SCN 4-2017

THEMA

4 | 2017

www.scn.today

SHOPPING CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Geluk verkoopt!

Alles over de NRW Jaarprijs 2017

Hoe maak je parkeren leuk?

Haagse Passage: ’t dak eraf!

Boedapest en New York

Ondernemen in Groningen

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Maastricht, Grote Straat

EEN HART VOOR RETAIL Redevco is een onafhankelijke, Europese vermogensbeheerder gespecialiseerd in winkelvastgoed. Fysieke winkels voegen concreet waarde toe aan de multichannel merkstrategie van retailers. En dat is precies waar wij voor kunnen zorgen dankzij onze focus op eersteklas panden in de meest toonaangevende winkelgebieden in Europa. Op dit moment beheren wij ruim 400 panden en bieden we vastgoedoplossingen aan meer dan 1.000 retailers. Kijk voor meer informatie over Redevco op onze website: www.redevco.com

BUSINESS IN BALANCE

Redevco Nederland T +31 (0)20 521 8730 | E info.nl@redevco.com | www.redevco.com

INHOUD NRW SPECIAL

2017 | 4

in deze special

www.scn.today

THEY TURN THE AABE FACTORY UPSIDE DOWN!

KEYNOTE SPEAKERS Geluksprof Ruut Veenhoven Creative guide Aat Vos Leisure-expert John Rombouts

AABE FABRIEK

10 12 14

Presentatie 26

44TH ANNIVERSARY RE-RELEASE

Tilburg AND THE

BLANKETFACTORY OF T II PAR

THE

HILV

UM ERS

SAG

E.R.F. TILBURG S.À.R.L. | SAVILLS | RIALTO | RIJNBOUTT BERKHOUT TROS BOUWADVISEURS

KERKELANDEN Presentatie 20 DELA Vastgoed 22

NOWADAYS_ Presentatie 34

DELA VASTGOED SUM+ ARCHITECTEN

AM REALESTATE DEVELOPMENT

COLLIERS PENNINGS

BACK IN SELECTED THEATRES NOW

HANZEWIJK

BEVERHOF

Presentatie 28 Multi Netherlands 30

Presentatie 36 Bouwfonds IM/Colliers 38 Webscon 41

My fair Hanze wijk A

NRW JAARPRIJS

the beverhof brothers WEBSCON | BOUWFONDS IM NAMENS EIGENAAR VASTGOED ETA WEST COLLIERS | CITA | MAAT

NRW 2017

common girl turns classy lady!

into a

MULTI | COLLIERS | ARCHITECT HEREN 5 ARCHITECTEN T+T DESIGN PIETERS BOUWTECHNIEK | MAAT | DELTA WONEN

Juryvoorzitter Jos Sentel 8 Juryverslag 18

De inhoud van het tweede deel van deze editie vindt u op pagina 46

Geluk verkoopt –het jaarthema van NRW Voorzitter Albert Hoogland NRW-agenda 2017–2018 Sociale meerwaarde

4 6 16 17

scn 2017 | 4 3

GELUK VERKOOPT

rigit Gerritse stelt dat het iets dubbels heeft, het thema van dit jaar. ‘Geluk is iets ongrijpbaars, een gevoel. Daar hangen wij dan iets commercieels aan. Aan de andere kant is dat natuurlijk wel de sector waar wij ons in bewegen.’ HARDE KANT De constatering dat de retailsector een op een wordt beïnvloed door sociale en maatschappelijke ontwikkelingen is niet nieuw. Ondanks die wetenschap wordt de sector al heel lang met name vanuit de harde kant benaderd. ‘Dan hebben we het over geldstromen, stenen, gewenste locaties en meters‘, verduidelijkt Gerritse. ‘Daarmee geven we vooral antwoord op de what en how. Waar we eigenlijk eerst antwoord op moeten geven is de why-vraag. Dát moet het uitgangspunt voor onze branche zijn.’

Bijdragen aan oprecht geluk Brigit Gerritse, directeur NRW

FOTO:SCN

‘Geluk verkoopt’. Met de keuze voor dit thema van het NRW Jaarcongres zet de NRW dit jaar een volgende stap in het versterken van de aandacht voor het aspect beleving met betrekking tot winkelen. NRW-directeur Brigit Gerritse: ‘Winkelen is geen noodzaak, maar draagt wel bij aan het geluk van mensen. Aan onze sector de taak om daar invulling aan te geven. Dat vereist meer aandacht voor de zachte kant van retail.’ 4 scn 2017 | 4

GEEN NOODZAAK We don’t need anything. Deze uitspraak van Howard Saunders (trendwatcher op het gebied van retail; red) was voor de nrw-directeur tien jaar geleden al een inspirerende trigger. ‘Dit is iets wat we ons echt heel goed moeten realiseren. Natuurlijk zitten we in een consumptiemaatschappij, maar we kunnen elk moment stoppen met consumeren. Dan heb ik het niet over de dagelijkse boodschappen, maar over spullen in je huis, nieuwe kleding. We hebben eigenlijk weinig nodig.’ ARGUMENTEN Neem daarbij het feit dat winkelen voor de consument geen noodzaak is, de trend van consuminderen en van het verantwoord en goed bezig willen zijn en je hebt volgens Gerritse belangrijke argumenten in handen om de markt niet vanuit de harde maar vanuit de zachte kant te benaderen. ‘De consument wordt nooit meer zoals hij was. Dat staat vast. Waar wij als sector dus vooral op in moeten spelen is dat winkelen bijdraagt aan geluk. Dat je er vrolijk en blij van kunt worden. Het is een hobby om langs de schappen te struinen en dat ene item te vinden, het aanbod

PERSONEEL in nieuwe steden te ontdekken. Dat voelt als schatgraven. Excitement of the new en comfort of the known. Dat moet ons uitgangspunt zijn.’ OPRECHT GELUK Om retail vanuit de zachte kant te kunnen benaderen is het volgens Gerritse cruciaal om een antwoord te vinden op de vraag wat nou echt gelukkig maakt. ‘Geen gemaakt geluk, geen verkapte verkoop, maar oprecht geluk. Dan gaat het om zachte woorden als vertrouwen, wederkerigheid, liefdevol. Woorden die we naast maatschappelijke en sociale ontwikkelingen moeten zetten. Vergrijzing, mensen die steeds eenzamer worden. Dat zijn ontwikkelingen waar wij niet omheen kunnen. Hoe ga je daar als sector mee om? Welke rol moeten en kunnen we hierin vervullen? Hoe kunnen wij bijdragen aan de beleving van geluk zonder uitsluiting van groepen? Is dit alles maakbaar, op een positieve en oprechte manier?’ ANDERE SECTOREN Met de keuze en invulling van het thema ‘geluk verkoopt’ voor het jaar-

‘Het is een mooi en positief thema: geluk verkoopt’ congres van 2017 neemt nrw het voortouw in de zoektocht naar antwoorden op deze vragen. ‘Het is een mooi en positief thema’, stelt Gerritse. ‘Tijdens het congres gaan we samen op zoek naar antwoorden op de vraag: what can we do to change?’ Volgens haar liggen de antwoorden niet alleen binnen, maar deels ook buiten de sector zelf. ‘Ook andere sectoren kunnen en proberen bij te dragen aan het invulling geven aan het thema geluk. Vandaar de keuze voor de keynotesprekers. John Rombouts van M2Leisure gaat in op hoe leisure onderdeel kan uitmaken van retail, architect en auteur Aat Vos gaat in op het belang van de open-

Voor het NRW-kantoor was 2017 ook een jaar van veranderingen. Tessa Vosjan is nu werkzaam als beleidsadviseur bij InRetail en Floor van Maanen vertrok naar Klépierre. Brigit Gerritse: ‘Ik mis beide collega’s enorm, maar gun ze natuurlijk alle succes op het carrièrepad dat ze zijn ingeslagen. Inmiddels heeft NRW met de komst van Aster Leuftink (foto) een uitstekende nieuwe communicatie- en eventmanager. Daarbij worden wij voor de ontwikkeling van onze programma’s gedurende een aantal maanden bijgestaan door Robèrt Dackus, waarvoor wij 3W Real Estate zeer erkentelijk zijn. Dat geeft ons de ruimte om in alle rust op zoek te gaan naar een nieuwe programmamanager.’

bare ruimten en hoe je die op een liefdevolle en warme manier kunt en zelfs moet invullen. En op de diepere vraag wat nu daadwerkelijk gelukkig maakt, gaat ‘geluksprofessor’ Ruut Veenhoven in.’

Naar placemaking, naar wat daar is gebeurd en naar hoe een ontwikkeling bijdraagt aan het geluk van de consument. Het blijft dus niet alleen maar bij woorden. Die worden daadwerkelijk omgezet in daden.’

BIJSTURING Op de vraag of Gerritse de verschuiving van aandacht voor de harde naar de zachte kant als een aanpassing of turn-around ziet, antwoordt zij : ‘In vergelijking met dertig jaar geleden is het natuurlijk een complete andere kijk. Maar ik zie het als een bijsturing. Als nrw waren we er al vroeg bij als het gaat om het onderdeel beleving met betrekking tot winkelen.’ ‘We zetten nu een volgende stap in de zoektocht. Een zoektocht die denk ik nooit helemaal afgerond zal zijn, want de maatschappij staat niet stil. In het volgen wat er speelt en dat te vertalen naar de winkelvastgoedbranche vervullen wij als NRW een belangrijke rol. Wat zijn de hypes, wat de trends? Deze vragen spelen bij alle betrokken partijen. We zijn al lang niet meer op zoek naar het heilige achtje. Dat was, maar komt niet meer terug.’

OPGEPIKT EN VERTAALD Dat de daad ook bij het woord wordt gevoegd, geldt volgens de nrwdirecteur voor alle betrokken partijen. Ze haalt de onlangs gehouden nrw expertmeeting over vergrijzing aan. ‘Henk Vonk (directeur Fame Groep; red) presenteerde een prachtig verhaal over winkelcentrum Koedijkslanden in Meppel. Hij sprak juist over het sociale aspect, over de vergrijzing in de buurt van dit wijkwinkelcentrum. Hij heeft er in de ontwikkeling een hard punt van gemaakt dat er een toilet moest worden opgenomen. Hij liet zien dat sociale en maatschappelijke veranderingen worden opgepikt en vertaald in ontwikkelingen. Het daadwerkelijk acteren op wat er sociaal en maatschappelijk speelt, is ook echt een noodzaak om winkelcentra toekomstbestendig te maken.’

PROJECTEN Het thema ‘Geluk verkoopt’, zie je ook terug bij de genomineerde projecten van dit jaar. ‘Natuurlijk heeft de jury ook dit jaar naar de harde kant van de projecten gekeken. Dat is en blijft onderdeel van een succes volle ontwikkeling, maar er wordt door de jury ook in toenemende mate gekeken naar de zachte kant.

SPIEGEL VOORHOUDEN Gerritse verwacht ook met het congres van dit jaar weer te prikkelen en de sector een spiegel voor te houden. ‘We proberen de sector een paar stappen voor te zijn. We willen alle partijen en spelers, groot en klein, wijzen op wat er speelt, hoe dat vertaald kan worden, de sector aansporen en verder laten kijken dan de korte termijn. Dat is wat we doen en dat is waar we goed in zijn.’ ← scn 2017 | 4 5

FOTO: SCN

THEMA

et zijn roots in het imk (‘ook toen al klaagden de mensen over de verdwijnende winkelier uit het dorp’), maar ook aan de zijde van de vastgoedbelegger en het vastgoedmanagement (als directeur van scm, in 2015 overgenomen door cbre, waar hij tot eind 2016 gewerkt heeft), is Albert Hoogland nu een van de oprichters van de nieuwe vastgoedmanager Bright!, onderdeel van belegger mrp. ‘Wij zetten Bright in de markt als manager voor alle soorten vastgoed. Op dit moment ben ik veel op Haaglanden MegaStores te vinden, waar een belangrijke herontwikkeling en herpositionering plaatsvindt. Een uitdagende klus!’

Winkelman in hart en nieren

UIT DE CRISIS Toen Albert Hoogland in januari 2014 aantrad als voorzitter van nrw, zat Nederland nog midden in een zware economische crisis. ‘De afgelopen twee jaar is dat tij gekeerd, maar er zijn natuurlijk wel echt dingen structureel veranderd. Zoals de retail in krimpgebieden: daar is geen draagvlak meer voor. Daarnaast heeft internet ook tijdens de crisis zijn opmars voortgezet, ten koste van de ‘harde’ retail. Verder zien we op allerlei terreinen een sterke polarisatie. In de wereldpolitiek, maar ook in het

Albert Hoogland gaat zijn laatste maanden als voorzitter NRW in. Begin 2018 zal hij de voorzittershamer doorgeven. In dit interview met SCN kijkt hij terug op de afgelopen vier jaar. Hoe kijkt een winkelman in hart en nieren tegen de veranderingen in het winkellandschap aan en naar de rol die NRW voor de sector vervult?

6 scn 2017 | 4

VAN DE VOORZITTER

menselijk gedrag, waarin bijvoorbeeld inkomensverschillen (nationaal en internationaal) een rol spelen.’ ‘Voor een deel is dit te verklaren door internet en social media. Mensen zijn veel beter geïnformeerd en zich van meer dingen bewust. Voor de retail geldt dat ook, met als gevolg toenemende online verkopen. We zien ook een polarisatie tussen de winkelgebieden die het goed doen en gebieden die in de hiërarchie daaronder staan en het moeilijk hebben om zich te handhaven. Als die gebieden niet alle mogelijkheden aangereikt krijgen om te versterken, zullen ze verdwijnen. Soms is dat niet te voor komen, maar in andere gevallen zullen alle stakeholders samen moeten werken om een nieuw perspectief te creëren.’ NIET LANGER ACHTEROVERLEUNEN De tijd van lui achteroverleunen is allang voorbij. ‘Met die houding ga je het zelfs als meest kansrijke winkelgebied niet redden. Dat geldt voor de retailers en de vastgoed eigenaren, maar ook voor de gemeentes. We hebben nu de Retailagenda die daar beweging in brengt. Maar voorheen waren niet veel gemeentes structureel bezig met hun detailhandel, met de aantrekkingskracht en belevingswaarde van hun binnenstad. En juist door die al genoemde polarisatie en het internet hebben winkelgebieden zoveel meer nodig dan alleen een ontwikkelaar, belegger en een paar retailers die daar willen opereren.’

‘Na de crisis zijn er zaken fundamenteel veranderd’ ‘Wat we zien is dat vanwege de huidige problematieken en uitdagingen, er veel meer partijen gekomen zijn die zijn gaan meedenken en meehelpen met de kwaliteit van het winkelcentrum als verblijfsgebied, als plek om elkaar te ontmoeten. Het vakgebied wordt diverser en wellicht ook complexer.’ DE ONTWIKKELING VAN HET VAKGEBIED Albert Hoogland ziet ook een duidelijke ontwikkeling van het vakgebied aan eigenaarszijde: ‘Neem Kroonenberg Groep, een vastgoedbedrijf dat zich tot een ware specialist heeft ontwikkeld. Bovenaan staat een

passie voor mooie winkelgebieden. Maar dit bedrijf weet ook de juiste kwaliteit aan een economisch rendement te koppelen. Een bedrijf als Unibail Rodamco heeft die passie ook, maar wel een ander vertrekpunt, namelijk het financiële.’ ‘Beide bedrijven verstaan de kunst winkel centra te maken die in de maatschappij verankerd zijn, waar mensen graag naartoe komen, waar wat te beleven valt en waar het mooi en prettig winkelen is. Dat is hun core business. Er zijn een aantal partijen die het zo doen, maar er zijn er nog veel die zoekende zijn. Als je een achtergrond als financiële instelling hebt, dan is het moeilijker om retail te begrijpen en de vertaalslag te maken.’ ‘Daarom is het ook zo mooi dat je onder de leden van nrw zo’n diversiteit ziet. De leden hebben verschillende achtergronden en manieren van werken, maar ze zijn wel allemaal bezig met het maken en in stand houden van goede winkelgebieden.’ DE OVERHEID Waarbij ze dan ook wel de overheid nodig hebben. Bijvoorbeeld – naast wat er verder in het kader van de Retailagenda allemaal geregeld wordt – op het gebied van regulering. Hoe denkt Albert Hoogland daarover? ‘Het is een maatschappelijk belang dat onze winkelgebieden van de juiste kwaliteit zijn op de juiste plekken komen. Is er geen regulering, dan kan dat leiden tot te veel of de verkeerde retail of retail op de verkeerde locaties. Wat dan uiteindelijk weer leidt tot verschraling van aanbod, slecht functionerende winkelgebieden en uiteindelijk mogelijk verloedering. En daar heeft de consument ook niets aan. Onze sector heeft een flankerend overheidsbeleid nodig, evenals ondersteuning bij het creëren van mogelijkheden en het nemen van initiatieven om een gebied weer in een opgaande lijn te krijgen.’ OOK NRW VERANDERT nrw stond voorheen voluit voor ‘Nederlandse Raad van Winkelcentra’. Inmiddels interpreteren we het begrip winkelcentra breder. Dit kunnen ook winkelgebieden zijn, of binnensteden. Hoe kijkt Albert Hoogland tegen die verbreding aan? ‘De wereld verandert en in dat perspectief kijkt ook nrw naar zijn rol en toegevoegde

waarde. nrw komt oorspronkelijk vanuit de hoek van planmatig ontwikkelde winkelcentra, maar inmiddels is de markt meer hybride geworden. Grote nieuwbouwprojecten worden bijna niet meer ontwikkeld. Het gaat steeds meer om herontwikkelingen en ook binnensteden rekenen we tegenwoordig tot ons domein.’ ‘Ik vind dat we daar heel goed in zijn geslaagd en niet voor niets zijn we voor de Retailagenda een partner van de minister geworden. Als nrw hebben we laten zien

‘Onze sector heeft flankerend beleid van de overheid nodig’ dat we een speler zijn die kan verbinden, kennis kan inbrengen en die ook kan helpen met het regisseren, coördineren, organiseren en mobiliseren van partijen.’ ‘Uiteindelijk is nrw een vereniging waar passie voor winkelen en winkelgebieden te vinden is. De vertaalslag naar de fysieke omgeving is niet meer verhuren en verkopen, maar het samen blijven werken aan een aantrekkelijke, onderscheidende winkelomgeving.’ INTERNATIONAAL BLIKVELD Tot besluit even een blik naar Europa. Een aantal jaren geleden heeft nrw het lidmaatschap van de icsc Europe omarmd. Albert Hoogland hierover: ‘Daar zijn nu evaluaties over geweest en gebleken is dat dit, mede vanwege de verschillen tussen de landen, toch aanpassing behoeft.’ ‘Dat neemt niet weg dat voor nrw en haar leden een internationaal netwerk van belang is. nrw heeft dit op bestuurs- en directieniveau ook geborgd en met name directeur Brigit Gerritse heeft daar een belangrijke rol in. Niet alleen gaat het om het uitwisselen van kennis, maar dat internationale aspect heeft ook te maken met de eu. Al was het alleen maar omdat veel van onze vastgoedbeleggers en retailers zich ook begeven op dit internationale speelveld en de eu in Brussel vaak geen idee heeft wat er in onze sector speelt. icsc heeft hierin een belangrijke rol en het is mooi dat de nieuwe directeur icsc Europe, Bill Kistler, hierover op het nrw Jaarcongres op 7 september komt vertellen.’ ← scn 2017 | 4 7

FOTO: SCN

DE JURYVOORZITTER

‘A

ls jurylid heb ik eerst onder juryvoorzitter Henk Gianotten meegedraaid en vervolgens onder Ron Cijs, die in 2015 overleden is’, zegt Jos Sentel. ‘Van beiden heb ik veel mogen leren over het juryproces. Ik heb samen met Ron een manier bedacht om de beoordeling van de genomineerde projecten volgens een duidelijke methodiek te laten verlopen. De ‘nrw-meetlat’ is daar een exponent van.’ ‘In 2014 ben ik zelf juryvoorzitter geworden en heb de lijn van Ron doorgezet. In de afgelopen jaren hebben we telkens kleine veranderingen doorgevoerd. Het doel was het proces nog meer te objectiveren.’ Over het waarom van die aanpassingen in het juryproces zegt hij: ‘De sector is doorlopend aan het veranderen, en sinds de crisis veelzijdiger geworden. De nrw Jaarprijs is toonaangevend, dus we moeten scherp blijven op hoe we de projecten op hun merites kunnen beoordelen. Zo werden in de loop der jaren aspecten als duurzaamheid, marketing, consumentenbeleving en sociale meerwaarde belangrijker. En natuurlijk het feit dat het allang niet alleen om nieuwbouw gaat, maar ook om herontwikkelingen en transformaties.’ ‘Je ziet het ook in de samenstelling van de jury. Het is immers een vakjury. Daarom is de ‘casting’ van juryleden relevant, juist om de breedte van het vakgebied recht te doen.’

De visie van Jos Sentel

Jos Sentel (ThirdPlace) is in totaal negen jaar bij de NRW Jaarprijs betrokken, waarvan de laatste vier jaar als juryvoorzitter. Na de uitreiking van de NRW Jaarprijs 2017 zit het er voor hem op. Een goed moment om even door zijn ogen te kijken naar de ontwikkeling van de sector, waarvan de NRW Jaarprijs toch een beetje de spiegel is.

8 scn 2017 | 4

DE JURYVOORZITTER

MAGIE Ook dit jaar zien we vijf genomineerde projecten met een uiteenlopende diversiteit. Maakt dat het niet lastig om een vergelijking te maken? ‘Het gaat niet om de vergelijking tussen de inzendingen, maar om de mate waarin een project uitsteekt boven soortelijke projecten in het winkellandschap. Dat beoordelen is soms lastig, maar de brede ervaring en deskundigheid van de vakmensen in jury levert veel waardevolle input voor de discussie. Om dat mogelijk te maken, hebben we de laatste jaren ook het onderzoek anders ingericht. We werken nu met separate rapportages en niet met tabellen waarin de projecten naast elkaar staan om oneigenlijke onderlinge vergelijking uit te sluiten. Elk project wordt dus op z’n eigen merites beoordeeld.’ ‘We praten bijvoorbeeld over de marktpositionering van elk project. Wat had de ontwikkelaar voor ogen bij de start en wat zien we daar van terug? Hoe heeft men de karakteristieken van het verzorgingsgebied omarmd en wordt de consument uit dat gebied optimaal bediend? We kijken ook naar onderscheidend vermogen, ruimtelijke inbedding, ontwerp en sociale meerwaarde. Dat alles en nog meer komt aan de orde bij het beantwoorden van de vraag ‘Welk project heeft dat dit jaar het allerbeste gedaan?’. Uiteraard hebben we ook oog voor keuzes die het project extra glans geven. En om dat te kunnen beoordelen heb je – en ik citeer mijn voorganger Ron Cijs – de ‘magie van de jury’ nodig.’ ‘Uiteindelijk willen we met de keuze van de jury laten zien waarom de winnaar een voorbeeldproject is voor de sector.’ SOCIALE MEERWAARDE Dit jaar voor het eerst heeft de jury per genomineerd project onderzoek laten doen naar de sociale meerwaarde. Waarom dat? Jos Sentel: ‘Als onderdeel van het onderscheidend vermogen, is sociale meerwaarde zeer belangrijk. Als de bewoners in een verzorgingsgebied hun winkelcentrum in het hart sluiten, dan zegt dat veel over de succeskansen voor de toekomst. Neem bijvoorbeeld de AaBe-fabriek. De sociale meerwaarde kreeg hier nadrukkelijk vorm doordat deze locatie voor veel Tilburgers al vanuit de historie betekenis had. Het was immers de wolstoffenfabriek waar talloze mensen in het verleden gewerkt hebben. En dit is met respect vertaald naar een modern winkelproject.’

‘Ook bij het wijkwinkelcentrum Kerkelanden speelt die sociale binding een grote rol. Niet alleen heeft de horeca daar een hele sterke functie als ‘huiskamer van de wijk’, ook iets simpels als het toevoegen van een openbaar toilet voorziet in de behoefte van een vergrijzend publiek en draagt eraan bij dat de verblijfsduur kan toenemen.’

liefst 1800 m2 op de eerste verdieping. Elke avond vol! Dit is een mooi voorbeeld van betekenis geven aan een plek.’

PARKEREN ‘Parkeren blijft ook een fascinerend aspect. Het is een randvoorwaarde, maar wel eentje die goed geregeld moet zijn en de inzenders hebben daar hun eigen oplossingen voor. UNANIEM EN ANONIEM Het enigszins verdiepte parkeerpleintje in De hele jury moet unaniem achter de keuze winkelcentrum Hanzewijk maakt dat je net voor een winnaar staan. En dan kan het over auto’s heenkijkt en beter de winkels weleens laat worden, zo bleek ook deze keer. ziet. Daarnaast de bevoorrading: ook daar ‘Na een intensieve discussieronde wordt er zien we steeds betere en mooiere inbeddinanoniem gestemd. Pas als er een unanieme gen in de lay-out van het winkelcentrum. keuze is, zijn we klaar. Als de unanieme Zo vindt de bevoorrading van de winkels keuze er niet is, starten we opnieuw met de in Nowadays plaats met een minimum aan overlast in het drukste stukje Amsterdam.’ ‘Dan is er de herontdekking van voedsel door de consument. Die wil vers en variatie, maar we hebben het nog niet helemaal in de vingers dit te vertalen naar onze winkelcentraconcepten. Daar is nog veel in te bereiken.’

‘Een mooie dwarsdoosnede van wat ons landje kan presteren’

discussie en gaan we op zoek naar doorslaggevende argumenten.’ ‘Als juryvoorzitter houd ik de juryleden dan voor waarom een winnaar een winnaar is. We proberen duidelijk te krijgen waarom de inzichten uiteenlopen en proberen dat te structureren richting overeenkomsten in de meningen, die er zeker ook zijn. Uiteindelijk kan er maar één de winnaar zijn. Die winnaar is het project dat een voorbeeld is voor de sector en inspiratie voor de projecten die nog aan de vooravond van een (her-) ontwikkeling staan.’ TRENDS Wat zien we in onze sector veranderen? Wat wordt belangrijker? Jos Sentel: ‘Wel, het belang van horeca, daar is al veel over gezegd en geschreven. En ook bij deze genomineerden kwam dit naar voren. Zo is op Kerkelanden het openbaar toilet mogelijk gemaakt door met de horeca-ondernemer afspraken over het schoonmaken te maken. Op AaBe zal het Ketelhuis een belangrijke factor in de beleving en verhoging van de verblijfsduur worden.’ ‘Die horeca raakt ook de al genoemde sociale meerwaarde. Neem bijvoorbeeld Beverhof met het Wereldrestaurant: maar

DE TOEKOMST We schreven het al in het begin van dit artikel, de manier van jureren is net als de sector steeds in beweging. Welke richting zou dit op kunnen gaan?: ‘Zomaar een idee: tot nu toe werden voor de nrw Jaarprijs alleen nieuw geopende of heropende projecten beoordeeld. Misschien dat we ons moeten afvragen of we in de toekomst ernaartoe moeten projecten te laten inzenden die al een aantal jaren functioneren, die al in de markt gegroeid zijn. Door dit aspect mee te wegen kan de jury op een bredere basis beoordelen of een inzending een voorbeeld voor de sector is.’ ‘Je zou dan ook de rol van de eigenaar in relatie tot de ondernemers mee kunnen nemen. Eigenaren zouden meer met de ondernemers mee moeten denken en openstaan voor nieuwe dingen als blurring-concepten, waarvan we er al een paar gezien hebben.’ ‘Daarnaast zien we dat zowel de rol van de ontwikkelaar als van de eigenaar verandert. De ontwikkelaar is geen techneut meer, maar een conceptdenker. De eigenaar (of beheerder) geen inner van huurpenningen, maar een regisseur, een circusdirecteur en wordt steeds meer een serviceprovider. Omgaan met veranderingen is een must om het onderscheidend vermogen van een winkelcentrum of winkelgebied vorm te kunnen geven. Dat is waar het in de toekomst om draait.’ ← scn 2017 | 4 9

KEYNOTE

Wat een consument gelukkig maakt Het NRW Jaarcongres staat dit jaar in het teken van geluk in relatie tot de winkelvastgoedsector. Maar wat is geluk eigenlijk? En maakt winkelen de mens gelukkiger? En wat kan de branche toevoegen aan het geluk van de mens, de consument? Keynote speaker Ruut Veenhoven legt het uit.

‘G

eluksprofessor’ Ruut Veenhoven stelt dat de voorwaarden voor geluk vrij universeel zijn. ‘Winkelen of shoppen speelt daar een zeer bescheiden rol in.’ Dat wil niet zeggen dat geluk geen onderwerp is voor winkelgebieden. ‘Door gericht onderzoek te doen en de resultaten te gebruiken in het bijsturen en in de communicatie valt er zeker nog winst te behalen.’ Ruut Veenhoven is van huis uit socioloog en werkt aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij heeft geluk tot zijn werkveld gemaakt en verdiept zich al meer dan veertig jaar in de wetenschap van het menselijk geluk. Dat heeft hem de bijnaam de ‘geluksprofessor’ opgeleverd. Dat geluk een ongrijpbaar begrip lijkt, heeft volgens hem te maken met het feit dat in het denken over geluk de nadruk wordt gelegd op de omstandigheden die ertoe leiden dat iemand met plezier leeft. ‘De term geluk is daarmee gelijk komen te staan aan een recept voor geluk. Maar dat we niet altijd weten wat ons gelukkiger kan maken, wil niet zeggen dat we niet weten hoe gelukkig we zijn.’ GELUKSCIJFER Lange tijd is gedacht dat geluk niet gemeten kan worden. Ten onrechte, 10 scn 2017 | 4

stelt Veenhoven, geluk in de zin van ‘levensvoldoening’ is goed meetbaar. Dat is namelijk iets wat mensen in gedachte hebben en waar je ze naar kunt vragen, bijvoorbeeld door ze te vragen er een rapportcijfer voor te geven. Die vraag wordt veel gesteld in grote publieksenquêtes. ‘Daardoor weten we dat het gemiddelde gelukscijfer in Nederland tegen de 8 aan zit en dat we in de afgelopen veertig jaar met z’n allen wat gelukkiger zijn geworden.’ ‘Wat we ook weten is dat mensen hun geluk in eerste instantie op hun gevoel baseren. Daarna wordt daar een verstandelijke beoordeling aan gegeven.’ UNIVERSELE REGELS Inmiddels weten we ook dat er een aantal universele regels zijn die de mate van geluk bepalen. Veenhoven legt uit dat mensen bepaalde aangeboren behoeftes hebben. De natuur stimuleert bevrediging daarvan met een goed gevoel. Eten, drinken, warmte en seks vormen de basisbehoeftes. Daarnaast is er bij de mens een behoefte aan sociaal contact en aan bezigheid, van in je eentje nietsdoen wordt je niet gelukkig. Met name het sociale contact en het feit dat de mens blijft streven naar meer geluk, spelen een rol in de relatie van geluk tot de winkelsector. ‘We bezoeken niet alleen winkel-

gebieden om iets te kopen, maar ook om in contact met anderen te komen. Contact met andere mensen en bij voorkeur aardige mensen bevordert het gevoel van geluk. Daarnaast stimuleert geluk tot bezigheid. Het gevoel van geluk is een signaal dat het goed met je gaat en dat je je dus niet hoeft in te houden. Gelukkige mensen zijn socialer dan ongelukkige mensen en gaan er meer op uit, nemen meer initiatief.’ BESCHEIDEN ROL Veenhoven ziet dat er op twee gebieden een relatie ligt tussen geluk en een winkelgebied. Als eerste dus die sociale factor. ‘Een winkelcentrum is een plek bij uitstek om anderen te ontmoeten. Daarnaast is het zo dat we een deel van ons leven winkelend doorbrengen. Als dat als prettig wordt ervaren, wordt alles wat prettiger.’ Hij benadrukt dat de rol die een winkelgebied speelt met betrekking tot voldoening over het leven in zijn geheel zeer bescheiden is. ‘Maar je kunt ook kijken naar hoe je je op een

‘Je kunt een winkelcentrum beleven als heel mooi en chic, maar je tegelijkertijd wel heel beroerd voelen’ specifiek moment voelt. Hoe prettig voelt iemand zich als hij in een winkelgebied is? Als je dus wilt weten wat de impact van een winkelgebied en winkelen zelf op het geluk van

KEYNOTE

mensen is, zal je daar gericht onderzoek naar moeten doen.’ EXPERIENCE SAMPLING Een onderzoekstechniek die daarvoor gebruikt kan worden is experience sampling. ‘Met deze methode neem je een soort steekproef uit de gevoelservaringen op verschillende momenten’, verduidelijkt de wetenschapper. ‘Nee, dat is niet hetzelfde als onderzoek doen naar beleving. Dat is een ruimer begrip. Dan gaat het om vragen hoe je een bepaald gebied of omgeving beleeft. Bij experience sampling draait het om de stemming van het moment, om hoe lekker iemand zich op eens specifiek moment voelt.’ ‘Beleving is meer een interpretatie van de omgeving. Je kunt een winkel centrum wel beleven als heel mooi en chic, maar je tegelijkertijd wel heel beroerd voelen. Dan voel je je op dat moment dus niet gelukkig.’ IMPACT ACHTERHALEN Met het vragen naar hoe iemand zich voelt als hij in een winkelcentrum is, naar de stemming van dat moment, ben je er volgens Veenhoven nog niet. ‘Om de impact te kunnen achterhalen wil je dan ook weten of iemand zich tijdens het shoppen beter voelt dan wanneer hij thuis op de bank zit. Je moet dus vragen hoe iemand zich op dat moment in een winkelcentrum voelt en hoe iemand zich de rest van de dag voelt. Stel: je hebt een winkelcentrum in een wijk waar uitsluitend depressieve mensen wonen en je vraagt bij binnenkomst ‘hoe voelt u zich nu?’ Dan zeggen ze misschien wel ‘kl*te’, omdat ze nu eenmaal depressief zijn. Maar thuis op de bank is het misschien nog erger en daarom gaan ze naar het winkelcentrum. Als je die vergelijking kunt maken door de samplingmethode, dan kun je dus meten welk verschil er is.’ Het toepassen van deze methode is vrij simpel. Dat kan bijvoorbeeld met een app, die gedurende de dag mensen naar hun gevoel op dat moment

vraagt. Met behulp van gps kun je ervoor zorgen dat die vraag ook gesteld wordt op het moment en de plaats van winkelen. GELUKSDAGBOEK Met het toepassen van deze techniek is volgens Veenhoven winst voor de winkelvastgoedsector te behalen. Een variant op deze methode is het e-Geluksdagboek (www.gelukswijzer. nl). ‘Daarop vullen mensen in wat ze gisteren gedaan hebben en hoe ze zich daarbij voelden. Daar zit ook de optie shoppen in. Alleen weet je dan niet in welk winkelcentrum ze dat gedaan hebben.’ Op de vraag wat de sector met de resultaten van dit soort onderzoeken kan, zegt hij: ‘Je kunt hiermee eventueel aantonen dat fysiek winkelen een stuk leuker is dan met je tablet op de bank online aankopen doen. Dat kun je in je communicatieuitingen gebruiken. En als je weet welke mensen de meeste gelukswinst uit shoppen halen, kun je je aanpak bijsturen.’ ‘Het zoeken naar manieren waarop mensen zich lekker voelen en daarop inspelen, heeft invloed op het aan-

GELUKSPROFESSOR RUUT VEENHOVEN koopgedrag van mensen. Gelukkigere mensen zijn socialer, gaan er eerder op uit, verblijven hoogstwaarschijnlijk ook langer in een winkelcentrum als het daar gezellig is, drinken nog een kopje koffie daar.’ Veenhoven benadrukt nog eens aan dat er een verschil is tussen levensgeluk en het geluk van het moment. Lachend: ‘Als je het levensgeluk van mensen, de voldoening die zij over hun leven als geheel voelen, wilt bevorderen, zou je een Riagg in het winkelcentrum moeten openen.’ ← scn 2017 | 4 11

KEYNOTE

Beleving is tegenwoordig het sleutelwoord als het gaat om commercieel succes. Volgens architect, auteur en creative guide Aat Vos heeft de wijze waarop beleving nu wordt vertaald in ontwikkelingen op het gebied van winkelvastgoed en retail uitsluiting van bepaalde groepen in de maatschappij tot gevolg.

