Focus op de kern Ondernemingsplan Stek 2018-2022
1
‘Betaalbaarheid en beschikbaarheid is waar we ons op gaan focussen’ ‘Focus voor de corporatie voor de komende vier jaar’
2
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Inhoudsopgave Wat gebeurt er om Stek heen? Wat vinden de belanghouders? De focus van Stek Wat is betaalbaarheid? Wat is beschikbaarheid? Wat gaat Stek doen? Het vervolg
4 10 13 16 20 24 27
3
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
1. Wat gebeurt er om Stek heen? ‘Er zijn nog veel problemen in de sociale sector. Zo zijn er niet genoeg woningen voor de doelgroep’
‘Bovendien hebben veel mensen moeite met het betalen van de huur’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Belangrijkste ontwikkelingen in de volkshuisvesting Stek ziet de volgende belangrijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de corporatie: • Er zijn onvoldoende sociale huurwoningen beschikbaar in de Bollenstreek. • Een doelgroep die voortdurend verandert van samenstelling. • Een vraagverschuiving van eengezinswoningen naar een- of tweepersoonsappartementen/-woningen. • Er is sprake van een forse uitstroom van mensen uit de GGZ. Dit is een nieuwe doelgroep die Stek moet huisvesten. • Ouderen moeten langer zelfstandig thuis blijven wonen. Dus is er een groeiende doelgroep met andere behoeftes.
Bedreiging: financiële druk Een blijvende bedreiging voor corporaties is het geld dat de Rijksoverheid jaarlijks bij corporaties ophaalt. De jaarlijkse verhuurdersheffing van € 1,7 miljard blijft bestaan. Dit bedrag moet door alle corporaties gezamenlijk worden opgebracht. Stek ziet dat de doelgroep een steeds lager inkomen krijgt (beneden de € 35.000 of € 29.000). Een klein deel van de corporatie woningen wordt aan hen toegewezen, dus de slaagkans staat onder druk.
5
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Bedreiging: huurtoeslag aanpakken De huurtoeslag staat onder druk. Er wordt op bezuinigd en de huurder kan er niet op vertrouwen. Mogelijk worden de gemeenten straks uitvoerder van de huurtoeslag. Welke gevolgen zal dat hebben? De noodzaak van de lage huur wordt steeds sterker. Dat betekent ook de noodzaak voor lage kosten voor Stek.
Kans: kleinere en goedkopere huizen Waarom moeten sociale huurwoningen zo groot en van zo’n hoge kwaliteit zijn? Waarom een levensduur van vijftig jaar (en langer) en alles van beton en steen? Het product ‘woning’ kan volgens Stek ook ingrijpend worden gewijzigd. Momenteel is er veel aandacht voor de introductie van kleinere huizen (tiny housing) in Nederland. Duurzaam hout is goed voor het milieu en door het lage gewicht levert dat een goed verplaatsbare woning op. Op die manier kan Stek goedkoper woningen laten bouwen, soms met een kortere levensduur. Daar ligt een mooie uitdaging voor Stek.
6
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Bedreiging: razendsnelle veranderingen Om Stek heen verandert de wereld razendsnel en dat heeft grote invloed op de volkshuisvesting. Het is de uitdaging om die veranderingen in de gaten te houden en daar goed op te anticiperen. Stek moet mee veranderen, juist dan kan Stek haar rol blijven waarmaken.
Bedreiging: minder speelruimte De ruimte voor een eigen koers voor woningcorporaties is beperkter dan enkele jaren geleden, onder meer door de komst van de nieuwe Woningwet. In de afstemming met huurders en gemeenten is de eigen speelruimte afgenomen. Dit betekent dat niet iedere doelgroep kan worden bediend. De doorstroming kan niet meer worden bevorderd door het aanbieden van dure huurwoningen. Dat is niet meer toegestaan.
