SCN 3-2017

THEMA

3 | 2017

www.scn.today

SHOPPING  CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

De tweede jeugd van

Hilvertshof

Westmarket geopend

Ontwikkelen tussen Leidse monumenten

Het probleem van Blokker en het succes van de Markthal

Socializen in Schuytgraaf

INVESTING IN WHAT MATTERS

‘Bouwfonds IM offers distinctive pan-European real asset investment products’.

Monique Korting Head of Asset Management Commercial Real Estate

We believe our real asset niche strategy, managed by our dedicated specialized teams, offer our clients an attractive risk-adjusted return and at the same time contributes to society’s long term basic needs. Such basic needs include places to work, shop, live, park as well as the need for connecting people and food security.

Bouwfonds IM manages a portfolio with a total value of € 6 billion in the sectors Commercial Real Estate, Residential Real Estate, Parking, Communication Infrastructure and Agriculture.

www.bouwfondsim.com

INHOUD

2017 | 3

in deze editie

www.scn.today NIEUWS Gelezen voor u: Reverse 4 Nominaties Beste binnenstad 5 Nieuwe digitale nieuwsbrief SCN 6 Terugblik Provada 12 Nominaties NRW Jaarprijs 23 SSM Retail Platform ontvangt Bamberger 56

DE KUNST VAN (HER)ONTWIKKELEN Horlogemakers in de Leidse binnenstad De wedergeboorte van Hilvertshof (fotoreportage) Westmarket Amsterdam Winkelcentrum IJburg De juiste keuzes in Arnhem

7 14 37 43 48

VISIE EN REVIEWS

RUBRIEKEN EN COLUMNS

De verschillen nemen toe 19 Lessen van Joe Pine 24 Het aantoonbare succes van de Markthal 26 Centrummanagement 30 Concurrentiekracht in Soest 34 Het probleem van Blokker 52

In de pels 4 Personalia 5 Beurs en congres 5 Anneloes de Fouw gedraagt zich 13 Verwaaijen: non-believer 41 John Nijsten: rechtbank en hof 46 David Lansen (DNWS) 55 In the pipeline 59 B2B-pagina's 63

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2017 | 3 3

NIEUWS

VOOR U GELEZEN DOOR PAUL RODENBURG, B@S CONSULTANTS

Het boek REVERSE van André Wiringa heeft twee voorkanten en bestaat uit twee afzonderlijke boeken: een roman en een werkboek, beide met als thema: klantloyaliteit.

Reverse: werkboek en roman ineen

R

EVERSE vertelt in het romangedeelte – The Reverse Novel – het verhaal van Josh, de eigenaar van een boekwinkel in problemen. Hij heeft moeite met de impact van het online winkelen en de veranderende wensen en eisen van zijn klanten. Hij trekt de wereld in en gaat op expeditie om andere winkels en bedrijven te bezoeken. Hij ontdekt waarom sommige bedrijven onderscheidend en relevant zijn voor hun klanten en andere nauwelijks kunnen overleven.

Het contact met de klant en het vermogen om als ondernemer die klant meer waarde mee te geven dan de klant verwacht, is belangrijk. Josh ontdekt dat winkelen weer leuker moet worden voor de klant, winkelen moet ook minder als winkelen ervaren worden door die klant. Hij zal zich als ondernemer minder met zijn aanbod en verkoop­ processen moeten bezighouden en meer moeten focussen op de mensen die in zijn winkel komen. Samen met zijn personeel gaat hij het bezoek aan zijn boekwinkel weer tot een gedenkwaardige gebeurtenis, een beleving met betekenis maken.

DE ANDERE KANT Beginnend aan de andere kant, The Reverse Journey, heeft het boek meer het karakter van een werkboek met visies, waardevolle tips en praktische handvatten om relevantie, beleving en identiteit centraal in het bedrijf te zetten. Klant- en medewerkerstevreden-

4 scn 2017 | 3

heid is in deze optiek onvoldoende om te overleven. Als ondernemer moet je meer doen en verder reiken om succes­ vol en onderscheidend te zijn en te blijven. Klantloyaliteit is de essentie en het uiteindelijke doel.

De Reverse Journey start daarom bij het einddoel: het overtreffen van de verwachtingen van klanten. Het boek nodigt de lezer uit om ook zelf die omgekeerde reis te maken en de verschillende stappen van het ‘reverse’ denken en doen te doorlopen.

Met aansprekende voorbeelden en vragen en opdrachten wordt in elk hoofdstuk de reverse visie en strategie concreet en toepasbaar gemaakt voor de eigen situatie.

BELANGRIJKE LES Een belangrijke les is volgens de auteur ook dat het gaat om mensen die met elkaar in contact komen. Medewerkers­ zijn bepalend voor het bij de klant tot leven brengen van een merk en het neer­zetten van een uitstekende klanten­­ervaring. Zij kunnen het verschil maken tussen klanten die gewoon tevreden zijn en klanten die het merk en bedrijf in hun hart sluiten.

Auteur André Wiringa is een veel gevraagde consultant en spreker op het gebied van (gast)beleving. Zijn visie en klantstrategie zijn de leidraad voor toonaangevende merken en bedrijven als Adidas, CitizenM Hotels, Tommy Hilfiger, WE Fashion, HEMA, Accor en IKEA. Het boek REVERSE is online te bestellen op de website: startreverse.com. ←

Felix Wigman maakte op Provada de genomineerden bekend.

Op 30 mei 2017 zijn op de vastgoed­ beurs Provada de vijf beste grote binnensteden en de vijf beste middelgrote binnensteden van Nederland bekend gemaakt. Deze tien genomineerden maken op 23 november 2017 kans op het winnen van de tweejaarlijkse verkiezing ‘Beste Binnenstad 2017–2019’.

Waarde: normen en waarden

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN

De beste binnensteden

I

n de categorie grote binnensteden (meer dan 550 publieksgerichte functies in het centrum) zijn Arnhem, Breda, Enschede, Den Haag en Nijmegen genomineerd. In de categorie middelgrote binnensteden (minder dan 550 publieksgerichte functies in het centrum) strijden Almere, Den Helder, Hoofddorp, Roosendaal en Purmerend om de hoofdprijs.

personalia

BEOORDELING De vakjury, bestaande uit achttien professionals uit het bedrijfsleven, overheid, onderwijs en cultuur, heeft de verschillende deelnemende binnensteden beoordeeld op een breed aantal thema’s, waaronder retail, cultuur, veiligheid, horeca, duurzaamheid, bereikbaarheid en digitalisering. Een belangrijke maatstaf om genomineerd te worden is de mate van kwalitatieve groei en ontwikkeling die een binnenstad tussen 2015 tot en met eind 2017 doormaakt.

Felix Wigman, juryvoorzitter en directeur van het Platform Binnenstadsmanagement: “De titel Beste binnenstad verdien je niet zomaar.

beurs & congres

De genomineerde binnensteden hebben zich de afgelopen twee jaar op een breed aantal thema’s sterk ontwikkeld.

De erkenning is meer dan de invulling van een leegstaand V&D-pand in de binnenstad of het ontwikkelen van een binnenstadsvisie.”

VERVOLG VAN DE VERKIEZING De vijf geselecteerde binnensteden per categorie krijgen de komende twee maanden de gelegenheid om een bidbook samen te stellen. De genomineerden kunnen in dit document aan de hand van verschillende thema’s aangeven waarom zij de titel ‘Beste Binnenstad 2017– 2019’ verdienen. Eind augustus zullen de juryleden de twee finalisten per categorie kiezen op basis van de onderbouwingen die de gemeenten presenteren.

Begin september 2017 worden de vier finalisten bekend gemaakt, die vervolgens door de voltallige jury zullen worden bezocht en beoordeeld op hun merites. Eind november worden tijdens een feestelijk event in Rotterdam de twee winnaars bekend gemaakt. ←

DINSDAG 12 SEPTEMBER Basiscursus vastgoedrekenen

WWW.DEBESTEBINNENSTAD.NL

DONDERDAG 7 SEPTEMBER NRW Jaarcongres Rotterdam www.nrw.nl

Per 1 juli 2017. zal Marco Reijven (54) aangesteld worden als nieuwe CEO van Apleona GVA in Nederland. Hij volgt hiermee Paul Blijham op, die is benoemd tot head corporate solutions. Reijven treedt ook toe tot de International management board van Apleona GVA. Marco Reijven heeft ruim twintig jaar ervaring in de vastgoedsector. Eerder bekleedde hij diverse nationale en internationale managementfuncties in de vastgoedsector bij onder andere Mayfield Asset & Property Management, DTZ Zadelhoff, (GPT) Halverton Real Estate Investment Management en Internos Real Investors.

DONDERDAG 14 SEPTEMBER Zorgvastgoed België 2017 DONDERDAG 21 SEPTEMBER Innovatieve hotspots vastgoed 2017 DINSDAG 26, WOENSDAG 27 SEPTEMBER Cursus integraal vastgoedrekenen DONDERDAG 28 SEPTEMBER Betonstop Vlaanderen 2017 DINSDAG 3, WOENSDAG 4 OKTOBER Masterclass vastgoedrekenen www.spryg.com

DONDERDAG 7 SEPTEMBER Shopping Centre NEWS NRW Special Meer weten over deze uitgave?

Bel 035-5239832

Door de aanhoudende groei van activiteiten heeft 3W gekozen om het kantoor Amsterdam te versterken. Fanny Ritt start bij 3W real estate in Amsterdam als Senior projectontwikkelaar. Naast haar MRE en opleiding aan de Faculteit der Bouwkunde in Delft, kan zij bogen op vijftien jaar ervaring in de vastgoedsector. Ze is verantwoordelijk geweest voor verschillende (her-)ontwikkelingen en exploitaties van winkelcentra, voor o.a. Wereldhave, Corio en ING Real Estate Development. ← scn 2017 | 3 5

NIEUWS

news.scn.today NIEUWE DIGITALE WEEKLY VAN SHOPPING CENTRE NEWS

I

n april is Shopping Centre NEWS gestart met het uitgeven van een wekelijkse digitale nieuwsbrief.

‘Alweer een nieuwsbrief?’ horen we u denken? Tja, of u die van ons interessant vindt is natuurlijk geheel aan u.

Onze insteek is om u heel selectief een samenvatting te bieden uit het online nieuwsaanbod dat interessant is voor de winkelcentrumprofessional of personen die raakvlakken met dit vakgebied hebben.

DOWN UNDER Daarbij brengen wij u nieuws uit binnen- en buitenland. Dus van de facelift voor het Tolbergcentrum in Roosendaal tot de winkelcentra in Australië, die klaarblijkelijk met samengeknepen billen de komst van Amazon vrezen (no worries, mates ...).

Onze digitale nieuwsbrief kunt u gratis­ontvangen. Kijk voor de laatste editie en het archief van eerder verschenen edities op news.scn.today en spreekt het u aan, vul dan uw e-mailadres in bij het subscribe-blokje.

6 scn 2017 | 3

DE BINNENSTAD

1000-stukjespuzzel in historische setting Van links af: Jos Melchers (MRP Development), Paul Laudy (wethouder Leiden) en Maarten Stam (MRP Development)

FOTO:SCN

Het verbeteren van de langgerekte winkelstructuur,

Edwin Brugman van Shopping Centre NEWS sprak

samen met een betere ‘doorbloeding’ van de

op locatie met Jos Melchers en Maarten Stam

binnenstad en dat in een omgeving die vol staat

van MRP Development en dwaalde met hen van

met monumentale gebouwen. Een uitdaging van

het hoogst gelegen appartement via de rustige

de eerste orde die inmiddels haar voltooiing nadert.

binnentuin naar de lager gelegen winkelniveaus. →

scn 2017 | 3 7

DE BINNENSTAD

C

Het interieur van de nieuwe H&M in de Catharinasteeg

atharinasteeg maakt deel uit van het Aalmarktproject, een binnenstedelijke herontwikkeling. Conform het Programma binnenstad van de gemeente Leiden, moet dit de binnenstad verbeteringen brengen op het gebied van werken, leven, winkelen en wonen. In totaal bestaat het Aalmarktproject uit 24.000 m2 herontwikkeld winkeloppervlak, waarvan 8.000 m2 uitbreiding en circa 16.000 m2 renovatie. Het project Catharinasteeg (dat oorspronkelijk verworven werd door a.s.r. vastgoed ontwikkeling en later voortgezet werd door MRP Development) beslaat 1.700 m2 wonen en 6.000 m2 winkels.

Een bijzonderheid is dat bij deze geplande herontwikkeling van het totale Aalmarktgebied inmiddels ook een ongeplande ontwikkeling plaats vindt, namelijk de transformatie van het voormalige V&D-pand naar een van de eerste vestigingen van Hudson’s Bay. Dat pand ligt zeer nabij de entree van de Catharinasteeg.

Maarten Stam: ‘Het is de bedoeling dat de opening van Hudson’s Bay en de Catharinasteeg dit najaar de start vormen van een grootse marketingcampagne georganiseerd door Centrum Management Leiden samen met winkeliersverenigingen en vastgoed­ eigenaren. De openingen van Hudson’s Bay en de Catharinasteeg zijn natuurlijk wel een gedroomde samenkomst.’

Jos Melchers: ‘Beide geven een enorme boost aan de binnenstad.

Zeker als alles dadelijk gereed is aan het begin van het vierde kwartaal, wat voor de retail natuurlijk een uitermate belangrijk verkoopseizoen is.’

EEN STUKJE GESCHIEDENIS Het project Catharinasteeg is in 2009 na een prijsvraag door a.s.r. vastgoedontwikkeling geacquireerd. Maarten Stam is vanaf 2010 als projectontwikkelaar bij het project betrokken: ‘Dat is dus vanaf de fase dat er een concept-stedenbouwkundig plan en een conceptovereenkomst met de gemeente lag. Begin 2011 is dit naar een definitieve vorm gebracht.’

Jos Melchers legt uit dat er ook daarvoor al heel lang over het project nagedacht werd: ‘Er zijn verschillende partijen geweest die samen met de gemeente gezocht hebben naar de beste oplossing om de langgerekte winkelstructuur in Leiden te verbeteren. De Breestraat ging steeds minder presteren en de Haarlemmerstraat had ook niet de juiste klankkleur. Waar dus al heel lang behoefte aan was, was een compact winkelcircuit.’

Maarten Stam: ‘Daarom is er in 2008 door de gemeente onder de naam Aalmarktgebied een projectgebied gedefinieerd. Ons project Catharinasteeg maakt daar een cruciaal deel van uit. Dat Aalmarktproject was gebaseerd op de net genoemde elementen met aanvullend de wens voor een overzichtelijk winkelgebied en ruimte 8 scn 2017 | 3

‘Aan een compact winkelcircut was hier al heel lang behoefte’

voor grootschalige winkels, waar onder retailers veel behoefte aan bestond. Een lastige opgave, want vanwege het karakter van deze historische binnenstad zijn er vooral hele kleine panden te vinden. Zie bijvoorbeeld H&M: deze retailer had voorheen drie aparte locaties in één winkelstraat en dat in een stad als Leiden.’

DE BINNENSTAD

‘Het was het vinden van de juiste balans tussen monumentaliteit en commerciële gebruikswaarde’

FOTO'S: SCN

Doorkijkje vanuit de H&M-winkel naar de Catharinsteeg

GROOTSCHALIG Dat leed is voor H&M verleden tijd, want op het moment van deze rondleiding worden de laatste werkzaamheden in het kader van de afbouw van de nieuwe, 3.150 m2 grote winkel in de Catharinasteeg verricht.

Jos Melchers: ‘Grootschaligheid wordt in historische binnensteden vaak gezien als bedreiging.

De kunst is hiervoor een goede oplossing te vinden. En hier in de Catharinasteeg was dat toch wel een soort van 1000-stukjespuzzel, waarbij je bijvoorbeeld te maken hebt met de vele steegjes die in Leiden erg beeldbepalend zijn. Ze maken onderdeel uit van de charme van deze binnenstad en leveren een belangrijke bijdrage aan de aantrekkingskracht. Leiden heeft bijzonder veel mooie en unieke plekken, die echter nog als een mozaïek met elkaar samengebracht dienen te worden. De mooiste plek hier is rondom De Waag

(en de Catharinasteeg), dat wel de huiskamer van de Leidse binnenstad genoemd mag worden.’

STUREN OP KWALITEIT Als geheel kunnen we wellicht ook spreken over het nieuwe ‘hart’ van de binnenstad, vindt Maarten Stam. ‘Dat hart is dan het projectgebied Aalmarkt, dat bestaat uit ons project, de al ontwikkelde Stadsgehoorzaal en de zijde bij De Waag, met de herontwikkeling van V&D en de Catharina­steeg. Die analogie van het ‘hart’ heeft ook te maken met de fysieke verbindingen die gelegd zijn en worden: onder andere met de nieuwe brug en de koppeling met de Breestraat en de Haarlemmerstraat. In de nieuwe stedenbouwkundige visie speelt de brug een belangrijke rol. Er is specifiek gekeken naar hoe zo goed mogelijk met de monumenten rekening gehouden kon worden en hoe een goede doorsteek door het voormalige Van Nelle-gebied (waar ons project nu gerealiseerd wordt) gemaakt kon worden.’

BEREIKBAAR Jos Melchers: ‘Leiden is op verschillende fronten bezig, onder andere in het stationsgebied. Maar ook qua parkeren zijn er nieuwe ontwikkelingen. De gemeente maakt echt een punt van bereikbaarheid, maar koestert daarbij wel de historische binnenstad. Daar hebben de fietser en de voetganger het primaat. Bij een binnenstedelijk project hoort ook wonen. Zodoende zijn er in ons project eveneens woningen toegevoegd. Dit gebied gaat echt van kleur → scn 2017 | 3 9

THEMA

Het interieur van H&M

verschieten: want naast meer woningen zie je ook meer horeca.

Maar vooral zichtbaar is dat het gebied aan algehele kwaliteit wint.’

HORECA ‘Met die horeca kunnen we ook op die kwaliteit sturen’ zegt Maarten Stam. ‘We hebben nadrukkelijk ingezet op een ruimer en vooral ook vernieuwend aanbod van horeca en ook gekeken naar duurzame concepten en innovatieve ondernemers, zoals Brownies & Downies, de Frietwinkel en Yoghurt Barn. De laatste is onlangs tot retailondernemer van het jaar verkozen en het is mooi om die in ons project te hebben. Huurder Via Mio neemt een Barista Café in de winkel op en zo worden horeca en retail op een aantrekkelijke manier door het hele project heen met elkaar vermengd.’

MRP Development ziet het als een uitdaging om nieuwe formules naar de stad te brengen. Jos Melchers: ‘Horeca heeft natuurlijk alles te maken met ontmoeten. Als stad kunnen we dat op een andere manier faciliteren dan online, vermits je bereid bent daarin te investeren. In ons project zitten die verrassingen juist op dit gebied. Zo hebben we prachtige binnentuinen, wat een heel andere sfeer geeft dan een traditionele ontwikkeling.’

MONUMENTAAL HORLOGEMAKERSWERK Het ontwikkelen van het plan van de Catharinasteeg was geenszins een gemakkelijke opgave, zo is tijdens de rondgang goed te zien.

Bijna alle bestaande panden staan op de (rijks)monumentenlijst, de verkaveling is niet eenvoudig (net als de grillige grens van het perceel en de gebouwen). Architect Kees Rijnboutt en zijn medewerkers hebben er een hele kluif aan gehad om al die delen, al die panden, tot een geheel te smeden. Want ook al is het weliswaar één project, in feite is ieder pand weer een project op zich.

Jos Melchers: ‘Op deze manier aan een projectconcept werken is heel ambachtelijk: minutieus, bijna als een horlogemaker. Daarbij speelt inderdaad het monumentale een grote rol: we hebben hier een groot aantal monumenten en ook vele karakteristieke panden.

Alles in combinatie met nieuwbouw. Dat contrast maakt het echt heel bijzonder. En ondanks dat we hier ruimte hebben gecreëerd voor een aantal grotere winkels, beleef je het project niet als groot.

Het publiek zal vooral intimiteit en de menselijke maat ervaren.’

10 scn 2017 | 3

MONUMENTEN EN EEN GROOT GAT De ontwikkelaar en architect hebben moeten werken met een zogenaamde ‘bouwhistorische waardestelling’ op basis van bouwhistorisch onderzoek. Wat dat inhoudt, vertelt Maarten Stam: ‘Bij de ontwikkeling van dit plan is goed gekeken naar wat monumentaal is en wat niet. Er staan hier veertien monumenten, waarvan negen rijksmonumenten. Maar daar zaten ook allemaal niet-monumentale aanbouwen aan vast. En dan hadden we nog het ‘grote gat’ van de voormalige Van Nellefabriek.’

‘Er is echt op pandniveau gekeken wat waardevol was. Zo is het hele stedenbouwkundig concept en het beeldkwaliteitsplan gemaakt. Daarin is natuurlijk ook vastgelegd wat we wel en niet mochten doen in de monumentale units. Ook werd beschreven op welke wijze we units mochten combineren en hoe we met vloerniveaus moesten omgaan.’

‘Toch zijn we ondanks dit alles erin geslaagd om nieuwe verbindingen te maken die heel erg logisch voelen en een heel bijzondere ambiance te creëren. Daarbij is de ontmanteling begeleid door een gespecialiseerd bouwhistorisch adviesbureau, wat tamelijk uniek is in de projectontwikkeling. Dit zegt wel iets over de stad, het respect voor monumentale waarde , maar zeker ook over onze manier van werken.’

EEN STUKJE SPANNING ‘De knik die halverwege in de Catharinasteeg zit is ontstaan doordat we de monumentale lijnen gevolgd hebben. Hier is met de nieuwbouw zodanig op geanticipeerd dat je vanaf de overzijde van de brug nét door de Catharinasteeg naar de Breestraat kan kijken. Hiermee bouwen een stukje spanning op, maar zorgen we wel voor een goede zichtlijn’, zegt Maarten Stam.

