Stek jaarverslag 2022

Jaarverslag 2022

Woonstichting Stek

Bestuurs- en volkshuisvestelijk verslag 2022

1 Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers

2 De directeur-bestuurder aan het woord

Als er over enige tijd voor Stek teruggekeken wordt naar 2022 kan dit wel eens als het jaar van Achterlaten worden betiteld. Zo voelt het al een beetje, nu in het voorjaar van 2023 schrijvend aan het voorwoord van het jaarverslag.

Laten we hopen dat het zo is en dat corona ons leven niet meer zo sterk verstoort. Weggaan zal het niet meer, maar door het te beheersen zal het niet meer ontwrichten.

De twee oude kantoren laten we achter in 2022. De collega’s van het kantoor Noordwijk hebben letterlijk hun werkplek daar verlaten en zijn in 2023 gestart op hun nieuwe werkplek in Hillegom. Voor de collega’s in kantoor Lisse was bij het einde van het jaar duidelijk zichtbaar dat een verhuizing aanstaande was. Doordat een deel van het kantoor al verkocht was, werd er gewerkt in een ingekrompen kantoor tussen de dozen. Half januari was de verhuizing voor hen ook een feit.

De lage woningbouwproductie en het steeds maar groeiende gat tussen vraag en aanbod op de sociale huurwoningenmarkt laten we hopelijk ook achter. Vanuit het ministerie wordt er hard getrokken aan de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Provincies krijgen daarin een taakstelling en deze willen met gemeenten en ook woningcorporaties, Regionale Realisatieagenda’s afsluiten. Deze agenda’s moeten de basis zijn voor de komende jaren waarin de bouwproductie stevig omhooggaat. Er zijn veel hobbels maar Stek onderschrijft de ambitie en zal daar ook zeker goede bijdrage aan leveren.

Daarmee laten we ook achter dat het regionale overleg tussen woningcorporaties, verenigd in Holland Rijnland Wonen (HRW), een hoge mate van vrijblijvendheid had. HRW wil zich laten zien en er is besloten om het werkapparaat uit te breiden, de inzet van de corporaties te vergroten en aanwezig te zijn op regionaal niveau als onderhandelingspartner. Vanaf 2023 is het meer samen en minder alleen.

Wat niet achtergelaten kan worden is het verscherpt toezicht van de Autoriteit woningcorporaties, zoals dat is ingesteld in augustus 2022. Wel laten we het zware gevoel achter dat is ontstaan door de moeizaam verlopen en helaas mislukte werving van een nieuwe bestuurder en het daaropvolgende terugtreden van de voltallige Raad van Commissarissen. Door externen zijn twee diepgaande evaluaties uitgevoerd en met de betrokkenen besproken. Hiermee is het emotionele deel afgesloten en laten we het in 2022. Vooruitkijken kan weer zonder last.

Er is zeker niet stilgezeten in het afgelopen jaar. Drie jaar na de fusie met collega-corporatie Vooruitgang en twee jaar na de fusie met de Noordwijkse Woningstichting was er zeker nog veel werk te verzetten, naast de reguliere werkzaamheden. Een fusie is niet zomaar gedaan. Synchroniseren van beleid, vertalen naar processen en werkafspraken, synchroniseren en vernieuwen van samenwerkingen met derden, invoeren co-making, verbeteren van datakwaliteit, volgende fasen van implementatie ERP-systeem, naijlen van personele mutaties zijn zomaar voorbeelden uit een lange reeks van verdere beheersing en sturing van de organisatie. Het harde werken en de grote inzet heeft mooie resultaten laten zien.

De woningzoekende met een laag inkomen heeft makkelijker een woning bij Stek kunnen vinden. De huurcategorieën betaalbaar 1 (huur tot € 633 p.m.) en betaalbaar 2 (huur tot € 678 p.m.) maken respectievelijk 68% en 85% van de verhuringen in 2022. Dat is 8% en 5% boven de norm en de gemaakte prestatieafspraken .

Energiekosten en mogelijke armoede zijn grote zorgpunten geweest. Doordat Stek lopende contracten met energieleveranciers had, zijn de kosten bij de huurders met een woning waarbij energie door Stek voor het collectief is ingekocht beperkt gebleven. Om het energiebewustzijn te versterken heeft Stek meegedaan met een pilotproject met individuele energie-displays, waarbij de huurder direct het effect op het gebruik van energie bij het inschakelen van apparaten kan zien. Een succes was het aanbieden van een bezoek van de energiecoach. Opzichters en vaklieden hebben de cursus daarvoor gedaan en op afspraak kwamen zij bij de huurder thuis. Ze hadden dan een doos bij zich met besparingsmiddelen en huurders kregen advies over stook- en ventilatiegedrag.

De huurachterstanden zijn niet uit de pas gelopen. Door het hele jaar heen is dat rond de 1% gebleven. Wel hebben onze collega’s van huurincasso veel contacten met huurders gehad. Opvallend was dat er ook huurders proactief contact opnamen, om eventuele problemen met betalen te voorkomen.

Door in 2022 658 woningen te voorzien van zonnepanelen, is het totale aantal woningen met zonnepanelen bij Stek bijna 4.000. Ook zijn 364 woningen geheel gerenoveerd en verduurzaamd opgeleverd. Met aan aantal kleinere maatregelen wordt hiermee 1,5 miljoen kilo CO2 bespaard.

De snel stijgende bouwprijzen, de moeizame arbeidsmarkt en verstoorde aanlevering van materialen hebben tot gevolg gehad dat de planningen bij verschillende nieuwbouwprojecten niet zijn gehaald. Er zijn slechts 13 woningen opgeleverd. Voor begin 2023 staan vier opleveringen van nieuwbouwprojecten, in Hillegom, Noordwijk, Sassenheim en Voorhout op stapel, met in totaal 233 sociale huurwoningen om aan de nieuwe huurders te worden overgedragen.

Het gehouden medewerkerstevredenheidsonderzoek laat zien dat er op het organisatorische vlak aandachtspunten zijn. De verbinding tussen afdelingen vraagt aandacht. Zo ook het goed “onboarden” van nieuwe (extern en intern) medewerkers. Het totale beeld met een score van 7,3 laat zien dat Stek 0,4 onder de benchmark zit. Gezien de turbulentie na twee fusies op zich niet een heel slecht resultaat.

Om de waarde die in alle collega’s zit zo goed mogelijk tot hun recht te laten komen, is er door iedereen een TMA-scan (Talent en Motivatie Analyse) gemaakt. Hiermee is er meer zicht en begrip ontstaan op de relatie mens en werk, zowel op functie-, team-, afdelings- als organisatorisch niveau. Verdere implementatie zal zeker een positieve bijdrage leveren aan het welzijn op de werkplek en daarmee aan de resultaten voor de huurders en Stek.

De gehouden visitatie met een eindcijfer van 7,7 is zeker een felicitatie en groot dankwoord aan de collega’s waard. Temeer omdat dit cijfer hoger is dan de beoordelingen van de drie corporaties afzonderlijk. Het maatschappelijke veld waarin Stek actief is heeft hiermee haar tevredenheid getoond. Ook de klantwaardering, onafhankelijk gemeten door KWH, laat een mooi resultaat van 7,6 zien. Ondanks corona, fusieperikelen en een rommelige werkomgeving, laat Stek hiermee zien waar ze voor staat: meerwaarde leveren voor de huurders en de maatschappij.

Het verscherpt toezicht heeft gelukkig geen effect op het dagelijkse functioneren van Stek. Na het instellen ervan heeft Stek kunnen doen wat moet als corporatie. De omgeving heeft er geen invloed van gevoeld.

Ik wil heel veel waardering en dank uitspreken aan de huurdersorganisaties en mijn collega’s, omdat zij in een moeilijke periode zo standvastig zijn geweest. Zij hebben laten zien dat Stek meer is dan een organogram: het is een organisatie van mooie mensen die zich met hart en ziel inzetten voor de huurders van Stek en willen in hun waarde gelaten worden.

2022 was best een moeilijk jaar voor Stek. Maar laten we voortgaan op ingeslagen weg en verder bouwen aan een Stek dat betekenisvol is voor de huurder, de woningzoekende en de maatschappij. Er zijn nog velen die afhankelijk zijn en wachten op de prestaties die Stek moet leveren. Laat dat de titel zijn van het voorwoord van het komende jaarverslag 2023. Het jaar van Voortgaan.

Het terugkijken op mijn werkzame periode bij Stek begint zo langzamerhand. Daar hoort dit voorwoord ook bij. Het volgende voorwoord wordt door de nieuwe bestuurder van Stek geschreven. Zij begint op 1 september 2023.

Ik wil hier mijn oprechte en intense dank uitspreken naar alle collega’s van Stek omdat ik met hen heb mogen samenwerken. Dank voor het vertrouwen dat mij gegeven is en dat ik onderdeel mocht zijn van wat Stek was en nu is. Het warme gevoel dat we met elkaar betekenisvol zijn geweest neem ik zeker mee.

Tot slot, maar zeker niet bedoeld als restpost, wil ik de huidige RvC-leden heel hartelijk danken voor hun bereidwilligheid, enthousiasme en inzet om het verscherpte toezicht zo snel mogelijk achter ons te laten en samen met ons te werken aan Stek als goed functionerende woningcorporatie. Voor hun steun daarbij heb ik veel waardering.

Hillegom, juni 2023

Hans Al Bestuurder

3Wonenindetoekomst

Ontwikkelingen

Woningbehoefte

Hetisdringenopdewoningmarkt.Ookinonzewerkregio(degemeentenHillegom,Lisse,Noordwijken Teylingen)ishettekortaan(socialehuur)woningengroot.Hetaantalingeschrevenwoningzoekenden,het aantalreactiesperaangebodenwoningendegemiddeldeinschrijfduurgroeien.

Metdefusiesin2019en2020isonswerkgebiedvergroot,waardoorermeerkansenzijntotvergroting vandewoningvoorraad.Diekansenbenuttenwe,vooralsnogvooralindeplanvorming.Woningen bouwenduurtnoueenmaallangerdan3jaar.Inhetin2021vastgesteldeondernemingsplaneninhet strategischvoorraadbeleid(SVB)isonzeambitieopgenomendewoningvoorraadmet2.000sociale huurwoningenuittebreiden(netto).Omdaterookca.650woningenverdwijnendoorsloop,verkoopof liberalisatiewillenweertot2030intotaal2.650bouwen.Daarvanzijnernuca.1.950belegdinhardeen zachteplannen.Dekritischesuccesfactordaarbijisdebeschikbaarheidvanvoldoendebouwlocaties.

Maatschappelijkeontwikkelingen

Erligtookeenkwalitatieveopgave.Sociaal-maatschappelijkeontwikkelingen,zoalsvergrijzing,toename vanhetaantalthuiswonendezorgvragers,gezinsverdunning,extramuraliseringeninstroomvan statushoudersleidenertoedaterindenabijetoekomstanderewoningenwordengevraagddannu.De behoefteaananderewoonvormen-meerzorggerelateerdenkleiner-groeithierdoordekomendejaren snel.Tijdelijkewoonvormengaandaarbijeenrolspelen.O.a.doormiddelvanzogenaamdebouwtafels zijnwesteedsingesprekmetdegemeenteninonswerkgebiedomdekwantitatieveenkwalitatieve opgaveinkaarttebrengenenomonze(nieuwbouw)plannendaaroptebaseren.

NationaleenRegionaleWoon-enBouwagenda

Hetnieuwekabinetheeftinhetvoorjaarvan2022denationalewoon-enbouwagendaopgesteld.Daarin heeftdeministervanVolkshuisvestingenRuimtelijkeOrdening(VRO)deprioriteitenvanuitde rijksoverheidvoordekomendejarenuiteengezet.Metalskern:eenstevigerregievanderijksoverheidop debelangrijkstethema’s(versnellenwoningproductie,betaalbaarheid,focusopkwetsbaredoelgroepen, leefbaarheidenveiligheid,verduurzamingenWonenenzorg).

Metdeactualisatievanonzeregionalewoonagenda(RWA)gevenwealsregiogezamenlijkaanhoewijde opgavenzienengaaninvullen.Deagendaisin2022gemaaktenbegin2023doorallepartijen ondertekend.

ActualisatieHuisvestingsverordeningHollandRijnland

InopdrachtvanHollandRijnlandheeftbureauCompanenin2021dewoningmarktende woonruimteverdelingvanHollandRijnlandgeanalyseerd.Dezeanalyseisinmaart2022terinformatie aangebodenaanhetAlgemeenBestuurvanHollandRijnland.Nadegemeenteraadsverkiezingenzijndeze analysesuitgewerkttoteenregionalewoonagendaeneennieuwehuisvestingsverordening.Deplanning isomdenieuwehuisvestingsverordeninginhetderdekwartaalvan2023intelatengaan.

Belangrijkeelementenindenieuweverordeningzijn:

-Inschrijfduurblijfthetuitgangsprincipevandenieuwehuisvestingverordening.Nieuwwordtdat deinschrijfduurvaneendoorstromerbijeenverhuizingnaareenanderewoonruimtewordt vermeerderdmetdewoonduurindeachtertelatenwoning,toteenmaximumvanvijfjaar.

-Debestaanderegelingenvoorurgentieendecontingentenregelingblijvengecontinueerdmetde nieuwehuisvestingsverordening.

-De3%regeling(demogelijkheidomeenkleindeelvandeverhuringenbuitenhet woonruimteverdeelsysteemomtelatenplaatsvinden)wordtuitgebreidnaareen5%regeling.De aanvullende2%isbedoeldomintezettenvoordoorstromers.

-Lokaalmaatwerkbestaandebouwblijftgehandhaafdop25%.Lokaalmaatwerkisbedoeldom lokaleproblemenoptelossenalsderegionaletoewijzingsregelsonvoldoenderuimtebieden,ofte generiekzijn.

-Hetwordtmogelijkomookpassendheidseisentestellenopbasisvandegroottevanhet huishouden.

DemissieendoelenvanStek

Onzemissie

Goedkunnenwoneniseenbelangrijkevoorwaardevooreenduurzamesamenleving,waarinallemensen eengoedeplekhebben.Doorfinanciëleofsocialeomstandighedenkannietiedereenhiervoorzelfop‘de markt’terecht.Voordiemensenzijnwijerineersteinstantie,omzogoedmogelijktezorgenvoor beschikbareenbetaalbarewoningen.EnStekheeftdeambitieomdewoningvoorraadvoor2050CO2neutraaltemaken.

Erismeerdanonzewoningenengebouwen.Hetgaatookomonzedienstverleningenomactiviteitenop hetgebiedvansociaalbeheerenleefbaarheidénonzepersoonlijkemaatschappelijkebetrokkenheidbij demensendieindeBollenstreek(willen)wonen.Onzemissieisdanook:

IEDEREENINDEBOLLENSTREEKMOETGOEDKUNNENWONEN WIJZIJNERVOORALVOORDEMENSENDIEDATMOEILIJKZELFKUNNENREALISEREN

Inonsondernemingsplan2022t/m2025hebbenweambitiesendoelenvastgesteldopmeerdere gebieden.DezezijngekozenopbasisvandeWoningwet2015,prioriteitenvanhetRijk,woonvisiesvande gemeenteninonswerkgebied,eigenbevindingen,gemaakteanalysesenopgehaaldemeningenvooren nadefusiesin2019en2020.

Beschikbaarheid

Denubekende(hardeenzachte)nieuwbouwplannenvanStekvoordeperiode2021-2030tellenopnaar debouwvanintotaalca.1.950socialehuurwoningen.Metnamedeeerstkomendevijfjaarisons nieuwbouwprogrammafors.Indejarendaarnaishetplanaanbodvooralsnogbeperkterennogniet toereikendomaandeuitbreidingsopgavevan2.650tot2030tevoldoen.Laatstaanomhethuidigetekort aansocialehuurwoningenteverkleinen.

Dekritischesuccesfactordaarbijisdebeschikbaarheidvanvoldoendebouwlocaties.Hierligteen belangrijkegezamenlijkeopgavevoordegemeenteninonswerkgebiedenStek.

Daarnaast worden er ook sociale huurwoningen verkocht en geliberaliseerd. Ons beleid voorzag in een verkoopprogramma van ongeveer 40 woningen per jaar, dus 600 tot 2035. We hebben deze verkoopplannen teruggedraaid tot een te verkopen hoeveelheid van 450 tot 2035. De komende 15 jaar zouden we een kleine 300 sociale huurwoningen gaan doorverhuren als vrije sector woning. Dat voornemen hebben wij ingeperkt tot een liberalisatievolume van 150 woningen tot 2035.

Kwalitatief: meer compacte, zorggeschikte appartementen Vergrijzing, gezinsverdunning, extramuralisering, instroom statushouders, etc., leiden ertoe dat er in de toekomst andere woningen worden gevraagd dan nu. Daar komt bij dat de maatschappij (werk, relaties) en daarmee ook de woningvraag steeds dynamischer wordt. Wij gaan ons meer richten op het bieden van huisvesting aan alleenstaanden, senioren, starters, instromers en kwetsbaren. Dit heeft gevolgen voor zowel de nieuwbouwprogrammering als voor de bestaande woningvoorraad. In de nieuwbouw zal het accent liggen op het toevoegen van compacte (3-kamer), zorggeschikte (levensloopbestendige) appartementen.

Flexibele schil

Vanwege onzekerheid over de vraagontwikkeling op langere termijn na 2035 zijn we ook aan het investeren in een flexibele schil binnen de sociale huurvoorraad. Dit in de vorm van tijdelijke woningen die met name interessant zijn voor jongeren, starters en spoedzoekers. We zijn hierover met meerdere gemeenten in ons werkgebied in gesprek.

Betaalbaarheid

Gematigde woonlasten en een gelijkwaardige slaagkans voor onze doelgroepen naar inkomen en huishoudengrootte zijn onze doelstellingen.

Gelijkwaardige slaagkansen realiseren wij door:

- minstens 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren < hoogste aftoppingsgrens;

- minstens 60% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren < laagste aftoppingsgrens;

- bij maximaal 10% van de verhuringen (gelabelde jongeren-woningen) een tijdelijke huurkorting aan te bieden wanneer dat noodzakelijk is vanwege de leeftijd en het inkomen van de kandidaathuurder.

We blijven ons inzetten om ook de komende jaren ruimschoots aan bovenstaande percentages te voldoen. Als slaagkansen zich in de praktijk ongelijkwaardig ontwikkelen dan corrigeren we dit gedurende het jaar via extra huurprijslabeling.

Duurzaamheid en kwaliteit

Onze doelstelling is een duurzame, goed onderhouden, veilige en gezonde woningvoorraad.

Onze eerdere situationele aanpak heeft plaats gemaakt voor een systematische aanpak richting CO2neutraal in 2050. Daartoe hebben wij de Stek Routekaart CO2-neutraal vastgesteld, waarin per complex mogelijke maatregelen en bijbehorende kosten in beeld zijn gebracht. In het strategisch voorraadbeleid worden beleidskeuzes over verduurzaming afgestemd op en afgewogen tegen beleidskeuzes op het gebied van beschikbaarheid en betaalbaarheid. Dit gebeurt zowel op voorraadniveau (portefeuilleplan) als op complexniveau (assetmanagement).

In onderhoudsprojecten gaat het vrijwel altijd om een combinatie van renovatie/groot onderhoud en energetische maatregelen. Voorgenomen projecten op het gebied van groot onderhoud, voorraadbeheer en verduurzaming voor de komende jaren zijn concreet in beeld.

Leefbaarheid en sociaal beheer

Voor dit onderdeel van ons werk is onze doelstelling het faciliteren van wonen in sociale huurwoningen en buurten waar mensen naar elkaar omkijken, waar voor iedereen een plek is en waar het goed (samen)leven is.

De instroom van huurders met een - bewuste of onbewuste - hulp- en/of zorgvraag neemt toe. Het gaat vaak om kwetsbare huurders. Een deel van deze groep heeft lichamelijke en/of psychische gezondheidsproblemen en geen inkomen uit betaalde arbeid. Deze huurders hebben vaak een verminderde zelf- en samenredzaamheid.

De leefbaarheid in een aantal van onze buurten neemt af, en dus ook het ‘thuisgevoel’. Als gevolg daarvan neemt de hoeveelheid werk van vooral wijkbeheerders, vakmannen, incassospecialisten, woonconsulenten en KCC-medewerkers toe. Veel van de activiteiten zijn gericht op het terugdringen van overlast, vervuiling en eenzaamheid. Aan ‘de achterkant’ dus. Dat zal altijd nodig blijven. Dat doen we samen met zorg- en welzijnsorganisaties. Beleid (waar zijn we wel van en waar zijn we niet van), werkprocessen en -instructies zijn vastgelegd. In de praktijk worden deze steeds geactualiseerd en verbeterd. Dat zetten we voort.

Voorkomen is beter dan genezen. Dus een focus op ‘de voorkant’ is ook nodig. Vooral voor onze kwetsbare huurders, maar ook voor onszelf. Juist omdat we ons bewust zijn van het belang, de emotionele waarde, van een goed en betaalbaar huis én een fijne woonomgeving voor het leven van mensen. Prettig wonen in een buurt waarin de mensen naar elkaar om kijken, in een omgeving waarin je gekend en opgenomen bent. Een buurt waarin ze voldoende mogelijkheden hebben om deel uit te maken van sociale activiteiten in de buurt. Mensen krijgen meer perspectief als ze in een omgeving wonen met een goede sociale, fysieke en zorg infrastructuur. In zo’n buurt weten bewoners wie/waar woont, vragen ze hulp en bieden ze hulp aan. Zijn de lokale ondernemers, verenigingen en stichtingen levendige onderdelen van de wijk en doen mensen met en voor elkaar waar ze goed in zijn en wat ze fijn vinden. De zorgzame buurt beoogt een samenhangende én buurtgerichte aanpak van wonen, welzijn en zorg. Dit zodat mensen, ongeacht leeftijd of zorgbehoefte, comfortabel in hun huis of vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Het is een buurt waar jong en oud samenleven, waar inwoners elkaar kennen en helpen, waar zorgbehoevende personen en mantelzorgers ondersteuning krijgen en waar diensten en voorzieningen toegankelijk en beschikbaar zijn.

Dat levert veerkracht en zelf oplossend vermogen op. Veerkracht waarin de bewoners begrip hebben voor elkaar en de ander helpen als er iets aan de hand is. Helpen, in plaats van overlast melden aan Stek bijvoorbeeld.

Zo’n buurt ontstaat meestal niet vanzelf. Daarom hebben ruim 20 partijen in de sub regio Hillegom, Lisse en Teylingen een ambitieovereenkomst wonen welzijn en zorg ondertekend. Wij gaan samen met andere organisaties zorgzame en vitale buurten stimuleren, waarin inwoners betrokken, vitaal en betekenisvol kunnen samenleven.

Bijzondereenkwetsbaredoelgroepen

DegemeentenindeDuin-enBollenstreekbereidenzichvooropeenoverhevelingvandeorganisatieen financieringvandemaatschappelijkezorgvanuitdecentrumgemeenteLeiden.Degemeentenmoeten voldoendehuisvestingvoorkwetsbaredoelgroepenrealiseren,onderanderevoorcrisisopvangenhet terugdringenvandewachtlijstBeschermdWonen.Wijverwachtendatdegemeentenbinnenons werkgebiedzelfvoorvoldoendehuisvestingenopvangzorgen.

