DIRECTORA: Mariel Zúñiga COORDINACIÓN E INVESTIGACIÓN: Redacción de Grupo En Concreto DISEÑO GRÁFICO: Montserrat Gamboa Cisneros IMPRESIÓN: Digital FX PORTADA: Mateo Villa
AGRADECEMOS:
Agradecemos a todos los que participaron con su entusiasta colaboración y aportación de sus notas.
Noviembre 2022
Mi gran amiga y extraordinaria periodista la Lic. Mariel Zúñiga, me pidió prologar el libro que sobre “El boom de la vivienda media; rezago de la vivienda social en México”, publicará en estas fechas.
El libro está formado con la opinión que un grupo muy variado de participantes en la industria tienen sobre la misma. Cada uno, por supuesto, desde su particular punto de vista diserta sobre las causas del boom de la vivienda media y sobre el rezago que presenta en los últimos años la vivienda de interés social.
El libro comienza con la experiencia de los desarrolladores, continúa con la opinión de los líderes de la industria, de las autoridades encargadas de regularla; una legisladora ofrece su punto de vista, igual el Presidente del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, en síntesis, el libro recoge las opiniones de los más significativos representantes de 13 de los sectores que participan en la noble tarea de diseñar, proyectar, construir, comercializar y financiar la vivienda, así como de quienes la escrituran y aportan los materiales con los que se edifica. Es difícil encontrar un libro más completo sobre el tema.
Los textos son ricos en opiniones, casi todos coinciden en el rezago de la edificación y comercialización de la vivienda de interés social debido a diversos factores: del alto precio de la tierra y de los insumos destinados a la construcción, de la lentitud y encarecimiento de los permisos, el desinterés
oficial en el tema, el incremento en los requisitos para la ubicación y entorno que deben tener las viviendas, incluso la legisladora opinante habla que el rezago se debe a la especulación. Respecto al auge de la vivienda media algunos le auguran larga vida y otros están escépticos respecto de que se siga construyendo en pocos años, debido a la saturación del mercado.
Todos coinciden en la amplitud y profundidad del mercado de la vivienda barata con valor menor a un millón de pesos y sobretodo de la de interés social o popular. Las cifras que se ofrecen de los faltantes de vivienda fluctúan entre los 4.5 y 9 millones de unidades según la información que cada autor maneja. Los peligros que se le ven al desarrollo de la vivienda media y de la vivienda en general, son los mismos que impiden la edificación de la de interés social, añadiendo el incremento de los intereses que afectan los créditos hipotecarios, que no es el caso en la vivienda social por la intervención del Infonavit principalmente.
Una porción de los opinantes puntualiza que ya no es suficiente con la construcción de 4 paredes, sino que es necesario construir ciudades o unidades en donde sus habitantes estén rodeados de los servicios necesarios para el desarrollo completo y saludable de las personas, quienes deben contar con facilidades en la comunicación, accesibilidad de la vivienda a los centros de abasto, de la unidades sanitarias y deportivas. Los representantes del Gobierno son particularmente claros al respecto, desean viviendas de bajo precio para que resulten accesibles a los trabajadores de los más bajos ingresos y se evite el abandono de las viviendas que en ocasiones se presenta; pero ninguno habla del costo que la satisfacción de todos estos requerimientos conlleva; la autoridad ofrece normas, principios, señalan exigencias sin ponerle número en pesos a las mismas.
Algunos participantes demandan la necesidad de un cambio en materiales de construcción, en sistemas constructivos, en trámites, en incrementar la saturación de los terrenos con el objeto de abaratar las unidades habitacionales, solicitan un cambio en la forma en que se ha venido resolviendo el tema. Quizá debiésemos abundar en la necesidad del uso de las nuevas tecnologías, como la tramitación de los créditos con documentos digitales; la supervisión de obras y almacenes de materiales con drones; la valuación con sistemas súper rápidos; la elaboración y firma a distancia de los créditos; la modernización de los Registros Públicos que permita registrar y consultar operaciones a distancia; la promoción de la edificación vertical y otros más. Lo fundamental es el cambio de mentalidad para dinamizar la construcción y entrega de viviendas sustentables al más bajo precio, viéndola no sólo como negocio de parte de los empresarios y no sólo como exigencia desde el Sector Público, sino poniendo y cediendo cada parte la contribución necesaria para resolver un problema que agobia al sector de bajos recursos, pero al mismo tiempo se fomenta la creación de empleos y se obtengan utilidades razonables cumpliendo con el objetivo prioritario de fortalecer al país.
Hay que reconocer que en todos los autores campea el amor por lo que hacen, su deseo de que las cosas mejoren, de que se edifiquen las viviendas que necesitan no solamente los trabajadores de la economía formal sino los de la informal.
Es un libro que a través de sus múltiples participantes ofrece una visión, diría casi completa del problema de la vivienda y de sus diversos problemas y soluciones. Rico en opiniones permite al lector conocer la gran variedad de puntos de vista que existen para resolver un problema que es de importancia nacional, es un gran “fresco” que dibuja, que plasma la problemática de vivir en México bajo techo y de los múltiples intereses en juego. De los escritos se desprende
que no puede haber una sola solución viable para todo el país, sino diversas que atiendan la riqueza y la diversidad de la República como lo apuntan Aurora García de León y Alberto Moreno, por ejemplo.
Recomiendo no sólo su lectura sino su análisis cuidadoso, centrado dicho análisis en las soluciones aun cuando desde luego sin perder de vista los problemas y las barreras que agobian al sector. Necesitamos construir en los próximos 30 años viviendas para aproximadamente 65 millones de personas que formarán hogares de todo tipo en las ciudades, en las costas, dice Gene Towle, en el campo y hasta en las regiones más apartadas. Esto es un reto enorme que todos, autoridades, desarrolladores, y, en general, quienes participamos en esta industria debiésemos tomarlo con la mayor seriedad, trabajando en equipo, sin tratar de resolver los problemas desde el centro del país, sino regionalmente para incorporar opiniones e intereses del mayor número de quienes pueden, podemos, participar en la solución de este enorme problema que es al mismo tiempo una gran oportunidad de construir un México más habitable.
Solo me queda felicitar a Mariel por el magnífico trabajo que nos ha entregado.
Lic. Víctor M. Requejo Hernández, Presidente del Consejo de BIM
Con lo que vivimos hoy con la reactivación al 150 por ciento podemos afirmar que la constante es la incertidumbre en esta, como en todas las industrias, sino es que en todo México.
Es como lo nombran “la tormenta perfecta” con una crisis multifactorial que obliga a los empresarios de la vivienda y de todo el mercado inmobiliario a buscar fórmulas para el “como sí” seguir funcionando, produciendo, financiando y ejecutando sus proyectos.
En este libro lo que se evidencia es cómo la vivienda media es desde antes de la pandemia, y desde hace una década al menos el principal motor de la industria cuando los empresarios, los desarrolladores se “mudaron” para construirla, promoverla, venderla y financiarla ya que se veía venir el término de los subsidios y también el agotamiento de la tierra con servicios de infraestructura accesible para la vivienda económica, popular y de interés social.
Así, lo que queda en evidencia es que la vivienda más básica y más barata es también la más demandada por muchos miles de mexicanos, pero es la que menos se produce hoy por hoy. Esto es debido a múltiples factores, pero también se convierte en una “bomba social” porque con el tiempo los mexicanos reclamarán más y más el derecho constitucional a tener un hogar y éste no será accesible, de hecho cada vez menos.
Los métodos hoy no facilitan que se produzca de ninguna manera la vivienda económica de valor menor a 400mil pesos.
Por lo tanto, y aunque la vivienda media siga siendo el principal motor de esta industria, también tiene un límite por lo mismo que la vivienda económica llegó a su límite de producción, ahora la vivienda media se topa con el encarecimiento de la tierra, su escasez, también con infraestructura de servicios insuficiente y con una crisis económica que imposibilita a muchos millones de mexicanos a calificar para un crédito. Además de que los salarios están quedando rezagados ante la inflación boyante.
Estos son los retos de la reactivación a nivel mundial, pero en México se viven intensos y con ingredientes que ponen en riesgo a la industria, quizá sea tiempo de replantear fórmulas para seguirla produciendo, financiando y “aterrizando” a la población.
Los diferentes analistas, financieros, brokers, autoridades, empresarios, proveedores, arquitectos, valuadores y demás expertos aquí reunidos en la edición del lIbro de Grupo En Concreto 2022 de cara al 2023, ponen sobre la mesa sus reflexiones y muchos de sus grandes deseos de continuar en la industria e impulsarla para que siga siendo una de las grandes columnas del crecimiento y de la estabilidad social del País. Vale la pena conocer sus propuestas.
Aquí los retos que para 2023 se señalan por los expertos como “desafiantes”. Insisto: Es una lectura obligada conocer la exposición de los participantes en esta edición “Boom de la vivienda media; rezago de la vivienda económica” ¿qué hacer para seguirla produciendo y financiando?
Y así, entenderemos más de los desafíos que enfrenta esta industria que es imprescindible para México.
Son los actores principales además de los propios mexicanos que reclaman un hogar para vivir.
Ellos son los hacedores de las viviendas, departamentos o casas. Según la tendencia de cada entidad, de cada región por construir horizontal o vertical.
Y, ahora ajustándose a esas preferencias, también tienen que construir de acuerdo a la disponibilidad de la tierra disponible. Ellos como hombres de negocios, la mayoría muy experimentados también externan su preocupación por la falta de políticas favorables y de condiciones incluso de estímulos para la construcción de vivienda económica.
Pero también revelan sus preocupaciones por la construcción de vivienda de otros segmentos, incluso la media y residencial. Sus peticiones se han hecho extensivas en varios foros, sólo la pandemia logró acallarlos por un par de años, pero ahora los problemas no sólo persisten sino que se presentan agravados.
La crisis generada por la inflación con el alza de materiales de construcción, la escasez de tierra, de incentivos fiscales y en cambio el encarecimiento también de licencias y permisos de construcción, la sobre regulación y todos los problemas que desde hace años han enumerado hoy se suman a la décima potencia y ponen en jaque a una industria que tiene el reto de mostrarse una vez más resiliente.
Su apuesta innovar e incorporar tecnologia, pero sobre todo sumar esfuerzos para seguir brindando hogares para mexicanos
Desde nuestros inicios, en 1977, en Casas ARA hemos tenido muy clara nuestra misión de desarrollar hogares y comunidades donde sea un orgullo vivir, y hoy podemos decir con gran satisfacción que más de 1.5 millones de mexicanos viven en una casa de ARA.
Estos 45 años de operación nos han dado una vasta experiencia en los sectores social, medio y residencial, en los que hemos aprendido a salir avante de los distintos sucesos históricos del mercado de tipo económico, político y el más reciente en 2020-2021, de salud sanitaria con la pandemia COVID 19.
Actualmente, en la industria de la construcción presentamos desafíos transcendentales, derivado de factores que impactan de manera directa en nuestros costos de producción, tales como los incrementos de los principales insumos que intervienen en el sistema de construcción, los elevados índices de inflación en el país por arriba del 8.0% y el los materiales de la construcción arriba del 14%, así como el incremento de las tasas de referencia del 8.5%, los cuales merman el poder adquisitivo de las personas, así como su capacidad de compra.
Derivado de dichos factores y aunado a la falta de facilidades gubernamentales en la tramitología y tierra asequible, la producción de nuestra oferta de vivienda social ha disminuido drásticamente, dando paso al crecimiento del segmento de vivienda medio, la cual se caracteriza por ser dinámico y de alta demanda en el mercado.
No obstante, de la situación actual en la industria, en Casas ARA, tenemos firme confianza en el mercado, por lo que estamos dirigiendo nuestros esfuerzos en el desarrollo, estrategias de construcción y comercialización, desde, la innovación de nuestros prototipos, mejora de tecnologías constructivas y de tecnologías de la información, así como dirigidos hacia la sustentabilidad, hasta la búsqueda de nuevos instrumentos de financiamiento que faciliten nuestra colocación de ventas a través de créditos hipotecarios.
Hoy en día, y en conjunto con nuestros aliados financieros como las Onavis e instituciones bancarias, las personas puedan acceder a nuevas opciones de crédito, tal es el caso de programas como “Unamos Créditos” de Infonavit y confinanciamientos entre la Banca y Gobierno como “Fovissste para todos” y “Crédito Infonavit más crédito bancario” los cuales ayudan a los usuarios a acceder a un crédito de mayor monto y por ende a una vivienda con mejores condiciones.
Las instituciones bancarias, por su parte, son elemento clave para nuestra colocación, ya que están mostrado su confianza en el mercado, a través del mantenimiento de condiciones financieras atractivas para nuestros los clientes, a pesar de los incrementos en las tasas de referencia. La tendencia de la banca se dirige hacia su digitalización, lo cual es importante para nosotros como desarrolladores, pues nos da oportunidad de contar con mecanismos diversificados y productos que faciliten el
acceso a perfiles de clientes independientes que no tienen manera de acreditar ingresos de manera tradicional, así como de agilización de los procesos en las formalizaciones.
En definitiva, vemos un mercado distinto, que nos exige cambiar la manera de hacer las cosas dentro nuestra empresa, estamos convencidos, que si continuamos trabajamos en conjunto Estado, Instituciones Financieras y Desarrolladores en apoyos gubernamentales e instrumentos financieros podremos mitigar la situación económica actual y de igual manera apoyar a las personas que trabajan de manera independiente a lograr más medios para la adquisición de una vivienda digna para los mexicanos.
El panorama de la vivienda media es favorable debido a la alta producción que existe en el país y a la gente que tiene capacidad de compra y esquemas de crédito dentro de los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis) y de la banca que atiende a ese sector.
Sin embargo, de acuerdo con Enrique Vainer Girhs, director general de Grupo Sadasi uno de los principales obstáculos con el que tienen que atravesar los desarrolladores son los diversos trámites a realizar, los cuales también tienen un alto tiempo de espera para una respuesta.
Otro obstáculo que vislumbra en el panorama, es el incremento de las tasas de interés que representan una menor absorción de este sector inmobiliario.
“Para incentivar a la vivienda media, se requiere desregular, desgravar y considerar una reducción en el número de estacionamiento por casa o incremento de densidad, afirmativas fictas y cobro de derechos acorde a la contra prestación del servicio recibido”, nos menciona en entrevista.
También coincide en que la competencia, la capacidad de compra y la multiplicidad de los esquemas de crédito, son elementos que facilitan que la producción de la vivienda media continúe creciendo.
Vivienda económica con producción escasa debido a altos costos y tramitología
A comparación de la vivienda media que continúa creciendo, la vivienda económica registra una producción muy escasa,
las opciones para adquirir una propiedad de menos de 350 mil pesos es con la venta informal o usada, pero no con viviendas recién construidas.
Al respecto, el experto en la industria nos comparte que la poca producción que se ve en el sector es debido a diversos factores.
“El alto precio de la tierra, con servicios y bien ubicada, los costos de los materiales e infraestructura, están fuera del alcance de la capacidad de compra de la gente que puede acceder a este segmento, mismo que no tiene apoyos o incentivos fiscales para adquirir una vivienda”, afirma Vainer Ghirs.
A pesar de estos obstáculos, Grupo Sadasi se interesa en la construcción de vivienda de interés social de $370,000 hasta viviendas residenciales, con lo que buscan atender a todos los mercados y cubrir las necesidades que demanda el país.
Hay factores que han afectado a la industria en general, pero que en particular han tenido un mayor impacto en los segmentos de bajos ingresos. Factores tales como el encarecimiento de la tierra el incremento en los precios de los insumos, la mano de obra y los costos de financiamiento han afectado a toda la industria y a todos los segmentos, desafortunadamente el segmento de bajos ingresos es el segmento menos resiliente. Una vivienda económica que hace 10 años se vendía a $250,000 ahora debería valer al menos $468,000, 87.4% más actualizada en base a INPP y 33.7% por arriba de una de $350,000.
Adicional a lo anterior, cabe destacar que la falta de equipamientos urbanos y créditos accesibles también han afectado la oferta de producto en este segmento.
El crecimiento de la industria en los últimos años se ha apalancado principalmente en los segmentos de altos ingresos y, en contraste, el segmento de bajos ingresos ha sido desatendido por la falta de oferta. Esta tendencia no es sostenible en el largo plazo y estamos obligados a
encontrar soluciones que ayuden a atender eficientemente al segmento de bajos ingresos.
En Ruba desde finales de 2019 reforzamos de forma importantes el impulso a la producción de vivienda de interés social, de tal suerte que ahora, del crecimiento que estamos registrando de enero a septiembre de 2022 del +5.7% en el total de viviendas escrituradas y +21.3% en ingresos totales, la vivienda de interés social aportó un crecimiento de +2.8% en unidades y +16.5% en ingresos.
Como empresa socialmente responsable y acorde a nuestra misión de contribuir a elevar la calidad de vida en las comunidades donde operamos, en Ruba hacemos esfuerzos para que el segmento de Vivienda de Interés Social pueda ser más accesible para las familias.
Creemos que para lograr un crecimiento sostenible de la industria es fundamental impulsar el desarrollo de la oferta de vivienda de interés social, para lo cual vemos muy positivos los esfuerzos que están haciendo los organismos públicos de vivienda, tales como Infonavit y Fovissste, ofreciendo esquemas que hacen más accesible la vivienda. Sin embargo, debemos seguir uniendo esfuerzos todos los jugadores de la industria, públicos y privados, para seguir innovando y adaptándonos a las nuevas condiciones del entorno y del mercado.
La coyuntura actual es muy compleja y no facilita la toma de decisiones de inversión en los negocios, 2020 y 2021
fueron complicados y 2022 no se quedó atrás, de frente a la recta final del año estaremos enfrentando una menor actividad económica con mayor debilidad en la demanda en un contexto de alta inflación, mayores tasas de interés y un menor crecimiento en Estados Unidos.
Adicional a los factores comentados en el punto anterior, es posible que el endurecimiento de algunas políticas públicas hayan ralentizado algunos segmentos, sin embargo, creemos que son positivas porque buscan la continuidad de la industria en el largo plazo.
El marco legal no siempre resulta favorable para el sector, pues existen tres instancias (municipios, estados y federación) que en ocasiones no tienen alineadas sus legislaciones en materia inmobiliaria.
Impactos también para vivienda media que tiene gran demanda
Al segmento de Vivienda Media se le ha dado un impulso con la apertura de algunos productos financieros que suman créditos individuales para incrementar la capacidad de compra. Ha sido un segmento resiliente y al cual seguimos atendiendo dado a que tiene un potencial de buena demanda.
Sin embargo, la Vivienda Media también es un segmento que está siendo impactado por incremento en costos de producción, tales como los efectos inflacionarios, así como que algunas gestiones también se han ido retrasando, lo que hace que la producción de vivienda también se haya visto afectada, coyuntura que finalmente termina incidiendo el
precio de unidades de este segmento.
Y si bien es cierto que el precio de la vivienda media se ha incrementado debido a la inflación, sigue habiendo demanda gracias a tasas fijas, a los tipos de crédito que suman individuales, al cofinanciamiento y a fechas más recientes a la disposición de que Infonavit ha aumentado la edad máxima para otorgar crédito de 65 a 70 años.
En Ruba ofrecemos un amplio portafolios de productos que van desde el segmento de Interés Social hasta el nivel Residencial. Por lo tanto, el segmento de la vivienda Media es, por supuesto, atendido y es un mercado que nos interesa dado que hay una oportunidad de demanda significativa con potencial de atención; aunque, como lo hemos mencionado, se ha ido complicando debido a los incrementos de costo de producción y disponibilidad de tierra.
Es así que en Ruba cubrimos los tres segmentos más requeridos.
El secreto para impulsar la oferta de vivienda digna y sustentable de bajos ingresos es fundamental que trabajemos en equipo todos los jugadores de la industria, públicos y privados.
La perspectiva para la Vivienda Media, como en gran medida de la vivienda en general, va ligada al desarrollo
económico de cada entidad y región, por lo que la visión va de la mano de la realidad y de la perspectiva económica de cada región. Es decir, ciudades con mayor dinamismo económico presentarán una mayor disposición de necesidad de vivienda.
¿A quién daña la elevada inflación de los materiales de construcción?
¿El incremento en las tasas de interés?
¿El endurecimiento de la normatividad y los incrementos en requerimientos de los impactos urbanos?
La respuesta parecería obvia… al precio de la vivienda; no existe forma de que logremos construir viviendas a menor precio con todas las presiones mencionadas en el párrafo anterior; por lo que podemos observar ya como un hecho, el incremento continuo de los precios en las viviendas.
Las viviendas social y popular se encuentran en una tendencia de disminución continua en el inicio de nuevos proyectos, que no están encontrando el margen o rendimiento necesarios para solventar su producción, concepto que de ser resuelto detonaría positivamente el número y la competencia; pero no hay condiciones y las mismas cada día se recrudecen.
La opción que la industria vislumbra como una alternativa, es enfocarnos a vivienda media; precio que presiona a la alza, colocándose en un mercado diferente, seguramente en el corto plazo, será lo que estemos observando. Muy poca producción de vivienda popular, un repunte en la construcción de vivienda media y un desplazamiento del inventario que se quedó de la residencial; hasta que volvamos a encontrar el equilibrio en los tres importantes y necesarios mercados; ninguno tan importante como el de la vivienda popular y social.
¿Por qué?, porque es la de mayor demanda, porque es la más necesaria, porque es la que más mexicanos pueden comprar, porque es un círculo virtuoso de empleo, crecimiento económico y patrimonio personal.
Todo valor de vivienda encontrara su mercado, sus equilibrios, su competencia; mientras seamos capaces de mantener el poder de compra de todas las personas que desean una vivienda, ojalá el nivel de sueldo encuentre su recuperación real para que aspiremos todos a estas viviendas que dan una solución patrimonial y de vida.
Institutos de Vivienda, Banca y Mercado de Desarrolladores, tenemos que lograr el equilibrio para mantener la vivienda media al alcance de más personas; la social y popular debe de retornar a algún tipo de subsidio que fortalezca la capacidad de compra de las personas, que ellos encuentren el beneficio y nosotros un negocio que permita su sustentabilidad.
La fórmula es complicada, el corto plazo apunta a una vivienda media que pueda absorber las variables aquí mencionadas, la social y popular no puede perder el camino y tiene que encontrar sus respuestas; la residencial continuara en su ritmo de absorción marcando pautas diferenciadas en algunas ciudades menos dañadas por la situación económica. Importante introducir la idea de que hoy, más que nunca existe
divergencias de crecimiento entre las regiones de nuestro país; lo que marcara una gran diferencia entre aquellos estados que han presentado crecimiento económico positivo durante estos difíciles años y aquellas ciudades que no lo están encontrando.
Años de cambios, inflación de regreso, dinero más caro, poco crecimiento económico; pero como siempre, el deseo, animo e inteligencia de un sector resiliente. “La Industria de la Vivienda “
Para los desarrolladores que producían vivienda económica en el país, la vivienda media que tiene un valor de más de 1 millón de pesos en el mercado, ha significado un refugio al ver en ella la posibilidad de subsistir y no tener que cerrar definitivamente sus puertas. Lo que beneficia a la vivienda media es que permiten tener una holgura de margen de utilidad y absorber los costos elevados de tierra, infraestructura y edificación que con la vivienda económica ya no logran cubrirse.
Aunque parece rentable, hay elementos que la obstaculizan. De entrada, ya otros desarrolladores estaban en este mercado y con la llegada de aquellos que buscaban subsistir, se ha saturado rápidamente, lo que a su vez es un riesgo para aquellos que se dediquen a construir únicamente en ese sector. Por otro lado, también podemos mencionar como un obstáculo el nivel de ingresos que se considera necesario para este tipo de viviendas y es que es considerablemente superior al de la económica, lo que limita el número de compradores.
De acuerdo con el Arq. Alejandro Vargas, director general de Esphabit, para poder cubrir con la demanda en cantidad y calidad que el país necesita, se necesita estimular la edificación y los subsidios para que los compradores puedan
obtener una vivienda de buenas características, además de viable para pagar.
“Considero que se requeriría una actualización de PDUs municipales que estimulen la redensificación e incorporación de tierra apta en las manchas urbanas. Y finalmente, una política integral de los tres niveles de gobierno para reducir trámites y costos de los mismos”, comentó en entrevista.
¿Por qué saturar el mercado de vivienda media?
La saturación del mercado se debe principalmente a la crisis que vive actualmente la construcción de la vivienda económica. De acuerdo con en el del Registro Único de Vivienda (RUV), durante el primer trimestre del 2022, la producción de vivienda bajó considerablemente, llegando a cifras históricas. En el mismo periodo mencionado solo se edificaron 66,859 unidades, un 20.61% menos que en el primer trimestre del 2021.
De esas unidades, solo 1,356 son viviendas económicas con un valor de menos de $350 mil pesos, construidas hasta agosto de 2022. Pero, ¿a qué se debe esta caída? El Arq. Alejandro Vargas menciona que se debe a diversos factores, desde la tendencia a la baja de la producción, la nula política integral del gobierno con la industria, hasta la nula existencia de estímulos para la demanda, es decir subsidios.
Además, también influye el alto costo que tienen los terrenos y limitantes de ubicación que al mismo tiempo se ven afectados por la inflación en el país que eleva este y otros costos, incluido el de los de los materiales, que se encarecen en los proyectos en las especificaciones de espacios y constructivas.
Continuando con lo económico, otro de los factores que nos menciona el Arq. Alejandro Vargas es la pérdida de poder
adquisitivo de los compradores, aunado a el nuevo modelo T1000 del Infonavit, que si bien tiene el objetivo de que más trabajadores pueda acceder a un crédito, no es accesible para todos.
En conclusión, la vivienda de interés social o económico, sigue siendo necesaria para cubrir la demanda que el país tiene, situación que es contemplada por el Arq. Vargas quien sigue mostrándose interesado en continuar en ese sector construyendo viviendas con valor de 400 mil a 800 mil pesos.
“Ya existe una legislación para promover este tipo de construcciones, solo hace falta crear una política de estímulos a oferta y principalmente a la demanda. Al contrario de la vivienda media que es un nicho ya atendido por los desarrolladores industriales, solo falta cuidar su regulación y dotación de servicios básicos”, concluyó.
La vivienda social o de menos de $350 mil pesos se encuentran en un momento complicado para su desarrollo, esto debido a múltiples factores:
• Tierra: Escasez en zonas urbanas y semiurbanas para este segmento lo que provoca que el precio de lo existente sea muy alto.
• Servicios: la tierra existente normalmente carece de servicios básicos de luz, agua y drenaje, lo que provoca que el desarrollador tenga que gestionarlo y ejecutarlo, lo que incide de manera importante en el costo de la vivienda y en el tiempo de inicio del desarrollo.
• Trámites: En general la tramitología a nivel federal, estatal y municipal lejos de que se haya facilitado, se ha venido complicando y lograr la coordinación de los tres órganos de gobierno se convierte en una tarea difícil de realizar e incide de manera importante también en el tiempo. Por otro lado, el costo de derechos, licencias y permisos ha venido en aumento con una perspectiva recaudatoria de los municipios y estados y provoca en un encarecimiento excesivo difícil de solventar para vivienda de este segmento.
• Inflación: Es de todos conocido la inflación en el país y a nivel global en los insumos de construcción lo que encarece su costo y hace cada vez mas inviable
entregar una vivienda de tamaño y calidad para ese mercado.
• Discrepancia entre oferta y demanda: El mercado para adquirir esta vivienda es muy amplio, sin embargo, poder desarrollar viviendas con las características adecuadas tendrían que estar a un precio superior a los $420 mil pesos, esto provoca que los clientes estén desperfilados en sus capacidades de compra y de endeudamiento, es por eso que instrumentos como ¨unamos crédito¨ ayudaron a un volumen de desplazamiento, pero es realmente mínimo en relación a la necesidad y a la demanda potencial, sin duda, en un futuro tendríamos que entrar a discutir como industria instrumentos que ayuden a acortar esta brecha o seguirá siendo muy difícil el desarrollo de estas viviendas.
