SCN4-2018

THEMA

4 | 2018

www.scn.today

SHOPPING  CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

de winnaar!

Catharinasteeg

Leiden

f Hilvertsho

Hilversum

De Barones

Breda

Uitgebreid NRW-katern met visies en achtergronden

Koedijks la

Smaakmakers

JAARPRIJS 2018

FIN: de AEX voor winkelcentra?

Twee afleveringen in de serie #WatNouEindeVanWinkels 2

Meppel

nden

Koningshoe k

Maassluis

AM ontwikkelt eerste energieneutrale centrum van Nederland

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

INHOUD NRW SPECIAL

2018 | 4

menukaart

www.scn.today DE TOONZETTERS Jonathan Dougherty, ECE John Sullivan, The Big Picture De juryvoorzitter

CATHARINASTEEG

10 11 18

Respect voor het monumentale – gecombineerd met de wensen van deze tijd – zijn de belangrijkste ingrediënten van dit winnende recept.

Het project Het juryrapport

20 23

KOEDIJKSLANDEN Een frisse, vertrouwde smaak in een nieuw jasje waar men zichzelf en de buren dagelijks op kan trakteren.

De sociale toef slagroom maakt dit meesterlijke gebak helemaal af.

Het project Planontwikkelaar FAME

40 42

DE BARONES Dit bijzondere gerecht vormt een exquise slotstuk op een prachtig bourgondisch menu. Dit vraagt van de keuken visie, lef, vasthoudendheid en timing. En veel creativiteit!

Het project 3W real estate

24 26

KONINGSHOEK

HILVERTSHOF

Wat zit er in dit stoofpotje? Veel food, passende fashion, een ruime hoeveelheid toegankelijkheid, een vingerhoedje horeca, een flink snufje voorzieningen, geduld en voortschrijdend inzicht.

Geniet van deze bijzondere cocktail, speciaal ontwikkeld voor de Gooische celebrity. In een prachtig glas vinden we bruisende bubbels met een heldere structuur en een uitgebalanceerde mooie lichte smaak.

Het project 34 Wereldhave 36

Het project Kroonenberg Groep

32 29

EN VERDER …

Beurs en congres 4 Personalia 5 In de pels 5 Verwaaijen 5 Toolkit sociale meerwaarde 12 Samen investeren 15

NRW Marrit Laning: nieuw elan Maatwerk volgens Brigit Gerritse

6 8

De inhoud van het algemene katern vindt u op pagina 46.

scn 2018 | 4 3

IN-MALL AUDIO ADS EXTRA INKOMSTEN VOOR UW WINKELCENTRUM MET AUDIO-ADVERTISING VAN MALL VOICE MALLVOICE.COM

DINSDAG 25 SEPTEMBER Praktijkcursus Vastgoedtransformatie DONDERDAG 27 SEPTEMBER Utrecht Vastgoed 2018

26-27 SEPTEMBER ICSC Retail Innovation Forum (met op 27 september de Solal Marketing Awards) Amsterdam www.icsc.org

WWW.SPRYG.COM

DINSDAG 2 OKTOBER Basiscursus Vastgoedrekenen DINSDAG 2 OKTOBER Basiscursus Taxeren van vastgoed DINSDAG 9 OKTOBER Gasloze woningbouw 2018 DINSDAG 9 OKTOBER Integraal vastgoedrekenen DINSDAG 16 OKTOBER Winkellocatiemarkt Nederland 2018 DINSDAG 30 OKTOBER Omgevingsvergunning Nederland 2018 DINSDAG 27 NOVEMBER Rekenen aan gasloos vastgoed

4 scn 2018 | 4

8 NOVEMBER Supermarkt en Ruimte www.supermarktenruimte.nl 14-16 NOVEMBER Mapic Cannes (F) www.mapic.com/mapic_2018

beurs & congres

LEES MEER VANAF PAGINA 72

COLUMN

verwaaijen Gaten vullen

A Het NRW-team

O

p het bureau van NRW zijn werkzaam Wille­ mijn van der Heijden, Hans van Scheerdijk en Brigit Gerritse. Willemijn is de eventen communicatiemanager. Zij regelt de locaties en de gehele logistiek rondom de NRW events, de aankondigingen op onze website, de wekelijkse Update en nog heel veel meer. Ook is zij aanspreekpunt voor de NewGen commissie.

Hans is de programmamana­ ger. Hij bewaakt de inhoud van de events, zoekt inspirerende sprekers, volgt de trends en

ontwikkelingen in onze sector en heeft zitting is de commis­ sies Kennis & Innovatie en Con­ sument & Gedrag. Ook is Hans nauw betrokken bij de NRW Research & Innovatie Award.

Brigit Gerritse is directeur van NRW. Zij onderhoudt de contac­ ten met alle stakeholders, is aan­ gesloten bij de commissie Plat­ form Duurzaam Winkelvastgoed, coördineert de NRW Marketing Award en de NRW Jaarprijs en organiseert de studiereizen.

Daarnaast is Brigit voor twee jaar aangesteld als programmamana­ ger voor de Retailagenda. ←

Hoe lang duurt deze zomer?

In de pels

ls ik tandarts was zou ik in Amsterdams high­ street winkelvastgoed gaan. Niet alleen vanwege het directe maar ook het indirecte rendement.

Want veel nieuwe ondernemers hebben als gemeen­ schappelijke factor het enorme zoetgehalte van hun producten. Of het nu om ijs, wafels of gewoon snoep gaat. De suikerspiegel stijgt ter plekke naar astronomi­ sche hoogten.

Opvallend is met name de revival van de snoepwinkel.

Winkels als Sweets en Snoop verkopen gewoon ordinaire lolly’s en schepsnoep. Wellicht bedoeld voor de toerist, maar ook de lokale markt wordt hiermee bediend.

Het is vreemd dat de trend van gezond voedsel deze zoete tegenhanger kent. Op de Kalverstraat vind je geen hippe gefrituurde sprinkhanen in een puntzakje, geen vegan wortellolly’s of glutenvrije zoethoutdropjes. Nee, suikerwerk waar de tanden ter plekke van uit je mond vallen.

Wat ook opmerkelijk is dat je met een snoepwinkel een huur van € 3.500 per m2 kan opbrengen. De doorsnee zoetwarenwinkel kent een gemiddelde vloerproducti­ viteit van € 3.800 per m2. Dat betekent dat er nog € 300 resteert voor inkoop, personeel en ander kostenposten.

Dat lijkt me wat weinig, maar ik verwacht dat de vloer­ productiviteit en marge op deze plek wat hoger zal zijn dan een gemiddelde Jamin in Nunspeet of Oss. Deson­ danks kun je hier je vraagtekens bij zetten.

D

e behoefte aan een ijsje begrijp ik echter vol­ ledig. Wanneer de temperatuur boven de 25 graden komt wordt er vrijwel dagelijks hier ten kantore een ijsje genuttigd. Of een collectief aange­ schafte sixpack waterijsjes van de lokale supermarkt, óf een softijsje van de bakker óf een verpakt ijsje van de lokale snackbar. Voor het betere Italiaanse ijs moeten we helaas te ver, waardoor het in vloeibare vorm zou arrive­ ren. Een goed alternatief is echter Nijsje, een Ubervari­ ant onder de ijsverkoop. Via een app kun je op bestelling een ijskar (elektrisch aangedreven en dus duurzaam) voor laten rijden met Italiaans ijs en glutenvrije hoorn­ tjes. Twee van mijn kinderen verdienen hier toevalliger­ wijs een goed betaalde vakantieboterham aan.

Maar het is duidelijk dat aan onze collectieve zoetver­ slaving goed te verdienen valt. Direct of indirect! ←

JEROEN VERWAAIJEN, DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO VERWAAIJEN@STRABO.NL OF @JPVERWAAIJEN

DENKEN, PRATEN, DOEN scn 2018 | 4 5

NRW

INTERVIEW: EDWIN BRUGMAN, SCN

Met Marrit Laning (in het dagelijks leven managing director fund management bij Redevco) kreeg NRW in januari dit jaar haar eerste vrouwelijke voorzitter. Zij treedt aan in een jaar dat de economie op volle toeren draait, maar waarin tegelijkertijd een hoop veranderingen in de retail en dus ook het retailvastgoed spelen. Hoe ziet zij de rol van NRW hierin?

Nieuw elan Hoe ziet u als nieuwe voorzitter de rol van de NRW in het retail­landschap?

Laning: ‘In de afgelopen jaren heeft er bij NRW een heroriënta­ tie plaatsgevonden. Zo is in 2016 opnieuw gekeken naar de strategie.

En is geconcludeerd dat wij een hoogwaardig kennisplatform wil­ len zijn, waar leden samen kennis kunnen ontwikkelen en delen. Deze positionering is in 2018 nog onver­ minderd relevant. Want inderdaad, de retail verandert heel snel. De sec­ tor heeft dan ook veel vragen en de behoefte om samen kennis te ont­ wikkelen en te delen en te zoeken naar oplossingen. Dat laatste, zo vin­ den we binnen het bestuur, zou onze grootste driver moeten zijn als NRW, waarbij we in deze tijd met name kij­ ken naar duurzame en toekomstbe­ stendige keuzes.’

Duurzaam als in milieuvriendelijk?

‘Absoluut, en ook in de zin dat de retailomgeving voor toekomstige generaties interessant blijft. We hebben te maken met een verande­ rende vraag, een afnemende bezoek­ 6 scn 2018 | 4

frequentie en lagere bestedingen.

Begrijp me niet verkeerd, de consu­ ment heeft nog steeds interesse in retail. Alleen het gebruik van de ruimte, hoe mensen retail beleven en wat ze in een omgeving doen, dat is aan het veranderen. Als sector moe­ ten we daar antwoorden op formule­ ren en NRW wil en kan hieraan een bijdrage leveren.’

Kan NRW daarbij van betekenis zijn voor zowel de problematieken van grote als kleine winkelcentra?

‘Jazeker. NRW is er voor de win­ kelomgeving in de breedste zin. Niet voor niets is het jaarthema ‘retail op maat’. Dus we focussen op alle seg­ menten van de markt, van groot tot klein.

‘In heel Europa speelt een polarisa­ tie tussen verschillende typen loca­ ties. Daartussen verschillen de pro­ blematieken. Voor een toplocatie geldt misschien dat er meer vraag dan aanbod is. En bij krimpgebieden speelt vooral leegstand en de trans­ formatie van vastgoed. Verschillende locaties vragen om verschillende oplossingen. Vaak zal dat betekenen

dat een oplossing innovatief moet zijn. Immers, de problemen waar we voor staan zijn anders dan een paar jaar geleden. Daarom moeten we bij­ voorbeeld wellicht bereid zijn om nieuwe verdienmodellen te onder­ zoeken. Moeten we anders kijken naar de toekomst van retail.’

Laning stelt dat NRW vooral werkt aan onderwerpen die nú om een oplossing vragen: ‘Daar hebben onze leden het meest aan en ik denk dat NRW daarin ook succesvol is. Denk daarbij aan het meewerken aan onderzoek naar de drijfveren van de consument. Beter begrip van de motivatie leidt tot een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. Je ziet nu dat conclusies uit dit onderzoek, uitgevoerd door Mindlogyx in samenwerking met NRW, IVBN, INretail en haar leden, meer en meer door bedrijven in onze sector ingebed wordt in de strategie.

En zo hebben we meer onderwer­ pen op de agenda staan die op dit moment relevant zijn en een oplos­ sing behoeven. In de aanpak van de NRW wordt doorlopend gereflecteerd op relevantie en het programma wordt steeds aangepast.’

Een sterk punt van NRW is de betrokkenheid van de leden.

‘Die is heel erg hoog. Dat zie je bij­ voorbeeld aan de participatie in de werkgroepen. Daaruit blijkt dat wat we doen resoneert bij de leden. Dat neemt niet weg dat NRW goed moet blijven kijken naar haar doelgroepen en hoe zij t.a.v. deze groepen als ver­ eniging functioneert. De realiteit is dat verenigingen in het algemeen het wat moeilijker hebben dan vroe­ ger. Een lidmaatschap is niet voor iedereen meer vanzelfsprekend.

Daarbij speelt ook dat er veel fusies in onze markt zijn, waardoor het aan­ tal potentiële leden afneemt. Een andere factor waarmee we te maken hebben, is dat – zeker nu de econo­ mie op volle toeren draait – tijd een schaars goed is. Werkgevers moeten

NRW

Meer richting 24/7 ?

‘Ik denk dat dit een logische trend is. Het verschil tussen werk en privé wordt steeds meer fluïde, ook qua werkplek. Bovendien worden werk­ tijden steeds flexibeler. Dat geeft kansen voor winkelgebieden, maar het zal wel gefaciliteerd moeten worden.’

Om deze trends te kunnen adresseren vindt Laning het erg prettig dat het NRW-bestuur zo’n gevarieerde samenstelling heeft.

‘In het bestuur zitten niet alleen mensen vanuit het winkelvastgoed, maar ook vanuit de overheid, de retail, de research en strategie. Dat draagt bij aan inhoudelijke discus­ sies en een open vizier.

Marrit Laning

voor hun medewerkers streven naar een optimale tijdsbesteding. Parti­ ciperen in een werkgroep van NRW is nuttig en belangrijk werk, maar het duurt meestal even voordat het vruchten afwerpt en de deadlines op het werk spelen nú.’

Het bestuur van NRW ziet dat veel problemen in dorpen en steden in de basis met retail te maken hebben (leegstand, verschuivingen), maar dat de antwoorden steeds minder binnen retail liggen.

‘Die liggen vaker in de richting van horeca en diensten. We zien dan ook een verkleuring van gebieden optreden. Als bestuur willen we hier op inspelen en zo nodig de positio­ nering van de vereniging bijsturen opdat we optimale waarde blijven houden voor onze leden.’

Wordt de W van NRW wellicht minder relevant?

‘Ik denk van wel. Bruisende steden en dorpen, waar mensen graag wil­ len verblijven, dat is waar we naar streven. Als NRW-bestuur denken we dan ook na over meer samenwer­ king met andere verenigingen en

‘We hebben een optimistische kijk op de wereld waarin we leven’ instellingen die hierin aanvullend zijn of die tot inspiratie kunnen die­ nen. Zo zijn er vanuit de horeca hele goede concepten en ideeën te halen die soms ook passen in de winkel­ omgeving. De samenwerking tussen retail en horeca is een hele sterke.

Maar tussen die twee sectoren liggen ook uitdagingen, bijvoorbeeld ten aanzien van openingstijden waar­ tussen nu nog een groot verschil zit.

Maar ook als werkomgeving worden winkelgebieden steeds interessan­ ter. Deze omgeving leent zich goed voor flexibele concepten. Bruisende omgevingen lenen zich voor aller­ hande activiteiten. Zijn er oplos­ singen waardoor mensen langer in onze gebieden willen blijven zodat we deze optimaal vitaal kunnen houden?’

Dat klinkt optimistisch, toch?

Laning: ‘Natuurlijk. NRW is een vereniging met een optimistische kijk op de wereld waarin wij leven.

Zeker, er zijn problemen die geadres­ seerd moeten worden, maar als je alleen al kijkt naar de nominaties van dit jaar, dan zie je dat er veel goede dingen gebeuren. Ik denk dat zowel retailers als vastgoedpartijen steeds beter in staat zijn om aan te voelen waar tegenwoordig de behoefte van de consument ligt. Je ziet dat ook bij het nieuw leven inblazen van verou­ derde wijken en winkelcentra. Men weet echt projecten te ontwikkelen die relevant zijn. We bewegen ons weliswaar in de richting van minder, maar tegelijkertijd maken we ook een slag naar beter, waarbij de omgeving en de consument die daar leeft cen­ traal staan. Een belangrijke ontwik­ keling en we zitten beslist in een heel andere tijdgeest dan voorheen waar­ bij samenwerking tussen partijen en sectoren steeds vanzelfsprekender wordt. Samen moeten we verstan­ dige keuzes maken voor toekomst­ bestendige winkelgebieden en NRW heeft daar zeker een rol in.’ ← scn 2018 | 4 7

NRW

INTERVIEW: EDWIN BRUGMAN, SCN

Maatwerk volgens Brigit Gerritse Op de dag dat dit interview plaats vindt, zitten Brigit Gerritse en haar team nog volop in de voorbereidingen voor het jaarcongres. Plus wat er verder nog allemaal loopt.

Maar om te beginnen het jaarcongres. Wat is daarover te vertellen?

Het thema van het Jaarcongres 2018 is ‘Toonzetters en smaakmakers’. Waarom?

‘Dat slaat zowel op de sprekers, op de nominaties als op de deelnemers. Aan de hand van voorbeelden willen we laten zien hoe winkelgebieden succesvol en toekomstbestendig kunnen zijn. Daar dragen ook onze keynote sprekers aan bij. Met Jonathan Doughtee van ECE hebben wij tijdens onze quick trip naar Hamburg naar foodconcepten in winkelcentra gekeken. ECE vindt dit zo’n belangrijk onderdeel van winkelgebieden dat men hiervoor Doughtee in de board heeft opgenomen.

Je zou kunnen zeggen dat food de nieuwe trend is, de smaakmaker in winkelcentra. Maar ook hier is het heel belangrijk te onderkennen dat het om maatwerk gaat.

Want je kunt niet elk concept overal laten landen. Ieder winkelcentrum heeft behoefte aan maatwerk. Dus moet je heel erg in de huid kruipen van de bezoeker en goed kijken naar het overige retailaanbod.’

De andere spreker is John Sullivan. Hij heeft heel veel ervaring met de leisuremarkt.

‘Ik werd getriggerd door een artikel in het Financieel Dagblad onder de kop ‘revanche in de branche’. Dat artikel ging vooral over de bioscoopmarkt, een prachtig voorbeeld omdat we tien jaar geleden nog zeiden ‘de bioscopen zijn dood’. Want als je Netflix en een stapel dvd’s hebt, waarom zou je dan nog naar de bioscoop gaan? Deze sector heeft zichzelf opnieuw uitgevonden en is nu succesvoller dan ooit. En dat ook weer door helemaal in de huid van de consument te kruipen en maatwerk te leveren. Dus van mega-bioscoop met alles d’r op en aan tot klein en exclusief, met mooi meubilair en een champagnekoeler naast de stoelen. Die leisure component is uitstekend te combineren met retail en daarin zien we dan ook steeds meer gebeuren. Kijk naar Hoog Catharijne en straks ook Leidsenhage.’

8 scn 2018 | 4

Gerritse haalt hierbij de zogenaamde retailparadox aan. Deze is gedefinieerd door Rabobank en luidt: nu de noodzaak van winkels afneemt, neemt het nut van winkelgebieden toe.

‘Wat je ziet is dat nu je alles online kan kopen, een winkelgebied alleen maar belangrijker wordt. Maar dan wel met de nuance dat het niet meer alleen om de winkelfunctie draait, maar om de combinatie met leisure-elementen. Daarom is het belangrijk dat NRW probeert te leren van andere sectoren en onderzoekt hoe deze wellicht een rol kunnen spelen bij het creëren van interessante locaties. Dit was ook duidelijk zichtbaar bij NRW aan Zee, onze bijeenkomst in Scheveningen. Vanuit de visie op het toerisme kijkt men daar naar drie dingen: hoe kan ik ervoor zorgen dat mensen langer blijven, hoe kan ik zorgen voor meer spreiding, en kunnen we de bestedingen bevorderen? En dat zijn natuurlijk ook aspecten waar we in de winkelsector naar kijken.’

Deze vragen zijn wellicht te comprimeren tot één vraag: hoe maken we onze winkelgebieden aantrekkelijker?

‘Als je daarnaar kijkt, dan gaat het beslist niet over kortingen en voordeel. Het draait naast een aantrekkelijke omgeving om marketing en branding.

Welke merkbelofte geef je mee aan een winkelgebied?

Wat is de reputatiewaarde van een winkelgebied en hoe kan je daaraan werken? Het artikel ‘Succesvolle winkelgebieden’ elders in deze editie vertelt daar meer over.’

De ICSC )International Council of Shopping Centers, afdeling Europa), heeft Nederland goed in het vizier.

Deze zomer werd in Amsterdam de European Retail Property Academy gehouden en van 26-27 september wordt eveneens in Amsterdam het Retail Innovation

NRW

Retailagenda alle provincies langs om dit verhaal te vertellen, workshops te organiseren en intervisie-sessies te organiseren. Een ander belangrijk thema van de Retailagenda is ‘samen investeren’, waarover ook weer een apart artikel in deze editie gaat. Hierbij gaat het er om welke samenwerkingsvormen mogelijk zijn zodat alle stakeholders in een gebied de juiste toekomstbestendige investeringen in dat gebied plegen. Dit onderwerp staat ook bij NRW al langer op de kaart via onze taskforce Verdeeld eigendom.’

Gerritse vervolgt dat dit onderwerp zeker een eigen commissie of taskforce verdient. In het huidige winkellandschap zijn er veel gebieden waar revitalisatie belemmerd wordt door een lappendeken van eigenaren die moeilijk te bewegen zijn om een gezamenlijke visie te ontwikkelen. De NRW-commissie gaat in beeld brengen wat de te overwinnen moeilijkheden en wat de mogelijkheden zijn, aan de hand van best en worst practices.

Brigit Gerritse, directeur van NRW

Forum georganiseerd, met daaraan gekoppeld de uitreiking van de Solal Marketing Awards.

Gerritse: ‘Dit past natuurlijk heel goed bij wat ik zei over die merkbelofte en het verder professionaliseren van de marketing. Dat hoort gewoon bij het maken van succesvolle winkelgebieden. Gelukkig beseft men steeds meer dat marketing geen kostenpost, maar een investering is. Het draait dus niet om wat het kost, maar om wat het oplevert. Ik raad het van harte aan om in elk geval de presentatie van de Solal Marketing Awards bij te wonen (apart te boeken bij ICSC), want wat je daar ziet zal beslist een inspiratie en voorbeeld zijn voor de ontwikkeling van de marketing in ons land.’

U bent sinds januari ook werkzaam voor de Retailagenda. Is dat in het kader van het NRWstreven om aansluiting bij de overheid te vinden?

‘Onze commissie Overheid en beleid heeft vorig jaar een brochure gepubliceerd waarin de urgentie van regionale afstemming wordt onderstreept. De leden van de commissie gaan nu ook samen met de

Gerritse: ‘De taskforce heeft even stilgelegen maar wordt nu weer nieuw leven ingeblazen door onze pro­ grammamanager Hans van Scheerdijk, samen met initi­ atiefnemer Sebastiaan Sellenraad van INsight. Ook ons bestuurslid Hans de Jong van Provast zal hierop aan­ haken. Hij heeft met dit onderwerp natuurlijk ook veel praktijkervaring. Dat is het mooie van NRW. Vrijwel zon­ der moeite lukt het steeds om NRW-leden zo’n actueel thema bij de kraag te vatten en hun kennis op het hoog­ ste niveau te bundelen en te delen met de sector. Uniek en zeer waardevol. Ik word daar altijd heel blij van.’

Tot slot wijst Gerritse op de nieuwe ASRE-opleiding Winkelvastgoed die komend jaar weer van start gaat. NRW heeft zitting in de begeleidingsgroep om vast te stellen of de insteek voor de nieuwe opleiding voldoende praktijkrelevant is, met name vanuit het belang en de rol van retailvastgoed voor de leefbaarheid en de duurzaamheid van de stad.

Gerritse: ‘Een goede sectorale opleiding die kijkt naar de verschillende businessmodellen van alle stake­holders in de sector is van groot belang. Ook dit past natuurlijk naadloos op de doelstelling van NRW als kennisinspi­ rator voor de winkelsector. We zullen de leden hierover binnenkort zeker nader informeren zodra de inschrijving start.’

Met deze activiteiten, contacten en samenwerkingen geeft NRW invulling aan het beleid dat voor een belang­ rijk deel draait om het vergaren en delen van kennis en het zoeken naar oplossingen voor de uitdagingen waar­ voor de sector zich gesteld ziet. Vanaf 1 januari zal het NRW-team deze taken vanaf een nieuwe kantoorlocatie in Utrecht uitvoeren. Hierover later meer via de NRWkanalen. ← scn 2018 | 4 9

KEYNOTE SPEAKERS

Jonathan Doughty werd in juli 2017 global head of foodservice bij het Duitse ECE. Zijn belangrijkste taak is om op strategisch niveau de foodservices in de door ECE gemanagede winkelcentra verder te ontwikkelen, nieuwe foodarea’s te creëren en innovatieve foodconcepten te introduceren.

D

oughty is oorspron­ kelijk een profes­ sionele chef. Hij werd bekend als oprichter en global managing director van Coverpoint Foodservice Consultants (V.K. 1993). Dit bedrijf werd in 2014 overgenomen door Jones Lang LaSalle, waarbij Doughty aanbleef als Head of EMEA Foodservice Consulting totdat hij overstapte naar ECE. Tijdens zijn loopbaan hield hij zich bezig met planning, conceptontwikkeling en consultancy voor een groot aantal bijzon­ dere foodserviceprojecten in Europese winkelcentra.

In 2017 ontving hij de ‘Man of the Year 2017’-prijs, een beloning voor personen die zich in de Europese vastgoedsector heb­ ben onderscheiden. De prijs, een initiatief van het magazine Across, werd aan Doughty toegekend vanwege zijn vernieuwende en visionaire ideeën en voor zijn continue inspanning om meer hoogwaardige food­ services in winkelcentra op te nemen.

‘WE LOVE FOOD’ AND THE 3 E’S Teneinde dit streven in de winkelcentru­ mindustrie duidelijker naar het publiek en de retailmarkt te promoten heeft ECE het ‘We Love Food’-label gelanceerd. Dit draait om de toenemende populariteit van food service in winkelcentra en om het realiseren van fantastische food & beverageruimten. Dit is niet langer iets vrijblijvends, maar zeker niet gemakkelijk: de kwaliteit, omvang en originaliteit van een concept 10 scn 2018 | 4

Foodconcepten in winkelcentra draaien om emotions, excitement en entertainment kan het maken of breken. ‘Als we de gast op de juiste manier behandelen zal deze bereid zijn om veel meer te besteden aan f & b in een winkelcentrum’ zegt Doughty. ‘Het is niet moeilijk om een goede maaltijd te vin­ den. Echter, de drie e’s zijn vaak niet aan­ wezig waardoor de gast een keertje bij je eet maar niet meer terugkomt. Bij ECE richten we ons daarom op emotions, excitement en entertainment.’

Een van de meest bijzondere f & b-con­ cepten wordt momenteel ontwikkeld in ECE’s winkelcentrum MyZeil in Frankfurt.

Het draagt de naam Foodtopia en is daar­

mee de nieuwe ‘dining & entertainmentarea’ in MyZeil. Een jaar voor opening wordt dit onderscheidende concept geïn­ spireerd door formules als Friend@Brgrs en La Maison du Pain, alsmede de levendige ambiance van een markthal. Men vindt er ‘urban gardening’ elementen en een bijzon­ dere vintage style. Er is een geweldig terras met uitzicht op de Zeil winkelpromenade, dat echt een wow-factor heeft. Het opnieuw ontworpen westelijke terras met zonnekamer zal eveneens food services bieden alsmede een spectaculair uitzicht op de skyline van Frankfurt. ←

KEYNOTE SPEAKERS

Keynote speaker John Sullivan van The Big Picture is door NRW gevraagd omdat hij samen met zijn zakenpartner Keith Pullinger de bioscoopbranche in Engeland weer nieuw leven wist in te blazen.

De bioscoop hoort in het hart van de stad

J

ohn Sullivan en Keith Pullinger zijn ook de oprichters van de sterk groeiende bioscoop­ keten The Light. Maar toch gaat het hen niet zozeer om wat er op het grote scherm te zien is (sterker nog, van films hebben ze eigenlijk helemaal geen verstand), maar om het vastgoed, de locatie en hoe je zo’n loca­ tie tot leven kunt brengen. En van die loca­ ties, daar weten ze alles van.

Gek genoeg zijn deze zakenpartners vroeger heftige concurrenten van elkaar geweest. Pullinger was verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkelingen van Vir­ gin, UGC en Cineworld Cinemas en Sullivan deed hetzelfde voor Warner Village en Vue. Maar ondanks die competitie hebben ze het altijd goed met elkaar kunnen vinden. Zo vonden ze beiden dat het bioscoopaanbod meer gehomogeniseerd moest worden. En ook dat de exploitanten verleerd waren om na te denken over wat de klant nu precies wenste.

IRONIE ‘Bioscopen hielden zich meer bezig met het verwerken van mensen en minder met het naar de bioscoop gaan als beleving’ zegt Sullivan. Een zekere ironie kan niet ontkend worden, aangezien dit mede ver­ oorzaakt werd door de snelle groei van de multiplex cinemas die Pullinger en Sullivan naar de UK gebracht hadden.

‘Die multiplex cinemas hebben een hoop goeds gebracht, maar zorgden er tegelijker­ tijd voor dat een stuk van de magie van het bioscoopbezoek verloren ging’ zegt Pullin­ ger. ‘Het ging vooral om de bezoeker zo snel mogelijk in- en uit te geleiden en en passant

ook nog even een dure cola te verkopen.

Bij het concept voor The Light draait het er juist om de essentie van wat goed was aan de bioscoop van het verleden en wat goed was aan het karakter van de onafhankelijke bioscoop te behouden, maar dat dan in een modern jasje.’

KEERPUNT In 2007 begonnen de heren dus met The Light. Maar de eerste jaren waren moeilijk, mede vanwege de crisis. Pas in 2011 lukte het om de eerste bioscoop te openen in New Brighton in de Wirral. Dit was echt een keerpunt voor het bedrijf, vooral ook omdat de locatie van deze bioscoop zich bevond in een omgeving die schreeuwde om heront­ wikkeling. Dat was precies wat Pullinger en Sullivan nodig hadden om te laten zien wat zij wilden bereiken.

‘Dit type stadsherontwikkeling was een van de grootste ‘drivers’ voor ons’ zegt Sul­ livan. ‘Veel steden in Groot-Brittannië zaten in de bloeitijd van de bioscopen en de meeste hadden vier of vijf oude scher­ men. Maar die zorgden toch voor een groei in het bezoek. Iedereen zegt dat de retail de binnensteden om zeep bracht, maar ik ben van mening dat voor de komst van de grote retaildozen (red.: winkelcentra buiten het

stadshart), de televisie al een flink aandeel in de dood van de stadscentra had.’

BINNENSTEDEN Wat ook niet bijdroeg aan de levendigheid van de binnensteden, was dat veel gemeen­ ten in de jaren 80 en 90 bioscoopcomplexen het liefst aan de rand van de stad gesitueerd zagen. En dat had een nadelig effect op de nachtelijke economie van de binnensteden.

The Light richt zich nu op het vinden van locaties in binnensteden, simpelweg omdat men gelooft dat bioscopen zich in het hart van de stad moeten bevinden.

Met diezelfde visie en vanuit hun con­ sultancy-bureau The Big Picture leggen Sullivan en Pullinger een visie neer op bin­ nensteden, placemaking en leisure. Sulli­ van: ‘Een bioscoop brengt vele culturele en economische voordelen met zich mee. Een bioscoop zorgt voor werkgelegenheid en brengt vitaliteit naar de stad. Daarbij kijken we naar het grote plaatje: want het gaat niet alleen om de bioscoop, maar om de connec­ tie met de community en andere bedrijven.

Een bioscoop op de juiste plaats en met het juiste concept heeft een effect dat z’n loca­ tie ver overstijgt.’ ← LIGHTCINEMAS.COM / THE-BIGPICTURE.COM scn 2018 | 4 11

STRATEGIE

Toolkit

Toolkit sociale meerwaarde

Vervolg op Nieuwe

merkstrategie voor ebieden succesvolle winkelg

DOOR TESSA VOSJAN, INRETAIL

25-08-18 13:06

t v05.indd 1

2441 Brcohure Toolki

V

oor de daadwerkelijke aankoop of transactie hoef je niet meer naar een fysieke winkel. Hoogdravende innovaties of ingewikkelde apps die het aankoopproces verder moeten stroomlijnen, halen de consument niet terug. Een toekomstbestendig winkelgebied begint bij sociale meerwaarde, viel te lezen in het uit 2016 daterende publicatie Nieuwe Richtlijnen voor succesvolle winkelgebieden. Maar hoe zorg je er voor dat jouw winkelgebied deze meerwaarde biedt aan haar bezoekers?