Wijzijnbereiddegemeentendaarbijteondersteunenen/ofteinvestereninspecifieke maatwerkoplossingen.Netzoalswedatalhebbengedaanbijbijvoorbeeldhetproject“SkaeveHuse”in Hillegom,“Beschermdwonenlight”inLisse,hetThuishuisinNoordwijkenwoningenbestemdvoor crisisopvangviaDeBinnenvest.Hiermeekomenwesamenmetgemeententegemoetaandegrotevraag alsgevolgvandemaatschappelijkedecentralisatievandeopvang.

Weblijvengeschiktewoningenbiedenaanmensendielangerthuisblijvenwonenendiewel(lichte)zorg nodighebben.Ookblijvenwijbevorderendatonzehuurderscontactmetelkaarkunnenmaken, bijvoorbeelddoorontmoetingsruimtestecreëreninnieuweenbestaandeseniorencomplexen.

Dienstverlening

Wijleverenwatisafgesprokenenwatdehuurdersenwoningzoekendenverwachtentekrijgen. Datdoenwijalsvolgt:dichtbijblijven,afspraak=afspraak,echtgoedhelpenenfirsttimefixed:gebreken aanwoningenofklantvragenwordenin80%vandesituatiesinéénkeeropgelost.

Envanaf2022makenwijbijvoorbeeldblogsenvlogsoverdeuitvoeringvanhetondernemingsplan.Ook biedenwevanaf2022intensieverenazorgbijalleklantcontacten.Proactiefbenaderenwehuurdersen woningzoekendendiecontactmetonshebbengehad.Zospelenwesnelinopmogelijkeengewenste verbeteringen.

Onzehuurderstevredenheidsscorewaseind2022een7,6endatgaanwedekomendejarenverder verbeterennaareen7,8.DaarmeewillenwijhettotnutoejaarlijksverkregenKWH-labelruimschoots blijvenverdienen.

In2022hebbenweeenuitgebreidwoonbelevingsonderzoekuitgevoerdonderalonzehuurders.De resultatenlatenziendathuurdersoverhetalgemeentevredenzijnoverhunhuisenhunbuurt.Een schoneenveiligebuurtblijkteenvandebelangrijkstepuntenvoorhuurderstezijn.Deverbeterpunten zijnweaanhetorganiseren.

Lokaleverankeringensamenwerking

WijspeleneenbelangrijkerolindeBollenstreekinhetrealiserenvangoede,duurzameenbetaalbare huurwoningenenfijnewoonomgevingen.Wezijnonserterdegevanbewustdatwedatnietalleendoen. Ookandere(maatschappelijke)partnershebbenhierinhunverantwoordelijkheden,somszelfs verdergaanddandievanons.Ophunbeurtkunnenzijdieweernietzonderonsuitvoeren.Samenwerking tussendegemeenteninonswerkgebied,detweehuurdersorganisatiesHuurdersBelangenVereniging Bollenstreek(HBVB)endeStichtingHuurdersbelangenNoordwijk(SHN),dezorg-enwelzijnsorganisaties, politieenStekisessentieel.Datwasalzo,maarallebelanghebbendenzienindatdeontwikkelingen vragenommeerenanders.Vooralopoperationeelniveaumoetdesamenwerkingniet-vrijblijvenden adequaterwordenendaartoegefaciliteerdwordenopbestuurlijkniveau.Inonzeregiowordtdaar gestaagaangewerkt.

Belanghouders

Primaire belanghouders

Een deel van de belanghouders is voor elke corporatie hetzelfde. Het zijn de primaire belanghouders: de gemeenten in het werkgebied en de huurdersbelangenorganisaties. Voor Stek zijn dat:

- gemeente Hillegom;

- gemeente Lisse;

- gemeente Noordwijk;

- gemeente Teylingen;

- Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB);

- Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN).

Gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen

Stek voert op alle niveaus regelmatig en gestructureerd overleg met de wethouders en de ambtenaren van de vier gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers. Bijvoorbeeld de gemeentelijke woonvisie, de beschikbaarheid van grondposities voor sociale huurwoningen, de programmering van projecten en het verlenen van sloopvergunningen. Ook maatschappelijke ontwikkelingen als toenemende kwetsbaarheid van wijken, armoede, woonoverlast en vergrijzing zijn regelmatig onderwerp van gesprek.

Huurdersorganisaties

Stek heeft twee huurdersorganisaties, HBVB en SHN. In de samenwerking tussen de huurdersorganisaties en Stek zijn de doelen het optimaliseren van de kwaliteit van wonen, het bevorderen van een goede relatie tussen de huurders en Stek, het laten aansluiten van het beleid van Stek op de behoefte van (toekomstige) huurders en het bevorderen van een goede verhouding tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit van de woning.

Stek ondersteunt de huurdersorganisaties financieel met een vastgestelde bijdrage.

Beide huurdersorganisaties hadden in 2022 bijeenkomsten met de leden van de Raad van Commissarissen.

In 2022 is meerdere keren apart overleg gevoerd met SHN en HBVB. Sinds de fusie staat dit aparte overleg in het teken van lokale aangelegenheden. In 2022 is met SHN en HBVB apart overleg gevoerd over onder andere de voortgang van lopende bouwprojecten, het meerjarenaanbod van nieuwe bouwlocaties, de lokale prestatieafspraken en de lokale samenwerking met organisaties op het gebied van zorg en welzijn. Ook zijn zaken besproken die spelen in bepaalde complexen (leefbaarheid, beheer en toezicht).

De huurdersorganisaties participeerden bij het opstellen van de prestatieafspraken: SHN met gemeente Noordwijk en Stek en Woningstichting St. Antonius van Padua en HBVB met gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Stek. In paragraaf 3.4 gaan we hier verder op in.

Secundaire belanghouders, zoals de Corporatieraad van Stek

Met secundaire belanghouders heeft Stek een incidentele of een structurele verbinding. De contacten zijn soms formeel en soms informeel. Op projectmatige basis, of op thema’s, wordt met hen samengewerkt. Stek informeert hen over werkzaamheden en nodigt hen bijvoorbeeld incidenteel uit om mee te denken over plannen. Er vindt overleg plaats als een van beide partijen daar behoefte aan heeft.

Onzesecundairebelanghouderszijn:

-deCorporatieraadvanStek*;

-HollandRijnlandWonen;

-welzijnsorganisaties(bijvoorbeeldStichtingenWelzijnNoordwijkenWelzijnTeylingen, WelzijnskompasHillegomenLisse,Kwadraad,GGZ,GGD,Jeugd-enjongerenwerk);

-zorgorganisaties(bijvoorbeeldActiVite,Marente,HOZO);

-bewonerscommissies;

-gemeenteraadsleden/politiekepartijen;

-collega-corporatiesindegemeentenwaarStekactiefis(WoningstichtingSt.Antoniusvan Padua)ofingemeentenwaarverhuisstromenmeezijn(bijvoorbeeldMeerlanden);

-belangenorganisaties(bijvoorbeeldsenioren,gehandicapten,milieu-activistische organisaties,scholen);

-politie;

-marktpartijen.

*DeCorporatieraad.Delegitimatiebijbepaaldebelanghoudergroepenisookin2022weerverder versterktdooronsoorteluisterenteleggenbijonzeCorporatieraad.DezeRaadbestaatuitmensendie vanuithuneigendagelijksepraktijkdewerkelijkheidbijStekbinnenbrengen.IndeRaadzittenmensendie nietdagelijksindesocialehuursectorwerken.DeCorporatieraaddoetinparagraaf5.23verslagoverhet jaar2022.

Overigerelaties

NaastbelanghouderskentSteknogeengrootaantalanderepartijen/organisatiesmetwierelatiesworden onderhouden.Ditzijnbijvoorbeeld:

-pers;

-partijendieinopdrachtvanStekwerken(aannemers,ontwikkelaars,leveranciers, accountant,enzovoort);

-organisatiesdieeen(deels)toezichthoudenderolvervullen(WaarborgfondsSociale Woningbouw,Autoriteitwoningcorporaties,enzovoort).

Prestatieafspraken

In2022zijnprestatieafsprakengemaaktvoorhetjaar2023,meteendoorkijknaareenperiodevanvijf jaar.Stekdeeddatmetviergemeenten(Hillegom,Lisse,TeylingenenNoordwijk)entwee huurdersorganisaties(HBVBenSHN).VoordeprestatieafsprakenmetNoordwijkgeldtdat WoningstichtingSt.AntoniusvanPaduaookisaangesloten.

DeafsprakenmetdegemeentenenhuurdersorganisatiesindeBollenstreekzijnvastgelegdineen overkoepelenddeel,datvoorallevierdegemeentengelijkis,entweelokaledocumenten,eenvoor NoordwijkeneenvoorHillegom,LisseenTeylingen.Daarinstaanbijvoorbeelddeconcretebouwplannen enookrenovatieplannenvoordekomendeperiodegenoemd.

DeHBVBendeSHNzijnbeidebetrokkengeweestbijdetotstandkomingvandeoverstijgendeafspraken. DeHBVBhaddaarnaasthaarinbrengbijdeafsprakenvoorHillegom,LisseenTeylingen,deSHNbijde afsprakenvoorNoordwijk.

4 Maatschappelijke prestaties

4.1 Verhuur

Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen - ook de vrije sector woningen - met het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen. Vanaf 2019 worden de woningen aangeboden via hureninhollandrijnland.nl. Leegkomende woningen uit de dertien deelnemende gemeenten worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen.

*Aantal succesvolle reageerders / totaal aantal verschillende reageerders

Onderstaande tabel geeft inzicht in de zoektijd in maanden van een woningzoekende. De zoektijd is de tijd die men gemiddeld actief op zoek geweest is naar een woning.

3%-regeling

Binnen de Huisvestingsverordening bestaat verder nog de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen (maximaal 3%) buiten het woonruimteverdeelsysteem om te laten plaatsvinden, de 3%regeling. Stek heeft hier in 2022 bij 10 verhuringen gebruik van gemaakt, vanwege bijzondere omstandigheden. Bijvoorbeeld schrijnende situaties van in een ongeschikte woning wonen gezien de fysieke omstandigheden. In totaal betrof het nog geen 2% van het totaal aantal verhuringen in 2022.

4.2 Beschikbaarheid huisvesting voor diverse doelgroepen

Statushouders

Stek heeft in 2022 164 statushouders gehuisvest in de gemeenten in ons werkgebied. De taakstelling lag op 143. De realisatie van geplaatste statushouders is zonder na-reizigers. Na-reizigers zijn gezinsleden die later komen en gaan inwonen bij een al bemiddelde en geplaatste statushouder.

Stek heeft gehoor gegeven aan het verzoek om alvast ‘’vooruit’’ te plaatsen en daarmee te anticiperen op een verwachte verhoogde taakstelling van statushouders voor het jaar 2023. De voorstand die is gerealiseerd in alle vier gemeenten gaat mee naar het volgende jaar en wordt verrekend met de taakstelling van de eerste helft van 2023.

Stek heeft nog een aantal (beheer-)woningen voor statushouders in de gemeente Noordwijk. De gemeente Noordwijk is eigenaar van deze woningen.

Contingentenregeling voor bijzondere doelgroepen

Deelnemers aan het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen hebben afgesproken jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang toe te wijzen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en de daklozenopvang (de zogenaamde contingentenregeling).

In 2022 zijn 27 woningen verhuurd volgens deze regeling. Hiermee heeft Stek niet helemaal voldaan aan haar aandeel van 33 woningen voor 2022. De resterende woningen werden echter wel al eind 2022 gekoppeld en zijn begin 2023 verhuurd.

Doorstroming

Ongeveer 9% van alle verhuringen in 2022 (DAEB en niet-DAEB) zijn doorstromers, oftewel huurders van Stek die naar een andere woning van Stek verhuizen. Dit zijn onder andere senioren die een eengezinswoning van Stek achterlaten en met voorrang doorverhuizen naar een seniorenappartement van Stek. in 2023 verwachten we hier nog een extra impuls als gevolg van nieuwbouw en de voortzetting van de inzet van de doorstroomadviseur Noordwijk. Daarnaast is inmiddels ook in de prestatieafspraken met de HLT-gemeenten voor 2023 afgesproken gezamenlijk een doorstroomadviseur aan te stellen.

Van de 23 niet-DAEB woningen zijn er in 2022 13 verhuurd aan doorstromende Stek huurders.

Lokaal maatwerk, seniorenbeleid en jongerenbeleid

De werkwijze van lokaal maatwerk is vastgelegd in de regionale Huisvestingsverordening van Holland Rijnland Wonen. Hierdoor is het mogelijk om een groep woningzoekenden voorrang te geven, bijvoorbeeld senioren of jongeren. Het toepassen van lokaal maatwerk voor bestaande bouw is gelimiteerd tot 25% van het totaal aantal verhuringen per jaar en per gemeente. Lokaal maatwerk wordt per gemeente verschillend ingevuld. In Lisse, Hillegom en Teylingen wordt lokaal maatwerk bestaande bouw alleen ingezet voor voorrang op vrijkomende woningen voor de doelgroepen senioren en jongeren. In Noordwijk wordt gestreefd naar een maximale inzet van lokaal maatwerk bestaande bouw.

Daarnaast is het mogelijk om voorrang te geven aan woningzoekenden bij een nieuwbouwproject. Dit valt onder lokaal maatwerk nieuwbouw. Lokaal maatwerk nieuwbouw is niet gelimiteerd. Hierover overleggen we dan vooraf met de betreffende gemeente in ons werkgebied en onze huurdersorganisaties. In 2022 is een deel van het nieuwbouwproject aan het Karel Doormanplein in Hillegom verhuurd onder lokaal maatwerk nieuwbouw. De resterende woningen van het project zullen in 2023 worden verhuurd.

Mutatiegraad

De gemiddelde mutatiegraad van Stek komt in 2022 uit op 5,7%, iets lager dan onze vooraf gestelde norm van 6%.

4.3 Betaalbaarheid

Passend toewijzen

Per 1 januari 2022 moeten corporaties 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep. Dit zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 40.765,- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.014,- (prijspeil 2022). Stek heeft in 2022 98% toegewezen aan de doelgroep.

Jaarlijkse huurverhoging

De rijksoverheid heeft bepaald dat in 2022 de huur voor sociale huurwoningen verhoogd mocht worden met 2,3%. Stek heeft deze verhoging toegepast.

De vrije sector huurwoningen (niet-DAEB/vrijesectorwoningen met een huurprijs hoger dan €763,47) hebben per 1 juli 2022 een huurverhoging ontvangen van:

 bij een huur < € 1.000,- en een waarde > 90% van de maximale redelijke huurprijs: 2,3%

 overige situaties: 3,3%

Daarnaast heeft Stek in 2022 de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast voor huurders in een sociale huurwoning met een huurprijs lager dan de liberalisatiegrens.

Stek legt geen inkomensafhankelijke huurverhoging meer op aan huurders met een middelhoog of hoog inkomen en die al een huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens betalen.

4.4 Zichtbaar in de wijk

Sociaal beheer

Het zijn vooral onze woonconsulenten en wijkbeheerders die het sociaal beheer van onze wijken en buurten uitvoeren. Maar ook onze vaklieden signaleren zaken achter de voordeur die zorg en aandacht vergen. Zij geven deze signalen dan door aan de woonconsulenten voor verdere opvolging. In 2022 zijn 20 meldingen door de vaklieden doorgezet na een bezoek aan huis. Het aantal meldingen is hoger dan voorgaande jaren, omdat er meer huisbezoeken zijn geweest vanwege het verplicht aanbrengen van rookmelders in de woningen. Meldingen gaan over zichtbare armoede, vervuiling of signalen van behoefte aan zorg.

Ook in 2022 zijn in alle gemeenten weer wijkschouwen gehouden. Stek organiseert deze in een wijk, een buurt, of rondom een complex. De keuze voor een wijk of buurt wordt vaak gemaakt naar aanleiding van signalen van bijvoorbeeld een bewonerscommissie of een welzijnsorganisatie. Het doel van de wijkschouwen is om mogelijke verbeterpunten of aandachtspunten te signaleren en aan te pakken. Partijen die meelopen met een schouw zijn vertegenwoordigers van huurdersorganisaties en/of bewonerscommissie, wijkagent, welzijnsorganisaties en vertegenwoordigers van de gemeente. Vaak ook de wethouder en natuurlijk de buurtbewoners zelf lopen mee. We rapporteren aan partijen over de voortgang van de genoteerde actiepunten.

Leefbaarheid

Jaarlijks bepaalt Stek een budget voor leefbaarheidsmaatregelen. Hieruit worden fysieke en sociale activiteiten betaald om een buurt of wijk prettiger te maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het initiatief om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen. Het gaat altijd om activiteiten die niet zijn voorzien in de reguliere onderhoudsbegroting of in het contractonderhoud. Voor volgend jaar is een fors hoger budget begroot voor leefbaarheid met oog op naleving van de Nationale Prestatieafspraken. Voor het komende jaar zal dan ook een uitgebreid uitvoeringsprogramma leefbaarheid worden opgesteld.

In 2022 werd € 207.000 begroot en € 205.000 besteed. Dit is exclusief de loonkosten van de medewerkers die met leefbaarheid te maken hebben, zoals wijkbeheerders en woonconsulenten. De middelen werden besteed aan onder andere:

- het plaatsen van hekjes op ons nieuwe complex Nortgho in Noordwijk;

- het aanbrengen van akoestische platen in de ontmoetingsruimte van ons complex de Rederijker in Noordwijk;

- de buurtkracht Kerstboom actie, in samenwerking met de gemeenten HLT en Welzijnskompas;

- een bijdrage aan de burendag in Hillegom en Lisse;

- een opruim dag in een wooncomplex in Hillegom;

- diverse uitgaven aan schoonmaak en het opknappen van groenvoorzieningen.

In het bijzonder is de samenwerking met Vluchtelingenwerk te noemen. In samenwerking informeren en faciliteren we onze nieuw gekomen statushouders zo goed mogelijk als ze bij Stek een woning betrekken.

Er is veel aandacht besteed aan de energie armoede problematiek. Stek heeft energiecoaches opgeleid die met energie-boxen onze huurders aan huis hebben voorgelicht over energiegebruik en -kosten. Ook heeft Stek een licentie afgenomen bij Geldfit.

Maatschappelijke meerwaarde Stek Stek biedt betaalbare, goede en duurzame woningen. Daarnaast vult Stek op veel manieren maatschappelijke meerwaarde in voor haar huurders, partners en overige relaties:

- We werken samen en/of verhuren of ontwikkelen vastgoed aan en met allerlei maatschappelijke instellingen zoals Raamwerk, Binnenvest, HOZO, de welzijnsorganisaties in de gemeenten, Marente, Activite, ’s Heeren Loo, ISD, CJG, GGZ Rivierduinen, Philadelphia en nog vele andere.

- In 2022 is het project Beschermd Wonen Light in Lisse gerealiseerd, in samenwerking met de Binnenvest en Prodeba. Drie jongeren en een inwonend beheerder wonen in een eengezinswoning samen en worden in maximaal twee jaar begeleid om zelfstandig te wonen.

- We zijn actief geïnteresseerd en betrokken bij de vorming van het integrale toegangsloket voor alle vier de gemeenten in ons werkgebied: VoorIeder1. Stek hecht aan een goede vertegenwoordiging en participatie in de sociale teams en de netwerken achter het loket VoorIeder1. Hierin bespreken we lastige situaties en de hulp die nodig is.

- Samen met de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen is subsidie gekregen voor een wijk GGD ‘er in elk van deze gemeenten. Twee ‘verbindingsofficieren’ tussen wonen en zorg zijn in 2022 aangesteld. We boeken goede resultaten in het oplossen van problemen in een samenleving die steeds complexer wordt en waar steeds meer druk op de hulpdiensten komt te staan. De meerwaarde van de wijk GGD ’er is vooral de korte lijn met diverse zorg- en hulporganisaties die Stek via deze personen kunnen inschakelen. Ook de adviezen van de wijk GGD ’ers over welke inzet nodig is, is waardevol.

- We zetten ons trouwe huurdersbeleid voort.

- We ondersteunen onze bewonerscommissies met een jaarlijkse bijdrage voor activiteiten voor het complex en faciliteren waar we kunnen. In 2022 is een bijeenkomst gehouden voor al onze leden van bewonerscommissies. Een vernieuwde richtlijn over het werk van bewonerscommissies is gemaakt.

- We zetten in op doorstroming met ons seniorenbeleid en lokaal maatwerk bij nieuwbouw. Dit brengt verhuisketens op gang en maakt het mogelijk dat huurders nog geschikter gaan wonen. Bijvoorbeeld als gevolg van een verminderde mobiliteit, of omdat het huishouden kleiner is geworden. In 2022 is een doorstroomadviseur gestart in de gemeente Noordwijk. Dit is een prestatieafspraak die met de gemeente is gemaakt. De doorstroomadviseur is halverwege het jaar 2022 gestart en wordt gezamenlijk gefinancierd door Stek, collega corporatie Sint Antonius van Padua en de gemeente Noordwijk.

4.5 Dienstverlening

Verder professionaliseren van de dienstverlening

Als gevolg van de fusies in 2019 en 2020 werkten we de afgelopen jaren met (te)veel partijen samen voor dagelijks- en mutatieonderhoud. Er was niet goed meer te sturen op een efficiënt en effectief verloop van die samenwerking. Vanaf 1 januari 2022 werken we, voor wat betreft dagelijks- en mutatieonderhoud, samen met vier aannemers die een groot deel van de opdrachten uitvoeren. Daarmee hebben we normen afgesproken over klanttevredenheid, prijzen en kwaliteit. Dit leidt voor deze onderdelen tot meer (zicht op de) kwaliteit van onze dienstverlening, meer zicht op verbeterpunten en minder administratie. Specialistisch werk blijft uiteraard bij specialisten.

Kwaliteit van onze dienstverlening

We weten continu hoe tevreden onze huurders zijn. Stek is al vele jaren aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH meet het hele jaar door de klanttevredenheid, zodat eventueel noodzakelijke directe bijsturing mogelijk is.

Vlak na de fusies in 2019 en 2020 zakten de KHW scores, maar we hebben ons goed weten te herpakken en scoren nu goed.

Woonbelevingsonderzoek

Eind 2022 is een woonbelevingsonderzoek onder onze huurders uitgevoerd. Aan de huurders is gevraagd naar hun mening over de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Wat vinden huurders bijvoorbeeld van de isolatie of gehorigheid van hun woning? De kwaliteit van de keuken, badkamer en toilet? Is er sprake van schimmelvorming of achterstallig onderhoud? En hoe denken onze huurders over Stek?

Bij de woonomgeving gaat het bijvoorbeeld om de uitstraling van de buurt, het groen, de veiligheid en of het er schoon is. Maar ook of ze overlast ondervinden van buren, criminaliteit of verkeer. En hoe betrokken zijn ze zelf bij de buurt? Of zijn ze van plan binnen nu en vijf jaar te verhuizen?

