Jaarverslag 2010

stek next

juni 2011 www.stek-wonen.nl

Stek jaarverslag 2010

Stek financieel gezond pagina 18

Thomashuis 75 jaar LISSE - Stek is eigenaar van het klooster en verhuurt het aan de Stichting Thomashuizen.

Onlangs werd het voormalige klooster opgeknapt. De houten goten met zinken bekleding zijn vervangen. Ook is het houtrot in de dakkapellen aangepakt. pagina 17

‘Wij zitten niet bij de pakken neer’

Ron heeft een eigen stek waar hij thuis is pagina 17

pagina 10

Verhuurmakelaar nieuwe schakel met huurder

‘Klant eerst’ centraal bij Stek

Kunstwerk voor Maronia HILLEGOM - Sinds kort woont Daisy Dartel op een zonnige plek tussen de bewoners van Maronia in Hillegom. Het vrolijke, in verschillende kleuren vormgegeven mozaïek, kwam tot stand door een succesvolle samenwerking tussen de bewoners en Stek. pagina 7

Voorjaarsontmoeting LISSE - De voorjaarsontmoeting van Stek is een groot succes geworden. Maar liefst 600 huurders kwamen naar de grote tent in de binnentuin van het kantoor van Stek. De reacties waren weer zeer enthousiast. pagina 20

Doelgroepen op een rijtje STREEK - Stek richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien.

Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen. pagina 13

Meer informatie over Stek?

Scan de QR-code met uw smartphone.

Paul de Ruijter, verhuurmakelaar bij Stek, bekleedt vanaf 2010 zijn nieuwe functie. Samen met Wendy Weijers kijkt hij naar de zonnige toekomst die zij als nieuwe huurster van Stek in haar pas verworven woning tegemoet gaat.

STREEK - Huurdersparticipatie is voor Stek het belangrijkste prestatieveld van de organisatie. Dat voor Stek de ‘Klant eerst’ komt, kan ze niet genoeg benadrukken. Binnen de organisatie leidde dit standpunt tot nog meer positieve aanpassingen in het beleid.

Regelmatig kijkt de organisatie hoe ze haar huurder nog meer tegemoet kan komen. Dit leidde in 2010 onder andere tot het benoemen van verhuurmakelaars. Een inmiddels onmisbare schakel tussen organisatie en huurders. De verhuurmakelaar verricht een aantal voorbereidende werkzaamheden en begeleidt de huurder tot zijn nieuwe woning. ‘Het contact met de

Wonen

Corporatie

huurder is nu veel intensiever’, meldt Paul de Ruijter, verhuurmakelaar. ‘Dat maakt de weg

naar een nieuwe woning voor de huurder plezieriger en het werk voor ons leuker.’ pagina 16

Jaarverslag haalt de krant LISSE - ‘Met de insteek van ons ondernemingsplan ‘aan zet’ en de enthousiaste inzet van alle medewerkers, zijn wij er in geslaagd met ons Jaarverslag 2010 de krant te halen’, vertelt Hans Al, bestuurder van Stek. ‘Een goede vorm voor ons jaarverslag om te laten zien waar Stek vol overgave haar energie in steekt.’

Strategie

Klant

Touwtrekken maakt sterk

Automatisering Nieuw kantoor Buurtin Voorhout barbeque stap vooruit

STREEK - Voor de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) was 2010 een lastig jaar.

Dat de huurders in Hillegom, Lisse en Voorhout door één belangenvereniging vertegenwoordigd zouden worden, leek logisch. pagina 10

LISSE - Op het gebied van automatisering heeft Stek veel werk verzet. Door een gerichte aanpak zijn veel processen volledig gedigitaliseerd. De tweede fase van de implementatie werd afgerond in het eerste kwartaal van 2010. pagina 6

VOORHOUT - Stek heeft in 2010 de verhuizing naar haar nieuwe kantoor in Voorhout aan de Agneshove 81 voorbereid.

Dit kantoor ligt aan de achterzijde van het nieuwe gebouw Herenstaete in het centrum van Voorhout. pagina 5

DE ENGEL - Het ingrijpende renovatieproject van De EngeI is door alle buurtbewoners afgesloten met een feestelijke, door Stek georganiseerde, buurtbarbeque.

Na gedane arbeid is het goed rusten en lekker eten. pagina 20

Stek jaarverslag 2010

2

Beschouwing en samenwerking Kwaliteit van dienstverlening

Stek behaalt KWH-huurlabel 2010 STREEK - Stek heeft de toets voor het KWH-label met succes doorstaan. Stek voldeed met haar scores opnieuw aan de KWH-norm en behaalde daarmee het KWH-huurlabel 2010. De KWH-norm houdt in dat de score op het onderdeel ‘Klachten afhandelen’ minimaal 6,5 moet zijn en op alle overige onderdelen minimaal 7,0.

Stek stelt haar klanten centraal bij het verrichten van haar activiteiten. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) toetst de kwaliteit van de dienstverlening van woningcorporaties door onder meer de klanttevredenheid te meten.

De kwaliteit van de dienstverlening van een corporatie wordt onderzocht op negen onderdelen, die verspreid over twee jaar worden gemeten. In 2010 zijn er bij Stek vier onderdelen gemeten, de overige vijf onderdelen zijn gemeten in 2009.

Hans Al, bestuurder Stek

Spannende tijden ‘2010 was een prima jaar voor Stek. Ook in 2010 hebben we het KWH-label gehaald. Wel zaten we iets lager in onze score dan het jaar ervoor. Maar we scoren nog steeds boven de norm. Ook in onze dagelijkse praktijk komt de klant eerst.

Zowel intern als extern was men te spreken over Stek. Uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek blijkt dat 82% tevreden is over de organisatie.

Op afdelingsniveau verschilt dat. Diverse mensen zijn in de organisatie doorgeschoven naar andere functies en dat gaat in 2011 nog verder. Als onze medewerkers goed in hun vel zitten en hun werk goed doen en leuk vinden, dan heeft dat een positieve uitstraling op de klant.

‘Ook in onze

dagelijkse praktijk

komt de klant eerst.’

Onze instelling blijft om met weinig geld het maximaal mogelijke voor de klant te realiseren. Of we dat in de toekomst gaan volhouden, hangt helemaal af van de financiële crisis en de wetgeving.

Stek is financieel gezond en stabiel. Het wordt wel steeds moeilijker, maar het is wel waar wij zo lang mogelijk voor gaan.

Vanuit Europa is een nieuwe regelgeving goedgekeurd die direct per 1 januari 2011 is ingegaan. Deze nieuwe Europese regelgeving houdt in dat sociale huurwoningen met een huur tot € 652,52 alleen nog worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot € 33.614,00. Dat geldt voor 90% van onze voorraad. Het lijkt alsof mensen met een laag inkomen zo meer kans op een woning maken, maar het is maar de vraag of dat lukt. Iemand die toevallig net iets meer verdient en in een sociale huurwoning woont, kan niet zomaar de koopmarkt op. Naar een duurdere sociale woning kan niet, dus blijft hij of zij zitten. Concreet betekent dat dus dat er geen doorstroming is en dat de instroom in de sociale voorraad beperkt wordt.

Vooral starters worden hiervan de dupe. Met de corporaties in de regio moeten we op zoek naar middelen om de groep van net boven de inkomensgrens te helpen aan huisvesting.

De regering Rutte komt bovendien met haar eigen regelgeving.

Zo wil het kabinet onder andere een extra bijdrage van corporaties.

Voor Stek komt dat neer op bijna 1,5 miljoen euro per jaar. Dat geld kunnen we dus niet aan onze woningen besteden of in nieuwbouw steken. Daarmee hebben we ook minder geld beschikbaar om onze huren laag te houden. De invloed van de kabinetsplannen zal in 2011 nog wel meevallen. Maar spannend blijft het. Uiteraard moeten we wel gewoon ons werk doen. Hoe graag we het ook anders zouden willen zien, als er een nieuwe regeling wordt vastgesteld, moeten wij toch weer proberen er het maximale uit te halen en ervoor te zorgen dat er woningen zijn met een goede kwaliteit voor een acceptabele prijs.’

Scores In onderstaande tabel zijn per onderdeel de scores van Stek in 2010, in 2009 en de landelijke gemiddelden weergegeven. Op

basis van de aanbevelingen die het KWH naar aanleiding van de meting heeft geformuleerd, worden

er verbeterplannen opgesteld om de kwaliteit van de dienstverlening verder te verbeteren.

Kwaliteit van dienstverlening Stek Corporatie bezoeken

Stek 2009

Land. Gemidd. 2009

7,8

7,8

Woning zoeken

7,8

7,6

Woning betrekken

8,3

7,9

Huur betalen

8,1

8,0

Reparatie uitvoeren

8,1

7,8

Stek 2010

Land. Gemidd. 2010

7,1

7,6

Corporatie bellen Woning onderhouden

7,7

7,8

Klachten afhandelen

6,6

6,8

Woning verlaten

8,3

8,4

Samen met belanghouders

Met projectontwikkelaars

Keuzes moeten inzichtelijker

Noodzaak tot investeren

STREEK - De belanghouders waar Stek het meest intensief mee samenwerkt, hebben heel direct hun visie kunnen geven op het maatschappelijk functioneren. De visitatiecommissie heeft in meerdere gesprekken achterhaald hoe de waardering was voor Stek. De belanghouders geven Stek een zeven en zijn positief over de ontwikkeling die de organisatie doormaakt. Een hogere waardering ligt zeker in het verschiet.

De belanghouders willen meer inzicht krijgen in de beleidskeuzes die Stek maakt. De relatie met Stek is volgens hen goed, maar de keuzes die gemaakt worden, mogen inzichtelijker. In 2010 is er geen bijeenkomst georganiseerd waarin met de belanghouders direct over het beleid is gesproken. In 2011 zal hieraan zeker inhoud worden gegeven. De resultaten van 2010, de veranderende maatschappelijke en politieke omstandigheden en de beleidskeuze op basis van de visitatie, zijn onderwerpen die Stek graag bespreekt.

Samen met gemeentes

Hernieuwde kennismaking STREEK - De gemeentes zijn en blijven de vaste, betrouwbare en belangrijke partners van Stek op het gebied van wonen en leefbaarheid. Het verkiezingsjaar zorgde voor een verschuiving bij de politieke kleur van de wethouders Wonen in de drie gemeentes waarin Stek actief is.

In de loop van het jaar heeft Stek regelmatig contact gehad met de gemeentes om kennis te maken

met de nieuwe wethouders.

Regelmatig bestuurlijk overleg zorgt voor de juiste afstemming.

Met de gemeente Lisse is de samenwerking op het gebied van leefbaarheid iets beter dan met de andere twee, maar een inhaalslag is gaande.

Regio Rijnstreek Een van de activiteiten is het ontwikkelen van een nieuw woonruimteverdelingsysteem nu de gemeentes van de regio Rijnstreek aansluiting hebben gevonden bij de regio Holland Rijnland. Stek zit zowel in de stuurgroep als bij de functionele overleggen.

Geestwater lijdt onder de crisis.

STREEK - In de contacten met de projectontwikkelaars is te merken dat de crisis nog niet voorbij is.

De voortgang van het project Hobaho in Lisse van Provast is na een herontwikkeling begin januari 2011 geheel stil komen te liggen.

Geestwater, waarin samengewerkt wordt met Kuiper Ontwikkeling, lijdt onder teruglopende financiële resultaten, waardoor steeds de vraag van voortgang of vertragen aan de orde is.

De onzekerheid van de huidige tijd met een onduidelijke vraag, zowel in kwaliteit als in de prijs, vraagt veel van de wil om risico te nemen.

Vast staat wel dat de ontwikke­ lingen in de sector de samenwerking met projectontwikkelaars een toenemende factor zal zijn om tot realisatie van nieuwbouw te komen. De teruglopende financieringscapaciteit van corporaties zorgt nog meer voor de noodzaak tot investeren met projectontwikkelaars.

Stek jaarverslag 2010

Huurders

3

een leven lang huren Bij steK

‘In Olympus wil ik oud worden’ HILLEGOM - Mevrouw Spanjaart, 64 jaar en geboren en getogen in Hillegom huurt al haar hele leven bij dezelfde corporatie. ‘Eerst was het Goed Wonen, toen PAGO en nu Stek. Kopen was geen optie en huren beviel prima. Nooit heb ik klachten gehad.

Dat mag ook wel eens gezegd worden.’

In 2010 verhuisde ze naar de nieuwbouwappartementen van Olympus. ‘Ik voel me hier de koning te rijk. De locatie is goed.

Als je hier schuin oversteekt ben je zo in het dorp en de bushalte is voor de deur.’

Na hun huwelijk betrokken mevrouw Spanjaart en haar man een woning aan de Heemskerklaan. ‘Dat was toen een modern onderkomen. De huur was 225 gulden in de maand, een fortuin voor die tijd. Daarom verhuisden wij drie weken voordat mijn zoon werd geboren naar de Emmastraat. Dat huis was groot met een flinke tuin en middenin het dorp. Het was al wat ouder, maar net gerenoveerd en de huur scheelde ons 87 gulden. Mensen begrepen onze keuze niet.

Dan antwoordde ik: ‘Ik eet liever brood met ham aan de Emma-

straat, dan brood met suiker op de Heemskerklaan.’ Want dat waren de keuzes die je in die tijd moest maken.’

Teil De woning aan de Emmastraat had in het begin niet eens een douche. ‘We wasten ons in een teil bij het aanrecht’, herinnert mevrouw Spanjaart zich nog goed.

‘Raar? Welnee, toen was dat heel gewoon. En zeven jaar later kregen we een badkamer van PAGO.’ In de 38 jaar dat ze in de Emmastraat woonde, zag ze heel wat bewoners komen en gaan. ‘Toen wij er kwamen wonen, woonden er in de buurt redelijk wat oudere mensen. Die verhuisden vaak naar een verzorgingshuis of aanleunwoning. Daar kwamen dan jonge gezinnen voor in de plaats. We hebben altijd een sterk saamhorigheidsgevoel in de wijk

gehad. Het is niet zo dat we de deur bij elkaar plat liepen, maar ik heb altijd het idee gehad dat mocht de nood aan de man zijn, ik bij elk huis in de straat voor hulp kon aanbellen.’

Luxe Van een eengezinswoning naar een nieuwbouwappartement is een grote stap. Ook deze is weloverwogen genomen. ‘De woningen aan de Emmastraat werden afgebroken voor de nieuwbouw van het project Goed Wonen. Die nieuwe woningen zijn pas over enkele jaren helemaal gereed. Daar wilde ik niet op wachten. Ik koos voor het gemak van een nieuw appartement.

Alles is hier lekker gelijkvloers. Ik heb twee slaapkamers, een grote badkamer én een apart tweede toilet. Echt een luxe. Hier wil ik oud worden.’

irakeSe familie kerwY bouwt nieuw beStaan op in liSSe

‘Ineens was de straat oranje!’

LISSE - De voortdurende oorlogsdreiging in Irak deed Achmed en Lala Kerwy enkele jaren geleden besluiten hun geboorteland te ontvluchten. Met hun dochters Aya (10 jaar) en Miryam (7 jaar) wonen zij sinds november 2009 in Lisse.

‘Nederland staat bekend om de goede zorg en opleidingen. Wij wilden onze dochters een veilige, hoopvolle toekomst kunnen bieden. Dus hebben we ons werk, ons huis en onze familie achtergelaten om hier helemaal opnieuw te beginnen.’ Als statushouders kreeg de familie een woning in Lisse toegewezen buiten Woonzicht.nl om.

De familie Kerwy vond een nieuw thuis in Lisse.

Wegwijs Twee jaar geleden kwam de familie Kerwy terecht bij het Centraal Opvang Asielzoekers (COA) in Delfzijl. Eind 2009 kwamen ze naar Lisse. Carla van der Zwet, verhuurmakelaar van Stek, ontfermde zich over het gezin. ‘Zij heeft erg haar best voor ons gedaan’, vertelt Lala.

‘Wij hebben nog steeds regelmatig contact. Ook met de buren is er goed contact. Wij werden met open armen ontvangen en ze waren heel behulpzaam met het ons wegwijs maken in Lisse.’

Het Nederlands van het gezin is opvallend goed. Aya en Miryam spre-

ken het vloeiend en ook Achmed en Lala weten zich duidelijk verstaanbaar te maken.

Voetbal Van wereldstad Bagdad met zeven miljoen inwoners naar het dorp Lisse. Het contrast kan bijna niet groter. Maar het bevalt het gezin prima. ‘Het is hier lekker rustig. Wij voelen ons veilig. Wat een groot verschil is? Uiteraard het eten. Dat is heel anders! Het Iraakse eten is veel vetter met veel olie en veel vlees.’ Lala vult aan: ‘Wij koken nog veel Iraakse ge-

rechten en proberen zo nu en dan het Nederlandse eten.’ En zo zijn er meer van die typische Nederlandse gewoontes en omstandigheden waar het gezin aan moet wennen. ‘De winters zijn érg koud’, vindt Achmed. ‘In Irak sneeuwt het hooguit een keer in de tien jaar. Hier iedere dag!’ En dan de voetbalgekte in de zomer van 2010. Vooral dochter Aya, zelf spelend bij FC Lisse, was daarvan onder de indruk. ‘Ineens was de hele straat oranje! En iedereen keek bij elkaar voetbal en er werd heel hard gejuicht.’

Mevrouw Spanjaart geniet met volle teugen in haar appartement aan de Olympus.

Ingezonden brief Geachte meneer Al, Ik wil nu wel eens weten hoe het zit bij Stek. Wij willen graag binnen de gemeente verhuizen. Onze voorkeur gaat uit naar een seniorenappartement, maar wij vragen ons af of het zin heeft om in te schrijven. Wij krijgen sterk de indruk dat iedereen voorgaat. Er gaan zoveel mensen uit elkaar en het lijkt wel of zij allemaal met voorrang worden geholpen.

Natuurlijk zijn er schrijnende situaties van mensen die vanwege psychische of fysieke gezondheidsredenen niet samen kunnen blijven wonen, maar zo houdt het voor ons op.

Dan zijn er nog de statushouders. Allemaal mensen die geholpen moeten worden, maar dat geldt ook voor ons. Wij zijn heel hard aan een nieuwe woning toe, omdat mijn vrouw geen trappen meer kan lopen. Maar met dat Woonzicht kunnen we het natuurlijk wel schudden.

Waarom laat u iedereen voorgaan?