Begin september presenteerden Mindlogyx, INretail, IVBN en NRW de Toolkit sociale meerwaarde. Deze helpt winkelgebieden op weg naar een merkstrategie op basis van sociale meerwaarde. Het is een praktische gids voor vastgoedeigenaren, merk- en marketingmanagers, ontwikkelaars, centrummanagers, beheerders en gemeenten. De toolkit bestaat uit vijf praktische stappen: → Afbakenen kaders sociale meerwaarde → Vaststellen en keuze focusgroepen → Formuleren merkbelofte → Toetsen van de haalbaarheid van de merkbelofte → Merkstrategie en merkactivatie STAP 1: KADERS SOCIALE MEERWAARDE AFBAKENEN De kaders van sociale meerwaarde voor winkelgebieden afbakenen: dat is de eerste stap naar een merkstrategie die op sociale meerwaarde is gebaseerd. Maar wat is die ‘meerwaarde’ precies? Van oorsprong is het een marke­ tingbegrip dat gaat over de toegevoegde waarde van het merk. Een product, dienst of gebied is functioneel. De 12 scn 2018 | 4

meerwaarde zit in het merk. En daarbij komt dat waarde geen vast gegeven is: je zou kunnen stellen dat waarde fictief is. Een merk kan alleen succesvol zijn als de gebruikers de meerwaarde ook inderdaad ervaren. Meer­ waarde en het merk zijn meer dan een claim van de eige­ naren: het wordt primair bepaald door de gebruikers.

Wat is sociale meerwaarde?

Gedefinieerd vanuit de nieuwe inzichten in de logica van het sociale brein komen we tot deze omschrijving: sociale meerwaarde gaat over emotie en is eigenlijk de waarde (betekenis) van de (sociale) reputatie van een winkelge­ bied als sociale omgeving voor haar gebruikers, en daar­ mee de mate waarin het gebied bijdraagt aan de (sociale) reputatie van deze gebruikers.

Hoe bepaal je de sociale meerwaarde van een winkelgebied?

Voor het bepalen van sociale meerwaarde van een win­ kelgebied is het van belang om te weten wat de circles of social interaction zijn van het gebied. Deze circles zijn de verschillende sociale omgevingen waarin mensen zich begeven. Omgevingen waar mensen hun in-group opzoe­ ken, zich oriënteren en interacteren. Voorbeelden van dit soort circles zijn thuis, familie, buurt, werk, school, recre­ atie, maar ook de omgeving waar mensen winkelen.

Er zijn drie types onderscheiden: kleinere wijk- en buurt­ winkelgebieden, grotere regionale winkelgebieden en de grote winkelgebieden gericht op recreatief winkelen.

Daarnaast moet expliciet worden vastgesteld of sociale meerwaarde gehanteerd wordt als doel bij het positione­ ring en het beheer van het winkelgebied of als afgeleide.

STRATEGIE

sociale meerwaarde richtlijnen voor succesvolle winkelgebieden

3 – MERKBELOFTE

STAP 2: DE FOCUSGROEPEN VASTSTELLEN Een winkelgebied voor iedereen is een winkelgebied voor niemand. De tweede stap geeft inzicht in de gebruikers van het winkelgebied en de beoogde toegevoegde waarde van dit gebied voor haar gebruikers. Hiervoor maken we gebruik van sociale motivatieprofielen Sociale motivatieprofielen bepalen hoe mensen zich gedragen in hun sociale omgeving. De verschillen in motivatie geven inzicht in de keuzes en voorkeuren van mensen en daarmee hoe zij een winkelgebied ervaren.

Op basis van dit inzicht kan een winkelgebied een keuze maken voor de doelgroep waarop het gebied zich wil profileren. De profielen vormen daarmee een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling en het beheer van winkelgebieden als sociale omgeving (CoSI). Er worden drie universele motivaties onderschreven:

Imago = het beeld dat mensen van het winkelgebied hebben op basis van verhalen

IMAGO

Reputatie = hoe mensen het winkelgebied daadwerkelijk ervaren

REPUTATIE

REPUTATIEWAARDE

SOCIALE MEERWAARDE

MERKWAARDE

→ A-profiel: het hiërarchisch gemotiveerde type → B-profiel: het coalitiegemotiveerde coalitietype → C-profiel: het empathisch gemotiveerde type

Identiteit = wat de organisatie zelf van het winkelgebied vindt

IDENTITEIT

Reputatiewaarde = waarde die het winkelgebied heeft als sociale omgeving voor zijn gebruikers

Sociale meerwaarde = datgene wat een winkelgebied meer maakt dan een verzamelplaats van verkooppunten

Merkwaarde = immateriële waarde van het gebied voor de merkeigenaar

De inzichten uit stap 1 (de specifieke circles of social interaction) en stap 2 (de gebruikers van het winkelgebied) zijn noodzakelijk om de criteria voor sociale meerwaarde van een winkelgebied te kunnen vaststellen.

STAP 3: DE MERKBELOFTE FORMULEREN De merkbelofte omschrijft wat de onderscheidende waarde is van een winkelgebied. Het is de impliciete belofte van de eigenaar van het winkelgebied aan de gebruikers. Een merkbelofte heeft alleen betekenis als deze ook werkelijk relevant is en als waardevol wordt ervaren door de gebruikers. Aspecten als gezellig, bruisend en hip bieden geen toegevoegde waarde.

De belangrijkste waardebepalende factor voor succesvolle winkelgebieden is de reputatiewaarde voor haar gebruikers. Deze reputatiewaarde begint voor een winkelgebied bij het formuleren van een merkbelofte

17

die aansluit op de focusgroep. Wat belangrijk is, is dat de merkbelofte aansluit op de sociale motivatie van de gebruikers en ook op de sociale kenmerken van de omgeving. Een goede merkbelofte sluit aan op de categorie van het winkelgebied als circle of social interaction, de specifieke cultuur en behoeften van de omgeving van het winkelgebied en de sociale motivatie van de doelgroepen of focusgroepen.

2441 Brcohure Toolkit v05.indd 17

25-08-18 13:06

STAP 4: DE HAALBAARHEID VAN DE MERKBELOFTE TOETSEN De derde stap bestaat uit een swot-analyse. Het ontwik­ kelen van sociale meerwaarde als merkbelofte berust op scn 2018 | 4 13

STRATEGIE

foto: shopping centre news

TOOLKIT SOCIALE MEERWAARDE

AFBAKENING KADERS

2

PROBLEMATIEK

1 vaststelling doelgroep en profiel 2 bepaling cultuur/omgevingsfactoren 3 concurrentieanalyse

3

MERKBELOFTE

1 specifiek winkelgebied 2 totale portfolio winkelgebieden 3 relevant; onderscheidend; verifieerbaar

4

SWOT-ANALYSE

1 relevantie profiel 2 drie pijlers 3 merkbelofte

5

STRATEGIE EN ACTIVATIE

2

2441 Brcohure Toolkit v05.indd 2

Bij werken in winkelgebieden van de toekomst raken transacties op de achtergrond. Sociale interactie en attractie worden steeds belangrijker.

Dit stelt nieuwe eisen aan het managen van een winkelgebied. Centrummanager wordt merkmanager of reputatiemanager. Deze bewaakt het merk, de merkbelofte en de strategie van het winkelgebied. Dit maakt merkbeheer tot een continu proces, waarbij een jaarlijkse toetsing en eventuele bijstelling hoort.

1 visie: toekomstperspectief winkelgebieden 2 type circle of social interaction 3 sociale meerwaarde als uitgangspunt/doel of afgeleide

1

1 invullen merkbelofte 2 verbeteren swot 3 creëren community en ambassadeurs

Schema: vijf praktische stappen

drie pijlers: vertrouwen winnen, werken aan wederkerig­ heid en de gunfactor en het verhogen van de betrokken­ heid. De swot-analyse brengt in kaart hoe de verschil­ lende aspecten van het winkelgebied invulling geven aan deze drie pijlers in relatie tot de merkbelofte. De swot is een toetsing van de merkbelofte en uitgangspunt voor de strategie. Het geeft inzicht in de haalbaarheid van de belofte en de te volgen strategie en te nemen stappen.

Praktisch gezien ziet dat er zo uit: 25-08-18 13:06

→ Beoordeel per pijler in hoeverre het winkelgebied hieraan voldoet. Sterke punten en kansen zijn de voe­ dingsbodem voor het opbouwen en versterken van vertrouwen, wederkerigheid en betrokkenheid. → Zet op een rij wat de zwakten en bedreigingen zijn per onderdeel van de drie pijlers. Dit zijn factoren die de drie pijlers verminderen, in de weg zitten of zelfs ondermijnen.

STAP 5: HET MERK ACTIVEREN De laatste stap bij het creëren van sociale meerwaarde is het vertalen van de merkbelofte in een merkstrategie.

De swot-analyse biedt hierbij een belangrijk fundament omdat het ons leert wat de mogelijkheden zijn voor het specifieke winkelgebied, waar aan gewerkt moet worden en wat al aanwezig is. De ontwikkeling van een merk­ strategie op basis van sociale meerwaarde is in feite de ontwikkeling van een strategie voor het opbouwen, onderhouden en beheren van reputatiewaarde voor de gebruikers van het winkelgebied. De merkstrategie moet gericht zijn op het faciliteren van een specifiek ‘commu­ nity-gevoel’ dat aansluit op de gebruikers en de omge­ ving, en daarmee sociale meerwaarde.

Een nieuwe visie op de ontwikkeling van winkelgebieden vraagt om nieuw management.

14 scn 2018 | 4

CONCLUSIE Sociale meerwaarde is belangrijk voor het toekomst­ bestending maken en houden van winkelgebieden.

Om dit te bereiken is het niet voldoende om alleen te kijken naar externe factoren. De mogelijkheden en potentie voor het ontwikkelen van deze sociale meerwaarde worden op lange termijn bepaald sociaalmaatschappelijke en sociaal-psychologische aspecten.

Hiermee kunnen winkelgebieden beter worden aan­ gesloten op hun nieuwe betekenis als sociale omgeving (CoSi). Dit betekent dat voor de toekomst van fysieke winkelgebieden ook gekeken moet worden naar andere denkmodellen die betrekking hebben op de interne organisatie, het beheer en het rendement op investeringen.

De Toolkit Sociale meerwaarde is geschreven door Marie-Anne Simons en Jan-Erik van Dijck van Mindlo­ gyx Retail, en Tessa Vosjan van INretail. Het onderzoek is uitgevoerd door Mindlogyx in opdracht van IVBN en NRW en werd mede mogelijk gemaakt door Apleona, de gemeente Den Haag, MVGM/Hisa, Segesta en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. De brochure is te down­ loaden op de website van INretail. ←

SAMENWERKING

Samen investeren

in succesvolle winkelgebieden In vrijwel elke stad werken stakeholders samen aan het toekomstbestendig maken van de binnenstad.

Dit gaat echter niet zonder slag of stoot. Zo is het in veel winkelgebieden een uitdaging om voldoende draagvlak te creëren voor collectieve initiatieven en

Samen investeren in

succesvolle winkelgebieden

leveren de uitgevoerde interventies niet altijd het gewenste effect op. Bij veel collectieven leeft dan ook de vraag welke interventies de meeste toegevoegde waarde bieden voor het winkelgebied.

25-08-18 11:55

2440 Brochure samen

d 1

investeren v02.ind

D

e expertgroep Future Retail City Center van Shopping Tomorrow heeft een onderzoek gedaan naar zowel nationale als internationale best (en worst) practices van interventies. Aan dit onder­zoek hebben, onder regie van de Hogeschool van Amsterdam en INretail, dertig experts uit België, Nederland en het Verenigd Koninkrijk gewerkt. In totaal zijn in de blue paper 21 praktijkvoorbeelden beschreven van collectieve interventies in (binnenstedelijke) winkelgebieden.

ZEVEN TYPEN INTERVENTIES Op basis van de activiteiten en interventies die collec­ tieven uitvoeren, komt de expertgroep tot zeven typen interventies. Het aantal verschillende interventies dat een collectief onderneemt, is mede afhankelijk van de ontwikkelingsfase waarin het zich bevindt. Zo ondernemen collectieven die nog in opstart zijn (fase 1

en 2) minder interventies dan collectieven die in fase 3 en hoger zitten.

1 – Ruimtelijke ingrepen In deze categorie vallen alle interventies die de fysieke kwaliteit van het winkelgebied verbeteren, waaronder winkelaanbod, groenvoorziening, bereikbaarheid, sfeer­ elementen, parkeergelegenheid, faciliteiten in het winkel gebied. Voor 89 procent van de collectieven in Nederland is het verbeteren van de fysieke kwaliteit een belangrijke doelstelling.

2 – Juridische en beleidsmatige ingrepen In deze categorie vallen aanpassingen van de lokale weten regelgeving en beleid waarop het collectief invloed kan uitoefenen, waaronder zones met verlichte regel­ geving (free zones), beleid met betrekking tot meng­ formules, het aantal koopzondagen en koopavonden, en wijzigingen in het bestemmingsplan. Zo is het sturen op scn 2018 | 4 15

SAMENWERKING

Financiering vinden is een van de topprioriteiten van collectieven

ONTWIKKELINGSSTADIA

het gebiedsaanbod via branchering voor twee derde van de collectieven in Nederland een belangrijke doelstelling.

wikkelingsstadia van collectieven 3 – Branding en merkpositionering

1

In deze categorie vallen alle activiteiten van collectieven die tot doel hebben om het winkelgebied als merk te en collectief bestaat uitpositioneren. twee of meerDenk deelnemers (bijvoorbeeld horecahierbij aan de organisatiewinkeliers, van ondernemers en gemeente) die de intentie hebben meerdere jaren samen te werken brandingssessies met stakeholders, de ontwikkeling van 5 – (Online) marketing een merkstrategie.

Voor 63te procent van deHet collectieven Veel collectieven ontwikkelen (online) marketing­ om de aantrekkelijkheid van het winkelgebied verhogen. samenwerkingsin Nederland is branding het winkelgebied eendan wel op activiteiten om de consumententrekkracht van het win­ rband richt zich op een of meer winkelgebieden invan de stedelijke ruimte, belangrijke doelstelling. kelgebied te vergroten. Naast traditionele activiteiten als ecifieke subcentra of straten in deze winkelgebieden. Het collectief vertegenwoordigt een de organisatie van evenementen, maakt een groeiend meenschappelijk belang waarover de, deelnemers het eens zijn geworden. Het organiseert aantal collectieven gebruik van op technologie geba­ 4 – Proces netwerk en organisatieactiviteiten zamenlijke activiteiten die de prestaties de (deelnemende) stakeholders winkelseerde marketingactiviteiten en van (online) commu­ Activiteiten dievan binnen deze categorie vallen zijn onder in het nicatiekanalen om bezoekers te informeren. Voor 96 pro­ andere de vanDeze netwerkbijeenkomsten, leden­ bied of de winkelgebieden beogen teorganisatie verbeteren. activiteiten betreffen onder andere cent van de collectieven in Nederlandse binnensteden is vergaderingen en de ontwikkeling commu­ n icatie­ k analen arketing)activiteiten en diensten gericht op consumenten, management van stakeholders, (online) marketing van het winkelgebied een belangrijke voor de deelnemers van het collectief. Voor 93 procent ganisatie van het collectief en belangenbehartiging gericht op de gemeente en andere doelstelling. van de collectieven in Nederlandse binnensteden is stgoed)partijen. het verbeteren van de samenwerking een belangrijke doelstelling.

6 – Financiële incentives In deze categorie vallen financiële incentives om t als een bedrijf kent een collectief verschillende stadia van ontwikkeling. In totaal onderscheidt onder andere nieuwe ondernemers aan te trekken expertgroep vijf fasen in de ontwikkeling van collectieven (zie figuur 1 ). om de leegstand in het winkelgebied te verminderen en/of de variatie in het winkelaanbod te verbeteren.

Voorbeelden van der gelijke incentives zijn huurkorting, vestigingspremies en omzetgerelateerde huur.

E

1

5

7 – Stimuleren innovatief vermogen ondernemers

2

URGENTIE CREËREN

EVALUATIE EN KOERS BEPALEN

4

INTERVENTIES UITVOEREN

3

SAMENWERKING OPZETTEN

STRATEGIE EN INTERVENTIES ONTWIKKELEN

De vijf ontwikkelingsstadia waarin de 21 collectieven uit België, Nederland en het Verenigd Koninkrijk zich bevinden

en v02.indd 5

16 scn 2018 | 4

In deze categorie vallen interventies die tot doel hebben om het innovatie vermogen en de concurrentiekracht van ondernemers in het winkelgebied te verbeteren. Denk hierbij aan samenwerking met een onderwijs­instelling die studenten beschikbaar stelt om onder­nemers te helpen, het aanstellen van een innovatiemanager. Zo heeft een derde van de collectieven in Nederland als doelstelling om ondernemers te helpen meer online actief te worden.

ZORG VOOR EEN STERK TEAM DAT DE KAR TREKT figuur De mensen achter het1collectief zijn in grote mate Ontwikkelingsstadia bepalend voor het succes. Veel collectieve interventies collectieven in vragen om eenvan grote tijdsinvestering en specifieke 5 winkelgebieden expertise van de betrokkenen. Om de slagingskans van interventies te vergroten dienen collectieven zich af te vragen of ze wel mensen met de juiste expertise in huis hebben en of deze personen ook voldoende tijd hebben voor het opzetten en uitvoeren van de interventie. Tijd en expertise zijn echter niet de enige ingrediënten voor een sterk team. Het is net zo belangrijk dat een collectief gemanaged wordt door mensen die 25-08-18 11:56 zijn bij oprecht gepassioneerd zijn over en betrokken

SAMENWERKING

het winkelgebied. Ook kan het helpen als markante en succesvolle ondernemers een actieve rol spelen binnen het collectief. Zij kunnen andere ondernemers inspireren om actief deel te nemen aan (interventies van) het collectief.

FINANCIERING Met weinig tot geen budget kan veel worden bereikt, maar het is geen basis voor een duurzaam collectief. Het merendeel van de interventies die collectieven willen uit­ voeren kosten geld. Het vinden van (structurele) finan­ ciering is dan ook een van de topprioriteiten van collec­ tieven. Zonder structurele financiering is het onmo­gelijk om een professioneel collectief en duurzame interventies te ontwikkelen. Door stakeholders te bewegen om een financiële bijdrage of een bijdrage in natura te leveren, kunnen ook collectieven met geen of weinig budget din­ gen voor elkaar krijgen. Dit vraagt wel een flinke dosis creativiteit, overredingskracht en doorzettingsvermogen van collectieven.

HET BELANG VAN EEN DAADKRACHTIGE, BETROKKEN EN BETROUWBARE OVERHEID Een belangrijke succesfactor voor collectieve interventies is een daadkrachtige, betrokken en betrouwbare lokale overheid. Als een lokale overheid een collectief struc­ tureel ondersteunt, neemt de slagingskans van de inter­ venties toe. Deze ondersteuning hoeft niet alleen van financiële aard te zijn. Aanpassing van lokaal beleid en wetgeving, het leveren van menskracht en expertise, het verbeteren van de publieke ruimte en het faciliteren van bijeenkomsten zijn andere voorbeelden van onder­ steuning die lokale overheden aan collectieven kunnen bieden.

NEEM DE TIJD OM DRAAGVLAK TE CREËREN EN TE BEHOUDEN Draagvlak is dé sleutel tot het succes van collectieven; Er is draagvlak nodig om een collectief te starten, inter­ venties (succesvol) uit te voeren en om een collectief te continueren. Denk aan de volgende draagvlak verhogende acties: → laat stakeholders actief meedenken over de opzet van interventies en de besteding van het budget; → organiseer een-op-eengesprekken, informatie en inspraakbijeenkomsten; → combineer verschillende doelstellingen in één interventie; → zorg dat interventies aansluiten op de praktijk van ondernemers.

Onderzoek is nodig om vast te stellen of de interventies resultaat opleveren

INVESTEER IN ONDERZOEK Onderzoek kan een collectief op vijf manieren helpen in het realiseren van haar doelstellingen. Ten eerste kan onderzoek relevante inzichten opleveren voor de ontwikkeling van concrete interventies en voor meer inzicht in de belangrijkste doelgroepen van het winkel­ gebied. Ten tweede kan onderzoek helpen om het draag­ vlak te vergroten voor interventies die het collectief wil ondernemen. Ten derde kan onderzoek helpen om de onderhandelingspositie van het collectief ten opzichte van de lokale overheid en andere stakeholders te vergro­ ten. Een collectief dat haar argumenten kan onderbou­ wen met cijfers heeft een sterkere onderhandelingspo­ sitie dan een collectief dat dit niet kan. Ten vierde kan onderzoek helpen om lopende interventies aan te passen of door te ontwikkelen. Om het draagvlak voor het col­ lectief en de interventies te behouden, is het tot slot van cruciaal belang om met behulp van onderzoek vast te stellen of de interventies het gewenste resultaat hebben opgeleverd.

BENUT (EUROPESE) SUBSIDIES ALS FINANCIERINGS­ MOGELIJKHEID Voor veel collectieven is het een uitdaging om vol­ doende financiering te vinden om de gestelde doelen te realiseren. (Europese) subsidies zijn hierbij een mogelijk interessante inkomstenbron voor collectie­ ven. Hoewel subsidies geen structurele inkomstenbron voor collectieven vormen, kunnen ze bijdragen aan het organiseren van de samenwerking en het opzetten van de interventies. In mee rdere cases is gebruik gemaakt van (Europese) subsidies als financieringsvorm. Veel (Europese) subsidies kunnen alleen door een lokale of regionale overheid (bijvoorbeeld Interreg en EFRO), of kennisinstelling worden aangevraagd. Er zijn ook klei­ nere (nationale of lokale) subsidies waar collectieven een beroep op kunnen doen, bijvoorbeeld subsidiepot­ jes bij de gemeente. ← Dit artikel is gebaseerd op de blue paper Future Retail City Centers en de brochure Samen investeren in succesvolle winkelgebieden en is te downloaden op www. retailland.nl. scn 2018 | 4 17

NRW JAARPRIJS

Gaat de nieuwe juryvoorzitter alles anders aanpakken?

René Vierkant (lachend): ‘Tja, dat is toch wel iets waar je al snel over nadenkt. Laat ik vooropstellen dat de systematiek van de beoordeling van de genomineerde projecten in de loop der jaren zich onder mijn voorgangers flink ontwikkeld heeft.

Ik zie wellicht nog wel punten waarin we wat kunnen verbeteren.

Dat is dan zeker geen revolutie, maar meer een evolutie van het systeem. De NRW Jaarprijs is een juryprijs en moet dat ook blijven.

Natuurlijk wordt er intensief mee gekeken door alle geledingen uit de beroepsgroepen die bij NRW aangesloten zijn. En het feit dat ook een jurysysteem altijd nog een zekere mate van subjectiviteit in zich heeft zal altijd tot discussie leiden, ook als de winnaar bekend is. Iedereen vindt er wat van en dat vind ik prachtig.’

Vindt u dat de jury inmiddels over een mooi en compleet instrumentarium beschikt?

Juryvoorzitter René Vierkant (met rugzak) tijdens een van de werkbezoeken

De voorzitter Als opvolger van Jos Sentel, mag René Vierkant zich de komende jaren de juryvoorzitter van de NRW Jaarprijs noemen. Hoe kijkt hij tegen zijn taak aan? Zijn er dingen die hij anders zou willen?

‘Jazeker, De onderzoeken van Strabo en Mindlogyx bijvoorbeeld.

Maar ook de meetlat. Die laatste zou ik gewoon voor iedereen toeganke­ lijk op de NRW-website willen plaat­ sen. Niet ingevuld voor de lopende verkiezing, maar wel open en trans­ parant, zodat iedereen kan zien waarmee de jury werkt. En dan zijn er punten als het stemrecht voor de juryvoorzitter (dat heeft ie niet) of de minimale omvang van de jury. Daar wil ik nog eens goed naar kijken en dat ook transparant een plek geven, zodat het voor iedereen honderd pro­ cent duidelijk is hoe deze jury werkt.’

De NRW-Jaarprijs wordt tegenwoordig als een belangrijke onderscheiding gezien. Ben je het daarmee eens?

‘Ja, des te belangrijker is het dat de achterban door die transparantie kan begrijpen waarom de jury tot een bepaalde keuze is gekomen.’

18 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

De jury van de NRW Jaarprijs René Vierkant (Vierders bv, voorzitter) Dit jaar kenmerkte zich door het gegeven dat er maar liefst tien projecten werden ingezonden.

Die zijn echter niet allemaal genomineerd.

‘De jury maakt een voorselectie waarbij dus een aantal inzendingen kunnen afvallen. Immers, NRW wil natuurlijk dat de genomineerde projecten staan voor wat kenmer­ kend en goed is in ons vak. Uitein­ delijk koos de jury ervoor om vijf projecten te nomineren. De inzen­ dingen die afvielen hebben daarvan persoonlijk en met reden omkleed bericht gekregen. Maar ook de vijf die overbleven laten zien dat er dus eigenlijk wel veel ontwikkeld en herontwikkeld wordt. Het bete­ kent ook dat de projecten die nu ingediend zijn tijdens de crisis in ontwikkeling zijn gegaan. Met andere woorden: ook tijdens de crisis is er wel degelijk geïnvesteerd in vernieuwing.’

In de huidige tijd gaat het dan veelal om herontwikkelingen van allerlei soort en omvang. Appels en peren?

‘Dat is nu juist wat het jurywerk interessant maakt. En ingewikkeld.

Het is ook daarom heel belangrijk te benadrukken dat de ontwikkeling die de prijs uiteindelijk krijgt het beste reflecteert voor welke uitdagingen onze sector staat. Het is een waardering voor het project dat binnen een bepaald segment die uitdaging optimaal heeft ingevuld. Kijk, er is geen project waar geen compromissen inzitten.

Maar als je dat als ontwikkelaar betekenisvol en duurzaam op alle onderdelen hebt gedaan, dan kan je dus aangewezen worden als winnaar van de NRW Jaarprijs. En dan maakt het niet uit of het om een heel groot winkelcentrum gaat of een klein binnenstedelijk project.

Want het gaat over de uitdaging en de betekenis voor de omgeving.

De jury vergelijkt dan ook niet vijf

inzendingen met elkaar, maar de winnaar met z’n ‘peers’ in de markt.’

Wat heeft je als juryvoorzitter verrast bij deze ronde van de NRW Jaarprijs?

‘Als eerste toch wel het aantal inzendingen. Verder ook het lef en doorzettingsvermogen om iets inge­ wikkelds tot stand te brengen, terwijl een soortgelijk project elders in het land tot niets leidt. En dan is er de vernieuwing. Ik behoor tot degenen die zeggen dat we geregisseerd moe­ ten krimpen. Maar dat houdt niet in dat er geen vernieuwing meer moet plaats vinden. En die vernieuwing, die is er zeer beslist.’

Die vernieuwing blijkt er onder andere uit dat de sector niet alleen maar met de winkelfunctie bezig is.

‘Het gaat vandaag de dag om plekken waar mensen graag willen zijn. Waarvan winkelen een belangrijk onderdeel is, maar er is nog veel meer gaande. Neem bijvoorbeeld de nominatie Koedijkslanden. Een herontwikkeling waarin niet alleen de winkels een rol speelden, maar waar ook nadrukkelijk gekeken werd naar het soort consument dat in die wijk woont en naar de sociale functies die van belang zijn.

Op die manier ontstond een hele andere relatie met de omgeving en de bewoners. Of kijk naar de Catharinasteeg in Leiden, waar een compleet stuk binnenstad een nieuw palet aan functies heeft gekregen, waaronder winkels.’

Micha Candel, Zeeman Erna Traanberg, Traanberg Architectuur Hans de Jong, Provast Marrit Laning, Redevco Rick Zijderveld, Gemeente Den Haag Michiel Boonen, JLL Hildegard Assies, Urban Retail Rachelle Vingerhoeds, HB Capital Caspar Wortman, Ovidius Wouter Kromkamp, Ahold Delhaize

tigen van de genomineerde projec­ ten en de pitches nog heel wat dis­ cussie plaats en moeten stemrondes de winnaar naar boven brengen.

Deze keer bleek bij een informele ‘briefjesronde’ als snel dat iedereen dezelfde nummer-1 had. En bij een volgende peiling bleef dat zo. Door­ dat de juryleden unaniem waren in hun keuze voor een winnaar waren er ook geen stemrondes nodig. Heel bijzonder.’ ← In het juryverslag op pag. 23 kunt u meer lezen over de argumentatie van de jury.

De jurering van dit jaar was wat René Vierkant betreft best wel bijzonder: ‘Ik had mij tevoren nog met Jos Sentel -de vorige juryvoorzit­ ter- voorbereid hoe je dit proces in goede banen kon leiden, hoe dat werkte met de meetlat enzovoort.

Want meestal vindt er na het bezich­

Jurybezoek in Leiden

scn 2018 | 4 19

NRW JAARPRIJS

20 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

Catharinasteeg Leiden

NR

PR

IJ

NA

S2

018

WIN

AR

W JA AR

naam

catharinasteeg

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

een verbinding creëren tussen twee winkelgebieden in het oude centrum en zo het gebied functioneel bij de binnenstad betrekken, rekening houdend met de vele monumentale panden in het gebied

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

5.986 m2 (exclusief woningen)

winkelunits

5.246 m2

woningen

1.800 m2

kantoorunits horeca/leisure-units

740 m2

ontwikkelaar

MRP Development

eigenaar/belegger

GRES Factory/UBS Assetmanagement

architect

Rijnboutt Architecten

beheerder

CBRE

website

www.catharinasteeg.nl

voorzieningen

binnentuin (Catharinahof) met monumentale boom en terrassen

parkeerplaatsen

–

opening

november 2017

FOTO: KEES HUMMEL scn 2018 | 4 21

NRW JAARPRIJS

FOTO’S: KEES HUMMEL

22 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

JURYRAPPORT

D

e jury heeft grote waardering voor het teruggeven van deze historische locatie aan de inwoners en bezoekers van de stad Leiden. De ontwikkeling van dit stuk stad, met een uitstekende mix van grote en kleine winkelunits, woningen en horeca, is zeer geslaagd.

Met de Catharinasteeg – als onderdeel van het Aalmarktproject – wordt goed ingespeeld op de trend waarin een compact kern­ winkelgebied logisch onderdeel is van de stad als een geheel van verschillende functies, bezoek- en verblijfsdoelen. De sleutelfunc­ tie van de nieuw gerealiseerde Catharinasteeg voor het creëren van het gewenste winkelrondje, maar ook als brugfunctie tussen het A1 winkelmilieu en het achter de Breestraat gelegen ‘snuffel­ milieu` is wezenlijk voor het welslagen van het project.

NR

R

IJ

NA

S2

018

WIN

AR

P W JA AR

Met dit project is zeker niet altijd de makkelijkste weg bewandeld en zichtbaar is het lef en doorzettingsvermogen om historisch Leiden met het moderne stadsleven te verbinden. De atypische en daardoor bovengemiddeld aantrekkelijke grote winkelunit van H&M laat dit mooi zien, maar zeker ook de zeer geslaagde winkel annex café-restaurant van Via Mio naast de bijzondere en lokale gehuisveste ondernemers. Er is een hoogwaardig gebied ont­ staan waar het lijkt alsof je er als bezoeker geheel vanzelf naar toe wordt getrokken en waar je vervolgens heerlijk blijft dwalen en waar je graag weer naar terugkeert! Precies zoals een retailont­ wikkeling hoort te zijn.

In de veranderende wereld vormt een integrale gebiedsontwik­ keling als de Catharinasteeg een zeer geslaagd voorbeeld voor de sector. Een pronkstuk waarin een logisch rondje in de winkelrou­ ting wordt gecreëerd en tegelijkertijd een verloederd stuk binnen­ stad tot nieuw leven is gewekt met aantrekkelijke winkels, bijzon­ dere horeca en binnenstadswoningen, een heerlijke binnentuin met terras en integratie met de stadsgehoorzaal. De liefde voor het monumentale vastgoed is overal zichtbaar in het project, zowel door de toepassing van historisch verantwoorde kleuren­ schema’s als door inpassing van monumentale elementen tot in de winkels. Nagelnieuw maar alsof het er altijd al is geweest. Een zeer duurzaam en toekomstbestendig voorbeeld voor de sector en daarmee een terechte winnaar!