DE BINNENSTAD

MRP Development heeft bij de ontwikkeling van de Catharinasteeg mede als doel weer een stukje historie op deze plek te laten terugkomen. Alleen al het gebruik van ‘steeg’ in de naam geeft dit aan, want in Leiden draait veel om stegen. Jos Melchers: ‘De stegen in Leiden creëren als vanzelf een soort ontdekkingsreis. Voor de inwoners van Leiden is dat vanzelfsprekend, voor buitenstaanders is het iets bijzonders. Je moet het zien en ervaren.’

TROTS GEVOEL Wie nu aan de Aalmarkt staat en over de brug heen naar het project Catharinastraat kijkt, voelt beslist dat hier een prachtige prestatie geleverd is. Het project sluit heel natuurlijk en mooi aan op zijn omgeving. Eigenlijk lijkt het of het alsof het er altijd al was.

Maarten Stam: ‘Het herontwikkelen van monumenten is wel iets heel anders dan een nieuwbouwopgave of een herontwikkeling van een winkelcentrum uit de jaren zestig of zeventig.

De communicatie met de gemeente en monumentenzorg moet heel goed zijn. Er zijn zeker

WWW.MRPDEVELOPMENT.NL

RONDLEIDING Die trots voelt Jos Melchers ook: ‘Wij hebben dat gevoel, maar we merkten dat ook bij een recente rondleiding met de mensen van UBS Asset Management die het project onlangs verwierf namens een van haar klanten. Men is er trots op dat dit bij hun portefeuille hoort en ziet het als een duurzame investering en een langjarige commitment met de stad Leiden. Vooral omdat het project zo mooi verweven is in deze historische binnenstad.’

‘Het is die mix van monumentale panden met nieuwbouw die Catharinasteeg heel erg aantrekkelijk maakt. Daarnaast sluit dit project heel goed aan op de traditie van zowel a.s.r. vastgoedontwikkeling en MRP als van de familie Meijer, die met monumentale ontwikkelingen als de Westergasfabriek in Amsterdam en (het nog lopende project) postkantoor Neude te Utrecht veel ervaring op dit gebied hebben.

PASSIE Ofschoon het project nog niet honderd procent gereed is, zijn verschillende huurders al aan de afbouw begonnen (H&M opende op 7 juni: zie de foto’s bij dit artikel) en kan de consument zich verheugen om in oktober definitief te ervaren wat we in Nederland op dit gebied allemaal kunnen.

Op deze manier aan een project werken is heel ambachtelijk, bijna als een horlogemaker’ Gevels aan de zijde van de Aalmarkt

flinke discussies geweest en dan gaat het om de balans tussen monumentaliteit en commerciële gebruikswaarde. Ik vind dat je dan pas echt duurzaam bezig bent.’

‘In feite is dit een stuk stadsherstel, want door onze inspanningen kunnen we een aantal unieke monumenten voor de stad behouden. Ik ben er dan ook trots op dat we dit gedaan hebben. Je doet iets voor de stad. Het mooiste vind ik als mensen bij ons project stoppen en een foto maken of spontaan vertellen hoe mooi men het geworden vindt. ’

Maarten Stam: ‘Dit was een hele complexe klus, maar we hebben die kunnen klaren dankzij een team dat er echt voor gaat. Samen met mijn collega Remco van der Heijden, die er vanaf begin 2012 bij betrokken is, hebben we er al onze passie en enthousiasme in gestopt om het project van de grond te krijgen. We hebben vanaf begin af aan een duidelijke projectvisie en een sterk geloof gehad in het project.’

‘Naast communicatie en betrokkenheid zijn dat denk ik wel de succesfactoren om een dergelijk project te realiseren. Daarbij wil ik zeker ook ons team van adviseurs, onze makelaar, directievoerder en toezichthouder noemen.

Stuk voor stuk enorm toegewijde mensen, die een grote inzet leveren. Maar je wordt er dan ook toe gemotiveerd omdat dit zo’n uitdagend en ontzettend leuk gebied is.’ ← scn 2017 | 3 11

PROVADA - RETAILPLEIN

Impressies van het NRW Retailplein

FOTO’S: SCN

Terugblik Provada N Met in totaal 24.197 bezoekers ging Provada met 680 mensen over het

jaar 2016 heen. Een mooie score. Maar

drukte zegt niet alles. Het gaat ook om de kwaliteit van het bezoek en de spinoff op je stand. Met het dit jaar nieuwe NRW Retailplein zat dat wel goed.

RW had dit jaar een prachtige locatie met een mooie, zakelijke uitstraling.

Deze opzet was mogelijk door participatie van twee contentpartners (Q&A en InRetail) en zes sponsors, die zichzelf ook konden presenteren. Brigit Gerritse, directeur NRW: ‘Dankzij onze partners en de Provada konden wij dit jaar op deze manier dit nieuwe NRW Retailplein vormgeven. Een grote verbetering was de locatie, maar ook de ruimte voor de presentaties, waardoor sprekers en bezoekers nu geen last hadden van omgevingsgeluid. Zo konden wij een vol programma met voordrachten over alle drie de dagen vlekkeloos afdraaien.’

POSITIEVE STEMMING Dat er veel interesse was voor deze lezingen was meteen al duidelijk en niet zelden zat de ruimte afgeladen

12 scn 2017 | 3

vol. Het droeg bij aan de positieve stemming die goed merkbaar was op deze Provada.

Brigit Gerritse: ‘Inderdaad een prima stemming onder de bezoekers en standhouders. Daarnaast merk ik op dat de beurs zich ook ontwikkelt van sec een vastgoedbeurs naar een beurs waar innovatie te zien is: nieuwe ideeën en concepten, ruimte voor nieuwe verhalen. Zoals de voordracht van Philips Lighting op ons NRW Retailplein. Ook duurzaamheid heeft veel ruimte gekregen, een goede ontwikkeling vind ik.’

RETAIL Toch moet het gezegd worden dat de retailcomponent op Provada nog steeds niet heel groot is. Wat vindt Brigit Gerritse daar van?

‘Provada is primair een vastgoedbeurs en geen retailbeurs. Ook onze leden die een stand op Provada hebben zijn niet altijd alleen maar met retail bezig. Juist daarom voorzag

de fouw Gedraagt u zich!

W

ellicht heeft u er ook wel eens mee te maken gehad. Vervelende klanten die uw winkel of winkelcentrum bezoeken, maar zich niet kunnen gedragen. Ze vallen uw personeel lastig, zijn onbeschoft tegenover het winkelpubliek en hebben lak aan alle regels. Een bezoeker die zich structureel misdraagt kan u slapeloze nachten bezorgen. Personeel voelt zich niet meer veilig en durft ’s avonds niet meer alleen naar huis.

U kunt de klant een winkelverbod geven maar dat hoeft diegene er niet van te weerhouden om buiten de winkel, in het winkelcentrum, zijn praktijken voort te zetten. De volgende stap die u kunt zetten, is (de eigenaar van het winkelcentrum verzoeken) de betreffende bezoeker een winkelcentrumverbod voor een bepaalde tijdsduur op te leggen. Indien de bezoeker – hoe vervelend hij ook mag zijn – ageert tegen het opgelegde winkel­centrumverbod, kan deze bij de rechter vorderen dat het betreffende verbod wordt opgeheven. De vraag is evenwel of een dergelijke vordering kans van slagen heeft.

E het NRW Retailplein in een behoefte.

Het gaf deze partijen de mogelijkheid om die retailcomponent er even uit te pakken en bij de juiste mensen onder de aandacht te brengen. Daarbij zag je ook dat ons plein voor deze bedrijven een plek was om steeds even naar terug te keren. Dus in die zin is retail toch aan z’n trekken gekomen.’

GOED BEVALLEN De nieuwe opzet van het NRW Retailplein is Brigit Gerritse goed bevallen: ‘We gaan het nog evalueren, maar verwachten wel het nog een keer te herhalen en dan te onderzoeken of we er nog meer partijen op kunnen aansluiten. Dus aan onze leden: kom met ideeën, want voor 2018 kunnen we nu nog alle kanten op!’ ←

en winkelcentrum in Noord-Holland had ook met een zeer vervelende bezoeker te maken. De man zocht de aandacht van jonge caissières werkzaam bij de Albert Heijn, HEMA en Dekamarkt. Zo stond hij ze een tijd aan te staren vanuit de winkel, kassarij of vanuit de passage die voor de winkels loopt en maakte hij vervelende opmerkingen. Daarbij liet hij het echter niet. De man zocht contact via Facebook en stuurde naar jonge medewerksters uitgebreide liefdesverklaringen.

Na meerdere malen te zijn aangesproken op zijn gedrag, besloot de eigenaar van het winkelcentrum, de man een winkelcentrumverbod op te leggen. De man was het hier niet mee eens en startte een

kort geding. In het kort geding werd het toegangsverbod gehandhaafd, waarop de man besloot het toegangsverbod in hoger beroep aan te vechten.

I

n de uitspraak van 11 april 2017 (ECLI:NL: GHAMS:­2017:1285) oordeelde het Hof Amsterdam dat de man jonge, vrouwelijke medewerksters van in het winkelcentrum gevestigde winkels heeft benaderd, zowel persoonlijk als via Facebook, op een wijze die door de medewerksters op zijn minst genomen als zeer onprettig is ervaren. Verder oordeelde het Hof dat het niet aannemelijk is dat het hier slechts om een enkel onschuldig complimentje ging. Zelfs indien er wel van moet worden uitgegaan dat aan de jonge medewerksters onschuldige complimentjes zijn gemaakt, kon het de man niet zijn ontgaan dat dit door de medewerksters anders is opgevat en dat zij niet van zijn uitingen waren gediend.

Ook was de man meerdere keren door de supermarktmanager van de Albert Heijn aangesproken op zijn als ongewenst ervaren gedrag en is verzocht en gesommeerd daarmee op te houden.

D

e man betoogde dat het toegangsverbod voor een disproportioneel lange periode was opgelegd. Het Hof ging hier niet in mee en oordeelde dat de man zich over een periode van meerdere maanden structureel had misdragen, terwijl de man niet liet blijken dat hij zijn gedrag zou verbeteren. Onder die omstandigheden vond het Hof een verbod van een jaar – dat in juli 2017 afloopt – niet disproportioneel lang.

Een toegangsverbod is dus niet zo onhaalbaar als vaak wordt gedacht. Wel is het daarbij uiteraard van belang een goed dossier op te bouwen. ←

ANNELOES DE FOUW, BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2017 | 3 13

PROJECTEN

Hilvertshof en Primark feestelijk geopend O

p dinsdag 13 juni is in Hilversum de nieuwste winkel van Primark geopend door burgemeester Pieter Broertjes. Deze achttiende vestiging van de Ierse winkelketen in Nederland is gevestigd in het volledig getransformeerde Hilvershof.

Aansluitend aan deze officiĂŤle opening hebben burgemeester Broertjes en Lesley Bamberger van ontwikkelaar Kroonenberg Groep het startsein gegeven voor de feestweek van Hilvertshof.

Met de opening van Primark is de totale realisatie van de herontwikkeling van Hilvertshof namelijk een feit.

14 scn 2017 | 3

INGRIJPENDE VERBOUWING Kroonenberg Groep is in 2015 gestart met de werkzaamheden die nodig waren voor de herontwikkeling van winkelcentrum Hilvertshof, een van de eerste planmatig ontwikkelde overdekte winkelcentra van Nederland, oorspronkelijk geopend in 1973.

Het winkelcentrum is ingrijpend verbouwd naar ontwerp van architect Rijnboutt. Licht, lucht en ruimte zijn daarin de belangrijkste veranderingen.

Harde vierkante vormen hebben plaats gemaakt voor ronde vormen met veel glas. Ook is een aantal vloeren open-

gebroken, waardoor hoogte en licht gecreĂŤerd is. De metamorfose heeft het mogelijk gemaakt dat verschillende retailers grotere winkels kunnen huren, zoals H&M, Zara en Primark.

LANDELIJKE KETENS Naast deze grote huurders biedt Hilvertshof een mooie combinatie van landelijke ketens als Vero Moda, Mango, Blokker, Nelson en Kruidvat als lokale ondernemers als Vishandel Volendam, Feel Good 035, Hakky en Van Os Lederwaren. Binnenkort zullen ook Esprit, ICI Paris XL en KIKO Milano hun deuren openen.

PROJECTEN

FOTO:S SCN

scn 2017 | 3 15

PROJECTEN

16 scn 2017 | 3

PROJECTEN

scn 2017 | 3 17

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Almere, Stationsstraat

EEN HART VOOR RETAIL Redevco is een onafhankelijke, Europese vermogensbeheerder gespecialiseerd in winkelvastgoed. Fysieke winkels voegen concreet waarde toe aan de multichannel merkstrategie van retailers. En dat is precies waar wij voor kunnen zorgen dankzij onze focus op eersteklas panden in de meest toonaangevende winkelgebieden in Europa.

Op dit moment beheren wij 400 panden en bieden we vastgoedoplossingen aan meer dan 1.000 retailers.

Kijk voor meer informatie over Redevco op onze website: www.redevco.com

BUSINESS IN BALANCE

Redevco Nederland T +31 (0)20 521 8730 | E info.nl@redevco.com | www.redevco.com

RESEARCH

DE VERSCHILLEN

NEMEN

TOE Wie al lang meeloopt op de winkelmarkt moet zich een redelijk harmonieus beeld hebben gevormd van hoe de markt zich lange tijd ontwikkelde, zeker vanuit beleggingsperspectief. De verschillen zijn inmiddels sterk toegenomen en in dit artikel gaan Boris van der Gijp en Joost de Baaij in op hun visie waarom de verschillen volgens hen alleen maar verder zullen toenemen.

DOOR BORIS VAN DER GIJP & JOOST DE BAAIJ (SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE)

O

f het nu gaat om huurontwikkeling, aanvangsrendementen of totaal rendementen, alle reeksen lieten tot een paar jaar geleden een min of meer gelijk verloop zien, of het nu om verschillende type winkels, of om verschillende grootte van steden ging. In de grafiek op de volgende pagina ziet u die ontwikkeling weergegeven.

Pas in de grote economische crisis zagen we verschillen tussen verschillende winkellocaties toenemen. Nu het nieuws weer volop wordt gedomineerd door positieve economische berichten, lijken de zorgen over de winkelmarkt bij menigeen als sneeuw voor de zon te verdwijnen.

Ten onrechte, concluderen wij. De verschillen tussen winkellocaties gaan de komende tijd verder toenemen.

De consument bepaalt en het is aan beleidsmakers, retailers en beleggers om daar rekening mee te houden.

STRUCTURELE TRENDS Los van de conjuncturele opleving, die gelukkig voor meer financiële armslag zorgt voor menige retailer, zien we drie structurele trends die volgen ons de winkelmarkt verder uiteen zullen trekken.

We noemen ze: Go big or go home, The new tech/internet 2.0 en (Urbanisatie*vergrijzing)2.

GO BIG OR GO HOME ‘Go big or go home’ is een legendarisch uitspraak van de deze maand overleden surflegende Jack O’Neill. Het geldt steeds meer voor de schaal van de winkelmarkt waar de consument zijn vrijetijdbestedingen doet.

Voor winkelen is de dichtstbijzijnde winkellocatie niet altijd meer de meest logische keus. De consument is bereid langer te reizen voor het winkelgebied (vaak groot) dat hem het beste bedient. Een trend die met innovaties in bereikbaarheid alleen maar gaat toenemen. → scn 2017 | 3 19

RESEARCH Totaal rendement per type winkelgebied

18

16

14

FIGUUR 1

12 10

Ontwikkeling totaal rendementen naar type winkelgebied (bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea RE&F)

8 6

4 2 0

-­‐2 -­‐4

95

96

97

98

Binnenstad

99

00

01

02

03

Hoofdwinkelgebied groot

04

05

06

Stadsdeelcentrum

De centra van de grote steden worden steeds beter bereikbaar met openbaar vervoer, maar ook de voorspelbaarheid van het parkeren neemt toe, nu er gewoon online een parkeerplek in een stadshart gereserveerd kan worden. Om nog maar niet te spreken over de zelfrijdende mobiliteitsrevolutie die ons te wachten staat.

Juist in die grote steden zijn de zo graag gezochte internationale retailers te vinden met hun flagshipstores,­ waar groots wordt uitgepakt. De grote merken zetten bovendien ongekend grote socialemediabudgetten in om de consument naar die flagshipstores te trekken. Door hun trekkracht ontstaat er ook financieel draagvlak voor nieuwe horecaketens, maar ook voor specialistische winkels in het B-milieu van de winkelstraat, hetgeen de aantrekkelijkheid van het winkelen verder versterkt.

FIGUUR 2 Bruto aanvangsrendementen per stad, naar grootte (bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

07

08

09

10

11

12

Wijkcentrum groot

13

14

15

16

Kleine wijk-­‐ en buurtcentra

vermogen een plek te vinden op de mentale winkelkaart van de consument, kan aan deze trend ontsnapt worden.

‘Big’ kan dus ook ‘interesting’ zijn, of ‘big’ in beleving.

Beleggers zien de trends. Ze vertalen hun toekomstverwachtingen in aanvangsrendementen, waar we de verschillen tussen locaties duidelijk zien terugkomen (zie figuur 2).

THE NEW TECH & INTERNET 2.0 De winkelmarkt heeft zich door de eerste golf van de opkomst van internet heen geworsteld. Het heeft samen met de economische crisis voor een flinke uitselectie gezorgd voor weinig innovatieve retailketens, en/of ketens die verzuimde om duidelijke positioneringskeu-

SPIRAAL Het is een positieve spiraal die winnaars kent aan de absolute bovenkant van de winkelmarkt en verliezers vooral in de binnensteden die aanmerkelijk lager in de hiërarchie staan. Hoewel sommige van die binnensteden nu weer even opbloeien door de economische conjunctuur, is de structurele kracht van ‘big’ zeker op lange termijn veel groter. Alleen door jezelf als middelgrote stad opnieuw uit te vinden en door met echt onderscheidend

Een nieuwe technologische golf zal de verschillen in het winkellandschap verder vergroten

Bruto aanvangsrendement per stad naar grootte

9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0

95

96

97

98

G1-­‐4 Binnenstad 20 scn 2017 | 3

99

00

01

02

G1-­‐4 gemiddeld

03

04

05

06

G5-­‐15 gemiddeld

07

08

09

10

G16-­‐52 gemiddeld

11

12

13

14

15

16

G53-­‐100 gemiddeld

RESEARCH

zes te maken. Ze zijn opgevolgd door wel succesvolle retailers of nieuwe retailers (klein en groot) die beter begrijpen waar het bij de hedendaagse consument om draait.

Maar you ain’t seen nothing yet, is onze stellige overtuiging. We zien een nieuwe technologische golf aankomen die de verschillen in het winkellandschap verder zullen doen toenemen. Ondanks vraagtekens over de winstgevendheid van veel webshops is het indrukwekkend welke retailkracht, maar vooral ook logistieke kracht nieuwe internetbedrijven en platformen zoals Amazon, Zalando en Alibaba aan het ontwikkelen zijn. Ze gaan het hierdoor voor consumenten nog veel makkelijker maken om alles, maar dan ook echt alles via internet te kopen, vaak rechtstreeks bij de fabrikant, dure verkooploketten in een hoog tempo overbodig makend.

SLIMME APPARATEN Nieuwe technologie gaat juist de grootste bedrijven daarbij helpen. We kennen de slimme speakers van Amazon (Echo), Google (Home) en recentelijk Apple (HomePod) en het is waarschijnlijk dat dergelijke devices ons straks gaan helpen bij het winkelen. ‘Problemen’ die het online winkelen voor veel consumenten nu nog belemmeren, zullen straks opgelost worden: drones voor de ‘last mile’, 3D-printing voor maatwerk zonder transport en avatars en virtual reality met je persoonlijke kledingmaten voor gegarandeerd passende kleding of schoeisel.

Zelfs het boodschappen doen zal volgens ons hierdoor, tegen de nu brede marktverwachting in, dus een flinke verandering ondergaan. Na nog eens een of twee technologische golven is het aanbod, betaal- en bezorggemak naar een heel nieuw niveau getild. Hoger dan we ons nu misschien kunnen voorstellen.

(URBANISATIE*VERGRIJZING)2 Ook de demografische ontwikkelingen werken structureel enorme krachten uit op de winkelmarkt. Heel positief is de bevolkingsgroei: in de komende twintig jaar krijgen we er nog zo'n 1,1 miljoen inwoners en dus consumenten bij. Maar drie kwart van de bevolkingsgroei landt in de G27, de 27 grootste gemeenten, een derde komt zelfs in de vier grootste gemeenten terecht. Tegenover de groei zien we de krimp en de vergrijzing die grote delen van de winkelmarkt, en met name steden kleiner dan 50 duizend inwoners, keihard zal raken.

Dat de bevolkingsgroei en -krimp tot duidelijke winnaars en verliezers leidt is wel bekend. De randen van Nederland zijn in toenemende mate minder populair als vestigingsplaats van retailketens door het wegvallende draagvlak. En als de winkelketens wegblijven, doet de consument in deze vicieuze cirkel weer hetzelfde.

Duidelijk onderschat is nog de impact van vergrijzing, die niet alleen het winkelen, maar ook het boodschappen doen raakt. Om de impact van de vergrijzing te duiden is door ons gekeken hoe de demografische set van bevolkingsgroei en vergrijzing zich naar de toekomst toe ontwikkelen.

BESTEDINGSPOTENTIEEL Met gegevens van bestaande bestedingspatronen naar leeftijdsklasse (bron: Strabo) is door ons doorgerekend hoe het bestedingspotentieel van alle winkelcentra in Nederland zich ontwikkelt. Los van de kwalitatieve impact, zorg en sfeer worden steeds belangrijker, net als de ontmoetingsrol van winkelcentra is de kwantitatieve impact enorm. Door vergrijzing en urbanisatie neemt in bijna de helft van de verzorgingsgebieden van winkel­ centra het aantal 65+’ers met 50 tot 100 procent toe.