J.A. de Bruin Lisse Geachte heer De Bruin, Stek voorziet graag in goede en betaalbare woonruimte. Het gaat echter anders dan u denkt. Wij willen iedereen helpen, maar wij bevoordelen geen mensen. Ook wij zijn aan afspraken en regels gebonden.

Stek verhuurt wel haar eigen woningen, maar wijst deze niet toe. Dat gebeurt in regionaal verband. Wij zijn met 15 woningcorporaties, waarbij ook de Duin- en Bollenstreek, verenigd in de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland, de VWHR. Deze organisatie is verantwoordelijk voor hoe de woningen worden verdeeld. Deze verdeling gebeurt via Woonzicht.nl en via vaste criteria. Deze afspraken zijn met de gemeentes overeengekomen en in de gemeentelijke verordening vastgelegd. Binnen dit kader doen wij ons werk. Wij krijgen regelmatig verzoeken van huurders die in een moeilijke situatie om woonruimte vragen. Wij bieden graag een luisterend oor en proberen hun situatie te verduidelijken, maar wij kunnen hierin niet zelf beslissen.

Elke gemeente heeft de taakstelling een aantal statushouders te huisvesten.

Het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) is een overheidsinstelling die zich hiermee bezighoudt. Zij bepalen wie recht heeft op en aan de beurt is voor een woning. Elke gemeente moet een bijdrage leveren. De screening op asielaanvragen is tegenwoordig heel streng. Zodra de asielzoeker de status heeft gekregen in Nederland te blijven, komt het verblijf in een opvangcentrum te vervallen. De woningen worden beschikbaar gesteld door de woningcorporaties, die doorkrijgen welke personen gehuisvest moeten worden. De corporatie wijst deze personen rechtstreeks een woning toe. Onbekendheid met de verplichting van huisvesting van statushouders leidt soms tot onbegrip. De taakstelling voor gemeentes wordt gebaseerd op het aantal vluchtelingen dat een verblijfsvergunning heeft gekregen.

Elk jaar kan het aantal personen dus anders zijn. Globaal gaat het meestal om vier of vijf woningen.

Als u belt voor een afspraak leggen wij u alles uit en wijzen wij u de weg naar een passende woning.

Hans Al, bestuurder

Stek jaarverslag 2010

4

Prestatieafspraken

Hoe belangrijk zijn prestatieafspraken?

STREEK - Stek startte dit jaar met het overeenkomen van nieuwe prestatieafspraken met de drie gemeentes waarin zij woningbezit heeft. Met wisselend succes.

De afspraken voor Hillegom waren niet direct naar tevredenheid van zowel de gemeente als Stek. Dat proces wordt komend jaar voortgezet. Lisse komt in 2011 met een nieuwe Woonvisie, daaraan worden nieuwe prestatieafspraken gekoppeld.

‘De gemeentes schrijven ieder hun eigen Woon­visie’, vertelt Henk van Dijk, beleidsmedewerker van Stek. ‘Aan de hand daarvan worden met de betrokken woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt. De Woonvisie is het theoretische gedeelte waarin de ambitie van de gemeente wordt aangegeven. De prestatie­ afspraken concretiseren die ambitie. Wat doen we in de praktijk? Als de ambitie bijvoorbeeld is dat er meer woningen toe­gankelijk gemaakt moeten worden voor senioren, spreken we in de prestatieafspraken bijvoorbeeld af dat we ieder jaar twintig woningen aanpassen.’

Kapstok ‘Prestatieafspraken zijn belangrijk omdat een woningcorporatie en de gemeente op het volkshuisvestelijke speelveld echt partners van elkaar zijn. We trekken gezamenlijk op wat betreft leefbaarheid, betaalbaarheid, toegankelijkheid en nieuwbouw.

Prestatieafspraken zijn de kapstok waaraan je overleg kunt ophangen. We zijn op elkaar aangewezen. Je kunt het zien als een soort

samenwerkingsovereenkomst.’

Volgens Van Dijk speelt de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) een belangrijke rol bij de totstandkoming van de afspraken. ‘Zij hebben een adviserende rol. Zij kijken zorgvuldig naar de concepten en wij nemen hun opmerkingen en aanbevelingen zoveel mogelijk over.’

Kracht ‘We streven ernaar afspraken te maken voor een periode van twee jaar. In Lisse geldt momenteel een periode van vier jaar. Omdat er zoveel kan gebeuren in die tijd zijn in het laatste jaar de afspraken vaak voldaan of inmiddels achterhaald. In dat geval verliest zo’n afspraak zijn kracht. In de huidige afspraken staat bijvoorbeeld dat we onderzoek gaan doen naar wonen en zorg op het Rembrandtplein. Met dat project zijn we nu volop bezig, dus de afspraak is nagekomen. Dan is het goed om de lat hoger te leggen en concretere afspraken te maken. De prestatieafspraken zouden eigenlijk ieder jaar getoetst en eventueel verscherpt moeten worden.’

Corporaties Teylingen slaan handen ineen

Werk aan de winkel VOORHOUT - De prestatieafspraken voor de gemeente Teylingen zijn klaar en worden in 2011 ondertekend. ‘Dit proces is gecompliceerder dan in Lisse of Hillegom, omdat Teylingen drie dorpskernen heeft, Sassenheim, Warmond en Voorhout’, legt beleidsmedewerker Henk van Dijk uit.

‘Er zijn drie corporaties werkzaam. Naast Stek ook Warmunda en de Vooruitgang. Je zit dus met veel partijen om de tafel. Dat heeft geen grote problemen opgeleverd.’

In Teylingen is Stek een relatief grote corporatie met een klein bezit in alleen Voorhout. ‘Dat betekent dat wij niet aan alle afspraken kunnen meedoen. De gemeente wil dat er Koopgarantwoningen worden gerealiseerd.

Stek heeft daar in haar huidige bezit geen mogelijkheden voor.

De Vooruitgang en Warmunda wel, dus zij pakken dit op.’ In het document staat opgenomen dat ‘de volkshuisvesting in Teylingen het meest gebaat is bij een model waarin gemeente en corporaties in een open en constructieve sfeer met elkaar samenwerken.’ Van Dijk: ‘Samenwerking levert winst op voor de volkshuisvesting en daar draait het uiteindelijk allemaal om. Daarom hebben we afgesproken elkaar eerder te betrekken bij het ontwikkelen van nieuwe plannen.’

Bouwen In de overeenkomst staan zestig afspraken, al dan niet onderverdeeld in subafspraken. Zo is er afgesproken dat de gemeente en de corporaties zich ten doel stellen ongeveer driehonderd sociale

nieuwbouwwoningen (koop of huur) te realiseren. Als de gemeente de ontwikkeling van woningbouwlocaties aanbesteedt, zal zij de corporaties uitnodigen om in concurrentie met derden een aanbieding te doen. Ook zijn de kwaliteitseisen voor nieuwbouw duidelijk geformuleerd.

‘Volgens het certificaat WoonKeur, levensloopbestendig, duurzaam, met variatie en energiezuinig’, somt Van Dijk op. ‘De drie corporaties onderzoeken of we gezamenlijk een energievisie kunnen opstellen met energiebesparende maatregelen. Dan hoeft het wiel niet steeds opnieuw uitgevonden te worden.’

Bestaande voorraad De gemeente en de corporaties vinden het van belang om meer variatie aan te brengen in de bestaande woningvoorraad. ‘Stek heeft in Voorhout in deze planperiode geen voorraadtransformatie in voorbereiding of uitvoering, dus wij kunnen hier nu nog niet veel mee doen. De Vooruitgang en Warmunda hebben echter een behoorlijke lijst. Het

is dus goed dat deze afspraak is gemaakt.’ Een andere afspraak is dat 80% van de in Teylingen gelegen woningen van de corporaties een huur lager dan 653 euro hebben en daarvan weer 70% een huur lager dan 555 euro.

‘Van de woningen van Stek heeft op dit moment 69% een huur onder de 555 euro.’ Belangrijk punt is ook dat de gemeente en de corporaties planning en uitvoering van renovatie- en herstructureringsprojecten (aanpak woningen, openbare ruimte, riolering, et cetera) op elkaar afstemmen.

‘Dat bespaart kosten en is voor de bewoners ook wel zo prettig.’

Zorg De drie corporaties spannen zich in om het aanbod aan verzorgd wonen (levensloopbestendige woningen met zorgarrangement) binnen de woonservicezones te vergroten. ‘Vooruitgang en Warmunda voegen daarvoor een aantal levensloopbestendige woningen aan de al bestaande voorraad toe. Stek bezit slechts een beperkt aantal woningen binnen de cirkel rond Herenstaete.

Daarvan behoren er 43 tot de categorie levensloopbestendig.

Ons overige bezit kent geen mogelijkheden tot aanpassing naar dat niveau. Dit geeft weer aan dat deze afspraken veel gedetailleerder weergegeven moesten worden. Voor Stek kan niet alles, maar we doen ons best en houden ons aan de gemaakte afspraken.’

Stek en gemeente Hillegom weer terug bij af

Prestatieafspraken nog niet van de grond HILLEGOM - Hoewel er geruime tijd is overlegd, bijgeschaafd en aangepast, zijn de prestatieafspraken tussen Stek en de gemeente Hillegom nog altijd niet ondertekend. Een tegenslag, omdat er nu al een jaar geen prestatieafspraken zijn.

‘Het is een lastige situatie’, vindt ook Anneke Allewijn, beleids­medewerker van Stek.

‘Wij zien de opgave die er ligt na aanleiding van de door de gemeente opgestelde Woon­ visie en het bijbehorende uit­ voeringsprogramma. Als Stek willen we ons inzetten om die opgave te volbrengen.

Op basis van het uitvoerings­ programma hebben we afspra­ken gemaakt, die de gemeenteraad vervolgens wegens gebrek aan concreet­heid heeft afgewezen. Het is voor ons beiden lastig om op die manier zaken te realiseren.’

Ontruiming In de conceptafspraken is ook de ontruimingsprocedure opgenomen. ‘De Huurdersbelangenverening Bollenstreek (HBVB) gaf aan dat het ontruimingsbeleid van de gemeente anders moet.

Nu wordt na een ontruiming de inboedel 24 uur aan de straat gezet, zodat de bewoner de gelegenheid krijgt belangrijke spullen eruit te halen. In de praktijk staan soms ook andere mensen klaar om een graantje mee te pikken. De HBVB vindt dit proces mensonterend. Wij begrijpen die klacht. In de prestatieafspraken wilden we de afspraak

opnemen dat we zouden onderzoeken hoe hier anders mee omgegaan kan worden. Dat is gelukt. Al zijn de afspraken nog niet getekend, toch hebben we er nu gesprekken over.’

Vergrijzing Er wordt eerst een evaluatie gemaakt. Daarna verwachten beide partijen er alsnog uit te komen. ‘De gemeente Hillegom wil al enkele woonvisies lang haar inwoners­aantal verhogen van 20.000 naar 23.000. Dat is nog niet gelukt. Hillegom vergrijst sterk, dus ook Stek vindt het belangrijk dat er meer jongeren blijven of komen om de voorzieningen op peil te houden. We hebben elkaar hiervoor nodig. Wij hopen dat we in 2011 snel overeenstemming bereiken.’

Hillegom vergrijst. De gemeente en Stek zoeken naar manieren om jongeren in het dorp te houden.

Stek jaarverslag 2010

Herenstaete

5

Mevrouw Exel huurt appartement Agneshove

‘Deze woning is een lot uit de loterij’ VOORHOUT - De koop- en huurwoningen van Herenstaete aan de Agneshove waren snel vergeven. Sommige huurders van de voormalige aanleunwoningen keerden terug, anderen reageerden via Woonzicht.nl op een beschikbare woning, zoals mevrouw Exel. ‘De locatie is perfect. We hebben alles dichtbij de hand.’

Mevrouw Exel woonde 37 jaar met veel plezier aan de Pieter de Hoogh­straat. Maar na het overlijden van haar man, vond ze de eengezinswoning te groot worden. ‘Via Woonzicht.nl reageerde ik op een van de acht beschikbare woningen aan de Agneshove. Ik was tweede op de lijst, maar de nummer 1 zegde af. Onbegrijpelijk, het is een prachtige woning! Van buitenaf zie

je niet direct hoe groot het eigenlijk is. Tijdens mijn verhuizing vroegen voorbijgangers soms of ze even binnen mochten kijken, zo nieuwsgierig waren ze! Mocht ik later een rollator nodig hebben, dan kan ik nog steeds overal komen. Mijn twee kleinkinderen kunnen komen logeren en hebben alle ruimte om te spelen. De meeste spullen uit de vorige woning konden gewoon mee.’

Zo ook de rozenstruiken uit de tuin, die ze ooit van haar ouders heeft gehad. ‘Die hebben we overgeplant in mijn nieuwe tuin.’

Salon Mevrouw Exel heeft twintig jaar in De Agnes, het oude woonzorgcentrum dat gesloopt is, gewerkt als kapster. ‘De salon zat ongeveer op de plek waar ik nu woon. Bovendien kijk ik vanuit de woonkamer precies tussen de twee torens met koopwoningen naar het kerkhof waar mijn man begraven ligt. Ik zeg wel eens dat hij ‘van bovenaf’ heeft gezorgd dat ik deze woning kreeg. Het is echt een lot uit de loterij. Ik geniet elke dag meer.’

Mevrouw Exel: ‘Je maakt hier makkelijk contact met de andere bewoners.’

Stek opent nieuw kantoor in Voorhout VOORHOUT - Stek heeft in 2010 de verhuizing naar haar nieuwe kantoor in Voorhout aan de Agneshove 81 voorbereid. Dit kantoor ligt aan de achterzijde van het nieuwe gebouw Herenstaete in het centrum van Voorhout. De feestelijke officiële opening vond plaats in het begin van het nieuwe jaar. Stek had hiervoor haar huurders in Voorhout uitgenodigd en haar relaties. Het ‘oude’ kantoor aan de Beukenrode 33 in Voorhout wordt omgebouwd tot een mindervalidewoning. Na de verbouwing verhuurt Stek de woning.

Zoeken naar oplossingen

Zorgbehoevende als stuwende kracht VOORHOUT/HILLEGOM - Stek hecht aan een goede samenwerking met gemeentes en zorginstellingen. Zij ziet het als haar taak om ook in moeilijke omstandig­ heden te zoeken naar oplossingen.

Het realiseren van producten en diensten met en voor zorg is echter een bijzondere activiteit die veel inspanning vraagt. Dat bleek in 2010 zowel bij Herenstaete als Bloemswaard.

Herenstaete Met zorgorganisatie Activite is het ontwikkeling- en bouwproces Herenstaete afgerond. In het complex Agneshove worden 19 huurders met een lichte zorgvraag en 22 met een zware zorgvraag gehuisvest. Om dit mogelijk te maken hebben de gemeente Teylingen, Activite en Stek een financiële bijdrage geleverd.

Het is jammer dat een nieuwbouwproject in de steigers al niet meer voldoet aan de zorgvraag. Het zoeken naar oplossingen brengt spanning in de relatie. Omdat alle partijen zich realiseren dat alleen zij samen tot een oplossing voor een maatschappelijk vraagstuk kunnen zorgen, komt die er ook.

Zorgzone Deze spanning was ook aanwezig bij de ontwikkeling van de zorgzone in Hillegom. De planontwikkeling van een gebouw dat Bloemswaard

moet vervangen en waarin zowel zorginstelling HOZO als Stek investeren, kwam onder druk te staan toen bleek dat er voor het multifunctioneel centrum nog geen huurders zich aan het project hadden verbonden. Dit is voor een groot deel opgelost door inzet van het Spaarne Ziekenhuis en de gemeente Hillegom.

De aanbestedingsprocedure is van start gegaan. De werkelijke realisatie hangt nog af van verdere afnemers.

De maatschappelijk toegevoegde waarde moet nog wel blijken. In dit proces doet Stek een grote onrendabele investering. Als de maatschappelijke resultaten aansluiten bij de doelstelling van het project, dan is dit nog enigszins aanvaardbaar. Beide projecten zijn wel de aanleiding dat het beleid van Stek op dit onderwerp opnieuw bezien wordt. Naast nieuwbouw is de bestaande voorraad van grote betekenis voor de toenemende zorgvraag.

Stek jaarverslag 2010

6

Raad van Commissarissen

Zelfevaluatie over functioneren

RvC neemt taken serieus STREEK - Naast het toezicht houden op het beleid van de bestuurder van Stek, evalueerde de Raad van Commissarissen (RvC) in 2010 het eigen functioneren. Daarbij werd ook het functioneren van de individuele leden van de RvC en van de Auditcommissie onder de loep genomen.

De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd. Herbenoeming is mogelijk voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar. De maximale periode van twaalf jaar correspondeert met de Governance Code. De huidige samenstelling van de Raad van Commissarissen, in aantal en qua portefeuille, wordt in 2011 beoordeeld, twee jaar na de fusie.

‘Leden van de RvC zijn zeer betrokken bij Stek als organisatie’ Nico Schoof Taken De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van de bestuurder, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door de bestuurder. Daarnaast houdt ze de algemene gang van zaken binnen Stek en de aan haar verbonden ondernemingen in het oog en staat ze de bestuurder met advies terzijde.

Onafhankelijkheid Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Stek. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurdersfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Stek en/of haar rechtsvoorgangers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke uitvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Stek hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De Raad van Commissarissen bestond per 1 januari 2010 uit de heren: N.P.M. Schoof voorzitter, R.W. Roodzant vice-voorzitter, G.A. Camphorst, J.M. Hoff, R. Kies, F.J.M. Barnhoorn en E.A.M. van Winsen.

Auditcommissie De RvC van Stek heeft er voor gekozen een Auditcommissie te vormen. Dit is vooral gedaan om meer diepgang in de toezichthoudende taak te krijgen. Sinds de samenstelling van de Auditcommissie in 2009 wordt de commissie gevormd door de heer R. Kies en de heer G.A. Camphorst.

In 2010 droeg de Auditcommissie aandachtsgebieden aan ten aanzien van de interim controle 2010 door de accountant. Op basis van hun input heeft de accountant bij de interim controlewerkzaamheden ook nader ingezoomd op risicomanagement binnen Stek en de organisatie rondom projectontwikkeling.

Automatisering maakt flinke slag

Optimale digitalisering helpt organisatie STREEK - Op het gebied van automatisering heeft Stek veel werk verzet. Door een gerichte aanpak zijn veel processen volledig gedigitaliseerd.