Om deze reden prijst de jury de Catharinasteeg in Leiden en ver­ leent zij haar de hoogste eer.

In editie 3-2017 vindt u een uitgebreide reportage met de achtergronden van dit project vinden. Scan de QRcode of ga naar www.issuu. com/scnewsnl.

scn 2018 | 4 23

NRW JAARPRIJS

24 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

De Barones  Breda naam

de barones

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

door een open karakter na te streven en een unieke branchemix te bieden van lokale ondernemers en grote ketens, de consument een centrum bieden dat kan concurreren met omliggende gebieden als Tilburg en Antwerpen

functie

hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

34.058 m2

winkelunits

31.619 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

151 m2

ontwikkelaar

Kroonenberg Groep/3W Retail Estate

eigenaar/belegger

Kroonenberg Groep

architect

Rijnboutt Architecten

beheerder

Kroonenberg Groep

website

www.barones.nl

voorzieningen

toiletten, bankjes, kunstwerken, aanpassingen voor minder validen

parkeerplaatsen

510 in naastgelegen garage

opening

december 2017

FOTO: KEES HUMMEL scn 2018 | 4 25

NRW JAARPRIJS

O

p een zomerse namiddag spreekt SCN af met Jaco Meuwissen direc­ teur/aandeelhouder van 3W real estate.

Ondanks dat het al wat later op de dag is, toont de Barones een bijzonder levendig beeld. En wat opvalt is het soort mensen dat je ziet lopen. Zonder te willen stereotype­ ren: modieus, goed verzorgd, vaak jong en mooi. Meuwissen: ‘Dat heeft deels te maken met de zuidelijke inslag. In het zuiden gaat men meestal als men de stad ingaat goed gekleed. Maar het is zeker ook waar dat je terugkrijgt waarop je inzet. Het heeft alles te maken met de positionering van de Barones.’

Positionering. Een wat ongrijpbaar begrip dat raakt aan het concept, aan kwaliteit en beleving, aan marketing en meer. In feite de optelsom van wat je wil zijn voor een bepaalde doelgroep. Hoe is dat bij de Baro­ nes gegaan?

wel over een andere manier van ontwik­ kelen. Het oude model waarbij je via het toevoegen en verkopen van meer meters je verdiensten realiseert, bestaat niet meer. In de nieuwe situatie werk je heel nauw samen met de eigenaar voor wie je in feite het ont­ wikkelingswerk gaat doen. Bij 3W real estate gaat dat van de conceptontwikkeling tot en met de bouwbegeleiding en verhuur. Full­ service dus, indien dat gewenst is. Met de Barones hebben we van Kroonenberg Groep de kans gekregen om te laten zien wat we kunnen.’

Wat volgde was een fase waarin lang over het concept nagedacht en gediscussieerd werd. ‘We moesten een gerenommeerd Jaco Meuwissen

VISIE ‘Dan moet ik eerst iets vertellen over ons bedrijf. Wij zijn in 2011 losgekomen van ING Real Estate. Centraal staat een hele goede visie op het ontwikkelen voor retail.

En dat in een landschap waarbij het niet meer draait om het toevoegen van meters, maar om het geven van een kwaliteitsim­ puls. Zoals bij de Barones. Je hebt het dan

Een winkelcentrum herontwikkelen is zo mogelijk een nog grotere uitdaging dan van de grond af aan beginnen. Je hebt te maken met een gebouw dat er al staat, met situationele beperkingen, maar ook met het uitgangspunt dat vernieuwing en verbetering het einddoel is. Voor de Barones vroeg eigenaar Kroonenberg Groep aan 3W real estate om hen bij te staan bij het ontwikkelen van een aan het hoge ambitieniveau dat men bij dit bijzondere winkelgebied in hartje Breda had.

26 scn 2018 | 4

FOTO: SCN

nieuwe conceptvisie. Een visie die recht deed

vastgoedbedrijf met een gedegen kennis van retail overtuigen van onze visie op de Barones. Deze eigenaar heeft weliswaar een hoog ambitieniveau, maar is tegelijkertijd ook heel realistisch. Daar zoek je evenwicht in. Dat neemt niet weg dat Kroonenberg Groep een eigenaar is die beslist in kwaliteit durft te investeren. Enfin, kijk maar om je heen.’

DE UITDAGINGEN VOOR DE BARONES Het is al gezegd: het draait om een kwa­ liteitsimpuls. De consument van nu ver­ wacht het. Het is de keuze tussen relevant zijn of afglijden. Meuwissen: ‘En dat moet nú. Je kunt niet nog eens vijf jaar wachten.

NRW JAARPRIJS

Immers, de consument kiest nú voor óf thuis op de bank winkelen óf naar je winkel­ gebied komen. In een centrum als dat Breda draait het om beleving, om funshoppen.

Dan is die kwaliteitsbeleving (of klantbele­ ving?) cruciaal. Maar in de Barones speel­ den nog een aantal dingen.’

‘Zeker, het was altijd al een mooi winkel­ centrum, maar er was wat weinig reuring.

Dat heeft niet te maken met hoe het destijds ontworpen is, maar meer dat de consument verandert en andere eisen stelt. Twintig jaar geleden functioneerde plus 1 ook nog, maar tegenwoordig niet meer. De uitgangspunten liggen nu anders. Zoals meer licht.’

‘We zochten ook naar een plek waar een

ankerpunt in het centrum kon ontstaan.

In de oude layout waren er op deze locatie waar we ons nu bevinden (Koffie bij Teun: red.) twee winkelunits die heel dicht op de Nieuwstraat lagen. Onze oplossing was dat we deze panden uitnamen en zo een mooi plein creëerde met een visuele verbinding met de Nieuwstraat, een prachtige histori­ sche straat in het centrum van Breda. Door deze ingreep maak je het voor de bezoeker interessant om rond te lopen.’

ENTREEBEELD Maar is het niet nog veel moeilijker om de mensen die in de Karrestraat lopen – een van de hoofdwinkelstraten van Breda – af te

laten buigen naar de Barones?

‘Inderdaad. Maar vanwege de status van rijksmonument mochten we op deze plek geen grote ingrepen doen. Waar we voor gekozen hebben is het entreebeeld zo rus­ tig mogelijk maken, met alle aandacht en zichtlijnen naar de winkels toe. In feite wor­ den de winkels daarmee zelf de entree.’

‘Aan de Lange Brugstraat zijn we veel rigoureuzer te werk gegaan. Daar hing boven de entree een nogal opvallend kunst­ werk in de vorm van een soort vlechtwerk.

Een beetje dreigend valhek leek het wel. Op die plek hebben we ervoor gekozen meer een straat te creëren. En dat was twintig jaar geleden bij de gemeente niet bespreekbaar.

‘De Barones staat voor de kwaliteitsimpuls die veel winkelcentra nodig hebben’

scn 2018 | 4 27

NRW JAARPRIJS

Architect Rijnboutt, Kroonenberg Groep en wij hebben goed kunnen beargumenteren waarom dit anders moest. Want de Barones is in feite gewoon een winkelstraat die deel uitmaakt van het Bredase winkelcircuit. De gemeente ging met die zienswijze akkoord en wij konden als het ware twee hoekpan­ den omklappen naar binnen toe. Daarmee is de entree op deze plek veel geleidelijker en lichter geworden.’

KUNSTWERK Met een opdrachtgever als Kroonenberg Groep heb je natuurlijk wel een opdracht­ gever die ook z’n eigen stempel op het vastgoed wil drukken. Neem waar we nu naar kijken: een imposant felgekleurd kunstwerk?

‘Zeker, maar we vinden dat eigenlijk best prettig. Het werk dat wij doen, dat moeten we steeds beargumenteren. Wat is de meer­ FOTO’S: KEES HUMMEL

waarde? Waarom doe we iets zoals we het doen? Kroonenberg Groep is bij een ontwik­ keling als deze tot in het detail betrokken.

Dus niet alleen de grote lijnen. Immers, retail is detail. En dat voel je in het hele cen­ trum. Er is overal naar gekeken. Als con­ sument realiseer je je dat vaak niet, je kunt het soms niet duiden. Maar het totaal klopt gewoon. Er is met veel liefde en aandacht aan dit winkelcentrum gewerkt. En een deel van dat gevoel zit in de kunstobjecten die Kroonenberg Groep heeft toegevoegd. Het levert beslist een bijdrage aan de beleving.’

Aan die beleving wordt ook bijgedragen door de branchering van de Barones. Meu­ wissen: ‘De Barones is echt de fashionstraat van Breda geworden. Alle coole internati­ onale merken zitten hier. Bershka, Pull & Bear en natuurlijk ook Hudson’s Bay. Wij konden door het intern ontsluiten van +1 nu ook de ruimte bieden die formules als deze

nodig hebben. Daarbij maakt deze hoogte het ook mogelijk dat een retailer zich met de pui aansprekend kan laten zien.’

SYNERGIE Wat is nu eigenlijk de toegevoegde waarde van het inschakelen van een ontwikkelaar als 3W real estate? Immers, een partij als Kroonenberg Groep heeft zelf ook al heel veel expertise in huis.

Meuwissen: ‘Allereerst is het zo dat twee meer weten dan één. Wij zijn natuurlijk ook een partij die dagelijks met retail bezig is en heel veel aan concepten werkt. Maar daar­ naast is het zo dat een herontwikkeling als deze nogal wat vraagt van de capaciteit van een bedrijf.’

‘Bij Kroonenberg Groep liepen een aantal winkelprojecten tegelijkertijd: Hilvertshof, Kalverpassage, waar wij ook aan hebben gewerkt, en de Barones. Die capaciteit heb je meestal niet in huis en daarom koos men voor samenwerking met externe partijen.

Maar je haalt dan ook beslist nieuwe ideeën binnen. Natuurlijk heb je stevige discussies

‘Het is vooral de synergie tussen de partijen die tot mooie dingen leidt’ met elkaar, maar het is vooral de synergie die waardevol is en tot mooie dingen leidt.’

AMSTERDAM 3W real estate is sterk groeiend en bedient de Nederlandse markt vanuit Maastricht en Amsterdam. ‘Ons team in Amsterdam is onlangs verder uitbereid. Zo doen we voor CBRE Global Investors de herontwikkeling van de Amsterdamse Poort. De Kalverpas­ sage is net afgerond, en we zijn nu bezig met het commerciële hart van Amvest’s Duin in Almere en de herontwikkeling van Brusselse Poort in Maastricht. Daarbij rich­ ten we ons zeker niet alleen op de grotere projecten: ook een kleine winke l(her-)ont­ wikkeling vinden wij beslist interessant.’ ← 3WREALESTATE.NL 28 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

Locatie en kwaliteit Lesley Bamberger en Paul Bremmer

Met de NRW Jaarprijs 2016 voor het Gelderlandplein nog vers in het geheugen, zond Kroonenberg Groep dit jaar maar liefst twee winkelcentra in: De Barones in Breda en Hilvertshof in Hilversum. Als je dan als redacteur een interview houdt met twee betrokkenen van dit bedrijf, verwacht je dat je alle details, uitdagingen en unieke punten van die twee projecten te horen gaat krijgen. Dat kwam zeker aan de orde, maar wat ook duidelijk werd is dat bij dit bedrijf eigenlijk alles wat men doet samen te vatten is tot twee kernwoorden: locatie en kwaliteit.

D

FOTO: SCN

ie kwaliteit, daar kunnen we ons wat bij voorstellen. Het lijkt er soms op dat Kroonenberg Groep in z’n eentje de winkel­ vastgoedmarkt naar een hoger plan aan het trekken is.

Lesley Bamberger, algemeen directeur: ‘We willen graag onze winkelcentra een andere signatuur geven en dat doen we door de lat wat hoger te leggen. Dat doen we overigens ook met onze kantoren en wonin­ gen. In feite creëren we een omgeving waarbij we het niet zozeer hebben over het gebouw, maar vooral over welke gebruikers daarbij passen.’

Paul Bremmer, hoofd commercieel, denkt wel dat inmiddels de Kroonenberg-stijl als zodanig herkend wordt: ‘Kwalitatief hoog­ waardig, dat is beslist ons handelsmerk geworden.’

De K van Kroonenberg en van Kwaliteit dus. Het is de keuze die het bedrijf maakt om zich te onderscheiden. En dat begint al bij de locatie. Lesley Bamberger: ‘In Amsterdam hebben we dat laten zien met The Bank. En recentelijk hebben we onze scn 2018 | 4 29

NRW JAARPRIJS

plannen voor het oude KasBank-gebouw aan de Nieuwezijds Voorburgwal bekend gemaakt. Daar hebben we zelfs op de platte­ gronden al verhuurd, wat wel iets zegt over hoe wij in de markt staan. Men weet welke kwaliteit verwacht mag worden en dan gaat het er eigenlijk alleen nog maar over of je op die locatie wilt zitten.’

KEUZES Maar voordat die gewenste kwaliteit bereikt is, gaat er vaak nog heel wat water door de Rijn. Zowel Hilvertshof als de Barones werden van een andere belegger overgeno­ men. En elk winkelcentrum had z’n eigen problematiek.

Zo was Hilvertshof – een van de allereer­ ste planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland – behoorlijk verouderd. Les­ ley Bamberger: ‘Weliswaar was het tussen­

‘De Barones is een licht, plezierig winkelcentrum geworden’ tijds door de vorige eigenaar wat opgefrist, maar er moest meer gebeuren. Hilvertshof moest om te voldoen aan de eisen van de huidige markt een slag maken, zodat het voor de lange termijn goed verhuurbaar was. Er waren best retailers in het Hilverts­ hof geïnteresseerd, maar niet in de staat zoals het was: de look and feel voldeed niet, het gangenstelsel ook niet. Wij stonden voor de keuze om ofwel fors af te schrijven of er helemaal voor te gaan en de waarde terug te halen.’

‘Kijk, verkoop is nooit echt een intentie bij ons. Wij gaan voor de lange termijn en zorgen ervoor dat een winkelcentrum weer voor een langere termijn meekan. . Ik denk dat wat dat betreft de operatie Hilvertshof goed gelukt is. Daarbij komt dat we niet alleen een modernisatie gerealiseerd heb­ ben, maar ook een onderhoudsachterstand in de installaties hebben ingelopen.’

VISUELE CONNECTIE Paul Bremmer wijst erop dat er ook een gedeelte van de etage is gesloopt: ‘Zoals we allemaal weten is meerlaags winkelen in 30 scn 2018 | 4

Nederland heel moeilijk. Ook in Hilvertshof zag je dat. Door de vloer van de eerste ver­ dieping aan de zijde Kerkstraat weg te halen hebben we een visuele connectie tussen de begane grond en de etage gerealiseerd.

Het winkelgebied werd ruimtelijker en lich­ ter en we konden betere units aanbieden waardoor we de juiste winkels wisten aan te trekken. Dat samen met een algehele herpo­ sitionering richting consument, maakt dat er nu een heel ander winkelcentrum staat.

Hilversum was als winkelstad te veel op zichzelf teruggevallen. Met het vernieuwde Hilvertshof zie je dat ook de regiofunctie weer aantrekt.’

Lesley Bamberger: ‘Hilversum heeft de potentie in zich om een betere winkelstad te worden dan het nu is. Maar dan moeten wel alle hoofden dezelfde kant op staan.

De stad staat bekend als ‘mediastad’, maar dit wordt als zodanig nog te weinig naar de consument geprofileerd. Er liggen kansen genoeg en bijvoorbeeld qua horeca-aanbod zie je nu duidelijk een ontwikkeling.’

PRIMARK Een van de grootste ‘klappers’ bij de invul­ ling van het nieuwe Hilvertshof was de De Barones, Breda

komst van Primark. Waarom koos deze retailer voor Hilvertshof en niet voor bij­ voorbeeld het voormalige V&D-pand?

‘Primark heeft lang getwijfeld, want het bedrijf opende ook een vestiging in Almere’, legt Lesley Bamberger uit. ‘We hebben er heel hard aan getrokken om ze binnen te halen en dat is ook gelukt omdat we iets konden bieden. Want Primark kon in Hil­ vertshof deel uit gaan maken van een hele sterke combinatie modewinkels met onder meer H&M en ZARA. We noemen dat ons ‘powerhouse’. En dat sprak hen aan.’

STOEIEN MET DE TWEEDE WINKELLAAG De Barones in Breda was ook zo’n winkel­ centrum dat dringend aanpassingen nodig had om bij de huidige generatie retailers te passen. In de ogen van Kroonenberg Groep moest ook hier de tweede winkellaag ver­ dwijnen en meer transparantie in de zicht­ lijnen toegevoegd worden.

‘Die tweede laag hebben we kunnen gebruiken om te voldoen aan de vraag naar grotere winkelunits’ vertelt Lesley Bamber­ ger. ‘Verschillende units zijn nu intern naar de verdieping ontsloten. Voor de transpa­ rantie is er een hoekwinkel uitgenomen.’

NRW JAARPRIJS

Hilvertshof, Hilversum

Paul Bremmer: Het is nu een licht een heel plezierig winkelcentrum geworden.

Eigenlijk meer een passage tussen Kar­ restraat en Lange Brugstraat. Het gedeel­ telijk wegvallen van de tweede winkellaag zorgt er ook voor dat het druktebeeld op de begane grond nu beter is, wat de consument een andere ervaring geeft. Qua branchering is net als Hilvertshof ook de Barones sterk op mode georiënteerd. Maar in de Barones is het aanbod meer divers. We kijken altijd

heel goed naar wat bij zo’n locatie past. En dan zie je dat Breda als stad heel anders is dan Hilversum.’

IN DE SMAAK De vernieuwde Barones valt ook bij retai­ lers in de smaak. Lesley Bamberger: ‘We zijn erin geslaagd om Hudson’s Bay te laten landen en ook Pull & Bear en The Sting kozen voor de Barones. Het zijn voorbeel­ den van winkels die behoefte hebben aan meer ruimte, ruimte die wij nu door diverse ingrepen konden bieden.’

Toch blijft het bijzonder dat in Neder­ land zo’n tweede winkellaag blijkbaar niet werkt. Hoe zou dat komen? Paul Bremmer: ‘In het buitenland liggen winkelcentra vaak solitair. De consument heeft op zo’n locatie dan geen alternatieven. Maar ook passan­ tenaantallen spelen een rol. Les Halles in Parijs ligt wel in de binnenstad, maar heeft maar liefst 34 miljoen passanten per jaar.

En iedereen moet erlangs. In Amerika is een mall echt een ‘one destination’, waar de consument doelgericht naartoe gaat. Dat is ander gedrag dan in Nederland.’

Lesley Bamberger legt ook een link met het gegeven dat we in Nederland veel min­ der winkelconcepten kennen. ‘Dat heeft te maken met de beperkte uitrolkansen voor een formule in ons land. Amsterdam is prima, maar met Rotterdam, Den Haag en Utrecht erbij heb je het wel gehad. We moeten het dus doen met de formules die er zijn.’

VERWACHTINGEN VOOR DE TOEKOMST Waar gaan we qua retail en winkelvastgoed naar toe? Kroonenberg Groep heeft de trend richting kwaliteit al duidelijk gezet. Maar verder?

Lesley Bamberger: ‘Die kwaliteit is waarop we zullen blijven inzetten. En niet alleen de kwaliteit van het gebouw en z’n omgeving, maar ook in de huurders die we plaatsen. We stellen hoge eisen en ook onze makelaars weten hoe wij daar tegenaan kij­ ken. Qua locaties bestaat wel de kans dat wij ons op een paar grote steden zullen gaan focussen. En dan vooral Amsterdam. Want daar gebeurt het gewoon. We hebben daar een aantal posities en gaan verder met ont­ wikkelen. De KasBank als eerste. De Kalver­ passage is onlangs herontwikkeld en wordt wellicht onze inzending voor de NRW Jaar­ prijs van volgend jaar.’

Amsterdam is echt booming en je ziet nu ook een kwaliteitsverbetering qua consu­ ment doorzetten. We moeten wel kritisch blijven en volgen wat de markt aangeeft. Zo wordt de leisure-component in winkelcen­ tra écht belangrijk en daarin speelt horeca een belangrijke rol. Want het winkelen moet een beleving zijn. Daarbij kijken we ook naar wat er in het buitenland gebeurt en wat we daarvan naar Nederland kunnen

‘We moeten wel kritisch blijven en volgen wat de markt aangeeft’ brengen. Op een niveau dat past bij Neder­ land. Want je moet als eigenaar natuurlijk ook met je servicekosten scherp blijven. Zo zijn schoonmaak en beveiliging in de regel de grootste kostenposten. Daar hebben we dan ook goed naar gekeken en voor de beveiliging meer in camera’s geïnvesteerd.

De echte manuren op locatie konden daar­ door naar beneden.’

WAARDERING Wat betekent de NRW Jaarprijs voor Kroo­ nenberg Groep? Lesley Bamberger doet daar niet geheimzinnig over: ‘Ik denk dat het heel leuk is als je waardering uit de markt krijgt. De NRW Jaarprijs is een van de weinige prijzen waarbij de jury echt kri­ tisch naar het project kijkt. Daar ben ik blij mee, want daarmee krijgt de prijs lading en waarde.’ ← scn 2018 | 4 31

NRW JAARPRIJS

32 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

Hilvertshof  Hilversum naam

de barones

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

succesvolle exploitatie op de lange termijn, door het centrum te herontwikkelen naar de eisen van deze tijd en toekomstbestendig te maken

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

28.000 m2

winkelunits

21.715 m2

woningen kantoorunits

124 m2

horeca/leisure-units

420 m2

ontwikkelaar

Kroonenberg Groep/Centrum Projecten

eigenaar/belegger

Kroonenberg Groep

architect

Rijnboutt

beheerder

Kroonenberg Groep

website

www.hilvertshof.nl

voorzieningen

toiletten, zitmeubilair, kinderspeelplaats, infoschermen

parkeerplaatsen

631

opening

juni 2017

FOTO: KEES HUMMEL scn 2018 | 4 33

NRW JAARPRIJS

34 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

Koningshoek  Maassluis naam

de barones

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

het achterhaalde winkelcentrum herpositioneren als een relevant, karakteristiek centrum voor de dagelijkse boodschappen, met daarnaast een aanzienlijke aanvulling in non-food en mode

functie

kernwinkelgebied

totaalmetrage

23.847 m2

winkelunits

19.591 m2

woningen kantoorunits

178 m2

horeca/leisure-units

734 m2

ontwikkelaar

Wereldhave

eigenaar/belegger

Wereldhave

architect

DOK Architecten

beheerder

Wereldhave

website

www.koningshoek.nl

voorzieningen

ontmoetingspleinen, toiletten, bankjes, bewaakt fietsenstalling, gratis wifi

parkeerplaatsen

1060 + 300 fietsplekken

opening

april 2018

FOTO: TWYCER / WWW.TWYCER.NL

scn 2018 | 4 35

NRW JAARPRIJS

Een complete en realistische herontwikkeling Winkelcentrum Koningshoek was kenmerkend voor wat we bij veel winkelcentra van de jaren zeventig-generatie zien: verouderd, weinig attractief, leegstand en niet meer passend bij de eisen die de consument aan het winkelen in deze tijd stelt. Wereldhave heeft winkelcentrum Koningshoek volledig onder handen genomen en weer passend gemaakt bij de huidige tijdsgeest.

FOTO: TWYCER 36 scn 2018 | 4

H

et oppak­ ken van de herontwik­ keling van Koningshoek kent een lange voor­ geschiedenis, want ook onder de vorige eigenaren werden hiervoor al plannen bedacht. Destijds werd nog aan een forse uitbreiding gedacht.

Wereldhave kocht het winkelcen­ trum in 2011 aan en volgde voor de herontwikkeling een andere koers: realistisch en passend bij deze tijd.

Daarover vertellen Pieter Polman (managing director Wereldhave Nederland) en Kim de Munnik (busi­ ness unit manager).

Polman stuurt vier business unit managers aan, die elk verantwoor­ delijk zijn voor vier winkelcentra.

Een business unit is multidiscipli­ nair opgebouwd en kan het hele scala aan werkzaamheden dat bij een winkelcentrum komt kijken hand­ len. Polman hierover: ‘We hebben een duidelijke structuur, maar zijn toch een hele platte organisatie met korte lijnen, waardoor we snel kun­ nen schakelen en beslissingen kun­ nen nemen. Wat in de retail beslist nodig is.’

TYPISCH VOORBEELD Voor het interview bevinden we ons op het winkelcentrum Konings­ hoek. Een typisch voorbeeld van het soort centra dat Wereldhave graag in portefeuille heeft? Polman: ‘Dat klopt. Wij richten ons op middelgrote winkelcentra die dominant in hun marktgebied zijn en die vaak ook een zone-overstijgende functie hebben.

Voor onder andere Koningshoek gold dat dit centrum sterk verouderd was, maar dat het in de basis nog steeds hét winkelcentrum voor de consu­ ment in deze omgeving was.’

Waar de eerdere plannen die er lagen uitgingen van een forste uit­ breiding, heeft Wereldhave zich bij deze herontwikkeling aangepast aan het huidige retailklimaat. Polman: ‘We hebben niet alleen een forse cri­ sis achter de rug, ook de behoeften van de consument zijn in diezelfde periode sterk veranderd. Voor de consument is het geen verplichting,

THEMA

maar een keuze om naar een win­ kelcentrum te gaan. En het is aan ons en de winkeliers om de consu­ ment te verleiden juist hiernaartoe te komen. Wat dat betreft kunnen we zeggen dat de herontwikkeling nu al geslaagd is: de bezoekersaantal­ len stijgen fors en ook de verblijfstijd neemt fors toe. Ook krijgen we goede signalen over de omzetontwikkelin­ gen bij de retailers.’

VAN OUD NAAR NIEUW De Munnik: ‘Toen wij in 2011 het winkelcentrum aankochten was het extreem verouderd en er was veel leegstand, met als gevolg een beperkt retailaanbod. De directe omgeving had ook last van criminaliteit. Er was dus een grote noodzaak om hier wat aan te gaan doen.

Het winkelcentrum stamt uit 1973, maar in de loop der jaren zijn er ver­ schillende volumes bijgebouwd.

Daardoor oogde het onsamenhan­ gend en onoverzichtelijk. De routing was onduidelijk, er waren plekken waar niemand kwam.’

Dat moest dus anders. Wereldhave wilde een meer open, naar buiten gerichte uitstraling. Zodat er meer relatie met de omgeving ontstond.

De Munnik hierover: ‘Een belangrijk winstpunt van deze herontwikkeling is het terugbrengen van een over­ zichtelijke structuur in het centrum.

Er zijn nu minder entrees (van acht naar vijf), maar deze zijn wel sterker geworden. Ze sluiten mooi aan op bijvoorbeeld het gemeentekantoor, de bibliotheek en de schouwburg. De routing is nu een soort winkelacht en in feite zijn er geen slechte plek­ ken meer. Ook de directe omgeving -inclusief het parkeren- is door de gemeente aangepakt en deze is niet alleen verfraaid, maar sluit ook opti­ maal op het winkelcentrum aan.’

SUCCESKANSEN Maar er is natuurlijk niet alleen naar het uiterlijk gekeken. Polman: ‘Als je, zoals in dit geval, eigenaar bent van vrijwel het complete winkel­ centrum (enkel de Albert Heijn unit is niet van Wereldhave), dan kan je ook optimaal invloed uitoefenen en

Pieter Polman en Kim de Munnik

De functie moet verder gaan dan alleen maar boodschappen doen daarmee de succeskansen vergroten.

De programmering van campagnes, events, koopzondagen en speciale momenten is van groot belang. Maar natuurlijk ook de manier waarop je de branchemix invult. Wij kiezen voor een duidelijke mix van local heroes en landelijke retailers. Daar­ naast zoeken wij altijd aansluiting bij voorzieningen in de omgeving. Naast de Koningshoek vind je bijvoorbeeld het gemeentekantoor en het theater.

Wereldhave heeft bij de layout en vormgeving van het vernieuwde Koningshoek heel goed gekeken hoe die geoptimaliseerd kon wor­ den. ‘Onze versstraat springt er qua vorm en inrichting echt uit.

Maar we hebben ook Aldi als derde supermarkt toegevoegd, Hoogvliet vergroot en ook de Albert Heijn is volledig vernieuwd. In totaal is er

FOTO:SCN

netto een kleine 4000 m2 bijgeko­ men. De supermarkten liggen aan drie zijden en in het midden is een Action geplaatst, wat ook een flinke traffic-generator is. We hebben de juiste trekkers op de juiste locaties geplaatst en daarmee de doorbloe­ ding geoptimaliseerd.’

HOOFD- EN ZIJSTRATEN Koningshoek kenmerkt zich door een hoofdstraat waar onder andere de versstraat gelegen is en een aantal zijstraten. De Munnik: ‘De consu­ ment die alleen maar z’n dagelijkse boodschappen wil doen kan snel even naar de versstraat en de super­ markten. Wil men wat meer, dan kan men doorlopen naar de zijstra­ ten waar ook fashion en diensten te vinden zijn. De verschillende win­ kelsferen hebben ook een andere architectonische uitstraling en licht­ niveau, wat het verschil in functie benadrukt. Daarnaast zijn er ook twee pleinen, waarvan één met een horeca-accent en waar events gehou­ den kunnen worden en het andere is het speelplein.’

Zo’n speelplein zien we wel vaker in jullie winkelcentra, nietwaar?

‘Zeker, het is een van onze speer­ scn 2018 | 4 37

NRW JAARPRIJS

punten. Net als gratis hoogwaardige toiletvoorzieningen. Het zijn func­ ties die het winkelcentrum aantrek­ kelijk maken voor een langer verblijf dat verder gaat dan alleen maar even boodschappen doen. Ook de HEMA sluit hier heel mooi op aan met haar vernieuwde horeca-concept, dat hier als een van de eerste in Nederland is uitgerold. Maar er zijn meer onder­ nemers die de vernieuwingen die hier door Wereldhave waren ingezet hebben aangegrepen om zelf in actie te komen.’

FOTO’S: TWYCER

DUURZAAM Is Koningshoek ook een duurzame herontwikkeling? Polman is trots op het BREEAM certificaat‘very good’ dat verstrekt is: ‘Duurzaam­ heid in technische zin is iets waar wij

Wij zijn eigenaar, maar het winkelcentrum is van de consument nadrukkelijk naar kijken. En ja, we hebben het halve dak vol met zon­ nepanelen gelegd. Maar zelf vind ik qua duurzaamheid de connectie met de omgeving het belangrijkst. Dat hebben we ook weten te bereiken en Koningshoek is weer echt het win­ kelcentrum van de mensen die hier wonen.’

DE KPI’S WIJZEN HET UIT Winkelcentrum Koningshoek is in Maassluis en directe omgeving het belangrijkste winkelcentrum. Niet alleen de consument uit Maassluis, maar ook die uit Hoek van Hol­ land, Vlaardingen en het Westland weten het winkelcentrum te vinden.

Ook de metingen wijzen dat uit: de 38 scn 2018 | 4

bezoekfrequentie ligt op 3,2 keer per week en maar liefst 28 procent van de consumenten komt dagelijks. Na herontwikkeling is een stijging in de bezoekersaantallen van bijna 14 pro­ cent gemeten.

Polman: ‘Als je ziet waar we van­ daan komen, dat is het beslist een soort feniks die uit de as is herrezen.

Maassluis was toch echt een locatie geworden die minder populair was bij retailers. Waar de omzetten van­ wege tal van factoren naar beneden gingen en waar koopkrachtafvloei­ ing naar andere gemeenten speelde.

En toch was Koningshoek voor de

inwoners van deze gemeente een centrum dat diep in hun hart zat. Dat was voor ons de basis om aan de slag te gaan. Als je dan kijkt waar we van­ daag de dag staan, dan zie je een win­ kelcentrum met een optimale bran­ chemix en met vele nieuwe retailers.

Neem bijvoorbeeld de ICI Paris of The Stone aan het nieuwe plein of de Zuivelhoeve en Keurslager in de versstraat. Hier mogen we echt trots op zijn!

IDENTITEIT De Munnik beaamt dit: ‘Dit was toch een voorbeeld van een winkelcen­

NRW JAARPRIJS

Local hero

Ria Booster

S trum uit de jaren zeventig, waarvan er honderden gebouwd zijn en die min of meer allemaal hetzelfde oog­ den. Wij hebben hier niet zomaar een winkelcentrum herontwikkeld, maar heel erg gekeken naar de behoeften van de inwoners van Maassluis en wat bij hen past. Dus bij de identiteit van de Maassluizenaar, maar ook bij de plek.’