5 procent van de winkelcentra ziet het aantal 65+’ers in het verzorgingsgebied zelfs verdubbelen. Het totale

Bevolkingsgroei per gemeentegrootte

%

G4-gemeenten

20,0

G32-gemeenten

6,9

Gemeenten > 50.000 inwoners

7,1

Gemeenten 20–50.000 inwoners

2,4

Gemeenten < 20.000 inwoners

1,7

Nederlands gemiddelde

6,6

FIGUUR EN TABEL 3 Bevolkingsgroei per gemeente en gemeentegrootte (blauw=kleinste toename, rood = grootste toename. Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

gemiddeld bestedingseffect is een daling van de bestedingen in winkelcentra van meer dan 5 procent. Maar belangrijk: de gevolgen zijn ongelijk verdeeld. Bij vier op de tien centra dalen de bestedingen, maar bijna een op de tien kent een verwachte groei van de bestedingen tussen 25 en 100 procent. Vier centra kennen zelfs een verwachte verdubbeling van de omzet. Door de combinatie van vergrijzing en urbanisatie zien we de verschillen tussen de winnende en verliezende centra dus toenemen.

CONCLUSIE We zijn geen onheilsprofeten, maar scherp kijkende realisten die ook een blik in de toekomst durven te werpen. Niet alles laat zich door historisch onderzoek of de hedendaagse situatie bepalen. Hoe fijn het ook is ons nu in slaap te laten sussen door aantrekkende economie, de structurele krachten op de winkelmarkt gaan voor een verdere selectie zorgen van winkellocaties en winkelketens. We geloven dat de winkelhiërarchie nog steiler wordt, niet dat fysiek winkelen overbodig is. Integendeel, daar zijn genoeg kansen. → scn 2017 | 3 21

RESEARCH

Nowadays in Amsterdam, Beverhof in Beverwijk, Kerkelanden in Hilversum, Hanzewijk in Kampen en de AaBe Fabriek in Tilburg zijn genomineerd voor de NRW Jaarprijs 2017.

D FIGUUR 4 Impact vergrijzing/urbanisatie op verzorgingsgebieden winkelcentra (bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

Maar nog veel meer dan in het recente verleden gaat gelden dat alleen steden, maar ook retailketens met voldoende schaal en onderscheidend vermogen hun bestaansrecht behouden. Waarschijnlijk met veel minder winkels, deels met winkels met grotere oppervlakten. Maar grote winkeldozen van commodityschuivers als de Mediamarkt verliezen hoogstwaarschijnlijk hun bestaansrecht in de stad. De huidige economische rugwind moeten door retailers en winkelgebieden juist gebruikt worden om hun winkelpropositie te verbeteren.

Ook voor ‘kleine’ ondernemers zijn er in de toekomst genoeg kansen om te profiteren van het fysieke contact en de persoonlijke service. Maar dat wordt steeds locatieonafhankelijker.

Voor beleggers met een risicomijdend beleggingsprofiel geldt daarom een focus op de sterkste winkelgebieden als enige houdbare strategie. ‘In der Beschränkung zeigt sich erst der Meister’, zei Goethe al in 1802. Voor meer risicozoekende beleggers zijn er volop locaties waar men zich als eigenaar kan bewijzen, maar dan wel met voldoende expertise en flexibiliteit in huuroplossingen en huurniveaus.

Hoe dan ook: beleggen wordt bijna ondernemen, waarmee de retailer en de belegger misschien wel eindelijk volledig dezelfde taal gaan spreken. ←

22 scn 2017 | 3

e vijf genomineerde winkelcentra en retailgebieden werden op 30 mei tijdens Provada bekend gemaakt door juryvoorzitter Jos Sentel. SCN stelt ze aan u voor.

Directeur Brigit Gerritse van NRW: “De NRW Jaarprijs is al bijna dertig jaar de meest prestigieuze prijs voor de beste retailontwikkeling van Nederland. Elk jaar kent een deskundige jury de NRW Jaarprijs toe aan een project dat recent gebouwd of herontwikkeld is en dat als toekomstbestendig en inspirerend voorbeeld wordt gezien voor de sector.” De winnaar van de NRW Jaarprijs wordt bekend­gemaakt tijdens het NRW Jaarcongres op 7 september.

VIJF NOMINATIES

naam

Winkelcentrum Hanzewijk

plaats

Kampen

ontwikkelaar

Multi Netherlands

eigenaar

Multi Veste 194

omvang

ruim 5300 m2 retail en horeca

Met de transformatie van winkelcentrum Hanzewijk is de sociale meerwaarde van het gebied sterk vergroot; het is nu het nieuwe centrum van wijk. Het winkelcentrum is goed afgestemd op de huidige winkelmark in Kampen en in staat om te veranderen als daar later behoefte aan is.

NRW JAARPRIJS

naam

Nowadays

naam

Retailontwikkeling AaBe-fabriek

plaats

Amsterdam

plaats

Tilburg

ontwikkelaar

TOP Vastgoed

ontwikkelaar

eigenaar

Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund

Rialto Vastgoedontwikkeling en Savills Property Management

eigenaar

ERF Tilburg sarl

omvang

27.500 m2 retail en horeca

omvang

ruim 31.000 m2 retail en horeca

Nowadays heeft bijdragen aan de transformatie van het Damrak naar een aantrekkelijke entree van de stad. Door de kwaliteitsverbetering van het vastgoed en de toevoeging van flagship stores is de kwaliteit van winkelgebied en winkelaanbod van het Damrak verrijkt.

Het monumentale pand van de voormalige textielfabriek AaBe in Tilburg getransformeerd tot een prestigieuze retailontwikkeling. Een combinatie van Rijksmonument met retail, waarbij oud en nieuw samensmelten en het industriële karakter van het pand behouden is gebleven.

VOOR NRW JAARPRIJS 2017

naam

Winkelcentrum Kerkelanden

naam

Winkelcentrum Beverhof

plaats

Hilversum

plaats

Beverwijk

eigenaar

DELA Vastgoed Real Estate Development.

eigenaar

Bouwfonds IM en Webscon

omvang

ruim 10.000 m2 retail en horeca

omvang

ruim 10.500 m2 retail en horeca

Doel van de herontwikkeling van winkelcentrum Kerkelanden was een goed functionerend centrum met een beperkte uitbreiding waarbij de functie ‘huiskamer van de wijk’ zou worden versterkt. Dit is gedaan in overleg met winkeliers, gemeente en consumenten.

De Beverhof laat zien dat met behoud, herbestemming en herontwikkeling een tweede leven’ in de retail nog steeds mogelijk is. Dankzij de visie en durf van de eigenaar en de betrokkenheid van de ondernemers heeft de Beverhof weer een nieuwe toekomst. scn 2017 | 3 23

MASTERCLASS

In de leisuresector is Joe Pine al wat langer bekend. Zijn boeken over de Experience Economy sluiten aan bij de beleving die recreatiebedrijven willen realiseren.

Steeds meer andere branches, waaronder ook retail, ontdekken de meerwaarde van het bieden van belevenissen. Tijdens de masterclas Experience economy, georganiseerd door Brood & Spelen, gaf Pine concrete voorbeelden en adviezen om meerwaarde te bieden (en af te rekenen.)

DOOR: WALTER JONKER, WWW.PRETWERK.NL

V

oor wie de basistheorie ‘experience economy’ van Joe Pine nog niet kent: het meest heldere voorbeeld wordt gegeven aan de hand van het product koffie, waarbij er in elke fase extra waarde wordt toegevoegd.

• basisproduct (commodities): de koffieboon • goederen (goods): De gemalen koffie verpakt in een pak • diensten (services): het kopje koffie dat wordt geserveerd in het restaurant • ervaringen (experiences): koffie bij Starbucks, waarin je koffie op maat en op naam wordt bereid. Ook de omgeving waarin je van de koffie geniet speelt een rol.

Het doel van experiences is: de klant blij maken. Omdat niet iedereen blij wordt van dezelfde producten is dus ook kennis nodig van je klant. Op deze manier kun je een onderscheidende ervaring bieden. (distinctive experience) Als je grote aantallen bezoekers blij wilt maken 24 scn 2017 | 3

Joe Pine (l) en Paul Rodenburg

Lessen uit de masterclass experience economy dan is daar een organisatiestructuur voor nodig die er voor zorgt dat iedereen een optimaal product krijgt aangeboden (mass customization).

Pine legt ook uit dat het helpt als consumenten het product al kunnen ervaren voorafgaand aan de verkoop.

Winkels die werken volgens het principe van de experience economy brengen de klanten daarom al in de sfeer van de beleving van het product. Als voorbeeld noemt hij het winkelgebied Disney Springs in Florida: “ Daar is een happy environment gecreëerd, waar mensen het naar hun zin hebben en makkelijk hun dollars laten rollen.”

ENTREEHEFFING Als we vragen hoe de populaire ervaring ‘Amsterdam’ zou moeten omgaan met de (te) grote

populariteit, die ook de beleving in gevaar kan brengen, dan grijpt Pine terug op zijn basistheorie: “Puur theoretisch gezien zou je entree kunnen heffen om de Amsterdamervaring mee te maken. Maar of dat in de praktijk haalbaar is?”

WAARDEVOLLE TIJDSBESTEDING In veel markten wordt vooral gelet op kosten. De tijd die wordt besteed aan de klant is een kostenpost en wordt dan ook zoveel mogelijk aan banden gelegd. Er wordt ook van uitgegaan dat de klant zo snel en efficiënt moge­lijk geholpen wil worden. (convenience) In de theorie van de experience economy wordt dit principe helemaal op z’n kop gezet. Een klant/gast die ergens lang verblijft heeft het blijkbaar erg naar z’n zin. En een

MASTERCLASS

klant die zich prettig voelt zal tijdens het verblijf ook meer besteden. Het doel wordt daarmee: hoe houden we de klant zo lang mogelijk vast.

In de ideale situatie betaalt de klant ook voor de tijd die hij ergens verblijft. Daarvoor moet de onder­ nemer de belangrijke stap durven te zetten om entree te vragen voor een bezoek. Je krijgt daarmee een compleet ander businessmodel dan veel van de traditionele bedrijven nu gebruiken. Richting de consument geeft een entreeprijs de boodschap af: “Deze ervaring is de moeite waard om te bezoeken.”

Als voorbeeld van zijn favoriete experience in Nederland noemt Joe Pine sigarenwinkel Hajenius in Amsterdam. Als fervent sigarenroker is dit voor Pine zijn walhalla. De 35 euro voor een sigarenworkshop betaalt hij met liefde, want dan kan hij genieten van zijn grote passie.

De experience economy: een dagdeel uittrekken om een een pop te kopen Dat vraagt wel om een omslag in het aanbieden van producten. Nieuw daarbij is de design­tool waarmee klanten producten kunnen ontwer­ pen – ook als deze nog niet bestaan.

Ook een systeem waarmee klanten en hun voorkeuren worden herkend, is een essentieel instrument: “Vorm je winkelervaring rondom je klant, in plaats van anders­om”, vat Pine de boodschap samen.

NIEUWE TOP OP DE HIËRARCHIE: TRANSFORMATIE In onze tijd hoeven we steeds minder aandacht te besteden aan basis­ behoeften als eten, drinken of veilig­ heid. Mede daardoor ontstaat een economie waarin belevenissen steeds belangrijker worden. We hebben immers tijd om bijzondere dingen te beleven.

Pine benoemt binnen deze catego­ rie een top­segment: ervaringen die je leven veranderen. Je bent na afloop

AMERICAN GIRL Ook thuis, bij zijn familie ontkomt Pine, naar eigen zeggen, al niet meer aan de succesformule van de experience economy. Zijn dochters zijn helemaal in de ban van de American Girls Place (www.americangirl.com) Het kopen van een pop kost hier gemiddeld vier uur. Daar zit dan wel een bezoek aan de modewinkel, de kapper, het restaurant en een fotoshoot met de pop bij in. Het is een herinnering war nog lang over wordt nagepraat.

MASSA-MAATWERK (MASS CUSTOMIZATION) In de oude economie waren de termen ‘massaproducten’ en ‘maatwerk’ twee tegen­overgestelde werelden. Mede dankzij slimme tech­no­logie is het mogelijk om op grote schaal een maat­werkproduct voor klanten te bieden. Pine visuali­ seert deze aanpak met legoblokjes.

Dit zijn de basis­elementen voor veel ver­schillende producten. In feite moet de aanbie­der tegenwoordig geen eind­produc­ten in de winkel hebben maar grondstoffen, waarmee producten kunnen worden samen­ gesteld die tegemoetkomen aan de persoonlijke voorkeur van het individu.

Zie de video op youtube.com/ scnewsnl of scan de QR-code

bijvoorbeeld gezonder (sportschool), wijzer (cursus) of verrijkt (materieel of immaterieel). Bij dit soort erva­ ringen is de consument zelf ‘het product’. De consument is als het ware ‘getransformeerd’ als het doel is bereikt. De voldoening die dat teweegbrengt is zeer persoonlijk en van grote waarde voor de consument.

PERSONEEL SPEELT (LETTERLIJK) EEN BELANGRIJKE ROL Het is in de retail al bekend dat goed personeel van groot belang is voor de tevredenheid van de klant en de

verkoopresultaten. In de experience economy krijgt het personeel steeds meer de rol van acteur. Om te zorgen dat deze ‘rol’ geloofwaardig en authen­tiek overkomt geeft Pine een aantal richt­lijnen die zorgen voor een ervaring die ‘ klopt’. Om te beginnen dragen de werknemers geen bedrijfskleding, maar een kostuum dat past bij hun rol. Voorts wordt het personeel getraind om de rol geloofwaardig te spelen; je mag dan ook niet uit je rol vallen. Bovendien wordt er gewerkt met scripts voor de meeste standaardsituaties.

Je kunt de act vaak slechts ten dele voorbereiden en zult dus ook moeten leren improviseren. Hulpmiddelen kunnen helpen om een verhaal aan op te hangen.

HET MULTIVERSUM Joe Pine bespreekt deze middag nog een boeiend fenomeen; het multiversum. In de oude economie konden producten worden ingedeeld in een op basis van drie dimensies: tijd (hoe lang duurt een event), ruimte (waar vind iets plaats) en materiaal (waarvan is het gemaakt.).

In het multiversum krijgen de drie dimensies er elk een tegenhanger bij.

Ruimte (space) wordt aangevuld met no-space. Dit zijn virtuele plekken die in werkelijkheid niet bestaan maar wel kunnen worden beleefd. Bijvoorbeeld virtual reality.

Tijd wordt aangevuld met tijdloos (autonomous events): belevingen die niet meer aan een specifiek tijdstip zijn gebonden. Als voorbeeld noemt Pine de tijdlijn in Facebook waarin gebeurtenissen op verschillende tijdstippen worden samengevoegd.

Of in de attractie ‘Santa world’, waar het elke dag kerstmis is.

Materiaal krijgt als tegenhanger geen-materie. In de digitale wereld zijn er al volop producten te vinden die geen materiaal behoeven.

Als voorbeeld: virtuele ruimtes zijn bezoekbaar met avatars en in de online werelden kun je van alles doen, beleven en kopen (Alibaba VR shopping). ← MEER INFORMATIE: JOE PINE, WWW.STRATEGICHORIZONS.COM WWW.BROODENSPELEN.NL

scn 2017 | 3 25

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

HET OVERDONDERENDE SUCCES VAN DE MARKTHAL: HIER DE FEITEN Er is veel te doen om de Markthal. Het iconische gebouw in de binnenstad van Rotterdam. Opgeleverd in het najaar van 2014. Geopend door onze koningin.

Overladen met prijzen en awards.

Nationale én internationale. Je zou dan ook denken dat er doorgaans positief nieuws te melden is over dit door Provast ontwikkelde gebouw. Maar dat valt tegen.

26 scn 2017 | 3

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

DOOR HANS VAN TELLINGEN

D

e laatste tijd duiken er veel negatieve publicaties op. De laatste was die van retailpublicist Rupert Parker Brady op Retailwatching in februari 2017 In zijn artikel rekent hij op ‘Henk Krolachtige’ wijze voor dat de Markthal geen succes is. En hij betoogt dat hij het maar een ‘vreetkeet’ vindt. Jammer. Onnodig. In een naschrift onder het artikel geeft de auteur echter toe dat hij rekenfouten heeft gemaakt. En dat hij zaken veel te stellig heeft opgeschreven. Maar ja, het kwaad is al geschied. Veel mensen geloven nu dat de Markthal dus een sof is. Een drama. Een mislukking.

DE FEITEN Niets is echter minder waar. In dit artikel komen de feiten aan bod. Feiten over bezoekersaantallen. Bestedingen. Omzet.

Verzorgingsgebied. De Markthal is een groot succes. En velen profiteren mee. De naastgelegen markt op de Binnenrotte is bijvoorbeeld populairder dan voorheen. En de nabijgelegen Meent is als winkelstraat weer helemaal opgebloeid.

Niet alleen het gebouw is iconisch. Maar ook het concept.

De Markthal is misschien wel het best ontwikkelde winkelcentrum van Nederland sinds de start van de 21e eeuw. Of is het gebouw toch een horecacentrum? Of een overdekte markt? Of is de Markthal misschien wel een combinatie van horeca, winkels en marktkramen? Hoe het ook zij, de Markthal is een economisch succes. Hier de feiten. De kale feiten.

Betrouwbaar. Verifieerbaar. En reproduceerbaar.

HET VOORSPEL Voor, tijdens en vlak na de oplevering was er veel te doen omtrent de Markthal. Er waren veel enthousiastelingen te bespeuren. Sommigen noemden het gebouw bijvoorbeeld de ‘Sixtijnse Kapel aan de Maas’. Superlatieven te over.

Maar er was ook kritiek. Zo zei de door de thuiswinkelbranche betaalde ‘derde geldstroomprofessor’ Cor Molenaar in 2014 dat omliggende winkeliers en de markt op de Binnenrotte hier niet van gaan profiteren. ‘Wie naar de Markthal gaat, die blijft daar. Je kunt eronder parkeren en alles wat je nodig hebt is daar te vinden. Misschien dat bezoekers nog even naar een nabijgelegen winkel gaan, maar daar blijft het ook bij. Ik zie mensen die speciaal voor de Markthal komen niet ergens anders heen gaan.’ Tja. De heer Molenaar blinkt uit in voorspellingen die niet uitkomen. Geldt dat nu ook weer?

Verder schreven de NRC-columnisten en beroepsnihilisten Zihni Özdil (tegenwoordig zelfs Tweede Kamerlid) en Arjen van Veelen in 2014 ook een zuur stuk. Hun conclusie (pardon their French): ‘De Markthal is een historische clusterfuck van gentrificatie, segregatie en neoliberalisme; van nep-authenticiteit, braaf gepapegaaid door eerbiedige journalistiek. Een ordinaire shopping mall, verpakt als spirituele ervaring, Sixtijnse Kapel is geen slechte bijnaam’.

Nog nooit heb ik trouwens van deze beide columnisten een positief woord over wat dan ook mogen lezen. Maar in dit geval is er zelfs sprake van een scheldpartij. Terecht?

DE FEITEN OVER BEZOEK, BESTEDINGEN EN HERKOMST UIT DE STRABO-ONDERZOEKEN De auteur van dit stuk is directeur van Strabo bv. Dit bedrijf verricht onderzoek in winkelcentra en winkelgebieden. In totaal hebben wij meer dan 500 winkelcentra en winkelgebieden onderzocht. Wij zijn dan ook Nederlands marktleider op het gebied van bezoekersonderzoeken en passantenonderzoeken. Wij brengen bezoekerstotalen in kaart. Maar leveren dus ook informatie over daadwerkelijk gerealiseerde omzet.

Strabo kan door middel van een telling bij de uitgangen en een enquête de omzet en vloerproductiviteit van een winkelgebied nauwkeurig vaststellen. Onze methode geldt als dé standaard en daar waar er een ‘check’ plaatsvindt op werkelijke omzet, blijkt onze schatting vaak opmerkelijk nauwkeurig. Let wel: wij registreren feitelijk gedrag. Door waarneming.

De passantentelgegevens werden in dit geval overigens aangeleverd door PFM, dat in de Markthal automatische telsystemen bij de uitgangen heeft geïnstalleerd vanaf het moment van de opening.

Op 21 maart 2015 kwam Markthaldirecteur Maarten van Lier met de eerste cijfers naar buiten. Op basis van een eerste Strabo-onderzoek in januari 2015. In het AD meldde hij dat er niet alleen sprake was van veel bezoekers, maar óók van veel kopers. 71% van de bezoekers besteedde ook daadwerkelijk

De Markthal is misschien wel het best ontwikkelde winkelcentrum sinds de start van de 21e eeuw wat. Maar hoeveel dat was en hoe hoog de omzet was? Dat stond niet in het artikel. Die gegevens waren er al wel echter.

En nadien hebben wij nog drie keer vervolgonderzoek gedaan.

Zodat we ook de ontwikkelingen in de tijd konden meten.

DE UITKOMSTEN De belangrijkste uitkomsten van onze onderzoeken in de Markthal zijn: → Wekelijks komen er ongeveer 150.000 bruto bezoekers in de Markthal. Dat betekent dat er 8 miljoen bezoekers per jaar komen. Netto (wij doen ook een correctie voor dubbeltellingen, dus mensen die meer dan een keer per dag komen) is het aantal overigens zo’n 135.000 à 140.000. Het aantal bezoekers in de tijd was van het begin af aan hoog.

En bleef ook hoog. Er is geen sprake van afvlakking als 2016 wordt vergeleken met 2015. Een aantal van → scn 2017 | 3 27

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

8 miljoen bezoekers is vergelijkbaar met dat van een middelgrote binnenstad. Of een goed draaiend stadsdeelcentrum. → Ongeveer een derde van de bezoekers is afkomstig uit Rotterdam, ruim 20% komt uit het overige Rijnmondgebied.

