SCN 6-2017

THEMA

6 | 2017

www.scn.today

SHOPPING  CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Winnaars: Almere en Breda

Hofpassage Enschede

Big data: wat doen wij ermee?

Blurring, hoe meer, hoe beter

Parkeren onder de loep

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

INHOUD

2017 | 6

in deze editie

www.scn.today

PARKEREN Anti-inbraakcampagne wint award Mr. Y Parking Guest Parkeren in de Arnhemse praktijk Caspar Wortmann over parkeren Het cup-a-soupgehalte van de parkeerbranche

NIEUWS Hofpassage Enschede Winnaars Beste Binnenstad Jaaragenda NRW Spektakel in de Hovenpassage Christmasworld in Frankfurt Groen in de binnenstad

5 10 32 42 45 46

VISIES

RUBRIEKEN EN COLUMNS Anneloes de Fouw 13 Jeroen Verwaaijen 17 Beurs en congres 25 Personalia 41 In de pels 41 In the pipeline 56 B2B-pagina's 60

32 34 36 37 38

Blurring: hoe meer, hoe beter De feiten van leegstand

SERIES

BIG DATA Colliers: on the spot PFM Intelligence

26 48

18 20

De vinken van Darwin: Robbe Manto 22 John Nijsten: huurzaken 54 Topplaatsen voor ondernemers 14

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2017 | 6 3

Niederlande

Seasonal Decoration at its best 26 t/m 30. 1. 2018

Create brilliantly Oudegracht, Utrecht

DU: 13.10.2017

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

attractive displays

Uw toegang tot de specialisten voor de aankleding van grote ruimtes en objecten: christmasworld.messefrankfurt.com

CREATING SHOPPING EXPERIENCES We aim to make urban centres more interesting places in which to live, work and shop. It is our job to fi nd attractive locations and transform them into inspiring retail destinations. By doing so, we contribute to the success of retailers, which ultimately benefits our investors as well.

Interested? Come & talk to us.

E INFO.NL@REDEVCO.COM | WWW.REDEVCO.COM

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

65787-014_CW_Beleuchtung_SCN_Shopping_Centre_News_98x258 • FOGRA 39 • CMYK •jw: 21.08.2017

MERRY BUSINESS!

PROJECTEN

hofpassage enschede FOTO: SCN

‘Een herontwikkeling die Enschede op deze locatie extra allure geeft’

De ZARA-vestiging in het Hofpassageproject, zijde Van Heekplein.

2017 was voor 3W real estate een druk jaar. Maar liefst drie winkelprojecten (de Barones te Breda en de Kalvertoren in Amsterdam, beide in opdracht van Kroonenberg Groep, en de Hofpassage in Enschede) werden opgeleverd en aan vier andere wordt nog gewerkt. Jaco Meuwissen, directeur van 3W real estate: ‘Een duidelijk gevolg van de veranderde opgave voor ontwikkelaars: in Nederland zien we bijna geen volledige nieuwbouw meer, maar des te meer herontwikkelingen van bestaande winkelprojecten in een businesscase die draait om de samenwerking tussen eigenaar en ontwikkelaar.’

→

scn 2017 | 6 5

THEMA

De ZARA-vestiging in het Hofpassageproject, zijde Van Heekplein.

D

e Hofpassage in Enschede – eigendom van Elizen Vastgoed – is aan de ene zijde recht tegenover De Klanderij en aan de andere zijde aan de Langestraat gelegen. Jaco Meuwissen: ‘Een uitstekende locatie, maar de passage van het Van Heekplein naar de Langestraat werkte daar niet en had daardoor veel leegstand. Het ontwerp was laag en smal en bood weinig diepte aan de winkels. In feite was het pand alleen geschikt voor kleinere winkels, ook al omdat erboven 6 scn 2017 | 6

woningen en een al gesloten bioscoop gelegen waren.’

‘We hebben naar de situatie gekeken en kwamen tot de conclusie dat de uitgangspunten van de passage zoals die was te weinig houvast boden om daar iets goeds van te maken. Bovendien was het de vraag of de passagevorm wel wat toevoegde aan het winkelcircuit van Enschede.’

TWEE ZIJDEN Samen met de eigenaar werd besloten de passagevorm te laten vervallen en het winkelbeeld naar twee zij-

den te richten: het Van Heekplein en de Langestraat. Meuwissen: ‘Op die manier konden we het winkelcircuit versterken. In feite is het een soort stadsherstel. Voor de Van Heekpleinzijde kozen we voor een gevel die deze locatie hoofdstedelijk, bijna internationaal allure moest geven.

De Zarawinkel die nu op deze plek gevestigd is, is dan ook een toonbeeld van ‘retaildominantie’. Aan de Langestraat is voor een heel ander karakter gekozen. Daar is met het ontwerp een prachtige kwalitatieve inpassing in de straat gemaakt. Met mooie details en opvallende show-

THEMA De Hofpassage won de Twentse Vastgoedprijs. Scan de QR-code voor een video met impressies van dit project en een toelichting van Jaco Meuwissen van 3W real estate.

FOTO: SCN

vensters, maar meer gericht op kleinere winkelformules.’

KWALITEITSEISEN Meuwissen constateert dat winkelvastgoedeigenaren in steden als Enschede tegenwoordig goed weten in te haken op de behoefte aan grote winkeloppervlakten: ‘Zo heeft de Zara-winkel twee verdiepingen met in totaal circa 4000 m2, verbonden door een roltrap. Je ervaart hierdoor echt een hoog winkelpand, dat op die plek dominant aanwezig is. Het staat voor de kracht van Enschede als belangrijkste winkelstad van deze

‘De passagevorm is losgelaten, waardoor we het winkelcircuit konden versterken’

regio. Elizen Vastgoed onderschreef dit en in nauwe samenwerking met Herman Hanselaar van Elizen hebben dit plan uitgewerkt.’

‘Ook de rol van de gemeente is hierin bepalend en voor dit project hebben wij de samenwerking met de gemeente, specifiek met Bernadette ter Huurne, als heel positief ervaren, evenals de ondersteuning van wethouder Jeroen Hatenboer. Het is een gemeente met een duidelijke visie om vooruit te komen. Daarvoor legt men ook duidelijke kwaliteitseisen neer.’

En dat pas naadloos bij de visie van 3W real estate op winkelvastgoed.

→ scn 2017 | 6 7

PROJECTEN

Meuwissen: ‘Wij zijn een concept­ gedreven ontwikkelaar die hoog inzet op kwaliteit. Dat brengt met zich mee dat we tevoren zelf een duidelijk beeld hebben hoe iets eruit moet gaan zien.’

SLIMMER BOUWEN MAAKT MEER MOGELIJK Kunnen we ten aanzien van dit aspect stellen dat we tegenwoordig voor dat aanzien meer over hebben dan in bijvoorbeeld de jaren tachtig?

Meuwissen denkt dat het vooral zit in het slimmer ontwikkelen: ‘De kosten worden op de juiste plek gelegd, waardoor er ruimte ontstaat voor het realiseren van kwaliteit. Door slim

LOPENDE PROJECTEN

Hofpassage, zijde Langestraat

8 scn 2017 | 6

Op dit moment werkt 3W real estate voor CBRE Global Investors aan de herontwikkeling van winkelcentrum Amsterdamse Poort. Voor a.s.r. vastgoed vermogensbeheer speelt de vernieuwing en uitbreiding van de Hoge Vucht in Tilburg en voor HB Capital de herontwikkeling van de Brusselse Poort in Maastricht. In Almere Duin tenslotte, waar aan de rand van een op duinen gebaseerde woonwijk een mixed-use programma van leisure, retail en horeca ontstaat, werkt 3W real estate in opdracht van Amvest.

Ook werkt 3W aan verschillende kleinere winkelopgaven in nauwe samenwerking met retailers en eigenaren.

naar bestaande structuren en constructies te kijken en naar stramienen, kun je een efficiencyslag maken waardoor je ook een zichtbare kwaliteitssprong kunt maken.’

‘Daar komt bij: de consument van vandaag heeft hoge verwachtingen.

Immers, winkelen is niet zozeer een noodzakelijkheid meer, maar op dit soort locaties een vrijetijdsbesteding, een uitje waar een beleving aan vast moet zitten. Daar hoort een hoge kwaliteit bij. Als je dat niet kunt bieden, dan doe je als winkelgebied niet meer mee. Wij als ontwikkelaar en de architecten die we inschakelen, besteden daarom heel veel aandacht aan hoe een project eruitziet. Kijk ook naar de Barones in Breda: als je ziet hoeveel aandacht daar aan de details besteed is, dat is enorm!’

TEKENEN EN BOUWEN 3W real estate is vanuit het feit dat men zo conceptgedreven werkt, vrij sturend op de architectonische uit-

werking van een project. ‘Dat betekent dat we voorin het traject zelf ook schetsen van de gevel maken om de denkrichting aan te geven. Onze visie moet dus door de architect – in

‘De huidige consument verwacht hoge kwaliteit’ dit geval Sum Architecten uit Hilversum – naar een bij die visie passend ontwerp vertaald worden.’

En vervolgens dan het bouwen. Dat begon in april 2016: ‘In de binnenstad binnen een bestaande omgeving bouwen is niet gemakkelijk. Je hebt

PROJECTEN

FOTO’S: SCN

altijd te maken met onverwachte dingen. Zo kwamen we bij de Hofpassage in de oude constructie asbest tegen. Onze aannemer Accor heeft dat echter goed opgevangen en een mooi project gerealiseerd, dat we in april dit jaar als eerste aan Zara konden opleveren. De verhuur is overigens door ons in samenwerking met Frans Laarman van Elizen Vastgoed gedaan en voor de laatste kleine unit aan de Langestraat is het contract bijna getekend.’

VASTGOEDPRIJS Met de Hofpassage heeft Enschede er iets bijzonders en aansprekends bij. Dat bleef niet onopgemerkt, want in september dit jaar won het project de Twentse Vastgoedprijs (zie videolink bij dit artikel). ‘Het is een mooie beloning voor hoe wij onze visie op het stadsherstel hebben uitgewerkt, maar ook voor het ontwerp en de positioneringsgedachte achter het geheel’ stelt Meuwissen. ←

Van Heekpleinzijde. Rechts de ZARA-winkel in het Hofpassagepand.

scn 2017 | 6 9

DE BINNENSTAD

FOTO’S: SCN

De winnaars B

reda won in de categorie grote binnensteden.

De Brabantse gezelligheid zie je, voel je en ruik je overal om je heen. De binnenstad van Breda heeft de afgelopen twee jaar een grote ontwikkeling doorgemaakt, nadat het in de crisisperiode door een dal is gegaan.

Breda heeft het allemaal; een rijke historie, monumentale panden en moderne nieuwbouw. De binnenstad kent een mooie mix van deze drie componenten. Horeca, foodservice, cultuur en de historische kwaliteit wisselen elkaar moeiteloos af. De jury is positief te spreken over de veelzijdigheid van de binnenstad, 10 scn 2017 | 6

waarmee Breda een grote doelgroep aanspreekt. Ook het gevulde evenementenprogramma is een pluspunt voor Breda, waardoor er altijd wel iets te beleven valt in de binnenstad.

De beleving in de binnenstad wordt extra kracht bij gezet door de initiatieven op het gebied van digitalisering. Voorbeelden hiervan zijn de mooie city-app, qr-codes door de hele binnenstad en de digitale tour door de binnenstad. De binnenstad weet zich op dit gebied te onderscheiden van andere steden.

KLIMAAT Bij gebiedsontwikkelingen is er naast aandacht voor de beleving en leisure, ook expliciet aandacht voor klimaat-

FOTO: JORIS BAX

bestendigheid. De gemeente stuurt hierop bij alle nieuwe ontwikkelingen in de binnenstad. Volgens de jury een goed uitgangspunt waarbij Breda laat zien dat men oog heeft voor de binnenstad van de toekomst.

AANLOOPSTRATEN Breda heeft veel aandacht voor de aanloopstraten en probeert samen met de vastgoedpartijen de leegstand aan te pakken. Op een heel aantal plekken lukt de gemeente dit al heel aardig. Breda heeft een duidelijk doel voor ogen en zal blijven strijden om dit doel te bereiken. Breda mag trots zijn op wat het heeft bereikt en is met recht ‘Beste Binnenstad van Nederland 2017-2019’.

DE BINNENSTAD

Iedere twee jaar leven de binnensteden in Nederland toe naar de uitreiking van de titel ‘Beste Binnenstad’. Dit jaar ging Breda in de categorie grote steden ervandoor met de titel. In de categorie middelgrote steden is Almere de winnaar van de Verkiezing Beste Binnenstad 2017–2019.

A

lmere is de winnaar in de categorie middelgrote binnensteden. Het centrum van Almere heeft de jury op veel punten positief weten te verassen. Dankzij verschillende intensieve samenwerkingsverbanden heeft het centrum van Almere zich ontwikkeld tot een bruisend winkel-, verblijf- en woonmilieu.

De jury spreekt haar waardering uit voor de uitvoerige en voortdurende samenwerking tussen gemeente en de betrokken centrumpartners zoals de vastgoedeigenaren (Kleppière en Unibail Rodamco), Ondernemersvereniging Stadscentrum Almere,

FOTO’S: SCN

hogescholen, Almere City Marketing en de culturele instellingen. Samen zorgen al deze partijen ervoor dat Almere één ‘look and feel’ heeft en daardoor aanvoelt als een samenhangend geheel. Ook bewoners worden nadrukkelijk betrokken bij ontwikkelingen in het centrum.

GASTVRIJ Een duidelijke visie op gastvrijheid en de gastvrije houding van de stad zorgen ervoor dat een bezoeker een tweede keer zal komen. Gastvrijheid is ook terug te zien in de openbare ruimte.

Het centrum wordt door de jury beoordeeld als een schone stad, waarbij op innovatieve wijze wordt

omgegaan met het verzamelen van afval.

STRATEGIE De jury prijst de ‘zevenpleinen-strategie’ van Almere. Door de sterke sturing zijn de zeven pleinen ook zichtbaar en voelbaar in het centrum, waarbij er voldoende oog is voor de verbindingen tussen de verschillende deelgebieden.

Almere kent een zeer uitgebreid retailaanbod en heeft voldoende winkels in zowel het lage, midden als het hoge segment. De jury ziet de ontwikkeling van het foodcluster als innovatief, maar ook gedurfd. Ook Almere mag de titel ‘Beste Binnenstad’ met trots dragen. → scn 2017 | 6 11

Geheel links: beelden van de prijsuitreiking.

Boven: de Barones in Breda.

Links: straatmuzikanten in het centrum van Breda.

Rechts: het centrum van Almere Stad.

D

e Verkiezing Beste Binnenstad wordt sinds 2003 tweejaarlijks georganiseerd.

In samenwerking met partners Avontuur, BRO, Interparking, Phillips, Synchroon, Syntrus Achmea en Ziggo is ook deze editie door het Platform Binnenstadsmanagement vormgegeven.

Bij de Verkiezing Beste Binnenstad staat de ontwikkeling die binnensteden doormaken centraal. Juist in de tijd waarin de bezoekersaantallen onder druk staan, is positieve aandacht voor de kwaliteit van onze centra immers waardevol. De titel levert een belangrijke bijdrage aan de economie van de binnenstad, tonen de voorbeelden van de eerdere winnaars aan.

De Beste Binnenstad is een kwaliteitslabel. Alle facetten van de binnenstad worden tijdens de beoor12 scn 2017 | 6

deling en jurering onder de loep genomen. De ‘Beste Binnenstad’ springt er niet alleen uit op het vlak van winkels of parkeermogelijkheden, maar onderscheidt zich in de volle breedte van andere binnensteden. Zowel vanuit de optiek van de consument als vanuit het bedrijfsleven, bewoners en bezoekers. Uitgangspunt is de ontwikkeling die een binnenstad binnen een periode van twee tot drie jaar heeft doorgemaakt.

VERKIEZINGSPROCES Alle middelgrote en grote binnensteden van Nederland zijn allereerst beoordeeld op een aantal kwantitatieve criteria. Hierbij is onder andere gekeken naar de ontwikkeling in leegstand over de afgelopen twee jaar en de samenstelling van centrummanagement of een andere vorm van samenwerking. Op basis van deze criteria zijn tien steden uit de beide categorieën geselecteerd. Daarna

konden gemeenten of centrummanagementorganisaties zich ook vrijwillig aanmelden voor de verkiezing.

Hierna zijn alle deelnemende steden beoordeeld door een onafhankelijke en deskundige jury met kennis over de verschillende binnenstedelijke thema’s.

Deze jury is op basis van objectieve prestatieindicatoren en praktijkervaring gekomen tot vijf genomineerden per categorie. Deze genomineerden zijn tijdens de Provada in Amsterdam bekend gemaakt. De genomi­ neerde steden zijn vervolgens gevraagd middels een bidbook te motiveren waarom zij de titel ‘Beste Binnenstad 2017–2019’ verdienen.

FINALISTEN Na lang en zorgvuldig beraad heeft de jury per categorie twee finalisten geselecteerd. De finalisten in de categorie middelgrote binnensteden waren Almere en Hoofddorp. Voor de

THEMA

de fouw Reclame

H

uurders van winkelruimte brengen doorgaans reclame aan de buitenzijde van het gehuurde aan. Het aanbrengen­van reclame-uitingen aan het gehuurde is echter niet altijd toegestaan op grond van de huurovereenkomst. In de praktijk mogen reclame-uitingen vaak alleen worden aangebracht met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. In het geval dat de huurder besluit zonder toestemming reclame-uitingen aan te brengen aan het gehuurde kan dit met zich meebrengen dat de huurder wordt verplicht de reclame-uitingen te verwijderen.

O

categorie grote binnensteden waren Arnhem en Breda genomineerd.

Om tot een weloverwogen eindoordeel te kunnen komen, heeft de jury de beschikking gehad over een breed scala aan gegevens. Zo hebben de steden een uitgebreide motivatie met ondersteunend beeldmateriaal opgesteld, heeft er een mobiel bezoekersonderzoek plaatsgevonden en hebben studenten van de Hotelschool Den Haag een customer journey uitgevoerd. Bovendien heeft de jury een bezoek gebracht aan de vier finalisten.

Door de brede expertise van de jury was het mogelijk de binnensteden in de volle breedte te beoordelen. De ontwikkeling van de afgelopen twee jaar komt in de winnende steden volgens de jury het beste tot uiting. De binnensteden van Almere en Breda mogen zich de komende twee jaar de Beste Binnenstad noemen. ←

ver een soortgelijke casus moest het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch zich op 10 januari 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:21) buigen. De huurder in deze casus had een groot reclamedoek aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. Tevens had de huurder reclame­stickers aangebracht op de ramen van het gehuurde. Op grond van de huurovereenkomst diende de huurder voor het aanbrengen van reclame-uitingen aan het gehuurde voorafgaand toestemming te vragen aan de verhuurder. De verhuurder kon voor het verlenen van toestemming voorwaarden verbinden voor zover voor de uitstraling en/of het functioneren van het winkelgebied naar de mening van de verhuurder van belang zijn.

De verhuurder heeft echter geen toestemming verleend en de huurder meerdere malen gesommeerd het reclamedoek en de stickers op de ramen te verwijderen. De verhuurder heeft – bij gebreke van verwijdering door de huurder – besloten het reclamedoek zelf te verwijderen. De huurder heeft daarop een kort geding procedure aanhangig gemaakt, waarin zij heeft gevorderd dat de verhuurder het aanbrengen van het reclamedoek en de stickers gedoogt. De huurder stelde in dit kader dat de uitzondering van art. 7:215 lid 1 BW toepassing vindt en derhalve geen toestemming is vereist voor het aanbrengen van de hiervoor genoemde reclame-uitingen.

I

n art. 7:215 BW is opgenomen dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of

gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.

Het Gerechtshof oordeelde dat de kosten die gemoeid zijn met het verwijderen van het reclamedoek (meer dan € 1000,-) niet kunnen worden aangemerkt als voor de verhuurder ‘geen of zonder noemenswaardige kosten’. In dit kader is het evenwel niet van belang dat het hiervoor genoemde bedrag in het niet valt in het geval dat de verwijderingskosten worden vergeleken met de hoogte van de huurprijs, de looptijd van de huurovereenkomst en de door de huurder verstrekte bankgarantie. Ook zijn er de de nodige herstelkosten na verwijdering van het doek als gevolg waarvan het reclamedoek als niet eenvoudig verwijderbaar is te kwalificeren. Voorts oordeelde het Gerechtshof dat de verhuur van een bedrijfsruimte door een onderneming, aan het voorgaande onvoldoende afdoet.

