SCN 5-2017

THEMA

5 | 2017

www.scn.today

SHOPPING CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Focus op Veenendaal

Duurzaam winkelvastgoed

Schade door webshops

Zuid-Holland en de evolutie

Tilburg terug op de kaart

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

INHOUD

2017 | 5

in deze editie

www.scn.today

DE LEVENDE BINNENSTAD Volle kracht vooruit in Veenendaal De transformatie van Winkelstad Veenendaal Vastgoedkansen in Veenendaal De retailer en de BIZ Wereldhave maakt werk van centrum Tilburg De eerste kassabon van Hudson's Bay De kwaliteit van de Tilburgse binnenstad HEMA's nieuwe concept slaat aan Tweede kans voor de Noorderwierweg Centrum Cuijk veert op

POLITIEK Wie bepaalt de toekomst van winkelcentra? 14 Meer Zwarte Piet, meer gratis tasjes!

67 Waarom webwinkels schadelijk zijn 76

NIEUWS NRW en de Retailagenda Finalestrijd Beste Binnenstad Completely Retail Marketplace Retailsafari in Londen Warschau, shop till you drop Retailinnovaties in Den Haag

6 41 44 46 50 80

VISIES

RUBRIEKEN EN COLUMNS In de pels Anneloes de Fouw Beurs en congres Jeroen Verwaaijen In the pipeline B2B-pagina's Personalia

5 45 55 75 83 87 90

16 21 25 28 34 37 38 40 56 60

Score: Kwaliteitsimpuls voor managers 4 Leidsche Rijn Centrum 30 Wat investeerders moeten weten 64

DUURZAAMHEID

SERIES

Duurzaam winkelpand is meer waard 8 Vlugschrift 9 Duurzaamheid van Redevco 10

De vinken van Darwin: Zuid-Holland 52 John Nijsten: huurzaken 62 Nieuwe ondernemers in Groningen 72

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

SCN 2017 | 5 3

SCORE

krijgt de erkenning wanneer deze aan de erkenning eisen voldoet.

Opname in een openbaar register zodat de buiten wereld kan zien wie aan de eisen voldoet geeft vertrouwen tussen betrokken partijen.

Slagvaardig inspelen op de belevingswaarde van consumenten

Kwaliteitsimpuls voor winkelgebiedsmanagers

ONAFHANKELIJKE KWALITEITSBORGING De onafhankelijke Stichting Erkenning voor Economische Zones (SEVEZ) heeft de erkenningsregeling

DOOR DICK VAN DOLEWEERD

R

etailers zien, om hun bedrijfsdoelstellingen te kunnen behalen, steeds meer de noodzaak van een goed functionerend winkelgebied. Dit betekent laveren tussen de visie op de functie van het winkelgebied enerzijds en het inspelen op veranderingen en bijsturen op basis van prestaties anderzijds. Enkele retailorganisaties hebben hiervoor inmiddels de stap gezet om de taak als winkelgebiedsmanager op zich te nemen. Hiermee dienen zij echter meerdere belangen.

BELEVINGSWAARDE Het belang van een goed functionerend winkelgebied is duidelijk.

Immers, het meeste rendement wordt geleverd door een collectieve aanpak gericht op het economisch functioneren van het winkelgebied door de aantrekkingskracht voor consumenten naar het gebied te vergroten. Bij deze aanpak is het noodzakelijk dat de primaire stakeholders, eigenaren, ondernemers en overheden betrokken zijn bij het wel en wee van het winkelgebied.

De komende jaren zal het vooral gaan om het onderscheidend vermogen en slagvaardig inspelen op de belevingswaarde van de consument.

Het leggen van realistische verbindingen tussen uiteenlopende wensen is een uitdaging die voor ons ligt. Een visie op de functie van het winkel4 SCN 2017 | 5

gebied, het in beeld brengen en aandacht van de gebruikers, integraal beheer, het in beeld brengen van de prestatie en inspelen op verandering zijn belangrijke aandachtspunten.

Kwaliteit is daarbij een absolute voorwaarde!

GOEDE MENSEN MAKEN HET VERSCHIL De markt wordt momenteel overspoeld met ‘vakmensen’ en ‘deskundigen’. De risico’s voor werkgevers of opdrachtgever worden steeds groter, missers kunnen ze zich steeds minder permitteren. Alle risico’s uitsluiten kan niet, maar je kunt wel risico’s beperken mits de kwaliteit en vakbekwaamheid van de persoon in kwestie objectief kan worden beoordeeld.

Het certificeren van personen is dan bij uitstek een middel waarmee aangetoond kan worden dat een persoon over bepaalde kennis- en kwaliteitseisen beschikt en deze ook op peil houdt.

Dit kan gezien worden als een persoonlijk kwaliteitskeurmerk. Een erkenningsregeling waarin de competenties zijn beschreven die een winkelgebied of straatmanager moet hebben, ligt hieraan ten grondslag.

Maar even zo belangrijk is het op structurele basis toetsen van de of de vereiste kwaliteiten nog aanwezig zijn en blijven.

Een erkenningsregeling kan gezien worden als een soort keurmerk. De winkelgebied of straatmanager ver-

‘Voor de stakeholders is het van belang dat er beschreven is hoe de belangen gediend worden’

WWW.SEVEZ.NL

voor winkelgebied of straatmanagers opgezet. SEVEZ wil de kwaliteit in de Nederlandse detailhandel bevorderen door een persoonlijk kwaliteitskeurmerk winkelgebied of straatmanagers te realiseren.

Bij het opzetten van de erkenningsregeling voor winkelgebied of straatmanagers zijn deskundigen van diverse gremia uit de retail en beheer betrokken. Voor een economisch goed functionerende winkelgebied is het noodzakelijk dat iedere partij, die professioneel betrokken is

THEMA

bij het winkelgebied, duidelijk is door welke toelatingsvoorwaarde de erkenning verkregen kan worden. De erkenningseisen zijn openbaar en de toetsing wordt uitgevoerd in samenwerking met het Centrum voor Certificatie, gespecialiseerd in het toetsen en uitvoeren van erkenningsregelingen.

Ga voor het algemene belang en zet realiseer samen met andere betrokkenen de kwaliteitsimpuls die het winkelgebied nodig heeft: professionaliseer de winkelgebiedsmanager met SEVEZ. ←

Hisa: al vijftien jaar volop aandacht voor winkelgebieden

T

Minder faillissementen: minder blaadjes aan de boom

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN

oen in 2002 Hisa werd opgericht en begon met het ondersteunen van ondernemersverenigingen in Utrecht, kon nog niet vermoed worden dat de formule zo zou aanslaan. Want in 2017 is Hisa actief in centrummanagementorganisaties door heel Nederland: het centrum van Utrecht, winkelcentrum Schalkwijk in Haarlem, winkelcentrum de Mare in Alkmaar, winkelcen-

invulling van leegstand of door het bedenken, verzorgen en uitvoeren van effectieve promotie, ludieke consumentenacties en evenementen.

trum Bloemendaal in Gouda, shoppingcenter Overvecht in Utrecht, winkelcentrum Paddepoel in Groningen, de Woonboulevard in Heerlen, Mosae Forum in Maastricht en de Maasboulevard in Venlo. Daarnaast ondersteunt het bedrijf ondernemersverenigingen in buurt- en wijkwinkelcentra in onder meer Utrecht, Houten, Veenendaal, Lelystad, Joure, Vlissingen, Rotterdam en Den Haag.

Dat gebeurt in verschillende vormen. Uiteenlopend van pragmatisch advies en ondersteuning van de ondernemersvereniging, (tijdelijke)

winkelgebieden. Dit jaar werd ook meegewerkt aan het vervolgonderzoek naar de sociale meerwaarde van winkelgebieden dat Mindlogyx uitvoert in opdracht van NRW en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).

Daarnaast wordt de expertise ook ingezet voor het platform De Nieuwe Winkelstraat (DNWS): een onafhankelijk kennis- en netwerkcentrum gericht op de toekomst van winkelgebieden in Nederland. ←

SOCIALE MEERWAARDE In 2017 werken er dertien medewerkers bij Hisa, wat mogelijk dit jaar nog groeit naar vijftien.

Hisa is actief lid van de NRW en heeft de afgelopen jaren onder meer bijgedragen aan het onderzoek naar consumentengedrag en beleving in

WWW.HISA.NL

SCN 2017 | 5 5

NRW

Op maandag 2 oktober werd de NRWpublicatie Succesvolle transitie van de winkelgebieden door regionale afstemming aangeboden aan Marijke van Hees, voorzitter van de Retailagenda, en gedeputeerde Sander de Rouwe van de provincie Fryslân. De brochure kunt u nu downloaden via de QR-code bij dit artikel.

H

et ‘blauwe boekje’ is een vervolg op NRW’s groene boekje Nieuwe richtlijnen voor succesvolle winkelgebieden en het rode boekje Instrumenten voor een succesvolle transitie van de winkelstructuur.

Zoals uit de titel van het nieuwe boekje al blijkt, draait het om regionale afstemming bij de keuzes die nodig zijn voor toekomstbestendige winkelgebieden. Provincies hebben zich aan deze doelstelling via de Retaildeal met de Retailagenda gecommitteerd. Maar hoe werkt zoiets nu met de diverse stakeholders en met een historie van gemeenten die zich vooral bezighouden met hun eigen gebied? Anders gezegd:

NRW en de Retailagenda Download hier de brochure Succesvolle transitie van de winkelgebieden door regionale afstemming

Download hier de notitie Uniforme definities winkeloppervlakten Retailagenda

6 SCN 2017 | 5

hoe zet je zo’n proces in gang?

Caspar Wortmann, voorzitter van de NRW-commissie Overheid & Beleid: ‘Regionale afstemming is natuurlijk allang gaande. Het is een traject van veel proberen, van trial and error.

Daarom willen wij met het boekje vooral inspiratie bieden en er aan bijdragen dat overheden en marktpartijen van elkaar leren. Want er is immers niet één manier om die afstemming te bereiken. En de ene regio is de andere niet. Maar belangrijk is dát je het doet en over die gemeentegrens heen kijkt. Want de consument houdt zich zeker niet aan bestuurlijke grenzen. En afstemmen is wel iets anders dan aan je buurgemeente melden dat je net een nieuwe detailhandelsvisie hebt vastgesteld. De eigen agenda’s moeten soms even aan de kant om goede retailplanning te doen op de schaal van de relevante regio.’

In hoeverre zijn gemeentes voor dit soort werk en besluitvorming geëquipeerd?

‘Dat is inderdaad iets om bij stil te staan.

Een gezamenlijke visie komt niet tot

NRW Succesvolle transitie van winkelgebieden door

stand als elke gemeente alleen zijn eigen ‘harde’ puzzelstukje inbrengt. Er moet een wisselwerking op gang komen en een open discussie. En als verschillende gemeentes gezamenlijk zo’n proces ingaan dan hoeft niet elke gemeente daar twee voltijdbanen op te zetten.’

‘Wat we nog niet veel zien gebeuren, is het tijdig erbij betrekken van de markt. Veel regionale visies zijn vaak toch bestuurlijk, interbestuurlijk en ambtelijk tot stand gekomen. Daarin mist de brede input vanuit de diversiteit van de markt. En die markt, die heeft ook belang bij consistent beleid op basis van een goed onderbouwde en realistische visie, met niet teveel en niet te weinig ruimte. Maar we zien ook dat ‘de markt’ nog heel vaak afwezig is op het moment dat de visie wordt ‘opgehaald’.’

Op welke bureaus zou dit boekje moeten liggen?

‘In elk geval op dat van wethouders Ruimtelijke Ordening, afdelingen RO van gemeenten, gedeputeerden, afdelingen Economische Zaken. Maar ik zeg bewust RO, omdat het natuurlijk iets is wat heel sterk raakt aan ruimte-

regionale afstemming

lijke ontwikkelingen. Te vaak kijken we alleen naar EZ, maar dan mis je wel wat.’

‘Verder is het boekje de moeite waard voor belangenbehartigers als IVBN, VastgoedBelang, INretail en Detailhandel Nederland: iedereen die vanuit zijn ledenfunctie een rol heeft in de afstemming met de overheid kan er wat mee.’

Waarom is juist NRW met dit initiatief gekomen en niet bijvoorbeeld de VNG? ‘Wel, wat wij zagen, is dat er heel veel werd gezegd over het wat, maar heel weinig over het hoe. De weg ernaartoe en hoe je dat moet organiseren, dat is iets wat de commissie Overheid en Beleid van NRW nog onbenoemd zag.

Waarom VNG niet het initiatief genomen heeft weet ik niet, maar dat had zeker ook gekund. Maar via de journalist van het blad Binnenlands Bestuur, die hier ook aanwezig was, denk ik wel dat deze informatie de juiste weg weet te vinden.’

Georganiseerde krimp is niet het enige sleutelwoord?

‘Zeker niet. Het is wel een heel belangrijk onderdeel, maar er moet ook ruimte blijven voor innovatie. Ook is het zo dat visies zich in de loop der tijd ontwikCommissie Overheid en Beleid. V.l.n.r. achterste rij Aike Kamphuis (AIM Advocaten), commissie voorzitter Caspar Wortmann (Ovidius), Marcel Reinartz (RMA stedelijke ontwikkeling & vastgoed), Jeroen Messemaeckers van de Graaff (Stadswaarde Vastgoedontwikkeling), Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning), Dennis Melenhorst (SER Overijssel). Voorste rij: Brigit Gerritse (NRW), Manon den Blanken (gemeente Utrecht), Anneke Franken van Bloemendaal (Gijs Heutink Advocaten). Ontbrekend op deze foto: Sietske van der Linden (INretail) en Erik Abbenhues (McDonald’s Nederland).

kelen. Dat moet ook kunnen en vandaar dat wij niet verder dan vijf jaar vooruitkijken. De dynamiek van de markt moet altijd vertaald kunnen worden naar beleid, of de ruimte krijgen binnen dat beleid.’

UNIFORME DEFINITIES WINKELOPPERVLAKTEN RETAILAGENDA Op 4 oktober werd tevens bekend gemaakt de notitie Uniforme definities winkeloppervlakten Retailagenda. Ook hieraan heeft NRW bijgedragen. Om een eind te maken aan de verwarring rond de aanduiding van winkeloppervlakten heeft de Retailagenda voor collectief gebruik in de retail- en vastgoedsector uniforme definities opgesteld.

In de winkel(vastgoed)markt zijn verschillende begrippen voor oppervlakten in omloop, zoals bruto vloeroppervlak (BVO), verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en winkelvloeroppervlak (WVO). In de praktijk leidt dit tot onduidelijke situaties, tot aan de Raad van State toe. In het kader van de Retailagenda heeft een werkgroep onder leiding van IVBN en NRW eenduidigheid in het gebruik van begrippen gebracht. De uiteenlopende gebruikers in de retail- en vastgoedsector worden aangespoord om deze richtlijn voortaan te hanteren.

LANDELIJK SPEERPUNT Eind september heeft minister Kamp bekendgemaakt dat vitale detailhandel ook de komende jaren een belangrijk landelijk speerpunt zal blijven. Aan de hand van de Retailagenda blijft de sector werken aan economisch succesvolle winkelgebieden en het levendig houden van dorpskernen en binnensteden. Vertegenwoordigers van detailhandel, de vastgoedsector, gemeenten, provincies en het ministerie van Economische zaken zullen hier samen aan bijdragen.

Ook NRW zal als kennisplatform een actieve bijdrage blijven leveren.

De notitie Uniforme definities winkeloppervlakten Retailagenda is eveneens via een QR-code te downloaden.

Hardcopy-exemplaren van deze NRWpublicaties zijn te verkrijgen via het bureau van NRW. Stuur hiervoor een verzoek met je adresgegevens per e-mail aan info@nrw.nl. ← SCN 2017 | 5 7

DUURZAAMHEID

ING: verduurzaamd winkelpand is tien procent meer waard Verduurzaamde gebouwen in de Nederlandse retailsector zijn 10,3 procent meer waard dan panden die minder energiezuinig zijn.

Dat blijkt uit onderzoek van Universiteit Maastricht in samenwerking met ING Real Estate Finance. Uit het onderzoek blijkt ook dat winkelpanden die energiezuinig zijn een hogere huurwaarde opleveren.

Foto: natuurlijke dakbedekking van het Miro Centre te Enschede 8 SCN 2017 | 5

G

emiddeld genomen hebben gebouwen met een energielabel A++, A+ en A een hogere marktwaarde van 10,3 procent ten opzichte van de labels D t/m G en niet gelabelde gebouwen, zo blijkt uit het onderzoek. De voor het onderzoek gebruikte data betreft door ING Real Estate Finance gefinancierde winkels en winkelcentra in Nederland.

‘Wij hopen dat deze uitkomsten ervoor zorgen dat er ook in de retailsector meer panden worden verduurzaamd’, zegt directeur Peter Göbel van ING Real Estate Finance Nederland. Eind 2016 liet ING zijn vastgoedklanten weten dat ‘bruine’ kantoorpanden zonder verduurzamingsplan om ‘groener’ te worden vanaf 2018 niet meer in aanmerking komen voor financiering.

UITEENLOPENDE RESULTATEN De Universiteit Maastricht en ING Real Estate Finance onderzochten naast de impact van verduurzaming van de marktwaarde van deze panden ook de impact van een energielabel (A++, A+ en A) op de NOI (Net

Vlugschrift h Duurzaamheid rendeert sneller met deze tip!

Afgelopen maanden is er ongemerkt iets belangrijks gebeurd waarmee duurzaamheid de plaats krijgt die het verdient.

H

Operating Income), netto huurinkomsten, getaxeerde huurwaarde en het bruto huurinkomen. De resultaten lopen uiteen en bevinden zich tussen 6 tot 10 procent.

De hogere waarde die de verduurzaming van een pand oplevert heeft ook gevolgen voor de financiering.

Investeerders en financiers kiezen meer voor gebouwen met een ‘groen premium’. Omdat het financieringsrisico, zoals bijvoorbeeld minder huuropbrengsten, van gebouwen zonder een groen premium toeneemt, is de verwachting dat financiers terughoudend worden in het toekennen van een financiering.

KANTOORPANDEN Vorig jaar voerden ING en de Universiteit van Maastricht al samen een onderzoek uit naar de relatie tussen energiezuinigheid en de waarde van kantoorpanden. Toen bleek dat energiezuinige kantoorpanden ongeveer 9 procent meer waard zijn en zo’n 10 procent hogere huuropbrengsten opleveren dan kantoorpanden die niet energiezuinig zijn.

Voor de retailsector was een dergelijk onderzoek nog niet eerder uitgevoerd. ←

et RICS – zoals de organisatie zelf zegt het ‘toonaangevend instituut voor vastgoedprofessionals met 125.000 leden’ – heeft eindelijk duurzaamheid als asset meegenomen in zijn Nederlandse richtlijn voor taxaties. En met dat ‘eindelijk’ bedoel ik eigenlijk dat er nu een Nederlandse vertaling is. De Engelstalige richtlijn bestaat al sinds 2013! Pfff lekker vlot zeggen wij dan!

Houdt dit nu in dat duurzaam vastgoed automatisch een hogere taxatiewaarde krijgt dan minder duurzaam vastgoed?

Dat zou namelijk perspectief bieden om vanuit deze waardecreatie de veelal hogere investering(en) van duurzame oplossingen te financieren. Nee, dat gebeurt niet, maar het is misschien om in dit kader de volgende tip door te geven: iedere RICS taxateur kan en mag – zoals de titel al zegt – dit als richtlijn gebruiken. Gebruikt de taxateur de richtlijn wel, dan kan hij in geval van discussie deze als verantwoording gebruiken. Wil hij dat niet, dan staat dit hem vrij. Conclusie: vrijheid blijheid. En wie wil dat nou?

Wie wordt er zo beter van? Immers, de wereld is vergeven van ‘richtlijnen’ en het is altijd weer de vraag wie zich er aan houdt.

Zeker als je zo’n richtlijn alleen gebruikt als het uitkomt. Het lijkt een gemiste kans van het RICS. Echter, opdrachtgevers kunnen hier wel degelijk wat aan doen door bij hun taxatieopdracht aan te geven dat de taxatie con-

Henk Vlug, directeur Fortrus

form deze richtlijn moet plaats vinden. Op deze wijze krijgt de duurzaamheid een meerwaarde en kan men zo de haalbaarheid van de diverse maatregelen berekenen.

O

f Nederlandse taxateurs de origineel Engelse richtlijn gebruikten durf ik te betwijfelen. En de Nederlandse vertaling bestaat te kort om nu al te stellen dat alle duurzame investeringen rendabel financierbaar zijn. Maar belangrijker is het signaal wat hiervan uitgaat. Persoonlijk denk ik dat deze wijze van waardering van duurzaamheid de komende jaren alleen maar verder zal toenemen. Aangewakkerd door toenemende regelgeving en een duidelijke vraag uit de markt van zowel gebruikers als investeerders. Is het nu nog niet financieel lonend, dan zal dit over drie of vijf jaar zeker het geval zijn. Kortom, een investering die op termijn zeker rendabel zal zijn.

I

k pleit er al jaren voor dat duurzaamheid niet iets bijzonders is, maar dat het een way of life moet zijn. Helaas winnen rekenmeesters het tegenwoordig nog vaak van gezond verstand, gevoel en ondernemersgeest. Als ik gebruiker of belegger was wist ik het wel. Hele goede voorbeelden van vastgoedprofessionals die duurzaamheid structureel omarmen, zoals Redevco, Schiphol Real Estate en Wereldhave, zijn naar mijn mening de winnaars van de toekomst. Wie nu niet principieel in een duurzame gebouwde omgeving investeert is slechts een financiële winnaar voor de korte termijn.

Bij wie gaat u huren of beleggen?

←

k Vlug Hen f SCN 2017 | 5 9

DUURZAAMHEID

Voor Redevco is langetermijndenken een tweede natuur. De aandacht voor duurzaamheid heeft daar alles mee te maken. Of zoals Clemens Brenninkmeijer, managing director van Redevco Nederland zegt: ‘Wij zijn een familiebedrijf dat al zes generaties (176 jaar) actief is. En we willen graag nog minstens zes generaties doorgaan. Dus voelen wij ons verplicht om ook goed te kijken naar onze footprint ten aanzien van het milieu.

Wat kunnen we daaraan verbeteren met onze panden en ons management?’ Dat wordt duidelijk aan de hand van de case van het herontwikkelde winkelpand aan de Stationsstraat in Almere Stad.

B

ij Redevco realiseert men zich dat ook de gebouwde omgeving een behoorlijke impact heeft op resources en het milieu. Niet alleen qua energieverbruik en CO2-uitstoot, maar ook in de vorm van de benodigde materialen. Clemens Brenninkmeijer: ‘Wij zijn ervan overtuigd dat we hier als bedrijf aan moeten werken en daarin de juiste balans moeten zien te vinden. Immers, activiteiten op het gebied van duurzaamheid zijn geen liefdadigheid, maar vallen onder good business sense. Het is een combinatie van economische, sociale en milieufactoren. Deze wegen mee in de keuzes die we maken om de balans goed te krijgen. Daarmee willen we onze bijdragen leveren naar het pad naar de toekomst, naar een wereldbol die het aankan ons mensen te blijven huisvesten en verzorgen.’

Projectmanager Robert Bakker merkt op dat daarbij soms het financiële aspect een te grote rol speelt: ‘Als je investeert in duurzaamheid alleen maar omdat je denkt dat het vastgoed meer waard wordt, is dat niet de juiste beweegreden. Werken aan duurzaamheid is iets dat móet.

Het onderwerp is volop in ontwikkeling en de bewustwording groeit, van kijken naar wat je eet naar wat je draagt of in je huis zet. Verantwoord produceren is steeds meer een item geworden. En nu wordt dus ook meer en meer naar het vastgoed gekeken.’

VORDERINGEN IN DUURZAAMHEID Duurzaamheid en vastgoed is een koppeling die er nog niet zo heel lang is. Maakt de Nederlandse vastgoedmarkt daar eigenlijk genoeg vorderingen in?

Duurzaamheid in kleine stapjes 10 SCN 2017 | 5

DUURZAAMHEID

‘Duurzaam

Voor hen is de materie lastig en zijn de investeringen relatief hoog. Maar de overheid denkt er nu over na hoe het ook voor hen haalbaar gemaakt kan worden.’

ondernemen is geen kwestie van liefdadigheid, het valt onder good business sense’ CLEMENS BRENNINKMEIJER

Zonnepanelen op het dak van het Redevco-pand in Almere

Brenninkmeijer: ‘In mijn perceptie begint het nu echt wel te leven. Het gaat nog steeds niet snel genoeg, maar langzaam maar zeker ziet men in dat het noodzakelijk is. Wel wordt de progressie voornamelijk gedreven door investeerders. Bijvoorbeeld pensioenfondsen zetten het hoog op de agenda en eisen van hun vastgoedmanagers dat zij bepaalde acties nemen en doelstellingen halen.’

‘Ook de banken steken hierin hun nek uit en leggen targets neer en willen projecten waarin voor duurzaamheid gekozen wordt volledig financieren en dat vaak ook nog tegen extra gunstige tarieven. De overheid stelt ook steeds scherpere regels voor de verhuur van bedrijfspanden. Je kunt erover discussiëren of dit alles vanuit de juiste motivatie gebeurt, maar ik vind belangrijk dat het in elk geval mensen in beweging zet. We moeten echter wel van elkaar leren: hoe kan het beter, efficiënter.’

IN DE GENEN Dat klinkt heel beslist. En zo zit dat ook bij Redevco in de genen. In 2007 kwam men in Turkije bij de ontwikkeling van twee nieuwe winkelcentra voor het eerst in aanraking met de certificering volgens BREEAM New Construction. Dat kreeg een vervolg in Nederland, waar Redevco een van de oprichters was van de Dutch Green Building Council (2008). Bij de herontwikkeling van het winkelpand Gouda Kleiweg (winnaar NRW Jaarprijs 2014) werd de daad bij het woord gevoegd en verkreeg het pand de BREEAM-score Very Good.

Bakker: ‘In die tijd moest je nog echt op zoek naar adviseurs die verstand hadden van duurzaamheid, van certificering volgens BREEAM. Nu ga ik er eigenlijk van uit dat elke adviseur hiermee bekend is, en ben ik hogelijk verbaasd als iemand dat niet is.’

Redevco heeft destijds van dit pand samen met NRW een pilot-project gemaakt: ‘Gewoon omdat wij het belangrijk vinden onze ervaringen met duurzaamheid met de sector te delen’, zegt Bakker. Hij merkt nog wel op dat duurzaamheid nog steeds vooral door vastgoedmanagers, eigenaren en grotere retailers gedragen wordt: ‘In retail zijn natuurlijk heel veel kleine ondernemers actief.

DE CASE ALMERE STAD STATIONSSTRAAT Het pand Stationsstraat 56–58 dateert uit 1988 en was oorspronkelijk geheel verhuurd aan C&A. Bakker: ‘Bij C&A ontstond de wens om met het toevoegen van een eerste verdieping de winkel te versterken. Wij zijn toen met hen in gesprek geraakt en hebben een plan ontwikkeld. Het pand bestond oorspronkelijk uit alleen de begane grond. Het leek hoger, maar dat was slechts een façade.

Gelukkig hadden de bouwers van destijds (heel duurzaam!) al wel vooruitgedacht en was de bestaande constructie zwaar genoeg voor een uitbreiding. Bovendien waren ook het roltrapgat en de roltrapput al aangelegd.’

Redevco maakte binnen de bestaande footprint het pand twee keer groter. Dat was weer iets te groot voor alleen C&A, zodat er gekozen werd voor een verticale afsplitsing.

Als huurder kwam JD Sports er bij.

Bakker: ‘Omdat we ook meteen de look & feel van het pand wilden meenemen, hebben we besloten het pand tot op het casco te strippen. Zo konden we een modern dubbelhoog shopfront met veel glas maken. Al met al werd het een hele rigoureuze aanpak en dat bracht ons erop te onderzoeken of we ook nog stappen op het gebied van duurzaamheid konden zetten en dat dan volgens BREEAM In-Use.’ AMBITIENIVEAU ‘Dat sloot ook aan op het feit dat wij in 2014 als organisatie bepaald hebben dat bij ontwikkelingen van bestaande assets een BREEAMniveau van Very Good nagestreefd moest worden’, zegt Brenninkmeijer.

‘In gesprek met onze investor clients in 2015 is het ambitieniveau nog verder omhoog gebracht en vanaf 2016 dagen we daarom onze teams uit om bij de iets grotere herontwikkelingen SCN 2017 | 5 11

DUURZAAMHEID

het ambitieniveau Excellent na te streven.’

‘Onze board vraagt ons om een inventarisatie te maken voor in ieder geval het Very Good-niveau, maar ook welke investeringen nodig zijn om tot Excellent te komen. In de casus Almere hebben we dat op deze manier aan de board voorgelegd. Het verschil in investering bedroeg rond de 140 duizend euro en kwam voornamelijk voor rekening van een investering in PV-panelen

‘Uitgangspunt is een ‘niet meer dan anders’-principe. Hierbij vergoedt de huurder aan de verhuurder exact hetzelfde bedrag aan energiekosten voor de zonne-energie als hij normaal gesproken betaald zouden hebben aan het energiebedrijf, inclusief de energiebelasting, de net-

‘Als wij anderen kunnen inspireren om ook bewuste keuzes te maken, is dat een goede zaak’ ROBERT BAKKER op het dak. Daarbij moesten we nog een paar kleine dingen extra doen om de score Excellent te kunnen behalen.

De board heeft dit goedgekeurd en zo zijn we van start gegaan.’

werkkosten et cetera. Het voordelig saldo konden wij gebruiken om de investering in de zonnepanelen te financieren.’

ZONNEPANELEN De plaatsing van PV-panelen op het dak levert meer punten voor de BREAAM-score op, maar leidde eveneens tot een beter energielabel en ook dat was goed voor extra punten.

Bakker: ‘BREEAM bestaat uit ruim vijftig beoordelingspunten en wil je van Very Good naar Excellent kunnen gaan, dan moet je op vrijwel ieder punt goed scoren.

Daarom zijn we de hele lijst nog een keer doorgelopen en met een aantal additionele investeringen konden we alles afvinken. Daar komt bij dat je de investering ook nog kunt terugverdienen. Immers, de energiekosten van de huurders gaan omlaag en daar kan je afspraken over maken. Daarnaast is het mogelijk om subsidie te krijgen op de investering in zonnepanelen. Kort en goed: de helft van de energie die C&A gebruikt (de installatie is alleen aan die winkelunit gekoppeld) wordt door de zonnepanelen verzorgd.’

Heeft ook C&A als huurder aan dit traject meegewerkt?

Dat kan Bakker bevestigen: ‘In de winkel is laag wattage verlichting geïnstalleerd, een nieuwe klimaatinstallatie, een energiezuinige roltrap en dito liften. De truc is er eerst voor te zorgen dat je maximaal minder energie verbruikt en vervolgens kijkt hoe je zoveel mogelijk van het restant duurzaam kunt opwekken. Met de huurder hebben we overeenstemming bereikt over de split-incentive.’

TOCH NOG EEN ‘LEERMOMENTJE’ Van het bovenstaande zou elke huisbaas en huurder enthousiast moeten worden, ware het niet dat er nog een paar regeltjes waren waar niemand op gerekend had. Wat is het geval: in deze businesscase wordt de verhuurder opeens energieleverancier van zijn huurder. En dat impliceert dat er energiebelasting doorberekend moet worden. Een flink bedrag.

Bakker: ‘Omdat dit de businesscase eigenlijk opblaast, bestaat er een constructie, waarbij de huurder de installatie voor een vaste prijs per jaar van de eigenaar huurt. Het risico van het energierendement ligt dan bij de huurder en op die manier hoef je geen energiebelasting te betalen. Het is natuurlijk wel vreemd dat hiermee bepaalde overheidsregels elkaar tegenwerken. We hebben dit ook aangegeven en hopen dat dit snel gecorrigeerd wordt.’

Wat verder ook speelt, is dat retailers niet gewend zijn aan bijvoor-

12 SCN 2017 | 5

beeld dubbelglas als etalagepui.

Bakker: ‘Men is bang voor spiegeling en daardoor minder zichtbaarheid van de achterliggende winkel. Maar dat valt reuze mee, het is met het huidige glas bijna niet waarneembaar. Dat zijn van die dogma’s waar je met elkaar afscheid van moet nemen. Maar los daarvan, met de nieuwe energienormen kun je bijna niet anders meer dan dubbel glas gebruiken.’

GROOT EN KLEIN Een misverstand is ook dat duurzaamheid alleen over grote dingen gaat. Maar dat is zeker niet zo. Het is vooral heel veel kleine dingen doen, zoals waterbesparende toiletten, een energiezuinige vaatwasser. Natuurlijk moet er ook goed gekeken worden naar de materialen. En ook de gescheiden afvalstroom en het organiseren daarvan. Want organiseren leidt tot bewust zijn en ook dat wordt binnen BREEAM beloond. Anders

FOTO: SCN

DUURZAAMHEID

Het pand van Redevco in de Stationsstraat te Almere Stad

gezegd: veel mensen en bedrijven doen al veel dat onder de noemer duurzaam valt. Maar zeker in bedrijven is het beter als dit benoemd en georganiseerd is.