De tweede fase van de implementatie van het bedrijfsinformatiesysteem werd afgerond in het eerste kwartaal. Vervolgens is de beheersorganisatie rondom dit systeem vorm gegeven. Stek heeft nu voor elk proces een functioneel beheerder.

Deze functionele beheerders begeleiden nieuwe versies van

de software en maken meldingen van onvolkomenheden. Ook ondersteunen zij de collega’s die vragen hebben over dit systeem.

Facturen De verwerking en verspreiding van de post en de facturen gaat geheel digitaal. Na een gewenningsperiode loopt dit goed en efficiënt. Een koppeling tussen het bedrijfsinformatiesysteem en het woonruimteverdeelsysteem Woonzicht wordt gerealiseerd, zodat de woningen dan eenvoudig per advertentie kunnen worden aangemeld

Nico Schoof kijkt in de spiegel. ‘Het is belangrijk ook het eigen functioneren te evalueren.’

Corporate Governance De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code en hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegenomen.

De Raad van Commissarissen

onderkent als afwijking op de Governance Code dat het tot dusver nog geen overleg met belanghouders heeft georganiseerd waarbij de bestuurder en de voltallige Raad van Commissarissen aanwezig zijn.

Het voornemen is dit zeker in 2011 uit te werken.

RvC in overleg met HBVB en OR STREEK - Er is in 2010 een overleg geweest met de Huurders­ belangenvereniging Bollenstreek (HBVB) en de Raad

Collegacorporaties bundelen krachten

van Commissarissen. De RvC krijgt via dit overleg informatie over de samenwerking tussen Stek en de HBVB. De twee leden van de RvC die op voordracht van de HBVB in de Raad zitten (de heren R.W. Roodzant en R. Kies), zijn indien gewenst door de HBVB, ook aanwezig bij de algemene ledenvergadering of andere bijeenkomsten van de HBVB.

Tevens vond er in november 2010 een gesprek plaats tussen de RvC en de Ondernemingsraad van Stek.

Belangrijkste onderwerpen waren de voortgang en de ontwikkelingen binnen de Stekorganisatie en het functioneren van de bestuurder.

STREEK - Stek heeft met de collega’s in Teylingen, Vooruitgang en Warmunda, een pres­entatie aan de gemeenteraad gegeven over de activiteiten die de drie corporaties ondernemen in de gemeente. Tijdens de presentatie en de discussie na afloop is er verhelderend gesproken over de maatschappelijke rol van corporaties.

Stek jaarverslag 2010

Kunst, bewonersparticipatie

7

Bewonersparticipatie zorgt voor gewenst resultaat

tekeningen dick bruna geven richting aan

Daisy Dartel geniet in binnentuin Maronia

Stek helpt kinderen door de wijk

HILLEGOM - Sinds kort woont Daisy Dartel op een zonnige plek tussen de bewoners van Maronia in Hillegom. Het vrolijke, in verschillende kleuren vormgegeven mozaïek, kwam tot stand door een succesvolle samenwerking tussen de bewoners van het complex en Stek. Ter ere van de opening van complex 49 mochten bewoners aangeven wat ze van Stek als openingscadeau voor de wijk wensten. Stek honoreerde de wens van de bewoners voor een kunstwerk in de binnentuin.

Om zoveel mogelijk aan de wensen van de omwonenden gehoor te geven werd een werkgroep geformeerd. Daarin namen zitting Joke Ricke, directeur van de Stichting HOZO (Hillegomse Organisatie voor Zorgverlening aan Ouderen), Olaf de Wagt, voorzitter van de VVE Maronia en Tineke van der Raadt, bestuurssecretaresse van Stek.

Achterban Uitgangspunt voor Joke Ricke en Olaf de Wagt was vooral dat de binnentuin een ontmoetingsplek moest worden voor alle mensen die er wonen. Een unieke plek waar iedereen met plezier kan vertoeven. Zij raadpleegden herhaaldelijk hun achterban om te toetsen of de ingeslagen weg de goede weg was. Het voordeel van Maronia is dat de bewoners er in groepsverband wonen. De tuin kan dus volop worden benut. ‘Wij waren er eigenlijk al heel gauw en unaniem uit’, zegt Joke Ricke.

‘Door de aanpak van Stek om onder leiding van een deskundige ons duidelijk uit te vragen waaraan het kunstwerk moest voldoen, konden wij snel en gericht aan de slag. Wij wilden een kunstwerk dat duidelijk zichtbaar zou zijn, in een figuratieve vorm met vrolijke kleuren, passend bij de aankleding en de specifieke plaats. Daarbij kwamen wensen als onderhoudsarm en het liefst in een vriendelijke uitstraling zodat het ook voor kinderen toegankelijk zou zijn.

Niet als speeltoestel maar wel in aaibare vorm. Nadat de criteria waren opgesteld konden Olaf en ik onze plannen toetsen aan een aantal van onze medebewoners om een keuze te maken.’

Vrolijk De bewoners waren het snel eens.

Aan de hand van de wensen en gegevens werden Wieteke Hendrickx en Anke Elsen, kunste­ naressen uit Buttinge (Zeeland)

uitgenodigd om een ontwerp te maken voor een kleurrijk mozaïek.

Een beeld passend in de binnentuin van het complex. De kleurrijke fantasiesalamander ontstond onder de handen van de kunstenaars omdat er geen voorbeeld van was. Al na de eerste tekeningen en kleuren sloten de bewoners de nieuwe bewoonster in hun hart.

Aan Gerrit Kleijheeg, wethouder Kunst en Cultuur van Hillegom, de eer om samen met mevrouw Regoor, bewoonster van HOZO en mevrouw Pollé van de VVE Maronia, eind vorig jaar het kunstwerk te onthullen. Hans Al, bestuurder van Stek, onderstreepte de bijzondere samenwerking tijdens het project. ‘Stek hecht eraan haar huurders zoveel mogelijk bij projecten te betrekken en hen te horen over wat zij belangrijk vinden. Wij zijn blij dat iedereen zo tevreden is.

Dit project is dus voor ons ook volledig geslaagd.’

VOORHOUT - Voorhout heeft een eigen kindvriendelijke route gekregen waarin de tekeningen van Dick Bruna centraal staan.

De vrolijke afbeeldingen van Dick Bruna wijzen nu op een makkelijke manier de weg in de wijk Beukenrode. Stek honoreerde de wens van Rianne Exel, die meedeed aan de Leefbaarheidsprijsvraag ter gelegenheid van het 100-jarig bestaan van de corporatie.

bestuurder van Stek en in het bijzijn van de kinderen van de Openbare Basisschool De Achtbaan, onthulde Rianne Exel het eerste bord in de wijk.

Negen verschillende borden hebben nu een eigen plekje bij de parkeerplaatsen in de wijk.

De afbeeldingen laten de kinderen op een makkelijke manier zien waar ze wonen of een vriendje of vriendinnetje kunnen vinden.

Kleurrijk De borden zorgen ervoor dat kinderen aan de hand van de afbeeldingen een woning kunnen (terug)vinden. Ook volwassenen kunnen gemakkelijker geïnstrueerd worden naar de juiste parkeerplaats. ‘Ik woon in de Beukenrode bij de parkeerplaats met het hondje.’ Een bijkomend positief aspect is dat de afbeeldingen het straatbeeld opfleuren.

Zowel Stek als de gemeente Teylingen zijn blij met het idee van Rianne Exel. De duidelijke herkenning maakt de wijk meer kindvriendelijk en geeft veel ouders rust. Samen met Hans Al,

Social Sofa in Meerenburgh

Bewoners in bankzaken LISSE - Bewoners van de wijk Meerenburgh in Lisse zijn in bankzaken gegaan. Gezamenlijk sloegen zij de handen ineen en creëerden zij de ‘Social Sofa’. Een kleurrijke bank die velen houvast biedt.

De Social Sofa biedt een rustpunt om even van het zonnetje te genieten. Het is een echt kunstwerk geworden. Bewoners uit de wijk beplakten de sofa met mozaïeksteentjes in een uniek ontwerp. Dat vele handen licht werk maken, was al snel duidelijk. Het nuttige werd met het

aangename verenigd en al snel ontstond er een prachtig geheel.

De betonnen buitenbank is financieel mogelijk gemaakt door Stek in het kader van buurtgericht werken. De bank is dan ook een goed voorbeeld van hoe de sociale samenhang in de buurt verder bevorderd kan worden

Stek jaarverslag 2010

8

Oog voor energie

Stek heeft lesje geleerd

Nieuwe windturbines worden hoger geplaatst LISSE - Na een voortraject van ruim een jaar en met de nodige vertraging stonden ze er dan in de eerste week van 2011: de veelbesproken windturbines die Stek op de flats van het Jacob van Ruysdaelplein liet plaatsen. Bij de eerste de beste storm ging het mis: de rotorbladen van een van de turbines lieten los, vielen in de beschermende bak, maar werden alsnog door de aanhoudende sterke wind naar beneden geblazen. ‘Gelukkig aan de Ringvaartkant en niemand raakte gewond, maar we baalden natuurlijk ontzettend’, geeft woonconsulent Sjoerd Weerelts onomwonden toe.

Sinds die bewuste storm staan de turbines op veiligheidsstand.

‘Het bedrijf dat de zogenaamde donQi’s heeft geplaatst, heeft uitgebreid onderzoek gedaan.

Veiligheid staat natuurlijk voorop.’ Uit het onderzoek bleek dat de rotorbladen waren bezweken onder kuifwinden. ‘De wind die wordt opgestuwd vanuit de Haarlemmermeer, komt tegen de gevel van de flat aan, waardoor een opwaartse wind ont-

staat. Die zet zo’n druk op de bladen, daar waren ze niet op berekend. Als we de turbines op een hogere mast plaatsen, zouden kuifwinden er geen vat meer op moeten hebben. Bovendien had een directe onderbuurman lichte overlast van de trilling. Dat hebben we ook meteen opgelost. Er zijn nieuwe turbines besteld en een daarvan is na uitgebreid testen inmiddels weer in werking.’

Slagschaduw Het idee voor het gebruik van de windturbines ontstond al in 2009.

‘Stek wil op een duurzame manier groene energie gebruiken. We hebben ons uitgebreid laten informeren over de mogelijkheden. De energie die door de donQi’s wordt opgewekt, wordt ingezet voor de gemeenschappelijke ruimtes: de lift en de verlichting in de trappenhuizen. In 2010 vroegen we de bouwvergunning aan om twee windturbines te plaatsen op de flats van het Jacob van Ruysdaelplein. Er waren diverse bezwaren van omwonenden, waardoor het verlenen van de vergunning vrij lang duurde.

Wij hadden dat als Stek beter moeten incalculeren. Omwonenden vreesden slagschaduw omdat ze dachten aan windmolens. Dat zijn het natuurlijk niet. De donQi’s zijn turbines die speciaal zijn gebouwd voor op woongebouwen en kantoren. Alle bezwaren werden uiteindelijk niet-ontvankelijk verklaard. De bewonerscommissie Ruysdaelplein werd nauw betrokken bij de plannen.

Zij hadden wel wat vragen. We zijn in Zoetermeer gaan kijken bij

Gemiddeld C-label in 2018

Upgraden woningen kost Stek ruim 18 miljoen euro STREEK - Het upgraden van haar woningen naar energie­ label C kost Stek in de komende jaren 18,5 miljoen euro.

Dat blijkt uit een onderzoek dat de woonstichting in 2010 heeft gehouden.

‘Elke woning heeft een energie­label’, vertelt Henk van Dijk, beleidsmedewerker. ‘Dat label gaat van A, zeer goed, tot G, zeer slecht.

Brancheorganisatie Aedes heeft met de overheid een afspraak gemaakt dat in 2018 alle huur­woningen gemiddeld zijn voorzien van een C-label. Gemiddeld hebben de woningen van Stek een D-label. Er is dus veel werk aan de winkel.’

Betaalbaar ‘De volgende stap is dat we nadenken over hoe we in de praktijk de aanpassingen gaan doen om tot een C-label te komen. Voorop staat dat de huurder er beter van moet worden, zijn woonlasten moeten naar beneden. Maar de investering moet wel betaalbaar zijn voor Stek. We kunnen die 18,5 miljoen euro niet zomaar in de voorraad woningen stoppen. Als een huurder minder be-

De nieuwe windturbines zijn uitgebreid getest. een bedrijf waar ze gebruik maken van de donQi’s, zodat ze zelf konden zien hoe het in de praktijk werkt. Ze waren toen ook gerustgesteld wat betreft het geluid.’

Door het slechte weer eind 2010 en omdat de levering op zich liet wachten, werden de windturbines in de eerste week van het nieuwe jaar geplaatst.

Vooruitstrevend Volgens Weerelts staat Stek nog steeds achter de plaatsing van de

windturbines. ‘Het is een proefproject, dan weet je dat je op je gezicht kan gaan als er iets mis gaat. Maar we geven niet zomaar op. Je kunt wachten tot anderen het uitvinden, maar dan loop je altijd overal achteraan. Dat is niet de visie van Stek. Wij zijn een vooruitstrevende corporatie. De nieuwe turbines zijn uitgebreid getest en we vertrouwen erop dat ze vanaf juni 2011 gaan doen waarvoor we ze hebben aangeschaft: op een duurzame manier groene energie leveren.’

Aardwarmte voor verwarming en verkoeling

taalt aan stookkosten omdat zijn woning beter geïsoleerd is, betaalt hij dat in beginsel niet aan ons terug. We zoeken dus naar manieren waarbij we een deel van de kosten terug kunnen krijgen via de huuropbrengsten. Als een huurder door de maatregelen bijvoorbeeld 50 euro minder aan woonlasten gaat betalen, kunnen wij de huur met 25 euro verhogen. Dan is het nog steeds een voordeel voor de huurder, en verdient Stek ook wat terug. Het is een ingewikkelde klus om dat voor de hele voorraad te bepalen.’

Stimulans Als een woning leegkomt, verbetert Stek onder andere de isolatie waar nodig. ‘Vanaf 1 juli 2011 verandert de puntentelling voor de woningen.

Het energielabel telt dan mee. Dus hoe hoger het label, des te meer punten krijgt de woning. De huurprijs is verbonden aan dat aantal punten. Meer punten? Dan kunnen we een hogere huur vragen. Een investering betaalt zich dan terug.

Dubbel glas zetten levert bijvoorbeeld wel wat punten op. Extra kwaliteitglas is duurder voor Stek, maar levert veel meer punten op en zorgt voor een hoger energielabel.

Dat is een stimulans voor ons om deze aanpassingen door te voeren.’

Grondboring benadrukt duurzaamheid Vossepolder HILLEGOM - Vossepolder, de nieuwe wijk in Hillegom neemt steeds meer vaste vormen aan. Van de in totaal 330 nieuwe woningen realiseert Stek er 129. Momenteel is men bezig met de bouw van de laatste 110 woningen: 72 eengezinswoningen, 26 appartementen en 12 starterwoningen. De start ging niet, zoals gebruikelijk, gepaard met het feestelijk slaan van de eerste paal, maar met de eerste grondboringen tot een diepte van ongeveer 100 meter. ‘De boringen zijn nodig omdat we in dit project gebruik maken van aardwarmte’, legt projectleider Fokje Siderius uit. ‘Wij wilden met de eerste boring de duurzaamheid van Vossepolder extra benadrukken. De aardwarmte zorgt voor de verwarming maar ook voor de koeling van het huis. Daarnaast wordt elektra opgewekt door zonnepanelen op het dak. De huizen zullen door deze maatregelen voldoen aan hogere energie-eisen dan wettelijk verplicht is.’

Stek jaarverslag 2010

Vossepolder, Koopgarant

9

Met koopgarant woning in Vossepolder

Niet gezocht, toch gevonden HILLEGOM – Het door Stek ontwikkelde nieuwbouwproject Vossepolder bevat 22 koopwoningen. Daarvan zijn er 14 met Koopgarant verkocht: een methode die starters en bewoners van een sociale huurwoning de mogelijkheid biedt een woning te kopen.

Desiree van Roon (26) en Paul Lammers (31) huren nu nog bij Stek en verheugen zich op de verhuizing. ‘We waren niet per se op zoek naar een koopwoning. Maar dit is een unieke kans, die we niet aan ons voorbij wilden laten gaan.’

De eerste afspraak staat al gepland: met Pasen 2012 kookt hobbykok Paul voor de hele familie. ‘De nieuwe keuken is veel groter dan die we nu hebben.

Dat maakt koken nog leuker.’

Hij en Desiree wonen vijf jaar in de Talmastraat in de wijk Patrimonium. ‘We krijgen net als hier drie slaapkamers. Maar er zit een

grote zolder bij. Alleen qua tuin gaan we er op achteruit. Maar ja, de tuinen hier zijn zo groot, als we de helft overhouden, heb je nog een prima tuin.’ Het stel benadrukt dat de nieuwe woning al was gekocht, voordat de plannen voor het Patrimonium bekend werden. ‘Deze woningen zijn oud en niet meer van deze tijd, maar we wonen hier prettig. Met onze

huidige woning doet Stek sowieso voorlopig niets. Dus voor ons had dat geen invloed op onze keuze.’

Polder In de afgelopen jaren zijn ze wel eens gaan kijken naar een woning die te koop stond. Dat werd niets. De advertentie van de woningen in Vossepolder sprak hen aan. Paul bezocht de informatiebijeenkomst en werd zo enthousiast dat hij hen direct inschreef. ‘Een paar weken later hoorden we al dat we een woning hadden. Echt leuk. Je krijgt niet

is. Dat schept een band. Onze directe buren hebben we al ontmoet. We zijn lid geworden van de kopersvereniging waarvan al 17 van de 22 kopers lid zijn.

Zo leer je elkaar wel beter kennen.’

De kopersvereniging organiseert nu al bijeenkomsten. ‘Bijvoorbeeld over vloeren. In Vossepolder wordt gebruik gemaakt van een bepaald verwarmingssysteem.

Stek biedt een deur naar een eigen woning heel vaak de kans om in een nieuwbouwwoning te komen.

En dit is ook nog eens een heel nieuwe wijk. Ik ben hier opgegroeid en weet niet beter dan dat het een polder was. Nu zie je er steeds meer woningen komen.

Heel bijzonder.’ Desiree vult aan: ‘Het wordt een jonge wijk. Het leuke is dat iedereen straks nieuw

Alle woningen Vossepolder verkocht HILLEGOM - Ondanks de moeilijkheden op de woningmarkt werden in 2010 alle koopwoningen in Vossepolder ruim voor de start van de bouw verkocht. Na een succesvolle aanbesteding in het voorjaar ging de uitvoering van de woningbouwplannen van Stek in de Vossepolder na de zomer van start.

