Machbarkeit by Halter AG

Grundlage für einen fundierten Investitionsentscheid Machbarkeit

Eine effiziente und effektive Projektierung basiert auf einem fundierten Investitionsentscheid. Dieser wird auf der Grundlage der erhärteten Machbarkeit gefällt: Die in der Strategie festgehaltenen Zielvorgaben und Rahmenbedingungen hinsichtlich rechtlicher, technischer und wirtschaftlicher Aspekte werden überprüft und deren Umsetzbarkeit nachgewiesen.

Der Businessplan als Kernstück der Immobilienentwicklung Ausgangslage

Ziele

Im Rahmen einer Immobilienstrategie werden die Zielvorgaben für die weitere Projektentwicklung festgelegt. Die Ziel-Kosten, die Ziel-Erträge und die zu erzielende Rendite bzw. der erwartete Projektgewinn sind definiert. Der nächste Meilenstein in der weiteren Konkretisierung des Bauvorhabens ist nun ein fundierter Investitionsentscheid. Ab diesem Entscheid werden grössere Investitionen in die Projektierung getätigt und die Baueingabe konsequent verfolgt. Zusätzliche Planungsschlaufen aufgrund von Änderungen sowie Unsicherheiten sind ab diesem Zeitpunkt aufwendig und kosten zusätzlich Zeit und Geld.

Zusammenstellung Budget

Resultate

Anhand eines Machbarkeitsnachweises werden die in der Objektstrategie festgelegten Ziele auf ihre Machbarkeit bzw. auf ihre Umsetzbarkeit überprüft. Die rechtlichen, technischen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden untersucht und soweit möglich bzw. erforderlich gefestigt. Das Projekt wird auf jeder Ebene soweit vertieft, bis die gewünschte Sicherheit für den Investitionsentscheid gegeben ist. Die Resultate sind im Immobilien-Businessplan (Erhärtung der Ziel-Kosten/Erträge/Rendite/Gewinn) und ersten Entwürfen (Testplanung, Studien) zusammengetragen und abgebildet. Das weitere Vorgehen ist strukturiert, die Projektorganisation aufgezeigt, die Budget- und Terminplanung erstellt und der Mittelbedarf (Höhe und Zeitpunkt der Investitionen) für die erfolgreiche Weiterentwicklung ausgewiesen. Der Nachweis für die Machbarkeit ist somit erbracht und der Investitionsentscheid kann auf diesen Grundlagen fundiert gefällt werden.

Total Budget total

Budget exkl. MwSt.

kumuliertes Budget bis Phase 3

kumulierter Kostenstand total

Differenz kumuliertes Budget zu Kosten

Grundstück:

BKP 01

840'000

BKP BKP

Grundstückkauf Sicherungskosten Grundstück

0 840'000

0 0

1'925'000

575'000

459'744

115'256

5'000 80'000 10'000 15'000 0 37'000 0 0 0 0 0 35'000 150'000 0 20'000 15'000 0 0 0 0 595'000 95'000 40'000 53'000 43'000 0 22'000 42'000 20'000 50'000 33'000 5'000 65'000 85'000 0 0 0 0 45'000 0 0 10'000 45'000

5'000 0 0 15'000 0 30'000 0 0 0 0 0 35'000 150'000 0 0 15'000 0 0 0 0 15'000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 30'000 50'000 0 0 0 0 45'000 0 0 10'000 25'000

3'681 0 788 0 13'341 0 0 0 0 0 0 34'800 132'069 0 0 20'000 0 1'360 0 0 15'000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26'783 23'941 0 0 0 0 31'950 0 0 2'118 3'913

1'319 0 -788 15'000 -13'341 30'000 0 0 0 0 0 200 17'931 0 0 -5'000 0 -1'360 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3'217 26'059 0 0 0 0 13'050 0 0 7'882 21'087

011 019

Planung (Drittkosten): BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP BKP

001 004 02 021 022/023 024 033 083 012 018 05/06 09 501 511 511.2 522 524 567 568 583 611 612 613 614 615 616 617 618 621/2 623 624 626 631 632 633 634 635 637 638 71/73 72 737.0 75

Vorstudien Grundstückerwerb Quartierplanung Vermessung/Vermarchung Handänderungssteuer bei Kauf Notariatsgebühren/Grundbuchgebühren Anwalts- und Gerichtskosten Servitute/Begründungen, Parzellierung Mehrwertabschöpfung Abbruch/Räumungen Altlastensanierung Erschliessung Honorare Jury Architekturwettbewerb Bewilligung/Gebühren Baugespann Modellbaukosten Kopierkosten Anwalts-/Gerichtskosten Baureklame Reserve Architekturhonorare Bauingenieur Elektroingenieure HLK-Ingenieur Sanitäringenieur MSRL-Ingenieur Landschaftsarchitekt Bauingenieur Tiefbau Bauphysiker/Akustiker Fassadenplaner Brandschutzplaner Weitere (Minergienachweis) Verkehrsplaner Raumplaner Umweltingenieur Geometer Geologe/Geotechniker Bauökologie Altlastenentsorgungsbericht Verkauf und Vermietung/Vermarktung Provisionen Visualisierungen P+R Kommunikation

Machbarkeit

Nach Abschluss der Arbeiten zur Machbarkeit liegen folgende Resultate vor: – Die Bedürfnisse des Auftraggebers sind präzisiert und in der Machbarkeit berücksichtigt – Das Produkt, die Nutzung und die Zielgruppendefinition sind geschärft und mit den aktuellen sowie künftig erwarteten Standort- und Marktpotenzialen abgeglichen – Durch Skizzen und Studien resp. allenfalls einer Testplanung ist eine verfeinerte Einschätzung der Flächen und Volumina gegeben – Die rechtliche, technische und wirtschaftliche Machbarkeit ist nachgewiesen – Die Wirtschaftlichkeit (Kosten, Erträge, Rendite/Gewinn) ist abgebildet resp. vorgegeben – Das weitere Vorgehen anhand eines Terminplans ist strukturiert – Die Projektorganisation für die weitere Entwicklung ist definiert

