe con la que indudablemente el Ejecutivo Federal

gobierna este país, se traduzca en acciones concretas que animen la inversión. Las ambiciones muy justas de nuestro gobierno, apoyadas por todos, para crecer la economía un 4% anual hasta la fecha no han fructificado, los analistas financieros prevén un crecimiento en este año menor al 1% y algunos hablan de crisis, circunstancias que provocan la abstención de inversionistas, desarrolladores y de adquirentes de vivienda, cuando debiera ser al revés, éste es el momento de invertir, de construir y de comprar. De invertir porque falta producto para una población creciente y, si el producto es de calidad, bien ubicado y a precios razonables, indudablemente encontrará mercado. Es el momento de comprar porque la Banca, Infonavit, Fovissste y la Sociedad Hipotecaria Federal, tienen recursos para prestar a bajas tasas fijas de interés, a plazos largos, con los seguros adecuados, todo para la protección del adquirente; por eso a veces en lo personal no entiendo la abstención de unos y otros. Los diversos actores de esta apasionante industria debemos dar el primer paso y decirle a nuestras autoridades que tienen toda nuestra confianza y toda nuestra colaboración para trabajar en estas tareas que nos han ocupado toda la vida y que han permitido convertir al sector de la vivienda en una de las principales industrias del mundo, con excepción de la de Estados Unidos de América, India y China, y tal vez alguna otra, pero no muchas. Al sector de la vivienda debe permitírsele seguir siendo el orgullo de los que en él trabajamos y continuaremos en ello, por nosotros no quedará.

Lic. Víctor M. Requejo Hernández

DE LA DIRECTORA

l cierre de la administración pasada escuché a un líder del sector empresarial decir: “nos equivocamos”, declaración que me hizo cimbrar, porque en su autocritica se podía observar lo equivocado que estaba el sector al privilegiar los números por encima de la calidad de la vivienda. Error que desgraciadamente es bien común, hasta derivar en el gran problema que acecha a la industria: la vivienda abandonada. Hasta el momento los números han sido un factor importante –producción, venta, colocación crediticia, déficit habitacional– que se utilizan en función al modelo y la política que adopte la administración en turno. No obstante, no pueden ser la base de un derecho social y mucho menos la razón de exclusión de elementos importantes para esta actividad como son la planeación urbana, el ordenamiento territorial o la sustentabilidad. Hoy, después de algunos sexenios, se descubre que el sector ha dejado de lado algunos elementos –paisaje urbano, infraestructura, movilidad e incluso diseños arquitectónicos sustentables y resilientes– importantes para incrementar la calidad de vida de las personas, olvidando el hecho que la vivienda debe ser vista como un eslabón más de la Ciudad, del desarrollo urbano, del tejido social. Entendimos, quizás un poco tarde, que la edificación de una vivienda debe estar antecedida de la infraestructura y los servicios –transporte, empleo, oferta educativa, entre otros–, de la planificación urbana, ya que es importante partir desde la concepción de la comunidad, el municipio y la ciudad. Lamentablemente, en México los procesos por muchos años se ejecutan al revés, sin ser esto el ideal. Grupo En Concreto en este libro asume un compromiso con el sector, promover la reflexión entre los diferentes actores que lo conforman –académicos, urbanistas, arquitectos, desarrolladores, proveedores y financieros– a fin de analizar qué sucede con la vivienda producida para resolver las necesidades de la población con menores ingresos, la que ha quedado sexenio tras sexenio, año tras año, rezagada.

En este ejemplar también presentamos las propuestas y soluciones, comentarios y autocríticas de lo que ha pasado en los primeros meses de Gobierno del Presidente Andrés Manuel López Obrador De un gobierno más analítico, con una visión diferente a lo realizado hasta el momento. Es digno de valorar que los expertos presentan propuestas y que algunos de los nuevos jugadores, sobre todo de las autoridades del gabinete actual, quienes se atrevieron a hacer un diagnóstico de lo que está sucediendo y poner sobre la mesa sus ideas. Intentamos ser con ejercicios como éste un medio proactivo, que acompañe al sector en su propósito, sumarse en esta afortunada coyuntura a la propuesta que encabeza la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), luego que al cierre de esta edición la dependencia inició con las mesas de trabajo a las que convocó su titular, Roman Meyer Falcón, para establecer el Plan Nacional de Vivienda, mismo que esperan ávidamente hacia noviembre del 2019. Que sirva la reflexión, el diagnóstico, los números y las propuestas exhibidas de las importantes personalidades aquí consultadas para lograr que la Política Nacional de Vivienda, así como el modelo que de ella provenga, respondan las necesidades de los mexicanos, sobretodo, de los que no han sido tan afortunados en poseer una casa, ¡más bien de un hogar! La petición es también cuidar que su producción no responda sólo a los números como lo planteamos al inicio, sino también a la calidad. No queremos casas o departamentos que se derritan, con acabados defectuosos y que sólo respondan a la premura. Se requieren hogares que perduren y con calidad.

Mariel Zúñiga

Analistas Mucho se ha dicho respecto al rezago habitacional en México y la falta de políticas públicas eficientes para atender a la población de menores ingresos. Desde la implementación de diversos programas de subsidios mal enfocados, hasta la reciente desaceleración que vivió la industria tras el recorte presupuestal en los apoyos para la adquisición de vivienda económica. El reto principal que tiene esta industria, específicamente en la oferta que atiende a los trabajadores que perciben entre 1 y 2.8 UMAS, es el déficit de vivienda existente, el cual durante el último sexenio –según el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL)– reportó un crecimiento de 34.2%, lo que significa una necesidad de 14 millones de acciones. Lo anterior, se debido, principalmente, a una mala estrategia implementada por los gobiernos anteriores –desde Calderón hasta Enrique Peña Nieto-. Tan sólo en el periodo 2013 -2018 se observó que la oferta no se concentró en los sitios con mayor rezago: Chiapas, con niveles de déficit cercanos al 78.2% de las viviendas, seguido de Oaxaca y Guerrero, con 77.8 y 72%, respectivamente; sino más bien en los mercados con mayor dinamismo económico, como Jalisco, Nuevo León y Puebla; que concentraron 26% de las acciones realizadas, con 94 mil 607, 96 mil 888 y 60 mil 884 inmuebles, cada uno. ¿Qué requiere la industria para hacer frente a la necesidad de vivienda? ¿Cómo recibió el sector el cambio de gobierno? ¿Qué opinan los expertos?

Demanda por crédito para vivienda de interés social cae pese a tasas estables

Samuel Vázquez Economista Principal de BBVA Research México

l mercado de vivienda está actualmente en la parte baja de su ciclo económico. Su desempeño está fuertemente ligado al financiamiento debido a que es el instrumento que permite a la gran mayoría de las familias acceder a una vivienda nueva o usada. Además, debido a las característica demográficas y económicas de la población mexicana, el segmento de vivienda de interés social es, por mucho, el de mayor peso y define la dirección de este mercado. Por lo anterior, hacemos una breve revisión del financiamiento bancario a la vivienda de este segmento. Las cifras oficiales del crédito bancario para la adquisición de vivienda que publica la Comisión Nacional Bancaria y de Valores muestra que la participación del segmento de interés social en la originación hipotecaria de la banca comercial es cada año menor. A mayo de 2019 se encuentra apenas por arriba del 10%, cuando en 2010 alcanzó 50% del total. En promedio, del año 2010 al 2014, 1 de cada 3 créditos que otorgó la banca comercial fueron para el segmento de interés social, es a partir del 2015 es cuando esta proporción cae marcadamente a casi 10 por ciento.

La menor participación del segmento de interés social en lo colocación de crédito bancario es el resultado de una menor colocación de créditos para dicho segmento y no por un aumento de los préstamos a viviendas de mayor valor, pues como se comentó, el mercado en general se está contrayendo en términos del número de créditos. En 2010 se otorgaron poco más de 57 mil créditos para adquisición de vivienda de interés social y en 2014 había descendido a 47 mil. Empero, en 2015 se observa la primera caída crítica, dado que sólo se colocaron 26 mil 500 créditos para este segmento de vivienda, y al cierre de 2018 únicamente 13 mil. Actualmente, con cifras a mayo de 2019, se han otorgado más de 5 mil créditos, y estimamos que el año podría cerrar con poco más de 12 mil para comprar una vivienda de interés social. La contracción del mercado de vivienda se atribuye en gran medida al menor monto para subsidios a la vivienda, debido a que la mayor parte de la población no podría adquirir una vivienda sin dichos apoyos. Estimamos que las familias con ingresos menores a los 5 salarios mínimos no podrían acceder a este mercado sin un apoyo, ya sea en el pago del valor de la vivienda o en la tasa de interés del crédito, o ambos inclusive. Si bien el menor presupuesto para subsidios a la vivienda explica en gran parte dicho efecto, no es la única razón. Muestra de lo anterior es que en 2015 se observa la primera caída crítica en la demanda por este tipo de vivienda a pesar de que en ese año se otorgó, en términos reales, casi el doble de subsidios que el promedio de la década hasta 2018. Otra causa es la menor oferta de vivienda nueva disponible por el estrechamiento de las ubicaciones susceptibles de recibir subsidio con la definición de perímetros de contención urbanos más restrictivos; así como por la salida de tres grandes constructoras basadas en un modelo de producción de alta escala (también dependiente de los subsidios a la vivienda). Aunque debe decirse que esa oferta estuvo impulsada por una demanda basada en los subsidios y una vez que se acotaron la demanda efectiva regreso a su nivel de equilibrio. Otro de los factores

que inhibieron la demanda por vivienda de interés social fue la menor cantidad de cofinanciamientos entre los institutos públicos y la banca comercial, lo cual había impulsado a los segmentos de interés social y media. Una primera conclusión es que la demanda efectiva por este segmento se distorsionó con los subsidios, ya que el costo del financiamiento, tanto público como privado, no se ha incrementado incluso ante el apretamiento de la política monetaria que ha elevado el costo del dinero. Otro de los efectos que ha tenido la menor colocación de créditos para el segmento de interés social es que el número de viviendas nuevas de este tipo se ha contraído significativamente. En 2010, el número de créditos para adquisición de vivienda nueva fue más de 10 veces superior que para vivienda usada. Esta proporción se ha reducido y del 2018 a mayo 2019 la proporción entre vivienda nueva y usada de interés social es prácticamente equitativa. Dado que la banca comercial no tiene preferencia por financiar uno de estos tipos en particular, este resultado se debe primordialmente a las preferencias de las familias dentro de la oferta disponible. Por último, como se mencionó, el costo del financiamiento no ha subido e incluso ha bajado en términos reales. Por parte del Infonavit es conocido que al cambiar de denominación sus créditos bajo marcadamente la tasa de interés nominal y por ende la tasa de interés real a la que actualmente financia a sus afiliados. En el caso de la banca, la historia es similar, ya que aún ante incrementos en el costo de fondeo, la tasa nominal de interés no se ha incrementado para los créditos dirigidos a la adquisición de vivienda de interés social y por el contrario, la tasa real ha disminuido ligeramente. Una forma de impulsar la demanda por vivienda de interés social, tanto nueva como usada, es que los acreditados tengan mejores opciones de financiamiento. Por ejemplo, la tasa de interés nominal promedio ponderada de la banca para el segmento de interés social es menor al 12%, con lo que el costo del crédito es más bajo que la de

los mismos institutos públicos. Por lo que, con la portabilidad de la subcuenta de vivienda, los trabajadores podrían obtener crédito a una menor tasa de interés y por lo tanto aumentar la accesibilidad para las familias. Aunque sin duda, será el empleo y su mejor remuneración lo que tenga el mayor efecto positiva en la demanda por vivienda de interés social. La vivienda de interés social sigue teniendo como mayor atractivo ser una solución habitacional para la mayoría de las familias mexicanas; pero también como inversión patrimonial de largo plazo, ya que aún con la menor demanda efectiva por este segmento, su apreciación sigue estando por arriba de la inflación general.

Hagamos vivienda para todos

Eugene Towle Socio Director de Softec

or mucho tiempo en México se ha buscado la manera de hacer vivienda asequible a la población en general. De hecho, mientras que en Europa, Estados Unidos y Latinoamérica en general, primero se financió la vivienda residencial y de lujo, desde los años 60, en México se buscó la manera de financiar vivienda para la población con menores recursos. Estos experimentos han tenido diversos grados de éxito: desde la vivienda con tasas subsidiadas de FOVI e Infonavit en los 60-90s hasta los subsidios directos a la compra que se empezaron a aplicar a partir de finales de los años 90. Estos subsidios tuvieron su pico en el año 2009 y a partir de entonces han tenido una contracción.

Esa contracción en los subsidios a la compra de vivienda se reflejan en la reducción en la producción, ventas e inventario de vivienda asequible (precio inferior a $750,000). El actual gobierno ha manifestado su lineamiento de que los subsidios a la compra de vivienda se dejarán de ofrecer. Esto permite que todos los fabricantes compitan en igualdad de condiciones, pero obliga a pensar que mecanismos pueden existir para atender esta situación. Dado que una familia puede pagar con un esfuerzo razonable, a las tasas de interés actuales, una casa que tenga un valor de entre 36 y 48 meses de ingreso bruto familiar, es necesario, que cualquier nuevo producto de crédito, de producción y de diseño urbano atienda esta limitante. Esto puede resolverse desde el lado del financiamiento, con subsidios a las tasas, desde el lado de la producción, con cambios a las normas y desde el lado de la producción de suelo urbano con densidades diferenciadas. En cualquiera de los casos debe de tomar en cuenta la capacidad de compra de las familias, sus necesidades y el hecho de que las familias son diferentes con distintas necesidades. Es momento de dejar de hacer producto “unisex, unitalla, multiuso” y atender las necesidades de una sociedad cambiante. Mercado La familia mexicana está cambiando y la producción de vivienda debe de cambiar con ella. Cuando antes había principalmente familias nucleares, ahora hay una tipología, reportada por el Instituto de Investigaciones sociales, de 11 tipos de familias. La vivienda y las ciudades deben de responder a esta cambiante demanda. Históricamente, el mejor sistema de formación de riqueza para la generalidad de las familias, es una vivienda, hecha en un terreno escriturado, con todos los servicios y que tiene valor de reventa. A lo largo del tiempo en México han habido esfuerzos de diferentes tipos para lograr este objetivo. Durante algún tiempo, la vivienda se consideró un producto de uso eterno, donde una familia la ocuparía para siempre. Afortunadamente, en fechas recientes se han eliminado

las restricciones a la reventa. Aun queda lograr que se facilite que una familia pueda usar una vivienda durante el tiempo que le sea útil, venderla, y comprar tantas como su ciclo de vida o migración o cambio de empleo o preferencias le exijan. Satisfacción de demanda de vivienda Hay cinco formas legales mediante las cuales las familias se hacen de viviendas. La primera es a través de la herencia de una propiedad familiar. La segunda es la subdivisión de una propiedad familiar donde se construye una nueva unidad. La tercera es la compra de un predio para edificar una vivienda nueva. La cuarta es la compra de

una vivienda usada. La quinta es la compra de una vivienda nueva terminada. Claramente, en México también existen formas ilegales de hacerse de una vivienda, tales como las invasiones a propiedades desocupadas, el despojo y la construcción en suelo de conservación o robado. Desafortunadamente, en muchas ocasiones estas modalidades son solapadas y apoyadas por autoridades locales, estatales y hasta federales para hacer frente a presiones políticas o afectar los intereses de rivales. Este artículo se centrará en las formas legales, ya que las formas ilegales no construyen patrimonio pues las familias están sujetas a la buena voluntad de lideres o caciques políticos y es prácticamente imposible revender este tipo de propiedad. Oportunidades y alternativas En México existen actualmente casi 40 millones de viviendas, de las cuales se estima que 35 millones están ocupadas. La vivienda desocupada tiene ciertas funciones muy claras: permite la movilidad laboral, puede ser un repositorio de riqueza familiar, puede ser un refugio en caso de que la migración a otra parte no sea exitosa o puede ser el resultado de una compra equivocada (precio, ocupación, costo de operación, ubicación, servicios, etc.) de la cual no se puede deshacer por alguna razón el usuario. Actualmente de los aproximadamente 130 millones de personas que viven el territorio mexicano, 75% tiene menos de 40 años y, en los próximos 15 años demandarán un neto de 19 millones de viviendas nuevas. Dada la juventud de la población, este incremento de demanda no puede ser cubierto por la desocupación por muerte de los ocupantes actuales. Por lo tanto, será necesario construir nuevas casas. La experiencia del incremento de producción de vivienda que inició a final de los años 80, demostró que para tener un modelo sustentable de desarrollo, es necesario empezar con el suelo urbano. México tuvo un sistema de generación de suelo urbano vibrante hasta mediados de los años 70 cuando como consecuencia de las crecientes tasas de inflación, aumento de la regulación y destrucción del modelo de financiamiento,

se destruyó la industria de los fraccionadores. Otro aprendizaje del incremento en la producción de vivienda es que la vivienda no sucede como un fenómeno aislado y debe de ir acompañada de espacio comercial y superficie de empleo. Un último aprendizaje se dio en la Ciudad de México en los últimos 15 años, cuando, por una política de restringir el suelo desarrollable sin generar la infraestructura necesaria y sin considerar la demanda,

se encareció el precio de las viviendas más de 4 veces arriba de la capacidad de compra del mercado. Dado que otras ciudades como Monterrey, Guadalajara, Mérida o Puebla, mantuvieron en los últimos 10 años estables sus precios de vivienda en términos reales, queda claro que una restricción artificial o una falta de inversión urbana por parte de las autoridades es un tema específico de la Ciudad de México y no nacional. Producción de vivienda El primer reto en la construcción de un sistema de vivienda económica, entonces es la recreación de un sistema de generación de suelo urbano. El suelo urbano puede ser horizontal o vertical. La ventaja del suelo vertical es que utiliza infraestructura existente. Su desventaja es que el proceso de transformación y producción es mucho más tardado que la generación de demanda. Además mientras más alto es el edificio más pesa el costo de la estructura en el precio y más pequeñas son las unidades. La diferencia en los metros cuadrados comprables al mismo precio en un edificio contra una casa en mercados estables puede llegar hacer de dos a cuatro veces. Por el mismo precio que compras 50m2 en un edificio de 10 pisos, puedes llegar a comprar hasta 200m2 de casa. La ventaja del suelo horizontal es que el proceso de producción es más rápido y posiblemente más económico. La desventaja es que generalmente sucede en las periferias de las comunidades. En ciudades pequeñas, esto no es un problema. En ciudades grandes puede tornarse complicado si no hay sistemas de transporte adecuados para la población. El suelo horizontal o nuevos fraccionamientos, debe de tener conexión clara y abierta con el resto de la ciudad, transporte público, un uso de suelo mixto con la posibilidad de diferentes densidades, manzanas regulares, calles angostas y completas (banquetas, andadores y ciclopistas), parques, escuelas, comercio, sitios para espacio laboral (oficinas, industria, hoteles) e infraestructura. Para hacer esto es necesario recrear un sistema de incentivos fiscales, habilitación y financiamiento a la producción de suelo urbano.

El apoyo a la vivienda económica, clave para el desarrollo

Eduardo Torres Director Ejecutivo de ai360

l inicio de la administración actual trajo consigo cambios importantes en la visión sobre los programas sociales, y en particular sobre la vivienda. De golpe se eliminó el programa de subsidios a la vivienda, con lo cual se canceló también la posibilidad de acceder a una vivienda por parte de la población de menores ingresos. Este artículo argumenta sobre la necesidad de retomar estos programas y en general, replantear la política de vivienda considerando su potencial como palanca del desarrollo económico y de la calidad de vida de la población. La cancelación del programa de subsidios Al inicio de esta administración prácticamente se eliminó el programa de subsidios a la vivienda que se había venido implementando a lo largo de los 12 años anteriores. En su lugar, se optó por entregar recursos en forma directa a la población beneficiaria. Algunas de las críticas en torno al programa de subsidios a la vivienda que se impulsó en administraciones previas son que la producción era de baja calidad, alejada de los centros urbanos y con carencias en

servicios y equipamiento, factores que incidían negativamente en la calidad de vida de sus ocupantes, quienes terminaban por deshabitarlas. Éste fue el diagnóstico que llevó a cabo el gobierno actual. Primero, habría que decir que buena parte de las cifras se tomaron de los resultados del censo de 2010 (especialmente la de vivienda deshabitada y la del crecimiento de la mancha urbana), aunque en los años posteriores hubo cambios significativos en el programa de subsidios. Así por ejemplo, se crearon mejores instrumentos para asegurar condiciones mínimas de calidad en los materiales y acabados (a través de verificadores), así como en la ubicación (con delimitaciones geográficas a las zonas susceptibles de recibir apoyo). Claramente, los esfuerzos a nivel del Gobierno Federal no alcanzaron a cubrir las distintas necesidades y rezagos en materia de vivienda. Si bien el programa de subsidios mejoró en cuanto al estándar de las viviendas, su impacto fue insuficiente para resolver las distintas necesidades de la población. Además, como ocurre en general con los subsidios, se generaron diversas distorsiones en el mercado. Primero, el volumen de producción de vivienda que solicitaba subsidio era superior al que el presupuesto permitía. Segundo, terminaban asignándose donde había capacidad para producir, y no tanto donde había más necesidad. Y tercero, y quizás lo más importante, había una distorsión en los precios, que se ajustaban a los niveles establecidos por el programa, y no en función de sus atributos. En síntesis, aunque bien intencionado, el programa de subsidios a la vivienda pudo atender algunas necesidades, tenía también sus limitaciones. Pero debe reiterarse que éstas tenían más que ver con la cobertura y el impacto en la industria, y no con la calidad de la vivienda. La precisión es importante porque un diagnóstico adecuado es la base de la planeación, y sin ésta, el riesgo es la cancelación de programas y su sustitución por iniciativas improvisadas, sin fundamento. El reto es diseñar estrategias que permitan atender de manera suficiente las necesidades de vivienda de la población de menores ingresos.

Existen distintos esquemas que pueden impulsarse, tanto por el lado de la demanda como de la oferta. Entre ellos están los programas de financiamiento, la vivienda en renta, el ordenamiento urbano, y los incentivos fiscales. En cualquier caso, debe considerarse que cualquier política pública relacionada con la vivienda tiene implicaciones importantes y de largo plazo para la actividad económica en su conjunto, para el desarrollo urbano, y para el bienestar de la población. A continuación se presentan algunas estrategias que pueden impulsarse, por la parte de la demanda y de la oferta. 1.Impulso a la demanda Ahorro + vivienda Facilitar el acceso al financiamiento para la adquisición de vivienda a la población de menores ingresos constituye un poderoso instrumento para fortalecer el patrimonio y la calidad de vida de la población, además de promover hábitos saludables en cuanto a disciplina financiera. Para asegurar que la población que recibe el apoyo mantiene interés en la vivienda, es fundamental el compromiso de ahorro. Un programa de ahorro previo, garantiza dos cosas: disciplina financiera e interés en la vivienda. Al cabo de un tiempo, o un volumen mínimo de ahorro, el apoyo por la parte del gobierno puede venir en la forma de un complemento para el enganche, y/o un subsidio a la tasa de interés del crédito. La conservación y el aspecto de los conjuntos habitacionales es fundamental para garantizar que la vivienda genera plusvalía. Un esquema que ha funcionado con gran éxito es ofrecer al propietario la posibilidad de recompra y cambio a una unidad superior, siempre que se cumpla con un estándar de mantenimiento y aspecto. Vincular el mantenimiento con el pago de la hipoteca es un elemento clave, lo mismo que el fomento al reglamento condominal. En el fondo, la clave para el éxito de los programas de financiamiento

es motivar el interés de la población beneficiaria, que se refleje tanto en el compromiso de pago como en la conservación y mantenimiento del inmueble. Renta México es de los pocos países que no ha instrumentado un programa de renta para la población de bajos ingresos. Es sin embargo, una necesidad que termina cubriéndose de manera informal. En ciudades de rápido crecimiento (como las entidades fronterizas, las zonas turísticas, o los corredores industriales en la región Centro y Occidente) hace más sentido la renta que la compra, dado el nivel de ingreso, el importante flujo de población de otras entidades, y la estacionalidad de algunas actividades. Los esquemas de renta se han planteado como objetivos para desarrollar desde hace algunos años. El Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024 también lo considera. No obstante, a la fecha hace falta un diseño adecuado para impulsar este mecanismo. Algunos mecanismos que pueden funcionar incluyen la posibilidad de destinar las aportaciones a la subcuenta de vivienda de los trabajadores afiliados al Infonavit, al pago de renta. En otros países, la norma es que el gobierno sea el propietario de los inmuebles, y éste defina los criterios de elegibilidad para permitir el acceso a programas de apoyo a la renta. 2.Impulso a la oferta Normatividad (usos de suelo) La actualización de los planes de desarrollo urbano (PDU) es clave para impulsar la oferta de vivienda económica. Éste ha sido un reto que ha quedado pendiente de abordar desde hace varios años. En la mayoría de los municipios, los PDU se encuentran muy desactualizados. La razón ha sido que el desarrollo urbano compete sólo al municipio, y éste, por distintas razones, no lleva a cabo su actualización. Los municipios tienen por lo general recursos insuficientes, tanto financieros como humanos, para actualizar sus PDU. La frecuente división del control político, a nivel estatal ha sido un obstáculo en

muchos casos. Aunado a ello está la escasa capacidad de planeación, o la orientación de las políticas con una visión de largo plazo. Sin embargo, las condiciones políticas actuales podrían generar una buena ventana de oportunidad para actualizar los PDU. Primero la posibilidad de reelección de los alcaldes abre el incentivo por la parte de las autoridades municipales, para hacer tareas de planeación y políticas de mediano y largo plazo. La segunda razón es que para la actual administración, las autoridades municipal, estatal y federal corresponden al mismo partido, con lo cual existen mejores condiciones para la coordinación política. Ello constituye una oportunidad que no debe desaprovecharse. En la Ciudad de México, por ejemplo, puede aprovecharse esta favorable coyuntura política, para impulsar la densificación de las zonas centrales y con mejor equipamiento en cuanto a servicios e infraestructura. Entre los temas que deben reformularse en los PDU está el aumento en la densidad y la superficie mínima habitable de la vivienda. Aumentar la densidad al interior de las zonas urbanas permitiría hacer más vivienda vertical; por su parte, la disminución de la superficie mínima permitiría incrementar el número de viviendas en los proyectos. El espacio mínimo lo debería decidir el propio consumidor, y no dejar a la autoridad que busque ordenar prácticas que la propia interacción entre agentes económicos puede llevar a cabo en forma eficiente. En el fondo, debe haber vivienda para todas las necesidades, desde el hogar extendido (padres, hijos y familiares o amigos) hasta el unipersonal. El uso de incentivos Otro mecanismo que puede impulsar en forma importante la producción de vivienda para la población de menores ingresos es el uso de incentivos fiscales. Subvencionar algunas contribuciones, como las relativas al pago de derechos por servicios (agua, luz) podría reducir el costo de la construcción y compensar parcialmente el efecto del precio del suelo. Reducir los costos de construcción, bajo ciertas condiciones (en

zonas específicas, para cierto tipo de vivienda) puede generar un impulso importante a la oferta de vivienda en zonas que ofrecen un alto potencial. En la Ciudad de México, por ejemplo, las alcaldías de Iztapalapa, Tláhuac y Xochimilco, podrían contar con mucho más desarrollo de vivienda económica usando incentivos fiscales. Conclusiones: urge potenciar la vivienda Los programas de vivienda constituyen una palanca importante para el desarrollo de la economía, el mejoramiento del entorno urbano y el bienestar de la población. Sus efectos tienen repercusiones a corto y a mediano plazo, primero sobre la cadena de producción, financiamiento y comercialización, y después sobre otros servicios que ayudan a generar una dinámica propia (escuelas, centros comerciales, transporte). Además, estos programas constituyen el principal mecanismo por el que la población de menores ingresos puede acceder al mercado formal de financiamiento y adquirir un inmueble que le genere patrimonio. Por ello, mejorar el acceso a la vivienda para la población de menores ingresos debe ser una estrategia prioritaria por parte del Gobierno.

No hay planes de desarrollo para la vivienda en la ciudad

Belinda Ramírez Socia Fundadora Muliv

a vivienda económica es una política pública, por lo tanto hay que analizar su impacto desde el punto de vista de que no está planteada con una visión integral, es decir, no tiene elementos para poder soportar temas de planeación, suelo, desarrollo urbano infraestructura... en este caso me refiero a la ausencia de planes de desarrollo con suelo apto para vivienda con infraestructura dentro de las ciudades, con participación activa del Estado. Aunque hay condiciones para producir vivienda económica en México, es necesario utilizar incentivos fiscales, como el IVA, predial o subsidio; así como mecanismos de financiamiento o incentivos para adquisición de suelo y/o esquemas novedosos de permutas con Gobiernos estatales. Al hablar de vivienda de hasta 500 mil pesos, creo que sí existen las condiciones para producirlas, y lo único que se requiere es que no se cambien las reglas para vivienda para el segmento abajo de 2.8 ($ 390,000) UMAS. Para los que menos tienen.

Es importante aumentar los montos de crédito por la baja capacidad de crédito de esa población, además de que todos los insumos en la vivienda (materiales, tierra, permisos, etc) han subido por arriba de la inflación promedio nacional. También se requiere simplificar y agilizar trámites en todo el proceso de producción y comercialización. Para incentivar la vivienda sustentable, hay que dirigir estos apoyos al consumo, con el fin de que sea la población quien demande estas viviendas por el ahorro que le traerá. Consideramos que los segmentos bajos podrían tener un subsidio a la mensualidad y no al frente, para incrementar la capacidad de crédito de la población. Este subsidio lo entregaría el Gobierno a las ONAVIS; aunque con esto no quiero decir que los anteriores subsidios fueran obsoletos, sino que estuvo mal enfocado por haber impulsado vivienda económica sin tener una política pública en materia generación, financiamiento de suelo dentro de la mancha urbana o mecanismos de control, como la evaluación nacional de los proyectos a través del RUV para calificar la viabilidad de los proyectos Los efectos que tendrá impulsar el apoyo a la vivienda económica, y por ende, a la economía, es la generación de empleo, así como la producción y comercialización de insumos. Es una industria que incide en 54 ramas y 3.5 empleos indirectos por cada vivienda. Además que atomiza en todo el país el beneficio económico, ya sea a nivel industrial o por autoproducción.