Het woonbelevingsonderzoek heeft ons op buurtniveau inzicht opgeleverd op het gebied van leefbaarheid en de algemene woonbeleving van onze huurders. We gebruiken deze informatie voor het verbeteren van onze dienstverlening, leefbaarheidsvraagstukken en ons strategisch voorraadbeleid.

Aedes Benchmark

Waar Stek vorig jaar een B behaalde op het onderdeel Huurdersoordeel, kwam Stek dit jaar uit op een C. Deze daling is te verklaren door een wijziging in de manier van enquêteren en de nieuwe comakerstructuur die eind 2021 is ingevoerd.

Medio 2021 heeft Stek ervoor gekozen om meer enquêtes dan noodzakelijk te laten uitvoeren op het onderwerp reparatieverzoeken. Op dit moment doet Stek een 100% uitvraag op alle reparatieverzoeken die co-makers oppakken. Op deze manier kan Stek beter beoordelen of ze hun opdrachten naar tevredenheid uitvoeren. Helaas bleven de scores tot en met de maand maart 2022 wat achter. Gelukkig laten de sores na maart weer een stijging zien.

4.6 Mutatieonderhoud, reparatieonderhoud, vervangingen BKT’s en serviceabonnementen

We hebben in 2022 woningen, na soms lange verhuurperiodes, een kwaliteitsimpuls gegeven voor onze (nieuwe) huurders. De duurste mutaties betreffen woningen waarvan de huurperiode lang was. In 2022 zijn ruim 600 sociale en vrije sector woningen door Stek opnieuw verhuurd.

Co-makers

Het jaar 2022 was het eerste jaar waarbij we met vier zogeheten co-makers onze dagelijkse- en mutatieonderhoudswerkzaamheden hebben uitgevoerd. De samenwerking met onze co-makers verloopt naar wens. Werkzaamheden worden overzichtelijk uitgezet bij deze vier partijen en we voeren regelmatig overleg met elkaar, waarbij de afgesproken prestaties worden gemeten. We werken volgens een afgestemd prijzenboek en materiaallijst. De uitgevoerde werkzaamheden in de woning worden door de opzichters van Stek beoordeeld op kwaliteit. In 2022 is een basiskwaliteit ingevoerd voor zowel mutatieonderhoud, BKT (badkamer, keuken, toilet) vervangingen en ook reparatieonderhoud. Deze basiskwaliteit is leidend bij de opdrachtverstrekking.

Per 1 mei 2022 zijn we begonnen met de organisatorische scheiding tussen mutatieonderhoud (opzichters in de rayons) en dagelijks onderhoud/reparatieverzoeken (opzichter in het KCC). Doel is om een meer eenduidige werkwijze te hanteren en kortere lijnen met de co-makers te hebben. De pilot is geëvalueerd en geslaagd. We continueren deze organisatorische scheiding.

Mutatieonderhoud

De uitgaven mutatieonderhoud zijn in 2022 met € 300.000,- euro overschreden. We gaven € 4,4 miljoen uit in plaats van € 4,1 miljoen. Dit bedrag is exclusief de vervanging van BKT’s, maar inclusief het onderzoeken en saneren van asbest in de woning. Het blijft uiteraard altijd een inschatting hoeveel mutaties per type in een jaar plaats zullen vinden. Bij een hoger aandeel ‘type 3 of 4 mutaties’ hebben we hogere mutatiekosten. Dit zijn langdurig bewoonde woningen waar veel werkzaamheden nodig zijn (soms incl. asbestsanering) om de woning weer verhuur klaar te maken.

In geval van het opleveren van een nieuwbouwcomplex waar veel (seniore) Stek huurders naar doorstromen, houden we altijd rekening met een hoger aandeel zwaardere mutaties vanwege lange bewoning.

Reparatieonderhoud

Voor reparatieonderhoud werd in 2022 € 3,3 miljoen begroot. We gaven € 3,8 miljoen uit.

In 2022 hebben we, naast het onderzoek van KWH, ook eigen enquêtes gehouden onder huurders die een reparatieverzoek bij Stek hebben ingediend. Uit deze eigen enquêtes is naar voren gekomen dat onze werkwijze met vier co-makers positiever worden beoordeeld dan voorheen. Toen werkten we met meer partijen. Huurders zijn onverminderd tevreden over de uitvoering van werkzaamheden door onze eigen vakkrachten.

Vervangingen BKT’s

In 2022 hebben we circa € 4,1 miljoen besteed aan het vervangen van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s, of binnenpakketten). We hadden in onze begroting rekening gehouden met ruim € 3 miljoen.

De uitgaven 2022 zijn overigens in lijn met de uitgaven in 2021. Al vroeg in het jaar 2022 werd helder dat er nog een fikse overloop vanuit 2021 zou komen. Dit verklaart grotendeels de overschrijding van dit jaar. Daarnaast zijn de prijzen van de binnenpakketten fors gestegen. Voor volgend jaar houden we hier in onze begroting rekening mee en verhogen we het budget. Noodzakelijke vervangingen dulden nu eenmaal geen uitstel.

Serviceabonnementen

Voor mensen die zelf niet kunnen, of willen, klussen heeft Stek een abonnement Service & Onderhoud. Met dit abonnement garanderen wij aan ongeveer 7.000 huurders dat deze klussen door Stek worden uitgevoerd. De reguliere bijdrage voor dit abonnement was in 2022 € 3,94 per maand.

4.7 Woonfraude

In 2022 zijn in totaal 11 meldingen behandeld op het gebied van woonfraude, waarvan twee drugsgerelateerd . Eén woning is gesloten door de burgemeester in de gemeente Teylingen. Bij een andere woning in Hillegom is de gemeente niet overgegaan tot sluiting van de woning, maar wordt samen met de gemeente en met juridische ondersteuning naar een passende oplossing gezocht.

4.8

Huurachterstand

We hebben 2022 afgesloten met een huurachterstand van 0,9%, zowel DAEB als niet-DAEB en inclusief overige debiteuren en zakelijke relaties. De huurachterstand is iets lager dan het jaar ervoor (1,1%).

Ondanks de hoge prijsinflatie en de energiearmoede zien we de huurachterstand gelukkig nog niet oplopen. Belangrijk om daarbij op te merken is dat Stek gedurende het hele jaar 2022 nog een vast contract had met vaste tarieven met haar energieleverancier. Per januari 2023 is dat niet meer het geval. Mogelijk heeft dat in de toekomst wel gevolgen en kan de huurachterstand alsnog oplopen.

De regeling Vroeg Eropaf levert nog steeds een belangrijke bijdrage aan het in een vroeg stadium aanpakken van betalingsachterstanden en daarmee het voorkomen van huisuitzettingen.

Huurachterstand, betalingsregelingen en vroeghulp

Stek heeft ook in 2022 weer goed gebruik gemaakt van het aanmelden van huishoudens voor Vroeg Eropaf in alle vier gemeenten van Stek. Ook is stevig ingezet op het voorkomen van betalingsachterstanden door de inzet van energiecoaches en de energiebox. Doel is bewustwording van het eigen energiegebruik door uitleg over tarieven en -verbruik. Daarnaast is een samenwerking met Geldfit gestart, ook ter ondersteuning van onze huurders.

4.9 Bezwaren (huurverhoging, -bevriezing, -verlaging) en klachten

Bezwaren huurverhoging

Iets meer dan 170 huurders hebben bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging in 2022. Ruim 100 daarvan zijn afgewezen, voornamelijk vanwege een onjuiste grondslag voor bezwaar, of onjuiste inkomensgegevens. Ongeveer 20 zaken zijn doorverwezen naar de huurcommissie voor een oordeel. In totaal is het bezwaar van 54 huurders, waarvan 8 chronisch zieken, gehonoreerd. In die situaties is het huurverhogingspercentage aangepast.

Huurcommissie

Per 31 december 2022 liepen er 24 klachten bij de Huurcommissie. Het hoge aantal is veroorzaakt doordat 20 bewoners van 1 straat naar de Huurcommissie zijn gestapt in verband met onvrede over het onderhoud aan hun woning en de planning van verduurzamingswerkzaamheden. In deze zaak is Stek in het gelijk gesteld.

Klachtencommissie

Gezamenlijk met een aantal collega-corporaties neemt Stek deel aan de Klachtencommissie. Stek volgt de adviezen van de Klachtencommissie na behandeling van een klacht op.

In 2022 zijn 9 nieuwe klachten bij de Klachtencommissie gemeld. De klachten gaan hoofdzakelijk over onderhoud aan de woning. De meeste klachten worden vlot afgehandeld. Momenteel loopt er nog een aantal klachten. Voor een van de klachten is een hoorzitting gepland.

4.10 Ontruimingen

Wij gaan alleen over tot ontruiming als het echt niet anders kan en alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand. Ontruimingen vinden plaats bij ernstige huurachterstand en/of als er sprake is van ernstige overlast, of grensoverschrijdend gedrag.

Het convenant voorkoming huisuitzetting bij huurachterstand regelt de ondersteuning van huurders om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Het convenant is in 2022 geëvalueerd en aangepast, in samenwerking met de uitvoerders van het convenant. Alle betrokken partijen zijn van mening dat de huurder met een huurachterstand gebaat is bij snelle ondersteuning. Ondersteuning die soms bestaat uit schuldhulpverlening, soms (ook) uit zorgverlening. Alle aanpassingen in het convenant zijn gericht op sneller handelen.

In 2022 heeft Stek 2 (in 2020 waren dat er ook 2 en in 2021 waren dat er 6) woningen ontruimd. Bij geen van deze ontruimingen was huurachterstand de oorzaak.

4.11 Overlast

Overlast wordt vooral veroorzaakt door geluid en verschil in leefstijl van buren en bewoners in het algemeen.

Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij omwonenden is voor een deel van onze huurders een ergernis. Het aantal meldingen van overlast is in 2022 toegenomen. De complexiteit en de zwaarte van de overlast nemen toe. Meer huurders hebben eigenlijk zwaardere zorg nodig dan wordt geboden en een deel van onze huurders kan eigenlijk niet of nauwelijks (meer) zelfstandig wonen. Het gaat hier dan niet alleen om ouderen, maar ook om mensen in psychische of sociale nood.

Stek neemt deel aan de bestaande lokale zorgnetwerken en zorgteams in ons werkgebied. In 2021 is het integrale loket VoorIeder1 opgericht. Dit loket werkt in alle gemeenten waar Stek werkzaam is. In 2022 is de samenwerking tussen Stek, de bestaande sociale teams en VoorIeder1 verder ontwikkeld.

Ook in 2022 hebben we onze sociale partners opgezocht om samen op te trekken in het bestrijden van overlast. In de prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt met alle vier gemeenten in ons werkgebied over het bestrijden van overlast, de inzet van buurtbemiddeling, het belang van buurtkamers en ontmoetingsplekken en de inzet van een wijk GGD ‘er.

4.12 Verkoop en liberalisatie

In 2022 zijn door Stek 20 woningen verkocht uit de zogenoemde verkoopvijver. Hiervan waren 4 woningen die in het verleden onder “verkoop onder voorwaarden” waren verkocht. De verkochte woningen zijn hoofdzakelijk vrijesectorwoningen uit het niet-DAEB segment. Er is 1 woning verkocht aan een zittende huurder.

Verder is een bedrijfspand en zijn diverse groenstroken verkocht en is in 2022 de verkoop van 3 aangrenzende woningen in Warmond (gemeente Teylingen) aan een derde partij in gang gezet.

In 2022 zijn 11 woningen geliberaliseerd, deze woningen waren reeds ondergebracht in de niet-DAEB tak.

Zowel het aantal verkopen als liberalisaties is gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Vanaf 2022 is ons beleid namelijk gericht op daling, met als doel het vergroten van de sociale woningvoorraad.

4.13 Woningvoorraad

Samenstelling woningvoorraad

Hieronder staan tabellen die informatie geven over onze voorraad verhuureenheden.

VoorraadStekper31-12-2022

Inhetaantalparkeerplaatsenzijnookdegaragesopgenomen.

Deoverigeverhuureenhedenbestaanuito.a.erfpachtovereenkomstenenbergruimten/gemeenschappelijke ruimtes/scooterstallingen.

4.14 Nieuwbouw- en herstructureringsprojecten

Sinds de oorlog in Oekraïne begon lijkt de controle op de ontwikkeling van de bouwkosten in Nederland volledig kwijt. In de voorgaande jaren zijn de bouwkosten al fors gestegen. Maar de grote wereldwijde vraag, in combinatie met schaarste aan o.a. grondstoffen, hoogwaardige componenten en personeel en stijging van brandstof- en vervoerskosten, leiden dit verslagjaar tot een onvoorziene prijsopdrijving en zelfs paniek. In tijden dat we als Stek hoge ambities hebben op het gebied van bouwen en verduurzamen is dit een slechte ontwikkeling.

De consequenties voor Stek in 2022 waren onder andere:

- Duidelijk is geworden dat bij onvoorziene omstandigheden en extreme marktomstandigheden het motto ‘contract is contract’ geen stand houdt. Vaste aanneemsommen bij projecten waarvoor we al een realisatieovereenkomst gesloten hadden bleken niet houdbaar. Aannemers beriepen zich daarbij op onvoorziene marktomstandigheden, waarin zij niet geacht kunnen worden de extreme prijsstijgingen volledig voor hun rekening te kunnen nemen. Een deel van de pijn, boven hetgeen redelijkerwijs als ondernemersrisico kan worden gezien, is doorgegaan naar Stek als opdrachtgever.

- Aannemers gaven nauwelijks nog nieuwe begrotingen af, of alleen onder voorbehoud van doorrekening van kostenstijgingen en vertragingen.

- Een groot deel van de markt vertrouwt de jarenlang toegepaste bouwkostenindexen niet meer. Het sluiten van nieuwe realisatieovereenkomsten met aannemers is daardoor moeilijker en risicovoller geworden voor Stek.

- We kampten met vertragingen door het niet leverbaar zijn van materialen of installaties. We realiseerden daardoor niet al onze doelstellingen en prestatieafspraken. Ook lopen we het risico toegekende subsidies mis te lopen, doordat deadlines niet gehaald worden.

- We waren min of meer genoodzaakt grotere risico’s te nemen om tot uitvoering te komen. Bijvoorbeeld de opdracht tot productie uitstellen, in afwachting van afhandeling van bezwaar op de verleende omgevingsvergunning, was geen optie. De productieruimte bij aannemer en leveranciers zou dan met projecten van andere opdrachtgevers gevuld zijn.

- De investeringsniveaus van projecten pasten niet langer binnen het investeringskader op basis van de MJB. In de MJB 2022-2036 was gerekend met een bouwkostenstijging van 3% voor 2022. In werkelijkheid is die stijging veel hoger uitgepakt.

- Het instrument van aanbestedingen was afgelopen jaar slecht toepasbaar; marktpartijen konden geen prijzen afgeven of bouwden hoge risicomarges in.

- Geplande verduurzamingstrajecten met daarin grootschalige toepassing van warmtepompen en zonnepanelen zijn bemoeilijkt door leveringsproblemen en een beperkte netwerkcapaciteit.

Door rentestijgingen, de hoge inflatie en sterke regulering in de vrije sector huur is er aan het eind van het verslagjaar een duidelijke kentering zichtbaar in de vastgoedmarkt. Er zijn in de commerciële markt eerste tekenen zichtbaar van vraaguitval. Of dit invloed zal gaan hebben op de ontwikkeling van de bouwprijzen zal in 2023 blijken.

Ondanks deze moeilijke marktomstandigheden hebben we toch bij veel projecten voortgang geboekt. Zo zijn er veel woningen in aanbouw genomen, wat zal leiden tot een stroom aan opleveringen in 2023. Andere projecten zijn klaar om er de markt mee op te gaan. Dat geldt bijvoorbeeld voor de projecten in Hillegom: Goed Wonen, Patrimonium en Savio. Voor project Bloementuin in Sassenheim is de aanbesteding succesvol verlopen en is inmiddels de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend.

Opgeleverde projecten per 31-12-2022 Nieuwbouw

‘ScheefHuisje’ Hillegom Tijdelijkewoning 1

Appartement

KarelDoormanplein Hillegom Appartementen 12*

* De oplevering van de overige 15 woningen in het project is uitgesteld, vanwege optredende lekkages vlak voor de geplande oplevering.

Verduurzaming/grootonderhoud

# gemeenschappelijk ruimten (entreehallen, liften e.d.) en gevels (woningen opgeleverd in 2021)

Projecten in uitvoering per 31-12-2022

per 31-12-2022

Verduurzaming/groot onderhoud Gemeente Typecomplex Eengezinswoning Appartement

C3001Koningstraat Lisse rijwoningen 47

C3111/2WittedeWithstraat Lisse rijwoningen 140

C4081Irenestraat Warmond,Teylingen rijwoningen 22

C4101Julianastraat Warmond,Teylingen rijwoningen 9

C4141v.Duvenvoordestraat Warmond,Teylingen rijwoningen 31

C4142/4152v.d.Woudestraat Warmond,Teylingen portiekwoning en 60

C2011Julianalaan Voorhout,Teylingen rijwoningen 30

C5007Concordiastraat Sassenheim,Teylingen rijwoningen 7

C5010Sporthoflaan Sassenheim,Teylingen rijwoningen 41

C5011Julianalaan Sassenheim,Teylingen rijwoningen 10

C5012Wilgenlaan Sassenheim,Teylingen rijwoningen 5

C5014Acacialaan Sassenheim,Teylingen rijwoningen 5

Totaal 347 60

Investeringsbesluiten (BD4) per 31-12-2022

In 2022 hebben we, na een geslaagde aanbesteding, voor het nieuwbouwproject Bloementuin in Sassenheim het investeringsbesluit genomen.

Voor de verduurzaming in combinatie met groot onderhoud van in totaal 270 woningen in de complexen 3001 Koningstraat en 3111/3112 Zeeheldenbuurt in Lisse, 2011 Julianalaan in Voorhout en 4081 Irenestraat en 4142 Van Duvenvoordestraat (Warmond, Teylingen) zijn eveneens de investeringsbesluiten vastgesteld.

4.15 Sloop- verkoop- en ontwikkelbesluiten (BD2)

Vanwege het ontbreken van draagvlak bij de gemeente voor volledig circulaire nieuwbouwwoningen hebben we het project voor vervangende nieuwbouw van 3 woningen aan de Lockhorstlaan in Warmond gestaakt. Daarop is het besluit genomen om de bestaande woningen te verkopen.

Verduurzaming is een verzamelbegrip. Het grootste thema in de gebouwde omgeving is de reductie van de CO2-uitstoot door vermindering van het energiegebruik en de transitie van fossiele brandstoffen naar duurzame, hernieuwbare energie. Op dit thema zijn de afgelopen jaren de meeste inspanningen van Stek gericht. Ook hebben we in een aantal projecten circulair bouwen vergaand doorgevoerd. Daarnaast hebben we, in nauwe samenwerking met de gemeente en een ontwikkelaar, klimaatadaptatie als een van de belangrijke ontwerpuitgangspunten gekozen voor de gebiedsontwikkeling Geestwater in Lisse. Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp voor dit plan is afgelopen jaar vastgesteld in de gemeenteraad.

Het behoud van kwetsbare ecosystemen, onder andere door bescherming van leef- en paargebieden van beschermde diersoorten, is een thema dat van grote invloed is bij de verbetering van onze bestaande woningvoorraad.

4.16 Duurzaamheid

CO2-reductie/energie

Stekdraagtbijaanhetwereldwijdedoelomhetgebruikvanfossielebrandstoffenuittebannenende CO2-uitstootteverlagennaarnulinuiterlijk2050.Dezeopgaveheefteendirecteensterkerelatiemethet betaalbaarhoudenvanhetwonen.Datwerdhetafgelopenjaarvooriedereennogduidelijkerdoorde explosievestijgingvandeenergieprijzen.

Omin2050daadwerkelijkeenCO2-neutralewoningvoorraadtehebbendientdetotaleuitstootvoorde verwarming,warmwaterbereiding,ventilatieenkoelingvanalonzewoningenjaarlijksmetruiméén miljoenkgCO2teverminderen.Metdewerkzaamhedendieafgelopenjaarzijnafgerondenverwerktzijn indedatabaseEnergieprestatieisereenreductiegerealiseerdvan1,5miljoenkgCO2.Ditkomtonder anderedoordeafrondingvanverduurzamingsprojecteninLisse,SassenheimenVoorhout.Maarookdoor hetaanbrengenvanzonnepanelenophonderdenwoningen,hetvervangenvanenkelglasvoor isolatieglasenhettoepassenvanzuinigeinstallaties.Hetaantalwoningenbinnenonzevoorraadmeteen D,E,FofGenergielabelnamafmet16%(eenafnamevan320woningen).HetaantalwoningenmeteenA label,ofbeter(totA++++)steegmet24%(eentoenamevan1120woningen).Doorsloopenverbetering vanslechtpresterendewoningenennieuwbouwvanenergiezuinigewoningenzetdezeontwikkelingzich dekomendejarendoor.

WesturenenrapporterendeenergieprestatievanonzewoningvoorraadopdegemiddeldewaardeEP2 (primairfossielenergieverbruikperm²gebruiksoppervlakte)enopdegemiddeldeCO2-uitstootper woningDeEP2waardeisditverslagjaarverbeterdvan196,3KWh/m²per31-12-2021,naar181,8KWh/m² per31-12-2022.DegemiddeldeCO2-uitstootperwoningdaaldemet240kg/jrvan2887kg/jrper 31-12-2021,naar2647kg/jrper31-12-2022.

Circulariteit

HetpilotprojectvoordebouwvangrotendeelscirculairewoningeninWarmondishelaasniettot uitvoeringgebracht.Debedoelingwasomdoortoepassingvanvoornamelijk‘biobased’enherte gebruikenmaterialen(veelalhout)enverwerkingsmethodendiehergebruikindetoekomstmogelijk maken,deimpactvanhetbouwenoponzeaardeteverkleinen.Stekheeftdezewoningenuitgewerkttot eenaanvraagomgevingsvergunning.Dezevergunningisechternietverstrekt.Hetafwijkenvanhet bekendebeeld,detoepassingvanhoutalsgevelafwerkingwijktquavoorkomenafvandeomliggende bebouwing,wasdaarvoorhetargument.

Verdelingvoorraadinenergielabelsper31-12-2022

We nemen het geleerde in dit project natuurlijk wel mee in nieuwe projecten. Deze circulaire manier van bouwen is nu ons uitgangspunt bij het eerste woongebouw in Geestwater.

Voor de gestapelde bouw zijn we continu op zoek naar bouwmethoden die aan de ene kant het bouwen betaalbaar moeten houden en aan de andere kant de belasting op het milieu verkleinen. Het project Klein Sassembourg in Teylingen is daarvan een voorbeeld. Het is uitontwikkeld met toepassing van lichte, in de fabriek gebouwde, modules. De 22 (zorg)woningen zijn in 2022 geproduceerd en op de bouwplaats gemonteerd. De oplevering van de woningen was net na de jaarwisseling in januari 2023.