Brenninkmeijer: ‘vijftigmaal twee procent is hetzelfde als tweemaal vijftig procent. In BREEAM gaat het vooral om de kleine stappen. En ook draait het niet alleen om het pand, maar is bijvoorbeeld de manier waarop het personeel naar de winkel reist ook van belang. Het bevorderen van openbaar vervoer (door duidelijk de vertrektijden in de winkel te laten zien) of fietsen (door goede stallingsmogelijkheden te bieden en een douchegelegenheid) kan tot een ander gedrag leiden.’

‘Het is vaak niet meer dan een klein zaadje planten en hopen dat het tot iets leidt. Na energie zijn gezondheid en welzijn minstens zo belangrijk en daar gaat nu ook hard op ingezet worden. Ook circulariteit is belangrijk.

Dus in het vastgoed: hoe gaan we bouwen, met welke materialen en hoe kunnen we dat later hergebruiken.’

MOMENTOPNAME Belangrijk om te melden is ook dat BREEAM in feite een momentopname is. Daarbij worden de criteria om de paar jaar aangescherpt. Brenninkmeijer: ‘Voor ons is het vooral een instrument dat we continu gebruiken om te kijken waar we staan en wat we kunnen doen om te verbeteren. Een herontwikkeling is het meest logische

moment in de levenscyclus van een gebouw om de grote stappen te nemen, maar ook in de jaarlijkse onderhoudscyclus is er vaak best veel mogelijk.’

‘In feite is het een manier van denken en werken om continu in onze portefeuille verbeteringen aan te brengen. Onze investor clients hebben ons daarvoor ook een ambitieniveau opgegeven. Dat houdt in dat in 2022 de helft van ons vastgoed (gedefinieerd naar waarde) een BREEAMwaardering van Very Good of beter moet behalen. Een ambitieus streven. Per eind vorig jaar zaten we op 18 procent. De resterende 32 procent moeten we dus in de komende vijf jaar realiseren. Almere draagt hier in elk geval mooi aan bij.’

Het pand in Almere heeft uiteindelijk eind oktober van BREEAM de certificering Very Good / Excellent In Use verkregen. ← SCN 2017 | 5 13

POLITIEK

De gemeenteraadsverkiezingen en lokale lobby

Wie bepaalt de toekomst van winkelcentra?

Terwijl heel Nederland maandenlang kijkt naar het formatieproces en gist wat er in een regeerakkoord gaat komen, wordt het verschil tussen gratis of betaald parkeren en de toekomst van veel winkelgebieden ergens anders gemaakt. Dit wordt bepaald in de periode na 21 maart 2018.

DOOR PIETER WALRAVEN

W

einig mensen letten op het lokale verkiezingsprogramma. Dus wordt momenteel in relatieve rust de toekomst van veel winkelgebieden bepaald aan de spreekwoordelijke keukentafel van een afnemende populatie van politiek betrokken vrijwilligers. Mensen die in hun vrije tijd samen een verkiezingsprogramma op papier zetten dat de basis vormt voor het lokale politieke denken over de toekomst van de eigen gemeente.

Mensen over wie niemand leest in de krant en die in 99% van de gevallen anoniem blijven maar die wel een stempel drukken op het lokale beleid.

Ook al verloopt het proces in grote lijnen hetzelfde als de Tweede Kamerverkiezingen, het blijft elke keer opvallend dat de belangenbehartiging op lokaal niveau amper wordt georganiseerd. Gebrek aan tijd en niet weten waar te beginnen met 388 gemeenten zijn vaak redenen om geen structurele lobby te voeren voor 14 SCN 2017 | 5

de gemeenteraadsverkiezingen. Om dit echt goed aan te pakken voelt als het organiseren van een beklimming van de Mount Everest. Toch kun je als belanghebbende op slimme wijze zorgen dat je stem wordt gehoord. Ik zal dit via twee wegen in kaart proberen te brengen.

DE EERSTE WEG: SPEEL IN OP POLITIEKE STANDPUNTEN De staat van de Nederlandse detailhandel is de afgelopen jaren natuurlijk een veelbesproken onderwerp geweest in de landelijke media. Maar daarentegen werd hierover in de Tweede Kamer zelden gesproken, laat staan dat er werd ingegrepen. De Retailagenda is een goed initiatief maar heeft geen enkele structuurwijziging tot gevolg. En dat terwijl vele banen verloren gingen in de retailsector.

Juist op lokaal niveau zullen politici moeten laten zien wat hun ambitie is met een sector die nog steeds een van de grootste werkgevers van Nederland is. Lokale verkiezings-

Pieter Walraven is partner bij Public Matters en adviseert over stakeholdermanagement en beïnvloeding.

programma’s zullen dus zeker passages bevatten over de toekomst van het winkelcentrum of de lokale winkelgebieden.

LANDELIJK EN LOKAAL Door hierop in te spelen en rekening mee te houden kan gezorgd worden voor de juiste koers op lokaal winkelbeleid. Veel lokale verkiezingsprogrammacommissies worden geadviseerd door de landelijke partijen bij het invullen het lokale verkiezingsprogramma. Zo zal het geen verrassing zijn dat in deze adviezen door zowel D66 als de VVD wordt gepleit voor de vrijheid voor horecaondernemers en retailers om zelf hun openingstijden te bepalen. Maar ook dat D66 wil dat soepeler wordt omgegaan met bestemmingen voor internetverkoop. Of dat de VVD pleit voor een sterkere regierol voor provincies bij het locatiebeleid voor winkels.

INVLOED Heel soms halen lokale verkiezingsprogramma’s het nieuws, maar dat is dan vaak het gevolg van vergaande ideeën, zoals het voorgenomen parkeerbeleid van GroenLinks in Amsterdam. Zorgwekkend is dat een steeds kleiner deel van de bevolking invloed uitoefent op wat dergelijke commissies op papier zetten. Als mensen al lid zijn van een politieke partij, dan is men zelden lokaal actief. Krap twee procent van de Nederlander is überhaupt lid van een politieke partij, laat staan dat men in november of december van dit jaar zijn/haar mening uitspreekt over een lokaal verkiezingsprogramma.

POLITIEK

LOSSE POLS Terwijl u dit leest wordt in veel partijen de laatste hand gelegd aan het verkiezingsprogramma. Ook de toekomstige wethouders en raadsleden worden in deze periode geselecteerd.

Een proces dat in sommige gevallen al meer dan een jaar loopt wordt nu afgerond. Hiermee wordt bepaald welke personen de komende jaren verantwoordelijk worden voor de wijziging van bestemmingsplannen en de hoogte van het parkeergeld. Het gaat om iets meer dan 8.800 raadsleden in Nederland en u denkt nu weer aan de Mount Everest….

Maar bedenk dat veel van de verkiezingsprogrammacommissies niet uit de losse pols een koers vaststellen over het winkelbeleid van de toekomst. Ook zij hebben behoefte aan inbreng van kennis en ervaringsdeskundigen uit het veld. De truc is om uit te vinden naar wie zij luisteren.

Dat brengt ons op de tweede weg.

MAATSCHAPPELIJK DEBAT Nog een opvallende conclusie is de aanleiding voor lokale politici om met belangenbehartigers te praten.

Zoeken ze specifieke input over bepaald beleid? Willen ze draagvlak creëren? Uit de survey blijkt dat politici vooral informatie willen over het maatschappelijk debat betreffende bepaald beleid. Voor een kwart van de politici is dit de voornaamste reden om met belangenbehartigers te spreken. Andere redenen zijn het verkrijgen van inzicht van het draagvlak in een specifieke sector, het aandragen van nieuwe argumenten en het verhogen van de aandacht voor

reden voor dit verschil is, wederom, dat lokale politici dichter bij de burger staan en de noodzaak van draagvlak voor het beleid meer waarderen.

Niet alleen worden ze mogelijk eens in de vier jaar afgestraft voor falen, maar ze komen hun kiezers elke dag tegen op straat. Het ligt voor de hand dat ze zich hierdoor laten beïnvloeden.

LOBBY Impact hebben in een lobby voor de gemeenteraadsverkiezingen lijkt dus vaak een beklimming van een hoge berg. Zoveel gemeenten en nóg meer raadsleden. Maar voor wie goed

DE TWEEDE WEG: WIE LOBBYT VOOR LOKAAL BELEID? Lobbyadviesbureau Public Matters heeft samen met de Universiteit van Amsterdam in kaart gebracht op welke onderwerpen actief wordt gelobbyd door belangengroepen.1 Hierbij is gekeken naar de mate waarin lokale politici actief zijn op een onderwerp en in welke mate belangengroepen hier actief politici proberen te beïnvloeden.

Wat daarbij opviel is dat op de onderwerpen ruimtelijke ordening en verkeer en vervoer relatief weinig wordt gelobbyd door lokale belangengroepen, terwijl lokale politici hier veel tijd aan besteden en hierop direct invloed hebben. Het resultaat op economisch beleid is positiever, maar dat is een beleidsterrein waaraan lokaal veel minder aandacht wordt besteed.

1 Lang leve de lokale lobby!? door Public Matters i.s.m. de Universiteit van Amsterdam. In dit onderzoek zijn diverse raadsleden, wethouders en burgemeesters bevraagd op hun contacten met belangenbehartigers.

ILLUSTRATIE: GEERT GRATAMA

beleid. Minder belangrijk lijken de input van technische, juridische en economische argumenten. Hier zien we een duidelijk verschil met de landelijke politiek.

In een onderzoek onder landelijke politici bleek dat economische, juridische en technische argumenten vaker werden genoemd als belangrijke reden om met belangengroepen te praten. Een voor de hand liggende

inspeelt op de aandachtsgebieden kan daadwerkelijk invloed hebben op de wijze waarop lokale bestuurders invulling geven aan het winkelbeleid. De crisis in de detailhandel en de leegstand die dit tot gevolg heeft, is een onderwerp waar aandacht voor is maar waarover het bij veel politici aan kennis ontbreekt. Uw expertise kan dus het verschil maken voor de toekomst van winkelgebieden. ← SCN 2017 | 5 15

VEENENDAAL

Volle kracht door

Net als veel andere middelgrote steden in Nederland

heeft Veenendaal in de vorm van leegstand de effecten

van de crisis en het veranderende consumentengedrag aan den lijve ondervonden. Maar in plaats van bij de pakken neer te zitten, zochten alle stakeholders elkaar op en creĂŤerden een samenwerkingsmodel ĂŠn de middelen om vooruit te komen. Daarnaast ontwikkelde de gemeente een detailhandelsvisie waarin onder meer de krimp van de winkelmeters geregisseerd wordt.

Deze totaalaanpak moet leiden tot een aantrekkelijke Winkelstad Veenendaal, waarin ondernemers, vastgoedeigenaren ĂŠn de consument zich thuisvoelen.

16 SCN 2017 | 5

VEENENDAAL

Alle foto's bij 'dossier Veenendaal' zijn gemaakt door Shopping Centre NEWS, behalve de foto van Bas Bos. Voor meer foto's van het centrumgebied van Veenendaal zie: www.flickr.com/scnewsnl

vooruit samenwerking W

ie op een gewone doordeweekse dag in het stadshart van Veenendaal rondloopt, merkt niet direct dat het minder met de fysieke retail zou gaan. In de Hoofdstraat (toepasselijk ook de hoofdwinkelstraat) is te zien dat een aantal nieuwe winkels zich gereed maakt voor opening en verschillende winkelpanden zijn duidelijk opgeknapt. De terrasjes zijn goed bezet en ook zijn er veel bezoekers met volle winkeltassen te zien. De leegstand lijkt mee te vallen, maar manifesteert zich wat meer in de overdekte winkelcentra Passage-Corridor en Scheepjeshof.

Logisch dat de gemeente plannen heeft om de winkelmeters te concentreren in het centrumgebied. Zo’n 20 duizend nu nog perifeer gelegen meters moeten op liefst korte termijn verdwijnen, bij voorkeur verhuizen naar het centrum om de daar ontstane leegstand op te vullen.

Het centrum van Veenendaal biedt volop kansen. Het bedient niet alleen de eigen consument (de stad telt 65 duizend inwoners en groeit de komende jaren door naar ruim 70 duizend inwoners), maar ook voor de regioconsument afkomstig uit de Betuwe, Veluwe en Utrechtse Heuvelrug is Veenendaal dé locatie om te gaan shoppen.

Winkelstad Veenendaal bedient dan ook een verzorgingsgebied met zo’n 350 duizend inwoners en daar komt ’s zomers dan nog een flink aantal toeristen bij. Van oudsher heeft Veenendaal dan ook een uitstekende reputatie bij de Nederlandse retailers.

KIEZEN VOOR DE WINKELFUNCTIE IS OOK DAARNAAR HANDELEN Wethouder Engbert Stroobosscher (ChristenUnie) heeft een brede portefeuille. Daarin onder meer ruimtelijke ontwikkeling, stadsbeheer en dus ook de binnenstad. Hij vertelt: ‘Vroeger draaide het in Veenendaal om turf, vervolgens om de wolindustrie en daarna om de sigarenindustrie. Dat ligt allemaal achter ons. In deze tijd zijn de twee belangrijkste speerpunten ICT-centrum en ‘Winkelstad van de regio’. De binnenstad geeft zo’n 4700 mensen werk. Het is de gemeente dus veel waard de binnenstad vitaal te houden.’ → SCN 2017 | 5 17

VEENENDAAL

Goed, Veenendaal vindt de retail dus belangrijk. Maar wat heeft de stad op dit gebied eigenlijk allemaal te bieden? Aarnoud Aarnoudse is programmamanager bij de gemeente en verantwoordelijk voor de uitvoering van het programma vitale Winkelstad!. Dit programma is gezamenlijk met alle stakeholders in de binnenstad opgesteld.

‘Het kernwinkelgebied van Veenendaal heeft een aantal hele sterke pluspunten. Wat betreft winkelaanbod is Veenendaal heel compleet. Zo is het modische aanbod bijzonder uitgebreid, wat maakt dat de consument veel te kiezen en vergelijken heeft en bijna altijd kan slagen.

Veenendaal heeft ook kwantitatief een goed aanbod.’

‘In feite zijn er twee keer zoveel winkels als sec voor de eigen inwoners nodig. Dat heeft natuurlijk alles te maken met de sterke regiofunctie: voor de categorie niet-dagelijkse goederen komt de helft van de bezoekers van buiten de gemeente. Het is dan ook logisch dat we veel werk maken van bereikbaarheid en parkeervoorzieningen.

Vanaf de A12 is een automobilist binnen tien minuten in het hart van de stad. Wie in het centrum parkeert, stapt zo het winkelgebied binnen en kan een winkelroute volgen met maar liefst 350 winkels.’

STERKER MAKEN VAN DE WINKELFUNCTIE De provincie Utrecht, waaronder Veenendaal valt, loopt voorop als het gaat om de herstructurering van de winkelmeters in de steden. Wethouder Stroobosscher: ‘De gemeente Veenendaal heeft zich direct aangemeld om hieraan een bijdrage te leveren, wat betekent dat wij actief zoeken naar mogelijkheden om winkelmeters vanuit de aanloopgebieden te verplaatsen naar het centrum.

We hebben daar ook een medewerker voor aangesteld,

die in samenspraak met de provincie dit soort bewegingen in gang zet. Dit door de winkelier te verleiden naar het centrum te verhuizen, of door de pandeigenaar te bewegen de winkelbestemming te veranderen in bijvoorbeeld een woonbestemming. De landelijke tendens in het verdwijnen van winkelmeters doet zich natuurlijk ook in Veenendaal voor, maar wij zijn van mening dat je dit actief moet coördineren, zodat er een sterkere binnenstad ontstaat.’

VITALITEIT ‘De lokale overheid heeft hier in Veenendaal echt de regie gepakt ’ zegt Aarnoudse. De gemeenteraad heeft aangegeven dat het centrum echt een boost nodig heeft. Het college heeft samen met alle stakeholders deze handschoen opgepakt en een plan opgesteld om het centrum vitaal te houden.

‘De gemeenteraad heeft vervolgens woorden omgezet in daden door in te stemmen met dit programmaplan en hier ook de benodigde budgetten voor beschikbaar te stellen. De lokale overheid laat hiermee zien dat men een vitale binnenstad belangrijk vindt en daar ook daadwerkelijk in wil investeren. Niet alleen financieel, maar

Programma en BIZ blazen binnenstad nieuw leven in De opvallende Bernard van Kreelpoort vormt de verbinding tussen de Hoofdstraat en het gebied Brouwerspoort.

18 SCN 2017 | 5

VEENENDAAL

‘Een sterke regiofunctie vraagt om een passende mix van winkels en andere functies’ ook qua organisatie, met name het organiseren van samenwerking.’

‘Bij de totstandkoming van de plannen hebben we breed de ideeën vanuit de samenleving opgehaald. Als gemeente hebben we niet alle benodigde kennis in huis.

Vandaar ook dat contact met de provincie. Daarnaast hebben we ook gebruik gemaakt van de kennis van platform De Nieuwe Winkelstraat. Dat heeft met name geholpen bij het bepalen van wat ons DNA is, waar we vandaan komen en waar we naar toe willen.’

GEORGANISEERDE KRIMP De gemeente zet zich actief in op het beperken van het aantal winkelmeters. Zo is er voor de georganiseerde krimp en verplaatsing van de winkelmeters een verplaatsingscoach in combinatie met een transformatiefonds ingesteld. In 2013 al is er heel duidelijk detailhandelsbeleid opgesteld.

Aarnoudse: ‘Daarin is primair gekozen voor het centrum en secundair voor de vijf buurt/wijkcentra. Daarbuiten komt er geen winkelmeter meer bij. Dat betekent ook dat partijen die nu nog buiten deze locaties gevestigd zijn en die willen uitbreiden, dat alleen kunnen in bijvoorbeeld het centrum. Als gemeentelijke overheid neem je dan wel een risico, omdat zo’n partij zou kunnen uitwijken naar een buurgemeente. Toch willen we daaraan vasthouden. Sterker nog, we willen sneller en grondiger de winkelmeters herstructureren en het centrum sterker maken. Daarbij kijken we niet alleen naar retail, maar juist ook naar verbreding van functies door toevoeging van wonen cultuur, leisure en werklocaties.’

OVER BUDGETTEN EN VERDUBBELAARS Met alleen maar meters schrappen en verplaatsen ben je er als stad niet, zo realiseerde ook de gemeente zich. Wethouder Stroobosscher: ‘Voor Winkelstad Veenendaal is een van de doelstellingen ‘beleving’ toevoegen. Zodat de consument die ons bezoekt, ook daadwerkelijk het verschil ervaart. Dat kan bereikt worden met bijvoorbeeld het winkelaanbod, met de kwaliteit van de dienstverlening door de ondernemers en de al genoemde bereikbaarheid en het parkeren. Maar het gaat ook om wat je met de openbare ruimte doet. Dat niet alleen in de vorm van ‘hardware’ als bestrating, straatmeubilair en verlichting, maar ook in de vorm van evenementen. Neem bijvoorbeeld Veenendaal On Ice, de kerstmarkt, de Cityrun.’

‘Het gaat om reuring creëren in Winkelstad Veenendaal en daarmee het aantrekkelijk maken van het verblijf en

daarmee het verlengen van de verblijfsduur. Om dit te bevorderen belonen we ook initiatieven van onze ondernemers en zetten we graag ‘de verdubbelaar’ in. Hiertoe is een speciaal budget gerealiseerd waaruit initiatiefnemers een bijdrage krijgen voor initiatieven die de sfeer en beleving in het centrum van Veenendaal verbeteren.’

BUDGETTERING Aarnoudse: ‘Er zijn veel goede ideeën, maar budget is best nog wel eens een issue. Het is mooi als door een (kleine) bijdrage van de overheid ideeën omgezet kunnen worden in concrete activiteiten. En het is goed om te zien dat dit stimuleren ook werkt.’

‘Een belangrijke stap op het gebied van de financiering van de bijdrage uit de binnenstad zelf is dit voorjaar gezet. Als gemeente hebben we het proces mogen faciliteren om te komen tot een BIZ waarin winkeliers en vastgoedeigenaren samen de benodigde budgetten realiseren.’

Wethouder Stroobosscher: ‘Voor mij was het een mooi moment toen het lukte om alle stakeholders te verbinden aan de BIZ. Naast de investeringen vanuit de overheid zijn we zo voor de komende jaren verzekerd van de →

De Brouwersgracht maakt deel uit van het winkelcircuit SCN 2017 | 5 19

VEENENDAAL

benodigde gelden voor de binnenstad zelf. Het is niet alleen dat er zo budget geregeld is, maar het is tevens belangrijk dat hiermee de betrokkenheid vergroot is.

De retail, de horeca, de cultuursector, de eigenaren van losse winkelpanden, maar ook die van de winkelcentra Passage/-Corridor en Scheepjeshof nemen zo een stuk verantwoordelijkheid en helpen mee de succeskans van Winkelstad Veenendaal te vergroten.’

SAMEN KOM JE VERDER Aarnoudse: ‘Alle stakeholders hebben de verschillen die tussen verschillende partijen nu eenmaal bestaan aan de kant gezet en met elkaar een stip op de horizon geplaatst waar we samen naar toe werken. Men zegt ook wel: ‘alleen ga je sneller, maar samen kom je verder’ en dat is beslist van toepassing op de manier waarop we hier samenwerken.’

THEMAGEBIEDEN, WEL ZO DUIDELIJK Een ander onderdeel van het totale plan van aanpak is het aanwijzen van themagebieden in het centrum van Veenendaal. Aarnoudse: ‘De markt wil duidelijkheid.

Zowel de retailer als de vastgoedbelegger of ontwikkelaar moet kunnen bepalen waar verantwoord geïnvesteerd kan worden. De grenzen van het kernwinkelgebied zijn daarbij belangrijk, maar ook de vaststelling van themagebieden voor bijvoorbeeld mode, horeca, cultuur, enzovoort. Dit maakt het voor de bezoeker overzichtelijker en voor ondernemers en investeerders aantrekkelijker en uiteindelijk moet dit versterkend werken.’

‘Wat betreft winkelaanbod streven we naar een goede mix van sterke landelijke formules en krachtige couleur locale, aangevuld met nieuwe, startende, innovatieve ondernemers. Dit is de couleur locale van de toekomst.

Een divers winkel- en horeca-aanbod aangevuld met cul-

‘Twintigduizend vierkante meter winkeloppervlakte verplaatsen vraagt om regie’

20 SCN 2017 | 5

Wethouder Engbert Stroobosscher (r) en programmamanager Aarnoud Aarnoudse

tuur, leisure, werklocaties in combinatie met een kwalitatief goede openbare ruimte maakt onze binnenstad compleet, zodat de binnenstad voor alle doelgroepen interessant is om te bezoeken, binnen en buiten de openingstijden van de winkels.’

Wethouder Stroobosscher vult aan: ‘Wij geloven echt in het bestaansrecht van binnensteden als deze. Het is een wereld van verschil met aankopen via internet doen. Dat is een puur individuele activiteit en vrijwel zonder beleving. Een bezoek aan Winkelstad Veenendaal staat daar diametraal tegenover: het is een beleving en niet alleen leuk om als individu te doen, maar ook met je gezin, vrienden en familie. Mensen hebben elkaar nodig. De behoefte aan ontmoetingen en beleving maken dat deze manier van winkelen gewoon meer kwaliteit heeft.’

DIALOOG Vindt de consument dat ook? Dat heeft de gemeente via een dialoogavond aan de inwoners gevraagd. Met die input zijn er prioriteiten gesteld is er een integraal programma gemaakt voor Winkelstad Veenendaal dat de naam Vitale Winkelstad! draagt.

Stroobosscher: ‘Als winkelstad moet je onderscheidend zijn. Dat zit niet alleen in je winkelaanbod, alhoewel de kleine ondernemers in deze stad wel heel bepalend voor het verschil zijn. Natuurlijk heeft internet voor blijvende veranderingen gezorgd. Qua retail zal het zeker een deel van de aankopen naar zich toe blijven trekken. Maar ik denk dat de consument op een zeker moment de echte beleving en ervaring die een binnenstad als die van Veenendaal kan bieden zal gaan missen. Daar zetten wij op in en samen met de overige stakeholders verenigd in Winkelstad Veenendaal geef ik ons een goede kans dat dit gaat lukken.’ ←

WWW.VEENENDAAL.NL HEEFT U VRAGEN NAAR AANLEIDING VAN DIT ARTIKEL? MAIL AAN: AARNOUD.AARNOUDSE @VEENENDAAL.NL

THEMA

Vanuit de Scheepjeshof naar het centrum

Werk in uitvoering: de transformatie van Winkelstad Veenendaal De gemeente wil graag werk maken van de binnenstad.

De overige stakeholders ook. Samenwerking ligt voor de hand, maar hoe doe je dat? Daarover gaat dit artikel waarvoor gesproken is met de regisseur van Winkelstad Veenendaal, met de centrumcoördinator van de gemeente en met de kwartiermaker die eraan heeft bijgedragen dat stakeholders met elkaar zijn gaan samenwerken. Wij stellen u voor aan een vertegenwoordiging van deze samenwerking.

W

inkelstad Veenendaal is niet alleen de naam voor het kernwinkelgebied, maar ook voor de paraplu-organisatie. Annelies van Rooijen is voor deze organisatie de regisseur.

‘Winkelstad Veenendaal is de overkoepelende organisatie van alle stakeholders in de binnenstad. In ons bestuur zitten vertegenwoordigers van de winkeliersverenigingen, de horeca en de pandeigenaren. Op deze manier kunnen deze partijen efficiënt met de gemeente communiceren en samen over belangrijke zaken beslissen.’

Was daarvoor een noodzaak?

‘Absoluut’, zegt Van Rooijen. ‘Een aantal dingen gingen niet goed, zoals de financiering en de samenwerking tussen partijen. Daarbij waren we in een hele moeilijke periode terecht gekomen, met veel leegstand in het winkelgebied. Er moest iets gebeuren om het winkelgebied weer vitaal te krijgen en te houden. Gelukkig dat wethouder Marco Verloop, tot januari 2017 verantwoordelijk voor de binnenstad, dit ook inzag en dat is de basis geweest voor de nieuwe aanpak waarin alle partijen samenwerken’. → SCN 2017 | 5 21

THEMA

Marian Langbroek (l), Annelies van Rooijen en Erwijn Harsevoort

nuïteit voor de financiering van Winkelstad Veenendaal.’

Langbroek: ‘Het belangrijkste dat bereikt is, is dat die gezamenlijkheid er gekomen is. In de BIZ, die op 1 januari 2018 ingaat, maar ook in al het andere dat moet bijdragen aan het succes van Winkelstad Veenendaal.’

HOE KOM JE TOT DRAAGVLAK VOOR EEN BIZ? In de organisatie van Winkelstad Veenendaal zitten zoals gezegd vertegenwoordigers van de stakeholders.

Maar die hadden niet het mandaat om voor alle stakeholders afzonderlijk voor een BIZ te kiezen.

‘Een BIZ is eigenlijk een soort binnenstadsbedrijf’ ‘Wat heel belangrijk is, want niet alleen moet het plan Vitale Winkelstad! van de gemeente uitgevoerd worden, maar ook het projectplan voor de BIZ.’ RESETTEN Maar dat zijn niet de enige plannen c.q. projecten die er lopen. Daar weet Marian Langbroek meer van. Zij is in 2015 door de gemeente ingehuurd om onder andere een beleidsstuk te schrijven over de financieringsvormen die op dat moment werden ingezet voor winkelgebieden. Hierdoor heeft zij veel voeling gekregen met wat er in de binnenstad van Veenendaal gebeurde. In juni 2016 zijn we officieel gestart met het traject ‘Resetten Winkelstad Veenendaal’ en daarvoor ben ik de kwartiermaker geweest.’

En wat houdt kwartiermaken in deze opdracht precies in? ‘Eerst heb ik een ‘rondje langs de velden’ gedaan om te horen wat er leefde en speelde. Het was tevens een inventarisatie om in te schatten hoe groot de kans was om alle stakeholders bij 22 SCN 2017 | 5

elkaar te krijgen. We slaagden erin de mensen te overtuigen om hierin deel te nemen.’

‘Vervolgens zijn er een aantal brainstormsessies gehouden waarin ook echt zaken goed benoemd werden. Dus duidelijk uitspreken wat de intentie was van de partijen. Daarbij kwam natuurlijk ook oud zeer naar boven, maar de deelnemers waren bereid om dat tijdelijk even te parkeren. Met elkaar vooruitkijken was het motto. Heel mooi, maar minstens zo verrassend was dat de deelnemers direct het statement maakten ‘samen bepalen = samen betalen’.’

ANDERE FINANCIERING ‘Dat laatste was erg belangrijk, want het leverde de ingang naar een andere financiering op. Namelijk van reclamebelasting naar BIZ. Wat vanuit financieringsoogpunt een prima oplossing was, omdat de twee overdekte winkelcentra niet onder de reclamebelasting vielen. Weliswaar waren die bereid om op vrijwillige basis een bijdrage te doen, maar dat gaf onvoldoende zekerheid en conti-

Om dat voor elkaar te krijgen werd besloten ‘ambassadeurs’ aan te stellen. Ondernemers die in hun directe omgeving het contact zochten bij een aantal van hun buren en net zo lang doorvroegen totdat men bij de juiste persoon terecht kwam. Zij merkten al heel snel dat iedereen het nut van samenwerking en de BIZ inzag.

En zo werd op een democratische manier draagvlak voor de nieuwe BIZ gerealiseerd. Maar het gevolg was ook dat er een nauwe samenwerking ontstond. Het besef dat je met elkaar veel meer kon bereiken. Ook omdat de gemeente zich duidelijk aan de nieuwe koers committeerde (en de gemeenteraad unaniem instemde met het voorstel voor de BIZ) maakte dat er echt dingen konden gebeuren.

SAMENWERKING MAAKT STERK Van Rooijen: ‘Die samenwerking is dus niet alleen van belang voor de stakeholders, maar zeer zeker ook voor de gemeente. De gemeente alleen kan het niet, de ondernemers ook niet. Het is de samenwerking die

VEENENDAAL

het tot een sterk geheel maakt.’

Langbroek: ‘Marco Verloop gaf al aan: de gemeente wil graag, maar de ondernemers moeten ook wat doen. De ondernemers hebben met het akkoord voor de BIZ dat ook laten zien. Dus kunnen de partijen nu gelijk opgaan. Zoals in het Programma Vitale Winkelstad!: iedereen wil dezelfde kant op en ondersteunt elkaar.’

Langbroek wijst ook nog op het belang van de vele zelfstandige ondernemers die Veenendaal telt: ‘Dat is echt een kracht van deze stad.

De stem en inbreng van deze ondernemers is in onze organisatie heel belangrijk, ook als ondersteuning van het proces.’

ORGANISATIE We stelden u hierboven al voor aan de regisseur van Winkelstad Veenendaal en aan de kwartiermaker die in opdracht van de gemeente het

Niet dat ik altijd het antwoord op vragen heb, maar ik weet binnen de gemeentelijke organisatie meestal wel wie het antwoord kan geven.’

‘Ik maak bovendien een soort van vertaling tussen de partijen, zodat vragen en antwoorden in lijn met elkaar komen te liggen. Zo heb ik samen met Annelies het plan voor de BIZ naar de Raad toe begeleid. We zijn een soort van tandem: wat Annelies voor de binnenstad vanuit Winkelstad doet, doe ik voor de binnenstad vanuit het gemeentehuis.’

weet hoe je klanten moet trekken.’

‘Inderdaad, vastgoed en retailers spreken niet helemaal dezelfde taal’ beaamt Langbroek. ‘Maar veel (lokale) vastgoedpartijen hebben net als de retail de laatste jaren flink de pijn van de crisis gevoeld. En daarbovenop ook de veranderende manier waarop de consument z’n aankopen doet. Men is er zich terdege van bewust dat er wat moet gebeuren en

VERSCHILLENDE BELANGEN Nu hebben de stakeholders in de binnenstad weliswaar een gemeenschappelijk belang (een succesvol functionerende winkelstad), maar ze zijn ook erg verschillend. Neem de retailer versus de vastgoedeigenaar.

Wat merkt Harsevoort daarvan?

‘Het mooie van deze samenwerking is dat men – ook als is er soms sprake

Druktebeeld op een zonnige zaterdag in oktober

dat dit gezamenlijk moest. Daarom heeft men hier over die verschillen heen kunnen stappen en is voor samenwerking gekozen.’

Winkelcentrum Scheepjeshof is een van de ankers in het centrumgebied

voorbereidende werk deed. Sinds 1 november 2016 is er ook een nieuwe centrumcoördinator. Erwijn Harsevoort vervult deze rol en is, zoals hij dat zelf omschrijft, in feite voor de gemeente de accountmanager voor de binnenstad.

‘Ik ben voor de stakeholders het aanspreekpunt bij de gemeente. Voor veel mensen is een gemeentelijke organisatie vaak nog een soort black box. Waar moet je zijn? Hoe bereik je iets? Via de centrumcoördinator is dit veel toegankelijker geworden.

Iedereen vond: samen bepalen is samen betalen van een verschillend belang – toch bereid is met elkaar aan tafel te zitten, naar elkaar te luisteren. En de vastgoedeigenaren realiseren zich beslist dat het vooral de retailer is die

INVULLING VAN DE PLANNEN Winkelstad Veenendaal bevindt zich sinds de aanname van de BIZ in een transitiefase. Langbroek: ‘We laten de oude structuren achter ons en gaan met de BIZ werken. We zijn nu bezig met te onderzoeken hoe we de uitvoering gaan inrichten. Daarvoor is een plan compleet met doelstellingen en hoe deze behaald moeten worden geschreven.’

