SCN 5-2014

thema

5 | 2014

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

dossier belev ing

Retailjuweel

Den Haag verwelkomt de nieuwe Passage

De mannenopvang van Corio

n t op in Berlij Het kan nie

Nieuw aanbod in Almere

C&A op z'n Zaans

www.centrumwaddinxveen.nl

Uit liefde voor de inwoners

Het is feest! Het nieuwe centrum van Waddinxveen is klaar! Een echte ontmoetingsplek. Bij het slaan van de eerste paal in 2012 was er ongeloof.

‘En wanneer volgt dan de tweede paal?, was de meest gehoorde grap.

Decennialang is er gepraat en nagedacht. De discussie is gekanteld en aan het rollen gebracht door principes om te buigen naar perspectieven.

Loslaten, met andere ogen bekijken en met onverwachte combinaties een nieuwe realiteit creëren. Uiteindelijk hebben we door minder te realiseren, meer mogelijk gemaakt.

Geluk is voor iedereen

Uit liefde voor de stad creëren we een beter leven.

www.asrvastgoedontwikkeling.nl

inhoud

2014 | 5

in deze editie dossier belev ing

nieuws Mooiste supermarkt van Nederland 4 Nieuwe planning NRW-prijzen 4 Winkelcentrum-kwaliteitsmonitor 7 Duurzame vloeren 38

De retailer als popster Winkelen, een belevenis met betekenis Minicongres beleving Community relations De Man Cave van Corio SCORe: vernieuwend denken loont Aandacht voor belevingswaarde Wat doen we met de kids?

17 21 22 24 27 30 32 36

visies Duurzaam herontwikkelen Den Haag en de vinken van Darwin De zonnige kant van outletcentra

rubrieken en columns

projecten Zaans icoon van Redevco Het retailjuweel van Den Haag

12 39

reviews Congres Future shopping Jorine de Soet in de Tanger Markt Het kan niet op in Berlijn Met de NRW in Ierland

10 44 48

16 54 58 62

Verwaaijen 5 Johan Haringsma 20 John Nijsten over huurzaken 52 De Fouw 53 Beurzen & congressen 57 Personalia 65 Luisje 65 In the pipeline 66 B2B-pagina’s 71 Colofon 74

grote foto op voorpagina: scn, bas brugman

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl. scn 2014 | 5 3

nieuws

Mooiste supermarkt van Nederland Tijdens het Supermarktvastgoedcongres wordt op 25 november 2014 de winnaar bekend gemaakt van de verkiezing Mooiste supermarkt van Nederland.

Het betreft supermarkten die niet langer dan anderhalf jaar geopend zijn. De zes genomineerde (in willekeurige volgorde) zijn: • Jan Linders, Raadhuisstraat, Venray • Dirk, 2e Hugo de Grootstraat, Amsterdam • Albert Heijn, Jan Evertsenstraat, Amsterdam • Jumbo, Wagenerf, Oudewater • Vomar, Kemphaanstraat, Wormer • Coöp, Bleeck, Stavoren De genomineerde locaties zijn door de voltallige jury bezocht en beoordeeld. De vakjury wordt daarbij vergezeld door een architect met uitgebreide ervaring in de ontwikkeling van supermarktvastgoed. Na een juryberaad wordt de winnaar gekozen en worden de juryrapporten opgesteld.­ De onafhankelijke vakjury bestaat uit Jeroen Verwaaijen (Strabo), Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning, juryvoorzitter), Gertjan Slob (Locatus), Peter ter Hark (Retail Prospect) en Brian Scott (onafhankelijk architect).

Naast de uitverkiezing biedt het congres volop nieuws dankzij Maarten van Lit (LMBS Retail), die ingaat op actuele trends in supermarktvastgoed, en Hans Eysink Smeets die ingaat op het thema van het congres: innovaties in supermarktvastgoed. Roland van den Berg licht namens Jumbo de e-commerce strategie van deze formule toe. Het Supermarktvastgoedcongres is mede dankzij de verkiezing uitgegroeid tot hét event in de sector. Beslissers in supermarktvastgoed zijn graag aanwezig op dit congres.­ Deelname aan het Supermarktvastgoedcongres staat garant voor nieuwe inzichten en nieuwe contacten. Meer informatie is te vinden op www.supermarktenruimte.nl

Nieuwe planning Kort na het zeer geslaagde Marketingcongres in september, maakte NRW bekend dat er in de kalender van 2015 een paar belangrijke veranderingen ten aanzien van de Jaarprijs en Marketingprijs doorgevoerd zullen worden. SCN sprak erover met directeur Brigit Gerritse van NRW en Jos Sentel, juryvoorzitter van de NRW Jaarprijs.

D

e afgelopen jaren werd de uitreiking van de Jaarprijs in april en die van de Marketingprijs in september­ gehouden. Brigit Gerritse: ‘Vanaf volgend jaar wordt dat anders. In 2015 organiseren we in het voorjaar ons Marketingcongres en in september het congres rondom de Jaarprijs. Daarbij zal er in 2015 eenmalig geen Marketingprijs worden uitgereikt.

De reden voor dit laatste is tweeledig. Enerzijds zou door de verschuiving het uitreikingsmoment van de prijs van 2015 te dicht op dat van 2014 komen te liggen. Anderzijds merken we dat het toch noodzakelijk is de sector ervan te doordringen dat marketing belangrijk is. Nederland loopt ten opzichte van het buitenland hier echt nog in achter en als nrw willen wij de sector hier meer in begeleiden. Daar gaan we onder andere het marketingcongres in het voorjaar voor gebruiken.’

‘Verder zullen we gedurende het hele jaar workshops organiseren en ook weer een toolbox ontwikkelen. Dat gaan we op een manier doen die helpt bij het voorbereiden van een inzending op de Marketingprijs en daarmee in feite ook bij

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

4 scn 2014 | 5

thema

NRW prijzen Links: campagne Zeeheldenkwartier Den Haag, winnaar van de Marketingprijs 2014.

Daarnaast: project van Redevco aan de Kleiweg, Gouda; winnaar Jaarprijs 2014.

het opzetten en uitvoeren van een marketingcampagne of event. Het mes snijdt dus aan twee kanten. Voorjaar 2016 is er dan weer de uitreiking van de Marketingprijs.’ feestmaanden Zoals gezegd verschuift ook de nrw Jaarprijs. Juryvoorzitter Jos Sentel hierover: ‘Januari en februari zijn niet bepaald de meest aantrekkelijke maanden om het juryproces te doorlopen. Het is donker, vaak slecht weer en na de drukke feestmaanden zakt ook het bezoekersaantal in. En dat zag je ook terug in de sfeerimpressies op video.

Dat is een van de redenen om te schuiven, maar niet de enige. Zo zijn we al een paar jaar bezig met het zo objectief en transparant als mogelijk maken van de nrw Jaarprijs.

Daar is onder mijn voorganger Ron Cijs de nrw Meetlat voor geïntroduceerd. Het juryproces werd daarmee meer gesystematiseerd.’

‘Maar waar we in de huidige markt ook achter komen, is dat de pipeline van ontwikkelingen natuurlijk niet meer zo gevuld is als een aantal jaren geleden. Anderzijds dienen zich ook allerlei andere typen projecten aan, met retail als belangrijke component. Denk aan stations, die in deze tijd soms meer retail hebben dan een wijkcentrum. We kijken er daarom nu opnieuw naar of het wenselijk is om – net als bij de nrw Marketingprijs – categorieën in te stellen. Het is niet gezegd dát we dit gaan doen, maar het wordt serieus onderzocht. Het is nuttig om nu een half jaartje ‘extra’ te hebben om eens goed naar de diverse aspecten te kijken.’ criteria Brigit Gerritse: ‘Maar dat terzijde. Ten aanzien van het jurytraject willen we ook weer eens goed kijken naar de criteria voor het beoordelen van de inzendingen. Zo zouden we wellicht beter moeten kijken naar het effect van een schaalsprong op de retail en op de omgeving. Kortom, we hebben wat tijd nodig om dit vorm te geven en dan komt die verschuiving ook goed van pas. Maar bij alles wat mogelijk veranderd wordt, blijft centraal staan dat de nrw Jaarprijs bedoeld is een voorbeeld te presenteren voor de sector. En om nog even terug te komen op de videoregistratie: het is natuurlijk veel leuker om volle tassen op de terrassen te laten zien!’ nrw zal de exacte data voor het Marketingcongres en Jaarprijscongres binnenkort bekend maken. ←

verwaaijen Open sollicitatie

E

indelijk weet ik wat ik wil worden later als ik groot ben: fulltime jurylid. En dan bij voorkeur in een vastgoedgerelateerde omgeving. Lekker op stap met een aantal vakgenoten. De hele dag (of week voor mijn part) met de voltallige jury de nominaties bezoeken en becommentariëren. Ik vind … maar wat vinden jullie er eigenlijk van? Wat zijn de leer- en verbeterpunten? Fijne ontmoetingen met bevlogen initiatiefnemers die met passie hun project verdedigen. En inzicht geven in alle hobbels die ze hebben moeten nemen. Eindeloze en soms verhitte discussies over waarom project zus beter is dan project zo.

Genieten dus.

Jureren scherpt de geest omdat je continu je mening moet kunnen beargumenteren. En zeker als de jury zeer divers is samengesteld. Verder zijn scorelijstjes een prima handvat om gestructureerd een project te analyseren en onderling te vergelijken.

Verhitte discussies of het een 4 of 5 moet zijn en die uitmonden in een compromisvolle 4,5.

Enige weken geleden ben ik met vijf vakgenoten voor het tweede achtereenvolgende jaar de nominaties van de Mooiste Supermarkt van Nederland langs geweest. Een tocht van 600 kilometer langs zes bijzondere en compleet verschillende objecten. Zowel qua schaal, formule, ligging, type gebouw als qua moeilijkheidsgraad.

Appelen en peren, maar wel bijzonder lekker fruit, gaaf en prima van kleur en geur. Om vrolijk van te worden.

Dan blijkt maar weer dat een supermarkt geen kleurloze saaie verkoopdoos hoeft te zijn. Maar dat het daadwerkelijk iets toe kan voegen aan de omgeving. Dat het beleving kan bieden. Dat je er met een smile rond kan lopen. En dat ook een discounter (niet van de allerhardste soort) in staat is om er een feestje van te maken.

Het lijkt overigens wel of er een aaneenschakeling van feestjes is op dit moment. De Nieuwe Passage in Den Haag, de Markthal in Rotterdam en binnenkort onder andere het Zara-deel van Nowadays op de Nieuwendijk, de Hallen in Amsterdam-West (mustsee) en Centrum Waddinxveen (eindelijk, na twintig jaar praten). De champagne vloeit weer rijkelijk.

Maar eerst maar het feestje van de Mooiste Supermarkt van Nederland vieren op 25 november in Houten. En heeft u nog een mooie prijs te vergeven? Iets met een concrete beoordeling en bezoek op locatie? En zoekt u daar nog een jurylid voor? Ik ben klaar om die vacature te vervullen. Geen beloning, geen bezwaar. ← Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl #jpverwaaijen

www.nrw.nl

scn 2014 | 5 5

Respect voor mens en milieu Vloersystemen: alles kan en alles mag Remmers streeft continu naar een duurzame wereld. Het beschermen en onderhouden van gebouwen is daar een essentieel onderdeel van. Onze vloeren voldoen aan de hoogste eisen ten aanzien van het milieu en zijn emissiearm of emissievrij. RemmersFloor systemen staan voor duurzaamheid, kwaliteit en maatwerk. Verwonder u over de ongekende mogelijkheden en legio toepassingen.

Remmers Bouwchemie B.V. Stephensonstraat 9 7903 AS Hoogeveen Tel. 0528 229 333 info@remmersbouwchemie.nl www.remmersbouwchemie.nl

monitoring

Tijdens PROVADA 2013 introduceerde CBRE met haar partners Cyber Adviseurs en Locatus de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor, een tool om de score van een selectie van planmatig ontwikkelde winkelcentra op 65 punten objectief te monitoren op de kwaliteitsonderdelen basis, service en beleving. De WCKM is daarmee tevens een instrument om te kunnen bijsturen en benchmarken, zodat de vastgoedeigenaar en beheerder weten hoe een winkelcentrum ten opzichte van de peer-group presteert. →

de Winkelcentrum

Kwaliteitsmonitor

Winkelcentrum De Heuvel in Eindhoven ondergaat een moderniseringsoperatie.

foto: scn

scn 2014 | 5 7

monitoring

De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor beoordeelt kwaliteit op basis van 65 variabelen, samengevat in drie kernkwaliteiten: basis, service, beleving. De variabelen zijn gedefinieerd op basis van literatuuronderzoek, praktijkervaring en toetsing door een deskundigenpanel.

← vervolg van pagina 8

D

e Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor is een product dat cbre in samenwerking met Locatus en Cyber Adviseurs ontwikkeld heeft. Op dit moment zitten er 61 winkelcentra in de ‘pool’.

Huub Elders: ‘Het gaat hierbij om planmatig ontwikkelde binnenstedelijke winkelcentra van een bepaalde omvang, zodat alle variabelen aanwezig zijn om een goed vergelijk met de andere centra in de pool te kunnen doen.’ Naast de al genoemde pool van 61 binnenstedelijke centra, is er ook een bestand van circa 40 buurt- en wijkcentra die op verzoek van eigenaren aanvullend zijn geïnventariseerd.

Hoe werkt de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor en voor wie is deze tool bedoeld? Frank Geuze: ‘De winkelcentra die deelnemen worden tweejaarlijks beoordeeld op 65 punten op drie hoofdonderdelen: basis, service en beleving.

De beoordeling is een combinatie van Locatus data en observaties in het winkelcentrum waarbij consumenten centraal staan. Doel is om een objectieve meting te kunnen doen in een winkelcentrum en een kwaliteitsvergelijking te kunnen maken tussen de deelnemende winkelcentra. Vastgoedeigenaren en beheerders krijgen zo inzicht in die aspecten die lager of hoger scoren dan de andere centra in de pool.’

Huub Elders: ‘Die 65 punten komen voort uit criteria die wij door middel van onderzoek en een panel van vastgoedeigenaren, retailers, overheden en specialisten hebben laten vormgeven. De punten zijn objectief te beoordelen of te meten en de hele methode is heel praktisch van aard.

Het gaat daarbij over winkelcentra die over heel Nederland verspreid zijn en de uitkomsten zijn dan ook representatief en onderling vergelijkbaar.’ interval Het tweejaarlijkse interval heeft een reden. Frank Geuze: ‘De eigenaren van centra die te kennen hebben gegeven de rapportage te willen ontvangen, krijgen elke twee jaar een rapport. Wij denken dat één jaar te kort is om goed de verschillen tussen de meetmomenten te laten zien, zeker als er naar aanleiding van een eerdere rapportage veranderingen doorgevoerd worden. Naar aanleiding van de eerste rapportage in 2013 hebben wij hele goede feedback van de eigenaren gehad. Wat betekent dat we ook het product zelf geëvalueerd hebben en verbeteringen aan hebben gebracht waar dat nodig is. Zo verbeteren we het objectief meetbaar maken van beleving. In het algemeen heeft men de uitkomsten als zeer nuttig en bruikbaar ervaren.’

8 scn 2014 | 5

BASIS Basiskwaliteit is gericht op de ‘bouwstenen’ van een winkelcentrum, zowel binnen het winkelcentrum als in de directe omgeving van het centrum. De begrippen schoon en heel spelen hierbij een belangrijke rol.

SERVICE Servicekwaliteit wordt bepaald door de beoordeling van toevoegingen aan de basiskwaliteiten die het verblijf in het winkelcentrum veraangenamen. Het gaat hierbij om materiële zaken en diensten in en om het winkelcentrum, waarmee het zich op een positieve manier kan onderscheiden.

BELEVING De belevingswaarde wordt gecreëerd door elementen en gebeurtenissen die de consument op een persoonlijke manier aanspreken. Kenmerkend is de dynamiek van de belevenissen, ze dienen doorlopend ‘geregisseerd’ te worden.

Buiten de top drie in de categorieën basis, service en beleving en de top vijf overall, worden de uitkomsten en positie in de ranglijst alleen gedeeld met de deelnemende partijen. Huub Elders: ‘Een deelnemer krijgt alleen van ons door op welke plaats in de ranking het betreffende winkelcentrum zich bevindt bij afname van een gedetailleerd rapport. Hierin zijn naast de score alle ins & outs vermeld.’

Hoe krijg je de consument z’n stoel uit?

Wat kan je als eigenaar of beheerder nu met de uitkomsten van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor? Huub Elders: ‘We willen allemaal dat die consument uit z’n stoel komt.

Maar het is een gegeven dat hij/zij de ene keer voor het gemak van bestellen uit die stoel en de andere keer voor de beleving van winkelcentrum of binnenstad kiest. Willen we daarop kunnen sturen, dan moeten we weten wat die consument beweegt en wat in onze winkelcentra wel en niet gewaardeerd wordt. Vandaar dat de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor een schouwing door de ogen van de consument is.’

‘Wat ik ook belangrijk vind, is dat wij de deelnemende centra af kunnen zetten tegen overige Nederlandse winkelcentra.’ Frank Geuze: ‘Uit diverse onderzoeken van onder andere cbre weten we wat de consument belangrijk vindt in een winkelgebied. Zodoende kunnen we de juiste vragen en boordelingspunten in de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor opnemen en dat dan ook in de juiste volgorde van

monitoring

belangrijkheid. Door het tweejaarlijkse interval kunnen we bovendien ook de veranderingen in de wensen van de consument meenemen. En als het goed is, zien we dit dan op termijn terug komen in de aanpassingen die de winkelcentra doen. We kunnen dus meten in welke mate de werkelijkheid aansluit op de huidige wensen van de consument.’ meer bezoekers?

Levert een hoge score in de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor nu ook meer bezoekers op? ‘Dat is wel vrij kort door de bocht. De uitkomsten van de wckm geven in ieder geval duidelijk inzicht in de punten de je kunt verbeteren in je winkelcentrum. Punten die voor de consument van belang zijn. Als je deze aanpakt of goed op orde hebt, dan speel je in ieder geval in op de wensen van je doelgroep en verhoog je de kans op meer bezoekers. Uiteraard hangt het commerciële succes van een winkelcentrum ook af van de synergie tussen vastgoedeigenaar, beheerder en retailers.’

Is de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor een exclusief product voor de projecten die CBRE beheert? Huub Elders: ‘Beslist niet. De winnaar van 2013 is Stadshart Amstelveen, een winkelcentrum waarvan Unibail Rodamco eigenaar en beheerder is.’

De praktijk Het interview voor dit artikel vindt plaats op De Heuvel in Eindhoven, waar Huub Elders centrummanager is. Op dit moment is er op De Heuvel een upgradingsoperatie gaande die tot eind 2015 duurt. Huub Elders: ‘De rapportage van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor heeft hierin ook een rol gespeeld. Naast de inbreng van bijvoorbeeld eigenaar CBRE Global Investors, de architect en het projectteam, hebben we mede door de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor kunnen bepalen dat het belangrijk was om te werken aan de beleving en de dominantie van de retail in dit gebouw. Vanwege de gedateerde architectuur vanuit de tijd van deze ontwikkeling (22 jaar geleden) werden we ermee geconfronteerd dat hier letterlijk de bakstenen dominant waren en de retailers veel minder. Ook de plafondschilderingen leidden de aandacht van de winkels af. Dat zijn zo een paar aspecten die in deze operatie aangepakt worden, maar het gaat natuurlijk om veel meer.’

En dat is te zien tijdens de rondleiding die we even later maken. De plafonds van de winkelgangen worden veel lichter, maar tegelijkertijd door het ontbreken van de oorspronkelijke schilderingen ook minder dominant.

‘Dit is een mooie tool om de performance van het winkelcentrum objectief te vergelijken en voor de consument optimaal aantrekkelijk te houden’

Huub Elders (l) en Frank Geuze van CBRE

Meer aandacht dus voor de winkels. Verschillende roltrappen krijgen een betere plek, zodat ook de zichtlijnen erop vooruit gaan. De entree aan de Nieuwstraat vermeldt nu ook de logo’s van enkele trekkers, zoals de vernieuwde h&m, de grootste in het zuiden van Nederland en een van de twee met een woonassortiment. De Heuvel staat er eind 2015 ongetwijfeld heel anders bij. Hoe, dat hopen wij u als Shopping Centre news tegen die tijd te kunnen laten zien!

Voor meer informatie over de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor, zie https://cbreprojects.nl/wckm Voor informatie over participatie met uw winkelcentrum belt u met Frank Geuze: T 06-10002194 of Huub Elders: 06-10032396

scn 2014 | 5 9

herontwikkeling

M

et de vorming van een apart bedrijf voor herontwikkeling sluit transvorm naadloos aan op de vraag uit de markt, die juist in deze tijd veel met de herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed te maken heeft. Gert-Jan Bezemer: ‘Binnen­ het brede begrip van herontwikkeling onderscheiden wij drie pijlers: transformeren, revitaliseren en technisch beheren. Als transvorm hebben we hier marktbreed mee te maken, dus niet alleen bij winkelcentra. Zo zijn we nu in Nieuwegein bezig met de transformatie van kantoren naar een woonbestemming voor starters, in Noordwijkerhout van zorg naar wonen in het hoge segment en in Dordrecht met de transformatie van een oude telefooncentrale c.q. postkantoor naar een mix van kantoren en winkels. En op winkelcentrum De Meent hier in Papendrecht hebben we niet alleen bouwkundige aanpassingen en vernieuwingen uitgevoerd, maar doen we bovendien het technisch beheer voor de eigenaar.’ eigen problematiek Het werken in een bestaande omgeving heeft zo zijn eigen problematieken en uitdagingen. ‘Het gaat dan niet alleen om logistiek of techniek, maar ook om het soort mensen dat je eraan laat werken. Wij hebben onderkend dat er binnen onze vaklui verschillende ‘bloedgroepen’ bestaan: de mensen die het geweldig vinden om nieuwbouwprojecten te doen en de mensen die juist graag aan bestaand vastgoed werken. Daarom zijn vanuit ons personeelsbestand een aantal mensen specifiek om dit soort werk te doen bij transvorm ingestroomd. Dat brengt overigens ook het voordeel met zich mee dat onze nieuwbouwafdeling leert van de ervaringen die wij in de herontwikkeling opdoen en vice versa’, zegt Gert-Jan Bezemer.

Want zeker in het geval van de herontwikkeling van een winkelcentrum moet er geheel anders gewerkt worden dan in een nieuwbouwsituatie. ‘Je komt tegen dat je oplossingen moet bedenken voor heien op een bijna onmogelijke plaats, maar ook dat je om de winkeliers en consument te ontzien werkt op andere tijden, zoals ’s avonds, ’s nachts of in het weekend. Immers, tijdens de verbouwing moet er gewoon doorgewinkeld kunnen worden.’

Een voorbeeld van deze manier van werken is de renovatie van De Kopspijker in Spijkenisse. ‘Hier hebben we in opdracht van Corio echt ingrijpend verbouwd en onder meer een dubbele overkapping gerealiseerd terwijl de winkels geopend bleven.’

Voor dezelfde eigenaar werd ook gewerkt aan winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht en ook daar – u raadt het al – was het motto ‘tijdens de verbouwing geopend’.

Duurzaamheid en herontwikkelen Herontwikkelen op zich is natuurlijk het ultieme voorbeeld van duurzaamheid. Immers, het vastgoed wordt niet vernietigd, maar weer geschikt gemaakt voor een nieuwe 10 scn 2014 | 5

Gert-Jan Bezemer van transVORM over duurzaam herontwikkelen

‘In het bestaande zit de echte waarde’ Bestaand vastgoed een tweede leven geven.

Het is gemakkelijk gezegd, maar vaak een stuk minder gemakkelijk gedaan. Daarbij komt dat gezien vanuit het perspectief van ontwikkeling en bouw het duurzaam herontwikkelen z’n eigen expertise met zich meebrengt. Vandaar dat het bekende Papendrechtse familiebedrijf VORM ervoor gekozen heeft dit vakgebied onder te brengen in een apart bedrijf. ‘We maken zo van herontwikkelen een aparte tak van sport binnen onze groep, waarbij we natuurlijk wel gebruik kunnen maken van alle expertise die hier in huis breed vertegenwoordigd is’ zegt adjunctdirecteur Gert-Jan Bezemer van transVORM.

herontwikkeling

Tijdens de verbouwing moet er natuurlijk gewoon doorgewinkeld kunnen worden Gert-Jan Bezemer

technisch beheer Gert-Jan Bezemer is van mening dat een stuk duurzaamheid ook gevonden kan worden in het technisch beheer: ‘Binnen de aanpak van transvorm bieden wij ook deze dienstverlening aan. Want wij vinden dat het voordelen­ biedt als het bedrijf dat het pand heeft gebouwd of verbouwd ook het meerjarig technisch onderhoud doet.

Immers, wij kennen alle ins en outs van de toegepaste techniek en het proces. Die waardevolle kennis is dus beschikbaar als er na een aantal jaren werkzaamheden gedaan moeten worden.’

Naast het technisch beheer kan desgewenst ook het commercieel beheer aangeboden worden, een expertise die binnen zusterbedrijf next Real Estate ruim voorhanden is. ‘Dit betekent dat wij het contractbeheer met de huurders kunnen verzorgen, maar ook bijvoorbeeld huurders kunnen werven voor een herontwikkeling. In feite bieden we met dit pakket een brede ontzorging van de opdrachtgever. Men kan bij ons terecht voor de ontwikkeling en alles wat daarbij en daarna komt kijken. We brengen kennis in en kunnen zelfs als dat gewenst is de rol van medeinvesteerder op ons nemen.’

toekomst. Gert-Jan Bezemer: ‘Vandaag de dag is dit de wijze van werken die in principe de voorkeur verdient.

Want laten we wel wezen, in het bestaande zit de echte waarde. Natuurlijk, samen met de opdrachtgever en architect moet eerst op een resultaatgerichte wijze uitgezocht worden of de mogelijkheden er zijn. In dat traject komt onze jarenlange ervaring met winkelprojecten en het feit dat wij een eigen constructiebureau hebben overigens ook goed van pas.’

