1 | Covid-19 modela la nueva industria de bienes raĂces | Real Estate
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Editorial Tras el fin de la Jornada Nacional de Sana Distancia por la pandemia del Covid-19, las entidades federativas han comenzado a abrir ciertas actividades productivas y recreativas de acuerdo con el semáforo epidemiológico. Una reapertura que si bien ya urgía para poder reactivar la economía del país -que se desplomó 19.7 por ciento anual en abril pasado, de acuerdo con el IGAE- también trae ciertas dudas porque los contagios se mantienen en su pico máximo, con más de 202 mil personas que han dado positivo al virus y más de 25 mil muertes. Es la delgada línea entre cuidar la salud de la población y la salud de la economía, desde la economía familiar, de las personas que tienen que salir de sus casas a buscar el sustento diario, la de los empleados, los emprendedores, hasta las medianas y grandes empresas, porque el golpe a sido para todos. Y esta reapertura implica entrar a una nueva normalidad, o nueva realidad, donde cambiará nuestra forma de relacionarnos, de trabajar, de vender y comprar, al menos hasta que haya una cura para el coronavirus, pues la experiencia de otros países que abrieron sus sectores, hoy están viendo nuevos rebrotes de Covid-19 que podrían dar marcha a atrás a la reapertura. Y en esta nueva normalidad, el Real Estate también cambió, desde la forma de comprar y vender, hasta la ubicación de los inmuebles, y donde el sector tendrá que renovarse, pues los departamentos, las oficinas o los locales comerciales ya no serán los mismos después de la pandemia. A final de cuentas el Covid-19 modeló una nueva industria de bienes raíces.
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Mercado de compradores
Por Mariel Zúñiga
Hay ganadores de la contingencia y estos son los que tienen liquidez y pueden ofertar por un inmueble
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e la pandemia hubo algunas empresas que han sido beneficiadas, por ejemplo, todas los que están en el e-commerce, en general las que hacen entregas de comida, etcétera. Los edificios logísticos ligados con este tipo de inquilinos o usuarios; supermercados, farmacias, hospitales, y aquellos que producen artículos que se usan o se venden en este tipo de lugares también han sido beneficiados. Pero si tú lo ves como un tamaño del producto nacional bruto, pues son muy pocos beneficiados en relación al tamaño de la economía, aseveró Pedro Azcué , CEO y Presidente de Jones Lang La Salle México (JLL). Sin embargo, ante la observación del incremento de ofertas de inmuebles en renta y venta, tanto departamentos, casas u oficinas, salta lo evidente: “Es tiempo de compradores”. Los expertos consultados coincidieron en que el problema en la actualidad es la liquidez, por lo que si el comprador se acerca con una oferta atractiva, aunque no sea exactamente el monto que pide el vendedor, seguro podrá lograr su objetivo. “Es un mercado donde sobre todo prevalece la oferta, justo es el momento que tienen que aprovechar los compradores para hacer riqueza. Todo mundo dice cómo es que las grandes fortunas se amasaron en época de crisis, nosotros no creemos que sea una gran fortuna, pero sí es el momento que tienen que aprovechar todos los compradores para revisar bien toda la oferta disponible y hacerse de un patrimonio, porque ahorita los precios están buenísimos. “Los constructores de vivienda nueva vienen con promociones, con descuentos, con planes. Nunca había visto algo así donde puedes incluso hacer un apartado con $0 pesos y te establecen planes de pago muy atractivos. Y a eso tenemos que sumar el hecho de que los bancos tienen programas Pedro Azcué, CEO y Presidente de JLL México específicos de apoyo para que no se caiga la industria”, explicó Aída Roel, directora de Trato Directo.com. Con esto coincidió Pedro Azcué, quien afirmó que hoy por hoy un área de oportunidad es que muchos de estos departamentos se están vendiendo a precios inferiores al valor de reposición. “Es un poco como los coches, sufren una devaluación, suben el 1%, están muchísimo más baratos de lo que valen internacionalmente. Entonces hay una oportunidad de compra porque hoy por hoy puedes comprar departamento sin muebles, que después van a tener que subir de valor por el costo de reposición, se va aumentar considerablemente por la devaluación, ahí hay un área de oportunidad”. Expertos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) como Roberto Barrios, su presidente, o Alex Kuri, ex presidente, afirmaron que las negociaciones se están dando de facto entre los arrendadores y arrendatarios. Barrios descartó que haya ajustes a la baja después de la pandemia en los inmuebles. Kuri por su parte afirmó que en oficinas, la reducción por el tiempo de contingencia fue de hasta 50%, favoreciendo sobretodo a aquellos clientes cumplidos. Pero también hizo la observación de que muchos de los inquilinos de departamentos regresaron durante este tiempo a sus lugares de origen, y concluyeron anticipadamente los contratos.
Roberto Barrios, Presidente de la AMPI Nacional
También esto se presentó, dijo en el área comercial. Aunque hubo negociaciones “a la medida” se les pospuso el pago para después de
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4 | Covid-19 modela la nueva industria de bienes raíces | Real Estate Creo que nunca se había visto algo así, normalmente tienes que ir al desarrollo, ahora ya es una comunicación en línea”. “Las tasas están muy buenas y los programas de apoyo que han sacado los bancos, creo que la construcción es un pilar dentro de toda la estructura económica del país. Creo que hay que ver claramente todos los trabajos que dependen de esto y nadie quiere que se pare, porque de aquí dependen muchas familias. Entonces, yo espero que la industria siga, dada la importancia que tiene, y las tasas que están dando me parecen fabulosas es el momento del comprador. Creo que si los compradores tienen claro que es un momento de hacer patrimonio y de hacer riqueza, estamos del otro lado”.
LOS IMPACTOS NEGATIVOS DEL COVID-19 Aida Roel, Pedro Azcué precisó que en el tema inmobiliario hay muchísimos más Directora de afectados negativamente que positivamente, aunque en general, todo TratoDirecto.com mundo ha sido afectado. junio, para que vayan pagando las rentas de los locales comerciales Y calificó como “deporte nacional” la práctica que todos los inquilinos después de la contingencia, entre otras negociaciones. llevan a cabo, al querer renegociar su contrato. Empero, Pedro Azcué reflexionó en que no a todo mundo le va a ir igual de bien o igual de mal, hay arrendadores, hay dueños de propiedades que están muy sólidos, que no tienen deuda, que tienen inversiones muy patrimoniales, que si les hacen un descuento a sus inquilinos de la mitad o el 75% de la renta por varios meses, no les va a pasar nada.
Pero existe otra problemática que, como explica Azcué, es previa a la pandemia. “El tema de la crisis residencial en México ya venía desde antes del Coronavirus, ya llevaba más de un año y pico que el mercado estaba muy desplomado. Desde que salió el nuevo gobierno, yo creo que en general el nivel de actividad de gentes interesadas en comprar sobre todo ha bajado aproximadamente dependiendo del producto entre el 50 y el 90% y ya que se estalla la crisis del Coronavirus pues prácticamente su está parado, hay mínimas operaciones en el mercado residencial y más de venta.
“Pero hay otros que no tienen mucha flexibilidad, sobre todo algunos que tienen préstamos de bancos, porque también depende si tú eres el propietario de un inmueble y tienes inquilinos y el inquilino te viene a pedir una quita, tú no la puedes dar unilateralmente, tienes que tener permiso del banco. Los bancos normalmente no son muy rápidos en ese tipo de decisiones, normalmente son muy lentos porque no es Y si a eso le sumamos que cuando entra el nuevo gobierno cerraron, hay algo que les guste hacer. estimaciones que son entre 250 y 400 obras importantes en la Ciudad de México, pues eso hizo que el sector entrara en una crisis porque el que Entonces, va a haber muchísimos diferentes impactos en diferentes había comprado pues ya estaba asustado, al desarrollador lo asustaron, sectores. Obviamente los más afectados son el hotelero y yo creo que al inversionista también. el de los centros comerciales, creo que este puede regresar más rápido que el hotelero, y el último que creo que va a repuntar es la industria Para el experto inmobiliario, esa incertidumbre hizo que se desplomara de los cruceros. Una de las cosas que puede suceder es que se vuelva el mercado. abrir la economía en 1 o 2 meses, pero si el virus sigue, eso va a seguir afectando la manera en que usamos los inmuebles”, advirtió. Programas de Apoyo a Acreditados de la Banca, del Infonavit, etc Aída Roel directora der Trato Directo.com comentó que el Infonavit también está brindando apoyos a quienes tienen créditos. “Nunca había visto algo así de que compraste tu casa, te quedas sin trabajo y entran 3 meses de seguro, y luego viene la prórroga. Entonces son 15 meses de facilidad que tendría la gente. Creo que hay que aprovechar las oportunidades porque no creo que se vuelva a ver algo como esto”. “Como es un mercado donde hay mucha oferta, tienen que aprovechar los compradores. En mi caso particular nosotros manejamos solamente vivienda nueva, acabamos de lanzar un programa donde es una visita virtual, entran los clientes y se les asesora sobre qué producto les conviene, de las casas que tienen ofertas cuál es la que le conviene, y después de que hacen recorridos virtuales por los desarrollos se enlazan directo con el asesor a través de medios digitales, y el asesor continúa con la labor presentándoles las ofertas que ellos quieren. Alex Kuri, Ex Presidente de la AMPI
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Se agudizará caída del sector construcción por COVID-19 Las Pymes van a sufrir más por la falta de proyectos, por lo que es factible que terminen cambiando el giro de su negocio o cerrando operaciones.