7
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Kans: vergroten maatschappelijke rol De koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes wil de maatschappelijke rol en positie van corporaties verbeteren en verstevigen. Zij heeft de Woonagenda en de Vernieuwingsagenda opgesteld. In de Woonagenda beloven de woningcorporaties de duurzaamheid en energiebesparing van de woningvoorraad te bevorderen, het sociaal huurakkoord met de Woonbond met twee jaar te verlengen, in 2021 twee keer zoveel sociale huurwoningen te bouwen (34.000 in plaats van 17.000) en maatwerk in wonen te leveren door 10.000 personen die uit (ver-)zorginstellingen moeten vertrekken te huisvesten. De Vernieuwingsagenda kent zes thema’s: • Verduurzamen; • Betaalbaar bouwen en wonen; • Werken aan leefbare wijken en buurten; • Wonen en zorg; • Digitaliseren en informatievoorziening; • Verbeteren bedrijfsvoering en veranderkracht.
8
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Vooruitzicht en conclusie Stek kan veel bijdragen als wij ons focussen op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van huurwoningen. De huurder blijft daarbij leidend, hij of zij is onze reden van bestaan. Met dit als vertrekpunt zien we onder meer de volgende kansen die we actief kunnen oppakken: • Een kans is het aanpassen van de verdeling van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder. Bijvoorbeeld in de vorm van zelfbeheer door huurders of door zelf een wooncoöperatie (een samenwerking tussen woonstichting en verenigde huurders) te omarmen en op te starten. • We kunnen het initiatief nemen om zelf nieuwe producten en diensten te ontwikkelen. Aan de huurders en woningzoekenden vragen welke problemen zij hebben en meedenken over een oplossing. • Digitalisering is een niet te stoppen verandering in communiceren, in productie en in dienstverlening. Wij gaan hier voortvarend mee verder om kosten te reduceren en we staan open voor directe communicatie met de huurder. • De twee agenda’s die door het congres van Aedes zijn vastgesteld, bieden de mogelijkheid om samen met collega-corporaties kennis te delen en te werken aan nieuwe ontwikkelingen en verbeteringen van onze diensten.
9
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
2. Wat vinden de belanghouders? ‘Stek heeft met alle partijen gepraat’
‘Betaalbaarheid en beschikbaarheid, dat vindt iedereen het belangrijkste’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Betaalbaarheid Stek heeft in gesprekken vastgesteld dat de belanghouders om ons heen betaalbaarheid het belangrijkste vinden. Er is veel zorg over het inkomen van de huurders. Eén van de belanghouders sprak over de grote hoeveelheid verborgen armoede. Daarnaast verwachten ze dat de vraag naar woningen met een lage huur toeneemt. Oorzaak: mensen die vroeger in een zorg instelling verbleven, moeten nu sneller weer zelfstandig gaan wonen. Een lage huur voorkomt dat zij snel in de schulden komen en versterkt hun onafhankelijkheid van huurtoeslag of andere steunmaatregelen. Juist huurders uit deze doelgroep komen uit kamers in de zorg met weinig vierkante meters. Zij zoeken veelal dan ook niet naar grote woonruimtes.
Beschikbaarheid De tweede prioriteit van vrijwel elke belanghouder: beschikbaarheid. De woningvoorraad met lagere huren dreigt te slinken en dat moet worden voorkomen. Onze klanten en woningzoekenden zijn volledig aangewezen op de sociale huurvoorraad in Hillegom, Teylingen en Lisse, en daarmee (deels) op Stek. Begrippen als kleiner, flexibel, goedkoper en andere woonvormen, koppelen belanghouders aan beschikbaarheid.
11
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Belanghouders Stek heeft voor dit ondernemingsplan gesproken met: • Gemeente HLT (Hillegom, Lisse en Teylingen) • HuurdersbelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) • Corporatieraad • ISD Bollenstreek (samenwerkende gemeenten op het gebied van sociale zekerheid en WMO) • Collega-corporaties • Zorgpartijen
12
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
3. De focus van Stek ‘Goede en betaalbare woningen in prettige buurten’
‘Stek helpt bewoners om hun woning en woonomgeving te verbeteren’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Doel van Stek Het doel ‘We zetten ons in voor goede, betaalbare woningen in prettige buurten, vooral voor mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien’, geeft de kern aan waarvoor Stek op aarde is. Dit doel sluit goed aan bij wat de maatschappij en ook onze belanghouders voor ogen hebben. De recente ontwikkelingen in de maatschappij en bij de huurders vragen wel om een extra inspanning. Dat doen we door ons puur te richten op betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen voor de mensen met de lagere inkomens.