‘Maar in de uitvoering is duurzaamheid niet minder belangrijk. Vandaar dat wij binnen ons bedrijf een duurzaamheidsspecialist hebben en dat wij al heel lang echt werk maken van mvo. De lean-manier van werken is binnen dit bedrijf ver doorgevoerd en is niet zomaar een label. En op de bouw werken we bijvoorbeeld met geheel gescheiden afvalstromen. Het duurzaamheidsbewustzijn en de verantwoordelijkheid voor onze omgeving is binnen onze bedrijven sterk aanwezig.’

Herontwikkelen en beleving Naast dat met het herontwikkelen het vastgoed een nieuw leven gegeven wordt, is het natuurlijk ook zaak met het concept goed aan te sluiten op ontwikkelingen in de markt.

Gert-Jan Bezemer: ‘Die markt is natuurlijk in relatief korte tijd erg veranderd en winkelen is meer funshoppen geworden. De consument stelt heel andere eisen aan deze vorm van winkelen en we moeten natuurlijk ook qua beleving stappen zetten willen we de consument aan de stenen winkel blijven binden. Met de consument verandert ook de retailer en dat betekent dat je een open oog moet hebben voor de nieuwe eisen die de retailer aan zijn locatie stelt.

Qua concept en uiteindelijk in de hardware moet de vastgoedeigenaar dit faciliteren. Als transvorm zien wij het als onze taak ook in dit traject actief mee te denken. Ook hierin komt dan weer de expertise van pas die binnen onze bedrijven aanwezig is en werken er hier vakmensen op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling.’

In de vorm-bedrijven werken ruim tweehonderd mensen en qua werkgebied richt men zich vooral op middenNederland. De groep stevent af op een omzetniveau van 200 miljoen euro. www.transvorm.info

scn 2014 | 5 11

projecten

Zaans 覺coon 12 scn 2014 | 5

projecten

In het verlengde van het spraakmakende Inverdan-project in Zaandam stond aan de Gedempte Gracht vele decennia het in robuust beton opgetrokken C&A-pand.

Eigenaar Redevco zag kansen om dit pand niet alleen technisch duurzamer te maken, maar ook nog eens passend binnen de Robert Bakker

nieuwe stijl die het centrum van Zaandam nu zo kenmerkt. Shopping Centre NEWS sprak op locatie met Robert Bakker die voor Redevco de herontwikkeling coördineerde.

Redevco won in april dit jaar de NRW Jaarprijs met het project Kleiweg Gouda. Is er een vergelijking mogelijk tussen het Zaanse project en Gouda?

Robert Bakker: ‘We hebben in ieder geval veel van Gouda geleerd. Bijvoorbeeld over het proces van zo’n operatie.

In Gouda hebben we er alles aan gedaan om tijdens de werkzaamheden de winkels open te houden. Dat was niet gemakkelijk en daarom hebben we er in Zaandam voor gekozen om C&A tijdelijk onder te brengen in een winkelpand dat aan de overzijde van de gracht beschikbaar was. Er moest hier ook meer gebeuren dan in Gouda.

Deze winkel is tot op het casco gestript: alle installaties eruit, ook de sprinkler en we hadden hier asbest, heel veel asbest. Wel veilig, maar opportuun om dit nu allemaal zorgvuldig te laten verwijderen. Het was dus nauwelijks een optie de winkel tijdens de bouw open te houden en dat had ook veel meer tijd gekost. Nu hebben we het hele proces van 1 maart tot 1 september doorlopen. Op 10 september kon de winkel open.’

Op een bepaalde manier doen de twee projecten aan elkaar denken, maar Zaandam is toch duidelijk expressiever. Wat is daar de gedachte achter?

‘In Gouda was in het winkelgebied al een hele mooie fijne korrel aanwezig. Onze panden stonden daar als een paar rotte kiezen tussen. Samen met architectenbureau Soeters Van Eldonk hebben we er voor gekozen om bij het herstel zoveel mogelijk bij de stijl van de authentieke panden die er al stonden te blijven. Maar hier in Zaandam was van dat authentieke niet veel meer over en aan vervolg op pagina 14 → foto's: scn scn 2014 | 5 13

projecten

de Gedempte Gracht staan nog maar een paar historische panden. Dus we hadden een totaal ander uitgangspunt. Met het stadsplan Inverdan heeft Soeters ervoor gekozen om de bekende groene huisjes zoals je die aan de Zaanse Schans vindt als thema te nemen en daarmee te gaan spelen. Dat thema is bij het stadhuis enorm uitvergroot en gemoderniseerd. Bij het hotel zie je een stapeling van geveltjes, wat een heel bijzonder beeld geeft. En wij hebben weer een ander variant gekozen: dichtbij het origineel blijven, maar de details enorm opblazen.

In het gebied zie je dus dat hier op verschillende manieren mee is omgegaan.’

Als we naar de foto’s van het oude C&Apand kijken, dan zie je één betonblok staan. Nu zie je eigenlijk drie of vier – als je de achterzijde meeneemt – verschillende panden staan.

‘Wat geprobeerd is, is om dit pand een overgang te laten zijn van het Inverdanproject, met hoge, vrij massale panden, naar de korrel van dit deel van de Gedempte Gracht, die wat fijner is. Dit pand neemt daar een tussenpositie in. Het zijn dus wel enorm grote Zaanse huizen, maar door het in drieën te verdelen krijg je de overgang die beoogd was.

En dat heeft, vind ik, heel goed uitgepakt.

Ondanks dat het twee keer de grootte van een normaal Zaans huisje heeft, komt het toch dichter bij de menselijke maat.’

Bij dit pand moesten jullie vanwege de ligging ook aandacht besteden aan de achterzijde, het marktplein. Dat is gedaan in de vorm van een flinke Zaanse schuur.

Waarom deze keuze?

‘In het oorspronkelijke bestemmingsplan had men eigenlijk opgenomen dat het C&Apand dezelfde diepte zou krijgen als de overige panden. Dat zou betekenen dat we meer dan de helft minder diep hadden moeten worden. Ideaal wellicht in het stedenbouwkundig plan, maar niet voor een winkel van 14 scn 2014 | 5

De nieuwe C&A aan de Gedempte Gracht, Zaandam. Inzet: interieur nieuwe stijl voor C&A

C&A, die toch zo’n 1600 m2 over twee lagen groot is. Bovendien hebben de C&A-winkels een bepaalde breedte-diepteverhouding en dat was in die opzet ook niet meer mogelijk.­ Gelukkig hebben we dat in overleg met de gemeente – met respect voor elkaars standpunten – kunnen oplossen. Zo wilde de gemeente dat de toren van de Hermitage prominent zichtbaar zou zijn als sluitstuk van de markt aan de Rozengracht. De oplossing is gevonden in onze tweede en derde verdieping. Daar hadden we een deel, dat als opslag en technische ruimte gebruikt werd, niet meer nodig en dat hebben we gesloopt.

De nieuwbouw kreeg met het ontwerp van de Zaanse schuur een schuin dak en hierdoor is nu toch een flink deel van de Hermitagetoren zichtbaar. Ook voor de bewoners van de Hermitagetoren is dit denk ik een mooie oplossing geworden. We hebben veel aandacht besteed aan de uitstraling van het dak met een hele mooie mos-sedum bedekking.

Ook hebben we de koelinstallaties netjes

Het is veel groter dan een Zaans huisje, maar het komt toch dichter bij de menselijke maat

weggewerkt onder een pannendak en achter een hekwerk met een geringe spatiering van de spijlen. Het is echt een totaal andere aanblik dan voorheen, toen men neerkeek op een betonnen kolos met een bitumen dak en zichtbare installaties.’

Redevco is met deze herontwikkeling ook huisbaas geworden van een aantal diersoorten.

‘Dat klopt. Net als in Gouda hebben we ons ook bij dit pand volledig ingezet om er een

projecten

Ecologische dakbedekking van mos en sedum

Aan de zijkant zijn imitatieramen toegepast ter wille van het straatbeeld

zo duurzaam mogelijk pand van te maken.

In Gouda hebben we gekozen voor breeam Nieuwbouw, maar Zaandam vonden we daarvoor te klein en hebben we gekozen voor breeam in use, wat in de basis dezelfde criteria heeft. Een van die criteria is dat je door een ecoloog een onderzoek moet laten doen naar de stand van het gebouw en daarop moet inspelen. Dat hebben we gedaan en daaruit volgde een insectenhotel en speciale dakpannen waarin vogels kunnen nestelen.’

Redevco doet veel met BREEAM, maar niet overal is de aanpak dezelfde.

‘We hebben in dit geval eerst het gebouw in oude staat laten certificeren en daar kwam net aan een pass uit. Vervolgens hebben we gekeken naar wat we allemaal misten om de score very good te behalen. Die punten hebben we in het programma van eisen opgenomen en dit gedeeld met C&A, omdat een aantal van die punten voor Redevco als vastgoedeigenaar waren en een deel voor de win-

kel. Beide partijen hebben zich maximaal ingezet om aan alle punten te voldoen. Als eigenaar hebben we bijvoorbeeld veel werk gemaakt van de isolatiewaarde. Dat was goed te doen, omdat we in feite de oude gevel hebben laten staan en de nieuwe er tegenaan hebben gezet. En die hebben we op een zo hoog mogelijk waarde geïsoleerd. C&A heeft zich ingespannen om het maximale op het gebied van installaties te behalen, zoals met energiezuinige roltrappen. Ook is een nieuw verlichtingsplan toegepast. We moeten de certificering nog krijgen, maar het ziet er denk ik goed uit.’

Het pand heeft imitatieramen en ondiepe etalagekasten aan de zijkant. Hoe dat zo?

‘Ook voor de zijkant van het pand wilde wij de juiste uitstraling. Daar horen dan ramen en etalages bij. Maar vanuit de winkel gezien was er op die plekken geen behoefte aan.

Daarom hebben we er voor gekozen om een aantal imitatieramen te plaatsen en de

etalagekasten heel ondiep te maken. Toch draagt dit mooi bij aan het totale beeld. Er zijn architecten die dit verafschuwen, maar ik vind dat je hier niet principieel tegen moet zijn. Je moet dit per project bekijken.

In Gouda had dit denk ik niet gekund: daar hebben we meer geprobeerd om de gevel echt te laten lijken op de gevels in de omgeving. Hier in dit gebied is stedenbouwkundig voor een totaal andere invalshoek gekozen en daar zijn we in meegegaan. En dat past hier dan ook.’

‘Vaak zijn ramen bij winkels een probleem. Bij een pand als dit, dat helemaal los staat, zien stedenbouwkundigen het liefst dat je vier voorkanten maakt. Een winkel heeft meestal maar één voorkant en een minder mooie achterkant, waar de bevoorrading plaats vindt. Daarom vind ik dat we met deze opzet toch wel iets moois bereikt hebben.’ ← www.redevco.com scn 2014 | 5 15

congressen

D

e bijeenkomst Future shopping werd geopend en voorgezeten door Désirée Struijk van SenseWorld. Zij schetste de ontwikkeling van shopping en gaf haar visie op winkelen anno 2030. De focus zal steeds meer op belevenissen en comfort komen te liggen, voorspelde Struijk. Huidige kernwaarden als betrouwbaar en veilig zijn dan vanzelfsprekend. Future shopping is volgens Désirée Struijk een combinatie van doen, denken, intuïtie en ervaren. Ze wijst er op dat grote merken zichzelf ten onrechte

Op 9 oktober organiseerde strategie- en adviesbureau SenseWorld de bijeenkomst ‘Future shopping’. Shopping Centre NEWS was er bij en maakte deze samenvatting.

Future Shopping ’14 centraal hebben geplaatst. Het merk wordt in de nabije toekomst ondergeschikt aan de community. Geven – aan de community – wordt belangrijker voor grote merken.

Dit en meer zal echt gevolgen hebben voor onze retail en dus ook de winkelcentra. Als winkelprofessionals moeten we onderzoeken hoe we relevant kunnen blijven en beseffen dat de jonge generatie heel anders is dan de oudere. Voor de huidige generatie moet je echt een verhaal hebben: content is king. De consument staat meer dan ooit centraal. van binnen naar buiten Désirée Struijk vindt dat de merken in de jaren de afgelopen decennia heel veel ruimte kregen. Het merk is in onze winkelgebieden oppermachtig geworden. ‘Maar de merken hebben eigenlijk het straatbeeld verkracht’, zegt Désirée Struijk. ‘Zij vonden dat de buitenomgeving van hun was. Maar het is de community waar de retail van bestaat.

Daarom moeten we van binnen naar buiten gaan. Klantprocessen moeten niet de uitkomst zijn van bedrijfsprocessen, maar die processen moeten de klantbeleving dienen.’

Dat beleving nog geen panacee voor onze problemen is, komt volgens Struijk doordat wij nog steeds vanaf de verkeerde kant sturen. Daarnaast gebruiken we niet de benodigde tools. ‘Binding, traffic en data. Dat zijn de instrumenten die we nodig hebben.

Maar daar wordt op strategisch niveau nog veel te weinig mee gedaan. En het gaat echt verder dan af en toe een leuke actie of een passantentelling.’ Hoeveel verder, dat kunt u horen in het video-interview dat wij met Désirée Struijk hielden. Ga naar ons YouTube-kanaal (www.youtube.com/scnewsnl) of scan de qr-code op deze pagina.

16 scn 2014 | 5

Zeker, er zitten statische componenten in (zoals de fysieke omgeving, het branden zone-dna), maar binnen de customer­ journey-elementen entree, ontdekken, ontspannen en vertrek is er nog veel ruimte om de consument te verrassen, te beïnvloeden en te sturen.

Ook hier komt de combinatie van data en klantbeleving bij kijken. Daar moet op gestuurd worden en zo kan uiteindelijk een roi via de omzet, data en traffic bereikt worden. Om al die informatiestromen te handelen ontwikkelde SenseWorld een monitor, die zowel gebruikt kan worden op winkel- als winkel­centrumniveau. Met het monitoren van aanbod, bedrijfsvoering, klant, marketing, personeel en ruimte kan zo op de customer­ journey gestuurd worden.

Bekijk het interview op ons YouTubekanaal!

data en traffic Joost Roede, eveneens van SenseWorld, liet ons in zijn presentatie kennis maken met de relatie tussen verbondenheid, verblijfsduur, bestedingen en data. Want als je in staat bent data en traffic met elkaar in lijn te zetten en daarop te sturen, dan stijgt je omzet.

En dat brengt sturen op de customer­ journey met zich mee. Die moet dus dynamisch zijn.

Dat klinkt wellicht wat abstract, maar de getallen die de traffic weergeven kunnen bijvoorbeeld heel goed gekoppeld worden aan dingen als muziek, beeld, geur, personeelsbezetting, activiteiten, enzovoort.

Het komt er op neer dat we met tools als dit veel meer de regie kunnen nemen en daarmee regisseren wat we geven en wat we daarvoor terug krijgen. Een beetje new age klinkt het wel. Maar dat is logisch, want we hebben het hier – althans in de visie van SenseWorld – over future shopping. Met dit verschil dat u er nu al mee kunt beginnen.

thema

De retailer als popster (don’t) believe the hype!

Flauwvallende meisjes bij de opening van een Primarkfiliaal, hippe twintigers in slaapzak voor de Applestore: we kijken er al niet eens meer van op.

Is het handig om een buzz te creëren rondom een winkel? En wat kunnen wij leren van de hypes?

→

Door Milan Caspers

scn 2014 | 5 17

beleving

‘H

ysterie bij opening Primark’, ‘dranghekken bij Primark vanwege opening’ en ‘dagtrips per touringcar naar Primark’. Kijken we er inmiddels nog van op? Of is dit reeds onderdeel van ons verwachtingspatroon geworden? Retailers zijn tegenwoordig klaarblijkelijk een soort popsterren. Een nieuwe vestiging van Primark levert gegarandeerd rijen van, nog net niet gillende, tienermeisjes op. Flauwvallende meisjes wel. Als we de berichtgeving erop naslaan, lijkt het of er op iedere openingsdag wel iemand onwel raakt.

Deze massahysterie is echt niet iets typisch Nederlands.

Misschien maakt men het elders misschien nog wel bonter. We blijven toch een redelijk nuchter volk of niet? Ook in Duitsland is Primark een groot succes. Duitsland is een land dat zich toch al wat sterker aangetrokken voelt tot ‘billige Sachen’, en ook hier staat het iedere keer opnieuw zwart van de mensen. Zelfs bij heropeningen, zoals bijvoorbeeld in Berlijn (Alexanderplatz) of Frankfurt: ‘Riesen-Hype um Primark!’ en ‘Kreischalarm bei Primark eröffnung’ kopten de kranten. Maar waarom zulke hysterie over een winkelopening? Hoe werkt het en is dit misschien ook wel een stukje van ‘het nieuwe winkelen’?

Buzz In de inleiding noemde ik expres Primark. Primark is, zeker recent, het allerbeste en bekendste voorbeeld. De Ierse budget-modeketen haalt er namelijk zelfs het nosjournaal mee. Wat een heerlijke gratis marketing moet dat zijn trouwens. Beelden van massa’s mensen, die in miljoenen huiskamers te zien zijn, levert nog meer massa’s mensen op.

Primark is dus misschien het meest in het oog springende voorbeeld maar is zeker niet de enige. Misschien herinnert u de opening van de Abercrombie & Fitch vestiging in Amsterdam (in december 2012) nog. Rijen hippe mensen, tot het eind van de straat, die smachten om een bezoekje aan dit mekka van hipheid, volgens hen dan.

En wat het teweegbracht op internet. Buzz is er het woord voor. Destijds noemde HP de Tijd deze opening zelfs als weekendtip, zij het dan met enig cynisme.

Eind vorig jaar opende in de hoofdstad, nadat het al ruim een jaar eerder bekend was gemaakt, het eerste Nederlandse filiaal van Urban Outfitters. Een paar maanden later gingen Pull & Bear en Forever 21 open. Ook hier vooraf de buzz en bij de opening een drukte van jewelste.

En wat dacht u van de iPhone-gekte, die eens in de zoveel jaar, bij iedere nieuwe release, plaatsvindt? Maar waarom?

Alsof het een popup-store betreft die twee dagen later de biezen weer heeft gepakt. Alsof het een once in a lifetime mogelijkheid is om al dit moois te aanschouwen. De logica van een tiener is soms onnavolgbaar.

Tienermanie Er lijkt, voorafgaand aan zo’n opening, sprake van een vorm van tienermanie. Een soort Beatlemania of, om 18 scn 2014 | 5

het iets recenter te houden, een Bieber fever maar dan op winkelgebied.

Onderzoekers noemen diverse oorzaken, maar het meest plausibel is dat veel (jonge) tieners onzeker en zoekende zijn. Ze zullen zich spiegelen aan de coole mensen in hun omgeving. “Zij zijn populair, dus als ik doe zoals zij, hoor ik er ook bij”. Dit kunnen mensen uit de directe omgeving zijn, maar ook pop- of sportidolen. Vooral meisjes zijn hier gevoelig voor, maar ook jongens. Meiden richten zich eerder op modetrends of boybands, jongens eerder op sporthelden.

En dat dit niet iets is van de laatste decennia, bewijst de Lisztomanie in de Tijdens concerten periode 1840–1845. De Hongaarse compovan Franz Liszt nist Franz (Ferenc) Liszt was ongekend vochten de vrouwen populair in geheel Europa. En vooral bij om zijn zakdoek jonge dames. Fans droegen broches met zijn portret in plaats van de hedendaagse fanshirts en tijdens concerten vochten dames letterlijk om zijn zakdoek of een lok haar. Men raakte extatisch, volstrekt hysterisch.

Raakvlakken met deze Lisztomanie zijn bijvoorbeeld het Jeruzalem- of Parijssyndroom. Al eeuwen lang en tot de dag van vandaag raken sommigen totaal buiten zinnen bij een bezoek aan het historische centrum van deze steden.

Marketingpraatjes Maar hoe vertaal je zoiets naar funshoppen? Of sterker nog, het bezoek aan één specifieke winkel? Is een bedevaart naar Jeruzalem met spanning eromheen hetzelfde als een ‘bedevaart’ naar het dichtstbijzijnde Primark-filiaal? Om hier een goed antwoord op te kunnen geven, dient er eerst

beleving

Als ergens een rij staat, zal het wel de moeite waard zijn: simpelweg kuddegedrag

onderscheid gemaakt te worden op prijs en op kwaliteit van het product of merk. Gaat het om een budget-artikel met een lage kwaliteit (en hoge omloopsnelheid) zoals bijvoorbeeld Primark of Forever 21 of om merken met een hogere kwaliteit, hogere prijs en vooral hogere marketingwaarde zoals Apple en Abercrombie?

In het eerste geval, als het om budgetartikelen gaat, is een winkel als Primark een walhalla voor de kleine portemonnee. Het maakt funshoppen mogelijk voor iedereen.

En dat is een van de redenen dat een dergelijke winkel zo’n sterke aantrekkingskracht heeft op (met name) jonge meiden.

In het tweede geval, als het gaat met een hoge marketingen gadgetwaarde, speelt veel meer het statusverhogende aspect mee. En in dat geval is het wel zo prettig als je er als eerste bij bent. Op dat moment is die statusverhogende waarde natuurlijk het hoogst. Dan ben jij de enige met die nieuwe telefoon of game.

Naast groepsgedrag, het idee van funshoppen voor iedereen et cetera, speelt vanzelfsprekend ook nieuwsgierigheid mee. Voor genoeg tieners geldt dat ze alleen de hype kennen en nog nooit eerder een Primark, Abercrombie of Forever 21 van binnen hebben gezien. Wanneer er dan een filiaal in de eigen woonomgeving opent is men natuurlijk reuze benieuwd hoe dat er dan wel niet uit ziet.

Opzet in het spel Wat eigenlijk voor alle van de eerder genoemde winkels geldt is dat ze niet of nauwelijks adverteren. Forever 21 vormt de uitzondering. Deze Amerikaanse moderetailer kende, voorafgaand aan de opening, wel een lokale billboardcampagne met info over de opening. Anderen

doen niet eens moeite om een buzz te creëren. Dat doen de fans (in spe) wel uit zichzelf. De eerste geruchten van een eerste Nederlands filiaal van Abercrombie & Fitch bleken de eerste vonken om de hype op de modefora te ontsteken.

Het jeugdige volggedrag deed de rest.

Maar niet alles gebeurt zomaar. Een simpele ingreep veroorzaakt nog meer hectiek. Zo creëerde Hollister bij een opening in België met opzet lange wachtrijen buiten door steeds maar kleine groepjes binnen te laten. Een eenvoudig psychologisch spelletje: een kleine rij zorgt voor een grote rij. Simpelweg kuddegedrag. Als er ergens een rij staat, zal het wel de moeite waard zijn, niet? Een rij is in feite gratis marketing. En daarnaast, hoe langer je dient wachten, hoe begerenswaardiger het wordt om binnen te komen. Apple creëert met iets even simpels zelfs nachtelijke wachtrijen. Door aan de eerste bezoekers een ‘uniek’ t-shirt uit te rijken blijken fans bereid om de nacht door te brengen op het koude beton. En de ene rij zorgt voor de volgende. Een goed inzicht in het karakter van je beste klanten vormt de basis en bij Apple heeft men hier uitstekend inzicht in.

Consumeerderen De lange rijen bij een opening zijn iets van de laatste paar jaren. Er lijkt sprake van een trend en een die haaks staat op de door sommigen gepropageerde trend van consuminderen. Als gevolg van de crisis zou men het gehad hebben met het kapitalisme en zou men het consumentisme de rug toe keren. Maar het tegenovergestelde lijkt ook waar: consumeerderen. Zoals gezegd: waar consumentisme eerder niet voor iedereen was weggelegd (zonder schulden te maken) zijn er steeds meer retailers waar je ook met minder geld je uit kunt leven.

Wachtrijen om een winkel binnen te komen zijn voor het desbetreffende filiaal vanzelfsprekend tijdelijk, al is het bij de genoemde winkels ook in de jaren daarna doorgaans nog steeds bijzonder druk. Na enige tijd zal de (Nederlandse) markt dusdanig verzadigd zijn dat het effect van een nieuwe opening van dezelfde formule en dus de kans op rijen steeds verder zal afnemen. Maar een paar simpele (psychologische) trucs doen soms wonderen.

Milan Caspers is projectleider bij Strabo caspers@strabo.nl

scn 2014 | 5 19

column

column

Getekend: Johan Haringsma

In ’t weiland

I

n een belevingsonderzoek dat we een aantal jaren geleden uitvoerden, hebben we ’s in kaart gebracht hoe mensen verschillende typen winkelgebieden waarderen. Dat leverde interessante resultaten op. Een daarvan was dat complete planmatige winkelcentra op tal van punten beter werden beoordeeld dan binnensteden. Niet alleen de beoordeling van de winkels lag hoger, maar ook zaken als sfeer. Stadsdeelcentra scoorden zelfs aanzienlijk hoger op aspecten die samenhangen met wat wij ‘beleving’ noemen, zoals vrolijk, plezierig, verrassend en enthousiast. Ook de totale waardering lag significant hoger. Dit geeft natuurlijk te denken.

Dit schoot mij te binnen toen ik het winkelcentrum Klaverweide in Zwaagdijk-Oost in de gemeente Medemblik

bezocht. Het moet onze distributie­ planologen een gruwel zijn hoe hier midden in het weiland, als een megastal, een heus winkelcentrum is verrezen. Als gevolg van een gat in het bestemmingsplan zit hier ruim 15.000 m2 aan winkels, met 400 gratis parkeerplaatsen. Het centrum bestaat uit een aantal toonaangevende grootschalige formules, zoals Aldi, Action, Jumbo, twee woninginrichtingzaken, nog aangevuld met een modezaak, dierenwinkel, opticien en een bakker.

Voor de volledigheid, in ZwaagdijkOost wonen net iets meer dan 1100 inwoners. Het winkelcentrum noemt zich ‘het winkelhart van West Friesland’ en dit zal grotendeels kloppen, want er komen klanten vanaf grote afstand om hier aankopen te doen.

Klaverweide is het bijna letterlijke voorbeeld van een perifeer weide­ winkelcentrum. Het allereerste in Nederland is Maxis Muiden geweest, toen in de jaren ’70 het Bijenkorfconcern naar Frans voorbeeld een keten van hypermarkten opzette. Het leidde tot heftige discussies en regelgeving die erop was gericht aantasting van onze binnensteden te voorkomen.