Maar hebben de stakeholders niet vooral behoefte aan hele zichtbare dingen? Aan een snel resultaat? Van Rooijen: ‘Absoluut. Ik denk dat we daar vorig jaar, nog voordat de BIZ van start ging, een mooi voorbeeld van neergezet hebben. In de zomer van 2016 besloot de gemeenteraad een koopzondag toe te staan. Dat ligt hier best gevoelig. Niet alleen op het gemeentehuis, maar ook bij de retailers en de bevolking. Ongeveer de helft is voor en de andere helft → SCN 2017 | 5 23

VEENENDAAL

is tegen. En dat laatste niet alleen vanuit geloofsredenen, maar ook willen kleine ondernemers graag nog wat vrije tijd overhouden.’

‘In elk geval is bepaald dat er op proef zes koopzondagen kwamen.

Daar moeten we samen wat van maken. Dat was het moment voor ons om met een goed plan te komen dat heel helder voor de retailers was.

Een plan waarin duidelijk omschreven werd wat we samen konden bereiken.’

‘We zijn begonnen met koopweekenden, die om de zondagen heen

zaten. De ondernemers die niet op zondag open wilden hadden dan toch ook wat aan deze programmering die zich van vrijdag tot en met zondag afspeelde. En je ziet dat dit direct resultaat opleverde. De gezamenlijke campagne en activiteiten waren voor veel retailers een mooi moment om ook in financiële zin wat extra’s te doen.

WAT HOOPT MEN TE BEREIKEN? Hoe ziet men de binnenstad van Veenendaal op de iets langere termijn? Wat betekent dit voor het centrumgebied?

Van Rooijen hoopt over vijf jaar een centrum te hebben dat niet zozeer kleiner is, maar wel goed gevuld. ‘Dat heeft mede te maken met de analyse van de gemeente dat 20 duizend elders gelegen winkelmeters in aanmerking komen voor verplaatsing naar het kernwinkelgebied. Overigens hebben wij bij de invulling van het centrum niet alleen retail voor 24 SCN 2017 | 5

ogen, maar vooral ook functies die de binnenstad verlevendigen, zoals horeca, entertainment en leisure.

Zodat de bezoeker zich vermaakt en langer wil blijven.’

‘Dat is ook de opdracht voor het marketingplan dat we nu schrijven voor de BIZ: hoe kunnen we ervoor zorgen dat we die route die we ooit bedacht hebben ook af kunnen maken. Daarnaast moeten we inzetten op een betere connectie tussen online en offline en daarvoor de juiste services bieden. Dat ligt niet alleen op het bordje van de retailer, maar hoort ook thuis in ons plan voor een vitale binnenstad. We willen als Veenendaal ook de ICT-stad voor deze regio zijn, dus zouden we hierop in kunnen haken door ook op dit gebied services te bieden.’

VERRASSEND, AANTREKKELIJK Harsevoort zou graag zien dat de openbare ruimte nog verrassender en aantrekkelijker wordt. ‘Over vijf jaar komt de bezoeker niet alleen meer naar Veenendaal voor de functies die in de panden zitten, maar ook omdat de stad zo aantrekkelijk is om te verblijven. Om dat met elkaar te bereiken hoop ik dat de samenwerking tussen gemeente en de overige stakeholders nog lang zal voortduren. Sterker nog: dat is een must.’

Langbroek gaat na haar werk als kwartiermaker de gemeente verlaten, maar vertrouwt erop dat alle stakeholders ook op langere termijn nog enthousiast zullen zijn over de BIZ: ‘Het is een prima model voor een zakelijke samenwerking als deze.

In feite is hier een soort binnenstadsbedrijf opgericht. De ondernemers ondernemen niet meer alleen in hun eigen bedrijf, maar ook in de BIZ. Daarmee zien zij beter de noodzaak tot samenwerking in en kunnen ze ook meesturen op de te volgen koers.’ ← WWW.FACEBOOK.COM/WINKELSTAD HEEFT U VRAGEN OVER WINKELSTAD VEENENDAAL? MAIL AAN: ANNELIES@WINKELSTADVEENENDAAL.NL

Entree Passage-Corridor aan de Hoofdstraat

VEENENDAAL

Vastgoedkansen in Veenendaal De Brouwersgracht met de in het straatbeeld teruggebrachte gracht en zicht op de Tricotage

De afgelopen jaren is er in Veenendaal-centrum druk gebouwd aan de vervolmaking van het centrum. Dit nadert nu zijn voltooiing, ofschoon er voor ontwikkelaars als Johan van den Essenburg van Ingenious Vastgoed nog best wel wat werk ligt.

‘W

ij zijn een lokale ontwikkelaar en ook al heel lang actief op de vastgoedmarkt in Veenendaal’ zegt van den Essenburg. ‘Door onze lokale betrokkenheid hebben we denk ik een goede kijk op wat deze markt wil en zoekt.

Dat zie je terug in onze woningen (de ontwikkelingsportefeuille van Ingenious bestaat voor 80% uit woningbouw) en commerciële ruimten, waaronder winkels. Wij ontwikkelen deels voor particuliere of institutionele beleggers en deels voor onze eigen portefeuille. Maar we verkopen ook direct aan de woonconsument.’

Het gesprek met van den Essenburg vindt plaats op een horecaterras van het project De Kameleon aan de Brouwersgracht, onderdeel van het plan Brouwerspoort. Een sfeervolle locatie, niet op de laatste plaats omdat op deze plek het water weer in de stad is teruggebracht. Maar ook de architectuur is van een kwalitatief hoog niveau. Een vraag aan van den Essenburg: de gemeente Veenendaal streeft naar ‘georganiseerde krimp’ van de winkelmeters. → SCN 2017 | 5 25

VEENENDAAL

Maar hier aan de Brouwersgracht zien we onder de woningen als plintbebouwing allemaal commerciële ruimten. Hoe is dat gegaan?

Van den Essenburg: ‘Toen wij met de Brouwerspoort aan de slag gingen kregen wij van de gemeente de opdracht mee om in elk geval geen grote winkelunits bij te bouwen. Maar zoals je ziet zijn er inderdaad commerciële ruimten gerealiseerd. Die heb je ook nodig om de beoogde routing in het centrum succesvol te maken.

Toch richten wij ons qua invulling niet specifiek op winkels. Je ziet nu vooral een invulling met horeca, maar ook met dienstverlening en een sportschool met een personal-training formule. Daarnaast is er ook iemand een kantoor in zo’n ruimte begonnen.’

Stadsstrand met zicht op de Tuinstraat 26 SCN 2017 | 5

HORECA Zoals in veel steden in Nederland, zien we inderdaad ook op deze plek dat de horeca in opkomst is. ‘De markt ontwikkelt zich duidelijk in deze richting: de consument wil graag ergens zitten en wat eten en drinken. Die horeca samen met een aantal gemengde functies maakt dat we hier op de Brouwerspoort een uitbreiding van het winkelcircuit van Veenendaal realiseren, dat aansluit op het bestaande.’ En dat sluit goed aan op de plannen van de gemeente, die vanuit de wens duidelijke themagebieden te benoemen aan de buitenrand van het centrum graag een horeca- en cultuurroute gerealiseerd ziet.

‘Die route is nog niet compleet’ vervolgt van den Essenburg. ‘Vandaar dat wij ook De Kameleon fase 2 gaan ont-

VEENENDAAL

wikkelen, wat een aansluiting geeft op het noordelijke deel van het centrum. Daarnaast zijn we bezig met plannen voor een leisureproject en ook een stadshotel. In feite zijn we bezig met het centrum te vervolmaken en vullen we de gaten op die jarenlang bijvoorbeeld als parkeerveld in gebruik waren.’

SAMENWERKING MET GEMEENTE Wat spreekt van den Essenburg als commercieel ontwikkelaar aan in de aanpak van de gemeente, waarin men duidelijk de regie naar zich toetrekt, maar daarbij ook alles doet voor een goede samenwerking?

‘Dat vind ik bijzonder prettig en eigenlijk ook noodzakelijk. Natuurlijk is er een verschil tussen overheid en

het bedrijfsleven. Maar als je wat wil bereiken, dan is een aanpak als deze een must. Dus niet star zijn als het om bijvoorbeeld bestemmingsplannen gaat. Niet redeneren ‘wat kan niet’ maar zorgen dat het wél mogelijk wordt.

Het toekennen van themazones werkt heel verduidelijkend, maar moet niet te rigide zijn. Dus in een themagebied moet wel ruimte blijven voor kleine afwijkingen.

Als een klein sieradenwinkeltje graag tussen twee horecaondernemers wil zitten, dan moet je niet zeggen dat dit qua thema niet kan. En zo werkt dat in de praktijk ook in Veenendaal.’ ←

WWW.INGENIOUSVASTGOED.NL

Bernard van Kreelpoort richting Hoofdstraat

‘Deze gemeente is niet star, maar denkt met ons als ontwikkelaar mee’

Johan van den Essenburg SCN 2017 | 5 27

VEENENDAAL

‘Het is niet voor niets dat er in Veenendaal al veel grote ketens gevestigd zijn’ Ondernemer Bas Bos

Bas Bos is een retailer in hart en nieren. Naast dat hij franchiser is van de HEMA in het stadscentrum, heeft hij ook nog een winkel in wijkcentrum de Ellekoot en kent daardoor de stad qua retail als geen ander. Hij vindt het fantastisch dat de BIZ er gekomen is en verwacht dat 2018 – als de BIZ officieel is ingegaan – een heel belangrijk jaar wordt.

Passage-Corridor opent de winkelroute aan de oostelijke zijde van het centrum 28 SCN 2017 | 5

B

as Bos is naast ondernemer ook bestuurslid van de Winkeliersvereniging Veenendaal Centrum (open gebied). ‘Deze vereniging is in 2016 opgericht om de handen op elkaar te krijgen. Maar daarvoor heb je ook budget nodig en dat is hier altijd toch wel een probleem geweest. Wat kleine ondernemers en ook landelijke winkelketens die niet tot een structurele bijdrage te bewegen waren. Via de reclamebelasting heeft de gemeente hier tijdelijk een oplossing voor aangedragen, maar

omdat deze niet op de winkels in de overdekte centra van toepassing was, kwam er toch onvoldoende budget binnen voor Winkelstad Veenendaal.

Met de BIZ is dat opgelost: alle stakeholders betalen en beslissen mee.’

Wat vindt Bos van de rol die de gemeente vervult? ‘Als ondernemers merken wij zeer zeker dat de gemeente heel erg betrokken is bij de winkelstad en de ondernemers.

In de raadsvergaderingen die ik heb bijgewoond, merk je ook dat de binnenstad bijzonder leeft bij de politiek. Vrijwel alle raadsleden hebben iets met het centrum en koesteren

VEENENDAAL

dat. Natuurlijk, de gemeente heeft ook een groot belang bij het centrum.

Er is de afgelopen jaren fors in geïnvesteerd en daarbij speelt ook nog het behoud van de werkgelegenheid een grote rol. Helaas kwam de crisis er even tussendoor …’

VEENENDAAL IS NIET ALLEEN OP PAPIER EEN REGIOKOOPSTAD De gemeente meldt trots dat Veenendaal een belangrijke regiofunctie heeft. Klopt dat met de ervaringen van de retailers in het centrum?

‘O ja. Dat is beslist een feit. Als zelfstandig winkelier binnen HEMA houden wij regelmatig postcodeonderzoeken. Daarbij zien we heel duidelijk dat de consument uit een heel groot gebied naar het centrum van Veenendaal komt en dat wij qua trekkracht veel sterker zijn dan gemeenten als Ede en Wageningen. Je ziet dan ook niet voor niets dat in Veenendaal centrum al veel grote ketens gevestigd zijn, die bovendien ook nog regelmatig uitbreiden. Neem H&M, die ongeveer dubbel zo groot wordt: een echte super store. We krijgen niet voor niets steeds meer ketens die in deze stad willen zitten.’

Toch is daar nog wel wat in te bereiken, want de toekomst van de zondagopening is nog niet helemaal duidelijk. Bos: ‘Inderdaad, landelijke ketens willen graag hier naartoe komen, maar daarvoor vinden zij meerdere zondagopeningen per jaar toch echt noodzakelijk.’

‘We hebben hier vanaf vorig jaar een proef met zes zondagopeningen gehouden en ik ben op al die dagen geopend geweest. Noem mij gerust een voorstander van de zondagopeningen, want voor ons werkt het in commerciële zin. Ik had alleen graag dat de gemeenteraad snel duidelijkheid gaf over een vervolg, want ik moet natuurlijk verder met mijn planning.’

GEVOELIG ONDERWERP Bos merkt daarbij op dat wat hem betreft zondagopeningen niet alleen rondom een evenement gepland

Veenendaal heeft een van de grootste markten in de regio

zouden moeten worden, maar dat deze ook op de bekende commercieel kansrijke dagen plaats moeten vinden.

‘Als winkelstad hebben we de zondagopeningen die geweest zijn al geëvalueerd en daar wordt door een deel van de pandeigenaren en de winkeliers toch heel enthousiast op gereageerd. Maar het is een realiteit dat er hier ook pandeigenaren zijn die in het huurcontract bepaald hebben dat hun pand niet op zondag open mag, net als dat een deel van de winkeliers dat ook niet wil. Dat tekent wel hoe gevoelig dit onderwerp hier ligt. Dat neemt niet weg

De pas geopende Zuivelhoeve wordt goed bezocht

dat het publiek zowel uit Veenendaal als uit de regio ons op een zondagopening goed bezoekt.’

OVER HET VERDWIJNEN VAN WINKELMETERS Wat vindt Bos van het gegeven dat Veenendaal winkelmeters wil schrappen? ‘Ik vind dit een goede ontwikkeling. In feite zijn winkels in aanloopstraten niet meer van deze tijd. De drie wijkcentra in Veenendaal zijn wél erg succesvol en van

daaruit moeten geen meters verdwijnen, maar zeker wel vanuit de periferie en de aanloopstraten. We moeten niet meer denken vanuit de ondernemer, maar vanuit de consument.

Die wil gemak, alles bij elkaar en zoveel mogelijk zien. En de kans om het winkelaanbod te concentreren is er nú. Immers, er zijn de afgelopen jaren best wel een aantal winkelketens uit het straatbeeld verdwenen.

Dat zorgde ook hier voor leegstand.

Door nu winkels uit de aanloopstraten te bewegen tot verhuizing naar het centrum kunnen we dit ook oplossen.’

WELKE BRANCHES MIST VEENENDAAL NOG? Afgezien van enkele landelijke ketens, denkt Bos dat vooral supergespecialiseerde kleinere winkels het heel goed in het centrum van Veenendaal zullen doen. ‘Met kleine, bijzondere formules met een ondernemer die echt passie heeft voor zijn product maak je in een centrum als dit echt het verschil. Zoals een koffiespecialist (die hebben we overigens al en dat is een enorm succes).

Of een chocolatier, een traiteur, een biologische winkel of een saladebar.

Die specialisatie zou ik ook graag op de warenmarkt zien gebeuren: daar zie ik nu te veel kramen met telefoonhoesjes en dat is echt niet onderscheidend. Overigens gebeurt er binnen mijn eigen organisatie – HEMA – momenteel ook veel op formulegebied. We hebben dat onlangs als eerste in Tilburg mogen zien.

Over onderscheidend gesproken! Ik kan bijna niet wachten totdat mijn filiaal hier in Veenendaal aan de beurt is.’ ← SCN 2017 | 5 29

THEMA

Leidsche Rijn Centrum zet fors in op innovatie met slechts één doel: Bart Schmitz (l), Tom Hilderink en Rogier Hendriks op het bouwterrein van Leidsche Rijn Centrum

FOTO: SCN

Binding van de consument door het bieden van een optimale ervaring Met enige regelmaat laat a.s.r. Vastgoed Projecten de vakpers rondkijken op de bouw van het megaproject Leidsche Rijn Centrum (LRC). Dit keer kreeg SCN exclusief een toelichting op het innovatietraject dat bij deze ontwikkeling een belangrijke en onderscheidende rol speelt. Wat is hiervan de bedoeling en wat merken ondernemers en consumenten daar straks van?

30 SCN 2017 | 5

R

ogier Hendriks en Tom Hilderink van a.s.r. Vastgoed Projecten vertellen tijdens een rondleiding op de bouw over op een van de zeldzame mooiweerdagen in september. Vanuit de technische hoek is ook Bart Schmitz van PFM aanwezig, een van de partners in het Innovatieplatform. PFM levert naast het openbare wifi-netwerk en het telsysteem ook het technische raamwerk voor de innovaties die we hier gaan zien.

Allereerst: hoe staat het met de ontwikkeling van LRC? Tom Hilderink (verhuur en innovatie): ‘De bedoeling is dat in het voorjaar van 2018 alle 130 winkels in één keer openen. We hebben nu 70 procent verhuurd en als trekkers kan ik noemen Jumbo Foodmarkt, H&M, MANGO, C&A, Esprit, Jack & Jones, Vero Moda, Hunkemöller en Vapiano. In feite staat een groot deel van de branchering nu goed op de kaart en zoeken we vooral nog kleinere winkelformules die zich wat hoger positioneren.’

INNOVATIE

Commercieel directeur Rogier Hendriks: ‘We hebben na aanvankelijk een moeizaam begin (het project startte aan het begin van de crisis, red.) in de afgelopen jaren een mooie ontwikkeling doorgemaakt met veel nieuwe namen op retailgebied. Voor retailers wordt het steeds duidelijker wat we hier aan het maken zijn: een mega-ontwikkeling met wonen, winkelen en kantoren in dit Utrechtse stadsdeel met nu al 82.000 inwoners. En dat groeit nog naar 100.000. Een stad vergelijkbaar in omvang met Delft of Leeuwarden is hier in een paar jaar uit de grond gestampt!’

DE CUSTOMER JOURNEY ALS LEIDRAAD De woningbouw in LRC profiteert alweer een tijdje volop van de aangetrokken markt en de woningen gaan als de spreekwoordelijke warme broodjes over de toonbank.

Wat ook goed is voor de retailers die hier straks hun winkel openen: zij bedienen een doelgroep die vooral bestaat uit tweeverdieners en jonge families met een inkomen goed boven modaal. Omgekeerd vinden deze nieuwe bewoners hier straks een volledig uitgerust winkelgebied, waarbij de ontwikkelaar zich voorgenomen heeft om álles goed te doen. Rogier Hendriks: ‘Dus niet alleen de branchering en het winkelachtje of de architectuur (met soms wel vier verschillende architecten per bouwblok) en het parkeren, maar echt alles. Om daar uit te halen

wat er in zit, hebben we een innovatieplatform opgetuigd en in dat platform staat de customer journey centraal.’

Het ontwikkelteam realiseert zich dat die klantreis tegenwoordig niet pas begint als de consument op het winkelcentrum arriveert, maar al ruim daarvoor, op de bank. En als winkelcentrum kun je alleen vernieuwend en onderscheidend zijn als je het hele traject meeneemt.

‘Maar wij innoveren niet om het innoveren’, zegt Rogier Hendriks. ‘We doen dit met slechts één doel en dat is LRC

een optimale ervaring aan de consument te bieden. Om dat te bereiken hebben we een totaalaanpak nodig en moeten we ook onze ondernemers zo goed mogelijk faciliteren bij het exploiteren van hun winkel. Offline kopen moet gewoon leuk zijn, maar daar hebben we online en de connectie met het web wel voor nodig.’

Ondanks het gegeven dat LRC nog niet geopend is, is die nieuwe aanpak nu al ingezet. Dit wordt nu al –dus nog voordat de woningen betrokken zijn of een winkel geopend is- gevolgd door zo’n 13.000 mensen. De betrokkenheid is enorm. De toekomstige consument verheugt zich op wat er komen gaat en reageert ook door om specifieke winkels te vragen. Maar wat ervaart die consument straks als LRC geopend is nog meer? We maken een sprong naar de technische kant van het verhaal.

Het Innovatieplatform zet data aan het werk voor het winkelcentrum

TECHNIEK DIE OP DE TOEKOMST IS VOORBEREID Bart Schmitz: ‘Onze rol in dit project is een stuk breder dan alleen de installatie voor het tellen van passanten.

Dat komt hier natuurlijk ook, maar al voorin de ontwikkeling van LRC kwam de vraag wat er nodig was om een compleet tel- en wifi-systeem te implementeren. Waarbij het de wens was om de bezoekers te kunnen tellen op winkeldeurniveau. De wifi voor de bezoekers moest state-of-the-art worden, met overal een perfect bereik.’ →

De customer journey in Leidsche Rijn Centrum (impressie)

SCN 2017 | 5 31

INNOVATIE

‘Leidsche Rijn Centrum is in feite het winkelcentrum van 2020’

Het Brusselplein in aanbouw

‘Daarnaast was het een eis dat de technische infrastructuur het mogelijk maakt om ook toekomstige ontwikkelingen aan te sluiten. Wij hebben daarvoor een bekabelingsmodel ontwikkeld op basis van een grid door het hele gebied heen. Met 2,5 kilometer glasvezelkabel en dertien koppelkasten kan elke locatie aangesloten worden. Vanuit de bouw zijn meteen loze leidingen aangelegd en je ziet die nu al uitkomen bij de winkels.’

Een technisch verhaal, maar belangrijk is dus dat aan deze ‘backbone’ nu en in de toekomst alles gekoppeld kan worden dat men wenst. ‘Dus alles dat te maken heeft met het ‘internet of things’, met narrowcasting, muziek, camera’s en noem maar op’, zegt Bart Schmitz.

Rogier Hendriks merkt op dat dit slechts de basis is: ‘Innovatie stopt niet bij de oplevering. Wij weten natuurlijk niet hoe de toekomst eruitziet, maar wel dat er veel gaat veranderen. Wat we hebben gedaan is de basis goed aanleggen en vervolgens kunnen we later naar gelang van de behoefte van consument en retailer hierop van alles aansluiten. Dus als de retailer ons netwerk voor zijn toepassingen wil gebruiken, dan kan dat. En dat geldt ook voor de beveiliging en politie, het parkeren, enzovoort.’

MET DATA KUN JE ZOVEEL MEER Het parkeren. Weinig geliefd bij de consument. Een noodzakelijk kwaad? Ook hier heeft het Innovatieplatform naar gekeken en partner IP-parking gooide het traditionele parkeermodel helemaal om. Dus geen kaartjesautomaten meer. Geen traditioneel parkeermanagement dat vooral toeziet op storingen en kaartjes vullen. Onnodig en in LRC gaat het straks anders, efficiënter en vooral consumentvriendelijker. Gekoppeld aan een eigen loyaltysysteem kan de consument dan gemakkelijk punten sparen voor gratis parkeren en andere aanbiedingen.

Rogier Hendriks: ‘Innovatiepartner MyOrder weet alles van loyaliteit en maakte hiervoor een app. Niet alleen kan de consument zo sparen voor gratis parkeren, ook 32 SCN 2017 | 5

Bart Schmitz (l), Rogier Hendriks en Tom Hilderink bekijken een infobord van LRC.

kunnen we persoonsgerichte aanbiedingen doen, wat weer iets is waar onze partner WebPower in gespecialiseerd is. Op LRC wordt op alle mogelijke manieren data verzameld. IT-bedrijf Cap Gemini, dat hier om de hoek gevestigd is, gaat ons helpen met het analyseren van die data. Het doel is deze informatie te vertalen naar middelen waarmee de retailers beter kunnen ondernemen.’

Ook PFM is al een tijdje bezig om data in te zetten bij de klantanalyse. Bart Schmitz: ‘Via onze telsystemen kunnen wij desgewenst verder gaan dan alleen het meten van bezoekersaantallen en -stromen. In Engeland hebben we al ervaring met het meten van de man/vrouwverhouding en of dat iemand blij of niet is.’

INNOVATIE

werken in de praktijk van alle dag. LRC loopt in deze ontwikkelingen duidelijk voorop en wij zijn er trots op dat we hier in feite het stadscentrum 2.0 of het stadscentrum van 2020 laten zien.’

En hoe werkt dat dan in de praktijk? Een simpel voorbeeld. De verzamelde data (‘datapool’) van het winkelgebied, winkelentrees en parkeergarage maakt het mogelijk om een koppeling met bijvoorbeeld de schoolvakanties in Leidsche Rijn en de weersverwachting te maken.

Rogier Hendriks: ‘Zo kunnen we de ondernemer van de ijssalon voorspellingen doen over het aantal bezoekers op een volgende dag. Die kan vervolgens zijn ijsbereiding optimaliseren, net als de personeelsplanning. Dat leidt weer tot kortere wachttijden aan de balie en dus een blijere consument. Het is techniek in dienst van de commercie en uiteindelijk in dienst van de consument. Daar gaat het ons om.’

Aha. Maar dat is best tricky, nietwaar? Want onlangs is in Nederland een bekende media-exploitant in het nieuws geweest vanwege camera’s die in billboards gemonteerd waren. Dat maakte nogal wat los in de maatschappij. Bart Schmitz: ‘Kijk, de techniek loopt natuurlijk altijd voor de regelgeving uit. Maar wij zullen er altijd voor zorgen dat onze systemen hieraan voldoen.’

EEN ORGANISATIE DIE OP DE TECHNIEK AANSLUIT Tom Hilderink wijst er op dat techniek slechts een middel is: ‘Uiteindelijk willen we bereiken dat alle voordelen die we de consument hier bieden zorgen voor een voorkeur van winkelen in LRC boven winkelen vanaf de bank. Want een echte winkelervaring met beleving is iets wat internet nog steeds niet kan bieden. Innovaties die

COMPLEXE OPDRACHT Voordat het zover is moet er nog heel wat water door de (Leidsche) Rijn. En kabels door de leidingen getrokken worden. Bart Schmitz: ‘LRC is voor ons beslist een van de meest complexe opdrachten van de afgelopen jaren. Niet alleen door de layout, maar ook vanwege de grootte. En natuurlijk ook vanwege de innovatie die hier nagestreefd wordt. Het koppelen van datastromen en het implementeren daarvan is best ingewikkeld, ook al omdat dat wij vanuit PFM steeds meer factoren gaan meten. Maar het totale plaatje is echt geweldig en prachtig om aan mee te mogen werken.’ ← Het gehele project vanuit de lucht gezien

‘De kunst is de consument van vandaag te triggeren, te belonen en te stimuleren om terug te komen’ voortkomen uit een combinatie van technieken kunnen daarbij helpen. Diverse retailers geven aan hiervoor open te staan. De kunst is de consument van vandaag te triggeren, te belonen en te stimuleren om terug te komen.’

‘Je moet dit alleen wel op de juiste manier faciliteren.

Dat is ook de reden dat wij al ruim voor de opening een mall-manager hebben aangesteld. Die participeert ook in het innovatieplatform en maakt op een andere manier de koppeling naar retailers en consument. Want techneuten kunnen het allemaal wel bedenken, het moet ook nog SCN 2017 | 5 33

TILBURG

Wethouder Erik de Ridder (gemeente Tilburg) en Dirk Anbeek (ceo Wereldhave) hebben elkaar gevonden als partners in de herontwikkeling van een stuk Tilburgse binnenstad. Het doel is Tilburg weer op de kaart te zetten als dé winkelstad van de regio.

Bekijk dit interview ook op www.youtube. com/scnews.nl

Met de opening van de eerste fase van het herontwikkelingsplan op 21 september is daar alvast een goede aanzet voor gegeven.

Gemeente Tilburg en Wereldhave maken werk van centrumgebied De eerste bezoekers bekijken het aanbod van Hudson’s Bay in Tilburg

I

n het interview met Erik de Ridder en Dirk Anbeek (dat u overigens ook als video kunt bekijken: zie de QR-code bij dit artikel) vertellen zij over de aanleiding en de gekozen aanpak. Wethouder De Ridder: ‘We hebben moeten constateren dat de structuur van de Tilburgse binnenstad niet optimaal was. Samen met Wereldhave hebben we daarom de schouders onder deze verbeteringsoperatie gezet. Daarmee werd het ook mogelijk om nieuwe winkelketens te faciliteren en zodoende weer een winkelstad van betekenis te kunnen worden.’

DE BINNENSTAD ALS WINKELCENTRUM Wereldhave bezit als prominent belegger in verschillende Nederlandse steden (zoals Arnhem, Nieuwegein, Purmerend, Roosendaal etc.) winkelvastgoed. Wat maakt het werken in een binnenstad als die van Tilburg nu anders?

‘Ik denk dat het in deze tijd belangrijk is dat je als winkelvastgoedeigenaar verder kijkt dan je eigen vastgoed’ zegt Anbeek. ‘Je moet met elkaar – de andere vastgoedeigenaren, de retailers en de gemeente – in feite één groot winkelcentrum creëren. En dat is wat we met elkaar hier het afgelopen anderhalf jaar gedaan hebben. Voorheen liep de bezoeker van de binnenstad in één lijn en nu, met deze nieuwe opzet, is het weer een rondje c.q. winkelacht geworden. Daar maken de Decathlon aan het Pieter Vreedeplein, de nieuwe Hudson’s Bay, de eveneens vernieuwde HEMA en straks ook de Primark deel van uit.’

‘Het is de kunst om naar een centrumgebied als dit te kijken zoals de retailer naar zijn winkel kijkt: alles moet kloppen. Daarin verschillen wij dus niet van die retailer.

34 SCN 2017 | 5

THEMA

Het geval was dat het Pieter Vreedeplein (een ontwikkeling uit 2008, red.) toch wat buiten de loop lag.

Weliswaar met een goede ontsluiting voor de automobilist en met goede parkeervoorzieningen, maar niet zo heel goed naar het hoofdwinkelgebied. Wat wij nu bereikt hebben, is dat het Pieter Vreedeplein via de nieuwe Frederiksstraat goed verbonden is met de Heuvelstraat, de hoofdwinkelstraat van Tilburg. De consument kan nu prima een rondje lopen.’

BLIK OP DE TOEKOMST Zoals gezegd is hier Fase 1 van het herontwikkelingsplan gerealiseerd.

Maar er volgt meer. Wethouder De Ridder: ‘Het openbare gebied van het Pieter Vreedeplein zal ook nog beter aangekleed worden. Ook volgt nog het zuidelijke deel van het plan.

Even voorbij de HEMA komt dan een nieuwe verbinding met de Primark.

Daarmee is het hele winkel-achtje dan compleet.’

Deze eerste fase is vanaf de eerste gesprekken tot en met de uitvoering extreem snel, in pakweg achttien maanden, uitgevoerd. Was de noodzaak hoog?

Vanaf links: burgemeester Peter Noordanus, wethouder Erik de Ridder en Dirk Anbeek, ceo van Wereldhave

‘Snel schakelen is van doorslaggevend belang geweest’ Wethouder De Ridder, lachend: ‘Dat is de snelheid waaraan we hier in Tilburg gewend zijn om mee te werken.

Maar ook Wereldhave heeft destijds snel gereageerd op ons telefoontje. In de gesprekken die volgden werd ook direct geconstateerd dat we hier een gezamenlijke opgave hadden. Deze opgave hebben we vervolgens ook snel in een plan vertaald. Beslissingen ten aanzien van vergunningen en investeringen (zoals in het openbaar gebied en de nieuwe verbindingsstraat) zijn bij de gemeente voortvarend genomen. Snel schakelen is voor deze ontwikkeling echt van doorslaggevend belang geweest.’ ←

Een doorkijkje in de nieuwe Frederiksstraat, de passage tussen het Pieter Vreedeplein en de Heuvelstraat. Architectuur van Kees Rijnboutt.

SCN 2017 | 5 35

THEMA

De opening van het vernieuwde Pieter Vreedeplein werd gevierd met maar liefst zes winkelopeningen. Pers en genodigden bezochten via een rode loper de openingen van Hudson’s Bay, Costes, Rojami’s Brandstore, Sissy-Boy, Tumble ’N Dry en de eerste nieuwe flagship store van HEMA in Nederland.

WWW.WERELDHAVE.COM | WWW.TILBURG.NL

Drukte in de Heuvelstraat rondom de opening van de nieuwe vestigingen van HEMA en Hudson's Bay.

INVESTERING Hoe ziet Wereldhave haar investeringen in dit gebied?

Dirk Anbeek: ‘Wereldhave heeft hier in kwaliteit geïnvesteerd, wat zeker ook in relatie tot de opkomst van online belangrijk is. In deze tijd moet je als winkelvastgoedbelegger investeren in de omgevingskwaliteit, in de beleving en zo het verschil maken. Het is een defensieve manier van investeren, die niet direct extra rendement oplevert, maar die wel leidt tot het behoud van belangrijke aanwezige retailers en verversing van het aanbod met aantrekkelijke nieuwe formules.’

Anbeek wijst er op dat door deze operatie ook andere vastgoedeigenaren en retailers in beweging zijn gekomen: ‘Doordat wij zijn gaan investeren, is ook bijvoorbeeld Sissy-Boy verhuisd naar een grotere winkel, heeft de HEMA een nieuw concept neergezet en zijn ook andere retailers weer in hun winkel gaan investeren. Zo maak je het met elkaar weer aantrekkelijk voor de consument.’

36 SCN 2017 | 5

‘Ook andere ondernemers zijn in hun winkel gaan investeren.

Zo maak je het met elkaar weer aantrekkelijk’

KATALYSATOR De Ridder: ‘We hebben allemaal onze rol gespeeld. En in die samenwerking is de gemeente denk ik wel een katalysator geweest. Maar wat heel erg belangrijk is, is de samenwerking die is ontstaan. Dus naast de al genoemde partijen is ook de rol van het Ondernemersfonds Binnenstad heel belangrijk. Daarin staan de binnenstadsondernemers zelf aan het roer en ook daar helpen wij als gemeente in mee, zodat de ondernemers de dingen kunnen doen die nodig zijn voor een vitale binnenstad. Het totaal maakt dat de binnenstad van Tilburg leeft en dat de consument zijn weg hiernaartoe weet te vinden.’ ←

TILBURG

Nog geen tien minuten na de hectische opening van dit filiaal van Hudson’s Bay weet de SCN-redacteur de kersverse filiaalmanager te spreken te krijgen.