Dat betekent dat minder dan de helft van de bezoekers als (dag)toerist is te kenmerken. Verder bedraagt de penetratiegraad (percentage dat jaarlijks wel eens de Markthal bezoekt) onder Rotterdammers ongeveer 25%. De veronderstelling dat de Markthal er dus alleen is voor dagjesmensen van buiten is dus niet waar. → Men komt gemiddeld meer dan één keer per week. Dit is een gemiddelde voor de gehele bezoekerspopulatie. Er is dus sprake van geregeld herhalingsbezoek. → Niet alleen hoge inkomens (56% bovenmodaal), maar ook lage inkomens (33%) komen in de Markthal. → De bezoekeenheid bestaat uit bijna twee personen (1,84).

Ook dit is vergelijkbaar met een binnenstad of een goed draaiend stadsdeelcentrum. → De helft van de mensen komt in de Markthal om rond te kijken of voor toeristisch bezoek, de andere helft komt voor een gericht bezoek aan de kramen en/of de supermarkt. → 11% van de mensen komt alleen voor de supermarkt, 37% van de bezoekers komt alleen voor de kramen. 10% komt voor de kramen én de horeca en 9% komt voor de winkels, de kramen en de horeca. Het resterende percentage betreft andere (combinatie)mogelijkheden. → De gemiddelde bezoekduur bedraagt meer dan drie kwartier. Wederom is dat vergelijkbaar met een middelgrote binnenstad of een goed draaiend stadsdeelcentrum. → Ongeveer 76% van de bezoekers doet een besteding. Dat is een gemiddelde van de vier metingen. Het percentage besteders stijgt (in 2015 ongeveer 70%, in 2016 ongeveer 80%). → Gemiddeld bedragen de bestedingen zo’n € 17,-- per bezoekeenheid. → De weekomzet bedraagt gemiddeld ongeveer € 1,3 miljoen, de jaaromzet zo’n € 63 miljoen. → Bezoekers zijn uiterst positief over de bereikbaarheid, de sfeer, de keuze in het aanbod en de kwaliteit van het aanbod. De verbeterpunten spitsen zich toe op ‘meer bankjes’, meer toiletten en een pinautomaat. Ook worden er kritische geluiden gehoord over het feit dat het er wel erg druk is. De keerzijde van het succes. → Last but not least: de NPS (Netto Promotor Score, het percentage rapportcijfers ’6 en lager’ wordt afgetrokken van het percentage rapportcijfers ‘9 en 10’) is uitzonderlijk hoog en bedraagt + 28%. Bij de meeste winkelcentra in Nederland is de NPS negatief. Überhaupt een positieve score is al uitzonderlijk goed te noemen. Een score van + 28% is nog nooit vertoond. Chapeau voor de Markthal.

In de infographic worden overigens de belangrijkste gegevens samengevat.

28 scn 2017 | 3

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

EFFECT OP DE MARKT OP DE BINNENROTTE ZOALS GEMETEN IN STRABO-ONDERZOEK Het combinatiebezoek aan de markt op de Binnenrotte is hoog. 47% van de bezoekers van de Markthal bezoekt de markt op de Binnenrotte ook. Andersom bezoekt 32% van de Binnenrotte-bezoekers ook de Markthal. De markt op de Binnenrotte profiteert dus netto enorm van de komst van de Markthal.

Ook andere bronnen melden goede cijfers. De omzet van de Albert Heijn is erg hoog en dit wordt ook bevestigd door bronnen binnen Ahold. Ook de omzet van Bram Ladage lijkt uitzonderlijk hoog. Maar er zijn ook kramen die prima scoren.

Zoals Monsieur Saucisson. Deze verkopers van prachtige worsten doet vol enthousiasme in het AD uit de doeken waarom zij uitstekende zaken doen. En dat ze zeer tevreden zijn met de vestiging in de Markthal.

Ook evenementen als ‘GersVers’ (hoe Rotterdams kan het?) zijn een groot succes. Initiatiefnemer hiervan, Ellen van Vugt van ‘MRKT’, is zeer enthousiast over de mogelijkheden die de Markthal ook hiervoor biedt.

De netto promotor score is uitzonderlijk hoog; sterker nog, zo'n hoge score is nog nooit vertoond. Chapeau, Markthal PROBLEMEN? Altijd en overal zijn er verbeterpunten. Dus ook hier. Zo vraag ik me af of het conflict tussen ontwikkelaar Provast en eigenaar Klépierre niet snel opgelost moet worden. En is het inderdaad lastig om te voorspellen waar het precies naartoe gaat. Want is het nu een Martkhal? Of een horecacentrum?

Of toch een winkelcentrum? Het concept is uniek. En dus nimmer eerder vertoond. Veel zaken zullen zich nog moeten uitkristalliseren.

HET GROTE SUCCES VAN DE MARKTHAL Maar in essentie is de Markthal een succes. Een groot succes­.

Een bewezen succes. Niet alleen het gebouw is iconisch. Maar ook het functioneren is meer dan prima in orde. Waarbij er veel meer focus dient te liggen op het succes dat in goede banen geleid moet worden dan dat er problemen moeten worden opgelost omdat het niet goed zou lopen.

De Markthal is een van de beste ontwikkelingen die de Nederlandse retail ooit heeft gezien. Ik durf de stelling aan dat dit zelfs het beste nieuwe winkelcentrum is van deze eeuw. Of is het nu toch een horecacentrum? Of een combinatie van een winkel- en horecacentrum? Who cares. De Markthal is hét voorbeeld van geslaagde ’blurring’. Dat is een veelgebruikt containerbegrip. Waarbij het in essentie gaat om het versmelten van winkel- en horecabestedingen. Prima. Zolang het geld maar rolt. Een Rotterdammer zou zeggen: ‘Gers! Ja, toch? Niet dan?’ ←

BRONNEN ¡ www.retailwatching.nl/strategie/artikel/Xvpev43nSfacOdo4WPXtcA-0/waarom-de-markthal-gewoon-een-chiquevreetkeet-is.html, Retailwatching 27-02-2017. ¡ www.nrc.nl/nieuws/2014/10/06/pleur-op-met-jullielangoustines-en-biosmoothies-1426338-a821243, NRC 14-10-2014. ¡ www.denieuwspeper.nl/algemeen/markthal-houdtleegstand-winkelstraten-niet-tegen/ De Nieuwspeper 29-10-2014. ¡ www.ad.nl/rotterdam/klanten-laten-geld-rollen-in-derotterdamse-markthal~ade017e5/, AD 21-3-2015. ¡ ‘Tevreden in de Markthal’, in: AD 21-3- 2017 (interview met de eigenaren van Monsieur Saucisson). ¡ Vier passantenonderzoeken van Strabo in de Markthal, 2015 en 2016. ¡ PFM-telgegevens

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvtellingen Met dank aan Annemiek Kleinheerenbrink MSc, projectleider van Strabo bv, voor de infographic. scn 2017 | 3 29

DE VINKEN VAN DARWIN

Centrummanagement of binnenstads­

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE

management is al jaren ‘hot’. Hoe heeft deze

Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en bijdragen voor SCN.

tak van sport zich ontwikkeld door de tijd?

Leo Grunberg van Plan 22 en Jorine de Soet van KIR, Kordaat in Ruimte bogen zich over deze vraag.

Centrummanagement

van operatie naar strategie

Z

owel Leo Grunberg als Jorine de Soet zijn al jaren actief in de markt van centrum- of binnenstadsmanagement. Voor dit artikel gingen zij met elkaar de dialoog aan over de ontwikkeling van dit ‘vak’ en hun eigen ontwikkeling hierin.

Het gaat hier nadrukkelijk om binnen­ stadsmanagement in centrumgebieden met versnipperd eigendom. Het beheer en management van geplande winkelcentra van één of twee eigenaren wordt in het algemeen aangeduid met de naam centrummanagement. Om verwarring te voorkomen, hebben we het daarom hier consequent over binnenstadsmanagement.

Leo en Jorine zijn binnenstadsmanagers in multifunctionele centrumgebieden die veelal historisch gegroeid zijn en waar het eigendom vanuit deze historie (vrijwel volledig) versnipperd is. Sturing geven aan een gebied dat in eigendom is van vele verschillende partijen met verschillende focus en verschillende huurovereenkomsten is een stuk lastiger en grilliger dan centrummanagement in een winkelcentrum of passage waar slechts één of een klein aantal professionele beleggers actief is, dat vaak vergelijkbare huurovereenkomsten hanteert en ook vaak een vergelijkbare horizon heeft. De ontwikkelingsmogelijkheden en -potentie van centrumgebieden in handen van één eigenaar die ook concreet in gang 30 scn 2017 | 3

gezet zijn, zien we bijvoorbeeld bij het Gelderlandplein van de Kroonenberg Groep en Het stadshart Amstelveen van UnibailRodamco. In een centrum met versnipperd eigendom is dit soort gehele integrale ontwikkelingen vrijwel niet mogelijk.

VELE NEUZEN EN VELE RICHTINGEN In historisch gegroeide binnensteden zien we vaak naast professionele beleggers veel particuliere beleggers die in de mate van professionaliteit en focus onderling grote

In centra met versnipperd eigendom zijn integrale ontwikkelingen vrijwel niet mogelijk verscheidenheid vertonen, waardoor de neuzen moeilijk in één richting komen en blijven. Bovendien zijn deze eigenaren vaak niet verenigd, waardoor ze niet als één gesprekspartner kunnen optreden naar derden zoals bijvoorbeeld een gemeente.

Naast al die verschillende eigenaren is er nog een veelvoud aan verschillende

exploitanten, die hun brood verdienen in datzelfde gebied. Dit maakt de complexiteit van binnenstadsmanagement in zo’n omgeving helder.

ACHTERGROND Toevallig zijn zowel Leo als Jorine in 1988 afgestudeerd in planologie aan de Uni­ ver­siteit van Amsterdam. Beiden hebben ook hun eerste vakmatige werk­­ervaring opgedaan bij gemeentelijke orga­nisaties.

Als ze bij elkaar zitten, worden er eerst uitgebreid herinneringen opgehaald en verbazen ze zich beiden over zoveel overeen­komsten in hun werkzame leven.

Af en toe moeten ze zelf corrigerend optreden om het gesprek nog wel te laten gaan over waar het hier om gaat, te weten: de ontwikkeling van binnenstads­ management door de tijd heen.

EERSTE BAAN ALS BINNENSTADSMANAGER In de jaren 90 van de vorige eeuw was binnenstadsmanagement in Nederland een echte hype. Het werd gedeeltelijk ingevlogen uit Engeland, onder andere door Jacques van Dinteren, die toen bij Kolpron werkte. Centrummanagement werd gezien als een oplossing voor veel centrumproblemen.

Leo en Jorine begonnen beiden in deze tijd als binnenstadsmanager. Leo in Eindhoven en Jorine in Leiden, beiden in dienst van de lokale gemeente.

DE VINKEN VAN DARWIN

Binnenstadsmanagement stond nog in de kinderschoenen. Betrokken partijen: lokale exploitanten en gemeente snuffelden aan elkaar. Eigenaren van commercieel onroerend goed waren in die tijd in het algemeen nog niet vertegenwoordigd.

‘PARKEREN’ PARKEREN Jorine begon in 1992 in Leiden. Op dat moment was er nog geen samenwerking tussen politiek, gemeente en de binnen­ stedelijk ondernemers. Die eerste jaren

dienst van de gemeente heel korte lijnen met de verschillende gemeentelijke afde­ lingen en de politiek. Daardoor kon hij snel schakelen en het verschil maken.

Grootwinkelbedrijven en kleine winke­liers waren verdeeld over het koopzondagen­ beleid en de locatie van de weekmarkt in het centrum was een discussiepunt. Met het vertrek van het hoofdkantoor van Philips naar Amsterdam kreeg Eindhoven een nog groter imagoprobleem als stad. Na doorwrochte studies werd een aanvang

integraal te kijken naar het centrum. Het ging vooral om de economische positie van de lokale retail en in sommige steden ook de lokale horeca. Op een aantal plekken werd binnenstadsmanagement opgericht, omdat er een grote centrumontwikkeling plaatsvond, waardoor de gevestigde orde zich bedreigd voelde; niets zo verbindend als een gemeenschappelijke zondebok!

We zagen dit bijvoorbeeld in Breda, waar De Barones in 1997 opgeleverd werd en kort daarvoor een binnenstadsmanage­

‘Elk centrum vraagt om een ander soort management, het is altijd maatwerk’

Leo Grunberg, Plan 22

waren vooral gericht op het nagaan waar een samenwerking het centrum kon versterken. Om te zorgen dat we als binnenstadsmanagement verschil zouden maken, besloten we ‘parkeren’ voorlopig te parkeren en ons te richten op de kwaliteit van de openbare ruimte, het functionele aanbod en de route en structuur van de voorzieningen. Als binnenstadsmanager gaf Jorine bro een opdracht voor het onderzoek naar de bereikbaarheid van de binnenstad via de Beestenmarkt. Daarbij leerden Felix Wigman en Jorine elkaar kennen en zo kwam Jorine bij bro terecht, waarvandaan ze gedetacheerd werd als binnenstadsmanager in Breda en Hengelo.

SNEL SCHAKELEN Toen Leo in 1997 in Eindhoven begon, bestond het binnenstadsmanagement daar al, maar was het na 500 dagen mislukt.

Eindhoven centrum was net uitgeroepen tot saaiste binnenstad van Nederland. Er viel dus wat te winnen.

Leo had als binnenstadsmanager in

gemaakt met het kiezen van positie als stad van Technologie, design en kunst. Ook de binnenstad zou hier op aanhaken, maar dat ging niet zonder slag of stoot.

SAMENWERKEN ALS IDEAAL ‘Samenwerken’ was toen nog een begrip dat geassocieerd werd met een ideaalbeeld dat alles wat we samen deden, leuker en beter zou zijn. Wethouders zaten vaak in het binnenstadsmanagementbestuur, omdat op veel plekken samenwerken in de binnenstad een politiek sexy dingetje was. Totdat ze binnen het college (bijna) sneuvelden, omdat op een aantal plekken het ambt van wethouder niet te combineren viel met een bestuursfunctie in het lokale binnenstadsmanagement, omdat het daar nadrukkelijk om de lokale economie ging en niet om andere belangen.

OPRICHTING BINNENSTADS­ MANAGEMENT UIT WEERSTAND In die tijd werd het binnenstadsmanage­ ment in het algemeen nog niet geacht

mentorganisatie was opgericht. Op die manier werd onder meer het gevoel van dreiging constructief ingezet tot comple­ mentariteit en versterking binnen het centrumgebied.

In deze zelfde tijd werd het mode om het aantal parkeerplaatsen in centrumgebieden terug te dringen en betaald parkeren in te voeren of de tarieven te verhogen. Ook dit was vaak mede aanleiding voor het opzetten van binnenstadsmanagement.

Elk centrum vraagt een ander soort binnenstadsmanagement; het gaat altijd om maatwerk.

FINANCIERING Vaak werd het binnenstadsmanagement de eerste twee of drie jaar gefinancierd door de gemeente met de intentie dat de ‘markt’ ook een bijdrage zou leveren na deze proefperiode. Op veel plekken lukte dat niet en ging het binnenstadsmanagement (tijdelijk) ter ziele. Op een aantal plekken lukte dat wel. Financiering bleef echter een lastig onderwerp. → scn 2017 | 3 31

DE VINKEN VAN DARWIN

PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT Omdat het samenwerken in centrumgebie­ den helemaal niet eenvoudig bleek en binnenstadsmanagers op verschillende plekken tegen vergelijkbare problemen aanliepen, nam bro, toen nog in Vught, het initiatief om themabijeenkomsten te gaan organiseren voor de aan deze organisatie verbonden binnenstadsmanagers. Jorine was hier binnen bro verantwoordelijk voor. Al snel groeide de groep binnenstads­ managers die deelnamen aan deze bijeen­komsten uit tot een behoorlijk netwerk. Zo ontstond het Platform Binnenstadsmanagement dat tegenwoordig een professionele organisatie is, die twee jaar geleden haar 20-jarig jubileum vierde.

WEDERZIJDSE AFHANKELIJKHEID Partijen waren veelal tot elkaar veroor­deeld, omdat de meeste lokale ondernemers­ verenigingen niet in staat bleken voldoende financiële middelen ter beschikking te stellen voor een serieuze vorm van binnenstadsmanagement. Zij waren daar­ voor afhankelijk van de gemeente die veelal een aardige subsidiebijdrage leverde. En de gemeente had een spreekbuis nodig om haar lokale beleid af te stemmen op de lokale economie of juist door te drukken.

EVOLUTIE EN ONDERNEMERSFONDSEN De afgelopen jaren is de financiële basis voor binnenstadsmanagement behoorlijk geëvolueerd. De crisis bracht op veel plekken de vraag van ondernemers aan de gemeente of er niet een oplossing was voor het freeridersprobleem: het aantal

‘De keuzes moeten aansluiten bij het DNA en bij de lokale bevolking’ exploitanten dat geen lid was van de lokale ondernemersvereniging en dus geen contributie bijdroeg, groeide ten opzichte van het aantal exploitanten dat wel lid was. Als gevolg van de crisis hadden vele 32 scn 2017 | 3

ondernemers hun lidmaatschap opgezegd.

Gemeenten kwamen met een ‘oplossing’.

Het bleek mogelijk om ondernemers­ fondsen op te richten. Zo’n fonds wordt gevuld met belastinggeld dat doelgericht en extra wordt geheven op de woz-aanslag. Op deze manier leveren alle exploitanten een financiële bijdrage die terecht komt in een pot die teruggestort en besteed wordt door de lokale ondernemersvereniging zelf.

Na het bespreken van deze hele geschie­ denis van de organisatie van binnen­ stads­management en het vak van binnen­ stadsmanager, branden Leo en Jorine echt los. Hoe gaat het nu?

KIEZEN LOONT Leo geeft de aftrap. Op dit moment is hij parttime directeur Citymarketing en centrummanagement in Helmond en project­leider Citymarketing in Breda. Hij stuurt in Helmond een organisatie aan met een centrummanager en drie marketing­ medewerkers.

Citymarketing is faciliterend voor het binnenstadsmanagement, want als in de citymarketing heldere keuzen gemaakt worden, dan heeft het binnen­stads­manage­ ment daar profijt van. Er moeten dan wel de juiste keuzen gemaakt worden. Het moet aansluiten bij het lokale dna en de lokale bevolking. Die moeten zich erin kunnen herkennen.

ONDERSCHEIDENDE KWALITEIT Hij noemt Eindhoven als voorbeeld. Toen de stad koos voor ‘Eindhoven, stad voor technologie en design’ waren de binnen­ stadsondernemers het daar in eerste instantie geheel niet mee eens. Maar de winkels die Eindhoven heeft, hebben alle middelgrote en grote Nederlandse steden.

Dus dat creëert geen onderscheidend profiel. Toen events als Glow en de Dutch Design-week honderdduizenden nieuwe bezoekers naar de (binnen)stad trokken werd het onderscheidend vermogen van Eindhoven in één klap helder.

VEELKOPPIG CENTRUM Het binnenstadsmanagement wordt tot nu toe sterk ingekleurd door de retail.

Centrum­gebieden en binnensteden worden veelal in eerste instantie gezien als winkel­ gebieden. Een binnenstad is echter een geo­grafisch gebied met verschillende functies, zoals winkels, horeca, bedrijven, kantoren, bewoners en evenementen.

Vanuit al deze kwaliteiten moet het binnen­ stadsmanagement inzet­baar zijn. Het moet niet langer een belangenbehartiger van lokale winkeliers zijn. Die tijden zijn voorbij.

GEVOLGEN SYSTEEMBREUK Jorine herkent dit. De systeembreuk die heeft plaatsgevonden door internet en mobiele communicatie die voor iedereen beschikbaar is, heeft gevolgen voor de positionering en potentie van binnensteden en centrumgebieden. Winkels maken slechts deel uit van het centrum, maar zijn niet langer alleen bepalend.

Deze enorme ontwikkelingen stellen heel andere eisen aan binnenstadsmanagers.

‘Als je vanuit de inhoud consequent en consistent optreedt, kom je het verst’

Jorine de Soet, KIR Kordaat In Rumte

Zij moeten beter inspelen op de actualiteit en ervoor zorgen dat centrumgebieden nieuwe ontwikkelingen kunnen faciliteren, zodat ze niet achterblijven. Zo zien we bijvoorbeeld een toenemend aantal een­ persoons­huishoudens waarvoor op ver­ schillende plekken kantoorgebouwen omgevormd worden tot binnenstedelijke appartementen, de mogelijkheden van high traffic locaties, de toename van expats en de festivalisering die onmiskenbaar oprukt in ons land.

BELANG VAN STRATEGIE Al deze turbulentie in onze binnen­steden heeft tot gevolg dat een binnen­stads­ manager meer een strategische positie moet

DE VINKEN VAN DARWIN

toegevoegde waarde kan zijn. Amsterdam is hiermee een beetje ‘over de top’ nu lokale inwoners zich niet langer kunnen herkennen in de beeldvorming waar Amsterdam internationaal op inzet.

innemen in plaats van een operationele.

Het vakgebied moet de bloembakken en feest­verlichting overstijgen en kijken naar alle ontwikkelingen en de wijze waarop een centrumgebied hier profijt van kan hebben, c.q. deze kan faciliteren.

SAMENWERKING VOORWAARDE VOOR STRATEGISCHE INVALSHOEK Jorine merkt op dat zo’n strategische kijk zeker de positie van een binnenstad kan beïnvloeden, maar dat alle betrokkenen dan wel al met elkaar moeten kunnen samenwerken. Op veel plekken moeten verschillende belanghebbende groepen eerst nog leren wat samenwerken is.

Samenwerkende partners kunnen alleen maar goed samenwerken als het volwassen, zelfstandige en professionele organisaties zijn en dat is nog lang niet overal het geval.

Onder het mom van samenwerken wordt er heel wat af geoordeeld, beoordeeld, verstopt, gewezen, gemanipuleerd en allerlei andere soorten van gedragingen die in de kern weinig te maken hebben met samenwerken.