We zijn nu veertig jaar verder, en de discussie over het in stand houden van onze winkelstructuur wordt minstens zo heftig gevoerd als destijds.

De lokale politiek in de gemeente Medemblik vreesde dat winkels in kleine kernen zoals Wervershoof als gevolg van de komst van Klaverweide zullen verdwijnen. De gemeente Hoorn wees onlangs het initiatief af voor uitbreiding van Klaverweide met 1500 m2. Het gevaar van verstoring van de winkelstructuur werd daarvoor als argument aangedragen.

Ondernemersorganisatie Hoorns Belang vreesde al veel eerder voor toenemende leegstand in de stad. Het historische hart van West Friesland is uiteraard de binnenstad van Hoorn.

Klaverweide zorgt blijkbaar niet

20 scn 2014 | 5

alleen voor economische, maar ook emotionele concurrentie tussen de buurgemeenten.

Toen ik enkele vrouwelijke bezoekers ter plekke vroeg wat zij van Klaverweide vonden, was het antwoord enthousiast: “Geweldig! Je hebt hier de belangrijkste soorten winkels bij elkaar en dat bespaart me héél veel tijd.” Een man antwoordde: “Je kunt voor de deur parkeren. Terwijl mijn vrouw de Action bezoekt, pak ik bij de bakker ik een kopje koffie met een heerlijke gevulde koek”.

Voor ieder wat wils, en dat maakt Klaverweide tot een aantrekkelijke bestemming in ons veranderend winkellandschap. In de discussies daarover wordt vaak de noodzaak van beleving onderstreept. Zo las ik een recent trendrapport: “Nu is het meer dan ooit zaak dat retailers hun winkel als merk gaan bewaken en laden naar de consument. Met een strakke focus op doelgroepen. Waarom komen consumenten bij jou? Het enige antwoord hierop is het creëren van beleving.

Beleving zorgt voor emotie en emotie doet kopen!”. Hier wordt beleving als panacee gezien voor onze fysieke retail. Met de nadruk op het zogenaamde ‘wauw-effect’ van de overrompelde emotionele ervaring­. Daar is veel tegenin te brengen. Consumenten associëren planmatige, functionele winkelcentra met zaken als plezierig, vrolijk en verrassend. Concepten als Klaverweide spelen in op wat consumenten in de nieuwe tijd blijkbaar vragen: gemak, schoon, veilig­en compleet. En die daarnaast ook nog ’s actief naar de klant opereren. Dus mocht u nieuwsgierig zijn naar wat Winkelhart Klaverweide te bieden heeft, dan kunt u kennisnemen van al het nieuws, leuke acties en activiteiten door de gratis Klaverweide-app op uw smartphone te installeren. ← j.haringsma@wpmgroep.nl

beleving

Als we het hebben over de toekomst van het winkelen en het aantrekkelijk maken van winkels, winkelcentra en binnensteden dan duurt het niet lang of er wordt gesproken over

Een belevenis maak je, een beleving ervaar je; een belevenis krijgt pas waarde als de beleving ook betekenis heeft

beleving. De essentie en meerwaarde van beleving in het winkelgedrag blijft echter vaak onduidelijk. Beleving blijkt voor meerdere uitleg vatbaar en alle in het winkelen betrokken partijen hebben zo hun eigen ideeën bij de inzet van het belevingsinstrument. door Paul Rodenburg (B@S Consultants | Brood@Spelen)

en wie ervaart er nu nog de belevenissen van vijftien jaar terug, zoals de rotsmuur in Perry Sport of de oefenveldjes bij Decathlon? Maar nieuwe tijden geven wel weer nieuwe voorbeelden zoals de Apple- en Samsungwinkels, autobedrijven die hun producten als belevenis in steeds meer winkelstraten presenteren en de combinatie van winkels, horeca en vermaak in geheel nieuwe concepten en settings.

Denk dan aan de ManCave van Mediamarkt en evenementen als Call of the Mall in Hoog Catharijne, maar ook aan de Markthal.

Voor de consument is beleving geen product maar vooral iets wat hij ervaart, actief of passief. Het kan de reden zijn om speciaal naar een bepaalde winkel of winkelgebied te

Winkelen, een kwestie van ontmoeten: een beleving met betekenis

A

an de aanbodkant zitten de winkeliers en winkelvastgoedeigenaren die beleving steeds meer als essentiële voorziening in hun totale aanbod zien, want beleving trekt klanten en bestedingen. Aan de andere kant hebben we de consument die (on)gevraagd een (on)gewenst groot en gevarieerd belevingsaanbod op zich af ziet komen, door de bomen het bos niet meer ziet en eruit haalt wat van zijn gading is.

Voor de winkelier en het winkelcentrum is beleving een product, service of dienst dat je maakt om te verkopen of aanbiedt om de verkoop te ondersteunen. In dit geval heb je het over belevenissen, zoals beschreven in De Beleveniseconomie van Pine en Gilmore. De winkel en het winkelcentrum zijn het podium en de winkelmedewerkers zijn de acteurs in een winkeltheater met disneyficering als resultaat. nieuw vermaak In de Nederlandse winkels en winkelcentra heeft het theater en de gecreëerde belevenis nooit echt voet aan de grond gekregen – ‘doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg’ –

gaan, maar het kan de consument ook (onbewust) treffen en verleiden om het verblijf in een winkel of winkelgebied te verlengen, omdat de bezoeker er zich prettig voelt of omdat er wat te beleven valt. Klantcontact is nodig voor kennis van klantenprofiel en bijbehorende verwachtingen.

De klantbeleving kan worden getriggerd door speciaal daarvoor gecreëerde spectaculaire, exclusieve belevenissen (die vaak doelbewust worden bezocht), maar ook kleine onverwachte dingen waar je toevallig tegenaanloopt en bijvoorbeeld een persoonlijk welkom van de winkelier kan van grote waarde blijken en betekenis geven aan het bezoek. Het is ook niet voor niets dat winkels en winkelcentra zich steeds meer als ontmoetingsplaats profileren en daarbij behorende voorzieningen introduceren. betrek de consument In het denken over de toekomst van winkels en winkelcentra moet de toekomstige consument dus nadrukkelijk betrokken zijn zodat winkels en winkelcentra beter aanvoelen wat de klant wil en hoe de beleving van hun gasten betekenis te geven. Dan wordt winkelen een echte ontmoeting en is winkelen een beleving met betekenis. scn 2014 | 5 21

beleving

Op 24 september organiseerde Shopping Centre NEWS op vakbeurs EAS een minicongres over beleving. De vijftig bezoekers konden dit tevens

Het dak op met beleving

combineren met een bezoekje aan de EAS, een internationale vakbeurs waar entertainment­ producten van minitrein tot dark-ride te zien waren.

Ingrid Ploegmakers van WPM Groep sprak over de voorwaarden voor het succes van een winkelcentrum. Ploegmakers onderschrijft het belang van ‘beleving’, naast natuurlijk – en allereerst – het voldoen aan de basisvoorwaarden voor een goed functionerend winkelcentrum. Zij liet een aantal basisvormen van beleving zien en gaf daarbij aan welk effect die op de consument hadden.

Dat gaat van feel-good tot massa’s mensen aantrekken, klantentrouw bevorderen en meer.

Maar het allerbelangrijkst is dat je niet zomaar wat doet. Alles wat je doet moet bijdragen aan de gewenste positionering. Die kan je in kaart brengen en gebruiken om de marketing (en beleving) voor het winkelcentrum op af te stemmen. Ingrid benadrukt dat die positionering geen statisch gegeven is, maar dat er voortdurend bijgestuurd moet worden op basis van monitoring van diverse factoren.

22 scn 2014 | 5

Jeroen de Rooij (OnlyZ) is marketeer van beroep en hij werkt veel voor winkelcentra. Bij de ‘zin of onzin van beleving’ zocht Jeroen eerst naar de diverse betekenissen van beleving en voelde zich daarbij het meest aangesproken door de omschrijving ‘een positieve staat bereiken’. Maar hoe doe je dat? Het antwoord is simpel, door te zorgen dat alles klopt, voor alle relevante doelgroepen. Logisch toch! Of niet?

Niet dus, want in de praktijk blijkt dit nu juist het allermoeilijkste wat er is.

Wat je als beleving ervaart in een perfect winkelgebied, kan onderuitgehaald worden door de weg er naar toe (bereikbaarheid) of de vieze parkeergarage, de lift of roltrap die niet werkt, enzovoort.

Wég beleving...

Daarbij wordt vaak ook nog vergeten dat het hele ‘gevoel’ dat bij beleving hoort doorgezet moet worden naar alle communicatiekanalen. Dus ook naar de website. En ook daar gaat veel mis, klopt de ervaring niet. Jeroen definieert die ‘foute beleving’ als beleving × negatieve ervaring = gemiste kans.

Het móet zijn: beleving × positieve ervaring = terugkerende bezoeker. Beleving is volgens Jeroen dus zeker geen onzin, maar heeft alleen zin als alles in het winkelcentrum klopt voor de doelgroepen!

Het gevoel dat bij beleving hoort moet doorgezet worden in alle communicatiekanalen

Oedsen Boersma (Corio) koppelt beleving aan leisure. Wat is daar de waarde van? En hoe ziet dat er nu en in de toekomst uit? De forse groei zoals we die tussen 1963 en 1992 gekend hebben, ligt achter ons. Toch liggen er ook in dit decennium kansen. Méér nog dan in het decennium hiervoor. Maar het is een gegeven dat de consument steeds langer over een aankoopbeslissing doet. Fors langer. Daarbij zijn er ook nog echte verschuivingen in wat de consument bij het winkelen belangrijk vindt en de laatste jaren is er een steeds grotere rol voor de horeca.

Oedsen toonde een drietal leisure­ mythes: zo is leisure geen icing on the cake en geen panacee voor een slecht project of deelgebied. Het is ook geen push voor footfall. Voor Corio is namelijk verblijfstijd de key kpi. Tijd is dus ook hier geld. 1 procent langer verblijven levert 1,3 procent meer besteding op. Dus moeten onze concepten, zowel voor de winkel als voor het winkelcentrum, hierop gericht worden.

Events spelen hierin bij Corio een belangrijke rol. Maar ook de inrichting en functies en hoe je bepaalde doelgroepen aanspreekt (zie elders in deze editie het artikel over de Man Cave in Hoog Catharijne). Corio gelooft in de toegevoegde waarde van leisure, maar dan wel door het zelf te creëren en te managen.

Ook ziet men een nieuwe rol voor de vastgoedeigenaar: beheer, expolitatie en hospitality komen bij elkaar. Leisure, zo meldt Oedsen, kan fungeren als anchor in een winkelgebied. Maar dan wel als onderdeel van de strategie waarin de ‘mall as a marketing medium’ fungeert.

En dat past natuurlijk helemaal bij Corio’s slogan favourite meeting places.

beleving

Assetmanager Taede Groen van Syntrus Achmea bezocht vakbeurs EAS en liet zich een trein van Wattman Europe demonstreren.

Robin van der Want werkt voor Jora Vision, een Nederlands bedrijf dat voor publiekstrekkende locaties activiteiten (à la Efteling) en inrichtingen ontwerpt. Jora Vison richt zich ook op winkelcentra en heeft voor bijvoorbeeld een aantal Chinese centra thema’s ontwikkeld. In de visie van Robin kunnen we alleen veel bezoekers trekken en commercieel winstgevend zijn als je een branded concept koppelt aan een unieke locatie. Zo zouden althans ook de winkelcentra van de 21e eeuw eruit moeten zien. Maar hoe realiseer je dit?

Daar kunnen een aantal elementen voor ingezet worden, zoals de architectuur, het park of landschap, het unieke aanbod van restaurants en winkels, de inrichting van het openbaar gebied of het implementeren van bijzondere kunst. Mensen geven namelijk meer uit als ze vermaakt worden en dat vereist dus een strategie voor de implementatie van leisure. Voor winkelcentra zou dit kunnen door te investeren in indoor themaparken, waarvan een aantal voorbeelden getoond worden.

Grappig om te zien is dat de invalshoek 180 graden gedraaid kan worden. Zo heb je winkelcentra ondersteund door entertain-

foto: scn

ment, maar je hebt ook entertainment­ locaties ondersteund door winkels, zoals de Harry Potter Zone bij Universal Studio’s­ in de v.s.

In Robins betoog kwamen verder nog branding en storytelling en thematisering voorbij. En voor dit alles zijn er vele verschillende invalshoeken mogelijk. Zo kan je vertrekpunt cuisine, history, fashion, art & culture, sport en landscape & specialty zijn. Het is daarbij belangrijk (en dat is tevens de conclusie van Robins betoog) dat reguliere commerciële modellen vermeden worden (niet onderscheidend genoeg), dat voldaan wordt aan de behoeften van emotionele consumptie, shopping en entertainment gecombineerd worden, thematisering en verhaal samengevoegd worden en dat er een gevarieerd en wisselend aanbod voorgeschoteld wordt.

En ja, we kunnen niet allemaal The Mall of America zijn, maar dat er vandaag de dag méér mogelijk is dan dat we nu in Nederland zien, is duidelijk! Nog een tip van Robin: het dak op met beleving... Veel winkelcentra hebben grote dakoppervlakten die nu niet benut worden. Kijk daar ook eens naar!

Marrit Laning werkt bij Redevco, maar gaf haar presentatie namens de taskforce Consumentenbeleving van NRW. De missie van de taskforce werd betiteld als de zoektocht naar de Heilige Graal, waarmee aangegeven werd dat iedereen eigenlijk op zoek is naar hoe beleving werkt en ingevuld kan worden. Marrit legde uit dat beleving niet los gezien kan worden van die andere grootheid, de branding van winkelcentra. NRW heeft bij het onderzoek naar beleving samengewerkt met de TU Eindhoven en een aantal studenten zijn op straat op zoek gegaan naar ‘de harde factoren van beleving’.

Conclusie: die zijn er niet. Beleving is géén optelsom van harde factoren, maar veel meer van (het zachte) sense of place. Binnen de typen winkelcentra die wij kennen zie je hier dan ook duidelijk onderscheid in. Zo is er een duidelijk verschil tussen winkelcentra die gericht zijn op run of op fun, wat tot uiting komt een het winkelaanbod, maar ook de sfeer in het gebied, de horeca, het assortiment, het druktebeeld, de kosten voor het parkeren, de levendigheid, unieke sfeer en karakteristieken die het gebied speciaal maken, het prijsniveau van het assortiment en de afstand tot de woning.

Maar wat nu précies die beleving maakt, daar is gewoon geen exact antwoord op mogelijk. Echter, als u branding als uitgangspunt neemt, dan zijn er wat meer concrete handvatten te benoemen. En daarvoor maakte de NRW taskforce Consumentenbeleving een handig boekje dat aan de bezoekers van Shopping Centre news’ minicongres werd meegegeven. U kunt dit boekje ook als pdf downloaden via www. nrw.nl of met uw smartphone of tablet bekijken. Gebruik hiervoor de qr-code bij dit artikel (qr-app op uw apparaat vereist).

Lees hier de brochure over branding:

a brand u is what yo feel, think and say it is

scn 2014 | 5 23

beleving

Zoals in elk vakgebied, kunnen we elke paar jaar een nieuw buzzword omarmen. En momenteel is dat ‘beleving’. Iedereen heeft het erover. Maar Manuela Fernandez en Marie-Louise van Gelder van WF Marketingcommunicatie & promotiemanagement (WF), zijn een stap verder en nemen een voorschot op het volgende buzzword: community relations. Wat daaronder te verstaan en wat kun je ermee?

De beleving voorbij?

M

anuela Fernandez: ‘Met de introductie van een nieuw buzzword doen we niets af aan het belang van beleving, beslist niet. Sterker nog, community relations levert hier een bijdrage aan. Wat wij merken is dat het steeds belangrijker wordt om je als winkelcentrum positief te onderscheiden van zowel concurrerende centra als ander retail­aanbod, zoals op internet. En dat onderscheiden is steeds vaker gericht op de mensen in de directe nabijheid van het winkelcentrum, de primaire schil. Het aantrekken van consumenten uit een groter gebied is iets wat steeds minder vaak aan de orde zal zijn. We zien heel duidelijk de verschuiving in verschillende winkelcentra op het verkleinen (en misschien moeten we het wel optimaliseren noemen) van hun verzorgingsgbied.’

‘Bovendien wordt het grootste deel van de omzet meestal in die primaire­ schil gerealiseerd. Dus als je de binding met die consument weet te vergroten, dan ben je goed bezig.

Community relations is een tool waarmee we dit bereiken.’

24 scn 2014 | 5

Downs upside Wat moeten we er nu precies onder verstaan? Marie-Louise van Gelder neemt als voorbeeld Downs upside, een event dat WF Marketingcommunicatie in oktober in winkelgebied In de Bogaard in Rijswijk heeft georganiseerd en waarmee In de Bogaard haar steentje wilde bijdragen aan een positieve kijk op het syndroom van Down.

‘We zijn hierin verschillende samenwerkingen aangegaan, zoals de landelijke stichting Downs upside, maar ook met de lokale stichting

Actie 'Downs Upside' in In de Bogaard

Middin, een partij die zich inzet voor mensen met beperkingen. Naast de prachtige expositie in het buitengebied van In de Bogaard, heeft Middin een expositie samengesteld met kunstwerken van hun eigen cliënten.

In een unit was de tentoonstelling te zien, maar ook was deze ‘winkel’ op een aantal tijden in de week geopend voor publiek en klanten die de kunstwerken wilde kopen. Naast deze stichtingen hebben we de schoolkinderen uit Rijswijk en haar omgeving erbij betrokken door de grote kunstactie, waarmee alle scholen een schilderij mochten maken. En uiteraard komen daar ook de bijpassende kinderactiviteiten en workshops bij gedurende deze periode. Ook uit dit event blijkt dat het heel veel doet met de relatie met je omgeving.’ commercieel nut Maar levert een dergelijk event ook commercieel iets op? Manuela Fernandez: ‘Je kunt dit soort events in de regel niet aan directe verkoop in de winkels koppelen. Het is vooral bedoeld om de binding met de klant te vergroten. Toch kan je niet uitsluiten dat het ook een commercieel nut heeft, al is het dan niet meteen. Maar je moet het vooral zien als onderdeel van de branding van het winkelcentrum, waarmee je de kernwaarden uitdraagt. Op die manier probeer je de consument in z’n hart te raken en daardoor aan je te verbinden.’

WF werkt voor dit soort events dus ook regelmatig met scholen samen en niet voor niets. Marie-Louise van Gelder: ‘Het is belangrijk om jonge mensen al vroeg kennis te laten

beleving

Producten van The Dog Parade in Dukenburg

maken met het winkelcentrum Als we die relatie al jong kunnen aangaan, dan hebben we daar later ook nog profijt van. Immers, kinderen groeien op en worden volwassen. We hopen dat een deel van hen zich later nog steeds bij het winkelcentrum betrokken voelt. Daar komt ook nog bij dat je via de kinderen – en dat is al een hele oude wetenschap – ook de ouders er bij kan trekken.’

Who let the dogs out?

Ook met de gedachte community relations is WF voor winkelcentrum Dukenburg in Nijmegen bezig met een groots event, The Dog Parade.

Manuela Fernandez: ‘Voor Dukenburg hebben wij een paar jaar geleden een spraakmakende dino-tentoonstelling georganiseerd. Daar waren ook activiteiten met scholen aan verbonden. Het was een event met een sterk educatief karakter, dat tevens goed aansloot op de dinorage. Maar dit jaar hebben we iets heel anders voor Dukenburg. The Dog Parade is een unieke en tijdelijke expositie gekoppeld aan een goed doel, Energy for all.

Deze stichting vraagt aandacht voor een nare energiestofwisselingsziekte, waarmee je wordt geboren en waardoor je bijna nooit ouder worden dan tien jaar.’

‘De stichting zocht mogelijkheden om de naamsbekendheid te vergroten en fondsen te werven. Als beeldmerk werd gekozen voor de bulldog, wat door de moeder van een van de kinderen met deze ziekte is bedacht. Zij hebben namelijk een kleine bulldog, Josefientje, als kameraadje voor hun zieke kind. De stichting heeft nu 32

bulldogs van polyester laten maken, waarvan de grootste zeker twee meter hoog is, die door bekende Nederlandse en Belgische kunstenaars zijn beschilderd. Deze bulldogs worden in april 2015 geveild en tot die tijd vormen ze dus een expositie.’ je eigen schoolhondje ‘De stichting heeft gevraagd of WF voor hen iets kan betekenen op het gebied van plaatsing in winkelcentra.

Hiermee draagt ook WF haar steentje bij en kan ze meteen haar opdrachtgevers en andere geïnteresseerden een unieke mogelijkheid voor een mooi event aanbieden. En ook hier hebben we weer die koppeling met een goed doel: scholen kunnen meedoen aan de actie ‘Win je eigen schoolhondje!’.

Marie-Louise van Gelder: ‘Natuurlijk vergeten we onze eigen ondernemers niet en gaan we nog diverse leuke activiteiten organiseren zoals een hondenparade en een honden­ modeshow met de dierenwinkel!’

‘En we gaan allerlei merchandise, zoals magneten, foto’s en hondenshirtjes verkopen’, vult Manuela Fernandez aan. ’Zo maken we een combinatie tussen mvo, commercie en een goed doel. Daarbij geven we de mensen een ander bewustzijn rondom dit soort zware thema’s.’

Partijen die interesse hebben in de unieke en tijdelijke expositie The Dog Parade kunnen contact opnemen met WF. Er zijn nog enkele periodes vrij.

Interesse? Bel 073 612 3116.

Verschuiving WF Marketingcommunicatie merkt duidelijk dat binnen het vakgebied van de winkelcentrummarketing een verschuiving plaats vindt naar dit soort activiteiten. Manuela Fernandez­: ‘Voor winkelcentra is het belangrijk dat ze hun omgeving echt leren kennen, relaties aangaan en daarmee een sterk lokaal netwerk opbouwen. Dit betekent dus voor onze communicatie managers dat zij tegenwoordig ook steeds meer met de omgeving van het winkelcentrum bezig zijn, zoals gemeente, buurt- en wijkverenigingen, stichtingen en scholen.’

‘Je moet weten wat er allemaal te vinden is, wie wat doet en welke contacten belangrijk zijn. En de contacten die je legt zijn nooit weg. Want voor een event dat we nu organiseren hebben we de contactpersonen wellicht over een paar jaar weer nodig.

Maar het gebeurt ook dat juist vanuit die contacten aangegeven wordt dat de wens voor samenwerking bestaat.

Het is duidelijk, WF ziet toekomst in de community relations. MarieLouise van Gelder: ‘Beslist. Maar er zit ook wel een lastig aspect aan.’

En dat is? ‘Dat het effect vaak lastig te meten is. We zitten hiermee natuurlijk aan de softe kant van de marketing. En dat maakt het onderbouwen van een inzending voor bijvoorbeeld de nrw Marketingprijs niet gemakkelijk. Maar dat zegt wat ons betreft niets over het echte nut. Want dat de binding met de consument hierdoor verbetert, staat voor ons als een paal boven water!’ ←

Actie 'Downs Upside' in In de Bogaard

wfcommunicatie.nl

scn 2014 | 5 25

Verras uw bezoekers met een ultieme sfeerbeleving, interactieve animaties en stijlvolle verlichtingsdecoraties!

MK Illumination – the full service provider – ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

Follow us on Facebook

MK Illumination Holland BV · Tel. 0572 760008 info@mk-illumination.nl · www.mk-illumination.nl

MK_Holland AD_SC News Magazin_ 10.2014.indd 3

06.10.2014 10:49:07

Verhuur of strategisch advies. Maar dan vanuit jarenlange ervaring, persoonlijke betrokkenheid en inzicht. Menselijk wanneer het kan, doortastend als het moet. De retailer moet bij uw project passen, maar andersom ook!

Baardgras 37 3902 RN Veenendaal Nederland

E info@koospols.nl T +31(0) 613 505 457

U kunt mij bereiken op 06 13505457.

I www.koospols.nl

beleving

Kan de echtgenote van John haar man ophalen in de Man Cave?

mannenopvang foto: ferry booms fotografie

Mannen en winkelen, het wordt nooit een innige relatie. Maar een winkelcentrum met hart voor de consument moet toch aandacht hebben voor de echtgenoot van de shoppende vrouw. Ingmar Creutzburg, marketing manager van Hoog Catharijne, vertelt over zijn 'man cave', het mannenhol. Daarmee haalt het centrum alles uit de kast op het gebied van doelgroepsegmentatie, merk- en productbeleving en beleving. →

scn 2014 | 5 27

beleving

Als je geen doelgroep aanspreekt, dan wordt het niets.

Je moet je richten op de gamer, de hipster of de kookfanaat

foto: scn Ingmar Creutzberg in de Man Cave

28 scn 2014 | 5

I

ngmar Creutzburg is als marketing manager verantwoordelijk voor het als merk neerzetten van Hoog Catharijne: ‘Het gaat daarbij om het invullen van het merkprofiel, de merkidentiteit en de merkwaarde.

Daar wordt in Nederland nog maar weinig naar gekeken en de meeste winkelcentra doen dit dan ook niet, in elk geval niet op een gestructureerde manier.’

En hoe past het Man Cave-concept hierin? ‘De Man Cave is meer dan alleen maar een hangout voor mannen. Het is voor Corio in feite ook een nieuw businessmodel. Het idee is eigenlijk in juli tijdens het WK voetbal in een stroomversnelling gekomen. Ik realiseerde me toen dat ik op Hoog Catharijne nergens voetbal kon kijken. Ik koppelde dat aan de vele ‘hangmannen’ die hier op hun winkelende vrouw wachten, en dacht dat het wel eens de moeite waard kon zijn voor die mannen een eigen plek te creëren.’

‘Daarbij was er al de vraag van merken of zij hun producten hier op een lifestyle-achtige manier konden presenteren. Dus dat konden we mooi combineren in dit concept.

Daarin hebben we als partner onze huurder MediaMarkt.

