SCN 4-2016

thema

4 | 2016

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

NRW Jaarprijs

2016 N Onderzoek wijkcentra

ECI P S W R

AL

Met Digitaal Supplement

Werk aan de koopkracht

Samenwerken in Arnhem

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl

inhoud

2016 | 4

in deze special

www.scn.today nieuws en reviews Kengetallen detailhandel 11 Retailagenda Impulsteam 12 K3H Architecten 64 5Tracks Breda 76 Seminar Retail en parkeren 90 Leegstandsbestrijding 92 Digitaal supplement SCN 98

nrw Winkelgrandeur in Parijs Taskforce Verdeeld eigendom Dertig jaar NRW Commissie Overheid en beleid Keynote: David Miller

15 18 20 51 51

series De vinken van Darwin: NRW

6

rubrieken en columns Personalia 5 In de pels 5 Jeroen Verwaaijen 5 Beurs en congres 55 Anneloes de Fouw 63 John Nijsten 86 In the pipeline 94 B2B-pagina's 99

nrw jaarprijs 2016 Jurylid Erna Traanberg Juryvoorzitter Jos Sentel Winnaar: Gelderlandplein Kroonenberg Groep over Gelderlandplein Modezaak Rick Moorman Heuvel Eindhoven CBRE over Heuvel Nieuwe Passage Den Haag Hallhuber en Multi in De Passage Hoogzandveld Nieuwegein De herontwikkeling van Hoogzandveld

22 23 28 30 32 34 36 40 42 44 46

marketing en management Gunstig perspectief voor wijkcentra Jaap Gillis over de winkelmeters Outletcentra en winkelcentra Vergrijzing in winkelgebieden Exterion Media Data: wat kun je ermee?

Communiceren met Chainels Assetmanagement op z'n Rotterdams VECA en Arnhem Score: brand meester?

52 57 60 66 70 72 78 80 83 88

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2016 | 4 3

PERSONALIA

column

verwaaijen Speurtocht

Jaap van der Bijl (1959) treedt per 1 november 2016 in dienst van Altera Vastgoed nv en neemt vanaf die datum de taken en bevoegdheden over van René Hogenboom MRICS als algemeen directeur en directievoorzitter van het private vastgoedfonds met een belegd vermogen van 1,8 miljard euro. René Hogenboom blijft tot eind december 2016 in dienst als directieadviseur.

Jaap van der Bijl is afkomstig van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, waar hij vanaf 2013 managing director investor relations was. In de periode 2002 – 2008 was hij eveneens director investor relations bij de rechtsvoorganger (Syntrus Achmea Vastgoed). Tussen 2008 en 2013 was hij senior head of sales & client services Northern Europe bij AXA Real Estate.

Daarvoor was hij in diverse managementposities actief als o.a. productmanager Achmea Pensioenen en manager van pensioenfondsen.

Niet weten?

Profeten!

In de pels

A

fgelopen zomer verbleef ik in het mooie Baskenland. Het Guggenheim in Bilbao en de baai van San Sebastian, echte aanraders. Een ruige kust met steile kliffen en schilderachtige baaien. Ook het achterland is fraai en groen en vooral erg Spaans/Baskisch.

Omdat ik vaak in Frankrijk mijn vakantie doorbreng ben je snel geneigd om beide landen met elkaar te vergelijken. Ook in Spanje zie je nog veel kleine zelfstandigen, de nodige leegstand op C-locaties die in de toeristengebieden echter nog relatief beperkt is. Maar ook prachtige winkelstraten met een internationaal palet aan merken.

Ook de super- en hypermarkten zijn erg vergelijkbaar, met een prachtig versaanbod en een uitgebreid non-food assortiment. Andere naam maar soms dezelfde eigenaar.

Er is echter een opmerkelijk verschil, en dat is de signing. In Frankrijk weet je in elk dorp aan welke route en op welke afstand de dichtstbijzijnde Intermarché, Auchan of E. Leclerc zit. En dat wordt dan nog om de kilometer herhaald.

I

n Baskenland lijkt er een verbod op dit soort signing. En is het iedere keer zoeken naar een supermarkt. Dan moet ik op mijn geografisch gevoel afgaan, want mijn navigatiesysteem heeft hier geen informatie over. Dan kijk je dus naar belangrijke uitvalswegen, industrie-achtige gebieden en verwijzingen naar centro commercials.

En kom je tot de verrassende conclusie dat ze vaak net niet zitten

waar je ze verwacht had. Hetgeen mij weer de hoon van mijn gezinsleden oplevert. “Ja, ja, jij wist het toch zo zeker dat het hier moest zijn, maar nu lopen we alweer een half uur te zoeken.” En uiteraard is informeren bij een lokale consument mijn eer te na.

M

aar goed. Je vindt de supermarkten dus op minder voorspelbare locaties relatief ver buiten of juist meer verstopt in de bebouwde kom.

En dan ben je ook weer afhankelijk van de signing op het gebouw zelf, anders rijdt je er zo maar aan voorbij.

Het zal (aan de kust) vooral te maken hebben met een grote schaarste aan te bebouwen grond.

Alles wat bruikbaar is wordt benut.

Dat zie je ook aan de hoogbouw in ieder Spaans dorp in deze regio. Het efficiënte gebruik leidt er ook toe dat er niet met ruimte gesmeten kan worden, dat grond duur is en dat economische activiteiten zich in deze regio moeten aanpassen aan wat beschikbaar en betaalbaar is.

Ik vraag me af of de gemiddelde buitenlandse toerist dezelfde problemen ondervindt in Nederland, maar de Spaanse toerist zal waar­schijnlijk de meeste problemen ervaren.

Veel te voor de hand liggend onze supermarktlocaties.←

jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo @jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

denken, praten, doen scn 2016 | 4 5

de vinken van darwin

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

De Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW) bestaat dit jaar 30 jaar. Een goede reden om na te gaan hoe deze aansprekende organisatie de afgelopen jaren met de markt van het winkelen en het winkelvastgoed mee geëvolueerd is.

NRW en de vinken van Darwin W e maken een afspraak met Brigit Gerritse, sinds 2013 directeur bij NRW. We treffen elkaar ten kantore van deze organisatie. Het is mooi weer dus we zitten op het terras en kijken uit over Utrecht. Het weidse uitzicht lijkt symbool te staan voor de inzet en activiteiten van NRW, zo blijkt al snel.

Altijd relevant Vanaf de start van NRW in 1986 tot nu zijn de inzet en activiteiten van NRW altijd relevant en van toegevoegde waarde geweest. Dat is ook precies waar NRW zijn bestaansrecht aan ontleent. De organisatie is altijd een kennisplatform geweest en wil ook een kennisinspirator zijn. In de afgelopen dertig jaar is deze rol niet veranderd, maar de maatschappij en de daarbij behorende vraagstukken over winkelen, winkelvastgoed en centrumgebieden wel. Daarnaast zijn in de huidige tijd de communicatiemiddelen veel uitgebreider dan dertig jaar geleden.

NRW is ooit opgericht om kennis over en ervaring met planmatig ontwikkelde winkelcentra uit te wisselen, beschikbaar te stellen en toegankelijk te maken. Daar6 scn 2016 | 4

mee was NRW destijds een Nederlandse variant op de International Council of Shopping Centers (ICSC).

Van stenen en ‘weather protection’ Het ging toen vooral om vastgoed, of zoals Ibrahim Ibrahim dit tijdperk laatst typeerde als de ‘weather protection industry’. Deze specifieke invalshoek zagen we terug in de NRW-Jaarprijs die in die tijd consequent toegekend werd aan geplande, naar binnengekeerde en overdekte winkelcentra zoals bijvoorbeeld Zaailand in Leeuwarden (1990), Emmapassage in Tilburg (1992) en Heuvelgalerie in Eindhoven (1993). In die tijd ging het vooral om de kwaliteit en uitstraling van het winkelcentrum op zich, terwijl het nu veel belangrijker is dat een winkelcentrum ‘natuurlijk’ deel uitmaakt van de omgeving, daar goed op aangetakt is en deel uitmaakt van een integraal geheel.

We kijken nu meer naar de verankering van winkelcentra in de samenleving.

Naar bruisende steden en vitale kernen Brigit vertelt: “Een succesvol winkelcentrum of een succesvolle winkelomgeving is de motor voor bruisende steden en vitale kernen. Zo kijken wij nu naar centrum-

de vinken van darwin

foto: scn

‘We verdiepen ons in de drijfveren van mensen.

Welke plekken zijn voor hen places to meet? En welke zijn de places to be?’ gebieden en de rol van winkels daarbinnen. Onze markt is er nu meer een van theater en decorbouwers. Het vastgoed is geen doel op zich, maar faciliteert. We kijken veel meer naar de samenleving in zijn totaliteit en de maatschappelijke trends die zich daar afspelen. Welke rol spelen winkels en voorzieningen op dit moment tegen de achtergrond van de huidige maatschappij?”

“Zo gaan we bijvoorbeeld na welke gevolgen vergrijzing heeft op de bestedingen. En we onderzoeken aan welke voorwaarden een centrumgebied moet voldoen om een dierbare plek te kunnen zijn: een plek waar bezoekers aan gehecht kunnen raken.”

Belang van onderzoek “Om steeds up-to-date te blijven met alles wat we doen, laten we regelmatig onderzoek uitvoeren. Bij voorkeur doen we dit samen met andere betrokken partijen. Zo combineren we inhoudelijke interesse en nieuwsgierigheid met verbinding en samenwerken, een manier van werken die kenmerkend is voor deze tijd.”

Evolutie “We verdiepen ons meer in de drijfveren van mensen om te weten te komen welke plekken voor hen places to meet en places to be zijn. Het woord ‘beleving’ was daarbij eerder al een belangrijke rol gaan spelen, maar werd te pas

‘Sociale binding was 200 duizend jaar geleden al belangrijk voor mensen, en dat is niet veranderd’

Brigit Gerritse, directeur NRW

en te onpas gebruikt zonder dat de waarde ervan in beeld gebracht kon worden. Wij wilden dat begrip ‘beleving’ graag op de juiste manier laden, zodat we er concreet iets mee kunnen doen. Daartoe hebben we in samenwerking met de Vereniging van Institutionele Beleggers in vastgoed Nederland (IVBN) twee evolutiepsychologen, werkzaam bij Mindlogyx Retail, opdracht gegeven onderzoek te doen naar motieven en beweegredenen van mensen om een bepaalde plek te bezoeken.” → scn 2016 | 3 7

de vinken van darwin

Toonaangevende prijzen

“Uit dit onderzoek bleek dat het vooral de plekken zijn die een toegevoegde sociale waarde bieden, die graag bezocht worden. Onze hersenen zijn in de huidige vorm al zo’n 200 duizend jaar oud en reageren nog steeds op dezelfde prikkels als 200 millennia geleden. Deel uitmaken van een groep en het hebben van sociale banden was toen heel belangrijk en is dat altijd gebleven.”

Scenarioplanning NRW heeft samen met Inretail een scenarioplanningsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke toekomst van decentrale (perifere) retail. 45% van onze winkelmeters blijkt namelijk decentraal te liggen. Daar moet iets mee, want er is onvoldoende markt voor al die decentraal gelegen winkelmeters. De vier ontwikkelde scenario’s geven inzicht in de gevolgen van (beleids)keuzen. Ruim 70 deskundigen – veelal leden van NRW en Inretail, maar ook het ministerie van I&M, de Bovag en de tuinbranche Nederland – werkten hieraan mee. Bijzonder is dat de resultaten niet in een rapport zijn verwerkt maar in een ‘game’. Door het online spel te spelen zie je wat de consequenties van jouw keuzes zijn.

Kennis, inzicht en verbinden Door dit soort onderzoeken uit te laten voeren in samenwerking met andere betrokken partijen geeft NRW invulling aan haar twee belangrijkste doelstellingen.

De eerste is een kennisplatform dat gericht is op het verzamelen van feiten en informatie, het in beeld brengen van ontwikkelingen en gevolgen van beslissingen en

‘Wij vinden vernieuwing noodzakelijk en we kennen het belang van netwerken en ontmoeten’

het bieden van keuzemogelijkheden. Daarnaast is de organisatie een vraagbaak waar alle betrokkenen in de markt gebruik van kunnen en mogen maken. De organisatie is ook een soort spiegel waarin elke betrokkene zijn overwegingen kan spiegelen aan een groter geheel van informatie en kennis. Brigit Gerritse: “Onze commissies Duurzaamheid, Kennis en innovatie, Overheid en beleid en Consument en gedrag voeden onze organisatie voortdurend met nieuwe kennis en inzichten die wij vervol8 scn 2016 | 4

NRW-Jaarprijs Brigit vertelt enthousiast: ‘En dan zijn er natuurlijk onze toonaangevende awards. Ieder jaar wordt de NRW-Jaarprijs uitgeloofd aan het ‘winkelcentrum van het jaar’. We kijken daarbij naar de kwaliteit van en de mate waarin het winkelcentrum aansluit bij de huidige tijd en kennisverruimend en inzichtverschaffend is voor andere vergelijkbare winkel- en centrumgebieden.

NRW-Marketingprijs De NRW Marketingprijs bestaat inmiddels zes jaar en heeft zijn eigen positie veroverd. Zes jaar geleden konden we niet voorzien dat de Marketingprijs zo snel zo’n belangrijke en onafhankelijke status zou verwerven. Brigit zegt hierover: ‘inmiddels is het in de markt bijna vanzelfsprekend dat elk centrum zijn eigen merkbelofte en merkbeleving verdient.

Onze prijs heeft zeker bijgedragen aan de snelheid waarmee dit inzicht publiek eigendom geworden is.’

NRW-scriptieprijs ‘En dan is er natuurlijk sinds 3 jaar de scriptieprijs. Deze wordt eveneens jaarlijks uitgeloofd en is bedoeld voor scripties over de winkelmarkt op WO-niveau, die relevant zijn voor onze sector. Bijzonder is dat ook de betrokken universiteit een prijs ontvangt. Op deze manier willen we investeringen in kennisontwikkeling op ons vakgebied nog verder stimuleren.’

gens verder verspreiden en uitrollen. Op deze manier delen wij voortdurend de meest actuele informatie.”

De tweede doelstelling is het verbinden van partijen, kennis, ervaring, deskundigheid en inzichten. Brigit zegt het zo: “Bij NRW houden we ons vooral bezig met mobiliseren,­ katalyseren en faciliteren van alle beschikbare kennis en inzichten. Al onze leden dragen daaraan bij. We zetten media in, ook social media, om deze informatie met de sector te kunnen delen en verder uit te breiden. Ook brengen we mensen met elkaar in contact. Onze commissies leveren een belangrijke bijdrage aan deze manier van netwerken.

Verschillende deskundigen uit verschillende omgevingen voeden elkaar met hun eigen inzichten en invalshoeken. Zo ontstaat er synergie in kennis en in netwerken.”

Als je deze werkzaamheden verricht vanuit oprechte intrinsieke passie kun je heel veel in beweging zetten. “Hier op het bureau zijn wij allemaal vooral inhoudelijk gedreven.

Programmanager Tessa Vosjan is al jaren actief in de winkelsector, net als Floor van Maanen, onze event- en communicatiemanager en ikzelf. We vinden vernieuwing noodzakelijk en kennen het belang van netwerken en ontmoeten.”

de vinken van darwin

Marketing maatwerk Om ervoor te zorgen dat NRW met zijn aanpak en informatie voortdurend aansluit bij de vraag van haar leden en andere betrokkenen heeft ze haar relatiegroepen in beeld laten brengen. Er worden grofweg drie groepen onderscheiden: de vastgoedsector, winkels en de overheid. Elke relatiegroep wordt benaderd met de onderwerpen die hen specifiek bezighouden met inzet van middelen waarvan zij gebruik maken. Op deze manier brengt NRW algemene relevante ontwikkelingen in beeld en levert de raad ook maatwerk per groep.

Darwin en aanpassen Van sector naar maatschappij Als ik NRW achteraf langs de meetlat van de vinken van Darwin leg, is overduidelijk dat deze organisatie zich steeds heeft aangepast aan de ontwikkelingen in de markt en in de maatschappij. Was NRW oorspronkelijk een sectorgebonden organisatie, nu is het een maat-

Maatschappelijk betrokken De maatschappelijke betrokkenheid van NRW zien we onder meer terug in het aantal samenwerkingsverbanden. Zo neemt NRW deel aan de jury voor de verkiezing van De Beste Binnenstad, werkt de organisatie nauw

Nu gaat het om bruisende steden en vitale winkelkernen samen met De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) en is Brigit Gerritse lid van de advisory board van de ICSC. Alle activiteiten en evenementen getuigen hiervan, zoals bijvoorbeeld dit jaar een gezamenlijke stand op de Provada met ICSC, ULI en RICS, verschillende studiereizen, gezamenlijke themacongressen en projectbezoeken. Ook de zeer actieve rol van NRW bij de realisatie van de Retailagenda van minister Kamp is hier een goed voorbeeld hiervan. Tessa Vosjan, programmamanager bij NRW, neemt deel aan het impulsteam van EZ, dat is opgericht om de Retail­agenda versneld uit te voeren.

Kennis delen en verspreiden Nadat Brigit uitgebreid heeft uitgeweid over alle activiteiten en inzet van NRW, beschouwen we de organisatie nog even door onze oogharen. NRW wil altijd relevant zijn vanuit zijn rol als kennisplatform. Daartoe brengt de raad verschillende keuzemogelijkheden met verschillende gevolgen in beeld zonder zelf ooit aan te sturen op een keuze. “We zijn geen lobbyclub”, benadrukt Brigit. “Wij willen dat iedereen met vragen en antwoorden bij ons terecht kan, zodat wij deze kunnen delen en verspreiden. Uiteindelijk maken alle stakeholders hun eigen keuze, steeds gericht op een toekomstbestendig en aantrekkelijk winkellandschap.”

Tessa Vosjan, Brigit Gerritse en Floor van Maanen

schappelijk betrokken organisatie. Ging het eerst om alleen planmatig ontwikkelde winkelcentra, nu gaat het om bruisende steden en vitale kernen waar winkelaanbod deel van uitmaakt.

Netwerken en social media Die sectorgebonden oriëntatie toen zagen we ook in de contacten en de relatiegroepen, die zich vooral bezig hielden met winkelstenen. Nu is NRW een netwerkorganisatie pur sang, die haar tentakels binnen de hele maatschappij heeft en dit in stand kan houden door gebruik te maken van alle netwerken en denkbare (social) media.

Geen macht, wel invloed Het feit dat NRW een netwerkorganisatie is zonder winstoogmerk, maakt dat de raad zich voortdurend inhoudelijk kan verdiepen en op die manier steeds betere en evenwichtigere keuzemogelijkheden in beeld kan brengen zonder ooit partijdig te zijn; een organisatie die zuiver relatiegeoriënteerd werkt en daarmee invloed kan uitoefenen zonder macht te hebben of na te streven. Een echt onafhankelijk kennisplatform van deze tijd dus. ← scn 2016 | 4 9

MANAGEMENT EN BRANDING ESSENTIEEL VOOR SUCCESVOLLE WINKELCENTRA

Beste belegger, winkelcentrumeigenaar Fysieke retail staat onder druk. En toch, retailers die meebewegen met het veranderende consumentengedrag komen goed of zelfs beter uit de strijd. Hun fysieke winkels zijn hét instrument om consumenten te verleiden en verrassen. Merkbeleving en inspiratie zijn daarbij essentiële aspecten.

Datzelfde geldt voor winkelcentra. Daar komen die aspecten simpelweg op een grotere schaal samen. Sommige winkelcentra floreren als nooit tevoren, anderen hebben moeite om zich staande te houden, laat staan rendement te realiseren.

Zij die succesvol zijn in deze tijd hebben iets gemeen: aandacht voor en inzicht in de veranderende markt en consumentenbehoefte. Zij zijn Merkdenkers. Inspirators. Retaildieren. Detailfreaks. Zij snappen retail tot in de kleinste details, weten hoe retailers werken en consumenten denken en staan midden in het veld met één doel: optimaal resultaat en lange termijn rendement.

En dat is STABLE in de kern, voor winkelcentra. STABLE is niet de gemiddelde beheerder. Geen grijze pakken, wel ieder jaar omzetgroei in onze centra en rendement voor de eigenaar. Bewezen.

Benieuwd naar onze aanpak, neem dan contact met ons op: +31(0)33 450 40 30 of info@stable.nl WWW.STABLE.NL

international

nrw

Omzetkengetallen detailhandel weer beschikbaar Deze zomer werd bekendgemaakt dat na een onderbreking van drie jaar er weer actuele omzetkengetallen beschikbaar zijn gekomen specifiek voor ruimtelijk-economisch onderzoek in de detailhandel. Dit in de vorm van de publicatie ‘Omzetkengetallen 2015’. NRW behoort tot de initiatiefnemers van dit product.

D

e rapportage ‘Omzetkengetallen 2015’ is tot stand gekomen onder auspiciën van de Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij (StiDEM) en uitgevoerd door onderzoeksbureau Panteia. Bijna tien jaar lang bracht het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) de publicatie Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-e conomische onderzoek uit. Een publicatie die met name veel gebruikt werd in het distributieplanologische onderzoek. De notitie bood omzetkengetallen die breed werden geaccepteerd binnen het ruimtelijk-economisch onderzoek en voorkwam het rekenen met cijfers uit verschillende bronnen met verschillende definities en afbakeningen.

De laatste versie van deze publicatie dateert van 2013. Met het opheffen van het HBD stopte ook deze uitgave.

Acht partijen, waaronder NRW, maken herstart in nieuwe opzet mogelijk

Vernieuwde uitgave Binnen het ruimtelijk-economische onderzoek groeide de behoefte aan actuele kengetallen.

Acht partijen uit het vak (BRO, Bureau Stedelijke Planning, DTNP, Ecorys, I&O Research, NRW, Rho adviseurs en Seinpost Adviesbureau) hebben het initiatief genomen en gezocht naar mogelijkheden voor een vernieuwde uitgave.

De Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij (StiDEM) werd bereid gevonden om de publicatie uit te brengen. StiDEM is verantwoordelijk voor de kennisportal www.detailhandel.info waarmee de basisinformatie over de detailhandel van het voormalig HBD wordt voortgezet.

Online beschikbaar De publicatie Omzetkengetallen 2015 is nu terug te vinden via genoemde website (en ook via bijgaande QR-code) en daarmee voor alle branchegenoten openbaar en gratis beschikbaar. Het rapport bevat omzetkengetallen per vierkante meter winkelvloeroppervlakte en per hoofd van de bevolking voor de jaren 2013– 2015. Belangrijk verschil met de oude publicaties is dat er nu ook aandacht wordt geschonken aan de omzet niet-in-winkel, dat met de groei van internetverkopen, steeds belangrijker wordt.

De branche reageert verheugd op de komst van deze nieuwe publicatie. ‘Discussies over definities van omzetkengetallen kunnen nu achterwege worden gelaten, we kunnen ons weer gaan richten op de echte planologische vraagstukken’, aldus Toine Hooft van Bureau Stedelijke Planning.

De acht deelnemende onderzoeks- en adviesbureaus hebben toegezegd deze omzetkengetallen vanaf heden te hanteren bij ruimtelijk-economische onderzoek. De notitie zal jaarlijks rond april worden geactualiseerd. ←

scn 2016 | 4 11

impulsteam

Vanuit de Retailagenda (het platform van minister Kamp om bij te sturen in de winkelvoorraad en winkelplanning) is er sinds kort een Impulsteam geformeerd. Waar staat dit voor en hoe werkt het? Shopping Centre NEWS spreekt met Tessa Vosjan, vanuit NRW toegevoegd aan het Impulsteam.

Het Retailagenda Impulsteam

W

e hebben de laatste paar jaar verschillende faillissementen van grote retailketens voorbij zien komen. Dat leidt tot meer leegstand en dus een afnemende aantrekkelijkheid van winkelgebieden.

Tessa Vosjan: ‘Deze ontwikkeling maakt dat er een versnelling gewenst is in de uitvoering van de actiepunten in de Retailagenda.

Minister Kamp heeft aangegeven dat er 20 procent winkelruimte uit de markt genomen moet worden, dan wel in de vorm van overbodige plancapaciteit geschrapt moet worden. Daarvoor heeft hij een special Impulsteam samengesteld om als aanjager te functioneren. Er zal in eerste instantie naar negen projecten gekeken worden, die binnen een jaar gereed moeten zijn. Dit zijn projecten waar gemeentes en provincies mee aan de slag kunnen. Het betekent overigens niet dat over een jaar die 20 procent uit de markt genomen is, maar dat men wel handvatten krijgt aangereikt om dit te realiseren.’ communicatie Hoe ziet dat er in de praktijk uit? ‘Het belangrijkste is communicatie: we merken dat dit nog te weinig gebeurt. Het gaat dan over de dingen die in het kader van de Retailagenda gedaan worden, maar ook over uitwisseling van kennis en ervaringen en het laten zien van best practices van gemeentes die de Retaildeal hebben getekend.’

‘Verder gaan we werken aan een goede kennisinfrastructuur en aan provinciale Retaildeals, waarvoor op 5 oktober de eerste handtekeningen worden gezet. Hiermee gaan we dus een stap hoger dan alleen gemeenten. We willen daarmee provincies ook handvatten gaan geven op het gebied van koopstromen en op het gebied van de saldobenadering en ‘tenzij-regeling’. Dit laatste houdt in dat als je iets wilt toevoegen dit in principe niet kan, tenzij je ergens anders iets uitneemt om aan de 20 procentsregeling te voldoen. Het is daarmee een concreet instrument om de overcapaciteit aan te pakken.’

‘Om dat te onderbouwen onderzoeken we

onder andere welke middelen beschikbaar zijn om dit te organiseren. Maar ook wat de grens is voor de gemiddelde dichtheid aan winkels in Nederland. Waar zouden we op moeten uitkomen? Vergeleken met Europa zitten we met onze gemiddelde dichtheid erg hoog. Die moet dus omlaag, maar hóe gaan we dat doen? En hoe bepaal je wáár je dat doet?’ richtlijnen Je kunt de marktpartijen waarschijnlijk moeilijk iets verplichten? ‘Nee, dat klopt.

Met de provinciale Retaildeals willen we echter wel de provincies bewegen die 20 procentsregeling tot beleid te verheffen.

‘Eén van elke vijf winkelmeters moet weg.

Hoe gaan we dat doen?

En hoe bepaal je waar je die weghaalt?’

– Tessa Vosjan, NRW foto: scn

12 scn 2016 | 4

impulsteam

Hoe werkt het in de praktijk?

Het team Retailagenda (waar het Impuls­ team onder valt) heeft wekelijks overleg.

In het Impulsteam hebben zitting: • Erik Struijlaart G32 • Annemiek Hautvast Ministerie Economische Zaken • Roelof Graaf Gemeente Apeldoorn • Eveline Simon VNG • Tom Ponjee Detailhandel Nederland • Sieuwerd Ermerins IVBN • Sietse van de Linden Inretail • Rob Soeterboek Inretail • Jacques de Win Ministerie van Economische zaken • Annabelle Vergeer Detailhandel Nederland • Annet van Baarle Buro van Baarle • Vester Munnecom Provincie Noord Brabant • Mireille Groet Thewissen Ministerie van Infrastructuur en Milieu • Anuschka Clevering Siebesma Ministerie van Economische Zaken • Marijke van Hees • Tessa Vosjan NRW

teerd aan de omzetkengetallen van Stidem samen met diverse onderzoeksbureaus.

Dit wil het Impulsteam ook borgen in de Retailagenda. aanspreekpunten Tessa Vosjan: ‘In oktober volgt een groter overleg van de Retailagenda, waarbij we sterk focussen op de 20 procentsregeling en het Impulsteam. Naar de buitenwereld is dit team zichtbaar via de accountmanagers Eric Struijlaart, Eveline Simon en Roelof de Graaf. Zij zijn de aanspreekpunten voor de gemeenten en gaan ook op bezoek om uit te leggen wat de mogelijkheden voor gemeentes en provincies zijn. Daarnaast willen we kennissessies gaan organiseren om zo de

gemeenten (en provincies?) van informatie te voorzien, zodat men meer inzicht krijgt in hoe om te gaan met krimp.’

Samenvattend loopt de aanpak van het Impulsteam over vier sporen: • gezamenlijke analyse • uitwerking van het instrumentarium • afspraken maken in ‘deals’ • ondersteuning in de uitvoering

Wilt u meer weten of een bezoek van een accountmanager aanvragen?

Neem dan contact op via dit e-mailadres: a.f.cleveringa-siebesma@minez.nl

Verder willen we komen tot een landelijk koopstromenonderzoek, dat de provincies kan helpen te bepalen waar de consument nu daadwerkelijk winkelt.’

‘Ook is er een groen boekje Succesvolle richtlijnen en komt er een boekje Succesvolle richtlijnen voor transformatie, waarbij gekeken wordt naar hoe krimp georganiseerd kan worden. Bijvoorbeeld door eerst de keuze te maken tussen kansrijk en kansarm. En hoe ga je het kansarme afbouwen, welke middelen heb je daarvoor nodig, hoe gaat zo’n proces in de samenwerking met de stakeholders?’ spiegelprojecten ‘Verder zijn er de ‘spiegelprojecten’, waarbij gemeentes en provincies van elkaar kunnen leren door de best practices met elkaar te delen. Verder is het noodzakelijk om uniforme definities vast te stellen. Bijvoorbeeld of we met bruto vloeroppervlak of verkoopoppervlak moeten rekenen. Daar willen we ook één standaard voor ontwikkelen, zodat hier geen discussies meer over kunnen ontstaan.’ Onlangs heeft nrw zich gecommitscn 2016 | 4 13

internationaal

De ‘quick trip’ van de Nederlandse Raad Winkelcentra vond plaats op 30 juni en 1 juli dit jaar. Parijs was het reisdoel. Stad der steden. Grootste metropool van het Europese continent. De plek waar het woord ‘grandeur’ is uitgevonden. Dus komt er veel daarvan op je pad. Zoals: prachtige stedenbouw. De interessantste winkelontwikkelingen. En investeringsbedragen waar wij onze vingers bij af kunnen likken.

Door Hans van Tellingen* | foto’s: Evert-Jan Kleine

A

ls je rond het middaguur aankomt moet je lunchen.

Wij wel in ieder geval. Dat gebeurde in Lafayette Gourmet.

Inderdaad: tegenover het wereldberoemde warenhuis Galeries Lafayette. Prijzig. Maar vers, gezond én lekker. Met een keuze uit tientallen eettentjes. Keuzestress overvalt je dan. Want deze zijn allemaal meer dan de moeite waard. In de kelder was er een versmarkt. Met een uitstraling en een kwaliteit die we in Nederland nog niet kennen.

Gare Saint-Lazare Dan: Gare Saint-Lazare. Van Klépierre. Van origine het oudste treinstation van Parijs.

Maar samen met de Franse ns (sncf) herontwikkeld. In slechts drie jaar tijd. Van 2008 tot en met 2011. Adembenemend mooi. Én succesvol. Qua architectuur. Qua branchering. Qua loopstromen. En qua

BeauGrenelle

14 scn 2016 | 4

verblijfsklimaat. Het winkelcentrum is terecht onderscheiden met een icsc Award (voor kleine centra).

Winkelcentrum Gare Saint-Lazare is gevestigd in het (qua reizigersaantallen) tweede station van Europa. En kent 11.000 m2 aan winkels. Met dagelijks 450.000 reizigers in de buurt. Drie verdiepingen winkelgenot voor de snelle shopper. Maar ook geschikt als winkelbestemming ‘an sich’. Veel bezoekers komen namelijk voor de winkels, terwijl ze echt de trein niet hoeven te nemen. Sinds 2011 is de huurprijs per m2 flink gestegen. Van ongeveer € 2.000 naar € 3.000. De gemiddelde winkel zet € 17.000 per m2 om. En de hema zelfs € 40.000, De hema? Ja, de hema! ‘Depuis 1926’.

De Fransen krijgen geen genoeg ervan.

Tientallen winkels zijn reeds geopend in La France. Met groot succes. De allerkleinste hema vind je in Saint-Lazare. Maar met een omzet per m2 die nergens anders gehaald wordt. Make-up, dropstaafjes en ‘spekkenpret’. De Fransen zijn er dol op.

Geloof het of niet.

Beaugrenelle Dit grote winkelcentrum is in 2013 geopend en kent 120 winkels. Vaak van het ‘flagship store’ type. Het prestigeproject bestaat uit drie eilanden: • Een mode-eiland, verreweg het grootste eiland; • Een gastronomisch eiland, met ‘leisure en verblijf’ als subthema’s • Én een eiland met ‘convenience stores’, met veel dagelijkse producten dus.

Passage Véro-Dodat

Qua ontwerp en ontwikkeling valt op te merken dat alles klopt. Veel licht. Goede materialen. Rustig beeld. En dus ook die heldere en goede branchering van de drie eilanden. Is Beaugrenelle een succes?

11 miljoen bezoekers per jaar is behoorlijk veel. Vaak ook nog bezoekers met een grote beurs in dit rijke verzorgingsgebied van dit deel van Parijs. Verder heeft de icsc dit winkelcentrum beloond met een award.