M

et betrekking tot de reclamestickers­ oordeelde het Gerechtshof dat aan de verwijdering hiervan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden. De reclame­ stickers zijn immers gemakkelijk te verwijderen.

Het aanbrengen van de stickers valt derhalve niet te kwalificeren als handelen in strijd met goed huurderschap. Het Gerechtshof oordeelt dat conform art. 7:215 lid 6 BW contractuele bepalingen daaraan niet in de weg kunnen staan. Dat de stickers naar objectieve maatstaven als ontsierend, concurrentieverstorend of anderszins als in strijd met goed huurderschap aan te merken zijn, is door verhuurder onvoldoende onderbouwd, aldus het hof.

Gelet op voorgaande uitspraak is het aanbrengen van reclame niet altijd geoorloofd.

Het is van belang voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hier goede afspraken met de verhuurder over te maken en ook bij de gemeente na te gaan wat mogelijk is op het gebied van reclamevoering. ← ANNELOES DE FOUW BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2017 | 6 13

DE BINNENSTAD

Eduard Plate (consultant bij Extenzio expertise­centrum voor ruimte en economie) is onder andere centrummanager in Hardenberg. Studeerde economische geografie en marketing, werkte bij Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic leefstijl segmentatie en was directeur van de AKO boekenwinkels, inclusief Schiphol, NS Stations en AKO.nl.

EDUARDPLATE.NL

Denderz is gevestigd in een voormalig bankgebouw bij Westerhaven (Groningen).

Hoe stimuleer je ondernemers in retail?

Topplaatsen voor nieuwe ondernemers Het is lastig om nieuwe ondernemers te interesseren voor retail. Hoe kun je als gemeente, provincie of vastgoedpartij ondernemerschap in retail stimuleren? Het kwam onlangs aan de orde in een gesprek met een aantal gemeenten. Toch komen we in de praktijk veel nieuwe retail ondernemers tegen. Wat kunnen gemeenten en vastgoedpartijen doen om dit te stimuleren? Topplaatsen die aansluiten bij ideeën van nieuwe ondernemers bieden uitkomst.

14 scn 2017 | 6

“H

et gaat slecht met winkels”, kreeg ik onlangs bij een presentatie te horen. En er verschenen staafdiagrammen die aantoonden dat de gemiddelde leeftijd van retail ondernemers hoog is en dat velen geen opvolger hebben. Klopte die conclusie? In Groningen bleek er van de veertig nieuwe binnenstad ondernemers die we spraken geen enkele een opvolger te zijn. Hetzelfde beeld is er ook een kleinere stad als Hardenberg.

Van de vijftien nieuw gevestigde ondernemers nam niemand de zaak van ouders over.

Hoe kun je nieuwe winkels stimu­ leren? Wat zijn topplaatsen voor nieuwe ondernemers en hoe realiseer je die?

NIEUWE RETAIL ONDERNEMERS Het begint met een idee. Bijna alle nieuwe retail ondernemers beginnen een winkel die dicht bij hun beleefwereld zit. Dat betekent ook de komst van nieuwe typen winkels, buiten de branche paden. Volop blurring, blendling en klantgerichtheid.

Alexander Grit (Hanzehogeschool/

DE BINNENSTAD

Prins Sport, sportbeleving in Hardenberg.

Alfa College) ziet een nieuw soort winkel met meerdere functies ontstaan. Met verkopers en klanten als verwante partijen. Dat zie je zowel bij nieuwe lokale winkels als bij nieuwe internationale formules als Rapha Cycle Club. Rapha kijkt naar het profiel van een stad en zoekt de belangrijke fietssteden op. Elke vestiging is een ontmoetingspunt van gelijkgestemden. Daarom is men gevestigd in de Amsterdamse 9 Straatjes. In de winkels zit een retailruimte, een werkplaats en een café waar mensen voor of na een fietstocht heen kunnen gaan. Loyalty zit, ook online, ingebakken in de formule.

CHOCOLADE De eigenaar van Heerlijk Chocolade in Groningen zegt het zo: “Ik ben een eigen chocoladewinkel gestart omdat werken in loondienst je beperkt in je vrijheden en creativiteit. Het werken met chocolade van goede kwaliteit, biologisch en fairtrade is een keuze die ik heel bewust heb gemaakt.” Dat geldt ook voor de locatiekeuze in Groningse Folkingestraat, een aanloopstraat in de binnenstad. “Het is een straat met kleine winkels waar de ondernemers hart hebben voor de zaak en waar klanten zich thuis voelen. Een dorpsstraat in de stad.” De 1+1=3 combinatie van winkel en locatie is wat een locatie topplaats maakt.

En Denderz, ook in Groningen bijna tegenover Mediamarkt, is gestart omdat de eigenaresse vond dat er geen leuke ontmoetingswinkels waren voor jonge gezinnen. Ze begon, als moeder van jonge kinderen, met Denderz. Een concept winkel met family café, een kinderkapper, kindermode en een ijssalon.

Elke vestiging van Rapha is een ontmoetingspunt van gelijkgestemden

KLEINERE STEDEN Je ziet het ook in kleinere steden. In Hardenberg heeft Prins Sport zo’n visie op sporten en meedoen met

sportclubs in de regio. Dat leidde tot het openen van een tweede winkel.

De oorspronkelijke winkel richt zich nu helemaal op voetbal. Voetballers­ komen er graag om nieuwtjes en ideeën uit te wisselen. En je zit er in dezelfde stoelen waar bij de eredivisieclubs de spelers ook op zitten.

De nieuwe geopende tweede winkel heeft een focus op de andere sporten, met een vloer in de vorm van een atletiekbaan en alle nieuwigheden die hardlopers bijvoorbeeld zoeken.

In alle gevallen hebben de ondernemers geloof in de extra’s van hun locatie.

Opschrift in de winkel van Goodz for Fashion

TOPPLAATSEN VOOR NIEUWE ONDERNEMERS Topplaatsen voor nieuwe ondernemers bieden nieuwe retail ondernemers ruimte voor hun creativiteit en vrijheid. Met een eigen identiteit, die past bij hun winkel (‘co-branding’), waar ze hun type klanten en aansprekende ondernemers → scn 2017 | 6 15

DE BINNENSTAD

treffen. Samenhang tussen winkelen, wonen, en werken versterkt die aantrekkingskracht.

Ze willen één op één kunnen zijn met hun klanten. De match tussen ondernemer en plaats is van doorslaggevende betekenis. Sterker nog, een aansprekende locatie kan leiden tot nieuw ondernemerschap. Dit komt doordat nieuwe ondernemers zich ook aangetrokken voelen door andere ondernemers. Interieurontwerpers bijvoorbeeld, die samenwerken met een brood- en horecawinkel.

Ze hebben dezelfde filosofie over ambachtelijk werken en spreken hetzelfde type klant aan.

Roezen, een nieuwe winkel rond slapen, beddengoed en badjassen, zag V&D en Bijenkorf in Groningen verdwijnen. De onderneemster wilde het bovendien moderner en gezelliger. Bij dat idee paste de Zwanestraat perfect, omdat die straat met vernieuwende ondernemers toegevoegde waarde biedt aan het concept dat ze ten uitvoer wilde brengen.

Blij: huurcontract op maat

CREATING EXPLORATIVE PLACES Het realiseren van een topplaats is maatwerk en verschilt per plaats.

Groningen is geen Hardenberg. De nabijheid van bronpunten is ook een

Bij het streven naar een compact centrum is het belangrijk om aanloopstraatjes te behouden belangrijk. Denderz koos daarom voor het oude bankpand tegenover de planmatige Westerhaven. De huurprijs en de mee-investerende opstelling van de vastgoedeigenaar gaven de doorslag. De combinatie 16 scn 2017 | 6

van ondernemers, de identiteit van de straat, de leuke verrassingen en het type bezoekers maken een straat aantrekkelijk. Het zijn straten waar je het onverwachte ontdekt. We noemen dit in ons werkconcept creating explorative spaces.

DE ROL VAN GEMEENTEN Hoe kun je als gemeente de komst van nieuwe retailondernemers stimuleren? Er zijn veel knoppen om aan te draaien bij het realiseren van topplaatsen. Ik noem er enkele. De sleutel ligt om te beginnen in het hebben van goede verbindingen tussen overheid en ondernemers. Een centrummanager die goed verbinding kan maken met gemeenten, ondernemers en vastgoed kan daarbij een rol spelen. Samenwerken met onderwijs is ook krachtig.

SAMENWERKEN Samenwerken vraagt inhoud met aansprekend perspectief. Maatwerk en flexibiliteit zijn daarbij succes-

factoren. Bij het streven naar een compact centrum is het bijvoorbeeld belangrijk om aanloopstraatjes te behouden. In aanloopstraten kan ondernemerschap groeien, door eigenheid en lage huur- en koopprijzen. Met ‘wij doen dit als jij dat doet’afspraken kunnen investeringen in de openbare ruimte gecombineerd worden met investeringen door ondernemers.

Daarnaast speelt de gemeente een belangrijke rol als het gaat om bronpunten. De brug naar het Centraal Station in Groningen bleek een flinke impuls voor de Folkingestraat.

DE ROL VAN VASTGOEDPARTIJEN Die rol is divers en afhankelijk van het type vastgoed. Centrummanagement, samenwerking met gemeente en ondernemers is ook hier de eerste succesfactor.

Een voorbeeld: in Hardenberg werkt Kroonenberg mee aan de BIZ met het actieplan voor het centrum.

Door die samenwerking werd de

verwaaijen Koopt physiek!

A

l tijden verbaas ik me over het feit dat er zo weinig tegenwicht geboden wordt aan de promotie van online winkelen. De Zalando’s, Bol.com en About You’s van deze wereld hebben een schijnbaar onbeperkt budget om langs alle kanalen het online winkelen te promoten. Online is cool, gezellig en ook nog eens gemakkelijk. Lekker samen op de bank met je kinderen shoppen. Wat een idylle.

En Bol maakte het in de klaasperiode op een geweldig leuke manier duidelijk wat de nadelen van het fysieke winkelen zijn: van bon op je autoruit tot een Amsterdammertje in je kruis.

Kortom, je bent een loser als je nog gewoon een winkel in loopt.

Net zoals alle marketingmensen beweren dat bijna niemand nog tv en alleen nog maar Netflix kijkt. Je zou het nog bijna gaan geloven ook.

B Heerlijk zit bewust in de Folkingestraat.

komst van grand café Blij mogelijk.

De ondernemers wilden graag iets doen aan de gezelligheid van de Markt. “Het is niet goed als het oude pand van la Place deze zomer nog steeds leeg staat”, vertelde de ondernemer. Er kwam een vernieuwend horeca concept. Door maatwerk in de huurafspraken kon Blij snel geopend worden en het is inmiddels een succes.

CONCLUSIE Topplaatsen voor nieuwe retailondernemers bieden: → nieuwe retail ondernemers vrijheid en ruimte voor hun ideeën; → straten met een eigen identiteit t.b.v. co-branding; → flexibiliteit in bestemmingplan en branchering; → diversiteit met haalbare huur- en koopprijzen; → goede verbindingen met de omgeving en samenwerking; → samenwerking met onderwijs.

Eduard Plate werkt samen met Alfa College/Hanze Hogeschool aan het helpen realiseren van aantrekkelijke straten zonder leegstand en een duurzame economie. Samen met gemeente, ondernemers en vastgoedpartijen wordt gewerkt aan een eigen identiteit, waar bezoekers onverwachte ontdekkingen doen. Dit stimuleert traffic, investeringen en de komst van nieuwe ondernemers.

eeldvorming, herhaling, framing. Er wordt handig gebruik van gemaakt. Maar wat doet het slachtoffer? De winkelvastgoedbranche? Niets dus. Die laten dit allemaal gelaten over zich heen gaan.

Sinds enige tijd heeft Den Haag de Duik in Den Haag-campagne. Een prachtige tv-reclame (ook op Facebook en Insta) van twee mensen die onderwaterzwemmend onder andere in de Passage aan het shoppen zijn. Smaakvol en artistiek verantwoord. En in mijn ogen effectief. Het kan geen toeval zijn dat we met mijn bedrijf net een dagje Den Haag/Scheveningen gedaan hebben (inclusief pier en Passage).

De duikcampagne is zo’n beetje de enige verwijzing naar fysiek winkelen op prime time.

M

ijn vraag is waarom de vastgoedbranche niet een collectieve campagne start. Als alle eigenaren nu 0,01% van de huuropbrengsten daarvoor vrijmaken, kan je een aardige campagne funden. Maar het moet wel heel erg goed gemaakt worden. Geen tenenkrommend amateurtoneel à la de promo van het Nieuwe Winkelen in Veenendaal, maar een professioneel verhaal. Beetje humor er in, want dat werkt altijd. Hoofdrol voor een gezinnetje dat vrolijk aan het winkelen is en na afloop nog wat gaat drinken. Goede verhaallijn, nog een traantje halverwege wegpinken. Ik zie het bijna voor me, maar laat het aan de pro’s over om het uit te werken.

En kijk maar wat Harry de supermarktmanager, Frank Lammers en Thomas van Luyn voor respectievelijk de Albert Heijn, Jumbo en Lidl hebben betekend Ik zit klaar voor de buis, Netflix kan wel even wachten! ←

jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo @jpverwaaijen | verwaaijen@strabo.nl

scn 2017 | 6 17

BIG DATA

Colliers International start met doorlopende on-the-spot belevingsonderzoeken

On the spot Joost Vooijs en Denise Hoogendoorn: ‘Dit is hét middel om nog proactiever te managen’

De retailsector kan veel leren van de hotelwereld en de kantorenmarkt. Zij denken vanuit de bezoeker. Of het nu gaat om een gast of een medewerker. Bij hotels zit klantbeleving in het DNA en binnen kantoren geldt dat medewerkerstevredenheid steeds belangrijker wordt.

Om erachter te komen wat consumenten echt willen, is het cruciaal om dit direct bij de bron te onderzoeken en met ze in gesprek te gaan. Het door Colliers ontwikkelde Flash belevingsonderzoek zorgt voor directe feedback van consumenten, zodat snelle verbeteringen mogelijk worden. En dat is ideaal in een winkelomgeving.

18 scn 2017 | 6

D

e link tussen de retail en de kantoren- en hotelmarkt is volgens Director Assetservices Joost Vooijs van Colliers niet zo vreemd: ‘Er zijn meer raakvlakken dan je wellicht van tevoren bedenkt. Als je goed kijkt naar de ontwikkelingen in andere sectoren, zie je inspirerende voorbeelden waarvan de retail echt beter kan worden. De aandacht voor hospitality bijvoorbeeld. Waarom zou dit alleen gelden voor hotels?

Juist het creëren van een ervaring past naadloos in de retailwereld. De hotelmarkt begrijpt als geen ander welke vragen aan gasten gesteld moeten worden om hun wensen te achterhalen. Ook op kantoren worden nu stappen gezet om beter te meten hoe medewerkers en gasten de service ervaren. Met als doel om

BIG DATA

ook hier een goede ervaring te creëren, zodat je aantrekkelijk blijft als bestemming en als werkgever.

DOELGROEP Deze ontwikkelingen zijn ook van belang voor de retailsector, omdat de consument bepaalt welke locaties ertoe doen. Bij de positionering van winkelcentra is het essentieel dat je snapt wie je doelgroep is en wat ze precies willen ervaren. Alleen dan kun je een succesvol winkelcentrum neerzetten waar de consument graag naartoe gaat. Via marktonderzoek kun je de effecten meten van de branchering, evenementen en diensten op de beleving van de consument. En nog belangrijker, effectief bijsturen waar dat nodig is.

FLASHZUIL Hoogendoorn: ‘Dit doen we door op strategische punten in het winkelcentrum Flashzuilen met touch­ screens te plaatsen. Daarnaast

‘Met deze methode kun je doorlopend metingen doen’

FACILITYMANAGEMENT Hoe je dit het beste doet, weet Denise Hoogendoorn, Head of Facility Management Consultancy. ‘Als zetten­we ‘bemande’ tablets in om afdeling houden wij ons bezig met bezoekers en retailers op belangrijke de strategische advisering van facievenementen naar hun mening te lity-managementafdelingen van vragen. De vragen worden samen grootzakelijke bedrijven. We zetten opgesteld met de eigenaar, een of onder andere belevingsonderzoeken meerdere retailers en de winkelop voor deze opdrachtgevers. Het centrummanager. Dit verhoogt hun doel is om continu aan de verbetebetrokkenheid bij de verbeteracties ring van de dienstverlening te werdie uit de resultaten volgen. Onze ken. Inmiddels richten we ons ook methode gaat uit van een korte vraop winkelcentra waar deze ondergenlijst, waardoor het deelnameperzoeksmethode echt iets toevoegt. De omgeving is anders, maar we kunnen centage aanzienlijk hoger is dan bij andere type onderzoeken.” dezelfde manier gebruiken.’

Vooijs: ‘Bij het managen van een EEN ECHTE MANAGEMENTTOOL winkelcentrum is het van belang VOOR WINKELCENTRA feedback te krijgen van de retailers Vooijs verduidelijkt het onderzoek en de consumenten. Dat hier onderzoek naar gedaan wordt is niet nieuw, aan de hand van twee voorbeelden: maar wij zochten naar een andere en ‘Als je een evenement hebt georganiseerd, dan wil je zo snel mogelijk evavooral snellere manier om continu kwantitatief gegevens te verzamelen.’ lueren. Waren er extra bezoekers in de winkels? Heeft het geleid tot een hogere conversie ten opzichte van een normaal weekend?

Ook is continu meten mogelijk met deze methode. De zuilen kun je neerzetten zo lang en zo vaak je dat wilt.

Hierdoor kun je op alle momenten onderzoeken hoe het winkelcentrum wordt ervaren. Het unieke voordeel is dat we de uitkomsten koppelen aan de data van het winkelcentrum zelf. Denk hierbij aan type winkels, leegstand, inrichting, parkeerbe-

‘Alleen door directe feedback van consumenten kun je een toekomstbestendig winkelcentrum creëren’

leid en omgevingsanalyse. Door dit samen te analyseren, kun je gericht gaan bijsturen met alle betrokken partijen en duidelijke verbeteracties bepalen. Zo wordt het Flash-belevingsonderzoek een echte managementtool voor een toekomstbestendig winkelcentrum.”

DELEN VAN INFORMATIE Bij Colliers vindt men dat de resultaten van het onderzoek transparant gedeeld moeten worden. ‘Delen is het nieuwe hebben’ zegt Vooijs. ‘De informatie is voor alle betrokken partijen relevant. Als je de uitkomsten deelt met de consument en de retailer en laat je zien dat je hun feedback serieus neemt. Ook zorg je ervoor dat consumenten vaker mee willen doen.

En dat is belangrijk bij continu meten.’

‘Retailers kunnen door de uitkomsten hun bedrijfsvoering en resultaten verbeteren. Onze verwachting is dat er zoveel data wordt verzameld

dat je proactief kunt gaan handelen.’

‘Online retailers weten bijna alles van de consument en wij moeten ook die kant op. Echt inzicht krijgen in hun wensen zodat we hier vooraf op kunnen inspelen. Alleen op die manier kunnen we de juiste beleving bieden en creëren we een winkelcentrum waar de consument graag terugkomt. En daar heeft iedereen baat bij.’ voor vragen over het flash-belevings­ onderzoek kunt u contact opnemen met denise hoogendoorn op 06 36 44 46 13 | denise.hoogendoorn@colliers.com of joost vooijs 073 649 14 72 | joost.vooijs@ colliers.com.

Online kunt u een samenvattende video van het Flash belevings­ onderzoek bekijken:­ scan bijgaande QR-code of ga naar www.youtube.com/ watch?v=XeJ1gJpnNZs scn 2017 | 6 19

BIG DATA

PFM Intelligence: de toekomst zit in Big Data

B

ij PFM staat alles in het teken van data én wat u ermee kunt doen. Data is van onschatbare waarde als er een betekenis aan gekoppeld kan worden. Door data tactisch in te zetten kunt u uw bedrijfsvoering optimaliseren. Gebruik data om consumenten beter te begrijpen, uw servicelevel te verbeteren en zelfs gedrag te voorspellen.