‘De mensen die hier wonen, dat zijn hardwerkende mensen. In de havens, bij de visafslag, in de kassen.

Je ziet dat goed terug in de archi­ tectuur van het nieuwe Konings­ hoek. Zo zijn de panelen in de glazen

daken van de winkelpassages eigen­ lijk dezelfde als die in de kassen waar de mensen werken. Dat is het grote verschil tussen iets moois maken en iets dat écht past op deze plek.’

Polman: ‘Zo doen we dat ook met Presikhaaf en met de Koperwiek, winkelcentra die eveneens nu her­ ontwikkeld worden. We kijken heel goed naar de omgeving en de behoef­ ten van de consument. Natuurlijk maken we keuzes bij wat we doen of niet doen, want er zijn forse investe­ ringen mee gemoeid. ← WWW.KONINGSHOEK.NL

CN spreekt met Ria Booster van Booster Service Centrum. Een combinatie van leder­ waren en schoenservice. ‘Die naam is nieuw sinds februari 2016. Daarvoor was het Jan Booster schoenmakerij. Mijn schoonvader is hier bij de ope­ ning in 1978 al begonnen. Het bedrijf zelf bestaat sinds 1908 en was altijd in Maassluis gevestigd. Dat was opa Booster en mijn man Cor is met dit familie­ bedrijf doorgegaan. Jammer dat hij er nu even niet is …’

Ria Booster is erg te spreken over herontwikke­ ling. ‘Het was altijd eigenlijk al een goed plek voor ons, maar het is met de renovatie alleen maar beter geworden.’

In hoeverre merkt u nu dat een eigenaar als Wereldhave met het winkelcentrum bezig is?

‘Dat merken we zeer zeker. Deze eigenaar volgt z’n winkeliers. En er hebben de afgelopen jaren verschillende gesprekken plaats gevonden. Stevige gesprekken soms, maar dat heeft er natuurlijk mee te maken dat een interne verhuizing (de winkel is intern verplaatst) en verbouwing voor een winke­ lier ingrijpende dingen zijn. Maar de contacten zijn hierdoor alleen nog maar hechter geworden. Mijn man en ik en ook onze medewerkers zijn beslist positief over Koningshoek!’ scn 2018 | 4 39

NRW JAARPRIJS

40 scn 2018 | 4

NRW JAARPRIJS

Koedijkslanden  Meppel naam

de barones

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

een conceptueel modern wijkwinkel­ centrum ontwikkelen dat kan concurreren met omliggende centra, en tegelijkertijd het paradigma verschuiven van winkelcentrum naar woonservicegebied

functie

wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

4.720 m2

winkelunits

4.585 m2

woningen kantoorunits

300 m2 (wijkservicepunt)

horeca/leisure-units

135 m2

ontwikkelaar

FAME Planontwikkeling

eigenaar/belegger

De Hoge Dennen Holding

architect

FAME Architecten

beheerder

De Hoge Dennen Holding

website

www.winkelcentrumkoedijkslanden.nl

voorzieningen

wijkservicepunt, toiletten, kunstwerk, voorzieningen voor mensen met lichamelijke beperkingen

parkeerplaatsen

265 (gratis)

opening

mei 2017

FOTO: PIM GEERTS / WWW.BEELDOPBOUW.COM scn 2018 | 4 41

NRW JAARPRIJS

Wat doe je als eigenaar als je jaren-zestig winkelcentrum een upgrade nodig heeft? ‘Doe mij maar een winkelcentrumpje’ (analoog aan de bekende frisdrankreclame) of ben je bereid verder te gaan dan dat en te investeren in de vitaliteit van de wijk? Dat laatste was in elk geval wat planontwikkelaar FAME aan belegger De Hoge Dennen voorstelde. Want er speelde meer in de

‘Wij een een

wijk Koedijkslanden dan alleen een verouderd winkelcentrum.

H

enk Vonk vindt dat boodschap­ pen doen in één adem genoemd moet worden met wonen, ontmoeten, welzijn, onderwijs, zorg en diensten. ‘Eigen­ lijk alles dat in zo’n wijk als Koedijks­ landen met het welbevinden van de mens te maken heeft. Met een sterk toenemende vergrijzing – die niet alleen in Meppel speelt, maar in heel Nederland – is het noodza­ kelijk om verder te kijken dan alleen die winkelfunctie. Ouder en minder mobiel worden geeft uitdagingen op het gebied van woningen en sociale functies. Het is dus zaak om te kijken naar wat men nodig heeft om goed te kunnen (blijven) wonen in zo’n wijk.’

Niet bepaald iets waar in eerste instantie winkelvastgoedeigena­ ren in geval van een upgrade over nadenken. Maar bij FAME bestaat een belangrijk deel van de ontwik­ kelingsportefeuille uit zorgvastgoed met daaraan gerelateerde diensten­ concepten. Men weet dus waarover dit gaat en dat de winkelvastgoedei­ genaar niet de enige stakeholder met belangen in zo’n wijk is.

Vonk: ‘Een wijkwinkelcentrum is onderdeel van een vitaal systeem.

Zeker, het winkelcentrum Koedijks­ 42 scn 2018 | 4

Henk Vonk

landen was oud, naar binnen gekeerd, maakte een onverzorgde indruk, de supermarkt was te klein, het parkeren was niet goed gere­ geld en er was leegstand. Maar wat ook speelde was dat het winkelcen­ trum deel uitmaakte van een wijk die niet goed functioneerde. Je zou dan als winkelcentrumontwikkelaar of eigenaar kunnen zeggen ‘wat heb ik daar mee te maken?’. Maar wij weten zeker dat als je samen met de andere stakeholders iets aan die vitaliteit doet én je een mooi winkelcentrum maakt, het winkelcentrum beter functioneert dan als je dat niet doet.

In feite hebben de winkelvastgoedei­ genaar, de gemeente en de woning­ bouwvereniging in alle wijkbewoners een gemeenschappelijke klant. Als je

dat inziet, kun je van daaruit verder met het concept.’

GEMEENSCHAPPELIJKE KLANT De belangrijkste demografische trend voor dorpen en wijken is de sterk toenemende vergrijzing, met als gevolg een afnemende mobiliteit en veranderend koopgedrag. Al snel zullen onze wijken voor meer dan de helft bestaan uit mensen van 65 jaar of ouder. Men zal langer thuis wonen als men een hulpvraag krijgt door bijvoorbeeld dementie of chro­ nische aandoeningen. Alleen een goed retailconcept is dan niet meer afdoende. Vonk: ‘In onze definitie is convenience dus meer dan alleen dagelijkse boodschappen. Het gaat over alle aspecten van het dagelijks

NRW JAARPRIJS

transformeerden winkelcentrum in wijkservicegebied’

Vonk. ‘Ouderen hebben behoefte aan contact en reuring. Met de woningen boven de winkels ervaren ze dat ook.

Om dat goed te doen moet de dyna­ miek van wonen en winkelen elkaar versterken. We hebben bijvoorbeeld de entreepartij voor de woningen niet ergens achter weggemoffeld, maar tot een landmarkt voor het totale concept gemaakt. De open bal­

FOTO: SCN

leven. Dus naast de supermarkt, dag­ winkels en horeca is er ook behoefte aan welzijns- en woonvoorzieningen.

We hebben goed gekeken naar hoe we de bewoners een zo groot moge­ lijk gevoel van welbevinden konden bieden. Door zelfredzaamheid in de meest brede zin te faciliteren, en het project zo te ontwikkelen dat men verbondenheid zou gaan ervaren.

Kortom, dat de wijkbewoners zich er mee kunnen identificeren.’

CONTACT EN REURING Door alle stakeholders aan tafel uit te nodigen ontstond er ruimte voor dit bredere plan. Het bleek dat de oude structuur zich ervoor leende om boven de winkels woningen te rea­ liseren. ‘En niet zonder reden’ zegt

‘Het voelt vanzelfsprekend aan, maar deze ontwikkeling was behoorlijk complex’

kons nodigen uit tot contact. Als je het gebouw nu ziet, heeft het vrijwel niets te maken met het oude cen­ trum. Een deel van de structuur staat er nog wel, maar is geheel ‘ingepakt’ en opgegaan in het nieuwe ontwerp.’

Binnen het plan werd ook een wijk­ zorgcentrum gerealiseerd: in feite de huiskamer van de wijk, een functie die ook nog eens benadrukt wordt door de inrichting van het openbaar gebied, met o.a. een ovaalvormige zitbank als kunstwerk tussen de win­ keldelen in.

VLOT PROCES De uitbreidingswens van de super­ markt en het toevoegen van een discounter kon gerealiseerd worden doordat de gemeente bereid was scn 2018 | 4 43

NRW JAARPRIJS

FOTO’S: PIM GEERTS / WWW.BEELDOPBOUW.COM

een oude schoollocatie in te leveren.

Vonk is van mening dat de samen­ werking via het stakeholdersoverleg meer mogelijk maakte dan als de insteek alleen maar de herontwik­ keling van de winkels was geweest.

‘Deze aanpak leidt niet alleen tot betere concepten, maar in de prak­ tijk blijkt dat ook de processen ver­ snellen omdat alle stakeholders hun eigen belangen erkend zien. Natuur­ lijk hebben we van De Hoge Dennen de vraag gekregen of we de zaak niet nodeloos ingewikkeld maakten. En of de kosten niet de pan uit zouden rijzen. Maar aan het eind bleek in het 44 scn 2018 | 4

‘Zonder een vitale wijk geen goed functionerend winkelcentrum’

geval van Koedijkslanden dat het – ondanks de crisis – een heel vlot ontwikkelproces geweest is en dat de ontwikkelkosten bijzonder laag waren.’

ENORM COMPLEX Bij het bezoek van de NRW Jaarprijsjury aan Koedijkslanden kreeg Vonk van een van de juryleden de vraag of hij bij de pitch nog eens duidelijk kon laten zien hoe het voorheen was.

Want – aldus het jurylid – het project ‘voelde zo vanzelfsprekend aan’. ‘Dat vond ik een heel groot compliment, vooral vanuit de ontwikkelingsvisie.

NRW JAARPRIJS

Want als ik het heb over een maat­ pak, dan is dat niet iets waaraan je kunt zien dat het duur of flam­ boyant is. Een maatpak is voor mij meer als een tweede huid, iets dat heel vanzelfsprekend oogt. En dat is belangrijker dan veel poeha. Die opmerking van dat jurylid is precies wat we wilden bereiken. Want Koe­ dijkslanden oogt wel heel vanzelf­ sprekend, maar het is toch echt een hele grote ingreep geweest, met een hoge complexiteit: de vereniging van eigenaren, een groot aantal actieve stakeholders, meerdere grondeigena­ ren, economische crisis, renovatie in

combinatie met nieuwbouw en door­ winkelen tijdens de bouw. Ik denk soms weleens dat het gemakkelijker is om een icoon te ontwerpen dan iets dat als vanzelfsprekend aanvoelt.

Maar hier is dat denk ik echt gelukt.’

Koedijkslanden kan er voorlopig weer tegen. Kende het winkelcen­ trum voorheen een flinke koop­ krachtafvloeiing, na een jaar is de binding fors toegenomen. Vonk: ‘Ook de gemiddelde besteding ligt hoger dan het landelijk gemiddelde. En dat heeft alles te maken met het ‘dit is van ons’-gevoel’ dat de bewoners van deze wijk hebben ontwikkeld.’ ←

WIJKCENTRUM

WIJKCENTRUM

scn 2018 | 4 45

INHOUD

2018 | 4

in dit katern

www.scn.today

NIEUWS Footfall Index Netherlands Supermarkt en ruimte Digitale beeldschermen Winkellocatiemarkt 2018 Mall Voice komt naar Nederland Gedurfde duurzaamheid van AM Big data in winkelgebieden

49 58 62 68 72 76 86

RUBRIEKEN EN COLUMNS

VISIES EN SERIES

Anneloes de Fouw 47 John Nijsten 70 In the pipeline 90 B2B-pagina's 94

Maak uw winkelcentrum succesvol Centrummanagement: drie tips Mausoleum van de retail Zo wordt je winkel een winnaar

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met adver­ tenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de moge­ lijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voor­ delen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

46 scn 2018 | 4

52 65 74 80

de fouw Schuldeisersverzuim

E

en verhuurder is verplicht het gehuurde ter beschikking te stellen en te laten, zodat de huurder daarvan het gebruik kan hebben. Heeft de huurder niet het hem toekomende genot van het gehuurde, dan is in beginsel sprake van een gebrek. Kleine herstellingen zal de huurder zelf moeten verrichten. Grote gebreken dienen in beginsel door de verhuurder te moeten worden hersteld.

Indien de verhuurder verplicht is tot herstel van een gebrek en dit nalaat, dient de huurder hem, behoudens de uitzondering, hiervoor in gebreke te stellen. De verhuur­ der die na die ingebrekestelling nog steeds niet overgaat tot herstel, komt in verzuim te verkeren. De huurder ver­ krijgt dan de bevoegdheid zelf het gebrek te herstellen en de kosten daarvan te verrekenen met de huurprijs. Hij heeft hiervoor geen rechtelijke machtiging nodig. Indien het gebrek leidt tot een substantiële aantasting van het huurgenot kan de huurder (wanneer dit contractueel niet is uitgesloten) vermindering van de huurprijs en/of scha­ devergoeding vorderen. Echter, op het moment dat de verhuurder een redelijk aanbod tot herstel van het gebrek doet kan de huurder dit voorstel niet zomaar naast zich neerleggen. De huurder kan dan namelijk zelf in (schuldei­ sers) verzuim komen te verkeren.

E

en dergelijke casus speelde in een recente uit­ spraak van de Hoge Raad (HR 20 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:647 en conclusie van A-G Wissink,

16 februari 2018, ECLI:NL:PHR:2018:147). De huurder en de verhuurder waren in deze kwestie in geschil over gebre­ ken van de vloer van het gehuurde, waarin de huurder een drankengroothandel exploiteert. De verhuurder was in verzuim geraakt met zijn herstelverplichting van de vloer, waarop de huurder had besloten de huurprijs niet meer te betalen. De verhuurder had meerdere voorstellen gedaan tot herstel van de vloer, maar deze werden door de huur­ der niet geaccepteerd. Uiteindelijk geeft de huurder zelf­ standig opdracht tot herstel van de vloer en besluit de huurpenningen vanaf dat moment niet meer te betalen.

De huurder stelt zich op het standpunt dat hij de huur­ penningen op grond van artikel 7:206 lid 3 BW mag ver­ rekenen met de herstelkosten van de vloer. De Hoge Raad oordeelt echter dat de huurder zich in dit geval niet op verrekening kan beroepen, omdat het verzuim van de ver­ huurder is geëindigd toen de huurder in verzuim raakte op het moment dat hij een redelijk herstelvoorstel van de verhuurder afwees.

Een huurder kan dus in beginsel een beroep doen op verrekening van huurpenningen met herstelkosten van een gebrek indien de verhuurder in verzuim is met zijn herstelplicht. Het verzuim van de verhuurder eindigt evenwel op het moment dat de verhuurder een redelijk herstelvoorstel aan de huurder doet. ← ANNELOES DE FOUW BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2018 | 4 47

CONFERENTIE

Huurrecht Actualiteiten, van Privacy tot Blockchain In vervolg op een reeks succesvolle conferenties organiseren redactie en uitgever van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte op 11 oktober 2018 een conferentie met als thema: ‘Huurrecht Actualiteiten, van Privacy tot Blockchain’.

Er vinden plenaire sessies en workshops plaats waarin actuele ontwikkelingen worden toegelicht op belangrijke onderdelen van het huurrecht bedrijfsruimte.

Ter gelegenheid van dit congres wordt ook een geactualiseerde uitgave van het, voor de huurrechtpraktijk onmisbare, Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte gepresenteerd.

Deelname is inclusief twee van de volgende workshops naar keuze.

Workshop 1 | Kwalificatie

Mw. mr. S. van der Kamp en mw. mr. A. Bergers-Kemp (Dentons Boekel)

Workshop 2 | Franchise en goedkeuring afwijkende bedingen Mw. mr. K.M. Verdurmen (Fort Advocaten) en mw. mr. A. de Fouw (Bricks Advocaten)

Workshop 3 | Zekerheden in faillissement

Dhr. mr. D.M. van Geel (Fort Advocaten) en mw. mr. M. van Schoonhoven-Sloot (Wintertaling)

Workshop 4 | Beëindiging van huurovereenkomsten

Dhr. mr. A. van der Hilst (Houthoff) en mw. mr. I.C.K. Mol (VMBS Advocaten)

Workshop 5 | Gebreken

Mw. mr. J.M. Winter-Bossink en mw. mr. E.T. de Boer (Houthoff)

17.00 - 18.00 u

Donderdag

11 oktober 2018 12.00 – 18.00 uur

Kasteel De Wittenburg, Wassenaar

Dagvoorzitter Mw. mr. N. Amiel (Houthoff) Gastsprekers Mw. mr. M.B.J. Thijssen (Hekkelman Advocaten) Mw. mr. A.B. Schoonbeek (CoLegal Advocatuur) Prijs

€ 495 per persoon.

Abonnees op het TvHB en leden van de VHA of VVJ: € 425.

Genoemde prijzen zijn exclusief btw.

Inclusief de herziene druk (t.w.v. € 65!) van het Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte.

Opleidingspunten

Programma 12.00 - 13.00 u 13.00 - 13.15 u 13.15 - 14.00 u 14.00 - 15.00 u 15.00 - 15.30 u 15.30 - 16.30 u 16.30 - 17.00 u

Noteer n u alvast in uw agenda!

vw

ontvangst en lunch welkom door mw. mr. N. Amiel Mw. mr. M. Thijssen over Huurrecht en Privacy workshop ronde I pauze workshop ronde II Mw. mr. A.B. Schoonbeek over Bitcoin en Blockchain in het Huurrecht Afsluiting en borrel

Postbus 325 7400 AH Deventer Telefoon 0570 751225 E-mail: info@denhollander.info

In voorgaande jaren werd de conferentie door de Nederlandse Orde van Advocaten gehonoreerd met 3 opleidingspunten.

Aanmelden

Voor aanmelden en meer informatie kunt u zicht wenden tot de heer F. Meijer.

Tel. 0570 751225 Email: info@denhollander.info

www.denhollander.info

De AEX voor winkelcentra ?

Footfall Index Netherlands (FIN) In 2019 is het zover. Eigenaren en vastgoedmanagers kunnen dan de prestaties van hun winkelcentra gaan benchmarken met marktbrede en gevalideerde cijfers uit heel Nederland. De FIN is het resultaat van een intensief voorbereidings- en ontwikkelingstraject waarin leveranciers van telsystemen, winkelvastgoedeigenaren, IVBN en StiVAD nauw samengewerkt hebben. Dit najaar gaat FIN de laatste grote testfase in om in januari 2019 live te gaan. Tijdens een exclusieve preview wordt SCN bijgepraat over de ontwikkeling en gebruiksmogelijkheden van FIN. →

scn 2018 | 4 49

BENCHMARKING

primaire KPI’s kunnen vergelijken met andere winkel­ centra en de markt. Dat levert inzichten op die er tot nog toe niet waren.’

W

e nemen u even mee terug in de tijd. Zo rond 2010 ontstond bij Bart Schmitz het idee om een index te maken uit de verzamelde data. Schmitz is directeur van PFM Footfall Intelligence en huisleverancier van passantentelsyste­ men voor de objecten van veel winkelvastgoedeigenaren in zowel Nederland, Engeland plus nog enkele andere landen. Hij legt uit: ‘Een tool voor assetmanagers, win­ kelcentrummanagers en marketeers waarmee in eer­ ste instantie op winkelcentrum- en portefeuilleniveau gebenchmarkt kon worden. In 2011 kregen we hiervoor de medewerking van de vijf toen grootste winkelvast­ goedeigenaren die wij destijds bedienden met onze syste­ men (ING Real Estate, Corio, Wereldhave, Bouwinvest en Unibail-Rodamco) en konden we voor 66 winkelcentra een index gaan berekenen.’

De proef kreeg in 2014 een vervolg toen op voordracht van Corio een presentatie bij IVBN gegeven mocht worden. Ook IVBN was enthousiast, maar vond wel dat op zo’n index meerdere leveranciers van telsystemen aangesloten moesten worden om zo tot een marktbrede index te kunnen komen. Dat was het moment dat StiVAD (Stichting Vastgoeddata) aangehaakt werd.

Na een haalbaarheidsanalyse en het opzetten van een operationele structuur werden in samenwerking met verschillende partijen afspraken over de processen gemaakt. Geen sinecure, want alleen al de manieren waarop de leveranciers van telsystemen hun data vastlegden verschilden nogal. StiVAD heeft dit echter weten op te lossen en nu zijn in de FIN de telsystemen van PFM, Tyco en Locatus gecombineerd.

René Vierkant, lid van de raad van toezicht van Sti­ VAD en voorzitter van de gebruikersgroep: ‘StiVAD is er ondanks die verschillende systemen toch in geslaagd om tot een optimale weergave en vergelijkbaarheid van de data te komen. Voor Nederland hebben we nu zo goed als alle van telsystemen voorziene winkellocaties in beeld.

En dat betekent niets minder dan dat beleggers en win­ kelcentrummanagers nu over een instrument kunnen beschikken waarmee ze hun eigen winkelcentrum op 50 scn 2018 | 4

WAT DOET STIVAD? ‘StiVAD is een neutraal non-profit informatieplatform’ legt directeur Pieter Jager uit. ‘Het is een stichting met een stevige governancestructuur en wij verwerken en bewaken data van de aangesloten leden, die daarmee kunnen benchmarken. Op dit moment voeren wij twee producten: het Vastgoed Beleggings Transactie Register (VBTR) en de Footfall Index Netherlands (FIN). Voor FIN is nu een ver doorontwikkelde informatietool gemaakt en dit najaar organiseert PFM een expertmeeting waarin StivAD participeert om deze aan meer marktpartijen te laten zien. Met FIN kunnen gebruikers in één oogopslag zien hoe het aantal passanten zich in de Nederlandse winkelgebieden ontwikkelt.’

De slide die Jager laat zien toont twee belangrijke indi­ ces: de CBS omzetontwikkelingen voor de detailhandel en de FIN. ‘Van belang is dat de gebruiker heel goed de trends kan onderscheiden. In het getoonde voorbeeld zie je dat CBS en FIN mooi in de pas lopen, met de aanteke­ ning dat de FIN-index voorloopt op die van het CBS.’ SAMENSTELLING Hoe is de FIN-index nu samengesteld? Op dit moment wordt gerekend met honderd winkelcentra uit tien por­ tefeuilles. Dat staat voor 1,5 miljoen m2 winkelopper­ vlakte, 24 miljoen passanten en 4.700 verkooppunten.

Door selecties te maken kunnen gebruikers geheel naar eigen behoefte door StiVAD een sub-index laten uitre­ kenen. Bijvoorbeeld de eigen portfolio versus de index van alle retailverkopen (winkelcentra, binnensteden, woonboulevards en online retail). En binnenkort kan men ook kiezen uit meerdere FIN sub-indices zoals een top 20 gemeente-index of een weergave van een spe­ cifieke winkellocatie volgens – wederom naar keuze – de definities van NRW, Locatus, enzovoorts. Pieter Jager demonstreert dit online aan de hand van ‘maand jaar-op-jaar’-diagrammen.

‘Locatus omarmt het initiatief van de FIN, waarmee de StiVAD een lacune heeft opgelost met haar Footfall Index op het gebied van nationale benchmarking’ Gertjan Slob, Locatus

BENCHMARKING

‘De Footfall Index Netherlands zorgt voor een verdere professionalisering van de winkel (vastgoed) markt en van passantentellingen in het bijzonder’ Frank van Blokland, directeur IVBN René Vierkant, Pieter Jager en Bart Schmitz

René Vierkant: ‘Gebruikers kunnen de data naar eigen inzicht ‘tweaken’. Men kan bijvoorbeeld een winkelcen­ trum dat in herontwikkeling is tijdelijk laten uitzetten.

FIN is ook het walhalla voor elke onderzoeker, zonder dat op centrumniveau de absolute aantallen herleidbaar zijn.

Deze beroepsgroep krijgt de beschikking over de groot­ ste datapool die er op dit gebied is. En men kan het win­ kelcentrum dat onderwerp van onderzoek is vergelijken met soortgelijke locaties en niet alleen maar met de eigen data van voorgaande periodes.’

Pieter Jager noemt nog een paar voorbeelden: ‘Het is mogelijk de effecten van strategische leegstand, veranderingen in de branchering of het invoeren van betaald parkeren op het aantal passanten te laten zien.’

FIN ALS RESULTAAT VAN CREATIEVE SAMENWERKING Dat FIN er nu is, is voor een belangrijk deel te danken aan de inzet van PFM, IVBN en StiVAD, maar ook van de andere deelnemende telbedrijven en aangesloten beleg­ gers. Daarbij worden steeds meer winkelcentra en win­ kelgebieden van telsystemen voorzien. Bart Schmitz: ‘Waren het vroeger vooral de grote centra, nu zien we meer en meer dat ook wijkcentra zo’n systeem laten plaatsen. Van belang is natuurlijk dat de geproduceerde data betrouwbaar is. StiVAD besteedt heel veel tijd aan het controleren van de betrouwbaarheid van de metin­ gen en het berekenen van de juiste conversiefactor tus­ sen de verschillende systemen. Die controle van de data is een van de sterke punten van FIN.’ Bij PFM onderzoekt men ook op welke manier nog meer waarde aan de telsystemen toegevoegd kan

worden: ‘Zoals de relatie tussen passantenstromen en m2-verhuurprijzen. Dat kan op termijn wellicht leiden tot andere verhuurmodellen. Verder zijn wij al heel goed in het voorspellen van passantenaantallen op een willekeurige dag in de toekomst. Je kunt dan vanuit de marketing scenario’s maken met wel of geen evenement en zo laten zien wat dat betekent voor de passantenaantallen of de verblijfstijd.’

TESTFASE FIN gaat dus dit najaar de laatste testfase in. Maar nu al is zeker dat FIN een uniek product is. In nog geen enkel Europees land heeft men een index die de metingen van de verschillende leveranciers van telsystemen in zich verenigt. FIN draagt ook bij aan de verdere professiona­ lisering van de winkel(vastgoed)markt en van passan­ tentellingen in het bijzonder. En hoe meer partijen zich bij FIN aansluiten, hoe nauwkeuriger deze wordt en des te meer relevante sub-indices kunnen worden gemaakt.

Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat men nóg beter kan sturen op de aantrekkelijkheid van het winkelgebied door aan de knoppen van bijvoorbeeld de branchering en marketing te draaien. ←

VOOR MEER INFORMATIE OVER FIN: WWW.STIVAD.NL. WILT U INFORMATIE ONTVANGEN OVER HET BIJWONEN VAN EEN VAN DE EXPERT-MEETINGS? STUUR EEN MAIL AAN: BART.SCHMITZ@PFM-INTELLIGENCE.COM

scn 2018 | 4 51

MAAK UW WINKELCENTRUM SUCCESVOL LOS LEEGSTAND OP, VERRICHT ONDERZOEK EN CREËER EEN TOEKOMSTVISIE DOOR HANS VAN TELLINGEN, JEROEN VERWAAIJEN EN GERTJAN SLOB

Een goede eigenaar voert onderzoek uit. Goed onderzoek.

Dat is van groot belang. Als u een winkelcentrum of winkelgebied beter wilt laten functioneren tenminste.

In 2014 hebben wij dit al eens benadrukt in een veel gelezen artikel.1 Later is dit hoofdstuk 2 van #WatNouEindeVanWinkels geworden. Het boek dat werd uitgebracht in 2016. Maar inmiddels weten we meer dan in 2014. We beschikken over betere informatie. We kunnen nu verder de diepte in. En we weten nog beter wat er moet gebeuren om uw winkelcentrum succesvol te laten zijn. Zo kunnen we leegstand – geheel of gedeeltelijk – oplossen.

En weten we ook of uw winkelcentrum in de huidige vorm kan blijven bestaan. Of dat u moet inkrimpen. Of dat u misschien wel kunt uitbreiden.

52 scn 2018 | 4

Onderzoek vindt steeds meer plaats van­ uit een integrale aanpak. Gericht op de marketing. Of als onderlegger voor een visie op de toekomst. Waarbij de focus ligt op bestaande winkelcentra. Hoe maak ik deze toekomstbestendig? En succesvol?

Allereerst moet u uw klanten ken­ nen. De bezoekers van uw winkelcen­ trum. Waar deze vandaan komen. Hoe zij uw winkelcentrum waarderen. En welke omzet zij genereren. Dit is dan het DNA van het winkelgebied. Kortom: uw bestaansrecht. Maar weet ook wie uw niet-klanten zijn. Dat zijn in feite uw potentiële klanten. Waarom blijven deze weg? En naar welke winkelcentra gaan zij dan wel? En waarom daar naartoe?

Of kopen deze niet-klanten misschien wel veel online? Dit zijn vraagstukken die van wezenlijk belang zijn. En via een passanten-/bezoekersonderzoek en een koopstromenonderzoek – onder ook de niet-klanten – kan er antwoord worden gekregen op deze vragen. Maar modern onderzoek gaat verder. Een doelgroep­ benadering – door middel van MOSAIC –

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

is ook van belang. En inzicht in hoe je verzorgingsgebied in elkaar steekt. En kennis over je concurrenten in de regio.

Ook het toekomstig functioneren moet aan bod komen.

En tevens moet u weten of u kunt uitbreiden. Of stabiliseren.

Of deels winkelruimte moet saneren. Zo maakt u uw winkel­ centrum toekomstbestendig. Succesvol. Zelfs centra in een krimpgebied kunnen – binnen de mogelijkheden – weer goed gaan draaien. Maar dan moet er wel eerst onderzoek worden verricht. Er is namelijk geen standaardoplossing voor ieder winkelgebied. U zult altijd naar de lokale context moeten kijken.

VISIE OP UW WINKELCENTRUM Een goede marketingvisie – of toekomstvisie – voor uw winkelcentrum vereist onderzoek. Goed onderzoek. Dat leidt tot inzicht in: → de huidige klanten; → het huidige verzorgingsgebied; → bezoekerstotalen, omzet en waardering; → de niet-klanten – oftewel de potentiële klanten - en de redenen waarom deze wegblijven; → de relevante landelijke trends én lokale trends in het ver­ zorgingsgebied van het winkelcentrum, inclusief de demo­ grafische ontwikkelingen, nu en in de toekomst; → de toekomstige loopstromen; → de toekomstige omzet; → het huidige én toekomstige aanbod en de eventuele leeg­ stand in uw winkelcentrum en de concurrerende voorzie­ ningen, nu en in de toekomst.

KORTOM: VIER PIJLERS VAN ONDERZOEK Dit is samen te vatten in vier pijlers. Het gaat om inzicht in: → de huidige klant; → het potentieel, het draagvlak, dus de potentiële klanten; → het aanbod en de eventuele leegstand; → toekomstige aantallen bezoekers en toekomstige omzet.

Door het samenbrengen van deze informatie kan het win­ kelcentrum gepositioneerd worden. Voor zowel de korte als de langere termijn. Hieruit volgt dan een op die locatie aan­ sluitende branchering en marketing. Met de juiste winkels en formules in dit specifieke verzorgingsgebied. Met het juiste metrage zonder noemenswaardige leegstand. Kortom: een visie op de levensvatbaarheid. Een realistische visie op de toe­ komst. En een handvat voor huidig en toekomstig succes.

DE HUIDIGE KLANT: HET PASSANTENONDERZOEK Een uitgebreid passantenonderzoek – een telling bij de uitgangen en een passanten-enquête – geeft inzicht in de klanten en toevloeiing van buiten het directe

Potentiële klanten: inzicht in trends in het verzorgingsgebied

Voorbeelden van de profielen zoals beschikbaar in Whize van Experian alsmede een ‘plotting’ van doelgroepen in Hilversum en omgeving

verzorgingsgebied. Er ontstaat dan een beeld van de huidige bezoekers. Het bezoekgedrag. Én de motieven om juist wél te komen. Op deze wijze worden de ‘KPI’s’ – Key Performance Indicators – in kaart gebracht. Zoals aantallen bezoekers. Omzet. En vloerproductiviteit. Ook andere zaken komen aan bod. Zoals inzicht in wat de consument wenst en verwacht. Inzicht in het bezoekdoel. De waardering. De beleving. Et cetera. Een goed uitgevoerd passantenonderzoek brengt in feite het DNA van uw winkelgebied in kaart.

