SCN 5-2016

THEMA

5 | 2016

www.scn.today

SHOPPING  CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Inspiratie uit het

buitenland NEW YORK | SAN FRANCISCO | STOCKHOLM

Mosveld Amsterdam

Visies op parkeren

Duurzaam vastgoed

Anders decoreren

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl Strabo heeft een partnership met FootFall, wereldmarktleider in automatische passantentellingen.

INHOUD

2016 | 5

in deze special

www.scn.today NIEUWS EN REVIEWS Supermarktcongres 8 Christmasworld en Floradecora 9 Nieuw leven in de binnenstad 29 Retailtransitie in Nijmegen 34 Winkelvastgoed en duurzaamheid 48 Reteam en de vinken van Darwin 52 Marketplace in de Beurs van Berlage 56

BUITENLANDSE INSPIRATIE Met SSM naar Zweden Koopkathedraal in hartje New York NRW-reis naar San Francisco

PROJECTEN

PARKEREN

Westmarket 6 Mosveld Amsterdam 44 Experiment in Keizerswaard 54

Mark van Haasteren, Q-Park Pieter Bergsma, Spark

10 15 24

36 40

RUBRIEKEN EN COLUMNS Personalia 5 Jeroen Verwaaijen 5 Beurs en congres 9 Anneloes de Fouw 47 John Nijsten 50 In the pipeline 58 In de pels 62 B2B-pagina's 63

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2016 | 5 3

COLUMN

PERSONALIA

verwaaijen Vanaf 1 oktober is het team projectontwikkelaars van Boelens de Gruyter versterkt met Mike van de Kar en Rogier Rombouts. Van de Kar maakt een overstap van Jones Lang LaSalle waar hij werkte als vastgoedadviseur en Rombouts was hiervoor projectmanager bij Rabobank International. De uitbreiding past bij de gestage groei die Boelens de Gruyter de afgelopen jaren doormaakt. ‘We kunnen ons steeds vaker verbinden aan omvangrijke en ambitieuzere projecten, verspreid door heel Nederland.’

Aldus directeur Maarten de Gruyter. De nieuwe projectontwikkelaars zullen zowel vanuit de vestiging in Amsterdam als die in ’s-Hertogenbosch werken.

Rogier Rombouts

Mike van de Kar

Het team van Urban Solutions in Amersfoort is onlangs uitgebreid met twee nieuwe teamleden. Violette van Gisbergen is per 1 oktober benoemd als senior marketeer winkelgebieden. Ze werkte hiervoor onder andere als channel marketeer bij FrieslandCampina en als new business development manager bij marketingbureau Opmerken. Violette was voornamelijk verantwoordelijk voor het succesvol ontwikkelen van marketingstrategieën. Deze ervaring zet zij nu in om de propositie van winkelgebieden aan te scherpen en hun off- en online presentatie/activatie zichtbaar te verbeteren.

Jan Erik Fokke heeft zich medio september bij Urban Solutions aangesloten als city/centrummanager. Hij heeft een creatieve achtergrond, was oprichter en designer bij Fokke Wubbolts,­ontwerp- en communicatiebureau in Amsterdam. Daarna was hij tien jaar directeurgrootaandeelhouder van het familiebedrijf Willemsen Mode, met twaalf filialen in de regio Arnhem-Nijmegen. Zijn ruime ervaring in retail en op het gebied van coaching, strategie en creatie zet hij nu in om stakeholders in binnensteden en winkelgebieden te helpen beter samen te werken en hun gebied naar een hoger niveau te tillen. ←

Spiegeltje spiegeltje

E

nige weken geleden ben ik met de NRW naar San Francisco geweest. Als stad sowieso een aanrader. Lekker klimaat, niet te warm of te koud. Gelegen aan een prachtige baai. Relaxt volk. Lekker eten en drinken. Wat wil een mens nog meer?

Vernieuwing en innovatie! Want het bruist daar door alle start-ups die vanuit Silicon Valley de wereld gaan bestormen. De verworvenheden en kansen die IOT (Internet of Things) biedt, worden toegepast op de winkelvloer. Het besef dat het online aandeel (ook in de VS maar 8%) niet oneindig zal groeien. Dat de mens een basis behoefte houdt aan zien, voelen, ruiken en proeven en dat dus de winkel zal blijven bestaan. Maar wel smarter en nog meer inspelend op de behoeften van de consument.

E

en van de dingen die ik geleerd heb is dat een spiegel heel wat anders kan zijn dan een spiegel. Ik leefde in de veronderstelling dat je in een spiegel de reflectie van jezelf in spiegelbeeld te zien kreeg.

Maar dat is maar een onbeduidend onderdeel van een moderne high tech spiegel. Want die analyseert de vorm van je lichaam. Geeft vervolgens advies over wat jou wel of niet staat. Schakelt een personeelslid in die jou je juiste maat komt brengen, zonder dat je in je ondergoed het pashokje hoeft te verlaten. Slaat op dat je een betreffend kledingstuk leuk vindt, maar nog niet kan of wil aanschaffen; zodra ik mijn vakantiegeld binnen heb, mijn partner mij wil trakteren etc. Kan bij een ander filiaal checken of ze de door jou gewenste kleur of maat nog hebben.

Die kan vervolgens gebracht worden of door jouzelf opgehaald kan wor-

den. Kan weergeven hoe hetzelfde kledingstuk in een andere kleur of ander dessin eruit ziet. En hoe het er bij daglicht of juist in de discotheek er uitziet.

E

n ik neem aan dat de spiegel ook kan onthouden hoe jij je koffie wil hebben die je tijdens het passen wordt aangereikt. Een dubbele espresso macchiato, stirred not shaken voor meneer of mevrouw.

En dat je iedere spiegel in de door jou gewenste modus kan zetten: van kakkineus Goois tot plat Rotterdams.

En dat de spiegel je ook complimentjes maakt. Goh meid, wat zit je haar leuk vandaag. Vraagt naar je recente vakantie: “Zag ik niet op Facebook dat jij in …. bent geweest. En? Goede tijd gehad?”

En tips kan geven over leuke winkeltjes in de buurt die aansluiten op je zoekgedrag op Google. “Je bent toch op zoek naar nieuwe pumps. Meid, dan zou je even bij … moeten kijken.

Echt iets voor jou.” Of lekker met je gaat roddelen over de klant die voor jou hier gepast heeft. “Joh meid, die zag er niet uiiitttt in dat strakke roze truitje. Totaal niet passend bij haar bodyshape. En ik zei nog, dat staat je voor geen meter. Maar heeft ze het toch nog gekocht. Errug!”

We gaan een tijdperk tegemoet waar de spiegel je beste vriend of vriendin wordt. De winkel is slechts het excuus voor dat warme bad in de paskamer! “Ben zo gestresst, ga even een paskamer-sessie doen om te ontspannen en weer bij te komen.” ← jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo @jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

scn 2016 | 5 5

HERONTWIKKELING

In het kader van een vernieuwingsslag voor het centrum van het stadsdeel Osdorp in Amsterdam Nieuw West, opende op 7 september opende Kroonenberg Groep het eerste deel van de Westmarket, een herontwikkeling van de voormalige Shoperade. Kroonenberg Groep bezit naast de Westmarket ook het C&A-pand en enkele andere winkelpanden en is daarmee groot-eigenaar in het winkelgebied.

Stadsdeelvoorzitter Achmed Bâadoud en Lesley Bamberger, algemeen directeur Kroonenberg Groep, openen het eerste deel van Westmarket

L

esley Bamberger: “Het oude Shoperadeconcept was bedoeld als een soort multicultureel winkelcentrum, met een zeer gevarieerd aanbod dat vooral in kleinere winkelunits gepresenteerd werd. Dit concept was toch wel wat sleets geraakt en met deze herontwikkeling hebben we de oorspronkelijke diversiteit in food en non-food weer teruggebracht. We wilden echter helemaal breken met de link naar de oude Shoperade en iets volledig nieuws brengen en vandaar de nieuwe naam Westmarket, met als slogan ‘taste and shop’. De verhouding food versus non-food bij de kleine winkels is ongeveer 40-60.”

Wat meteen opvalt, is dat de Westmarket ten opzichte van de oude Shoperade veel lichter is en ook dat het foodaanbod geclusterd is op een echt foodcourt. “Dat klopt, het geheel heeft een moderne en industriële uitstraling gekregen. Daarnaast wilden we het aanbod duidelijk uit elkaar trekken. Want dit hoort in onze optiek niet door elkaar, maar naast elkaar te functioneren. Ook hebben we

WESTMARKET 6 scn 2016 | 5

HERONTWIKKELING

nieuwe foodconcepten die hier nog niet te vinden waren aangetrokken. Daarbij hebben we er vooral naar gekeken hoe we die concepten konden benadrukken, in plaats van dat je eigenlijk alleen maar laat zien dat het om eten gaat.’

ëerd, waar in het voorjaar van 2017 de Amerikaanse modeformule TK Maxx haar deuren zal openen. “Voor Osdorp is dit een belangrijke toevoeging, die ook heel goed bij het gebied past en een versterking voor het hele winkelgebied zal zijn”, aldus Lesley Bamberger.

POP-UP Op de vraag of Kroonenberg Groep in de Westmarket ook gaat werken met pop-upstores antwoordt Lesley Bamberger: ‘We hebben de Westmarket deels ingevuld met ondernemers uit de voormalige Shoperade en deels met nieuwe concepten. Daarbij hebben we heel goed gekeken naar wat een nieuwe huurder toe kon voegen aan het geheel en dat liefst voor een langere termijn. We sluiten niet uit dat we ooit nog eens met pop-upconcepten zullen gaan werken, maar voor dit moment is de continuïteit belangrijker.’

Intussen lopen ook de werkzaamheden aan de tweede fase van de Westmarket door. Hiervoor is aan de pleinzijde van het Osdorpplein een grote winkelunit gecre-

OPENING De opening van dit eerste deel van de Westmarket werd door Lesley Bamberger samen met stadsdeelvoorzitter Achmed Bâadoud gedaan. De heer Bâadoud sprak zijn waardering uit voor deze vernieuwingsoperatie van het winkelcentrum in zijn stadsdeel. Tegen Lesley Bamberger: “U heeft, toen wij de vernieuwingsslag voor Nieuw West aankondigden, gezegd dat we op u konden rekenen en u heeft woord gehouden.” ← MEER FOTO’S VAN WESTMARKET KUNT U BEKIJKEN OP WWW.FLICKR.COM/SCNEWSNL OF SCAN MET UW SMARTPHONE OF TABLET DE QR-CODE HIERNAAST. FOTO’S: SCN

scn 2016 | 5 7

CONGRES

O

nder ‘mooiste supermarkt’ verstaat de jury de supermarkt die zich qua architectuur en vormgeving en/of locatie in positieve zin onderscheidt van het gemiddelde. Het kan zowel om compleet nieuwe supermarkten gaan als om verplaatste of sterk uitgebreide en verbouwde supermarkten.

Formule­ombouw telt niet mee, tenzij die gelijktijdig gepaard is gegaan met een forse uitbreiding dan wel verbouwing.

Op basis van een longlist met alle 18 inzendingen (namens zeven formules), zal de onafhankelijke vakjury een shortlist samenstellen. Deze jury bestaat uit personen met diverse achtergronden die stuk voor stuk hun sporen in het winkel-

Supermarktcongres 24 NOVEMBER 2016 SCHRIJF U NU IN!

Voor de vijfde keer op rij organiseert het platform Supermarkt en Ruimte op 24 november 2016 het Supermarktvastgoedcongres. Er is een aansprekend programma met topsprekers als Anneke de Vries (Ahold), Luuk Lantinga (Plus), Tjerk van Leusden (SuperVastgoed) en Koos Seerden (Rho Adviseurs). Belangrijk hoogtepunt is ook dit jaar weer de uitverkiezing ‘mooiste nieuwe supermarkt van Nederland’.

8 scn 2016 | 5

vastgoed hebben verdiend: Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning, juryvoorzitter), Jacqueline van Koningsbrugge (Bridge Vastgoed), Jeroen Verwaaijen (Strabo), Gertjan Slob (Locatus), Kees van Hoek (Van Hoek Spuybroek Architecten) en Peter ter Hark (Retail Prospect).

De supermarkten worden beoordeeld aan de hand van een aantal objectieve criteria, maar ook op grond van locatiebezoek door diezelfde jury. De uiteindelijke winnaar zal tijdens het congres bekend worden­gemaakt en in het zonnetje worden gezet.

ONLINE BOODSCHAPPEN Behalve deze uitverkiezing worden de resultaten gepresenteerd van de nieuwste meting naar de trend online boodschappen doen. Hoe groot is het aandeel onlinesupermarktomzet nu daadwerkelijk? Hoe ontwikkelt de trend zich en wat is de impact op de waarde van supermarktvastgoed? Deelnemers aan het congres ontvangen een exemplaar van het rapport met daarin de meest recente uitkomsten, achtergrondanalyses en vergelijkingen met voorgaande metingen.

Supermarkt en Ruimte is er bijzonder trots op om Anneke de Vries en Luuk Lantinga te mogen presenteren als sprekers op het congres.

Vanuit hun dagelijkse praktijk zullen zij hun visie presenteren op het huidige supermarktlandschap. Hoe ziet de vestigingsstrategie van Albert Heijn eruit de komende jaren en hoe kijkt een formule als Plus aan tegen online boodschappen doen?

EVENT VOOR PROFESSIONALS Het Supermarktvastgoedcongres heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot hét event voor professionals in supermarktvastgoed en wordt ook dit jaar weer een event vol met nieuwe inzichten, trends en nieuwe ontmoetingen dankzij de diverse netwerkmomenten. Voor meer informatie over het platform Supermarkt en Ruimte en het Supermarktvastgoedcongres kunt u terecht op www.supermarktenruimte.nl. ←

beurs & congres

DINSDAG 22 NOVEMBER Winkelvastgoed On Tour 2016 Brussel spryg.com/winkeltour DONDERDAG 24 NOVEMBER Rotterdam Vastgoed 2016 spryg.com/rotterdam

Voor uwa! agend

DONDERDAG 1 DECEMBER Utrecht Vastgoed 2016 spryg.com/utrecht DONDERDAG 14 FEBRUARI Logistiek Vastgoed Nederland 2017 spryg.com/logistieknl

Vakbeurs Christmasworld uitgebreid met Floradecora

V

an 27 t/m 30 januari wordt door de Messe Frankfurt weer ’s werelds grootste vakbeurs voor kerst/winterdecoratie en -illuminatie gehouden.

Voor iedereen die verantwoordelijk is voor de marketing en beleving van winkelcentra hét moment om zich te oriënteren en leveranciers te bezoeken. Bovendien, eind januari is niets te vroeg als u half november uw eerste keuze geleverd wilt krijgen!

De komende beurs is het de eerste keer dat aanvullend op Christmasworld de Floradecora

gehouden wordt. Een vakbeurs die draait om verse bloemen en planten en geëxposeerd op een geheel nieuwe, unieke manier. Zie u het al voor u, een event met échte bloemen in uw winkelcentrum?

Messe Frankfurt is uitstekend te bereiken per auto, vliegtuig of trein (ICE highspeedtrein). Vanaf de luchthaven en het station is er vervoer naar het beursterrein. Zie www.messefrankfurt. com of scan bijgaande QR-code om rechtstreeks naar de juiste pagina te gaan. ←

DONDERDAG 23 FEBRUARI Winkellocatie markt België 2017 spryg.com/winkellocatie DONDERDAG 16 MAART Basiscursus Vastgoedrekenen spryg.com/rekenen START WOENSDAG 22 MAART Integraal Vastgoedrekenen spryg.com/integraal

16-18 NOVEMBER Mapic Cannes (F) www.mapic.com 24 JANUARI 2017 NRW ALV / Uitreiking scriptieprijs Locatie: n.n.b. www.nrw.nl 13 APRIL NRW Marketingcongres Locatie n.n.b. www.nrw.nl 24 EN 25 APRIL 2017 ICSC European Conference Warschau (PL) www.icsc.org

scn 2016 | 5 9

SSM STUDIEREIS

De ‘quick trip’ van SSM Retail Platform ging dit jaar naar Zweden. Naar Stockholm en omgeving. Hoofddoel betrof een bezoek aan de eind vorig jaar geopende ‘Mall of Scandinavia’. Een meer dan terecht reisdoel.

Dit winkelcentrum van Unibail-Rodamco staat namelijk model voor the Mall of the Netherlands. Die in Leidschendam als de vernieuwde Leidsenhage zal verschijnen. Maar naast de Mall of Scandinavia werden nog vele andere winkels, winkelcentra en winkelgebieden bezocht. Stockholm is alive and kicking. Zo blijkt. In menigerlei opzicht.

Maar helemaal op retailgebied. Hier volgt een verslag. Lees en huiver.

DOOR HANS VAN TELLINGEN *

“B

ah: socialisme”!, hoor ik sommige reisgenoten roepen. “Koud!”, ook dat heb ik veel gehoord. “Saai….!”, roept weer iemand anders. En weer een ander heeft het over “Pippi Langkous”. “abba”. “ikea”. En h&m”.

Afwisselend in een positief of juist negatief oordeel verpakt. Tja, alle clichés over dit land worden opgerakeld tijdens zo’n trip. Uiteraard heeft Zweden meer te bieden. Verrassend meer. Want de goede eigenschappen van het land (schoon, groen, welvarend, georganiseerd, zuinig, charmant, sympathiek) worden aangevuld met nieuwe positieve waarnemingen. Of in ieder geval verrassende waarnemingen. Veel nuttige en vermakelijke informatie werd

Sture Gallerian

10 scn 2016 | 5

verstrekt door Rik Eertink. De man, die vijf jaar lang de leiding van ‘CBRE Global Investors in the Nordic Countries’ heeft gehad. En sinds kort weer in Nederland bivakkeert.

EGALITAIR ZWEDEN Wij Nederlanders lijken wel wat op die Zweden. Rust, reinheid en regelmaat zijn ook Zweedse waarden.

Sterker nog: deze gelden in Zweden nog veel sterker. Waar achter onze georganiseerde Nederlandse polderfaçade toch sprake is van een zekere chaos, lijkt het wel of ‘die Zweden’ echt ‘cool’ zijn. En super georganiseerd. Wat dat betreft zijn ze een verbeterde versie van de Nederlanders.

Maar ja, dit heeft ook een schaduw­ zijde. De belastingen zijn nog een stuk hoger dan bij ons. Je kind wordt grotendeels opgevoed door de staat (‘met zijn allen’ verplicht voor en na school de georganiseerde kinder­ opvang in voor vijf dagen per week, waarbij elke ouder eerst wel 450 ouderschapsverlofdagen krijgt toebedeeld). En mocht je van een drankje houden, dan moet je naar de staatswinkel ‘Systembolaget’. Een winkel met een monopoliepositie op het gebied van alcoholverkoop. Nu ga ik drankgebruik zeker niet ophemelen, integendeel. Maar alleen al van het woord ‘monopolie’, word ik niet zo vrolijk. Ik grijp als het ware dan meteen naar de fles.

Verder is ‘consensus’ hét toverbegrip van de Zweedse samenleving.

Mall of Scandinavia

Veel meer dan in andere Scandinavische landen waar wél hiërarchie blijkt te bestaan. Het is niet voor niets dat veel Zweedse bedrijven buitenlandse CEO’s hebben. Zij durven tenminste beslissingen te nemen.

DE ZWEEDSE RETAIL De grootste retailers zijn ica, Coop (beiden supermarktbedrijven) en h&m. Er zijn relatief weinig buitenlandse retailers gevestigd. Dit vanwege de relatief kleine markt op een groot landoppervlak. Uiteraard zijn er wel wat buitenlandse ketens. Zoals Hollister. Maar ook de Nederlandse G Star Raw. Rituals.

En Scotch & Soda. Het kwaliteitsniveau van Zweedse retailers is prima te noemen. Met weinig uitschieters naar beneden en naar boven. Al

* Hans van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, www.strabo.nl. Hij is tevens hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in de Shopping Centre News zijn voorgepubliceerd.

Reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen

‘Echte winkelgrandeur vind je tegenwoordig in het egalitaire Zweden’ met al ziet elke winkelstraat en elk winkelcentrum er verzorgd uit, ook in het lagere segment (zoals Kista Gallerian).

De huur betreft omzethuur. De servicekosten zijn transparant. En voor zover ik kon nagaan, was er bijna geen leegstand, ook niet op de wat mindere plekken. En dat terwijl – opvallend voor dit sociaal-democratisch land bij uitstek – de winkelmarkt uiterst competitief is. Met veel nieuwe uitbreidingen de laatste jaren.

Zweden vormt een interessante markt. En is een welvarend land.

THE MALL OF SCANDINAVIA Volgens sommigen is dit een pretentieuze naam. Dat zijn dezelfde mensen die zeggen dat the Mall of the Netherlands (de nieuwe naam voor

Leidsenhage) ook een overdreven indruk maakt. Maar deze mensen nodig ik graag uit in Zweden. Want dan snap je waarom een dergelijke benaming gewoon een kloppende benaming is. Want dit is ‘the mall of the next generation’. De Mall 3.0 zo u wilt. Ontwikkelaar (‘onze eigen’) Bart van Twillert liet in een uitstekende presentatie zien waar dit winkelcentrum voor staat.

Allereerst: de routing. Hier vind je het perfecte winkelrondje. Een achtje. En dat alles verdeeld in vier deelgebieden: aarde, water, lucht en vuur. Met elk een eigen sfeer en invulling. Retail, supermarkt, horeca en vermaak in een perfecte mix.

Alles wat Unibail-Rodamco heeft verzameld qua inzichten in de loop der jaren is in dit centrum verwerkt. In

goed Nederlands: • Concentration, differentiation and innovation; • A landmark facade; • A mirror ceiling with LED lights; • A Designer Gallery with design brand stores; • A four star customer service.