Handhaven bestaande rol De focus is nodig, omdat de groep mensen met een laag inkomen groot is en de verwachting is dat het aantal toeneemt. Dit komt onder meer door bezuinigingen in de zorgsector. Ook andere factoren laten zien dat de focus op deze groep terecht is. Als we zorgen voor een betaalbare woning, dan dragen we daarmee ook bij aan de onafhankelijkheid en zelfstandigheid van deze huurders. Er is tegelijkertijd ook onzekerheid over wat de woning behoefte is op de langere termijn. Meer variatie in het aanbod van woningen is een veelgehoorde wens, waardoor we ook beter op de wisselende vraag kunnen inspelen. Daarbij denken we aan kleinere woningen en niet-permanente bebouwing. Ons huidige woningaanbod is daarvoor nog te eenzijdig.
14
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Keuzes maken We maken duidelijke keuzes. Daarom kiezen we bijvoorbeeld niet voor een maatschappelijke rol, focus op duurzaamheid of innovatie. Natuurlijk helpen we met het oplossen van maatschappelijke problemen, maar het is niet ons kerndoel. En dat geldt ook voor duurzaamheid, vaak in één woord genoemd met energiebesparing. Energiezuinige woningen brengen de woonlasten omlaag, maar dat is geen doel op zich. Sociaal is ook een focus die snel gekoppeld wordt aan de corporatie. Maar sociale problemen moeten met andere professionals worden opgelost. Innoveren om het innoveren past ook niet bij de sector en dus niet bij Stek. De corporatie is vooral verantwoordelijk voor het product ‘woning’. We willen en kunnen wél activiteiten ontwikkelen die bijdragen aan een goede betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen. Dat is onze rol, dat is onze keuze.
15
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
4. Wat is betaalbaarheid? ‘Of een woning betaalbaar is hangt af van de totale woonlasten van de huurder, niet alleen van de huur’
‘Zo kunnen zonnepanelen de energielasten verlagen en daarmee de totale woonlasten’
Stek doen?
•
Het vervolg
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Wat is betaalbaar? ‘Betaalbaarheid is een gedeelde verantwoordelijkheid en niet alleen die van een corporatie.’ Dat was een conclusie van de Bestuursadviescommissie van Aedes over de betaalbaarheid. Of een woning betaalbaar is hangt af van de hoogte van de huur. Maar ook van de hoogte van de lonen, de uitkeringen, de huurtoeslag, de prijs-kwaliteitsverhouding, de overige woonlasten zoals energie en de andere kosten van het levensonderhoud. Kortom, er is niet zomaar een grens te bepalen voor betaalbaar of niet.
Moeite met de huur De Landelijke Monitor Wonen 2014 komt tot de conclusie dat 15,3% van de huurders van corporatiewoningen moeite heeft om de huur te betalen. Naar verwachting is dit aantal toegenomen door huurverhogingen. Stek kan zelf wel de hoogte van de huur van haar woningen beïnvloeden. Voor dit ondernemingsplan is dat met name van belang. Of een woning betaalbaar is hangt af van een aantal onderdelen: • de huurprijs; • de servicekosten; • het inkomen van de huurder.
17
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Huurprijs Simpel gesteld: het geld dat door de corporatie niet uitgegeven wordt, hoeft ook niet van de huurder gevraagd te worden. Dus hoe lager de kosten van het beheren van woningen, hoe lager de huur kan zijn. De mogelijkheid om een zo laag mogelijke huur door te berekenen, betekent dat de kosten zo laag mogelijk moeten zijn. Dit zijn de kosten voor de organisatie van Stek, voor onderhoud van woningen en voor dagelijks beheer. Digitalisering en strakke budgetten zijn daarvoor belangrijke instrumenten. Maar ook door een ander type woning aan te bieden, is een lagere huur mogelijk. Denk eens aan kleinere woningen (nieuwbouw of splitsen van bestaande Stek-woningen). Een lagere huurprijs is ook mogelijk als de huurder zelf meer gaat doen in plaats van de corporatie. Ontwikkelingen als zelfbeheer en soortgelijke ontwikkelingen moeten straks bij ons mogelijk zijn.
Servicekosten In onze huurprijs hebben wij een toeslag genaamd ‘servicekosten’. Daar vallen bijvoorbeeld de kosten voor tuinonderhoud en schoonmaak van algemene ruimtes onder.
