SCN 6-2010

SCN

jaargang 12 | nr. 6 | 2010

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Bilgaard

herrezen uit de as

Maasboulevard

maakt Venlo trots

• Vertrouwen op Mapic • Portret: Jorine de Soet • Zorg om winkeliers • ICSC Research • NRW Marketing

Kerst

in New York

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen.

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa.

De portefeuille van 7 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Duitsland en Turkije.

Corio Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

kerstsfeer Decoratie maakt het verschil Kerstsfeer in New York

38 40

Uw rubrieken winkelruimte is ons bedrijf.

Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

jaargang 12 (2010), nr. 6 • 60 pp.

38 50 57

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

columns Verwaaijen Anneke de Vries Anneloes de Fouw

advertenties

5 15 31

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.eu

NIEUWS Sissy-Boy op stations Finalisten ICSC Awards Unibail brengt sfeer in Almere VanHaren start online shop Mapic: het vertrouwen terug?

ICSC Research seminar Online shopping groeit NRW Marketingprijs –de jury St-Oedenrode en centrummanagement

4 7 8 8 11 18 31 44 49

visies en reviews

projecten Keizerslanden krijgt vorm Mijlpaal voor Maasboulevard Bilgaard heropend

4 4 21

Het ideale winkelcentrum Portret: Jorine de Soet Miniserie: zorg om winkeliers Hoe gaat het met Hoog Catharijne?

John Nijsten over de ITZA-methode Is commitment business?

Heroriëntatie op winkelvastgoed

9 12 16 26 33 37 48

abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Onze partners

Wij zijn

| En wie bent u?

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds dit jaar ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. MAB Development, Corio, Synchroon, ASR Vastgoed Ontwikkeling, SCM Europe, Bricks advocaten en Multi Vastgoed zijn de eerste bedrijven die hier gebruik van maken. Zij ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.eu .

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion Den Haag druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 6 | 2010 3

nieuws Keizerslanden krijgt vorm Gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1 en Nieuwe Steen Investments (NSI) hebben de handen ineengeslagen om de herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum Keizerslanden in Deventer te realiseren. Dit heeft geleid tot een principeakkoord. De afspraken worden in de komende periode vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Multi Vastgoed voert namens NSI en Woonbedrijf ieder1 de (her)ontwikkeling en realisatie uit.

Winkelcentrum Keizerslanden is een bloeiend en goed draaiend winkelcentrum. Om het winkelcentrum toekomstbestendig te maken, hebben gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, Multi Vastgoed en eigenaar NSI, de krachten gebundeld om een herontwikkeling en uitbreiding van het winkelcentrum te realiseren. De uitbreiding van het centrum levert een hoger voorzieningniveau voor de wijk op en nieuwe werkgelegenheid. Tevens worden er met deze uitbreiding nieuwe huur- en koopwoningen toegevoegd aan het centrum van Keizerslanden.

Mijlpaal voor Keizerslanden De betrokken partijen zijn verheugd dat er nu zicht is gekomen op de herontwikkeling en uitbreiding van het bestaande winkelcentrum Keizerslanden met een breder aanbod van winkels. Ook zijn er veertig appartementen in het plan opgenomen en zal het openbaar gebied worden vernieuwd. Hiermee krijgt de wijkvernieuwing Keizerslanden een belangrijke impuls en wordt het winkelcentrum van Keizerslanden samen met het Keizerspark het bruisende hart. De oplevering van het winkelcentrum staat gepland in de zomer van 2014.

Sissy-Boy Homeland op NS-stations Sissy-Boy Homeland opende onlangs de deuren op Leiden Centraal, de allereerste vestiging op een NS-station. Sissy-Boy biedt een gevarieerd assortiment op het gebied van interieur- en verzorgingsproducten. Algemeen directeur van NS-dochter Servex, Madeleine van der Zwaan: “Door de samenwerking met Sissy-Boy Homeland zetten we opnieuw een stap in het verbeteren van het winkelaanbod op de Nederlandse stations. Wij vergroten de keuze voor de reiziger op het station door de samenwerking aan te gaan met sterke merken zoals Starbucks, HEMA, Unox en nu ook Sissy-Boy Homeland. Het aanbod in de SissyBoy winkel is afgestemd op de behoeften van treinreizigers. Reizigers kunnen bij Sissy-Boy even naar binnen lopen voor bijvoorbeeld een cadeau of een kledingaccessoire. Dit alles in de herkenbare stijl van Sissy-Boy. NS speelt hiermee in op de behoefte van reizigers om naast eten en drinken, ook andere onderscheidende kwaliteitsproducten te kunnen kopen op het station.”

De bezoeker van Sissy-Boy treft op Leiden Centraal (95.000 bezoekers per dag) een volwaardige winkel met vele bekende en vertrouwde producten. “Sissy-Boy heeft haar eigen karakter, we willen verrassen en prikkelen, ook op nieuwe en unieke locaties zoals het station. En we beantwoorden hiermee aan de wensen van de stationsbezoekers: goede kwaliteit, snelle service en vriendelijk personeel”, aldus Michael Smit, directeur en oprichter Sissy-Boy. •

4 scn 6 | 2010

Mijlpaal voor Op donderdag 2 december heeft de Maasboulevard Venlo een belangrijke mijlpaal bereikt: de opening van de winkels, 24.000 m2 aan winkelruimte, 28 winkels openen de deuren.

V

oor de betrokken partijen vormt het een belangrijke stap in de realisatie van het totaalproject, voor de ondernemers de opening van de winkels en de parkeergarage en voor het publiek een eerste kennismaking met het concrete project na de bouwfase. Het totale project wordt opgeleverd in de tweede helft van 2011.

Winkelen aan de Maasboulevard Met de Maasboulevard krijgt de stad Venlo een geheel nieuw verblijfsgebied op een bijzonder rijke locatie. De stad krijgt weer een directe en sfeerrijke verbinding met de Maas. Het ambitieuze plan verenigt de functies wonen, winkelen, parkeren, cultuur en recreatie. Het nieuwe park, de passantenhaven, de terrassen langs de Maas en het aantrekkelijke winkelaanbod vormen de rode draad, die inwoners en bezoekers van Venlo met elkaar verbindt.

Het bestaande winkelgebied van Venlo wordt uitgebreid met 24.000 m2 aan winkelruimte. Winkels die behalve de inwoners van Venlo, ook bezoekers uit de hele regio inclusief het Duitse achterland zullen trekken. Door het hele project komt een uitgekiende mix van grote, toonaangevende formules én kleine boetiekjes en speciaalzaken. Naast Saturn, vormen o.a. h&m, The Sting, s.Oliver, Mango, Perry Sport, New Yorker en Jumbo supermarkt de trekkers. Voor een compleet winkelaanbod, kijk op www.maasboulevard.nl en www.maasblvd.nl.

column

verwaaijen Tour de NRW

N Maasboulevard

Venlo klaar voor de toekomst De Maasboulevard is een belangrijk sleutelproject om met name de regioconsument weer te verleiden naar Venlo te komen om te winkelen.

Wethouder Twan Beurskens: “Samen met alle andere investeringen en projecten in de binnenstad draagt de Maasboulevard bij aan de positionering van onze stad als centrumstad van de Euregio. Ook versterkt het de aantrekkingskracht op jongeren en hogeropgeleiden, die onze stad zo hard nodig heeft om onze welvaart in de toekomst te behouden.”

Icoon voor Venlo De ontwikkeling van de Maasboulevard is in handen van 3W Vastgoed bv. Algemeen directeur, Jaco Meuwissen, is een trots man bij de opening van de winkels van Maasboulevard: “Vanuit onze expertise met complexe, binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is hier een multifunctionele toplocatie gerealiseerd. Na een lange ontwikkeltijd nog steeds perfect afgestemd op de uitgangspunten zoals bij de eerste gesprekken vastgesteld. Meer nog dan dat, de Maasboulevard is nu al een icoon voor het Venlo van de toekomst. Met de Romertoren als landmark aan de Maas is Venlo met recht de hoofdstad van Noord-Limburg.”

•

Naast de Elfstedentocht, de Zeven Heuvelenloop en de Vijf Merentocht, is er nu ook de Acht Genomineerden-tocht. In tegenstelling tot de drie andere tochten is er geen sprake van moeizaam verworven lidmaatschap, inschrijfgeld of minimale vereisten aan de conditie.

Het enige wat u nodig hebt is een auto, bij voorkeur voorzien van een recent bijgewerkt navigatiesysteem, en een goed gevulde benzinetank. Zelfs de startplaats of de richting waarin u het parcours aflegt staat u geheel vrij. Het is ook mogelijk de route in één of juist meerdere dagen af te leggen. Er is ook geen sprake van een wedstrijdelement. Er is geen winnaar of verliezer. Iedere deelnemer is een winnaar.

De tocht verandert ook ieder jaar van naam. Soms is het de Zes Winkelcentra-tocht, dan weer de Negen Winkelcentra-tocht. Het parcours verandert ook jaarlijks.

Soms voert het van Maastricht naar Groningen, soms blijft de tocht beperkt tot de Randstad. Dit jaar heeft de tocht een totale lengte van 589 kilometer, dus een gemiddelde afstand van 73,6 km per traject. Het kortste traject bedraagt 14 km, het langste 132 kilometer. De tocht voert u door drie Vinexwijken, drie binnensteden en twee buitenwijken. U doet op uw tocht zes provincies aan, waarbij één provincie slechts als doorgangsroute fungeert.

Uitgaande van een gemiddelde snelheid van 90 km/ uur (binnen en buiten de bebouwde kom en nog voor de invoer van de 130 km-regeling) bedraagt de reistijd 6 uur en 32 minuten. Per centrum moet u toch zeker 20 minuten inruimen om een goed beeld te krijgen (dat is inclusief parkeren en parkeergeld betalen). Met een lunch onderweg (locatie naar keuze) en een avondmaaltijd bedraagt de totale duur van de tocht 659 minuten ofwel 11 uur. Het is dus zaak om bijtijds te vertrekken wanneer u voor de eendaagse variant kiest. Zie de website van de NRW voor de startplaatsen.

Het is zeer aan te bevelen om de tocht voor 14 april 2011 uit te voeren. Dan kunt u gefundeerd uw mening vergelijken met die van de jury van de NRW Jaarprijs.

Succes!

•

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 6 | 2010 5

Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retail-ontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om.

Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

Serving Consumer Motivation

vleuterweide

Publiek op de Mapic kijkt gespannen toe wanneer de finalisten van de ICSC Awards bekend worden gemaakt.

ICSC Awards 2011 Centrum Galerie in Dresden (D), een van de finalisten

Tijdens de MAPIC maakte de ICSC vanaf haar stand de finalisten voor de European Shopping Centre Awards van 2011 bekend. De winnaars die hieruit gekozen worden, zullen bekend gemaakt worden tijdens de ICSC Europe Conference in Pariis (15-17 juni).

Bijzonder aan de lijst hiernaast is dat er maar liefst vier projecten van Multi Development in te vinden zijn. In totaal werden er 29 projecten uit zeventien landen ingezonden. Achttien ervan werden door de jury (met daarin onder meer Jan Eijkemans van MAB Development) geselecteerd.

nieuwe ontwikkeling, klein (< 20.000 m2) • BBI Centar, Sarajevo, Bosnië Ontwikkelaar: BBI real estate • Kozzy alisveris ve kültür merkezi, Istanboel, Turkije Ontwikkelaar: Renaissance Development nieuwe ontwikkeling, medium (20-45.000 m2) • Forum Ústi nad Labem, Ústí nad Labem, Tsjechië Ontwikkelaar: Multi Development Tsjechië • Kaufhaus Tyrol, Innsbruck, Oostenrijk Ontwikkelaar: Signa Development • Rathaus-Galerie, Leverkusen, Duitsland Ontwikkelaar: ECE Projektmanagement nieuwe ontwikkeling, groot (45-80.000 m2) • Centrum Galerie, Dresden, Duitsland Ontwikkelaar: Multi Development Duitsland • Loop5, Weiterstadt, Duitsland Ontwikkelaar: Sonae Sierra / Foncière Euris • The Mall, Sofia, Bulgarije Ontwikkelaar: Assos Capital - Carrefour Marinopoulos • SouthGate, Bath, Groot-Brittannië Ontwikkelaar Multi Corporation en Aviva Investors in JV nieuwe ontwikkeling, zeer groot (>80.000 m2) • Forum Istanbul Shopping Center, Istanboel, Turkije Ontwikkelaar: Multi Development • Metropolis, Moskou, Rusland Ontwikkelaar: Capital Partners • Vegas, Moskou, Rusland Ontwikkelaar: Crocus Group • Westfield, Londen, Groot-Brittannië Ontwikkelaar: Westfield Shoppingtowns herontwikkeling klein/medium (<40.000 m2) • Marieberg Galleria, Örebro, Zweden Ontwikkelaar: Steen & Ström Sverige • Sollentuna Centrum, Sollentuna, Zweden Ontwikkelaar: Steen & Ström Sverige herontwikkeling groot (40-80.000 m2) • Blagnac, Blagnac, Frankrijk Ontwikkelaar: Segece (100% dochter van Klépierre) • Médiacité, Luik, België Ontwikkelaar: Wilhelm & Co • Rocca al Mare, Tallinn, Estland Ontwikkelaar: Citycon

scn 6 | 2010 7

nieuws

Meer sfeer, minder wind

VanHaren start online shop

M

et een nieuwe internetshop biedt vanHaren meer dan 1300 artikelen nu voor het eerst ook online aan. Het assortiment omvat naast dames-, heren-. en kinderschoenen ook tassen en accessoires uit de actuele collecties. Bovendien worden in de online shop dames- en herenschoenen in grote maten aangeboden evenals dameslaarzen met wijde schacht. “De klant krijgt nu online dezelfde producten als in onze winkels”, zegt vanHaren-directeur Krein Bons. “Als hij een bepaald artikel of de gewenste maat niet in een vanHaren-winkel kan vinden, kan hij het artikel heel eenvoudig online bestellen”, legt Bons uit en geeft daarmee een belangrijk voordeel van de online shop aan.

Trends en inspiraties “De online shop vervult daarnaast

een ondersteunende rol voor de 130 vanHaren filialen en voor consumenten die zich graag online oriënteren op een aankoop”, aldus Bons. Het resultaat is een internetpresentatie en een online shop met een verfrissende opmaak en allerlei functies die nu eenmaal bij een moderne online presentatie horen.

De online shop van vanHaren is niet alleen een aangenaam winkelpunt. De internetpagina van de onderneming is ook een

8 scn 6 | 2010

bron van informatie voor iedereen die op de hoogte wil blijven van de nieuwste trends in de (schoenen)mode. Bovendien kunnen de gebruikers hun passie voor schoenen met anderen online delen. Naast een Trend Blog hebben zij de mogelijkheid, zich via Facebook, Hyves en Twitter over nieuwe ontwikkelingen en interessante mode- en lifestylethema’s bij vanHaren te informeren, met vrienden gedachten en nieuwtjes uit te wisselen, zich aan te sluiten of de pagina bijvoorbeeld bij Facebook aan het eigen profiel toe te voegen.

Optimale service Ook in de online shop zijn de klanten

verzekerd van de voor vanHaren zo karakteristieke, uitstekende klantenservice. Online bestelde artikelen worden binnen 48 uur geleverd. Als de bestelde schoenen niet passen, kan de klant de schoenen die hij online heeft besteld, in een van de 130 vanHaren-filialen retourneren of naar vanHaren terugsturen.

Bij de ontwikkeling van de online shop kon vanHaren putten uit meer dan tien jaar ervaring die de Deichmann-groep – waartoe vanHaren behoort – heeft opgedaan. In augustus 2010 is Deichmann in Duitsland na een ingrijpende herziening opnieuw gestart met de homepage en de online shop.

•

nieuws

U

nibail-Rodamco gaat fors investeren in het aantrekkelijker maken van het nieuwe deel van Stadscentrum Almere (Citymall Almere). Hiermee komt het tegemoet aan de wensen van bezoekers, bewoners en winkeliers om de windhinder te verminderen en de sfeer te verhogen. De plannen worden in de komende maanden in overleg met de gemeente definitief en in detail uitgewerkt en in de loop van volgend jaar gerealiseerd.

Met één verticaal windscherm en twee overkappingen die hoog boven het straatniveau gelegen zijn, kan de windhinder op een aantal plaatsen in Citymall Almere sterk worden teruggebracht. Hierdoor wordt de winkelbeleving direct verbeterd. Naast het aanpakken van de windhinder heeft Unibail- Rodamco ook plannen ontwikkeld voor een prettigere inrichting van de openbare ruimte, met verlichting, straatmeubilair, beplanting, roltrap naar het Belfort en een duidelijkere bewegwijzering zodat winkelend publiek en andere bezoekers zich beter kunnen oriënteren.

Naast al deze fysieke verbeteringen wordt ook geïnvesteerd in marketing en promotie van het Stadscentrum en Citymall Almere, sfeerverhogende evenementen en een verdere versterking van het winkelaanbod.

Edwin Turksma, algemeen directeur van Unibail-Rodamco: “Wij hebben altijd geloofd in de potentie van het Stadscentrum Alme-

re en van Citymall Almere in het bijzonder. Wel blijkt na een aantal jaren dat bezoekers, winkeliers en bewoners meer behoefte hebben aan onder andere beschutting, sfeer en beleving. Samen met de gemeente Almere en de winkeliers gaan we dit realiseren zodat het Stadscentrum Almere en Citymall Almere een winkelcentrum wordt met een sterke aantrekkingskracht op Almeerders en gezinnen uit de verre omtrek.”

Wethouder Ben Scholten is zeer te spreken over de plannen van Unibail-Rodamco en de investering die het in het Stadscentrum wil doen: “We mogen als stad blij zijn met een investering van deze omvang, zeker in een tijd dat het overal met minder moet. Heel fijn dat er juist nu door een onderneming zo fors geïnvesteerd wordt in ons Stadscentrum. Werkelijk een goed voorbeeld dat zeker navolging verdient en het Stadcentrum in een opwaartse spiraal kan brengen.”

Naar verwachting worden de eerste projectonderdelen begin 2011 uitgevoerd. Na verdere uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte, worden omwonenden, winkeliers en andere belanghebbenden geïnformeerd en betrokken. Het streven van Unibail-Rodamco en de gemeente is erop gericht dat de verbeteringen aan het Stadscentrum nog voor het einde van 2011 zullen zijn afgerond.

•

Op zoek naar het ideale winkelcentrum Bezoekers van winkelcentra vinden praktische aspecten als ‘nabijheid’ en ‘gratis parkeren’ veel belangrijker dan architectuur en atmosfeer. De aanwezigheid van horeca speelt helemaal geen rol. Dat concludeert Roemer Warners, die begin november aan de TU Delft afstudeert op ‘het ideale winkelcentrum’.