Het betreft de bouw van 110 woningen in deze uitbreidingswijk aan de noordzijde van het dorp. Het programma bestaat uit 88 huur- en 22 koopwoningen in verschillende categorieën. In dit plan is veel aandacht besteed aan duurzaam bouwen. De energieprestatie van de in aanbouw zijnde woningen is beduidend lager dan de wettelijke norm door toepassing van onder andere warmtepompen en zonnepanelen.

Desiree en Paul op de plek waar hun woning wordt gebouwd.

De woning wordt niet alleen verwarmd door dit systeem maar in de zomer ook gekoeld.

Niet ieder type vloer is daar tegen bestand. Het is handig dat alle bewoners daarvan op de hoogte zijn. Bovendien kunnen we misschien een collectieve korting bedingen.’

Garantie ‘Omdat we voorheen nog niet echt met kopen bezig waren, hebben we geen idee wat voor hypotheek we zouden kunnen krijgen’, vertelt Paul. ‘Ik denk wel dat we op eigen kracht een eind zouden komen, maar we zijn uiteraard heel blij met Koopgarant. Wij zien het absoluut als een groot voordeel dat we bij eventuele verkoop het

huis aan Stek terug verkopen.

Niemand raakt op dit moment zijn huis kwijt. Dat zal in de toekomst vast wel beter worden, maar wij hebben echt een garantie. Dat is altijd een goed gevoel. Het is een prima regeling met een financieel aspect dat heel positief kan uitpakken. Dat speelt echter nog lang niet. Het is wel de bedoeling dat we er lang blijven wonen!’

Bouwen, (ver)kopen, verhuren en slopen

Stek werkt aan woningbezit STREEK - Helaas is de vraag naar woningen en het aanbod niet goed op elkaar afgestemd. Dat geldt niet alleen voor de Bollenstreek. Koopwoningen zijn voor veel mensen te duur. Daarnaast zijn er te weinig woningen voor een groeiende groep ouderen en mensen die zorg nodig hebben. Er worden al jaren te weinig woningen gebouwd.

Voor zover het binnen de mogelijkheden ligt, probeert Stek hier iets aan te doen. Daarbij houdt de corporatie rekening met de wensen en behoeften van de doelgroepen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook andere vormen van vastgoed. Begin 2010 ziet de voorraad van Stek er als volgt uit.

Voorraad Lisse De woningvoorraad in Lisse is met twintig toegenomen. Dit betreft twintig woningen vanuit de nieuwbouw in het Sierkwartier. De woning Uitermeer 6 is aangekocht.

Ook is er één woning verkocht: Berliozstraat 11. Er zijn twee scootmobielstallingen en zeven parkeerplaatsen bijgekomen.

Daarnaast zijn er twee standplaatsen omgezet naar een

erfpachtconstructie, is één erfpachtconstructie afgekocht door de desbetreffende huiseigenaar en is de nog te ontwikkelen ROC-locatie aan de van Ostadestraat aangekocht.

Voorraad Teylingen De woningvoorraad in Teylingen is ongewijzigd gebleven. Er zijn wel zes bedrijfspanden (of bedrijfsonroerende goederen) bijgekomen.

Het gaat dan om Agneshove 79, 81 (kantoor Stek) en 83, Kerkweg 2 (Grand Café) en 4 en Agneshove 91 t/m 97 die worden verhuurd aan Activite. Er is een contract gemaakt waar zowel de negentien woningen, de zusterpost, de ruimte bekend onder adres Kerkweg 4 en het Zorgcentrum onderdeel van zijn. Agneshove 83, Medisch Centrum

begane grond, is per 22 juni verhuurd aan HerenStaete Medical Service. Daarnaast zijn er vijf parkeerplaatsen bijgekomen in de parkeergarage van Agneshove.

Voorraad Hillegom In Hillegom zijn zeven woningen verkocht. Het betreft Meerlaan 128, Heemskerklaan 14, 73, 83, 115, Albert Verweylaan 55 en Staringwende 23. De woning Himera 52 is aangekocht. Dit is een appartement dat in 2009 met Koopgarant is verkocht en in 2010 door Stek is teruggekocht.

In 2011 wordt deze woning weer verkocht. Patrimonium 28 wordt gebruikt als kantoor/vergaderruimte. Uiteindelijk wordt deze woning gesloopt. Er is één ­bedrijfsruimte (Meerstraat 24) in Hillegom aangekocht.

Stek jaarverslag 2010

10 Huurdersorganisaties HBVB na lastig jaar weer springlevend

Ondanks getouwtrek hete hangijzers opgelost STREEK - Voor de Huurdersbelangen­vereniging Bollenstreek (HBVB) was 2010 een lastig jaar. Dat de huurders in Hillegom, Lisse en Voorhout voort­aan door één belangenvereniging vertegenwoordigd zouden worden, leek een logische en niet al te inge­wikkelde stap. In de praktijk bleken er toch wat hobbels te zijn.

De ‘cultuurverschillen’ waren groter dan verwacht. In de zomer nam de HBVB om die reden afscheid van zeven bestuurs­leden. Voorzitter Yvonne Baas en vicevoorzitter Mary Weijers zitten niet bij de pakken neer.

Met nieuwe bestuursleden gaan ze ook in 2011 alle uitdagingen weer aan. Voor Stek Next stellen ze elkaar een aantal pittige vragen.

Mary: ‘Heb je na al die jaren van grote inzet voor de HBVB niet het gevoel dat je afgestompt raakt en minder scherp wordt?’

Yvonne: ‘Natuurlijk niet! Ik word juist steeds fanatieker. Bovendien worden we steeds professioneler.

Het is niet voor niets dat we in het regionale overleg tussen de huurdersverenigingen ook de kar trekken. De samenwerking met Rijnstreek is heel goed. We hebben overal een mening over.

Stek weet dat gelukkig ook te waarderen. Kijk, wij zijn beiden huurder, dus veel zaken gaan ons ook direct aan. Maar we kunnen ons ook heel goed inleven in Stek. Wij snappen dat de huurder kijkt naar zijn

eigen woning en dat Stek verder moet kijken. Als ze maar een goed argument hebben waarom ze iets wel of juist niet doen.’

Yvonne: ‘Je bent bestuurslid van de HBVB en je bent actief in de projectgroep Patrimonium. Is dat geen belangenverstrengeling?’

Mary: ‘Toen ik me inschreef voor de projectgroep heb ik duidelijk aangegeven dat ik als bewoonster van Patrimonium in de projectgroep wilde, niet als bestuurslid van de HBVB. Ik zit er niet met twee petten op. Zoals jij zegt: het is eigenlijk dezelfde pet.

Die van de HBVB is alleen wat groter. Het was, denk ik juist heel vreemd geweest als ik niet had meegedaan. Door mijn werk voor de HBVB heb ik zoveel kennis opge­daan over grote projecten als deze. Die wil ik graag delen met mijn medebewoners. Die kunnen daar voordeel van hebben.’

Mary: ‘Door alle interne strubbe­lingen was 2010 eigenlijk een verloren jaar.’

Yvonne: ‘De problemen in het bestuur hebben zeker hun sporen achtergelaten. Het is niet niets als zeven bestuursleden tegelijk afscheid nemen. Maar laten we vooral niet vergeten dat we twee hete hangijzers met Stek dit jaar hebben afgerond. Het Sociaal Statuut beschrijft de kaders waar zowel Stek als de huurders zich aan houden bij renovatieprojecten, sloop, et cetera. Ook hebben we een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Beiden leverden nogal wat getouwtrek op. Hillegom had voor de fusie al een heel gunstig Sociaal Statuut en Lisse/Voorhout een goed uitgewerkte samenwer­ kingsovereenkomst. Daarin wilden we natuurlijk geen stap achteruit doen. Uiteindelijk zijn we er in pittig maar goed overleg uitgekomen.’

Mary en Yvonne staan hun mannetje.

Yvonne: ‘Het woonruimte­verdeel­systeem Woonzicht.nl is jammerlijk mislukt.’

Mary: ‘Zeker wat betreft Woonzicht.nl had ik graag mijn ongelijk willen toegeven. Dat zou namelijk betekenen dat huurders in de regio erop vooruit zijn gegaan. Niets is minder waar.

Alles waar we bij de invoer van het systeem voor waarschuwden komt uit. Een doelgroep als starters komt nauwelijks aan de bak en de gedupeerden stapelen zich op. De raden van de gemeentes in Holland Rijnland moeten een besluit nemen over een nieuw systeem. Dat zou per 1 januari 2012 van start gaan. Wij moeten nog zien of dat gaat lukken.

Gelukkig hebben wij een plaats aan tafel in de stuurgroep Woonruimteverdeling, waarin drie wethouders, drie corporatie­ directeuren en drie vertegenwoordigers van de huurderskoepels zitting hebben. In ieder geval wordt ons regelmatig gevraagd een presentatie te geven van

Animo in Voorhout minimaal

Groei bewonerscommissies vooral in Hillegom STREEK - Stek heeft zeventien actieve bewonerscommissies: vijf in Hillegom, elf in Lisse en een in Voorhout. Zij vertegenwoordigen ruim tweeduizend huurders. Voorheen werd er in Hillegom gewerkt met wijkvertegenwoordigers.

‘De wijkvertegenwoordigers deden het goed’, legt Jolande Woudsma, woon­consulent in Hillegom uit.

‘In een bewonerscommissie kun je echter met meerdere mensen de taken verdelen. En men kan van elkaar leren. Dus zijn wij voorstan-

der van het oprichten van bewonerscommissies.’ Begin 2010 bestond alleen de bewonerscommissie Groot Veenenburg. Nu zijn het er vijf en er zijn gesprekken met nog eens vijf nieuwe commissies die in 2011 van start gaan.

In Lisse is de bewonerscommissie Zeeheldenbuurt van vorm veranderd. Vanaf 2011 vertegenwoordigt de commissie niet meer de huurders in de Van Speykstraat.

Vanwege de sloop- en nieuwbouwplannen vormen enkelen van hen

volgend jaar een projectgroep. De commissie Zeeheldenbuurt ontfermt zich nog wel over de andere straten in de wijk.

In Voorhout is nog slechts een commissie actief. De bewonerscommissie Noordwest stopte er in 2010 mee. Reden: er konden geen nieuwe bestuursleden worden gevonden. Stek betreurt dit zeer en zal er komend jaar alles aan doen om meer bewonerscommissies in Voorhout van de grond te krijgen.

wat er zoal mis is gegaan met Woonzicht en wat beter kan in een nieuw woonruimteverdeelsysteem voor heel Holland Rijnland, inclusief de Rijnstreek. Daaruit blijkt wel dat onze mening ook

regionaal meetelt. Dat willen we zo houden, ook in de toekomst.’

De HBVB bestaat naast Yvonne Baas en Mary Weijers uit Bert Mondriaan, Sjaak van den Berg en Trees Hollinger.

Alles wordt beter Yvonne Baas en Mary Weijers zien 2011 positief tegemoet.

‘Voor de HBVB wordt 2011 beter, ja, zonder meer’, geeft Mary aan. ‘Het bestuur bestaat nu uit vijf mensen en de onderlinge samenwerking is heel goed. Het bestuur draait goed, ook dankzij de inzet van Marian Wijnhout, die de HBVB secretarieel ondersteunt. In 2011 verhuizen we naar ons nieuwe kantoor: het voormalige kantoor van Trias Woondiensten aan de Nassaustraat in Lisse. We komen er samen met Allerzorg te zitten.’

Bewonerscommissies denken mee over ‘Leefbaarheid’ STREEK - Leefbaarheid is een belangrijk speerpunt van Stek. Het gaat de corporatie immers om meer dan alleen een fijne woning. Ook een prettige en veilige omgeving draagt bij aan het woongenot van de huurders. Daarom werkte Stek aan een jaarplan Leefbaarheid. Dit jaarplan werd in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie in Hillegom, Lisse en Voorhout opgesteld. Stek ziet de bewonerscommissies als de ogen en oren van de wijk of een complex.

Begin 2010 werden er twee bijeenkomsten gehouden, in Hillegom en in Lisse. Doel van de bijeenkomsten was om actieve huurders mee te laten denken over activiteiten op het gebied van leefbaarheid.

Initiatief ‘De sfeer was heel goed’, vertelt manager Wonen Yvonne van der Sluis. ‘De aanwezigen waardeerden het initiatief en droegen diverse ideeën aan. Daarbij ging het niet alleen over het grijs (een sche-

ve stoeptegel) en het groen (onderhoud van de perken en grasvelden), maar kwamen ook sociale aspecten als eenzaamheid en samenhang van de buurt ter sprake.

In nauwe samenwerking met de bewonerscommissies hebben we dit jaar een start gemaakt met de uitvoering van een aantal ideeën.

De social sofa in Meerenburgh in Lisse is hier een goed voorbeeld van. Ook volgend jaar willen we meer initiatieven, aangedragen door huurders, ondersteunen.’

Stek jaarverslag 2010

Passie van een bestuurder

11

de passie Van Bestuurder Hans al:

‘Nog meer in gesprek gaan met onze huurders’ LISSE - Hans Al is bestuurder van Stek.

Al jaren is hij werkzaam in de corporatiewereld. Het werk spreekt hem aan omdat hij bezig is met zaken die er toe doen voor mensen.

Een woning, een eigen thuis, is immers een van de basislevensbehoeften van een mens. ‘Corporaties bestaan omdat er een maatschappelijke vraag is naar betaalbare woningen. Corporaties hebben de middelen om op deze vraag antwoord te geven. Dat is de historische betekenis van een corporatie, die anno 2010 eigenlijk nog niet is veranderd.’

‘Toen ik hier kwam, was de organisatie nog een vereniging. De binding met de leden was heel sterk.

Het was hún vereniging. Dat gevoel moest blijven, ook toen we een stichting werden. Huurders willen het gevoel hebben dat ze erbij horen. Daarom is de huurdersdag die we een keer per jaar organiseren zo belangrijk. We zijn verantwoordelijk voor zesduizend huishoudens.

We zijn blij met onze huurders en het minste wat we kunnen doen is een keer per jaar met hen bijpraten met een kopje koffie.’

Respect ‘Voor mij betekent het klant-eerstprincipe dat huurders voelen dat wij voor hen bestaan en niet andersom. Onze doelstellingen zijn concreet: zorgen voor goede en betaalbare woningen. Daarom hebben we gekozen voor ‘Stek, waar je thuis bent’. Ik wil dat huurders ervaren dat ze horen bij een organisatie die ze met respect behandelt.

Die ze aandacht geeft en met ze

meeleeft. Dat mensen zich niet alleen thuis voelen in hun eigen woning, maar ook bij de organisatie.

Dat gevoel kan in allerlei kleine vormen terugkomen. De verhuurmakelaar die een gezin ontvangt met koffie, bijvoorbeeld. Ik vind het mooi dat zij dat gevoel ook ervaren. Het is niet van: ‘hier is de sleutel, ga maar kijken.’ Wij hebben oog voor de emoties die horen bij wonen en verhuizen. We hebben een open oog en oor voor de vragen en doen ons best die zo goed mogelijk te beantwoorden.

En dat antwoord kan best een keer ‘nee’ zijn. Het gaat erom dat het goed wordt uitgelegd.’

‘Wij bestaan voor de huurders, niet andersom.’

Aandacht ‘Een ander voorbeeld van klant eerst is het trouwe huurderbeleid dat we voeren. Als mensen die tientallen jaren in een eengezinswoning hebben gewoond naar een appartement verhuizen, hoeven ze niet de woning in oorspronkelijke staat terug te brengen. Wij zeggen dan: ‘ga maar, dat lossen wij wel op.’ Verder hebben we wijkbeheerders aangesteld die zichtbaar zijn in de wijk, gaat ons financiële

Weten wat leeft bij de huurders is belangrijk. beleid uit van een laag inkomen uit de huuropbrengst en besteden we veel aandacht aan ons bewonersblad Binnen!. Stek vraagt nog steeds maar 70% van wat maximaal aan huur gevraagd mag worden. Bij alles wat we doen, denken we: heeft de klant er iets aan? In de dagelijkse praktijk loopt het soms anders. Nieuwbouwprojecten en groot onderhoud leveren vaak spanning en emoties op. We proberen het zo te regelen dat de bewoners er voordeel van hebben en dat we ze dat kunnen laten inzien zonder al te veel negatieve emoties. Dat lukt de ene keer beter dan de andere keer.’

Meevoelen ‘Wat ik persoonlijk jammer vind, is dat 2010 niets vernieuwends heeft gebracht. We willen bijvoorbeeld een nieuwe manier van huurbetaling, waarbij de huur niet per se in twaalf termijnen wordt betaald. We hadden gehoopt daar in 2010 een stap mee te kunnen maken. Maar we krijgen het niet van de grond omdat het zoveel problemen met zich meebrengt in het computersysteem. Verder vind ik dat we meer inzicht moeten weten te krijgen in wat de klant wil.

Als we een nieuwe keuken plaatsen en een huurder geeft aan dat hij liever meer lades wil dan kast-

jes, kijken we samen naar de mogelijkheden. Een senior vertelt dat hij het slot van de deur liever boven de handgreep heeft dan eronder, zodat hij het beter ziet als het donker is. Kortom, de huurder geeft ons meer informatie over het dagelijks gebruik van zijn woning. Dat kan om kleine dingen gaan. Die ideeën zouden van ons moeten komen. Wij kunnen nog veel meer met onze huurders in gesprek gaan over wat wij beter zouden kunnen doen. Ik had verwacht dat we daarin al verder zouden zijn. Voor 2011 wordt dat zeker een speerpunt om dat verder te ontwikkelen.’

Advertentie

Visie oP ZelF AAngeBrAchte VoorZieningen

Stek hecht aan belang van huurder STREEK - Stek vindt het belang van de huurder groter dan de mogelijke risico’s van Zelf Aangebrachte Voorzieningen.

Vertrekpunt voor deze regeling is dat de huurder en Stek elkaars belang respecteren.

Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Voor Stek is het belangrijk dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Door de wijziging in de huurwet in

2003 zijn bij veel corporaties de door de huurder verworven vrijheden teruggeschroefd, omdat de verhuurder geen risico wil lopen.