Vitale samenleving voor iedereen

‘W

illen we samen een vitale samenleving realiseren voor iedereen, dan moeten we resetten. Dat betekent dat we ons meer moeten focussen op de inrichting en programmering van de publieke ruimten en daarmee op de mentale gezondheid van mensen.’ In zijn boek 3rd4all - How To Create a Relevant Public Space gaat Vos uitgebreid in op de vraag hoe plaatsen zoals theaters, cultuurhuizen, bibliotheken, idea hubs, parken, start-upcafés en andere onmisbare publieke ruimtes, als zogenaamde third places, een bijdrage kunnen leveren aan een vitale samenleving. ‘De wereld is aan het veranderen. De openbare ruimte wordt minder ‘publiek’ naarmate commerciële belangen er steeds meer vrij spel krijgen. Hierdoor dreigen minder draagkrachtige mensen te worden uitgesloten. Elke gemeenschap, groot en

klein, moet daarop een antwoord vinden. Het is een ontwikkeling die me zorgen baart en ik vind dat we het tij moeten keren door een extra laag in het publieke programma te introduceren, want de samenleving en daarmee ook de stad, is van iedereen. Bovendien zal dan ook het gebruik toenemen en snijdt het mes dus aan twee kanten.’ EXPERIENCE ECONOMY Lange tijd werd er aangenomen dat de zoektocht naar een vitale samenleving kon worden overgelaten aan de overheid (die alleen op inhoud stuurde) en de markt zelf. Dat blijkt volgens Vos niet zo te zijn. ‘Als we dat doen zijn er onbedoelde bijeffecten. Bepaalde groepen kunnen niet meedoen aan de maatschappij. Simpelweg omdat zij daar de middelen niet voor hebben. De zogenoemde experience economy is voor hen onbereikbaar. Beleving is belang-

third place Het begrijp third place is geïntroduceerd door Ray Oldenburg in zijn boek The Great Good Place, 1989. Hij beschrijft de sociaal-psychologische noodzaak van een plek die in de buurt is, veilig is, waar je alleen heen kunt, waar je kunt doen wat je wilt en kunt blijven zo lang als je wilt, en kunt zijn wie je bent. Naast ons huis (first) en ons werk (second) hebben we volgens Oldenburg dus een third place nodig. 12 scn 2017 | 4

rijk’, stelt hij. ‘Voor iedere aanbieder van diensten en goederen. Het is uitgegroeid tot een soort intrinsieke noodzakelijkheid voor commercieel succes. Gevolg is dat het commerciële landschap in dorpen en steden in rap tempo verandert.’ ‘De crisis is daar een flinke accelerator in geweest. De mensen die het zich kunnen veroorloven om die ervaring te ondergaan, komen wel van de bank af. Maar de groep mensen die geen 4,80 euro voor een koffie bij Starbucks kunnen betalen, voor wie die wereld niet de hunne is, groeit.’ TEGENZIN Dit gevolg van de huidige commerciële ontwikkelingen omschrijft Vos als ‘een risico van het accelereren van experience’. ‘Iets wat we niet klakkeloos mogen accepteren. Dat risico groeit op het moment dat we commerciële activiteiten ook nog eens buiten stad en dorp plaatsen in winkelgebieden in het weiland. Hierdoor wordt bijvoorbeeld het café, dat vroeger onderdeel was van de openbare ruimte in de stad, waar je makkelijk naar binnenliep, in toenemende mate een commercieel onderdeel van een winkelcentrum. Dat betekent dat het café in feite een tweede entree, een extra drempel, krijgt, namelijk de ingang van het winkelcentrum. Zelfs nog een derde

THEMA

CREATIVE GUIDE AAT VOS WWW.AATVOS.COM

entree, want je moet ook nog maar de middelen hebben om bij dat winkelcentrum aan de rand van de stad te komen.’ ‘Voor de not haves wordt de stad daardoor in toenemende mate een gebied dat ze met tegenzin betreden. Puur omdat ze er geen deel van uit kunnen maken. Gevolg is dat ze thuis blijven.’ De haves daarentegen, vertoeven in toenemende mate in een commerciële subcultuur, die steeds minder met sociale diversiteit krijgt. POLITIEKE POWER Vos maakt zich ernstig zorgen over die maatschappelijke uitsluiting. ‘Dat heeft zo’n grote invloed op met name de mentale gezondheid van mensen.’ Hij is dan ook oprecht verontwaardigd over de wijze waarop discussies over nieuwe ontwikkelingen worden gevoerd. ‘Een voorbeeld was de discussie over de komst van een outletcentrum in de buurt van Assen. Ik begrijp werkelijk niet dat de handen niet ineen zijn geslagen om te kijken of er onderdelen uit de plannen vertaald zouden kunnen worden naar de binnenstad van Assen, waar sprake is van leegstand. Waarom niet samen kijken en onderzoeken of dat initiatief mogelijkheden voor de binnenstad biedt in plaats van alle politieke power alleen te richten op het tegen-

WWW.3RD4ALL.COM

houden van zo’n ontwikkeling?’ Vos stelt dat daar een sterke gezamenlijke verantwoordelijkheid ligt. ‘Kijk, bepaalde ontwikkelingen ‘Als belastingbetaler hebben we de houd je niet tegen. If you can’t beat overheid opdracht gegeven om het them, join them. Gebruik dit dan om je publiek programma aan te sturen op eigen binnenstad weer vitaal te maken, basis van inhoud. Maar we moeten vitaal en leefbaar voor iedereen.’ ook kijken naar de context, de vorm PUBLIEK PROGRAMMA waarin dat gebeurt. Want daarmee regelen we de emancipatie van dit Die vitale en leefbare binnenstad is programma: het krijgt daarmee een volgens Vos cruciaal om de uitsluinieuwe relevantie. En zo kunnen we ting van bepaalde groepen een halt zorgen dat dit programma actief gaat toe te roepen en het tij te keren. ‘Die bijdragen aan de vitaliteit van de binnenstad creëren we alleen samen stad als geheel.’ als we naast de aandacht voor commerciële belangen ook aandacht hebRENDEMENT VAN GELUK ben voor publieke belangen door op ‘We vinden dit met elkaar belangrijke plekken voor gelijke kansen, voor het ontsluiten van informatie. Dan moeten we zorgen dat die plekken zich kunnen meten met de beste commerciële voorzieningen, sterker nog, daar deel van uitmaken. Dan worden ze wel gezien. Publieke functies in de openbare ruimte moeten samengaan met commerciële functies. Alleen op die manier kunnen we een pluriforme omgeving realiseren, waarmee een nieuwe manier invulling te geven een vitalere, meer leefbare samenleving ontstaat die iedereen de zijne aan het publiek programma. Daaronder vallen het theater, de bibliotheek, kan noemen.’ ‘Het is tijd dat we niet alleen naar het buurthuis, het sportcentrum, jonhet financiële rendement van ontgerencentrum, noem maar op. Allewikkelingen kijken, maar ook naar maal plekken die een bijdrage leven het sociale en mentale rendement, aan de vitaliteit en leefbaarheid van het rendement van geluk.’ ← een stad voor iedereen.’

‘Voor de not haves wordt de stad in toenemende mate een gebied dat ze met tegenzin betreden’

scn 2017 | 4 13

KEYNOTE

Combinatie retail en leisure voor een toekomstbestendig winkellandschap Binnen de winkelvastgoedsector wordt naarstig gezocht naar de ‘heilige graal’ om de ontwikkelingen die de retailsector onder druk zetten het hoofd te bieden. John Rombouts van M2Leisure ziet het toevoegen van leisure aan winkelgebieden als een belangrijke sleutel in het toekomstbestendig maken van de sector. Samenwerking tussen de stakeholders is daar de sleutel toe, maar: “De bereidheid is er tot het moment dat er daadwerkelijk actie ondernomen moet worden. Ik ben bang dat er nog een aantal crisissen overheen gaan voordat het ons lukt daar schouder aan schouder stappen in te nemen.”

14 scn 2017 | 4

LEISURE-EXPERT JOHN ROMBOUTS

2 International Resort & Leisure Management & Consultancy, oftewel M2Leisure, is sinds 2010 wereldwijd actief als ontwikkelingsen consultancybedrijf in de leisureen resortindustrie. Oorspronkelijk concentreerde de organisatie zich op leisureparken, waterparken en themaparken. ‘In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat retail en leisure ontzettend veel raakvlakken hebben en dat ontwikkelingen op beide gebieden eigenlijk niet los

KEYNOTE

van elkaar gezien kunnen worden’, stelt John Rombouts. M2 Leisure heeft dan ook zowel in Nederland als in Rusland een aantal retailketens opgestart en de concepten voor een aantal shopping- en entertainment centers ge(re)designed. In Nederland is het bedrijf met een aantal gemeentes in gesprek over hoe er meer foot fall in de binnenstad gerealiseerd kan worden.

ness van een organisatie of gebied te maken te hebben. Hij noemt de ballenbak van Ikea als simpel voorbeeld. ‘Dat genereert traffic. Mensen komen ook ‘onder druk’ van hun kinderen daar naartoe. In principe zonder aankoopmotief. Maar onderzoek wijst uit dat als je consumenten eenmaal beweegt om naar een winkel of winkelgebied toe te komen, ze geneigd zijn ook aankopen te doen.’

VERVAGEN GRENZEN Rombouts maakt zich zorgen over de stand van zaken als het gaat om retail in Nederland en over hoe de winkelvastgoed- en retailsector hiermee omgaan. ‘De motivatie bij consumenten om een winkelgebied te bezoeken is sterk afgenomen’, verduidelijkt hij. ‘Internet speelt daar een belangrijke rol in. Grenzen zijn daardoor vervaagd. Waarom naar een winkelgebied gaan als je ook vanuit je luie stoel een product uit China kunt bestellen tegen een concurrerende prijs?’

STRATEGIE VERANDEREN Rombouts pleit voor actie. Met name door de middelgrote steden en gericht op de langere termijn. ‘Stedenals Amsterdam en Rotterdam hebben minder last van een afname van het aantal bezoekers. Zij zijn

AFNEMENDE TRAFFIC Een van de gevolgen van het vervagen van de grenzen is dat veel winkelgebieden met afnemende traffic te kampen hebben. Het invullen van leegstaande panden met horeca is volgens Rombouts een oplossingmet beperkingen. Hetzelfde geldt voor het transformeren van winkelpanden in binnensteden tot woningen. ‘Kortetermijnoplossingen’, stelt hij. ‘Waar we met z’n allen voor zouden moeten gaan is het motiveren van de consument om wél voor de gang naar een winkelgebied te gaan. Het toevoegen van leisure aan retail speelt daar een cruciale rol in. Dan gaat het om dagelijks entertainment. Dan heb ik het niet zozeer over meer clowns en olifanten, maar over het toevoegen van een daadwerkelijke beleving, van iets wat de consument ondergaat.’ BALLENBAK Dat stuk leisure hoeft volgens Rombouts niet direct met de core busi-

‘Leisure is niet de heilige graal voor de binnenstad, maar wel een belangrijke sleutel voor de klantmotivatie en dus het opvoeren van traffic’ al een attractie op zich. Kijk je naar winkelgebieden en de binnenstad van kleine en middelgrote steden, dan zie je dat het retailaanbod niet langer in staat is mensen te trekken. Kleine steden zullen het kind van de rekening zijn, middelgrote steden zullen hun strategie moeten veranderen. Zij zullen hun winkelgebieden zo aantrekkelijk moeten maken dat ook consumenten uit de kleine steden hen weten te vinden. Dat bereik je niet door de binnenstad weer als woongebied in te richten.’

VERSCHUIVING PROBLEEM Het realiseren van winkelconcentraties buiten de stad, zoals outletcenta, ziet Rombouts ook als een oplossing van de kortere termijn. ‘Het is een verschuiving van het probleem. Nu misschien een succesformule, maar het succes van nu is geen garantie voor succes in de toekomst. Wat als we over een x-aantal jaren ons toch weer meer gaan richten op de binnenstad? Gezien de huidige ontwikkelingen is daar dan geen ruimte meer voor winkels. ‘ Rombouts benadrukt het belang om nu gezamenlijk, schouder aan schouder in te spelen op de evolutie van de retailsector. ‘Ik spreek regelmatig gemeenten, retailers en vastgoedspelers en probeer synergie te creëren. Tijdens die gesprekken blijkt de behoefte om iets te doen groot, totdat er echt iets moet gebeuren. De ogenschijnlijke synergie blijkt dan ook echt ogenschijnlijk te zijn.’ HEILIGE GRAAL Om daadwerkelijk stappen te kunnen zetten, is het volgens Rombouts van belang dat er anders naar de markt wordt gekeken. ‘Als ik naar Rusland kijk, zie ik dezelfde problemen. Ja, de inkomsten- en bestedingspatronen verschillen wezenlijk met die hier in Nederland. Daar moeten mensen vaak twee banen hebben om hun huisvesting te betalen. Maar ook daar neemt de traffic richting winkelgebieden af.’ ‘Vanuit het verleden is de retail, hier en ook daar, gewend om vanuit zichzelf te redeneren, vanuit het aanbod. Dat moeten we omdraaien. We moeten meer redeneren vanuit de motivatie van de consument. Wat is voor hem of haar een reden om de moeite te nemen een bepaald winkelgebied te bezoeken? Het retailaanbod is daarin niet meer voldoende. Het toevoegen van leisure is zeker niet de ‘heilige graal’, maar wel een belangrijke sleutel in het motiveren van de consument en daarmee het opvoeren van traffic.’ ← scn 2017 | 4 15

NRW

NRW AGENDA

e NRW Studiereis gaat dit jaar naar Londen. Retail powerhouse van de eerste orde. Tijdens deze inspiratiereis van 27 tot en met 29 september maak je kennis met vernieuwende, succesvolle concepten en strategieën. Highlights in het programma zijn onderverdeeld in drie thema’s. 27 SEPTEMBER: THEMA SENSE OF PLACE High Streets met alle grote merken in hun Flagships laten de laatste trends op het gebied van retail zien. Van Fast moving Fashion naar Highly Traditional Brands. 28 SEPTEMBER: THEMA NEW DEVELOPMENT – SPACES MAKING PLACES Unieke ontwikkelingen laten we zien en hoe je bestaande uitgebluste plekken geweldig nieuw leven in kan blazen. We bezoeken foodmarkets en de laatste retailontwikkelingen die een belangrijke drager vormen voor de levendigheid in King’s Cross en Victoria station. Ook Covent Garden maakt nu een heel interessante revival mee. Door een sterk gebiedsmanagement, met een zeer duidelijk merkstrategie in te zetten is Covent Garden nu weer trending & happening (44 miljoen bezoekers per jaar).

SEPTEMBER 7

NRW Jaarcongres 2017

21-23

New Gen Quicktrip Warschau

27-29

Studiereis London

OKTOBER 1

Sluitingsdatum indienen Scriptieprijs

Congres: Succesvolle transitie door regionale afstemming

Congres: Schoon, heel en veilig

VRIJDAG 29 SEPTEMBER: THEMA NEW CONCEPTS Op de laatste dag bezoeken we de wijk Shoreditch. Hier starten de nieuwe concepten. Zowel op technologisch als cultureel gebied, waarna de retail en food-concepts als vanzelf volgen. We lopen over Bricklane, Spitalfields en Boxpark. We bekijken Farfetch en Conrad en nog heel veel meer. Retail leeft als nooit tevoren in dit enorm inspirerende deel van deze wereldstad. We verblijven in het luxery Hotel M by Montcalm in de überhippe wijk Shoreditch! Meer informatie en aanmelden kan via www.nrw.nl. ←

16 scn 2017 | 4

NOVEMBER 7

Congres: Duurzaamheid

Commissie-dag met locatiebezoek

Congres: Merkbelofte

DECEMBER 8

Bezoek winnaar NRW Jaarprijs 2017

New Gen Kerstborrel

SOCIALE MEERWAARDE Nieuwe richtlijnen voor

e succesvollbieden winkelge

indLogyx doet onderzoek naar sociale meerwaarde aan de hand van nieuwe wetenschappelijke inzichten. De gehanteerde methode is ontwikkeld als onderdeel van een promotieonderzoek aan de Universiteit van Groningen. Marie-Anne Simons: ‘Wij gaan uit van nieuwe inzichten in hoe en waarom ons brein consumentgedrag aanstuurt. De omgeving verandert sneller dan ooit. Als mens moeten wij ons hierop continu aanpassen. De criteria die ons brein hanteert bij het aansturen van ons gedrag, en daarmee de achterliggende motivatie en emoties, veranderen echter niet. Deze zijn al duizenden generaties gelijk. De hedendaagse mens functioneert dus met een oud sociaal brein in een moderne omgeving. Dit inzicht is de sleutel tot hoe je winkelgebieden succesvol kan maken en leidt ons naar sociale meerwaarde.’ LANGE TERMIJN Sociale meerwaarde is de waarde van de reputatie en het imago van een winkelgebied als sociale omgeving voor haar gebruikers. Het gaat om hoe gebruikers het gebied als totaal ervaren. Het opbouwen van sociale meerwaarde is een lange termijn traject dat steunt op de visie en aanpak van de ontwikkelaar, eigenaar en beheerder op de sociale betekenis van het gebied. Simons: ‘Dit toetsen we. In het geval van de NRW Jaarprijs bij de bewoners in de omgeving van de genomineerde centra. We onderzoeken in hoeverre die visie en aanpak terugkomen in de perceptie van de omwonenden, hetgeen we koppelen aan hun sociale motivatie. Op basis daarvan verklaren we de sociale meerwaarde van het winkelgebied die mensen al dan niet ervaren. Dit verklarende inzicht is nieuw, want de meeste onderzoeken zijn vooral beschrijvend. Deze manier van werken maakt het mogelijk om toekomstig gedrag te voorspellen en is een fundament voor strategieontwikkeling.’

De visie op sociale meerwaarde is samengevat in een handzame brochure. 18-04-16

13:59

Het rendement van sociale meerwaarde 3211 NRW

resultaten 2016

v05.indd 1

SOCIALE DUURZAAMHEID Van Dijck: ‘Ontwikkelaars en eigenaren raken er steeds meer van doordrongen dat een winkelcentrum, om toekomstbestendig te zijn, meer moet zijn dan een verzamelplaats van verkooppunten, en zou moeten bijdragen aan de sociale duurzaamheid van haar omgeving. Voor eigenaren/beleggers is het daarbij van belang om sociale meerwaarde ook te vertalen naar rendement. Reden waarom wij bezig zijn daarvoor een formule te ontwikkelen als onderdeel van een toolkit voor sociale meerwaarde in winkelgebieden.’ HOGER RENDEMENT Simons stelt dat sociale meerwaarde tegen lagere kosten een hoger rendement kan opleveren: ‘Het is het fundament voor trouwe bezoekers en ambassadeurs. Om toekomstbestending te worden en te blijven, moeten winkelcentra transformeren naar plaatsen voor sociale interactie. Alleen op die manier kan het fysieke winkelen meerwaarde opleveren ten opzichten van online winkelen. Daarom zien we dit als een belangrijke factor bij de innovatieve voorbeeldfunctie van de genomineerden voor de nrw Jaarprijs.’ ←

Dit jaar voor het eerst heeft de jury van de NRW Jaarprijs onderzoek laten doen naar de sociale meerwaarde van de genomineerde projecten. Dit vanuit de gedachte dat een winkelcentrum met een sterke sociale binding meer toekomstbestendig is. Is dat zo? En wat is dan het rendement van sociale meerwaarde? Marie-Anne Simons en Jan-Erik van Dijck van MindLogyx, bureau voor onderzoek en strategieontwikkeling, geven een toelichting op deze visie en nieuwe vorm van onderzoek.

scn 2017 | 4 17

NRW JAARPRIJS

JURYVERSLAG NRW JAARPRIJS 2017

amens de jury van de NRW Jaarprijs 2017 wil ik als voorzitter graag een aantal opvallende bevindingen over de winnaar en de overige genomineerde projecten delen. Dit om de winnaar natuurlijk het verdiende podium te bieden, maar ook om de overige projecten in het voetlicht te zetten. De vijf genomineerde projecten vertellen immers hun eigen, unieke verhaal over hoe er aan bestaande winkelgebieden waarde voor alle belanghebbenden is toegevoegd. Dit levert juist de inspiratie waar de NRW Jaarprijs voor bedoeld is.

KERKELANDEN HILVERSUM

e winnaar van de NRW Jaarprijs 2017 is winkelcentrum Kerkelanden in Hilversum. De herontwikkeling en uitbreiding van dit reeds meer dan 40 jaar oude winkelcentrum is zeer geslaagd. De aanleiding voor de ingreep lag in de wens van zittende ondernemers om uit te breiden, de suboptimale lay-out en de gedateerde uitstraling. Dankzij de omvangrijke groep trouwe klanten en een toegewijde eigenaar is het resultaat succesvol te noemen. Het winkelcentrum is namelijk sinds de opening in 1973 in eigendom bij DELA en zij hebben de intentie om het nog lang in portefeuille te houden. Daarom is er niet voor gekozen om zoveel mogelijk winkelruimte toe te voegen, maar heeft het accent meer op kwalitatieve aspecten gelegen. Er is een breed samengestelde klankbordgroep opgericht waarbij luisteren als hoger doel werd gezien. Dank-

18 scn 2017 | 4

De voorzitter van de jury, Jos Sentel, vat de commentaren samen over de vijf genomineerde projecten van 2017.

zij de dialoog is er veel goodwill opgebouwd en zijn er geen noemenswaardige bezwaren ingediend tegen de plannen. Het resultaat is een ware ruimtelijke metamorfose. Door interne verplaatsingen, een uitbreiding van 2.300 m2 en een vernieuwing van vrijwel alle winkels ziet Kerkelanden er uit als compleet nieuw. Toch hebben bezoekers en ondernemers het winkelcentrum vrijwel direct geaccepteerd en zijn laaiend enthousiast met hoge bestedingen en dito omzetten als resultaat. Er is goed gekeken naar het huidige demografische profiel in het verzorgingsgebied en de verwachte veranderingen daarin. Na de vergrijzing van de afgelopen periode, komen er geleidelijk weer meer gezinnen in het verzorgingsgebied te wonen en daar wordt met de branchering slim op ingespeeld. Kerkelanden heeft een hoge sociale meerwaarde: de belofte van huiskamer en ontmoetingsplaats van de wijk is geen holle frase gebleken maar is daadwerkelijk gerealiseerd. Hier wordt duidelijk dat een winkelcentrum absoluut een maatschappelijke functie te vervullen heeft. Het gratis openbaar toilet is derhalve een logische en waardevolle toevoeging. Kerkelanden is met recht een inspirerend voorbeeld voor de sector en het levert een grote bijdrage aan de kwalitatieve ontwikkeling van het winkellandschap in Nederland. Er wacht immers bij een groot aantal winkelcentra verspreid over het land een soortgelijke opgave. Aan de belanghebbenden in deze winkelcentra wordt geadviseerd goede notie te nemen van het waarom, wat en hoe in winkelcentrum Kerkelanden.

NOWADAYS AMSTERDAM

lleen al het realiseren van dit project pontificaal in een van de drukste delen van de Amsterdamse binnenstad dwingt bewondering af. De nikszeggende architectuur aan zowel Damrak als Nieuwendijk is vervangen door fraaie objecten die als aanwinst voor de binnenstad mogen worden beschouwd. Nowadays is een project van klinkende getallen: de grootte van de units, het aantal verdiepingen, roltrappen, kassa’s en kleedkamers. En uiteraard de nieuwe passage op een – historisch gezien – betere plek dan de oude. De betrokken partijen hebben geen enkele concessie willen doen en hebben het maximale eruit gehaald. Daarvoor zijn vele sessies met omwonenden nodig geweest om de ambities te verdedigen. Telkens opnieuw heeft men de tijd en moeite genomen dit te doen. Het resultaat mag er zijn en dat vertaalt zich ook in een enorme stijging van de beleggingswaarde. Dat is goed nieuws voor belegger, maar goed nieuws voor de binnenstad is dat er sprake is van een olievlekwerking op de Nieuwendijk. Nowadays heeft iets in gang gezet: het is gelukt om het A1 winkel gebied daadwerkelijk uit te breiden naar deze kant van de Dam.

BEVERHOF BEVERWIJK

et is geen geheim dat het centrum van Beverwijk het lastig heeft en dat gold ook zeker voor de oude Beverhof. Het overdekte winkelcentrum was gedateerd, kende een gebrekkige ruimtelijke kwaliteit en er was sprake van een enorme leegstand. Er was een dringende noodzaak om te handelen. Er heeft een herontwikkeling plaatsgevonden die Beverhof weer een glansrol moet geven aan de hoofdwinkelstraat. Het winkelcentrum heeft door een aantal relatief eenvoudige ingrepen een veel eigentijdser karakter gekregen. Dit komt tot uiting in een verbeterde lay-out met een lichte passage, een logischer spreiding van de trekkers en een veel vriendelijker ogende buitenzijde. Opvallend is het grootschalige Wereldrestaurant op de eerste verdieping waar plaats is voor honderden gasten en dat ook buiten winkeltijden goed functioneert. De Beverhof zal nog profiteren van de herinrichting van het omliggende openbaar gebied. Intussen voelen de Beverwijkers zich (weer) thuis in hun winkelcentrum. Een belangrijk voorbeeld voor de sector. Dit project laat zien dat er met beperkte middelen, en zonder toevoeging van winkelmeters, een tweede leven mogelijk is.

AABE FABRIEK TILBURG

e wolstoffenfabriek AaBe is historisch erfgoed. Decennialang was deze fabriek een onderdeel van het dagelijkse leven van vele Tilburgse families.

Na een flink aantal jaren van leegstand en verval heeft de AaBe fabriek een nieuwe functie gekregen. De connectie van de mensen met deze plek blijkt nog steeds erg sterk te zijn. De betrokken partijen hebben veel respect getoond voor hoe het ooit was en wat de fabriek (heeft) betekend. De mix tussen het monumentale karakter, de sfeer en de functionele invulling is zeer geslaagd. Niet alleen de setting in historischerfgoed is uniek, maar ook de combinatie van diverse categorieën grootschalige detailhandel én een wijkwinkelcentrum. Het was niet het initiële uitgangspunt om ook dagelijkse voorzieningen toe te voegen, maar het verhoogde de attractiewaarde en daarmee de haalbaarheid van de opgave. Al met al is er een voor het Nederlandse winkellandschap uniek winkelcentrumconcept ontstaan.

beurs & congres

DINSDAG 12 SEPTEMBER Basiscursus Vastgoedrekenen DONDERDAG 21 SEPTEMBER Innovatieve Hotspots Vastgoed 2017 26 EN 27 SEPTEMBER cursus Integraal Vastgoedrekenen DONDERDAG 28 SEPTEMBER Betonstop Vlaanderen 2017 3 EN 4 OKTOBER Masterclass Vastgoedrekenen DONDERDAG 5 OKTOBER Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2017 DINSDAG 10 OKTOBER Cursus Vastgoedrecht in 1 Dag

HANZEWIJK KAMPEN

n een voormalige achterstandswijk waar een forse herstructureringsopgave heeft plaatsgevonden is winkelcentrum Hanzewijk de spreekwoordelijke kers op de taart. Het is een winkelcentrum zonder poespas, maar met een grote relevantie voor de inwoners van de wijk. Hanzewijk is in zijn eenvoud een geslaagde herdefinitie van een (klein) wijkwinkelcentrum. Er zijn simpele maar effectieve ruimtelijke oplossingen toegepast die navolging verdienen. Voorbeelden zijn het iets verlaagde parkeerplein waardoor je net over de auto’s naar de winkels kijkt en de speelse vormgeving op de lange façades van de supermarkten. Er is een bewuste keuze gemaakt om het winkelcentrum niet te groot te maken, het is klein maar krachtig. Het beschikbare aanbod is compleet en past naadloos bij de behoeften van de inwoners van het marktgebied en elke ondernemer is in staat een belegde boterham te verdienen. De samenwerking tussen de ontwikkelaar/belegger, gemeente en woningcorporatie heeft ook geresulteerd in een zeer geslaagd woon milieu boven de winkels. ←

WOENDAG 1 NOVEMBER Strategiedag Zorgvastgoed 2017 WOENSDAG 8 NOVEMBER Omgevingsvergunning NL 2017 DINSDAG 28 NOVEMBER Verplicht Energielabel C Kantoren 2017 WOENSDAG 29 NOVEMBER Rotterdam Vastgoed 2017 www.spryg.com

15-17 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 2016 | 4 19

NRW JAARPRIJS

EASE

RE-REL

ERSARY

NNIV 44TH A

T II PAR

ED DELA VASTGO N CTE SUM+ ARCHITE

THE

TATE AM REALES NT DEVELOPME

COLLIERS PENNINGS

ES NOW

TR ED THEA

SELECT BACK IN

20 scn 2017 | 4

VER HIL

NRW JAARPRIJS

Kerkelandenâ&#x20AC;&#x2030;Hilversum

017

WIN AR

W JA AR

naam

kerkelanden

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

vergroting en aanpassing van het winkelcentrum aan de eisen van deze tijd, zowel in technisch opzicht als qua uitstraling

functie

wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

10.342 m2

winkelunits

9.401 m2

woningen

496 m2

kantoorunits horeca/leisure-units

445 m2

ontwikkelaar

AM Real Estate Development

eigenaar/belegger

DELA Vastgoed

architect

Buro Van der Goes

beheerder

Colliers International

website

www.winkelcentrumkerkelanden.nl

voorzieningen

toilet, zitelementen, blindengeleidepaden, bibliotheekkast

parkeerplaatsen

409 (gratis)

opening

maart 2017

VOOR MEER FOTO'S VAN DIT PROJECT, SCAN DE QR-CODE

FOTO: AM REAL ESTATE DEVELOPMENT, DIEGO ROSERO scn 2017 | 4 21

NRW JAARPRIJS

Ellen Nijenhof en Vincent Kriek van DELA Vastgoed vertellen over de renovatie van winkelcentrum Kerkelanden in Hilversum: ‘Het is de kunst om ondernemers en consumenten niet te irriteren.’