V

oor ontwikkelaars en architecten van winkelcentra is het belangrijk een duidelijk beeld te hebben van de wensen van de consument. In zijn afstudeeronderzoek heeft masterstudent Bouwkunde Roemer Warners daarom 597 respondenten uit Nederland en Duitsland via een nieuwe onderzoeksmethode in een online enquête naar hun voorkeuren gevraagd.

Hoogstandjes ‘De resultaten laten zien dat de respondenten veel waarde hechten aan reistijd, parkeren en de grootte van het winkelcentrum. Mensen zitten niet te wachten op architectonische hoogstandjes, ze willen gewoon gratis kunnen parkeren als ze bood-

schappen doen’, concludeert Warners in zijn afstudeeronderzoek. ‘Verder houden mensen niet van massale winkelcentra. Consumenten willen liever kleine (5.000-10.000 m2) en middelgrote centra (20.000-40.000 m2). De aanwezigheid van horeca in het winkelcentrum had geen invloed op de voorkeur van de ondervraagden’, zegt Warners.

Afwijkend Een aantal bevindingen van Warners wijkt af van wat algemeen door experts werd aangenomen. Zo denken die vaak dat grootte de belangrijkste eigenschap voor een winkelcentrum is. Verder wordt ‘parkeren’ door consumenten als belangrijker beoordeeld dan tot nu toe in wetenschappelijke studies naar voren kwam.

•

scn 6 | 2010 9

DU: 25.11.2010 NIEDERLANDE

enquêtes met

28. 1 t /m 1. 2. 2011 The World of Event Decoration

53821-007 • Messe FFM • CW 2011 Shoppingcenter • Shopping Centre News • 98x258mm/ssp • CD-ROM • ISO-39 • CMYK • jh: 23.11.2010/AK, 24.11.10

diepgang )

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Voor elke locatie een passend idee.

Op de Christmasworld treft u een uniek aanbod van de nieuwste producten en ideeën om rondom uw bedrijf een unieke setting te creëeren – van feestelijke belichting tot seizoensdecoratie.

Tel. +31 70 3114 180 • info@netherlands.messefrankfurt.com Bestel nu uw kaarten via www.christmasworld.messefrankfurt.com

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

Digitally signed by Harold Kastelijn DN: cn=Harold Kastelijn, o=WPM Groep, ou=Retail, email=h.kastelijn@w pmgroep.nl, c=NL Date: 2010.05.19 10:29:09 +02'00'

scn 6 | 2010

beurzen

Mapic: het vertrouwen terug?

S

hopping Centre News bezocht traditiegetrouw de internationale retail & retail-real estate vakbeurs Mapic. Die werd dit jaar van 17 tot en met 19 november gehouden in Cannes. Wat kunnen wij daar van melden? Om te beginnen dat we op de wereldbefaamde Croisette (de boulevard waaraan het beursgebouw gelegen is) geen zonnebril-verkopende ex-ontwikkelaars en ex-beleggers tegengekomen zijn. Da’s toch al heel wat, nietwaar?

Wat we wel zagen was in feite een scherp contrast tussen de beurs zelf en de deelnemers. De beurs had zichtbaar minder stands dan vorig jaar. Flinke oppervlakten waren afgezet of ingevuld met zitjes. Het behoeft geen betoog dat dit niet uit luxe gedaan wordt. De Mapic-organisatie rapporteerde overigens wel een groei van tien procent in het aantal ‘delegates’

drukte Het druktebeeld was echter zeer behoorlijk. Maar drukte zegt niet alles: de kwaliteit van het bezoek is feitelijk nog belangrijker. En als we de Nederlandse standhouders die

we gesproken hebben mogen geloven, zat dat wel goed. Er waren veel retailers met ruimtebehoefte en expansiedrang aanwezig. Ze zaten volop aan de tafels van de ontwikkelaars en eigenaren en er werd goed zaken gedaan.

Voor wat de ontwikkelaars betreft: de re-shuffeling van de afgelopen anderhalf jaar heeft natuurlijk gaten geslagen, maar de keerzijde is dat andere partijen daar juist weer kansen in gevonden hebben. Daarbij komt dat er ook weer geldverstrekkingen los lijken te komen. Nog niet massaal, maar het begin is er. Verder is het zo dat door het teruglopende ontwikkelingsvolume maar de nog steeds aanhoudende ruimtebehoefte, er iets van scheefgroei tussen vraag en aanbod is ontstaan. Ook daar zitten dus weer kansen in.

Kijk en luister ook eens naar onze video-interviews met John van Haaren (Corio Nederland), Jan Eijkemans (mab Development), Michel Riaskoff (Foruminvest) en Ermine Amies (icsc). Duidelijk mensen met een realistische kijk op de markt, maar allen optimistisch voor de toekomst!

•

scan deze qr-codes voor links naar interviews met ermine amies (1), jan eijkemans (2), john van haaren (3) en michel riaskoff (4)

1

2

3

4

scn 6 | 2010 11

portret

Portret: Jorine de Soet, KIR Kordaat in Ruimte

‘Ik wil er aan bijdragen dat Nederland over twintig jaar nog steeds een leuk land is om in te wonen’ Ofschoon de vaste lezer van Shopping Centre News misschien anders zou denken, is Jorine de Soet geen artikelschrijver van beroep. Zeker, zij schrijft al bijna negen jaar voor dit vakblad (‘Hoe is het met’, ‘Complexe samenwerkingsprojecten’ en samen met Marc Majolee en Jacq. Cornelissen de reeks stedenbezoeken onder de noemer ‘Drie vrienden’) en heeft intussen ook een respectabel aantal boektitels op haar naam staan, maar daar kan de schoorsteen niet van roken. Via haar bedrijf KIR, Kordaat in Ruimte biedt Jorine diensten aan op het gebied van centrum­ ontwikkeling, procesbegeleiding en draagvlakverwerving. Hoe is zij daar toe gekomen en wat is haar benadering daarin? >

12 scn 6 | 2010

lees verder op pagina

14

portret

scn 6 | 2010 13

portret

A

Utrecht Overkapel

14 scn 6 | 2010

ls aan de UvA opgeleid distributieplanoloog, heeft Jorine bij de gemeente Leiden haar eerste ervaringen als beleidsmedewerker detailhandel en centrummanagement opgedaan. ‘Leiden was begin negentiger jaren een van de eerste steden die daar oog voor had. Ik heb daar het centrummanagement mogen opzetten en dat kreeg een vervolg toen Felix Wigman van bro mij vroeg om dit voor zijn bureau te gaan doen. Die stap naar een commercieel bureau heb ik graag gemaakt, omdat vooral het resultaatgerichte werken heel erg bij mij past.’

Voor Jorine uit zich dat in een strakke tijdsplanning en heldere doelstellingen: ‘Effectiviteit hangt, denk ik, samen met de afspraak resultaat binnen een bepaalde tijd te behalen. Net zoals het afspreken van een hoofddoelstelling en prioriteiten.’

Via bro werkte zij als centrummanager voor Hengelo en Breda en stond zij aan de wieg van de ontwikkeling van het vak van centrummanager. ‘We organiseerden toen thema-bijeenkomsten die eigenlijk de kraamkamer waren voor wat nu het Platform Binnenstadsmanagement is geworden. Helaas lukt het me nu niet meer om alle bijeenkomsten van dit platform bij te wonen: als eenpitter heb ik vele ballen in de lucht te houden, wat natuurlijk wel een beetje een luxe probleem is.’

Op dit moment is Jorine onder meer werkzaam voor het centrummanagement van Utrecht en heeft zij net in samenwerking met het bestuur een Integrale economische Visie voor de binnenstad geproduceerd. ‘Dit is absoluut mijn vak en geeft ook het grootste plezier; vooral het zoeken naar gezamenlijkheid vanuit één veelal abstracte doelstelling met verschillende taakstellingen. Iedere keer gaat het om het maken van (de juiste) keuzen, waarbij de inhoud mijns inziens altijd leidend moet zijn. Het gaat mij altijd om de inhoud, niet om de macht; om de plek, niet om wie deze toebedeeld krijgt.

Naast Utrecht begeleid ik eveneens het ontwikkelen van een integrale centrumvisie voor Uden. Ik vind het erg boeiend om uit te zoeken wat de toekomstige potentie van dit soort gebieden is en kan zijn. Dat is overigens telkens weer anders en sowieso is elke opdracht maatwerk en afhankelijk van de opdrachtgever, die immers de doelstelling bepaalt.’ gemeenten Zijn gemeenten daarvoor wel capabel en heb-

ben ze daar de juiste mensen voor? ‘Niet altijd, maar dan help je dus daarbij. Dat speelt met name bij kleinere gemeenten. Niet elke gemeente heeft een economisch geograaf of centrumspecialist in dienst, gewoon als gevolg van de beperkte schaal. Daarom begint mijn werk vaak met een inventarisatie van de historie, zowel fysiek als wat betreft gedachte- en planvorming. Dat helpt je voor de korte termijn goed op weg. Voor de langere termijn niet, want onderweg kom je zoveel dingen tegen die tevoren niet bekend waren, dat dat in feite de opdracht vaak een een andere richting geeft.’

Is dit voor jou en niche, een typisch kir-product? Er zijn natuurlijk meer adviesbureaus en procesbegeleiders. Maar als eenpitter bén ik natuurlijk kir en daarom is wat ik lever altijd een product met ook een persoonsgebonden tintje. Dat komt omdat ik van nature wat ik doe, met veel passie doe; dit werk, maar ook als ik bijvoorbeeld aan het koken ben.’

Is het voor jou belangrijk om iets te bereiken of is het voldoende als er een goed advies ligt? ‘Ik vind een goede inventarisatie ook hetzelfde als iets bereiken. Maar het liefst zie ik natuurlijk dat er fysiek iets ontstaat. Voor de nrw Jaarprijswinnaar 2010, winkelcentrum Overkapel in Utrecht, ben ik voor de gemeente de projectleider geweest en ja, dan ben ik trots op wat het resultaat is geworden en wat ik daaraan heb kunnen bijdragen. Echt een kroon op mijn werk.’

foto: huib van wersch

‘Maar winkelcentrum De Gaard, eveneens in Utrecht, is ook zo’n project. Daar hebben we vorig jaar een nominatie voor de participatieprijs mee in de wacht gesleept. Daarmee is de manier waarop De Gaard communicatief in de wijk is aangepakt, beloond. Er staat dan nog geen nieuw winkelcentrum, maar er zijn wel al stappen gezet en communicatie is daarin heel belangrijk. Communicatie draagt namelijk bij aan een grotere kans op acceptatie, omdat er in een relatief vroeg stadium weerstanden weggewerkt kunnen worden. Vrijwel alles wat je doet zonder te communiceren, roept weerstand op. Dus ook al zijn de bedoelingen goed, is het product goed, dan nog kan een project hier op stranden. Met communicatie en zorgen en interactie, door naar mensen te luisteren en hen er bij te betrekken, vergroot je de kans op succes aanzienlijk. Dat geldt voor alle direct belanghebbenden, zoals de ondernemers, eigenaren van het betrokken vastgoed en bewoners in de buurt of wijk’ Jorine werkt met KIR voor zowel gemeenten als ontwikkelaars. ‘De laatste drie jaar zijn het vooral gemeenten, wat wellicht te maken heeft met de dreun die commerciële marktpartijen te maken hebben gehad. Gelukkig zijn veel gemeenten in de loop der jaren wel professioneler geworden. Ze zijn zich er van bewust dat projecten geld kosten en dus ook wat moeten opleveren. Ook is men zich in toenemende mate bewust van het feit dat er meer is dan een grondexploitatie die sluitend moet zijn, namelijk dat er iets moet ontstaan dat je ook nog aan je eigen kinderen in de toekomst wilt nalaten. Echter, sommige gemeenten zitten nog vast in een organisatiecultuur die decennia oud is, ondanks talloze reorganisaties. Die gemeenten hebben meer moeite om projectmatig en efficiënt te handelen. Op termijn is dat niet goed voor de invulling van hun ruimte.’ tips Welke concrete tips heb je voor gemeentes? ‘Schoonheel-veilig zijn erg belangrijke kernfactoren. Een ruimte die aantrekkelijk is, nodigt minder uit tot crimineel gedrag. Ook de bereikbaarheid met alle vervoermiddelen en voldoende goede parkeergelegenheid borgen de aantrekkelijkheid van een gebied om een bezoek te brengen. Consumenten zullen vaker komen, langer blijven en meer geld uitgeven. Die boodschap probeer ik ook in de artikelen die ik schrijf, uit te dragen. In mijn advies- en procesbegeleidingswerk is dat moeilijker, omdat je vaak erg operationeel bezig bent en voortdurend moet kunnen nivelleren, terwijl je een kruiwagen met allemaal verschillende kikkers onder controle moet houden. In projecten is er ook niet altijd ruimte voor. Van belang is dat ik dan altijd de inhoud en de doelstelling in de gaten houdt en die weet te bereiken tussen alle belangenturbulentie heen.

Verder is het heel belangrijk dat functie en vormgeving een gelijkwaardige positie hebben in het planproces. Er moeten niet eerst stedenbouwkundige randvoorwaarden neergelegd worden. Dat moet tot stand komen vanuit meerdere disciplines gelijktijdig. We moeten ook meer rekening houden met echt menselijk gedrag en menselijke behoeften en ons minder richten op een mooie en glossy uitstraling.

Ik zou het fijn vinden als mijn dochter over twintig jaar vindt dat Nederland nog steeds een leuk land is om in te wonen. Daar wil ik aan bijdragen en dat is voor mij het stukje maatschappelijke verantwoording dat ik in mijn werk wil leggen.’

•

anneke de vries Wind

W

at zal het pijn doen bij alle betrokkenen van de City Mall Almere. Je kunt het anticyclisch investeren noemen, maar zo’n vijf jaar na opening van een winkelgebied een ingrijpend plan indienen kan geen daad van luxe zijn. Het plan van James Craven in opdracht van Unibail-Rodamco omvat naast toevoeging van winkelmeters, groen, speelmogelijkheden, terrassen ook roltrappen in het openbaar gebied. Daarnaast wordt een wijziging van de huisstijl voorgesteld, verbeterde signing, toevoeging van (licht)kunstwerken en als belangrijkste element, drie zgn. Canapies waaronder een overkapping van zo’n 70 meter lengte op 14 meter hoogte.

De bedoeling is om de identiteit van het centrum meer te richten op de relatief jonge en multiculturele bevolking van Almere. Het verblijfsklimaat en de herkenbaarheid worden verbeterd en het winkelaanbod uitgebreid.

Het getuigt van moed van Unibail om te verklaren dat er volgend jaar al kan worden gebouwd in dit land van procedures en polderen. Het wijzigen van de huisstijl en de signing zal dan relatief eenvoudig zijn. Daarentegen ben ik bang dat de besluitvorming over het toevoegen van de drie overkappingen, ter beperking van de windoverlast, lang zal kunnen gaan duren. Ik wil me daarom aansluiten bij Pi de Bruin die door de gemeente is ingeschakeld en oproept aan alle betrokkenen om mee te werken want “als het niet werkt, dan werkt het niet”. En dit geldt dan voor alle manieren van betrokkenheid; zakelijk, emotioneel, uit frustratie, principe etc.. Laten we het poldermodel uitgerekend in de polder nu eens niet inzetten. Almere verdient het! Uiteraard wel onder de voorwaarde dat de uitvoering van de plannen kwalitatief hoogwaardig zal gebeuren met prachtige detaillering en duurzaam materiaalgebruik. Maar dat kunnen we aan de betrokken partijen prima overlaten.

Ik ben alleen wel heel nieuwsgierig en hoop er ooit achter te komen wat er gebeurt is met de oorspronkelijke windtunnelonderzoeken. De windoverlast is op een aantal plekken enorm. Of zie ik spoken en is er gewoon een andere wind gaan waaien in de polder?

• anneke de vries

www.kordaatinruimte.nl

scn 6 | 2010 15

miniserie

Wat doet de gemiddelde winkelcentrumeigenaar of –beheerder in het geval van een ernstig functioneringsprobleem met een ondernemer? Wat kan je doen?

Shopping Centre News kwam op het spoor van een onconventionele aanpak die belegger Syntrus Achmea Vastgoed voor een van hun huurders bedacht. In deze eerste aflevering van een miniserie van drie zullen wij u vanuit drie kanten deze aanpak laten zien. Als eerste vanuit de eigenaar en het consultancybureau, in editie

Aflevering 1: De aanleiding en de eigenaar

1-2011 spreken we met het consultancybureau tot in detail over de aanpak en in editie 2-2011 spreken we met de ondernemer in kwestie.

J

itsch van de Burgt is assetmanager winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed. Hij vertelt: ‘Aanleiding in dit verhaal is een enthousiaste ondernemer die op een verdieping in ons winkelcentrum In de Bogaard (Rijswijk) een forse Top 1 Toysspeelgoedwinkel van 800 m2 exploiteert.

Helaas draaide de winkel niet zoals zou moeten en ja, dan is het in winkelcentrumland vaak erg zwart-wit: of de winkel redt het of hij valt om. Als eigenaar kun je dan een traditioneel hulpmiddel als een tijdelijke huurkorting inzetten, maar dat is niet voldoende als er in feite een meer inhoudelijk probleem gaande is. Wij zijn gaan kijken wat er wellicht zou kunnen veranderen om de winkel beter te laten functioneren. De winkel zelf, het personeel, de producten, de presentatie, enzovoort. We hebben daarbij de hulp ingeroepen van Jeroen de Rooij van OnlyZ, die wij al kenden als iemand met verstand van retail en vooral ook als iemand met een vaak wat andere kijk op de dingen. Jeroen heeft voor ons een quick scan gedaan en ook daaruit bleek wat wij al dachten, dat door een paar aanpassingen en wat coaching, de winkel wellicht wel goed zou kunnen draaien. Voor ons als eigenaar is zo’n insteek aantrekkelijker dan de winkel te laten stranden, leegstand te krijgen en huurinkomsten te missen. Nu hebben we geïnvesteerd in deze huur-

16 scn 6 | 2010

der, maar het resultaat is dat we nu onze huurpenningen krijgen. Een win-win situatie dus. Het bijzondere is ook dat dit echt past bij de sfeer van ons bedrijf.

Syntrus Achmea heeft betrokkenheid hoog in het vaandel staan en we kijken zeker niet passief op afstand toe. Het past ook bij dit bedrijf om creatief om te gaan met een probleem en zo een oplossing bereiken.’

Lag het niet meer voor de hand om de oplossing te zoeken bij de franchisegever? Jitsch: ‘De franchisegever Otto Simon is natuurlijk buitengewoon belangrijk in deze aanpak geweest. Het succes zit in de samenwerking tussen de eigenaar, de ondernemer en de franchisegever.’

Jeroen: ‘Die betrokkenheid van de franchisegever vonden wij ook een voorwaarde. Alle partijen hebben in deze situatie immers hetzelfde belang en dan kan het niet zo zijn dat een van de partijen achterover leunt. De franchisegever onderkende echter zonder meer het belang en heeft daarin ook actief meegeholpen.’