Daarom is het tellen van bezoekers alleen niet voldoende.

Tal van vragen zijn voor u van belang: Wat wordt er gemiddeld uitgegeven bij u in de winkel? Hoe staat dit in verhouding tot de uitgaven in andere winkels? Hoe lang verblijven mensen in een bepaald commer­cieel gebied?

Hoe verhoudt zich dat tot de verblijfstijd in uw winkel?

Hoeveel unieke bezoekers zijn er? Wat is bijvoorbeeld de invloed van OVERDEKT WINKELCENTRUM

per mm neerslag

OPEN WINKELCENTRUM

per mm neerslag + 57 bezoekers

het weer? Wij hebben tal van praktijkvoorbeelden waarbij onderzocht is wat de invloed van regen, zon en temperatuur op het aantal bezoekers is en wat de verschillen zijn tussen open en overdekte winkelcentra. Zie hieronder de resultaten van 2 verschillende winkelcentra uit dit onderzoek.

Het combineren van data uit verschillende bronnen biedt de inzichten­ die nodig zijn om voor u, als winkelier of winkelcentrummanager, een verwachtingspatroon te kunnen schetsen. Onze hard- en software maakt het mogelijk heel snel veel data te kunnen genereren. Daarnaast zijn onze analisten in staat data te combineren, te analyseren en op basis hiervan te adviseren.

Van voorgevoel naar conclusies gebaseerd op data … Big Data!

OVERDEKT WINKELCENTRUM

per uur extra zon - 37 bezoekers

per uur extra zon - 48 bezoekers

PFM DATA 3D-CAMERA

20 scn 2017 | 6

www.pfm-intelligence.com

OPEN WINKELCENTRUM

+ 41 bezoekers

BEZOEKERSAANTALLEN

UNIEKE BEZOEKERS

ROUTING

VERBLIJFSTIJD

NIEUWE BEZOEKERS

BEZOEKERSFREQUENTIE

UITWISSELING

BIG DATA

EIGEN DATA VAN KLANT

DATA: INTERPRETATIE EN ADVIES

BIG DATA

EXTERNE DATA (B.V. WEER)

info @ pfm-intelligence.com

scn 2017 | 6 21

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE

Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

Robbe Manto

en de vinken van Darwin Parijs heeft Chanel, Maarssen heeft Robbe Manto, aldus Rob Schepers over de winkel die hij op 23 maart 2013 opende.

D

eze winkel is ‘af’. Deze winkel ‘klopt’ helemaal! We staan binnen bij Robbe Manto aan de Kaatsbaan in Maarssen-Dorp. Niet eerder in mijn carrière ben ik in een winkel geweest waarvan het concept zo honderd procent klopte. Je ziet het, je voelt het en als Rob Schepers je gastvrij ontvangt, hoor je het ook nog. Vanuit het perspectief van de evolutieleer, moet dit een overlever zijn, denk ik en maak een afspraak.

de linkerzijde de counter met daarachter een plek waar een kopje koffie of thee bereid kan worden of een glaasje prosecco ingeschonken. In het midden bevindt zich een uitnodigende zitgelegenheid waarvandaan je naar de winkelbrede spiegel kijkt.

Achter de counter zie je in wit reliëf ‘Robbe Manto’ staan. Rob staat er op dit moment precies voor en maakt daarmee het unieke beeld van deze winkel en deze winkel­eigenaar compleet.

INRICHTING De inrichting is strak, functioneel, een beetje industrieel zelfs met witte muren, een lichtgrijsgetint plafond en twee rijen wit papieren bollampen. Daarboven bevindt zich aan het plafond nog ledverlichting. De winkel is diep en smal met in het midden twee witte kasten waarop op borsthoogte broeken, shirts en vestjes liggen.

Achterin de winkel bevindt zich een ruimte die het midden houdt tussen een huiskamer en een pasruimte.

Aan de rechterzijde bevinden zich drie ruime paskamers, afgeschermd door lange zilverkleurige gordijnen, aan

ALLES KLOPT Tussen de entree en de ‘huiskamer’ achterin de winkel bevinden zich langs beide wanden over de gehele lengte van de winkel aluminium buizen, die met kabels aan het plafond bevestigd zijn. Hierdoor ontstaat een soort kledingrek zonder contact met de vloer, waardoor de winkel veel ruimtelijker overkomt dan wanneer er ‘gewone kledingrekken’ op de grond gestaan hadden.

Alles in deze winkel is in evenwicht, overal is over nagedacht en alles klopt. Aan de aluminium buizen hangen van voor naar achter jurken, vesten, jasjes, mantels,

22 scn 2017 | 6

DE VINKEN VAN DARWIN

‘Vrouwen willen er graag mooi uitzien en ik help hen daarbij’

Rob Schepers

rokken en shawls in alle kleuren van de regenboog en ook gesorteerd als was het een regenboog. Daaronder staan schoenen op een kleine verhoging ten opzichte van de winkelvloer. Eigenlijk loop je door een snoepwinkel voor vrouwen, waarvan de verpakking het tot een cadeautje maakt.

UNICITEIT EN AUTHENTICITEIT Natuurlijk wil ik weten hoe deze winkel ontstaan is en wie haar zo nauwgezet, zorgvuldig en liefdevol gecreëerd heeft. In een oogopslag zie je dat deze winkel zo uniek is in haar soort dat ze vrijwel alle economische ontwikkelingen in de huidige tijd zal trotseren. En dat zit ’m niet zozeer in het voortdurend aanpassen aan nieuwe consumentenvragen, maar in haar uniciteit en authenticiteit; een andere richting in de evolutieleer. In deze winkel is een duidelijke keuze gemaakt. De winkel ademt een soort exclusiviteit die bijna intiem aandoet in de positieve zin van het woord. Specialistisch als de vinken met de kleine snavels bevindt Robbe Manto zich in een marktniche voor modebewuste vrouwen, die er mooi uit willen zien

en een eerlijk advies op prijs stellen.

Als ik de afspraak met Rob Schepers maak, heb ik er zelf al twee jurken gekocht en dus aan den lijve ondervonden hoe het is om hier klant te zijn.

TOT IN DE PUNTJES Op het moment van het interview bestaat de winkel ruim viereneenhalf jaar. Rob ontvangt me met een kop goede koffie. De wijze waarop hij zich beweegt maakt direct duidelijk dat hij de vader én moeder van deze winkel is. Hij ademt de sfeer, die je er voelt.

Op de counter zie ik prijskaartjes liggen. Alsof Rob mijn gedachten leest, zegt hij: ‘Het is hier precies zoals ik het wil! Alles moet tot in de puntjes geregeld zijn. Ik ben heel perfectionistisch en zo run ik mijn winkel dan ook. Die prijskaartjes die hier liggen’, zegt hij terwijl hij er een in zijn hand neemt en aan me laat zien, ‘die schrijf ik altijd zelf en altijd met een zwarte pen. Het moet zwart op wit zijn en in mijn handschrift.’ Rob wordt direct heel enthousiast als hij over zijn winkel begint te vertellen en ik hem daar vragen over stel. → scn 2016 | 3 23

DE VINKEN VAN DARWIN

‘Ik vind het belangrijk dat een klant zich klant voelt en dat een vrouw zich echt vrouw voelt’ maar als jij me helpt, lukt dat wel’, zei een klant laatst tegen mij. En dat is precies de wijze waarop ik mijn winkel wil drijven en mijn klanten terzijde wil staan.’

ZE ZAG ER ZO MOOI UIT! ‘Soms komt er iemand rond sluitingstijd of maken we een telefonische afspraak, dan doe ik de winkel dicht en heb alle tijd een aandacht. Ik bel dan mijn vriend en vraag hem de piepers af te zetten.’

‘Pas geleden had ik hier een klant die op tv zou komen en een passende outfit zocht. We kwamen uit op een kobaltblauwe jurk, die haar werkelijk prachtig stond. Ze wilde zich professioneel op laten maken bij de Bijenkorf, waarop ik haar aanraadde een kobaltblauw lijntje boven haar ogen te laten zetten. Dat deed ze en het geheel stond haar zo mooi!’ Rob is zichtbaar blij en trots als hij dit vertelt.

Op een vrijdagavond belde een dame en die vroeg of ze nog met een drietal dames terecht konden en of we iets te snacken hadden. ‘Ja hoor’, zei ik. ‘We hebben hier koffie, thee, prosecco en bitterballen.’ Die dames gingen ’s avonds met een nieuwe garderode de deur uit.

INKOOP VAN PARIJS NAAR MAARSSEN-DORP Toen Rob de winkel net geopend had, deed hij zijn inkopen in Parijs. Dat doet hij nu niet meer. Vertegenwoordigers komen bij hem langs en op die manier stelt hij zin collectie samen. Hij kiest alleen stukken die hem aanspreken en bij hem en bij de winkel passen. Hij probeert zoveel mogelijk merken te verkopen die geen website of webshop hebben. Hij heeft zelf een website en een Facebookpagina, maar voor zijn vaste klanten heeft hij ook een digitale nieuwsbrief, omdat niet iedereen zich bezig houdt met social media.

VROUWEN WILLEN ZICH VROUW VOELEN Robbe Manto heeft klanten uit heel Nederland. Dames die er representatief uit willen zien, uitstekend geholpen willen worden en niet voor elk stuk de hoofdprijs willen betalen, komen hier graag naar toe. Want hoewel de uitstraling van de winkel echt elegant, chic en exclusief is, zijn de prijzen dat niet. Voor minder dan honderd euro heb je al een prachtige jurk.

‘Ik laat vrouwen zich vrouw voelen. Vrouwen willen er graag mooi uitzien en ik help hen daarbij’, vertelt Rob. ‘Ik heb vanavond een feest en weet niet wat ik aan zal doen, 24 scn 2017 | 6

VERDER REIKENDE SERVICE Een andere keer kwam hier een aanstaande bruid met vier vriendinnen die haar bruidsmeisjes zouden zijn. De bruidsmeisjes kregen hun outfit van de bruid en kochten daarna nog voor zichzelf. Toen ze mij na afloop vroeg

beurs & congres

DONDERDAG 1 FEBRUARI Brussels Real Estate 2018 DONDERDAG 8 FEBRUARI Modernisering Grondbeleid 2018 WOENSDAG 21 FEBRUARI Logistiek Vastgoed Nederland 2018 DONDERDAG 1 MAART Winkellocatiemarkt België 2018 DONDERDAG 8 MAART Strategiedag Overheidsvastgoed 2018 DONDERDAG 8 MAART Basiscursus Vastgoedrekenen Rob Schepers in zijn winkel in Maarssen

naar een aardige plek om te eten, raadde ik haar een goed restaurant hier in de omgeving aan. Zodra ze de deur uit waren, belde ik het restaurant en liet een fles bubbels voor hen aanrukken. Ik vind het belangrijk dat een klant zich echt klant voelt, dat een vrouw zich echt vrouw voelt en mijn service reikt daarom verder dan de drempel.’

Elke keer als Rob een anekdote vertelt, speelt hij de situatie helemaal­na.

Hij is een uitstekend acteur, waardoor ik de hele scène echt voor me zie. ‘Ik heb een uitstekend geheugen­en oprechte interesse. Daarom komen klanten graag terug’, licht hij toe.

DUIDELIJK, DUIDELIJK, DUIDELIJK Als ik vraag waar volgens hem de kracht van zijn winkel in schuilt, denkt hij kort na en zegt: ’Duidelijkheid! De winkel is duidelijk, de collectie is duidelijk en ik ben duidelijk.

Ik ben ook altijd eerlijk. Als iemand iets past en ik vind het niet mooi staan, ben ik daar heel eerlijk over.

Vervolgens trek ik dan zelf iets uit het rek en in negen van de tien gevallen is dat dan wel goed. Als er een

WOENSDAG 21 MAART Basiscursus Vastgoedtransformatie echtpaar binnenkomt, krijg ik ook wel complimenten van de man, dat ik zijn vrouw zo plezierig help.’

Op dit moment loopt er een dame de winkel in. Ze heeft een sympo­sium in Duitsland en moet iets gekleeds hebben dat ook makkelijk is. Rob loopt langs de jurken en kiest zorgvuldig een rode jurk met wat plooien langs de taille. De dame kijkt wat twijfelachtig, maar als Rob haar voorstelt de jurk toch even te passen, doet ze dat. Een minuutje later stapt ze uit het pashokje, en ja hoor, ’t klopt!

WIE KIEST WORDT GEKOZEN Als ik de winkel uitloop, nog wat mijmerend over ons gesprek en deze bijzondere winkel, besef ik eens te meer dat dát is waar het hier om gaat.

Om succesvol te zijn en te blijven, moet je in elk geval kunnen en durven kiezen. Wie kiest wordt gekozen, luidde de titel van een presentatie tijdens de Brood@Spelendag vorig jaar en zo is het maar net. In de evolutieleer behoort Robbe Manto tot een unieke soort die overleeft omdat ie als enige kan leven van een speciaal soort voedsel. ←

WOENSDAG 21 MAART Integraal Vastgoedrekenen WOENSDAG 28 MAART Masterclass Vastgoedrekenen www.spryg.com

26-30 JANUARI 2018 Vakbeurs Christmasworld Frankfurt (D) www.christmasworld.messefrankfurt.com 5 APRIL 2018 NRW Marketingcongres Locatie volgt www.nrw.nl 25-26 APRIL 2018 ICSC European Conference Barcelona (E) www.icsc.org/europe

scn 2017 | 5 25

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

‘Blurring’. Een jeukwoord. We geven het toe. Zou je het bijvoorbeeld niet beter ‘menging’ kunnen noemen?

Of gebruiken we de – in Rotterdam gebruikte – term ‘blending’? Of misschien zou het ‘Hutspot’ moeten heten? Naar de gelijknamige winkel en horeca-uitspanning? Ach, wat maakt

BLURRING: HOE MEER, HOE BETER

het uit. Jeukwoord of niet. Blurring is hip. Blurring is cool. En blurring is een blijvertje. Vandaar dit artikel.

DOOR HANS VAN TELLINGEN, JORINE DE SOET, PAUL RODENBURG EN AART JAN VAN DUREN

We gaan in Nederland (eindelijk) steeds beter eten en drinken. En er komen ook steeds meer horeca-units bij.1 Daarbij lijkt het aandeel horeca in de retailomzet toe te nemen.

Maar het allerleukste is: er wordt steeds vaker ‘gemengd’. Zo verkopen winkels steeds meer maaltijden. Ook worden er steeds vaker drankjes verstrekt in een winkel. En verder kun je in sommige restaurants ook producten kopen. Etenswaren. Drank. Maar misschien ook wel de meubelstukken van de restaurantinrichting.

Maar bovenal zijn er steeds meer (uiterst succesvolle) initiatieven die als een mix van horeca, winkel en marktkraam gezien kunnen worden. Zoals de Markthal in Rotterdam.2 Of de Fenix Food Factory in dezelfde stad. De Foodhallen in Amsterdam. Of de Vershal het Veem. In het überhippe Strijp-S in Eindhoven. Daarnaast staan winkels met ook een horecafunctie, zoals het al eerder genoemde Hutspot, in het middelpunt van de belangstelling.

TE MOEILIJK Maar: is er eigenlijk wel een verschil tussen ‘winkel en horeca’? Doen we in Nederland niet te moeilijk? Hebben we de materie weer dichtgetimmerd in regelgeving waardoor de dynamiek aangetast wordt? Ja. Helaas wel. In het 26 scn 2017 | 6

buitenland wordt er lang niet zo moeilijk gedaan. En lopen horeca en winkel vaker naadloos in elkaar over. Logisch. Want in elk buitenland zijn ‘eten en drinken’ belangrijker dan bij ons.

Maar dat verandert dus. Gelukkig. Fijn. En lekker. Maar pas de regelgeving dan ook daarop aan. In dit stuk wordt een oproep hiertoe gedaan. En dat doen we niet zomaar. Op basis van een meninkje of iets dergelijks. Nee, wij ondersteunen deze oproep met feiten. Zodat de totale retailbranche (winkels, horeca, dienstverlening) hiervan kan profiteren. En de economie. En dus het hele land.

HISTORIE Het mengen van functies is van alle tijden. Om als ondernemer te slagen zijn ondernemers altijd op zoek naar mogelijkheden om de omzet te vergroten. En de winst. Zodat ook de continuïteit gewaarborgd is. Dat is inherent aan ondernemen.

Dat je daarbij ook weleens een stapje opzij zet, is niet meer dan normaal. In het hoofd van de gemiddelde ondernemer althans. Alhoewel: belangenstrijd en het behartigen van de eigen belangen is echter ook van alle tijden. Vroeger vervulden de verschillende gilden voor specifieke, eigen branches deze rol. En werd je als ondernemer verondersteld - of zelfs verplicht - je aan te sluiten. Bij je eigen gilde. Bij je eigen branche. Menging werd zo niet makkelijk gemaakt.

Maar goed, dit gaat terug tot in de Middeleeuwen. Dat is passé. Althans, dat zou je denken. Maar niets is minder waar.

In de moderne tijd zijn de regels juist aangescherpt.

De moderne Nederlandse regelzucht stamt uit de tijd van de Wederopbouw. Van vlak na de Tweede Wereldoorlog. De tijd van het maakbaarheidsgeloof. De nieuwe mens was geboren. En de functiescheiding werd tot religie gebombardeerd.

Er ontstonden separate woonwijken. Met ongelijkvloerse verkeerstromen. Zoals de Bijlmer. Er ontstonden werkgebieden.

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

+

+

Zoals de kantorenparken en bedrijfsterreinen. En er ontstonden planmatig ontwikkelde winkelcentra. Op basis van de leer van Christaller. Op elke 400 meter moest er een winkelconcentratie komen.

Leuk bedacht. Maar de wereld is veranderd. De Bijlmer bleek een broeinest van criminaliteit. In de kantorenparken en bedrijfsterreinen wil je niet gevonden worden. En verblijven in een jaren zestig stadsdeelcentrum? Dat bleek ook niet zo gezellig. Wonen, werken en winkelen. Het wordt tegenwoordig allemaal met elkaar gemengd. Gelukkig maar. De mens laat zich niet in een planologische dwangbuis stoppen.

DPO In de naoorlogse stedelijke uitlegwijken konden inwoners met een modaal (en soms ook daarboven of daaronder) inkomen relatief grote woningen in een groene omgeving betrekken. Op basis van de omvang van de wijk en het gemiddelde inkomen van de bewoners berekenden wij met behulp van DistributiePlanologisch Onderzoek (DPO) exact met hoeveel vierkante meter een bakker, slager, groenten- en zuivelwinkel zich mochten vestigen. En dit systeem werkte toen.

Wonderwel.

Dit was de tijd waarin niet iedereen een auto had. Laat staan twee auto’s. De tijd waarin vrouwen thuis voor de kinderen zorgden. En de tijd waarin mannen buiten de deur het geld verdienden. We hadden precies berekend welk aanbod voor welke vraag kloppend zou zijn. Onderlinge functiemenging maakte geen deel uit van de berekeningen. En elke branchevereniging beschermde zijn eigen branche.

EERSTE ONRUST En dan. De jaren 80. En 90. De tijd dat je bij de drogist opeens fotorolletjes afdrukken. De tijd dat er ook plotseling fietsen in de bouwmarkt verkocht werden. En laten we Bakker Bart niet vergeten. Die als één van de eersten tafels en stoelen – voor het ter plekke nuttigen van drankjes en broodjes – toevoegde.

Ook de aanwezigheid van horeca in de grotere winkels is sinds die tijd eerder regel dan uitzondering. De destijds belangrijkste retailer van Nederland (V&D) wist één van de meest innovatieve horecaconcepten (La Place) in zijn warenhuizen op te starten en landelijk uit te rollen. Ook ontstonden er tuincentra met fastfood- en koffiecorners. En in de IKEA kon je naast fastfood ook zwak alcoholische dranken krijgen.

En vooral die alcoholverstrekking – dat biertje bij de kapper en het wijntje tijdens het passen van kleding – blijkt nu een probleem te zijn. En een grote belangenstrijd op te roepen.

De winkelbranche was dus lange tijd aanbodgestuurd. Maar heel voorzichtig wordt er voor het eerst naar de klant geluisterd. Die maalt namelijk niet om branchebeperkingen.