E
l sector construcción ha mostrado una tendencia negativa en los últimos años, la cual será más drástica en los próximos meses, derivada de las medidas adoptadas para contener la pandemia del coronavirus Covid-19 en el país, lo que generará una pérdida de empleos y cierre de empresas, sobre todo Pymes, que deberán reconsiderar la ejecución de proyectos, además de seguir una estrategia financiera que cuide el efectivo y el nivel de apalancamiento. De acuerdo con los indicadores de empresas constructoras de enero pasado, el valor de la producción fue de 26,902 millones de pesos, su nivel mínimo desde
Víctor M Ortíz Niño Juan Arturo Monroy
enero de 2006 y que significó una caída anual del 15.9%. Por sectores, la construcción de obras de ingeniería civil disminuyó 19.8%, los trabajos especializados para la construcción 17.5% y el valor de la edificación el 12.2%. Por su parte el personal ocupado al mes de enero de 2020 disminuyó 9.9%, las horas trabajadas el 10.9%, pero con un aumento del 6.3% en las remuneraciones. Alejandra Vargas, analista del sector industrial de Grupo Financiero Bx+, señaló en plática con Grupo en Concreto, que la industria de la construcción e Infraestructura venía de un 2019 complicado, derivado
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de la poca inversión, tanto privada como pública, estimándose que con la aprobación del Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) y el anuncio del acuerdo de infraestructura, se esperaba una mejor percepción de confianza y con ello un mejor desempeño de los mismos en 2020. Sin embargo, como consecuencia de las medidas adoptadas para frenar la pandemia del Covid-19, se espera que el gobierno cuente con menos recursos para la inversión de capital, ya que tendrá menos ingresos y destinará recursos para hacer frente a la situación sanitaria, no obstante que recientemente señaló que mantendrán obras que considera prioritarias. “La confianza empresarial se verá afectada por un creciente entorno de incertidumbre y debilidad en las expectativas de crecimiento económico; por lo tanto, veríamos retrasos en proyectos, y una caída de la inversión. Así mismo, hay que tomar en cuenta que este tipo de industrias tienen costos fijos muy altos, por lo que los paros temporales afectarán su flujo de efectivo. El mayor impacto se podría ver registrado en las Pymes, ya que verían complicado seguir pagando a sus empleados sin contar con ingresos” explicó Vargas. George Cherian, Global Head Infrastructure and Project Finance en la calificadora Fitch Ratings señala en su documento “Fitch revisa la vulnerabilidad al coronavirus de los Emisores de Infraestructura” que la pandemia representa un desafío significativo para la economía global y, por lo tanto, para el desempeño de las transacciones en el sector de infraestructura y financiamiento de proyectos. “Los impactos del coronavirus, aunque siguen evolucionando, crean riesgos que van mucho más allá de lo que se ha experimentado a lo largo de muchas décadas en el sector de infraestructura y financiamiento
de proyectos. Si bien la Crisis Financiera Global proporciona un punto de referencia y demostró la estabilidad de los activos esenciales de infraestructura (empresas y proyectos), el rápido cierre de las principales economías mundiales que se está experimentando ahora crea el potencial para que el impacto económico a corto plazo sea materialmente mayor y genera incertidumbre sobre los futuros efectos colaterales que pudieran surgir en relación con los acuerdos contractuales y la naturaleza de la recuperación”, detalla Cherian. El especialista señala los probables efectos en el sector de construcción: Retrasos en obras de construcción: Los proyectos en construcción pueden tener impactos logísticos por la escasez de mano de obra y materiales, y problemas de interfaz impredecibles que causan demoras y aumentos de costos. Desempeño operativo bajo: Si bien las operaciones típicamente no serían una preocupación sistémica para sus calificaciones de infraestructura y financiamiento de proyectos, el coronavirus puede afectar el desempeño de los activos si las operaciones se ven afectadas por la escasez de mano de obra y material, aunque esto solo debería ser una preocupación a corto plazo. Los retrasos en las actividades de mantenimiento programado tampoco deberían ser una preocupación importante en la mayoría de los casos, siempre que estos no sean prolongados. Alik García, analista de Intercam Banco, manifestó en entrevista con Grupo en Concreto, que es un sector que ya venía con afectaciones negativas, por lo que su tendencia bajista, no es un efecto por sí mismo del coronavirus, el cual tiene actualmente la mayor relevancia. Recordó que desde el año pasado se venía viendo que muchos proyectos de infraestructura venían aplazándose por el cambio de gobierno.
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A lo anterior, se debe agregar que para impulsar a este sector en particular, todavía no existía un plan, por parte del gobierno con la iniciativa privada, detallando que ese acuerdo llegó hasta fines del año pasado, por lo que se venía acarreando un sector de infraestructura debilitado, debido a que el sector público no contaba con los recursos para hacer éste tipo de inversiones, mientras que la iniciativa privada se mantenía al margen de éste tipo de proyectos, siendo la que pesa más en éste sector. “A partir del 24 de marzo, México entró a la fase 2, lo que representa un mes de desfase con respecto a otros países y el avance del coronavirus, la afectación va a ser bastante evidente en infraestructura, las mismas compañías están acoplando su demanda de materiales de construcción, están tratando de utilizar bien los recursos, a fin de mantenerse día a día”, anotó. Dijo que las empresas que pueden postergar proyectos, lo están haciendo porque muchos de los correspondientes a infraestructura, generan ingresos para las compañías, una vez que se logra hacer todo, lógicamente si la actividad se frena, y si los trabajadores no van a terminar l a s
construcciones, no hace sentido asumir un riesgo de avance de obra, porque no se va a terminar y por lo tanto no les va a generar ingresos, explicó García. Armando Díaz Infante Chapa, de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), declaró recientemente que detener la obra privada por las medidas adoptadas para frenar la pandemia, representa que 275 mil personas dejen de trabajar en la Ciudad de México, mientras que a nivel nacional serán 6 millones, mismas que dependen directa o indirectamente de la industria, por lo que la CMIC está gestionando que la obra privada no se detenga como se ordenó con el decreto de la Emergencia Sanitaria y que se le considere a esta actividad como esencial de la economía. En este entorno, la especialista de Grupo Financiero Bx+, opina que se verán impactos en casi todos los sectores económicos, precisando que en el sector construcción e Infraestructura, las empresas que se podrían verse menos afectadas, son aquellas que tengan contratos en donde se encuentre preestablecido el precio del producto o servicio, mientras que aquellas cuyos precios y márgenes puedan fluctuar, según el precio de algún commodity, podrían verse presionadas. Para el analista de Intercam, las empresas del sector construcción que cotizan en la bolsa, pese al entorno complejo, van a lograr sortear las grandes sorpresas, siendo las Pymes las que van a sufrir más por la falta de proyectos, por lo que es factible que terminen cambiando el giro de su negocio o cerrando operaciones. “Sugiero que las empresas busquen ser prudentes en el manejo de sus recursos, que traten de fortalecer su posición financiera, a través de refinanciamiento, ubicar vías alternativas para reducir costos, para aplazar proyectos, implementar estrategias de eficiencia operativa y manejar sus días de inventario”, opinó García.
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Oficinas, con caídas de 30% y desocupación por el Covid-19 En pleno cambio de las formas de trabajo a nivel mundial por las afectaciones derivadas del COVID-19, uno de los sectores que más presentarán retos será el sector de las oficinas.