Soms willen huurders een vergoeding voor de gedane investering, hoewel de ervaring leert dat zij er vooral prijs op stellen dat zij de verandering niet hoeven af te

breken. Stek vindt het belangrijk dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning. Wel wil Stek zo weinig mogelijk kosten maken voor het ongedaan maken als de verandering de waarde of verhuurbaarheid verlaagt.

Zolang de verandering niet in strijd is met de (wettelijke) regelgeving, geen schade aan de constructie van de woning, overlast of gevaar veroorzaakt en niet bestaat uit het buitenschilderwerk van de woning, kan en mag heel veel.

Stek zoekt bewonerscommissies Wie wil meepraten over de toekomst van de eigen wijk?

In Hillegom, Lisse en vooral Voorhout, zoekt Stek dringend aanvulling op haar bewonerscommissies en nodigt huurders uit mee te denken over toekomstige plannen. Stek staat geïnteresseerde huurders bij met financiën en advies.

Informatie

Geïnterresseerd? Neem dan contact op met Stek, t 0252 - 430 500 en vraag naar Jolande Woudsma.

www.stek-wonen.nl

Stek jaarverslag 2010

12 Leefbaarheid Oud-Voorhouter speelde ooit zelf op het terrein

Edwin van der Sar opent speelveld VOORHOUT - Ruim dertig jaar geleden trapte hij zelf voor het eerst een balletje op de buurtspeelplaats aan de Beukenrode.

Oud-Voorhouter en recordinternational Edwin van der Sar zei volmondig ‘ja’ toen hem werd gevraagd of hij het nieuwe speelveld, dat zijn naam draagt, wilde openen.

Edwin van der Sar deelt als oud-Voorhouter graag handtekeningen uit aan de toegestroomde jeugd.

Dat dat gebeurde op de dag dat hij officieel afscheid nam van Oranje en tot Officier in de Orde van Oranje-Nassau werd benoemd, gaf de gebeurtenis nog een extra feestelijk tintje. Uiteraard kwam er veel jeugd op af. ‘Ik ken hem eigenlijk niet zo goed, maar mijn vader zegt dat hij de beste is!’

Nieuw jasje De speelplaats bestaat al lang en was dringend aan een opknapbeurt toe. Op initiatief van buurtvereniging Beukenrode sloegen omwonenden, de gemeente Teylingen en Stek de handen ineen om het terrein in een nieuw jasje te steken.

Wethouder Kees van Velzen vertelde enorm trots te zijn op het resultaat. ‘Het is nog veel mooier geworden dan we hadden gedacht.’

Omdat Stek leefbaarheid hoog in haar vaandel heeft staan en een goede en veilige speelplek voor kinderen van alle leeftijden daartoe bijdraagt, overhandigde bestuurder Hans Al de wethouder een cheque ter waarde van € 15.000,-.

Hoek Hoveniers stelde de groenvoorziening beschikbaar.

Respect Nadat de vrijwilligers met een bloemetje in het zonnetje werden gezet, mocht de eregast samen met wethouder Van Velzen en Al de middenstip van het speelveld onthullen. ‘Uit eigen ervaring kan ik zeggen dat het belangrijk is dat kinderen hier kunnen spelen’, vond Van der Sar. ‘Ik hoop dat iedereen respect heeft voor het veld en dat kinderen hier komen om te spelen en niet om het te vernielen.’ Vervolgens trok Edwin van der Sar vijf winnaars uit de aanmeldingen voor het aansluitende voetbaltoernooi. De jeugdige voetballers mochten een penalty nemen tegen de beroemde keeper. Als dank voor zijn bijdrage kreeg Van der Sar t-shirts voor zichzelf en zijn kinderen en een stropdas met het logo van het speelveld erop. De toegestroomde belangstellenden werden niet teleurgesteld, de populaire Edwin nam alle tijd om iedereen van een handtekening te voorzien of op de foto te gaan met de jeugd en hier en daar een glunderende vader of moeder.

Meer dan bouwen en beheren

Mutaties handhaven kwaliteit van woningen

Stek geeft impuls aan leefbaarheid

Vervangen oudere keuken en sanitair populair

STREEK - Stek levert graag inspanningen die bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk of buurt. Zij doet meer dan bouwen en beheren. Tenslotte wil Stek graag dat haar huurders prettig wonen. Altijd in overleg met de klanten. Soms als trekker en initiatiefnemer, maar meestal in samenwerking met andere partijen. De uitdaging is te ontdekken welke activiteiten er toe doen. missies en andere actieve huurders een jaarplan leefbaarheid opgesteld. Stek gaat veel verder dan het minimaal noodzakelijke om de leefbaarheid in de wijken en buurten te verbeteren of te bestendigen. Zij kiest ervoor om ook te investeren in leefbaarheid als dit niet rendabel is. Stek doet niet slechts het minimale om te voldoen aan de wet- en regel­ geving en de verhuurbaarheid goed te houden. Stek onderkent de behoefte van de klant aan prettig wonen en is bereid daarin te investeren.

In samenspraak met huurders en de gemeente werkt Stek aan het verbeteren van de leefbaarheid. Stek heeft wijkbeheerders in dienst die de wijken nadrukkelijk in de gaten houden en zo nodig acties opstarten.

Buurtbetrokkenheid Stek pakt haar rol op het gebied van het stimuleren van de buurt­betrokkenheid van bewoners en bewaakt de leefbaarheid door preventieve activiteiten. Veel bewoners hebben ideeën om hun wijk leefbaar en leuk te maken.

Vaak hebben zij wat hulp nodig om die ideeën uit te voeren. Stek helpt de huurders graag en werkt samen met de gemeente en het maatschappelijke veld om de leefbaarheid in buurt of wijk te verbeteren. Vaak gebeurt dit binnen het concept Buurtgericht Werken.

Jaarplan De uitgangspunten voor leefbaarheid zijn: schoon, heel en veilig.

Ook positieve waardering vanuit de buurt speelt een belangrijke rol bij het maken van keuzes. In 2010 is in overleg met de bewonerscom-

Budget Stek heeft een leefbaarheidbudget van waaruit ze bewonersinitia­ tieven ondersteunt of zelf een impuls kan geven aan de leefbaarheid in een bepaald gebied.

Het kan gaan om investeringen in fysieke zin: een bankje, een speeltoestel of het aanbrengen van verlichting. Het gaat ook om investeringen in sociale zin: het mogelijk maken van een buurtpicknick of buurtfeest.

Bewoners kunnen een beroep doen op de kennis, contacten en middelen van Stek.

STREEK – De afdeling Reparatie en Onderhoud heeft in 2010 naast de kleinere reparaties en onderhoudswerkzaam­heden die nodig zijn om een woning weer verhuurklaar te maken zo’n driehonderd keukens, badkamers en toiletten vervangen.

Co Bonarius, interim-manager Reparatie en Onderhoud vertelt: ‘Als een woning leeg komt, worden keukens, badkamers en toiletten ouder dan 25 jaar vernieuwd. Vloeren en wanden worden opnieuw betegeld en meer van deze tijd gemaakt. Ook plafonds worden waar nodig vervangen door brandvertragende plafonds van gipsplaten met rookmelders zodat ze weer voldoen aan de eisen van deze tijd.’

Huurders die niet verhuizen, maar een keuken, badkamer of toilet ouder dan 25 jaar hebben, kunnen die op aanvraag laten vervangen.

‘Als een van deze voorzieningen jonger is dan 25 jaar, dan wordt deze bij een klacht gerepareerd.

Huurders die een service- en onderhoudabonnement hebben, hebben hier veel voordeel van. Er vallen namelijk heel veel werkzaamheden onder. Men betaalt daar € 5,16 per

maand voor.’ Is een voorziening 25 jaar of ouder, dan krijgt de huurder de mogelijkheid om deze te laten vervangen, mits het aan vervanging toe is. ‘De huurder kan dan zelf de wand- en vloertegels uitkiezen en in de keuken nog het blad en de kleur. Ook als iemand bijvoorbeeld verhoogde kastjes wil, of laden in plaats van een kastje, is dat mogelijk.’ De bewoner betaalt de meerkosten dan zelf. In 2010 zijn 120 keukens, badkamers en/of toiletten vernieuwd op aanvraag.

‘Er zijn zoveel aanvragen dat we verwachten in 2011 hetzelfde aantal te gaan vervangen.’

Stek jaarverslag 2010

Projecten

13

Next aktueel

Vastgoed in ontwikkeling

Het team van Vastgoedontwikkeling bezoekt de bouwplaats van Goed Wonen.

ruiMte Voor diVerse doelgroepen

Vastgoedontwikkeling werkt hard aan Goed Wonen HILLEGOM - In het centrum van Hillegom worden de contouren van de nieuwbouw van Goed Wonen steeds duidelijker. Het project omvat 64 appartementen en 8 eengezinswoningen (huur en koop) en 2 kantoor-/ winkelruimten. Ook komt er een verdiepte stallinggarage.

De lange en sneeuwrijke winter begin 2010 bemoeilijkte het realiseren van de kelder. Toch verloopt de bouw volgens planning. Stek hoopt begin 2011 de eerste woningen op te leveren.

De bouwwerkzaamheden worden in het tweede kwartaal van 2011 afgerond. ‘Vanwege de centrale ligging van dit project zijn enkele vooruitstrevende overlastbeperkende maatregelen genomen’, vertelt Judith Haas, als projectleider in 2010 nauw betrokken bij Goed Wonen. ‘Onder andere zijn de steunwanden niet de grond in getrild, maar geduwd. Ook is met de gemeente en de aannemer afgesproken dat de aan- en afvoer zoveel mogelijk via de inrit aan de zuidzijde van de Prins Hendrikstraat plaatsvindt. Hierdoor belasten we de straten en de omwonenden zo min mogelijk.’

Hoogste punt Na ongeveer een jaar bouwen werd eind september het hoogste punt bereikt. ‘Het bijzondere aan dit project is dat er veel woningtypes bij elkaar zijn gebracht’, vindt Haas. ‘Er zijn eengezinswoningen en appartementen in verschillende vormen en groottes. Zowel koop als huur. Zo kunnen we in één plan veel verschillende doelgroepen een woning bieden. Alle eengezinswoningen en appartementen zijn inmiddels via Woonzicht.nl toegewezen. We zijn expres vroeg gestart met de toewijzing van de huurwoningen. Zo konden de huurders zelf nog kiezen wat voor kleur

Betere isolatie voor flats Mesdaglaan HILLEGOM - Het groot onderhoud aan de zeven flats in de Mesdaglaan in Hillegom met in totaal 210 woningen, gebeurt in fases.

In 2010 zijn de houten kozijnen aangepast en voorzien van isolerende beglazing en ventilatieroosters. Ook hekwerken en privacy-

schermen werden vervangen.

In de volgende fase worden de voordeuren vervangen om de toegankelijkheid van de woningen te verbeteren. Deze werkzaamheden worden in 2011 afgerond. Daarna gaat Stek verder met het moderniseren van de entrees van de flats en worden de binnenterreinen geherstructureerd.

keuken ze wilden en welke tegels in de badkamer. Van de voormalige bewoners, van de voor het project gesloopte woningen, keren er zeven terug in het nieuwe complex.

Zij hebben tijdelijk in een wisselwoning gewoond. De andere oudbewoners zijn definitief verhuisd.’

‘We kunnen in één plan veel verschillende doelgroepen een woning bieden.’

eerste paal zag ik mijn oude buren weer. Dat was erg gezellig. Nu de bouw steeds concretere vormen aanneemt, ben ik ervan overtuigd dat ik de juiste keuze heb gemaakt.

Ook ik heb ergens in dit jarenlange proces overwogen om definitief te verhuizen, maar ik ben verslingerd aan de locatie. Gezellig, middenin het dorp. Dicht bij winkels en gezelligheid. Vooral het grote balkon dat over de hele breedte van het appartement loopt, vind ik zeer aantrekkelijk. Ja, ik zal blij zijn als ik weer op mijn plekje ben.’

Judith Haas Verslingerd ‘Naarmate de bouw vordert, merk je dat terugkeerders staan te popelen zich weer hier te vestigen’, vertelt Haas. Een daarvan is Ad van Eeuwijk. Hij woont nu tijdelijk in een appartement aan de Mesdaglaan. ‘Tijdens het slaan van de

Next aktueel

Integriteitscode STREEK - Stekt voert haar activiteiten uit met integriteit. Dit wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie Stek zaken doet en voor de samenleving in het algemeen.

Stek beschikt over een Integriteitscode waarin de volgende onderwerpen zijn beschreven: het omgaan met klanten, de weten regelgeving, leveranciers, geschenken en voordelen, strijdigheid van belangen, meldingen van overtredingen en verslaglegging. In een Klokkenluiderregeling is de procedure vastgesteld hoe medewerkers moeten omgaan met een vermoeden van een misstand. Beide regelingen zijn in de vorm van een boekje uitgebracht en aan medewerkers en de belangrijkste partners buiten de organisatie uitgereikt.

Advertentie

Goed Wonen bijna uitverkocht HILLEGOM - Van de te realiseren woningen in project Goed Wonen fase 1 zijn er 37 bestemd voor de verkoop. ‘De verkoop van woningen levert Stek de financiën op om de herstructurering van deze locatie mogelijk te maken’, legt projectleider Judith Haas uit. ‘Ook bedienen we het middensegment, zodat er doorstroming ontstaat op de woningmarkt.’ Eind 2010 stonden er nog vier woningen op de begane grond te koop.

LISSE - Manager Vastgoedontwikkeling Emile Linotte noemt 2010 een bijzonder jaar. ‘De markt droogt op. Door de crisis trekken participanten in projecten zich terug. Daardoor verlopen de processen moeizamer, een aantal projecten is in vertraging. Als je ziet dat we dan toch woningen hebben opgeleverd en nieuwe projecten zijn gestart, dan kunnen we zeggen dat we redelijk wat bereikt hebben. Op de afdeling zelf kregen we er twee projectleiders bij, waardoor onze afdeling nog volwassener werd. Meer capaciteit betekent dat je meer kunt oppakken. Een afdeling als deze is nooit af. Het kan altijd beter. Wegens de grote werkportefeuille sluit ik verdere uitbreiding van de afdeling niet uit. Verder is een nauwere samenwerking met de medewerkers van planmatig onderhoud gewenst.’ Een eerste stap hiervoor wordt gezet als per 1 januari 2011 de afdeling Vastgoedbeheer ook onder Linotte komt te vallen.

‘Deze verandering wordt ook letterlijk zichtbaar: de hele afdeling Vastgoed komt bij elkaar te zitten in het kantoor van Stek in Lisse.’

Op zoek naar een andere woning?

Kijk op: woonzicht.nl zoeken vinden wonen

Stek jaarverslag 2010

14 Projecten keuzes stek niet oVeral positief ontVangen

Sloop/nieuwbouwprojecten roepen heftige emoties op LISSE/HILLEGOM - Stek heeft ruim twintig complexen waar ze een toekomstscenario voor moet bedenken. ‘Dat zijn veelal complexen waarvan de theoretische levensduur bijna voorbij is’, legt Emile Linotte, manager Vastgoedontwikkeling uit. ‘In 2010 hebben we een methodiek opgezet om onderzoek te doen naar de positie van het complex. Verhuren de woningen goed en wat is de positie op de markt? Hoe is de bouwtechnische staat?

Voldoen de plattegronden aan de eisen van vandaag? Wat is de bedrijfswaarde?’

Van Speykstr

aat

Vogel w

‘Alle antwoorden op deze vragen worden op onze afdeling verzameld en geanalyseerd. Vervolgens wordt een richting gekozen: we verhuren door, we doen grootschalig onderhoud, een grondige renovatie of we kiezen voor een sloop/nieuwbouwvariant.’ Met veel wisselende reacties tot gevolg.

Het afgelopen jaar werden er scenario’s bedacht voor de Van Speykstraat en de Vogelwijk in Lisse en het Patrimonium in Hillegom.

ijk

l Voge

Van Speykstraat ‘De Van Speykstraat is een heel intensief traject, waar ikzelf als projectleider bij betrokken ben’, vertelt Linotte. ‘Het maakt onderdeel uit van het Sportlaanproject waarin de gemeente een nieuwe sporthal en zwembad wil bouwen. Na een uitgebreid onderzoek kwam Stek tot de conclusie dat voor de 150 flats de sloop/nieuwbouwvariant het beste scenario is. Dat leverde veel emotionele reacties op.

De flats zijn de goedkoopste woningen in ons bezit. Dat is niet voor niets. Ze zijn klein, hebben nog geisers, geen lift, er is geluidsoverlast en de oude flats hebben bovendien geen centrale verwarming. Wij willen bij een grootschalige ingreep een kwaliteit realise-

wijk

Patrimon

ium

ren zodat alle woningen nog minimaal 25 jaar mee kunnen. Renovatie is in dit geval te duur, in relatie tot de te bereiken kwaliteit.’

In 2010 is gestart met de aanbestedingsprocedure. De eerste plannen voldeden niet aan alle vooraf gestelde eisen. ‘We verwachten nu dat we in mei 2011 het uiteindelijke plan kunnen kiezen.

Wat voor ons een belangrijke voorwaarde is, is dat er eerst nieuwbouw plaatsvindt, voordat de flats worden gesloopt. Er komen 120 nieuwbouwwoningen terug, voornamelijk appartementen, ook aan de Ringvaart, zoals nu het geval is.’

Vogelwijk De ruim tweehonderd woningen in de Vogelwijk worden hersteld en niet gesloopt. ‘De woningen zijn nog steeds erg gewild, de huidige bewoners hebben aangegeven dat ze er met veel plezier wonen en de omgeving is ruim opgezet en groen’, vervolgt Linotte. ‘Onderling zijn er veel verschillen. Een aantal daken staat op doorzakken. Die moeten worden vervangen. Bij sommige woningen zijn de gevels en de vloeren slecht. In 2010 hebben we samen met de architect onderzocht wat er waar moet gebeuren. Daar kwamen soms meer aanpassingen

Emile Linotte uit dan waar rekening mee was gehouden. Dat moest weer afgestemd worden en leidde tot vertraging.

Voordeel is dat we in 2011 alles in een keer aanpakken.’ De opgerichte projectgroep fungeert als klankbord voor Stek en de huurders in de Vogelwijk. Stek verwacht in de tweede helft van 2011 te kunnen starten met het groot onderhoud.