Uw bestaansrecht. Het ultieme inzicht in uw succes- en faalfactoren.

DE HUIDIGE KLANT: DIEPGAAND INZICHT VIA MOSAIC, OVER- EN ONDERVERTEGENWOORDIGD BEPAALDE TYPEN KLANTEN Klantgegevens – uit het passantenonderzoek, door middel van de zespositie-postcode – worden verrijkt met gegevens van MOSAIC van Whooz – voorheen Experian –. MOSAIC geeft inzicht in de ‘lifestyle’, interesses, leeftijd, welstand en wijze scn 2018 | 4 53

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

DE BASIS VAN AL HET ONDERZOEK IS GOED VELDWERK

De onderzoekers aan het werk

54 scn 2018 | 4

waarop deze mensen benaderd kunnen worden.

Dit klantenprofiel kan vergeleken worden met het profiel van het ver­ zorgingsgebied. Zo kan een over- of ondervertegenwoordiging van bepaalde consumententypen worden vastgesteld.

Het profiel van de potentiële consumen­ ten in het verzorgingsgebied – andere wijken en omliggende steden/dorpen – wordt geschetst aan de hand van een vergelijking van consumenten in ver­ schillende reistijdzones (0-10 minuten, 10-20, 20-30) en geheel Nederland.

En wat is dan de concrete ‘output’? Op heldere kaarten worden de dominante doelgroepen ‘geplot’. En in een tabel worden de doelgroepen - de ‘MOSAICgroepen’ - in het verzorgingsgebied afgezet tegen de daadwerkelijke consu­ menten van het winkelcentrum. Tevens ontstaat inzicht in een groot aantal variabelen - van huishoudens in het verzorgingsgebied en consumenten van het winkelcentrum -. Zoals leeftijdsfase.

Huishoudenfase. Besteedbaar inkomen.

Autobezit. Vermogenspositie. Lifestyle.

Behoeften. En winkelvoorkeuren. In de figuren op pagina XX wordt dit nader toegelicht met concrete voorbeelden.

Na de koppeling met de Whoozproducten kan dan tevens de penetratie – percentage in een verzorgingsgebied dat het winkelcentrum in kwestie wel

eens bezoekt – per postcodegebied, per consumentengroep, per doelgroep worden vastgesteld. Ook de motivatie per doelgroep – om het winkelcentrum te bezoeken – wordt in kaart gebracht.

Wat zijn de belangrijkste demografische ontwikkelingen in het verzorgingsgebied? Hoe hard slaat de vergrijzing toe? Wat zijn de gevolgen op de korte en langere termijn? Dit is essen­ tiële informatie voor de ontwikkeling van het draagvlak van het winkelcentrum in het verzorgingsgebied. En wat zijn de belangrijkste trends op consumentengebied? En in hoeverre zijn deze van invloed op het functioneren van het winkelcen­ trum? En welke zijn de belangrijkste ontwikkelingen in het concurrerende aanbod?

POTENTIËLE KLANTEN, TELEFONISCH EN ONLINE ONDERZOEK ONDER NIET-KLANTEN/POTENTIËLE KLANTEN Vervolgens kan door middel van gericht online/telefonisch onderzoek, de niet-klant of niet-frequente klant - klanten die minder vaak komen dan verwacht zou worden, bijvoorbeeld omdat men uitwijkt naar een winkel die niet in één van de te onderzoeken winkelcentra is gevestigd - bereikt worden en kan er gevraagd worden naar de motieven.

Een telefonisch/online – en soms ‘aan huis’ – onderzoek brengt in kaart waar geografisch het belangrijkste potentieel ligt en onder welke doelgroepen. Wie zijn de belangrijkste concurrenten en welk beeld heeft men van mijn winkel­ centrum? En door inzicht in de motivatie om wel of niet te komen, kan duidelijk gemaakt worden in hoeverre consumen­ ten ‘getriggerd’ kunnen worden tot een bezoek. Welke belem­ meringen dienen weg genomen te worden – bijvoorbeeld bereikbaarheid –? Of welke aanpassingen zijn nodig qua aan­ bod winkels, horeca en service? Hoe willen zij geïnformeerd worden? En aan welke informatie is behoefte? Is men gevoe­

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

ILLUSTRATIE: GEERT GRATAMA

lig voor evenementen? Of schrikken die juist af? En welke eve­ nementen vallen in de smaak?

Dit alles kan vertaald worden in specifieke doelgroepge­ richte marketingacties. Door inzicht in het beslis- en media­ gedrag van de doelgroepen kan dit verder gespecificeerd worden.

HET AANBOD: DE (EVENTUELE) LEEGSTAND EN DE RETAIL RISK INDEX Een vervolgvraag is of het aanbod in het winkelgebied voldoet.

Past deze bij de doelgroep die in de omgeving woont? Voldoet het huidige winkelaanbod nog aan de huidige standaarden?

Als de klantprofielen uit de omgeving zijn bepaald, kan gekeken worden of er voor deze klanten ook geschikt aanbod is. Gesimplificeerd gezegd: zijn er veel gezinnen met lage inkomens dan is er vaak meer behoefte aan discountwinkels.

En bij een rijkere bevolking is er vaak behoefte aan luxere aanbieders. Al is de werkelijkheid vaak veel genuanceerder.

Daarnaast moet het centrum worden gebenchmarkt met vergelijkbare winkelcentra. Hebben de supermarkten een moderne maatvoering? En is de mix horeca/detailhandel/ dienstverlening nog optimaal? Met de uitkomsten van een dergelijke benchmark kan gericht beleid worden uitgevoerd.

Om nieuwe huurders te trekken. Of kan er ruimte worden gecreëerd om de supermarkt – of een andere winkel – meer ruimte te bieden. Et cetera.

Als er leegstand is in een winkelgebied kan dit ook worden aangepakt met een gedegen benchmark op formuleniveau.

Door het beantwoorden van de vraag ‘welke ketens wel in vergelijkbare centra zitten – maar niet in dit winkelgebied –?’ kan zeer gericht gezocht worden naar een nieuwe invulling voor een winkelpand. Met deze winkelketens kan in overleg worden gegaan. Vaak is er een reden waarom zij

nog niet in dit winkelgebied zitten.

In samenspraak met de winkelketen kan dan worden gekeken hoe de eventuele belemmeringen – om naar dit winkelgebied te komen – kunnen worden opgelost.

Dan zijn er natuurlijk winkelgebieden – of delen daarvan – die in het verleden te ruim zijn opgezet. En waar een zekere sanering noodzakelijk is. Om dat op de juiste wijze te bepalen is niet alleen de huidige situatie van belang, maar ook inzicht in de toekomstige ontwik­ keling van het winkelgebied. Voor de inschatting van de toekomst is daarom de Retail Risk Index (RRI) van Locatus een uiterst nuttig instrument.2 Met de RRI kunt u zien welke delen van een centrum een positief toekomstscenario hebben. En welke een minder rooskleu­ rig perspectief. In het laatste geval zijn dat de delen waar een eventuele sane­ ring het meest zin zal hebben. En ook

Retail Risk Index

scn 2018 | 4 55

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

hoe groot de sanering dient te zijn. Gaat het om 5% van het winkelcentrum? Of misschien wel om 20%? De RRI geeft antwoord.

HET AANBOD, ONDERNEMERS-/ WINKELIERSONDERZOEK Het is een goede zaak om de onder­ nemers/winkeliers bij het onderzoek te betrekken. Zij weten immers als geen ander wat er speelt in het win­ kelcentrum. Wat de concurrentie doet.

En wat de klanten wensen en roepen.

Daarnaast hebben de ondernemers hun eigen verlangens en wensen waarin de eigenaar zou moeten voorzien. Denk aan de branchering. Denk aan de mar­ keting van het centrum. Maar denk ook aan de technische aspecten van het winkelcentrum. Zoals schoonmaak.

Onderhoud. En beveiliging. Het is een check op de kwaliteit van het tech­ nisch en commercieel beheer van het winkelcentrum.

En verder? Een ondernemersonderzoek zorgt voor draag­ vlak. Het gevoel dat er geluisterd wordt naar de ondernemer.

Wat zijn hun wensen? Komen deze overeen met die van u als eigenaar? Is een goede samenwerking tussen eigenaar en huurder niet van wezenlijk belang? Als het goed gaat met de een, profiteert de ander. En vice versa.

INZICHT IN TOEKOMSTIGE AANTALLEN BEZOEKERS EN TOEKOMSTIGE OMZET De economie bloeit weer. Nieuwbouw komt versneld op gang.

Er worden weer woningen ontwikkeld. En er worden plannen gemaakt voor nieuwe en te herontwikkelen winkelcentra.

Nieuwe wijken worden uit de grond gestampt. En bestaande wijken worden uitgebreid. Net als de winkelcentra in die wijken. Dat houdt in dat er behoefte is aan: → prognoses van aantallen bezoekers (‘footfall’) en omzet; → een toekomstbestendige branchering; → inzicht in de toekomstige loopstromen binnen het winkel­ gebied en → een goede onderbouwing van de investering.

Kortom: er is behoefte aan data. Harde data. Voor iedere prog­ nose is inzicht nodig in de huidige situatie. Of dat nu gaat om

KORTOM, ER IS BEHOEFTE AAN HARDE DATA FOTO: JONI ISRAELI PHOTOGRAPHY 56 scn 2018 | 4

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

demografie. Of koopstromen. Of passantenaantallen. Het is allemaal hiervoor aan de orde gekomen.

Footfall-prognoses kunnen op verschillende manieren tot stand komen: → extrapolatie van de bestaande naar de toekomstige situatie aan hand van verandering in aanbod en draagvlak; → berekeningen uit koopstromen – penetratiegraad - en bezoekfrequentie naar verzorgingsgebied; → terugrekenen uit de verwachte omzet per verzorgingsge­ bied aan de hand van gemiddelde besteding per bezoeker; → benchmarken met vergelijkbare centra in vergelijkbare verzorgingsgebieden.

Drs. Hans P. van Tellingen is alge­ meen directeur en 50% eigenaar van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2: Waarom stenen winkels de winnaars zijn (en webwinkels de verliezers).

Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling.

Voor omzetprognoses kan daaraan toegevoegd worden – met behulp van de huidige omzet die we al eerder heb­ ben bepaald – een berekening van de omzet aan de hand van het toekomstig aanbod. En dus een te verwachten vloerproductiviteit.

De omvang van loopstromen per deelgebied of winkelstraat zijn van belang voor de huurwaarde en branchering. Wie gaat waar lopen? Wat zijn de bronpunten? En hoeveel passanten leveren die op? Voor heel wat centra hebben wij de toekom­ stige loopstromen berekend. Soms op basis van extrapolatie van bestaande loopstromen. En de te verwachten verande­ ringen na een uitbreiding of herontwikkeling. Soms ook op basis van een inschatting van de omvang van draagvlak. Het totaal aantal bezoekers. De spreiding over de bronpunten. En de gemiddelde verblijfstijd en het bezoekdoel. Dit zijn geen ‘in beton gegoten’ gegevens. Maar deze zijn wel richtinggevend.

Zij vormen een benadering van de werkelijkheid. En leveren een belangrijke bijdrage aan het ontwerpproces.

Drs. Jeroen P. Verwaaijen is directeur onderzoek van Strabo bv en is voor 50% eigenaar. Jeroen is tevens colum­ nist van Shopping Centre News. Reac­ ties?: verwaaijen@strabo.nl / Twitter: @jpverwaaijen.

EINDRESULTAAT: TOEKOMSTVISIE EN MARKETINGVISIE EN HET OPLOSSEN VAN LEEGSTAND Het verrichten van goed onderzoek maakt uw winkelcentrum gegarandeerd succesvoller. En lost ook leegstand – geheel of gedeeltelijk – op. Er is inzicht nodig in vier pijlers: → de huidige klant; → het potentieel, het draagvlak, dus de potentiële klanten; → het aanbod en de eventuele leegstand; → toekomstige aantallen bezoekers en toekomstige omzet.

Door het samenbrengen van deze informatie kan het win­ kelcentrum gepositioneerd worden. Voor zowel de korte als de langere termijn. Hieruit volgt dan een op die locatie aan­ sluitende branchering en marketing. Met de juiste winkels en formules in dit specifieke verzorgingsgebied. Met het juiste metrage zonder noemenswaardige leegstand. Kortom: een visie op de levensvatbaarheid. Een realistische visie op de toe­ komst. En een handvat voor huidig en toekomstig succes.

Elk klantenprofiel heeft zijn eigen winkelvoorkeuren. Zo

Drs. Gertjan Slob is directeur onder­ zoek bij Locatus. Regelmatig blogt hij over de actuele stand van zaken in de retail: http://www.locatus.com/blogoverzicht/. Reacties?: gertjan.slob @locatus.com / 06 21553097.

kunnen wij uitspraken doen over passende huurders. Winkels die ‘het goed gaan doen’ in de winkelcentra. Het onderzoek vormt het fundament van de toekomstvisie. En de marketingvisie. Als de doelgroepen gedefinieerd zijn, kan vervolgens een bij de doelgroe­ pen passende strategie geformuleerd worden.

Eindresultaat is een visie die het winkelcentrum beter in de markt zet. Een visie die oplossingen biedt voor het invullen van – eventuele – leegstaande ruimten. Met retailers en een branche­ ring die recht doen aan het winkelcentrum en het verzorgingsge­ bied. En met nuttige informatie waar uw huidige en toekomstige retailers wat aan hebben. Uw winkelcentrum is daarmee een stuk toekomstbestendiger. Want nu weet u hoe uw winkelcentrum dient te worden aangepast aan de toekomstige situatie. Want winkelen blijft, ook in de toekomst, nog steeds een grotendeels fysieke aangelegenheid. Maar dan moet het winkelcentrum wel passen bij de wensen van de consument. ←

NOTEN 1 http://strabo.nl/assets/uploads/documents/ NRW_Special_2014_Tellingen.pdf.

2 https://locatus.com/applicatie/retail-risk-index-rri/ scn 2018 | 4 57

RETAIL

Supermarkten staan synoniem voor dynamiek. Het zijn grote publiekstrekkers waar wekelijks veel geld wordt besteed, het zijn belangrijke ontmoetingsplekken en supermarkten zijn in toenemende mate bepalend voor het functioneren van een winkelcentrum. Een toekomstbestendigheid supermarktaanbod wordt gedragen door locatiekwaliteit en ruimte voor innovatie. Dat is niet alleen het onderwerp dat als een rode draad door dit artikel heen loopt, maar is ook hét thema voor het aanstaande Supermarktvastgoedcongres op 8 november 2018.

DOOR JEROEN VAN DER WEERD

Locatie en innovatie, twee zijden van dezelfde medaille?

L

ocatie en innovatie zijn misschien wel de twee belangrijkste keyfactors voor een aantrekkelijk supermarktaanbod. Super­ marktformules kijken voortdurend kritisch naar de locatiekwaliteit van hun vestigings­ locaties en zetten steeds vaker diverse typen innovatie in om de concurrentie een stap voor te blijven. Ook gemeenten kijken kritisch naar de structuur van het super­ marktaanbod binnen de gemeentegrenzen.

De belangen tussen gemeente en super­ marktformules willen nog wel eens botsen.

Tegelijkertijd hebben beide partijen elkaar nodig om te zorgen voor een toekomstbe­ stendige aanbodstructuur waarin individu­ ele supermarkten in staat worden gesteld een toekomstbestendige exploitatie te kun­ nen realiseren. Dit artikel bespreekt het belang van locatiekwaliteit en vernieuwing, twee bepalende elementen waarmee de toe­ gevoegde waarde van supermarktaanbod in het Nederlandse winkellandschap vanuit zowel commercieel maar zeker ook vanuit maatschappelijk oogpunt kan worden ver­ groot. De kwaliteit van de supermarktloca­ tie is van belang voor de exploitatie én voor de leefomgeving.

DE BRANCHE Om te beginnen even kort enkele feiten over supermarkten. De supermarktbranche is met een jaaromzet van 35 miljard euro, 58 scn 2018 | 4

een stabiele jaargroei van drie procent en een werkgelegenheid van 122 duizend vol­ tijdbanen van groot belang voor de Neder­ landse economie. Aan de hand van cijfers van Locatus kan worden berekend dat het supermarktaanbod zo'n vijftien procent van het Nederlandse winkellandschap in kleurt. Nederland telt ruim 4700 super­ markten waarvan er ruim 4200 tot een for­ mule kunnen worden gerekend. Binnen het supermarktlandschap is Albert Heijn goed voor ruim een kwart van het winkelvloerop­ pervlak (wvo), gevolgd door Jumbo met een vijfde en Lidl met ruim 9 procent. Super­ markten zijn dankzij hun autonome trek­ kracht de afgelopen jaren steeds bepalender geworden voor het functioneren van win­ kelgebieden en zeker in de wijken, voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

LOCATIE Met name voor de winkelcentra in de wij­ ken blijken de supermarkten dus de kurk waar het winkelcentrum op drijft. Daarom zoomen we voor nu even verder in op deze categorie. Van de ruim 4700 supermarkten zijn er ruim 1300 in dit type centra geves­ tigd (28 procent). Verder gekeken naar de positie van de winkelcentra in de buurten en wijken, blijkt dat deze centra bijna een derde van het totale m² wvo aan super­ marktmeters huisvesten, ofwel bijna 1,4 miljoen m² wvo (winkelvloeroppervlak). De vaak genoemde trend van schaalvergroting

RETAIL

2000

2005

2010

2015

2018

buurtcentrum

265.717

231.404

277.875

308.377

288.165

wijkwinkelcentrum groot

196.619

193.942

228.899

231.372

234.203

wijkwinkelcentrum klein

435.979

469.470

577.534

700.781

836.226

Ontwikkeling m² winkelvloeroppervlak supermarktaanbod per locatie (Bron: Locatus, bewerking Bureau van der Weerd)

2000

2005

2010

2015

2018

%-verschil

buurtcentrum

385

282

308

307

275

-29%

wijkwinkelcentrum groot

228

210

219

221

233

2%

wijkwinkelcentrum klein TOTAAL

592

541

618

710

805

36%

1.205

1.033

1.145

1.238

1.313

9%

Ontwikkeling aantal supermarkten per locatie (Bron: Locatus, bewerking Bureau van der Weerd)

tekent zich in dit type centra bovengemid­ deld scherp af. Zo telde de gemiddelde supermarkt in een wijk- of buurtwinkelcen­ trum in 2000 circa 750 m² wvo tegenover een gemiddeld metrage van circa 1.040 m² wvo in 2015 (+ 39%). Ter vergelijking: de gemiddelde supermarkt telt in Nederland 950 m² wvo. Wanneer verder ingezoomd wordt op type boodschappencentrum, dan tekent deze trend zich nóg scherper in de

De supermarkt is de kurk waar het wijkcentrum op drijft buurtwinkelcentra. Het aantal supermark­ ten binnen deze categorie in de periode 2000 tot 2018 in absolute zin weliswaar afgenomen met 110, maar het gemiddelde wvo in m² is toegenomen van 690 m² in 2000 naar 1.051 m² in 2018, ofwel met ruim 52 procent.

Supermarkten vestigen zich bij voorkeur in wijkwinkelcentra waar vaak fysieke ruimte is om een moderne schaalgrootte (bij voorkeur 1.200 m² wvo) scn 2018 | 4 59

RETAIL

te kunnen exploiteren. Het belang van een aantrekkelijk supermarktaanbod in de wijken, pleit ervoor dat gemeenten zich waar mogelijk bereid tonen om deze supermarkten te faciliteren in hun uitbreidingsbehoefte binnen het betreffende winkelgebied. Het gebeurt maar al te vaak dat een supermarkt bij gebrek aan medewerking uitwijkt naar een solitaire locatie op een ongewenste locatie dankzij een ‘foutje’ in het bestemmingsplan. Forse leegstand in een bestaand winkelcentrum is dan het gevolg, maar ook een verslechtering van het ondernemersklimaat en de leefbaarheid in de wijk.

INNOVATIE Supermarkten zijn niet alleen beeldbepa­ lend voor het Nederlandse winkelland­ schap, er is in dit segment momenteel sprake van een enorme innovatiedrift.

Grotendeels wordt deze ingegeven door de grote concurrentiedruk. Nog altijd vech­ ten supermarkten elkaar de tent uit om marktaandeel te winnen en nog altijd wordt gestreden om de schaarse locaties. Opge­ merkt moet worden dat formules daarbij wel steeds nadrukkelijker kijken naar loca­ tiekwaliteit. Tegenwoordig wordt niet meer lang getwijfeld om bij een structureel tegen­ vallende exploitatie het vestigingspunt op te geven. Bij afwegingen om een nieuwe winkel te openen wordt misschien wel kriti­ scher dan ooit gekeken naar de verhouding tussen de haalbare omzet en de te verwach­ ten exploitatielasten.

FORMULECONCEPT Zoals gezegd, de innovatiedrift is bij een aantal formules enorm. Dit uit zich op ver­ schillende manieren. In de eerste plaats vernieuwen formules hun formuleconcept met regelmaat. Enkele voorbeelden. Albert Heijn rolt na een geslaagde pilot in een wijksupermarkt in Hoofddorp landelijk een nieuw versconcept uit. Lidl voegt meer service toe aan het discountformat. Aldi vernieuwt in een rap tempo met het Anikoconcept (Aldi Nord Instore Konzept) waar­ 60 scn 2018 | 4

mee de supermarkten flink aantrekkelijker worden met meer aandacht voor vers.

DOELGROEPEN Ten tweede differentiëren formules met een format steeds vaker al naar gelang de doel­ groepen in een marktgebied. Enkele spre­ kende voorbeelden daarvan zijn Jumbo, Coop en Spar met hun city-concepten. Deze richten zich op gemak (ready to eat), vers, en out of home-consumptie. Verder vindt binnen formules ook steeds meer diffe­ rentiatie plaats. Jumbo hanteert naast de reguliere supermarkt ook Jumbo City en Jumbo Foodmarkt. Met deze drie concep­ ten bedient Jumbo een zo breed mogelijke doelgroep. Ook Spar doet dit met een cityformat en door zich op andere plekken dui­ delijk te positioneren als buurtsupermarkt.

Verder lijkt Lidl zich in marktgebieden waar

Investeren in de fysieke supermarkt loont meer dan in het online verkoopkanaal

RETAIL

Aldi ontbreekt nadrukkelijker te profileren als discounter. Omgekeerd lijkt Aldi met de Aniko-operatie te willen voorkomen dat het verschil met Lidl waar het gaat om service, te groot wordt.

SCHAALVERGROTING Ten derde: om een formuleconcept goed uit de verf te laten komen is vernieuwing in schaalgrootte een belangrijke voorwaarde.

Aan de ene kant zie je nog altijd de trend van schaalvergroting. Waar de gemiddelde supermarkt in 2005 nog 720 m² telde, is dit nu toegenomen tot 950 m² wvo. Een (full) service supermarkt opereert bij voorkeur op een schaalgrootte van 1.200 tot 1.600 m² wvo. Aan de andere kant zie je op sommige locaties dat supermarkten willen verklei­ nen. Zoals eerder genoemd, verkleint Albert Heijn op een aantal locaties het wvo om te

zorgen dat de schaalgrootte beter past bij de verzorgingsfunctie van de winkel. Een goede balans tussen functie en schaal zorgt niet alleen voor een sterkere exploitatie, maar ook dat de aantrekkelijkheid van de winkel wordt vergroot en het formulecon­ cept goed tot zijn recht komt.

Als vierde uiting van innovatiedrift zien we de technologische vernieuwingen in de supermarkt. Er wordt volop geïnvesteerd om boodschappen doen gemakkelijker, aangenamer en efficiënter te maken. De afgelopen jaren hebben de handscanners bij veel formules hun intrede gedaan. Ver­ der kunnen klanten bij steeds meer super­ markten kiezen tussen de traditionele kassa met caissière en de zelfscankassa.

Hier snijdt het mes aan twee kanten.

Klanten kunnen kiezen welke afrekenmoge­ lijkheid zij prettig vinden en op dat moment

Supermarktvastgoedcongres Op 8 november 2018. organiseert Supermarkt en Ruimte voor de zevende keer het Super­ marktvastgoedcongres. Ook deze editie wordt de winnaar bekend gemaakt van de uitverkie­ zing ‘mooiste nieuwe supermarkt van Neder­ land’ Voorafgaand aan de uitverkiezing is er een boeiend programma rondom het thema locatie en innovatie. Zo staan onder meer Cor-Jan Schreuder (Hoogvliet Beheer) en Taco Hovius (Stijl Advocaten), Dick de Pater (Apcoa Parking), Jimmy Smulders (IP Parking), Vincent Bacas (CNSTRCT) en Eef Luchies (MVRO) op het podium.

Ook ontvangen alle deelnemers het nieuwe rapport Online supermarktomzet op waarde geschat met daarin de resultaten van de nieuwe meting (oktober 2018) naar de ontwik­ keling van online supermarktomzet.

Wil je erbij zijn op 8 november? Kijk dan op www.supermarktenruimte.nl of mail naar info@supermarktenruimte.nl

het beste bij hun past (mandjesklant versus wekelijkse bulkboodschappen) en tegelij­ kertijd kan de supermarkt besparen op per­ soneelskosten. De formule Hoogvliet biedt in de nieuwe vestiging in Woudenberg met de tunnelscan zelfs drie afrekenmogelijk­ heden in de supermarkt. Het lijkt erop dat de forse investeringen in technologische vernieuwing in de supermarkt mede wordt aangejaagd door het achterblijven van het aandeel online supermarktomzet. Volgens de meest recente cijfers van het platform Supermarkt en Ruimte (april 2018) bedraagt dit aandeel circa 2 procent (exclusief zake­ lijke markt). De jaarlijkse groei van de totale supermarktomzet is in absolute zin nog steeds groter dan de totale omzet die super­ markten online jaarlijks realiseren. Super­ markten krijgen door dat het meer loont om te investeren in de fysieke supermarkten dan in het online verkoopkanaal.

TEN SLOTTE In de supermarktbranche gaan locatie en innovatie vaak hand in hand. Een hoge locatiekwaliteit (moderne schaalgrootte, goed parkeren, zichtbaar, bereikbaar, cen­ traal) stelt supermarktformules in staat om te investeren in de kwaliteit van de winkeloperatie, een hoogwaardig winkel­ beeld en een actueel formuleconcept. Deze supermarkten zijn een plek waar klanten graag komen. Niet alleen voor de dage­ lijkse boodschappen maar ook om elkaar te ontmoeten. Dit geldt zeker voor de super­ markten in de wijk- en buurtwinkelcen­ tra. Daarom is het zaak dat supermarkten, vastgoedpartijen en gemeenten met elkaar samenwerken, juist waar het gaat om deze winkellocaties omdat hier sprake is van een gemeenschappelijk belang: supermarktaan­ bod dat zowel commercieel als maatschap­ pelijk toekomstbestendig is. ←

JEROEN VAN DER WEERD IS DIRECTEUR VAN BUREAU VAN DER WEERD (RUIMTELIJK MARKTONDERZOEK VOOR SUPERMARKTLOCATIES) EN INITIATIEFNEMER VAN HET KENNISPLATFORM SUPERMARKT EN RUIMTE, INFO@BUREAUVANDERWEERD.NL scn 2018 | 4 61

MARKETING

Een groot retailscreen van Ngage Media in winkelcentrum Polderplein, Hoofddorp

DIGITALE BEELDSCHERMEN EN WINKELCENTRA In editie 1-2015 introduceerden wij bij u Ngage Media, de specialist in digitale beeldschermen voor de publieke ruimte, waaronder ook winkelcentra. De ambities van het bedrijf om als medium een factor van belang te worden mogen inmiddels wel succesvol genoemd worden: er staan nu zo’n zeventig grote digitale schermen in heel Nederland en dat aantal groeit. Maar waarom kiest nu een winkelcentrumeigenaar voor zo’n scherm?

62 scn 2018 | 4

MARKETING

BELEVING MET EEN COMMERCIËLE SPIN-OFF VOOR DE VASTGOEDEIGENAAR

X

avier Tillman, directeur en mede­ oprichter van Ngage Media weet natuurlijk waarom de centrum­ eigenaar kiest voor zijn schermen, maar wil graag eerst even uiteenzetten wat zijn visie is op digitale schermen in de publieke ruimte. ‘Wij zijn in 2010 begonnen met schermen voor twee markten: de publieke transportsector (openbaar vervoer) en publieke ruimten (straten, pleinen en winkelcentra). Inmiddels nemen de plaatsingen in winkelcentra een dusdanige omvang aan, dat wij hiervoor een derde pijler hebben opgericht, namelijk retail. Retail is bij uitstek een omgeving waarin wij invulling kunnen geven aan ons mission statement, namelijk de publieke ruimte mooier, intelligenter en rele­ vanter maken met toonaangevende content en innova­ tieve technologie.’

GROTER, GROOTST Voor die toepassingen denken ze bij Ngage Media echt in het groot. Het kleinste scherm is zo’n zes vierkante meter en het grootste meer dan 180. Tilman: ‘Je creëert hiermee

Xavier Tilman in winkelcentrum Diemerplein: ‘Als je ziet wat dit scherm doet voor de voorbijgangers, dat is geweldig’

dus echt een enorme impact, maar tegelijkertijd kan je dergelijke schermen niet zomaar eventjes ergens plaat­ sen. Dat is de reden dat wij bij de ontwikkeling of her­ ontwikkeling van een winkelcentrum graag voor in het traject aanschuiven, zodat we kunnen meedenken over hoe digitaal een geïntegreerd onderdeel van het totaal­ concept kan worden.’

‘Daar kunnen we al voorbeelden van laten zien, zoals onze schermen bij de ingang van de Klanderij in Enschede en in het hart van Winkelcentrum Diemer­ plein. Ook in de Kalverpassage in Amsterdam zie je hoe mooie digitale schermen in het geheel opgenomen kun­ nen worden. Maar nogmaals, het gaat niet alleen om de architectonische inpassing, maar zeker ook om hoe je de content en programmering optimaal laat aansluiten op het winkelcentrum. Het moet een onderdeel van het geheel worden.’

BIJDRAGE AAN BELEVING En dat is essentieel. Want een groot digitaal scherm kan écht een bijdrage leveren aan de beleving, aan de shopping experience. Tilman: ‘Door aan die beleving te werken, optimaliseer je de aantrekkingskracht van het winkelcentrum. Afhankelijk van wat het doel is van de vastgoedeigenaar – daarover straks meer – kunnen we voor die programmering verschillende invullingen bie­ den. Zo kunnen we live-content brengen (van de Tour de France tot het streamen van een modeshow in het win­ kelcentrum), maar ook interactieve content is mogelijk.

Denk aan augmented reality waarmee je een echt spec­ taculaire beleving kunt bieden. De bezoeker kan dan, alsof het echt is, tussen ruimtewezens, dino’s of ijsberen lopen.’

‘Dit konden wij al enige tijd aanbieden, maar de ont­ wikkelingen staan niet stil en de volgende stap is echte interactie met het publiek. In de toekomst zullen de ijs­ beren ook zelf gaan reageren op de bewegingen van het publiek. Een ander mooi voorbeeld van interactieve bele­ ving is de mogelijkheid om publiek op verschillende loca­ ties onderling real time te laten gamen.’

‘Ook zal de mobiele telefoon middels het gebruik als een soort afstandsbediening een belangrijke rol gaan krij­ gen. Voor een campagne van Flexa konden passanten via hun mobiel zelf op grote schermen het Rijksmuseum opnieuw inkleuren.’ Waarmee we aangekomen zijn bij waarom een eigenaar van een winkelcentrum zou kun­ nen kiezen voor digitale schermen. scn 2018 | 4 63

MARKETING

INVULLING EN VERDIENMODEL Afhankelijk van wat de doelstelling is, kan een vast­ goedeigenaar voor verschillende opties of mengvormen kiezen. Tilman: ‘Met op dit moment 22 retaillocaties in Nederland bereiken we wekelijks ruim drie miljoen pas­ santen. Als je dan weet dat de inzet van een commercial op of nabij een point of sale vele malen effectiever is in vergelijk tot de inzet van andere media, dan is het niet vreemd dat dit een op een bijdraagt aan additionele omzet bij de retailer. Vandaar dat adverteerders hier meer en meer op inzetten.’