‘Kerkelanden is nog meer de huiskamer van de wijk geworden’

inkelcentrum Kerkelanden in de gelijknamige wijk in Hilversum was bij opening in 1972 een centrum zoals er veel van in Nederland te vinden waren. In een nieuwbouwwijk met veel appartementen en eengezinswoningen werden voornamelijk jonge gezinnen bediend. En met succes: het winkel centrum functioneerde prima en kon na een renovatie in 1989 weer even mee. Maar eigenaar dela zag dat er meer nodig was om succesvol te blijven. Niet alleen door de veranderende retail en consument, maar ook 22 scn 2017 | 4

omdat het concept qua uitstraling en layout toch wel gedateerd raakte. NIEUW ELAN Wie Kerkelanden in de oude vorm kende, zal verbaasd zijn over hoe het nu geworden is. Dat zit niet zozeer in de uitbreiding met 2.362 m2, maar vooral in de algehele uitstraling, de ruime paden en niet te vergeten de vele vernieuwde winkels. Want veel ondernemers hebben de gelegenheid opgepakt om bij het nieuwe elan aan te sluiten. De redacteur van scn heeft met director operations Ellen Nijenhof en investmentmanager Vincent Kriek van eigenaar dela Vastgoed

een afspraak bij de Siesta Coffeecorner. ‘Een prachtig voorbeeld van een horecaondernemer die zijn oude concept heeft aangepast aan de eisen van de nieuwe tijd’, zegt Ellen Nijenhof. ‘En zo zijn er meer, zoals de snackbar aan de buitenzijde, de viswinkel, de slager, Blokker, Lidl, Albert Heijn. En meer winkels hebben aansluiting gezocht bij het nieuwe Kerkelanden.’ Vincent Kriek: ‘Maar voordat het zover was is er wel een lange aanloop geweest. De eerste plannen stammen nog van voor de crisis. De verbouwingsperiode duurde dertig maanden. Daarbij hebben we gefocust op een aantal aspecten, waarvan ik hier

FOTO: SCN

NRW JAARPRIJS

Vincent Kriek en Ellen Nijenhof

de belangrijkste noem. Ten eerste een betere aansluiting op de wensen van de consument, ten tweede een verbetering van de interne layout door het doorbreken van een passage. Daarnaast een moderne maar toch tijdloze uitstraling en een oplossing voor de winkelunits buiten aan het Haakplein. En ten slotte een uitbreiding in meters, zodat we de supermarkten beter konden faciliteren.’ ORGANISATIEVERMOGEN Een flinke wensenlijst die qua proces zo gerealiseerd moest worden dat de winkels geopend konden blijven. Een hele prestatie, ook vanwege het gegeven dat van de dertig onderne-

‘We hebben bijgestuurd op de veranderende behoeften van winkelier en consument’ mers er slechts drie op de oude locatie zijn gebleven. Ellen Nijenhof: ‘Verbouwen tijdens

winkeluren vraagt natuurlijk veel organisatievermogen. Daarnaast is het de kunst om de consumenten en de ondernemers niet te irriteren, maar vooral nieuwsgierig te houden. De consument moet wel blijven komen, zeker als het winkelcentrum zoals in het geval van Kerkelanden een sterke rol als ‘huiskamer van de wijk’ heeft.’ ‘De consument is hier gelukkig erg betrokken en daarbij ook nieuwsgierig. Door tijdens de verbouwing extra promotiebudget beschikbaar te stellen hebben we zowel de consument als de ondernemers blijvend geïnformeerd over de plannen en de voortgang en zo de loop erin gehouden.’ scn 2017 | 4 23

NRW JAARPRIJS

WAT WIL DE CONSUMENT? Winkelcentrum Kerkelanden bedient primair de gelijknamige wijk met bijna zesduizend inwoners. Ook de consument uit een aantal omliggende dorpen komt graag op bezoek. Nu is het met wijken uit de jaren 70 en 80 zo dat deze vaak sterk vergrijzen. Zo ook in Kerkelanden. Vincent Kriek: ‘Inderdaad zie je nu veel oudere mensen. Maar er zijn ook veel nieuwe jonge gezinnen bijgekomen. Voor met name de oudere doelgroep vinden wij het belangrijk dat het winkelcentrum de huiskamer van de wijk kan blijven. Maar hoe geef je zoiets vorm?’ ‘We hebben daartoe samen met de gemeente en inwoners een klankbordgroep gevormd en getoetst wat 24 scn 2017 | 4

‘Verbouwen tijdens winkeluren vereist veel improvisatie vermogen’ men van de plannen vond. Daaruit is onder meer voortgekomen dat er meer bankjes moesten komen, een openbaar toilet, blindengeleidepaden en extra parkeerplaatsen voor minder validen.’ ‘Kijk, je kunt niet alles dat uit zo’n klankbordgroep komt honoreren. Maar onze insteek is geweest zoveel mogelijk met die wensen rekening te

houden. Een punt als het openbaar toilet hebben we ook met de ondernemers besproken. Willen we dat wel? Dat werd vrij breed gedragen en dus hebben we het gerealiseerd onder de afspraak dat de investering voor ons was en het schoonmaken voor de ondernemers.’ Een ander aspect is het parkeren. Kerkelanden heeft rondom (gratis) parkeerplaatsen en bij de herontwikkeling zijn er ook bijgekomen. Vincent Kriek: ‘Toch staat het hier op zaterdag vanwege de grote aantrekkingskracht van het winkelcentrum gewoon vol. Daarom zijn we met de gemeente in gesprek hoe we dit kunnen verbeteren, want het zou toch jammer zijn als dit de factor is die de omzetkansen beperkt.’

NRW JAARPRIJS

FOTO’S: SCN

DUURZAAMHEID Het aspect duurzaamheid is iets dat op meerdere fronten naar voren komt. Vincent Kriek: ‘Qua toegepaste materialen was het toetsingskader dat deze gemakkelijk tien jaar of langer mee moesten kunnen. En qua energie hebben we veel bereikt door meer daglicht binnen te laten, waardoor er minder kunstlicht nodig is. De buitenschil heeft nu een isolatiepakket dat helemaal van deze tijd is en het groene dak, bedekt met sedum, is niet alleen een extra isolatie, maar is ook nog leuk om te zien voor de bewoners van de appartementen.’ Ellen Nijenhuis: ‘Dat is dan de ‘harde kant’ van mvo. Bij dela hebben we net onze nieuwe mvo-visie

tot en met 2020 opgesteld. Kerkelanden liep daar deels op vooruit. Deze visie ziet toe op onder andere de stakeholder-involvement. Dus bijvoorbeeld de klankbordgroep die we voor deze herontwikkeling ingesteld hadden.’ ‘Maar waar we ook mee aan de slag gaan – en Kerkelanden scoort hier ook al goed op – is de toegankelijkheid voor mindervaliden en mensen met beperkingen. Breed kijkend naar

nu geworden is, dat is het model waarin wij geloven.’ Ellen Nijenhof: ‘In de aanpak van Kerkelanden klinkt duidelijk de langetermijnvisie van dela door. Dat geldt voor het ontwerp, waarbij we niet voor het laatste dubbeltje zijn gegaan, maar voor het beste product. Kijk bijvoorbeeld naar de nieuwe compartimentering van de winkel units, waardoor we toekomstige veranderingen kunnen faciliteren.

het verzorgingsgebied en de doelgroepen, bepalen we wat voor onze winkelcentra nodig is.’

Neem daarbij dat er tijdens de herontwikkeling gewoon door gewinkeld kon worden en dat consument en huurders mee konden praten en doorlopend geïnformeerd werden.’

WINNAAR NRW JAARPRIJS? De hamvraag: waarom vinden de mensen van dela dat Kerkelanden kans maakt op de nrw Jaarprijs? Vincent Kriek: ‘De architectuur is beslist aantrekkelijk, maar toch is dat niet allesbepalend voor het winnen van deze prijs. Wat hier bijzonder is, is dat je te maken hebt met een wijkwinkelcentrum waarvan er tientallen, zo niet honderden in het land zijn. En die worden om een of andere reden niet allemaal herontwikkeld. Wij hebben het hier tóch gedaan en wel met een hele beperkte uitbreiding in een qua economie moeilijke tijd.’ ‘Er werd ook gedacht over een nog grotere uitbreiding. Maar zoals het

TROTS ‘We zijn trots op onze ondernemers en de spirit en kwaliteit die ze hebben getoond. Die ondernemers hebben samen met ons deze slag gemaakt, waardoor Kerkelanden weer een hele tijd vooruit kan. Alles overziend is de intrinsieke betrokkenheid van alle stakeholders bij Kerkelanden uitzonderlijk. We hebben het dan over onze bezoekers, de ondernemers maar ook de Gemeente Hilversum, am als ontwikkelaar en Colliers als beheerder. Dus als het om de nrw-prijs gaat dan is stakeholderinvolvement echt een sterk onderscheidende factor.’ ← scn 2017 | 4 25

NRW JAARPRIJS

THEY TURN ORY CT THE AABE FAOWN! UPSIDE D

Tilburg AND THE

Y BLANKETFACTOR TT TO | RIJNBOU ILLS | RIAL S.Ã&#x20AC;.R.L. | SAV VISEURS E.R.F. TILBURG TROS BOUWAD BERKHOUT

26 scn 2017 | 4

NRW JAARPRIJS

AaBe Fabriek Tilburg naam

aabe fabriek

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

De creatie van een winkelgebied met sociale meerwaarde, waardoor het deels leegstaande Piusgebied getransformeerd wordt tot een aantrekkelijke ontmoetingsplek, met behoud van het industrieel erfgoed

functie

winkelcentrum en ontmoetingsplek

totaalmetrage

31.000 m2

winkelunits

30.500 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

500 m2

ontwikkelaar

Rialto Vastgoedontwikkeling

eigenaar/belegger

ERF Tilburg

architect

Rijnboutt

beheerder

Rialto Vastgoedontwikkeling en Savills Property Management

website

www.aabefabriek.nl

voorzieningen

Toiletten, zitruimtes, wifi, fietsen stallingen, groenvoorzieningen

parkeerplaatsen

750 (gratis)

opening

juni 2017

VOOR MEER FOTO'S VAN DIT PROJECT, SCAN DE QR-CODE

scn 2017 | 4 27

NRW JAARPRIJS

My fair Hanze wijk A

rl turns

common gi dy! sy la into a clas

CTEN T+T EN 5 ARCHITE HITECT HER TA WONEN LIERS | ARC | MAAT | DEL MULTI | COL WTECHNIEK PIETERS BOU

28 scn 2017 | 4

DESIGN

NRW JAARPRIJS

Hanzewijkâ&#x20AC;&#x2030;â&#x20AC;&#x2030; Kampen naam

hanzewijk

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

vervanging van een verouderd buurtsteunpunt door een compleet centrum voor dagelijkse boodschappen, dat kan dienen als katalysator van de grote vernieuwingsoperatie in Hanzewijk

functie

wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

5.300 m2

winkelunits

5.000 m2

woningen

10.400 m2

kantoorunits horeca/leisure-units

300 m2

ontwikkelaar

Multi Netherlands

eigenaar/belegger

Multi Veste 194

architect

Heren5 Architecten, concept van T&T Design

beheerder

Colliers International (technisch)

website

facebook.com/hanzewijk

voorzieningen

fietsenstalling, groenvoorzieningen

parkeerplaatsen

300 (gratis)

opening

februari 2016

VOOR MEER FOTO'S VAN DIT PROJECT, SCAN DE QR-CODE

scn 2017 | 4 29

NRW JAARPRIJS

Het (her-)ontwikkelen van winkelcentra gaat vandaag de dag verder dan alleen kijken naar commerciële doelgroepen, branchemix en een mooi ontwerp. Want wil een winkelcentrum toekomstbestendig zijn, dan moet het ook een intrinsieke ‘sociale meerwaarde’ hebben. Dat was bij Hanzewijk het plan en werd bevestigd door het onderzoek dat de NRW in het kader van de NRW Jaarprijs liet uitvoeren.

Schoolvoorbeeld van sociale meerwaarde in plan en realiteit

n de naoorlogse Hanzewijk van het Overijsselse Kampen is de laatste jaren een grote revitalisatie-operatie doorgevoerd. Met vernieuwing van het woningbestand door deltaWonen, maar ook met een gloednieuw wijkwinkelcentrum, ontwikkeld door Multi Netherlands, ter vervanging van de kleine winkelstrip aan de Dokter Damstraat en een op een bedrijventerrein gelegen supermarkt. Françoise Dechesne, director van Multi Netherlands: ‘Dit was echt een voorbeeld van een ‘Vogelaarwijk’ daterend uit de wederopbouwperiode. Een wijk met vooral sociale woningbouw met portiekwoningen van een lage kwaliteit. Het heeft z’n werk gedaan, maar het was nu ook op. Hier in Kampen is toen niet gekozen voor renovatie van die ruim 900 woningen, maar voor ingrijpende sloop/nieuwbouw. Want gemeente en woningbouwvereniging hadden de ambitie om die revitalisatie écht goed te doen. Dat gaf ook de mogelijkheid om de signatuur van de wijk veel gemêleerder te maken, met verschil30 scn 2017 | 4

lende typen woningbouw voor verschillende doelgroepen en een prachtig wijkwinkelcentrum.’ DOELGROEP EN PLANOPZET Die focus op de bewoner van de wijk komt ook in andere aspecten tot uiting. Françoise Dechesne: ‘Neem de inrichting van de openbare ruimte: die is er echt op gemaakt om elkaar te treffen. Het is aardig dat de doelgroepdefinitie (modaal en iets onder modaal) hier ook op aansluit. Want gebleken is dat juist voor deze mensen de omgeving van een hele grote waarde is. Immers, zij hebben minder alternatieven om hun tijd elders te besteden en zijn dus veelal aangewezen op hun directe woonomgeving. Voor hen is winkelcentrum Hanzewijk echt hun plek: alles is er en het is niet te groot of te klein.’ Over dit laatste zegt Arjen Seckel, director asset management NW Europe bij Multi Corporation: ‘We ontwikkelden winkelcentrum Hanzewijk natuurlijk midden in de crisis. Daarom hebben we er heel bewust voor gekozen om niet meteen het maximale aantal meters neer te

NRW JAARPRIJS

zetten, we willen immers niet voor leegstand ontwikkelen. Dat pakte goed uit, want twee maanden na opening was de laatste unit verhuurd en opereren hier nu elf winkels, waaronder twee supermarkten. Er zijn overigens nog wel uitbreidingsmogelijkheden op wat nu een deel van de parkeerplaats is. Dat gaat dan om circa 800 m2 winkels en een aantal woningen.’ WIJK EN DOELGROEP Francoise Dechesne: ‘Qua parkeernormering houden we dan nog steeds ruim genoeg plaatsen over. Maar deze

63 procent van de buurtbewoners ervaart Hanzewijk als een belangrijke ontmoetingsplek om af te spreken en langer te verblijven

uitbreiding is niet iets dat we al snel willen doen. Eerst gaan we kijken hoe Hanzewijk in de huidige omvang functioneert.’ Ook dat is onderzocht. Arjen Seckel hierover: ‘Met de ondernemers gaat het goed: 70 procent zit op het verwachte omzetniveau en de rest zit hier zelfs boven.’ Hoe dat komt, daar heeft Francoise Dechesne als ontwikkelaar wel een idee over: ‘We hebben tevoren heel goed gekeken naar de wijk en de doelgroep. Dat is misschien een open deur, maar voor een goed functioneren is het echt van belang dat je hier volledig op aansluit. Daarbij wordt ook het het bestaande aanbod in Kampen en de regio in ogenschouw genomen. Immers, ook Zwolle is vlakbij. Met andere woorden: maak het niet te gek. What you see is what you get en dat is een goed aanbod passend bij deze doelgroep.’ SOCIALE MEERWAARDE Vindt die doelgroep dat ook? Hiervoor kunnen we sinds dit jaar kijken naar de resultaten van het onderzoek naar scn 2017 | 4 31

NRW JAARPRIJS

‘sociale meerwaarde’, een aspect dat de jury van de nrw Jaarprijs ingebracht heeft. Françoise Dechesne: ‘Wat bleek, de uitkomst van dit onderzoek sloot naadloos aan op onze uitgangspunten. Kijk, als ontwikkelaar kan je dit opschrijven in je plannen, maar niets is aardiger als dat dan ook volledig door onderzoek bevestigd wordt.’ Arjen Seckel: ‘De binding van de consument geeft ook aan dat deze vooral uit de wijk zelf komt. Daarbij blijkt tevens dat men grote waardering voor Hanzewijk als ‘huiskamer van de wijk’ heeft.’ VERPLAATSERS EN NIEUWE WINKELS Vanuit de oude winkelstrip aan de Dr. Damstraat verhuisde Jumbo en nog drie andere winkels en horeca naar het nieuwe winkelcentrum. Zeven andere winkels kwamen erbij, waaronder de Lidl. Françoise Dechesne: ‘De oude locatie heeft nu sec een woningbestemming. Een duidelijke keuze, want het is niet zinvol om vast te houden aan oude structuren en bij wijze van spreken drie

‘Om het écht goed te doen in deze Vogelaarwijk, moesten we wel rigoureus ingrijpen’

locaties in stand te houden waar het ook op één betere nieuwe past.’ Een van de nieuwe winkelformules in Hanzewijk is de Kwalitaria, waar het interview plaats vindt. De ondernemer zat al op de oude locatie met een snackbar, maar koos nu voor deze expanderende franchiseformule, waar we toevallig voor een vorige editie over de opening van Multi’s wijkwinkelcentrum Arnhem Schuytgraaf ook al afspraken. Is Kwalitaria Multi’s favoriete keuze in dit segment? Francoise Dechesne: ‘Niet per se, maar het is beslist een hele goede formule, waarbij men met lokaal ondernemerschap en in franchise prima aansluit op de behoefte in de wijk. Het is een mix tussen snackbar, cafetaria en lunchroom, die het heel goed doet.’ Arjen Seckel: ‘Waar een snackbar vaak pas later in de middag gaat draaien, kan deze formule dat ook al met het kopje koffie in de morgen en het aanbieden van lunches. Dat geeft ook meer omzetmogelijkheden. Voor de levendigheid en de huiskamerfunctie van het winkelcentrum, is dit ook echt een aanwinst en de ondernemer hier stelt zich ook echt zo op. Hij is een ware ambassadeur van het winkelcentrum.’ 32 scn 2017 | 4

NRW JAARPRIJS

Françoise Dechesne en Arjen Seckel

DE TOEKOMST Op meerdere aspecten heeft Multi de toekomstverwachting in het oog gehouden. Niet alleen van de sociale meerwaarde, maar ook van de architectuur, de inrichting van het openbaar gebied en de ondersteuning van de ondernemers. Françoise Dechesne: ‘Er is bijvoorbeeld voor gekozen de beide supermarkten naast elkaar te plaatsen, wat een langgerekt gevelbeeld geeft. In plaats van de glazen puien dicht te zetten, hebben we in overleg met de retailers voor transparantie gekozen. Bovendien hebben we een kunstenaar een attractief lijnenspel op de puien laten aanbrengen. Dat is een voorbeeld van de detaillering die je overal tegen komt.’ ‘Ook in het metselwerk, de inrichting van het openbaar gebied, de verlaagde ligging van de parkeerplaats en de opstelplaats voor de winkelwagentjes: we hebben de lat hoog gelegd.’ Arjen Seckel: ‘Als belegger kijk je hier goed naar. Het is bovendien een erg flexibel project, dat op de juiste maatvoering van de kolommen verkaveld is. De supermarktruimtes zijn ook niet te diep, dus als het nodig is kunnen

we eenvoudig kleinere units creëren. We hebben hier ook geholpen de winkeliersvereniging op te zetten en een professionele partij aangesteld om het geheel promotioneel en organisatorisch te ondersteunen. Daar leveren we als eigenaar ook een structurele financiële bijdrage aan.’ ‘We willen ook op de langere termijn hierbij betrokken blijven. Weliswaar liggen die marketing en promotie vooral bij de ondernemers, maar wij brengen graag onze expertise en hulp in.’ DE JAARPRIJS Duidelijke uitgangspunten, maar als er nu één aspect genoemd moet worden waarop dit project de nrw Jaarprijs zou moeten krijgen? Françoise Dechesne: ‘Dat is lastig, want het winkelcentrum heeft zoveel kwaliteiten: het heeft een zeer goede basis qua omgevingskwaliteit, architectuur en winkelen, er liggen mooie woningen en daktuinen boven, het parkeren is gratis. Maar misschien dat toch de bereikte sociale meerwaarde voor ons bovenaan staat. Want dat is waarop het fundament voor de toekomst is gelegd.’ ← scn 2017 | 4 33

NRW JAARPRIJS

34 scn 2017 | 4

NRW JAARPRIJS

Nowadaysâ&#x20AC;&#x2030;Amsterdam naam

nowadays

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

integrale kwaliteitsverbetering van het A1-winkelgebied door de realisatie van grootschalige winkelruimtes, die dankzij de beeldkwaliteit en strategische locatie geschikt zijn voor flagship stores

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

27.500 m2

winkelunits

27.220 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

280 m2

ontwikkelaar

TOP Vastgoed

eigenaar/belegger

Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund

architect

Robert. A.M. Stern Architects/Rijnboutt

beheerder

Colliers International

website

www.nowadays.nl, www.beurspassageamsterdam.nl

voorzieningen

kunstwerk 'Oersoep'

parkeerplaatsen opening

december 2016

VOOR MEER FOTO'S VAN DIT PROJECT, SCAN DE QR-CODE

scn 2017 | 4 35

NRW JAARPRIJS

UMER

THEYâ&#x20AC;&#x2122;RE ON

OM THE CONS A MISSION FR

brothers the beverhof TGOED EIGENAAR VAS IM NAMENS BOUWFONDS T WEBSCON | CITA | MAA COLLIERS |

36 scn 2017 | 4

ETA WEST

NRW JAARPRIJS

Beverhofâ&#x20AC;&#x2030;â&#x20AC;&#x2030; Beverwijk naam

beverhof

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

doelstelling ontwikkeling

Revitalisatie van verouderde structuur en versterking van functionele kwaliteit

functie

kernwinkelcentrum

totaalmetrage

10.505 m2

winkelunits

8.132 m2

woningen kantoorunits horeca/leisure-units

2.373 m2

ontwikkelaar

Webscon

eigenaar/belegger

Eta West

architect

Cita

beheerder

Colliers International

website

www.beverhof .nl

voorzieningen

Toiletten

parkeerplaatsen

150

opening

september 2016

VOOR MEER FOTO'S VAN DIT PROJECT, SCAN DE QR-CODE

scn 2017 | 4 37

NRW JAARPRIJS

DE BEVERHOF

Van sterk verouderd naar nieuwe stralende toekomst De Beverhof (1975) was een typisch voorbeeld van een verouderd middelgroot winkelcentrum waarvan er talloze in Nederland te vinden zijn. Bij veel van die winkelcentra is de noodzaak tot herontwikkeling groot, maar lukt het op een of andere manier niet die stap te zetten. Ook de Beverhof had al eerder herontwikkelingsplannen voorbij zien komen. Maar in 2015 ging de operatie onder eigenaar Eta West (gemanaged door Bouwfonds Investment Management), ontwikkelaar Webscon en vastgoedadviseur Colliers International dan toch van start en heropende het nieuwe Beverhof eind september 2016.

38 scn 2017 | 4

p een zomerse woensdagmiddag ligt de Beverhof er te midden van de drukte van de Breestraat en de weekmarkt stralend bij. En in tegenstelling tot wat je onder die omstandigheden zou verwachten, is het in het overdekte winkelcentrum ook gezellig druk.De redacteur van scn neemt samen met Yvonne Flippo (vastgoedmanager bij Colliers International) en Johan Leene (assetmanager bij Bouwfonds im) plaats op het goedbezochte terras van Bakker Bart. De Beverhof bruist en oogt fris en licht, maar dat is nog maar sinds kort. MET ELKAAR DE KLUS KLAREN Colliers kreeg het winkelcentrum in 2014 in beheer en Yvonne Flippo weet nog goed wat zij aantrof: ‘Een erg gedateerd winkelcentrum met ondernemers die heel hard moesten werken om het hoofd boven water te houden. Zelfs van bezoekers kon je horen dat het tijd werd om het winkelcentrum aan te pakken.’ Johan Leene herinnert het winkelcentrum als donker, laag en met een lastige routing: ‘Bouwfonds im is verantwoordelijk voor het assetmanagement voor de Beverhof sinds 2005. Bij de aankoop van het centrum was de noodzaak voor een herontwikkeling al duidelijk, maar gezien concurrerende nieuwbouwplannen in de nabije omgeving kwamen die plannen niet van de grond. Toen dat van de baan was, zijn we hier van start gegaan.’ ONLOGISCHE LAY-OUT Welke mogelijkheden zagen de stakeholders binnen de bestaande footprint, midden in het centrum van Beverwijk? Johan Leene: ‘De oude lay-out was op z’n zachtst gezegd niet erg logisch. Er waren meerdere winkelassen naar de vier entreepartijen toe, maar geen duidelijke routing. Vandaar dat het plan voor de vernieuwing uitging van minder passagemeters (en dus meer winkelmeters) en betere zichtlijnen.’ ‘Ook hebben we de winkels die op de eerste verdieping gevestigd waren naar beneden gehaald. Daardoor waren de bestaande roltrappen niet meer nodig en wonnen we

NRW JAARPRIJS

‘De renovatie van Beverhof geeft aan dat een ooit planmatig ontwikkeld winkelcentrum, ook als onderdeel van een hoofdwinkelstraat, kan uitgroeien tot een icoon in de collectieve beleving van de lokale en regionale consument. Daarbij hoort negatieve en positieve betrokkenheid, klagen en roemen over hun winkelcentrum. Dit en de aanwezigheid van sterke, flexibele ondernemers is de basis geweest van de renovatie van de Beverhof.’ Jaap Oudendijk, Webscon

meters op de begane grond. Tevens was het streven om de servicekosten omlaag te brengen.’ In dat hele proces werden de ondernemers steeds enthousiaster. Yvonne Flippo vindt dat een compliment waard. ‘De ondernemers namen nogal een risico door alleen vanaf een artist impression een rigoureuze vernieuwing van hun winkel door te voeren. Bijna alle ondernemers hebben dit toch gedaan. Daarbij zijn ze enorm positief geweest, ook richting beheerder en eigenaar. De huurders hebben bovendien gezamenlijk met

‘De rol van de ondernemers was hier zeer belangrijk’ de ontwikkelaar en beheerder ervoor gezorgd dat het winkelcentrum tijdens de herontwikkeling kon blijven draaien. We hebben samen deze klus geklaard.’ HET OPENBAAR TOILET IS AAN EEN OPMARS BEZIG De verbouwing startte in mei-juni 2015 en eind september 2016 was de heropening. Johan Leene vertelt dat de werkzaamheden plaats vonden terwijl de winkels geopend bleven: ‘Verschillende ondernemers zijn meerdere keren verplaatst. Dat vraagt nogal wat, maar de ondernemers hebben zich daarin zeer coöperatief opgesteld.’ Het resultaat mag er zijn. Meer lucht en licht, vernieuwde bestaande winkels en een trekker als de nieuwe Deen supermarkt. Op de eerste verdieping is nu een prachtig Aziatisch restaurant gevestigd, met plek voor meer dan zevenhonderd mensen. Johan Leene benadrukt het belang van de ‘oudgedienden’ zoals de visboer, slager en juwelier: ‘Zij hebben hier al tientallen jaren een trouwe klantenkring opgebouwd, die ook tijdens de verbouwing bleef komen.’ scn 2017 | 4 39

B r a n d i n g • M a r ke t i n g c o m m u n i c a t i e • P r o m o t i e m a n a g e m e n t H e r o n t w i k ke l i n g • E v e n t m a n a g e m e n t • C e n t r u m c o m m u n i c a t i e

DELA Vastgoed & Kerkelanden Bedankt voor de fijne samenwerking. Gefeliciteerd met het winnen van de NRW Jaarprijs.

WF Marketingcommunicatie & Promotiemanagement Statenlaan 281, ‘s-Hertogenbosch, +31 (0)73 612 31 16, www.wfcommunicatie.nl

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijken buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

NRW JAARPRIJS

FOTO: SCN

Bij de rondgang valt al snel het openbaar toilet op. De redactie signaleert dit nu vaker in winkelcentra dan vroeger. Is er sprake van een doorbraak in winkelland? Johan Leene: ‘Het was een wens van de ondernemers en past helemaal bij hoe we nu denken over het winkelcentrum

Johan Leene: ‘Het vernieuwde Beverhof is in de kern nog steeds wat het altijd al was: een goed en compleet winkelcentrum zonder poespas voor de nuchtere Beverwijkse consument. De aanloop tot de herontwikkeling was lang, maar is wel een goed voorbeeld hoe in samenwerking met de ondernemers en de gemeente het geloof in een goede afloop is ontstaan. Toen kon die knoop doorgehakt worden.’ ‘Daarnaast is het niet alleen een functiegerichte, maar ook een procesgerichte ontwikkeling geweest. Dit moest in zeer korte tijd plaatsvinden, terwijl de winkels open bleven. En dat is gelukt. De leegstand is afgenomen en de gemiddelde looptijd van de huurcontracten omhoog gegaan. Al met al is het een zeer geslaagde operatie

FOTO: SCN

‘De Beverhof is echt een ontmoetingspunt voor de inwoners van Beverwijk’

geweest die bijdraagt aan het waardebehoud en de toekomstbestendigheid van dit winkelcentrum.’ ‘De Beverhof, altijd gekoesterd door de Beverwijkers als ‘hun’ winkelcentrum, is er weer. Een no-nonsense centrum, zonder franje, als een werkpaard met duidelijke functie in de lokale aanbodstructuur: iets waar wij allen trots op zijn.’

als hart van de stad of wijk en als sociaal trefpunt.’ Maar kon dat wel binnen de servicekosten? Yvonne Flippo: ‘Het mooie is dat door de herontwikkeling, de investering in nieuwe zuinige installaties, verlichting en nieuwe schoonmaak- en onderhoudscontracten de servicekosten flink lager uitvallen. De kosten voor het toilet zijn daar ook reeds in meegenomen. De schoonmaak is in handen van een aantal dames die op de drukste dagen aanwezig is. Zij mogen de opbrengsten houden. En dat werkt prima.’