Flora en Fauna

Activiteiten op het ene aspect van verduurzaming kunnen soms strijdig zijn met andere aspecten binnen deze opgave. Het isoleren van woningen (het dichtstoppen van alle mogelijke warmtelekken) kan leiden tot het verwijderen van nestmogelijkheden van beschermde diersoorten. Wij onderschrijven het doel om kwetsbare ecosystemen en diersoorten te beschermen en te behouden. Hieraan bijdragen en tegelijkertijd de bestaande woningvoorraad energiezuiniger maken, is een grote uitdaging. De hiervoor vastgestelde wet- en regelgeving en procedures zijn complex, de capaciteit bij de controlerende en vergunningverlenende overheidsinstanties beperkt en de natuur niet statisch.

Ook dit jaar hebben we rond vele van onze herstructurerings- en verduurzamingsprojecten (mitigerende) maatregelen genomen om het leefgebied van kwetsbare diersoorten zo min mogelijk te verstoren met onze bouwwerkzaamheden. Rond onze projectlocaties hebben we bijvoorbeeld tijdelijke nestkasten voor onder andere zwaluwen en vleermuizen opgehangen.

4.17 Planmatig onderhoud

Onderhoudsbeleid

We voeren onderhoud en verbeteringen aan ons bezit doelgericht uit. Daardoor kunnen we nu en in de toekomst huisvesting blijven bieden die tegemoet komt aan de woonwensen van onze huurders en de woningzoekenden in ons werkgebied. We meten voortdurend de conditie van de woningen om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Ieder jaar bij een derde van de voorraad. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken.

We investeren terughoudend in complexen die op de nominatie staan om op korte termijn gesloopt of grondig gerenoveerd te worden. Wel houden we ook deze woningen schoon, heel en veilig.

Uitvoering planmatig onderhoud

In 2022 is aan planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties en VVE-onderhoud) in totaal ongeveer € 8 miljoen uitgegeven. De levering van materialen en onderdelen was gedurende het jaar moeizaam. Met name het vervangen van glas (voor het schilderwerk uit) en de vervanging van liften liep daardoor ernstige vertraging op. Bij sommige complexen dusdanig dat de werkzaamheden zijn uitgesteld tot in 2023. Deze overloop van werkzaamheden planmatig onderhoud heeft een opdrachtwaarde van € 1 miljoen.

5 Randvoorwaarden

5.1 Inrichting en ontwikkeling organisatie

Na de coronaperiode was 2022 voor Stek het jaar om stap voor stap verder te bouwen aan de organisatie. Het ondernemingsplan en het formatie- en inrichtingsplan zijn hiervoor de basis. Een organisatie is altijd in beweging. Wendbaar zijn en blijven is een belangrijke voorwaarde om verandering die een organisatie nodig heeft te signaleren, bespreekbaar te maken, te evalueren en besluiten door te voeren.

Voor 2022 is dit het geval geweest in de afdeling Vastgoed. Na de fusie is er gestart met een platte organisatiestructuur, met de verwachting dat zelfsturing de goede richting was voor de inrichting van de diverse uitvoeringsteams. Door de omvang en complexiteit van de nieuwbouw- verduurzamings- en onderhoudsopgave bleek dit niet goed te passen bij deze afdeling. Besloten is om die afdeling op te delen in teams met teamleiders. Het leidinggeven wordt gecombineerd met hun eigen specialisme.

Invulling van de kerncompetentie klantgerichtheid

Om de huurder bij dagelijks en mutatieonderhoud efficiënter te kunnen bedienen en meer grip te krijgen, is het dagelijks- en het mutatieonderhoud gesplitst. De inspecties dagelijks onderhoud zijn bij het KCC van afd. Wonen ondergebracht. Het percentage first time fixed is hierdoor verbeterd. Door middel van de periodieke KWH-metingen monitoren wij dit.

Invulling van de kerncompetentie eigenaarschap

We hebben als organisatie stappen gemaakt bij de implementatie van het voeren van ‘het goede gesprek’. Iedere medewerker en ieder team heeft als nulmeting een TMA (Talenten Motivatie Analyse) gemaakt, waarbij de drijfveren en talenten in kaart zijn gebracht. Het mogen inzetten van je talent binnen je team en op doelstellingen waarvoor jij talent hebt, geeft energie en verbinding. Uitgangspunt blijft hierbij dat de medewerker de regie heeft over zijn eigen loopbaan, over de persoonlijke ontwikkeling en de inzet van talenten. Die vrijheid wordt nog wat aarzelend opgepakt. In 2023 gaan we verdere stappen zetten in het talentgericht werken.

Invulling van de kerncompetentie samenwerken

Mede voor het faciliteren van de noodzakelijke verbinding en samenwerking met en tussen medewerkers is in 2022 een kantoorpand in Hillegom geschikt gemaakt als huisvesting voor Stek. Het pand is bewust open ingericht, met diverse soorten werkplekken om de samenwerking te bevorderen. Begin 2023 zijn alle medewerkers vanuit de oude kantoorpanden in Noordwijk en Lisse verhuist naar het nieuwe kantoor in Hillegom.

Een leven lang leren, want leren is leuk!

Het zegt genoeg dat het leerbudget van Stek bijna volledig (90%) is benut in 2022. Niet alleen voor de eigen ontwikkeling, maar ook om kennis over te dragen. We hebben in 2022 afspraken gemaakt over de inzet van trainees. Na de start bij ons KCC, kunnen jonge professionals, als het passend is met de vooropleiding, een 2e traineeship op een andere afdeling binnen Stek doorlopen.

Allround vakkrachten zijn in heel Nederland schaarser geworden. Wij bieden vanaf 2022 werk- en leerplekken aan om kennis over te dragen. Degenen die het talent en de energie hebben, hebben zich hiervoor aangemeld en zijn er actief mee aan de slag gegaan.

Een aantal medewerkers is in het afgelopen jaar opgeleid als energiecoach. Zij geven de huurder thuis instructies hoe de energie box die zij van Stek krijgen in te zetten.

De tevredenheid van medewerkers

In 2022 hebben wij een medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uitgevoerd. Hier zijn 5 kritische punten zichtbaar geworden. Om de huurder optimaal van dienst te zijn moet de interne organisatie op orde zijn. Dit kan niet allemaal tegelijk, maar hier gaan wij actief aan werken. Zoals bijvoorbeeld aan de selectie en het landen van collega’s bij Stek. Dit is geen eenvoudige opgave geweest in coronatijd, de krapte op de arbeidsmarkt en het niet fysiek in kunnen werken van collega’s.

De Ondernemingsraad in 2022

Direct bij het maken van een voorstel of plan van aanpak wordt de OR betrokken. Onze samenwerking is open en transparant. De organisatie krijgt van de OR de ruimte om pilots uit te zetten, om onze organisatie verder te ontwikkelen. Natuurlijk evalueren wij tussentijds met de OR. De OR heeft een druk jaar gehad met de werving en selectie van de nieuwe bestuurder.

5.2 Huisvesting organisatie

In 2022 waren er nog 2 kantoorlocaties en bezoekadressen in Noordwijk en Lisse. In het laatste kwartaal hebben we moeten inschikken; een deel van het kantoor in Lisse was verkocht. Niet comfortabel om steeds op zoek te moeten gaan naar een werkplek, maar voor de verbinding wel goed om op een andere afdeling te werken en alvast kennis te maken met het flexwerken.

Vanaf januari 2023 zijn we centraal gehuisvest in Hillegom. Het gebouw is functioneel en open, zodat het een ontmoetingsplaats is voor de medewerkers, huurders en bezoekers.

5.3 Cultuur en verbinding

De interne organisatie is laagdrempelig. Open en dichtbij, dat is hoe we bij Stek graag werken.

Wij hebben tijdens de coronapandemie en het moeten thuiswerken onvoldoende betekenis kunnen geven aan de kernwaarden en de kerncompetenties. Dat is voorbij. En ons nieuwe kantoor in Hillegom helpt bij het aangaan van samenwerkingsverbanden, omgangsvormen, gewoonten, waarden en normen. Samen maken we dit voelbaar en leefbaar.

In 2023 nemen we de tijd om de cultuur samen te maken. We stelden een cultuurprogramma op dat draagvlak heeft en verbinding creëert. Elkaar ontmoeten is voor 2023 een voorwaarde om elkaar te leren kennen en verbinding te maken. Daarom is afgesproken dat medewerkers in 2023 minimaal 75% van hun werktijd op kantoor werken.

5.4 Verhouding m/v

De M/V-verhouding in de organisatie van Stek is nagenoeg gelijk. In het Bestuur, Managementteam en in de tussenlaag van teamleiders bij de afd. Vastgoed is die evenredigheid er niet. Bij werving en selectie staan kennis en ervaring op de eerste plaats. De eerste selectie wordt gedaan op kwaliteit. Vervolgens ook op M/V-verhouding en diversiteit binnen het betreffende organisatieonderdeel. Ook eventuele aanvullende talenten van de kandidaat voor het team spelen een rol bij werving en selectie.

5.5 Ziekteverzuim

Het ziekteverzuimpercentage op 31 december 2022 was 4,79%, een daling van ongeveer 1% ten opzichte van 2021. Dit percentage ligt weliswaar onder het landelijke percentage, maar is boven onze vastgestelde norm van 4%. Dit is (nog steeds) te wijten aan de coronapandemie.

De meldingsfrequentie van 0,97% is hoger dan de 0,85% in 2021, maar is lager dan het landelijk gemiddelde en onder onze norm van 1%.

5.6 Communicatie, intern en extern

Communicatie 2022

Voor een verdere versteviging van onze bekendheid - zoals is vastgelegd in het communicatiebeleidsplan voor de periode 2020-2025 - lag in 2022 de focus op ‘Stek is overal bekend’. Dat betekent dat de betrokkenheid met Stek intern en extern steeds meer verankert. Huurders zijn en worden breed geïnformeerd. En medewerkers voelen zich verbonden met Stek. De kernwaarden van Stek zijn extra onder de aandacht gebracht.

De mensen van communicatie

Het kleine team van Communicatie adviseert gevraagd en ongevraagd. En steekt ook graag de handen uit de mouwen. Met de insteek ‘digitaal tenzij’ worden vraagstukken aangevlogen. Veel maken we zelf. Dat betekent snel kunnen schakelen. Daarnaast ondersteunen verschillende externe partners bij de doorontwikkeling van communicatiemiddelen en onze huisstijl.

Communicatie naar de buitenwereld

De externe communicatie was er in 2022 op gericht om externe belanghouders te informeren over wat we voor elkaar kregen. Om zoveel mogelijk huurders, partners, woningzoekenden en andere doelgroepen te bereiken is een breed mediapalet ingezet van online en offline kanalen. De ‘traditionele media’ zijn ons bewonersblad Binnen, de Stek-pagina’s in de Weekendkrant en in het kwartaalblad Leef! Voor digitale uitingen is in de allereerste plaats onze website bron van nieuws. Maar Stek is ook actief op social media als Facebook, Twitter en LinkedIn. Op al deze platforms stijgt het aantal actieve volgers. In 2022 zijn de eerste stapjes gezet met podcasts en vlogs.

In het oog springende projecten

 Digitale nieuwsbrief

Na een tijdelijke afwezigheid stuurt Stek in 2022 iedere maand een digitale nieuwsbrief met actuele zaken. Met in het begin circa 8.000 en in december 2022 circa 8.750 ontvangers.

 Ondernemingsplan

In mei 2022 is het nieuwe ondernemingsplan gepresenteerd. Een interactief publieksvriendelijk ondernemingsplan, ondersteund met een speciale digitale nieuwsbrief, een podcast en verschillende vlogs.

 Beslisboom Zelf Aangebrachte Veranderingen

Om huurders inzicht te geven in wat zij zelf kunnen doen in hun huis, is het op de website mogelijk gemaakt om dit snel te vinden. Via een zogenaamde beslisboom kunnen huurders dit snel zien.

 Burendag en Politiek café

In september reden in alle vier gemeenten koffie tuktuks langs complexen. Veel huurders en collega’s hebben elkaar ontmoet in een ontspannen sfeer onder het genot van een kopje koffie of thee.

 Helden van de toekomst – het nieuwe wonen Stek heeft meegewerkt aan een uitzending van SBS6 over duurzaam wonen.

 Energie

De stijgende energiekosten raakte ook onze huurders. Om zoveel mogelijk relevante informatie te verzamelen zijn er speciale webpagina’s ingericht. Hier vonden huurders informatie over energiecoaches en instanties die helpen bij financiële uitdagingen zoals Geldfit, de Intergemeentelijke Sociale Dienst (ISD) en meer.

Stek in de media

Ons maatschappelijk handelen ligt vaak onder een vergrootglas en is ook interessant voor de media. Er zijn goede contacten met de lokale en regionale pers. In de verschillende informele ‘persuurtjes’ beantwoordt de bestuurder alle mogelijke vragen over het beleid van Stek. In 2022 heeft de pers regelmatig contact gezocht. Positieve aandacht genereerden met name onze bouwplannen en woningopleveringen in de streek.

Interne communicatie

Bij de interne communicatie is intranet (StekNet) een belangrijk kanaal dat veel en breed wordt gebruikt. Vooral in de periode van veel thuiswerken gaf dat extra verbinding. Communicatie ondersteunt collega’s die intern of extern een boodschap willen uitdragen. De verhuizing naar kantoor Hillegom was een belangrijk onderwerp voor de interne communicatie.

In het oog springende projecten

 Training B1

Duidelijk en helder communiceren naar klanten en collega’s is soms een uitdaging. Om iedereen op het gewenste basisniveau te brengen, hebben alle collega’s de mogelijkheid gehad een training schrijven op B1 te doen. De trainingen hebben zeker vruchten afgeworpen. Vooral in bewustwording en zelf schrijven in B1.

 Stek-snack-waaier

Voor de inhuizing in januari 2023 in het nieuwe Stek-kantoor is voor collega’s een cultuurwaaier ontwikkeld. Een waaier met inspirerende vragen en tips om met elkaar over te praten. Een van de manieren om de verbinding te ondersteunen. Nieuwe collega’s ontvangen ook een Stek-snack-waaier als zij in dienst komen. Hoewel de waaier in januari is uitgedeeld, de ontwikkeling ervan was in 2022.

5.7 Sociale kanalen 2022

Peildatum: 30 december 2022

5.8 Facilitaire zaken

Het team Facilitair binnen de afdeling Financiën & Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor ondersteunende en organisatorische taken op het gebied van facilitaire dienstverlening. Hieronder vallen kantoor- en wagenparkbeheer, kantinewerkzaamheden, schoonmaak, beveiliging en controle op de leveringsafspraken.

Ook het verwerken van de inkomende post is een belangrijke taak van Facilitaire Zaken. Zowel de fysieke post die wordt bezorgd op kantoor, als de 80 tot 100 e-mails van huurders die elke dag binnenkomen in de algemene mailbox.

Naast het uitvoeren van de reguliere taken op het gebied van facilitaire dienstverlening, stond het jaar 2022 voor het team Facilitair vooral in het teken van de voorbereidingen van de verhuizing naar het nieuwe kantoor in Hillegom, begin januari 2023. Deze grootscheepse verhuizing is mede gecoördineerd door Facilitaire Zaken.

Het voor het einde van het jaar leeg opleveren van de kantoren in Noordwijk en Lisse was een flinke klus. In de loop der jaren waren er heel wat spullen in het centrale archief en op de afdeling verzameld. Het was dus zaak om in kaart te brengen: wat kan weg, wat moet mee conform wettelijke bewaartermijnen, wat moet er worden gedigitaliseerd?

Verder moesten voor de verhuizing diverse contracten van de huidige kantoren worden opgezegd en nieuwe contracten voor het nieuwe kantoor worden afgesloten.

De verhuizing was niet een project van Facilitaire Zaken alleen. Alle collega’s moesten in beweging komen om hun archieven uit te zoeken en verhuis klaar te maken. Facilitaire Zaken communiceerde over rode stickers, groene stickers, extra afvalbakken, gratis afgeschreven meubilair ophalen en ga zo maar door. Het centrale archief in Lisse moest in- en weer uitgepakt worden. Terwijl de kantoren in Noordwijk en Lisse werden leeggehaald, werd het kantoor in Hillegom gevuld met archiefdozen, drukwerk, huishoudelijke artikelen en ingericht met nieuw en bestaand meubilair.

Erop terugkijkend kunnen we concluderen dat de verhuizing een enorme klus is geweest. Mede dankzij de soepele samenwerking met de projectleider, de collega’s van Informatisering & Automatisering en de mannen van verhuisbedrijf Passies mogen we zeer tevreden zijn over het verloop en resultaat van de verhuizing.

5.9 Informatisering en automatisering

In 2022 is door team I&A hard gewerkt aan het verder verbeteren van alle onderdelen van de dienstverlening. Voor de eigen medewerkers, maar met name voor de huurders.

De fusie is nu goed en wel achter de rug. De uitdagingen die hierbij horen zijn er nog wel, maar worden steeds minder.

Verbetering klantsysteem en MijnStek

Een van de eerste verbeteringen waar in 2022 aan is gewerkt is het verder automatiseren van de digitale communicatie met onze co-makers.

Een andere grote verandering is het gebruik van de nieuwe app voor het uitvoeren van een inspectie bij het wisselen van huurder. De nieuwe app maakt het voor onze verhuurmakelaars en opzichters eenvoudiger om alle problemen vast te leggen en direct te laten repareren. Daarbij worden meteen de onderlinge afspraken genoteerd. Ook kan ter plaatse digitaal een handtekening worden gezet.

Een andere verbetering en grote wens van huurders is het online kunnen melden van reparatieverzoeken. In ons klantportaal, MijnStek, is deze mogelijkheid er nu weer. In dit portaal kunnen de telefoonnummers van onze partners worden gevonden voor verschillende storingen. Daarnaast kan een reparatieverzoek worden gepland met onze eigen vakmensen.

Informatie, data en privacy

Het afgelopen jaar werd de corporatiesector opgeschrikt door een serie aan succesvolle hacks. Door een lek bij een hostingprovider was het hackers gelukt om toegang te krijgen tot de data van 8 woningcorporaties binnen Nederland.

Stek heeft in samenwerking met onze leveranciers direct aanvullende maatregelen genomen. Binnen Stek zagen wij een toename van het aantal phishing pogingen. Mede door het creëren van extra bewustzijn onder de medewerkers op dit gebied en het organiseren van extra bijeenkomsten, heeft dit niet tot een succesvolle aanval bij Stek geleid.

We vinden het belangrijk om te blijven werken aan dit thema. Binnen de regiegroep Informatiebeveiliging & Privacy is dan ook gewerkt aan een overkoepelend programma voor heel Stek.

Automatisering

Het afgelopen jaar hebben wij de eerste vruchten kunnen plukken van de robotisering. Op dit moment wordt dit vooral ingezet bij het verwerken van post naar de juiste afdelingen. 27% van de ingekomen digitale post wordt op deze manier verdeeld.

Ook wordt er gewerkt aan het robotiseren van andere tijdrovende, terugkomende handelingen. De resultaten zijn het komende jaar te zien.

5.10 Jaarverslag 2022 Ondernemingsraad

Samenstelling OR

De OR hoopt op nog een aanmelding om de OR weer voltallig te maken.

Overlegsituaties

Afgelopen jaar hebben er 5 formele vergaderingen plaatsgevonden met de bestuurder. Daarnaast is er ook tweewekelijks informeel overleg tussen de bestuurder en de OR geweest. De OR heeft ook deelgenomen aan twee bijeenkomsten in het kader van het herstelplan en heeft gesproken met nieuwe RvC leden en de nieuwe RvC als geheel.

Advisering

- De OR had negatief geadviseerd ten aanzien van het voorgestelde thuiswerkbeleid. Diverse malen werd hierover de discussie gevoerd en het raakte in een impasse. Bestuurder en OR bereikten een compromis.

- De OR ontving de adviesaanvraag voor aanpassing van de inrichting van de afdeling Vastgoed. De OR heeft een positief advies met aandachtspunten afgegeven.

- De OR woonde een presentatie bij van het geselecteerde bureau dat binnen Stek een MTO zou houden. De OR stemde in met de keuze van het bureau, maar adviseerde om de opzet van het onderzoek zo simpel mogelijk te houden.

- De nieuwe arbodienst presenteerde zich aan de OR. De OR stemde in met deze keuze, op voorwaarden dat het contract werd aangegaan voor 1 jaar en dat in het vierde kwartaal 2023 een evaluatie plaatsvindt, afhankelijk waarvan wordt besloten tot al dan niet verlenging van het contract.

- De uitkomsten van het MTO werden gedeeld met de OR. De OR heeft daarop 5 speerpunten benoemd die naar de mening van de OR voortvarend opgepakt moeten worden. Na overleg met de bestuurder zijn het 4 speerpunten geworden, die de absolute prioriteit hebben.

- De OR ontving de adviesaanvraag voor het gewijzigde personeelshandboek, stelde nog een aantal vragen en deed voorstellen voor aanpassing.

- De OR werd geïnformeerd over de pilot met betrekking tot het waarderingsbudget. Dit is echter advies plichtig. Bestuurder en OR spraken af dat de pilot met betrekking tot het waarderingsbudget uitgevoerd kan worden.

- De OR adviseerde om 28 april en 19 mei 2023 als verplichte vrije dagen voor de organisatie vast te stellen. Dit voorstel werd overgenomen.

De rol van de ondernemingsraad in de procedure werving en selectie van een nieuwe bestuurder In 2022 heeft de OR deelgenomen aan het proces van werving en selectie van een nieuwe bestuurder voor Stek. In dat proces is een vergaand verschil van inzicht ontstaan tussen de OR en de toenmalige RvC. De RvC heeft in dat proces een adviesaanvraag bij de OR gedaan over een kandidaat. De OR heeft negatief geadviseerd. Diverse gesprekken boden geen soelaas en het vergaande verschil van inzicht bleef bestaan. In de gesprekken met de RvC heeft de OR intensief samengewerkt met het MT en de huurdersorganisaties, die het standpunt van de OR deelden.

De OR heeft als laatste middel de kwestie aanhangig gemaakt bij het gerechtshof in Amsterdam op basis van Wet op de Ondernemingsraden. Uiteindelijk besloot de RvC per 3 augustus 2022 af te treden en de OR heeft het verzoekschrift bij het gerechtshof ingetrokken.

Naar aanleiding van de ontstane situatie is Stek onder verscherpt toezicht van de Aw gesteld. De OR heeft actief bijgedragen aan het herstelplan en de daarbij behorende evaluaties.

Gezien de verstoorde relatie met de RvC had de OR de adviesaanvraag voor twee nieuwe leden van de RvC aangehouden. De OR vond het belangrijk dat er snel weer een nieuwe RvC voor Stek kwam en heeft gesprekken gevoerd met de twee beoogd commissarissen en met de commissarissen die door de Aw zijn voorgedragen . De OR heeft een positief advies afgeven over de aanstelling van deze vier kandidaten.

De wervingsprocedure heeft een buitengewone inspanning van de OR-leden gevraagd. Het aantal uren dat de OR aan haar taken besteedde was flink hoger dan voor de functie is toegekend. Dat maakte de werkdruk voor de OR hoog.