Con respecto a la vivienda media o superior a $ 1 millón de pesos, se encuentra en un momento óptimo a pesar de que también se repiten los factores anteriormente descritos, sin embargo, la diferencia radica en que existe un rezago importante y un apetito del mercado, aunado a instrumentos financieros que facilitan su desplazamiento y están mas alineadas la oferta y la demanda, por otro lado, se tiene más holgura para impactar los costos de servicios, tramites y tierra en valores más altos de vivienda.
Es indispensable el apoyo de todos los niveles de gobierno con políticas públicas claras para impulsar el desarrollo de la vivienda en el país, ya sea en la oferta de tierra servida, los costos y la disponibilidad de servicios y trámites, así como con instrumentos que apoyen la demanda.
Nuestra empresa participa en todos los segmentos de mercado desde hace muchos años, la vivienda media ha tomado un
poco más de relevancia últimamente, pero en el futuro próximo seguiremos participando en proporciones similares en monto de venta con desarrollos de menos de $ 1 millón de pesos y desarrollos arriba de eso, sin dejar a un lado el desarrollo de viviendas de nivel residencial y residencial plus.
Nuestra diversificación territorial y segmental es una fortaleza de nuestra empresa, es por eso por lo que manejamos tres marcas distintas, de acuerdo con su segmento.
Cuando se habla del sector vivienda, la visión colectiva ha ido evolucionando desde la concepción de un hogar como cuatro paredes y un techo a una versión más amplia que habla de que hacer vivienda es hacer ciudad.
Sin duda en ese cambio de mentalidad, especialmente el Infonavit, ha jugado un rol importante, tanto por su participación como máximo colocador de hipotecas en el país, como por el liderazgo promoviendo tendencias, sobre todo, a últimas fechas, con la aprobación de las nuevas Reglas Generales de Crédito que establecen requisitos de ubicación, movilidad y organización comunitaria.
La búsqueda por mantener un mejor equilibrio entre calidad y volumen de producción de vivienda en México deriva en un asunto complejo. Por un lado, la industria debe lidiar con los altos costos generados por la inflación, encarecimiento de los terrenos y financiamiento para la construcción, tiempos prolongados y alta regulación local a la que ahora se añaden las nuevas disposiciones, lo que encarece y reduce la oferta. Por otro lado, el número de empleos formales sigue creciendo y las distintas hipotecarias continúan innovando con productos de crédito individual, lo que permite que más personas cuenten con un financiamiento para adquisición de
casas ampliando con esto la demanda. El boom en la vivienda media, mayormente, es el resultado de ambas situaciones combinadas: la industria ha migrado a otros segmentos donde resulte menos complejo desarrollar.
Pero, ¿Qué sucede con la vivienda social? El fenómeno descrito en el párrafo anterior representa una amenaza importante. La demanda creciente en la base de la pirámide, al no encontrar oferta suficiente de vivienda, resuelve su necesidad a través de opciones que, en la mayoría de los casos, implican un alto costo social, económico y ambiental. Es apremiante poner manos a la obra y atender el reto a la brevedad.
La búsqueda de soluciones no es tarea de una sola persona u organismo, los diferentes actores necesitamos asumir un papel más protagónico aportando nuestras ideas, experiencia y conocimientos en favor del sector. La cantidad de ámbitos que impacta la vivienda requiere la integración y colaboración de distintas especialidades. La creatividad no es suficiente, ser críticos y mantenernos en la etapa de diagnóstico tampoco.
Hace falta evolucionar a formas más eficaces de colaborar: generar innovación, realizar búsquedas que permitan ir más allá de redactar reglas, soluciones viables en todos los sentidos, enriquecidas por la variedad de actores. El boom de la vivienda media, sin atender el segmento social, es una ilusión de bienestar que será pasajera, la realidad, si no actuamos rápidamente, nos puede empezar a golpear.
Ostentan una gran responsabilidad. Como líderes muchos esperan que den la solución; otros siguen su ejemplo y en realidad tienen mucha influencia
Hablan presidentes como el de Canadevi Nacional y de diferentes delegaciones que, después del encierro, ahora buscan las diferentes fórmulas para que el mercado siga activo.
Tienen varios objetivos: quieren satisfacer la demanda y el rezago de la construcción; entonces ahora deben resarcir el déficit en sus entidades y hacer un mapeo exhaustivo por región.
Tienen demanda, la gran ventaja es que hay mercado, pero cómo construirla sin salir de los costos ante los incrementos enormes que ha impuesto la inflación, la guerra de Rusia vs Ucrania, y el encarecimiento de la sobreregulación y permisología, esto si es el desafío.
Ahora enfrentan después del Covid, la crisis más severa que los obliga a reflexionar, sumarse con fabricantes, proveedores y distribuidores de materiales de construcción para satisfacer la demanda.
Hoy el problema es la falta de producción de vivienda de diferentes segmentos. Ellos tienen que enfocarse y además negociar condiciones con los Organismos Nacionales de Vivienda, con entidades financieras para ver “cómo sí” conservar el círculo virtuoso de la industria con producción, financiamiento y venta en precios que no obliguen a los mexicanos a desistir.
Aquí también entran los líderes que, como bueno cabilderos, logran sacar lo mejor de las autoridades gubernamentales, a los tres niveles de gobierno, también con los Onavis, con los bancos y sostener un equilibrado diálogo entre patrones y trabajadores que, todos, van hacia el bien común. Así, ellos reportan cómo lograr ese diálogo equilibrado que se dice fácil, pero que en la práctica es verdaderamente un desafío, pese a tener todas las partes el mismo objetivo.
En México, 4.8 millones de clientes están a la espera de comprar su vivienda propia con la ayuda de un crédito, sin embargo su poder adquisitivo es menor de 1 millón de pesos. De pronto, el sector inmobiliario los está desatendiendo y enfocándose en los que tienen la posibilidad de adquirir viviendas a un mayor coste. Es por esta razón que la vivienda media está en auge, las inmobiliarias que generalmente realizaban proyectos de vivienda económica, dieron el salto al mercado de la media, por lo que mientras la demanda aumenta, la oferta hace lo propio.
Para Luis Alberto Moreno Gómez Monroy, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), la vivienda media es un segmento cómodo donde se construye menos y se gana más, además del interés de los bancos o de dependencias como el Infonavit o Fovissste.
Sin embargo, el incremento de la oferta en este sector tiene como desventaja la creación de un cuello de botella y la competencia se va incrementando ofreciendo una amplia variedad de opciones. Al final, se trata de un mercado de compradores en donde el cliente decide al final lo que quiere adquirir.
“Siempre tiene que existir una diversidad segmentos porque si no todos nos estamos aglutinando en un solo segmento. Como dice el contador Vainer, se va desmechando el segmento y nos deja en la posibilidad de involucionar hacia abajo y evolucionar hacia arriba. Es donde tenemos que
trabajar mucho y buscar alternativas”, nos dice en entrevista Luis Alberto Moreno.
Una diversidad amplia que atender
La vivienda que se ve en la Ciudad de México no es la misma que se necesita en Puebla o en Yucatán y ese aspecto hay que tomarlo en cuenta al pensar en realizar un proyecto, ya sea económico o medio. No existe una fórmula única que satisfaga las necesidades de todos los compradores.
“El estar viajando por la República te da mucho panorama de las diferentes circunstancias que se presentan. Hay muchos México que hay que atender y muchas las formas en la que nosotros debemos de pensar en vivienda”, menciona.
Además de los costes de material, construcción y tierra, otro de los obstáculos que existen para la realización de proyectos es el agua, a mayor escasez de agua, menor será el interés en cohabitar en la zona. Para ejemplificarlo mejor, el presidente de la Canadevi nos muestra un caso claro al respecto.
Mientras que en Zacatecas no tienen presas ni infraestructura para jalar agua, provocando problemas de vivienda; en Querétaro sucedió todo lo contrario con la construcción de un acuaférico de casi 250 km lineales, una inversión importante que generó un crecimiento en la industria y en la vivienda. Otro aspecto que muestra lo diverso que es nuestro país, así como lo que cada zona requiere.
¿Por qué está desapareciendo la vivienda económica?
En su opinión, Luis Alberto Moreno considera que este sector de vivienda está prácticamente extinto debido a la producción de vivienda a causa de las políticas públicas, el costo de la
tierra y las variables de la vivienda. Además, en muchos de los lugares de la República Mexicana la gente está acostumbrada a vivir en fraccionamientos horizontales y no en vivienda vertical, como se concibe la vivienda económica. Toda esta problemática, de acuerdo con Moreno, genera otra más. Aunque no parece viable, el sector de vivienda económica es el que mayor demanda presenta entre los derechohabientes del Infonavit, Fovissste y la población general de México que se encuentran en el mercado mixto informal, provocando la desatención mencionada al inicio.
Al respecto, nos presenta una serie de soluciones para poder cubrir ambos mercados para la población en beneficio de los mexicanos, las cuales deben ser integrales e involucran a diversos sectores.
1.- La solución de la tierra debe ser a través de apoyos en tierra por parte de los gobiernos estatales, o apoyos en licencias de parte de los municipios, o apoyos en los subsidios, por así decirlo propiamente, para cada uno de la gente que te compra para que exista esa posibilidad.
2.- Es sumamente importante entender que la tierra a dos kilómetros y medio de distancia del centro urbano va a costar más cara, que la tierra que puedas encontrar a tres y medio, cuatro kilómetros. Esa combinación también hay que revisarla.
3.- El acercamiento con los municipios y su apoyo con licencias con tasa cero, el pago de derechos por la adquisición de bienes inmuebles, ver la posibilidad de que estos costos de tramitología bajen, pero sobre todo los costos en tiempo.
4.- La demanda. Si al derechohabiente no le alcanza con un crédito de 25 años, ampliarlo a uno de 30 y si no le alcanza de 35 como en Estados Unidos o Europa, para que el aforo
del crédito se amplíe y le dé más oportunidades a tener más recursos para la compra de la vivienda.
Con estas propuestas podría generarse un foro de discusión en el que mientras la vivienda media sigue creciendo, no se desatiendan a otros mercados que también tienen una alta demanda y pueden ser una ventana de oportunidad para toda la industria inmobiliaria.
Carlos Gutiérrez Ruiz Director Sectorial Empresarial del Infonavit
La vivienda económica y la vivienda social en general (incluyendo a la vivienda popular), representa uno de los principales desafíos en el país por sus implicaciones económicas, sociales, los cuales, a pesar de los esfuerzos realizados para resolverlos, aún dista mucho para su solución.
Desde la perspectiva económica, la vivienda es un sector fundamental para impulsar el crecimiento económico y social del país, sin embargo, en los últimos años se observa una disminución de la producción de este tipo de vivienda, lo que deriva en una atención insuficiente de la demanda que plantea principalmente la población más vulnerable. Por ejemplo, de acuerdo con cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal en 2018 el 25% de los créditos hipotecarios del país se realizaban hasta por un monto de 400,465 pesos, mientras que para 2022 este mismo porcentaje de operaciones se realiza hasta por un monto de casi 600 mil pesos ($590,234), lo que denota que las viviendas de tipo económico están disminuyendo. Esto se debe a que cada vez es más difícil para la industria construir viviendas, con todos los servicios básicos y a un precio de venta máximo de 350 mil pesos, sobre todo durante los últimos 2 años donde se han observado diversos factores que afectan de manera directa a la industria de la construcción, como es la alta inflación de 7.36% en 2021 y de 8.70% al mes de septiembre de 2022, que impacta directamente en el poder adquisitivo del comprador y en el financiamiento del productor por el incremento en la tasa de referencia de Banxico (actualmente en 9.25%).
Además, la inflación también ha impactado en el costo de los principales materiales de construcción que se han incrementado en promedio 15.32% en 2021 y 12.26% a septiembre de 2022, de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Productor de la Construcción.
Otro problema que enfrenta la industria son la escasez y los altos costos en el precio de compra de suelo con buena ubicación, así como los requisitos y tiempos de gestión de los trámites de permisos y licencias ante la autoridad correspondiente.
Desde el punto de vista social, es un derecho humano básico y un elemento fundamental para la formación del patrimonio de las familias, pero se debe reconocer que el principal problema por el lado de la demanda, consiste en que la mayoría de la población no tiene acceso a financiamiento para adquirir una vivienda al no ser sujetos de crédito, por el salario que perciben y además en el caso del empleo informal por la incertidumbre que genera en la recuperación de los préstamos. Por ejemplo, de acuerdo con información del INEGI al mes de junio de 2022 del total de la población ocupada (57.4 millones de personas) el 33.1% percibió un ingreso de hasta 1 salario mínimo, mientras que el 66.3% recibió hasta 2 salarios mínimos. Para apoyar a estos trabajadores y a la industria de este segmento, por ejemplo, el Infonavit ha otorgado durante los últimos 3 años el 30% de sus créditos para la vivienda económica y popular, mientras que Conavi ha otorgado a septiembre del presente año 66 mil subsidios por alrededor de 5 mil millones de pesos, sin embargo, se considera que aún se tiene que realizar un mayor esfuerzo.
Aunque existe financiamiento para derechohabientes del Instituto con ingresos entre 1 y 2 UMAs mensuales, con tasas de interés muy bajas de entre 1.0 y 3.33%, lo que les permitiría obtener un crédito para comprar una casa de este segmento,
la oferta de vivienda económica en el mercado actualmente es insuficiente.
El creciente costo de los materiales y del financiamiento, que origina la alta inflación, para construir vivienda, impactará en este segmento de interés social, ya que la menor rentabilidad continuará reduciendo la oferta y el interés de la industria se trasladará a la construcción de vivienda con un margen que no les reste viabilidad como empresas.
Cabe mencionar que los gobiernos estatales, como es el caso de Puebla y Guanajuato, han concretado esfuerzos para destinar subsidios de apoyo a la vivienda económica que permita atender parcialmente las necesidades habitacionales del sector de la población de bajos ingresos. Los apoyos se han materializado, con transparencia y responsabilidad presupuestaria, desde el ámbito de lo local.
Existen áreas de oportunidad en la vivienda media (de más de $1 millón de pesos)
La vivienda media como se sabe, es aquella que se caracteriza por contar con una superficie construida en promedio de 102 m2 y un costo promedio que se ubica entre más de 1 millón y 2 millones 200 mil pesos aproximadamente, la cual presenta una problemática similar a la económica, aunque con diferentes matices.
Este segmento también tiene áreas de oportunidad importantes, ya que, de acuerdo con el último censo de vivienda, el 56.9% de los hogares del país habitan en casas entre 56 y 150 metros2, ya que es un segmento que enfrenta mayor competencia entre sus oferentes. Diseñar soluciones habitacionales acordes a la nueva realidad postpandemia derivadas de la movilidad, la conectividad y el trabajo en casa. Sin embargo, al igual que toda la industria, la oferta de este tipo de vivienda, de igual forma enfrenta problemas de suelo
bien ubicado a costos asequibles, demora en los permisos y tramites de construcción y sobre todo encarecimiento en sus costos de producción de materiales y financiamiento, pero los márgenes de rentabilidad aún permiten que este segmento sea atractivo para la industria.
El mercado de este tipo de vivienda actualmente presenta dinamismo y se estima que así continúe. Es el segmento que se ha visto favorecido con la disminución de la oferta de vivienda económica, ya que la población que actualmente busca vivienda en su mayoría las prefiere con un valor de entre 900 mil y 2 millones de pesos y es la que cuenta con ingresos para acceder a un financiamiento hipotecario. Por ejemplo, en el Instituto este segmento en los últimos tres años ha mantenido una tendencia creciente, absorbiendo a la fecha el 15% del total de los créditos.
Si bien se observa una perspectiva positiva en lo general para este segmento, existen algunos retos que se tienen que afrontar como la Inflación en los materiales y mayores tasas de interés. En los últimos dos meses, los órganos colegiados del Instituto has adoptado medidas orientadas a fortalecer sus diferentes modalidades en el otorgamiento de crédito hipotecario, entre las cuales se encuentra los cofinanciamientos otorgados con la banca. Estas medidas, junto con el esquema de tasas diferenciadas, pagos fijos y aportaciones patronales destinadas a pago a capital son aspectos que reafirman que este cierre de año es un buen momento para comprar una casa.
Con la reforma a la Ley del Infonavit que se realizó en 2020 y las nuevas Reglas Generales para el Otorgamiento de Créditos
del Instituto que entraron en vigor en mayo del 2021, se considera que se impulsa la demanda de vivienda al beneficiar a millones de trabajadores con mejores condiciones, incluso tasas de interés fijas más bajas, para que puedan hacer uso de su crédito, además de establecer la normatividad que se debe cumplir en materia urbana, ecológica y de riesgos para el otorgamiento de créditos a los derechohabientes y para que la construcción de la vivienda cumpla con los 7 elementos de una vivienda adecuada como lo establecen los objetivos de desarrollo sostenible para 2030 de ONU Habitat (seguridad de la tenencia de la propiedad, ubicación, habitabilidad, asequibilidad, accesibilidad, disponibilidad de servicios y adecuación cultural).
Por ejemplo, la demanda potencial de crédito que tiene el Instituto al tercer bimestre de 2022 es de 7.3 millones de derechohabientes que ya cumplen con todos los requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Casi un tercio de ellos (32.8%) es decir 2.4 millones de derechohabientes que perciben ingresos hasta 2.7 UMA’s, en cualquier momento pueden solicitar un crédito para la compra de una vivienda económica o popular. Por otro lado, existe cerca de un millón de derechohabientes con ingresos de 9 o más UMA’s, 14% del total de la demanda potencial del Instituto que ya cuenta con todos los requisitos y que también en cualquier momento puede solicitar un crédito para comprar una vivienda de nivel medio.
La vivienda en el país ocupa el 75% del uso del suelo en la mayoría de las ciudades y determina la forma y la densidad urbana (CEDRUS-UNAM), por lo tanto, es un tema de interés y de responsabilidad compartida para todos. Por ello, la producción de vivienda adecuada, digna y asequible a las familias, así como la promoción de ciudades con mejores modelos de desarrollo urbano, requiere de la participación y el compromiso del sector privado, del gobierno federal, de los estados y municipios.
Director del Sector de los Trabajadores del Infonavit
El interés de tu publicación en este tema me congratula porque al respecto hay mucho que decir de nuestra parte, en primera instancia, resalto el hecho de que EL RETO FUNDAMENTAL, desde la visión del Sector de los Trabajadores, es el de generar oferta de vivienda para los sectores de más bajos ingresos, vivienda adecuada, pero de precio asequible.
Es bien sabido que desde 2016 se ha venido acentuando una crisis en la producción de vivienda para trabajadores con ingreso inferior a 2 UMAs la cual ha tenido un descenso notable en los últimos años. De acuerdo con el Registro Único de Vivienda (RUV), la oferta de vivienda para el segmento económico es menor al 1% de la producción total registrada; y las variaciones negativas que ha tenido la producción de este tipo de vivienda, llegando a niveles de considerarse casi inexistentes, anticipan una menor o más aún, una nula producción en los siguientes años.
Actualmente el Registro Único de Vivienda reporta una oferta de vivienda en segmento económico de 7,250 viviendas y en segmento popular de 26,281 viviendas, únicamente 33,531 viviendas en construcción para una demanda precalificada de 4.1 millones de trabajadores, entonces, claro que las cifras son alarmantes.
Consideramos que dentro de las variables que han ocasionado el fuerte descenso en la construcción de este tipo de vivienda se leen el incremento inflacionario en los insumos para la construcción, en los últimos años los materiales han incrementado cerca del 45%, hecho que presiona al sector a
elevar los precios de la vivienda fuertemente, dejando fuera de oportunidad de acceso a la vivienda a los trabajadores de menores ingresos.
Esta tendencia inflacionaria desmotiva a los constructores quienes evidentemente han dejado de apostarle a la vivienda económica y prefieren los rendimientos que da la producción de vivienda tradicional y media, los reportes presentados por el RUV muestran que la oferta de vivienda se concentra principalmente en vivienda con costo entre los $500 mil y $930 mil pesos (Popular –últimos cajones- y Tradicional de acuerdo con la clasificación de SHF).
Además de la inflación, que se mantiene al alza, hay una variable que hace que el precio de las viviendas sea cada vez más inaccesible: este es, el valor del suelo urbano de calidad, considerado como aquel que cuenta con todos los servicios y con acceso a los beneficios de la ciudad como son los equipamientos para el desarrollo de la vida de las personas que habitarán las viviendas a financiar.
Por lo que es preocupación de nuestro Sector que se definan las estrategias de solución para atender la alta demanda de vivienda económica, ya que del del total de trabajadores que hoy cuentan con la puntuación suficiente para tener acceso al crédito del Infonavit asciende a 7 millones, y el 35%, reciben ingresos menores a $5 mil pesos por lo que requieren viviendas de precio menor a $350 mil pesos.
Ante esta alta necesidad, en el Sector Trabajadores hemos venido impulsando propuestas para que se desarrollen las fórmulas viables para el desarrollo de proyectos incluyentes, con vivienda de precios accesibles a trabajadores de menores ingresos. Estamos conscientes de que la vivienda digna y de calidad, es la llave de la familia del trabajador al disfrute de todos sus derechos como son la educación, la salud, deporte,
la cultura, la seguridad, entre otros en los que hemos trabajado y seguiremos trabajando.
Entendemos que la solución no es unilateral, sino que requiere el alineamiento de acciones conjuntas entre los tres órdenes de gobierno, la iniciativa privada y Organismos de Estado de Financiamiento a la Vivienda, en este caso Infonavit.
Al respecto podrían diseñarse mecanismos de coordinación para enfocar incentivos fiscales, inversión pública para infraestructura, exención en impuestos, derechos y trámites municipales, también la integración a los instrumentos de planeación y regulación del desarrollo urbano, así como el desarrollo de productos de crédito que mejoren la capacidad de endeudamiento del trabajador para que le alcance su crédito para aplicar a una solución de vivienda.
En este aspecto es ardua la tarea, en el Instituto ya hemos revisado y validado de forma tripartita acciones para atención a los trabajadores de menores ingresos: como proteger la economía de los trabajadores garantizando una tasa de interés de acuerdo con su salario, reduciendo el plazo de amortización y fijando su pago en pesos, lo que le dará mayor certeza al trabajador de la mensualidad que estará pagando y el monto de esta.
También hemos trabajado sobre la atención a los trabajadores que cotizan en economías temporales o mixtas, como son los jornaleros agrícolas temporales, con un potencial crediticio inmenso, así como para trabajadores que no pueden alcanzar el puntaje de la forma habitual para los que se han generado soluciones asequibles y solidarias.
Una de las importantes alternativas de financiamiento para que los trabajadores puedan juntar sus créditos para comprar una vivienda nueva o usada en conjunto con otra persona,
pudiendo ser familiares, padres, hermanos, parejas sin necesidad de estar casados o entre amigos; esta modalidad de crédito permite que los trabajadores puedan aspirar a adquirir una vivienda de mayor valor.
Estamos trabajando en esquemas para que los derechohabientes que dejaron de cotizar, pero cuentan con un saldo en la Subcuenta de Vivienda puedan hacer uso de ese saldo aún sin tener relación laboral vigente.
En general, con los nuevos productos derivados de la Reforma a la Ley del Infonavit se estima que la colocación será superior, sin embargo, la alta demanda de soluciones de vivienda que debemos ofertar para nuestros derechohabientes nos obliga a una búsqueda continua de esquemas de apoyo a los trabajadores de menores ingresos, siempre cuidando la fortaleza del Fondo Nacional de la Vivienda.
Como ya mencionamos la caída de la producción de vivienda económica ha impactado fuertemente en la disponibilidad de esta en el inventario general, sin embargo, consideramos que Infonavit tiene una participación proactiva fundamental en la solución de esta problemática de oferta de vivienda, mediante la promoción, impulso y orientación de estrategias, iniciativas y acciones diversas que contribuyan a detener e invertir la tendencia decreciente de la oferta de vivienda, prioritariamente la del tipo económico, en atención a su compromiso constitucional.
Para ello, se promueven proyectos innovadores de Línea III Integral para el Desarrollo Urbano-Inmobiliario-Habitacional que propicien la mezcla de productos mediante plusvalías cruzadas para la industria de la vivienda, aprovechando vacíos urbanos con alta potencialidad por su disposición de infraestructura, equipamiento y servicios de transporte, en lo cual pondremos especial atención al comportamiento de
los precios en el mercado inmobiliario, impulsando, de ser necesario, compromisos de contención de precios con la industria de la vivienda.
De manera proactiva el Sector de los Trabajadores en coordinación con liderazgos sindicales, empresariales y con autoridades locales, apoya la integración de proyectos de redensificación de suelo intraurbano, así como el aprovechamiento del inventario de viviendas recuperadas con las que cuenta el Instituto. La regularización y acondicionamiento de estas viviendas para su venta a precios accesibles para su venta a bajo costo a trabajadores de menores ingresos, estamos seguros, contribuirán de manera importante a brindar oportunidades de créditos accesibles al segmento de trabajadores con menores ingresos en los próximos años.
Muy importante será también trabajar en un tema que frecuentemente se descuida en las estrategias financieras, en este caso, la urgencia de impulsar intensamente la descentralización o cobertura territorial amplia de los programas de vivienda. Solo por dar una referencia, tenemos identificados 1,500 municipios con derechohabientes precalificados que no están siendo atendidos, porque la industria de la vivienda no llega a este mercado que generaría un extraordinario impulso al desarrollo regional.
Consideramos fundamental desplegar al máximo las capacidades de promoción y gestión de nuestras Delegaciones, como pilares de la política de vivienda que articule un desarrollo urbano ordenado y equitativo y desde nuestro Sector estamos trabajando con la Dirección General, en un programa denominado Asesor Sindical Certificado que abonará a la regionalización del Infonavit llevando la información de todos los productos y opciones de crédito con los que cuenta el Infonavit a todos los derechohabientes
hasta su centro de trabajo en todos los rincones del país; el programa también atenderá consultas en temas de cartera y en caso de los trabajadores que llegan a la edad de cesantía o de pensión, tendrán la orientación para recuperar el saldo de la subcuenta de vivienda.
En general la producción de vivienda nueva ha venido a la baja desde el arranque de la pandemia, esto por supuesto ha venido golpeando a la colocación crediticia, donde la banca comercial y el Infonavit, los 2 actores más importantes del mercado hipotecario, presentaron descensos anuales de 29.0% y 23.2% en el número de créditos y 5.7% y 11.0% real en el monto colocado desde 2020 y no se han logrado recuperar pasado el efecto de la crisis sanitaria Covid-19.
Aquí hay algo que mencionar de alta relevancia, esto tiene que ver con que en el caso de la vivienda media, existe desconocimiento del derechohabiente de los beneficios que representa el financiamiento del Infonavit con respecto al financiamiento de la banca, nos hemos dado cuenta que los comercializadores de vivienda ofrecen el crédito de la banca sobre el del Infonavit, por eso es necesario incrementar las acciones de información a nuestros derechohabientes respecto a las ventajas del crédito Infonavit, en primera instancia porque nuestra demanda precalificada cuenta con un crédito pre autorizado, tiene un manejo transparente y nuestras políticas de cobranza social permiten que el acreditado conserve su patrimonio, además la banca normalmente requiere la apertura de otra cuenta asociada a su crédito y la banca aplica cargos por pago anticipado, entre otros, otra diferencia importante es que Infonavit trabaja en programas en beneficio de los trabajadores, su vivienda y el entorno urbano, estos programas no los ofrece la banca privada.
En el Estado de Puebla el grueso de la producción y oferta de vivienda se centra en tres zonas; la más representativa es la zona metropolitana de Puebla que esta conformada por 10 Municipios, la segunda es Tehuacán y la tercera es Teziutlán.