Handelt Syntrus Achmea Vastgoed wel vaker op deze manier? Jitsch: ‘In het verleden hebben we dit op veel beperkter schaal ook wel gedaan, maar zo ingrijpend nog niet. Bij veel andere grote retailers zal deze aanpak ook niet wer-

Zorg ken. Die willen dat zelf doen. In deze situatie waren echter alle elementen aanwezig om dit op te pakken: een enthousiaste franchisenemer, een locatie die er zich voor leent en de winkel zelf leende zich er ook voor.’

Hoe meten jullie nu de effecten van deze aanpak? Jeroen: ‘Daar is deze ondernemer heel open in. We krijgen de omzetten nu telefonisch door, maar eind van het jaar ook op papier en dan gaan we gezamenlijk de ontwikkelingen analyseren. Die zijn tot nog toe erg positief: een 20 procent omzetstijging per week is niet niks. Belangrijker is dat dit niet bereikt wordt door korting aan de consument te geven. Dat hebben we eigenlijk verboden, want de marges moesten voor deze ondernemer omhoog. Eind van het jaar kunnen we dit beter beoordelen, want zowel Sint als Kerst moeten nog komen, waaronder de erg belangrijke zaterdag van 4 december.’

Jeroen, toen jij voor het eerst met deze case in aanraking kwam, dacht je toen niet ‘logisch dat dit niet draait’? ‘Mijn eerste kennismaking was in gezelschap van mijn vrouw en zoontje. Ik kende de ondernemer niet en keek dus geheel onbevangen tegen de winkel aan. En inderdaad, al snel kon ik zien dat daar een aantal dingen niet helemaal goed ging.

Een veel voorkomende fout is de discre-

miniserie

Jeroen: ‘Het sleutelwoord is dat je een gemeenschappelijk belang hebt. Je kunt elkaar in probleemsituaties beter helpen dat iets te laten stranden.’

Jitsch van de Burgt

om winkeliers pantie tussen het winkelgebied en de winkel. In dit geval paste de uitstraling van de winkel in het geheel niet bij het winkelgebied en de omliggende winkels.

Die straalden een veel hoger niveau uit.

Te zien was ook dat de ondernemer paniekvoetbal speelde en vooral op prijskortingen had ingezet.’

Maar volgens bijvoorbeeld René Repko, marketing manager bij de Hema, draait het tegenwoordig toch vooral om de P van Prijs? ‘Jawel, maar er is een verschil tussen scherp geprijsd zijn en extreme kortingen geven. Er moet een goede balans zijn. Winkelen draait steeds meer om beleving. De prijs wordt natuurlijk wel ingezet, maar dat doet de concurrent ook. Dat ontloopt elkaar niet veel en dus moet je het onderscheid ergens anders in zoeken. Wij hebben dus heel kritisch naar de beleving in deze winkel gekeken en daar veranderingen in aangebracht.’

Nu speelt er voor de speelgoedbranche ook wat anders: de toenemende verkoop via internet. Heeft dat consequenties voor de manier waarop Syntrus Achmea Vastgoed naar de branchemix van een winkelcentrum kijkt?

Jitsch: ‘Dat is zeker een punt van aandacht, maar het geldt voor alle branches.

De rol van de winkel in een winkelcentrum zal zeker gaan veranderen. Maar

het is een lastige materie. Zo hebben we jaren gedacht ‘nog even en de reiswinkels bestaan niet meer’. Het tegendeel is waar: D-reizen bijvoorbeeld is volop aan het uitbreiden. De combinatie internet en echte winkels is een hele bijzondere. De consument laat zich vaak voorlichten via een website en koopt dan in een winkel. Als we het over de speelgoedbranche hebben, dan is de factor ‘zien, voelen, horen, ervaren’ een hele belangrijke. Kinderen willen daarvoor nog steeds erg graag naar de ‘echte speelgoedwinkel’.

Jeroen: ‘Dat is dus de factor ‘beleving’.

Die gaat het winkellandschap heel erg veranderen, zoals je ook al in Amerika kunt zien. Mensen zullen daarvoor ook willen betalen. Apple en h&m zijn daar voorbeelden van.’

Betekent dit dat je als eigenaar van een winkelcentrum bij de keuze van winkels ook nadrukkelijk kijkt of een winkelformule die ‘beleving’ kan bieden? Jitsch: ‘Absoluut. We proberen alle winkels en branches op die manier te beoordelen. Sommige branches hebben echt bijna geen kans meer, zoals de videotheken. Daar moeten we dan wat mee. Syntrus Achmea Vastgoed stelt zich hierin pro-actief op en onze assetmanagers gaan praten met de onderneming nog voordat er een groot probleem ontstaat.’

Is dit voor de ondernemer in dit voorbeeld een eenmalige exercitie? Jitsch: ‘Het is zeker niet onze bedoeling om ons met zo’n winkel te blijven bemoeien. Omdat deze ondernemer er voor open staat zetten we er tijdelijk extra hulp op. Samen sturen we dan aan op een ontwikkeling in positieve richting.

Deze samenwerking heeft in dit geval z’n vruchten afgeworpen. Maar dat wil niet zeggen dat we het nu meteen helemaal loslaten. We zullen de ontwikkelingen blijven volgen en zonodig stappen we weer eens naar binnen om iets dat we signaleren met de ondernemer te bespreken. Dit werkt overigens alleen als het gaat om een enthousiaste, goede ondernemer die wat te bieden heeft. Er zijn natuurlijk ook gevallen denkbaar die op

Winkelen draait steeds meer om beleving. Prijskortingen geeft de concurrent ook wel’ voorhand kansloos zijn, omdat bijvoorbeeld de ondernemer niet echt ‘ondernemer’ is. Ook die ondernemer spreken we overigens op zijn functioneren aan, maar als er dan uiteindelijk echt wat aan de hand is, dan is er weinig waarop we hulp kunnen bieden.’ In zo’n situatie gaan we in overleg met de huurder op zoek naar een opvolger. Voor de huurder gunstig omdat een mogelijk faillissement wordt voorkomen en voor de huurder om de cashflow veilig te stellen.

Jeroen: ‘In dit geval is ook afgesproken dat we het proces kritisch zouden blijven volgen om duidelijk te krijgen of dit zou gaan werken. Daarvoor is – het is al eerder gezegd – ook die positieve inzet van alle partijen nodig, maar ook het plan de we bedenken moet wel gaan

>

lees verder op pagina

18 scn 6 | 2010 17

miniserie

<

vervolg van pagina

17

doen wat we bedacht hadden. Als bijvoorbeeld halverwege het traject zou blijken dat alle inspanningen toch niet brengen wat er verwacht werd, dan is het ook niet netjes om de ondernemer ‘te laten spartelen’. We volgen dus een traject van analyse, planvorming, uitvoerig en begeleiding van de ondernemer.’

Was jij verrast met deze aanvraag? ‘Zeker, het was wel een hele leuke aanvraag. Wij zijn bij OnlyZ wel gewend om naar winkelgebieden te kijken en uit te zoeken wat er moet gebeuren om zo’n gebied aantrekkelijk te houden voor de consument. Dat doen we ook voor winkels en voor merken. Maar echt een winkel begeleiden op alle vlakken, dat was voor ons ook een uitdaging. Wel een uitdaging die bij ons paste, anders hadden we het ook niet gedaan.’

Want eigenlijk hebben jullie je bemoeid met een aantal P’s van de marketingmix?

Jeroen: ‘Eigenlijk met alle. Het Product, de Prijs, de Promotie, de Plaats...’

Maar een P waar nog niet veel op gestuurd wordt is de P van Personeel. ‘Daar hebben we wel aanbevelingen op uitgebracht en die zijn ook uitgevoerd. Maar je moet realistisch zijn. Onze begeleiding startte in de drukste periode van het jaar. Dan moet je op de korte termijn niet al te veel in de personele bezetting veranderen. Zo zijn ook nog niet allee ideeën die we over de layout en presentatie hebben uitgevoerd. Maar dat gaat na de drukke periode zeker gebeuren.’

Maar desondanks gaat het al beter en kan het alleen nog maar beter worden? ‘We hebben al flink geplust. Ik verwacht echter dat er nog procentpunten te winnen zijn.’

Wanneer gaan jullie de hand van de ondernemer loslaten? Jitsch: ‘Dat is nu nog niet te zeggen. De ondernemer presteert nu al stukken beter. Ergens in 2011 wellicht zelfs 2012 gaan we nog eens evalueren. Het zou kunnen dat we nog wat extra aanbevelingen doen.’

Hebben jullie als eigenaar ook gekeken naar jullie eigen ‘stenen’? ‘Zeker, ook daarin gaan we wat verbeteringen aanbrengen op het gebied van zichtlijnen, bewegwijzering, dingen die in de weg staan, enzovoort.

Want inderdaad, de omgeving van deze speelgoedwinkel is ook belangrijk: eerst moeten de mensen binnen zijn voordat ze naar de winkel kunnen doorlopen.’

•

18 scn 6 | 2010

Het jaarlijkse ICSC Research Seminar is een van de activiteiten die de International Council of Shopping Centers (jawel, met ‘te’) afdeling Europa, organiseert. Dit jaar was dat op 5 november in Amsterdam. SCN was erbij en ofschoon het natuurlijk onmogelijk is om zo’n hele dag samen te vatten, hebben wij voor u een paar interessante quotes.

Bo Jensen

ICSC Research Seminar, Amsterdam

D

e quote uit de opening van dit artikel (‘get a dog’) is uit de mond van Bo Jensen (futurist en ceo van Fremforsk, Denemarken). Hij stelt dat het gevleugelde woord ‘loyalty’ of ‘klantentrouw’ tegenwoordig een illusie is. De consument van nu is een heel andere als die van tien of twintig jaar terug. De consument van nu heeft geen tijd, geen aanwas (of pas laat), geen gelijkgestemde winkelbehoeften (m/v), beschikt over internet en wordt ouder dan vroeger. In dit kader wordt ook wel over de ‘grijze tsunami’ gesproken. Jensen heeft – zoals onderzoekers gewoon zijn te doen – de consument natuurlijk in hokjes gestopt en denkt dat de generatie van bijvoorbeeld de baby-boomers heel andere behoeften heeft als de generaties die daar na kwamen.

Dat maakt het lastig om met een uniform winkel(centrum) product te komen. Wel stelt hij dat er een verschuiving nodig is van pure koopdozen naar ‘meeting places’. Winkelcentra moeten zich meer richten op de voorheen vergeten groep van de vijftigplus-consument: die hebben de tijd en het geld.

Sommige groepen onder de dertig jaar hebben wel geld, maar geen tijd en het is dus onverstandig om vooral op de jongeren en jong volwassenen te bouwen. Maar zoals gezegd, de oudere consument heeft andere behoeften. In beleving, in food en in producten en diensten. Jensen ziet ook geen toekomst meer voor enorme winkelcentra. Volgens hem moeten we toe naar kleinere, doelgroepgerichte winkelcentra nabij woonwijken en stadscentra, die voorzien zijn van prettige openbare ruimtes en diensten op allerlei gebieden. En voor de broodnodige ‘beleving’ moet er steeds wat te doen zijn om de consument te blijven trekken. We moeten af van het idee dat het bezoek aan een winkelcentrum een doel op zich is, aldus Jensen.

Panel De icsc had een boeiend panel geformeerd. Glenn Aaronson (Multi Corp.), Jaap Gillis (Redevco), Severin Schöttmer (Aareal Bank) en Hubert Stech (Douglas Immobilien)

congressen

‘If you want loyalty, get a dog’ zijn niet de minsten. En de Aareal Bank zat er niet voor niets, want volgens Schöttmer verstrekt zijn organisatie nog steeds de middelen voor de ontwikkeling van winkelcentra. Maar het ging niet alleen over winkelcentra. Zo meldde Douglas dat zij – zoals bekend – ook graag in de ‘highstreet’ zitten. Maar waarom drie keer in dezelfde straat, zoals in Duisburg? Dat is om met drie verschillende winkels met verschillende inrichtingen en assortimenten verschillende doelgroepen aan te trekken.

Segmentatie is daarin het sleutelwoord en dat zouden we deze dag nog vaker horen. Maar dan wel segmentatie over minder meters, want Gillis behoort tot de groep professionals die nu het hindsight hebben dat er het laatste decennium veel te veel meters gebouwd zijn. ‘Dat is niet lang houdbaar.’ Stelde Gillis (en hij doelde daarbij niet op duurzaamheid...)

Van Schöttmer is de kreet ‘onderzoek of sterf’. Alleen in diversificatie en segmentatie zitten nog kansen. Aaronson haakte hierop aan door te stellen dat ontwikkelaars niet sterven, maar zich aanpassen: ‘Ik ben geen ontwikkelaar meer, maar een her-ontwikkelaar. Vroeger was daar geen noodzaak voor.

Nu wel.’

Panelleider Marc Espinet meldde tussendoor nog even dat Europees gezien de consumentenbestedingen twee procent gegroeid waren. Maar niet in de retail...

Sessies De dag werd verder ingevuld met Breakout Sessions

met voor elk wat wils. Shopping Centre News zat bij de sessie The retailer: trading places?, die geleid werd door Lawrence Hutchings van Hammerson. Hij vroeg zich af of retailers winkelcentra nog steeds enkel en alleen gebruiken voor verkoop.

Een recent onderzoek heeft uitgewezen dat een consument in een bepaalde winkelformule voor 600 euro per jaar koopt.

Een andere koper die alleen via de webshop van die winkel koopt, besteedt daar 300 euro. Maar wat besteed het type koper dat zowel in de winkel als in de webshop van die winkel

koopt? Een optelsommetje van 600 + 300 = 900? Mis! Die besteedt 1700 euro per jaar, dus bijna het dubbele! Wat aangeeft hoe belangrijk de webshop voor ‘echte’ winkels is, maar ook omgekeerd. Reëel en virtueel kunnen elkaar blijkbaar echt versterken.

Hutchings heeft ook een andere wetenschap ontdekt, en wel die van de adjacensies. Dat is de kunst om merken en producten op een speciale manier bij elkaar te zetten, zodanig dat

‘We don’t have a relation with our retailers, ’cause we don’t share their balance sheet. We just provide space.’ het in het voordeel van beide is. Retailers schijnen dit beter te begrijpen dan winkelcentrumeigenaren en dus stemt Hammerson dit zorgvuldig voor haar winkelcentra af in gesprekken met retailers. Nauw daarmee samen hangt het feit dat Hammerson nu heel anders met verhuur omgaat. Hun verhuurmanagers zijn toegewijd aan een bepaalde retailcategorie en moeten daar álles van weten. Dat klinkt heel heftig, bijna intiem. Maar dat is niet wat Hutchings wil: ‘We don’t have a relation with our retailers, ’cause we don’t share their balance sheet. We just provide space.’

En dus hebben we het nog steeds over drie verschillende werelden: winkelcentrumeigenaar, retailer en consument. Ze hebben elkaar nodig.

•

scn 6 | 2010 19

Het revolutionaire entreesysteem van PRS...!

ONGEËVENAARD IN PRESTATIE. Leverbaar in 8 kleuren, onbeperkt te plaatsen in elke afmeting en vorm.

Beschadigde tegels kunnen eenvoudig worden vervangen.

Functioneel, veilig, kwaliteit en professionele uitstraling.

Zet de eerste stap en vraag vandaag nog een monster en informatie aan.

P.R.S. matten B.V. – Einsteinweg 3 – 3208 KK Spijkenisse Tel. 0181-618 788 – Fax 0181-622649 – info@prs.nl – www.prs.nl

bilgaard

Bilgaard uit de as herrezen Op donderdag 9 december is het vier jaar geleden door brand verwoeste wijkwinkelcentrum Bilgaard heropend. Deze herontwikkeling is voortgekomen uit een initiatief van de gemeente Leeuwarden en een intensieve samenwerking tussen ondernemers en eigenaren, Multi Vastgoed, WoonFriesland en Elkien. Er werden tienduizend vierkante meters aan winkels en 88 appartementen gerealiseerd. Hierdoor is Bilgaard getransformeerd van wijk- naar stadsdeelwinkelcentrum.

Lees op de volgende pagina's meer over dit nieuwe centrum in de Friese hoofdstad.

bilgaard

Z video: de ontwikkelaar en de retailer

Shopping Centre News sprak op de dag van de heropening met ontwikkelingsmanager Gawein Minks van Multi Vastgoed en met de voorzitter van de ondernemersvereniging Theo Copini. Omdat dit interview vanwege de deadline van deze uitgave niet meer te verwerken was tot een geschreven artikel, verwijzen wij u naar de video van dit interview. U gaat hiervoor naar www.scnews.eu > Nieuws > en dan naar het nieuwsitem over Bilgaard, waar u de link naar de video zult vinden. Daar vindt u behalve het interview natuurlijk ook meer beelden van Bilgaard.

22 scn 6 | 2010

o’n 45 procent van het op 9 december feestelijk heropende winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden behoort tot de winkelportefeuille van Green Real Estate bv. Assetmanager Patricia Bos ziet het herontwikkelde winkelcentrum als een mooi voorbeeld van hoe Green in de markt staat: “Maatschappelijk dienend, duurzaam en degelijk. Dat wil zeggen dat we dicht bij de consument staan en dat we duurzame relaties wensen te onderhouden met onze huurders, gebruikers en belanghebbenden. Aandacht voor de omgeving staat bij ons centraal door het toevoegen van zowel fysieke als economische kwaliteit. Dat zie je in winkelcentrum Bilgaard mooi terug.”

Green voert als managementorganisatie het management over de diverse vastgoedportefeuilles en vastgoedvennootschappen in de Benelux van de familie Zeeman, aandeelhouder en oprichter van Zeeman Textielsupers bv. Patricia Bos: “Green belegt in binnenstadswinkels, winkelcentra, supermarkten en grootschalige detailhandelsvestigingen. Daarnaast zijn we ook actief als het gaat om overig commercieel vastgoed, waaronder kantoren en bedrijfsgebouwen, woningen, zorgvastgoed en landgoederen.”

‘Groen bedrijf’ De toevoeging ‘green’ in de bedrijfsnaam doet vermoeden dat Green Real Estate duurzaamheid hoog in het vaandel heeft staan en dat is ook zo. “De naam wekt vertrouwen en niet ten onrechte. We hebben verschillende projecten in portefeuille die aan die kwalificatie voldoen. Desalniettemin blijven we commercieel vastgoedbelegger en is het gerealiseerde rendement ook van belang.”

Belegger Green Real Estate:

Een aanwinst

bilgaard Vanuit de achtergrond van de aandeelhouder neemt retail een belangrijke plaats in de totale vastgoedportefeuille van Green in. Het winkelaandeel bedraagt circa 50 procent. “De herontwikkeling van Bilgaard bood ruimte om juist die aspecten die wij van groot belang vinden stevig neer te zetten.” Bos doelt hierbij op de renovatie van een deel van het bestaande centrum en de uitbreiding tot een fullservice winkelcentrum van ongeveer tienduizend vierkante meter en de mogelijkheden die dat bood met betrekking tot de branchering. “Door de fysieke kwaliteit van een winkelcentrum te versterken en de economische kwaliteit te verbeteren leg je het fundament voor een kwalitatief winkelcentrum met een gediversificeerde branchering.”