Maar meteen aan het begin wordt het gesprek onderbroken door een klant, een gedistingeerde heer, die Bob Ghiele trots wijst op zijn kassabon: de eerste aankoop in dit nieuwe filiaal.

De eerste kassabon

B

ob Ghiele, enthousiast: ‘De eerste tas is verkocht!’ Dat is een mooi begin voor dit interview.

Wat denkt Ghiele dat Hudson’s Bay gaat betekenen voor het aanbod in de Tilburgse binnenstad?

‘Tilburg is een stad die op dit moment heel erg in the picture staat.

Op retailgebied gebeurt er heel veel.

Een warenhuis ontbrak daar de afgelopen jaren in. En dat was toch wel een gemis, want een warenhuis heeft denk ik een verbindende functie in de binnenstad en bovendien een grote aantrekkingskracht.’

‘Bij Hudson’s Bay bereiken we dit onder andere door de mooie merkenportfolio die wij kunnen laten zien. Deze wordt op een unieke wijze gepresenteerd, met veel licht, glas en vooral een uitstekende bediening en service. Het is de combinatie van heel veel vierkante meters winkel met talloze topmerken, waar Tilburg echt wel aan toe was. De stad verdient het.’

INWERKPERIODE Ghiele komt, net als waarschijnlijk veel van zijn collega-filiaalmanagers, bij ‘een ander groot warenhuis’ vandaan. Hoe is de inwerkperiode bij

Hudson’s Bay verlopen? ‘We hebben een fantastisch ‘onboardingprogramma’ gehad. Ik ben 1 juni als storemanager gestart en ben vervolgens twee weken volledig ondergedompeld in wat Hudson’s Bay is. Dat was vooral heel theoretisch, omdat we toen nog geen geopende winkels hadden in Nederland.’

‘Wij richten ons op de bovenste laag van het middensegment en onze services zijn daar helemaal op aangepast’ ‘Bovendien zijn de winkels in Nederland niet te vergelijken met die in bijvoorbeeld Canada. Het grote verschil met de winkels daar, is dat wij ons focussen op de bovenste laag van het middensegment. En dat ligt op een hoger niveau dan in Canada.’

Dus als ik nu naar Canada ga, dan

De eerste klant van Hudson's Bay toont zijn kassabon. Links Bob Ghiele.

ervaar ik een minder luxueuze uitstraling en een minder hoog gepositioneerd assortiment? ‘Dat klopt’ zegt Ghiele. ‘Maar net als daar is ook in Nederland het personeel en de services ook belangrijk als onderscheidende factor. Vanaf de tekentafel wordt bijvoorbeeld voor elk filiaal rekening gehouden met specifieke wensen. Zoals hier in Tilburg een treatment room.’

PERSOONLIJK ADVIES Een treatment room, wat is dat? ‘Daar kunnen onze gasten een behandeling ondergaan van een van de cosmeticamerken die we verkopen. Daarnaast hebben we ook een ‘personal shopruimte’, waar we op afspraak persoonlijke adviezen geven. Verder zijn onze paskamers heel ruimtelijk ontworpen en hebben lounge-ruimtes waar de begeleider, vaak de man, even heerlijk relaxed kan wachten tot mevrouw klaar is. Er liggen bijvoorbeeld magazines en als meneer een biertje wil, nou, dan kunnen we dat ook wel regelen.’

AANWINST Aldus Bob Ghiele op de eerste dag van Hudson’s Bay Tilburg: een prachtige winkel en een opluchting voor de collega-retailers die zo een lange tijd tegen de lelijke gevel van het oude V&D-pand hebben moeten aankijken. Zoals de filiaalhoudster van de rechts naast Hudson’s Bay gevestigde Triumph lingeriezaak: ‘Het is een aanwinst voor de binnenstad. Je kunt links en rechts ook horen dat de Tilburgse consument het prachtig vindt wat hier allemaal gebeurt.’ Om daar enthousiast nog aan toe te voegen: ‘Wij hebben onze winkel ook vernieuwd!’ ← SCN 2017 | 5 37

TILBURG

Sander van Oss is ruim twee jaar geleden samen met partner Eelco Nettinga het vastgoedontwikkelingsbedrijf NEOO gestart en heeft in korte tijd een respectabele opdrachtenportefeuille op het gebied van woning- en winkelvastgoedontwikkeling opgebouwd.

NEOO ontwikkelt voor eigen rekening en risico, maar treedt ook vaak op als gedelegeerd projectontwikkelaar. Zo ook in de Tilburgse binnenstad.

‘Je zoekt de kwaliteit die past bij een binnenstad als die van Tilburg’

38 SCN 2017 | 5

S

ander van Oss: ‘Wij werken in opdracht van belegger Wereldhave aan het centrumplan van Tilburg.

Ruim een jaar geleden hebben de gemeente en Wereldhave gezamenlijk besloten om flink te investeren in de binnenstad, om er zo voor te zorgen dat dit gebied weer sterk op de kaart komt te staan.

Samen met hen hebben wij daarvoor een plan mogen bedenken.’

En dat plan had al snel gevolgen. Zo was dit voor Primark de aanleiding om niet voor Breda, maar voor Tilburg te kiezen. ‘Een belangrijke eerste stap, die bovendien een mooi vervolg kreeg toen ook Hudson’s Bay voor Tilburg koos en zich in het voormalige V&D-pand ging vestigen.

Dat pand maakt overigens ook deel uit van het totaalplan’ zegt Van Oss. WINKELROUTE In het plan is een belangrijke rol weggelegd voor de verbetering van de winkelrouting in de binnenstad. ‘Dus een betere aansluiting van het Pieter Vreedeplein (via de nieuwe verbindingsstraat die de naam Frederiksstraat heeft gekregen) en straks ook de Primark en de Emmapassage op het centrumgebied. Met stedenbouwkundige Peter Trimp hebben we hiervoor met Wereldhave en de gemeente een concept bedacht, dat ook aansluit op de visie die de gemeente al had, namelijk een soort van ladderstructuur voor het centrum.’

De bomen van de ladder worden gevormd door de bestaande hoofdwinkelstraat (Heuvelstraat) en ‘nieuwe boom’ Emmapassage en de nieuwe winkels in Stadskantoor 1 en de nieuwe Primark. Door de sporten, die bestaan uit bestaande en een nieuwe verbinding (Frederikstraat) wordt het hoofdwinkelgebied via verbonden.

De nieuwe verbinding / Frederikstraat loopt daarbij door naar het Pieter Vreedeplein.

TILBURG

De oude (links) en de toekoomstige situatie in de Tilburgse binnenstad

WOONTOREN De eerste fase van de nieuwe verbinding (de Frederiksstraat en de aanpassing van het voormalige V&D-pand) is nu dus gerealiseerd. Deze kon uitgevoerd worden zonder grote wijzigingen in bijvoorbeeld het bestemmingsplan.

Daarnaast komt er ook aan het Pieter Vreedeplein nog een nieuwe woontoren met daaronder winkels, maar daarvoor is wel een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De HEMA wilde met haar nieuwe concept graag gelijktijdig met Hudson’s Bay open en daarom is dit deel van het tweede deel van de nieuwe verbinding/Frederikstraat alvast naar voren gehaald.

Om deze nieuwe verbinding te kunnen realiseren, was het noodzakelijk om een aantal bestaande winkelpanden te verwerven. Van Oss: ‘In het hele proces van de afgelopen vijftien maanden was dit een heel belangrijk onderdeel. Want deze panden waren van cruciaal belang om de nieuwe verbindingsstraten te kunnen maken. Op dit moment zijn we volop bezig met het ontwerpproces voor de tweede, de zuidelijke verbindingsstraat naar de Emmapassage. Daar loopt nu de bestemmingsplanprocedure voor.’

In de totaalaanpak zal verder ook nog op het Pieter Vreedeplein een upgrade van het openbaar gebied en de gebouwen plaats vinden. ‘Dat deel van het plan zit nog in de studiefase. Maar alleen al het feit dat deze metamorfose van de binnestad is opgestart heeft ertoe geleid dat er verschillende retailers zijn die hun winkels aanpakken en bovendien zijn er ook nieuwe retailers bijgekomen. Je ziet duidelijk dat het iets in beweging heeft gebracht.’

KWALITEIT EN BELEVING NEOO heeft het ontwerpproces samen met architectenbureau Rijnboutt gedaan en het doel was een kwaliteit neer te zetten die past bij een binnenstedelijke ontwikkeling als deze. Van Oss: ‘Dat is ook nodig, want de bezoekersaantallen stonden onder druk. Het is dan ook een behoorlijk ingrijpend plan dat naast een nieuwe structuur ook kwaliteit toevoegt. De gemeente geeft daar alle ruimte voor en investeert zelf ook fors en is daarmee beslist een voorbeeld voor binnenstedelijk Nederland.

Dat wil zeggen, voor de grotere steden.’

ALTERNATIEVEN De gemeente Tilburg heeft oog voor de concurrentiepositie van de stad en dat moet ook wel, want de inwoners hebben plenty alternatieven op korte afstand, zoals Breda, ’s-Hertogenbosch en zeker ook Antwerpen. Van Oss: ‘Tilburg heeft op zich een prima vertrekpunt: veel

Pieter Vreedeplein met Hudson's Bay en de nieuwe Frederiksstraat

inwoners, veel, gedeeltelijk horeca, goed parkeren en een gezamenlijke focus om te investeren. Dat kunnen niet alle steden zeggen. Maar er zijn zeker meer top-tiensteden die op deze manier bezig zijn en waar het effect nu zichtbaar wordt of is geworden, zoals bijvoorbeeld Den Haag en Utrecht. Daarbij is het de kunst om te bereiken dat alle stakeholders in zo’n verbetering van de binnenstad meeinvesteren. En dat op een open en transparante manier, zoals in Tilburg gebeurt. Als je zo onderling vertrouwen weet te bereiken, dan is dat tevens goed voor de snelheid waarmee een project aangepakt kan worden. En dat is hier gebleken.’ ← WWW.NEOO.NU

SCN 2017 | 5 39

TILBURG

‘Het wereldwinkelconcept van HEMA is uitvoerig in het buitenland getest en enorm enthousiast ontvangen’

Tyco Schneider, verkoopdirecteur HEMA Nederland, in de HEMA-flagshipstore.

S

Ambachtelijk, natuurlijk en vers zijn de sleutelwoorden van het nieuwe wereldwinkelconcept van HEMA.

40 SCN 2017 | 5

CN spreekt Tyco Schneider direct na de opening van HEMA’s nieuwe flagshipstore in de Heuvelstraat in Tilburg. Wat is het idee hierachter?

‘We hebben een relaunch van onze food gedaan. Dus de horeca en het foodassortiment conceptueel volledig herzien. Hier vlak achter de entrée loopt de consument direct tegen de verse smoothies aan. Die zijn ook voor take-away bedoeld, dus dat is gemakkelijk zo aan het begin van de winkel.’

‘Als we verder lopen, dan komen we in de diverse ‘werelden’ terecht.

De nieuwe winkel is hierdoor, maar ook door de verbeterde zichtlijnen, veel overzichtelijker geworden. Het wereldwinkel-concept hebben we de afgelopen jaren in het buitenland getest en daar is het enorm enthou-

siast ontvangen. Vervolgens hebben we het ook in Nederland getest en nu als eerste de grote variant naar de HEMA in Tilburg gebracht.

Hierna volgen dan Maassluis, Veghel en nog twee winkels in België. Als deze pilot slaagt, zullen we uiteindelijk 250 winkels in deze look & feel uitvoeren.’

DE NIEUWE HEMA ‘Look & feel’ is wel waar het in belangrijke mate om draait. De nieuwe HEMA is écht wat anders dan voorheen het geval was. Even samengevat: wat gaat de consument nu ervaren bij dit nieuwe HEMAconcept? Schneider denkt even na een somt vervolgens een aantal trefwoorden op: ‘Overzichtelijk, inspiratie, sfeer, licht, lekker, lekker HEMA, ambachtelijk, natuurlijk en vers. Dat is wat direct even bij me opkomt. Dát is de nieuwe HEMA.’ ←

DE BINNENSTAD

FINALESTRIJD BREEKT AAN Iedere twee jaar leven de binnensteden in Nederland toe naar de uitreiking van de titel ‘Beste Binnenstad’. Tijdens de Verkiezing wordt de binnenstad beoordeeld op de groei en ontwikkeling die een binnenstad heeft doorgemaakt in de afgelopen twee jaar.

Binnensteden worden door een vakjury, bestaande uit achttien professionals uit het bedrijfsleven, overheid, onderwijs en cultuur beoordeeld. Alle facetten van de binnenstad worden tijdens de beoordeling en jurering onder de loep genomen.

D

e Verkiezing Beste Binnenstad wordt sinds 2003 tweejaarlijks georganiseerd.

In samenwerking met partners Avontuur, BRO, Interparking, Phillips, Synchroon, Syntrus Achmea en Ziggo is ook deze editie door het Platform Binnenstadsmanagement vormgegeven. Het doel van de

verkiezing is de samenwerking tussen stakeholders (vastgoedeigenaren, overheid en exploitanten) in de binnenstad te vergroten en te versterken en de aandacht voor binnensteden te vergroten.

FINALESTRIJD In de categorie middelgrote steden zijn de binnensteden van Almere en Hoofddorp

geselecteerd als finalisten. In de categorie grote binnensteden zijn de binnensteden Arnhem en Breda geselecteerd. In de laatste fase van de verkiezing strijden de binnensteden om de titel Beste Binnenstad 2017–2019, die uiteindelijk op 23 november zal worden uitgereikt. In de onderstaande teksten zijn de binnensteden aan het woord en lichten zij toe waarom zij de titel verdienen. →

SCN 2017 | 5 41

DE BINNENSTAD

Breda

Arnhem

‘SAMENWERKEN IS DE SLEUTEL’

E

FOTO: KEES HUMMEL

‘BOOST VOOR BREDA’

E

nthousiast pakt Breda de uitdaging op om de finaleplaats om te zetten in winst. De wedstrijd werkt aanstekelijk op ondernemers, bewoners en bezoekers. De nieuwe stadsslogan ‘Breda brengt het samen’ die als rode draad door het Bredase bidbook loopt is ook de samenvatting van een veelzijdige (binnen)stad. Bovendien een goede kwalificatie voor de samenwerking tussen ondernemers, overheid, onderwijs, allerlei organisaties en bewoners. Alleen al om die enorme betrokkenheid verdient Breda de titel Beste Binnenstad’.

De Bredase binnenstad is bij uitstek de plaats voor ontspannen ontmoetingen. Levendig en dynamisch, afgewisseld met bijna verborgen, verstilde plekken. Grote merken en unieke concepten. Een grootstedelijke optelsom inclusief al die leuke adresjes waar je kunt genieten van tijd en aandacht voor elkaar.

Goede bereikbaarheid, uitgekiende voorzieningen voor optimale mobiliteit, slimme digitale oplossingen, aandacht voor duurzaamheid én uitbundig groen maken die rijkgeschakeerde beleving mogelijk.

Cultuur is overal. Bij publiekstrekkers als Chassé Theater en Grote Kerk of meer avant-garde rondom het station. Breda is trots op haar Blind Walls Gallery.

Kortom: het is en blijft fantastisch shoppen, bourgondisch tafelen, gezellig borrelen, zomaar flaneren en elkaar ontmoeten; van Grote Markt, Veemarktstraat, Hip Ambacht-Route, winkelcentrum De Barones en Haven tot Van Coothplein en ver in de authentieke aanloopstraten.

42 SCN 2017 | 5

en wervelende binnenstad zoals die van Almere is te danken aan een stevige samenwerking tussen de Almere Centrum Partners. Van vastgoedeigenaren tot ondernemersvereniging. Van hogeschool tot citymarketing.

Iedere toonaangevende partij is partner en levert een bijdrage in de redactieraad: het strategische orgaan dat alle initiatieven en activiteiten coördineert.

Geen wonder dat de bezoeker ervaart dat de binnenstad één geheel vormt. Zo is het bestemmingsplan aangepast om ondernemers meer ruimte te geven binnen de stadsvisie. Hierdoor is er een grote integratie van verschillende functies: wonen, leven, werken, studeren, recreëren,

Almere

DE BINNENSTAD

‘STADSPARTNERS BRENGEN GEZAMENLIJK ARNHEM TERUG AAN DE TOP’

A

rnhem heeft ambitie! De stad wil weer behoren tot de top van aantrekkelijke binnensteden. Dé reden dat er gezamenlijk gewerkt wordt aan de transformatie van place to buy naar place to meet.

Hiervoor zet men in op een compacter kernwinkelgebied met ruimte voor nieuwe concepten en functies buiten dit gebied. We benadrukken daarmee de Arnhemse kwaliteit van het naast elkaar bestaan van gebieden met luwte en reuring. We werken actief mee aan transformaties, woningbouw en investeren in de openbare ruimte. Dit lokt private investeringen uit en zorgt voor nieuwe dynamiek.

Arnhemse iconen als Arnhem Centaal, Rozet en het

uitgaan en beleven. De jonge stad schuwt bovendien niet om te innoveren en te experimenteren. Bijvoorbeeld met evenementen als het Terrassenfestival of een pop-up strand en een gratis wifi-systeem door heel de binnenstad. Met toonaangevende architectuur, een afwisselende uit-agenda, breed horeca- en cultuuraanbod en winkels van grote merken, is de binnenstad van Almere anno 2017 hét kloppende hart van stad en regio.

De ontwikkeling stopt niet. Nieuwe woningen voor nieuwe doelgroepen, een bijzonder plein aan het Weerwater én een metamorfose van het NS-station staan op de agenda. Almere weet als geen ander hoe te anticiperen op de toekomst.

Dat doet zij immers al jaren.

verbouwde Musis Sacrum dragen daaraan bij. Beeldbepalende evenementen als Sonsbeek Internationaal, Fashion & Design festival, Innovate en de Bridge to Liberation Experience geven voeding aan de stad.

Daarmee laden we onze kernwaarden groen, creatief en ondernemend. Daar ligt immers onze kracht, ons DNA dat tot in de haarvaten van onze stad zit.

Deze koers hebben we in 2015 ingezet met Platform Binnenstad Arnhem als spin in ’t web. Met stakeholders uit horeca, retail, cultuur, bewoners en vastgoed worden verbetervoorstellen bottum-up vormgegeven en gedragen. In gezamenlijke beleidsvorming maar ook door te dóén, zoals tijdens de BigBang voorjaarsschoonmaak.

Hoofddorp

‘HOOFDDORP WINKELSTAD’

H

aarlemmermeer is een gemeente met 26 dorpen en kernen. De grootste kern van de gemeente is Hoofddorp. Het dorp met een stads karakter. Het ligt centraal in de Randstad, kent een uitstekende bereikbaarheid per auto, fiets en ov, en biedt activiteiten voor jong en oud.

Het winkelcentrum kenmerkt zich door het aantrekkelijke, diverse winkelaanbod met zowel lokale ondernemers als vele A-merken. Het centrum beschikt ook over een cultureel centrum, bioscoop en vele restaurants.

De ondernemers zijn actief, onder andere in een BIZ (bedrijfsinvesteringszone), en er is altijd wel wat te doen. Zoals de weekmarkt, festivals, promotiestands of straattheater.

De verantwoordelijkheid voor de veiligheid en openbare ruimte wordt gezamenlijk gedragen. Dit maakt de winkelbeleving tot een totaalconcept. Ondernemers zorgen bijvoorbeeld voor groen in de openbare ruimte, met fruitbomen en bij-aantrekkende beplanting, maar ook voor de feestverlichting.

De gemeente geeft samen met inwoners en ondernemers vorm aan een logische route tussen het NS-station en het centrum. Met ruimte voor horeca, groen en grootschalige transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Het besef dat je vooral met elkaar een winkelcentrum vormgeeft en het vooral om de beleving van de bezoekers draait, maakt dat het centrum succesvol en populair is.

SCN 2017 | 5 43

CONGRESSEN

Completely Retail Marketplace Op 6 september werd voor de tweede keer de Completely Retail Marketplace Western Europe gehouden in de Beurs van Berlage te Amsterdam. SCN was erbij.

O

m te beginnen: wat kan er nu op tegen de unieke sfeer van de Beurs van Berlage? Wat dat betreft sluit het concept van Completely Retail Marketplace naadloos aan op wat een beurs in essentie is: een ontmoetingsplaats voor vraag en aanbod. En dat vindt ook Frank van Sebille, vastgoedmanager bij Deichmann (vanHaren, Snipes en Soulbox).

Maar op deze beurs heeft Frank Van Sebille ook de pet op als een van de initiatiefnemers van VGO (Vastgoedoverleg).

Wat is de relatie me Completely Retail Marketplace?

VIA VGO ‘Wij hebben de organisatie geholpen met advies. Wie moet je in Nederland aanspreken? Welke partijen zouden in een beurs als dit geinteresseerd kunnen zijn? Ik durf wel te zeggen dat tachtig procent van de deelnemers die hier nu staan, door VGO zijn aangereikt. Bouwfonds? Wij weten wie je moet benaderen. Kroonenberg Groep? Idem. De entree via VGO is dus wast gemakkelijker en zorgt voor een directe aansluiting binnen een organisatie.’

Van Sebille is enthousiast over de beurs, maar geeft toe dat het event nog moet groeien.

44 SCN 2017 | 5

De bekende beurshal in de Beurs van Berlage was goed gevuld.

‘Er is nog steeds plaats voor een aantal partijen die ik nu nog mis. Denk bijvoorbeeld aan kleinere eigenaren. Die kunnen juist op deze beurs uitstekend tot hun recht komen, omdat de prijs voor een stand relatief laag is. En het leuke van dit concept is dat alles voor je verzorgd wordt: eten, drinken, signing.’ ‘ Verder is niet onbelangrijk dat hier de juiste doelgroep loopt. Niet meer en niet minder. Geen ruis dus, wat je met veel andere beurzen wel hebt. Hier ligt

de focus zuiver op de retail. Dat is de kracht van deze beurs. En ja, de stands zijn eenvoudig, maar dat is dus gunstig voor de kosten.’

EFFICIËNT ‘Voor de Nederlandse markt is het gemak dat je op één dag alle belangrijke verhuurders kunt spreken. Een bezoek hoeft ook niet heel lang te duren. Het is vooral efficiënt. Als ik voor mijzelf spreek: ik ben net terug van vakantie

THEMA

de fouw Casco-winkelruimte

I

ndien huurder en verhuurder in onderhandeling treden over het huren van een winkelruimte worden er veel afspraken gemaakt. Deze afspraken worden vervolgens schriftelijk vastgelegd in de huurovereenkomst. Behalve de duur van de huurovereenkomst en de wijze van oplevering zijn er natuurlijk nog een aantal andere zaken die goed moeten worden vastgelegd om geschillen tussen de partijen te voorkomen.

Een belangrijk punt is de manier waarop de winkelruimte aan de huurder wordt opgeleverd bij aanvang van de huurovereenkomst.

Partijen kunnen in dit kader afspraken maken over het installeren van voorzieningen in het gehuurde, zoals bijvoorbeeld een lift of roltrap.

I

en heb dus een aantal dossiers die aandacht behoeven. Ik loop even over deze beurs en een groot deel is meteen afgehandeld. Heel efficiënt. As simpel as that. Persoonlijk, anders dan een telefoontje. Alles en iedereen bij elkaar, dat is de grote kracht. Dit was het tweede jaar en zeker, het moet nog groeien. Maar ik vind het een heel goed concept!’ ←

n de praktijk wordt echter ook vaak cascowinkelruimte verhuurd. Het huren van een casco-winkelruimte houdt kort gezegd in de huur van een kale winkelruimte, zonder medehuur van voorzieningen of installaties, zoals een roltrap, lift of ventilatiesysteem. Op het moment dat er casco-winkelruimte wordt gehuurd, betekent dit dat de huurder zelf zorg dient te dragen voor het plaatsen van deze voorzieningen, alsmede zelf het onderhoud, herstel en vervanging hiervan dient te bekostigen. Dat het voor huurders niet altijd duidelijk is wat de gevolgen zijn van het huren van casco-winkelruimte, volgt wel uit de volgende uitspraak.

In de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 4 juli 2017 (ECLI:NL: GHSHE: 2017:3037) was sprake van de huur van een casco-winkelruimte voor bepaalde tijd.

De huurder was echter niet te spreken over de inrichting van het gehuurde en besloot om op zijn kosten het bestaande plafond te vervangen door een nieuw exemplaar.

Bij het slopen van het oude plafond bleek dat het plafond vol zat met gaten. Voorts bleek dat de stalen balken die het plafond ondersteunden niet omkleed waren met brandwerende middelen, als gevolg waarvan het gehuurde niet voldeed aan de strenge brand- en veiligheidsvoorschriften. De huurder stelde zich op het standpunt dat de kosten van het nieuwe plafond voor rekening van de verhuurder

behoren te komen, nu het ontbreken van een brandwerend plafond een gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 lid 2 BW waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.

H

et Gerechtshof oordeelt dat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, nu er sprake was van de verhuur van een casco-winkelruimte, bouwkundig in te richten en aan te passen door en naar de wensen van de huurder. Volgens het hof is dat het genot dat de huurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst mocht verwachten. De huurder heeft het bestaande plafond met toestemming van de verhuurder verwijderd om zodoende op eigen kosten een nieuw plafond te plaatsen dat aan de wensen van de huurder zou voldoen.

Een nieuw plafond dient alsdan te voldoen aan de geldende brand- en veiligheidsvoorschriften. Dat het plafond niet aan deze voorschriften voldoet, brengt niet met zich dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De verhuurder heeft immers het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat tussen partijen is afgesproken dat de verhuurder de kosten voor het nieuwe plafond voor zijn rekening zou nemen, wordt niet gesteld en is ook niet gebleken, aldus het hof.

G

elet op de voorgaande uitspraak is het van belang voor de huurder om voor het ondertekenen van de huurovereenkomst goed na te gaan wat er precies wordt gehuurd. De huurder dient zich evenwel bewust te zijn van de gevolgen van het huren van een casco-winkelruimte. Indien de huurder wijzigingen in het gehuurde wenst door te voeren is het van belang om dit tijdens de onderhandelingen te bespreken, opdat partijen hieromtrent afspraken kunnen maken.

Verhuurders staan namelijk vaak niet onwelwillend tegenover het plaatsen van voorzieningen in het gehuurde. ← ANNELOES DE FOUW BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

WWW.CRMARKETPLACE.COM SCN 2017 | 5 45

INTERNATIONAAL

DOOR JEROEN VERWAAIJEN, STRABO FOTO'S: EVERT JAN KLEINE, GEMEENTE ROTTERDAM

Op retail- en horecasafari met de NRW in Londen

Sharing is caring, living is giving Na een enerverende en inspirerende lange trip naar San Francisco in 2016, bleef de NRWexcursie dit jaar wat dichter bij huis. Maar zeker zo inspirerend en verrassend. Londen was de bestemming. Nog snel even overwippen voordat we visa moeten gaan aanvragen en we wellicht wat minder welkom zijn.

46 SCN 2017 | 5

W

e hadden een slow start. Door de mist had de vlucht anderhalf uur vertraging. Dat werd naadloos voortgezet in het verorberen van slow food in een van Jamie Olivers restaurantconcepten, Barbecoa. Hoe hip wil je het hebben?

Daarna op pad om de West End 1 te voet te verkennen en nieuwe concepten te ontdekken en deoude bekenden op te zoeken. West End is vooral high end. Met een ongelofelijke hoeveelheid juweliers, horlogisten en vooral veel kleding zonder prijskaartje. Maar ook een Whole Foods die het ultieme blurringconcept vertegenwoordigde. In de winkel een enorme keus aan take-awayfood. En dat in combinatie met een volledig supermarktassortiment.

1

INTERNATIONAAL

3

WELCOME De Welcome People 3 wachtten ons op bij de chique Burlington Arcades. De bezoekers van het NRW-congres op de SS Rotterdam hebben al kennisgemaakt met het concept. In hun kenmerkende outfit van three piece suit en kleurige bowler hat. De combinatie van informatie geven en signalering van zwervers en zwerfvuil, is heel effectief. Het is leuk om te zien hoe het in de praktijk uitpakt. Ze werden regelmatig door passanten aangesproken met vragen waar een bepaalde winkel te vinden was.

4

BUNGA BUNGA In Kingly’s, een hippe zijstraat van Carnaby Street, werd een prachtige horecacluster bezocht. Bar Cahoots 4 is een van de vele themacafés in Londen. Hier was het thema railway met een oude tramcabine in de kelder. Met stijlvolle ontvangst en een prachtige ambiance.

Maar het kan nog grootser, zoals de Bunga Bunga waar je een emperor table kan bestellen en je de hele avond koelte toegewuifd wordt door een halfnaakte man, waar iedereen op moet staan bij jouw aankomst en vertrek en meer van die gekkigheid. Prima plekken voor werkloze acteurs en actrices.

2

ARKET EN HAMLEYS Arket, de nieuwste H&M-formule, was net geopend.

Een voorproefje van wat we op het Koningsplein mogen verwachten. Er was geen onverdeeld enthousiasme over het grijze interieur, de pietepeuterige horecacounter en het prijzige assortiment. Maar we zullen zien hoe de Nederlandse variant uit zal pakken.

Hamleys 2 is al decennia de meest effectieve verjongingskuur. Een speelgoedparadijs waar het personeel continu druk bezig is de nieuwste gadgets te demonstreren. Beleving in optima forma, maar ook effectief en verkoop bevorderend. En dan de toiletten, uiteraard gratis, en ook nog eens op kinderhoogte en in de meest vrolijke kleurtjes. Top!

5

DE VRIJE HAND De tweede dag stond in het teken van de gebiedsontwikkeling, waarbij private partijen de vrije hand krijgen in het creëren van nieuwe openbare ruimtes. King’s Cross station is op zich al een bezienswaardigheid, maar het gebied wat er achter verscholen ligt is dat helemaal. Een mix van de Zuidas, Java-eiland en Ruigoord. Met het hoofdkwartier van Google, de kunstacademie 5 en een bijzonder winkelcentrum in aanbouw. Het gebied was in het verre verleden een overslagplek van graan, aardappelen en andere producten die hier per trein arriveerden.

Daarna had het een ruige periode met een nogal dubi-

6

euze reputatie. Maar binnenkort een extreem gewilde maar ook peperdure plek om te wonen, te werken en experential te shoppen in Coal Drops Yard.

Hoe dat ingevuld gaat worden? Geen standaardketens maar op het hippe en welvarende publiek toegesneden formules. De Waitrose 6 die er al zit is daar een voorproefje van. Met een winebar en een uitgebreid bubbelsassortiment. Ondertussen is er wel een soort community garden waar groente verbouwd wordt, bijenkasten in elkaar gezet worden en slow coffee verkocht wordt (advies: nooit voor twintig man tegelijk bestellen!). En dat alles in een compleet gerecycelde omgeving.

SCN 2017 | 5 47

INTERNATIONAAL

7 COVENT GARDEN Van de ICSC naar Covent Garden was maar een paar haltes met de metro. Als je, zoals ik, nog nooit hier geweest bent vergaap je je aan de prachtige overdekte hallen over twee lagen met bijzondere horeca en winkels. Maar vooral aan het hoogstaande entertainment 8. Van een geweldige operazangeres tot een goochelaar die op een typisch Britse manier zichzelf en het publiek belachelijk maakte. Dat hij tegen een 10-jarig meisje kan zeggen ‘but you will always

keep this ugly face’ en zij schaterend van het lachen wegloopt. Maar ondertussen ook een aantal weergaloze trucs laat zien. Een geweldige verblijfsduurverlengend middel dat je uren kan binden aan deze plek. Weer een voorbeeld van private partij die zeggenschap krijgt over de openbare ruimte en die optimaal benut.

De avond werd doorgebracht in een restaurant waar door Damien Hurst een koe en haan op sterk water zijn gezet en meters boven ons hoofd hing.

48 SCN 2017 | 5

8

10

9

SHOREDITCH De laatste dag werd doorgebracht in het hippe Shoreditch, waar ook ons hotel stond. M by Montcalm. Een aanrader als je van tablets houdt waarmee je de

ICSC Enigszins verlaat op bezoek bij de ICSC, waar Bill Kistler ons verwelkomde met de boodschap dat Europa er echt bij hoort en Nederland in het bijzonder. Getalsmatig delven wij namelijk het onderspit: tegen de 55 duizend Amerikaanse leden stellen wij er driehonderd tegenover. Sara presenteerde een preview van haar onderzoek naar de multipliereffecten van ontwikkelingen in de fysieke retail. Een voor ons bekend onderwerp bij het goedpraten van ongewenste retailontwikkelingen.

Verder was de boodschap dat ook jongeren de fysieke winkels omarmen. Het leek wel of mijn in den lijve afwezige collega aan het woord was.

VICTORIA Victoria 7 is een andersoortige ontwikkeling. Pal naast het gelijknamige station wordt iedere vierkante centimeter die nog beschikbaar is benut. En waar maar even mogelijk oude meuk waar Prins Charles zo’n hekel aan had, vervangen door strakke glazenpaleisjes.