Patrimonium Het project Patrimonium in Hillegom is misschien wel het span-

Stek jaarverslag 2010

Projecten nendste voor Stek. ‘Het is een echte volkswijk. Veel huurders wonen daar al tientallen jaren. Er is een strijd gaande tussen de voor- en tegenstanders van de plannen waarbij de emoties hoog oplopen.’ In Patrimonium worden 56 woningen gerenoveerd (Van Vlietstraat

en Talmastraat noord). De dertig woningen aan het Patrimoniumplein worden gesloopt. Daarvoor komen dertig nieuwe eengezinswoningen terug. ‘Belangrijk punt bij de plannen voor de renovatie is dat de sfeer van een tuindorp zoveel mogelijk moet blijven in de wijk.

De nieuwbouwwoningen moeten zoveel mogelijk bij de gerenoveerde woningen aansluiten. Daarom hebben we gekozen voor één architect voor de hele wijk.’ In het eerste kwartaal van 2011 worden de plannen tijdens bewonersbijeenkomsten gepresenteerd.

transforMatie woningBezit continu proces

Projecten Sierex en De Engel afgerond

Patrimoniu

m

LISSE - Het is belangrijk dat het woningbestand van Stek blijft aansluiten bij de actuele vraag naar woningen; zowel kwalitatief als kwantitatief. Aan de ene kant veroudert het woningbezit en aan de andere kant verandert de vraag naar woningen naar aanleiding door de demografische en economische ontwikkelingen.

Dit vergt weloverwogen aanpassingen in het bezit door bijvoorbeeld het verbeteren of vervangen van bestaand bezit en het zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden via nieuwe vastgoedontwikkelingen of aankoop.

Deze transformatie van het woningbezit is een continu proces.

Als onderdeel van dit proces zijn er in 2010 verschillende activiteiten gestart, uitgevoerd en afgerond.

Sierex De realisatie van een tweetal projecten is in 2010 geheel afgerond. In het begin van het jaar zijn de laatste twintig woningen van Stek in het project Sierex in Lisse opgeleverd. De op een steenworp afstand van het centrum van Lisse gelegen woningen zijn turnkey aangekocht van een ontwikkelende bouwer en vormen een goede aanvulling op het woningbezit.

In totaal kwamen er voor Stek 37 sociale huurwoningen (appartementen) bij in dit Sierkwartier Lisse.

De woningen van Stek zijn verdeeld in twee blokken. Het ene blok bestaat uit twintig maisonnettewoningen over vier woonlagen. Het andere blok bestaat uit vier starterswoningen op de begane grond en een grote aangepaste woning geschikt voor mindervaliden. Daarboven bevinden zich twaalf maisonnettewoningen, verdeeld over drie woonlagen. De woningen staan op het voormalige terrein van Sierex aan de Grevelingstraat in Lisse dat de straatnaam Bloembinderspark kreeg.

De Engel In Lisse zijn ook de grootschalige onderhoudswerkzaamheden aan de 161 eengezinswoningen van

het buurtschap De Engel uitgevoerd en afgerond. De werkzaamheden waren per woningtype verschillend van aard. Onder andere zijn complete kappen inclusief de goten vervangen, zijn er nieuwe kozijnen en voordeuren aangebracht en is het metselwerk waar nodig opgeknapt. Binnen in de woningen zijn bijvoorbeeld het sanitair, het keukenblok en het tegelwerk vernieuwd. De installaties zijn aangepast aan de normen van deze tijd door het vervangen en uitbreiden van de groepenkast, het aanbrengen van rookmelders en door toepassing van mechanische ventilatie. Stek ging met alle bewoners individueel in gesprek en besprak hun wensen. Zij konden gedurende de werkzaamheden in hun woningen blijven.

Er waren wisselwoningen voor huurders die vanwege medische indicatie of andere dringende redenen niet konden blijven.

Sierex

De E

nge

l

15

Stek jaarverslag 2010

16 Medewerkers Nieuwe functie in 2010

Huurders in contact met verhuurmakelaars LISSE/VOORHOUT - Vanaf 2010 werkt Stek met verhuurmakelaars. Na een huuropzegging doen zij de eerste inspectie van de woning, bespreken met de vertrekkende huurder hoe de woning opgeleverd moet worden en bepalen met de uitvoerders welke aanpassingen eraan gedaan moeten worden om de woning weer up to date te maken.

Vervolgens berekenen ze de nieuwe huurprijs, zetten de woning op Woonzicht.nl en selecteren nieuwe huurders.

Verhuurmakelaar Paul de Ruijter legt uit waarom hij deze kans met beide handen aangreep.

‘Wat me aansprak, is de uitdaging, de ontwikkelingsmogelijkheden die deze nieuwe functie me bood. Het takenpakket is veel uitgebreider. Voorheen zat ik voornamelijk op kantoor.

Nu mag ik naar de woningen toe voor een inspectie en heb ik contac-

ten met de uitvoerder over de werkzaamheden in de woning. Vooral het technische aspect vind ik leuk.

Daar wil ik meer over leren. Kijk, de uitvoerders zitten al jaren in het vak. Dat niveau haal ik natuurlijk nog lang niet. Het komende jaar is

Het contact met huurders is nu veel intensiever.

het wel een doel voor mij me nog meer in de techniek te verdiepen.’

Afwisseling Dat hij meer buiten de deur is, bevalt hem goed. ‘Ik ben verhuurmakelaar voor Lisse en Voorhout.

We hebben geen vaste wijk, dus je komt overal. Iedere dag is weer een verrassing. Soms kom je in heel oude woningen, waar Stek bepaalde plannen mee heeft. Dan komt er veel meer bij kijken dan de woning opknappen en doorverhuren. Een woning kan heel erg verwaarloosd zijn, of juist goed onderhouden. Je komt soms de gekste dingen tegen. Die afwisseling is het leukste en dat heeft mijn werk wel verrijkt.’

Vertrouwen Had hij eerder vooral over de telefoon contact met de huurders, nu ziet Paul ze in persoon. ‘Het contact is veel intensiever. We proberen zoveel mogelijk het hele proces per woning bij dezelfde verhuurmakelaar te houden. Dat vinden huurders wel zo prettig. Sommigen vertellen je hun hele ziel en zaligheid.

Dan ben je echt een vertrouwenspersoon. Het is ook leuk werk omdat je iets doet waar mensen blij van worden. Je zorgt ervoor dat ze een nieuwe woning krijgen. Dat is natuurlijk niet niets. En ja, soms zijn huurders heel kritisch en is het niet snel goed genoeg. Dat hoort er ook bij en houd je scherp.’

Interne job switch

Ondernemingsraad actieve meedenkers

Carmi en Paul zoeken nieuwe uitdaging LISSE/HILLEGOM - In 2010 veranderden enkele medewerkers intern van functie. Carmi Venmans verhuisde van het secretariaat naar de afdeling Financiën en Paul Poos verliet de onderhoudsdienst om als wijkbeheerder in Hillegom aan de slag te gaan.

Waarom ben je overgestapt naar deze andere functie?

Carmi: ‘Na ongeveer vijftien jaar in diverse secretariële functies te hebben gewerkt, was ik toe aan een nieuwe uitdaging. Ik heb iets met cijfers en het leek me leuk om me op het financiële vlak te ontwikkelen. Daarnaast is de afdeling Financiën een gezellige afdeling met leuke collega’s. Dit maakte de overstap des te aantrekkelijker.’

Paul: ‘Mijn functie als vakman onderhoudsdienst kreeg een andere invulling. Dus toen de twee wijkmeesters van Stek vroegtijdig met pensioen gingen, maakte ik kenbaar dat ik wel interesse had in de nieuw te creëren vacature van wijkbeheerder in Hillegom. Voor mij was

Verhuurmakelaar Paul de Ruijter geniet van zijn nieuwe functie.

het een enorme omslag en de functie is zwaarder gevallen dan ik vooraf had kunnen bedenken, maar ik heb er zeker geen spijt van gehad.’

Hoe ging dat in zijn werk?

Carmi: ‘Tijdens mijn zwangerschapsverlof kwam er een vacature op de afdeling Financiën. Hierop heb ik gesolliciteerd en werd ik aangenomen. Omdat ik geen financiële opleiding heb, moest ik wel mijn Praktijk Diploma Boekhouden halen. Ik ben in september gestart met de opleiding en heb inmiddels twee examens gehaald. In januari 2012 hoop ik de opleiding te kunnen afronden.’

Paul: ‘Vanaf dag één kon ik er vol tegen aan. Het was verre van rus-

tig, qua overlastproblemen, dus ik hoefde mij geen minuut te vervelen. Achteraf gezien geen ideale maar wel heel leerzame periode.

Bovendien kwam ik er vrij snel achter dat je echt niet alles op kunt lossen. Dat moest ik leren loslaten.

Verder heb ik diverse cursussen gevolgd, zoals communicatietechnieken aanleren, bemiddelen bij burenruzies, omgang met mensen met afwijkend gedrag, opsporen van hennepplantages, noem maar op.’

Een probleem oplossen geeft voldoening Wat is het leukste aan je nieuwe functie?

Carmi: ‘Inmiddels werk ik enkele maanden met veel plezier in deze functie. Ik heb al heel veel geleerd, zowel in het werk als op de opleiding. Het is best een drukke periode geweest, juist omdat alles nieuw is. Mijn doel is om in ieder geval zo snel mogelijk mijn diploma te halen en me natuurlijk het werk nog meer eigen te maken.’

Paul: ‘De grote variëteit aan werkzaamheden. Dat je een probleem kunt oplossen, verbeteringen of verfraaiingen kunt aanbrengen in een complex waar huurders blij mee zijn, een bepaalde actie uitzetten die naar behoren verloopt.

Dat geeft voldoening.’

OR is goede blauwdruk medewerkers STREEK - De ondernemingsraad van Stek is een actief team dat positief meedenkt met medewerkers en organisatie. Na de fusie in 2009 is er een nieuwe club gekozen die een goede blauwdruk is van de medewerkers. Op vele fronten wordt meegedacht en meebeslist.

Aan het eind van 2010 bestond de organisatie uit 85 medewerkers (totaal 71,56 fte). Daarnaast waren er zes interim-medewerkers binnen de begroting werkzaam en vijf interim-medewerkers buiten de begroting. Tevens vonden er binnen het personeelsbestand diverse verschuivingen plaats.

Mutatie en Reparatie In 2010 is door een interne werkgroep met ondersteuning van een extern bureau onderzoek verricht naar de afdeling Mutatie en Reparatie. Hierin namen twee vertegenwoordigers van de afdeling en twee vertegenwoordigers van de Ondernemingsraad zitting.

Inzet van dit onderzoek was om te kijken hoe Stek in de toekomst het technisch onderhoud moet uitvoeren. Op welke wijze kan het reparatie- en mutatieonderhoud het meest effectief en efficiënt met de hoogste klanttevredenheid

worden uitgevoerd. Aan de hand van analyses, vergelijkingen met andere corporaties en de toekomstige opgave is gekozen voor een versmalling van het personeelsbestand en gerichtheid op specifieke onderhoudstaken. De werkzaamheden blijven zo veel mogelijk binnen de eigen organisatie en worden niet uitbesteed aan derden.

Organisatiestructuur Naar aanleiding van diverse onderzoeken is een nieuwe organisatiestructuur opgesteld.

De nieuwe structuur heeft een kleiner managementteam en er zijn afdelingen samengevoegd.

Het MT sluit nu aan bij wat gangbaar is binnen de sector en is samengesteld uit een manager Wonen, manager Vastgoed, manager Financiën en de bestuurder. Ook over deze aanpassingen is intensief gesproken met de Ondernemingsraad.

Stek jaarverslag 2010

Maatschappelijk ondernemen

17

Overheid denkt aan afschaffing persoonsgebonden budget

Thomashuis luidt noodklok om bezuinigingen LISSE - Het zijn spannende tijden voor de Thomashuizen in Nederland. Met de bezuinigingen die het nieuwe kabinet voor ogen heeft, ligt het persoonsgebonden budget (PGB) onder vuur. Mensen krijgen een PGB om zelf de zorg te regelen die zij door ziekte, handicap of ouderdom nodig hebben. Bewoners van Thomashuizen, mensen met een verstandelijke beperking, betalen voor de zorg met hun PGB’s. ‘Als dit budget wordt afgeschaft, wordt dat een groot probleem voor ons’, legt Caren Barnhoorn-Jansen van Thomashuis Lisse uit. ‘We houden echter goede hoop en zoeken in overleg met de politiek naar een oplossing die voor iedereen werkt.’

‘Dat we met elkaar moeten bezui­nigen, dat snap ik’, vervolgt Barnhoorn-Jansen. ‘Iedereen moet inleveren, wij ook. Er is veel misbruik gemaakt van de PGB’s, dus de overheid wil daar meer grip op hebben. Ons Thomashuis is nu juist een voorbeeld van hoe het wel werkt. Wij hebben ons bestaansrecht bewezen. Alle Thomashuizen hebben dezelfde accountant, waardoor goed in de gaten kan worden gehouden hoe we de PGB’s gebruiken. Ik hoop dat er voor de Thomashuizen een uitzondering kan worden gemaakt en we niet worden gestraft voor ons succes.’ In 2012 wordt bovendien de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) onderdeel van de WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning).

‘Dat betekent dat straks de gemeente bepaalt hoe de middelen worden ingezet. Wij hopen dat de gemeente haar beleid met zorg

en de juiste kennis uitvoert en zal gaan voor kwaliteit.’

Drijfveer Sinds juni 2004 runnen Caren en partner Rob Barnhoorn hun Thomashuis in het voormalige klooster aan de Heereweg in Lisse.

‘We wonen hier met z’n tienen.

Rob en ik slapen op zolder, de mannen op de eerste verdieping en de dames op de begane grond.

De meerwaarde van ons Thomashuis is dat wij doen wat de bewo­ners willen. En hun wensen zijn echt niet onbetaalbaar of vervelend. Op vrijdag gaan zwemmen of een keer een dagje naar een pretpark in het weekend. In een instelling kost dat veel geregel en gedoe. Wij doen het gewoon.

Moeten ze ergens heen, dan brengen wij ze zelf. Omdat wij hier zelf ook wonen, zijn we er altijd voor ze. Dat is onze drijfveer: meer bieden dan wat een

Caren Barnhoorn-Jansen, leiding Thomashuis. reguliere instelling kan bieden.’

De andere kant kent ze ook. Ze werkte jaren met veel plezier voor de Hartekampgroep. ‘Hier hebben we echter zoveel meer vrijheid, daar zijn we tevreden over. Iedere dag opnieuw ben ik gemotiveerd om dit te doen.’

Maatschappelijk ideaal Een van de bewoners van het eerste uur, Ron, vindt het heel gezellig. ‘Ik woonde een aantal jaar alleen in Voorhout. Maar ik vond het gewoon niet zo leuk.’

Caren vult aan: ‘Dat is het

maatschappelijke ideaal: mensen met een verstandelijke beperking zoveel mogelijk een normaal leven laten leiden. Maar Ron had het niet zo naar zijn zin. Het Thomashuis kan hem zorg op maat bieden. Hij heeft er zelf voor gekozen om hier te komen wonen.

De ene manier is niet beter dan de andere, maar het is belangrijk dat mensen met een beperking een eigen keuze kunnen maken voor wat bij hen past.’

Barnhoorn-Jansen doet haar werk met liefde. ‘Het voelt ook niet als

Oorspronkelijke details klooster gerestaureerd LISSE - Stek is eigenaar van het klooster en verhuurt het aan de Stichting Thomashuizen. Onlangs werd het voormalige klooster opgeknapt. De houten goten met zinken bekleding zijn vervangen.

Ook is het houtrot in de dakkapellen aangepakt en zijn er overstekken aangebracht. Omdat het een gemeentelijk monument is, moest er voor iedere wijziging, hoe klein ook, een monumentenvergunning worden aangevraagd. De monumentencommissie van de gemeente dacht met Stek mee en de vergunningen werden snel afgegeven. Al het houtwerk is geschilderd. Daarnaast is een stalen kruis in de westgevel opgeknapt, het zandsteen in de zuid­ gevel schoongemaakt en scheuren in het metselwerk hersteld. Alle werkzaamheden zijn in goed overleg met de bewoners uitgevoerd.

Klooster grote trekpleister Open Monumentendag LISSE - Mede dankzij het mooie weer was Open Monumentendag dit jaar een groot succes. Het klooster aan de Heereweg in Lisse, dat dit jaar 75 jaar bestaat en voor het eerst meedeed, verwelkomde meer dan zevenhonderd belangstellenden. ‘Wij zijn altijd gastvrij en open als er mensen onverwachts langskomen’, legt bewoonster Caren Barnhoorn-Jansen uit. ‘Maar dit was de eerste keer dat het zo massaal was. Best een raar gevoel, want het is voor ons gewoon ons huis. De reacties waren heel erg leuk en dit is zeker voor herhaling vatbaar.’

Bewoner Ron woont nu met veel plezier. werk. We zijn een grote familie.

Wij kijken heel erg naar de wensen van onze bewoners. Juist de dingen die wij extra kunnen doen, daar gaat het om. We kunnen ook ons eigen netwerk invlechten. Mijn ouders worden gezien als opa en oma. Dat is bij een reguliere instelling onvoorstelbaar. Ik zou het heel erg vinden als de autonomie die we nu hebben ons wordt afgenomen. We willen geen compromis sluiten vanwege bezuinigingen.

Wij willen niet minder geven dan dat we nu doen.’

Stek jaarverslag 2010

18 Financiën STek Financieel geZonD

Veel investeren maar continuïteit blijft gewaarborgd STREEK - ‘In 2010 is er veel gebeurd. Stek is een financieel gezonde club en heeft grote ontwikkelambities. We plegen veel nieuwbouwinvesteringen, doen gerichte aankopen en voeren groot onderhoudsprojecten uit. Daarnaast hanteren wij een hoge basiskwaliteit waaraan onze woningen dienen te voldoen en voeren hiervoor veel onderhoudsinvesteringen in de woningen uit. Voor de huurders is dat prettig, maar deze investeringen kosten veel geld. Dat zie je terug in de jaarrekening.’ Aan het woord is Pieter Guijt, manager Financiën. Hij blikt terug op 2010.

‘We hebben voldoende liquiditeiten maar ook veel ambities. In de komende acht jaar willen we ruim achthonderd woningen bouwen.

Het investeren in een nieuwbouwwoning is voor Stek onrendabel. Het onrendabele deel van deze investering bedraagt gemiddeld 80.000 euro. Omdat de huren laag moeten blijven voor de sociale doelgroep, levert dat een lage verdiencapaciteit op. Ons financieel vermogen daalt hierdoor de komende jaren.