Verhuur units Green was al eigenaresse van de winkel van Zeeman in Bilgaard. In 2008, na de brand, sloot Green een overeenkomst met ontwikkelaar Multi Vastgoed om uiteindelijk ruim 3300 vierkante meter van het winkelcentrum in de portefeuille op te nemen. Dat is zo’n 45 procent van het totale winkelvloeroppervlak. “Multi kan zich als ontwikkelaar goed in de belegger verplaatsen en dat werkt prettig samen. Multi is verantwoordelijk geweest voor de herontwikkeling en realisatie van de Bilgaard. Gezamenlijk hebben we vanuit een stuurgroep de kwaliteit van het proces bewaakt en de verhuur van de winkelunits begeleid. Verantwoordelijk voor de verhuur van de winkelunits zijn Schoonhoven Bedrijfsmakelaardij uit Leeuwarden en Bouman Visscher Van Limbeek .”

Economische drager Het resultaat mag er wat Patricia

Bos betreft dan ook zijn. “Het centrum was verouderd. Multi heeft een fysiek hoogwaardig winkelcentrum neer weten te zetten, een volwaardig winkelcentrum met een voorzieningenniveau voor niet alleen de wijk Bilgaard, maar ook voor

omliggende wijken en nabijgelegen dorpen”. Ook qua invulling is Bilgaard volgens Bos een aanwinst. Naast filialen van verschillende landelijke ketens, waaronder Albert Heijn, Aldi, Zeeman, Blokker, Kruidvat, DA, Takko en Hema zijn er volop lokale en regionale ondernemers, waaronder Ten Hoor, bakkerij Van der Kloet, slagerij Smit en schoen- en sleutelservice Bilgaard te vinden. “In mijn ogen is die combinatie de kracht van Bilgaard. Het is een prettig en compleet winkelcentrum voor de dagelijks boodschappen, met uitstekende parkeervoorzieningen. “ Groot respect Over het functioneren van Bilgaard is de assetmanager erg tevreden. “De gefaseerde herontwikkeling heeft natuurlijk invloed gehad op het functioneren van het winkelcentrum tijdens de werkzaamheden. Wat dat betreft hebben we ook echt respect voor het begrip en vertrouwen van de winkeliers . Wij zitten als belegger op afstand, maar de ondernemers hebben dagelijks met de werkzaamheden te maken gehad. We hebben nu nog een paar lege units, maar we zijn druk bezig met de invulling daarvan. Zeker nu het winkelcentrum is heropend en ook Hema en Zeeman hun deuren hebben geopend zijn we ervan overtuigd dat deze units snel ingevuld zullen zijn.”

•

Patricia Bos van Green Real Estate

voor de retailportefeuille

scn 6 | 2010 23

bilgaard

O

m de brand die winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden in 2006 voor een groot deel in de as legde een zegen te noemen, gaat wethouder Henk Deinum van Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening even te ver. “Feit is wel dat de brand de herontwikkeling van het winkelcentrum in een stroomversnelling heeft gebracht. En dat heeft een positief effect gehad op de hele wijk. Er was sprake van een neerwaartse spiraal. Die is doorbroken.”

Al voor de brand had ontwikkelaar Multi Vastgoed winkelcentrum Bilgaard als mogelijk herontwikkelingsobject in het vizier, maar meer dan een visie op de plek was er nog niet. “En toen kwam die brand. Ik was toen nog geen wethouder, maar ik weet nog wel dat ik dacht aan hoe rampzalig die brand voor de ondernemers was. Maar ik zag ook meteen de kansen”, stelt Deinum.

Neerwaartse spiraal Van oudsher is winkelcentrum Bilgaard een bovenwijkse trekker met een sterke positie op het gebied van dagelijkse boodschappen en frequent benodigde artikelen, zoals textiel. Er zijn geen vergelijkbare winkelconcentraties in de omliggende wijken, waardoor het winkelcentrum een verzorgingsfunctie heeft voor de wijken Bilgaard, Vrijheidswijk, Lekkum, Valeriuskwartier, Transvaalwijk en de Bloemenbuurt. Deinum: “Maar de fut was eruit. Het centrum was sterk verouderd en was in een spiraal van verval terecht gekomen.”

Wethouder Deinum:

‘Dit centrum geeft de

24 scn 6 | 2010

bilgaard

Van deze tijd Op termijn zou het winkelcentrum zeker

zijn herontwikkeld, maar de brand bracht het proces in een stroomversnelling. De visie van Multi Vastgoed werd uitgewerkt tot een aansprekend en haalbaar plan. Ontwikkelaar Multi, de gemeente Leeuwarden, Corporatie Holding Friesland en ondernemers en eigenaren sloten begin 2007 de ontwikkelingsovereenkomst. “En dat heeft tot iets geweldigs geleid”, zegt Deinum enthousiast. “Het winkelcentrum dat er nu staat, is echt van deze tijd. Ik doe er zelf regelmatig boodschappen. Naast een aantal filialen van landelijke ketens, zoals Kruidvat, Zeeman, Albert Heijn en Hema, vind je er veel uitstekende lokale ondernemers.”

Vitaal hart De herontwikkeling van Bilgaard ging gepaard

met een uitbreiding van het winkelcentrum van 6.500 m² naar 10.000 m². Het winkelcentrum staat centraal in de wijk door een nieuwe noord-zuidverbinding, een nieuw plein, een markante hoge entree en de aansluiting op andere centrale wijkvoorzieningen. Van een gesloten bouwblok is het centrum getransformeerd in een toegankelijk en vitaal hart van de wijk.

Voorbeeld Om het winkelcentrum heen wordt hard ge-

werkt aan het revitaliseren van de hele wijk. Woningen worden opgeknapt en er zijn verschillende nieuwbouwprojecten. “Dit alles draagt bij aan het vergroten van de leefbaarheid in de wijk”, verduidelijkt de wethouder. “De herontwikkeling van het winkelcentrum heeft een ontzettend positieve impuls gegeven aan het weer aantrekkelijk maken van de hele wijk. Daar mogen we best trots op zijn. Ja, deze herontwikkeling is in mijn ogen zeker een voorbeeld voor andere wijken in Leeuwarden.”

Nieuwe toekomst De brand, de gefaseerde herontwikke-

ling: wethouder Deinum is zich bewust van het feit dat de ondernemers van Bilgaard een moeilijke periode achter de rug hebben. “De hele herontwikkeling was natuurlijk een aanslag op het functioneren van de winkels. Het publiek blijft op een gegeven moment toch weg. Niemand wil winkelen in een bouwput. Maar nu staat er een nieuw winkelcentrum met een centrale functie in de wijk. Aantrekkelijk in alle opzichten, voor mensen uit de wijk maar ook uit omliggende wijken en nabijgelegen dorpen. Dit is het begin van een nieuwe toekomst voor de ondernemers.”

•

wijk een krachtige impuls’

scn 6 | 2010 25

review samenvatting door Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

Hoog Catharijne ‘Hoog Catharijne, winkelhart van Nederland!’ Wie kent het deuntje, dat tot een aantal jaren terug vaak op de radio te horen was, niet?

Hoog Catharijne, 70 duizend vierkante meter overdekt winkelplezier en ‘leisurevoorzieningen’ tegen het Utrechtse Centraal Station aan gebouwd. Een stedenbouwkundige icoon uit de tijd van het ‘groot­ stedelijk denken’. En vanaf de opening tot op vandaag een goede spiegel voor verschillende maatschappelijke ontwikkelingen.

26 scn 6 | 2010

H

et is begin jaren ’60 van de vorige eeuw en in Utrecht is men van mening dat de stad te weinig ‘inner city’ heeft in verhouding tot verschillende andere steden in Nederland en buitenland waar Utrecht graag mee vergeleken wordt. In de jaren die volgen, verlaten binnenstadsbewoners in toenemende mate het centrum om ruimer en groener te gaan wonen in Overvecht, Kanaleneiland en Tuindorp-Oost. In deze wijken worden bovendien overzichtelijke, gestructureerde en functionele winkelcentra gerealiseerd, waardoor de trekkracht van Utrecht centrum afneemt. Dit wordt zichtbaar in het centrum dat kwalitatief achteruit holt in deze tijd. Mede om deze leegloop terug te dringen wil de gemeente goede parkeervoorzieningen realiseren. Met de auto als opkomende ‘heilige koe’ moeten consumenten dan toch opnieuw verleid kunnen worden tot een centrumbezoek. In diezelfde tijd blijkt de Jaarbeurs behoefte te hebben aan meer ruimte en wil verhuizen van het Vredenburg naar de westzijde van het station.

Sloop nieuwbouw Deze samenloop van omstandigheden en ambities leiden tot het plan om het relatief slechte deel van de binnenstad (vooral woongebied), direct aan de oostzijde van het station te slopen en hier grootschalige voorzieningen te treffen, zodat in één keer verschillende problemen opgelost kunnen worden: zo kan vooral het autoverkeer voortaan eenvoudig en snel via de Catharijnesingel door het centrum rijden. Onderweg kan men eenvoudig afslaan om ruim en overdekt te parkeren. Ook de bevoorrading van de winkels wordt in de expeditiehoven onder het winkelcentrum, op maaiveld uit het zicht opgelost. Op de verdieping kan dan ruimte geboden worden aan verschillende centrumfuncties, zoals winkels, horeca, een bioscoop en een sporthal. Bedoeling is dat het nieuwe centrumgebied consumenten verleidt een dagje te komen winkelen en te verblijven. Daar waar de nieuwe centra in de nieuwe wijken vooral gericht zijn op het doen van dagelijkse en andere hoog frequente aankopen, is het stadcentrum meer bedoeld voor het echte winkelen als tijdverdrijf. Deze ontwikkeling past precies bij de toenemende en in onze ogen

Een impressie van het vernieuwde Hoog Catharijne

toen oneindig groeiende welvaart. De ruimte wordt in deze tijd vooral groots en functioneel ingericht en de auto moet overal kunnen komen. Landelijk zien we in deze tijd in vrijwel elke stad een lokale Bijlmermeer ontstaan en op veel plekken in historische gebieden worden grachten gedempt en buurten gesloopt om ruimte te bieden aan ons nieuwe welvaartssymbool, de auto.

Was het oorspronkelijk de bedoeling een nieuw gebied te creëren tussen het station en de Catharijnesingel, in 1966 waren de ambities uitgegroeid tot een ontwikkelingsvlek die liep van de oostkant van het station (De Nederlandse Spoorwegen wilde ook wel meedoen) tot aan de Rijnkade, Achter Clarenburg en de Mariaplaats.

Integrale functionele benadering Bouwbedrijf Bredero maakte een plan voor de bouw van een winkelcentrum met kantoren, woningen en parkeergarages. Kenmerkend voor het plan was de passage die op 5,5 meter hoogte over de Catharijnesingel liep, waaraan het nieuwe centrumgebied haar naam ‘Hoog Catharijne’ dankt. Deze bouwwijze overbrugde dus letterlijk de barrières van het water en wegen. Voortaan konden mensen op hun gemak, comfortabel en al winkelend naar de ‘overkant’ lopen. Eigenlijk vormde Hoog Catharijne in die tijd binnen een optimale verleidingszone; drempelloos, droog, warm, ‘gezellig’ en véél winkels, voor die tijd ‘the Mall of the Netherlands’. De exploitatie van het centrum was destijds ondergebracht in de dochter maatschappij van abp, Winkel Beleggingen Nederland (wbn). Nadat wbn was gefuseerd met het beursgenoteerde vib ontstond het beursgenoteerde Corio, de huidige eigenaar van het centrum.

Jeroen van der Heijden (boven) en Menno Overtoom van Corio

om de parkeergarages, magazijnen en expeditieruimten heen, was ruimte bedacht voor showroomachtige functies. De grootschaligheid van deze ruimtes bleek op termijn niet langer te exploiteren en zo is ook hier in de loop van de jaren een functie wijziging opgetreden met kantoren, winkelruimte, fietsenstalling enz..

Hoog Catharijne werd in september 1973 officieel geopend door Prinses Beatrix en was op dat moment het grootste overdekte winkelcentrum van Europa; het trotse symbool van onze naoorlogse rijkdom en functioneel-grootstedelijke inzichten en ambities. Al snel maakte Hoog Catharijne in heel Nederland naam. Een dagje Hoog Catharijne was een dagje uit voor vriendinnen, moeders en dochters en zelfs hele families. Van heinde en verre kwamen mensen naar het winkelcentrum;

Eigenlijk vormde Hoog Catharijne in die tijd een optimale verleidingszone; drempelloos, ‘gezellig’ en véél winkels van Groningen tot Maastricht; niet in de laatste plaats ook vanwege de fantastische ligging aan een van de grootste treinstations van Nederland. Het nieuwe winkelgebied betekende door deze aantrekkingskracht een enorme ‘boost’ voor het Utrechtse centrum.

Krakers Zoals dat altijd gaat met grootse zaken, werd het

Alternatief aanwendbaar gerealiseerd Bij ope-

ning bevonden zich ook winkels op plus twee niveau, maar die bleken, door een matige ontsluiting, niet goed te functioneren en zijn in de loop der tijd omgezet in kantoorruimten.

Het Godebaldkwartier werd later opgeleverd dan het overige Hoog Catharijne en is ook pas later overkapt. Op het maaiveld,

nieuwe gebied geroemd én verguisd. Geroemd om zijn functionele kwaliteiten, verguisd vanwege de vormgevingskenmerken en hetgeen dit met de omgeving deed. Al tijdens de planvorming hadden groepen Utrechters zich gemobiliseerd. Op

>

lees verder op pagina

28 scn 6 | 2010 27

review

<

vervolg van pagina

27

de plek van het huidige hc stond een woonwijk en deze moest behouden blijven was de mening van een groep krakers. Zij hebben met hun actie de sloop van een deel van het gebied rond Clarenburg weten te voorkomen.

Drugs en criminaliteit Hoewel de architectuur en ste-

denbouw bedoeld was als tijdloos, manifesteerde zich er al snel een aantal problemen. Juist doordat het verkeer, parkeren en de bevoorrading ‘uit het zicht’, plaatsvonden, bleek de hiervoor bestemde ruimte mensen aan te trekken die niet graag ‘gezien’ wilden worden, maar wel graag een eigen verzamelplek hadden. Daarnaast ontstond in veel Nederlandse binnensteden het probleem van drugsverslaving en overlast. Hoog Catharijne bleek de plek waar in de stad Utrecht deze problemen zich vooral concentrerden. In de loop van de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw bleek ‘Onder Catharijne’ letterlijk een soort ‘onderwereld’ te zijn geworden. Zwervers en drugsverslaafden vonden hier een plek. ‘Ondergronds’ kon er makkelijk gedeald en geheeld worden in de ‘junkentunnel’.

In de avonduren, als de winkels dicht waren, trokken de minderbedeelden uit ‘Onder Catharijne’ om de nacht op een relatief warme, droge en lichte plek door te kunnen brengen, namelijk in het winkelcentrum. Vooral het plein op maaiveld bij Clarenburg vervulde een soort gratis hotelfunctie, evenals het Gildenkwartier, dat een tijd lang deels leeggestaan heeft.

Met een pakket aan maatregelen waaronder het plaatsen van trekkers als h&m en MediaMarkt in het Gildenkwartier kwam de sfeer en beleving terug. Daarnaast heeft de zeer actieve gezamenlijke aanpak van Corio en gemeente, waarbij er o.a. alternatieve ruimten met opvang en zorg gerealiseerd werden, de overlastproblemen enorm teruggedrongen.

Hoog Catharijne nu Uiteraard mag een winkelcentrum

als Hoog Catharijne niet ontbreken in de serie ‘hoe gaat het met…?’. Daarom hebben Hans van Tellingen en ik samen een afspraak gemaakt met Jeroen van der Heijden, regiomanager bij Corio met Hoog Catharijne in zijn portefeuille en Menno Overtoom, projectdirecteur Corio Vastgoed Ontwikkeling en verantwoordelijk voor de herontwikkeling van het centrum.

We worden ontvangen op het hoofdkantoor van Corio, maar de heren melden direct dat Corio over twee weken verhuist naar een kantoor op Hoog Catharijne. Ze zitten dan letterlijk op hun grootste project in Nederland.

Nu, anno 2010 is Hoog Catharijne als winkelcentrum nog steeds één van de beste in zijn soort. Zo vertellen de heren. Er lopen jaarlijks ruim 26 miljoen mensen door het winkelcentrum en er wordt nog steeds flink gewinkeld. Opvallend gegeven is dat van nationaal opererende retailers de vestiging in Hoog Catharijne meestal de best lopende vestiging van Nederland is. Het commerciële succes van hc is nog steeds onverminderd groot.

Qua branchering beschikt het winkelcentrum over ruim voldoende trekkers. v&d, Hema, Peek en Cloppenburg, h&m, Mc Donalds, Albert Heijn en Mediamarkt (in 2003) vonden er hun plek. Er bevinden ruim 2300 parkeerplaatsen in verschillende parkeergarages die alle uitkomen in het winkelcentrum.

Deelgebieden Het gebied is opgedeeld in verschillende

deelgebieden. Vanaf het station bevindt zich een ‘foodstraat’

28 scn 6 | 2010

die leidt naar een winkelplein met aftakkingen naar het Gildenkwartier, het Godebaldkwartier en Radboudkwartier, dat leidt naar Clarenburg. Het Gildenkwartier eindigt vanaf het station gezien met de vestiging van Mediamarkt. Onderweg passeren o.a. h&m en Mc Donalds, die hier al meer dan dertig jaar is gevestigd. Het Godebaldkwartier heeft een branchering passend bij een wijkwinkelcentrum met formules, zoals ah, Vishandel Volendam, Tamminga en Verweij Banketbakkerij. Het Radboudkwartier is voor echte funshoppers met onder andere vestigingen van Claudia Sträter, Didi, we, Bijou Brigitte, Manfield, Van Haren en Douglas. Clarenburg sluit daar op aan en biedt ruimte aan onder andere Siebel Juweliers, De Rode Winkel, New Yorker en Zeeman. Aan het Vredeburg liggen onder andere Peek en Cloppenburg en het Muziekpaleis (dat nu opnieuw gerealiseerd wordt).

Alle winkels hebben hun ingang aan een publieke gang of plein en vormen een volledig gesloten winkelfront. De winkels

Anno 2010 is Hoog Catharijne als winkelcentrum nog steeds een van de beste in zijn soort worden allemaal vanuit de achterzijde bevoorraad en de magazijnen bevinden zich op maaiveld. Het hele winkelcentrum is schoon en verzorgd, er is voldoende licht. Ondanks de komende herontwikkeling wordt nog volop geïnvesteerd in techniek en uitstraling met nieuwe plafonds, bewegwijzering, decoratie, zitmeubilair etc.