Een mix van retail, horeca, appartementen en kantoren. Met smaakvolle openbare ruimte. Public space maar wel in beheer bij de eigenaar/ ontwikkelaar Land securities. Die dus ook ambachtelijke markten in het gebied laat organiseren. Food zien zij als de motor van de retail.

Goed excuus om daar met z’n allen te gaan lunchen.

gordijnen op afstand kan openen. Ook hier weer een retailsafari 9 onder leiding van deskundige gidsen. Bomvol nieuwe concepten op een paar vierkante miles.

POP-UP De Underground biedt ruimte aan geniale pop-up stores 10. Vanaf 2 m2 aangeboden door appearhere.com. Bij de Matchaeologist krijg je een moderne versie van het Japanse theeritueel. De groene Matcha-thee wordt met zorg bereid. De Matcha Latte on Ice is van harte aan te raden. Maar alleen ’s ochtends drinken want het opwekkende effect is ongekend (10 x sterker dan cafeïne).

INTERNATIONAAL

11 12

ÜBERCOOL Even verderop verkocht een jonge ontwerpster de vrolijkste kerst- en verjaarskaarten ever. En in de minisuper een bitcoinvending machine. Übercool.

Naast het hotel zat een kleermaker die met behulp van een bodyscanner 11 het aantal pas-sessies terug kan brengen van 4 naar 1. Met als resultaat een perfect passend pak. En dat voor minder dan duizend pond, geen geld.

NIEUWE RETAIL Ziferblat, een coworking workspace met als motto Public Living Room.

Een heel huiselijke sfeer met bloemetjesbehang, een allegaartje aan zit- en ligmeubilair en free tea and coffee uit de meest afzichtelijke mokken.

Nikelab, onopvallend weggestopt in een zijstraatje. Een soort A&F-strategie. Hoe harder je moet zoeken, hoe gewilder je wordt. Heel mysterieus over het ontwikkelen van

nieuwe Nike doen, maar uiteindelijk vooral een winkel waar je de allernieuwste premium Nikes voor de hoofdprijs aan kan schaffen.

Opvallend veel hybride concepten 12 , waar een barbershop en een coffeecorner vaak onderdelen van vormden. En dat gecombineerd met motoren, kleding of andere goederen.

Een Cerealshop waar je 100 soorten corn flakes, honey smacks en chocopops kan eten.

14 13 FNATIC Fnatic concept store 13. Professionele online gamers die een eigen winkel begonnen om in contact te kunnen komen met de fans. Niet mijn wereld, maar wel de ultieme online goes offline variant.

Vintage guitarshop met honderden kleurige Fenders, Gibsons en Ibanezzen op een rijtje.

Kortom een plek waar je dagen rond kan lopen en genieten van

de energie en inventiviteit van jonge ondernemers. En ook veel humor.

Shop hours • Open: mostly • Closed: sometimes • Kitandace.com: always En verderop een winkel met op de wand: Iwannahaveashopwithjumpersandstuff!

BOXPARK De safari eindigde in het nog altijd succesvolle Boxpark Retail Mall 14 . Hebben we uiteindelijk toch nog een ‘winkelcenrum’ bezocht. Al zes jaar een groot succes met veel aantrekkelijke horeca en een enorme batterij aan leuke winkeltjes. Het voordeel is dat de dor de beperkte frontbreedte (een containeropening breed) je op een paar honderd meter tientallen winkels op een rij hebt.

EXPERIENTAL SHOPPING Conclusie van dit alles. Laat je inspireren door Shoreditch maar vergeet vooral de rest van Londen niet. En neem vooral de tijd want er is ongelofelijk veel te zien.

Volgend jaar kom ik graag terug om Coal drops Yard in volle glorie te kunnen zien en experiental shopping aan den lijve te ervaren. Brigit en Aster, dank voor alle goede zorgen en het fantastische programma.

SCN 2017 | 5 49

INTERNATIONAAL

DOOR ANNEMIEK KLEINHEERENBRINK, PROJECTLEIDER BIJ STRABO

W

arschau is een stad met vele contrasten. Tijdens de Tweede Wereldoorlog is 80% van alle gebouwen verwoest. De originele gebouwen zijn herbouwd en zijn zelfs op de Werelderfgoedlijst van Unesco terecht gekomen. Hier zijn zowel de Russische invloeden uit het verleden als de westerse invloeden zichtbaar.

Hedendaagse architectuur staat hier naast historische monumenten. Tijdens de quicktrip steken de gekleurde huisjes in het oude centrum vrolijk af tegen het ietwat grauwe weer. In de straten van het oude centrum, maar ook daarbuiten, bevinden zich vele horecagelegenheden en restaurants, waar het typisch Poolse gerecht Pierogi op legio locaties geserveerd wordt.

POOLSE RETAILMARKT De Poolse retailmarkt loopt nog wat achter bij andere Europese landen qua investeringen, prijsniveaus en initial yield. Alhoewel de initial yield steeds meer richting Europese gemiddelden getrokken wordt.

Dit bleek uit de presentatie van Colliers die ons kennis liet maken met de Poolse retailmarkt.

Toch nemen de uitgaven en investeringen in de retail in Polen toe. Dit biedt potentie en dat is terug te zien in het groeiend aantal transacties. Polen kent een totaal van 11,2 miljoen vierkante meter retail en 475 winkelcentra. In 2016 is er ruim 410 duizend vierkante meter retail bijgekomen en in totaal is er nog ruim 700 duizend vierkante meter onder constructie in 2017.

Retail heeft het investeringsvolume in Polen gedomineerd in de jaren 2015 en 2016.

Waar met name behoefte aan is in de Poolse retailmarkt zijn convenience centers van minder dan 50.000 m2. Warschau kent niet de high streets die wij hier in Nederland hebben. Voor winkelen in het algemeen moet je toch echt naar een van de winkelcentra. Veel winkelcentra zijn ‘hypermarket driven’.

ZŁOTE TARASY De tweede dag stond in het teken van locatiebezoeken. Shopping malls, daar kent Warschau er vele van. Toch wel de meest bekende is waarschijnlijk Złote 50 SCN 2017 | 5

Warschau, shop till you drop Warschau, hoofdstad en regeringscentrum van Polen.

Gelegen in het centrum van Europa en stad van Frederic Chopin vormde op 21 en 22 september het podium voor de quicktrip van de New Generation van de Nederlandse Raad Winkelcentra. Een studiereis van twee dagen met inhoud en veel locatiebezoeken.

Tarasy (Gouden Terrassen) vanwege zijn bijzondere architectuur. Een oer-Hollands ING-product. Ondanks het vele glas is het klimaat binnen aangenaam. Het winkelcentrum, dat in 2007 zijn deuren opende en 210 units kent, heeft een gouden, luxueuze uitstraling. Op de begane grond staan vele kiosken met zeer diverse producten in het midden van het gangpad.

The Designer Gallery

Waar je in Nederland af en toe een kiosk ziet waar ze e-sigaretten verkopen en waar ik nog nooit iemand iets heb zien kopen, worden de kiosken in Złote Tarasy druk bezocht. Op de bovenste verdieping is de bioscoop gevestigd en bevindt zich het food court, dat in de komende jaren geoptimaliseerd zal worden door eigenaar Unibail-Rodamco. Het winkelcentrum is immers al tien jaar oud en moet zich blijven ontwikkelen.

HALA KOSZYKI Hala Koszyki is een bijzonder geheel. Deze foodhal is gevestigd in een oude markthal die in oude glorie hersteld is. Van de uitwerking van dit concept kunnen ze in Nederland nog iets leren. De 38 kiosken/ restaurants verkopen allerlei eten uit verschillende landen, van tapas en burrito’s tot sushi en zelfgemaakte hamburgers.

Daarnaast is er ook een supermarkt en zelfs een kaaswinkel met vooral Nederlandse kaassoorten. Een genot voor een ieder die heimwee had naar een lekker stukje Nederlandse kaas.

INTERNATIONAAL

Groepsportret voor de opvallende gevel van Zlote Tarasy

Het nieuwe deel van Atrium Promenada

Eén ding hebben de horecagelegenheden gemeen, het eten is van hoge kwaliteit en allemaal vers. Dit hebben wij tijdens de lunch kunnen testen. Niet alleen wij waren aan het lunchen in de foodhal, mensen uit de hele omgeving kwamen naar dit complex om daar hun lunch te nuttigen en deze was daarom ook helemaal vol. Ook in de avonden schijnt de foodhal goed bezocht te worden en worden bezoekers geëntertaind met onder andere live muziek.

GALERIA MOKOTÓW Galeria Mokotów van Unibail-Rodamco opende in 2000 zijn deuren en kent 255 winkels. Het richt zich vooral op mode en biedt een ingang voor nieuwe merken tot de Poolse markt. Wat uniek is, is de aanwezigheid van veel Poolse designers. Deze zijn, samen met internationale designers, gevestigd in The Designer Gallery. Een goed uitgewerkt, nieuw concept. Een groot bord met neon letters en een andere vloer dan in de rest van het winkelcentrum maken duidelijk dat je je in een speciaal deel van het centrum bevindt. Voor een rustmoment kun je je hier op een bankje naast een zittende paspop zetelen.

Naast The Designer Gallery is het concept Dining Experience uitgerold in dit winkelcentrum. Deze bevindt zich op bovenste verdieping. Het ziet eruit als een zeer luxe

foodcourt met verschillende (kwaliteits) restaurants. Er is een rustige sfeer gecreeerd met genoeg zitplaatsen, allemaal mooi vormgegeven. Overal is over nagedacht. Er zijn zelfs tafels en stoelen speciaal op maat

‘Kun je uren besteden in winkelcentra, dan is Warschau een aanrader’ gemaakt voor de allerkleinsten. De concepten worden in dit winkelcentrum getest om bij succes uitgerold te worden over andere winkelcentra.

ATRIUM PROMENADA Atrium Promenada, het laatste winkelcentrum dat bezocht is, is vijf jaar geleden gekocht door Atrium met het doel dit volledig te renoveren. 24 uur per dag wordt er gewerkt om het winkelcentrum een uitbreiding (van 180 units naar 264), een nieuwe look en logische looproute te geven en ondertussen worden zoveel mogelijk

winkels open gehouden. Een klein deel is inmiddels gereed en het verschil met het oude deel is groot. Waar het oude deel wat donker is en een laag plafond heeft, heeft het nieuwe deel een luxe en open uitstraling gekregen. Winkels hebben drie etages tot hun beschikking en om de ruimte nog groter te laten lijken, beginnen iconic shopfronts niet op de begane grond, maar lopen ze over de eerste en tweede verdieping. In het verkoopkantoor laat een maquette precies zien hoe het winkelcentrum er na de verbouwing uit komt te zien en vallen de vloer en muren in levenden lijve te bewonderen. Zeker de moeite waard om nog eens terug te komen wanneer alles klaar is.

AANRADER Hou je van winkelen, kun je uren besteden in winkelcentra en leef je volgens het motto ‘shop till you drop’, dan is Warschau zeker een aanrader. De grote shopping malls die deze stad bezit bieden aan een ieder genoeg vertier. Alhoewel deze wel wat op elkaar lijken allemaal, qua winkels en opbouw.

Alle streven een luxe uitstraling na, overal vind je dezelfde grote ketens en eenzelfde segmentatie.

Toch zorgen het aangename verblijfsklimaat, het grote aanbod aan winkels en de uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer ervoor dat zij een bezoek waard zijn. En sla vooral de foodhal niet over, de sfeer en het eten hier zal iedereen gelukkig maken. Dank aan Friso Veenstra, Colliers International, voor alle goede zorgen en het mooie programma. ← SCN 2017 | 5 51

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE

Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

Provincie Zuid-Holland en de vinken van Darwin Onlangs heeft de provincie Zuid-Holland haar detailhandelsbeleid aangepast. De provincie biedt meer ruimte voor lokaal maatwerk voor vestiging van nieuwe detailhandel en gaat zelf ‘meepoetsen’ om winkelgebieden sterk en vitaal te houden.

D

e provincie Zuid-Holland stond altijd al bekend als zeer betrokken, constructief en mede-sturend als het om het provinciale detailhandelsbeleid ging. Niet alle gemeenten en marktpartijen werden daar altijd even blij van, maar functioneel was het wel. Tijdens de crisis en ook nu nog zien we op een groot aantal plekken leegstand ontstaan. En hoewel we in de dagbladen lezen dat we uit de crisis zijn, is de leegstand in ons land nog op veel plekken zichtbaar. Dat geldt ook voor Zuid-Holland waar het leegstandpercentage rond de 11 procent ligt, met in sommige gemeenten uitschieters tot wel 30 procent hebben.

EVOLUTIELAT In het licht van de nieuwe marktomstandigheden, sociaal-maatschappelijke en economische trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar detailhandelsbeleid onlangs aangepast. Dit aangepaste beleid vinden we terug in de Discussienota detailhandel Zuid Holland 2017. Belangrijkste boodschap van deze nota is dat de provincie bij sterke centra meer flexibiliteit toestaat en bij zwakkere centra een helpende hand biedt. En natuurlijk willen wij bij Shopping Centre NEWS hier het fijne 52 SCN 2017 | 5

van weten. We leggen dit beleid graag langs de lat van de evolutietheorie en maken een afspraak met Aty de Wolf, senior beleidsmedewerker economie en bij de provincie specialist op het terrein van de detailhandel.

ACHTERGROND Aty vertelt dat de provincie Zuid-Holland samen met de provincies Noord-Holland en Utrecht het Randstad Koopstromenonderzoek laten heeft laten uitvoeren (KSO 2016) om een actueel beeld te krijgen van de ontwikkelingen in de detailhandelssector. Uit dit onderzoek blijkt dat de dynamiek in de detailhandel op dit moment zeer groot is. Enerzijds komt dit door veranderend consumentengedrag, anderzijds door ontwikkelingen in de sector zoals bijvoorbeeld schaalvergroting, opkomst van flagshipstores, blurring formules en kleine zelfstandige zich sterk onderscheidende specialisten. “De resultaten uit het KSO zijn input geweest voor onze nieuwe Detailhandelsnota”, aldus Aty. WEL OF NIET KANSRIJK Uit het KSO blijkt duidelijk dat er kansrijke en minder kansrijke detailhandelslocaties te onderscheiden zijn.

De grote binnensteden zoals die van Den Haag en Rot-

DE VINKEN VAN DARWIN

terdam, die door de omvang en de kwaliteit van het aanbod graag bezocht worden voor recreatief winkelen en verblijf doen het in het algemeen goed. Kleinere lokale winkelcentra dichtbij huis voor de dagelijkse boodschappen doen het in het algemeen ook nog steeds redelijk tot goed. De middelgrote centra echter hebben het veelal moeilijk. Aty vertelt: ‘Hun aanbod is te groot om te kunnen overleven als dagelijks boodschappencentrum, maar te klein om te kunnen draaien op recreatief winkelen.’

Ze zijn dus eigenlijk te groot voor het servet en te klein voor het tafellaken. Vooral dit type centra zal zich moeten herpositioneren en inspelen op de veranderende behoeften van bezoekers. Om te overleven zullen deze centra zich dus moeten aanpassen aan de actuele

DRIE SOORTEN CENTRA Kern van het beleid blijft dat Zuid-Holland winkels in de stads- en dorpscentra concentreert en uitbreiding alleen toestaat op plekken waar behoefte is en zonder kannibaliserend effect op omliggende winkelkernen. Dat betekent ook dat provincie vestiging van winkels met normaal assortiment in de periferie nog steeds niet zal toestaan. “Grote winkels als warenhuizen en dergelijke zijn veelal prima inpasbaar in centra”, aldus Aty. De provincie onderscheidt drie soorten centra: te versterken centra, te optimaliseren centra en overige centra.

Deze driedeling bepaalt het level playing field waarmee duidelijk wordt welke positie een centrum heeft in de provinciale detailhandelsstructuur.

‘De middelgrote centra hebben het moeilijk: te groot als dagelijks boodschappencentrum, te klein voor recreatief winkelen’

behoefte van hun bezoekers: een darwinistische wijze van overleven.

CENTRA ZUID-HOLLAND 2022 DTNP heeft op basis van de resultaten van het KSO een berekening gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel op (sub)regionaal niveau. Daaruit blijkt dat in de dagelijkse sector over het algemeen nog uitbreidingsmogelijkheden bestaan tot 2022. Worden de plannen in de pijplijn echter gerealiseerd, dan ontstaat er een overaanbod.

In de niet-dagelijkse-artikelensector zien we dat in de metropoolregio Rotterdam Den Haag nog ontwikkelingsmogelijkheden bestaan. In alle andere (sub)regio’s is er echter nu al sprake van een overschot. Het totaal aan mogelijkheden in de niet-dagelijkse artikelensector in Zuid-Holland kent volgens DTNP een overschot van ca. 150.000 m2. Dit is een serieus probleem dat nog groter wordt, wanneer de plannen in de pijplijn ook nog gerealiseerd worden.

TE VERSTERKEN CENTRA Er zijn elf centra waarvoor het toekomstperspectief gunstig is. Het provinciaal beleid richt zich hier op behoud en versterking van de (boven)regionale positie van deze centra. Kwantitatieve uitbreiding is mogelijk mits dit past binnen de richtlijnen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Onder meer de centra van Den Haag, Rotterdam, Delft, Leiden, Rotterdam Alexandrium en Leidschenhage (Mall of the Netherlands) behoren tot deze categorie. Voor Rotterdam centrum en Den Haag centrum zijn de perspectieven zelfs zo gunstig dat de provincie de grens voor het aanvragen van advies bij de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland verhoogt van 2.000 m2 naar 4.000 m2.

Aty de Wolf

TE OPTIMALISEREN CENTRA Deze 35 centra beschikken in het algemeen niet over voldoende kritische massa om aantrekkelijk genoeg te zijn voor recreatief winkelen. We vinden hier vooral branches waarvoor ook veel uitgeweken wordt naar internet, → SCN 2016 | 3 53

DE VINKEN VAN DARWIN

zoals kleding en elektronica, terwijl de verblijfswaarde in het algemeen niet optimaal is als gevolg van een gebrek aan andere publieksfuncties zoals horeca en leisureactiviteiten. De uitkomsten van het KSO laten zien dat dit soort centra vooral onder druk staat. De provincie streeft daarom naar kwalitatieve versterking en geen kwantitatieve uitbreiding. (Voorbeelden van dit soort centra zijn: Naaldwijk centrum, Schiedam centrum, Vlaardingen centrum, Leerdam centrum, Alphen aan den Rijn centrum, Schoonhoven centrum.)

OVERIGE CENTRA Deze centra hebben meestal een lokale functie en zijn van waarde voor de leefbaarheid van de kleine kernen, dorpen en wijken. Er is geen eenduidig toekomstperspectief. Sommige centra doen het goed, andere centra komen in aanmerking voor een facelift, herprofilering of transformatie.

Oosterheem in Zoetermeer

Zo haalde de provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld tijdens de crisis de touwtjes aan, toen bleek dat regionale afstemming tussen verschillende gemeenten niet altijd geheel ‘objectief’ verliep. De provincie had soms de indruk dat gemeenten elkaar zo min mogelijk in de weg wilden zitten zodat zij nieuwe capaciteit konden reserveren of eigen plannen tot ontwikkeling konden brengen. “Met als gevolg dat er nieuwe overschotten zou-

Winkelcentrum De Tuinen, Naaldwijk

In dit soort centra is soms beperkte groei van het aanbod mogelijk wanneer gespreid gelegen voorzieningen bij elkaar geconcentreerd worden, zodat een nieuw centrumgebied ontstaat. Daarnaast wordt een lokale maatwerkregeling voorgesteld voor supermarktuitbreidingen in kleine kernen net buiten het winkelconcentratiegebied als aangetoond is dat die niet gerealiseerd kunnen worden binnen die gebieden (Ladder voor duurzame verstedelijking).

Voor perifere detailhandel waar het meubelzaken, tuincentra en bouwmarkten betreft, wordt de ondergrens van 1.000 m2 losgelaten omdat het hier gaat om de aard en de omvang van de goederen en niet de omvang van de vestiging.

EXTERNE COMMISSIE BEOORDELING Om een succesvol detailhandelsbeleid te voeren is het niet alleen van belang ‘wat’ we regelen, maar ook ‘hoe’ we dat doen.

54 SCN 2017 | 5

Sommige centra doen het goed, andere komen in aanmerking voor een facelift of transformatie

den ontstaan, of winkels op de verkeerde plek”, licht Aty toe. Om die reden stelde de provincie per 1 juli 2015 een onafhankelijke Adviescommissie Detailhandel in, die geconsulteerd moet worden bij bepaalde ingrepen in het detailhandelslandschap. De onafhankelijkheid van deze commissie garandeert een objectieve beoordeling en een juiste afweging tussen de kwantiteit en kwaliteit van ingrepen.

NIEMAND KAN HET ALLEEN In het nieuwe beleid is de maatschappelijke opgave steeds het vertrekpunt. Lokaal ligt de verantwoordelijkheid voor de detailhandelsopgave vooral bij de gemeente, de eigenaren van het onroerend goed en de exploitanten.

Het levendig en vitaal houden van centrumgebieden is echter zo’n enorme en complexe opgave dat geen van die partijen dit alleen kan realiseren. De provincie kan dan een uitgestoken hand bieden als verbinder en versneller.

“Niet alleen toetsen, maar ook meepoetsen”, zegt Aty.

beurs & congres

DINSDAG 28 NOVEMBER Verplicht Energielabel C Kantoren 2017 WOENSDAG 29 NOVEMBER Rotterdam Vastgoed 2017 DONDERDAG 1 FEBRUARI Brussels Real Estate 2018 WOENSDAG 21 FEBRUARI Logistiek Vastgoed Nederland 2018

Leegstand in Vlaardingen

De provincie wil met actieplannen gaan werken en samen met gemeenten en andere betrokken partijen voor een aantal ondersteunende activiteiten zorgen. Zo kan ze bijvoorbeeld de toekomstpotentie van binnensteden versterken, regionale samenwerking stimuleren, een leeg-

op casusniveau met gemeenten in gesprek en vragen regionale visievorming. Zo zorgen we voor betere onderlinge afstemming.’

Ze vervolgt: ‘We zien ook al dat de beeldvorming rond ons optreden verandert. In toenemende mate worden we proactief benaderd door

DONDERDAG 1 MAART Winkellocatiemarkt België 2018 DONDERDAG 8 MAART Basiscursus Vastgoedrekenen WOENSDAG 21 MAART Cursus Integraal Vastgoedrekenen WOENSDAG 28 MAART Masterclass Vastgoedrekenen

‘We worden als provincie niet meer gezien als een lastige partij, maar als een partij die meedenkt en meepoetst’ standsverordening helpen opstellen en implementeren, perifere detailhandelslocaties saneren en transformeren en kennisdeling en informatieontwikkeling organiseren. De provincie zet haar woorden dus ook om in concrete daden.

VERANDERENDE BEELDVORMING Afstemming vooraf in plaats van juridische procedures achteraf. Als ik vraag wat de provincie nu al concreet doet, vertelt Aty enthousiast: ‘We willen graag al in een vroeg stadium betrokken worden, zodat we juridische procedures voor zijn. We gaan

gemeenten waar iets speelt met betrekking tot detailhandel. We worden niet langer gezien als een lastige partij waarvan nooit iets mag, maar als een partij die constructief meedenkt en meepoetst. We zien ook een toenemend realisme bij alle betrokken partijen: gemeenten, eigenaren van onroerend goed, exploitanten bewoners. Iedereen wordt meer alert en gezond kritisch. Zo kan het voorzieningenaanbod in centra steeds aangepast worden aan de vraag van de gebruikers. Door continue aanpassing houden wij onze centra op die manier in stand.’ ←

www.spryg.com

15-17 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) www.mapic.com 26-30 JANUARI 2018 Vakbeurs Christmasworld Frankfurt (D) www.christmasworld.messefrankfurt.com 5 APRIL 2018 NRW Marketingcongres Locatie n.t.b. www.nrw.nl 25-26 APRIL 2018 ICSC European Conference Barcelona (E) www.icsc.org/europe

SCN 2017 | 5 55

WINKELSTRATEN

DOOR JOHAN HARDEMAN

Tweede kans voor de Noordewierweg De leegstand in het winkelgebied aan de Noordewierweg in Amersfoort is na jaren aanmodderen voorbij. De gaten zijn de afgelopen tijd opgevuld met studentenwoningen en nieuwe winkels. Hoe kwam de wederopstanding tot stand?

I

n het winkelgebied aan de Noordewierweg heerst een gezellige drukte. Ahmad Karim wijst door het raam van zijn kapperszaak naar buiten. ‘Kijk, alle parkeerplaatsen zijn bezet en het is druk op straat. Zo is het hier jarenlang niet geweest.’ Een halfjaar geleden opende hij in deze straat kapperszaak Revana. Een gok, wist hij, want de Noordewierweg had vanwege leegstand en criminaliteit geen beste naam.

Zijn keuze pakte goed uit. ‘Ik zoek momenteel naar nieuw personeel, want met z’n tweeën kunnen we het werk niet aan. De klanten weten ons steeds beter te vinden.’ Karim wordt gezien als een van de meeste kansrijke nieuwe ondernemers in de straat. Het overgrote deel van zijn klanten op de oude locatie bezoekt nu zijn nieuwe kapsalon. ‘Mijn zaak trekt Amersfoorters uit alle wijken, maar ook klanten uit omringende dorpen als Nijkerk en Huizen naar dit winkelgebied.’

GATENKAAS In zijn winkelpand huisde vroeger een tattooshop.

Daarna stond het gebouw lange tijd leeg. Dat laatste geldt voor veel van de winkelpanden aan deze weg. Twee jaar geleden was het winkelgebied aan de Noordewierweg nog een gatenkaas. Leegstaande panden waren dichtgespijkerd en op de ramen hingen bordjes met ‘te huur’. In 56 SCN 2017 | 5

minstens één pand werden harddrugs verhandeld. De politie deed een inval en sloot de zaak. Om de haverklap openden er nieuwe, schimmige zaakjes die na een paar maanden failliet gingen of om andere redenen de tent moesten sluiten. Dat deed het imago van de Noordewierweg geen goed.

De detaillisten die er nog waren – een bakkerij, bloemist, visboer en zo nog een aantal – kregen het financieel steeds zwaarder. Ze werden hard getroffen door de economische crisis en de opkomst van internetwinkels.

De veerkracht en investeringsmogelijkheden om de problemen het hoofd te bieden, ontbraken de meesten. Het einde van het winkelgebied leek nabij. Toch is precies het omgekeerde gebeurd. De leegstand is in twee jaar tijd gedaald tot nul procent en de winkelomzetten stijgen.

Hoe is dat mogelijk?

GROEI ECONOMIE In de eerste plaats keerde het economisch tij. De consumentenbestedingen in Nederland stegen tussen januari 2016 en januari 2017 met 2,7 procent en de detailhandel zette in januari 2017 vijf procent meer om dan in januari 2016, blijkt uit cijfers van het CBS. Daarvan plukken ook de detaillisten aan de Noordewierweg de vruchten.

Tegelijk met die economische groei, stijgen de huizenprijzen fors. Dat leidt in het Soesterkwartier tot een run

WINKELSTRATEN

Kapsalon Revana is een van de nieuwe publiekstrekkers van de Noorderwierweg.

KARAKTERISTIEK Het winkelgebied aan de Noordewierweg concurreert verrassend goed met het Eemplein – het peperdure in 2012 geopende winkelgebied vlakbij het Soesterkwartier en het centrum met onder anderen een Albert Heijn en een Mediamarkt. Veel Soesterkwartierders zijn in hun ‘eigen’ winkelgebied blijven kopen of zijn teruggekeerd.

Volgens Van Gent is dat geen wonder. ‘Het Eemplein lijkt net een winderig honkbalveld. De Noordewierweg is gezellig met haar karakteristieke huizen en winkels. En aan deze straat parkeer je gratis, terwijl je je aan parkeren in een parkeergarage bij het Eemplein blauw betaalt.’

‘Ik krijg de laatste tijd steeds meer Amersfoortse Amsterdammers in de winkel’ van (vooral) Randstedelingen op de karakteristieke jarendertigwoningen in de Rivierenbuurt. Nieuwkomers betalen soms wel drie tot vier ton voor een woning, terwijl in het andere deel van het Soesterkwartier mensen van een marginaal inkomen moeten leven.

De nieuwe bewoners hebben vanzelfsprekend een andere smaak en een hoger bestedingspatroon dan hun minder bedeelde ‘buren’. Dat voelen ondernemers – op een positieve manier - in hun portemonnee. ‘Mijn klantenbestand verandert’, zegt bakker Jeff van Gent, eigenaar van familiebedrijf Patisserie van Gent. ‘Ik krijg de laatste tijd steeds meer ‘Amersfoortse Amsterdammers’ in de winkel. Die kopen andere producten dan de mensen die hier vandaan komen. Ze zijn vaak gek op duurzaam eten. Daar speel ik op in.’

Op de nieuwe Noorderwierweg zijn tegenwoordig alle parkeerplaatsen vol.

VERHIPSTERING Het winkelbestand aan de Noordewierweg past zich razendsnel aan, aan de nieuwe werkelijkheid. De nieuwe ondernemers pikken net als de oudere winkeliers een graantje mee van de verhipstering van de buurt. Sebastiaan Content en Myrte Vos openden in maart 2016 eethuis Citroen & Peper in een voormalig drugspand dat lange tijd leegstond. Een spannende stap, erkent Content.

‘Mijn vriendin en ik zijn jong en hadden weinig te verliezen. Daarom durfden we deze stap te zetten. We hebben het pand helemaal gestript en opnieuw ingericht’, zegt Content.

Ze serveren dagelijks drie soorten vers klaargemaakte afhaalmaaltijden voor thuis. Ook kun je er voor een zacht prijsje lunchen en dineren. Het eethuis oogt fris en modern én trekt vanaf de opening meteen al veel klanten. ‘Onze klanten komen uit alle Amersfoortse wijken en de omringende dorpen, maar ons publiek bestaat vooral uit hipsters uit het Soesterkwartier. Het Soesterkwartier is niet meer de arbeiderswijk van vroeger’, zegt hij.

‘Lange tijd kon je in het Soesterkwartier, als je uit eten wilde, alleen maar patat en kebab krijgen. Wij zijn in → SCN 2017 | 5 57

WINKELSTRATEN

dat gat gesprongen en merken dat er veel behoefte is aan gezond en lekker eten.’

SUPERMARKT Op de Noordewierweg openen ook steeds meer allochtone winkeliers de deuren. Recente voorbeelden: een Koreaanse masseur, de eerder genoemde dames- en herenkapsalon Revana én de Turks-Pakistaanse supermarkt Durrani. Eigenaresse Seher Durrani opende haar winkel drie maanden geleden op loopafstand van de Albert Heijn. ‘Mijn winkel is goedkoper dan Albert Heijn.

Dat spreekt veel mensen aan. En ik maak graag een gezellig praatje met de klanten. Als je in het Soesterkwartier een goede band met de mensen hebt, zijn ze erg trouw, heb ik al gemerkt.’

Durani heeft zich gespecialiseerd in groente en fruit, aangezien er al jaren geen groentewinkel meer in de wijk is. ‘In het Soesterkwartier zijn veel eenpersoonshuis-

Het Soesterkwartier is aan het verhipsteren.

kantoorruimte. Klanten kunnen bij hem in- en uitlopen.

De tweedehandskledingzaak die eerst gebruikmaakte van deze ruimte, is verhuisd naar een leegstaand winkelpand. Door deze stoelendans zijn in één klap twee prominente leegstaande panden verdwenen, waardoor de straat in een keer veel beter oogt.

PRAKTISCHE BEZWAREN In de tweede plaats is de komst van een nieuw winkelhart aan de Noordewierweg afgewend. In de zijbeuken van de Emmauskerk zou ruimte moeten komen voor een markt-

Sebastiaan Content opende in maart 2016 eethuis Citroen & Peper.

houdens. In mijn winkel kunnen mensen kleine porties kopen en hoeven ze niet groente en fruit in grote verpakkingen mee te nemen.’

SOCIALE VOORZIENINGEN De afgelopen jaren waren er twee grote bedreigingen voor het winkelgebied aan de Noordewierweg, die allebei een positieve wending hebben gekregen. In de gemeenteraad werd lang gediscussieerd over de vraag of het voormalige DA-pand vertimmerd mocht worden tot acht studentenwoningen. Uiteindelijk ging de raad akkoord, tot verontwaardiging van de ondernemers, die het vooruitzicht van een onderbroken winkelstraat absoluut niet zagen zitten.

Nu, twee jaar later, ziet het studentenpand er keurig uit en klaagt niemand er meer over. Even verderop heeft een makelaar een winkelpand gekocht en omgebouwd tot 58 SCN 2017 | 5

‘Als je in het Soesterkwartier een goede band met je klanten hebt, zijn ze erg trouw, heb ik gemerkt’

hal, een bakker, een slager, een visboer en een groenteman om het winkelgebied nieuw leven in te blazen.

Onlangs bleek dat het draagvlak van bewoners en veel ondernemers ontbrak en dat er te veel praktische bezwaren aan het plan kleefden. Al was het maar de concurrentiestrijd die zou opwaaien met de huidige ondernemers.

Ontwikkelaar Lithos Bouw schoot het plan daarom af.

Het bedrijf kwam met een vervangend plan om in plaats van winkel sociale voorzieningen in de Emmauskerk, zoals een kinderdagverblijf, te huisvesten. De ondernemers zijn enthousiast. Ze verwachten met de komst van meer sociale voorzieningen in de straat meer publiek zal trekken.