En ninguna de las mencionadas zonas es posible construir vivienda con valores sobre el orden de $350,000, lo anterior debido a que la suma de costos directos del valor de la tierra dentro de los limites establecidos en los polígonos de contención urbano mas el costo de fabricación de la vivienda con la inflación que vivimos en la actualidad lo hacen aritméticamente inviable.
Las viviendas más económicas disponibles en el mercado en el Estado parten de valores de $450,000 en adelante.
Uno de los principales riesgos de lo anterior es que la necesidad de vivienda existe y las personas con bajos ingresos se están quedando fuera de la posibilidad de tener una casa para hacer su hogar en ella, lo que puede generar problemas sociales.
Desde mi perspectiva en la actualidad los productores de vivienda se han refugiado en la construcción de viviendas enfocados al segmento medio, el riesgo es que en ese segmento el mercado no es tan grande para albergar a todos y eso puede desestabilizar el ecosistema.
La producción de viviendas del orden de valor de $1,000,000 tiene elementos que la favorecen en el sentido de que existe aún
tierra disponible con la mezcla de valores, ubicación y servicios que permiten construirla, así mismo en las zonas industriales existe aún un mercado con deseos y capacidad de compra, sin embargo cada vez la tierra es más escasa porque los planes de desarrollo municipales son obsoletos con bajas densidades o incluso usos de suelo incompatibles en la carta urbana aun cuando en la realidad si tiene vocación habitacional.
Considero que para poder construir viviendas económicas se requiere la intervención de los gobiernos generando bancos de tierra y dando incentivos en el pago de permisos que permitan amortiguar el costo de producción particularmente de la vivienda económica y eso permita que sea más accesible a para la población.
Es fundamental que se encuentre un mecanismos para ayudar a los municipios a que realicen las actualizaciones de sus planes de desarrollo urbano y más allá de eso, también exigirles que lo hagan.
Mi especialidad es la construcción de viviendas con valores desde $750,000 hasta $1,500,000, siempre nos hemos especializado en este segmento económico y nos interesa mantenernos en él.
Como ya lo comenté antes es importante mantenerse observante de cómo se comporta la oferta el balance de oferta y de demanda en estos segmentos.
Me interesa explorar posibilidades para desarrollar viviendas de rangos de valor inferiores a $650,000 ya que existe un amplio mercado potencial para ello.
Juan y Ana es un matrimonio que tienen dos hijos de 5 y 7 años. Juan gana 8 mil pesos mensuales y su esposa se dedica al hogar. Ellos rentan desde hace ocho años, cuando se casaron y hasta la fecha no han podido adquirir una vivienda propia, pues ni su ingreso es el apto ni tampoco hay oferta en la ciudad donde radican.
Esta situación que prevalece en el país, en el cual se redujo drásticamente la producción de vivienda social y económica, debido a la falta de subsidios por el Gobierno Federal, no fue ajena en el estado de Guanajuato, que es la sexta entidad más poblada de México, pujante en su economía y caracterizada por tener el centro logístico más importante del país debido a su localización geográfica.
Ante esta situación y como una forma cubrir esta necesidad a favor de las familias de esta entidad, la Canadevi Delegación Guanajuato, sensible ante esta situación que afecta a las cabezas de familia y a sus hijos, gestionó y firmó un convenio de colaboración con la Secretaría de Desarrollo Social y Humano del Gobierno del Estado, para beneficiar a las familias que están dentro del sector de ingresos mensuales de 8 mil pesos promedio.
La dinámica consiste en que la familia que adquiere una vivienda nueva con un valor de hasta 820 mil pesos, el Gobierno del Estado otorga un subsidio que se va directo al
precio final de la vivienda de 100 mil pesos, lo cual impacta directamente en la economía familiar y les permite obtener un patrimonio propio y cumplir su sueño. Cabe destacar que estas viviendas son construidas en tierra proporcionada por los Institutos Municipales de Vivienda (IMUVI´s) que hay en municipios del estado.
Desde mayo de 2020, una vez que inició la pandemia Covid-19 y que se firmó dicho convenio, bajo este esquema de subsidio se han edificado … viviendas que favorecen a igual número de familias equivalente a … personas. Dichas viviendas se encuentran en municipios del corredor industrial, como lo son León, Celaya e Irapuato, entre otros.
Sin embargo, los retos para construir este tipo de vivienda social, son mayores, pues los efectos de la pandemia y de la invasión de Rusia a Ucrania han desestabilizado a la industria, con los incrementos de los materiales, como el acero que se fue hasta un 75% arriba de su valor regular y como el cemento que se incrementó en alrededor de un 25%, lo que naturalmente aumenta el costo de la construcción e impacta en el valor final de la vivienda.
A pesar de esta adversa situación, los desarrolladores de vivienda en Guanajuato con firmeza hemos mantenido los precios, con incrementos mínimos que ayudan a que las familias aún tengan las posibilidades de poder adquirir su vivienda. Esta situación destaca el compromiso de quienes conformamos esta industria y de la sensibilidad social hacia quienes son nuestra razón de ser.
El año 2023 se visualiza como un reto mayor y no sólo por los efectos post pandemia y el incremento de los materiales, sino por el incremento porcentual que se prevé en las tasas hipotecarias que de estar en alrededor de un 9 por ciento, pasarán a un 12 por ciento promedio en el primer trimestre.
Por esto motivos, una de las soluciones que consideramos viable no sólo en Guanajuato, sino en toda la República Mexicana, es el diseñar en equipo, desarrolladores, banca comercial y gobierno como el Infonavit, esquemas en el que todos ganemos para que las familias tengan una propiedad donde vivir, y no sólo de nivel social, sino media y residencial también. La solidaridad y trabajo colaborativo es clave fundamental para continuar incentivando la economía de toda la cadena de valor que participa en la industria de la vivienda.
Tal como lo dijo Henry Ford en una de sus múltiples frases: “Reunirse es el comienzo; mantenerse juntos es el progreso y trabajar unidos es el éxito”.
El Estado de Hidalgo, se encuentra en una posición geográfica dentro del centro de la República Mexicana de gran atractivo para construir los grandes proyectos Metropolitanos, que permitan dar el crecimiento Económico y Social; junto con ello, la vivienda como el gran actor de las acciones urbanas que va exigiendo la sociedad.
El crecimiento de la mancha urbana de la zona metropolitana del Valle de México, empieza a impactar al estado de Hidalgo. Tal es el caso el municipio de Tizayuca, que se encuentra a los límites entre el Estado de México y el Estado de Hidalgo. Su crecimiento del año 2005 al 2015 ha sido de más de un 200%.
Lo mismo está pasando con los municipios que se encuentran en colindancia con la Autopista México-Pachuca; en donde todos los días llegan familias en busca de un lugar en donde vivir, consecuencia del encarecimiento de la vivienda dentro de la Ciudad de México o EDOMEX, en donde ya no pueden cubrir el pago de renta o comprar una vivienda nueva o usada.
En la mayoría de los casos, los que llegan en busca de vivienda al estado de Hidalgo, no son susceptibles de crédito o el monto del crédito no les alcanza para una vivienda formal. Es por esto, que voltean al suelo informal, que en su mayoría, es de origen ejidal, y se vende con la promesa de que más adelante se les dará los servicios básicos careciendo de certeza legal de la propiedad, situación que ponle en riesgo el patrimonio familiar.
Una vez que estos fraccionamientos irregulares empiezan a crecer en su población, ante la falta de agua, drenaje, energía eléctrica, calles pavimentadas, alumbrados públicos y demás servicios, como son recolección de basura y seguridad pública, se empiezan a organizar para exigirle a los Gobiernos Municipales la falta de estos servicios. Tomando de sus presupuestos municipales, que de por si pocos, para atender una demanda creada por una informalidad; también afectando a la recaudación del impuesto predial, debido a que estos asentamientos irregulares no se encuentran dentro de la base del contribuyente en el catastro municipal, y al no tener la contabilidad de la población de los asentamientos informales afecta en la participación de los presupuestos para administración de los Municipios.
Situación que lamentamos los constructores formales, por la falta de suelo urbano, en donde se pueda atender la gran demanda de vivienda social. Así mismo, se especula con los terrenos, en donde no construyen ni dejan construir y solo buscan que aumente su valor de venta de los predios (tierras en engorda); a todo esto, favorece a la venta de terrenos informales, lo que nuestro mejor activo del estado que es el suelo, no alcance su potencial económico, ni mucho el social.
La falta de crédito para la población de economía Mixta, es una situación que beneficia a la informalidad, por lo que creemos los constructores formales, que el suelo formal, suelo con servicios básicos, suelo con certeza legal; debería de actuar como garantía al momento de solicitar el crédito para la adquisición de su terreno, entrando a la bolsa de la formalidad y donde también los constructores participamos en la construcción de los fraccionamientos con todos los permisos de Ley y de acuerdo a los planes desarrollo municipales socialmente aceptados.
En la actualidad nos enfrentamos a un encarecimiento de los materiales básicos como lo son el concreto y acero; que se regulan de manera internacional, pero además el retraso de los demás materiales como son losetas, aluminio, muebles de baño y cable. Repercutiendo en el costo final de la vivienda y por ende, no poder ofertar el precio para la vivienda social.
En el pasado, el crecimiento de la vivienda media en la región, se debió a una política Estatal en donde se atendió e impulsó a este rubro. Se realizaron varios proyectos de nivel medio con amenidades acorde, en donde además de que la captación de pagos de derechos Municipales y Estatales se incrementó, hubo aumentos a los créditos hipotecarios, con los que se pudo atender de mejor manera al interés medio. Así mismo, la clase media proveniente de la ZMVM, tuvo a bien invertir en la región del Estado de Hidalgo, obteniendo una vivienda con mayor espacio en construcción y más terreno en comparación a lo que se le ofrecía en dentro de la zona metropolitana. Dando resultado que la actualidad se cuente con inventario para atender a este sector de interés medio dentro de la región.
Lo anterior además trajo consigo, que no se atendiera la vivienda social, lo que nos dice que el crecimiento económico no se da por atender a solamente a un sector, si no que sea por medio del orden urbano, para atender a todos los sectores y así poder alcanzar el potencial social y económico de la región.
En la gestión de las autorizaciones, permisos y factibilidades para los desarrollos de los nuevos fraccionamientos, llegan a ser de más de dos años, lo que conlleva un gasto financiero para los constructores de vivienda lo cual incrementa el valor de la vivienda. Se necesita la creación de una ventanilla única para gestión de los nuevos desarrollos de vivienda en la región de forma ágil.
En el estado de Hidalgo, el 60 % de la demanda de vivienda proviene de la ZMVM, es decir que atendemos una necesidad de vivienda meramente del centro del país, situación que debe ser atendida desde la comisión Metropolitana, con la finalidad de dotar al gobierno estatal y municipal de apoyos en presupuestos y de empuje en la políticas de suelo y vivienda.
La falta de derecho de agua para la vivienda es otro tema a destacar. Los constructores al momento de solicitar la factibilidad para dotar del servicio de agua potable, nos informan que los organismos reguladores de agua de la región, no cuenta con derechos de explotación del vital del líquido, por lo que es necesario solicitar a las autoridades correspondientes las acciones para atender este importante servicio de agua para los fraccionamientos.
La construcción del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, en los límites con estado de Hidalgo, nos abre la oportunidad para llevar los proyectos necesarios de infraestructura y vivienda. Para lo cual, se debe apoyar a los Municipios para realicen sus Planes de desarrollo o en su caso su actualización de los mismo, pero en todo momento direccionados con una política de suelo Estatal y Metropolitano..
La misión de los socios de la CANADEVI Hidalgo, es atender en todo momento la necesidad de vivienda sin importar el sector, ante esto nos hemos dado a la tarea de buscar y tocar puertas para que en conjunto con todos los actores de la construcción de la vivienda demos solución ante esta gran demanda de vivienda social. Una mayor coordinación metropolitana y atención a la agenda urbana, en donde se expongan las problemáticas y soluciones a la necesidad de vivienda.
Los desarrolladores de vivienda afiliados a la CANADEVI Hidalgo ofertamos al Registro Único de vivienda, diez mil
viviendas cada año; pero la demanda actual es de 120 mil, lo que tardaríamos 12 años en atender la vivienda actual. Es por ellos, que ahora más que nunca, es necesario unirnos con autoridades, instituciones de crédito, proveedores y demás actores, para que entre todos unamos esfuerzo y podamos atender a todas las familias que buscan una vivienda.
El estado de Hidalgo, necesita Reglamentos de Construcciones municipales que estén alienadas a las nuevas exigencias de la sociedad, en donde se den los nuevos criterios constructivos, se respete y fomente nuestra cultura e impulse a una mejor sociedad.
La situación de crecimiento poblacional en la parte sur del estado de Hidalgo, es de urgencia, para cual debemos de reaccionar de forma rápida, en donde se dicte de forma ágil las políticas públicas para llevarlas a las Leyes y Reglamentos para poder atender la demanda de vivienda.
En CANADEVI Hidalgo, estamos listos para actuar y poner a disposición la experiencia que durante más de 20 años que nos avalan. Aportando no solo la creación de fraccionamientos; buscamos crear ciudad y formar hogares.
Asumen la complejidad del momento.
Conocen las dificultades del contexto.
Se imponen metas y objetivos para este año, para el cierre del sexenio.
Saben lo que le heredaron desde el principio de esta administración y lo siguen lamentando. Pero tienen mucho trabajo aún para abatir corrupción, y otras malas prácticas que generaron problemas vigentes.
Sin embargo, con la pandemia todos los problemas se exacerbaron y los retos crecieron de tamaño. Difícil mantener el diálogo con todas las partes, pero la prudencia es buena consejera.
Más retador es lograr abatir déficit, rezago, hogares deficientes, mala calidad de vivienda y ahora más con el detrimento del salario de los mexicanos y la creciente pobreza, incluso pobreza extrema en muchas regiones del país.
Crear las políticas públicas adecuadas y trascendentes y seguir caminando en el tren es su meta. Ellos explican su contexto, sus retos y sus posibilidades.
El paradigma en la producción de vivienda de finales del siglo XX y principios del siglo XXI se caracterizó por un enfoque de mercado centrado en la alta rentabilidad, en donde se adoptó un modelo de desarrollo de vivienda expansivo y horizontal sin considerar la ubicación y accesibilidad a servicios y centros de trabajo. Como resultado, de 1980 a 2010 la superficie de las ciudades de más de 50 mil habitantes se extendió tres veces más rápido que el crecimiento poblacional, y se dio el abandono de poco más de 650 mil viviendas en la actualidad (SEDATU, 2019).
Este modelo de producción permeó a las grandes instituciones de vivienda del país (Infonavit y Fovissste), limitándose a la entrega de créditos de la población asegurada, incentivando la construcción de grandes complejos habitacionales, ignorando el uso de técnicas y materiales sustentables en la construcción de vivienda, que, aunado a la desatención de voluminosos contingentes de población en condición de marginación y rezago social fueron un obstáculo para el cumplimiento al derecho de la vivienda adecuada.
Adicionalmente de 2010 a 2018, el interés de las empresas constructoras se modificó disminuyendo de forma importante la construcción de viviendas económicas y sociales , al pasar de 233.5 mil unidades en 2010 a solo 111.4 mil unidades. En contraste en el mismo periodo, el segmento de vivienda media registró un incremento en su construcción, al pasar de 42.6 mil viviendas en 2010 a 53.7 mil viviendas en 2018 (SNIIV, 2022). Lo anterior fue muestra de un creciente desinterés por parte del mercado de atender al segmento de población formal con menores recursos y promover desarrollos con mayor rentabilidad.
Como respuesta a esta insostenible situación y a la visión de mercado, la actual administración retomó la rectoría del Estado Mexicano sobre la vivienda. Muestra de ello radica en el Programa Nacional de Vivienda 2021-2024, el cual se encuentra guiado por un enfoque de derechos humanos y el cual considera la atención de los siete elementos de la vivienda adecuada establecidos por la ONU: 1) seguridad de la tenencia; 2) disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura; 3) ubicación; 4) adecuación cultural; 5) asequibilidad; 6) habitabilidad; 7) accesibilidad.
Con este nuevo enfoque, el cambio de paradigma implica […] “que la vivienda ha dejado de ser un producto comercial y se ha convertido en un espacio habitacional inherentemente vinculado al territorio, que pone a las personas en el centro del desarrollo.” (SEDATU, 2021; pág. 45).
Con esta visión, una forma integral promovida por el Estado para contribuir a erradicar la problemática ya mencionada fue el impulso de la autoproducción de vivienda. Bajo este esquema libre de intermediarios, son las propias personas que habitan la vivienda quienes gestionan los procesos fungiendo como el actor activo que toma las decisiones más
importantes y participa directamente en la producción de la vivienda, decidiendo sobre aspectos constructivos, ubicación, tipo de intervención (mejoramiento, ampliación o vivienda nueva), los metros cuadrados a construir, los materiales e incluso participan en la edificación (SEDATU, 2021). Esto garantiza que la vivienda responda a las necesidades del ciclo de vida de la familia, y se adecue a las condiciones climáticas y culturales de la región.
Adicionalmente, la ONU reconoce mediante distintos instrumentos internacionales la relevancia de la autoproducción de vivienda como un elemento central para solucionar las carencias de vivienda adecuada. Como primer antecedente directo tenemos a la Declaración de Vancouver sobre los asentamientos humanos, de 1976 el cual dice que:
“Advirtiendo que la condición de los asentamientos humanos determina en gran medida la calidad de vida, cuyo mejoramiento es indispensable para la satisfacción plena de las necesidades básicas, como el empleo, la vivienda, los servicios sanitarios, la educación y el esparcimiento. Reconociendo que los problemas de los asentamientos humanos no están aislados del desarrollo económico y social de los países ni pueden desvincularse de lo injustas relaciones económicas internacionales que existen actualmente” (p. 2).
Principio general numeral 1:
“El mejoramiento de la calidad de la vida de los seres humanos es el primero y el más importante de los objetivos de toda política de asentamientos humanos. Estas políticas deben facilitar el rápido y continuo mejoramiento de la calidad de la vida de todas las personas […]”
Asimismo, durante la conferencia Hábitat I se destacó
frecuentemente que: “Uno de los requisitos previos esenciales para el desarrollo de los asentamientos humanos era la participación de los ciudadanos en la planificación y construcción de sus propias viviendas y del medio en que trabajaban. A este respecto debía subrayarse especialmente la importancia que revestía una democracia local. Era menester garantizar a los ciudadanos los medios de participar e influir en la adopción de decisiones relativas a la utilización de la tierra, al medio, a la cantidad y calidad de la edificación, la financiación y las comunicaciones. También debía fomentarse la participación de las organizaciones no gubernamentales, tales como los sindicatos y las organizaciones de residentes y de inquilinos, en el proceso de adopción de decisiones” (p. 150).
En México, la autoproducción de vivienda es un proceso social masivo mediante el cual cerca de 20.2 millones de viviendas se han edificado (Sedatu, 2021), lo que representa 58% del parque habitacional del país (ENVI, 2021). Cabe resaltar que el grueso de estas viviendas se localiza en el sur-sureste del país, principalmente en Oaxaca, Guerrero y Tlaxcala, en donde cerca de 80% de las viviendas fueron autoproducidas (Sedatu, 2021).
Un hecho a destacar es que 84% de la población que autoprodujo su vivienda lo hizo mediante recursos propios o préstamos informales (INFONAVIT, 2021). Todo ello derivado de una privación de los esquemas de financiamiento y subsidios de vivienda. Entonces el panorama era a contracorriente. Al sector informal de bajos recursos se le desprotegía al no contar con ningún apoyo relevante para garantizar su vivienda. Y a la población formal de bajos ingresos se le condenaba a habitar zonas con pocos servicios y alejados de los centros de trabajo.
Considerando lo anterior, se reconoce la necesidad de la
participación colaborativa entre gobierno y sociedad para erradicar la problemática, mediante la implementación de programas y acciones basadas en autoproducción de vivienda con acompañamiento técnico que garantice la seguridad estructural y habitabilidad a la vivienda de forma correspondiente con las necesidades e interés de la familia (figura 1). Por tal motivo, la autoproducción se concibe medio eficaz para logar el fin último de la Política Nacional de Vivienda que es la garantía del derecho humano a la vivienda adecuada.
Figura 1. Componentes para lograr la vivienda adecuada
Fuente: Comisión Nacional de Vivienda, 2022.
La SEDATU como cabeza de sector y en conjunto con las Onavis han potenciado las acciones bajo el esquema de autoproducción a la población que más lo necesita, por ello del 1 de enero del 2019 al 31 de diciembre de 2021 se han otorgado poco más de 982 mil acciones de autoproducción por un monto acumulado de 62 mil millones de pesos en más de 1,700 municipios del país (Sedatu, 2021). Estos resultados son consecuencia de la intervención integral de Infonavit, Fovissste, Conavi, SHF, Insus y Sedatu. A manera de reflexión, cambiar la situación actual de la vivienda
en México requiere de mucho esfuerzo por la magnitud y complejidad de la tarea. La coordinación del gobierno federal junto con las Onavis, el sector social y privado, así como los distintos niveles de gobierno resulta fundamental para garantizar el fin último que es el disfrute pleno del derecho a la vivienda adecuada y por consiguiente, de los derechos de todas las personas.
Un hecho central de la nueva política nacional de vivienda basado en la autoproducción es la corresponsabilidad que se crea entre el Estado como ente rector y las personas como agentes activos en la realización del derecho, en este sentido, se trabaja con la gente lo que permite ampliar los alcances en la atención de la problemática. Es indispensable seguir promoviendo actividades que refuercen la aplicación de criterios técnicos y la generación de capacidades en la población para garantizar la seguridad estructural y habitabilidad en la vivienda.
El Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024 señala, en el Eje 2. Política Social, que la vivienda social es una prioridad y que en el sexenio se realizarían “miles de acciones de mejoramiento, ampliación y sustitución de vivienda” (PND, 2019: 49). En correspondencia, el Programa Sectorial de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano 2020-2024 (PSEDATU) establece que el pilar de la política nacional de vivienda es promover las acciones necesarias para garantizar el acceso a una vivienda adecuada, dentro de un entorno seguro, ordenado y con énfasis particular en la población de menor ingreso y grupos en situación de vulnerabilidad (PS).
Derivado de lo anterior, el Programa Nacional de Vivienda establece como objetivo general de la política habitacional, garantizar el ejercicio del derecho humano a la vivienda adecuada con la participación de los diferentes actores públicos, privados y sociales, a través del rediseño del marco institucional y el desarrollo de esquemas financieros, cuyo enfoque planeado e integrado al territorio, prioriza la atención al rezago habitacional y a la población históricamente discriminada.
Con esta base, a partir de diciembre de 2018, con la reorientación de la Política Nacional de Vivienda y los cambios en la Ley de Vivienda en 2019, la Comisión Nacional de Vivienda, en su calidad de organismo ejecutor de los programas de vivienda del gobierno federal, con nuevas directrices y responsabilidades, asumió la encomienda de garantizar que la población de bajos ingresos acceda a una vivienda adecuada.
Para hacer operativo este derecho, la Conavi estableció como objetivo principal reducir la carencia de una vivienda adecuada de la población en situación de vulnerabilidad por riesgo, por ingreso o por condiciones sociodemográficas, por medio del otorgamiento de subsidios federales.
Para tales efectos, la Conavi estableció cinco estrategias prioritarias:
1. Disminuir la carencia de una vivienda adecuada de la población en condiciones más vulnerables para contribuir en la disminución de la desigualdad de población y territorios.
2. Ampliar los mecanismos de otorgamiento de subsidios para cubrir diversas necesidades en materia de vivienda de la población en situación de vulnerabilidad por condiciones sociodemográficas, por riesgo o por precariedad de su vivienda, en favor de su bienestar social.
3. Fortalecer los procesos de Producción Social de Vivienda Asistida para participar en la consolidación del Sistema de Vivienda Adecuada.
4. Asegurar la calidad y sustentabilidad de la vivienda para garantizar la habitabilidad, seguridad estructural,
accesibilidad y adecuación cultural de la vivienda
5. Potenciar el uso de recursos y programas de los tres órdenes de gobierno para el máximo aprovechamiento de estos por parte de la población en condiciones más vulnerables.
Por lo anterior, la atención del rezago habitacional particularmente en la vivienda social, se ha dado mediante producción social de vivienda, un enfoque distinto a la política de subsidios que se había dado en el sexenio anterior, que ha implicado un fuerte trabajo presencial en el territorio con asistencia técnica especializada, lo que ha permitido identificar y atender tanto las necesidades sociodemográficas y culturales de las personas beneficiarias, como las relacionadas con la habitabilidad y seguridad estructural de las viviendas. Con cifras a septiembre de 2022, se han otorgado más de 314,000 apoyos a través de los Programas de Vivienda de la Conavi con una inversión de 25 mil millones de pesos.
El rezago de vivienda social se mide a partir de la identificación de tres tipos de intervención requerida según el tipo de rezago: rezago por la necesidad de mejorar o ampliar la vivienda, y rezago por la necesidad de reemplazar la vivienda. La CONAVI (CONAVISIESCO, Rezago Habitacional) estima que 71.6% del rezago habitacional requiere intervenciones por mejoramiento, 12.0% para ampliación y 16.3% para reemplazo de la vivienda.
Para el caso del último tipo de intervención, es decir, la que atiende el rezago derivado de la necesidad de contar con vivienda nueva, es importante hacer la diferencia también respecto a los diferentes estratos socioeconómicos de población hacia la cuál se dirigen las políticas públicas y, por lo tanto, los instrumentos con que se cuenta para atender la problemática.
En la Política Nacional de Suelo (PNS) publicada por SEDATU e INSUS en 2020, se establecen algunos criterios fundamentales para orientar la toma de decisiones, sobre todo a nivel local, de los actores públicos que son quienes tienen el mayor impacto sobre la determinación de los usos y destinos del suelo. En particular, se discuten algunas estrategias e instrumentos de gestión del suelo que serían estructurales
para atender el rezago de vivienda nueva, desde diversos ángulos como son la generación de una oferta de suelo adecuado para la producción de vivienda social, así como incentivos para la producción en sí misma.
Antes de entrar en la discusión de las estrategias e instrumentos de gestión del suelo disponibles, parto de la precondición de construir mecanismos de gobernanza territorial, en donde pueda existir un diálogo y construcción de acuerdos por parte de todos los agentes que tienen un impacto directo sobre el territorio, principalmente los agentes públicos (municipios, estados, federación), así como la sociedad civil organizada, los propietarios del suelo (sobre todo núcleos agrarios), la iniciativa privada, los profesionistas y expertos, y los grupos sociales. Cualquier mecanismo que busque atender el rezago habitacional de vivienda nueva, necesariamente requerirá la participación coordinada de todos estos agentes. De modo similar, una precondición para la implementación de instrumentos de gestión del suelo, es la existencia de planes y programas de desarrollo urbano que consideren a dichos instrumentos como parte estructural en la definición de las estrategias y los mecanismos operativos contenidos en el propio plan o programa.
Algunos de los grandes obstáculos para la producción de vivienda social, sea auto-producida o producida industrialmente, tienen que ver con la disponibilidad de suelo bien localizado para ese fin, o la dificultad para acceder a dicho suelo. Históricamente ha existido una desconexión entre los mecanismos públicos, privados y sociales para acceder al suelo destinado a la vivienda social. Esto resulta evidente cuando observamos los proyectos habitacionales que se han impulsado en las últimas décadas, en donde el Estado prácticamente desapareció en términos de políticas públicas,
quedando únicamente los mecanismos de financiamiento con criterios urbanos y de condiciones de la vivienda sumamente limitados; con una participación casi aislada del sector privado en cada etapa del proceso de producción industrial de vivienda, desde la adquisición de suelo, necesariamente barato y normalmente mal localizado, hasta su producción y comercialización; y con la urbanización de suelo agrario, muchas veces no apto para el desarrollo urbano y en condiciones de precariedad. Este breve diagnóstico muestra esa desarticulación entre la política pública y los diferentes agentes con capacidad para intervenir en la producción de vivienda social.