Ook in deze tijd is Hoog Catharijne functioneel gezien nog steeds een succesverhaal; een échte koopmachine. Qua vormgeving en uitstraling naar buiten toe is het project echter ver-

review

Gezicht op de gevels vanaf het centrale plein

ouderd en duidelijk een product van zijn tijd. En hoewel het binnen nog altijd heel druk is en alleen de bewuste kijker ziet dat de inrichting gedateerd is, zal een flinke uitbreiding, herstructurering en opwaardering aan de binnenzijde het winkelgebied naar verwachting nóg aantrekkelijker en krachtiger maken.

Fysiek én virtueel mobiel Vormden de jaren ’60 en ’70

van de vorige eeuw de tijd van de wederopbouw en ‘het grootstedelijk denken’ waarin de gedachte dat de samenleving maakbaar was, de basis onder stedenbouwkundige plannen; en werd vorm ondergeschikt gemaakt aan functie; nu leven we in de tijd van ‘De Beleving’. Niemand hoeft ons, consumenten meer voor te schrijven wat we moeten doen en wat we hip moeten vinden. Met de komst en groei van de fysieke en virtuele mobiliteit wordt de winkelmarkt in toenemende mate een vraagmarkt, die bepaald wordt door wat consumenten willen.

En die willen vooral plezier en vertier, vermaakt worden in een aangename, gezellige omgeving. Ze moeten er relatief makkelijk kunnen komen tegen aanvaardbare kosten.

Mall of the Netherlands Als gevolg van deze ontwik-

kelingen in de samenleving in combinatie met de behoefte om het gebied vanuit economische en maatschappelijke optiek gezond te houden én de ambities het hele stationsgebied te vergroten en te moderniseren, pakt Corio Hoog Catharijne het centrum grondig aan. ‘In Nederland hoeven wij geen discussie meer te voeren of er nu nog een ‘Mall’ moet komen. Hoog Catharijne was, is en wordt ‘the Mall of the Netherlands’, vertelt Jeroen, niet zonder trots. ‘Wij zien natuurlijk ook al die maatschappelijke ontwikkelingen om ons heen’ vult Menno aan, ‘en als Corio gaan we ervan uit dat de toekomst is aan ‘the favourite meeting places’ en dat is wat we hier gaan maken. Wij onderscheiden duidelijk een aantal redenen voor onze benadering. Wij willen dat Hoog Catharijne het niet alleen nú goed doet, maar ook klaar is voor de toekomst. En voor een belegger is het natuurlijk van groot belang om een uitbreiding te realiseren als zich deze mogelijkheid voordoet; en zeker als het gaat om zo’n substantiële uitbreiding met

35.000 m2 retail op deze fantastische plek in deze fantastische stad. Daarbij maken we dan direct gebruik van de gelegenheid om het introverte karakter om te buigen en een wisselwerking te creëren tussen het nieuwe openbare gebied en het winkelcentrum. Ook verbinden we Hoog Catharijne beter met het historische deel van het centrum. Dit komt het functioneren van beide centrumgebieden ongetwijfeld ten goede.

Bovendien zou Hoog Catharijne de verwachte passantenstroom van 110 miljoen in 2020 in de huidige setting niet kunnen verwerken (nu zijn het er ca 50 miljoen) en is verruiming dus ook fysieke noodzaak.’

Tekeningen en ambities We buigen ons over een aantal

tekeningen van het toekomstige Hoog Catharijne en maken ‘een wandeling’ door het gebied. Op de plattegrond bij dit artikel is te zien welke de ambities met Hoog Catharijne zijn. Het winkelen gebeurt op veel plekken over twee lagen waarbij de tweede winkellaag intern in de winkel ontsloten wordt en dus deel uitmaakt van de formule. Er komen winkelunits bij tot 2500 m2, zodat ook grootschalige formules een plek kunnen vinden in het Utrechtse centrum. Het hele gebied oogt ruim, licht transparant en overzichtelijk. Het overdekte deel van het Utrechtse centrum gaat een innige verbinding aan met het open, historische deel van het centrum.

Op het Vredenburgplein staat De Vredenburg een groot gebouw dat het plein meer een ‘pleinfunctie’ moet geven en een deel van de busbaan (met achterliggende winkels) aan het oog onttrekt. Als dit gebouw klaar is, verhuist Peek en Cloppenburg hier naar toe. Ter hoogte van de plek waar nu Blokker gevestigd is op Achter Clarenburg wordt nu gekeken naar functies gericht op outdoor-activiteiten.

Op maaiveldniveau wordt het gebied van intern meer extern gericht. Langs de Singel zijn publieksfuncties gedacht en meer en betere stijgpunten. Als van nature moet er een verbinding ontstaan met het maaiveld langs de nieuwe Catharijnesingel en naar het historische deel van het centrum. De nieuwe stati-

>

lees verder op pagina

30 scn 6 | 2010 29

review

Het geheel nieuwe brancheringsplan van Hoog Catharijne

<

vervolg van pagina

29

onsstraat moet een aantrekkelijke verbinding in de open lucht vormen tussen het Centraal Station en het historische deel van het centrum. In totaal wordt er zo’n 35.000 m2 bvo extra gerealiseerd en er komen 800 parkeerplaatsen bij, verdeeld over vijf lagen onder de grond.

Planning Nieuw Hoog Catharijne wordt naar verwach-

ting rond 2020 opgeleverd. Omdat de hypes in winkelgedrag in deze tijd echter heel snel vervliegen, kan nu nog niet exact aangegeven worden welke functies precies waar terecht zullen komen. Om de economische potentie van elk onderdeel zoveel mogelijk te waarborgen, worden vaste invullingen op een zo actueel mogelijk moment bepaald. Dit heeft alles te maken met risico’s en risicomanagement bij zowel de eigenaar als de ondernemers.

Huurwetgeving en huurovereenkomsten Als we dit onderwerp bespreken, vraag ik toch ook nog even naar die huurbeëindigingen die in Hoog Catharijne voor zoveel turbulentie gezorgd hebben (iedereen praat er over in ‘onze markt’).

Veel huurders voelen zich tekort gedaan door het feit dat Corio te kennen heeft gegeven alle huurovereenkomsten te beëindigen om tot volledige gefaseerde herontwikkeling en renovatie over te kunnen gaan.

Menno en Jeroen maken kenbaar daarentegen als eigenaar veel te weinig invloed te kunnen uitoefenen op de kwaliteit van hun product en daarmee het rendement. Als gevolg van onder andere de juridische mogelijkheid tot indeplaatstelling heeft de eigenaar meerdere malen zijn winkelcentrum zien veranderen op een wijze waarop men dat niet wenselijk acht.

30 scn 6 | 2010

‘Trek je ’s morgens een broekje aan, blijkt het in de loop van een dag een rokje te zijn geworden’. Jeroen zegt hierop: ‘deze situatie is met name nadelig voor de zittende huurders die door de branchevervaging de signatuur van hun winkelgebied zien verdwijnen en daarmee de attractiviteit voor de consument’, waarop Menno benadrukt dat de omgang met huurders maatwerk is: per huurder wordt gekeken wat de specifieke mogelijkheden en wensen zijn. Sommigen willen graag terugkomen. Met anderen wordt beëindiging overeengekomen.

Nood aan gemeenschappelijke sturingsinstrumenten Menno, Jeroen, Hans en ik; we zijn het er over eens.

Er zouden instrumenten ontwikkeld moeten worden waarmee alle belanghebbende partijen in voldoende mate en op evenwichtige wijze aan hun trekken kunnen komen. Nu maakt deze benadering, gebaseerd op samenwerking, gelijkwaardigheid en consensus (nog) geen deel uit van de ziel van bijvoorbeeld de huurwetgeving voor winkelruimten. Noch hebben overheden de mogelijkheid hier op écht zinnige wijze op te sturen. Passende flexibiliteit die aansluit bij de snelheid en vluchtigheid van consumentenwensen en –gedrag ontbreekt bij al onze Nederlandse instrumenten. We hopen dan ook dat er in de markt bij alle verschillende belanghebbenden (dus ook de verschillende overheden) voldoende ‘sense of urgency’ ontstaat om vanuit het belang van de duurzame toekomstwaarde van ons commerciële vastgoed (en dat belang is van ons allemaal) gemeenschappelijk sturing te gaan geven aan onze centrumgebieden; overheid, eigenaren en ondernemers/ winkeliers samen. Hoog Catharijne zou ook hier zeker een voorbeeldfunctie in kunnen vervullen.

•

column

Winkelen via mobiel internet groeit Quix presenteerde op 22 november in Apeldoorn de resultaten van een omvangrijk onderzoek naar de ontwikkeling van de Nederlandse detailhandel in de komende jaren.

Daaraan hebben veel experts mee­ gewerkt zoals directeuren van gro­ te winkelketens en van vastgoed­ ondernemingen.

H

et winkelhart van de steden in Nederland verandert de ko­mende jaren sterk. Minstens een kwart van de winkels verdwijnt. De groei van aankopen via vooral het mobiele internet zet door. Nederlandse binnen­steden staan voor een drastische verandering.

Door de groei van aankopen via internet verdwijnt in de komende jaren minstens een kwart van de winkels, waardoor ‘de stad’ fors krimpt.

“Het winkelhart van steden wordt kleiner. De hoofdwinkelstraten blijven bestaan, maar de zaken op de aanlooproutes vertrekken”, al­dus onderzoeker Frank Quix, die de leerstoel retailmarketing be­kleedt aan de Universiteit van Am­sterdam.

Winkelen op internet – en dan vooral het mobiele internet – is vol­gens de deskundigen nu echt zo ver dat het een substantieel deel van de winkelomzet afsnoept. Meerman: “Het gebeurt nu al. De grootste schaatsverkoper dit jaar is Wehkamp.”

Aandeel verkopen via internet stijgt fors Vol-

gens onderzoeker Frank Quix-Quix van de Universiteit van Am­sterdam stijgt het aandeel verko­pen via internet van zes procent nu, binnen een paar jaar naar 20 tot 25 procent. „Elke zoektocht begint straks op het web. Wie een brood­rooster nodig heeft, zoekt op zijn mobieltje naar de winkels in de buurt.

Sta je daar niet tussen, dan doe je niet mee”, aldus Quix.

Dat voorspelde verlies komt boven­op de krimp die de winkeliers de afgelopen tien jaar hebben meege­maakt. Terwijl het leven in die pe­riode 24 procent duurder werd, steeg de omzet van de detailhan­del (voeding niet meegerekend) maar vier procent.

Gemeentebesturen doen er dan ook goed aan om een streep te ha­len door alle nieuwbouwplannen in het winkelsegment, waar­schuwt voorzitter Jan Meerman van CBW-Mitex, de vereniging van ondernemers in de mode- en woonbranche. “Er zit op dit mo­ment nog twee miljoen vierkante me­ter winkel in de planning, boven­op de huidige 25 miljoen. Terwijl er heel veel leegstand aankomt.” Hij denkt dat twintig procent van de modewinkels en 35 procent van de woonwinkels verdwijnt.

•

de fouw Asbest

M

enig huurder of verhuurder van winkelruimte heeft het al eens meegemaakt; asbest in het winkelpand. Doorgaans is dat geen probleem zolang het asbest op een plek zit waar het niet vrijkomt. Het euvel doet zich pas voor als de winkel verbouwd moet worden en het asbest hierdoor kan vrijkomen. Of in het geval inbrekers zich via het plafond (met asbest) een toegang tot de winkel proberen te verschaffen.

Dit laatste overkwam KPN in één van de door haar gehuurde winkels. In beide gevallen rijst de vraag: wie gaat het asbest verwijderen en wie gaat dat betalen? KPN vond dat de verhuurder dit moest doen en sprak deze direct aan toen zij het vrijkomende asbest had geconstateerd. De verhuurder gaf echter niet thuis, het was niet zijn probleem dat de inbrekers via het plafond waren binnengekomen. KPN had gezien het gevaar voor de gezondheid van haar personeel en klanten geen tijd deze discussie af te wachten en ging over tot sanering van het asbest. Hiervoor moest zij haar winkel een aantal dagen sluiten. Totale schade inclusief de kosten van de sanering betroffen zo'n 300 duizend euro.

KPN laat het er niet bij zitten en stapt naar de kantonrechter. Daar vangt zij bot en ook in hoger beroep bij het hof gaat het mis. Het hof oordeelt dat het betreffende ‘niet-hechtgebonden’ asbest een zeer gevaarlijke soort betreft die schade op kan leveren voor de gezondheid en een gebrek oplevert aan het gehuurde zodra deze vrijkomt. Echter, naar mening van het hof kan dit asbest geen kwaad, en levert het dus geen gebrek op, zolang het niet vrij komt. De enkele aanwezigheid van het asbest levert dus geen gevaar op en aldus geen gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.

KPN laat het er niet bij zitten en gaat naar de Hoge Raad. Deze heeft de nodige kanttekeningen bij de uitspraak van het hof. Immers als er sprake is van een dergelijke zeer gevaarlijke soort asbest, is deze dan niet gevaarlijk op zich zelf in plaats dat deze eerst moet vrij komen? En; hoort het niet tot het gebruikelijke huurgenot dat een huurder een verbouwing mag uitvoeren in het gehuurde? Alsdan zou de aanwezigheid van asbest op zich zelf een gebrek opleveren, ongeacht de vraag of er daadwerkelijk sprake is of zal zijn van het vrij komen van het asbest.

Over deze vragen moest het hof nog maar eens nadenken aldus de Hoge Raad. Helaas zullen we de uitkomst daarvan niet meer te weten komen, partijen hebben inmiddels een minnelijke regeling getroffen. Wel vraag ik mij af of de redenering van de Hoge Raad op alle punten de juiste is. Immers volgt niet uit de wet en ook niet uit de meeste huurovereenkomsten een standaard recht voor een huurder om tot een verbouwing van het gehuurde over te gaan. Hiervoor moet in de meeste gevallen toestemming van de verhuurder verkregen worden. Deze toestemming kan dus ook worden onthouden indien er sprake is van het mogelijk vrijkomen van asbest door een verbouwing. De verhuurder kan ook de voorwaarde stellen dat de huurder in dat geval de asbestsanering dient te betalen. Dat laat uiteraard onverlet dat als er sprake is van een zeer ernstige vorm van asbest het de vraag is of dit op zich zelf geen gebrek vormt. Dit zal afhankelijk kunnen zijn van de gezondheidsrisico’s die hiermee gepaard gaan Al met al laat dit oordeel van de Hoge Raad helaas nog veel vragen onbeantwoord. Asbest blijft in alle opzichten dus nog steeds een gevaarlijke zaak.

•

anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 6 | 2010 31

hyperion maakt ’t mooi Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen voor onder­n emingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 070 887 07 81 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

huurzaken

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Door een man, voor een man John Nijsten meent dat de ITZA-methode achterhaald is. Ten eerste geldt de grondslag van de ITZA methode niet meer; deze is althans van onvoldoende gewicht om deze methode te gebruiken. Ten tweede denken de partijen, met name de retailers, bij de aanhuur niet in termen van ITZA. En ten derde kloppen de veelgebruikte standaarden voor dieptes en afwaarderingen niet (meer). In dit artikel komt het eerste bezwaar aan de orde.

D

e itza -methode gaat uit van 2 vooronderstellingen. Op de eerste plaats is zij gebaseerd op de aanname dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front. Voorts gaat deze methode ervan uit dat grotere winkels per m2 een lagere huurwaarde hebben dan kleinere winkels, in elk geval bij een gelijke frontbreedte en dan ook nog via een vaste afwaardering. In dit artikel komt de eerste vooronderstelling aan de orde die vooral te maken heeft met het gedrag van de consument.

Snuffelen Natuurlijk ben ik niet de aangewezen per-

soon om iets te zeggen over het consumentengedrag. Ik zie echter wat ik zie. Als ik kijk naar het winkelgedrag van mijn vrouw en kinderen herken ik niet wat ter onderbouwing van de itza-methode wordt gesteld. Mijn vrouw snuffelt in veel winkels. De Xenos is een favoriete snuffelplek. Mijn kinderen bewegen zich vrijer in een winkel dan ik ooit heb gedaan. Volgens mijn dochter wil ik niet weten hoe lang een vrouw gemiddeld bij de Bijenkorf binnen is.

Kan het niet zo zijn dat de gemiddelde Nederlander van deze tijd en vooral het jonge kooppubliek totaal niet te vergelijken is met de gemiddelde Nederlander van enkele decennia geleden? Laat staan met de Angelsaks uit de periode dat de itza-methode is geïntroduceerd?

Aardig is een publicatie in Retail Actueel, gebaseerd op een publicatie in het dagblad Trouw van 26-3-2010: “Drogisterijketen Kruidvat wil af van de ‘rommelige’ uitstra-

>

lees verder op pagina

34 scn 6 | 2010 33

huurzaken

Vrouwen over de grondslag van de itza-methode

❝

Ik vind de beschrijving heel herkenbaar (gezien mijn ervaringen met mijn man en beide jongens); meeste mannen gaan erg gericht aankopen doen, hebben weinig geduld (met uitzondering van computerwinkels en gereedschap) en kiezen iets om zo snel mogelijk weg te kunnen ipv beste keus te maken (bijv. eten of kleding ). Een winkel wordt bezocht met concrete behoefte/wens, niet zo maar om te bekijken wat er nieuw is (wat vrouwen doen).

Mannen winkelen met veel minder emoties”.

Dorota

❝

Ik herken mezelf wel. Echter het hangt er van af wat voor artikelen de winkel verkoopt. Bij een kledingzaak gaat het bij mij inderdaad zo, maar in een boekenwinkel bijvoorbeeld gedraag ik me heel anders”.

Dorine

❝

Wat doe ik? Nou, als ik een concrete koopwens heb dan loop ik door de hele winkel, ook dieper de winkel in, zelfs tot in het magazijn als het moet (grapje!!). Als ik geen concrete koopwens heb vind ik het heerlijk om overal te kijken en ligt het aan de collectie hoe ver ik de winkel in loop: zie ik aan het begin niets dat me interesseert dan zal ik eerder geneigd zijn halverwege om te keren. Dit geldt vooral voor winkels die ik niet of minder goed ken. Ben ik in een winkel waar ik normaal goed slaag, dan zal ik eerder geneigd zijn verder door te lopen in de veronderstelling dat ik verderop wellicht nog iets van mijn gading zal vinden.

Laurie

❝

Ik denk dat dit voor mij regelmatig het geval is in bijv. een supermarkt, maar bijvoorbeeld bij kledingzaken anders ligt. Dan loop ik meestal nog even rond om te kijken naar andere artikelen.

Anniek

❝

Als ik naar de supermarkt ga en ik weet dat ik slechts enkele zaken nodig heb dan doe ik dat heel doelgericht en ben zo weer buiten. Ben ik echter aan het shoppen en zie ik een leuke winkel (dus etalage en inkijk in eerste meter zijn hier van belang) die ik binnen ga, dan neem ik meestal ook de tijd om de hele winkel door te lopen.