• En natuurlijk de hoge winkelpuien, ‘iconic shopfronts’ in de Unibail-terminologie.

De strategie heeft zijn effect gehad.

In tien maanden tijd is het winkelcentrum al door meer 12 miljoen mensen bezocht. Niet gek voor een land met in totaal negen miljoen inwoners. Het winkelcentrum is al meerdere malen onderscheiden met de nodige prijzen. En geloof me, er komen nog vele awards aan. → scn 2016 | 5 11

SSM STUDIEREIS

Täby Centrum

Zweden zijn dol op muesli

NK Salihall

TÄBY CENTRUM Maar Groot Stockholm heeft meer te bieden. Zoals het Täby Centrum. Ook van Unibail-Rodamco. Zeker geen kinderachtig centrum. Integendeel.

Het oudste deel stamt uit 1968. Een ander deel uit 1991. In 1997 kocht Unibail het centrum. En breidde het in 2013 uit met een derde deel. De oudere delen zijn gerenoveerd. En in 2014 en 2015 is dit centrum gekozen tot respectievelijk het beste van Zweden en het beste van Scandinavië.

Een centrum met de ‘four star customer journey’. Een centrum met jaarlijks 12 miljoen bezoekers. Een centrum in een rijk verzorgingsgebied.

Tel uit je winst. Bart van Twillert wist er smakelijk over te vertellen.

12 scn 2016 | 5

KISTA GALLERIAN Maar dan. Kista Gallerian. Een heel ander soort winkelcentrum. In eigendom bij Citycon. De grootste Zweedse belegger. Kista ligt in een armer gedeelte van Groot Stockholm.

Een soort Vogelaarwijk. Het winkelaanbod is hier van een ander niveau.

Maar nergens ziet het centrum er verfomfaaid uit.

Het woordje ‘gribus’ klinkt Zweeds.

Maar je vindt het hier niet. Ik weet niet wat de jaarlijkse FootFall hier is. Maar gezien het geconstateerde druktebeeld is dit winkelcentrum zeer succesvol.

De mensen met een kleinere portemonnee geven hier veel geld uit. Ook op de foodcourt.

DE BINNENSTAD Onder leiding van Rik Eertink is de Stockholmse binnenstad uitgebreid aanschouwd. De algemene indruk is dat deze er (meer dan) keurig bijligt.

Verzorgd. En aangenaam.

Belangrijkste highlights zijn de winkelstraten. Regeringsgatan, Kungsgatan, Drottningsgatan en Biblioteksgatan. Met onder andere een h&m Concept Store/h&m Home.

Dé plek waar nieuwe h&m-snufjes worden uitgetest. Een prachtige winkel van Urban Outfitters. In een oude bioscoop. Of Illums Bolighus, mijn favoriete Scandinavische winkelketen.

Verder zijn Zweden dol op eten.

Goed eten. Daar kunnen wij boeren-

SSM STUDIEREIS

MOOD Stockholm

Sergelgängen

Täby Centrum

Hötorgshallen

De nieuwste Zweedse winkelconcepten zijn hip, trendy en ‘cool’.

Stockholm is ‘hot’!

kooleters nog wat van leren. Goed eten uit zich in prachtige foodconcepten. Zoals in de Hötorgshallen.

Of in de Sture Gallerian (een prachtige passage met heerlijke winkels en sublieme horeca). Of in Mood Stockholm.

Verder is NK Salihall een van de mooiste warenhuisconcepten in Europa die ik ken. En is Gallerian een prima overdekte winkelpassage.

Last but not least zijn de Sergelgängen interessant. Als de Scandinavische winter echt toeslaat, dan kun je hier prima ondergronds winkelen.

BEZOEK ZWEDEN De studiereis was een groot succes.

Een ieder kan ik een reis met ssm

Retail Platform aanbevelen.

Inhoudelijk zijn de trips altijd in orde. Met lezingen, presentaties en rondleidingen van topniveau.

Maar ook met vermaak. En altijd – ik herhaal: altijd – uitstekend eten.

Zweden lijkt voor sommigen een ‘saai’ reisdoel. Maar dat is het niet. De Zweedse economie groeit als kool. En de nieuwste Zweedse winkelcentra zijn hip, trendy en ‘cool’. En daarbij super-de-luxe mét een zekere grandeur (als het the Mall of Scandinavia betreft of het warenhuis NK Salihall).

Stockholm is een heerlijke stad. Stockholm is ‘hot’! ← scn 2016 | 5 13

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijk- en buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

14 scn 2016 | 5

THEMA

Gloednieuwe koopkathedraal op historische grond

world trade centre new york

scn 2016 | 5 15

Vijftien jaar na de terroristische aanslagen in New York is onder het World Trade Center een gigantisch nieuw winkelcentrum geopend. De koopkathedraal doet toeristen verbaasd naar hun fototoestel grijpen. Kosten?

Vier miljard dollar. door johan hardeman | foto's: niek stam

16 scn 2016 | 5

THEMA

scn 2016 | 5 17

18 scn 2016 | 5

INTERNATIONAAL

‘D

it gebouw is helemaal geweldig’, een bewaker van het Westfield World Trade Center in het hartje van New York is er vol van. Een winkelcentrum zoals dit, is nooit eerder ergens ter wereld gebouwd, meent hij. En daar zou hij best wel eens gelijk in kunnen hebben. Bezoekers bekruipt haast een spiritueel gevoel als ze de hal van bovenaf betreden. De ruimte is immens en spierwit. Stalen ribben wijzen omhoog naar de hemel. Zonnestralen vallen door het glas naar binnen en doen de hal baden in het licht.

Bob Ballen, een Britse toerist met een fototoestel op zijn buik, is van plan om een paar mooie plaatjes te schieten. ‘Het licht in de hal verandert constant. Dat geeft de ruimte steeds een ander aanzicht. Heel bijzonder is dat. Als dit een gewoon winkelcentrum was geweest, zou ik hier niet naartoe zijn gereisd. Het gaat mij om de uitstraling van het gebouw.’

RETAILRUIMTE Het Westfield World Trade Center heeft de vorm van een oculus. De neo-futuristische constructie van staal en glas verwijst volgens de Spaanse architect Santiago Calatrava naar een vogel die opstijgt uit een kinderhand. In het dak van de hal is een gat gemaakt om daglicht door te laten. Elke 11 september schijnt de zon precies om twee voor half 11 door het gat. Precies op dat moment stortte in 2001 de laatste toren in.

Elke elfde september schijnt de zon precies om twee voor half elf door het gat in het dak In het gebouw is 34.000 vierkante meter aan retailruimte beschikbaar. Ruim honderd luxe winkels van de bekendste A-merken ter wereld hebben hier een onderkomen gekregen.

Apple, Gucci, Prada: iedereen wil deel uitmaken van dit prestigeproject dat wordt beheerd door het Australische bedrijf Westfield Corporation. Onder het winkelcentrum is een station gebouwd waar 13 metrolijnen op uitkomen. Het station verwerkt 300.000 forenzen per dag. Op 16 augustus is het Westfield World Trade Center officieel geopend.

Het Westfield World Trade Center vervangt het oude winkelcentrum dat ongeveer op dezelfde plek lag en werd verwoest bij de aanslagen op 11 september 2001. Die winkelpromenade was klein, oud en aan vervanging toen. Na de aanslagen werd besloten dat het nieuwe winkelcentrum groter en imposanter moest worden dan het vorige ooit was geweest.

ZEVEN JAAR VERTRAGING Het nieuwe winkelcentrum is bedoeld als een monument voor de drieduizend dodelijke slachtoffers van de terroristische aanslagen. Kosten noch moeite zijn gespaard bij → scn 2016 | 5 19

20 scn 2016 | 5

INTERNATIONAAL

de bouw, die zeven jaar vertraging opliep. Eerst werd uitgegaan van een begroting van twee miljard dollar, maar al snel werd het budget opgeschroefd tot vier miljard.

Dat kwam eigenaar Port Authority of New York & New Jersey op forse kritiek te staan, omdat de koopkathedraal en het station voor een groot deel met publiek geld tot stand zijn gebracht. Port Authority reageerde via een woordvoerder: ‘We hadden de verplichting iets bijzonders te maken. We wilden met beste kwaliteit een historisch gebouw neerzetten. We denken echt dat we daarin zijn geslaagd.’

TOERISTENTREKKER Het publiek is in ieder geval lovend. Het winkelcentrum heeft zich pijlsnel ontwikkeld tot een ware toeristentrekker. De dure kleding- design- en multimediawinkels zoals Hugo Boss en Breitling trekken rijke Aziaten en Europeanen aan, die niet bang zijn om geld uit te geven. Geurtjes, tassen en horloges vliegen als warme broodjes over de toonbank.

Geurtjes, tassen en horloges vliegen als warme broodjes over de toonbank De Italiaanse markthal Eataly is een tweede New Yorkse vestiging begonnen in het Westfield World Trade Center. In deze hippe hal worden ambachtelijke Italiaanse delicatessen zoals wijn, kaas en truffels verkocht. Maar je kunt er ook terecht voor dagelijkse boodschappen, want er is een uitgebreide groente-, vlees- , vis- en broodafdeling. Drukbezochte restaurantjes zorgen voor een gezellige sfeer. Ook voor Eataly geldt dat het de producten duur zijn. Geld moet rollen, is het devies.

Voor toerist Mia Clausen uit Denemarken zijn de prijzen in Westfield World Trade Center geen obstakel. Ze staat op het punt om de Apple Store op de eerste verdieping te betreden.

Het is er onwijs druk. ‘Ik ga gewoon even rondkijken bij de iPads en iPhones’, vertelt ze. Ze weet nog niet precies wat ze wil kopen.

D

e klant is koning in de nieuwe koopkathedraal. Er is een dierenoppas en een plek voor gevonden voorwerpen. Conciërges, gestoken in een blauw jasje en met een rode stropdas om, lopen rond om vragen van klanten te beantwoorden. Als je er toevallig nergens een conciërge ziet staan, kun je je vraag ook sms’en. Je krijgt dan zo snel mogelijk antwoord.

Ten minste één lid van het conciërgeteam spreekt Spaans, Frans, Duits, Mandarijn of Arabisch. Als een klant wil, kan hij ook gebruikmaken van een online tolkendienst waarmee hij kan kiezen uit 200 talen.

Door het grote aantal forenzen, afkomstig van het station,­ is het Westfield World Trade Center niet uitsluitend een → scn 2016 | 5 21

THEMA

22 scn 2016 | 5

INTERNATIONAAL

feestje voor toeristen. New Yorkers gebruiken de hal meestal als looproute naar een volgende bestemming, maar volgens medewerker Trish Burke van luxe snoepzaak Sugarfina blijven de forenzen ook vaak genoeg even hangen. Een derde van haar klanten bestaat uit New Yorkers.

UITVERKOCHT Ze laat vol trots de winkel zien. Op de schappen staan luxe doosjes gevuld met snoep en bonbons. ‘Alle snoepjes worden met de hand verpakt’, zegt Burke. ‘Ideaal om als cadeautje te geven op een verjaardag.’ Ze wijst aan: Champagne bubbles, Maple bourbon caramels en Single malt scotch cordials.

Toen Sugarfina op 16 augustus opende, werd de winkel overspoeld door klanten, vertelt Burke. ‘In een paar uur waren al onze doosjes Rosé all day uitverkocht. Dat zijn gummybeertjes die smaken naar rosé. Vervolgens kregen we zeventienduizend online bestellingen binnen. Dat is echt ongekend!’ Ze haast er bij te zeggen dat de drukte na de opening al snel normale proporties aannam. Nu, op maandagmiddag is het niet druk in de winkel. Maar naar mate de week vordert, neemt het aantal klanten evenredig toe.

Zwaarbewapende militairen lopen af en toe een winkel in om te vragen hoe het gaat VRIENDEN VERLOREN Burke woont om de hoek. Ze is blij dat ze hier kan werken. ‘Dit is absoluut het meest prestigieuze winkelcentrum van New York. Niet alleen vanwege het prachtige ontwerp en de winkels, maar ook vanwege de locatie.’

Ze slikt even. ‘Ik heb met eigen ogen de tweede toren van de Twin Towers zien instorten. Dat was vreselijk. Het is ongelofelijk wat er toen is gebeurd. Ik ben verschillende vrienden verloren bij die aanslagen. Hun namen staan gegraveerd op de bronzen plaat bij het 9/11 Memorial. Daarom betekent deze plek veel voor mij. Ik vind het geen probleem om hier te werken. De aanslagen zijn al lang geleden en ik heb mijn rouw grotendeels verwerkt.’

Het nieuwe winkelcentrum blijft hoe dan ook verbonden met de aanslagen op 11 september 2001. Het is opvallend hoeveel militairen en politieagenten er rondlopen in Westfield World Trade Center. Ze lopen zwaargewapend rond of hangen verveeld tegen een muurtje. Af en toe lopen ze een winkel in om te vragen hoe het gaat. ‘Goed’, luidt het eenduidige antwoord van de medewerkers.

De dreiging van een terroristische aanslag hangt altijd in de lucht. Burke is blij dat er zoveel beveiligers zijn. ‘Door hen voel ik me hier veilig. Het is goed dat ze er zijn. Met hen in de buurt ben ik niet bang voor een nieuwe aanslagen.’ ← scn 2016 | 5 23

NRW STUDIEREIS

‘Disruptie van fysieke retail?

Welnee.

De techniek dient de fysieke winkel’ Van 27 september tot en met 2 oktober vond de studiereis plaats van de NRW. De Nederlandse Raad Winkelcentra. Vanwege het 30-jarig jubileum is dit maal een verre bestemming uitgekozen. San Francisco, The Bay Area en Silicon Valley waren de reisdoelen.

DOOR HANS VAN TELLINGEN*

D

e gemiddelde toerist bezoekt San Francisco en The Bay Area vanwege het natuurschoon. De prettige Europese sfeer. De iconische bruggen. En meer van dat alles. Maar wij gingen daar ook naartoe vanwege de winkels. De winkelcentra. De winkelstraten. En de winkelgebieden. Zoals Haight-Ashbury, het epicentrum van het hippiedom. Hayes, de prachtige couleur locale op San Friscaanse hipsterachtige wijze. En Chinatown, waar retail in zijn meest essentiële vorm al sinds jaar en dag wordt bedreven.

Maar naast deze winkelgebieden werden ook high-end shopping malls bezocht. Zoals Westfield en Stanford.

Luxe koopmachines die hun naam eer aandoen. Bovenal echter werd het wereldwijde hart van de technische innovaties -voor de maatschappij als geheel én voor de retail in het bijzonder- aangedaan. De bedrijven in Silicon Val24 scn 2016 | 5

ley – met bedrijven als Cisco en ‘start-up-machine’ Plug and Play – denken in technische oplossingen, die de retail nieuwe impulsen kunnen geven. Zowel online als offline.

TEGENSTELLINGEN De Verenigde Staten vormen het land met de grootste tegenstellingen ter wereld. Arm en rijk. Wit en zwart.

Hoge bergen en grote vlakten. Hitte en koude. Regen en droogte. Dat maakt het land natuurlijk juist zo interessant. Er is geen grauwe middelmaat te vinden. Want excelleren kunnen ze, die Amerikanen. Ook op winkelgebied. En altijd met een goed oog voor de klant. Het is een genot om zomaar een willekeurige winkel binnen te lopen. En daar met attentie behandeld te worden.

Er zijn Hollanders die zeggen dat ze die overdreven aandacht maar niks vinden. Ik ben niet zo’n Hollander.

NRW STUDIEREIS

Ik word namelijk graag enthousiast onthaald in een winkel. Dat heeft een positief effect op mijn koopgedrag. Ook een kaaskop als ik is te verleiden tot het doen van (dure) aankopen.

TECHNIEK, INTERNET EN DISRUPTIE De basis van elke NRW-trip betreft ‘winkels’. En winkelcentra. Winkelgebieden. Horeca zo u wilt. Of nieuwe retailconcepten. Maar dit maal waren er ook andere belangrijke thema’s. Eén daarvan betrof ‘the ínternet of everything’. Een ander thema ging over ‘techniek’. En weer een ander behandelde ‘start-ups’. Niet vreemd. Als je Silicon Valley bezoekt, dan kan dat ook niet anders.

Zoals bijna alles dat met internet te maken heeft, hier zijn oorsprong vindt, zijn de eerste webshops hier ook ontstaan. ‘Driven by technology’. Tot voor kort was men in Silicon Valley van mening dat alle techniek die bedacht werd, ook echt gebruikt zou worden door de winkelconsument. Zoals: ‘same day delivery’. Of: je digitale paskamer op je tablet of laptop. Of zelfs: thuisbezorging via drones. De fysieke winkel zou overbodig worden. En zou in afgeslankte vorm hooguit gereduceerd worden tot een belevingsshowroom waar wat informatie over het product zou worden verstrekt. Totale disruptie was het credo!

HOW TO DISRUPT THE DISRUPTORS Echt? Gaat het die kant op? Langzaam komt men ook hier tot inkeer. In de USA is het percentage, dat online besteedt wordt aan producten, nog geen 8%. Slecht 2 tot 3% hoger dan bij ons. En de groei zwakt behoorlijk af.

‘The end of retail is overrated’. Grote bedrijven als Google komen erachter dat webrooming (op het web zoeken en het dan in de echte winkel kopen) groter is dan showrooming (het tegenovergestelde). De winkel gaat niet dood. Dus richten vele technische aanbieders zich nu op het verbeteren van de klantbeleving in de fysieke winkel.

Internet en techniek zijn een hulpmiddel, internet is een van de verkoopkanalen. Maar uiteindelijk zegeviert de fysieke winkel.

Ook bij Cisco hoorde ik dat zij en Amazon het hebben over een plek met het doel: ‘Het ontmoeten van mensen.

Het bekijken van de producten. Het verrichten van service door echte mensen. Het voelen van de producten.

En het ruiken van de producten’. Juist, dat noemen we dus een winkel. Al duizenden jaren. Grappig is dat Amazon en Cisco ‘de winkel’ benoemen als iets nieuws. Maar dat is het dus niet.

ROBOTS De eerste lezing betrof er een van RobotLAB. Over robots in de bediening. Hartstikke leuk. Maar zal dit een goede verkoper kunnen verslaan? Argument van de spreker was dat robots chagrijnige verkopers kunnen vervangen.

Maar hoe zit het dan met goede verkopers? Juist: robots kunnen die (nog niet) vervangen. In de toekomst wel?

Dat denk ik niet. Zie de robots als ondersteuning. Én als leuke gadget.

De auteur voor de Memory Mirror in de Uniqlo

Dan de Memory Mirror. Van MemoMi Labs Inc. Zij ontworpen een spiegel die jouw maten onthoudt. Zodat je altijd de juiste maat past. Deze techniek werd eerst toegepast op het internet. Maar wordt tegenwoordig ook ‘gewoon’ gebruikt op de verkoopvloer. Uniqlo gebruikt het al. Kenneth Cole. En Neiman Marcus (een groot Amerikaans modewarenhuis). Erg leuk. En nuttig.

Verder kwam Salesforce aan het woord. In feite een van de grootste softwareleveranciers ter wereld. Met name gespecialiseerd in CRM-systemen. Customer Relation­ ship Management. Prima als ondersteuning in je bedrijfsvoering. Ook voor je winkelbedrijf. Maar mijns inziens niet disruptief.

Prism bood inzicht in nieuwe teltechnieken en volgtechnieken. Het betrof in feite een combinatie van videoteltechniek en wifi-tracking. Interessant. Zelfs op het winkelschapniveau kan het klantgedrag worden geanalyseerd. Interessant. Al is de techniek voor een deel niet meer gloednieuw.

3D-PRINTING Uiterst interessant was het bezoek aan Autodesk gallery.

Een expositieruimte boordevol technische snufjes. Vaak gebaseerd op 3D-printing. Een 3D-print van zeekoraal. Of een electrische gitaar (‘maak me gek’). De techniek staat voor niets. Mijn favoriet was echter een voetbal. Waarin een oplaadbare batterij was gemonteerd. Deze werd opgeladen door de beweging van de bal. Fantastisch →

‘Grappig is dat Amazon en Cisco de winkel noemen als iets nieuws.

Dat is het dus niet’ scn 2016 | 5 25

NRW STUDIEREIS

1 in de toekomst zullen winkels blijven bestaan. Maar vaak wel met input van Cisco en andere techbedrijven. Prima, toch?

Chinatown, San Francisco

om toegepast te worden in bijvoorbeeld Derde Wereldlanden. Zo kunnen voetballende kinderen zorgen voor een uur electriciteit.

Het bezoek aan Bespoke was een eyeopener. Westfield heeft de vierde etage van de gelijknamige shopping mall vrijgemaakt. Gevuld met mensen uit de ‘tech world’. Zij moeten ideeën aanbrengen die van nut kunnen zijn in de (fysieke) retail. Ik was met name onder de indruk van de mevrouw die door middel van 3D-printing protheses kan maken. Van armen of benen. Protheses die er wél goed uitzien. Zodat mensen zich mooi willen maken. En goed willen aankleden. En daar kan de retail van profiteren.

CISCO SYSTEMS Bij Cisco Systems Inc. zijn wij uitgebreid gefêteerd. Met dank ook aan de Nederlandse Anke Massaro, die voor dit bedrijf werkt. Cisco en internet zijn synoniem. Zo kregen wij een presentatie over ‘the internet of everything’. En mochten wij deelnemen aan een workshop. Die moest aantonen dat technische oplossingen je winkelcentrum

‘Eatsa is een soort automatiek voor de veganist, waar je je eigen quinoa-salade samenstelt’ goed vooruit kunnen helpen. Opvallend is dat ook Cisco zich meer en meer toelegt op de kansen die techniek biedt voor de fysieke retailers. ‘Think out of the box’. Correct zeg ik dan. Maar dat geldt andersom ook voor Cisco.