Crecerá vivienda económica en destinos turísticos

Pablo Israel Vázquez Rodríguez Presidente Nacional de AMPI

n la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) trabajamos todos los días por el impulso de la vivienda, y es que, a pesar de que al inicio del año 2019 las ventas de vivienda económica presentaron una importante desaceleración, en comparación con el primer bimestre de 2018, buscamos otros escenarios para atraer nuevas inversiones y poder lograr el crecimiento económico que detonará al sector. Durante el año anterior se vendieron 14,000 unidades, reflejando este año una disminución de las ventas en este segmento a 1,552 lo que significa la caída del 88.8% de venta de vivienda económica; sin embargo, vemos un panorama positivo sobre todo en la región del Bajío, en estados como Querétaro y Guanajuato en cuanto a desarrollos comerciales y turísticos con la llegada de inversionistas que buscan montar plantas de manufactura, lo que dará como resultado el crecimiento de la parte residencial. Para el segundo semestre del año, estimamos un crecimiento significativo viendo al turismo como un detonador de nuevos

desarrollos inmobiliarios y proyectos de índole comercial, residencial e industrial, convirtiéndose en un gran aliado de los inmobiliarios; por esta razón y ante la postura de AMPI por atraer inversiones, realizaremos el Summit Turístico en el mes de agosto, en el puerto de Acapulco, con el objetivo de llamar la atención de los inversionistas a la región, al estado y al país en general, con la idea de que los asistentes que vendrán de Latinoamérica, Estados Unidos y Canadá, inviertan en México y detonen todas las zonas importantes del país. Vislumbramos un buen panorama para el mercado inmobiliario, la situación tendrá una mejoría en los próximos meses con un crecimiento lento, pero estable, y dependerá de diversos factores como el precio de la tierra, costo de la construcción, crecimiento de la economía, tasas de interés, volatilidad del dólar; estimando como Asociación, un crecimiento de la industria inmobiliaria de entre 5.25% y 6%. Ciudades en alto desarrollo inmobiliario como Ciudad de México, Cancún, León, Puebla, Veracruz, Guadalajara, Playa del Carmen, entre otras, son puntos estratégicos para la fortaleza de la actividad inmobiliaria y es donde el asesor debe ver otras opciones de trabajo como el arrendamiento habitacional y comercial, comercialización de inmuebles industriales, oficinas, centros comerciales, etc. identificando en qué tipos de usuarios, dependiendo la generación, está la mayor demanda de inmuebles. Esperamos durante el resto del año, la colocación de 287,411 unidades de vivienda con valor de hasta un millón 094,825 pesos, así como 7,223 viviendas vacacionales. Además, se espera la entrega de 15,000 cuartos nuevos de hotel, 600,000 metros cuadrados de oficinas, 3.6 millones de metros cuadrados de naves industriales y un millón de metros cuadrados de espacios comerciales. Durante 47 años hemos realizado el Congreso Nacional Inmobiliario AMPI y en esta edición; que será en el mes de octubre, en San Luis Potosí, una ciudad en la que el mercado inmobiliario se encuentra en constante crecimiento; celebraremos el Congreso Internacional ya

que estamos convencidos de que necesitamos unir esfuerzos con otras naciones para detonar la industria en nuestro país. Con tres días de capacitación, certificación y relaciones de negocio, enriqueceremos al mercado y, por ende, la economía del país. Estamos trabajando en la Ley Federal de prestación de servicios inmobiliarios, uno de nuestros principales objetivos pues obligará a los agentes inmobiliarios a obtener una licencia estatal y un registro de agentes a nivel nacional. Hemos colocando la iniciativa de ley en la Comisión de Infraestructura y en la Comisión de Vivienda de la H. Cámara de Diputados y estamos colaborando con los gobiernos estatales para lograr que todos los estados de la República Mexicana cuenten con una ley y un reglamento que regule nuestra actividad, esperando que antes de que termine este sexenio, hagamos que suceda la ley inmobiliaria. Los inmobiliarios que se encuentran en nuestras filas tienen muy claro que la capacitación, la profesionalización y el conocimiento son las herramientas esenciales para darle certeza jurídica a los propietarios y a los compradores de inmuebles y por eso impulsamos el registro nacional para que cualquier persona del país que realice una inversión, verifique quién está capacitado y tiene licencia para operar. En este sentido, aplaudimos la vocación del gobierno en defender los derechos de los compradores de inmuebles y les solicitamos que no quiten la mira en la regulación de los agentes inmobiliarios ya que toda persona que se dedique al sector inmobiliario debe portar una licencia expedida por las autoridades. Estamos trabajando muy de la mano con todos los sectores y Cámaras como CMIC, ADI, RUV, SHF, Fecoval, CONCANACO SERVYTUR, entre otras para seguir impulsando el motor económico de nuestro país.

Tren de la vivienda debe de recuperar velocidad

Antonio Hánna Grayeb Presidente de la FIABCI

a vivienda en México sufrió diferentes cambios. El tren de la vivienda venía a una velocidad muy buena, con algunos vagones que cambiar. Sin embargo, en este primer semestre la velocidad de ese tren bajó y se están cambiando algunos vagones. En mi parecer, debieron cambiarse con la misma velocidad que traía y es importante acelerar su velocidad. La baja en la colocación fueron los cambios naturales de personas y políticas de gobierno y el proceso natural de adaptación del mismo. Me parece que lo que más han sufrido son los mercados de la Ciudad de México por las nuevas líneas políticas y la vivienda de interés social por la falta de subsidios. Me parece que el segundo semestre seguirá en los mismos niveles que tenemos y que nos ayudarán a llegar a niveles aceptables a fin de año ya que el bono demográfico nos ayuda mucho. Se requiere concientizar a nuestras autoridades en la importancia del sector y fomentar que se modifique el artículo 27 constitucional para que los extranjeros tengan certidumbre en las compras de inmuebles en Playas y Fronteras, esto motivaría de manera importante el sector.

Necesario innovar en políticas de precios para suelo

Juan Carlos Zentella Gómez Director General de Local & Global Ideas

a vivienda al interior de las ciudades más pobladas sí es posible. Para ello se requiere de una serie de instrumentos fiscales (aplicados al suelo), normativas y financieras colaborando de manera simultánea.

En el caso de instrumentos fiscales aplicados al suelo se necesitan, entre otros, la movilización y captura de plusvalías, el impuesto predial base suelo o el impuesto predial creciente en el tiempo para lotes baldíos y una actualización de la tabla de valores unitarios para acercar los valores catastrales a los comerciales. Todos estos instrumentos trabajando de manera simultánea permitirían disminuir los precios del suelo y además, permitirán mejorar las finanzas municipales para una mejor prestación de servicios públicos. Disminuir los precios del suelo es la primera condición requerida para lograr construir vivienda social intraurbana; de otra forma se podría construir vivienda, pero no caería dentro del segmento de vivienda social.

Experiencia internacional En el caso de instrumentos normativos, se requieren normas y reglamentos que obliguen a los desarrolladores a destinar un porcentaje de cierto proyecto inmobiliario a vivienda social. En muchos países esto ya aplica con porcentajes que van del 10% — como en el caso de Reino Unido o Estados Unidos (en Portland)— hasta ciudades como California que piden entre 15 o 20 por ciento. En Austria llegan a exigir hasta 60% a través de un instrumento que se llama “zonificación inclusiva” (inclusionary zoning) o “vivienda inclusiva” (inclusionary housing). En Reino Unido este porcentaje del 10% es el mínimo, pero va acompañado de incentivos fiscales: mientras más porcentaje dé el desarrollador, mayores incentivos fiscales obtiene. En cuanto a instrumentos financieros, se requieren explorar fórmulas innovadoras que incluyan desde vivienda en renta con rentas topadas, subsidios a la oferta, hasta considerar subsidios al suelo con mecanismos que eviten el incremento de los precios, tal como ocurrió en Chile. Retos para implementación Sin embargo, para realizar o proponer estos cambios, el mayor obstáculo es político. Presidentes municipales y gobernadores van y vienen y no ha sido posible implementar estas medidas por el supuesto “costo político” que tienen. Este podría mitigarse con una mejor prestación de servicios públicos. “Subiré impuestos, pero a cambio obtendrás mejores servicios de recolección de basura, no habrá baches, se mejorarán y se les dará mantenimiento a los parques y espacios públicos”, por ejemplo. En síntesis, transparencia y rendición de cuentas, mejor recaudación y mejor calidad del gasto son indispensables. Otro de los obstáculos es el paradigma bajo el cuál se diseñó el modelo de negocios de la vivienda social: al ser masiva (con mayor volumen para mayores márgenes de utilidad de desarrolladores) y periférica (menores costos del suelo para mayores márgenes de utilidad). Así,

se requiere cambiar poco a poco hacia modelos de negocios, para que algunos desarrolladores transiten hacia vivienda media y residencial y aquellos que se queden en el segmento social, lo hagan con un apoyo decidido del Estado y bajo nuevas reglas, nuevos incentivos y nuevos actores, como los propietarios de lotes intraurbanos que quieren construir una vivienda en terreno propio o que viven en conjuntos habitacionales semiabandonados, pero que requieren de una regeneración urbana integral. En síntesis, se requiere de una industria de la regeneración urbana y de la renovación habitacional y de la construcción asistida para aquellos que cuentan ya con un lote y que desean edificar, o aquellos que van a comprar (vía crédito hipotecario + subsidio) o vender una vivienda, pero que desean renovarla. Otro de los obstáculos es la vecinocracia. Muchas veces una comunidad no desea recibir vivienda social pues se tiene al prejuicio de que recibir a familias pobres deteriora el entorno, incrementa los índices de inseguridad, presiona los servicios urbanos (abasto de agua, drenaje, el suministro eléctrico, etc.). Está demostrado que esto es falso. Asociado al punto anterior, otro de los obstáculos es el reglamentario. Los Reglamentos de Fraccionamientos son laxos al no obligar a los desarrolladores a destinar un porcentaje del desarrollo a vivienda social, tal como ocurre en otros países, a través de la zonificación incluyente. Incentivos en el aire Entre los incentivos que requiere la industria destacan los incentivos, que deben ser, entre otros, financiamiento y subsidio a la oferta, como lo realiza la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), mezclado con el subsidio y financiamiento a la demanda (Conavi, Infonavit y Fovissste). Estos subsidios han estado disociados, además de que no se ha sumado un subsidio y/o financiamiento al suelo intraurbano, no sólo a la producción o edificación, aunque se corre el riesgo de un

efecto contraproducente con el subsidio al suelo intraurbano con un incremento de los precios del mismo (vendo más caro mi lote porque sé que viene con subsidio), por lo que debe haber reglas claras. Otros incentivos tendrían que ser fiscales. Por ejemplo, disminuir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) de desarrolladores que otorguen un porcentaje adicional al mínimo de vivienda social en sus desarrollos, como ocurre en Reino Unido. Creo que se debe trabajar más con cooperativas en las que la propiedad del suelo o la vivienda no sea forzosamente privada (de un individuo), sino de la cooperativa y que los créditos hipotecarios (tanto de la banca como del Infonavit o Fovissste) consideren financiamientos hipotecarios para este tipo de organizaciones sociales; lo mismo que los subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Para todo ello, se necesita un Acuerdo o Pacto Nacional por la Vivienda Adecuada y el Hábitat, en el que se establezcan claramente los compromisos de todos los actores del sector vivienda, y en particular de los sectores asociados al segmento de la vivienda social. Los gobiernos locales pueden facilitar trámites (licencias y permisos de construcción y de fraccionamiento), para combatir la corrupción y modificar sus Reglamentos de Construcción y Fraccionamientos para facilitar la zonificación inclusiva que asegure un porcentaje de vivienda social en nuevos desarrollos intraurbanos. Los desarrolladores pueden comprometerse a construir una vivienda de calidad, segura, sustentable y bien localizada. Por su parte, los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis) pueden comprometerse a agilizar trámites, erradicar cuellos de corrupción, eficientar procesos internos, ofrecer opciones financieras adaptadas a derechohabientes y no afiliados y trabajar bajo un enfoque de derechos humanos. Finalmente, la Secretaría de Desarrollo Social Territorial y Urbano

(Sedatu) puede comprometerse a focalizar sus recursos a través del Programa de Mejoramiento Urbano a fin de mejorar la Infraestructura urbana básica y el mejoramiento de los espacios públicos en polígonos de mayor rezago habitacional y de espacios públicos (que ya lo está haciendo). Además, se debe impulsar en coordinación con el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus) y los Onavis, la regularización de la tenencia de la tierra, pero con mecanismos preventivos de invasión y con una opción de regularización para acceder de inmediato a un crédito del Infonavit o Fovissste, pero con opción a subsidio de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) en caso de justificarse. Muchas veces quien tiene la posesión irregular de un predio o una casa, gana lo suficiente como para hacerse de un crédito hipotecario y estaría feliz de ser regularizado a condición de que pague (vía el crédito) la vivienda de la que es poseedor. Es decir, una fórmula que sea regularización + crédito hipotecario: subsidio. A este posible pacto se pueden sumar los notarios, las cámaras empresariales y los gobiernos estatales y municipales, entre otros.

Desarrolladores El mercado de la vivienda económica registró un repunte durante el primer trimestre del año, en el periodos se comercializaron 70 mil 786 unidades, 10% más respecto a lo colocado en el mismo periodo de 2018, reveló el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV). Gran parte de las ventas en el trimestre, de acuerdo con el estudio, se realizaron en el mes de marzo con 21 mil 096 transacciones, ya que los datos en el primer bimestre del año (enero-febrero) se registraron únicamente 27 mil 885 inmuebles y una caída de 0.3 por ciento. De acuerdo con la firma inmobiliaria, la Ciudad de México fue la entidad con mayor dinamismo, con la venta de 20 mil 371 viviendas –participó con 22.5% del mercado nacional–, luego que alcanzar un incremento del 43.4% en comparación al año pasado, le siguen Chihuahua y Nuevo León, con 4 mil 998 y 4 mil 337 inmuebles, respectivamente. En contraste, las entidades que reportan una colocación muy baja en este segmento de propiedades con valor hasta de 316 mil 964 pesos son Colima, con 169 unidades; Guerrero, con 313; Hidalgo, con 352 y Quintana Roo, con 403; este último generando una gran preocupación para los desarrolladores ya que refleja una reducción de casi 36.3% en uno de los principales mercados del país. Sobre la producción, en el primer cuatrimestre de este año se contabilizaron 58 mil 683 viviendas en proceso de registro para su arranque de obra, 27% menos respecto al mismo periodo del 2018 o 41.3% sobre los realizado al inicio de la administración de Enrique Peña Nieto.

Atención a vivienda social y no afiliados, pendientes

Gonzalo Méndez Dávalos Presidente Nacional de la Canadevi

ipotecas nuevas presentaron una contracción de -36% de abril de 2018 a 2019; hace falta la colaboración de la banca nacional. Puntualmente, en esta coyuntura, encontramos con una industria que se está desacelerando. Actualmente presentamos dos caída en la demanda de la producción de vivienda de aproximadamente 23% y una de 11% en inicio de nuevos proyectos que se deben a una pérdida de empleos en el sector público y privado. Esto obedece también a un cambio de política nacional, donde los subsidios para la vivienda se reorientan, con lo que deja de impulsarse la adquisición de vivienda nueva dentro del programa de vivienda social. El programa de subsidios “Esta es tu Casa” presentó una reorientación por parte del Gobierno Federal para darlos para la reconstrucción de espacios urbanos, mejoramiento de acciones de vivienda y construcción de vivienda afectada por los sismos. A raíz de estas circunstancias, los indicadores se han venido deteriorando.

La colocación de vivienda nueva por parte de Infonavit —que es el principal organismo hipotecario del país y una de las hipotecarias más grandes del mundo—, si bien presenta avance en algunos rubros, en colocación en pesos registró un incremento de aproximadamente 6% en lo que va del año. Además, se observa un incremento en algunos de los segmentos de vivienda, sobre todo en lo que no es vivienda social, de 2.8 Unidades de Medida y Actualización (UMAs) hacia arriba con un crecimiento del 1 al 2 por ciento. En general, en pesos se tiene un incremento del 6% en cuanto a volumen de cartera. Sin embargo, en cuanto a colocación de cantidad de hipotecas, va con una caída de -36%, ocasionada fundamentalmente por el deterioro en la colocación de vivienda de interés social, que es vivienda de 2.8 a 1 UMA, o sea, es vivienda de interés social que estuvo apoyada por este programa de subsidios. Esta caída de 36% en Infonavit se presentó cuando en abril de 2018 se colocaron 20 mil 899 hipotecas de vivienda nueva, que comparado con abril de 2019 se lograron colocar solamente 13 mil 300. La institución, en cuanto a cantidad en pesos sí tiene un incremento, que es muy importante mencionarlo; pero en la cantidad de hipotecas colocadas presenta un decremento. Otra perspectiva La industria tiene gente muy capacitada y experta con una experiencia de muchos años. Hay empresarios que tienen décadas en el segmento con fuerzas de venta sólidos en mercados a los que van dirigidos. Sin embargo, desafortunadamente una gran cantidad de nuestra población está precisamente en el segmento donde gana entre 1 y 2.8 UMAs que es la que necesariamente necesita un complemento para adquirir su vivienda. En contraparte, actualmente tenemos una perspectiva muy interesante. En su pasada reunión de Consejo General, el Infonavit presentó un incremento de montos máximos de crédito, lo que va a permitir que precisamente los derechohabientes que están en el segmento

de entre 1 y 2.8 UMAs adquieran una vivienda, con incrementos de aproximadamente del 17 al 18%, que es lo que subió el salario mínimo para los adquirentes del segmento. En pesos, representan derechohabientes que tienen ingresos de aproximadamente 2 mil 600 a 7 mil 200 pesos mensuales. Con estos montos máximos de crédito esperamos desde Infonavit e industria, que esta caída del 36% se revierta. Vamos a monitorear el desempeño de este programa, porque ninguno de los que estamos en la cadena de valor sabemos con exactitud cómo va comportarse. Inclusive hay un acuerdo de parte del Consejo de darle seguimiento para buscar atender a la gente menos favorecida. El beneficio de este programa de Montos Máximos de Crédito del Infonavit es que el adquirente que no puede comprar una casa de aproximadamente 300 mil pesos, esto es, trabajadores que cuentan con un crédito de 240 mil, ahora pueden tener un crédito aproximado de 280 mil más la suma de su subcuenta de vivienda, lo que les da la posibilidad de adquirir una vivienda hasta de 300 mil pesos. Ahora esta gente en esta escala salarial va a poder comprar una propiedad de entre 300 y 420 mil pesos. Atención por segmentos Ahora, para atender a los no afiliados, siempre va a ser indispensable estar pensando en alternativas que puedan ser adecuadas para atender todo el mercado a nivel nacional, sobre todo a la población que hoy ocupa un espacio. México tiene que generar en los próximos diez años 10 millones de acciones de vivienda. Inclusive, el Plan Nacional de Desarrollo argumenta que debemos edificar un millón de acciones de vivienda. Hay que recordar que entre 2009 y 2011, se edificaron alrededor de 650 a 700 mil viviendas nuevas. Nuestra industria está preparada para edificar esta cantidad de vivienda. Hablo de lo que estamos comprometidos los desarrolladores:

con la calidad, ubicación y construcción de vivienda con los más altos estándares en procesos y con materiales de construcción adecuados. Nuestro compromiso no es con la cantidad sino con la calidad ¿Se necesitan otras opciones? Sí. En el sector estamos en una continua innovación y creatividad por acercar los mecanismos adecuados. Si este país necesita edificar 10 millones de viviendas, la mitad de esta cantidad de acciones está en lo que llamamos los no afiliados. Aquí hay una gran necesidad. Es un gran pendiente que tiene la industria y el Gobierno Federal, para acercar una solución a los que no han sido atendidos. Por derecho constitucional, también son mexicanos y tienen derecho a una vivienda. Se debe hacer el esfuerzo. Actualmente hay una intensa labor desde la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la industria para crear círculos virtuosos para construir esta vivienda a los no afiliados. ¿Cómo tendrá que ser? Necesariamente habrá que invitar a la banca —actualmente hay un banco interesado en entrar al programa— y un esquema donde SHF colabore con garantías para primeras pérdidas. Como sucede en Infonavit, el país cuenta con aproximadamente 20 millones de afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), pero la mayor cantidad de derechohabientes incorporados, o sea, que es alrededor del 40%, ganan menos de 2 veces el salario mínimo, en tanto que 37% presenta ingresos de entre dos y cinco veces el salario mínimo. Esta situación no es muy diferente lo que sucede con los no afiliados. De estos 5 millones que hay que atender, seguramente entre 65 y 70% del total, es gente que gana entre 2 y probablemente hasta 6 veces el salario mínimo. Nuevos mecanismos Actualmente en UMAs hay quien gana entre 3 mil 800 y 8 mil pesos.

En este segmento tenemos que hacer un gran esfuerzo para acercar mecanismos innovadores, donde será importante buscar algún beneficio para el adquirente con algún apoyo que el Gobierno Federal eventualmente ofreciera. Actualmente el recurso más escaso precisamente es el económico, pero cuando tenga los recursos el Gobierno Federal serán mecanismos muy importantes para acercar la vivienda a este sector. Estoy hablando por ejemplo de los propineros, meseros, autoempleados, taxistas y pequeños comerciantes que actualmente requieren una vivienda. Si en el país se construyen aproximadamente 930 mil acciones de vivienda, de éstas, en 2018 fueron 285 mil nuevas que generaron patrimonio, valor, certeza y un entorno urbano adecuado. Por su parte, la vivienda no formal no genera valor ni patrimonio, porque muchas veces no cuenta certeza jurídica ni orden ni sustentabilidad. Estamos buscando como sociedad que la vivienda sea ordenada; que cuente con todos los servicios e infraestructura en general. Hablo de un proceso industrial hecho por expertos y en zonas adecuadas. Si bien el Gobierno Federal, a través de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) está interviniendo y generando una reconstrucción de los espacios urbanos, se está fomentando la autoconstrucción y la adecuación de vivienda, que es un esquema virtuoso.

Suelo hace inaccesible la vivienda económica

Lydia Álvarez e Isaac Memun Canadevi Valle de México

l alto costo del suelo, así como el retraso de los proyectos por la complejidad y lentitud para gestionar algún permiso o licencia, ha encarecido –en los últimos siete años– la edificación de vivienda económica en la Ciudad de México. Situación que, desafortunadamente, excluye cada año a más de 23 mil personas en la entidad, confinándolos a las franjas limítrofes. En este contexto, pensamos que urge reactivar a la industria y aprovechar que en la Ciudad hay abandonadas muchas zonas que son céntricas y poseen transporte público cercano, que no han sido detonadas correctamente. La idea sería construir con el uso de suelo actual y cambiarle la imagen a esas avenidas, ver cómo detonamos nuevamente el desarrollo inmobiliario, pero en zonas diferentes. Diversos urbanistas han analizado la recuperación de colonias como Morelos, Peralvillo, Penciles y Argentinas, donde la reconversión detonaría los espacios públicos y fortalecería el tejido social. Para ello, una mejora regulatoria vendría bien, ya que se necesita simplificar procesos para demostrar que la industria trabaja con apego a la ley.

Celebramos las propuestas realizadas por Claudia Sheinbaum, Jefa de Gobierno de la Ciudad de México, las cuales van desde establecer beneficios fiscales, intensificar las alturas hasta 10 niveles en algunos corredores de la ciudad, hasta el intercambio de suelo por acciones de vivienda que beneficien a los capitalinos que vivan en algún inmueble deteriorado o en situación de riesgo. El Gobierno de la Ciudad de México apostará por el desarrollo de nueve corredores de regeneración urbana: Centro Histórico, Reforma norte, Eje Central, Tlalpan, Vallejo, Atlampa, Zona Rosa, Tacubaya y San Cosme, mismos que fueron tomados en cuenta por poseer infraestructura pública adecuada –drenaje y agua– y servicios de calidad como vialidades y transporte. Hay ya un diálogo correcto entre el gobierno de la ciudad y los empresarios. Ya se revisó lo que estaba mal y también se aplaudió lo que estaba bien. Creemos que el círculo de desconfianza entre la sociedad civil, las autoridades y la iniciativa privada sólo era parte de un mal manejo de la información. Ya se nos dijo que es importante que sigamos invirtiendo en la ciudad, que es un tema muy relevante. En la actualidad, tenemos más de un millón de trabajadores del Infonavit y más de 200 mil trabajadores del Fovissste que no encuentran donde ejercer sus créditos.

Los subsidios son para la gente, no para los desarrolladores

Enrique Vainer Director General de Grupo Sadasi

8 meses del inicio de la administración, la industria continúa trabajando para atender las necesidades de los mexicanos; adaptándose, incluso, al ajuste que tuvo el programa de subsidios para la vivienda social –400 millones de pesos a ejercer en 2019–, el cual en la actualidad corresponde aproximadamente a el 10% del monto operado en el año pasado. Se debe tener presente que los subsidios son para la gente, no para los desarrolladores, y tenemos que recordar que la tierra donde hay vivienda para este segmento de la población, es tierra que se compró desde hace 2 o 3 años, e incluso más. Y se adquirió pensando que los subsidios iban a seguir existiendo, y dándole apoyos a la gente de menores recursos. Desde diciembre pasado y hasta abril-mayo de este año, prácticamente no se pudo atender a esa parte de la población, ni colocar ninguna de esas viviendas que estaban listas bajo el esquema de subsidios, hubo un número importante de viviendas que no se colocaron. Gente que tenía expectativas de hacerse de una vivienda que no pudo, y que de otra manera no puede acceder a ella, porque en los primeros meses del

nuevo gobierno no hubo mecanismo alterno para que pueda comprar lo suficiente con lo que ellos tienen de crédito. Afortunadamente la buena noticia dentro de estos primeros meses, que no fueron buenos para la vivienda económica, es que vienen cambios en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), y parte de este segmento de la población podrá tener acceso nuevamente, bajo ciertos límites, a un crédito suficiente para comprar vivienda que le sea de utilidad. Esto es un buen respiro, buen alivio para la industria. Mucha gente que está abajo de los 2.8 salarios mínimos será beneficiada con esta medida, y automáticamente la industria va a poder seguir avanzando, en lo que ya tenía, donde ya tiene infraestructura, donde ya tienen proceso de obra, y que lo único que quiere hacer es darle consecución a sus proyectos. La parte de la administración, llámale gobierno y de los organismos, Infonavit sin ser gobierno, yo creo que está poniendo un granito bastante importante en el momento en el que le da más crédito a la gente de menos de 2.8 salarios. Aunque sí hay que apostarle a esquemas que brinden diferentes tipos de subsidio. Tenemos que pensar, por un lado, en la vivienda intraurbana o lo más cercana a los centros de población por los temas de densidad, de estacionamiento, etcétera; pero ¿por qué no pensar en un transporte masivo?, y a lo mejor sale más barato subsidiar parte del transporte y lograr una mejor ubicación para esta gente. Entonces sí estás hablando de otra cosa, porque sí, la combinación de conseguir tierra en la parte intraurbana para hacer vivienda de la más barata es una ecuación bastante difícil de encontrar. Como en todo sexenio hay altibajos, sobre todo el primer año de arranque, y esperamos las buenas noticias y de alli el repunte. Es un período de ajuste, y es normal. Si vemos cuánta gente cambió en los gobiernos municipales y en el gobierno federal, en las dependencias, hay mucha gente que ha dejado su puesto, llega gente nueva. La gente nueva empieza a ubicarse apenas, difícilmente empiezan a comprar una casa. Y la gente que estaba en esos puestos, de aquí a que se ubica, se instala y demás, pues toma tiempo también para que empiece a buscar una vivienda.

Operar subsidios a través de las Onavis, alternativa

Germán Ahumada Russek Director General División Inmobiliaria de Consorcio ARA

ontroles para operar el subsidio y una canalización a través de los Organismos Nacionales de Vivienda, serían viables para detonar el sector que gana menos de 2.8 UMAs.

Al estar hablando de vivienda valuada de hasta 500 mil pesos, consideramos que sí existen las condiciones para llevarla a cabo. Lo único que se requiere es que no se cambien las reglas, para construir vivienda para el segmento por debajo de 2.8 UMAs (o su equivalente a 390 mil pesos). Por otro lado, es importante aumentar más los montos de crédito por la baja capacidad de crédito de esa población y los incrementos en todos los insumos en la vivienda (materiales, tierra y permisos, entre otros), ya que han subido por arriba de la inflación promedio nacional.

Referente a los subsidios, consideramos que los segmentos bajos podrían contar con uno a la mensualidad y no al frente, con lo que se puede incrementar la capacidad de crédito de la población. Este subsidio lo entregaría el gobierno a los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis). El efecto que se tendría sería un aumento en el universo de población con la capacidad de adquirir una vivienda y así generar inversión, empleo y un impacto muy importante en el Producto Interno Bruto (PIB). Al subsidio no lo consideramos como un instrumento obsoleto. Si continúa, deberán las autoridades crear un mecanismo de control para asegurar su correcta aplicación, y se deberá tener un programa muy claro —que dure por lo menos tres años—, para que a los desarrolladores nos dé el tiempo de contar con todos los elementos para la construcción de esta vivienda para el segmento, ya que la vivienda para esta población esté condicionada a su localización.