Maria

❝

Nee, klopt volgens mij niet. Zelfs als ik het artikel voor in de winkel aantref, dan loop ik meestal nog wel even rond. Anders is dat als ik echt geen tijd heb en snel moet zijn. Maar meestal heb je nog wel even tijd. Maar ja, ik ben ook een vrouw hè! En een vrouw winkelt meestal graag en wil graag weten wat er nog te koop is Brigitte

❝

In een supermarkt zou ik dat wel doen, in een kleding of decoratiewinkel niet.

Marjon

❝

Dit is bij mij afhankelijk van mijn tijd: weinig tijd: artikel pakken en naar de kassa. Bij meer tijd: eerst het artikel opzoeken, daarna loop ik graag nog even door de winkel.

Irmgard

34 scn 6 | 2010

<

vervolg van pagina

33

ling van de winkels. Als het aan topman Gerard van Breen ligt krijgen de 948 winkels van de keten in Nederland en België straks een strakkere uitstraling. Het plan is om de schappen wat hoger te maken, zodat er bredere gangpaden ontstaan.

Van Breen dankt de rommelmarktuitstraling van de winkels niet geheel af. “Onze eigenheid zit hem erin dat klanten dingen vinden die ze niet verwachten. Dat hoge snuffelgehalte is typisch Nederlands”.’

Omschrijvingen grondslag Om deze eerste grondslag

recht te doen, is het wel noodzakelijk de juiste omschrijving te kennen. Mr. A. Eijkelhoffschreef een scriptie voor de postdoctorale opleiding vastgoedkunde aan de Universiteit van Amsterdam, De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de roz/ ipd Vastgoedindex – op weg naar een zuivere retailbenchmark.

Daarin vinden we: ‘De filosofie achter deze methode [itzamethode] is dat de aantrekkingskracht van vooral het voorste deel van de winkel bepalend is of de consument in het pand verder gaat winkelen. In deze benadering is het front aan de straat of promenade in een winkelcentrum het meest waardevol.’ Ook E.Bolt in zijn boek Produktvorming in de detailhandel uit 1995 vindt het logisch dat de huurprijs per vierkante meter afneemt al naar gelang men dieper in de winkel komt: “[…] immers de frontzone heeft de meeste attentiewaarde en naarmate een zone verder naar achteren ligt neemt de bezoekersintensiteit daarvan af.” (p. 296).

Aardig is dat G. ten Have in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (2005) de grondslag van de itza-methode in wat populairder woorden weergeeft: “Zodra de potentiële klant naar binnen is gegaan verandert zijn beleving van de omgeving. De drukte van de straat maakt plaats voor de sfeer van de winkel en het veilige vrijblijvende karakter is ineens verdwenen. De consument is op bezoek en wordt voorzichtiger. Als er een concrete koopwens is loopt de potentiële klant direct naar de plaats waar hij het artikel verwacht te vinden en loopt weer terug naar de kassa. Als het artikel voor in de winkel ligt is het bezoek kort en komt de consument niet achter in de winkel. […] naarmate de consument dieper de winkel in moet wordt hij/zij voorzichtiger en alerter en ziet soms van koop af als het te diep in het pand ligt. Als er geen concrete koopwens is, dan dwaalt de consument wat rond in de winkel en wordt daarbij steeds afgeleid door allerlei producten die links en rechts van hem/haar staan uitgestald. Als men in dat oriëntatieproces eenmaal weer richting de uitgang loopt is het bijzonder moeilijk de consument weer dieper het pand in te laten lopen.” (p.194) Volgens hem is door dit consumentengedrag de oppervlakte van de winkel direct grenzend aan de pui waardevoller dan de oppervlakte achter in de winkel en dat komt tot uitdrukking in de huurprijzen. stellingen Eigenlijk is in deze weergave het gestelde dat

men wordt afgeleid door artikelen indien men zonder concrete koopwens ronddwaalt geen onderbouwing van de grondslag van de itza-methode. Integendeel. Het assortiment is blijkbaar belangrijk. De laatste zin impliceert juist dat de consument verder naar achteren is geweest.

huurzaken

Wat is de itza methode?

Wel lijken twee stellingen te passen in de verdediging van de grondslag van de itza-methode. Als er een concrete koopwens is, loopt de potentiële klant direct naar de plaats waar hij het artikel verwacht te vinden en loopt weer terug naar de kassa.

En als het artikel voor in de winkel ligt is het bezoek kort en komt de consument niet achter in de winkel. Deze stellingen sluiten echter niet uit dat een consument graag naar achteren loopt als het artikel dat hij wenst achter in de winkel ligt.

Resteert de stelling dat naarmate de consument dieper de winkel in moet, hij/zij voorzichtiger en alerter wordt en soms afziet van koop als het te diep in het pand ligt.

Indien de laatste stelling waar zou zijn, geeft dat de beste onderbouwing voor de grondslag van de itza-methode, zij het dat Ten Have zelf al het woord ‘soms’ gebruikt.

Vrouwen Degenen die naar mijn mening het meeste verstand van winkelen hebben en dat in elk geval het meeste doen zijn vrouwen. Aan alle vrouwen die in mijn contactpersonenbestand voorkwamen, heb ik de volledige weergave van het gestelde door Ten Have verzonden met de vraag of het klopt. Verrassend was dat de reacties van vrouwen uit de vastgoedbranche voor het overgrote deel bevestigend luidden.

Nog verrassender was echter dat op één na geen enkele vrouw die niet in de vastgoedbranche werkzaam was zonder meer met het gestelde eens was. Hun reacties leest u in het kader.

Assortiment Bij gesprekken of bezichtigingen in winkels heb ik aan winkelpersoneel vaak de vraag gesteld of de klant de neiging heeft vooraan in de winkel te blijven. Het constante antwoord is dat dit primair bepaald wordt door het assortiment en niet door de grootte of vorm van de winkel. Zelfs bij een winkel met de vorm van een omgedraaide L. De leukste illustratie dat het assortiment het belangrijkste is, vind ik zelf de volgende. Albert Heijn heeft de winkelroute van de consument in kaart gebracht. Om de route te achterhalen werden in vestigingen in Bergen op Zoom, Woensel en Heemskerk honderd winkelwagentjes en mandjes uitgerust met een chip. Via sensoren in het plafond van de winkels kon zo de route bepaald worden. Veel klanten blijken direct door te lopen naar de achterkant van de winkel. Dat komt omdat daar de lege flessenautomaat staat. (Elsevier, 3-10-2009) Personeel Niet onvermeld mag blijven dat juist twee vrouwen werkzaam in de vastgoedbranche wezen op het belang van personeel. Dat ligt in de lijn van een uitkomst in de studie Men Buy, Women Shop dat gebrek aan hulp wanneer nodig voor 29 procent van de vrouwen het hoofdprobleem is bij winkelen. Uit onderzoek van McKinsey blijkt zelfs dat 40 procent van de klanten die een winkel betreedt nog sterk vatbaar is voor beïnvloeding door het verkooppersoneel.(Retail Actueel, 19-5-2010, gebaseerd op: McKinsey Quarterly).

Conclusie Nog steeds denk ik dat de beste verkoopplaats

direct rechts in de winkel is. Op www.boerderijwinkels.net is echter te lezen: “Consumenten nemen in de eerste meters van de winkel (landingszone) geen informatie op.” Ook zijn volgens mij afstand en belemmeringen in een winkel nog steeds relevant. De in beginsel luie consument gaat ver naar achteren lopen in een grote winkel het liefst uit de weg. Het blijft een uitdaging om de consument dan tot achter in de winkel te

ITZA staat voor het Engelse In Terms of Zone A. Alle vierkante meters worden uitgedrukt in een percentage van de A-zone. Elke vierkante meter in deze Azone wordt gesteld op 100 procent. Vervolgens worden aan alle resterende meters buiten deze A-zone – evenals op verdiepingen en in kelders – lagere percentages toegekend. De ITZA-methode wordt door George ten Have beschreven in zijn boeken Taxatieleer vastgoed uit 2007. De beschrijving en de door hem genoemde voorbeelden gaan uit van vaste diepten van tien meter met afwaardering bij helfte. Verdiepingen worden van geval tot geval gewaardeerd. In zijn voorbeelden hanteert hij voor de kelders 10,15 en 15 procent. Voor de eerste etages steeds 20 procent.

krijgen. Maar wellicht dat zelfs deze aannames teveel egocentrisch gebaseerd zijn. Teveel ‘door een man, voor een man’.

In elk geval is het maar zeer de vraag of het bezwaar van de afstand voor alle winkels geldt. Maakt het voor de gemiddelde Nederlander nog iets uit of de winkel honder of tweehonderd vierkante meter groot is? Beweegt hij zich in deze ruimten niet net zo gemakkelijk?Vindt hij het in wat grotere winkels misschien zelfs prettiger? Als de consument eenmaal ‘geland’ is, maakt het hem of haar dan nog iets uit of de winkel tien meter diep is of twintig meter diep? Indeling in zones bij deze gemakkelijk te overbruggen afstanden en oppervlakten op basis van consumentengedrag met consequenties voor de huurwaarde lijkt onjuist. Voorts zijn de branche, het assortiment en de plaatsing hiervan in de reguliere winkel van groter belang voor het consumentengedrag dan de nabijheid van het front.

Kortom, op basis van consumentengedrag een zonering conform de itza-methode verdedigen, gaat naar mijn mening te ver.

Echte deskundige Uiteindelijk heb ik ook nog een “echte” deskundige gevraagd en wel Henk Gianotten. Zijn reactie: “Wetenschappelijk gezien is de itza-methode onzin om als algemeen geldende methode toe te passen. Praktisch gezien wellicht niet. Er zijn tal van factoren van invloed op het in-store gedrag van consumenten. Zowel factoren die met de consument te maken hebben (koopmotief, aankoopbetrokkenheid, kennis en ervaring etc.) als met de winkel (inrichting, lay out, in-store communicatie, merchandising etc.). Er is hier het nodige onderzoek naar gedaan en Newman et al. concluderen aan het slot van hun artikel: “A retailer can thus maximise sales volume by arranging, manipulating and customising the store format. This is, after all ,the retailer’s overall goal.” Professionele retailers als Albert Heijn, Ikea en h&m doen niet anders. Ik heb het idee dat de laatste jaren meer aandacht voor in-store movements komt, vanwege nieuwe methodieken als electronische monitoring. Ook het bedrijfje van Paco Underhill doet in dit soort onderzoek.

Ik kan me voorstellen dat itza, een jaar of dertig geleden handig was om te gebruiken. Retail marketing was nog niet volledig in zwang. Het lijkt mij vandaag de dag als huurgrondslag niet meer te handhaven”.

•

scn 6 | 2010 35

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Is uw winkelgebied schoon?

Schoon straatwerk geeft uw object een maximale uitstraling, verminderd vandalisme en zorgt minder snel voor hervervuiling.

Jadon heeft jarenlange ervaring in het reinigen van bestratingen en het verwijderen van kauwgom in de openbare ruimte. Met onze milieuvriendelijke en gepatenteerde reinigingstechniek zorgen wij voor een ware metamorfose van uw winkelgebied of parkeergarage snel, effectief en met een minimum aan overlast.

Jadons Reinigingmiddel? Puur water.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

voor

na

Wildpad-West 16, 9287 VK Twijzelerheide T 0511 44 95 74 www.jadon.eu

specialist in

winkelcentrumentertainment

food

fun

fashion

TOF evenementen www.tof-evenementen.nl Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 info@tof-evenementen.nl

scn 6 | 2010

visie

Is commitment business? door D. van Doleweerd en C.M. de Klein, SCORe

I

n de retail zijn verschillende vormen van samenwerking bekend. Franchise organisaties en gezamenlijke inkoopcombinaties zijn voorbeelden uit de praktijk.

Het gaat dan om verticale samenwerking. De horizontale samenwerking,de samenwerking op lokaal niveau komt maar schoorvoetend van de grond. In het gunstigste geval is er sprake van een semi –professionele kwaliteit. Het zijn juist consumenten die een samenwerking van aanbieders op lokaal niveau verlangen. Voor die consumenten is een winkelgebied meer dan een willekeurige verzameling winkels. Het is een samenhangend en gevarieerd ingericht gebied dat aantrekkings -kracht moet uitoefenen door te beantwoorden aan hun belevingswaarden. Een goede sfeer,ambiance en aanvullende functies als leisure, horeca, cultuur,evenementen, mobiliteit,wonen en werken maken een winkelgebied tot een levendig en integraal deel van het stedelijk weefsel. complex Het continue proces van revitalisering van winkelgebieden is daarmee een uiterst complex proces geworden.

Maar wanneer kansen goed worden benut is een winkelgebied de sterke motor van de vitale stad waar consumenten graag vertoeven. Voor consumenten worden winkelgebieden met een onderscheidend vermogen steeds belangrijker. Die gebieden die erin slagen het juiste imago uit te stralen en dit te matchen aan de consumentenbeleving zullen klanten blijven trekken.

Samenwerkingsverbanden zoals lokale ondernemers- of winkeliersverenigingen,een collectief ondernemersfonds of centrummanagement organisatie zijn een opmaat om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Dergelijke samenwerkings -verbanden moeten uitgroeien naar een gebiedsonderneming waarin bestedings - stimulerende activiteiten en sfeerbeleving het imago versterken. Het winkelgebied is immers het voorportaal van de eigen onderneming. verschillen In 2001 heeft de Amerikaanse econoom Joseph Stiglitz de Nobelprijs voor economie gewonnen. Die prijs heeft hij vooral gekregen vanwege zijn abstracte bijdragen aan de economische theorievorming. Een voorbeeld daarvan is het zogenaamde Dixit-Stiglitz-model van monopolistische concurrentie. In dat model concurreren ondernemingen niet alleen met elkaar via prijzen, maar vooral door producten aan te bieden die net een beetje van elkaar verschillen. In de consumentenbeleving verschillen producten net een beetje van elkaar door de ambiance en sfeer waarin ze zich bevinden. Door hier goed op in te spelen kunnen retailers een meerwaarde creëren waardoor er een grotere consumenten trekkracht ontstaat. Ondernemers hebben baat bij een goede profilering van hun winkelgebied.

Het collectief ondernemen in het winkelgebied heeft toekomst en wordt in sterke mate bepaald door ‘gebiedson-

dernemen’. Dit nieuwe specialisme in opkomst vraagt om stimulerende impulsen op vlak van nieuwe praktijkgerichte, toepasbare kennis en vernieuwende vaardigheden voor het managen van veranderingsprocessen. Gebiedsmanagement in onze steden staat permanent onder invloed van economische,politieke, sociaal-culturele,demografische en technologische ontwikkelingen. Dat stelt het stedelijk management voor bijzondere uitdagingen. Ongewoon scherp zijn de structurele veranderingen onder andere door technologische invloeden van internet. Dit heeft zijn uitwerking niet gemist op de collectieve waarde van ons traditioneel en conventioneel denken. Het verdienmodel in de winkelgebieden staat onder druk. trendbreuk Dat we ons in een trendbreuk bevinden zal

door weinigen betwist worden. Een trendbreuk markeert een ijkpunt in de tijd: de toekomst zal niet ‘meer van hetzelfde’ brengen. Dan is vernieuwend denken,anders denken gevraagd. Dat zou dus ook moeten gelden voor winkelgebieden (gebiedsontwikkeling en gebiedsmanagement). Hoe verwerven we nieuwe kennis,inzichten,vaardigheden die we als praktijkbagage kunnen toepassen om onze werkgebieden en winkellocaties kwalitatief beter te maken en economisch “ hernieuwde continuïteit “ te bieden ?

Door wetenschappelijke kennis en praktijk ervaringen samen te doen smelten ontstaan er vernieuwende inzichten waarmee we onze winkel- en werkgebieden of economische zones zo in kunnen richten dat ze consumenten trekkracht blijven generen. Samenwerking op lokaal niveau is hierbij een must!

•

Over Score Stichting Collectief Ondernemerschap in Retail (SCORe) wil de dynamiek in de Nederlandse detailhandel bevorderen door collectief ondernemerschap te stimuleren.

SCORe biedt informatie, inspiratie en instrumenten; van praktische tools tot eigentijds projectmanagement voor verbeteringen in economische zones. SCORe zet in op het creëren van meerwaarde voor consumenten en ondersteunt ondernemers om dit daadwerkelijk te realiseren. www.score-web.nl info.score-web.nl

scn 6 | 2010 37

beurzen en congressen

beurzen en congressen

Donderdag 10 februari Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2011 Donderdag 3 maart Twente Vastgoed® 2011 Donderdag 24 maart WinkellocatieMarkt België® 2011 Donderdag 24 maart Drechtsteden Vastgoed® 2011 Donderdag 31 maart Amsterdam Vastgoed® 2011 Donderdag 7 april Rijn-Gouwe Vastgoed® 2011 Donderdag 21 april Oost-Brabant Vastgoed® 2011 www.managementproducties.com

28 januari-1 februari Christmas World (The world of event decoration) Messe Frankfurt (D) www.christmasworld.messefrankfurt.com 8-11 maart MIPIM Cannes (F) www.mipim.com

‘Decoratie

14 april NRW Jaarvergadering (met uitreiking NRW Jaarprijs en NRW Marketingprijs) Passengers Terminal, Amsterdam www.nrw.nl 7-9 juni Provada Amsterdam RAI www.provada.nl 15-17 juni ICSC Europe Annual Conference Paris www.icsc.org

38 scn 6 | 2010

Het zijn drukke tijden voor decorateurs. Half november is in de meeste winkelcentra de feestverlichting opgehangen en de feestdagendecoratie aangebracht. Soms Sint én Kerst, soms alleen Kerst. Voor Hoog Catharijne is decoratie een uitermatie belangrijk middel om te sturen op de beleving. En op onderscheiding.

visie

J

acq Cornelissen, centrummanager van Hoog Catharijne, vertelt: ‘Onze decoratie wordt al een aantal jaren door Giele verzorgd. Altijd naar tevredenheid, maar we wilden nu toch graag nadrukkelijker een link naar onze nieuwe huisstijl daar in terug zien. Deze is vorig jaar bedacht door Mission uit Den Haag, ons communicatiebureau. Voor de Sint en Kerst heeft Mission ideeën, schetsen en maquettes aangereikt om de decoratie optimaal bij de huisstijl te laten aansluiten. Dit is vervolgens uitgewerkt en geplaatst door Giele. Decoratie was al belangrijk voor een aantal evenementen, die voor de branding van het winkelcentrum van belang zijn. Wij vinden decoratie echter geen doel op zich: decoratie moet ondersteunend, maar zeker niet dominant zijn. Wat we uiteindelijk willen bereiken, is dat de winkels er uit gaan springen. Die moeten met hun etalages op de thema’s

uiteindelijke ontwerp. De promotiemanager legt dit voor aan de ondernemersvereniging en zorgt dat uiteindelijk het eindvoorstel op tijd door het decoratiebedrijf gerealiseerd is.’