Como respuesta, en la PNS se prioriza la integración y coordinación de los diferentes agentes para alcanzar los resultados esperados en términos de acceso al suelo y producción de vivienda social. Vale la pena preguntarnos, ¿qué pasaría si, en lugar de que los agentes privados se vieran en la necesidad de comprar suelo barato y mal localizado para que sus proyectos fueran viables financieramente; y qué pasaría si, en lugar de que los núcleos agrarios destinaran suelo para lotificar y urbanizar en condiciones de precariedad; existieran mecanismos institucionales que permitieran la colaboración y articulación entre estos agentes? ¿qué pasaría si, en lugar de concentrarnos en la adquisición de reservas territoriales, nos concentráramos en la gestión con los diferentes agentes públicos, privados y sociales, para construir proyectos urbanos integrales, con un énfasis en la vivienda social? La respuesta a estas preguntas es precisamente una de las principales estrategias de gestión del suelo que se derivan de la PNS, y consiste en la identificación de suelo apto y bien localizado para el desarrollo urbano, y en el diálogo y gestión, tanto con los propietarios del suelo como con las autoridades locales (municipales y estatales), para posteriormente impulsar un proceso de facilitación para el desarrollo de los proyectos, con la participación de los agentes privados encargados de
proveer el capital, y las capacidades técnicas y constructivas para el desarrollo de la vivienda social.
Este tipo de intervenciones tiene varias ventajas. En primer lugar, permite acceder a suelo mejor localizado, sin imponer una presión financiera que ponga en riesgo la viabilidad del proyecto. En segundo lugar, permite hacer más eficiente la utilización del suelo al permitir proyectos mixtos, con variaciones en la intensidad del uso del suelo y, por lo tanto, ampliando la oferta habitacional y mejorando los indicadores financieros. Finalmente, en tercer lugar, permite un alto grado de flexibilidad respecto a las características del proyecto, en donde es posible la mezcla de usos de suelo, generando espacio público y áreas verdes, actividades económicas y combinando la producción industrial de vivienda con la autoproducción. El factor que genera la mayor deseabilidad de un proyecto urbano habitacional tiene que ver, justamente, con esa diversidad del entorno urbano y con la accesibilidad a diferentes benefactores que ofrece la ciudad, siendo el espacio público y las áreas verdes las más relevantes.
Otros instrumentos de gestión del suelo que permitirían ampliar la oferta de vivienda social, tanto auto-producida como producida industrialmente, tienen que ver con aprovechar el potencial de desarrollo del suelo, y alinear los incentivos y desincentivos que tienen los agentes públicos, privados y sociales, para impulsar proyectos que sean consistentes con los objetivos de política pública. Estos instrumentos serían aplicables a polígonos intraurbanos desocupados o subutilizados como, por ejemplo, predios baldíos, zonas industriales en declive, o zonas con potencial de densificación o consolidación. En el centro de estos instrumentos existen dos criterios que se deben observar en todo momento: El primero es recuperar la función social y ambiental de la propiedad del suelo, es decir, garantizar que los usos e intensidades de uso de estos polígonos sean en beneficio de la comunidad y consistentes
con lo establecido en las planes y programas de desarrollo urbano. El segundo es alcanzar un equilibrio entre las cargas y beneficios que ofrece el desarrollo urbano, impulsando una ocupación eficiente de los polígonos y generando beneficios para los futuros habitantes, así como para los promoventes del proyecto, pero siempre condicionados a internalizar la carga proporcional que le genera a la propia comunidad, en términos del uso, mejoramiento y mantenimiento de las infraestructuras, los servicios básicos y, en general, el funcionamiento urbano de la zona. Algunos ejemplos de estos instrumentos son la venta e intercambio de derechos de desarrollo, que pueden implementarse a través del pago directo de esos derechos, el pago indirecto, a través de la generación de soluciones habitacionales para los estratos socioeconómicos de menor capacidad de pago, el destino de parcialidades del suelo a la auto-producción, o la combinación de los anteriores.
Vale decir que, para lograr la implementación de cualquiera de las estrategias e instrumentos de gestión del suelo mencionados con anterioridad, es fundamental una participación mucho más activa de los gobiernos locales, para establecer reglas del juego claras y transparentes; así como la participación tanto de los gobiernos estatales como del federal, con un rol de promoción, facilitación y garantía de cumplimiento de los criterios urbanísticos y habitacionales básicos de cualquier intervención, así como de las reglas establecidas para orientar esas intervenciones. En ese sentido, el papel que ha jugado el INSUS en la implementación de la PNS ha sido el de dialogar, gestionar y facilitar el diseño e implementación de diversos proyectos e intervenciones urbanas, con el objeto de establecer las bases de un modelo mexicano de gestión del suelo, suficientemente flexible como para adaptarse a las diferentes realidades regionales del país, pero suficientemente estructurado como para que pueda replicarse a lo largo y ancho de las entidades de nuestro país.
En el Infonavit, durante los últimos cuatro años, hemos implementado una serie de cambios, bajo el paradigma de que el sector tiene que transformarse para garantizar que el derecho a la vivienda sea alcanzable para todas y todos los mexicanos, a través de créditos flexibles que entiendan y correspondan a las condiciones familiares, laborales y económicas que se presentan a lo largo de la vida.
Como parte de esta transformación, creamos nuevos financiamientos que permiten a las personas remodelar, ampliar su patrimonio o comprar un terreno para construir la vivienda a su gusto; entendiendo que esta debe proveerle más que cuatro paredes y un techo, debe cumplir con una serie de condiciones de habitabilidad que mejoren su vida (mediante
el acceso a servicios, transporte, educación, empleo) y tomen en cuenta su arraigo, así como a las expresiones de identidad cultural, de la comunidad donde habitan.
El resultado de esta nueva visión, que pone a las y los trabajadores y no al mercado en el centro de la política de vivienda, es que contribuimos a reducir -por primera vez en 30 años- en un millón de acciones de viviendas el rezago habitacional en el país, atendiendo los hallazgos de la Encuesta Nacional De Vivienda (ENVI) 2020 que indican que 58.5% de las viviendas en el país requieren de algún arreglo o remodelación.
En lo que respecta a la compra de vivienda nueva y existente, comenzamos a otorgar créditos con la menor tasa de interés del mercado hipotecario (1.9% para personas de menores ingresos) y desde 2020, permitimos que dos personas sin una relación jurídica puedan unir sus créditos para comprar una casa, impulsando el acceso a la población históricamente desatendida: jóvenes, parejas en unión libre y parejas del mismo sexo.
En línea con lo anterior, mediante la reforma que está viviendo el Infonavit, también se flexibilizó el uso de la Subcuenta de vivienda, lo que permite a más de un millón de derechohabientes que alguna vez cotizaron en el Instituto, pero que actualmente no son trabajadores registrados ante el Seguro Social, comenzar a construir un patrimonio.
En el Infonavit seguiremos trabajando en el diseño de nuevos créditos, con el objetivo de atender por completo las necesidades de vivienda de las personas trabajadoras y acompañarlas en la construcción de su patrimonio con soluciones de pago y programas de escrituración.
En los últimos años, la economía mundial se vio fuertemente impactada como consecuencia de la emergencia sanitaria de la COVID-19 y el sector de la vivienda no fue ajeno a este fenómeno. Los costos inherentes a la construcción inevitablemente sufrieron un encarecimiento, y con estos el valor de las viviendas, lo que generó un desfase en la categorización de la oferta de la vivienda social en México.
Por fortuna, este sector ha resultado ser resiliente ante el enorme reto y ya presenta señales de recuperación; enfrenta el desafío y propicia condiciones necesarias para que las familias de las y los trabajadores al servicio del Estado
accedan a una vivienda adecuada. El éxito depende de la suma de trabajo y voluntades de instituciones públicas, privadas, actores del sector y los tres órdenes de gobierno.
Dado el incremento en el costo de la tierra y de los precios relacionados con la oferta de vivienda, resulta imperante crear condiciones que permitan hacer atractiva la inversión de la construcción de vivienda destinada a satisfacer la demanda de los sectores de bajos ingresos, a menores precios y que cumplan con los estándares de calidad.
La industria de la construcción, sin duda, está interesada en ampliar la oferta de la vivienda social para atender el rezago habitacional en este segmento, pero es importante abatir los obstáculos que desaniman la inversión, implementar estímulos fiscales e incentivos administrativos que faciliten los trámites y, por ende, reduzcan los tiempos.
El Fovissste no ha sido omiso y ha respondido con esquemas de crédito que atienden a los trabajadores de todos los niveles salariales y nos esforzamos continuamente para ofrecer soluciones reales a las necesidades actuales de los trabajadores al servicio de Estado.
Se amplió el portafolio con nuevos productos crediticios, como el esquema tradicional en pesos y próximamente se migrará la forma de solicitar un crédito hipotecario a un modelo de inscripción continua que va a agilizar el ejercicio al derecho a de la vivienda de la población derechohabiente.
Estamos convencidos de que la mejor manera para equilibrar nuevamente la colocación de créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda social, implica lograr una mejor coordinación interinstitucional que permita articular la oferta
y la demanda para lograr el tránsito del rezago de vivienda, hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable, de manera responsable.
A sus 50 años de vida, el FOVISSSTE avanza continuamente en su transformación para ser una institución que construye un México incluyente, que responde a sus 2.5 millones de derechohabientes con transparencia y procura una solución de vivienda para las familias de los trabajadores al servicio del Estado.
Aquí la entrevista de la presidenta de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados quien preocupada ante una verdadera crisis tan retadora para los empresarios como para las autoridades, hace reflexionar al Legislativo de cómo puede atenderse a una industria tan importante para el bienestar de los mexicanos.
Son varios los retos que atender para empezar lograr a entender la comunión entre urbanismo y demografía.
El compromiso de los legisladores es, entonces, conocer, capacitarse y entender a la industria y, entonces legislar a favor de esta industria. No de ninguna de las partes, sino priorizando el gran derecho constitucional de los mexicanos a tener un hogar
Y si la mayoría de los mexicanos apenas alcanzar una vivienda básica, allí deben centrar su atención sin desestimar la necesidad de vivienda de todos y cada uno de los mexicanos que también reclaman por un hogar y uno, en condiciones dignas y de buena calidad.
Las metas son mayúsculas. La historia juzgará la repuesta.
Presidenta de la Comisión de Vivienda del Legislativo Cámara de diputados
Para Lilia Aguilar, presidenta de la Comisión de Vivienda en la Cámara de Diputados, la especulación es el reto clave que deben enfrentar las autoridades para enfrentar la baja producción que tiene hoy el sector de productos de interés social, así como otras problemáticas que aquejan a la industria.
“Había una lógica de ver a la vivienda como un negocio sumamente redituable, donde lo que era importante era cuánto ganaban en la construcción de la misma. Han sido los propios constructores los que se han retirado, porque ya no son las mismas ganancias que tenían antes, sino ganancias normales que se tendrían en cualquier otra industria”, consideró.
La especialista indicó que este tema no tiene únicamente con la vivienda construida por parte del Estado, sino por aquella que es comercializada por particulares a través de créditos bancarios. En este punto, destacó que existen juicios por impagos relacionados con la emergencia sanitaria por la pandemia de covid-19; ante dicha situación, desde la parte legislativa se discute el tema de juicios hipotecarios, que hoy no existen en México.
“Parte de lo que queremos hacer con la cámara para sanear esta situación c consideramos que alrededor de un millón de créditos entre privados y públicos están en una situación de impago debido a la situación económica que trajo la pandemia. Estamos viendo cómo solucionar estas problemáticas”, destacó.
Expuso que los constructores han comprado tierra esperando que llegue desarrollo comercial y que posteriormente se da un tema de especulación con los precios en lugares ejidales, principalmente.
Esta situación aqueja lugares del país como Yucatán, San Miguel de Allende, entre otros.
“Tenemos el tema de especulación en la tierra o de la construcción de unidades habitaciones o fraccionamientos que están fuera del área donde hay servicios públicos y vas a generar especulación porque se venden como si estuvieran a precios de centro histórico de una ciudad y sólo genera un sobreprecio de la tierra fuera de las manchas urbanas”, aseguró.
Indicó que ante burbujas espectulativas, los desarrolladores se encuentran ante la nulidad de un negocio que antes significaba una buena rentabilidad.
Dijo que legislar sobre el tema del predial, especulación inmobiliaria, entre otros, tiene la intención de acabar con este tipo de problemas.
Señaló que la especulación ha sido tradicionalmente utilizada como un medio de ganancia alterno, por lo que supone una afectación directa, en la medida que sube el precio de la tierra en un área específica, hay un impacto directo en los desarrollos de interés social.
“No sabemos la afectación económica que se está dando en la construcción en general. La legislación ayudará a que no existan estos sobreprecios. Tenemos la propuesta, está en dictamen de comisiones y faltan dos iniciativas más que presentar estaremos haciéndolo en octubre. Esperamos que antes de que termine el periodo ordinario, podamos contar
con dictámenes propuestos en comisiones”, indicó.
Aguilar expuso que aunque la capital del país ha tenido en los últimos meses un gran revuelo sobre el tema de especulación, existen casos en San Miguel de Allende para casas de descanso o vacación; y en Ciudad Juaréz, donde este fenómeno se ha incrementado; en tanto, en los destinos de playa hay una situación en predios cercanos a las áreas de esparcimiento. En Tijuana, refirió este tema se da muy de cerca en la vivienda de interés social.
“Para ello, es necesario que integrar en la ley la especulación como definición y que sea castigada, que se abran procedimientos de investigación para que un ministerio público pueda seguir este tipo de problemáticas”, concluyó.
Siempre los académicos tienen mucho que aportar.
En esta ocasión mostramos el punto de vista destacado de lo que la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y concretamente la Facultad de Arquitectura puede aportar y lo que tiene que decir de la industria de la vivienda, la cual en los últimos tiempos ha cobrado gran importancia en el Posgrado de Especialidad
Destaca la irregularidad de la mayoría de las viviendas construidas por ejemplo en la Ciudad; además de la obligatoriedad de generar vivienda para todos los mexicanos y en particular de producir vivienda social y también atender al segmento medio.
“La vivienda media y la económica deben de ser consideradas como un binomio indisoluble”, puntualiza nuestro expositor.
Coordinador de la Especialización de Ge rencia de Proyectos de la PUEA de la UNAM
La Universidad es el reflejo de nuestro mosaico tanto cultural como económico de nuestra nación y es aquí donde se pulsan las diferentes situaciones que la sociedad afronta. Y así, hemos sido testigos de los cambios en la estructura de los asentamientos humanos, los cuales han demandado en las zonas urbanas más lugares dónde habitar; lugares que no siempre cumplen con los mínimos considerados para lograr la habitabilidad y sí en cambio producen en muchos casos, la marginación con todo lo que a nuestro País le representa.
La Universidad vivió en la Facultar de Arquitectura ese fenómeno y se gestó un movimiento que se denominó autogobierno y que propone –porque sigue vivo como corriente profesional del quehacer profesional de la arquitectura-, atender con diferentes modelos de producción a los sectores sociales de menores ingresos.
Sin embargo, la solución adoptada desde más de medio siglo, no ha logrado atender integralmente a los que ganan menos de 4 salarios mínimos, ya que si bien se han construido vivienda para los que tienen un ingreso menor a este nivel de salarios, también el modelo adoptado deja fuera a todos aquellos que nos considerados dentro de la economía formal. Y así tenemos que sólo en la CDMX, más del 60% de las viviendas construidas son consideradas como irregulares, lo que provoca que sus propietarios solo tengan el beneficio del uso de su vivienda perdiendo la oportunidad de poder transferir la propiedad o capitalizarla convirtiendo su patrimonio familiar en un capital negativo.
¿Por qué es importante continuar con programas que atiendan los sectores más marginados? Sólo en términos económicos la economía nacional deja de incorporar cerca de $200,000 en promedio por familia las cuales significan alrededor de millón y medio sólo en la CDMX y todo por el modelo adoptado de dotación de vivienda.
El modelo no cumple con el derecho constitucional del ciudadano y sí cumple contra la capacidad de pago del trabajador y ¿qué pasaría si tratando de atender al derecho constitucional y reconocemos el esfuerzo de años de una familia para generar una vivienda? Dándole la oportunidad de utilizarla como palanca de financiamiento para remodelar, crecer, adquirir o en su caso transferir la propiedad.
Es importante atender a la vivienda media que representa poco más del 25% del total existente, pero ésta deberá de estar concebida integralmente. Es decir, tomar en cuenta la disponibilidad de tierra, servicios y sobre todo medios de comunicación a las fuentes de trabajo, atención a la salud y educación y que propicien el financiamiento del desarrollo paralelo de la vivienda económica o mal llamada de interés social, ¿O qué las residencias no importan a la sociedad?
La vivienda media y la económica deben de ser consideradas como un binomio indisoluble con los mismos privilegios, pero también con las mismas obligaciones logrando que las primeras subsidien en su infraestructura y suelo a las segundas. Tal y como funciona con las personas en nuestra sociedad.
Siempre tener una propiedad, una vivienda legalmente constituida genera la garantía de poder disponer del bien sin problemas.
Pero hoy en México más del 60% de las viviendas son irregulares y mucho de esa irregularidad es el que carecen de escrituras, amén de otros papeles o bien de ubicación inadecuada.
Los notarios siempre son la pieza clave para generar esta certeza patrimonial, social y jurídica.
Hoy aquí hacen una reflexión de la importancia también de lo que las personas y familias deben generar a mediano y largo plazo para hacerse de su casa o departamento, como es el ahorro y la contratación inevitable para la mayoría de los mexicanos del crédito hipotecario.
Y, para ello previo a la compra de tu casa o departamento hay que verificar precisamente la escritura pública otorgada ante Notario.
El notario te auxiliará a revisar la situación jurídica del inmueble
Pero aquí también uno de nuestros expositores marca la importancia de cada uno de los personajes que influyen en tu decisión y en lograr una buena compra de tu patrimonio, de tu hogar.
Así, otro expositor resalta los diferentes papeles que los notarios ejercen en beneficio de la población y que van desde profesional del Derecho, fedatario y además desde el punto de vista social: como consejero y auxiliar en la administración de justicia
Comprar una propiedad es algo que muchas personas ven como un plan a largo plazo o una meta poco realizable. Lo anterior se concluye por el alto precio que tienen hoy en día las casas o los departamentos en los que una persona aspira a vivir, y esto se complica aún mas, si las personas piensan en comprar esa casa o departamento con recursos propios. Sin embargo, estas metas se podrían alcanzar con la ayuda de alguna institución financiera que te proporcione los recursos que te faltan.
Las personas tienen que tomar varias decisiones antes de comprar una casa, como el lugar y las dimensiones de la misma, la cual deberá satisfacer tus necesidades, distancia a los centros de trabajo y, en su caso, las escuelas de los hijos. En este artículo te indicamos los pasos y los requisitos que se deben de tomar en cuenta para poder comprar tu casa o departamento.
Previo a la compraventa
Toda compra de inmueble debe constar en escritura pública otorgada ante Notario, así que el primer consejo que te podemos brindar es:
1.- Busca la asesoría de un notario. Antes de firmar cualquier contrato, o comprometerte a la compraventa de cualquier forma, contacta a tu notario de confianza. El notario puede confirmar ciertos aspectos básicos del inmueble antes de realizar la compraventa, por ejemplo:
• que la persona que vende el inmueble realmente sea el dueño y si es un único dueño o deberá obtenerse el
consentimiento de otros dueños para la compraventa –por ejemplo, la esposa si está casado por sociedad conyugal-
• que no exista un juicio testamentario inconcluso y • que la propiedad no tenga una hipoteca.
2.- El notario te auxiliará a revisar la situación jurídica del inmueble. Dependiendo de la legislación local, el notario tramitará las constancias que acrediten que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente en el pago de sus contribuciones, tales como predial y agua.
3.- Asegúrate de que los agentes inmobiliarios sean auténticos y confiables. Los agentes o agencias de bienes raíces deben registrar su contrato de adhesión frente a la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) para poder comercializar un inmueble. Es importante cerciorarse de que exista este registro.
4.- Investiga al desarrollador inmobiliario. Si vas a comprar vivienda o algún otro inmueble en una preventa, investiga si existen quejas en la Profeco por retraso en la entrega y en el cumplimiento de compromisos. Podrás encontrar el listado de compañías y servicios inmobiliarios que han recibido quejas en burocomercial.profeco.gob.mx. Revisa también los permisos y licencias de construcción, y en su caso apóyate en tu notario.
5.- Asegúrate de la identidad del vendedor. Pide ayuda a tu notario para que se asegure de la identidad del comprador. No obstante que él tomará las medidas señaladas por la ley, es importante no escatimar en precauciones pues existen casos en los que las personas “roban” una identidad y obtienen mediante falsificación y/o engaño acta de nacimiento, CURP e identificaciones oficiales, tales como credencial para votar, licencia de manejo o pasaporte; y pueden lograr engañar incluso a notarios y autoridades. Por ello es importante obtener las mayores referencias posibles.
6.- Ten cuidado con la adquisición de terrenos baldíos pues son los favoritos de los defraudadores. Investiga cómo, cuándo y bajo qué circunstancias adquirió tu vendedor, haz todos los pagos con cheques para abono en cuenta o transferencias y asegúrate de que tenga una oficina o un lugar dónde se le pueda localizar.
7.- Comprueba el estado real del inmueble. Lleva un especialista que pueda revisar el estado de las tuberías, el cableado eléctrico y las instalaciones de gas para evitar así vicios ocultos.
8.- Ten cuidado y trata de obtener referencias del comprador. Pueden surgir problemas relacionados con el lavado de dinero. Tu notario te asesorará.
1.- Escritura la propiedad lo antes posible, de preferencia al hacer el pago. La escrituración es la forma más segura de comprobar la propiedad de un inmueble. No escriturar es riesgoso puesto que los contratos privados o poderes no son soluciones a largo plazo; por ejemplo, la muerte del poderdante o del apoderado da por concluido el poder.
2.- Utiliza formas de pago seguras. Las transferencias o cheques certificados son las formas más seguras. Pide también asesoría de tu notario.
1.- Ocupa el terreno o inmueble. Dejar desocupado un terreno o inmueble por largo tiempo incrementa sustancialmente el riesgo de verse sujeto a un fraude.
El notario es tu mejor aliado para proteger tu inmueble, acude a él para obtener información de cómo realizar una
compraventa segura o revisar la situación actual de tu patrimonio. Si no conoces ninguno comunícate al Colegio Nacional del Notariado Mexicano y pregunta quién puede atenderte en tu estado.
¿Qué es un Crédito Hipotecario?
Una vez que ya te decidiste solicitar un crédito, lo puedes conseguir con algún banco, o si cotizas para el Infonavit o Fovissste, también podrás solicitar el crédito a estas instituciones.
Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.
En estos casos, la propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor del banco para asegurar el cumplimiento del crédito y por eso este crédito lleva esa denominación.
El contrato de crédito se refiere al acto jurídico en virtud del cual el acreditante se obliga a poner una suma de dinero a disposición del acreditado para que el mismo haga uso del crédito concedido en la forma y en los términos convenidos. En este caso, para comprar la casa. El acreditante, dígase un banco, pedirá de garantía el propio inmueble que se comprará con el crédito y a esto se le conoce como un crédito hipotecario.
Hay muchos aspectos que se deben de considerar cuando se contrata un crédito hipotecario, ya que el mismo trámite lleva tiempo y requisitos que son indispensables para que la operación sea exitosa. Es recomendable que se busque orientación por parte de expertos en la materia para que puedan brindar la información más completa posible, como lo es el notario.
Las condiciones de los créditos hipotecarios son negociables y adaptables, por ello, muchas personas piden información en distintas instituciones para encontrar la mejor condición de crédito que se acomode a sus necesidades. Sería un error elegir la hipoteca que ofrece su banco habitual sin antes conocer otras opciones.
Al adquirir un crédito hipotecario te comprometes a pagar la cantidad establecida mensualmente, mientras que la institución que te haya otorgado el préstamo, se compromete a respetar los términos y condiciones pactados. Todo esto se asegura mediante la firma de un contrato.
Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado para fines generales, es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo.
En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.
Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser informado dentro de las características del crédito, junto a los otros costos y tasa de interés asociadas.
En conclusión: No debes olvidar que tu inmueble queda como garantía, así que si por cualquier razón dejas de pagar tu hipoteca sucedería lo siguiente:
-Al primer mes de atraso se generarán intereses moratorios que suelen ser mayores a los que pagas por el crédito.
-A los tres meses, tu tasa de interés se congelará, pero seguirás acumulando intereses moratorios.
-Después de los tres meses, la institución financiera que te haya otorgado el crédito iniciará con un juicio mediante el cual podrías perder tu casa.
El sistema de seguridad y certeza jurídicas basado en la actuación de notarios como profesionales del derecho, con la facultad de dar fe, por delegación del Estado, y con el encargo de recibir la voluntad de los particulares ajustándola a la normatividad vigente, convirtiendo sus tratos en uno de los tantos contratos regulados por las leyes que satisfagan plenamente sus intereses económicos y con la atribución de conferir autenticidad y certeza jurídicas a los actos y hechos que ante ellos se otorgan o de los que dejan constancia fehaciente mediante su consignación en instrumentos públicos, que son la prueba por antonomasia, resulta ser, entre los diversos sistemas jurídicos imperantes en el mundo, el más conveniente para el desarrollo de los países, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista social que, en materia de producción y financiamiento de vivienda, pueden resumirse como sigue:
I.Desde el punto de vista económico, porque el notario:
1.- Como PROFESIONAL DEL DERECHO, tiene la obligación de conocer la normatividad vigente, lo que implica que el Estado no tenga que distraer recursos para controlar que la actividad de los particulares (en el caso, en la construcción de vivienda) se desenvuelva en el marco de
la legalidad dispuesta, pues ese control de legalidad correrá, precisamente, a cargo del notario que tendrá la obligación de cuidar que los instrumentos que consignen la constitución de condominios o la venta de las unidades privativas resultantes, satisfagan todos los requisitos para su validez y, además, de ellas se imponga el propio Estado en todos los ámbitos de su incumbencia, tanto administrativa como fiscal, lo que, sin duda, es conveniente para el Estado mismo que no gastará en cuidar que la dinámica económica y social de sus habitantes se desarrolle en el marco del Estado de Derecho; recibirá las contribuciones que dichas actividades le generan; y tendrá la garantía de la convivencia pacífica por la seguridad y certeza jurídicas en ella imperante.
2.- Como FEDATARIO, tiene la responsabilidad de la verdad legal entre las partes y para terceros, pues lo que dice y, acorde a lo sucedido ante su evidencia, de lo que da fe, genera certeza y seguridad jurídicas para los titulares de derechos y responsables de obligaciones; de manera que el documento notarial, al que se le denomina instrumento público, redactado con cláusulas claras, concisas y con precisión jurídicas y de lenguaje, sin palabras ni fórmulas inútiles o anticuadas, se constituta en la LEY a la que deberán estar y por la que deberán pasar tanto los particulares como las autoridades y/o los jueces en la aplicación del derecho, para “darle a cada quien lo suyo” pues a los notarios, como auxiliares en la administración de justicia, les corresponde decir “qué es lo suyo de cada quien”, lo que es una contribución muy importante para el Estado pues el documento notarial, al dar certidumbre sobre las convenciones celebradas, actos realizados o hechos sucedidos genera, por ende, seguridad absoluta a las personas de que lo pasado ante el notario es claro, conciso y acorde a la normatividad, con la fuerza legal del Estado y el reconocimiento público y social.