Vanwege het ‘eclectische aanbod’. En het spectaculaire design.

En toch blijft het gevoel dat er meer had ingezeten als het winkelcentrum ‘menselijker’ was geweest. Rommeliger.

Minder klinisch. En minder strak.

Consumenten zijn dol op een gezellige chaos. Ook in Frankrijk.

Forum des Halles Commercieel hoogtepunt betrof Forum de Halles. Want in dit winkelcentrum

* Hans van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv (www.strabo.nl). Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in de Shopping Centre News zijn voorgepubliceerd. Reacties: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen

NRW bezoekt winkelcentra in Parijs

Winkelgrandeur in de Franse hoofdstad komen de meeste bezoekers. Die ook erg veel besteden. Forum des Halles is tevens het project waar Unibail Rodamco én de overheid samen een slordige 1 miljard euro inpompen voor de renovatie. Waarom?

Deze locatie vormt misschien wel de beste plek van Parijs. Hartje centrum.

Naast het Louvre. Sinds 1850 was hier de markt gevestigd. Sinds 1972 is de locatie een van de belangrijkste knooppunten van openbaar vervoer. Met tevens een groot treinstation. En in 1979 opende het winkelcentrum. Aanvankelijk een groot succes. Maar afgegleden in de jaren 80 en 90. Drugsoverlast. Criminaliteit. Slecht verblijfsklimaat.

Hoe anders is dat nu. Hoewel de ver-

bouwingen nog niet klaar zijn, is dit winkelcentrum een toonbeeld van kwaliteit, brand stores en design. Maar liefst vier verdiepingen winkel- en verblijfsplezier. 150 winkelunits. Verdeeld over 70.000 m2. Met het mooiste dak van Europa. En groenvoorzieningen om je vingers bij af te likken. Wij kunnen niet wachten totdat het winkelcentrum volgend jaar echt helemaal klaar is. Aantallen bezoekers? 40 miljoen per jaar. Oplopend naar 45 miljoen volgend jaar.

Die verwachting zou zomaar uit kunnen komen.

Passages de Paris Esthetisch hoogtepunt waren de Passages de Paris. Er zijn er drie door ons bezocht:

Galerie Vivienne, Passage du Grand-Cerf en Galerie Véro-Dodat. Commercieel van belang? Dat niet zo. Maar wat een heerlijke winkelpassages. Decoratief. Historisch. ArtNouveau. Je proeft als het ware de sfeer van vervlogen tijden. Terwijl je er af en toe óók een ultramoderne designwinkel tegenkomt.

Mooie tegenstellingen in deze (soms) goed geconserveerde passages dus.

Bezoek Parijs De meeste van ons zullen Parijs vaak hebben bezocht. Blijf dat doen. Je raakt nooit uitgekeken. Zeker niet op winkel­ gebied. Pak in ieder geval zo’n oude passage mee. En Gare Saint –Lazare. En bezoek vooral Forum des Halles. → scn 2016 | 4 15

internationaal

Gare Saint-Lazare door Brigit Gerritse

D

e directe aanleiding om deze bestemming te kiezen had ermee te maken dat het Centre Commercial Beugrenelle – mooi gelegen aan de Seine – vorig jaar de icsc Award had gewonnen. Bovendien bleek uit het lijstje van NRW studiereizen sinds 1987, dat wij nog niet eerder een bezoek hadden gebracht aan dit retailparadijs. Hoogste tijd dus voor een bezoek. voorbereiding Een studiereis wordt altijd zorgvuldig voorbereid. Tessa Vosjan en ik zijn eind 2015 al naar Parijs afgereisd om een selectie te maken van winkelgebieden en –centra, die gezien moeten worden. De shortlist stellen we vooraf op aan de hand van e-mails aan icsc, de Franse Council, ons Frans-Nederlands netwerk (UnibailRodamco/Klépierre) en grote internationale partijen als cbre en Redevco. Onze man in het veld (Herman Kok van Multi) is ook altijd een goede bron om vooraf suggesties te vragen. Via ons vaste reisbureau GI Travel ontvangen we tips voor restaurants en hotels. Na een aantal uurtjes googelen wordt uiteindelijk het concept-programma opgesteld en kan de voorreis beginnen.

Tessa en ik zijn met de Thalys naar Parijs gereden. Dat beviel uitstekend. Dit leek ons voor de studiereis ook een goed alternatief voor het vliegtuig. Variatie in opstapplaatsen, voldoende mogelijkheid voor een gesprek en ontspannen uitstappen in hartje Parijs. Ook hebben we ervoor gekozen tijdens de studiereis gebruik te maken van de metro in plaats van een bus.

16 scn 2016 | 4

Galerie Vivienne

Veel sneller en meer flexibel.

Bovendien ervaar je dan direct de customer journey, ofwel de bereikbaarheid van een binnenstedelijk winkelgebied. het belang van verkennen Steeds blijkt weer hoe belangrijk een voorreis is. Ondanks een grondige voor­bereiding staan er altijd weer winkel­gebieden op je lijstje die op papier en op de website prachtig blijken, maar in het echt nauwelijks interessant zijn. Aan de andere kant zijn er ook altijd winkelcentra die juist zeer interessant zijn, maar logistiek heel onhandig of veel te ver weg gelegen zijn. Zeker voor een quick-

trip is het maken van keuzes dus eigenlijk het lastigste.

Om die reden hebben we ook echt wel even getwijfeld of we inderdaad Beaugre­ nelle moesten bezoeken met de groep.

Bij binnenkomst van dit prijswinnende centrum voelden we ons ‘onwennig’. Het centrum komt kil en klinisch over en brengt je totaal niet in de koopstemming.

Uiteindelijk hebben we er juist om die reden voor gekozen toch het centrum te bezoeken. Want op papier klopt alles; een perfect gebouwde koopmachine, mooi ingebed in de stedelijke omgeving, duurzaam, daglicht, duidelijke interne route,

Waarom naar

Forum Des Halles

internationaal

keurige open shopfronts, aanwezig­heid van kunst, streng bewaakte branchering, compleet aanbod, mooie horeca … En wat klopt er dan niet? Mijn conclusie was dat de ziel ontbreekt. Het centrum heeft geen sociale waarde. Als consument voel je onbewust dat dit gebied alleen maar gericht is op kopen en dat stoot blijkbaar af.

Nogmaals; daarmee juist heel interessant dus om zelf te ervaren. de centra Andere centra die uiteindelijk op het lijstje zijn blijven staan waren Gare Saint-Lazare, Lafayette Gourmet, Forum des Halles,

Parijs?

Village Bercy en de oude Passages van Parijs (waar het winkelen ooit begonnen is).

Gare Saint-Lazare vonden wij zeer interessant omdat op dit enorme ov-knoop­ punt heel goed nagedacht is over de wensen van de consument. Het winkelaanbod sluit naadloos aan op de bezoekers zoals de forensen. Hier worden astronomische omzetten gedraaid op hele kleine winkeltjes. Juist omdat je in Nederland ook ziet dat de winkels steeds meer naar drukke locaties en knooppunten toe gaat waar de consument al aanwezig is (in plaats van proberen de consument naar je toe te trekken) leek ons dit een inspirerend voorbeeld.

Het nieuwe food-concept van Lafayette is prachtig uitgewerkt en laat zien dat het wel degelijk mogelijk is om food & beverage op een heel hoog niveau in een winkelomgeving te realiseren.

In de avond hebben we Village Bercy bezocht. Dit van oudsher oude wijndepotgebied van Parijs is geheel herontwikkeld als een winkelgebied met de nadruk op food en speciaalzaken. Een heel prettig gebied dat duidelijk intensief bezocht wordt door de lokale bevolking. buitencategorie Forum des Halles is van een buitencategorie. Een immens winkelcentrum met vier ondergrondse verdiepingen (!) op het drukste punt van Parijs. Sterk gedateerd en uit veiligheidsoverwegingen – in deze

trieste tijd van aanslagen – natuurlijk een zeer zware managementuitdaging. Met een enorme investering is eigenaar Unibail erin geslaagd deze unieke plek weer toekomst­ bestendig te maken. De gehele renovatie is ’s nachts uitgevoerd, stukje voor stukje, zodat er ‘gewoon’ doorgewinkeld kon worden. Dit centrum moest dus zeker op de shortlist.

Tot slot hebben we er voor gekozen om onder begeleiding van een gids de oude Passages van Parijs te bezoeken. Wat werkt (nog) wel en wat niet? Hoe kunnen we hier in Nederland van leren? We eindigden op Rue Montorgueil waar tientallen verszaken en horecagelegenheden gevestigd zijn. Een soort openlucht-Markthal. Heerlijk dus. la défense Een winkelgebied dat we helaas niet hebben kunnen bezoeken tijdens de quicktrip is La Défense. Ook hier kan de renovatie van het gedateerde winkelcentrum een inspiratie zijn voor de sector. Juist omdat hier heel bewust gekozen is voor de inzet van heel veel techniek, passend bij de zakenomgeving van het La Défense. Door de grote afstand vanaf het centrum is dit centrum geschrapt van de lijst.

Uiteindelijk vond ik het wederom een zeer geslaagde studietrip. Het gezelschap was buitengewoon prettig. Het is altijd fijn om twee dagen te mogen doorbrengen met mede-vakidioten…

Natuurlijk was ook onze trouwe, positieve – doch kritische – reisgenoot Hans van Tellingen van de partij. Ik ben zeer benieuwd of Hans het eens is met de door Tessa en mij gemaakte keuzes. Lees vooral ook zijn verslag op de vorige pagina's. ← Brigit Gerritse is directeur van NRW, Nederlandse Raad Winkelcentra.

scn 2016 | 4 17

taskforce

Wilt u uw kennis over herontwikkeling in een situatie van verdeeld eigendom delen? Dan

S

ebastiaan Sellenraad, advocaat bij Gijs Heutink Advocaten in Amsterdam, is al een jaar of tien veelvuldig betrokken bij de herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom.

‘In ben nu ruim zeventien jaar vastgoed­ advocaat en ik houd me voornamelijk bezig met de juridische aspecten van project- en gebieds­ontwikkeling. Maar met de eerste herontwikkeling van een winkel­centrum waarbij ik betrokken raakte, werd ik meteen geraakt door de enorme complexiteit. Met name vanwege het verdeeld eigendom dat daar speelde.

Voordien had ik zelden een case gezien waarbij er zoveel aspecten waren. Voor mij is het dan uitermate boeiend om alles helemaal uit te pluizen om in de toekomst problemen te voorkomen.’

moet u beslist eens gaan praten met Sebastiaan Sellenraad van de NRW taskforce Verdeeld eigendom. Als initiatiefnemer van deze taskforce is hij nu druk doende om een kerngroep te formeren die straks samen met andere experts uit diverse vakgebieden de kennis van deze complexe materie gaat bundelen. Het grote doel: gang houden in de herontwikkeling van oudere winkelcentra.

verdeeld eigendom

specialisatie In de loop der jaren kwamen er steeds meer van dit soort opdrachten langs, ook omdat de wat grotere beleggers zich gingen realiseren dat het inschakelen van een hierin gespecialiseerde advocaat wel heel erg wenselijk was.

‘Door het volgen van de mre-opleiding ging ik mij ook meer in het winkelvastgoed verdiepen en uiteindelijk heb ik ook mijn scriptie geschreven over de juridische aspecten van de herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom. Een van mijn conclusies was dat je

We realiseren ons dat we geen kant-en-klare oplossingen bieden, maar we kunnen wel de drempel verlagen’ in de praktijk eigenlijk steeds dezelfde problemen ten aanzien van dat verdeeld eigendom weer terug ziet komen. En niet alleen op juridisch gebied.’

Sebastiaan Sellenraad signaleerde dat in zo’n vaak langdurig (gemak­ke­lijk tien tot vijftien jaar) heront­wikkelingstraject het bestuur van een vve vaak onvoldoende slagvaardig kan zijn door het ont18 scn 2016 | 4

breken van kennis, zowel bij zichzelf als bij de overige eigenaren.

‘Met name de kleinere partijen (vaak winkeliers die een pand in eigen­dom hebben verkregen) ontberen de kennis: grote, profes­sionele beleggers hebben die kennis vaak wel in huis. Daarbij komt dat kleine partijen zoals winkeliers, meestal wel goed zijn in het runnen van hun winkel, maar niet altijd in het hebben van een toekomstvisie voor het gehele winkelcentrum waar zij deel van uitmaken.’

‘En natuurlijk speelt het een rol dat er vaak forse investeringen mee gemoeid zijn. Kortom, er spelen heel veel aspecten bij een herontwik­ke­ ling in verdeeld eigendom. En dan hebben we het alleen nog maar over de eigenaren gehad, terwijl ook de gemeente, de omwonenden, huur­ ders en andere stakeholders met zo’n herontwikkeling te maken hebben.’

De kennis is er wel Het is natuurlijk zo dat als bij een­ project zo’n traject van A tot Z door­ lopen is, die kennis wel opgebouwd is bij het bestuur van een vve en (in iets mindere mate) haar leden. Maar in de praktijk gaat deze weer verloren omdat de meeste partijen slechts bezit hebben in één winkelcentrum en de kennis dus niet kunnen

aanwenden voor een volgend project.

Sebastiaan Sellenraad: ‘Wat je ook ziet is dat functionarissen bij de grote beleggers of grote retailers die kennis wel hebben en dat dit soort partijen ook vaak de aanjagers zijn in herontwikkelingstrajecten.

Die kennis wordt echter, bewust of onbewust, niet altijd gedeeld met de overige eigenaren of blijkt lastig over te brengen.’

‘De kleinere eigenaar of de winke­ lier met een eigen pand heeft vaak een kennisachterstand ten opzichte van de professionele beleggers waar het gaat om de vastgoedaspecten van een winkelcentrum en blijkt daarnaast ook niet altijd bereid om de voorstellen van dergelijke partijen te accepteren. Sterker nog, die kan uit frustratie of zijn eigen belang flink dwars gaan liggen in een herontwikkelingsproject.’ verzamelen Kortom, dit kan allerlei problemen opleveren en diezelfde problemen komen bij andere projecten ook weer terug. Naar aanleiding daarvan heb ik contact opgenomen met NRW en voorgesteld dat we iets zouden ondernemen om de aanwezige kennis (bij vastgoedeigenaren, ontwikke­laars, architecten, allerlei adviseurs, et cetera) te gaan verza­

taskforce

foto: scn

de gemeente. Het is dus ook een maatschappelijk probleem als her­ ontwikkelingen niet door kunnen gaan. Ook dat is een reden om die kennis te bundelen en zo de markt de tools te geven om aan de slag te kunnen gaan. We realiseren ons dat we geen kant-en-klare oplossingen bieden, maar we kunnen wel de drempel verlagen.’

Sebastiaan Sellenraad

speelt bij dit soort herontwikkelings­ melen en vrijelijk beschikbaar te trajecten, wat de aandachtspunten stellen voor de markt. Simpelweg om zijn, wat de problemen en de het mogelijk te maken dat herontwik­ mogelijke oplossingen zijn. En dat kelingen in situaties van verdeeld dus interdisciplinair.

Want als jurist eigendom met zo min mogelijk kan ik wel denken dat het zó moet, problemen het ontwikkelingstraject maar de architect denkt daar wellicht kunnen doorlopen. Maar ook dat zo’n anders over.

Dat traject moeten we project überhaupt van start kan gaan dus door en vervolgens moet er een en niet een voortijdige dood sterft manier gevonden worden om die vanwege procedurele complexiteit.’ verzamelde kennis ter beschikking ‘Brigit Gerritse van de NRW van de markt te stellen. ’ reageerde direct heel enthousiast op mijn voorstel om binnen de Herontwikkeling kent ook NRW, als kennisinstituut op het een maatschappelijk belang gebied van winkelcentra, die kennis Sebastiaan Sellenraad schat dat te gaan verzamelen en aan te gaan er 500 tot 600 winkelcentra in bieden aan de markt. Op initiatief Nederland zijn waar verdeeld van de NRW is Barzien Khosbakht, eigendom speelt. De meeste van werk­zaam bij Cushman en winnaar die centra zijn in de jaren zeventig van de NRW scriptieprijs) al snel en tachtig ontwikkeld. Een groot aangehaakt en ook Joost Vooijs deel daarvan is intussen aan (een van Colliers is vrijwel vanaf het volgende) herontwikkeling toe. begin betrokken. Gezamenlijk zijn ‘Als dat stagneert, dan is dat niet we tot de conclusie gekomen dat alleen een probleem van de vastgoed­ dit onderwerp zo veelomvattend eigenaren en de ondernemers, maar is dat het eerst zaak is om op -gezien de invloed van een winkel­ een hele gestructureerde, bijna centrum op de omliggende ruimtewetenschappelijk manier gaan ook van de wijk, de omwonenden en inventariseren wat er allemaal

provada ‘Op Provada is er een eerste expertmeeting gehouden en daaruit volgend zijn we nu eerst bezig met het identificeren van de problemen die zich bij herontwikkeling in een situatie van verdeeld eigendom kunnen voordoen. Als we dat over­zicht zo compleet mogelijk hebben, kunnen we overzien welke deskundigheid we al in huis hebben en wat we nog nodig hebben. De verwachting is dat het wel eens om een vrij grote groep deskundigen kan gaan. Daarom willen we ook een kerngroep formeren, zodat het werkbaar blijft. De mensen uit de kerngroep worden verantwoordelijk voor een deelonderwerp en gaan dat uitwerken met experts uit de markt.’

‘Het streven is dat we in de tweede helft van 2017 zover zijn dat we bijvoorbeeld een white paper of wellicht al een toolbox kunnen presenteren. Uiteindelijk moet deze kennis voor iedereen toegankelijk zijn, ook voor mensen die geen lid van NRW zijn en ook voor mensen die niet dagelijks met de herontwikeling van winkelvastgoed bezig zijn. Dat betekent dat we ook de slag moeten maken van theorie naar praktische toepasbaarheid. Dus moet het niet alleen over de feiten gaan, maar ook over hoe je het in de praktijk doet.

Anders gezegd: het eindproduct moet gedegen, toegankelijk én praktisch zijn. En dat is nog een uitdaging op zichzelf.’ ←

Wilt u uw kennis over herontwikke­ ling in een situatie van verdeeld eigendom delen? Neem dan contact op met het secretariaat van NRW: info@nrw.nl

scn 2016 | 4 19

nrw Het begin van NRW

Oud-voorzitter en erelid Dick Zwart in 1988

1986 Oud-voorzitter Ed Prins ICSC Conference Monte Carlo, 2002

2002

Oud-voorzitter Linda Kruit (l) en echtgenoot Bram Kruit (r)

NRW Jaarprijswinnaar 2009: Vleuterweide

Studiereis Berlijn, 2012

NRW Marketingcongres 2014: winnaar Campagnes Raad van Toezicht en Bestuur in 2012 20 scn 2016 | 4

Winnaar NRW Jaarprijs 2014: Kleiweg Gouda

nrw

1999 Bert van Stek (l) bij het tienjarig jubileum in 1996

Presentatie van het NRW-Register, 1999 Studiereis Antwerpen in 1987 Dit overzicht is vanwege de ruimtebeperking niet volledig.

De keuze is willekeurig. Niet alle personen en events die in 30 jaar NRW-geschiedenis gepasseerd zijn konden hier een plaatsje krijgen. Met excuses, de uitgever.

2012 Trendupdatecongres 2012

Quicktrip Parijs, 2016

2014

Studiereis Hong Kong, 2014

scn 2016 | 4 21

jury

Belevingswereld retailers Die kennis en jarenlange ervaring met een integrale projectbenadering is volgens Traanberg haar belangrijkste meerwaarde als jurylid. “Daarnaast werken wij ook rechtstreeks voor grote landelijke retailers, zoals

‘Integrale benadering en onafhankelijke samenwerking vormen de sleutel tot succes’ Erna Traanberg

Jurering Jaarprijs voorbeeld voor dagelijkse praktijk winkelvastgoedsector

E

rna Traanberg weet als architect en partner van Traanberg Partners hoe lastig het in de praktijk is om de verschillende belangen van retailers, ontwikkelaars, beleggers en overheden samen te brengen in een (her)ontwikkeling. Als nieuw lid van de jury van de NRW-Jaarprijs was het voor haar dan ook een feest om te ervaren hoe al die verschillende disciplines tot een unaniem oordeel kunnen komen. “Dat weerspiegelt de kracht en het belang van de NRW.” Traanberg Partners is een integraal bureau voor architectuur en bouwmanagement en gespecialiseerd in 22 scn 2016 | 4

complexe (her)ontwikkelingsopgaven van winkel- en bedrijfsvastgoed. Traanberg: “Onze kracht is om creatief vermogen te combineren met brede bouwkundige en financiële kennis. Dit stelt ons in staat om inspirerende en haalbare concepten te bedenken, waarmee de beleving, gebruikswaarde en duurzaamheid van gebouwen verbetert. Onze architecten en bouwkundigen spelen vaak een cruciale rol in het verkennen van de mogelijkheden en de zorgvuldige afweging tussen wat behouden en vervangen moet worden. Dat vraagt om een duidelijke visie op de opgave en een grote dosis creativiteit, kennis en doorzettingsvermogen”.

C&A, Plus, Praxis en Action”, vult de architect aan. “De kennis van de belevingswereld van retailers is ook van belang gebleken in het jureringstraject.”

Inzicht in belangen Traanberg heeft geen moment getwijfeld toen ze werd gevraagd als jurylid. “Ik vind het een grote eer. Toen ik voor het eerst in contact kwam met de NRW, was ik verrast door de veelheid aan stakeholders die bij het platform betrokken zijn.

Tijdens alle netwerkbijeenkomsten en lezingen, wordt keer op keer duidelijk dat retailers, beleggers, ontwikkelaars, overheden en alle andere bij ontwikkelingen betrokken partijen elkaar keihard nodig hebben.

Dat is in de dagelijkse praktijk geen vanzelfsprekendheid.”

“Vaak weten partijen niet zo goed wat ze voor elkaar kunnen betekenen. Er wordt veel te gefragmenteerd gewerkt. Via de activiteiten van de NRW groeit het inzicht in de belangen van andere partijen. Dit vormt de basis om tot een betere en gestructureerde samenwerking te komen.”

jury

Leerzaam In dat opzicht was het jureringstraject voor Traanberg een feestje. “We hadden vier wezenlijk verschillende ontwikkelingen om te beoordelen.

Dat was ontzettend leerzaam. Het complexe en dynamische wat mij zo in het vak aantrekt, kregen we van alle kanten belicht. Je bekijkt een project in eerste instantie vanuit jouw eigen vakgebied, maar gaat vervolgens samen in discussie. Best pittige discussies, maar uiteindelijk kwamen we vrij snel tot een unaniem oordeel.”

“Dat heeft mij ook wel aan het denken gezet. Waarom kan dat in deze setting wel? Waarschijnlijk omdat het kijken naar de projecten is losgekoppeld van zakelijke en financiële belangen. Een bredere discussie en het organiseren van kennis kan de dagelijkse praktijk naar een hoger plan tillen.”

Dienstbare architectuur Hoe ziet Traanberg de rol van architectuur in huidige (her)ontwikkelingen? “Architectuur is de laatste jaren meer dienstbaar geworden, maar de kracht van architectuur blijft nog teveel onbenut. Opdrachtgevers kunnen veel voordeel halen uit het creatieve en oplossende vermogen van architecten. Zij hebben de specialistische kennis om complexe vraagstukken in de volle breedte te vertalen naar toekomstbestendige gebouwen en gebieden. Daarmee creëren architecten echte meerwaarde voor vastgoedeigenaren.” duidelijke visie Traanberg benadrukt dat een duidelijke visie op de opgave cruciaal is voor een succesvolle (her)ontwikkeling. “Het is de rode draad in het ontwikkelproces waar ontwerpkeuzes op worden gebaseerd. De kunst is om deze visie vast te houden. Dat vraag om lef en vastberadenheid van alle betrokken partijen, want retailontwikkelingen zijn grillig en nemen vaak lange tijd in beslag. Drijf je af van de visie dan gaat dat vaak ten koste van het eindresultaat.” ←

NRW Jaarprijs leert sector te vernieuwen Jos Sentel was ook dit jaar juryvoorzitter van de NRW Jaarprijs. Een gesprek over nut en noodzaak van de prijs, het jureringstraject en de genomineerde projecten onder de loep genomen vanuit het perspectief van de jury. “De NRW Jaarprijs laat ook ruimte voor kritische noten. Noodzakelijk, want ook daar leren we als gehele sector van.”

J

os Sentel heeft in al de jaren dat hij betrokken was bij de NRW Jaarprijs, eerst als jurylid en sinds 2014 als juryvoorzitter, heel wat projecten voorbij zien komen die dongen naar de titel NRW Jaarprijs. In die jaren is de hoofddoelstelling van de prijs hetzelfde gebleven: het aanwijzen van het best planmatig ontwikkelde of herontwikkelde winkelcentrum van Nederland. “Daarbij gaat het om vernieuwingen die kunnen dienen als lessen of voorbeeld voor de gehele sector”, vult Sentel aan. “En, niet onbelangrijk, de winnaar dient een project te zijn waar zowel ondernemers als consumenten blij van worden.“ NRW meetlat Onder de hoofddoelstellingen en ambities van de NRW-Jaarprijs liggen verschillende criteria, die zijn

opgenomen in de NRW meetlat. “Met toenmalig voorzitter Ron Cijs zijn we vijf jaar geleden gaan kijken naar hoe we meer lijn en structuur konden brengen in de discussie met betrekking tot de beoordeling van de genomineerde projecten. Wij deelden de mening dat er zo integraal mogelijk naar de projecten gekeken moest worden. Daarvoor is de NRW Meetlat bedoeld, een soort graadmeter, die dient als leidraad voor de discussie van de jury.”

Discussiepunten De onderdelen van de meetlat, die betrekking hebben op alle onderdelen van een project, zoals proces, duurzaamheid, resultaat, zijn de basis voor de uiteindelijke jurydiscussie. “Die discussies worden al vaak onderweg in de bus gevoerd als we projecten hebben bezocht”, aldus Sentel. “Dan gaat het lang niet alleen over de onderdelen die op → scn 2016 | 4 23

jury

het beoordelingsformulier staan. De jury is zorgvuldig samengesteld. Alle betrokken disciplines zijn vertegenwoordigd en de discussies worden dan ook vanuit diverse invalshoeken gevoerd. We kijken zo breed mogelijk naar inzendingen. Dat levert verschillen in de scores op. Pas na de bezoeken aan de genomineerde projecten, de pitches en de discussies in de bus vindt de finale jurybijeenkomst plaats. Dan hebben wij al goed gekeken naar waar de verschillen in de beoordelingsformulieren zitten.

Dat zijn de discussiepunten.”

Sentel benadrukt dat het komen tot een winnaar dus niet simpelweg het optellen, aftrekken en vermenigvuldigen van scores is. “Het unaniem aanwijzen van de winnaar is het resultaat van het uitwisselen van argumenten. Dit zijn de nuances die niet in een beoordelingsformulier te vangen.”

Appels met peren Ook dit jaar blinken de genomineerden voor de NRW Jaarprijs uit in diversiteit. Vier compleet verschillende projecten, die naar de prijs dingen. “Anders dan in veel andere landen werken wij inderdaad niet met categorieën. Elk jaar weer ontstaat er discussie over het feit dat het beoordelen van zulke verschillende projecten een appels met peren verhaal is.”

“Maar”, benadrukt Sentel, “we vergelijken de projecten niet met elkaar maar met gelijksoortige bestaande projecten in de markt. Dat wil zeggen dat we een wijkwinkelcentrum afzetten tegen andere bestaande wijkwinkelcentra en niet tegen bijvoorbeeld een genomineerde ontwikkeling in een binnenstad. Wij kijken dus vooral naar hoe een project zich onderscheidt van vergelijkbare projecten in de markt. We hebben deze methode omarmd, omdat we zo de discussie zuiver houden.”

Andere conclusie Ruimschoots voordat de winnaar bekend wordt gemaakt, wordt de scn 2016 | 4

lijst met genomineerden naar buiten gebracht. In de wandelgangen van de sector zie je op dat moment al een favoriet boven komen drijven.

“Dat klopt”, zegt Sentel. “Maar zo’n favoriet is lang niet altijd de uiteindelijke winnaar. Zo’n project moet toch echt eerst tijdens het gehele jurytraject bewijzen dat het een terechte winnaar is. En we komen als jury regelmatig tot een andere conclusie. Zo stond de Kleiweg in Gouda niet echt te boek als gedoodverfde winnaar.”

Heuvel, Eindhoven Wat de genomineerden van dit jaar betreft, geeft Sentel per project meer inzicht in het kritisch perspectief van de jury.

“Ruimtelijk en functioneel getransformeerd en niet voor niets winnaar van de NRW Marketing prijs”, zo beschrijft Sentel de Heuvel in het hart van Eindhoven. “Een knap project waar veel verbeteringen in het oorspronkelijke concept zijn doorgevoerd, soms duidelijk zichtbaar en soms achter de schermen. Het forum is bijvoorbeeld compleet getransformeerd doordat de -1 laag is dichtgelegd. Ook zijn verschillende ‘boventallige’ stijgpunten, roltrappen en liften, verwijderd.”

“De transformatie heeft getuige het winnen van de marketingprijs zeker effect gehad. Bepaalde delen zijn overigens nog niet klaar. Het project getuigt van durf om tijdens een crisisperiode het besluit te nemen om een winkelcentrum van ruim twintig jaar oud binnen de bestaande contouren te transformeren.”

“De jury heeft bewondering voor het lef waarmee in een lastige tijd geprobeerd is de oorspronkelijke positie als belangrijkste winkel­ gebied in Eindhoven te heroveren.”

Juryvoorzitter Jos Sentel: ‘Durf keuzes te maken en daaraan vast te houden’

jury

foto: scn

kleine kavel veel programma is gerealiseerd.

De smalle passage en de hoeveelheid passanten die daar doorheen gaan zorgt er wel voor dat de verblijfswaarde beperkt is. De Nieuwe Haagse Passage is er volgens de Jury in geslaagd om in korte tijd de passantenstromen in dit deel van de binnenstad structureel te wijzigen. Ruimschoots meer dan zes miljoen bezoekers is daarvan voldoende bewijs.

Hoogzandveld, Nieuwegein Wijkwinkelcentrum Hoogzandveld in Nieuwegein staat volgens Sentel model voor wat er speelt binnen dit segment. “Het is een voorbeeld van de onvermijdelijke kanteling met betrekking tot het ontwikkelingsmodel.­ Het traditionele ontwikkelingsmodel bleek hier geen haalbare kaart, geen enkele projectontwikkelaar kreeg het sommetje rond. Uiteindelijk heeft de supermarktonGelderlandplein, Amsterdam dernemer zelf het initiatief en dus ook het risico van de ontwikkelingsopgave op zich “Niet langer ‘Groot’ Gelderlandplein, maar genomen.” wel een groots resultaat. Dit project blinkt “Er is vooral procesmatig enorm veel uit in het maken van keuzes en daar aan risico genomen. Het bleek toch een flinke vast durven houden. Met oog voor alle kluif, met onder andere juridische en infradetails is een project opgeleverd dat heel structurele uitdagingen, mede vanwege het duidelijk bepaalde doelgroepen aanspreekt sterk verdeelde eigendom. Het resultaat is en dus andere uitsluit. Maar het getuigt van een helder winkelcentrumconcept dat past lef om dat te accepteren en vol in te zetten binnen de context. De Jury vindt Hoogop voor wie je wel wilt doen.” zandveld een opvallend project, waar met “Gelderlandplein wil geen allemansvriend veel bewondering naar is gekeken.” zijn. Er is ontwikkeld vanuit het perspectief van gebiedsbeleving, waarbij de Zuidas de toetssteen is. Een opvallend aspect is ook dat ondernemers van het eerste uur worden omarmd en de mogelijkheden krijgen om mee en door te groeien. Voor de jury is dit is een goed voorbeeld van compromisloos ontwikkelen, duidelijke keuzes maken en boven alles daar aan vasthouden.”

Nieuwe Haagse Passage, Den Haag Lessen De Nieuwe Haagse Passage in Den Haag is Welke lessen kan de sector uit de NRW een cruciale verbinding op een plek waar volgens Sentel succes gegarandeerd is. “Het Jaarprijs van dit jaar trekken? Sentel: “We zien onder andere dat met name belegis als je naar de passantenintensiteit kijkt gers geleidelijk aan andere dan de geijkte een geslaagde voortzetting van de oude paden durven te bewandelen. Dat ze Passage naar de Grote Marktstraat. Dat is afstand durven te nemen van wat gebruigoed uitgevoerd, met gewaagde ruimtekelijk was, dat ze voorbij het zoveelste lijke karakteristieken. Interessant aan dit onderzoeksrapport durven te kijken en project is dat een sluitstuk is van een veel zelf een visie ontwikkelen en ten uitvoer grotere investeringsopgave in de Haagse proberen te brengen. De boodschap van dit binnenstad.” jaar is wat mij betreft: om succesvol te zijn “Het is goed om te zien dat de transformamoet je dingen anders durven te doen. Elk tie van de Grote Marktstraat nu eindelijk genomineerd project laat zien dat dit op voltooid is. De Passage kenmerkt zich door verschillende manieren kan.” ← een compacte opzet waarbij op een relatief

scn 2016 | 4 25

SAMEN WINNEN IN RETAIL IS FUN 330 PROFESSIONALS 2.200 KLANTEN

NL

Colliers International is een wereldspeler in vastgoedadvies en dienstverlening. Als snelst groeiende vastgoedadviseur in Nederland bieden we, met ruim 330 professionals, onze expertise aan op het gebied van kantoren, hotels, winkelgebieden, bedrijfsgebouwen en residentiele complexen. Gedreven door onze ondernemersgeest zetten al onze professionals elke dag een extra stap waarmee we de verwachting van onze klanten overtreffen en het succes van onze klanten vergroten.