BETROKKENHEID Wat Yvonne Flippo betreft is de betrokkenheid van de ondernemers een factor om mee te nemen: ‘Een opkomst van bijna honderd procent op de alv maak ik eigenlijk nooit mee, hier wel. Natuurlijk stonden niet altijd de neuzen dezelfde kant op: het is geen utopia. Maar iedereen wilde meedenken en meewerken, niet op de laatste plaats het actieve bestuur van de winkeliersvereniging. Als eigenaar en beheerder hebben wij laten zien dat we de ondernemers serieus nemen en naar ze luisteren. Dat krijg je dan weer terug in de vorm van een hele goede en bijzondere samenwerking. De herontwikkeling van de Beverhof is wat mij betreft in meer opzichten heel goed gelukt.’ ←

GOED VOORBEELD Dan toch de hamvraag: waarom zou de Beverhof de winnaar van de nrw Jaarprijs 2017 kunnen zijn?

scn 2017 | 4 41

NRW JAARPRIJS

De basis voor het tweede leven van de Beverhof:

Een realistisch en haalbaar plan Wat doet een vastgoedeigenaar als een doorgewinterde ontwikkelaar (tweemaal de winnaar van de NRW Jaarprijs) op je afstapt en meldt de oplossing te hebben voor jouw problematisch winkelcentrum? Wel, in het geval van de Beverhof is dat bekend. Bouwfonds omarmde dit plan en bracht het samen met bedenker Webscon Consultancy tot uitvoering.

aap Oudendijk en Hans ter Rele van Webscon (voorheen Redema) hebben een soms een nogal bijzondere manier van werken. Komen zij een winkelcentrum tegen dat leidt onder verpaupering en leegstand, dan denken ze, nog voordat de eigenaar of ondernemers ervan weten, graag eens na over de kansen op een tweede leven. Ziet dat er volgens hen goed uit, dan stappen ze op de eigenaar af en leggen het plan voor. Jaap Oudendijk: ‘Er zijn in Nederland nogal wat winkel centra uit de jaren 70 en 80 te vinden die het moeilijk hebben. Het bijzondere is dat deze centra vaak min of meer dezelfde omvang, layout, overkapping, uitstraling enzovoort hebben. En dezelfde problematiek. Vaak is er al decennia niets aan gemoderniseerd en het wachten is op een drastische herontwikkeling. Bij het uitblijven daarvan komt de sloophamer in beeld.’ KANSEN Er waren voor de Beverhof al eerder plannen gemaakt, maar die werden geblokkeerd doordat de gemeente leek te kiezen voor een nieuwe binnenstedelijke winkelontwikkeling (het Meerplein). Toen daar vanwege de crisis geen draagvlak meer voor was, kwam de herontwikkeling in een versnelling. 42 scn 2017 | 4

‘Wij zagen voor de Beverhof beslist kansen en besloten ons plan aan de eigenaar voor te leggen. Zo’n plan bestaat uit een analyse, een uitwerking, een financiële onderlegger en een eerste visualisatie. Daarmee helpen wij de eigenaar in meerdere opzichten. Ons plan kan namelijk de basis zijn voor een aantal scenario’s: desinvesteren, herontwikkelen of doorverkopen’, zegt Jaap Oudendijk. SNEL AAN DE SLAG Hans ter Rele: ‘Bouwfonds IM koos ervoor om op basis van onze visie het winkelcentrum te herontwikkelen. Dit proces gebeurde overigens in goed overleg en met actieve inbreng van Bouwfonds IM. Webscon mocht dit gaan doen als fee-developer, niet alleen vanwege onze proactieve houding, maar ook omdat wij de gemeente Beverwijk goed kennen. We gingen snel aan de slag, want de situatie rondom de ondernemers werd steeds slechter.’ Jaap Oudendijk: ‘Je moet dan natuurlijk nog wel een aantal stadia door. De eerste planpresentaties aan de ondernemers werden niet meteen met enthousiasme ontvangen. Men was behoorlijk sceptisch, niet over

‘Simpel en effectief design, passend bij het type winkelcentrum’ inhoud maar wel over realisatie, ook omdat er in het verleden onder een vorige eigenaar wel meer plannen voorbij waren gekomen. Maar omdat het plan voor het Meerplein niet doorging, zagen ook de ondernemers in dat nú het moment gekomen was.’ RUGGENGRAAT Die ondernemers van de Beverhof spelen een belangrijke rol. ‘Met name de zelfstandige ondernemers en die met

NRW JAARPRIJS

een winkel in franchise’, zegt Jaap Oudendijk. Want dit soort winkelcentra steunen in deze tijd heel sterk op juist deze ondernemers. Zij zijn de ruggengraat en genereren de trekkracht.’ ‘Hoe dat komt? De winkels van deze ondernemers zijn vaak minder conjunctuurgevoelig dan die van grote ketens. Daarbij zijn juist zij goed in het creëren van een band met de klant. Ze hebben daar jaren in geïnvesteerd en willen ook graag door in hun winkelcentrum. Het waren dan ook de zelfstandige ondernemers die als eersten tekenden.’ ‘Wat mij betreft mag de zelfstandige ondernemer weleens meer waardering krijgen, ook van de politiek. Want het zijn deze mensen die soms tachtig uur per week invulling geven aan hún winkelstraat en winkelcentrum. Daarnaast is het natuurlijk vooral ook te danken aan het ondernemerschap en de visie van eigenaar Bouwfonds IM dat de renovatie tot stand is gekomen.’ DUURZAAMHEID HOOG IN HET VAANDEL De herontwikkeling van de Beverhof is tevens een voorbeeld van de nieuwe manier van werken. Geen belang-

Hans ter Rele (l) en Jaap Oudendijk van Webscon

rijke uitbreidingen in meters meer, geen grote en kostbare veranderingen, geen forse huurverhogingen, maar verdichten op de begane grond, opereren binnen het geldende bestemmingsplan en realistische huren die bij deze tijd passen. Hans ter Rele: ‘Ook qua servicekostenverlaging zagen wij mogelijkheden. Dit door op de juiste manier duurzaamheid te implementeren, onder andere door nieuwe, energiezuinige installaties aan te brengen. De Beverhof is dan ook binnen de kaders van breeam in Use (‘very good’) herontwikkeld. Bovendien hebben we de ondernemers zoveel als mogelijk gestimuleerd om energiemaatregelen in hun eigen winkels aan te brengen. Onze werkwijze is zo, dat wij gedurende de hele rit het proces met de ondernemers doornemen. Het was voor hen al

‘Een eigenaar moet dit durven. Wij helpen daarbij’ lastig genoeg om onder zulke omstandigheden – sommige moesten twee keer verhuizen – de winkel door te laten draaien.’ EEN STARTPUNT, GEEN EINDPUNT ‘Die duurzaamheid zit ook in het feit dat de renovatie van de Beverhof het behoud en de versterking betekende van een belangrijke stedelijke locatie’, zegt Jaap Oudendijk. ‘We hebben de herontwikkeling daarbij ook in korte tijd gerealiseerd en we zijn trots op het eindresultaat. Men moet echter wel beseffen dat een renovatie of herontwikkeling een startpunt is, geen eindpunt. Dat betekent dat er nog zaken naar de toekomst nader uitgewerkt moet worden op het gebied van marketing, de relatie met de omgeving, enzovoort. Maar de basis voor dat vervolg, ook in de samenwerking, die is nu uitstekend.’ DERTIG JAAR De mensen van Webscon hebben met (her-)ontwikkeling inmiddels dertig jaar ervaring. Van volledige nieuwbouw (het succesvolle Belgische Wijnegem), tot binnenstadsreconstructies (Catharinastraat Doetinchem, nrw 2000) en verpauperde wijkcentra (Overkapel Utrecht, nrw 2010). Niet de gemakkelijkste klussen zou je zeggen. Jaap Oudendijk: ‘Dat is waar. Maar ja, we zoeken ze niet zelden zelf uit. Waarom? Omdat we dit soort werk graag doen én omdat we er best goed in zijn.’ ← scn 2017 | 4 43

â&#x20AC;&#x153; Alle meiden hebben hun eigen

expertise; design, media & PR, eventorganisatie, projectmanagement, online en social mediaâ&#x20AC;?

van event- naar full-service marketingcommunicatiebureau

Op 22 juni jl. werd de altijd enthousiaste en goedlachse Maureen aangenaam verrast door collega’s, relaties, families en vrienden met een surprise party ter ere van haar 10 jarig bestaan. Een dag om met trots op terug te kijken. Nooit had ze de ambitie om voor zichzelf te beginnen, maar inmiddels is haar bedrijf uitgegroeid tot een volwaardig marketing en communicatiebureau met een focus op winkelcentra. “Promotions by Maureen heeft een flinke portefeuille met uiteenlopende opdrachten voor diverse type opdrachtgevers in de vastgoedbranche. We werken rechtstreeks voor eigenaren of in opdracht van beheerders en/of winkeliersverenigingen. We zijn de spin in het web en zoeken continu naar samenwerking met gemeenten, winkeliers, mediaen entertainmentbureaus. Hierdoor heeft Promotions by Maureen veel ervaring opgedaan en hebben we een groot en waardevol netwerk opgebouwd in winkelcentrumland”. Na tien jaar was het niet alleen tijd voor feest en een terugblik, maar ook voor het maken van plannen voor de toekomst. Promotions by Maureen is niet langer alleen een promotiebureau. “Ja, we organiseren nog altijd met veel plezier een Sinterklaasintocht en hangen met Kerst de lampjes op, maar we zijn na al die jaren zoveel meer. We schrijven strategische marketingplannen, ontwikkelen complete communicatiecampagnes, onderhouden websites en beheren social media pagina’s. We leveren onze klant echt een totaal pakket”. Tijd dus voor een nieuwe bedrijfsnaam. By Maureen, uiteraard met Maureen aan het roer, bestaat inmiddels uit een team van marketing & communicatie specialisten. “Alle meiden hebben hun eigen expertise; design, media & PR, eventorganisatie, projectmanagement, online en social media. En met elkaar zorgen we er voor dat onze klant volledig ontzorgd wordt”.

Gedreven door Maureens onuitputtelijke energie en enthousiasme gaat By Maureen iedere uitdaging aan en kijkt het bureau samen met de opdrachtgever naar een passende oplossing. “Samenwerken zit in ons DNA. Een ieder van ons heeft de wil om de winkeliers echt te leren kennen en hun wensen en die van de eigenaar en/of beheerder (zo dicht mogelijk) bij elkaar te brengen. We willen dat alle neuzen dezelfde kant op staan. Een marketingplan dat door alle winkeliers, zowel groot als klein, gedragen wordt. Alleen dan is de promotie van een winkelcentrum succesvol en gelooft de klant de boodschap”. Een utopie? “Nee hoor zegt Maureen; wij doen het al tien jaar zo!’’ Heb je voor ons een uitdagend vraagstuk, schroom niet en neem contact met ons op via maureen@bymaureen.nl. Wil je meer zien van wat we doen? Volg ons dan op Instagram via @bymaureen.nl.

Maureen van Haaren

INHOUD

2017 | 4

in dit katern

www.scn.today

REVIEWS NRW in Boedapest Winkelwalhalla New York Nieuwe ondernemers in Groningen Participatie in de binnenstad

56 64 90 94

RUBRIEKEN EN COLUMNS

VISIES

Anneloes de Fouw 47 David Lansen 53 John Nijsten 60 In the pipeline 99 B2B-pagina's 103 Personalia 106 In de pels 106

Synergie tussen parkeren en winkelen 48 Architecte Erna Traanberg 54 Footfall en winkelcentra 62 Beleggen in winkelcentra 70 Bouwinvest research 79 MVGM 81 SCORe 84

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactieÂraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemendeÂbedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

46 scn 2017 | 4

PROJECTEN Cadenza, Zoetermeer Renovatie in de Haagse Passage De verjongde Barones

50 72 76

SERIES De vinken van Darwin: BREEAM

de fouw Huurbescherming bij kortdurende huurovereenkomsten

n de praktijk komt het regelmatig voor dat huurovereenkomsten ten aanzien van winkelruimte worden gesloten voor de duur van korter dan twee jaar. Artikel 7:301 BW geeft de mogelijkheid om dergelijke kortlopende huurovereenkomsten te sluiten zonder dat de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Daarbij komt dat goedkeuring van de kantonrechter niet is vereist. Verhuurders grijpen deze mogelijkheid onder andere aan om kortdurende huurovereenkomsten te sluiten ten aanzien van winkelcentra die binnen afzienbare tijd worden gerenoveerd. Hierdoor kan leegstand worden voorkomen en heeft de verhuurder de mogelijkheid om de renovatie te bewerkstelligen, zonder dat de huurder wordt beschermd door de wettelijke huurbeschermingsbepalingen. Het is echter wel van belang voor een verhuurder om ervoor te zorgen dat de betreffende huurovereenkomst niet langer doorloopt dan de hiervoor genoemde twee jaar. Indien de tweejaarstermijn wordt overschreden, dan wordt de huurovereenkomst in beginsel van rechtswege verlengd tot een periode van vijf jaar, als gevolg waarvan de huurder het gehuurde niet hoeft te verlaten. Onder omstandigheden kan het echter zo zijn dat een beroep op huurbescherming door een huurder, na het verstrijken van de looptijd van de kortdurende huurovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

o oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in haar uitspraak van 25 oktober 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:4278), over de vraag of een beroep op huurbescherming door de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, indien de huurovereenkomst – uit welwillendheid van de verhuurder –verlengd met een termijn van drie maanden. Als gevolg hiervan werd de tweejaarstermijn van artikel 7:301 BW overschreden. In het onderhavige geval had de verhuurder het gehuurde nodig voor omvangrijke renovatie werkzaamheden. Tevens was het zo dat het zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst als bij het overeenkomen van de verlenging uitdrukkelijk niet de intentie van de verhuurder was om huurbescherming te doen ontstaan. De verhuurder had deze intentie ook duidelijk aan de huurder

kenbaar gemaakt en in de huurovereenkomst opgenomen dat een verlenging van de huurovereenkomst – vanwege de renovatiewerkzaamheden – niet mogelijk zou zijn.. De huurder had, ondanks de inhoud van de huurovereenkomst, toch een beroep op huurbescherming gedaan en dit beroep eveneens pas kenbaar gemaakt aan de verhuurder ná het verstrijken van de tweejaarstermijn.

et Gerechtshof van Amsterdam oordeelde dat in het onderhavige geval een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, nu gelet op de bovengenoemde omstandigheden, waaronder het feit dat de intentie van de huurder ten aanzien van de overeengekomen verlenging duidelijk was voor de huurder, en het belang van de verhuurder om het gehuurde te kunnen gebruiken voor omvangrijke renovatie werkzaamheden, reden geeft om bovengenoemd beroep op huurbescherming te ontzeggen. Een dergelijk beroep op huurbescherming levert naar mening van het Hof misbruik van recht op. Het Hof oordeelt voorts dat de verhuurder er verstandig aan had gedaan om goedkeuring te vragen aan de kantonrechter ten aanzien van de verlenging van de tweejaarstermijn. Het Hof stelt dat, gelet op de korte termijn van de verlenging, het zeer waarschijnlijk zou zijn dat goedkeuring zou zijn verleend.

en overschrijding van de tweejaarstermijn zoals vastgelegd in artikel 7:301 BW geeft, gelet op voorgaande uitspraak, niet in alle gevallen de mogelijkheid om je als huurder te beroepen op huurbescherming. Indien een huurder misbruik maakt van recht, kan het zo zijn dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Om geschillen en procedures ten aanzien van deze problematiek te voorkomen, is het raadzaam voor een verhuurder om – voor het verstrijken van de tweejaarstermijn – goedkeuring te vragen aan de rechter voor een verlenging van de huurovereenkomst. ← ANNELOES DE FOUW BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2017 | 4 47

PARKEREN

Parkeren. Het is geen doel op zich, maar voor de consument die wil gaan winkelen is het vaak het eerste en het laatste dat men in het winkelcentrum doet. Of zoals we tegenwoordig zeggen: het maakt onderdeel uit van de customer journey. Die moet optimaal zijn, zeker als je zoals winkelvastgoedeigenaar Kroonenberg Groep kwaliteit hoog in het vaandel hebt staan.

n kwaliteit is waar de klik zit, zo blijkt al snel uit het gesprek dat Lesley Bamberger, algemeen directeur Kroonenberg Groep en Mark van Haasteren, algemeen directeur Q-Park op de Provada 2017 met elkaar voeren. In feite is het een samenwerking tussen twee A-merken. Lesley Bamberger: ‘Om onze kwaliteitsdoelstellingen te kunnen realiseren, dus passend bij onze winkelbestemmingen én parkeerlocaties, maken we gebruik van de expertise van specialisten. Wij zien Q-Park als een A-merk in de parkeerbranche en dat is waarom zij goed bij Kroonenberg Groep passen’ Mark van Haasteren: ‘Q-Park heeft haar merkwaarde opgebouwd rond kwaliteit, dienstverlening en service. We realiseren ons dat de bezoeker van de garage eigenlijk niet voor ons komt. Want mensen parkeren niet om het parkeren, maar zijn op weg naar kantoor, een dagje shoppen of gaan een avond uit. Maar het parkeren is wel degelijk onderdeel van de beleving.’ ‘Daar geloven wij in en daarom zoeken wij partners om vanuit een gedeelde kwaliteitsfilosofie samen te werken. Een filosofie waarbij de consument centraal staat, in feite zoals Kroonenberg Groep opereert.’ HOE MAAK JE PARKEREN LEUK? Met haar winkelcentra laat Kroonenberg Groep duidelijk zien 48 scn 2017 | 4

dat het loont om het concept zo goed mogelijk toe te snijden op de consument die men wil aanspreken. Met het Gelderlandplein als lichtend (prijswinnend) voorbeeld. Maar hoe je het ook bekijkt, de consument ervaart parkeren in de regel niet als leuke bezigheid. En je moet er meestal nog voor betalen ook. Lesley Bamberger: ‘Dat klopt en dus moet je het aangenaam maken. Al bij het binnenrijden van de parkeergarage moet het goed voelen. Dus wij zorgen er samen met Q-Park voor dat het niveau optimaal past bij het gevoel dat wij bij onze projecten creëren. Q-Park gaat een deel van het beheer doen, adviseert ons en geeft aan wat er verbeterd kan worden. Wij luisteren daarnaar, en kijken tegelijkertijd ook in hoeverre we hiermee op de gewenste uitstraling, serviceniveau en gevoel in kunnen spelen.’ Dit geeft aan hoezeer retail en retailvastgoed in beweging zijn en

Lesley Bamberger (l) en Mark van Haasteren in gesprek tijdens de Provada

hoe een actieve vastgoedeigenaar als Kroonenberg Groep daarop aansluit. Hoe ziet Mark van Haasteren de rol van Q-Park in deze ontwikkelingen? INTERACTIE ‘Parkeren is geboren vanuit vastgoed, maar op de oude manier, zonder interactie met de klant. In de detailhandel zie je al jaren dat er juist aan die interactie en beleving gewerkt wordt. Q-Park is daar een tijd geleden ook mee aan de slag gegaan. Je ziet dat aan de layout van onze garages; de inrichting, verlichting, services en meer.’ ‘Een recente ontwikkeling is dat we ook de virtuele wereld hierop aansluiten. We hebben onze Q-Park app vernieuwd die de klant een stuk ontzorging levert in de zin van ‘waar kan ik parkeren, waar kan ik betalen’. Wij zorgen er met deze app voor dat de klant zowel op straat als in de garage met de mobiele telefoon kan betalen. Of gebruik kan maken van extra services, zoals

‘Wij bieden optimale beleving door de synergie tussen winkelen en parkeren’

Hoe maak je parkeren leuk? FOTO: SCN

het vooraf reserveren van een parkeerplaats. Dat is echt een nieuwe dienst, geboren vanuit de filosofie dat iedereen altijd z’n telefoon bij zich heeft. Ook hierin zie je dus het denken over ‘wie is de klant, wat beweegt hen en hoe kunnen we dit online faciliteren.’ VRIJ PARKEREN Het Gelderlandplein heeft anderhalf uur vrij parkeren in de garage en twee-en-een-halfuur op het buitenterrein. Dat blijft? Lesley Bamberger: ‘Zeker, de beheerovereenkomst gaat nu naar Q-Park, maar de financiële parameters blijven dezelfde. Maar het gaat wat mij betreft niet zozeer over tarieven, maar meer om de gehele winkelervaring, die al eerder begint dan dat je voet in het winkelgebied zet.’ Een voorbeeld? Mark van Haasteren vertelt enthousiast over een lopende test met digitale schermen, kentekens en het koppelen van klantenprofielen. ‘Wij scannen op andere locaties kentekens bij het betalen en uitrijden. Hier heeft het scannen dus een gemaksfunctie: de

‘Al bij het binnenrijden in de parkeergarage moet het goed voelen voor de klant’ bezoeker kan na het winkelbezoek zonder opnieuw het kaartje in de slagboomautomaat te moeten stoppen uitrijden.’ ‘Maar het scannen van kentekens kan ook gekoppeld worden aan de frequentie of tijdstippen waarop een auto de garage betreedt. In no-time kunnen we de reclameboodschappen op dit klantprofiel afstemmen. Die zijn dan direct zichtbaar bij het inrijden van de garage. En dat biedt natuurlijk commerciële kansen voor de retailers op die locatie.’ BRICKS AND CLICKS Het is duidelijk dat er veel te gebeuren staat op het raakvlak van parkeren en winkelen. Niet alleen wordt parkeren een actieve tool in de marketing van het winkelcentrum,

ook komen de werelden van bricks en clicks dichter bij elkaar. Vastgoed eigenaar en parkeerspecialist hebben hierin meer een relatie als partners dan als opdrachtgever/opdracht nemer, met als gevolg dat een voorheen ‘noodzakelijk kwaad’ (het parkeren) nu een echte bijdrage kan leveren aan de genoemde customer journey. De consument en de retail winnen erbij. De overeenkomst tussen Kroonen berg Groep en Q-Park betreft de garages Gelderlandplein, Kalver passage, Hoofddorp (eigendom van Kroonenberg Groep en ProWinko) en Osdorpplein, alsmede de parkeer terreinen Molukkenstraat en Daniël Goedkoopstraat/Spaklerweg. Mark van Haasteren: ‘Wij gaan ervoor zorgen dat de klanten onmiddellijk aan het kwaliteitsniveau en de dienstverlening merken dat de operatie in handen is van Q-Park. Maar samen met eigenaar Kroonen berg Groep zullen we beslist nog verder gaan dan alleen dat.’ ←

WWW.KROONENBERG.NL WWW.Q-PARK.NL

scn 2017 | 4 49

PROJECTEN

Casper Grondel van ontwikkelaar Synchroon

50 scn 2017 | 4

r staan nog hekken om het net aangelegde grasperk en in de onlangs opgeleverde units wordt hard gewerkt aan de inrichting. Tropisch restaurant SoSo en buurman Woodstone Pizza and Wine openden eind juli als eerste ondernemers op horecaplein Cadenza hun deuren. Ook supermarkt Hoogvliet is inmiddels geopend. Proeflokaal Bregje, casino Hommerson en tapasformule La Cubanita volgen in het najaar. Ondanks dat er dus nog flink wat moet gebeuren voor Cadenza echt af is, zit het al goed vol bij Soso en lopen er flink veel mensen door het nieuwe centrumdeel.

PROJECTEN

Met de realisatie van Cadenza heeft ook

DOOR MARGOT VISSER FOTO'S: MAARTJE BRAND @BRANDBEELD

het laatste stukje Stadshart een invulling gekregen. Het nieuwe horecaplein, gelegen aan de oostkant van het Zoetermeerse stadscentrum, wordt volgens ontwikkelaar Synchroon ‘the place to be’ als het om

Cadenza

ontspannen en ontmoeten gaat. De eerste resultaten stemmen tot tevredenheid. ‘De loopstromen zijn op gang gekomen.’

de nieuwe horeca-hotspot van Stadshart Zoetermeer NATUURLIJKE AANSLUITING Het stemt Casper Grondel, projectontwikkelaar bij Synchroon, tevreden. ‘Onze bedoeling was om een natuurlijke aansluiting te maken op het Stadshuisplein en de rest van het Stadshart’, vertelt hij. ‘Daar lijken we goed in te slagen. We zijn pas twee weken bezig, maar nu al zie je dat de loopstromen op gang komen zoals we ze bedoeld hebben. Het plein hoeft niet gezocht te worden, het is er gewoon. Zo hadden we het bedacht, maar het is fijn als het ook bevestigd wordt.’ WEINIG AANBOD De invulling van het gebiedje waar voorheen een schaatsbaan lag, werd in de loop der jaren veranderd. Eerdere plannen waren gericht op het toevoegen van meer winkelmeters, maar met het verstrijken van de tijd bleek dit niet meer wenselijk en werd gekozen voor een horeca-invulling. Grondel: ‘Horeca is sterk ondervertegenwoordigd in Zoetermeer. Afge-

zien van met name het Stadshuisplein, de Dorpsstraat en wat solitaire horeca aan de rand van de stad is er, in verhouding tot het aantal inwoners van Zoetermeer, weinig aanbod. Bovendien was er aan deze kant van het Stadshart nog geen supermarkt-

‘Geen fastfood, maar restaurants met uiteenlopende formules’ voorziening. Hoogvliet, met zijn nieuwste formule, is een welkome aanvulling op het aanbod in Zoetermeer en vormt een belangrijke trekker voor het gebied.’

MARKANT HERKENNINGSPUNT Cadenza wordt aan de ene kant begrensd door het Stadstheater en de bioscoop Kinepolis en aan de andere kant door het Stadhuisplein. Hoog vliet is gevestigd in een unit van 2.500 m2. Onder de supermarkt is een parkeergarage met 175 plaatsen. Parkeren in deze garage is de eerste twee uur gratis. De vijf horeca-units variëren in grootte van 164 m2 tot 485 m2 bvo. Schuin tegenover de horecaunits, naast de ingang van het Stadstheater, ligt het nieuwe Hommerson Casino. Centraal op het plein is een groenvoorziening gerealiseerd. Markant herkenningpunt is de klokkentoren boven het casino. ONDERSCHEIDENDE FORMULES ‘Uitgangspunt voor de horeca is een hoogwaardige invulling’, zegt Grondel. ‘Dat wil zeggen geen fastfood maar restaurants met uiteenlopende formules. Met Woodstone, dat geen typische doorsnee pizzeria is, La Cubanita en Proeflokaal Bregje heeft scn 2017 | 4 51

PROJECTEN

een natuurlijke verbinding te maken tussen deze twee niveaus. Grondel vindt dat de architecten James Craven en OeverZaaijer Architectuur en Stedenbouw daar goed in zijn geslaagd. ‘Door het geleidelijk laten oplopen van de toegangsstraat, een tapis roulant vanuit de garage, ruime trappen en een openbare lift wordt het horecaplein voor alle bezoekers goed bereikbaar gemaakt.’

Synchroon koos voor veel groen en een ruime opzet.

GROENE UITSTRALING Wat verder opvalt aan het ontwerp is het groene karakter. Een speelse groenvoorziening met gras en bomen maakt dat het prettig toeven is op het plein. Dit wordt nog eens versterkt door de houten banken die rondom het gras zijn aangebracht. ‘We wilden ons onderscheiden van het meer ‘steenachtige’ Stadhuisplein’, legt Grondel uit. ‘Daarom hebben we gekozen voor veel groen en een ruime opzet. De bankjes maken dat mensen langer op het plein

het plan. Boven de horeca-units en de supermarkt zijn 69 jongerenwoningen gerealiseerd, bestaande uit twee- en driekamerappartementen met een woonoppervlakte tussen 35 en 65 m2. ‘Er is een groot tekort in Zoetermeer aan woningen voor deze doelgroep’, vertelt Grondel. ‘Het is bovendien een type huurder wat goed in het centrum past. Dat het animo voor deze woningen groot is bleek wel uit het enorme aantal reacties toen woningcorporatie De Goede Woning de inschrijving opende.’ GOEDE START Grondel heeft er alle vertrouwen in dat Cadenza de beoogde rol, ‘the place to be’ wat betreft ontmoeten en ontspannen, zal weten te vervullen. ‘We zijn nog maar net begonnen, maar de eerste reacties die ik heb gekregen zijn erg positief. Na de opening van de andere horeca-ondernemers zal het alleen nog maar drukker worden op het plein.’

de bezoeker van Cadenza iets te kiezen. Met tropisch restaurant SoSo hebben we een goede zelfstandig ondernemer weten toe te voegen.’ De verhuur van de vijfde unit loopt nog, maar Grondel verwacht ook daar een passende ondernemer voor te vinden. Het Hommerson casino verhuist van een kleine achteraflocatie in het centrum naar een mooi ruim pand aan het plein. Grondel: ‘Hommerson werkt hard aan het verbeteren van zijn zichtbaarheid. Hun nieuwe locaties zijn transparanter en ogen vriendelijker dan voorheen. Dit pand is daar een mooi voorbeeld van.’ HOOGTEVERSCHIL Typerend voor Cadenza is de ligging tussen het hoger gelegen winkelgebied aan de Stadhuispleinzijde en het maaiveldniveau aan de Italië- en Duitslandlaan. Overal in het Stadshart is een verhoogd voetgangersgebied aangelegd, met daaronder de spoorlijn, parkeren, winkelexpeditie en voorzieningen. Het was dan ook een uitdagende opgave om 52 scn 2017 | 4

kunnen verblijven. We willen dat Cadenza een aangename plek wordt om te ontmoeten en te ontspannen.’ GEWILDE WONINGEN Naast ontmoeten en ontspannen vormt wonen de derde pijler onder

Zelf zal hij waarschijnlijk ook regelmatig te vinden zijn op het plein. ‘Dit project is voor mij een thuiswedstrijd. Ik woon in Zoetermeer en zal zeker geregeld een keer een hapje gaan eten bij een van de ondernemers.’ ←

THEMA

NIEUW: SCN’S WEKELIJKSE DIGITALE NIEUWSBRIEF

david lansen Weet je wat jouw probleem is?

“E

en ondernemer verderop verkoopt dezelfde Surinaamse broodjes als ik”, vertelde een ondernemer aan de assetmanager. “En nu is de buurman ook TNT afleveradres, doe er wat aan,” kreeg zij te horen. Met andere woorden, ben je een proactieve en voor ondernemers zichtbare vastgoedmanager, dan wordt er ‘dankbaar gebruik’ van je gemaakt om bij discussies als politieagent op te treden of continu kleine brandjes te blussen als brandweerman.

Sinds kort is het productaanbod van SCN uitgebreid met een digitale nieuwsbrief. Een online medium dat toegezonden wordt op basis van eenmalige registratie. Gratis, ook voor niet-abonnees!

e digitale nieuwsbrief draait om door de redactie van SCN verzameld en geselecteerd actueel winkelcentrum- en binnenstadsnieuws. Dus optimaal gericht op de doelgroep winkelcentrumprofessionals en daaraan verwante beroepsgroepen. Steekwoorden zijn onder andere zakelijk, beleving, maatschappij, leisure, veiligheid en internationaal. De getoonde artikelen zijn gelinkt aan hun bron en door op een vermelding te klikken leest u desgewenst verder. SCN’s digitale nieuwsbrief is selectief, kort en krachtig: precies wat u nodig heeft. Ga naar news.scn.today (dus zonder www) en schrijf u in via het daarvoor bedoelde subscribe-panel. Voor adverteerders: er zijn in deze Digitale Nieuwsbrief vier posities beschikbaar die wij u tegen een zeer interessant introductietarief kunnen aanbieden. Zet dit medium bijvoorbeeld in als ondersteuning (link naar) van uw personeelsadvertentie of het onder de aandacht brengen van nieuwe promotionele activiteiten door promotiebureaus. Bel voor meer info 035-523 98 32. ←

Denk eens aan wat dit aan energie kost op dag-, week-, maanden jaarbasis? En wat te denken van de samenwerking, of het gebrek hieraan tussen ondernemers? Hoeveel tijd en energie gaat daar verloren? De focus gaat uit naar dat wat de buurman doet. Maar is de kern van het probleem werkelijk de dubbele verkoop van Surinaamse broodjes? Feitelijk is het niet meer dan een Babylonische spraakverwarring. Iedereen in het winkelcentrum wil hetzelfde: transacties! En ook de gemeente wil een goed draaiend winkelgebied, simpelweg omdat dit goed is voor haar inwoners. Dus, voor iedereen geldt: meer bezoekers die vaker terugkomen, omdat ze het winkelcentrum meer waarderen en daardoor meer besteden. Dat vraagt om met elkaar in gesprek zijn en in samenwerking zaken tot stand brengen. Immers, als je elkaar niet verstaat, dan begrijp je elkaar niet. Snap je?

latform De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) helpt om de samenwerking op de rit te krijgen. Van Babylonische spraakverwarringen naar één Toren van Babel. Dit is niet een luxe, het is noodzakelijk. Consumenten kiezen omnichannel om aankopen te doen. Elke dag verlies je digiklanten aan andere online aanbieders die zichzelf beter online positioneren dan jullie. Trek de aandacht van je digiklant. Neem daarbij een voorbeeld aan Roosendaal. Zij denken na over hoe zij de digiklanten kan ontzorgen. Hoe kun je inspelen op hun voorkeuren? Hun credo is: ken je klant en organiseer gezamenlijk dé ultieme klantreis. Van een gastvrij ontvangst bij het parkeren door een welkomstbericht op de smartphone, het aanbieden van iemands lievelingswijn via de lokale slijter, tot en met een warm ‘tot de volgende keer en hierbij alvast een gratis parkeerplek voor die keer’. In Roosendaal snappen zij dit. Daar worden de eerste stappen richting een toekomstbestendig winkelgebied gezet. Kortom, geen discussies meer over wie welke broodjes verkoopt. Maar over hoe je het hart verovert van je digiklant. Wil jij hier meer over weten? Kijk op www.dnws.nl of neem contact met mij op via dlansen@dnws.nl 06-16072432. ←

DAVID LANSEN, PLATFORM DE NIEUWE WINKELSTRAAT

scn 2017 | 4 53

ARCHITECTUUR

Er zijn weinig architectenbureaus in Nederland die zo’n brede ervaring hebben met winkelvastgoed als Traanberg Partners uit Rotterdam. De focus is in 29 jaar geleidelijk verschoven van grootschalige perifere ontwikkelingen naar (compacte) wijken buurtwinkelcentra, niet zelden met een structuur van verdeeld eigendom. Het zijn veelomvattende projecten met een grillige dynamiek. Het goede nieuws is dat er heel veel succes te behalen valt.