Al hun productlanceringen zullen vanaf nu in de Man Cave plaats vinden.’

zonder portemonnee Dus jullie zeggen eigenlijk: beste man, kom toch vooral met je vrouw naar Hoog Catharijne, maar geef haar je portemonnee zodat ze kan gaan shoppen en kom zelf naar de Man Cave? ‘Zo ongeveer, ja. En het is hier ook echt leuk voor mannen. Want ze vinden hier de spullen en merken waar ze gek op zijn. Zo staat hier in de Man Cave een Play­ station 4. Die staat natuurlijk ook in de winkel van Media­ Markt, maar in de Man Cave is het cooler omdat er Jack Daniels naast staat. En Jack Daniels is cool omdat Tesla voor de deur staat, en Tesla … Enfin, op die manier werkt het en versterken alle merken en de omgeving elkaar.’

Wat is het businessmodel dat aan de Man Cave hangt?

Er wordt immers toch gebruik gemaakt van dure winkelmeters. Of is het een manier van leegstandsinvulling?

‘Nee, het is beslist geen leegstandsinvulling. Met dit concept kan Corio geld verdienen. Zie de Man Cave als een 3d-magazine. Met zo’n magazine genereer je content, verhalen, bereik en vervolgens koppel je daar adverteerders aan. We maken het concept leuk met een programmering van bandjes, een stand-upcomedian, een fotoshoot, enzovoort. Merken die wat in deze benadering zien, die kunnen ruimte huren in de Man Cave. Dat kan dus een plekje voor

beleving

Bekijk hier de reportage

dus richten op bepaalde interessegebieden. Bijvoorbeeld gaming of koken.’

die Playstation 4 zijn, maar ook een poster aan de wand.

Of een bierbrouwer die zijn nieuwe biertje hier aan de tap wil lanceren. (ja, er is ook een bar! red.) Er kan van alles. Bovendien hebben we het concept doorgetrokken naar online. Op www.mancaveclub.nl zetten we eenzelfde sfeer neer door bloggers continu passende content te laten maken. En ook de website is een ontmoetingsplek. Dat sluit naadloos aan op Corio’s visie op favourite meeting places. Hiermee bereiken wij dus een bepaalde groep consumenten. En dat bereik, dat is geld waard.’

De Man Cave is in zijn korte bestaan al een succes geworden. ‘We zijn nu alleen de weekenden open, maar er is zoveel animo voor, dat we overwegen de openingstijden uit te breiden.’ En inderdaad, tijdens het interview zien we een aantal keren mannen voor de gesloten rolluiken staan, die klaarblijkelijk speciaal voor de Man Cave gekomen zijn.

Programmeren van sterke merken De Man Cave draait niet alleen om samen een biertje drinken, maar ook om samen dingen doen. Dat kan simpelweg het samen naar een voetbalwedstrijd kijken zijn (op een state-of-the-art grootbeeld scherm natuurlijk), een biertje drinken of een kaartje leggen, maar ook door deel te nemen aan een workshop, een muziekoptreden bij te wonen of een proefrit te maken in een Tesla.

Ingmar Creutzburg: ‘Ons Tesla-event was een groot succes. We hadden een auto hier voor de Man Cave staan, maar buiten konden er ook proefritten gemaakt worden.

Verder hebben we hier een optreden van Typhoon gehad en diverse productdemo’s. Daarin staan sterke merken centraal.’

‘Programmeren is trouwens een must. Niet alleen bij de Man Cave, maar bij alle activiteiten en events voor het winkelcentrum. Daarbij moet je je realiseren dat er niet iets als een ‘activiteit voor iedereen’ bestaat. Als je geen doelgroep aanspreekt, dan wordt het niets. Je moet je

sterke merken Ingmar vindt overigens dat sterke merken een veel grotere rol kunnen spelen, en dat winkelcentrumbreed: ‘De traditionele modeshow moet wat mij betreft anders. Niet meer als mix van alles dat je in je winkelcentrum vindt, maar één show van bijvoorbeeld Elle. En op een ander moment doe je weer een ander merk. Zo maak je gebruik van de trekkracht van merken.’

In de visie van Ingmar Creutzburg moeten winkelcentra inspirerend, verleidend, verbindend en spannend zijn. ‘In feite zouden er in winkelcentra ook geen muren tussen de winkels moeten zijn. Dat is mijn ideaal. Verder moet je de stad naar binnen halen. Daarmee bedoel ik de iconen van de stad. Dat kan nijntje zijn of Rietveld. Of een spreker met een goed onderwerp. Maar ook een festival, zoals we op Hoog Catharijne gedaan hebben met het Nederlands Film Festival. Daarmee maken we Hoog Catharijne tot de huiskamer van de stad.’

Alleen maar mannen?

Is de Man Cave werkelijk alleen maar voor mannen? Wat doet Corio met andere doelgroepen, zoals kinderen?

‘Kijk, vrouwen mogen best naar binnen. Maar of ze de Man Cave leuk vinden? Aan de bar wordt koffie, cola, bier en whisky geschonken, maar geen thee of cola-light. En of vrouwen het leuk vinden als wij hier naar voetbal op een groot scherm kijken of op een bokszak staan te rammen …

Ik denk dat het zichzelf wel regelt. En wat andere doelgroepen betreft: we kijken ook naar een aanpak voor vrouwen, voor kinderen en voor 50+. Elk van die groepen vraagt een ander concept, een andere programmering van events, maar ook een andere programmering in de week. Zo is het ene meer geschikt voor de vrijdagavond en het andere voor de zondagochtend.’

Zoals gezegd is de Man Cave een proef. Hoe groot is de kans dat het concept er over een paar jaar nog staat?

‘Klein. Ik bedoel, iets soortgelijks zal er zeker nog staan.

Maar beslist niet in de huidige vorm. We moeten meegaan met de tijd en met de ontwikkelingen in de markt en cultuur. En dat is iets waarvan ik vind dat ook de retail zelf meer mee zou moeten doen. Een speelgoedwinkel is eigenlijk al decennia lang hetzelfde gebleven, maar zou veel meer kunnen doen met het assortiment en de consument.

Ze zouden denk ik ‘werelden’ neer moeten zetten, waarin ze de artikelen verkopen. Ook de parfumerie-branche zou veel meer met beleving kunnen doen en de koppeling met bijvoorbeeld mode kunnen maken. Eigenlijk is dat het gevoel waarvan ik hoop dat we het over een tijdje ook in winkelcentra ervaren. Meteen al bij binnenkomst, dat zou het mooiste zijn.’ ← www.mancaveclub.nl

scn 2014 | 5 29

beleving

H

et gaat op dit moment in het algemeen niet goed met de detailhandel in Nederland.

De detailhandel staat onder druk.

De afgelopen maanden hebben we bedrijven zien omvallen, omdat de opbrengsten in relatie tot de kosten te gering waren. Veel ondernemers in de detailhandel maken zich zorgen en zijn op zoek naar mogelijkheden om hun bedrijf gezond te houden of weer gezond te maken. In eerste instantie zoekt men naar mogelijkheden de kosten terug te dringen en de opbrengsten te doen stijgen. Met als gevolg dat personeel wordt ontslagen, vestigingen worden gesloten en er wordt kritisch gekeken naar de inkoop, de voorraden en het gehele logistieke proces.

De crisis en internet worden genoemd als oorzaak voor de tegenvallende bedrijfsresultaten. Experts zijn het daarover eens. Sommige experts, onder wie Cor Molenaar in zijn boek Het einde van winkels? schetsen zelfs het beeld dat er een totaal nieuw winkeltijdperk is aangebroken. Fysieke winkels zullen voor een groot deel verdwijnen. Internetshops nemen het over. Een scenario waar de detailhandelaar niet echt blij van wordt.

De andere kant van het verhaal Volgens Detailhandel Nederland is omzet via internet in de detailhandel 2013 ruim 5 miljard euro, ofwel zes procent van de totale detailhandelsomzet. De omzet van online retail groeide de laatste jaren met meer dan tien procent per jaar tot en met 2010.

Vanaf 2010 is dit percentage lager. We kunnen constateren dat het aandeel online aankopen ten opzichte van de totale retailomzet beperkt is.

De afname van de groei van de online aankopen kan komen doordat 30 scn 2014 | 5

Vernieuwend denken loont! positieve beleving bij fysiek winkelen

door Dick van Doleweerd

consumenten ervaren dat het kopen via internet zijn beperkingen kent.

Op internet gebruik je maar een paar zintuigen: je ogen en soms je oren. De totale beleving van het echte winkelen waarbij je meer zintuigen kan gebruiken is niet te evenaren. Op internet kun je goed zoeken en prijzen vergelijken, maar het is geen vervanger van het fysieke winkelen.

Gezien de teruglopende bedrijfsresultaten kunnen we stellen dat in de detailhandel de verbinding met de consument afbrokkelt. Internet is niet, zoals er vaak gedacht wordt, de hoofdoorzaak, maar heeft wel het proces van die ‘afbrokkeling’ versneld.

Positieve beleving De verbinding met de consument kan hersteld worden door in te spelen op zijn/haar zintuiglijke beleving.

Ondernemers in de detailhandel moeten extreem gericht zijn op klanten, niet op producten. Dat zorgt ervoor dat klanten met een goed gevoel de deur uitlopen. Daar verdienen ze geld mee.

Het winkelcentrum moet goed bereikbaar zijn, voldoende parkeerplaatsen bieden naast een compleet en kwalitatief goed winkelaanbod, een goede routing en een goede uitstraling hebben. Op het oog zijn dit goede randvoorwaarden voor een winkelcentrum, maar er schuilt hierin een

beleving

De detailhandel laat achttien procent van de omzet liggen, omdat klanten niet tevreden zijn enorme weeffout voor een goede consumentenbeleving. Als alles klopt en de consument een positieve beleving ervaart, verdwijnt deze bij de parkeerautomaat. Daar ligt een tweede bron van verbroken verbinding.

Het is niet de tijd voor een discussie over de invloed van parkeertarieven en winkelkeuze. Het aandeel van autobezoekers in de winkelomzet bedraagt zestig procent. In het artikel van Hans

van Tellingen, Jeroen Verwaaijen en Milan Caspers ‘Het gigantische belang van het aandeel parkeren in de winkelomzet’ in SCN 2014/4, wordt aangegeven dat na invoering van betaald parkeren de bestedingen met minimaal twintig procent, soms met wel dertig procent terug liepen.

In de studie van het Kennisplatform Verkeer en Vervoer en de Erasmus Universiteit Vervoer naar retail staat dat consumenten parkeren geen belangrijk item vinden in de winkelkeuze en het aandeel winkelomzet.

Maar het vullen van de parkeerautomaat ervaren zij wel als een negatieve beleving.

Consumenten moeten ervaren dat het winkelcentrum aantrekkelijk is

In een boekenwinkel vraagt een klant naar een titel van een boek. Een geweldig boek, zegt de boekverkoper.

‘Ik ben het zelf ook aan het lezen. Op dit moment is het uitverkocht, maar morgen krijgen we het binnen.’ ‘Ik wilde het vandaag cadeau geven’, zegt de klant.

‘Heeft u nog een kwartiertje? Dan ligt het voor u klaar’, antwoordt de verkoper.

‘Ik kwam vanmorgen langs een collega en daar lagen nog twee exemplaren in de etalage. Ik ga het voor u halen en dan kan ik het voor u inpakken.’

Als uw eerste gedachten zijn dat daar niets mee verdiend wordt, dan denkt u nog niet klantgericht. Er is dan nog een (lange) weg te gaan in het vernieuwend denken.

Foto: SCN, met dank aan Flevo boekhandel, Huizen

in het verzorgingsgebied. Dat geeft een fijn gevoel, ze komen graag na een positieve beleving nog eens terug. De sector wil de winkelcentra aantrekkelijker maken met het creëren van belevenissen door toepassing van leisuretechnieken. Dit heeft alleen zin als alles wat met het winkelgebied te maken heeft, klopt. Negatieve consumentenbeleving kost omzet. Paul Moers geeft aan dat de detailhandel achttien procent van de omzet laat liggen, omdat klanten niet tevreden zijn.

De beleving is negatief. ontevredenheid kost omzet De detailhandel zorgt voor achthonderdduizend banen. De omzet in de detailhandel is vijfentachtig miljard.

Als er zo’n groot percentage blijft liggen door negatieve consument beleving, parkeertarieven en klanten die niet tevreden zijn, dan kan de lezer zo uitrekenen welk bedrag blijft liggen. Met dit bedrag kan de sector zich versterken door de noodzakelijke verbinding met de consument te versterken en de basisvoorwaarden beter af te stemmen op de beleving van de consument. Zolang er stakeholders van het winkelgebied zijn die de basisvoorwaarden afbreken en de oorzaak van negatieve consumentenbeleving zijn (zie ‘Winkelgebiedbestuur- en management’ in SCN 2014/4) is vernieuwend denken noodzakelijk. Het resultaat is een positieve beleving! ← www.score-web.nl

Stichting Collectief Ondernemerschap in Retail (SCORe) wil de dynamiek in de Nederlandse detailhandel bevorderen door collectief ondernemerschap te stimuleren. SCORe biedt informatie, inspiratie en instrumenten; van praktische tools tot eigentijds projectmanagement voor verbeteringen in economische zones. Wij zetten in op hetcreëren van meerwaarde voor consumenten en ondersteunen ondernemers om dit daadwerkelijk te realiseren scn 2014 | 5 31

beleving

foto's: scn

Aandacht voor juiste aanbod en belevingswaarde In minder dan veertig jaar groeide Almere naar bijna 200 duizend inwoners. De stad bestaat uit vijf kernen: Stad, Haven, Buiten, Hout en Poort. Afgezien van Hout heeft elke kern z’n eigen voorzieningen, ook op winkelgebied. In het op een na grootste stadsdeel Buiten nadert de herontwikkeling van het centrumgebied nu de eindstreep.

32 scn 2014 | 5

beleving

A

lmere zal de komende decennia nog verder groeien, alhoewel niet meer in het destijds door de Rijksoverheid opgelegde tempo. Almere Buiten is inmiddels qua inwoneraantal de tweede kern en begon te groeien halverwege de jaren tachtig. De kern telt nu zo’n 56 duizend inwoners, die bediend worden met een eigen stadsdeelcentrum (BuitenMere) en diverse buurtcentra. Naast het winkelcentrum BuitenMere is sinds 1988 ook het themacentrum DoeMere gelegen. Een concept dat niet alleen op Almere Buiten gericht was, maar op geheel Almere plus een flink deel van de regio, tot aan Gooi- en Vechtstreek aan toe. Verder vinden we in dit centrumgebied scholen, kantoren, een zwembad en een trein- en busstation.

Ofschoon het centrumgebied van Almere Stad het grootste winkel-, leisure- en horeca-aanbod heeft (en ook bedoeld is als kernwinkelgebied), zijn de consumenten van Almere Buiten niet bepaald onderbedeeld. De afgelopen jaren werd bovendien zowel aan de zuidoost- als noordwestzijde van het station het winkelaanbod vergroot, het meest recent aan de zuidoostzijde. En dat is waar uw redacteur een afspraak heeft met Dré Swagemakers en Sander van Welie, beiden assetmanager bij vastgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Met Sander van Welie spreken we allereerst over de ontwikkelingen in BuitenMere en vervolgens met Dré Swagemakers – die u eerder in Shopping Centre NEWS gezien heeft in zijn rol als assetmanager van Spuimarkt Den Haag – over de rol van beleving bij winkelvastgoed. winkelmeters Sander van Welie, assetmanager voor BuitenMere: ‘Syntrus Achmea is sinds 2011 eigenaar van het bestaande deel aan de zuidoostzijde van het station. Dat wil zeggen de winkels aan het Globeplein, het Zuideinde en een gedeelte van het Noordeinde. In het voorjaar van 2014 kwam daar de nieuwbouw van het Globeplein bij. Naast de winkels hebben wij tevens 1900 m2 kantoorruimte en twaalf appartementen namens een deel van onze klanten in portefeuille.’

Om meteen maar door te gaan op de recente uitbreiding van de winkelmeters: was daar wel ruimte voor? Immers, de effecten van de crisis zijn ook niet aan BuitenMere voorbij gegaan. Sander van Welie: ‘Het klopt dat ook voor BuitenMere de teruglopende economie effect heeft gehad op de leegstand en in het algemeen tot een afnemende vraag naar winkelmeters heeft geleid. Toch is die uitbreiding voor ons een bewuste keuze geweest, omdat wij van mening zijn dat deze toevoegingen het centrum af maken.

Het winkelgebied is completer geworden – we hebben in dit deel nu zo’n veertig winkels – en heeft een betere structuur gekregen. Dat heeft tot gevolg dat het ook voor

Sander van Welie (l) en Dré Swagemakers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance

zittende ondernemers aantrekkelijker is om te blijven. Het klinkt wellicht als een gewaagde keuze, maar we zijn blij dat we dit gedaan hebben.’

Grote trekkers en local heroes Van oudsher waren hema, Albert Heijn en Lidl al de belangrijke trekkers in dit deel van het winkelgebied en daaraan werden met de uitbreiding van 2014 ook nog BigBazar en Xenos aan toegevoegd. ‘Na de versterking met deze trekkers, richten we ons nu op het aantrekken van meer lokale ondernemers’, zegt Sander van Welie.

‘Partijen die meer betrokkenheid bij het centrum en de consument creëren. Dat is ook al een aantal keren gelukt en we sluiten hiermee ook aan op de ontwikkelingen in de demografie, in het consumentenprofiel. Bijvoorbeeld met een winkeltje in afro-cosmetische artikelen en haarstukjes. Daar is specifiek vraag naar in dit gebied.’

BuitenMere vormt dus het kernwinkelapparaat van het stadsdeel Almere Buiten, dat zoals gemeld 56 duizend inwoners telt en effectief een bereik heeft van circa 70 duizend consumenten. Zij vinden in dit winkelcentrum naast de al genoemde trekkers een breed aanbod aan basisvoorzieningen, maar ook een groot niet-dagelijks aanbod plus diverse horecalocaties. Sander van Welie windt er geen doekjes om dat met name de winkels in het niet-dagelijkse segment het erg moeilijk hebben gehad. ‘We hebben hier zonder meer een flinke leegstand gehad. Ik denk echter dat we het ergste achter ons hebben liggen en de laatste twee maanden hebben we weer vier winkels kunnen verhuren. Maar er is zeker nog ruimte voor leuke daghoreca, wellicht op een wat groter metrage.’

Betaald parkeren: niet handig gepland De periode van tegenzittende economie viel ongelukkigerwijze samen met de introductie van betaald parkeren in januari 2012. Ofschoon al jaren tevoren aangekondigd, pakte dit in de ogen van de ondernemers geheel verkeerd vervolg op pagina 34 → scn 2014 | 5 33

beleving

uit. Want niet alleen zaten we midden in de crisis, ook ondervond de consument veel overlast van de langdurende­ renovatie- en uitbreidingswerkzaamheden in het noordwestelijke deel van het winkelgebied. Extra getroffen werden de ondernemers van DoeMere, omdat de grootste klappen in de retail vooral vielen in de doe-het-zelf en woninginrichting. Maar ook hema en de grote supermarkten meldden een omzetterugval van 20 tot 30 procent.

Ondernemers moesten personeel ontslaan en velen legden het bijltje er bij neer. Ook de verantwoordelijke wethouder, Berdien Steunenberg, overleefde het niet. De angel van het invoeren van het betaald parkeren zat in twee aspecten.

Allereerst de ongelijkheid aan parkeerregimes binnen de gemeente en voorts het hanteren van forse tarieven, waardoor ook al een kort bezoek een paar euro kostte. Vanwege die ongelijkheid binnen Almere, bedacht de consument al snel dat even doorrijden naar een van de buurtcentra veel voordeel bracht. Want daar was het parkeren nog gratis.

Sander van Welie: ‘Samen met de andere vastgoedeigenaren en de vertegenwoordigers van de ondernemers uit BuitenMere en DoeMere zijn we in overleg gegaan met de gemeente. Uiteindelijk is er deze zomer voor dit gebied een dagtarief van twee euro ingesteld, wat volgens mij zeer redelijk is. Het zorgt ervoor dat consumenten sneller geneigd zijn hun verblijfsduur in het gebied te vergroten.’

Nieuwe visie, nieuwe koers Sander van Welie benadrukt dat er naast het betaald parkeren nog andere factoren een rol speelden. ‘Almere Buiten had duidelijk behoefte aan een nieuwe visie waarmee de weg omhoog weer ingezet kon worden. Het gebied was te weinig onderscheidend. Daarom is met alle stakeholders, verenigd in vereniging vabc, een samenwerking opgestart die tot doel heeft dit aan te pakken en meer in het algemeen de belangen van dit centrum te behartigen.

Via de vabc regelen en bekostigen we algemene voorzieningen zoals signing, feestverlichting en cameratoezicht.

We maken gezamenlijk aanspraak op subsidies en houden regelmatig gezamenlijk overleg.’

De nieuwe visie voor Almere Buiten is door marketing­ bureau Fresh Forward in samenwerking met een ‘dreamteam’ ontwikkeld. ‘Dit was een initiatief van de gemeente Almere. In het dreamteam zaten de bewoners, de vastgoedeigenaren en de gemeente. Die partijen zijn in een soort hogedrukpan geplaatst en daaruit is de nieuwe visie gekomen. Daar hoort ook een gezamenlijke branding van de winkelgebieden bij. Dat betekent dat BuitenMere en DoeMere zich als een eenheid naar buiten profileren, hetgeen je terug ziet in bijvoorbeeld het logo, de website en meer.’ centrummanagement Is er nog wat te wensen over? Sander van Welie: ‘We hebben nu een goed werkende organisatiestructuur.

Daarnaast verzorgt cbre voor ons op een actieve wijze het centrummanagement en hebben we een bijzonder gemoti34 scn 2014 | 5

veerde voorzitter van de ondernemersvereniging (Maarten Vroom van hema) die erg veel doet voor de winkeliersvereniging BuitenMere. Er is een uitgebreid activiteitenprogramma, met veel activiteiten, maar ook bijvoorbeeld een treintje dat tussen DoeMere en BuitenMere rijdt. En laat ik de weekmarkt niet vergeten. Wat we graag nog zouden zien, is dat het openbaar gebied wordt aangepakt. Dan kunnen we echt werk maken van een van de uitgangspunten in de nieuwe visie, waarin het Globeplein de rol van ‘thuis van Almere Buiten’ toebedeeld heeft gekregen.’

‘Als eigenaar zullen wij ook in de hardware nog verbeteringen doorvoeren. Zo zijn er plannen om de oudere bouwdelen te renoveren. Maar de kern is en blijft het winkelaanbod. Ook in geval van leegstand moeten we dat aspect op orde houden, zoals we nu doen met een hele leuke winkel van de stichting Art Culture, die met lokale producten hier een geweldig tijdelijk aanbod neerzetten. Dat geeft hele leuke reacties vanuit het publiek en draagt zonder meer bij aan de belevingswaarde van het winkelgebied.’

Waarmee het bruggetje naar collega Dré Swagemakers gelegd is…

thema

Beleving, daar word je blij van Over ‘beleving’ is de laatste jaren al het nodige gezegd en geschreven. En ofschoon het begrip voor velen in het wereldje van de winkelcentra nog steeds z’n ongrijpbare kanten heeft, is het voor Dré Swagemakers heel simpel. Beleving, dat is waar je in een winkelgebied blij van wordt!

‘In ons vak draait het om waarde toevoegen. Hetgeen goed is voor de vastgoedbelegger, maar ook voor de winkelier. Om dat te kunnen doen, moet je proberen steeds weer door de bril van zowel de winkelier als de consument te kijken. En ik denk dat beleving dan vooral draait om het creëren van geluk en blijheid.'

En waar wordt de consument dan blij van? ‘Dat kan al iets basaals als de prijs zijn. Dat aspect vindt je duidelijk terug bij winkels als Action, BigBazar en Lidl. Een ander aspect is de locatie: hoe ziet die eruit, welk effect heeft die op de bezoeker en hoe kun je dit verbeteren? Daar is de HEMA een goed voorbeeld van: de 500 winkels van dit concern zijn in razend tempo omgebouwd naar een nieuwe ervaring. De klant merkt dit direct. Maar ook het assortiment heeft hier alles mee te maken: 600 artikelen vanaf 50 cent.

Alweer: daar worden mensen blij van!’

foto: scn

beleving Voor Dré Swagemakers is dit een mooie tijd, want diverse retailers hebben het licht gezien en sturen op uitstraling en beleving. ‘Kijk naar Blokker: de winkel wordt aantrekkelijker zowel qua uitstraling als qua assortiment en services. Maar ook vanHaren, zara, Bershka en Forever21 weten hoe het moet. En daar is geen eenduidig recept voor te geven. Want bij de ene formule draait het om licht en uitstraling naar buiten, bij de andere is de winkel helemaal naar binnen gekeerd en is het er duister, zoals Hollister.

Hoe je het doet, heeft alles te maken met de doelgroep die je op het oog hebt. Daarnaast zien we ook dat servicegerichtheid en vriendelijk personeel meer en meer bijdragen aan de beleving van het winkelen.’

Blijven kijken door de ogen van de consument Dré Swagemakers vindt het belangrijk om in zijn professie de retailer goed te volgen, te blijven bekijken door de ogen van de consument. ‘We moeten dit doen, omdat we dat inzicht nodig hebben bij het invullen van de winkelcentra die aan onze hoede zijn toevertrouwd. Als wij een ruimte

in te vullen hebben, dan moeten we heel bewust kunnen zeggen ‘díe winkel wil ik voor die locatie hebben’. Want ook daarin zit weer een stuk toegevoegde waarde. Niet alleen voor ons, voor het winkelcentrum en de consument, maar ook voor de retailer in kwestie. Die is er namelijk ook bij gebaat als hij langdurig succesvol kan zijn op een locatie. En als de retailer goed kan draaien, de consument tevreden­ is en graag naar het winkelcentrum komt, dan zijn wij als eigenaar uiteindelijk ook tevreden en is de cirkel weer rond!’

Het sturen op beleving beperkt zich natuurlijk niet alleen tot het selecteren van de juiste ondernemers. ‘Bij al onze winkelcentra gaat het ook om het doorlopend kijken naar zaken als de openbare ruimte. Hoe kan je daar de beleving verbeteren? Meer of andere horeca? Zitjes of bomen? Een speelplaats? Verlichting? En wat te denken van de communicatie? Online en offline lopen tegenwoordig door elkaar heen en je moet dus op al die niveaus werken aan je uitstraling. Dat alles en meer draagt bij aan de juiste beleving en maakt dit tot een enorm breed gebied om mee te werken’, aldus Dré Swagemakers. ← scn 2014 | 5 35

beleving

T

wee belangrijke oorzaken die binnensteden vaak kindonvriendelijk maken.