VROEGER Niet alle ondernemers profiteren mee van de recente ontwikkelingen. De geboren en getogen Soesterkwartierder

Niederlande

WINKELSTRATEN

Create brilliantly attractive displays

MERRY BUSINESS! Uw toegang tot de specialisten voor de aankleding van grote ruimtes en objecten: christmasworld.messefrankfurt.com

Patisserie Van Gent is al decennia gezichtsbepalend in de straat.

tig om te zien hoe ze bezig zijn. Die gasten ondernemen op een andere manier dan ik, maar dat maakt mij niet uit. Ze zorgen voor reuring en activiteit in dit gebied.

Vers bloed is goed. Ik zie volop mogelijkheden om samen te gaan werken. Op die manier kunnen we dit gebied naar een hoger plan tillen.’

HAND IN HAND Zo gaan oud en nieuw, hip en traditioneel, autochtoon en allochtoon steeds meer hand in hand aan de Noordewierweg. De wederopstanding is ingezet door de inzet van een aantal moedige ondernemers, economische voorspoed en herstructurering. Van een briljant vooropgezet plan van ontwikkelaars, investeerders of gemeentelijke beleidsmakers om het winkelgebied op te laten bloeien is nooit sprake geweest. Wel is duidelijk dat dit ooit ten dode opgeschreven winkelgebied leeft als nooit tevoren. ←

DU: 13.10.2017

Seasonal Decoration at its best 26 t/m 30. 1. 2018

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

65787-014_CW_Beleuchtung_SCN_Shopping_Centre_News_98x258 • FOGRA 39 • CMYK •jw: 21.08.2017

John Rekers van John’s Dierenspeciaalzaak merkt financieel weinig van de komst van de nieuwe ondernemers en de verdwenen leegstand op de Noordewierweg. ‘De straat is er zeker op vooruitgegaan het afgelopen jaar. Maar financieel heb ik daar niks aan. Ik moet het hebben van mijn vaste klanten.’

Al zeventien jaar bestiert hij in deze straat zijn winkel.

Met lede ogen ziet de Noordewierweg veranderen. Hij mist de detaillisten die hier vroeger hun winkel hadden.

‘Er komen steeds meer kebabzaken en kappers en steeds minder groentewinkels en slagers.’ Zijn eigen winkel is verouderd, erkent hij. ‘Maar dat is juist gezellig, ik heb een echte wijkwinkel, die past bij het Soesterkwartier.’

In tegenstelling tot John Rekers is bakker Jeff van Gent juist blij met de veranderingen die de nieuwe, veelal allochtone ondernemers veroorzaken. ‘Ik vind het prach-

SCN 2017 | 5 59

DE BINNENSTAD

Cuijk vernieuwt in rap tempo haar centrum; projecten lopen, staan op stapel of liggen op de tekentafel. Het bruist van de activiteit van marktpartijen én de gemeente, die de samenwerking met eigenaren, gebruikers en marktpartijen actief opzoekt. LaCité coördineert die samenwerking en dat werkt, want het centrum staat komende jaren volop in de steigers.

DOOR PETER WELLES, LACITÉ

Centrum van Cuijk veert op D

e gemeente Cuijk wil het centrum meer aandacht en allure geven en DTNP heeft een centrumvisie en plan van aanpak opgesteld, met concentratie van functies in de kern en leegstandsbestrijding en herontwikkeling in de randen. LaCité voert dit plan uit en vormt een brug tussen de gemeente en de markt, stakeholders en burgers. Samen proberen de organisaties ondernemers en investeerders te stimuleren, hun plannen verder te brengen en de samenwerking met het centrummanagement aan te halen.

WINKELHART MET NIEUWE SUPERMARKT Het winkelhart van Cuijk is winkelcentrum De Maasburg.

Samen met het centrummanagement haalt de gemeente de banden met de eigenaar en beheerder aan om hen meer te betrekken bij en een grotere rol te laten spelen in het centrum. Dat gaat stapje voor stapje, maar de eigenaar heeft de uitgestoken hand uit Cuijk aangenomen en de partijen kijken nu samen hoe de marketing, promotie en werving van het en hun centrum kunnen worden gestimuleerd.

Pal naast het winkelcentrum komt de nieuwe Aldisupermarkt, die verhuist van een aanloopstraat naar het Zwaanplein, midden in het centrum. Dat is een forse versterking van het centrum en concentratie van de winkelfunctie. De gemeente en de woningcorporatie hebben de handen ineen geslagen en gezamenlijk de grond verkocht om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

HERONTWIKKELING OUDE LEERLOOIERIJFABRIEK Al meer dan tien jaar staat de oude leerlooierij Regouin leeg. Een doorn in het oog van Cuijk, maar nu is er groen licht voor hergebruik van dit industrieel erfgoed. Een investeerder gaat het complex geschikt maken voor de 60 SCN 2017 | 5

Stichting Dagbesteding Cuijk die het gaat exploiteren voor (zorg)woningen en bedrijfsactiviteiten voor hulpbehoevende mensen. Dan is een rotte appel een glimmende parel geworden in het centrum met woningen en een restaurant, wasserette, tuinwinkel en werkplaats.

HERINRICHTING OPENBARE RUIMTE De gemeente gaat de komende jaren het hele centrum opnieuw inrichten. In de Grotestraat, het uitgaansgebied van Cuijk, is de schop de grond in gegaan. Winkels, horeca, en evenementen krijgen meer ruimte voor activiteiten en terrassen. Samen met het centrummanagement is een straatteam opgericht om het nieuwe gebruik van de straat te regelen en vervolg-investeringen te stimuleren. Een mooi voorbeeld is de service-bioscoop, die in de Grotestraat een locatie zoekt, een trekker en verrijking voor de straat. De gemeente en La Cité zitten daar bovenop. Deze aanpak wordt voortgezet in alle straten die straks op de schop gaan: een aansporing voor ondernemers in het hele centrum om eraan mee te doen.

AANLOOPSTRATEN; LEEGSTAND BESTRIJDEN De Molenstraat is een aanloopstraat naar het centrum. Het oostelijke deel blijft onderdeel uitmaken van het concentratiegebied, maar het westelijke deel, met veel leegstand, zal van kleur verschieten door herontwikkeling van deze locaties. De gemeente heeft daarin het voortouw genomen en nu komen meer panden tot ontwikkeling. Daarmee raakt de leegstandsbestrijding in een stroomversnelling. De herontwikke-

Winkelen in het centrum van Cuijk

Beeld uit de nieuwe campagne

DE BINNENSTAD

noveerd, een grote fabriek en school aan de rand van het centrum vertrekken en bieden ruimte voor woningbouw.

Dan leven er plannen voor verschillende panden, een service-bioscoop, een restaurant in het stationsgebouw, en het sportcentrum De Kwel. Vrijwel iedere maand meldt zich wel een initiatief. In een jaar tijd hebben zijn al heel wat plannen en projecten verder gebracht.

Komend jaar verandert het centrum in een bouwput.

Daarmee komt het centrum op stoom en is het de taak van La Cité en het centrummanagement ondernemers en investeerders op deze rijdende trein te laten springen.

KANSEN VOOR KLEINERE STEDEN Wat in Cuijk kan, kan ook in andere (kleine) steden. De centra daarvan hebben het moeilijk, Cuijk is daarin geen

ling wordt ondersteund door het project ‘Aangename aanloopstraten’ van Platform31, wat een plan van aanpak heeft opgeleverd, waaraan de ondernemers en het centrummanagement nu uitvoering geven.

SAMENWERKING MET CENTRUMMANAGEMENT CUIJK Het Centrummanagement Cuijk balt de belangen en de activiteiten van de ondernemers en eigenaren in het centrum samen. Voor de gemeente daarom een vanzelfsprekende partner om met ondernemend Cuijk te communiceren en samen activiteiten te ontplooien. De kas van het centrummanagement wordt goeddeels gevuld door de reclamebelasting die de gemeente heft in het centrum, een mooi voorbeeld van effectieve samenwerking. Samen pakken de partijen de coördinatie van de herinrichting op, leggen zij contacten met eigenaren en stakeholders, zoals winkelcentrum de Maasburg, promoten zij Cuijk onder potentiële ondernemers en gaan ze samen actief op zoek naar nieuwe trekkers voor het centrum.

TOEKOMST De inrichting van de openbare ruimte rolt de komende jaren door het centrum en het opwaaiende stof wordt goed gebruikt. De marketingcampagne ‘Cuijk Doet’ is gestart, waar de gemeente, ondernemers en het centrummanagement op aanhaken. De Albert Heijn wordt gere-

uitzondering, maar er is altijd behoefte aan een aantrekkelijk centrum. Niemand weet hoe dat eruit gaat zien, maar mensen willen elkaar ontmoeten, uitgaan, vermaakt en geholpen worden. Of dat met retail, fusionretail, blurring , horeca, concept stores, pick-up points, experience of entertainment zijn beslag krijgt zullen we zien, maar ondernemers die de consument opzoeken blijven een aantrekkelijk en goed bereikbaar centrum belangrijk vinden.

De gemeente Cuijk heeft dat goed begrepen en trekt flink aan die kar. We moeten ons daarom concentreren op de kansen en rijdende treinen van deze centra maken, waar ondernemers en consumenten graag op springen.

Dát is de uitdaging en dán veren ze op. ←

Peter Welles richt zich met zijn bedrijf LaCité op het aantrekkelijk maken van binnensteden. Aantrekkelijk voor bezoekers en winkeliers en daarmee dus ook voor investeerders en beleggers.

LaCité kijkt naar het mogelijke (her)gebruik van vastgoed door stakeholders te mobilseren, waarbij de haalbaarheid bovenaan staat. www.lacite.nl SCN 2017 | 5 61

HUURZAKEN

Retailagenda introduceert uniforme definities winkeloppervlakten DOOR JOHN NIJSTEN

John Nijsten bespreekt het initiatief van de Retailagenda om eenduidigheid te brengen in definities van winkeloppervlakten. Een overtrokken aankondiging, volgens de expert.

O

p 8 oktober 2014 heeft minister Kamp het initiatief genomen om samen met de betrokken stakeholders een Retailagenda op te stellen. In een brief van 17 maart 2015 aan de voorzitter van de Tweede Kamer heeft minister Kamp de tussen betrokkenen gemaakte afspraken gepresenteerd. De bedoeling is de retail sterker en toekomstbestendig te maken.

Recent hebben wij kunnen lezen dat de Retailagenda uniforme definities voor winkeloppervlakten heeft geïntroduceerd. In het kader van de Retailagenda heeft volgens deze publicaties blijkbaar een werkgroep onder leiding van IVBN en NRW eenduidigheid in het gebruik van begrippen gebracht. Volgens deze publicaties worden de uiteenlopende gebruikers in de retail- en vastgoedsector aangespoord om deze richtlijn voortaan te hanteren.

VERWARREND De bedoeling is om een eind te maken aan de verwarring rond de aanduiding van winkeloppervlakten. De eerste reactie is dan dat de genoemde BVO en VVO toch in de 62 SCN 2017 | 5

NEN 2580 worden gedefinieerd en het toch voor de hand ligt om deze definities te volgen. Blijkbaar is dat ook de bedoeling. In zoverre is de aankondiging dus verwarrend, zelfs onjuist. Blijkbaar is heel iets anders de bedoeling. Uitgaande van de definities uit de NEN 2580 werden blijkbaar afspraken gemaakt in welke situaties deze begrippen worden toegepast.

De bedoeling is dat de BVO op basis van de NEN 2580, de brutovloeroppervlakte en dus niet de bedrijfsvloeroppervlakte die vaak door retailers wordt gebruikt, geldt als basis voor het bepalen van de oppervlakte die onder andere wordt gebruikt in bestemmingsplannen en voor het bepalen van de planvoorraad. De VVO, de verhuurbare vloeroppervlakte en dus niet de verkoopvloeroppervlakte, is de geijkte maatstaf voor

VVO: bij dragende muren niet meten tot op het hart taxaties en huurcontracten. De winkelverkoopvloeroppervlakte, abusievelijk aangeduid met winkelvloeroppervlak, WVO, wordt gebruikt voor marktonderzoek en benchmark van winkelgebieden en is bepalend voor de vloerproductiviteit.

Met het aansporen bij taxaties uit te gaan van de VVO op basis van NEN 2580 kan volledig worden ingestemd. Echter, het belang van de WVO moet in dat kader niet worden veronachtzaamd. Zeker als deze constructief is afgescheiden van de overige VVO en nog meer indien zich tussen de WVO en

overige VVO overige constructieve obstakels bevinden zoals trappartijen en liften kan niet volstaan worden met de VVO. Bij de taxatie van winkelpanden zal de WVO dus een belangrijke plaats blijven innemen.

DEFINITIES In de Notitie uniforme definities winkeloppervlakten staat blijkbaar een uitgebreide uitleg van de definities en in welke situaties ze worden toegepast. Zo uitgebreid is deze uitleg echter niet.

Ik beperk mij hier tot de VVO en WVO die immers bij de huurprijsherziening van bedrijfsruimten ex artikel 7:290 BW, winkels en horecapanden, uitgangspunt zijn.

In de publicatie Definities uniforme begrippen winkelvloeroppervlakten, september 2017, wordt reeds gesteld dat VVO wordt gebruikt in relatie tot kantoren of kantooreenheden, terwijl de publicatie over winkels gaat. Voorts is het gestelde onjuist. De VVO wordt ook steeds meer gebruikt voor andere onroerende zaken behalve woningen. Daarna komt een omschrijving van de VVO. Gesteld wordt dat de verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw in het spraakgebruik de VVO is. Dat heeft echter niets te maken met spraakgebruik. De NEN 2580 stelt dat als zodanig.

Gesteld wordt dat niet tot de VVO worden gerekend een voorziening voor verticaal verkeer, trap (schalm-) gat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m². In de actuele NEN 2580 wordt deze uitsluiting voor een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht echter niet beperkt tot oppervlaktes groter dan of gelijk aan 4 m².

Vervolgens wordt ook de GO van stal gehaald die nergens verder wordt uitgewerkt. Gesteld wordt namelijk dat de VVO van een gebouw de GO is vermeerderd met de correctie glaslijn. Deze correctie glas-

HUURZAKEN

lijn staat reeds onder de omschrijving van de VVO. Er zijn echter meer verschillen. Zo doet de ruimte onder een trap bij de GO wel mee, maar bij de VVO niet. Zo kunnen de gebouwinstallatieruimten wel GO zijn, maar behoren deze niet tot VVO. Opgemerkt wordt dat gemeenten in het kader van de BAG-registratie de GO, Gebruiksvloeroppervlakte, moeten aanleveren.

SPECIALE GEVALLEN Speciale aandacht vraag ik om de vermelding bij de VVO dat waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten wordt tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Dit staat ook zo in de NEN 2580. Bij eerste lezing lijkt het dat waar twee winkels aan elkaar grenzen tot het hart van de muur gemeten moet worden. In de praktijk zou dit tot gevolg hebben dat bij gedeelten van muren anders moeten wor-

‘Het vaststellen van omrekenregels tussen VVO en WVO is onzinnig’ den gemeten dan bij de overige muren c.q. gedeelten hiervan.

In het geval van een dragende binnenmuur of een dragende buitenmuur moet echter altijd binnenmuurs worden gemeten.

Dit is alleen anders bij de BVO. Indien zich tussen twee winkels een dragende muur bevindt, een constructieve scheidende wand, dient dus tot de opgaande scheidingsconstructies te worden gemeten.

De betreffende zin van de VVO-beschrijving ziet op het geval een grote ruimte wordt opgedeeld in kleinere ruimten die niet worden gescheiden door dragende muren.

TRAPPEN EN TRAPGATEN Bij letterlijke lezing van de NEN 2580 dient een schalmgat of vide te worden meegeteld indien de oppervlakte hiervan kleiner is dan 4 m2. Een schalmgat is de ruimte in een trappenhuis tussen de opgaande en afgaande trap. Het lijkt onlogisch dat in het

geval de voorziening voor verticaal verkeer, meestal een trap, en het trapgat niet meegerekend worden, het schalmgat dat kleiner is dan 4,0 m2 wel. Ook deze zinsnede zal niet letterlijk genomen moeten worden.

Het schalmgat zal niet mee moeten tellen indien de betreffende trap of het betreffende trappenhuis niet meetelt.

Volgens de toelichting bij de NEN 2580 moeten de trappen en de trapgaten binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels meetellen, terwijl dit bij metingen van de verhuurbare vloeroppervlakte van andere ruimten niet het geval is. Mij lijkt dat de trap in de verkoopruimte eerder een obstakel is dan dat deze huurwaarde vertegenwoordigt. Het nut van trappen moet naar mijn mening niet tot uitdrukking komen in de waarde van de voorziening zelf maar in de waardering van de verdieping die wordt ontsloten. Gezien echter de duidelijke tekst op dit onderdeel in de toelichting dient bij een meting op basis van NEN 2580 VVO de trap binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels niet in mindering te worden gebracht op de VVO. In deze brochure wordt aan dit onderscheid geen aandacht besteed.

ALGEMENE RUIMTEN In de publicaties worden specifieke algemene ruimten tot de VVO gerekend. Opgemerkt wordt dat de toelichting in de NEN 2580 bij de VVO stelt dat toerekening van gemeenschappelijke ruimten in winkelcentra zoals winkelpassages, expeditieruimten en dergelijke hier niet plaatsvindt. De kosten van deze ruimten worden geacht te zijn begrepen in de huurprijs van de winkelruimten.

VERVOLG Volgens de publicaties wordt vooruitgang geboekt om vaste ‘omrekenregels’ tussen BVO, VVO en WVO vast te stellen en uiteindelijk ook vast te leggen in de NEN 2580. Dat lijkt mij een onzalige weg. Er zijn zoveel sterk afwijkende situaties dat in elk geval het vaststellen van omrekenregels tussen VVO en WVO onzinnig is.

LET OP Volgens de publicaties wordt een compleet restaurant of lunchroom met – nota bene – een eigen substantiële omzet in bijvoorbeeld IKEA of de HEMA niet tot het WVO gerekend.

Daarbij wreekt zich dat men zich niet realiseert dat voor het bepalen van de huurwaarde ex artikel 7: 303 BW niet de huidige toestand maar de toestand bij aanhuur bepalend is. Indien bij aanhuur de volledige begane grond als WVO werd beschouwd en vervolgens HEMA of IKEA daar een restaurant situeert, blijft deze volledige ruimte qua beoordeling naar huurwaarde WVO. Dat Locatus deze ruimte vervolgens niet aanduidt met WVO is hiervoor volstrekt niet relevant. Zie over de relevante data voor waardering de vorige editie van SCN. SLOT Ten onrechte doen de publicaties vermoeden dat in het kader van ‘de Retailagenda’ uniforme definities voor BVO, VVO en WVO zijn opgesteld. Dat ligt ook niet voor de hand nu deze in de NEN 2580 zijn omschreven. In plaats van hiernaar te verwijzen, worden onderdelen onvolledig en soms onjuist overgenomen. Men had simpel moeten stellen dat de definities uit de NEN 2580 voor BVO, VVO en GO van toepassing zijn. Het grootste knelpunt in taxaties, de WVO, wordt niet aangepakt. De WVO dient integraal onderdeel te zijn van de VVO. De contourlijnen van de WVO dienen, voorzover het dit gedeelte betreft, gelijk te lopen met de contourlijnen van de VVO. De VVO is dan de WVO plus de rest. De vraag is wanneer de waardering van de WVO overgaat in een waardering van overige ruimte die veelal lager is. In elk geval is de aanvangssituatie bepalend. Echter, de afscheiding tussen de WVO en overige ruimte kan constructief zijn, dragende muur, maar dat hoeft niet. Slimme verhuurders slopen in elk geval het wandje dat bijvoorbeeld door de vorige huurder is geplaatst ter scheiding van verkoopoppervlakte en magazijn.

Indien dat niet gebeurt, is op basis van de definitie van Locatus alles ‘achter het wandje’ geen WVO. Houdt dit echter ook in dat waardering als overige ruimte moet plaatsvinden?

Hopelijk komt het uiteindelijk nog goed met de publicaties. Van de huidige voorzitter van de normcommissie, Albert Timmerman, en de directeur van NRW, Brigit Gerritse, heb ik begrepen dat een vertegenwoordiger van de NRW is toegetreden tot de commissie. Wellicht kan dan in de toekomst de WVO onderdeel gaan uitmaken van de NEN 2580 en wordt onder meer voor dit knelpunt een oplossing gevonden. ← SCN 2017 | 5 63

RESEARCH

Op de afdeling Strategie en Research van Syntrus Achmea Real Estate & Finance onderzoeken onder leiding van Boris van der Gijp negen mensen continu de ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en hypotheken. Eén keer per jaar wordt dit advies – gesplitst in Nederland en internationaal – gepubliceerd in een rapportage: de Outlook. En dat zijn niet minder dan gidswerken voor de vastgoed- en hypothekenbelegger.

WAT INVESTEERDERS IN WINKELVASTGOED MOETEN WETEN

D

e redactie van SCN zit aan tafel met Kristel van Dam (researcher internationaal) en Joost de Baaij (researcher Nederland). Voor ons liggen twee kleurige rapporten. De Outlooks met daarin inzichten op het gebied van vastgoed en hypotheken: niet alleen winkels, maar ook wonen, zorgvastgoed en kantoren. En met een scope gericht op Nederland, Europa en zelfs ook Amerika.

VERGROOTGLAS Syntrus Achmea RE&F beheert diverse beleggingsportefeuilles voor ruim zestig institutionele beleggers, met name pensioenfondsen. Dat vastgoed wordt ook actief door het bedrijf gemanaged. De Baaij: ‘Wij beheren ongeveer twee miljard euro aan winkelvastgoed in Nederland.

Het grootste deel betreft solitaire winkelpanden, maar daarnaast bezitten onze klanten ook flink wat winkelcentra. Voor Institutionele beleggers onderzoeken wij wat de meest interessante locaties om te investeren zijn. Die visie wordt elk jaar gebundeld in twee rapporten en dit jaar voor het eerst ook in een digitaal magazine. Het vergrootglas ligt daarbij op wat de consument doet en hoe je dat kunt vertalen naar wat de beste plekken voor winkels zijn om in te beleggen.’

De beleggers die met Syntrus Achmea RE&F werken en in winkelvastgoed investeren, doen dat vooral nog in Nederland. ‘Maar de interesse voor buitenlands winkelvastgoed neemt toe’ zegt Van Dam. ‘Onze acquisitie richt zich daar ook op, met name op de high streets in de beste steden van Europa en op winkelcentra die sterk gericht zijn op de dagelijkse aankopen. Experience en convenience dus.’

64 SCN 2017 | 5

BELEGGINGSBELEID Voor wie zijn de rapportages met name bedoeld? De Baaij: ‘Onze research is vooral input voor het beleggingsbeleid van de beleggers voor wie wij werken. Dat dan verdeeld naar verschillende typen vastgoed. Bij elke soort vastgoed hoort een eigen strategie en de Outlook helpt onze klanten bij de onderbouwing daarvan door inzicht te geven in welke richting de markt zich ontwikkelt.’

‘In het geval van de winkelmarkt bijvoorbeeld: wat zijn de ontwikkelingen aan de consumentenzijde? Wat doen de retailers? En wat zijn de belangrijke trends en ontwikkelingen? We kijken naar de investeringsmarkt en belichten de aanvangsrendementen, de huren en in welke richting dat beweegt. Op basis van onze kennis, gecombineerd met de investment beliefs van de klant, wordt vervolgens een portefeuilleplan opgesteld. Daarnaast is de Outlook ook een bewijs van onze expertise. In die zin helpt het in de profilering van onze organisatie in de markt. Ook dat is belangrijk.”

DE KEUZES VAN DE CONSUMENT De consument van vandaag kiest meer en meer voor de grotere winkelsteden. Men zoekt vooral een leuke dagbesteding. Ook wordt meer en meer via internet gekocht, wat tot andere kooppatronen leidt. Van Dam: ‘Er speelt daarnaast ook een andere bewustwording bij de consument. Men hoeft niet zo nodig alles meer te kopen. Kijk naar Spotify en Netflix: een abonnementje is prima. Ook het belang van de circulaire economie neemt toe: tweedehands is geen schande meer. Er zijn dus meerdere oorzaken voor de veranderingen in de retail aan te wijzen.’

‘Daar komt bij dat de hiërarchie steeds steiler wordt’ vult De Baaij aan. ‘En dat heeft gevolgen voor waar je

RESEARCH

‘Bij het profiel van onze klanten passen de steden uit de top vijftien het best’

om zich te beperken tot een bepaald aantal steden en dat zorgt ervoor dat in de middelgrote en kleinere steden in Nederland maar ook elders de huurwaardes onder druk staan. Retailers willen zich daar in sommige gevallen nog wel vestigen, maar niet meer tegen de huurprijzen van voorheen.’

Joost de Baaij en Kristel van Dam

welke huurprijzen kunt vragen. Dat loopt enorm uiteen.

Kijk naar de internationale topsteden, waar de huurprijzen nog een stuk hoger zijn dan in Amsterdam.’

TOP 15 Bij Syntrus Achmea RE&F ligt de focus op de top 15-winkelsteden. Wat dus impliceert dat veel steden daarbuiten vallen. De Baaij: ‘Dat zijn zeker niet steden die straks geen winkelaanbod meer hebben. Het is meer dat wij vanuit investeringsperspectief en waardestijging die locaties minder interessant zien worden. Bij het profiel van onze klanten passen de top 15-steden het best, omdat wij verwachten dat de investering daar het meest waardevast zal blijken te zijn. We verwachten echter wel dat verschillende groeisteden nog een ontwikkeling zullen doormaken en daarmee ook voor beleggers interessant kunnen worden.’

We gaven al aan dat het van belang is te onderzoeken naar hoe de consument beweegt. Maar minstens zo belangrijk is hoe de retailers zich gedragen. De Baaij: ‘Na de laatste crisis zie je toch veel retailers die voorzichtig zijn qua expansie. Sommige retailers maken de keuze

NIEUWE INVULLINGEN Verwachten jullie dat de leegstand in deze steden ook niet zomaar is opgelost? Van Dam: ‘Dat is een lastige vraag. Een deel van de winkelmeters is in deze tijd duidelijk overbodig geworden. Als gevolg daarvan worden binnensteden compacter en dat zie je ook al gebeuren. Maar je ziet ook hele verrassende nieuwe invullingen. Met andere typen retail of horeca. Ook internationaal zie je dat het aandeel horeca sterk toeneemt. Het staat in feite voor het nieuwe, recreatieve winkelen. Voor middelgrote steden geldt daarnaast dat er meer en meer functieverandering ontstaat. Niet alleen naar wonen, maar ook naar een retailmix met horeca en producten die daarbij verkocht worden.’

De Baaij blijft de ontwikkelingen in middelgrote steden erg boeiend vinden: ‘Middelgrote steden die qua bevolkingsaantal stabiel zijn of zelfs groeien zijn natuurlijk erg interessant in hun rol als winkelstad. Onze selectie van top 15-steden moet je dan beslist ook los zien van de kansen die de steden die daarbuiten vallen beslist nog hebben. Steden met een lokale of regionale aantrekkingskracht moeten vooral daar sterk in zijn (zie de reportage over Veenendaal elders in deze editie, red.). Maar de realiteit is dat je voor die steden geen sterke groei in de huurprijzen mag verwachten.’

TWEEDELING En dus maken de beleggers keuzes: men focust sterk op woningen en internationale beleggingen. Met winkels, daar is men toch wat voorzichtiger mee geworden.

Syntrus Achmea RE&F rapporteert in de Outlook dan ook een tweedeling in de winkelmarkt: meer en meer beleggers kiezen voor de betere winkelsteden en niet meer voor de andere kernen.

Daarbij zijn er ook nog andere ontwikkelingen in het winkellandschap om rekening mee te houden: de opkomst van de outlet centers, maar ook winkels op stations, campussen van universiteiten en ziekenhuizen. Van Dam: ‘Die multifunctionaliteit van een gebouw of gebied neemt steeds verder aan belang toe. → SCN 2017 | 5 65

RESEARCH

DE OUTLOOK 2018–2020 DIE IN SEPTEMBER VERSCHENEN IS, KUNT U DOWNLOADEN VIA WWW.SYNTRUSOUTLOOK.NL

Outlook 2018-2020 Outlook 2018-2020

erlands Beleggen in Ned theken vastgoed en hypo

Beleggen in goed internationaal vast

daar moeten we het maar niet over hebben.’

De Baaij: ‘We letten ook sterk op ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld foodmarktconcepten, warenhuizen, nieuwe winkelformules. Wat kan Nederland daarvan leren?’

Maar de basis is altijd dat er voldoende mensen moeten zijn voor een vastgoedfunctie. En dus moet je het gebied waar dat vastgoed staat goed kennen en ook de behoeften van de consument. Dat is ons werk.’

INTERNATIONALE VERSCHILLEN Is er een groot verschil tussen Nederland en andere landen? Van Dam: ‘Dat valt heel erg mee. We denken wel dat Nederland qua verandering wat voorloopt op bijvoor-

‘Grote retailers hoeven niet meer per se op elke locatie aanwezig te zijn’ beeld Duitsland. Dat land heeft in de grote steden minder de crisis gevoeld en daardoor niet de noodzaak van verandering ervaren. Maar vanwege de sterke vergrijzing moet daar wel wat gebeuren.’

‘Ook in Duitsland zie je veel verschillen tussen de grotere en kleinere steden, maar zeker ook tussen de segmenten: de tegenstelling tussen luxe versus discount is groot. En net als in Nederland heeft het middensegment het moeilijk. In Frankrijk speelt de dominantie van Parijs en andere grote steden een rol en sowieso de grotere afstanden tussen steden. En over retail op het platteland, 66 SCN 2017 | 5

HUDSON'S BAY Ah… Warenhuizen. Wat vinden jullie van de komst van Hudson’s Bay naar Nederland? ‘Een jaar of twee geleden kregen we te maken met de problemen rondom V&D’, zegt De Baaij. ‘En in de portefeuilles van onze klanten zaten een paar panden waarin V&D gevestigd was. We zijn toen gaan onderzoeken wat het alternatief zou zijn op het moment dat V&D zou omvallen en destijds was de conclusie was dat van de zestig Nederlandse V&D’s in wellicht een derde van die gevallen er een mogelijkheid was voor een andere warenhuisformule.

Dus lang niet overal. Of Hudson’s Bay erin slaagt de haar formule goed neer te zetten, dat moet nog blijken.’

Van Dam: ‘Het is nog te vroeg om te concluderen of het een aanvulling is of niet. Het is een mooie start die nu in verschillende steden te zien is geweest, maar we zijn nieuwsgierig hoe de formule gaat functioneren als het nieuwe eraf is.’

KRITISCH KIJKEN Inderdaad: werkt een formule op een bepaalde plaats?

Dat vragen meer retailers zich af. Van Dam: ‘Het is beslist een trend dat verschillende grote retailers kritisch kijken naar de bestaande locaties. Dat speelt ook internationaal.

Men hoeft niet meer per se op elke plek aanwezig te zijn.’

De Baaij: ‘Online zorgt er natuurlijk ook voor dat men met minder vestigingen af kan. De retailer kiest voor de beste plaatsen en de regio wordt verder gecoverd via de webwinkel. Ook dit draagt bij aan het steeds steiler worden van de winkelhiërarchie en maakt dat de grotere winkelsteden steeds belangrijker zullen worden. Maar, als wij als researchers ons werk goed doen – dus beleggers weten aan te geven in welke steden men voor de lange termijn goed kan investeren – dan mag dit ons niet te veel gaan raken.’ ←

BEHAAL MEER WINKELOMZET MET MÉÉR ZWARTE PIET, MÉÉR GRATIS TASJES, MÉÉR GRATIS PARKEREN EN MÍNDER GENDERNEUTRALE KLEDING DOOR HANS VAN TELLINGEN

WE LEVEN IN INTERESSANTE TIJDEN. SPANNENDE TIJDEN. Populistische tijden. Aan de ene kant kun je beweren dat de ‘wil van het volk’ steeds meer gehoord wordt. Via de Brexit. Of Donald Trump. Via Viktor Orbán misschien wel. En via vele anderen. “Eindelijk kunnen we zeggen wat we denken. Eindelijk wordt er naar ons geluisterd.” Althans, volgens een groot deel van de kiezers in het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Hongarije.

Aan de andere kant: er zijn ook politiek correcte krachten actief in onze samenleving. Krachten gestoeld op ideeën die niet altijd onder een meerderheid van de bevolking leven. Al worden die ideeën er soms wel doorheen gedrukt. Ik heb het over die van de zogenaamde Social Justice Warriors.1 Overgewaaid vanuit de radicaal progressieve University of California Berkeley. Ideeën die er in essentie op neerkomen dat elke minderheid (qua huidskleur, geslacht, seksuele voorkeur, religieuze achtergrond) gediscrimineerd zou worden in onze maatschappij. Een maatschappij die kennelijk nog steeds beheerst wordt door foute, witte en middelbare mannen. Mannen die zich bedienen van het zogenaamde ‘white privilege’.