Dat betekent dat een winkelcentrum als medium waarde heeft. Een vastgoedeigenaar kan zodoende een additioneel rendement genereren. Tilman: ‘Maar dat

ring voor haar rekening te nemen, spreken we logischer­ wijs over een andere (huur)vergoeding dan wanneer alle investeringen op naam van Ngage Media komen te staan’, zegt Tilman.

OVER DE LOCATIES De locaties zijn heel divers. De allergrootste schermen zijn op dit moment te vinden op Rotterdam Centraal en in Emmen bij Wildlands. Daarbij denken de mensen van Ngage Media buiten de vaste kaders. Tilman: ‘Wij stem­ men de verhouding van onze schermen af op de omge­ ving, dus dat kan een ‘standaard’ rechthoekige verhou­ ding zijn, zoals bij Rotterdam Binnenwegplein, maar ook schermen die extreem langwerpig zijn, zoals op Amster­ dam Centraal. De reden is dat wij ons laten leiden door wat optimaal is voor een locatie. En onze designafdeling in Hilversum zorgt er vervolgens voor dat de content past op het scherm waarvoor het bedoeld is.’

Gezien deze maatwerkaanpak is het logisch dat Tilman bij voorkeur investeert in de langere termijn. ‘Gelukkig past dat goed bij de manier van denken van veel (winkel) vastgoedeigenaren. Zo hebben we met Dela Vastgoed gekeken naar welke winkellocaties uit hun portefeuille geschikt waren voor digitale schermen. Dat hoeven niet alleen overdekte winkelcentra te zijn, maar je kan ook denken aan solitaire panden in een winkelstraat of aan een plein.’

Met de digitale schermen wordt Ngage Media een steeds vertrouwder gezicht in onze winkelcentra en in het straatbeeld. Wilt u weten wat er mogelijk is voor uw winkelcentrum, bel dan 035 744 0 140 of e-mail: info@ ngagemedia.nl. ←

De retailscreens van Ngage Media vindt u op 22 locaties:

Op een retailscreen in Amsterdam kon de passant op zijn mobieltje het Rijksmuseum ‘beschilderen’

64 scn 2018 | 4

hangt natuurlijk ook af van het doel dat de vastgoedei­ genaar heeft met een locatie. Men kan zich voornamelijk richten op het creëren van beleving en dan is er geen of minder ruimte voor de programmering van commercials.

Maar een vastgoedeigenaar kan ook nadruk leggen op additioneel rendement en het maximale halen uit com­ mercials. Een mix hiervan is natuurlijk ook mogelijk, dus beleving, communicatie voor het eigen winkelcen­ trum én een goed rendement. Geen probleem voor ons, omdat wij nooit in één smaak denken. Eigenlijk alles wat we doen is maatwerk. En dat betekent dat wij ongeacht de vraag of locatie, altijd een geschikt concept kunnen bedenken.’

Daarbij is ook van belang voor welk investeringsmo­ del gekozen wordt: ‘Als de vastgoedeigenaar ervoor kiest zelf de investeringen voor de schermen en programme­

Amsterdam Kalverpassage Amsterdam Osdorpplein Amsterdam Diemerplein Hoofddorp Polderplein Rotterdam Koopgoot Rotterdam Alexandrium Utrecht Hoog Catharijne Hilversum Hilvertshof Hilversum Gooische Brink Leeuwarden De Centrale Helmond Elzaspassage Nijmegen Molenpoort Venlo Oude Markt Maastricht Entre Deux Nieuwegein City Plaza Hoorn Hof van Hoorn Almere Citymall Rijswijk In de Bogaard Veenendaal Passage Corridor

Video van de opbouw van het scherm in winkelcentrum Diemerplein

THEMA

Anke Pollmann zet in op een nieuwe rol van het personeel

Centrummanagement in het multichanneltijdperk: drie tips Hoe kunnen winkels zich in het multichanneltijdperk staande houden?

Online en winkel vallen samen in de nieuwe customer journey. Het multichanneltijdperk is vooral het tijdperk van kiezende consumenten en ondernemers. Effectief centrum­ management speelt hier op in. Drie tips!

Samenwerking tussen museum en winkelstraat

scn 2018 | 4

65

DE BINNENSTAD

1 Eduard Plate (consultant en manager) is o.a. centrummanager en retailspecialist. Focus op de customerjourney, vestigingsplaatsen en multichannel. Studie geografie en marketing, Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic postcode segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl Reacties: eduard@eduardplate.nl website www. eduardplate.nl

Nespresso combineert doelbewust winkel en online

Tip 1: Kiezende consumenten verleiden

K

drie tips voor effectief centrummanagement in het multichanneltijdperk 1 Kiezende consumenten verleiden 2 Straatprofielen maken 3 Verleidelijk samenwerken

66 scn 2018 | 4

iezen consumenten eigenlijk wel tussen de online of de fysieke winkel? In een expertteam van Shopping Tomorrow werd de vraag gesteld of er in 2025 nog winkels zijn als dan alles online kan. “Maar hoe kan het dan dat er een stijging is in de verkoop van bioskoopkaartjes van 5,3% terwijl het online aanbod via bijvoorbeeld Net­ flix steeds verder groeit?” Het gaat niet om online of winkel, het gaat om inspe­ len op consumenten behoeften.

In de afgelopen edities van SCN zagen we hoe een aantal winkelgebieden het goed doen. De 7 Straatjes in Arnhem weet steeds meer klanten aan te trek­ ken. Het gebied trekt vooral consu­ menten die iets anders zoeken dan de

formules die je in de hoofdstraten treft.

Het zijn ook consumenten die de weg op internet goed weten te vinden. De winkels in de 7 Straatjes zijn goed op internet aanwezig en spelen in op de nieuwe customerjourney. Het bezoek aan de winkel is een onderdeel van die customerjourney. Niet voor niets zijn een aantal winkels in het gebied ooit als webwinkel begonnen. “Klanten willen je ook bezoeken. Nieuwe dingen zien, met je spreken”, legt Dunja ten Barge van Lit­ tle Things uit. Tip één voor centrumma­ nagement in het multichannel tijdperk is inspelen op de customerjourney en je doelgroepen kiezen. Er zijn daarbij veel mogelijkheden de online positie van winkels te versterken.

DE BINNENSTAD

3

2

Routing met Groninger Museum en fietsbrug succesfactor

Tip 3: Verleidelijk samenwerken Onderscheidend straatprofiel trekt ondernemers

Tip 2: Straatprofielen maken

O

ndernemers kiezen voor een bepaald winkelgebied. “De locatie waar ik bewust voor gekozen heb is de Folkingestraat hier in Groningen. Het is een straat met interessante kleine winkels, een dorpsstraat in de stad. Zonder de landelijke formules”, zegt Cees Koen van Heerlijk Chocolade. Hij was leraar maar werken in loondienst beperkte z’n vrijheden en creativi­ teit. “De klanten komen vrolijk bin­ nen en gaan vrolijker weer weg, daar doe je het voor”.

Om diezelfde reden koos 4D Optiek voor de Arnhemse 7 Straatjes.”Alleen publiek dat je aanbod waardeert motiveert je personeel. We zoeken gewoon andere passanten dan bij­ voorbeeld Pearle” Het profiel van de winkelstraat is enorm belangrijk voor het succes van de ondernemer.

Hoe beter het profiel van een straat is, hoe beter ondernemers kunnen inspelen op kiezende klanten. En hoe beter de multichannel positie inge­ vuld kan worden.

G

een plaats is hetzelfde. Harden­ berg bestaat voor een vijfde uit koopkrachtige streekgezinnen, in Nijmegen is dit vijf procent. Dus de behoeften per plaats verschillen sterk.

Gemeenten hebben hier in samenwer­ king met ondernemers en met ambassa­ deurs als scholen en musea kansen. Het is daarvoor noodzakelijk om het cen­ trum te zien als een favoriete ontmoe­ tingsplek met diversiteit aan functies.

Door beleid op het gebied van bijvoor­ beeld wonen, cultuur en economie te richten op kiezende consumenten ont­ staan nieuwe kansen. Het multichannel tijdperk van de kiezende consumenten biedt winkels kansen. Met grote ver­ schillen per doelgroep en nieuwe vor­ men van retail. ←

scn 2018 | 4 67

CONGRESSEN

Winkellocatiemarkt terug met ijzersterk programma Met zoveel ontwikkelingen in de retailwereld als op dit moment kon SPRYG Real Estate Academy eigenlijk niet anders dan de in 1999 begonnen Winkellocatiemarkt weer terug te laten komen. Op de plek waar het allemaal begon, theater Figi in Zeist, mogen de deelnemers van deze middag een stevig programma van hoge kwaliteit tegemoet zien, onder de enthousiaste leiding van Boris van der Gijp, director commercieel vastgoed bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

A

Boris van der Gijp

68 scn 2018 | 4

llereerst aan Boris van der Gijp de vraag waarom hij ermee ingestemd heeft deze mid­ dag te leiden. ‘Met een portefeuille van bijna 2 miljard euro hebben we een sleutelpositie op de Nederlandse winkelmarkt. De winkelmarkt is met al haar dynamiek interessanter dan ooit en daarmee een van de meest relevante vastgoedsectoren. De ver­ antwoordelijkheid die we als beleg­ ger voelen, betekent in dit geval dat we onze kennis over de winkelmarkt met de brede beroepsgroep willen delen wat ons het liefste ook samen moet verder brengen. De Winkello­ catiemarkt is in mijn ogen een prima gelegenheid om met elkaar de stra­ tegische issues van de winkelmarkt te bespreken, nieuwe inzichten op te doen en vooral veel van elkaar te leren.’

Wat kunnen de deelnemers aan deze middag verwachten? ‘De afge­ lopen jaren is er veel veranderd op de winkelmarkt, maar opnieuw staan we aan de vooravond van de nodige dynamiek. De online retail­ verkoop groeit nog steeds en grote spelers als Amazon en AliBaba zijn partijen die de sector fundamenteel gaan opschudden. De consument van nu winkelt anders, vindt morgen andere dingen belangrijker dan gis­ teren. Horeca wordt natuurlijk veel belangrijker, maar ook de mix met zorg en cultuur. Daarbij neemt de concurrentie tussen winkelgebieden alleen maar toe. Bestaande retailers zoals Ahold innoveren, nieuwe par­ tijen als Five Guys en Koeckebackers bestormen de markt. Op de Winkel­ locatiemarkt zal de top van zowel de vastgoed­markt als de retailwereld richting geven aan de nieuwe ont­ wikkelingen op de winkelmarkt’ SPELREGELS OP DIT MOMENT ‘Recent heeft een aantal grote inves­ teerders weer voor nieuwe alloca­ ties in winkels gekozen. Tegelij­ kertijd zien we dat eigenaren van A1 objecten geen afstand doen van hun objecten, ook niet in de crisis.

Het bewijst dat winkelvastgoed nog steeds erg interessant is als beleg­ gingscategorie. Het is een prachtig marktsegment binnen de totale vast­ goedmarkt. Natuurlijk, ook de win­ kelmarkt kent duidelijke winnaars en verliezers. Maar als je je huiswerk goed doet, weet wat er speelt in de retail, consumententrends en bij investeerders, dan kan investeren in

CONGRESSEN

16e Winkellocatiemarkt

Waarom u deze middag niet mag missen:

• Actueel marktoverzicht • Presentaties, maar ook deelnemers vanuit vraag- en aanbodzijde van de markt • Beleggen in internationaal perspectief • Expansieplannen en visies retailers • Projecten: Mall of the Netherlands en Forum • Belgisch-Nederlands topdebat: kansen en uitdagingen

Dinsdagmiddag 16 oktober 2018 Theater Figi Zeist

de winkelmarkt hele mooie rende­ menten opleveren. Daarom is zo´n congres als de Winkellocatiemarkt ook zo belangrijk.

Het aardige van deze dag is dat je met elkaar kan onderzoeken wat op dit moment de spelregels van succes zijn. De dag is beslist niet bedoeld als een lofzang op de winkelmarkt: we blijven wel dicht bij de realiteit door te kijken naar wat er goed en niet goed gaat en daar proberen we voor de deelnemers een vertaling van te geven.’

STRATEGISCHE BRIL Boris van der Gijp vindt het gewel­ dig dat de Winkellocatiemarkt weer terug is. ‘Na een aantal zware retail­ jaren is beslist weer het moment aan­ gebroken om door een strategische bril vooruit te kijken. De sprekers line-up waarin verschillende disci­ plines en achtergronden vertegen­

Dit alles onder de deskundige en inspirerende leiding van Boris van der Gijp (Syntrus Achmea Real Estate & Finance) www.spryg.com/winkellocatiemarkt Five Guys

woordigd zijn staat er garant voor dat de dag een succes wordt. Juist door verschillende brillen naar de winkel­ markt te kijken ontstaat een scherp beeld van de toekomst die ons op die winkelmarkt te wachten staat. We kunnen van elkaar leren.’

SUCCESVERHALEN EN UITDAGINGEN Organisator Ingrid Baggerman van de SPRYG Real Estate Academy onderschrijft dit. ‘Daarbij is het suc­ ces van deze formule ook te danken aan het feit dat we op deze middag de vraag- en aanbodzijde van de win­ kelvastgoedmarkt bij elkaar brengen.

En het gaat ons echt niet alleen om de succesverhalen, maar juist om waar de uitdagingen liggen en hoe je daarmee om kan gaan. Vastgoed­ eigenaren en retailers hebben elkaar hierin nodig. Dat zie je ook aan het programma met zowel sprekers uit het vastgoed als sprekers uit de retail. Wat zijn de lessons learned, bijvoorbeeld bij de projecten Mall

of the Netherlands en Forum Rot­ terdam? Wat kunnen we leren van een formule als de Koeckebackers (nieuwe Retailkampioen 2018), die voor een belangrijk deel draait om sociaal ondernemen? ‘ BELGISCHE WINKELPARTIJEN Als uitsmijter van deze middag heeft Ingrid een speciaal BelgischNederlands topdebat georganiseerd.

‘De Winkellocatiemarkt organiseren we alweer twaalf jaar in België. We zien duidelijk dat de Belgische win­ kelvastgoedpartijen steeds actiever in Nederland worden en ik denk dat de kijk van investeerders Anne­ leen Desmyter van QRF City Retail en Koenraad Van Nieuwenburg van Retail Estates heel verfrissend kan zijn.’ ←

Bekijk vooral de webpagina van SPRYG voor het gehele programma van de Winkellocatiemarkt 2018. De link vindt u in het kader. scn 2018 | 4 69

HUURZAKEN

DOOR JOHN NIJSTEN

Kunnen horecapanden met winkelpanden worden vergeleken?

Geen eenduidig antwoord

D

e bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW betreft hoofdza­ kelijk winkel- en horecapanden. Huurprijsherziening van deze bedrijfsruimten buiten de gebruike­ lijke indexering wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7: 303 BW. Daarin is, kort gezegd, bepaald dat de huurprijs nader wordt vastgesteld op basis van vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfs­ ruimten. In beginsel worden alleen andere bedrijfsruimten ex artikel 7:290 BW in de vergelijking getrokken. De bestemming daarbinnen is volgens de wetsgeschiede­ nis geen criterium. Huurprijsherziening ex artikel 7: 303 dient dus los te staan van de bestemming van het onderhavige pand en die van de vergelijkingspanden. In de prak­ tijk ontstaat vaak discussie over de vraag of horecapanden met winkelpanden kunnen worden vergeleken.

VERGELIJKBAARHEID NAAR AARD VAN DE BEDRIJFSRUIMTE Veel deskundigenrapporten beginnen met de inleiding dat men bij de selectie van ver­ gelijkingspanden op basis van artikel 303 BW onderscheid dient te maken in de aard van de bedrijfsuitoefening (detailhandel, horeca etc.), de staat van onderhoud, de grootte en de afmetingen van de bedrijfs­ ruimte en vooral de ligging van de bedrijfs­ ruimte. Deze inleiding kwam vooral voor 70 scn 2018 | 4

Een onderscheid naar de aard van de bedrijfsuitoefening is juridisch aanvechtbaar

in rapporten van de voormalige BHAC’s, bedrijfshuuradviescommissies, en wordt ook nu nog regelmatig door andere deskun­ digen gebruikt. Deze BHAC’s plachten dus een onderscheid te maken tussen detail­ handelspanden en horecapanden.

Daarbij verdient opmerking dat de staats­ secretaris van Economische Zaken in een circulaire van 27 augustus 1980 aanwijzin­ gen heeft gegeven voor de BHAC’s en voor de vergelijkbaarheid heeft aanbevolen dat voor die bedrijfsruimten die aan specifieke eisen dienen te voldoen, zoals in de horecaen de slagerijsector zo mogelijk panden uit de desbetreffende branche betrokken die­ nen te worden. De bedoeling van de staats­

secretaris was duidelijk: detailhandelspan­ den en horecapanden dienen niet met elkaar te worden vergeleken omdat deze onvergelijkbaar zijn. Een onderscheid naar aard van de bedrijfsuitoefening is juridisch echter aanvechtbaar.

JURISPRUDENTIE In het kader van een herziening ex artikel 7: 303 BW maakt het niet uit of een winkel verhuurd is als damesmodezaak, rijwiel­ zaak of juwelier. Artikel 7: 290 BW omvat echter niet alleen winkelruimten maar ook het restaurant, het café, het hotel en zelfs een onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Ook afhaal- of besteldiensten en ambachts­ bedrijven zijn bedrijfsruimten ex artikel 7:303 BW met dien verstande dat deze bedrijven in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor recht­ streekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening dienen te hebben.

Het lijkt absurd dat een winkel met een hotel of benzinestation wordt vergeleken.

De vraag is waar de grens moet worden getrokken. Wanneer brengt de aard van de bedrijfsruimte met zich mee dat vergelijking tussen de ene (soort) bedrijfsruimte ex artikel 290 BW niet met een andere (soort) bedrijfsruimte ex artikel 290 BW kan geschieden?

In de parlementaire geschiedenis van de voorganger van het huidige artikel 7:303

HUURZAKEN

BW is met zoveel woorden door de minister gesteld dat de bestemming niet relevant is.

Ook de Hoge Raad is die mening toegedaan. “Bij het bepalen van de vergelijkbaarheid zijn niet van belang de verschillen in bestemming tussen het litigieuze pand en de voor vergelijking in aanmerking komende panden voor zover die verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken winkelruimten”.

VERWEZENLIJKTE BESTEMMING De huurder van een horecapand, een Chinees-Indisch restaurant, aan de Grote Marktstraat 71 te ’s-Gravenhage, heeft toch gedaan gekregen dat alleen met horeca­ panden werd vergeleken. De kantonrechter en de BHAC hadden ook twee winkelpan­ den in de vergelijking getrokken maar die werden door de rechtbank geschrapt. Tot tweemaal toe hielden de beslissingen van de rechtbank bij de Hoge Raad na cassatie door de verhuurder stand.

De rechtbank oordeelde mede beslissend dat het pand niet tot winkel zou kunnen worden bestemd dan na een wijziging in zijn bouwkundige gedaante die, ofschoon niet structureel, niettemin het verwijderen van de bestaande muren zou vereisen.

Het oordeel van de rechtbank komt er volgens de Hoge Raad, 6 maart 1987, NJ 1987,971 (Lassen/Chan II), op neer dat de regel dat verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de ‘bouwkundige gedaante’ van de betrokken bedrijfsruimten, aldus moet worden toegepast dat in beginsel uitsluitend rekening valt te houden met de werkelijke, niet met de mogelijke bouwkundige gedaante.

In dit oordeel ligt volgens de Hoge Raad besloten dat voor haar beslissing niet van belang was of aan een bouwkundige ingreep als daarbij bedoeld al dan niet ‘noemenswaardige kosten’ verbonden zouden zijn.

“De regel dat bij toepassing van het tweede lid van artikel 1632a voor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfs­

ruimte, verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden geno­ men indien zij tot uitdrukking komen in de ‘bouwkundige gedaante’ van de betrok­ ken bedrijfsruimten, vindt zijn rechtvaardi­ ging daarin dat met het door deze bepaling nagestreefde doel niet strookt ten nadele van de verhuurder van een bedrijfsruimte die, wat haar bouwkundige gedaante betreft, kan dienen om daarin een lucra­

De staat van oplevering aan de huurder, met toiletten en keuken op de begane grond, zal wel snel leiden tot onvergelijkbaarheid tief bedrijf uit te oefenen dat een hoge huur kan opbrengen, gewicht te hechten aan de niet voor zijn rekening komende omstan­ digheid dat zijn huurder verkiest in die ruimte een andersoortig, minder winstge­ vend bedrijf te voeren. Omgekeerd dient echter, wanneer een bedrijfsruimte, wat haar bouwkundige gedaante betreft, geëi­ gend is om daarin een bepaald soort bedrijf uit te oefenen en zij ook als zodanig is ver­ huurd, in beginsel niet ten nadele van de huurder te strekken de voor rekening van de verhuurder komende omstandigheid dat die bedrijfsruimte door een wijziging in die bouwkundige gedaante geschikt kan wor­ den gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur kan opbrengen.”

Dit laatste kan volgens de Hoge Raad mogelijk anders liggen indien de bouwkun­

dige ingreep die voor zulk een wijziging is vereist, valt te verwaarlozen, maar daarvan was, naar de rechtbank volgens de Hoge Raad begrijpelijkerwijs had geoordeeld, te dezen in elk geval geen sprake.

In elk geval is in de zaak Lassen- Chan II het verwijderen van niet-dragende tussenmuren door de rechtbank als een zodanige ingreep beschouwd dat met de werkelijke gedaante en niet met de mogelijke gedaante rekening diende te worden gehouden.

CONCLUSIE Volgens de Hoge Raad mogen verschillen in bestemming dus enkel dan in aanmer­ king mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de ‘bouwkundige gedaante’ van de betrokken bedrijfsruim­ ten. Dit laatste kan volgens de Hoge Raad mogelijk anders liggen indien de bouwkun­ dige ingreep die voor zulk een wijziging is vereist, valt te verwaarlozen, Dat houdt in dat bij panden met de bestemming horeca onderzocht moet worden in welke staat deze aan de huurder zijn opgeleverd. Is dat volledig casco dan kunnen deze in beginsel ook met winkels vergeleken worden. Zijn deze opgeleverd met publieke toiletten en bedrijfskeuken op begane grond en is voor verwijdering een bouwkundige ingreep nodig die niet te verwaarlozen is, zal in beginsel slechts met ‘echte’ horecapanden vergeleken kunnen worden. Als het gehuurde dus bestemd is tot bijvoorbeeld cafébedrijf met dienst/opslagruimte op de verdiepingen is louter deze omschrijving in het licht van het bovenstaande onvoldoende om aan te nemen dat louter met horecapanden mag worden vergeleken. De staat van oplevering aan huurder met toiletten en keuken op begane grond zal echter wel snel leiden tot onvergelijkbaarheid. Dan kan de begane grond niet zonder een te verwaarlozen bouwkundige ingreep voor een andere bestemming worden gebruikt. Dat laat onverlet dat ik zelf de voorkeur geef aan vergelijking tussen horecapanden maar mogelijke vergelijking met winkelpanden niet uitsluit. ← scn 2018 | 4 71

MARKETING

I

n Finland weet men dat het zo werkt.

Antti Laukkanen, marketing director bij Mall Voice, vertelt dat hij een paar voorbeelden van nieuwe winkelcen­ trumontwikkelingen kent waarbij men in eerste instantie besloot geen audio-commercials te implemen­ teren. Maar toen vervolgens de te contracteren retailers te kennen gaven dat zij dit echt niet wilden mis­ sen, besloot men dit alsnog te doen.

Laukkanen: ‘Het is een product waar de retailers in Finland bijzonder aan gehecht zijn geraakt, een product dat duidelijk aan hun verkoop bijdraagt.’

Finland heeft zo’n vijf miljoen inwoners en elke week worden 1,6 miljoen daarvan bereikt door de commercials die Mall Voice in win­ kelcentra uitzendt. ‘In feite scoren we met Mall Voice beter dan welk radiostation in Finland ook. En dat is natuurlijk heel interessant voor zowel nationale als lokale adver­ teerders. We hebben ook onderzoek gedaan naar de impact op klantge­ drag gedaan. Dat laat zien dat een derde van de bezoekers die wij berei­ ken ook daadwerkelijk actie onder­ nemen. Dat kan zijn: het bezoeken van een winkel, verder informatie opvragen via bijvoorbeeld Google, doorvertellen aan anderen en natuurlijk ook het product kopen.’

ACCEPTATIE De commercials die in het openbare gebied van de winkelcentra uitge­ zonden worden zijn zowel afkomstig van landelijke adverteerders als van retailers die in de mall te vinden zijn.

Laukkanen: ‘Deze commercials zijn in te zetten voor verschillende marketingdoelstellingen, zoals het introduceren van nieuwe producten, het gericht sturen op bezoek aan een bepaalde winkel, het werken aan naamsbekendheid maar ook voor het communiceren van events van het winkelcentrum rondom bijvoorbeeld moederdag, kerstmis, enzovoort.’

Uit onderzoek blijkt tevens dat 72 scn 2018 | 4

Met bijna honderd procent dekking in Finland en 25 jaar ervaring heeft Mall Voice een enorme kennis opgebouwd op het gebied van audio-commercials in winkelcentra. Maar wie denkt dat dit simpelweg een verlengstuk is van radio-commercials heeft het mis. Want commercials voor winkelcentra moeten bij voorkeur sturen op een directe actie richting retailer. En dat is meteen ook hetgeen een winkelcentrumeigenaar zijn huurders aan toegevoegde waarde kan bieden.

Beproefd Fins audio-commercial concept voor winkelcentra komt naar Nederland de consument die de winkelcen­ tra bezoekt waar Mall Voice draait, een hoge graad van acceptatie heeft.

‘92% van de onderzochten geeft aan dat men dit prima vindt of staat er neutraal tegenover. Men ervaart het zelfs als toegevoegde waarde omdat men al in het winkelcentrum is en informatie krijgt over een product dat op die locatie ook daadwerkelijk te verkrijgen is. Maar ook de impact van audio-commercials op een onbe­ wust niveau is groot. Zo vroegen we naar waar men gehoord had van een bepaald product. De respondenten noemden toen media als kranten of magazines of televisie, terwijl wij wisten dat voor dat specifieke pro­ duct geen campagne op die kanalen geweest was. Wél in de winkelcentra via Mall Voice.’

DE PRO’S VOOR WINKELCENTRUMEIGENAREN Vanuit Europese wetgeving moet elk overdekt winkelcentrum beschik­

ken over een geluidsinstallatie . Van dat gegeven maakt Mall Voice slim gebruik. Laukkanen: ‘Dit betekent dat een winkelcentrumeigenaar geen additionele investering in hardware hoeft te doen: de speakers zijn al in het hele winkelcentrum aanwe­ zig. Wij verbinden simpelweg een stukje compacte hardware aan de bestaande installatie. Het winkelcen­ trum krijgt dit gratis in bruikleen.’

Vervolgens neemt Mall Voice het gehele traject voor haar rekening: dus van de productie van de audiocommercial tot aan de acquisitie van de adverteerders, het winkelcen­ trum hoeft daar niets voor te doen.

Laukkanen legt uit dat bij wijze van extra service aan het winkelkcen­ trum Mall Voice ook maatwerk ‘info­ mercials’ kan produceren. ‘Dat zijn mededelingen over bijvoorbeeld de openingstijden, over events die het winkelcentrum organiseert of extra openingsmomenten zoals zondag­ openingen. Dezelfde professionele

MARKETING

‘Mall Voice genereert extra opbrengsten voor eigenaar en sales voor retailers’ Antti Laukkanen

studio die dit voor de adverteerders kan doen, doet dit kosteloos voor het winkelcentrum.’

EXTRA RENDEMENT De opbrengsten die voortvloeien uit de contracten met de adverteerders worden door Mall Voice gedeeld met de winkelcentrumeigenaar: ‘Dit levert een extra rendement op het winkelvastgoed op. Voor de eigenaar is het in feite een win-winwin-model: men hoeft in het geheel niet te investeren, realiseert extra opbrengsten en levert daarnaast de huurders een effectief communica­ tiemiddel dat de sales kan stimu­ leren. Daarbij is het een zorgeloos systeem voor de shopping centre manager: wij regelen alles’ zegt Laukkanen.

UITROL IN NEDERLAND Mall Voice is nu van start gegaan in Nederland. Laukkanen: ‘Het is het eerste land buiten Finland waar wij nu aan onze expansie gaan werken.

We werken vanuit Amsterdam, waar we ook een professionele studio heb­ ben die onder leiding staat van een Nederlander, Hans Everling. Hij heeft vele jaren ervaring in het pro­ duceren van commercials voor de Nederlandse media. Vanuit zijn net­ werk kent hij ook veel ‘voice talents’

Hans Everling

die we voor de Nederlandse produc­ ties kunnen inzetten. En vergis je niet: de juiste combinatie van een merk met een stem is heel belang­ rijk! Overigens geldt dat ook voor de manier waarop een commercial opgebouwd wordt. Hoe introduceer je een nieuw product? Welke call-toaction werkt het best? Wij weten daar alles van en adviseren onze cliënten hier ook in.’

PLAYLIST In Finland werkt Mall Voice voor bijna alle grote adverteerders en merken, zoals de producten van Unilever, H&M, Burger King, Spec Savers en vele anderen. Voor de adverteerders zijn er diverse pakket­ ten waaruit gekozen kan worden. De commercials van deze adverteerders worden vervolgens in een dagelijkse playlist opgenomen. ‘Ook bij het samenstellen van zo’n playlist komt onze jarenlange ervaring van pas.

Je moet er enerzijds voor zorgen dat de boodschap van de adverteerder goed overkomt, maar ook dat je geen irritatie bij de consument krijgt’ zegt Laukkanen.

De playlist wordt digitaal doorge­ seind naar de apparatuur die Mall Voice in het winkelcentrum geplaatst heeft. Laukkanen: ‘Heeft men al een contract met een leverancier voor

achtergrondmuziek, dan is dat geen probleem. Wij kunnen onze com­ mercials mixen met de achtergrond­ muziek van de bekende leveranciers (zoals in Finland met Mood Media en Spotify Business.’

EERSTE UITZENDINGEN Laukkanen is inmiddels in gesprek met verschillende eigenaren van win­ kelcentra en verwacht later dit jaar met de eerste uitzendingen te kun­ nen beginnen. ‘Voor met name lan­ delijke adverteerders is het natuurlijk interessant als we meerdere winkel­ centra kunnen aanbieden. Vanuit een winkelcentrumeigenaar betekent dit dat als men meerdere centra in por­ tefeuille heeft, men daarmee ook bij­ draagt aan de waarde voor de adver­ teerders. Bovendien kan men dan ook meer opbrengsten uit advertising genereren.’ ←

Scan de QRcode voor een introductie van Mall Voice of ga naar vimeo. com/288417827

Wilt u weten of Mall Voice een interes­ sante toevoeging op ook úw winkelcen­ trum kan zijn? Bel dan met marketing director Antti Laukkanen (T 061 496 0565 of mail antti@mallvoice.com) of met production director Hans Everling (T 065 113 6391 of mail hans@mallvoice.com) WWW.MALLVOICE.COM

scn 2018 | 4 73

RETAIL

mausoleum het relaas van de free record shop DOOR JOOST NICASIE (DESIGN) EN JEROEN VERWAAIJEN (TEKST)

D

it is de eerste van een (naar wij hopen) lange reeks van artikelen die gezamenlijk het Mausoleum van de retail moeten vormen. Op een congres besprak ik mijn mausoleum-idee met Joost Nicasie. Joost, retaildier in hart en nieren, wilde graag zijn steentje bijdragen aan het mausoleum. Het feit dat allerlei ketens die ooit het straatbeeld domineerden, geruisloos en zonder sporen na te laten verdwijnen, was ook voor hem onverteerbaar. Hij kwam op het lumi­ neuze idee om de verdwenen ketens op mini-formaat een tweede leven te geven. De bijgevoegde bouwplaat van een winkel van Free Record Shop is van zijn hand. In het navolgende een korte schets van dit kleurrijke concern.