Want het was voor Cisco een eyeopener dat ik ze moest vertellen dat het percentage aan retailproducten, dat op het internet wordt gekocht in de USA, onder de 8% ligt.

Dat meer dan 92% van de producten dus nog steeds in de fysieke winkel wordt aangeschaft. En dat webshops, met name ook Amazon, geen winst kunnen maken. Ook 26 scn 2016 | 5

START-UPMACHINE Plug and Play Center is een ‘start-upmachine’. Ooit werd het eerste kapitaal vergaard door in Google te investeren. En in PayPal. Plug and Play is daarna los gegaan. En werkt op de volgende manier. Het bedrijf maakt een selectie van de beste startups (maar een paar procent mag door). Plug and Play biedt dan werkkapitaal aan en een (nogal onooglijke) kantoorruimte.

Dit alles in ruil voor een aandeel in de start up. Plug and Play brengt de startup dan in contact met bedrijven die een technische ondersteuning nodig denken te hebben. Gevolg: het bedrijf (de klant) blij. Zo kunnen zij goedkoop revolutionaire techniek inkopen.

De start-up blij. Eindelijk wordt er geld verdiend. En Plug and Play blij.

Af en toe zit er een klapper bij en daar kun je heel erg rijk mee worden als je aandeelhouder bent van zo’n succesvolle start-up. Meeste indruk van alle start-ups (een aantal kwam aan het woord) maakte op mij de dame van Oak Labs. Zij vertelde over de Smart Mirror. Over hoe je een paskamer kunt inrichten naar eigen wens. Qua licht, qua ruimte, ja zelfs qua wachttijden.

Alles op basis van techniek. Gerry Weber gebruikt het al. Net als Ralph Lauren.

WINKELS IN SAN FRANCISCIO Tijdens de stadwandeling viel mij veel op. Eén noviteit wil ik graag benoemen. Dat betreft het concept van Eatsa. Hier kun je veganistische salades bestellen. Met quinoa als basis. Je kunt je eigen salade samenstellen op een digitaal scherm. Of zelfs via een app op je telefoon. Zonder bediening.

Achter een glazen luik ligt dan een paar minuten later je salade op je te wachten. Een soort van vergelijkbaar met een Nederlandse automatiek.

Maar in plaats van een kroket, ligt er dan een veganistische maaltijd op je te wachten.

Grappig concept. Ik zou klant worden als er ook echt voedsel te verkrijgen was. Van quinoa word ik altijd wat minder gelukkig.

3

5

6

NRW STUDIEREIS

1 Ferry Building 2 Eatsa 3 De hippiewijk Haight-Ashbury 4 Een groen sapje voor Caspar Wortmann en René Vierkant 5 Poster van de Grateful Dead uit 1972 6 Vegan Burg in Haight-Ashbury 7 Stanford Shopping Centre, Palo Alto

2

4

7

Eigenlijk was Chinatown de leukste retailplek. De oudste Chinatown ter wereld (buiten China) zelfs. En ook de grootste. Gesticht in 1848. Hier vind je retail zoals retail bedoeld is. Retail in zijn meest essentiële vorm. En dat alles op een driekwart vierkante mijl. Chinatown houdt in: veel vis, groente, vlees en restaurants. Je waant je in Shanghai. Maar dan het Shanghai van een eeuw gelden. I love it!

WESTFIELD Natuurlijk kun je ook super-de-luxe shoppen in San Francisco. In Westfield San Franciso Shopping Centre bijvoorbeeld. Waanzinnige mall. Een van de beste ter wereld volgens de ICSC. Er zijn twee anchors aan de uiteinden. De prachtige warenhuizen van Nordstrom en Bloomingdale’s.

Westfield biedt vijf lagen winkelplezier, die het ook allemaal goed doen. Het centrum bestaat al sinds 1991. En is uitgebreid in 2006. Ooit was het winkelcentrum eigendom van Rodamco. Nu is de eigenaar Westfield. Die het een Westfieldsaus heeft meegegeven. En dat is een van de beste winkelsauzen ter wereld. Westfield weet hoe je winkelbeleving moet neerzetten. En met een gigantisch koopkrachtig publiek als klant wordt de belevingsmachine ook een koopmachine.

Naast Westfield bevinden zich in the Financial District de belangrijkste winkelstraten. En Union Square.

Hier zijn de belangrijkste winkels voor het grote koopkrachtige publiek gevestigd. Zoals Abercrombie.

Victoria´s Secret. Kenneth Cole. Apple. Nike. Neiman Marcus. Virgin. Maar ook de onvermijdelijke PC Hooftklassiekers als Louis Vuitton. Gucci. Prada. En vele anderen.

Eigenlijk is dit de enige plek in San Francisco waar je al deze merken bij elkaar vindt. Er is namelijk sprake van een lokale wet, die bepaalt dat er van elk merk maar drie merkwinkels in de gehele stad aanwezig mogen zijn. Dit om de lokale winkelier te beschermen. De leukste winkel vond ik trouwens die van Converse All Stars. De plek waar je je gympen kunt oppimpen met een door jou gekozen opdruk.

HAIGHT-ASHBURY En dan: Haight-Ashbury. De wijk die de oorsprong is van de hippiebeweging. Sinds 1967 is deze plek een bedevaartsoord. Het is de locatie van Jefferson Airplane. En The Grateful Dead. Vroeger was het hier een drugsparadijs. Waar ‘free love’ werd bedreven in het nabijgelegen park. Tegenwoordig is Haight-Ashbury ‘home of the shops of the hippie paraphernalia’.

Waar ik overigens als ‘music geek’ uitermate gek op ben.

Maar Haight-Ashbury is ook de plek van leuke retailinitiatieven. En foodnoviteiten. Soms met een biologisch en veganistisch karakter. Maar naast het Vegan burgerrestaurant was er ook een restaurant gevestigd waar echte burgers werden geserveerd.

Gemaakt van vlees. Voor ieder wat wils dus. → scn 2016 | 5 27

COULEUR LOCALE Ook is Hayes bezocht. Plek van de couleur locale. Winkellocatie voor de rijke, maar ’liberal’ Amerikaan. Ik vond hier prachtige meubelwinkels. Kledingwinkels. Schoenenwinkels. Brillenwinkels. En fietsenwinkels. Ook stonden in dit gebied erg leuke foodtrucks. Waarin groentesapjes werden verkocht. Een aantal NRW-leden liet zich dit goed smaken (zie foto).

Verder werd ook nog SOMA bezocht. Schijnbaar een van de eerste foodtrucklocaties van de wereld. SOMA ligt in de culturele en überhippe wijk South Beach. SOMA biedt veel keus. En biedt naast modern eten ook klassiek eten. En dat alles in een industriële setting. Een stuk leuker en ongedwongener dan de Rollende Keukens in het Westerpark bijvoorbeeld.

Ook een mooie eetplek betrof the Ferry building. Sterker nog: deze plek is mijn favoriet. Heerlijk eten. Echt eten. In een gezellige, drukke, maar kwalitatief uitstekende sfeer. Een aanrader.

Boven: Trans America Building. Onder: Westfield, beide in San Francisco

* Hans van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, www.strabo.nl. Hij is tevens hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in de Shopping Centre News zijn voorgepubliceerd.

Reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen

28 scn 2016 | 5

WINKELS IN SILICON VALLEY: STANFORD SHOPPING CENTRE Meer dan dit centrum hebben we in Silicon Valley, qua echte winkels dan, niet gezien. Stanford Shopping Centre is ‘the place where Silicon Valley shops’. Zo prijst men zichzelf aan. Een goed winkelcentrum. Dat zelfs al 60 jaar bestaat. Sindsdien is het centrum eens in de zoveel tijd gerenoveerd. En uitgebreid. Het winkelcentrum oogt daarmee zeer modern. Terwijl de menselijke maat is behouden.

Stanford Shopping Centre is in eigendom bij Simon.

Breng je Gold Card mee. Er zijn maar liefst vijf luxe warenhuizen gevestigd. En alle grote en dure merken zijn hier vertegenwoordigd met een brandstore. En dat alles in een aangename, bijna subtropische sfeer. Het winkelcentrum kent geen dak. En oogt prettig. En is zeker niet protserig.

Het directe verzorgingsgebied kent een gemiddeld inkomen per hoofd van 156.000 dollar. We hebben het dan over Palo Alto. Het thuis van Facebook. Hewlett Packard. En Google. In het hart van Silicon Valley. Mark Zuckerberg van Facebook komt hier elke zaterdag winkelen, zo heb ik mij laten vertellen. Tezamen met 14 miljoen andere jaarlijkse bezoekers.

BEZOEK SAN FRANCISCO EN SILICON VALLEY Wat was dit een waanzinnige reis. Zelden kreeg ik zoveel informatie te verstouwen. En zelden heb ik zo genoten van een dergelijke trip. Tot in de puntjes hebben Tessa Vosjan en Brigit Gerritse een en ander voorbereid. Niets werd aan het toeval overgelaten. En als het toeval dan toch toesloeg (de gemiddelde Amerikaan blijkt niet altijd op te komen dagen) dan werd er subliem geïmproviseerd.

Bezoek dus vooral San Francisco en Silicon Valley. Veel van alle innovaties, die in de wereld hebben plaatsgevonden, zijn hier bedacht. Daarbij was San Francisco het hart van de hippiebeweging. Ook een vorm van innovatie. En de winkels? Die zijn zeer de moeite waard. En verder is de stad prachtig. En sfeervol. On-Amerikaans gezellig. En dan heb ik het nog niet eens over de omliggende natuur en de iconische bruggen gehad. U snapt mijn punt, toch? ←

DE BINNENSTAD

Inmiddels traditiegetrouw organiseerden SSM en het Platform Binnenstadsmanagement op 13 oktober 2016 gezamenlijk hun najaarscongres. Dit keer sloot ook het VastGoedOverleg (VGO) zich aan om het 12,5-jarig jubileum te vieren. Het thema, (nieuw) leven in de binnenstad, bracht overheden, vastgoedeigenaren, exploitanten en centrummanagementorganisaties bij elkaar. →

(Nieuw) leven in de binnenstad

scn 2016 | 5 29

DE BINNENSTAD

DOOR JORINE DE SOET

D

e plek waar het congres plaatsvond was een passende. De Orangerie, voorheen de Sint Josephkerk, die vanaf 1859 in gebruik genomen werd door de paters redemptoristen voor wie vooral Mariaverering leidend was, bood met haar prachtige neogotische architectuur plek aan een kleine tweehonderd bezoekers. De prachtige muurschilderingen, het fraaie glas in lood, de grote bogen die de kerkelijke kolommen met elkaar verbonden, voorzien van standaards met echte kaarsen, in combinatie met een modern soort kroonluchters waarvan de armen nog het meest aan een octopus doen denken, vormden een aangenaam, verassend en warm decor voor de presentaties die er deze middag verzorgd werden. De goede kerkelijke akoestiek maakte de omgeving compleet.

MAARTEN BOUWHUIS, UITSTEKENDE VOORZITTER Rond het middaguur werden alle gasten ontvangen met een goed verzorgde lunch, waarna dagvoorzitter Maarten Bouwhuis en dagsluiter Inge Janse iedereen hartelijk welkom heetten. Maarten Bouwhuis liet zich direct zien als een zeer bevlogen en betrokken voorzitter en uitstekend voorbereid. Opvallend was zijn inlevingsvermogen in de positie van de sprekers. Dat bleek uit de zeer zorgvuldig geformuleerde vragen die hij na elke presentatie wist te stellen.

HET JAAR VAN JEROEN BOSCH IN ’S-HERTOGENBOSCH Jules Goris, als hoofd van de afdeling Strategische Beleidsontwikkeling werkzaam bij de gemeente ’s-Hertogenbosch was verantwoordelijk voor de aftrap. Dit jaar, 2016 is in ’s-Hertogenbosch het het jaar van Jeroen Bosch. Tientallen topstukken van de schilder kwamen en komen terug naar de plek waar ze 500 jaar geleden geschilderd zijn.

De stad is daar trots op en heeft zich ingespannen dit evenement zo breed mogelijk uit te zetten. En niet zonder succes. De expositie trok zo’n 422 duizend bezoekers, waarvan bijna een kwart uit het buitenland, uit 81 verschillende landen. De opbrengsten bedragen zo’n 20 tot 25 miljoen euro 30 scn 2016 | 5

voor de stad. Van alle Nederlandse bezoekers van buiten de provincie Brabant geeft 92 procent aan nog eens naar de stad te komen. Voor buitenlandse bezoekers is dit 61 procent.

Niet alleen de tentoonstelling heeft geprofiteerd van veel bezoekers. Ook het aantal toeristische tochtjes over de Binnendieze groeide substantieel, de Bossche horeca heeft 50 tot 100 procent meer omzet gemaakt, de show Bosch by Night trok bijzonder veel bezoekers, de bewoners zijn (zo mogelijk nog) trotser op hun stad geworden en de internationale aandacht is enorm toegenomen.

LANGJARIGE VOORBEREIDING LEIDT TOT GROOT SUCCES Deze goede resultaten zijn niet vanzelf behaald. In de stad zijn alle krachten gebundeld om zoveel mogelijk uit dit evenement te halen en er is een langjarige voorbereiding aan vooraf gegaan. Er is flankerend beleid ontwikkeld door zowel lokaal betrokkenen als door extern deskundigen.

Dat flankerend beleid is gericht op langdurige structuurversterking.

‘De stad moet je benaderen als totaalproduct, waarbij het lokale DNA leidend is’ Het stadsbestuur is vanaf het begin nauw betrokken geweest en burgemeester Ton Rombouts was het zeer bevlogen boegbeeld van het Jeroen Boschjaar. Hij was zelfs een van de belangrijkste initiatiefnemers voor dit evenement. ‘‘In die periode is ook mijn droom ontstaan om als Den Bosch flink uit te pakken in 2016, het jaar waarin Bosch vijfhonderd jaar dood is. En al het werk van Jeroen Bosch nog één keer terug te halen naar de stad waar hij het schilderde. Al is

het maar voor een maand”, zegt hij in een interview waarin hij refereert aan de tentoonstelling in Museum Boijmans van Beuningen in 2001 over Jeroen Bosch.

LOKAAL DNA BEPALEND Nu we bijna aan het einde van het jaar zijn gekomen, komt in beeld wat alle betrokkenen ervan geleerd hebben. Ten eerste is dat dat je de stad als totaalproduct moet benaderen, waarbij het lokale dna leidend is. Wat uniek is, moet je claimen en selectief inzetten. Je moet serieus inzetten op gastvrijheid, zodat het niet bij populaire kretologie blijft en monitoring is van essentieel belang.

Jules Goris kijkt met zichtbaar plezier en trots terug op alle activiteiten die alle betrokkenen met gebundelde krachten in gang gezet hebben. Het heeft vooral alle verschillende betrokkenen en belanghebbende partijen tot elkaar gebracht. Nu is het de kunst hen bij elkaar te houden.

KANSEN VAN NIEUWE TECHNOLOGIEËN VOOR RETAILERS & DE BINNENSTAD Kitty Koelemeijer, hoogleraar Marketing en retailing aan Nijenrode Business Universiteit, ging in op alle nieuwe technologieën die beschikbaar zijn en die er nog gaan komen voor de retailers en de binnensteden.

Retail vestigt zich van oudsher in binnensteden. Grote formules streefden er jaren lang naar om een vestiging te openen in zoveel mogelijk centrumgebieden. In Nederland gold dat voor bijvoorbeeld Blokker en hema. In de Verenigde Staten heeft Wallmart een exorbitante groei doorgemaakt. Kitty toont dat aan de hand van een aantal kaartbeelden, die laten zien hoe snel deze partij de markt veroverd heeft.

OUDE VERSUS NIEUWE WERELD Deze vorm van expansie hoort bij de oude wereld, evenals winkels met jarenlange huurovereenkomsten. Internet heeft hier verandering in gebracht. Op dit moment maken Internetwinkels een vergelijkbare groei door als de fysieke winkels tussen de

DE BINNENSTAD

jaren 70 van de vorige eeuw en een aantal jaren geleden. De groeimodellen die zij daarbij hanteren zijn volledig vergelijkbaar met de groeimodellen die fysieke winkels hanteerden.

De komende jaren zal de leegstand in binnensteden en centrumgebieden toenemen.

Huurverlaging en vastgoedontwaarding zijn hiervan het gevolg. Locatus voorspelt in 2025 veel leegstand in vooral het oostelijk en zuidelijk deel van ons land. De Randstad blijft het relatief goed doen.

Onze Nederlandse poldercultuur bevordert een gezonde aanpak van die tendens niet. We missen allerlei kansen door dat oeverloos polderen. De retailagenda is met goede bedoelingen opgezet, maar is eerder een uitvloeisel van deze cultuur dan een adequate oplossing.

DE WERELD DIGITALISEERT Ondertussen gaat de digitalisering van de wereld gestaag voort. Google maakt wereldwijd alle informatie digitaal voor iedereen beschikbaar en gaat zelfs niet drukbare boeken uitgeven. Printerest is heel ver met het digitaliseren van beelden en ook auditieve digitalisering wordt al gemeengoed.

In toenemende mate reageren apparaten op stemherkenning. Ook huishoudelijke apparaten worden digitaal.

‘Mobile is eating the world’. Het aantal mobiele telefoons nadert wereldwijd de vijf miljard. En de smartphone wordt elke twee tot drie jaar vervangen. Een drone is eigenlijk een vliegende smartphone (een

verbonden met apps. Denk daarbij aan het openbaar vervoer, waar taxi’s, bussen en parkeerplaatsen aan elkaar gekoppeld worden met behulp van apps.

Bestaande steden en vastgoed zijn hard en statisch, technologie is dat niet. Als gevolg daarvan gaat ‘locatie’ in belang afnemen. Als je wilt overleven moet je investeren in ‘verbinden’ en niet in hardware. Onze cultuur kent daarbij naast polderen nog een andere belemmering. We kunnen in het algemeen niet of slecht delen. Om te overleven moeten we écht leren delen.

Na deze indringende boodschap van Kitty Koelemeijer gaan we verder met een retailer, die gelooft en investeert in fysieke winkels.

‘Amazon is a technology company.

We just happen to do retail’ – CTO van Amazon ‘phonedrone’, red.). ‘Software is eating the world’. Zalando ziet zichzelf meer als digitale onderneming dan als winkel. Dat geldt ook voor Amazon.

TOEKOMST VOOR DELEN EN VERBINDEN We zien dat nieuwe organisaties niet zelf over activa beschikken, maar er nadrukkelijk gebruik van maken. Denk daarbij aan bijvoorbeeld Über en AirBnb. Google heeft het Rijksmuseum toegankelijk gemaakt voor iedereen. Je hoeft er dus niet meer naar toe.

De vernieuwing in de retail blijft hier sterk bij achter. Het zijn niet de retailers die voor vernieuwing zorgen, het zijn de technologieontwikkelaars die dat doen. Hier laten oorspronkelijke retailers veelal een kans liggen. Ook door gebrek aan samenwerking missen zij de trein. Onderlinge samenwerking; verbinding heeft de toekomst. Alle diensten worden aan elkaar

LIVE LIFE, LOVE LIVERA Ruud Jacobse, directeur van Livera, neemt ons door zijn bedrijf mee in de wereld van de lingerie. Om het bedrijf duidelijk in de markt te zetten, wordt gebruik gemaakt van een aantal psychologische benaderingswijzen, zoals uitgaan van eigen autoriteit en merkwaarde, het verleiden van de klant (of iemand die iets cadeau wil doen), de klant persoonlijk aanspreken en het bieden van gemak. Dat gemak vinden we terug in de wijze waarop je je spullen bij Livera kunt kopen. Dat kan in de fysieke winkel en op internet en je kunt het direct meenemen of op laten sturen. De doelgroep van Livera bestaat uit vrouwen van 30 tot 55 jaar.

COMPETITIEF De markt van de lingerie is bijzonder competitief en Livera richt zich op het middenplus-marktsegment. De formule breidt nog steeds uit met fysieke winkels, maar zoekt wel goede centrumlocaties. Ze mijdt de zogenoemde ‘loserlocaties’ waar provincies in toenemende mate winkels proberen te weren.

Tussen 2012 en 2016 zijn er veel formules failliet gegaan en volgens Ruud Jacobse zal er nog een aantal volgen. Livera is twee jaar geleden overgenomen door het Franse Chantelle, waardoor haar marktpositie beduidend versterkt is. Livera richt zich de komende tijd op nieuwe lokale winkels → scn 2016 | 5 31

DE BINNENSTAD

in kleinere steden en grotere dorpen, conceptstores op A-locaties, ziekenhuiswinkels en de webshop. De ambitie is uit te groeien tot een organisatie met 115 winkels in verschillende centrumgebieden en tien ziekenhuiswinkels.

SPAR, GEMAK IN DE BINNENSTAD Sjaak Kranendonk, algemeen directeur bij Spar, vroeg zich met enige zelfspot af wat hij toch fout gedaan had, toen hij na een prachtige carrière als directeur bij Ahold, Jamin en de Hay Group gevraagd werd om Spar te gaan leiden. In zijn ogen was Spar een oubollig, saai en stoffig bedrijf, dat de slag gemist had. De formule beschikte vooral over kleine vestigingen voor geringe en vergeten aankopen. Van deze ‘zwakte’ heeft Spar haar kracht gemaakt. De kleine winkels zijn vooral mandjeswinkels en Spar is meerdere malen verkozen tot vriendelijkste winkel.

De samenleving is veranderd en Spar is hierin mee veranderd. De gezinsdynamiek is een heel andere dan jaren geleden. In toenemende mate wordt de beslissing wat we vanavond eten tot het laatste moment uitgesteld. En juist op die ‘laatstemomentbeslissingen’ speelt Spar in. Het assortiment is daarop gericht, waardoor de formule een serieuze concurrent is geworden voor andere supermarkten, verswinkels en de horeca.