VAN AANBOD NAAR VRAAG In de jaren negentig van de vorige eeuw werden computers voor iedereen bereikbaar. En dat zorgde, in combinatie met het toenemende internetgebruik, voor een enorme omwenteling. Ineens lag de wereld aan onze voeten. En tegenwoordig heeft bijna iedereen in de westerse wereld de beschikking over een smartphone. Waarmee je alle wereldwijde informatie elk moment van de dag tot je beschikking hebt.

Daarnaast zorgt het intensieve gebruik van social media voor een nieuw elan in de marketing. Positieve en negatieve boodschappen over je bedrijf verspreiden zich duizenden malen sneller. En breder.

Deze systeembreuk in communicatiemogelijkheden maakt van de retail steeds meer een vraaggestuurde markt. Elk individu bepaalt op elk moment op elke willekeurige plek wat hij wil gebruiken en hoe hij dat wil gebruiken. Daarnaast neemt de loyaliteit aan bepaalde formules af. Deze is vaker ondergeschikt aan de actuele persoonlijke behoefte.

+ HEF ALLE VERSCHILLEN TUSSEN HORECA EN WINKEL OP

ONDERNEMERS MOETEN ONDERNEMERS ZIJN Deze marktwerking vraagt van ondernemers dat zij ook echt ondernemer zijn. Dat zij dus steeds nieuwe, frisse en originele ideeën ontwikkelen. En artikelen en dien- → scn 2017 | 6 27

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

Figuur 1 Gemiddelde besteding per bezoekeenheid naar bezoekduur

€80 €70 €60 €50 €40 €30 €20 €10 €-­‐

kernwinkelgebied stadsdeelcentrum wijkwinkelcentrum minder dan 5 minuten

5 tot 15 minuten

15 tot 30 minuten

30 tot 60 minuten

een uur of meer

Figuur 2 Gemiddelde besteding horeca naar bezoekduur

€1,80 €1,60 €1,40 €1,20 €1,00 €0,80 €0,60 €0,40 €0,20 €-­‐

kernwinkelgebied stadsdeelcentrum wijkwinkelcentrum minder dan 5 minuten

5 tot 15 minuten

15 tot 30 minuten

FEIT: EEN LANGER VERBLIJF LEIDT TOT HOGERE BESTEDINGEN

30 tot 60 minuten

een uur of meer

sten. Om aantrekkelijk te blijven voor hun gasten. Om hen te blijven boeien en binden.

We hebben het hier nadrukkelijk over gasten. Want als de gast als ‘klant’ benaderd wordt, dan wil dat nog wel eens de indruk geven dat je niet meer dan een geldmachine bent. En dat past niet meer in deze vraaggestuurde markt. Een markt waarin de persoonlijke wensen van het individu centraal staan.

Concept-stores die mengen – en allerlei functies zoals winkel en horeca integreren – zijn zeer gewild bij consumenten.

Het is leuk er naartoe te gaan. Er te verblijven. En er te consumeren. De nieuwste concepten vind je bijvoorbeeld in de binnensteden. Maar niet alleen daar. Ook elders op (verouderde) bedrijventerreinen ontwikkelen zich vernieuwende concepten met horeca. Elke stad kent haar eigen voorbeelden. Met elk een eigen DNA en ambitie. Die je kunt samenvatten als ‘nieuwe concepten laten opbloeien in bestaande en nieuwe woon-werk-winkel-uitgaansomgevingen’.

VERLEIDEN TOT LANGER VERBLIJF Functiemenging speelt een belangrijke rol bij deze voortdurende noodzaak om je te blijven profileren en positioneren.

Het is de kunst je gasten te verleiden om zo lang mogelijk bij jou in de winkel (of in jouw winkelcentrum of -gebied) te verblijven. Een hogere verblijfstijd leidt namelijk tot hogere bestedingen. Dat is een feit.

DE RELATIE TUSSEN BESTEDINGEN EN VERBLIJFSDUUR: DE FEITEN Strabo heeft in meer dan 500 winkelcentra en winkelgebieden passantenonderzoek verricht de afgelopen 35 jaar. Van

28 scn 2017 | 6

2002 tot en met 2016 zijn er 136.000 ‘shopping trips’ samengebracht (op basis van afgenomen bezoekersenquêtes) in de zogenaamde Strabo ReferentieSet, de SRS. Wij gebruiken deze set normaliter om te benchmarken (doet winkelcentrum X het goed ten opzichte van vergelijkbare centra?, bijvoorbeeld op het gebied van omzet, bezoekers, herkomst, verzorgingsgebied en meer van dat soort vraagstukken). Maar de SRS kan ook andere doeleinden dienen.

Bijvoorbeeld in de vorm van totalen, gemiddelden en trends.

Verder hebben wij de SRS bovendien verrijkt met veel extra informatie in het kader van een leeropdracht van een student. Deze heeft 30.000 ‘verrijkte shopping trips’ (naar een mix van binnensteden, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra) gegenereerd. Deze bieden een schat aan informatie. Deze verrijkte shopping trips vormen de basis van het navolgende.

HOE LANGER JE BLIJFT, HOE MEER JE BESTEEDT In figuur 1 wordt de relatie tussen verblijfsduur in een winkelgebied en de bestedingen behandeld. Deze relatie is méér dan lineair en is bijna exponentieel. Hoe langer men in een winkelgebied verblijft, hoe hoger de bestedingen zijn. Het is dus zaak om mensen zo lang mogelijk in je winkelgebied te laten verblijven. Toch is er sprake van enige nuancering: hoe meer je nodig hebt, hoe langer je blijft en besteedt. Verlenging van de verblijfsduur is dus een resultante van je winkeldoel. Géén directe oorzaak voor hogere bestedingen. Al komt dat in de praktijk op hetzelfde neer.

Voor de bestedingen in de horeca geldt een vergelijkbaar beeld. Hoe langer men blijft, hoe meer men besteedt aan horeca. Alhoewel: sommige bezoekers aan een winkelgebied (die minder dan vijf minuten blijven) komen kennelijk vaak (alleen) voor een snelle snack.

Een koffie. Een ijsje. Of een kroket uit de muur.

Dat werk. Let wel: dit zijn bestedingen die grotendeels overdag plaatsvinden.

Dus gedurende de openingstijden van de winkels. Avondhoreca is niet of nauwelijks meegenomen. Wat opvalt is dat het om gemiddeld lage bedragen gaat.

Dat komt omdat veel winkelende ‘Hol-

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

+

+

landers’ ook vaak helemaal niets besteden aan horeca. In het buitenland gaat het meestal om hogere bedragen.

Toch geldt: een verlenging van de verblijfstijd leidt tot een grotere uitgave aan de horeca. En wij verwachten dat, zeker in centra als bijvoorbeeld the Mall of het Netherlands, de bestedingen in de horeca snel zullen stijgen. En ook de kwaliteit zal stijgen. Ja, ook in ons land. Van alleen een broodje kaas worden wij steeds minder gelukkig.

In figuur 3 is het onderscheid naar branche (de zeven belangrijkste) gemaakt. Ook hier geldt hetzelfde. Hoe langer men blijft, hoe meer men besteedt (met uitzondering van de supermarkt, maar daar verblijft ook bijna niemand langer dan een uur). Als gekeken wordt naar bijvoorbeeld kleding en Figuur 3 Gemiddelde besteding per branche naar bezoekduur

€20,00 €18,00 €16,00 €14,00 €12,00 €10,00 €8,00 €6,00 €4,00 €2,00 €-­‐

+ mode, dan is het verband wel heel erg duidelijk. Opvallend is verder dat hetzelfde principe voor de horeca geldt. Hoe langer je verblijft in een winkelgebied, hoe hoger het aan de horeca bestede bedrag is.

Figuur 4 vertelt deels hetzelfde verhaal als figuur 3. Maar hierin wordt nog meer duidelijk dat met name moderetailers gedijen bij lange verblijfstijden. De klant (of beter: de gast) moet verleid worden om lang te blijven. Dat is hier de duidelijke boodschap.

KRITIEK VANUIT DE HORECA In toenemende mate zien we dat winkels in de niet-dagelijkse artikelensector een kopje koffie of thee hebben klaarstaan voor hun gasten. Supermarkten zijn hiermee al vele jaren geleden begonnen. De horecasector was en is hier niet zo blij mee. Maar het tegengaan van functiemenging krijgt een nog veel fanatieker karakter als er alcohol in het spel is. Alco-

minder dan 5 minuten 5 tot 15 minuten 15 tot 30 minuten 30 tot 60 minuten een uur of meer

Ook horecaondernemers zijn blij met een detailhandelsfunctie

Figuur 4 Aandeel in de totale besteding per branche naar bezoekduur

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

een uur of meer 30 tot 60 minuten 15 tot 30 minuten 5 tot 15 minuten minder dan 5 minuten

holverstrekkende horecabedrijven en slijterijen moeten aan allerlei strikte wet- en regelgeving voldoen om hun vak uit te oefenen. Vanuit die invalshoek heeft Koninklijke Horeca Nederland (KHN) problemen met het oogluikend toestaan van ‘het glaasje wijn in de winkel’.

Bij horecabedrijven wordt hierover vaak geklaagd. Het is de vraag of dat terecht is. Als mensen langer verblijven in een winkelgebied, dan besteden ze ook meer. Zoals zojuist aangetoond. En dat geldt dus óók voor de horeca.

Wat ons inziens wél terecht is, is dat horeca-ondernemers andersom ook een detailhandelsfunctie willen hebben. De lunchroom die haar eigen koffiebonen en taarten verkoopt bijvoorbeeld. Jumbo is op dit moment heel actief met het uitwisselen van de kwaliteiten van La Place en Jumbo. Zo kun je nu bij Jumbo artikelen kopen van het merk ‘La Place’ en vice versa. Prima. De consument (of beter: de gast) vaart er wel bij. → scn 2017 | 6 29

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

WIL JE DE RETAIL VERDER HELPEN, DAN IS MEER VRIJHEID NODIG

JURIDISCH KADER Onze wet- en regelgeving stamt voor een belangrijk deel nog uit een andere tijd. Het bestemmingsplan is op dit moment nog het meest bepalende juridische instrument. Hierin is vastgelegd of een commerciële ruimte detailhandel, horeca of dienstverlening mag huisvesten. De mogelijkheden binnen bestemmingsplannen verschillen van plan tot plan. En van gemeente tot gemeente.

Er bestaan flexibele bestemmingsplannen. Die als bestemming in een centrumgebied bijvoorbeeld ‘centrumfunctie’ aangeven. Waardoor de functionele invulling van een unit flexibel is.

Als zich hier een winkel vestigt met een ondergeschikte horecafunctie zal dit op minder juridisch verzet stuiten dan wanneer het bestemmingsplan duidelijk onderscheid maakt tussen detailhandel, horeca en dienstverlening.

RIGIDE BESTEMMINGSPLAN ALS CONCURRENTIEWAPEN Onze huidige wetgeving geeft winkeliers en horeca-exploitanten nu nog vaak de mogelijkheid om functiemenging bij de buren aan te vechten. Onder het mom van de maatschappelijke functie van een bestemmingsplan probeert de winkelier het zakelijk succes van de buren te beteugelen. Slechte eigenschappen van sommige ondernemers – zoals afgunst, jaloezie en incompetentie – worden zo gestimuleerd.

Omdat sommige bestemmingsplannen wel heel erg rigide zijn. Op deze manier hopen winkeliers, waarvan sommigen niet met hun tijd zijn meegegaan, langer te kunnen overleven. Jammer. Dat moet anders, vinden wij.

OMGEVINGSWET: PANACEE VOOR VELE PROBLEMEN? In de nabije toekomst wordt de omgevingswet van kracht. De omgevingswet vervangt (niet schrikken): “De Belemmeringenwet Privaatrecht, de crisis en herstelwet, de interim-wetstad-en-milieubenadering, de onteigeningswet, de Ontgrondingswet, de Planwet verkeer en vervoer, de Spoedwet wegverbreding, de Tracéwet, de Waterstaatswet 1900, de Waterwet, de Wegenwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wet ammoniak

30 scn 2017 | 6

Lola in Den Haag verkoopt fietsen en schenkt koffie.

en veehouderij, de Wet beheer rijkswater en omgevingsstaatswerken, de Wet bodembescherming, de Wet geluidhinder, de Wet geurhinder en veehouderij, de Wet herverdeling wegenbeheer, de Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden, de Wet inrichting landelijk gebied, de Wet inzake de luchtverontreiniging, de Wet natuurbescherming, de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening, de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Wrakkenwet, delen van de Monumentenwet 1988 en de Woningwet en bepalingen uit

Consumeren doe je het liefst op een leuke plek, samen met anderen wetgeving voor energie, mijnbouw, luchtvaart en spoorwegen die een rol spelen bij besluiten over ontwikkeling van de fysieke leefomgeving”.

Het gaat daarbij om de gehele fysieke leefomgeving. Dat dient ook steeds in gedachten gehouden te worden. Heel snel wordt in de praktijk teruggevallen op de belangen, het gedachtengoed en de werkwijzen van de eigen sector. Dit is echter niet meer relevant. Binnen het nieuwe omgevingsrecht gaat het om de integrale benadering van de fysieke leefomgeving.

THEMA

OVER DE AUTEURS • Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @ hansvantelling

FOTO: ARTHUR WIEFFERING

CONCLUSIES De omgevingswet is een goede stap in de richting. Maar wij pleiten voor een nog veel verdere liberalisering als het gaat om horeca, winkels en blurring. Lukt dat zomaar? Nee. Nieuwe wetten zullen gemaakt moeten worden. En worden aangenomen. Maar de liberalisering is wel het streven en het uitgangspunt. Wil je de retail verder helpen en toekomst­ bestendig maken, dan is dit nodig.

Winkels en horeca zijn innig met elkaar verbonden. Blurring is niet zozeer een trend. Maar is meer een uitdrukking van de huidige stand van zaken. Hoe langer mensen verblijven in een winkelgebied, hoe meer ze besteden. Dat geldt voor elke branche. Ook voor de horeca zelf. Goede horeca in goede winkelgebieden zorgt er ook voor dat mensen überhaupt langer verblijven. Zodat ze nog meer gaan besteden. In een winkel. In de horeca. Of op een plek waarbij het onderscheid tussen beiden is vervaagd.

Zo moet je ons inziens in de Markthal Rotterdam alles vrijgeven. Kramen mogen spullen verkopen. Maar ook drankjes. En hapjes. En de gasten mogen bij je aan een tafeltje zitten. Of aan de bar. Horeca-ondernemers mogen naast drankjes ook producten verkopen. De klant ziet echt het verschil niet. Het gaat erom dat je overal mag zitten en consumeren.

Want blurring moet vanzelfsprekend zijn. Als een ‘way of life’.

Consumenten kopen meestal alleen op het internet als ze een heel specifiek product zoeken. Een concreet, niet al te moeilijk product. Vindt het echte consumentengedrag echter niet plaats in de echte ruimte? In een winkel? Een horeca-uitspanning? Of een mengplek? Een plek waar de consumenten (of beter: de gasten) graag komen? Om te verpozen? Te verblijven? Te voelen, te ruiken en te proeven? Een plek waar men tijd spendeert? En geld spendeert? Aan producten? Diensten?

Of aan eten of drinken? Het antwoord – op alle vragen – is ‘ja’.

Consumeren is de allerleukste activiteit van mensen. En dat doe je het liefst op een leuke plek. Samen met andere mensen. En niet vanachter je laptop. Tablet.

Of smartphone. Geef blurring daarom de ruimte. Alle ruimte die nodig is. ←

BRONNEN 1 H. van Tellingen en G.J. Slob, ‘Leegstand’. In: Shopping Centre News 2017, nr. 6, pp. 48–53 2 H. van Tellingen, ‘Het overdonderende succes van de Markthal’. In: Shopping Centre News 2017, nr 3, pp. 26–29 • Strabo ReferentieSet (SRS), verzamelingen van de belangrijkste resultaten van alle winkelonderzoeken van Strabo (in meer dan 500 winkelcentra en winkelgebieden in NL) • Lola Ketelaars, Het winkelgedrag van Nederland. Onderzoeksverslag van de stage bij Strabo bv op basis van 30.000 verrijkte shopping trips, 2014 • Aart Jan van Duren en Michael Klijnstra, Blurring. Over de vervagende grenzen in de foodretail en de beperkingen in de ruimtelijke ordening. Bureau Stedelijke Planning/Lexence, 2015 • Paul Rodenburg, ‘Toekomstbestendige­ retail’. In: Shopping Centre News 2015 • Dank aan Annemiek Kleinheerenbrink, projectleider bij Strabo, voor de figuren.

• Drs. Jorine de Soet MRICS is oprichter, eigenaar en directeur van KIR, Kordaat In Ruimte. Jorine houdt zich al jaren succesvol bezig met projectmanagement, centrummanagement in binnensteden én met winkelcentra. info@kordaatinruimte.nl / 030-6668616 / Twitter: @jorinedesoet • Drs. Paul Rodenburg is met B@S Consultants | Brood@Spelen www.broodenspelen.nl actief in onderzoek, ontwikkeling en organisatie van winkels, horeca en vermaak in winkelcentra en binnensteden. Contact: paul@basconsultants.nl / 06-24264814 / @Paul_Rodenburg / www.broodenspelen.nl • Dr. Aart Jan van Duren is adjunctdirecteur van Bureau Stedelijke Planning bv en adviseert in die hoedanigheid overheden en private partijen over de juiste functies op de juist plaats, ongeacht of dat winkels, horeca, vrijetijdsfuncties of mengvormen zijn. Hij is samen met Michael Klijnstra (Lexence) auteur van Blurring, over de vervagende grenzen in de foodretail en de beperkingen in de ruimtelijke ordening, gepresenteerd op de Provada van 2015. Contact: ajvd@stedplan.nl, 06-53124683.

scn 2017 | 6 31

PARKEREN

NRW JAARAGENDA 23 JANUARI Algemene Ledenvergadering 1 FEBRUARI NewGen Projectbezoek Leidsche Rijn 15 FEBRUARI NRW Retail Summit 22 MAART Congres Vergeten marketinginstrumenten

De antiautokraak campagne die de gemeente

5 APRIL

Amsterdam, politie en Q-Park in en rondom

Marketingcongres

parkeergarage Q-Park Museumplein hebben uitgevoerd, is tijdens het tweejaarlijkse

5-6-7 JUNI Provada

congres van de European Parking Association onderscheiden met een EPA Award. De

20 SEPTEMBER

campagne draaide om een integrale aanpak

NRW Jaarcongres

van repressie, preventie en bewustwording en leidde tot een daling van 25 procent van de

7 DECEMBER Bezoek NRW Jaarprijswinnaar

32 scn 2017 | 6

auto-inbraken in dit gebied.

PARKEREN

Amsterdamse ‘Voorkom inbraak’campagne wint Europese Award

“D

ankzij een uitstekende samenwerking met politie en gemeente, hebben we een prachtig resultaat behaald voor bezoekers en een positieve bijdrage geleverd aan de gastvrijheid van de stad”, aldus Mark van Haasteren, algemeen directeur Q-Park Nederland. “De 25 procent daling is daarbij het belangrijkst. De EPA Award vormt de spreekwoordelijke kers op de taart.”

IMAGO In 2015 werden er 10.796 misdrijven ‘diefstal uit/vanaf motorvoertuigen’ gepleegd in Amsterdam. 70 procent daarvan vond plaats langs de openbare weg. Het overige­deel in parkeergarages en op parkeerterreinen. De gevolgen ervan – schade en verlies van bezittingen – zijn niet alleen vervelend voor de betrokkenen, maar ook nadelig voor het

imago van de stad en haar parkeerfaciliteiten. Reden voor de gemeente Amsterdam, Q-Park en de politie om de handen ineen te slaan en de ‘Voorkom Inbraak’-aanpak op te zetten. De campagne is vanwege de goede resultaten inmiddels op landelijk niveau overgedragen en al door meerdere steden overgenomen.

DIVERSE MIDDELEN In de campagne wijzen de partners automobilisten erop dat een geparkeerde auto geen veilige plek is om waardevolle bezittingen in te ‘verstoppen’. In plaats van alleen een grootschalige communicatiecampagne, werd juist ingezet op een integrale aanpak met een combinatie van repressie, preventie, een bewustwordingscampagne en omgevingsgerichte maatregelen zoals het aanpassen van verlichting en groen. Ook voor de bewustwordingscampagne werd – na een uitvoerige testfase – gegrepen naar een mix van middelen

als verkeersborden, billboards, social media en muurstickers om automobilisten rondom het moment van parkeren te wijzen op de risico’s. En met resultaat. In zes maanden tijd nam het aantal auto-inbraken met een kwart af.