MY FIRST LP Iedereen – althans de non-milennials- weet nog waar hij zijn eerste lp of cd gekocht heeft. In mijn geval had dat zo maar de Free Record Shop aan het Broersveld te Schie­ dam kunnen zijn. Een pijpenla van nog geen 20 m². De eerste van uiteindelijk 350 Free Record Shops.

Maar ik ging voor Radio Modern. Waar ik dacht voor een prikkie een plaat van Rod Stewart te kopen, maar het was een slechte imitator die er met zijn repertoire vandoor ging. Radio Modern verkocht vooral de hardware naast de ‘software’. En advies over langspeelplaten zat daar niet bij inbegrepen.

De platenmarkt was in de jaren zeventig verdeeld over deftige grammofoonplatenwinkels, bruin- en witgoedzaken met een muziekafdeling, opkomende platenspeciaalzaken als Concerto, Plato, Boudisque en V&D. De laatste was toen nog een grootmacht (met een eigen platenlabel) en in de zeventiger jaren zelfs marktleider op het gebied van muziekverkoop.

BROERSVELD En plotseling was daar dan de Free Record Shop. De win­ kel in Schiedam was een smalle, donkere winkel waar de echte muziekliefhebbers op afkwamen. Ook een winkel met echte koopjes. De Free Record Shop was de eerste platenzaak die zelf platen importeerde uit het buiten­ land, dus buiten de groothandel om. Daardoor was de winkel een stuk goedkoper dan de gevestigde platenza­

74 scn 2018 | 4

ken met vaste verkoopprijzen. En had men bovendien een eigen assortiment. Hier kocht je platen van Led Zep­ pelin, Deep Purple en Zappa. En hingen mensen rond die echt verstand van muziek hadden en al hun moeizaam bij elkaar verdiende centen besteedden aan nieuw uitge­ brachte elpees.

HANS BREUKHOVEN Rotterdammer Hans Breukhoven importeerde al platen uit de VS in zijn tijd als hofmeester op de HAL. Daar ont­ stond de liefde voor muziek. Na een mislukt maar vor­ mend intermezzo als groothandelaar in textiel, werd zijn handelsgeest verder aangescherpt als pruikenverkoper op de markt.

Breukhoven begon de Free Record Shop voorzichtig in de Rijnmond. Eerst dus in Schiedam in 1971, de tweede en derde winkel openden een jaar later al in respectievelijk Rotterdam en Dordrecht.

Opmerkelijk was ook dat hij op een bijzonder inventieve en sluwe wijze voorzag in zijn gebrek aan kennis over het runnen van een platenzaak. “Ik heb een advertentie gezet waarin ik een compagnon zocht.

Er kwamen allerlei mensen op af, vaak kerels met jarenlange ervaring. Ik heb ze allemaal langs laten komen en ze helemaal uitgehoord. Toen ik voor mijn gevoel genoeg wist, ben ik alleen verder gegaan” GROEI EN BLOEI De Free Record Shop was een bijzonder bedrijf. Altijd scherp aan de wind zeilend. De mazen in de wet zoeken en de branche op zijn kop zetten. De vaste verkoopprijs werd niet alleen door eigen import omzeild maar ook door middel van cut outs, een soort factoryoutletplaten met een klein knipje in de hoes.

Hans Breukhoven was een doener: vanochtend bedacht, ’s middags uitgevoerd. En heel veel uitproberen.

Van de tien experimenten lukten er misschien drie maar die brachten dan weer zoveel geld in het laadje dat die andere zeven al snel vergeten waren. In veel gevallen was Free Record Shop haar tijd ver vooruit. Met kiosken op de NS-stations, of – al in 1997 – een onlineshop. Maar ook met een cd-automaat met de album top-25 van dat momenten een brand-je-eigen-cd-toren in de winkel.

RETAIL

van de retail Tijdlijn Free Record Shop FREE RECORD SHOP 1971-2014

Het Mausoleum van de Retail en deze bouwplaat worden u aangeboden door Strabo, Areaal Advies en SCN Magazine.

1. Knip of snij eerst alle onderdelen uit. Plak vervolgens de achteren zijmuur links aan de andere zijmuur rechtsonder.

Er zijn in Den Haag diverse vestigingen van de Free Record Shop geweest. Op de Lange Poten zat de winkel eerst op nummer 15 maar na de overname van platenwinkel Vehmeijer op nummer 43 werd de winkel verplaatst. De vestiging van Free Record Shop opende hier in december 1991. De winkel – eigenlijk twee keer zo diep als op deze bouwplaat – is 22 jaar open geweest; de deuren sloten definitief in 2013.

Opening 1e winkel op Broersveld in Schiedam Jaaromzet 180.000 gulden (82.000 euro) 72 filialen in NL en 6 in België, beursgang opening Fame Kalverstraat overname Van Leest opening NS-kiosken jaaromzet 400 miljoen gulden (€ 180 miljoen) Breukhoven haalt FRS van de beurs overname Game Mania 182 filialen in Nederland, 6 in België omzet 300 miljoen euro, 1,2 miljoen verlies faillissement, laatste 36 winkels dicht

Free Record Shop Lange Poten 43, Den Haag.

1971 1972 1989 1990 1991 1994 1998 2002 2006 2008 2010 2014

2. Vouw de plakstroken aan de onderkant van het dak niet helemaal dubbel.

Plak eerst het dak in elkaar en plak daarna de plakstroken vast aan de binnenkant van de zij- en achtermuren.

3. Vouw bij de gevel de straat naar voren en plak de gevel tegen de rest van het gebouw aan.

4. Knip de vlaggen uit, vouw ze dubbel en plak ze om een speld (of een uitgebogen paperclip). Steek de speld in de rondjes links en rechts op de gevel. Gebruik plakband of plakgum aan de binnenkant om de vlaggenmast in de goede hoek te houden.

Het Mausoleum van de Retail is een gezamenlijk initiatief van Jeroen Verwaaijen (Strabo) en Joost Nicasie (Areaal Advies).

Hans Breukhoven betreurde de beursgang destijds die een internationale expansie mogelijk moest maken. De tijd van korte lijntjes was toen wel voorbij.

Ook op personeelsvlak was Free Record Shop heel inventief. In plaats van medewerkers werd de term samenwerkers gebruikt. Die werden overigens niet al te best betaald, maar konden wel snel carrière maken binnen het bedrijf. En de samenwerkers werden ieder jaar getrakteerd op een spectaculair bedrijfsfeest met grote sterren.

RICHTING UITGANG De Free Record Shop was echter ook een zwalkende keten waar het het assortiment betrof. Van gespeciali­ seerd aanbod ging het steeds meer richting het populaire middensegment. Met de integratie van games en video’s verbreedde het aanbod. Door de overname van de Expo werd het ook een cadeauwinkel. Ook boeken gingen deel uitmaken van het assortiment. En tickets en cadeaukaar­ ten. En van meet af aan ook posters en andere muziekpa­ rafernalia. Van de recordstore bleef steeds minder over en daardoor ook van de herkenbaarheid.

De brancheverbreding en -vervaging was ook het antwoord op een dalende omzet in de lp- en later cd-verkoop. Na de zeer succesvolle introductie van de cd die de bekraste elpee met maximaal twee keer dertig minuten muziek verving, leefde de verkoop weer op.

Toen iedereen de platen in zijn platenkast vervangen had door cd’s en de kopieerbeveiliging van de cd’s afging, liep de verkoop gestaag terug. Met de komst van nieuwe concurrenten in de vorm van online verkopers als Bol

Research en ontwerp bouwplaat: Joost Nicasie/Areaal Advies © 2018

en Amazon in combinatie met het streamen van muziek via iTunes en Spotify, was het snel gedaan met het tot dan toe gestaag groeiende Free Record Shop-concern.

In de hoogtijdagen 350 winkels, waarvan ruim 200 in Nederland en de rest in het buitenland o.a. (België, Noorwegen, Finland, Duitsland, Luxemburg), een megastore op de Kalverstraat (Fame) en na overname van Game Mania ook nog eens 64 gamewinkels.

HET SLOT De laatste Nederlandse Free Record Shops hebben op 3 mei 2014 de deuren gesloten. Nu is de Free Record Shop verdwenen uit het straatbeeld. In een aantal Boekenvoor­ deel-winkels zijn nog kleine Free Record Shop-hoekjes ingericht die concurreren met de boeken van de ECIhoek. Hans Breukhoven is in januari 2017 op 70-jarige leeftijd overleden na een verloren strijd tegen kanker. ← JOOST NICASIE IS MEDE-EIGENAAR VAN AREAAL ADVIES, BUREAU VOOR RUIMTELIJK-ECONOMISCHE VRAAGSTUKKEN. JEROEN VERWAAIJEN IS MEDE-EIGENAAR EN DIRECTEUR ONDERZOEK VAN STRABO.

LEESTIP Hans Breukhoven en Juan da Silva, Free!

De opkomst en ondergang van een eigenwijs bedrijf, Karakter Uitgevers 2017

scn 2018 | 4 75

PROJECTEN

AM introduceert eerste energieneutrale winkelcentrum van Nederland

AM

is een integrale gebiedsontwikkelaar en vraagt zich bij elk project af: ‘Welke toegevoegde waarde kunnen we leveren?’ Het doel is gemixte en multifunctionele gebie­ den te ontwikkelen die als geheel aantrekkelijk zijn en bewoners veel te bieden hebben. Als blijkt dat het stapje extra resulteert in mooie pro­ jecten als Hof van Holland, dan is dat een bevestiging dat de onderneming op de goede weg is. Lokale overhe­ den hebben hierin een belangrijke taak. De kracht van een stad is niet vanzelfsprekend. Er moet met visie en daadkracht gewerkt worden.

AM en VanWonen hebben onlangs samen de prijsvraag voor het cen­ trumgebied Hof van Holland met het plan gewonnen, Hart van de Waalsprong. Na een jaar hard aan de prijsvraag voor de ontwikke­ ling van Hof van Holland gewerkt

te hebben, mochten AM en VanWo­ nen deze zomer bekend maken dat het bedrijf deze ontwikkeling van 11.500 m2 commerciële ruimte, 450 woningen en bijbehorende parkeer­ faciliteiten mag gaan realiseren.

Een van de bepalende factoren was het duurzame en toekomstbesten­ dige karakter van het plan, zoals het eerste energieneutrale winkelcen­ trum, waarmee AM haar duurzaam­ heidsambities waarmaakt. De eerste schep gaat in 2020 de grond in.

DIALOOG Voor de prijsvraag had de gemeente Nijmegen voor een zogenaamde ‘concurrentiegerichte dialoog’ geko­ zen. Wat betekent dat? Thijs Huis in het Veld, senior ontwikkelings­ manager bij AM: ‘Dat houdt in dat je met de gemeente op verschil­ lende momenten de ontwikkeling van je plan bespreekt. Daar krijg je

Gedurfde duurzaamheid Gedurfde duurzaamheid is een van de vijf centrale thema’s van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM. Dit houdt in dat men al vroeg in het proces duurzame kansen en klantwensen onderzoekt en duurzaamheidsambities op gebiedsniveau formuleert. Jan Ruitenberg, adjunct-directeur commercieel vastgoed bij AM, lichtte begin dit jaar in SCN al een tipje van sluier over energieneutrale winkelcentra. Recent is bekend geworden dat zo’n winkelcentrum er ook daadwerkelijk gaat komen.

76 scn 2018 | 4

PROJECTEN

dan feedback op en kan er bijge­ stuurd worden. Het is een methode die steeds vaker wordt toegepast en heeft voor de uitschrijvende partij als voordeel dat deze meer ruimte heeft om bij te sturen, om zo optimaal de creativiteit aan de zijde van de ont­ wikkelaar te gebruiken. Het kan dan zomaar zijn dat het eindresultaat anders, wellicht beter is dan dat tevo­ ren verwacht was.’

De eerste horde was de projectkwa­ lificatie: ‘Daarin zijn we met zeven partijen gestart en daarvan zijn er drie naar de tweede ronde doorge­ gaan. We hebben hier met een team van zo’n vijftig mensen een jaar aan gewerkt. Dus er is behoorlijk wat tijd en energie in gaan zitten. Uitein­ delijk hebben we gewonnen op alle criteria.’

INHAALSLAG De Waalsprong is een nieuwe en zelf­ voorzienende stadswijk die bij de

Waal ontwikkeld wordt. De wijk zal uiteindelijk zo’n 30 duizend mensen tellen. Het centrumgebied Hof van Holland wordt het hart van de wijk.

Jan Ruitenberg ziet nieuwe kansen voor de retailmarkt door druk op de woningmarkt van grote steden. Dit geldt ook voor de Nijmegenaars die de ‘Waalsprong’ maken. ‘Sommigen wonen er al een tijdje en voor hen vinden wij het belangrijk om een inhaalslag maken op het voorzie­ ningenniveau. Dit past binnen ons thema ‘stad- en gebiedmaker’.

Jan Ruitenberg: ‘Van dit soort ‘greenfield ontwikkelingen’ zie je er niet veel meer in Nederland. En het kan natuurlijk alleen op plekken waar het draagvlak te verwachten is.

Zoals hier bij Hof van Holland, waar de groei in woningontwikkelingen het draagvlak voor de andere func­ ties vormt. We zien datzelfde bij onze ontwikkeling, in samenwerking met Heijmans Vastgoed, Hoog Dalem in Gorinchem. Een autonome groei van winkelcentra is vandaag de dag zeld­ zaam geworden.’

OOG VOOR DE TOEKOMST Bij de ontwikkeling van Hof van Hol­ land staat ‘toekomstgerichtheid’ centraal. Wat betekent dat concreet?

Hart van de Waalsprong wordt een duurzame, bruisende stadswijk met een uitgesproken eigentijds karak­ ter. Met grondgebonden (stads) woningen, koop- en huurapparte­ menten en sociale huurwoningen is er genoeg diversiteit. De wijk wordt een ‘gemengd stadje’ voor iedereen en met veel aandacht voor duurzaamheid.

Thijs Huis in het Veld: ‘Dat bete­ kent bijvoorbeeld dat de hele wijk energieneutraal wordt. Hart van de Waalsprong moet ook een ‘ener­ gieneutraal stadje’ worden met het meest duurzame winkelcentrum van Nederland. Niet alleen de wonin­ gen, maar dus ook de winkels en dat laatste is denk ik wel uniek. Dit is mogelijk door onder andere toepas­ sing van zonnepanelen. Er is sprake van zichtbare duurzaamheid mid­ dels zonnepergola’s en innovatieve wadi’s, maar ook door de openbare tuinen, groene daken en waterpar­ tijen. Ook is er sprake van duurzame mobiliteitsoplossingen. De gezamen­

scn 2018 | 4 77

PROJECTEN

Jan Ruitenberg (r) en Thijs Huis in het Veld van AM bij een maquette van Hof van Holland

lijke elektrische auto’s slaan ener­ gie op die eventueel ’s avonds weer gebruikt kan worden.

DUURZAME GEMEENTE Jan Ruitenberg: ‘De gemeente heeft niet specifiek aan ons gevraagd om een duurzaam winkelcentrum te ontwerpen. Vooral het begrip ‘kwa­ liteit’ stond centraal in de briefing.

Toch heeft de gemeente Nijmegen duurzaamheid hoog in het vaan­ del staan: niet voor niets is de stad dit jaar Green Capital van Europa.

Maar ook AM heeft dit als rode draad door al haar ontwikkelingen lopen; van Bajeskwartier tot Haarzicht, Utrecht, en van Crossover aan de Amsterdamse Zuidas tot Merwede in Utrecht. We leggen de lat altijd bewust een stapje hoger en spreken daarom over ‘gedurfde duurzaam­ heid’. Dat zie je terug in de uitwer­ king van ons plan en de gemeente waardeert dat.’

Voor Hof van Holland wordt inge­ zet op mixed use: het mengen van werken, wonen en winkelen. Het accent komt te liggen op winkels waar de consument regelmatig naar toe moet, dus vooral winkels in de dagelijkse sector plus horeca.

Ook de zorg- en maatschappelijke functies worden van meet af aan meegenomen.

‘Het verzorgingsgebied is nogal bijzonder, omdat het geen natuur­ lijke aansluiting op de stad en het kernwinkelapparaat heeft’ zegt Jan Ruitenberg. ‘Daarom moeten we veel aandacht besteden aan het creëren van een eigen hart met een geheel eigen (groen & water) karakter en dus bezoekmotieven combineren. Hof van Holland wordt de kern van deze 78 scn 2018 | 4

wijk en ook een terrasje pakken kan straks zonder dat je naar het centrum van Nijmegen moet gaan.’

Thijs Huis in het Veld: ‘Voor de horeca kijken we naar lokale par­ tijen die Nijmegen goed kennen en die hun bewezen concepten naar de andere kant van de rivier kunnen brengen.’

DE INCLUSIEVE STAD ‘Gedurfde duurzaamheid’ is een reeds genoemd thema, een andere is de ‘inclusieve stad’. Wat wordt daar­ onder verstaan?

Thijs Huis in het Veld: ‘Dat heeft te maken met diversiteit. Als je kijkt naar de wijk Waalsprong dan zie je dat er al veel jonge gezinnen wonen en nog komen wonen. Maar we streven naar een bredere mix.

Qua woningaanbod komen er dan ook sociale woningen, beleggershuurwoningen, zorgwoningen en een flink aantal koopwoningen. Die

‘Voor de horeca kijken we naar lokale partijen die de stad goed kennen’ laatste groep is heel divers met zowel grote als kleinere woningen aan de watersingel. Tevens komen er loft­ woningen die het voor de wooncon­ sument mogelijk maken om een bij­ zondere woonsfeer te creëren. Die zijn interessant voor bijvoorbeeld net afgestudeerde jonge mensen. Nijme­ gen als universiteitsstad levert jaar­ lijks een flink aantal afgestudeerden af, maar voor hen is er eigenlijk nau­ welijks een geschikt woningaanbod.

De gemeente wil deze groep graag

PROJECTEN

‘Bewoners willen we stimuleren kennis te maken met elektrische auto’s en fietsen’

FOTO: SCN

bestaande fietsroutes. Er worden ruime fietsparkeerplaatsen op logi­ sche plekken gemaakt. En er worden elektrische (bak)fietsen in de mobi­ liteitsoplossing van We Drive Solar geleverd (zie hieronder).

vasthouden en wij bieden daar in ons programma oplossingen voor. Ver­ der kijken we ook naar de doelgroep ‘empty nesters’. Deze mensen wil­ len vaak in de buurt van de reuring wonen, maar hecht ook waarde aan recreatiemogelijkheden.’

Voorts wordt er ook nagedacht over een ander belangrijke thema bij AM ‘healthy urban living and wor­ king’. Jan Ruitenberg: ‘Onze land­ schapsadviseur heeft dit aspect nadrukkelijk in het plan opgenomen en we maken daarmee onder andere het gebruik van de fiets bijzonder gemakkelijk. Want de fiets wordt in het algemeen wel erkend als belang­ rijk en gezond vervoermiddel, maar lang niet altijd wordt het fietsgebruik goed gefaciliteerd. Hier wordt van meet af aan de fiets in de plannen meegenomen en krijgt echt z’n plek in dit centrumontwerp.’

Zo worden de winkels op een logische manier ontsloten op de

MOBILITEIT En dan is aansluiten hierop het tref­ woord mobiliteit. De toekomstige bewoners krijgen een abonnement aangeboden op deelmobiliteit. Zij kunnen hiermee beschikken over elektrische auto’s én fietsen. En qua auto’s zijn het niet alleen kleine modellen als de zoe, maar ook gro­ tere als de Tesla. Waarom deze aan­ pak? Thijs Huis in het Veld: Mensen die nog geen (tweede) auto heb­ ben willen we verleiden om kennis te maken met de elektrische auto, waardoor ze mogelijk geen auto met brandstofmotor zullen aanschaffen.

Dat stimuleren we dus. De elektri­ sche auto’s maken daarbij ook deel uit van het energieplan in de wijk: ze kunnen zowel laden als ontladen in het grid. Door te werken met zon­ nepanelen kan een flink deel van de benodigde elektriciteit duurzaam opgewekt worden. Een speciale app verhoogt hierbij het gebruiksgemak.’

DUURZAAMHEID EN RETAILERS De wijk Waalsprong wordt gasloos aangelegd en dat geldt zowel voor de woningen als de winkels. Nu is de implementatie van duurzaamheid richting winkels nog geen vanzelf­ sprekendheid. Hoe gaat AM daarmee om?

Jan Ruitenberg: ‘De duurzaam­ heidsslag naar de retailer is inder­ daad een ander verhaal. Want meestal regelt de retailer z’n eigen

installaties, z’n eigen energievoor­ ziening en duurzaamheidsmaatrege­ len. We willen dat nu vanaf het begin toch al als ontwikkelaar meenemen en er samen met de retailer voor zor­ gen dat dit een gunstig effect heeft op de exploitatie van de winkel. Denk aan verwarming, koeling en verlich­ ting. Maar het is natuurlijk zo dat we hier pas mee kunnen starten als de retailer die handdoek oppakt en eraan mee wil werken. Grotere retai­ lers zijn hier vaak al mee bezig, klei­ nere retailers willen we hiermee gaan helpen.’

Thijs Huis in het Veld: ‘Via de huurcontracten wordt ook met een Greenlease gewerkt. Daarin staat hoe de huurder met energie moet omgaan. Daarnaast zullen we energiezuinige verlichting gaan voorschrijven. En voor bijvoorbeeld warmeluchtgordijnen kan de retailer gebruikmaken van elektra of het stadsnet met oge­temperatuurwater.’

PLANNING Voor het Hof van Holland gaat in 2020 de eerste schep de grond in.

In 2021 is dan waarschijnlijk fase 1 gereed en het totale plan in 2024. Jan Ruitenberg: ‘Vanuit eerdere projec­ ten heeft de wijk Waalsprong al een fors aantal inwoners. Voor deze men­ sen zijn er nog geen voorzieningen.

We overwegen om al snel tijdelijke winkels op de nieuwe plek neer te zetten, zodat de mensen alvast aan de locatie kunnen wennen. Want Hof van Holland wordt straks het centrumgebied voor iedereen uit de Waalsprong.’ ← DE PROJECTWEBSITE IS TE VINDEN OP: WWW.HARTVANDEWAALSPRONG.NL

scn 2018 | 4 79

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

MEER SERVICE. MEER ONDERNEMERSCHAP. MEER KLANTEN. ZO WORDT JE WINKEL EEN WINNAAR. DOOR JORINE DE SOET, ERNEST SCHAAPMAN, CHANTAL RIEDEMAN, FIORIENNE WESTENBERG EN HANS VAN TELLINGEN

Hoe maak je van je winkel of win­ kelcentrum een succes? Wat moet je doen om klanten te trekken? Deze te behouden? En deze te verleiden tot het verrichten van aankopen?

Veel aankopen? Die ook vaak plaats­ vinden? En hoe zorg je ervoor dat zij jouw winkel of winkelcentrum – gra­ tis – aanbevelen aan hun vrienden en familie? En zo dus fans en ambas­ sadeurs van je winkel worden? Vele wegen leiden naar Rome. En in 2016 deden wij al een poging om zin van onzin te scheiden. Wij schreven des­ tijds het artikel ‘#TheWinnerTakes­ TheMall’.1 Dit stuk was een leidraad.

Voor zowel winkelcentra, winkel­ gebieden en voor winkeliers. Later is dit hoofdstuk 9 van #WatNouEindeVanWinkels geworden. Onderha­ vig schrijven is een vervolg hierop.

Uiteindelijk draait het namelijk om service. En ondernemerschap. In feite zijn dat de elementen die de ultieme beleving vormen. En de sleutel tot meer klanten. Die ook meer gaan besteden. Wat wij hiermee bedoelen?

We leggen het graag voor u uit. Lees en huiver.

80 scn 2018 | 4

EEN KORTE SAMENVATTING Het genoemde artikel ‘#TheWinnerTakesTheMall’ was een receptuur om een winnaar te worden. Wat werkt wél? Aan welke voorwaarden moet je voldoen? Wij vatten het kort samen: → Locatie. Deze is een gegeven. Maar locatie is en blijft belangrijk. En wordt alleen maar nog belangrijker. Amster­ dam is een succesvollere plek dan Delfzijl. En de Kalver­ straat is een succesvollere plek dan een buurtcentrum in Amsterdam-Geuzenveld. → Dominante eigenaar. Één eigenaar is beter dan meer­ dere. Centra met meerdere – soms tientallen – eigenaren zijn vaak de verliezers. Één eigenaar met een heldere visie zorgt voor een juiste mix aan huurders. Voor een perfecte ’look’. En een juiste positionering. → Positionering. Verricht onderzoek. Onder je klanten. In je verzorgingsgebied. Onder je niet-klanten. Dit leidt tot een realistische toekomstvisie of marketingvisie voor uw winkelcentrum. → Sterke huurders, sterke merken. Zonder de sterke mer­ ken en de sterke winkelketens kan een groot winkelge­ bied niet functioneren. Maar de zelfstandige winkelier in de aanloopstraten geeft het winkelgebied kleur en een bepaalde mate van uniciteit. De kracht zit ’m in de mix. In de combinatie. Het is niet óf-óf. Het is én-én. → Evolutie. Pas je aan. De formules, gebieden en locaties die zich het best aanpassen aan de veranderende behoef­ ten van consumenten – zoals dat evolutionair bepaald is – overwinnen.

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

SERVICE, SERVICE, SERVICE: DAT IS DE ULTIEME BELEVING → Authenticiteit. Elk winkelgebied moet passen bij het ver­ zorgingsgebied. Zo is de Zwaanshals in Rotterdam authen­ tiek. Maar Stadshart Zoetermeer is dat ook. Hoe raar dat voor sommigen mag klinken: het winkelcentrum past daar prima. En functioneert dan ook goed. → Huurprijs. Maak een combinatie van een gedeelte ‘vast’.

Een gedeelte op basis van omzet. Én een deel op basis van de passanten. Als er sprake is van (deels) omzethuur, wor­ den eigenaar en retailer partners. In plaats van huurder en verhuurder. Je deelt elkaars belang. Een veel sterker verhaal. → Schoon, heel, veilig. Het Nederlands volkje is altijd een proper volkje geweest. Maar in veel winkelcentra heb je het idee dat je in Oost-Europa bent. En dan het OostEuropa van vóór de val van de Muur. Gribus. Doe er wat aan. Begin eens met elke dag schoonmaken. En de ramen zemen. En peuken opruimen. → Herverkaveling units. Soms moeten winkelunits (van soms verschillende eigenaren) worden samengevoegd.

Om ruimte te geven aan vaak buitenlandse retailers die een paar duizend vierkante meter willen huren. Daar ligt een belangrijke opgave. En soms is juist het opsplitsen een goed idee. Om meer ‘couleur locale’ de ruimte te geven. → Gratis toiletten. Hoe langer men verblijft in een winkel­ centrum, hoe meer men besteedt. Dat is een 100% corre­ latie. Maak toiletbezoek dus gratis. En je klant is bij. Blijft langer. En besteedt meer. Simpel. → Tasjes. Geef gratis tasjes aan bestedende consumenten.

Omdat het klantvriendelijk is. En omdat dat de best zicht­ bare reclame voor je winkel is in de winkelstraat. Plastic tasjes? Mwah. Niet zo milieuvriendelijk. Maak ze dus van papier. Of anders biologisch afbreekbaar. → Webshop? Omarm het internet! En gebruik internet met name om je klant in je winkel te krijgen. Alleen dan kun je winst maken. Als je klant fysiek koopt. En ook meerdere

producten bij je koopt. Geld verdienen doe je met een lange kassabon. Het is al eerder benoemd. → Samenwerken. Het klinkt als een open deur. En dat is het ook. Alle belanghebbenden moeten samenwerken. Eige­ naren. Winkeliers. Gemeente. Beheerder. Hou niets voor elkaar verborgen. Deel alle nuttige informatie. En werk aan het gezamenlijke doel. Het verhogen van de winkelomzet.

En het creëren van een leefbaar winkelcentrum. Stadscen­ trum. Of dorpscentrum. → Offers en verleidingen. De winkelgebieden die veel ver­ leidingen te bieden hebben en weinig offers vragen, zijn de absolute winnaars. De aard van de verleidingen en de aard van de offers is voortdurend aan verandering onder­ hevig. Om die reden moeten winkelcentra en winkelgebie­ den ook steeds flexibel aangepast kunnen worden aan de marktdynamiek. → Verleid de klant. Het hebben van een winkel voelt als ‘daten’. Verleid de klant. En creëer een lange kassabon.

Wees oprecht in het contact. → Parkeren. ‘No parking no business’. Dat geldt nog steeds.

Autobezoekers besteden ruim twee keer zoveel als andere bezoekers. En zijn goed voor het leeuwendeel van de omzet. → Beleving. Een jeukwoord. Maar vaak wel van belang. Bele­ ving heeft echter alleen zin als dat een ‘beleving met bete­ kenis’ is. Pas als de basis van je winkel of winkelcentrum op orde is, kunnen extra ‘belevingsactiviteiten’ van toege­ voegde waarde zijn. → Service, service, service is de ultieme beleving. Service betekent dat je je klanten aangenaam behandelt. Ze moeten zich gastvrij behandeld voelen. Ze moeten een plezierige ervaring hebben. Een ervaring waarvoor ze terugkomen.

Het winkelpersoneel moet verstand van zaken hebben. En ontvangt de klant gastvrij. Service gaat echter veel verder.

Dat komt dan ook later in dit artikel aan de orde. scn 2018 | 4 81

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

En nu? Wat kunnen we in 2018 nog toe­ voegen? Best veel. Over de laatste vier bullets bijvoorbeeld het volgende.

VERLEID DE KLANT, BIJVOORBEELD OOK MET COMMUNICATIE De klant verleiden tot aankopen gaat verder dan ‘drie halen, twee betalen’.

Veel verder. Je dient te informeren. En te inspireren. Maar hoe? Wanneer doe je het goed? Uit verschillende onderzoe­ ken (Nielsen, Unilever, Decode, Shopper 1010, et cetera) blijkt bijvoorbeeld dat sommige communicatie-uitingen effec­ tiever zijn dan andere. Denk dan aan folders. Advertenties. Websites. Maar ook billboards. En etalages. Waar ligt dit aan? Er zijn vele voorbeelden.

Gebruik bijvoorbeeld geen Eurote­ kens. ‘Euro’s verdien je zonder euro­ teken’. Gebruik deze ook zeker niet op wandborden. Of de menukaart. Een euroteken geeft een pijnprikkel in ons hoofd. En vertelt ons dat we moeten betalen. En dat iets duur is. Door het Euroteken weg te halen kun je een lagere prijsperceptie creëren. Om jouw klant te verleiden moet je eerst weten waarmee jij jouw klant prikkelt. Ook qua communicatie-uitingen. Twee van de auteurs van dit artikel – Fiorienne en Hans – gaan dit najaar dit nog vol­ ledig uitwerken. In een nog te schrijven artikel. Dat veel verder gaat dan alleen Eurotekens. Wij gaan vertellen welke communicatie-uitingen het beste

MENSEN ZIJN IN DE BASIS HELEMAAL NIET ZO MOEILIJK. IEDEREEN WIL AANDACHT EN ERKENNING 82 scn 2018 | 4

werken. En hoe je het ‘luie brein’ van de consument kunt verleiden.

PARKEREN Het belang van de invloed van parkeren – met de auto – op de winkelomzet neemt niet af. In weerwil van veel groene wensdenkers. In een vervolgartikel hebben wij geconstateerd dat gratis parkeren (voor de consument) ook veel nut heeft.

Gratis parkeren levert 14% aan extra klanten op. En 20% aan omzet. Het invoeren van gratis parkeren kan het functioneren van winkelcentra – die het lastig hebben – net even dat eerste positieve zetje geven dat nodig is. Lees het artikel vooral.2 BELEVING MET BETEKENIS Beleving heeft alleen zin als ‘beleving met betekenis’ is. Lees er alles over in dit artikel.3 En let op: pas als de basis van je winkel of winkelcentrum op orde is, kunnen extra ‘belevings­ activiteiten’ van toegevoegde waarde zijn. Winkels. Horeca.