En un instrumento notarial, el notario DA FE de la capacidad
de las personas que acudieron ante el y/o, en su caso, de la de sus representados; de la vigencia de la representación y de la suficiencia de la misma; de su identidad a través de medios cada vez más sofisticados como la identificación biométrica; de la comprensión de las consecuencias y alcances legales de los actos realizados por ellas o de los hechos sucedidos en los que tuvieron intervención; de la conformidad plena con la forma en que el notario redactó sus voluntades y de su otorgamiento con su firma y/o impresión de su huella digital; y de la fecha y lugar en que los mismos sucedieron; razones todas por las que el instrumento notarial genera certeza y seguridad jurídicas.
Así mismo, en su calidad de autor del documento donde consta el acto del que da fe, debe retener de los otorgantes el importe de las contribuciones y derechos que se devenguen en favor del erario, los que deberá calcular bajo su responsabilidad y enterar a las instancias respectivas, lo que lo convierte en un excelente colaborador para la Hacienda Pública pues no sólo cuida que el acto satisfaga todos los requerimientos legales sino que, además, retiene y entera contribuciones que son, en definitiva, los ingresos que el Estado requiere para cubrir el gasto público y sus programas sociales o de asistencia.
II. Desde el punto de vista social, porque el notario:
1.- Como CONSEJERO tiene el compromiso, por la confianza que depositan en él sus clientes y/o solicitantes de sus servicios, de ofrecerles el mejor consejo para la solución de sus asuntos, la satisfacción de sus necesidades o la realización de sus proyectos, de manera que la asesoría genere un negocio útil y redituable, en su caso; donde no haya ventajas o desventajas y las relaciones se desarrollen en un contexto de equidad y paz social.
JUSTICIA, está obligado a comprometer la mejor de sus capacidades, para apoyar al Estado en temas sensibles para sus habitantes, no necesariamente económicos en principio, pero con repercusiones de esa índole al final; pues el apoyo a los usuarios del servicio notarial en diversos temas como los tendientes a la regularización de la propiedad inmobiliaria para la consolidación del patrimonio familiar; o las resultantes de las acciones ejercidas por el Estado para la reconstrucción de las viviendas perdidas a los damnificados por los sismos, por citar algunos, es indispensable para que la gente sienta el rostro humano del Derecho, si se vale la expresión.
En las acciones tendientes a la regularización de la propiedad inmobiliaria que, por regla general, descasan en las “Jornadas Notariales” de todos conocidas y por muchos esperadas, se puede apreciar, también, el importante aporte del notariado al desarrollo económico del país, además de la tranquilidad social que implica tener “un título de propiedad”, pues los bienes, antaño irregulares, se incorporan al mercado inmobiliario o regresan a él y, por tanto, generan una dinámica en la circulación de la riqueza pues o se transmiten o heredan o se dan en garantía ya para solucionar un problema económico, pues los bienes sirven para remediar los males, o para soportar la creación de una actividad productiva, familiar o empresarial que servirá no sólo para generar riqueza sino, también, para generar empleos y, con ello, realizaciones personales, impuestos sobre nóminas, aportes de seguridad social, cuotas obreropatronales y todo aquello que una sana economía suele producir.
Los bancos y entidades financieras en México viven hoy un gran reto con la inflación y la política monetaria restrictiva que impulsa el incremento de las tasas de interés para frenar a la primera porque el mayor mal que tiene una economía: el encarecimiento de todo…
Su objetivo es seguir promoviendo la colocación de créditos y aunque difícilmente llegarán a cifras históricas como las del 2021, su propósito es generar los suficientes productos y con atractivo para continuar con una óptima distribución del crédito hipotecario. Ahora también los bancos han tenido que invertir en tecnología y compiten contra Fintechs y Proptechs que cada vez amplían sus funciones de tal forma que ya son brokers (que pueden ser un buen aliado) o bien colocan créditos de sus entidades financieras como Sofomes, entonces son competencia.
El principal desafío para ellos es cómo integrar a población que no está incluida como parte de su target para financiamiento, pero también asegurar que será una cartera sana.
La complejidad es que en medio de un contexto económico y financiero incierto donde se sigue encareciendo el costo del dinero, ellos también tienen que saber mediar entre otorgar créditos y que sean pagables, pero también incentivar a la población a que siga acudiendo por el financiamiento para hacerse de su patrimonio.
Bono demográfico hay; pero el contexto hace todo más complejo para la población y también para el sector financiero. Veremos cómo responden a los retos actuales…
Actualmente miles de personas se cuestionan si es buen momento para comprar una vivienda debido a un entorno volátil pos pandemia, caracterizado por una alta inflación e incrementos frecuentes en las tasas de interés, ante lo cual, se puede percibir actualmente su efecto en los precios de las viviendas y en la tasa de interés de los créditos.
La mayoría de los países están resintiendo los efectos de la inflación, por lo que sus bancos centrales han venido incrementando las tasas de interés de referencia en un intento por contener los precios de los bienes y servicios. Los efectos hacia las personas es que enfrentan mayores precios en los bienes y servicios que consumen, y dichos aumentos no necesariamente son compensados por el incremento en sus ingresos, lo cual implica una caída en su ingreso disponible, lo que significa que cuentan con menos recursos para el pago mensual de sus deudas.
En relación con el sector hipotecario de cada país, este se ve afectado por un entorno de alzas de tasas de interés, en menor o mayor medida, de acuerdo con sus características propias, tales como la composición de las tasas de interés (fijas o variables), el porcentaje de los hogares que tienen una hipoteca y la proporción del ingreso disponible que se utiliza para su pago, entre otros factores.
En términos de tasas de interés, es importante tener en consideración que existen tasas fijas y variables.
1) Tasas variables: los incrementos en las tasas de referencia tienen un impacto directo en las tasas hipotecarias y en el pago mensual, donde este último absorbe una creciente proporción del ingreso disponible. Los esquemas de tasas variables no solo afectan a los nuevos contratantes de créditos, sino a todos los que se encuentran pagando un crédito. Después de la crisis de las hipotecas subprime del 2008, muchos sistemas financieros migraron a esquemas de tasas fijas, sin embargo, en varios países europeos predominan las tasas variables.
2) Tasas fijas: Estas pueden ser fijas por un periodo especifico, que suele ser de entre 2 a 5 años, pero su plazo contractual puede ser de 20 años o más; al vencimiento del plazo de la tasa se tiene establecido una tasa sustituta que puede ser variable o se renegocia de acuerdo con las condiciones de mercado, donde incluso el deudor puede cambiar de institución financiera. Estos esquemas aprovechan las menores tasas que se obtienen en plazos más cortos. En entornos económicos como la actual, los acreditados que tengan vencimientos pueden enfrentar mayores tasas de interés en sus renovaciones.
Existen países como Canadá y Reino Unido donde estos esquemas son muy utilizados. Asimismo, en otros casos la tasa fija se establece por todo el plazo contractual y generalmente los esquemas de amortización determinan una mensualidad que no cambia durante la vida del crédito. En dichos esquemas un escenario de alza en la tasa de interés solo afecta a los nuevos contratantes, pero no a los que tienen un crédito contratado.
Los incrementos en la tasa de interés pueden impactar a los nuevos contratantes de créditos hipotecarios, y por eso existen numerosos artículos que hablan de la situación que enfrentan los “first-time homebuyers”, que son aquellos que participan por primera vez en la compra de una vivienda y que suelen hacerlo por medio de un crédito hipotecario, para quienes un escenario como el actual puede retardar su decisión o su capacidad de compra.
Un ejemplo interesante de cómo las tasas de interés afectan al mercado de la vivienda es el de Estados Unidos, en donde los bajos niveles de tasas de interés en las hipotecas, por debajo del 3%, observados durante la pandemia, aunado a los fuertes incentivos económicos otorgados por el gobierno, aumentaron la capacidad de compra de las familias e impulsaron en forma muy relevante la demanda por vivienda y, en consecuencia, los precios de esta.
En contraste, en el presente año, se ha observado un incremento en las tasas hipotecarias. Como referencia la tasa de interés fija a 30 años pasó del 3.2 %, a principios del 2022, a niveles por arriba del 7 % hacia los inicios de noviembre. Los altos precios de la vivienda pos pandemia y el incremento de tasas de interés han permitido una desaceleración gradual de la demanda de vivienda y se han venido realizando ajustes en los precios
En México, la banca regresó al crédito hipotecario en el año 2000, después de la crisis financiera de 1995, y en forma temprana se adoptaron tasas fijas y pagos conocidos por el plazo contractual, el cual puede llegar hasta 20 años; adicionalmente, se incorporaron los seguros de vida y daños.
El mercado ha venido creciendo con bases firmes. La tasa
promedio de interés de los créditos otorgados, a agosto de este año, fue del 9.55 %, que representa un crecimiento marginal respecto del año pasado. Hacia principios de noviembre, la tasa promedio de la oferta hipotecaria esta alrededor del 10 %, sin embargo, las tasas de crédito hipotecario han tenido un proceso de ajuste lento y en mucho menor proporción que las tasas de referencia en el mercado; lo anterior debido a la fuerte competencia en el sector y al buen comportamiento de los portafolios. Por otro lado, el precio de las viviendas ha crecido en los últimos años al ritmo de la inflación, lo cual ha representado una forma de generación de patrimonio.
Aunque existe un escenario de alzas en las tasas de interés y un mercado inmobiliario que ha tenido incrementos en sus precios, la decisión de compra de una vivienda debe estar sustentada en una decisión responsable con base en nuestra capacidad de pago actual, pero con una perspectiva a futuro que nos permita avanzar hacia la construcción de un patrimonio. El futuro siempre será impredecible.
De acuerdo con el Índice SHF de precios de la vivienda del primer trimestre del 2022, la vivienda media tuvo un incremento del 7.9% en el periodo de enero a marzo de 2022. Durante ese mismo periodo, el precio promedio nacional fue de 1 millón 467 mil pesos, lo que corresponde al precio de una vivienda media.
En este mismo informe se reporta que el 25% de las operaciones se realizaron por un precio igual o menor a 582 mil pesos. El precio mediano fue de 870 mil pesos, es decir que un 50% de las operaciones en el mercado de la vivienda se realizaron por debajo de este monto y la otra mitad por arriba. Finalmente, el precio del 75% de las viviendas fue menor o igual a 1 millón 671 mil pesos y el resto tuvo un precio superior a este monto. Ese último porcentaje nos revela que la vivienda media predomina en el mercado. Un repunte que se ve reflejado en los financiamientos que ofrece el Banco Inmobiliario Mexicano. Rodrigo Padilla, director general de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), nos revela que un 40% de las solicitudes que recibieron de 2019 a la fecha fueron para vivienda media, con un valor de venta entre $770,550 y $1, 926,00 pesos.
A su vez, opina que la vivienda media continuará al alza como consecuencia del aumento de valor de la vivienda, de acuerdo con lo que ha financiado la institución desde 2019. Siendo la oferta entre 2 y 5 MDP la que mayor participación ha tenido. En lo que va del 2022 representa un 30% de las viviendas.
Para la cartera del BIM, en 2019 la vivienda económica representaba el 20% del total de viviendas financiadas, pero en el segundo trimestre de 2022 ese porcentaje se redujo a solo el 3%. Cifras que reflejan que la producción de este tipo de viviendas presenta más de un problema que no tiene que ver solo con la financiación.
Dadas las condiciones económicas y de mercado, tanto el aumento del valor de la vivienda como del número de viviendas que ha financiado el BIM, parece más viable costear una construcción de vivienda media. De hecho, el número de créditos puente otorgados a las inmobiliarias se ha reducido, sin embargo, se ha incrementado en el valor de los créditos otorgados.
Rodrigo Padilla Quiroz, director general de BIM menciona que debido a la inflación y el costo de los materiales, ciertas obras van a ritmos lentos, las funciones de seguimiento se han robustecido para monitorear el desempeño de los proyectos, y adicional a esto se han otorgado apoyos y financiamientos complementarios que garanticen finalizar la edificación de todos los proyectos.
“La vivienda media es fundamental para seguir garantizando el acceso al crédito, aumentando la oferta de productos que innoven y permitan que el número de acreditados crezca”, agregó.
Para impulsarla, Padilla Quiroz propone que es necesario rediseñar los procesos de atención reduciendo los tiempos
en el trámite de permisos y garantizando la continuidad de los trámites a través de atención en línea, además de una revisión de la Zona de Consolidación Urbana para agilizar trámites de reconsideración.
También considera necesario que se reactiven programas de subsidio y se diseñen programas para otorgar créditos al sector de la población que no es derechohabiente de Infonavit o Fovissste. Siendo este punto el más importante ya que es fundamental que los compradores que demandan este tipo de vivienda tengan acceso al crédito, sino es así, aunque se construyan no habría mercado que lo adquiriera.
El auge de la vivienda media es un fenómeno que inició hace una década. De la mano de un fenómeno demográfico en crecimiento, la demanda de éste ha sido una constante.
De acuerdo con Paulina Prieto, VP de Crédito Hipotecario para Scotiabank, en el país se conjunta una demografía de más de 600 mil hogares que se conforman todos los años; de éstos, expuso que alrededor de 30 por ciento son de vivienda. La directiva indicó que en contraste, la vivienda residencial ha bajado sus niveles de desplazamiento, ante una lenta recuperación de sus niveles previos a la pandemia; mientras, el sector medio mantiene un constante desarrollo.
"En la vivienda media se concentra entre 70 y 80 por ciento de los créditos de la banca, el otro tanto se hace en la vacacional o residencial y un poco en la vivienda económica, que no llega a ser de interés social, pero está un poco por debajo de la vivienda media", expuso.
La especialista aseguró que este es un momento extraordinario para la compra de inmuebles, ante una oferta crediticia amplia y variada, con tasas fijas, pagos fijos o crecientes.
"Hoy todos los jugadores que estamos en el mercado estamos haciendo un esfuerzo para no trasladarle al cliente final las condiciones de los incrementos de tasas, en los materiales
de construcción; hay un incremento, pero no en la misma magnitud", señaló.
Hoy, se estima que el promedio de tasas en el sector de la banca comercial ronda en un 9.4 por ciento.
Aseguró que en las dos décadas que llevamos la industria ha otorgado créditos hipotecarios, la banca ha aprendido a conocer este mercado; aseguró que en torno a esto se han construido portafolios resiliencia y políticas de crédito muy prudenciales, que les han permitido tener portafolios muy sanos.
Prieto indicó que el déficit habitacional que tiene el mercado mantiene la expectativa de crecimiento para el segmento medio de vivienda.
Hoy el sector de banca comercial tiene un crecimiento de 10 por ciento en el monto financiado para vivienda.
"El desarrollador tiene que conocer el mercado y haber un desplazamiento real de esa vivienda. Lo que han hecho es dejar de hacer proyectos de interés social, que es costoso, e inclinarse más a este segmento que es diferente, puedes construir diferentes clústers y más que un boom, hoy lo que se está haciendo es porque no se están desplazando otros segmentos", indicó.
A este dinamismo se suma un nivel de morosidad por debajo de 3 por ciento, lo que expuso, ha hecho que la industria resista la crisis.
MIentras, existe una alta competitividad en el sector, derivado de que ha sido un producto que se ha comportado muy estable inclusive en la demanda durante la contingencia sanitaria.
El producto de adquisición es el que más se demanda y representa más de 80 por ciento de la originación de la banca. A este, le siguen construcción o compra de terreno más construcción, productos de reventa y pago de pasivos.
"El cierre va a ser retador. Vemos bastante intenso el ingreso de solicitudes, con buena inercia. Quizá no en las magnitudes para tener un crecimiento sostenido como en 2021, Vemos que crecerá, mucho mnás moderado, probablemente un doble dígito bajo, pero sin duda, el segundo semestre va a estar retado por todas las coyunturas, una inflación histórica, tasas de interés en aumento. La regla va a ser transmitir confianza, es un momento de compradores y las condiciones son sumamente favorables", concluyó.
La demanda de vivienda media actualmente esta en viviendo sus mejores épocas, este fenómeno no se veía desde el 2016 donde la demanda decreció en los años posteriores.
Sin embardo este segmento de vivienda media-tradicional se incremento hasta números no antes vistos, por ejemplo en este año 2022 fueron producidas de acuerdo a estimaciones de producción de vivienda 119 mil unidades, para el siguiente año se esperan 124 mil, visualizando para el 2024 alcanzar la producción de 141 mil en México, por lo que se visualiza que se tendrá un crecimiento sostenido para este segmento.
Además que el ticket promedio de este segmento de vivienda media de este año es de alrededor de $1,109,790 pesos; Con lo que respecta al financiamiento de vivienda, se estima que el segmento de vivienda media equivale al 24.5% del destino del financiamiento en el 2022.
Sin embargo los compradores de vivienda en este segmento son de los mayormente afectados por encontrar opciones de financiamiento limitadas, ya que alrededor del 52% de la población en México no puede comprobar sus ingresos debido a que cuentan con economía no comprobable o mixta y no son sujetos de crédito para la banca y los programas de vivienda de los institutos.
Entendiendo esta necesidad de financiamiento HIR Casa desarrollo procesos agiles y digitales orientados a este tipo de clientes, con el fin de poder brindarles un patrimonio considerando todo tipo de economías, incluso con un mal historial crediticio.
“Para HIR Casa, este segmento de clientes es clave ya que son perfiles de Mexicanos reales que buscan comprar un pedacito del país para vivir y están desatendidos;
Gracias a ellos y al resto de nuestros clientes hemos mantenido un crecimiento en los últimos años; A la fecha hemos entregado más de $35 mil millones de pesos a nuestros clientes para concretar su patrimonio;
La clave es atenderlos de forma “artesanal” para entender cada caso y darles el financiamiento que se ajuste a su perfil, para el 2023 continuaremos apostando por este tipo de segmentos, otorgando mayores facilidades y beneficios.”
Para los arquitectos es importante reconocer el casamiento entre urbanismo y densidad, entre construir vivienda y construir ciudad.
Analizando históricamente saber que la Ciudad de México fue la catapulta del desorden urbano, de la construcción afuera de la ciudad de grandes unidades que no respondieron a las necesidades de los mexicanos. Ellos analizan por qué se construyó en la periferia y cómo después se abandonaron esas viviendas.
Los arquitectos y urbanistas ven el problema como un todo y saben que la forma de construir de hoy tiene que reivindicar lo que se hizo en sexenios anteriores. Ahora hay que considerar cómo hacer ciudades no sólo cómo construir unidades de vivienda.
Ahora se suman al gran reclamo de los mexicanos por tener un hogar, que no es sólo una unidad más. Particularmente el grito de esos mexicanos de bajos ingresos que no pueden acceder a condiciones dignas de vida ni a una vivienda.
¿Cómo crecen las ciudades? ¿Cómo se despoblan? Al final los lleva a reflexionar a partir de aquí ¿cómo construir la vivienda que necesitan los múltiples segmentos de mexicanos?
La Ciudad de México ha sido -históricamente- referente y vanguardia en materia de planeación, ordenamiento territorial, instrumentos y metodologías de desarrollo urbano en nuestro país; fue aquí donde nacieron los primeros conjuntos habitacionales de vivienda social (Villavicencio y Durán, 2003); en ésta ciudad se construyeron e instrumentaron los primeros condominios en México (Gómez Obregón, 2021); también aquí se gestaron los primeros planes y programas de desarrollo urbano (Caballero, 2010) que buscaban regular y mejorar los fenómenos de crecimiento urbano.
Por lo tanto, no es de extrañar que actualmente la CDMX permanezca como el ejemplo de avanzada en el que se experimentan nuevos modelos para atender los retos de la modernidad. Entre los principales desafíos que se enfrentamos, tenemos que iniciar con la fuerte expansión territorial que sufrió nuestra metrópoli en las pasadas 3 décadas, bajo un modelo de desplazamiento (formal e informal) hacia las periferias donde, según el investigador Pradilla Cobos, “en las últimas décadas, la estructura urbana de la ZMCM ha estado determinada por dos procesos opuestos de poblamiento, uno hacia afuera, expresado en la expansión desmesurada de la periferia y otro hacia adentro, caracterizado por el despoblamiento de las áreas centrales e intermedias de la ciudad.” (Pradilla Cobos, 2000) Esta condición, provocó que buena parte de la población de bajos recursos fuese la que saliera hacia las periferias para cubrir sus necesidades de vivienda, incrementando con ello la inequidad en términos del derecho y acceso a la ciudad.
Son comunes los ejemplos respecto a como estos sectores requieren recorrer distancias cada vez mayores para acceder a sus satisfactores en materia de trabajo, educación, salud, recreación y cultura (Casado, 2008), con la consecuente pérdida de calidad de vida por el simple hecho de ocupar parte importante de su tiempo en transportarse y en los fenómenos asociados de violencia y separación familiar -entre parejas, entre padres e hijos y entre comunidades- que ello provoca (Jusidman, 2016).
Como parte complementaria de esos efectos, la oferta de suelo desarrollable se hizo cada vez más escasa y la regulación para construcción, protección ambiental, cuidado patrimonial y factibilidades de servicios se hicieron más rigurosos, lo que encareció enormemente su gestión; derivado de ello, las colonias y barrios céntricos de la ciudad, fueron paulatinamente ocupados por los sectores medios y altos de la sociedad, que eran los únicos facultados económicamente para absorber los incrementos cada vez más fuertes en el valor del suelo intraurbano y de los derechos y gestiones de construcción, contribuyendo -sin desearlo- al triste fenómeno de la gentrificación (Salinas, 2015).
Tras más de treinta años de políticas equivocadas para la vivienda, estas condiciones han acentuado los niveles de desigualdad y exclusión, extinguiendo la oferta de vivienda social en las zonas céntricas de la ciudad e impulsando el desarrollo de vivienda para sectores medios y altos en modelos de alta densidad. Resulta necesario encontrar fórmulas que mitiguen estas tendencias, pues el rezago habitacional se concentra en mayor medida en la vivienda social con más de 100 mil viviendas de un total de 195 mil de las que se requieren en nuestra ciudad (Topelson, 2022) y bajo las actuales tendencias del mercado, no será posible cubrir esos requerimientos sin modificar las estrategias.
Dentro de las posibles soluciones, las autoridades federales y locales, tienen un papel fundamental que desempeñar y pueden ser un factor que incida en el incremento de la oferta de vivienda social; lo tienen que hacer de manera más comprometida, instrumentando medidas de simplificación administrativa para los trámites y gestión en este tipo de desarrollos, exentando o disminuyendo de manera importante los pagos de derechos y aportando a bajo costo suelo público ocioso en favor de programas de vivienda social; ello tiene que suceder con su involucramiento, pues si se espera que sea tan solo el mercado privado el que resuelva estos rezagos, la lógica económica y financiera no lo va a permitir y nuestra ciudad verá acentuados los fenómenos de exclusión y segregación social.
Hoy, hay una enorme oportunidad de realizar cambios de fondo a las actuales tendencias, al encontrarse en proceso de consulta y de participación ciudadana el Plan General de Desarrollo de la CDMX y el Programa General de Ordenamiento Territorial y asegurar con ello, una dinámica de crecimiento de nuestra ciudad con un espíritu verdaderamente inclusivo y sustentable.
Como lo destacan aquí los diferentes valuadores profesionales consultados: “La valuación inmobiliaria es la forma más confiable para conocer el valor real de un activo, siempre y cuando sea realizado por un valuador profesional”
Allí la clave: deber ser un avalúo efectuado por un profesional y hoy en día esto se puede confundir por diferentes fórmulas tecnológicas e improvisadas que están ya en el mercado.
El Covid-19 confundió al mercado y a muchos usuarios por el encierro y la limitación de la realización presencial del ejercicio, pero éste no puede hacerse sólo en forma remota. Lo principal es reconocer al avalúo como la principal herramienta para conocer el valor real de tu inmueble y que, entonces es trascendental conocer este valor para tomar decisiones estratégicas y con efectos de corto, mediano y largo plazo.
Aquí los diversos expositores destacan varias de las facetas del ejercicio y también de las funciones del avalúo profesional, el cual es digno de conservarse para preservar la calidad y valores del mercado inmobiliario por ejemplo y por supuesto de la industria de la vivienda en particular.
Y, de cara al complejo contexto que se vive en la actualidad cobra mayor relevancia un avalúo profesional. Un valor real de los inmuebles, obras e infraestructura y arte, por entre otros generan mercados sanos sin burbujas.
La crisis sanitaria y la restricción de movilidad durante el 2020 dio un fuerte golpe a la economía, la reducción de ingresos para empresas y familias ha obligado a realizar restructuras financieras con limitaciones para acceder a préstamos en instituciones bancarias que han sido más cautelosas debido al contexto.
Los bienes raíces como inversión siempre han sido un buen refugio, cuando se cuenta con los recursos para invertir, pero también las propiedades inmobiliarias representan la vía para obtener el financiamiento que requieren las personas y empresas para responder a imprevistos y obtener liquidez.
Maximizar la rentabilidad y alcanzar objetivos en empresas y en el entorno familiar obliga a ejercer eficientemente el gasto e invertir estratégicamente
Una valuación inmobiliaria es la forma más confiable para conocer el valor real de un activo, siempre y cuando sea realizado por un valuador profesional.
El avalúo es una herramienta auxiliar para tomar decisiones y adquiere protagonismo en tiempos complejos, es un generador de confianza cuando se toma un crédito.
Ningún mercado es inmune a una recesión y este no es la
excepción, en los últimos años el mercado inmobiliario se ha ralentizado. Esa es una de las razones por las cuales estar bien asesorado es relevante al momento de celebrar una operación.
El avalúo debe ser transparente y confiable para que genere certeza, el profesionalismo y la ética es relevante para participar en el mercado inmobiliario. Al ser parte del sector financiero el valuador debe contar con las especialidades que le permitan realizar una práctica valuatoria con altos estándares de calidad técnicos y éticos.
Ante un escenario post pandemia, la reconversión de las ciudades presentará un nuevo panorama para las inversiones inmobiliarias, una ciudad eficiente genera valor a través del comercio, oportunidades de trabajo y formación académica, el uso de la tecnología ha sido un transformador invasivo que beneficia la calidad de vida y genera una oportunidad histórica, ofrece a los inversionistas un replanteamiento y un nuevo rumbo con la aparición de nómadas digitales.
La falta de vivienda asequible en las grandes urbes, también detona uno de los mayores problemas para retener talento y capital humano. Esta situación se debe a muchos factores, entre ellos el alto costo del suelo urbano, el incremento de los materiales de construcción, pero sobre todo la falta de planeación de las ciudades en el largo plazo. La vivienda media ha sido el refugio seguro de inversionistas, instituciones de crédito, desarrolladores y en los años recientes, ha sido un producto inmobiliario muy exitoso con alta aceptación en el mercado.
Sin embargo la falta de vivienda asequible dentro de las grandes urbes, puede aumentar las desigualdades históricas que afectan a las personas con menos ingresos, las deja
fuera de oportunidades educativas y laborales e impiden su desarrollo y crecimiento económico, por ende la posibilidad de lograr una mejor calidad de vida.
Es importante que todos los actores de la industria inmobiliaria, autoridades y academia busquemos soluciones para replantear modelos y encontrar nuevas soluciones sostenibles que propicien el desarrollo social y económico que requiere nuestro país.
Presidente de la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Mexicana y Director General de Valor Comercial Avalúos SA de CV
De acuerdo con el índice SHF de precios de vivienda correspondiente al segundo trimestre de 2022, en el mes de junio a nivel nacional, el precio promedio de una vivienda fue de 1 millón 502 mil pesos y el precio mediano de 881 mil pesos. De las viviendas que se vendieron a lo largo del mencionado trimestre, un 75% tenía un valor de al menos de 1 millón 717 mil pesos y el resto por un precio superior a este monto.
Por otro lado, el reporte también nos indica que el 25% de las adquisiciones se realizaron por un valor igual o menor a 590 mil pesos. Mientras que el precio medio fue de 881 mil pesos. Lo que estas cifras nos revelan es que en México comprar una vivienda sobre todo a crédito, parece una tarea complicada de lograr.