CASHLESS EN CONTACTLOOS BETALEN De award werd gewonnen in de categorie marketing. Q-Park viel ook nog in de prijzen in de categorie innovatie met cashless en contactloos betalen. Q-Park is de enige parkeerdienstverlener waar op bijna alle locaties afgerekend kan worden zonder dat de pincode ingevoerd hoeft te worden. Dit geldt ook voor het betalen bij het uitrijden. Bij het in- en uitrijden wordt de betaalkaart tegen de terminal gehouden en wordt de betaling tot 50 euro automatisch verwerkt. Geen gedoe meer met een papieren ticket en zonder tijdverlies bij de betaalautomaat.

Van Haasteren: “Dat sluit perfect aan bij de comfortabele en zorgeloze parkeerervaring die wij onze klanten willen bieden.” ← scn 2017 | 6 33

PARKEREN

B

Bart Schinkel (l) en Marc Moonen

Hoe laat je een parkeerproduct aansluiten op de wensen van de gebruiker?

34 scn 2017 | 6

art Schinkel: ‘Het is ongelooflijk hoe vaak het voorkomt dat beheerders en exploitanten een parkeerproduct aanbieden dat niet op de verwachtingen van de gebruiker aansluit. Dat zit dan niet alleen in het níet aanbieden van bepaalde functies, maar ook in het wél aanbieden van functies waar op een bepaalde locatie helemaal geen vraag naar is.’

Moonen: ‘Neem bijvoorbeeld parkeerlocaties bij zieken­huizen. Je ziet daar services die helemaal niets te maken hebben met de locatie of het bezoekdoel. Dat leidt dus af van de eigenlijke functie en omgeving. De bezoeker moet gewoon dat ziekenhuis in, zit met z’n hoofd heel ergens anders en heeft geen behoefte aan een schoenpoetsmachine of veel e-oplaadplaatsen bij de voetgangersuitgang.’

‘Zo’n parkeerlocatie bij een ziekenhuis staat dus voor een heel andere beleving dan bij een bezoek aan een winkelcentrum of stadscentrum. Of een theater of station. Op al die soorten locatie kun je de auto parkeren, maar het product kan toch heel erg verschillen. Wij signaleren dus dit soort mis-matches, maar beoordelen ook op aspecten die te maken hebben met schoon-heel-veilig en meer.’

GEBRUIKERSMIX In Arnhem zijn hier ook voorbeelden van te vinden. Schinkel legt uit: ‘Als je naar een centrumgarage zoals hier in Arnhem gaat, dan is die primair bedoeld voor het winkelend publiek.

In zo’n garage betalen mensen met muntjes, betaalpassen, creditcards, telefoon of een app van een loyaltysysteem. Dat werkt op zo’n plek goed, maar de garage bij het station in Arnhem heeft een heel andere gebruikersmix met veel reizigers en kantoormensen. Daar zou je dan wellicht beter af zijn met een cashlessautomaat. Want de kans op creditcards is daar veel groter dan op een andere locatie.’

Moonen: ‘De winkelende consument betaalt nog heel vaak met muntgeld. Het gaat er dus om dat

PARKEREN

Bart Schinkel en Marc Moonen zijn

Signaleringen uit de praktijk van Mr. Y Parking Guest.

al jaren met elk een eigen bedrijf als parkeerconsultant actief. Regelmatig liepen zij er tegenaan dat parkeer­ voorzieningen (want dat is een garage of parkeerterrein) niet aansloten op de eisen die je qua functie daaraan kon stellen of op de wensen van de doelgroep.

Het idee voor Mr.Y Parking Guest (spreek uit: Mystery) was geboren en inmiddels zijn er al ruim zeventig parkeerlocaties in Nederland onderzocht.

je goed kijkt naar de consument en welke voorzieningen daarbij passen. Het is overigens niet zo dat wij zelf bedenken wat die voorzieningen zouden moeten zijn. Dat vragen we aan de gebruikers. En zo zie je ook verschillen tussen wat mannen en vrouwen vinden, wat jongere en oudere mensen willen.’

‘En je ziet duidelijk het verschil tussen een incidentele en een frequente bezoeker. Mensen die vaak naar zo’n garage komen kunnen de routing naar een garage wel dromen.

Maar een incidentele bezoeker kan best problemen met de vindbaarheid ervaren.’

KLANTBELEVING De onderzoeksmethodiek van Mr.Y Parking Guest is dan ook heel erg op de praktijk gericht. En op de klantbeleving, zegt Schinkel. ‘Stel, men heeft de markt bezocht en loopt terug naar de garage met beide handen vol met zware tassen. Zou het dan niet handig zijn als de deuren automatisch openden? Dat men gemakkelijk de auto kan bereiken en vervolgens pas dan naar de betaalautomaat gaat?

De klantbeleving wordt met dit soort dingen heel sterk beïnvloed.’

NIET ALLEEN MAAR NEGATIEF De beide partners hechten eraan om duidelijk te maken dat het hen niet te doen is om alleen maar negatieve aspecten in kaart te brengen. Moonen: ‘Het gaat ons om het registreren van de ervaringen van de bezoeker.

Daar horen ook positieve dingen bij. En natuurlijk aspecten die verbeterd kunnen worden. Het is goed om beide te kennen. Want je kunt positieve ervaringen bijvoorbeeld als usp onderdeel laten uitmaken van de gebiedsmarketing.’

WIJ-ZIJCULTUUR Mr.Y Parking Guest slaat ook bruggen tussen de verschillende stakeholders. Schinkel: ‘Je ziet vaak dat er tussen partijen een soort wij-zij cultuur ontstaat. En soms heeft men het dan over dingen die de consument helemaal niet belangrijk vindt. Zo denkt men vaak dat de consument wakker ligt van de prijs-kwaliteitverhouding van een parkeergarage. Dat komen we echter in Nederland bijna nergens tegen. Je moet het wel heel bont maken wil je op dit aspect een hele lage score behalen.’

‘Je kunt dus niet zeggen dat de prijs een hele grote invloed heeft op wat

er geboden c.q. ervaren wordt. Daar zit in de meeste gevallen een goede balans in, althans wat de consument betreft. Waar het om gaat, is dat je met de uitkomsten van ons onderzoek je kunt richten op de dingen die echt belangrijk zijn. Dat kan per parkeerlocatie verschillen, maar centraal staat altijd de klantbeleving.’

Moonen: ‘Natuurlijk kan het zo zijn dat we dingen constateren die niet te veranderen zijn. Een garage

‘Een parkeerlocatie bij een ziekenhuis heeft een totaal andere beleving dan die bij een winkelcentrum’ uit de jaren zeventig heeft wellicht te krappe plaatsen of kolommen die niet te verplaatsen zijn. Maar daar kan tegenover staan dat de exploitant qua schoonmaak een prachtproduct neerzet en dus kan de beleving zoals de consument die ervaart toch heel goed zijn. Die ervaring is dus → scn 2017 | 6 35

PARKEREN

Arnhem zit in de lift. De stad telt momenteel zo’n 155.000 inwoners, maar groeit de komende ← heel bepalend, maar daarnaast beoordelen we vanuit onze expertise ook op negen hoofdgroepen en dat vult dan het beeld aan.’

RELATIE PARKEREN EN OMGEVING Niemand komt om ‘eens even lekker te parkeren’ stelt Schinkel. ‘Het gaat om het bezoekdoel en dat gekoppeld aan de parkeerlocatie. Pas als je weet waar de consument voor die locatie behoefte aan heeft kun je daarop maatwerk leveren. Dat kan zover gaan als valet parking op een hoog niveau, zoals in winkelcentrum Westfield in Londen. Dat is een high-end productontwikkeling waarmee je de klantbeleving optimaal kunt beïnvloeden. Voor ons is het daarom ook belangrijk om te onderzoeken a) welke klant komt op een bepaalde locatie en wat

‘Niemand komt om eens even lekker te parkeren, het gaat om het bezoekdoel’ zijn de verwachtingen en b) hoe kun je die klant het juiste product aanbieden.’

Moonen: ‘Niet zelden kun je dit alleen maar bereiken in samenwerking met andere partijen.

Boven de parkeergarage kan het winkelcentrum van een andere eigenaar liggen. Maar de consument ziet dat verschil niet. Het is daarom beter in samenwerking de beleving en de eventuele manco’s aan te pakken.’

CREATIEF Dat klinkt alsof er veel aan de hand is, maar dat valt volgens Schinkel in het algemeen best mee: ‘Na zeventig onderzoeken zien we dat er in Nederland hele leuke, goede en zelfs creatieve parkeerproducten aangeboden worden. De basiselementen schoon-heel-veilig zijn in het algemeen op orde. De dimensies ook. Maar wat opvalt is hoe zelden garages een relatie weten te leggen met het primaire bezoekdoel van de locatie. Laat zien dat de garage naast een winkelcentrum, theater of bioscoop ligt.

Stem de services daarop af!’ ← WWW.MR-Y-PARKINGGUEST.NL 36 scn 2017 | 6

decennia naar circa 168.000. Neem daarbij de sterke regiofunctie van de binnenstad – met een bereik tot in Duitsland aan toe – en het is duidelijk dat dit vraagstukken op het gebied van mobiliteit met zich meebrengt. Het autoparkeren is daarin een van de aandachtspunten, maar zeker niet het enige.

De praktijk: parkeren in Arnhem

‘A

rnhem heeft op dit moment nog maar één ringweg en die wordt gebruikt door zowel bestemmings- als doorgaand verkeer’, legt Geert Ritsema uit. Hij is wethouder (SP) voor mobiliteit en wonen in de gemeente Arnhem ‘Op dit moment is de bereikbaarheid van de binnenstad nog voldoende tot goed. Echter, vanwege de groei van het aantal inwoners en het feit dat men niet alleen meer voor winkelen, maar meer en meer ook voor horeca en cultuur naar het centrum komt, is het zaak om totdat de tweede ringweg in 2023 gerealiseerd is, de bezoekers van de binnenstad tot andere keuzes voor vervoer te bewegen.’

BRENG-FLEXCONCEPT Op dit moment komt een derde van het totaal aantal bezoekers per auto naar de binnenstad, maar voor mensen van buiten de stad is dat wel 50%. Ritsema: ‘Hoewel zelfs op piekmomenten de parkeercapaciteit voldoende is, is het zaak om de reiziger te wijzen op de uitstekende treinverbindingen, de snelfietspaden en het busvervoer. Met name dit laatste groeit in Arnhem sterk, mede vanwege het Breng-Flex-concept, een

Wethouder Geert Ritsema

busdienst die het midden houdt tussen de taxi en de gewone busdienst.

De tendens is dan ook dat het bezoek aan de binnenstad per auto afneemt, maar – dat is de realiteit – nog steeds heel belangrijk is.’

OPTIMALE BELEVING Dat weten de stakeholders aangesloten bij het Platform Binnenstad Arnhem ook. Bezoekers die per auto komen besteden daarnaast ook meer en dus is het zaak om deze consument een optimale beleving te bieden. En dat begint en eindigt vaak met de parkeerlocatie. Vandaar dat aan onderzoeksbureau Mr. Y Parking Guest gevraagd werd de parkeerlocaties in het centrum van Arnhem te beoordelen en het rapport hierover

PARKEREN

werd in september aan wethouder Ritsema aangeboden.

‘Het is niet zo dat er hier in Arnhem heel veel mis is met de parkeerlocaties. Zo scoren de garages op het aspect bereikbaarheid gemiddeld een 7,1 en die waardering laat al een aantal jaren een stijgende lijn zien.

Maar er zijn zeker de nodige verbeterpunten, bijvoorbeeld ten aanzien van de vindbaarheid. Het rapport brengt dit en andere aspecten duidelijk in kaart en stelt ons in staat om op korte termijn verbeteringen door te voeren’, zegt Ritsema, die vanuit de gemeente verantwoordelijk is voor drie van de zeven parkeerlocaties.

TOENAME Arnhem – en veel andere steden – hebben te maken met het verschijnsel dat er steeds zwaardere aanspraken op de openbare ruimte gemaakt worden. ‘We zien bijvoorbeeld een toename aan evenementen. Daarvoor heb je ruimte nodig en dat is een andere reden dat we zoveel mogelijk auto’s naar de parkeerlocaties willen dirigeren. Maar als het even kan niet allemaal tegelijk.

Daarom hebben we regelmatig acties om de automobilist te bewegen buiten de spits te rijden.’

TARIEVEN Tot slot een vraag over de tarifering voor het parkeren in Arnhem. Hoe verhoudt zich dat tot andere steden van deze omvang? Ritsema: ‘In Arnhem hanteren we een tarief van € 2,90 per uur en bieden een dagkaart aan voor € 15. Dat zijn denk ik hele normale tarieven voor een stad als deze.’

‘Daarnaast maken we met de winkeliers afspraken om loyaltyprogramma’s technisch te faciliteren.

De consument die wat gekocht heeft kan dan parkeergeld terugkrijgen.

Dit sluit goed aan op de inspanningen die we via citymarketing ontplooien. En niet alleen citymarketing: samen met Nijmegen zetten we ook heel duidelijk de regio op de kaart. Het zijn allebei mooie steden en het is prima als de consument de ene keer naar Arnhem en de andere keer naar Nijmegen gaat. Per openbaar vervoer of per auto.’ ←

De analytische methode Caspar Wortmann

Als je zoals Caspar Wortmann je inzet voor een succesvolle Arnhemse binnenstad, dan weet je dat er altijd mogelijkheden voor verbetering zijn. Dat geldt voor het winkelaanbod en de overige functies, het openbare gebied en meer. En dat geldt eveneens voor het parkeren. Maar om bij te kunnen sturen moet je wel weten waarop.

C

aspar Wortmann: ‘Als je een schouw doet met zeg twintig ondernemers, dan zie je beslist het een en ander. Maar het is dan toch lastig om er precies de vinger op te leggen. Want een retailer kijkt met een andere blik dan een vastgoedondernemer of de gemeente. Bovendien speelt het een rol dat mensen die de stad al heel goed kennen, veel dingen niet meer bewust waarnemen.’

Met dit in gedachten werd gezocht naar ‘een wat breder sleepnet, op zoek naar de juiste knoppen waaraan gedraaid kon worden ’. Aldus Wortmann. Hij vond het verder belangrijk om de waarnemingen te objectiveren, zodat de discussie met exploitanten en eigenaren (zowel private als de gemeente) op een professionele manier zou kunnen plaatsvinden. Het onderzoek had betrekking op zes parkeergarages en twee parkeerterreinen, alle in de binnenstad van Arnhem.

ANALYTISCHE METHODE Waar kwam die wens om de parkeervoorzieningen te onderzoeken vandaan? ‘Wij signaleerden een ver-

schillend beeld als het gaat om bijvoorbeeld het serviceniveau van de garages. Maar ook op het gebied van schoon-heel- en veilig. Om dat goed te kunnen beoordelen en vergelijken heb je een analytische methode nodig die zowel goede als minder goede aspecten in kaart brengt. Die methodiek vonden wij in de aanpak van Mr.Y Parking Guest’ zegt Wortmann. ‘Er is onder meer gekeken naar de bereikbaarheid, de vindbaarheid, de prijs- en k waliteitsverhouding, de properheid, het comfort en het serviceniveau.’

DE JUISTE AGENDAPUNTEN De keuze voor het moment van het onderzoek was niet geheel toevallig: ‘De gemeente was al bezig met een bereikbaarheidsnotitie en daarom vonden wij het belangrijk de gemeente van input te voorzien, zodat er op de parkeergarages optimaal gestuurd kon gaan worden en de juiste onderwerpen op de agenda zouden komen. Daarom hebben wij het rapport ook voorzien van een separate notitie ‘observaties en aanbevelingen’. Onze indruk is dat de gemeente hier goed naar gekeken heeft en snel in actie kwam om de eerste stappen te ondernemen.’ ← scn 2017 | 6 37

PARKEREN

Met het cup-a-soupgehalte bedoelt Henk Domenie dat er steeds vaker gesuggereerd wordt dat alles anders móet, zoals de acteur in de bekende tv-commercials van destijds driftig gesticulerend verkondigde. ‘Maar door de komst van parkeerapps en start-ups is een hele industrie niet op slag verouderd en afgeschreven.

Technologisch zijn er veel ontwikkelingen, maar ook de consument heeft een ander verwachtingspatroon en is vooral gefocust op gemak. Exploitanten van parkeergarages en aanbieders van parkeeroplossingen moeten daar uiteraard naar handelen.’

I

n de huidige tijd bepalen de kopers en gebruikers de richting en het tempo van de veranderingen. Neem bijvoorbeeld de ontwikkelingen rondom de auto. Als we de media mogen geloven, dan duurt het niet lang meer of de autonome auto doet zijn intrede. Domenie: ‘En dat geloof ik ook wel. Alleen, hoe dat er precies uit zal gaan zien is allerminst zeker.

Gaan we af van autobezit en zal de auto massaal gedeeld worden? Gaan auto’s niet meer parkeren, maar rijden ze rond om op afroep op de juiste plaats te verschijnen?’

‘Stel je eens voor wat voor impact dat heeft op bijvoorbeeld het uitgaan van een bioscoop. Wat betekent dat voor de belasting van de infrastructuur, voor de manier waarop we nu vastgoed voor parkeren bouwen? Zal er ooit een moment komen dat we dit alles kunnen organiseren? Ik denk uiteindelijk van wel. Maar binnen twee, drie of vijf jaar? Nee, dat gaat niet lukken. Infrastructuur, ethiek en technologie zijn daarin bepalend, maar zeker ook de kosten. Wie gaat die turnaround betalen? Alleen al een stad als Amsterdam hierop aanpassen vraagt om enorme investeringen in datacommunicatie en verkeers-, meet- en regeltechniek.’

WAT EN WANNEER? Toch steekt Scheidt & Bachmann als een van de oudste bedrijven op het 38 scn 2017 | 6

gebied van toegangstechniek (anno 1872) de kop zeker niet in het zand.

Maar hoe definieer je als bedrijf nu helder die stip op de horizon?

Domenie is van mening dat dit simpelweg nog niet kan: ‘We weten ongeveer waar het naar toe gaat, maar er is op dit moment geen partij die kan aangeven wat over zeg vijf jaar de situatie zal zijn. Autonoom rijden? Dat komt er. De koppeling van technische systemen ook. En zo zijn er nog veel meer facetten.’

‘De vraag is: wat er eerder gaat plaats vinden? Het autonoom rijden en autodelen? Of autonoom rijden met de eigen auto? Op het gebied van autobezit zijn de ontwikkelingen niet eenduidig: in sommige steden neemt het autobezit af, maar wereldwijd neemt dat nog steeds toe. En voor de komende jaren is nog steeds een groei in het aantal voortuigen voorzien.’

URBANISATIE Een ander voorbeeld: hoe gaat urbanisatie zich in Nederland ontwikkelen? Wordt Nederland een grote stad met een paar grote hubs waar iedereen naar toe trekt? En zo ja, gaat dat snel of langzaam? We hebben ermee te maken dat alles beweegt en invloed op elkaar heeft, maar kunnen onmogelijk vaststellen hoe die toekomst erop zelfs korte termijn uit zal zien. Ook al omdat de veranderingen heel snel gaan en veel impact hebben. Bedrijven staan dan ook

‘Het gaat om het gebruik van big data en de know-how die daaruit gehaald kan worden’ voor flinke uitdagingen. Zoals: kunnen we de snelheid waarmee alles zich ontwikkelt nog wel aan? Hebben we nog wel voldoende terugverdientijd? En kan überhaupt de mens deze snelheid van verandering nog wel aan?’

ORGANISATIES ZIJN DE BEPERKENDE FACTOR Voor Scheidt & Bachmann is dat geen reden om stil te staan: ‘We zijn volop bezig met nieuwe ontwikkelingen, testen en experimenten. Oók in het veld, waar we samen met partners projecten uitzetten en onderzoeken wat daar dan gebeurt. Om dit te kunnen doen, moet je als bedrijf enorm

THEMA

‘De parkeerbranche heeft momenteel een hoog cup-asoupgehalte’ Henk Domenie, managing director Scheidt & Bachman Parkeersystemen

flexibel kunnen zijn, zodat je de combinatie van én nieuwe technieken én nieuwe manieren van gebruik aankunt.’