5.11 Rapportage structuur

Een goede voortgangsrapportage is essentieel om te beoordelen of de organisatie binnen de afgesproken bandbreedtes opereert en of zij nog op het goede spoor zit wat betreft gewenste of in gang gezette ontwikkelingen. In het MT en de RvC zijn afspraken gemaakt over de rapportagestructuur en KPI’s (definities, normering en bandbreedte). In 2022 zijn er drie tertiaalrapportages uitgebracht. Ook zijn er afspraken gemaakt over de oplegnotitie voor het aanbieden van voorstellen aan de Raad van Commissarissen. Daarnaast beschikt Stek ook over tweemaandelijkse rapportages met sturingsinformatie voor het MT.

5.12 Financiële continuïteit

Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid financiële kaders over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is voor Stek begin 2020 vastgesteld en door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd (zie ook paragraaf 5.13).

Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, omdat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn.

Jaarresultaat en begroting 2022

Woonstichting Stek had een positief nettoresultaat voor 2022 begroot van circa € 27 mln. Het gerealiseerde jaarresultaat 2022 bedraagt ruim € 184 mln. positief, circa € 157 mln. hoger dan begroot. Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door:

Resultaat door hogere waardering marktwaarde: + 137 mln.

Minder verhuurdersheffing: + 4 mln.

Hogere personeelskosten - 1 mln

Hoger negatief resultaat op deelneming - 2 mln.

Saldo van diverse verschillen: + 19 mln. € 157 mln.

Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht.

Waardering op marktwaarde

De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2022 circa € 157 mln. positief. Deze waarde mutatie was in de begroting voor € 20 mln. positief opgenomen.

Minder verhuurdersheffing en saneringsheffing

De verhuurderheffing is door overheidsmaatregelen fors lager uitgevallen dan begroot.

Hogere personeelskosten

De personeelskosten zijn in 2022 hoger uitgevallen, voornamelijk als gevolg van hoge inleenkosten. Deze extra inleenkrachten waren nodig in verband met een capaciteitstekort bij de afdeling wonen en uitval van een aantal medewerkers. Daarnaast was inleen benodigd voor het oplossen van diverse ICT-issues in verband met het verbeteren van het ERP-systeem (Tobias AX).

Hoger negatief resultaat op deelneming

Door een lagere taxatie van de grond is de deelneming afgewaardeerd.

Toelichting waardering op marktwaarde

Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2021 vond al plaats. Het Handboek 2022 moet nog gevalideerd worden.

De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfsonroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het Handboek 2022 in haar software opgenomen. Door een externe accountant is een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.

De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek. De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg in 2022 van € 2.239 mln. naar € 2.407 mln. Het eigen vermogen van Stek ging in 2022 van € 1.883 mln. naar € 2.067 mln.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Het jaar 2022 kenmerkt zich door een sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2021. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 168 mln. gegroeid naar een waarde van € 2.407 mln., hetgeen een waardegroei is van circa 8%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. Dit komt enerzijds door de huurbevriezing in 2021 en anderzijds door de doorgevoerde huurverlaging in 2021 van een groot aantal woningen op basis van de “Wet Eenmalige Huurverlaging”. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besloten op grond van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waarde begrip, de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Woningcorporaties vermelden de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden hiervoor is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en het WSW. In 2020 is hier een definitief normenkader voor vastgesteld. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat de definitieve norm voor de LTV 85% is, voor de ICR 1,4 is en voor de solvabiliteit 20%.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse keuzes en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Tevens betreft dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed - en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen - dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Ontwikkeling beleidswaarde 2022

De beleidswaarde is in 2022 met circa € 65 mln. gedaald ten opzichte van 2021, van € 1.201 mln. (2021) naar € 1.136 mln. (2022).

De beleidswaarde wordt afgeleid uit de marktwaarde. De belangrijkste redenen dat de beleidswaarde is gedaald komt enerzijds door de hogere onderhoudskostenbegroting ten opzichte van 2021. Anderzijds wordt deze daling veroorzaakt door de vaststelling van een nieuw streefhurenbeleid, waarbij de gemiddelde streefhuur is gedaald ten opzichte van 2021.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal circa € 1.271 mln. Dat impliceert dat circa 61% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

(Bbedragenx€1.000,-)

Mmarktwaardeverhuurdestaat

Bebeschikbaarheid(doorexploiteren)

Bebetaalbaarheid(huren)

Kkwaliteit(onderhoud)

Bbeheer(beheerkosten)

Ssubtotaal

€2.406.680

€ +395.770

€ -1.184.919

€ -432.667

€ -48.813

€ -1.270.630

Beleidswaarde €1.136.050

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:

Toeslag wegens beschikbaarheid (doorexploitatiescenario)

Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie. Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. De toeslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 396 mln.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)

Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur conform het beleid van Stek. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 77% van de markthuur (korting = 23%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Stek heeft namelijk het beleid om 80% van de vrijkomende sociale woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 679) te verhuren, waarvan tevens 75% onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633) worden verhuurd. Dit in het kader van het passend toewijzen. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 1.185 mln.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)

Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend. Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau dat gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciële markt gebruikelijk is. Dit wordt met name veroorzaakt doordat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur en daardoor meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciële markt gebeurt. Daarnaast vindt Stek het van belang

dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 433 mln.

Afslag wegens beheer (beheerskosten)

De beheerlasten bij Stek zijn hoger dan in de marktwaarde als beheernorm wordt ingerekend. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerlasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon. Stek heeft hogere beheerskosten dan een commerciële verhuurder, doordat Stek meer tijd en kosten besteedt aan bijvoorbeeld leefbaarheid, bewonersbegeleiding en overlastzaken. Dit is het sociale gezicht van Stek om onze volkshuisvestelijke doelen beter te kunnen realiseren. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal circa € 49 mln.

5.13 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten

Reglement financieel beleid en beheer

Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking. In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).

Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. Deze is door de financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), in 2020 goedgekeurd.

Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. Conform BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.

De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het meest belangrijk en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.

5.14 Financieel beleid

Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.

Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.

Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de woonstichting. In dit verband heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd:

1. Liquiditeit

2. Vermogen

3. Rendement

Voor een nadere toelichting op deze begrippen: zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag.

5.15 Financieel beheer

Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.

Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te realiseren, is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te realiseren. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet, is binnen Stek een planning- en control cyclus ingericht.

5.16 Streefwaarden en prestatie-indicatoren

Op 28 april 2020 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het kader van het traject Verticaal Toezicht de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2022.

De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw.

De ontwikkeling van de financiële kengetallen is als volgt:

De gerealiseerde percentages over 2022 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit, Loan to value als de ICR in de komende jaren ruimschoots boven de gestelde financiële normen blijven.

5.17 Vermogensbeheer

Treasurystatuut, treasuryscan en Treasurycommissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.

Ook in 2022 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Begin 2023 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2023 vast.

Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het lening bedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2022 2,39 % en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 31.000 per woning. De ‘Loan to value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2022 33%, ruim onder de gestelde norm van 85%.

Achtervang leningen

Vanaf 2021 staan alle gemeenten waarin Stek woningen bezit in de achtervang voor de leningenportefeuille van Stek. Het deel van de leningen waarvoor de gemeente in de achtervang staat wordt bepaald op basis van de hoogte van de marktwaarde van het bezit in desbetreffende gemeente ten opzichte van de totale marktwaarde van het bezit van Stek. Dit geldt voor de nieuwe leningen die Stek afsluit.

Kredietfaciliteit

De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 3 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.

Borgingsplafond WSW en financieringen

In 2022 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging.

Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2022-2024 wordt in de volgende tabel weergegeven:

Jaar

Ultimo 2022 bedraagt de totale leningenschuld circa € 370 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.

Gebruik derivaten

Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2022.

Begroting 2023 en scenario-analyse

In december 2022 is de meerjarenbegroting over de periode 2023-2037 vastgesteld, waarin de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan voor de komende jaren financieel zijn doorgerekend.

Bij de behandeling van de begroting in het MT is o.a. aandacht besteed aan drie vragen:

- Zijn de doelstellingen vanuit het ondernemingsplan en portefeuilleplan in de begroting verwerkt?

- Op welke parameters baseren we de begroting?

- Welke strategische keuzes willen we maken als bijsturing noodzakelijk is.

Stek heeft besloten om voor de ontwikkeling van bepaalde parameters af te wijken van de parameters die de Aw in de leidraad heeft aangegeven. Dit geldt voor de inflatie- en de renteverwachting. Wij hebben hiervoor gekozen, omdat wij in de praktijk al te maken kregen met hogere prijsstijgingen in de bouw- en onderhoudskosten dan in de leidraad waren aangegeven. Daarnaast hebben wij op advies van onze treasury-adviseur Thesor de renteverwachting naar boven aangepast.

De nationale prestatieafspraken die in juni 2022 tussen o.a. AEDES en de Overheid zijn overeengekomen, zijn in het ge-update portefeuilleplan verwerkt, deze is met de RvC besproken. Het nieuwe portefeuilleplan is vervolgens financieel vertaald in de meerjarenbegroting.

In het MT hebben we besloten om 2 varianten van de begroting te maken, namelijk:

- Een basisvariant, waarin alleen de harde projecten (nieuwbouw/verduurzaming) zijn meegenomen met een kans van slagen van meer dan 50%. Dit is de variant die wij ook zullen indienen bij onze externe toezichthouders (dpi), waarin de verwachte realiteitsgraad hoog is.

- Een ambitievariant, waarin alle projecten worden ingerekend (hard/zacht/dummy) die volledig aansluit bij onze ambities uit het portefeuilleplan en de wensportefeuille.

In de vastgestelde meerjarenbegroting ontwikkelen de financiële kengetallen zich positief ten opzichte van de gestelde normgrenzen. Bij zowel de basisvariant als de ambitievariant blijft de financiele continuïteit van Stek gewaarborgd. In de volgende grafieken worden de uitkomsten voor de financiele kengetallen gepresenteerd (ICR, Solvabiliteit en LTV).

Scenario-analyse

Voor de gevoeligheidsanalyse is er een gecombineerde “slecht weer” variant gemaakt waarin de ontwikkeling van een aantal parameters, zoals o.a. de inflatie- en renteverwachting, ten opzichte van het basisscenario zijn verslechterd. Deze variant is gebaseerd op een door Finance Ideas uitgebrachte publicatie, waarin zij een verslechtering van de economische parameters voorzien.

In het volgende overzicht worden de basis parameters (dpi 2022) en de slechtweer parameters (finance ideas) naast elkaar gezet.

Huurverhoging (2023t/m2025

Prijsinflatie

Looninflatie-/-0,5% Vanaf2026 Prijsinflatie)

Looninflatie Bouw-en onderhoudsindexMarktindexLangerente

leegwaardestijginggeborgdgeborgd

20228,00%8,00%2,30%2,30%4,00%2,80%10,00%8,00%15,00%10,00%4,25%3,25%

20238,00%5,00%2,30%2,30%5,00%3,90%10,00%10,00%7,50%2,00%4,10%3,10%

De financiële resultaten van de “slechtweer” variant zijn hieronder weergegeven op (totaalniveau).

De ontwikkeling van de ICR wordt in de onderstaande grafiek weergegeven

De ontwikkeling van de solvabiliteit wordt in onderstaande grafiek weergegeven (in %)

De ontwikkeling van de Loan-to-Value (LTV)wordt in de onderstaande grafiek weergegeven (in %)

Conclusie “slecht weer varianten”

De ICR blijft bij de basisvarianten ruim boven de norm. De ICR in de ambitievariant in het slecht weer scenario daalt richting de norm en in 2030 “duikt” deze onder de norm. De LTV norm laat ook dezelfde trend zien. De ambitievariant stijgt richting de norm en de basis variant blijft ver onder de norm.

De solvabiliteit blijft bij de basisvariant ruim boven de norm. De ambitievariant daalt richting de norm, maar onderschrijdt deze niet.

De algehele conclusie is wel dat bij een “slechtweer scenario” de financiële continuïteit van Stek niet in gevaar brengt.

Hieronder worden de instrumenten benoemd die Stek kan inzetten om financieel bij te sturen indien dit nodig is.

Instrumenten om financieel bij te sturen

Stek heeft de komende jaren een aantal mogelijkheden om financieel bij te sturen als de financiële ondergrenzen in zicht komen. Stek kan de volgende instrumenten inzetten.

Nieuwbouwprojecten

Het managementteam heeft het begrote nieuwbouwprogramma doorgenomen en er is nog een (groot) aantal projecten waarbij nog geen financiële verplichtingen zijn aangegaan. Stek kan besluiten om deze

projecten te annuleren of uit te stellen als de financiële situatie daarom vraagt. In het basisscenario is ermee gerekend dat alle projecten 100% doorgaan.

Verduurzamingsprojecten

In de MJB-begroting is doorgerekend dat circa 3.000 woningen in de komende vijftien jaar een verduurzamingsingreep krijgen. Stek kan ervoor kiezen om bepaalde projecten niet uit te voeren of op een lager niveau te verduurzamen. Hierdoor zal het onrendabel dalen en de kasstromen positief worden beïnvloed.

Verkoopprogramma uitbreiden

In deze MJB rekent Stek met een verkoopvijver van circa 600 woningen. We kunnen deze vijver in de toekomst nog verder uitbreiden als daar de financiële noodzaak voor is.

Huurbeleid

Stek heeft in haar ondernemingsplan o.a. betaalbaarheid van de voorraad als ambitie opgenomen. Stek is van mening dat het huurbeleid niet het eerste instrument moet zijn waarmee bijgestuurd moet worden om de financiële positie te verbeteren. Ons bezit bevindt zich echter wel in een schaarstegebied, waarbij veel vraag naar onze huurwoningen is en naar verwachting ook blijft. Als het financieel noodzakelijk is, kan Stek het huurbeleid aanpassen om daarmee meer inkomsten te genereren. Het huurbeleid kan ook neerwaarts worden bijgesteld als de financiële positie van Stek de komende jaren sterk verbetert.

Conclusie financiële sturing

Geconcludeerd kan worden dat, als de situatie daarom vraagt, Stek over voldoende instrumenten beschikt om tijdig bij te sturen.

5.18 Risicobeheersing

Beschrijving risicomanagementsysteem

Het systeem van risicomanagement is opgenomen in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance’. De taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement worden in dit beleidskader toegelicht. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines Model’-gedachte in de organisatiestructuur en de invulling van de rollen ten aanzien van risicomanagement.

In het beleidskader staat beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor, of een nadelig effect hebben op, de realisatie van de doelstellingen van Stek.

De primaire verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem ligt bij het lijnmanagement. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het vaststellen van de risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. Bij Stek zijn de belangrijkste primaire en secundaire processen beschreven.

Relevante (operationele )risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen.

Risicohouding

De basis risicohouding van Stek komt voort uit het ondernemingsplan 2022-2025 waarin staat een verantwoord vernieuwer te zijn. Deze risicohouding staat ook in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek.

Risicoprofiel

De belangrijkste risico’s en de ingezette risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2022 staan in deze paragraaf.

Sterk stijgende kosten in de bouwsector maken onderhoud, verduurzaam en nieuwbouw extra kostbaar, waardoor we nauwlettend op de financiële haalbaarheid van projecten moeten letten. Het tekort aan bouwlocaties om onze ambitie te verwezenlijken en te voldoen aan de grote vraag naar (sociale huur)woningen in ons werkgebied zien wij als een belangrijk risico.

Economische ontwikkelingen als hogere rente en inflatie hebben invloed op onze financiële positie Stek. In onze begrotingsmethodiek wordt in scenario’s doorrekeningen gemaakt om dit strak te monitoren en tijdig te kunnen ingrijpen. Niet te vergeten, ook voor onze huurders hebben de economische ontwikkelingen impact. Ook hier gaan we niet aan voorbij.

Bijdragen aan de energietransitie door het realiseren van energiebesparende maatregelen in ons bezit vragen forse investeringen gecombineerd met de landelijke prestatieafspraken om dit versneld te doen en te combineren met meer nieuwbouwprojecten, maakt dat de betaalbaarheid in het geding kan komen. Tot slot merken we ook nadrukkelijker dat de arbeidsmarkt onder druk staat. Vacatures zijn in sommige gevallen moeilijker in te vullen.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico

Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Het renterisico wordt bij Stek beperkt door een diversiteit in looptijden en rentepercentages. Dit zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2021 circa 2,1%.

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen heeft zij onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 3 mln. bij de Rabobank. Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaar zijn.

Kredietrisico

Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met o.a. verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.

Waarderingsrisico

Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen. Dat staat niet gelijk aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.

De marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van

de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt, omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG).

Frauderisico

De werkzaamheden van Stek gaan gepaard met forse financiële kasstromen en de verdeling van een schaars goed zoals woningen. Dit maakt een woningcorporatie kwetsbaar voor fraude, zowel vanuit de woningcorporatie zelf als door externe partijen of zelfs huurders. Stek richt zich daarbij als eerste op gedrag en bewustwording, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling voorop staan. Dit verlaagt de drempel om eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden. Daarnaast is er aandacht voor het besluitvormingsproces waarbij gestreefd wordt naar transparantie en controleerbaarheid. Daarnaast worden fraudegevoelige processen gemonitord en gecontroleerd. In ons risicobeheersingssysteem richten we onze aandacht op mogelijk fraudegevoelige processen. Ook is aandacht voor de ‘soft controls’ binnen de organisatie.

Kwantificering risico’s Stek kijkt als het om financiële continuïteit gaat tenminste vijftien jaar vooruit. In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. Stek houdt in deze calculaties ook rekening met ˮslecht weerˮ-varianten. In scenario’s worden meerder ontwikkelingen, al dan niet gecombineerd, doorgerekend. De scenario’s laten duidelijk zien wat de impact is van bepaalde ontwikkelingen op de financiële positie van Stek. Wanneer ontwikkelingen zich daadwerkelijk voordoen is er ruimte voor tijdige bijsturing.

5.19 Juridische structuur en personele bezetting

Juridische structuur

De doelstellingen en de governance van Stek staan beschreven in de statuten van de Woonstichting Stek. De Stichting wordt bestuurd door een bestuur, bestaande uit een door de Raad van Commissarissen aangewezen bestuurder.

Stek staat, zoals elke woningcorporatie, onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Organisatiestructuur en personele bezetting

5.20 Governance

Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar governance voor staat. De vereisten voor governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governancecode woningcorporaties.

Structuur

Stek kent een governancestructuur met een intern toezichthouder in de vorm van een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het bestuur met raad terzijde.

Het bestuur van Stek is verantwoordelijk voor het:

- het formuleren van het beleid en de te volgen strategie;

- de realisatie van dit beleid en de doelstellingen van Stek;

- en de financiering van onze activiteiten.

Het managementteam, bestaande uit een bestuurder en vier MT -leden, zorgt voor de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie.

Stek onderschrijft de Governancecode woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders. We beschikken over de in de Governancecode genoemde reglementen en statuten die onderdeel vormen van de governance van Stek.

Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afwijken van de Governancecode woningcorporaties.

Permanente Educatie bestuurders Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Bestuurders moeten daarom vanaf de invoering in een periode van 3 jaar tenminste 108 PE-punten (108 studiebelastingsuren) halen. Over de periode 2020 t/m 2022 bedroeg het totale aantal studiebelastingsuren (-punten) van de bestuurder 139. Daarmee is voldaan aan de verplichting.

5.21 Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties

Op 3 augustus 2022 is Stek door de Aw onder verscherpt toezicht gesteld. Dit verscherpte toezicht heeft geen betrekking op de financiële situatie en was ingesteld vanuit “governance-redenen” omdat de RvC van Stek was opgestapt. Het opstappen van de RvC was naar aanleiding van de gehouden wervingsprocedure voor een nieuwe bestuurder waarin onenigheid ontstond tussen de organisatie en de RvC. De Aw heeft Stek verzocht om een herstelplan in te dienen, waarin een aantal evaluaties zullen worden gehouden. De rapportage hierover zal in het eerste halfjaar 2023 definitief worden vastgesteld. Daarna zal de Aw beoordelen of het verscherpt toezicht bij Stek kan worden opgeheven.

5.22 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het verscherpte toezicht was voor het WSW aanleiding om Stek over te brengen naar “verdiepend beheer”. Deze nieuwe status heeft tot op heden geen effect gehad op het vastgestelde borgingsplafond.

In 2022 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op 16 september heeft het WSW het borgingsplafond voor 2022 tot en met 2024 vastgesteld.

Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2022 en 2023 komt uit op respectievelijk € 385 mln. en € 447 mln. Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2023 te kunnen financieren.

5.23 Verslag Corporatieraad 2022

Dit is het verslag van de werkzaamheden van Corporatieraad van Stek in 2022. Dit verslag is door de Corporatieraad zelf opgesteld en hiermee legt de Corporatieraad verantwoording af over haar werkzaamheden in het verslagjaar 2022.

Sinds 2015 heeft Stek een Corporatieraad en de raad is sindsdien 25 keer bij elkaar gekomen. Met de Corporatieraad haalt Stek de buitenwereld naar binnen, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap worden op de bestuurstafel neergelegd en besproken. De Corporatieraad stelt vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert en signaleert (lokale) maatschappelijke problemen die

nauw verbonden zijn aan de werkzaamheden van Stek. Over verschillende thema’s adviseert de Corporatieraad het bestuur.

Het is aan Stek om deze adviezen al of niet op te volgen. Mocht Stek de adviezen niet opvolgen dan zal dit gemotiveerd aan de Corporatieraad kenbaar worden gemaakt.

De samenstelling en werkwijze van de Corporatieraad

Ook in 2022 bestond de Corporatieraad uit leden uit diverse maatschappelijke geledingen, zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, vluchtelingenwerk, wijksamenwerkingsverband, ISD en voedselbank. In 2022 zijn er drie leden afgetreden, waardoor de raad ultimo 2022 uit 12 leden bestond. In 2023 zullen nieuwe leden worden geworven.

In 2022 is de Corporatieraad vier keer bij elkaar gekomen, drie keer op locatie (het kantoor van Stek in Lisse) en een keer digitaal. De vergaderingen van de Corporatieraad zijn voorbereid door de voorzitter, de ambtelijk secretaris en de bestuurder. Agendapunten zijn aangedragen door leden van de raad. Bij alle vergaderingen waren medewerkers van Stek en/of de bestuurder aanwezig. In een enkel geval waren er ook medewerkers van Stek aanwezig en externen, waaronder Annet van Egeraat (woonruimteverdeling Holland Rijnland) en Ben Noorlander (Holland Rijnland Wonen). Ook nam Cor Vink (HBVB) deel aan de vergadering van de Corporatieraad in december.

Besproken onderwerpen in 2022

De raad bespreekt met name onderwerpen die voortkomen uit het thema “bijzondere doelgroepen”

Veelomvattende onderwerpen die veel andere maatschappelijke vraagstukken raken en zeker ook de dagelijkse werkzaamheden van Stek. Hieronder worden in vogelvlucht de belangrijkste besproken onderwerpen in 2022 geduid.

In februari 2022 is gesproken over de crisis op de woningmarkt. Ook is gesproken over het woonruimteverdelingssysteem (methodiek en beleid, zoals de hardheidsclausule en de contingentenregeling) en over de visie op wonen en zorg. De Corporatieraad concludeerde bij dit laatste punt dat er een visie moet zijn op wonen en zorg en dat die visie er nog niet is in de verschillende gemeenten (“de sprong is nog niet gemaakt”). En dat er meerdere partijen noodzakelijk zijn om die visie uit te werken. Stek kan hierin een aanjaagfunctie hebben als onafhankelijke partij.