Nu ben ik tegen elke vorm van (rechts)ongelijkheid en discriminatie. En ben ik tevens van mening dat elk idee (zolang dit maar niet oproept tot geweld) gehoord mag worden. → SCN 2017 | 5 67

WINKELPOLITIEK

JUMBO BOYCOT NU ZELFS ZWARTE PIET

Ik hoor heel erg graag ook de meningen van mensen waar ik het niet perse mee eens ben. Maar slaan ze op Berkeley – en hun navolgers in Europa en Nederland – niet een beetje door? Want hun meningen mogen gehoord worden. MOETEN gehoord worden. Maar is het niet een beetje raar dat vele ideeën erdoor heen gedrukt worden terwijl een grote meerderheid van de mensen deze ideeën niet deelt?

ben ik dan toch in de pen geklommen vraagt u zich misschien af? Waarom moet ik toch een aantal dingen kwijt? Zaken die je als politiek incorrect kunt beschouwen? Tja, dát heeft te maken met mijn retailachtergrond. Of beter: mijn retailonderzoeksachtergrond. Waarbij ik mij baseer op feitelijk onderzoek. Over Zwarte Piet. Over genderneutrale kleding. Over tasjes. Én over gratis parkeren. Met de auto wel te verstaan.

Daarover straks meer. Veel meer. Want mijn belang – en dat belang wordt gedeeld door de vele mensen die in deze sector werken – is de retail. En ons gezamenlijk belang is het vergroten van de retailomzet. Niets meer. Niets minder.

Dit wordt geen politiek blog. Ik laat het landsbestuur graag over aan de heren en dames politici. Verwacht geen hemelbestormende meningen over de maatschappij in dit stuk. Maar waarom

ZWARTE PIET Met enig gevoel van onbehagen volg ik de Zwarte Pietdiscussie. Die elk jaar feller gevoerd wordt. Moet Zwarte Piet verdwijnen? Is hij (of: ‘zij’, daar wil ik van af) vergelijkbaar met de Amerikaanse Blackface? En is hij symbool van een diepgeworteld racisme onder alle lagen van de Nederlandse bevolking?

Is dit bewust racisme? Of misschien wel onbewust racisme (een ieder die wit is en man is schijnt hier last van te hebben volgens de leer van Berkeley)? Ach. Wie weet. Ik behoor niet tot de ontkenners. Ik ga ook niet beweren dat die zwarte kleur roetvegen zijn van de schoorsteen. En ik walg van de personen die zich op sociale media nihilistisch en racistisch uiten.

Zwarte Piet in de oorspronkelijke vorm zal heus wel iets van een – bewust of onbewust – racistische oorsprong hebben.

Geredeneerd vanuit een vervlogen tijdsbeeld. Maar is hij vandaag de dag nog een racistisch verschijnsel? Nee joh. Zwarte

Als de meerderheid van de Nederlanders door wil met Zwarte Piet, moet je er niet mee stoppen

Piet is een held. Onder kinderen. En onder volwassenen. Het Sinterklaasfeest is Folkore. Inderdaad. Met een hoofdletter F. Iets typisch Nederlands. Iets om trots op te zijn. En iets wat je tegelijkertijd niet al te serieus hoeft te nemen. Niet als politiek statement althans. Het is een volksfeest. Met een grote impact op de winkelbestedingen. En vanuit dat opzicht wel degelijk relevant.

In deze tijden van steeds verdergaande Europese samenwerking - waarbij sommigen vinden dat deze doorslaat heeft de mens behoefte aan iets eigens. Iets van ‘ons’. Iets wat ons allen bindt. En een Sylvana Simons, een Quinsy Gario, een Sunny Bergman en een Gloria Wekker dan? Zij lijken wat te overdrijven. En zetten volstrekt onnodig de maatschappelijke verhoudingen op scherp. Zeker als tijdens de Sinterklaasin68 SCN 2017 | 5

WINKELPOLITIEK

De HEMA gaat genderneutraal?

De HEMA hoeft de maatschappij niet te veranderen. De HEMA moet spullen verkopen.

tocht kinderen geïntimideerd worden door de actiegroep Kick Out Zwarte Piet.

En hoe zit dat dan met de relatie met de winkelomzet? Er zijn reeds vele onderzoeken verricht onder de Nederlandse bevolking. Het ene onderzoek nog groter en betrouwbaarder dan het andere.

Bottom line is dat ongeveer 80% (in sommige onderzoeken 90%) van de Nederlandse bevolking door wil met Zwarte Piet2.

Maar wat doet de retailbranche? Veel winkelformules gaan mee in de kritiek op Zwarte Piet. Jumbo boycot Zwarte Piet zelfs.3 En HEMA doet ook een duit in het boycotzakje.4 Al wordt dat later weer ontkend. Sjonge. Als een heel erg grote meerderheid van Nederland door wil gaan met Zwarte Piet, moet je er niet mee stoppen. Maar moet je er juist mee doorgaan. En dat ook communiceren. Dat levert meer klanten op. Dat is zeer relevant voor een winkel als de HEMA. Een winkel voor iedereen.

Een winkel die zich – en dat is óók een keuze –op alle bevolkingsgroepen wil richten.

Geen misverstanden. Dat houdt namelijk ook in – in ieder geval in de grote steden – dat de HEMA hoofddoekjes zou kunnen verkopen.5 Op zijn HEMA’s dan

wel te verstaan: makkelijk, flexibel en geen gedoe. Mijn punt is dus: verkoop datgene wat je klant wil kopen. Als dat zakjes pepernoten zijn met Zwarte Piet daarop afgebeeld? Doen! Je kweekt een fanbase hiermee. En als dat hippe hoofddoekjes zijn voor moslimvrouwen? Ook doen! De HEMA kiest namelijk geen partij. De HEMA is er voor alle mensen.

DE GENDERNEUTRALE HEMA En dan de mededeling van de HEMA over de genderneutrale kleding voor kinderen. Dit deed onlangs behoorlijk wat stof opwaaien.6 Een actie van een twaalfjarig meisje was de grote aanjager in dezen.7 Toch raar dat een eenling zoveel invloed heeft.

Wat zijn de feiten? Onderzoek wijst uit dat 4% van de mensen zich onzeker voelt over de geslachtsidentiteit.8 Andere bronnen melden (aan de tafel van Pauw gehoord) dat dit percentage eigenlijk maar 1% zou zijn. Of nog minder. Hoe het ook zij: 96% (of 99%) van de Nederlanders voelt zich heel duidelijk ‘man’ of ‘vrouw’. Sommigen twijfelen. Prima. Het is een grondrecht om je hierover te uiten. En het is gelukkig mogelijk om een gehele of gedeeltelijke transitie van man tot vrouw – of vrouw tot man – te ondergaan. Of er juist helemaal niets aan te doen. Prima als een winkel besluit om ook een genderneutrale (mag het dan alsjeblieft anders heten, ik vind het een nogal Orwelliaanse term?) afdeling te starten. Ik ben vóór.

Maar als je de meerderheid wil bedienen (HEMA: de winkel voor iedereen, weet u het nog?), hou het dan voornamelijk bij ‘jongen’ of ‘meisje’. Dat vinden de kinderen namelijk zelf ook, zo blijkt uit een poll van Kien/Panelwizard.9 De HEMA hoeft de maatschappij niet te veranderen. De HEMA moet spullen verkopen. Zonder opsmuk. Nuttig. Speels. Zonder politieke connotatie. →

DE HEMA KIEST GEEN PARTIJ. DIE WINKEL IS ER VOOR ALLE MENSEN

SCN 2017 | 5 69

WINKELPOLITIEK

Een tasje is service en leidt tot extra klandizie. Zo simpel als maar zijn kan.

Wees niet ‘penny wise, pound foolish’

En daarbij: vrouwen zijn bij het oriënteren op en het kopen van producten in de winkel veel bepalender dan mannen.10 Aldus het artikel dat ik samen met vijf vrouwen – met een indrukwekkende retailachtergrond – heb geschreven. Retailbedrijven en retailvastgoedeigenaren doen er goed aan om meer vrouwen in dienst te nemen. Want vrouwen maken de dienst uit in de retail. In ieder geval als het gaat om de aankopen. Dus is het verstandig om ook meer vrouwen te betrekken aan de verkoopzijde. Retail en gender zijn dus innig met elkaar verbinden. Juist in de retailsector worden de verschillen tussen man en vrouw duidelijk.

Wat verder vermeldenswaard is, is dat transgender Maxim Februari (de bekende columnist, schrijver en jurist) er juist trots op is dat hij een man is vandaag de dag.11 Zijn wens is eindelijk in vervulling gegaan. Geslachtsverschillen zijn er nu eenmaal. En dat is helemaal niet erg. Dat is een constatering.

Een feit. Een natuurlijk gegeven.

TASJES In Hoofdstuk 9 van #WatNouEindeVanWinkels12 hebben mede-auteur Jorine de Soet en ik het al benoemd: het fenomeen van de ‘gratis tasjes’. Of beter: het feit dat er tegenwoordig voor tasjes betaald dient te worden.

MEER ZWARTE PIET, MEER TASJES, GRATIS PARKEREN: DAT VINDT DE MIDDENLANDER BELANGRIJK 70 SCN 2017 | 5

Ik citeer: “In de jaren voor 2016 stoorden wij ons vaak aan winkeliers die niet uit zichzelf tasjes meegaven. Uit misplaatste zuinigheid. Nu mogen er geen (gratis) plastic tasjes meer verstrekt worden. En de meeste retailers zien dat als een kostenbesparing. En niet als iets dat goed voor het milieu is. Nu hebben de auteurs van dit artikel zeker hart voor het milieu. Wij brengen het glas naar de glasbak. En het papier naar de papierbak. Die verwarming gaat niet hoger dan 18.

Enzovoort. Maar het fenomeen ‘tasjes’ heeft wat ons betreft niets te maken met het milieu. Een tasje gratis verstrekken moet geen probleem zijn”.

Ons devies is: geef desnoods eerst tien cent korting. Om daarna dan tien cent voor het tasje te rekenen. Zodat dit feitelijk gratis is. En verder: gebruik papieren tasjes. Want dat mag wel. Alles draait om de klant. Het tasje is service. En is dus gratis. En iedereen in de winkelstraat moet kunnen zien dat iemand iets in jouw winkel gekocht heeft. Met jouw merknaam erop. Dat leidt tot extra klandizie. Zo simpel als het maar zijn kan. Wees niet ‘penny wise, pound foolish’. Wees niet zo… Nederlands!

GRATIS PARKEREN Het is u vast niet ontgaan. Ik – en mijn mede-auteurs Jeroen Verwaaijen en Milan Caspers – heb al veel geschreven over gratis parkeren voor de consument.13 Bottom line is: → 44% van alle bezoekers aan winkelgebieden komt met de auto (in binnensteden ligt dit percentage wat lager, in stadsdeelcentra wat hoger en wijkwinkelcentra scoren gemiddeld).

→ De automobilist is goed voor 60% van de totale winkelomzet (in binnensteden ligt dit percentage wat lager, in stadsdeelcentra wat hoger en wijkwinkelcentra scoren gemiddeld). → Bezoekers per auto besteden gemiddeld ongeveer twee keer zoveel als bezoekers die lopend komen of per fiets. → In een aantal stadsdeelcentra (met geheel of gratis parkeren) ligt het aandeel ‘auto’ in de winkelomzet vaak nog hoger dan 60% en betreft het soms wel 80%. → Het parkeertarief (als er geen sprake is van gratis parkeren voor de consument) heeft weinig invloed, is dus in-elastisch, het maakt niet uit of je bijvoorbeeld € 1,80 of € 2,30 per uur moet betalen. → Stadsdeelcentra of wijkwinkelcentra waar betaald parkeren is ingevoerd (nadat er eerst sprake was van gratis parkeren voor de consument) kampen met een verlies aan bezoekers en een verlies aan omzet tot wel 30%.

De retail kan dus op de meeste plekken niet zonder een goede bereikbaarheid met de auto. En daar waar voor het parkeren niet betaald hoeft te worden (door de consument) leidt dat tot extra winkelbezoeken. Het verhaal van Giuiliano Mingardo14 – in essentie komt het erop neer dat je overal betaald parkeren moet invoeren – zal dus tot extra winkelfaillissementen leiden.

EN DUS? Nederland bestaat nog steeds voor de grote meerderheid uit ‘gewone Nederlanders’. Dat zijn geen hipsters. Geen grachtengordelbewoners. Geen bakfietsende inwoners van de binnenstad van Utrecht. En dat zijn geen mensen die denken vanuit de circulaire economie. Maar dat zijn wél mensen die wonen in het zogenaamde Middenland (zie ook de analyses van electoraal geograaf Josse de Voogd 15). Die mensen wonen in Etten-Leur. In Hoofddorp. In Alphen aan den Rijn. Enzovoort.

Net zoals de verkiezingsuitslag wordt bepaald door de inwoners van het Middenland en niet door de inwoners van de binnenstad van Amsterdam, zo wordt het succes van ‘gemiddelde’ en generieke winkelketens als Jumbo en HEMA óók in het Middenland bepaald. Vergis je niet: er zijn ‘Middenlanders’ met een kleine portemonnee. Maar wees niet verbaasd als een Middenlander aan komt rijden in een vette SUV. En een inkomen van vijf keer modaal heeft. Als jij weet hoe je deze grote groep kunt verleiden tot aankopen, ben je spekkoper.

En wat is mijn bestaansrecht als professioneel onderzoeker?

Dat is mij baseren op de onderzochte feiten in relatie tot winkelgedrag. En die feiten duiden op: méér Zwarte Piet, méér tasjes, méér gratis parkeren. En minder nadruk op genderneutraliteit. Want dat zijn de issues die de Middenlanders belangrijk vinden. Waarbij ik wil benadrukken dat het natuurlijk nog om veel meer dan alleen dit gaat in de retail, zoals in hoofdstuk 9 van #WatNouEindeVanWinkels al beschreven.15 Het is minder simpel dan het lijkt. Het gaat echt niet alleen om deze

onderwerpen.

Maar, heren en dames winkeliers: wend je in ieder geval niet af van de grootste groepen ‘gewone’ Nederlanders. Oftewel de Middenlanders. En al helemaal niet als je een generieke aanbieder bent.

Zoals de Jumbo. Of de HEMA. Ik weiger om ingedeeld te worden in de foute hoek. Ikzelf heb een hekel aan extremisme. Rechtsextremisme. Maar zeker ook linksextremisme. En niet te vergeten religieus extremisme. Ik redeneer niet vanuit de onderbuik. Het zal mij werkelijk waar een worst zijn of iemand wel of geen kleurtje heeft, ‘he, ho of bi’ is. Of transgender. Alle menstypen zijn vertegenwoordigd in mijn vrienden- en kennissenkring. Ik beoordeel mensen op hun gedrag. Hun medemenselijkheid. En hun communicatieve capaciteiten. En niet op hoe ze eruit zien.

Heb respect voor iedereen. Ongeacht huidskleur, geslacht of geaardheid.

Maar doe alsjeblieft niet zo geforceerd moeilijk. De grote meerderheid van de bevolking is gewoon OK. En zorg ervoor dat jij als retailer ook OK bent. Wees blij.

Wees gelukkig. En wees jezelf. En luister naar wat je klant wil. Moeilijker dan dat is het leven niet. Ook niet als retailer. ←

Hans van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo (www.strabo.nl). Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel.

Hans schrijft dit blog op persoonlijke titel.

Reacties: vantellingen@strabo.nl T 020-6260817 Twitter: @hansvantelling

WEES JEZELF, LUISTER NAAR WAT JE KLANT WIL

BRONNEN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Wikipedia: ‘Social justice warrior’ ‘Bezoekers RTL Nieuws: “Zwarte Piet moet zwart blijven”’, RTL Nieuws, 09-09-2015 ‘Geen Zwarte Piet en Sinterklaas op Jumbohuismerk’, Distrifood, 30-09-2016 De Volkskrant, 26-08-2014 ‘Boze oproep boycot HEMA na verkoop hoofddoeken’, Nieuws.nl, 03-09-2014 ‘HEMA maakt kinderkleding genderneutraal’, NOS.nl, 20-09-2017 ‘Dankzij Julia (12) past HEMA labels aan’, Het Parool, 20-09-2017 ‘Utrecht schrapt onderscheid tussen mannen- en vrouwen-wc’s’, NOS.nl, 01-07-2016 Panelwizard.com/kinderkledinggenderneutraal ‘Vrouwen willen winkelen’, SCN 2017 nr. 2 ‘LHBTQI: een hutsekluts van hippe onzin’, NRC 28-07-2017 H. van Tellingen, ‘De zonnige toekomst van het fysieke winkelen’, SCN 2016 nr. 2 ‘Gratis parkeren bestaat […]’, Vastgoedjournaal.nl, 21-08-2017 ‘Is gratis parkeren een verstandig beleid?’, Retailtrends.nl, 03-10-2017 ‘Eenvandaag zet het middenland op de kaart’, Eenvandaag.nl, 20-01-2017 H. van Tellingen, ‘De zonnige toekomst van het fysieke winkelen’, SCN 2016 nr. 2 SCN 2017 | 5 71

DE BINNENSTAD

Eduard Plate (Extenzio expertisecentrum voor ruimte en economie) is adviseur en centrummanager in o.a. Hardenberg en Utrecht. Studeerde economische geografie en marketing, werkte bij Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic leefstijl segmentatie en was directeur van de AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl.

EDUARDPLATE.NL

Clement Popma begon een eigentijdse herenmodezaak in een prachtig art-decopand.

Hoe kan de gemeente ondernemerschap helpen?

Nieuwe ondernemers in Groningen (2) Wie zijn de nieuwe ondernemers in Groningen? Hoe geef je hun passie de ruimte? Hoe kiezen ze hun vestigingsplaats?

De gemeente kan een handje helpen. Vooral met het maken van uitnodigende, realistische straatprofielen. Daar is een nieuw werkconcept voor gemaakt. Drie aspecten zijn daarbij belangrijk: visie op de centrumstraat, expertise bieden en ruimte geven aan initiatief. Het kenmerk van de nieuwe ondernemers is passie, eigen visie en ze zoeken een aansprekende omgeving.

Flexibel vastgoed aanbod, met betaalbare huren is noodzakelijk.

Zonder leegstand geen nieuwe ondernemers.

72 SCN 2017 | 5

I

n deel 1 (SCN 2017 #4) werd al genoemd dat de stad Groningen de dominante stad van Noord Nederland is. Met 202.000 inwoners, waaronder zoâ&#x20AC;&#x2122;n 57.000 studenten van wie er 35.000 in de stad wonen heeft de stad een geheel eigen bevolkingsprofiel. Nieuwe winkels, horeca, diensten en bedrijven worden vrij makkelijk gevonden. De drempel om een eigen zaak te starten is relatief laag.

Zeker als de omgeving uitnodigend is voor start ups. Loopstromen en beschikbaarheid van betaalbaar vastgoed zijn daarbij randvoorwaarden.

Leegstand is een kans voor elke stad.

Mits daar goed mee wordt omgegaan.

FOLKINGESTRAAT Met de komst van het Groninger Museum kwam er een loopbrug over het water naar het station. Hierdoor verschoof de loopstroom van de iets oostelijk gelegen Herestraat naar de Folkingestraat. Die loopstroom heeft bovendien een eigen profiel.

Met veel studenten, toeristen en vijftigplussers.

Het gaf een impuls aan een straat, waar voor de oorlog veel kleine Joodse ondernemingen waren gevestigd. De synagoge aan het begin van de straat markeert dit verleden. Het is opvallend dat die historische wor-

DE BINNENSTAD

De diversiteit is groot, er is een mix van oud en nieuw tels in veel nieuwe winkels terug te zien zijn.

TOETJESPARADIJS Ondernemers vestigen zich nu ook richting het begin van de loopbrug.

Ze volgen de klanten. Een voorbeeld is toetjesparadijs Toet. Het opende een tweede winkel bij de loopbrug.

Iets verderop, bij de entree van de Folkingestraat, is de oorspronkelijke vestiging van Toet te vinden.

De diversiteit aan ondernemers is groot. Er is een mix van oud en nieuw. De straat kent ook veel terugkerende bezoekers. “We gaan hier een paar keer per jaar heen. Er is altijd iets nieuws te ontdekken”, vertellen passanten. Waarom vestigen nieuwe ondernemers zich in de Folkingestraat?

V&D “Wij werkten bij la Place. Toen V&D stopte wilden we verder. Deze straat is druk en heeft een leuk publiek met De Folkingestraat met BAQ en FOLK

J & Z Tweedehandswinkel wordt gerund door ex-docente Jahoud (links)

SUCCESFACTOREN VOOR NIEUWE ONDERNEMERS:

toeristen. Bovendien is de huur nog te doen”, zeggen beide eigenaren van Dubbeljoe J Wraps en Juices. Ze specialiseren in vers, inclusief bijvoorbeeld veganistische producten.

Schuin er tegenover is J&Z Tweedehandswinkel van het Syrische echtpaar Jahoud en Zafer gevestigd.

De spullen haalt Zafer, van oorsprong apotheker, uit Duitsland, België en Frankrijk. Jahoud, in Syrië grafisch docente, leidt de winkel die in korte tijd populair is geworden. Ze leert Nederlands van de kranten die ze ook als inpakpapier gebruikt. Ze konden het pand huren en de passantenstroom sprak ze aan. Bovendien was er nog niet zo’n aparte tweedehandswinkel.

Duitsers maar ook stadstoeristen en bezoekers uit de wijde regio, een paar keer jaar terugkomen naar de straat.

“De bijzondere winkels is de kracht van deze straat”. De winkel is overigens ook een uithangbord voor het maken van thee- en kadopakketten. ”In thee willen we groot worden.”

CONCEPTSTORES Het Kadocafé wil vanuit een gezellige omgeving de grootste theewinkel van Noord Nederland zijn. De thee kan er gedronken worden en er zijn originele cadeau’s. “Consumenten zoeken iets goedkoops maar willen iets leuks, en dat wil ik ze bieden”, is de filosofie van de eigenaresse Marion Fernhout, die de winkel startte toen er kinderen kwamen. Ze wilde ondernemen en gezin combineren. Ze merkt dat toeristen, vaak

MODE Kleding is er volop. De Heksenketel bestaat al twaalf jaar. Opgericht door vijftien vrouwen die in de winkel hun zelfgemaakte kleding verkopen.

Ze zaten eerst in de Oude Kijk in’t Jat Straat en verhuisden doelbewust naar de Folkingestraat.

Om dezelfde reden is Byoni van de Friese ontwerpster Monique Medema er neergestreken. Byoni heeft zes vestigingen en zoekt de speciale stadsstraten, waarbij ook →

• Uitnodigende straatprofielen • Echte expertise bieden • Ruimte geven aan initiatief

SCN 2017 | 5 73

DE BINNENSTAD

Interieur van het Kadocafé

de nabijheid van het Groninger Museum een rol speelde.

Goodz for Fashion wisselt haar collectie maandelijks en kijkt sterk naar de lokale vraag. De eigenaar geeft de filiaalmanagers een hoofdrol. “Zij kennen de klantbehoeften, ik kan goed inkopen.”

BLURRING BAQ is een bakker annex broodcafé.

In 2015 door Evelien Eising gestart.

Ze nam de Smaak van de Stad over.

Alle ingrediënten zijn biologisch en komen uit Drenthe. Op het terras in de achtertuin is het horeca gedeelte.

Opvallend hoe de medewerkers het verhaal van de winkel goed kennen en hoe er met andere winkels wordt Onderneemster Simone Pijper opende een winkel in slaapkleding na het vertrek van V&D uit de binnenstad.

74 SCN 2017 | 5

Chocolade-speciaalzaak Heerlijk

De man van de modewinkel: ‘Als ik hier wijn mocht laten proeven van de winkel verderop, dan versterk je elkaar alleen maar’

samengewerkt, zoals met het naastgelegen FOLK. Dit is een nieuwe conceptstore, met een mix van design, food, kleding, accessoires en papierwaren. De winkel is op de leefstijl van de eigenaren Anne en Tim afgestemd, beide afgestudeerd als interieur- en productontwerper. Ze werken nog in hun eigen atelier en brengen ook werk van andere ontwerpers.

Ambacht, ontwerp en retail worden gecombineerd.

Dienstverlening draagt met drie kappers in elk hun eigen segment ook bij aan het profiel van de Folkingestraat. Er is de zeer trendy herenkapper barbershop De Zwarte Raaf, de op studenten gerichte Kapsoones en de uit de Oosterstraat verhuisde Barbier.

ZWANESTRAAT Dit patroon van eigenzinnige ondernemers zet zich voort in Zwanestraat.

Hier opende onlangs Schoenenzaken, als doorstart van de Schoenfabriek.

Het stoppen van V&D leidde tot de komst van Roezen. “Het aanbod van goede slaapkleding was verdwenen.

Daar ben ik ingesprongen”, licht eigenaresse en ex-makelaar Simone Pijper toe. Ze krijgt haar klanten uit de wijde omgeving. Een zorgpunt is de bereikbaarheid, vooral als het gaat om ouderen en gezinnen. “Dan is een P+R pendelbus onvoldoende”.

Cledingraadt is een eigentijdse trekker in de Zwanestraat. Clement Popma opende vier jaar geleden z’n opvallende winkel in mannen

verwaaijen fashion. Zo opvallend, dat bijvoorbeeld ook de hippe Hooghoudt reclamespot in z’n winkel opgenomen werd.

Recent voegde hij Dstressed toe.

“Als er iets tegenover je winkel vrijkomt, moet je wel nadenken.” Hoewel hij een grote en groeiende klantenkring heeft zou hij graag meer ruimte hebben om met collega’s klanten beter te binden.”Als ik hier wijn zou mogen laten proeven van een leuke zaak verderop, dan versterk je elkaar alleen maar. We spreken dezelfde doelgroep aan”. Zo zou hij ook anders om willen gaan met handhaving in uitstallingsbeleid en bij terrassen. “Je kunt je straat meer tot z’n recht laten komen”.

Passie van ondernemers en in kunnen spelen op de behoeften van klanten in de straat. Cor Dijkstra startte in 2015 De Kaaskop en vat het zo samen: “Ik wil dat klanten met een glimlach binnen komen lopen en met een nog grotere glimlach weer naar buiten gaan.”

CONCLUSIE Nieuw ondernemerschap is een snoepje van de crisis. Zonder leegstand zouden veel ondernemers geen kans hebben gehad. En consumenten minder bijzondere winkels.

Leegstand is een kans voor elke stad. Mits er goed mee omgegaan wordt. Dat vraagt om straten met een eigen profiel. In samenwerking met gemeenten en ondernemers kunnen we uitnodigende straatprofielen maken. Met Alexander Grit (lector Hanzehogeschool-Alfa College) hebben we hiervoor bijvoorbeeld een nieuw werkconcept gemaakt, Towards explorative space. ←

De Zeedijk

I

n een heel ver verleden studeerde ik sociale geografie aan de UvA. Een prachtige studie waar ik heel veel leerde over de suburbanisatie van Chicago, over gentrification in New York, over arsoning in Detroit. Maar winkels of winkelcentra in Nederland kwamen niet in beeld bij de tamelijk abstracte, nogal USAgeoriënteerde opleiding. Gelukkig was er het bijvak planologie waar Ed Nozeman nog iets over de Nederlandse praktijk kon vertellen.

Nee, mijn kennis heb ik toch vooral in de praktijk opgedaan.

Het leuke van het vak was dat we naast de VS ook alles van Amsterdam afwisten. Wat er gaande was en waar we met z’n allen tegen in verzet moesten komen. Het was de tijd van de Vondelstraat en Groote Keyzer, de inauguratie van de Centrumpartij in de gemeenteraad, Gerard Bakker, Bouwes wat anders, etc. Tussen het demonstreren door werd er ook nog gestudeerd, maar in een aanzienlijk relaxter tempo dan de hedendaagse studenten moeten opbrengen.

E

en favoriet onderdeel van de studie was het grote leeronderzoek, een eigen onderwerp wat groepsgewijs aangepakt mocht worden. Ons studieobject was de revitalisatie van de Zeedijk. Destijds net schoongeveegd. De negenhonderd junks die zich verzamelden op de kop werden hardhandig verspreid over andere delen van de binnenstad en de Bijlmer. Het nog te bouwen hotel Barbizon op de kop en de nog te renoveren Waag aan de staart, moesten de aanjagers worden van de no-go-area die de Zeedijk geworden was. Met een aantal dubieuze kroegen, wat Chinese eettentjes (Nam Kee met de befaamde oesters). En een minisuper die de omzet vooral uit alufolie, citroenen en gele vla haalde (de essentials voor de gemiddelde heroïnejunk).

ING Vastgoed had plannen om de straat om te toveren tot een luxe winkelparadijs. Een soort tweede PC Hooft waar de toeristen hun geld achter konden laten. Wij, nogal links georiënteerde studenten, waren hier natuurlijk buitengewoon kritisch over. Wij zagen die luxe winkels niet zitten en pleitten voor meer

buurtgerichte voorzieningen. Het woord projectontwikkelaar werkte sowieso al als een rode lap. Dit werd wel enigszins verzacht door het feit dat de rol van ontwikkelaar vooral door de NV Herstel Zeedijk werd vervuld. Een gemeentelijke organisatie die drugspanden opkocht, opknapte en de plint verhuurde aan commerciële partijen en de woningen aan particulieren. Een – naar later bleek – buitengewoon succesvol en winstgevend project.

Het verslag van onze bevindingen werd in eigen beheer gepubliceerd en haalde een oplage van wel 250 exemplaren. We werden zelf nieuws. We schoven aan bij discussies met de verantwoordelijke wethouder bij radio Stad en ik had ook nog een live interview op een piratenzender. Allemaal nuttige ervaringen.

E

n nu, 25 jaar later. Ik ga stappen met oude studievrienden. De Zeedijk is bomvol op de zaterdagmiddag. Geen junk te bekennen, en als ze er al zijn vallen ze weg tegen de hordes buitenlandse toeristen. Die niet komen voor de winkels (die zijn er nauwelijks) maar voor de ongelofelijke hoeveelheid horecatentjes (kroegen/restaurantjes/take away). Een doorslaand succes, behalve voor de bewoners van het eerste uur die klagen over de luidruchtige stroom voor hun deur.

Hadden wij dit voorzien? Nee natuurlijk niet. Wij zagen een brave woonstraat voor ons met wat ambachtelijke bedrijfjes. Maar geen bruisende uitgaansstraat. Maar dat die luxe winkels het hier niet gingen redden hadden we wel goed voorspeld. Echter, de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat dat meer het resultaat was van ons hemelbestormende denken over een egalitaire samenleving waar de PC Hooft niet inpaste, dan een gedegen analyse van de loopstromen, bestedingspotentieel, lifestylesegmentatiemodellen en het te verwachten bezoekgedrag .←

jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo @jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

SCN 2017 | 5 75

INTERNET

DOOR HANS VAN TELLINGEN

G

rote adviesbureaus en retail.

Vaak is het een ongelukkige combinatie. Zo verrichte in 2016 McKinsey een studie voor de brancheorganisatie Detailhandel.2 Een prachtig rapport. Ziet er echt mooi uit. En professioneel. Maar het rapport is: Zo. Ontzettend. ‘2012’. Het is alsof je Het Einde Van Winkels? leest van Cor Molenaar. ‘Het internet komt eraan. En dat leidt tot een enorm banenverlies. Word wakker. Disruptie!’. Het rapport had wat mij betreft een hoog ‘gaap’-gehalte. Ik heb het verhaal al eerder gehoord. Heel vaak zelfs.

Het zijn achterhoedegeluiden van de internetkerk. Geluiden die in hoofdstuk 8 van #WatNouEindevanWinkels 3 al volledig gefileerd zijn.

GROTE ‘CONSULTANCY FIRMS’ HEBBEN VAAK WEINIG MET RETAIL Maar KPMG en McKinsey staan niet alleen. Ook Deloitte doet ook een aardige duit in het zakje. Zo beweerde dit bureau in 2016 dat het percentage dat online aan supermarkten besteed wordt al 4,7% is. Om een jaar later doodleuk te beweren dat het gedaald is naar 4,1%.4 Nu was die 4,7% al onzin, maar die 4,1% is het ook. Het is waar dat op dit moment het aandeel niet of nauwelijks groeit. Maar het aandeel is geen 4,7%.

Ook geen 4,1%. Nee, het aandeel is 1,3%.

En dit aandeel groeit op dit moment inderdaad niet of nauwelijks.5 De grote bureaus zijn geen onderzoeksof adviesbedrijven die gespecialiseerd zijn in retail. Voorwaar een vak apart.

De rapporten lijken geschreven te zijn door junior executives die vers van de universiteit komen. Juniors die verder geen gevoel hebben voor de werkelijke verhoudingen in de retail.

En dat is best vervelend. Want veel mensen denken dat deze bedrijven van naam en faam waarheden verkondigen.

Terwijl ze eigenlijk discutabele dingen beweren. Dingen die niet gestoeld zijn op feiten. Maar dingen die gebaseerd zijn op assumpties. Bijvoorbeeld op die van de Thuiswinkel.org-adepten (met 76 SCN 2017 | 5

WAAROM WEBWINKELS SCHADELIJK ZIJN VOOR DE MAATSCHAPPIJ EN DE BELASTINGBETALER MAG DOKKEN

Grappig. Laatst las ik een bericht op Twinkle Magazine.1 Een bericht gebaseerd op een rapport van het vermaarde KPMG. Een bericht met een heldere boodschap. En een bericht dat je kunt beschouwen als een lofzang op de webshop. Deze is niet alleen handig. Deze leidt ook tot minder CO2-uitstoot. Deze is dus duurzaam. En veilig.

Webshops zorgen daarbij voor minder verkeersongelukken.

En dus tot minder verkeersdoden. Sjonge. Wat fijn. ‘Nou, dat zal wel kloppen, dan’, denkt het gros van de nietkritische lezers. ‘Het is immers KPMG die dit beweert’.