‘Daarbij is niet de techniek de grootste uitdaging, maar hoe organisaties daar mee om kunnen gaan.

Zeker op het gebied van service en dienstverlening. We zitten eigenlijk doorlopend in een transitiefase en daarin moet je naar geleidelijkheid en balans streven. Dus de ouderwetse parkeerticket moet voorlopig nog naast de smartphone-app kunnen werken. Een 100% switch is feitelijk niet mogelijk, omdat je daar te veel kapitaal voor nodig hebt. Als technologisch bedrijf moeten wij er daarom ook voor zorgen dat onze klanten stap voor stap mee kunnen migreren. Ook hier zie je dat het niet aan de techniek ligt, maar aan het adaptatievermogen van consumenten en organisaties.’

DE DIGITAL CUSTOMER JOURNEY We zien ze steeds vaker: apps die ons helpen bij het parkeren van de auto.

Domenie: ‘Het bijzondere is dat hierdoor het begin van de customer journey naar voren wordt gehaald, naar de oriëntatiefase. We hebben nu dus apps waarmee je kunt aangeven waar je naartoe wilt reizen, een plaats kunt reserveren en bij aankomst gaat dan de slagboom open word je naar je plaats geleid. Betalen gebeurt via de telefoon’ Maar er zijn natuurlijk meer aanbieders dan alleen Scheidt & Bachmann. Hoe zorg je er dan voor dat die verschillende systemen kunnen samenwerken, zonder dat ik als gebruiker tien verschillende apps in mijn smartphone moet hebben?

FLEXIBEL Domenie: ‘Voorheen waren dit ‘gesloten omgevingen. Tegenwoordig is alles met elkaar verbonden met gestandaardiseerde interfaces.

Anders gezegd: de klant kan zelf bepalen welke parkeerapp hij wil gebruiken. Die van ons, van BMW, van Q-Park, de gemeente, de retailer: het maakt niet uit. Wij zijn slechts

een van de vele aanbieders en moeten ons dus flexibel opstellen.’

‘Onze identiteit halen wij niet meer uit de naam van een app, maar uit de mogelijkheden die wij de eigenaar van een parkeervoorziening kunnen bieden. Dus door gebruik te maken van een open platform, waarmee je snel kunt inspelen op ontwikkelingen die aan de zijde van exploitant en consument plaats vinden. Onze klant zal dus steeds vaker kiezen voor het gevoel dat hij bij ons als bedrijf heeft en voor de aanpak waar wij voor gekozen hebben, waarbij het denk ik een sterk punt is dat Scheidt & Bachmann nog steeds een familiebedrijf is met een eigen set normen en waarden.’

OPLOSSINGEN Dus van leverancier van slagbomen en ticketautomaten naar een partner die gewaardeerd wordt door zijn kennis van mobiliteitsoplossingen?

‘Inderdaad, waarin wij samen met de klant de reis naar de toekomst maken en oplossingen bedenken → scn 2017 | 6 39

Nico de Vries Projectdecoraties Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijk- en buurtcentrum.

Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

← voor mobiliteit, bereikbaarheid en parkeren. En in dat traject zijn onze producten geen doel, maar een middel. Vergelijk het met Apple: hoe sexy hun hardware ook mag zijn, het gaat vooral om de gebruikerservaring en het bieden van oplossingen en functionaliteiten.’

BIG DATA Voor een deel zijn die oplossingen ‘in the cloud’ te vinden. Big Data vormen een belangrijke component van de vierde industriële revolutie.

Domenie: ‘Als je meer mogelijkheden wilt, zal je meer connectiviteit moeten hebben. Het verzamelen van data

ONDERSTEUNENDE ROL Domenie realiseert zich dat zijn bedrijf onder invloed van al deze veranderingen zelf ook continu moet mee veranderen: ‘De hele markt is van aanbiedersgericht naar vraaggericht verschoven. Onze rol is nadrukkelijk ondersteunend geworden. Dus kunnen wij bijvoorbeeld het verzamelen van data koppelen aan de marketeer van een winkelcentrum, zodat die op basis van cijfers de beste strategie kan kiezen.’

‘De data moeten ook werken met het loyaltyprogramma dat men wellicht al heeft. En aansluiten op de services die men wil bieden. Of op

‘Wij halen onze identiteit niet meer zozeer uit de hardware, als wel uit de mogelijkheden die wij exploitant en consument kunnen bieden’ wordt dus nóg belangrijker. Data moet je consolideren en dat is een natuurlijk proces in deze evolutie, waarin we van het kleine servertje in een kast op een kantoor naar een plek ergens in de cloud zijn gegaan.’

‘Scheidt & Bachmann zet volop in op het gebruik van data vanuit de overtuiging dat dit deel is van een oplossing waarin alles beter met elkaar gaat werken. Je ziet dat ook aan de samenstelling van ons team, waarin steeds meer IT-functies te zien zijn. Wij geloven niet in het fenomeen ‘wizzkid op zolderkamer’.

Iemand die met een enkele app disruptor voor onze sector wil zijn. Kijk, in 1872 toen S&B werd opgericht waren er geen computers of cloud.

Toch speelt de ervaring die het bedrijf in de loop der tijd heeft opgedaan wel degelijk een rol en we koppelen dat aan de technieken van nu.

De wizzkid mist dit simpelweg.’

de gebouwentechniek, zodat bijvoorbeeld de installaties optimaal kunnen draaien. Wij willen onderdeel van al die processen zijn en daar zullen wij verschillende businessmodellen voor moeten ontwikkelen. Als er drie modellen gewenst zijn, dan is het aan ons daarop in te spelen.’

‘Dat betekent ook dat wij verschillende soorten engineers in huis moeten hebben. Niet alleen de technici die hardware plaatsen en onderhouden , maar ook IT’ers met meerdere specialiteiten. De parkeermarkt was lang heel traditioneel. Maar dat is snel veranderd en bij Scheidt & Bachmann zetten we breed in op die grote stap voorwaarts en stellen we ons ten doel om samen met onze opdrachtgevers, vanuit een ondersteunende en adviserende rol, de toekomst van parkeren vorm te geven.’ ←

personalia

PARKEREN | PERSONALIA

Met de benoeming van Tobias Verhoeven per 1 januari zal de statutaire directie van Synchroon worden gevormd door Henri van Dam en Tobias Verhoeven. Zij zullen collegiaal leiding geven aan Synchroon. Tobias is op dit moment nog commercieel directeur. Het directieteam wordt gecompleteerd door adjunctdirecteur Hans Bootsma.

Op 1 januari start Frank Verwoerd (29) als head of research bij vastgoedadviseur Colliers International in Amsterdam. In deze functie wordt hij verantwoordelijk voor de aansturing van het researchteam. Samen met dit team speelt hij een belangrijke rol in de externe profilering van Colliers.

Frank heeft brede researchervaring in de vastgoedwereld. Op dit moment is hij werkzaam bij Dynamis als research manager en daarvoor als researcher voor het Economisch Instituut voor de Bouw. In 2017 won hij de Young Talent Award van Vastgoedmarkt. Frank is cum laude afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen voor de master Vastgoedkunde.

2018: Welke ballen blijven in de lucht?

In de pels

DENKEN, PRATEN, DOEN

WWW.SCHEIDT-BACHMANN.DE

scn 2017 | 6 41

BELEVING

Spectaculair

42

scn 2017 | 6

BELEVING

Johan Kempers is secretaris van winkeliersvereniging

FOTO’S: SCN

De Hoven-Passage en exploiteert in De Hoven-passage Readshop Kempers. Dit jaar had hij ook zitting in een speciaal voor de aankoop van nieuwe kerst- en feestdecoratie ingestelde commissie. Die had tot doel om samen met eigenaar Van der Vorm Vastgoed tot de aankoop van een pakket feestdecoratie te komen dat de bezoekers van De Hoven de nodige oh’s en ah’s zou ontlokken.

W

aarom een nieuwe kerst- en feestdecoratie voor De Hoven?

Johan Kempers van de winkeliersvereniging: ‘Wel, we hebben eigenlijk heel lang dezelfde feestdecoratie steeds weer herplaatst. En dat werd op den duur een beetje oubollig. De materialen op zich waren nog in een behoorlijke staat; we hebben daarmee nog wel het naburig verpleeghuis Bieslandhof blij kunnen maken. Maar zelf wilden we iets anders.’

‘En om te beginnen moet je dan keuzes qua kleuren maken. Daarbij bestaat het gevaar dat je voor iets kiest dat maar een korte tijd in de mode is. Wat dat betreft zijn we dus op zeker gegaan, en hebben we voor rood en goud gekozen. Maar qua led-verlichting hebben we daarentegen heel bijzondere dingen gedaan. Want daarin is tegenwoordig zoveel mogelijk.’

Het maken van keuzes is bij het enorme aanbod dat er is dan ook moeilijk en de commissie heeft daar dan ook een paar vergaderingen over gedaan, alvorens er een definitief plan lag. Kempers: ‘Het is natuurlijk een behoorlijke investering, die je niet elk jaar doet. Gelukkig hebben we hierin de ondersteuning van Van der Vorm Vastgoed gehad, die als eigenaar niet alleen meebetaalt, maar ook met ons meedenkt’, zegt Kempers.

OP DE KAART Dat men er zoveel werk van maakt, heeft alles te maken met de insteek van De Hoven om regelmatig met iets bijzonders te komen. Kempers: ‘We willen De Hoven doorlopend op de kaart zetten. Om dat te bereiken moet je bijzondere dingen doen. Zo wonnen we met onze Dinoactie in 2016 de NRW Marketing Award. Komend jaar bestaat het winkelcentrum 50 jaar en ook dan komen er beslist spectaculaire dingen.’

‘Deze nieuwe kerst- en feestdecoratie is daar eigenlijk de opmaat voor en is vanwege de mix tussen traditionele kerstelementen en led-verlichting uniek voor Nederland.

Daar gaan we nu de nodige publiciteit voor maken. De consument die qua sfeer iets bijzonders wil meemaken en daarbij ook nog overdekt wil winkelen, is bij De Hoven aan het goede adres.’

KEUZE VOOR VERTROUWDE LEVERANCIER In de week van 20 november plaatste Nico de Vries Projectdecoraties de bestelde items. Kempers: ‘Het is toch altijd spannend of de werkelijkheid op de schetsen lijkt.

Maar het effect was geweldig. Meteen kregen we lovende

Winkelcentrum De Hoven-Passage in Delft investeert in spectaculaire kerst- en feestdecoratie reacties van het winkelend publiek, dus wat dat betreft hebben we het met z’n allen goed gedaan.’

Vanwaar de keuze voor Nico de Vries Projectdecoraties? Kempers vertelt dat De Hoven al vele jaren met dit bedrijf werkt. ‘Dat is de reden dat we met hen als eerste dit traject zijn ingegaan. Eigenaar Van der Vorm heeft daar offertes door nog enkele andere partijen tegenaan laten zetten. Uiteindelijk bleken de offertes heel dicht bij elkaar te liggen en dan geeft de goede relatie en het vertrouwen dat wij in dit bedrijf hadden toch de → scn 2017 | 6 43

BELEVING

‘De decoratie doet denken aan het universum, zeg maar een stairway to heaven’

Rutger de Vries (rood shirt) op de hoogwerker.

doorslag. We weten wat we aan dit bedrijf hebben, dat men adequaat reageert op eventuele storingen of de wens iets te veranderen of bij te plaatsen. Dat wordt gewoon snel opgepakt. Daarbij verloopt de montage en demontage en ook de opslag altijd probleemloos. Als je voor een nieuwe partij kiest, dan is het niet zeker dat het op dezelfde manier loopt. Anders gezegd: Nico de Vries Projectdecoraties heeft bij ons in de loop der jaren veel goodwill opgebouwd.’

SPECTACULAIR Rutger de Vries – eigenaar van Nico de Vries Projectdecoraties – spreken wij op het moment dat hij de montage in De Hoven aan het afronden is. ‘Mijn grootste klus ever’, zegt hij. ‘Vanaf de idee-ontwikkeling tot aan de bestelling van de materialen was dit een enorme uitdaging. Het was ook een hele vernieuwende opdracht. Niet alleen moest het resultaat spectaculair zijn, maar ook qua budget kreeg ik alle mogelijkheden. Als het resultaat er maar voor zou zorgen dat het publiek erop af kwam. Dit dan ook met het oog op het vijftigjarig bestaan volgend jaar.

In feite maken de ondernemers hiermee een statement.

Zo van ‘We worden misschien wel wat ouder, maar zijn als winkelcentrum nog steeds grensverleggend bezig’.

Voor De Vries zit de vernieuwing voor een belangrijk deel in de kerstbomen die gekoppeld zijn aan led-waves van tien respectievelijk twintig meter. Waves? ‘Dit zijn onder het plafond hangende led-creaties die vanuit de 44 scn 2017 | 6

kerstbomen het winkelgebied inwaaieren’, legt Rutger de Vries uit. ‘Echt heel bijzonder en het doet in combinatie met de sterren en bollen op een bepaalde manier denken aan het universum. Zeg maar stairway to heaven!

BEWONDERING Tijdens de montagedagen werden Rutger en zijn mensen dan ook regelmatig getrakteerd op bewonderende uitlatingen van het publiek.

‘Kijk, het goud en rood samen met groen is natuurlijk vrij traditioneel. Maar dat draagt ook bij aan het gevoel dat de bezoeker verwacht in deze tijd van het jaar. Door het qua ontwerp en aanvulling met led-elementen een nieuwe draai te geven, is het toch iets heel anders geworden.’

Rutger de Vries zegt af en toe vergeten te genieten: ‘Maar als je dat dan toch heel bewust even doet en eronder door loopt, dan geeft dat toch weer een heel bijzonder gevoel.’ ←

BELEVING

Sfeer en beleving: modewoordjes of zit er toch wat in? Voor wie op Christmasworld (26–30 januari 2017) rondkijkt is dat geen vraag, maar een volmondig ‘ja!’. Hier ervaar je het verschil tussen online en het zelf echt beleven in optima forma.

Verschillende winkelcentrum- en binnenstadsmanagers hebben de weg naar deze grote jaarlijkse beurs op het terrein van Messe Frankfurt dan ook al gevonden.

D

e belangrijkste functie van een vakbeurs als Christmasworld is u te laten zien wat er op dit gebied allemaal mogelijk is. In deze tijd zijn er bijvoorbeeld de ontwikkelingen op led-gebied. Maar ook met conventionele middelen worden hele aansprekende creatieve resultaten bereikt!

Naast de producten die op de stands van de leveranciers vanuit de hele wereld te zien zijn (veel Nederlandse bedrijven en agenten!), is er op Christmasworld ook een programma dat winkelcentrumprofessionals beslist zal aanspreken.

VRIJDAG Op vrijdag 26 januari (de eerste beursdag) gaat de aandacht uit naar winkel- en outlet centra. Keynote speaker Steven van Bellegham, een bekende visionair op het gebied van transformatie in customer relations. In zijn verhaal gaat hij in op zijn nieuwe boek Customers the day after tomorrow, dat in december 2017 uitkomt.

MAANDAG Op maandag 29 januari organiseert de German Federal Association for City and Town marketing een lezing over urban marketing and municipalities. De lezing wordt gehouden door Andsreas Reiter van het ZTB Zukunftsbüro in Wenen.

Hij is gespecialiseerd in trend- en innovatiemanagement en weet wat ons te wacten staat. Zijn lezing heeft de titel ‘City whispering’ en hij vertelt daarin

over hoe onze steden er in de toekomst uit zullen zien.

Eveneens op 29 januari –maar dan aan het einde van de middag – wordt de award voor de ‘Best Christmas City’ uitgereikt. Meer dan 49 steden hebben zich voor deze verkiezing ingeschreven.

Tot en met 9 januari kan het publiek online voor een winnaar stemmen.

DINSDAG Op 30 januari is het centrale thema Shoplifting and Retail. Er zijn die dag meerdere lezingen, onder meer van Dominik Brokelmann (CEO Brodos Group) over de verbinding tussen online en offline retail. Ook worden er rondleidingen over de beurs georganiseerd.

RESERVEREN EN REIZEN NAAR CHRISTMASWORLD Lezers van SCN kunnen zich online registreren voor het Premium Programma van Christmasworld. Voor hen is dit gratis. De URL is: christmasworld. messefrankfurt.com/premium (of scan de QR-code bij dit artikel).

Als u de lezingen op dag 1 wilt bijwonen, is het verstandig om een dag eerder naar Frankfurt te reizen. Er is een uitstekende verbinding tussen het

vliegveld en het beursterrein en ook de binnenstad van Frankfurt is snel bereikbaar. Behalve vliegen, kunt u ook reizen per high-speedtrein ICE. Deze vertrekt vanaf Amsterdam en instappen kan ook op Utrecht en Arnhem. Vanaf Keulen begint een traject waarop 300 km per uur gereden wordt. De reistijd Amsterdam-Frankfurt Hbf bedraagt bij vertrek op 25 januari 12.:40 uur uit Amsterdam slechts 3 uur en 50 minuten en kost op dit moment € 59,90 (prijzen variëren en hoe dichter op het moment van de reis, hoe hoger de prijs).

De reis per auto duurt vanuit midden Nederland ongeveer vier uur (400 km).

Denk er wel aan dat er in januari sprake kan zijn van sneeuwval op uw reis! ←

THE LOFT: HET ULTIEME SFEERGEVOEL Al vele jaren verzorgt het Nederlandse bedrijf 2Dezign een spectaculaire presentatie centraal op Christmasworld. Met materialen van de standhouders van Christmasworld wordt dit jaar op het thema ‘The Loft’ de link met de grootstedelijke sfeer en glamour van bijvoorbeeld New York gemaakt. Centraal staan de kleuren elegant black en cool white, aangevuld met het voor dit seizoen bijna ceremoniale rood. Veel bezoekers van de beurs lopen bij binnenkomst direct naar deze presentatie, want zij weten dat die staat voor wat er is en nog komen gaat.

De ultieme beleving. Foto: de stand van MK Illumination in 2017.

Wie in 2018 werk maakt van winterdecoratie en sfeerverlichting mag Christmasworld niet missen scn 2017 | 6 45

THEMA

Groen in de binnenstad

Onderzoek naar de effecten van groen in binnensteden Groen in (binnen)steden brengt vele voordelen met zich mee op sociaal, economisch en emotioneel gebied. Bovendien geeft groen een boost aan ons humeur, de veiligheid en de sfeer in binnensteden. “Groen� dient hier als verzamelnaam voor al de groenvoorzieningen die gebruikt worden om een stad op te fleuren, zoals (hangende) bloembakken, plantenbakken, bomen en struiken.

46 scn 2017 | 6

H

edendaags lijkt de interactie tussen mens en natuur te verminderen doordat er veel groen uit onze binnensteden verdwijnt. Deze verdwijning van het groen is opmerkelijk gezien de vele voordelen. Deze kwestie benadrukt dat het momenteel onduidelijk is hoe verschillende organisaties die mogelijk verantwoordelijk zijn voor de investeringen in groen, tegen groen aankijken. Wat is de houding van deze organisaties ten opzichte van de positieve en negatieve effecten van groen en welke van deze effecten beĂŻnvloedt hun intentie om te investeren in groen in de binnenstad?

Deze vraag werd ook gesteld door Flower and Shower, een bedrijf met de missie om alle binnensteden op te fleuren met groen. Aan de universiteit van Wageningen is uiteindelijk deze vraag onderzocht aan de hand van twaalf semigestructureerde interviews met vertegenwoordigers van vier verschillende organisaties.

Zo bestond de steekproef uit vier gemeenteambtenaren, drie vertegenwoordigers van winkeliersverenigingen, twee zelfstandige ondernemers en drie vertegenwoordigers van onafhankelijke organisaties.

RESULTATEN Uit de interviews in gebleken dat groenvoorzienig belangrijk en nodig is en dat het ook in

FOTO: WWW.FLOWERANDSHOWER.NL

BELEVING

EMOTIONEEL • Groen zorgt voor vrolijkheid • Groen zorgt een aangename sfeer in de binnenstad • Groen draagt bij aan de beleving van een binnenstad Zolang groen goed wordt onderhouden, brengt het nauwelijks negatieve effecten met zich mee. Bovendien zouden de negatieve effecten van groen niet opwegen tegen de positieve effecten. Toch zijn er enkele minder positieve aspecten van groen te noemen, zoals onderhoud, schade aanwinkelgevels, bladval en onkruid.