Stilgestaan is bij het nieuwe kabinetsbeleid (betaalbaarheid alleen voor middeninkomens?). De Corporatieraad deelt de mening van de bestuurder dat bij nieuwbouw niet op kwaliteit bezuinigd mag worden.

Ook is door de bestuurder een toelichting gegeven op het verscherpte toezicht waaronder Stek medio 2022 is komen te staan.

Er is zeer uitgebreid stil gestaan bij het visitatierapport, waarbij de Corporatieraad concludeerde dat het een gedegen rapport is waaruit blijkt dat Stek er op alle onderscheiden thema’s er goed voorstaat. Wel heeft de Corporatieraad geadviseerd om meer samen te werken met partijen op een tactisch/strategisch niveau. Stek zou hierbij een leidende rol moeten kiezen.

Er is uitgebreide toelichting gegeven over het woonbelevingsonderzoek onder de huurders van Stek. Dit onderwerp zal in 2023 wederom besproken worden in combinatie met het op te stellen ambitiedocument en de prestatieafspraken met de gemeenten.

Een bijzonder onderwerp was ondermijning (de onderwereld nestelt zich in de bovenwereld). De Corporatieraad adviseerde Stek om ondermijning op de agenda te plaatsen, huurders weerbaar te maken en het mogelijk te maken voor huurders om misstanden te melden.

Vervolg

Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad waren - net als de voorgaande jaren - ook in 2022 van mening dat door middel van de Corporatieraad Stek een beter inzicht krijgt in verschillende maatschappelijke thema’s die spelen in de Bollenstreek. Thema’s die raken aan of rechtstreeks te maken hebben met de werkzaamheden van Stek en die ook in 2023 door de leden van de Corporatieraad op de agenda zullen worden geplaatst. De Corporatieraad levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek.

Na het vertrek van enkele leden in 2022 zullen in 2023 nieuwe leden voor de Corporatieraad worden geworven, opdat meer verschillende maatschappelijke disciplines vertegenwoordigd zijn in de raad.

Tot slot heeft de Corporatieraad er alle vertrouwen in dat ook in 2023 – na het vertrek van Dhr. Al als directeur/bestuurder - het overleg met Stek op een zeer constructieve – en niet te vergeten plezierigewijze plaats zal vinden. We willen als corporatieraad Hans bij deze alvast hartelijk bedanken voor de wijze waarop hij met en richting de corporatieraad is opgetreden.

René Roodzant Voorzitter Corporatieraad

Verslag Raad van Commissarissen

6 Jaarverslag 2022 van de Raad van Commissarissen

6.1 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen

Met dit jaarverslag legt de RvC van Stek verantwoording af over het verslagjaar 2022.

6.1.1 Stek onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties

In het jaarverslag 2021 van de Raad van Commissarissen (RvC) gaf de toenmalige voorzitter aan dat de bestuurder van Stek (de heer Al) medio 2022 met pensioen zou gaan. Gaandeweg de wervingsprocedure voor de opvolging van de heer Al is een onoverbrugbaar verschil van inzicht ontstaan tussen de RvC enerzijds en het MT, de OR en de huurdersorganisaties anderzijds over hoe Stek zich verder zou moeten ontwikkelen. In goed overleg heeft de RvC van Stek besloten om als geheel terug te treden per 3 augustus 2022. Bij het terugtreden is een financieel gezonde en goed functionerende corporatie achtergelaten.

Het terugtreden had tot gevolg dat Stek per direct onder verscherpt toezicht van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) kwam te staan. In overleg met de Aw en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) zijn in september 2022 twee interim toezichthouders aangetrokken om de toezichthoudende rol voor Stek over te nemen. Tevens zijn twee nieuwe permanente RvC-leden aangesteld, na afronding van de wervingsprocedure die al eerder in gang was gezet. Een vijfde commissaris, op huurdersvoordracht, start in januari 2023. De nieuwe Raad van Commissarissen heeft na interne beraadslaging de heer Al verzocht om aan te blijven als bestuurder van Stek, tot uiterlijk 1 september 2023. De Raad waardeert het zeer dat de heer Al deze langere bestuursperiode heeft aanvaard. De continuïteit van het toezicht en het Bestuur bij Stek is als zodanig gewaarborgd.

Een herstelplan is tijdig ingediend bij de Aw en de Aw is daarmee akkoord gegaan. Een externe projectleider is aangetrokken voor de begeleiding van de uitvoering van het herstelplan. De planning in het herstelplan loopt door tot na de zomer in 2023. De RvC is met de Aw in gesprek over het moment dat het verscherpt toezicht van Stek opgeheven wordt.

Medio mei 2023 heeft de Aw een positieve reactie gegeven op de kandidaat voor de positie van bestuurder bij Stek. Mevrouw Van den Berg start op 1 september 2023.

De RvC werft nu aanvullend nog twee nieuwe, permanente, leden. De planning is erop gericht om uiterlijk eind september de laatste permanente leden van de Raad te benoemen.

6.1.2 Activiteiten naast de RvC-vergaderingen

Afvaardigingen van de oude en van de nieuwe RvC hebben diverse keren overleg gehad met de huurdersorganisaties Huurders BelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) en Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) en met de Ondernemingsraad van Stek. In 2022 was dat vaker dan gebruikelijk in verband met de wervingsprocedure voor een nieuwe bestuurder, de escalatie hiervan en het daarop volgende verscherpt toezicht van de Aw.

In maart heeft de RvC een door Stek georganiseerde workshop strategisch voorraadbeheer bijgewoond; daarbij was ook het MT van Stek aanwezig.

De voormalige en de huidige RvC-leden hebben rondritten gemaakt langs het woningbezit van Stek en een bezoek gebracht aan het afgeronde project Thuishuis Northgo in Noordwijk.

Er is afscheid genomen van RvC-lid de heer L.W. Bartelse. Hij is per 1 april om persoonlijke redenen afgetreden. De heer C. Smilde zou als RvC-lid, gezien het bereiken van de maximale zittingstermijn, per 9 september 2022 aftreden. RvC-lid de heer T. Kuné zou volgens het rooster per 1 januari 2023 aftreden. De voltallige RvC is echter om eerder genoemde reden op 3 augustus 2022 afgetreden. De werving van twee nieuwe RvC-leden was op het moment van het terugtreden van de hele RvC al in gang gezet. De twee nieuw geworven RvC-leden hebben zitting in de huidige, nieuwe RvC.

Met de huurdersorganisaties en de OR is afgesproken dat zij een (al dan niet wettelijke) rol hebben in de werving van alle commissarissen. Dit uiteraard naast de bindende voordracht die de huurdersorganisaties doen voor twee huurderscommissarissen. Aan alle selectiecommissies namen vertegenwoordigers van RvC en huurdersorganisaties deel.

Als gevolg van het verscherpt toezicht is door de huidige RvC meerdere keren gesproken met de Aw, onder andere over de inhoud van het herstelplan, de voortgang van de actiepunten uit het herstelplan en de wijze waarop de huidige RvC, naast het toezicht op uitvoering van het herstelplan ook het reguliere toezicht op bestuur en organisatie waarborgt.

6.1.3 Visitatie 2018-2022

In oktober 2021 hebben de toenmalige RvC en de bestuurder opdracht verleend aan bureau Ecorys voor het uitvoeren van de maatschappelijke visitatie van Stek over de periode 2018-2022. In december 2021 is een delegatie van de RvC aanwezig geweest bij een startgesprek. Begin 2022 heeft de Visitatiecommissie gesproken met de leden van de RvC. Het eindrapport van de Visitatiecommissie is in mei 2022 besproken met onder andere een delegatie van de RvC.

Het eindrapport is goedgekeurd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Het rapport, inclusief de reactie van de RvC daarop, is gepubliceerd op de website van Stek. In het najaar van 2022 zijn de resultaten van de visitatie besproken met onder andere de gemeenten in ons werkgebied (Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen), onze huurdersorganisaties (HBVB en SHN) en onze Corporatieraad.

Elke visitatie is spannend, omdat je beoordeeld wordt op hoe je als corporatie presteert en hoe belanghouders jou zien. Extra bijzonder is een visitatie na een dubbele fusie en een pandemie die daar direct op volgde. De eindscore van de visitatie van 7,7 stelt ons gerust, we zijn goed op weg. En een niet lagere deelscore dan een 7 is gewoon mooi. Maar daarmee zijn we niet klaar. We gaan aan de slag met de aanbevelingen die de Visitatiecommissie ons geeft en de grote uitdagingen uit het landelijke coalitieakkoord op het gebied van wonen.

6.2 Over toezicht en besturen

De RvC houdt toezicht op het beleid en de algemene gang van zaken van Stek. Ook vervult de RvC de rol van werkgever en houdt zij toezicht op het functioneren van de statutaire bestuurder van Stek.

De RvC adviseert daarnaast de bestuurder gevraagd en ongevraagd. Onze Visie op Toezicht en Bestuur is hiervoor de basis. De nieuw geformeerde RvC zal in 2023 deze visie herijken.

6.3 Invulling toezicht

De Audit- en Projectencommissie en de Selectie- en Remuneratiecommissie van de RvC bereiden de te nemen besluiten in de RvC voor middels een advies aan de RvC. De verslagen van deze commissies komen in de RvC ter informatie aan de orde. De RvC heeft in 2022 alle adviezen van de commissies besproken en overgenomen.

In 2021 zijn de KPI’s van de tertiaalrapportage in lijn gebracht met de doelstellingen van het ondernemingsplan 2022-2025. Vanaf 2022 werken we met de aangepaste KPI’s. Elk tertiaal wordt over de voortgang van de doelstellingen en ambities uit het ondernemingsplan gerapporteerd, inclusief de beheersing van de risico’s.

Stek heeft betaalbaarheid en beschikbaarheid hoog in het vaandel staan. Die doelen stroken vaak maar net met de rendementen voor de midden- en lange termijn die Stek moet behalen. Bij elk project heeft de RvC de afweging gemaakt tussen een financieel rendement en een sociaal-volkshuisvestelijk rendement.

De positie van ICT in de bedrijfsvoering neemt steeds meer een bepalende rol in. Dit heeft in 2022 de bijzondere aandacht gehad van de RvC. De RvC heeft toegezien op de voortgang van de afgesproken verbeteracties.

De RvC heeft ook toegezien op het verbeteren van de prestaties van de planning en realisatie bij nieuwbouw, onderhoud en verkoop.

De belangrijkste onderwerpen van gesprek in de vergaderingen van de RvC in 2022 waren:

- tertiaalrapportages, incl. risicobeheersingsoverzicht;

- jaarstukken;

- managementletter;

- accountantsverslag;

- visitatierapport 2018 tot en met 2022;

- strategisch voorraadbeleid;

- visie op toezicht en bestuur;

- geactualiseerde rendementen en scenarioanalyse onder andere in verband met de afschaffing van de verhuurderheffing;

- herstelplan Autoriteit woningcorporaties;

- diverse BD-besluiten (BesluitDocument bij vastgoedontwikkeling) waarover de Audit- en Projectencommissie heeft geadviseerd;

- benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder van Stek per 1 september 2023.

Governance

Stek werkt conform de Governancecode voor woningcorporaties. Naast de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Wet Normering Topinkomens beschikte Stek in 2022 over de volgende eigen governancedocumenten:

- statuten;

- bestuursreglement;

- reglement en profielschets van de RvC;

- reglementen van de commissies van de RvC;

- reglement financieel beleid en beheer;

- treasury- en beleggingsstatuut;

- integriteitscode en klokkenluidersregeling;

- investeringsstatuut en verbindingenstatuut;

- visie op besturen en toezicht houden.

Besturingskader

- ondernemingsplan 2022-2025;

- jaarplan 2022;

- prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen;

- strategisch voorraadbeleid;

- portefeuilleplan.

Beheersingskader

- begroting en meerjarenbegroting;

- jaarverslag en jaarrekening;

- tertiaalrapportages;

- risicoanalyses.

6.4 Invulling van de werkgeversrol

Goed werkgeverschap voor de bestuurder is een taak van de RvC. De RvC voert deze taak zodanig uit, dat de corporatie over een goed functionerende bestuurder beschikt, de bestuurder zijn competenties volledig ten dienste van de corporatie kan inzetten en de RvC haar toezichtrol volledig kan vervullen.

Er is regelmatig bilateraal overleg tussen de bestuurder en de voorzitter van de RvC over actuele zaken en mogelijke aandachtspunten. Verder bereiden zij samen de vergaderingen van de RvC voor.

De Selectie- en Remuneratiecommissie geeft verdere invulling aan de werkgeversrol, waaronder het jaarlijkse evaluatiegesprek met de bestuurder.

De geldende wet- en regelgeving over de bezoldiging van de bestuurder is leidend bij het bezoldigingsbeleid. Het totale vaste jaarinkomen van de bestuurder is bepaald binnen het regime van de Wet Normering Topinkomens (WNT). Van overschrijding, afbouw of terugbetalingsverplichtingen is geen sprake. De bezoldiging van de bestuurder van Stek bestond in 2022 uit de volgende bestanddelen: een vast salaris en pensioenafspraken (niet afwijkend). In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen, afgezet tegen de WNT-normering.

De bestuurder heeft geen betaalde nevenfuncties. Vanuit zijn functie verrichte Dhr. Al de volgende onbezoldigde nevenfuncties: voorzitter Holland Rijnland Wonen tot maart 2022 (regionaal samenwerkingsverband corporaties Holland Rijnland) en secretaris-penningmeester Stichting Fuma 56 (netwerkgroep voor bestuurders) tot februari 2022.

6.4.1 Invulling van de werkgeversrol vanaf 1 september 2022

De periode van 3 augustus 2022 tot 1 september 2022 is er geen RvC actief geweest. In die periode is het verscherpt toezicht door de Aw gestart. In de maand september is de RvC gegroeid van één lid naar vier leden. Gezien de ontstane situatie bij Stek heeft de RvC zich beraden op de continuïteit van de heer Al als bestuurder.

Mede na intern overleg is besloten om met de heer Al afspraken te maken over het voortzetten van zijn rol als bestuurder van Stek tot 1 september 2023.

Op 1 september 2023 start mevrouw Van den Berg als bestuurder van Stek.

6.5 Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie

Een andere rol van de RvC is die van adviseur en klankbord voor de bestuurder. Naarmate de wervingsprocedure voor een nieuwe bestuurder vorderde, nam de spanning op de relatie van de voormalige RvC en de bestuurder toe. In de zomerperiode 2022 was een juridisch conflict in aanleg aanwezig. Dit heeft tot gevolg gehad dat de adviesrol en klankbordfunctie in de eerste helft van 2022 beperkt zijn ingevuld.

6.5.1 Invulling van de adviesrol en klankbordfunctie vanaf 1 september 2022

In de laatste maanden van het jaar is er intensief contact geweest tussen de nieuwe RvC en Bestuur. Gezamenlijk is er gewerkt aan de uitvoering van het herstelplan, het ‘up to speed’ komen van de RvC inzake de interne en externe ontwikkelingen bij Stek, het opbouwen van contacten met belangrijke belanghouders zoals de Aw, de Ondernemingsraad, de accountant en de huurdersorganisaties. Daarnaast zijn er besluiten genomen over begrotingen en investeringen. Hierbij is steeds sprake geweest van onderlinge afstemming, constructief overleg en het benutten van elkaars kennis en ervaring.

6.6 Zelfevaluatie RvC

Op 14 oktober 2021 hebben de RvC en de bestuurder opdracht verleend aan bureau Ecorys tot het uitvoeren van de maatschappelijke visitatie van Stek over de periode 2018 t/m 2021. In december is een delegatie van de RvC aanwezig geweest bij een startgesprek. Begin 2022 heeft de visitatiecommissie gesproken met de leden van de RvC. Het eindrapport van de visitatiecommissie is in mei besproken met o.a. een delegatie van de RvC. Vlak voor de zomer 2022 is het eindrapport goedgekeurd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN).

De visitatiecommissie heeft gezien wie wij zijn, hoe we de dingen doen en hoe onze belanghouders naar ons kijken. Dat geldt zowel voor de dingen die we goed doen als voor de verbeterpunten. De eindscore van de visitatie van 7,7 is geruststellend. En een niet lagere deelscore dan een 7 is gewoon mooi.

Op 23 mei 2022 heeft de jaarlijkse zelfevaluatie van de voormalige RvC plaatsgevonden onder begeleiding van een externe. Naast de evaluatie van de interne samenwerking is stilgestaan bij de impact van de diverse gebeurtenissen, het geven van invulling aan de toezichtrol en de verbeterpunten uit de vorige evaluatie. Er is een verslag gemaakt van de zelfevaluatie.

De zelfevaluatie van de nieuwe RvC is gepland op 14 februari 2023. Hierin krijgt de evaluatie van de onderliggende oorzaken van het verscherpt toezicht nadrukkelijk de aandacht.

6.7 Samenstelling RvC van 1 januari tot 3 augustus 2022 en van 3 augustus tot en met 31 december 2022, personalia. relevante (neven)functies en aanwezigheidspercentages

De Woningwet bepaalt dat minstens een derde van de RvC moet bestaan uit commissarissen die rechtstreeks zijn voorgedragen door de huurders. Bij Stek waren tot 3 augustus 2022 de voormalig commissarissen de heer T. Kuné en mevrouw S.E. van Tol benoemd op voordracht van de huurders.

In de huidige RvC is mevrouw C. Niestijl voorgedragen door de huurders als nieuwe huurderscommissaris. Mevrouw Niestijl treedt aan in januari 2023. Mevrouw I. Desumma is, tijdelijk, de tweede commissaris op huurdersvoordracht. In de loop van 2023 wordt een tweede permanente huurderscommissaris geworven.

In de statuten van Stek is vastgelegd dat een lid van de RvC wordt benoemd voor een periode vier jaar, met een mogelijkheid tot herbenoeming voor vier jaar. In verband met het verscherpte toezicht van de Aw geldt dat er momenteel twee interim commissarissen zitting hebben in de RvC. Alle commissarissen zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd.

Ieder lid van de RvC heeft zijn/haar eigen expertise; de commissarissen vullen elkaar aan en vormen een goed team.

Als gevolg van persoonlijke omstandigheden en het rooster van aftreden is in het tweede kwartaal van 2022 de werving van twee nieuwe commissarissen gestart. Op 29 juni 2022 is het voorlopige besluit genomen om twee nieuwe leden te benoemen. Deze kandidaten zijn aangemeld bij de Aw en er is een adviesaanvraag gedaan bij de OR van Stek. In verband met het voortijdig terugtreden per 3 augustus 2022 van de gehele RvC, heeft het interim RvClid dat per 1 september 2022 is benoemd, de heer B.A. Spelbos, de procedure overgenomen. Op 7 september 2022 zijn mevrouw I. Desumma en de heer P.B.R. de Lint benoemd als lid van de Raad van Commissarissen van Stek Wonen. Op 30 september hebben deze drie RvC-leden de interim voorzitter van de RvC, mevrouw S.A. van der Steen, benoemd.

SamenstellingRvCtot3augustus2022

Naam,functie, aanwezigheidspercentage

Deheerdrs.L.J.Wijngaarden,

 voorzitterRvC

 lidSelectie-en remuneratiecommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

Functie/nevenfuncties

Inhoudelijke portefeuilles

HRM

Datumbenoeming/ aftreden

Eerstebenoeming: 1oktober2016

Herbenoemd: 1oktober2020

Beoogdeeinddatum: 1oktober2023

Afgetredenper: 3augustus2022

DeheerL.W.BartelseBA,

 vicevoorzitterRvC

 lidSelectie-en remuneratiecommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

bedrijfsvoering ICT governance

Eerstebenoeming: 15februari2020

Herbenoemd: 1mei2021

Beoogdeeinddatum: 1mei2024

Afgetredenper: 1april2022

Deheerdrs.T.Kuné,

 lidRvC(opvoordracht huurdersorganisaties)

 voorzitterSelectie-en remuneratiecommissie

 lidProjectencommissie

 vicevoorzitterRvCvanaf 1april2022

Aanwezigheidspercentage:100%

Deheerdrs.C.Smilde,

 lidRvC

 lidAuditcommissie

 voorzitterProjectencommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

 VoorzitterStichting vriendenvanPodium voorArchitectuur

Haarlemmermeeren

Schiphol

 VoorzitterZang-en Oratoriumvereniging CantarellaDelft

Eigenaar Keessmilde/Case Begeleiding,Coaching enBegeleiding

volkshuisvesting Eerstebenoeming: 1januari2017

Herbenoemd: 1januari2021

Beoogdeeinddatum: 1januari2023

Afgetredenper: 3augustus2022

vastgoedontwikkelingenbeheer

Eerstebenoeming: 9september2014

Herbenoemd: 9september2018

Beoogdeeinddatum: 9september2022

Afgetredenper: 3augustus2022

Mevrouwdrs.S.E.vanTolRA,

 lidRvC(opvoordracht huurdersorganisaties)

 voorzitterAuditcommissie

Aanwezigheidspercentage: -RvC:63%

-Auditcie.:75%

financiënen control

Eerstebenoeming: 15februari2020

Herbenoemd: 1mei2021

Beoogdeeinddatum: 1mei2025

Afgetredenper: 3augustus2022

SamenstellingRvCvanaf3augustus2022

Naam,functie

MevrouwS.A.vanderSteenSitskoorn

 voorzitterRvC

 lidSelectie-en Remuneratiecommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

Functie/nevenfuncties

DirecteurWonen,Haag Wonen(hoofdfunctie)

Nevenfucties: VoorzitterRvCQua Wonen RvClidWoonplus RvClidRabobank Rotterdam

Inhoudelijke portefeuilles

voorzitteren governance

Datumbenoeming/ aftreden

Eerstebenoeming: 30september2022

Beoogdeeinddatum: Uiterlijk29september 2023

MevrouwI.Desumma,

 vicevoorzitterRvC

 voorzitterSelectie-en Remuneratiecommissie

 tijdelijkopvoordracht huurdersorganisaties

Aanwezigheidspercentage:80% (deafwezigheidbij1vergadering betrofeeningelastekorte vergadering)

DeheerP.B.R.deLint,

 lidRvC

 voorzitterAudit-en Projectencommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

DirecteurSWEMP (hoofdfunctie)

BestuurslidGebruikersvereniging Woon/Dynamics (neven-functie)

bedrijfsvoering, ICTen digitalisering

Eerstebenoeming: 7september2022

Herbenoemingmogelijk: 7september2026

Beoogdeeinddatum: 1juni2029

(Associated)partnerbij U.Minds (hoofdfunctie)

RvClidwoningcorporatie ZVH (nevenfunctie)

vastgoed

Eerstebenoeming: 7september2022

Herbenoemingmogelijk: 7september2026

Beoogdeeinddatum: 1november2028

DeheerB.A.Spelbos,

 lidRvC

 lidAudit-enProjectencommissie

Aanwezigheidspercentage:100%

6.8 Nascholingsverplichting

LidRvCenlidvanAc VestiaRotterdam

RvTlidenvoorzitterAC

Viva!Zorggroep

financiën Eerstebenoeming: 1september2022

Beoogdeeinddatum: uiterlijk31augustus 2023

De voormalige en de nieuwe leden van de RvC hebben voldaan aan de nascholingsverplichting van vijf permanente educatiepunten in 2022, naar rato van de benoemingsperiode. De huidige en oud-RvC leden

is gevraagd het aantal behaalde PE punten op te geven. Als er meer punten zijn behaald dan nodig in een jaar, is/wordt het overschot, met een maximum van vijf punten, meegenomen naar het volgende jaar.