Objektstrategie

Machbarkeit

Auswahlverfahren

Projektierung

Submission

Resultat: Investitionsentscheid

Resultat: Siegerprojekt

Resultat: Baubewilligung

Resultat: Angebotsabgabe 0

25'000

Resultat: TU-Bindung

840'000

0 840'000

0 0

135'000

415'000

1'350'000

5'000 0 0 15'000 0 30'000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 15'000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 45'000 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 35'000 150'000 0 0 15'000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 30'000 50'000 0 0 0 0 0 0 0 10'000 25'000

0 80'000 10'000 0 0 7'000 0 0 0 0 0 0 0 0 20'000 0 0 0 0 0 580'000 95'000 40'000 53'000 43'000 0 22'000 42'000 20'000 50'000 33'000 5'000 35'000 35'000 0 0 0 0 0 0 0 0 20'000

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

– Die Vorgaben für ein allfälliges Auswahlverfahren sind erarbeitet – Mögliche Stakeholder und Partner sind identifiziert und soweit erforderlich abgeholt und eingebunden – Das Finanzierungskonzept ist geklärt – Die Budgetierung (Mittelbedarf) für das weitere Vorgehen ist ausgewiesen – Die Resultate sind in einem Businessplan als Grundlage für den Investitionsentscheid und als Steuerungsinstrument für die Weiterentwicklung festgehalten

Businessplan Der Projekt-Businessplan fasst die wichtigsten Informationen zum Immobilienvorhaben zusammen und zeigt die wirtschaftliche Umsetzbarkeit . Er ist dadurch das Kernstück, einerseits für den Investitionsentscheid (die Machbarkeit), andererseits als Steuerungsinstrument für die weitere und zielführende Entwicklung der Immobilie. Im Businessplan werden alle relevanten Resultate aus den Machbarkeitsabklärungen abgebildet: z. B. Volumina, Ertragsflächen, Baukosten, Sachenrechliches, etc. Darüber hinaus enthält er sämtliche relevanten Angaben zum Projektmanagement wie z. B. Projektorganisation, Terminplan mit Meilensteinen sowie Entwicklungsund Realisierungsbudget.

Nach dem Investitionsentscheid bildet der Businessplan auch die Grundlage für die weitere zielführende Entwicklung, da er die Vorgaben für alle weiteren Konkretisierungsschritte beinhaltet. Dies macht ihn zum zentralen Führungs- und Kontrollinstrument. Der Businessplan wird während der Entwicklung laufend aktualisiert. Anhand von vorgegebenen Meilensteinen können regelmässig Projekt-Reviews durchgeführt werden. Diese ermöglichen die periodische Überprüfung, ob die Entwicklung noch „auf Kurs“ ist oder Massnahmen erforderlich sind.

Referenzen

Bachmattstrasse 59, Zürich Eigentümer: Migros Pensionskasse Nutzung: Wohnfläche 2‘065 m2, Verkaufsfläche 1‘100 m2 Architekt: Egli Rohr Partner AG Investitionsvolumen: CHF 12.8 Mio. Besonderheiten: Die Eigentümerin entschied sich, die Büroliegenschaft in ein Wohngebäude umzunutzen. Für die Verkaufsfläche im Sockelgeschoss wurde ein Ankermieter gesucht.

Stadthof Süd, Rapperswil Eigentümer: Fokus Immobilien AG Nutzung: Mischnutzung aus Wohnen, Retail, Büro und Event-Saal Architekt: EM2N Architekten AG / b+p baurealisation ag Investitionsvolumen: CHF 62 Mio. Besonderheiten: Das Kernstück der Zentrumsüberbauung ist ein Event-Saal mit den entsprechenden Nebenflächen.

Else Züblin West, Zürich Eigentümer: Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Nutzung: Mietfläche 8‘000 m2, 75 Alterswohnungen, 26 Pflegeplätze, Restaurant und Gewerbeflächen Architekt: Kaufmann Architekten Investitionsvolumen: CHF 50 Mio. Besonderheiten: Die Bauherrschaft wurde neben der Neubauentwicklung auch bei der Führung des Prozesses im Baukollegium unterstützt.

Halter AG

Sie sehen Herausforderungen als Chance. Wir entwickeln Ihre komplexen Projekte. Halter AG, Immobilien Der Dienstleister der Halter Gruppe begleitete Sie 체ber alle Lebensphasen einer Immobilie: von der Strategie 체ber die Entwicklung und Realisierung sowie den Betrieb bis hin zum Redevelopment.

Immobilienentwicklung Als Investor und Immobilieneigent체mer haben Sie stets den wirtschaftlichen Erfolg Ihrer Liegenschaften im Fokus. Dieser steht in engem Zusammenhang mit dem Standort, der Nutzung, dem baulichen Zustand und dem Marktumfeld. Gerne bringen wir unser Know-how ein, wenn es um die Entwicklung Ihrer Immobilie geht: bei Neubauten, Sanierungen und Neupositionierungen oder Ersatzneubauten.

Ihr Kontakt

Daniel Grando Mitglied der Gesch채ftsleitung Immobilien daniel.grando@halter.ch T +41 44 434 24 43

Halter AG, mail@halter.ch, www.halter.ch

Matthias Alber Projektleiter matthias.alber@halter.ch T +41 44 434 24 32