VERSCHILLENDE CONCEPTEN Spar richt zich vooral op gemak. Doelgroepen zijn buurtbewoners, mensen die in de omgeving werken en passanten. De winkel heeft verschillende concepten op verschillende plekken. Zo is er bijvoorbeeld een Spar in de buurt en een Spar City. Het consumentengedrag is aan verandering onderhevig als het gaat om het doen van de dagelijkse boodschappen. Er komen meer eenpersoons­huishoudens, flexwerken wordt gebruikelijk, mensen hebben in toenemende mate haast als gevolg van de verschillende rollen die zij vervullen en bereikbaarheid en beschikbaarheid dichtbij wordt van toenemend belang. Spar speelt met haar verschillende concepten in op deze veranderende samenleving.

32 scn 2016 | 5

WONEN IN DE BINNENSTAD Theo de Bruijn, lector Duurzame leefomgeving, gaat in op de veranderende binnenstad.

De binnenstad tussen 2020 en 2050 lijkt misschien wel verdraaid veel op de huidige binnenstad en de binnenstad van 50 jaar geleden. Op dit moment zien we tegenvallende cijfers in de retail, maar er zijn ook bijna geen online winkels die winst maken.

Een goed verdienmodel is er nog niet voor deze formules.

Binnensteden zijn vanuit de historie altijd multifunctioneel geweest. De afgelopen jaren lijken ze wat monofunctioneler geworden doordat we hele centrumgebieden verwinkeld hebben. De huidige ontwikkelingen brengen ons naar verwachting weer terug naar de multifunctionele binnenstad. En die is veel sterker. Een binnenstad die gekenmerkt wordt door multifunctionaliteit heeft veel meer alternatieve invullingsmogelijkheden.

WONEN IN DE BINNENSTAD IN DE LIFT Op dit moment is wonen in de binnenstad een duidelijke trend. Er zijn verschillende doelgroepen die graag in de binnenstad

willen wonen. Woningcorporaties spelen daarop in door te investeren in centrumgebieden. Er is daarbij wel verschil waarneembaar tussen grote en minder grote steden.

Zo laat Almelo bijvoorbeeld relatief veel winkelleegstand zien. Die legen plekken worden veelal ingevuld met woonfuncties.

De toenemende winkelleegstand is natuurlijk ook een gevolg van het toegenomen aantal meters winkelvloeroppervlak.

Het Centraal Planbureau suggereerde in 2014 dat de transformatie van binnensteden rampzalig zou zijn. Dat is echter helemaal niet het geval! Binnensteden bieden als locatie juist kansen. We moeten panden niet bekijken vanuit leegstand of geen leegstand. We moeten panden bekijken vanuit de samenleving. Van oudsher is de binnenstad het lokale politieke, economische

en sociaal-maatschappelijke centrum, dat bruist door haar veelzijdigheid.

Hebben we de binnenstad niet zelf veel te monopolistisch ingevuld de laatste jaren?

VAN MONO- NAAR MULTIFUNCTIONEEL Juist nu hebben we de kans de binnenstad weer tot multifunctioneel bruisend centrum te maken. Het gaat om het leggen van verbindingen binnen de lokale samenleving.

Theo de Bruijn eindigt heel overtuigend met de uitspraken: ‘ik geloof in wonen in de stad. Ik geloof in multi­functionaliteit in de stad. We moeten er echt met een andere bril naar kijken.’

Aansluitend op dit pleidooi voor wonen in de binnenstad wordt de Vereniging Wonen boven winkels Nederland geïntegreerd in het Platform Binnenstadsmanagement. Theo de Bruijn van de Vereniging Wonen boven winkels Nederland en Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement maken deze integratie officieel door het eerste exemplaar van

het inspirerende boek Binnenstad op niveau aan de zaal te presenteren.

24 HOURS CITIES Na een korte pauze verzorgt keynote speaker­ Hugh F. Kelly Ph.D., clinical associate professor New York University and Schack Institute of Real Estate en auteur van het onlangs verschenen boek 24 Hour Cities een presentatie over levendige steden in de VS. Ten behoeve van zijn boek heeft hij het functioneren van verschillende grote steden in de VS onderzocht. Tip van Hugh: ‘als je onderzoek doet, sta dan altijd open voor verassingen. Als je niet open staat voor verassingen, hoeft je geen onderzoek te doen, want dan komen de resultaten toch overeen met je verwachtingen.

24 UURS EN 9-5 UURSSTEDEN IN DE VS Uit zijn studie blijkt dat steden met een 24 uurseconomie het economisch beter doen dan steden met een 9–5 economie.

Kijken we even terug naar de historie dan

‘Hebben we de binnenstad niet zelf veel te monopolistisch ingevuld de laatste jaren? zien we dat steden na WO II veelal gesegmenteerd zijn. Er zijn winkelgebieden, kantorengebieden, bedrijventerreinen en woonwijken. Deze functies zijn allemaal

van elkaar gescheiden, waardoor er relatief grote afstanden afgelegd moeten worden voor woon-werkverkeer, maar ook als je wilt gaan shoppen of een museum bezoeken.

Die steden waar deze segmentatie stand gehouden heeft, hebben zich vooral ontwikkeld tot 9– 5 uurs-steden.

Die steden die zich de afgelopen 25 jaar ontwikkeld hebben tot 24 uurs-steden, kennen een veel grotere mate van functiemenging. Er wonen, werken, verblijven en reizen veel mensen. Vooral die woonfunctie speelt een belangrijke rol. De meeste bewoners werken ook relatief dichtbij, doen daar hun boodschappen en recreëren er. De aantrekkingskracht van die steden wordt vooral veroorzaakt door de korte afstanden tussen alle verschillende functies. De druk op de ruimte is veel groter in die steden. De waarde van het vastgoed is er substantieel hoger dan in de 9– 5 uurs-steden. Winkels en winkelcentra in deze 24 uurs-steden hebben ook meer potentie dan in de 9–5 uurs-steden.

BELANG VAN LOKAAL DNA We moeten de functie van winkels overigens niet overschatten. In het algemeen zijn het niet de winkels en de winkelcentra die zorgen voor een onderscheidend vermogen.

Dat onderscheid zit ‘m meer in culturele- en horecavoorzieningen. De krachtigste steden zijn de steden die ‘zichzelf’ gebleven zijn, die zich ontwikkeld hebben conform hun eigen dna.

DAGSLUITING De dag werd afgesloten door een compilatie van Inge Janse, die alle presentaties samenvatte in een heus science­fictionverhaal over De Arena in Den Bosch in 2050. Ik ben benieuwd. ← scn 2016 | 5 33

RETAIL

Nijmegen heeft een frisse kijk op de retailtransitie, bleek op de IPO-bijeenkomst van de twaalf Nederlandse provincies.

Wat is de economische rol van winkelgebieden en hoe los je leegstand op? In Den Haag werd later op de dag de Provinciale Retaildeal gesloten. Hoe pakt Nijmegen de retailtransitie aan en wat is de rol van de provincie?

Eduard Plate is adviseur en centrummanager bij Extenzio. nl, expertisecentrum voor economie en ruimte. Hij studeerde economische geografie en marketing, werkte bij Wehkamp, Experian/Mosaic, Sanoma en was directeur van de AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl.

Retailtransitie in Nijmegen

H

et thema van het IPO Jaarcongres was ‘Pak de ruimte’. De kern is samenwerken en realisme. Wat betekent dat voor de binnenstad van Nijmegen? Een kijkje in onze Extabs database. Het is een stad met een heel eigen DNA. Alle typen huishoudens zijn in Nijmegen aanwezig. Maar het profiel wijkt sterk af van het Nederlandse gemiddelde. De dominante leefstijlen zijn hoog opgeleide studenten en singles (27%), intellectuele doorgroeiers (15,6%) en multiculturele stadsbewoners (13,2%). Bij de eerste twee is sprake van een hoge opleiding, met hoog inkomen of uitzicht hierop. De derde groep is stedelijk, maar heeft een lage opleiding met laag inkomen.

Het leefstijlprofiel wijst op relatief veel nieuwe en tijdelijke bewoners, die nog geen vaste loopjes hebben. In het koopgedrag staat men open voor nieuwe concepten, die aansluiten op actuele behoeften. Hip en betaalbaar bijvoorbeeld. Vaak met nieuwe ideeën over ondernemen. Dit vertaalt zich naar nieuwe winkel- en horecaconcepten. Niet zelden met een doelgroepfocus in plaats van een branchefocus, en een sterke onlinepositie. Men woont ook in een stedelijke omgeving en is meer naar buiten gericht. Dat leidt bijvoorbeeld tot behoeften aan diverse vormen van horeca. Vernieuwen en ontmoeten zijn belangrijk in het Nijmeegse DNA.

dominante leefstijlen nijmegen %NL

Index

Hoogopgeleide single en student

27.0

7.2

376

Intellectuele doorgroeiers

15.6

8.4

Multiculturele stadsbewoners

15.8

11.3

34 scn 2016 | 5

RETAILTRANSITIE NIJMEGEN Er is in 2016 een visie op leegstand gemaakt, Binnenstad van de toekomst. Wethouder Ben van Hees lichtte het toe. “De eisen, verlangens en verwachtingen van consumenten van de consumenten veranderen. Het is zaak om daarop in te spelen.” De binnenstad werd ingedeeld in enkele deelgebieden, met specifieke straatprofielen.

Daarbij is er sprake is van ruime bestemmingsplannen.

De eerste inzet ging naar de kwetsbare gebieden Bloemerstraat en Hertogstraat. In die laatste is gekeken of de straat in staat is te ontwikkelen tot een culinair kwartier, vergelijkbaar met de Rotterdamse Witte de Withstraat.

Trendy restaurants als De Nieuwe Winkel en Stadshotel

leegstand nijmeegse binnenstad % Nijmegen

Bron: Extenzio/Cendris

DALENDE LEEGSTAND De leegstand loopt terug in de Nijmeegse binnenstad.

Stond in januari 2015 nog 9,88 % van de verkooppunten leeg, in januari 2016 was dat 9,21 % om in oktober 2016 zelfs op 7,68 % uit te komen. Landelijk zien we die daling ook. In Nederland daalde de leegstand van 7,51 % in januari 2015 naar 7,36 % nu. Als we kijken naar de binnensteden dan zien we een daling van 7,17 % in januari 2015 naar 6,43 % in oktober 2016.

De binnenstad doet het beter dan andere winkelgebieden, en Nijmegen steekt er met een flinke daling in leegstand positief bovenuit. Hoe doet men dat?

% NL

% NLBinnensteden

% Nijmegen-Centrum

januari 2015

7.51

7.17

9.88

185

januari 2016

7.43

6.88

9.21

140

oktober 2016

7.36

6.43

7.68

Bron: Locatus

RETAIL

VIJF AANDACHTSPUNTEN

Credible zijn voorbeelden. Maar er zijn meer interessante aanloopstraten. Voorbeelden zijn de Lange Hezelstraat – de oudste winkelstraat van Nederland – met jonge creatieve ondernemers en de Houtstraat met kwaliteitszaken als Capello en Déjà Vu. CENTRUMTRANSITIE Bij de rondgang door de binnenstad bekeken we de heldere centrumtransitie. Retail en horeca, in al hun veranderende verschijningen zijn daarbij de gangmaker.

In de Bloemerstraat probeert Nijmegen de nieuwe ambachten aan te trekken. Veel van die bedrijven zijn nu tijdelijk gevestigd in de voormalige Honigfabriek. Tijdens ons bezoek viel op dat de Bloemerstraat nu veel buitenlandse restaurants in het goedkope segment aantrekt.

Maar er is ook een typisch stedelijke speciaalzaak op het gebied van lopen. Het is een mix die past bij het leefstijlprofiel van Nijmegen, met naast de hoog opgeleide huishoudens een grote groep multiculturele stadbewoners.

Bij die laatste tref je ook veel horecaondernemers en ambachtslieden.

De van Welderenstraat is een aanloopstraat naar het kernwinkelgebied met vernieuwende retail. Een voorbeeld is de Museumwinkel. Je kunt er rondkijken of je in een museum bent, en daarnaast is alles te koop, ook online. Een tweede voorbeeld is Coef. Een conceptstore, gericht op trendy consumenten. De winkel verkoopt schoenen en accessoires, maar is ook een kapper. Je ziet in van Welderenstraat een ontwikkeling richting trendy

→ Realiseerbare straatprofielen: Sluit met straatprofielen aan op ontwikkelingen die je al in een straat ziet. Dan kan samenwerking ontstaan die investeringen versnelt. → Behoeften van ondernemers: Kijk goed naar de behoeften van investerende partners als vastgoedpartijen en ondernemers. → Consumentenprofiel: Stel vast welke consumentengroepen naar de Nijmeegse binnenstad komen en welke achterblijven. Dit is vrij eenvoudig te meten en te volgen. → Verleid consumenten: Vertaal het consumenten(doelgroep)profiel naar keuzes en behoeften en betrek dit bij de straatprofielen en acquisitie. → Samenhang met wonen: Door bij het toevoegen van woonlocaties bewonersprofielen en straatprofielen naast elkaar te leggen kan extra winst voor de binnenstad worden geboekt.

maar deelt ook kennis of ondersteunt voorbeeldtrajecten”, aldus de gemeente Nijmegen. Provincies kunnen zo ook zorgen voor een gelijkwaardig speelveld richting retailondernemers en vastgoedpartijen. De Gelderse gedeputeerde Michiel Scheffer geeft drie voorbeelden: “We hebben via co-financiering geïnvesteerd in culturele voorzieningen als de stadsschouwburg, bouwen aan een

Gedeputeerden Sander de Rouwe en Hans Teunissen Conceptstore Coef

huishoudens, al of niet met hoog inkomen. Dit is een belangrijke groep huishoudens in Nijmegen.

Nijmegen geeft met bestemmingsplan en beleid ruimte aan de transitie. Voorbeelden zijn investeringsregelingen, vereniging van vastgoed eigenaren, het pandenboek. Ook krijgen blurring, nieuwe retail- en horecaconcepten, cultuur, nieuwe ambachten en nieuw stedelijk wonen kansen.

PROVINCIALE RETAILDEALS De provincies geven met de Provinciale Retaildeal een krachtig signaal, zegt de Friese gedeputeerde en retaildealtrekker Sander de Rouwe. “De kern is hoe je retail in de steden vitaal kunt houden.” De provincies willen zo snel mogelijk starten met een aantal pilots. Voor Nijmegen is dat belangrijk. “De provincie is intermediair,

Wethouder Ben van Hees

kennisplatform en zullen in de toekomst ook wel eens op de rem moeten staan op ontwikkelingen buiten de stad.”

Daarnaast komt de afstemming tussen Arnhem en Nijmegen op gang.

CONCLUSIE De actieve rol van de gemeente Nijmegen en de provincie Gelderland werpt vruchten af. De leegstand loopt terug.

Winkels, horeca, ambachten en cultuur zijn in al hun diversiteit belangrijke dragers. Daarbij krijgen ze ruimte om in te spelen op behoeften, op doelgroepen. De profielen per straat stimuleren particuliere investeringen.

De Nijmeegse binnenstad is een favoriete ontmoetingsplaats en een belangrijke regionale economische motor.

De stad kreeg van het CBS de titel van meest gevarieerde binnenstad. ← scn 2016 | 5 35

PARKEREN

De kopregel van dit artikel geeft al aan dat de parkeergarage vandaag de dag meer is dan slechts het product waar u uw auto wegbrengt en later – tegen betaling – weer ophaalt. De parkeergarage maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de customer journey en is daarbinnen het eerste en laatste dat de bezoeker van het winkelcentrum (of de binnenstad) ziet en ervaart. Een slechte parkeergarage heeft daarom z’n weerslag op uw winkelcentrum.

Maar andersom heeft een slecht functionerend winkelcentrum ook zijn effect op de parkeergarage.

Zie daar in een notendop het gemeenschappelijk belang uiteengezet.

Licht, ruim, schoon en meer: Q-Park staat ervoor.

Q-Park exploiteert in Europa meer dan 6.100 parkeerfaciliteiten, waarvan zo’n 164 parkeergarages en 97 P+R terreinen in Nederland. Een deel van de parkeergarages wordt gehuurd en een deel heeft Q-Park in eigendom. Algemeen directeur Mark van Haasteren: ‘Als het gaat om de garages bij winkelcentra of in binnensteden, dan bedienen wij dezelfde consument die ook de winkels bezoekt. Dat maakt dat wij net als een retailer denken en handelen. Aan de andere kant investeren wij ook in vastgoed en doen we op garagegebied vastgoedontwikkelingen. Dit heeft een duidelijk langetermijnkarakter en dat maakt ons weer vergelijkbaar met winkelvastgoedeigenaren. Het verklaart ook waarom ik vind dat we samen met retailers, winkelvastgoedeigenaren en ook gemeenten moeten optrekken om er voor te zorgen dat de locaties waar we zitten succesvol blijven draaien. Of weer gaan draaien, want daar hebben we na zoveel jaren crisis nu beslist ook mee te maken.’

NEGATIEVE FACTOR Dat Q-Park graag aan tafel zit met de andere stakeholders zal vast niet altijd gemakkelijk zijn. Immers, in ogen van velen is het parkeren en met name dan het bedrag dat de consument daarvoor moet betalen, toch wel een negatieve factor. Hoe ziet Mark van Haasteren dat?

36 scn 2016 | 5

‘Zo af en toe wordt mij voor de voeten gegooid dat ik het parkeren gratis moet maken en dat dan de consument massaal terug zal komen. Als ik dan antwoord dat het nog beter werkt als de winkelier zijn producten gratis weggeeft, dan wordt het stil. Want natuurlijk weet iedereen dat dit niet kan, dat parkeren niet gratis is. Zelfs het parkeren op straat in een woonwijk is feitelijk niet gratis: de kosten van de gebiedsinrichting en het onderhoud daarvan worden via de gemeentelijke belasting gewoon op de inwoners afgewenteld.’

‘De kosten van parkeren bij een winkelcentrum worden meestal aan de consument die per auto komt berekend, ofschoon er ook andere modellen bestaan, zoals ‘gratis’ (maar dan betaald door vastgoedeigenaar en/of ondernemers), of ‘gratis’ (maar dan betaald via een loyalty-systeem door de ondernemers). Maar in de regel begrijpt de consument best dat er voor parkeren betaald moet worden. En ook begrijpt men dat dit hartje stad duurder is dan in de periferie, waarbij men eerst nog 10 tot 15 minuten met het openbaar vervoer moet reizen. Midden in de stad parkeren is vaak duurder, maar als je de consument de keuze geeft, dan beslist hij zelf wat zwaarder weegt.’

ESSENTIËLE FUNCTIE Goede parkeervoorzieningen zijn dus belangrijk voor het functioneren van een winkelgebied, maar op zichzelf is het parkeerproduct niet iets waarvoor men naar de stad komt.

‘Dat realiseer ik me terdege’ zegt Mark van Haasteren. ‘Als we als voorbeeld Maastricht nemen (waar dit interview op het hoofdkantoor van Q-Park plaatsvindt,

PARKEREN

red.) dan gaat het hier vooral om de aantrekkingskracht, om de beleving die geboden wordt door het geheel van een historische binnenstad met leuke winkels, terrassen, cultuur, eten en drinken, enzovoort. Toch is daarin die parkeerfunctie essentieel en ook hoe je die bereikt hebt en – aan het einde van het bezoek – ervaren hebt. Maar ook: hoe ben je de stad ingekomen? Was dat heel lastig? Kon je de parkeergarage goed vinden? En kon je die gemakkelijk inrijden? Was de rijbaan voldoende

‘Iedereen begrijpt best dat parkeren niet gratis is’

‘De klant van het winkelcentrum is ook klant van Q-Park.

Daarom werken we graag samen met de andere stakeholders’ – Mark van Haasteren, Q-Park

ruim en kon je gemakkelijk je auto kwijt? En ook belangrijk: kon je je goed oriënteren en gemakkelijk de route naar de binnenstad vinden? Of was dit allemaal slecht geregeld? Heb je een uur moeten rijden om een parkeerplek te vinden, was die locatie (on)aangenaam, (on)veilig?’

‘Met andere woorden: wat was hierbij je beleving? En dan als je met je gezin een heerlijke dag hebt gehad en je komt terug bij je auto en merkt dat je ruit ingeslagen is en de twee beeldschermpjes die je kinderen op de terugweg moesten vermaken gestolen zijn, dan is dat iets dat de hele positieve beleving van de dag tenietdoet.’

MET JE BILLEN IN DE GLASSPLINTERS We pakken nog even door op het beeld dat Mark van Haasteren hiervoor aan het schetsen was. De autoruit is ingeslagen en met je billen in de glassplinters en regen die langs het klapperende plastic van de noodreparatie naar binnen sijpelt, rijd je naar huis. Met jengelende kinderen en een humeur dat voldoende stof biedt om de komende drie verjaardagen over die waardeloze stad te vertellen.

‘Dit voorbeeld geeft aan hoe het → scn 2016 | 5 37

PARKEREN

niet moet en ook dat parkeren in feite een ‘emotieproduct’ is. Als je dit dan ook koppelt aan de emotionele waarde die veel mensen voelen voor hun auto, dan begrijp je dat wij dit emotionele product op een goede manier moeten verzorgen.’

‘Dat gaat het best als je het bekijkt vanuit de ‘customer journey’, met een heel duidelijk begin- en eindpunt. Een beginpunt dat eigenlijk al start bij de oriëntatie op de reis.