Benieuwd hoe wij ook uw succes vergroten? Neem dan gerust contact op met een van onze professionals. colliers.nl

nrw jaarprijs

•2016•

scn 2016 | 4 27

nrw jaarprijs

winnaar 2016

28 scn 2016 | 4

Gelder

nrw jaarprijs

landplein   Amsterdam naam

gelderlandplein

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

Succesvolle exploitatie op lange termijn, door een totaalconcept neer te doelstelling ontwikkeling zetten met winkelen, werken, horeca, wonen en een hotel.

functie

Stadsdeelwinkelcentrum +

totaalmetrage

65.800 m2

winkelunits

28.500 m2

woningen

18.500 m2

kantoorunits

4.000 m2

horeca/leisure-units

5.000 m2 /9.800 m2

ontwikkelaar

Kroonenberg Groep en Multi Vastgoed

eigenaar/belegger

Kroonenberg Groep

architect

Rijnboutt

beheerder

Kroonenberg Groep

website

www.gelderlandplein.nl

voorzieningen

Kinderspeelplaats, toiletten, voorzieningen voor minder validen, bankjes, gratis wifi, eigen busdienst

parkeerplaatsen

753, eerste 1,5/2,5 uur gratis

opening

april 2016

scn 2016 | 4 29

nrw jaarprijs

In Shopping Centre NEWS editie 201602 hebben wij vanuit het gezichtspunt van eigenaar Kroonenberg Groep aandacht besteed aan de upgrading van het winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam Buitenveldert. Algemeen directeur Lesley Bamberger vertelde onder meer dat er ‘een kwaliteitsslag is gemaakt, die past bij de doelgroepen.’ Maar hoe ervaren de ondernemers het vernieuwde en uitgebreide Gelderlandplein?

Concept

O

m die vraag te beantwoorden spreken we met Rick Moorman, de eigenaar van Rick Moorman House of Men. Een herenmodezaak die 35 jaar geleden door zijn ouders op het Gelderlandplein begonnen is. Maar ook een zaak die een totale metamorfose heeft ondergaan, net als het Gelderlandplein. Als uw redacteur in zijn inleiding nog even uitlegt dat dit artikel geplaatst gaat worden in de NRW Special, waarin het Gelderlandplein gepresenteerd wordt als een van de vier genomineerde projecten, reageert Moorman zelfverzekerd door te zeggen: ‘Dus de winnaar is bekend.’

Eh ... hoezo bekend? Nog niet op dit moment hoor.

‘Natuurlijk wel. Kijk gewoon eens naar wat er gaande is in de Nederlandse winkelwereld. Met alle negatieve ontwikkelingen in de retail die we voor onze kiezen kregen en daarbij ook nog een economische crisis, is hier tegen de stroom in een concept neergezet dat z’n weerga in Nederland niet kent. Zelfs niet in heel Noord-Europa.’ minimale overlast Wat Moorman betreft zit ’m dat niet alleen in het plan of in de gebruikte materialen: ‘Het eindresultaat is gewoon prachtig. Maar wat ik zo bijzonder vind, is dat er ook tijdens het hele herontwikkelingsproces geweldig werk 30 scn 2016 | 4

is verzet. Vraag een paar willekeurige ondernemers hoe men de herontwikkeling ervaren heeft en ik garandeer, er zal geen klager tussen zitten.’

‘Natuurlijk, er is enige overlast geweest. Daar ontkom je niet aan. Maar deze eigenaar heeft er alles aan gedaan om dat tot het minimum te beperken. Zo werd er veelal ’s nachts gewerkt en dus kon er overdag gewoon gewinkeld worden. De plekken waar men aan het bouwen was, zijn keurig aan het zicht onttrokken voor de consument. Met de winkeliers werd steeds constructief overleg gevoerd.’

‘Overigens zonder dat het een democratie werd. Want een winkelcentrum is geen democratie, dat werkt niet.

De visie van de eigenaar is dominant en zo moet dat ook zijn. Maar men was altijd bereid naar de winkeliers te luisteren. Dan werd gekeken wat er mogelijk was, of wat niet. Zo lang je maar duidelijk bent en goed communiceert voorkom je problemen.’ meedenken Moorman heeft duidelijk ook waardering voor de manier waarop de eigenaar met de winkeliers heeft meegedacht die met tijdelijke verplaatsingen te maken kregen: ‘Er werden vervangende winkelruimtes geregeld en die werden helemaal voorbereid, zodat de winkelier er zo in kon trekken. En ook het terugverhuizen werd helemaal

nrw jaarprijs

voor 2020 geregeld. Waar maak je dat mee?’

De winkeliers die met de upgrading mee wilden gaan hebben daarvoor bij Kroonenberg Groep een plan moeten indienen. ‘Het mooie is dat de eigenaar daarin constructief met de ondernemers heeft meegedacht. Dat vind ik echt knap. Die manier van werken heeft ook te

‘De bezoeker ervaart het vernieuwde Gelderlandplein als een verademing’ maken met het feit dat Kroonenberg Groep geen beurs­ genoteerd bedrijf is. Het is een betrokken ondernemer, die kan wat hij kan vanuit de positie waarin hij zich bevindt. Ook dit is duidelijk een pluspunt geweest bij de herontwikkeling van het Gelderlandplein.’

Samen optrekken Kroonenberg Groep is vanaf de aankoop van het winkel­centrum in 2008 duidelijk geweest over de plan-

nen die men had. Moorman: ‘Die visie is altijd tegen de ondernemers aangehouden en gelukkig lag die visie dicht tegen die van mij aan. En niet alleen die van mij.

Er zitten hier zo’n 85 winkels en die hebben allemaal goed begrepen dat het belangrijk was om met elkaar, en dus ook met de eigenaar, die vernieuwingsslag te maken. En zo is het ook gegaan en ook dat is zo’n punt waardoor ik denk dat het Gelderlandplein een logische winnaar is.’

Het filiaalbedrijf heeft hier ook goed op ingespeeld?

‘Jazeker, er zit hier geen enkel filiaalbedrijf dat vast­ gehouden heeft aan het oude concept. Je vindt hier de laatste winkelconcepten en dat vind ik ook niet zo vreemd. In feite is hier iets neergezet dat helemaal 2020 is. Inderdaad, in 2016. Híer staat het winkelcentrum van de toekomst, met alles dat er bij hoort: het hotel, entertainment, de horeca, ’s winters de ijsbaan, kunst, het gratis parkeren, de luxe toiletvoorzieningen, noem maar op.’

‘Als die filiaalbedrijven niet zouden zien wat hier gaande was, dan vallen ze om. Maar dat is hier niet gebeurd, want men heeft ingezien dat meedoen een must was. Men wilde ook meedoen, omdat men wist dat men te maken had met een eigenaar met visie, die ook waarmaakt wat er gezegd werd.’ → scn 2016 | 4 31

nrw jaarprijs

Rick Moorman House of Men

Wat is het resultaat?

Het is natuurlijk altijd de vraag of het nieuwe concept in de praktijk ook werkt. Hoe heeft Rick Moorman dat ervaren? ‘Alle getallen zijn omhoog gegaan. Als ik kijk naar het moment van de heropening tot aan nu, dan zit ik qua omzet fors hoger. Maar interessanter vind ik de conversie. Het gaat er immers om van een binnenlopende bezoeker een kopende klant te maken. Die conversie was 40 procent en ligt nu op 70 procent.’

‘Briljant, die mini-bus tussen Zuidas en Gelderlandplein’

Meegaan met de tijd

Is een webshop een noodzaak voor de winkelier? Rick Moorman vindt van niet. Hij keek eens goed naar zijn clientèle en gooide zijn hele winkel aan het Gelderlandplein

‘Daarbij komt dat we hier nu een nieuw type bezoeker binnen zien komen. Een bezoeker uit een groter gebied dan voorheen. Zoals uit het Gooi en verder. Die ervaren het Gelderlandplein als een verademing.’

drastisch om.

creativiteit Dat aantrekken van bezoekers is onderdeel van de marketing die voor het Gelderlandplein gevoerd wordt.

Daarin wordt de nodige creativiteit gelegd, zoals het laten rijden van een mini-bus tussen Zuidas en Gelderlandplein. Wat vindt Moorman hiervan?

‘Dat vind ik briljant. Als je het nu over marketing hebt...

Alleen al de publicteitswaarde die daarmee gegenereerd is! Plus het feit dat het enorm veel goodwill oplevert.

Immers, het gemeentevervoerbedrijf had hier de buslijn geschrapt. Nee, dit is een fenomenale actie geweest.’

Wat was er gebeurd als de upgrading niet had plaats gevonden? ‘Dan had je hier heel veel leegstand gezien door ondernemers die het niet gered hadden. We hadden beslist last gehad van koopkrachtafvloeiing naar andere centra en binnensteden. En door de upgrading en uitbreiding is het tegenovergestelde gebeurd. En het was ook precies op tijd: de veranderingen in de economie en retail vroegen erom.’ ←

R

32 scn 2016 | 4

ick Moorman dacht al geruime tijd na over hoe hij zijn winkelconcept kon verbeteren. De crisis en de op handen zijnde upgrading van het Gelderlandplein brachten dit proces in een stroomversnelling. Daar zijn verschillende dingen aan vooraf gegaan. Bijvoorbeeld het rapport Retail 2020. Moorman: ‘Daar stonden veel goede dingen in, maar ook dingen die ik als complete onzin beschouw. Ook de uitspraken van bijzonder hoogleraar Cor Molenaar reken ik tot deze categorie. Naar zijn mening heeft iedere fysieke winkel ook een webshop nodig en doe je dat niet, dan is het afgelopen met je. Ik vind dus van niet.’ webshops Ervaringen in eerdere betrekkingen (Rick Moorman heeft niet altijd in de winkel van zijn ouders gewerkt, maar is o.a. ook directeur bij Van Gils geweest en heeft het nodige aan marketing gedaan) maakten dat hij die ophef over webshops niet begreep.

nrw jaarprijs

‘Een webshop is logistiek en financieel echt een ander spel dan een fysieke winkel. En bij dat spel horen ook andere spelregels (zoals het retourrecht), op basis waarvan ik als kleine ondernemer niet kan winnen. Neem daarbij de hoge investeringen die eraan vast zitten en het geringe, zo niet negatieve rendement dat veel webwinkels nog steeds realiseren. Dat

‘Mijn conclusie: mannen vinden winkelen niet leuk en weten ook niet wat ze willen’ maakte dat ik besloot dat dit niet de weg voor mijn winkel was. Wat dan wel? En wat kon ik van internet leren?’ zeven minuten Moorman keek vooral goed naar de manier waarop mensen dingen zoeken en via Google informatie aangeboden krijgen: ‘Want je zoekt het een, en voordat je het weet zit je naar een ander product te kijken. De consument schijnt dat leuk te vinden. Die ervaart het als een opeenstapeling van verrassingen.

Nu bleek uit een ander rapport dat mannen gemiddeld slechts zeven minuten in een herenmodezaak verblijven. Mijn conclusie: mannen vinden het niet leuk en weten ook niet wat ze willen. Dus moet ik het bezoek aan mijn winkel wél leuk maken en er voor zorgen dat die zeven minuten verblijftijd naar eenentwintig minuten gaat. Want daardoor verdrievou-

digt de kans dat de bezoeker een kopende klant wordt.’

‘De mens echter draait grotendeels op automatismen. Handelingen gebeuren veelal zonder er bij na te denken en voor een winkel is dat niet goed. Die automatische piloot moet uit en de bezoeker van mijn winkel moet zich weer bewust worden van de omgeving én het leuk gaan vinden.’

‘Kort en goed, ik heb mijn winkel volledig omgegooid. Het bezoek gaat nu als volgt: je komt binnen voor een kostuum, maar wordt op verrassingstoer gestuurd. Net als bij browsen en googelen op de computer zie je allerlei producten. Schoenen, mooie vulpennen, horloges, enzovoort. En dat alles van de beste merken. Het bezoek wordt een beleving en je blijft niet zeven minuten binnen, maar veel langer. En de kans dat je dat kostuum of iets anders koopt, wordt veel groter.’ ontspanning En de rol van het biljart en de barbershop? ‘Daarmee bieden we een rustmoment en ontspanning in de winkel. Maar het is ook iets waar mannen met hun zoon naar toe komen. Waarmee ik dan ook een relatie met de zoon kan opbouwen. Dit alles bij elkaar maakt dat ik die webshop niet nodig heb.’

Rick Moorman is terecht trots op zijn nieuwe winkel.

‘Wat je hier nu ziet, is volledig ontwikkeld naar mijn persoonlijke inzichten. De verlichting, de winkel-layout en de zichtlijnen, de manier waarop de producten gepresenteerd worden, de assortimentsopbouw en de elementen die aan de beleving van de bezoeker bijdragen. Het is zoals ík denk dat een herenmodezaak in dit marktsegment eruit moet zien.’

En Moorman staat daarin niet alleen: zijn nieuwe winkelconcept heeft inmiddels verschillende prijzen mogen winnen. ← www.rickmoorman.nl

scn 2016 | 4 33

nrw jaarprijs

34 scn 2016 | 4

nrw jaarprijs

Heuvel Eindhoven naam

heuvel

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

verzorgings­gebied

806.000 inwoners op 30 autominuten

Kernwinkelcentrum omvormen tot het ijkpunt in Eindhoven met internationale allure, waarbij de focus ligt op unieke doelstelling ontwikkeling branding en evenementen voor statusgevoelige consumenten met gemiddeld tot hoog inkomen.

functie

Bovenregionaal

totaalmetrage

48.203 m2

winkelunits

26.738 m2

woningen

4.422 m2

kantoorunits

3.735 m2

horeca/leisure-units

1.000 m2 /13.308 m2

ontwikkelaar

CBRE Global Investors

eigenaar/belegger

CBRE Global Investors, Syntrus Achmea

architect

DunnettCraven en Van Aken

beheerder

CBRE Shopping Centre Management

website

www.heuveleindhoven.nl

voorzieningen

Fietsenstalling, toiletten, voorzieningen voor minder validen, fontein met bankjes

parkeerplaatsen

1138 plaatsen in garage

opening

7 november 2015

scn 2016 | 4 35

nrw jaarprijs

Een gewone doordeweekse dag, midden in de zomer en prachtig weer. Voor veel overdekte winkelcentra zou het dan niet vreemd zijn als je er een kanon kon afschieten. Zo niet op de Heuvel. Een bruisende gezelligheid van winkelende mensen (mét gevulde winkeltasjes), terrassen die goed bezet zijn: de Heuvel is weer helemaal terug. Hoe hebben eigenaar en beheerder dit voor elkaar weten te krijgen?

In Eindhoven heeft de consument zijn winnaar al gekozen

D

e uitgekiende marketing van de Heuvel is dit voorjaar al beloond met de NRW Marketingprijs (zie SCN editie 2 van dit jaar). Maar het gaat breder dan dat. Martijn Vlasveld (CBRE Global Investors): ‘Centraal staat de herpositionering met internationale allure. Dat zie je terug in de aanpassingen in de uitstraling van het gebouw, in de nieuwe branchemix met een accent op internationale brands en in de manier waarop we dit communiceren. Wij hebben nauwelijks meters toegevoegd, maar vooral de meters die er waren geoptimaliseerd. Door verschillende puien te verplaatsen, trappen, liften en roltrappen te verwijderen of te verplaatsen. We hebben ook de vides dichtgelegd.

Door dit laatste kregen we een nieuw, groot en licht centraal plein, waaraan we winkelunits voor grote internationale retailers konden creëren.’ van heuvelgalerie naar heuvel De upgrading van de Heuvel is in 2013 begonnen met als eerste de vernieuwing van de parkeergarage van Q-Park en de stijgpunten van en naar de garage. Vervolgens is op het winkelniveau veel aandacht besteed aan de zichtbaarheid van de entrees, waar nu ook de nieuwe naam Heuvel (voorheen Heuvelgalerie) op prijkt.

36 scn 2016 | 4

In het winkelgebied zien we nu niet meer de kleurrijke plafondschilderingen van vroeger, maar strakke witte en sfeervol aangelichte plafonds, waardoor de aandacht vooral op de winkelpuien gevestigd wordt. De voorheen prominent aanwezige baksteen heeft door de nieuwe architectuur ook een stapje terug gedaan. Bijzonder is dat deze hele operatie plaats heeft gevonden terwijl het winkelcentrum voor winkeliers en publiek geopend bleef. diversiteit Friso Sijbertsma, die vanuit CBRE Shopping Centre Management samen met collega Huub Elders het management verzorgt, over de verbouwingsperiode: ‘Vanuit de operatie van het winkelcentrum gezien zit het bijzondere vooral in de diversiteit in voorzieningen die we in het centrum hebben en die we hebben moeten combineren met de uitvoering van de plannen. We hebben op de Heuvel immers te maken met winkels en horeca, woningen, kantoren, een casino, een muziekcentrum en een parkeergarage. Het afstemmen van de werkzaamheden met alle partijen –inclusief de aannemers – is een flinke klus geweest, maar we hebben dit weten te realiseren zonder dat er één enkel probleem in de exploitatie is ontstaan en zonder dat we noemenswaardige klachten hebben ontvangen. Maar de grootste beloning

nrw jaarprijs

is natuurlijk dat de consument niet is weggebleven, sterker nog, in steeds grotere aantallen weer naar de Heuvel gekomen is. Zelfs tijdens de verbouwing plusten we 16 procent, wat mede komt doordat we in onze communicatie de verbouwing heel goed hebben laten zien en uitgelegd. De bouwactiviteiten zijn neergezet als een activiteit, een toegevoegde beleving waar mensen echt naar kwamen kijken. We hebben ook richting ondernemers heel open en transparant gecommuniceerd. Dat voorkomt frustratie, creëert draagvlak en maakt dat de ondernemers zich ambassadeur voor het winkelcentrum voelen. Dit alles

‘Horeca wordt voor dit soort winkelcentra steeds belangrijker’

Friso Sijbertsma (l) en Martijn Vlasveld

bij elkaar zorgt ervoor dat we qua groei in bezoekersaantallen flink in de lift zitten. Dit jaar zitten we tot nog toe op een plus van 23 procent ten opzichte van vorig jaar, waarbij we over geheel vorig jaar al een plus van 18 procent konden noteren. Het is het bewijs dat de consument het eens is met de gekozen weg en daardoor het bewijs van een succesvolle upgrading.’

Martijn Vlasveld merkt trots op dat in het eerste half jaar van 2016 de hoogste bezoekersaantallen ooit zijn gemeten.. ‘En dit dan ondanks de opkomst van internet-retail en de meters die de afgelopen jaren in → foto: scn

scn 2016 | 4 37

nrw jaarprijs

Eindhoven zijn toegevoegd. Ik denk dat vooral ook onze focus op sterke, internationale brands hier een flinke bijdrage aan geleverd heeft. De winkel van H&M is de grootste van Zuid-Nederland en je merkt dat deze veel bezoekers uit Eindhoven en de regio trekt. En dat geldt ook voor TK Maxx, waarvan er nog niet veel in Nederland zijn. Heel belangrijk is ook het versterkte accent op de horeca. We hebben bijvoorbeeld over twee etages een restaurant van Vapiano toegevoegd en we zijn vergevorderd met plannen voor een nieuw horecaplein tussen het muziekgebouw en het casino. Horeca wordt voor dit soort winkelcentra duidelijk steeds belangrijker.’

Forse besparing op servicekosten De upgrading werd tevens aangepakt om nog eens goed naar de servicekosten te kijken. Martijn Vlasveld: ‘Zonder aan kwaliteit in te boeten, hebben we op het gebied van management en techniek flinke besparingen weten te realiseren. Hierdoor konden we de servicekosten met ruim een derde terugbrengen, van 85 euro per m2 naar 55 euro. Verder is er via het management op een

Beter omgaan met de ruimte op verdiepingen We weten het allemaal: in Nederland doen winkels op een etage het meestal niet bijster goed. Friso Sijbertsma: ‘Maar een winkel vanaf begane grond met ontsluiting naar de bovenliggende etage bieden, dat werkt wel. Die etage kan dan als verkoopvloer worden gebruikt, of – zoals sommige winkels doen- als magazijn. Het maakt deel uit van onze lange-termijnvisie om vanuit de gevestigde retailers, maar ook vanuit nieuwe verhuur op deze nieuwe aanpak in te zetten. De winkel van TK Maxx is daar een mooi voorbeeld van. Uiteindelijk willen we de units op de verdieping allemaal via de winkels met de begane grond koppelen.’

Marketing Heuvel: onderdeel van de binnenstad De upgrading van de Heuvel hield zoals gezegd ook een totale herpositionering van het winkelcentrum in.

Marketing is dus zeer belangrijk, maar welke koers gaat daarin gevoerd worden?

Martijn Vlasveld: ‘We hebben in de achterliggende periode, tijdens de verbouwing, heel sterk de nieuwe Heuvel gecommuniceerd. We gaan echter het accent verschuiven en zullen vooral de city-marketing gaan onder-

De forse daling van de servicekosten mag bijzonder genoemd worden steunen. Er is in Eindhoven een sterke biz waaraan bijna alle eigenaren meewerken en waardoor deze biz ook over een groot budget kan beschikken. Wij denken dat juist de city-marketing kan zorgen voor de groei van dit

Promotionele ondersteuning tijdens de verbouwing

38 scn 2016 | 4

slimme manier veel aan duurzaamheid gedaan. Met als resultaat dat er 40 procent minder gas is verbruikt, een derde minder elektriciteit, 20 procent minder water en circa zes procent minder kosten gemaakt zijn voor afvalverwerking.’

‘Dat zie je dus terug in de servicekosten, maar ook in het gebruik en duurzaamheid van het winkelcentrum.

Duurzaamheid betekende in het geval van de Heuvel niet alleen ‘goed voor het milieu, maar zeker ook ‘goed voor de huurder’. Tijdens Provada mochten we dan ook het breeam Outstanding-certificaat in ontvangst nemen en is de Heuvel het duurzaamste winkelcentrum van Nederland geworden.’

De ingang van de parkeergarage

nrw jaarprijs

winkelgebied en dus ook van de Heuvel. De consument komt toch vooral voor een bezoek aan de binnenstad van Eindhoven en als vanzelf komt men dan ook in de Heuvel terecht.’

Friso Sijbertsma: ‘Natuurlijk blijven we werken aan de positionering van de Heuvel en de eigen identiteit binnen het totaal. Maar dat kan ook in een breder kader. Een goed voorbeeld is het grote Eindhovense evenement Glow, waarmee de stad Eindhoven sterk neergezet wordt en waar wij als winkelcentrum op ingehaakt hebben. Het

heeft op de beste wijze een verbouwing doorgevoerd en heeft de mooiste winkel en b) Welke winkel heeft z’n concept het best verbeterd.’ winkels kunnen niet achterblijven De upgrade van de Heuvel heeft ook tot gevolg gehad dat veel winkels hiermee aan de slag zijn gegaan. Friso Sijbertsma: ‘In feite kunnen de winkels niet achterblijven. Want het is een gegeven dat niet met je tijd meegaan afgestraft wordt door de consument. Ik verwacht dat in

De grootste beloning is de in groten getale terugkerende consument

Glow-event

regionaal neerzetten van Eindhoven – tot in België aan toe – is overigens een must. Want doe je dat niet, dan leg je het af tegen andere steden.’

‘Daar komt bij dat de Heuvel sterk is qua schaalgrootte en goed ingebed is in het centrumgebied’, zegt Martin Vlasveld. ‘Dit samen met de city-marketing, onze eigen marketing en de onderscheidende positionering met tal van internationale ketens maakt dat de Heuvel echt een bestemming in het centrum is.’

Niet de sterkste, maar de best aangepaste wint Voor de Heuvel is aandacht voor en sturen op de branchering een van de succesfactoren. Martijn Vlasveld hierover: ‘Wij hebben bij de upgrading heel goed gekeken naar de branchering en ondernemers waarvan wij vonden dat ze niet met de tijd meegingen eruit gehaald en vervangen door nieuwe formules. De wet van Darwin vind ik in dit verband heel duidelijk: niet de sterkste overleeft, maar degene die zich het beste aanpast (zie de lopende serie ‘Darwins vinken’ in Shopping Centre news, red.). Dat geldt beslist in de retail en ik ben van mening dat veel ketens die de afgelopen jaren failliet zijn gegaan, zich niet of onvoldoende hebben aangepast.’

‘Om onze ondernemers zich hiervan bewust te laten zijn hebben we de Heuvel Awards ingesteld voor a) Wie

de komende jaren nog meer winkels de stap naar vernieuwing zullen zetten. Onze rol als management is hen daarbij te ondersteunen en vooral de kleinere retailers te helpen, begeleiden en soms ook een spiegel voor te houden. Wij kijken mee naar de pui en uitstraling, de winkelinrichting en naar de plannen voor de layout. En dat werkt.’ moet upgrading frequenter?

Moeten in deze tijd winkelcentra als de Heuvel nu ook frequenter een upgrading ondergaan? Martijn Vlasveld denkt wel dat hierin wat veranderd is: ‘In de zero’s ging het – zo vond men – eigenlijk vanzelf goed. Dus zijn in die jaren een aantal partijen, zowel beleggers als winkelketens, te passief geworden. Daarom moet er nu door velen een inhaalslag gemaakt worden. Ook wij hebben hiervan geleerd en zijn tot het inzicht gekomen dat je beter een aantal keren een wat kleinere upgrade kunt doen, dan na een lange tijd een grote.’

‘We zijn hier op de Heuvel overigens nog niet klaar. Ik vertelde al van de plannen voor een nieuw horecaplein.

Maar we denken ook na over een nieuw servicegebied en een kinderspeelplaats op -1. Je moet blijven vernieuwen.

Het houdt dus echt niet op bij de achterliggende operatie, hoe succesvol deze is ook is geweest.’ ← scn 2016 | 4 39

nrw jaarprijs

40 scn 2016 | 4

nrw jaarprijs

De Passage Den Haag naam

de nieuwe haagse passage

type

nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

verzorgings­gebied

Primair: 500.000 inwoners, secundair: 1 miljoen inwoners

Versterking en vernieuwing van het Haagse centrum, hoogwaardige extra doelstelling ontwikkeling verbinding tussen de winkelgebieden Spuistraat en Grote Marktstraat

functie

Kernwinkelgebied, niet-dagelijks

totaalmetrage

16.000 m2

winkelunits

8.969 m2

woningen

–

kantoorunits

–

horeca/leisure-units

340 m2 /6.000 m2 hotel

ontwikkelaar

OMS (Multi Netherlands en AM Real Estate Development)

eigenaar/belegger

a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

architect

TTDesign, Bernard Tschumi

beheerder

a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

website

www.depassage.nl

voorzieningen

Infoborden ov

parkeerplaatsen

–

opening

september 2014

scn 2016 | 4 41

nrw jaarprijs

M

et de winkel in de Nieuwe Haagse Passage opende Hallhuber in maart van dit jaar zijn eerste winkel in Nederland. Weliswaar was er al een outlet store in Roermond en een pop-up-store op de Demer in Eindhoven, maar dit is de eerste winkel die helemaal voldoet aan de eisen ten aanzien van locatie, ruimte en uitstraling. Het is ook de eerste winkel die valt onder de plannen voor uitbreiding van de formule in de Benelux, waarvoor de Nederlandse licentiehouder Herbert Blom van Gerry Weber verantwoordelijk is.

Gerry Weber heeft met een winkel in het oude deel van de Passage al de nodige ervaring met Den Haag. De Hallhuberwinkel ligt op een steenworp afstand in de Nieuwe Haagse Passage en heeft omdat het een hoekpand is, ook uitstraling naar de drukke Spuistraat. prachtige plek Het zal menigeen verbaasd hebben dat deze laatste unit zo lang op een baas moest wachten. Harald Telkamp: ‘Deze winkel heeft inderdaad een prachtige plek in het geheel, maar heeft zo z’n bijzonderheden.

Zo was het niet mogelijk er een roltrap in te plaatsen en is er daarom gekozen voor een opvallende trap. Voor deze formule was de dubbele hoogte een groot voordeel en geeft

de winkel een bijzondere uitstraling. Deze ontwikkeling van bijna 10.000 m2 moet je zien als een driedimensionale puzzel over drie niveaus. Dat betekent dat je soms de ene winkel iets meer ruimte geeft en de andere iets minder en daar moet een partij mee kunnen werken. Voor dit pand zijn we met veel partijen in gesprek geweest en uiteindelijk klikte het met Hallhuber.’

Eerste echte Hallhuberwinkel in Nederland Harold Benschop heeft een jarenlange ervaring in de moderetail, onder meer bij Mexx.

Hij werd door Herbert Blom van Gerry Weber in Amsterdam benaderd om de uitrol in de Benelux te begeleiden en heeft zich

‘De dubbele hoogte is voor Hallhuber juist een voordeel’ met zowel de opbouw van de Haagse winkel als de organisatie daarvan bemoeid.

‘Gerry Weber heeft een kleine twee jaar geleden de Hallhubergroep overgenomen.

Dat is nu één groep, waarbinnen de onderdelen volledig onafhankelijk van elkaar

functioneren. Dit is wel essentieel, want de formules hebben elk een heel andere doelgroep. De winkel in het nieuwe deel van de Passage in Den Haag is geopend in maart en ik moet zeggen, de winkel draait goed en wij vinden hier de juiste consumenten.

‘Zo is voor deze winkel ook het internationale karakter van Den Haag belangrijk. Er komen veel internationale klanten, zowel toeristen als expats. Dat hebben we ook vertaald naar de bezetting van de winkel. We hebben hier mensen die meerdere talen spreken en verschillende achtergronden en ervaringen hebben.’ doelgroep Harold Benschop: ‘Onze doelgroep is vrouwelijk en trendgeoriënteerd, geïnspireerd op de catwalk uit Parijs, Londen en new York. Het is iemand die stijlvol gekleed wil zijn tegen een eerlijke prijs, value for money.

De collectie is er voor de vrouw die er zowel zakelijk als privé goed wil uitzien. Samengevat is onze collectie stijlvol en trendy met een Italiaans smaakgevoel, gemaakt van hoogwaardige materialen en met een uitstekende pasvorm. Het design komt overigens uit Duitsland, waar mevrouw Hall­ huber nog altijd leiding geeft aan design en marketing.’

De regelmatige bezoeker van de Nieuwe Haagse Passage zal het opvallen dat het er vrijwel altijd druk is. Hoe is de ervaring van

De nieuwe Haagse Passage was het ontbrekende puzzelstukje Voor het artikel over de nieuwe Passage hebben we afgesproken in de Halluber-winkel. Op dit moment nog de enige ‘echte’ winkel in Nederland van deze Duitse damesmodeketen. Harold Benschop (retail area manager van Halluber) vertelt over de formule en de ervaringen met de winkel in Den Haag. Harald Telkamp (leasing directeur Multi Netherlands) schetst de achtergronden van deze belangrijke binnenstadsoperatie.

42 scn 2016 | 4

nrw jaarprijs

Harold Benschop voor de Hallhuberwinkel?

‘Wij zitten hier natuurlijk nog maar sinds maart van dit jaar. Maar wat me nu heel erg opvalt, is dat Den Haag van de drie locaties in de Benelux (Eindhoven, Antwerpen en Den Haag) al heel snel de nummer één is

‘De Nieuwe Passage verbindt de twee centrale A1-assen’ (De outlet in Roermond blijft hier buiten beschouwing. Deze wordt door Duitsland gerund: red.). Ook door het seizoen heen heeft Den Haag het heel goed gedaan. Tijdens de solden in België piekt Antwerpen heel sterk. Daar kan niets tegenop. Maar hier in de Passage zien we continu een omzetstijging. En dat geeft mij heel veel vertrouwen, want als je in deze kalme zomerperiode al zo netjes scoort, dan zou het met de winter- en feestdagencollectie wel eens heel goed kunnen gaan. Dan moet natuurlijk wel het weer een beetje mee zitten...’

Over het plan Het verleggen van de loop in bestaande winkelgebieden is niet altijd een succes.

Maar hier in Den Haag beslist wel. Wat was de gedachte achter het concept?