INHOUD LEIDEND Wat Jorine betreft gebeurt dat altijd vanuit de inhoud. Als je vanuit de inhoud conse­ quent en consistent optreedt, kom je het verst. Dan heb je geen manipulatief gedrag nodig, je hoeft niet te liegen, je hoeft je

niet te verstoppen, je hoeft geen politiek te bedrijven. Je moet wel vertrouwen hebben in de na te streven ambitie, geduld oefenen en volhardend zijn. Zo werkt ze bij­voor­beeld al een aantal jaren aan de her­ontwikkeling van winkel­centrum Kerschoten in Apeldoorn en daar zien we dat een inhoudelijke gemeenschappelijke ambitie en continu sturen op het opbouwen en behouden van onderling vertrouwen

de basis van de voortgang bepalen. Leo herkent dit.

PASSENDE BROEK VAN BELANG Veel Nederlandse middelgrote steden trekken een iets te grote broek aan. Ze zetten in op smart-shoppen en ont­wik­ ke­len daartoe een app, die wereldwijd gedownload kan worden. Maar als je verzorgingsgebied lokaal is, is de kans gering dat veel bezoekers die app gaan gebruiken. Dan kun je technische mogelijk­ heden en/of de financiële middelen beter anders inzetten. Onze grotere steden zoals Amsterdam en Rotterdam hebben meer internationale aantrekkingskracht, waardoor dit soort hulpmiddelen wel van

CENTRUMGEBIEDEN BEHEERSBAAR? Leo: ‘Steden en gebouwen kunnen we plannen en maken. Deze zijn beheersbaar.

De ontwikkelingen die er plaatsvinden zijn niet beheersbaar. De enorme veranderingen die we de afgelopen jaren hebben zien plaatsvinden, houden niet meer op en zijn ook niet langer te overzien. We kunnen alleen maar meegaan met die dynamiek en deze faciliteren. Als je dan wilt dat alles bij hetzelfde blijft, moet je tegelijkertijd bereid zijn om alles veranderen. Als je bijvoorbeeld winkelier wilt blijven in een binnenstad, moet je je formule met hetzelfde tempo aanpassen als de snelheid van de binnenstedelijke dynamiek.’

WIE IS DE BINNENSTADSMANAGER? Zowel Leo als Jorine hebben de rol van binnenstadsmanager zien veranderen de afgelopen jaren. Twintig jaar geleden ging het nog nadrukkelijk om kennis over retail en horeca en randvoorwaarden als bereikbaarheid en parkeergelegenheid.

Die kennis is nog steeds waardevol, maar veel belangrijker zijn de sociale vaardig­ heden en het vermogen flexibel mee te bewegen met allerlei ont­wikkelingen.

Onder het mom van samen­werking en co-creatie wordt er heel wat afgeleuterd zonder dat er resultaten geboekt worden.

Er is echt een soort leiderschap nodig om knopen door te hakken. Leo noemt het ‘ een soort verlichte dictatuur’, waarop Jorine aanvult met de veelgehoorde kreet: ‘een winkelcentrum is geen democratie’.

Hoewel zowel Leo als Jorine nog een hoop te vertellen hebben, zijn ze het er over eens dat een goede binnenstadsmanager in elk geval beschikt over drie kerncompetenties: het stellen van de juiste vragen, goed luisteren en kunnen inspireren.

De binnenstadsmanager is de afgelopen twintig jaar geëvolueerd van iemand die vooral operationele invulling geeft aan lokale plannen en activiteiten naar iemand die ook op strategisch niveau ontwikke­ lingen signaleert, er ruimte aan biedt, deze constructief faciliteert, ondersteunt of begeleidt en belanghebbenden kan betrekken en inspireren. ← scn 2017 | 3 33

DE BINNENSTAD

Eduard Plate is o.a. centrum­ manager in Hardenberg en adviseur bij Extenzio. nl,­ expertisecentrum voor economie en ruimte. Hij studeerde economische geografie en marketing, werkte bij Wehkamp, Experian/Mosaic, Sanoma en was directeur van de AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl.

Cor Nagel van het Vislokaal in Soest-Zuid

Centrum Soest: realiseren van meer concurrentiekracht Het centrum van Soest – Soestdijk Promenade en Soest Zuid – ligt tussen de sterke centra van Utrecht, Amersfoort en Hilversum.

Er wonen kritische, mobiele consumenten met verschillende leefstijlen. Maar het gaat er goed.

Hoe realiseert het centrum van Soest de concurrentiekracht om haar klanten te binden?

34 scn 2017 | 3

D

e gemeente Soest telt 45.400 inwoners. We kijken naar de winkelcentra in Soest zelf. Dat zijn de Winkelpromenade Soestdijk, met zo’n 80 winkels en 14.400 m2 winkeloppervlakte, Soest Zuid, dat ongeveer 50 winkels telt met 9.000 m2 winkeloppervlakte en Rademakerstraat in Soesterberg.

We keken in onze database. De bevolking van Soest verschilt sterk van gemiddeld Nederland. De drie dominante leefstijlen zijn de drukke welvarende gezinnen, huishoudens in klassieke hoge welstand en de ondernemende senioren. Bindende kenmerken zijn relatief hoog inkomen, hoge opleiding en hoge mobiliteit. Met andere woorden: kritische consumenten die makkelijk kunnen kiezen waar ze hun aankopen doen.

Daarbij is online nadrukkelijk ook een optie.

KINDEREN EN CARRIÈRE De drukke welvarende gezinnen, (21,7 % in Soest, 10,9% in heel Nederland), hebben weinig echte vrije tijd. Kinderen en carrière spelen een belangrijke rol. Vaak tweeverdiener.

Tijd om om uitgebreid te winkelen is er vaak niet. Ze zoeken leuke, afwisselende winkels en terrasjes. Eenvoudig parkeren is een randvoorwaarde.

Ze kiezen makkelijk tussen de verschillende centra.

De klassieke welstand huishoudens (19,4% in Soest, 8,6% in Nederland) hebben al wat meer tijd. De kwaliteit van een centrum is belangrijk. En dan gaat het naast de openbare ruimte en de gezellige sfeer vooral om het type winkels en het type horeca. Speciaalzaken die aansluiten op hun smaak worden gewaardeerd.

ONDERNEMENDE OUDEREN De ondernemende ouderen (13,5% in Soest, 8,8% in Nederland) zijn vaak meer lokaal betrokken, gericht op affordable luxury. Men heeft beduidend meer vrije tijd dan de eerste twee consumentengroepen, en is maatschappelijk bewust. Duurzaamheid spreekt sterk aan, net als cultuur. Men kiest graag chique speciaal­zaken. Sfeer is bepalend in het keuzegedrag. Loyalty biedt kansen.

Samenvattend heeft Soest een welvarende bevolking, met verschil-

DE BINNENSTAD

DOMINANTE LEEFSTIJLEN

% Soest

% NL

index

drukke welvarende gezinnen

21,7

10,9

198

klassieke hoge welstand

19,4

8,6

226

ondernemende senioren

13,5

8,8

154

% NL

% NL kernverzorgend

% Soest

januari 2015

7,5

7,1

6,9

januari 2016

7,4

6,8

6,3

maart 2017

7,1

6,4

5,8

Bron: Extenzio/Cendris

LEEGSTAND SOEST

Bron: Locatus, aantallen verkooppunten

len in leefstijl en een met een vrij besteedbaar inkomen dat 14 procent boven het landelijk gemiddelde ligt.

Maar het winkelkeuzegedrag verschilt per type huishouden binnen Soest.

LEEGSTAND Locatus ziet de leegstand in Nederland iets teruglopen, met grote verschillen per regio en type centrum.

De leegstand in Soest valt mee. Kijkend naar verkooppunten is de leegstand in de gemeente 5,8% (Locatus,

maart 2017), waar die in Nederland 7,1% is. Bovendien loopt de leegstand terug, van 6,9% in 2015 naar 5,8% in 2017. Er zijn daarbij verschillen per winkelgebied.

RETAILAGENDA SOEST De retailagenda van Soest staat verwoord in het Retailbeleid 2016–2026.

Dit is in brede samenwerking tot stand gekomen, inclusief de visie van het winkelend publiek. Men ziet waar Soest het qua concurrentiekracht van moet hebben. Gratis

Bakkerij met horeca en online service Soestdijk Promenade

parkeren, ruimte om te ondernemen, inspelen op behoeften van de inwoners van Soest. Men wil ondernemers in kunnen laten spelen op veranderende behoeften die ontstaan door bijvoorbeeld vergrijzing, ander keuze gedrag of internet. Zo is er ruimte voor mengformules met horeca.

De ruimte die ondernemers wordt geboden voor creativiteit, ondernemerschap en vernieuwing is belangrijk gezien de concurrentie van Amersfoort, Utrecht, Hilversum en online. Voor Soest is Winkelpromenade Soestdijk – naast de Rademakerstraat in Soesterberg – het hoofdwinkelgebied. Dit betekent dat het iets verderop aan het lint gelegen winkelgebied Soest-Zuid een wijk verzorgend karakter heeft. Er wordt ingezet op een afname van de verspreide winkels, hoewel die soms een sterk profiel hebben. Tenslotte ondertekende de gemeente Soest afgelopen zomer de Retail Deal.

WINKELPROMENADE SOESTDIJK Het hoofdwinkelgebied Winkel­ prome­nade Soestdijk is een vrij langgerekt winkelgebied. Het is op z’n breedst bij de kop, met een aan de rondweg gelegen parkeerplaats waar onder meer Albert Heijn, Lidl en Hema gevestigd zijn.

Chocolates&Café Joh. Mets schakelt met zijn terras als een verblijfspunt →

Samenwerking Shoeby en Hans Nota Optiek scn 2017 | 3 35

DE BINNENSTAD DRIE AANDACHTSPUNTEN 1 Samenwerking: De samenwerking tussen gemeente en ondernemers is goed. Door dit enthousiasme te vertalen in een structurele samenwerking tussen ondernemers en vastgoed, met een gericht actieplan, kan de concurrentie positie van Soest worden versterkt 2 Straatprofielen: Het aanbod in Soest is vrij compleet. Er zijn aansprekende winkels, horeca groeit.

Via functionele profilering van de straten, zowel binnen de centra Soestdijk Promenade en SoestZuid, kan door een eigen verhaal per straat een grotere klantbinding worden gerealiseerd.

Aansprekende horeca in Soest-Zuid

tussen dit gebied en de winkelstraat, de van Weedestraat. Een aantal winkels spelen goed in op de lokale vraag in Soest zoals banketbakkerij Lex Verkley, met horeca- en online service. Een prachtige toevoeging is grand café De Lindenhof in een monumentaal pand.

Verder is er een breed aanbod van landelijk formules, afgewisseld met enkele sterke lokale ondernemers, waarvan een aantal smaakmakers van het centrum zijn. Outpost-Men en Springfield for Woman is zo’n voorbeeld, net als E-bike Service Center.

Kansen liggen er om met straatprofielen iets meer clustering van smaken te realiseren. Je ziet nu veel verschillende typen winkels door elkaar, al lijkt food zich iets meer te concentreren in de Albert Heijn-zijde van de winkelstraat. Het brede aanbod van winkels in dagelijks en niet dagelijks, de kwaliteit van de openbare ruimte bewijst dat Winkelpromenade Soestdijk de rol van hoofdwinkelgebied voor Soest heeft. Er is ook nauwelijks leegstand.

SOEST-ZUID In het wijkgerichte Soest-Zuid heeft twee gezichten. Het ene gezicht is de leegstand, met name in de Zuid Promenade. Het andere gezicht is dat er door de aanwezigheid van een HEMA, Jumbo en enkele sterke local heroes sprake is van een eigen gezicht, met opwaartse potentie. Dit wordt bewezen door de recente ope36 scn 2017 | 3

De goede samenwerking tussen gemeente en ondernemers werpt z’n vruchten af

3 Marketing: Marketingplan maken en uitvoeren, inclusief positionering, met acquisitie, enkele doelgerichte evenementen en verbeteren online positie van het centrum van Soest.

Meten welke leefstijlen vooral wel en niet naar centrum Soest komen.

dorpsachtige omgeving zijn ook de regionale formules als Studio Jill, Duetz, Top’s Edelgebak, naast bijvoorbeeld boekhandel van de Ven en de mooie bloemenwinkels.

Door de groene sfeer, de bereikbaarheid, het type winkels en de uitbreiding van de horeca kan SoestZuid juist vanuit haar wijk oriëntatie de allure van een smaakvol winkeldorp krijgen.

Outpost Fashion in Soestdijk-Zuid

ning van horeca die goed past bij de lokale vraag. Carrièremakende gezinnen en huishoudens in klassieke hoge welstand zullen zich er thuis voelen.

Een voorbeeld is ook het Vislokaal, de prachtige, hypermoderne visspeciaalzaak van Cor Nagel. De ervaren specialist, die laat als winkelondernemer is gestart, past ook goed bij z’n klanten. Aansprekend voor deze

CONCLUSIE Soest bewijst hoe een middelgroot centrum in een gebied met veel sterke stedelijke centra succesvol kan zijn. De goede samenwerking tussen gemeente en ondernemers werpt z’n vruchten af.

De bevolking van Soest heeft een helder profiel en wijkt sterk af van het Nederlandse gemiddelde.

Door ondernemers ruimte te geven hierop in te spelen ontstaat een aantrekkelijke marktpositie. Profilering van de winkelgebieden zal de concurrentie positie van Soest nog kunnen versterken. ←

THEMA

‘Het gaat niet alleen om ons vastgoed, maar om het naar een hoger niveau tillen van een heel gebied’ Paul Bremmer van Kroonenberg Groep

Met de opening van Westmarket (onderdeel van het winkelgebied Osdorpplein ) komt het stadsdeel weer een stukje dichter bij de doelstelling de inwoners van Amsterdam Nieuw West een écht stadshart te geven. Deelgemeente en vastgoedeigenaren trekken gezamenlijk op om de daarvoor benodigde kwaliteit te bieden. En laat ‘kwaliteit’ nu net met hoofdletters in de missie van Kroonenberg Groep geschreven staan.

P

FOTO: SCN

aul Bremmer, hoofd commercieel beheer bij Kroonenberg Groep, kijkt duidelijk met veel plezier naar de laatste upgrade die het bedrijf hier op het Osdorpplein heeft gerealiseerd. De voormalige Shoperade (een jarentachtig-concept van de toenmalige ontwikkelaar MBO) kwam bij Kroonenberg Groep begin 2008 in portefeuille als onderdeel van het grotere geheel van de toenmalige Phillips-portefeuille.

Paul Bremmer: ‘Voor die portefeuille, met daarin ook het Gelderlandplein, bestond destijds veel interesse, maar we merkten wel dat andere partijen opzagen tegen het als lastig beschouwde Osdorpplein. Wat wij ervaren hebben, is dat het beheer prima te organiseren was, maar dat je het wel strak moest houden. Dus met de ondernemers duidelijke afspraken maken en die ook handhaven. Wij zijn altijd heel strikt in onze contracten en de navolging daarvan, maar je kan altijd met ons in gesprek als dat nodig is.’

Na de overname was Kroonenberg Groep met een groot deel van het vastgoed veruit de grootste eigenaar op en rond het Osdorpplein. Onder meer het C&A-pand, de winkelstrip tegen de HEMA, de centrale winkelstraat en twee parkeergarages behoren tot het bezit. → scn 2017 | 3 37

PROJECTEN

‘Het gaat ons echter niet alleen om het vastgoed, maar ook om het naar een hoger niveau trekken van het gebied. Het is duidelijk dat we daarvoor kansen­ zagen en dat dit ook goed aansloot op de ambities van het stadsdeel. We hebben dan ook al eerder vernieuwingen op het Osdorpplein doorgevoerd en zijn nog steeds bezig met de optimalisatie van de branchering. Als over enige tijd de andere vastgoedeigenaren ook klaar zijn, dan staat er hier een zonder meer attractief winkelgebied.’

WESTMARKET ALS LEVENDIGE KERN De verandering van Shoperade naar Westmarket is niet alleen maar het beden­ken van een andere naam geweest. Paul Bremmer: ‘In feite had het concept z’n beste tijd gehad. Het aanbod werd steeds minder gevarieerd.

Het was tijd voor een nieuw elan, een andere formule en een andere trekker.­ Daarnaast waren het stadsdeel en wij als eigenaar het er over eens dat de lay-out beter moest aansluiten op de rest van het winkelgebied, zodat er een betere doorstroming zou ontstaan en er een logischer winkelrondje voor de consument zou komen.’

niet alleen een entree aan de buitenzijde (‘Lammetjesplein’) te hebben, maar ook een entree aan de zijde van de kleine ondernemers en het foodcourt in Westmarket. Een doorstroming in de breedte en de lengte werd als essentieel beschouwd voor de verbindende rol die Westmarket heeft en deze werd ook gerealiseerd.

HORECA STEEDS BELANGRIJKER In Shopping Centre news en elders heeft u er al eerder over kunnen lezen: de horeca als onderdeel van de branchemix in winkelgebieden is aan een opmars bezig. En ook in Westmarket is dit duidelijk zichtbaar.

‘Westmarket is nu de kern die alles verbindt’

De Westmarket als verbinding

‘Uiteindelijk hebben we een ontwerp gerealiseerd dat daar helemaal aan voldoet, maar dat daarnaast qua architectuur meer kwaliteit heeft en lichter en transparanter is. Dat plus het nieuwe foodcourt, de mix van oude en nieuwe ondernemers en de recent geopende trekker TK Maxx, maken dat we nu een hele andere dynamiek hebben gerealiseerd.’

Hiervoor was het wel noodzakelijk dat TK Maxx als trekker bereid was om 38 scn 2017 | 3

‘Qua aantal vestigingen en meters hebben we nu duidelijk meer horeca dan voorheen.’ zegt Paul Bremmer.

‘Daarbij hebben we goed gekeken naar de multiculturele samenstelling van het stadsdeel: de horeca moest daarop goed aansluiten en met zo min mogelijk overlappingen. Aan de hand van een horecamatrix hebben we duidelijk gemaakt wie er wat kon gaan verkopen. Daarbij hebben we ons heel sterk gericht op vernieuwende concepten. Zo is de ene frietboer de andere niet. Ga maar kijken.

We hebben o.a. een hamburgerspecialist, een coffeecorner, IJscuypje, een theeconcept en meer. Op de eerste etage boven het horecaplein is ruimte om te zitten en hebben we een mooi stukje kindervermaak van Kiddieland geplaatst.’

PROJECTEN

‘De nieuwe kwaliteit trekt ook mensen buiten het primaire marktgebied’

Het aanbod van het foodcourt past helemaal bij het Osdorpplein

ROLWISSELING Vanuit de oude Shoperade zijn een groot aantal ondernemers meeverhuisd naar de nieuwe Westmarket.

Maar niet allemaal in dezelfde rol.

‘We hebben een ondernemer die in de Shoperade een schoenenwinkel had en die nu een echt Afghaanse horecagelegenheid exploiteert. Dat is ook het leuke van zo’n echte ondernemer: die ziet kansen en durft het roer om te gooien. En zoiets levert een belangrijke bijdrage aan het succes, want het gevarieerde aanbod dat er nu staat heeft volgens onze ondernemers al snel geresulteerd in een groter aandeel consumenten die buiten het primaire markgebied wonen.

Dus naast dat wij nu door een verbetering van het aanbod en de kwaliteit van de omgeving meer en meer de lokale consument weten vast te houden, vloeien er ook nieuwe consumenten toe.’

POSITIONERING Een ander aspect van de horeca is dat hierdoor de positionering van de Westmarket is veranderd. Paul Bremmer: ‘Als winkelvastgoedei-

genaar is het onze taak een plek te creëren waar mensen prettig kunnen verblijven. De juiste horeca, maar ook voorzieningen voor kinderen én ouderen zijn in dat kader belangrijk. Wil je het verschil met internet en boodschappen doen vanaf de bank maken, dan móet je de consument meer bieden dan alleen maar een locatie voor boodschappen te zijn. Met één pand in een winkelstraat is het bijna niet mogelijk dat te bereiken, maar met een cluster zoals hier in Westmarket en het grotere geheel van het Osdorpplein beslist wel.’

SLEUTELWOORD: KWALITEIT Of je nu met de mensen van Kroonenberg Groep op Hilvertshof, Gelderlandplein, Kalvertoren, Barones of het Osdorpplein rondloopt, altijd komt het gesprek uit op het geloof in kwaliteit als de onderscheidende factor.

Paul Bremmer: ‘Kwaliteit is iets wat in veel dingen zit. En het moet ook passen bij de locatie, dus het is niet altijd hetzelfde. Kwaliteit maakt onderdeel uit van onze bedrijfsfilosofie en we trekken dat nadrukkelijk naar ons toe. Het heeft met de architectuur en de materialen te maken, maar ook hoe je met iets als uitstallingsbeleid omgaat. Ook daar moet je helder in zijn.’

‘Het heeft te maken met de branchemix en het kan de katalysator zijn waardoor je ondernemers met je meegaan. Als kwaliteit, zoals hier in Nieuw West, breed gedragen wordt en ook het stadsdeel en de woningbouwverenigingen (er zijn hier hele wijken gesloopt en daar verrijzen nu prachtige nieuwe woningen) hierin meegaan, dan ontstaat er een gebied dat steeds aantrekkelijker wordt voor de bewoners en ook de ondernemers.’

‘Naarmate dit proces vordert wordt het Osdorpplein volwaardiger en volwassener en daarmee ook aantrekkelijker voor nieuwe retailers. We zijn echter nog niet klaar: wij hebben nog een wensenlijstje qua retailers die we hier graag zien en vastgoedcollega’s LEBO Vastgoed en MRP zijn nog bezig met vernieuwingen. Maar uiteindelijk staat hier straks een nieuw Osdorpplein dat de kwaliteiten heeft om het hart te zijn van Nieuw-West.’ ← scn 2017 | 3 39

PROJECTEN

‘We nemen hier geen genoegen met een standaard niveau’ Met de Westmarket is op het winkelcentrum Osdorperplein in Amsterdam Nieuw-West een nieuw hart gaan kloppen. Maar dit is maar één onderdeel van de grootscheepse vernieuwingsoperatie die in dit stadsdeel loopt. Achmed Baâdoud, voorzitter van het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West, vertelt over zijn aspiraties voor dit stadsdeel en hoe de juiste kwaliteiten worden toegevoegd om de transformatie te laten slagen.