De consument zoekt informatie over hoe laat hij vertrekken moet en langs welke route. Welke garages zijn er bij het winkelgebied en welke bieden er nog plaats? En wil je zo’n plaats reserveren, kan dat dan nog terwijl je rijdt of doe je dat vanaf huis? Wij willen dit tot een zorgeloos traject maken en het is hierom dat wij bij Q-Park sterk inzetten op het ontwikkelen en toepassen van technologische hulpmiddelen. Uiteindelijk moet je als automobilist aan de rand van de stad al een push-bericht ontvangen met een welkom en diverse keuzemogelijkheden voor parke-

De consument moet van a tot z een zorgeloze, prettige ervaring geboden krijgen’ ‘Daarom is die al genoemde samenwerking zo belangrijk. We moeten bereid zijn om met elkaar aan tafel te zitten en kritisch naar de volledige keten te kijken. De consument moet van a tot z een zorgeloze, prettige ervaring geboden krijgen. Met een duidelijke aanrijdroute en op locatie de juiste mix van trekkers, bijzondere winkeltjes en horeca, de juiste omgevingskwaliteit en meer.’

Naadloze aansluiting op de omgeving

ren. Toekomstmuziek? Innovatie staat bij ons voorop en we zijn met de ontwikkeling van zo’n systeem al vergevorderd!’ meldt Mark van Haasteren enthousiast.

PARKEREN: DE WARME DOUCHE VAN DE SHOPPINGTRIP Ofschoon parkeren dus niet iets is waarvoor de consument naar stad of winkelcentrum gaat, is het wat Mark van Haasteren betreft wel degelijk een van de succesfactoren. Of, als het slecht geregeld is, een echte dissatisfier.

38 scn 2016 | 5

‘Het merk Q-Park kan daar ook een rol in hebben, want de consument die per auto komt weet inmiddels waarvoor wij staan. Denk daarbij aan een schone omgeving, ruime plaatsen, geen hinderlijk geplaatste kolommen, veilig, licht, gemakkelijk inrijden (inchecken en betalen nu ook met de bankpas en straks ook met de mobiele telefoon), extra services als bijvoorbeeld een paraplu voor de regen en als het door de stad, vastgoedeigenaren of retailers gewenst is, ook met goedkoop of gratis parkeren via loyalty-systemen.’

PARKEREN

OPTIMALE MIX ‘Voor het grootste deel zal de consument hetgeen wij bieden niet eens bewust ervaren. Wat ons betreft mag de kwaliteit die wij bieden ook net zo vanzelfsprekend zijn als elektriciteit in huis of warm stromend water als je ’s ochtends onder de douche stapt. Maar het is wel belangrijk dat ook de rest van hetgeen de binnenstad of het winkelcentrum aanbiedt eveneens op hoog niveau zit. Want met elkaar vormen we een keten waarbinnen we de klant een optimale mix moeten bieden. De klant van de retailer is daarbij de klant van Q-Park en andersom. Daarom moeten we met elkaar die klant goed behandelen. Alleen dán komt de klant terug.’

Mark van Haasteren wijst erop dat ook de gemeente hierin een belangrijke rol heeft: ‘De gemeente heeft een faciliterende en regulerende functie. Ze moet er voor zorgen dat de retail haar ding kan doen en daarbij ook het openbaar belang en dat van de inwoners in het oog houden. Daarom vind ik ook dat de gemeente regelmatig aan tafel moet zitten bij de andere stakeholders die bij het winkelgebied betrokken zijn. Voor afstemming van een veelheid aan onderwerpen (zoals bereikbaarheid, veiligheid, kwaliteit en onderhoud openbaar gebied) en ook omdat bijvoorbeeld de technologische ontwikkelingen ten aanzien van bereikbaarheid, betalen en klantenbinding dit nodig maken. De gemeente moet hiervoor vooral gebruik maken van de kennis en informatie die al bij de retailers voorhanden is. Maar ook Q-Park kan daarmee helpen, want via onze systemen beschikken wij altijd over up-to-date gegevens ten aanzien van bezoekersaantallen en verblijfsduur.’

Q-PARK KENT NIET ALLEEN MAAR ÉÉN KUNSTJE In 2013 heeft Unibail-Rodamco als eigenaar van Stadshart Amstelveen de NRW Marketingjaarprijs gewonnen met

toertikelreeks over de ‘zonnige gebunn artikelen later zijn deze die nu als . Alle negen artikelen, d in de erd, zijn voorgepubliceer heeft t zijn gevolgen gehad. Hans en om landelijke media opgetred aal te vertolken.

e kracht winkels vormen de drijvend uitstek. En dé ontmoetingsplek bij d.’ e end of retail is overrate

ls er iemand – ondanks of juist dankzij het fenomeen internetretail – nog vertrouwen heeft in de toekomst van de stenen winkel, is dat Hans van Tellingen wel. Zijn boek #WatNouEindeVanWinkels is naar aanleiding van zijn optredens op radio en tv (o.a. RTL Nieuws en RTL Z Today) en de in juni gehouden Brood@Spelen-bijeenkomst verplichte literatuur voor iedereen die niet in fictie, maar in feiten over retail geïnteresseerd is. En dat is Van Tellingen wel toevertrouwd, want feiten en cijfers, dat is zijn dagelijks werk als algemeen directeur van onderzoeks- en informatiebureau Strabo.

#watnou eindevan winkels

lang aanten. En is in ieder geval winkels De toekomst voor fysieke voor de eval ‘branchebreed’. Dus

winkels’. oe het echt gaat ‘met de gefileerd. bbranche worden feilloos functionepraktische tips om het te verbeteren.

A

haNs VaN tElliNgEN

inkels

voor de winkels als sommige tot eloven? Zal ‘internet ’ leiden eden Komen complete binnenst

Bijenkorf werd het mogelijk om reclamecampagnes naar de garage door te trekken. Wij kennen niet alleen maar één kunstje, maar denken graag mee met andere partijen, zoals in het geval van Stadshart Amstelveen met de vastgoedeigenaar.’

‘Het is natuurlijk wel zo dat de verschillende merken (het winkelcentrum, de Bijenkorf en ook Q-Park) hun eigen merkwaarden en uitstraling hebben. Daar kun je niet ongebreideld aan sleutelen, maar wij gaan die discussie niet uit de weg. Het mooiste compliment dat we overigens gehad hebben van een van onze klanten, is dat zij graag ons logo en onze huisstijl wilde gebruiken bij de entree van de garage, omdat ‘Q-Park heel mooi, rust en waardering bij de bezoekers geeft.’ Waarmee heel goed duidelijk werd dat de kernwaarden van de winkellocatie en die van Q-Park heel dicht bij elkaar lagen.’ ←

Een uniek geschenk voor uw zakelijke relaties of medewerkers!

#watnoueindevanw

llingen is directeur van - en adviesbureau Strabo. list op het gebied van rumonderzoek en -advies.

‘Wat ons betreft mag de kwaliteit die wij bieden net zo vanzelfsprekend zijn als elektriciteit in huis’

Cadeautip voor de feestdagen haNs VaN tElliNgEN

aNWiNkEls

haar Five Star-kwaliteitsprogramma. Een programma, dat zich ook uitstrekte tot en met de parkeergarage. Staat Q-Park voor dit soort ontwikkelingen open?

Mark van Haasteren: ‘Jazeker, daar hebben we graag aan meegewerkt. In Amstelveen heeft dat bijvoorbeeld geleid tot vakken voor gezinsparkeren, tot andere manieren van betalen en een loyaliteitsprogramma. En voor de

mEt EEN Woord Vooraf VaN trENdWatchEr adjiedj Bakas

Heeft u ook al zin in dat warme feestdagengevoel? Dat krijgt u vanzelf als u leest hoe het nu écht zit met internet versus stenen. Bestel daarom voor uzelf of voor uw medewerkers dit boek voor de speciale Shopping Centre NEWS-prijs van € 19,95 ! (Inclusief btw, exclusief verzendkosten. Normale verkoopprijs € 24,95). Ga naar Strabo.nl om uw bestelling door te geven. En vergeet niet de actiecode ‘SCN2016’ te vermelden!

st oVEr dE zoNNigE toEkom tra VaN WiNkEls, WiNkElcEN EN WiNkElgEbiEdEN

26-05-16 12:24

scn 2016 | 5 39

Pieter Bergsma (Spark) over het management van parkeervoorzieningen:

‘Goed opdrachtgeverschap vereist verstand van zaken’ De kwaliteit van het parkeerproduct beïnvloedt het gedrag van bezoekers.

Om aan de kwaliteit van de bezoeker te voldoen is het van belang het bezoekersmotief te kennen. Een bewoner heeft een andere behoefte dan een klant van een supermarkt of een kantoor. Bij het exploiteren van parkeervoorzieningen gaat het uiteindelijk maar om één ding: de eindgebruiker moet tevreden zijn. Is die dat niet, dan beïnvloedt dit het keuzegedrag voor een winkel of winkelcentrum. Het goed managen van de parkeervoorziening vergt kennis van zaken. Maar hoe doet u dat? Zelf?

Gaat u het uitbesteden aan de verschillende toeleveranciers? Of stelt u een specialist aan die dit alles coördineert en op de uitvoering toeziet?

40 scn 2016 | 5

PARKEREN

O

m meteen met de deur in huis te vallen: Pieter Bergsma is zo’n specialist. Als adviseur geeft hij bij parkeerspecialist Spark samen met collega’s invulling aan het assetmanagement voor eigenaren van parkeerlocaties. Hij vergelijkt het managen van een parkeerlocatie ook wel met het managen van een hotel: ‘Bij binnenkomst moet je meteen een gevoel krijgen waar het hotel voor staat en hoe straks je hotelkamer eruit ziet. Dit vergt afstemming. Vergelijk dit met een parkeergarage die er bij binnenkomst vies en donker uitziet en het winkelcentrum blijkt daarna goed, schoon en prettig te zijn. Of andersom. Dan klopt er iets niet. Kortom, het moet in evenwicht zijn, de look and feel moeten op elkaar aansluiten en de kernwaarden schoon, heel en veilig dienen gezekerd te zijn door goed management.’

BELANGRIJKE FUNCTIE In de praktijk blijkt dat niet altijd een makkelijke opgave te zijn. Een voorbeeld: het parkeerterrein van een supermarkt heeft een uiterst belangrijke functie, zorgt voor een optimale bereikbaarheid en kan in de marketing als meerwaarde gebruikt worden. Voor de supermarktmanager of het personeel, is zo’n parkeerterrein vaak iets dat ver van hun werk in de supermarkt staat. Het is niet hun ‘ding’, zoals retailen dat wel is. Pieter Bergsma: ‘Dan heb je een probleem.

Het parkeerterrein kan dan in plaats van visitekaartje een echte dissonant worden.’

Maar er is meer. In het algemeen geldt dat goed parkeren alleen georganiseerd kan worden als de beslissers zich van een aantal zaken bewust zijn. Zoals het speelveld waarin de parkeervoorziening zich bevindt. Dat kan te maken hebben met het gemeentelijk parkeerbeleid, de openingstijden van de winkels of

het winkelcentrum. Wie de eigenaar van de voorziening is, wie de exploitant en wie de beheerder. Soms heeft één partij al deze rollen en de complete zeggenschap, maar vaak ook niet. Bijvoorbeeld doordat de gemeente bepalingen heeft gesteld die op het parkeren betrekking hebben. Het maakt het management van een parkeerfaciliteit er niet makkelijker op.

ASSETMANAGEMENT: ZELF DOEN OF UITBESTEDEN? Dat is natuurlijk de hamvraag. En daar is ook niet één antwoord op mogelijk. Zelf doen vereist om te beginnen nogal wat van de eigen organisatie. Want parkeren is inmiddels een echt vak geworden en zeker

‘De assetmanager moet sparring partner voor de eigenaar zijn’ het assetmanagement kan behoorlijk intensief zijn. Het is vergelijkbaar met het assetmanagement van winkelvastgoed en dat betekent dat men te maken krijgt met commercieel, administratief-, technisch- en operationeel management. Wil men dat niet, dan kan de keuze gemaakt worden voor geheel of gedeeltelijk uitbesteden.

Pieter Bergsma: ‘Het meest vergaand is het uitbesteden van de gehele exploitatie aan een derde partij. In dat geval zijn de voorwaarden waartegen je dit doet uitermate belangrijk, zodat je grip blijft houden op de kwaliteit. Want de parkeerconsument is dezelfde consument als bij de winkels. Dat moet elkaar niet bij-

ten, bijvoorbeeld doordat de exploitant aanpassingen gaat doen in de kwaliteit als er al leegstand in een winkelcentrum of kantoor is.’

‘Maar ook aan de uitstraling moeten eisen gesteld worden. En zo is er nog veel meer. Als men zélf de exploitant blijft en de verschillende onderdelen gaat uitbesteden, dan dienen er natuurlijk ook eisen die aan de uitbesteding gesteld worden.

Er moet gewerkt worden vanuit een Programma’s van Eisen waarin gekeken wordt naar beheer, installaties, licht, wayfinding, schoonmaak, veiligheid enzovoort.’

Een ander aandachtspunt is de optimalisatie van de bezetting. Dat heeft onder meer te maken met de marketing van het parkeren (klantenbinding!), de samenwerking met de winkels en het winkelcentrum, maar ook met slim inhaken op de parkeerbehoefte van bewoners, kantoren en uitgaanslocaties.

Pieter Bergsma: ‘Dit zijn meerdere verschillende t aken bij elkaar. Het goed kunnen managen vergt dan ook een brede kennis en zicht op de onderlinge samenhang. Omdat niet elke eigenaar van een parkeerfaciliteit dat steeds in huis heeft, of de ambitie heeft dit vanuit de eigen organisatie goed op te pakken, bieden we vanuit Spark de dienst Assetmanagement aan. Spark bestaat inmiddels tien jaar en biedt als parkeerprofessional oplossingen voor vrijwel alles dat bij goed parkeren komt kijken. Assetmanagement is daar een onderdeel van en wij doen dit voor verschillende eigenaren van parkeerfaciliteiten, waaronder voor gemeenten, retailers en winkelvastgoedeigenaren die zo’n voorziening in hun binnenstad of bij hun winkel of winkelcentrum hebben.’

HOE WERKT ASSETMANAGEMENT IN DE PRAKTIJK? Bij Spark kan men het assetmanagement aangaan voor kortere of langere periode. Qua organisatie wordt → scn 2016 | 5 41

PARKEREN

Spark de spin in het web die het volledige takenpakket overziet en alles regelt. Of niet alles, maar als dat gewenst is, bepaalde onderdelen.

Pieter Bergsma: ‘Je moet ons zien als een directievoerder, die namens de eigenaar de verantwoordelijkheid draagt voor de parkeervoorziening.

We gaan niet zelf beheren, maar op een open en transparante wijze zoeken we gespecialiseerde partijen die

‘Niet alleen de automobilist heeft behoefte aan parkeermogelijkheid’ dit onder marktconforme tarieven kunnen verzorgen. Voor elke opgave stellen wij een SLA vast waarop wij vervolgens gaan monitoren. Het voordeel is natuurlijk dat wij hiervoor alle kennis en ervaring in huis hebben en weten waar wat te koop is, en wat de beste leveranciers voor de opgave zijn. De bottom line is dat een goede assetmanager niet alleen ontzorgt, maar verstand van zaken heeft en zo een realistisch takenpakket kan definiëren waarop vervolgens gestuurd kan worden en uiteindelijk zichzelf terugverdient.’

GRATIS PARKEREN En dan toch nog even die discussie over ‘gratis parkeren’. Heeft Spark daar ook een mening over? ‘Wij weten dat parkeren geld kost. Dat parkeren gratis is beweert ook niemand meer. Wat niet iedereen weet, is dat het ook bij het eerste uur of het tweede uur ‘gratis’ het nog steeds mogelijk is om kosten te dekken. Met slim beleid is het zelfs mogelijk een beoogd rendement te behalen. Parkeren is vandaag de dag dan ook echt ‘revenue management’: je houdt de kernfunctie van het parkeren (namelijk het faciliteren van je bereikbaarheid) overeind, houdt tegelijkertijd 42 scn 2016 | 5

grip op de kosten, maar laat het zeker niet na om inkomsten uit parkeren te genereren waar mogelijk. Dat je daarbij vaak met meerdere stakeholders moet samenwerken, is ook een feit.

Het maakt het niet altijd makkelijk, maar het is nog steeds mogelijk.’

MEERWAARDE Pieter Bergsma vraagt zich hardop af of vastgoedeigenaren zich realiseren hoeveel ze van hun zeggenschap overdragen aan een exploitant. ‘Met kennis van zaken wordt het mogelijk om de waargenomen kwaliteit van het parkeerproduct enorm te beïnvloeden. Je kunt het parkeren­ zo veel beter als meerwaarde van je winkelcentrum tot zijn recht laten komen. Zeker als je afspraken maakt op het gebied van bereikbaarheid en/of kwaliteitsniveau van de dienstverlening.’

‘In feite is de beste situatie waarin je het óf zelf doet óf in een goed omschreven samenwerking met een exploitant of beheerder doet. Je kunt dan optimaal de kwaliteit van de dienstverlening en het parkeer­ product vaststellen. Je zorgt hiermee dat de parkeergarage maximaal­de aantrekkelijkheid van de bestem­ ming­ ondersteunt.’

‘Dit is de reden waarom vastgoedeigenaren (beleggers of gemeenten) er steeds vaker voor kiezen om bijvoorbeeld Spark in te schakelen voor het assetmanagement van de parkeervoorzieningen: je borgt daarmee op een vakkundige wijze grip op het gebeuren.’

WIE IS MIJN KLANT EN WAT BIEDEN WE DIE? Bij deze vraag gaat het er niet om wie de klant van Spark is. Dat is wel duidelijk. Nee, het gaat hier om de vraag wie er behoefte heeft aan parkeerfaciliteiten. En dat is niet altijd alleen maar de automobilist. Pieter Bergsma: ‘De aanname dat de automobilist altijd de belangrijkste bezoeker is van een winkelcentrum, is niet juist. Het kan heel goed zijn

FOTO: PASCAL BLANCHET

dat dit op bepaalde locaties juist de fietser is. Die komt vaak drie keer per week naar het winkelcentrum en wordt dus ook drie keer verleid tot impulsaankopen. Het is nuttig om te onderzoeken welke consument qua bestedingen belangrijk is. Naar mijn mening wordt de fietsklant veel te vaak ondergewaardeerd, terwijl we deze net zoals een automobilist een goede parkeervoorziening willen bieden.’

En hoe bedienen we de automobilist die met een ‘stekkerauto’ komt?

Die twee of drie plaatsen met laad-

PARKEREN

de toekomstige plaatsing van een extra transformator. Dat die ruimte er is en dat de vloerbelasting het toestaat. En dat hoort uiteraard ook bij onze advisering en assetmanagement’, zegt Pieter Bergsma.

IS EEN VOLLEDIG PARKEERSYSTEEM ALTIJD NODIG? Spark vindt het belangrijk dat parkeren zowel voor de vastgoedeigenaar als voor de consument zo ‘gedoeloos’ mogelijk moet kunnen. Pieter Bergsma hierover: ‘Het hoeft niet altijd op de geijkte traditionele wijze.

Waarmee ik bedoel dat je niet altijd een volledig en waterdicht parkeersysteem nodig hebt. Want is die toch forse investering in slagbomen

‘Een volledig parkeersysteem is niet altijd nodig’

paal zijn tegenwoordig bij lange na niet voldoende (zegt uw redacteur, die menigmaal zijn hybride niet aan de stroom kon hangen).

‘Dat is nog niet zo gemakkelijk.

Veel elektrische auto’s staan vanwege de eigen oplaadcapaciteit acht uur aan de stekker om vol te laden. Dat is niet handig in een parkeergarage.

Moeten we dan in onze winkelcentra overal snelladers plaatsen? Dat kan, maar het gaat dan wel om enorme investeringen. Niet alleen in apparatuur, maar ook in de installaties.

Dat neemt niet weg dat als je nu

gaat bouwen of renoveren, je hierover moet nadenken. Zo gingen we vroeger van twee procent elektrische voertuigen in de parkeernorm uit, nu wordt steeds vaker met vijf procent gewerkt.’

‘Maar wie weet het zeker? Maakt straks wellicht de brandstofcel een sprint, waardoor elektra weer op de achtergrond raakt? We zoeken natuurlijk naar oplossingen, bijvoorbeeld door modulaire en uitbreidbare systemen met smartcharging en loadbalancing te plaatsen. Het betekent ook dat je moet nadenken over

en betaalautomaten die paar onbedoelde langparkeerders wel waard?’

‘Wij zijn bij diverse nieuwe projecten betrokken, waar het parkeerregime en het parkeersysteem zijn ontworpen voor de belangrijkste (terugkerende) doelgroep en dus niet om een sporadische langparkeerder te weren. Uiteraard is het van belang om misbruik te blijven monitoren, maar zolang het misbruik de parkeercapaciteit niet te veel onder druk zet, is het natuurlijk ook niet nodig om het meest geavanceerde parkeersysteem aan te schaffen.’

‘Je moet, zeker bij nieuwbouw natuurlijk wel vooruit kijken en alvast wel al die loze mantelbuizen gestort hebben, zodat als het dan tóch moet, de installatie uitgebreid kan worden. Maar de boodschap is: het kan vaak eenvoudiger, goedkoper, maar vooral leuker voor de consument. Zonder gedoe.’ ← scn 2016 | 5 43

PROJECTEN

D

e redactie van scn heeft op een zonnige woensdagmiddag op Mosveld een afspraak met Daniël Schönberg (leasing manager bij Multi) en Wim-Jaap Eising (senior assetmanager Winkels bij belegger Bouwinvest). We kijken om te beginnen eerst even terug in de geschiedenis van het plan.

Daniël Schönberg: ‘Als je naar Amsterdam-Noord kijkt, dan zie je qua winkelvoorzieningen meteen het grote winkelcentrum Boven ’t IJ en de wijkcentra Waterlandplein en De Banne. Maar in het zuidelijke deel van Noord waren er nauwelijks winkelvoorzieningen voor de 18 duizend inwoners die daar nu wonen. Er was een kleine Albert Heijn, enkele kleinere winkels verspreid over de straten en drie dagen per week een warenmarkt.’