Harald Telkamp: ‘De Nieuwe Haagse Passage is onderdeel van een masterplan dat dateert uit 1997. Dit plan behelsde drie locaties in het centrum: het Rabbijn Maarssenplein met wonen, horeca en parkeren, het Spuimarktblok met retail en leisure en de Nieuwe Haagse Passage. In de herontwikkeling van het gebied was verder van belang het autovrij maken van de Grote Marktstraat en ondergronds parkeren, aangetakt op het openbaar vervoer. Met de Nieuwe Haagse Passage werd beoogd de binnenstad een betere loop te geven. Vanaf de Grote Marktstraat is er nu via de Nieuwe Haagse Passage en over de Spuistraat heen een verbinding met de oude Passage, die duidelijk in bezoekersaantallen plust, en zo door naar het Noordeinde en Hoogstraatgebied.’ verbinding Telkamp en Benschop nemen samen de plattegrond met daarop de belangrijkste trekkers in het centrumgebied door: De Bijenkorf, River Island, Marks & Spencer, Media Markt, Primark, mango, The Sting in de ‘koektrommel’ en de nieuwe h&m: dit geheel maakt dat de prachtige Haagse binnenstad bruist van levendigheid en de consument circuleert.

Harald Telkamp legt uit dat de Nieuwe Haagse Passage zo goed werkt omdat deze

Harold Benschop (l) van Hallhuber en Harald Telkamp van Multi in de Hallhuberwinkel

twee absolute A1-assen met elkaar verbindt: ‘Daarbij komt dat de breedte, hoogte en de zichtlijnen gewoon kloppen. Het ontwerp valt helemaal op z’n plaats in het grotere geheel. De invulling met mooie internationale ketens draagt daar zeker ook aan bij, evenals de onderscheidende architectuur.’

‘Belangrijk is ook dat er in de planontwikkeling oplossingen gevonden zijn voor de verkeersstromen en geïnvesteerd is in de kwaliteit van het openbare gebied. Het is een langdurige, intensieve publiek-private samenwerking geweest waarbij veel in de stad veranderd is. Maar het resultaat is geweldig!’

De ‘oude’ en de Nieuwe Haagse Passage worden door eigenaar a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer overigens als één geheel gezien: ‘De delen zijn in feite te klein voor een eigen marketing. Bovendien zijn ze op de eerste plaats onderdeel van de binnenstad. Dat neemt niet weg dat de delen duidelijk van elkaar verschillen. Maar samen met a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer hebben we aan de randvoorwaarden voldaan om een retailproject te ontwikkelen dat past bij deze tijd en op deze plek in de stad.’

Harold Benschop van Hallhuber tot besluit: ‘Het plaatje klopt gewoon. En ik ken geen andere stad in Nederland die het zo goed voorelkaar heeft. Zonder dat je een marathon moet lopen, kun je in deze mooie compacte binnenstad alles gezien hebben. Ja, dit was echt het puzzelstukje dat ontbrak.’ ← scn 2016 | 4 43

nrw jaarprijs

Hoog

44 scn 2016 | 4

nrw jaarprijs

zandveld Nieuwegein naam

hoogzandveld

type

herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

verzorgings­gebied

Primair: 10.000 inwoners, secundair: 17.000 inwoners Upgrading en uitbreiding van bestaand

doelstelling ontwikkeling centrum, met aandacht voor bereikbaarheid en branchering

functie

Wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

5.269 m2

winkelunits

5.057 m2

woningen

–

kantoorunits

–

horeca/leisure-units

212 m2

ontwikkelaar

Ovidius

eigenaar/belegger

Stebi Onroerend goed

architect

Op ten Noort Blijdenstein

beheerder

Boulevard Beheer

website

www.facebook.com/ WinkelcentrumHoogzandveld

voorzieningen

Plein met terras en zitelementen

parkeerplaatsen

244, gratis

opening

april 2015

scn 2016 | 4 45

nrw jaarprijs

Herontwikkeling Hoogzandveld draaide om visie en vasthoudendheid Het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld (Nieuwegein, 1978) zou model kunnen staan voor de vele winkelcentra uit de jaren zeventig en tachtig die inmiddels hoognodig aan een upgrading of uitbreiding toe zijn. Bij deze centra zit het probleem vaak in het verdeelde eigendom, waardoor een gezamenlijke visie en daadwerkelijke realisatie moeilijk te bereiken zijn. Voor Hoogzandveld werden daar verschillende creatieve oplossingen voor bedacht.

Van links af: Caspar Wortmann, Jan Willem van der Sman en Lars Zwart 46 scn 2016 | 4

nrw jaarprijs

trok haar idee in, en in 2009 volgde een initiatief van de C1000-ondernemer (tevens vastgoedeigenaar binnen de vve). Hij zag in dat de marktpositie zou afkalven als er niet in het verouderende winkelcentrum geïnvesteerd zou worden. Essentie van het initiatief was om uitbreiding te zoeken waarbij niet per se de medewerking van de mede-eigenaren in de vve nodig zou zijn. Dit door gebruik te maken van gemeentegrond.

‘Wat hier staat, is mede een gevolg van de inbreng van de winkeliers’ Om de haalbaarheid te toetsen werd expertise vanuit de markt gezocht, waarbij de keuze viel op Caspar Wortmann van Ovidius. Het haalbaarheidsonderzoek viel positief uit en de fase van planontwikkeling volgde. Hiervoor werd na een selectieprocedure het architectenbureau Op ten Noort Blijdenstein aangezocht. Jan Willem van der Sman en Lars Zwart van dit bureau zijn betrokken geweest bij de visie-ontwikkeling voor Hoogzandveld en maakten het ontwerp.

H

oogzandveld staat in Nieuwegein te boek als een van de twee wijkwinkelcentra in de gemeente.

Het winkelcentrum heeft vooral een boodschappenfunctie en bedient het zuidwestelijk deel van Nieuwegein, maar trekt vanwege het complete aanbod, waaronder een grote Albert Heijn en Action, ook consumenten uit IJsselstein en Vianen In 2003–2004 is de gemeente eens goed gaan kijken naar mogelijke toekomstscenario’s voor de verschillende winkelcentra en het stadscentrum City Plaza. Voor de wijkcentra en City Plaza werd vastgesteld dat deze centra moesten kunnen groeien. De buurtcentra werden ‘bevroren’. In 2005–2008 hebben vervolgens enkele ontwikkelaars naar Hoogzandveld gekeken, maar dat heeft niet tot een haalbaar plan geleid. expertise De vve van het winkelcentrum kwam in actie toen bleek dat gemeentelijke plannen voor een nieuw schoolgebouw, pal naast het centrum, de mogelijke winkeluitbreiding ruimtelijk zouden blokkeren. De gemeente

Draagvlak creëren Caspar Wortmann van Ovidius over het proces en de opmaat naar de herontwikkeling: “Marcel van der Meer als C1000-ondernemer (nu Albert Heijn) heeft hier zelf een zeer belangrijke rol in gespeeld. Samen met Ovidius is het treintje in beweging gezet. Vanaf dag één zijn de andere eigenaren binnen de VVE en de huurders erbij gehaald. Allereerst door hen de ‘waarom-vraag’ voor te leggen. Waarom moest er op Hoogzandveld geïnvesteerd worden? Waarom bijna een jaar ‘in een bouwput’ gaan zitten? En waarom zoeken naar oplossingen voor parkeren en bevoorraden? We moesten dus uitleggen wat de consequentie zou zijn van niets doen.

Gelukkig zag een grote meerderheid van de eigenaren van de winkelpanden in dat er echt iets gebeuren moest.

En om alvast iets over de afloop te zeggen: het resultaat is zelfs geweest dat de bestaande winkeleigenaren in hun gemeenschappelijke uitstraling zijn gaan investeren. Er is door hen zo’n drie ton geïnvesteerd in nieuwe voorzetgevels, luifels, belettering en upgrading van de gevel.”

Samen keuzes maken Centraal stond vervolgens de vraag ‘waar willen we qua sfeer en uitstraling met het winkelcentrum naar toe?’.

Jan Willem van der Sman: “We hebben geprobeerd → scn 2016 | 4 47

nrw jaarprijs

te omschrijven en visualiseren wat de winkeliers wilden. Dat is een proces dat je als architect heel goed kunt begeleiden, van schematische schetsen voor de lay-out tot aan gedetailleerde impressies. Zo hebben wij voor de gedachtebepaling drie sferen geschetst: zakelijk, romantisch en een tussenvorm, een mix tussen zakelijk en een beetje warm. Welke winkelbeelden passen bij die sferen?

Welke luifels? Welke materialen? Hoe ziet de openbare ruimte eruit?

Dit hebben wij tijdens een bijeenkomst met de winke­ liers gepresenteerd en daar werd heel enthousiast op gereageerd, zo bleek ook de volgende ochtend uit mijn mailbox. Daarin vond ik veel enthousiaste reacties en pleidooien voor een bepaalde variant en aanvullende input. Uiteindelijk heeft men gekozen voor een zakelijke uitstraling met een warme touch, en hebben later zowel winkeliers als vastgoedeigenaren aansluiting gezocht bij de herontwikkeling. Het resultaat dat je hier ziet, is

dus het gevolg van de inbreng van de winkeliers en vastgoedeigenaren.”

Financieel haalbaar – ‘het nieuwe ontwikkelen’ Het plan voor de herontwikkeling hield in dat er netto zo’n 1.500 m2 aan het winkelcentrum toegevoegd werd.

Maar ook de reconstructie en uitbreiding van het parkeren, de expeditiehof én de herinrichting van het openbaar gebied moesten uit de grondopbrengst gefinancierd worden. Caspar Wortmann: “En in de planfase werd de ‘hypotheek’ door onszelf nog wat verder verhoogd, doordat we toch de bestaande apotheek wilden slopen, puur om op die plek een plein te kunnen maken. Dat vonden we echt nodig om verblijfskwaliteit te creëren.”

Al met al is hier dus meer geïnvesteerd dan een commerciële ontwikkelaar gedaan zou hebben. Wortmann 48 scn 2016 | 4

Puzzelen met de VVE om de herontwikkeling van de grond te krijgen vervolgt: “Puur vanuit de vastgoedbenadering is er sprake van een onrendabele top. Maar die onrendabele top kon opgevangen worden vanuit het belang van de winkelexploitatie. Deze verbinding van het belang van vastgoed en retail zie ik als het ‘nieuwe ontwikkelen’.

Voor traditionele ontwikkelaars is dit niet mogelijk, maar voor een eigenaar-gebruiker – met het belang van de winkelexploitatie – is die mogelijkheid er wel. En zo werd het hier een haalbare kaart. Ondernemer Van der Meer had deze visie, en haalde de ontwikkel- en ontwerpcompetentie erbij. Toen de trein eenmaal ging rijden hebben we anderen weten mee te krijgen. Kernwoorden, als ik mag samenvatten: visie en vasthoudendheid.” ontmoetingsplek Jan Willem van der Sman: “Belangrijk in het concept was dus het realiseren van een centrale ontmoetingsplek, een plein. Dit plein is ontstaan op de plek waar eerst de apotheek stond, die een mooie aanvulling was voor het naastgelegen gezondheidscentrum. Een andere pijler van de visie was ervoor te zorgen dat het nieuwe parkeerterrein – 50% groter maar wel iets verder weg gelegen van de supermarkt – toch visueel goed verbonden bleef met het winkelcentrum. Dit hebben wij bereikt door twee markante koppen tegen de oude uiteinden te bouwen.”

“En last but not least: voetgangers, auto’s en vrachtwagens hebben nu alle hun eigen plek. In de oude situatie liep alles door elkaar: auto’s, fietsers, vrachtauto’s en voetgangers moesten door de zelfde nauwe straten. Zeer onoverzichtelijk en nog gevaarlijk ook. De oplossing hiervoor was de gezamenlijke laad- en loshof, die rechtstreeks vanaf de hoofdweg in te rijden is. Daardoor ontstond ruimte om van het hele winkelgebied een prettig voetgangersgebied te maken.”

Verdeeld eigendom Maar gemakkelijk was het niet. “Zeker niet”, zegt Caspar Wortmann. “In een vve-situatie zit elke eigenaar in een ander punt van z’n investeringscyclus. Het complex van 17 winkelunits en 34 woningen was ook nog eens ’n vve zónder hoofd- en ondersplitsing. De diverse aanbouwen uit het verleden bleken niet in overeenstemming met de splitsingsakte, en dat zou met de nieuwe uitbreiding juridisch onhoudbaar worden. Daarnaast maakte de sloop van de apotheek 100% instemming van alle leden noodzakelijk. Daarom hebben we ingezet op een totale reconstructie van de vve: deze is geliquideerd en er is een nieuwe opgericht, uiteraard mét hoofd- en ondersplitsing. Door regelmatig en zeer open te communiceren hebben inderdaad alle leden, en hun banken, inge-

nrw jaarprijs

stemd met deze reconstructie en daarmee ook met het plan zelf.”

Lars Zwart merkt op: “Dit is wel zoals het in Nederland gaat en zulke situaties rondom oudere winkelcentra komen veel voor. Omdat je wilt voorkomen dat een herontwikkeling niet goed lukt omdat een eigenaar niet mee wil doen (en je daardoor bijvoorbeeld een onderbreking in een nieuwe luifel ziet), moet je dit wel tevoren oplossen. Het betekent ook dat zowel de architect als de procesbegeleider heel flexibel moeten zijn en diep in het proces moeten kunnen duiken.”

Duurzaamheid ‘Tijdens de verbouwing geopend’ was voor de winkeliers van Hoogzandveld een noodzaak. Jan Willem van der Sman: “We zijn zoveel mogelijk van het bestaande uitgegaan. Oude structuren zijn veelal intact gelaten en de nieuwe architectuur is er als het ware als een schil omheen geplaatst. Een duurzame oplossing van renoveren. Soms hebben we met beperkte bouwkundige middelen een geheel andere uitstraling kunnen bewerkstelligen, zoals met de kopgebouwen of de glazen luifels. Maar ook aan de kant van de parkeerplaats. Daar bevindt zich de entree en parkeerruimte voor de appartementen en die hebben we met een lichte constructie en een opvallende belettering optisch weten te scheiden van de parkeerplaats voor de consumenten.”

Aan de zijde van het winkelcentrum die aan de hoofdweg grenst is ook veel gebeurd. In de oude situatie ‘presenteerde’ het winkelcentrum zich met blinde muren en wat rommelige parkeerplaatsen. Nu zit daar de logistiek, dus de vraag was: hoe geef je dat een beetje smoel?

Lars Zwart: “Met een scherm als een soort kunstwerk.

Dit scherm was best een moeilijke opgave, want we wilden iets wat méér was dan een afscherming. Het moest afsluiten, maar ook transparant zijn en aantrekkelijk om te zien. Met aluminium strekmetaal, een mooie aanlichting ’s avonds en een duidelijke belettering hebben we dit kunnen realiseren. Het is heel levendig geworden, waarbij de gebruikte golfbeweging ook elders in het winkelcentrum terug komt. Het is een levendig aspect binnen het ontwerp, net als het grote lcd-scherm dat direct komend vanaf de A2 goed te zien is.”

Hoe functioneert het nieuwe Hoogzandveld?

Daar is door Strabo onderzoek naar verricht. En de ontwikkeling in de bezoekersaantallen is ronduit geweldig,­ aldus Caspar Wortmann: “Bijna alle ondernemers ervaren een plus in de omzet en Albert Heijn zit zelf fors boven de prognose. De verbreding van de branchemix (met drie nieuwe verswinkels en een Kwalitaria) en de komst van een moderne Albert Heijn hebben er beslist aan bijgedragen dat de kansen binnen het marktgebied ook gepakt zijn. Dat betaalt zich nu uit in meer bezoek en meer omzet.”

De drie heren zien dit succes als de beloning voor geloven in je concept: “We hebben een sterk concept neergelegd en daarin winkeliers, vve en de gemeente meegekregen. Het is ook een duurzame herontwikkeling. Niet zozeer door allerlei technische dingen, maar vooral door het integreren van bestaande bouw in de nieuwe opzet, door te verbinden met andere wijkfuncties en door de vervolginvesteringen die de vve Woningen en de vve Winkels elk in hun eigen vastgoed zijn gaan doen. De gemeente heeft haar waardering voor het plan ook laten blijken door de inrichting van het openbaar gebied op te schalen en zie, er staat nu een prachtig vernieuwd wijkwinkelcentrum dat door de consument gewaardeerd wordt.” ← scn 2016 | 4 49

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het wijk- en buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

informatie over de NRW-commissie Overheid & Beleid NRW staat voor een succesvolle retailomgeving die de motor is voor bruisende steden en vitale kernen. In een wereld die versneld verandert, hebben markt en overheid elkaar hard nodig om een evenwichtige kijk te ontwikkelen en keuzes te maken. Om dit te ondersteunen heeft NRW de commissie Overheid & Beleid ingesteld. Deze commissie wil bijdragen aan: 1 uitvoering van de Retailagenda 2 vergroting van kennis en begrip bij de overheid over de winkelmarkt en 3 langetermijndenken bij marktpartijen en bij de overheid, en daarmee voorkómen van opportunisme Dat heeft geleid tot een 9-puntenplan.

1 Definieer de samenhangende regio’s voor wat betreft detailhandel 2 Laat per regio alle stakeholders samen de visiekaart tekenen met daarop de contouren waar retail nog gewenst en kansrijk is: de blauwe contouren. Hierin moet de krimpopgave besloten liggen. Geef hiervoor, stel, een half jaar. De overheid legt vervolgens publiekrechtelijk vast. Als het de stakeholders samen niet lukt tot keuzes te komen, dan maakt de overheid die keuzes.

3 Op deze manier moet iedere regio beschikken over een detailhandelsvisie die: a nooit ouder is dan vijf jaar; b tot stand is gekomen door de stakeholders uit het betrokken gebied, zodat deze zich ook committeren aan de visie; c duidelijke keuzes maakt t.a.v. perifere detailhandel; d niet ‘grijs’ is (door ontbreken van keuzes).

4 Geef binnen de blauwe contour maximaal ruimte aan ondernemers, initiatieven en nieuwe concepten.

5 Laat investeringen in openbare ruimte, parkeren en openbaar vervoer aansluiten op de vastgelegde blauwe contouren.

6 Definieer een eenduidig begrippenkader (op Rijksniveau) – denk aan definities van detailhandel, pdv/gdv, afhaalpunt, blurring, etc. Hierdoor hoeft niet overal het wiel uitgevonden hoeft te worden en verdwijnt ‘shopgedrag’ op de beleidsverschillen.

7 Duidelijk overheidsbeleid begint bij het dragen en in open source ontsluiten van objectieve data en kennis: over actuele voorraad en planvoorraad, over binnenplanse mogelijkheden, over langjarige statistische gegevens van demografie, koopkracht, koopstromen en economisch draagvlak.

8 Stel per regio een onafhankelijke adviescommissie in die initiatieven toetst op versterking voor de winkelstructuur (en die werkt als filter voor ambtelijke kennis (vooral bij kleinere gemeenten) en opportunisme uit de markt.

9 Perspectief voor de lange termijn: bestuurlijke herindeling­ naar sterke regiogemeenten die in geografisch opzicht samenvallen met het markt- of verzorgingsgebied van de functies waarvoor zij beleidsverantwoordelijk zijn. ←

Keynote speaker David Miller David Miller is mede-oprichter van The Welcome People, een bedrijf dat in Engeland ‘visitor welcome’, winkelstraatmanagement en de management- en communicatietool Strata in de markt zet. Miller heeft een mediaachtergrond en werkte voor BBC Radio en daarna voor werkgevers in de ‘luxury retail’ in sales, marketing en operations functies.

In 2011 richtte hij samen met Calvin LaCock The Welcome People op, oorspronkelijk om de bestaande invulling met beveiligingsmensen in het Londense West End een ander karakter te geven. Dat zit niet alleen in het andere uniform, maar ook in het feit dat de mensen die hierop geworven worden veelal een hospitality-achtergrond hebben. Deze ‘welcomers’ zijn er ook om het publiek de weg te wijzen en in West End resulteerde dit in een verdubbeling van het aantal verwijzingen naar 360.000 in het eerste jaar.

Naast deze ‘visitor welcome’ services wordt ook het winkelstraatmanagement aangeboden, waarbij samengewerkt wordt met andere lokale stakeholders, teneinde een maximale bezoekersbeleving te garanderen. Miller gelooft in ‘accountability’ en dus wordt het effect van The Welcome People doorlopend gemeten.

De ‘welcomers’ van The Welcome People zijn te herkennen aan hun klassiek ogende Engelse driedelige outfit, inclusief ‘bowler hat’.

Inmiddels is het bedrijf gegroeid naar zo’n 100 medewerkers en wordt voor 18 opdrachtevers op 20 locaties door heel Engeland het publiek welkom geheten en verder geholpen. The Welcome People werkt o.a. in de steden Londen (Victoria, West End, Baker Street, Bond Street), Leeds, Manchester, Cambridge, Canterbury en vele andere steden. ← Thewelcomepeople.com

scn 2016 | 4 51

research

Gunstig perspectief voor 70% van de Nederlandse wijkcentra Door Boris van der Gijp, Joost de Baaij en Max Bleumink, Afdeling Strategy & Research, Syntrus Achmea Real Estate & Finance*

A

ls het om de winkel­ markt gaat hebben ‘we’ het als retailspecialisten al jaren over de rol van de binnenstad. We onderkennen over het algemeen de kansen voor de grotere steden en tevens de uitdagingen voor de kleinere en middelgrote steden. Vorig jaar voegde de NRW daar de decentrale detailhandel als onderzoeksonderwerp aan toe. Toch bleef een belangrijk segment volgens ons nog onderbelicht: de ‘ondersteunende’ winkelcentra. Het gaat dan om stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra. Zij vervullen een belangrijke rol in de Nederlandse detailhandelsstructuur, het zijn immers de centra waar bijna elke Nederlander meerdere keren per week zijn boodschappen komt doen.

Terwijl ze zo’n groot deel uitmaken van onze winkelbeleving constateren wij dat deze centra onderzoeksmatig vaak buiten beschouwing worden gelaten. Recent heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van Syntrus Achmea Real Estate & Finance een onderzoek uitgevoerd naar de toekomst van stadsdeelcentra. In dit artikel gaan we echter in op het door onszelf uitgevoerde onderzoek naar de rol van wijkcentra.

Wijkwinkelcentra, waar hebben we het over?

Onder een wijkwinkelcentrum verstaan een organisatorische eenheid van maximaal 50 winkels met twee of meer supermarkten die een ‘ondersteunende’ of ‘convenience-’ rol vervult voor het lokale verzorgings­ gebied. Naast de winkels zullen er diverse voorzieningen aanwezig zijn en is de verbinding met de wijk goed. We zien zelfs veel wijkwinkelcentra die het in zich hebben om zich echt als hart van de wijk te ontwikkelen.

Volgens de definities van Locatus zijn er in totaal 616 wijkwinkelcentra in Neder52 scn 2016 | 4

land die gezamenlijk in totaal circa 2,2 miljoen m² winkelvloeroppervlak beslaan. Op een totaal van circa 27,7 miljoen m² winkels gaat het om 8% van het winkelvloeroppervlak in Nederland. Van die wijkwinkelcentra is op basis van oppervlakte 67%

wikkeling van het rendement kijken zien we dat er sinds 2010 verschillen tussen de verschillende winkelsegmenten ontstaan, waarbij met name stadsdeelcentra minder goed presteerden.

Figuur 1: Bruto aanvangsrendement per type winkelgebied (in %) Bron: MSCI, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

in gebruik door filiaalbedrijf. Dat lijkt een hoog percentage, maar de gefilialiseerde supermarktketens en drogisterijen zijn vaak groot in oppervlakte per winkel, in vergelijking met de ‘lokale’ vershandelaar. De leegstand in het segment is voor de grote wijkwinkelcentra gelijk aan het Nederlandse gemiddelde, de leegstand in kleine centra ligt daar net iets boven.

In ‘beleggingsland’, uitgedrukt in termen van de totale belegde kapitaalswaarde in de roz/msci-winkelindex, is het aandeel van kleine en grote wijkcentra onder institutionele beleggers ook 8%. Het segment is couranter als het aandeel in de totale index doet vermoeden, omdat in 2015 circa 20% van het transactievolume gericht was op dit segment. Dit kan deels verklaard worden door het rendement. Zowel kleine als grote wijkcentra hebben in 2014 en 2015 een positieve rendementsontwikkeling doorgemaakt. Wanneer we naar de historische ont-

O

pvallend is het daarom dat we ook bij wijk- en buurtcentra een stijging van de aanvangsrendementen zien. De dalende aanvangsrendementen in de centra van de grote steden zijn logisch, gelet op de grote hoeveelheid beschikbaar kapitaal voor investeringen enerzijds en de toch goede prestaties van retailers op deze locaties anderzijds. De stijgende aanvangsrendementen bij stadsdeelcentra worden volgens ons goed verklaard door de daar toegenomen risico´s en de concurrentie met internet en de grote stadsdeelcentra. Maar de gestegen aanvangsrendementen voor wijkwinkelcentra passen ons inziens niet bij de perspectieven van dit segment.

Onze stelling is dat met de juiste wijkwinkelcentra de risico’s relatief beperkt zijn en de relatief hoge aanvangsrendementen een interessante investeringspropositie bieden.

research

Demografie en bestedingsgedrag belangrijkste factoren In het onderzoek onderscheiden we ‘demografie’ en de ‘veranderende bestedingen’ als belangrijkste trends die die de toekomst van wijkcentra bepalen. Voor demografie geldt dat zowel de vergrijzing als het urbanisatie effect speelt. Nederland krijgt er in de periode tot 2040 meer dan een 1 miljoen inwoners bij maar de groei concentreert zich met name in de Randstad en Brabantstad. Daarnaast is het belangrijk om te constateren dat het aantal 65-plussers deze periode zelfs met 1,8 miljoen groeit.

Winnaars en Verliezers In ons onderzoek hebben we geprobeerd voor alle 616 wijkwinkelcentra de impact van de demografische trends te bepalen.

In ons onderzoek hebben we daartoe een straal van drie kilometer als gemiddeld verzorgingsgebied van een wijkwinkelcentrum gehanteerd. Een enigszins arbitraire afstand omdat deze sterk per winkelcentrum verschilt. Als controle hebben we de straal vergoot naar vijf kilometer, maar dit leidt niet tot wezenlijk andere onderzoeksresultaten.

In het onderzoek is vervolgens met behulp van de Primos-prognoses per postcodegebied (postcode 4 niveau) geanalyseerd hoe de demografische ontwikkelingen voor elk van de 616 wijkcentra zich in de periode 2015–2040 gaat ontwikkelen. Er ontstaan dan grote verschillen in de verzorgingsgebieden tussen verschillen de wijkwinkelcentra. Niet verwonderlijk is de groei rondom wijkwinkelcentra in Amsterdam en Utrecht groot, maar ook in Almere en Urk (!) zien we een lokale bevolkingsgroei van 50 tot 60%.

Ook niet verwonderlijk is de positie van Zuid-Limburg en Zeeland aan de krimpzijde van het spectrum. Diverse winkelcentra in deze regio’s krijgen volgens prognoses te maken met een daling van ruim 17% in een straal van drie kilometer.

Lokaal soms verdubbeling aantal senioren In de periode tot 2040 verandert de samenstelling van het verzorgingsgebied van de wijkwinkelcentra soms sterk door vergrijzing. Er zijn daarbij regio’s die groeien en

die krimpen. Tegen de gangbare opvatting in zijn het niet de 65-plussers die in de krimpregio’s voor de teruggang in het bewonersaantal zorgen. In vrijwel elk verzorgingsgebied neemt het aantal 65-plussers namelijk fors toe. In bijna de helft van

Voor elke senior in het wijkwinkelcentrum lopen er straks twee de verzorgingsgebieden neemt het aantal 65+’ers met 50 tot 100% toe, in 5% van de verzorgingsgebieden zien we het aantal 65+’ers zelfs verdubbelen. Voor elke senior in het wijkwinkelcentrum lopen er straks

kelgedrag te benaderen hebben we daarom in onze analyse gekeken naar de bestaande verschillen in bestedingspatroon van de huidige 65-plusser en de jongere consument. Het consumentenonderzoek van Strabo heeft hiervoor als basis gediend.

We zien daarbij twee opvallende zaken.

Enerzijds zien we dat ouderen vaker winkelen bij wijkwinkelcentra dan jongere generaties, hun bezoekfrequentie ligt hoger. Tegelijkertijd zien we dat ze per winkelbezoek minder besteden. Ook in de type bestedingen zien we verschillen.

We constateren dat ouderen relatief minder aan dagelijkse goederen kopen, maar juist relatief meer aan mode en luxe. Het is slecht nieuws voor supermarkten, maar goed nieuws voor de andere winkels in het wijkwinkelcentrum. In figuur 2 zijn de wekelijkse uitgaven voor de groep 65 jaar en ouder/jonger weergegeven.

Figuur 2: Uitgaven per bezoek per week in wijkwinkelcentra per leeftijdsgroep Bron: Strabo, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

twee, hetgeen een enorme marktpotentie betekent.

De uitzondering op de regel dat het aantal 65+’ers de groeimotor is achter de groei van het aantal potentiële consumenten van een wijkwinkelcentrum, zijn de steden. In de stad groeit het aantal potentiële klanten juist door mensen die jonger dan 65 jaar zijn.

Met deze ingrediënten kunnen we vervolgens het bestedingspotentieel voor alle 616 wijkwinkelcentra bepalen. We weten hoeveel consumenten er tot 2040 bijkomen of vertrekken, we weten welke deel daarvan jonger is en welke deel tot de ouderen behoort en we weten wat voor bestedingspatroon beide groepen hebben.

65+’er koopt mode en luxe gewoon lokaal Niet alleen het aantal consumenten is relevant. Ook de wijze waarop ze hun geld besteden. We weten dat de 65-plusser van nu anders winkelt dan zijn jongere medemens. Hoe de 65-plusser winkelt in 2040 weten we helaas niet; dat was geen onderdeel van ons onderzoek.

Om het effect in het veranderende win-

anneer de effecten van bevolkingsgroei en –krimp, in combinatie met vergrijzing en het constant geachte bestedingspatroon met elkaar gecombineerd worden, voorzien we voor heel Nederland tezamen een bestedingskrimp van in totaal 5,6% voor de wijkwinkelcentra. Wanneer dit omzetpotentieel →

W

scn 2016 | 4 53

research

recht evenredig wordt toegerekend aan het vloeroppervlak, is er een theoretische overmaat van 123.000 m² wvo.

De omzeteffecten zijn per winkelcentrum echter zeer sterk verschillend. Bijna een vijfde van de winkelcentra heeft een gematigde tot sterke groei van het bestedingspotentieel. Voor de helft zijn de omzetpotenties min of meer constant. Voor bijna een derde van de wijkwinkelcentra is er een daling te verwachten in het beste-

Meer dan 120 duizend vierkante meters te veel aan wijkwinkelcentra

dingspotentieel (zie figuur 4). 70% van de Nederlandse wijkcentra heeft daarmee op papier zicht op een meer of minder stabiele toekomst.

Figuur 3: Relatieve groei totale weekbestedingen wijkwinkelcentra tot 2040 Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Ontwikkeling omzet 2040

Wijkwinkelcentra (%)

Wijkwinkelcentra (n)

Grote daling

6%

37

Beperkte daling

24%

148

Neutraal

52%

320

Gematigde groei

13%

80

Sterke groei

5%

31

Figuur 4: Ontwikkeling bestedingspotentieel wijkwinkelcentra Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

54 scn 2016 | 4

Reflectie De analyse is uitgevoerd met een aantal aannames zoals het verzorgingsgebied van drie kilometer en de constant geachte bestedingen. Met een meer kwalitatieve insteek zouden we ook rekening moeten houden met het waarschijnlijke feit dat de 65-plusser in 2040 (nu 40-50 jaar oud) een ander uitgavenpatroon heeft dan de 65-plusser van nu. De kans is echter groter dat het uitgavepatroon toeneemt van de ´nieuwe´ oudere toeneemt, in plaats van afneemt. Ook het effect van stijgende online bestedingen zijn niet in de analyse opgenomen. Hoewel de impact richting de toekomst onzeker is, lijkt met enige zekerheid gesteld te kunnen worden dat de online impact op dagelijkse goederen relatief beperkter is dan bij meer niet-dagelijkse goederen.

beurs & congres

VERZORGINGSGEBIED MET PERSPECTIEF • Omvang centrum afgestemd op omvang verzorgingsgebied • Sterke concurrentiele positive ten opzichte van andere centra

FYSIEK OP ORDE • Goede autobereikbaarheid • Parkeren (59% van de omzet in wijkcentra komt per auto, bron: Strabo) • Schoon, veilig en een goede uitstraling • Winkels met courante maatvoering • Beperkt aantal achterkanten

FUNCTIONEEL OP ORDE • Food-georiënteerd met 2 of 3 supermarkten en verswinkels • Frequent benodigd non-food (bijv. drogist, Hema/Action) • Diensten, horeca en zorgfuncties • Mode afgestemd op doelgroep • Beperkt aantal overig niet-dagelijks

GOED GEORGANISEERD • Goed werkende winkeliersvereniging • Actief beheer en management vanuit één (dominante) eigenaar • Binding met de wijk

B

De rol van internet bij dagelijkse goederen is relatief beperkter dan bij niet-dagelijkse aankopen

woensdag 5 oktober Barometer Maatschappelijk vastgoed 2016 spryg.com/barometer donderdag 13 oktober Den Haag Vastgoed 2016 spryg.com/denhaag dinsdag 1 november Basiscursus Vastgoed fiscaal spryg.com/fiscaal donderdag 3 november Vrijesectorhuur-congres 2016 spryg.com/vrijesector

Figuur 5: kwalitatieve criteria wijkwinkelcentra Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

ovenstaande nuances maken een kwalitatieve kijk op de succesfactoren van wijkwinkelcentra noodzakelijk. Niet alleen is het (kwantitatieve) verzorgingsgebied van belang, het winkelcentrum moet ook functioneel en fysiek op orde zijn. Daarnaast is ook de organisatie van het centrum van belang. Vanuit onze eigen winkelervaring hebben wij een aantal succes criteria voor wijkwinkelcentra geformuleerd. In een later stadium zullen we deze nader onderbouwen. Het lijkt hoe dan ook belangrijk dat de wijkwinkelcentra ook in kwalitatieve zin een antwoord gaan bieden op het groeiend

Start woensdag 21 september Integraal vastgoedrekenen spryg.com/integraal

aantal senioren. Het wijkwinkelcentrum moet weer meer het karakter van hart van de wijk krijgen en de koppeling met zorgdienstverlening in het centrum ligt voor de hand. Ook in positionering van het centrum zou een switch gemaakt kunnen worden, waarbij de focus bij wijze van spreken verschuift van naveltrui naar coltrui.