Tot slot zou de meerderheid van de organisaties meer willen investeren in groen als daar het geld voor was. Bovendien bleek voornamelijk de invloed op de beleving en sfeer een belangrijke factor om te investeren. Gevolgd door de economische effecten en de bijdrage van groen aan veiligheid.

de binnenstad verschillende positieve effecten met zich mee brengt. Deze positieve effecten zijn onder te verdelen in verschillende vlakken: VEILIGHEID • Groen zorgt voor een veiliggevoel • Groen zorgt voor een vermindering van criminaliteit Hierbij is het wel van belang dat het groen goed wordt onderhouden en dat de stad overzichtelijk blijft. Bovendien zouden meerdere factoren hier samen met groen aan bij dragen, zoals bijvoorbeeld verlichting.

SOCIAAL • In de buurt van groen begint men gemakkelijker een gesprek • Groen kan als ontmoetingsplaats dienen • Groen beïnvloedt de sfeer en stemming positief ECONOMISCH • Door groen verblijven klanten vaak langer in winkels en geven ze meer geld uit • Groen kan gebruikt worden om stadsdelen of winkels beter te laten opvallen (bv. zelfstandige ondernemers in zijstraten) Qua positieve effecten van groen op economisch vlak is het belangrijk om te onthouden dat groen slechts een van de vele factoren is die dit gedrag bevordert.

CONCLUSIE Dit onderzoek heeft aangetoond dat de organisaties allemaal positief denken over groen en dat groen ook belangrijk is voor de binnenstad. Natuurlijk zijn er

voorbeelden van negatieve effecten, maar deze zouden lang niet opwegen tegen de positieve effecten. De positieve bijdrage van groen aan de beleving en de sfeer in een stad zijn belangrijke redenen om in groen te investeren. Ook de economische effecten en de bijdrage van groen aan de veiligheid bleken belangrijke redenen om te investeren. Daarnaast is gebleken dat groen enkel positieve effecten met zich meebrengt als het goed wordt onderhouden. Het totaalplaatje moet kloppen: een stad moet

DOOR DJEMIE BRANDS , STUDENT WAGENINGEN UNIVERSITY

schoon, heel en veilig zijn. Combineer deze waarden met groenvoorzieningen en een simpel bezoek aan een stad kan plots worden ervaren als een beleving.

DISCUSSIE Ondanks dat dit onderzoek al veel bijdraagt aan de kennis over het belang van groen in de binnenstad, heeft het ook enkele tekortkomingen. Hoe groot is bijvoorbeeld de rol van groen in al deze genoemde positieve effecten? Of waarom beschikt nog niet elke binnenstad over voldoende groen?

Aangezien verschillende organisaties belang hebben bij groenvoorziening, kan door middel van samenwerking waarschijnlijk effectiever met groen worden omgegaan. Om te weten hoe dit precies georganiseerd kan worden, is vervolgonderzoek gewenst. Voor dit vervolgonderzoek is het tevens belangrijk om ook organisaties te betrekken die momenteel niet, of niet zo veel in groen investeren. In dit huidige onderzoek waren namelijk alle respondenten reeds positief bij groenvoorzieningen betrokken.

Bovendien kan vervolgonderzoek de verschillende belangen van de verschillende betrokken organisaties in kaart brengen. Hiermee kan mogelijk ook antwoord gegeven worden op de vraag waarom nog niet elke binnenstad over voldoende groenvoorziening beschikt. Tot slot zou het mogelijk interessant kunnen zijn om groen te gebruiken in nudging. Door middel van nudging is het mogelijk om het standaard keuzegedrag van mensen te veranderen. Zo zou nudging bijvoorbeeld gebruikt kunnen worden om vervuiling tegen te gaan of om mensen in een bepaalde richting te sturen. ← scn 2017 | 6 47

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

DE WINKELLEEGSTAND IS GÉÉN NATIONAAL PROBLEEM EN NEEMT STERK AF: HIER DE FEITEN door hans van tellingen en gertjan slob

Na de echt grote maatschappelijke thema’s - zoals vluchtelingenproblematiek, integratie, aanslagen, gezondheidszorg en (echte of vermeende?) maatschappelijke tweedelingen - lijkt winkelleegstand zo’n beetje het grootste probleem te zijn van de huidige maatschappij. Op zich prima. Retail staat op de agenda. Iedereen heeft er een mening over. Want shoppen doen we (bijna) allemaal.

Leegstand. Winkelleegstand. Het nationale winkelleegstandsprobleem. Dat klinkt heftig.

Maar waar hebben we het dan eigenlijk over?

ONHEILSTIJDINGEN Maar sommigen overdrijven. Retailpublicisten – zoals Cor Molenaar en Frank Quix – bemoeien zich ook met de materie. En doen aan onheilstijdingen. In 2011/2012 voorspelde Molenaar dat 33% van de winkelruimte zou zijn verdwenen in 2015.1 En dat in 2015 meer dan 25% van de winkels leeg zou staan. Quix beweerde in 20142 dat er in de periode 2008–2014 22.000 winkels verdwenen zouden zijn.

Maar kloppen deze beweringen eigenlijk wel? Nou nee, niet dus. Quix bijvoorbeeld zat er zestienduizend winkels naast. Er zijn in de door hem genoemde periode 6.000 winkels verdwenen. En geen 22.000. En Molenaar zag niet aankomen dat er – ook in crisistijd – zelfs metrage winkelruimte is bijgekomen.

In dit artikel wordt dit aangetoond.

Maar de media zijn dol op dit soort rampspoedverhalen.

Is het einde van winkels inderdaad nabij? Zijn er inderdaad al meer webwinkels dan fysieke winkels?3 Het antwoord is nee. En daarbij: de meeste webwinkels blijken ook nog eens verlieslatende zolderkamerbedrijfjes met een omzet van een paar duizend euro per jaar te zijn.4 MAAR OOK BERICHTEN VAN GERENOMMEERDE CLUBS Nu kun je dit soort onheilstijdingen kenschetsen als de meningen van mensen die tamelijk extreme berichten de wereld insturen. Maar recentelijk zijn er ook van gerenom-

48 scn 2017 | 6

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

troleerd en bijgehouden. Zo wordt in winkelgebieden elk retailpand in Nederland minimaal één keer per jaar gecontroleerd. En wordt er gekeken of het pand gevuld is met een winkel, horecavoorziening of dienst. Of dat het pand juist leegstaat. Daarnaast worden ook – via persberichten, vakbladen en websites – aanvullende checks gedaan. Dit doet het bedrijf eenduidig en door de jaren heen op dezelfde wijze. Waardoor er nooit meer misverstanden kunnen ontstaan. Vergelijkingen door de tijd, naar regio en/of type winkelgebied, kunnen daarmee probleemloos worden gemaakt.

meerde clubs – zoals het Planbureau voor de Leefomgeving, het PBL – winkelleegstandscijfers naar buiten gekomen. En ook het vermaarde CBS doet een duit in het winkelleegstandszakje).5 PBL, net als CBS, komt met cijfers die op hoge percentages leegstand lijken te wijzen (landelijk ruim 10%).6 PBL zit daarmee een procent of 3 boven de officiële cijfers van Locatus (zo’n 7%). En een initiatief als de Retailagenda (waaraan gerenommeerde partijen als NRW, IVBN en Ministerie van EZ meedoen) heeft het zelfs over 11% leegstand. Daarbij maakt de Retailagenda dan een wonderlijke draai door te claimen dat er overal 20% uit de markt genomen moet worden. 20% uit de markt? Echt? Nee, toch? Wij denken toch echt van niet.

Zoals al eerder gesteld in het artikel ‘Waarom de Retailagenda soms geen goed idee is’.7 Winkelleegstand leeft dus onder de mensen. Onder de deskundigen. Maar ook onder de consumenten. Die door al die ramspoedverhalen gaan geloven dat Armageddon echt nabij is. Des te meer reden om de feiten boven tafel te krijgen. Feiten die er al lang zijn. Maar die niet door iedereen als zodanig worden gebruikt. En waardoor er verkeerde besluiten genomen worden. Besluiten die niet op die feitelijke gegevens zijn gebaseerd.

DAAROM DUS: DE FEITEN Locatus houdt al jaren op gestructureerde wijze gegevens bij van in principe alle permanent gevestigde horeca- en winkelvoorzieningen in Nederland. Aanvankelijk werd gestart met een overzicht van alle supermarkten (circa 6.000). Vervolgens werd de database uitgebreid met alle winkels van ketenorga­ nisaties (circa 60.000) en hun hoofdkantoren. Uiteindelijk is dit bestand de basis geweest voor de Locatus Online Database.

Sinds januari 1997 wordt het bestand – in het veld – door een team van professionele buitendienstmedewerkers gecon-

CBS Het CBS kent sinds kort ook een leegstandsmonitor. Nu is het CBS een instituut van statuur. Maar als het gaat om de verzameling van leegstandscijfers lijkt het CBS de plank mis te slaan.

De belangrijkste bron voor het CBS is het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Deze gegevens zijn naar onze mening ongeschikt voor dit doel. De belangrijkste redenen daarvoor zijn: → Er is geen verplichting om het adres van de inschrijving ook te hebben op het adres waar de winkel- of horeca-activiteit zit. Veel kleine ondernemers vinden het makkelijker om het inschrijfadres op hun huisadres te hebben. De panden waar daadwerkelijk de activiteit plaatsvindt worden dan door het CBS onterecht op leegstand gezet. → Ketens met meerdere vestigingen hoeven niet perse voor elk filiaal een inschrijving in het Handelsregister te hebben.

Opnieuw zorgt dit voor onterechte leegstand. → Ondernemers die vrijwillig hun bedrijf beëindigen hebben geen verplichting zich uit te schrijven uit het Handelsregister. Het Handelsregister zit daardoor vol met slapende ondernemers. Dit zorgt dan weer voor onterechte vulling. →

BEREKENING LEEGSTAND DETAILHANDEL Binnen de ‘categorie Leegstand’ is de verhouding in Nederland tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fifty-fifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan de panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als factor gebruikt.

Voorbeeld berekening leegstandspercentage (winkelverkoopvloeroppervlakte) Op 1 januari 2017 bedraagt het aantal m2 leegstand 3.510.316.

In de totale detailhandel (inclusief leegstand) bedraagt het oppervlak 31.153.153 m2. De berekening ziet er als volgt uit: (2/3 * 3.510.316) / ( 31.153.153 – (1/3 * 3.510.316)) = 7,8% Indien de cijfers op deze manier worden berekend is een gedegen basis gelegd voor een juiste vergelijking en beslissing over winkelvastgoed. N.B.: op 1 oktober 2017 was de leegstand al gedaald tot 7,3%. scn 2017 | 6

49

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

EN WAT IS LEEGSTAND DAN WEL? DE DEFINITIE Leegstandscijfers worden veelal gebruikt om een indruk te krijgen van een winkelgebied of om een keuze te maken voor een nieuwe locatie. Het is daarom essentieel dat helder is welke definitie voor leegstand gebruikt wordt. Deze definitie luidt: “Een pand wordt als leegstand geregistreerd indien het redelijkerwijs de verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consument gerichte dienstverlening zal terugkomen. Daarnaast geldt dat – binnen een winkelgebied – : → Het pand al als winkel in gebruik was en nu daadwerkelijk leeg staat, of; → dat het pand op het moment niet meer als winkel of horeca in gebruik is, maar op het pand wel staat aangegeven dat het te koop/te huur is (als verkooppunt).

Buiten winkelgebieden moet het volgende gelden: → Er moet een verkooppunt ingezeten hebben én er moet daadwerkelijk te koop/te huur of verkocht/verhuurd op het pand staan”.

LEEGSTAND NAAR VERKOOPPUNT OF LEEGSTAND NAAR METRAGE (WINKELVERKOOPVLOEROPPERVLAK) Ook als de definitie van leegstand helder en bekend is, is het daarbij tevens van belang om te weten of er wordt gesproken

over leegstand in aantal panden of leegstand in vierkante meters WVO (WinkelVerkoopvloerOppervlak). Zo heeft het faillissement van V&D in 2016 indertijd gezorgd voor 64 leegkomende panden. Op een totaal van ruim 220.000 panden was dit aantal te verwaarlozen. Er kwam echter ook ruim 350.000 vierkante meter leeg. En met in totaal 30 miljoen vierkante meter tikt dat wél aan. En is het een toename van meer dan één procent.

LEEGSTAND NAAR WINKELVERKOOPVLOEROPPERVLAK Onder winkelverkoopvloeroppervlak wordt verstaan: “Het oppervlak van een (winkel)unit dat voor het publiek vrij toegankelijk – dan wel zichtbaar – is; inclusief de ruimten die direct met de verkoop samenhangen”.

En juist over de leegstandsmeters is discussie. Locatus registreert alleen van de detailhandel (winkels) de oppervlakte.

Van horeca en dienstverlening is nog niet van alle panden een oppervlakte beschikbaar. Van elk leegstaand pand is echter nu wél een oppervlakte beschikbaar. Maar: we kunnen dus niet zomaar de leegstandsmeters delen door het onvolledige totaal aantal meters. Daar moet een correctie voor plaatsvinden. In het kader ‘Berekening leegstand’ wordt de methode van Locatus uitgelegd.

Figuur 1: Procentuele leegstand

9,0% 8,0%

VKP WVO

7,0% 6,0% 5,0% 4,0%

jan-­‐04 jan-­‐05 jan-­‐06 jan-­‐07 jan-­‐08 jan-­‐09 jan-­‐10 jan-­‐11 jan-­‐12 jan-­‐13 jan-­‐14 jan-­‐15 jan-­‐16 jan-­‐17 aug-­‐17

Figuur 2: Winkelvloeroppervlak in m2

31.000.000 29.500.000 28.000.000 26.500.000 25.000.000

januari januari januari januari januari januari januari januari januari januari augustus 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2017 Gevuld

50 scn 2017 | 6

Leegstand

WVO in 2 008

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

Op goede plekken ontstaat een tekort aan grote winkelunits Het PBL hanteert een andere methode en komt daarmee ook op andere percentages uit. Uiteindelijk zijn twee verschillende percentages onwenselijk en bovendien moet de berekening geen benadering zijn, maar een daadwerkelijk berekend getal worden.

Locatus is daarom drukdoende voor alle branches oppervlaktes te verzamelen om zo tot een werkelijk leegstandspercentage te komen in plaats van een benaderd percentage.

In het voorjaar van 2017 is gestart met de horeca en worden deze cijfers ook door het veldwerkteam gecontroleerd en verbeterd. Met behulp van het BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen), de Goadplans en andere bronnen zijn inmiddels ook oppervlakten berekend voor de andere panden. Om zo een eerste berekening van het werkelijke leegstandspercentage te kunnen doen. De eerste resultaten lijken erop te wijzen dat het leegstandspercentage behoorlijk naar beneden kan worden bijgesteld. De leegstand zal daardoor niet hoger, maar lager uitvallen.

Verderop in dit artikel komen wij hierop terug.

FEITEN EN CIJFERS OVER DE RETAIL, DE VOORRAAD EN DE LEEGSTAND VAN VERKOOPPUNTEN In Nederland waren er op 1 augustus 2017 in totaal ruim 220.000 retailpanden (winkels, maar ook horeca, leisure, dienstverlening, garages/showrooms en tankstations). Ruim 15.000 panden stonden leeg. De leegstand naar verkooppunten bedraagt dus precies 7,0%.

Het aantal winkelverkooppunten neemt gestaag af, van 107.000 in 2004, naar 95.000 nu. Het aantal panden in de horeca en leisure neemt echter toe, waardoor de totale voorraad in de retail nagenoeg gelijk is gebleven. Daarbij worden winkels steeds groter, dus het aantal vierkante meters aan winkels is de laatste jaren juist sterk toegenomen.

De leegstand is na het uitbreken van de bankencrisis sterk gestegen, grofweg van 5% naar 8%. De leegstand is echter de laatste jaren ook weer gestaag aan het dalen, naar 7,0% (verkooppunten) en 7,3% (metrage). Zie ook grafiek 1.

WINKELVOORRAAD Kijken wij naar de ontwikkeling van het aantal winkelmeters – dus de totale winkelvoorraad in vierkante meters –, dan zien we dat dit aantal nog tot 2014 toenam. Om vervolgens twee jaar stabiel te blijven. Sinds 2016 is het totale oppervlakte aan winkels licht aan het dalen. Zie ook grafiek 2.

Splitsen we dit uit naar gevulde en leegstaande meters, dan zien we dat – ondanks de toenemende leegstand en een afnemend aantal winkels – de totale winkelvoorraad in Nederland is toegenomen met ongeveer 2,3 miljoen vierkante meter. Op dit moment zijn er 1 miljoen meer gevulde winkelmeters dan dat er op 1 januari 2008 waren. De leegstand is in dezelfde periode echter ook toegenomen en er staat nu ruim 1 miljoen vierkante meter meer leeg dan in 2008.

Het aantal winkels neemt de laatste jaren gestaag af. In 2004 werden nog ruim 107.000 winkels geregistreerd. Op dit moment zijn dat er nog 95.000. Dat betekent dat er jaarlijks zo’n 1.000 winkels verdwijnen. Uit de voorgaande grafiek bleek echter ook dat het aantal meters niet afneemt. Dus een groot deel van het verdwijnen van winkels wordt gecompenseerd door schaalvergroting. Het is een feit dat sinds 2008 – het begin van de crisis – het winkelvloeroppervlak met 8% is gestegen (31,1 miljoen/28,8 miljoen). Sinds 2011 – het jaar waarin Molenaar voorspelde dat er binnen vijf jaar ongeveer 33% WVO zou verdwijnen – is het winkelverkoopvloeropppervlak echter met 3% gestegen.

Was het winkelvloeroppervlakte dus niet toegenomen tijdens de crisis, dan zou de landelijke leegstand dus theoretisch gezien rond de ‘0’ uitkomen (gerekend vanaf 2008) of op 4% vanaf 2011 (een gezond frictieleegstandspercentage). Dat duidt erop dat het leegstandspercentage (nu de winkelvoorraad licht daalt) snel naar beneden zal gaan. En dat er op goede plekken dus een tekort aan (grote) winkel­ units ontstaat.

In tegenstelling tot de aantallen winkels, zit het aantal vestigingen van horeca en dienstverlening juist in de lift. Een groot deel van de verdwenen winkels wordt dan ook weer ingevuld door horeca of dienstverlening. Het gevolg van deze beide trends is dat sinds 2011 er meer verkooppunten in de horeca en dienstverlening zijn dan in de detailhandel (winkels).

HORECA TER VERVANGING VAN WINKEL? Eerder is al geconstateerd dat het aantal winkels in Nederland aan het dalen is (al geldt dat niet voor het metrage winkels). Daar staat echter tegenover dat het horeca-aanbod en de dienstverlening in aantal panden stijgt. De verblijfsfunctie van een winkelgebied wordt dus steeds belangrijker.

ONTWIKKELINGEN PER PROVINCIE In grafiek 4 ziet u de leegstand (naar verkooppunten) per provincie in oktober 2017 ten opzichte van januari 2015. Vrijwel overal neemt de leegstand sterk af. Juist ook in de provincies waar de leegstand het hoogst is. → scn 2017 | 6 51

# W AT N OU E INDE V AN W INKELS 2

DE ONTWIKKELINGEN NAAR SEGMENT De leegstand is vooral terug te vinden op de slechtere (B- en C-) locaties. Al nam op toplocaties leegstand de laatste jaren wel iets toe (en neemt deze op dit moment ook weer iets af; dit is onder andere het gevolg van het V&D-effect, waarbij sommige panden weer gevuld worden). Zie hiervoor ook figuur 5.

DE TOEKOMST Met een aanhoudend economisch herstel is te verwachten dat de daling van de leegstand nog wel even door zal zetten.

Enerzijds nemen de bestedingen toe. Waardoor er minder faillissementen en winkelsluitingen zullen komen. Anderzijds zorgt de druk op de woningmarkt ervoor dat panden die leeg komen - daar waar mogelijk - nog sneller zullen worden omgebouwd tot woningen.