In hoeverre is de ‘feestmaand’ voor Hoog Catharijne een speerpunt? Jacq Cornelissen: ‘De decoratie neemt in dit seizoen natuurlijk een flinke hap uit het budget. We pakken het immers groots aan en we hebben in korte tijd twee ingrijpende wisselingen: Sint en Kerst.’

Maar Sint ‘moet’ nog steeds? ‘Ik denk dat Sint toch weer terug komt. We krijgen dat signaal toch ook van veel retailers, die het jammer vinden dat het thema de laatste jaren wat op de achtergrond is geraakt.’ creatief Zijn we in Nederland wel creatief genoeg met decoratie? Het is immers een van de factoren waarmee je ‘bele-

is voor ons een middel om ons te onderscheiden’ inspelen. Dat bereik je niet zomaar, want bijvoorbeeld het sinterklaasthema wordt niet door alle winkeliers aangegrepen om op aan te sluiten. Met Kerst ligt dat anders, maar toch zitten we hiermeenog in een groeitraject.’

Maike Koster vervangt momenteel de vaste promotiemanager en heeft een coördinerende rol in het decoratietraject.

Zij is de schakel tussen communicatiebureau, decorateur, ondernemersvereniging en eigenaar Corio.

Maike Koster: ‘De promotiemanager begeleidt het traject vanaf het voorlopig ontwerp van het communicatiebureau, via voorstellen van materialen naar het

ving’ kunt toevoegen. En een thema als Halloween zie je hier al bijna helemaal niet. ‘We hebben toch te maken met het gegeven dat we in Nederland niet de allerhoogste budgetten voor marketing hebben.’, zegt Jacq Cornelissen. ‘Decoratie is natuurlijk erg kostenintensief en dus moet je speerpunten aanwijzen. Of schuiven met budgetten, maar dat zie ik niet snel gebeuren.’

Dus Hoog Catharijne streeft niet het niveau van Londen of New York na? ‘Nee. We willen eye-catchers hebben, zeker met de Kerst. En die hebben we! Daarbij durven we gebaande paden te verlaten en ook minder traditionele dingen te laten zien. Onderscheiden, dat is het motto.

Maar wat we doen, moet wel bij onze mogelijkheden passen.’

Corio en de ondernemers van Hoog Catharijne brengen gezamenlijk het jaarlijkse marketingbudget op. De centrum manager heeft namens Corio ook zitting in het bestuur en heeft zo een actieve stem in de marketing van het winkelcentrum. Decoratie is onderdeel van de communicatie naar buiten en heeft een belangrijke rol in zowel het uitdragen van boodschappen als het neerzetten van een beeld. meer info: www.hoogcatharijne.nl www.corio-eu.com www.askmission.com www.giele.nl

scn 6 | 2010 39

internationaal

I

n 1930 plaatsten werknemers van het Rockefeller Center de eerste kerstboom op Rockefeller Plaza. Sindsdien is het een jaarlijks terugkerende traditie en is het ontsteken van de verlichting uitgegroeid tot een spectaculair schouwspel. De kerstboom, een Noorse spar, is versierd met 30.000 milieuvriendelijke led-lampjes, acht kilometer aan kabels en gekroond met een kristallen ster van Swarovski. Tienduizenden bezoekers aan de voet van de kerstboom en miljoenen mensen thuis zijn live getuige van de ontsteking wat een symbolisch startschot is voor een complete metamorfose van de stad in kerstsfeer.

Kerstshoppen in New York City is echt een belevenis.

Fifth Avenue is een aaneenschakeling van grote merken als Guess, Gucci, Versace, Armani, Nike, Apple, Esprit, Zara en de megahit Abercrombie & Fitch. Bij Abercrombie & Fitch werken op hun uiterlijk geselecteerde medewerkers die passen bij het imago van het merk. Speelgoedwinkels zijn er ook in alle soorten en maten. Absolute publiekstrekkers zijn de Disney Store en Toys R Us op Times Square en FAO Schwarz op Fifth Avenue.

Bij Toys R Us kunnen kinderen zelfs een rondje maken in een reuzenrad. Vanzelfsprekend is ook hier het thema kerst volop aanwezig.

De etaleurs van warenhuizen als Saks, Lord & Taylor en Macy’s gaan ieder jaar weer de strijd met elkaar aan om een zo mooi mogelijke etalage te maken. De etalages worden in het diepste geheim gedecoreerd en halverwege november worden ze voor het eerst aan het publiek getoond. Je kijkt je ogen uit want de etalages zijn echte kunstwerken. Vaak wordt gekozen voor een bepaald thema, maar het hoofdthema blijft natuurlijk kerst.

Het warenhuis Macy’s spant wat ons betreft de kroon.

Macy’s New York City is volgens het Guinness Book of Records het grootste warenhuis ter Wereld met een oppervlakte van 198.500 vierkante meter. De versieringen die zowel binnen als buiten zijn aangebracht zijn adembenemend mooi. Bijzonder leuk zijn de bovenste twee verdiepingen van het warenhuis.

Een uitgebreid assortiment aan kerstartikelen alsmede de mogelijkheid om de Kerstman te ontmoeten maakt het een leuke dag uit voor het hele gezin.

De hele stad doet mee aan het creëren van een unieke kerstsfeer. Kantoren, winkels, overheid en ruim 8 miljoen New Yorkers dragen op hun eigen manier bij aan het versieren van de stad. De straten zijn verlicht en er zijn levensgrote kerstballen en kerstlampjes die het straatbeeld bepalen. Verspreid over de stad vind je verschillende ijsbanen en kerstmarkten. De kerstmarkten zijn overigens geenszins vergelijkbaar met die in Europa. De markten in New York zijn kleiner en liggen ver uit elkaar. The Radio City Music Hall (onderdeel van Rockerfeller Center) pakt zelfs groots uit met een heuse kerstshow met onder andere een 3D film door New York City.

Het aanbod van eten en drinken is groot. Naast de grote fastfoodketens als McDonald’s, Burger King en Subway is het nog steeds mogelijk om authentiek te eten in wijken als Brooklyn en SoHo. Op straat vind je overal kleine hotdog en pretzel kraampjes waar je voor een klein bedrag een snelle hap kan krijgen. Hoewel Starbucks nog steeds de overhand heeft zie je andere aanbieders van koffie terrein winnen. Wij vinden bijvoorbeeld “Europa Café” gezelliger en beter als Starbucks.

Typisch Amerikaans of gewoon leuk? De belevenis van kerst in New York City is voor iedereen uniek.

•

40 scn 6 | 2010

tekst Thijs Fennis foto’s Annemieke Brugman

internationaal

Kerst in New York

scn 6 | 2010 41

internationaal

Het toeristische gebied rondom Fifth Avenue is volledig in kerstsfeer.

Etalage van Lord & Taylor

42 scn 6 | 2010

internationaal

Links: Macy's Onder: Time Warner Center

Bezoekers vergapen zich voor de ruiten van Macy's

Bij Rockefeller Center

De ijsbaan in Bryan Park scn 6 | 2010 43

nrw marketingprijs

De NRW Marketingprijs zal volgend jaar april voor het eerst uitgereikt worden. Aan de jury straks de taak om uit de inzendingen (u kunt nog inzenden!) een winnaar te kiezen. Twee van die juryleden zijn Lesley Bamberger en Jaap Timmer. Shopping Centre News geeft u met dit dubbelinterview een kijkje vanuit twee invalshoeken: die van de belegger en die van het communicatiebureau.

W

aarom neemt iemand zitting in een de jury voor de NRW Marketingprijs? Lesley Bamberger: ‘Ik hecht waarde aan het kwaliteitsproduct winkelcentrum. En als daar een goede marketing voor nodig is, dan moet je daar aan werken. Je ziet in Nederland op dit gebied zowel goede als slechte voorbeelden, wat al aangeeft dat dit vakgebied nog in ontwikkeling is. Daar wil ik aan bijdragen, maar ook van leren. Zeker voor mijn eigen winkelcentra probeer ik toch het beste te vinden. Dat wil zeggen, in die gevallen dat wij als eigenaar daarbij betrokken zijn en dat is niet altijd het geval, omdat soms de ondernemersvereniging die kar trekt.’

Is dat nu niet een van de redenen dat we – onder meer vanuit de NRW – gezegd hebben dat hier een professionaliseringsslag gemaakt moet worden? ‘In die gevallen dat de ondernemersvereniging de marketing coördineert, proberen wij toch een rol te hebben door de plannen tegen het licht te houden, ons commentaar daarop te geven en zelfs ook wel eens de plannen te laten toetsen door experts. Belangrijk is dat het centrum op alle fronten een uitstraling heeft die er bij past, dat wij als eigenaar het centrum op orde houden, de winkels doen wat ze moeten doen en dat de marketing dit aanvult. Als eigenaar hebben we ook geen algemeen beleid voor de marketing: soms kan dit prima op de ondernemersvereniging draaien en kijken we van de zijlijn toe, soms zijn we daarin actiever of trekken we zelfs de kar, soms ook vinden we dat een extra inspanning nodig is en stoppen we er als eigenaar extra budget in. Dat is altijd afhankelijk van de lokale situatie en wat we willen bereiken.’

full service Jaap Timmer werkt met zijn bureau ook voor Kroonenberg Groep, maar tot nog toe niet voor de winkelcentra: alles op z’n tijd. ‘Wij doen al veel met Lesley, vooral op het gebied van corporate communication en kantoren. Winkelcentra doen we ook, maar voor andere beleggers en beheerders.’ Toch zie je volgens mij nog niet veel dat een full-ser-

44 scn 6 | 2010

Beleving is

Jaap Timmer (FPW) en Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep), juryleden van de NRW Marketingprijs

nrw marketingprijs

vicebureau voor de marketing en/of communicatie van een winkelcentrum zorgt. Nog steeds lijkt dit als vanouds het domein van de ‘eenvoudige’ promotiebureaus.

‘Daar lijkt het wel op, ofschoon een beweging als ‘branding’ van winkelcentra toch al een tijdje aan de gang is. Echter, de ervaring is dat dit gaande de processen toch vaak ergens struikelt. Als bureau heb je soms te maken met een gefragmenteerde briefing van meerdere partijen. Belangrijk is dan dat je er in slaagt om wat goed is te behouden, en wat nieuw is flink aan te zetten. Bij winkelcentra is heel belangrijk om alle meningen en gedachten te trechteren naar waar het werkelijk om gaat. Of het nu corporate of actiematig is, je moet daar met elkaar de juiste dynamiek in zien te vinden en er enorm voor gaan.’

Lesley: ‘Maar juist in dat ‘met elkaar’ zit vaak het probleem.

In winkelgebieden waar de promotie(-marketing-)bijdrage niet goed per contract geregeld is, heb je veel ‘free-riders’. En vaak zijn dat niet eens de kleine ondernemers, maar juist de grote ketenbedrijven. Dan kun je voor het probleem komen te staan dat het budget te laag is om een echt goede marketing te kunnen bedrijven. Daarnaast heb je te maken met heel veel verschillende meningen en ideeën ten aanzien van wat de winkeliers willen. De ene vindt een rondlopende Sinterklaas

prima voor het sfeerbeeld, de andere wil een complete Sinterklaas-campagne, omdat die beter voor het imago zou zijn.’

Structuur ‘Als wij een winkelcentrum aankopen, dan be-

ginnen we ook vaak met het ‘inplanten’ van een bureau dat deskundig is op het gebied van marketing, teneinde weer een nieuwe structuur van de bodem af op te bouwen.’, zegt Lesley Bamberger. ‘Vaak is dat nodig, omdat er ad-hoc gewerkt werd, verkeerde acties uitgevoerd en schulden opgebouwd werden.

Zo’n –vaak tijdelijke- deskundige begeleiding zet het winkelcentrum dan weer op het goede spoor. Maar ja, als je zo een tijdje bezig bent, dan merk je alweer dat er ondernemers zijn die het toch weer anders willen, die hun eigen ‘mannetjes’ willen inzetten, en meer van dit soort zaken.. Het is belangrijk dat je aan continuïteit kunt werken: een eenmalige actie waardoor het heel druk is geweest, zegt niet zoveel voor de langere termijn.’

Jaap: ‘Dat is eigenlijk precies wat ik verwacht had dat Lesley zou gaan zeggen: het op veel langere termijn denken is iets dat past bij een eigenaar en helaas minder bij de winkeliers. Die willen het liefst actie direct vertaald zien in kassagerinkel –en dat snap ik ook wel- maar ze begrijpen niet altijd dat het op-

waar het om draait bouwen van een imago, dat als het ware als een paraplu boven een winkelcentrum hangt, meer tijd kost. De branding voor een winkelcentrum is iets voor de langere termijn. Actiematige communicatie is natuurlijk heel direct. Dat maakt het ook zo uitdagend. Je ziet onmiddelijk hoe iets aanslaat. Het gebruik van de juiste technieken is dan ook erg belangrijk. Daarin spelen twee steekwoorden een grote rol: herkenbaarheid en dynamiek. Die dynamiek moet uit alles blijken, vooral ook bij het bezoek aan het winkelcentrum. Een winkelcentrum, daar moet altijd wat gebeuren, wat te beleven zijn.’

Lesley: ‘Een ander goed voorbeeld is de discussie over langere openingstijden. Het is zó belangrijk om daar duidelijk in te zijn en daar als winkeliers ook allemaal aan mee te doen.

Het kan niet dat een winkelcentrum half open is, want dan is het dus ook half dicht. Maar winkeliers die beginnen met zulke ruimere openingstijden, verwachten ook hiervan direct resultaat en wij maken het mee dat ze al na twee weken proberen het weer terug te draaien. De consument moet wel de kans krijgen er aan te wennen! Met winkelcentrummarketing werken we aan het product, aan de toekomst en zeker aan de lange termijn. Je werkt aan het imago, aan de verblijfsduur. Je ziet vaak juist dat de kleinere ondernemer moeite heeft om aan bepaalde veranderingen mee te werken, hoewel in mijn optiek alles te organiseren is.

Jaap: ‘Wij hebben voor de gemeente Rotterdam gewerkt aan een campagne waarmee de consument die overdag in het centrum in de kantoren werkte, aan het einde van de dag wat langer dan gebruikelijk de winkels kon bezoeken. Een prima

>

lees verder op pagina

47 scn 63 | 2010 45

Lödige Benelux is een zelfstandige onderneming en specialist op het gebied van lifttechnieken zoals personen- en goederenliften, goederenheffers, vloerluikheffers en speciaalbouw. Bovendien is het bedrijf in staat aangepaste installaties te ontwerpen en te installeren buiten het standaard leveringsprogramma om, zodat voor ieder specifiek probleem een specifieke oplossing geboden kan worden. De speciaalbouw van Lödige Benelux bestaat uit hefplateaus voor: mindervaliden, auto- en vrachtvervoer, theater-en concertpodia.

Voor verdere informatie kunt u terecht bij de afdeling verkoop (adresgegevens onderaan adv.) of u kunt onze internetsite bekijken.

scn digitaal Shopping Centre News is nu ook digitaal na te slaan. Met tal van nieuwe en handige toevoegingen. Surf naar www.scnews.eu!

Lödige Benelux Kasteleinenkampweg 14, Postbus 3057, 5203 DB ’s-Hertogenbosch, Telefoon +31 (073) 624 93 00, Telefax +31 (073) 624 93 10, Internet: http://www.lodige.nl, E-mail: lodige@lodige.nl

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

1-2 Adv. Flucon -> SCN.indd 1

21-05-2010 14:42:01

nrw marketingprijs

<

vervolg van pagina

45

gedachte, want in de oude situatie gingen de winkels vrijwel gelijk dicht met de kantoren en kon er dus simpelweg niet meer gewinkeld worden. Wij hebben de campagne ‘Rotterdam after six’ genoemd. Helaas is dit maar een beperkte verlenging van de openingstijden geworden. Je ziet dat deze projecten tijd nodig hebben. Vanuit Rotterdam Marketing wordt er in iedere geval hard aan getrokken om dit te verlengen naar acht uur ’s avonds.’

Lesley: ‘Dat is denk ik een typisch Nederlandse mindset: weinig dynamisch. Het voorbeeld van Rotterdam maken we hier in Amsterdam ook mee. Het is toch een toeristenstad, maar om zes uur gaan de winkels dicht, vaak zelfs al om kwart voor zes. Voor kleine zelfstandige winkeliers is het lastiger om dingen anders te organiseren, ook al zijn de veranderingen in samenspraak met de vereniging bedacht. Maandag dicht, twee of drie weken met zomervakantie dicht: het komt nog steeds voor en het past gewoon niet bij een winkelcentrum, het is niet van deze tijd. En als winkeliers dit al niet begrijpen, dan is het logisch dat ze ook niet altijd het marketingverhaal begrijpen.’ clowns en olifanten Maar volgens mij hebben veel vastgoedmensen de marketing ook niet helemaal begrepen.

Marketing in Nederlands winkelvastgoed was altijd verhuurgerichte marketing. Marketing kwam niet verder dan een eenvoudig niveau van promotie bedrijven. Clowns en olifanten.

‘Inderdaad, en daarbij is het ook lang gewoonte geweest dat een ontwikkelaar een winkelcentrum realiseerde, voor een grandioze openingscampagne zorgde, daarna vertrok en vervolgens bloedde het dood. Maar als belegger is dat voor ons geen optie. Wij moeten elk moment scherp blijven. Op veel van onze winkelcentra lopen managers, omdat we van dag tot dag willen weten wat er speelt. Als ik dat niet doe, dan loop ik achter de feiten aan.’

Marketing is niet alles Ofschoon dit artikel over marketing gaat, is het natuurlijk niet zo dat dit het wondermiddel is waarmee altijd succes bevochten kan worden. Lesley: ‘Bij alles wat we over marketing gezegd hebben, blijft het natuurlijk zo dat de locatie en de kwaliteit van de winkeliers het allerbelangrijkst zijn. Ook dat is marketing. Activiteiten, publiciteit en uitstraling ondersteunen dit en helpen je toe te werken naar wat je wil bereiken.’

En als de basisfactoren nu helemaal in orde zijn, is dan een marketingaanpak nog wel nodig? Lesley: ‘Toch wel. Voor de continuïteit, voor de verwachting die de consument van een centrum heeft (bijvoorbeeld dat er regelmatig wat te beleven is) en ook om af en toe een impuls te geven, een reden om weer eens naar het winkelcentrum toe te komen.’

Jaap: ‘Zo is het. Want geen enkel bureau kan claimen dat het een winkelcentrum ‘gemaakt’ heeft. Dat doet een ontwikkelaar of een eigenaar, die staan voor het concept, voor de keuze van de juiste architecten, de winkels, enz. Wat een bureau kan, is er een ‘brand’ van maken, met alles wat daarbij hoort. Wel vind ik dat in Nederland, ten opzichte van veel andere Europese landen, gewerkt moet worden met fors kleinere budget-

ten. Het lijkt er dus op dat in sommige landen het belang van investeren in marketing wat beter gezien wordt.’