Vivienda económica requiere economías de escala

Jesús Sandoval Director General de Ruba

unque el mix de producción de la vivienda social es alto, se requiere una política urbana congruente que salga del Gobierno Federal para dar continuidad a la gran demanda de vivienda social

La producción de vivienda económica para las familias de bajos ingresos es posible si se conjuntan esfuerzos de los sectores público y privado para atender a este sector de la población, el cual representa la mayoría en nuestro país. Para afrontarla a lo largo y ancho del país, el reto requiere diseñar un modelo en el cual participen los gobiernos municipal, estatal y federal, así como desarrolladores privados que cuenten con una capacidad instalada que les permita lograr economías de escala para ofrecer productos de calidad a un precio accesible para este segmento de la población. Entre los mayores obstáculos que enfrenta están el encarecimiento de la tierra, la falta de infraestructura, la burocracia —y en ocasiones—

las tentativas de corrupción a través de la tramitología para liberar las autorizaciones de los desarrollos. La industria de desarrollo de vivienda requiere políticas públicas que desalienten la especulación de la tierra; que simplifiquen y transparenten la tramitología y fomenten la participación del gobierno en sus tres niveles, para dotar de servicios y de la infraestructura de ciudad, para que hagan factible la construcción de desarrollos de vivienda económica, para que continúen con vida y no queden abandonadas por falta de esos elementos. Retos y obstáculos Referente a los mecanismos, se requiere, por parte de la autoridad, un diseño y operación de un modelo integral impulsado desde el Gobierno Federal, con la participación de los gobiernos estatales y municipales, desarrolladores privados, que esté coordinado por los organismos nacionales de vivienda. Los anteriores deben contemplar la implementación de un programa de acciones concretas en los rubros anteriormente mencionados, y que haga factible la producción de vivienda de calidad para los trabajadores de bajos ingresos y les ofrezca condiciones de calidad de vida y un patrimonio sólido, una vez habitado el desarrollo. En este mismo sentido y paralelamente, se requiere certidumbre jurídica, financiera y administrativa en políticas públicas federales y locales en las reglas de operación que permitan a los desarrolladores de vivienda efectuar una planeación de la producción a largo plazo, de acuerdo a la demanda real de este mercado. Por parte de los desarrolladores que abarcamos este segmento, se requiere asumir el compromiso de atender a los tres segmentos primordiales (vivienda de interés social, media y residencial) para seguir contribuyendo —en una visión de largo plazo— al desarrollo económico y social del país.

Impulsar esquemas crediticios innovadores

Flavio Torres Ramírez Miembro del Consejo Consultivo de la Canadevi Nacional

l reto de hacer vivienda económica, como desarrollador, radica en ser eficientes en su edificación, aprovechando economías de escala, e identificando claramente la segmentación de la demanda de los derechohabientes del Infonavit en la región donde nos interese construir. Sí hay condiciones para construir vivienda económica en el país en la medida de que hay una amplia demanda de vivienda nueva para trabajadores que ganan por debajo de siete mil pesos. La clave radica en ofrecer una vivienda de calidad acorde a la capacidad real de compra de este sector de trabajadores. Ante la complejidad del entorno económico que enfrenta el país en el corto plazo, está demostrado que la industria de la vivienda es una actividad intensiva en la generación de empleo y genera un efecto multiplicador en 37 ramas de actividad económica. Nos corresponde ahora a los desarrolladores asegurar que la vivienda

económica que edifiquemos, esté bien ubicada, con todos los servicios, de calidad y acorde a los lineamientos que establecen los planes municipales de desarrollo urbano. El país tiene un enorme reto de millones de familias mexicanas que aspiran a tener una vivienda digna, pero no tienen el ingreso suficiente. Para ello, requieren del apoyo del Gobierno Federal para complementar su capacidad de compra y ahorro. El Gobierno Federal determinó focalizar sus esfuerzos hacia el sector de la población que carece de seguridad social y prestaciones como el Infonavit. Todos los actores involucrados en la edificación habitacional debemos construir una agenda de trabajo que derive en acciones muy puntuales que permitan fortalecer la oferta de vivienda económica acorde a un desarrollo urbano ordenado. Es necesario también brindar certidumbre jurídica en propiedad, con vivienda digna y de calidad, bien comunicada que le brinde seguridad patrimonial al futuro acreditado del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). En estos trabajos deben participar la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), el Infonavit, autoridades estatales y municipales, bancos que otorgan créditos puente, desarrolladores y los representantes de los trabajadores. El sector requiere certidumbre sobre el contenido y orientación que se incorporen a las Reglas de Operación del Infonavit para 2020. Desde la concepción del proyecto habitacional hasta la conclusión para su entrega es un período de un año. Hacer vivienda económica requiere de reglas claras de largo plazo y certidumbre en torno a las políticas que regirán la operación crediticia de una hipotecaria social tan importante como el Infonavit. Ahora nos corresponde a la industria de la vivienda, en un diálogo constructivo y permanente con el Infonavit como un órgano tripartito y de sólida posición financiera, impulsar esquemas crediticios innovadores que permitan que la oferta de vivienda económica revierta la tendencia a la baja que observa en los últimos meses.

Se deben explorar mecanismos mixtos de subsidio

Isaac Metta Cohen Director General de Hogares Unión

l subsidio para vivienda puede enriquecerse con otras opciones alternas, lo cual daría un nuevo atractivo a los apoyos basados en la corresponsabilidad del derechohabiente.

Existen condiciones para continuar produciendo vivienda económica en México. Sabemos que los márgenes de utilidad están más castigados que otros segmentos, pero la demanda que hay en el país se puede complementar con otro tipo de viviendas, lo que hace atractivo al segmento para seguir invirtiendo. Para producir esta vivienda para las personas que ganan desde un salario mínimo, se requiere hacer un análisis completo de los costos en la cadena que no aportan valor y que solo la encarecen; creo que en las entidades y municipios hay muchas áreas de oportunidad para abaratar la tramitología, para que se conviertan en argumentos que incentiven y que no se les vea solamente como mecanismos de recaudación de derechos.

Sabemos que con un impulso verdadero hacia lo producción masiva y de calidad de vivienda económica se puede incentivar completamente la economía del país. La construcción de vivienda es intensiva en mano de obra en todos niveles y presenta una amplia diversificación geográfica. Lo mismo ocurre en la generación de empleo y proveeduría en un sinnúmero de ramas de la economía. La vivienda es un motor que genera bienestar, trabajo e incentiva el Producto Interno Bruto (PIB), además que genera derrama en impuestos federales y locales. Componentes básicos Los subsidios no son instrumentos obsoletos. Estos le daban oportunidad de adquirir una vivienda a los derechohabientes de bajos ingresos, que de otra manera no lo hubieran podido hacer. Lo que se debe cuidar en todo momento son los atributos de calidad en la vivienda y la originación del crédito. Con estos dos componentes se blinda el resultado. Adicional a ello, sería interesante explorar una vía a través de mecanismos mixtos de subsidios donde una parte vaya al inicio y otra parte se pueda implementar durante la vida del crédito, ya sea en subsidio a la tasa, subsidio a la mensualidad u otros mecanismos que premien el pago y cumplimiento. Con ello, un derechohabiente que tiene una carrera salarial ascendente podría ir requiriendo menos subsidio. También hay elementos para abaratar un poco esta vivienda con eficiencias que podríamos encontrar a lo largo de la cadena de valor. Durante muchos años se ha ido sofisticando todo lo que tiene que ver con las ecotecnologías. Creo que ello es importante, pero se tendría que hacer un análisis más profundo para evaluar qué conviene y qué no se puede instalar. Podríamos mencionar muchos ejemplos como éste y llegaríamos a implementar ahorros en la producción de vivienda que se puedan ver reflejados en el precio final.

Momento de complejidad para la vivienda social; requiere incentivos

Carlos Medina Rodríguez Presidente de la Comisión de Vivienda de Concanaco-Servytur

egún los últimos indicadores oficiales, la vivienda -en especial la social- pasan por un momento complejo, el nuevo enfoque que dieron las autoridades al programa de subsidios ha dejado sin apoyo a muchos trabajadores formales, los cuales sin las condiciones e incentivos específicos serán muy difícil de atender. En la actualidad, si bien es complicado para los trabajadores que perciben menos de cuatro salarios acceder a una vivienda, para los trabajadores de 2.8 es casi imposible, situación que puede derivar en una contracción de la demanda, impactando todo lo que la vivienda implica: producción, economía y el empleo. El Infonavit presentó su programa de Aumento de Montos Máximos de Crédito, un esfuerzo realmente loable para apoyar a los derechohabientes que ganan por debajo de los 2.8 salarios; sin embargo, en los primeros análisis -aún es muy pronto para medir el resultado- podemos observar que sus números no compensan a los que ganan menos, debido a que no logran la capacidad de necesaria para satisfacer sus necesidades.

En este punto, creemos que se puede pensar en un programa federal de incentivos económicos dirigidos, ya sea a la mensualidad o a los aspectos específicos de la vivienda que desea adquirir, de tal forma que sumado este recurso a su crédito puedan obtener una vivienda. Observamos que también no hay mejor manera de potencializar la vivienda para los trabajadores de bajos ingresos que la suma del sector público y privado, pues si bien el Gobierno posee programas para segmentos marginados, estos no son suficientes para llegar a todos los nichos de pobreza que presentan algún déficit, como son también los mexicanos que no cotizan en Infonavit o Fovissste. Para el sector no afiliado no se ha creado en los últimos años un programa que pueda apoyar a esta población, a pesar de que resulta urgente instrumentarlo por el adeudo histórico que se tiene con este segmento, claro está, sin que esto afecte a la población formal. Un camino para lograrlo podría contemplar la colaboración entre la banca comercial, el desarrollo y el respaldo –a través de un seguro a las primeras pérdidas– de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). En ambos casos, trabajadores formales o no afiliados, se debe también eliminar todo lo que no le dé a la vivienda valor y que solo sea un costo y encarecimiento de la misma. Se deben reducir tiempos y trámites en la búsqueda de mantener los que realmente dan un beneficio al adquiriente. El reto para reactivar la vivienda es tener reglas claras, realizadas con la experiencia y participación de todos los actores, de tal forma que todo esto genere confianza y sobre todo certeza para la inversión que logre mejorar la vivienda, revertir el rezago habitacional y atender la demanda que el bono demográfico presente en los próximos años. La vivienda se genera de una u otra manera por la necesidad que existe. En nuestras manos esta que se haga de manera correcta, en las cantidades que se necesitan, de lo contrario estaremos viendo más asentamientos irregulares y círculos de miseria en las ciudades. Nadie puede solo, creemos que hay voluntad, pero necesitamos actuar de manera inmediata por lo delicado del momento que se está viviendo en este sector.

Vivienda requiere instrumentación conjunta

Ignacio Reyes Aldama Presidente de Canadevi Campeche

l esquema de subsidios, como se veía manejando, es un instrumento obsoleto, porque no toma en cuenta temas regionales para su aplicación, creando distorsiones que llevaron a su desaparición.

Es por esto que se debe evolucionar hacia lo básico que es el suelo. Considero que ahí es donde el Estado debe enfocar sus apoyos para poder potencializar, de manera transparente, estos apoyos y crear un mecanismo en donde el suelo se pueda aprovechar de mejor manera, para poder atender los grandes retos de déficit y bono demográfico. Y para poder atender estos dos últimos temas, la industria requiere certidumbre y claridad en las políticas públicas de vivienda para poder atenderlos de manera ordenada y articulada, así como poder transformarlo en el desarrollo social y económico que México necesita. Lo anterior no será posible si no se cuenta con una definición de política pública en la producción de vivienda económica, no hay

condiciones para que se genere. Lo que sucede es que se está desfasando la gran demanda que existe con la generación de la vivienda. Por lo que se debe apostar a implementación de políticas que incentiven la generación de suelo apto para poder generar la vivienda. Se podría manejar un subsidio a la vivienda, añadido al suelo, que es de los temas que más impacta, así como homologar tramitología en el desarrollo de vivienda en el ámbito de los 3 niveles de gobierno, así como hacer un análisis de los lastres que tiene el costo de la vivienda que solo genera costo y no valor. El efecto que esto causaría sería virtuoso, porque por un lado la gente de menores ingresos tendría una vivienda adecuada y asequible lo cual de facto genera desarrollo social; así como identidad con el entorno de la vivienda como satisfacción y pertenencia entre otros aspectos que generen tejido social. Y por el otro lado, se generaría bienestar económico regional incentivando a la industria y a la economía en su conjunto.

Incentivos deben originarse en los tres niveles de gobierno

Alberto Moreno Presidente Canadevi Puebla

ebido a que cada día se complica el proceso constructivo de la vivienda económica, es necesario que los incentivos se originen desde el gobierno municipal hasta el federal, pues los principales problemas en la producción son: el precio de la tierra y la falta de reglamentación clara. Existen factores que dificultan la producción y la compra, es por esto que el gobierno municipal debe incentivar desde la parte de los precios, también debe simplificar los trámites y licencias, y de ser posible, otorgar tasa cero para los desarrolladores que estén interesados en construir en sus zonas. A nivel estatal, las autoridades pueden ayudar a los desarrolladores a través de los bancos de tierra, así como facilitar trámites y licencias que les competan a cada estado, siempre manteniendo los precios bajos. Es sabido que pueden pasar hasta 6 meses para que se autorice algún permiso, lo cual deriva a eleva algunos costos.

El Gobierno Federal debe dejar claras las reglas durante su sexenio. Aunque estamos conscientes que puede darse el caso de modificaciones por diversas razones a lo largo de su periodo de mandato, estos cambios deben realizarse de forma paulatina, con el objetivo de generar estabilidad económica, misma que se reflejará en estabilidad laboral. Por otra parte, está el tema de los subsidios y su eliminación, los cuales considero que como estaban plantados desvirtuaban el mercado; se pueden tener alternativas en el subsidio que mejore el mercado y no lo vicie. Es por eso que se debe encontrar un mecanismo financiero diferente al subsidio directo, a través de un esquema que apoye a los que menos tienen. Éste se debe recomponer a través del apoyo y ordenamiento de todas las partes, es decir, debe de haber más apoyo del empresario a la subcuenta, debe de existir una tasa cero para esa vivienda. Se tiene que encontrar la manera de apoyo a estos derechohabientes. Es importante tener en cuenta que la industria de la vivienda está basada en la certeza, tanto jurídica, económica y de seguridad, por lo que no debe haber problemas de tener las reglas claras, para que todos sepamos cómo se juega. Lo anterior generaría certeza en la inversión, los constructores iniciarían nuevos proyectos y el tren de vivienda en el segmento económico daría continuidad para la compra de su casa a los más desprotegidos. Se debe originar mucha construcción de vivienda, que a su vez, será un motor para la economía nacional.

Organismos nacionales de vivienda deben incursionar nuevos esquemas

Marcos Bejarle Presidente del Comité de Instituciones Financieras en Canadevi Valle de México

os diversos retos que enfrenta el sector deben complementarse con nuevos modelos de acreditación de hipotecas que surjan de las Onavis.

Hasta el momento, no existen las condiciones para hacer vivienda económica, principalmente por el incremento en los insumos y el arancel impuesto por Estados Unidos al acero, aunado a la falta de políticas públicas certeras. El mayor incentivo será reconocer a la industria de la vivienda y darle el lugar que le corresponda a través, no de políticas sexenales, sino de políticas y planes de desarrollo a largo plazo. En cuanto al instrumento del subsidio, éste no es un instrumento obsoleto; sí es perfectible, pero debe activarse nuevamente a través de un programa que estimule la vivienda que necesitan los derechohabientes de escasos recursos.

Aunque el Gobierno Federal destinó 13 mil millones para mejoramiento urbano, reconstrucción y vivienda nueva, lo único que realmente funcionó fueron los 400 millones para vivienda nueva. En resumen, sí se debe continuar con el Programa de Subsidios. ¿Hacia dónde debe transitar el sector? El ejemplo lo puso Fovissste con la creación del Programa Fovissste para Todos, que busca otorgar créditos a derechohabientes desde 100 mil hasta 4.8 millones de pesos, lo que elimina la necesidad de subsidios. Además, es necesario incorporar a la banca comercial a las Soluciones Hipotecarias y Habitacionales de los Organismos

Necesario buscar alternativas al subsidio

Antonio González Dueñes Director General de Dil

ras decidir el Gobierno Federal que los subsidios a la vivienda quedarían fuera de su presupuesto de egresos para este año, los interesados en este segmento deben buscar alternativas a estos apoyos, con el fin de no desproteger a la población que menos tiene. Para compensar los subsidios, se pueden valorar opciones como: bajar los costos de tramitología, permisos, licencias para construir vivienda, entre otros alicientes. También se pueden subastar tierra servida en los municipios para vivienda económica y darles la casa en comodato al derechohabiente y después de tres o cinco años, proceder a escriturarla. Estos cambios en las reglas del juego, sin duda hicieron que algunos desarrolladores de vivienda económica migraran a hacia otros niveles, como la media o residencial; pues es sabido que no es negocio construir vivienda económica.

No obstante, es bien sabido que en todas las crisis hay oportunidades, y en este sentido se pueden aprovechar otros nichos para que se trabaje en los eslabones de la cadena productiva dentro de la industria, por ejemplo, el trabajo alrededor de contratar viviendas recuperadas. En este aspecto, se echó andar el programa “Esquema integral de acompañamiento al acreditado”, del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), ante la suspensión de las macrosubastas anteriores, mismas que están en estudio y que habrá, en breve, un nuevo mecanismo de licitación pública.

Ante vulnerabilidad financiera se requieren apoyos

Alejandro Vargas Director General de Esphabit

a vivienda económica es posible. Nuestra empresa lo ha hecho y es por medio de una alta redensificación a través de la vivienda vertical. Uno de los mayores obstáculos para llevarla a cabo han sido la tramitología, planes de desarrollo urbano obsoletos, y falta de polígonos de contención. Ahora, para evitar el desbordamiento de las manchas urbanas, es necesario generar estímulos para la ocupación de baldíos urbanos y alentar el reciclaje de zonas específicas. Para ello, las reservas territoriales son un medio y los planes parciales de desarrollo podrían fungir como un instrumento regulador. Definitivamente la vivienda social al presentar un bajo margen de utilidad es muy vulnerable financieramente si no cuentan con diversos incentivos, como un bajo costo para derechos municipales y estatales, servicios y ubicación. Por otro lado, el mercado requiere que los clientes de bajos ingresos cuenten con un apoyo al frente para disminuir el monto y el pago de su hipoteca.

¿Qué requiere la industria?

Mabel Zurita Socia Fundadora de Muliv

esde el año 2001, las autoridades y los sectores empresarial y de los trabajadores, abordan una problemática que ya resultaba prioritaria atenderla, para darle oportunidades de vivienda a los trabajadores de menores salarios, que conformaban la base de la pirámide de trabajadores no atendidos se diseñó un programa para esos fines, con la intervención de los miembros que componen el tripartismo del Infonavit. Fue un camino, un tanto complejo desarrollar un tren de vivienda económica en todo el país, por factores como la geografía, los criterios regionales, la resistencia de la industria, que estaba creciendo de forma acelerada en otros productos a su juicio más rentables. Con el tiempo, y al verse las bondades de este producto, se logró atender a un segmento muy importante de derechohabientes. Producir vivienda económica, sin el apoyo de los subsidios del Gobierno Federal, requerirá: Establecer relaciones con las nuevas autoridades Federales, Estatales

y Municipales y presentarles las ventajas de satisfacer una necesidad prioritaria de la población a quien va dirigida esta vivienda, revisando sus normatividades, la agilidad de las autorizaciones, la transparencia en las misma. Con la desaparición del mercado, de varias empresas que producían cantidades considerable de viviendas de este tipo, el volumen se verá reducido considerablemente, y aunque Infonavit ha incrementado el monto del crédito para los trabajadores de más bajo salario, el producir ese tipo de vivienda, requerirá de volumen para ser financieramente rentable. La alianza de desarrolladores entre sí, para la compra de insumos comunes, revisar y actualizar convenios con CFE y otras dependencias Estatales y Municipales, que resulten estratégicas para la producción de este producto. La vivienda en todas sus vertientes, ha sido un motor fundamental en el desarrollo de la economía en los últimos años, y para las familias un paso firme en su vivir diario y un patrimonio, que les ha permitido seguridad en muchos sentidos. Los subsidios federales fueron un impulso muy importante de este programa, si bien no son obsoletos, ya no están en las prioridades de esta administración federal. Y la industria, representada en conjunto, por la Canadevi, con las autoridades del Infonavit, tendrá que desarrollar estrategias de apoyo a este programa, como se hizo cuando se inició, aunque adaptados a estos tiempos. Es muy probable que a pesar del incremento del monto del crédito, la producción tenga una contracción considerable, las voluntades de las autoridades determinan en gran medida la viabilidad de este producto tan importante en el desarrollo de los países y de las familias.

Vivienda requiere instrumentación estatal conjunta

Guil ermo Juárez Presidente Canadevi Hidalgo

diferencia del Gobierno Federal anterior, es menester contemplar esquemas que atiendan a la población que gana hasta 2.6 UMAs.

Lo que el sector de la vivienda en México requiere es el impulso tanto del Gobierno Federal como del estatal para crear políticas públicas que den certeza a las empresas que nos dedicamos a desarrollar vivienda y que de igual manera, beneficien al sector de la población que requiere hábitat económico. Actualmente, se tiene registrado que 48% de la Población Económicamente Activa (PEA) que puede tener acceso a un crédito hipotecario percibe un salario de hasta 2.6 Unidades de Medida y Actualización (UMAs). Esto significa que la mayor parte de la demanda potencial tiene su origen en los trabajadores con menores salarios. Por ello, la principal condición para continuar produciendo vivienda económica existe y es la demanda; sin embargo, el costo elevado del suelo hace que

la vivienda económica sea más difícil de edificar, aunado a una falta de políticas estatales para reservas territoriales y para elaborar desarrollos. Caída, por falta de continuidad Uno de los retos más importantes es que la industria de la vivienda en la actualidad se encuentra atravesando una caída de 27% a nivel nacional; sin embargo este número se debe principalmente a la disminución de la construcción de vivienda económica. No obstante, para continuar con la producción y comercialización de vivienda económica, como se realizó en años anteriores, es preciso contar con el apoyo de los distintos niveles de gobierno. Para ello, se tienen que destinar reservas territoriales que mantengan costos accesibles de la tierra y que estén ubicadas en las zonas urbanas donde exista la demanda de vivienda para promover un entorno urbano seguro y sostenible. Retomar apoyos Para ello, es necesario lograr una desregularización en los procesos y tramitología que conlleva la construcción de estos desarrollos, o en su caso, contar con “costos cero” en licencias y autorizaciones expedidas por el estado y municipios, con lo que se reduciría el costo final de la vivienda. De igual forma, se requiere el apoyo hacia el trabajador mediante subsidio que lo impulse a conseguir un hogar digno y con mejores condiciones. Cabe mencionar que hasta 2018, existía el Programa de Apoyo a la Vivienda, que consistía en un subsidio federal que llegó a ser de hasta 80 mil pesos, el cual se otorgaba a los trabajadores con menor salario que querían adquirir vivienda ubicada en algún Polígono de Contención Urbana (PCU).

Este estímulo lo otorgaba el Gobierno Federal mediante la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) que pagaba a la empresa desarrolladora, con lo que se hacía posible que las personas con menores recursos tuvieran acceso a una vivienda mejor ubicada o con mayor espacio en interiores. Por ejemplo, si un trabajador tenía una capacidad crediticia de 290 mil pesos, con el monto del subsidio podía acceder una vivienda de hasta 370 mil pesos. Este modelo cumplió con su objetivo de manera adecuada. Tan solo en 2017 se beneficiaron 77 mil 282 familias en la entidad y en 2018, 72 mil 534 familias. Modernización de planes Sin embargo, durante 2019 hubo una reducción en el presupuesto destinado a los subsidios para apoyo a la vivienda, otorgando únicamente 11% comparado a lo ejercido durante 2018. Ante ello, es preciso generar estabilidad para el sector que genera 7% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional y que es básico para la economía del país. Ahora, estamos en un momento de la historia de México en el que tenemos que continuar evolucionando y profundizar en los aciertos que han beneficiado a los mexicanos. Es preciso realizar la modernización en los Programas Estatales de Vivienda para beneficiar a las personas que no pueden tener acceso a una vivienda: a los trabajadores que perciben menos de 2.6 UMAs de salario. Los desarrolladores de vivienda iremos de la mano con los gobiernos estatales para que nos indiquen dónde, cómo y de qué forma debemos construir; pero principalmente, debemos estar todos de acuerdo en que se requiere hacer vivienda para ese sector, puesto que sólo es posible hacerlo de la mano de la política que genere la entidad.

Distribución de apoyos, poco clara

René Martínez Director General de Casas Javer

a industria de la vivienda representa aproximadamente 6% del Producto Interno Bruto (PIB) a nivel nacional, por lo que al contar con esquemas de apoyo para los derechohabientes, nosotros como desarrolladores podemos atender a un mayor número de personas y ofrecer más producción de casas, con lo que incrementamos indirectamente la derrama económica para toda la cadena de valor, así como ofrecer una mayor creación de empleos. El subsidio representaba una ayuda adicional para los derechohabientes con menos ingresos para que pudieran adquirir vivienda, ya que el monto de crédito al que accedían no era suficiente. En relación a su propósito, este apoyo no era obsoleto, ya que era un beneficio para un amplio universo de derechohabientes. Sin embargo, la distribución de los mismos era un tema complejo que sí necesitaba claridad y mejoras. De retomarse este programa, tendría que existir una mayor claridad sobre la distribución de recursos, así como un mejor diálogo entre los diferentes actores a nivel nacional para que se tenga un mejor entendimiento de la dinámica en otras ciudades fuera de CDMX. Con claridad y certeza en las reglas de operación, se puede implementar un esquema eficiente que beneficie a un mayor número de derechohabientes.

Necesario buscar alternativas al subsidio

Aurora García de León Presidente de la Comisión de Vivienda de la CMIC y Directora General de Derex

esde la entrada en funciones de las nuevas autoridades del Gobierno Federal ha existido mucha especulación sobre el rumbo que va a tomar en general la nación y en particular, el sector vivienda.

Hay bastante consenso en cuanto a que el rezago existente es grande, que se encuentra fuertemente focalizado en las personas de más bajos ingresos y que el beneficio que tiene la industria en la economía es muy alto. Tanto el desarrollo económico como el desarrollo social van de la mano con el desarrollo inmobiliario. En los últimos años la industria se ha enfocado en la producción de vivienda nueva y reciclamiento de vivienda usada mayormente para adquisición; es quizás por esta razón que el diagnóstico de las nuevas autoridades en la materia arroja que hace falta atender otro tipo de necesidades como vivienda en renta, autoconstrucción y ampliación, por mencionar algunas, y sus programas, que se empiezan a decantar en esa dirección.

Como puntos buenos del sector podríamos empezar por mencionar que se han reducido los asentamientos irregulares, tema que en sexenios anteriores era prioritario por los altos costos que resultan de dotar de servicios a ese tipo de zonas. Además, se ha generado un sector de vivienda formal; se han dado pasos importantes en materia de sustentabilidad al diseñar mecanismos que incluyen apoyos de entidades financieras internacionales; se ha reconocido que un adecuado ordenamiento territorial puede impactar positivamente las regiones a través de la aprobación de la Ley General de Asentamientos Humanos, entre otros. Pero hay puntos francamente malos. Ha existido corrupción en el sector ocasionando que los programas se utilicen de manera discrecional; no ha sido posible desarrollar mecanismos para atender el sector informal, los primeros intentos fueron usados con abuso; existen actores que trabajan bien y actores que no. En el caso de las desarrolladoras, algunas han generado proyectos que afectan la calidad de vida de las familias manchando el nombre de la industria. Esta percepción negativa genera un círculo vicioso: la primera reacción es agregar más regulación que se traduce en mayores costos y tiempos de ejecución, con un clima de desconfianza que dificulta la colaboración. Quizás deberíamos sancionar a los actores que lo ameriten evitando agregar complejidad a la industria. Se han realizando algunos ajustes enfocados a la regulación, que todavía es viable para llegar al segmento de bajos ingresos sin el uso de subsidios con una solución más estructural, se cuenta con una planta productiva valiosa, que quizás requiera corregir el rumbo, pero que pudiera ser aprovechada para atender otras soluciones de vivienda también, no considero que se deba desmantelar. Cuando los diagnósticos se hacen bien y se tiene cuidado a la hora de instrumentar las políticas nacionales, se trasciende.

Incentivos deben originarse en los tres niveles de gobierno

Carlos Ayuso Coordinador de la Comisión Conavi-Canadevi

l tema de la vivienda económica siempre es y será un gran reto. Sin importar el estado en donde se trabaje, se debe atender la demanda de la población, además de responder adecuadamente a cada característica y problemática de cada región del país. A estas problemáticas que no se han podido resolver a lo largo del tiempo, se le suma que este año —con la llegada de una nueva administración— se decidió que se eliminaran los subsidios para la vivienda nueva, mismos que se venían reduciendo desde hace tiempo y que iban dirigidos a mexicanos que ganaban entre 3 mil y 8 mil pesos mensuales, es decir, los que menos ingresos tenían. Al eliminarse, surgió la esperanza de que se minimizara el impacto con el incremento de los créditos para derechohabientes del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) con ingresos de hasta 2.8 UMAs; sin embargo, esta medida resultó insuficiente.

Los subsidios, que atienden programas sociales (reconstrucción, autoproducción y mejoramiento urbano) también deben atender a la vivienda nueva a través de reglas de operación regionalizadas, para la población con ingresos de hasta 5 UMAS. Para detonar el tren de vivienda económica sustentable, asequible y de calidad, es necesario el análisis y estudio de planes de desarrollo urbanos metropolitanos que actualicen los Polígonos de Contención Urbana (PCU), propuestos por los municipios, estados, sociedad y desarrolladores. Durante años el crecimiento urbano se apegó a las políticas de años anteriores para detener el crecimiento desordenado, por lo que el Gobierno Federal creó los Perímetros de Contención urbana (PCU), pero que resultaron herméticos y en algunos casos, incongruentes. Es importante que el gobierno dote de servicios básicos e infraestructura a las reservas destinadas al desarrollo, creando un clúster de tierra regularizada y apta para el desarrollo a bajo costo. También es necesario que se dé una disminución de los impuestos y derechos indirectos federales, estatales y municipales; sistematizar y reducir los tiempos de gestión desde el origen hasta la última etapa de los desarrollos inmobiliarios, y revisar la normatividad excesiva y obsoleta que entorpece el proceso del desarrollo.

Incentivos deben originarse en los tres niveles de gobierno

Sergio Leal Aguirre Presidente y Director General de Inmobiliaria Vinte

a sustentabilidad ha sido el corazón de Vinte desde hace 16 años. A lo largo de nuestra historia hemos sido precursores de varias innovaciones como la Hipoteca Verde, Hipoteca Digital, Vivienda Cero Energía, telemetría, la certificación EDGE y recientemente la Casa Híbrida / Cero Gas. Y nuestros propósitos principales es que sea una vivienda que mejore la calidad de vida de las personas, genere plusvalía y que sea accesible para todos. Estamos convencidos que la vivienda ya no debe ser una cueva, solo un resguardo, totalmente pasiva, sino debe ir caminando a ser activa. Esto significa que produzca sus propios servicios, que le genere ahorros a las familias y que además sea menos contaminante. Por ello, la oferta de vivienda económica sustentable debe caminar más aceleradamente, porque las tecnologías verdes ya están al alcance de todos y van avanzando rápidamente, además existe una gran demanda.