Eduardo Martínez Mena presidente de la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Comercial y director de Valor Comercial, nos comenta en entrevista que existen diversos factores que dificultan a la población hacerse de un inmueble, el poder adquisitivo de la población que no siempre es el óptimo, y aunado a ello, el aumento de las tasas de interés que se ve reflejado en los costos de los materiales y por ende en el precio de la vivienda.
“El incremento de los materiales que se usan en la industria de la construcción de casa o cualquier otro bien, tiene un efecto muy importante en la economía de un país. Si consideramos que el poder adquisitivo de la población no alcanza el ingreso promedio por persona para una vida digna en México y aunado a esto incrementamos el valor de los bienes, es un efecto negativo, ya que es una desaceleración en la economía, es desmotivar a los mercados y que el país no crezca, en términos económicos”, menciona.
Enfocándonos en la vivienda media, el cambio en las tasas de interés es uno de los factores más importantes que impactan directamente en las ventas de este tipo de inmuebles. Sin embargo, a pesar de esta dificultad, se ha registrado un crecimiento en la venta de inmuebles en este sector, dato con el que coincide Eduardo Martínez, de acuerdo con lo que registra en su trabajo en el área de Valor Comercial.
Por ende, para impulsar aún más este crecimiento en el sector recomienda que es necesario que se apoye con la baja de interés en las tasas y a su vez crear empleos que permitan a la población poder utilizar un crédito de acuerdo a sus ingresos.
¿Qué pasa con la vivienda económica?
El panorama para este tipo de proyectos no es muy prometedor e incluso el gobierno mexicano ha dejado de poner interés en la vivienda de interés social, por lo cual su desarrollo también ha ido en picada. Martínez Mena nos explica que ese tipo de proyectos, siempre ha estado en manos del Gobierno, a través de los fondos de vivienda, por lo que es muy poco lo que la iniciativa privada puede hacer.
Con este panorama, el experto en valuación considera que para que la vivienda económica pueda tener una oportunidad en el mercado e ir resurgiendo, es necesario cambiar el
diseño de este tipo de viviendas, así como el tamaño mínimo de construcción, aunado a su distribución. Por otro lado, que los desarrollos sean autosustentables y que el gobierno administre mejor los fondos de desarrollo de vivienda, al mismo tiempo que deje que la iniciativa privada y los bancos se involucren en el proceso para financiar los proyectos y hacer competencia a los fondos de interés social, para beneficiar a una mayor cantidad de personas.
El 2022 ha estado marcado por una subida de tasas de interés que se vienen homologando entre el 9.00% y 10.0%. Con tasas de referencia en el mercado superior a 9%, el nivel más alto en muchos años, contratar un crédito con tasas de 9.0% y 10.0% sigue siendo una oportunidad para comprar una vivienda con un crédito hipotecario.
En Cibergestión, un brazo operador en el back y middle office del crédito hipotecario, operamos alrededor de 100 mil créditos de diferentes bancos el año pasado. Dado el creciente volumen de operaciones, y como orquestador del proceso, estamos siempre buscando soluciones que lo hagan cada vez mas eficiente, y lo estamos logrando de la mano de la tecnología.
Tan solo recordemos que hace 20 años un cliente tardaba entre 60 y 90 días en comprar una vivienda con crédito hipotecario, hoy muchos créditos se tramitan y otorgan en menos de 8 días.
La formalización de un préstamo hipotecario es uno de los procesos más complejos de la banca, ya que implica, además de la intervención de profesionales con amplia especialización en temas jurídicos y de valuación, la recopilación y verificación
de una serie de documentos, y la realización y seguimiento de múltiples trámites.
Son muchos los actores que intervienen, el constructor, el vendedor, el promotor inmobiliario, el bróker, el valuador, el notario, el Registro Público de la Propiedad, por supuesto el comprador, el banco y en muchos casos una institución de vivienda.
Hoy en día, con una competencia cada vez mas fuerte en la colocación de créditos, ya no solo con los bancos, sino también con fintechs y proptechs, es necesario buscar mejorar cada parte del proceso, para operar más rápido.
Por ello, en Cibergestion contamos con la tecnología y la experiencia operativa para ser el impulsor de este ecosistema. En la actualidad, operamos con aplicaciones que conectan a todos los participantes, de forma que no solo eliminamos el uso de documentos físicos, sino que hacemos mas eficiente cada punto del proceso cuidando siempre la certidumbre del sistema.
Nuestras herramientas, por dar solo un ejemplo, están conectadas con el motor de riesgos del banco, de forma que el ingreso de una solicitud hipotecaria sea mediante plataformas digitales y la respuesta de la aprobación sea en minutos. Lo mismo pasa con la integración de los valuadores o los notarios a una plataforma donde todos interactuamos de manera ágil.
Sin embargo, aún hay muchas áreas de oportunidad, especialmente en la digitalización de los procesos que dan certidumbre de fondo al proceso, como son los registros públicos de la propiedad, en donde los pasos a dar, para incorporar firmas digitales avanzadas, eliminar el uso de escrituras físicas, substituyéndolas por documentos digitales
debidamente firmados con firma digital avanzada, nos traerá mayor agilidad y certidumbre.
La industria hipotecaria en México, ha demostrado tener una gran fortaleza en los últimos 20 años. En Cibergestión hemos aportado con certidumbre y eficiencia a la transformación del sector, con una experiencia que sólo en México supera los 700,000 créditos hipotecarios. Junto con nuestros clientes, seguiremos aportando en la transformación del sector.
Ante la agresiva competencia de la Banca privada, para colocar créditos hipotecarios (garantizados a la vivienda), se ha detonado de manera importante la compra venta de vivienda media, ya sea nueva o usada.
De acuerdo a datos de Sociedad Hipotecaria Federal, la vivienda media – residencial, incrementó sus precios en un 8.5%, durante el período de enero a septiembre de 2022; sin embargo, el crecimiento en el desarrollo de la vivienda de interés social, no ha tenido la misma suerte. Por un lado, el retiro de subsidios del gobierno federal, y por el otro, el crecimiento en la inflación, de los últimos meses, ha restado poder adquisitivo, a la población de menos recursos.
Ante esta situación, resulta de máxima necesidad, que el gobierno federal, diseñe instrumentos que permitan la aceleración en el desarrollo de la vivienda social, y que el sector privado, tanto desarrolladores como el sistema financiero, encuentren, por un lado, los primeros, sistemas constructivos, que permitan disminuir los costos de fabricación y los segundos, esquemas que bajen los costos de financiamiento.
“Todos
Estamos en un momento crucial, en el que el juego se llama “Todos ponen”. El sector público, tiene el compromiso de apoyar, a la población más necesitada y regresar a esquemas de subsidios, que sólo este puede solventar, y el sector privado, debe invertir en investigación y desarrollo; amén de sacrificar parte de su margen de utilidad, para hacer posible el desarrollo de la vivienda social.
Se sigue hablando del gran déficit de vivienda y de la falta de políticas públicas adecuadas para lograr abatir ese déficit o rezago según se califique de más de 9 millones de viviendas en todo el País.
Son los analistas especializados los que preocupados, ponen el dedo en el renglón acerca de cómo se ha abandonado a la vivienda económica, social y popular de menos de 350mil pesos. Precisan la gran necesidad del apoyo gubernamental para que atiendan al segmento.
Y, por otra parte, resaltan cómo la vivienda media vino a posicionarse como el segmento más atendido por los desarrolladores de la industria desde hace más de una decena de años, pero también levantan la voz preocupados porque se atiendan todos los segmentos de vivienda ante la cada vez más frecuente carencia de tierra con servicios básicos para brindar a la industria. Esto es que ya no hay tierra servida con infraestructura como luz, agua, drenaje, conectividad, etcétera.
Ahora, después del encierro tienen que revisar el inventario y como siempre, es diferente el norte, del centro y del sur del país. Las necesidades son diferentes, los precios también varía, pero la constante es la falta de producción de vivienda económica, la básica y también la escasez de tierra con infraestructura.
La preocupación hace que levanten la voz para evitar un grave problema incluso de otra índole.Escuchemos sus voces.
Los dos primeros días de noviembre en México se celebra a los santos difuntos. Una festividad que demuestra la alegría de recordar, y quizá hasta esperar el regreso de los seres queridos que ya no se encuentran físicamente entre nosotros. Una vez que ha pasado el confinamiento por la pandemia sanitaria que inició en 2020, las distintas dinámicas para conmemorar el día de muertos en el país pueden nuevamente realizarse en público.
Más allá de la tradición y la añoranza, algunos regresos son simplemente necesarios. En el espectro de la vivienda, esperamos que este mercado se recupere pronto y, en particular, la vivienda de interés social. Si bien las necesidades de vivienda nueva han disminuido conforme otras soluciones habitacionales se han incrementado, cierto es que aún no se ha saciado toda la necesidad de vivienda de este segmento.
Durante un largo periodo, la demanda por vivienda de interés social se estimuló por la vía del crédito, donde los institutos públicos jugaron un papel fundamental con el diseño de varias estrategias. Por otro lado, la regulación también coadyuvó; por ejemplo, a través del fomento de las bursatilizaciones de la cartera hipotecaria para aumentar la disponibilidad de fondeo y disminuir su costo. Sin embargo, el mayor impulso fue mediante los subsidios a la vivienda. En los años que más recursos se dedicaron a la vivienda, 2014 y 2015, el presupuesto para subsidios superó los 12 mil millones de pesos; monto que habría alcanzado para comprar más de 15 mil viviendas directamente. El impacto negativo de la eliminación de estos subsidios ha sido evidente al ver el
número de créditos para interés social caer sostenidamente en los últimos años en el caso de los institutos públicos.
Otro efecto negativo de la eliminación de los subsidios, o siendo más preciso de la implementación de los mismos, es que limitó nuestra capacidad de innovación para fomentar la demanda por este tipo de vivienda. Desde que prácticamente se eliminaron estos recursos, la discusión de los distintos sectores de esta industria, simplemente se centra en cómo volver a ellos. Esto evidencia lo difícil que es diseñar e implementar medidas para fortalecer la vivienda social. Incluso en economías desarrolladas, y en periodos donde sus gobiernos intervinieron poco en los mercados, se utilizaron los subsidios para aumentar el acceso a este tipo de solución habitacional.
Por otro lado, la vivienda media, que estuvo creciendo durante varios años, de pronto se detuvo en 2020. Precisamente, en el segundo trimestre del 2020, cuando inició la contingencia sanitaria, la demanda por vivienda media, estimada por el número de créditos, se contrajo. La incertidumbre que provocó la crisis sanitaria y la consecuente económica pudieron explicar esto, o que las clases medias fueron las que más expuestas estuvieron a la pérdida de empleo. En cualquier caso, tan solo un año después, este segmento de vivienda se recuperó. El número de crédito no solo volvió a crecer, sino que, tanto en la banca comercial como en los institutos públicos superó a lo originado en 2019. Las primeras cifras positivas se pudieron observar a la mitad del año 2021, no tuvieron que esperar a fin de año cuando suele evidenciarse el efecto estacional en la venta de viviendas y formalización de créditos hipotecarios.
Sin mayor intervención de las autoridades y pese al incremento del costo de fondeo que provocó el cambio de política monetaria por parte del Banco de México, justificado por el nivel de inflación; el mercado de vivienda mejoró tanto para el segmento medio como el residencial. Este mercado inmobiliario comenzó a recuperarse sin una política pública, mucho menos con subsidios como tampoco por menores costos del crédito o un alto dinamismo del empleo. Lo que a su vez sugiere, que una gran parte de esta demanda puede ser por motivos de inversión y no necesariamente para saciar la necesidad habitacional. En 2022, hasta agosto con cifras oficiales, la colocación de crédito hipotecario para vivienda media sigue creciendo, aunque de forma moderada, y no se alcanzará el resultado del 2021. Hacia adelante, el avance será muy modesto y dependerá en gran medida de la estabilidad del empleo y que las tasas de interés no se eleven demasiado ante la presión de la política monetaria. La vivienda media podría beneficiarse de un desplazamiento del segmento residencial hacia la primera, ante los mayores costos de adquisición y del financiamiento.
Buena noticia es la recuperación de la vivienda media, más aún sería que sucediera lo mismo con la vivienda de interés social. Los esfuerzos deben estar dirigidos para reactivar este último segmento que es casi 4 veces mayor al primero y que probablemente tenga mayor efecto en bienestar. Los datos duros, la experiencia y el análisis muestran que los segmentos medios y residenciales podrán seguir evolucionando por sí mismos; pero el segmento de interés social requiere de una mayor intervención. La tarea no es sencilla, pero es claro que es aquí donde deben conjuntarse los esfuerzos.
Durante el 2021, se otorgaron 291,229 número de créditos para adquisición de vivienda nueva, a través de los 3 principales organismos en México: Infonavit, Fovissste y la Banca. De estos, el 26% corresponde a vivienda media, en el rango de $1 a $2.2 millones de pesos; mientras que el 54% se destinaron a vivienda social.
Si analizamos las tendencias históricas, las ventas de vivienda social han presentado una caída del 11% en los últimos 5 años, y esto no se debe a que la demanda haya disminuido. Desafortunadamente, en nuestro país, el rezago habitacional, y la demanda de acuerdo con la SHF, de más de 300 mil créditos para adquisición al año, principalmente se concentran en la población más vulnerable y con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos, es decir clientes potenciales para vivienda social.
Hoy, el principal reto, está en la oferta, es decir en la producción de vivienda económica y popular. Y vaya que no es un desafío menor. De acuerdo con los parámetros de los desarrolladores con experiencia en atender este nicho de mercado, el margen al generar este tipo de vivienda es muy limitado. Históricamente para que éste segmento genere negocio, se apuesta por el volumen.
Y aquí viene el segundo reto. Actualmente, y sobre todo en las ciudades con mayor crecimiento, la escasez y encarecimiento de suelos, así como la falta de servicios e infraestructura, son de las principales limitantes para producir vivienda con ticket menor a un millón de pesos. Si a esto le sumamos la tramitología, regulación, y tiempos de gestiones, la situación se vuelve aún más compleja. Y cuando todo esto está resuelto o en proceso de estarlo, nos enfrentamos al siguiente desafío: el incremento en los costos de la construcción.
En el último año la inflación en el sector construcción llegó a niveles históricos, con variaciones anuales de doble digito, incluso en el caso de algunos materiales, por arriba del 50%. Y el tema, es que los ingresos de las familias no han estado ni cerca de incrementar en esta misma proporción. Por lo que resulta inviable impactar todas estas variables en el precio de la vivienda, sin que esto implique desperfilar el producto, y salirse de mercado.
En resumen, no existe una alineación entre la oferta y la demanda. Aclarando que esto no es un tema de voluntades, sino de reestructurar las estrategias y fórmulas que hasta hace unos años funcionaban, pero hoy no tienen viabilidad. Es tiempo de pensar fuera de la caja.
Si bien, el Infonavit ha sido, y sigue siendo el principal organismo que atiende al segmento social en México, no debemos olvidar que más del 50% de la fuerza laboral en nuestro país corresponde a no afiliados, es decir, el Instituto no está en posibilidad de atenderlos. La Banca tampoco ha logrado dar soluciones de financiamiento a este amplio nicho de mercado, y, por lo tanto, hoy ésta demanda se puede considerar como no atendida.
Y con respecto a los afiliados, hace unos años el tema de subsidios parecía una opción viable, sin embargo, ante las problemáticas que se generaron, actualmente han disminuido considerablemente. En otros países de América Latina, como es el caso de Colombia, los subsidios han sido un impulsor importante para la vivienda VIS, pero éstos no se concentran en un solo organismo. Van desde las administraciones federales, estatales y municipales; customizando las alternativas, de acuerdo con las necesidades y perfiles de los diferentes nichos de mercado.
El mercado cambió, y no podemos seguir considerándolo como un ente igual, cuya única diferenciación está en los niveles de ingreso. Por ejemplo, un hogar unipersonal de nivel socioeconómico D+ en CDMX, con ingresos familiares entre $11 y $21 pesos mensuales, no tiene el mismo poder adquisitivo y necesidades, que las de una familia nuclear del mismo NSE en Chiapas.
En el caso de las principales metrópolis, la dinámica es muy particular, y, por lo tanto, alternativas como renta con opción a compra, pueden ser una opción viable. En tanto, que, para ciudades o entidades, menos urbanizadas, las opciones de financiamientos para auto construcción, pueden tener un mayor potencial, siempre y cuando haya un asesoramiento y control adecuados.
También es importante considerar, que las posibles soluciones, no deben construirse de forma aislada y pensando solo en el corto plazo. Deben plantearse estrategias de fondo, en conjunto con los diferentes jugadores del sector, como desarrolladores, constructores, autoridades en todos los niveles, notarios, instituciones financieras, comercializadores,
y en general, una representación auténtica de quienes intervienen en la industria, contando con las perspectivas desde todas las aristas, y con ello enriqueciendo el análisis para el planteamiento de soluciones.
Asimismo, debemos considerar que nuestra industria construye ciudades, y en este sentido debe hacerse la Planeación, no de manera aislada pensando solo en el negocio de ciertos sectores, sino con planteamientos a largo plazo, mediante alternativas como re densificación, o generación de mini ciudades, que contemplen no solo la vivienda, sino todo el ecosistema para generar calidad de vida, y poder construir un patrimonio.
Por otra parte, el tema de sustentabilidad debe ser un eje rector en esta Planeación. Hoy en día, esto no debe ser opcional. El OD´S 11 que plantea la ONU: Ciudades y comunidades sostenibles, pueden ser la base para conocer, analizar e implementar soluciones para la preservación de nuestro planeta, pero con beneficios reales y tangibles en el presente; y con ello generar una consciencia social al respecto.
En este sentido, el gobierno es clave, y por lo tanto deben analizarse buenas prácticas internacionales, para entender que puede implementarse en nuestro país, como pudieran ser beneficios fiscales, para quien apueste por la sostenibilidad en el desarrollo urbano.
El panorama actual se vislumbra complejo, pero considerando que el sector vivienda impacta en 32 ramas de la economía en México, y aporta aprox. El 6% del PIB; no es viable dejar que las cosas solo sucedan. Se debe trabajar desde todos los niveles, y en conjunto, mediante iniciativas bien analizadas, aprovechando el acceso que actualmente tenemos a “big
data”, para plantear los siguientes pasos, sin dejar de trabajar en el presente, pues la demanda no es opcional. Los mexicanos siguen casándose, divorciándose, formando familias, mudándose, recibiendo nómadas digitales, es decir, creciendo el potencial en la necesidad de vivienda.
Es un reto, sí, pero también una extraordinaria oportunidad.
Figura 1: Compra proyectada de viviendas por consumidores.
En los próximos seis años, en México se van a producir 600,000 viviendas por año en las 80 principales ciudades del país con una inversión de $3.4 billones de pesos. Hoy la industria produce menos de 200,000 unidades por año. Con un plan y proyecto de mercado y financiamiento, la industria pudiera triplicar su volumen y valor.
Figura 2. Crecimiento del parque habitacional y penetración de la vivienda por la industria
En los últimos 15 años, mientras el parque de vivienda creció, en promedio, 900,000 unidades por año, la producción de vivienda por la industria bajó de 600,000 unidades por año en 2007 a apenas 200,000 viviendas por año en 2021. Esta contracción es consecuencia de un aumento en los trámites para hacer vivienda barata, el enfoque casi exclusivo en el financiamiento por Infonavit, FOVISSSTE, banca y la falta de mecanismos para habilitación y dotación de infraestructura urbana a suelo.
Ante la contracción abrupta de la producción de vivienda con créditos de interés social denominada VIS (menos de $850,000) pareciera que ha habido un incremento en la producción de vivienda de mayor valor, porque la proporción de vivienda de mayor valor es más alta, sin embargo, al revisar las cifras, se observa que, con la excepción del segmento Residencial, que ha crecido de manera moderada, todos los segmentos se han contraído en los últimos 15 años. En la observación y estimación de Softec, el crecimiento del segmento Residencial se debe a la entrada de personas que compraron este tipo de vivienda para ponerla en renta ante la abrupta bajada de tasas de interés para ahorros entre 2014 y 2016.
Figura 3. Ventas de vivienda por segmento
Dado que la edad mediana en México es de 26 años y la edad promedio de adquisición de vivienda es de 32 años, esto significa que en los próximos 30 años tendremos que producir viviendas para aproximadamente 65 millones de personas que formarán hogares de diversos tipos a lo largo y ancho del país. Además, una gran cantidad de personas que compraron una vivienda en los últimos 20 años ya la terminaron de pagar y están listos para comprar y mudarse a una casa con mejores características. Finalmente. a esto se suma el gran crecimiento que ha tenido la vivienda vacacional en los principales destinos del país. México ya se ha convertido en una alternativa real para que personas de otros países y nacionalidades inviertan y vivan.
En los próximos años tendremos que recrear un sistema de habilitación de suelo, aún con un reuso racional de los centros, las ciudades mexicanas se expanden en 60,000 hectáreas por año. En la medida que podamos hacer, como a principios y mediados del siglo 20, un sistema inmobiliario completo que contemple: habilitación de suelo, introducción de infraestructura, generación de espacios de trabajo, servicios, educación y vivienda, la oportunidad de transformar el país a través de la inversión inmobiliaria inteligente es extraordinaria.
La economía global está pasando actualmente por una fase de altas tasas de inflación y mayores riesgos de entrar en una recesión prolongada. Esto ha deteriorado las expectativas de crecimiento, consumo e inversión en los mercados locales.
La vivienda en México vive un proceso de consolidación en el segmento medio. Esto derivado de un ajuste efectuado durante la pandemia, dado el nuevo paradigma habitacional que se ha erigido durante este período de confinamiento y en su fase post-covid. Actualmente, la vivienda es un espacio vital de los usuarios y hogares para realizar sus actividades residenciales y laborales; en particular en este segmento habitacional.
¿Cuál es la oferta residencial de vivienda media?
Para la oferta de inmuebles residenciales listadas en el portal Propiedades.com, el segmento medio representa en torno al 20% del inventario total. Estas viviendas reportan un precio promedio de venta de $1.1 mdp y $11,696 pesos por metro cuadrado.
Las plazas del país que muestran una mayor oferta de vivienda media son: Yucatán (15.7%), CDMX (14.8%), Querétaro (8.9%), Estado de México (8.3%), Veracruz (5.4%), Nuevo León (4.5%) y Jalisco (4.3%).
El inventario de los segmentos Residencial y Residencial Plus son 32% y 40.1%, respectivamente. Mientras que Interés social equivale a 7.8% del total.
En este marco se tiene un mejor posicionamiento de la vivienda media así como una disminución de la oferta de interés social. Donde la accesibilidad al segmento medio se ha incrementado; lo que ha permitido capitalizar la demanda efectiva de estos usuarios. Y capitalizar la plusvalía y beneficios a largo plazo que ofrece este segmento actualmente en el país.
Durante esta fase identificamos una mayor segmentación de la demanda; donde los usuarios que se encuentran activamente en la búsqueda de vivienda optan por realizar transacciones de adquisición o alquiler en ubicaciones, tipo y plazas inmobiliarias específicas; que mejor satisfacen sus necesidades habitacionales en el mercado. Esto ha permitido mejorar los índices de absorción, prospección y usabilidad de las viviendas medias.
Esta tendencia se ha visto impulsada por una creciente innovación en la industria hipotecaria para adaptarse a esta nuevo entorno; esto se ha caracterizado por: tasas hipotecarias competitivas, una mayor oferta de créditos y mejores condiciones de financiamiento para los usuarios.
Por ejemplo, durante 2022 al cierre del mes de agosto tenemos que la vivienda del segmento medio ha sido el segundo rubro de mayor colocación de financiamientos después de la vivienda económica por la banca comercial, por un monto de $41.3 mmdp. En su conjunto, considerando a todas las fuentes de financiamiento, este segmento ocupa la primera posición con $75.8 mmdp (Sistema Nacional de
Indicadores e Información de Vivienda -SNIIV-).
Ante esta tendencia, esperamos incluso una fase de mayor dinamismo de la vivienda media en las distintas plazas inmobiliarias a mediano y largo plazo.
Impulso a la producción de vivienda
Ante el rezago actual observado en la producción de vivienda de interés social y el crecimiento del segmento medio se abren nuevos retos para desarrollar y satisfacer la demanda que requiere el país. Por lo que este segmento requiere de un nuevo marco de operación que permita incrementar su nivel de inventario en el corto plazo.
Actualmente, existe un mejor monitoreo, medición y proyección de la evolución de este mercado. Donde los usuarios cada vez basan mas sus decisiones en datos, lo que permite diferenciar mejor a la vivienda entre: activo de inversión vs. proveedor de servicios habitacionales.
Esto impulsa su ciclo local, incrementa la liquidez y se crea una mejor percepción sobre la importancia de la vivienda para capitalizar una mejor calidad de vida en el momento actual de crisis de la economía global.
Un nuevo gobierno, una pandemia que se extendió por más de dos años, un conflicto bélico en Europa, una inflación que no cede, y como corolario, tasas de interés en aumento. Es claro que este entorno ha tenido un fuerte impacto en la economía, y especialmente en el mercado de vivienda. Pero no ha afectado a todos por igual. La población de ingreso bajo y medio bajo ha cargado con la mayor parte.
Entre 2018 y 2022 el número de créditos para la adquisición de vivienda se había reducido en 15% (cifras a agosto). Sin embargo, los créditos colocados para la población de ingreso medio bajo, es decir la vivienda conocida como de Interés Social, registró una reducción de 28%. ¿Cómo se explica? ¿Es que hay menor interés de la población de ingreso medio bajo por adquirir una vivienda, o simplemente es el reflejo de un menor volumen de oferta para este segmento?
El inicio de la administración actual marcó un fuerte cambio en la visión del gobierno sobre la forma de atender las necesidades de vivienda de la población de menores ingresos. Los apoyos para la adquisición de vivienda a través de subsidios se sustituyeron con soluciones de menor alcance. Como resultado, los créditos colocados para la vivienda de Interés Social se redujeron en cerca de 12% en 2019 respecto de 2018.
2020 estuvo marcado por la pandemia y todas sus consecuencias. Empezando por la interrupción en la actividad económica y el desabasto de insumos básicos. Los inicios de obra reportados por el Registro Único de Vivienda (RUV) se redujeron en 30% en 2019 respecto de los observados en 2018. La mayor parte (más del 90%) de la vivienda que se registra en RUV se comercializa a través de los organismos públicos (Infonavit y Fovissste), que a su vez se enfocan en la atención de la población de ingreso medio y medio bajo.
El conflicto entre Rusia y Ucrania, en los primeros meses de 2022, añadió presión al mercado, a través de mayores costos de materiales. Los precios al productor, específicamente en las actividades relacionadas a la producción de vivienda, han registrado un aumento cercano a 30% en tasa anual durante el presente año, siendo que los precios al productor lo han hecho en un 15%.
Podría argumentarse que la caída en la producción afectó a los distintos segmentos de vivienda de manera generalizada, aunque esto no es del todo cierto. La participación de los materiales básicos (cemento, acero, etc.) dentro del valor total de la vivienda, es más alta en los segmentos de bajo valor. Es decir, el peso del acero y el cemento utilizado, es más elevado en la vivienda social que en la de los segmentos de mayor ingreso (55% vs 50% aproximadamente). Además, en los proyectos de menor escala (que es el caso en la vivienda para la población de ingreso medio alto y alto), hay mayor flexibilidad para hacer ajustes (superficies, calidad de acabados, amenidades).
Así, el entorno global (pandemia + conflicto bélico) generó una contracción importante en la oferta de vivienda, especialmente aquella orientada a la población de menores ingresos.
…en contraste con los segmentos de mayor ingreso En contraste a la de Interés Social, la vivienda adquirida por la población de ingreso medio, conocida como segmento de vivienda Media, se ha mantenido prácticamente sin cambio en los últimos años: entre 2018 y 2022 (cifras a agosto) registró un aumento de apenas 3%, de 68 mil a 71 mil créditos.