40 scn 2017 | 3

Bestuursvoorzitter Achmed Baâdoud (l) van het Amsterdamse stadsdeel Nieuw-West met Lesley Bamberger in Westmarket.

S

tadsdeel NieuwWest is een na-oorlogse uitbreidingswijk van Amsterdam en bestaat uit de vroegere stadsdelen Geuzenveld/ Slotermeer, Slotervaart en Osdorp. In dit gebied spelen issues als stedelijke veroudering, verandering van de demografie, veiligheid, veranderingen in de retail en meer. In dit interview met Achmed Baâdoud beperken we ons tot Osdorp en met name het Osdorpplein en omgeving.

Een gebied dat Achmed Baâdoud erg goed kent, want als jongeman woonde en werkte hij op het winkelcentrum: ‘Ik heb de Shoperade, de voorloper van de nieuwe Westmarket, zien bouwen en werkte bij Albert Heijn als vakkenvuller. Ik ken het Osdorpplein en de retail dus van dichtbij.’

VERNIEUWINGEN Achmed Baâdoud is in 2010 aangetreden en heeft toen werk gemaakt van het al in 2005 bedachte plan voor de vernieuwing van Osdorp.

‘Vanwege de crisis heeft de uitvoering op zich laten wachten, maar we zijn er uiteindelijk in geslaagd om met verschillende ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en woningbouwcorporaties afspraken te maken over vernieuwingen. Ik heb hen voorgehouden dat het van belang was om dit samen te doen. Dus elkaar niet als concurrent te zien, maar als partner om dit gebied samen met

de gemeente sterker op de kaart te zetten en kwaliteit toe te voegen.

Vanuit de overheid kon ik vanuit het bestemmingsplan mogelijkheden bieden, maar ook door fors te investeren in leefbaarheid en veiligheid.

De vastgoedpartijen konden bijdragen door meters en een nieuwe kwa-

De 167 culturen van Nieuw-West zie je terug op het Osdorpplein liteit in uitstraling. Er is inmiddels veel gerealiseerd. Ook dit jaar starten weer nieuwe projecten en komen er naast veel nieuwe, hoog kwalitatieve woningen ook 20.000m2 retailmeters bij. Daarbij is er veel aandacht voor horeca, leisure en gezelligheid, waarmee we een alternatief bieden voor het internet. Elke zes weken heb ik een bijeenkomst met de vastgoedpartijen om zaken af te stemmen. Het is een samenwerking die tot een nieuw vertrouwen heeft geleid en Osdorp vaart daar wel bij.’

OSDORP+ De ambitie is Osdorp, maar zeker ook het centrum op een hoger niveau te krijgen. Bovendien moet het Osdor-

THEMA

verwaaijen perplein het winkelcentrum voor de regio worden, dus tevens de consument uit Badhoevedorp en Haarlemmermeer aantrekken.

‘Wil je dat hogere niveau bereiken, dan heb je ook grotere en aansprekender winkelketens nodig, zoals TK-Maxx die nu in de Westmarket gevestigd is. Wij kunnen dit soort formules beter faciliteren dan het centrum van Amsterdam en daarmee tevens een antwoord op de drukte in de stad bieden. We maken het Osdorpplein met alles dat we samen met de marktpartijen doen aantrekkelijker. En-passant worden er ook nieuwe banen gecreëerd, wat goed is voor de bestrijding van de jeugdwerkeloosheid.’

Nieuw-West heeft ruim 150.000 inwoners en 167 culturen. Die bevolkingsmix zie je ook terug op het Osdorpplein en dus ook in het nieuwe concept van de Westmarket (met een foodplein).

TEVREDEN Achmed Baâdoud: ‘Ik ben ontzettend tevreden met het resultaat. We zochten al een tijd naar een oplossing voor de verbetering van het hart van het winkelcentrum, met name het verblijfsklimaat. We merkten dat het oude Shoperadeconcept niet meer werkte. Dat ging op zaterdag om vijf uur dicht. Nu, met de nieuwe Westmarket en de foodcourt die ’s avonds langer open is en de samenhang met andere horeca en het theater, geeft dat de gewenste levendigheid en sociale veiligheid. Het geeft de bewoners die boven het winkelcentrum wonen ook het gevoel dat het niet meer een doods plein is, maar dat er nu leven, een ziel in het hart van het winkelcentrum is.’

BOODSCHAP De ontwikkelingen in Nieuw-West zijn nog niet klaar. Verwacht wordt dat dit qua woningbouw en bereikbaarheid rond 2022 het geval zal zijn. Achmed Baâdoud heeft nog wel een boodschap aan marktpartijen: ‘Wie nog twijfelt om in Nieuw-West te investeren moet dat niet te lang doen: als je nu niet je kans pakt is het straks echt te laat!’ ←

Non-believer

H

et hangt in de lucht. Niet de pollen waarvan mijn ogen gaan tranen. Nee, een verwachting dat het binnenkort allemaal beter gaat worden. Dat de leegstand weldra opgelost gaat worden. Dat de huren weer gaan stijgen en dat de waarde van de panden ook weer omhoog zullen gaan, na een lange reeks van huurkortingen en afwaarderingen.

De verwachting dat een partij als Hudson’s Bay weer nieuw elan zal geven aan het winkellandschap. Dat de footfall weer gaat stijgen en dat daardoor iedereen hiervan kan profiteren.

Maar hoop en verwachting liggen vaak dicht bij elkaar. Vooralsnog lijkt het online kanaal echter nog steeds aan de winnende hand. Deels multi, deels single channel. Groeit het door? Is het nog maar aan het begin van de ontwikkeling of vlakt de groei uit.

E

en opvallend resultaat van het recente onderzoek van Supermarkt en Ruimte (ondersteund door Strabo en Supervastgoed) naar online boodschappen, was de beperkte te verwachten groei van het online boodschappen segment. De penetratiegraad het percentage dat afgelopen jaar online boodschappen doet) is nagenoeg gelijk gebleven, het aandeel dat aangeeft in de toekomst mogelijk gebruik te zullen maken van online voor de boodschappen is zelfs gedaald ten opzichte van anderhalf jaar geleden.

Aan de andere kant zie je wel dat gebruikers steeds vaker tevreden zijn over het online bezorgen, kwaliteit en vriendelijkheid van de medewerkers. Een waterscheiding ontstaat dus tussen believers en non-believers. Believers zien de voordelen van tijdswinst, gemak, thuisbezorging en een groter assortiment (dan de supermarkt om de hoek). Die believers vind je vooral onder tweeverdienende, Vinex-huishoudens met jonge kinderen, een bovenmodaal inkomen en een chronisch tijdgebrek. Maar ook mijn oom van 91 jaar die, niet geheel onbemiddeld maar steeds minder goed ter been, zijn wekelijkse supermarktbezoeken ingeruild heeft voor thuisbezorging. Een buitengewoon sympathieke jongeman zet de boodschappen in hun koelkast. Hij is zeer content en wil niets anders meer.

Maar supermarkten zitten ook niet stil en doen hun best om de winkelbeleving te vergroten. Als je terugdenkt aan de gemiddelde super-

markt van 10 jaar geleden en die zet naast een moderne supermarkt van nu, is er een wereld van verschil. Koeling, verlichting, gangpaden, assortiment, etc. Op alle fronten worden we steeds beter bediend. En als je dan ook nog een pizza ter plekke kan laten bereiden of echt verse sushi kan kopen, dan lijkt me dat maagaandeel nog stevig in handen van de grootgrutters.

W

aar gaat het naar toe? Ik heb eerlijk gezegd geen flauw idee. Vooralsnog behoor ik nog tot de non-believers. Ik vind winkelen en met name boodschappen doen gewoon namelijk veel te leuk om het in te ruilen voor een wekelijkse interactie met mijn ongetwijfeld vriendelijke thuisbezorger. Het sociale aspect (de mensen die ik al shoppend tegenkom en de gesprekken met ondernemers zelf), de aanstekelijke glimlach van mijn favoriete verkoopster in de bloemenzaak, de keuze aan producten, de verrassing in het aanbod, geur- en kleurbeleving en het feit dat ik pas ter plekke bedenk wat er de komende week ongeveer gegeten en gedronken wordt. Allemaal redenen om mij nog enige tijd comfortabel in het non-believerkamp te nestelen.

Maar zeg nooit nooit. Indachtig mijn oom kan er ook voor mij een tijd aanbreken dat ik, kromgebogen achter mijn e-rollator, de voorkeur geef aan een lieftallige bezorgster die de wekelijkse boodschapjes in mijn koelmeubel tovert.

S

ociale meerwaarde, sociale interactie, verbinding. Allemaal termen die steeds vaker gebezigd worden. In mijn optiek een belangrijke pijler waarop het fysieke winkelen zal blijven voortbestaan. Het wordt tijd dat wij non-believers daar ook voor uit gaan komen.

Gewoon hardop roepen dat boodschappen doen ook een aangename, verrijkende bezigheid kan zijn. Zonder het label opgeplakt te krijgen dat je een dief van je tijdsportemonnee, een hopeloze romanticus of een technologieschuwe holbewoner bent. ← jeroen verwaaijen directeur onderzoek Strabo | #jpverwaaijen De uitkomsten van het halfjaarlijkse onderzoek naar online supermarktbestedingen zijn op aanvraag beschikbaar (info@supermarktenruimte.nl).

scn 2017 | 3 41

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

PROJECTEN

Winkelcentrum IJburg past zich aan op grotere rol

Als je op de ringweg Amsterdam A10-oost rijdt, wordt bijna als vanzelf de blik getrokken naar de bijzondere EnneĂźs Heermabrug en de daarachter gelegen woonwijk IJburg. Alsof het altijd zo geweest is. Maar de ontwikkeling van IJburg is met de nodige hindernissen verlopen. De bouwontwikkeling en de groei van het bewonersaantal kwam maar moeizaam op gang. Dat had natuurlijk ook gevolgen voor de winkelplanning. Pieter Bronsveld, assetmanager bij Syntrus Achmea, vertelt over de recente geschiedenis van winkelcentrum IJburg.

â&#x2020;&#x2019;

scn 2017 | 3 43

PROJECTEN

W

inkelcentrum IJburg maakt deel uit van het woon- en winkelcomplex IJburg aan de IJburglaan, de centrale verkeersas voor de eilanden Haveneiland en Steigereiland. Het project is een ontwikkeling van Waterstad 2 cv met als voorman ING Real Estate Development. De winkels plus parkeergarage werden in 2008 aangekocht door Stichting Achmea Dutch Retail Property Fund van Syntrus Achmea.

Het stadsdeel IJburg had eigenlijk in 2012 klaar moeten zijn. Op zeven op te spuiten eilanden waren 18.000 woningen en 45.000 inwoners voorzien. Een flink draagvlak voor bijvoorbeeld de retail. Pieter Bronsveld: ‘Zo is het helaas niet gegaan. De crisis gooide roet in het eten en de huizenmarkt stagneerde. Er zijn tot nu toe slechts vier eilanden gereed en het inwonertal bleef steken op zo'n 12 duizend inwoners en dat was voor verschillende retailers te weinig om tot expansie over te kunnen gaan, met leegstand als gevolg.’

‘Bij het aantrekken van nieuwe huurders liepen we vaak tegen dit stigma aan. Inmiddels is de huizenproductie op stoom en wordt er werk gemaakt van het opspuiten van een nieuw eiland. Alle kansen liggen weer open.’

NIEUWE FUNCTIE Het feit dat de realisatie van nieuwe eilanden en woningen achter liep, had ook als onbedoeld effect dat winkelcentrum IJburg de facto het hoofdwinkelcentrum van het stadsdeel werd. Althans voorlopig. Pieter Bronsveld: ‘Daar was het nooit voor ontworpen, het hoofdwinkelcentrum was gepland voor het Centrumeiland. In de praktijk bleek dat verschillende retailers eigenlijk niet zo lang wilden wachten met het innemen van een positie op

44 scn 2017 | 3

‘We werken aan een branchemix die de bewoners van IJburg bindt aan hun winkelcentrum’

Pieter Bronsveld

FOTO:SCN

IJburg. Daarom heeft hema in 2012 toch besloten hier een klein filiaal te openen.’

Winkelcentrum IJburg heeft 8.780 m2 verhuurbaar winkeloppervlakte en is langwerpig van vorm met een open winkelplein in het midden. Daarnaast zijn een aantal winkels en diensten (waaronder hema en biologische supermarkt Biolicious) aan de achterzijde op het Jorens Ivensplein gesitueerd, met zicht op de woningen. Ook de weekmarkt wordt daar gehouden.

STUURMANSKUNST OP HET IJMEER De crisis en de achterblijvende bewonersaantallen zorgden ervoor dat een aantal winkels niet goed draaiden, waaronder Blokker en Zeeman. ‘Ondanks dat deze winkels aan de linkervoorzijde waren gesitueerd’, zegt Pieter Bronsveld. ‘Voor de herinvulling hebben we diverse sce-

PROJECTEN

nario’s overwogen. Marqt, Gamma Compact, Action of een relocatie van de hema. De wijk heeft zeker behoefte aan een doe-het-zelfwinkel. Maar Action zagen we als sterkste toevoeging: deze bedient een breed publiek en trekt stelselmatig consumenten.’

‘Uiteindelijk is het Action geworden. Deze trekker is ook niet in omliggende centra te vinden. Voor deze winkel hebben wij vier units samengevoegd (tot 1.087 m2) waarbij ook direct een aanpassing van de formule en indeling van de naastliggende Vomar (nieuwe ‘rode’ for-

Horeca kan hier het verschil maken’ mule) is gerealiseerd. Tevens moest de winkel van Brilservice verplaatst worden om de komst van Action mogelijk te maken.’

‘Het gevolg is nu dat ook de linkerflank krachtig is geworden, hetgeen je direct terug ziet in de consumententraffic. Een mooi spin-off van deze ingreep was bovendien dat Holland & Barret de laatst beschikbare unit wilde huren.’

moetings- en rustpunt dienen. Pieter Bronsveld: ‘Op dit moment zitten we qua horeca aan het maximum dat volgens de afspraken met de gemeente geplaatst kan worden. Maar we zouden graag wat ruimere mogelijkheden hebben om het aanbod nog beter te laten aansluiten op het profiel van de mensen die in IJburg wonen.’

‘Een goed voorbeeld is het onlangs geopende Thaise restaurant Kitchen of Happiness. Dat is een instant succes gebleken: een goede keuken en een goede ondernemer waar we blij mee zijn. We zien horeca echt als een factor die het winkelcentrum onderscheidt van bijvoorbeeld de Maxis. Het draagt er ook aan bij dat winkelcentrum IJburg voor zowel de mensen die wonen en werken in ‘blok 5’ – waarin het winkelcentrum gelegen is – als het tegenoverliggende ‘blok 4’ en ook het in het verlengde gelegen Steigereiland aan zich weet te binden.’

BEREIKBAARHEID Daarvoor is een goede bereikbaarheid cruciaal. En ofschoon de bereikbaarheid van winkelcentrum IJburg goed te noemen is per tram, auto en eigen parkeergarage (met laag tarief), fiets en te voet, ligt daar nog wel een verbeterpunt: ‘De consument uit blok 4 moet nu nog een

DOE-HET-ZELF En wat hebben jullie met de doe-het-zelf-wens gedaan?

‘Ook die hebben we opgelost. Aan het Joris Ivensplein hebben wij in een kleine unit een ondernemer geplaatst met een basic dhz-assortiment. Dus echt de dingen als schroefjes en moertjes, stekkers en snoeren waar je als bewoner acuut behoefte aan kan hebben. Daarnaast biedt deze creatieve ondernemer ook heel slim montagediensten aan. Hij haakt daarmee perfect in op de behoeften van de bewoners in een woonwijk als deze.’

COMPLEET EN ONDERSCHEIDEND Maar met deze invullingen is het werk aan Winkelcentrum IJburg geenszins gedaan. ‘Dat klopt. We hebben nu een mooie mix van winkels en horeca, die goed aansluit op de bewoners van IJburg. Het is een aanbod dat erop gericht is de bewoners van IJburg aan dit winkelcentrum te binden, niet op het aantrekken van consument van buiten het stadsdeel. De winkels van Albert Heijn, Vomar en Action leveren daar een sterke bijdrage aan.’

‘Echter, de meeste mensen hier bezitten wel een auto en kunnen natuurlijk ook naar een andere locatie rijden.

Zoals Maxis Muiden. Wij proberen dan ook een compleet en onderscheidend aanbod te hebben, zodat de rit naar Muiden niet nodig is.’

BELANGRIJKE ROL VOOR DE HORECA Op diverse locaties, waaronder het middenplein, is in winkelcentrum IJburg horeca te vinden. Door de plaatsing van terrassen, kan het middenplein ook echt als ont-

barrière nemen vanwege een wat onhandig geplaatste tramhalte. Het zou een grote verbetering zijn als Stadsdeel Oost het GVB kan overtuigen deze te verplaatsen.’

‘We zien ook nog wel wat verbeterpunten voor het openbaar gebied’ zegt Pieter Bronsveld. Tja, er blijft –zo blijkt – altijd wat te wensen over: Uiteindelijk dient dat alles één doel: een sterk winkelcentrum IJburg waar de bewoners voor een groot deel van de behoeften terecht kunnen. ← scn 2017 | 3 45

HUURZAKEN

Boetebeding

DOOR JOHN NIJSTEN

De rechterlijke macht kent een hiërarchie waarbij de rechtbanken ondergeschikt zijn aan de gerechtshoven. Toch hebben twee rechtbanken een oordeel van het Gerechtshof Amsterdam getrotseerd over de uitleg van de boetebepaling in de ROZmodellen. Terecht, vindt expert John Nijsten.

46 scn 2017 | 3

Rechtbanken tarten terecht hof

D

e Rechtbank Limburg heeft op 17-05-2017 uitspraak gedaan over de uitleg van het boetebeding in de algemene bepalingen van het ROZ-model huurovereenkomst bedrijfsruimte. Eerder tartte de rechtbank te Amsterdam haar eigen gerechtshof door de uitleg van dit hof te verwerpen. Zowel de Rechtbank Limburg als de Rechtbank Amsterdam zijn van mening dat het minimum van € 300 aan boeterente is verschuldigd over het totale bedrag aan huur per maand die niet tijdig wordt betaald. Het hof meende bij herhaling dat deze boete moet worden berekend over elke huurtermijn die in een maand onbetaald wordt gelaten. Bijzonder is dat de Rechtbank Limburg vindt dat geen redelijk handelend contractspartij dit bedoeld kan hebben.

GERECHTSHOF AMSTERDAM Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest van 8 september 2015 overwogen dat de boete van art. 18 lid 2 van de toepasselijke algemene bepalingen (ROZ-model kantoorruimte juli 2003) ertoe strekt de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding inhoudende dat de huurder over elke maand dat niet tijdig de huur is voldaan slechts eenmaal een (minimale) boete is verschuldigd, leidt volgens het hof tot het onaannemelijke resultaat dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald.

De boete komt in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en een juiste uitleg brengt volgens het hof mee dat over de negen onbetaald gebleven maandtermijnen niet negenmaal, maar 45 maal een bedrag van 300 euro toewijsbaar is.

Voor elke maand dat een termijn niet wordt betaald, is volgens het hof het minimumbedrag van 300 euro verschuldigd. Indien een termijn bijvoorbeeld vijf maanden niet wordt betaald, is de minimumboete in de ogen van het hof dus alleen al voor deze ter-

Volgens het hof moet voor elke niet-betaalde termijn een boete van 300 euro worden opgelegd mijn, dus los van de niet-betaling van overige termijnen, 1500 euro.

In art. 18.2 is het volgende bepaald: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

HUURZAKEN

RECHTBANK AMSTERDAM In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 17 februari 2016 deed de verhuurder voor de boete een beroep op art. 26.2 van de algemene bepalingen, dat luidt: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

De verhuurder legde de bepaling zo uit, dat over de onbetaald gebleven termijnen de huurder vijftig maal een bedrag van 300 euro verschuldigd is.

De rechtbank maakt melding van voornoemd arrest van het Gerechtshof te Amsterdam d.d. 8 september 2015, waarbij het hof overwoog dat op grond van art. 18 lid 2 van het ROZ-model over de negen onbetaald gebleven maandtermijnen als boete niet negenmaal, maar 45 maal een bedrag van 300 euro toewijsbaar is.

Art. 18.2 van het ROZ-model is gelijkluidend aan art. 26.2 van de algemene bepalingen dat in de onderhavige kwestie van toepassing is.

BOETEBEDING De rechtbank onderschrijft de overweging van het hof dat de betreffende boete de strekking heeft te prikkelen tot tijdige huurbetaling, dat deze in de plaats komt van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en dat het in beginsel (dus) wel moet uitmaken of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald.

Volgens de rechtbank gaat het vervolgens om de vraag waarop het in het boetebeding genoemde minimumbedrag van 300 euro per maand ziet. Ziet dit beding: (A) op de boete die minimaal verschuldigd is voor elke termijn die in die maand niet volledig is voldaan (ongeacht het totaal van de huurachterstand, dus bij een achterstand veroorzaakt doordat vijf termijnen niet geheel zijn betaald is een boete ver-

Ook de rechtbank in Limburg stelde dat de tekst van het beding onduidelijk is schuldigd van minimaal 1500 euro in de betreffende maand), of (B) op de boete die minimaal per maand verschuldigd is in het geval 300 euro meer is dan de boeterente van 2 procent van het totaalbedrag van alle in die maand achterstallige termijnen?

ONDUIDELIJK Volgens de rechtbank is de tekst van art.

26.2 van de algemene bepalingen onduidelijk voor wat betreft de vraag waarop het minimumbedrag van 300 euro betrekking heeft. Dat komt volgens de rechtbank voor risico van de gebruiker van de algemene voorwaarden en vormt een grond om de voor de wederpartij van die gebruiker gunstigste uitleg te laten prevaleren. Voorts leert volgens de rechtbank een eenvoudige rekensom dat de uitleg onder (A) tot zowel onredelijke als onlogische resultaten leidt.