Hoy las personas ya obtienen múltiples beneficios cuando habitan en un hogar sustentable en Vinte, desde las familias de bajos ingresos, hasta la clase media y residencial. Porque tienen un equipamiento ecotecnológico que les genera ahorros en sus servicios básicos (luz, agua y gas), lo que tiene un gran impacto en su economía, además de su contribución al cuidado del planeta. Una de nuestras propuestas para incrementar el desarrollo de vivienda económica sustentable, es que existan esquemas de financiamiento ´verde´, donde la tasa sea más económica y se pueda trasladar ese beneficio al cliente, eso haría una sinergia interesante vs una vivienda convencional. Estamos convencidos que la sustentabilidad llegó para quedarse y confiamos en que cada día veremos mayores beneficios en créditos para el desarrollador, hipotecas, gestión y herramientas. Aunque tenemos en el camino varios retos. El mayor obstáculo para que la sustentabilidad avance son los municipios y los estados, que no se ha logrado meter el tema de sustentabilidad a su agenda. Actualmente, construir un desarrollo sustentable vs un desarrollo no verde no implica ninguna ventaja, no existen incentivos. Una propuesta sería impulsar a los estados y municipios para que den un beneficio a los desarrolladores que promuevan ideas sustentables para que las familias tengan un mejor hogar. Los incentivos podrían ser agilidad en los trámites de autorizaciones de fraccionamientos, licencias de construcción, facilidades en la gestión, entre otros, con esto se promovería la oferta de vivienda económica sustentable en los estados y municipios. Inmobiliaria Vinte continúa consolidando la visión sustentable en la industria de la vivienda. Recién entregamos las primeras viviendas Híbridas en el municipio de Tecámac, Estado de México, las cuales

generarán ahorros en el gasto familiar de hasta 7% al evitar el uso de gas en los hogares. Hasta el momento se han comercializado cerca de 60 inmuebles de ese tipo, lo que refleja una gran aceptación por parte del mercado al que va dirigido: madres solteras, jóvenes millenials, familias de hasta 4 integrantes y parejas recién casadas. Se trata de una innovación única en América Latina, ya que una vivienda de este tipo es capaz de producir la energía para satisfacer las necesidades básicas como cocinar y bañarse, a un precio desde $655,000 pesos. La casa híbrida / Cero Gas cuenta con un equipamiento ecotecnológico como estufa de inducción magnética, batería, calentador y panel solar, y un respaldo eléctrico. Entre los beneficios destacan la reducción de media tonelada de CO2, ahorro en el gasto destinado a servicios básicos como es el gas, además de mayor seguridad y cero fugas. En Vinte, seguiremos promoviendo desarrollos sustentables y sostenibles, orientados a los Objetivos de Desarrollo Sustentable de ONU Habitat, con mejores productos que contribuyan a mejorar la calidad de vida de las familias.

Agencias Productoras de Vivienda La autoproducción de vivienda social asistida registró una contracción cercana al 84%. En lo que va del año la actividad en este segmento de la industria se redujo de 6 mil 587 a mil acciones respecto a lo realizado en 2018. La caída experimentada se debió principalmente a la transición gubernamental, lo cual se refleja no sólo en el cambio de las políticas del sector, sino también en el lento arranque de las dependencias –aproximadamente 90 días–, mismas que enfrentaron temas de reubicación, cambio de sistemas o revisión de los protocolos existentes. Se debe tener presente que el primer semestre era el más activo, donde más vivienda se otorgaba, porque los sistemas se cerraban en noviembre, era importante llegar al último trimestre con el 90% de las metas cumplidas. Otro factor que frenó la actividad es la falta de claridad en la política, situación que podría traducirse en poco entendimiento entre los actores y una gran necesidad de fijar los mismos objetivos, por lo que es necesario fortalecer la comunicación, sentar en la misma mesa al sector. Un elemento que podría revolucionar este segmento de la industria es la presentación de nuevos mecanismos crediticios por parte del Infonvit, así como la liberación de los subsidios para los trabajadores que cotizan en la segundad social.

Estrategias de vivienda económica no han sido favorables

Carlos de la Garza Presidente Convives

a vivienda económica se viene realizando desde la creación de las ciudades. No obstante, éstas se vienen edificando bajo un esquema independiente, con crecimiento progresivo y lento, sin planeación y con prototipos no idóneos para las regiones donde se establecen los hogares. Es importante, definir el término de vivienda económica, ya que en administraciones pasadas se refería a la vivienda edificada de forma industrial por desarrolladores de vivienda. Este concepto debería ser más amplio, ya que económico es relativo al aspecto de costo y no al ámbito social en la atención de una necesidad básica de la población. Es importante destacar que en los últimos años han sido pocas las estrategias presentadas para este segmento de la población, ya que los Gobiernos, en sus tres ámbitos, no han realizado un esfuerzo articulado y coordinado para poder atender a los hogares que demandan estas viviendas, todos los intentos han sido aislados, deficientes y sin continuidad, obteniendo como resultado ciudades mal planeadas, caóticas e irreversibles.

El Gobierno Federal, con las autoridades estatales y municipales, deberá crear las condiciones necesarias para fomentar una producción de vivienda económica social que responda a las necesidades de los hogares, mediante control del desarrollo urbano, financiamiento adecuado, estímulos para el ahorro, garantías, y una variedad de soluciones apegas a las necesidades de la población, no olvidando el volumen anual necesario resultado de la formación, división, modificación de los hogares, así como la viviendas que por sus condiciones deba ser sustituida. El esfuerzo debe ser coordinado entre las autoridades, el sector financiero, y la industria de la vivienda (industria de la vivienda incorpora a todos los entes que puedan edificar una vivienda, de forma industrial, mediana o arte sal). Cada actor deberá crear un producto que se apegue a la realidad del segmento, y donde se presenten las acciones que requieren de otros actores para poder flexibilizar sus productos. Por ejemplo: el sector financiero que presente un esquema de crédito apto para la población de bajos recursos, pero que a su vez, exponga que requiere de los Gobiernos para poder sacar el producto (garantías, reducción de impuestos, agilidad de permisos, suelo servido, respeto al plan urbano municipal, etc.). Existen incentivos económicos directos (Subsidios) por parte de los Gobiernos, los cuales no deben servir para condicionar la satisfacción de la necesidad de vivienda, sino, que deben ser otorgados para dirigir o estimular hacia una política de vivienda bien definida. Los subsidios que se venían otorgando en su momento atendieron una demanda insatisfecha, no obstante no crearon las bases financieras necesarias que ayuden al desarrollo en la producción de vivienda económico social, ya que la dependencia que existe de los recursos del gobierno de forma directa siempre deberá existir con un esquema de subsidios de forma directa. La industria de la vivienda es un sector muy complicado, ya que su interacción directa con otras industrias y sectores la hace dependiente de factores exógenos de la misma. Sin duda y desde la creación de los

Organismos encargados de la vivienda, la desorganización y la falta de políticas claras ha prevalecido a lo largo de cada administración, derivando en esfuerzos bien intencionados, pero de forma aislada. La misma integración de esta industria exige una real articulación de todos los actores que en ella intervienen, principalmente las autoridades de Gobierno. Si bien es cierto que hay muchos factores de intervención, el Gobierno debe tomar la iniciativa y definir una política de vivienda clara y de corto, mediano y largo plazo; definiendo los objetivos, estrategias y metas que deben ir alcanzándose a través de los años. Las ciudades no respetan ciclos políticos, ni administraciones entrantes o salientes, son entes que llevan un crecimiento lento, pero irreversible. Por ello es vital que las decisiones de vivienda sean bien planeadas y con un seguimiento estratégico, ya que son muy difíciles de revertir o reconfigurar. Deben considerarse todos los aspectos relacionados con la industria de la vivienda, no sólo los grandes desarrolladores de viviendas, existen los medianos y pequeños constructores con una gran variedad de intervenciones en la vivienda, los cuales nunca han sido considerados dentro de las Políticas de Vivienda, y esto a recaído en que varios sectores de la población no estén considerados dentro del crecimiento de las ciudades de todos tipos, derivando en centros urbanos sin planeación ni estrategias a futuro.

Es una obligación del Gobierno crear las condiciones para que la población pueda satisfacer sus necesidades básicas, entre ellas la vivienda, no obstante crear no significa perpetuar, es decir, si el Gobierno incentiva a que los sectores que participan en la producción de la vivienda para segmentos de bajos recursos, de forma que con el tiempo ya no sea necesaria su participación (garantías, descuentos, etc.), y se cree un mercado formal como el que se presenta en segmentos de mayor capacidad crediticia, los sectores como el financiero y el constructor tendrán un antecedente que pueda definir las condiciones reales en la producción de vivienda económica social. Hay que entender que el riesgo financiero del no pago de un crédito es el mayor obstáculo que se presenta en el otorgamiento de crédito para vivienda a los segmentos menos favorecidos, sin embargo, nunca ha existido un producto financiero puro destinado a este segmento de población, por ello, los esquemas que han existido sólo han creado presiones y no han establecido las bases sólidas para la formación de una producción sostenida de vivienda económica social. Los esquemas existentes deben cambiar y dejar de apoyar de forma directa a la producción de vivienda económica social, la participación gubernamental debe ser de forma indirecta, reduciéndose a través del tiempo. La innovación de nuevos esquemas deben de ir acompañadas de fórmulas novedosas, donde el Gobierno sólo sea garante de los esquemas, reciclando los recursos en créditos nuevos, creando un círculo virtuoso que establezca las bases de una producción formal de vivienda económica social.

Autoproducción asistida, un esquema digno para resolver el rezago

Francesco Piazzesi Vicepresidente de Financieras en Convives y Director General de Échale

a autoconstrucción tradicional implica la segunda forma de edificación de vivienda en México. Se estima que 50% de los hogares construidos son a través de este proceso, lo que significa una cifra que supera las 300 mil unidades al año.

A pesar de representar dos terceras partes del parque habitacional, la autoproducción carece de grandes esfuerzos estructurados -por parte de instituciones responsables- para analizar este segmento del mercado, determinar la mejor estrategia para formalizar su actividad y convertir este proceso constructivo en un esquema real que disminuya el rezago y resuelva las necesidades de la población. Una vivienda edificada con el apoyo de personas no profesionales implica muchas veces perjuicios para sus moradores, ya que la falta de asesoría técnica capacitada puede ocasionar que el inmueble no esté bien construido, se utilicen materiales de mala calidad o éstos se adquieran a precios más altos del mercado, factor importante si se considera que el avance de las obras es progresivo y depende de la economía familiar.

Para la mayoría de los moradores de viviendas de zonas marginadas de la ciudad, su maltrecha propiedad no es una residencia temporal, sino el hogar de varias generaciones. La trampa de la pobreza los condiciona a vivir en unidades insalubres cuyo piso es normalmente de tierra y los materiales de los muros y techumbre están formados por elementos de desecho o lámina de cartón. El sector de la población más activo en esta forma de construcción, con un 50%, es aquel en el cual algún integrante de la familia cuenta con un trabajo dentro en la economía formal. En segundo término, se encuentran las zonas rurales con un 33% y en tercer lugar los integrantes de la economía informal enclavada en el medio urbano con el 17% de participación. Autoproducción asistida En contraste con el proceso tradicional, la autoproducción asistida cuenta con soporte técnico, sin desplazar al esfuerzo familiar, comunitario, y la participación activa del gobierno municipal. Esta situación ayuda a reducir hasta tres meses la obra, mejora la calidad de los materiales y combina la eficiencia tecnológica responsable del medio ambiente a usos y costumbres de la localidad. En la autoconstrucción tradicional el proceso es lento debido a la poca capacidad de ahorro, es común un proceso de 15 a 20 años, pero sobre todo es frecuente que el terreno no tenga título de propiedad o permiso de construcción. De ahí que este método de edificación resalte por colaborar en la conformación un activo inmobiliario que permita un desarrollo patrimonial ulterior, con certeza jurídica. CONVIVES busca romper ligas de la denominada trampa de la pobreza, contribuyendo a trasformar las condiciones de marginación habitacional en una vivienda con mejores niveles de calidad. Para tal fin, la edificación de una vivienda digna debe realizarse mediante el empleo de materiales de calidad en la construcción conjuntamente con procesos de desarrollo social de sus futuros moradores, valorando

la dignidad de personas quienes aspiran a una mejor calidad de vida. Inclusión financiera Las personas que recurren a la autoproducción por lo regular son trabajadores de bajos ingresos, pertenecientes a la economía informal. Los autoempleados y los pertenecientes al sector rural, difícilmente son candidatos a obtener un crédito de una institución bancaria o

hipotecaria. Estos trabajadores no cuentan con respaldo financiero pues no participan en el mercado inmobiliario formal. En este sentido, el gobierno ha generado un esquema de subvenciones donde paga parte de una vivienda. Lamentablemente, estas políticas no han dado los frutos que se esperaban, pues si bien han sido un factor dinamizador en la producción de vivienda nueva, la aplicación de los recursos no se han distribuido, ademas de que equitativamente cada institución da su propia interpretación del subsidio, modificando su aplicación y operación. Cabe señalar que para el caso de familias del nivel socioeconómico de 3.5 salarios mínimos mensuales hacia abajo, tampoco existen créditos hipotecarios que les permitan hacerse de una vivienda digna. El financiamiento para vivienda se inclina a favor de quienes tienen ingresos superiores a los 4 salarios mínimos mensuales. Esta falta de créditos obliga al autoconstructor a utilizar su ingreso (en efectivo) para adquirir materia prima, como una forma de ahorro y pagar mano de obra especializada cuando así lo requiera. Dada esta limitante las opciones para las familias de escasos recursos se circunscriben al ahorro en materiales de construcción, los préstamos de familiares o acudir al agio.

¿Qué es primero: la economía, la industria, las viviendas o las personas?

Alfonso Serrano Gómez Director General de Hábvita

ablar de vivienda como un producto o un modelo económico es una visión incorrecta e incompleta. Antes de hablar de ella, tenemos que reconocer su función social y su importancia como un eje rector de la calidad de vida que requieren las personas, y por lo tanto, debe verse como el principal pilar la planeación y diseño de las ciudades. Las ciudades y las viviendas deben estar al servicio de las personas, y no las personas para al servicio de las ciudades. No podemos pensar que las personas somos responsables de mantener funcionando el modelo económico de las ciudades, sino todo lo contrario: las ciudades deben brindar oportunidades a las personas. Partiendo de esta visión, podemos entonces empezar a hablar de vivienda social, y las preguntas serían ¿Qué personas y familias necesitan vivienda en México? ¿Qué tipo de ciudad se requiere? ¿Cómo debe estar diseñada esta ciudad?

Primero, debe de existir una Política Nacional de Vivienda que busque fomentar, promover y normar el desarrollo de las ciudades y la vivienda dentro de las ciudades en función de las personas, la cual estimule y subsidie a los que requieren un apoyo para alcanzar una vivienda adecuada en diseño, espacio y ubicación. Además, el subsidio debe de estar diseñado para empoderar, fortalecer y ayudar a alcanzar el objetivo, no para alimentar un modelo económico. Es de suma importancia tener una política con visión de futuro, inclusiva, incluyente y resiliente. La velocidad con la que crecen las ciudades y con la que están evolucionando las poblaciones, demanda una planeación urbana y adaptable. Necesitamos que se promueva el desarrollo y crecimiento, que se regule y garantice un crecimiento ordenado, sustentable e incluyente, que haya interés por garantizar el derecho al hábitat como un derecho universal, buscando subsidiar a los grupos vulnerables y a las personas de menores ingresos. Diversas fallas El nuevo Gobierno Federal ha realizado una labor importante en trabajar y diseñar —en mi opinión— una política adecuada con un enfoque correcto en apoyar a las personas y familias que más lo necesitan. También se ha tenido un enfoque importante en los estados con menor desarrollo, pero han fallado en la comunicación, socialización e implementación. Para implementar cualquier cambio como el actual en la Política Nacional de Vivienda, es importante que se considere un periodo de transición, que en este caso, no ha sido suficiente ni adecuado. También es muy importante considerar que, para poder implementar estas políticas, se deben generar las capacidades necesarias en cada uno de los actores que serán relevantes para la implementación, control y seguimiento a través de una correcta implementación.

Es necesario considerar en la planeación a los actores importantes para la implementación de la misma con la participación de los actores anteriores para tomar en consideración lo que sí funciona y ver cómo aprovechar y construir sobre esos avances, y reconocer errores. Se tienen que establecer los mecanismos necesarios para comunicar, evaluar y realizar ajustes de manera permanente para pasar de una política de vivienda teórica, a una correcta aplicación de ésta. Por todo lo expuesto, puedo concluir que estamos en un momento muy difícil, ya que no hay ni comunicación ni entendimiento entre autoridades, industria y actores relevantes que participan en el desarrollo de la vivienda social.

Falta mayor vinculación El Gobierno Federal está intentando apoyar a personas no afiliadas a la seguridad social por medio de los programas de subsidios, pero no encuentra actores que le permitan hacer esto posible de una forma correcta, ya que está intentando lograrlo con aliados que no cuentan con las capacidades necesarias. Por otro lado, la industria sufre al no contar con los apoyos necesarios para producir y comercializar viviendas económicas que permitan atender a las familias de menores ingresos. La economía se encuentra en una situación muy delicada por factores externos macroeconómicos y por la desaceleración de la economía interna. Aunado a eso, la Política Nacional de Vivienda actual no ayuda, ya que deja solos a los desarrolladores e industria. ¿De quién es culpa? Sostenemos que es del gobierno, al no considerar como aliados a la industria y buscar implementar la política nacional de vivienda con nuevos actores que se adaptan más a sus ideologías y formas de operar, pero que no cuentan con las capacidades necesarias para implementarlas manera correcta que no producen el volumen de viviendas que los mexicanos requieren. ¿O es culpa de la industria, que no ha tenido la capacidad de dialogar con las autoridades y entender la política vivienda y la forma en la que esta busca ser implementada? La industria sigue defendiendo un modelo de vivienda social anticuado y con muchas fallas estructurales que claramente está fuera de las necesidades actuales. Aunado a eso, el subsidio no se debe de ver como un apoyo para la industria y la economía, si no como un apoyo para las personas que necesitan ser motivadas porque no cuentan con la capacidad para hacerse de una vivienda adecuada.

Ahora, es responsabilidad de la industria diseñar productos que sean atractivos y adecuados para la población desfavorecida; por su parte, es responsabilidad del gobierno trabajar de la mano de la industria y los actores que participan en el desarrollo de vivienda social, para garantizar el desarrollo de este tipo con la ubicación que las personas requieren. Considero que dada la situación actual que se vive en México, se requiere que se aplique una nueva política donde los subsidios beneficien realmente a quienes lo necesitan y que sea atractivo para los actores desarrollarla adecuadamente. Hemos fallado todos los actores: gobierno, iniciativa privada y asociaciones civiles en la coordinación y comunicación. Se han dado muy malos resultados al primer semestre de este año. Si no actuamos de manera urgente, 2019 va a ser el peor año para la vivienda social en décadas. Para remontar esta situación, se requiere de voluntad de todas las partes: una comunicación abierta y sincera y estar dispuestos a escuchar opiniones y tomar decisiones en conjunto. Se debe buscar como fin último lograr el crecimiento de México y generar oportunidades y calidad de vida para las familias desfavorecidas por medio de la vivienda social, la cual debe vislumbrarse como un medio y no como un fin.

Renta En México 35% de la población renta. Es decir, por cada 100 habitantes, 35 tienen que pagar un alquiler; sin embargo, el otro 65% no necesariamente es dueño de una casa, simplemente no pagan un arrendamiento, porque viven en la casa de alguien más o el inmueble que habitan es prestado. La penetración actual de renta en México está alcanzando máximos históricos, de tal suerte que se puede esperar que en corto plazo pueda incluso superar este porcentaje de 35% y alcanzar niveles similares a los registrados en Colombia donde la penetración es de 50 por ciento. La causa de la alta penetración de vivienda en renta, es porque las personas cada vez están buscando rentar por convicción y no por necesidad, es decir, que la tendencia apunta a que la opción de comprar una propiedad no es la mejor decisión. Los que rentan por necesidad aspiran a comprar una vivienda o esperan a ser dueños del lugar donde viven, pero en el inter de calcular sus posibilidades financieras o su capacidad crediticia, deben alquilar. En cifras tres de cada cuatro personas rentan por necesidad, mientras que uno de cada cuatro considera que rentar una propiedad es la mejor opción para él, pues los recursos que destinaria a la compra de una casa pueden estar invertidos en otros bienes inmuebles. Actualmente, la inclusión de la renta se da en ciudades donde los costos por metro cuadrado son elevados con relación a los salarios y donde las distancias con muy grandes, de tal forma que el fenómeno de la renta obedece a la movilidad pues si no se cuenta con los recursos para comprar una casa lo mejor es alquilar.

Renta, solución real ante el rezago

Javier Tapia Director Ejecutivo de Previsión Legal

ndependientemente de la tendencia política de cada quién, las decisiones económicas del actual gobierno han frenado la economía nacional. Tanto factores duros como el recorte en el gasto gubernamental, los despidos y disminución de plazas en diversas secretarías y dependencias federales, como la desconfianza del inversionista informado (el que lee y entiende las opiniones de las calificadoras) y el de a pie sin duda han desacelerado el motor económico nacional. Las estimaciones de crecimiento económico rondan en 1% para este 2019. Es sabido que el mercado inmobiliario se impacta inmediatamente ante los movimientos económicos, pues es un sector socorrido por inversionistas grandes y pequeños. Y lo vemos en algunos indicadores: la venta de vivienda nueva durante el primer cuatrimestre del año ha caído 23.4% según la Conavi, mientras que la vivienda usada se contrae 12.0% durante este mismo período. El futuro de las tasas de interés en México es incierto, pues a pesar de que han respirado por la disminución de la tasas en Estados

Unidos, la incertidumbre económica puede comenzar a derivar en fugas paulatinas de capitales, lo que presionaría a Banco de México (Banxico) a revisar el indicador. Incrementos en las tasas conducen a que los solicitantes de créditos hipotecarios tengan que comprobar mayores ingresos o reduzcan su expectativa en cuanto al valor del inmueble que desean adquirir, además de que el potencial comprador considera aspectos como su permanencia en el empleo o el declive en su actividad económica. Por ello es totalmente representativa la frase popular: “a falta de pan, tortillas”, ya que el arrendamiento es una respuesta natural ante un escenario como el que estamos viviendo, pues independientemente de la economía, los mexicanos necesitamos un techo para vivir y para producir. La iniciativa de descentralización de dependencias y secretarías traería consigo una explosión del mercado del arrendamiento en las ciudades destino y un posible estancamiento temporal en la CDMX. Sin embargo, se ha anunciado que muy probablemente esta iniciativa no ocurrirá este año, pues no se asignaron partidas presupuestales para ello. Entre tanto, el mercado recupera la confianza, el sector inmobiliario está viendo una posibilidad real en el arrendamiento. El asesor inmobiliario claramente prefiere la compra-venta, por la relación de trabajo-ingreso, pero en tiempos como estos el arrendamiento no deberá de ser despreciado por quienes intermedian operaciones inmobiliarias. Sin duda, la situación actual empujará las tendencias que ya veíamos, pues entre el 2010 y el 2015, el arrendamiento en México creció 26.5% según cifras del conteo intercensal de vivienda del INEGI con un total de 5.08 millones de viviendas en renta (de un total de 26.7 millones de viviendas). Estas tendencias no son exclusivas de nuestro país, pues hay estadísticas que nos indican que en algunos países europeos, más de la mitad de la población vive en viviendas alquiladas. En Suiza, 61% de las viviendas son rentadas, en Alemania 59%, en Dinamarca 48%, por citar algunos ejemplos.

¿Por qué se prefiere el arrendamiento? Hay dos respuestas: la primera es la economía de los jóvenes, pues tiene que ver con un limitado acceso al capital o bajas posibilidades de ahorro de las nuevas generaciones, ya sea por ingresos muy limitados o por prioridades de gasto que tienden más bien al corto plazo. La segunda es relativa al estilo de vida de los profesionistas y de las parejas: un estilo de vida relacionado más bien con el disfrute de experiencias, con la calidad de vida, con más “hacer” y menos “tener” y con una permanencia mucho más corta en el empleo, incluso a nivel geográfico. El arrendamiento resuelve con contundencia y flexibilidad estas necesidades y estilos de vida. El inmueble rentado da la posibilidad a los jóvenes de resolver la necesidad de vivienda sin contar con un capital y además les da la flexibilidad que buscan para vivir cerca de sus trabajos, sin ataduras y sin compromisos. Arrendamiento, solución laboral La respuesta contundente es NO. Pero tampoco lo es la compraventa. En términos generales, los precios por metro cuadrado en ambas figuras para predios cercanos a las fuentes de empleo en las grandes ciudades de nuestro país (y de todo el mundo) son inalcanzables para el trabajador promedio. La demanda que se genera alrededor de los centros corporativos e industriales hace que en las economías abiertas, los precios de la vivienda en renta y en venta sean impagables. Muchos gobiernos latinoamericanos buscan regular los precios de la vivienda en renta en las grandes urbes, o incluso se convierten en desarrolladores y constructores, generando ruidos innecesarios en los mercados y en las tasas de interés. Además de que estos programas suelen ser medianamente implementados pues no forman parte de políticas públicas a largo plazo o incluso terminan siendo oportunidades de corrupción y compadrazgos.

¿Qué hacer entonces? Consideremos lo siguiente: •Acceso al transporte público. Según el ITDP (Institute for Transportation and Development Policy), solamente 47% de la población de la Ciudad de México vive a menos de 1 km de una ruta eficiente de transporte público, mientras que en Madrid o Barcelona, el índice es mayor al 90%. •Calidad del transporte público. El sistema de transporte público en nuestro país es absolutamente ineficiente. Por ello, sólo 3 de cada 10 mexicanos están satisfechos con el servicio ofrecido según la Encuesta Nacional de Calidad e Impacto Gubernamental 2017 levantada por el INEGI. •Concentración de las fuentes de empleo. Los polos de desarrollo en nuestro país son pocos, y no son auto-contenidos. Es decir, en una metrópoli, existen entre 2 y 4 zonas corporativas e industriales, pero en ellas o alrededor de ellas no se desarrolla vivienda, comercio o escuelas, e incluso, en algunas no se planeó la infraestructura necesaria para el transporte público. A lo largo de nuestra historia moderna, estos tres elementos han sido claramente olvidados por los gobiernos metropolitanos. Por ello, manosear los precios de la vivienda, aplicar programas asistencialistas o incluso convertir al Estado en un desarrollador de vivienda parece una gran aberración y sin duda, una solución absolutamente cortoplacista. Primero habrá que implementar políticas que impulsen profundamente los tres elementos recién explorados. Esos elementos bien manejados, distribuirán la oferta y la demanda de vivienda y los precios se auto-modularán. Y si eso no ocurre o no ocurre con el vigor necesario, entonces se podrán establecer apoyos o programas de otro tipo. Es decir, se tiene que invertir en verdadero desarrollo metropolitano y no distorsionar los mercados financieros e inmobiliarios con políticas y programas de apoyo o de controles de precios.

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Necesaria mayor institucionalización del arrendamiento

Salvador Sacal Cababie Director de Comercialización y Estadística en la AMPI CDMX

l arrendamiento en México es otro de los grandes retos que presenta el sector inmobiliario; para ello, se requieren diversas opciones y un marco legislativo más acorde a las necesidades del mercado.

Las rentas, dentro del sector inmobiliario, representan una alternativa para diversos sectores. El primero sería el de los jóvenes que no cumplen o que no cuentan con un historial crediticio y por lo tanto, no serían sujetos a un crédito hipotecario. Posteriormente, están las personas que se separan de su cónyuge y que no les alcanza para una segunda casa (dado a que la que tienen se la queda una de las partes involucradas); en el tercer sector están todas las personas, que por alguna circunstancia, emigran y no pueden comprar algún bien inmueble. Ahora, en el caso del arrendamiento, los principales inconvenientes son que actualmente hay una legislación casi favorable para el inquilino, y en cambio, hay un costo muy alto para el dueño si éste tiene que demandar.

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En cuanto a la cuestión económica, las rentas presentan una tasa de capitalización muy baja comparada con Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes), los cuales ofrecen un rendimiento superior. Retos de la informalidad En cuanto a los retos de la informalidad, ésta se presenta en todos los sectores, pero se calcula que llega a ser hasta un 90%. A mi leal entender y saber, la única forma es que la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) permita la deducibilidad en el Impuesto sobre la Renta (ISR) en el arrendamiento al inquilino sin Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo cual sería una forma de institucionalizar el arrendamiento. Para ello, entre los apoyos del Gobierno Federal podrían ser que funja como Fiador Solidario en caso de desempleo del trabajador, mediante un seguro de desempleo, como sucede en los créditos hipotecarios. Antes de ver si Infonavit puede crear este apartado, se debe revisar si éste presenta condiciones o no; en caso que sí, debe crearse en forma temporal para el derechohabiente —con un plazo máximo de tres años— en lo que mejora su nivel de ingresos. Posterior a esto, se puede otorgar un crédito hipotecario. En caso de que no se permita, se debe hacer la modificación conducente para poder realizarlo. Conforme a los datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), en 2010 existían alrededor de 30 millones de inmuebles en México y 20% de éstos contaban con la figura de arrendamiento. El promedio de arrendamiento no es exacto por la falta de información y por el alto nivel de informalidad del sector, como se mencionó anteriormente. Finalmente, en la parte no habitacional, no existe informalidad por la situación de deducibilidad que existe para el arrendatario.

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Renta, una opción para todos

Jordi Greenham CEO y CoFounder HOMIE

a industria inmobiliaria vive un auge importante. Al día de hoy, podemos observar que paulatinamente la vivienda en renta gana terrero sobre la compra de una. Esto no es nada raro o algo para preocuparse, tan sólo hay que tomar en cuenta los hábitos de consumo y las tendencias de la nueva generación, que en este caso son los millennials, y la cual se convierte en la mayor fuerza laboral del momento. La vivienda en renta es una gran opción para cualquier segmento poblacional, no importando el estrato social. Por ende y como en cada industria, existen opciones para todos los presupuestos. Desde una renta de vivienda de interés social hasta los grandes complejos de vivienda en vertical y horizontal. Además, en esta industria podemos tener una atractiva fuente de ingresos; invertir en tabiques siempre ha sido redituable, tu capital aumenta y a pesar que será a largo plazo, la inversión no corre riesgo alguno. Así que adquirir una vivienda para arrendarla es un negocio interesante para todo aquel que pueda tener ésta posibilidad.