De eerste is logistiek: hoe bereik je als moeder met drie kinderen een binnenstad?

Door de schaarse ruimte is het nauwelijks mogelijk om voor de deur te parkeren en de kinderwagens fatsoenlijk uit te laden. Het openbaar vervoer als alternatief is vaak een hele exercitie. We zien de laatste jaren wel een opkomst van bakfietsen. Maar daar zijn de normale fietsenrekken niet op berekend.

Ook de veiligheid en drukte spelen een rol bij het thuislaten van de kinderen.

De tweede is de attractiewaarde: in veel gemeenten worden de speelplekken per wijk bepaald aan de hand van het aantal kinderen dat in een wijk woont. Daarbij wordt niet gekeken naar het aantal kinderen dat een wijk mogelijk bezoekt. Ook de keuze van speltoestellen op basis van criteria ‘schoon, heel en veilig’ zorgt niet altijd voor een inspirerend geheel. Een voorbeeld van een winkellocatie die wel speeltoestellen heeft geplaatst is outlet Batavia Stad. Gevolg: hier zie je veel meer gezinnen met kinderen rondlopen. Ook de parkeervoorziening is hier optimaal voor kinderwagens.

We vroegen Gré Beekers van ZKA-Seinpost naar zijn visie op de economische en maatschappelijke wenselijkheid van méér speelwaarde in winkelgebieden. Dit adviesbureau is betrokken bij ontwikkeling van binnensteden en winkelgebieden vanuit de disciplines retail, leisure en hospitality. Beekers ziet zeker kansen: “De concurrentie van online winkelen kan worden weerstaan door recreatie toe te voegen aan winkelgebieden.”

Zouden winkelgebieden er baat bij hebben als ouders/moeders hun kinderen makkelijker kunnen meenemen?

‘Dat zou zeker helpen, maar dat vraagt dan wel een totaalaanpak. Dat betekent makkelijk en dichtbij de winkels parkeren, liefst grote plekken (voor de stationcars en de vans) om makkelijk in- en uit te kunnen stappen en alle spullen uit te laden, kindvriendelijke horeca met speelplekken en een veilige en aantrekkelijke omgeving voor het gezin/kind’. Houd er rekening mee

Wat doen we met de kids?

De winkelgebieden zijn in steden vaak de drukst­bezochte gebieden. Maar wie eens goed oplet naar de samenstelling van de bezoekersgroep, valt op dat kinderen in deze setting ondervertegenwoordigd zijn. Is dat logisch? Wat zijn daarvan de oorzaken? En is het wenselijk dat binnensteden en winkelcentra aantrekkelijker worden voor kinderen? We vragen het aan Gré Beekers van ZKA Seinpost en aan Mohamed Rahman van Speelplan.

36 scn 2014 | 5

dat gezinnen met jonge kinderen sowieso weinig tijd hebben: de ouders zitten in de drukste fase van hun leven en de kinderen hebben het na twee, drie uurtjes wel gezien.

Dus denk goed na hoe je die gezinnen aan je gaat binden. Denk hierbij vanuit tijdsmanagement, locatie of motief/groepssamenstelling. Meer concreet: probeer het gezin op momenten te verleiden dat het rustig is in de stad, kijk of je delen van de stad meer geconcentreerd kunt inzetten voor gezinnen (met speelvoorzieningen, kindvriendelijke horeca en winkels die aansluiten bij deze doelgroep) of richt je op dezelfde jonge gezinnen maar dan als jonge stellen of vriendinnengroep zonder kinderen die gezellig een dagje shoppen (terwijl oma op de kleinkinderen past).

beleving

Zijn projectontwikkelaars wel bereid om dure vierkante meters op te geven om een speelvoorziening te realiseren?

‘Ik denk niet dat zij hun dure vierkante meters makkelijk opgeven, maar dat hoeft ook niet. Zij kunnen kijken hoe ze speelvoorzieningen op een slimme manier kunnen integreren in openbare ruimtes, pleinen, groen en in/bij horeca(- concentraties) dan wel in/bij grootschalige winkels die wel wat meters kunnen missen of die het zelfs als kans zien om daarmee deze doelgroep beter te bedienen.’

En zie jij oplossingen voor het logistieke probleem waar ouders met hun kinderen tegenaan lopen?

‘Je zal het hierbij moeten zoeken in creatieve oplossingen, want in beginsel zijn de loopafstanden vaak (te) lang, is de ruimte schaars en de kosten en het comfort voor parkeren ongunstig. Wat eerste ideeën.

Eén keer per maand een autoloze zondag in de binnenstad zodat deze comfortabel per (bak-)fiets bereikbaar is voor gezinnen met kinderen, invoering van ‘kids & ride’ plekken waar pa het gezin afzet om vervolgens rustig te gaan parkeren of gezinnen belonen als ze zaterdagochtend vroeg (voor 11.00 uur) komen door gratis parkeervouchers of kinderactiviteiten.’

Met collegiale dank aan www.pretwerk.nl, waar dit artikel eerder gepubliceerd werd.

Speelplan is een adviesbureau voor speelruimte. Mohamed Rahman beantwoordt een aantal vragen over de mogelijkheden van speelruimte in binnensteden en winkelgebieden.

Als er ergens een grote druk ligt op de ruimte, dan is het wel in winkelgebieden en binnensteden. Is een speelplek op deze locaties wel praktisch realiseerbaar?

‘Een speelplek in de binnenstad en winkelgebieden is zeker praktisch realiseerbaar. Alleen, bedenk dat er ook andere en aanvullende behoeften een rol spelen. Aan aspecten als piekdrukte, aanlooproutes, overzicht, vindbaarheid en sociale controle dient een zwaardere rol toegekend te worden. Allereerst zouden gemeenten in dat geval af moeten stappen van hun beleid om speelplekken te realiseren, alleen op basis van inwoners, maar ook op basis van bezoek.’

Zouden gemeenten volgens jou bereid zijn om die omslag te maken als dat de binnenstad aantrekkelijker maakt?

‘Het is belangrijk dat waar kinderen samenkomen, speelruimte aanwezig is.

Binnen gemeenteland wordt vooral gekeken naar het aanleggen van speelruimte in de woonomgeving. Maar tegenwoordig blijven jonge gezinnen steeds meer in de binnenstad wonen, wat ook betekent dat hier een wens voor speelruimte is. Daarnaast is het winkelend publiek ook een belangrijke doelgroep voor het aanleggen van een speelplek. Wanneer de kinderen zich vermaken, kan er ook langer gewinkeld worden.’

Zie jij in de huidige binnensteden en winkelcentra wel ruimte om speelvoorzieningen te realiseren? En hoe kun je daar bij herinrichting goed rekening mee houden?

‘Er kan bij de aanleg van een nieuw winkelgebied al direct rekening worden gehouden met de ruimte die nodig is om speelruimte aan te leggen. Rondom speelelementen is voldoende ruimte nodig om het spelen leuk en veilig te maken. Denk

ook aan de goede locatie: waar komen veel mensen samen en waar is er voldoende toezicht, wat is dus de meest overzichtelijke plek? Wanneer je te maken hebt met een bestaand winkelgebied of oude binnenstad, dan is de ruimte schaars.

Hier zou je kunnen denken aan kleinere speelaanleidingen: speelse ingrepen die de openbare ruimte betere bespeelbaar maken. Wij zijn een voorstander van de aanleg van diverse vormen van speelruimte: niet overal hoeven speeltoestellen te staan, voor de afwisseling en uitdaging is het ook leuk om op andere manieren geprikkeld te worden.’

En als je dan speeltoestellen zou selecteren voor deze locatie. Welk soort toestellen zouden dan het beste passen, als je bijvoorbeeld veiligheid, ruimte en doelgroep in acht neemt?

‘Onze keuze zou vallen op elementen waar veel kinderen tegelijkertijd kunnen spelen. Vaak is het niet altijd mogelijk of gewenst om standaard speeltoestellen op dergelijke locaties neer te zetten. In een mooi stadshart, winkelcentrum of oude binnenstad passen speciaal ontworpen speelelementen. Denk hierbij aan speelkunst, een in het straatoppervlak geïntegreerd waterspeeltoestel of bespeelbaar straatmeubilair. Met dit soort elementen laten kinderen hun fantasie de vrije loop: de mogelijkheden zijn uitgebreider dan het spel op een standaard schommel.’ scn 2014 | 5 37

NL Op de wereldwijd grootste vakbeurs voor seizoensdecoratie en feestversiering presenteren top-exposanten het beste uit de branche. „Seasonal Decoration at its best”. Benut dit unieke order- en trendplatform voor de verlichting en versiering van uw grote objecten en knoop waardevolle contacten aan met de grote sterren uit de branche. www.christmasworld-at-its-best.com

Seasonal Decoration at its best info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

Nu scannen voor meer informatie!

59367-019_CW_Festbeleuchtung_SCNShoppingCentreNews_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • cp: 02.09.2014

Word dé ster van de feestverlichting

DU: 29.09.2014

30. 1 t/m 3. 2. 2015

Duurzame vloer

D

e vloersystemen van Remmers Bouwchemie voldoen aan de hoogste eisen ten aanzien van het milieu en zijn emissiearm of emissievrij.

Daarmee draagt het bedrijf zijn steentje bij aan een duurzame leefomgeving. Remmers Floorsystemen staan voor duurzaamheid, kwaliteit en maatwerk waarbij alles kan en alles mag.

Emissievrije vloeren De vloer is de basis in elke ruimte. Het onderdeel van de ruimte waar letterlijk persoonlijk en direct contact mee wordt gemaakt. Het onderdeel van de ruimte dat daardoor het meest belast wordt. Emissievrije vloeren van Remmers hebben de eigenschap dat ze absoluut geen schadelijke vluchtige organische stoffen afgeven. Onder deze stoffen vallen bijvoorbeeld methanol, acetonnitril, alkybenzole, trimenthybenzole en nonyfenol.

Allemaal stoffen die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de gezondheid.

Emmisiearme vloeren Het Colorid vloersysteem van Remmers is opgebouwd uit een coating op kleur die wordt ingestrooid met hars absorberende,

gekleurde kunststoffen. Deze worden gefixeerd en geseald met een zeer lange levensduur tot gevolg. Emissiearme, dampdoorlatende vloeren van Remmers: robuust en degelijk, duurzaam, naadloos, eenvoudig in onderhoud, waterbestendig, probleemloos aan te brengen en daarnaast: een lust voor het oog!

De emissievrije en emissiearme vloeren van Remmers hebben een hoog mechanisch weerstandsvermogen, Hoge geschiktheid voor puntbelasting en een goed loopcomfort. Deze vloeren vindt u in openbare ruimten, crèches, scholen, verzorgingscentra en andere zorginstellingen, maar ook in kantoorgebouwen, winkelcentra en bijvoorbeeld penitentiaire instellingen. Gebouwen waar mensen veelvuldig in verblijven en die daarom een goed klimaat verdienen. Maar wist u dat de emissievrije en emissiearme vloeren van Remmers naast schoon, veilig en duurzaam ook gewoon mooi zijn?

Wie gebouwen duurzaam wil beschermen en onderhouden vindt in Remmers gegarandeerd de juiste partner. www.remmersbouwchemie.nl

projecten

Het nieuwe

retailjuweel

van Den Haag

Op 18 september opende burgemeester Van Aartsen van Den Haag de Nieuwe Haagse Passage, het laatste deel binnen het masterplan van de herontwikkeling van drie retaillocaties in de Haagse binnenstad.

Shopping Centre NEWS sprak een aantal weken na opening met Harald Telkamp, directeur leasing namens ontwikkelingsmaatschapij Spuimarkt, een samenwerkingsverband tussen Multi Vastgoed en AM Real Estate Development, en Pieter Vandeginste van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer, dat het object namens ASR Dutch Prime Retail Fund beheert.

scn 2014 | 5 39

projecten

foto’s: scn

D

it interview begint met de afspraak dat we het niet meer gaan hebben over Nieuwe Haagse Passage, maar gewoon De Passage. Een belangrijk detail, want zoals later in dit interview zal blijken worden het huidige en het nieuwe deel van De Passage als één winkelgebied gepositioneerd. a.s.r. heeft, zo kunnen we wel stellen, met deze passage een van de meest prominente retailhotspots in het centrum van Den Haag in handen. Was de aankoop van het nieuwe deel een strategische beslissing? Pieter Vandeginste: ‘a.s.r. is al sinds lange tijd eigenaar van het huidige deel dat uit 1885 stamt. We hebben destijds samen met Provast de herontwikkeling van dit historische project gedaan en deze werd in 2007 opgeleverd en won meteen de NRW Jaarprijs in 2008. Onze focus lag in die tijd op de herontwikkeling, maar we waren toen ook al eigenaar van het nog te ontwikkelen nieuwe deel. We wisten toen nog niet hoe dat eruit zou gaan zien, maar de aankoop was gedaan om samen met het huidige deel de verbinding met Spuistraat, Gouden Hoofd en Grote Marktstraat te leggen.

Op deze konden we een betere loopstroom creëren.’

‘Dat dit zou gaan werken, konden we al zien tijdens de bouw, toen Multi op twee momenten De Passage open40 scn 2014 | 5

stelde en het nieuwsgierige Haagse publiek er even doorheen kon lopen. Dat heeft heel veel mensen getrokken.’ gerevitaliseerd Harald Telkamp ziet de kansen vooral ook in het nieuwe krachtveld zoals dat nu in Den Haag ontstaan is: ‘Vroeger was de Haagse Passage vooral een winkelgebied dat zich 90 graden afdraaide van de Spuistraat. In de nieuwe situatie is er een circuit ontstaan waarop de gerevitaliseerde Grote Marktstraat en Wagenstraat zijn aangesloten. Er zijn in het hele gebied verschillende belangrijke trekkers bijgekomen (en gaan nog komen) en dit alles bewerkstelligt dat er een andere loop in het centrumgebied is ontstaan.

Het nieuwe deel van De Passage is daarin een echt logische verbinding tussen Spuistraat en Grote Marktstraat. Het sfeerverschil tussen de oude architectuur van De Passage en de nieuwe architectuur van architect Bernard Tschumi is in dit perspectief niet bezwaarlijk, sterker nog, het vergroot de aantrekkelijkheid.’

Pieter Vandeginste: ‘Het zijn overigens beide overdekte passages, wat qua winkelklimaat ook z’n voordelen heeft.

Verder is het heel leuk om te zien hoe de huidige en de nieuwe passage qua materiaalgebruik met elkaar verbonden zijn. Zo ligt in het huidige deel een klassieke granito

projecten

vloer en in het nieuwe deel ligt ook een granito vloer die optisch aansluit op het huidige deel.’

Harald Telkamp: ‘Het naast elkaar liggen van twee verschillende stijlen is echt een aanvulling en werkt beter dan dat we geprobeerd zouden hebben het nieuwe deel in de huidige stijl te kopiëren. Dat werkt niet. Wat wél werkt, is dat voor de ingang van de nieuwe deel van De Passage aan de Spuistraat gebruik werd gemaakt van de gevel van het voormalige warenhuis Grand Bazar de la Paix. Een prachtige pui met hele mooie historische details, die de architect mooi geïntegreerd heeft in de nieuwe opzet en die een duidelijk verbindend element tussen de twee delen is.’

Geen ongelukken De herontwikkeling van het winkelgebied in de Haagse binnenstad bestond uit een drietal deelgebieden, zoals Spuimarkt (winnaar NRW Jaarprijs 2009, red.), het Rabbijn Maarsenplein en De Passage. Maar ook individuele panden zijn en worden herontwikkeld, zoals het M&Sgebouw (de Markies), Sijthoff-City en Amadeus, waar nu druk aan gewerkt wordt en waar Primark in december opent.

Al deze ontwikkelingen dragen bij aan de toename van de winkelkwaliteit zoals de consument die beleeft. De

‘klassieke’ Haagse consument – als we dat onderscheid al mogen maken – heeft nu een entree via de Gravenstraat naar De Passage en een directe route naar De Bijenkorf.

Iets dat vroeger niet mogelijk was, omdat hier altijd een blokkade lag.

Harald Telkamp: ‘Je kan dit dan ook zien als een reparatie van de binnenstad en een optimalisatie van de loopstromen. Ik vind het een compliment aan de ontwikkelaars, maar vooral ook aan de gemeente Den Haag dat bij alle ambities die er waren, er geen ongelukken zijn gebeurd. Ofschoon het gebied nog net niet volledig klaar is, kun je nu al zien dat de beoogde effecten op de loop van de consument ook werkelijk gerealiseerd worden. En dat komt omdat er geen partijen op de verkeerde plek terecht zijn gekomen en Den Haag is gewoon aantrekkelijker geworden. Niet alleen voor de Haagse consument, maar zeker ook voor mensen elders uit Nederland, toeristen en expats, die in het nieuwe Haagse centrum een shopping destination van formaat vinden. Wij vinden ook het viersterren Suite Novotel, dat onderdeel is van het project De Passage, een waardevolle aanvulling in de binnenstad. Het hotel heeft zijn lobby en receptie op de spectaculaire derde verdieping van de Nieuwe Haagse Passage en is geopend op 1 oktober. Den Haag is echt een buitengewoon volwassen en aantrekkelijke retailstad geworden.’

Verhuur in lastige tijden Voor vrijwel alle projecten in de herontwikkeling van het Haagse centrum gold dat het een lastige tijd was om nieuwe huurders te contracteren. Harald Telkamp: ‘Het is typerend voor deze tijd dat huurders nauwelijks meer vanaf tekening huren, maar het project in werkelijkheid willen zien en de look & feel willen doorgronden. Maar we hebben qua branchering wél de invullingen kunnen maken die we beoogd hadden, alhoewel het zonder meer een grotere inspanning vergde dan voor 2008 het geval was geweest. We hadden te maken met nieuwe marktvervolg op pagina 42 → scn 2014 | 5 41

projecten

Video van de opening door SCN

Fotoreportage van de opening door SCN

De voormalige Grand Bazar de la Paix: http://historie. hdpnet.nl/ gbazar.htm

www. depassage.nl

Pieter Vandenginste (a.s.r. Vastgoed vermogensbeheer) links, naast hem Harald Telkamp (Ontwikkelingsmaatschappij Spuimarkt).

← vervolg van pagina 41 uitgangspunten, maar retailers zaten ook met vragen als ‘waar landt Primark, wat gaat Marks & Spencer doen, wat gebeurt er op Sijthoff’ en meer van dit soort dingen. Zo heeft uiteindelijk iedereen het metrage gekregen dat past bij de formule.’

Tot de doelstellingen behoorde ook het werven van een aantal nieuwe partijen voor Den Haag of zelfs Nederland.

Met Starbucks, Paprika, Frozz en – nieuw voor Nederland – de multi fashion brand store Kult, is dat meer dan gelukt en heeft De Passage ook een stuk meerwaarde aan het winkelen in Den Haag toegevoegd.

Het invullen van het nieuwe deel van De Passage was, in de woorden van Harald Telkamp, een driedimensionale puzzel: ‘We hebben het over 10.500 m2 in drie lagen. Daar kan veel in, maar niet alles. We hebben dus ook partijen helaas moeten teleurstellen.’

Pieter Vandeginste: ‘Er is heel bewust een project neergezet waarin over meerdere lagen gewinkeld wordt. Van -1 tot +1. Maar we wilden duidelijk geen autonome verdiepingen en een winkelrondje boven. Dat werkt gewoon niet goed in Nederland. De verdiepingen zijn dus via een aantal winkels ontsloten. Zo heeft Kult 80 m2 op de begane grond en 1100 m2 op -1. En dat zien we ook – in andere verhoudingen – bij Sting, mango en xenos.’ een visie, verschillende invullingen Heeft a.s.r. voor het huidige en nieuwe deel een aparte brancheringsvisie? ‘Nee, voor beide delen is dat één visie.

Maar de invulling is toch anders, omdat we in het nieuwe deel grotere units kunnen bieden. Verder speelt ook de uitstraling een rol en zien we dat partijen een voorkeur 42 scn 2014 | 5

voor of de historische setting van het oude deel, of juist voor het hypermoderne van het nieuwe deel hebben. Op dit moment is het huidige deel geheel verhuurd, maar we hebben sinds de oplevering van de herontwikkeling in 2007 toch een 25-tal transacties gedaan. De markt was sterk in beweging, voor een deel vooruitlopend op de ontwikkelingen die eraan kwamen. De laatste grote transactie was de Apple Store, maar ook het Miele Center moet genoemd worden. Dit is een winkel waar het Miele-merk wordt uitgedragen en men geïnspireerd kan worden door Miele producten. ’ Gaat De Passage binnen de Haagse centrumretail als apart winkelgebied gemarket worden? Pieter Vandeginste: ‘Wij vinden het vooral belangrijk dat we opgaan in het Haagse weefsel en dat De Passage maximaal profiteert van en bijdraagt aan de loopstromen die Den Haag heeft. En Harald zei het al: De Passage ligt zo logisch in het winkelgebied, dat we dit niet als apart deel moeten zien. Dat neemt niet weg dat we De Passage wel een eigen identiteit geven, waarin we juist het contrast tussen het huidige en het nieuwe zullen benadrukken.’

‘Ik verwacht niet dat we grootscheeps zullen gaan adverteren voor De Passage. Eerder subtiel. Zo hebben we rondom de opening van het nieuwe deel gecommuniceerd ‘vanaf 18 september 2x zo veel Passage in Den Haag’.

Verder zullen we vooral aanhaken op de initiatieven die Den Haag via de citymarketing ontplooit. Daar hebben we veel meer aan. Dankzij de inspanningen van de gemeente heeft Den Haag dit jaar het predicaat Beste Binnenstad van Nederland ontvangen en dat is iets dat wij ook op onze website gebruiken. Daarmee haken we echt aan op de kwaliteit van de Haagse binnenstad.’

projecten

Bijdragen aan de Haagse binnenstad Je kan een project als een losstaande entiteit ontwikkelen en verhuren, of je ziet het als deel van een groter geheel. Voor Ontwikkelingsmaatschappij Spuimarkt was het van meet af aan belangrijk dat het nieuwe deel van De Passage een bijdrage zou leveren aan de Haagse binnenstad. Harald Telkamp: ‘We vinden het belangrijk dat de retailers aan wie we verhuren, hoe klein ze ook zijn, van toegevoegde waarde zijn aan die binnenstad. En daarin zie je ook het toenemend belang van goede horeca. We zijn dan ook erg gelukkig met de komst van Starbucks op een hele prominente plek in het nieuwe deel. Zo’n bekende internationale keten is belangrijk voor de uitstraling. Dat geldt echter ook voor een lokale held als slagerij Dungelman, waar de mensen in de rij staan voor zijn delicounter.

Maar ook Frozz, dat yoghurtijs verkoopt, en de bubble tea formule 8tea5, moeten genoemd worden. Dit zijn echt formules die het verschil maken.’

Pieter Vandeginste: ‘Wij zijn erg trots op de samensmelting van beide delen en zullen in de toekomst ervoor zorgen dat deze in ontwikkeling blijft, zodat het beoogde rendement gehaald wordt. We zijn altijd op zoek naar waar de mogelijkheden voor verbetering en verduurzaming liggen.

Daar is De Passage wel een heel mooi voorbeeld van.’ ← scn 2014 | 5 43

de vinken van darwin

M&S aan de Grote Marktstraat 32

In vorige afleveringen van deze serie heeft u kunnen lezen hoe Ikea, Unibail-Rodamco en Foruminvest zich aanpassen aan de huidige tijd met zijn omvangrijke veranderingen. Nu is het woord aan Den Haag, de eerste gemeente die in deze reeks aan bod komt. Lena Dalerup, programmamanager bij Bureau Binnenstad en Rick Zijderveld, accountmanager retail bij de afdeling Economie doen enthousiast hun Haagse verhaal. door Jorine de soet, KIR Kordaat in Ruimte

Den Haag en de vinken van Darwin

D

en Haag is dit jaar verkozen­ tot Beste Binnenstad van Nederland 2013–2015. Om deze reden wilden we graag weten op welke wijze de Haagse binnenstad zich zó aangepast heeft aan de veranderende omstandigheden in de huidige tijd dat zij deze titel waarmaakt.

Binnenstad Buitengewoon Eind jaren 90 bleek dat de binnenstad van Den Haag achterbleef in economisch functioneren bij landelijke trends. Dit was aanleiding om constructief actie te ondernemen.

Gemeente Den Haag, de binnenstad ondernemers, eigenaren en bewoners sloegen de handen ineen en stelden in 2001 het Binnenstadsplan 2000– 2010 op met de titel Binnenstad Bui44 scn 2014 | 5

tengewoon!, dat in datzelfde jaar vastgesteld werd door de gemeenteraad.

Met dit tienjarenplan werden de kaders en het ambitieniveau voor de Haagse binnenstad vastgelegd. Deze gezamenlijke inzet werd bekrachtigd in het Convenant integrale ontwikkeling & aanpak binnenstad dat eveneens in 2001 ondertekend werd door de gemeente Den Haag, de Kamer van Koophandel Haaglanden en de Stichting Binnenstad Den Haag.

Het doel was het vergroten van de aantrekkingskracht van de binnenstad, het visitekaartje van Den Haag, waarbij de verblijfs- en recreatieve functie van het stadscentrum voor alle gebruikers werd verbeterd. Het Binnenstadsplan beoogde de economische positie, in al haar facetten te versterken door vooral meer bezoekers aan te trekken.

Keuzen Naast dit binnenstadsplan ontwikkelde de gemeente Den Haag ook een visie op de detailhandelsstructuur. Daarbij werden heldere keuzen gemaakt: die plekken die potentie hadden, konden gehandhaafd of verbeterd worden. Vanuit dit perspectief werd vol ingezet op de Haagse binnenstad. Voor een beperkt aantal plekken met minder potentie is het perspectief bepaald en is door onder andere bestemmingsverruiming de mogelijkheid voor andere functies geboden. Uitbreiding van detailhandel is hier niet meer aan de orde.

Grote ingrepen Ongeveer vijftien jaar geleden werd gestart met de herinrichting van de openbare ruimte. Het project ‘De kern gezond’ is vooral gericht

Terras aan de Groenmarkt, met op de achtergrond het pand van The Sting dat in de volksmond 'de snoeptrommel' heet.

op eenheid in materiaalgebruik en diende als aanjager voor private vastgoedinvesteringen.