Deze kwalitatieve factoren zijn weergegeven in figuur 5.

Conclusie Ondanks de roerige tijden op de winkelmarkt denken wij dat demografie en bestedingspatronen de belangrijkste pijlers zijn voor de toekomst van de winkelmarkt. Vanuit die optiek ligt er voor circa 30% van de wijkwinkelcentra een sombere toekomst in het vooruitzicht. De positieve en vermeldingswaardige kant is dat circa 70% van de huidige wijkwinkelcentra constante tot goede perspectieven heeft als het om verwachte bestedingspotentieel gaat. Zeker wanneer men een aantal kwalitatieve variabelen in acht neemt die een wijkwinkelcentrum naar verwachting succesvol kunnen maken, kunnen beleggers een interessante belegging vinden in de wijkwinkelcentra met perspectief. ←

donderdag 3 november Vrijesectorhuur 2016 spryg.com/vrijesector donderdag 17 november Hotel real estate 2016 spryg.com/hotel dinsdag 22 november Winkelvastgoed on tour 2016 Brussel spryg.com/winkeltour donderdag 24 november Rotterdam Vastgoed 2016 spryg.com/rotterdam www.spryg.com

16-18 november Mapic Cannes (F) www.mapic.com 24 en 25 april 2017 ICSC European Conference Warschau (PL) www.icsc.org

scn 2016 | 4 55

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl Strabo heeft een partnership met FootFall, wereldmarktleider in automatische passantentellingen.

thema

Jaap Gillis ‘Het wordt tijd dat de overheid echt op koopkrachtherstel aanstuurt’ Als mede-eigenaar en asset manager van in totaal twaalf voormalige V&D-panden is Jaap Gillis voor Bouwfonds Investment Management samen met zijn team en partner IEF druk bezig met het vinden van goede vervangende huurders. Liefst op het gebied van retail en passend bij de locatie, maar ook naar andersoortige invullingen wordt gekeken. Dit traject loopt, maar wat Gillis daarnaast ook graag zou zien is dat er in Nederland iets zou gebeuren met de koopkracht en het consumentenvertrouwen. Want alleen zo kan het vliegwiel van de retail weer in beweging komen.

→

scn 2016 | 4 57

actueel

‘W

e komen uit een diep dal waarin we een financiële crisis én een recessie hebben meegemaakt. Als de consument dan ruim zeven jaar de hand op de knip houdt, is het niet gek als er formules omvallen’, zegt Jaap Gillis, CEO van Bouwfonds Investment. ‘Ook de opkomst van internet retail en andere technologische ontwikkelingen hebben voor een ander koopgedrag gezorgd.’

Gillis vindt het logisch dat dan ‘de zwakke, niet inspirerende winkelformules die jaren op de automatische piloot gevaren hebben, niet meer in de formule of de locatie investeerden en geen inter­ netstrategie ontwikkelden’ als eerste omvallen. Zoals dat met name de laatste twee jaren gebeurd is.

‘We hebben dus veel slecht nieuws voor onze kiezen gekregen. Maar we moeten niet vergeten dat er nog genoeg formules zijn die wel goed presteren. Zoals H&M, de Inditex Groep of Ahold. En kijk naar Action, een geweldig succes. En ook de nieuwe formule van Blokker is top.

HEMA gaat ook de goede kant op, met een aantrekkelijk (modisch, trendy) assortiment en vernieuwde winkelinrichting. Beide formules profiteren ook van het wegvallen van V&D: iedereen pakt een stukje van die koek.’ de rol van de overheid Toch is kort geleden weer een bekende keten (MS Mode) failliet verklaard. Je zou je af kunnen vragen wanneer het einde eens in zicht komt.

Jaap Gillis: ‘Wel, daar kan onze overheid­ een belangrijke rol in spelen. Ik denk dat het goed zou zijn als de overheid eens stopte met alles dat geld kost naar de lagere overheden en daarmee naar de consument door te spelen. Dat werkt niet en uiteinde­ lijk is het de consument die het gelag betaalt. De overheid moet ervoor zorgen dat er verruiming komt in de koopkracht, zodat het besteedbaar inkomen omhoog gaat. De overheid moet problemen niet bij de consument neerleggen en de kosten die hiermee gepaard gaan niet doorbelasten aan de consument. Bijvoorbeeld de extra bijdrage ziektekosten en het afschaffen van 58 scn 2016 | 4

de studie­financiering. Er moet gewerkt worden aan een klimaat waarin nieuwe banen gecreëerd kunnen worden. Want ook op dat vlak ervaren werkgevers en werknemers (en de mensen die noodgedwongen zzp’er zijn geworden) te veel onzekerheid. En kijk naar de ouderen, van wie het pensioen onder druk staat. Ook dat heeft effect op de bestedingen in de detailhandel.’

‘De opeenstapeling van een financiële crisis, een recessie, geen inkomensgroei en geen nieuwe banen is gewoon te veel geweest. De overheid moet nu de economie aantrekt gaan schakelen en op dat besteed­ bare inkomen sturen.’ winkelmeters Gillis is natuurlijk wel zo realistisch om ook de enorme voorraad winkelmeters in Nederland te benoemen. Per duizend inwoners hebben we in Nederland het hoogste aantal winkelmeters van WestEuropa, namelijk 1.670 m2. Ter vergelijking: 1.460 m2 voor Duitsland, Frankrijk 1.230).

‘Ook dat heeft aan de situatie bijgedragen.

De retailer merkt dit aan de omzetten en de vloerproductiviteit per m2, die de laatste

‘We moeten de winkelmeters concentreren in de goede winkelgebieden’ jaren alleen maar aan het dalen zijn. Er zullen dus meters uitgenomen moeten worden en dat door sloop of een transformatie naar andere functies op gang te brengen.’

‘Vroeger kwam het voor dat panden uit de woonbestemming gehaald werden om er winkels of kantoren van te maken. In deze tijd moeten we het tegenovergestelde gaan doen. We moeten ook de winkelmeters waar in de markt ruimte voor is concentreren in goede winkelgebieden. Op die manier kan er ook weer een markt ontstaan met de juiste huurprijsniveaus.’

kleine centra Gillis vindt ook dat naar de functie van de kleine winkelcentra gekeken moet worden: ‘Die moeten zich qua functie beperken tot het dagelijks aanbod. De modesector heeft daar in deze tijd geen rol meer en moet zich focussen op de grotere winkelcentra.

Eigenlijk moeten we weer terug naar de jaren zestig en zeventig, toen mensen soms een stukje moesten reizen om een mooi en compleet winkelgebied te bezoeken.

Dan krijgen we weer schaalvergroting en krachtige, aantrekkelijke winkelkernen.

Ik ben dan ook een voorstander van een duidelijke hiërarchie voor winkelcentra en ik denk ook dat die – onder invloed van de warenhuizen die recentelijk zijn verdwenen – weer terugkomt. En in de plaatsen die dan weer stijgen in de hiërarchie kan het zelfs gebeuren dat er bijgebouwd moet worden.’

Hoe accommodeer je nieuwe huurders?

Het is inmiddels wijd en zijd bekend dat het Canadese Hudson’s Bay zich op verschillende voormalige V&D-locaties gaat vestigen. Wat betekent dat voor deze panden? Zijn die voor deze nieuwe huurder geschikt zoals ze waren?

Volgens Gillis en zijn team is het duidelijk dat enkele panden te groot waren voor V&D en ook voor de invulling door nieuwe partijen. ‘We kijken dan ook per pand naar wat daar gebeuren moet. Een deel

actueel

Artist impression van de nieuwe gevel van het voormalige V&D-pand in Den Haag

De V&D-panden uit de portefeuille van Bouwfonds Investment Management Alkmaar Alphen aan den Rijn Amsterdam Centrum (samen met IEF) Arnhem (samen met IEF) Beverwijk Den Haag (samen met IEF) van de winkelruimte kan bijvoorbeeld herbestemd worden naar binnenstedelijke werkconcepten: grote kantoorvelden vormgegeven als een hele dynamische werkomgeving voor jonge mensen in de IT, gaming, enzovoort.’

‘Het omzetten naar wonen zou ook kunnen, maar dat is afhankelijk van de locatie en de te maken kosten. Je kunt je voorstellen dat dit in een gemeente als Amsterdam met een exploderende woningmarkt wel zou kunnen maar in een provinciestad weer niet. In een van de panden gaan we mogelijk ruimte verhuren aan een casino, maar ook dat kan niet overal. Wat we ook zien is dat gemeenten in sommige locaties geïnteresseerd zijn.

Dat wil zeggen, in een deel van het gebouw.

Bijvoorbeeld om dit te gaan gebruiken als bibliotheek of fietsenstalling in de kelder.

In elk geval bekijken we per locatie welke opties er zijn. Maar invulling met retail heeft onze sterke voorkeur.’ oplossing uit canada?

En dan komt er opeens een nieuwe speler uit Canada. Was dat voor jullie direct de oplossing? ‘Zeker niet. Het was ons niet meteen duidelijk wat Hudson’s Bay met de panden wilde doen. Zou er een Galeria Inno (België), een Kaufhof (Duitsland) of een echte Hudson’s Bay in komen? Dat laatste had beslist mijn voorkeur, want het is echt een superwinkel. Bovendien vind ik de andere formules toch wat gedateerd, dus

Groningen (samen met IEF) Hoorn Maastricht (samen met IEF) Nijmegen (samen met IEF) Venlo

of dat nu zou werken in Nederland vond ik maar zeer de vraag. Na gesprekken met Hudson Bay bleek gelukkig dat men in elk geval voor ons pand in Den Haag koos voor het Canadese concept.’

Jaap Gillis heeft ook afspraken kunnen maken met La Place: ‘Deze keten proberen

‘Voor alle panden bekijken we de opties, maar invulling met retail heeft de voorkeur’ we op zoveel mogelijk voormalige V&Dlocaties terug te brengen, wat gelukt is in Arnhem, Groningen,Den Haag, Nijmegen en Amsterdam. La Place is op dit gebied echt een icoon in de Nederlandse

detailhandel. En zeker met nieuwe eigenaar Jumbo ziet de toekomst er heel goed uit.’

‘Kijk, het vastgoed uit onze portefeuilles zit zonder uitzondering op de hot spots van sterke binnensteden. Dat geeft ons ook de verplichting om de herinvulling goed te doen. Dat kan met nieuwe partijen, maar we hebben ook de interesse van formules die willen verplaatsen naar een betere locatie of qua winkelafmeting willen groeien of krimpen. We merken dit met name in de wat kleinere steden.’ omzethuur Wat voor een soort huurcontracten worden er tegenwoordig met de nieuwe huurders gesloten? Is er interesse in bijvoorbeeld omzethuur?

Jaap Gillis: ‘Wij werken met verschil­ lende huurders al langer met omzethuur­ contracten. Wat het niet eenvoudig maakt, is dat met de opkomst van webwinkels als verkoopkanaal binnen een keten die ook fysieke winkels heeft, het steeds lastiger wordt vanwege de snelgroeiende technische ontwikkelingen om een transactie aan de stenen winkel toe te kennen. Dat maakt de berekening van de omzethuurbijdrage potentieel lastig.’ .

Met het management van een vastgoed­ portefeuille van 2,8 miljard heeft Gillis met zijn team en partner IEF in deze markt voorlopig zijn handen vol. Blijft er nog ruimte voor andere dingen over?

‘Wel, het managen van onze portefeuille vereist nu echt alle aandacht van onze dertig fte’ers. Toch willen we ook wel weer aandacht geven aan het ontwikkelen van nieuwe winkel- of commerciële producten. Wellicht dat daar later dit jaar wat over te melden valt. Bart Pierik houdt zich als managing director van de business unit Commercial real estate daarmee bezig. Hij is tevens managing director van de business unit Parking. De dagelijkse leiding van het asset management is overigens in handen van Monique Korting. Zij is per 1 januari van dit jaar benoemd tot head of asset management Commercial real estate en is daarmee verantwoordelijk voor de gehele winkel- en kantorenportefeuille van 2,8 miljard beheerd vermogen. Monique werkt als sinds 2008 bij Bouwfonds IM en heeft daar diverse functies bekleed.’ ← scn 2016 | 4 59

Gerben Boomsma, Stable International:

foto: scn

management

V

‘Managementmodel outletcentra is een kans voor traditionele winkelcentra’ 60 scn 2016 | 4

an recente datum is dat Stable haar diensten op het gebied van management ook aanbiedt voor ‘gewone’ winkelcentra. Gerben Boomsma: ‘Een logische uitbreiding van ons diensten­pakket, want waarom zou je onze ervaring met het management van outlet centers niet gebruiken om ook gewone winkelcentra zich op een positieve manier te laten ontwikkelen?’

Wat Gerben Boomsma betreft is het managen en marketen van commercieel vastgoed feitelijk nog belangrijker dan het ontwikkelen van een winkelproject: ‘De ontwikkeling vormt vanzelfsprekend de basis en die basis moet goed zijn.

Maar het is met name de invulling van het management die bepaalt in welke mate zo’n project succesvol zal zijn. En juist op het gebied van dat management hebben we bij Stable heel veel ervaring mogen opdoen.

Bijna alles dat we daarin geleerd hebben op de outletcentra, is inzetbaar op gewone winkelcentra en vormt daarom voor ons een sterke business case.’ totaalmix Het draait hierbij om een mix van onderdelen die deels bekend, deels minder bekend in winkelcentrumland zijn. Gerben Boomsma: ‘Iedereen kent de onderdelen technischen facilitair beheer met daarbij het, plat gezegd, versturen van de huurfacturen. Wij vullen dit aan met marketing, verhuur (sturing op de branchemix) en retailmanagement.

Het is deze totaalmix, die nog niet voor alle winkelvastgoedeigenaren vanzelfsprekend is, maar die wel bewezen effectief is bij het succesvol in de markt zetten van outlet centers.’

‘Neem het onderdeel winkelcentrummarketing. Dat krijgt steeds

management

Veel mensen in het vak kennen Stable van het ontwikkelen en jarenlang managen van outletcenter Batavia Stad. Recentelijk is de ontwikkeling van de tweede fase van Rosada Fashion Outlet voltooid

‘Je moet een visie hebben op de kwaliteit die je wilt bereiken’

en wordt dit centrum als vanouds met intensief management stevig in de markt gezet. In de steigers staat nu een nieuw te ontwikkelen outletcenter bij Zevenaar. Inmiddels heeft het bedrijf met de ontwikkeling van outletcenters ook stappen in het buitenland gezet.

controle Nu is het managen van een outletcenter in zekere zin gemakkelijker dan dat van een gewoon winkelcentrum.

Bij een outlet center staan er simpel gezegd vier muren omheen en daarbinnen kun je alles controleren.

‘Dat is zo, maar dat wil niet zeggen dat je niet kunt bepalen hoe je het zou willen hebben. Het bijsturen kan dan wellicht wat minder gemakkelijk zijn, maar is zeker niet onmogelijk. Je moet alleen wel een visie hebben op de kwaliteit die je wilt bereiken. Dat geldt zowel voor een binnenstad, als voor een winkelcentrum’, vindt Gerben Boomsma.

Hoe belangrijk is hierbij het actief sturen op de branche- of huurdersmix? ‘Uitermate belangrijk en daarom ook onderdeel van onze managementaanpak. Je stelt

meer aandacht en er zijn ook steeds meer partijen die daar op inhaken’, zegt Gerben Boomsma. ‘Maar het is een nieuw vakgebied, waar maar weinig bedrijven echt ervaring mee hebben. En retailmanagement, het kennen van de retailer, zijn business en zijn klanten en de retailer daar op winkelniveau mee helpen, dat gaat een stap verder.’

‘Neem daarbij dat bij ons al jaren gewerkt wordt met kpi’s en dus het meetbaar maken van alle factoren die er in de performance van winkelvastgoed toe doen, dan begrijp je dat deze vorm van management een samenspel is tussen dat management, retailers en consument. Je moet daar dan ook alles van weten. Alleen dan kun je op de juiste manier en op dagelijkse basis bijsturen en acties ondernemen.’

Outletcenters versus gewone winkelcentra Het outletcenter is in pakweg vijftien jaar tijd in het winkellandschap een factor van belang geworden en niet meer weg te denken uit de retailstrategie van merken of ketens. Maar voor Gerben Boomsma is het vooral ook de andere manier van werken waar we veel van kunnen leren.

‘Mede door het gebruik van omzethuurcontracten is de relatie tussen huurder en verhuurder anders geworden en is het veel duidelijker dat een goed functionerende locatie een win-winsituatie voor beide partijen oplevert.

Het anders managen van deze locaties heeft dus een direct effect op de huurders én op hun resultaat. Zo is de marketing van een outletcenter er altijd op gericht een meetbaar effect te hebben: op het aantal bezoekers, de kwaliteit van de bezoekers (de ‘juiste’ consument) en de omzet van de winkels.’

De Calvin Kleinshop in Rosada Fashion Outlet, Roosendaal

vragen als: Waarom trek je de consument naar je toe? Wat is je verhaal? Welke huurdersmix past daarbij? Op welke plek zet je een huurder neer? Het zou een actief proces moeten zijn, maar bij gewone winkelcentra is dit maar zelden het geval.’

Waar je in een outletcenter feitelijk op stuurt, is een zo hoog mogelijke omzet per vierkante meter. Want hoe hoger die omzet, hoe hoger de huur. Maar niets in de retail is blijvend. Je hebt ermee te maken dat een merk een paar jaar helemaal ‘hot’ kan zijn, maar opeens over z’n hoogtepunt heen is. Dat is een situatie die zowel voor de huurder als voor de eigenaar een uitdaging vormt. De huurder draait minder omzet en z’n rendement staat onder druk. De huurder zal merken dat de afgesproken huurprijs gaat knellen. Dan moet je kunnen schuiven → scn 2016 | 4 61

management

en in een outletcenter hebben we die mogelijkheid.

Samen met de huurder zoek je naar een andere locatie met een meer passend metrage. En de oude plek kan ingenomen worden door een nieuwe huurder.’

‘De retail is zo beweeglijk geworden, dat het niet mogelijk is om jaren vooruit te kijken. Vandaar ook de noodzaak om flexibel te kunnen opereren. De huurcontracten moeten hierop ingericht zijn. In het belang van de verhuurder, maar ook van de huurder. In feite is dit iets waarvan wij vinden dat het ook in gewone winkelcentra toegepast zou moeten worden.’

Rosada fase 2 als voorbeeld Stable voorziet al een aantal jaren in het management van Rosada, maar heeft ook de ontwikkeling van fase 2 gedaan. Die fase is in mei van dit jaar geopend en Gerben Boomsma en zijn collega’s zijn er trots op dat met fase 2 de bezoekersaantallen en de omzetten een enorme impuls hebben gekregen.

‘Niet alleen is Rosada qua bebouwing fors gegroeid en is het aanbod enorm versterkt, ook de omzetontwikkeling is bijzonder te noemen. Er wordt sinds de opening van fase 2 maar liefst gemiddeld 64 procent geplust in de omzetten, met een groei van 35 procent oud op oud. Dat komt voor een niet onbelangrijk deel door de Belgische consument. In 2012 was nog geen een op de zeven bezoekers uit België afkomstig, nu is bijna een op de drie consumenten een Belg. Het omzetaandeel is zelfs nog hoger.’ totaalmanagement Stable doet voor Rosada niet alleen de marketing, maar het totale management: ‘We hebben daar een heel team op locatie en verzorgen het propertymanagement, facilitair management, centrummanagement, de marke­ting en het retailmanagement. Voor dit laatste hebben wij twee

‘Je moet flexibel zijn.

De retail is zo beweeglijk geworden dat je geen jaren vooruit kunt kijken’ mensen rondlopen die de winkels ondersteunen om een zo goed mogelijk resultaat te behalen. Er wordt gekeken naar de presentatie, de voorraadpositie, de personeelsplanning, enzovoort. Met onze mensen werken we simpel gezegd aan de realisatie van elke euro extra omzet. Dat doen we goed, zo blijkt uit de cijfers, maar we zijn ons er doorlopend van bewust dat het altijd beter kan. Dus is het voor mij een sport om steeds gaten te trappen in het werkmodel. Niet om het trappen, maar om het beter te maken. En in feite zijn we zo ook bezig om doorlopend het managementvak te veranderen.’ ← 62 scn 2016 | 4

Rosada Fashion Outlet, Roosendaal

column

de fouw Marketing in het winkelcentrum

T

ussen verhuurder en huurders in winkelcentra bestaat vaak discussie over de juiste wijze van het maken van promotie in het winkelcentrum.

Huurders in een winkelcentrum dienen doorgaans op grond van de huurovereenkomst een promotiebijdrage aan de verhuurder te betalen. Vaak gaat het om een jaarlijks bedrag gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, met een jaarlijkse indexering. De verhuurder zorgt dan, vaak in overleg met de winkeliersvereniging, voor de promotionele activiteiten binnen het winkelcentrum. De discussies ontstaan vaak indien er verschil van mening bestaat over de aanwending van het promotie budget (wordt het een traditionele paashaas of een internetcampagne) en als de promotiekosten tussentijds verhoogd worden. In het ROZ-model van 2012 is een aantal bepalingen gewijd aan de promotiebijdrage.

Z

o is in artikel 6.1 van het ROZ-model geregeld dat de verhuurder een promotiebijdrage in rekening mag brengen en die tevens mag indexeren. In artikel 6.2 is bepaald dat de verhuurder de promotiebijdrage jaarlijks opnieuw mag vaststellen. Hij dient dan wel eerst overleg te hebben met de winkeliersvereniging of een andere collectiviteit dan wel bij het ontbreken daarvan met de huurder. Het is derhalve van belang voor een huurder om zich aan te sluiten bij de winkeliersvereniging of een andere collectiviteit, als deze aanwezig is, teneinde invloed uit te kunnen oefenen op de hoogte van de promotiebijdrage. Ook voor een grote huurder (ketenbedrijf), die soms niet zit te wachten op een lidmaatschap van de winkeliersvereniging, is dit derhalve belangrijk.

In de algemene bepalingen is nog een aantal aanvullende bepalingen ten aanzien van de promotiebijdrage opgenomen (artikel 8.1 tot en met 8.3), waaruit tevens het belang van lidmaatschap van de winkeliersvereniging (of een andere

collectiviteit) volgt. Zo is de verhuurder op grond van artikel 8.1 verplicht het bedrag aan te wenden voor promotionele activiteiten en op eerste verzoek van huurder inzage te verstrekken in de wijze van aanwenden van dit budget.

A

ls een huurder meent dat er onvoldoende promotionele activiteiten door de verhuurder worden verricht, is het belangrijk daartegen tijdig te klagen. Ook is het van belang dat huurder vergaderingen en bijeenkomsten aangaande de promotie bijwoont zodat hij zijn invloed op de wijze van promotieactiviteiten kan uitoefenen, wil hij met recht actie kunnen ondernemen tegen de verhuurder. Dit volgt uit een uitspraak van de kantonrechter te Almere d.d.

19 augustus 2015 (ECLI:NL:RBMNE:2015:6082) waarbij de huurder de verhuurder verweet dat onvoldoende promotionele activiteiten in het winkelcentrum werden verricht en de verhuurder om die reden volgens huurder toerekenbaar tekort was geschoten jegens huurder. De kantonrechter oordeelde dat vanwege de omstandigheid dat de huurder nimmer aanwezig was geweest bij vergaderingen of andere bijeenkomsten aangaande de promotie en de huurder ook niet eerder had geprotesteerd tegen de wijze waarop de verhuurder uitvoering had gegeven aan de promotieactiviteiten, niet geconcludeerd kon worden dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming zijdens verhuurder.

K

ortom; als door de huurder een promotiebijdrage verschuldigd is aan de verhuurder, is het als huurder van belang om invloed uit te oefenen op de promotionele activiteiten en de hoogte van de bijdrage. Gebeurt dit niet dan is achteraf klagen over de aanwending van het promotiebudget erg moeilijk. � anneloes de fouw bricks advocaten, amsterdam

scn 2016 | 4 63

architectuur

Op de A28 naar Nieuwleusen, gelegen tussen Zwolle en Emmen, wordt ’s zomers het beeld gedomineerd door vakantiegangers, vooral auto’s met aanhangwagens vol fietsen. Veel fietsen.

Eenmaal in de landelijke omgeving van Nieuwleusen aangekomen, is het vakantiegevoel compleet. Maar dat is overduidelijk een mis-perceptie, zo blijkt al snel.

I

n het moderne pand van K3H Architecten en Adviseurs te Nieuw­leusen wordt gewerkt. Hard gewerkt, want de markt trekt weer aan. Bij K3H is men dan ook druk doende om nieuwe medewerkers aan te trekken: de groei van de opdrachtenportefeuille vraagt daarom. Maar ook speelt het vertrek van twee oudgedienden. Oprichters Jan Kroesen en Gerard Knol gaan het bureau verlaten en hebben K3H overgedaan aan architect Ralph Willemsen en acquisiteur/bureaumanager Jendero Gielians.

Van links af: Jendero Gielians, Jan Kroesen, Gerard Knol en Ralph Willemsen

Nieuw management zet bewezen succesformule k3h Architecten voort Dat is niet van de ene op de andere dag geregeld. Jan Kroesen: ‘De overdracht van een architectenbureau vraagt veel tijd en aandacht. Er is veel in de ontwikke­ling van K3H geïnvesteerd en ook is er een waardevol netwerk opgebouwd. Gerard en ik vinden dat je zoiets niet met het dichtrekken van de deur weg kunt gooien. Vandaar dat we nog geruime tijd op de achtergrond de nieuwe eigenaren –die overigens beiden al ruim elf, respectievelijk tien jaar bij K3H werken – zullen blijven begeleiden.’

Wat betekent de wisseling van directie voor de werkwijze 64 scn 2016 | 4

van het bureau? Ralph Willemsen: ‘Omdat Jendero en ik al geruime tijd bij K3H werken, zal er eigenlijk niet eens zo heel veel veranderen. Natuurlijk zullen Jan en Gerard gemist worden, maar het bureau zoals het is functioneert­ uitstekend en heeft inmiddels meer dan z’n waarde bewezen. Daarom blijven we ons focussen op supermarkten en binnenstedelijke ontwikkelingen. Daarnaast willen we ons meer op winkelcentra richten. Dat is ook niet helemaal nieuw voor K3H. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld ver gevorderd met de realisatie van de ontwik-

architectuur

keling van het centrumgebied in Ermelo. Maar we zien de komende jaren in deze markt volop kansen.’ de bim-aanpak Dat de aanpak van K3H zich bewezen heeft, wil niet zeggen dat er geen veranderingen hebben plaats gevonden. Ralph Willemsen: ‘Qua proces zijn we een aantal jaren geleden overgestapt op de BIM-aanpak.

Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat opdrachtgevers al heel vroeg in het proces 3D-impressies van het project kunnen zien. De opzet en beleving van een plan wordt veel inzichtelijker. BIM helpt bovendien om de samenwerking met andere partijen goed te organiseren.

En we kunnen gemakkelijk eventuele problemen

Coopwinkel te Stavoren

‘Processturing, ook op financiële haalbaarheid, is voor K3H echt een onderscheidend punt’

Gebiedsontwikkeling in Ermelo

tackelen en veranderingen doorvoeren. Met BIM wordt het proces optimaal gestroomlijnd.’

Jendero Gielians vult aan: ‘Als je het over winkelstraten of winkelcentra hebt, dan is de beleving van groot belang.

Met 3D kun je de opdrachtgever heel goed laten zien wat het ontwerp qua beleving doet voor degene die het project bezoekt. Gewoon door een simpele 3D-viewer op te zetten word je als het ware ondergedompeld in het ontwerp.’

derd procent gedigitaliseerd. En de digitale wereld vraagt een andere invulling van management, commercie, ontwerp en techniek. Voor alle externe en interne processen in ons bureau hebben die digitale ontwikkelingen grote gevolgen gehad. Die processturing, ook op financiële haalbaarheid, is voor K3H echt een onderscheidend punt.

Dat geeft ook aan dat K3H niet sec een creatieve studio is, maar een bureau dat een totaalproduct organiseert en realiseert.’

digitalisering van het vak ‘Beleving is niet alleen in winkelgebieden belangrijk, maar speelt ook een rol bij het ontwerpen van een super­ markt’ zegt Gerard Knol. ‘Het bijzondere hiervan is, dat als wij hiernaar bij bezoekers naar vragen, men veelal heel positief is over die beleving, maar niet goed kan aangeven waardoor dit nu komt. Zo werkt dat dus in het ontwerpvak: als je het goed doet, is het aanwezig zonder dat je weet waardoor. Dat we dit in de ontwerpfase met 3D al aan de opdrachtgever kunnen laten zien, is een mooie ontwikkeling.’

Ook Jan Kroesen vindt dit nu typisch een voorbeeld van de evolutie in zijn vak: ‘De huidige generatie is hon-

het totale concept Ralph Willemsen: ‘Inderdaad, het draait om het totale concept en daarin zetten we procesmatig een aantal logische stappen, die er bij elk project in moeten zitten.

Ik noem bijvoorbeeld – en dit is geen volledige opsomming – aandacht voor de entrees, looproutes en bevoorrading. Je kunt wel een leuk creatief hoogwaardig ontwerp presenteren, maar als je die genoemde stappen niet neemt, dan heb je als architect je werk niet goed gedaan. Voor ons staat functionaliteit dan ook bovenaan. Dat wil niet zeggen dat onze ontwerpen niet aantrekkelijk zijn qua creativiteit, maar het is de functionaliteit die voorop staat. Anders gezegd: we → scn 2016 | 4 65

architectuur

kijken goed naar wat de opgave is en wat het beste is voor die plek.’

Organisatie aanpassen op klantenwensen Het uitgangspunt van een totaalproduct organiseren en realiseren, brengt ook met zich mee dat de organisatie van het bureau ingesteld is op ‘teamplay’. Jan Kroesen: ‘Dus je moet ingesteld zijn op samenwerking met alle partijen die nodig zijn om een project tot realisatie te brengen. Soms zijn we een speler in een team en soms zijn we de teamleider. Dat is afhankelijk van de keuze die de opdrachtgever maakt. Maar hoe dan ook, het betekent dat je kennis moet hebben van alle facetten die bij een ontwikkeling komen kijken.’

‘Onze kracht ligt in persoonlijk contact en flexibiliteit’ Vanwege het feit dat K3H al zoveel jaren actief is, heeft men natuurlijk ook verschillende veranderingen in de manier waarop projecten ontwikkeld worden voorbij zien komen. Jan Kroesen: ‘De tijd dat de belegger veel aan de ontwikkelaar overliet, is wel voorbij. Men wil mee­kijken in de keuken om zo te sturen op kosten (van ontwikkeling én beheer) en rendement. Qua organisatie zijn we daar bij K3H helemaal op ingesteld en dat dan vooral op kleine tot middelgrote projecten. Dus van een individuele winkel tot een middelgroot wijkwinkelcentrum of een onderdeel van een binnenstad.’ flexibiliteit Gerard Knol: ‘Die positie hebben we heel bewust uitgekozen. Want voor de echt grote projecten zie je toch vaak dat als architect een coryfee aangetrokken wordt, liefst nog uit het buitenland. Daar worden dan ook nog de bijbehorende grote bureaus ingeschakeld. Dat is een hele andere manier van werken. Onze samenwerking met opdrachtgevers past heel goed bij de schaal van de opdrachten die in Nederland het meest voorkomen en onderscheidt zich door het persoonlijke contact en de flexibiliteit van onze organisatie. Dat is onze kracht.’