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Uno de los principales inconvenientes que tenemos en el mercado, y desde mi perspectiva el mayor, es la informalidad y falta de institucionalización de la industria, pesa a que actualmente existen muchas opciones para rentar o comprar un inmueble. Nos encontramos con la dificultad del trato entre particulares que no deja algún registro público de transacción, es algo complicado de cuantificar, pero no imposible de solucionar. Esta práctica no es exclusiva de los segmentos menos favorecidos, podemos encontrarla en todos los ámbitos no importando el monto de renta del inmueble o ingreso per cápita. La institucionalización de la oferta de vivienda es el siguiente paso que debe dar la industria, dejar de ver el arrendamiento como un espacio disponible o en uso y tomarlo como un servicio, es decir, no estás pagando por un pedazo de suelo, se está pagando por un servicio que es la vivienda y la cual incluye diferentes beneficios; todo esto mediado por un profesional que en todo momento vela por los intereses de ambas partes y evita que se cometan abusos o desinformación. Hablando de la profesionalizar el mercado de vivienda en renta, tenemos varias aristas interesantes, entre ellas, mejorar la legislación en torno a la firma digital y eficientar lo que actualmente tenemos como Fintech. La firma digital podría mejorar el tipo de conversión, agilizar los trámites y ahorrarte mucho tiempo en procesos que la misma burocracia complica. Las necesidades de la sociedad avanzan, así como la tecnología, y en específico, la industria inmobiliaria se ha quedado rezagada, una herramienta que lograría eficientar cada paso y daría mayor claridad a cada transacción sería la aplicación del blockchain, esto sin duda sería una gran oportunidad de emparejar el campo y estar en misma sintonía que las demandas de la ciudadanía y un gran paso para la profesionalización e institucionalización de la industria de bienes raíces. Otro factor que podría detonar la vivienda en renta es tener incentivos

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gubernamentales, poder hacer deducible el arrendamiento sin importar el régimen en el que te encuentres; motivar al contribuyente para ejercer ésta facultad sin castigarlo en la misma contribución. El mercado de renta a nivel nacional es inmenso, poder calcular una cifra exacta de cuántas personas están arrendando un inmueble sería irresponsable, esto por toda la informalidad y el poco registro que existe en este tipo de operaciones, sin embargo, puedo afirmar que la vivienda en renta cada vez va siendo mayor en comparación con la vivienda en venta, esto por la necesidad de movilidad de la nueva generación y otros factores característicos de los jóvenes. Es cierto que existe un déficit de vivienda en la capital, crecemos desproporcionalmente a comparación con la vivienda disponible, no obstante, hay nuevas iniciativas que pueden llegar a subsanar este problema. Se tiene que pensar en vertical y no en horizontal en cada desarrollo que se planteé, esto respetando las reglas y normas de construcción vigentes.

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Financieros En los primeros cinco meses de 2019, la banca comercial colocó 123 mil 96 créditos, 19.51% más sobre lo registrado en el mismo periodo del año pasado, según datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV). De acuerdo con la plataforma, sólo en febrero las instituciones bancarias reportaron una caída en el número de acciones financiadas (-6.9%) con el otorgamiento de 2 mil 075 hipotecas, mil 488 hipotecas menos respecto a lo realizado en el mismo mes de 2018. Situación que no afectó al sector, debido al repunte observado a partir de marzo. En los mejores meses reportados hasta el momento financió 83 mil 474 viviendas –29 mil 208 financiamientos se organizaron en el tercer mes del año, 27 mil 184 en abril y 27 mil 820 en mayo–, monto que representa un incremento de 26.1% respecto a los 66 mil 162 hipotecas generadas en 2018. El financiamiento destinado por la banca para la adquisición de vivienda económica, de acuerdo con el sitio de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), alcanzó los 76 mil 220 financiamientos por 2 mil 672 millones 936 mil 358 pesos.

Rezago habitacional se puede revertir con vivienda económica

Carlos Lomelí Director General ION Financiera

as necesidades de vivienda del país están lejos de estar cubiertas. Se habla de una demanda de vivienda insatisfecha de 14 millones de hogares. Un porcentaje importante de este rezago habitacional se podrá acotar con la generación de vivienda económica y eso genera una oportunidad interesante para la banca y las Sociedades Financieras de Objeto Multiple (Sofomes). La certeza y disponibilidad de los recursos y claridad en las condiciones, sin duda, dan confianza en un proyecto. Actualmente tenemos una demanda insatisfecha y cambios en las políticas recientes que potencialmente podrían profundizar el rezago habitacional. Por lo que se requiere claridad en las disposiciones y regulación para desarrollar y financiar vivienda económica, así como programas de financiamiento de adquisición de vivienda acordes a las tendencias y necesidades los mexicanos que buscan fortalecer su patrimonio. En paralelo con el crédito puente tradicional, los proyectos deben estar vinculados a líneas de crédito individual para facilitar

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su comercialización, y tener un correcto análisis de mercado considerando las posibles ventas a través de créditos individuales de Infonavit o Fovissste, que dan cierta certidumbre al cierre de ciclo del proyecto. La vivienda económica requiere de especialización, conocimiento y experiencia de los desarrolladores participantes; programas de vivienda establecidos y crédito accesible para la población incluyendo a empleados afiliados y no afiliados. Así, el segmento de no afiliados o no asalariados juega en toda la pirámide de ingresos de actividades económicas. Muchos de ellos tienen capacidad de pago, pero no son atendidos por los mecanismos de los organismos tradicionales de vivienda. Existe una gran necesidad de productos con la flexibilidad para adaptarse mejor a las necesidades de la población a fortalecer su patrimonio. Conforme exista este entendimiento se promoverán más proyectos y la banca y las instituciones financieras tendrán mucho interés en participar; sobre todo con desarrolladores que hayan demostrado una buena ejecución en sus proyectos y tengan un historial de cumplimiento y certeza a compradores, financieros y autoridades.

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Vivienda económica requiere estímulos bancarios y de las autoridades

Rodrigo Padil a

Director general del Banco Inmobiliario Mexicano

l principal problema de la vivienda económica es que las personas que la adquieren no cuentan con los recursos necesarios para pactar condiciones que le sean atractivos a los bancos. Para resolver este problema, se requieren estímulos tanto de la banca como del gobierno.Sin duda, la vivienda económica es atractiva para la banca, porque el tamaño del segmento es enorme. Una gran proporción de la población corresponde a la vivienda económica, es una buena entrada para bancarizar a más personas. Es un negocio grande por el mismo volumen. Según el programa de vivienda social, existe en el país un rezago de poco más de 9 millones de viviendas; y de acuerdo al Coneval el rezago es de 14 millones. El mercado es enorme principalmente en la vivienda social, la cual es un segmento muy atractivo para los desarrolladores de vivienda, los cuales son nuestros principales clientes.

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Ante todo esto, es necesario identificar el problema de fondo, es decir, hacer que el cliente pueda pagar una mensualidad sin sufrir afectación a su calidad de vida. Para lograrlo tenemos tres caminos: subsidio al frente para abaratar el precio de la vivienda al cliente final, ampliando el plazo esta alternativa tiene la desventaja de poder llegar a ser pesado un pago continuo por más de 20 años y, el último, bajar la tasa de interés. La banca tendrá que buscar alternativas para poder atender a estos clientes, teniendo en mente que este portafolio tendrá una rentabilidad un poco más baja y el verdadero negocio sería el volumen.Otra forma es mediante el crédito puente, donde financiamos a desarrolladores de vivienda para la construcción de sus complejos residenciales. Finalmente, es el otorgamiento de crédito directo al adquiriente de la vivienda, en este tema existe un gran nicho de mercado el cual podríamos explotar para la clientela que no tiene acceso a los institutos públicos de vivienda en el país. También se puede apoyar haciendo que las reservas de cartera que requiera este segmento sean menos onerosas. Lo anterior lo podemos conseguir con seguros de crédito y/o con un marco legal que provea mayor certidumbre, además de procesos jurídicos ágiles y poco costosos. El reto más importante en el sector es fortalecer el Estado de derecho, por ejemplo: en los casos de impago, los juicios llegan a ser extremadamente lentos y costosos. Existen casos donde el juicio llega a ser más costoso que el valor de la garantía. Esto le ha restado mucho atractivo al sector, por lo que se requieren juicios ágiles y con menores costos, para poder recuperar la garantía y colocarla nuevamente al mercado.

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Instituciones financieras y la vivienda económica

Víctor Borrás Fundador de Bien para Bien

a vivienda económica surge en 2002 por diversas razones. La mayoría del rezago de vivienda era de personas que ganaban menos de 5 salarios mínimos. El crédito de Infonavit no alcanzaba para comprar una casa a este segmento de la población. El precio de las casas era superior al crédito que podían obtener. Los desarrolladores de vivienda consideraban que no era negocio construir casas que se vendieran a menos de 250 mil pesos. Se crea la vivienda económica a través de varias estrategias: reducción de aranceles y comisiones para su construcción, incentivos económicos para los desarrolladores (pago rápido y menores cobros de Infonavit entre otros). Posteriormente se incluye para Infonavit el subsidio que ya existía para Fonhapo y no se utilizaba en vivienda de autoconstrucción. Se han construido varios millones de viviendas económicas que han reducido el déficit habitacional y satisfecho la necesidad de vivienda de los sectores de menores ingresos en México.

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Se han mitigado problemรกticas que surgieron a partir de la vivienda econรณmica (desarrollo urbano deficiente, vivienda abandonada entre otros.).Tenemos nuevas herramientas como el cofinanciamiento con la banca y mejores sistemas automatizados. Creo se puede construir un cofinanciamiento con la banca con subsidio recuperable que permita reducir el riego de este segmento para los bancos y no afectar el rendimiento de la subcuenta de vivienda de los trabajadores.Es cuestiรณn de ser creativos y usar las herramientas y programas existentes.

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¿Comprar una casa es la mejor manera de invertir tu dinero?

Juan Pablo Zorril a CEO de Resuelve Tu Deuda

dquirir una vivienda es un objetivo financiero que varias personas desean; sin embargo, los altos costos y las formas de financiamiento podrían dificultar la realización de dicho proyecto; toda vez que 804 mil pesos es el precio medio de una vivienda con crédito hipotecario en nuestro país. De acuerdo con el último índice de precios de la vivienda en México, emitido por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHP), donde destaca que mientras la Ciudad de México se ubica en el rango más alto con un promedio de 1.4 millones por vivienda, 19 de las 32 entidades federativas mantienen sus costos por debajo de los 804 mil pesos. Así que una clave importante para conseguir un mejor precio es, en gran medida, la ubicación del inmueble. Sin embargo, el acceso a financiamiento es un problema que afecta las posibilidades de las personas para hacerse de una propiedad. Si bien un individuo podría cumplir con todos los requisitos para que se apruebe su crédito hipotecario, el compromiso a largo plazo implicaría que la persona cuenta con suficiente administración financiera para garantizar

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el pago de las mensualidades por periodos de hasta 20 años. Ante este panorama, hay quienes ven la adquisición de una vivienda como un logro financiero. Tan es así que están dispuestos a adquirir una deuda por muchos años para cumplir su objetivo. No obstante, además de los créditos hipotecarios, pocas veces se buscan opciones de financiamiento para conseguir el capital necesario y comprar. Afortunadamente, la inversión podría ser esa alternativa. Según el simulador de crédito hipotecario de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), si se busca obtener un crédito para comprar una casa de 804 mil pesos, dando el 20 por ciento de desembolso inicial con enganche, se comprometería a pagar una mensualidad de 8 mil pesos por 20 años. ¿Cómo podrías reducir el plazo a 5 años? Si tomamos como ejemplo el producto anterior con la proyección de un instrumento de inversión con rendimiento superior al 16% promedio, como La Tasa.mx. En este caso se ocuparía el mismo desembolso como inversión inicial y las mensualidades como aportaciones a capital. El resultado: 1.12 millones de pesos en 5 años, lo que ofrecería mayor holgura económica para adquirir una vivienda. Comprar una casa de contado es una idea que parece poco realista para muchos cuentahabientes. Sin embargo, aprovechar la inversión para impulsar el ahorro e iniciar la planeación con anticipación son condiciones necesarias para alcanzar esta y otras metas. Es importante “cambiar el chip” en las nuevas generaciones de tal modo que las inversiones se consideren como un elemento de las finanzas personales y no como productos exclusivos de un sector económico. Sin duda, invertir es darle valor a nuestro dinero, pues permite que las ganancias le hagan frente al incremento de precios y así se aumente nuestro capital inicial. La clave es encontrar el producto que mejor se adapte a nuestras condiciones económicas y objetivos. Por ello, opciones del mercado fintech, como La Tasa, no pueden quedar fuera del radar, ya que requieren un monto accesible para iniciar y ofrecen atractivos rendimientos.

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Crowdfunding y vivienda

Alberto Padil a y Juan Carlos Castro Fundadores de briq.mx

ntes de entrar en materia de vivienda y crwodfunding, consideramos importante dejar clara una definición de crowdfunding; ya que al ser algo novedoso, se presta a interpretaciones erróneas o exageradas.

La AFICO (asociación de plataformas de fondeo colectivo) nos presenta la siguiente definición: El Fondeo Colectivo (Crowdfunding) es un modelo de formación de capital y participación de mercado, en donde las necesidades de financiamiento de proyectos se transmiten a una comunidad a través de una plataforma digital y se obtiene apoyo de inversionistas, fondeadores y donantes. Nos gustaría resaltar de esta definición la frase “a través de una plataforma digital” y “financiamiento de proyectos”. La actividad de recaudar recursos monetarios para algún fin se puede encontrar en muchos otros lugares, por ejemplo la recolección del diezmo en las iglesias, y creemos que es muy importante separar este tipo de acciones con la actividad innovadora de crowdfunding.En 2012 aparecieron las primeras plataformas de crowdfunding en México, iniciando en

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el sector de donaciones y préstamos personales. Desde entonces han surgido cada vez más y empieza a conformarse una industria que está cambiando el escenario financiero de este país, tanto así, que las autoridades fueron pioneras en América Latina y decidieron publicar una ley específica para regular esta actividad (Ley Fintech). Entre finales de 2014 y principios de 2015, surge la idea de formar una plataforma de fondeo colectivo para poder invertir en bienes raíces, con el objetivo de poder dar acceso a este tipo de activo a más gente desde montos mucho más bajos. Al analizar las implicaciones legales, fiscales y de mercado, decidimos iniciar con un esquema de préstamos y no de capital, ya que al no existir en ese entonces la Ley Fintech, encontrábamos muchos problemas y limitantes para crear un modelo de capital. Fue así como briq.mx nace, aliándose con una institución financiera regulada, y creando un producto que atendiera el sector de construcción con una alternativa al crédito puente. La oportunidad detectada fue clara: existe un sector de desarrolladores inmobiliarios que por su tamaño, el producto tradicional de un banco resulta poco ágil, o a veces inexistente. Es una actividad, que por la dinámica demográfica Mexicana representa una oportunidad de negocio considerable y creciente. También, es uno de los sectores más intensivos en capital, aunque el acceso a invertir estaba prácticamente fuera del alcance de la gente y las actividades de inversión eran llevadas a cabo por instituciones financieras tradicionales, fondos e individuos con grandes capitales. Para el crowdfunding resulta súmamente atractivo este tipo ya que por un lado puede ofrecer tasas de rendimientos atractivos y consistentes, pero sobre todo por la oportunidad de ofrecer garantías tangibles. El inversionista en crowdfunding no es necesariamente sofisticado, por lo que contar con garantías que se pueden ver y palpar disminuye muchísimo el temor de iniciarse en las inversiones. Sin duda el sector vivienda está jugando y seguirá haciéndolo, un papel de detonante protagónico en el crecimiento de la industria de corwdfunding.

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Al ser el capital uno de los principales insumos en la producción de vivienda, existe un segmento de constructores y desarrolladores que son atendidos de manera eficiente por las instituciones financieras tradicionales. Sin embargo, existe un nicho de desarrolladores (medianos y chicos) que no encuentran en el segmento tradicional una solución ajustada a sus necesidades. Las principales ventajas que ofrece este modelo de financiamiento a las desarrolladoras pequeñas y medianas tiene que ver con el acceso, agilidad y flexibilidad que pueden encontrar en los instrumentos financieros ofrecidos por las plataformas; así como la capacidad de fondeo y apalancamiento que antes no tenían. Adicionalmente existe un beneficio adicional, el potencial comercial de exhibir los proyectos de manera masiva a una base inversionistas que se convierten en tus embajadores de marca y de venta. Siendo este último beneficio también atractivo para los grandes desarrolladores. Creemos que los más importante para que el ecosistema de plataformas de fondeo colectivo florezca, es una regulación que por un lado, fortalezca la confianza de los inversionistas, a través de mejores prácticas; pero, que no limite el crecimiento de las plataformas y su capacidad, ya que eso desincentiva a las plataformas a invertir en el crecimiento de su empresa. Adicionalmente, es importante contar con un esfuerzo por parte de las autoridades por promover la educación financiera, para que la gente pueda explotar al máximo los beneficios de este nuevo modelo de sistema financiero. Por último, es condición indispensable, para este ecosistema y los negocios en general, contar con un sistema legal funcional, que garantice el correcto funcionamiento y aplicación de las reglas del juego. La Ley Fintech actual sin duda da pasos muy grandes en varios de estos temas mencionados, sin embargo todavía queda corta al limitar los montos que pueden fondear las plataformas para un solo desarrollador, y no da pasos hacia adelante en temas de educación financiera.

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Sofomes, opción de financiamiento

José Fernando Padil a Ezeta Presidente Nacional de ASOFOM Director General Pretmex

sto es independiente de que ya tengas algún financiamiento ya contratado u ofrecido con tu banco —lo cual sería bueno tener—. Pero tener una Sofom cerca, además de ser un complemento a cualquier otra fuente de financiamiento, tiene grandes ventajas. Por un lado, son el tipo de entidad financiera con mayor número de jugadores en el país (55% de los intermediarios financieros del país son SOFOMES), lo cual tiene que ver con que son normalmente PyMEs especializadas en ciertos productos, sectores o regiones; son empresas locales y no empresas enormes, lo que les da una ventaja que ningún gran banco te podrá ofrecer: FLEXIBILIDAD y PERSONALIZACIÓN. Van a esforzarse mucho más en comprender tu modelo de negocio y en poder encontrar una solución financiera basada en las necesidades de tu empresa. Hay cerca de 1600 Sofomes en el país y hay de todo tipo: dan créditos para la vivienda, créditos personales, créditos a empresa, arrendamientos, factoraje, créditos nómina, microcréditos,

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estudiantiles, etc. Prácticamente hay una o varias Sofomes para cada necesidad existente de una empresa. Las Sofomes se han especializado y se han vuelto entidades de nicho enfocadas en soluciones financieras. Muchas veces se cree que las Sofomes tienen tasas muy altas, o que su financiamiento es caro, pero eso no es del todo cierto ya que en el universo de Sofomes hay todo tipo de jugadores. Inclusive hay muchas que ofrecen financiamientos más baratos que la banca tradicional, hay algunas cuyas tasas son muy similares a los bancos y otras que sí, probablemente tengan tasas más altas. La realidad es que, en el universo de las Sofomes, y dependiendo el sector, producto o región, las tasas varían mucho. La tasa también es relativa, porque una cosa es la tasa que tiene la publicidad que llega de tu banco y otra es la tasa con la que realmente logras contratar el financiamiento. Primero, antes de la tasa hay que evaluar qué institución te autoriza un financiamiento al final. Pues, ¿de qué te sirve una tasa muy baja en la publicidad si al final no te la autorizan? La probabilidad de aprobación de una línea financiera es mucho más alta en las Sofomes que en los bancos. Por otro lado, lo más importante con esto, y muchas veces la gente no lo contabiliza ni lo considera en su toma de decisión, es el tiempo que se tardan en darte un crédito. ¿Cuánto cuesta tu tiempo y el de tu gente? El costo de oportunidad es clave en la decisión de contratación. Si tienes el tiempo para esperar meses a que un banco te dé un crédito, está bien. Pero si el tiempo es clave en tu toma de decisión, también lo es el costo/tiempo de resolución. Las Sofomes, por su tamaño, flexibilidad, enfoque y segmentación, normalmente operan a una velocidad mucho más rápida que un banco grande, además de la personalización de los productos, adaptados a tu necesidad. Y en tu estrategia de financiamiento, tampoco es correcto concentrarte en un solo proveedor de financiamiento. Es importante siempre tener

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alternativas y productos diferenciados. Y muchas veces o casi siempre, es imposible contar con todas las soluciones en una sola institución. Diversifica tus fuentes de fondeo, utiliza el financiamiento a tu favor y de manera inteligente; eso generará rentabilidad y crecimiento para ti, tus inversiones y tus negocios. Aunque hay SOFOMES enfocadas a distintos productos en el mundo de la vivienda, las SOFOMES participan activamente principalmente para: •Primer financiamiento •Pagos de anticipos o enganches de un crédito hipotecario •Crédito con garantía inmobiliaria, tanto para la adquisición, como para obtener liquidez sobre tu vivienda o propiedad •Crédito para el mejoramiento de vivienda. •Crédito para la construcción o avance de obra •Créditos Puente para constructoras y desarrolladoras. •Crear y Administrar fideicomisos de garantía •Entre muchos otros productos Acércate a una SOFOM, hay muchas. Y compara, porque al final pueden ser tu mejor aliado financiero. Un lugar para explorar distintas Sofomes serias es la Asociación de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple en México, A.C., ASOFOM (www.asofom.mx). No es la única, pero es la asociación de Sofomes más grande de México y Latinoamérica.

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Créditos para no afiliados, reto para la banca

Antonio Artigues Fiol Director Ejecutivo de Banca para Particulares de Santander México

¿C

ómo se puede clasificar y medir el segmento de la población no afiliada pero que tiene potencial para solicitar vivienda? La banca muestra interés en el sector bajo ciertos parámetros.

La banca en México debe promover la atención a sectores de la población conocidos como no afiliados, ya que es un reto que representa un modelo de riesgo poco usual, por lo que debe elaborarse en base a un equilibrio en diversos factores para generar un financiamiento para vivienda menor a 300 mil pesos. Sin embargo, no se descarta que el Gobierno Federal integre un apoyo o respaldo y que otros jugadores como las aseguradoras del crédito que trabajan con la banca, realicen un trabajo de diagnóstico adecuado para impulsar a los bancos a diversificar el crédito hacia esta población. Este segmento de población (los no afiliados) incluye a trabajadores municipales, personas con ingresos mixtos y básicamente a aquellos que no pueden comprobar ingresos.

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Atender diversos modelos Para ello, es importante también definir la clasificación de vivienda económica, en donde hay varias opiniones al respecto. Por ejemplo, si consideramos la clasificación de la extinta Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), esta vivienda se determinaba a partir de los 205 mil pesos. Ahora, por lo general, en la banca manejamos valores mínimos de inmuebles que oscilan entre los 200 mil a 250 mil pesos, por lo que sí es un segmento muy atractivo para la banca por el tamaño de mercado que representa. Otro tema es que la oferta se pueda alinear a estos valores, ya que los desarrolladores se están orientando más hacía una vivienda media y residencial. En el caso concreto de Santander, tenemos un producto en donde ofrecemos crédito desde el valor de vivienda de 200 mil pesos (Crediferente). La participación de la banca en este segmento debe impulsar los diversos modelos de financiamiento que se enfoquen en los no afiliados. Este es un sector que se tiene que entender de una manera diferente. Se debe partir de los modelos de riesgo que hoy se tienen en la banca, así como la forma en cómo se determina la capacidad de pago del segmento. Además, se tiene que innovar tanto en modelos de riesgo para estimación de ingresos como en métodos poco usados por la banca, como los estudios socioeconómicos. El gran reto es encontrar un equilibrio entre varios factores como lo son precio, cálculo de capacidad de pago, apetito de riesgo y enaltecedores de crédito, así como el seguro de crédito a la vivienda y una oferta de inmuebles adecuada. Entre los incentivos que se requieren están principalmente el apoyo del Gobierno Federal a través de subsidios que al final, permitía a los clientes tener un apoyo para el enganche del inmueble. Adicionalmente, las aseguradores que se especializan en el seguro de crédito a la vivienda (Genworth y Sociedad Hipotecaria Federal, por ejemplo), deben mejorar sus procesos de revisión y ofrecer total certidumbre a la banca para recuperar las reclamaciones por no pago de este segmento.

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A su vez, también se debe contar con total certidumbre en la parte jurídica para la ejecución de los inmuebles, ya que este sector tiende a tener una mayor morosidad, debido la variabilidad de los ingresos que presenta. Clasificación del segmento En la medida en la que estos factores se atiendan de manera adecuada, la banca podrá participar de forma más activa en este sector. Ahora, referente al sector de los no afiliados, éstos se podrían segmentar en tres grandes grupos: 1. Empleados estatales y municipales no afiliados al Fovissste, pero que el 100% de sus ingresos provienen de una nómina. En algunos pocos casos cuentan con institutos de vivienda locales que los apoyan en el otorgamiento hipotecas, pero que normalmente no cuentan con los recursos suficientes para atender toda la demanda que se tiene para la adquisición de vivienda. 2. Personas con ingreso mixto. Es decir, son empleados con ingresos fijos pequeños y que la mayor parte de sus ingresos se obtienen sin forma de comprobarlos como son los taxistas, meseros o las personas que viven de la venta por catálogos, entre otros. Estos manejan mucho efectivo, pero pocas veces manejan cuentas para depósitos. 3. Personas que 100% de sus ingresos no son comprobables. Estos representan el segmento con mayores retos por la complicación en cuanto a la determinación de la capacidad de pago. Normalmente se dedican al sector comercio. En resumen, recordemos que cada segmento tiene su propio reto y alcance.

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Valuadores Los avalúos forman parte prioritaria del proceso de adquisición de vivienda, y en este caso dentro de la construcción, comercialización y venta de la vivienda económica. Se trabaja con todos los actores de este mercado, elaborando estudios de mercado y opiniones de valor para los desarrolladores para la toma de decisiones, avalúos para la escrituración de terrenos para desarrollar los proyectos y los avalúos para la compraventa de vivienda económica. Con la llegada de la tecnología al sector de la vivienda es necesario realizar algunos cambios a las condiciones normativas, legislativas y arancelarias del sector de la valuación, ya que no hacerlo podría generar en algunos casos problemas para los profesionales de dicho gremio e impactar en la competencia. Razón por la cual muchos considera que es necesario reforzar el avalúo electrónico en cuestión del control de seguimiento, pero cree que es más importante erradicar la figura de intermediario que opera para la banca. De acuerdo con diversas empresas, un avalúo cuesta entre 2 y 2.50 pesos por cada millar del valor del inmueble, por lo que el avalúo de un espacio de 1 millón de pesos vale 2,500 pesos, aproximadamente. Por otro lado, los valuadores coinciden que la reducción en el trabajo es contundente, luego que han observado un ligero retroceso, originado por la paralización o la falta de nuevos proyectos de desarrollo. Desde su punto de vista este ajuste o adaptación al cambio de administración y gobierno podría llevarse entre un año y medio y dos años.

Vivienda económica y valuación

Adriana Valdés Presidente Savac

ociedad de Arquitectos Valuadores, A.C. (Savac) es una organización que forma parte del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y está conformada por hombres y mujeres con una destacada actividad profesional en el campo de la valuación. Participamos de manera coordinada con la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval) que tiene una importante presencia a nivel nacional e internacional. Los asociados de SAVAC tiene diferentes especialidades valuatorias y trabajan de manera activa en el proceso de la valuación inmobiliaria elaborando avalúos comerciales, opiniones de valor y avalúos para Infonavit, Fovissste y otras instituciones de crédito y también elaborando avalúos fiscales para la escrituración de vivienda. En este contexto los avalúos forman parte prioritaria del proceso de adquisición de vivienda, y en este caso dentro de la construcción, comercialización y venta de la vivienda económica. Se trabaja con todos los actores de este mercado, elaborando estudios de mercado y opiniones de valor para los desarrolladores para la toma de decisiones,

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avalúos para la escrituración de terrenos para desarrollar los proyectos y los avalúos para la compraventa de vivienda económica. El uso de las nuevas herramientas tecnologías es prioritario para agilizar la elaboración de los avalúos, sobre todo en el caso de vivienda económica, donde en ocasiones se valúan unidades habitacionales completas. En la actualidad, hay grandes avances en materia tecnológica, a través de diversas herramientas para la captura de avalúos, bases de datos e información satelital en tiempo real. En SAVAC, capacitamos constantemente a los valuadores en el uso de las nuevas tecnologías a través de nuestros programas de actualización con el propósito de formar profesionistas con conocimientos sólidos, integridad y un compromiso ético profundo preparados para trabajar en las nuevas condiciones del país. El sector de la vivienda económica es muy importante en el país y sus tendencias están íntimamente relacionadas con la economía nacional. En este sentido, este año ha tenido un desempeño moderado, principalmente por el panorama de incertidumbre en varios sectores. Algunos de los factores que han afectado el mercado son la variación en el tipo de cambio, el incremento de las tasas de interés, la eliminación de subsidios, el aumento a los requisitos de los sujetos de crédito y que son algunos de los temas que han generado mayor incertidumbre entre los mercados e inversionistas. Cabe mencionar que en la Ciudad de México, el valor del suelo es muy elevado, por lo que el desarrollo de vivienda económica es prácticamente inexistente, pero también ha habido incertidumbre por las nuevas políticas de desarrollo urbano y el cierre temporal de ventanillas para gestionar los permisos necesarios para la construcción. Considero que la tendencia de la vivienda económica para finales de año dependerá mucho de que se generen las nuevas políticas de vivienda a nivel nacional y de que haya certidumbre para que los desarrolladores sigan participando de manera activa en este importante mercado.

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Valuadores al pendiente de la vivienda

Lorena Mercado Arquitecta, valuadora inmobiliaria y vicepresidenta Muliv

l trabajo de los valuadores inmobiliarios en México nos permite conocer de primera mano las condiciones económicas, sociales y ambientales de nuestras ciudades.