In een aantal middelgrote steden blijft de leegstand nog steeds relatief hoog. Daar waar de leegstand in het stadscentrum heel hoog is (in steden als Schiedam, Almelo, Geleen) en het ernaar uit ziet dat een gedeelte hiervan structureel van aard is, is het wenselijk dat er gesaneerd gaat worden. Daar staat echter tegenover dat er in veel grote steden, sprake is van een ongezond lage leegstand. Daar is ruimte voor het ont115.000

110.000

105.000

100.000

95.000

Winkels

90.000 jan-­‐04 jan-­‐05 jan-­‐06 jan-­‐07 jan-­‐08 jan-­‐09 jan-­‐10 jan-­‐11 jan-­‐12 jan-­‐13 jan-­‐14 jan-­‐15 jan-­‐16 jan-­‐17

12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0%

1-­‐jan-­‐15 1-­‐okt-­‐17

De heersende trend is dalend.

Fors dalend wikkelen van nieuwe meters. Anders is er geen sprake meer van een gezonde marktdynamiek.

VERSCHIL MET DEFINITIE PBL Eerder in dit hoofdstuk werd al gesproken over de problemen bij de berekening van leegstand in vierkante meters.

Zowel Locatus als het PBL hebben een methode bedacht om het probleem van de missende horeca en dienstenmeters te ondervangen. Dat leidt tot soms behoorlijke verschillen.

Wij willen uiteindelijk naar een definitieve oplossing waarbij we de juiste leegstandsmeters kunnen berekenen zonder discussies over definities. De enige manier om dat te doen is het vervolledigen van de Locatus database met meters voor alle sectoren. Inmiddels is van 85% van de panden een oppervlakte bepaald. De resterende 15% zal begin 2018 worden bepaald. Voor dit artikel hebben we voor deze 15% nog onbekende panden een oppervlakte geschat.

Dat hebben we vooral gedaan door een koppeling te leggen met het BAG en daar waar mogelijk - het oppervlak van het BAG-pand over te nemen. Dat is echter een bruto oppervlak. Niet alle bruto ruimte wordt winkelruimte, er is bijvoorbeeld ook een magazijn en ruimte voor het personeel. Van het BAG-oppervlak is dus 80% gedefinieerd als WVO, een alleszins redelijke inschatting.

In totaal komt de voorraad retail daarmee in Nederland op bijna 48 miljoen vierkante meter. Daarvan staat 3,3 miljoen vierkante meter leeg, dus 6,9%.

2,0% 0,0%

Figuur 3: Aantal verkooppunten detailhandel versus horeca en diensten (2004-nu) Figuur 4: Leegstand naar provincie

52 scn 2017 | 6

THEMA

16,0% 14,0%

OVER DE AUTEURS

12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%

A1

A2 Amsterdam

B1 G4

G 5 -­‐15

B2 G16-­‐35

C

Totaal G35

Totaal

Totaal

Figuur 5: Leegstand naar segment, locatie en naar grootte van de stad, 2017

Dat is iets lager dan schatting volgens de Locatus methode (7,3%) en fors lager dan de laatste cijfers van het PBL (ruim 9%, in 2016 nog 10%).

De laatste jaren is het aantal winkelmeters licht aan het dalen. Met een aantrekkende economie valt te verwachten dat de komende jaren het aantal meters wel weer iets zal gaan stijgen. De groei zal echter niet de omvang krijgen die het had aan het begin van deze eeuw.

TOEKOMSTVOORSPELLING LEEGSTAND EN VOORRAAD Wij verwachten een verdere daling van de leegstand. Uiteraard zou een eventueel faillissement van een grote keten invloed hebben. Maar vergis je niet, de grootste ketens zouden slecht 0,2 of 0,3% leegstand toevoegen. De heersende trend is echt dalend. En fors dalend. Op goede plekken is er al een tekort aan winkelruimte. Zoals in de grotere binnensteden. En in sterke regionale winkelgebieden zoals Stadshart Amstelveen. Natuurlijk zijn er ook zorgen. In kleinere middelgrote steden. In kleinere stadsdeelcentra. En in wijk- en buurtcentra.

Maar al met al is de verwachting dat de leegstand weer terugkomt op het frictieniveau. En denken wij dat de totale voorraad hooguit heel licht zal dalen (of - vrijwel - constant

Belangrijk is: stem het aanbod af op de vraag zal blijven of misschien wel licht gaat stijgen). Weten wij dat zeker? Nee, dat niet. Maar het lijkt die kant op te gaan. Winkelleegstand is in ieder geval geen nationaal probleem. Maar winkelleegstand is soms wel een lokaal probleem.

CONCLUSIES EN VERDERE TOEKOMSTBESPIEGELINGEN Waarom is er zoveel paniek als het om winkelleegstand gaat?

Bijvoorbeeld zich uitend in de Retailagenda? Natuurlijk zijn

er aandachtspunten. Aandachtsregio’s.

En aandachtssteden en -dorpen. Maar dat was altijd al zo. Door de crisis – in combinatie met demografische ontwikkelingen en te veel ontwikkelingen op plekken waar bevolking krimpt – is de leegstand tijdelijk opgelopen. Internet heeft hier maar een zeer beperkte invloed op gehad. Maar de leegstand neemt op dit moment in rap tempo af.

Belangrijk is: stem het aanbod af op de vraag. Zo moeten er meer grote winkelunits komen op de goede plekken.

Voor bijvoorbeeld buitenlandse retailers.

Dat houdt dus in dat er sprake zal moeten zijn van samenvoeging van winkelunits. En van herverkaveling. Kleinere winkels voor zelfstandigen vind je nog steeds in de aanloopmilieus. In Amsterdam bijvoorbeeld in de Kinkerstraat en de Van Woustraat. In Rotterdam in de Witte de Withstraat en de Meent. En in Utrecht in de Voorstraat. Verder moet voldoende winkelruimte gecreëerd worden in de betere wijkwinkelcentra.

Zodat meer en grotere supermarkten zich kunnen vestigen. Want fysieke supermarkten groeien als kool (zie ook het Straborapport8).

En zo zijn we altijd bezig. Maar om nou te zeggen dat wij een landelijk probleem hebben? Nee. En om nou te zeggen dat de toekomst met name somber is? Nee. Er is meer sprake van een afstemmingsprobleem en een reguleringsprobleem dan van een leegstandsprobleem. Hef bijvoorbeeld alle barrières op als het gaat om het verschil tussen horeca en winkels.

Laten we nu eindelijk gaan kijken naar de kansen die er liggen. In plaats van de leegstandsproblematiek dood te analyseren. ←

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv (www.strabo.nl). Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling Drs. Gertjan Slob is directeur onderzoek bij Locatus. Regelmatig blogt hij over de actuele stand van zaken in de retail. www.locatus.com/blog-overzicht.

Reacties?: gertjan.slob@locatus. com / 06 21553097

BRONNEN 1 ‘Een op de drie winkels verdwijnt’. In: Erasmus Magazine, 4-1-2012.

2 Jeroen Schutijser, ‘Sinds begin crisis 22.000 winkels minder’. In: NOS.nl, 22-12-2014.

3 ‘Voor het eerst meer webwinkels dan fysieke winkels in Nederland’. In: Nu.nl, 22-8-2015.

4 Tadek Solarz, ‘Meer dan de helft van de pure players is waarschijnlijk een hobbyproject’. In: tadeksolarz.blogspot. nl, 20-4-2017.

5 ‘Leegstand van winkels, 2004-2016’.

In: Compendium voor de Leefomgeving, 8-9-2016.

6 ‘Winkelleegstand stijgt tot boven de 10%’. In: www.pbl.nl, 8-9-2016.

7 Hans van Tellingen, ‘Waarom de Retail­agenda soms geen goed idee is’.

In: Shopping Centre News 2017, 1, pp.

42-44.

8 Strabo, Online supermarktomzet op waarde geschat. 2016.

• Leegstandsrapport Winkelleegstand 2017. Locatus, 2017.

• Detailhandel, Kiezen voor het kloppend hart. 2017.

• Presentatie Peter Nieland, feiten en fabels, 2017 • Locatus Online Database • Sprekende Cijfers, Winkelmarkten.

Dynamis, 2017 scn 2017 | 6 53

HUURZAKEN

DOOR JOHN NIJSTEN

De wettelijke bepalingen bij huurprijsherziening van winkelruimte In zijn serie over huurprijzen en de herziening daarvan gaat John Nijsten deze keer in op drie artikelen in het Burgerlijk Wetboek.

I

ndien geluisterd wordt naar personen die zich bezighouden met winkelvastgoed valt soms op dat zij aan de wettelijke regeling van huurprijsherziening meer toedichten dan daadwerkelijk het geval is. Dat houdt dus in dat zij de betreffende wetsartikelen niet gelezen hebben. Kennisname hiervan is echter vrij eenvoudig mede in verband met het feit dat slechts drie artikelen van belang zijn. Deze staan alle in afdeling 6: Huur van bedrijfsruimte, van titel 4: Huur, van Boek 7: Bijzondere overeenkomsten, van het Burgerlijk Wetboek.

ARTIKEL 7:290 BW Een winkelruimte is een bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 bw. In de praktijk van het vastgoed wordt een onderscheid gemaakt in de segmenten woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten.

Het huurrecht zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek kent een andere indeling: woonruimte, bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 en overige gebouwde onroerende zaken.

Het segment woningen komt overeen met de woonruimte uit het huurrecht.

De overige gebouwde onroerende zaken omvatten kantoren en bedrijfsruimten, maar ook bijvoorbeeld een (particuliere) autobox. De in de wet genoemde bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 heeft niets uit te staan met de bedrijfsruimte zoals deze in de vastgoedpraktijk wordt aangeduid. Grofweg kan worden gesteld dat dit artikel de winkelpanden en horecapanden omvat.

54 scn 2017 | 6

ARTIKEL 7:290 BW 1 De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.

2 Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf; c. een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

3 Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.

De letterlijke tekst van het artikel staat hier afgedrukt. Zelf ben ik voorstander van de aanduiding van het pand met winkelpand en het totaal daarbinnen met winkelruimte. Soms wordt echter bij de beschrijving van het gehuurde met winkelruimte de verkoopruimte bedoeld. Het aanduiden van een ruimte met winkelruimte heeft recent (Alri-Forecast) gezorgd voor veel misverstand omdat zowel in mijn optiek als in de optiek van één van de partijen ook de secundaire ruimten als winkelruimte kunnen worden beschouwd.

Slechts drie artikelen in het Burgerlijk Wetboek zijn van belang voor huurprijsherziening Het aanduiden van de belangrijkste ruimte(n), de publieksruimte, met de term winkelverkoopvloeroppervlakte, wvo, heeft dan ook verre de voorkeur. De overige (winkel)ruimte(n) kunnen dan aangeduid worden met overige ruimte(n), secundaire ruimte(n) of ondersteunende ruimte(n). Let voorts op dat een winkelpand een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 bw is. De overige ruimte(n) met bedrijfsruimte(n) aanduiden is dus niet juist.

BW HUURZAKEN

ARTIKEL 7:303 BW

1 Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen: a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur; b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

2 Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

3 De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

4 Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

Het beste is dus te vermelden dat verhuurd wordt een bepaald winkelpand met winkelverkoopvloeroppervlakte, wvo, op begane grond en eventueel op specifiek aangegeven andere bouwlagen met oppervlaktes en verder met overige ruimten op specifieke bouwlagen met de oppervlaktes.

Indien er onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en een afhankelijke woning zijn, worden deze expliciet vermeld.

ARTIKEL 7:303 BW Artikel 7:303 BW regelt de huurprijsherziening van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Huurprijsherziening van deze bedrijfsruimten buiten de gebruikelijke indexering wordt dus beheerst door het bepaalde in dit artikel.

In winkelcentra komen niet slechts winkelruimten ex artikel 290 voor. Er zijn

bankfilialen, apotheken, postkantoren en reisbureaus. Filialen van banken en reisbureaus vallen op grond van de parlementaire geschiedenis niet onder de in artikel 7:290 lid 2 genoemde soorten van bedrijven. Voor apotheken en postkantoren is dit twijfelachtig, zij het dat in veel recente jurisprudentie de apotheek als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 bw is aangemerkt. Dit houdt in dat in elk geval banken en reisbureaus niet onder dezelfde wettelijke bepalingen, en in het bijzonder met betrekking tot huurherziening, vallen.

Opgemerkt wordt dat volgens rechtspraak van de Hoge Raad het eerst is toegestaan andere ter plaatse aanwezige bedrijfsruimte dan bedrijfsruimte ex artikel 290 bw in ogenschouw te nemen bij een huurprijsherziening ex artikel 303 bw indien ook in elders gelegen vergelijkbare plaatsen geen

ARTIKEL 7:304 BW

1 Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

2 Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

3 De kosten van het advies zijn proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 195, 196, 199 en 244 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.

geschikte vergelijkingspanden te vinden zijn. De tekst van artikel 7:303 bw staat hierboven afgedrukt.

ARTIKEL 7:304 BW Indien partijen, ook na partijadvies, in der minne geen overeenstemming bereiken over de ingangsdatum en/of nader vast te stellen huurprijs zijn zij verplicht een objectief huurprijsadvies te vragen voordat één van hen een procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs kan vorderen.

Hiervoor geeft artikel 7: 304 BW de regeling.

AFSLUITING Naast de wettelijke regeling kunnen contractuele bepalingen, soms opgenomen in algemene voorwaarden, van belang zijn.

Deze zullen de volgende keer in deze serie aan de orde komen. ← scn 2017 | 6 55

IN THE PIPELINE

ALMERE

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

AMERSFOORT

Retailpark Amersfoort O 2017 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

AMSTELVEEN ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2017 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2017 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

AMSTERDAM

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

ARNHEM

Schuytgraaf O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2017 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

▼

BK40 O 2017 M 3.300 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

Osdorpplein

AMERSFOORT

AMSTERDAM

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2017 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019 APELDOORN

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼

ASSEN

De Citadel O 2017 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Kalverpassage O 2017 M 13.000 m2 P Kroonenberg Groep, 3W Real Estate I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56 scn 2017 | 6

IJburg Blok 49B O 2017 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

IN THE PIPELINE

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

BOSKOOP

Centrum Zuid O 2017 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DE LIER

De Winkelier O 2017 M 2500 m2 P MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie I Simone Kramers, T 033 253 1701

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2017 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

BEVERWIJK DEN BOSCH

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Boschveld

BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2017 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

O 2017 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 DRACHTEN

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

ENSCHEDE

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Meerplein O 2018 M 10.000 m2 P Synchroon I Casper Grondel T 088 0105 700

Hofpassage

▼ DEDEMSVAART

Hof van Dedem O 2017 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033

DREUMEL

O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Dorpshart Dreumel O 2017 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DELFT

Hovenpassage

BILTHOVEN

Vinkenplein

O 2017 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2017 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

Uw project in deze rubriek?

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2017 | 6 57

IN THE PIPELINE

HARDERWIJK

Waterfront O 2017 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

LEIDEN

Stationsgebied O 2017 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

PAPENDRECHT

Land van Matena O 2017 M 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

MAASTRICHT ’S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

Brusselse Poort O 2017 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

LEENS

De Marren O 2017 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

REEUWIJK

Centrumplan O 2017 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Boston en Seattle O 2017 M 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling I René de Wit, T 088 0105 700

▼

RIDDERKERK MEPPEL

Keijserstroom O 2018 M 10.000 m2 P Kroonenberg Groep, E.CP I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788 ▼

Kuyperhof O 2017 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

Aalmarkt, Waagblok

Centrée O 2017 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

O 2017 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30

Aalmarkt, Catharinasteeg O 2017 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

NIJMEGEN

ROSMALEN

Handelskade

Centrumplan

O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼ PAPENDRECHT

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

SCHEVENINGEN

Norfolk (De Zuid) O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

58 scn 2017 | 6

IN THE PIPELINE

STEIN

UTRECHT

Winkelcentrum Stein

VEENENDAAL

Leidsche Rijn Centrum

O 2017 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

ZEIST

Brouwerspoort

O 2017 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Allegro

O 2017 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

VLISSINGEN

ZEIST

De Bestevaer UITHOORN

O 2017 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

O 2017 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

De Clomp

O 2017 M 500 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

Neude

Zijdelwaard

O 2017 M 600 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 253 1701

O 2017 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZOETERMEER

Cadenza O 2017 M 5200 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

WOGNUM

De Boogerd O 2016 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Voor informatie over de vermelding van uw project in het Pipeline-overzicht of uw bedrijf op de B2B-pagina’s, bel

Ritmeesterhof

Shopping Centre NEWS, Mirjam van der Veer: 035-5239832

O 2017 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

of mail media-advies@scnews.nl.

a brand NEWS is what you feel, and s think ay it is

Helder en creatief in tekst en beeld

6 | 2013

E G CENTR SHOPPIN en retail ebieden ra, winkelg winkelcent

SHOPPING CENTRE NEWS

#Watnoue indevanWink els

#6

Met

world Christmas

2309 WatNouEi

nde COVER.in

09-12-13

10:20

dd 1

2016 v05.indd 1

inkels

01-10-13

naar NRW en SCN

bij HEMA

3211 NRW resultaten

Solingen Tophof in

#watnou eindevan winkels

indevanw

OM MAB.C W W W.

Soet Jorine de

wat nu?

Lelystad,

hans van te llingen

#watnoue

tjes Lichtpun

succesvolle winkelgebieden en

SCN

Is de toekom st echt zo drama doemdenkers tisch voor de ons winkels als 30 tot 50% minde willen doen laten gelove sommige n? Zal ‘intern r winkelvoorra et’ leiden tot leeg te staan? ad? Komen complete binnen steden De waarheid hierover kent vele gedaanten. niet zo sombe r als menigeen En denkt. De toekom is in ieder geval lang is zelfs bijzon der zonnig. st voor fysieke In ieder geval sector als totaal winkels ‘branchebree . d’. Dus voor de In 2013 is Hans begonnen met komst van de de artikelreeks fysieke retail’. over de ‘zonni Negen artikel deld in het ge toeboek dat nu en later zijn voor u ligt. deze gebun hoofdstukken Alle negen worden gepres artikelen, die Shopping Centre enteerd, zijn nu als voorgepublic News. En dat eerd in de inmiddels vaak heeft zijn gevolg in de region en gehad. Hans ale en landel zijn positieve heeft ijke media opgetr én realistische verhaal te vertolk eden om en.

Dit boek bevat veel feiten over hoe het Veel Hosannaverh echt gaat ‘met alen over de de winkels’.

Maar het boek webbranche worden feilloo bevat boven al veel s gefileerd. ren van winkel s en winkelcentra praktische tips om het functionete verbeteren.

‘Shoppen’ zit in onze genen . En winkels van binnen vormen de steden. Winke drijvende kracht ls zijn dé ontmo zullen altijd blijven bestaa etingsplek bij n. ‘The end of retail is overra uitstek . En ted.’

Nieuwe richtlijnen voor hans van telling

15 (2013)

Hans van Telling en is direct onderzoeks eur van - en advies burea Hij is specia list op het gebiedu Strabo. winkelcentr van umonderzoek en -advies.

1JA5 AR

ZWOLLE

met een Woo rd vooraf van trendWa tcher adjiedj Bak as

18-04-16 13:59

06 2440 4721 | info@studiohyperion.nl

over de zo nn van Winkels ige toekomst , en Winkelg Winkelcentr a ebieden

15:22

10-05-16

10:17

scn 2017 | 6 59

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

BEPLANTING

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

60 scn 2017 | 6

ONTWIKKELING

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

Televisieweg 91 1322 AK Almere

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BRANDING

MARKETING

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

RECLAME

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

COMMUNICATIE

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar!

I www.voutje.nl E info@voutje.nl

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

Promotions by Maureen

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

scn 2017 | 6 61

B2B

MANAGEMENT

MVGM Winkels

CONGRES & EVENEMENT

Spryg Real Estate Academy

PARKEREN

Interparking Nederland

Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven

Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

adhoc horecamakelaars

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

KENNIS & INFORMATIE

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Q&A Research & Consultancy

ALGEMEEN

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

ADVIES EN RESEARCH

KIR Kordaat In Ruimte

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

CONSULTANCY

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ARCHITECTUUR

K3H Architecten

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

62 scn 2017 | 6

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

colofon

Shopping Centre NEWS jaargang 19 (2017), 6 • 64 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer t 035 523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een

GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen | Ben Hagen issn 1571 9243

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

Winkelcentrum Hilvertshof, Hilversum