En die kracht is volgens Jendero Gielians wat ook in de toekomst K3H de wind in de zeilen moet geven: ‘We hebben alles in huis om ons te profileren als een landelijke speler die uitstekend geoutilleerd is voor het ontwerp en de realisatie van middelgrote projecten op het gebied van winkels, binnensteden en winkelcentra. Van begin tot eind. We hebben daarin al een duidelijke groeilijn te pakken en Ralph en ik en alle medewerkers zijn er klaar voor om die lijn door te zetten.’ ← www.k3harchitecten.nl 66 scn 2016 | 4

De consument vergrijst, ook in winkelcentra

Grijs groeit Het is niet voor het eerst dat Q&A de alarmbellen over de effecten van vergrijzing op de retail laat luiden. En ook van andere partijen kunnen we hier het nodige over lezen (ING, voormalig WPM, etc.). Maar pakt de markt deze waarschuwingen op?

Denken retailers en ook winkelcentra hier überhaupt over na?

research

Q&A heeft in haar onderzoek gekeken naar drie elementen: vergrijzing, krimp en demografische druk.

‘Die factoren bij elkaar zijn heel erg bepalend voor wat er gaat veranderen. We hebben gekeken naar wat het gedrag is van jong en oud in online en offline winkelen, naar het gedrag, de bestedingen en de vervangingstijd van producten. Met name in die laatste twee factoren gaat veel veranderen’, zegt John Terra.

L

ang geleden –in wat nog gold als de ‘goede tijd’– heeft SCN het thema vergrijzing en krimp wel eens tegen ontwikkelaars en beleggers aangehouden. Maakte men zich niet druk om iets dat qua ontwikkeling van de demografie heel goed te voorspellen was? De reactie was nogal lauw: ‘die vergrijzing loopt zo’n vaart niet en bovendien zal de populatie voorlopig ook nog groeien’. Sterker nog, er werd door sommigen verwacht dat de 65-plusser de melkkoe van de toekomst was: tijd én geld. Wat wil je nog meer? Wel, dat is niet helemaal zo. Laten we eens luisteren naar wat volgens John Terra van Q&A de dingen zijn om rekening mee te houden.

Q&A heeft in haar onderzoek de kenmerken van verschillende generaties in kaart gebracht en welke impact dit heeft op het winkelgedrag en de eisen die gesteld worden aan winkels en winkelgebieden.

Bestedingen maar vooral de koopfrequentie van ouderen hebben forse impact op traffic en volumes in retail. Sterk vergrijzende of krimpende gebieden worden daar extra hard door geraakt.

Die veranderingen zijn al in gang gezet en John Terra constateert dat retailers hun concepten hier nog maar weinig op aanpassen. ‘Wat we zien is dat jong en oud steeds meer uit elkaar gaan lopen en daarom zou je als retailer een multi-formatstrategie moeten hebben. In een krimpend marktgebied of in gebieden met veel vergrijzing, moet je namelijk wat anders doen met je winkel dan in gebieden met overwegend jonge consumenten of waar sprake is van groei. In het verlengde van de retailers, zou het ook goed zijn als ontwikkelaars en eigenaren van winkelcentra zich zouden gaan aanpassen op het demografisch profiel van het verzorgingsgebied. Want de veranderende consument vraagt ook andere dingen.’

‘In de bestedingen en de vervangingstijd van producten gaat veel veranderen’

haalbaarheid Maar hoe zinvol is het om je als retailer aan te passen op bijvoorbeeld die grijze doelgroep? Want je kunt wel een mooi toegesneden aanbod en voorzieningen aanbieden, als daar onvoldoende omzet uit komt, dan is het geen haalbare business case.

‘Die grijze doelgroep kan wel degelijk interessant zijn, omdat deze in absolute aantallen steeds groter wordt.

Het is wel een groep die minder frequent aankopen doet.

Maar áls ze kopen, dan wordt er vaak bovengemiddeld besteed. Het is aan de retailers om formats te bedenken waardoor die vijver waaruit men kan vissen, nog steeds interessant is.’

En hoe zit het dan met de inkomensontwikkeling van de gepensioneerden? De koopkracht komt voor de oudere Nederlanders toch flink onder druk te staan, ondanks geluiden over reparaties door de overheid, waar we de laatste tijd over horen.

‘Wat we zien is dat de groep 65+ behoorlijk onzeker → scn 2016 | 4 67

research

is over hun financiële situatie. Bij de groep 25- tot 44-jarigen is dat een stuk minder. Het kan inderdaad een rol spelen dat ouderen terughoudend kunnen zijn ten aanzien van bestedingen. Je zou dus kunnen zeggen dat de retailer zich beter op de jongere leeftijdsgroepen kan richten. Maar juist omdat de groep 65+ zo sterk groeit, maakt dat het een groep is die je zeker niet moet afserveren. Er liggen zeker kansen.’ verschillende gebieden John Terra wijst erop dat het zeker ook ligt aan het gebied waarin men opereert. ‘In een gebied met veel krimp en vergrijzing zul je wel een andere strategie móeten kiezen. Want als daar meer dan 50 procent van de bewoners in de 65+ groep valt, dan zul je de keuze moeten maken om die optimaal te bedienen. Hoe, dat ligt ook aan de branche.’

‘Ik kan me voorstellen dat er voor een meubelboulevard in zo’n gebied nog maar weinig kansen zijn. Want meubels, dat is nu typisch zo’n product waarvan de koopfrequentie bij de grijze consument drastisch omlaag gaat. De vervangingsmarkt stelt bij die soort productgroepen niet veel meer voor. En dat geldt niet alleen voor meubels, maar ook voor huishoudelijke apparaten, auto’s, kleding, schoenen, doe-het-zelf, enzovoort. In dit soort branches zullen de volumes enorm onderuit gaan.’

‘Daar staat tegenover dat men aan bijvoorbeeld reizen, optiek, gehoorapparaten en boeken meer uitgeeft. Wat minder voor de hand ligt is bijvoorbeeld de sportbranche.

foto: scn

Hangoudere

‘Vergrijzing is potentieel een veel groter gevaar dan internetretail’ – John Terra Ook ouderen vinden gezondheid en bewegen belangrijk, maar in de sportwinkels zie je niet of nauwelijks dat men in het aanbod rekening houdt met de oudere consument.

Een kans, die men door meer aandacht voor wandelen en hiken goed zou kunnen invullen.’

Circle of Life Veel nieuwbouwwijken kenmerken zich door een voor­ namelijk jonge populatie. En ook de voorzieningen zijn daarop afgestemd. Maar ook dit soort wijken maken een circle of life door en zullen vergrijzen. Hoe daar mee om te gaan?

John Terra: ‘Het hangt er van af wat er gebeurt. Verlaat de consument als hij ouder wordt de wijk om ergens anders te gaan wonen en komt er weer nieuwe instroom van jonge mensen? Of blijft de oudere consument gewoon daar wonen en vergrijst de wijk? Retailers in zo’n wijk moeten hier alert op zijn en keuzes gaan maken. Gaan ze met hun formule die oudere volgen (dat zal consequenties hebben voor de omzet en is dus een gevaarlijke strategie) of ga je vernieuwen, zodat de nieuwe groep 25-44-jarigen die eraan komt (als die komt) de weg naar jouw winkel weet te vinden. Het is aan de stuurmanskunst van de retailer in hoeverre die zich weet aan te passen aan de circle of life van het betreffende marktgebied.’ retailmix Wat kunnen eigenaren van winkelcentra en beheerders hiermee? ‘Zij moeten vooral goed blijven kijken naar wat de retailmix door de tijd heen moet zijn. Dus als

68 scn 2016 | 4

research

dat nodig is, kiezen voor retailers die voor de oudere doelgroep interessant zijn. Je moet natuurlijk ook kijken naar services en diensten, naar bereikbaarheid. Ik verwacht op basis van het autobezit dat veel 65-plussers lang mobiel zullen blijven, maar het zou kunnen dat je ook andere manieren van vervoer moet regelen en je oudere klant moet halen en brengen.’

‘In het winkelgebied moet veel aandacht aan de verblijfskwaliteit gegeven worden. Dus investeren in goede horeca, rustpunten en ontspanning. Hospitality, gastvrijheid dus. Maar denk ook aan openbare voor­ zieningen als toiletten. Alhoewel dat laatste natuurlijk ook voor de jongere doelgroep prettig is. Verder zou meer gekeken kunnen worden naar de integratie van retail met services en diensten en wellicht ook ontspanning.’ hangouderen En wat doen we met hangouderen? Ik heb van een eigenaar weleens gehoord dat zijn oplossing voor het probleem van de hangouderen was het verwijderen van de bankjes. Niet bijzonder publieksvriendelijk.

‘Het kan natuurlijk gebeuren dat het verblijfsklimaat zo aantrekkelijk maakt dat de oudere daar de hele dag gezellig verblijft zonder iets te besteden. Waarbij ze misschien ook nog de jongere doelgroep letterlijk in de weg lopen. Het zal in de praktijk best moeilijk zijn

beleving, events, et cetera op afstemmen.’

Belangrijk is dat we ook blijven meten hoe de consument (en dat dan verdeeld in leeftijdsgroepen) een winkelcentrum of winkelgebied ervaart. Daarvoor zijn door Q&A zes KPI’s benoemd die heel goed meetbaar zijn.

Zie het schema op deze pagina's.

De grote impact van vergrijzing John Terra is van mening dat de vergrijzing die zich nu ontrolt, een potentieel veel groter gevaar is dan inter-

‘Het wordt best moeilijk een balans te vinden tussen optimale voorzieningen voor ouderen en een prettig winkelklimaat voor jongeren’ netretail: ‘De discussie online versus offline zegt vooral iets over hoe de koek in een sector verdeeld wordt; vergrijzing zegt iets over hoe groot de koek is. En dat is een Links: KPI's voor een retailer.

Rechts: KPI's voor een winkelgebied.

Bron: Q&A

een balans te vinden tussen het plaatsen van optimale voorzieningen voor ouderen versus een prettige winkelbeleving voor de jongeren. Retailers, eigenaar en beheerder en ook de lokale overheid zullen hier met elkaar iets op moeten vinden.’

‘We moeten ons daarbij ook realiseren dat in sterk krimpende gebieden retailers zich meer en meer zullen terugtrekken en dat er dan dus én geen winkels en winkelcentra, én geen voorzieningen over blijven. Het organiseren van die voorzieningen zal in zo’n geval dus exclusief op de schouders van de overheid komen te rusten.’

‘Openingstijden zijn ook essentieel. Jongeren hebben grote behoefte aan ruimere openingstijden en winkelen in het weekend. Ouderen kiezen veel meer voor de traditionele openingstijden. Het publiek zal daarom over de dag waarschijnlijk ook steeds meer verschillen/ transformeren en winkelcentra kunnen daar hun

belangrijk verschil, want op langere termijn heeft de grootte van de koek de meeste impact. Waarbij ik niet zeg dat je niets moet doen met online, integendeel zelfs.

Investeren in online is investeren in de generatie van de toekomst. Retailers moeten daar absoluut de boot niet missen omdat aanwas van klanten van onderaf noodzakelijk is om te overleven.’

En hoe zit het met de groei waarvan sommigen denken dat die de vergrijzing vooralsnog kan compenseren?

‘Het klopt dat Nederland qua inwonertal de komende jaren nog steeds zal groeien. Als retailer, ontwikkelaar en belegger moet je dan wel goed kijken naar waar die groei vandaan komt (type consument) en waar die plaats vindt (geografisch). Uiteindelijk is toch de verwachting dat we niet overal meer de voorzieningen kunnen bieden die we gewend waren.’ ← www.qanda.nl

scn 2016 | 4 69

thema

In maart van dit jaar heeft het gerenommeerde mediabedrijf Exterion Media de in winkelcentra geplaatste digitale en traditionele schermen van Centercom overgenomen. Hierdoor kan nu aan zowel A-merken als aan kleinere adverteerders een breed netwerk aan abri’s en digitale schermen geboden worden.

Maar wat velen niet weten, is dat digitale schermen ook een bijdrage aan zowel beleving als omzet in een winkelcentrum kunnen leveren.

‘Help uw huurder met het kanaliseren van een stukje omzet’ – Eric Kip, managing director Exterion Media 70 scn 2016 | 4

I

n het kantoor van Exterion Media te Amsterdam Zuidoost gonst het van bedrijvigheid. Op deze locatie zijn ruim tachtig medewerkers dagelijks bezig met het adviseren, verkopen en plaatsen van reclamecampagnes op een scala aan media. Media in de openbare ruimte, op stations en in het openbaar vervoer, maar ook media in winkelcentra.

Over die winkelcentra zegt managing director Eric Kip: ‘Wij zijn het enige mediabedrijf dat plaatsing op winkelcentra aanbiedt, onze schermen staan op dit moment in ruim 130 Nederlandse winkelcentra. Vijftig centra zijn volledig gedigitaliseerd met vooral staande middelgrote schermen en enkele hangende grote schermen. De rest van de centra volgt in etappes. Het is onze bedoeling deze dekking in winkelcentra de komende jaren nog verder te laten groeien.

Bovendien willen we proberen het product verder te ontwikkelen.’

Als Eric Kip zegt dat Exterion de dekking verder wil laten groeien, bedoelt hij nadrukkelijk niet dat er op elk vrij plekje in een winkelcentrum een digitaal scherm moet staan: ‘Nee, zeker niet. Hoewel de eigenaar van het winkelcentrum een mooie vergoeding krijgt voor de plaatsing

marketing

van de schermen, is het geenszins de bedoeling om naar maximalisatie van het aantal schermen te streven. Het is namelijk belangrijk dat ze een bijdrage aan de beleving leveren en de bezoeker niet irriteren. Daarom moeten ze op de juiste plaats staan en moet de juiste content

enzovoort. Dat is onderdeel van wat wij in de samenwerking met het winkelcentrum bieden.’

‘Het systeem wordt volledig turnkey opgeleverd en men kan daar direct als marketeer of ondernemersvereniging mee aan de slag, het beste door meteen

triggers Een andere manier van actueel boodschappen uitzenden, is het koppelen van een boodschap aan een trigger. ‘Met die triggers kunnen we de consument tot op het laatste moment voor de aankoop nog beïnvloeden.

Een voorbeeld: bij temperaturen boven de

getoond worden. Belangrijk is ook dat het een logische combinatie is van normaal consumentengedrag en de aanwezigheid van reclame.’

een marketingkalender voor het jaar in te vullen. Desgewenst kunnen wij daarbij helpen.’

Overigens levert Exterion Media ook al een bijdrage levert aan een levendige

21 graden wordt er een commercial voor ijs getoond. Of: rond lunchtijd het menu van de lunchroom in het winkelcentrum. Door op deze manier actief met de content van de schermen bezig te zijn, helpen de digitale schermen de winkeliers aan een stukje omzet. Anders gezegd, winkelcentrumeigenaren die de plaatsing van onze schermen gefaciliteerd hebben, dragen een steentje bij aan het succes van hun huurders!’

Flexibel en actueel De content van Exterion Media (het gaat immers om een digitaal signaal en niet meer om papieren affiches) is geprogrammeerd in blokken van zes. Eric Kip: ‘Daarbij is een van die zes gereserveerd voor uitingen van het winkelcentrum.

Zo kan men heel simpel en desgewenst ook heel actueel met de bezoekers communiceren. Er kan een tijd van tevoren een event aangekondigd worden en op de dag zelf nog benadrukt worden. Maar men kan ook de opening van een nieuwe winkel bekend maken, extra openingstijden bekend maken, inhaken op feestdagen,

Een goede manier om de marketing van het winkelgebied te ondersteunen

Digitale schermen leveren een bijdrage aan de beleving content. Ten tijde van dit interview zijn bijvoorbeeld de Olympische Spelen actueel.

Eric Kip: ‘We hebben een samenwerking met NOC/NSF, waarbij we vanaf ’s ochtendsvroeg een ‘medaille-alarm’ van de Spelen kunnen doorgeven aan de winkelcentra. Een ander voorbeeld is het ondersteunen van promotions of sampling op het winkelcentrum. We vertellen via de schermen wat er waar te vinden is. De bezoekers vinden dat leuk en ook dit levert een bijdrage aan de beleving. De schermen wisselen dus tussen actueel nieuws, commerciële boodschappen van onze adverteerders en boodschappen van het winkelcentrum.’

nuttige data Daar helpt ook kennis bij. Zo maakt Exterion Media het mogelijk om via de digitale beeldschermen consumentengegevens te verzamelen.

Eric Kip: ‘We weten bijvoorbeeld hoeveel mensen er langs de schermen lopen, wat het geslacht is en zelfs een leeftijdsgroepindicatie is te geven. Daar­mee kun je een goed beeld krijgen van het publiek. Je kunt ook zien wat de piek­momenten zijn en hoe het verloop over de dag verspreid is. Allemaal zeer nuttige informatie voor eigenaar en ondernemers.’ ← meer weten over exterion media? e-mail: hans.dames@exterionmedia.nl. www.exterionmedia.nl scn 2016 | 4 71

data

Data: wat Het gebruik van data uit bezoekerstelsystemen in winkelcentra neemt de laatste jaren sterk toe. Ook de manier van tellen is in ontwikkeling en vastgoedeigenaren zoomen steeds meer in op de individuele winkel. Dat alles levert een forse stroom aan data op.

Wat kun je daar mee en hoe werkt dat in de dagelijkse praktijk van asset-management?

En hebben ook de huurders er wat aan?

D

it alles wordt duidelijk tijdens een interview met Klaas Boekschoten van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (asset manager winkelcentra) en Bart Schmitz van PFM footfall intelligence (ontwikkelaar van telsystemen en rapportagesoftware). Klaas Boekschoten stuurt drie interne accountteams aan die – ten dele in samenwerking met externe beheerders – het property- en accountmanagement voor negen winkelcentra verspreid over geheel Nederland doen. ‘Je moet daarbij denken aan binnenstedelijk winkelvastgoed, zoals De Passage in Den Haag, winkelpanden die deel uitmaken van gemengd eigendom zoals Zuidplein in Rotterdam en wijkwinkelcentra als Terwijde en Vleuterweide in Leidsche Rijn Utrecht en Vathorst in Amersfoort’, licht Boekschoten toe.

72 scn 2016 | 4

data

Links: Bart Schmitz, rechts: Klaas Boekschoten foto: scn

kun je ermee?

Per winkelcentrum wordt een eigen strategie en visie ontwikkeld: ‘We kijken actief naar wat voor consument er in onze centra koopt en loopt en passen daar onze branchering en marketing op aan. Daarbij vinden we het belangrijk dat we onze doelstellingen en inspanningen aan de hand van kpi’s kunnen toetsen en daar hebben we tools voor nodig.’

‘Het tellen van passanten is daarin een belangrijk onderdeel, maar we misten daarin toch een tool en realiseerden ons dat we een stap moesten maken.

Daarvoor zochten we een professionele partner die met ons mee kon denken. Bij de investering in dit soort managementsystemen speelt de prijs natuurlijk een rol, maar voor ons is het vooral belangrijk welke partij erachter zit, welke visie men heeft, welk netwerk en ook dat ze meegaan met de tijd. Dat is de reden dat we met PFM zijn gaan samenwerken, er was een goede match tussen elkaars ambities.’

Data: wat kun je ermee?

De relatie van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer met PFM is ooit begonnen met een telsysteem op De Klanderij in Enschede (niet meer in portefeuille), maar ook op de Hoge Vucht in Breda, De Haagse Passage en straks ook alle wijkwinkelcentra die a.s.r. vastgoed vermogensbeheer beheert zijn deze moderne telsystemen te vinden.

Klaas Boekschoten: ‘Met de ontwikkeling van het nieuwe gedeelte van De Passage in Den Haag besloten we een extra stap te maken door ook in de winkels te gaan tellen. Vervolgens hebben we ook een telsysteem in het bestaande historische gedeelte van de Haagse Passage uitgerold, zodat de informatie van de twee delen van de Passage zou matchen en dit levert waardevolle managementinformatie op. Met de zeer

recente uitrol in al onze wijkwinkelcentra wordt de relatie met PFM meer een partnership, omdat we ook strategisch willen werken. De technische kennis van PFM en de systemen vormen de basis voor goede data. De vraag ‘wat kun je met data en hoe kan data het management ondersteunen’ en het antwoord van PFM hierop gaf de doorslag om samen te werken.’ index Bart Schmitz van PFM hierover: ‘Niet onbelangrijk is onze ambitie om op landelijk niveau een index te lanceren, samen met enkele brancheorganisaties.

De PFM-systemen staan in veel winkelcentra van diverse eigenaren en dat maakt het mogelijk dat men winkelcentra benchmarkt met andere centra uit het

‘Actief met data bezig zijn, maakt onze centra steeds een stukje beter’ netwerk. Natuurlijk niet op detailniveau en volstrekt anoniem, maar het is heel goed mogelijk om te zien of het winkelcentrum dat men vergelijkt in de trend loopt. De deelnemer in deze pool blijft daarbij te allen tijde eigenaar van de eigen data.’

Maar het gaat niet alleen om trendvergelijkingen.

Klaas Boekschoten: ‘We willen kunnen sturen op bezoekersaantallen en verblijfsduur en onze accountteams hiervoor verantwoordelijk maken. Dat betekent dat er doelstellingen geformuleerd worden en →

scn 2016 | 4 73

data

dat de accountmanager dus niet alleen naar de algemene tendens, maar ook naar de effecten van de marketing moet kijken. Wat werkt wel en wat werkt niet?

Het is dan ook een toetsing van de effectiviteit van het marketingbudget. Natuurlijk deden we vroeger ook al metingen. Maar met de dag-tot-dagtellingen die we nu uit het systeem halen, kunnen we veel meer. De handmatige tellingen zoals we die vroeger jaarlijks of tweejaarlijks lieten doen, zijn met de komst van de elektronische telsystemen feitelijk overbodig geworden en leveren ook niet de nauwkeurigheid die we nu vragen.’ huurprijzen Het gebruik van elektronische telsystemen maakt het ook mogelijk om meer strategisch te managen. Zo kan een event voor bepaalde ‘hotspots’ in het winkelcentrum zorgen, maar net zo goed analyseren wij ‘coldspots’, bijvoorbeeld als een gemeentelijke wegblokkade voor blokkeringen zorgt. ‘Dan hebben we toch iets te bespreken met de gemeente’, zegt Klaas Boekschoten. ‘Maar de tellingen helpen ons ook bij het bepalen van huurprijzen in een winkelcentrum. Zo kan het zijn dat de landelijke tendens is dat de huurprijs omlaag gaat, maar dat bij winkelcentrum x het bezoekersaantal stijgt. In de gesprekken met de huurders is dit soort informatie natuurlijk zeer belangrijk.’

Tellen op winkelniveau In het geval van de Nieuwe Passage in Den Haag is er al in de ontwikkelingsfase voor gekozen om ook de consumentenstromen naar de winkels te meten en dit ook meteen in het bestek mee te nemen. ‘Dat is natuurlijk installatietechnisch het meest gunstig’ zegt Bart Schmitz. ‘En nu al, nog geen twee jaar na opening, zie je dat deze extra functie een enorme meerwaarde heeft. Bij vragen over een huurder kunnen wij een extra uitgebreide analyse draaien, verdeeld over de tijd. Maar we kunnen bijvoorbeeld ook een analyse maken op basis van branchering. Zoals: hoe functioneert food in vergelijking met non-food en wat is de doorbloeding. Elke vraag die ontstaat vanuit verhuur, operationeel of strategisch management kunnen we onderbouwen aan de hand van bezoekersdata.’

Hoe werkt het ‘in de winkel tellen’? Bart Schmitz: ‘Naast het systeem voor het tellen van de traffic in het betreffende winkelgebied, werken we voor de tellingen die op de winkels gericht zijn met tel camera’s

74 scn 2016 | 4

in het plafond. Bij veel retailers hangen er zelfs twee sets: een voor de eigenaar en een voor de retailer, want beide kunnen baat hebben bij de analyse van deze data. Maar ook vastgoedmanagers en gemeenten zitten er tegenwoordig bovenop. Het aantal analyses en de complexiteit neemt dan ook toe, waarbij er gemixt kan worden met andere bronnen. Het kenmerkt ook de verschuiving van de focus in het winkelvastgoed.

Vroeger was men simpel gezegd vooral gericht op de stenen, de boutjes en de moertjes, tegenwoordig draait het om de getallen. En dat heeft ook gevolgen voor

We willen onze accountteams meetbare doelstellingen meegeven onze organisaties, waar nu heel andere mensen werken dan vroeger. IT gaat nu de richting op van artificial intelligence en datawinning wordt gekoppeld aan marketing, maar ook aan sociale geografie. Het gaat zelfs zo ver dat we niet al te ver in de toekomst voorspellingen kunnen gaan doen over de effecten van te organiseren events en welke acht van de tien je net zo goed niet kunt organiseren. Maar de twee die je wel doet, daar kun je dan zwaarder op inzetten.’

Data en de huurder Stel, bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer wordt via de data-analyse geconstateerd dat een huurder een atypische ontwikkeling laat zien ten opzichte van de branche of van de andere winkels op die locatie. Wat doe je dan?

Klaas Boekschoten: ‘We hebben gedurende het jaar een aantal vaste contactmomenten met de huurder.

Het kan zijn dat onze asset- of accountmanagers tussendoor een trendafwijking signaleren, en er eerder een gesprek plaatsvindt. In elk geval is het dan prettig dat wij de data uit ons managementinformatiesysteem op winkelniveau beschikbaar hebben en daar de huurder in mee kunnen nemen. Het is immers niet gezegd dat het aan de locatie ligt, zeker niet als we zien dat de

data

naastliggende winkels van de totale bezoekersstroom een veel groter percentage bezoek de winkel in krijgen dan de winkel waar het niet zo goed gaat.’

‘Met de retailer kunnen we dan verder onderzoeken waar dit aan kan liggen. We kunnen kijken naar het winkelconcept, de bedrijfsvoering ter plekke, enzovoort. Het kan ook zijn dat de winkel wél voldoende bezoekers in de winkel krijgt, maar dat er onvoldoende verkoop volgt. De conversie is dan te laag.’ Dit soort samenwerking tussen huurder en verhuurder zal de komende jaren intenser worden. capture ratio Bart Schmitz: ‘De verhouding tussen het totale aantal bezoekers van een locatie ten opzichte van het aantal bezoekers van een winkel, noemen we de capture

ratio. Ook van dit kengetal kunnen we de ontwikkelingen in de tijd inzichtelijk maken. Bijvoorbeeld: was de capture ratio twee jaar geleden 5 procent en nu 3 procent, dan moet de oorzaak bij de winkel of zelfs de winkelformule gezocht worden.’

Wat vinden de huurders nu van deze ontwikkelingen ten aanzien van tellen bij de winkel? Klaas Boekschoten: ‘De landelijke retailer staat meestal gematigd positief tegenover dit soort tools. Maar we merken ook dat bij kleinere, bestaande winkelcentra waar we deze technieken willen invoeren, de mkbondernemer vaak bang is wat er nu weer op hem afkomt.’

‘Natuurlijk doen we zoiets niet zomaar en gaan hier informatiegesprekken aan vooraf. Daarin maken we duidelijk wat het doel is. Daarnaast geeft het de ondernemers een duidelijk signaal dat wij investeren in het betreffende winkelcentrum en dat we dat doen omdat we er mee verder willen, een strategie hebben.

Verder is het zo dat we de informatie uit het telsysteem op trend niveau delen met de winkeliersvereniging. De ondernemers kunnen dus meekijken welke kant het opgaat met hun centrum en welke invloed bijvoorbeeld promotieactiviteiten hebben op het aantal passanten en verblijfsduur’ eigen ideeën Als gebruiker van de producten van PFM krijg je de beschikking over rapportagesoftware. Je weet welke mogelijkheden er ingebouwd zijn, maar heb je als gebruiker wellicht ook zelf ideeën over wat er uitgehaald moet kunnen worden?

‘Jazeker, wij werken hier met professionele account­ managers, die dagelijks ‘in het veld’ (aan het werk) zijn. We hebben onlangs een strategische sessie gehouden en daarbij voor onze organisatie duidelijk gemaakt wat er met het systeem kan. De dataspecialist van PFM heeft hier een presentatie over gegeven en het is bijvoorbeeld heel prettig dat ook oudere data, van eerdere systemen, nog steeds meegenomen kan worden in de vergelijkende dataset.

‘Verder is het van belang dat je als organisatie beseft dat een systeem als dit pas echt groeit als je er zelf dagelijks mee bezig bent. Dan gaan die cijfers leven. Het is natuurlijk wel zo dat er voor onze winkelcentra een heleboel cijfers geproduceerd worden. Bijvoorbeeld ook vanuit onze afdeling research. Die enorme cijferberg moet wel behapbaar zijn en daarom hebben we aan PFM gevraagd om voor ons een maandelijkse standaardrapportage uit te draaien, die we per e-mail toegezonden krijgen.

De gegevens uit die rapportage kunnen we in een benchmark afzetten tegenover andere centra en zo nodig per centrum bijsturen. In feite is het zo dat het actief met de data bezig zijn, er voor zorgt dat de centra steeds een stukje beter worden.’ ←

asrvastgoedvermogensbeheer.nl www.pfm-intelligence.com

scn 2016 | 4 75

projecten

Coen van Oudheusden (l) en Roderick van Houwelingen

E

en kantoorlocatie naast een station is niet bijzonder onderscheidend.

En een locatie nabij een snelweg ook niet. Maar een locatie die goed bereikbaar is per trein en auto en daarbij ook nog eens naast een van de mooiste binnensteden van Nederland ligt, beslist wel! Met deze mooie propositie kunnen Coen van Oudheusden (regiomanager NoordBrabant bij Synchroon) en Roderick van Houwelingen (vertegenwoordigt vanuit Houwvast bv ontwikkelaar en bouwer J.P. van Eesteren) nu de markt op.

5Tracks staat voor een cluster van drie gebouwen met een gezamenlijk oppervlak van circa 40.000 m2 gelegen tussen enerzijds de nieuwe rechtbank (30.000 m2, in aanbouw) en anderzijds het nieuwe hsl-station. Bij de gebiedsontwikkeling hoort bovendien een nieuw park.

Coen van Oudheusden: ‘De drie gebouwen van 5Tracks hebben we Downtown, Midtown en Uptown genoemd. Door het plan van deze drie gebouwen lopen vijf sporen: vandaar de naam 5Tracks. Die naam is zowel een knipoog naar de naastliggende sporen, als naar de ondergrondse van steden als New York en Londen. Maar het is ook een inhoudelijke aanduiding, omdat we het concept op basis van vijf sporen vorm gegeven hebben, namelijk: work, accommodation, eat & meet, park en facilities’ mixed use Het bijzondere aan het concept van 5Tracks is dat die elementen door de drie gebouwen heen te vinden zullen zijn. Zo komen er 150 woningen (verdeeld over long- en short-stay appartementen), een internationaal hotel, verschillende typen kantoorruimten (het Deskconcept voor de zelfstandige professionals, kleinere flexibele kantoorruimtes voor wie doorgegroeid is en grote vloeroppervlaktes tot wel 2.000 m2 per verdieping voor de grotere gebruikers) en komt er een groot zakelijk restaurant. In de plinten van de gebouwen is er daarnaast ruimte voor diverse typen horeca, maar ook voor winkels en dienstverleners die aansluiten op het concept. En natuurlijk is er ook voorzien in parkeren.

Roderick van Houwelingen: ‘Het mixed-use karakter van het gebied komt dus terug in alle drie de gebouwen en dit zal heel wat traffic met zich meebrengen, zeker als je er straks de rechtbank ook nog bijtelt. De functies die we in 5Tracks willen plaatsen zijn daaraan onder­ steunend, maar kunnen vanwege de uitstekende bereikbaarheid ook een bestemming op zich zijn.

Daarom zien we hier ook wel winkels in de clicks & brickssfeer komen. Denk bijvoorbeeld aan een pick-up point van een elektronicaformule. Maar ook een tailor-made 76 scn 2016 | 4

Op Provada werd met de ondertekening tussen de gemeente Breda en ontwikkelaarscombinatie Synchroon en J.P. van Eesteren (beide TBI bedrijven) het startschot gegeven voor de ontwikkeling van 5Tracks. Een multifunctionele ontwikkeling met internationaal allure, waarbij naast kantoren ook ruimte is voor woningen, een hotel, horeca, retail en services. business suit formule of een togawinkel, een juicebar, een kapper en bepaalde services horen op 5Tracks thuis. We gaan hier een innovatief, levendig en dynamisch gebied ontwikkelen, waar vanwege de mix aan functies en gebruik niet meteen om vijf uur het licht uitgaat.’ bereikbaar Dan over de internationale allure van 5Tracks. Dat sluit mooi aan op de hsl-spoorverbinding met Antwerpen, Brussel en verder. Veel buitenlandse bedrijven hebben

projecten

Bereikbaarheid, kwaliteit en multifunctionaliteit voorop immers kantoorsteunpunten in goed bereikbare steden als Breda. Zo bezien ligt Breda centraal tussen Amsterdam en Brussel, maar ook centraal tussen de Brabantse steden. Het complex wordt qua (inter) nationale inbedding het visitekaartje van de stad Breda.

Coen van Oudheusden legt uit dat bij het bedenken van het concept van 5Tracks natuurlijk ook goed gekeken is naar de wensen van de hedendaagse hoogopgeleide professional: ‘Die vindt snelweglocaties waar verder niets te beleven is niet echt interessant meer om te werken.