Om die reden volgt de rechtbank de hiervoor onder (B) bedoelde uitleg. Omdat voor elke maand dat een achterstand bestaat een bedrag van 300 euro als boeterente moet worden betaald, is ook bij die uitleg volgens de kantonrechter een prikkel tot tijdige betaling aanwezig.

RECHTBANK LIMBURG De Rechtbank Limburg stelt ook dat de tekst van het beding onduidelijk is. Bedoeld kan zijn dat over elke huurtermijn die niet

betaald is ten minste 300 euro aan boete verschuldigd is. Bedoeld kan ook zijn dat over elke onbetaalde maand huur 2 procent rente verschuldigd is, met een minimum van 300 euro. Ook deze rechtbank acht de laatste uitleg redelijk en in overeenstemming met wat partijen vanuit objectief gezichtspunt moeten hebben bedoeld. De eerste uitleg zou er immers toe leiden dat de verschuldigde boeten al snel de achterstallige huurpenningen zouden overstijgen.

“Dat kan geen redelijk handelend contractspartij bedoeld hebben op zich te nemen of de ander mee te belasten.”

BEOORDELING UITSPRAKEN Als voormalig lid van de juridische commissie van de ROZ, die de ROZ-model huurovereenkomsten opstelt, kan ik het standpunt van de kantonrechter als voorzieningenrechter te Amsterdam en de Rechtbank Limburg slechts beamen. Ook Karel Gerbrands, jarenlang voorzitter van deze commissie, deelde desgevraagd mee dat bij de introductie van het boetebeding in de algemene voorwaarden het nimmer de bedoeling is geweest om voor elke huurtermijn die in een maand niet werd betaald een minimumboete van 300 euro te laten vervallen. Het bedrag had betrekking op de boete berekend over de totale achterstallige som in die maand. Naar onze mening trotseerden de rechtbanken dus terecht de eerdere uitspraak van het hof.

Overigens bleef het Gerechtshof Amsterdam halsstarrig. In elk geval zag dit hof in een arrest van 7 juni 2016 nog geen reden zijn koers te wijzigen. Wellicht is dat wel het geval indien in een procedure kenbaar wordt gemaakt dat zijn uitleg niet de bedoeling van de opstellers van de algemene voorwaarden is geweest. ← scn 2017 | 3 47

PROJECTEN

Wie op Google zoekt naar winkelcentrum Schuytgraaf kan bijna niet om de geluiden van bewoners heen: ‘wat hebben we lang op ons winkelcentrum moeten wachten’. Maar nu het er dan staat, is het leed snel geleden, zo bleek op een zonovergoten openingsdag van 10 mei. Françoise Dechesne (managing director Multi Netherlands & Belgium) en Joachim Demmer (leasing manager Multi Netherlands) vertellen over het hoe en waarom van de lange bevalling die winkelcentrum Schuytgraaf toch wel was.

Joachim Demmer en Françoise Dechesne

FOTO:SCN

‘De juiste keuzes in crisistijd leiden uiteindelijk tot een passend product’ 48 scn 2017 | 3

S

chuytgraaf is een prachtige Vinex-wijk in het zuidwesten van Arnhem, waar qua stedenbouwkundige visie het stedelijke Arnhem met de landelijke Betuwe gecombineerd is. Veel groen en water dus, maar wél met Arnhem-Centrum op vijf minuten afstand.

De ontwikkeling van de wijk verloopt vanwege de crisis echter niet helemaal zoals gepland. Joachim Demmer: ‘De eerste woningen werden in 2004 gebouwd. De wijk zou in 2028 klaar moeten zijn en zo’n 6.250 woningen voor ruim 16.000 Arnhemmers moeten tellen. De eerste plannen voor het winkelcentrum dateren van 2004 en daarin werd uitgegaan van 11.000 m2 winkelruimte met twee grote fullservice supermarkten en een flink aandeel non-food.’

DRAAGVLAK Françoise Dechesne: ‘In de aanloop naar het nieuwe winkelcentrum kregen we te maken met de crisis.

De woningbouw bleef achter en daardoor viel het draagvlak voor een winkelcentrum van 11.000 m2 weg. Uiteindelijk hebben we de keuze gemaakt om te wachten tot de woningmarkt weer aantrok. Dat moment was in Schuytgraaf rond 2015-2016 goed merkbaar.’

‘Daarnaast hebben we besloten om het winkelcentrum kleiner te maken en zo het plan realistischer naar de omstandigheden te vormen. Van die

kleinere variant is nu fase 1 gerealiseerd, met 6.300 m2 winkels en 64 bovenliggende woningen en parkeerplaatsen. Het winkelcentrum kan al naar gelang de ontwikkeling van de behoeften in het primaire marktgebied nog met een tweede fase van 2.700 m2 groeien.’

NOODWINKELS De eerste bewoners van de wijk Schuyt­graaf hebben in de achterliggende periode niet geheel zonder winkels gezeten. Er waren grote nood­winkels van Albert Heijn, Gall & Gall en HEMA, die nu ook een vaste plek hebben gekregen in het nieuwe winkelcentrum.

Joachim Demmer: ‘Voor meer voorzieningen moest men uitwijken naar het centrum of bijvoorbeeld winkelcentrum Elderveld en/of Kronenburg. Toch hebben de noodwinkels gedurende circa tien jaar kunnen bijdragen aan de binding met de mensen in de wijk Schuytgraaf.’

UITGEBALANCEERD Naast de al genoemde grote trekkers is winkelcentrum Schuytgraaf geva-

PROJECTEN

Schuytgraaf rieerd gebrancheerd. Joachim Demmer: ‘Een uitgebalanceerde branche­ mix is voor een centrum als dit heel belangrijk. Daar hebben we ook in het voortraject uitgebreid met de gemeente over gesproken. Het lande-

‘Schuytgraaf is een plek om er even uit te zijn, elkaar te ontmoeten’ lijk filiaalbedrijf vormt als het ware het contour van het winkelcentrum.’

‘Maar er is tevens voldoende ruimte gecreëerd voor de couleur locale. Dit is ook duidelijk zichtbaar en soms gaat dat goed samen met het filiaalbedrijf. Zo wordt bijvoorbeeld de landelijke horecaformule Kwalitaria door een sterke en ervaren lokale ondernemer ingevuld, die hier ook een vestiging van zijn eigen, plaatselijke goed bekend staande formule De Gastronoom heeft.’

‘Bijzonder is dat we met bewoners uit Schuytgraaf samen een lunchroomconcept hebben uitgewerkt (Fyn: food, vintage & design). Dat zijn dus mensen uit dit gebied, die weten wat er in een wijk als deze speelt. Deze mix van filiaalbedrijf­ en lokale ondernemers geeft het winkelcentrum een duidelijke authenticiteit.’

OUT OF HOME: HET WINKEL­ CENTRUM ALS HART VAN DE WIJK Geheel naar de landelijke tendens waarin horeca steeds belangrijker in winkelgebieden wordt, heeft ook winkelcentrum Schuytgraaf op dit gebied ruime voorzieningen.

Joachim Demmer: ‘We sluiten hiermee aan op de out-of-hometrend, waarmee we beantwoorden aan de behoefte er even uit kunnen zijn. Een hapje en een drankje, elkaar ontmoeten, oftewel de sociale functie van een plek als deze heeft er toe geleid dat we horeca nadrukkelijk in het brancheringsplan hebben meegenomen. Schuytgraaf is immers een wijkvoorzienend winkelcentrum en dat betekent dat we het niveau van

FOTO: SCN

de voorzieningen wat hoger leggen en daarmee echte verblijfskwaliteit bieden.’

Françoise Dechesne: ‘Het winkelcentrum is maar een van de voorzieningen op deze centrumlocatie. Het is gelegen tegenover (internationale) scholen en er zijn vrij veel zorgvoorzieningen. Dat maakt dat we in de aanloop bewust gekozen hebben hier het centrum van de wijk Schuytgraaf te laten ontstaan.’

‘Ook daarom zie je hier wat meer horeca dan in vergelijkbare winkelcentra, want naast Kwalitaria, De Gastronoom en Food, vintage & design is er ook een Domino’s Pizza, een sushirestaurant en een ijssalon.­ Op twintig units is dat best veel, maar gezien de lokale situatie is dat juist onze ambitie geweest.’

VEEL AANDACHT VOOR DETAILS De woningen in de wijk Schuytgraaf zien er zoals in het begin van het artikel gemeld, prachtig uit. Dat vraagt dus om een bijpassend ontwerp voor de winkels.

‘Beslist, en ik hoop ook dat je dat ziet’, zegt Françoise Dechesne. → scn 2017 | 3 49

PROJECTEN

FOTO’S: SCN

‘Qua ontwerp en materiaalkeuze hebben we aansluiting gezocht bij de wijk en vooral ook naar waar vraag naar is. Je ziet dat in de details: het metselwerk, de balkons en de verticale parcellering. En ik heb nog nooit zulke mooie opstelplaatsen voor winkelwagens gezien als hier. Daar is naar verhouding veel geld aan uitgegeven –ook door Albert Heijn.

Maar we vonden het met elkaar heel belangrijk om de kwaliteit van de wijk ook terug te laten komen in het winkelcentrum, de winkels en de details, zoals zo’n opstelplaats.’

‘Daarnaast heeft de gemeente veel tijd en geld gestoken in de openbare ruimte, die zonder meer heel aantrekkelijk is geworden. Wij vinden het logisch dat als je op die manier een wijk wilt vormgeven en wilt aansluiten op het bewonersprofiel, dat ook het ontwerp van het winkelcentrum daarbij aansluit. Ook de ondernemers hebben dat begrepen: kijk naar hoe zij hun winkels hebben vormgegeven, naar wat er geïnvesteerd is in de afbouw. Prachtig!’

50 scn 2017 | 3

‘Anders gezegd: met elkaar hebben we hier het totaalbeeld gecreëerd dat past bij de wijk en haar bewoners. Als ontwikkelaar vinden we het geweldig

‘De grootte van 6500 vierkante meter sluit prima aan op de behoeften van retailers van nu’ om zo te kunnen werken en we zijn dan ook enorm trots op het resultaat, dat met passie en toewijding tot stand is gekomen.’

LEERTRAJECT Françoise Dechesne merkt daarnaast nog op dat de ontwikkeling voor Multi een leertraject was: ‘Multi is

niet alleen ontwikkelaar, maar in dit geval ook de belegger. Net als onze NRW Jaarprijs-inzending Kampen Hanzewijk, dat wij vorig jaar hebben opgeleverd.’

‘Dat betekent dat in dit geval het denken als ontwikkelaar en het denken als belegger in een heel vroeg stadium samen zijn gegaan. Dus de assetmanager die het project in portefeuille ging krijgen zat al helemaal voorin het traject aan tafel met de ontwikkelaars. Daarin heeft het team aan beide zijden duidelijk een synergie ervaren en stappen gemaakt die bijdragen aan gunstige voorwaarden voor de lange termijn exploitatie.’

DE RETAILERS IN EEN AANTREKKENDE MARKT Winkelcentrum Schuytgraaf is bij opening volledig verhuurd. Hoe heeft Multi dat voor elkaar gekregen?

Joachim Demmer: ‘Om te beginnen konden we nog putten uit de inschrijvingen die in eerdere stadia van de ontwikkeling gedaan zijn.

Maar bepalend waren vooral de

PROJECTEN

Winkels in Schuytgraaf Albert Heijn, Gall & Gall, Etos, HEMA, Zeeman, Domino’s, Kwalitaria, Ami Kappers, Zuivelhoeve, Keurslager De Haas, Bakkerij Hilvers, Schuytgraaf Optiek, Primera, Bite Sushi, Strijbosch­ Thunnissen Makelaars, TerStal, Jollerbasi groente & fruit en JanFleur bloemenhandel. Zeer recent zijn de laatste twee winkelunits verhuurd aan lunchroom Fyn: food, vintage & design en ijssalon Piazza.

laatste anderhalf à twee jaar, toen er overduidelijk veel animo vanuit de markt kwam.’

‘We hebben daarvoor samengewerkt met makelaar Strijbosch Thunnissen, die zich vooral richtte op de lokale spelers. Zelf hebben wij een goed netwerk met de landelijke spelers. Er is duidelijk gekozen voor invulling conform de uitgangspunten en in feite was er besloten om als dat niet meteen kon, dan maar niet 100 procent verhuurd te zijn bij de opening. Kwaliteit stond absoluut boven snelheid. Maar die animo was er dus en we konden de invulling doen zoals bedoeld: passend binnen de tijdsgeest en onze uitgangspunten.’

NIEUWE KANSEN Kun je zeggen dat de retailers er weer zin in hebben? Joachim Demmer: ‘De retail heeft moeilijke jaren achter de rug. Maar nu de economie weer aantrekt, staat men duidelijk open voor nieuwe kansen. Dat men daarbij enigszins voorzichtig is, is

logisch. Maar als het draagvlak en de locatie goed is, dan wil de retailer best wel.’

‘Kijk, de tijd van ongebreideld meters toevoegen ligt echt achter ons. De ontwikkelaar en de retailer kijken beter dan vroeger naar de kansen van de locatie, naar de vraag op zo’n plek als Schuytgraaf. We merken overigens nu al interesse in de eventuele tweede fase van het winkelcentrum.’

Françoise Dechesne: ‘Blijkbaar sluit een grootte van zo’n 6.500 m2 voor een centrum als dit prima aan op de behoeften van de retailers. Het betekent ook dat je hier niet heel veel mode en accessoires ziet. We hebben Zeeman en Terstal, en dat in combinatie met de HEMA dekt de dagelijkse modebehoefte. Maar voor een meer uitgebreid modeaanbod moet de consument naar de stad.’

‘Wat die tweede fase betreft: het is goed om te merken dat hier al interesse voor bestaat, maar je moet hiervoor wel het juiste moment afwachten. Wat dat betreft is het ook goed

om eerste fase 1 tot wasdom te laten komen.’

CAMPAGNE Zoals gebruikelijk bij projecten van Multi, worden de ondernemers geholpen met een krachtige openingscampagne. Joachim Demmer: ‘Daarnaast zorgen we voor begelei­ ding in het eerste jaar, zodat de ondernemers het winkelcentrum goed in de markt kunnen zetten met hulp van vakmensen die weten hoe dat werkt en zonder dat de ondernemers zelf weer het wiel moeten uitvinden.’

Françoise Dechesne: ‘De eerste klap is een daalder waard en vandaag ziet dat er heel goed uit!’ ←

• WWW.FACEBOOK.COM/WINKELCENTRUMSCHUYTGRAAF/ • ONTWERP: TT DESIGN EN GEESINK WEUSTEN ARCHITECTEN

scn 2017 | 3 51

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

HET PROBLEEM VAN BLOKKER: NIET EEN ‘TEVEEL AAN KEUS’, MAAR JUIST EEN GEBREK AAN KEUS DOOR HANS VAN TELLINGEN

Een vernieuwde Blokker in winkelcentrum Kerkelanden, Hilversum

B

lokker. Het Blokkerconcern. De Blokkercrisis. Het is als met het Nederlands Elftal. Geheel Nederland, in de vorm van 17 miljoen winkelbondscoaches, buitelt over elkaar heen. Met vaak zeer uiteenlopende visies. Het bedrijf van (wijlen) Jaap en Ab (gelukkig nog in leven) zou stuurloos zijn. En zou zich op teveel klanten tegelijk richten. Het concern kent teveel formules en zusterbedrijven. Moet weg uit het middensegment. Heeft te laat geanticipeerd op het internet. Enzovoort. Enzovoort. Enzovoort.

Opvallend is dat veel retaildeskundigen, mensen die er voor geleerd hebben, van mening zijn dat Blokker zich moet richten op een specifiekere doelgroep. Dat Blokker er dus goed aan doet om alle overige formules af te stoten. Dat het enig overgebleven merk (‘Blokker zelf’) zich op een koopkrachtiger en jonger publiek moet richten. En dat er meer kwaliteitsproducten verkocht moeten worden. Dat het aanbod in de winkel beperkter moet zijn. Minder diep. Minder breed. Kortom: minder keus. Maar wél meer focus.

ZOU HET? Nu moet iedereen keuzes maken in het leven. En als het gaat om marketing is het verrichten van heldere keuzes een absolute must. Dat geldt al helemaal voor winkelketens. Keuzes maken is essentieel. Het bepaalt of je een winnaar wordt. Of juist een verliezer. Een overlever. Of dat je onderdeel wordt van een sterfhuisconstructie.1 De winnaars beschikken over een duidelijk profiel. ‘Value for money’. Of juist: hoge kwaliteit 52 scn 2017 | 3

én hoge service. In beide gevallen trekken klanten graag de portemonnee.

MAAR GELDT DAT EIGENLIJK WEL VOOR ALLE WINKELKETENS? Dat hoeft niet. Waarom is Kruidvat zo’n succes? En Action?

Zijn dat ketens met een duidelijk profiel? In zekere zin wel. Ze zijn goedkoop. Maar verder verkopen deze winkels alles wat los en vast zit. In een overduidelijk rommelige en goedkope setting. Klanten zijn er dol op. Of: een fors aantal klanten.

Deze ketens hebben een verrassend breed profiel. Het zijn zeker niet alleen de mensen met een kleine portemonnee die hier kopen. Ook mensen met een grotere portemonnee kopen hier veel. Want een meerderheid van de consumenten is dol op een voordeeltje. Die fietsreflector van 80 cent bij de Action? Kopen! Bij de HEMA is deze misschien wel twee euro.

En bij de fietsenmaker vijf.

Maar wat gebeurt er dan? De consument kwam voor de fietsreflector van 80 cent, maar rekent toch 50 euro af. Of soms wel 100 euro. Deze consument is gaan grabbelen en graaien. En koopt veel meer dan hij of zij (vaker een ‘zij’) van plan was te kopen. De Action heeft zo te maken met een lange kassabon. Een webshop heeft vaak last van een korte kassabon. En kent meestal alleen maar heel erg doelgerichte aankopen. Alleen de fysieke retail is in staat om de klant te verleiden tot het verrichten van veel meer aankopen dan hij of zij van plan was.

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

NOU, EN? Prima, toch? Alles wat je nodig had voor het huishouden vond je hier. Je kwam er voor de nieuwste Swiffer. En je ging de deur uit met vijf producten, waaronder de nieuwste haarföhn en het onvermijdelijke anti aanbaksudderplaatje. Klanten, veelal vrouwen, waren dol op de Blokker. Blokker was een beetje duf.

Een beetje rommelig. Maar vooral beregezellig. Knus. En aangenaam kneuterig. Blokker was je beste vriendin.

FOTO: SCN

Alleen de fysieke retail is in staat de klant te verleiden tot veel meer aankopen dan hij van plan was DUS IS EEN STERKE FOCUS OP DE WEBSHOP WEL ZO BELANGRIJK? Dat is maar de vraag. De Action heeft geen webshop. De marges zijn hiervoor te laag. Daarbij zijn er eigenlijk geen webshops die fatsoenlijk winst kunnen maken.2 Belangrijk is overigens wél dat er sprake is van een goede online zichtbaarheid. Van een enorme fanbase. En een actief social mediabeleid.

ALLES. OM. DIE. KLANT. NAAR. JE. WINKEL. TE. KRIJGEN. Want ja, de Blokker, wat was dat eigenlijk voor een winkel?

Vroeger? Voor de ombouw? Het was óók een ‘grabbel- en graaiwinkel’. Lange tijd de beste in zijn soort. Een winkel met een zo breed mogelijk aanbod aan huishoudelijke artikelen.

Een winkel voor de gemiddelde Nederlander. Oubollig. Ouderwets. Misschien wel rolbevestigend. Met tien soorten dweilen. Emmers. Wasmanden. En sudderplaatjes.

De Blokkerwinkel aan de Middenweg, Amsterdam, in de jaren 60.

MAAR DAT WERD ALLEMAAL OP ZIJN KOP GEZET. De Action kwam. De Flying Tiger. Søstrene Grene. De Media Markt. Ikea ging daarnaast steeds meer huishoudartikelen verkopen. En ook dat zogenaamde vermaledijde internet gooide roet in het eten. Blokker werd voorbij gestreefd. Qua Prijs. Qua aanbod. Qua inrichting van de winkel. Blokker moest dus vernieuwen. Moest moderner worden. Overzichtelijker. Moest zich meer op jonge vrouwen richten. Met een minder breed en diep assortiment.

En, o ja, er moest ook een webshop komen. Blokker ondersteunt sinds 2015 zelfs de leerstoel van de webshopprofessor Cor Molenaar. Het zou me niet verbazen als hij (voormalig commissaris van Polare, waar er sprake was van een falende webshopstrategie) het webshopconcept van Blokker heeft bedacht. Een webshop die veel meer geld kostte dan dat deze opleverde.

Nu is een webshop voor een succesvolle keten vaak juist wél een goed idee. Het is een middel om meer klanten naar je fysieke winkel te laten komen. Maar voor slecht lopende winkelketens is een webshop vaak een slecht idee.3 Zoals bij V&D. Polare. Of Blokker. De kosten voor de webshop geven net dat zetje extra richting faillissement.

DUS HOE MOET HET DAN WEL? Blokker moet terug naar de basis. Die is: een leuke, gezellige, kneuterige winkel. Met een breed aanbod. Een diep aanbod.

Met een overdaad aan keus. Het probleem van de → scn 2017 | 3 53

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2E REEKS

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan deel 2: De Gouden Eeuw van de Winkel. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @ hansvtellingen

De Blokkervestiging in Hilvertshof, Hilversum

vernieuwde Blokker is niet een ‘teveel aan keus’, maar juist een gebrek aan keus. Zoals Blokker vroeger was (goedkoop en een neusje voor wat de klant wilde hebben), zó moet de Blokker weer worden. In ieder geval deels. Action beheerst het trucje inmiddels veel beter dan de huidige Blokker. Dus: het trucje van de juiste inkoop. En de laagste prijzen. Blokker heeft het laten liggen de laatste jaren.