‘Het creëren van een ‘brand’ is een van de grootste kunsten in de retail. Maar dat werkt alleen als dit gestoeld is op dynamische kwaliteit. Kwaliteit van je product, je winkel, je personeel, de beleving, enzovoort. Kwaliteit is echter niet een constante factor. Als je een winkelcentrum als product ziet, dan zie je ook dat er verschillende stadia in de levenscyclus te onderscheiden zijn. Je moet kijken naar de positie op die cyclus en daar de kwaliteit bij zoeken. Een winkelcentrum dat nieuw is, heeft andere kwaliteiten dan een winkelcentrum dat toe is aan vernieuwing of deels vernieuwd of uitgebreid is.’ paraplugedachte Jaap vindt het verkeerd op een hard issue als ‘goedkoop’ de boventoon te laten voeren in een branding-campagne. ‘De kunst is om de consument een flinke toegevoegde waarde te laten ervaren en hem het idee te geven dat hij hier maar weinig geld voor moet betalen.’

‘Overigens is winkelcentrummarketing wat anders dan retailmarketing. Het draait echt om die paraplugedachte en je moet vooral geen dingen doen die haaks ingaan tegen de din-

‘De kunst is om de consument een flinke toegevoegde waarde te laten ervaren’ gen die in het winkelcentrum gevestigde ketens doen. Met andere woorden, wat je doet mag niet interfereren met de marketing van de winkels, maar moet het geheel versterken.’

Lesley: ‘Het gaat inderdaad ook om het totale gevoel wat je hebt als je in een centrum loopt. Schoon-heel-veilig heeft absolute prioriteit en als dat niet op orde is, kun je marketen wat je wilt, maar dan werkt het niet. Maar ook beleving in de meest ruime zin van het woord en de kwaliteit van personeel is wat winkelen aantrekkelijk maakt.’ Jaap: ‘Inderdaad, want het is niet moeilijk om de mensen één keer naar je winkelcentrum toe te krijgen. Maar als het niet klopt, dan zie je ze niet meer. Het beeld van de campagne is dan niet in overeenstemming met de werkelijkheid op de locatie, met wat de mensen verwachten.’

Is ‘beleving’ nu de factor waarmee de retailer het toch gaat winnen van internet? Jaap: ‘Ja, ik denk het wel. Maar niet alleen beleving, maar ook service, personeel, geen wachtrijen bij de kassa’s: alles moet kloppen. En dat moet je daarbij ook nog eens met elkaar, met alle winkels en de eigenaar, zien te bereiken.’ Lesley: ‘Twitteren als sociaal instrument is er nu eenmaal, webshops ook. Maar diezelfde consument wil nog steeds naar een gezellig winkelgebied. Het gaat in ons vak écht om beleving. Maar die beleving is wel een totaalproduct dat uit een heleboel onderdelen is samengesteld.’

•

scn 6 | 2010 47

management

Heroriëntatie op winkelvastgoed

door Joop van der Steuijt, directeur Retail Property Management (RPM)

D

e Nederlandse economie is in 2010 uit de recessie gekomen. Er wordt een groei van 1,75 procent verwacht over 2010, in 2011 is de verwachte groei 1,5 procent. De inflatie blijft vooralsnog laag met circa 1,25 procent in 2010 en voor 2011 door het cpb geschat op 1,5 procent. De economische crisis van de afgelopen jaren heeft duidelijk zijn weerslag gehad op de consument en het bestedingsgedrag maar ook op het winkel vastgoed. Voornamelijk in de aanloopstraten naar het centrum en wijkwinkelcentra zullen retailers moeilijker het hoofd boven water kunnen houden. Dat leidt tot meer leegstand op A-2 en B-locaties. De huren op de A-2 locaties en de regionale centra hebben daardoor te kampen met een dalende huurprijs en een dalende vraag.

De vraag naar A-1 locaties in grote steden blijft sterk, maar er zijn minder formules actief op zoek naar nieuwe locaties, waardoor de totale vraag is afgenomen. Daar waar er gezocht wordt, gaat de voorkeur duidelijk uit naar A-1 locaties, waardoor de huren stabiel blijven. Ook de omzetten op de A-1 locaties blijven op niveau. online De online winkelbestedingen zijn in 2009 met 17 procent gestegen tot 6,3 miljard euro, voor 2010 kan gerekend worden op een verdere groei. Als je vervolgens kijkt naar het feit dat de leegstand van winkellocaties de afgelopen vijf jaar is toegenomen met 26 procent en daarentegen het aantal verkooppunten nog steeds toeneemt, is een heroriëntatie op het gebied van winkelvastgoed meer dan ooit een van de belangrijkste speerpunten op de agenda van investeerders, ontwikkelaars en niet in de laatste plaats de retailers. Zij staan niet meer in de rij om een jaar van tevoren een winkel aan te huren in nieuwbouwprojecten op basis van tienjarige huurcontracten, uitzonderingen daar gelaten.

Niet alleen de consument is (nog) kritischer geworden als het gaat om bereikbaarheid van winkelgebieden, parkeertarieven en een goede branchemix, ook retailers vragen zich langzamerhand af of het aanbod van winkelmeters in Nederland haar top niet heeft bereikt. Europees gezien zit Nederland in de top-drie voor wat betreft het aanbod per vierkante meter per inwoner. Het nieuwe ‘consumentisme’ brengt aankoopbewegingen terug tot de essentie: “heb ik het product nodig, moet ik het nu kopen, kan ik ook zonder, zijn er alternatieven?” slagingskansen Stadscentra en stadsdeelwinkelcentra zullen zeker overleven, herontwikkelingsprojecten in de grote steden hebben een grotere slagingskans dan ongebreidelde uitbreidingen van kleine stadskernen. Ontwikkelaars zullen

48 scn 6 | 2010

hun verantwoordelijkheid moeten nemen door minimaal vijf jaar eigenaar te blijven van nieuw opgeleverde projecten. Indien de huurders van het eerste uur hun huurcontracten na vijf jaar niet beëindigen kan pas sprake zijn van een geslaagd project. Met andere woorden: de nrw Jaarprijs dient niet langer als architectuurprijs te worden gezien maar als een erkenning voor het best presterende nieuwe dan wel herontwikkelde winkelcentrum.

Om het huurprijsniveau voor nieuwe projecten die zich nog moeten bewijzen op een aanvaardbaar niveau in de markt te zetten, zouden gemeenten de grondprijs moeten relateren aan de uiteindelijke bestemming i.c. de verschillende branchegroepen zodat niet slechts het winkeloppervlak de enige differentiatie is voor een hoge dan wel lage huurprijs per vierkante meter per jaar. Nu de zelfstandige winkelier steeds meer uit het straatbeeld dreigt te verdwijnen is een discussie op dit punt van wezenlijk belang.

Alleen winkelcentra met een afgewogen branchemix waarin niet alleen plaats is voor nationale en internationale winkelformules maar met name de ‘couleur locale’ op food en nonfood gebied vertegenwoordigd zijn, hebben naar mijn mening meer kans van slagen. basishuur Omzethuren zijn voor retailers steeds meer bespreekbaar mits ook de verhuurders bereid zijn hun verantwoordelijkheid op dat punt te nemen en niet uitsluitend de door hen vastgestelde markthuur als basishuur geldt. Knelpunt daarbij is evenwel de financierbaarheid van projecten vanwege de wisselende huuropbrengsten. Ook hier ligt een uitdaging aan betrokken marktpartijen.

Kortom, de komende jaren is er letterlijk ‘werk aan de winkel’ voor een ieder die streeft naar een voor de consument aantrekkelijk winkellandschap.

•

Over VGO Het VastGoedOverleg. Is een genootschap van een dertigtal retailvastgoedmanagers die verantwoordelijk zijn voor drie miljoen vierkante meter winkeloppervlakte. Het VGO heeft als doel informatie-uitwisseling over vestigingsmogelijkheden, klankbord voor trends en andere ontwikkelingen die voor een retailvastgoedmanager van belang is.

management

rapport. Het opstarten van centrummanagement was een van de in het rapport benoemde projecten.

O

m de eerste stappen op de weg van centrummanagement te financieren reikte Berry Welten, vice-voorzitter van de Kamer van Koophandel Brabant, onlangs een cheque van tienduizend euro uit aan wethouder René Dekkers en Tonnie Heijmans, voorzitter van winkeliersvereniging Rooi 2000.

workshop Tonnie Heijmans van Rooij

2000: “Een extern bureau gaat samen met ondernemers via een workshop nu achterhalen hoe en wat daarbij komt kijken. Wat er moet gebeuren en wat de ambities zijn. We hebben namelijk een heleboel ambities maar die moeten natuurlijk wel allemaal verwezenlijkt kunnen worden. Concreet moet het bureau een ‘Actieplan Centrummangement

gemeente en de vastgoedeigenaren een belangrijke rol in de aanpak. “Denk bijvoorbeeld aan het aanpakken van leegstand of aan branchering.”

Programma Centrummanagement Brabant Centrummanage-

ment moet leiden tot krachtige en aantrekkelijke winkelcentra. De KvK vindt goed functionerende dorps- en stadscentra belangrijk voor het lokale en regi-

Ambities zijn er genoeg voor het centrum van SintOedenrode. En de neuzen staan in dezelfde richting.

Structurele samenwerking in de vorm van centrummanagement moet deze ambities waar maken.

Sint-Oedenrode aan de slag met centrummanagement Heijmans nam het bedrag in ontvangst namens de gezamenlijke ondernemersverenigingen. De cheque is onderdeel van een regeling waarbij de KvK naast geld ook inhoudelijke ondersteuning biedt voor de invoering van centrummanagement.

De aanleiding voor het opzetten van centrummanagement is het in april van dit jaar verschenen rapport Detailhandelsvisie en centrumvisie. De initiatiefgroep Centrummanagement bestaande uit vertegenwoordigers van de ondernemersverenigingen Rooi 2000, Rooi Promotie, BtB, Koninklijke Horeca Nederland, de gemeente Sint-Oedenrode en de Kamer van Koophandel, is nauw betrokken geweest bij het opstellen van dit

Sint-Oedenrode 2011-2015’ opleveren; een plan dat wordt gedragen door alle betrokken partijen.”

Heijmans: ”Vanuit centrummanagement kunnen we ook breder gaan kijken: hoe zit Sint-Oedenrode in elkaar, wat gebeurt er wel en wat niet? Wat zijn de sterke en de minder sterke kanten?

Via centrummanagement kun je partijen gemakkelijker bij elkaar brengen. En evenementen afstemmen.” Naast de ondernemers spelen volgens hem ook de

onale vestigingsklimaat en wil daar een actieve bijdrage aan leveren.

Het Programma Centrummanagement bestaat onder meer uit themabijeenkomsten, een handboek en de stimuleringsregeling Centrummanagement. De stimuleringsregeling is bedoeld voor lokale organisaties, winkeliers- en ondernemersverenigingen, en lokaal gedragen initiatiefgroepen. Deze organisaties moeten zelf minimaal tweeduizend euro bijdragen aan centrummanagement. Initiatieven in Asten, Best, Deurne, Drunen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Eindhoven, Heesch, Helmond, ’s-Hertogenbosch, Laarbeek, Oss, Rosmalen, Schijndel, Valkenswaard, Veghel, Veldhoven Kromstraa, Veldhoven Citycentrumt, Vught en Waalwijk hebben al gebruik gemaakt van deze regeling.

•

scn 6 | 2010 49

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o 2012 m 5.500 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

ALKMAAR

Ringers

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere

Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Almere

Olympiakwartier

IJ-dock

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O 2012 M 12.600 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam

Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

50 scn 6 | 2010

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

Mosveld

o 2013 i 7.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

projecten in de pijplijn

assen

beverwijk

delft

delfzijl

Kloosterveste

Meerplein

Hovenpassage

De Wending

O eind 2010 M 9100 m2 P AM I Karel Nuijten, T 030-6097398 ▼

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

O 2010 M 5000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Bilthoven

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

De Kwinkelier

berkel en rodenrijs

boskoop

drachten

Centrumplan

Entree Waterrijk

Raadhuisplein

De Citadel

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

berlicum

Schoolstraat

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Ruud de Hoogt, T 030-6867398 ▼

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

den haag Nieuwe Haagse Passage

o 2013 m 10.000 m2 P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Eastate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

den haag

De Kroon

dordrecht

Gezondheidspark

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

beverwijk

breda

ede

Wijkerbaan

De Burcht

Kerkplein

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

o maart 2010 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Gert Jan van Amerongen, T 030-6867449

>

lees verder op pagina

52

scn 6 | 2010 51

projecten in de pijplijn

Eemnes

ermelo

haarlem

heerlen

Centrumplan

De Verbinding

Raaks

De Plu

O 4e kwartaal 2010 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

eindhoven

gouda

Achtste barrier

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

O 2013 M 18.500 m2 P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2013 M 9200 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

Grootegast

Centrumplan

O 2e kwartaal 2010 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

o 2012 m 20.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O 2010 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Marsmanplein

O 2e kwartaal 2011 M 2290 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto i T 020 560 89 10 ▼

hoek van Holland

Kaap de Goede Hoek

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 6 | 2010

projecten in de pijplijn

hoogvliet

leeuwarden

nieuwegein

oldebroek

Stadshart

De Bilgaard

Stadskwartier

Centrumplan

O 2011 M 4000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

horst a/d maas

Centrum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

houten

Castellum

o 2009-2010 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690900

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

noordwijk binnen

Hof van Noortwijck

o medio 2010 m 5500 m2 p D-winkels i J. van der Elst T 02525 240746 ▼

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

reeuwijk

Centrumplan

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

maassluis

nijmegen

Stadscentrum Koningshoek

De Citadel

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

Uw project in deze rubriek?

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Leens

De Marne

O 4e kwartaal 2010 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

mijdrecht

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

Plein 44

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-341 92 25 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

54

scn 6 | 2010 53

projecten in de pijplijn

Rhoon

rotterdam

Schaesberg

spijkenisse

Centrum

Hesseplaats

Centrum

Stadsplein

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

ridderkerk

Koningshof fase III

O 4e kwartaal 2010 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

st-michielsgestel

O 2011 M 2700 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Bigshops Parkboulevard

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578

rosmalen Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

rotterdam

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Coolsingel

o 2014 m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

sneek

Boschplein

O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

son en breugel

Ekkersrijt

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Post Rotterdam

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

spijkenisse

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

54 scn 6 | 2010

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

De Rotterdam

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

utrecht

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

projecten in de pijplijn

utrecht

veenendaal

waddinxveen

zwolle

Centrum Overvecht

Brouwerspoort

Stadscentrum Be Fair

Willemspoort

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Groeneweg

O 2010 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Terwijde

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Ritmeesterhof

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

waalwijk

zoetermeer

De Els

Oosterheem

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

vlissingen De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

zwijndrecht

Walburg

Cadenza

o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 6 | 2010 55

www.slimm.nl

U ziet door de bomen het bos niet meer?

WIJ KAPPEN SLIMMER MET DAT BIJLTJE!

Wedden om een GRATIS demo dat uw roltrap vuil is!

Iedereen heeft er op gewacht. FVH Facility heeft de schoonste oplossing gevonden. FVH beschikt over de enige machine in de wereld die zowel de horizontale als de verticale delen in één handeling op de locatie reinigt.

Met een kostenplaatje wat een fractie is van de traditionele methode (demontage) en een resultaat wat ongekend is voor zowel de horizontale als de verticale delen.

FVH beschikt ook voor rolbanen over een geavanceerde machine die de rolbaan 100% schoon en droog achterlaat!

Uw roltrap even schoon als op Heathrow?

Kijk op www.roltrapreiniging.nl en vraag meteen een gratis demo aan.

Groep BV

V

De schoonste oplossing!

Hoge Rijndijk 3 – 3449 HA Woerden Telefoon: 0348-41 64 94 – Fax: 0348-41 93 41 www.roltrapreiniging.nl – info@fvhfacility.nl

ADSV 200 x 125 fc.indd 1

4400 01-12-10 Michel 14:03

decoratie

THE MAGIC OF SUCCESS

servicepagina

decoratie

decoratie

Avontuur levert al 20 jaar de winning look. Onze klanten weten: succes krijg je door het uit te stralen..

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

Wij zijn dit jaar 20 geworden en ‘wie jarig is trakteert’. En dat komt goed uit want juist nu is de tijd om een Visual Statement Nico de Vries Decoraties te maken.

Televisieweg 91, 1322 AK Almere

De gehele maand april staat bij ons in het teken van het 20 jarig jubileum. Laat u inspireren bij ons in Wijdenes.

T 036 5368365

-

decoratie

-

E ndvpd@xs4all.nl Verjaardagskortingen tot 20% voor vroege beslissers Trends en thema’s op het gebied van presentatieI www.nicodevriesprojectdecoraties.nl concepten, styling en decor De nieuwste ontwerpen en technieken op gebied van LED sfeerverlichting voor winkelgebieden, gebouwen en evenementen Geanimeerde LEDdecoratie verlichting vooren illuminatie gebouwen en winkelgebieden Oplossingen voor low budget, mid price en full magic (het “Disney”gevoel)

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

illuminatie

Maak vandaag nog een afspraak!

0229-501222 creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk AdvV3-2.indd 1

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

illuminatie

kennis & informatie

s t r a b o)

27-02-2009 13:33:37

kennis & informatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

consultancy

consultancy

urban development

marketing/consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

algemeen

juridisch

congres en evenement

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com scn 6 | 2010 57

servicepagina

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar/management

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Wij zijn

ontwikkelaar

| En wie bent u?

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

ASR Vastgoed Ontwikkeling nv Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

T 030 2573512 • F 030 2578196 I www.asrvastgoed.nl

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

marketing/promotie

marketing/promotie

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

reclame

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Hyperion creatieve communicatie

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

Escamplaan 547, 2547 EC Den Haag

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 070 8870781 • T 06 24404721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

facilitair

straatmanagement light

reiniging bestrating

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

facilitair

Groep BV

media media

De schoonste oplos sing!

58 scn 6 | 2010

PRS Matten bv Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

FHV facility Groep bv Hoge Rijndijk 3, 3449 HA Woerden

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 0181 618788 • F 0181 622649 E info@prs.nl • I www.prs.nl

T 0348 416449 • F 0348 419341 E info@fhvfacility.nl • I www.fhvfacility.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

Smaken verschillen Op het eerste gezicht zijn deze aubergines allemaal hetzelfde, pas bij nader inzien zie je de verschillen. Wat voor deze kleurige groente geldt, is ook van toepassing op ons allemaal.

Wij ontwerpen woon- en winkelmilieus waarin deze verscheidenheid tot uitdrukking komt. In monumenten, op functieveranderingslocaties en in de herstructureringswijken. Voor unieke mensen met eigen wensen.

Omdat smaken nu eenmaal verschillen. www.synchroon.nl

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

Raaks, Haarlem, www.haarlem-raaks.nl

W W W. M A B .CO M

SHOP