5Tracks heeft niet alleen een multifunctioneel aanbod, maar ligt ook op loopafstand van de binnenstad van Breda. Een duidelijk toegevoegde waarde.’

Wie meer wil weten over de mogelijkheden voor retail, horeca of services neemt contact op met Coen van Oudheusden (e-mail: c.vanoudheusden@synchroon.nl). Bij eventuele interesse in kantoren neemt u contact op met Roderick van Houwelingen (rvh@houwvast.nl). ← www.5tracksbreda.com

scn 2016 | 4 77

communcatie

B

ij Bilfinger Real Estate staat zo rond het verschijnen van deze editie een belangrijke verandering op stapel.

Private equity investeerder EQT neemt deze tak van Bilfinger over en heeft tot doel de marktleider op het gebied van dienstverlening in vastgoed in Europa te worden. De ervaringen die Maaike Beke en haar collega’s van Property Management Retail nu opdoen met Chainels komen daar ongetwijfeld goed bij van pas, want: ‘Het online doorspelen en delen van informatie is niet alleen goed voor de efficiency in het beheer, maar draagt ook bij aan het saamhorigheidsgevoel in winkelcentra en winkelgebieden’ aldus Maaike Beke.

Samen met twee collega’s doet zij de marketing en communicatie voor winkel­

winkelcentra in heel Nederland, waaronder de Koopgoot in Rotterdam en Makado in Beek.’

24/7 informatievoorziening Hoe zou je Chainels, zoals jullie het als beheerder gebruiken, omschrijven? ‘Chainels is voor ons een online communicatieplatform voor het winkelgebied zelf. Daarbij zetten we in op 24/7 informatievoorziening.

Het is een tool waarmee we proberen het collectief sterker te maken en de samenwerking te bevorderen. Het is daarnaast ook een tool die het voor ons als beheerder mogelijk maakt om zichtbaarder te zijn voor de huurders. Dat is belangrijk, want het is een van de meetpunten waar wij door onze opdrachtgevers op beoordeeld worden.

Maar het is tegelijkertijd ook lastig, want hoe zichtbaar kun je zijn in een groot win-

‘Hechte communities in winkelcentra vormen een sterke basis voor onze beheeractiviteiten’

‘Ondernemers gaan zichzelf zien als deel van het collectief’ prachtige oplossing gevonden. Niet alleen voor de communicatie van de huurder naar de beheerder, maar ook andersom. We kunnen vanuit ons accountteam laten zien waarmee we bezig zijn, inhaken op spon­ tane gebeurtenissen of juist heel gepland communiceren over evenementen, technisch onderhoud of een sprinkler­ keuring. We geven dan een paar weken Maaike Beke en Willem Buijs

In de vorige editie van Shopping Centre NEWS trof u een interview aan met Sander Verseput en Willem Buijs, oprichters van Chainels. Zij vertelden over de ontwikkeling van informatie- en communicatieplatform Chainels en over de gedachten die daar achter zit. Hoe zijn de ervaringen van gebruikers in de dagelijkse praktijk? centra. ‘We adviseren ondernemers­ verenigingen en eigenaren van winkel­ vastgoed over alles dat met marketing en communicatie te maken heeft. Afhanke­ lijk van het dienstenpakket dat afgenomen wordt, kunnen wij ook de uitvoering verzorgen. De marketing- en communicatiemanagers van Bilfinger maken deel uit van account-teams, waarin ook commercie, techniek en administratie vertegen­ woordigd zijn. Binnen de totale portefeuille van Bilfinger Real Estate wordt marketing communicatie ingezet op een vijftiental 78 scn 2016 | 4

kelgebied als bijvoorbeeld Corridor Veenendaal met meer dan honderd huurders?’

Veelheid aan informatie en communicatie In een winkelgebied gebeuren dagelijks vele dingen: van winkeldiefstal tot lekkage, een stoeptegel die scheef ligt, technische storingen of calamiteiten. Maaike Beke begrijpt heel goed dat het voor een winkelier soms lastig te bepalen is wie daarvoor te bellen.

‘Met Chainels hebben we daarin een

tevoren een signaal, maar ook een dag ervoor en zo nodig op de dag zelf. En dat werkt in de praktijk heel prettig voor de winkeliers.’

De winkeliers Maaike Beke: ‘In verschillende door ons beheerde winkelgebieden werkt Chainels echt in twee richtingen, maar er zijn ook centra waarbij het vooral top-down is.

Dat ligt een beetje aan de samenstelling van de onder­nemers. Het zijn vaak de meer actieve ondernemers die participeren in de

communicatie

communicatie, zoals bestuursleden van de ondernemersvereniging of de filiaalmanager van het grootwinkelbedrijf.’

‘We hebben wel gemerkt dat als Chainels nieuw uitgerold is, de mensen het heel spannend vinden om voor de eerste keer een berichtje te typen en op ‘verzend’ te drukken. Je moet je realiseren dat men elkaar in een groot winkelgebied vaak niet echt kent. Maar gelukkig vindt men het na enige tijd in de regel prettig om Chainels op de smartphone of computer te hebben en zo geïnformeerd te worden, mee te communiceren of te reageren met de like-knop.’ beveiligers Een bijzondere rol is weggelegd voor de beveiligers: ‘Dat zijn de mensen die dagelijks in het winkelgebied actief zijn en heel

belangrijk vindt dat de winkeliers niet alleen via Chainels communiceren, maar elkaar ook in het echt ontmoeten. ‘Chainels is echter onverslaanbaar in het organiseren van de informatievoorziening tussen alle stakeholders. De wisselwerking die dit platform moet geven, is dat de onder­ nemers zichzelf zien als onderdeel van het collectief. Via Chainels kunnen ze niet alleen storingen of calamiteiten melden, maar ook voorstellen voor verbeteringen doorgeven. En dat dus vanuit echte betrokkenheid, vanuit het gevoel met elkaar een community te zijn.’ nieuwsbrieven Nog een voorbeeld uit de praktijk: de geprinte mede­deling, nieuwsbrief of enquête. Die komen veelal niet bij de juiste persoon terecht, blijven liggen, moeten

De Koopgoot op de Chainels-app

dien nemen we bij elke nieuwe offerte die Bilfinger uitbrengt Chainels als optie mee.’

‘Met Chainels zijn we als beheerder meer zichtbaar’ nagebeld of zelfs nog een keer nagestuurd worden.

‘Met Chainels kunnen we niet alleen mededelingen of nieuwsbrieven heel efficiënt versturen, maar kunnen we ook een poll uitsturen over bijvoorbeeld de ideeën over de openingstijden in de feestdagenperiode. Dat levert meteen een stemming op. We zien dat de winkeliers er nog steeds face-to-face met elkaar over praten, maar dat de terugkoppeling via Chainels gebeurt. Voor ons is het bouwen van een community op een winkelcentrum heel belangrijk: dat vormt de basis van ons beheer. Gebleken is dat Chainels daarin een grote rol kan spelen.’ veel weten van wat er speelt. Zij kunnen via Chainels de winkeliers snel informeren over aanhoudingen, gebiedsverboden en vals geld. Maar ook informatie over storingen en de opvolging daarvan kan de beveiliging doorgeven. Daarmee halen ze bij voorbaat veel vragen weg die de winkeliers anders gesteld zouden hebben. Ook dit draagt bij aan het saamhorigheidsgevoel en neemt redenen voor onvrede weg, omdat de winkelier door die informatieverstrekking merkt dat hij serieus genomen wordt.’

Maaike Beke benadrukt dat zij het

toenemende interesse Bilfinger werkt nu anderhalf jaar met Chainels op vier centra. In Veenendaal is het op de Corridor draaiende Chainels-systeem inmiddels doorgezet naar een centrum­ breed gebruik. ‘De binnenstadsmanager, de gemeente en de winkeliers buiten ons winkelcentrum zijn ook aangesloten op Chainels. Binnen onze porte­feuille zien we de interesse van eigenaren toe­nemen en een aantal eigenaren van centra waar Chainels nog niet draait hebben inmiddels ook het verzoek tot implementatie gedaan. Boven-

Doorontwikkelen vanuit de praktijk Chainels en Bilfinger hebben met elkaar een intentie­overeenkomst gesloten om samen op te trekken in de doorontwikkeling van Chainels. Maaike Beke: ‘We signaleren waar gebruikers tegenaan lopen en welke functionaliteiten wenselijk zijn. Een stuk productontwikkeling dus. Zo zal een marketing- en data dashboard worden ingevoerd, dat een overzicht gaat geven van alles dat te maken heeft met de marketing van een winkelcentrum. Het idee hierbij is dat alle beschikbare data met relevantie voor het gebied toegankelijk is voor alle stakeholders. Denk hierbij aan het koppelen van bezoekerstellingen, parkeerdata, weerstatistieken en sociale media. Daarbij kijken we natuurlijk goed welke informatie op de verschillende niveaus gedeeld kan worden.’

Willem Buijs, mede-oprichter van Chainels, hierover: ‘Op dit moment zijn we druk bezig om te analyseren welke data er voorhanden is en in welke vorm de eindgebruiker hier het meest aan heeft. We hopen binnen enkele maanden alles voor de Koopgoot werkend te hebben. Zo zijn we op alle vlakken bezig om het platform verder uit te breiden, er is ontzettend veel mogelijk. Uiteindelijk bepaalt de gebruiker wat wenselijk is.’ ←

www.realestate.bilfinger.nl www.chainels.com (vraag een gratis demo aan!) scn 2016 | 4 79

assetmanagement

V

anaf het dakterras op de negende verdieping is in de verte het nieuwe kantoorpand aan de Blaak te zien. Binnenkort neemt Van der Vorm Vastgoed er haar intrek. Het jaren zeventig kantoorpand aan de Van Vollenhovenstraat wordt na ruim veertig jaar verlaten. Een nieuwe plek voor een bedrijf dat een nieuwe weg is ingeslagen.

Het roer om “Van der Vorm was een traditioneel propertymanagementbedrijf”, vertelt commercieel directeur René Voortmeijer.

“We keken vooral naar hoe het vastgoed erbij stond. Zo’n drie jaar geleden kwam het besef dat het roer om moest. De focus moet veel meer komen te liggen op de beleggingswaarde: wat is de huidige waarde en wat is het morgen waard? We moeten ervoor zorgen dat we belangrijke momenten waarop we bijvoorbeeld kunnen herontwikkelen of verkopen niet voorbij laten gaan. Onze manier van werken moest anders.”

Dat dit gevolgen zou hebben voor de organisatie, bleek al snel. “We hadden binnen het bedrijf een groot aantal mensen dat al ruim dertig jaar bij ons in dienst was. Die loyaliteit hoort bij het familiebedrijf dat we zijn, maar het betekent ook een uitdaging om de gewenste veranderingen door te voeren.

We hebben ervoor gekozen om een deel van onze beheerswerkzaamheden uit te besteden. Ook hebben we geïnvesteerd

in nieuwe mensen zoals assetmanagers, projectmanagers en controllers die onze nieuwe visie, samen met de bestaande medewerkers, vorm kunnen gaan geven.

Het is goed dat er met een frisse blik naar ons vastgoed wordt gekeken, dan gaan er dingen gebeuren.”

Nieuwe assetmanagers Een van die nieuwe mensen is Judith van Eijk. Zij gaat als assetmanager retail de winkelportefeuille onder haar hoede nemen.

Dezelfde functie vervulde zij hiervoor bij NSI. Van Eijk kan de typisch Rotterdamse

René Voortmeijer en Judith van Eijk

mentaliteit wel waarderen. “Er is een grote betrokkenheid bij de winkelcentra en de winkeliers. De wil om er iets van te maken en aan te pakken is er, dat merk ik nu al heel sterk”, zegt ze.

‘Assetmanagement op z’n Rotter­dams’ noemt Voortmeijer het. “Iedereen, zelfs de

directie, heeft wel een assetmanagementtaak. Mensen moeten voelen wat het betekent en wat er voor nodig is om een object van A naar B naar C te brengen. Van onze asset- en verhuurmanagers verwachten we dat ze niet binnen blijven zitten maar veel op de objecten aanwezig zijn en een actief huurdersbeleid volgen. Ze moeten weten wat er speelt, praten met huurders en anticiperen op hun wensen en behoeften.”

Langetermijnbeleggingen Elf winkelcentra heeft Van der Vorm Vastgoed in portefeuille. Ze vormen zo’n veertig procent van de totale beleggingen (woningen, winkels en kantoren). De retailportefeuille bestaat uit solitaire A1 winkelpanden, wijkwinkelcentra en buurtcentra. De Hoven in Delft is met circa zeventig winkels het grootste object.

“We zien onze winkelcentra als lange termijnbeleggingen”, vertelt Van Eijk. “Ons doel is om waarde toe te voegen en objecten te verbeteren. Een mooi voorbeeld is De Gaard in Utrecht. Dat gaan we op termijn vergroten en we gaan woningen toevoegen.

Het gaat een completer centrum worden waarvan de identiteit nog beter aansluit bij de doelgroep. Zo worden al onze winkelcentra onder de loep genomen met als doel ze meer toekomstbestendig te maken.”

Beleving creëren René Voortmeijer heeft vertrouwen in de nieuwe aanpak. “Over drie jaar maakt De Gaard een goede kans om de NRW Jaarprijs

Assetmanagement op z’n Rotterdams Van der Vorm Vastgoed vaart een nieuwe koers. De focus is verschoven van traditioneel propertymanagement naar proactief assetmanagement. De onlangs aangestelde assetmanager Judith van Eijk gaat aan de slag met de retailportefeuille. ‘We willen onze winkelcentra klaarmaken voor de volgende generatie’.

80 scn 2016 | 4

assetmanagement

te winnen”, beweert hij. “Dat is in ieder geval onze ambitie. De herontwikkeling gaat veel verder dan een winkelcentrum opknappen, we zijn daar bezig met integrale gebiedsontwikkeling. De omwonenden en winkeliers worden nauw betrokken in de plannen en we communiceren zo goed mogelijk over de zaken die gaan gebeuren.’

‘Daarnaast zal een verduurzaming plaats­ vinden en wordt de bestrating in een veel groter gebied dan alleen het centrum aan­ gepakt. Ook de parkeervoorziening wordt flink verbeterd. Voor kinderen gaan we het zo aantrekkelijk maken dat ze tegen hun ouders zeggen ‘laten we dáár boodschappen gaan doen’. We willen altijd een beleving creëren die ervoor zorgt dat we het dominante centrum zijn binnen een wijk.”

der Vorm streeft ernaar om (minimaal) de algemene ruimtes op een hoger niveau van duurzaamheid te brengen. Als voorbeeld noemt Voortmeijer het voormalige hotel Smits aan de Vredenburg in Utrecht. Hier wordt in overleg met huurders We Fashion en Apollo Hotels gekeken op welke manier er bij de herontwikkeling kan worden verduurzaamd.

De combinatie wonen/winkelen is een pijler waar Van der Vorm Vastgoed sterk op inzet.

“Het is nodig om een dynamisch gebied te krijgen en speelt bij alle winkelcentra waar we actief zijn.” Verduurzaming van de portefeuille is een ander speerpunt. Van

Grotere rol voor marketing En hoe kijkt Van de Vorm Vastgoed tegen marketing van winkelcentra aan? Volgens Voortmeijer gaat dit een grotere rol spelen.

Dat ze hiermee op de goede weg zijn, bewijst de NRW Marketingprijs die het

‘Het publiek kiest voor centra waar iets te beleven valt’

bedrijf dit voorjaar won met zijn inzending ‘Dino’s in De Hoven’.

“We wilden een keer iets groots doen, iets dat in Nederland nog niet was neergezet”, zegt Voortmeijer. Met een ruim budget werd een drie maanden durende actie bedacht. Van klein tot groot, voor iedereen was er wel iets te doen en te beleven. Van de ondernemers werd een actieve bijdrage gevraagd in de vorm van het aankleden van etalages en eigen acties gelinkt aan het thema. Het evenement is een enorm succes geworden.

“Het enthousiasme en de toeloop heeft onze stoutste dromen over­troffen. Vooraf hadden we doelen gesteld qua bezoekers­ aantallen en het aantrekken van nieuwe bezoekersgroepen. Deze zijn ruim­schoots gehaald. We hebben vijf procent meer bezoekers getrokken en ook zijn er meer gezinnen met kinderen gekomen, een groep die was ondervertegenwoordigd. Het succes heeft ook een impuls gegeven aan de winkeliersvereniging. Ze hebben nu ervaren wat een evenement voor je omzet kan doen.” concurrentie Een jaarlijks evenement à la de Dino’s is, qua budget en organisatie, niet haalbaar volgens Van Eijk, maar het is wel de bedoe­ ling om dit eens in de twee of drie jaar te doen. “De concurrentie tussen winkelcentra is groot. Het publiek wil vermaakt worden en kiest voor een centrum waar iets te beleven is. Met alleen schoon-heel-veilig red je het niet meer, je moet meer te bieden hebben. We gaan daar de komende tijd verder aan werken. Voor In de Hoven hebben we dit jaar een kleiner evenement georga­ niseerd. De passage is versierd met 2500 Aziatische para­plu’s in de kleuren van het logo van De Hoven en heeft een aantrek­kelijke evenementenkalender, georganiseerd door een nieuw aangesteld evenementenbureau. Ook deze actie trekt weer veel publiek.”

Judith van Eijk op De Hoven in Delft

‘Binnen vijf jaar winnen we de NRW Jaarprijs’

Veel impact Een organisatie volop in beweging, dat is de situatie waarin Van der Vorm Vastgoed zich momenteel bevindt. Nieuwe mensen, nieuwe taken, nieuwe werkwijze, een nieuwe werkomgeving, alles gaat op de schop. “Het heeft best een impact voor een familiebedrijf als Van der Vorm om zo drastisch met het verleden te breken”, zegt Voortmeijer hierover.

Over ruim een jaar moet ‘het nieuwe Van der Vorm’ staan. En nog iets later zullen we weten of de voorspelling over het winnen van de NRW Jaar­prijs juist is geweest. ← scn 2016 | 4 81

Enlightening your vision

MK Illumination - the full service provider - ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

MK Illumination Holland BV

·

Tel. 0572 760008

·

info@mk-illumination.nl

·

www.mk-illumination.nl

SaMEeNn?

h lunnc r een s voo

’ Bel o chen n lun ‘same ate d

MEER BELEVING, MEER BEZOEKERS, MEER OMZET voor jouw winkelcentrum?

Bel ons voor een ‘samen lunchen’ date Dan vertellen wij je graag over onze resultaatgerichte aanpak en onderscheidende werkwijze voor meer dan 30 winkelcentra door heel Nederland. Wij verzorgen en ontzorgen. Dus laat die lunch ook maar aan ons over.

055 576 7988 PBM_Lunch Advertentie 202x125.indd 1

06 2512 5879

maureen@promotionsbymaureen.nl

www.promotionsbymaureen.nl 19-02-16 12:52

samenwerking

De gezichten van VECA. Van links af: Caspar Wortmann, Rolf Engelsing en Carlo van Oostrum

Arnhem moet weer terug in top tien aantrekkelijke binnensteden

Wat doe je als je binnenstad wegzakt in de eredivisie en verdwijnt uit het ‘linker rijtje’? Hoe zorg je ervoor dat die moeilijke crisisjaren eindelijk eens achter je gelaten kunnen worden? Wie heb je daarvoor nodig en wie trekt die kar? Het is misschien niet de meest voor de hand liggende gedachte, maar de aanzet hiervoor kwam uit de koker van de winkelvastgoedeigenaren in de binnenstad van Arnhem.

S

hopping Centre news is uitgenodigd op het kantoor van veca, de Vereniging van Eigenaren Citycenter Arnhem. Daar, aan het Willemsplein in hartje stad, heeft uw redacteur een ontmoeting met Caspar Wortmann (vanuit zijn bedrijf Ovidius directeur van veca), Carlo van Oostrum (bestuurslid veca en teammanager Retail Investments bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance) en Rolf Engelsing (initiatiefnemer veca en eigenaar Engelsing Beleggingen).

Wat bracht hen (en anderen, zie verderop) samen?

Carlo van Oostrum: ‘Als een van de grootste winkelbeleggers in Nederland beleggen wij al lange tijd in Arnhem.

Wij hebben de afgelopen jaren Arnhem zien wegzakken.

De rendementen kwamen onder druk, de leegstand in de binnenstad nam toe en de stad staat bij een aantal retailers niet meer bovenaan het lijstje. De binnenstad heeft duidelijk moeite gehad om de crisis het hoofd te bieden.

Ons beleid is dat wij in de top 15 van de beste grote steden aanwezig willen zijn (en daarnaast in dominante wijkwinkelcentra). Want die top 15, dat zijn in principe → scn 2016 | 4 83

samenwerking

de winnaars waar de consument ook in de toekomst blijft winkelen. En Arnhem hoort daar beslist bij, maar heeft het – net als meer Nederlandse steden – moeilijk gekregen.’

‘Maar we zijn concreet begonnen met Arnhem en ons contact met Rolf Engelsing was daar eigenlijk het begin van. Hij heeft inderdaad die lokale kennis en kent elke stoeptegel in de stad. Hij was ook al over een oplossing aan het nadenken. Het besef dat we daar met z’n allen wat aan moesten doen was snel geboren.’ honderd ideeën Rolf Engelsing vertelt wat zijn beweegredenen waren: ‘Zoals gezegd zag ik de stad achteruit gaan. Het was dus zaak om aan de slag te gaan en ik had ook honderd ideeën. Echter, ik besefte dat ik die in m’n eentje nooit gerealiseerd zou krijgen. Je hebt immers te maken met een gemeenteraad waarbinnen verschillende politieke gedachtes rondgaan. Als kleine belegger kun je daar nauwelijks invloed op uitoefenen. Maar je hebt ook te maken met heel veel andere partijen die direct of indirect iets met die binnenstad te maken hebben en die net als de vastgoedeigenaren vinden dat er iets gebeuren moet.’

‘Het komt erop neer dat je dit niet alleen kunt en het sleutelwoord is ‘samenwerking’. Hoewel ik zelf het liefst een plan zou maken en dit meteen zou willen uitvoeren, snapte ik ook wel dat het zo niet altijd werkt. Want het product ‘binnenstad Arnhem’ wordt door velen gemaakt en heeft ook vele disciplines in zich. We moesten dus naar een aanpak toe waarin we niet alleen de belangen van de vastgoedeigenaren zouden dienen, maar ook de brug konden slaan naar de andere stakeholders en naar de gemeente.’ vastgoed krijgt een stem Engelsing en Syntrus Achmea vonden al snel een aantal andere vastgoedpartijen die het initiatief wilden steunen, en samen met onder andere Redevco, a.s.r. Vastgoed en Nieuw Winkelvastgoed is veca in juli vorig jaar opgericht. Zo kreeg ‘vastgoed’ een stem in de stad.

‘Als je de stad ziet als een bedrijf, dan volgt dat er een duidelijke koers en regie moet zijn’ ‘We vonden wel dat deze vereniging professioneel geleid moest worden. Je moet het er niet even ‘bij doen’.

En om de juiste persoon daarvoor te vinden hebben we een pitch uitgeschreven onder een aantal bureaus’, zegt Carlo van Oostrum. ‘De vraag was heel simpel: hoe zouden we ons moeten organiseren en aan welke agenda moeten we gaan werken? Caspar Wortmann met zijn 84 scn 2016 | 4

bedrijf Ovidius heeft uiteindelijk de opdracht gekregen en hij is in de praktijk voor ons de vooruitgeschoven post die namens veca de contacten met de gemeente en andere partijen heeft en ook inhoud en sturing geeft aan de plannen.’

Op de website www.veca.nu is te lezen dat de teller op een kleine twintig leden staat. Caspar Wortmann: ‘Dat lijkt niet veel, maar daar zitten wel bijna alle grotere partijen bij. Het was bovendien ook de strategie: met grotere beleggers onderzoeken wat een lokale samenwerking zou kunnen opleveren. En dat is best wel bijzonder, want landelijke partijen zijn niet vaak lid van dit soort verenigingen. Dit maakt het ook voor die partijen wel anders, want in plaats vanaf een grote afstand te opereren, is men nu opeens heel direct bij een stad als Arnhem betrokken.

Dat is voor mij ook de reden geweest waarom ik hierop

De stad als bedrijf

wilde pitchen: dit is een hele interessante ontwikkeling en het is prachtig om hier een bijdrage aan te kunnen leveren.’

Samenwerking breder dan alleen vastgoed Om de kracht van alle stakeholders, die in de binnenstad een rol hebben, samen te brengen, is in december 2015 op initiatief van veca het convenant Platform Binnenstad Arnhem (www.binnenstadarnhem.nl) ondertekend.

Daarin onderschrijven alle partijen het hoofddoel en de aanpak, en geven zij hun commitment. Het ‘ieder voor zich’ is daarmee doorbroken.

Caspar Wortmann: ‘Dit is het businessmodel van een binnenstad. Wat is je waardepropositie? Wat wil je uitdragen. Rechts staat wie je klant is en welke kanalen je gebruikt om die bereiken. Links staat wat je daar allemaal voor doet, zoals evenementen, city dressing, etc. En tijd en geld zijn key, net als in een bedrijf.’

‘Als je de stad ziet als een bedrijf (met heel veel business units), dan volgt dat er duidelijke koers en regie moet zijn. Dus we hebben een ‘Team Stadsregie’ met een regisseur (vergelijk met een directeur) die het geheel overziet en aanstuurt, een verbinder die de contacten met de ondernemers in de stad legt en onderhoudt (zeg

samenwerking

maar de hr-manager), een huismeester die zich bezig houdt met de openbare ruimte (denk aan de facilitair manager) en een marketeer (hoe bereik je de klant). Zo hebben we de rollen van de good old binnenstadsmanager uit elkaar getrokken.’ doorbraak Wortmann vervolgt: ‘Vervolgens zijn er natuurlijk verschillende onderwerpen waar je aan wilt werken. Een jaar geleden had de gemeente nog een houding van ‘doen jullie nu maar vastgoed, laat retailers zich met retail bezig houden, dan doen wij wel de over-all visie, verkeer, openbare ruimte...’ Ik heb toen gezegd ‘nee, ook wij hebben daar ideeën over en die moeten we kunnen inbrengen. Als iedereen alleen maar op eigen terrein blijft, dan krijg je die samenwerking niet. Het is dus een doorbraak

De stad als bedrijf

geweest dat de gemeente ons heeft ‘toegelaten’ op de domeinen die vooral binnen het gemeentehuis werden bedacht.’

‘De grap is daarbij dat in de organisatie van de gemeente heel veel verschillende afdelingen zijn die iets met de binnenstad van doen hebben. Verkeer, strategie, parkeren, projecten, evenementen, et cetera. En je hebt zó met vier wethouders te maken. Dus hebben we gezegd dat we ambtenaren uit die verschillende afdelingen aan ‘onze’ werkgroepen willen koppelen.’

‘En zo gebeurt het nu ook. De gemeente steunt onze aanpak, zit als adviseur bij het platformbestuur en dat bestuur legt twee keer per jaar ‘de benen op tafel’ met de betrokken wethouders. Dat is verfrissend en geeft daadkracht. In je eentje – als individuele vastgoedeigenaar – kun je wel heel veel willen, maar je krijgt het moeilijk voor elkaar. Maar in deze constructie, samen met alle verschillende stakeholders (dat is essentieel) krijgen we veel meer in beweging.’ veranderende markt Een vraag aan Carlo van Oostrum: Syntrus Achmea was toch al een aantal jaren in de weer met haar Arnhemse winkelvastgoed en had daar ook een coördinator voor

ingehuurd. Waarom nu deze stap? ‘Die aanpak was heel erg op ons eigen vastgoed gericht. Door de sterk veranderende markt zijn wij tot de conclusie gekomen dat je daarmee niet het verschil voor de stad als geheel kunt maken.’

‘‘Samenwerken zoals wij doen, zorgt voor een stevige bodem waarop we verder kunnen bouwen’ En is dat verschil nu dan al wel tastbaar? Rolf Engelsing: ‘Ik heb hier een lijst van vastgoedtransacties in de binnenstad. Tot medio augustus zijn er dit jaar dertig verhuurtransacties geteld, wat een verdubbeling is ten opzichte van dezelfde periode in 2015. Qua winkels zijn er onder meer bijgekomen: Topshelf, Rivièra Maison, coef, Kiko Milano, cos, Superdry en Meijer&Floor. En natuurlijk moeten we Hudson’s Bay nog binnen halen.’

In een pand van een van de veca-leden? Caspar Wortmann: ‘Dat is voor mij niet de hamvraag. Het is voor al onze leden belangrijker dát zo’n partij komt, dan in welk pand precies. Natuurlijk, iemand met leegstand wil het liefst zijn eigen pand het eerst gevuld hebben. Maar voor de vereniging staat het belang van de binnenstad als geheel voorop.’ serieuze counterpart Dat is ook de drijfveer van veca als het om gemeentelijk beleid gaat. Caspar Wortmann: ‘En daardoor worden veca en Platform Binnenstad Arnhem door de gemeente ook als serieuze counterpart gezien. Er is recentelijk een nieuwe detailhandelsvisie uitgewerkt en we hebben als veca in een vroegtijdig stadium met de gemeente kunnen praten over de opzet en daar onze ideeën tegenaan gehouden. Dat heeft geresulteerd in bijstellingen waar wij als veca gelukkig mee zijn. Dat is in mijn ogen rechtstreeks gevolg van het feit dat we als serieuze gesprekspartner gezien worden, geen voorbijganger, niet een partij met alleen een individueel belang.’

Carlo van Oostrum: ‘Je ziet dat er een verschuiving plaatsvindt op het gebied van de scheiding tussen publiek en privé. Het is een ander soort samenwerking dan vroeger en als we dit met elkaar goed doen, dat ligt er een sterke bodem waarop we kunnen bouwen. Wat veca betreft ligt die bodem er en kunnen we bouwen aan een Arnhemse binnenstad die over een tijdje weer stevig in het linkerrijtje staat.’ ← Voor wie gedetailleerd wil lezen over het werkveld van VECA: www.veca.nu

scn 2016 | 4 85

juridisch

door john nijsten

Huurprijsherziening bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW

Kritiek op artikel 7:303 BW meestal ten onrechte (III)

I

n de vorige afleveringen werd onderbouwd dat de in artikel 7:303 bw gehanteerde vergelijkingsmethode de enig juiste is. Voorts werd geconcludeerd dat de aspecten waaraan de vergelijkingsobjecten moeten worden getoetst bij de bepaling van de markthuurwaarde en de vaststelling van de herzieningshuurwaarde gelijk zijn; locatie met ligging binnen deze locatie en de pandaspecten, waaronder de oppervlakte. Grote verschil is dat ter bepaling van de markthuurwaarde huurprijzen van recente transacties in aanmerking worden genomen maar bij de vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 bw de huurprijzen die de laatste vijf jaren hebben gegolden, ook van oudere contracten.

In deze aflevering komen de criteria ‘ter plaatse’, ‘objectieve/subjectieve waardering’ en ‘bestemming’ aan de orde.

Ter plaatse In artikel 7:303 lid 2 bw wordt bepaald dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs de rechter dient te letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

86 scn 2016 | 4

Volgens mij kan het criterium ‘ter plaatse’ niet los worden gezien van de (overige) aspecten die voor de beoordeling van de ligging/locatie relevant zijn. Sterker nog, indien in de wettekst dit aparte criterium niet was opgenomen, dan had dit weinig verschil moeten maken met de huidige toetsing. Als gevolg van het feit dat vergelijkbare panden in de vergelijking moeten worden getrokken, dient immers eerst

De term ‘ter plaatse’ maakt geen substantieel verschil gekeken te worden naar panden die in de onmiddellijke nabijheid liggen. Qua ligging/locatie is daar de vergelijkbaarheid het grootst.

Indien in de onmiddellijke nabijheid onvoldoende vergelijkbare panden aanwezig zijn, kan elders worden gezocht. Eerst zo dicht mogelijk bij het litigieuze pand en dan verder. Men probeert zo te komen tot een evenwichtig geheel van panden die qua ligging, grootte, front en overige omstandigheden niet noemenswaard afwijken.

De term ‘ter plaatse’ in artikel 7:303 zorgt er slechts voor dat niet direct in een ander winkelgebied of plaats naar vergelijkbare winkelruimte wordt gezocht. Ik zie hierin geen substantieel verschil tussen de bepaling van de markthuurwaarde en de vaststelling op basis van artikel 7:303 bw.

Objectief De bedoeling van de wetgever was dat de huurprijs ex artikel 303 door de rechter objectief wordt vastgesteld. De advocaatgeneraal Moltmaker in zijn conclusie bij Hoge Raad 24 februari 1984, nj 1984,787; Nieuwland/Nierop en Slothouber is duidelijk: “De huurwaarde van een bedrijfsruimte wordt bepaald door de (huur)prijs waarvoor men dat goed kan verhuren. Deze moet volgens artikel 1632a bw objectief (nl. door vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten) worden vastgesteld.