OverzichtPE-puntenRvCtot3augustus2022

OverzichtPE-puntenRvCvanaf3augustus2022

6.9 Bezoldiging RvC

De Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting regelt de bezoldigingsklassen van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is G (uitgangspunt na de fusies). Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden dat ligt tussen de 10.001 en 25.000. Daarnaast is het inwoneraantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is van belang.

De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) adviseert de vergoedingen te maximaliseren op 7,5% (leden) en 11,5% (voorzitter) van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurders. De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de RvC is gebaseerd op het VTW-advies.

HonoreringRvC-ledentot3augustus2022(devermeldebedragenzijnjaarbedragen):

HonoreringRvCledenvanaf3augustus2022(devermeldebedragenzijnjaarbedragen):

Eventuele mogelijkheden van terugvorderen worden niet benut. De vergoedingen blijven daarmee onder de maximaal toegestane bedragen van de VTW-norm. In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen.

6.10 Auditcommissie (vanaf 3 augustus: Audit- en Projectencommissie)

Tot 3 augustus was de voorzitter mevrouw S.E. van Tol en de heer C. Smilde was commissielid.

Vanaf september 2022 zijn de Auditcommissie en de Projectencommissie samengevoegd. De voorzitter daarvan is de heer P.B.R. de Lint. De heer B.A. Spelbos is commissielid.

De besluitdocumenten die in de RvC aan de orde komen, worden in de Audit (- en Projectencommissie) besproken en van een advies aan de RvC voorzien.

De Auditcommissie vergaderde tot 3 augustus 2022 vier keer. In de regel ongeveer veertien dagen voorafgaand aan een RvC-vergadering. Tweemaal was de accountant bij (een deel van) de vergadering aanwezig. De interne controller woont de vergaderingen van deze commissie op uitnodiging bij.

Vanaf 3 augustus 2022 vergaderde de Audit- en Projectencommissie twee keer.

Belangrijkste onderwerpen in 2022:

- intern auditplan 2022;

- jaarplan 2022;

- tertiaalrapportages;

- jaarrekening 2021 en accountantsverslag 2021;

- werkzaamheden en bevindingen accountant (o.a. managementletter en controle verslag);

- governance-agenda;

- risicomanagement, governance en compliance;

- actualisering van rendementen als gevolg van het wegvallen van de verhuurderheffing;

- berekening beleidswaarde;

- ontwikkeling locatie Geestwater in Lisse;

- evaluatie 2021 van de Auditcommissie;

- investeringsstatuut en Treasurystatuut;

- controleplan van de accountant;

- managementletter van de accountant;

- MJB 2023-2037 en jaarbegroting 2023;

- BD2 herontwikkeling Charbonlaan te Sassenheim;

- BD4 verduurzamen 140 eengezinswoningen in de zeeheldenbuurt in Lisse;

- BD4 32 appartementen Bloementuin Teylingen.

6.11 Selectie- en Remuneratiecommissie

Tot 3 augustus 2022 was de voorzitter de heer T. Kuné. De heren L.W Bartelse en L.J. Wijngaarden waren commissieleden. De heer Bartelse is per 1 april 2022 teruggetreden uit de RvC.

De Selectie- en Remuneratiecommissie heeft tot 3 augustus 2022 vier vergaderingen gehouden.

Vanaf 3 augustus 2022 is mevrouw I. Desumma de commissievoorzitter en is mevrouw S.A. van der SteenSitskoorn commissielid.

Enkele belangrijke gespreksonderwerpen waren:

- werving bestuurder;

- werving commissarissen;

- voorbereiding zelfevaluatie RvC over 2021;

- beoordeling bestuurder 2021;

- prestatieafspraken bestuurder 2022;

- statutenwijziging;

- benoeming vicevoorzitter per 1 april 2022;

- benoeming nieuwe bestuurder per 1 september 2023.

6.12 Projectencommissie tot 3 augustus 2022

Tot 3 augustus 2022 was voorzitter de heer C. Smilde, met de heer T. Kuné als commissielid. In de vergaderingen van de Projectencommissie is ruimte om uitgebreid stil te staan bij voorgelegde investeringsbesluiten. Per besluit wordt een advies gegeven aan de RvC.

In twee bijeenkomsten tot 3 augustus 2022 heeft de Projectencommissie van de RvC geadviseerd over vier ontwikkelingsbesluiten:

- ontwikkeling Geestwater, Lisse;

- BD2 Verduurzaming portiekwoningen, Warmond;

- BD6 Jan Steenlaan, Warmond;

- BD6 Hof van Hooghkamer, Voorhout.

Vanaf 3 augustus 2022 is de Projectencommissie samengevoegd met de Auditcommissie (zie onder 6.10)

6.13 Beoordeling bestuurder tot 3 augustus 2022

Op 3 maart 2022 heeft het jaarlijkse evaluatiegesprek met bestuurder de heer Al plaatsgevonden. In dit gesprek vond de beoordeling over 2021 plaats en zijn er prestatieafspraken gemaakt voor, een gedeelte van, 2022. Namens de RvC waren de heren Kuné en Wijngaarden aanwezig.

De beoordeling van de (oud-) RvC was als volgt: “De samenwerking met de RvC is goed en transparant. De RvC is tevreden over de prestaties en de organisatieontwikkeling van Stek. Aandacht wordt gevraagd voor de beheersing van de onderhoudsuitgaven en de bedrijfskosten.

De bestuurder vult zijn voortrekkersrol goed in, zowel in- als extern, waardoor binnen het werkgebied van Stek betekenisvolle resultaten worden geboekt. Ook heeft hij daadwerkelijk grip op de organisatie.”.

6.14 Beoordeling bestuurder september 2022

Op 14 maart 2023 heeft een reflectiegesprek over 2022 plaatsgevonden met bestuurder en renumeratiecommissie. Hierin is nogmaals de waardering uitgesproken aan de heer Al voor zijn bereidheid om aan te blijven tot uiterlijk 1 juli 2023, waarbij de RvC ernaar streeft om ook uiterlijk per die datum een nieuwe bestuurder te kunnen aanstellen.

In een jaar waarin de bestuurder halverwege met pensioen zou gaan, maar in plaats daarvan met een onverwachte impactvolle gebeurtenis werd geconfronteerd - het opstappen van de voltallige RvC n.a.v. de werving van een nieuwe bestuurder – is het de bestuurder en de organisatie gelukt om de dienstverlening voor huurders en stakeholders te continueren en volop door te pakken op ingezette plannen en ambities. De verhuizing naar het nieuwe pand in Hillegom is daarbij een mooie kers op de taart voor Stek en voor de heer Al in het bijzonder. De raad heeft veel waardering voor de inzet en stabiliteit van de bestuurder en de gehele organisatie. Ook MT, OR en Huurdersorganisatie uiten zich positief over de inzet en betrokkenheid van bestuurder in 2022. Voor 2023 zijn er nog enkele punten benoemd waar aandacht voor wordt gevraagd aan bestuurder, zoals de opvolging van de acties van het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO).

Bestuurder is en blijft voortvarend aan de slag met de aanbevelingen uit de evaluaties uit het herstelplan. Tevens is afgesproken dat de heer Al een aanzet doet voor een bestuursopdracht voor zijn opvolger, zodat de benodigde aandacht voor diverse ontwikkelingen en onderwerpen op een goede manier wordt overgedragen. Daarmee kan de raad, en renumeratiecommissie in het bijzonder, de bestuurlijke afspraken en doelstellingen goed continueren.

Het reflectiegesprek met de bestuurder en gemaakte afspraken voor 2023 zijn schriftelijk vastgelegd. De raad heeft vertrouwen in een goede en prettige afronding van de samenwerking met de heer Al per 1 september 2023 en wensen hem alvast alle goeds voor de toekomst.

6.15 Verklaring van de RvC

Het Bestuur heeft het jaarverslag over 2022 opgesteld met daarin opgenomen de jaarrekening. De accountant heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. De RvC kan zich verenigen met het jaarverslag van het Bestuur en verleent het Bestuur decharge voor het gevoerde beleid en stelt de jaarrekening vast.

De middelen van Stek zijn uitsluitend ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting, duurzaamheid en leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Stek. De wooneenheden liggen binnen het statutaire werkgebied.

Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. De RvC en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben gehandeld.

Vooruitkijkend naar het jaar 2023 ziet de RvC de volgende uitdagingen voor Stek:

- realisatie uitvoering herstelplan leidend tot opheffen verscherpt toezicht;

- start van de nieuwe bestuurder;

- werving twee leden RvC;

- aanpakken van de aandachtspunten uit het medewerkerstevredenheidonderzoek;

- beheersen begroting in economisch onzekere tijden;

- strategische kansen benutten om ambities van productie te realiseren;

- gericht aandacht schenken aan de aanbevelingen van de evaluaties die gehouden zijn in het kader van het herstelplan;

- versterken van de samenwerking met andere maatschappelijke instellingen;

- verder verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening aan huurders.

Op 16 mei 2023 besprak de RvC het jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de RvC in met de uitgebrachte verklaring over de jaarrekening van accountant BDO. De RvC keurde het jaarverslag en de jaarrekening over 2022 op 16 mei 2023 goed en verleende decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2022.

De RvC realiseert zich dat het jaar 2022 een heel bijzonder jaar is geweest. Deze situatie die zich heeft voorgedaan was niet alleen voor Stek, maar ook voor de hele sector uniek. Gelukkig maar. Bij het schrijven van dit jaarverslag zijn er al grote stappen gezet in het realiseren van het herstelplan, zoals dat is overeengekomen met de Aw. Met de uitgevoerde evaluaties kan Stek verder gaan op de weg naar een nieuwe bestuurder en een vernieuwde RvC.

Ondertussen doet Stek wat het als corporatie moet doen: investeren in een betaalbare en kwalitatief goede woningen en prettige wijken om te wonen.

Hillegom,

16 mei 2023

De Raad van Commissarissen

w.g. mw. S.A. van der Steen-Sitskoorn voorzitter

w.g. mw. I. Desumma vice-voorzitter

w.g. mw C. Niestijl lid

w.g. dhr. P.B.R. de Lint lid

w.g. dhr. B.A. Spelbos lid

7. Jaarrekening 2022

Woonstichting Stek,gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag.

Woonstichting Stek, Lisse

7.0 INHOUDSOPGAVE

7.1 Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2022

7.2 Winst- en verliesrekening over het jaar 2022

7.3 Kasstroomoverzicht 2022

7.4 Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening

7.5 Toelichting op de balans

7.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening

7.7 Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2022

7.8 Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2022

7.9 Kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2022

7.10 Toelichting individuele posten DAEB / niet-DAEB 2022

7.11 Ondertekening van de jaarrekening

8 Overige gegevens

Woonstichting Stek, Lisse

7.1 Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2022

Woonstichting Stek, Lisse

Balans (voor voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2022

Woonstichting Stek, Lisse

7.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2022

Woonstichting Stek, Lisse

7.3 KASSTROOMOVERZICHT 2022 (volgens de directe methode)

Woonstichting Stek, Lisse

7.4 ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE JAARREKENING

7.4.1 Algemeen

Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijk, Katwijk, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Cijfers uit voorgaand boekjaar kunnen vanwege vergelijkingsdoeleinden zijn aangepast.

7.4.2 Regelgeving

De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het Stek maakt gebruik van de vrijstelling voor consolidatie voor de entiteiten die te verwaarlozen betekenis zijn op het geheel zoals veschreven in artikel 407 van Boek 2BW.

Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.

De jaarrekening 2022 is opgemaakt op 27 juni 2023 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Wilhelminalaan 3 te Hillegom.

7.4.3 Continuiteit van de activiteiten

Financiële risico’s:

De financiële positie van Stek is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2022 en de opgestelde meerjarenbegroting 2023-2037.

Financiering:

Stek heeft een sterke operationele kasstroom, waardoor investeringen voor een groot deel gefinancierd kunnen worden uit de operationele kasstroom. Tevens zijn de renterisico’s beheersbaar door relatief geringe omvang en spreiding van de leningenportefeuille. De financiële kengetallen zijn positief ten opzichte van de gestelde normen in de meer jaren begroting 2023 - 2037, waardoor de ambities en doelstellingen van het ondernemingsplan behaald kunnen worden in de toekomst. In de risico paragraaf van het jaarverslag wordt beschreven hoe Stek zijn financiële risico's opvangt zodat dit ook geborgd is.

Voor een uitgebreide toelichting: zie paragraaf 5.12 van het jaarverslag.

7.4.4 Oordelen en schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.

T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering:

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Vennootschapsbelasting

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de Belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen en de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

7.4.5 Waardering activa en passiva

De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.6 Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".

Hedge accounting

Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.

Afgescheiden embedded derivaten

Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract;

- een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en

- het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

7.4.7 Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB

In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2022, balans Niet-DAEB per 31 december 2022, Winst- en verliesrekening DAEB over 2022, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2022, kasstroomoverzicht DAEB over 2022 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2022. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2021 van alle overzichten vermeld.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:

Grondslag voor scheiding

Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.

Posten in gescheiden verantwoording

Balans:

- Vastgoedbeleggingen

- Voorziening onrendabele investeringen

- Terugkoopverplichting VoV

- Belastinglatenties

Winst- en verliesrekening:

- Huuropbrengsten

- Opbrengsten servicecontracten

- Verkoopopbrengsten en -lasten

- Verhuurderheffing

Kasstroomoverzicht:

- Ontvangsten verhuur en servicecontracten

- Desinvesteringskasstromen

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.

Winst-en-verliesrekening:

- Lasten servicecontracten

- Lasten onderhoudsactiviteiten

- Overige directe lasten exploitatie bezit

Kasstroomoverzicht:

- Uitgaven servicecontracten

- Uitgaven onderhoud

- Investeringskasstromen

Balans:

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 84%/16%.

- Schulden/leningen kredietinstellingen

- Schulden/leningen overheid

Winst-en-verliesrekening:

- Rentebaten en rentelasten

Kasstroomoverzicht:

- Financieringskasstroom

Winst-en-verliesrekening:

- Lasten verhuur en beheeractiviteiten

- Opbrengsten en kosten overige activiteiten

- Toegerekende organisatiekosten

- Leefbaarheid

Kasstroomoverzicht:

- Personeelsuitgaven

- Overige bedrijfsuitgaven

Woonstichting Stek, Lisse

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

7.4.8 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijsen culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde

Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde, afstotingen of buitengebruikstellingen van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast. Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Uitzonderingen hierop vormen financiele instrumenten en andere beleggingen die worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Waardevermeerderingen van die activa worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd hetzij ten laste van de resultaatbestemming/overige reserves. Bij het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiele verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevemindering.

De verwerking van uitgaven na eerste verwerking

Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) dienen te worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden ten gunste van de toegelaten instelling zullen komen. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen vastgoed.

Ingrijpende verbouwing

Van een ingrijpende verbouwing is er sprake als er wordt voldaan aan de volgende vier criteria:

- als gevolg van de ingreep vinden er minimaal 2 labelstappen plaats.

- de ingreep omvat gevel- of dakrenovatie inclusief isolatie.

- badkamers, keukens en toiletten worden aangepast naar de nieuwbouwnorm.

- installatievoorzieningen behoeven de komende 10 jaar geen aanpassing.

Indien aan drie van de vier criteria wordt voldaan beargumenteert Stek of al wel of geen sprake is van een ingrijpende verbouwing.

Als er sprake is van een ingrijpende verbouwing wordt de onuderhoudscomponent van de ingreep ook geactiveerd.

7.4.9 Vastgoed verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie: niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

7.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere marktwaarde in verhuurde staat (RJ 645 209). De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. In dien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'. Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waarde veranderingen'.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waarderingsverminderingen. De herwaardering wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaardering betrekkening heeft.

Woonstichting Stek, Lisse

Materiële vaste activa

7.4.11 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Kosten voor periodiek (groot) onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

Materiele vaste activa is gewaardeerd tegen kostprijs, zijnde de verkrijgingsprijs-of vervaardigingsprijs en overigekosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzaakelijk voor het beoogde gebruik.

Financiële vaste activa

7.4.12 Andere deelnemingen

Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

7.4.13 Latente belastingen

Voor alle belastbare tijdelijke verschillen, die naar verwachting binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd, tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Voor het bezit zonder specifieke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale afwikkeling plaats.

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.

Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief.

De latente belastingverplichtingen en vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

De contante waarde wordt bepaald tegen de "netto-rente" (vennootschapsbelasting tarief minus effectieve waarde).

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

7.4.14 Leningen u/g

De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

7.4.15 Vastgoed bestemd voor verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

7.4.16 Overige voorraden

Grondposities

Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad. De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post: Overige waardeveranderingen.

Voorraad onderhoudsmaterialen

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.17 Huurdebiteuren en overige vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde, inclusief transactie kosten, en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

7.4.18 Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

PASSIVA

7.4.19 Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument.

7.4.20 Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

7.4.21 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen, dit geldt ook voor vastgoed i.e. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

7.4.22 Voorziening voor latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.4.14 Latente belastingvorderingen.

7.4.23 Overige voorzieningen

Voorziening pensioenen

Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2022 (en 2021) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

Voorziening loopbaanontwikkeling

De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

7.4.24 Langlopende schulden Leningruil Vestia

Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Waarbij de transactiekosten die direct toerekenbaar zijn aan de verwerving zijn opgenomen in de waardering. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.

Overeenkomstig de waarderinggrondslag van woningcorporaties voor (langlopende) schulden, worden deze bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reele waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de zogenaamde effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interest verwerkt.

7.4.25 Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Woonstichting Stek, Lisse

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

7.4.26 Resultaatbepaling

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

7.4.27 Huuropbrengsten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2022 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.

7.4.28 Opbrengsten en lasten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

7.4.29 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten Service & Advies

De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.30 Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten 'ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid 'is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet 'in de balans opgenomen verplichtingen.

7.4.31 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan:

- onroerend zaakbelasting

- verzekeringskosten - verhuurderheffing

De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.32 Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling

De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte grond- en ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond- en ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

7.4.33 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

7.4.34 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door:

- de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs;

- de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde;

- afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities;

- afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.35 Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de nietprimaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed. Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.

7.4.36 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in de paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten"

7.4.37 Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.38 Pensioenlasten

De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt.

De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2022 volgens opgave van het fonds 129,0% (2021: 126,0%).

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2022 volgens opgave van het fonds 133,7% (2021: 118,8%).

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten".

7.4.39 Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.44 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

7.4.40 Kosten omtrent leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

7.4.41 Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

7.4.42 Belastingen

De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Woonstichting Stek heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2022 en het fiscale resultaat 2022 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Per 1 januari 2023 heeft de belastingdienst VSO 2 en 2a opgezegd. Er geldt een overgangsregeling voor de komende jaren.

7.4.43 Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

7.4.44 Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Voor de personeelskosten en de overige bedrijfskosten worden verschillende verdeelsleutels gebruikt. De personeelskosten worden verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van de aantallen werknemers werkzaam op de afdelingen.

De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie. Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie. De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaatsen, dan VHE-nummer, naar de daebadministratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's. Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.45 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Woonstichting Stek, Lisse

7.5 TOELICHTING OP DE BALANS (x €1)

DAEB vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Deze heeft voor € 1.444.452.374 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 192.333.724 op het niet-DAEB-vastgoed. De herwaarderingsreserve van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2022 € 1.651.074.831 en is hoger, omdat bij de cumulatieve herwaardering ook rekening is gehouden met eventuele negatieve herwaarderingen en bij de herwaarderingsreserve niet.

De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren.

Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2022 uit: x €1.000

Aanpassing normatieve uitgangspunten205.682

Aanpassing van rekenregels461.755

Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren, mutatiegraden en nieuwe WOZ)-497.225

Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw)-2.414

167.798

Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt slechts, indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door:

- daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die meer in exploitatie zijn

- verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie

- terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop.

Uit de validatie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 is gebleken de marktontwikkelingen in het 4e kwartaal 2021 onvoldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de marktwaardewaardering ultimo 2021. In de COROP regio Agglomoratie Leiden en Bollenstreek was de waardering hiermee op basis van de rapportage van Fakton d.d. 7 april 2023 inzake onderzoek waarde-ontwikkeling handboek 2021 versus 2022 circa 10,5% te laag. Dit effect is onderdeel van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2022 en bedraagt circa € 235 miljoen. De vergelijkende cijfers 2021 zijn hierop niet aangepast. Eind maart is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022 herzien naar aanleiding van geconstateerde onvolkomenheden. De benodigde aanpassingen om te komen tot een marktconforme waardering zijn doorgevoerd middels aanpassing van de disconteringsvoet. Hiertoe heeft onderzoek plaatsgevonden waarbij is vastgesteld dat de verwachte uitkomsten van de basisversie in lijn liggen met de ontwikkeling van de leegwaarde van woningen gebaseerd op NVM cijfers in de regio. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat deze ontwikkeling van de marktwaarde (exclusief correcties voorgaand jaar) in lijn ligt met de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat.

Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

Woonstichting Stek, Lisse

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

Huurstijging boven loon/prijsinflatie voorgaand jaar

Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar

Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2018-2022)

Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2018-2022)

Disconteringsvoet doorexploiteren

Disconteringsvoet uitponden

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren

Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW

Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW

Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Instandhoudingsonderhoud uitponden

Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW

Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW

Mutatieonderhoud

Met ingang van het Handboek 2019 geldt dat het mutatie onderhoud in de normen voor het

instandhoudingsonderhoud is meegenomen.

Daarmee vervalt de afzonderlijke kasstroom mutatie onderhoud.

Beheerskosten

Beheerkosten per vhe - EGW

Beheerkosten per vhe - MGW

Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 571 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 11,4% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw)

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw)

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw)

Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur

Beheerkosten % van de markthuur - BOG

Beheerkosten % van de markthuur - MOG

Beheerkosten % van de markthuur - ZOG

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG

Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden

Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast.

Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn:

- Bij de exit yield is de hoogste bijstelling van 21,51% naar 16,25% (-5,26%) en de laagste bijstelling van 9,18% naar 8,4% (-0,78%).

- Bij de disconteringsvoet is de hoogste bijstelling van 9,32% naar 14% (4,68%) en de laagste bijstelling van 8,48% naar 6% (-2,48%)

- Bij de onderhoudskosten zijn 4 complexen verlaagd met gemiddeld € 300,-. De overige complexen zijn ongewijzigd.

Parameters parkeerplaatsen

Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats

Instandhoudingsonderhoud – garagebox

Beheerkosten – parkeerplaats

Beheerkosten – garagebox

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

Woonstichting Stek, Lisse

Toepassing full variant: Inschakeling taxateur

Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.

Financiering vastgoed

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.

Verzekering

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.

Aantal eenheden

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 10.174 (2021: 10.162) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.776 (2021: 1.812)

verhuureenheden opgenomen.

Bepaling beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden.

Woonstichting Stek, Lisse

Vastgoed in exploitatie

De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 954,5 mln (31 december 2021: € 980,3 mln).