Mario Vázquez Barrios
L
a contingencia mundial generada por el coronavirus Covid-19 implicó la adopción mundial del trabajo desde casa. En la Ciudad de México, miles de empresas, entre las que están despachos de abogados, contadores, estudios de arquitectura y diversas startups, adoptaron este modelo. Pero la adopción de esta estrategia laboral, también implicó una afectación a la ocupación de diversas oficinas en la capital del país. ¿De cuánto es esta afectación al sector oficinas, qué tanto se debe adaptar este segmento a las semanas que dure esta contigencia? ¿Cuáles serán los nuevos modelos que surjan? ¿Qué corredores están sufriendo afectaciones? AFECTACIÓN PRELIMINAR A nivel general, el mercado de oficinas al primer trimestre de 2020 en la Ciudad de México está presentando una etapa de contracción, en los que incluso, algunos corredores corporativos se encuentran en números negativos, como Bosques, Interlomas y Santa Fe, que reportan, ante la contingencia, mayor desocupación. “Sin embargo, prevemos en de nueve a diez meses esto podría reactivarse”, destaca en entrevista para En Concreto, Pablo López Gallardo, Director de Investigación de Mercados en Solili. El especialista, aunque señala que hay una situación de contreñimiento en la construcción de 30%, todavía había cierta actividad de edificación. “El 30% que comentamos de disminución que tuvo la actividad fue en la construcción de oficinas durante el trimestre. De acuerdo a las cifras que reportó el primer trimestre de 2019 (1T19) si lo comparamos, la reducción en términos porcentuales, es de aproximadamente 25 a 30%, máximo”. Esta contracción, explicó López Gallardo, se da porque en el primer trimestre de 2019 había 1.6 millones y al 1T20, reportamos 1.1 millones. “La construcción continúa a través varios proyectos nuevos en construcción de mayor envergadura, que se concentran en el Corredor Reforma, y otros submercados, como es el caso de
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Insurgentes, Insurgentes Sur, debido a que los desarrolladores todavía están cautelosos para invertir en este escenario de incertidumbre”. Cuestionado respecto a si hay mayor oferta de oficinas en la CDMX por la salida de empresas y de cuánto calculan podría ser este porcentaje señaló que la vacancia se debe a más disponibilidad en la oferta. “La tasa de vacancia, durante este trimestre, quedó en 15.2%; hace un año había espacio corporativo listo para arrendarse de 1.2 millones de metros cuadrados. Durante este 2020, llegó a 1.7 millones, es decir, durante un año creció la oferta en aproximadamente 500 mil metros cuadrados”. En cuanto a los corredores con más vacancia, detalló que están el Corredor Norte (en la parte norte de Río San Joaquín), con más de 380 mil metros, en tanto que Polanco, Reforma, y Santa Fe, sobrepasan los 200 mil metros cuadrados cada uno en su disponibilidad. Cuestionado sobre las colonias que tendrían mayor alza, dijo que el análisis se hace por Corredor, no por colonias. TENDENCIAS CAMBIANTES POR COVID-19 Finalmente, el analista dijo que en el tema corporativo, “la tendencia seguramente será que las grandes empresas se darán cuenta de la mayor eficiencia de los empleados trabajando desde casa; estimamos que podrían estarse reduciendo la demanda, por un lado, y abrir nuevas tendencias por el otro” En cuanto a la reducción de precios, trimestralmente hablando, hasta los últimos días de marzo, es de casi 10%. “Al cierre de 2019, reportábamos 22.34 dólares promedio y actualmente reportamos un 20.34, es decir dos dólares en disminución en solo tres meses. Esto tuvo que ver con la volatilidad en el tipo de cambio y la depreciación del peso frente al dólar que ha sido de entre 24 a 25%, sin embargo, no se han visto tan afectados los precios en la CDMX, ya que mucho de esos precios se encuentra dolarizados”. Aseveró que en la CDMX, 77% de los espacios está comercializado en dólares, y 23% en moneda nacional, “por eso el impacto no ha sido tan fuerte, como es el caso de Monterrey, donde la mayor parte de los precios de salida los tienen en pesos mexicanos”. Finalmente, estimó que en el segmento, los inquilinos tratarán de generar sus contratos en pesos mexicanos, ya que la moneda se ha visto depreciada y además, se han vuelto más competitivos los espacios; en contraparte, “el arrendador querrá tener finanzas sanas y va a querer dólares”. Suplemento Real Estate | @ennconcreto | #EnConcretoContigo | 2020
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COVID-19: El huésped incómodo de Airbnb La plataforma de alojamiento inmobiliario más importante del mundo atraviesa, junto con el sector en su conjunto, en una etapa de crisis, postergación y cancelaciones.
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esde el tercer trimestre de 2019, The Wall Street Journal le avizoraba un panorama incierto. La creciente competencia, las diversas luchas legales contra gobiernos y entes inmobiliarios, principalmente en Europa, además de la poca seguridad para usuarios, significaron pérdidas millonarias, aunque obtuvo victorias significativas para no considerársele “agente inmobiliario”, por lo menos, en Francia. Si en el tercer trimestre de 2019 Airbnb registró una utilidad de 200 millones de dólares (mdd), para el mismo periodo de 2019 ya había registrado una pérdida de 322 mdd. Este solo escenario bastaba para poner en pausa su salida a Bolsa en 2020. Desde antes de la emergencia mundial por el coronavirus o COVID-19, se esperaba un primer trimestre de 2020 con una caída de 25%, desde una contracción de 32% registrada en el último trimestre de 2019 (4T19). Según el influyente diario norteamericano, “la compañía tiene recursos para sobrevivir sin salir a la Bolsa durante un año más. Se cree que cuentan con un cash de 2 mil millones de dólares y una línea de crédito por mil millones más”, pero habrá que esperar todavía la salida del huésped que incomodó a la humanidad: el COVID-19. ¿DEVOLUCIONES FALSAS? Hace unos días, la plataforma había anunciado un monto 250 millones de dólares (equivalentes a 227 millones de euros) a sus miles de anfitriones para ayudar a cubrir los costos de las cancelaciones derivadas de la crisis. Aunado a eso, la postergación de los Juegos Olímpicos de Tokio 2020 también le había significado un duro revés, ya que justamente había firmado un convenio para convertirse en el casero oficial hasta 2028 lo que suponía brindar alojamiento en Tokio, París 2024 y Los Angeles 2028.
Mario Vázquez Barrios
Pero ante el anuncio de los reembolsos de hasta 100% para las reservas realizadas hasta el 14 de marzo que era válido para un ingreso posterior al 14 de abril, turistas argentinos han asegurado a diversos medios, que los anfitriones han rechazado las solicitudes de reembolso total por el Covid-19. “Cuando pido cancelación, me quieren devolver solo 50%. Le mandé mensaje a los propietarios y todos me lo negaron. Airbnb dice que ellos son finalmente los que deciden, si el propietario da el ok se reintegra, si no, se pierde”, comentó una furiosa turista que viajaría de Venecia a París desde Argentina. ¿APOYO REAL? Además de las cancelaciones, el presupuesto que se tenía contemplado para marketing se vio detenido hasta nuevo aviso, además que sus fundadores anunciaron una reducción de 50% en sus sueldos durante 6 meses, además que las nuevas plazas se cancelaron, con excepción de posiciones necesarias para estos momentos de crisis. Uno de sus proyectos insignia, denominado ‘Experiencias’ que estarían ejecutados por caseros locales de todo el mundo, el cual ofrecería visitas y clases nuevas, por lo menos, se pospuso hasta abril. Con la curva de la crisis en plena ascendiente, Airbnb lanzó un programa mundial de alojamiento para profesionales de la salud, trabajadores especializados y personal de emergencia que están en la primera línea de la pandemia. Aunque el objetivo es ayudar a alojar hasta 100 mil profesionales locales y regionales con empresas, organizaciones sin ánimo de lucro y agencias gubernamentales, diversos analistas dudan de la ética y realidad de la medida, ya que lo ven como un acto más que publicitario.
Con información de tecnohotel.com, reportur, WSJ, The Drum, marketingdirecto.
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Avalúos en tiempos del coronavirus La tecnología jugará un papel clave para llevarnos a mejoras y darnos cuenta que entrar en modo virtual no es tan malo como se cree.
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Mariel Zúñiga
l ejercicio de la valuación en México siempre ha sido como un commodity y no como una parte que suma valor a los inmuebles y que es un proceso imprescindible para lograr hacer una transacción comercial con ellos.
generadores de crédito deberán de utilizar de manera intensiva, la tecnología para comercializar sus diversos productos de crédito, entre ellos el hipotecario, que les permita cumplir, en lo posible con sus metas anuales de colocación.