18
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Relatie met inkomen huurder Voor de huurder met een huurcontract bij Stek is de huurprijs een gegeven. Maar de verhouding tussen huurprijs en inkomen bepaalt de betaalbaarheid. En dat inkomen kan variëren. Als een huurder minder inkomen heeft en de huur blijft hetzelfde, dan gaat de betaalbaarheid van die woning daarmee achteruit. Stek heeft de wens dat in de toekomst de woonlasten meer meebewegen met de bestedingsmogelijkheden van de huurders. Daarmee blijft de betaalbaarheid constant. Dat kan bijvoorbeeld als de huurder sneller dan voorheen verhuist naar een goedkopere woning als zijn inkomen daalt.
19
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
5. Wat is beschikbaarheid? ‘En moet nieuwbouw nog wel voor de eeuwigheid worden gebouwd?’
‘Zijn er wel genoeg woningen?’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Zijn er genoeg woningen? Beschikbaarheid gaat over het kunnen huren van een passende woning. Dit geldt voor mensen die nu al huren en voor woningzoekenden. De beschikbaarheid van sociale huurwoningen wordt door meerdere factoren bepaald. De eerste vorm van beschikbaarheid is het antwoord op de vraag ‘zijn er wel genoeg woningen?’. Deze vraag kent vele antwoorden, iedereen heeft daar weer een andere mening over.
Inschrijftijd en beschikbaarheid Tussen 2015 en 2016 is de gemiddelde inschrijftijd in de regio om voor een woning in aanmerking te komen gedaald van 5,9 naar 5,7 jaar. Maar er zijn grote verschillen. In Teylingen moet de inkomensgroep van € 22.201 tot en met € 30.050 gemiddeld 7,4 jaar ingeschreven zijn. Dezelfde groep in Lisse heeft een gemiddelde inschrijftijd van 6,2 jaar en in Hillegom van 6,0 jaar. Door ruim 400 woningen meer te bouwen dan gepland, dragen we in belangrijke mate bij aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Nieuw woningaanbod is noodzakelijk om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten.
21
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Kwaliteit Is de woning beschikbaar die gevraagd wordt? Welke kwaliteit heeft die? De tijd dat een woning min of meer voor de eeuwigheid wordt gebouwd, is voorbij. De woningen hoeven ook allemaal niet zo’n hoge kwaliteit te hebben, is onze overtuiging. Deze opvatting resulteert in een verschuiving van de bekende drie- en vierkamerwoning van beton en steen naar een andere kwaliteit. De verwachting is dat er ook andere vormen nodig zijn zoals kleine woningen (met of zonder zorg) of kamerbewoning. Naast deze verandering zijn er de maatschappelijke ontwikkelingen van verduurzaming en energiebesparing. Gasloze woningen en ‘nul-op-de-meter-woningen’ vragen om andere manieren van renoveren dan de bestaande woningen. Wij moeten hiervoor onze werkwijze vernieuwen en hebben deze handschoen al opgepakt.
Woonruimteverdeling Bij woonruimteverdeling gaat het om de vraag wie welke woning krijgt. Vele jaren ging het hierbij om de toewijzing van een leeggekomen woning. De laatste jaren is er ook meer aandacht voor de vraag of een huurder de woning wel mág blijven huren. Met lokaal maatwerk kan gerichter een woning aangeboden worden. Voor de toewijzing van seniorenwoningen heeft Stek een seniorenmakelaar aangesteld. Ook tijdelijke contracten dragen bij aan het weer snel kunnen aanbieden van een woning.
22
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Andere types woningen Langzamerhand wordt zichtbaar dat er een vraag is naar kleine woningen met een lage huur (bijvoorbeeld voor alleenstaanden met een laag inkomen), wonen voor andere samenlevingsvormen (woongroepen, friends-woningen) en begeleid wonen (uitstroom GGZ). Met andere woorden: we moeten voortdurend de woonbehoefte inventariseren. Dat is de eerste stap in het garanderen van goede beschikbaarheid van woningen.
