Necesario innovar en políticas de precios para suelo
Juan Carlos Zentella Gómez Director General de Local & Global Ideas
L
a vivienda al interior de las ciudades más pobladas sí es posible. Para ello se requiere de una serie de instrumentos fiscales (aplicados al suelo), normativas y financieras colaborando de manera simultánea.
En el caso de instrumentos fiscales aplicados al suelo se necesitan, entre otros, la movilización y captura de plusvalías, el impuesto predial base suelo o el impuesto predial creciente en el tiempo para lotes baldíos y una actualización de la tabla de valores unitarios para acercar los valores catastrales a los comerciales. Todos estos instrumentos trabajando de manera simultánea permitirían disminuir los precios del suelo y además, permitirán mejorar las finanzas municipales para una mejor prestación de servicios públicos. Disminuir los precios del suelo es la primera condición requerida para lograr construir vivienda social intraurbana; de otra forma se podría construir vivienda, pero no caería dentro del segmento de vivienda social.
33
Experiencia internacional En el caso de instrumentos normativos, se requieren normas y reglamentos que obliguen a los desarrolladores a destinar un porcentaje de cierto proyecto inmobiliario a vivienda social. En muchos países esto ya aplica con porcentajes que van del 10% — como en el caso de Reino Unido o Estados Unidos (en Portland)— hasta ciudades como California que piden entre 15 o 20 por ciento. En Austria llegan a exigir hasta 60% a través de un instrumento que se llama “zonificación inclusiva” (inclusionary zoning) o “vivienda inclusiva” (inclusionary housing). En Reino Unido este porcentaje del 10% es el mínimo, pero va acompañado de incentivos fiscales: mientras más porcentaje dé el desarrollador, mayores incentivos fiscales obtiene. En cuanto a instrumentos financieros, se requieren explorar fórmulas innovadoras que incluyan desde vivienda en renta con rentas topadas, subsidios a la oferta, hasta considerar subsidios al suelo con mecanismos que eviten el incremento de los precios, tal como ocurrió en Chile. Retos para implementación Sin embargo, para realizar o proponer estos cambios, el mayor obstáculo es político. Presidentes municipales y gobernadores van y vienen y no ha sido posible implementar estas medidas por el supuesto “costo político” que tienen. Este podría mitigarse con una mejor prestación de servicios públicos. “Subiré impuestos, pero a cambio obtendrás mejores servicios de recolección de basura, no habrá baches, se mejorarán y se les dará mantenimiento a los parques y espacios públicos”, por ejemplo. En síntesis, transparencia y rendición de cuentas, mejor recaudación y mejor calidad del gasto son indispensables. Otro de los obstáculos es el paradigma bajo el cuál se diseñó el modelo de negocios de la vivienda social: al ser masiva (con mayor volumen para mayores márgenes de utilidad de desarrolladores) y periférica (menores costos del suelo para mayores márgenes de utilidad). Así,
34
se requiere cambiar poco a poco hacia modelos de negocios, para que algunos desarrolladores transiten hacia vivienda media y residencial y aquellos que se queden en el segmento social, lo hagan con un apoyo decidido del Estado y bajo nuevas reglas, nuevos incentivos y nuevos actores, como los propietarios de lotes intraurbanos que quieren construir una vivienda en terreno propio o que viven en conjuntos habitacionales semiabandonados, pero que requieren de una regeneración urbana integral. En síntesis, se requiere de una industria de la regeneración urbana y de la renovación habitacional y de la construcción asistida para aquellos que cuentan ya con un lote y que desean edificar, o aquellos que van a comprar (vía crédito hipotecario + subsidio) o vender una vivienda, pero que desean renovarla. Otro de los obstáculos es la vecinocracia. Muchas veces una comunidad no desea recibir vivienda social pues se tiene al prejuicio de que recibir a familias pobres deteriora el entorno, incrementa los índices de inseguridad, presiona los servicios urbanos (abasto de agua, drenaje, el suministro eléctrico, etc.). Está demostrado que esto es falso. Asociado al punto anterior, otro de los obstáculos es el reglamentario. Los Reglamentos de Fraccionamientos son laxos al no obligar a los desarrolladores a destinar un porcentaje del desarrollo a vivienda social, tal como ocurre en otros países, a través de la zonificación incluyente. Incentivos en el aire Entre los incentivos que requiere la industria destacan los incentivos, que deben ser, entre otros, financiamiento y subsidio a la oferta, como lo realiza la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), mezclado con el subsidio y financiamiento a la demanda (Conavi, Infonavit y Fovissste). Estos subsidios han estado disociados, además de que no se ha sumado un subsidio y/o financiamiento al suelo intraurbano, no sólo a la producción o edificación, aunque se corre el riesgo de un
35
efecto contraproducente con el subsidio al suelo intraurbano con un incremento de los precios del mismo (vendo más caro mi lote porque sé que viene con subsidio), por lo que debe haber reglas claras. Otros incentivos tendrían que ser fiscales. Por ejemplo, disminuir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) de desarrolladores que otorguen un porcentaje adicional al mínimo de vivienda social en sus desarrollos, como ocurre en Reino Unido. Creo que se debe trabajar más con cooperativas en las que la propiedad del suelo o la vivienda no sea forzosamente privada (de un individuo), sino de la cooperativa y que los créditos hipotecarios (tanto de la banca como del Infonavit o Fovissste) consideren financiamientos hipotecarios para este tipo de organizaciones sociales; lo mismo que los subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Para todo ello, se necesita un Acuerdo o Pacto Nacional por la Vivienda Adecuada y el Hábitat, en el que se establezcan claramente los compromisos de todos los actores del sector vivienda, y en particular de los sectores asociados al segmento de la vivienda social. Los gobiernos locales pueden facilitar trámites (licencias y permisos de construcción y de fraccionamiento), para combatir la corrupción y modificar sus Reglamentos de Construcción y Fraccionamientos para facilitar la zonificación inclusiva que asegure un porcentaje de vivienda social en nuevos desarrollos intraurbanos. Los desarrolladores pueden comprometerse a construir una vivienda de calidad, segura, sustentable y bien localizada. Por su parte, los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis) pueden comprometerse a agilizar trámites, erradicar cuellos de corrupción, eficientar procesos internos, ofrecer opciones financieras adaptadas a derechohabientes y no afiliados y trabajar bajo un enfoque de derechos humanos. Finalmente, la Secretaría de Desarrollo Social Territorial y Urbano
36
(Sedatu) puede comprometerse a focalizar sus recursos a través del Programa de Mejoramiento Urbano a fin de mejorar la Infraestructura urbana básica y el mejoramiento de los espacios públicos en polígonos de mayor rezago habitacional y de espacios públicos (que ya lo está haciendo). Además, se debe impulsar en coordinación con el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus) y los Onavis, la regularización de la tenencia de la tierra, pero con mecanismos preventivos de invasión y con una opción de regularización para acceder de inmediato a un crédito del Infonavit o Fovissste, pero con opción a subsidio de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) en caso de justificarse. Muchas veces quien tiene la posesión irregular de un predio o una casa, gana lo suficiente como para hacerse de un crédito hipotecario y estaría feliz de ser regularizado a condición de que pague (vía el crédito) la vivienda de la que es poseedor. Es decir, una fórmula que sea regularización + crédito hipotecario: subsidio. A este posible pacto se pueden sumar los notarios, las cámaras empresariales y los gobiernos estatales y municipales, entre otros.
37