Este segmento, que abarca precios de 1 millón a 2.5 millones, refleja las condiciones de la demanda para la mayor parte de los compradores potenciales de vivienda en el país. Para adquirir una vivienda de este precio se requieren ingresos a partir de 12 mil pesos, que según cifras del IMSS, los percibe más del 50% de los trabajadores del sector formal (12 de 21.5 millones).
El estancamiento en la colocación de créditos en este segmento refleja las condiciones de la actividad económica y el empleo a nivel nacional en los años recientes. Ante la carencia de palancas de impulso significativas, la vivienda Media ha registrado una tendencia de crecimiento inercial, aunque con diferencias regionales. El mejor desempeño, en algunos casos con crecimiento a tasas de doble dígito, se observa en las zonas industriales y la frontera norte, donde el empleo crece con fuerza.
La vivienda adquirida por la población de ingreso medio alto y alto, o del segmento Residencial y Residencial Plus (con precios a partir de 2.6 millones y 4 millones de pesos respectivamente), ha registrado un crecimiento significativo en los últimos años. Entre 2018 y 2022, la vivienda Residencial y Residencial Plus registró un aumento de 50% en el número de créditos colocados (de 32 mil a 48 mil, al mes de agosto).
Este resultado puede explicarse por diversos factores, que incluyen el aumento en la demanda de vivienda en
zonas turísticas y/o de descanso a partir de la pandemia; un aumento en la vivienda adquirida como inversión para rentas de corta estancia; así como también, una estrategia de inversión segura en un entorno de incertidumbre.
¿Qué
Para el cierre del 2022 y la mayor parte del 2023, el factor clave para la evolución del mercado de vivienda serán las tasas de interés. Entre 2021 y 2022 las tasas hipotecarias se han incrementado en cerca de 1.5 puntos porcentuales (de 9.3 a 10.8%), y la expectativa es que continúen en aumento durante 2023. El impacto podría verse a través de una reducción en la colocación de vivienda, aunque también, y más probablemente, en un cambio en los prototipos de vivienda, es decir, superficie, acabados y amenidades.
La tendencia a la baja en la vivienda de Interés Social refleja los impactos negativos que ha tenido la oferta, no es un problema de demanda. Las necesidades de vivienda se mantendrán al alza en los próximos años, por presiones demográficas, sociales y económicas. Para atenderlas, deberán replantearse los esquemas de financiamiento y construcción, especialmente para la población de ingreso medio y medio bajo, donde se concentra el mayor volumen de necesidades y demanda potencial.
Los brokers son jugadores esenciales para que el mercado inmobiliario y particularmente la vivienda se sigan moviendo más en tiempos de crisis.
Hoy con la crisis la meta es continuar colocando créditos hipotecarios bancarios y de Organismos Nacionales de Vivienda como Infonavit, Fovissste o bien con las fórmulas donde se suman ambos en los créditos cofinanciados y sus diferentes destinos: compra, remodelación, etc.
Sin éstos personajes los bancos y los Onavis serían insuficientes para permear con la población y no lograrían metas sino que quedarían por mucho lejos de lo que se ha venido generando en los últimos años con cifras históricas como la del 2021, aún con todo y pandemia.
Lo que deben cuidar, y aquí se suman las plataformas tecnológicas las llamadas Proptech y Fintech, son justamente el equilibrio entre las personas y familias con sus ingresos y sus solicitudes de crédito para evitar un desperfilamiento o bien un desfase donde ya no haya 1) quienes no califiquen para los créditos o 2) quienes ya no puedan sostener sus pagos en el mediano o largo plazo.
Las plataformas tecnológicas hoy vienen a complementar al mercado
Varias de ellas atienden también con créditos ya no originados por bancos, sino por sofomes, y con esto complementan el mercado
Lo importante es que sin la tecnología ya no se pude avanzar.
Y sin éstos jugadores, ambos: brokers y plataformas tecnológicas, se podría generar una crisis en el mercado. Por eso cobran importancia hoy en día y se hacen indispensables.
México enfrenta un gran reto para cerrar la brecha de vivienda. Históricamente, cuando se habla de atender el déficit habitacional en México, se piensa de inmediato en la vivienda en propiedad. Sin embargo, la vivienda en renta tiene potencial para ser el motor que cierre la brecha de vivienda de nuestro país.
La vivienda en renta institucional, es decir, aquella que fue deliberadamente construida para este uso y es administrada en escala por fondos y operadores institucionales, apenas está llegando a México. Mientras que otros países como EUA existen fondos con cientos de miles y propiedades en renta, en México sólo existen un puñado de fondos con no más de cinco mil propiedades en este esquema.
La vivienda en renta institucional permite el desarrollo de nuevas unidades de vivienda destinadas al arrendamiento a través de esquemas de administración e inversión capaz de atraer grandes sumas de dinero para generar retornos de bajo riesgo. Cuando se ejecuta de manera correcta, este esquema resulta en proyectos de alto volumen de unidades que generan rentas de manera predecible y anti-cíclica.
En estos proyectos participan los grandes manejadores de capital como fondos de retiro y soberanos, y los bancos y programas de fomento de vivienda a través del crédito.
Los desarrolladores de vivienda deben entender este esquema de negocio cómo la gran oportunidad que representa. La vivienda en renta institucional, por las características mencionadas, y ante las dificultades que ha enfrentado el mercado de vivienda propia, puede generar retornos atractivos y permitir que el mercado público de capital, a través de las FIBRAS, aporte el capital necesario para atender la demanda de vivienda del país.
En términos socioeconómicos, el sector medio presenta la mayor intersección entre oferta y demanda. Del lado de la oferta, este sector representa el mejor retorno sobre capital, ya que el nivel de rentas en muchas zonas de la ciudad resultan en retornos atractivos sobre el costo de la edificación. En las condiciones actuales de mercado, la vivienda residencial en renta genera yields o retornos del 3% anual, mientras que el sector medio puede alcanzar niveles de hasta 7% u 8%. A esto se suma la plusvalía del inmueble, ya que quien invierte no solo gana del flujo que se genera con el pago del alquiler, sino de la apreciación que gana el inmueble con el paso del tiempo.
En términos de demanda, el sector medio representa cerca del 60% de lo que la gente hoy busca. La generación millennial y aquellas que vienen detrás y comienzan a independizarse buscan rentar de manera accesible en las zonas céntricas de la ciudad, con buena conectividad y cerca de zonas culturales y esparcimiento: es decir, vivienda media. Los inmuebles o viviendas con estas características son los que mejor tasa de ocupación han tenido en los últimos años.
La tecnología es el catalizador para liberar esta gran oportunidad. Las empresas Proptech que han llegado al mercado en los últimos años permiten llevar procesos de arrendamiento mucho más seguros, fluidos y apegados a las necesidades del mercado. Esto se traduce en menores tasas de desocupación, menores gastos operativos, menores pérdidas por incumplimiento y al final, mejores retornos.
Un ejemplo de esto es la eliminación del aval. Esta figura que tradicionalmente se usaba en las rentas para proteger al propietario ya no es necesaria gracias a los productos de protección de estas empresas. Esto libera al mercado de enormes fricciones y trabas que reducen liquidez y disminuyen retornos, ya que el 50% de los mexicanos no cuenta con un aval para poder rentar. Imaginemos tener una propiedad que vamos a rentar y, desde antes de empezar, descalificamos al 50% por ciento de la población; obviamente se perderán días de ocupación y retorno para el propietario.
En conclusión, el reto habitacional no se resolverá únicamente con apoyos gubernamentales, es necesario que el sector privado entienda estas dinámicas y participe activamente. Hoy, el arrendamiento, gracias a la tecnología, presenta una gran oportunidad para que los inversionistas y desarrolladores edifiquen esas viviendas y puedan hacer negocios y comencemos a cerrar la brecha de vivienda del país.
Durante muchos años se ha buscado esa combinación ganadora entre, iniciativa privada, gobierno y ciudadanía para poder llegar a aquellos segmentos desatendidos de la población. Se han implementado programas de gobierno, en conjunto con instituciones financieras para crear productos que logren ofrecer alternativas asequibles para distintos grupos con necesidades y características específicas, sin embargo, aun cuando se logra ayudar a algunos, nunca es la mayoría.
En esta era, donde la información y contenido se encuentran a la mano en un teléfono o una computadora y la digitalización es la bandera de las nuevas y viejas empresas, la accesibilidad es cada día más palpable para muchos de estos segmentos.
Un aliado que ha surgido y sin duda es complemento en esta ecuación son las Proptech, startups que vienen a implementar, a la par con el resto de los actores de la industria, el elemento de la Tecnología como principal componente para mejorar o reinventar los diferentes productos y/o servicios en el sector inmobiliario. Las startups proptech, no solo son empresas que tratan de ayudar a resolver grandes problemas, sino que presentan ideas disruptivas y algunas veces con un grado más de riesgo, que instituciones tradicionales adversas al mismo. Se ha visto un crecimiento enorme en ellas, en número y en su propio desarrollo, ofreciendo plataformas con un sentido de agilidad y sencillez que suma en la sinergia de la industria
de la vivienda, involucrando tanto a desarrolladores, brókers inmobiliarios e hipotecarios, instituciones financieras, y por supuesto, al cliente final, quien es el mayor beneficiado de esta colaboración.
Esta gran combinación de los diferentes participantes en un círculo virtuoso es definitivamente el inicio de la unión de lo tradicional con la innovación, complementándose para llegar a una propuesta enriquecida, no solo para el segmento que hoy se atiende, pero para el mayor y mejor desplazamiento de la vivienda media y social, un equilibrio en la oferta financiera y el valor de la vivienda, y poder ampliar el espectro de la población atendida que busca adquirir una casa, y hoy no encuentra el producto y el canal adecuado que resuelva sus necesidades.
El futuro está aquí, y se encuentra en la colaboración de todas las partes, para encontrar la clave que nos llevará a un ganar/ganar en todo lo largo de la cadena de valor, poniendo en el centro al principal actor de todos, el cliente, quien es y seguirá siendo el motivo del esfuerzo y pasión que ponemos cada uno de los que vivimos esta gran industria.
Los brokers hipotecarios, llegaron a complementar e inclusive a sustituir a la fuerza de venta de los bancos dedicada a colocar créditos hipotecarios.
Para el broker hipotecario es importante en acercar la hipoteca a sectores medios y bajos de la economía; ellos tienen la facilidad de acercar el producto a estos sectores que están menos tecnificados.
Por otro lado, también han desarrollado la tecnología y eficientado los procesos para abaratar el costo que significa procesar estos créditos de menor monto.
Adicionalmente tienen acceso a muchas instituciones financieras, sofoles y Fintech para encontrar la alternativa que se ajuste a los distintos perfiles que están en esos mercados.
El crédito es el motor de la economía, tener acceso a un crédito les cambia la vida a las personas, les permite acceder a oportunidades que serían inalcanzables sin financiamiento. Comprarte un auto, hacer crecer tu negocio, adquirir un inmueble, son cosas que cuesta mucho trabajo lograr si no tuviéramos esa posibilidad. Comprar una casa, es la decisión patrimonial más importante en la vida de los mexicanos. Gracias a las hipotecas esto es posible, es algo sumamente trascendental.
Estos últimos años han sido muy retadores para el mundo, pasamos por la pandemia, la guerra y ahora estamos enfrentando una crisis inflacionaria sin precedente, esto ha originado, por ejemplo, en países como UK, donde las tasas de interés variables de las hipotecas subieron de manera dramática (+200 bps), algunos bancos decidieron suspender el otorgamiento de hipotecas. De acuerdo con un estudio de Oxford Economics, se estima que, si las tasas permanecen en los niveles actuales en UK, los precios de la vivienda estarían sobrevaluados en un 30%, basándose en la asequibilidad de los pagos de la hipoteca. Esto es muy grave y puede derivar en una de las mayores crisis para el mercado de vivienda.
México es un país donde adicionalmente a los retos globales mencionados con anterioridad, tenemos un déficit de 2.2 millones de viviendas, un país con 130 millones de habitantes donde se originan cerca de 150 mil créditos anuales. Un país donde se tienen que construir 16 millones de viviendas en los siguientes 20 años para atacar el déficit. En Hipoteca Genial vemos una oportunidad enorme de crecimiento para los años por venir.
Afortunadamente la banca ha reaccionado de manera muy proactiva ante estos retos haciendo grandes esfuerzos para mantener esquemas con tasas fijas, lo cual da mucha certidumbre al cliente, generando nuevos esquemas de financiamiento (adquisición, preventa, mejora de hipoteca, liquidez, terreno, construcción, remodelación, entre otros) y atendiendo a nuevos segmentos (asalariados, independientes, accionistas, pensionados, extranjeros, mexicanos en el extranjero, etc.) Aquí vemos uno de los principales retos para la banca, ampliar su oferta de productos para llegar a los segmentos de economía informal y de bajos ingresos.
Sin duda, el papel de la banca ha sido clave para la industria, metiendo fuerte el hombro por México, aguantando tasas fijas de interés en un escenario alcista respecto al costo de fondeo y manteniendo en su anaquel tasas de interés para los clientes por debajo del costo de fondeo de largo plazo (9.968% bono M10). Asimismo, la originación ha mantenido un nivel muy alto de responsabilidad en cuanto a los criterios de otorgamiento, manteniendo índices de morosidad (IMOR) por debajo del 3%, esto nos aleja de un escenario de crisis y refleja la calidad de la originación, en donde los brokers hipotecarios jugamos un papel fundamental.
Actualmente cerca del 50% de la colocación de hipotecas en México la hacemos los brokers, empresas como www. hipoteca-genial.mx que nos dedicamos a atraer clientes a los bancos, asesorarlos y acompañarlos en todo el proceso, que se trata de la decisión patrimonial más importante para los mexicanos. Nuestra misión es transformar la manera en que se originan las hipotecas en México y para ello hemos entrado en un proceso permanente de transformación, para acercar a nuestros clientes herramientas y procesos digitales que hagan del proceso de contratación de una hipoteca, un proceso Genial.
Si bien no es la industria más favorecida por esta administración y ha tenido que enfrentar la caída drástica de su producción, de su trabajo y su recorte en la participación de obras icónicas para este Gobierno sigue siendo un termómetro de la economía mexicana
También podemos decir que el Covid y la restricción de obras por meses durante el primer año de la pandemia le afectaron, pero también sería absurdo negar que le dieron un golpe del que no ha podido reponerse por la decisión de adjudicarle al Ejército las obras importantes para este gobierno.
Ha modificado la forma de trabajar, sus alianzas, pero en el camino ha perdido a más de mil micro y pequeñas constructoras.
Ahora la mayoría de sus obras son con el sector privado y no al revés como venía siendo en otras administraciones, con el gobierno federal o bien , con los tres niveles de gobierno.
Ahora se enfoca más a la vivienda y, por ello, reconoce que la más afectada también es la vivienda de menor costo. El gran pendiente del País.
La construcción no se recupera ni tampoco la economía. Los efectos de la inflación con el encarecimiento de commodities básicos para la industria le hacen imposible su reactivación.
Sigue y seguirá buscando estrategias para adaptarse, aunque ya las grandes constructoras se colocaron en México y en el extranjero; las pymes constructoras siguen enfrentando la prueba de fuego.
Para Francisco Solares Alemán, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el efecto de la inflación en el costo de insumos para la construcción ha impactado a la industria y en el caso de la vivienda, el segmento de interés social es el que más ha padecido el panorama.
“Para el desarrollo de vivienda el precio alto de los materiales impacta porque se puede hacer menos vivienda con el mismo dinero, todo es más caro y desgraciadamente es una inflación que no es generada en México, es una inflación importada. No se está dando por el exceso de demanda que hubiera localmente”, expuso.
El representante de la industria aseguró que aunque en el país existe suministro de materiales, estos son sumamente caros y que la situación impacta en la producción de vivienda y cualquier otro segmento de la construcción.
Solares indicó que la vivienda de menor costo ha visto reflejado este aumento en costos y que por ende, se ve un mayor reflejo, toda vez que los ingresos de la población no han aumentado.
Según los reportes del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) el encarecimiento de materiales como el
acero ha llevado al sector de construcción a tener niveles de inflación de hasta 17 por ciento; paulatinamente está situación ha ido disminuyendo para llegar a un 14 por ciento.
“Para poder satisfacer esta demanda se requiere la participación de todos los actores de la vivienda; desde quien lo diseña hasta el gobierno, que tiene que tener políticas que puedan favorecer porque se tiene que subsidiar. Si el dinero no es suficiente, no va a haber vivienda”, indicó.
Destacó que tanto la vivienda media como la de niveles más alto existe un crecimiento, dada la demanda de vivienda que existe en México, que hoy alcanza los ocho millones de viviendas y continúa en crecimiento.
En este tenor, consideró que el sector está creciendo de la mano de los adquirentes de vivienda con mayor poder adquisitivo o con acceso a crédito; sin embargo, consideró que debe haber un esfuerzo por parte de todos los actores del sector, con el fin de satisfacer el rezago que existe en el segmento de interés social,
“ Tiene que ser un trabajo en conjunto, tiene que ver la parte de subsidios o fiscales, con incentivos para la construcción de vivienda, no se puede construir una vivienda social porque es más costosa de lo que se puede vender o colocar”, aseguró. A esto, agregó que es preciso que la inversión para el desarrollo de éstas vaya más allá de los hogares y que debe contemplar la infraestructura con planeación de servicios básicos, como agua, energía, entre otros.
Mario Benedetti dijo alguna vez, “La vivienda no es sólo un bien inmobiliario, es también una forma de consolidación espiritual”
Son muchos y muy variados los factores que han contribuido para que en México se haya formado una grieta que con el paso del tiempo se ha vuelto cada vez más amplia hasta convertirse hoy, en un abismo que se antoja insalvable.
La demanda generada por la necesidad de albergar a las nuevas familias que a diario se forman y crecen en nuestro país, desde hace mucho ha ido quedándose crecientemente insatisfecha, a pesar de los enormes esfuerzos individuales realizados por las partes involucradas y responsables de garantizar a las familias mexicanas, ese derecho humano básico consagrado en nuestra Constitución.
De tanto crecer este problema social, hoy se ha llegado a un punto crucial, en el que todo puede desmoronarse por completo, o podemos empezar a abordarlo con más profesionalismo y seriedad, en conjunto todos los participantes, desde el reconocimiento de una especie de responsabilidad colectiva que nos cuestiona y nos compromete a todos con un trabajo colaborativo, dedicado y generoso, que nos permita encontrar aquellas soluciones innovadoras, modernas y efectivas, para que todas las familias de México cuenten con una vivienda digna y decorosa. Aún con todos los desafíos que se tengan que enfrentar, hay que sumar la voluntad y compromiso social de los empresarios,
con los esfuerzos de los gobiernos, para generar reservas de tierra apta y suficiente. Es indispensable disminuir el tiempo que lleva realizar los trámites y obtener las autorizaciones para construir los proyectos. Los organismos y empresas encargados de dotar de servicios a las viviendas, deben encontrar modos de hacerlos más asequibles. El fenómeno inflacionario vigente necesita ser controlado. Es preciso que las instituciones financieras encuentren los instrumentos más eficaces, y todos tienen que trabajar en perfecta armonía para que este problema sea resuelto.
Esto no es un sueño, sino una realidad que es posible alcanzar. Juntos podemos lograr que ese bien inmobiliario que es la vivienda, se convierta para las familias de México, en la forma más digna y perfecta de su consolidación espiritual.
Como primera aproximación a nuestro tema, debemos comprender que la vivienda es un concepto que se ha ampliado y complejizado. Si bien, podemos definir la vivienda como:
“La estructura material destinada a albergar una familia o grupo social, con el fin de realizar la función de habitar, constituida por una o varias piezas habitables, un espacio para cocinar y, generalmente en el medio urbano, un espacio para baño y limpieza personal ”
Actualmente, se ha convertido en un componente más relevante, al ser reconocido como un derecho humano, en la normativa internacional y en el contexto nacional, se reconoce como un derecho en el artículo 4o de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. De igual forma, su importancia como un factor que define el bienestar de los individuos y las familias ha generado su inclusión como un indicador en la Medición de la pobreza en México , al considerar que la medición de la pobreza debe contemplar diversas dimensiones adicionales sobre las cuales actuará la política social, en este caso contemplar como un indicador para la medición de la pobreza la Calidad y espacios de la vivienda.
Es así que la vivienda se convierte en una forma de medir el grado de desarrollo de un país o región; pues al ser un bien económico, su impulso contribuye a disminuir los efectos de la pobreza y vitalizar el desarrollo económico y social. Esta
condición, la ha vuelto un eje estratégico en la región de Latinoamérica y por ende en México.
A grandes rasgos, dentro de la industria de la vivienda podemos clasificarla por el precio, la fuente de financiamiento, la superficie y distribución del espacio. En el caso de la Vivienda Social, es financiada principalmente por instituciones gubernamentales (INFONAVIT, FOVISSSTE, CONAVI y FONHAPO), sus rangos de precios oscilan entre 600 mil a 1 millón de pesos, cuenta con tasas de interés y condiciones preferenciales. Su principal mercado son trabajadores asalariados que adquieren su primera casa. Es importante resaltar que la banca se ha interesado en atender este sector. Vivienda Económica : “Superficie construida en promedio: 40m2, costo promedio: 118 UMAs cuentan con 1 baño, cocina, área de usos múltiples.”
Por otra parte, la Vivienda Media, es financiada generalmente por bancos, sus precios corresponden entre 1 y 3 millones de pesos. Su mercado se enfoca en un estrato socioeconómico con mayor capacidad adquisitiva e incluso compradores de una segunda vivienda. No obstante, con los nuevos cambios en el financiamiento por parte de instituciones gubernamentales ha comenzado a ser ejercido para este tipo de vivienda.
Vivienda Media : “Superficie construida en promedio: 102m2, costo promedio: de 350.1 a 750 UMAs cuentan con 2 baños, cocina, sala, comedor, de 2 a 3 recámaras, cuarto de servicio y 1 a 2 cajones de estacionamiento.”
Finalmente, aunque no es tema del presente artículo tenemos la Vivienda residencial la cual maneja se financia exclusivamente por bancos y su rango de precio comienza
desde los 4 millones de pesos o en su caso se cotiza en dólares.
Vivienda Residencial : “Superficie construida en promedio: 156m2, costo promedio: de 750.1 a 1,500 UMAs cuentan con 3 a 4 baños, cocina, sala, comedor, de 3 a 4 recámaras, cuarto de servicio, sala familiar y 2 o 3 cajones de estacionamiento.” Problemas sobre la Vivienda Social
La industria de la vivienda en México tuvo un proceso de reconfiguración a partir de la década de los noventa, los grandes proyectos de vivienda a cargo del Estado, que atendían la demanda de vivienda social fueron disminuyendo y los programas de vivienda fueron limitando su actividad a la promoción y financiamiento de vivienda. Lo cual abrió la posibilidad de que nuevos participantes de la industria de la construcción entraran a cubrir dicha demanda. Asimismo, diversas modificaciones en materia de vivienda y desarrollo urbano abrieron la posibilidad de adquirir terrenos ejidales por parte de agentes privados o públicos. Dichos terrenos se adquirían a precios bajos y se volvían atractivos para el desarrollo de complejos habitacionales, principalmente de interés social alejados de los centros urbanos.
De esta forma, durante la década de los noventa y principios de siglo XXI la Vivienda Social se caracteriza por desarrollos en grandes extensiones de tierra, con las mismas características físicas, poca normativa urbana y baja infraestructura: transporte y servicios. Se dio respuesta rápida a la constante demanda de vivienda a costa de ser poco eficiente y con muchas limitaciones.
Con los drásticos cambios en cómo se entendió el desarrollo de Vivienda Social en el país, principalmente los concernientes a los grandes centros urbanos del país, provocó pasar de desarrollos denominados multifamiliares, los cuales siguen
ofreciendo vivienda de calidad que satisface las necesidades de sus habitantes, con un correcto equipamiento, seguridad y principalmente bienestar para la población. Al desarrollo de fraccionamientos que carecen de un diseño integral, alejados de las ciudades y que se limitan a la función de ciudades dormitorio.
Si bien, en los últimos años los nuevos desarrollos de Vivienda Social han mejorado en su proyección hacia ser integrales y contar con áreas de comercio y recreación, carecen de una densidad alta y necesaria. Las viviendas unifamiliares aceleran el crecimiento de la mancha urbana de las ciudades y desperdicia la ventaja que puede ofrecer edificar en zonas urbanas, con infraestructura instalada, más económica y la ventaja ambiental de la disminución del uso del automóvil.
Conforme al Programa Nacional de Vivienda 2019-2024, en su Objetivo prioritario 1: Garantizar el ejercicio del derecho a la vivienda adecuada a todas las personas, especialmente a los grupos en mayor condición de discriminación y vulnerabilidad, a través de soluciones financieras, técnicas y sociales de acuerdo con las necesidades específicas de cada grupo de población. Busca principalmente, atender el rezago habitacional que aqueja a un segmento considerable de las personas, así como el mejorar los mecanismos como subsidios e instrumentos de financiamiento, para ofrecer soluciones adecuadas de vivienda, que en particular afectan a los grupos en condiciones de vulnerabilidad.
En este sentido, el reto de la asequibilidad de la vivienda en México está marcado por la desigualdad, y para abordarlo se requiere atender al menos dos desafíos: su costo y el acceso a financiamiento
Sin embargo, en los últimos años el desarrollo de Vivienda Social ha disminuido y los desarrolladores han perdido interés en atender la demanda por el tipo de vivienda más asequible. Esto mucho se debe a la falta de colaboración entre desarrolladores y el gobierno, en especial para facilitar los trámites necesarios y la búsqueda de tierras asequibles.
Hoy nuestro país y todos sus estados, cuentan con las instancias gubernamentales que tienen la facultad para contratar, desarrollar y construir viviendas, dependencias con procedimientos ya establecidos que trabajan y responder a la demanda nacional en la adquisición una vivienda, tengo la firme convicción que se tienen que mejorar los compromisos laborales y normativos, entre los desarrolladores, supervisión de obra y las instancias del gobierno encargadas de este tema, se requiere trabajar juntos en esta gran necesidad social.
La vivienda es un bien material esencial que además de su expresión física, contiene el valioso ejercicio de un derecho humano y en nuestro país, representa además el ejercicio de un derecho constitucional.
La vivienda es mucho más que un producto industrial ordinario y por ello, es aún más importante comprobar de manera integral el cumplimiento de sus objetivos de calidad, tanto en atributos obligatorios como en especificaciones constructivas.
El proceso técnico que comprueba la calidad de la vivienda, ha sido desarrollado de manera institucional por el Infonavit, principal organismo nacional de vivienda, a través de los servicios externos certificados de las Empresas Verificadoras de Vivienda y desde el año 2004, la metodología del servicio certificado ha evolucionado en diferentes etapas. Los resultados de la verificación de vivienda en el Infonavit son ampliamente positivos y como ejemplo, con datos de la Subdirección de Crédito del Infonavit al 2019, se registró un 1 caso de incidencia en calidad por cada 10,000 viviendas verificadas.
Actualmente, las Empresas Verificadoras de Vivienda son empresas certificadas que prestan sus servicios para la verificación de calidad de la vivienda, mediante una estructura formal de capacidades, responsabilidades y compromisos:
Sirviendo en cumplimiento de la norma mexicana NMX-C442-ONNCCE-2019 Industria de la Construcción – Servicios de Supervisión o Verificación de la Construcción de Vivienda, contando con un reporte positivo de confiabilidad emitido por la agencia CIAL Dun & Bradstreet MR, cumpliendo de manera continua con las obligaciones fiscales y sobre todo, mediante
un riguroso contrato con el Infonavit para la prestación de los servicios de verificación, incluyendo en el mismo la presentación de una fianza de cumplimiento por 1.5 MDP y de un seguro de responsabilidad civil por 5 MDP.