De subjectieve gebruikswaarde of bedrijfswaarde, die de ruimte speciaal voor de zittende huurder heeft is derhalve niet van belang”.

Ook de markt(huur)waarde wordt objectief bepaald. De hoofdverdeling in Taxatieleer vastgoed 1 maakt onderscheid in het worth-concept met de Nederlandse aanduiding vermogenswaarde en het valueconcept waarbij aansluit de Nederlandse

juridisch

term marktwaarde (Arnhem, Berkhout, & Ten Have, 2013). Zie hierover uitgebreid de paragrafen 2.2 en 2.3. De vermogenswaarde heeft een subjectieve insteek. De insteek van de marktwaarde is een objectieve.

Bestemming – aard van de activiteiten – gebruik – branche In de parlementaire geschiedenis van de voorganger van het huidige artikel 7:303 is met zoveel woorden door de minister gesteld dat de aard van de activiteiten niet relevant is. Toen bij de parlementaire behandeling van het aan artikel 303 voorafgaande artikel 1632a bw gevraagd werd naar een nadere precisering van het begrip ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’ antwoordde de minister: “[…] menen wij dat sterk casuïstisch bepaalde kwesties als deze naar hun aard niet in de wet dienen te worden geregeld, doch aan het feitelijk oordeel

het modelhuurcontract winkels van de roz en dat daarmee ook de branche niet van belang is. In beginsel kan ieder pand dat voldoet aan de bestemmingsomschrijving van artikel 7:290 bw in de vergelijking worden getrokken. In een eerder wetsvoorstel tot wijziging van artikel 1632a bw bestond de mogelijkheid rekening te houden met de aard van de exploitatie in het gehuurde. Dit wetsvoorstel heeft het niet gehaald.

Vraag is echter of bij een taxatie van de markthuurwaarde wel met de huidige bestemming van het onderhavige pand rekening kan worden gehouden.

Uitgangspunt is de definitie van markthuurwaarde. De markthuurwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden

densegment en het high-end segment?

Nu al is echter de klacht dat het soms moeilijk is het gewenste aantal, meestal vijf, vergelijkingsobjecten te vinden. Duidelijk is dat in het geval nog een selectiecriterium wordt toegevoegd de selectie wordt bemoeilijkt. Of wil men dat de deskundige correctiefactoren bepaalt voor het geval tussen verschillende branches wordt vergeleken. Wie is echter in staat deze correctiefactoren deugdelijk te bepalen?

Eén ding is dan naar mijn mening duidelijk: door onderscheid te maken in bestemming/ gebruik zal de discussie alleen maar toenemen. Daarbij komt dat het probleem met name speelt in planmatig ontwikkelde centra. Dan dient hiervoor een oplossing te worden gevonden. Om vervolgens het probleem groter te maken door de

tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder. In deze definitie is de huidige bestemming in beginsel ook niet relevant. De meest gerede/waarschijnlijke invulling moet uitgangspunt zijn.

aard van de exploitatie in het algemeen relevant te achten, gaat mij veel te ver.

Stel een gespecialiseerde bakker huurt in concurrentie met modezaken een winkel aan de Kalverstraat. Moet deze na het verstrijken van de initiële periode kunnen stellen dat hij een korting moet krijgen op de huurprijs t.o.v. de modezaak omdat hij een foodzaak heeft?

Moet Bakker Bart in de Kalverstraat minder betalen dan de modezaak? van de rechter en van deskundigen moeten worden overgelaten. […] Wij merken echter wel op, dat rekening houden met de aard van de activiteiten van de vestiging niet past in het systeem van de wet, dat alleen rekening houdt met de huurprijzen van vergelijkbare panden.”

Ook de Hoge Raad is die mening toegedaan. “Bij het bepalen van de vergelijkbaarheid zijn niet van belang de verschillen in bestemming tussen het litigieuze pand en de voor vergelijking in aanmerking komende panden voor zover die verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken winkelruimten” (Heineken-DELA, 1985) (Westduinweg-Konmar, 1966).

Hieruit wordt afgeleid dat de waardering op basis van artikel 7:303 bw dient plaats te vinden los van de bestemming van het gehuurde als bedoeld in artikel 1 lid 3 van

vergelijking Op het eerste oog lijkt het raadzaam dat de mogelijkheid wordt geschapen in het kader van artikel 303 de bestemming/gebruik als relevant aan te merken. Dit is ook wel door vooral juristen verdedigd. De vraag is echter hoe dat moet geschieden. Worden alleen slagers met slagers vergeleken? Worden alleen (kleinere) foodzaken met (kleinere) foodzaken vergeleken? Wordt bij de selectie de gebruikelijke hoofdbranche-indeling gebruikt, zodat bijvoorbeeld binnen de mode- en luxebranche wordt vergeleken?

Of gaat men nog verder en maakt onderscheid tussen het budgetsegment, het mid-

Conclusie De criteria ‘ter plaatse’, ‘bestemming’ en ‘objectieve/subjectieve waardering’ wijken bij de bepaling van de markthuurwaarde en de vaststelling van de herzieningshuurwaarde ex artikel 7: 303 bw niet substantieel af. In de volgende aflevering komen de criteria ‘uitbreidingsmogelijkheid’, ‘alternatief gebruik’, de factor toeval-onzekerheid en de weleens geopperde wens tot verdere detaillering aan de orde. ← scn 2016 | 4 87

score

Blijven we kijken naar de brand of werken we samen aan sein brand meester?

Door Dick van Doleweerd, SCORe

daarvoor zijn structurele en stelselmatige veranderingen noodzakelijk.

Lopend vuur In het businessmodel van veel retailondernemingen is de transitie van verkopen naar kopen nog niet, onvoldoende of nauwelijks geïntegreerd. Deze retailondernemingen

Het 'brandpreventje’ waarschuwde in de jaren 70 en 80 tegen de drie O's: Onvoorzichtigheid, Onwetendheid en Onachtzaamheid

88 scn 2016 | 4

D

e detailhandel staat stevig in brand, de ene na de andere keten fikt af en er is nog geen teken dat we de branden onder controle hebben. Acht jaar na de crisis wordt algemeen aangenomen dat diezelfde crisis niet de oorzaak is van de huidige malaise in de detailhandel. De verkoop via internet wordt daarentegen veelvuldig genoemd, maar die bedraagt slechts acht procent van de totale detailhandelbestedingen. Eén ding is zeker; een brand krijg je niet onder controle door te kijken naar de vlammen. Blussen en grondige nazorg is nodig. Ook om ervan te kunnen leren voor de toekomst en

zijn introvert en proberen met bijvoorbeeld prijzencircussen het vertrouwen in hun merk te herstellen.

Tegelijkertijd staan zij onder druk van financiële ratio’s en efficiency in de interne procesvoering. Een mix van ontvlambare elementen waarvan we het effect helaas dagelijks in de media kunnen vernemen.

In de veranderende retailmarkt mag het verdienmodel nooit worden

onderschat. De directie van V&D is daarin misgegaan en heeft dat wel gedaan. V&D werd geconfronteerd met nieuwe formules die prachtig design bieden tegen lage prijs: Zara, H&M, Primark, Forever 21, om er maar een paar te noemen. Een passend antwoord bleef uit. Strategieën om het tij te keren misten oprechte klantgerichtheid. moneymakers Mismanagement is niet de enige oorzaak dat de detailhandel in de fik staat. Ook de moneymakers leveren geen bijdrage aan het herstel van de sector. Moneymakers zijn investeerders die het niet uitmaakt of de investering een bijdrage of een ontmanteling van de detailhandelsonderneming tot gevolg heeft. Als er maar een kapitaalvermeerdering plaatsvindt. Voorbeeld: Het modebedrijf McGregor – tevens eigenaar van Adam Menswear en Gaastra – gaat

score

failliet. Cruciaal is de positie van de huidige aandeelhouders, die ook de belangrijkste schuldeisers zijn. Via leningen zijn er tal van pandrechten bedongen. Aan de voorkant laten de aandeelhouders McGregor failliet gaan en aan de achterkant kopen zij het bedrijf weer op.

Dit staat heel ver van klant­ gericht­heid waar de detailhandel feitelijk­voor zou moeten staan, maar heeft alles te maken met kapitaalvermeerdering.

Van sussen naar blussen De sleutel is om door creatieve samenwerking in een continu proces de verbinding met de consument te versterken. Samenwerking en oprechte klantgerichtheid, daar gaat het om. Het probleem is daarbij niet om nieuwe ideeën te bedenken, maar om oude patronen die sterk verankerd zijn op te geven. Het accepteren en goedpraten leidt niet tot een passend antwoord op de brand. We moeten samen aan de slag.

Negentig procent van de consumenten oriënteert zich op internet voor zij tot koop overgaan. Het internet biedt de consument ruimere mogelijkheden. Het is echter niet de verkoop via internet, maar de informatie via internet die de detailhandel blijvend heeft veranderd. De actieradius om te kopen is vergroot en niet meer lokaal gebonden. aan de slag De invloed van internet is niet meer weg te denken. Waarom integreren we dit verkoopkanaal dan niet in onze aanpak en blijven we het bestempelen als verstorende factor

pre-exit Mede door de lage rente is het aantal overnames van mkb’ers in de detailhandel het afgelopen jaar verdrievoudigd. Bedrijven verkopen een deel om het familiekapitaal te spekken, oftewel: pre-exit.

De pre-exit strategie versterkt het bedrijf. De eigenaar verkoopt dan een deel in zijn bedrijf, maar stapt niet op. Hij blijft dan nog enkele jaren aan om van de investering een succes te maken. Het aantrekken van voor de bestaande business? Niet meer sussen dus, maar ermee aan de een investeerder is dan bedoeld om slag. De trendbreuk waarin we ons kennis in huis te halen die de eigebevinden markeert immers een ijknaar niet heeft, expertise om te kunpunt in de tijd: de toekomst zal niet nen groeien.

De veranderingen in de detailhan- “meer hetzelfde brengen”. Dan is vernieuwend denken gevraagd. Anders del botsen met oude patronen die denken gericht op de belevingssterk verankerd zijn en dat is mede waarde van de consument. Het is tijd de oorzaak dat de brand in de branvoor omdenken! che stevig aan het uitbreiden is.

Marketing zal zich moeten richten op het koopproces; hoe oriënteren, kopen en consumeren je klanten? Dit speelt zich niet alleen binnen de vier winkelmuren af. Alle stakeholders

moeten gericht zijn op het primaire doel: realiseren van een attractief en goed functionerend winkelgebied.

De consument, in al haar facetten, is datgene wat retailers, winkelvastgoedeigenaren en beleidsmakers bindt.

Zorg er daarom voor dat het voor consumenten de moeite waard is om naar de plek te komen waar zij inspiratie en de ultieme koopprikkel kunnen krijgen: uw winkel en uw winkelgebied! technologie De komende jaren zal het winkellandschap ook op technologisch gebied verder drastisch veranderen.

Tablet assisted sales, virtuele paskamers, en ibeacons om vaste klanten te herkennen leiden naar een consument die verrast wil worden.

Een consument die verrast wordt is namelijk sneller geneigd tot aankoop over te gaan.

De oude patronen zijn helaas diepgeworteld en zullen zelfs na een stevige brand weer uitlopen.

Alleen blussen van zichtbare vlammen is niet afdoende. Het duurzame verdienmodel is te bereiken met crea­tieve samenwerking gericht op belevenis, ambiance en sfeer waarin het productenaanbod zich bevindt.

Laten we eerst met alle stakeholders eens leren om samen te gaan blussen.

Dat leidt tot rust en consumentenvertrouwen, de eerste stap naar het sein brand meester! ← scn 2016 | 4 89

seminars

Door Hans van Tellingen (*)

G

iuliano Mingardo heeft de laatste jaren furore gemaakt als parkeergoeroe.

Een goeroe die aan wensdenken doet. In veel publicaties probeert hij aan te tonen dat ‘gratis parkeren’ niet bestaat. Dat klopt op zich, al bestaat gratis parkeren voor de consument wél. Verder beweert Mingardo, dat mensen die met de voet of fiets komen, belangrijker zijn voor de winkelomzet dan mensen die met de auto komen. En dat je eigenlijk prima afkunt met minder parkeerplekken op winkellocaties. Dat dat dus geen klanten kost.

Veel mensen geloven hem.

Mingardo baseert zich op eigen onderzoek. Twee mini-onderzoekjes om precies te zijn. In de omgeving van een buurtsuper in Leiden. En in de winkelstraat de Meent in Rotterdam. Geen representatieve voorbeelden zeg ik dan. Kwalijker is dat hij de bestedingen van fietsers en voetgangers met een veelvoud vermenigvuldigt. Zodat het net lijkt alsof voetgangers en fietsers belangrijker zijn voor de winkelomzet dan bezoekers, die met de auto komen. Een rekenfout. molenaar Cor Molenaar is de man van het boek ‘Het einde van winkels?’ Hij voorspelde totale disruptie in 2012. Meer dan 33% van alle winkels zouden zijn verdwenen in 2016. Nu die voorspelling niet is uitgekomen (de totale winkelvoorraad is qua metrage niet afgenomen) richt hij zich op ‘allerhande oplossingen’ voor de retail en verzamelt deze bij elkaar.

Veel van zijn opvattingen zijn ‘geleend’ van derden. In januari 2015, in een geschrift over Veghel, beweerde de heer Molenaar nog dat parkeren niet zo ter zake deed. Een paar maanden later pleit hij opeens wél voor gratis parkeren. Omdat er 90 scn 2016 | 4

Discussie tussen kemphanen Mingardo en Molenaar komt niet echt los

Seminar Retail en Parkeren bleef steken in algemeenheden Op 20 juni jl. vond het seminar Retail en Parkeren plaats. Door velen was hiernaar uitgekeken. Georganiseerd door het blad Parkeer 24. Gehouden op de Erasmus Universiteit Rotterdam. Oftewel de werkplek van de heren Mingardo en Molenaar.

ergens in een klein dorpje in Wales bleek, dat een kapotte parkeerautomaat tot meer parkerende bezoekers leidt. Een doorwrochte visie lijkt echter afwezig op het gebied van parkeren. Of van een mening gebaseerd op feitelijk onderzoek.

De feiten van Strabo De hoofdredacteur van Shopping Centre news heeft mij gevraagd om aanwezig te zijn bij het seminar. Om een artikel hierover te schrijven.

En om de conclusies te vergelijken met de feiten. Deze zijn namelijk benoemd in het in september 2014 (in SCN) verschenen artikel ‘het

gigantische belang van het aandeel parkeren in de winkelomzet’ (nu hoofdstuk 4 van #WatNouEindeVanWinkels). Uit dit artikel, dat gebaseerd is op Strabo-onderzoek in een representatieve steekproef van 31 winkelcentra en winkelgebieden, blijkt het volgende: → 44% van alle bezoekers aan winkelgebieden komt met de auto (in binnensteden ligt dit percentage wat lager, in stadsdeelcentra wat hoger en wijkwinkelcentra scoren gemiddeld). → Dit is goed voor 60% van de totale winkelomzet (in binnensteden ligt dit percentage wat lager, in stads-

seminars

De kemphanen bleven steken in algemeenheden.

Zoals: een winkelgebied moet een ‘hedonisch’ (o dear) geheel worden deelcentra wat hoger en wijkwinkelcentra scoren gemiddeld). → Bezoekers per auto besteden gemiddeld ongeveer twee keer zoveel als bezoekers die lopend komen of per fiets. → In een aantal stadsdeelcentra (met geheel of gratis parkeren) ligt het aandeel ‘auto’ in de winkelomzet vaak nog hoger dan 60% en betreft soms wel 80%. → Het parkeertarief (als er geen sprake is van gratis parkeren voor de consument) heeft weinig invloed, is dus in-elastisch, het maakt niet uit

git Gerritse (directeur Nederlandse Raad Winkelcentra) ook haar best deed, de heren lieten niet het achterste van hun tong zien. Zij bleven steken in algemeenheden. Zoals: het draait niet alleen om parkeren. Of: het gaat ook om winkelaanbod. Of: een winkelgebied moet een ‘hedonisch’ (o dear) geheel worden. Of: partijen moeten beter samenwerken. feitelijk gedrag Eens, zeg ik dan. Of in ieder geval: gedeeltelijk eens. Alleen: ik kwam voor een pittige discussie. De enige

Dagvoorzitter Birgit Gerritse (NRW)

of je bijvoorbeeld € 1,80 of € 2,30 per uur moet betalen. → Stadsdeelcentra of wijkwinkelcentra waar betaald parkeren is ingevoerd (nadat er eerst sprake was van gratis parkeren voor de consument) kampen met een verlies aan bezoekers en een verlies aan omzet tot wel 30%.

De presentaties en de discussie De heren Mingardo en Molenaar hadden duidelijk van tevoren afgesproken niet écht in discussie te gaan. Het ging dan ook niet over de eerder ingenomen standpunten.

Hoezeer de uitstekend leidende Bri-

‘feiten’ waar Molenaar mee aankwam, betroffen onderzoeken waarin consumenten zeiden dat ze waarschijnlijk vaker zouden komen als er sprake zou zijn van gratis parkeren in een fictieve toekomstige situatie.

Tja, dat kun je niet in kaart brengen, zeg ik dan als winkelcentrumonderzoeker. Alleen feitelijk gedrag is vast te stellen. En daarvan beweren de heren juist dat dát juist niet is vast te stellen. Dat winkelomzet en parkeergedrag volgens hen niet zijn te isoleren als elkaar beïnvloedende variabelen. Maar heren, dat kan dus wél! Zie ook het kopje in dit artikel ‘feiten van Strabo’.

gemiste kans Jammer, het seminar was een gemiste kans. En wat verder Mark van Doorn van Philips (die ook een presentatie gaf) daar deed, was mij volstrekt onduidelijk. Hij had het over LED-verlichting. In Veghel bijvoorbeeld. Interessant verhaal. Maar off-topic.

Lessons to be learned De lessen zijn: de variabelen parkeren en winkelomzet zijn wél te isoleren. Het belang van parkeren is heel groot. En bezoekers per auto zijn goed voor het leeuwendeel van de winkelomzet.

Houd dus een nulmeting (bijvoorbeeld voor de invoering van betaald parkeren) en een effectmeting (na de invoering). Breng in kaart wat de omzet is. Breng in kaart wat het omzetaandeel per vervoerstype/modaliteit is. En bestudeer dan de effecten. Simpel. Eenvoudig.

Meetbaar.

Strabo verricht veel onderzoek naar winkelgebieden met een veranderend parkeerregime. In een vervolgartikel over het grote belang van de ‘auto in de winkelomzet’ komen wij binnenkort terug op het onderwerp. Met nog meer feiten dan in het eerste artikel. Waardenvrij. Representatief. En controleerbaar. ←

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van de bestseller #WatNouEindeVanWinkels, een boek bestaande uit negen artikelen, die eerder in de Shopping Centre News zijn voorgepubliceerd. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen scn 2016 | 4 91

leegstandsbestrijding

‘J

e kunt leegstand niet toestaan tegenover bezoekers, buren, aandeelhouders, eigenaren, gemeenten, et cetera’, stelt Bram Loggers. ‘Het is ook niet uit te leggen aan onze kinderen dat we vastgoed realiseren en dat vervolgens onnodig leeg laten staan, zonder daar veel aan te doen. Leegstand is niet duurzaam, leegstand is in feite asociaal.’

Doen we genoeg om leegstand te verminderen? Bram Loggers denkt van niet en heeft daarom onlangs Leegstandsbestrijding.nl opgericht om leegstand beter te bestrijden.

25 jaar ervaring Bram Loggers is 25 jaar werkzaam geweest in de acquisitie, ontwikkeling en verhuur van vastgoedprojecten bij Ahold, ing en a.s.r. ‘Niet alle projecten waren een succes, ook in goede tijden was er wel eens sprake van leegstand. Daar werd dan paniekerig op gereageerd. Harder roepen naar de makelaar, beheerder of belegger, extra verhuurinspanningen of incentives plegen. Dat zijn lapmiddelen, een helder plan ontbrak meestal. Dit bleef hangen in mijn hoofd.’

Loggers voert een voorbeeld op: ‘Bij a.s.r. hebben wij in 2010 een 70% verhuurd wijkwinkelcentrum na oplevering in bezit gehouden, om de verhuurgraad te verhogen en het daarna te verkopen. Mij werd

‘Ik schud de aanpak van leegstand op. Dat schuurt, maar dat geeft helemaal niet’ gevraagd dat te doen. Ook hier was er geen plan hoe de leegstand te bestrijden en zo’n plan bleek ook niet beschikbaar in de markt. Toen heb ik zelf maar een eerste leegstands­bestrijdingsplan gemaakt en de regie gevoerd op de uitvoering daarvan.

Het centrum is succesvol verhuurd en in 2015 verkocht, iedereen tevreden. Dit was eigenlijk de druppel om te willen starten met leegstandsbestrijding.nl.’

Je noemt vaak het woord strijd of bestrijding, waarom is dat?

‘Omdat het verminderen van leegstand absoluut niet vanzelf gaat, het is blijven duwen en trekken. Er spelen allerlei belan92 scn 2016 | 4

gen en partijen acteren separaat op hun eigen gebied. Die moet je in beweging brengen. In een leegstandsbestrijdingsplan worden overheden, eigenaar, beheerder/ makelaar en huurder aangesproken op verbeterpunten binnen hun eigen scope. Dat vinden ze niet altijd leuk.’

Leegstand verminderen wil iedereen wel. Maar wat maakt jouw aanpak onderscheidend?

Bram Loggers: ”Ik ben geschoold in de traditie van het onderzoeken van een probleem, het vervolgens opstellen van een plan om dat probleem op te lossen en tenslotte volgt de uitvoering van dat plan. Ik combineer dus analyse met de daaropvolgende uitvoering, want leegstandsbestrijding.nl is een advies- en uitvoeringsbureau.

De kern is bij leegstand niet in paniek raken, maar het probleem analyseren, oplossingen aandragen in een leegstandsbestrijdingsplan, keuzes maken en die gaan uitvoeren.

Die methodische aanpak plus uitvoering is nieuw in Nederland.’

Dat klinkt nog wat academisch, hoe werkt leegstandsbestrijdingsplan.nl concreet?

‘Het klopt dat ik het helemaal niet vervelend vind om een methode wetenschappelijk te toetsen en dat heb ik ook uitgebreid gedaan.

Ik heb me er ook in verdiept hoe men dit buiten Nederland doet. Van die kennis kunnen we ook hier de vruchten plukken. Daarbij breng niet alleen een methode, het is een aanpak die ook concreet wordt uitgevoerd.

Op hoofdlijnen start leegstandsbestrijding met een korte lokale analyse van de situatie.

Hoe is de leegstandssituatie in de gemeente en wat is er aan de hand met de leegstand in het object. Wat zijn de plussen en minnen van het object, wat gebeurt er in de omgeving en wat onderneemt de concurrentie. Dit onderzoek leidt uiteindelijk tot aanbevelingen voor de opdrachtgever voor het betreffende leegstandsprobleem.

Er zijn leegstandsbestrijding.nl zo’n 25 werkzame maatregelen bekend, die bij

‘Leegstand is onnodig en asociaal’ Toen Bram Loggers deze zomer in Italië op vakantie was, bracht hij ook een bezoek aan Milaan. Het trof hem dat ook daar – zelfs op prominente locaties – veel leegstand te zien was. Voor hem was het duidelijk: leegstand lost niet meer vanzelf op als de economie beter draait, ook niet in Milaan.

leegstandsbestrijding

het terugdringen van leegstand overwogen worden. Van ingrijpend tot eenvoudig.

Voorbeelden van ingrijpende maatregelen zijn het onderzoeken van een functieverandering, transformatie of wonen in en boven winkels. Aanbevelingen van eenvoudige aard zijn het realiseren van evenementen en pop-up initiatieven. In het middensegment van maatregelen zitten veelgebruikte, zoals een andere aansturing van de beheerder, de makelaar en een andere aanpak van marketing en verhuur. Hierin valt veel te winnen. Van deze 25 maatregelen worden er zo’n vijf ter besluitvorming voorgelegd die op de betreffende leegstand zouden moe-

ten werken. De uitvoering van het plan zal de leegstand verminderen of zelfs volledig oplossen.

Slaagt een leegstandsbestrijdinsplan altijd?

‘Nee, zeker niet, het is geen tovenarij. Er zullen ook kansloze objecten zijn die altijd leeg zullen staan. Maar is daar dan wel goed naar gekeken en is er alles aan gedaan in de uitvoering? Mislukkingen van een leegstandsbestrijdingsplan zijn er nog niet te melden, maar daar is de startup ook nog te jong voor.’

‘Ik weet zeker dat in de 25 mogelijke maatregelen tegen leegstand er altijd een wel aantal gevonden kunnen worden die zouden kunnen werken op die leegstand.

Die worden benoemd, daar wordt draagvlak voor gezocht, maatregelen worden in gang gezet, eventuele weerstanden worden besproken en zaken worden vlot getrokken.

En als een maatregel onhaalbaar blijkt dat kan een andere worden ingezet. Altijd de leegstand honderd procent oplossen kun je natuurlijk nooit waarmaken, maar dat zal de komende jaren moeten blijken. Laten we de strijd maar aangaan.’

Voor wie werkt leegstandsbestrijding.nl ?

‘In feite voor alle betrokkenen bij leegstand in commercieel vastgoed. Beleggers en ontwikkelaars/bouwers tonen al belangstelling. Zij hebben ook een financieel belang om de leegstand te beperken in hun objecten of projecten. Zowel bestaande objecten als nieuwbouwprojecten zijn aan de orde. Ook winkeliersverenigingen melden zich, omdat ze zich afvragen of de huidige aanpak van leegstand die ze ondergaan wel de juiste is.’

‘Leegstand staat daarbij ook op de agenda van overheden. Zowel op gemeentelijk niveau als ook op Rijksniveau zijn er initiatieven gestart om leegstand aan te pakken.

Zie de Retailagenda en de Retaildeals.’

Wat kunnen mensen doen die leegstand willen aanpakken?

‘Ze kunnen via leegstandsbestrijding.nl­en diverse media zich verdiepen in de aanpak, methodiek plus uitvoering, om te kijken of het ze aanspreekt. Ik ga graag in gesprek om te bezien wat er aan de hand is en of een leegstandbestrijdingsaanpak zinvol is. Die aanpak is maatwerk.’

Er is zoveel leegstand, krijg jij het niet veel te druk?

‘Het eerste klopt absoluut en het is inderdaad ook zo dat leegstandsbestrijding zeer actueel is. Daarom start ik ook nu en ben ik trots op deze startup. Ik verwacht het zeker niet allemaal alleen te gaan doen en ken creatieve en doortastende mensen die methodiek en uitvoering kunnen combineren. Eerst zou ik leegstandsbestrijding. nl­ op de kaart willen krijgen als het beste advies- en uitvoeringsbedrijf om leegstand te bestrijden. Daarom ben ik ook blij met dit interview.’ ← Meer informatie op: www.leegstandsbestrijding.nl

scn 2016 | 4 93

in the pipeline

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amersfoort

Retailpark Amersfoort O 2016 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Mosveld o 2016 i 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 apeldoorn

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ amstelveen alphen a/d rijn

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2016 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

amsterdam

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2016 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

BK40

IJburg Blok 49B O 2016 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

94 scn 2016 | 3

O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2016 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

o 2016 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2016 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

bilthoven

Vinkenplein o in ontwikkeling m 1400 m2 p Synchroon i Arjan de Vries, T 088 010 5700 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o 2016 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2016 m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

delft

Hovenpassage o 2016 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i D. Hoek, T 010 2092723 ▼ boskoop berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

eindhoven

Meerrijk Meerhoven

de lier beverwijk

De Winkelier

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

breda

De Barones o 2016 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

Meerplein o 2018 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

O 2012–2016 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

o 2016 m 2500 m2 p MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie i Simone Kramers, T 033 253 1701 den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 drachten

enschede

Raadhuisplein

Stokhorst

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Centrumplan Brunssum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

o 2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2016 | 3 95

in the pipeline

’s-Gravenzande

Hart van ’s-Gravenzande o 2017 m 9000 m2 p BPD Creating living environments i Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

kampen

Hanzewijk O 2016 M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram → 245 gratis parkeerplaatsen → eigen expeditiehof → nog 1 unit te huur van 105 m2 P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

harderwijk

Waterfront o 2016 m 20.000 m2 p Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

maastricht

Brusselse Poort Leens

De Marren O 2016 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2016 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leiden

Aalmarkt, Catharinasteeg ’s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

Nijmegen

Handelskade o 2016–2018 m 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) p BPD creating living environments i Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

ridderkerk

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

papendrecht

Aalmarkt, Waagblok

hilversum

Hilvertshof o 2016 m 20.000 m2 p Kroonenberg Groep met Centrum Projecten i T 035 642 2325 ▼

96 scn 2016 | 3

o 2016 m 25.000 m2 p Provast i T 070 308 10 30

Stationsgebied o 2017 m 1097 m2 horeca p Synchroon i Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

papendrecht

Land van Matena o 2017 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling i Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

in the pipeline

rotterdam

Forum Rotterdam o 2018 m 60.000 m2 retail, kantoren en appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

stein

utrecht

Winkelcentrum Stein o 2016 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Neude o zomer 2017 m ca. 5475 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

zeist

Allegro o 2016 m 600 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 033 253 1701

veenendaal

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Group i Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

uithoorn

Zijdelwaard o 2016 m 13.000 m2 p Colliers Int. Real Estate i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Brouwerspoort O 2016 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788 zoetermeer

o 2016 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

Cadenza o 2016 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

▼ vlissingen utrecht

Leidsche Rijn Centrum Centrée o 2016 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

o 2017 m 28.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

De Bestevaer o 2016 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

zwolle

Ritmeesterhof o 2016 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

scheveningen

Norfolk (De Zuid) o 2016–2022, gefaseerd m 5700 m2 commerciële ruimte p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

zwolle wognum

De Boogerd O 2016 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Katwolderplein O 2017 M 200 m2 winkels, bioscoop, parkeergarage en supermarkt P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

scn 2016 | 3 97

actueel

Digitaal Supplement bij deze NRW Special S

L

colofon

NRW

IA C E P

Dit jaar geven wij drie keer een Digitaal Supplement uit. Een uitgave speciaal gemaakt voor uw smartphone, dan wel tablet of desktop computer.­ Dus geen pdf van deze uitgave, maar een separaat product, met grotendeels andere inhoud dan het magazine.

Shopping Centre News jaargang 18 (2016), 4 • 104 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement

98 scn 2016 | 3

U kunt ons Digitale Supplement #3 bekijken door onze website www.scn. today te bezoeken (tabje Digitaal) of door deze URL in te voeren: http:// digitaal-supplement.scn.today/ digitaal-supplement-3 Ook kunt u bijgaande QR-code scannen.

gedrukte/verspreide oplage 3000/2900 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

b2b

B2B-pagina’s belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance

ontwikkeling

Synchroon

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Nico de Vries Decoratie

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

illuminatie

MK Illumination Holland J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

decoratie

Televisieweg 91 1322 AK Almere

PBB City Lights

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

illuminatie en decoratie

belegger/ontwikkelaar

decoratie

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

illuminatie

Rako Groep bv

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

scn 2016 | 3 99

b2b

beplanting

Oase Lease beplantingen

decoratie

Accent deco & expo

beplanting

Flower and Shower

Broekweg 3 3956 NE Leersum

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

illuminatie

reclame

illuminatie

DECOLIGHTS

Feestverlichting Starlight Illumination for shopping areas

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

bewegende animatiefiguren

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

promotie

branding

Promotions by Maureen Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

advies & strategie

100 scn 2016 | 4

Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

events & marketing

FanWork Events & marketing Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

communicatie openbare ruimte

Ngage Media Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

b2b

marketing & promotie

TOF Evenementen

communicatie/ict

marketingcommunicatie

Chainels

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

reclame

Buro Toob Reclame en media

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

communicatie

Voutje.nl Tekstcorrectie en -redactie

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

I  www.voutje.nl E info@voutje.nl

facilitair

parkeren

juridisch

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Interparking Nederland

Uw tekst gegarandeerd foutloos en vlot leesbaar!

Bricks Advocaten

Postbus 134 6880 AC Velp

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

facilitair

BUKO Bouw & winkels

makelaardij

adhoc horecamakelaars

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

scn 2016 | 4 101

b2b

congres & evenement

Spryg Real Estate Academy

CBRE

Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen

Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Q&A Research & Consultancy Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

s t r a b o)

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

nieuws

Uw bedrijf in deze rubriek?

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

management

CBRE

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

kennis & informatie

102 scn 2016 | 4

management

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

A TASTE FOR

SHOPPING Wat wij zes jaar geleden voor ogen hadden is werkelijkheid geworden. Gelderlandplein is niet langer een winkelcentrum waar je alleen naar toe gaat voor de dagelijkse boodschappen. Het is nu een plek waar je wilt zijn en blijven. Waar je naast een keur aan prachtige modemerken, ook komt om te lunchen, te genieten van kunst of voor die ene bijzondere Japans-Koreaanse supermarkt. Gelderlandplein is een bestemming geworden en een grote bron van inspiratie voor de rest van onze retailportefeuille. Dank voor de erkenning! kroonenberg.nl