Experimenteren In het huidige woonruimteverdeelsysteem in Holland-Rijnland, waaronder de Bollenstreek valt, is er sprake van inschrijvingsduur als criterium. Wat is daarbij redelijk: twee jaar, drie jaar of nog langer? Dit is mede bepalend voor de noodzaak van beschikbaarheid. Stek gaat actief nieuwe woonbehoeftes in kaart brengen en experimenteren met oplossingen, gekoppeld aan woonruimteverdeling.
23
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
6. Wat gaat Stek doen? ‘Meer verschillende soorten woningen aanbieden’
‘En duurzame oplossingen bieden voor lagere woonlasten’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Maatregelen van Stek Wat kan Stek doen als het gaat om het verbeteren van de betaalbaarheid en beschikbaarheid? We hebben de volgende maatregelen financieel door gerekend voor het sociale huurbezit. Deze maatregelen kunnen we realiseren binnen de grenzen van de toezichthouders: 0% van onze sociale woningen (circa 4.700) heeft een huurprijs 8 onder de € 640,14 (aftoppingsgrens 2018); • waarvan 75% (circa 3.500) goedkoper zal zijn dan € 597,30 (aftoppingsgrens 2018); • nieuwbouw huurwoningen worden volgens bovenstaande verdeling gebouwd; • voorbereidingen treffen om vanaf 2022 100 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren; • extra investeringen in NOM-woningen (Nul-Op-de-Meter) voor lagere woonlasten; • extra investeringen in zonnepanelen voor lagere woonlasten; • maximaal 20 woningen per jaar verkopen uit de niet-sociale voorraad; • woningverbeteringen met extra aandacht voor duurzaamheid. •
25
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Meer variatie en kostenbewuster De verscheidenheid van het aanbod van onze huurwoningen moet toenemen. In het verlengde hiervan zijn ook nieuwe beheervormen nodig waarbij de huurder meer zelf gaat doen. Dit is allemaal mogelijk in de bestaande woningvoorraad én bij nieuwbouw. Samen met de gemeenten en huurdersorganisaties nemen we ook de woonruimteverdeling onder de loep. Waar zitten de belemmeringen en wat zijn aanvaardbare resultaten? Duidelijk is natuurlijk ook dat we goed op de kosten moeten letten: wat goedkoper kan, moet goedkoper.
26
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
7. Het vervolg ‘De focus ligt op betaalbare en beschikbare woningen’ ‘Stek zet zich volledig in om dit waar te kunnen maken’
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Twee kernvragen Dit ondernemingsplan kent geen activiteitenplan, geen opstelling van budgetten of harde doelen. Focus op de kern betekent dat er twee vragen belangrijk zijn: Wat kunnen we doen om de betaalbaarheid te verbeteren? • Wat kunnen we doen om de beschikbaarheid te verbeteren? •
Deze vragen bepalen ons handelen. Bij iedere activiteit, intern en extern, bepalen we in welke mate deze bijdraagt aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid. De belanghouders moeten zelf ook een verantwoordelijkheid nemen. Bij beide aandachtspunten dagen we ze uit. Wat moet er bereikt worden en hoe gaat dit aangepakt worden? Wat is de bijdrage van de belanghouder? Stek vervult graag een trekkersrol bij alle nieuwe initiatieven.
28
Inhoud
•
Wat gebeurt er om Stek heen?
•
Wat vinden de belanghouders?
De focus • van Stek
Wat is •
betaalbaarheid?
Wat is •
beschikbaarheid?
Wat gaat •
Stek doen?
•
Het vervolg
Meer inzet Uiteraard moet er ook een visie komen op wat wij zelf willen bereiken en onze inzet en initiatieven. De financiële grenzen zoeken we op, maar nooit ten nadele van de financiële continuïteit van de corporatie. Dat betekent dat er initiatieven komen als het gaat om: • verlagen van de bedrijfslasten; • verlagen van de beheerlasten; • proactief aangaan van gesprekken met belanghouders; • loslaten van bestaande werkwijzen; • vernieuwingen in gang zetten of opzoeken met de focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Eén doel Uiteindelijk is er maar één doel en dat is meerwaarde leveren aan de huurders en woningzoekenden die niet zelfstandig goede en betaalbare woonruimte kunnen vinden. Als zij aangeven dat we het goed doen, hebben wij het ondernemingsplan Focus op de Kern juist uitgevoerd.
29