De hecho, en el contexto actual, con la contingencia sanitaria por el Covid-19, l o s
¿Hasta cuándo? Hasta que la demanda por créditos, hasta que el comercio de inmuebles siga persistiendo y el apetito por comprarlo, venderlo, y hacer una transacción pueda ser satisfecho. Porque para nadie es un secreto que en esta contingencia las operaciones inmobiliarias se redujeron a su mínima expresión. También hay crisis en el mercado inmobiliario y, por lo tanto, en los avalúos. Al decir de los entrevistados como Marco Antonio Gómez Rocha, director de Vaproy, se deberá promover e intensificar la colocación de sus créditos en línea y sistematizar al máximo posible sus procesos. Jesús Orozco, director de TINSA también puso el dedo en el renglón y dijo que las consecuencias que se han generado de la pandemia que aqueja al mundo, han marcado un hito sin precedente en muchas industrias y el sector inmobiliario no es la excepción. “No obstante las dos aseveraciones que hago del negocio de la valuación a nivel mundial o al menos en los países en donde Tinsa opera resiste, en parte, gracias a la tecnología y en parte a que los bancos continúan operando, ¿hasta cuándo? eso
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dependerá del apetito del consumidor en seguir asumiendo compromisos hipotecarios”, apuntó. Y coincidió con la importancia de la tecnología de aquí para el real: “…después de esta pandemia no seremos los mismos y nos cuestionaremos muchas cosas que dábamos por sentadas o correctas, la tecnología jugará un papel clave para llevarnos a mejoras y darnos cuenta que entrar en modo virtual no es tan malo como se cree, la diferencia será en quienes tanto profesionales como empresas están preparados tecnológicamente para asumir nuevas realidades, parar insisto no es opción detenernos”. La importancia de los avalúos en el mercado inmobiliario Eduardo Martínez Mena, presidente de la Asociación de Unidades de Valuación para la Banca Mexicana, precisó la importancia de los avalúos en todos los ámbitos, resaltando que en el sector inmobiliario son indispensables para realizar cualquier tipo de transacción. “Podemos empezar definiendo algunos de los propósitos particulares en la elaboración de avalúos inmobiliarios:
existir mas de un valor para la misma propiedad en la misma fecha dependiendo para que se quiera el avalúo. Por lo que podría causar una gran confusión para la personas que no están involucradas en el medio de los Bienes Raíces. “La justificación profesional de un avalúo y el buen desempeño del valuador profesional, marca una gran diferencia en cualquier operación inmobiliaria”, explicó el experto. LOS AVALÚOS Y SUS MOTORES “No es opción, me parece, detenernos en el camino”: Jesús Orozco “El principal motor que impulsa a nuestra industria de avalúos, es el otorgamiento de créditos en general, cuando el mercado inmobiliario tiene mucho movimiento, es que la economía está creciendo. Por lo que parte de ese impulso lo dan, que las tasas de mercado para el otorgamiento de créditos sean bajas, que exista una economía de consumo”.
• Para otorgamiento de crédito. • Para conocer el valor de compra o venta. • Para conocer el valor para pago de impuestos. • Para conocer el valor de adjudicación. • Para conocer el valor de liquidación, ordenada o forzada. • Para conocer el valor de remate. • Para conocer el valor para reflejar estados financieros. “Es importante comprender que la conclusión del avalúo depende principalmente de los factores de mercado que rigen en la zona o en zonas similares en la fecha específica del estudio y del propósito del mismo”, explicó Martínez Mena. Esto quiere decir que podría Suplemento Real Estate | @ennconcreto | #EnConcretoContigo | 2020
“Que el gobierno impulse los
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proyectos de infraestructura y de servicios a la comunidad. Todo lo anterior tiene un efecto muy positivo en la generación de créditos y por lo tanto la elaboración de avalúos”, apuntó Martínez Mena también director de la empresa Valor Comercial. A propósito de los motores, Marco Antonio Gómez de Vaproy apuntó que los principales motores que mueven los avalúos en la industria son el sistema financiero mexicano, a través de los bancos. Además de instituciones como Infonavit y Fovissste; “pues por cada crédito hipotecario que estos otorgan, se requiere por lo menos un avalúo. Si consideramos que entre todos los actores, colocan aproximadamente 700 mil créditos al año, la demanda anual por lo menos sería de la misma cantidad”. Jesús Orozco de Tinsa agregó que en muchos países se ha optado por permitir ciertas concesiones respecto a lo que
se
consideran las mejores valuación inmobiliaria.
prácticas
en
“Países como Alemania o Estados Unidos han permitido que las visitas se hagan solo por exteriores condicionando los valores resultantes a factores de ajustes que penalicen el valor y que se hagan visitas post crisis para validar los informes iniciales, otros como Colombia podrían acordar valuaciones sin visitas e incluso algunos como Chile que son autorregulados ya lo han puesto en marcha. “Los más puristas dirán que esto en México es imposible porque contraviene la normativa y están en lo correcto para poder hacerlo deberíamos tener la venia del regulador pero más importante aún es entender si nuestros profesionales estás dispuestos a asumir una responsabilidad con una carga ética y responsabilidad del bien hacer tan grande, es algo que si salimos de esta crisis rápidamente y espero que así sea no lo sabremos porque más tardaremos en ponernos de acuerdo que lo que tardará la pandemia en barrer el país, sí por el contrario, la crisis perdura será irremediable tener la discusión si no queremos parar muchos procesos en nuestros clientes, discusión que involucra a muchos actores de la industria”, finalizó.
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Agilidad para innovar Bertha Lorena Mercado
S
in duda, nunca olvidaremos los momentos desafiantes que hemos vivido en marzo y abril, experimentando con sorpresa y temor el mayor desafío de la historia moderna. No fue la tecnología, ni el cambio climático, ni un desastre natural lo que nos obligó a hacer una pausa, quedándonos en casa, sino una inesperada pandemia global por el Covid-19, que nos ha mantenido informándonos como afecta a la humanidad y resolviendo el día a día desde los hogares. El papel de los profesionales de la valuación -que formamos parte importante del engranaje del proceso de financiamiento, elaborando avalúos que son la base que otorga a las Instituciones Crediticias certeza en las operaciones hipotecarias- en tiempos de incertidumbre toma relevancia en la toma de decisiones, esta circunstancia obligará a responder de una manera ágil e innovadora. En los próximos meses, los valuadores estaremos siguiendo nuevos protocolos para desarrollar el trabajo de campo con seguridad, los valuadores deberemos implementar medidas que transmitan confianza a los solicitantes del servicio y cada valuador deberá establecer códigos de actuación para enfrentar el riesgo en las visitas al sitio y con ello lograr realizar su trabajo con las partes interesadas, para ofrecer un servicio de calidad. Los inversionistas, entre ellos familias mexicanas, deberán tomar decisiones con respecto a sus activos inmobiliarios, los inmuebles siempre han sido una buena inversión en el largo plazo y será un destino seguro para algunos inversionistas que buscan oportunidades y cuentan con liquidez, un gran aliado en este proceso será el trabajo de los profesionales de la valuación y su capacidad de brindar confianza mediante procesos trasparentes para conocer el valor del activo, en base a normas internacionales, bien informados y documentando el comportamiento del mercado.
Vendrán desafíos que nos presentan la posibilidad de ser empáticos y desarrollar sinergias para enfrentar las adversidades generadas por esta pausa involuntaria
Vendrán desafíos que nos presentan la posibilidad de ser empáticos, desarrollar sinergias con gobierno, con los actores de la industria y así lograr enfrentar las adversidades generadas por esta pausa involuntaria, en tanto aparece una vacuna que devuelva la tranquilidad e iniciemos la recuperación después de este duro proceso de aprendizaje.
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Santa María la Ribera, el mejor lugar para rentar o comprar en la CDMX Al cierre de 2019, esta colonia tuvo plusvalías significantes, con un crecimiento de 29.3 por ciento.. Considerada también un barrio mágico, la colonia Santa María la Ribera ha resurgido en la Ciudad de México y hoy en día es una de las zonas con mayor potencial para invertir en un inmuebles, por su dinamismo y alta demanda en el segmento medio. La arquitectura de sus construcciones, que conservan elementos de la época de su fundación hacia mediados del siglo XIX, además de que resguarda museos, escuelas y recintos, comenzó a llamar la atención del sector inmobiliario. Caminar por sus calles, salir a tomar un café, bailar un danzón en sus parques o visitar la Alameda de Santa María la Ribera y el Kiosco Morisco, el Museo de Geología y el Museo del Chopo, son algunos de los atractivos de una de las colonias más antiguas de la capital. La fundación de esta legendaria colonia constituyó uno de los primeros fraccionamientos urbanos dirigidos a la clase media de la época, que se creó de manera casi simultánea a la Colonia San Rafael, por lo que fue un proyecto de gran envergadura en ese tiempo.