En dan willen we ons bestaande bezit ook nog opknappen. In 2010 hebben we groot onderhoudsprojecten aan de Mesdaglaan en in complex De Engel gedaan. Daarnaast zijn we gestart met het nieuwbouwproject Vossepolder en Goed Wonen, beiden in Hillegom. Ook projecten als Patrimonium in Hillegom en Vogelwijk in Lisse kosten veel geld. We zullen interen op ons vermogen. Daar kiezen we echter

Pieter Guijt, manager Financiën; ‘Stek is een financieel gezonde organisatie.’

Soorten woningen

Als afdeling Financiën hebben we in 2010 grote stappen gemaakt.

Waren er vorig jaar interimmers betrokken bij het opstellen van de eerste jaarrekening van Stek, dit jaar hebben we het op eigen kracht gedaan. In 2010 mochten we nieuwe medewerkers begroeten op de afdeling, waaronder een niet-fineut. Dat juich ik toe. Zelf heb ik ooit bij een keuze voor een studie al bewust voor de financiële wereld gekozen.

Dat een administratief secretaresse zegt: ik wil de sprong wagen om op

Het jaar 2011 zal, meer dan ooit, in het teken staan van de meerjarenbegroting. De overheid ziet de corporatie steeds meer als een melkkoe. Er moet bezuinigd worden, dus men vindt dat er in onze sector nog wel wat valt te halen. Vanaf 2014 moet iedere corporatie een bijdrage betalen aan de overheid voor de huurtoeslag. Voor Stek betekent dat concreet dat we anderhalf miljoen euro per jaar moeten betalen. De financiële ruimte om te investeren in nieuwbouw en onderhoud wordt dus hierdoor veel minder. We moeten keuzes gaan maken: wat doen we wel, wat niet. We zullen ons hierop voor moeten bereiden en gaan de beleidskeuzes doorrekenen in de meerjarenbegroting. Risicomanagement wordt daarom ook steeds belangrijker. Ik vind dat Stek verantwoord omgaat met haar middelen. Met name bij nieuwbouw wordt goed naar de risico’s gekeken. Het gaat om gemeenschapsgeld, het is niet van de corporatie. Daar moeten we zorgvuldig mee omgaan. Dat zal in de komende jaren alleen maar belangrijker worden.’

reSUlTaTen BeDrijFSvoering 2010 poSiTieF

Lage rentevoet stuwt winst Stek omhoog

3000

2500

STREEK - Stek sluit het jaar 2010 af met bijna 15 miljoen euro winst. ‘Dat lijkt inderdaad heel wat, maar het komt vooral doordat we bij de waardering van ons vastgoed met een lagere rentevoet zijn gaan rekenen’, legt manager Financiën Pieter Guijt uit.

2000

Woningvoorraad Stek 2010

1500

Woningen Lisse 1000

500

Toe-/afname

2.783

+19

729

729

0

Woningen Hillegom

2.378

2.371

-7

14

15

+1

Bedrijfsruimte Teylingen

7

13

+6

Bedrijfsruimte Hillegom

2

3

+1

Parkeerplaatsen Lisse Parkeerplaatsen Teylingen 2.847 2.925 55 26 8 21 1

31-12-2010

2.764

Standplaatsen Lisse 0

31-12-2009 Woningen Teylingen Bedrijfsruimte Lisse

Eengezins Appartement Maisonette Miva-woning Begeleid Wonen Zorgwoning Geliberaliseerd

bewust voor. Stek is geen beheerclub. Wel hebben we in de financiële beleidsnotitie over 2010 ondergrenzen aangegeven (ten aanzien van solvabiliteit en liquiditeit) waar we aan moeten voldoen om de financiële continuïteit van Stek te waarborgen. We willen veel investeren, maar niet meer dan we hebben. We hanteren hiervoor een solide financieel beleid.

financiën te gaan werken, vind ik heel mooi. Dat geeft aan dat onze afdeling ook voor anderen interessant kan zijn. Het is zeker niet alleen maar droog cijfertjes verzamelen. Er zit een hele wereld achter.

Als je daarvoor openstaat, is het heel leuk om te doen.

Parkeerplaatsen Hillegom TOTAAL *

** ***

11

9

-2

241

245

+4

0

5

+5

99

99

0

6.245

6.272

Van het aantal woningen in Hillegom zijn er 225 in beheer. Dit zijn woningen van derden, waarvoor Stek het beheer voor zijn rekening neemt.

In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen.

Naast deze verhuureenheden heeft Stek nog 28 erfpachtovereenkomsten, 3 bergruimtes en 2 gemengde ruimtes.

‘Vastgoed wordt gewaardeerd op de bedrijfswaarde. Daarvoor hanteren we bepaalde parameters. Voor 2010 hadden we rekening gehouden met een rente van 6%, maar het werd landelijk aangepast naar 5,25%. Daar moesten wij dus ook mee rekenen. We hadden dus berekend dat we meer rente zouden moeten betalen dan daadwerkelijk het geval is. Hierdoor hadden we op de post mutatie bedrijfswaarde van het vastgoed ineens 16 miljoen euro in de plus staan. Omdat we minder rente hoeven te betalen, wordt ons bezit meer waard. De grote winst die hierdoor ontstaat, heeft niets

met onze bedrijfsvoering te maken gehad, maar betreft voornamelijk een boekhoudkundige winst. Als we puur kijken naar het resultaat uit de normale bedrijfsvoering, exclusief incidentele posten zoals mutatie bedrijfswaarde, dan bedraagt het bedrijfsresultaat 4,5 miljoen euro positief.

Gelet op de omvang van dit positieve, genormaliseerde resultaat is Stek in staat om met het beheer van haar woningbezit als kernactiviteit haar vermogen in stand te houden en is hieruit jaarlijks ruimte beschikbaar voor onrendabele investeringen en uitgaven voor leefbaarheid.’

Stek jaarverslag 2010

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Doorberekende uren vaklieden Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Aankoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b) Bedrijfsresultaat (a-b)

Financiële baten en lasten (x € 1.000,-) Rente baten Waardeveranderingen financiële vaste activa Rente ten laste van projecten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente lasten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Mutatie reële waarde materiële vaste activa Buitengewone baten Groepsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa

EUR 10.370 7 3.319

472 647 14.060 - 4 8.105 36.985 2.129-

28.664 1.895 22 1.791 114 542 33.027

EUR 4.340 7 3.343 400 597 10.602 1.151 8.148 28.586 4.441

EUR

EUR

5 - 1.083 10 6.808- 5.710-

59 2.223 25 6.1863.879-

7.839- - - 7.839- 601

563 563 977

7.239- 21.885

14.647

1.539 1.261278

KENGETALLEN Boekjaar Aantal verhuureenheden

2010 EUR

2009 EUR

Woningen Woonwagens c.q. standplaatsen Woningen in beheer Totaal

5.658 9 225 5.892

5.645 11 225 5.881

Bedrijfsonroerendgoed Overige objecten Totaal

31 382 6.305

29 365 6.275

6.019 - 6.019 605.000 6.019

5.980 5.980 610.700 5.980

Totaal (4 overige objecten = 1 vhe) Woningen in aanbouw Totaal Verzekerde waarde (X € 1.000,-) TOTALE verhuureenheden in exploitatie (exclusief in aanbouw)

Financiële gegevens Winst & Verliesrekening (x € 1.000,-)

EUR

EUR

7.839- 30.484 23 1.931 - - 10.370 7 3.319 14.060 8.105 5.710- - 21.885- 14.647

43528.664 22 1.895 4.340 7 3.343 10.602 8.148 3879264 278

Winst & Verliesrekening (€ per verhuureenheid) na mutatie reële waarde EUR

EUR

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen leveringen en diensten Wijzigingen in onderhanden werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Financiële baten en lasten Buitengewone baten Mutatie reële waarde activa in exploitatie Jaarresultaat na belastingen

Jaarresultaat Huren Overheidsbijdragen

2.433 5.065 4

47 4.793 4

31-12-2010 EUR

31-12-2009 EUR

257.180 4.708 20.017 4.849 286.755

221.529 4.703 30.613 4.919 261.764

100 499 4 602

115 4 120

VLOTTENDE ACTIVA (x € 1.000,-)

EUR

EUR

Voorraden materiaal Voorraad verkoopwoningen Vorderingen Huurdebiteuren Debiteuren Gemeenten/Rijk Overige vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa Totaal Liquide middelen TOTAAL

152 237

183 -

261 - 369

265 149

765 1.394 582 289.721

124 538 576 263.181

31-12-2010 EUR

31-12-2009 EUR

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies Latente belastingvorderingen Leningen U/G Totaal

PASSIVA Groepsvermogen (x € 1.000,-) Overige reserves Totaal Egalisatierekening BWS Voorzieningen Overige voorzieningen Latente belastingverplichtingen Totaal Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende passiva Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling Totaal TOTAAL

116.548 116.548

101.901 101.901

100

115

3.582 - 3.582

228 102 330

968 137.744 4.568

986 133.044 4.573

143.279

138.603

20.355 3.436 13.330 1.091

16.941 2.570 1.776 945

- 26.212 289.721

22.232 263.181

Vergoedingen leveringen en diensten 321 Wijzigingen in onderhanden werk - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 1.723 Erfpacht 1 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen 551 Lasten onderhoud 2.336 Overige bedrijfslasten 1.347 Financiële baten en lasten 949- Buitengewone baten - Beheerskosten werkorganisatie 1.185 Beheerskosten werkorganisatie exclusief incidentele kosten 1.102

317 726 1 559 1.773 1.362 6491.324 1.173

Balans (x € 1.000,-) Materiële vaste activa 286.755 Financiële vaste activa 602 Langlopende schulden 143.279 Eigen vermogen 116.548

261.764 120 138.603 101.901

Materiële vaste activa 47.642 Financiële vaste activa 100 Langlopende schulden 23.805 Eigen vermogen 19.363

43.773 20 23.178 17.040

Solvabiliteit (EV/TV) Liquiditeit (Current ration) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Interest coverage ratio

38.72% 5.83% 3.12% 1,23% 1,64%

Balans (€ per verhuureenheid)

Overige

40.23% 9.02% 16.95% 7,15% 1,79%

GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING

Bedrijfslasten (x € 1.000,-)

30.484 1.931 23 1.679 186 552 34.856

ACTIVA VASTE ACTIVA (x € 1.000,-)

GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING

Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)

2009 EUR

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2010

2010 EUR

Kengetallen

Omschrijving Bedrijfsopbrengsten (x € 1.000,-)

19

Vervolg Kengetallen

Financiën

Stek jaarverslag 2010

20 Activiteiten onTmoeTingSDag overWelDigenD SUcceS

Huurders komen op de eerste plaats

Informeel Dat was niet tegen dovemansoren gezegd. De huurders gingen in zeer groten getale op de uitnodiging van Stek en de Raad van Commissarissen in om de feestelijke bijeenkomst mee te maken. De bijeenkomst had een informeel en informatief karakter, dus konden de gasten op makkelijke wijze kennismaken en bijpraten. Ondersteund door een vrolijk zonnetje

genoot men van gezellige muziek, een origamitheater, een ballonnenkunstenaar, een goochelaar en een fotograaf die iedereen op de voorkant van de Binnen! fotografeerde.

Een overheerlijk hapje en drankje maakten het feest compleet. De tent was sfeervol ingericht. Aan de zijkanten hingen grote posters met daarop een uitleg van activiteiten die Stek heeft uitgevoerd en de komende jaren in Lisse, Teylingen en Hillegom wil ondernemen. Aan de zijde van de huurders bestond er veel waardering voor de bijeenkomst. Vooral ook voor de manier

Buurtbbq sluit onderhoud af LISSE - Na gedane arbeid in De Engel, sluit een Buurtbbq het onderhoudsproject af Samen met de bewoners heeft Stek eind september het onderhoudsproject van ruim 160 woningen in De Engel in Lisse officieel afgesloten. Voor deze gelegenheid waren alle bewoners uitgenodigd in de speeltuin. Als dank voor hun begrip en geduld trakteerde Stek de hele buurt op een gezellige buurtbarbeque.

LISSE - De voorjaarsontmoeting van Stek is een groot succes geworden. Maar liefst 600 huurders uit Lisse, Hillegom en Teylingen kwamen 10 april 2010 naar de grote tent in de binnentuin van het kantoor van Stek aan de Hobahostraat in Lisse. Al ruim voor aanvang verzekerden tientallen gasten zich van een plaats om maar niets van het programma te missen.

Hans Al, bestuurder van Stek, stak zijn enthousiasme niet onder stoelen of banken. ‘Wij zijn zo blij met de inbreng van onze huurders en relaties, dat wij ze graag bij ons uitnodigen om ze van onze plannen op de hoogte te stellen. Wij streven naar een jaarlijks terugkerende traditie.’ De reacties op het in het jaar daarvoor georganiseerde open huis en presentatie waren zo overweldigend, dat Stek besloot dit jaar opnieuw een feestelijke voorjaarsbijeenkomst te organiseren.

Next kort

Tijdens de ingrijpende onderhoudswerkzaamheden ondervonden de bewoners behoorlijk wat overlast van het werk.

De woningen in buurtschap De Engel, dateren van 1937 en 1951. Zij ondergingen een groot onderhoud, zoals het vernieuwen van de badkamer, het toilet en de keuken. Waar nodig werden installaties vervangen en kozen bewoners voor het vergroten van de badkamer.

Tijdens de buurtbarbeque zat de stemming er goed in en was men het er over eens dat men hier weer vele jaren met plezier kan wonen.

waarop de huurders worden gehoord. Hans Al maakte net als alle collega’s van de gelegenheid gebruik met de gasten van gedachten te wisselen. ‘Wij vinden het belangrijk om contact te houden met onze

huurders. Wij zijn altijd voor hen bereikbaar. Echter een gelegenheid als deze geeft je de mogelijkheid om in ontspannen sfeer van gedachten te wisselen en te horen wat de huurder bezighoudt.’

voorjaarSonTmoeTing ‘aan ZeT’

Stek waardeert relaties LISSE - Stek hecht grote waarde aan het onderhouden van contacten. Twee dagen voorafgaande aan de voorjaarsontmoeting met de huurders begin april, presenteerde Stek haar Ondernemingsplan 2010 - 2012 aan haar relaties.

Zij kwamen naar de grote tent in de binnentuin van het kantoor van Stek aan de Hobahostraat in Lisse. De hoofdzaak tijdens deze bijeenkomst was het plan ‘aan zet’ omdat Stek vooral haar daden wilde laten zien.

Hoe Stek dat doet, toonden de grote posters die aan de zijkant van de tent hingen met daarop een uitleg van activiteiten die Stek heeft ondernomen en de komende jaren in Lisse, Teylingen en Hillegom wil uitvoeren.

Duurzaam Tijdens zijn presentatie benadrukte Hans Al nog eens de projecten die Stek realiseert en vooral ook het aangaan van duurzame relaties met de samenwerkings-

partners. ‘Wij zijn een actieve organisatie die wil investeren in de streek. Betaalbaarheid en professionaliteit staan bij ons voorop. Stek is er in de eerste plaats voor wonen. Onze aandacht gaat ook uit naar de woonomgeving en de leefbaarheid van een straat of wijk. Initiatieven ondersteunen wij van harte.’

Spel ‘aan zet’ Na de presentatie konden de relaties onder het genot van een hapje en drankje, met elkaar napraten over de plannen.

Zij deden dit aan de hand van een speciaal vormgegeven spel, waarmee duidelijk werd, dat je diverse zetten kon doen om verder te komen. De boodschap kwam over. Stek is aan zet.

Advertentie

Bent u binnenkort een keertje op één van onze kantoren, neem dan een handige Stek-tas mee.

Profiteer van deze leuke actie!

Gratis Stek-tas!

Lisse

Hillegom

Voorhout

Hobahostraat 90

Hoofdstraat 33

Beukenrode 33

www.stek-wonen.nl

Stek jaarverslag 2010

Diversen Next kort

Next kort

Urgentieaanvraag Stek aan zet altijd mogelijk is succes

HILLEGOM - Stekt streeft ernaar dat huurders met fysieke beperkingen langer in hun woning kunnen blijven wonen.

STREEK - Inwoners van Holland Rijnland kunnen op psychosociale, medische of financiële gronden een urgentieverklaring aanvragen.

Zo heeft Stek de toegankelijkheid van de woningen in de Mesdaglaan verbeterd door een galerijophoging.

Ook het maken van een tweede toilet op de verdieping, een hogere toiletpot en een badkamervloer met antisliptegels, verbeteren de gebruiksmogelijkheden. Op verzoek van de huurder worden er in seniorenwoningen éénhandel- en thermostaatkranen aangebracht, de drempels verwijderd en de beugels bij het toilet en de douche gemonteerd. Deze kwaliteit ligt boven de gewone basiskwaliteit en valt onder de Basiskwaliteit Seniorenwoningen.

Ingrijpender aanpassingen worden op verzoek van en tegen betaling door de ISD uitgevoerd.

Bij vervanging van de intercominstallatie in appartementengebouwen biedt Stek de mogelijkheid van beeld.

In het leven kunnen zich nu eenmaal persoonlijke omstandigheden voordoen die een voorrangspositie op de woningmarkt rechtvaardigen. De regionale urgentiecommissie beslist hierin.

De intake vindt bij de corporaties in Holland Rijnland plaats.

Daarbij worden de gegevens van de aanvrager genoteerd en wordt urgentiegrond vastgesteld. Als Stek denkt dat een urgentie aanvragen geen zin heeft, wordt dit gemeld aan de aanvrager. Vervolgens kijkt Stek ook naar eventuele andere oplossingen voor het probleem.

Aanvragen mag echter altijd.

Stek heeft in 2010 66 aanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie. Hiervan zijn 28 urgentieverklaringen toegekend.

16 aanvragen zijn afgewezen.

Eind 2010 was er nog een aantal aanvragen bij deze commissie in behandeling.

STREEK - Het eerste jaar van het ondernemingsplan ‘aan zet’ is voorbij.

Stek is enthousiast van start gegaan.

Van de 27 voorgenomen activiteiten zijn er dusver 17 activiteiten volledig afgerond.

Daarnaast is er veel meer gedaan wat niet stond gepland. Desondanks leert 2010 dat de ambitie beter moet aansluiten op de reële mogelijkheden.