El servicio de las Empresas Verificadoras de Vivienda genera certeza en la calidad de la vivienda y su trabajo es a favor de tres partes:
A favor del Acreditado, al representar el interés directo de la persona quién probablemente no cuente con los elementos de oportunidad, tiempo y quizá de conocimientos para verificar que la calidad de la vivienda si cumpla con las especificaciones y atributos ofertados por el Desarrollador y requeridos por el Infonavit.
A favor del Infonavit, al comprobar la calidad de la vivienda si cumple, en sus atributos y especificaciones, calidad que es fundamental en la determinación de los valores inmobiliarios que sustentan el desempeño financiero de la cartera hipotecaria del Infonavit. Aquí cabe una pregunta: ¿cuál sería el valor inmobiliario de esa cartera si la calidad de la vivienda fuera incierta?
A favor del Desarrollador, al certificar mediante la emisión del Dictamen Técnico Único que la vivienda ofertada por el Desarrollador si cumple con los objetivos de calidad del Infonavit, evitando la muy probable distorsión y contaminación del mercado inmobiliario con oferta y comercialización de viviendas de calidad no verificadas, con viviendas de calidad incierta.
Hoy la verificación tiene una importante oportunidad de evolucionar mejorando:
Mediante la implementación de una nueva metodología
que confirme con mayor agilidad, claridad y profundidad en los elementos técnicos clave que aportan más valor en la verificación, incorporando procesos con las mejores prácticas internacionales, utilizando de forma intensa los medios digitales en nube, con métodos directos de comunicación electrónica semaforizada entre las partes, generando además estadísticas continuas del proceso y teniendo en conjunto como única meta central, el generar de forma diligente certeza plena en la calidad de la vivienda.
Preocupados por la gran crisis multifactorial que enfrentan no saben ya de lo duro sino de lo “tupido”
Y es que el encarecimiento de los materiales de construcción principalmente del acero, el principal componente de toda construcción, los ha llevado a una crisis. No puede reflejan el aumento tal cual a los compradores finales, pero buscan todavía cómo lograr seguir en el mercado y no perder la batalla.
Muchos han llamado a las alianzas. La mayoría participa en ellas y logran ser eficientes y mantener su posición.
Es importante conocer cómo proponen seguir en el juego, seguir siendo personajes con alta importancia en la industria de la vivienda y para ello se proponen innovar y seguir investigando cómo sí presentar nuevos materiales, bajar costos, apoyar incluso a la sustentabilidad.
Es formador conocer sus estrategias y propuestas. He aquí su buena disposición a impulsar a la industria de la vivienda y seguir ellos en el mercado tan importante por el tamaño y lo que representa tener una casa para la gente, para los mexicanos.
Además es importante destacar a los proveedores que buscan siempre la innovación e invierten en investigación para generar mejores productos que, hoy se hacen imprescindibles porque ayudan también en materia de sustentabilidad y ahorros para el constructor y para el habitante de los hogares.
Hoy, la vivienda vertical está teniendo un auge en todo el país, y estamos viendo desarrollos de este tipo en ciudades donde normalmente se construía solo de manera horizontal.
Dentro de este segmento de vivienda, las soluciones de USG han ganado terreno por dos factores principales: la ligereza, ya que somos 10 veces más ligero por mts2 instalado que un muro de block y esto aligera toda la estructura del edificio; y la velocidad de instalación, logrando que el desarrollador entregue su obra de 4 a 5 veces más rápido que con un sistema tradicional.
Luis González, director de Comercial y Mercadotecnia de USG comentó que por otro lado, con programas como el de Sedatu de ‘Decide y Construye’, que va enfocado a la autoconstrucción, estamos captando todos los segmentos, nuestros materiales se adaptan a cualquiera de ellos.
Aunado a esto, USG también está inmerso en obras de gran formato con grandes proyectos inmobiliarios, distinguiéndose por la calidad e innovación en muros interiores, exteriores, plafones, nivelantes y techos, elementos que también pueden encontrarse en las principales obras internacionales y nacionales de diversos sectores como el corporativo, salud, turismo, educativos y de entretenimiento.
Así, precisó que su target es vivienda media y residencial plus.
“Hoy los desarrolladores están en búsqueda de alternativas, y entre ellos se encuentran nuestros sistemas prefabricados y en seco teniendo así una mayor apertura para el uso de este tipo de soluciones. Esta tecnología está llevado al sector de la construcción al futuro con productos y sistemas más seguros, más ligeros, más resistentes y sobre todo sustentables.
“Todas nuestras soluciones están diseñadas y creadas con sistemas amigables con el medio ambiente y pensados en el bienestar de quienes habitan los espacios. Siendo así una gran alternativa para seguir fomentando la construcción en seco”, preisó.
El directivo consideró que hay una excelente oportunidad ya que lo que queremos es darle más alternativas al usuario, tanto al que va a comprar una casa, como al que va a hacer una remodelación.
“Nuestros sistemas brindan la flexibilidad de comprar los materiales y que incluso puedan hacerlo ellos mismos (Do it yourself). Esto alineándose al propósito del Gobierno de realizar una autoconstrucción asesorada por expertos a través de los créditos de vivienda.
“Las soluciones que diseñamos en USG están pensadas en lograr un ahorro nivel estructural gracias a su ligereza, agilización de los tiempos debido a su sencilla instalación, reducción de los desperdicios de obra, y finalmente una disminución de costos”.
Agregó que además USG desarrolla soluciones enfocadas en la eficiencia energética, óptimo desempeño ante movimientos sísmicos, con resistencia al fuego y con durabilidad.
Perspectivas para la vivienda media (de más de 1 millón de pesos)
El Punto de vista de la empresa es que hay mucha proyección y lo que están trabajando con los desarrolladores de vivienda está enfocado a cómo pueden ser eficientes sus procesos de construcción, ejecutando en menos tiempo con mayor calidad. “Estamos viendo que la tradición en México afín a sistemas tradicionales está siendo transformada, por lo que hoy vemos una fuerte inclinación por sistemas versátiles que permitan obtener seguridad, confort, acústica, así como rapidez y limpieza en su instalación. Por lo tanto, esto ha ayudado a que incluyan en su portafolio nuestros sistemas.
“Asimismo, uno de los principales diferenciadores de USG es el servicio que ofrecemos a nuestros clientes, a través de especialistas en soluciones técnicas para que acompañen a desarrolladores, arquitectos, contratistas e instaladores en los más grandes proyectos”, precisó.
Añadió que la oferta de valor de USG se centra en ofrecer a nuestros clientes mejorar su calidad de vida, a través de la creación de espacios excepcionales mediante tres ejes: funcionalidad, ahorro y diseño de vanguardia.
El directivo explicó que la familia USG TABLAROCA® está compuesta por una amplia gama de soluciones innovadoras, desarrolladas con tecnología de vanguardia para la construcción de espacios sustentables, que mejoran la calidad de vida de las personas.
“La versatilidad, eficiencia, velocidad de instalación y limpieza en obra son unas de sus ventajas competitivas. Por ejemplo, USG Tablaroca Ultralight es perfecto por su desempeño para muros divisorios, plafón corrido (cielos rasos) y elementos decorativos, ya que es 30% más ligero y 40% más resistente que otros tableros de yeso. Fabricado con un alto contenido de material reciclado, lo que contribuye a la obtención de puntos para certificación LEED. En el caso de USG DUROCK, es ideal para fachadas y zonas en contacto constante con el agua. Es tan versátil que puede instalarse tanto en exteriores como en interiores. Para conocer más sobre nosotros visita: www.usg.com”
Afirmó que la empresa contribuye en la disminución del impacto medioambiental y de la huella de CO2, por lo que todos los tableros de USG México, fabricados en yeso o cemento, ya cuentan con evaluaciones EPD tipo III que son declaraciones medioambientales fundamentadas en el análisis de su vida útil, es decir, de la obtención de materias primas, manufactura, comercialización, utilización y operación y disposición final del producto.
“Para nosotros, los registros EPD se han convertido en una valiosa herramienta de comunicación que le permite a nuestros clientes, distribuidores, constructores y ejecutores de proyectos conocer, de manera transparente, cuál es el impacto ambiental de nuestros productos y su ciclo de vida y cómo contribuyen a certificaciones LEED, EDGE o WELL”.
Explicó que al ser sistemas en seco no se necesita agua para la construcción de los muros, lo que ayuda a la preservación de este vital líquido a diferencia de los sistemas tradicionales, que deben ser mezclados con grandes cantidades de agua.
Afirmó que USG tiene más de un siglo de innovación y siempre estamos trabajando en mejores soluciones, tanto para el medio ambiente como para los usuarios finales. Actualmente trabajamos en un tablero de concreto sustentable que trabaja en conjunto con el acero galvanizado para que se realicen viviendas de 6 hasta 8 niveles sin trabes y losas de concreto, que además funcionan perfectamente en casos
San Cayetano Express Express es la primera tienda de materiales para construcción orientada a quienes desean autoconstruir su vivienda con elementos innovadores, de alta calidad y fáciles de manejar.
En los últimos 20 años, adquirir una vivienda nueva es un proceso más complejo, debido a la falta de créditos o programas habitacionales, por ello, la autoconstrucción de una casa económica o media se ha vuelto una opción para millones de personas.
“La autoconstrucción abarca el 70% del mercado de construcción de vivienda a nivel nacional y permite diversos beneficios para los involucrados”, comentó Oscar Montoya, Gerente General de Materiales San Cayetano, empresa 100% mexicana con 24 años ofreciendo los mejores servicios y productos en el ramo de la construcción.
La compañía creó San Cayetano Express, la primera tienda de materiales para construcción orientada a quienes desean autoconstruir su vivienda con elementos innovadores, de alta calidad y fáciles de manejar.
“Los productos que promovemos son principalmente mezclas listas, que permiten una eficiencia en procesos constructivos, ahorros en tiempo y producción, asegurando una calidad en
las obras que se construyen”, agregó Oscar Montoya.
San Cayetano Express es un nuevo concepto de tienda que además de ser un show room de las mejores marcas para la construcción ofrece asesoría y capacitación a quienes desean autoconstruir su vivienda.
El Gerente General de Materiales San Cayetano explicó que es necesario que las empresas del sector busquen la sustentabilidad y sostenibilidad en los materiales y procesos para mitigar los impactos al medio ambiente.
“Además, es importante contar con legislaciones que permitan a cualquier persona realizar trámites para construir o ampliar su vivienda. La construcción es una fuente de empleo y una actividad económica vital para el país” indicó Oscar Montoya. San Cayetano Express está cumpliendo un año de operaciones y su éxito se basa en la cercanía que tiene con las personas que autoconstruyen.
Ya en México existen Asociaciones de mucho tiempo con gran experiencia que suman a muchas empresas que nacionales o multinacionales, ya conocen al mercado mexicano.
Los asesores o agentes inmobiliarios son a lo sumo una pieza clave para lograr la venta de vivienda, departamentos o casas y hoy, se someten a diferentes productos que el mercado ofrece y también demanda como por ejemplo los terrenos para construir o bien las casas para rentar en plataformas también por parte de las personas interesadas en obtener alguna ganancia de sus inmuebles.
Los tiempos cambiaron y también se someten a mayor regulación y también mayores retos tras la pandemia.
Buscan siempre actualizarse, son profesionales y con su “apellido” generan credibilidad en sus agentes y justo eso, confianza es lo que requiere el mercado, las personas y familias para poder tomar la decisión que es para la mayoría la más importante de su vida.
Ellos los asesores y sus Asociaciones han pasado una serie de pruebas y se someten a otras, pero también están flexibilizándose a cómo la vivienda cambia y debe hacerlo para adaptarse a las necesidades de los diferentes segmentos de población en particular, a las nuevas generaciones.
La crisis de salud les afectó. La crisis económica les afecta más ahora con la reactivación, pero se preparan para enfrentar estos retos y seguir haciendo que el mercado inmobiliario funcione.
La industria de la vivienda en México en los últimos diez años ha registrado importantes cambios debido a la entrada en vigor de nuevas políticas de desarrollo urbano y vivienda que fueron modificando los resultados de producción y oferta de vivienda, sobre todo en los segmentos de mercado de vivienda media y residencial que fueron favorecidos por las diversas fuentes de hipotecas que los bancos impulsaron con la intención de reactivar al sector inmobiliario a través de créditos hipotecarios que las familias mexicanas de clase media pudieran adquirir.
Recordemos que en los primeros diez años del nuevo siglo se detonaron agresivas y fuertes estrategias para atender a segmentos de población de bajos ingresos, situación que genera el boom inmobiliario de viviendas de interés social, priorizando todas las estrategias para que los organismos de vivienda nacionales detonaran masivamente ofertas de vivienda económica y social; en consecuencia se fomenta que la producción de vivienda de valores superiores no se atendiera este nicho de mercado de vivienda media y residencial que desde años anteriores venía reprimido prácticamente desde la parálisis económica de 1995, posteriormente en 2008 la crisis de las hipotecas suprime ocasionada por el colapso de los mercados financieros de Estados Unidos que afectaron fuertemente en México.
Sin embargo, en la siguiente década del 2010 en adelante fue determinante el fortalecimiento de las instituciones de financiamiento, mismas que las lecciones aprendidas de los años anteriores provocaron que se diseñaran productos de créditos hipotecarios que fueron siendo atractivos para la demanda tan alta de personas pertenecientes al segmento socioeconómico medio y alto que optaron por adquirir créditos
con atractivas oportunidades como tasas de interés competitivas que despertaron el apetito al consumo.
Una vez que el sistema financiero en nuestro país se consolidó, los bancos y organismos de vivienda dieron acceso a las familias mexicanas para adquirir un crédito hipotecario para productos de valores altos, generando que el ciclo inmobiliario creciera exitosamente permitiendo que los mercados de la vivienda media y residencial iniciara su nuevo ciclo virtuoso.
Por ejemplo en el año 2010 se comercializaban 29 mil viviendas de tipo medio equivalentes a precios promedio entre $1 millón hasta $2 millones de pesos, para que en tan solo una década en el año 2021 creciera exponencialmente hasta 119 mil viviendas financiadas en México, de la misma manera los segmentos de vivienda residencial en el año 2010 se individualizaron 7 mil viviendas hasta el 2021 se registraron más de 55 mil viviendas de valores de $2 millones hasta $4 millones de pesos en el 2021; finalmente el segmento de vivienda residencial plus equivalentes sus valores a valores de más de $4 millones de pesos, registraron en 2010 solamente operaciones por 1,300 unidades hasta 21 mil viviendas en el 2021. Las cifras descritas anteriormente son el ejemplo claro que la industria de la vivienda en México se ha venido fortaleciendo de manera significativa, particularmente por la creciente demanda de vivienda que supera los 7 millones de trabajadores formales inscritos en el INFONAVIT que aún no han ejercido su crédito de vivienda, de los cuales el 25% de ellos corresponden a los segmentos de trabajadores que demandan potencialmente vivienda media, residencial y residencial plus.
En el covid, vivienda media impulsada por los bancos
Importante destacar que, a pesar de la llegada de la pandemia por el Covid en el año 2020, donde se paraliza la economía y pone a prueba al sistema financiero mexicano, la industria de la vivienda se sostiene representando 5.8% del Producto Interno Bruto (PIB) del país equivalente a 1,273,269 millones de pesos.
En esta ocasión los bancos e instituciones financieras pusieron en práctica toda su experiencia de manejo de crisis y contra ciclos, diseñando productos y estrategias para incentivar el otorgamiento de créditos hipotecarios, favoreciendo en este ciclo de compradores la oferta de tasas de interés por debajo del 8% como nunca se había visto registros de esto, aunado que los bancos también buscaron estrategias para diferir pagos para que los adquirientes de créditos hipotecarios no se vieran afectados por la posible pérdida de empleos.
Sin lugar a dudas, que el desarrollo de vivienda media y residencial, ha sido el segmento que más ha crecido en esta recientemente época llamada de pandemia, generando $275 mil millones de pesos únicamente en estos nichos de mercado en el año 2021, superando los resultados de $215 mil millones de pesos registrados en el año de inicio de pandemia 2020.
La demanda de vivienda de segmentos de valores altos sigue creciendo donde actualmente se requieren cerca de 550 mil viviendas a nivel nacional, es por ello, que los desarrolladores e inversionistas le están apostando a este segmento de mercado debido a que a pesar de la enrarecida situación financiera derivado de la creciente inflación que ha venido encareciendo los costos de producción de vivienda, la demanda de casas nuevas y usadas será sostenida para los siguientes años. Siendo la Ciudad de México, el Estado de México, Jalisco, Nuevo León, Guanajuato y Baja California los estados que encabezan la mas alta demanda de vivienda en México.
Ante los escenarios de futuro, para nuestro gremio de la Asociación Mexicana Profesionales Inmobiliarios (AMPI) se vuelve fundamental y prioritario la profesionalización de nuestra membresía, para atender a esta creciente demanda de vivienda que será atendida seguramente por un asociado AMPI que intervenga en la intermediación.
La vivienda en general tendrá que sufrir cambios importantes, para incrementar su producción, y poder avanzar en abatir el rezago que se tiene desde hace ya varios años.
En México, se ha apoyado el desarrollo de la vivienda social en todo el país, con especial interés en la Ciudad de México y su zona metropolitana. A pesar de los esfuerzos de los distintos niveles de gobierno e instituciones públicas sobre la vivienda social, la problemática persiste hasta el día de hoy en todas las ciudades del país.
Los nuevos conjuntos habitacionales generalmente se desarrollan en zonas demasiado alejadas de los centros urbanos donde no existen oportunidades de trabajo ni equipamientos ni servicios adecuados, por esta razón son rápidamente abandonados y estos nuevos conjuntos se deterioran rápidamente perdiendo su valor económico. A pesar de la construcción de nuevos conjuntos habitacionales la problemática de vivienda prevalece a pesar de una fuerte inversión económica por parte del gobierno y desarrolladores inmobiliarios.
El mundo después del covid-19 cambió. Las necesidades económicas de ciudades como la de México, que es una urbe de servicios, cambiaron y nos obligan a pensar diferente. Por ejemplo, los edificios de oficinas viejos que hoy podemos reconvertir y darles otra utilidad; acercar vivienda
más asequible y segura para las familias, aprovechando la infraestructura que ya se tiene, con costos mucho más competitivos, para que las personas puedan vivir cerca de sus trabajos.
Para afrontar la problemática de vivienda social en México las políticas públicas no deben enfocarse solo en la construcción de más viviendas a bajo precio, sino que los nuevos conjuntos habitacionales deben ir acompañados de programas que consideren el proceso de habitar un lugar, por lo que se necesitan considerar las características demográficas, sociales, económicas, de infraestructura, urbanas y de servicios para el desarrollo de conjuntos habitacionales exitosos que conserven su población y no sean abandonados rápidamente.
Otro factor importante a la problemática de la vivienda en México es la capacidad de accesibilidad a un préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda, por lo que se requiere de brindar más facilidades y también el atender al sector informal de nuestro país, implementando esquemas de ahorro, que permitan el generar un historial crediticio, que de acceso al otorgamiento del crédito.
Ahora también hay que atender a la generación que no deseaba comprar vivienda, ni tenía deseos de tener un anclaje que les impidiera de viajar por el mundo, entendió, con la contingencia, que con una vivienda no solo obtienes eso, sino también tu área de trabajo, ya que a partir de la pandemia muchas empresas empezaron a funcionar bajo el método de trabajo a distancia, con lo que se aceleró el fenómeno de los nómadas digitales, es decir el trabajo de forma virtual, en donde pueden migrar a cualquier lugar y establecerse en él.
En fin, considero que lo antes señalado, obliga a realizar un cambio estructural en las políticas públicas de vivienda en nuestro país, que esté acorde a las nuevas necesidades económicas, culturales y sociales del México actual.
Uno de los mas grandes retos que se enfrentan en el 2022 es el déficit de construcción de vivienda media e interés social.
Siendo la vivienda el espacio físico que proporciona refugio, seguridad y habitación a las personas y/o las familias, es de primordial importancia crear las condiciones políticas y económicas, para que las familias tengan acceso a una vivienda digna, ya que constituyen la célula principal de la sociedad, es la base para su desarrollo y progreso en un contexto de respeto a los derechos humanos y enseñanza de valores.
De acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda (RUV), en el primer trimestre del año, de las 31,091 casas en proceso de construcción, 2.33% correspondió al segmento de menor precio, al de la vivienda económica. La CONAVI nos informa que una de cada vivienda necesita ser ampliada, mejorada o sustituida, una de cada 5 familias carece de servicios básicos, y la tercera parte de las familias mexicanas no tienen las escrituras de su casa.
La falta de oferta de vivienda social es alarmante a nivel nacional, por ejemplo en la ciudad de México la producción total de casas fue de 268 unidades, total de casas durante el primer trimestre del 2022, de las cuales más de 60%, unas 173, fue del segmento tradicional, que de acuerdo con la definición de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), corresponde a un valor de entre 585,310 y poco más de 1 millón de pesos.
Por otra parte, hoy sabemos con mayor precisión la estructura de la actividad habitacional. La cuenta satélite nos proporciona mayor información detallada sobre el sector, identificando la importancia y dimensión de la vivienda con relación a la economía nacional, nos confirma la elevada participación de la autoproducción (54%) en la edificación de vivienda, ya que anteriormente se conocía el valor de la edificación residencial y de interés social producto de las empresas desarrolladoras.
En la vivienda media e interés social prácticamente arriba del 95% son adquiridas por medio de un financiamiento, el crédito publico otorgado principalmente por Infonavit, Fovissste, y OREVIS, y el crédito privado, otorgado por la banca multiple, principalmente por la banca comercial y las Sociedades financieras de Objeto Multiple (Sofomes).
Antes que nada, definiremos lo que se considera <vivienda media>: son los inmuebles con valor entre 800 mil y 2 millones. Son las que hoy, más demanda tienen.
En Acapulco, que es de donde soy y donde comercializo propiedades, el promedio de precio es de 1.8 millones de pesos. Y te puedo decir que a nivel nacional es muy similar, aprox. 1.5 millones.
Los principales factores son la demografía y los créditos hipotecarios.
Pero ¿a qué se debe este boom? Pues México es un país que tiene mucha gente joven y productiva. Gente que hoy tiene acceso a créditos hipotecarios muy accesibles (o tuvo). Mientras crezca el número de personas que trabajen, crecerá la demanda de viviendas. México tiene esa gran oportunidad. Y todo apunta (nuevamente por demografía) que esto seguirá con esta tendencia.
Y hay que pensar en esta gente que está comprando esta vivienda. En su mayoría son personas con una carrera temprana, que trabajan en las ciudades y que por lo mismo buscan un espacio cerca de su trabajo. Los grandes recorridos en coche y el cambio en el ritmo de vida han hecho que se sacrifique espacio por cercanía, por lo menos entre los jóvenes. Hay ya una tendencia que se empieza
a ver en Europa principalmente, donde el minimalismo cobra más protagonismo en la vida de las personas. Los grandes espacios ya no son “cool” y cada vez más se opta por espacios multifuncionales. Y por supuesto la llegada del mundo digital a nuestras vidas. Por ejemplo, antes, las bibliotecas ocupaban grandes salones, hoy se puede tener acceso a más volúmenes a través de cualquier teléfono inteligente.
Y también otras tendencias como, por ejemplo, comprar para invertir=rentar. Algo que cada vez se ve más. Ya ves que dicen de los millennials no quieren comprar (miedo a lo permanente). O ciudades como Acapulco u otras destinadas al turismo, donde son muy demandadas propiedades a las que se les pueda poner a trabajar.
Y finalmente, también una realidad, son las propiedades para familias de 5 o más integrantes, donde el espacio es importante, aunque se sacrifique la ubicación. Lo que puedas comprar con ese presupuesto.
Siendo analíticos, ya para concluir, para poder tener una vivienda de 1.5 millones pagándose con un crédito bancario, se obtiene una mensualidad de aproximadamente 15,000 pesos. Sólo te prestarán hasta un 35% de tu ingreso, lo que quiere decir que, en números redondos, el ingreso es de 45 mil pesos por familia. O perteneces a un mundo laboral clase media o has trabajado tu patrimonio de tal manera que esta vivienda nueva es tu segunda vivienda que compras.
Prólogo 4
De la directora 8
Germán Ahumada, Casas ARA
Enrique Vainer, Grupo Sadasi
Jesús Sandoval, Ruba
Lydia Álvarez, Procsa
Alejandro Vargas, Esphabit
Isaac Metta, Hogares Unión
Aurora García de León, Derex
Luis Alberto Moreno, Canadevi Nacional
Carlos Gutiérrez Ruíz, DSE
Mario Macías Robles, DST
Ariosto Goytortúa, Canadevi Puebla
Victor Franco Vargas, Canadevi Guanajuato
Alfredo León, Canadevi Hidalgo
AUTORIDADES DE LA INDUSTRIA 76
Edna Vega, Sedatu
Javier Granados, Conavi
José Alfonso Iracheta, Insus Infonavit Fovissste
Liliana Aguilar, Cámara de Diputados
LA ACADEMIA 106
Juan Manuel Romo, UNAM
LOS NOTARIOS 110
Luis Antonio Montes de Oca, Colegio de Notarios CDMX David Figueroa, Notario 57
Enrique Margain, HSBC
Rodrigo Padilla, BIM Paulina Prieto, Scotiabank
Gerardo Gómez, Hir Casa
122
LOS ARQUITECTOS 140
Honorato Carrasco, CAM-SAM
Lorena Mercado, LMV ALUACIÓN de mercados y Muliv
Eduardo Martínez, Valor Comercial
José Ángel Borbolla, Cibergestión Marco Gómez, Vaproy
146
LOS ANALISTAS 162
Samuel Vázquez, BBVA Marisol Becerra , Tinsa Eugene Towle , Softec
Leonardo González, Propiedades.com Eduardo Torres, ai360
Diego Llano, Morada uno
Ana Lucía Pereyra, Morgana
Jesús Ramírez, Enlace Hipotecario
Ivan Moreno, Hipoteca Genial
Francisco Solares, Cmic Nacional
Raúl Asís, Cmic Yucatán
Ma del Carmne Flores, FOCC
Marco Neyra, ANCSAC
Luis González, USG
Oscar Montoya , Materiales San Cayetano
Ignacio Lacunza, AMPI
Laura Zazueta, AMPI CDMX
Cristina Velarde, SMAC DESARROLLOS
Lola Aguirre, Century 21 Lol & Asociados
Este libro expone el punto de vista de por lo menos a 14 diferentes sectores de la sociedad, funcionarios, sector privado, academia y demás que exponen la dificultad y retos de producir, financiar y acercar la vivienda a los miles de mexicanos que cada año la reclaman.
Participan más de 50 especialistas que, desde su trinchera hablan de los logros, pero también de las perspectivas retadoras ante un contexto difícil que todo lo encarece y que obliga a buscar nuevas fórmulas para seguir impulsando a esta industria.
La vivienda un bien básico al que tienen derecho los mexicanos persigue objetivos loables, pero enfrenta obstáculos reales que desafían la inventiva y capacidad de creación de los industriales, desarrolladores, fabricantes, proveedores y financieros y también obliga al gobierno a reflexionar sobre su política social para lograr resultados que no son sólo de números, sino de calidad de vida, el principal compromiso de todos los que están en esta cadena industrial para con los mexicanos.
Encontramos aquí exposiciones y reflexiones que dan cuenta de una de las industrias más nobles, pero que enfrenta hoy por hoy el gran desafío de seguir produciendo vivienda, pero haciéndola accesible al igual que su financiamiento.
Es una lectura ligera, con descansos, con diferenes puntos de vista y propuestas. Seguro te ayudará a conocer los entretelones y las perspectivas de los diferentes “jugadores” y sus retos … Noviembre 2022