En 1861 inició la venta de terrenos delimitados por la Avenida México-Tacuba, la calzada Nonoalco, Insurgentes y la Calzada Verónica, lo que ahora es Circuito Interior, que formaban parte de los ranchos de la Teja, Santa María y Los cuartos. Entre sus edificios históricos está el Museo de Geología, que fue construido durante el porfiriato para la investigación y la difusión de la ciencia. Fue inaugurado en 1906 y hasta el día de hoy conserva gran parte de la decoración original, incluyendo las vitrinas que desde su fundación resguardan piedras, minerales y fósiles. Cuatro años después se colocó frente al Museo un elemento característico de la identidad del barrio: el kiosco morisco. A partir de la segunda mitad del siglo XX, la Colonia Santa María la Ribera se transformó en barrio popular como consecuencia del surgimiento de nuevas colonias ricas en otras partes de la ciudad y de la construcción de edificios de departamentos. Según algunos historiadores, Santa María la Ribera decayó con la construcción del Metro, ya que los
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vendedores ambulantes se adueñaron de las calles fomentando la sensación de inseguridad y desorden; otro factor influyente fue el temblor de 1985, ya que muchas casas fueron abandonadas, por los habitantes que buscaron zonas más seguras para vivir. Resurge de los escombros De acuerdo con un análisis elaborado por Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, en base a las búsquedas de los usuarios del sitio, Santa María la Ribera se ubicó entre las cinco colonias más buscadas para vivir en 2019 en la Ciudad de México. Señala que esta colonia se ha convertido en una de las favoritas y es de los mejores barrios de Ciudad de México. “Es una colonia clásica de la capital, pues tiene más de 150 años de antigüedad y sus calles están llenas de historia. Santa María la Ribera se encuentra dentro de la alcaldía Cuauhtémoc, muy cerca del centro de la ciudad”. En ella puedes encontrar cientos de cafeterías y restaurantes, escuelas, centros comerciales, bancos y otros atractivos representativos de la colonia como el famoso kiosko Morisco. ¿Quieres mudarte a esta colonia? Las rentas en Santa María la Ribera están entre 4 mil 500 y 18 mil pesos mensuales. Si lo que te interesa es comprar un inmueble, el precio promedio de venta de departamentos de dos recámaras es de 1 millón 800 mil pesos aproximadamente. Vivir aquí tiene un costo de 14,000 pesos mensuales si se renta un departamento, o 1.87 millones de pesos si se
compra. Por otro lado, las casas tienen un costo medio de 2.31 millones de pesos a la venta. Aquí, un departamento en venta tiene un precio medio de 1.5 millones de pesos y en renta de 10,821 pesos mensuales, señala Vivanuncios. Plusvalía De acuerdo con los Reportes de Mercado Inmobiliario (RMI) elaborados por Propiedades.com, al cierre de 2019, Santa María la Ribera y Coyoacán tuvieron plusvalías significantes, con un crecimiento de 29.3 y 13.7 por ciento, respectivamente. Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades. com, explica que los sitios emergentes, como Santa María la Ribera, cuentan con un alto dinamismo del segmento medio debido a la construcción de casas y departamentos nuevos. Asimismo, San Ángel, Condesa y Nápoles fueron otras tres zonas de la Ciudad de México que cerraron el 2019 con crecimiento en este indicador. En la primera, el aumento fue de 9.1 por ciento, mientras que en las otras dos de 7.1 y 6.1 por ciento, respectivamente. Sin embargo, entre las zonas que registraron una baja se encuentran San Rafael-Azcapotzalco con un decremento de 11 por ciento, Portales con 3.8 por ciento y Narvarte con 2.5 por ciento. En el segmento de departamentos nuevos, la zona de Santa María la Ribera registró el incremento más alto de la capital del país, con 34.9 por ciento. En segundo lugar, se posicionó Mixcoac con 11.2 por ciento y Nápoles con 8.6 por ciento.
Plusvalía por zona en el segundo semestre de 2019 Zona Condesa Coyoacán Del Valle Escandón Mixcoac Nápoles Narvarte Nuevo Polanco Polanco Portales Roma San Ángel San Rafael Azcapotzalco Santa Fe Santa María la Ribera
Total Zona 7.1% 13.7% 3.3% 1.0% 4.6% 6.1% -2.5% 3.6% -0.6% - 3.8% -2.7% 9.1% -11.0% 1.8% 29.3%
Usado 2.7% 16.0% 3.2% -11.7% -5.4% 0.6% -9.4% 0.7% -0.6% -6.0% 2.1% 10.6% -7.7% 1.0% 4.6%
Nuevo 4.8% 3.3% 1.9% 7.6% 11.2% 8.6% -1.7% 3.7% -1.7% -2.4% -3.3% 7.7% -12.4% 0.8% 34.9%
Así, Santa María la Ribera -mezcla de historia y futuro- se posiciona como una de las mejores colonias para vivir en la Ciudad de México.
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Certificaciones inmobiliarias, más que una moda, símbolo de sustentabilidad, eficiencia y plusvalía Mariel Zúñiga
Los cinco edificios con más puntaje en México son Torre Virreyes, Corporativo BBVA, Reforma, Punta Reforma y Torre HSBC.
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L
as certificaciones son algo más que una moda, representan una garantía de que el inmueble no sólo es sustentable, sabe aplicar la tecnología y cuenta con estrategias para reducir el gasto de energía y recursos como el agua, le da un valor más alto en el mercado, lo que hace más eficiente el proceso para comercializarlo y obtiene una garantía y reconocimiento mundial. En Concreto consultó a expertos que asesoran y conocen bien cómo es el procedimiento de la obtención de certificaciones nacionales e internacionales. Alicia Silva Villalba, experta en certificaciones Leed y vicepresidente Ejecutiva de Sustentabilidad del Instituto Mexicano de Ciudades Inteligentes Sostenibles y Sustentables (IMCISS) señala que actualmente, existen todo tipo de certificaciones para diferentes inmuebles y edificaciones. Sin embargo, reconoció que el mercado y la imperiosa necesidad de disminuir el impacto ambiental de
la industria de la construcción, ha permitido la diversificación de reconocimientos, certificaciones y estándares encaminadas a mejorar el entorno construido en el que habitamos. Y que además califican a una construcción como amigable con el medio ambiente o edificación verde, con base en la disminución de impactos ambientales durante su planeación, diseño y construcción, y a través de su vida útil e interacción con los usuarios, generando espacios sustentables que promueven la salud y el bienestar de las personas y de la industria en general. “Dependiendo del tipo de proyecto, desde la planeación y el diseño se puede escoger el tipo de certificación que guiará los estándares de edificación. Es importante resaltar que la certificación no es solo un premio que se puede obtener al final, sino idealmente debe ser una guía de construcción o incluso remodelación que permitirá que el proyecto sea verdaderamente sustentable”.
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Así, precisó que aunque existen certificaciones para proyectos ya existentes, lo mejor es que desde el inicio se piense en la mejor forma de disminuir el impacto al medio ambiente y escoger los estándares adecuados de acuerdo al tipo de proyecto. Por su parte, Rubén Morón, representante del Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI) aseveró que las certificaciones dan un grado de sustentabilidad a los inmuebles nuevos o ya en uso. Y además responden a un estándar para indicar si el edificio es sustentable o no. Coincidió en que hay certificaciones para calificar a los edificios nuevos y conforme van evolucionando, además de guías de referencia de distintos edificios: vivienda, hotel u oficinas. “Hay la posibilidad de certificar edificios ya construidos, en operación, y espacios interiores. Se mide el desempeño real, cuánta energía se usa. Hay mediciones”, explicó. “En EU se certifica como proyecto nuevo, se hace como pronóstico de lo que se va a hacer cuando ya esté funcionando cuánta luz y agua utilizarán y se cuantifican otros materiales en proceso de construcción”. ¿Cuáles son las certificaciones sustentables vigentes?
inmobiliarias
Silva Villalba explicó que el Consejo de Construcción Verde de los Estados Unidos (U.S. Green Building Council o USGBC por sus siglas en inglés) fue uno de los pioneros en la creación, diseño y ejecución de un programa de evaluación basado en estándares sustentables de construcción: el sistema LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés), que evalúa la implementación de las normas y estrategias sustentables de construcción más exigentes de la industria. LEED es actualmente el sistema de certificación más reconocido a nivel mundial y cuenta con diversos niveles de reconocimiento dependiendo de la puntuación obtenida durante una evaluación rigurosa de categorías que abordan la sustentabilidad del proyecto; el USGBC puede otorgar una certificación LEED nivel Platino, Oro, Plata o Bronce, detalló.