‘Planologisch gezien was het dan ook een logische zet om op deze locatie een winkelcentrum met woningen te ontwikkelen, zeker als je ook nog kijkt naar de groei die Noord doormaakt en de positieve ontwikkelingen in de naastgelegen deelgebieden Overhoeks en Buiksloterham. De stedenbouwkundige inpassing van het plan in de omgeving en de economische omstandigheden maakten het niet gemakkelijk en

de voorbereidingen hebben dan ook circa tien jaar gekost, waarbij het plan om voorgaande redenen een aantal keren gewijzigd is. Waar we nu naar kijken is een winkelcentrum van 7000 m2 met daarop 53 vrije sector huurappartementen (allen verhuurd) en een parkeerdek met 140 parkeerplaatsen.’

Deze ontwikkeling staat nu op de plek waar voorheen de warenmarkt en in het verre verleden het voetbalterrein van de Volewijckers te vinden was. Het voetbalterrein is er niet meer (maar de verlichtingsmasten van toen zijn op een bijzondere wijze door architect SeARCH in het project verwerkt) en de markt is verplaatst naar de Van der Pekstraat om de hoek.

madak een adembenemend uitzicht op de hele stad. Echt een publiekstrekker.

Daniël Schönberg: ‘Het is niet gek dat Noord een grote aantrekkingskracht heeft

BRUISEND STADSDEEL Amsterdam-Noord is hip and happening.

En Mosveld ligt precies midden in het stadsdeel dat bruist van de nieuwe initiatieven en ontwikkelingen. Noord is een nieuwe hotspot in de stad waar ook het filmmuseum eye is gevestigd en waar de oude Shell-toren, onder de naam a’dam, is getransformeerd tot uitgaansgelegenheid.

Een iconisch, multifunctioneel gebouw met een hotel, een draaiend restaurant met 360 graden view, kantoren en clubs. Op tachtig meter hoogte biedt de skybar met panora-

op jonge professionals en mensen die op zoek zijn naar een uitdagende woon- en werkomgeving. Veel creatieve bedrijven vestigen zich hier en op oude bedrijventerreinen verrijzen hoogwaardige woningen.

Noord krijgt hierdoor een nieuw elan en

Mosveld

Gevarieerd aanbod toegesneden op een veranderende consument Amsterdam-Noord. Ooit vooral het stadsdeel waar de havenarbeiders woonden, nu mega in trek bij jongeren en jonge gezinnen met een goede opleiding en dito inkomen. Een doelgroep waar je als retail prima op kunt inspelen, zoals te zien is op het winkelcentrum Mosveld.

44 scn 2016 | 5

‘Mosveld lift mee met de positieve flow in stadsdeel Noord’

PROJECTEN

verandert van kleur. Mosveld kan meeliften op de positieve flow en de opwaartse trend in Noord.’

Wim-Jaap Eising vult aan: ‘De omgeving van Mosveld is denk ik het oudste stukje van Noord, met een architectuur die uit de jaren twintig stamt. Om daar op een logische manier voor de inwoners in deze wijk een nieuw winkelaanbod te creëren, was geen gemakkelijke opgave. Maar draagvlak op wijkniveau was er voor dit centrum zeker. De winkeliers mogen rekenen op een

zich nog steeds versterkende markt. Daarbij is ook de woningbouwvereniging heel actief met een verbeteringsprogramma.’

‘Je ziet dat het aandeel koopwoningen flink toeneemt, net als de kwaliteit van de woningen. Bijvoorbeeld door het samenvoegen van wat naar de huidige normen te kleine woningen zijn. Als je naar de markt kijkt naar wat het effect is van al deze ontwikkelingen, dan zie je de populariteit van Noord duidelijk terug in de stijgende woningprijzen. Qua ruimtelijke inpassing

Amsterdam-Noord in 1957 (links) en 1968 (onder)

vind ik het project ook geslaagd. Neem de oude woonbebouwing tegenover de winkels van Mosveld: er is iets van een pleingevoel gecreëerd. De bomen dragen daar ook aan bij, net als het straatmeubilair. Het kleinere winkelblok zorgt voor een foodplein tussen de beide blokken en voor een goede geleiding van de loop, met name op marktdagen.’

‘Neem daarbij de goede aansluiting op het openbaar vervoer en voor consumenten die met de auto komen de riante gratis parkeervoorzieningen, dan staat hier wat Bouwinvest betreft een winkelcentrum met goede succeskansen voor de lange termijn.

En dat is zoals we er destijds naar keken: de crisis voorbij.’

VERHUUR EN MOGELIJKHEDEN Ten tijde van de opening was zo'n 85 procent van de winkelmeters verhuurd. Daniël Schönberg: ‘Op dit moment lopen er met verschillende partijen voor de laatste twee, drie units onderhandelingen. In de verhuur richten we ons op de juiste, bij het winkelcentrum passende, partijen. Dat wil zeggen formules die iets toevoegen aan de wijk. Zo staat op dit moment nog een goede slager en een traiteur op ons wensenlijstje, mooie

‘Er is zeker nog ruimte voor een onderscheidende formule in de horecamix’ aanvullingen op de prachtige viswinkel en de in het oog springende bakkerswinkel. En hoewel we nu al een hele mooie horecamix hebben, is er zeker nog ruimte voor een onderscheidende formule.’

BAKKERSZONEN De horeca is hier echt belangrijk en we hebben dan ook voor zowel overdag als ’s avonds formules weten te plaatsen. Niet alleen fastfood, maar ook als gezegd een heel mooi bakkersconcept. ‘De Bakkers­ zonen’, zoals de winkel heet, gaat duidelijk zichtbaar in de winkel bakken en op 260 m2 een prachtige presentatie geven. Je ziet dat deze formule inhaakt op het type consument dat hier steeds meer komt te wonen: vaak jonge mensen met een hoge opleiding en een goed inkomen en de veranderende → scn 2016 | 5 45

PROJECTEN

wensen van de reeds aanwezige consument.

Die hebben een andere behoefte als het om eten gaat, ze willen elkaar ook ontmoeten bij een lekker kopje koffie aan de leestafel.’

‘Het is een echte belevingsformule, waarbij er niet alleen in de winkel wat te zien is, maar straks ook buiten op het terras. Dit terras ligt mooi in het midden van de winkelplint tussen de supermarkten en als je als consument van een van de supermarkten op weg bent naar het parkeerdek, dan kom je er eigenlijk vanzelf langs.’

PARKEERDEK Het parkeerdek van 140 plaatsen is bereikbaar via een tapis-roulant, een lift en een vaste trap, die duidelijk zichtbaar in het geheel opgenomen is. Parkeren kan de consument gedurende anderhalf uur gratis en wordt gefaciliteerd via kentekenregistratie.

Daniël Schönberg wijst op de bijzondere ligging van het parkeerdek: ‘De toegang tot het parkeren is zowel mogelijk vanaf het maaiveldniveau, als vanaf de hoger gelegen Johan van Hasseltweg. De bezoeker die per auto komt, kan dus via twee routes het winkelcentrum benaderen.’

‘We hebben hier een mooie combinatie van ketenbedrijven en lokale spelers’ Met het ov is het winkelcentrum ook prima bereikbaar. De halte van de NoordZuidlijn is op loopafstand van Mosveld gelegen en dit gedeelte van het tracé zal naar verluidt in 2017 in gebruik worden genomen.

TOENEMEND BELANG HORECA Zoals gezegd is er in het winkelcentrum Mosveld binnen de branchemix veel ruimte voor horeca. Iets wat niet op zich zelf staat, want landelijk gezien gaan er steeds meer winkelmeters naar horeca. Wat vindt belegger Bouwinvest van deze ontwikkeling?

Wim-Jaap Eising: ‘Dat is zeker veranderd.

Vroeger was het zo dat als er veel horeca in een project zat, dit niet echt een goed teken was. Maar tegenwoordig – en zeker

Wim-Jaap Eising van Bouwinvest (l) en Daniël Schönberg van Multi

Oud en nieuw komen samen op Mosveld

in een stad als Amsterdam – is dit wel een logische ontwikkeling. Want ook de consument verandert, is steeds meer uithuizig en de horeca weet daar prima op in te haken.

Zo zien we in Amsterdam-Oost dat vrijkomende winkelunits vrijwel allemaal door horeca ingenomen worden. Het is echt een trend.’

‘Dat heeft ook te maken met de behoefte aan ontmoetingsplekken’ zegt Daniël Schönberg. ‘De horeca in een winkelcentrum heeft meer en meer de rol van sociaal trefpunt. Een bijkomend voordeel is dat hierdoor ook de verblijfsduur langer wordt.

Je moet natuurlijk wel stilstaan bij het soort horeca dat je wilt aantrekken. Wat past wel en niet op dit moment en in de toekomst.

Dat is iets waarover we goed met eigenaar Bouwinvest overleggen.’

DE BIEB Bijzonder is ook de OBA (Openbare Bibiotheek Amsterdam). Deze opent binnenkort in een historisch jarentwintigpand tegenover het kleine blok (helemaal gerestaureerd en ook eigendom van Bouwinvest) en in deze bibliotheek komt eveneens horeca.

Daarmee is het de moderne variant van de bieb zoals we die van vroeger kennen en vooral meer dynamischer dan voorheen en voorzien van de laatste technologische ontwikkelingen. De OBA doet dit op meer plaatsen in Amsterdam en deze functiemix is erg succesvol.

OVER DE WINKELS Als trekkers fungeren de twee sterkte fullservice supermarkten van Albert Heijn en Deen. De supermarkten zijn beiden ongeveer even groot en hebben duidelijk een eigen gezicht. Ze maken beide gebruik van het centrale stijgpunt naar het parkeerdek,

46 scn 2016 | 5

COLUMN

de fouw De winkel moet open

I dat precies in het midden ligt. Hierdoor ontstaat een natuurlijke loop naar de rest van het winkelcentrum, waar ook de andere winkels van profiteren. Daniël Schönberg: ‘We hebben hier een mix van landelijke ketenbedrijven en lokale spelers.

Mensen die de buurt echt goed kennen. Voorbeelden zijn de bloemist, F ebo, Toko Tjins, Bakkerszonen, Chitir Chicken, de apotheek, OBA en de viswinkel Tuyp. Die laatste was al op de warenmarkt gevestigd en heeft nu dus een marktkraam én een prachtige winkel.’

De markt is als trekker zeker ook van belang voor het winkelcentrum en zorgt drie dagen per week voor extra bezoekers. Zittend op het terras van snackbar Febo kijkt men op de markt uit. Dit horecabedrijf heeft zijn roots in Amsterdam-Noord en heeft hier op Mosveld een automatiek met buitenterras. De apotheek heeft blijkbaar ook inspiratie bij Febo opgedaan. Die gaat met een geautomatiseerd uitgiftepunt werken, dus met een loket in de buitengevel.

Op het moment van het interview speelde er een ophanden zijnde overeenkomst voor een van de resterende winkelunits. Daniël Schönberg: ‘Ik hoop snel te kunnen melden hoe deze unit van ca. 600 m2 ingevuld wordt. Wat ik wel kan zeggen is dat deze uitstekend past in het winkel­ centrum Mosveld, net als Mosveld zelf heel mooi aansluit op alle ontwikkelingen op het gebied van woningen en cultuur in Noord. Dit stadsdeel gaat echt een mooie toekomst tegemoet!’ ←

edereen die regelmatig onderhandelt over de inhoud van huurovereenkomst zal hem kennen; de bepaling waarin staat opgenomen dat de huurder de winkel gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geheel en voortdurende geopend moet houden. Zelden is een verhuurder bereid afstand te doen van deze bepaling.

Het belang van de verhuurder is evident; een dichte winkel staat niet goed en zal de gedachte opwekken dat de winkel op slechte locatie gevestigd is. In een winkelcentrum is dit belang nog groter; een centrum waar winkels niet geopend zijn maken het centrum minder aantrekkelijk om te bezoeken. Het belang van de huurder is uiteraard ook voorstelbaar; als de winkel niet goed loopt kost het meer geld om de winkel open te houden dan dat er in de winkel wordt verdiend.

D

e rechtspraak is doorgaans bij winkelruimte genegen de huurder aan de exploitatieverplichting te houden, met name indien deze expliciet in de huurovereenkomst is overeenkomen. Afspraak is immers afspraak. Dat een huurder verplicht is zijn exploitatie voort te zetten, ook al is in de huurovereenkomst een exploitatieverplichting opgenomen, blijkt echter niet altijd vanzelfsprekend.

In een uitspraak van de kantonrechter­Rotterdam van 6 januari 2016 (ECLI:NL:RBROT: 2016:1256) oordeelde de rechter namelijk in het voordeel van de huurder. De huurder had in deze zaak last van lage bezoekersaantallen, waardoor hij besloot de exploitatie van het gehuurde te staken. De verhuurder heeft daarop in kort geding nakoming van de exploitatieplicht gevorderd. De huurder verweerde zich hiertegen, door te stellen dat hij genoodzaakt was de winkel te sluiten, omdat deze verliesgevend was geworden. De negatieve resultaten waren volgens de huurder - onder andere - ontstaan door leegstand in het winkelcentrum.

Naar het oordeel van de kantonrechter was door de huurder voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake was van een verlies-

gevende exploitatie. De kans dat de winkel nog rendabel zou worden voor de huurder, bijvoorbeeld door het aantrekken van nieuwe huurders in het winkelcentrum door de verhuurder, leek na jaren van kaalslag uitgesloten. De verhuurder heeft in de procedure nog wel aangevoerd dat de huurder wellicht op een andere manier aan middelen zou kunnen komen om de winkel open te houden, bijvoorbeeld door meer voorraden in te kopen, die vervolgens verkocht zouden kunnen worden.

Dit plan van de verhuurder werd echter niet concreet gemaakt en kon naar het oordeel van de rechter ook niet meer van huurder worden verlangt. De kantonrechter overweegt ten slotte dat het niet zo kan zijn, dat huurder de exploitatieverplichting ten koste van alles moet nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kon in elk geval niet langer van huurder verlangd worden.

Bij deze stand van zaken diende naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde nakoming van de exploitatieverplichting dan ook te worden afgewezen. Met andere woorden oordeelt de kantonrechter hier dat de huurder zijn exploitatie mag stopzetten, omdat er geen rendabele toekomstverwachtingen zijn.

I

ndien een huurder een verliesgevende exploitatie heeft, betekent dit niet direct dat een huurder, te pas en te onpas zijn exploitatie kan stopzetten. Wel geldt – ook voor de exploitatie verplichting – dat hiervan kan worden afgeweken indien voortzetting van de exploitatie in redelijkheid niet meer van de huurder gevergd kan worden. Daar moeten wel hele goede redenen aan ten grondslag liggen.

De huurder zal in ieder geval zeer concreet moeten aantonen dat een verdere exploitatie niet meer verantwoord is. In combinatie met een veelvuldige leegstand in een winkelcentrum kan dit een reden zijn om de huurder van de exploitatieverplichting te ontheffen. ← ANNELOES DE FOUW BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2016 | 5 47

DUURZAAMHEID

Winkelvastgoed en duurzaamheid.

In de hoofden van velen is dat vooral minder energie gebruiken en zo op lagere kosten uitkomen. Maar duurzaamheid kan zoveel meer zijn en bovendien ook bijdragen aan het verlagen van het risicoprofiel van vastgoed. Bart van Dongen houdt voor het winkelvastgoed in de fondsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance de vinger aan de pols, maar helpt met zijn kennis ook graag de individuele retailer.

D

at ‘samen met de retailer’ is heel belangrijk. Want in tegenstelling tot bijvoorbeeld kantoren, wordt vanuit de vastgoedeigenaar in de regel duurzaamheid niet tot in de winkel geïmplementeerd. Bart van Dongen: ‘Retailers hebben andere behoeften dan een huurder van een kantoor. Ze kiezen hun eigen installaties, verlichting, winkelpui, enzovoort. De eigenaar van het vastgoed kijkt naar duurzaamheid van de schil en de openbare ruimte als het een winkelcentrum betreft. Toch is het belangrijk om samen stappen te zetten op het gebied van duurzaamheid. Dat betekent allereerst dat er gewerkt moet worden aan bewustwording en vervolgens aan het samen bespreken van oplossingen.’

Sinds enkele jaren zijn er vanuit de overheid regels voor de duurzaamheid van vastgoed. Bijvoorbeeld met energielabels wordt dit ook zichtbaar gemaakt. ‘Voor al onze winkelcentra en voor al onze solitaire winkelpanden hebben wij ‘per voordeur’ een energielabel en een energieprestatieadvies, dat verder gaat dan alleen het energielabel. Maar dat betreft uitsluitend het vastgoed.

Wij weten dus niet wat de implicatie is van wat de huurder in het kader van de inrichting en afbouw doet. En daarin is vaak nog veel te bereiken.’

RETAILER VERSUS PENSIOENFONDS Allereerst de retailer. Hoe kijkt die tegen duurzaamheid aan? Bart van Dongen: ‘Dat verschilt. Bij de ene heeft 48 scn 2016 | 5

‘Duurzaamheid in vastgoed heeft alles te maken met het beperken van risico’s’ Bart van Dongen. Foto: SCN

men daarvoor beleid en vloeit er bijvoorbeeld een percentage van de omzet naar duurzaamheid. Anderen doen het vanuit het mvo-beleid. En er zijn natuurlijk ook nog retailers die niets met duurzaamheid hebben.’

‘Hoe dat komt? We weten dat bijvoorbeeld het energieverbruik van een winkel staat voor slechts zo’n 2% van de totale exploitatiekosten. Daaraan sleutelen levert dus niet heel veel op. Als je daar 10% op wint, is dat 0,2% van de hele exploitatie. Vergelijk dat eens met de kosten van personeel, voorraadkosten, logistiek en dat soort dingen.

Daarin is vaak meer besparing te behalen, wat we dan ook in de crisisperiode volop zagen gebeuren. Zodoende heeft duurzaamheid voor veel retailers een lagere urgentie. Men moet het dus vanuit andere drijfveren willen.’

VEEL VERSCHILLEN De institutionele beleggers voor wie Syntrus Achmea RE&F werkt, willen wel. Maar ook daarin zitten verschillen. ‘Elke opdrachtgever heeft duurzaamheid op

DUURZAAMHEID

een andere manier geregeld’ zegt Bart van Dongen ‘Een portefeuille kan veel nieuwbouw bevatten of juist veel oudbouw. Dan is er het verschil tussen opdrachtgevers met veel solitaire objecten in de binnenstad en klanten die beleggen in winkelcentra. Er is wel iets van een rode draad te zien, maar het absoluut vaststellen van beleid op duurzaamheid is dus klantafhankelijk.’

Bart van Dongen wijst op het gegeven dat het winkel­ fonds inmiddels een Green Star heeft behaald en dat ook andere portefeuilles van Syntrus Achmea re&f goede waarderingen hebben behaald. ‘Ons woningfonds heeft bijvoorbeeld de hoogste gresb-waardering gekregen. gresb (www.gresb.com) is voor institutionele beleggers momenteel dé manier om fondsen onderling te vergelijken en heeft geleid tot een toename van de bewustwording.’

DUURZAAMHEID EN WINKELCENTRA Bart van Dongen is binnen de winkelportefeuille van Syntrus Achmea re&f degene die belast is met duurzaamheid. Hij is – zo blijkt tijdens het interview – echt begaan met het onderwerp en is van mening dat een vastgoedeigenaar heel goed een voorbeeldrol kan vervullen: ‘Wat wij doen kan een stimulans zijn naar de huurders.

Zo starten we binnenkort met een pilot in een winkelcentrum, waarbij we gaan proberen het openbare gebied co2neutraal te maken. We kijken dus naar verlichting, verwarming en koeling, maar ook naar het waterverbruik.

Omdat die kosten via de servicekosten doorberekend worden aan de huurders, zijn het ook de huurders die direct het effect van de maatregelen merken.’

‘Binnen de gehele portefeuille kijken we ook naar de mogelijkheden voor toepassing van zonnepanelen en wellicht windenergie. Op enkele daken zijn we al bezig met het aanbrengen van verbeterde dakpakketten, die niet alleen de warmte binnenhouden, maar ook de warmte van buitenaf reflecteren.’

‘Hoewel duurzaamheid duidelijk ook met idealisme te maken heeft, geldt natuurlijk bij alles dat het zowel economisch als omgevingstechnisch haalbaar moet zijn: ‘Uiteindelijk moet de huurder er wat aan hebben en moet de businesscase positief uitpakken. Zonder dat effect vinden we een ingreep niet echt zinvol.’

NIET ALLEEN EEN TECHNISCH VERHAAL Het is vaak zo dat bij duurzaamheid vooral gedacht wordt aan technische oplossingen. Bart van Dongen: ‘Dat is vaak ook het geval, maar ik vind ook dat vanuit de commercie en vanuit beleid duurzaamheid gestimuleerd moet worden. Dus ook de makelaar, de assetmanager en de retailer hebben daar een rol in. Het moet een way of life worden.’

Hoe bereik je dat? ‘Wel, door het met de collega’s te bespreken. Maar ik heb ook zitting in de taskforce Duurzaamheid van nrw. Daar hebben we makelaars en

taxateurs erbij gehaald om te bereiken dat bijvoorbeeld naar het label voor duurzaamheid gevraagd wordt. Om dat te bereiken moeten we er voor zorgen dat die eerder genoemde 2% tóch als 100% belangrijk ervaren gaat worden. We moeten dus de mindset van de verhuurder en de huurder zien te beïnvloeden.

Was voorheen het C-label al een mooi streven, tegenwoordig gaan we inderdaad steeds vaker richting A-label of zoveel mogelijk sterren in breeam of gpr, een andere methode om de duurzaamheid van vastgoed inzichtelijk te maken en zeer bruikbaar voor verbouwingen of renovaties.’