‘Opdrachtgevers kunnen veel voordeel halen uit het creatieve en oplossende vermogen van architecten’

Erna Traanberg

Verouderde wijkwinkelcentra zijn de opgave van de toekomst

rna Traanberg, architect en eigenaar van Traanberg Partners: ‘Veel opdrachtgevers hebben in de initiatieffase weinig investeringsruimte maar wel behoefte aan een integraal advies en ontwerpplan, waarmee ze zowel intern als extern draagvlak kunnen creëren en tot besluitvorming kunnen komen voor het vervolgtraject van de herontwikkeling of renovatie van hun winkelcentrum. Onze architecten en bouwkundigen spelen vaak een cruciale rol bij het verkennen van de mogelijkheden en de juiste afweging tussen wat behouden en vervangen moet worden. Dat vraagt om een duidelijke visie op de opgave en een grote dosis creativiteit, kennis en doorzettingsvermogen.’ KENNIS EN OPLOSSEND VERMOGEN Met een flink bestand verouderde wijken buurtwinkelcentra en de noodzaak daar actief mee om te gaan is er een duidelijke behoefte ontstaan aan specialisten met kennis, ervaring en creativiteit. Hoe ziet Traanberg hierin haar rol als architect? 54 scn 2017 | 4

‘Opdrachtgevers kunnen veel voordeel halen uit ons creatieve en oplossende vermogen. Onze architecten hebben alle knowhow over winkelvastgoed. Zij kunnen complexe vraagstukken in de volle breedte vertalen naar toekomstbestendige gebouwen en gebieden. Als architect moet je begrijpen waar de problemen van de opdrachtgever liggen, de complexiteit kunnen verhelderen en slimme en realistische oplossingen bedenken.’ GOEDE LOGISTIEK IN EN OM HET WINKELCENTRUM Het winkelcentrum heeft van oudsher de functie van ontmoetingsplaats in de wijk. ‘Het is belangrijk om beleving en gebruiksgemak goed af te stemmen op de consumenten en winkeliers’, zegt Traanberg. ‘Die moeten zich er prettig en veilig voelen, het is immers hùn winkel centrum. Naast een sterk en doelmatig winkelaanbod gaat het om zorgvuldige vormgeving met uitnodigende entrees, lichte en ruimtelijke passages en een goede logistiek rondom het winkelgebied.’ ‘Ruimte en flexibiliteit voor horeca, zitelementen, promotionele activiteiten en services als klanttoiletten en

ARCHITECTUUR

WINKELBOUW PERIFERE DETAILHANDEL

WIJKWINKELCENTRUM

NL | C&A HILVERSUM | Praxis, LB, Kwantum WIJKWINKELCENTRUM

HEERENVEEN | De Greiden

GOUDA | Goverwelle 3D WINKEL LAY-OUT SUPERMARKT

NL | Plus Retail

HANK | Jumbo

STADSDEELCENTRUM

VEENENDAAL | Scheepjeshof

WIJKWINKELCENTRUM

PDV EN GDV WIJKWINKELCENTRUM VLISSINGEN | AH XL + dagwinkels

HOUTEN | Praxis, wonen, Action ROERMOND | Donderberg

pick-up points dragen onmiskenbaar bij aan een betere sociale binding met de plek. Het is daarom van belang dat consumenten en winkeliers hun wensen kunnen inbrengen.’ FINANCIËN EN MEERWAARDE De financiële middelen om winkelvastgoed aan te pakken zijn in deze tijd vaak beperkter dan voorheen. ‘Daar moet je als architect rekening mee houden. Door in het begintraject de bouwkundige, constructieve en ook de brandveiligheidsaspecten te inventariseren en te beoordelen, kunnen we vaak al in de initiatieffase veel kosten besparen. Bovendien is dat ook nog eens heel duurzaam. Daarmee creëren wij échte meerwaarde voor vastgoedeigenaren.’ ←

Traanberg Partners Traanberg Partners is een integraal bureau voor architectuur en bouwmanagement. U kunt er terecht voor alle aspecten van het vakgebied: van conceptontwikkeling en ontwerp tot en met de technische uitwerking en bouwbegeleiding. www.traanbergpartners.nl scn 2017 | 4 55

NRW bezoekt de Hongaarse hoofdstad

Boedapest boeit, Boedapest bloeit De ‘quick trip’ van de Nederlandse Raad Winkelcentra is een aanrader. Altijd. Deze duurt twee dagen. Eén nacht. En het voelt alsof je een week bent weggeweest. Zoveel indrukken. Zoveel interactie. En zoveel vertier. De quick trip vond dit jaar plaats op 15 en 16 juni. Boedapest was het reisdoel. De Hongaarse hoofdstad. Naast winkelen kun je hier goed uitgaan. Tot in de kleinste uurtjes. Ook als je geen 20 meer bent. Een topbestemming. Zo is gebleken. DOOR HANS VAN TELLINGEN*

56 scn 2017 | 4

oedapest is geen kleine stad. Met bijna 1,8 miljoen inwoners is het zelfs de zevende metropool van Europa. De stad werd in 1873 gevormd door het samenvoegen van Boeda en Óbuda – op de westelijke oever van de Donau – met Pest op de oostelijke oever. De eerste nederzetting van de stad gaan zelfs terug tot de vierde eeuw vóór Christus. De stad herbergt bijna 20% van alle inwoners van Hongarije. En speelt in het land een dominante rol op bijna alle gebieden – bestuur, handel, industrie, verkeer, cultuur. Het is daarnaast het belangrijkste verkeersknooppunt en – in toenemende mate – het culturele hart van Midden-Europa. Boeda is het deel met de meeste monumenten, waaronder de beroemde Burcht en de Matthiaskerk. Pest is het economische en sociale centrum, dat vrijwel alle belangrijke winkels, winkelcentra en uitgaanskwartieren omvat. Ook het iconische parlementsgebouw

bevindt zich in Pest, aan de oevers van de Donau. Hongarije doet het sinds 1989, de val van de muur, opvallend goed. In 2004 is het land toegetreden tot de EU. Hongarije heeft zich echter ontpopt als een van de meest kritische leden. Premier Viktor Órban is een toonbeeld van onverzettelijkheid. Dat is geen waardeoordeel. Maar een constatering. De man heeft vele tegenstanders. Maar ook veel fans. In zowel Hongarije als daarbuiten. BEZOCHTE WINKELS, WINKELCENTRA EN HORECA Het programma was dus intensief. Uiterst intensief. Logisch. Boedapest is dé winkelhoofdstad van MiddenEuropa. En Boedapest is daarnaast tevens uitgaans- en vertierstad pur sang. Zo zijn er twee grote winkelcentra bezocht. Maar ook de oude binnenstad is vereerd met een bezoek aan de belangrijkste winkelstraten. Ook vele individuele winkels waren onderwerp van studie. Verder is de horeca uitvoerig bezocht. Zowel officieel (overdag) als ’s avonds (als

NRW STUDIEREIS

Van boven af: winkelcentrum Allee, de vestiging van H&M aan de Váci Utca, modezaak Artzmodeel aan dezelfde straat en de opvallende McDonald's in een voormalig station.

consument). Boedapest bruist van vertier. Een aanrader voor velen. MARKTHAL Toonbeeld van vervlechting van winkels en horeca betreft de Central Markthal. Met een enorme lading retail. Kraampjes. Versproducten. Maar ook met toeristische parafer nalia. In Boedapest zijn er geen discussies over ‘blurring’. Winkels en horeca vloeien in elkaar over. De restaurants behoren tot de bekendste van de stad. En alhoewel je kunt discussiëren over de Hongaarse keuken – deze is zeker niet subtiel – kom je hier uitstekend aan je trekken als je honger hebt. Voedzaam. Gezond. En in grote hoeveelheden. In een uitstekende ambiance. VÀCI UTCA EN DE OUDE BINNENSTAD Eerst de Váci Utca. De belangrijkste winkelstraat van Boedapest. Prachtige straat. Prachtige panden. Prachtige winkels. Van grote merken als

‘Boedapest is dé winkelhoofdstad van Midden-Europa’ h&m – de mooiste en grootse vestiging van Europa –, Tommy Hilfiger, Hugo Boss en Desigual. Maar de Váci Utca, inclusief een aantal zijstraten daarvan, kent ook heerlijke lokale merken en winkels. Zoals Nanuska. Een pop-upstore uit het boekje. Of Artzmodell. Een winkel waar vrouwenmode tot een nieuw niveau wordt gebracht. En dan: de horeca. Met name die in Kiralu Utca. De Joodse wijk. In scn 2017 | 4 57

NRW STUDIEREIS

Van linksboven met de klok mee: winkelcentrum Allee, twee impressies van winkelcentrum Westend, winkelstraat Váci Utca en de 'ruïnebar' Szimpla-Kert.

een kolkende kakofonie van muziek, voedsel, drank en geluid is het goed toeven in bijvoorbeeld Gozsdu Utvar. Een brede, half overkapte straat of steeg. Een en al kroeg. Restaurant. Wijnbar. Vol met jeugd. Of met de al iets oudere hipster. Maar ook uitstekend geschikt om als veertiger of vijftiger te vertoeven. In de zogenaamde Ruïnebar Szimpla-Kert is uitgaan tot kunst verheven. Overdag een plek voor een prima drankje. ’s Nachts een plek die het uitgaanspubliek als ‘the place to be’ heeft bestempeld.

De boektitel #WatNouEindeVanWinkels vertaald in het Hongaars.

WINKELCENTRA In 2000 bezocht ik al eens Westend City Center. Dat toen net opgeleverd was. Destijds bekroond met de icsc Award. Terecht. Zo blijkt ook nu. Hoewel het winkelcentrum oogt als een ‘eind jaren 90 centrum’ is het nog in prima conditie. Uitstekende conditie zelfs. Met 20 miljoen bezoekers – en naar verluidt hoge omzetten – is Westend het succesvolste winkelcentrum van Hongarije. Met 1% leegstand. En een overdaad aan ‘mall kittens’: jonge vrouwen op zoek naar kleding. In totaal is er sprake van ruim 50.000 m2. Verdeeld over 400 winkels. 40 restaurants. En dat over drie lagen. Het project omvat verder drie kantoortorens, een hotel en een grote bioscoop. Gemengd gebruik uit het boekje. GRANDEUR Naast het centrum ligt het Western Railway Station. De voormalige stationshal is nu een McDonald’s. Aan de ene kant jammer, want grandeur kan het gebouw niet ontzegd worden. En is fast food dan een geschikte invulling? Aan de andere kant: de invulling is wel degelijk in orde. Want dit is wél een prachtige McDonald’s. Eentje om in te lijsten.

58 scn 2017 | 4

NRW STUDIEREIS

sprake van leegstand. Fans van de Nederlandse Retailagenda zullen van dit verhaal smullen. Toch is men in Boedapest vandaag de dag een stuk minder enthousiast dan een paar jaar terug. Boedapest zit vol. Vele internationale ketens laten nu Boedapest links liggen. De markt zit op slot. Net als de dynamiek. En zo bestaat het risico dat Boedapest in de nabije toekomst juist in een neergaande spiraal terecht komt. En dat kan toch niet de bedoeling zijn.

Strabofirmant Jeroen Verwaaijen kocht een Hongaarse bril.

Dan: Allee. Een winkelcentrum dat ik nog niet kende. Uit 2009. Ook met bijna 50.000 m2 aan retailmeters. Een prima centrum. Groot. Ruim. Transparant. Geen leegstand. Drie lagen vol met winkelplezier. En een prachtig foodcourt. Een mall met 17 miljoen bezoekers per jaar. Die ook allemaal graag de portemonnee trekken. Minpunten? Niet zoveel. Of het moet het gebrek aan parkeerplaatsen zijn. 2.500 blijkt bij lange na niet genoeg. Beide centra maken gebruik van een gedeeltelijk vaste huur en (boven een bepaalde omzet) een gedeeltelijke omzethuur. Eigenaar en retailers zijn uitzonderlijk tevreden hierover. Als het goed gaat deelt iedereen dus mee in de winst. BOUWSTOP? De door ons bezochte centra lijken te maken hebben met een ‘te groot’ succes. Sinds 2010 is er sprake van internationale retailers die in Boedapest neerstrijken. Alleen: er zijn geen units meer te huur. En al helemaal geen grote units. Er is sprake van een bouwstop. Er mogen geen nieuwe winkelmeters meer bij. Dat leek de eigenaren van Allee en Westend in eerste instantie goed uit te komen. Er is namelijk geen

BEZOEK BOEDAPEST Boedapest is een absolute aanrader. Interessante stad van koppige mensen. Het winkelmekka van MiddenEuropa. Bruisend uitgaanskwartier tot in de kleinste uurtjes. Fantastisch gelegen aan de Donau. Een stad met historie. Een zeer rijke historie. Boedapest boeit. Boedapest bloeit. Het was een weergaloze reis. Tot in de puntjes geregeld. Dank wederom aan Brigit Gerritse en Tessa Vosjan voor de organisatie. ←

Hans van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrum onderzoeker Strabo bv (www. strabo.nl). Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in SCN zijn voorgepubliceerd. Reacties: vantellingen@strabo.nl / Twitter: @hansvantelling / 020-6260817 scn 2017 | 4 59

HUURZAKEN

DOOR JOHN NIJSTEN

Wat voor veel deskundigen en de voormalige Bedrijfshuur adviescommisies, BHAC’s, een vanzelfsprekendheid is/was, is voor rechters blijkbaar soms moeilijk te plaatsen. Het betreft de datum waarvan moet worden uitgegaan bij het bepalen van de toestand van het pand ter berekening van de (herleide) oppervlakte. Maar ook onderkent de rechtspraak soms niet dat deze datum verschilt van de datum die voor overige (markt) omstandigheden van belang is.

60 scn 2017 | 4

Relevante waarderingsdata bij huurprijsherziening

erst zal worden stilgestaan bij de vraag welke datum van belang is voor de bepaling van de fysieke toestand van het pand bij een huurprijsherziening. In de woorden van de wetgever in art. 7:215 BW ‘de inrichting en gedaante’. In de jurisprudentie wordt ook gesproken over ‘aard en staat’ of toestand van het gehuurde en ook over ‘bouwkundige gedaante’. Het betreft de pandaspecten oppervlakte, front, vorm en diepte, maar ook de onderhoudstoestand en de uitstraling. Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen veranderingen die door de huurder aan of in het pand zijn aangebracht en veranderingen door de verhuurder, beide gesplitst naar gelang deze veranderingen verbeteringen of verslechteringen brengen in de huurwaarde. Veranderingen die geen invloed hebben op de huurwaarde kunnen juridisch wel van belang zijn, bijvoorbeeld bij de oplevering aan het einde van de huurovereenkomst, maar niet in het kader van 7: 303 BW.

gebeurt dan door de datum van vaststelling van de huurprijs van belang te achten voor het bepalen van de staat en aard van het gehuurde. Zo overwoog het hof te Amsterdam te Amsterdam op 14 oktober 2014: “Bij de vaststelling van de huurprijs per een bepaalde datum moet immers worden uitgegaan van de aard en staat van het gehuurde op die datum, […].” Ook het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde op 29 augustus 2006 dat voor de berekening van de oppervlakte en waardering uitgegaan diende te worden van de feitelijke indeling op de huurprijsherzieningsdatum, en niet van de bouwkundige indeling bij de (casco) oplevering van het pand. Door het hof werd zelfs de bestemming bij de beoor-

VERSLECHTERINGEN Verbeteringen door de verhuurder na ingang van de huurovereenkomst kunnen in het algemeen slechts met toestemming van huurder worden aangebracht waarbij de condities zullen worden overeengekomen. Volledig theoretisch lijkt mij het geval dat de verhuurder een verslechtering doorvoert. Dat zal zich alleen voordoen indien deze op grond van wetgeving hiertoe wordt genoodzaakt. Zo kan het zijn dat een vluchtmogelijkheid moet worden gerealiseerd die ten koste gaat van de exploitabele ruimte. Dan lijkt mij dat met deze verslechtering rekening dient te worden gehouden. Verbeteringen door de huurder tellen niet mee: art. 7:303 lid 3 BW. Soms wordt in de jurisprudentie echter wel rekening gehouden met verslechteringen van de huurwaarde door wijzigingen van het gehuurde door de huurder. Dat

deling van de door de huurder naderhand aangebrachte indeling van belang geacht. De bestemming is echter in het kader van de maatstaf van art. 7:303 lid 2 BW op basis van de wetsgeschiedenis en uitspraken van de Hoge Raad niet relevant.

Bepalend is de fysieke staat bij oplevering van het gehuurde

DATA Het hof achtte het mede gelet op de aard van het bedrijf (een fotografisch atelier en fotohandel) redelijk en passend binnen de contractuele omschrijving van het gehuurde dat huurder achter in de bedrijfsruimte door het plaatsen van een scheidingswand een gedeelte had afgescheiden dat was bestemd voor gebruik als magazijn en werkplaats. Reeds op deze grond diende volgens het hof voor de berekening van de oppervlakte en waardering uitgegaan te worden van de feitelijke indeling op 1 april 2003, de huurprijsherzieningsdatum,

HUURZAKEN

en niet van de bouwkundige indeling bij de (casco) oplevering van het pand op of omstreeks 1 juli 1990. ONJUISTE ARRESTEN Naar mijn mening zijn deze arresten volstrekt onjuist. Aan een rapport van een bedrijfshuuradviescommissie ontleen ik het volgende:

De datum waarop de huurprijs wordt vastgesteld is bepalend voor de marktomstandigheden “Daarom wordt door de BHAC altijd uitgegaan van de oorspronkelijke toestand van het gehuurde. Uitgangspunt is de situatie die door de eigenaar c.q. verhuurder wordt aangeboden. Dat is dus de situatie bij het begin van de overeenkomst of de situatie na wijzigingen tijdens de loop van de overeenkomst, voor zover deze wijzigingen door de eigenaar c.q. verhuurder zijn aangebracht. Aanpassingen door en voor rekening van de huurder, die de bereikbaarheid van de ruimten wijzigen, ook al gebeurt een en ander met instemming van de eigenaar c.q. verhuurder, mogen de oorspronkelijke gebruikswaarde niet beïnvloeden. Een en ander uiteraard mits door huurder en verhuurder hierover geen nadere overeenkomst is gesloten.” DE JUISTE MANIER Dit is de juiste wijze van beoordelen. Bij de beoordeling van een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is bepalend de situatie waarin het gehuurde door de verhuurder aan de huurder is opgeleverd, primair bij het aangaan van de huurovereenkomst en indien daarna nog veranderingen door de verhuurder of vertrekkende huurder zijn aangebracht bij het ingaan van de huurovereenkomst/de oplevering van het gehuurde. Dit uitgangspunt vloeit voort uit de definitie van huur in art. 7:201 BW, onderdeel ‘een zaak’, jo. art. 7:290 BW, waarin de bedrijfsruimte wordt beschreven. De in gebruik verstrekte zaak is uitgangspunt. Dat is ook het uitgangspunt

in de algemene bepalingen van de ROZ. Een vergelijking met een beslissing van de Hoge Raad uit 1987 is treffend: “Indien een bedrijfsruimte die, wat haar bouwkundige gedaante betreft, kan dienen om daarin een lucratief bedrijf uit te oefenen dat een hoge huur kan opbrengen en de huurder verkiest in die ruimte een andersoortig, minder winstgevend bedrijf te voeren, kan aan deze niet voor rekening van verhuurder komende omstandigheid niet ten nadele van deze laatste gewicht worden toegekend.” VERGOEDING VOOR VERSLECHTERING? Het zou ook onredelijk zijn om verslechteringen in de huurwaarde aangebracht door de huurder ten laste van de verhuurder te brengen. Het kan toch niet zo zijn dat als verslechteringen voor rekening van de huurder zijn aangebracht, de huurder in de vorm van een lagere huurprijs een vergoeding voor die verslechteringen ontvangt. Bij planmatig ontwikkelde winkelcentra huurt de huurder meestal één cascoruimte zonder verdere indeling. De huurder past deze ruimte aan naar zijn believen waarbij zijn exploitatie van belang is. De luxe schoenenzaak moet een groot magazijn hebben, maar de schoenenzaak die de schoenen uitstalt op de dozen in de verkoopruimte kan volstaan met een klein magazijn. In feite wordt door het aanbrengen van een afscheiding tussen verkoopruimte en magazijnruimte door de huurder een gedeelte van de primaire vierkante meters functioneel omgevormd tot secundaire vierkante meters. In de praktijk wordt dit ondervangen doordat uitgegaan wordt van de situatie zoals het pand aan de huurder is opgeleverd. Het zou toch volslagen absurd zijn indien uitgegaan dient te worden (van de functie) van de door huurder op subjectieve gronden gewijzigde ruimten. UITSPRAAK Volledig juist is dan ook een recente uitspraak van het hof te Den Bosch in een andere samenstelling dan bij het arrest in 2006 dat de huurwaarde in beginsel wordt bepaald door de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingang van de eerste huurtermijn (Alri-Forecast, 4 april 2017). Forecast had na de ingang van de huurovereenkomst de vloer van de eerste verdieping verwijderd waardoor de begane grond hoger werd maar een verdiepingsvloer verdween. In het advies van de door partijen gezamenlijk benoemde

Bedrijfshuuradviescommissie, de BHAC, werd uitgegaan van de situatie dat de verdiepingsvloer er nog was. Terecht vond ook het hof. ANDERE HUURPRIJSBEPALENDE FACTOREN Wel moet goed het onderscheid tussen de (veranderde) toestand van het pand en de verandering van overige feiten en omstandigheden in acht worden genomen. Bij het bepalen van de huurwaarde spelen vele factoren en aspecten een rol. Het voert in dit kader te ver om deze zelfs maar te benoemen. In vrijwel elk deskundigenrapport worden minimaal twee huurprijsbepalende factoren behandeld, zijnde de oppervlakte met waardering van de ruimten in het betreffende pand en de vergelijkingspanden en de locatie met ligging van deze panden. De meest voorkomende wijziging in de factor locatie/ligging is de verandering van de passantenstroom. De passantenstroom is het meest relevante aspect bij het bepalen van de aantrekkelijkheid van de factor ligging bij binnenstedelijke locaties. Deze kan tijdens de loop van de huurovereenkomst wijzigen in negatieve maar ook in positieve zin. Een ligging kan aantrekkelijker worden omdat men in de looplijn naar een inmiddels gevestigde trekker komt te liggen. Een ligging kan slechter worden omdat de trekker in de nabijheid verdwijnt en leegstand ontstaat. De nader vast te stellen huurprijs gaat in beginsel voor vijf jaren gelden. Het ligt dus voor de hand met de nieuwe situatie rekening te houden en niet met de situatie op het moment van aanhuur c.q. ingangsdatum van de initiële huurtermijn. Sterker nog, in de wetsgeschiedenis kwam deze wijziging uitdrukkelijk aan de orde. CONCLUSIE De conclusie is dus dat de fysieke staat waarin het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde c.q. de fysieke staat waarin het gehuurde door de verhuurder is opgeleverd, bepalend is. Verbeteringen en verslechteringen in, aan of op het pand met gevolg voor de huurwaarde die door de huurder zijn aangebracht worden buiten beschouwing gelaten. Dat is anders voor overige feiten en omstandigheden m.b.t. de huurprijsbepalende factoren, waaronder een wijziging in de aantrekkelijkheid van de locatie c.q. de ligging. Dan is de datum van vaststelling bepalend. ← scn 2017 | 4 61

THEMA

Footfall en winkelcentra Winkelcentrum De Vier Meren in Hoofddorp van Wereldhave

PFM: PERSOONLIJKE AANPAK & SERVICE OP MAAT! Het geheim van een succesvol partnerschap is dat ons werk pas echt begint wanneer de installatie is voltooid. Wij zorgen ervoor dat onze klanten het maximale uit onze foot fallsystemen kunnen halen. Regelmatig worden wij door onze klanten benaderd met specifieke vragen. Onze business consultants hebben brede ervaring en kennis van het Nederlandse retail- en winkelcentrumlandschap, waardoor ze in staat zijn krachtige portfoliorapportages te maken. Daarnaast hebben zij verschillende tools om vrijwel elke vraag over footfall te kunnen beantwoorden. WERELDHAVE Wereldhave vroeg ons voor alle Nederlandse winkelcentra in haar portfolio een Forecast te maken voor 2017. Op basis van data uit verschillende bronnen wordt een inschatting gemaakt van het aantal te ver-

62 scn 2017 | 4

In de voorspelling van de portefeuille van Wereldhave is met eerdergenoemde ontwikkelingen rekening gehouden. Daarnaast is centrum specifiek gekeken naar de historische ontwikkelingen van het betreffende centrum, alsmede de ontwikkelingen van bezoekersaantallen in heel Nederland en per typologie. Tot slot is per centrum gekeken of er bijzondere ontwikkelingen te verwachten zijn in 2017 of plaats hebben gevonden in het verleden, die van invloed zijn op de bezoekersaantallen.

wachten bezoekers, uitgesplitst per winkelcentrum. Om Wereldhave een zo goed mogelijk beeld te kunnen geven, worden vele factoren meegenomen in deze Forecast. Te denken valt hierbij onder andere aan consumentenvertrouwen en consumentenbestedingen. Wereldhave focust op conveniencewinkelcentra welke dominant zijn in hun verzorgingsgebied. ‘Convenient shopping’, een ideale combinatie tussen gemak, service en sociale beleving, staat centraal in de winkelcentra van Wereldhave. De centra zijn goed bereikbaar en hebben een sterk aanbod van winkels, uitgebreide faciliteiten, aantrekkelijke horeca en supermarkten. Dit zorgt in 2017 voor relatief stabiele bezoekersaantallen. Hoewel de bezoekersaantallen in Nederland in het algemeen zullen dalen, is de verwachting dat Wereldhave door haar strategie toch een kleine stijging kan laten zien en daarmee onze nationale winkelcentra-index zal verslaan.

VERWACHTING In 2017 verwachten we een kleine groei in bezoekersaantallen voor de winkelcentra van Wereldhave. Per winkelcentrum zullen er grote verschillen te zien. Op basis van onze data zal Wereldhave in staat zijn strategische beslissingen te nemen om te zorgen voor een optimaal renderend portfolio. Na publicatie van de halfjaarcijfers van Wereldhave blijkt de eerdere

TECHNOLOGY DATA MANAGEMENT

DATA SCIENCE SERVICE

FOOTFALL

Voorbeelden uit de praktijk voorspelling correct en verslaan de winkelcentra van Wereldhave de nationale PFM footfall index. KLÉPIERRE PFM werd recent benaderd door Klépierre om voor een van haar winkelcentra de footfalldata omtrent een evenement te analyseren. Het evenement heeft in 2016 voor het eerst plaatsgevonden, de tweede editie dit jaar. De belangrijkste vraag: ‘Wat is de extra footfall die door dit evenement wordt gegenereerd?’ De basis voor de analyse komt vanuit de PFM Event Monitor. Allereerst wordt er gekeken naar hetzelfde weekend twee jaren voor het evenement om een beeld te kunnen schetsen van de footfall zonder evenement. Hierbij wordt gebruik gemaakt van geschatte bezoekersaantallen en het daadwerkelijk gemeten aantal bezoekers uit de voorspelling. Een

verhoging in footfall kan echter veroorzaakt worden door verschillende factoren. Te denken valt hierbij aan dag van de week, de maand, het seizoen, het weer en andere macroeconomische data. Om een goede conclusie te kunnen trekken over de extra footfall die gegenereerd wordt door dit evenement, worden al deze factoren in het voorspelmodel meegenomen. DRUKSTE MOMENTEN Naast het totale aantal bezoekers (verwacht en daadwerkelijk) wordt ook per dag en per uur gekeken, om een volledig beeld te kunnen schetsen van het verloop van het evenement. Zo wordt een duidelijk beeld gegeven van de drukste momenten, waardoor Klépierre haar winkeliers en horeca ondernemers kan adviseren over personeelsbeleid, beveiliging et cetera. ←

we tellen in meer dan we hebben meer dan in de retail geplaatst

450 winkelcentra

35.000 installaties

120 binnensteden en 600 winkelstraten we tellen in

we tellen in

25 grote stations

6.400.000

Wifi-registraties per dag

5.900.000

getelde passanten per dag scn 2017 | 4 63

INTERNATIONAAL

WINKELWALHALLA NEW YORK Voedsel, retail, gastvrijheid en ultraspecialisatie in the Big Apple DOOR HANS VAN TELLINGEN, MARK KLAASSEN EN TOM VAN DE VLIET

e Verenigde Staten vormen een land met grote tegenstellingen. Arm en rijk. Wit en zwart. Hitte en koude. Regen en droogte. Hoge bergen en grote vlakten. Dat maakt het land natuurlijk juist zo interessant. Er is geen grauwe middelmaat. En excelleren kunnen ze dus als geen ander, die Amerikanen. Ook op winkelgebied. En altijd met oog voor de klant. Het is een genot om zomaar een willekeurige winkel binnen te lopen. En daar met attentie behandeld te worden. Er zijn Hollanders die zeggen dat ze die overdreven aandacht maar niks vinden. Wij zijn niet zo’n type Hollander. Wij worden namelijk graag enthousiast onthaald in een winkel. Dat heeft een positief effect op ons koopgedrag. Ook kaaskoppen als wij zijn te verleiden tot het doen van (dure) aankopen. 64 scn 2017 | 4

DONALD TRUMP EN MICHIEL VOS Amper ingevlogen vond de eerste activiteit plaats: copieus dineren. En onderwijl luisteren naar Michiel Vos. Bekend Amerika-correspondent. Getrouwd met de dochter van de Amerikaanse Nancy Pelosi. De voorzitter van het Huis van Afgevaardigden (vergelijkbaar met de Tweede Kamer). Nancy is van de Democratische Partij. Je zou van Michiel verwachten dat hij daarom anti-Trump is. En anti-Republikeins. Dat viel nogal mee. Trump heeft volgens Michiel een briljante campagne gevoerd. Gericht op de gewone Amerikaan. En nee, deze woont niet in New York. Of in San Francisco. Trump representeert het rauwe Amerika. Het Amerika van ‘tussen beide kustzones in’. Het Amerika van: ‘Go for it. Trial and error. Eat or be eaten’. In de Verenigde Staten draait alles om competitie. Tot in het extreme. Dat heeft het – ongepolijste – land groot gemaakt. Veel Amerikanen zijn de ultra politiek-correcte benadering van de Obamajaren zat. En zij geloven echt

INTERNATIONAAL

Elk jaar gaat SSM Retail Platform op studiereis. Vier dagen netwerken. Vier dagen inhoud. En vier dagen eten en drinken op topniveau. Een reis waarin topsprekers voor ons excelleerden. Een reis onder begeleiding van de beste en meest humoristische retailgids ter wereld. Een reis waarin tientallen winkels werden bezocht. Vele restaurants. En de bijzonderste Westfield Mall ter wereld.

dat nbc aan cnn aan ‘fake news’ doen. Wat volgens Michiel voor een zeker gedeelte wel eens op waarheid zou kunnen berusten. Interessante man. Interessante speech. Over een geweldig land. Met her en der wat (behoorlijk) rauwe randjes. HOWARD SAUNDERS De trip is grondig voorbereid door ssm-prominenten Jack de Vreede en Krijn Taconis. Dan weet je het wel. Niets wordt aan het toeval overgelaten. Alleen het allerbeste is goed genoeg. Qua inhoud. Qua bezoekdoelen. En qua inwendige verzorging. Gouden greep betrof Howard Saunders. Hij heeft niet alleen meegeholpen aan de voorbereiding. Maar hij werd tevens aangesteld als onze gids. Howard is retail futurist. En hij staat op vele internationale podia. Howard is Brits. En hij heeft vier jaar lang in New York gewoond. Howard heeft inhoud. En hij heeft humor. BROOKLYNIZATION Lees bijvoorbeeld zijn blog: The Manhattan Machine.1 En je weet genoeg. Op dit moment legt Howard de laatste hand aan zijn boek Brooklynization. Waarin Brooklyn model staat voor de toekomst van de retail. Vandaar ook het ontzaglijke belang van deze trip. New York is namelijk de kraamkamer van de retail. Een voorportaal van wat later ook ons te wachten staat. Een tip van de sluier? Voedsel. Veel draait om voedsel. Maar dan wél kwaliteitsvoedsel. En verder? Service. Retail is service. De klant is geen koning. De klant is geen keizer. Nee, de klant is het Opperwezen. Alles draait om gastvrijheid. Is dat het? Nee. Nog niet. Specialiseer je als retailer. Word de allerbeste. En wees bijzonder. Of beter nog: uniek. DE RETAILVASTGOEDMARKT IN NEW YORK VOLGENS CBRE EN VOLGENS ANDEREN Elk jaar nemen de (fysieke) retailbestedingen toe in New York. Van 85 miljard us Dollar in 2006 tot 135 miljard Dollar in 2016. Met alleen een klein dipje in 2009. Het jaar na het begin van de bankencrisis. Internetaankopen spelen in de Verenigde Staten nog steeds een beperkte

rol. Officiële cijfers 2 tonen aan dat het aandeel internet (inclusief omnichannel, dat dus eigenlijk deels fysiek is) 8% bedraagt. 92% van alle retailaankopen gaat dus nog steeds via de fysieke winkel. En in weerwil van vele valse bronnen (onder andere The Financial Times) groeit het aandeel helemaal niet zo hard. ‘So, the end of retail is overrated’. Grote bedrijven als Google komen erachter dat webrooming (op het web zoeken en het dan in de echte winkel kopen) groter is dan showrooming (het tegenovergestelde). De winkel gaat

De Nike store

niet dood. Dus richten vele technische aanbieders zich nu op het verbeteren van de klantbeleving in de fysieke winkel. Internet en techniek zijn een hulpmiddel, internet is een van de verkoopkanalen. Maar uiteindelijk zegeviert de fysieke winkel. Ook bij Cisco hoorde ik (HvT) onlangs (tijdens een ander tripje) dat zij en Amazon het hebben over een plek die als doel heeft: ‘Het ontmoeten van mensen. Het bekijken van de producten. Het verrichten van service door echte mensen. Het voelen van de producten. En het ruiken van de producten’. Juist, dat noemen we dus een winkel. Al duizenden jaren lang. Grappig is dat Amazon en Cisco ‘de winkel’ benoemen als iets nieuws. Maar dat is het dus niet. scn 2017 | 4 65

INTERNATIONAAL

Massaal gaan deze van origine webshops dus fysiek. Helaas waren we net te vroeg om de Amazon store te kunnen aanschouwen (deze is in juli geopend in New York). Maar we hebben wél winkels van Bonobos bezocht (kleding) en Warby Parker (brillen). Beiden van origine onlinewinkels die veel toekomst zien in ‘Brick & Mortar’. WINNAARS New York bestaat uit vele deelmarkten. Fifth Avenue is het bekendst. En is ook het duurste stukje retailgrond ter wereld. Met huurprijzen per m2 die richting 36.000 US Dollar gaan. Geen wonder dat daar het laatste jaar wat de klad in is gekomen. De huren stijgen niet meer. Als jij voor een beetje winkel van 1.000 m2 dus 36 miljoen huur per jaar moet betalen, dan is daar eigenlijk niet meer tegenop te verdienen. Winnaars, plekken waar de huur gewoon nog fors doorstijgt, zijn er echter wel degelijk in New York. Bijvoorbeeld Downtown Broadway. Vlakbij Fifth Avenue. Of het

Meat Packing Disctrict. Later meer hierover. Of in het zakelijke district. Waar het Westfield World Trade Center is geopend (juist, bij ‘Ground Zero’). Maar ook Upper East Side. Waar de huur erg snel stijgt zelfs. BROOKLYN-WILIAMSBURG-BEDFORD STREET Aan de overkant van Manhattan ligt Brooklyn. Een wijk in transitie. Van origine arm. Maar nu ten prooi gevallen aan gentrificatie. Dit is de plek waar de ‘hipsterfication’ wereldwijd gezien als eerste begon. En dan met name in het gebied Williamsburg. Wat een winkelweelde daar. En welk een genot om hier je maaltijd te nuttigen. In Bedford Street en omgeving vind je het allemaal. De hipste winkels. Zoals Brooklyn Denimco. Waar ‘jeans’ weer hip is gemaakt. Breng je gold card mee. Een broek voor 500 dollar is namelijk geen uitzondering. Ook gezien: een vestiging van Whole Foods Market. De dure en ‘verantwoorde’ supermarkt. Onlangs voor een astronomisch bedrag overgenomen door Amazon (weer zo’n teken dat ‘online niet zonder brick & mortar kan’). Verder: Mast. Een andere ultraspecialist. Een winkel met alleen maar chocoladerepen. Hele lekkere. Hele verantwoorde ook. En tevens hele dure repen. Acht dollar per reep. Smullen. Maar dan ook echt. Alhoewel: die reep chocola die gemaakt was van geitenmelk? Mwah, daar liepen de meningen over uiteen. JACKS VAN 3000 DOLLAR Maar Williamsburg is ook rrl (by Ralph Lauren). Hier vind je de prachtigste stoere herenmode. Met leren jacks (zie de foto met Maurice Rijntjes van Redevco) van 3.000

Linksboven: Oculus, met het grootste led-scherm ter wereld. Linksonder: luxemode bij Saks Off Fifth. Boven: het sokkenparadijs Stance. 66 scn 2017 | 4

INTERNATIONAAL

echter nog steeds ‘the place to be’. Mooiste winkel? Adidas. De winkel toont aan waarom Adidas – het voorheen suffe merk – nu een ‘prime brand’ is. Goed gedaan.

dollar. En onze favoriete winkel? Dat is ultraspecialist Heatonist. Waar je alleen maar hete sauzen kunt kopen. Wat een concept. Kom er maar op. En het werkt. Zo blijkt. MANHATTAN SAKS OFF FIFTH Saks Off Fitfh is het andere merk van Hudson’s Bay. Officieel een discountmerk. Saks Off Fitfh zal neerstrijken in Amsterdam en Rotterdam. Dat is de reden ook voor het bezoek aan deze winkel. Onze mening over de New Yorkse vestiging? Niet heel innovatief. Heel erg generiek. En behoorlijk duur. Qua prijzen meer een Bijenkorf dan een v&d. En zeker geen discounter.