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 181,6 mln (31 december 2021: € 220,8 mln).

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

vermogen Per 31 december 2022 is in totaal € 1.657 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2021: € 1.504 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.271 miljoen (2021: € 1.038 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%. Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2022 en 2021.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de verkopen van woningen in de buurt en op basis van taxatierapporten, opgesteld door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur, van de twee teruggekochte objecten.

Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 109 stuks (2021: 116).

Woonstichting Stek, Lisse

7.5.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

vaste activa

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:

– Bedrijfsterreinen: geen afschrijving

– Automatisering: 5 jaar

– Bedrijfsauto’s: 5 jaar

– Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar

– Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar

– Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 11.779 (2021: € 714.704) binnen een jaar worden gerealiseerd. Het langlopende deel van de latente belastingvordering op balansdatum een bedrag van € 213.550 (2021: € 219.020) zal pas later worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 225.328 (2021: € 933.723).

2022 1 (2021: 1) woning verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

Herwaarderings- Herwaarderings- Herwaarderingsreserve DAEB reserve niet reserve onroerende vastgoed in DAEB vastgoed zaken verkocht exploitatie in exploitatie onder voorwaarden

De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

Woonstichting Stek, Lisse

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2022

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2022 ten bedrage van € 184.427.826 ten gunste van de reserves te brengen.

Het resultaat wordt als volgt verdeeld:

voorstel is niet in de jaarrekening verwerkt.

7.5.7Voorzieningen Voorziening voor onrendabele investeringen

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2022 toegelicht onder 7.4.21. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.

De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.

De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.

De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2022 bedraagt € 354.779.145 (31 december 2021: € 444.403.890).

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 373.550 (in duizendtallen, 2021 € 366.471) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. toestemming te bezwaren,

Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.

Naast deze leningen is ultimo 2022 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2023.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "7.5.12 Financiële Instrumenten".

In het bedrag van de lang lopende schulden is het bedrag van de leningruil met Vestia verwerkt.

In een financiele bijsluiter (opgesteld door Aedes) is beschreven hoe dit in de jaarrekening is verwerkt.

Achterstelling

Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.

Aflossingssysteem

De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2022 2,39%.

Per 31-12-2021 was dit 2,13%.

De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 12,8 jaar.

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.

Woonstichting Stek, Lisse

7.5.9 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.

7 woningen (2021: 6) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt €-2.256.905 (2021: €- 1.670.954). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 7,7%, daalt de terugkoopverplichting

2022 met €-4.900.300.

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

Woonstichting Stek, Lisse

7.5.11 Niet in de balans opgenomen rechten, informatie en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichting

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden. De obligoverplichting bestaat vanaf 1 juli 2021 uit een Jaarlijks en Gecommitteerd Obligo.

Voor het (eventueel) innen van het jaarlijks obligo ontvangt elke deelnemer van het WSW een factuur.

Het gecommitteerde obligo is vastgesteld op 2,6% van het schuldrestant per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar. De beschikbaarheid hiervan is zekergesteld door het aantrekken van een z.g. obligolening met de volgende modaliteiten.

Maximale hoofdsom

Aanvangsdatum

9.318.000 €

30 november 2022

Rente 6 maands euribor

Renteopslag t/m 30-11-2023

Rentevervaldata

Beschikbaarheidsprovisie t/m 30-11-2023

0,32%

30 november en 31 mei

0,20%

Opgenomen per 31-12-2022 - €

Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Voorwaardelijke rechten

Meerjarige financiële verplichtingen

Investeringsverplichtingen

In verband met sloop/nieuwbouw daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 22 mln. incl. BTW.

Bankgaranties

Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 3,2 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 1,12 miljoen (35% van de € 3,2 miljoen).

Erfpachtverplichting

Oud NWS is als lessee erfcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan ter zake van grond waarop een deel van het

DAEB vastgoed in exploitatie is gebouwd. De jaarlijks te betalen erfpachtcanons (prijspijl 2022) zijn alsvolgt te specificeren:

Kredietfaciliteit

Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 3.000.000. Op 31 december 2022 was hiervan niets opgenomen.

Leningen Er zijn in 2022 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2023.

7.5.12 Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).

Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen.

De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).

Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.

Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst.

Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.

Valutarisico

Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (kasstroomrisico’s)

Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de netto rentelasten te optimaliseren.

De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een marktconforme liquiditeitsopslag.

Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps).

Marktrisico

Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

Woonstichting Stek, Lisse

Reële waarden

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).

Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.

Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa

De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden

Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.

Langlopende schulden

De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2022.

Hedges

Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.

7.5.13 Gebeurtenissen na balansdatum

Geen

7.6.3

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

verhuur en beheeractiviteiten

7.6.4

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.

Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar.

Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt:

Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie)

De verkoopopbrengst betreft 16 verkochte woningen (2021: 30 woningen).

Daarnaast heeft Stek 12 onzelfstandige woningen en 8 (2021: 1) garages, verkocht.

vastgoedportefeuille

7.6.8 Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille

waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

zijn de kosten voor de controle van de DVI opgenomen.

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.

15% van € 0 tot € 395.000 en 25,8% van de belastbare winst boven de € 395.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25,8%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.

De

(2022: 1,77% en 2021: 1,82%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van de eventuele fiscale verliescompensatie.

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.18 WNT-verantwoording 2022 Woonstichting Stek

De WNT is van toepassing op Woonstichting Stek. Het voor Woonstichting Stek toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2022 € 203.000. (het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporatie, Klasse G).

1. Bezoldiging topfunctionarissen

topfunctionarissen (bedragen in € 1)

rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2022 een bezoldiging boven het individueel toepassselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.19 Overzicht van verbindingen

Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding

van overige verbindingen.

(doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen. Risicoprofiel:

Woonstichting Stek, Lisse

7.7 BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2022 (VOOR VOORGESTELDE RESULTAATBESTEMMING)

Woonstichting Stek, Lisse

BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2022 (VOOR VOORGESTELDE RESULTAATBESTEMMING)

Woonstichting Stek, Lisse

BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2022 (VOOR VOORGESTELDE RESULTAAT BESTEMMING)

Woonstichting Stek, Lisse

BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2022 (VOOR VOORGESTELDE RESULTAAT BESTEMMING)

Woonstichting Stek, Lisse

7.8 WINST- EN VERLIESREKENING DAEB OVER HET JAAR 2022

Woonstichting Stek, Lisse

WINST- EN VERLIESREKENING NIET-DAEB OVER HET JAAR 2022

Woonstichting Stek, Lisse

7.9 KASSTROOMOVERZICHT DAEB OVER 2022 (volgens de directe methode)

Woonstichting Stek, Lisse

KASSTROOMOVERZICHT NIET-DAEB OVER 2022 (volgens de directe methode)

Woonstichting Stek, Lisse

7.10 TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB

7.10.1 Nettovermogenswaarde niet-daeb

De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. € 12.858.224 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 273 miljoen.

7.10.2 Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB

Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb.

De interne lening in opgebouwd uit de drie leningen van de afzonderlijk fusiepartners.

Voor STEK bedroeg deze lening 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en wordt in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille afgelost.

In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 2% De lening loopt t/m 2030.

T/m 2021 is reeds een bedrag van € 13,3 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2021 nog € 24,2 miljoen bedroeg.

In 2022 is een bedrag van € 2.689.364 afgelost, waardoor de lening ultimo 2022 € 21.514.909 bedraagt.

Voor Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,4 miljoen bedroeg.

De rente bedraagt 1,83% en de lening loopt t/m 2027.

T/m 2021 is reeds een bedrag van € 23,5 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2021 nog € 19,0 miljoen bedroeg.

In 2022 is een bedrag van € 3.159.250 afgelost, waardoor de lening ultimo 2022 € 15.796.250 bedraagt.

Voor NWS geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 7,5 miljoen bedroeg.

De rente bedraagt 4,2% en de lening loopt t/m 2031.

T/m 2021 is reeds een bedrag van € 2,8 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2021 nog € 4,7 miljoen bedroeg.

In 2022 is een bedrag van € 470.833 afgelost, waardoor de lening ultimo 2022 € 4.237.500 bedraagt.

Het totale bedrag van de interne lening is op 31-12-2022: € 41.548.659.

7.10.3 Interne lening van niet-DAEB aan DAEB

De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. De overtollige liquide middelen worden via dividenduitkeringen vanuit de niet-daeb tak naar de daeb tak overgeheveld.

7.10.4 Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten

In de niet-daeb-tak exploiteren we 1.092 woningen, waarvan 517 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 575 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 575 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 517 geliberaliseerde woningen zijn er nog 95 woningen aangemerkt om na mutatie over te gaan naar de daeb-tak. Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 640 parkeergelegenheden en 44 bedrijfsmatige eenheden.

Woonstichting Stek, Lisse

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

7.11 De jaarrekening 2022 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 27 juni 2023 te Hillegom.

Directeur/bestuurder Raad van Commissarissen

heer J.C.M AlMw. S.A. van der Steen-Sitskoorn

De

Mw. I. Desumma

Dhr. P.B.R. de Lint

Dhr. B.A. Spelbos

Mw. C. Niestijl

Woonstichting Stek, Lisse

8 OVERIGE GEGEVENS

8.1 Statutaire resultaatsbestemming

De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 3 van de statuten). Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.

8.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2022 afgegeven door BDO Audit & Assurance.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan: de raad van commissarissen van Woonstichting Stek

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2022 van Woonstichting Stek te Hillegom gecontroleerd WIJ

De jaarrekening bestaande uit:

1. de balans per 31 december 2022;

2. de winst-en-verliesrekening over 2022; en

3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2022 en van het resultaat over 2022 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT)

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2022

B. Informatie ter ondersteuning van ons oordeel

Wij hebben onze controlewerkzaamheden bepaald in het kader van de controle van de jaarrekening als geheel en bij het vormen van ons oordeel hierover. Onderstaande informatie ter onderbouwing van ons oordeel en onze bevindingen moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen of conclusies.

Materialiteit

Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op € 43.998.000. De materialiteit is gebaseerd op 1,75% van de totale activa. Op basis van onze professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, inclusief hun hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom. Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 1.247.000 hetgeen gebaseerd is op 1,75% van het (genormaliseerd) totaal van huuropbrengsten, opbrengsten service contracten en verkoopopbrengsten.

Voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie hebben wij de materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in het Controleprotocol WNT 2022.

Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.

Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven € 2.199.000 rapporteren, alsmede afwijkingen qua transactiestromen boven de € 83.150 en kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn.

Controleaanpak continuïteit

Het bestuur van Woonstichting Stek heeft een beoordeling gemaakt van de mogelijkheid van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven. Hiertoe heeft het bestuur onder andere beoordeeld of op basis van de jaarrekening 2022 aan de geldende ratio’s van de toezichthouder wordt voldaan heeft het bestuur een begroting opgesteld voor de komende vijf jaar (de prospectieve informatie). Op basis hiervan concludeert het bestuur dat de continuïteit van de stichting is gewaarborgd.

Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht om risico’s met betrekking tot de continuïteit te identificeren en in te schatten en om vast te stellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is:

 Wij hebben kennis genomen van de ratio’s zoals gepresenteerd in het bestuursverslag en hebben vastgesteld dat deze juist berekend zijn en dat deze voldoen aan de normen zoals bepaald door de toezichthouder.

 Wij hebben kennis genomen van de door het bestuur opgestelde begroting en hebben vastgesteld dat op basis van de in deze begroting gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten voldaan wordt aan de normen zoals bepaald door de toezichthouder.

 Verder hebben wij kennis genomen van de borgingsbrief van het WSW op basis waarvan wij hebben vastgesteld dat de in deze brief opgenomen borgingsruimte – op basis van de kasstromen volgens voornoemde door het bestuur opgestelde begroting – toereikend is.

 Tot slot hebben wij de continuïteitsveronderstelling en onderliggende uitgangspunten besproken met het bestuur en de raad van commissarissen.

Op basis van onze werkzaamheden concluderen wij dat de mate waarin het bestuur in haar beoordeling van de continuïteitsveronderstelling rekening heeft gehouden met thans beschikbare informatie en de toelichtingen daaromtrent in de jaarrekening, passend zijn in de omstandigheden en in overeenstemming met het genoemde verslaggevingsstelsel Wij hebben geen onzekerheid van materieel belang omtrent de continuïteit geïdentificeerd.

Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen evenwel van invloed zijn op de continuïteit van de toegelaten instelling.

Controleaanpak frauderisico’s

Wij hebben risico’s geïdentificeerd en ingeschat op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening van Woonstichting Stek die het gevolg is van fraude. Wij hebben tijdens onze controle inzicht verkregen in de stichting en haar omgeving, de componenten van het interne beheersingssysteem, waaronder het risico-inschattingsproces, de wijze waarop het bestuur inspeelt op frauderisico’s en het interne beheersingssysteem monitort alsmede de wijze waarop de raad van commissarissen toezicht uitoefent en de uitkomsten daarvan.

Wij verwijzen naar paragraaf 5.18 van het jaarverslag, waarin het bestuur zijn frauderisicoanalyse heeft opgenomen.

Wij hebben de opzet en de relevante aspecten van het interne beheersingssysteem en in het bijzonder de frauderisicoanalyse geëvalueerd alsook de gedragscode, klokkenluidersregeling en incidentenregistratie. Wij hebben de opzet en het bestaan geëvalueerd en voor zover wij noodzakelijk achten, de werking getoetst van interne beheersmaatregelen gericht op het mitigeren van frauderisico’s.

Als onderdeel van ons proces voor het identificeren van risico’s op een afwijking van materieel belang in de jaarrekening die het gevolg is van fraude, hebben wij frauderisicofactoren overwogen met betrekking tot frauduleuze financiële verslaggeving, oneigenlijke toe-eigening van activa en omkoping en corruptie. Wij hebben geëvalueerd of deze factoren een indicatie vormden voor de aanwezigheid van het risico op afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude.

Het door ons geïdentificeerde risico van frauduleuze financiële verslaggeving ziet toe op de mogelijkheid tot het doorbreken van interne beheersingsmaatregelen door het bestuur. Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden hebben wij vastgesteld dat de processen waarbij sprake is van (significante) schattingen binnen Woonstichting Stek en de verwerking van journaalposten minimaal de vereiste functiescheidingen bevatten en tevens dat maatregelen zijn genomen die relevant zijn voor het mitigeren van de risico’s op fraude Voor verdere informatie over onze controleaanpak van schattingen zoals opgenomen in de waardering van het vastgoed in exploitatie (marktwaardering en/of beleidswaarde) verwijzen wij naar de paragraaf “Kernpunten in onze controle”. Voorts hebben wij door het bestuur gemaakte (significante) schattingen voor de waardering van lopende projecten gecontroleerd,

inclusief een retrospectieve toetsing daarop. Door middel van data analyse hebben wij journaalposten waarbij sprake kan zijn van een verhoogd risico of die aanwijzing kunnen geven voor een mutatie of transactie van ongebruikelijke aard beoordeeld op aanvaardbaarheid.

Het door ons geïdentificeerde risico van oneigenlijke toe-eigening van activa, omkoping en corruptie is gerelateerd aan het aangaan van afspraken met externe partijen ten aanzien van planmatig onderhoud, renovatie- en duurzaamheidsprojecten alsmede nieuwbouwprojecten. Door het maken van prijsafspraken kan sprake zijn van het onrechtmatig onttrekken van middelen aan de stichting en een te hoge verantwoording van projectuitgaven en kosten. Op basis van de door ons uitgevoerde spend-analyse en beoordeling van interne besluitvorming aan de hand van notulen hebben wij beoordeeld of de procedures en interne beheersmaatregelen rondom aanbesteden en inkopen toereikend zijn voor het identificeren van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude, corruptie en/of andere noncompliance. Tevens hebben wij aandacht besteed aan het naleven van procedures in overeenstemming met het vastgestelde interne beleid hieromtrent. Tot slot beoordeelden wij risico’s rondom (betalings)bevoegdheden van medewerkers van Woonstichting Stek en groepsmaatschappijen alsmede de inrichting daarvan in de aanwezige IT-systemen.

Op grond van onze beroepsregels gaan wij uit van een verondersteld frauderisico ten aanzien van de opbrengstenverantwoording. Bij Woonstichting Stek bestaan de opbrengsten uit:

 Huuropbrengsten en opbrengst servicekosten: sprake is van een veelvoud aan kleine, vrijwel identieke transacties, die maandelijks een reguliere stroom aan inkomsten genereren, vanuit een omvangrijke groep afnemers. Het aantal transacties is hierbij gebaseerd op het aantal verhuurbare eenheden en de huurprijzen zijn gereguleerd, waardoor de bandbreedte waarin huurprijzen worden overeengekomen beperkt is. Afwijkingen en/of fouten op individuele basis leiden niet tot een materiële afwijking in de opbrengstverantwoording en derhalve zien wij terzake geen frauderisico van materieel belang.

 Opbrengst verkopen vastgoed in exploitatie: De verantwoorde opbrengst van verkopen van vastgoed in exploitatie ziet toe op:

 transacties die gedurende het verslagjaar zijn afgesloten en primair de verkoop van sociale huurwoningen aan particuliere kopers betreffen. De mogelijkheid tot het betalen van relevante kick backs schatten wij hierbij als laag in: Vanuit de Woningwet en daaruit afgeleide verdere regelgeving in Btiv, Rtiv en beleidsregels van de Autoriteit woningcorporaties zijn nadere vereisten gesteld aan deze verkopen. In het kader van haar functie als toegelaten instelling is het naleven van deze wet- en regelgeving van fundamenteel belang voor de continuïteit van de corporatie en het voorkomen van sancties. Wij hebben vastgesteld dat de relevante bepalingen uit wet- en regelgeving zijn nageleefd. Hierdoor zien wij op dit punt geen frauderisico van materieel belang. In onze controle bouwen wij een element in van onvoorspelbaarheid. Ook hebben wij de uitkomst van andere controlewerkzaamheden beoordeeld en overwogen of er bevindingen zijn die aanwijzing geven voor fraude of het niet-naleven van wet- en regelgeving.

Wij hebben kennis genomen van de beschikbare informatie en om inlichtingen gevraagd bij het bestuur, het management en de raad van commissarissen.

Hieruit volgden geen signalen van fraude die kunnen leiden tot een afwijking van materieel belang.

De kernpunten van onze controle

In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken.

Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten.

WAARDERING VASTGOED IN EXPLOITATIE OP MARKTWAARDE IN VERHUURDE STAAT GEBASEERD OP DE BASISVERSIE

Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2022 € 2.407 miljoen wat neerkomt op 96% van het balanstotaal van Woonstichting Stek.

Het vastgoed in exploitatie moet volgens de Woningwet worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

Woonstichting Stek past hierbij de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ toe als toegelicht in de waarderingsgrondslagen van de jaarrekening. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de validatie van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van de woningcorporatie.

Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot een acceptabele waardering van het vastgoed in exploitatie.

Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als gevolg van de inschattingen die samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en inschattingen die worden gemaakt ten aanzien van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang van de post.

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld.

Controle input

Onze controlewerkzaamheden bestonden onder meer uit het vaststellen van de naleving van de bepalingen uit het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, peildatum 31 december 2022 Wij hebben de juistheid van de objectgegevens die ten grondslag liggen aan de berekening van de waardering (‘input in het rekenmodel’) gecontroleerd.

Controle throughput

Wij hebben vastgesteld dat de marktwaarde in verhuurde staat is berekend middels een gecertificeerd rekenmodel (verificatie van de ‘throughput’). Wij hebben vastgesteld dat Woonstichting Stek aanvullend interne beheersingsmaatregelen heeft doorgevoerd om te komen tot een betrouwbare uitkomst van de marktwaarde uit dit model.

Controle output

De uitkomsten van de waardering hebben wij getoetst, onder andere aan de hand van

ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES

BEPALING EN TOELICHTING BELEIDSWAARDE VASTGOED IN EXPLOITATIE

Volgens RJ645 moet in de toelichting de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie worden vermeld. In paragraaf 7.5.1 van de jaarrekening is deze beleidswaarde toegelicht.

De beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s van Woonstichting Stek gebaseerd op de Aw/WSW-normen, en deze vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling van de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening.

De beleidswaarde wordt bepaald door vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling aan te passen naar het feitelijke beleid van de woningcorporatie, conform voorgeschreven veronderstellingen.

Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen moeten maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt.

onderliggende documentatie en marktontwikkelingen.

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de schattingsonzekerheid adequaat door het bestuur uiteengezet is.

Observaties

Op basis van de door ons uitgevoerde controlewerkzaamheden hebben wij bij de waardering van het vastgoed in exploitatie geen materiële afwijkingen geconstateerd.

Wij hebbende de opzet en het bestaan van de administratieve organisatie en de interne beheersingsmaatregelen voor de bepaling van de beleidswaarde vastgesteld.

Wij hebben vastgesteld dat het startpunt van de berekening van de beleidswaarde aansluit op de marktwaarde in verhuurde staat, alsmede dat voor het bepalen van de beleidswaarde gebruik is gemaakt van een gecertificeerd rekenmodel.

Voorts hebben wij vastgesteld dat:

 De bepaling van de beleidswaarde is gebaseerd op het doorexploitatie scenario

 Streefhuren en huurverhogingen zijn gebaseerd op het eigen beleid.

 De marktnormen voor onderhoud vervangen zijn door meerjarige onderhoudsnormen gebaseerd op het eigen beleid.

 De beheernormen vervangen zijn door meerjarige beheernormen gebaseerd op het eigen beleid.

Wij hebben gecontroleerd of voornoemd eigen beleid overeenkomst met onderliggende documentatie en beleidsdocumenten.

ONZE CONTROLEAANPAK EN OBSERVATIES

Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de toelichting op de beleidswaarde in de jaarrekening toereikend is. Hierbij is vastgesteld dat de gevoeligheid in relatie tot de realiseerbaarheid van de uitkomsten adequaat door het bestuur is uiteengezet.

Observaties

Wij hebben vastgesteld dat de gehanteerde veronderstellingen voor het bepalen van de beleidswaarde aanvaardbaar zijn.

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd

In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2022 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:

 bestuursverslag;

 verslag van de raad van commissarissen;

 overige gegevens.

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

 met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;

 alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag, het volkshuisvestelijk verslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.

C. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie

D. Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten

Benoeming

Wij zijn door de raad van commissarissen op benoemd als accountant van Woonstichting Stek vanaf de controle van het boekjaar 2021 en zijn sinds dat boekjaar de externe accountant.

Geen verboden diensten

Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang geleverd.

E. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening

Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT.

In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT 2022, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:

 Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controleinformatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing

 Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

 Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

 Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven

 Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen

 Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring.

Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is.

Utrecht, 27 juni 2023

BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. drs. G.J. Verwoert RA

Toelichtingen en definities

Liquiditeit

Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR).

Interest Coverage Ratio (ICR)

De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen, zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen.

Vermogen

Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie-indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de ‘solvabiliteit’, de ‘Loan to value’ en de ‘dekkingsratio’. Deze begrippen worden hierna toegelicht.

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

Loan to value

De Loan to value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

Dekkingsratio

De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie.

Rendement

Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed. Deze rendementseisen worden berekend op basis van de investerings- en exploitatiekasstromen conform het investeringsstatuut van Stek.