Ook in het vastgoed is geïnvesteerd.­ Bijzondere voorbeelden zijn de Passage en de Spuimarkt. In 2007 werd de geheel gerenoveerde Passage opgeleverd. Gevels waren weer in de oorspronkelijke staat teruggebracht en de marmeren vloer was door Italiaanse vaklui hersteld. In 2008 won de Passage de nrw-jaarprijs. De jury benadrukte de goede samenwerking tussen de winkeliers, eigenaar Provastgoed Nederland en de gemeentelijke afdeling Monumentenzorg.

In 2009 werd de Spuimarkt opgeleverd met 21.000 m2 winkelruimte, een bioscoop en een fitnesscentrum.

In 2009 won ook dit project de nrw- jaarprijs.

Evolutie De grootschaligheid in de Grote Marktstraat stamt al uit het begin van de twintigste eeuw met de verkeersdoorbraak van Berlage, de bouw van de Bijenkorf en na de oorlog de vestiging van v&d. In 2004 is de bouw van het Souterrain met fraaie tramhaltes en een parkeergarage gereedgekomen en zijn de auto en de tram uit de Grote Marktstraat verdwenen. Het Souterrain is ondergronds verbonden met de Spuimarkt, v&d en andere winkels in de Grote Marktstraat. Met de realisatie­ van de Spuimarkt is de grootschaligheid verder doorgetrokken en dit proces is nog verder in opmars. De huidige ontwikkeling in de Grote Marktstraat draagt bij aan een betere winkelrouting en biedt de vaak moeilijk in te passen grootschalige functies een plek. Investeerders en beleggers zijn verrast door de snelheid waarin deze projecten tot stand komen en de huurwaarde van de Grote Marktstraat verandert naar A1-niveau .

vervolg op pagina 46 →

De 'parlementaire' skyline van Den Haag

De Haagse Passage

Investeerders zijn verrast door de snelheid waarmee deze projecten tot stand komen

De Grote Markt

scn 2014 | 5 45

de vinken van darwin

‘We zien dat onze binnenstad zich snel aanpast aan de tijd. Actie geeft reactie, waardoor de stad zich constant­ blijft ontwikkelen, zich weet aan te passen en zo evolueert’, vertelt Rick. Door deze enorme investeringen vergroot de Haagse binnenstad haar marktpositie en dat is precies het doel van het Binnenstadsplan.

Tweede tienjarenplan Sinds een aantal jaar is er sprake van economische krimp, de crisis.

Omdat plannen moeten meegroeien met de veranderde economische tijd is in 2010 het Binnenstadsplan Den Haag 2010–2020 ‘Naar een complete Haagse binnenstad’ vastgesteld. Dit plan is zowel een visiedocument, een beleidsdocument als een programma.

‘Met dit plan laten we zien dat we inspelen op de veranderingen in de markt, zodat we nu en in de toekomst onze kracht zoveel mogelijk behouden’, vertelt Lena Dalerup. De Haagse gemeente zit absoluut niet in een ivoren toren. ‘Wij staan met de voeten in de klei. Daardoor kunnen we adequaat beleid ontwikkelen en continu bijsturen’, vertelt Rick. ‘Al jaren maken we duidelijke keuzen en dat werpt zijn vruchten af. We werken nauw samen met alle betrokken partijen en sturen voortdurend bij op inhoud en op proces.’

‘We weten wat we willen en dat hebben we goed vastgelegd, vult Lena aan. ‘Wij hebben met onze tienjarenplannen een stip op de horizon die duidelijkheid biedt aan alle partijen.

Deze duidelijkheid heeft tot gevolg dat marktpartijen gecalculeerde risico’s kunnen nemen wanneer zij willen investeren in de binnenstad.

Met al onze ambities gaan we consequent uit van het dna van de Haagse binnenstad.’

Van kwantiteit naar kwaliteit Wanneer het eerste en het tweede tienjarenplan naast elkaar leggen, zien we dat in het eerste plan vooral gestuurd werd op kwantiteit en in het tweede plan op kwaliteit. Daarmee past de gemeente zich aan aan de kenmerken van deze tijd, waarin kwaliteit steeds belangrijker wordt dan kwantiteit.

46 scn 2014 | 5

De Nieuwe Passage aan de Grote Marktstraat

De metrotunnel onder de Grote Markt

Het Plein

de vinken van darwin

Op dit moment wordt ingezet op een toename van het aantal inwoners.

Meer inwoners betekent ook een toenemende economische basis én een vergroting van de vraag naar kwaliteit. Verder wordt geïnvesteerd in de onderwijssector. In Den Haag kun je bijvoorbeeld internationaal recht studeren aan de Leidse Universiteit.

Deze faculteit versterkt de juridische positie van de stad nog eens naast de vestiging van het Internationaal Hof van Justitie, het belangrijkste gerechtelijke orgaan binnen de Verenigde Naties, gevestigd in het Vredespaleis.

Het oude gebouw van het Ministerie

Leegstand is een onderdeel van de dynamiek in onze stad, die ook kansen biedt van Binnenlandse Zaken biedt over een tijd eveneens ruimte aan een campus. Het voornemen is ook het Koninklijk Conservatorium naar de binnenstad toe te halen.

Lena vertelt: ‘naast deze grootschalige acties om de stad integraal te versterken, zijn we ook heel praktisch bezig. Zo hebben we hier een projectleider internationale winkelstad, die continu nieuwe internationale formules spot en optreedt als intermediair.

Daarnaast leiden we geregeld professionals rond door de binnenstad, zodat ook zij op de hoogte zijn van de laatste ontwikkelingen en daardoor beter kunnen inspelen op kansen die zich voordoen doordat Den Haag ‘top of mind’ is.’

Nog meer nieuwe projecten Naast al deze activiteiten wordt er op dit moment nog veel kwaliteit toegevoegd. Zo opende Marks & Spencer begin dit jaar een grote, fraaie winkel op de plek van het kantoorgebouw van de Reclassering, hoek Grote Marktstraat en Wagenstraat. De nieuwe naam van het gebouw is De Markies.

De vestiging telt drie verdiepingen

en heeft een vloeroppervlak van zo’n 4000 m2.

In september is het nieuwe deel van de Haagse Passage geopend.

Hier is de eerste Nederlandse vestiging van multi fashion brand store kult geopend. Ook winkelformules Paprika en wam Denim zijn nieuw in Den Haag. Naast deze nieuwe formules vestigen zich bekendere winkels, waaronder Mango met haar grootste winkel in Nederland. Het viersterrenhotel Suite Novotel is ook een primeur in Nederland.

In de oude Haagse Passage zijn Apple en Miele geland met een winkel. ‘Het nieuwe deel van de Passage betekent bovendien een impuls voor de doorbloeding van de binnenstad.

Oud en nieuw worden verbonden’, vertelt Lena.

Later dit jaar wordt Amadeus opgeleverd met woningen boven een grote binnenstedelijke Primark. Sijthoff City wordt eveneens aangepakt. Het gebouw wordt volledig gestript en opnieuw vormgegeven. In de nieuwe situatie beschikt het gebouw over twee winkellagen met ca. 4700 m2.

Dynamiek Daarnaast verschieten delen van het centrum van kleur. De Denneweg was bijvoorbeeld altijd een antiekstraat.

Veel ondernemers hier hadden echter geen opvolging, waardoor tijdelijk leegstand ontstond. Nu is dit een aantrekkelijke modestraat geworden.

‘Wij hebben het organiseren van bijeenkomsten over deze straat gefaciliteerd’, vertelt Rick. ‘Wij schrikken niet direct van leegstand. Leegstand is een onderdeel van de dynamiek in onze stad die ook kansen biedt, waarop je wel heel actief moet blijven inspelen’.

Darwin vinken Gezien alle ontwikkelingen die consequent de afgelopen twintig jaar door de gemeente in samenwerking met alle marktpartijen in gang gezet zijn, behoeft het geen nadere toelichting dat de gemeente Den Haag zich samen met alle partners voortdurend adequaat aanpast aan de omstandigheden. In de evolutie behoort deze binnenstad zeker tot de survivors. ← scn 2014 | 5 47

visie

D

e toekomst voor fysieke winkels is een zonnige. In ieder geval voor een aantal. In de vorige vier delen van deze artikelreeks is het negativisme weersproken. De zogenaamde onheilsboodschap van predikers die het einde van (fysieke) winkels voorspellen. Ja, het is helder: de winkelmarkt is dynamisch. Er verdwijnen winkels. En zelfs complete formules en branches.

Maar er komen ook nieuwe winkels, formules en branches bij. En op sommige plekken (grotere binnensteden en in de ‘betere’ regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar) is er zelfs sprake van (forse) uitbreidingsruimte.

Daarbij heeft een keten soms een gigantisch positief effect op de passantenstromen in de omgeving. En genereert een dergelijke winkel een ‘omzetplus’ voor nabijgelegen retailers. Denk dan aan de Primark. Fysiek winkelen is onderdeel van het menselijk dna. En zal dus nooit verdwijnen. Internet is belangrijk. Maar is meer een hulpmiddel dan een doel op zich.

In dit deel gaat het over outletcentra. Vaak zijn het wat tuttig vormgegeven dorpjes. Met een vestingmuurtje, een grachtje en een boompje. En retro-architectuur.

Kneuterigheid troef. Hele horden bussen met plattelandsvrouwen strijken neer in het dorp. En eten daar poffertjes met een softijsje. En besteden dan ook nog wat aan Gucci-producten.

Allemaal waar. Maar is dat erg? Nee toch? En ook: is dat niet een wat eenzijdig beeld? Outletcentra worden namelijk ook bezocht door tweeverdieners. Met een hoge opleiding. En een heel aardig budget. Ook bussen met Chinezen en Russen worden gesignaliseerd. De vraag is: zijn outletcentra schadelijk voor de bestaande winkelstructuur? Gaan deze ten koste van andere winkels en winkelgebieden? Of moet je outlets meer zien als ‘concurrerend voor zoiets als de Efteling?’ In dit opiniestuk volgt onze onderbouwde mening. De plannen voor nieuwe outlets zijn legio. En ook zijn er plannen om bestaande outlets uit te breiden. Verstandig? Daarover dit artikel.

De geschiedenis van FOC’s in Nederland Nederland was relatief laat met foc’s. Een fenomeen dat vanuit de usa via Engeland is overgewaaid naar het Europese vasteland. foc’s zijn (oorspronkelijk) bedacht als middel om van restpartijen af te komen. Maar je zou ook kunnen betogen dat projectontwikkelaars (in Nederland althans) de mogelijkheid zagen om buiten het ‘pdv- /gdvbeleid’ om een geheel nieuw winkelaanbod te introduceren. Op daarvoor niet aangewezen locaties. De eerste drie Nederlandse locaties lijken ‘toevallig’ te zijn ontstaan.

Maar dat is slechts in zekere mate het geval. Nadrukkelijk werd goedkope grond opgezocht, buiten de bestaande 48 scn 2014 | 5

De zonnige toekomst van het fysieke winkelen, deel 5

Outletcentra: waarom iets verbieden wat een succes is?

Door Hans van Tellingen, Ronald van Velzen en Paul Rodenburg (*)

winkelcentra.

In Batavia (Lelystad, oplevering in 2001) was al een tijdlang een grote locatie met een zogenaamde ‘toeristischrecreatieve bestemming’ aanwezig. Maar het toerisme kwam niet echt van de grond. Iemand met een heldere geest heeft destijds op deze plek het concept van ‘winkelen in Factory Outlets’ aan de ‘toeristische bestemming’ gekoppeld en weten door te voeren.

In Designer Outlet Centre Roermond (oplevering ook in 2001) was er sprake van een oud kazerneterrein, tegen de binnenstad aan. Herontwikkeling met winkels was een optie, maar een ‘pdv/gdv’achtige ontwikkeling was niet mogelijk. De Ook hoogopgeleide gemeente en de Britse projectontwikkelaar tweeverdieners met McArthur Glen werden het echter snel eens een heel aardig budget over een alternatieve bestemming. doc (Designer Outlet Centre) Roermond was bezoeken de outlets geboren!

Rosada Fashion Outlet te Roosendaal (oplevering 2006), ontwikkeld door Stable, lijkt gekozen te zijn vanwege de ligging (tussen België en Rotterdam, tussen Zeeland en Breda). De ‘drive’ van de initiatiefnemers en politiek ‘geluk’ hebben uiteindelijk tot de opening geleid.

Belangrijk voor alle drie was een ‘flink achterland’. Dus

visie

Bezoekers in Batavia Stad Fashion Outlet

niet direct in of nabij de grootste binnensteden. Zodat de bestaande retail niet beconcurreerd werd. Het fijnmazig winkellandschap en stringent retailbeleid waren de oorzaken voor de late introductie in Nederland. De drie outletcentra zijn bezig aan stapsgewijze groei oplopend tot 40.000 à 50.000 m2.

Wel of geen succes?

Er wordt gemikt op bezoekers (met een voorliefde voor ‘merkmode’ tegen gereduceerd tarief) van buiten de vestigingsgemeente. De haalbaarheid van een Factory Outlet Centre wordt voor een belangrijk deel bepaald door het aantal inwoners dat rondom een foc woont.

Veelal wordt voor de afbakening van het marktgebied een afstand van ongeveer 60 autominuten gehanteerd. De drie Nederlandse foc’s hebben dan een verzorgingsgebied van tussen de vijf en zes miljoen mensen. Wordt uitgegaan van 30 autominuten dan gaat het om ongeveer 500.000 tot 600.000 mensen. Voor Roermond en Lelystad is bekend dat respectievelijk 45 % en 35 % van de bezoekers uit het 30-autominutengebied komt. Naar verwachting komt 30 % van alle bezoekers van verder dan 60 minuten rijden. In totaal trekt Roermond de meeste bezoekers (4,6 miljoen), gevolgd door Lelystad (2,3 miljoen) en Roosendaal (1 miljoen).

foto: scn

Over de bestedingen per bezoek is weinig bekend.

Algemeen wordt gerekend met een gemiddelde besteding van € 30 tot € 40 per bezoeker. Alleen over Roosendaal is er wél iets bekend (uit een indicatief mini-onderzoek van Extenzio) over de bestedingen. Deze liggen op iets meer dan € 150 per bezoekeenheid (dat is hoog), die gemiddeld uit zo’n drie personen bestaat. De jaaromzet zal dan zo’n 50 miljoen bedragen (333.000 bezoekeenheden maal € 150). Vergelijkbaar met een klein wijkwinkelcentrum.

Als deze bestedingsbedragen ook gelden voor Lelystad en Roermond­, zal de omzet in deze centra respectievelijk zo’n 100 tot 200 miljoen bedragen. Dat zijn bedragen die vergelijkbaar zijn met een kleiner stadsdeelcentrum of een kleine binnenstad. Als wij de totale geschatte omzet van de foc’s afzetten tegen totale bestedingen in de mode, dan is deze 350 miljoen voor de foc’s tegen 14,1 miljard bestedingen in mode en schoeisel, 2,5% van de totale markt.

Bezoekers van de foc’s besteden per bezoek dus relatief veel en zullen waarschijnlijk niet met lege handen vertrekken. Ook de horecabestedingen liggen relatief hoog.

De vraag is of de omzet aan de verwachtingen voldoet.

Omdat het hier om oudere assortimenten gaat, is elke euro extra opbrengst mooi meegenomen. Hiermee kunnen de merkfabrikanten hun exclusiviteit op orde houden en nieuwe doelgroepen (met wat minder geld maar wel groeiend merkbewustzijn) aanboren. Én tegelijkertijd ook ‘concurrerend’ zijn met de namaakartikelen uit het verre oosten.

Succesvoorwaarden Roermond is dus qua bezoekersaantallen het succesvolst.

Deze locatie toont aan dat een groot achterland (Duitsland!) belangrijk is. Maar ook dat niet alleen het product en de prijs attractiefactoren zijn. Tevens zijn de ‘enorm uitgekiende marketing van het totaalconcept’, het beheer (‘schoon, heel en veilig’) en de ‘makkelijke bereikbaarheid en parkeergelegenheid’ succesfactoren.

De bezoekersaantallen zijn echter niet heel hoog in vergelijking met andere winkelcentra. De vraag is echter of deze vergelijking wel ‘fair’ is. Het bezoek is sterk geconcentreerd in het weekend en in de vakantieperiode. Het outletcentrum is daarmee te vergelijken met een attractiepark met een zekere ‘all weather’ aantrekkingskracht.

Daarnaast bezit de ‘lage prijssuggestie’ voor merkartikelen een zekere wervingskracht. Terwijl die prijs in realiteit niet perse laag hoeft te zijn. De bestedingen lijken erg hoog te zijn. Zodat je met ’slechts’ 2 tot 4 miljoen jaarlijkse bezoekers (weinig voor een gewoon winkelcentrum, maar misschien genoeg Niet alleen de prijs voor een outlet) toch succesvol kan zijn.

en het product zijn attractiefactoren, zie Roermond

Effecten op de bestaande winkelstructuur En wat zijn de effecten op de andere winkelgebieden? Wat is daarover bekend? Deze scn 2014 | 5 49

visie

zijn in algemene zin zo ‘versnipperd’, dat deze onmeetbaar klein zijn. En dus verwaarloosbaar worden. Uiteraard zijn er wél effecten op de nabijgelegen winkelgebieden. Voor wat betreft Roosendaal is daar niets over bekend. Maar het kernwinkelgebied van Roermond lijkt juist sterk te profiteren van de komst van het doc. Er is sprake van 45% docbezoekers die ook naar de binnenstad van Roermond gaat (bron: Goudappel). Het bezoek aan de binnenstad is met 11% toegenomen (onderzoeken van bro en dhv). Omzet­ effecten lijken ook licht positief voor de retail (behalve voor sportartikelen) en heel positief voor de horeca.

En Lelystad? Het combinatiebezoek ligt hier een stuk lager (7%). Afstand ‘tot elkaar’ (enkele kilometers) heeft hier veel mee te maken. En ook het verschil in aantrekkingskracht (de binnenstad van Roermond heeft meer te bieden dan het centrum van Lelystad). Gezien de locatie van Rosada (ver weg, enkele kilometers van de Roosendaalse binnenstad) moet vermoed worden dat er ook hier weinig sprake is van combinatiebezoek (of eigenlijk: ‘geen’).

En dan Zevenaar. De plannen van Stable vallen daar niet in goede aarde. Maar een concurrerend plan (daar zitten mensen achter die uitgaan van een gemiddelde bezoekduur van zeven uur, wat veel te veel is) met een betere aansluiting met de bestaande binnenstad van Zevenaar (à la Roermond), lijkt wel aan te slaan.

Wij voorzien in Zevenaar nog ettelijke discussies. Maar wij denken dat deze outlet er gaat komen. Wellicht in een wat afgeslankte vorm. Een groot aandeel ‘Duitsers’ lijkt hier ook verzekerd. Maar dat zal waarschijnlijk niet ten goede komen aan het relatief dichtbijgelegen (in ‘outlettermen’ wel te verstaan) Roermond. En Oost-Groningen?

Het verzorgingsgebied aldaar lijkt te weinig consumenten te k ennen om dit aan de praat te krijgen. Misschien is er

Inpassing nieuwe initiatieven Moeten er meer outletcentra komen? Nou, misschien nog één of twee. Bleizo is gesneuveld. Waarschijnlijk is dat gunstig voor de grote bestaande winkelcentra in de drukbewinkelde Haaglanden. Halfweg (bij Amsterdam) lijkt er echt te gaan komen. Dat zou wel eens een groot succes kunnen worden. Waarbij het de vraag is of er veel negatieve effecten vallen te registreren. Wij voorzien in ieder geval bussen vol toeristen. En dat gaat dan eerder ten koste van Batavia Stad te Lelystad dan van Amsterdam Centrum. Of van Haarlem. Of van Hoofddorp.

foto's: scn

wel een andere mogelijke plek te vinden in het Noorden.

Zoals in Drachten. Of in Assen. Batavia Stad zal hier echter onder lijden is de verwachting.

Outlet center Roosendaal

50 scn 2014 | 5

meer centra of andere centra?

Ook zijn wij geen voorstander van nog meer ‘solitair’ gelegen outletcentra als Bataviastad of Rosada. Niet zozeer omdat ze ten koste zullen gaan van bestaande centra, maar omdat de markt ervoor niet oneindig is en de beste locaties al zijn bezet. Een nieuwe solitaire foc zal deels in dezelfde vijver moeten vissen als de bestaande foc’s. Die ieder voor zich ook nog eens grote groeiplannen hebben. Wij denken dat er juist in deze tijd ruimte is om het fenomeen outletcentra naar de binnensteden te brengen, zoals dat in Roermond is gebeurd. Waarbij wel als voorwaarde geldt dat de binnenstad zelf ook attractiewaarde moet hebben.

Een binnenstadslocatie in Zevenaar zal weinig kruisbestuiving kennen, daar Zevenaar zelf niet zo heel veel spannends heeft te bieden. Waardoor de perifere locatie in dit hele specifieke geval misschien wel een betere plek is.

Profiteren van een foc kan een bestaand centrum alleen maar als er sprake is van een directe nabijheid en als dat

Designer Outlet Roermond

thema

centrum dus ook een eigen attractiewaarde heeft. Een attractiewaarde die bovendien moet aansluiten op de (koop)emotie van de foc-bezoeker.

Het wordt tijd om te gaan experimenteren met kleinschaliger factory/fashion outlets (van ongeveer 5.000 m2) in binnensteden (met dus al een zekere attractiewaarde).

Dat zal weliswaar weer de nodige bezwaren van bestaande detailhandel opleveren, maar aan de andere kant is dat ook een kans om tot gewenste vernieuwing van de binnensteden te komen. En er zijn best ruimtelijke mogelijkheden om dergelijke concepten in sommige binnensteden een plek te geven.

Bijvoorbeeld verouderde binnenstedelijke winkelprojecten die één eigenaar hebben, een relatief grote moeilijk invulbare leegstand kennen en aan een herontwikkeling en modernisering toe zijn. Zoals bijvoorbeeld de Oranjerie te Apeldoorn, de Molenpoort in Nijmegen, Zaailand in Leeuwarden, ‘In den Vijfhoek’ in Oldenzaal en de Heuvelpoort in Tilburg.

Wij zouden dan kiezen voor de herontwikkeling van winkelprojecten die 20 tot 30 jaar oud zijn en ‘hun beste tijd hebben gehad’. Deze kunnen worden ontwikkeld tot ‘Binnenstedelijke Factory en Fashion Outlets’ (bffo’s) van circa 5.000 tot 15.000 m2 groot. Met een standplaats in de op dit moment meest bedreigde middelgrote Nederlandse binnensteden (25.000 tot 175.0000 inwoners). De beste ontwikkelkansen zijn er voor initiatieven die komen van partijen met bewezen ervaring op foc-gebied en/of partijen die de markt van fabrikanten kennen (vaak zijn dat overigens dezelfde partijen).

Wij zouden kiezen voor de herontwikkeling van projecten van twintig tot dertig jaar oud in de binnenstad

Uitbreidingen bestaande drie centra?

Verder geldt dat de drie outletcentra wel erg groot beginnen­ te worden. Als de in 2015 geplande uitbreiding van doc Roermond (nu circa 35.000 m2 bvo) doorgaat, ontstaat met 45.000 m2 bvo het grootste outletcentrum van Europa. En hoe groter de drie bestaande outlets, hoe kleiner de ruimte voor nieuwe outlets die aan dezelfde (omvangs)criteria voldoen.

Conclusies Het is de vraag hoe succesvol de outletcentra zijn. En of er nog veel bij moeten komen. Maar dat deze aan de wensen van bepaalde doelgroepen tegemoet komen lijkt wel zeker.

Lekker makkelijk parkeren. Fijn verpozen. Het hele gezin blij. Vele merken onder één dak. Wij pleiten niet voor veel meer centra. En voor grote uitbreidingen. Maar ook hier geldt dat met passen en meten er nog enkele mogelijk­ heden liggen. In beperkte mate kan het ten koste gaan van andere winkelgebieden. Maar vlak ook niet uit dat mensen in de outletcentra geld uitgeven dat ze anders niet zouden uitgeven (‘Als je er dan toch bent, moet je ook wat uit­geven’). ­Zodat aanbod ook ‘extra vraag’ oplevert. In die

over de auteurs Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur en 50% eigenaar van Strabo bv. Strabo representeert onder andere het bedrijf Experian-FootFall in Nederland en is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen. Dit is deel 5 van Hans’ reeks over de zonnige toekomst van het fysieke winkelen. In totaal staan er acht delen op de rol. In 2015 verschijnt het boek waarin de artikelreeks gebundeld wordt. (*) Drs. Ronald van Velzen is eigenaar van CityWorks en staat gemeenten, retailers en vastgoedpartijen terzijde bij het realiseren van hun winkelplannen en het veranderen van winkelgebieden. (*) Drs. Paul Rodenburg is met B@S Consultants | Brood@Spelen www.broodenspelen. nl actief in onderzoek, ontwikkeling en organisatie van winkels, horeca en vermaak in winkelcentra en binnensteden.

zin is het foc niet alleen een concurrent voor bestaande winkel­centra, maar ook een alternatief voor een dagtrip.

Niet voor niets zijn de zomermaanden de succesvolste voor de foc’s. Een mooie attractie voor als het regent.

Outletcentra laten zien waar het aan ontbreekt in onze Nederlandse binnensteden. Bijvoorbeeld aan een goed georganiseerd centrummanagement. Of aan een uitgekiende promotie en doelgroepenbeleid. Aan een ‘schoonheel-veilige beleving’. Aan een goede bereikbaarheid met de auto. Aan uitstekend parkeren. En aan een aanbod van aansprekende merken. Ook de (zo wordt dat in ieder geval gepercipieerd) goede prijs-/prestatieverhouding is van groot belang.

En verder? Mensen verpozen het liefst ‘fysiek’. Je kunt namelijk niet met je gezin een dagje uit op het internet.

En outletcentra voldoen aan een behoefte. Al prefereren wijzelf tóch de binnensteden. En een aantal regionale winkelgebieden (waar er wél sprake is van een dominante eigenaar met visie) die succesvol zijn!