Cultuur. Vermaak. Sfeer. Historie. Mensen. Het zijn allemaal belangrijke elementen in de winkels, de horecagelegenheden en de winkelcentra. Samen bepalen die elementen de bele­ vingswaarde. Al deze ‘variabelen’ dienen één belangrijk doel.

Dat is: een aantrekkelijk en economisch goed functionerend winkel- en voorzieningenaanbod. Met tevreden ondernemers.

Die ook gepassioneerd zijn. Betrokken. En gedreven. Met ook tevreden consumenten. Die zich transformeren tot blije en trouwe fans. Een attractieve belevingsvolle omgeving helpt de ondernemers én de consumenten om hun ‘eigen’ doelen te realiseren.

Maar…. de meest onderschatte hoofdrolspelers zijn de medewerkers en de klant. Het écht centraal stellen van de klant – en zijn/haar gevoel, onbewuste wensen en ongenoe­ gens – wordt te vaak vergeten. Mensen zijn in de basis hele­ maal niet zo moeilijk. Iedereen wil aandacht en erkenning. En iedereen wil gelukkig zijn. Of wil op zijn minst een leuke dag hebben. De vorm of invulling van de ‘beleving’ kunnen soms

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

zelfs ondergeschikt zijn. Maar gek genoeg wordt daar het meeste aandacht aan besteed. Simpelweg omdat deze het meest concreet zijn. Maar uiteindelijk maken ménsen het ver­ schil. Het klántcontact is allesbepalend. Het creëren van een fijn en goed gevoel én het bieden van een relevante oplossing of beleving voor de klant is uiteindelijk het bestaansrecht van een winkel. Én het winkelcentrum.

SERVICE EN ONDERNEMERSCHAP Een echte winkelier is een ondernemer. Wat bedoelen wij hiermee?

Allereerst: ken je product. En hou van je product. Als je geen passie hebt voor de spullen die je verkoopt, ben je niet geloof­ waardig. Weet ook met liefde over je product(en) te vertellen.

Breng die liefde over naar je klant. En herken de klant die jouw passie deelt. En dus dolgraag iets bij je wil kopen. Dat houdt in dat je je doelgroep dient af te bakenen. Je kunt je onmoge­ lijk op iedereen tegelijk richten.4 Zorg dat je ertoe doet. Voor bepaalde doelgroepen. Alleen dan kun je het verschil maken met je concurrenten. En ben je van toegevoegde waarde. Als vanzelf hou je dan van je klant. Volledig oprecht. Dat betekent dat je hem of haar in de watten gaat leggen. Moet verwennen.

En alle aandacht geeft die hij of zij nodig heeft. Dat begint al met de klant gemeend welkom heten. Maak verbinding met die klant. Dat verhoogt de gunfactor. De meeste succesvolle ondernemers claimen overigens dat het niet perse uitmaakt of ze schoenen verkopen. Kattenvoer. Of maaimachines.

Zolang ondernemers – en hun team – klanten maar blij kun­ nen maken. Die liefde voor hun klanten maakt ze succesvol.

Omdat zij oplossingen zoeken voor klanten. En ook daadwer­ kelijk vinden.

Verder gaat het bij zelfstandige winkeliers veel minder om de prijs van de producten. Je kunt niet opboksen tegen de grote ketens en hun inkoopcondities. Wees dus voorzichtig met korting. Als je de klant wil verwennen en zijn/haar loya­ liteit wil bewerkstelligen, dan werkt een extraatje beter. Een cadeautje. Een hebbedingetje. Zodat de klant telkenmale aan jou herinnerd wordt. Geef de klant verder ook alle aandacht.

Doe moeite voor hem of haar. En de klant komt graag in jouw winkel – en het winkelcentrum waar je winkel gevestigd is – terug.

ECHTE SERVICE Waarmee je het als stenen winkel echter kunt winnen van de webwinkel is de ‘echte service’. Een voorbeeld? Maak geen problemen van retouren. Verwijs niet door naar de fabrikant, maar regel zelf alle rompslomp met de garantie. De klant zal je dankbaar zijn. En bij je terugkomen.

Heel belangrijk is ook je personeel. Het personeel moet ook jouw liefde voor het vak en de liefde voor je klant hebben. Dus: geen kauwgum kauwen. Geen aandacht voor de eigen tele­ foon of lolletjes maken met de collega’s. Maar alleen de klant bedienen. En deze gemeend welkom heten. Zorg daarom ook goed voor je personeel. Investeer in je teams. Investeer in de verkooptechnieken. In gastvrijheid. En zorg voor werkplezier.

Zorg dat jouw personeel het verschil wil maken. Je medewer­ kers gaan op hun beurt dan weer goed voor je klant zorgen. En

dat is goed voor jouw omzet. En zo worden jouw klanten dan uiteindelijk jouw ambassadeurs.

ILLUSTRATIE: GEERT GRATAMA

INTERNET En verder: omarm het internet. Internet is juist een kans om klanten juist naar je winkel toe te halen. Zodat de klanten dan meerdere dingen bij je gaan kopen. Die lange kassabon. Weet je nog? Creëer dus een fanschare. Met een goede website. En met elke dag een leuke, verrassende post op Facebook. Insta­ gram. Pinterest. Snapchat. Met een leuke aanbieding – ‘een extraatje bij aankoop van dit product…’ – . Of een evenement.

Zoals een mini modeshow in een kinderkledingzaak. Een mini concert in een vinylwinkel. Of anders: ‘post’ een mooie quote. Een mooi filmpje. Een goed advies. Het hoeft niet altijd – veel – geld te kosten. Het gaat om inspiratie. En het delen van kennis en ervaringen. Maar bovenal moet gelden: het eve­ nement – of de boodschap – moet bij je winkel passen. En bij je productlijn. En bij je klant. Waar wordt deze blij van?

EN DAN: HORECA EN BLURRING Terecht kwamen reacties op het feit dat in het eerste boek #WatNouEindeVanWinkels het vrij weinig ging over horeca. En dat terwijl de auteurs van mening zijn dat er geen wezenlijk verschil is tussen horeca en winkel. Met een modern woord heet dat ‘blurring’. Een jeukwoord. Maar daarom niet minder relevant. Eten en drinken bespelen de zintuigen. En spelen daarom zo’n belangrijke rol in de beleving van mensen. Om te overleven moeten mensen eten en drinken. Maar als je het scn 2018 | 4 83

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

ECHT GELD VERDIENEN KUN JE ALLEEN MET EEN STENEN WINKEL

lekker en gezellig maakt in een bijzon­ dere omgeving, dan wordt eten een belevenis.

‘Eten is het nieuwe winkelen’. Dat hoor je velen zeggen. Dat is deels waar. Feit is dat winkelen steeds vaker ‘gemengd’ wordt met horeca. Er ver­ schijnt überhaupt steeds meer horeca in de winkelstraten. En in winkels kun je steeds vaker iets eten en wat drinken.

In steeds meer restaurants kun je ook producten kopen. Etenswaren. Drank.

En soms ook de meubelstukken van de restaurantinrichting. Maar bovenal zijn er steeds meer – uiterst succesvolle – initiatieven die als een mix van horeca, winkel en marktkraam opereren. Zoals de Markthal in Rotterdam. Of de Fenix Food Factory in dezelfde stad. De Food­ hallen in Amsterdam. De Vershal het Veem. Of het überhippe Strijp S. De laatste twee beiden in Eindhoven. Lees er ook alles over in ons eerder gepubli­ ceerde artikel.5 DE ESSENTIE Essentie van het verhaal? Mensen vin­ den het leuk om naar een leuke plek te gaan. En daar ter plekke te consumeren.

Of dat nu een hapje is, een drankje of dat mensen producten aanschaffen?

Het maakt niet uit. Kopen doen men­ sen het liefst dus juist op die leuke plek.

Samen met andere mensen. En niet van­ achter je laptop. Tablet. Of smart phone.

Uiteindelijk draait het om de transactie.

De attractie helpt deze te realiseren en levert meerwaarde op. Maar is dus ondersteunend. Er gaat nog steeds niets boven oogcontact. Retail draait om mensen. En veel minder om techniek.

HOW TO DISRUPT THE DISRUPTORS, CISCO EN GOOGLE Een van de auteurs van dit artikel ging in het najaar van 2016 (met NRW, Nederlandse Raad Winkelcentra) naar Silicon Valley. Om onder andere Cisco te bezoeken. Er werd daar een cursus

84 scn 2018 | 4

Markthal, Rotterdam

‘disruptie’ gegeven. Over hoe je met webshops geld kon ver­ dienen. En hoe je de fysieke winkel kunt verslaan. Tja. Toen de cursusleider door de auteur van dit stuk werd onderbroken om haar stelling – 40% van alle onlineverkopen in de Ver­ enigde Staten is inmiddels online, terwijl het op dat moment nog geen 8% was volgens officiële cijfers van het Amerikaanse CBS – te corrigeren, schrok zij even. ‘Really?’ ‘Yeah really’, zei de auteur van dit artikel. Echt geld verdienen kun je alleen met een stenen winkel. Zo’n beetje elke webshop lijdt ver­ lies. En daarom: richt je met name op je eigen stenen winkel.

Gebruik internet als hulpmiddel om mensen naar jouw winkel toe te halen. Zodat de transactie daar plaatsvindt. Het liefste met een lange kassabon. Ingewikkelder dan dat is het niet.

Gebruik alle tips en handleidingen in dit artikel om er wat van te maken. En zo de ‘disruptors’ zelf te ‘disrupteren’. Succes verzekerd.

GELOVEN IN RETAIL Dezelfde auteur bezocht ook Google dit jaar. Het hoofdkan­ toor Europa. In Dublin. Met SSM Retail Platform. Google is een stuk verder dan Cisco. Waarom? Google gelooft in retail.

Fysieke retail wel te verstaan. In meerdere presentaties werd dit aan ons benadrukt. De mogelijkheden van de zich oriën­ terende consument zijn inmiddels oneindig groot. Hoe krijg je die consument in jouw winkel? Dat is de essentie. In geen enkel land vertegenwoordigen de webaankopen meer dan

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonder­ zoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEin­ deVanWinkels deel 2: Waarom stenen winkels winnen (en webwinkels verliezen). Reacties?: vantellingen@strabo. nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling.

FOTO: STEVEN SCHOLTEN

Drs. Jorine de Soet MRICS is oprich­ ter, eigenaar en directeur van KIR, Kordaat In Ruimte. Jorine houdt zich al jaren succesvol bezig met project­ management, centrummanagement in binnen­steden én met winkelcen­ tra. info@kordaatinruimte.nl / 0306668616 / Twitter: @jorinedesoet

10%. Google verwacht niet dat dit percentage de komende jaren heel veel zal stijgen. Meer dan 90% van alle aankopen vindt dus nog steeds in de fysieke winkel plaats. En in die fysieke winkel kun je dus nog het meeste geld verdienen.

Maar online zichtbaarheid moet er wel zijn. In 2004 ori­ ënteerde zich nog 13% eerst online. In 2017 was dit geste­ gen naar 58%. Techniek. Internet. Beiden zijn van wezenlijk belang. Maar techniek dient met name om mensen naar de fysieke winkel te halen. Alles draait om de klant. Die continu inzicht heeft in het beste dat retail hem of haar te bieden heeft. Consumenten zijn ‘curious’. ‘Demanding’. En ‘impatient’.

Het moet ‘nu, nu nu’. Elke interactie tussen retailer en klant moet ‘helpful’ zijn. ‘Personal’. En ‘frictionless’. Elke keer moet de klant weer het gevoel hebben dat de laatste aankooper­ varing weer beter was dan de vorige. En Google kan daarbij helpen. En helpt dan ook veel retailers hiermee. Google is een intermediair tussen internet en fysieke winkel. Daar waar beide werelden elkaar ontmoeten is de plek ‘where the magic starts’. Aldus Google.

SUCCES Daarom wensen wij jou, als ondernemer, succes met je winkel, je stenen winkel. Ook Google heeft door dat hier de sleutel ligt tot succes. Techniek is leuk. Is aardig. En soms ook relevant.

Maar uiteindelijk draait het om de mensen. Het is al vaak benadrukt. Maar daarom niet minder waar. ←

NOTEN 1 strabo.nl/assets/uploads/docu­ ments/HvT-Zonnige_toekomst.pdf 2 strabo.nl/assets/uploads/docu­ ments/SCN2-2018%20watnou%20 2%20parkeren.pdf.

3 strabo.nl/assets/uploads/docu­ ments/belevenis%20met%20bete­ kenis.pdf.

4 Ja, tenzij je een warenhuisachtige formule hebt. Zoals de Action. Dan richt je je juist op zoveel mogelijk klanten tegelijk. Meer daarover in een volgend artikel. Onderhavig arti­ kel gaat meer in op de zelfstandige winkeliers. En dan is scherpe keuzes maken van groot belang.

5 strabo.nl/assets/uploads/docu­ ments/SCN6-2017%20Blurring.pdf.

Ernest Schaapman werkt op dit moment in de laatste fase aan een start-up in stealth modus samen met partners Samsung en MoodMedia. Hij is altijd in de moderetail werkzaam geweest bij vele bedrijven en heeft ‘het centraal stellen van de klant’ tot kunst verheven. ernest@bassetbleu.nl Chantal Riedeman is oprichter en eigenaar van Shopology. Samen met haar team traint en inspireert Shopo­ logy bedrijven in het mkb in klantge­ richtheid en gastvrijheid. ‘Het is ons werk om de klantervaring iedere dag een beetje beter te maken.’ Medewer­ kers zijn de belangrijkste marketing tool van bedrijven, merken en dus ook van winkels en winkelgebieden. Alleen betrokken medewerkers zorgen voor blije en trouwe klanten. Van medewer­ ker naar ambassadeur. Van klant naar fan. Verkopen wordt zo ‘klanten-blijmaken’. chantal@shopology.nl Fiorienne Westenberg is directeur/ eigenaar van Many Tastes. Dit mar­ ketingbureau helpt retailers en hore­ cabedrijven om hun bedrijf sterker op de kaart te zetten en om hun klanten­ kring uit te breiden. Van starters die het direct goed willen aanpakken tot bedrijven die al langer bestaan, maar nog veel verder willen groeien. info@manytastes.nl scn 2018 | 4 85

METEN IS WETEN

In de Metropool Regio Eindhoven (MRE) is een pilot uitgevoerd waarbij gebruik is gemaakt van een nieuwe methodiek om prestaties van winkelgebieden te analyseren en beoordelen. Big data zoals pintransacties en jaarstukken van bedrijven zijn daarbij als bron gebruikt. De keuze voor krimp, groei of concentratie kan nu op basis van harde data worden gedaan. Voor de MRE betekent dit de eerste stap op weg naar een herijking van de gezamenlijke regionale detailhandelsstructuur.

BIG DATA als betrouwbare graadmeter voor prestatie van winkelgebieden

V

oor een toekomststrategie en (retail) beleid voor dorpskernen en bin­ nensteden baseren gemeenten zich doorgaans op een koopstromenon­ derzoek. Deze verschillen vaak in opzet en vorm en wor­ den ook lokaal vaak op verschillende wijze vertaald naar beleid. Voor de provincie Noord-Brabant, de Rabobank en Ik Onderneem! redenen genoeg om op zoek te gaan naar vernieuwing. Zij hebben een nieuwe innovatieve methodiek ontwikkeld om prestaties en koopstromen in beeld te brengen en deze ook te verankeren in de beleids­ keuzes en lokale samenwerking van gemeenten.

“De wereld verandert, nieuwe inzichten zijn nodig en samenwerking is een soort toverwoord”, aldus Rob Weiss van Ik Onderneem!. “Maar hoe krijg je dit alles toe­ gepast?” Volgens Weiss zijn bestaande werkwijzen aan vernieuwing toe. “De toekomst draait om big data, dat maakt nieuw inzicht mogelijk. Alle informatie die rele­ vant is voor de prestatie van een winkelgebied is in de 86 scn 2018 | 4

vorm van big data voorhanden. Als je die data koppelt en analyseert krijg je een zeer realistisch beeld van de situ­ atie. Wanneer je lokale partijen hier bewust van maakt en hen helpt om deze informatie om te zetten naar keu­ zes voor de toekomst en een bijbehorende uitvoerings­ strategie, dan is dat een geweldige stap. En dat is precies wat we met de pilot willen bereiken. Het gaf de doorslag om partijen bij elkaar te brengen en samen aan het werk te gaan. De Provincie Noord-Brabant en de MRE heb­ ben dit idee omarmd en het lef getoond om met ons te pionieren.”

BETROKKENHEID Zo werd de pilot een feit en kon de nieuwe methodiek worden uitgeprobeerd. Platform de Nieuwe Winkelstraat (DNWS) had meteen interesse vanwege de kansen om de nieuwe methodieken, nieuwe bronnen en learnings te onderzoeken en deze met de partijen door te ontwik­ kelen. Het doel van de pilot was om inzicht te krijgen in

METEN IS WETEN

Pilot in de Metropool Regio Eindhoven met succes afgerond

hoe de gemeenten in de regio zich tot elkaar verhouden en welke gebieden en sectoren krachtig of juist zwak zijn.

Structureel onderdeel van de pilot waren de stappen om lokale gemeenten en hun stakeholders bij de aanpak te betrekken, met hen de analyses op te zetten en te inter­ preteren om vervolgens te kijken naar hoe de vertaalslag gemaakt kan worden naar focus en actie.

Weiss: “Het hebben van inzicht is niets waard als je er niets mee doet. Wanneer uit de cijfers blijkt dat er 400.000 vierkante meter te veel aanbod is, zoals uit het onderzoek kwam, dan willen wij graag horen hoe dat gaat worden aangepakt in visie én uitvoering. Dat kan uiter­ aard niet zonder een vertaling naar gemeentelijk niveau.”

Juist die brede aanpak sprak DNWS aan.

“DNWS is partner omdat we initiatieven die draaien om nieuwe technologie en digitalisering graag stimule­ ren”, zegt Sietske van der Linden van DNWS. “Deze pilot kan leiden tot een vernieuwde aanpak van de winkel­ structuur in een regio, waarbij op basis van harde data

‘Het zou ideaal zijn om een combinatie te maken van harde data en meningen van consumenten’ blijkt welke winkelgebieden toekomstbestendig kunnen worden. Betrokken partijen die aan de slag willen kan DNWS ondersteunen en begeleiden met bijvoorbeeld Kom-In-Actie-Trajecten, regietrajecten, masterclasses en tal van andere manieren om winkelgebieden gezond te maken en te houden.”

DRAAGVLAK Provincie Noord-Brabant kwam als eerste in beeld om de pilot mee op te zetten. Brabant heeft de ambitie om de regio te versterken en initieert en steunt projecten die daaraan bijdragen. De provincie heeft een detailhan­ delsmonitor die vooral inzicht biedt in het aanbod van scn 2018 | 4 87

METEN IS WETEN

winkelvastgoed, met een prestatieonderzoek die op de feitelijke inkomsten en uitgaven is gebaseerd, wil de pro­ vincie ook de vraagkant beter inzichtelijk maken. Er is gestart in Zuidoost-Brabant omdat zowel de gemeenten als de lokale Rabobanken hier al samenwerken en geza­ menlijke ambities en visies delen.

Een belangrijke stap in de aanpak was om vooraf betrokkenheid te creëren bij de lokale stakeholders van de tweeëntwintig gemeenten zoals vastgoedpartijen, ondernemers en gemeenten, en hen te vragen naar hun dilemma’s, opgaves en kennis. “Deze input was nodig om de data zo te ordenen dat we per gemeente en winkel­ gebied uitkomsten op maat konden bieden”, legt Weiss uit. ”Elke gemeente kon specifieke uitdagingen voor hun winkelgebied(en) aangeven en postcodes om door ons te laten onderzoeken. Als we weten wat er speelt op lokaal niveau, dan kan je daar rekening mee houden bij de ana­ lyse van de data.”

HARDE DATA Het koopstromenonderzoek is uitgevoerd door de Rabobank, Ik Onderneem en Analyzus. Weiss over het uitgangspunt van het onderzoek: “De traditionele koop­

stromenonderzoeken zijn op het geheugen van de con­ sument gebaseerd. Met de Rabobank is het idee ontstaan om voor koopstromenonderzoek te gaan kijken naar andere bronnen, namelijk die van de pintransacties, chartale stortingen, jaarcijfers van bedrijven enzovoort.

Gaandeweg kwamen daar loopstromen - via mobiele tele­ foons - bij. Allemaal big data, met landelijk dekking, dat te filteren is naar postcodegebied en sector. Ook leisure, zoals overnachtingen, horeca en dagrecreatie, is onder­ deel van de data. In traditioneel onderzoek is deze infor­ matie meestal niet voorhanden’, aldus Weiss.

Jos Voss is vanuit de Rabobank betrokken bij de pilot.

“Rabobank werkt al langere tijd op lokaal niveau samen met DNWS. Nu deed de kans zich voor om de samenwer­ 88 scn 2018 | 4

METEN IS WETEN

‘Alle informatie die relevant is voor de prestatie van een winkelgebied is in de vorm van big data voorhanden’ king naar een hoger plan te tillen door ons te richten op de regio.’ Voss legt uit hoe de methode werkt: “Het koop­ stromenonderzoek in de pilot is gebaseerd op miljoenen pintransacties van consumenten en zakelijke klanten van de Rabobank. Om een goed landelijk beeld te krij­ gen, worden deze cijfers gecorrigeerd, want de Rabobank heeft tenslotte geen marktaandeel van 100%. Het grote verschil met traditionele koopstromen is dat wij beschik­ ken over harde data. Vraag je iemand wat zijn laatste aan­ koop is geweest en wat er is gekocht, dan zal heel diep in geheugen moeten worden gegraven met het risico op een hoge foutmarge. Pintransacties zijn daarentegen heel exact. Ook kan met behulp van de bankgegevens worden teruggekeken, waardoor niet alleen de huidige stand van zaken in beeld wordt gebracht, maar ook de ontwikkeling in de tijd.”

Toch hecht Voss zeker waarde aan de consumentenen­ quêtes die worden gedaan. “Het zou ideaal zijn om een combinatie te maken van enerzijds harde data en ander­ zijds meningen van consumenten. Als je een beeld hebt van kwalitatieve factoren, zoals de koopmotieven en wat men van een winkelgebied vindt, dan kun je een extra dimensie aan de feitelijke gegevens toevoegen. Dat is wat mij betreft een van de learnings van deze pilot.”

GEZAMENLIJKE KOERS Alle relevante data die beschikbaar zijn, zoals die van Locatus, Lisa, demografische gegevens, pintransacties en bedrijfsprestaties zijn in het onderzoek gecombineerd.

“Die combinatie van data levert en krachtig beeld op, je krijgt inzicht in de gehele prestatie van een winkel­ gebied. Ook de gezamenlijke opgaves van de regio zijn boven tafel gekomen, omdat alle gemeenten op dezelfde grondslag zijn onderzocht, zijn de grote regionale opga­ ves duidelijk.”

De uitkomst van het onderzoek is met alle gemeenten in de MRE gedeeld. “Voor een gezonde toekomst in de MRE is het overduidelijk dat er krimp moet plaatsvin­ den en dat het van belang is dat de individuele gemeen­ ten hun positie kennen ten opzichte van omliggende gemeenten”, concludeert Weiss. “Het betekent focus op innovatie, het verminderen van meters en het bepalen van het onderscheidend vermogen. Dit moet vervolgens

leiden tot een gezamenlijke koers die met de lokale sta­ keholders vertaald wordt naar de praktische plannen die ook feitelijke uitgevoerd gaan worden.

We zijn opnieuw om tafel gegaan met de gemeenten en hun lokale stakeholders voor een confrontatie tussen wensen, uitdagingen en dilemma’s en de resultaten van het onderzoek. Elke gemeente heeft een uitgebreid rap­ port op maat gekregen met niet alleen de feiten en cijfers, maar ook onze aanbevelingen voor de vervolgstappen, want juist daar draait het nu om. De uitdaging is nu wat er met deze kennis wordt gedaan.” De Provincie NoordBrabant geeft aan op basis van de uitkomsten van de prestatieonderzoeken de regionale afspraken met betrek­ king tot winkelgebiedsontwikkelingen te gaan herzien.

DOORONTWIKKELING Van der Linden is tevreden over de pilot in de MRE: “Deze pilot heeft aangetoond dat dit een goede metho­ diek is, die volop kansen biedt.” Ook voor Voss is de pilot geslaagd. “Na Brabant zou ik de methode graag willen uitrollen naar andere provincies. Zeeland, Overijssel en Zuid-Holland hebben al interesse getoond, net als de Retailagenda, die bezig is met regionale afstemming.” Hij ziet duidelijk de meerwaarde van de samenwerking. “Het is een sterke combinatie van harde data, een duidelijke analyse én de praktische handvatten om vervolgstappen te zeten. Want stakeholders moeten iets met deze uit­ komsten gaan doen.”

Volgens Weiss lever de pilot ook interessante lessen op.

“Bijvoorbeeld dat gemeenten tijd nodig hebben om in actie te komen. Ook kunnen we nog steviger inzetten op het gebruik van nog meer data en nieuwe bronnen, zoals simkaartgegevens, internetaankopen en grensoverschrij­ dende aankopen. Daar zijn we mee aan de slag gegaan.

De pilot heeft een vervolg gekregen in Noordoost-Bra­ bant, daar hebben we nu betere rapportages, betere opvolging en een betere doorontwikkeling. Zo scherpen we de methodiek steeds verder aan. Dat doen we ook weer als in West- en Midden-Brabant de prestatieonder­ zoeken worden uitgerold.” ←

Meer informatie:

Provincies, regio’s of gemeenten die meer willen weten over deze pilot of de vernieuwde metho­ diek kunnen contact opnemen met DNWS: (088) 9730611, info@dnws.nl.

Meer informatie over het prestatieonderzoek is ook te vinden op www.ik-onderneem.nl/ prestatieonderzoek scn 2018 | 4 89

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

AMSTERDAM

Noorder Arcade en Ringers O 2018 M 30.000 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

Kalverpassage O 2018 M 13.000 m2 P Kroonenberg Groep, 3W Real Estate I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

▼ BEVERWIJK

A

BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2018 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Wijkerbaan

ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2018 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Osdorpplein

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019 APELDOORN

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼

DEDEMSVAART BILTHOVEN

Vinkenplein O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

Westwijkplein

▼

De Voorwaarts O 2020 M 40.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 DELFT

Hovenpassage O 2018 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

AMSTELVEEN

O 2018 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Hof van Dedem

BOSKOOP

Centrum Zuid O 2018 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼ ASSEN

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel: 035 523 31 82

90 scn 2017 | 4

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

De Citadel

Uw project in deze rubriek?

DRACHTEN

O 2018 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 2018 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2018 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2018 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2017 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2018 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2018 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2018 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Stationsgebied

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

HAARLEM

O 2018 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2018 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2018 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 scn 2017 | 4 91

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

O 2018 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2018 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2018 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

UITHOORN

Zijdelwaard O 2018 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum

5

MEPPEL

Keijserstroom

O start 2019 M 6.070 m2 IMPRESSIE P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 29419285 ▼ plein

O 2018 M 10.000 m2 P Kroonenberg Groep, E.CP I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788 ▼

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2018 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

24

ROSMALEN

Centrumplan NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2018 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

PAPENDRECHT

Neude O 2018 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam REEUWIJK

Centrumplan O 2018 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2018 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

92 scn 2017 | 4

IN THE PIPELINE

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2018 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

EDITIE 5, NOVEMBER

WOGNUM

PARKEREN VEILIGHEID DUURZAAMHEID

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2018 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel 035 523 31 82

MAIL VOOR INFORMATIE: MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

scn 2017 | 4 93

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@amred.nl www.amred.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

94 scn 2017 | 4

ONTWIKKELING

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

scn 2018 | 4 95

Is uw winkelcentrum toekomstbestendig?

Maakt u opƟmaal gebruik van uw winkelvastgoed?

• MVGM Winkels voert proacƟef de regie over uw winkelvastgoed en opƟmaliseert uw rendement

Zijn de ondernemers in uw winkelgebied goed georganiseerd en voeren zij de markeƟng ervan goed uit?

• HISA professionaliseert winkeliersverenigingen en winkelgebiedsmarkeƟng

Wat is de prolering en posiƟonering van uw winkelgebied?

• Watson + Holmes vertaalt big data naar informaƟe en geeŌ nieuwe inzichten in bestaande thema’s

Hoe zet u data over vastgoed en bezoekers om in voorspellingen over uw winkelgebied?

Benieuwd hoe wij u (gezamenlijk) kunnen helpen bij het voeren van de regie over uw winkelgebied? Neem contact met ons op, wij gaan graag voor u aan de slag.

Eric Raaphorst 06 54 30 64 03

Jeroen Roose 06 39 71 97 77

Leon Pragt 06 10 61 84 45

MK Illumination - the full service provider ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

MK Illumination Holland

·

Tel. 0572 760008

·

info@mk-illumination.nl

·

www.mk-illumination.nl

B2B

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Thorbeckelaan 11, 2805 CA Gouda

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

scn 2018 | 4 97

B2B

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 20 (2018), 4 • 100 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

VOOR UW PUBLICITEIT t 035 523 31 82 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE: MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

98 scn 2018 | 4

GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE Deze special: 3000/2900 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen | Ben Hagen issn 1571 9243

Winkelcentrumpromotie

Helder en creatief in tekst en beeld 06 2440 4721 | info@studiohyperion.nl

6 | 2013

E G CENTR SHOPPIN en retail

NEWS

ebieden ra, winkelg winkelcent

SHOPPING CENTRE NEWS 15 (2013) #6

1JA5 AR

SCN

Nieuwe richtlijnen voor

tjes Lichtpun

info@128promotie.nl www.128promotie.nl

T 030-3036228 M 06-53712109 1

15:22

2309 WatNouEi

nde COVER.in

dd 1

inkels

01-10-13

am.indd

_Rotterd

SCN_230x300mm dd 1 AB_adv_ M569_M 2013-06 Cover.in 2176 SCN

09-12-13

indevanw

OM MAB.C W W W.

#watnoue

m

‘Vertica

Is de toekom st echt zo drama doemdenkers tisch voor de ons winkels als 30 tot 50% minde willen doen laten gelove sommige n? Zal ‘intern r winkelvoorra et’ leiden tot leeg te staan? ad? Komen complete binnen Solingen steden Tophof in De waarheid hierover kent Lelystad, wat nu? vele gedaanten. niet zo sombe HEMA bij r En als is menig Soet in ieder geval een denkt. De e de is zelfs Jorin lang bijzonder zonnig toekomst voor d fysieke winkel . In ieder geval tmasworl sector Chris als s totaal. ‘branchebree en SCN naar d’. Dus voor Met NRW de In 2013 is Hans begonnen met komst van de de artikelreeks fysieke retail’. over de ‘zonni Negen artikel deld in het ge toeboek dat nu en later zijn voor u ligt. deze gebun hoofdstukken Alle negen worden gepres artikelen, die Shopping Centre enteerd, zijn nu als voorgepublic News. En dat eerd in de inmiddels vaak heeft zijn gevolg in de region en gehad. Hans ale en landel zijn positieve heeft ijke media opgetr én realistische verhaal te vertolk eden om en.

Dit boek bevat veel Veel Hosannaverh feiten over hoe het echt gaat ‘met alen over de de winkels’.

Maar het boek webbranche worden feilloo bevat boven al veel s gefileerd. ren van winkel s en winkelcentra praktische tips om het functionete verbeteren.

‘Shoppen’ zit in onze genen . En winkels van binnen vormen de steden. Winke drijvende kracht ls zijn dé ontmo zullen altijd blijven bestaa etingsplek bij n. ‘The end of retail is overra uitstek . En ted.’

en

tt e rd a D e Rl o City’

succesvolle winkelgebieden

Hans van Telling en is direct onderzoeks eur van - en advies burea Hij is specia list op het gebiedu Strabo. winkelcentr van umonderzoek en -advies.

hans van telling

Sterk in uitvoering!

a brand is what you feel, and s think ay it is

#Watnoue indevanWink els

10:20

3211 NRW resultaten

hans van te llingen

#watnou eindevan winkels 18-04-16 13:59

2016 v05.indd 1

met een Woo rd vooraf van trendWa tcher adjiedj Bak as

over de zo nn van Winkels ige toekomst , en Winkelg Winkelcentr a ebieden

10-05-16

10:17

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met ďŹ nanciĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

KALVERPASSAGE | AMSTERDAM