Con perspectiva profesional, observamos que la evolución del entorno urbano y la reflexión es una constante. Específicamente en el caso de la vivienda en México, hemos sido testigos del crecimiento de la industria. Hemos observado grandes aciertos, exitosos desarrollos inmobiliarios, que a lo largo del país han contribuido a generar valor, ha existido la integración con las ciudades y se ha potencializado la actividad económica, calidad de vida; lo anterior ha contribuido al bienestar de los ciudadanos. Sin embargo, otros casos no tan afortunados, han sido motivo de estudio y de análisis de las cosas que fallaron. Hoy observamos el resultado en los desarrollos de vivienda económica, y que en algunos casos, han derivado en vivienda abandonada. Recordemos que a partir del año 2000 podemos definir como el inicio de una nueva época para atender a la vivienda en el país, las políticas generadas propiciaron el desarrollo por un período de más de quince años.

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EI Infonavit ha tenido un papel protagónico, así como el Consejo Nacional de Vivienda (Conavi) para crear espacios de participación del Gobierno con la sociedad; relevante también ha sido en estos años el papel de la Sociedad Hipotecaria Federal, cuya misión ha sido incrementar el financiamiento hipotecario entre otras funciones, que también ha sido responsable de los registros, regulación y seguimiento de Unidades de Valuación y Valuadores Profesionales en México referente a la Originación de Crédito Garantizado a la Vivienda. Sin embargo, a partir del 2013, el Gobierno Federal cambió las reglas, de acuerdo con el Plan Nacional de Infraestructura 2014 - 2018. La política pública de vivienda se basó en la coordinación de diversas instituciones para dar impulso del desarrollo sustentable, un punto relevante fue la cercanía de servicios, revertir el rezago en la adquisición de inmuebles y proveer vivienda digna, con el apoyo de la a dependencia creada para esos fines: la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU). Durante 2019, con el Gobierno actual, la industria se encuentra en una pausa que se ha traducido en una desaceleración del sector; en espera de las nuevas políticas de gobierno que ha manifestado claramente que garantizará la vivienda adecuada a la población de menor ingreso, enfocando los recursos de programas y acciones del sector público a estos propósitos. Aqui es donde podríamos mencionar, que es momento que las políticas de Gobierno se incluya la perspectiva de género, con el objetivo de buscar de qué manera las normas jurídicas que regulan este derecho, cuenten con el mencionado enfoque de manera equitativa. De acuerdo con información proporcionada por Infonavit, los créditos colocados en 2018, 2.4% de las mujeres con un empleo formal solicitaron un crédito Infonavit. El saldo promedio de crédito otorgado para mujeres fue de 251,700 pesos. También en el mismo año, 34% de los créditos otorgados fueron para hombres de 18 a 29 años, mientras para mujeres de la misma edad fue el 28% de los créditos. En México existen 34.1 millones de hogares de acuerdo con el Instituto

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Nacional de Estadistica y Geografía (INEGI), de este universo 28.5% tiene como jefa de familia a una mujer. Lograr incrementar el otorgamiento de crédito para el sector femenino y crear las oportunidades de desarrollo integral es uno de los grandes retos. El que las mujeres tengan acceso a viviendas que cuenten con servicios e infraestructura adecuada, viviendas seguras que garanticen el bienestar de la familia y permitan el traslado hacia los centros de estudio y trabajo en periodos de tiempo razonables, serían bases sólidas para una nueva política de vivienda. Los actores de la industria por su parte, que cuentan con el conocimiento necesitan contar con información referente a las Nuevas Políticas de Vivienda para poder desarrollar proyectos que agilicen la economía que generen confianza y logren crear el sistema perfecto entre el producto, el financiamiento, la construcción, la comercialización y poner en el mercado productos competitivos que atiendan las necesidades de los compradores, y que también logren generar valor como garantía hipotecaria. Los retos del nuevo gobierno para dotar de vivienda a las personas de bajos ingresos, plantean grandes desafíos, es por ello por lo que para lograrlo se necesitan a todos los actores de la vivienda, el conocimiento y la ciencia desarrollada, el financiamiento y la inversión son necesarios. Es tiempo para generar alianzas y dar certeza. Para 2050, 70% del mundo será urbano. En las ciudades vivirán más de 2,000 millones de personas. Pero ni el pasado de las antiguas ciudades ni el futuro de los nuevos asentamientos está definido absolutamente: mantener, administrar y hacer crecer una ciudad donde los edificios y las personas que ya están enraizados es mucho más difícil que crear una desde cero. Pero en el mediano plazo, no veremos surgir megaciudades. La evidencia disponible actualmente sugiere que el crecimiento de la población se ha asentado en aquellos lugares con más de 10 millones de habitantes. La Ciudad de México es la única entre los 30 lugares

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del mundo que reúnen esa condición, pero allí están Monterrey, Guadalajara, Puebla y Tijuana. En el mundo, las ciudades de más rápido crecimiento son las que actualmente tienen entre 100 mil y un millón de habitante. Desde Querétaro hasta Aguascalientes, en el Bajío se ha desarrollado un corredor urbano que concentra más de 25 ciudades medias, que no tienen ni tendrán la capacidad de gestionar el crecimiento. ¿De dónde saldrá el presupuesto para financiar la infraestructura (carreteras, puentes, redes hídricas y eléctricas, por citar lo más importante) para duplicar o triplicar su tamaño? ¿Se verán agobiados por el desarrollo no planificado? En el mundo, actualmente hay 1,000 millones de personas sin servicios públicos. Los desafíos logísticos y financieros son enormes. En el corto plazo, también importan la preservación del patrimonio histórico y la definición de la identidad de las ciudades. Y es que, si aceptamos que la mayoría de las ciudades del mundo no tienen los recursos para planificar y administrar su propio crecimiento futuro, entonces concedemos el diseño y la forma de las ciudades futuras a las fuerzas del mercado. El crecimiento sostenible de las ciudades, sin duda debe ser donde la actividad económica dé sustento a los habitantes de manera equitativa, hombres y mujeres, el sistema de la vivienda atiende a muchos factores que generan el equilibrio. Crear ciudades más sostenibles y equitativas debería ser un objetivo compartido por el gobierno, los inversionistas y los desarrolladores inmobiliarios y demás participantes de la industria.Ciudades que sean modernas y funcionales, al mismo tiempo que preserven su cultura e historia. Ciudades que sean más acogedoras, que puedan proporcionar refugio y trabajo. Ciudades que faciliten la interacción social, no solo el comercio. Esto implica grandes esfuerzos y trabajo conjunto, debemos aspirar a que esto suceda. Los valuadores en México tenemos el compromiso de participar generando certeza y transparencia en la industria inmobiliaria.

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México requiere cambios vertiginosos

Eduardo Martínez Mena Presidente de AUVBM

omo es de esperarse en cada sexenio, cada equipo de personas que llega a puestos que regulan alguna actividad, tratan de cambiar o reinventar algún proceso. En este punto, los valuadores siempre hemos estado muy expuestos a cambios que se dan por pocas personas para beneficio de unos cuantos. A los valuadores profesionales también nos han pegado las bajas que ha presentado la vivienda económica y en general la economía, pues de manera general e incluyendo el universo de los créditos hipotecarios, el volumen de las operaciones ha bajado, por lo que hay menos trabajo. Seguimos construyendo un México sin cambios, las mismas reglas, las mismas normas; pese a que el mundo y las necesidades de los habitantes cambian de manera vertiginosa. Para poder mejorar las operaciones en la vivienda económica es necesario voltear a ver a los actores y promotores más importantes

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en cuanto a este rubro se refiere, es decir, hay que analizar “principalmente mediante la operación de las subcuentas de vivienda que administran los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), así como mediante la operación directa de recursos federales y estatales, provenientes del Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) y de los Organismos Estatales de Vivienda (Orevis)”. También se debe observar el apoyo de la banca de desarrollo de manera directa o mediante intermediarios financieros de créditos puente para desarrolladores inmobiliarios, así como líneas de fondeo y garantías para intermediarios financieros, bancarios y no bancarios para la operación de créditos para soluciones de vivienda. “Las soluciones de vivienda están directamente asociadas con los procesos de financiamientos y subsidios para su adquisición. Las políticas y programas públicos destinados al apoyo a la vivienda en México, han trazado tres vías principales por las cuales acceder a un apoyo financiero”, como lo indica el Programa Nacional de Vivienda 2014-2018.

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Producción de vivienda necesita medidas puntuales

Marco Antonio Gómez Rocha Director de VAPROY

urante los primeros meses del año, la desaceleración en la actividad de la construcción ha sido notoria, misma que se ha reflejado en la producción de vivienda, especialmente de los segmentos social y económico; además del sector hipotecario, que tuvo una caída del 25%; y, por supuesto, en la elaboración de avalúos. La tendencia en temas de avalúos va a la baja. Dada la incertidumbre que han dejado las decisiones del Gobierno Federal, se aprecia una desaceleración en la actividad económica que genera la construcción en México, particularmente la construcción de vivienda y en específico la de vivienda económica y de interés social. Esto afecta de sobremanera la producción de la vivienda y a su vez la colocación de créditos hipotecarios por parte del Sistema Financiero Mexicano. Como bien sabemos, cada crédito hipotecario va aparejado, por lo menos, con un avalúo elaborado por Unidad de Valuación inscrita en Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

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Ahora bien, si nos centramos en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), las decisiones del Gobierno también han afectado de manera muy importante la valuación, pues se han suspendido varios desarrollos habitacionales en proceso de construcción e inclusive terminados. Es sabido lo complicado que se ha vuelto obtener manifestaciones de construcción para nuevos desarrollos. Para revertir esta situación se requiere la voluntad por parte del Gobierno Federal de apoyar financieramente este segmento, aunado a propuestas del Sector Empresarial y Financiero de diseñar esquemas de crédito y proponer a su vez, sistemas constructivos que permitan reducir costos. También se necesitan sistemas constructivos en el mercado, que inclusive permiten la autoconstrucción asistida, que puede reducir los costos en la mano de obra. Lo que se requiere para esto es que los desarrolladores puedan comercializar lotes con servicios básicos, poner a disposición del mercado dichos sistemas y a través de los Colegios de Profesionistas a nivel nacional, apoyar técnicamente los procesos constructivos.

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Tiempos de cambio en la valuación

Rodrigo Alberto Peña Porchas Presidente de Fecoval

in lugar a duda son tiempos de cambio en México. El sector de la vivienda y la valuación no son la excepción. Estamos ante una transformación de la vida pública del país y eso está provocando diversos cambios que generan confianza para algunos e incertidumbre para otros. El Gobierno Federal a través de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) ha planteado que la Política Nacional de Vivienda estará enfocada a garantizar el acceso a la Vivienda Adecuada a todos los mexicanos como un derecho social y humano, a que la vivienda este integrada al desarrollo urbano y al ordenamiento del territorio. La modificación de la política de otorgamiento de subsidios ha generado una desaceleración de la producción de vivienda económica en el país durante estos primeros seis meses del Gobierno Federal, el modelo de subsidios con el cual se venía trabajando desde hace casi 18 años ha cambiado. Ya no habrá más subsidios para vivienda financiada por el Infonavit, ahora se focalizará el presupuesto y las acciones para las comunidades indígenas o aquellas que presenten altos niveles de rezago habitacional, con marginación y eliminar la

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violencia, para que tengan acceso a una vivienda y se buscará ampliar progresivamente los recursos públicos de los programas de vivienda para la población no derechohabiente. Para revertir la desaceleración es trascendental se definan con precisión todas las reglas, políticas y procedimientos con las cuales se van a trabajar, algunas cámaras del sector de la vivienda, mencionan que ésta representa alrededor del 6% del Producto Interno Bruto (PIB) de nuestro país y que genera derrama en más de 40 actividades productivas. Si bien la vivienda es un derecho social y humano, también es un importante detonador de la economía de nuestro país y tiene que ser financieramente viable para quienes invierten su dinero en construirla. La disminución en la producción de vivienda ha provocado que el otorgamiento de créditos y elaboración de avalúos hayan tenido una disminución de manera directa, impactando en la economía de la cadena productiva que garantiza el patrimonio de los mexicanos. Mayor participación de los valuadores Uno de los cambios que más hace énfasis el gobierno federal es en el concepto de vivienda adecuada, la cual según la SEDATU debe cumplir con los siguientes aspectos: seguridad de la tenencia de la tierra, disponibilidad de servicios, asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad, adecuación cultural. La Federación de Colegios Valuadores (Fecoval) a través de su Comisión de Vivienda a cargo del arquitecto Salvador Padilla Castillo ha presentado una propuesta para participar en el Programa de Recuperación de Viviendas Abandonadas de SEDATU, Infonavit, Fovissste y SHF. Dicha propuesta va sustentada en que los valuadores recorremos diariamente las ciudades, conocemos y hemos vivido de cerca esta problemática; nadie mejor que nosotros ha visitado estos conjuntos y dado testimonio de los avalúos realizados a esas viviendas; por eso consideramos que podemos aportar nuestro conocimiento y experiencia en el diagnóstico de la problemática y en la propuesta de soluciones.

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Nuestro plan estaría respaldada por nuestros 48 colegios agremiados y conformados por más de 2,500 valuadores en todos los estados del país, lo que daría un mayor soporte ante la sociedad al ser organismos ciudadanos de profesionistas especializados los que emitan los dictámenes correspondientes, lo que daría un mayor respaldo a los organismos ante la sociedad. La Fecoval y los valuadores profesionales de México hemos trabajado desde hace algunos años con base a las normas y estándares internacionales. Estamos preparados, capacitados y listos para ser parte importante de la transformación de nuestro país.

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Equidad de Género Un problema que persiste en la industria, sobre todo en los segmentos poblacionales de menores ingresos, es la falta de equidad de género en los segmentos más baratos. Por ejemplo, a pesar de ser uno de los principales compromisos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) en el sexenio pasado. De las 967 mil 092 acciones de vivienda generadas entre 2013 y 2018, únicamente 418 mil 396 fueron otorgadas a mujeres, con una derrama cerca a los 20 mil 295 millones 882 mil 882 pesos, lo que representa 8 mil millones menos de los distribuido a la población varonil. Durante la administración pasada, cuatro de cada 10 pesos de subsidio que otorgaba la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) benefició a una mujer. Situación que puede explicarse por el tipo de acción realizada; por ejemplo, de las 638 mil 371 viviendas nuevas que se colocaron con subsidio, 243 mil 925 fueron para este género -150 mil 521 menos que las realizadas entre hombres- con un presupuesto aproximado a los 14 mil millones de pesos. Otro rubro donde se observa la desigualdad dentro del sector es la seguridad de la tenencia, ya que -de acuerdo con el estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018- del total de viviendas propias a nivel nacional que poseen escrituras, 40.8% tienen a una mujer como titular o cotitular de la propiedad. Detalla que en el ámbito urbano esta cifra crece a 43.5%, mientras que en el ámbito rural sólo tres de cada diez viviendas corresponden a una mujer. “En el caso de las viviendas habitadas por población indígena, solo en 30.9% cuentan con escrituras a nombre de una mujer”.

Situación desfavorable para las mujeres en la adquisición de vivienda

Jaqueline Vil aseñor Presidente MULIV

as viviendas en México, donde las mujeres son jefas de familia, han crecido de manera importante. En el 2010 ya ocupaban 25 de cada 100 hogares. Además de esto, son mayores los porcentajes de hogares con jefatura de mujeres que ocupan viviendas rentadas o alquiladas. En los casos de las viviendas donde un hombre es el jefe de familia, 91% de ellos son los dueños, mientras que en las de jefas de familia solo 42% son propietarias. La forma de obtener una vivienda para más de 50% de las mujeres es con el uso de recursos propios, esto es a través de la autoconstrucción; sin embargo, en una de cada cinco viviendas en propiedad de mujeres, no tienen certeza jurídica de la tenencia de la propiedad, no se dispone de escrituras. Ante esto, una forma de acercar a las mujeres a una vivienda es acercándoles mecanismos de financiamiento adecuados a sus necesidades y condiciones de vida, porque es muy importante brindarles certeza jurídica de su propiedad.

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Es preciso reconocer las diferencias de género existentes en cuanto a la tenencia de la tierra para poder conseguir objetivos tales como aumentar la productividad de la tierra, facilitar el acceso a una vivienda asequible o promover la gestión sostenible de los recursos. Ademas, es necesario elaborar marcos normativos para la tenencia de tierra que aborden de forma explícita el acceso igualitario de hombres y mujeres a la tierra. Sin una atención específica a la integración de género, sectores importantes de la sociedad podrán verse excluidos de los beneficios de los sistemas de administración, gestión y desarrollo de la tierra. En las conclusiones de la Cumbre sobre la Mujer se resalta que en la mayoría de las sociedades actuales existen grandes desigualdades de género en el acceso a la tierra, a la vivienda y la infraestructura básica. También es importante el acceso equitativo a la tierra es una cuestión de derechos humanos y como lo menciona la Comisión de la Condición Jurídica y Social de la Mujer del Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas, «la discriminación en materia de derechos sobre la tierra constituye una violación de los derechos humanos». Dentro de los estímulos o acompañamientos gubernamentales que se requieren para que las mujeres aumenten sus oportunidades de adquirir una vivienda, está el incentivar el ahorro en las mujeres bajo esquemas en donde el gobierno pueda premiar el ahorro de cada una de las mujeres, créditos accesibles que se adecúen a las necesidades de cada una de ellas y con condiciones favorables, es decir, tasas de interés accesibles, instrumentos de financiamientos que sean de fácil acceso para toda las mujeres, sobre todo a las que viven en rezago habitacional. Por otro lado es indispensable que las mujeres puedan tener certeza jurídica de la posesión de la tierra y de la vivienda, y así poder contribuir a los grandes desafíos que hoy existen en materia urbana y bienestar social para todas las mujeres en situación de vulnerabilidad.

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Poder atender a todas las mujeres que viven en vulnerabilidad para que puedan adquirir una vivienda por medio de un subsidio, que se pueda destinar un mayor número de subsidios a éstas mujeres cuyas condiciones de vida son precarias, no cuentan con seguridad social y viven en comunidades. El derecho a una vivienda adecuada se ha construido como un derecho humano fundamental con exigencias inequívocas sobre la igualdad y no discriminación por razón de género. Una de las principales tareas que hay resolver es poder erradicar la violencia contra la mujer y la inadecuación de su vivienda, la falta de una vivienda adecuada hace a la mujer más vulnerable, la violencia contra la mujer puede dar lugar a la violación de su derecho a una vivienda adecuada. Las observaciones y comentarios de las instancias internacionales, de los grupos feministas y de las organizaciones de la sociedad civil en defensa de Derechos Humanos, instan a desarrollar un enfoque integrado de género desde la óptica de los Derechos Humanos, para de este modo, mejorar el ejercicio del derecho a una vivienda adecuada para las mujeres. Por todo esto, en el diseño de políticas y programas habitacionales, es necesario tomar en consideración las múltiples discriminaciones que soporta la mujer, es decir, sumar a la consideración de la violencia, otras diferentes formas de discriminación, para actuar eficazmente sobre el hecho de que el género, tiene consecuencias muy importantes de excluidas. Es indispensable que podamos lograr que la mujer pueda gozar de derechos reales y no ilusorios.

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Inequidad de género continúa en el sector

Leticia Figueroa Tesorera Muliv

na de las cuestiones claves en materia de vivienda para las mujeres es la inequidad de género respecto al acceso a la vivienda, generando una brecha considerable en la titularidad de la propiedad, tanto en pareja como para las jefas de familia. Nuevamente la inversión en igualdad de género y empoderamiento de la mujer, así como en el desarrollo de Políticas Públicas en la materia, para lograr una mayor integración de la mujer que permita mejorar su situación socio económica lo cual tendrá aspectos positivos relevantes en la calidad de vida. El objetivo es “lograr el bienestar y la igualdad sustantiva (de hecho) entre mujeres y hombres, ello implica financiar programas, medidas y acciones públicas que entiendan (identifiquen) y atiendan las especificidades de género, las brechas de desigualdad entre mujeres y hombres en los distintos ámbitos de la vida y se enfoquen a eliminar las expresiones de violencia, discriminación y desigualdad por motivos de género”.

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La política pública de vivienda cuyo objetivo debe orientarse al logro del bienestar e igualdad entre mujeres y hombres, deberá ser el resultado del financiamiento a programas y acciones que atiendan los distintos aspectos del desarrollo humano, haciendo evidente que los recursos son destinados para atender las desigualdades desde el ámbito administrativo y en los programas presupuestarios que las instituciones aplican.La atención en el ejercicio efectivo de derechos fundamentales como la salud, educación y desarrollo social y económico, debe considerar de igual forma el ejercicio al derecho a una vivienda adecuada. La inclusión del hombre en labores domésticas es clave para la igualdad. Actualmente en México 60% de la población femenina no aparece en estadísticas de trabajo bien remunerado, lo que demuestra que prevalece una brecha por condición de género, lo cual es señalado por el Instituto Nacional de las Mujeres (Inmujeres). Cabe mencionar que las mujeres contribuyen en gran medida para el desarrollo del país; sin embargo, las estadísticas revelan el rezago existente en materia de derecho laboral, de tal forma que solo 4 de cada 10 mujeres participan de actividades que generan remuneración o que están en busca de empleo, a diferencia de 7 de cada 10 hombres. En el mercado laboral, 25% de la población femenina recibe como ingreso un salario mínimo contra el sector varonil que es del 14 por ciento. Lo anterior, refleja que efectivamente la falta de equidad en el aspecto salarial determina las posibilidades de que la población femenina acceda a créditos hipotecarios o apoyos que permitan mejorar la calidad de la vivienda o incluso invertir en su patrimonio. La falta de vivienda a precios asequibles provoca que una gran parte de prospectos decidan migrar de la Ciudad de México hacia la zona conurbada, sin embargo, los centros de trabajo en su mayoría se encuentran centralizados, acrecentando la necesidad de traslados diarios desde la periferia hacia la capital. Aproximadamente al año se registra un requerimiento de 70 mil viviendas. La carencia de opciones de vivienda provoca problemáticas tales como equidad, desintegración familiar, movilidad, inseguridad,

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pérdida de plusvalía y crecimiento urbano irregular, entre otros. Por otro lado, los costos elevados en el precio de la vivienda infieren negativamente en sectores con ingresos de entre 11 y 30 mil pesos, segmento que no es atendido por el mercado inmobiliario. El segmento que se encuentra arriba de los 30 mil pesos de ingresos mensuales (18.3% de la población), son mayormente atendidos por los desarrolladores de vivienda privados, a diferencia del segmento que percibe entre tres a 11 mil pesos de ingresos (27% de la población) que son atendidos por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI). El 54.4% restante no está contemplado por los desarrolladores ni por instituciones como el INVI, pese a ser el sector más amplio. Es importante reforzar los mecanismos que en materia de Política y Vivienda ha implementado el Gobierno, siendo prioritario garantizar al derecho de la población mexicana, con esto, el desarrollo de programas de apoyos tanto para la vivienda social como para producción social de vivienda serían satisfactores de una necesidad humana. Por tanto, conceptos como la seguridad de la tenencia, asequibilidad, habitabilidad, accesibilidad, entre otras cualidades, deben ser desarrollados por el Gobierno de la mano con la sociedad civil y la industria inmobiliaria.

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Vivienda para la mujer

Ma. del Carmen Flores Castil o Presidente Nacional de ANCSAC

omo mexicana es muy gratificante y alentador saber que en México se está trabajando por la equidad de oportunidades para la mujer. Actualmente, el Gobierno Federal instrumentó la Norma Mexicana NMX-R-025SCFI-2015, de Igualdad Laboral y No Discriminación, Coordinada por el INMUJERES, la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS) y el Consejo Nacional para Prevenir la Discriminación (CONAPRED), que tiene por objeto certificar a los centros de trabajo que cuentan con prácticas de equidad y no discriminación, como favorecer el acceso y la permanencia de las mujeres y de los grupos que viven en situación de discriminación; fomentar espacios laborales con accesibilidad, libres de violencia y discriminación y promover la corresponsabilidad entre la vida laboral, personal y familiar. Es evidente que en esta época en que vivimos, la participación de la mujer en México todavía sufre de regazos y marginación. Existen comunidades donde el rezago educativo y laboral son muy evidentes. Otro factor que se tiene que revertir que afecta el desempeño de la mujer es la maternidad. Datos de encuestas realizadas revelan que

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más de 55% de las mujeres renuncia a sus empleos después del parto. Hoy en día son muchas las mujeres independientes que trabajan, ademas de madres solteras y viudas, que requieren una vivienda digna. Una mujer con un empleo fijo y con sus prestaciones de ley, tiene la oportunidad de adquirir una vivienda, pero con la desventaja de que si el sueldo es bajo, su crédito no le permite una vivienda amplia y de mejor calidad. Hoy el porcentaje la población femenina es mayor que la masculina y estoy convencida que la mujer tiene que seguir preparándose académicamente, seguir trabajando para lograr mejores posicionamientos en las instancias de gobierno, en cargos públicos y la iniciativa privada. Se requiere fortalecer y mejorar el acceso para adquirir una vivienda para las mujeres más vulnerables, se le debe dar un valor agregado a aquellas mujeres solas que mantienen un hogar, con hijos a veces hasta sus padres, pero que cuenten con un trabajo fijo y tengan sus prestaciones sin importar el que sueldo sea bajo.

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Financiamiento: freno entre las mujeres y la vivienda

Karla Segura Socia Muliv

l acceso a una vivienda está condicionado por los recursos con que cuentan las personas que la necesitan. Esto es, dinero o crédito. Las oportunidades de desarrollo económico para las mujeres son más limitadas por su condición de género y por el tema de responsabilidad familiar. No existe la misma flexibilidad entre mujeres y hombres para cubrir un horario completo de trabajo. En México existen ideologías muy arraigadas sobre el rol social de la mujer, lo que reduce aún más sus probabilidades de desarrollo económico para alcanzar una situación financiera que le permita tener acceso a una vivienda. Es necesario partir de la perspectiva de género al desarrollar los proyectos, para que contemplen crear redes de apoyo para mujeres dentro de sus comunidades. Al tener acceso a más oportunidades de educación y empleo, se propicia el desarrollo personal y profesional de las mujeres, que eventualmente se traduce en independencia financiera para replantear los roles tradicionales de hombres y mujeres.

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Para lograr un desarrollo inclusivo, se deben considerar las necesidades específicas de las mujeres en el proceso de planeación y el financiamiento de proyectos. En este sentido, contar con la participación de más mujeres en posiciones para la toma de decisiones puede hacer la diferencia. Considero que se debe dar continuidad al el Índice de Ciudades Prosperas (CPI), que, entre otras cosas, plantea el Objetivo 3 de los Objetivos de Desarrollo del Milenio de la ONU, que se refiere al empoderamiento de la mujer. Con esta información pueden enfocarse los recursos para desarrollar los campos específicos que requiere cada comunidad. Para que las mujeres tengan una mayor accesibilidad a la vivienda, considero que el inicio de la solución no está únicamente en ésta. A través del tiempo hemos comprobado que si las casas no se acompañan de servicios, transporte, empleos, centros educativos y de salud, generan mayores gastos a sus habitantes y eventualmente las abandonan. Es indispensable buscar soluciones integrales. No solo en el planteamiento, sino en la participación de todos los actores involucrados: Gobierno Federal y local, institutos de vivienda, desarrolladores y propietarios. De esta forma, se generan comunidades que fomentarán el desarrollo integral de sus habitantes. Plantear proyectos que estén enfocados en el desarrollo de las mujeres, ofreciendo programas de capacitación para empleos mejor remunerados y autoconstrucción. Crear espacios para dar capacitación a distancia (Conalep), jornadas de salud, talleres y mercados, donde los habitantes de las comunidades puedan ofrecer sus productos y servicios para el desarrollo de la economía local.

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De acuerdo a la Encuesta Nacional de los Hogares 2017 del INEGI, en México existen 34 millones 067 mil 895 hogares, con una población de 123.6 millones de personas, de las cuales, 51.3% (63,420) son mujeres y 48.7% (60, 149) hombres. De estos, 28.5% tienen jefatura femenina. De acuerdo al estudio Hombres y Mujeres 2018, realizado por el INMUJERES, de los 31.9 millones de viviendas particulares habitadas en México, solo 67.7% son viviendas propias. De estas, 56% son propiedad de hombres y 35.3% son propiedad de mujeres. El resto se distribuye entre copropiedad y propietarios no identificados. La posesión una vivienda permite a las mujeres empoderarse para tomar el control sobre su vida, convirtiéndola en un poderoso motor para el desarrollo sostenible y hace posible la resiliencia ante las crisis. Si se complementa con un espacio público de calidad, se transforma en una herramienta para transformar la visión cultural, social, económica e incluso política de sus habitantes.

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Académicos Ya vimos el punto de vista de los especialistas de la vivienda, ahora es el turno de los académicos; los profesores y aquellas personas que se han encargado de forjar y edificar a los profesionistas que han hecho posible el dinamismo del sector. En este capítulo conoceremos la visión de la academia, y su punto de vista sobre qué es lo que hace falta para que desde las aulas se formen profesionistas que puedan hacer la diferencia en la construcción de vivienda en el país. Uno de los ejes fundamentales del este apartado es el desconocimiento y la poca difusión que existe para los arquitectos y la sociedad sobre el tema de vivienda, debido a la complejidad que impera en todos sus conceptos. Leeremos las nuevas tendencias que existen en el mercado, como la ecotecnias, la contribución de la vivienda al medio ambiente, mejoramiento del régimen de condominios y del espacio público, por mencionar algunos ejemplos. También incluiremos la importancia de los foros enfocados a la vivienda, con el fin de hacer un cambio escolar en beneficio de los estudiantes y de conseguir desarrollar nuevos programas y planes de estudios, cuya punta de lanza sea la vivienda.