Daarover gaat een volgend deel van deze reeks over de zonnige toekomst van het fysieke winkelen. Over binnensteden dus. En grote regionale winkelcentra met een dominante en goede eigenaar. Het gaat dan ook over sterke winkelketens. Én over zelfstandige winkeliers met een goed en creatief concept. Want de toekomst voor de fysieke retail is een zonnige. Dat is zo. Dat was zo. Dat blijft zo. Maar dat geldt dan wel voor de winnaars. Enig Darwinisme is de retail niet vreemd. ← scn 2014 | 5 51

huurzaken

In de dagelijkse praktijk worden regelmatig uitspraken gedaan over de NEN 2580 waarover de wenkbrauwen gefronst kunnen worden. Jammer is dan ook dat de nieuwe druk, de zesde, van Taxatieleer vastgoed 1 onduidelijkheid door john nijsten

schept, althans in stand houdt.

Meten, een update

O

p basis van de nen 2580 moet de vvo van een ruimte of een groep van ruimten binnenmuurs worden gemeten. Echter, waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, moet volgens de tweede zin van de beschrijving gemeten worden tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie. Als gebruiksfunctie is de winkelfunctie benoemd. Het is de gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Bij eerste lezing lijkt het dat waar twee winkels aan elkaar grenzen tot het hart van de muur gemeten moet worden. In de praktijk zou dit tot gevolg hebben dat bij deze gedeelten van muren anders moet worden gemeten dan bij de overige muren c.q. gedeelten hiervan. Dat is ook het standpunt in Taxatieleer vastgoed 1*. Uit de omschrijving van de vvo uit de nen 2580 leiden de auteurs af dat in het geval gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, ook bij een constructiemuur tot het hart wordt gemeten.

Zij stellen dat daardoor de scheidingsconstructie onderdeel wordt van de vvo (Van Arnhem et al. 2013, p. 255).

Dat is echter niet de bedoeling. In het geval van een dragende binnenmuur of een dragende buitenmuur moet altijd binnenmuurs worden gemeten. Indien zich tussen twee winkels een dragende muur bevindt, een constructieve scheidende wand, dient dus tot de opgaande scheidingsconstructie te worden gemeten. De tweede zin van de vvo-beschrijving ziet op het geval een grote ruimte wordt opgedeeld in kleinere ruimten die niet worden afgescheiden met dragende muren. Voor de zekerheid heb ik Albert Timmerman die namens nen cursussen verzorgt over de nen 2580 om uitsluitsel 52 scn 2014 | 5

verzocht. Albert Timmerman is tevens voorzitter van de vereniging De vierkante meter.

In een e-mail van 22-8-2014 berichtte hij mij: “Dit stel je correct zo: volgens 4.6.1. nen 2580: bij de bepaling van de vvo wordt niet meegerekend een dragende binnenwand.”

Ook de vorige voorzitter van deze vereniging, Jan-Maurits Schoonenberg, deelde mede dat er geen twijfel kan bestaan dat het gestelde door de heer Timmerman en mij juist is.

Dit is ook logisch. Voor de retailer maakt het voor zijn gebruiksmogelijkheden niet uit of zijn buitenmuur al dan niet grenst aan een ruimte waarin een andere retailer exploiteert.

Europese norm voor Facility management Nu wij het toch over meten van ruimtes hebben, lijkt het goed ook aandacht te besteden aan enkele ontwikkelingen.

In Europees verband is door een commissie bestaande uit vertegenwoordigers van 28 Europese landen, voornamelijk vertegenwoordigers van fm-gerelateerde organisaties, een Europese norm op het gebied van facility management ontwikkeld, de nen–en 152216. Zoals uit de nummering van deze norm blijkt, is dit er een uit een serie (van voorlopig zeven delen) die alle betrekking hebben op facility management.

De titel van deel 6 is Facility management, deel 6: metingen van gebied en ruimte in facility management. nen–en 15221-6 is in oktober 2011 gepubliceerd. In deze Engelstalige norm worden diverse soorten van oppervlakten omschreven, waaronder net

floor area (nfa) en net room area (nra). De gebruikers van deze nog vrij jonge norm moeten vooral gezocht worden in het vakgebied van facility management. Publicatie heeft via het Nederlands Normalisatie-instituut plaatsgevonden.

De nen 2580 en nen–en 15221-6 hebben verschillende doelen. De nen–en 152216:2011 is een Europese norm voor de bepaling van oppervlakte en inhoud louter op het gebied van facility management en vervangt dus de nen 2580 niet.

IPMS 1,2 en 3 De International Property Measurement Standards Coalition, www.ipmsc.org., heeft uitgebracht de ipms for offices, exposure draft. Het ssc (Standards Setting Committee) hiervan werkt ook aan een ipms voor woningen. Deze zal gevolgd worden door een ipms voor industrieel, retail and andere sectoren. “ipms principles, methodology and measurement practices used in this

huurzaken

Standard will be applied when future ipms Standards for other buildings, for example residential, industrial and retail, are drafted by the ssc”.

De International Property Measurement Standards, ipms, heeft drie standaarden ontworpen voor het meten van kantoren.

Mij lijkt dat deze standaarden wel erg sterk afwijken van de praktijk bij met name retailers in Nederland en zelfs van de vvo, ervan uitgaande dat de standaard ipms-2 de vvo moet vervangen. Voorts neem ik aan dat nu het in eerste instantie kantoren betreft, geen vertegenwoordiger van retailgebruikers in het Standards Setting Committee zitting heeft , wat gezien de wens van de ipms tot uitbreiding naar retail wel voor de hand had gelegen.

Grootste bezwaar is dat in de 'measurement standards' de constructieve binnenmuren meetellen

Grootste bezwaar is dat in al de drie measurement standards de constructieve binnenmuren meetellen. In ipms 1 en 2 tellen ook de verticale verkeersruimten, de kolommen en de technische ruimten mee. Om ook draagvlak bij gebruikers van de gebouwen te krijgen, en zeker straks bij retailers, lijkt een meer op het nut van de gebruiker gerichte norm op zijn plaats.

Stakeholders Opvalt overigens dat in het geval door de vastgoedsector voorstellen worden gedaan tot wijziging van meetstandaarden, bijvoorbeeld de nen 2580, of invoering hiervan, nen–en 15221-6 en ipms, de gebruikers en met name retailers ontbreken in de daartoe samengestelde commissies. Door de initiatiefnemende organisaties wordt steeds benadrukt het belang van het horen van stake-holders. Blijkbaar wordt de gebruiker, althans de retailer, niet als zodanig onderkend. Het kan natuurlijk ook zijn dat de retailers zelf althans hun brancheorganisaties het belang niet onderkennen. ← * P.C. van Arnhem, T.M. Berkhout en George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2013, zesde druk

de fouw De Markthal in Rotterdam wordt bloedheet: een gebrek?

T

ot voor kort kende Nederland nog geen grote (food)markthal. In veel grote buitenlandse steden zoals Barcelona, Parijs en London zijn markthallen een gemeengoed. Daar is met de komst van de Markthal in Rotterdam verandering in gekomen.

Op 1 oktober 2014 opende koningin Maxima de Markthal in Rotterdam. De Markthal is een overdekte markt die winkels en woningen onder één dak brengt. Op de onderste lagen bevinden zich ‘food’ gerelateerde winkels en horecazaken. Door de komst van de Markthal in Rotterdam heeft Nederland nu ook de eerste overdekte foodmarkt.

De Markthal is pas een paar weken geopend voor het publiek, maar lijkt al te kampen met problemen. Bezoekers en standhouders klagen namelijk over hoge temperaturen in de hal. De temperaturen zouden namelijk extreem hoog oplopen op warme dagen. Dit zou veroorzaakt worden door de glazengevel die aan beide kopse kanten is geplaatst. Wat betekent dit voor de huurders?

E

en onplezierig binnenklimaat zou kunnen leiden tot tegenvallende bezoekersaantallen en omzet. Kan in dat geval sprake zijn van een gebrek of tekortkoming van de verhuurder?

Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij van een dergelijk zaak mocht verwachten. Is daarvan sprake, dan is een verhuurder in beginsel niet alleen gehouden het gebrek te herstellen, maar kan een huurder onder omstandigheden ook huurprijsvermindering en soms zelfs vergoeding van de door het gebrek ontstane schade vorderen.

Tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum behoren in beginsel tot het ondernemersrisico van een huurder en vormen op zichzelf geen

gebrek. Dit wil niet zeggen dat een achterblijvende passantenstroom nooit een gebrek kan opleveren. De Hoge Raad oordeelde in het Amicitia-arrest ( 1 februari 2008, LJN: BB8098) – kort gezegd – dat tegenvallende bezoekersaantallen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek, behoudens indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het gehuurde deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hoeven te zijn.

I

n een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 19 oktober 2010 (LJN: BO6732) was sprake van de situatie waarin een huurder een brooden banketwinkel met bijbehorend terras onder een glazen overkapping exploiteerde. De huurder klaagde over hoge binnentemperaturen bij zonneschijn.

Volgens de huurder had dit problemen met de vriezers en koelingen, een dalend aantal bezoekers en het teruglopen van omzet tot gevolg. De huurder vorderde in deze procedure onder meer huurprijsvermindering. Het Hof wees de vordering tot huurprijsvermindering toe, omdat de verhuurder met eenvoudige ingrepen de temperatuur had kunnen verlagen.

Gelukkig wordt door de verhuurder van de Markthal al naar oplossingen voor het warmteprobleem gezocht en lijken er ook oplossingen voorhanden te zijn.

Zo hebben een aantal kramen al parasols gekregen en krijgen zij binnenkort ook zonwering. Verder wordt door de verhuurder onderzocht of zonwerende folie kan worden aangebracht op de glazen gevel. Hierdoor worden de problemen hopelijk snel opgelost en zullen de geschetste juridische maatregelen niet nodig zijn. Dan kan de Markthal niet anders meer dan een succes worden. ←

anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2014 | 5 53

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Voor haar serie over verrassende winkelformules loopt Jorine de Soet binnen bij multiculturele supermarkt Tanger.

Tanger Markt Winkelen, waar gaan we heen?

Ahmed Barghaoul (l) en Theo Wit

54 scn 2014 | 5

I

n toenemende mate zien we dat de markt in de dagelijkse artikelensector zich aanpast aan de wensen van hun klanten. Daardoor zien we in de wijken met relatief veel bewoners van allochtone afkomst, supermarkten en versspecialisten verschijnen, die zich vooral richten op deze bevolkingsgroep. In het algemeen bieden deze winkels een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding en staat de ondernemer zelf achter de kassa. ‘Tanger’ onderscheidt zich daarvan en is een keten met meerdere multiculturele supermarkten. Dat was aanleiding om een afspraak te maken met de oprichter/eigenaar Ahmed Barghaoul.

In het distributiecentrum van Tanger in Amsterdam treffen Ahmed Barghaoul, Theo Wit en ik elkaar.

Theo Wit is huisadviseur als het gaat om locatieselectie, -verwerving en vastgoedonderhandelingen.

review

Historie In de jaren 70 is de vader van Ahmed gestart met een groothandel in kipproducten. In 1978 nam de vader van Ahmed in Den Haag een etnische slagerij over. Ahmed hielp als jongetje van twaalf jaar al mee in de winkel van zijn vader. Tussen 1989 en 1995 hadden de broers twee grote slagerijen: een in Den Haag (Schilderswijk) en een in Amsterdam, in de Indische buurt. De winkel in Den Haag, gelegen aan de Hoefkade, had Lidl als buurman.

Zodra ‘buurman’ Lidl besloot te verhuizen, vonden de eigenaren van de slagerij het tijd voor de volgende stap. Vanuit de gedachte dat een echte multiculturele wijk ook een echte multiculturele supermarkt verdient, werd besloten zelf een supermarkt te openen. De winkel werd al snel dé hotspot op de Haagse Hoefkade dankzij de sterk concur-

rerende prijzen en dankzij het ruime aanbod van hoogwaardige producten uit veel verschillende landen. In 2003 opende de eerste Tanger winkel haar deuren in Den Haag. tweede winkel Na verloop van tijd maakte Ahmed zich los uit het familiebedrijf. Eigenlijk dacht hij in 2009 met pensioen te gaan na al die jaren van hard werken. Vanaf zijn twaalfde jaar had hij zo’n tachtig uur per week gewerkt voor het bedrijf. In deze tijd zocht hij een winkeltje voor zijn zoon, die terugkwam van een studie in Cambridge. Helaas vond hij geen geschikte locatie voor zijn zoon, maar wel een grote winkelruimte van 1400 m2 bvo boven een vestiging van Aldi aan Plein ’40–’45 in Amsterdam. Eerder had daar een solitaire winkel van Kwantum gezeten, maar die was vertrokken. In dit pand startte hij de tweede Tanger supermarkt in maart 2010. In datzelfde jaar opende hij ook het distributiecentrum in Amsterdam West, dat hij in 2013

Op dit moment zijn er zes Tanger supermarkten, het streven is twintig uitbreidde tot zo’n 7000 vierkante meter. In 2013 is het winkelpand aan Plein ’40–’45 geheel opgeknapt en voorzien van roltrappen en een personenlift, waardoor de winkel beter toegankelijk werd.

Groei Na de opening van de winkel aan Plein ’40–’45 groeide Tanger gestaag. In oktober 2012 gingen de deuren van de Tanger supermarkt aan de Nieuwe Binnenweg in Rot-

terdam open. In juni 2013 opende de winkel in Almere, in december 2013 een winkel in het centrum van Antwerpen. De vestiging in Den Haag werd in dit jaar verkocht.

In februari 2014 ging een tweede Tanger supermarkt in Rotterdam open aan de Pliniusstraat en onlangs opende de winkel in Zaandam (in de wijk Poelenburg) haar deuren.

Op dit moment worden er dus zes Tanger supermarkten (onder de naam Tanger Markt) geëxploiteerd en Ahmed heeft de ambitie om door te groeien naar zo’n vijftien tot twintig winkels. Het huidige distributiecentrum kan die groei vooralsnog aan.

Onderscheid Tanger onderscheidt zich van andere supermarkten doordat de formule alleen maar etnische producten verkoopt, groot inkoopt en werkt met relatief lage marges. Dit maakt vervolg op pagina 56 → scn 2014 | 5 55

review

het bedrijf uitermate concurrerend ten opzichte van andere (multiculturele) supers. Bovendien stelt Tanger heel hoge eisen aan kwaliteit. Alle activiteiten in de winkel voldoen aan de hoogste hygiënische- en kwaliteitseisen en alle soorten vlees zijn gegarandeerd halal. Tanger doet zelf de hele vleesverwerking. Schapen, koeien, kippen en konijnen worden binnen het eigen bedrijf ritueel geslacht, zodat men er zeker van kan zijn dat alles écht halal is. Verreweg het grootste deel van de producten koopt Tanger zelf ter plekke in. In het distributiecentrum treffen­ we artikelen uit Turkije, Indonesië, India, Californië, Mexico, Marokko, Suriname enz. Ahmed reist daar in het algemeen­ zelf naartoe, want hij wil zijn leveranciers persoonlijk kennen. Verse groenten en fruit komen voor een belangrijk deel van de veiling. Alleen watermeloenen en mandarijnen koopt Tanger zelfstandig in.

De winkels bestaan uit relatief veel winkelvloeroppervlak en een kleine magazijnruimte. Het grootste deel van de voorraad bevindt zich in de winkel. De verschillende

afdelingen zijn gecompartimenteerd, waardoor een soort ‘shop in the shop’ formule ontstaat. Deze compartimentering heeft tevens als voordeel dat de winkel niet gesprinklerd hoeft te worden. Dit is een van de manieren waardoor de exploitatielasten relatief laag gehouden kunnen worden.

Locatie, locatie, locatie Tanger stelt een aantal duidelijke eisen aan zijn vestigings­ locaties. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied moet meer dan 100.000 inwoners hebben, waarvan minimaal een derde van de inwoners van niet-westerse allochtone afkomst is. Bij voorkeur zitten de winkels in de directe omgeving van een full-service supermarkt (zoals Albert Heijn) of een discountsupermarkt (zoals Aldi of Lidl), maar ook Action is een gewilde buur. Vestigingen die geen deel uitmaken van een gepland winkelcentrum verdienen de voorkeur, omdat daar de bijkomende kosten 56 scn 2014 | 5

Expansie gebeurt geheel met eigen geld, de bank blijft buitenspel staan

relatief laag zijn. Doordat Tanger met heel lage marges werkt, moeten de huurlasten zo laag mogelijk zijn. De plek moet bovendien goed bereikbaar zijn, vooral met de auto (maar ook goed openbaar vervoer is een pré). Veel klanten van Tanger komen uit andere delen van het land, maar hebben er de reis voor over om bij deze super hun boodschappen te doen. Zo komt er bijvoorbeeld regelmatig een man uit Zwolle naar Amsterdam om speciaal bij deze winkel zijn boodschappen te doen.

Tanger wil in alle grotere Nederlandse steden vertegen­ woordigd zijn en is dan ook voortdurend op zoek naar geschikte locaties. Theo Wit houdt zich hier nadrukkelijk mee bezig.

Reclame Tanger maakt zijn aanwezigheid goed kenbaar. De winkel is terug te vinden op social media en er wordt veel geflyerd­ en gefolderd. Op de Marokkaanse televisie heeft de organisatie reclamespots. De mond-tot-mondreclame, onder meer door klanten die elkaar treffen in de moskee, werpt echter de meeste vruchten af.

Organisatie Op dit moment werken er meer dan tweehonderd mensen bij Tanger. Ieder nieuw personeelslid wordt eerst op detacheringsbasis aangenomen. Wanneer na verloop van tijd blijkt dat hij/zij flexibel en loyaal is, komt hij/zij

in aanmerking voor een dienstverband. Op deze manier wordt ook het gediplomeerde personeel (bijvoorbeeld een slager) of een filiaalmanager geworven. De achtergrond van het personeel is altijd afgestemd op de etniciteit van de buurt of de wijk waar de supermarkt gevestigd is, zodat er zoveel mogelijk directe aansluiting bij de lokale inwoners ontstaat.

Ahmed heeft de ambitie om zijn bedrijf nog verder te laten groeien, maar niet te snel. De organisatie moet het steeds zelf aankunnen. Bij expansie maakt hij altijd slechts gebruik van eigen vermogen. Hoewel banken kenbaar gemaakt hebben Tanger wel interessant te vinden om in te investeren, wil Ahmed dit niet. Deze benadering maakt Tanger economisch tot een sterke partij.

Toekomst Ahmed ziet het winkel- en boodschappengedrag de afgelopen jaren veranderen. Vroeger deden veel mensen ineens grote inkopen. Dan kochten ze bijvoorbeeld in een keer

beurs & congres

Donderdag 20 november Basiscursus Vastgoedrekenen 1-daagse cursus New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedre­ kenen.nl Donderdag 20 november Integraal Vastgoedrekenen 2-daagse opleiding New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedreke­ nen.nl Donderdag 27 november Den Haag Vastgoed 2014 New Babylon Den Haag www.denhaagvastgoed.nl

www.tangermarkt.nl

tien of twintig liter olijfolie. Dat is aan het veranderen.

Klanten van Tanger kopen in toenemende mate kleine hoeveelheden met een hogere frequentie. Ahmed verwacht dat dit nog zal toenemen. Daar worden de winkels op ingericht. Inmiddels is de formule goed vertegenwoordigd op internet. Er zijn verschillende filmpjes te zien over de winkel en over ontwikkelingen die zich voordoen in het productassortiment. In de toekomst komt er nog een webshop, maar daar is men nu nog niet aan toe.

12 november 2014 SSM Retail Platform en Platform Binnenstadsmanagement: geen woorden maar daden Rotterdam www.12november.nl 19-21 november 2014 MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

Donderdag 29 januari Brussels Real Estate 2015 Koning Boudewijnstadion Brussel www.brusselsrealestate.be Donderdag 29 januari Sturen op uw vastgoed 3-daagse opleiding New Babylon Den Haag www.sturenopuwvastgoed.nl NIEUW BOEK www.gemeentelijkvastgoedmanagement.com www.managementproducties.com

30 januari – 3 februari 2015 Christmasworld, vakbeurs decoratie en illuminatie Frankfurt (D) Christmasworld.messe­ frankfurt.com 13–17 februari 2015 Ambiente Frankfurt (D) ambiente.messefrankfurt.com

Droom Na dit uitgebreide en enthousiaste verhaal vraag ik Ahmed waarom hij eigenlijk met Tanger begonnen is, terwijl hij oorspronkelijk met pensioen wilde. Hij kijkt peinzend voor zich uit en zegt: ‘Eigenlijk had ik altijd al een droom. Ik wilde een ketenbedrijf neerzetten, dus toen die kans zich min of meer onverwachts voordeed, kon ik niet anders.’ ← scn 2014 | 5 57

internationaal

Het kan

niet op in

Berlijn Ben je adviseur in de Nederlandse winkelmarkt en ga je als toerist een weekje naar Berlijn dan kun je er niet omheen: de overdaad aan shoppingbestemmingen en een enorme retaildynamiek. In dit artikel zet Rien Romijn een en ander op een rij, en maakt op wat we hiervan kunnen leren voor de winkelmarktadvisering in Nederland. In het geval van Berlijn hebben we het over een van de grootste stedelijke regio’s van Europa met rond de 3,5 miljoen inwoners.

door rien romijn

58 scn 2014 | 5

The Mall of Berlin

internationaal

Concentratie van nieuw retailconcepten genereert trekkracht

B

erlijn heeft oorspronkelijk twee centrumgebieden. In West-Berlijn wordt het gebied gevormd door de Kurfürstendamm die uitloopt in de Tauentzienstrasse, een winkelstraat met een lengte van drie kilometer, de warenhuizen Kaufhaus Des Westens (KaDeWe) en Karstadt, Peek & Cloppenburg, het Europacenter/Saturn en internationale merkwinkels en flagship stores. Sinds dit voorjaar is Bikini Berlin toegevoegd achter de Gedächtniskirche naast de Zoo. In Oost-Berlijn ligt de Alexanderplatz en omgeving, met het voormalige Oost-Duitse warenhuis Galerie Kaufhof, Shopping Center Alexa, de Rathauspassagen, het C&Ablok, en sinds kort Primark/Saturn. Noordelijker liggen de Hackeschen Höfe met vele winkeltjes en restaurantjes. middengebied Na de val van de muur in 1989 zet de stad sterk in op het middengebied ofwel Mitte. Hier liggen de bekende culturele en bestuurlijke functies zoals de Brandenburger Tor, Reichstag, Berliner Dom, Rathaus, Museuminsel en de Gendarmenmarkt. Mitte bestaat ook weer uit twee deelgebieden. Het eerste is de boulevard Unter den Linden tot aan de Karl Liebknechtstrasse en de Alexanderplatz. Dit is de historische as van Mitte met retail- en culturele functies over een lengte van twee kilometer. Zij wordt halverwege doorkruist door de Friedrichstrasse met een lengte van circa één kilometer. Beide straten worden langzamerhand steeds verder ingericht met detailhandel.

Langs de Friedrichstrasse is nieuwbouw gerealiseerd met Galeries Lafayette, Quartier 206/Department Store en The Q. Samen met de omringende winkels vormen zij het exclusieve kwaliteitsdistrict. Twee projecten aan Unter den Linden zijn in aanbouw, inclusief de Lindencorso en het Stadtschloss.

Het tweede deelgebied van Mitte is de omgeving Potsdamer Platz. Hier liggen het Sonycenter en Shopping Center Arkaden, beide aan de westzijde van het plein. Het is een nieuw centrumgebied op een historische plek maar ligt los van de omgeving Unter den Linden/Friedrichstrasse.

Opvallend is dat er nu nog een derde winkellocatie bij is gekomen in Mitte, de vijfde in het centrum van Berlijn. De Mall of Berlin is in september met 240 nieuwe formules opgeleverd ten oosten van de Potsdamer Platz namelijk aan de Leipziger Platz. De versnippering wordt nog groter, wetende dat de Mall of Berlin aan geen enkele zijde direct aansluit op een van de bestaande winkelstraten. buiten het centrum Het is opvallend dat Berlijn-centrum over zoveel winkelgebieden beschikt. En dan laten we de shoppinglocaties die niet in het centrum liggen nog buiten beschouwing: de

Sony Center

Markthalle

Quartier 206 scn 2014 | 5 59

internationaal

West-Berlijn Kurfürstendamm/Tauentzienstrasse: van Adenauerplatz tot Wittenbergplatz • www.europa-center-berlin.de en Saturn (70 shops) • www.kadewe.de: Kaufhaus Des Westen, 60.000 m2, zes verdiepingen • www.karstadt.de: Warenhuis Karstadt • www.bikiniberlin.de: 65 shops, new concept mall.

• www.stilwerk.de/berlin: vier verdiepingen designmeubilair aan de nabij gelegen Kantstrasse Oost-Berlijn Alexanderplatz • www.galerie-kaufhof.de: zes verdiepingen, 35.000 m2 • www.rathauspassagen-berlin.de In 2004 geopend • www.alexacentre.com: vijf verdiepingen, 180 shops, 57.000 m2 • Recente opgeleverde projecten met Primark en Saturn aan het Alexanderplatz • www.tkmaxx.de: heropening flagship store TKMaxx aan de Alexanderplatz met 3.500 m2 • www.hackesche-hoefe.com: de acht Hackeschen Höfe, binnenplaatsjes met winkels en restaurants Mitte Unter den Linden/Karl Liebknechtstrasse: van Brandenburger Tor tot Alexanderplatz. En de Friedrichstrasse: www.friedrichstrasse. de/berlin/shopping: van Leipzigerstrasse tot Georgenstrasse Friedrichstadtpassagen • www.galerieslafayette.de: vijf verdiepingen • www.theq.de: The Q, twee verdiepingen • www.quartier206.com met de Departmentstore, drie verdiepingen • www.kulturkaufhaus.de: Dussmann boekhandel Potsdamerplatz e.o.

• www.potsdamer-platz-arkaden.de: 130 shops, 40.000 m2 commerciële ruimte • www.sonycenter.de: jaar 2000, 30.000 m2 commerciële ruimte, met name leisure en Sony Center • www.mallofberlin.de: najaar 2014 2015 geopend, 270 shops, vier lagen, 76.000 m2 commerciële ruimte.