MANHATTAN WESTFIELD WORLD TRADE CENTER Dan. Nine Eleven. De destructie van ‘the Twin Towers’ in 2001. De wereld maakte toen kennis met een monster lijke vorm van religieus terrorisme. New York steekt echter nu de ultieme middelvinger op naar de terroristen van Al Q’aida (en hun opvolgers). En bouwde een nieuw World Trade Center. Subliem gedaan. Maar de kers op de taart is Oculus. Oftewel ‘The Westfield Mall’. De plek waar om 9.09 ’s ochtends (het tijdstip waarop het eerste vliegtuig in de eerste toren vloog) elk jaar op 11 september het licht dwars door dit ovaal vormgegeven gebouw valt. Een prachtige symboliek. En het winkelcentrum? Heel erg ‘High End’. Op de drukste ov-plek van New York. Klandizie genoeg. Van vaak kapitaalkrachtige professionals. Beurshandelaren. Maar ook van steeds meer gezinnen die in dit gebied gaan wonen. Is het winkelcentrum mooi? Ja! Is het win-

MANHATTAN FIFTH AVENUE Het duurste stukje retailgrond op aarde. Met veel brand stores. Flagship stores. Waarbij sommige retailers aangeven de huurprijs té hoog te vinden. En aldus een heronderhandeling of relocatie overwegen. Fifth Avenue blijft

Geheel links: Eataly Boven: het voedingconcept Whole Foods Links: Pirche

scn 2017 | 4 67

INTERNATIONAAL

kelcentrum revolutionair? Ja! Al is het alleen maar om het grootste led-scherm ter wereld dat daar hangt. Andere details: alle ramen zijn bestand tegen explosies. En er zijn geen afvalbakken. En zo kunnen er geen bommen achter worden gelaten. Nooit zal een terrorist hier nog een kans krijgen. En wat moet je hier in ieder geval bezoeken? De Eataly. Op de tweede verdieping. De plek waar pasta tot kunst is verheven. MANHATTAN SOHO Soho. De locatie met de allermooiste winkels. De mooiste van Amerika. Van New York. En misschien wel de mooiste winkels ter wereld. Zoals Pirche. In feite een keuken- en badkamerwinkel. Maar. Zo ontzettend. Goed. Gepresenteerd. Of: Stance: een winkel waar men sokken verkoopt. Alleen maar sokken. Veel sokken. Miljoenen sokken. In totaal al meer dan 40 miljoen paar. En dan: Ray Ban. Daar weten ze echt hoe je een zonnebril aan de man of vrouw moet brengen. Ook interessant: the Laundress. Een plek waar ze wasmiddelen verkopen. Maar dan duurzaam en groen. Een andere bekende naam is Converse. Sjonge. Een hele winkel vol met gympen. In honderden, deels zelf te maken, designs. En wat te zeggen over de Nike store? De foto spreekt boekdelen. De winkel waar de hardloper uren in kan verblijven. Met de mooiste hardloopproducten. En de mooiste inrichting. Maar welke winkel is de favoriet van velen? Dat zal Sonos zijn. Juist van de ’speakers’. Wat een geluid. Hemels. Nog nooit hebben onze oren een dusdanig kwaliteitsniveau mogen ondergaan.

Maurice Rijntjes past een leren jack van Ralph Lauren van drieduizend dollar.

68 scn 2017 | 4

MANHATTAN MEATPACKING DISTRICT EN CHELSEA MARKET Bijna elke zichzelf respecterende stad heeft er tegenwoordig een: een Meatpacking District. De plek van grote slachtpartijen uit het verleden. Maar nu vaak de allerhipste locatie ‘in town’. Dat geldt zeker ook voor New York. Een plek waar de huren stijgen. Een plek waar de ‘defining generation is doing their thing’. Mooiste winkel? Samsung? Daar kan de Apple Store nog een puntje aan zuigen. Dit is tevens de locatie van Chelsea

INTERNATIONAAL

Linksboven: zonsondergang in hartje New York. Daarnaast: Meat Packing District. Midden: Williamsburg in Brooklyn. Linksonder: groepsfoto van het reisgezelschap. Daarnaast: Chelsea Market.

Market. De ’oer’foodhall’. De foodhall die alle anderen overtreft. De foodhall waarin je uren kunt vertoeven. En waarin je je kunt laven al het eetbare ter wereld. Wow! Waanzinnig. ‘Mesmerizing’.

‘Blurring? Joh, dat gebeurt hier al tijden. Er is geen wezenlijk verschil tussen retail en horeca’

BEZOEK NEW YORK In deze door Nederlanders gestichte stad vind je alles wat je retailhart nodig heeft. New York is de kraamkamer van de retail. En de voorloper van alle retailtrends. De voedseltrend (nu ook doorgedrongen in Nederland) brengt ons lekker eten. En lekker drinken. En bereikt een steeds hoger kwaliteitsniveau. Niemand in New York heeft nog een keuken. Niemand. Althans, dat beweert Howard Saunders. Howard zit er niet ver naast. Net zoals hij ziet dat ultraspecialisatie de andere trend is. En dat alles om ‘hospitality’ draait. Eigenlijk wisten we dat al. Retail is geen ‘rocket science’. Verwen de klant. Luister naar de klant. Geef die klant de spullen die hij wenst. En stop hem ook een glas wijn in de handen. Of een heerlijk hapje. Blurring? Joh, dat gebeurt hier al tijden. Er is namelijk geen wezenlijk verschil tussen retail en horeca. Waar het om gaat in onze branche? Het gaat erom dat de consument zich naar een fysieke plek beweegt. Een plek waar hij dingen koopt. En consumeert. Dát is de toekomst van de retail. Ruiken. Proeven. Beleven. Kopen. Consumeren. En dat dan allemaal tegelijk. Dank ssm. Dank Krijn en Jack. En dank Howard. We genieten nog steeds na. En blijven nagenieten. Jarenlang. Op zijn minst. ←

1 The Manhattan Machine, blog van Howard Saunders (http:// www.22and5.com/the-manhattan-machine/). 2 Officiële cijfers over de Amerikaanse internetverkopen (https://www.census.gov/retail/mrts/www/data/pdf/ec_ current.pdf))

OVER DE AUTEURS Hans van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, www.strabo.nl. Hij is tevens hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in de Shopping Centre News zijn voorgepubliceerd. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvantelling Tom van de Vliet is eigenaar van CVGA. Mark Klaassen is partner bij vastgoedadviseur Kroese & Paternotte. scn 2017 | 4 69

BELEGGEN

‘W

inkelcentra winkelcentrum ’t Hoge Veen in Den geven een Haag. Dit centrum is een mooi voorhoger direct beeld van wat wij in een winkelcenrendement trum zoeken: een dominante positie en zijn daardoor een goede tegenin de wijk, efficiënt parkeren (twee uur hanger van solitair vastgoed. En dus gratis), een hoog aandeel food, een een belangrijk segment waar wij ons goede lay-out, een logische mix van op zullen blijven richten. De afgelohet landelijke filiaalbedrijf en kleine pen jaren en nog steeds is er veel te ondernemers en een nog steeds groeidoen geweest over de toekomst van end verzorgingsgebied.’ winkelcentra. Wij denken dat winkelcentra nog steeds toekomstbestendig FOOD EN HORECA kunnen zijn, mits er een haarscherpe ‘Wat ons betreft staat dit voor het type visie is vanuit een belegger over in winkelcentrum dat in Nederland nog wat voor centra zij geloven en er steeds een mooie toekomstverwachdaarnaast per centrum een maatting heeft. Natuurlijk zijn er ontwikwerkoplossing wordt toegepast.” kelingen waar ook wij mee te maken De winkelcentra in het winkel krijgen, zoals de faillissementen die fonds van a.s.r. Vastgoed zijn op het onder de retailketens de laatste jaren eerste gezicht divers van karakter, hebben plaatsgevonden. Ook is er de maar hebben zeker gemene delers. sterke afname van het modeaanbod. De focus ligt op zogenaamde dsc’s Maar daar staan andere ontwikkelinoftewel District Shopping Centres. gen tegenover, zoals de toename van Dat zijn winkelcentra die zich richten op convenience, met veel aandacht voor food, vaak twee supermarkten en een beperkt aandeel mode. DOMINANTE WIJKPOSITIE ‘Het zijn centra die qua grootte variëren tussen de 8.000 en 12.000 m2 en die in hun verzorgingsgebied van 17.000 tot 25.000 inwoners een dominante rol spelen. Het is een segment waarin we het goed doen en waarin we best nog wel zouden willen groeien’, zegt Klaas Boekschoten. ‘Onze laatste verwerving is het

‘Beleggen in winkelcentra blijft beslist lonend’ FOTO: SCN

70 scn 2017 | 4

BELEGGEN

food en horeca. Al met al zie je dat we in de meeste van onze centra er in slagen de bezetting op honderd procent te houden. Maar daar is wel een actief management voor nodig.’ En daar is geen eenduidig recept voor, want zoals gezegd, de centra verschillen ook van elkaar: ‘We hebben het oudste winkelcentrum van Nederland, De Passage in Den Haag, en tevens een ouder centrum als Hoge Vucht in Breda. Er zijn centra waarvan wij volledig de eigenaar zijn en centra met verdeeld eigendom, zoals Zuidplein (Rotterdam). Voor een impressie van alle centra verwijzen wij graag naar onze website. In totaal gaat het om elf winkelcentra met elk een eigen karakter.’ MAATWERK IN MANAGEMENT a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer heeft het strategisch, tactisch, operationeel en commercieel management in eigen handen. Klaas Boekschoten: ‘Er zijn vakgebieden die we uitbesteden aan specialisten, zoals technisch beheer, marketing, passanten tellen, social media et cetera. Dat verschilt per winkelcentrum en het is altijd maatwerk.’ ‘Dat maatwerk in het management zie je bijvoorbeeld heel duidelijk bij de twee winkelcentra in Leidsche Rijn (Utrecht), die niet ver uit elkaar liggen. Die centra hebben elk een eigen accountmanager, zodat er onafhankelijk geopereerd kan worden. Dit soort management is daarbij

heel arbeidsintensief, want je hebt te maken met veelal lokale winkeliers, de winkeliersvereniging, de gemeente en andere stakeholders. Vooral voor de kleinere winkeliers proberen we echt een partner te zijn die kan helpen, zoals met klantenbinding, omzetvraagstukken, social media en meer.’ SCORES Maar hoe bepaal je nu in de praktijk –afgezien van het cijfermatige rendement – of het goed gaat met een winkelcentrum?

‘Om onze centra te volgen maken wij jaarlijks een score per centrum’ Klaas Boekschoten: ‘Cijfers zijn in ons vak natuurlijk onmisbaar, zonder cijfers kunnen wij niet monitoren, evalueren en dus ook niet sturen. Ons winkelcentrum team is dagelijks bezig met de macro-, meso- en microfactoren van de centra. Om onze centra te blijven volgen maken wij elk jaar een score per centrum. Hiermee kunnen wij alle ontwikke-

lingen blijven volgen die van invloed kunnen zijn op de toekomst van het centrum.’ ‘Daarnaast is er één keer per jaar een moment intern waarin we elk winkelcentrum door meerdere mensen vanuit verschillende disciplines binnen a.s.r. Vastgoed, zoals finance, research en control laten beoordelen. Hiermee krijgt ons winkelcentra team input van een grotere afstand en kunnen wij kijken of ons team nog wel een voldoende kritische blik heeft op het centrum, zoals het rendement, de concurrentie en de gebieds- en marktontwikkelingen. Op die manier houden we elkaar scherp.’ RENOVATIE Met een portefeuille waarin zowel nieuwe als oudere centra zitten, komt er natuurlijk regelmatig een moment van een kleinere of grotere renovatie voorbij. ‘Dat klopt. Zo zijn wij voor winkel centrum Hoge Vucht (Breda) in afronding van het selecteren van de partners die een herontwikkeling gaan uitvoeren en wordt op dit moment de laatste hand gelegd aan een bijzondere renovatie van de kap van De Passage. Het unieke van dit laatste project is dat we daar een hele mooie koppeling tussen de renovatie en marketing hebben weten te maken. Ook dit is weer een voorbeeld van maatwerk. Geen winkelcentrum is wat dat betreft hetzelfde.’ ←

Het winkelfonds van a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer, het ASR Dutch Prime Retail Fund, bestaat voor het grootste deel uit solitaire ‘highstreet’ panden, aangevuld met supermarkten en winkelcentra. De reden van de verschillende asset classes in het winkelfonds is dat elk van de voorgenoemde assets een bepaald risicoprofiel en een bijbehorend rendement heeft voor de investeerders. Klaas Boekschoten licht de keuzes toe.

scn 2017 | 4 71

THEMA

De Haagse Passage met de nieuwe kap

die alles weten van de constructie van de Passage, zijn CN spreekt op locatie met Mandy allereerst alle mogelijke opties onderzocht, het renovevan Dijken, accountmanager bij ren van de kap of het plaatsen van een geheel nieuwe a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer, en kap. Na drie jaar is de knoop doorgehakt en is ervoor Maaike Beke, marketing manager gekozen om de kap in z’n geheel, maar stukje bij beetje bij Apleona, de voorzetting van Bilfinger’s tak Building te vervangen. In het najaar van 2015 hebben we daar de & Facility. De dames werken op De Passage nauw samen, retailers over geïnformeerd en de werkzaamheden zijn waarbij het technisch beheer en de marketing is onderseptember 2016 begonnen.’ gebracht bij Apleona. Mandy van Dijken: ‘Het strategisch, tactisch en commercieel operationeel management doen AFLEIDINGSMANOEUVRE we zelf.’ ‘De insteek was om voor kwaliteit en niet voor snelheid Vanuit het beheerkantoor hebben we een mooi uitte gaan’, zegt Mandy van Dijken. ‘Dat is ook wel geblezicht op de binnenzijde van De Passage. En dus ook op ken uit de manier waarop de nieuwe kap gebouwd is. de nieuwe kap. De oude kap stamde uit 1885 en was aan Centraal in de aanpak stond een enorme vlonder die op het einde van zijn levensduur gekomen. Mandy van Dijde bovenste verdieping in de kap gelegd werd en deze ken: ‘Het oude staal was aan het corroderen en er was sprake van lekkages, wat natuurlijk niet gek is bij een kap bewoog mee met de werkzaamheden. Buiten het boren van de gaten voor de poeren, hebben consument en van 130 jaar oud. Het traject dat we ingingen om de kap huurders geen overlast ervaren. En dat is voor zo’n grote te vervangen was niet gemakkelijk, aangezien De Pasingreep in een binnenstedelijke setting wel uniek.’ sage een Unesco-monument is. Je hebt te maken met Toch ligt die overlast altijd op de loer. Dat gegeven, de lokale overheid en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Met een team van ‘Passagespecialisten’, mensen daar waren de teamleden zich goed van doordrongen. 72 scn 2017 | 4

RENOVEREN

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer heeft voor haar winkelfonds De Passage in beheer, het oudste en een van de mooiste winkelcentra van Nederland. Na een ingrijpende renovatie won De Passage in 2008 de NRW Jaarprijs. Maar monumentale binnenstedelijke panden hebben nu eenmaal meer onderhoud nodig. Het afgelopen jaar is de historische kap uit 1885 vervangen. Maar hoe pak je zo een ingrijpende verbouwing aan zonder hiermee de consument en de ondernemers tot last te zijn?

Het dak eraf! FOTO'S: SCN

Maaike Beke (l) en Mandy van Dijken

Maaike Beke: ‘Het bijzondere van een omvangrijk project als dit is dat de werkzaamheden plaats vinden in een winkelcentrum dat zeven dagen per week geopend is, waar de horeca in het openbaar gebied terrassen heeft en dat alles moet kunnen blijven functioneren. We gingen ervan uit dat de renovatie per arm van De Passage een maand zou duren, dus drie maanden in totaal. De retailers waren geïnformeerd in welk deel van het traject zij zaten en konden daar rekening mee houden.’ ‘Uiteindelijk heeft het project bijna drie keer langer geduurd. De reden hiervan was dat we beslist geen overlast wilden veroorzaken én dat we in de oude constructie onverwachte dingen tegenkwamen die niet op papier stonden. Van start tot eind zijn we nu ruim negen maanden bezig geweest. Met alle voorbereidingen en de laatste lijntjes kit in totaal meer dan een jaar.’ BIJZONDERE KLUS Kijkende naar de enorme oppervlakte van glas en stalen frames, lijkt dit niet eens zo heel lang. Maar ja, wie kan zo’n bijzondere klus aan? scn 2017 | 4 73

RENOVEREN

De campagne 'Planet Passage' leidde de aandacht af van de werkzaamheden.

Mandy van Dijken: ‘We hebben veel partijen naar deze opdracht laten kijken en ook heel veel partijen hebben vanwege de complexiteit ervan afgezien. Uiteindelijk heeft het Nederlandse bouwbedrijf Van Grootheest het werk aangenomen. Bij dit alles is het natuurlijk zaak geweest om de nieuwe kap de uitstraling te geven alsof deze uit 1885 afkomstig was. En dat is helemaal gelukt.’ De vrees was dat met name het afbreken van de oude staalconstructie nogal wat geluidsoverlast zou geven. Daar werd een bijzondere afleidingsmanoeuvre voor bedacht. Mandy van Dijken: ‘Uiteindelijk wil je dat de mensen blijven komen. Dus besloten we dat er gedurende de werkzaamheden activiteiten moesten plaatsvinden die én de aandacht van het werk zouden afleiden en ook wat zouden toevoegen. We hebben marketing bureau ’tIdee uit Amsterdam de opdracht gegeven hier iets voor te bedenken en zij bedachten het concept ‘Planet Passage’. Daarbij is gebruik gemaakt van het feit dat we intussen in het donkere vierde kwartaal zaten en daarbij ook de vlonder licht wegnam. Het thema werd ‘via de Passage naar het heelal’ en daarop is een heel programma uitgewerkt.’ PLANET PASSAGE Maaike Beke: ‘De uitdaging die we het marketingbureau meegaven was dat de Passage in de verbouwingsperiode feitelijk meer bezoekers moest aantrekken dan afschrik74 scn 2017 | 4

ken. In de probleemstelling ‘Het dak gaat eraf’ bleek een mooie oplossing verstopt te zitten. De Passage bleef niet alleen goed toegankelijk voor de consument, maar ook voor alles wat leeft in het heelal.’ ‘Dit werd gecommuniceerd onder de naam ‘Planet Passage’ en in dat kader zijn we op zoek gegaan naar samen-

‘Je wil toch dat de mensen blijven komen. Dus bedachten we een bijzondere afleidingsmanoeuvre’ werking met Space Expo en het Omniversum. In de uitvoering hebben we van De Passage drie verschillende mini-movies gemaakt, met verschillende 3d-belevingen. Deze films zijn uiteindelijk samengevoegd tot een 3d film. Naast het eigen promotieteam werden ook door de ondernemers 3d-brillen verstrekt, zodat de bezoekers via de film de virtual reality van Planet Passage konden betreden en allerlei bijzondere dingen konden zien en meemaken.’

RENOVEREN

wordt in het oudste winkelcentrum van Nederland en dat dit soort werkzaamheden daar onvermijdelijk bij horen. Dat neemt niet weg dat doorlopend informeren heel belangrijk is. Je moet natuurlijk voorkomen dat de werkzaamheden of de marketingactiviteiten door een belangrijke productintroductie van bijvoorbeeld Apple lopen.’ SCHOOLVOORBEELD Uiteindelijk kijkt iedereen terug op een succesvolle periode, waarin de marketing haar werk heeft gedaan: er is meetbaar meer publiek gekomen en bijna geen overlast geweest.

INHAKEN Naast de film en de bijzondere aankleding van het gehele bouwtraject in De Passage, werden ook de ondernemers in de uitvoering betrokken. De retailers zijn over de plannen geïnformeerd en er werd extra budget beschikbaar gesteld waarmee zij konden inhaken op het thema en de activiteiten van Planet Passage. Alles wat te maken had met ruimte en planeten kwam in aanmerking. Maaike Beke: ‘Ook op assortimentsniveau is gekeken hoe die koppeling gemaakt kon worden. Enkele ondernemers hebben voor dit doel zelfs extra producten in hun assortiment opgenomen. Verder beschikten we dankzij de samenwerking met Space Expo over allerlei space gadgets, zoals echte astronautenpakken waarmee de bezoekers op de foto konden. Ook was er een astronautentrainer en in een etalage een ruimtescène.’ ENTHOUSIAST Rondom een actie als deze is het essentieel dat ondernemers en consumenten goed geïnformeerd worden. Voor de retailers werd daarom een kick-offbijeenkomst georganiseerd en de plannen uitgelegd. Wat daaruit kwam was niet dat zij bang waren voor overlast, maar dat zij vooral enthousiast waren over het bedachte programma. Mandy van Dijken: ‘Men zag duidelijk de kans om De Passage weer eens goed in beeld te brengen. Bovendien zijn de ondernemers zich er van bewust dat er gehuurd

De renovatie van buitenaf gezien

‘Wat ons betreft is dit een schoolvoorbeeld van hoe in een team met vier verschillende disciplines en vier verschillende karakters iets bijzonders kan gebeuren’, zegt Mandy van Dijken. ‘In feite is dat juist de kracht van dit team. Neem daarbij dat we hier op een bijzondere manier met ondernemers en externe partijen hebben kunnen samenwerken. Hierdoor hebben we niet alleen aan de Passage, maar aan dit hele stuk van het kernwinkelgebied een bijdrage kunnen leveren. Voor ons reden om deze actie straks in te zenden op de nrw Marketing Award 2018.’ ← WWW.DEPASSAGE.NL WWW.ASRVASTGOEDVERMOGENSBEHEER.NL

scn 2017 | 4 75

PROJECTEN

Grotere winkelunits, hoge puien, veel glas, uitnodigende entrees, een stijlvolle horecazaak als rustpunt voor de consument: een aantal onderdelen uit het revitaliseringstraject dat winkelcentrum De Barones in Breda van Kroonenberg Groep heeft ondergaan. De ingrepen versterken de oorspronkelijke allure en aantrekkingskracht van De Barones op zowel huurders als consumenten. Met de komst van het Canadese Hudson’s Bay en formules als The Sting, Pull & Bear en Bershka zijn alle winkelunits grotendeels ingevuld.

Paul Bremmer van Kroonenberg Groep

‘De vraag was hoe de Barones haar positie kon behouden’

76 scn 2017 | 4

De verjongde

barones

van Breda

PROJECTEN

Revitalisering De Barones Breda versterkt marktpositie

e Barones opende in 1997 haar deuren en werd in 1998 bekroond met de nrw Jaarprijs. De jury roemde toen onder meer het oog voor detail en de internationale uitstraling van het centrum. Het centrum heeft zich ontwikkeld tot een belangrijke trekker van het kernwinkelgebied in Breda. ‘Die positie willen we met deze revitalisering vasthouden en versterken’, stelt Paul Bremmer, hoofd commercieel verhuur van Kroonenberg Groep. ‘Een sterk veranderende retailmarkt, en veranderend consumentengedrag vraagt om stevige ingrepen.‘ VEEL ROULATIE De Barones is sinds 2005 eigendom van Kroonenberg Groep. Bremmer was betrokken bij het aankoopproces van de destijds Duitse eigenaar. ‘Wat we toen onder andere al signaleerden was de grote wisseling in huurders. Er was sprake van veel roulatie. Daarnaast zagen we dat het erg lastig was om units op de verdieping te verFOTO’S: SCN

huren. Je had eigenlijk twee loopcircuits. Dat werkt niet voor de Nederlandse consument.’ Wat Kroonenberg Groep aanvankelijk al signaleerde, zette, mede onder invloed van de crisis, door. ‘We kregen de leegstand niet meer ingevuld op basis van de kwalitatieve eisen die wij aan het aanbod van dit centrum stellen’, zo omschrijft hij de keuze voor een revitalisering. KERNVRAGEN Hoe kunnen we onze leidende marktpositie behouden? Wat zijn de wensen van onze huurders en hun klanten? Is het mogelijk om binnen de bestaande bebouwing grotere winkelunits te realiseren? Hoe dringen we de leegstand terug? Hoe optimaliseren we het functioneren van de eerste verdieping? Met het vinden van antwoorden op deze vragen is Kroonenberg Groep samen met 3W New Development aan de slag gegaan. Bremmer: ‘Uiteindelijk is gekozen voor een ingrijpende transformatie, waardoor de uitstraling van het centrum compleet is veranderd.’ Door de hoge puien en het gebruik van veel glas is een open ‘winkelstraat’ ontstaan, waardoor meer transparantie in het winkelbeeld wordt ervaren. De gerenoveerde entrees vormen een uitnodigend startpunt in lijn met het open karakter van de rest van het centrum. GROTERE UNITS De behoefte bij bestaande en toekomstige huurders aan grote winkelunits is naast de leegstand op de eerste verdieping gelegd. ‘Door de winkelruimtes op de etage uit te breiden tot op de begane grond hebben we grotere units kunnen realiseren’, verduidelijkt Bremmer. ‘Daarmee hebben we bijvoorbeeld The Sting in het centrum gehaald.’ De etage is nu bereikbaar via de begane grond van de betreffende winkel. Met het samenvoegen van de winkelvloeren zijn de roltrappen uit het zicht verdwenen, waarmee ruimte is ontstaan voor een centraal plein met horeca. ‘Koffie bij Teun is een lokale horecazaak, die we een plek middenin het centrum hebben gegeven. Hiermee spelen we in op de behoefte van de consument, die wil graag een rustpunt in haar winkelervaring.’ ACHTER DE LANGE STALLEN Alle bestaande huurders, zoals h&m, Etos en Van Uffelen Mode (voorheen Hout Brox) zijn vanaf het begin bij de plannen betrokken geweest. Tot die huurders behoorde ook de v&d. ‘Het omvallen van de v&d heeft zeker geleid tot een vertraging in het herontwikkelingsproces’, stelt Bremmer. ‘Maar ook de plannen voor de realisatie van 24.000 m² winkelruimte aan de andere kant van de binnenstad heeft ons genoodzaakt even pas op de plaats te maken.’ Bremmer doelt op de plannen van Achter de Lange Stallen op de Molsparking in Breda. ‘Die ontwikkeling hing als een donkere wolk boven onze plannen. Huurscn 2017 | 4 77

PROJECTEN

ders durfden geen keuze te maken zolang niet duidelijk was of die ontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd zou worden. Dat heeft echt wel tot vertragingen geleid.’ Inmiddels zijn de plannen voor De Lange Stallen van de baan. Bremmer noemt het ook onbegrijpelijk dat er zelfs sprake was van het toevoegen van winkelmeters in de binnenstad van Breda. ‘Winkelmeters zijn er meer dan genoeg. Het gaat er om hoe je die meters inricht en invult. Vandaar dat wij er voor gekozen hebben de circa 28.000 m² van De Barones niet uit te breiden maar anders in te richten. ‘ FEESTJE VAN HUURDERS Het resultaat van die keuze mag er zijn. Voor de afwerking van de Barones is gekozen voor hoogwaardige materialen, zoals natuurstenen vloeren. ‘Het is onze taak als eigenaar om de kaders te stellen voor het feestje van de huurders. De Barones is het uitgangspunt voor een dagje winkelen in Breda. Het winkelcentrum, ik noem het liever een passage, vormt een soort toegangspoort tot de rest van het kernwinkelgebied. Een toegangspoort met uitstraling, allure en een kwalitatief hoogwaardig aanbod. Dat straalt het centrum als geheel uit. De winkels sluiten hier naadloos op aan.’ Bremmer is ervan overtuigd dat een centrum als De Barones altijd bestaansrecht zal hebben. ‘Ik geloof niet zo in de gevaren van online retail’, stelt hij. ‘Wat we merken bij bijvoorbeeld een huurder als The Sting is dat zij vooral behoefte hebben aan grote units, omdat ze wat ze online te bieden hebben ook in een fysieke winkel willen hebben.

78 scn 2017 | 4

‘Daarbij komt dat de behoefte aan winkelen inherent is aan de mens. We willen producten voelen, beleven in een aantrekkelijke, prettige omgeving waar we andere mensen tegenkomen. De mens is nu eenmaal een sociaal dier. We zoeken elkaar liever op dan in ons eentje op de bank te zitten. ‘ NRW JAARPRIJS De Barones werd in 1998 door de branche bekroond met de nrw Jaarprijs. Bremmer acht het zeer wel mogelijk

‘Voor de volgende NRW Jaarprijs zijn we misschien wel onze eigen concurrent’ om daar volgend jaar met het winkelcentrum weer een gooi naar te doen. Hetzelfde geldt voor Hilvertshof in Hilversum, dit jaar opgeleverd en eveneens eigendom van Kroonenberg Groep. ‘Waarom geen twee inzendingen?’, zegt hij. ‘Het zijn beide sterke ontwikkelingen, die niet met elkaar te vergelijken zijn. Alleen al het traject. Hilvertshof is volledig op de schop gegaan , vervult een ander functie en heeft een heel ander aanbod dan De Barones. Beide zijn zeker kanshebbers.’ Lachend: ’Ja, misschien zijn we voor de nrw Jaarprijs volgend jaar wel onze eigen concurrent.’ ←

RESEARCH

Een geïndexeerde grafiek van de omzetten in food en non-food in Nederland (2004 = 100).

Bouwfonds IM vertrouwt op convenience winkelcentra met foodaccent De Nederlandse retailmarkt laat een wat dubbel beeld zien: non-food blijft in het herstel van de economie achter bij food en dagelijks huishoudelijk. Voor Bouwfonds IM CEO Jaap Gillis reden om juist in dit segment te investeren: ‘De analyses van onze researchafdeling laten duidelijk zien dat de omzet in de voedingsmiddelencategorie alleen maar is toegenomen. Dit segment is daarmee een sterke motor voor onze huurinkomsten en een belangrijke pijler voor een stabiele waardeontwikkeling van dit type vastgoed.’

ijzonder is dat de Nederlandse markt hierin sterk verschilt van andere markten in Europa. Kaj Deana, senior research manager bij Bouwfonds IM, zegt: “De Nederlandse overheid verbood grote retailprojecten buiten de steden om de functie van de stad te behouden. Dit beleid is zeer succesvol gebleken en maakt dat de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed behoorlijk stabiel is.” Hoe de retailmarkt er in ons land uitKaj Deana ziet, wordt ook bepaald door de regulering van het aanbod op winkelniveau. “Grote hypermarkten kennen we eigenlijk niet, wat gelegen is in het feit dat supermarkten slechts een beperkt aanbod non-foodproducten mogen verkopen. De overheid kan dit met bestemmingsplannen nog steeds goed regelen’, aldus Kaj Deana. CONVENIENCE Wat we wel hebben in Nederland, is een flink aantal kleinere conve-

nience-centra van tussen de 3.000 en 10.000 m2 gla. ‘Voor het nieuwe fonds richten wij ons op gemakscentra van dit formaat, waarin twee of drie supermarkten de trekkers zijn, aangevuld door enkele andere branches en horeca. Daarbij kijken we met name naar die gebieden die op de langere termijn het beste economisch en ook demografisch perspectief bieden.’ 250 MILJOEN Bouwfonds IM streeft ernaar om in de komende jaren 250 miljoen euro in deze conveniencecentra te investeren. Kaj Deana wijst op nog een belangrijk voordeel van dit initiatief: “Huidige studies tonen aan dat e-commerce in de Nederlandse voedselsector stagneert op 1 tot 1,5 procent. Mensen willen hun voedsel het liefst bij echte winkels blijven kopen en willen de producten eerst zien en ruiken voordat ze het kopen. Daarom heeft online winkelen nauwelijks negatieve impact op deze omzet, in tegenstelling tot wat grote Europese winkelcentra met een groot deel retail- of consumentenelektronica winkels ervaren.’ ← scn 2017 | 4 79

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen? Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn? Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld. Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt. Ook winnen in retail? Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17. Of kijk op strabo.nl

Jeroen Roose-van Leijden (directeur Hisa) en Eric Raaphorst (directeur MVGM Winkels

p een van de terrasjes bij de winkels van de Maasboulevard in het centrum van Venlo heeft scn een gesprek met Eric Raaphorst en Jeroen Roose-van Leijden over de veranderingen die in het management van winkelvastgoed spelen. Maasboulevard – of Maasblvd, zoals het project in de communicatie genoemd wordt – is een van de vele projecten in Nederland waar mvgm in samenwerking met hisa een betrokken en moderne vorm van vastgoedmanagement verzorgt. Eric Raaphorst: ‘Projecten zoals de Maasboulevard voorzien wij van een projectteam dat naast een accountmanager en een technisch manager, ook uit een marketingmanager en in sommige gevallen een centrummanager bestaat. In een aantal van de andere winkelgebieden die we in Nederland bedienen, zoals bijvoorbeeld Rotterdam Zuidplein, maar ook het centrum van Utrecht, is dit team nog groter.’ Jeroen Roose-van Leijden: ‘Hisa is als dochterbedrijf van mvgm gespecialiseerd in winkelgebiedsmanagement, marketing en promotie en ondersteunt de winkelprojecten op deze gebieden.’