Zou het?

INTERNET

BANKEN LIJKEN RETAIL OOK NIET TE VATTEN EN HEBBEN WEBSHOPS ZWAAR GEFINANCIERD En dan de banken. Door velen beschouwd als onafhankelijke kenniscentra van financiële informatie. Die op basis hiervan rationele besluiten namen over het wel of niet financieren van bedrijven.

Maar in de praktijk lijken banken vaak gerund te worden door opportunisten, die zoveel in webshopfinancieringen verstrikt zijn geraakt, dat ze daardoor niet meer objectief kunnen kijken naar de werkelijkheid.

En die werkelijkheid geeft aan dat webshops eigenlijk geen winst kunnen maken. En dat de financieringen misschien nooit meer terugbetaald kunnen worden vanwege de nakende faillissementen van de webshops. En dat dat dan weer leidt tot grote problemen bij de banken zelf. Problemen waarmee de overheid – en dus de belastingbetaler – opgezadeld wordt in de nabije toekomst. Zodat de belastingbetaler misschien ook wel weer moet dokken.

Vroeger of later. Net als tijdens de bankencrisis in 2008 en 2009.

De ABN AMRO lijkt echter het realisme te hebben hervonden. Met realistische en optimistische publicaties de laatste twee jaar.7

HET AANDEEL VAN WEBSHOPS IN RETAIL: 1,3 PROCENT

SPONSOR RABO En de Rabobank? Dát was de grote sponsor van de leerstoel van Molenaar.

Waarmee de Rabobank vaak samen op pad ging tijdens de ergste crisisjaren.

Zodat de webshop gepromoot kon worden. Anders zou er namelijk niet meer gefinancierd worden. De webshop was een verplichting. Zo leek het althans. De Rabobank lijkt echter ook wat realistischer te worden de laatste tijd.8 Gelukkig maar. Al lijkt de Rabobank met een andere recente publicatie (‘Het gaat om beleving, winkels hoeven geen spullen te verkopen, maar moeten ‘engagen’

bele percentages gaan.

Let wel: dit zijn al naar beneden bijgestelde cijfers. Hiervoor beweerde de bank dat we in de nabije toekomst 30% (of misschien wel 50%) van onze boodschappen al online zouden doen. Wij weten inmiddels dat het percentage nog maar 1,3% is. En we weten ook dat het percentage waarschijnlijk niet meer dan 4% of 5% zal zijn in 2025.13

– teiltje – met klanten’) weer terug te zijn in het jaar 2012.9 Zucht.

ting betalen is niet hun ding. Nu geldt dat wel voor meer bedrijven. En, ik geef het toe, ik betaal liever ook niet teveel aan de belastingdienst. Maar in het geval van Amazon is dit bewuste misleiding van de autoriteiten. Zo lijkt het althans.

Maar hier blijft het niet bij. Want de meeste webshops lijden verlies (eigenlijk doen ze dat vrijwel allemaal, zie ook hoofdstuk 8 van #WatNouEindevanWinkels 15). En dat betekent dat ze geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen.

Dat scheelt de schatkist een hoop geld.

Het verlies wordt deels ook bewust gemaakt. Om maar geen belasting te betalen. Maar ook omdat de concurrentie groot is. Een Bol.com is eigenlijk een soort online V&D. Een warenhuis. →

WEBSHOPS BETALEN GEEN BELASTING En dan de naheffing voor Amazon.14 Onlangs was dat in het nieuws. Belas-

ILLUSTRATIE: GEERT GRATAMA

in hun kielzog GfK; wél een retailonderzoeksbureau, maar tevens een rekenaar die – aantoonbaar – op veel te hoge aandelen voor webshops komt.6

DISRUPTIEDENKER ING De ING is echter de bank met de grootste disruptiedenkers. Deze bank voert onderzoek uit waarin aan de consument wordt gevraagd naar toekomstig gedrag.10 Tja, dat is de grootse onderzoeksfout die je kunt maken.

Het is alleen mogelijk om gerealiseerd gedrag in kaart te brengen. En niet het toekomstige. Zie ook hoofdstuk 1 van #WatNouEindeVanWinkels. 11 Daarin is dat al benoemd. De ING maakt het ook bont 12 met een publicatie waarin wordt beweerd dat we ook grootschalig onze boodschappen gaan doen op het internet, dat zou al heel snel richting dub-

SCN 2017 | 5 77

INTERNET

Vanwege de transparantie van het internet worden de webshops gedwongen om lage prijzen te hanteren. De consument koopt immers met name op prijs. Het gaat om producten die overal te koop zijn. En niet uniek zijn in hun soort. Dit houdt in dat de productverkoop vaak al verlies met zich meebrengt.

De verkoopprijs ligt op of onder de inkoopprijs. Een race to the bottom dus.

In goed Nederlands. Om maar te zwijgen van de verzend- en retourkosten.

THE RACE TO THE BOTTOM LEIDT TOT LAGERE PRIJZEN EN DUS OOK VERLIES BIJ FYSIEKE RETAILERS Fysieke retailers zijn niet blind. En moeten ook steeds meer stunten met de prijs. Het gedrag van de webshops leidt dus ook tot verliezen bij fysieke retailers.

En soms ook tot faillissementen. Dat is een drama. Voor het bedrijf. Voor de mensen die er werken. En voor de schatkist. Die weer geen belastingcenten ontvangt. En de burger mag er weer voor dokken. Webshops lijken fijn voor de consument. Maar de consument moet uiteindelijk betalen. Veel meer dan deze ooit had kunnen besparen.

Vermeldenswaard is het tevens het blog van Tadek Solarz 16 over dit onderwerp. Fysieke winkeliers moeten meteen aan de bak als het gaat om belasting betalen. En dat terwijl webshops vrijwel gratis een bedrijf kunnen starten en allerhande voordelen kunnen behalen. Uiterst vreemd als je weet dat fysieke winkeliers bijdragen aan het straatbeeld en ‘de maatschappij’. En de gemiddelde webshop maar een stoffige zolderkameractiviteit is.

WEBSHOPS WORDEN ONEVENREDIG BEVOORDEELD TEN OPZICHTE VAN FYSIEKE WINKELIERS Ik mag graag spullen kopen bij mooie, authentieke en zelfstandige winkeliers.

Ondernemers zijn dat. Ik hou van ze. Ik steun ze. En dat zeg ik recht uit het hart.

Zo koop ik mijn fietsen (voor het hele gezin) bij Van Rietschoten Fietsen. In Amstelveen. Ook het onderhoud laat ik bij hen doen. Gonnie van Rietschoten is inmiddels een goede kennis. Zij vermoedt al geruime tijd dat Fietsenwin78 SCN 2017 | 5

DESKUNDIG ADVIES VAN FIETSCENTRUM DE FIETSER: BESTEL MAAR OP INTERNET kel.nl veel inkoopkorting krijgt van de leveranciers, van de fabrikanten dus.

En dat Van Rietschoten een veel hogere prijs moet aftikken. Dat houdt in dat Fietsenwinkel – ook zoiets, nog nooit winst gemaakt, in leven gehouden door banken en financiers – de verkoopprijs veel lager kan houden dan de zelfstandige winkelier.

Nu ben ik zelf altijd heel streng voor mensen die uitgaan van N=1. Dus mensen die conclusies trekken op basis van één waarneming. ING-publicisten als Dirk Mulder hebben hier een handje van.17 Dus is het de vraag of de waarneming van Gonnie wél klopt.

Helaas, het klopt.

Laatst had ik met de NRW (Nederlandse Raad Winkelcentra) een presentatie bij

de Accell Group. De representant van vele fietsmerken. Hollands trots. Zo u wilt.

Accell Group is eigenaar van een prachtig fietscentrum. ‘De Fietser’. In Ede. Een plek waar fietsen uitgetest kunnen worden. Mooie, degelijke, ‘gewone’, maar kwalitatief goede fietsen van een euro of 800. Maar ook elektrische fietsen van 4.000 euri. Mensen komen van heinde en verre om hier fietsen te testen. Ja, zelfs uit Duitsland. En wat blijkt? Veel mensen willen zo’n fiets meteen kopen.

Maar. Dat. Kan. Daar. Dus. Niet.

‘Bestel maar op het internet’. Is dan het devies. Van zo’n verhaal zakt mijn broek af. Hoe krijg je het voor elkaar? De meeste consumenten willen nog steeds

WEBSHOPS WORDEN ONEVENREDIG BEVOORDEELD. EN DE BELASTINGBETALER DRAAIT VOOR DE KOSTEN OP

THEMA

→ Grote ‘consultancy firms’ hebben vaak weinig met retail; → Banken lijken retail ook vaak niet goed te vatten en hebben webshops zwaar gefinancierd; → Webshops betalen geen belasting; → The race to the bottom leidt tot lagere prijzen en dus ook tot verlies bij fysieke retailers; → Webshops worden onevenredig bevoordeeld ten opzichte van fysieke winkeliers; → En de overheid – en dus de belastingbetaler – draait voor de kosten op.

naar een fysieke plek toe. Een plek waar ze producten kunnen uittesten. Om het daar ter plekke ook te kunnen kopen.

Wat voor adviseur heeft Accell in de hand genomen? Thuiswinkel? Molenaar? ING? Zeg het maar.

HOGERE PRIJZEN Maar het vreemdste komt nog. Want Accell (leverancier van onder andere Batavus, Sparta, Koga, Loeki en Raleigh) geeft aan dat ze alleen aan de kleine winkelier willen leveren voor een hogere prijs. Hogere prijzen dan voor de grote jongens, die ook een webshop hebben. En het allergoedkoopst wordt geleverd aan (van origine) webshops als Fietswinkel. Want dat is de toekomst.

Volgens Accell dus.

Een ieder die mijn werk kent, weet dat dat niet de toekomst is. Want Fietsenwinkel zal waarschijnlijk nooit winst maken. En zal ooit de activiteiten moeten staken. Als de financiers de stekker eruit trekken. Dus ja, het verhaal van Gonnie van Rietschoten klopt. Nog meer dan ik voor mogelijk had kunnen houden. En dit is de fietsenbranche. Maar het principe wordt natuurlijk gehanteerd in veel meer branc hes. Webshops worden onevenredig bevoordeeld.

Zijn webshops dus een zegen voor de maatschappij zoals KPMG beweert?

Nou, dat lijkt me niet. En zijn webshops een blijvertje? Ja, dat dus wel. Zolang er gefinancierd wordt in ieder geval. Maar webshops vervangen de fysieke retail nooit. Webshops vormen een extra distributiekanaal.

Maar de fysieke winkel blijft de basis.

Want de meeste webshops hebben inmiddels ook fysieke winkels geopend.

Retail draait erom dat mensen samen komen op een plek waar ze elkaar ontmoeten. Een plek waar ze spullen kopen.

Het liefst met een drankje of een hapje erbij. ‘Blurring’ (‘jeukwoord’, excuus)?: hoe meer hoe beter. Er is geen wezenlijk verschil tussen een winkel en een horecazaak.

WEBSHOPS DUURZAAM? ECHT NIET! O ja. Webshops zouden duurzaam zijn.

Mooi niet. Walther Ploos van Amstel, Lector City Logistics, heeft hier al veel over geschreven.18 Bottom line is dat er sprake is van veel meer verkeersbewegingen. Dat leidt tot verkeerscongestie.

Opstoppingen. Én tot onveilige situaties (in met name de binnenstad). Dan kunnen ze wel beweren bij Bol.com dat Pick Up Points dit probleem kunnen oplossen. Maar dat gaat niet werken. Mensen willen de spullen thuis bezorgd hebben. Óf deze ophalen in de winkel. En niet ophalen bij een Pick Up Point. Dat zit kennelijk in het DNA van de mensen verankerd.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

DUS? Samenvattend komt dit artikel op het volgende neer: → Webshops leiden tot meer verkeerscongestie en gevaarlijke situaties in de binnenstad;

13 14 15 16 17 18

Dit artikel is mede gebaseerd op een ‘Twitter-draadje’ van 1 september 2017, een gesprek tussen Tadek Solarz en ondergetekende. Dank voor deze input, Tadek. Tevens dank aan de Nederlandse Raad Winkelcentra, die de bijeenkomst bij ‘De Fietser’ in Ede op 4 juli 2017 heeft bewerkstelligd .

Verder: met dank aan Eef Luchies, Jeroen Verwaaijen en Gonnie van Rietschoten voor het meelezen.

Hans van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo (www.strabo.nl). Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel.

Reacties: vantellingen@strabo.nl T 020-6260817 Twitter: @hansvantelling

En die vermaledijde ‘Disruption?’ Gooit deze roet in het eten? Nee joh, er is eerder sprake van zogenaamde ‘disruptors’ die zelf gedisrupteerd gaan worden. ‘How to disrupt the disruptors’. Kijk vooral hiernaar uit. Want zo gaat een volgend artikel heten. Dat u het weet. ←

BRONNEN Twinklemagazine.nl, 21-08-2017 ‘130.000 banen op de tocht in detailhandel’, Retaildeal.nl, 07-11-2016 Hans van Tellingen, ‘Over het einde van webshops’, SCN 2016, nr. 01 ‘Consumentenonderzoek Deloitte’, Twinklemagazine.nl, 01-09-2017 ‘Geen droog brood te verdienen met bezorging boodschappen’, RTL nieuws.nl, 30-06-2017 ‘Online omzetaandeel overdreven voorgesteld’, Twinklemagazine.nl, 10-07-2015 ‘Retail verrast in positieve zin in 2017’, insights.abnamro.nl, 22-09-2017 Rabobank Retail update, oktober 2017 Rabobank Retailtrends, nr 2, februari 2017 ING, Winkelgebied 2025: samen in beweging, 2014 Hans van Tellingen, ‘Ben jij ook zo bang?’, SCN 2013 nr 6 Dirk Mulder, ‘3 oorzaken waarom we nog maar weinig online boodschappen doen’, Community.ing.nl, 12-05-2016 Presentatie online-onderzoek, strabo.nl, 07-06-2017 ‘Amazon moet 250 miljoen euro achterstallige belasting betalen’, RTL Nieuws, 04-10-2017 Hans van Tellingen, ‘Over het einde van webshops’, SCN 2016, nr. 01 tadeksolarz.blogspot.nl, 20-05-2017 ‘Fysieke winkel versus e-commerce: wie wint de strijd?, retailtrends.nl, 18-05-2017 ‘Komt er een einde aan gratis bezorgen door webwinkels?’, amsterdamlogistics.nl, 16-01-2017 SCN 2017 | 5 79

INNOVATIE

DOOR MARCO VLOT

O

ntwikkelingen in retail gaan razendsnel, waardoor de ervaring in de winkel nog belangrijker wordt. Tijdens het project Store of the Future worden innovaties getest, reacties van klanten gepeild en ondernemers geïnspireerd.

Den Haag is een bloeiende winkelstad.

Alleen al in het centrum heeft de hofstad met het Noordeinde, De Passage, het Hofkwartier en de Grote Marktstraat de nodige winkelgebieden met een geheel eigen karakter. Vanuit deze gebieden doen elf ondernemers mee met het project Store of the Future, een initiatief van het Haags Retailpunt (Smart Shopping) en retailadviesbureau Q&A. Innovaties worden in verschillende winkels getest en ondernemers worden geïnspireerd door de nieuwste technologieën in retail. “Retail maakt een sterke ontwikkeling door in Den Haag.

Daarmee is de stad de ideale plek om de innovaties te testen en kennis te werven en delen”, aldus Frank Quix, managing director van Q&A. SAMENWERKING “Een unieke samenwerking,” geeft Hester Bunnik van het Haags Retailpunt aan. “We doen dit samen met onze partner Q&A, de leveranciers van de technologie, ondernemers in de stad en studenten. Door de partijen met elkaar te verbinden bereiken we namelijk meer dan ieder apart. Tijdens en na het project doen studenten van de Haagse Hogeschool onderzoek naar de impact van het Store of the Future project en denken ook zij na over retailinnovaties en vervolgstappen.”

Zo staat er in de luxe mannenmodezaak Credo een digitale passpiegel die in acht seconden een 360-gradenvideo van een outfit maakt. De klant kan daarna rustig kijken – in de winkel of thuis – hoe de kleding zit en wat het best bevalt. De spiegel 80 SCN 2017 | 5

Anil Soekhoe van Hop & Stork demonstreert interactieve projecties in zijn zaak.

Een bijna onzichtbare beamer, een interactieve passpiegel of een augmented reality app waarmee je meubels in jouw eigen woonkamer kunt projecteren; dit zijn slechts enkele van de innovaties die tijdens ‘Store of the Future Den Haag’ in verschillende Haagse winkels te zien zijn.

Retail 2.0 Den Haag test retailinnovaties voor de winkels van de toekomst

staat pas een paar weken in de winkel, maar verkoper Omar van Credo ziet nu al nieuwe toepassingen. “De spiegel geeft een extra dimensie aan mijn adviesrol als verkoper, wat zorgt voor een nieuwe winkelervaring.

Het is even wennen, maar de reacties zijn positief en leveren leuke gespreken op!

Zo had een van de bezoekers het idee de video’s te combineren met de online shop, dat biedt natuurlijk mooie kansen.”

KOFFIEBONEN Ook Anil Soekhoe, eigenaar van chocolade- en koffiezaak Hop & Stork, gelooft dat

technologie alleen niet genoeg is. De winkel draait om het beleven van de producten.

Een installatie van WT interactive projecteert interactieve beelden op een grote tafel in de winkel. Door bijvoorbeeld koffiebonen op de projectie te plaatsen, worden filmpjes, foto’s en teksten getoond met de verhalen achter de producten. “Ik geloof in de combinatie van technologie en persoonlijke aandacht. De interactieve communicatie aan onze grote tafel is voor ons aantrekkelijk omdat daar meerdere mensen kunnen meegenieten. Dat trekt weer andere mensen aan.”

COLUMN

tom kikkert Store of the Future Den Haag is een initiatief van het Haags Retailpunt en Q&A. Van 13 oktober tot 6 november zijn de innovaties te vinden in de deelnemende winkels in Den Haag.

Te veel beleving, te weinig betekenis

D

e afgelopen vier jaar heb ik veel presentaties gegeven over het thema identiteit en bedrijven op dit punt geadviseerd.

Wanneer je als bedrijf indruk wilt maken, is het hebben van een identiteit van groot belang. Dit onderwerp wint binnen de retail behoorlijk aan populariteit, maar leidt in de praktijk vaak slechts tot een “cosmetische” ingreep.

Kunnen we nog een stap verder gaan door betekenis te geven?

Maar wat is betekenis en wanneer ervaren mensen dit? Het afgelopen jaar heb ik veel gelezen en nagedacht over deze vragen. Ik heb mijn visie gedeeld met De Nieuwe Winkelstraat (DNWS). Dit is een expertgroep die nieuwe inzichten snel kunnen omzetten in de praktijk. Zij zijn het ermee eens: we zijn te veel bezig met de vraag “hoe verkopen we meer producten?”. We kunnen ons beter richten op vragen die écht betekenis geven. Neem identiteit als uitgangspunt.

Vraag je dan niet alleen af welke vorm en uitstraling daarbij past, maar bedenk welk wezenlijk verschil je wilt maken voor de bezoeker van een binnenstad.

Hou je niet bezig met hoe je meer producten kunt verkopen, maar bedenk welk wezenlijk verschil je wilt maken voor de bezoeker van een binnenstad, stelt DNWS-accountmanager David Lansen.

A

De 360-gradenspiegel in mannemodezaak Credo

GELIJK RAAK Niet alleen de deelnemende ondernemers zijn enthousiast, ook andere winkeliers worden geïnspireerd. Zo liep Ingrid Kuijpers, eigenaar van Run2Day Den Haag, mee met een rondleiding langs de winkels. “Ik vind het leuk om te zien dat andere ondernemers net als ik bezig zijn met de vraag hoe we onszelf kunnen onderscheiden.”

Voor Ingrid was de rondleiding in ieder geval een succes. “Bij de eerste winkel was het gelijk raak. Ik liep al heel lang met het idee meer te willen laten zien van onze producten en dit was de vertaling ervan. Met de interactieve projectie kunnen we onze collectie tonen. Zelfs buiten winkeltijd, dan richt je de beamer namelijk gewoon op de stoep.” Inmiddels is de afspraak met Beam Labs, de leverancier van de kleine beamer, al gemaakt. ←

ls voorbeeld wil ik Apple noemen. Dit bedrijf roept heeft veel discussie op met hun nieuwe producten, maar zet wat mij betreft grote stappen in de wereld van fysieke betekenis. De identiteit van Apple, waarbij het inspireren, motiveren en verbinden van individuen centraal staat, zorgt voor meer dan alleen een “cosmetische update” van de winkel. Zo worden in de grotere Apple locaties les gegeven in programmeren. Dit inspireert toch meer dan in een klaslokaal? Het is niet voor niks dat Apple het woord Store heeft verwijdert uit de naam, want het gaat om meer dan producten verkopen.

We blijven misschien wel te veel in de kaders van retail denken waarin producten centraal staan. Anthony J. D’Angelo zei ooit: De belangrijkste dingen in het leven zijn geen dingen. Betekenis genereert aantrekkingskracht en aantrekkingskracht heeft waarde. We kunnen dit het beste bereiken door te beginnen met kleine initiatieven, waarbij wat mij betreft grenzen tussen retail, horeca, bioscoop, theater, zorg en onderwijs snel zullen verdwijnen. ← Wil jij hier meer over weten? Kijk op www.dnws.nl of neem direct contact op met Tom Kikkert, adviseur identiteitsmarketing & strategische positionering: via info@tomkikkert.nl

TOM KIKKERT, PLATFORM DE NIEUWE WINKELSTRAAT

SCN 2017 | 5 81

TEKSTCORRECTIE EN -REDACTIE

Laat je nakijken! Ons team van correctoren en redacteurs verbetert jouw tekst.

Snel, foutloos en met behoud van jouw stijl.

1

Kies correctie of redactie.

2

3

Neem een kop koffie of werk even lekker door.

4

Upload je tekst en geef je e-mailadres.

Open je mail en gebruik je verbeterde tekst.

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijk- en buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

IN THE PIPELINE

ALMERE

AMERSFOORT

Olympiakwartier O M P I

AMSTERDAM

Retailpark Amersfoort

in ontwikkeling 25.000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7300

O M P I

2017 10.228 m2 Kwadraat Invest Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

▼

Amstelstation O M P I

Thorbeckeplein/Lage Zijde O M P I

2017 1100 m2 VORM J. Weeber, T 078 642 13 00

Westwijkplein O 2017 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

in ontwikkeling 4500 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7302

Schuytgraaf O M P I

▼

2017 8700 m2 Multi Netherlands T 020 258 81 00

▼

Waterlandplein

AMSTELVEEN ALPHEN A/D RIJN

ARNHEM

O M P I

2017 9000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7303

▼

BK40 O " # $

▼

2017 3.300 m2 Synchroon Casper Grondel, T 088 0105 700

▼

▼

Osdorpplein

O M P I

AMERSFOORT

AMSTERDAM

Vathorst fase 2A

De Banne

opgeleverd nog 600 m2 te huur MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 2531701

O M P I

▼

Vathorst fase 2B O M P I

2017 7300 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7301

2016-2017 4.500 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 2531701

O M P I

2017 (eerste fase) –2019 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) MRP Development T 085 0170019 APELDOORN ASSEN

Anklaar O M P I

2018 16.500 m2 MAB Development Nederland T 033 4534111

▼

De Citadel O " # $

2017 12.500 m2 Bemog Projectontwikkeling Koos Pols, T 06 13505457

▼

▼

Kalverpassage ! " # $

2017 13.000 m2 Kroonenberg Groep, 3W Real Estate Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

▼

IJburg Blok 49B O M P I

2017 1750 m2 Synchroon Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700

▼

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

SCN 2017 | 5 83

IN THE PIPELINE

BERLICUM

BOSKOOP

Schoolstraat O M P I

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. v. Houwelingen, T 078 6421555

DE LIER

Centrum Zuid O " # $

2017 2250 m2 Leyten T 010 436 4033

▼

EINDHOVEN

De Winkelier ! 2017 " 2500 m2 # MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie $ Simone Kramers, T 033 253 1701

Meerrijk Meerhoven O M P I

2012–2017 gefaseerd 10.000 m2 MRP Development T 085 0170019

▼

BEVERWIJK DEN BOSCH

Wijkerbaan O M P I

Boschveld

in ontwikkeling 8000 m2 en overig Webscom T 030 600 42 00

▼

BRUNSSUM

! " # $

Centrumplan Brunssum ! 2017 " 6500 m2 # 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen $ T 043 7630300

▼

2017 1200 m2 3W New Development T 043 763 0300 DRACHTEN

Raadhuisplein O M P I

in ontwikkeling 20.000 m2 Webscom T 030 600 42 00

ENSCHEDE

Stokhorst

▼

Meerplein O " # $

2018 10.000 m2 Synchroon Casper Grondel T 088 0105 700

O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 Green Real Estate T 0172 448383

! " # $

ntb 5000 m2 3W New Development 043 7630300

Hofpassage

▼

O M P I

DEDEMSVAART

DREUMEL

Hof van Dedem

Dorpshart Dreumel

2017 3200 m2 Leyten T 010 436 4033

O M P I

▼

2017 1200 m2 Leyten T 010 436 4033

▼ DELFT

Hovenpassage

BILTHOVEN

O M P I

Hart van ’s-Gravenzande ! " # $

in ontwikkeling 1400 m2 Synchroon Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700

2017 9000 m2 BPD Creating living environments Anja Bakker, T 06 4721 2101

▼

Uw project in deze rubriek?

▼

LEGENDA O M P I

84 SCN 2017 | 5

’S-GRAVENZANDE

▼

Vinkenplein ! " # $

2017 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed D. Hoek, T 010 2092723

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

IN THE PIPELINE

HARDERWIJK

LEIDEN

Waterfront O " # $

2017 20.000 m2 Synchroon Coen v Oudheusden, T 088 0105714

PAPENDRECHT

Stationsgebied O " # $

▼

2017 1097 m2 horeca Synchroon Coen v Oudheusden, T 088 0105714

▼

ROTTERDAM

Land van Matena O 2017 " 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling $ Simone Kramers, T 033 2531701

Forum Rotterdam O 2018/2019 " 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00

▼

▼

MAASTRICHT ’S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300

REEUWIJK

Brusselse Poort ! 2017 " 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw # 3W New Development $ T 043 763 0300

Centrumplan O M P I

▼

▼

LEENS

2017 4300 m2 Leyten 010 4364033

2017 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

O 2017 " 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling $ René de Wit, T 088 0105 700

▼

▼

RIDDERKERK MEPPEL

De Marren O " # $

Boston en Seattle

Keijserstroom ! " # $

2018 10.000 m2 Kroonenberg Groep, E.CP Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

Kuyperhof O M P I

2017 600 m2 Leyten T 010 436 40 33

▼

▼

LEIDEN

Centrée ! 2017 " 3500 m2 # Leyten $ 010 436 4033

▼

Aalmarkt, Waagblok O " # $

2017 25.000 m2 Provast T 070 308 10 30

O " P I

2017 6000 m2 MRP Development T 085 0170019

Aalmarkt, Catharinasteeg

▼

! " # $

NIJMEGEN

ROSMALEN

Handelskade

Centrumplan

2016–2018 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) BPD creating living environments Arjen Kleijer, T 033 453 4147

▼ PAPENDRECHT

O M P I

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv T 035 6956060

▼

SCHEVENINGEN

Norfolk (De Zuid) O " P I

2016–2022, gefaseerd 5700 m2 commerciële ruimte MRP Development T 085 0170019

▼

SCN 2017 | 5 85

IN THE PIPELINE

STEIN

UTRECHT

Winkelcentrum Stein ! 2017 " 13.800 m2 # 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen $ T 043 763 0300

VEENENDAAL

Leidsche Rijn Centrum O " # I

2017 28.000 m2 retail a.s.r. vastgoed ontwikkeling Rogier Hendriks, T 06 5399 9140

ZEIST

Brouwerspoort O M P I

▼

2017 14.000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7300

Allegro O " # $

2017 600 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 253 1701

▼

▼

VLISSINGEN

ZEIST

De Bestevaer UITHOORN

Zijdelwaard O " # I

2017 13.000 m2 Colliers Int. Real Estate Frans Merks, T 073 649 1577

Neude O " P I

2017 ca. 5475 m2 MRP Development T 085 0170019

O " # $

2017 500 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

De Clomp O " # $

2017 9000 m2 Rialto Zeist bv T 073 7511788

▼ ZOETERMEER

Cadenza

▼

▼

O " # $

2017 5200 m2 Synchroon Casper Grondel, T 088 0105 700

WOGNUM

De Boogerd

Voor informatie over de vermelding van uw project in het

O M P $

2016 5600 m2 Colliers Int. Real Estate Sjaak Soldaat, T 073 6491569

▼

ZWOLLE

Pipeline-overzicht of uw bedrijf op de B2B-pagina’s, bel Shopping Centre NEWS, Mirjam van der Veer: 035-5239832 of mail media-advies@scnews.nl.

86 SCN 2017 | 5

Ritmeesterhof O " # $

2017 450 m2 Bemog Projektontwikkeling Koos Pols, T 06 13 505457

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

BEPLANTING

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

SCN 2017 | 5 87

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

Televisieweg 91 1322 AK Almere

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BRANDING

MARKETING

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

RECLAME

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

COMMUNICATIE

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar!

I www.voutje.nl E info@voutje.nl

88 SCN 2017 | 5

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

Promotions by Maureen

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

B2B

MANAGEMENT

MVGM Winkels

CONGRES & EVENEMENT

Spryg Real Estate Academy

PARKEREN

Interparking Nederland

Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven

Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

adhoc horecamakelaars

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

KENNIS & INFORMATIE

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Q&A Research & Consultancy

ALGEMEEN

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

ADVIES EN RESEARCH

KIR Kordaat In Ruimte

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

CONSULTANCY

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ARCHITECTUUR

K3H Architecten

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

SCN 2017 | 5 89

personalia Per I oktober is Rüdiger Dany aangesteld als COO bij Multi Corporation.

Hij volgt Heino Vink op. Dany heeft een uitgebreide track-record op het gebied van winkelcentrummanagement, leasing en assetmanagement en heeft internationaal bij verschillende bedrijven gewerkt, zoals Atrium en ECE. Per 1 oktober bestaat Multi’s management board uit: Josip Kardun (ceo), Steven Poelman (cfo), Rüdiger Dany (coo) en Patrick van Dooyeweert (cdo/cio en tevens verantwoordelijk voor Multi Turkey).

William Smit is aangesteld om de nieuwe business line Capital Markets binnen Apleona GVA vorm te gaan geven. De uitbreiding van de dienstverlening met onder meer Capital Markets werd aangekondigd bij de bekendmaking van de nieuwe naam begin mei van dit jaar. William Smit was hiervoor werkzaam bij onder andere Parteon als head of asset management, Valad Europe als head of asset management en bij Altera Vastgoed als portfolio manager Offices & Industrials.

Monique de Ruiter is bij hetzelfde bedrijf benoemd tot manager leasing voor de retailportefeuille. Leasing is een zelfstandige afdeling winkelmakelaardij die zich richt op de aan- en verhuur van binnenstedelijk vastgoed en vastgoed in (wijk)winkelcentra. De Ruiter is sinds 2016 bij Apleona GVA werkzaam als manager accountteam Retail. Daarvoor was zij bij Action actief als real estate & acquisition manager.

Per 1 oktober 2017 heeft ir. Arjen Seckel MBA (41) zich als partner aangesloten bij Vastgoedontwikkelaar NEOO. Arjen was voorheen werkzaam

90 SCN 2017 | 5

bij Multi Corporation, vanaf 2011 als vastgoedontwikkelaar en de afgelopen jaren als directeur assetmanagement in Nederland, België en het Verenigd Koninkrijk. Daarvoor werkte hij in diverse rollen voor ING Real Estate, onder meer in Hong Kong.

Met ingang van 1 september is drs.

Femke Wokke (34) gestart als senior consultant bij Bureau Stedelijke Planning. Met de komst van Femke Wokke wordt het team Detailhandel & Leisure verder versterkt.

Femke Wokke heeft uitgebreide ervaring in onderzoek en advies op het terrein van detailhandel en vrijetijd. De afgelopen zes jaar is zij actief geweest als marktonderzoeker op de vastgoedafdeling van Lidl Nederland.

Daarvoor werkte ze op de Research & Concepts afdeling van ontwikkelaar Multi Development. Wokke studeerde economie & geografie aan de Universiteit Utrecht, waar haar scriptie werd beloond met de HBD scriptieprijs.

Per 1 september is ir. Ivo Groenhuizen benoemd tot sectormanager Winkels van Altera Vastgoed. Hij zal in deze functie verder invulling geven aan de nieuw ingezette strategie. Als portefeuillemanager Winkels speelde Groenhuizen zeven jaar lang een belangrijke rol bij de totstandkoming van de nieuwe strategie gericht op ‘food & convenience’.

Jacco Groen (24) is per 1 augustus in dienst getreden bij a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer als acquisitie- en verkoopmanager commercieel vastgoed. Hij richt zich op de uitbouw en optimalisatie van de kantoren- en winkelportefeuille.

colofon

Shopping Centre NEWS jaargang 19 (2017), 5 • 92 pp.

Shopping Centre NEWS is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met SCN geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 EA Huizen T 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer T 035 523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre NEWS verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen | Ben Hagen ISSN 1571 9243

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

met lef en liefde ontwikkelen