Bart van Dongen weet heel goed dat er voor de huurder bij het implementeren van duurzaamheid ook financiële hindernissen kunnen zijn. ‘Wij gaan daarom graag de dialoog aan met d e huurder. Als de huurder wil verduurzamen, maar dat niet zelf kan omdat de kennis of de middelen ontbreken, dan kunnen wij als eigenaar daarin vaak een oplossing bieden. Bijvoorbeeld door de maatregelen voor te financieren.’

Duurzaamheid heeft te maken met idealisme, maar het moet wel economisch haalbaar zijn’

BEPERKEN VAN RISICO’S Duurzaamheid en vastgoed: het is niet alleen maar reductie van co2. Bart van Dongen: ‘Zeker niet. Bij duurzaamheid kijken we ook naar het behoud van bestaand winkelvastgoed en daarom is het beperken van risico’s ook belangrijk. Bijvoorbeeld het risico van overstroming. Of brand. Wij hebben dit per gebouw en per winkel getoetst. Voor de hele portefeuille geldt dat we eerst onderzoeken en vervolgens plannen maken. Zodoende valt duurzaamheid bij ons onder risk-management.’

Hoe gaan jullie om met duurzaamheid in geval van de herontwikkeling van een winkelcentrum? ‘Ik treed dan op als ‘adviseur duurzaamheid’ voor degene die daar het technisch management doet. En voordat we gaan verbouwen toetsen we een gebouw altijd op gpr. Via die scores bekijken we welke zaken we kunnen verbeteren en verduurzamen.’

‘In feite werken wij op drie niveaus. Allereerst zijn dat de energielabels. Op het tweede niveau hebben we de gpr-toetsing en daarboven nog kunnen we breeam toetsen. In onze organisatie zijn daarbij de zogenaamde ‘natuurlijke momenten’ heel belangrijk. Dat wil zeggen dat als wij een nieuw dak of een nieuwe gevel gaan plaatsen, we dit onderzoeken op mogelijkheden voor verduurzaming. De overheid heeft hier ook regels voor: alles wat binnen vijf jaar terug te verdienen is, dat moet geïnvesteerd worden. En wij doen dat ook daadwerkelijk en uit een echte overtuiging.’ ← scn 2016 | 5 49

JURIDISCH

Huurprijsherziening bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW

DOOR JOHN NIJSTEN

Kritiek op artikel 7:303 BW meestal ten onrechte (IV)

I

n de vorige afleveringen werd onderbouwd dat de in artikel 7: 303 bw gehanteerde vergelijkingsmethode de enig juiste is. Voorts werd geconcludeerd dat de aspecten waaraan de vergelijkingsobjecten moeten worden getoetst bij de bepaling van de markthuurwaarde en de vaststelling van de herzieningshuurwaarde gelijk zijn: locatie met ligging binnen deze locatie en de pandaspecten waaronder de oppervlakte. Grote verschil is dat ter bepaling van de markthuurwaarde huurprijzen van recente transacties in aanmerking worden genomen maar bij de vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 bw de huurprijzen die de laatste vijf jaren hebben gegolden, ook van oudere contracten. In deze aflevering komen de criteria ‘uitbreidingsmogelijkheid’, ‘alternatief gebruik’, de factor toeval-onzekerheid en de weleens geopperde wens tot verdere detaillering aan de orde.

UITBREIDINGSMOGELIJKHEID In Taxatieleer vastgoed 1 is in een voorbeeld­ berekening aan een uitbreidingsmogelijkheid een huurwaarde van € 35 per m² toegekend (p. 261). Deze uitbreidingsmogelijkheid is in het kader van artikel 303 niet relevant.

Conform vaste jurisprudentie is zelfs na gerealiseerde uitbreiding door de huurder de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het huurobject eerst een factor die de huurwaarde verhoogt, indien er een bijzondere geschiktheid van het verhuurde bestond om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het was verhuurd en zo ja, in hoeverre.

50 scn 2016 | 5

ALTERNATIEF GEBRUIK In de reguliere taxatiepraktijk is de meest optimale aanwending bepalend, Highest and Best Use of habu. In Taxatieleer vastgoed 1 is de volgende definitie opgenomen: “Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische , sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak” (p. 64).

In het kader van een huurprijsherziening ex artikel 303 wordt in beginsel vergeleken met andere bedrijfsruimten ex artikel 7: 290 bw. Een alternatief gebruik is dus niet aan

Ook in de reguliere taxatiepraktijk geen detaillering de orde. Hooguit kan het principe van de optimale aanwending worden ingezet om te verdedigen dat een winkelruimte bij de waardering moet worden gesplitst in kleinere units.

Taxatieleer vastgoed 1 ziet echter ook weinig toepassing van dit beginsel bij de bepaling van de markt(huur)waarde van winkels.

Bij een winkelunit komt voortzetting van het huidige gebruik normaliter overeen met de optimale aanwending. Gesteld wordt zelfs dat in het geval het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is “(zoals soms bij winkelruimte)”, het niet nodig is een highest and best useanalyse uit te voeren (p. 65).

VERGELEKEN HUURPRIJZEN, TOEVALONZEKERHEID Er wordt wel gesteld dat de 303- toetsing Russische roulette is. De procureur-generaal in zijn conclusie voor de uitspraak van de Hoge Raad van 1-2-2008 inzake een café annex lunchroom te Apeldoorn laat zien dat zelfs bij de keuze van vijf panden de uitkomst afhankelijk van toeval is c.q. kan zijn. “Bij hr 10 mei 1996, nj 1996, 670 m.nt. pas, rov. 6.2, is geoordeeld dat de rechter bij de keuze van vergelijkingspanden geen rekening mag houden met de voor de in aanmerking komende panden geldende huurprijzen – een op zichzelf begrijpelijke gedachte, want dat gegeven (de geldende huurprijs) doet voor de vergelijkbaarheid van de panden als zodanig niet terzake.

Maar het zal duidelijk zijn dat het gecombineerde effect van deze overweging uit het arrest van 10 mei 1996 (men mag bij de keuze geen rekening houden met de geldende huurprijzen) én het praktijkgegeven dat, vanwege de in art. 7:303 lid 2 bw gesuggereerde manier van berekenen, men vijf vergelijkingspanden (en niet meer) pleegt te “nemen”, noodzakelijkerwijs tot uitkomsten leidt die niet beter verdienen, dan als aleatorisch [op toeval berustend, jn] te worden gekwalificeerd.”

Hij geeft een cijfervoorbeeld: “in een winkelstraat zijn 20 verhuurde winkels. Zij zijn alle als pand goed met elkaar vergelijkbaar.

Het huurniveau bewoog zich tien jaar geleden rond de € 250/m². Vijf jaar geleden was dat € 350/m². In het afgelopen jaar zijn er drie nieuwe verhuringen geweest, waaruit een gemiddelde huurprijs blijkt van € 600/ m². Van de 20 winkels zijn er negen al meer dan tien jaar verhuurd, voor huurprijzen die aan het toenmalige huurpeil beantwoorden . Zes winkels zijn in de circa vijf

JURIDISCH

jaar nadien verhuurd, eveneens voor de “marktconforme” huurprijzen van destijds.

De resterende vijf winkels zijn binnen de afgelopen vijf jaar verhuurd. Voor dit cijfervoorbeeld ga ik uit van de veronderstelling dat de huurprijsontwikkeling die zich aftekent “duurzaam” is (en niet als uitschieter mag worden aangemerkt).

Als men, zoals gebruikelijk is, zijn vaststelling op vijf vergelijkingspanden baseert, wordt nu alléén de keus voor ‘lang’ dan wel ‘kort’ verhuurde panden bepalend voor de uitkomst: namelijk een prijs die in belangrijke mate overeenstemt met het huurpeil van meer dan tien jaar geleden, als men panden kiest uit de categorie van panden die tien of meer jaren verhuurd zijn geweest; en een prijs die de thans courante marktprijs steeds meer benadert, naarmate men alleen de recentst verhuurde panden tot uitgangspunt neemt”.

Het beschreven voorbeeld (dat volgens hem een situatie tot uitgangspunt neemt die door de praktijk niet als ongewoon zal worden beschouwd) laat zien dat, afhankelijk van een slechts als toevallig te noemen keuze van vijf vergelijkingspanden, huurprijzen naar rato van ongeveer € 250/m² tot ongeveer het dubbele uit de bus kunnen komen.

LOUTER THEORIE Naar mijn mening is het beschreven voorbeeld louter theorie, althans behoort dat te zijn. Er zijn geen straten c.q. wegsegmenten in Nederland die 20 goed vergelijkbare panden kennen. Wellicht vergat de procureur-generaal dat naast de locatie/ligging en oppervlakte ook het front, de vorm en de diepte relevante vergelijkingsaspecten zijn. Mocht dat overigens wel het geval zijn dan ligt het vervolgens op de weg van de deskundige om zowel wat pandaspecten als wat ligging betreft de vergelijkingseisen strikter te stellen, althans een selectie te maken waarbij zowel ligging als pandaspecten zoveel als mogelijk gelijk zijn als bij het onderhavige pand.

Als men de conclusie van de procureurgeneraal leest, lijkt het alsof het geschetste probleem specifiek is voor de vergelijking als bedoeld in artikel 303. Vergeten wordt dat bij het bepalen van de markthuurwaarde veel meer onzekerheden spelen.

Ik durf zelfs te stellen dat de onzekerheid bij de bepaling van de markthuurwaarde groter is dan bij het bepalen van de

De onzekerheid bij de bepaling van de markthuurwaarde is groter herzieningshuurwaarde. Bij het bepalen van de markthuurwaarde is namelijk de extra onzekerheid de beschikbaarheid van recente huurprijsreferenties, lees recente transactiereferenties. De mogelijkheid bestaat dat deze er niet zijn. Bij het bepalen van de herzieningshuurwaarde zijn deze referentiehuurprijzen er vrijwel altijd: het zijn immers de contracthuurprijzen. Hooguit is de moeilijkheid deze boven water te krijgen, maar dat probleem speelt bij het bepalen van de markthuurwaarde net zo.

VERDERE DETAILLERING Degenen die voor meer regulering op dit onderdeel van de wetgever verlangen zijn zich wellicht niet bewust dat ook in de reguliere taxatiepraktijk bewust voorschriften over de manier van taxeren ontbreken.

In citeer uit Taxatieleer vastgoed 1: “In slechts enkele taxatiestandaarden zijn concrete regels opgenomen over de manier waarop een waarde moet worden bepaald.

Slechts bij uitzondering bevatten taxatiestandaarden regels over het toepassen van concrete taxatiemiddelen, zoals de dcfmethode. […] Standaarden zijn geschreven op een zeker abstract niveau. De gedachte daarachter is dat als de diverse beginselen (grootheden, uitgangspunten) maar eenduidig zijn omschreven, het aan de taxateur kan worden overgelaten hoe hij een en ander invult bij verschillende taxatiemodellen, verschillende objecten of verschillende taxatiedoeleinden (p. 28).”

CONCLUSIE De wetgever heeft in artikel 303 bewust geen beperkingen aan de vergelijkbaarheid gesteld. Hij vond het niet op zijn weg

liggen om voorschriften te geven. Sommigen verwijten de wetgever dit. Naar mijn mening heeft de wetgever hiermee de enig juiste beslissing genomen. Namelijk de bepaling van de vergelijkbaarheid overlaten aan degenen die op dit gebied deskundig zijn. Op de keper beschouwd, maakt alleen de referentieperiode met de mogelijkheid ook huurprijzen van oude contracten, zij het herleid, in de vergelijking te trekken een significant verschil met de markthuurwaarde. Of de referentieperiode moet worden afgeschaft, is een politieke keuze waarin ik niet treed.

GESCHILPUNTEN De geschilpunten betreffen meestal de waardering van de locatie-/ligging en de pandaspecten. Deze aspecten zijn in een taxatie van de markthuurwaarde niet anders dan in het kader van de nadere vaststelling van de huurprijs ex artikel 303.

Duidelijk is dat in het geval de bestemming/gebruik als criterium wordt geïntroduceerd binnen de nadere vaststelling van de huurprijs ex artikel 7:303 BW de geschilpunten zullen toenemen.

Gewaarschuwd wordt voor de wens van sommigen om nadere detaillering. Op de eerste plaats wijzigen de huurprijsbepalende factoren voortdurend. Denk maar aan de belevingswaarde die meer dan vroeger het verschil tussen winkelgebieden kan gaan maken. Denk ook aan de introductie van green-leases die op termijn een omstandigheid kunnen vormen die bij de vergelijking van belang is. Maar ook binnen de huurprijsbepalende factoren bestaan vele nuances. Elk object is uniek en dit gegeven leidt steeds weer tot verrassende verschillen met andere objecten die invloed op de huurprijs uitoefenen.

AANPASSINGEN GEWENST Dat laat onverlet dat ook ik van mening ben dat op onderdelen aanpassingen gewenst zijn. Zo kan een andere regeling van de ingangsdatum de praktijk van dienst zijn.

Voorts kan een inpassing van de omzethuur binnen de regeling nu levende vragen beantwoorden c.q. gewenste afspraken mogelijk maken. Meer flexibiliteit moet ervoor zorgen dat de vooral in planmatig ontwikkelde winkelcentra de gewenste branchesamenstelling niet wordt gehinderd. Het hoofduitgangspunt: vergelijking, kan echter niet ter discussie staan. ← scn 2016 | 5 51

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

ONDERNEMERSCHAP Als voorbeeld noemt hij V&D, waarvan het faillissement natuurlijk nog heel vers in ons geheugen zit. Toen de laatste Dreesmann wegviel, werd het bedrijf overgenomen door anderen. Deze mensen hadden écht de beste intenties, maar misten het juiste ‘ondernemerschap’. In deze tijd zien we de geboorte van een nieuwe generatie ondernemers. We zien in toenemende mate weer ondernemers die in de gaten hebben, wat een klant wil en daaraan tegemoet komen. Dat soort ondernemers heeft de markt hard nodig.

Reteam

zijn een ware gamechanger. We overzien echt niet wat dat ons allemaal nog gaat brengen. En wat gaat dat betekenen voor ons vak? Door deze technologische mogelijkheden heeft er een verplaatsing plaatsgevonden van macht en kracht bij bedrijven (en instanties) naar macht en kracht bij individuen. Omdat elk individu precies op het moment dat hij wil elke informatie kan achterhalen, loopt hij voor op iedere organisatie. Een organisatie is logger dan een individu, waardoor er voor de organisatie bijna geen sprake meer is van enige exclusiviteit op kennis en inzichten.”

en de vinken van Darwin

“D

esirable Retail Destinations. Daar gaat het om”, valt Jacques Sinke met de deur in huis als ik me geïnstalleerd heb bij hem op kantoor in Den Haag. Het is lang geleden dat wij elkaar gesproken hebben, zeker zo’n zeven jaar. ‘’Ik zat voor mab natuurlijk al veel in het buitenland, waardoor ik in Nederland mijn contacten wat minder kon onderhouden en nu is dat nog steeds zo’’, vervolgt hij.

Al snel blijkt het hier niet zomaar alleen om een inhoudelijk interview over winkelvastgoed te gaan, maar om een ‘echte ontmoeting’, zoals je dat niet alle dagen meemaakt.

“Alles draait om mensen”, zegt Jacques.

“Was het eerst: locatie, locatie, locatie, voor ons bij Reteam gaat het om mensen, mensen, mensen.”

52 scn 2016 | 5

SYSTEEMBREUK We dwalen al snel af van de winkels en het winkelvastgoed. Als ik vraag welke de gevolgen van de crisis zijn in ons vakgebied, stelt Jacques heel duidelijk: “Ik vind het woord crisis verkeerd gekozen. Het is meer een systeembreuk die er op het moment plaatsvindt. De laatste keer dat we zulke grote omwentelingen ervoeren was in de jaren 90 van de vorige eeuw, toen computers en het MS-Dos besturingssysteem voor iedereen bereikbaar werden. Dat was het Microsoftmoment.”

GAMECHANGER “Die ontwikkeling heeft de wereld drastisch veranderd. En nu zitten we weer in zo’n periode. De mogelijkheden van internet, mobiele telefoons en de toegankelijkheid en beschikbaarheid van deze instrumenten

“En we zijn er nog niet. Deze fase duurt nog voort en gaat naar verwachting over in de volgende fase, die van de kunstmatige intelligentie. Op verschillende plekken in de wereld is men daar al heel ver gevorderd mee. Deze ontwikkeling zal opnieuw zorgen voor grote verassingen, die de mogelijkheden van mensen nog verder vergroten.”

“Maar ook al kan de technologie ons schijnbaar eindeloze ontwikkelingen en vooruitgang bieden, we blijven mensen. En wij mensen als fysieke mensen zijn niet vervangbaar door technologische ontwikkelingen. Mensen houden van mensen.”

BELANG VAN ONDERSCHEID Was je eerder gedwongen een reisbureau te bezoeken voor het kiezen en boeken van een reis of een bank voor het regelen van geldzaken, dat is nu niet meer aan de orde.

DE VINKEN VAN DARWIN

Iedereen kan op elk gewenst moment zijn reis boeken en een lening regelen. Daardoor hebben reisbureaus en banken hun monopoliepositie verloren en moeten zij zich op andere wijze gaan onderscheiden. “En daar gaat het om in onze markt: onderscheid.”

RETEAM Reteam heet het bedrijf waar Jacques sinds 2013 als partner werkt. Het onderscheidt zich door het voortdurende streven naar ‘desirable retail destinations’. De organisatie ontwikkelt niet zelf, maar initieert vernieuwende concepten en begeleidt teams die zich hiermee bezig houden.

Het bedrijf is in 2001 opgericht door Lasse Brodén en Kathrine Heiberg. Zij hadden zelf veel internationale retailervaring en wilden deze kennis en ervaring gebruiken om retailers bij te staan bij de ontwikkeling van hun bedrijf. Al snel werden zij ook door vastgoedeigenaren gevraagd hen bij te staan bij de ontwikkeling en aanpak van hun vastgoed om deze te optimaliseren voor hun exploitanten. Het coachen en begeleiden van teams om met elkaar ‘desirable retail destinations’ te realiseren werd hun core business.

De naam Reteam is zorgvuldig gekozen.

‘Re’ staat voor re-tail, re-al estate en re-

• Welke zijn de wensen en verwachtingen van consumenten?

• Wat speelt zich op dit moment af in de detailhandel?

• Welke (toekomstige) trends en ontwikkelingen zien we die relevant zijn voor de detailhandel?

MAATWERK Antwoord op deze vragen biedt inzicht in wat een winkelcentrum of centrumgebied nodig heeft om gezond te functioneren en

‘We zien in deze tijd de geboorte van een nieuwe generatie ondernemers; mensen die begrijpen wat de klant wil en daaraan tegemoetkomen’ – Jacques Sinke organiseren in de zin van opnieuw ordenen.

Deze drie factoren zijn precies de onderwerpen waar Reteam zich mee bezighoudt.

BELANG VAN KENNIS De kern van het werk van Reteam is dat het altijd om mensen gaat. Wat willen mensen?

Wat drijft mensen? Bij het (her)ontwikkelen van een winkelcentrum of centrumgebied is het van belang kennis te hebben van de volgende aspecten: • Wat voor voorzieningen bevinden zich in de omgeving?

zich op juiste wijze te onderscheiden. Om die reden bezoekt Reteam altijd alle centrumgebieden en winkels in de omgeving en vraagt bezoekers waarom zij daar zijn en naar hun wensen en verwachtingen. Bezoekers van winkelcentra en centrumgebieden hebben grofweg drie redenen om in een centrum te zijn. Dat zijn: • ontmoeten van anderen en bijeenkomen met anderen • als transfergebied, op weg van of naar een andere bestemming • voor de voorzieningen

De rol van een centrumgebied voor deze activiteiten bepaalt de optimale structuur en het optimale voorzieningenaanbod op de betreffende plek. Het is altijd maatwerk.

Reteam brengt dit in beeld in opdracht van haar opdrachtgevers en zorgt ervoor dat er dan ook écht iets gebeurt. Reteam levert oplossingen.

DEN HAAG, THE CITY OF LUXURY Jacques is bijvoorbeeld betrokken bij een initiatief van de gemeente Den Haag.

Den Haag timmert al jaren aan de weg met de ontwikkelingen in haar centrum.

Jacques vertelt: “Op dit moment investeert de gemeente in het gebied rond het Noordeinde om dit nog beter in de markt te zetten en echt ‘high-end’ te maken. Zij streeft ernaar vanuit dit deel van het centrum ‘the city of luxury’ verder te laten groeien. Binnen het kernteam Luxury ontwikkelen we hiervoor een concreet plan dat ook uitgevoerd wordt. De samenstelling en kwaliteit van het team is daarbij heel belangrijk. Retail, vastgoed, cultuur, hospitality zijn allemaal aan boord. Wij hebben hier dan ook een echt goed team, dat eerst de lokale situatie uitstekend geanalyseerd heeft en waar we nu mee aan de slag gaan.”

KWALITEIT VAN ONDERNEMERS De ondernemers die zich willen vestigen, moeten passen op de plek. Goede ondernemers worden gekenmerkt door passie en gedrevenheid en doordat ze écht inspelen op de wensen van klanten, maar ook omdat zij hun eigen beperkingen kennen en daarbij aanvullend de juiste mensen om zich heen verzamelen.

KWALITEIT VAN HET TEAM ‘De kwaliteit van de samenwerking binnen teams is van heel groot belang. Je hebt er mensen voor nodig die écht gedreven zijn en wíllen, die positieve energie hebben en dit uitstralen. Ook de chemie moet goed zijn. Je moet ook altijd investeren en blijven investeren in de kwaliteit van je team, want ook hier gaat het om mensen, mensen, mensen.’