LEED no solo certifica edificios, aunque es por lo que más se le conoce, sino aplica a todo tipo de proyectos: Diseño y Construcción de Edificios (LEED BD+C), Diseño y Construcción de Interiores (LEED ID+C), Operación y Mantenimiento de Edificios (LEED O+M), Desarrollo de Barrios (LEED ND) y Casas Unifamiliares y Multifamiliares (LEED for Homes). Además, dentro de los sistemas existen 21 adaptaciones para proyectos de todo tipo: Nueva Construcción, Core and Shell, Retail, Hospitales, Escuelas, Centros de Datos, entre otros. Explicó que por ejemplo, LEED for Cities es un proyecto muy interesante para certificar no solo construcciones aisladas, sino comunidades y ciudades enteras (como en Washington, DC). Con este tipo de certificación se obtienen proyectos ejemplares para replicar en diversas ciudades del mundo. La experta explicó que similares a LEED, existen las certificaciones Earth Check, BREAM, y Living Building Challenge, que buscan el cumplimiento de diversos requerimientos, entre ellos, el uso de la energía cero, el tratamiento de los residuos y el agua, y un mínimo de 12 meses de operación continua. Así, entre las certificaciones más recientes se encuentran Sustainable SITES, Parksmart, TRUE Zero Waste, WELL, entre otras. Mientras que la Certificación SITES (Sustainable Sites Initiative, por sus siglas en inglés), está basada en el entendimiento de que la tierra es un componente crucial del entorno construido y puede ser planificado, diseñado, construido y mantenido para evitar, mitigar e incluso revertir efectos negativos en el diseño de exteriores. “Los paisajes sustentables crean comunidades ecológicamente resilientes, mejorando sus condiciones para resistir y recuperarse de las inundaciones, sequías, incendios forestales y otras catástrofes. Al implementar esta certificación se benefician el medio ambiente, los propietarios, las comunidades y las economías locales y regionales”. La certificación WELL Building Standard, por su parte, es un sistema para la construcción y operación de edificios saludables, es decir, que en su estructura implementen estrategias específicas de bienestar
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para los usuarios y que mantengan en su operación estándares de calidad que impacten positivamente en la salud. “Existen también certificaciones que no solo toman en cuenta al edificio o construcción en sí, sino también a los elementos aledaños y que pueden beneficiar a la sustentabilidad del proyecto, complementando sus beneficios, como los estacionamientos y la movilidad”, anotó. La certificación Parksmart es una de ellas, pues es el único sistema de certificación del mundo desarrollado para avanzar en la movilidad sustentable a través del diseño, construcción y la operación de la infraestructura de los estacionamientos. Existe también la certificación TRUE Zero Waste, para la gestión adecuada de residuos, generando así una cadena completa de prácticas sustentables y amigables con el ambiente”.
Silva Villalba refiere que también existen certificaciones que ligan directamente a la construcción con su aporte económico o financiero. Es el caso de EDGE (Excellent in Design for Greater Efficiencies, por sus siglas en inglés) creada por la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco Mundial, que además de considerar ahorros en materiales y consumos de energía y agua, considera los beneficios adicionales financieros de un proyecto como su rentabilidad, el retorno de inversión en menor tiempo y el menor tiempo de venta en relación a construcciones tradicionales. Hoy en día, existen mercados específicos y exigentes dentro de la industria de la construcción. Por ello, es importante estar informados acerca de ellas y escoger adecuadamente las que abordan categorías de impacto que nos importa mitigar para lograr no solo una certificación sino un cambio en el mundo, anotó.
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Rubén Morón, director General de CIVITA y Miembro de la Mesa Directiva del Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI), explicó en entrevista por separado que hay otro sistema de certificaciones para edificios en operación: BOMA 360 Y BOMA BEST. “Son diferentes, pero BOMA es un organismo que lleva muchos años trabajando con operadores y administradores de edificios. En México toma fuerza porque hay algunos edificios de muy alto desempeño que se están certificando y obtienen premios. “La certificación esta en torno a mejores prácticas de operación y mantenimiento. Uno de sus temas es la sustentabilidad,pero toma en cuenta diferentes aspectos. Tiene un enfoque más de acuerdo con EU
y Canadá. Y en México con el IMEI (capítulo BOMA México)”, precisó. ¿Quién otorga las certificaciones y cuáles son los requisitos? En el caso de LEED, se cuentan con 5 sistemas de calificación y los proyectos deben de cumplir con una serie de Requerimientos Mínimos del Programa y Prerrequisitos, y alcanzar un puntaje mínimo a través de los Créditos que se especifican en la Guía de Referencia LEED de la versión vigente, dependiendo del tipo de proyecto. Estos puntos están distribuidos en diferentes categorías que abordan la sustentabilidad en el diseño, construcción, y operación y mantenimiento de los
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edificios de manera integral. “Cumpliendo lo anterior, los proyectos pueden alcanzar uno de los cuatro niveles según los créditos conseguidos: platino, oro, nivel o plata. La certificación la emite Green Business Certification Inc. (GBCI), que es la entidad externa e independiente que administra las certificaciones de proyectos, acreditaciones profesionales y los certificados para los sistemas de clasificación LEED, EDGE, Parksmart, SITES, TRUE y WELL. “En el caso de WELL, la Certificación está respaldada por el International Well Building Institute (IWBI) y se basa en 7 conceptos: aire, agua, nutrición, iluminación, bienestar físico, confort y mente. Existen tres niveles de certificación, plata, oro, platino”. Las certificaciones Parksmart y SITES se otorgan a través del GBCI (Green Business Certification Inc por sus siglas en inglés). Para Parksmart, se considera un sistema de puntuación similar al de LEED, y se otorgan diferentes niveles, que pueden ser Bronce, Plata u Oro, dependiendo de la puntuación obtenida después de un proceso de evaluación independiente Existen también el nivel de certificación “Pionero” (Parksmart Pioneer) para estructuras existentes. La experta señaló que igualmente, la certificación SITES se basa en un sistema de puntos que va de 70 a 13 y la cantidad de puntos que gana un proyecto determina el nivel de certificación que recibe: Certificado (70-84 puntos), Plata (85-99), Oro (100-134) y Platino (135 puntos o más). El proceso de certificación permite que los proyectos comparen los criterios de desempeño y se realiza a través de SITES Online, que es una herramienta simplificada diseñada para registrar un proyecto, proporcionar hojas de trabajo para ayudar en la documentación del proyecto y realizar un seguimiento de los proyectos de principio a fin. Para la certificación EDGE, existen tres formas de certificar: 1. Certificado EDGE Alcanzar el estándar mínimo del 20% en energía, agua y energía incorporada en los materiales. 2. EDGE Advanced
Obtener un 40% o más de ahorro de energía para un mayor nivel de reconocimiento, con al menos un 20% de ahorro en agua y materiales. 3. Cero carbono Alcanzar la meta de carbono neutral con un 40% o más de ahorro de energía en el sitio, logrando el 100% a través de energías renovables o completando con compensaciones de carbono. Rubén Morón señaló que la asesoría la pueden obtener en México a través de organismos especializados o bien de empresas consultoras. “Como asociación se le puede dar una guía, una introducción al tema para quien lo va a hacer por primera vez, pero hay empresas que están enfocadas a apoyar directamente a quien busca la certificación”. REQUISITOS Morón explicó que dependiendo del tipo de certificación, que se divide en varias categorías se consideran estos aspectos: 1) Sitio. Este capítulo evalúa diversos aspectos, en los proyectos nuevos el manejo del agua de lluvia. Y que reduzca volumen de escurrimiento pluvial. Diferente si es terreno con vegetación o casa 2) Consumo de agua. Se hace proyección conforme al número de ocupantes del edificio. Se premia a los edificios cuando tienen sistema integral de manejo de agua, como tratamiento y reutilización. Para reducir el consumo de agua potable y residual que se manda al drenaje En edificios existentes ya se tiene que asegurar que haya instalados medidores que reporten consumo real de agua cada mes. 3) Además se asigna puntaje vs otros edificios de tipo similar. Para hacer comparativo equivalente 4) Otro requisito tiene que ver con calidad del aire, en edificios que apenas se van a construir dan parámetros para que tengan buena ventilación. ya en obra deben tener equipos de ventilación adecuados, aunado a un tema de ahorro de energía. “Ya en un edificio en operación –que se hizo cuando había otras tecnologías y otras construcciones- se mide
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el CO2 con cuerpos orgánicos volátiles. Si cuenta con infraestructura brinda aire saludable, pasa el requisito de leed. Si no, se recomiendan adecuaciones en el sistema de ventilación del edificio. “Las verificaciones existentes pueden estar bien, esta mediciones indican que se desempeña bien o otras que no y que requieren inversión alta para hacer adecuaciones con base al diagnóstico. Otros no ya con la Leed tienen la certificación”, explicó Morón del IMEI-Boma. ¿Qué edificios y empresas destacan con estas certificaciones en México? En México hay más de 1,075 proyectos comerciales registrados y certificados que participan en LEED, con un total de 31.5 millones de metros cuadrados en Área Bruta Rentable (ABR) y 750 inmuebles LEED. Alicia Silva destacó que los 5 edificios con más puntaje en México y que están certificados como LEED Platino son: Torre Virreyes, Corporativo BBVA, Reforma, Punta Reforma y Torre HSBC, todos en la ciudad de México. “La torre HSBC fue la primera en su tipo en América Latina en obtener la certificación LEED Platino, y entre los más emblemáticos, se encuentra la Torre Mayor, también de la Ciudad de México, que fue certificada nivel oro en 2013 en categoría de edificios existentes en operación y mantenimiento por la calidad de su diseño, construcción y modelo de operaciones, convirtiéndolo en un edificio emblemático de la ciudad y ejemplo de edificación sustentable. En este proyecto, Revitaliza Consultores participó como asesor para obtener la certificación más alta posible. “En México, existen 2 proyectos que cuentan con la certificación WELL y 20 registrados en búsqueda de la misma. El primer proyecto en México que obtuvo esta certificación es el edificio de las oficinas centrales de Bioconstrucción y Energía Alternativa, en Monterrey”. Agregó que espacios importantes de la ciudad de México también han buscado la certificación SITES, como es el caso del Barrio Chino. “Una de las obras emblemática para la CDMX es la Recuperación, Mejora y Accesibilidad de la Zona Barrio
Chino - Barrio de la Luz, en la que se intervinieron aproximadamente 24 mil metros cuadrados”, anotó. Esta es la primer obra a nivel latinoamericano en espacio público que está buscando la certificación SITES INITIATIVE para el diseño, construcción y mantenimiento sostenible de la tierra, y que tiene como finalidad garantizar la accesibilidad universal y seguridad para el peatón. Revitaliza Consultores también formó parte de este interesante proyecto de transformación. También hay marcas de consumo que se han sumado a la sustentabilidad en sus diversas sucursales. Entre las que se encuentran McDonald’s Sucursal Parque Hundido. “El primer restaurante en obtener la certificación LEED Oro Versión 3 en México”, y las tiendas Nike Factory de San Luis Potosí y Plaza Aeropuerto de la Ciudad de México. San Luis es la primera tienda de Nike Factory Store en Latinoamérica en alcanzar la certificación LEED Oro. Sephora Artz, en Querétaro, es también un ejemplo de certificación nivel Oro en tiendas. También existen ejemplos de edificios históricos que han obtenido la certificación, como lo es el Antiguo Palacio del Ayuntamiento, en la Ciudad de México. “Patrimonio Cultural de la Humanidad por la UNESCO desde 1987 y parte de la crónica arquitectónica del país, en 2015 logró la certificación LEED EBOM Nivel Oro para la Operación y Mantenimiento para Edificios Existentes, convirtiéndose en el primer edificio histórico y de gobierno en México en alcanzar este aval de sustentabilidad por su alto compromiso con el ambiente y el bienestar de sus ocupantes. Arquitectura bioclimática, techos de doble altura y el óptimo aprovechamiento de la iluminación natural son algunas de las estrategias ejecutadas por la empresa Revitaliza Consultores en las diferentes categorías que establece la certificación LEED. Morón citó a su vez otros ejemplos con certificación como la Torre Anfeli (ubicada en avenida Revolución en Ciudad de México). Es una obra multipremiada “Leed Gold” para diseño y construcción. “Se certificó BOMA 360 y fue reconocida con premio Toby Award BOMA”, apuntó.
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Sustentabilidad, nueva realidad inmobiliaria en México Diversos especialistas nos muestran cuáles son los retos, problemas y diagnósticos para transitar a un escenario verde y acorde al planeta. El sector inmobiliario consume enormes cantidades de agua, materiales y energía, y al mismo tiempo, generan residuos, materiales contaminantes y aguas residuales, que llevados a escala de ciudad, multiplica grandemente la necesidad de recursos a grandes escalas. “Se tiene que utilizar, además del corazón, la tecnología, de tal manera que se pueda transformar el medio edificable. Tenemos herramientas. Si los edificios generan 38% de las emisiones de CO2, consumen 14% del agua, 25% de la electricidad y 80% del gas LP, ahora es el sector con más peso en el cambio climático” destaca en exclusiva con En Concreto Caroline Verut Von Ilberg, Presidenta de Sustentabilidad para México (SuME). La especialista internacional va más allá, ya que dijo, se tienen que cambiar los modelos de construcción por unos más smart: “Hoy más que nunca se necesitan generar edificios inteligentes para el confort de las personas. Tenemos que transitar de pequeñas mejorías en el manejo del agua a formas resilientes de diseñar edificios y ciudades”, para lo cual, “los arquitectos son los principales responsables; tenemos que considerar
Mario Vázquez Barrios
que este sector representa una tercera parte del impacto en el medio ambiente”. Sustentabilidad es economía Otro aspecto relevante es la certificación inmobiliaria. En este segmento, Ulises Treviño, Director General de Bioconstrucción y Energía Alternativa señala que en México ya se está transitando rápidamente este nuevo modelo sustentable, que además, implica ya un modelo económico en sí mismo. “En los últimos 5 años hemos notado un crecimiento sostenido en las certificaciones inmobiliarias. Hay cada día más interés en la edificación sustentable que implica diferentes herramientas, instituciones y organizaciones. Ahora es recurrente el interés por la eficiencia energética, la productividad, calidad del aire y cuidado del agua, ya que son problemas que aquejan cada vez más a nuestra sociedad”. A su parecer, la certificación sustentable en México ya escaló: “La edificación sustentable se encuentra en una condición de segunda etapa. La primera, que llamo edificación 1.0, fue cuando buscábamos implementar el
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negocio de la sustentabilidad desde los ahorros de los recursos; pero ahora todos los desarrolladores saben que una edificación con poco impacto ambiental ahora implica contar con menores ahorros. La sustentabilidad está en la agenda inmobiliaria constantemente”. Agregó que la actual etapa es de sustentabilidad 2.0, la cual implica ahora la adopción de más beneficios en interiores de edificaciones, que redundarán en salud y mayor productividad. “Si pasamos 90% de nuestro tiempo dentro de las edificaciones, la calidad de la misma afectará nuestra salud y productividad. Eso aplicará también a edificaciones residenciales comerciales y oficinas”. Cuando se le preguntó cuántas certificaciones hay actualmente, dijo que “hay decenas, pero ahora la que está en boga es la llamada Certificación Leed Net Zero, que acaba de salir hace apenas unos meses y asegura que un edificio pueda ser autoabastecible de energía limpia y agua, entre otras ventajas”. Distritos hídricos Finalmente, para la arquitecta Elena Tudela Rangel, Directora de la Oficina de Resiliencia Urbana de la Ciudad de México, destacó que para hablar de construcción sustentable, se tiene que hablar de desarrollo sustentable, ya que el cambio climático es el máximo desafío que enfrenta la humanidad.
sustentables, tanto para ingenieros, arquitectos y urbanistas. “Por ejemplo, el agua va a indicar si un proyecto arquitectónico es resiliente o no. Las tendencias climáticas apuntan a que en los próximos años, lloverá más en la CDMX, con lo que podría haber más inundaciones y deslaves. Debemos cambiar la idea de ser ‘ciudades alcantarilla’ a una de ‘ciudades esponja’, para cuidar el aspecto hídrico”. Prueba de lo anterior, es la implementación de los llamados Distritos Hídricos en la Ciudad de México, donde la gestión del agua se realice “predio por predio, en los que se colectivizan riesgos y beneficios para comunidades en los que se deben vincular a ingenieros y biólogos”. “El caso puntual que estamos desarrollando es el Distrito Hídrico de Tacubaya para el Sistema de Actuación por Cooperación (SAC) de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) de la Ciudad de México. A través del desarrollo inmobiliario se está generando una oportunidad en la zona para un mayor beneficio del agua, donde se realizan sistemas desde el espacio público, en particular, en Parque Lira”, dijo que estos proyectos se están replicando en Coapa e Iztapalapa, en los que consideró, “hay soluciones factibles y sustentables para los habitantes”.