Hay que otorgarle autonomía a la vivienda

Juan Manuel Romo Coordinador de la Especialización en Gerencia de Proyectos PUEA, UNAM.

esde los tiempos de estudiante, a principios de los setentas, mi atención se enfocaba a las matrices de relación y los incipientes graphos de interrelación que el fallecido Dr. Álvaro Sánchez nos describía como la metodología para determinar las prioridades en la vivienda y establecer una justa explicación funcional de sus componentes. En aquel entonces no lograba comprender por qué siempre lo más relacionado y con preponderancia resultaban las instalaciones. Fue hasta tiempo después y dado que había ocurrido un sismo en Cd. Serdán, que tuve la encomienda de construir viviendas en la sierra de Puebla. Las viviendas como es de comprender fueron muy económicas, realizadas con block y techos de láminas de asbesto. Cumplían con su objetivo. Desde entonces entendí que había que desarrollar procesos de construcción para edificar y a la fecha la industria de la vivienda lo ha logrado con avances muy importantes. Sin embargo, hoy en día siguen siendo un factor sustantivo las instalaciones, si bien ya no como partes de la vivienda, si para lo que

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están diseñadas y no es para conducir los fluidos sino más bien para otorgarle autonomía a la vivienda. Autonomía que no hemos desarrollado de manera económica y eficiente hasta nuestros días, si nos hemos enfocado mucho más a la edificación que a lograr esa autonomía funcional de las viviendas y esto se traduce en grandes inversiones a fin de hacer llegar los fluidos tanto de agua como de energía y comunicación a las viviendas que hoy las llamamos infraestructura. Lo anterior sumado con los equipamientos, repercute en los valores del suelo. Así, un suelo con infraestructura tiene más valor que uno sin ella, con lo que podemos observar cómo la infraestructura incide en un 25% del valor de la vivienda que sumado con el suelo llega a 1/3 del precio total

Incidencia Vivienda Económica Lo anterior me lleva a entender el por qué de la falta de vivienda social y no solamente económica, en las zonas urbanas. No es el suelo ni la infraestructura lo que hace que se encarezca la vivienda en el fondo es que no hemos logrado darle autonomía a la vivienda. Es decir, no podemos colocar una vivienda en cualquier parte y que funcione de manera independiente generando y desechando sus propios fluidos. Claro que hoy en día existen avances al respecto como los paneles solares: biodigestores, condensadores de humedad, etc. Pero todavía

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son adecuados para una vivienda de interés social o lo que es peor no están disponibles más que en laboratorio, son experimentales. Mientras sucede que la ciencia y la tecnología resuelven el problema de la autonomía de la vivienda debemos considerar como podemos producir vivienda de interés social en zonas urbanas, principalmente en las zonas metropolitanas. Para ello hemos realizado un análisis entre dos industrias que a mi juicio son muy semejantes, ya que ambas son integradoras, que es la de la vivienda y la automotriz.

Así, la automotriz integra varias ramas industriales y produce un producto también en la vivienda lo lleva de la misma forma.

La fortaleza de la industria del automóvil se basa en la autonomía y su posibilidad de escalar, esto debido a su facilidad para transferir la propiedad de manera muy ágil, lo que se traduce en un mercado secundario del automóvil que al tiempo resulta más importante que el de unidades nuevas. Por lo que corresponde a la vivienda, la posibilidad de generar autonomía todavía se ve distante y por lo que toca a la transferencia de

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la propiedad no hemos logrado agilizar ni economizar sus trámites lo que conlleva a un estancamiento de las inversiones. Y lo que es peor, dichas inversiones se encuentran en suelo con infraestructura y generalmente tienen más de cincuenta años de edificadas y muchas veces en condiciones poco favorables. Dado que la autonomía o la dotación de servicios es una condición sinequanon para la producción de vivienda, es recomendable pensar en potenciar el mercado secundario de este sector que previamente analizado facilite su transferencia de propiedad siendo ágil y económica, cercana a la forma del automóvil. Donde exista una institución que sirva de banco de vivienda y ente financiador entre los participantes ya sean propietarios o futuros adquirentes, dándoles certeza tanto en la legítima propiedad como en su valor. Así, podemos atender de manera simultánea a la investigación y desarrollo de tecnologías para lograr la autonomía de la vivienda, la cual no se debe de olvidar, la dotación de vivienda no solo económica, sino de cualquier nivel en zonas urbanas.

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La vivienda económica en las Escuelas de arquitectura mexicanas

Homero Hernández Tena Director de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Comunicación de la Universidad La Salle

l tema de la vivienda económica, de precio accesible o incluso de interés social, siempre ha sido un tema recurrente en las escuelas de arquitectura, aunque estudiado desde diferentes ángulos y con diferente intensidad dependiendo del enfoque fundacional de cada escuela. Mientras en algunos de los talleres de las escuelas de arquitectura, se toman estos temas de manera recurrente como parte de un profundo compromiso con la sociedad, otras lo ven desde un punto de vista de crecimiento urbano y otras más como oportunidad para el desarrollo de un sector empresarial. Es incluso interesante el ejemplo del movimiento formado en los años setenta en la Universidad Nacional, conocido como El Autogobierno, donde algunas de las premisas de dicho movimiento eran las de capacitar a la misma sociedad para dirigir la autoconstrucción que actualmente lleva a cabo la población sin título de arquitectura y con conocimientos de construcción escasos, pero que actualmente representa más del 80% de los edificios de nuestras ciudades.

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El arquitecto José María Gutiérrez Trujillo fue otro ejemplo de un gran catedrático dedicado a la promoción de esta tipología y quien siempre promovió concursos de vivienda de interés social en las escuelas de arquitectura de la mano de la participación de alumnos de servicio social para asesorar la autoconstrucción en zonas marginadas. A lo largo del tiempo, muchos arquitectos de renombre han intentado resolver proyectos de esta tipología con muy distintos resultados. Desde la famosa vivienda mínima de Agustín Hernández, hasta el reciente concurso del Infonavit, que convocó a destacados arquitectos como Tatiana Bilbao, Alberto Kalach y Fernanda Canales entre otros, para realizar ejercicios de interés social con resultados muy interesantes. En este aspecto es importante destacar la labor realizada por el arquitecto Carlos Zedillo para impulsar desde el Infonavit, un centro de sustentabilidad donde se han venido realizando varias publicaciones, muchas de ellas relacionadas con el interés social y que han puesto sobre la mesa la importancia de buscar nuevas alternativas para mejorar la calidad espacial en esta tipología. Sin embargo, este tema siempre ha sido muy desafiante para los arquitectos y se ha convertido en toda una especialidad. El poder concretar un espacio habitable, de medidas mínimas, con escasos recursos, con viabilidad para su producción en serie y que su presencia en conjunto tenga una dignidad estética, es verdaderamente cercano a lo imposible. Quizás por esto los ejemplos de los desaciertos en el sector dedicado a construir este tipo de vivienda han sido innumerables, catastróficos y desafortunadamente irreversibles. La mayor parte de la vivienda de interés social en nuestras ciudades ha crecido de manera exponencial desde la década de los 80, creando cinturones periféricos de casas edificadas en serie, indignamente impersonales, con intensidad de construcción muy baja, sin criterio de uso mixto, alejadas de los centros de trabajo y consumiendo reservas naturales que ahora sabemos que son irrecuperables.

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Como prueba de que no han sido positivas las políticas gubernamentales ni empresariales en dicho sector, tenemos a más del 25% de vivienda de interés social en situación de abandono. Las vivienderas que se han especializado en este sector deberán trabajar en conjunto con la academia para reflexionar de la experiencia obtenida en este tema y capacitar a estudiantes y profesionistas interesados en participar en este ámbito. Es por eso que, a partir de las últimas décadas, las universidades en México, han implementado en sus áreas de investigación, un mayor número de especialistas que desarrollan estudios relacionados con el interés social, la gentrificación, el urbanismo social resiliente, la marginalidad urbana y diversas temáticas que les permitirán tener un mayor impacto en nuestra sociedad. Así mismo, deberemos pugnar porque se incrementen los estímulos existentes por parte de las entidades gubernamentales pertinentes, para que el Conacyt continúe apoyando dichas investigaciones. Estoy seguro de que estamos ante un momento de coyuntura en el que nuestro gobierno que pregona estar interesado en apoyar a los sectores más vulnerables de la sociedad, debe aprovechar las aportaciones que la academia puede hacer en este importante tema. Es un momento decisivo en el que solo unidos como sociedad, academia, gobierno e industria podremos producir vivienda económica de calidad para los sectores más necesitados, que nos permita el crecimiento de ciudades con mejor calidad de vida en nuestro país.

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Organismos Nacionales de Vivienda En noviembre se presentará el Programa Nacional de Vivienda, así como el marco normativo para su implementación; después de que el nuevo gabinete federal del sector analizó cuáles fueron los errores y aciertos del pasado, buscando así la oportunidad de reorientar las políticas en esta materia y atender el rezago de acciones de vivienda, sobre todo en las zonas sur y sureste del país. Como parte de la nueva visión que tiene el Estado mexicano, la dependencias del sector muestran su preocupación por el desarrollo integral de las ciudades y ha puesto especial cuidado en la ubicación, la calidad de las viviendas, su equipamiento y los servicios con que cuentan, así como en los instrumentos crediticios y la carga que estos generan a las familias, por lo que se tiene que ver a la vivienda como un derecho, no como un proceso mercantil. Como parte de la nueva visión, el Gobierno de la República buscará transformar la práctica errónea del sector de focalizar las acciones del Infonavit principalmente en el norte del país, donde la necesidad de vivienda no es tan apremiante como en otras regiones, lo que generó que no se atendiera la demanda real. Por lo que, generarán diversos instrumentos de planeación que garantice el acceso a una vivienda adecuada a todas las familias mexicanas, sobre todo las que más lo necesitan. A la fecha la industria continúa viviendo los resabios de una década donde la meta era colocar más y más créditos sin poner mayor atención a la calidad de las casas; el saldo es bien conocido por todos: 650 mil viviendas abandonadas a lo largo del territorio nacional, equivalentes al mismo número de familias que seguramente no pudieron formar un patrimonio digno y seguro.

Vivienda requiere participación de los tres niveles de gobierno

Carlos Gutiérrez Director del Sectorl Empresarial del Infonavit

l sector de la construcción con vocación e interés para producir y comercializar el segmento de vivienda económica, requiere del involucramiento de los gobiernos estatales y/o municipales en materia de simplificación de trámites y procedimientos.

Para ello, se requiere que impacten en los costos indirectos de la edificación habitacional. Además, es necesario, convocar —con la participación de todos los actores involucrados—, una alianza por la vivienda que permita a la población que gana menos de tres salarios mínimos acceder a una vivienda de calidad. En cuanto a los efectos que tiene este tipo de apoyos en la industria y economía, la edificación de vivienda económica debe ser considerada en el Plan Nacional de Vivienda como un factor que incide en el ordenamiento territorial, el desarrollo urbano y el crecimiento ordenado de nuestras ciudades. Además, la dinámica de crecimiento económico en múltiples ciudades del país está asociada a nuevas inversiones en la industria y el comercio, por lo que se requerirá de vivienda nueva para población trabajadora que esté

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interesada en ejercer su crédito de Infonavit bajo esta modalidad. Detonador de la economía El crecimiento económico que se observa en diferentes ciudades y regiones del país demanda vivienda de calidad acorde a la capacidad de compra de los derechohabientes del Instituto. En los próximos meses, se deberán definir nuevas modalidades de financiamiento que sean innovadoras en el Infonavit para trabajadores de bajos ingresos con opciones de vivienda dignas y decorosas. Referente a los subsidios, las necesidades que tiene el país en son tan amplias y diversas regionalmente que requieren de una política de apoyos para sectores de la población que de otra manera no podrían construir una vivienda por su cuenta o con apoyo de un constructor especializado. Este esquema tiene que evolucionar hacia donde la política habitacional de la Cuarta Transformación (4T) decida privilegiar la adquisición, remodelación, arrendamiento y autoproducción asistida puedan ayudar a quienes más lo necesitan. En los próximos meses, se avanzará en la definición e intercambio de puntos de vista entre los diversos actores involucrados en la vivienda desde sus diferentes aspectos legales, económicos, normativos o financieros — por citar solo algunos ángulos— en torno al contenido y alcance la política nacional de vivienda y el desarrollo urbano para el período 2019-2024. En consecuencia, será importante conocer cuál es el enfoque que la Secretaría Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) le dará a la política de subsidios destinados a la vivienda. Por lo que corresponde al Infonavit, tras la entrada en vigor de los nuevos montos máximos de crédito, habrá que revisar la forma como se comporta la demanda de crédito en el segmento de los derechohabientes de bajos ingresos que ganan entre 2,568 y 7,190 pesos mensuales. La producción de vivienda económica es necesaria para atender un amplio segmento de la población derechohabiente del Infonavit. Tras la entrada en vigor a partir del pasado 3 de julio, de los nuevos montos máximos de crédito del Infonavit, deberemos esperar el segundo semestre para evaluar cómo se comporta la demanda en este segmento del mercado en combinación con el saldo promedio estimado en la subcuenta de vivienda.

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Infonavit debe de cambiar su naturaleza social

Mario Macías Director del Sector de los Trabajadores del Infonavit

l reto principal del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) debe ser retomar su naturaleza social, entendiendo ésta como la manera de dar prioridad en la oferta de crédito hipotecario a los trabajadores de menores ingresos, sin distinguir o excluir a quienes ganen mejor; sino más bien ser lo suficientemente amplio para atender gran parte de la demanda existente en el mercado laboral. Será importante en los próximos años redoblar esfuerzos, así como sumar voluntades y conocimientos para encontrar la manera adecuada de generar diversos mecanismos que vuelvan a la vivienda económica accesible, incluso para aquella derechohabiencia que desee o requiera adquirir una propiedad en zonas intraurbanas, sin ser afectado por el costo de la tierra y su impacto en el precio de la vivienda. El desafío es para todos, por su puesto también para las personas que cotizan en el Instituto, que tiene saldo en la subcuenta, porque no hay que olvidar que el Infonavit es un gran fondo mutualista que permite

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a los trabajadores que aún no deciden ejercer su crédito subsidiar a aquellos que ya lo ejercen. En este tema confiamos también la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) colabore para reducir los costos de la tierra para edificación de la vivienda intraurbana accesible, a través de impulsar una adecuada gestión del suelo y el ordenamiento territorial. Debemos entender que si bien el sector es unido y proactivo, es urgente lograr una política pública que reúna el conocimiento y la fuerza de cada actor, de tal manera que se aproveche su expertise y se obtengan resultados más rápidos. Por ejemplo, la Sedatu debe ser el gran integrador de los esfuerzos gubernamentales a nivel estatal y municipal, con la intención de gestionar y abaratar el uso de suelo a través de la coordinación y estímulos fiscales con los gobiernos y ayuntamientos. Otro labor de la Secretaría es desregular hasta donde sea lo razonablemente la tramitología existente, desde la gestión de ventanillas únicas hasta flexibilizar requisitos para las licencias de construcción, pero respetando los usos de suelo en cada municipio. Ahí es fundamental que cada municipio, abone con los planes parciales de desarrollo y evitar también la creación de ciudades expansivas. La dependencia también deberá tener a su cargo entrarle con aquellas personas que también presentan algún tipo de rezago habitacional y que no sean derechohabientes de ninguna institución.

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Transición en el Gobierno Federal, fundamental para planeación

Agustín Rodríguez López Vocal Ejecutivo del Fovissste

n el pasado, el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste) dejó de ser el rector del tipo de vivienda que el trabajador requiere. Como resultado de esa ausencia, la vivienda perdió calidad y conectividad. Se crearon desarrollos que no ofrecían acceso a servicios, afectando directamente la calidad de vida del trabajador y su familia. Del mismo modo, antes se carecía de información oportuna, automatizada y fidedigna, así como de controles y supervisión adecuada a las viviendas. Esto, generó serios problemas que al día de hoy siguen vigentes y que requieren de nuestra inmediata atención. Para remediar estas situaciones, la presente administración ha tomado las riendas al implementar los parámetros de construcción de la vivienda social. Se han firmado convenios de colaboración para dar certidumbre a los involucrados en la industria de la vivienda, principalmente a los acreditados. Del mismo modo, ha realizado modificaciones que benefician al derechohabiente creándole una mayor oportunidad para obtener un financiamiento.

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En este sentido, es necesario dar a conocer que hemos reducido a 80 puntos –anteriormente eran 100– el puntaje mínimo que se requiere para inscribirse en el procedimiento para el otorgamiento de Créditos Tradicionales e incrementado el plazo para la formalización de una hipoteca. Además, ahora el derechohabiente cuenta con 110 días para formalizar su crédito, lo que representa prácticamente el doble de tiempo con respecto del proceso anterior. Con los nuevos productos crediticios también estamos brindando mayores opciones para que los trabajadores cuenten con una vivienda, luego de que tenemos como una de nuestras prioridades potenciar el poder adquisitivo del derechohabiente y cumplir con la necesidad de crear nuevos esquemas que sean justos, que amplíen la gama de opciones de productos que ofrece el Fondo, principalmente a los que menos ganan y a los que necesitan que se les apoye más. Respecto del esquema de crédito tradicional para adquisición bajo su modalidad de adquisición de vivienda nueva, se beneficia a los acreditados de menores ingresos aplicándoles una tasa de interés que va del 4% al 6% según el nivel salarial. Lo anterior permite lograr que los trabajadores con menores ingresos obtengan una tasa preferencial frente a aquellos trabajadores que tienen ingresos superiores. Actualmente el segmento económico representa el 38.4%, de las hipotecas otorgadas, que equivale a 389 mil 347 créditos por 105 mil 882 millones de pesos, lo que representa un 24.3% de la cartera total. El nuevo Plan de Financiamiento de Crédito del Fovissste, refleja en sus tablas de montos máximos y tasa de interés por rango salarial de cada uno de los esquemas de crédito, un aumento al límite superior de montos máximos para favorecer la capacidad de compra de los derechohabientes. De igual forma cada año el monto máximo de crédito aumenta un 4% derivado del incremento de la Unidad de Medida y Actualización (UMA). Con esto los acreditados se encuentran en posibilidad de adquirir una vivienda de mayor valor, ofreciendo una mejor calidad de vida a sus familias.

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Nuevos programas En materia de programas viene “Fovissste para todos” para créditos nuevos y “Fovissste para Todos en Pesos” que nos van a permitir con una tasa comercial con la banca comercial preferencial, la más baja del país, con lo que vamos a poder realmente atacar el déficit de vivienda, porque prácticamente los costos son similares a los que da nuestro fondo, con la ventaja de que a la gente que decida irse por la banca comercial va a tener un plus, ya que va a tener más dinero para tener una mejor vivienda. Además, no se va a tomar nada más el salario base, sino van a tomar en cuenta otros ingresos y las compensaciones totales. Eso le va a permitir tener mayores ingresos, o sea, mayor crédito. Del universo de los créditos que tenemos, cerca de 15 a 20% tal vez sí le convenga, por cuestiones de los tiempos en los que se dieron sus créditos. Pero hay otro sector que no, y eso es lo que estamos puliendo para poderlo socializar, y que la gente sepa muy bien a quién sí y a quién no para tomar la medida que más le convenga; precisamente va a contar con la asesoría para que tome las decisiones adecuadas, y con ello, tener la certeza que serán a plazo fijo todas las condiciones. Lo importante es que en un tiempo récord cuenten con una solución efectiva y duradera. Por otro lado, “Fovissste para todos” que no puedo todavía no podemos dar a conocer la tasa, representará las ventajas que tiene el trabajador federal en cuestiones de ingresos. Eso no entendemos cómo no se había dado antes, porque nuestros trabajadores vía un descuento vía nómina, que es un pago seguro, cuenten con menos riesgos. Con ellos prevemos debe ser más barato. Eso no se tomaba en cuenta antes y además estaban esas letras chiquitas; los pagos que se hacían de más en seguros o cuestiones absurdas y que ya fueron eliminadas. Eso nos permitió reducir esa brecha para que todos los trabajadores federales pudieran tener un mejor crédito hipotecario y mucho más barato. Se va a mejorar la tasa y el Costo Anual Total (CAT). A veces

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hablas una tasa muy baja, pero con el CAT y las letras chiquitas se disparaba y era la parte de la mentira con la que se había trabajado. Hay un proceso interno en materia legal; otro en materia de procesos del gobierno. Terminando esos procesos, calculo que en unos dos meses ya podemos dar a conocer estos programas y qué bancos son los que van a trabajar con nosotros, con lo que estaremos haciendo opciones para todos. Se trata de un cofinanciamiento con el banco donde se coloca la subcuenta de vivienda y lo demás es pagado por el banco a una tasa muy competitiva, con el compromiso de hacer más con menos. En el proyecto participaron todos los bancos y algunos fueron los ganadores; los que dieron mejores costos. Esto ya es una realidad. Calidad de la vivienda Otro tema que estamos trabajando dentro del Fovissste es mejorar la calidad de las viviendas que se comercializan en el segmento económico, pues pensamos que los desarrollos, ya sean verticales u horizontales, deben considerar el carácter social de la vivienda. Para ello, deben ser conectivos y ofrecer equipamiento urbano que brinde a la población los servicios básicos que requiere como transporte público, salud, educación, etc. Además, deben contar con áreas verdes, brindar movilidad, entretenimiento, seguridad y plusvalía. Nuestro compromiso es orientar estrategias y dirigir esfuerzos para coadyuvar a la construcción de ciudades amigables, seguras y sostenibles, que fomenten la planeación y competitividad regional. Bajo esta administración, se busca la construcción de un nuevo modelo de vivienda con calidad que fortalezca el tejido social y favorezca fundamentalmente a la población de menos ingresos. Lo anterior se logrará a través del acceso al uso de tecnología de punta, por ello, contamos con información real y fidedigna para garantizar que los créditos que otorgue el Fovissste sean para la adquisición de vivienda que cumpla con los requisitos de habitabilidad, conectividad y sustentabilidad.

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El nuevo modelo de urbanización posibilitará mejor hábitat

Armando Rosales García Subsecretario de la Sedatu

os primeros meses del nuevo Gobierno Federal han sido muy intensos. Han sido de recorrer todo el territorio nacional, de proponer cambios y transformaciones, pero quizá lo más difícil para todo el sector fue echar a andar un sector que generaba bastantes fallas. La situación que revisamos en todas las instituciones gubernamentales en la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Instituto del Suelo Sustentable (Insus) o el Registro Único de Vivienda (RUV) era complicada, lo que implicó una labor extra dentro del periodo de transición. Las instituciones estaban diseñadas para otros fines. El trabajo que hacían las dependencias era diferente a lo que está buscando el Presidente Andrés Manuel López obrador y la Cuarta Transformación. Nuevas vertientes Los dos principales programas de la nueva administración a través de la Sedatu, Conavi e Insus, son el Programa Nacional de Reconstrucción liderado por la Conavi, que es un gran esfuerzo que implicó también la

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reestructuración de la dependencia que estaba muy ligada a distribuir subsidios de una forma a través de Infonavit y Fovissste, con algunos esquemas de autoproducción. Parte del esfuerzo era hacer llegar los recursos a la gente de manera directa, sin intermediarios; antes solamente se les entregaba el material por partes y no se acababan de terminar las viviendas. Ahora, en cambio, hay un despliegue completo en el que se han aprobado miles de acciones de reconstrucción en Chiapas, Oaxaca, Guerrero, Morelos y Puebla. El segundo programa prioritario es el de Mejoramiento Urbano, que nos presenta el mayor reto de coordinación, ya que son tres las entidades ejecutoras: Sedatu, Insus y Conavi, donde empezamos a trabajar en las zonas de mayor marginación de todo el país en 10 ciudades de la frontera, en 4 turísticas y otra de carácter estratégico, para llegar a 15; además que se está trabajando en 10 entidades en las que hay que realizar acciones inmediatas. En esta nueva etapa, los recursos van acompañados de la dotación de servicios de infraestructura, en agua, banquetas, drenaje y luz en estas zonas marginadas, para evitar que se caiga en un proceso de urbanización inversa y se caiga en la irregularidad para evitar la expansión irregular de las ciudades. Pensamos que también que habrá constructoras a las que les tocará fortalecer y trabajar muy de la mano con ellos para que generen la vivienda adecuada de la más alta calidad, en la mejor ubicación y con el menor costo posible para ellos, y para los derechohabientes y no derechohabientes. Además, se evitará a toda costa cualquier nicho de corrupción, por eso la importancia de las reglas de operación, para que acabemos con cualquier discrecionalidad. En este marco, seguiremos colaborando con la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) para atender las preocupaciones del sector, las cuales son compartidas por Sedatu. Recordemos que la industria de la vivienda es motor de la economía mexicana. Presenta una contribución del 6% al Producto Interno Bruto (PIB) y es un satisfactor social fundamental con impacto en 37 de las 42 ramas económicas, de ahí su importancia.

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Nueva Política Habitacional en México 2019-2024: ¿Cambio de Paradigma?

Edna Vega Directora General de la Conavi

nalistas políticos y distintos medios de comunicación han reflexionado con respecto al significado de los resultados electorales a favor del Lic. López Obrador; representaron, en pocas palabras, la expresión ciudadana mayoritaria de la necesidad de cambios profundos en el sistema, en el modelo económico nacional y el reclamo de atención a necesidades urgentes de amplios segmentos de la población, de manera muy particular aquella que no tiene acceso a seguridad social, empleo, salud, educación, entre otros. La vivienda no escapa a esta situación. En México, se enfrenta una paradoja: por una parte, la producción masiva de vivienda -recientemente INFONAVIT anunció el crédito 10 millones- y, al mismo tiempo la imposibilidad de millones de familias de acceder a una vivienda adecuada. A partir del pasado primero de diciembre de 2018, el Gobierno de México busca apoyar prioritariamente a las familias que no han tenido ninguna posibilidad de mejorar su calidad de vida para acceder a una

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vivienda. Se busca fortalecer las instituciones de desarrollo social y poder brindar igualdad de oportunidades entre las personas que lo necesitan. El nuevo planteamiento es que la vivienda no puede verse exclusivamente como una mercancía, no es un espacio techado y cerrado donde las personas habitan. La vivienda es un derecho humano básico reconocido por Naciones Unidas y es sobre el enfoque de Derechos Humanos que se rediseñan los programas, los instrumentos, la nueva política habitacional. Es tiempo de que el gobierno enfrente como una responsabilidad el garantizar el acceso a derecho de vivienda adecuada, básicamente ese es el principio y eso implica una coordinación institucional fuerte, una orientación muy clara de estas políticas y de estas definiciones, erradicar la corrupción, el tema de la austeridad como principio básico de la acción y también esta coordinación institucional implica que en todas las instituciones y gobiernos trabajen de manera conjunta y muy clara. Desde CONAVI, a través del programa “VIVIENDA SOCIAL” se canalizarán todos los esfuerzos y recursos a la población de menores recursos que más lo requiere en todo el territorio nacional. Sin duda, existe incertidumbre en la iniciativa privada, es recurrente el cuestionamiento de que se reduce el otorgamiento de subsidios y por ello caerá el tren de la vivienda. Sin embargo, ¿acaso los 10 millones de créditos de Infonavit dependieron siempre de ese subsidio?, ¿acaso fue el subsidio el que provocó el abandono de miles o millones de viviendas en el país?, ¿por qué se cuestiona que el subsidio vaya directamente a la gente? CONAVI destinará más de 9 mil millones de pesos para atender las necesidades de vivienda de la población de menores recursos, a miles de familias que fueron afectadas por fenómenos naturales, a otras que habitan en las periferias urbanas en condiciones de diversos riesgos, a aquellas que hoy no son sujetas de crédito -aún siendo

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derechohabientes de Organismos Nacionales de Vivienda-. El desafío del cambio de paradigma consiste en construir distintas alternativas que impliquen avances sustanciales en materia de justicia y equidad: diagnósticos más claros, otras formas de asignación de subsidios y focalización de recursos, más apegados a los compromisos de atender a quienes menos tienen, con mecanismos mucho más transparentes y objetivos es urgente focalizar los subsidios, los recursos, los programas e instrumentos. No se trata de afectar a la iniciativa privada, sin duda aportan fuentes de trabajo, generan economía local y nacional; se trata de repensar los comos, sumar esfuerzos, rediseñar esquemas de financiamiento, lo que sólo podrá lograrse en la medida en que se reconozcan los problemas y se recuperen las experiencias exitosas. Se trata de reconocer que en un esquema de derechos todos ganamos y que, para avanzar, no tiene que haber un desencuentro entre la economía y la equidad.

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La vivienda económica en extinción

Tonatiuh Suárez Meaney Director del RUV

a definición de vivienda económica puede causar ciertas confusiones, pues no se trata de un concepto sino de una etiqueta comercial. En Colombia, una vivienda económica está definida por la Ley General de Urbanismo y Construcción, como aquella con menos de 140 metros, lo cual supera con mucho lo que se espera en México de una vivienda con igual clasificación. A principios del siglo XX, en Francia y España se hicieron leyes de viviendas baratas, que en muchos casos tenían mejores características que algunas de las viviendas que hoy se venden en Latinoamérica como sociales. Así, lo económico o barato, es sólo un distintivo relativo que no es comparable en tiempo y espacio. En México la vivienda económica es aquella que cuesta menos de 118 VSMM, es decir, unos 360 mil pesos. Hay pocas casas nuevas de ese valor producidas industrialmente en las grandes y medianas ciudades. En la gráfica se aprecia como solamente en 2014 hay un crecimiento de este tipo de vivienda. Es una vivienda que tiende a desaparecer. Esto se puede considerar como negativo si se piensa que es el único tipo de vivienda al que muchas familias pueden acceder,

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o positivo si se piensa que son viviendas que no dan las suficientes prestaciones. Es mucho más fácil encontrar este tipo de viviendas en ciudades medianas que grandes pues la gente tiene menores ingresos. En cambio en ciudades grandes se registra mayor proporción de venta en vivienda popular, hasta 2018. En cuanto a estados, en Sinaloa, Morelos, Colima y Campeche, ya no existe este tipo de vivienda. En el caso de la ciudad de Campeche, que tiene de los menores crecimientos económicos en el país, existen viviendas muy caras debido a que la tierra pertenece a muy pocas personas, lo cual se puede apreciar en indicadores de monopolio de la tierra. En la ciudad de México solo se han producido 5 viviendas económicas en lo que va de 2019. Estos datos parecen mostrar que lo que da un sobre valor a la vivienda es el precio del suelo más que el de los materiales y comercio. En estados dinámicos como Nuevo León hubo un boom de vivienda económica como se puede ver en la tabla. El segundo lugar en producción de vivienda económica fue Jalisco que también representa una economía muy dinámica. Ambas zonas son las mayores economías regionales del país luego del centro de México. Finalmente, observemos la producción según tamaño, que es una de las variables más importantes en la elección habitacional. Como se aprecia el tamaño de la vivienda va aumentando. Casi toda la vivienda menor a 45 metros deja de existir. De cualquier forma el parque económico va desapareciendo. Se aprecia un panorama muy claro para la vivienda económica, independientemente de su tamaño y tipo, la vivienda económica tiende a desaparecer, por lo que la oferta debe adaptarse a nuevas formas de ofertar la atención a este sector, o la demanda quizá se adapté a formas de consumo

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Transformando la dinámica del sector vivienda en México

Jorge Alberto Mendoza Sánchez Director General de SHF

esde su creación en 2001, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha participado activamente en el desarrollo de la vivienda social en México, siendo un actor clave tanto en los periodos de expansión, como en los de contracción del mercado. •Ha participado en el desarrollo de intermediarios financieros y el financiamiento de crédito para miles de familias. •Construyó los cimientos para el desarrollo del mercado primario hipotecario e impulsó el surgimiento del mercado secundario. •Participó activamente en el otorgamiento de créditos puentepara desarrolladores y ofreció garantías para créditos sindicados y seguros de crédito a la vivienda en conjunto con la Banca. Esta evolución, trajo consigo retos en la administración de su portafolio de cartera. Siendo uno de ellos la minimización de los impactos derivados de la crisis hipotecaria de 2008-2009 así como hacer frente a las dificultades en la construcción de vivienda en 2013. El enfoque y atención de la SHF se ha dado siempre contribuyendo

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con su rol de formador de mercado y de banco de desarrollo. Hoy tenemos una oportunidad histórica. La de propiciar un cambio necesario en la visión del sector vivienda en colaboración con sus actores principales. SHF es una Institución de la Banca de Desarrollo, sectorizado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Tenemos una misión significativa en la transformación de México; estamos comprometidos con la visión de la nueva administración y con el logro de los objetivos en materia de política social en la que la vivienda ocupa un sitio importante. Hipotecaria Federal cuenta con la experiencia y capacidades en materia técnica, financiera y de sustentabilidad. El enfoque que nos ha instruido el Presidente de México, Lic. Andrés Manuel López Obrador, nos conmina a enfocar nuestras acciones y esfuerzos en la atención de los sectores con menor ingreso y mayor marginación social. En este contexto, estamos realizando las innovaciones pertinentes en nuestros procesos, productos y funciones sustantivas, para hacer frente a los retos que la Cuarta Transformación nos exige. Las familias mexicanas, particularmente las que menos tienen, merecen vivienda suficiente y adecuada a sus necesidades; vivienda que promueva el desarrollo de todos sus integrantes y de la comunidad de la que forman parte. Una vivienda integral en las esferas sociales, económicas, ambientales y culturales, diseñada como parte de una ciudad y de un entorno sustentable. Vivienda edificada con materiales que generen una menor huella ambiental y que respeten las costumbres, idiosincrasia y cultura de la región al tiempo que crea valor económico, fortalece el tejido social, y genera patrimonio y apropiación comunitaria. El decálogo de la política nacional de vivienda que promueven la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), es el eje rector en el que habremos de contribuir todos los actores del sector vivienda.