60 scn 2014 | 5

Expansieve en internationale retailers zoeken elkaar op Hackeschen Höfe

grootste zijn de Gropius Passagen (160 shops), Boulevard Berlin (120 shops), Märkische Centrum (100 shops), Ring Center Berlin (100 shops), Spandau Arcaden (100 shops) en het Designer Outlet Berlin. Om over de winkelvoorzieningen op de trein- en metrostations en de vliegvelden nog maar te zwijgen. Bijzonder is dat Berlijn-centrum bijna geen winkelstraten kent die als voetgangersgebied zijn ingericht, met uitzondering van de buiten de Kurfürstendamm gelegen Wilmersdorferstrasse. Hier komen bijna geen toeristen. Berlijn-centrum bestaat alleen uit lintwinkelstraten met een auto- en openbaarvervoersfunctie in combinatie met overdekte winkelcentra.

De uitdaging voor de shoppingtoerist Het is een uitdaging om als toerist het shoppen in Berlijncentrum te ontdekken. Logisch bij elkaar ligt het aanbod niet, ook al worden de onderlinge verbindingen adequaat ondersteund door een uitgebreid netwerk van metro’s, trams, buslijnen en wegen. De bijzondere brand stores liggen verdeeld over meerdere locaties. Porsche, Apple, Nike, Adidas en Lego aan de Kurfürstendamm; Mercedes, Nivea, Miele, O2 en Microsoft aan Unter den Linden. Aan de Friedrichstrasse zijn er verschillende zoals van Mini, BMW, Ferrari, Escada en Emporio Armani; de Potsdamerplatz met Sony, Lego Experience, Swatch. En in de Mall of Berlin is ook weer een aantal gevestigd: Playmobil, Hollister, Urban Outfitter, Bayern München, Hertha BSC, COS, Nike, Fossil, Gant, SportScheck.

En de exclusieve brand stores als Karl Lagerveld, Gucci, Armani en Rolex zijn in meerdere deelgebieden gevestigd, een aantal ook nog in de Mall. Onderscheid tussen de win-

internationaal

kelgebieden is er eigenlijk niet, dat is niet duidelijk voor de consument maar ook niet voor de retailer waar hij zich nu moet vestigen.

Het accommoderen van retaildynamiek De nieuwe formules en winkelconcepten en de nieuwe shopping centers volgen elkaar in razend tempo op. Het internetwinkelen, de crisis, de vergrijzing of de winkelleegstand lijken weinig vat te hebben op deze dynamiek.

De Mall of Berlin zal neerkomen op de 29e H&M in de Berlijnse regio, de dertiende Saturn, de elfde C&A, de achtste Zara, Mango en Peek & Cloppenbrug en de zevende Desigual. Uit de persberichten van de Mall blijkt dat de retailers zich hier graag willen vestigen. Dat geldt ook voor een groot aantal winkelconcepten die nu nog ontbreken in het centrumgebied van Berlijn. Zo’n grote dynamiek met nieuw retailaanbod heeft in Berlijn ook te maken met organiserend vermogen. De ontwikkelende en beleggende partijen, en de overheid die dit faciliteert, hebben

Galeries Lafayette

blijkbaar een goede kennis van de locatiestrategieën van de (internationale) retailers. Hiermee worden bijzondere winkelconcepten aangetrokken en geclusterd in een eigentijdse setting.

Wordt hiermee het Duitse en internationale shoppingtoerisme nog verder uitgebouwd om te wedijveren met een Londen, Parijs of Milaan? De praktijk zal uitwijzen in welke mate sprake is van marktcreërende of marktverdringende effecten ten opzichte van de bestaande shoppinglocaties in Berlijn. Tot op heden lijkt het allemaal niet op te kunnen in Berlijn als hét winkelparadijs.

Wat kunnen we hiervan leren in Nederland Laten we de ervaringen in Berlijn op ons inwerken, dan liggen er ook in Nederland voldoende kansen. Partijen die roepen dat er geen nieuwe winkelmeters meer bij kunnen of alleen ‘nieuw voor oud’ onderschatten de retaildynamiek volledig. Natuurlijk is het zo dat de kansen om dergelijk nieuw winkelaanbod aan te trekken met name in de Randstad liggen, maar die is niet vergelijkbaar met

Berlijn. De dynamiek moeten we verdelen waarbij de meeste kansen in de Amsterdamse regio liggen, op afstand gevolgd door de andere centrumgebieden in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en buiten de Randstad.

Wat zou het betekenen voor Amsterdam als je dit soort (internationale) retailontwikkelingen zou kunnen clusteren op één plek in het centrum? Dan zou er veel meer mogelijk dan zijn dan nu het geval is door ruimtegebrek. Nu zie je losse initiatieven op inbreidingslocaties met nieuwe retailers verspreid over het centrum. Amsterdam heeft op Organiserend zich ook wel zijn charme met het kernwinkelapvermogen paraat en het uitdijen naar het Damrak/Rokin, van de stad is de aanloopstraten, en het Museumkwartier met het luxury shopping in de omgeving van de PC bepalend voor Hooftstraat, maar toch. Heel anders dan Rotterambitieniveau dam-centrum met zijn grote planmatige centra in de binnenstad, zijnde de omgeving Beursplein/ Koopgoot en Lijnbaan/Binnenweg. Op beide locaties

Conceptmall Bikini Berlin

wordt het merendeel van de internationale retaildynamiek ingepast. Den Haag legt nu de focus op de Grote Marktstraat met een aantal prominente winkelprojecten, en Utrecht het centrumplan CU2030 dat de komende jaren wordt opgeleverd.

Dit alles is lang niet van het niveau Berlijn. Op kleinere schaal zie je in Nederland dat de grote binnensteden blijven vernieuwen met name dankzij de expansieve internationale retailers. Deze retailers en het internationale shoppingtoerisme zijn nu voornamelijk op Amsterdam gericht. Maar met gerichte marketing en promotieinspanningen is dit zeker te stimuleren en te spreiden over de andere grote shopping-locaties in Nederland. Het is aan de gemeenten, ondernemers en vastgoedpartijen om op deze retaildynamiek in te spelen en het initiatief naar zich toe te trekken. ← Rien Romijn is werkzaam op de afdeling economie en ruimte bij Seinpost Adviesbureau: r.romijn@seinpost.nl.

scn 2014 | 5 61

internationaal

1

2

NRW bezoekt Belfast en Dublin

Winkelen in Ierland is de crisis voorbij Door Hans van Tellingen (*)

51 1 St-Georges Street Arcade, Dublin 2 Fallon & Byrne, Dublin 3 Urban Outfitters, Belfast 4 (pagina 63) Dundrum Town Centre, Dublin 5 Guinness Storehouse, Dublin

A

fgelopen september heeft de Nederlandse Raad Winkelcentra (nrw) met een groep van 25 winkelvastgoedprofessionals Ierland bezocht.

Om precies te zijn: Noord-Ierland en (het ‘gewone’) Ierland. In essentie de steden Belfast en Dublin. Een wereld van verschil. Maar allebei zeer de moeite waard. Belfast vanwege het door Multi ontwikkelde Victoria Square. En de wel heel erg heftige geschiedenis in deze verscheurde stad. Dublin (alleen al) vanwege de succesvolle shopping mall ‘Dundrum Town Centre’. En het bruisende stadscentrum met onder andere Grafton Street en Henry Street.

Dublin is tevens ‘home of Penneys’. Beter bekend als ‘Primark’. Misschien wel (en de meningen lopen sterk uiteen, maar dat hoort bij een ‘hip’ merk) ‘the hottest retail chain’ van het moment.

Een stukje geschiedenis In Noord-Ierland is de geschiedenis zo complex dat het een compleet artikel (of een boek) vergt om hier over uit te wijden. Dat ga ik dus niet doen. Bottom line is dat er nog steeds spanningen zijn tussen protestanten (die bij Groot-Brittannië willen blijven) en katholieken (die zich willen afscheiden). Belfast was met name het strijdtoneel.

62 scn 2014 | 5

internationaal

3

Maar de muur van vijftien meter hoog (om het katholieke en protestantse stadsdeel te scheiden) en de ‘avondklok’ getuigen nog steeds van enorme spanningen. En ook de gedenktekens van de gevallenen (aan katholieke zijde) en de zeer manifeste muurschilderingen (aan protestantse zijde) vertellen een heftig (recent) verleden. Lugubere wereld. Brrr…

Ierland kent ook een roerige geschiedenis. Tot 1922 was Ierland onderdeel van Groot-Brittannië. Nu is het land zelfstandig, maar tot in de jaren 90 stond Ierland bekend als een zeer arm land. In vorige eeuwen is er zelfs sprake geweest van grote hongersnoden. Ierland was dan ook een emigratieland bij uitstek. Hoe anders is dat nu. Sinds de toetreding tot de EU zat Ierland in de lift (tot 2008). En niet zo’n klein beetje ook. Het voormalig armste land van de Unie was in 2008 (na Luxemburg) het rijkste land. Met het hoogste inkomen per hoofd van de bevolking.

Ierland was een zeer aantrekkelijke vestigingsplaats voor internationale bedrijven. En de toegangspoort tot Europa. Lage belastingen en goed geschoold personeel leverden veel hoogwaardige arbeid op. Economische groei leidde tot consumptieve vraag. En dus ook tot vraag naar winkels en winkelcentra. Die dan ook veelvuldig gebouwd zijn. Ierland werd echter zeer zwaar getroffen door de economische crisis in 2008. En moest aan het infuus van eu en imf. Maar Ierland is al grotendeels hersteld. Wonderbaarlijk snel. En dat komt ook ten goede aan de retailbestedingen (met een groei van 8% sinds vorig jaar). En dus ook aan de door ons bezochte winkelcentra en winkelstraten. Die er in Dublin mooi bijliggen. En die ook weer grote (bestedende) groepen bezoekers trekken.

Belfast In Belfast is Victoria Square bezocht. Door onze ‘eigen’ Multi hier neergezet (nadat eind jaren negentig een competitie was gewonnen). Het meerlaagse winkelcentrum van 75.000 m2 heeft de typische ‘Multi-statuur’. Verschillende bouwstijlen. Veranderende architectuur. Zodat je je in een organisch gegroeide winkelstraat waant. Mooi vormgegeven. Goed uitgevoerd. Met een fors aantal goede ketens. En goede horeca. Ook de aansluiting naar de rest van het kernwinkelgebied is uitstekend. Probleem is de welvaart in Belfast. Deze is nog niet zo groot. En is er ook niet beter op geworden de afgelopen jaren. Is dit winkelcentrum een succes? Moeilijk te zeggen. Feit is dat er geen FootFall-cijfers bekend worden gemaakt. En dat het succes van het winkelcentrum afhankelijk is van het succes van Belfast als stad. De tijd zal het leren.

In overig Belfast werden straten en passages bezocht.

Waaronder Williams St South (de winkelas), het lelijke, maar goed functionerende Castle Court en de in verval geraakte Smithfield Market. Belfast is de stad van de tegenstellingen. Arm en rijk. Shabby en mooi. Gewelddadig (of: een smeulende versie daarvan) en (bijna) lieflijk.

Interessante bestemming dus.

Dublin Het eerste bezochte centrum betrof Blanchardstown. Dit winkelcentrum is gelegen in de gelijknamige voorstad van

4 Dublin. Blanchardstown is in 1996 geopend. En is in 2004 uitgebreid (ook met een Retail Park). Met een slordige 120.000 m2 is het een zeer groot winkelcentrum. Er komen 16,5 miljoen bezoekers per jaar. Dat zijn er wel wat minder dan in 2007/2008 (toen kwamen er 17,5 miljoen), toen ik er ook was. Tja, een schoonheidsprijs zal het winkelcentrum niet winnen. Het centrum oogt nu al gedateerd. Maar het centrum voor de ‘massa’ functioneert prima. Een ‘efficiënte koopmachine’. Met bestaansrecht dus!

Het volgende winkelcentrum was ‘Dundrum Town Centre’. In een ander, zeer welvarend, deel van de Dublinse agglomeratie gelegen. Dit is een van die weinige winkelcentra die er zijn (en geloof me, ik heb er heel erg veel bezocht), waaraan zo’n beetje ‘alles’ klopt. Alles? Ja, alles!

Het knappe is, dat het geen ‘domme doos’ is, die in een weiland is ‘neergeplempt’. Nee, het is een multifunctioneel binnenstadscentrum (van het stadsdeel Dundrum) dat in de bestaande omgeving en infrastructuur is ingepast.

Opgeleverd in 2005. Maar pas onlangs tot volle wasdom gekomen met zo’n 125.000 m2 aan winkelvloer. Alhoewel?

Nieuwe uitbreindingen lijken er ook nog te komen. Maar: wat een vertier. Wat een goede winkels. En wat een duidelijke routing en lay-out.

Daarbij: het afwerkingsniveau is hoogwaardig. En de restaurants zijn van topkwaliteit. Nergens in Ierland kun je beter uit eten dan in dit winkelcentrum. Met tegen de 20 miljoen jaarlijkse bezoekers wordt het centrum druk bezocht. En de winkeltassen zitten vol. O ja: de autobezoekers (meer dan 70%) worden in de watten gelegd. Vanaf het tweede bezoekuur is het parkeren gratis. In plaats van dat je extra moet betalen. Verblijfstijd wordt beloond.

En langer verblijven leidt tot meer aankopen. Heel goed.

Dundrum is een voorbeeld voor velen.

De Liffey Het kernwinkelgebied van Dublin is er één om in te lijsten.

In feite bestaat het uit twee deelgebieden. Eén ten noorden van de rivier de Liffey. En eentje ten zuiden. Om met het laatste deelgebied te beginnen; in Grafton Street en omliggende straten worden de hoogste huren betaald (nog steeds meer dan € 4.000 per m2; bijna ongeloofwaardig hoog). En de sfeer en branchering is helemaal in orde.

Het centrum Stephens Green Shopping Centre (uit 1988) scn 2014 | 5 63

internationaal

detoneert een beetje. Maar voor het overige is het hier goed toeven. Niet in het minst door de prachtige George’s St. Arcade (man oh man, wat is deze mooi) en de waanzinnig mooie supermarkt (met ‘bewuste’ producten) Fallon & Byrne, waar men doodleuk nog vijf verdiepingen horeca aan heeft vastgeplakt. Lekker eten! Het was een uitstekende keus van de reisleiding om hier te dineren. Wat een feest!

De Noordzijde is ook de moeite waard. Met als belangrijkste as Henry Street. Misschien iets minder luxe dan Grafton Street. Maar minimaal net zo druk en met minimaal net zoveel besteders. Aardige bezochte centra waren Jervis Shopping Centre en Ilac Shopping Centre. Noemenswaardig is de belangrijkste zijas van Henry Street, O’Connelstreet, dat als voorbeeld heeft gediend bij het toenmalige ontwerp van de Champs-Élysées.

De leukste (of: ernstigste?) opmerking kwam echter van onze gids. Over dé Landmark van O’ Connelstreet. Het betreft hier ‘The Spire’. Een 120 meter hoge naald. Deze kwam in de plaats van de ‘Nelson’s Pillar’. Deze is in 1966 opgeblazen door de ira. Omdat ‘admiraal Nelson’ nu eenmaal Engels was. De gids vertelde er meteen bij dat de ira een goede club was, omdat ze liever geen mensen opbliezen (maar alleen maar een enorme hekel aan Engelsen hadden). Tja, ach. ‘Rare wereld’ zullen we maar denken.

Bitterballen en Primark bij de ambassadeur Misschien wel het leukste onderdeel betrof het bezoek aan de Nederlandse ambassade. De ambassadeur was alleraardigst. En zijn charmante assistente ook. De bitterballen, stroopwafels en Heineken bier waren prima in orde.

Maar het leukste onderdeel betrof de presentatie van drie mensen van Primark. Met onder andere ‘Breege’, ‘member of the board’. Primark is natuurlijk ‘hot’. Overal. En de positieve effecten op footfall en omzet (ook van concurrerende retailers) zijn inmiddels aangetoond (lees vooral het artikel van Rien en mij van juni jl.). Deze zijn gigantisch en (vooralsnog) blijvend. Was het een promoverhaal?

Natuurlijk. Maar respect voor deze keten. Ik kan een ieder een filmpje over ‘een’ opening aanraden. Want de winkel brengt echt iets teweeg.

Guinness Breweries Ha! Toeristisch uitstapje denk je dan. “Leuk dat dat dan ook op het programma staat”. Helemaal waar. Maar het was meer dan dat. The Guinness Experience Store is er één om in te lijsten. De mooiste ‘beer experience store’ die ik ooit heb gezien. Merk, beleving en aankoop zijn samengebracht in een prachtige symbiose.

Bezoek Ierland Het was een prima reis. En nrw (met als reisleiders nrwdirecteur Brigit Gerritsen en Marcel Reinartz, directeur van rma en lid van de raad van toezicht van nrw) heeft een dikke pluim verdiend. Vanwege de trip. Maar ook vanwege 64 scn 2014 | 5

1

2

3 1 De rivier de Liffey, Dublin 2 Smithfield Market, Belfast 3 Huurfietsen in Dublin 4 Victoria Shopping Centre, Belfast

4 de juiste mix tussen ‘winkels’, ‘cultuur’ (Trinity College en Bellingham Castle), vertier (Guinness Breweries), representatie (Nederlandse Ambassade) en historie (de taxi tour langs de strijdtonelen in Belfast). ‘Not to mention’: de horeca. Er is alleen maar uitstekend gedineerd en geluncht. Op mooie locaties. En o ja: met die ‘pubs’ zat het ook wel snor. Als je hotel in ‘Temple Bar’ is gelegen, dan ontkom je daar niet aan. Feestvieren, hoor: met die Ieren!

En verder? Een ieder kan ik een bezoek aan Ierland aanbevelen. Niet alleen vanwege de historie. Maar ook vanwege de winkelcentra. Waarbij Dundrum Town Centre dé aanrader is. Dublin is meer dan goede muziek, Guinness en de pubs. Al zijn dát al reisdoelen op zich! ← (*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv. www.strabo.nl. Strabo representeert onder andere het bedrijf Experian-FootFall (telsystemen) in Nederland en is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen

video: Nieuw Centrum Waddinxveen nadert voltooiing

Met zo’n 20.000 m2 winkeloppervlakte, 1200 parkeerplaatsen en 260 woningen is fase 1 van Nieuw Centrum Waddinxveen een van de grotere projecten van dit moment. Half september was SCN uitgenodigd op de bouw. Wij maakten er een video-interview met Take Hannessen van a.s.r. vastgoed ontwikkeling. Het resultaat ziet u op onze website: scn.today. Of u scant de QR-code onder aan de pagina.

personalia

nieuws

Synchroon heeft vanwege groei van haar portefeuille, Dennis van Hunen aangesteld als projectontwikkelaar. Dennis gaat zich met name toeleggen op twee grote gebiedsontwikkelingen van Synchroon: Stappe­goor in Tilburg en Waterfront in Harderwijk. De afgelopen acht jaar heeft Dennis van Hunen bij Bouwfonds Ontwikkeling gewerkt in de functie van senior gebiedseconoom. Ook bij Bouwfonds zette hij zich al in voor het project Stappegoor, een samenwerking tussen Synchroon en Bouwfonds.

Het team projectontwikkelaars bestaat momenteel uit Margriet Huisman, Erik Meijer, Arend Heijs, Arie de Vos, Casper Grondel, Adri Nomen, René de Wit, Coen van Oudheusden, Dennis van Hunen en Henri van Dam (adjunct-directeur).

Ir. Erik Tillemans versterkt vanaf september 2014 het projectmanagement-team van Colliers International REMS in Rotterdam. Erik heeft bouwkunde gestudeerd aan de TU Eindhoven en heeft sinds 2004 bij verschillende organisaties gewerkt als kostendeskundige en projectmanager. Bij Colliers International zal Erik als projectmanager bijdragen aan diverse projecten in de portefeuille van het projectmanagement-team, waaronder binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven in Arnhem (www.building026.nl), Den Haag (www. sijthoff-city.nl), Rotterdam en Amsterdam.

Voor een periode van vier jaar is per bijzondere vergadering van aandeelhouders van Wereldhave N.V. Robert Bolier benoemd tot CFO.

Leegstand: waar is de Zwarte Piet?

In de laatste editie van dit jaar – die net voor kerst verschijnt – kunt u in dit magazine een uitgebreide reportage lezen met alle ins en outs van Nieuw Centrum Waddinxveen. www.centrumwaddinxveen.nl

denken, praten, doen scn 2014 | 5 65

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort O 2014 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

De Banne O 2014 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648

Waterlandplein O 2014 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Almere

amstelveen

Buitenmere Zuid

Westwijkplein

O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2016 M 8300 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 6491566

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

▼

apeldoorn

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

Gelderlandplein Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amsterdam

Centrum Nieuw-West O 2017-2019 M 17.000 m2 (5500 m2 1e fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

arnhem

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182-690900 ▼

Amstelstation amersfoort

Vathorst O 2014 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

66 scn 2014 | 5

BK40 o 2014-2015 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2014 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda

Hoge Vucht berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o n.t.b. m 4000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i 030 257 3512

Achter de lange stallen

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 den haag

Amadeus

Meerplein o 2014-2015 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

Centrumplan Brunssum

o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 5 67

in the pipeline

eindhoven

Meerrijk Meerhoven O 2012–2014 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

harderwijk enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

Hofpassage

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

De Plu

▼ epe

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

De Marren O 2014 M 4300 m2 P Leyten I 010-4364033

Aalmarkt, Waagblok

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

68 scn 2014 | 5

Leens

leiden

De Marktwand

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Brusselse Poort

o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182-690900

legenda

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

maastricht

heerlen

O juni 2015 M 4100 m2 P WPM Development I Ger Dings, T 073 6491564 ▼

leiden

o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok o 2016 m 2000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

papendrecht

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

in the pipeline

reeuwijk

Centrumplan O 2014 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

rotterdam

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Forum Rotterdam

stein

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

utrecht

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

ridderkerk

tilburg

Kuyperhof

Stadhuisplein

O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Boston en Seattle

O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Groeneweg O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

Centrée rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060 ▼

o 2014 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

Neude uithoorn

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

o zomer 2017 m 8000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Sassenheim

Centrum

rotterdam

De Rotterdam o 2014 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

o 2014 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700 scheveningen

Norfolk o 2017–2022, gefaseerd m 8900 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

veenendaal utrecht

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 38.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

Brouwerspoort O 2014 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 5 69

in the pipeline

vlissingen

De Bestevaer o 2014 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waddinxveen

zeist

Nieuw Centrum Waddinxveen

zoetermeer

De Clomp

O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

Cadenza

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

o 2015 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

Allegro

zwolle

o 2014 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

wognum

Katwolderplein

De Boogerd

vught

Marktveldpassage

Ritmeesterhof o 2014 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

Hyperion verfrist

Winkelruimte te huur?

Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra.

Plaats uw annonce in Shopping Centre News voor slechts € 395 gedurende zes edities. Of korter, als u de ruimte eerder verhuurd heeft.

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

Zie het voorbeeld in deze editie op pagina 68.

a brand is what you feel, 15 a n d saythink SCN tjes it is Lichtpun 6 | 2013

NEWS

RE NG CENT SHOPPI en retail ebieden ra, winkelg winkelcent

G CENTRE

SHOPPIN NEWS 15 (2013) #6

Meer informatie en reserveringen: Mirjam van der Veer, 035-5239832 tt er d a D e Rl o City’ ‘Vertica

JAAR

m OM MAB.C W W W.

01-10-13

70 scn 2014 | 5

indd 1

otterdam.

300mm_R CN_230x d 1 B_adv_S M569_MA 2013-06 Cover.ind 2176 SCN

Met NRW

15:22

en SCN naar

orld Christmasw

Jorine de

Soet bij HEMA

wat nu?

Lelystad,

Solingen Tophof in

09-12-13

10:20

b2b

b2b

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

ontwikkeling

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

MAB Development

WPM Groep

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Utopialaan 24 ’s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

decoratie

decoratie

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

scn 2014 | 5 71

b2b

decoratie en events

Bernd Wolter Design

illuminatie

MK Illumination Holland

Oase Lease beplantingen

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Postbus 19 8140 AA Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Rako Groep bv Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

promotie

Promotions by Maureen

72 scn 2014 | 5

beplanting

beplanting

Flower and Shower Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

b2b

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen

branding

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

reclame

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

Postbus 134 6880 AC Velp

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

parkeren

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

parkeersystemen

SkiData Lübeck2 2993 LK Barendrecht T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31 3500 AA Utrecht T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

scn 2014 | 5 73

b2b

media

advies en research

colofon Shopping Centre News jaargang 16 (2014), 5 • 76 pp.

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

Q&A Research & Consultancy

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

congres & evenement

kennis & informatie

s t r a b o) Management Producties

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

media

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scn.today > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op de site: www.scn.today. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex.

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

74 scn 2014 | 5

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

Een andere kijk op bestaand vastgoed

Het is onze passie om op duurzame wijze omgevingen te creëren waarin mensen zich prettig voelen. Onder het motto ‘in het bestaande zit de echte waarde’ zetten wij alles op alles om bestaand vastgoed nieuw leven in te blazen. Dit doen wij door transformatie, revitalisatie, onderhoud en alle combinaties daartussen. Of het nu gaat om een kantoorpand, een zorgcomplex, een winkelcentrum, een school of een woongebouw. Resultaatgericht samenwerken is hierbij de sleutel tot succes.

transVORM.info

Bouwfonds IM is looking for shopping centre and office investments Bouwfonds Investment Management (IM)

Bouwfonds European Office Fund

investment opportunities for their new

portfolio of inner city (CBD) office buildings

is looking for shopping centre and office

pan-European real estate investment funds.

Bouwfonds Retail Refurbishment Fund

The fund will actively manage a pan-European portfolio of inner city (midsize to large)

The fund will actively manage a pan-European (midsize to large) located in metropolitan cities.

Our target countries are the United Kingdom,

Germany, the Netherlands, Belgium, Luxembourg and France.

shopping centres that can be partially

Please contact us for a more detailed investment

are Germany, the Netherlands and France.

M +31 (0) 6 30 38 32 86 / m.frouws@bouwfonds.nl

redeveloped/refurbished. Our target countries

www.bouwfondsim.com

profile: Maarten Frouws, T +31 (0) 33 750 4744 /