“Desde la arquitectura y el urbanismo hay que posicionar el tema. Si las ciudades representan un emisor importante de los gases de efecto invernadero, desde la arquitectura tenemos que replantear los procesos metabólicos de materiales y sumarlos a la práctica”. Para ello, sugirió homologar las reglas de construcción Suplemento Real Estate | @ennconcreto | #EnConcretoContigo | 2020
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México listo para desarrollar Smart Cities El país cuenta a la fecha con cuatro en Querétaro, Jalisco y Puebla, de acuerdo con el BID.
M
éxico está en condiciones de empezar a desarrollar Smart Cities, que ordenen el desarrollo urbano, la movilidad, los trámites gubernamentales, y monitoreen seguridad y tránsito, entre otros, a través de análisis de datos y blockchain.
De acuerdo con Luiz Henrique Zimmermann, Gerente de Ingeniería de Aplicaciones en Furukawa LatAm, en los últimos años se ha difundido en diversos ámbitos institucionales la expresión “Ciudades Inteligentes” derivada del inglés “Smart Cities”.
Una Smart City es un sistema complejo e interconectado que aplica las nuevas tecnologías para gestionar desde el correcto funcionamiento de los sistemas de transporte público y privado, hasta el uso eficiente de los recursos energéticos o hídricos.
Este concepto es una apuesta por un nuevo modelo de gestión urbana que sea capaz de responder de manera integral a las necesidades de sus habitantes en términos de movilidad, planeación urbana, gobierno, economía, energía, medio ambiente, resiliencia, seguridad, educación y salud; el eje transversal de este nuevo tipo de ciudad es la innovación y la tecnología.
“Una ciudad inteligente detecta las necesidades de sus ciudadanos, y reacciona a estas demandas. La ciudad basa sus acciones y su gestión en dicho conocimiento, idealmente en tiempo real, o incluso anticipándose a lo que pueda acaecer”, explica Juan Murillo, responsable de Análisis Territoriales de BBVA Data & Analytics. Para la consultoría Deloitte, existen distintos modelos no excluyentes sobre los que se puede desarrollar una ciudad inteligente: medio ambiente, movilidad, gobernanza, economía, personas y vivienda. Claro está, la verdadera metrópoli ‘smart’ aúna cada una de estas categorías para ser lo más eficiente y ecológica posible. Pero las ciudades van avanzado poco a poco en los distintos frentes y hoy son comunes las plataformas integrales de servicios; aplicaciones para turistas, ciudadanos y comerciantes para descubrir las actividades del municipio. Incluso, programas especiales para apoyar a pymes (como los Living Labs urbanos o viveros), y la instalación de iniciativas más respetuosas con el medio ambiente. ¿Cómo será nuestra vida en las ciudades inteligentes? Volver a una ciudad “inteligente” no es solo sensores, cámaras y dispositivos que transmitan datos. La realidad de este concepto son los espacios “humanizados” que mejoren la calidad de vida de los ciudadanos.
En diferentes partes del mundo esta idea ha venido tomando fuerza y varias ciudades han puesto en marcha diferentes planes de acción para aplicar este concepto holístico de “Ciudad Inteligente”. Las grandes ciudades crecen, se modernizan y las tecnologías incorporadas a la vida urbana pueden convertir a sus habitantes en el Gran Hermano o en personas capaces de definir su propia calidad de vida e incidir en la calidad de vida colectiva. Para Furukawa Electric, compañía líder en tecnologías de punta para infraestructura de redes de comunicaciones, el concepto de ciudades inteligentes se define como aquellas que hacen un uso intensivo de las Tecnologías de la Información y Comunicaciones (TICs) para crear y mejorar los sistemas que componen el ecosistema. Pero además, desarrollan la capacidad de crear, recopilar, procesar y transformar la información para hacer sus procesos y servicios más eficientes, mejorando la calidad de vida de los habitantes y haciendo un aprovechamiento eficiente de recursos. Si bien, el propósito de la ciudades inteligentes es la de hacer y crear una ciudad más humana, diseñada para humanos y enfocada en humanos; las grandes compañías de los diferentes sectores principalmente las del sector TIC, comienzan a ser jugadores destacados dentro de este gran cambio tecnológico, viendo un negocio emergente de toda índole.
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El camino correcto para llevar a cabo un proyecto de ciudades inteligentes debe ser bajo una estrategia la cual esté basada en un conjunto de buenas prácticas que apunten a transformar la ciudad actual para mejorar la calidad de vida y sobre todo llegar al balance entre la ciudad inteligente y ciudadanos inteligentes. Y a lo que esto se refiere, es a desarrollar en los ciudadanos capacidades como pensamiento racional y creatividad, ya que una población racional y creativa es más propensa a utilizar la tecnología de forma correcta y capaz de imaginar nuevas herramientas, encontrar soluciones eficientes y diseñar espacios efectivos. Para socios de la firma EY, Ciudad de México tiene las condiciones para ser una Smart City, cuenta con una sociedad sofisticada y conectada, nada ajena a las tecnologías actuales, el momento histórico de cambio que se vive y el recurso intelectual, forman el ecosistema perfecto para la transformación digital de la Ciudad. Señalan que los gobiernos deben de tener soluciones digitales para la resolución inmediata de los problemas, la transformación digital de las ciudades es un reto de todos. Lo más importante es identificar qué hay un problema que se tiene que atender de manera inmediata, y tener una visión a largo plazo; con un plan estratégico pues no se puede transformar una ciudad de un día para otro. El objetivo, mejorar la calidad de vida de sus habitantes Al respecto Minsait, la unidad de transformación digital de Indra, presenta el impacto de la transformación digital como habilitador clave para afrontar los retos sociales, económicos, medioambientales y urbanísticos que considera que las ciudades deben superar para que sus espacios continúen siendo un referente y sus ciudadanos mejoren su calidad de vida. Miguel Ángel González San Román, Director de Infraestructuras, Ciudades y Productos Conectados en Desarrollo de Soluciones Propias de Minsait, afirma que “el impacto de las smart cities en la calidad de vida de los ciudadanos será cada vez mayor gracias al desarrollo de una nueva generación de servicios públicos proactivos y eficientes que se adaptan a las cambiantes necesidades de la población” Mientras que, para Steve Sasse, Director Estratégico de Equinix para América Latina y el Caribe, América Latina ha experimentado un rápido crecimiento urbano en las últimas décadas y ahora es la segunda región más urbanizada del mundo después de América del Norte.
Lo notable es lo rápido que ha sido el cambio hacia la urbanización: pues en 1950, el 42 por ciento de la población vivía en áreas urbanas y eso ha aumentado a más del 82 por ciento este año. Las ciudades también están aceptando las posibles soluciones que la tecnología puede aportar para resolver problemas urbanos como la catástrofe del cambio climático, la contaminación y la creciente demanda por servicios públicos como transporte, salud, etc. Sin embargo, resolver esos problemas mientras se evalúan los adelantos tecnológicos requiere intercambiar datos rápidamente entre diferentes sistemas. Las Smart Cities mexicanas Para el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) las ciudades inteligentes en México son: Ciudad Maderas en Querétaro, Ciudad Creativa y Tequila, en Jalisco; y Smart, en Puebla. Estas 4 Smart Cities (ciudades inteligentes) mexicanas tienen en común que hay una mayor participación ciudadana mediante herramientas tecnológicas para realizar servicios e interactuar con el gobierno, también porque existe mejor transporte público y vías de comunicación, alumbrado inteligente, señalización urbana adecuada, mayor seguridad pública y una mayor proliferación del concepto IoT (Internet of Things o Internet de las Cosas). A ellas se podrían sumar León (Guanajuato) y Monterrey (Nuevo León) en donde, entre otras iniciativas, se pretende lograr una sincronización e interconexión entre semáforos, reducción de tránsito, mejorar logística de envíos, proveer servicios médicos a áreas remotas, entre otros. El intercambio de datos en tiempo real es crucial en la mayoría de los casos prácticos de una Smart City (ciudad inteligente). No obstante, a medida que los volúmenes de datos y las regulaciones aumentan, las infraestructuras de TI tradicionales que transportan el tráfico hacia un centro de datos central dejan de funcionar. Un intercambio de datos seguro, compatible y en tiempo real dentro y entre las ciudades requiere una infraestructura tecnológica distribuida capaz de eliminar la distancia física entre todos los elementos del ecosistema digital (datos, aplicaciones, nubes, redes, socios y usuarios).
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