Slimme technologie maakt meer persoonlijke aandacht voor project mogelijk De rol van de vastgoedmanager is aan het veranderen. Zo wordt het door de ontwikkeling van slimme technologieën mogelijk om efficiënter de basis (schoonheel-veilig) van het vastgoedmanagement te organiseren en tegelijkertijd meer aandacht te geven aan de andere factoren die bepalen of een winkelcentrum of winkelgebied al dan niet een succes wordt. Een win-winwin voor opdrachtgever, retailers en consument.

scn 2017 | 4 81

MANAGEMENT

MAATSCHAPPELIJK BETROKKEN VASTGOEDMANAGER mvgm beheert grotere en kleinere winkelprojecten door heel Nederland, waar de opdracht het toestaat wordt het werk lokaal, vanuit het winkelgebied, gedaan. Eric Raaphorst: ‘Daardoor ben je niet alleen nauwer bij het vastgoed betrokken, maar ben je onderdeel van het verzorgingsgebied, de gemeenschap en omgeving waarin je een rol speelt. Je bereikt hiermee niet alleen maatschappelijke betrokkenheid maar zit ook dicht op de bal zodat je snel kunt handelen en het verschil kunt maken. Een belangrijke factor om op te sturen, omdat mensen niet alleen

‘De rol van een team op locatie is enorm belangrijk’

goedregisseur in staat bent om deze lokale contacten, je netwerk en kennis, om te zetten naar commerciële slagkracht.’ DOELGROEPSEGMENTATIE DOOR INTERPRETATIE EN IMPLEMENTATIE VAN ONDERZOEKSDATA Jeroen Roose-van Leijden: ‘Het draait steeds meer om het vergroten van de betrokkenheid en binding van de bezoekers van een gebied. Naast de bezoeker is het ook zaak om de huurders te ondersteunen en van relevantie informatie te voorzien zodat zij het maximale uit zichzelf kunnen halen. Dit draagt bij aan betere economische prestaties en tevreden huurders.’ ‘Hier in Venlo hebben wij bijvoorbeeld een marketingmanager toege-

voor hun dagelijkse boodschappen, maar ook vanuit een sociaal oogpunt naar een winkelgebied komen. De werkzaamheden en betrokkenheid van de vastgoedmanager van vandaag gaat dus verder dan alleen het contact met de huurder of het zorgen voor facilitaire taken.’ LOKALE AANWEZIGHEID Die lokale aanwezigheid is ook belangrijk vanuit strategisch oogpunt: ‘Door de regie op een winkel gebied op lokaal niveau te voeren, heb je beter contact met alle stakeholders in een gebi ed. Als vastgoedmanager kun je op die manier een gerichtere bijdrage leveren aan de manier waarop een (winkel-)gebied zich ontwikkelt. De basis van het vastgoedmanagement wordt natuurlijk vastgelegd in een sla-overeenkomst. Maar er is nog zoveel meer. Je moet ook de taal spreken en weten hoe het gebied in elkaar steekt. Je hebt uiteenlopende contacten, van wethouder tot consument. Uiteindelijk gaat het erom dat je als vast82 scn 2017 | 4

Maasstraat in Venlo. Bron: Funda in Business

voegd aan het reguliere vastgoedmanagementteam die zich bezighoudt met doelgroepsegmentatie, het bijsturen van marketinginspanningen op herkomstgebieden, dominante leefstijlen en met marketing- en promotie-inspanningen inspeelt op – voor het verzorgingsgebied – relevante lokale evenementen/momenten. Daar hoort nadrukkelijke ook het meten van de resultaten bij, want we willen weten wat die marketinginspanningen betekenen voor de bezoekersaantallen, verblijfsduur en bestedingen.’ ‘We beperken ons daarbij niet tot

de grenzen van het (winkel)gebied. We zoeken de samenwerking op met het lokale verenigingsleven en citymarketing organisaties (bijvoorbeeld Venlo Partners, Utrecht Marketing, vvv Maastricht en Hart van Zuid (Rotterdam). Daarnaast delen we steeds vaker met de andere stakeholders onderzoeksdata over de gebieden waar we actief zijn. Op die manier kunnen we samen scherpere keuzes en betere beslissingen maken. Deze data stellen ons in staat om gericht de voor een (winkel)gebied relevante doelgroepen te bereiken en bijvoorbeeld scherper media in te kopen.’ SOCIALE MEERWAARDE ‘Onze marketingmanager voedt met deze gegevens tevens de accountmanager en waar nodig de centrummanager. Deze informatie stelt hen in staat om regie op het winkelgebied te voeren die het onderscheidend vermogen en de sociale meerwaarde vergroot. Bovendien maakt deze data het mogelijk om veel gerichter te zoeken naar geschikte huurders en de juiste ondernemer op de juiste plek te krijgen. Wij zijn als vastgoedregisseur door heel Nederland actief en beschikken over veel data die we verrijken door het inkopen van relevante data en onderzoekresultaten. Dit stelt ons in staat slimme analyses en rapportages te maken die ons in staat stellen om onze opdrachtgevers van advies te voorzien dat bijdraagt aan betere economische prestaties en een hoger rendement.’ DATA DELEN In hoeverre is de retailer vandaag de dag bereid om data te delen? Dat blijkt zich wel te ontwikkelen, aldus Jeroen Roose-van Leijden: ‘Bijvoorbeeld op Woonboulevard Heerlen – een van de projecten uit onze portefeuille – spreken we nu met een

MANAGEMENT MVGM

aantal huurders over data-uitwisseling. Steeds vaker beseft men dat het delen van informatie een van de sleutels is naar het goed functioneren van een winkelgebied.’ DE ENIGE CONSTANTE IS VERANDERING Bij mvgm merkt men duidelijk dat er ook aan de zijde van de opdrachtgevers dingen veranderen. Eric Raaphorst: ‘We zien nu vaker dat de belegger ervoor kiest om alleen nog op strategisch niveau actief te zijn. Vroeger ging een kwartaaloverleg vooral over het operationele propertymanagement – dus over wat er in de achterliggende periode gebeurd was – nu gaat het vaker over de toekomst en de doelstellingen. Als vastgoedregisseur voorzien wij de belegger hierbij van tactisch advies. Dat is echt een cultuuromslag. We zien dat als bewijs dat er dankzij onze inspanningen vertrouwen is in onze vastgoedmanagementorganisatie als samenwerkingspartner voor de lange termijn.’

MVGM kent een aantal specialisaties, waaronder de focus op winkels. Hieronder vallen het winkelmanagement, het winkel-vve management, centrummanagement (een specifieke, locatiegebonden functie) en Hisa met focus op winkelgebiedsmanagement, strategische retail marketing en operationele uitvoering van marketing en promotie. Op al deze disciplines die samen het operationele winkelvastgoedmanagement vormen, werken bijna honderd man. In de woorden van Eric Raaphorst: ‘Dit zijn de mensen die hun lokale en landelijke kennis en netwerk vertalen naar commerciële slagkracht en zo aan de juiste knoppen draaien om het economisch presteren van een winkelgebied te verbeteren.’

VOORSPELLINGEN Welke veranderingen durven mvgm en hisa nog meer te voorspellen? Eric Raaphorst denkt dat ook in het vastgoedmanagement het ‘internet of things’ een behoorlijke impact

‘Vastgoedeigenaren zijn meer en meer strategisch bezig’ gaat krijgen op ons werk. Anders gezegd: het slim maken van gebouwen. ‘Welke rol spelen wij straks nog in die techniek waarin gebouwen zelf steeds meer dingen zullen signaleren en doorgeven? Het gaat dan meer en meer om de toegevoegde waarde die we kunnen leveren, bijvoorbeeld bij het interpreteren van data om zo verbeteringen in het pand of het winkelgebied te realiseren. Het real time

meten van passantenstromen is daar een voorbeeld van.’ DE MENSELIJKE KANT Jeroen Roose-van Leijden stelt daar de menselijke kant tegenover: ‘In ons werkgebied hebben we het vaak over stenen, maar het draait om mensen. Ondernemers en onze medewerkers maken het verschil in een (winkel) gebied. Door in dit aspect te investeren vergroot je de sociale meerwaarde van een (winkel)gebied. En dat heeft een positief effect op de binding van de consument. Ook je marketinginspanningen dienen in te spelen op die sociale meerwaarde. Op die manier kom je tot onderscheidende en spraakmakende acties. Wij werken daarom als organisatie mee aan het vervolgonderzoek van nrw en ivbn naar de sociale meerwaarde van winkelgebieden. Als case hebben wij Mosae Forum in Maastricht ingebracht. De informatie uit dit onderzoek kunnen we vervolgens gebruiken om ervoor te zorgen dat we ook in de andere winkelgebieden waar we actief zijn het verschil blijven maken.’ BELEGGINGSPROFIEL WINKELCENTRUM STELT EISEN AAN MANAGEMENT Met een gevarieerd scala aan winkelcentra in de vastgoedmanagementportefeuille (het grote Rotterdam Zuidplein –dat aan de vooravond

van een grote herontwikkeling staat, net als Haarlem Schalkwijk en meer centra van naam) staat MVGM voor een diversiteit aan opdrachten. Eric Raaphorst: ‘De levensfase van het winkelcentrum, het aantal eigenaren, en diverse andere factoren maken dat elk centrum een eigen beleggingsprofiel heeft. Dat stelt dan weer eisen aan ons als vastgoedmanagementorganisatie, in die zin dat wij er steeds mee bezig zijn om elk proces waaraan we geen waarde met mensen toe kunnen voegen, te automatiseren. Ook in die automatisering maken we grote slagen. Bijvoorbeeld in de rapportage, waarin bepaalde inzichten beter visueel gepresenteerd kunnen worden. Het soort management dat wij doen is nooit af. Steeds zijn we bezig met de vraag hoe we kunnen verbeteren, verplaatsen, verbouwen, vergroten en verkleinen. Bij dit alles is ‘flexibiliteit’ het sleutelwoord geworden.’ Kortom: een winkelgebied is nooit af. Jeroen Roose-van Leijden: ‘Die flexibiliteit raakt de eerder genoemde automatisering van techniek en administratieve processen. De tijd die we door slimme technologie en automatisering winnen, kunnen we weer steken in persoonlijke aandacht, in de menselijke factor.’ ALLES WAT JE AANDACHT GEEFT GROEIT mvgm ziet ook steeds vaker dat naast de standaard sla-afspraken partnership-overeenkomsten gesloten worden. Eric Raaphorst: ‘Daarin maak je op een ander manier met elkaar afspraken, bijvoorbeeld waar men als belegger met het project naar toe wil of op welk aspect in het vastgoedmanagement de komende periode het accent komt te liggen. En dan kan het zijn dat er bijvoorbeeld in het geval van een problematisch winkelgebied voor gekozen wordt om een tijd extra aandacht en begeleiding te geven. Zodat je dingen in beweging krijgt. ‘Alles wat je aandacht geeft groeit’ is een bekende uitspraak, maar zeer zeker van toepassing op het gebiedsmanagement van winkelvastgoed.’ ← scn 2017 | 4 83

SCORE

Ondernemersfondsen, centrummanagement en binnenstadsmanagement. Waar hoor je deze termen niet als het gaat om gebiedsverbetering en profilering? Het zijn ingrediënten in een topdownrecept dat uiteindelijk de economische ontwikkelingen in winkelgebieden een impuls zal moeten geven. Helaas zijn er steeds meer voorbeelden dat deze werkwijze geen duurzaam en positief effect heeft. Hoe kan het dan wel? DOOR DICK VAN DOLEWEERD

Samenwerkingsrecept in winkelgebieden S turing geven aan een gebied met verschillende partijen met verschillende zienswijzen en belangen kan buitengewoon complex zijn. Zelfs als iedereen het doel omarmt, kan het toch verschrikkelijk mislopen. Er ontstaan verborgen agenda’s, er worden meningen doorgedrukt en gemanipuleerd. Dit leidt tot vertragingen in de economische ontwikkelingen van het winkelgebied. Een goede samenwerking voorkomt dergelijke vertragingen. Samenwerking is ‘samen werken’ op gelijkwaardige basis. Een top-downbenadering is hier niet passend. Samenwerkende partners kunnen bovendien alleen maar goed samenwerken als het volwassen zelfstandige en professionele organisaties zijn. Wederzijds vertrouwen en respect mogen daarin niet ontbreken. SLIM ONDERNEMEN Niet iedere ondernemer heeft dezelfde kwaliteiten en talenten. Het is gewoon ‘slim ondernemen’ als je van elkaars kennis en kunde gebruik maakt. Het is daarbij wel belangrijk te onderkennen dat samenwerking in het winkelgebied gebaseerd moet zijn op de visie dat de consumenten verbinding gerealiseerd kan worden door de gezamenlijke verbinding van de retailers in dat gebied. Kortom: je moet het ook écht willen en ervoor gaan. De mate waarop retailers samenwerken, bottom-up, bepaalt het succes van het winkelgebied. De focus van de activiteiten die alleen ten goede lijken te komen aan de eigen 84 scn 2017 | 4

individuele onderneming maken plaats voor het collectieve belang. Immers geldt vanuit de markt gezien dat wat goed is voor het winkelgebied is ook goed voor de individuele onderneming in dat gebied! OPENBARE RUIMTE De samenwerking die je tegenkomt in winkelgebieden is veelal gericht op de openbare ruimte. Dit leidt tot een lage betrokkenheid van de ondernemers in het winkelgebied. In een dergelijk samenwerkingsrecept zit dan een verkeerd ingrediënt. Natuurlijk speelt de openbare ruimte een belangrijke rol, maar het vermarkten van winkelgebieden in bredere zin is een noodzaak. Winkelgebieden die niet in beeld komen bij consumenten sterven langzaam af. Uit het bestedingsvoorstel Ondernemersfonds Utrecht 2017 blijkt dat na aftrek van de projecten in de openbare ruimte er in een trekkingsgebied € 222.899 overblijft voor suggesties. In een periode waar de economische ontwikkelingen in winkelgebieden onderdruk staan is dit niet het voorbeeld van ondernemersbetrokkenheid bij het ondernemersfonds. Ondernemers behoren betrokken te zijn bij het Ondernemersfonds. Is dit niet het geval dan ontstaat er een verlammingsmodus, zoals Cor Molenaar dit noemt. Vanuit het ondernemersfonds is het noodzakelijk altijd opzoek te zijn naar een goede verbinding met de ondernemers. In een top-downstructuur kan die samenwerking verloren gaan!

SCORE

Centrumgebied in Lelystad

MINDSET Iemand met een statische inzet vermijdt uitdagingen, want dan kun je fouten maken. Zijn houding is slim over komen en geaccepteerd worden, zich winnaar voelen. Hij voelt zich thuis in de Top down structuur en wil die behouden. Iemand met een op groei gerichte instelling is blij met uitdagingen en veranderingen leert van kritiek en laat zich inspireren door succes. Het resultaat van deze instelling is dat je een steeds hoger niveau bereikt. Om de samenwerking in winkelgebieden succesvol te maken zullen een groot aantal retailers anders, groei gericht moeten gaan denken! EEN AANPAK DIE WERKT Ondernemers kunnen op zoek gaan naar wat zij samen belangrijk vinden voor hun winkelgebied. Zij doen dit op basis van ‘de dialoog’. Dat wil zeggen een open gesprek waaraan alle deelnemers op basis van gelijkwaardigheid deelnemen. De ondernemers moeten hun kennis en kunde gebruiken voor een doordachte toekomstvisie voor hun winkelgebied; daaruit kiezen ze met elkaar de onderwerpen waarvan zij vinden dat daarmee het winkelgebied voor de consument aantrekkelijker wordt, werken deze uit en maken een keuze uit de voorgestelde oplossingen.

‘Ondernemers behoren betrokken te zijn bij het ondernemersfonds’ Tot slot maken zij aan de hand van de uitkomsten een businessmodel waarin vorm, functionaliteit, eigenschappen en ontwikkeltraject aan de orde komen. Deze vernieuwde inzichten vormen de effectieve basis voor het gebiedsgericht plan waarmee we onze winkelgebieden of economische zones zo in kunnen richten dat zij aantrekkelijk zijn voor consumenten. In dit nieuwe verdienmodel geven ondernemers de sturing van de economische ontwikkelingen in hun winkelgebied aan. Door de top-downinbreng in de samenwerkingsreceptuur te vervangen voor het ingrediënt bottom-up voelen ondernemers zich betrokken bij hun winkelgebied. Een heikel punt is de bereidheid om de samenwerkingsreceptuur te wijzigen voor de economische ontwikkeling van het winkelgebied.

‘De groei-mindset is het DNA van de retailer’ Hoe je het wendt of keert: de retailwereld verandert. Transformeert van analoog naar digitaal. Dat valt niet te stoppen, dat gaat alleen maar sneller. Om in die dynamische omgeving relevant te blijven, moet je jezelf nieuwe vaardigheden aanleren slimme keuzes maken, consumentgericht denken! ←

SCORE

Stichting Collectief Ondernemerschap in Retail (SCORe) wil de dynamiek in de Nederlandse detailhandel bevorderen door collectief ondernemerschap te stimuleren. SCORe biedt informatie, inspiratie en instrumenten; van praktische tools tot eigentijds projectmanagement voor verbeteringen in winkelgebieden. Wij zetten in op het creëren van meerwaarde voor consumenten en ondersteunen ondernemers om dit daadwerkelijk te realiseren. www.score-web.nl scn 2017 | 4 85

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE

Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

BREEAM en de vinken van Darwin BREEAM-NL is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidsprestatie van gebouwen te bepalen. Omdat duurzaamheid ook in de markt van het onroerend goed in toenemende mate essentieel is, leggen we in deze editie van Shopping Centre News de BREEAM-NL methode langs de lat van de evolutieleer.

n Nederland staan acht miljoen gebouwen die allemaal worden verlicht, verwarmd of gekoeld en waar computers worden gebruikt. Als gevolg daarvan zijn ze verantwoordelijk voor 36 procent van de landelijke CO2-uitstoot, blijkt uit cijfers van Energieonderzoek Centrum Nederland en het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Kantoorpanden, winkels en woningen zijn de grootste milieuvervuilers in ons land. Die stoten meer CO2 uit dan het verkeer of de industrie. Vastgoedeigenaren zouden zo’n 40 miljard euro moeten investeren om de doelstellingen van het Energieakkoord te bereiken. In de (politieke) praktijk zien we dat de nadruk vaak op de vervuiling van het (personen)autoverkeer gelegd wordt en staat het vervuilende karakter van gebouwen minder centraal, terwijl daar meer winst te behalen lijkt. breeam-nl speelt hierbij in toenemende mate een rol. BREEAM breeam staat voor Building Research Assessment Method en is oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door het Building Research Establishment (bre), een Engelse onderzoeksinstantie die vergelijkbaar is met het Nederlandse tno.1 In 2008 werd de breeam-richtlijn naar Nederland gehaald door de Dutch Green Building Council (dgbc) die in datzelfde jaar werd opgericht. dgbc heeft deze richtlijn vervolgens geschikt gemaakt voor de Nederlandse markt. Naast Nederland hebben ook Noorwegen, Spanje, Groot-Brittannië, Duitsland, Zweden en Oostenrijk het breeam-keurmerk geschikt gemaakt voor de lokale weten regelgeving.

86 scn 2017 | 4

DE VINKEN VAN DARWIN

When the last tree VOORTDUREND DOORONTWIKKELEN EN VERNIEUWEN ONDER TOEZICHT De kwaliteit van de breeam-nl certificatie is geborgd door een heldere organisatie waarbinnen het keurmerk voortdurend wordt doorontwikkeld én nieuwe keurmerken ontwikkeld worden. Dit gebeurt in samenwerking met diverse adviesgroepen afkomstig uit de achterban van dgbc. Daarnaast is er altijd deskundig toezicht van een college van deskundigen. Wij kennen in Nederland meerdere duurzaamheidskeurmerken voor gebouwen, zoals bijvoorbeeld het Energielabel en de epc-norm. De dgbc streeft harmonisatie na met deze andere keurmerken. VIER CERTIFICERINGS-GEBIEDEN Binnen breeam-nl worden vier verschillende certificerings-gebieden onderscheiden: • nieuwbouw en renovatie (sinds 2009) • gebiedsontwikkeling (sinds 2011) • in-use (sinds 2011) • sloop en demontage (sinds 2013) Het feit dat de verschillende certificatiegebieden in de loop der tijd zijn gedefinieerd, geeft aan dat de keurmerken en certificering voortdurend in ontwikkeling zijn en zich steeds opnieuw aanpassen aan de actuele marktsituatie. SUCCES EN KANSEN breeam-nl heeft in Nederland inmiddels haar sporen verdiend. 85 procent van de nieuwbouw is breeam-nl gecertificeerd of is geregistreerd voor certificering. In de bestaande gebouwde omgeving valt echter nog veel winst te behalen. Een gecertificeerd gebouw heeft relatief weinig resultaat als de gebruiker het niet duurzaam in gebruik neemt. Tussen realisatie en beheer en gebruik valt nog een behoorlijke slag te maken. WINKELVASTGOED Kijken we specifiek naar breeam-nl certificering en de markt van het winkelvastgoed, dan zien we dat ook in onze markt breeam-nl certificering in toenemende mate belangrijk wordt. Het strekt te ver om alle projecten die een certificering hebben gekregen hier op te sommen. Daarom noemen we hier twee voorbeelden. Ten eerste de grootschalige renovatie en vernieuwing Heuvel, Eindhoven (voorheen Heuvelgalerie). De ambitie om met Heuvel Eindhoven het meest duurzame, herontwikkelde winkelcentrum van Nederland neer te zetten, heeft haar vruchten afgeworpen. Hiermee heeft de Heuvel een breeam-nl Outstanding certificaat op het onderdeel ‘beheer’ behaald en een breeam-nl Excellent (82,9% hoogste behaalde score in Nederland) op het onderdeel ‘gebouw’. Een unicum voor een winkelcentrum dat al 25 jaar bestaat.

is cut down, the last fish eaten, and the last stream poisoned, you will realize that you cannot eat money – indiaans gezegde

Tijdens de herontwikkeling van de Heuvel die eind 2015 is afgerond, zijn leveranciers en aannemers steeds gevraagd het meest duurzame alternatief te leveren. Daarnaast heeft het management van het winkelcentrum gedurende de exploitatie diverse duurzame keuzen gemaakt. Deze maatregelen hebben in 2012–2015 onder meer geleid tot een reductie van het energieverbruik (kwh) met 32,6% en van het gasverbruik met 39,8%, ondanks het energieverbruik van het materieel dat tijdens de verbouwing is gebruikt. Opvallend aan dit project en de certificering is dat hier nadrukkelijk wél een relatie is gelegd tussen het gebouw en het beheer en gebruik. Heuvel Eindhoven heeft dit jaar dan ook een breeam Award gewonnen, de internationale prijs voor duurzame gebouwen. NIEUWBOUW LEIDSCHE RIJN CENTRUM Het tweede voorbeeld is de nieuwbouw in Leidsche Rijn. Al tijdens de bouw van het centrum is er volop aandacht voor duurzaamheid. Zo richten aannemers zich op efficiëntie, afvalvermindering en natuurlijk het scheiden hiervan. De haalbaarheid van de breeam-nl certificering voor Leidsche Rijn Centrum is in een vroeg stadium onderzocht en vastgesteld, met als gevolg een heldere visie op de bouw en duidelijke afspraken. scn 2016 | 3 87

DE VINKEN VAN DARWIN

Een belangrijk aspect in een duurzame wijk is een collectief warmte- en koudenet. Voor de woningen, winkels en kantoren komt er dan ook een collectieve, energiezuinige installatie voor de opwekking van warmte en koude. In de winkels wordt door onder andere deze maatregelen een besparing gerealiseerd van ongeveer 34% ten opzichte van een traditioneel binnenstedelijk winkelcentrum. AANPASSING EN ACTUALISATIE BREEAM-NL CERTIFICERING Om na te gaan in hoeverre breeam-nl certificering zich de afgelopen jaren aangepast heeft aan de actuele situatie en welke ambities de organisatie heeft voor de toekomst, maak ik een afspraak met Annemarie van Doorn, sinds 2014 directeur van de Dutch Green Building Council. Zij was een van de oprichters van dgbc en als bestuurslid tussen 2007 en 2012 betrokken. Bovendien was zij mede-initiatiefnemer om breeam naar Nederland te halen. Tegenover mij zit een vrouw met een missie. Na een paar inleidende zinnen krijg ik vrij snel de indruk dat zij een behoorlijk stuwende en drijvende kracht is achter de ontwikkeling van breeam-nl certificering, vooral als ze zegt: ‘breeam-nl certificering is een middel om duurzaamheid in de gebouwde omgeving te realiseren. De eigenlijke boodschap is dat we niet goed bezig zijn met

‘Het verduurzamen van onroerend goed kan serieus verschil maken in de strijd tegen de gevolgen van klimaatverandering’ onze aarde. Enige tijd geleden maakte ik deel uit van een expeditie naar de Noordpool met verschillende captains of industry. Daar zagen we concreet hoe slecht het met de aarde gaat en wat de gevolgen zijn van ons gedrag. Het smeltproces van de poolkappen is al ver gevorderd. We moeten echt ingrijpen en het verduurzamen van onroerend goed is daarbij een belangrijke activiteit, die serieus verschil kan maken.’ GELDGEDREVEN Onze hele samenleving is vooral geldgedreven. Alles wordt vertaald in geld. Mede daardoor zien we dat de markt interesse heeft in verduurzamen; er kan subsidie voor verstrekt worden, het is fiscaal interessant, sociaal wenselijk, politiek correct en duurzame gebouwen leve88 scn 2017 | 4

Annemarie van Doorn

ren meer geld op. Bovendien is een duurzaamheidscertificaat een kwaliteit geworden. Als je in de markt kan laten zien dat je duurzaam bezig bent (geweest), word je hoger gewaardeerd. Dit positieve positioneringseffect is gunstig voor de ontwikkeling van breeam-nl certificering. Partijen willen in toenemende mate gecertificeerde projecten/gebouwen, omdat dat maatschappelijke betrokkenheid toont en direct daaraan gekoppeld hogere financiële opbrengsten. BEWUSTWORDING ALS DOEL ‘Aan een kant is dit ook best jammer’, zegt Annemarie, ‘als Dutch Green Building Council hebben we als doel de gebouwde omgeving zoveel mogelijk te verduurzamen, maar we willen nadrukkelijk ook dat alle partijen op deze markt zich écht bewust worden van de problematiek. Eigenlijk willen we dat partijen intrinsiek gedreven zijn om duurzaam om te gaan met de aarde in plaats van het sturen op de concrete prestatie voor een sexy breeamnl label, dat meer geld in het laatje brengt. De huidige breeam-criteria zijn inmiddels geaccepteerd door het grootste deel van de vastgoedmarkt, maar ons streven naar een duurzame samenleving vraagt meer dan de breeam-criteria die op dit moment gesteld worden.’ ‘Daarom is er ook is een koplopersgroep nodig die anders naar deze materie kijkt, die de rol van het onroerend goed in het kader van een gezond milieu met meer diepgang en oprechte betrokkenheid bekijkt. Een groep met betrokkenen die zich durft af te vragen welke (financieel-economische) offers ze bereid is te brengen om hogere milieudoelstellingen te behalen. Een gezond milieu levert een belangrijke bijdrage aan de gezondheid van mens en dier.’ MARKT RETAIL GELDGEORIËNTEERD ‘We zien dat de markt van retail en het retailvastgoed een heel geldgeoriënteerde markt is. Wil een aantal eigenaren van gebouwen zich nog wel inspannen voor duurzame projecten, bij veel exploitanten is duurzame exploitatie een brug te ver, terwijl juist hier veel winst te behalen is. Maar dan moet je wel bereid zijn om je maat-

DE VINKEN VAN DARWIN

schappelijke winst af te wegen tegen je economische en financiële winst. In winkelland slaat de weegschaal in het algemeen nog steeds door naar de financieel-economische kant.’ WAT LATEN WE NA AAN ONZE KINDEREN? Mede om die reden blijft de DGBC zich ontwikkelen om op allerlei manieren dat werkelijke menselijke bewustzijn tot stand te brengen: bewust zijn van hetgeen we nalaten aan onze kinderen en kleinkinderen. DGBC is dan ook heel blij met de Anbi-status die ze dit jaar behaald heeft.’ (Een Anbi is een Algemeen Nut Beogende Instelling. Dit is een instelling die zich voor minstens 90 procent inzet voor het algemeen nut, red.). ‘Die status toont ook naar de markt dat de dgbc een serieuze en maatschappelijk betrokken organisatie is, die een rol heeft bij het bevorderen van een duurzame samenleving en (niet onbelangrijk) de daaraan gekoppelde gezondheid van de mensen binnen die samenleving.’ 2018: DELTAPLAN DUURZAME RENOVATIE ‘Volgend jaar bestaan we tien jaar en dat jubileum gebruiken we onder andere om het ‘Deltaplan Duurzame Renovatie’ uit te rollen’, vervolgt Annemarie. ‘Het Deltaplan is een gigaproject. Hiermee willen we de bouw- en vastgoedsector motiveren echt meters voor het klimaat te maken. Binnen dat plan ontwikkelen we ‘routekaarten’ voor het verduurzamen van verschillende gebouwtypen zoals retail, scholen, kantoren, zorg, maar ook hele gebieden. Dat laatste is echt van toegevoegde waarde, want allemaal individueel duurzame gebouwen hoeven nog niet tot een duurzaam gebied te leiden.’ ‘Met het Deltaplan zetten we daar nadrukkelijk op in. Er is nog meer aandacht voor het belang van een circulaire en gezonde samenleving. We willen hierbij ook gebruik maken van de kennis van de well Building Standard’ uit de vs, een keurmerk dat vooral focus heeft op gezondheid van werknemers.’ BREEAM & WELL, EEN PRIMA COMBINATIE Programmamanager Edwin van Noort van dgbc heeft hierover een publicatie geschreven. Ongeveer een derde van de onderwerpen uit well zijn vergelijkbaar met die van het breeam-nl keurmerk Nieuwbouw en Renovatie. De overlap zit met name in de categorie gezondheid van breeam-nl. well kijkt echter verder naar onderwerpen die niet direct aan het gebouw zijn gerelateerd, zoals bijvoorbeeld gezonde arbeidsomstandigheden. Duurzaamheidsonderwerpen zoals CO2-uitstoot, afval of ecologie worden niet in well behandeld, maar komen wel weer terug in breeam-nl. well kan gezien worden als een gezondheidskeurmerk en breeam-nl als een duurzaamheidskeurmerk met gezondheidscriteria. De twee keurmerken zouden elkaar goed kunnen versterken. De optimale situatie is als opdrachtgevers zowel een duurzaamheidscertificering zoals breeam-nl én een

gezondheidscertificering als well ambiëren. Dan wordt zowel de gezondheid van mensen binnen als buiten het gebouw optimaal gestimuleerd. Daarmee is het een gezamenlijke opgave voor zowel de gebouweigenaar als de afdeling human resources.2 EVOLUTIE DUTCH GREEN BUILDING COUNCIL dgbc bestaat nog niet zo lang in Nederland (sinds 2008), maar heeft al een enorme evolutie doorgemaakt. In bijna tien jaar is de organisatie van niets gegroeid naar een organisatie die voor zichzelf en de markt van het onroerend goed een belangrijke positie heeft gecreëerd bij de realisatie van duurzaam onroerend goed en duurzame gebiedsontwikkeling. De dgbc heeft de Engelse breeammethode geschikt gemaakt voor de Nederlandse markt en wie van ons in de Nederlandse markt van retail en retailvastgoed heeft er niet gehoord van ‘breeam-nl’? Winkelcentrum Heuvel, Eindhoven

FOTO:SCN

VAN FINANCIËLE WINSTMAXIMALISATIE NAAR EEN GEZONDE LEEFOMGEVING In deze tijd zijn we ons in Nederland allemaal in toenemende mate bewust van het belang van een gezond milieu en de Dutch Green Building Council streeft er elke dag naar om dit te vertalen naar de ontwikkeling en herontwikkeling van onroerend goed en gebieden. De volgende stap in de evolutie van het milieudenken in de wereld van het (retail)vastgoed is dat belanghebbende partijen zich oprecht gaan afvragen of het streven naar een gezonde omgeving eigenlijk niet belangrijker is dan het streven naar financiële winstmaximalisatie. ← Scan de QR-codes voor de bronnen bij voetnoten 1 (links) en 2 (rechts).

scn 2017 | 4 89

DE BINNENSTAD

Eduard Plate (Extenzio expertisecentrum voor ruimte en economie) is adviseur en centrummanager in o.a. Hardenberg en Utrecht. Studeerde economische geografie en marketing, werkte bij Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic leefstijl segmentatie en was directeur van de AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl. EDUARDPLATE.NL

Jessica Elzinga, eigenaresse van conceptstore en family café Denderz

VIJF SUCCESFACTOREN

Nieuwe ondernemers in Groningen (1) Uiteindelijk zijn het de kiezende consumenten die het succes van een winkelstraat bepalen. Wordt er geboden waaraan behoefte is? Consumenten klagen over het gebrek aan leuke winkels. Een aantal stadsstraten zijn populair. Hoe komt dat? Wie zijn de nieuwe ondernemers? En hoe kan een gemeente dat succes stimuleren? Een bezoek aan 25 nieuwe ondernemers in de Groningse binnenstad leverde aangename verrassingen op.