In het ondernemingsplan worden zes prestatievelden genoemd waar de verschillende activiteiten op benoemd zijn: klant eerst, prettige buurten, goede woningen, maatschappelijk ondernemerschap, strategie en organisatie en werkgeverschap.

De klant is in beeld gebleven met het trouwe huurderbeleid en de tevredenheidsonderzoeken.

Op de andere prestatievelden zijn activiteiten afgerond zoals visitatie, evaluatie fusie en het maken en ontsluiten van complexbeheersplannen.

BeWonerS en relaTieS opTimaal geÏnFormeerD

Goede communicatie schept een band STREEK - Communicatie met de directe omgeving is voor Stek heel belangrijk. Om tot een geïntegreerde aanpak te komen werd in 2009 het communicatiebeleidsplan vastgesteld. Dit plan leidde in 2010 tot allerlei activiteiten.

Stek wil met haar huurders een band creëren en een platform bieden voor, soms tegenstrijdige, meningen en invalshoeken op het gebied van wonen. Daarnaast wil Stek inzicht geven in haar denken handelswijze en haar visie uitdragen. De wooncorporatie brengt vier keer per jaar het bewonersmagazine Binnen! uit.

Nieuwsbrief Stek houdt bewoners in wijken, waar groot onderhoud of renovatie gaat plaatsvinden, op de hoogte via persoonlijke brieven of nieuwsbrieven. Stek communiceert duidelijk over de plannen, de voortgang en het proces.

De eindverantwoording voor de inhoud ligt bij woonconsulenten en projectleiders. De huisstijl, corporate uitstraling en leesbaarheid is de verantwoordelijkheid van communicatie. Tevens publiceert Stek maandelijks een digitale nieuwsbrief. Bezoekers van de website kunnen zich

kosteloos abonneren. De nieuwsbrief is een samenvatting van het laatste nieuws en de projecten die Stek onderneemt.

Klant eerst!

Next kort

Langer in eigen huis

Website De website www.stek-wonen.nl wordt per maand ongeveer 3.400 keer bezocht door gemiddeld 2.600 bezoekers. De meeste bezoekers (20%) komen ‘binnen’ via onze homepage. Daarna zijn de pagina’s ‘Onze woningeninschrijven en reageren’ (8%) en ‘contact en bereikbaarheid’ (6%) de meest bezochte pagina’s op de site. Op het moment dat Stek publiciteit geeft aan nieuwbouwprojecten of een vacature adverteert, zie je dat terug in het bezoekersgedrag op de site; die pagina’s worden dan ook meer bezocht. Om de informatie nog toegankelijker te maken is er op de website een applicatie gezet die het mogelijk maakt eenvoudig door al onze brochures en ons bewonersblad Binnen! te bladeren. Een apart ‘download-eiland’ is op de homepage geplaatst, zodat downloads makkelijker te vinden zijn voor onze klanten.

21

STREEK - Huurdersparticipatie is voor Stek het belangrijkste prestatieveld van de organisatie. Dat de klant voor Stek op de eerste plaats komt, kan ze niet genoeg benadrukken.

Voor Stek is de kritische visie van de eigen huurder van groot belang gezien de toegevoegde waarde voor het eigen functioneren. Stek kent twee soorten huurdersvertegenwoordigingen: de afzonderlijke bewonerscommissies en de overkoepelende HBVB (Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek).

Vertegenwoordiging Bewonerscommissies vertegenwoordigen een wijk, complex of woongebouw en zitten regelmatig met Stek rond de tafel. Alles wat te maken heeft met verhuur (onderhoud, woonomgeving en dergelijke) is bespreekbaar op voorwaarde dat het betrekking heeft op de huurders die door de commissie worden vertegenwoordigd.

Beleid Met de HBVB worden de meer centraal te regelen beleidsmatige onderwerpen besproken zoals de jaarlijkse huurverhoging, sociaal statuut en procedures. Formeel staan de bewonerscommissies los van de HBVB, maar de HBVB ondersteunt de commissies waar nodig met raad en daad.

De HBVB werkt ook hard mee aan het oprichten van zoveel mogelijk bewonerscommissies.

Toekomst Wie een bewonerscommissie wil oprichten wordt hiertoe van harte uitgenodigd. Vooral in Voorhout is het belangrijk het aantal uit te breiden.

Voor informatie zie de website van Stek: www.stek-wonen.nl

Colofon Stek-Next Stek-Next is een uitgave van Stek, de wooncorporatie in Hillegom, Lisse, Voorhout (Teylingen).

Concept, ontwerp en realisatie De Weijer Design BNO, Baarn/ Noordwijk Illustratie Marjet de Jong Fotografie Sven van der Vlugt, Lisse De Weijer Design BNO, Baarn Teksten VeldWerk Tekst en Communicatie, Lisse De Weijer Communicatie, Noordwijk

Eindredactie Stek Uitgave juni 2011

Stek Postbus 126 2160 AC Lisse T 0252 - 430 500 F 0252 - 430 505 info@stek-wonen.nl www.stek-wonen.nl

Stekkie van Stek

Stek jaarverslag 2010

22 Woonzorgzones Tegenvaller voor Stek

Organisaties trekken zich terug uit woonzorgpunt Rembrandtplein LISSE - Stek moet de plannen voor een woonzorgpunt aan het Rembrandtplein herzien. Fusieorganisatie WMV, de overkoepelende organisatie van zorgverleners die het welzijnsgedeelte zouden exploiteren, heeft zich teruggetrokken. ‘Omdat de subsidies voor haar diensten steeds lager worden, heeft het WMV besloten uit al dit soort trajecten te stappen’, vertelt projectleider Ruud Looman.

‘Dat is jammer, onverwacht en vervelend. Het betekent zeker niet dat het project niet doorgaat. Een aantal aanpassingen dat wij voor ogen hebben, is niet specifiek voor senioren, maar voor iedere huurder. En het idee voor maisonnettewoningen laten we ook nog niet los.’

Bovenstaand een impressie van de gemaakte plannen.

In de flats worden verschillende aanpassingen gedaan.

Urgentie In de oorspronkelijke plannen wilde Stek aan de middelste flat nieuwbouw toevoegen voor welzijn- en zorgactiviteiten. Ook de woningen zelf zouden dusdanig worden aangepast dat het verlenen van zorg mogelijk is. ‘Om goed te kunnen starten, wilden wij proberen een aantal woningen leeg te hebben. Door het aanvragen van stadsvernieuwingsurgenties en het geven van verhuisvergoedingen, wilden we huidige huurders onder de 55 jaar aanmoedigen een andere woning te zoeken’, legt Looman uit. ‘Nu het welzijn- en zorggedeelte niet doorgaat, is er geen noodzaak meer om meerdere woningen tegelijk leeg te hebben. Dus gaat het aanvragen van SV-urgenties wellicht ook niet door.’ Huurders zullen daardoor langer blijven zitten, zodat senioren minder snel een flat op het Rembrandtplein toegewezen kunnen krijgen.’

Inkomensgrens Bijkomend probleem is de inkomensgrens voor een sociale

huurwoning. ‘Alleen huurders die onder die inkomensgrens zitten, kunnen doorstromen naar een andere woning van Stek. Op dit moment hebben we geen overzicht van hoeveel huurders in de flats onder die grens vallen en dus zouden kunnen verhuizen. De grens telt voor 90% van onze woningen. De overige 10% kan Stek inzetten om huurders boven die grens te huisvesten. Het gaat dan slechts om ongeveer veertig woningen. Dat zijn er veel te weinig en we hebben ook nog andere projecten.’

Aanpassingen Hoe nu verder? Looman geeft aan dat Stek nadenkt over deze vraag.

‘Een aantal aanpassingen wilden we al doen voordat er sprake was van een woonzorgpunt. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het verwijderen van geisers, het aanpassen van installaties, het opknappen van de hekwerken en het verhogen van de galerijen.

Die aanpassingen willen we nog steeds doen. Daarnaast zullen we bekijken wat er in de woningen aangepakt kan worden. Misschien doen we dat woning voor woning, misschien pakken we het anders aan. Dat is nu nog niet duidelijk.

In ieder geval bespreken we alles uitgebreid met de projectgroep.

Zoals we dat het afgelopen jaar steeds naar tevredenheid hebben gedaan. Het komende

jaar zullen we in ieder geval nog niet starten met werkzaamheden op het Rembrandtplein.’

Maisonnettes In de plannen van Stek komen in een gedeelte van de flats de garages op de begane grond te vervallen. Samen met de bovenliggende flats zouden dat maisonnettewoningen met een tuin

‘We gaan kijken wat we in de woningen kunnen aanpakken’ Ruud Looman moeten worden. Het aanzicht vanaf de parkeerplaats gezien wordt hiermee sterk verbeterd.

Dit plan roept de meeste weerstand op bij de huidige huurders.

‘Mensen die een garage huren bij Stek, willen die niet kwijt.

En bewoners die nu op de eerste verdieping wonen, willen niet per se in een maisonnettewoning komen te wonen. Dat betekent dus

dat ze zouden moeten verhuizen.

De plannen staan echter nog niet vast. Daarvoor moeten we eerst met de huurders om de tafel. Wij zijn enthousiast, maar willen verder onderzoeken of er animo is voor deze maisonnettewoningen.’

Kleine Ooievaar De flat de Kleine Ooievaar, aan de overkant van het Rembrandtplein, is ook in het project betrokken. Stek heeft daarvoor nauw contact met de bewonerscommissie. ‘Het betreft relatief kleine aanpassingen voor de bewoners die er nu al wonen, voornamelijk senioren’, legt Looman uit. ‘De galerijen worden verhoogd. Binnen kunnen beugels, verhoogde toiletpotten, raam­ bedieningen en andere kleine aanpassingen worden aangebracht. Verder pakken we de installaties aan waarvoor we duurzame energieconcepten met hoge rendementen uitwerken.

Voor deze collectieve voorzieningen moet 70% van de huurders vóór zijn. Het betekent namelijk ook een huurverhoging. Daarentegen besparen huurders weer op energielasten. Omdat de aanpassingen veelal door de bewonerscommissie zijn aangevraagd bij Stek en de bewoners er om staan te springen, verwachten we daar geen problemen mee. We hopen dat we daar eind 2011 mee kunnen starten.’

Stek jaarverslag 2010

Divers Doelgroepen op een rijtje

Een woning voor iedereen STREEK - Stek richt zich op het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bijzondere aandacht gaat uit naar kwetsbare doelgroepen die extra zorg en service of een aangepaste woongelegenheid nodig hebben.

Starters Stek heeft uit haar woningvoorraad 987 woningen gelabeld om bij mutatie toe te wijzen aan starters. Dit is bijna 17% van het woningbezit. Niet elke starter is een jongere. De praktijk wijst uit dat een groot deel van de starters jonger is dan 30 jaar.

De huisvestingsverordening van de regio Holland Rijnland is voor Stek leidend. Kenmerkend voor de verordening is dat er geen eisen gesteld worden aan het inkomen en de huishoudgrootte van de woningzoekende.

Senioren Woningen die geschikt zijn voor senioren of als seniorenwoning zijn gebouwd, worden met voorrang aan senioren aangeboden binnen het regionale woonruimteverdelingsysteem, Woonzicht.nl. 18% van het woningbezit van Stek is gelabeld voor senioren of zorg. Dit zijn 1081 woningen.

Het overgrote deel wordt met voorrang aangeboden aan woningzoekenden vanaf 55 jaar.

Voor enkele woningen is de leeftijdsgrens 65 jaar of ouder.

Statushouders Het Ministerie van Justitie bepaalt per gemeente het aantal statushouders dat gehuisvest moet worden. Sinds juli 2007 is de taak­stelling verzwaard door de toevoeging van statushouders die onder de pardonregeling vallen.

De huisvesting van alle statushouders vindt plaats in overleg met de gemeentes Teylingen, Lisse en Hillegom. De ISD en Stichting Vluchtelingen Werk zijn belangrijke samenwerkingspartners in dit proces. In de gemeentes Teylingen, Lisse en Hillegom staat als reguliere taakstelling in deze gemeentes in 2010 totaal dertig personen te huisvesten.

Deze taakstelling is praktisch gehaald. In 2010 zijn er 24 statushouders gehuisvest. In Teylingen moet nog één statushouder

STREEK - In eerste instantie vond er sinds 2004 in de Duin- en Bollenstreek regionale woonruimteverdeling plaats.

Urgenten Stekt voert namens de urgentiecommissie van Holland Rijnland intakegesprekken. De urgentiecommissie beoordeelt of de aanvrager voorrang krijgt bij het verkrijgen van woonruimte. In 2010 heeft Stek 66 aanvragen doorgestuurd naar deze urgentiecommissie. Er zijn 28 urgenties in 2010 toegekend en 16 aanvragen afgewezen.

Een aantal aanvragen is nog in behandeling. Met 66 doorgestuurde aanvragen wijkt het aantal ten opzichte van 2009 niet erg af. Stek stuurde toen 60 aanvragen door.

Vanaf 2006 is de Leidse regio toegevoegd en vindt de woonruimteverdeling binnen de regiogemeente Holland Rijnland plaats. Stek werkt samen met andere woningcorporaties binnen de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR).

‘Risico’s mogen nooit onze reputatie in het geding brengen’ 2010 bij veel organisaties hoog op de agenda.

Zo ook bij Stek.

De wereldwijde financiële crisis heeft de aandacht voor risicomanagement nog meer versterkt. ‘Risicomanagement betekent dat je als organisatie kijkt naar onvoorziene gebeurtenissen die het bereiken van je doelstellingen kunnen beïnvloeden en zoekt naar manieren om eventuele schade daardoor in te perken’, legt controller Peter Spierenburg uit. ‘Het is zeker niet nieuw, maar de wetgeving wordt op dit punt steeds strenger. Voor corporaties geldt onder andere de Governance Code waar we ons aan moeten houden.’

Imagoschade ‘Als organisatie neem je bepaalde risico’s, anders kun je niet ondernemen. Maar die mogen nooit de continuïteit van de organisatie in gevaar of onze reputatie in het geding brengen. Imagoschade lijdt net zo goed tot verlies van vertrouwen in onze organisatie als financiële schade. Er zijn altijd zaken waar je geen rekening mee kunt houden. Het gaat erom de risico’s die je wel van te voren kunt inschatten goed op te vangen.’

Peter Spierenburg: ‘Wij moeten in een onzekere markt opereren. Dat kan niet zonder risico’s.’

Onrendabel ‘Stek begon precies op het moment dat de financiële crisis in volle gang was en de huizenmarkt het voor haar kiezen kreeg’, vervolgt Spierenburg. ‘Wij moeten in die onzekere markt opereren en het vertrouwen van onze belanghouders zien

Woonruimteverdeling in de regio

worden gehuisvest en in Lisse vijf.

Er ligt een aanvraag tot gezinshereniging voor vijf personen.

Zodra deze wordt goedgekeurd is de taakstelling voor Lisse ook volledig gerealiseerd.

Risicomanagement hoog op de agenda

STREEK - De term ‘risicomanagement’ staat in

23

Komt er een woning van Stek vrij dan wordt deze sinds 2006 aangeboden op de website: www.woonzicht.nl.

Woningzoekenden schrijven zich in als woningzoekende en reageren op de vrijgekomen woningen binnen de regio.

Het aanbieden van woningen gebeurt geheel digitaal. De huisvestingsverordening Holland Rijnland stelt geen eisen aan huishoudgrootte en inkomen en gaat uit van transparantie en keuzevrijheid.

De woningzoekenden die ingeschreven staan bij Woonzicht bewegen zich in een regionale woningmarkt.

Uit de verhuurcijfers blijkt dat de woningzoekenden behoorlijk trouw zijn aan de eigen gemeente en dat de goedkopere woningen over het algemeen bij de lagere inkomens terecht komen. Rigide regulerings­ regels blijken dan ook niet nodig.

te houden. De financiële crisis, de situatie op de huizenmarkt en de maatregelen vanuit de overheid beperken de financiële armslag van Stek. Daarom wordt het nog belangrijker om de risico’s te beheersen. Nieuwbouwprojecten bijvoorbeeld zijn grote investeringen voor Stek. Ook omdat het voor ons meestal onrendabel is. Om sociale huurders tegemoet te komen, houden we de huren laag. We stoppen er dus meer geld in dan er uit komt.

Vooraf kunnen we dan besluiten om woningbouwprojecten te combineren met een verkoopgedeelte.

Een voorwaarde voor realisatie van het project is dat van het verkoopgedeelte 75% verkocht moet zijn.

Zo kunnen we de financiële risico’s voor Stek beperken.’

de risico’s te hoog vond. Voordat dit project verder uitgewerkt kon worden, moest er eerst een aantal zekerheden worden gerealiseerd met toekomstige huurders.’ Een ander voorbeeld: Stek wilde de medewerkers voorzien van een mobiele telefoon met pda-functies. ‘Je moet je afvragen wat er gebeurt als iemand zo’n telefoon verliest. Wat voor informatie ligt er dan op straat? Als dat te gevoelig is, hoe gaan we daar dan mee om?’

In de praktijk Op een goede manier omgaan met risico’s levert in de praktijk wel eens discussies op. Onder andere bij vastgoedontwikkeling. ‘Het project Bloemswaard in Hillegom bijvoorbeeld, werd uitgesteld omdat Stek

Risicomanagement is een continu proces. ‘De wereld om ons heen staat niet stil. Ook als je verder komt in een vastgoedontwikkelingsproces, liggen er andere risico’s op de loer of nemen die juist af. Daar moeten we op inspelen.’

Stek jaarverslag 2010

24 Advertentie Jubileumboek ‘Vol nostalgie’ Het jubileumboek geeft een bijzondere kijk op 100 jaar huren in Lisse en Voorhout, met boeiende anekdotes en uniek fotomateriaal.

n Tas hale ! k e bij St

Bij Stek kan je GRATIS magneten halen! Leuk voor op je koelkast...

En heb jij die leuke tas al?

Bezoekadres en openingstijden Bezoekadres Lisse Hobahostraat 90 maandag-donderdag 8.00-17.00 uur vrijdag 8.00-12.00 uur

Bezoekadres Hillegom Hoofdstraat 33 maandag-donderdag 8.00-17.00 uur vrijdag 8.00-12.00 uur

Bezoekadres Voorhout Agneshove 81 maandag en woensdag 8.00-12.00 uur

Stek Postbus 126 2160 AC Lisse T 0252 - 430 500

Postadres:

Stek

Postbus 126 2160 AC Lisse

F 0252 - 430 505 info@stek-wonen.nl

www.stek-wonen.nl