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Hipotecaria Federal es un catalizador del desarrollo urbano ordenado y sustentable para la creación de las ciudades que el país requiere. SHF cuenta con la experiencia y el talento para generar iniciativas innovadoras, trabajando de la mano con la SEDATU para avanzar en el marco de la política nacional de vivienda en beneficio de los mexicanos. Vivimos en un país que también enfrenta retos derivados del cambio climático y los fenómenos geológicos. Resulta indispensable trabajar con las instancias competentes en la delimitación de las áreas de riesgo, la protección de reservas naturales, así como el perfeccionamiento de los estándares de construcción y supervisión, y los esquemas de prevención y atención expedita ante desastres naturales. Para abatir el rezago habitacional de aproximadamente 9.2 millones de viviendas, SHF cuenta con esquemas que apoyan la producción social de vivienda asistida, tales como: autoproducción, mejoramiento, construcción en lote propio y adquisición de lote con servicios. Con la finalidad de atender a un mayor número de familias con estas modalidades es indispensable fortalecer el ecosistema de producción social de vivienda conformado por: intermediarios financieros, agencias promotoras de vivienda, organismos ejecutores de obra, verificadores, corresponsales, centros de cobranza, entre otros. Esto, con el propósito de hacer llegar soluciones integrales a todas las poblaciones del país. Es relevante crear condiciones para que estos esquemas sean accesibles para la población. Históricamente el Estado ha participado con subsidios al frente para que los acreditados accedan a una vivienda. Hacia adelante, se requiere mejorar las condiciones ya sea a través de mecanismos de ahorro dirigido o a través de un apoyo gubernamental. Sin este apoyo, difícilmente se podrá garantizar el acceso a gran parte de la población. Una de las tareas de SHF será fortalecer la presencia de intermediarios financieros eficientes para dispersar el crédito y lograr una mayor

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inclusión financiera. Asimismo, robustecer su operación y cobranza mediante garantías que permitan mitigar el riesgo e incentivar la disponibilidad de alternativas crediticias. De igual forma, estamos desarrollando un esquema financiero para la economía mixta en conjunto con la banca comercial. Este será un primer paso para atender a familias que perciben ingresos tanto formales como a través de otras actividades productivas que no pueden acreditar, lo que les impide acceder a un monto mayor de crédito. Asimismo, se atenderá al sector informal a través de esquemas de ahorro previo en conjunto con el Banco del Bienestar y otras instituciones financieras para formalizar su ingreso, y en su momento obtener el financiamiento para la adquisición de su vivienda. Para que exista oferta de vivienda social es indispensable la participación de la iniciativa privada. El precio de suelo apto para este tipo de vivienda es el desafío a sortear y su solución requiere una coordinación de actores tales como el Instituto Nacional de Suelo Sustentable (INSUS), SEDATU, Conavi, y la participación activa y concertada de los tres órdenes de gobierno. SHF será parte de la solución mediante el financiamiento de proyectos integrales que incluyan infraestructura, equipamiento, componentes de movilidad, tecnologías que disminuyan el impacto ambiental (agua, energía, manejo de residuos) y diseño sustentable de vivienda, considerando esquemas pasivos, así como de orientación bioclimática. Lo anterior, así como la incorporación de actividades productivas para fortalecer las economías locales. En ello, será necesaria la participación de otros bancos de desarrollo. Estos objetivos necesitarán asistencia técnica y social, así como la creación de una conciencia sustentable para que la vivienda forme parte de una nueva economía circular. En SHF ya lo estamos haciendo a través de nuestros programas para la construcción sostenible llamados “ECOCASA, LAIF y NAMA”.

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Las nuevas generaciones traen consigo modernas y diferentes formas de convivencia. La vivienda debe evolucionar con ellas. Hoy es necesaria más vivienda en renta o vivienda comunitaria que se adapte a las grandes urbes. Por otro lado, también debemos enfocarnos a la rehabilitación urbana de los centros de ciudad para aprovechar la infraestructura existente y acceder a los sistemas de transporte, mejorando así la calidad de vida de las familias. Lo anterior permitirá incrementar la plusvalía social, concepto que es consistente con una visión integral de la vivienda como componente de la política social. Parte importante de nuestra labor es el financiamiento de la oferta de vivienda. Somos el principal impulsor de crédito puente directo e inducido para la edificación de casas y viviendas, lo que complementa los programas que ofrecen los organismos nacionales de vivienda. El trabajo de SHF en este rubro será consistente con la visión antes descrita. Finalmente, como sector, somos un actor clave en la creación de empleo, la generación de derrama económica, y el impulso al crecimiento y desarrollo. Participamos en el círculo virtuoso del financiamiento que permite generar bienestar para las familias. Aprovecho la valiosa oportunidad que me ofrece Grupo En Concreto para dirigirme a ustedes e invitar a todos y cada uno de los actores del sector vivienda a trabajar de manera conjunta y sostenida para brindar más y mejores oportunidades a quienes más lo necesitan. México nos demanda toda nuestra dedicación y todo nuestro empeño.

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Proveedores Sin duda uno de los pilares del sector de la vivienda son los materiales para la edificación, y en este sentido, es preciso decir que se ha logrado un gran avance en esta industria, principalmente en temas como la sustentabilidad y la resistencia. Durante muchos años, los procesos de producción provocaron daños en el ambiente, pero hoy la apuesta es que estos procesos sean más limpios y a su vez, generen productos que sean sustentables. Del mismo modo, ante los constantes cambios en la naturaleza y fenómenos catastróficos como huracanes, inundaciones y sismos, es urgente contar con insumos que cada vez sean más ligeros, pero resistentes e incluso térmicos. Por otro lado, es importante tener presente que el valor de los materiales, de acuerdo con un estudio de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), tiene un impacto de 4.53% sobre el costo de construcción de una vivienda económica, lo cual podría afectar el acceso de los trabajadores a la compra de un inmueble.

Beneficios de la mampostería estructural

Alfredo Martínez Director General de Novaceramic

l elemento muro de una edificación es hablar de la parte que nos da la confianza en la construcción, da la imagen a la obra. Pero los muros van más allá, pues, según los materiales con los que estén construidos, será el grado de seguridad, resistencia y confort. El ladrillo, un material milenario para la construcción, va ligado íntimamente con la historia de la humanidad y hasta la fecha sigue haciéndose presente en las obras que se ejecutan todos los días, sin embargo, la construcción ha evolucionado, los sistemas constructivos y necesidades han cambiado, la arquitectura e ingeniería se adaptan a los entornos y requieren de materiales que vayan mejorando al mismo ritmo; el ladrillo también ha progresado: su geometría interna contribuye a la reducción de peso y a mejorar sus propiedades mecánicas y térmicas. Su compatibilidad con otros sistemas constructivos y la facilidad de ejecución lo ha hecho un producto difícilmente prescindible al momento de desarrollar un proyecto.

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En México, desde hace varios años se encuentran en el mercado ladrillos, tabiques y bloques de barro que siguen el principio de evolución del material; que se adapta a las necesidades de la construcción en México. La empresa líder en la fabricación de estos materiales es Novaceramic, organización que cuenta con un prestigio y experiencia de más de 28 años en el mercado, ofreciendo soluciones constructivas para edificaciones de todo tipo, producidos de una manera totalmente amigable con el medio ambiente, con procesos de primer mundo, innovadores y pensando siempre en el beneficio del usuario final. Novaceramic, es la empresa líder en fabricación y comercialización de productos de cerámica estructural para la construcción en México, cuenta con la planta más grande y moderna de toda América Latina para la fabricación de ladrillos de arcilla industrializada. Es parte de GRUPO RESNOVA, cuyo corporativo se encuentra en el norte de España y es referente de calidad e innovación en Europa y América, siendo filial de la empresa CERANOR, el más importante productor de cerámica estructural en España. Edificación sustentable Los diferentes sistemas constructivos de mampostería de Novaceramic mejoran sustancialmente la eficiencia estructural en comparación con los materiales tradicionales; los ladrillos multiperforados permiten recibir de mejor manera la carga ya que cuentan con una resistencia a la compresión superior a la de los productos convencionales; la principal característica que aportan estas piezas es que al contacto con el mortero se crean “llaves de cortante” las cuales incrementan la adherencia entre una pieza y otra, logrando un comportamiento superior en casos como sismos, huracanes y movimientos inesperados en la estructura. Al construir con el sistema de mampostería de Novaceramic se cuentan con estructuras mucho más ligeras con mayor resistencia a las cargas verticales y diagonales establecido en las Normas Técnicas

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Complementarias para el diseño y construcción de estructuras de mampostería. Los proyectos para reducir el gasto energético en la vivienda se encaminan a través de la arquitectura con el uso de estrategias de diseño bioclimático (orientación, sombras, iluminación y ventilación natural) y el uso adecuado de los materiales de construcción que permitan ofrecer edificios más confortables y se reduzca el consumo de energía de los sistemas de climatización. El confort térmico es una condición esencial para lograr la satisfacción de los ocupantes de una edificación y realizar con eficiencia sus actividades. Se estima que en promedio más del 90% del tiempo, las personas realizan sus actividades dentro de un espacio construido, pero la mayoría de los edificios se diseñan sin consideraciones medioambientales o de eficiencia energética y no cuentan con un estudio a detalle de todas las variables que influyen en la comodidad hidrotérmica de sus ocupantes; cuando se dispone de los medios económicos para hacerlo, se recurre al uso de aire acondicionado y/o al de calefacción, en su caso, para lograr este fin. La construcción sustentable no requiere una tecnología nueva y cara. En el caso de la arcilla, se reconocen los avances en el desarrollo de la producción industrial en serie para dar forma al ladrillo conservando las propiedades naturales de la tierra, desarrollando productos con mayor calidad en cuanto a resistencia mecánica y térmica se refiere. En los últimos años se ha tomado una mayor conciencia sobre la necesidad de ahorrar energía y de proporcionar confort a las edificaciones. Adicionalmente, dada la diversidad climática de México, se precisa tener mayor conocimiento del comportamiento térmico de los materiales que se utilizan para construir en cada región. El conocimiento de las propiedades térmicas de los materiales de construcción es el punto de inicio para cualquier análisis de las ganancias térmicas en los espacios interiores de una vivienda. En este aspecto se observa que los materiales de construcción convencionales que se ofrecen en el mercado en muchas ocasiones no son los

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más apropiados para la construcción de la vivienda, algunos son altamente contaminantes y sus fabricantes no se interesan por incluir cualidades térmicas que conlleven a la eficiencia energética. En México, compañías como Novaceramic, ha incluido desde su cadena productiva mecanismos para disminuir la emisión de agentes contaminantes, tales como el uso de materias primas que no generan materias residuales contaminantes, el uso de energéticos amigables con el medio ambiente como es el gas natural y la recuperación de energía calorífica para aprovechamiento en procesos de secado y cocción; además de desarrollar investigaciones que tienen como punto central el conseguir mejores valores de resistencia térmica en sus materiales, a fin de reducir la emisión de CO2 que producen las edificaciones por el uso de aparatos de climatización artificial, por ello, Novaceramic rediseñó el ladrillo tradicional para responder a las necesidades ecológicas del momento. La empresa cuenta desde 2011 con un Dictamen de Idoneidad Técnica que certifica el cumplimiento de la resistencia térmica mínima en muros para todas las zonas climáticas de México. Este documento aplica para las líneas Multex®, Tabimax® y Novablock®, que cuentan con mayor cantidad de cámaras de aire, proporcionando mayor resistencia térmica y mecánica.

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Retos de la vivienda económica sustentable en México

Alejandro Rodrigo Torres Director de relaciones institucionales Novaceramic

as diferencias entre el concepto de sustentabilidad y habitabilidad pueden unificarse para detonar el segmento económico en el país.

La vivienda económica sustentable definitivamente sí es posible, aunque es importante analizar la pregunta por sus diversos componentes y ubicarla en el contexto de la población mexicana. Una vivienda económica por definición, es aquella que “cuesta poco” y que “consume poco”, lo que nos lleva al análisis de sus dos componentes. Para que la construcción de una vivienda cueste poco, se debe cumplir este requisito en cada uno de los componentes de la misma, como el suelo, materiales y mano de obra. Para que consuma poco debe necesitar la mínima cantidad o volumen de cada uno de los componentes. Ahora, una vivienda sustentable es la que puede mantenerse en el tiempo, sin necesidad de agotar los recursos naturales ni causar daños al medio ambiente. En Novaceramic creemos que aún debemos evolucionar mucho para poder cumplir con esta definición en México.

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Límites y diferencias Dentro de la llamada “capacidad de compra del ciudadano” y en “lo que ofrece esa vivienda a cambio de lo que cuesta” y tomando en cuenta que una parte importante de la población en México carece de los recursos necesarios para acceder a una vivienda mínima y adecuada, la cuestión no es si podemos ofrecerles una vivienda económica y sustentable, sino si somos capaces de generar las condiciones para que puedan disponer de la vivienda que necesitan. Nosotros estamos comprometidos con la sustentabilidad. El informe “Evaluación de la Huella de Carbono con enfoque de Análisis de Ciclo de Vida para 12 Sistemas Constructivos” elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal y la UNAM en julio de 2016, se expone que “los sistemas con menor impacto en la huella de carbono fueron el muro de block cerámico con 29 kg de CO2 eq/m² y el muro de block cerámico con EPS con 37 kg de CO2 eq/m²”, ambos fabricados por Industrias Novaceramic. Beneficios compartidos Como prácticamente todo en esta vida, el que paga es el consumidor final. Sin embargo, una de las características principales de las ecotecnias es que ahorran más de lo que cuestan y consumen. Por lo tanto, quien se beneficia de ese ahorro también es el usuario final. Si ponemos como ejemplo los materiales de Novaceramic con sus múltiples ventajas técnicas y económicas y nos centramos exclusivamente en el aislamiento térmico, tendremos, en primer lugar, un ahorro en la construcción de la vivienda como consecuencia de que no será necesario instalar en los muros exteriores una capa aislante adicional para cumplir con la norma de construcción. En segundo lugar, contaremos con un confort en el interior de la casa respecto a la temperatura exterior, que no hará necesario el uso de climatización. Prueba de la consideración de estos materiales como ecotecnias fue la inclusión de los mismos dentro del programa “Hipoteca Verde” del Infonavit y del programa “Ecocasa” de Sociedad

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Hipotecaria Federal (SHF). El rendimiento es atractivo si se cumplen algunos requisitos. Entre las muchas clasificaciones de los negocios, una de ella sería la que distingue entre “negocios de margen” y “negocios de volumen”. El sector de la vivienda económica pertenece a éste último tipo de negocios, ya que la utilidad por unidad construida es muy baja para el desarrollador, pero el negocio se va convirtiendo en atractivo según se va incrementado el volumen del mismo, como consecuencia de la estandarización de los procesos y la repetición de los mismos. Para un proveedor como Novaceramic —que cuenta con sistemas de fabricación modernos, industrializados y optimizados a lo largo de los años—, es relativamente sencillo ofrecer al mercado de la vivienda económica materiales de la más alta calidad, y a unos precios tan competitivos, que en esa relación calidad-precio son prácticamente insuperables por el resto de los materiales de la competencia. Si además consideramos la dispersión geográfica de la población más necesitada de México, pondremos en la relación costo-rendimiento una variable más, que es el flete para llevar los materiales de construcción hasta cada una de las ubicaciones donde el cliente los requiere. Es en este apartado también, donde la logística de Novaceramic ha sido adaptada y optimizada para llegar a cualquier lugar, por muy inaccesible que esté, hace que el negocio sea rentable para todos los involucrados. México necesita que todos los que aquí vivimos, gobernamos, trabajamos y hacemos negocios, realicemos nuestro máximo esfuerzo para ponernos de acuerdo en conseguir que este país —aún considerado internacionalmente como economía emergente—, ocupe un lugar de primer mundo. En Novaceramic llevamos casi 30 años colaborando para que así sea, porque creemos que todas las personas tienen derecho a una vivienda adecuada; a tener acceso a mejores materiales en su construcción y a una mejor calidad de vida.

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Colaboraciรณn Especial

Banca, gran aliado del sector vivienda

El crédito hipotecario como impulsor de la vivienda

Enrique Margain Pitman Director Ejecutivo Crédito Hipotecario y Automotriz HSBC Coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México

éxico cuenta con un Bono demográfico que le permite estar atravesando por un periodo de una fuerte demanda de vivienda, que se estima en 580,000 viviendas anuales. Los desarrolladores construyen viviendas de acuerdo a las estimaciones de demanda en sus diferentes segmentos de vivienda, y, un elemento fundamental es la disponibilidad de financiamiento. Los créditos hipotecarios se otorgan para vivienda nueva y usada. La vivienda que construyen los desarrolladores en el segmento de la vivienda de económica (menos de $317,000), Popular y tradicional (entre $ 317,000 a $ 940,000) están generalmente vinculados a créditos hipotecarios que otorgan los Organismos de Vivienda (Infonavit y Fovissste); sin embargo, dicho financiamiento está orientado únicamente a los trabajadores que cuentan con un esquema de Seguridad Social. Los Organismos de Vivienda también otorgan créditos para la vivienda media y residencial a través de sus créditos tradicionales, y tienen créditos

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cofinanciados con la banca para financiar a los derechohabientes de mayores ingresos. La banca comercial participa en todos los segmentos, pero se orienta principalmente a la vivienda media (entre $ 940,666 a $ 2,015,713), y, residencial o residencial plus (arriba de $ 2,015,713), para lo cual ha desarrollado una amplia gama de productos hipotecarios para satisfacer las distintas necesidades en materia de financiamiento a la vivienda. La banca otorga créditos para asalariados, profesionistas independientes y dueños de negocio, sin embargo, el segmento de asalariados representa aproximadamente el 70% de los créditos hipotecarios que otorga. Alrededor del 60% de la Población Económicamente Activa (PEA) pertenece al segmento de “No Afiliados” que son personas que no cuentan con un programa de Seguridad Social o un programa de vivienda, los cuales en ocasiones tienen dificultades para contratar créditos hipotecarios por la comprobación de ingresos, debido a que no pueden comprobar la totalidad de sus ingresos y obtener un crédito hipotecario de acuerdo a sus necesidades. Durante muchos años, los diferentes participantes en el sector hipotecario (SEDATU, Conavi, SHF, Bancos Comerciales, etc), han buscado esquemas de financiamiento para apoyar a las personas de menores ingresos en el segmento de “No Afiliados”, sin embargo, no se han logrado crear esquemas que funcionen con una amplia escala. Un punto de partida para apoyar a personas que no han tenido acceso al crédito hipotecario, es el financiar a la “Economía mixta”, que son aquellas personas que pueden comprobar una parte de sus ingresos mediante mecanismos de comprobación tradicional como estados de cuenta, recibos de nómina o declaraciones de impuestos, pero tienen otra parte de sus ingresos que no pueden comprobar, porque la reciben generalmente en efectivo. Para atender dicho mercado, se pueden utilizar modelos de estimación de ingresos combinados con estudios socioeconómicos que validen

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su fuente e importe de sus ingresos, lo cual permite considerar su ingreso total para determinar su capacidad de pago e importe del crédito. Entre el mercado objetivo se tienen meseros, taxistas, comisionistas, locatarios, actividades vinculadas con el turismo, etc. La mayor oportunidad hacia adelante es otorgar financiamiento de amplia escala al segmento “No Afiliados” con menores ingresos con productos tradicionales, para lo cual podemos aprender de las cajas de ahorro alemanas (bausparkassen) que combinan el ahorro programado por un periodo determinado, con el otorgamiento de un crédito hipotecario bajo condiciones predefinidas. El ahorro tiene la finalidad de determinar capacidad de pago, crear un historial y alcanzar un enganche objetivo. Se debe revisar cómo se puede incentivar y premiar el ahorro enfocado a la compra de una vivienda.

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Sonora preocupada por la calidad de vida de sus habitantes

Sonora a la vanguardia con la aplicación del Programa de Mejoramiento Urbano

Elly Sallard Directora de Coves

a disposición al trabajo en equipo y coordinado entre los Gobiernos Estatal y Federal, permite que Sonora sea el punto de partida del Programa de Mejoramiento Urbano en un plazo relativamente corto, señaló Elia Sallard Hernández, directora general de la Comisión de Vivienda del Estado de Sonora (COVES), en el arranque nacional del programa que beneficiará a 2 mil 800 familias en la entidad. Existe gran interés por parte de la Gobernadora del Estado de Sonora, Claudia Pavlovich Arellano, destacó Sallard Hernández, por hacer llegar cuanto antes los beneficios del PMU a las familias más vulnerables de los municipios fronterizos de Nogales y San Luis Río Colorado. Para lograr un arranque dinámico del PMU en Sonora, fue fundamental la disponibilidad del secretario de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Román Meyer Falcón, junto el subsecretario Armando Rosales García y la directora general de la Comisión Nacional de Vivienda, Edna Vega Rangel. Acompañados por el director general de Infonavit, Carlos Martínez

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Velázquez, el equipo de la Sedatu y Conavi realizaron los estudios de campo previos al inicio del PMU, para tener un panorama claro de las necesidades de mejoramiento urbano que se tienen en estos dos importantes municipios fronterizos Sonora. "Ser el primer estado en poner en marcha el PMU es una muestra más de que en la entidad se siguen haciendo bien las cosas, ejemplo del trabajo coordinado y ordenado, buscando siempre el beneficio para las familias y la población más vulnerable", expresó la titular de la COVES, Elia Sallard Hernández. Agregó que como sonorense es un gran aliciente estar a la vanguardia y ser el primer estado que ponga en marcha este programa, especialmente por las más de 1500 acciones de vivienda que se van a realizar en cada uno de los municipios sonorenses (San Luis Río Colorado y Nogales) y que definitivamente vendrán a mejorar las condiciones de vida a las familias en estas ciudades fronteriza. En San Luis Río Colorado y Nogales se ha contado con una activa participación de los presidentes municipales Santos González Yéscas y Jesús Pujol Irastorza, respectivamente, en trabajo coordinado con COVES y Alejandro Jiménez Cortés, coordinador general de Conavi, lo mismo que Israel Victoria Lona, coordinador regional de Conavi. En el arranque del PMU en Sonora ambos funcionarios reconocieron que existe disposición para trabajar con disciplina, coordinados y ordenados con el gobierno federal y los ayuntamientos, lo cual pone a la entidad a la vanguardia en este tema, a nivel nacional. En San Luis Río Colorado el arranque del PMU se dio a sólo un mes de que el presidente Andrés Manuel López Obrador hiciera la presentación de este programa en gira por esta ciudad fronteriza. Mientras que en Nogales se hizo unas semanas después con la coordinación de los equipos de Sedatu y Conavi, siguiendo los lineamientos de sus titulares Román Meyer Falcón, Armando Rosales García y Edna Vega Rangel.

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“El caso de Sonora tiene instituciones de Gobierno y sociedad muy disciplinadas y muy ordenadas, que tienen información puesta sobre la mesa prácticamente, y eso nos permite avanzar sobre el gabinete rapidísimo y eso nos permite operar de manera muy rápida, entonces Sonora está a la vanguardia en este momento del plan de Mejoramiento Urbano a nivel federal”, enfatizó Israel Victoria Lona. El Programa de Mejoramiento Urbano impactará a 15 colonias de San Luis Río Colorado y 40 colonias en Nogales, donde se contemplan acciones integrales en materia de infraestructura; agua potable; drenaje; pavimentación; equipamiento; espacios públicos; y vivienda

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en diferentes modalidades, cubriendo así las necesidades básicas de quienes más lo necesitan. Elia Sallard Hernández, directora general de la Coves, subrayó que trabajar sin distingo de colores y en favor de los sonorenses como lo instruye la gobernadora Claudia Pavlovich, en forma coordinada entre los tres niveles de Gobierno, es lo que hizo posible que en San Luis Río Colorado se iniciara tan rápido con este programa federal que está a solo unos días de ver concretadas las primeras acciones de vivienda adecuada. La directora de COVES puntualizó que esta es una muestra del trabajo en equipo de la gobernadora Claudia Pavlovich con el presidente López Obrador, y con los ayuntamientos, siempre poniendo primero las necesidades de los ciudadanos, con lo que se atenderá, además, dijo, el rezago que ha caracterizado a las regiones fronterizas y que ha propiciado el desarrollo desigual. La coordinación entre personal de los ayuntamientos, Gobierno del Estado y la Federación, se ha visto desde el despliegue para el levantamiento del padrón de las necesidades de mejoramiento en las viviendas. En equipos mixtos se realiza trabajo de campo casa por casa para tener el pulso real de las necesidades de las viviendas y dar una respuesta rápida, a través del Programa de Mejoramiento Urbano En ambos municipios, las autoridades hicieron recorridos por las colonias de mayor marginación que se encuentran dentro de los polígonos a intervenir con el PMU, encontrando familias y adultos mayores viviendo en casas endebles, construidas con madera, plástico, cartón y hule, las cuales les serán sustituidas por hogares adecuados. En reuniones de trabajo y presentación del Programa de Mejoramiento Urbano con la Gobernadora del Estado de Sonora, Claudia Pavlovich Arellano, el titular de la Sedatu, Román Meyer Falcón, puntualizó

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que la esencia del PMU es mejorar la calidad de los habitantes de las colonias que fueron seleccionadas por su alto grado de marginación y carencia de servicios e infraestructura básica. Entre las acciones que se realizarán, destaca la construcción, equipamiento o mejoramiento de polideportivos, canchas, clínicas de salud, escuelas, mercados y equipamientos de vías pública, que traerán grandes beneficios a estas dos ciudades fronterizas de Sonora.

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CONTENIDO Prólogo

De la directora

ANALISTAS

Samuel Vázquez Eugene Towle Eduardo Torres Belinda Ramírez Pablo Vázquez Antonio Hánna Juan Carlos Zentella

DESARROLLADORES

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Gonzalo Méndez Dávalos Lydia Álvarez e Isaac Memun Enrique Vainer Germán Ahumada Russek Jesús Sandoval Flavio Torres Ramírez Isaac Metta Cohen Carlos Medina Rodríguez Ignacio Reyes Aldama Alberto Moreno Marcos Bejarle Antonio González Dueñes Alejandro Vargas Mabel Zurita Guillermo Juárez Rene Martínez Aurora García de León Carlos Ayuso Sergio Leal Aguirre

CONTENIDO AGENCIAS PRODUCTORAS DE VIVIENDA

Carlos de la Garza Francesco Piazzesi Alfonso Serrano

RENTA

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Adriana Valdés Lorena Mercado Eduardo Martínez Mena Marco Antonio Gómez Rocha Rodrigo Peña Porchas

EQUIDAD DE GÉNERO

106

Carlos Lomelí Rodrigo Padilla Víctor Borras Juan Pablo Zorrilla Alberto Padilla y Juan Carlos Castro José Fernando Padilla Ezeta Antonio Artigues Fiol

VALUADORES

Javier Tapia Salvador Sacal Cababie Jordi Greenham

FINANCIEROS

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Jacqueline Villaseñor Leticia Figueroa Ma. del Carmen Flores Castillo Karla Segura

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ACADÉMICO

152

Juan Manuel Romo Homero Hernández Tena

ORGANISMO NACIONALES DE VIVIENDA

Carlos Gutiérrez Ruiz Mario Macías Robles Agustín Rodríguez López Armando Rosales García Edna Vega Tonatiuh Suárez Meaney Jorge Alberto Mendoza Sánchez

PROVEEDORES

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Enrique Margain Pitman

SONORA PREOCUPADA POR LA CALIDAD DE VIDA DE SUS HABITANTES AGRADECIMIENTO

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Alfredo Martínez Alejandro Rodrigo Torres

EL CRÉDITO HIPOTECARIO COMO IMPULSOR DE LA VIVIENDA

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ยกGracias! A quienes hicieron posible la realizaciรณn de este libro

Y gracias especialmente por su colaboraciรณn a

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