Massgeschneiderte LĂśsungen fĂźr Immobilientransaktionen Transaction Management
Sie suchen einen kompetenten Partner fĂźr Ihre Immobilientransaktionen? Mit unserem strukturierten Vorgehen bieten wir Ihnen Sicherheit und umfassende Beratung beim Kauf (Buy-side) sowie Verkauf (Sell-side) einer Immobilie oder eines Portfolios.
Individuelle Strukturierung und sichere Abwicklung Ausgangslage
Ziele
Aufgrund des ungebrochenen Interesses an Immobilieninvestitionen und dem anhaltenden Anlagenotstand ist ein professionell geführter Prozess zu einem unverzichtbaren und werttreibenden Bestandteil jeder Transaktion avanciert. Die sich ändernden Rahmenbedingungen, insbesondere hinsichtlich der rechtlichen Lage und des schärferen Wettbewerbs, führen zu einer zunehmenden Komplexität von Transaktionsgeschäften. Für den erfolgreichen Abschluss ist es daher von grosser Bedeutung, die Treiber der Komplexität zeitnah zu erkennen und die dadurch resultierenden Unsicherheiten so rasch als möglich zu reduzieren. In diesem anspruchsvollen Umfeld gilt es, die Ziele des Auftraggebers mit dem gesamten Prozess in Einklang zu bringen und anschliessend konsequent zu verfolgen. Die Zieldefinition richtet sich nach dem spezifischen Set-up der Transaktion und beinhaltet essentielle Erfolgsfaktoren wie z.B. die Informationsbeschaffung (intern/extern), das Timing und die Bewertung.
12.10.2016
Die Zielsetzungen einer Immobilientransaktion können vielseitig und komplex sein. In gewissen Bereichen sind sie bei Sell-side (Verkäufer-Seite) oder Buy-side (Käufer-Seite) Transaktionen zwangsläufig unterschiedlich ausgerichtet. Dennoch lassen sich für beide Seiten übergeordnete Ziele festhalten: –– Erzielung des optimalen Preises –– Strukturierter und effizienter Prozess –– Risikominimierung durch die Überprüfung aller relevanter Aspekte –– Konstruktive und abschlussorientierte Vertragsverhandlungen
Vorgehen Von zentraler Bedeutung für jede Transaktion ist die Sicherstellung eines transparenten und resultatorientierten Prozesses. Dabei sind die Bedürfnisse und Ziele des Auftraggebers zu erfassen und optimal in die strategische Ausrichtung mit einzubeziehen. Während bei einer Sell-side Transaktion insbesondere das Augenmerk auf das Timing (Go Live) und den Informationsaustausch (Data Room) zu richten ist, so liegt der Fokus bei einer Buy-side Transaktion auf der Informationsprüfung (Due Diligence). Die richtige Wahl der Verhandlungstaktik (Negotiation tactics) kann sowohl bei einer Sell- als auch Buy-side Transaktion entscheidend sein und sollte daher immer beachtet werden. Zur Sicherstellung der optimalen Vorgehensweise empfehlen wir in unseren Mandaten einen modular aufgebauten
und den Kundenbedürfnissen anpassbaren Transaktionsprozess. Dieser beginnt zunächst damit, die Grobziele des Auftraggebers zu erfassen und anschliessend den ersten Erkenntnissen aus der Analyse des Transaktionsgegenstands und des angedachten (Sell-side) oder vorgegebenen (Buy-side) Prozesses gegenüber zu stellen.
Sell-side Transaktion Ist die Grobklärung der Ziele mit dem Auftraggeber erfolgt, werden in einem nächsten Schritt das Objekt oder Portfolio umfassend analysiert und die wesentlichen Werttreiber sowie Risiken identifiziert (Sell-side Due Diligence). Die daraus resultierenden Erkenntnisse werden nochmals den strategischen Absichten gegenübergestellt. Der Transaktionsprozess wird darauf aufbauend ergebnis- und zielorientiert strukturiert. Die Sell-side Transaktion stellt insbesondere die Aufbereitung und den Austausch von Informationen in den Fokus. Zunächst werden die nötigen Unterlagen und Dokumente beschafft, geprüft und anschliessend in einem Investment-Teaser (Verkaufsprospekt) zusammengefasst. Ob eine breite Streuung oder eine gezielte Ansprache von Einzelinvestoren angestrebt wird, wird dabei im Vorfeld mit dem Auftraggeber geklärt und entschieden. Bei vorhandenem Interesse und nach erfolgter Unterzeichnung der Vertraulichkeitserklärung wird den Kaufinteressenten ein ausführliches Informationsmemorandum (Beschrieb des Transaktionsgegenstands) zur Prüfung ausgehändigt.