90 scn 2017 | 4

e stad Groningen is de dominante stad van Noord Nederland. Met 202.000 inwoners, waaronder zo’n 57.000 studenten van wie er 35.000 in de stad wonen, heeft de stad een geheel eigen bevolkingsprofiel. Gemiddeld hoog opgeleid, maar veel afgestudeerden vertrekken na hun studie. Dit betekent dat de gemiddelde koopkracht in de stad, ondanks de vele centrumfuncties die er zijn, ook niet overschat moet worden. Het betekent ook dat er een specifiek bestedingspatroon is. Studenten hebben geen vaste loopjes, zijn sterk naar buiten georiënteerd. Ze staan open voor nieuws. Nieuwe winkels, horeca en bedrijven worden vrij makkelijk gevonden. Diezelfde studenten zijn vaak ook ondernemers met nieuwe ideeën. Het belangrijke marktsegment is hip & betaalbaar, met nadruk

op hip en een vanzelfsprekende betaalbaarheid. Daarnaast trekt de stad opvallend veel toeristen. Die komen af op de historie, de musea, de plezierige schaalgrootte en vooral ook op de leuke winkels, de horeca, de terras sen, op nieuwe dingen. Dat zijn stadstoeristen en ook toeristen die elders in Noord Nederland op vakantie zijn. Stadstoeristen zijn soms gericht op cultuur en stad, op specifieke adressen, andere groepen lopen alleen enkele uren door de leuke winkelstraten. De citymarketingcampagne ‘Er gaat niets boven Groningen’ is succesvol, net als de internationale variant ‘Nothing tops Groningen’. VERSCHUIVINGEN Er hebben zich verschuivingen voorgedaan in de stadsstraten. Met de komst van het Groninger Museum, aan de stadszijde tegenover het station, kwam er een loopbrug over het water naar het station. Hierdoor verschoof de loopstroom die eerst vooral naar de oostelijk gelegen Herestraat ging, voor een deel naar de Folkingestraat. Op de Westerhaven kwam aan de westzijde van de binnenstad een belangrijke parkeergarage, onderdeel van een ontwikkeling met onder andere MediaMarkt en Primark. Dit heeft geleid tot een zwaartepunt verschuiving

DE BINNENSTAD

naar het gebied tussen Herestraat/ Grote Markt en Westerhaven. Tussen die twee zwaartepunten, waar zich vooral de landelijke formules vestigen zijn de stadsstraten met veel nieuwe en vooral ook vernieuwende ondernemers. Zo ontstond een gebied met een combinatie van formules, cultuur en zelfstandige, nieuwe ondernemers. We bezochten 25 van die nieuwe ondernemers. Wie zijn het? Waarom zijn ze gekomen? WESTERHAVEN Opvallend is dat de eerste ondernemers zich al direct in oude panden bij de Westerhaven vestigen. Met uitzicht op Primark, Mediamarkt en Hema opende in 2016 in een oud pand, de voormalige abn-amro, conceptstore Denderz. Leegstand bleek

een kans. “Het pand stond al een tijd leeg en was met zo’n 300 m2 groot genoeg voor wat wij wilden”, zegt eigenaresse Jessica Elzinga. Ze was gedragstherapeute, maar wilde een type zaak zodat ze ook een fijne tijd met de kids zou hebben. Het werd een combinatie van horeca, mode, accessoires en kinderkapper . “Zo’n winkel waar je ook gezellig kunt zitten is behoefte aan bij jonge moeders. Het zag er niet uit. We investeerden veel en de eigenaar deed mee.” Op

het moment dat het pinapparaat van de bank verdween werd er een ijssalon toegevoegd. Iets verderop, aan de doorgaande weg, opende spijslokaal Pernikkel haar deuren. Het is de hele dag open, met betaalbaar en heerlijk eten, en ook een populaire ontmoetingsplek. Een gezellige uitstraling van de ambachtelijke ijzerhandel die het ooit is geweest. De naam is afkomstig van het Vlaamse woord pernikkelen, een onweerstaanbare drang hebben

Leegstand bleek een kans voor vernieuwende winkelconcepten Het populaire spijslokaal Pernikkel

Mirty Fennema van familywinkel en tearoom Little Lovely Living

Vers Frans brood bij Broodje van eigen deeg scn 2017 | 4 91

DE BINNENSTAD

naar iets.”We zochten een locatie net buiten de binnenstad, zichtbaar en bereikbaar”, zegt Sieta Schellinger die Pernikkel met twee partners bedacht heeft, “Met elke week een ander menu.”

Vijf succesfactoren

A KERKHOF Richting A Kerkhof vestigde Little Lovely Living van ontwerpers Judith de Ruijter en Nikki Hately in 2016. Moeders van samen zeven kinderen. Een winkel en tearoom, net als Denderz gericht op bezoeksters met kinderen, waar je ook woonaccessoires of cadeau’s als kleurige lampen en spaarpotjes koopt. De eigenaressen zijn ontwerpers en leveren wereldwijd aan winkels. Bakkerij Blanche blijkt een grote verrassing. De bakkerij ademt knapperig vers brood en herbergt ook een gezellig café. Het is bedacht door vastgoed ondernemer en voormalig advocaat Wijnand van Smeeden. “Ik kies voor personeel dat juist niet

Een helder en kloppend perspectief bieden aan een straat

Samenwerken met vastgoedpartijen

Collectiviteit organiseren met echte expertise

Goed weten wat het bezoekersprofiel is

Ruimte bieden aan ondernemerschap, flexibiliteit in regelgeving

Interieur van Broodje van eigen deeg 92 scn 2017 | 4

uit de horeca komt”, zo verklaart hij de ondernemende, vriendelijke atmosfeer. De verrassing is hotel Miss Blanche, met vijftig suites en studio’s boven een aantal panden boven de bakkerij en langs de gracht, waar van Smeeden onlangs ook restaurant De Pijp en café De Sigaar startte. Het perspectief van het gebied, de aard van de stad en de noodzaak als vastgoed eigenaar creatief te zijn leidde tot de start van z’n bedrijven. Van Smeeden wijst aan de gracht, kortweg ‘A’ geheten (Groningser kan bijna niet …) op twee opvallende winkels. Woman by Earn, van de Hardenbergse modeontwerpster Erna Mostert dat kleding ontwerpt, maakt en verkoopt en Batsu, de conceptstore met ambachtelijke Japanse artikelen van Sachuko Graft. De onderneemster komt oorspronkelijk uit Amsterdam. In Batsu vinden ook lezingen en cursussen plaats door Japanse meesters.

DE BINNENSTAD

Ziengs was een snel groeiende vernieuwende schoenenketen. In 2015 kreeg het, net gestart, nog de landelijke prijs voor Beste winkelbelevenis voor de klant. Begin 2017 werd het failliet verklaard. In de Zwanestraat, vlakbij Folkingestraat en A Kerkhof

De nieuwe ondernemers volgen niet hun ouders op, ze beginnen gewoon Schoenenzaak 'Schoenenzaak' in de Zwanenstraat

WERELDBURGERS Andere voorbeelden van opvallende ondernemers aan het A-Kerkhof zijn hamburgerrestaurant Wereldburgers en Broodje van eigen Deeg. Wereldburgers werd gestart door een leraar aardrijkskunde en economie . Hij gaf veel les over duurzaamheid en wilde dit in de praktijk brengen met biologische hamburgers en duurzame producten. Inmiddels wint Wereldburgers prijzen. Broodje van Eigen Deeg maakt brood zoals ze in Frankrijk maken. “Geen kant-en-klaar deeg hier”, benadrukt het jonge, welbespraakte personeel. De grondleggers zijn de eersten met retailachtergrond. Menno en Tine Plagmeijer waren eigenaar van een C 1000-supermarkt die verkocht werd. Nu doen ze waarvan zij droomden. “Echt Frans brood, van pure grondstoffen.” Het trekt internationale inwoners, toeristen, en ook studenten die op zoek zijn naar echt vers Frans brood, dat ook de hele dag vers wordt gebakken. En vooral ook gewone Groningers. Prijs is niet het belangrijkste als je een leuke winkel hebt met aansprekende producten. ZWANESTRAAT: SCHOENENFABRIEK WORDT SCHOENENZAKEN De Zwanestraat heeft een nieuwtje. De Schoenenfabriek van Berend

wordt hard gewerkt aan de opening van Schoenenzaken half september. Eigenaren Joël Timmermans, Thies Nicolai en Paul Vetter waren belangrijke gezichten van de Schoenenfabriek. “Dat ging onder andere

huren zijn nog betaalbaar. De eigenaresse van dit pand hielp ons goed. En het is een buurt met veel nieuwe ondernemers.” Op de Zwanestraat en Folkingestraat komen we in het volgende nummer terug. CONCLUSIE Zonder leegstand en zonder perspectief geen ondernemerschap. Kleine vastgoedpartijen wilden daardoor in zee gaan en vaak mee-investeren met de starters. De nieuwe ondernemers in de stadsstraten hebben bijna nooit ervaring in retail of horeca. Ze volgen niet hun ouders op. Hun opleidingen zijn divers. Ze houden zich niet aan definities van branches of van wat retail of horeca is. Wèl weten ze wat ze willen. Hun personeel weet dat ook. Retail, horeca en diensten lopen door elkaar heen en vormen een concept dat aansluit bij de drijfveren van de ondernemers. De klantrespons is goed, al verschilt de respons per type klant. “Dit is wat we zoeken, we

Conceptstore en Japanse winkel Batsu aan de A

mis door te grote voorraden”, lichten ze toe. “Maar het sloeg geweldig aan bij de klanten.” Ze maakten een nieuw concept, nog steeds gericht op modieuze herenschoenen en eigen ambachtelijk vakmanschap. “Ook het woord fabriek is niet goed, dat hoor je te veel. We worden een hele goede winkel”. Ze kozen voor de Zwanestraat vanwege de locatie en het pand. “De

komen hier zo graag”. De inzet van social media is divers en ondersteunt vooral de winkels. De gemeente speelt een belangrijke rol door nieuwe bronpunten, door het gebied perspectief te geven en door te investeren in de collectiviteit. En kennelijk zitten bestemmingsplan en andere regels de ideeën van ondernemers en de wensen van consumenten niet te veel in de weg. ← scn 2017 | 4 93

DE BINNENSTAD

Nieuwe Markt, Roosendaal

Samenwerking Roosendaal voorwaarde voor meerwaarde binnenstad

Participatie

brengt binnenstad weer tot leven Roosendaal lijkt exemplarisch voor de problemen in middelgrote steden. Maar er waait een frisse wind. Vastgoedeigenaren, gemeente, horeca, retail en bewoners hebben hun krachten gebundeld om de binnenstad te vitaliseren en toekomstbestendig te maken. Met een door de gemeenteraad aangenomen visie voor de binnenstad als blauwdruk en de aansturing vanuit het Bestuur Binnenstad wordt hard gewerkt aan het keren van het tij. ‘Het geloof in perspectief is er evenals het commitment van alle betrokken partijen. Deze pijlers zijn cruciaal voor succes. ‘

94 scn 2017 | 4

ob Weiss , directeur van Ik Onderneem! en onder meer initiatiefnemer en projectleider van het platform De Nieuwe Winkelstraat, assetmanager winkelbeleggingen Marcel de Vries van Syntrus Achmea Vastgoed en Samantha van Rooij, vanuit Stractact een van de directieleden van de binnenstadsorganisatie Roosendaal, zijn het roerend met elkaar eens: vernieuwing is pas mogelijk als alle partijen doordrongen zijn van het gezamenlijke belang en vanuit dat besef hun commitment in de praktijk willen en durven brengen. MOTIVEREN EN ENTHOUSIASMEREN ‘Er is veel tijd en energie gestoken in het bewerkstelligen van daadwerkelijke betrokkenheid bij alle partijen’, stelt Van Rooij. Vanuit Stratact , dat zich richt op het faciliteren van marktpartijen en overheden bij het bepalen en implementeren van nieuwe (vastgoed)strategieën, is Van Rooij sinds begin 2015 als directielid van de binnenstadsorganisatie een van de drijvende krachten achter het vernieuwingsproces in Roosendaal. ‘Om die betrokkenheid te concretiseren en te vertalen in de praktijk is de binnenstadsorganisatie opgericht. In het bestuur van deze organisatie hebben zowel vastgoedeigenaren, horeca, retail, als gemeente en bewoners zitting. Vanuit dit orgaan worden projecten geïnitieerd en uitgevoerd.’ ‘Het continu met elkaar in gesprek zijn, zorgen dat iedereen het gezamenlijke belang blijft zien, duidelijk en helder zijn over mogelijkheden

DE BINNENSTAD

maar ook onmogelijkheden, elkaar motiveren en enthousiasmeren: cruciaal als je vernieuwingen daadwerkelijk in de praktijk wilt brengen. ‘ AANTREKKELIJK Het participatieve traject is in Roosendaal in 2013 van start gegaan onder leiding van landschapsarchitect en stedenbouwkundige Riek Bakker, door de gemeente Roosendaal ingehuurd om de binnenstad weer aantrekkelijk te maken. ‘Het zware weer waar de binnenstad zich in bevond, de leegstand en het ontbreken van motieven om de binnenstad te bezoeken, werden door de gemeente in een vroeg stadium onderkend’, stelt Rob Weiss van Ik Onderneem!, een projectbureau dat winkelgebieden , strategisch, helpt professionaliseren en het onafhankelijke platform De Nieuwe Winkelstraat. Dit platform richt zich als kennis- en netwerkcentrum op de toekomstbestendigheid van Nederlandse winkelgebieden. ‘Tot 2007 was er sprake van een ontzettend grote expansiedrift’, vervolgt hij. ‘De crisis heeft daar een fikse streep door gehaald. Met name middelgrote steden als Roosendaal hebben daar de rekening voor betaald. Stabiele huurders bleven weg, de investeringsbereidheid nam fors af. Simpelweg omdat het risico voor beleggers te groot was.’ De Vries van Syntrus Achmea Vastgoed beaamt dit. Als eigenaar van onder meer het voormalige V&Dpand in Roosendaal benadrukt hij wat het doel van Syntrus Achmea als vastgoedeigenaar is. ‘Investeringen in winkelvastgoed moeten voor ons goede, solide beleggingen zijn als basis voor ons pensioenfonds. Er moet sprake zijn van continuïteit. In met name de middelgrote steden is de loop en daarmee de continuïteit eruit. Huurders vallen om, leegstand is het gevolg en dat leidt ook weer tot verminderende consumentenstromen. Daarmee zitten veel binnen-

‘We ontwikkelen voor het gezamenlijk belang, maar kijken ook naar wat er nodig is per deelgebied’

steden in een vicieuze cirkel. In Roosendaal proberen we die met vereende krachten te doorbreken. ‘ SLAG OF STOOT Met een door de gemeenteraad onderschreven visie van Riek Bakker voor de komende dertig jaar, werd een eerste stap gezet in het doorbreken van die vicieuze cirkel. Niet zonder slag of stoot. Bakker wist door de oorspronkelijk scepsis en weerstand, bij met name ondernemers, heen te breken. Bakker was ervan overtuigd dat er aan de horizon een groen, gezellig en levendig centrum van Roosendaal leeft. Van Rooij, die het stokje van Bakker heeft overgenomen: ‘Bakker wist met haar visie en de wijze waarop zij het presenteerde richting alle betrokkenen het geloof terug te krijgen dat er wel degelijk mogelijkheden voor de binnenstad zijn. De overtuiging dat de binnenstad van Roosendaal wel een toekomst, een gezonde toe-

Van links af: Samantha van Rooij, Marcel de Vries en Rob Weiss

komst heeft, wortelde bij alle partijen. Het maakte veel energie los. Bakker’s visie is de basis waarop wij voortborduren. Belangrijk was en is het kanaliseren van al die energie. Dat hebben we onder andere gedaan door het opzetten van een organisatiestructuur in de vorm van de binnenstadsorganisatie, die ervoor zorgt dat alle betrokken partijen ook echt betrokken zijn en blijven.’ HART VOOR DE BINNENSTAD De projecten die moeten leiden tot een energieke en aantrekkelijke binnenstad worden onder de noemer Hart voor de binnenstad geïnitieerd. Van Rooij: ‘Voor elk jaar stellen we gezamenlijk een actieagenda op. Daarbij kijken we onder meer naar marketing en promotie, naar het beleid van de gemeente, naar projecten met betrekking tot ontwikkelingen voor ondernemers, naar pilots, naar samenwerking en organisatie en naar ontwikkelingen met betrekking tot vastgoed.’ ‘We ontwikkelen dus voor het gezamenlijk belang, maar kijken ook naar wat er nodig is per deelgebied om uiteindelijk bij dat belang uit te kunnen komen. Niet alles wat we doen is meteen ook zichtbaar. Dat frustreert partijen soms, maar er gebeurt ontzettend veel achter de schermen. We zijn onder andere continu bezig met het dna van de stad en proberen dat te concretiseren en vertalen naar uiteindelijke projecten.’ Met het dna van de stad doelt Van Rooij op wat de binnenstad van Roosendaal uniek maakt. ‘Je moet kiezen voor een duidelijke positionering, kijken naar waar we goed in zijn en wat we kunnen bieden. Je kunt je alleen maar onderscheiden als je de kwaliteiten van een stad uitvergroot. Voor Roosendaal kom je op andere kwaliteiten uit dan voor bijvoorbeeld Bergen op Zoom. De kernwaarden scn 2017 | 4 95

DE BINNENSTAD

Organisatie binnenstad Roosendaal 2017 diensten

van Roosendaal vallen onder het thema service & shop, een van de vijf thema’s van de Nieuwe Winkelstraat.’ ‘Het aanbod is breed, de parkeervoorzieningen uitgebreid en de horecavoorzieningen uitstekend op orde. We willen consumenten dus op basis van gemak, service en aanbod trekken. Dat vertalen we dus naar concrete acties.’ CONCRETE RESULTATEN Ondanks dat een groot deel van de activiteiten niet meteen zichtbaar is, zijn er inmiddels ook tastbare aanpassingen uitgevoerd. Zo is eind 2016 de Nieuwe Markt opgeleverd, is er gestart met de aanleg van de Centrumring, zijn de winkels nu elke zondag open en zijn er verschillende pop-up stores geopend in de Dokter Brabersstraat. ‘Je kunt panden leeg laten staan als je ze niet op de gebruikelijke basis kunt verhuren, maar je kan ze ook op een andere manier invullen’, stelt De Vries. ‘Een straat met leegstand is niet aantrekkelijk. Consumenten blijven daar weg. Door leegstaande panden in te vullen met bedrijven die je normaal niet in het straatbeeld ziet, breng je weer leven en daarmee mensen in de straat.’ ‘Vandaar dat wij ervoor gekozen hebben om in een aantal panden veelal kleine startende of internetbedrijven tegen aangepaste voorwaarden de kans te geven hun activiteiten in een fysiek pand aan de man te brengen. Zo geef je hen de kans iets nieuws te proberen en breng je de loop terug in een straat.’ LOOP IN DE STRAAT Dat niet alle ondernemers staan te springen als er in hun straat pop-up stores worden geopend, is volgens de Vries evident. ‘Ondernemers zien dat in eerste instantie misschien als een bedreiging voor hun eigen zaak. Uiteindelijk zien ze dat er weer meer loop in de straat komt, waar ook zij baat bij hebben.’ Weiss vult aan dat aanpassingen van alle partijen inherent zijn aan het zich verbinden aan het gezamenlijke 96 scn 2017 | 4

vastgoed eigenaren

gekozen vertegenwoordiger

collectief Roosendaal

€

bestuurs leden

gemeente Roosendaal

voorzitter wethouder

€

bewoners Roosendaal

vertegen woordiger

€ wethouder

ondernemersfonds €

vastgoed

horeca

retail

gemeente

bewoners

Bestuur Binnenstad €

liaison manager

€

directie binnenstad

marketing communicatie social media

project manager(s)

management operations

administratie actie secretariaat agenda

2017

baalt als er tegenover je een ondernemer komt, die tegen voordeligere voorwaarden daar mag zitten dan jij. Dat is het eigenbelang, dat altijd eerst te kop opsteekt.’ ‘Ondernemers zijn sowieso erg geneigd om te kijken naar wat iets hen op korte termijn oplevert. Investeren en daar niet meteen iets voor terugzien, is lastig. Het kost best wat overtuigingskracht om partijen in te laten zien dat vernieuwingen niet altijd meteen iets opleveren, maar het soms tijd kost.’

wel wordt gezien, wordt geïllustreerd door een project op het gebied van loyaltyparkeren, dat in een vergevorderd stadium is en naar verwachting rond de kerst operationeel zal zijn. Weiss: ‘ Kort uitgelegd houdt dit in dat de slagboom van de parkeergarage zonder het trekken van een kaartje opengaat als je binnenrijdt. Tijdens het verblijf en door je aankopen en bezoek aan alles wat de binnenstad biedt, spaar je parkeer tegoed. Na het verblijf in Roosendaal stap je in je auto en gaat de slagboom ook weer zonder ticket open.’ ‘Uiteindelijk krijgt de consument maandelijks een digitale ‘rekening’ voor het parkeren. Daarin staat dan bijvoorbeeld dat iemand drie keer heeft geparkeerd en eigenlijk 15 euro zou moeten betalen, maar dat hij door de bestedingen die hij die maand in Roosendaal heeft gedaan 20 euro heeft gespaard en een positief saldo van 5 euro heeft opgebouwd. Daarmee nodigen we hem dan uit voor een volgend bezoek.’

LOYALTYPARKEREN Flexibiliteit is dus een voorwaarde voor alle partijen om tot een gezamenlijk succes te komen. Dat het soms niet meteen tastbare resultaat door alle stakeholders uiteindelijk

DATA Een technisch hoogstandje, waarbij heel wat data verzameld en gekoppeld moet worden. ‘Inmiddels is de techniek rond en hebben we groen licht van alle betrokken partijen,

belang. ‘Dat is soms even slikken. Ik kan me heel goed voorstellen dat je als ondernemer aanvankelijk flink

‘Met loyaltyparkeren gaan we bezoek belonen’

DE BINNENSTAD

waaronder ondernemers, een loyaliteitsorganisatie, de gemeente en de eigenaar van de parkeergarage. Je voelt het enthousiasme inmiddels toenemen. Op het moment dat het over de financiering gaat, moet iedereen wel even slikken. Dat is altijd een punt. Ook voor de ondernemers, want ook van hen vergt het een investering.’ ‘We zijn heel helder als het gaat om het uiteindelijke resultaat in de kassa van de ondernemer. Dat wordt pas over een jaar of twee duidelijk. Daar zijn we heel eerlijk in. Dat het vertrouwen, het geloof en de overtuiging, en daarmee de bereidheid om te investeren er is, is een mooi voorbeeld van de gezamenlijkheid die je in Roosendaal proeft.’ Van Rooij legt de link naar het versterken van de kwaliteiten de stad. ‘Als je het hebt over service en gemak, dan is parkeren daar een ontzettend belangrijk onderdeel van. Met het loyaltyparkeren onderstrepen we dat nog eens.’

‘Een groep van 24 ondernemers , Roosendaal 24, is erg actief met een onlineplatform en social media’, licht Van Rooij toe. ‘Zij trekken op dit gebied de kar, want zij snappendat daar voor Roosendaal een belangrijk stuk van de toekomst ligt.’ Weiss omschrijft de 24 als vooruitstrevend, nodig om iets op te starten en om anderen in beweging te krijgen en houden. ‘We hebben in Roosendaal te maken met ruim

ROOSENDAAL 24 Het verzamelen, koppelen en inzetten van data is een belangrijk onderdeel voor de vernieuwing van de binnenstad van Roosendaal. In de oorspronkelijke binnenstadvisie van Riek Bakker werd het toekomstige Roosendaal al neergezet als Smart Retail City. Onder de noemer Smart Retail Roosendaal wordt daar invulling aangegeven.

vierhonderd ondernemers. Je hebt Roosendaal 24 en een stuk of honderd ondernemers die bereid zijn om te volgen in wat wordt geïnitieerd. De overige ondernemers hebben vaak iets van ‘eerst zien, dan geloven’, maar ook hun betrokkenheid groeit’

‘De manier waarop wij de samenwerking hebben gestructureerd kan door elke middelgrote stad worden overgenomen’

BEWEGING Dat Roosendaal nog lang niet is waar het wil zijn, wordt door alle drie de

gesprekspartners onderkend. ‘Maar we zullen er nooit echt zijn’, stelt De Vries. ‘De winkelvastgoedmarkt is altijd in beweging, wordt beïnvloed door economische, sociale en maatschappelijke ontwikkelingen. Wat we nu doe is het neerzetten van stevige kaders, waarmee we kunnen blijven anticiperen op ontwikkelingen.’ Hij gelooft niet dat de aanpak in Roosendaal één op één vertaald kan worden naar andere middelgrote steden. Weiss en Van Rooij zijn het met hem eens. Van Rooij: ’Elke stad heeft haar eigen talenten, kwaliteiten waar je mee aan de slag moet, die je moet versterken. Die verschillen per stad. Wat wel zo overgenomen zou kunnen worden door elke willekeurige middelgrote stad is de wijze waarop wij de samenwerking hebben georganiseerd en gestructureerd. Die samenwerking is een voorwaarde om meerwaarde te realiseren.’ PARTICIPATIEBEREIDHEID Gevraagd naar de uitdagingen voor de toekomst, geeft Van Rooij aan dat de participatie van de landelijke winkelketens zeker een aandachtspunt is. ‘Ook van hen hebben we flexibiliteit nodig. Met name als het gaat om mee te gaan in het uitdragen van de lokale positionering en acties. Aansturing gebeurt landelijk, waardoor er niet altijd ruimte is om aan te sluiten bij lokale initiatieven en uitingen. Willen we Roosendaal als eenheid profileren, dan hebben we ook beweging vanuit die bedrijven nodig.’ Een ander aandachtspunt is het hoog houden van de participatiebereid van alle partijen. Weiss: ‘Nu waren er aantoonbare redenen voor iedereen om het tij te willen keren. Maar wat als het straks goed gaat, als de noodzaak voor vernieuwing verdwijnt? Daar moeten we alert op zijn. Want als de participatiebereidheid van een van de nu samenwerkende partijen wegvalt, is er geen draagvlak mee. Het succes van de binnenstad van Roosendaal, eigenlijk van iedere stad, staat of valt hiermee.’ ← scn 2017 | 4 97

MK Illumination - the full service provider - ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

MK Illumination Holland

Tel. 0572 760008

info@mk-illumination.nl

www.mk-illumination.nl

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen? TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

IN THE PIPELINE

ALMERE

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

AMERSFOORT

Retailpark Amersfoort O 2017 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

AMSTELVEEN ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2017 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2017 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

AMSTERDAM

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

ARNHEM

Schuytgraaf O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2017 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

▼

BK40 O 2017 M 3.300 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

Osdorpplein

AMERSFOORT

AMSTERDAM

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2017 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019 APELDOORN

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼

ASSEN

De Citadel O 2017 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Kalverpassage O 2017 M 13.000 m2 P Kroonenberg Groep, 3W Real Estate I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

IJburg Blok 49B O 2017 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

Uw project in deze rubriek? Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2017 | 4 99

IN THE PIPELINE

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

BOSKOOP

Centrum Zuid O 2017 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DELFT

Hovenpassage O 2017 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2017 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

BEVERWIJK

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

BREDA

De Barones O 2017 M herontwikkeling bestaand P Kroonenberg Groep en 3W Real Estate I Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

DE LIER

De Winkelier O 2017 M 2500 m2 P MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie I Simone Kramers, T 033 253 1701 DEN BOSCH

Boschveld

Meerplein O 2018 M 10.000 m2 P Synchroon I Casper Grondel T 088 0105 700

▼

O 2017 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2017 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein

ENSCHEDE

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

’S-GRAVENZANDE BILTHOVEN DREUMEL

Vinkenplein O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

Dorpshart Dreumel DEDEMSVAART

Hof van Dedem O 2017 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

100 scn 2017 | 4

O 2017 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Hart van ’s-Gravenzande O 2017 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

IN THE PIPELINE

HARDERWIJK

Waterfront O 2017 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

LEIDEN

Aalmarkt, Catharinasteeg O 2017 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

PAPENDRECHT

Land van Matena O 2017 M 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Stationsgebied ’S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

O 2017 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

REEUWIJK

Centrumplan O 2017 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Boston en Seattle O 2017 M 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling I René de Wit, T 088 0105 700

▼

MAASTRICHT

Brusselse Poort HILVERSUM

Hilvertshof O 2017 M 20.000 m2 P Kroonenberg Groep met Centrum Projecten I T 035 642 2325 ▼

O 2017 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

RIDDERKERK

Kuyperhof O 2017 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

Centrée O 2017 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

NIJMEGEN LEENS

De Marren O 2017 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼ PAPENDRECHT

ROSMALEN SCHEVENINGEN

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

Norfolk (De Zuid) O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼ LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2017 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 scn 2017 | 4 101

IN THE PIPELINE

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2017 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

UTRECHT

VEENENDAAL

Leidsche Rijn Centrum O 2017 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Brouwerspoort O 2017 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

VLISSINGEN

De Bestevaer UITHOORN

Zijdelwaard O 2017 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Neude O 2017 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

O 2017 M 500 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

ZEIST

Allegro O 2017 M 600 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 253 1701

ZEIST

De Clomp O 2017 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZOETERMEER

Cadenza O 2017 M 5200 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

WOGNUM

De Boogerd

Voor informatie over de vermelding van uw project in het Pipeline-overzicht of uw bedrijf op de B2B-pagina’s, bel Shopping Centre NEWS, Mirjam van der Veer: 035-5239832 of mail media-advies@scnews.nl.

102 scn 2017 | 4

O 2016 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2017 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

BEPLANTING

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

scn 2017 | 4 103

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

Televisieweg 91 1322 AK Almere

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BRANDING

MARKETING

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

RECLAME

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

COMMUNICATIE

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar! I www.voutje.nl E info@voutje.nl

104 scn 2017 | 4

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

Promotions by Maureen

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

B2B

MANAGEMENT

MVGM Winkels

CONGRES & EVENEMENT

Spryg Real Estate Academy

PARKEREN

Interparking Nederland

Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven

Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

adhoc horecamakelaars

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

KENNIS & INFORMATIE

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Q&A Research & Consultancy

ALGEMEEN

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

ADVIES EN RESEARCH

KIR Kordaat In Ruimte

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

CONSULTANCY

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ARCHITECTUUR

K3H Architecten

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

scn 2017 | 4 105

personalia

De directie van Stadsontwikkeling Rotterdam wordt per 15 augustus 2017 versterkt met Jos Melchers (1958) als directeur Gebiedsontwikkeling. Hij wordt verantwoordelijk voor de financiële en commerciële aspecten van de stedelijke gebiedsontwikkeling. Jos Melchers werkt sinds 1985 in de vastgoedsector. Zo was hij onder meer als managing director bij MAB belast met vaak complexe, grootschalige, multifunctionele binnenstedelijke projecten. Het afgelopen jaar was Jos directeur ontwikkeling bij MRP Development en partner in OperatieNL.

Jij + ik = wij?

colofon

Rudolf van Gompel is de nieuwe centrummanager van McArthurGlen Designer Outlet Roermond. Hij volgt Marc Bauwens op, die met pensioen is gegaan. Voordat Van Gompel bij McArthurGlen kwam werken, heeft hij diverse managementfuncties vervuld bij verschillende bedrijven, waaronder de VeldhovenGroup, de Vlisco Group en Miss Etam. Bij al deze bedrijven was hij verantwoordelijk voor strategie en groei. Samen met de investeerders, de merkenpartners en het hele team van McArthurGlen, zal hij Designer Outlet Roermond verder uitbouwen.

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN

Shopping Centre NEWS

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer t 035 523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis

106 scn 2017 | 4

jaargang 19 (2017), 4 • 108 pp.

cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 3000/2900 ex. VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

met lef en liefde ontwikkelen

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

Winkelcentrum Barones, Breda