Wees niet verbaasd als een 'Middenlander' met een dikke portemonnee komt aanrijden in een vette SUV In dit geval is het maken van geen keuzes dus de juiste keus. Nederland bestaat immers nog steeds voor de meerderheid uit ‘gewone Nederlanders’. Dat zijn geen hipsters. Geen grachtengordelbewoners. Geen bakfietsende inwoners van de binnenstad van Utrecht. En dat zijn geen mensen die denken vanuit de circulaire economie. Maar dat zijn wél mensen die wonen in het zogenaamde Middenland.4 Die mensen wonen in Etten-Leur. In Hoofddorp. In Alphen aan den Rijn. Enzovoort. Net zoals de verkiezingsuitslag wordt bepaald door de 54 scn 2017 | 3

FOTO: SCN

inwoners van het Middenland en niet door de inwoners van de binnenstad van Amsterdam, zo wordt het succes van een ‘gemiddelde’ winkelketen als Blokker óók in het Middenland bepaald.

VERGIS JE NIET IN DE MIDDENLANDER Vergis je niet: er zijn ‘Middenlanders’ met een kleine portemonnee. Maar wees niet verbaasd als een Middenlander aan komt rijden in een vette SUV. En een inkomen van vijf keer modaal heeft. Als jij weet hoe je deze grote groep weet te verleiden tot aankopen, ben je spekkoper.

Blokker beheerste dat trucje vroeger. En nu snapt de Action hoe dat moet. Keer terug naar je roots, Blokker. En er wacht een gouden toekomst. En OK, ja, natuurlijk moet je wél mee met de tijd. Met beter ingerichte winkels. Met méér servicegerichte medewerkers (die minder oranjegekleurd zijn). Maar die kneuterigheid moet blijven. En die enorme keus aan producten. En misschien wel een huismerk. Leer bijvoorbeeld van de HEMA. Want de HEMA redt het dus wél.

EN AL DIE ANDERE KETENS UIT HET BLOKKERCONCERN? Dat de Marskramer van functie gaat veranderen (wordt een franchiseformule en groothandelsorganisatie), snap ik. Teveel overlap. En dat je je niet meer wil richten op speelgoed? Dat snap ik ook. Andere tak van sport. En misschien is de Xenos inderdaad over de houdbaarheidsdatum heen. En is de Leen Bakker echt suffer dan suf.

Maar waarom verkoop je de Big Bazar? En waarom is Cook & Co uit het straatbeeld verdwenen en is het nu alleen een kleine specialistische onlinewinkel?

david lansen Hoe ziet het winkellandchap er in 2020 uit?

De Amerikaanse filmster Sarah Jessica Parker ('Sex in the city') is aangetrokken om de vernieuwde Blokker aan te prijzen.

Blokker heeft er baat bij om drie merken te hebben. Een vechtmerk als Big Bazar. Als grote concurrent voor de Action. Een basismerk als Blokker zelf. Voor als je écht veel keus wilt hebben. En een premiummerk als Cook & Co. Want ook de Middenlanders willen wel eens een mooie pan van Le Creuset kopen. Dát is het.

Drie formules. Met precies de juiste voorraad.

En geen lege schappen.

DUS? WAT ZIJN DE CONCLUSIES? Het probleem van Blokker is dus niet een ‘teveel aan keus’, maar is juist een gebrek aan keus.

Kijk naar de Action: dáár wordt gegrabbeld en gegraaid, dáár koopt de consument meer dan deze van plan was. Dáár wordt een lange kassabon gemaakt. Dáár draait het om in de retail. In ieder geval in warenhuisachtige formules.

En dat geldt dus ook voor een in essentie (voor velen) heerlijke winkelketen als Blokker.

De winkel met de drie G’s: Generiek, Gemiddeld en Gezellig. Met altijd de producten op voorraad. Mensen zijn dol op dit soort winkels.

Mensen kopen zich daar suf. ←

NOTEN 1 Zie ook hoofdstuk 7 van #WatNouEindeVanWinkels, over winnaars en verliezers: strabo. nl/cms/filemanager/files/2286_SCN_201506_VanTellingen.pdf, of SCN 2016-06).

2 Zie ook hoofdstuk 8 van #WatNouEindeVanWinkels: strabo.nl/cms/filemanager/ files/2278_SCN_2015-05_VT_LR.pdf, of SCN 2016-01).

3 Zie ook hoofdstuk 6 van #WatNouEIndeVanWinkels: strabo.nl/cms/filemanager/ files/2278_SCN_2015-05_VT_LR.pdf, of SCN 2015-05).

4 Zie ook de analyses van electoraal geograaf Josse de Voogd: binnenland.eenvandaag.nl/ blogs/71591/eenvandaag_zet_het_middenland_op_de_kaart.

T

echnologie ontwikkelt zich in rap tempo waardoor de consument kan shoppen vanuit de luie stoel.

‘Waarom zijn winkels en winkelstraten dan überhaupt nog nodig?’, volgt als logische vraag. Het antwoord is simpel: de verkoopfunctie is misschien vervangbaar, maar een winkel(straat) is voor de consument méér dan alleen een verkooppunt. Vandaag neem ik je mee naar het winkellandschap door de ogen van de bezoeker en schets een vijftal scenario’s die de consument in de kern kunnen raken met als resultaat consumerende bezoekers.

BELEVING, WIE KENT DEZE TERM NIET? Allereerst Surprise & Shop. In dit scena­ rio kiest de bezoeker ervoor om naar een winkelgebied te gaan voor de totaal­ beleving. Onder­nemers, vastgoed­ eigenaren en de gemeente werken samen om de bezoeker optimaal te bedienen.

Aanvullend zorgen de professionele sfeermakers, zoals theaterproducenten en lokale musea ervoor dat bezoekers constant verrast worden.

Ook Story & Shop draait om bele­ving­, maar hier ligt de kracht in het ver­tel­ len van één verhaal dat in elk detail terugkomt. Zo gebruikt een historische binnen­stad haar geschiedenis als bind­ middel voor het complete aanbod. Dit scenario werkt ook bij tijdelijke locaties.

Zo zijn pop-up stores tijdens de Libelle Zomerweek een belangrijk onderdeel van de totaalbeleving.

DICHT BIJ HUIS VOEL IK MIJ THUIS Als we het over gebiedsontwikkeling hebben, dan zullen de meeste roepen: ‘Het draait om beleving!’ Natuurlijk zit hier een kern van waarheid in, maar Service & Shop

draait om de invulling van de dagelijkse behoefte en het stimuleren van de sociale cohesie. Denk bijvoorbeeld aan wijkcentra.

Een groot deel van de non-food is niet relevant voor het goed functioneren van dit gebied. Wel belangrijk is de supermarkt met aanvullende concepten zoals een kapper, horeca, kinderopvang en een apotheek.

HET STIMULEREN VAN KORTE ONTMOETINGEN Laten we niet vergeten dat ook treinen tankstations steeds belangrijkere (winkel)gebieden worden. Het slim inspelen op de behoeften van de reiziger of harde werker is ideaal om korte (zakelijke) ontmoetingen te benutten.

Denk bijvoorbeeld aan het stimuleren geautomatiseerde convenience stores, vergaderruimtes of diensten als Marktplaats.nl.

En is het je wel eens opgevallen dat vraag en aan­bod elkaar steeds beter vinden op werk­plekken zoals kantoren­ locaties en ziekenhuizen? Voor retailen horecaconcepten brengt deze ontwikkeling kansen met zich mee.

GEEN BLAUWDRUK VOOR JOUW WINKELGEBIED Of de consument nu een ‘dagje uit’ gaat of met één specifiek doel naar buiten stapt, uiteindelijk draait het om het vervullen van de behoefte van jouw doelgroep. Deze scenario’s zijn geen blauwdruk voor het totale winkellandschap in 2020, maar schetsen een inspirerend beeld hoe je samen op de ontwikkelingen kan inspelen en bezoekers naar jouw winkelgebied verleidt.

Wil jij hier meer over weten? Neem dan contact met mij op via dlansen@dnws.nl of 06 160 724 32. ←

DAVID LANSEN, PLATFORM DE NIEUWE WINKELSTRAAT

scn 2017 | 3 55

SSM RETAIL PLATFORM

Op 6 april vond de tweede lunchbijeenkomst van SSM Retail Platform plaats bij De Landgoederij in Bunnik. Thema van deze bijeenkomst was ‘de herontwikkeling van winkelcentra’. Te gast was Lesley Bamberger van Kroonenberg Groep.

Lesley Bamberger (tweede van rechts) tijdens de opening van Hilvertshof.

Kroonenberg Groep te gast bij SSM Retail Platform

C

or-Jan Schreuder, voorzitter van SSM Retail Platform en in het dagelijks leven algemeen directeur bij Hoogvliet Beheer, opent de bijeenkomst en heet alle gasten in een overvolle zaal hartelijk welkom bij deze lunchbijeenkomst. Deze middag is een afsluiting van een soort drieluik van de laatste SSM-bijeenkomsten over ontwikkelende beleggers die voor eigen portefeuille winkelcentra ingrijpend aanpakken en aanpassen voor nu en voor de toekomst.

Vorig jaar ontving SSM Unibail-Rodam­co met een presentatie over de aanpak van Leidsenhage, ‘The Mall of the Netherlands’, waarna de SSM quick trip ter inspiratie The Mall of Scandinavia als doel had. Eerder dit jaar stond Klépierre met Hoog Catharijne centraal en dit keer is het podium aan Kroonenberg Groep, eigenaar en ontwikkelaar van vele toonaangevende en aansprekende projecten in Nederland en in de VS. Kroonenberg Groep is een private vastgoedbelegger en ontwikkelaar en houdt zich bezig met winkels, kantoren, bedrijfsruimten en woningen. Op dit moment heeft de organisatie een belegd vermogen van ca € 2,4 miljard. Het bedrijf beschikt over een zeer omvangrijke vastgoedportefeuille en heeft de afgelopen jaren twee keer de NRW-Jaarprijs gewonnen voor herontwikkelde winkelcentra: in 2012 voor Markthof in Hoofddorp (in samenwerking met ProWinko) en vorig jaar met Gelderlandplein in Buitenveldert, Amsterdam.

BAMBERGER AAN HET WOORD Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, neemt het woord. Hij neemt de gasten van deze dag in een bijzonder hoog tempo mee door een groot deel van ‘zijn’ winkelcentra. Omdat er al veel aandacht is geweest voor het Gelderlandplein zal hij vandaag vooral vertellen over andere projecten, zo licht hij tijdens zijn inleiding 56 scn 2017 | 3

toe. Hij praat snel, heel snel en trefzeker. Niemand kan hem betrappen op vaagheden of politiek correct of verhullend woordgebruik. Wat hij vertelt is klip en klaar.

Samen met Lesley Bamberger reizen we van het Hilvertshof in Hilversum via de Barones in Breda, de Kalvertoren in Amsterdam en ‘Huys,’ een luxe appartementencomplex in New York, naar Chicago. Opvallend is zijn kennis van alle projecten tot op detailniveau.

HILVERTSHOF Het Hilvertshof in Hilversum centrum is volledig van onder tot boven aangepakt. Rijnboutt tekende voor het ontwerp en creëerde licht, lucht en ruimte op het centrale plein en in de passages. ‘We hebben elke meter aan-

‘We willen een straatgevoel creëren: je moet er vegen in plaats van moppen’ geraakt’, vertelt Lesley. ‘Alle winkels zijn verplaatst en veel kleinere winkels hebben plaatsgemaakt voor grotere vestigingen van onder andere H&M, Zara, Mango en Primark. Daarnaast treffen we bekende formules als Blokker, Kruidvat, Pipoos en Nelson en verschillende lokale winkeliers. Het aantal entrees is teruggebracht, waardoor bezoekers langer in het winkelcentrum verblijven en meer van het centrum zien.’

Met deze spectaculaire ingreep is de Hilvertshof klaar voor de langere termijn en betekent het een boost voor het centrum van Hilversum.

SSM RETAIL PLATFORM

DE BARONES EN DE KALVERTOREN De Barones in Breda onderging een ware metamorfose.

Kroonenberg Groep en 3W real estate pakken dit centrum samen aan. Ook hier worden kleinere winkels samengevoegd tot grotere. Hudson’s Bay is hier gecontracteerd.

Daarnaast zien we grote vestigingen van onder andere H&M en Mango. ‘Ik ben er blij mee,’ zegt Lesley en vult aan: ‘het is verdedigbaar vastgoed.’

Eind 2014 koopt Kroonenberg Groep de Kalvertoren.

Daarmee verstevigt de organisatie zijn strategische positie in het centrum van Amsterdam. In 1997 is het project met veel bombarie opgeleverd, maar al vrij snel blijkt dat vooral de eerste verdieping moeite heeft bezoekers te trekken. Er ontstaat leegstand. Kroonenberg Groep koopt het project voor herontwikkeling.

‘Ik houd van transparantie, helderheid en dudelijkheid’ Oorspronkelijk architect Pi de Bruijn krijgt opnieuw de opdracht, dit keer om de Kalvertoren te transformeren tot de Kalverpassage. De entrees aan de Kalverstraat en de Heiligeweg worden veel prominenter, waardoor de passage vanaf beide straten een logische doorloop heeft en daarmee zeer toegankelijk is.

Saks Off 5th, de outletformule van luxe warenhuis Saks 5th Avenue, dat eigendom is van Hudson’s Bay en zijn oorsprong heeft in New York, huurt 4250 m² in de nieuwe Kalverpassage. Binnen komen roltrappen naar de eerste verdieping, die de winkel helemaal zal innemen. Volgens planning wordt de winkelruimte in september van dit jaar opgeleverd, waarna de formule zelf de winkelruimte verder inricht. De hema blijft en er komen vestigingen van Dunkin Donuts en Costes.

Lesley vertelt: ‘We willen een ‘straatgevoel’ realiseren.

Als je daar loopt, moet je je beleving zijn dat je op straat loopt. Je moet er vegen in plaats van moppen. Dat gevoel streven we na.’

HUYS Van Amsterdam zitten we zo in New York, waar Kroonenberg Groep Huys ontwikkelde. 58 luxe appartementen, ontworpen door Piet Boon. Het complex midden in Manhattan biedt naast woonruimte een aantal voorzieningen voor de bewoners en gebruikers van de appartementen, zoals bijvoorbeeld een tv-kamer met biljart, een fitnessruimte en een speelkamer voor kinderen. Daarnaast heeft Kroonenberg Groep nog een aantal ontwikkelingen in Chicago, Miami en Toronto.

TERUGREIS Vanuit Toronto vliegen we terug naar de Buitenveldertselaan waar Kroonenberg Groep op de locatie van het huidige Bruynzeelgebouw een wooncomplex realiseert van ca 20.000 m², gecombineerd met commerciële ruimten in de plint en parkeerfaciliteiten. Kroonenberg Groep en NEOO hebben voor de herontwikkeling een samenwerkingsovereenkomst getekend.

Het complex van circa 35.000 m² krijgt een mix aan woningen, retail en parkeergelegenheid. Kroonenberg Groep ontwikkelt dit complex voor eigen portefeuille.

Naar verwachting begint men eind 2017. Lesley hierover: ‘Met de ontwikkeling van dit wooncomplex voldoen we in een behoefte aan nieuwe high-end huurwoningen in dit gebied met een on-Nederlands serviceniveau. Deze locatie leent zich hier bij uitstek voor.’

Aardig detail is dat de gratis bus die naar het Gelderlandplein rijdt, ook deze locatie aan zal doen, evenals het Novotel en het VU Medisch Centrum.

KAS BANK Eind 2016 bereikt Kroonenberg Groep overeenstemming over de aankoop van het monumentale kantoorgebouw van Kas Bank aan de Nieuwezijds Voorburgwal in Amsterdam. Het gebouw, met 8000 m² kantoorruimte en zo’n 3000 m² winkelruimte, werd in 1928 in opdracht van de Telegraaf ontworpen. Kas Bank blijft nog enige tijd als huurder in het gebouw gevestigd. Kroonenberg Groep is voornemens om het te herontwikkelen en de oude grafische omgeving in ere te herstellen. Om de meters te optimaliseren worden er grote ingrepen gedaan. Zo wordt er bijvoorbeeld een woning opgeheven voor betere lichtinval door het dak eraf te halen.

BLIJ Gedurende de hele presentatie zegt Lesley regelmatig: ‘ik ben blij!’ Tijdens de afronding van zijn betoog legt hij uit waarom en wanneer hij blij is. ‘Meters moeten flexibel blijven. Wij proberen overal meerwaarde te creëren. Wij realiseren creatieve en duurzame maatwerkoplossingen die volledig zijn afgestemd op de behoefte van de markt en tot stand komen door voortdurende optimalisatie van onze vastgoedportefeuille. Wij willen vooral winst maken uit de exploitatie van de meters. Op die manier zijn we niet afhankelijk van de bank.’

STILTE De zaal is stil. Iedereen lijkt het verhaal van Kroonenberg Groep even op zich in te laten werken. Er komen geen vragen. Cor-Jan bedankt Lesley voor zijn indrukwekkende en openhartige verhaal en prijst zijn enorm gedetailleerde kennis van al zijn projecten.

Lesley kijkt recht de zaal in als hij echt afsluit met de woorden: ‘Ik houd van transparantie, helderheid en duidelijkheid. Ik wil altijd alles weten en weet me vooral gesteund door een fantastisch team collega’s.’ ← scn 2017 | 3 57

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijk- en buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

IN THE PIPELINE

ALMERE

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

AMERSFOORT

Retailpark Amersfoort O 2017 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

AMSTERDAM

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

ARNHEM

Schuytgraaf O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

AMSTELVEEN ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2017 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2017 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

▼

AMERSFOORT

AMSTERDAM

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2017 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019

BK40 O 2017 M 3.300 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

ASSEN

De Citadel O 2017 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Anklaar

IJburg Blok 49B

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Osdorpplein

APELDOORN

O 2017 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

LEGENDA

Waterlandplein O 2017 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2017 | 1 59

IN THE PIPELINE

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

BOSKOOP

Centrum Zuid O 2017 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DELFT

Hovenpassage O 2017 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2017 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

BEVERWIJK

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

BREDA

De Barones O 2017 M herontwikkeling bestaand P Kroonenberg Groep en 3W New Development I Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

DE LIER

De Winkelier O 2017 M 2500 m2 P MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie I Simone Kramers, T 033 253 1701 DEN BOSCH

Boschveld

Meerplein O 2018 M 10.000 m2 P Synchroon I Casper Grondel T 088 0105 700

▼

O 2017 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2017 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein

ENSCHEDE

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

’S-GRAVENZANDE BILTHOVEN DREUMEL

Vinkenplein O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Arjan de Vries, T 088 010 5700 ▼

Dorpshart Dreumel DEDEMSVAART

Hof van Dedem O 2017 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

60 scn 2017 | 1

O 2017 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Hart van ’s-Gravenzande O 2017 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

IN THE PIPELINE

HARDERWIJK

Waterfront O 2017 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

LEIDEN

Aalmarkt, Catharinasteeg O 2017 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

PAPENDRECHT

Land van Matena O 2017 M 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Stationsgebied ’S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

O 2017 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

REEUWIJK

Centrumplan O 2017 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Boston en Seattle O 2017 M 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling I René de Wit, T 088 0105 700

▼

MAASTRICHT

Brusselse Poort HILVERSUM

Hilvertshof O 2017 M 20.000 m2 P Kroonenberg Groep met Centrum Projecten I T 035 642 2325 ▼

O 2017 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

RIDDERKERK

Kuyperhof O 2017 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

Centrée O 2017 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

NIJMEGEN LEENS

De Marren O 2017 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼ PAPENDRECHT

ROSMALEN SCHEVENINGEN

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

Norfolk (De Zuid) O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼ LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2017 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 scn 2017 | 1 61

IN THE PIPELINE

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2017 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

UTRECHT

VEENENDAAL

Leidsche Rijn Centrum O 2017 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Brouwerspoort O 2017 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

VLISSINGEN

De Bestevaer UITHOORN

Zijdelwaard O 2017 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Neude O 2017 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

O 2017 M 500 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

ZEIST

Allegro O 2017 M 600 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 253 1701

ZEIST

De Clomp O 2017 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZOETERMEER

Cadenza O 2017 M 5200 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

WOGNUM

De Boogerd

Voor informatie over de vermelding van uw project in het Pipeline-overzicht of uw bedrijf op de B2B-pagina’s, bel Shopping Centre NEWS, Mirjam van der Veer: 035-5239832 of mail media-advies@scnews.nl.

62 scn 2017 | 1

O 2016 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2017 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

BEPLANTING

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

scn 2017 | 1 63

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

Televisieweg 91 1322 AK Almere

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BRANDING

MARKETING

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

RECLAME

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

COMMUNICATIE

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar!

I www.voutje.nl E info@voutje.nl

64 scn 2017 | 3

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

Promotions by Maureen

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

B2B

MANAGEMENT

MVGM Winkels

CONGRES & EVENEMENT

Spryg Real Estate Academy

PARKEREN

Interparking Nederland

Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven

Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

adhoc horecamakelaars

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

KENNIS & INFORMATIE

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Q&A Research & Consultancy

ALGEMEEN

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

ADVIES EN RESEARCH

KIR Kordaat In Ruimte

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

CONSULTANCY

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ARCHITECTUUR

K3H Architecten

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

scn 2017 | 3 65

Verras uw bezoekers met een ultieme sfeerbeleving, interactieve animaties en stijlvolle verlichtingsdecoraties!

MK Illumination - the full service provider - ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

colofon

MK Illumination Holland BV

·

Tel. 0572 760008

·

info@mk-illumination.nl

Shopping Centre NEWS

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer t 035 523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis

66 scn 2017 | 3

·

www.mk-illumination.nl

jaargang 19 (2017), 3 • 68 pp.

cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen.

Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

met lef en liefde ontwikkelen

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

Winkelcentrum Barones, Breda