Sell-side Transaktion Transaktionsstrategie
Sell-side Due Diligence
Teaser Info-Memo Dossier
LOI Non-binding Offer
Buy-side Due Diligence
Binding Offer B
Buy-side Transaktion
Transaction Management
Signing
Closing
Darauf gestützt geben die prüfenden Investoren eine Interessensbekundung mit unverbindlichem Kaufangebot ab (Letter of Interest LOI bzw. Non-binding Offer). Den Kaufinteressenten mit den attraktivsten unverbindlichen Angeboten wird darauf der Zugang zum Datenraum (physisch oder digital) gewährt und ein Besichtigungstermin vereinbart. Nach erfolgter Sorgfaltsprüfung (Buy-side Due Diligence) und Vorliegen der verbindlichen Kaufangebote (Binding Offers) werden diese geprüft und ein Entscheid zum weiteren Vorgehen getroffen (Verkauf bei genügenden bzw. Weiterführung des Transaktionsprozesses bei ungenügenden Angeboten). Buy-side Transaktion Die Buy-side Transaktion umfasst insbesondere die Sorgfaltsprüfung (Buy-side Due Diligence), die Identifikation von Chancen und Risiken der Liegenschaft sowie eine taktisch geschickte Verhandlungsführung. Die Inhalte des umfangreichen, modular aufgebauten Due Diligence
Prozesses werden in Absprache mit dem Auftraggeber entsprechend seinen Anforderungen strukturiert. Anschliessend werden die vereinbarten Teilgebiete der Due Diligence (z.B. Technical, Environmental, Legal, Tax, etc.) durchlaufen. Schliesslich werden die Erkenntnisse in der Financial Due Diligence zusammengeführt und quantifiziert. Das Resultat daraus ist ein Bericht, welcher die Chancen und Risiken der Immobilie oder des Portfolios klar und prägnant aufzeigt. Darüber hinaus wird die mögliche Preisbandbreite (Investment Value) als Entscheidungsgrundlage mitgeliefert.
Leistungen Der Ansatz von Halter sieht einen modular aufgebauten Transaktions- bzw. Due Diligence-Prozess vor, welcher auf die Kundenbedürfnisse ausgerichtet und individuell zusammengestellt wird. Die Sicherstellung der professionellen Bearbeitung von Spezialthemen wie z.B. die eigentumsrechtliche Situation (Legal), die Altlastenprüfung (Environmental) oder die
steuerliche Beurteilung (Tax) sind zentrale Anliegen. Aus diesem Grund arbeiten wir in diesen Bereichen mit extern ausgewiesenen Experten zusammen und ziehen diese bei Bedarf in den Transaktionsprozess hinzu. Unsere Leistungen beinhalten insbesondere: –– Standort- und Marktanalyse sowie Benchmarking –– Aufzeigen und Quantifizieren von Wertsteigerungspotenzialen –– Beratung hinsichtlich Portfoliooptimierung –– Ermittlung des Marktwertes –– Definition der Transaktionsstrategie –– Erstellung des Investorendossiers –– Bereitstellung des Datenraumes –– Nationale und internationale Investorenansprache (Halter Netzwerk) –– Beizug und Koordination von externen Spezialisten (Expertenwissen) –– Führung der Verkaufsverhandlungen –– Begleitung bei Vollzug der Transaktion
Referenzen
Bahnhofplatz 1, Münsingen Nutzung: 35 Wohnungen, Detailhandelsflächen und ein Ärztezentrum Besonderheiten: Verkauf Bestandesliegenschaft inkl. TU-Werkvertrag für Umnutzung und Totalsanierung
Hermetschloostrasse 77, Zürich Nutzung: 5‘800 m2 Bürofläche sowie 2‘500 m2 Archiv- und Lagerfläche Besonderheiten: Kaufinteressenten konnten wählen zwischen Share Deal oder Asset Deal
Zypressenhof, Limmatfeld, Dietikon Nutzung: 134 Mietwohnungen sowie 1‘400 m2 Büro-, Detailhandels- und Gewerbefläche Besonderheiten: Übernahme von unvorteilhaften Swap-Hypotheken und pendenten sachrechtlichen Regelungen durch Käufer Halter AG
Mehrwert durch strukturierte Prozesse. Wir machen Komplexes einfach. Halter AG, Immobilien Der Dienstleister der Halter Gruppe begleitet Sie über alle Lebensphasen einer Immobilie: von der Strategie über die Entwicklung und Realisierung sowie den Betrieb bis hin zum Redevelopment.
Transaction Management Die Halter AG gestaltet mit Ihnen den optimalen Transaktionsprozess und unterstützt Sie bei allen wichtigen Fragestellungen hinsichtlich der Transaktionsstrategie. Aufgrund unserer Standorte in Zürich, Bern, Basel, Luzern und Lausanne sind wir nicht nur regional, sondern auch schweizweit ausgezeichnet vernetzt. Die Bandbreite unserer Kunden bewegt sich dabei vom privaten Kleininvestor über Multi Family Offices bis hin zu qualifizierten und institutionellen Anlegern. Die Halter AG verkauft jährlich Immobilien mit einem Marktwert von gesamthaft rund CHF 300 Mio.
Ihr Kontakt
Daniel Grando Mitglied der Geschäftsleitung Immobilien daniel.grando@halter.ch T +41 44 434 24 43
Halter AG, mail@halter.ch, www.halter.ch
Jacques Hamers Mitglied der Geschäftsleitung Immobilien jacques.hamers@halter.ch T +41 44 434 24 19