GELUKKIG Terug in de trein naar huis denk ik nog na over deze ontmoeting met Jacques Sinke.

Gelukkig, denk ik. Bij winkelen en in winkels en winkelcentra gaat het nog steeds vooral over mensen, mensen, mensen.

Ondanks alle technologische ontwikkelingen, gaat oogcontact boven alles. ← scn 2016 | 5 53

DECORATIE

Experiment in Keizerswaard Winkelcentrum Keizerswaard in Rotterdam IJsselmonde maakt al vele jaren gebruik van de diensten van decorateur Nico de Vries. De ondernemersvereniging hecht veel waarde aan beleving en decoratie, maar wilde daarin qua decoratie een volgende stap zetten.

I

n de winkeliersvereniging van Keizerswaard is John Buys, samen met winkelcentrummanager Martin Jansen, verantwoordelijk voor de decoratie binnen en buiten, voor de muziek en de promotie van het winkelcentrum.

‘De crisis is er aanleiding van geweest dat we eens goed naar alle terreinen waar we ons mee bezig houden zijn gaan kijken. Gewoon er eens echt over nadenken. Waarom doe je iets? Hoe kan het anders? Hoe kan het beter? Momenteel draait het vooral om ‘beleving’ en ik denk dat we dat hier goed doen, gezien de geringe leegstand die we hebben. Beleving is twee jaar geleden door het bestuur echt tot speerpunt benoemd. De decoratie maakt daar natuurlijk onderdeel van uit.’

Op decoratiegebied werkt de winkeliersvereniging al vele jaren samen met decorateur Nico de Vries. Sinds vorig jaar wordt dat bedrijf voortgezet door Rutger de Vries, zoon van Nico. John Buys: ‘Martin Jansen en ik hebben Rutger gevraagd om met ons over een alternatieve aanpak voor de decoratie na te denken.

Sowieso spreken we daar een paar keer per jaar met Rutger over, want het is niet zo dat we 54 scn 2016 | 5

op reageerde. In elk geval hadden Martin en ik in het Luxor Theater in Rotterdam gezien dat daar met heel grote, op de grond staande vazen gewerkt werd en we vroegen ons af of dat niet iets voor het winkelcentrum Keizerswaard zou zijn.’ zeggen ‘hang maar wat op’. Wel was het zo dat we – net als in veel andere winkelcentra – op Keizerswaard vooral met hangende decoratiegroepen werkten. Niet alleen dat overigens, want soms worden er ook enkele grotere groepen op de pleinen geplaatst, zoals vorig jaar in de winterperiode de grote led-kolibrie. Dat was echt een succes, waar de consument goed

BELEVING ‘Het plaatsen van gronddecoratie geeft een geheel andere beleving. De materialen zijn veel nadrukkelijker aanwezig dan hangende decoratie en dragen veel directer bij aan de beleving’ vindt John Buys: ‘Het brengt echter wel met zich mee dat de decoratie ook kwetsbaar-

THEMA

keizerswaard, ijsselmonde Keizerswaard is een wijkwinkelcentrum van 16.000 m2 en ruim 80 winkels. Het winkelcentrum heeft een VvE-constructie. Keizerswaard trekt bezoekers uit I Jsselmonde en omgeving, inclusief Rotterdam Zuid, Barendrecht en nog enkele andere plaatsen.

Het centrum bestaat in 2019 50 jaar (in 1969 nog verrichte prins Claus de opening) en de winkeliersvereniging is aan het reserveren voor een extra promotionele inspanning in het jubileumjaar.

FOTO: SCN

‘Attractief en het helpt ook nog de snelheid van scootmobielen in toom te houden’

der is en zelfs ook zou kunnen omvallen. Daar heeft Rutger de Vries tevoren goed over nagedacht en oplossingen voor gevonden.’

SCOOTMOBIELEN Net als voorheen, wordt in Keizerswaard gewerkt met seizoensdecoratie. De grote, op kolommen geplaatste vazen waar nu voor gekozen is, vormen hiervoor door het jaar heen de basis en worden al naar gelang het seizoen gedecoreerd met andere planten en bloemen, met andere kleuren. De vazen staan sinds dit najaar voor het eerst op Keizerswaarde en blijven de komende twee jaar staan.

Wat vindt het publiek er eigenlijk van? John Buys: ‘Het publiek reageert positief op deze nieuwe decoratie. Maar er is nog een andere, onverwachte bijkomstigheid. Wij hebben hier namelijk vrij veel bezoekers die met een scootmobiel komen en in het verleden gaven deze best wel wat overlast vanwege het feit dat er te snel en te onvoorzichtig gereden werd. De lange, rechte gangen nodigden daar als het ware toe uit. Maar met de plaatsing van de kolommen en vazen is dat belangrijk minder geworden: de vaart is eruit!’

Waar een idee voor iets nieuws al niet toe kan leiden. ← scn 2016 | 5 55

MARKETPLACE

C

ompletely Property Marketing Specialists’ is in 2001 opgericht in de UK. Het begon als een regulier marketingbureau voor retailers, maar groeide al snel uit tot de aanvoerder in de markt van retailers als het gaat om netwerkbijeenkomsten. Inmiddels heeft de ‘Completely Retail Marketplace’ zoals de beurs voluit heet in totaal veertien keer plaatsgevonden waarvan twee keer in Dublin, één keer in Amsterdam en elf keer in Londen. Op dit moment heeft de organisatie de belangrijkste database als het gaat om winkelformules. Deze database wordt inmiddels gebruikt door alle grote belanghebbende organisaties in de markt van de retail en het retailvastgoed. In Londen kent de beurs nu 120 stands en zo’n 2.000 bezoekers en dat allemaal op één dag. De beurs wordt daar twee maal per jaar georganiseerd.

GROEI De Completely Retail Marketplace is de afgelopen jaren alleen maar gegroeid, omdat de prijs-kwaliteit verhouding uitstekend is. Op één dag wordt de gelegenheid geboden tegen relatief lage kosten verschillende deals te doen. De kosten blijken dan na die ene dag een zinvolle investering. Een stand kost 6 duizend euro en het ‘early bird tarief’ bedraagt 5 duizend euro.

PROFESSIONEEL Omdat deze beurs ook in Nederland best eens een groot succes zou kunnen worden, maken we een afspraak met Simon Millar, sales director events bij Completely Property Marketing Specialists voor een interview.

Nog voordat het zover is, zoekt hij me op en spreekt me aan met een enthousiasme dat veel verder lijkt te gaan dan een gezond verdienmodel.

Dat enthousiasme zie ik geconcretiseerd als ik een paar uur heb doorgebracht op de beurs en merk dat de organisatie alles tot in de puntjes geregeld heeft; zeer professioneel, maar ook bijzonder gastvrij. Die gastvrijheid ervaar je bijvoorbeeld doordat alle stands bescheiden zijn. Geen van de partijen die hier een stand huren, valt op als gevolg van grote 56 scn 2016 | 5

Op 6 september van dit jaar werd voor de eerste keer de ‘Completely Retail Marketplace’ georganiseerd in de Beurs van Berlage in het hart van Amsterdam. Doel van deze beurs is het bijeen brengen van eigenaren van winkelvastgoed en retailers, opdat er efficiënt en effectief zaken gedaan kunnen worden.

Marketplace in de Beurs van Berlage borden en logo’s van boven tot onder.

Het is ook de bedoeling dat alle stands eenduidig zijn qua uitstraling.

Dat geeft de beurs een zekere rust en comfort.

Daarnaast is de catering uitstekend geregeld. Voor alle bezoekers en standhouders zijn er versnaperingen, waarvoor niet apart afgerekend hoeft te worden. En de huisstijl van Completely Retail Marketplace is tot in de puntjes doorgevoerd. De voordelen van de volledige organisatie door één partij zijn zichtbaar.

OP NAAR ’T CONTINENT Simon vertelt dat omdat het succes in het Verenigd Koninkrijk zo groot was, besloten werd de kansen van de beurs ook op het continent te onderzoeken. De keuze viel daarbij op Amsterdam vanwege de ‘connectivity’. Amsterdam is binnen Europa een van de belangrijkste plekken als het gaat om internationale relaties, verbondenheid en bereikbaarheid.

De nabijheid van de luchthaven helpt daarbij. Om die reden ging de voorkeur uit naar Amsterdam boven bijvoorbeeld Parijs, Brussel of Berlijn.

VOOR WIE? Op de beursvloer treffen we 24 stands van verschillende retailvastgoedpartijen, zoals bijvoorbeeld ASR Real Estate, Cushmann & Wakefield, Col-

liers International, Syntrus Achmea, Kroonenberg Groep, Klépierre, Nieuw Winkel Vastgoed en Multi.

Daarnaast is een groot aantal retailorganisaties vertegenwoordigd.

In totaal zo’n 130 waaronder Action, A.S. Watson, Blokker Holding, Decath­lon, Deichmann, Hennes & Mauritz, LIDL, Primark, Rituals, Swarovski en Zeeman Textielsupers.

De ervaring leert dat het vaak lastig is om retailers naar beurzen te krijgen, terwijl er hier zoveel zijn.

Hoe kan dat? Waarom komen ze hier wel heen? Het antwoord is simpel.

Retailers kunnen gratis naar binnen, terwijl de vastgoedpartijen een stand huren. In totaal hebben zich 350 gasten tevoren geregistreerd. Deze groep

De eerste keer, en direct een succes werd nog aangevuld met bezoekers die zich ter plekke registreerden.

Een aardige opkomst voor een eerste keer.

Tijdens de beurs worden zaken gedaan en er worden deals gesloten.

Zo hebben vertegenwoordigers van Hennes & Mauritz vandaag bijvoorbeeld twintig afspraken.

MARKETPLACE

DOELGROEPEN ZORGVULDIG BENADERD Als we kijken naar de standhouders en de bezoekers, zou je niet denken dat deze beurs in Nederland voor de eerste keer plaatsvindt. Dat brengt ons op de vraag hoe Completely Retail Market dat georganiseerd heeft. De belangrijkste reden voor het feit dat nu al zoveel vastgoedpartijen en retailers de beurs in Amsterdam wisten te vinden, is een zorgvuldige benadering van de doelgroepen.

Allereerst zijn vele vastgoedbedrijven internationaal georiënteerd. De partijen die in Londen de beurs succesvol vonden, komen hier ook naartoe. Daarnaast worden zowel standhouders als bezoekers persoonlijk benaderd. Iedereen wordt met naam en toenaam uitgenodigd per mail, per brief én telefonisch.

SOAPBOX, KOFFIE EN MUESLI De beurs biedt niet alleen plek aan standhouders en bezoekers, maar ook aan commerciële partijen die zich willen profileren. Dit is creatief opgezet. Partijen konden zich van te voren aanmelden voor een soort elevator pitch van drie minuten op een heuze ‘Soapbox’.

Op de Soapbox troffen we Remco Groenewold, die het verhaal van Hop&Stork vertelde. Hop&Stork is een bedrijf dat zijn gasten kennis laat maken met unieke smaakcombinaties tussen bijvoorbeeld koffie en chocola, thee en nougat en oude Reypenaer kaas in combinatie met een chocolade-balsamico. Op deze manier wordt hun gasten een ‘genietmoment’ aangeboden.

Patrick Huber presenteerde ‘My Muesli’, waar je zelf je eigen muesli

Vascobelo verkoopt uitstekende kwaliteit koffie in verschillende melanges. Via bepaalde technologie kan Vascobelo blijven keuren en de kwaliteitscontrole opdrijven. Koffie componeren zonder compromissen, met alleen de allerbeste koffiesoorten, aldus Jan de Roeck.

SAMPLES Pinc/Sale is een sample sale organisatie en koopt sample collecties op van meer dan 20 bekende modemerken. Deze samples verkoopt PINC Sale met 40 tot 70 procent korting aan consumenten. Dit gebeurt veelal gedurende een periode van een aantal dagen op een bepaalde plek, waarvoor je je kan aanmelden. Barbara Castelein liet ons kennis maken met deze (ver)nieuwe(nde) formule.

JAP JAP is een samenwerkingsverband van Jorine de Soet, Anneke van Dijk en Peter Koet. Onze traditionele winkelcentra veranderen meer en meer in maatschappelijke centra.

Genoemd drietal begeleidt deze transformatie die steeds maatwerk betreft op basis van het DNA van de plek en heeft hier een magazine over uitgegeven.

LAAGDREMPELIG EN BEREIKBAAR Simon Millar is zichtbaar gelukkig met de wijze waarop de beurs vandaag, de eerste dag op het continent verloopt. Het is druk, de sfeer is goed en er worden deals gesloten. Volgend jaar wil hij 50 procent meer stands en het dubbele aantal bezoekers. Dan wordt er ook van een grotere ruimte gebruik gemaakt.

kunt samenstellen met eerlijke ingrediënten, zoals bijvoorbeeld chia zaden, appel en chocolade.

Street Feast, gepresenteerd door Ella Holzapfel organiseert grote eetfeesten. Daartoe worden grote ruimten(, zoals bijvoorbeeld de Rotterdamse Markthal) ingezet om op allerlei plekken bijzonder eten te kunnen proeven.

VGO Daarna verzorgt Frank van Sebille van Deichmann/vanHaren een korte presentatie over het VastGoedOverleg (VGO). VGO is een informeel genootschap bestaande uit vastgoedmanagers van (inter)nationale winkelketens en retailvastgoedadviseurs actief op de Nederlandse markt.

VGO biedt een platform aan marktpartijen om kennis en ervaring met elkaar te delen met als doel het verbeteren van de sector retail, food en horeca en daarbij ook het algehele winkelklimaat in Nederland. Verder fungeert VGO als klankbord voor alle partijen die betrokken zijn in de hiervoor genoemde sectoren, waarin het verzamelen en uitwisselen van gegevens en kennis makkelijk toegankelijk is voor de leden. ← scn 2016 | 5 57

IN THE PIPELINE

ALMERE

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

AMERSFOORT

Retailpark Amersfoort O 2016 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

AMSTERDAM

Mosveld O 2016 I 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

AMSTERDAM

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 APELDOORN

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ AMSTELVEEN ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2016 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

▼

ARNHEM

Schuytgraaf

AMERSFOORT

AMSTERDAM

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2016 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

BK40

IJburg Blok 49B O 2016 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

58 scn 2016 | 5

O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2016 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

O 2016 M 3.300 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

IN THE PIPELINE

ASSEN

De Citadel O 2016 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

BILTHOVEN

Vinkenplein O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Arjan de Vries, T 088 010 5700 ▼

DEDEMSVAART

Hof van Dedem O 2016 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 2016 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DELFT

Hovenpassage O 2016 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼ BOSKOOP BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven

DE LIER BEVERWIJK

De Winkelier

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

BREDA

De Barones O 2016 M herontwikkeling bestaand P Kroonenberg Groep en 3W New Development I Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

Meerplein O 2018 M 10.000 m2 P Synchroon I Casper Grondel T 088 0105 700

▼

BRUNSSUM

O 2012–2016 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

O 2016 M 2500 m2 P MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie I Simone Kramers, T 033 253 1701 DEN BOSCH

Boschveld O 2016 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 DRACHTEN

ENSCHEDE

Raadhuisplein

Stokhorst

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Centrumplan Brunssum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

O 2016 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2016 | 5 59

IN THE PIPELINE

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2017 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

KAMPEN

Hanzewijk O 2016 M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

TE HUUR IN NIEUWEGEIN

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram → 245 gratis parkeerplaatsen → eigen expeditiehof → nog 1 unit te huur van 105 m2 P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

HARDERWIJK

Waterfront O 2016 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MAASTRICHT

Brusselse Poort LEENS

De Marren O 2016 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

O 2016 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

REEUWIJK

Centrumplan O 2016 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

LEIDEN

Aalmarkt, Catharinasteeg ’S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

O 2016 M 6000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

RIDDERKERK

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

PAPENDRECHT

Aalmarkt, Waagblok

HILVERSUM

Hilvertshof O 2016 M 20.000 m2 P Kroonenberg Groep met Centrum Projecten I T 035 642 2325 ▼

60 scn 2016 | 5

O 2016 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30

Stationsgebied O 2017 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

PAPENDRECHT

Land van Matena O 2017 M 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

ROSMALEN

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

IN THE PIPELINE

ROTTERDAM

Forum Rotterdam O 2018 M 60.000 m2 retail, kantoren en appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

STEIN

UTRECHT

Winkelcentrum Stein O 2016 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

Neude O zomer 2017 M ca. 5475 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

ZEIST

Allegro O 2016 M 600 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 253 1701

VEENENDAAL

Cool 63 O 2015 M 14.000 m2 P MAB Development Group I Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

UITHOORN

Zijdelwaard O 2016 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Brouwerspoort O 2016 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

De Clomp O 2016 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZOETERMEER

O 2016 M 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling I René de Wit, T 088 0105 700

Cadenza O 2016 M 5200 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

▼ VLISSINGEN UTRECHT

Leidsche Rijn Centrum Centrée O 2016 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

O 2017 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

De Bestevaer O 2016 M 500 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2016 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

SCHEVENINGEN

Norfolk (De Zuid) O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

ZWOLLE WOGNUM

De Boogerd O 2016 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Katwolderplein O 2017 M 200 m2 winkels, bioscoop, parkeergarage en supermarkt P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

scn 2016 | 5 61

ACTUEEL

RETAIL: HERFST OF LENTE?

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN

Editie 1 | 2017 Boordevol nieuws, reviews en visies, onder meer rondom het thema 'winkelcentra en kinderen’. Een kans voor uw onderneming!

Bel Mirjam van der Veer op 035 523 98 32 of mail: media-advies@scnews.nl. Met Shopping Centre News bereikt u de juiste mensen in het winkelcentrumvak!

THE MA

5 | 2016

www.scn.today

SHOPPING CENTRE

NEWS

colofon

retail nkelgebieden en winkelcentra, wi

Shopping Centre NEWS jaargang 18 (2016), 5 • 68 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

STOCKHOLM N FRANCISCO |

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

Inspirateite uit h buitenland NEW YORK | SA

VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl Mosveld Amsterdam

ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement

62 scn 2016 | 5

GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS vastgoed Duurzaam keren es op par JeroenVisivan Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

Anders decoreren

B2B

B2B-pagina’s BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

ONTWIKKELING

Synchroon

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Nico de Vries Decoratie

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

DECORATIE

Televisieweg 91 1322 AK Almere

PBB City Lights

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

ILLUMINATIE EN DECORATIE

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

DECORATIE

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

scn 2016 | 5 63

B2B

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

DECORATIE

Accent deco & expo

BEPLANTING

Flower and Shower

Broekweg 3 3956 NE Leersum

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

ILLUMINATIE

RECLAME

ILLUMINATIE

DECOLIGHTS

Feestverlichting Starlight Illumination for shopping areas

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

PROMOTIE

BRANDING

Promotions by Maureen Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

ADVIES & STRATEGIE

64 scn 2016 | 5

Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

EVENTS & MARKETING

FanWork Events & marketing Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

Ngage Media Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

B2B

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

COMMUNICATIE

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

I  www.voutje.nl E info@voutje.nl

FACILITAIR

PARKEREN

JURIDISCH

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Interparking Nederland

Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar!

Bricks Advocaten

Postbus 134 6880 AC Velp

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

FACILITAIR

BUKO Bouw & winkels

MAKELAARDIJ

adhoc horecamakelaars

CONSULTANCY

KIR Kordaat In Ruimte

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

CONGRES & EVENEMENT

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

CBRE

MANAGEMENT

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

scn 2016 | 5 65

B2B

KENNIS & INFORMATIE

PFM Passantentellingsystemen

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

NIEUWS

Uw bedrijf in deze rubriek?

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

ALGEMEEN

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

Evenwicht tussen architectuur en functionaliteit K3H werkt vanaf het ontwerp tot en met de oplevering aan een project. Architectuur/stedenbouw, projectbegeleiding, coördinatie, bestekken maken, calculeren en tekenen zijn in eigen hand en zo controleren wij de uiteindelijke kwaliteit. Onze ontwerpen zijn niet stijlvast. Wel stijlvast is onze manier van omgaan met opdrachtgevers en projecten: gedreven, betrokken, luisterend, onderzoekend en respectvol! Onze doelstelling is een eensluidend antwoord te geven op de wensen van de opdrachtgever. Rekening houdend met de locatie, de context en andere krachtvelden zullen alle randvoorwaarden samenkomen in één oplossing.

Het zoeken naar de essentie van de opgave is een voorwaarde evenals het zoeken naar evenwicht en samenhang.

Postbus 11 7710 AA NieuwleuseN 0529 485 888 www.k3h.Nl

66 scn 2016 | 5

Niederlande

Floradecora meets Christmasworld. Snijbloemen en sierplanten horen er als het om versieren en verrassen gaat het hele jaar bij. Bestel het beste aan decoratiemateriaal en feestversiering nu tegelijk met verse teeltproducten. De aantrekkelijke verkoopconcepten van Floradecora zijn snel en gemakkelijk in uw aanbod te integreren – voor elke branche! Voor een lucratieve extra omzet, waar u ook uw klanten blij mee maakt.

DU: 01.10.2016

Eén toegangskaart, talloze voordelen: christmasworld.messefrankfurt.com floradecora.messefrankfurt.com

63520-010_CW_FD_Shopping Center News SCNews_Synergie_98x258 • FOGRA 39 • CMYK • dk: 15.09.2106

Het sterke duo voor uw succes!

27 t /m 31. 1. 2017 27 t /m 30. 1. 2017

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

TEKSTCORRECTIE EN -REDACTIE

Laat je nakijken! Ons team van correctoren en redacteurs verbetert jouw tekst.

Snel, foutloos en met behoud van jouw stijl.

1

Kies correctie of redactie.

2

3

Neem een kop koffie of werk even lekker door.

4

Upload je tekst en geef je e-mailadres.

Open je mail en gebruik je verbeterde tekst.

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl