SCN 4-2012

SCN jaargang 14 | nr. 4 | 2012

shopping centre news winkelcentra, binnenstedelijke winkelgebieden en retail

WinkellocatieMarkt

Nieuwe opzet is succes

Redevco Moeders met lef

Sociale duurzaamheid volgens Corio • Nijsten en verdiepingen • De Soet bij de Rode Winkel • Nieuw handboek retail • WF Communicatie focust op social media • ASR en duurzaam Waddinxveen • Een ode aan ODE

en de kwaliteit van binnensteden

Geïnspireerd door wat was, wat is en wat komt, maakt AM Real Estate Development krachten vrij om gebieden en gebouwen te bedenken en te ontwikkelen die tot de verbeelding spreken. Krachten die in staat zijn een bijzonder kantoorgebouw te ontwikkelen waarin het nieuwe werken en duurzaamheid samenkomen. Zo zal het nieuwe hoofdkantoor van Capgemini in Utrecht dé blikvanger zijn langs de snelweg A2 en één van de dragers van Leidsche Rijn Centrum, pal aan het nieuwe NS-station. Check www.amred.nl voor meer projecten met verbeeldingskracht.

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

focus op duurzaamheid De sociale duurzaamheid van Corio Redevco: duurzaam herontwikkelen in Gouda Duurzaamheid van hype naar realiteit

26 37 47

jaargang 14 (2012), nr. 4 • 64 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl advertenties

nieuws rphs architecten veertig jaar NRW Marketingprijs 2013 Oproep NRW Special 2013 Nieuw handboek retail

5 5 6 24

Personalia In the pipeline Beurzen en congressen Servicepagina’s

7 54 59 60

Uw rubrieken winkelruimte is ons bedrijf.

projecten

Apeldoorn bouwt De Voorwaarts Eerste paal Van Hogendorplaan Ackershof geopend Sfeervol Waddinxveen ODE Oosterdokseiland

5 7 23 41 50

visies en reviews John Nijsten over verdiepingen WinkellocatieMarkt in Rotterdam Jorine de Soet bij Thom Broekman Online marketing in Oosterheem SSM en het ROZ-model 2012 De visie van jubilerend WPM

8 13 18 32 35 44

columns Getekend: Johan Haringsma Verwaaijen De nuance: Richard Dallinga De Fouw Jeroen de Rooij

4 7 29 43 53

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman Onze partners

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Wij zijn

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten?

Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

| En wie bent u?

scn 4 | 2012 3

themaatje

Getekend: Johan Haringsma

Samen slimmer

T

ijdens ons 25-jarig jubileumcongres ‘Vitale steden, dynamisch vastgoed’ was één van de vragen welke rol digitale technologieën en mobiele media zullen gaan spelen in het alledaagse stedelijke leven en de inrichting van de stad. Deze vraag lijkt wat theoretisch, maar houdt velen in verschillende vorm bezig. Wie de diverse onderzoeken bestudeert, kan ook niet anders dan tot de conclusie komen dat de detailhandel in een periode van transitie zit. Er is sprake van zogenaamde paradigma shift waarbij vanzelfsprekendheden over functie, vorm en realisatie van retail(vastgoed) hun betekenis verliezen en het vakgebied opnieuw moet worden uitgevonden. Maar hoe?

Transitie gaat niet meer over trends; het gaat over onverwachte en onvoorspelbare ontwikkelingen. Het gaat ook over anticiperen op de toekomst. Een goed voorbeeld vormt de horloge-industrie. Rond 1980 verdween in enkele jaren 80 procent van alle banen in deze Zwitserse bedrijfstak. Het quartzhorloge uit Azië veroverde in korte tijd de complete Europese markt. Maar rasondernemer Nicolas Haykek veranderde met de introductie van de Swatch (1983) het quartzhorloge compleet van betekenis. Namelijk van instrument voor tijdwaarneming tot modeaccessoire. Topdesigners gaven hun medewerking aan de jaarlijkse collecties. Mensen wensten zich niet meer slechts één, maar meerdere horloges aan te schaften. De daarmee gepaard gaande industriële boost trok vervolgens ook het mechanische horloge uit het dal.

De mechanische Zwitserse horloge-industrie bloeit als nooit tevoren. Dit noemen we pas een echte paradigmashift.

Paradigma’s definiëren grenzen en schrijven voor hoe er binnen deze grenzen succesvol gehandeld moet worden.

Het lijkt erop dat op dit moment de paradigma’s significant verschuiven en niet meer valt te bepalen wat succesvol zal zijn. Jaap Blokhuis merkte naar aanleiding van ons congres in een e-mail fijntjes op: “Het blijft wat op gespannen voet staan, die oude, statische vastgoed sector en het gevoel dat innovatie noodzaak is. De slechtste projecten in Nederland zijn producten van innovatief denken: specialty centers, meubelboulevards en FOC’s. Dit terwijl de simpele supermarkt en de oude binnenstad het relatief goed blijven doen.

Kortom, we zullen nog flink aan de slag moeten om echt ‘samen slimmer’ te worden!”

Inderdaad, we zullen nog flink aan de slag moeten om samen slimmer te worden. Of daarvoor regels bestaan, weet ik niet.

Maar het voorbeeld van Swatch leert dat er wel een paar ingrediënten zijn die bij succes van Swatch een rol hebben gespeeld: 1) meer aandacht voor mogelijkheden die nieuwe technieken bieden, 2) meer zelfsturing, 3) meer bezieling, 4) meer vakmanschap. Vanwege het eerste punt zullen digitale technologieën een impuls kunnen geven aan de gedachtevorming rond de betekenis van retail. Zullen ook grenzen worden geherdefinieerd en nieuwe vormen van retail ontstaan. Maar er is meer. Het moet wel samengaan met bezieling. En niet in het minst: met meer vakmanschap.

• j.haringsma@wpmgroep.nl 4 scn 4 | 2012

nieuws rphs architecten veertig jaar

Apeldoorn bouwt De Voorwaarts

Sfeervol vernieuwd kantoor van rphs architecten

Architectenbureaus hebben het moeilijk in deze tijd, maar rphs ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet. Op 27 september vierde rphs haar 40-jarig jubileum in het volledig verbouwde monumentale pand in Voorburg.

Het pand werd officieel in gebruik genomen na een toespraak van wethouder Mijdam. Willem Jan Hagg blikte terug op 40 jaar rphs en Eric Schol-

man presenteerde de nieuwe bedrijfsstructuur met de drie businessunits: strategie & ontwikkeling; architectuur & stedenbouw en bouwtechniek & management. Deze structuur doet vanaf 1 januari 2013 zijn intrede. rphs is geen onbekende partij in de wereld van de winkelcentra. Zo werkte het bureau aan bijvoorbeeld de winkelcentra Zwolle Zuid en Dronten Suydersee.

•

NRW Marketingprijs De inschrijving voor de NRW Marketingprijs 2013 is van start gegaan. Tot 1 februari 2013 hebben zowel leden als niet-leden van NRW de kans om hun consumentenmarketingactie in te sturen. Tijdens de Jaarvergadering op 10 april 2013 zal de winnaar van de NRW Marketingprijs bekend worden gemaakt.

De NRW Marketingprijs wordt in 2013 voor de derde keer uitgereikt.

Doel van deze jonge prijs is om erkenning te geven aan marketingacties die binnen budget het meest innovatief zijn geweest en/of relatief de beste resultaten hebben bereikt. De winnaar is een voorbeeld voor de bedrijfstak.

De jury van de NRW Marketingprijs 2013 bestaat uit deskundigen vanuit de disciplines marketing, marketingcommunicatie, reclame, communicatie, promotie, retail, winkelcentrummanagement, -beheer en -exploitatie. Alle informatie en voorwaarden zijn te vinden op de website, NRW Marketingprijs 2013.

•

De bouw van winkelcentrum De Voorwaarts in Apeldoorn is officieel gestart. Het gaat om de eerste fase bestaande uit circa 22.000 m2 met grootschalige winkels en horeca, verdeeld over twee lagen.

D

e ontwikkeling van De Voorwaarts in Apeldoorn is in handen van commercieel vastgoedontwikkelaar AM Real Estate Development. Hercuton zal het nieuwe winkelcentrum realiseren. FaulkerBrowns heeft het architectonisch ontwerp gemaakt. Creating Retail Parks is betrokken bij de verhuur. De oplevering van de eerste fase is voorzien eind 2013.

Het project wordt aan het bestaande Omnisportcentrum Apeldoorn (2,5 hectare sportvoorzieningen) gerealiseerd en ligt aan de Voorwaarts. Er is niet alleen sprake van een fysieke verbinding tussen het Omni­ sport en de nieuwe winkels, ook architectonisch worden de complexen met elkaar verbonden. Een groot en licht atrium in het nieuw te bouwen winkelcentrum (van duurzaam prefab beton) ontsluit alle winkels uit de eerste fase. Het parkeerterrein biedt aan ruim 2000 personenauto’s gratis parkeerruimte. Huurders van het nieuwe winkelcentrum zijn onder meer Media Markt, Telstar Sports, Buitenhuis Fietsen en resRuimte voor grootschalige winkels in De Voorwaarts taurant voor.

De volgende fase die nu in ontwikkeling is, biedt ruimte voor uitbreiding van het aanbod van perifere en grootschalige detailhandel met nog circa 16.000 m2. Voor het totale project is uiteindelijk een omvang van 38.000 m2 geraamd, welke voornamelijk grootschalige winkels op het gebied van sport en vrije tijd betreft. Daarnaast is er plaats voor horeca, leisure, fitness, maatschappelijke voorzieningen en kantoren. Deze invulling zal samen met het aanbod van de binnenstad de regionale aantrekkingskracht van Apeldoorn aanzienlijk versterken. •

scn 4 | 2012 5

nieuws

NRW Special 2013: laat je zien!

Edwin Brugman Uitgever/ hoofdredacteur

6 scn 4 | 2012

De eerste NRW Special van Shopping Centre News verscheen in 2005. Bladerend in deze editie moet ik eerlijk zijn: het magazine ziet er aardig uit, maar houdt geen stand in de vergelijking met de Special zoals wij die sinds een jaar of drie maken. Die is niet alleen dikker, maar ook veel informatiever en er wordt naast informatie ook kennis overgedragen. Leuk en interessant is ook de toevoeging van de NRW Marketingprijs, die nu alweer twee keer in de Special uitvoerig belicht is. Als uitgever/hoofdredacteur ben ik er best trots op dat NRW Special toch een beetje het jaarlijkse visitekaartje is geworden van wat de Nederlandse winkelcentrumindustrie aflevert.

‘Visitekaartje’ betekent public relations en public relations is onderdeel van het

gezicht van de bedrijfstak naar buiten toe.

Dus ook uw gezicht! In deze tijd kan het geen kwaad om wat meer van uw bedrijf te laten zien. Niet alleen als inzender op een van de NRW-prijzen, maar ook als u zich zelf als speler ziet die wat te vertellen heeft, die trots is op haar projecten. ‘Zien laat eens zien hoe mooi je bent...’ is een refrein uit een liedje van Toon Hermans.

Maar het is ook een wijsheid in de pr. Ik beveel de NRW Special 2013 dan ook van harte aan als medium voor uw boodschap naar gemeenten, beleggers en retailers.

Want zij krijgen uw bedrijf pas op hun netvlies als u ook echt wat laat zien. En als u niet precies weet hoe u dit moet aanpakken, vraag ons dan vrijblijvend om mee te denken. Dat doen we graag!

• informatie: nrwspecial@scnews.nl

column

verwaaijen Lijstjes

A

ls kind had ik al een drang naar het maken van (on)zinnige lijstjes. Het geografisch hoogtepunt in deze was wel het in een schriftje schrijven van alle plaatsnamen van Nederland. De Falkplankaart afspeurend noteerde ik de namen (die overigens ook op de achterkant stonden) van steden, dorpen en gehuchten. Hongerige Wolf blijft daardoor in mijn geheugen gegrift. En zelden hoor ik een naam van dorp of stad die me niet enigszins bekend in de oren klinkt.

Eerste paal Op 26 september 2012 heeft wethouder Versluijs van de gemeente Vlaardingen de eerste paal geslagen voor het nieuwe wijkwinkelcentrum aan de Van Hogendorplaan. Een belangrijke mijlpaal voor de herstructurering van Babberspolder-Oost, aangezien met de start van het winkelcentrum, ook de eerste paal is geslagen van de 1250ste woning onder de vlag van Actieplan Wonen.

Van Hogendorpkwartier is een ontwikkeling van Synchroon en Waterweg Wonen. Het project bestaat uit een compleet nieuw winkelcentrum op de plek van het bestaande middenblok aan de Van Hogendorplaan. Het winkelcentrum bestaat uit 6500 m2 winkels, sociale huurwoningen, een apparte• mententoren van vrijesector-huurwoningen en 37 koopwoningen. info: www.vanhogendorpkwartier.nl.

personalia Na een leven in advertising en marketing en meer dan — zoals hij zelf schrijft — vier fantastische jaren bij Multi, start Mark Cunningham zijn eigen consultancybureau, genaamd ‘Propagater’. Mark blijft ook vanuit zijn eigen bureau voor Multi werken, maar heeft daarnaast ruimte voor andere (lokale/internationale) opdrachten. Hij is te bereiken op mark@propagater.com of 06-13497332.

Bij het verschijnen van het Jaarboek detailhandel 2012, het onvolprezen overzicht van de ambulante en gevestigde detailhandel in Nederland, ben ik weer even los gegaan.

Omdat wij al ruim twintig edities in de kast hebben staan, kon ik een vergelijking maken in het aantal vestigingen per branche. Wat is er aan het verdwijnen en in welk tempo? En wat zijn de opkomende branches?

En natuurlijk kon ik weer leuke lijstjes maken van de in absolute en relatieve zin grootste stijgers en dalers. Afgezien van zeer voorspelbare dalers als de slager, groenteboer en bakker zaten er ook een aantal verrassingen tussen. Bijvoorbeeld de sterke afname van het aantal gespecialiseerde herenmodezaken, terwijl de kledingbranche als geheel een stijging laat zien.

Nog leuker wordt het als je naar procentuele afname gaat kijken. Op nummer 2 staat dan de verkoop van rotan meubelen. Na de dood van Sylvia Kristel is hier wellicht weer een kleine opleving te verwachten. En – goed bericht voor Marianne Thieme – de scherpe daling van het aantal bontkledingzaken (een afname van 72 procent ten opzichte van 1997). De in absolute zin (aantal verkooppunten) grootste stijgers zijn gecombineerde dames- en herenmodezaken (+ 2600), geschenkartikelen (+ 2400) en parfums en cosmetica (+ 2.200). In procenten is het beeld anders. Dan scoort de bijouterie met een stijging van ruim 800 procent zeer hoog. Net als de verkoop van babyartikelen (+ 600 procent).

Ook hier zie je weer een verschuiving binnen de branche.

Het aantal babykledingzaken is bijna net zo hard afgenomen als de toename van het aantal bredere babyartikelenzaken.

De indeling stamt uit de jaren tachtig en is tussentijds wel enigszins aangepast. Maar steeds vaker komen er retailers die niet binnen de indeling passen. Met name de combinatie van horeca en retail.

De nummer 1 stijger is daarom de combinatie van ‘artikel niet nader gespecificeerd’ en ‘voedings- en genotmiddelen n.e.g. (niet eerder genoemd)’. De wat meer vage concepten zijn dus de grote winnaars!

• Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl • @jpverwaaijen

scn 4 | 2012 7

huurkwesties

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Huurprijstoetsing 7:303 BW

Waardering secundaire/overige ruimte op verdieping Het toekennen van huurwaarde aan verdiepingen is geen eenvoudige zaak. Een slimme huurder kan zijn voordeel doen met de bepalingen in de wet.

I

n het kader van de functionele methode wordt in beginsel de winkelverkoopoppervlakte, wvo, op begane grond met honderd procent gewaardeerd. Door de bhac’s wordt de wvo veelal publieksruimte genoemd. De secundaire/overige ruimte op begane grond wordt veelal met de helft gewaardeerd. In de vorige aflevering is voorgesteld om de wvo op verdieping in beginsel met 40 procent te waarderen. Afhankelijk van de pandaspecten bereikbaarheid, zicht op verdieping, hoogte van de verdieping en de verhouding tot de oppervlakte op begane grond kan van dit uitgangspercentage worden afgeweken. Daarbij zijn voorts de grootte van de stad en het type winkelgebied van belang. In deze aflevering komt de waardering van de secundaire/overige ruimte op verdieping aan de orde.

Voordat concreet wordt ingegaan op in de praktijk gehanteerde waarderingspercentages worden twee vragen behandeld waarop eerst een antwoord moet worden gegeven.

Percentages kunnen verschillen Zelfde percentages? Op de eer-

ste plaats is de vraag of de secundaire ruimte op verdieping van het onderhavige pand en van de vergelijkingspanden steeds hetzelfde moet worden

8 scn 4 | 2012

gewaardeerd. Dit wordt namelijk door een aantal partijen in de markt en ook een bhac verdedigd. Zij stellen dat een zuivere vergelijking alleen kan worden bereikt indien de gehanteerde percentages gelijk zijn. Hiermee kan ik niet instemmen. In een huurprijstoetsing wordt niet alleen de verkoopruimte en/ of de begane grond gewaardeerd maar het gehele (winkel)pand. Indien dit pand verdiepingen kent met secundaire ruimten dienen per pand de betreffende ruimtes te worden gewaardeerd.

Een scherp afgebakend voorbeeld schept de meeste duidelijkheid. Stel een vergelijkingspand heeft een verdieping die als secundaire ruimte is verhuurd.

Deze verdieping heeft geen interne ontsluiting. Vanaf de begane grond bereikt men aan de achterzijde via een buiten gelegen stalen trap de verdieping.

Het andere vergelijkingspand heeft een ruime, interne en goed gelegen trap vanaf de begane grond naar de verdieping. De bereikbaarheid van de verdieping in het tweede voorbeeld is dus aanzienlijk beter dan de bereikbaarheid van de verdieping in het eerste voorbeeld.

De verdiepingen van beide panden dienen vervolgens te worden gewaardeerd.

Door het feit dat het pand in het tweede voorbeeld een functionelere verdieping heeft, is dit pand, afgezien van overige omstandigheden, meer waard dan het pand in het eerste voorbeeld. Zo kan een full-service schoenenzaak de verdieping in het tweede voorbeeld wel

huurkwesties

goed gebruiken maar in het eerste voorbeeld zeker niet. Nu deze panden in hun geheel in de vergelijking worden getrokken, zal dit verschil ook in de waardering moeten terugkomen.

Niet alle verdiepingen hebben huurwaarde Alle verdiepingen? Een tweede vraag die beantwoordt moet worden, is, of alle ruimten die verhuurd zijn, moeten meewegen in de waardering. Het betreft dan vaak tweede, derde en verdere verdiepingen. De derde verdieping c.q. een zolder wordt vaak door retailers die alleen op begane grond verkoopruimte hebben niet gebruikt. Een bhac waardeert zelfs in een dergelijk geval de tweede verdieping niet. Een andere bhac vindt echter dat alle verdiepingen gewaardeerd moeten worden nu deze immers gehuurd zijn. Deze bhac vindt dat niet ten nadele van de verhuurder de exploitatie door de huurder relevant kan zijn.

Vaak waren winkelpanden voorheen woonhuizen. Op deze verdiepingen bevonden zich slaapkamers etc. Toen het betreffende pand geheel of gedeeltelijk als woonhuis werd verhuurd, was het volstrekt redelijk dat de daartoe geschikte etages voor wonen een waardering kregen. Inmiddels hebben veel eigenaren de keuze gemaakt om deze panden niet meer als woonruimte te verhuren maar als winkelruimte. Zij wisten c.q. behoorden te weten dat de bedoelde verdiepingen dan niet c.q. niet meer in die mate bruikbaar zouden zijn en wellicht zelfs helemaal niet meer gebruikt zouden worden.

Door de RND en Bart Mols* is zelfs verdedigd dat aan het aantal vierkante meters aan secundaire ruimte dat gewaardeerd wordt een maximum moet worden gesteld, onafhankelijk of deze * B.J. Mols, “Hoe kun je appels met peren vergelijken?”, mei 2006, een onderzoek naar de interpretatie van het begrip ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ uit artikel 7:303 bw, geschreven in het kader van de master thesis msre Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate

Naar mijn mening moeten secundaire ruimtes op verdieping alleen gewaardeerd worden als ze regulier gebruikt worden

zich op begane grond of op verdieping bevinden.

Naar mijn mening dienen secundaire ruimtes op verdieping gewaardeerd te worden indien deze regulier gebruikt worden. Dat houdt in dat niet van belang is het toevallige gebruik door de huurder. In het algemeen kan worden gesteld dat in het geval alleen op de begane grond verkoopruimte is, secundaire ruimte op derde en hogere verdiepingen niet behoort mee te tellen c.q. op nihil moet worden gewaardeerd. Of secundaire ruimte op tweede verdieping moet worden gewaardeerd is afhankelijk van overige omstandigheden waaronder de oppervlaktes van de begane grond, kelder en eerste verdieping en de bruikbaarheid van deze.

Waarderingspercentages Daar-

mee zijn we beland bij de specifieke waardering van de secundaire ruimte op verdieping.

Voor overige/secundaire ruimtes zijn de bandbreedtes, uitgedrukt in een percentage van de winkelverkoopoppervlakte op de begane grond in het eerder besproken ROZ-overleg als volgt vastgesteld: in de kelder

10 à 25 %

op de 1e verdieping

10 à 25 %

op de 2e verdieping

0 à 15 %

op de 3e verdieping

0 à 10 %

op de 4e of hogere verdieping

0à5%

Door Bart Mols zijn 34 rapporten van bhac’s geanalyseerd. Op basis van zijn onderzoek naar de waarderingen door de bhac’s concludeert Bart Mols dat voor wat betreft kelders en eerste verdieping bij secundaire ruimten landelijk ongeveer dezelfde redenering

gehanteerd wordt. Is sprake van louter secundaire of opslagruimte, dan worden percentages gehanteerd tussen 5 en 20. De tweede en derde verdieping worden veelal gezien als overbodig omdat alle faciliteiten vaak op begane grond of eerste verdieping gerealiseerd kunnen worden.

Vooral bij vulling van databestanden wordt een percentage van 12,5 % voor secundaire ruimte op eerste verdieping en kelder vaak gebruikt. De tweede verdieping wordt dan op 5 % gesteld.

Het percentage van 12,5 % zal wel een uitvloeisel zijn van de itza- methode.

Indien immers op de begane grond zone A met 100% wordt gewaardeerd, zone B met 50% en zone C met 25% lijkt het logisch dat zone D, dan wel de zich na zone C bevindende oppervlakte in kelder of eerste verdieping op 12,5% worden gesteld.

Reële waarde? De vraag is echter of deze waarderingspercentages iets hebben uit te staan met de waardering die een retailer aan deze ruimte geeft.

Ieder retailer heeft secundaire ruimte nodig, al was het maar voor het personeel. Voorts heeft het overgrote deel van de retailers ook magazijnruimte nodig.

Sommige formules van de Macintosh Fashion Group gaan ervanuit dat zij de helft van de verkoopruimte als secundaire ruimte nodig hebben. Zo had Manfield vroeger als ideale maat 120 m² verkoopruimte met 60 m² magazijnruimte. Indien door Manfield 180 m² wordt gehuurd op begane grond is het gevolg dat in het geval het één grote cascoruimte betreft zij zelf een wand plaatst ter afscheiding tussen de verkoopruimte en de secundaire ruimte op begane grond. Zij betaalt dus voor verkoopruimte, maar gebruikt een gedeelte als secundaire ruimte. Qua huurprijs is het dus voor Manfield veel aantrekkelijker om 120 m² op de begane grond te huren met 60 m² op verdieping. De betreffende verdieping wordt immers ook in het kader van de verhuur aanzienlijk lager gewaardeerd dan de verkoopruimte per vierkante meter.

>

lees verder op pagina

10 scn 4 | 2012 9

huurkwesties

<

vervolg van pagina

9

Gesteld zou dus kunnen worden dat in het laatste voorbeeld voor Manfield de secundaire ruimte op eerste verdieping essentieel is. Indien deze er niet zou zijn, had zij niet aangehuurd.

Zij had dan wellicht duurdere meters op begane grond moeten huren. Het lijkt dus goed te verdedigen dat in het geval de eerste verdieping en/of de kelder voldoende functioneel zijn en de begane grond onvoldoende secundaire ruimte bevat deze secundaire ruimte op verdieping hoger gewaardeerd dient te worden dan in het geval al op de begane grond voldoende secundaire ruimte aanwezig is. De vraag is dan hoe hoog die noodzakelijke, secundaire ruimte op verdieping moet worden gewaardeerd. In theorie zou gesteld kunnen worden dat dit 100% moet zijn. Men kan immers niet zonder.

De secundaire ruimte op begane grond, die normaal gesproken functioneler is dan de ruimte op verdieping, wordt echter slechts met 50% gewaardeerd. De waardering voor secundaire ruimte op eerste verdieping moet in elk geval lager zijn dan 50%.

Bart Mols heeft retailers gevraagd of zij de opslagruimte liever in de kelder of op de eerste verdieping ter beschikking hebben. Blijkbaar heeft 61% liever opslag in de kelder dan op de eerste verdieping.

Vervolgens werd gevraagd een percentage toe te kennen aan de opslagruimte indien deze niet achter de winkelvloeroppervlakte ligt, maar op de eerste verdieping. Het resultaat was dat 50% het

Blijkbaar hebben de meeste winkeliers liever opslag in de kelder dan op de eerste verdieping

Spijkenisse, een project van PMS

branches juwelier en persoonlijke verzorging. Volgens Bart Mols is dit mogelijk te verklaren doordat deze laatste branches vrijwel niets op voorraad hebben, maar alles in de winkel zelf etaleren. Er wordt op gewezen dat op basis van de vraagstelling het percentage van 50% is uitgedrukt in de waarde van de opslagruimte op begane grond. Er werd dus niet gevraagd naar een waarderingspercentage uitgedrukt in de waarde van de winkelverkoopoppervlakte op begane grond maar van de waarde van de opslagruimte van de begane grond.

Als de opslagruimte op bg op 50% wordt gesteld, is de waardering van de opslagruimte op verdieping dus 25% van de waarde van de wvo op bg. Overigens is Bart Mols van mening dat het een te beperkte respons betrof om aan dit waarderingspercentage algemene gelding te geven.

benutten van de secundaire ruimten op de begane grond is aanzienlijk efficiënter. In feite is de waarde van de secundaire ruimten op verdieping nihil.

Stel de aanbouw was in het voorafgaande geval niet gerealiseerd en de wvo bedraagt dus 150 m² en de eerste verdieping kent 150 m² aan secundaire ruimten. De maat van de wvo van 150m² is een reguliere maat. De verdieping is daarom ‘noodzakelijk’. Indien deze niet gebruikt kan worden heeft dat een effect op de verhuurbaarheid van de wvo op de begane grond . Een waardering met minimaal 25% ligt dan snel voor de hand. De conclusie kan geen andere zijn dat van geval tot geval de functionaliteit van de ruimten moet worden bezien waarbij niet alleen de bereikbaarheid en bruikbaarheid worden beoordeeld maar tevens de positie van de betreffende ruimten in het geheel.

Grote verschillen in bruikbaarheid

Stel de verkoopruimte op begane grond is 60 m² en de eerste en tweede etage zijn ieder 30 m², uitstekend ontsloten en met voldoende hoogte. Dan lijkt waardering van de tweede verdieping gezien het belang met 15% of in elk geval 10% reëel. Daarbij wordt opgemerkt dat het hanteren van 5% voor een tweede verdieping vaak tot onzinnige uitkomsten leidt. Stel voornoemde tweede etage van 30 m² wordt met 5% gewaardeerd terwijl de huurprijs per m² voor de verkoopoppervlakte op begane grond € 250 is. De

Voorbeelden Stel: de wvo van een

gemiddelde wegingspercentage is voor opslagruime die op de eerste verdieping is gelegen, in plaats van achter het winkelvloeroppervlak.

Hierbij viel op dat onder andere de mode- en schoenenbranche hogere percentages toekenden dan bijvoorbeeld de

10 scn 4 | 2012

solitaire winkel is 150m² en voorts bevinden zich in een aanbouw op de begane grond secundaire ruimten van 300 m² die uiterst geschikt zijn voor dagverblijf en opslag. Op de eerste etage bevindt zich nog 150 m² aan secundaire ruimten. In vrijwel geen enkele exploitatie zal de eerste verdieping benut worden. Het

huurkwesties

Voorts worden databestanden gevuld zonder enige kennis van die toestand. Er bestaat geen bezwaar om als uitgangspunt een middenweg te nemen met 15% voor secundaire ruimte op eerste verdieping, 10% voor die ruimte in de kelder en 5% op tweede verdieping. Vervolgens wordt in elk concreet geval bezien of wijziging hiervan in de rede ligt.

Conclusie Bij een 303-toetsing is

foto: SCN

waarde van de tweede verdieping is dan € 375 op jaarbasis. Dan lijkt een bedrag van € 1.125 reëler.

komt immers zelden voor dat de benodigde secundaire ruimte groter is dan de verkoopruimte.

Ook hier geen standaardpercentage

Indien op begane grond of op eerste verdieping en/of kelder voldoende ruimte aanwezig is om de benodigde voorzieningen te huisvesten, wordt aan de tweede verdieping geen waarde toegekend. Indien de tweede verdieping wel noodzakelijk is, kan het zelfs zijn dat deze met 15% wordt gewaardeerd.

Zelf neem ik een percentage van 10% voor de waardering van magazijnruimte in kelder en op eerste verdieping in vaak oudere panden. De bereikbaarheid is daar meestal niet optimaal. Voorts is de,

Voorstel Mij lijkt dat de afgesproken

percentages binnen het roz-overleg voldoende mogelijkheden tot nuancering bieden. Mijn voorstel is om moderne secundaire ruimtes op eerste verdieping met ideale hoogte en bereikbaarheid en die tevens in de juiste verhouding staan tot de oppervlaktes van de verkoopruimte en eventuele secundaire ruimte op begane grond met 25 % te waarderen.

Dat is in de lijn met de uitkomst van de vraagstelling door Bart Mols.

In dezelfde omstandigheden doet de kelder 20%. Daarbij wordt er dus vanuit gegaan dat de eventuele secundaire ruimte op begane grond onvoldoende is in verhouding tot de verkoopruimte.

Indien op begane grond voldoende mogelijkheden zijn om de nodige voorzieningen te huisvesten maar overigens op verdieping nog een qua hoogte en bereikbaarheid functionele verdieping resteert wordt deze met 15% gewaardeerd en in het geval het de kelder betreft met 10%. Als maximum in aanmerking te nemen secundaire ruimte op verdieping is de oppervlakte van de verkoopruimte op begane grond. Het

Ieder afzonderlijk pand heeft zijn waarde gekregen door de waardering van verhuurder en huurder van het totale pand naar functionaliteit gehuurde, indeling vaak hokkerig.

Hiermee zijn de uitersten bepaald.

Vaak bestaat echter weinig wetenschap over de gehuurde toestand van de verdiepingen van de vergelijkingspanden.

het van belang dezelfde uitgangspunten te hanteren. Van geval tot geval kan dan bij de concrete uitwerking nuancering plaatsvinden. Dat wil niet zeggen dat voor de vergelijkbaarheid steeds dezelfde percentages voor de verdieping moeten worden gebruikt. Dat geldt alleen als de functionaliteit van de verdiepingen hetzelfde is. Indien de functionaliteit van de ene verdieping duidelijk beter is dan de functionaliteit van een andere verdieping dient verschil in waardering te worden gemaakt. Soms wordt gesteld dat de vergelijking daardoor wordt vervuild. Dat is naar mijn mening niet het geval. Ieder afzonderlijk pand heeft zijn waarde gekregen door de waardering van verhuurder en huurder van het totale pand naar functionaliteit. Daartoe behoort ook de verdieping.

Net als de begane grond op zijn merites moet worden beoordeeld, is dat het geval voor de andere bouwlagen. Daarbij is overigens niet van belang dat een huurder een verdieping niet gebruikt maar of in het algemeen de verdieping een functie heeft c.q. kan hebben.

Naar mijn mening hangt de waardering dus af van de specifieke bereikbaarheid en bruikbaarheid. Daarbij zijn de trap, de hoogte, de daglichttoetreding, de oppervlakte van de betreffende ruimte en de overige ruimten etc. van belang. Dat laat onverlet dat het praktisch is om een bepaald percentage als uitgangspunt te nemen en hierop zo nodig te plussen of te minnen. Het is in elk geval van belang niet alleen naar de percentages te kijken, maar ook naar de uitkomst. Is het bedrag dat voor een magazijnruimte op verdieping uit het betreffende percentage voortvloeit nog wel redelijk?

•

scn 4 | 2012 11

Hoe wordt een naam een merk. Niet alleen door gedegen communicatie en organisatie, maar vooral door een goede samenwerking.

Opdracht Opening Marketingcommunicatiemanagement

WF_adv_202x125_SCN_NOV2012_HR.indd 1

marketing - communicatieplannen - promotiejaarplannen conceptontwikkelingen - organisatie events & (her)openingen commerciĂŤle acties - begeleiding herontwikkelingen

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281 5223 LG â&#x20AC;&#x2DC;s-Hertogenbosch T 073 612 31 16 www.wfcommunicatie.nl info@wfcommunicatie.nl

15-08-12 wk 33 12:29

winkellocatiemarkt

WinkellocatieMarkt 2012

Rotterdam onder de loep Het getal dertien als geluksgetal? Voor de laatste WinkellocatieMarkt wel. Deze dertiende editie kenmerkte zich door een andere, meer actieve aanpak. De dag was opgebouwd uit het Rotterdams Winkeldebat, excursies naar in het centrum gelegen winkelprojecten en de Trendmiddag, waarop gekeken werd naar landelijke ontwikkelingen.

scn 4 | 2012 13

winkellocatiemarkt

H

et eerste deel van de WinkellocatieMarkt-themadag werd gehouden in de prachtige Burgerzaal van het Rotterdamse stadhuis aan de Coolsingel.

Dagvoorzitter Bas Tiemstra, managing director asr Vastgoed Vermogensbeheer, stond in zijn inleiding voor de bijna honderd winkelvastgoedprofessionals en retailers stil bij de toegenomen dynamiek van de markt (‘We jagen tegenwoordig ook op buitenlandse retailers’) en de grote mate van onzekerheid van de toekomst. heldere visie Wethouder Hamit Karakus bracht het een

stuk positiever. Hij wees er op dat er voor de grote steden in Nederland wel degelijk een zekerheid aan te wijzen is, namelijk dat die steden qua inwonertal de komende decennia zullen blijven groeien. En dat is goed nieuws voor bijvoorbeeld de retail. Karakus: ‘Steeds meer Nederlanders wonen in de grote stad. In 2020 zal dat meer dan 60 procent van de populatie zijn. Voor steden als Rotterdam betekent dit dat er een heldere visie op de toekomst noodzakelijk is. Wat moet er gebeuren om het centrum aantrekkelijker te maken? Hoe maken we verbindingen tussen gebieden?’ Karakus maakt zich het minst zorgen om de binnenstad. ‘De Rotterdamse binnenstad heeft al jaren een beleid dat zich richt op kwaliteit. Maar buiten de binnenstad zijn er zeker zorgen over bijvoorbeeld de leegstandsontwikkeling van zowel kantoren als winkels.’

De stad moet hier wat mee, bijvoorbeeld kernen versterken waar dat kan. Maar ook de retail moet aan de slag: ‘Omzet behaal je niet alleen meer met meters. De koppeling met het www is een must. Alleen dan is er nog steeds omzetgroei te realiseren. De retail moet zich ook afvragen waarom internetkopers via dat kanaal kopen. Het blijkt dat maar liefst bijna de helft ontevreden is over de behandeling in winkels. Daar moet dus wat aan gedaan worden.’ nieuw beleid Rotterdam gaat eind 2012 een nieuw beleid

voor winkelruimten vaststellen. Karakus weet echter dat hij rekening moet houden met afnemende bezoekersaantallen. Een gevolg van het steeds gerichtere koopgedrag van de consument.

Nooit gebouwd Rotterdam Directeur stadsontwikkeling Ron Voskuilen wil het centrum vooral als city lounge profileren. Een plek voor wonen, werken, winkelen én beleven.

‘Vastgoedontwikkeling staat niet meer los van ‘beleving’. Door gebieden met elkaar te verbinden kunnen we daaraan bijdragen’, zegt Voskuilen. Klein probleem vormt het feit dat de middelen van de gemeente steeds schaarser worden. Voskuilen: ‘We moeten dus veel duidelijker keuzes maken. Nee is nee.

Niet te lang stil blijven staan bij projecten die weinig kansen bieden. De archieven van de gemeentes staan vol met prachtige maquettes van ‘nooit gebouwd Rotterdam’. Realisme dus

14 scn 4 | 2012

winkellocatiemarkt Boven: René Vierkant van Syntrus Achmea, Arno Ruigrok van Multi Development en Ron Voskuilen van de gemeente Rotterdam in discussie.

Midden: de Rotterdamse wethouder Hamit Karakus.

Onder: deelnemers aan de themadag worden rondgeleid door Post Rotterdam.

en daar moet een kwaliteitsinventarisatie van winkelgebieden bij gaan helpen.’ Maar minstens zo belangrijk is volgens Voskuilen de mindshift in het gemeentelijk apparaat. ‘“Wat kunnen wij doen om ú te helpen” is de nieuwe benadering. Eén loket voor ondernemers en een accountmanager voor horeca en retail. Klantvriendelijker en efficiënter.’

Ruimte genoeg in de binnenstad Die efficiency kwam op een iets andere manier terug in de presentatie van Arno Ruigrok, adjunct-directeur van Multi Development. ‘Rotterdam is in de oorlog een heel stuk geschiedenis kwijtgeraakt.

Het is wrang om te zeggen, maar realiteit is dat dit ook mogelijkheden bood. Zo is Rotterdam een stad met een extreem rationele plattegond. Dat zie je terug in de bereikbaarheid en de functiespreiding.’ Ruigrok is echter minder te spreken over de verbindingen tussen de gebieden en de winkelstromen in

De Z-vorm van het Rotterdamse winkelgebied is bepalend voor alle ontwikkelingen het centrum. ‘De Z-vorm die het winkelgebied hier heeft is een feit en bepalend voor alle ontwikkelingen.’

Ook op kwalitatief niveau ligt er volgens Ruigrok nog een hele uitdaging: ‘Rotterdam centrum heeft vergeleken met andere grote steden in Nederland maar weinig winkels in verhouding tot het aantal inwoners. Ook de variatie is niet heel bijzonder. Er is derhalve nog veel ruimte voor verbetering, voor intensivering. Maar ook non-retail en context (openbare ruimte en stedelijke structuur) zijn belangrijk.’

Ruigrok stelt dat de binnenstad nog ‘waanzinnig veel ruimte biedt’ en hij ziet derhalve geen noodzaak om op dit moment aan de randen van de stad te werken. Waar wél aan gewerkt moet worden, is een beter beheer. ‘Daarin is echte innovatie nodig. Zo moet het management van de openbare ruimte parallel lopen aan dat van het vastgoed.’ Aldus Ruigrok.

Paneldiscussie Als laatste onderdeel van de ochtend werd er een paneldiscussie gehouden. Ron Voskuilen, Arno Ruigrok en ook René Vierkant, directeur winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea, wisselden van gedachten over hetgeen er in Rotterdam centrum aan ontwikkelingen speelt. Was het wel een goed idee — zo stelde belegger Vierkant — om Multi’s Forum Rotterdam over meerdere winkellagen te bouwen, gezien de eerdere ervaringen hiermee in Nederland? Wat als dat toch niet lukt? ‘Dan zitten we aan de Lijnbaan wel met de gebakken peren’, aldus Vierkant. Ook werden kritische vragen gesteld bij de kwaliteit van het centrum. ‘De Lijnbaan is de beste straat van Rotterdam, maar is het niet alleen maar de

beste straat omdat er niets beters is?’ vroeg de heer Koeneman (Multi) uit de zaal. Vierkant wees naar het ‘Lijnbaanakkoord’ en het belang van het beheer van het openbare gebied.

‘Laten we dat nu eens zelf gaan doen en naar een vastgestelde minimale kwaliteit, zoals die van de Koopgoot. En dan komen die internationale retailers heus wel.’ Voskuilen wees er op dat de gemeente niet alle ontwikkelingen toestaat, maar dat men altijd geïnteresseerd is in de toevoeging van kwaliteit, maar dan wel passend bij Rotterdam. En dat is precies wat Multi voor ogen heeft met Forum Rotterdam, stelt Ruigrok: ‘Forum kan een rol spelen door juist met een nieuwe kwaliteit bezoekers van buiten Rotterdam aan te trekken. Forum kan voor deze mensen de rol van start- en ontmoetingspunt krijgen, zoals de Bijenkorf in Amsterdam die heeft. Het gaat dus niet alleen om de winkelfunctie, maar om veel meer. Zo kan een project een motor in een binnenstedelijk systeem worden en kan — in dit geval Forum — de Lijnbaan een positieve impuls geven.’ Maar het draait niet alleen om de Lijnbaan. Zoals ook uit het excursieprogramma bleek, is er in Rotterdam centrum meer gaande. Voskuilen: ‘Het station is een belangrijke ontwikkeling. Dit gebied wordt de rode loper naar de binnenstad.

Maar wel met een groen beeld, want — en weinig mensen weten dit — Rotterdam is de groenste gemeente van Nederland!’ In antwoord op een vraag uit het publiek, kon Voskuilen ook melden dat ‘beleving’ via leisure-invullingen alle aandacht krijgt. ‘Dat past ook binnen onze visie op het centrum als de ‘lounge’ van de stad.’

Excursies Een belangrijke vernieuwing voor de WinkellocatieMarkt, was het excursieprogramma. De paraplu’s stonden klaar, maar waren gelukkig niet nodig en de gasten konden met mooi weer en onder deskundige begeleiding een viertal projecten bezoeken: het al genoemde Forum Rotterdam, Cool63 van mab Development, de Markthal van Provast en het Rotterdam Central District. Over de laatste leest u meer in het kader op de volgende pagina. Tijdens de lunch bij de Italiaanse succesformule Vapiano kregen de gasten een toelichting op de formule van rcd. Het laatste gedeelte van de running conference vond plaats in Post Rotterdam.

Vraag naar prime retail stijgend Richard Dallinga, directeur bij Jones Lang LaSalle, kon melden dat het consumentenvertrouwen in Nederland internationaal gezien erg laag staat. Toch is er vanuit de retailers nog steeds sprake van een stijgende vraag naar zogenaamde prime retail. ‘Maar de internationale retailers kunnen maar moeilijk wennen aan de Nederlandse structuur. Die is zó anders dan wat men elders in de wereld ziet.’ Aldus Dallinga en hij vertelde over een bezoek aan Rotterdam, waarbij een buitenlandse relatie vroeg om maar gauw naar Den Haag door te rijden. Dallinga: ‘Voor internationale retailers (‘de consument is gek op brand stores’) tellen in Nederland eigenlijk alleen Amsterdam en dan op enige afstand Den Haag en Utrecht mee. Niet Rotterdam.’ In

>

lees verder op pagina

17 scn 4 | 2012 15

winkellocatiemarkt

Rotterdam Central District

Downtown hub in a European metropolitan network Door Thijs Fennis

M

obiliteit (hsl, Randstadrail), de centrale ligging in de Binnenstad en de mix van multinationals, lokale bedrijvigheid en wonen, maken Rotterdam Central District (rcd) in de toekomst tot een bruisende stadsentree voor Rotterdam en een entree voor de Randstad. Een uniek gebied waar Rotterdam en Europa elkaar ontmoeten.

Met een hsl-station en Rotterdam Airport en de haven in de nabijheid, is Rotterdam Central District een toplocatie voor (inter)nationale kantoren voor zakelijke dienstverlening.

De rondleiding door het rcd werd begeleid door Oscar de Grave van de Vereniging rcd. In zijn introductie vertelde Oscar de Grave dat het rcd door de centrale ligging en het Centraal Station de toegangspoort voor veel bezoekers aan Rotterdam is. Met name de Rotterdammers zelf zijn enthousiast over het project. De huidige situatie met opbrekingen en omleidingen nemen de Rotterdammers op de koop toe. Tijdens

16 scn 4 | 2012

de rondleiding heeft de groep uitgebreid uitleg gekregen over het nieuwe Rotterdam Central Station en Central Plaza.

Central Plaza is een multifunctioneel complex met winkels en kantoren in eigendom van Unibail-Rodamco. In 2011 en 2012 heeft Unibail-Rodamco 16.000 m2 kantoorruimte in Central Plaza hoogwaardig gerenoveerd waardoor onder meer het energielabel is opgetrokken van E naar A. Huurders blijken de bereikbaarheid en uitstraling van dit hoogwaardige kantoorgebouw tegenover het Centraal Station van Rotterdam te waarderen. Onlangs nam Coolblue, een van de grootste retailers in consumentenelektronica, 4000 m2 in het pand in gebruik als nieuw hoofdkantoor. Central Plaza probeert met haar strategische ligging een verbinding te creëren voor alle bezoekers die vanaf het Centraal Station naar de binnenstad lopen. Het winkelcentrum is onderdeel van het echte hart van de stad, gelegen naast De Doelen en het Stadstheater. Goede buren zijn ook de bewoners van de Millenniumto-

winkellocatiemarkt <

vervolg van pagina

15

een veranderende winkelmarkt, met een totaal andere dynamiek dan voorheen, betekent dit dus meer dan ooit dat ook onze winkelgebieden moeten veranderen.’ Volgens Dallinga moeten ook onze contracten veranderen: ‘Contracten moeten meer flexibel zijn, zodat ook de winkelstraat meer in deze dynamiek mee kan gaan.’

Vernieuwen is noodzaak De gedreven Richard Reulink, directeur ontwikkeling bij Nederland Wereldhave, zette de zaal een slide voor met als kop ‘Wat bezielt eigenaren van winkelcentra?’

Kern van zijn betoog is dat de sector te weinig vernieuwend is. ‘We moeten van een passieve naar een actieve houding ten aanzien van ons vastgoed’, stelt Reulink. ‘Het draait vandaag om actief en professioneel managen, om weten is meten, om ‘doen’ en om partnerships. Het aloude ‘schoon, heel en veilig’ is een passieve manier van met vastgoed omgaan en passé.’ Reulink, die nog maar kort geleden de stap van ontwikkelaar naar belegger maakte, legde uit dat de strategie van Wereldhave ‘actief’ vertaalt naar de gebieden shopping centre management, leasing, development en finance.

Actief management, dat is volgens Reulink een geheel nieuwe

ren met daarin het Westin Hotel. Plaza is misschien klein maar biedt een hoog potentieel aan kwaliteit en er is ruimte voor wonen, winkelen en werken.

Centraal station Rotterdam krijgt een aantrekkelijk en dynamisch goed functionerende openbaarvervoerterminal.

Het nieuwe Rotterdam Centraal, ook wel ‘de puntzak’ genoemd, wordt een vervoersknooppunt van regionale en internationale betekenis. Rotterdam Centraal is een belangrijk vervoersknooppunt.

Met 110 duizend reizigers per dag verwerkt het stationsgebied evenveel reizigers als luchthaven Schiphol. Naast de aansluiting op het Europese net van hogesnelheidstreinen (hsl-Zuid) krijgt Rotterdam Centraal ook een aansluiting op de lightrailverbinding Randstadrail. Door de komst van de hsl-Zuid en Randstadrail is de verwachting dat het aantal reizigers op Rotterdam Centraal in 2025 zal zijn toegenomen tot zo’n 323 duizend per dag. Rotterdam Centraal wordt gerealiseerd door ProRail en gemeente Rotterdam.

•

De bouw van de Markthal vordert

wereld. ‘Met een professioneel winkelcentrummanagement, een voor de bezoekers hoog serviceniveau, een aangename winkelomgeving en permanent verrassende en aantrekkelijk evenementen kunnen we het verschil maken.’ retailers Uiteraard kwamen ook de retailers voorbij: ikea’s

Phillip Zirpel met een presentatie over hun ‘living concept’ (wat zijn de verwachtingen en ervaringen van ikea-consumenten) en de ambities van winkelformule lodsh, waarbij het draait om woninginrichting met bijzondere design-producten die soms al een heel leven achter zich hebben. De trendmiddag werd afgesloten met ‘out of the box thinking’. Vera Winthagen van de tu Eindhoven met een presentatie over ‘Veiligheid by design’ (anders nadenken voor andere oplossingen) en last but not least professor Kitty Koelemeijer, hoogleraar marketing & retailing aan de Nijenrode Business Universiteit met een interessante presentatie over shopping behaviour & multichanneling. Tijdens de traditionele netwerkborrel werd door de gasten al gespeculeerd over welke stad de WinkellocatieMarkt in 2013 gaat bezoeken.

•

scn 4 | 2012 17

winkelformules

tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

winkelen, hoe gaan we dat doen?

THOM BROEKMAN EN Eerder, in 2011, schreven we voor Shopping Centre News een artikel over Thom Broekman en De Rode winkel.

2012 Is echter voor deze winkelformules zo’n turbulent jaar, dat het ons zinvol leek opnieuw een artikel te wijden aan deze winkelformules.

O

p 19 maart 2012 vierde Thom Broekman zijn 175jarig bestaan en ontving hij het predicaat ‘hofleverancier’. Het predicaat Hofleverancier is een koninklijke onderscheiding die Hare Majesteit de Koningin toekent aan ondernemingen die tenminste honderd jaar bestaan. Herenmodezaak Thom Broekman en jeansspecialist De Rode Winkel stonden aan de wieg van de spijkerbroek in Nederland.

'Hofleverancier' staat onder meer voor bewezen kwaliteit, soliditeit en continuïteit van de onderneming. Tom Broekman, die samen met Margriet Broekman en Erik Kuijsten de directie van het bedrijf vormt, laat weten de onderscheiding een eer te vinden: “Een mooie kroon op ons jubileum.” Ter ere van het jubileum is er bovendien een prachtig boek uitgebracht: Broekmannen, 175 jaar modeondernemers. Het boek verhaalt zeer illustratief de geschiedenis van Thom Broekman en De Rode Winkel.

Ridder Naast deze belangrijke koninklijke onderscheiding behaagde het Hare Majesteit Tom Broekman te beëdigen.

Op 27 april werd hij Ridder in de Orde van Oranje-Nassau. Als ondernemer en

18 scn 4 | 2012

eigenaar van Broekman De Rode Winkel bv vertegenwoordigt Tom Broekman de belangen van het midden- en kleinbedrijf in verschillende besturen. Zo is hij actief voor de Ondernemersvereniging Centrum Utrecht, het bestuur Centrummanagement Utrecht en de Belangenvereniging Hoog Catharijne. Ook is hij al vele jaren actief lid van de brancheorganisatie CBW Mitex en van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel.

Historie Op 19 maart 1837 werd het

bedrijf van Johannes en Annaatje Broekman officieel opgericht. Zij hadden een pand aan de Lange Elisabethstraat 13 gekocht en begonnen daar een kleermakerij en handel in stoffen en manufacturen. De Lange Elisabethstraat was toen al een winkelstraat. Er bevonden zich vooral winkels in ambachtelijke producten en dagelijkse artikelen. In 1912 koopt het bedrijf nog een aantal panden aan, aan de Lange Elisabethstraat en begint op nummer 11 een winkel in werkkleding en aan de overzijde een winkel in herenkleding.

Vijf generaties verder is de eerste winkel nog steeds gevestigd aan de Lange Elisabethstraat 13 en draagt de naam ‘De

winkelformules

totaal andere bedrijfsprocessen. Op dit moment moeten vele formules nog wennen aan deze ‘nieuwe’ manier van zaken doen.

De ondernemers Broekman Hoe

gaat het nu met de formules Thom Broekman en De Rode Winkel? En hoe kijken de eigenaren tegen de toekomst van het winkelen aan? Ik bezoek Tom en Margriet Broekman in het hoofdkantoor in De Meern, Utrecht. Het is een redelijk nieuw gebouw, waar distributie en hoofdkantoor onder één dak gebracht zijn.

Op weg naar boven, waar Tom, Margriet en ik elkaar zullen treffen, zie ik langs de trap alle portretten van de voormalige directeur/eigenaren; allemaal Broekmannen. Als symbool van famiDe Rode Winkel in Nieuwegein

DE RODE WINKEL Rode Winkel’. Aan de overzijde bevindt zich ‘Thom Broekman’, genoemd naar naar de vader van de huidige eigenaar.

In de afgelopen 175 jaar hebben zich verschillende familieleden met het bedrijf bemoeid. Zowel vader als zoon zagen echter tijdig het belang van één kapitein op het schip en hebben gedurende de afgelopen vijftig jaar alle aandelen van de andere familieleden weten te verwerven. Anders was het mogelijk een onbestuurbaar familiebedrijf geworden waarin niet meer geïnvesteerd werd en was het, zoals dat met vele andere familiebedrijven gebeurd is, daaraan ten onder gegaan.

Thom Broekman nu Tom Broekman

(de huidige eigenaar) kwam in 1978 in de zaak van zijn vader en nam in 1983 de leiding op zich. Op 1 januari 1987, wanneer het bedrijf 150 jaar bestaat, wordt Tom officieel eigenaar van het hele bedrijf. Hij is enorm gedreven en ambitieus en dag en nacht aan het werk. Al snel breidt het aantal winkels uit. Nu, in 2012 telt zijn imperium in totaal 23 winkels, waarvan tien vestigingen van Thom Broekman, tien vestigingen van De Rode Winkel, een franchise-vestiging van G-Star en twee webwinkels. Het bedrijf biedt werkgelegenheid aan 135 mensen.

Tom en Margriet zijn gezamenlijk eigenaar van het bedrijf.

De winkels van Thom Broekman en De Rode Winkel hebben gemiddeld een omvang van 200 tot 300 m2 winkelvloeroppervlakte. Thom Broekman biedt herenkleding in het midden en hogere segment, zowel klassieke pakken, als avondkleding als casual (Boss, Gant,

lietrots en succesvol zakendoen, kijken ze me allemaal aan. Bovenaan de trap ontvangt Tom me hartelijk met uitgestoken hand en ook Margriet is er al. Terwijl we koffie krijgen, begint Margriet: ‘Als zelfstandig ondernemer ben je heel kwetsbaar. Als je ook maar iets verkeerd doet, of alleen maar een verkeerde suggestie wekt, sta je direct in de krant.’ ‘Dat

Als zelfstandig ondernemer ben je heel kwetsbaar.

Als je ook maar iets verkeerd doet, of alleen maar een verkeerde suggestie wekt, sta je direct in de krant

Hilifiger, G-Star), terwijl De Rode Winkel vooral sportieve vrijetijdskleding voor mannen en vrouwen verkoopt, zoals Diesel en Replay).

De webwinkels van beide formules zijn in het najaar van 2010 de lucht in gegaan. Inmiddels begint de verkoop ook daar aardig te lopen. Het is nog een relatief nieuw verkoopkanaal met

wordt nog eens versterkt door het feit dat de winkel mijn naam draagt, natuurlijk’, vult Tom aan. ‘Zodra mensen iets met de winkel hebben, denken ze aan mij en andersom.’ Ik denk nog even terug aan de fotogalerij langs de trap en besef, dat deze familie al generaties

>

lees verder op pagina

20 scn 4 | 2012 19

winkelformules

<

vervolg van pagina

20

lang kiest voor zo’n duidelijk persoonlijk gezicht van de eigen zaak. Dit inzicht wordt nog eens onderschreven als Tom zegt: ‘Wij zijn ondernemer, dus er moet geld verdiend worden; linksom of rechtsom. Dat geld verdienen, dat doen we met de verkoop van kleding. Mensen en menselijkheid staan daarbij altijd centraal. Ten eerste zijn daar onze klanten, aan wie wij dienstbaar moeten zijn.

Een goede verkoper is servicegericht en dienstbaar aan onze klanten. Dat is een vak apart en wij hechten daarom grote waarde aan onze verkopers en verkoopsters. In de markt is het ook een pré als je eerder verkoper bent geweest bij Thom Broekman. Dat ervaren wij weer als een compliment.’

Overheid en bedrijfsleven, hand in hand? In deze tijd ligt de

focus in toenemende mate op samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven. In het verleden was er een duidelijk onderscheid tussen de verantwoordelijkheden van publieke en private partijen, maar dat wordt steeds minder. Alle ondernemers, die we hier in het centrum treffen, zijn wel op een of andere wijze bezig met maatschappelijk verantwoord ondernemen. Overheden leggen die verantwoordelijkheid ook in toenemende mate op. Door meer en strengere regels op te stellen, maar zich in de operatie terug te trekken, wordt er niet alleen meer verantwoordelijkheid bij ondernemers gelegd, alles wordt ook steeds onduidelijker. Enerzijds worden onder druk van ‘de markt’ bijvoorbeeld vestigingsmogelijkheden verruimd, terwijl op andere plekken in bestaande winkelgebieden bijna niets mag. Deze vorm van beleid en wetgeving biedt partijen ruimte om bijna onfatsoenlijk te opereren, zonder dat dit officieel aangepakt kan en mag worden. Eigenlijk hebben overheidsregels daardoor als gevolg dat de grens tussen ethisch en onethisch gedrag makkelijk overschreden wordt.

En dat zien we ook terug.

‘Ik kijk daar op twee verschillende manieren tegen aan’, zegt Tom. Enerzijds vind ik het slim van bijvoorbeeld Suit Supply en Topshelf dat zij binnen de mazen van de regels ruimte gevonden hebben, zich perifeer langs te A2 te ves-

20 scn 4 | 2012

tigen, anderzijds vind ik dat je daarmee de kwaliteit van de bestaande centrumgebieden niet stimuleert. We weten niet of alle winkelmeters de komende jaren nog gevuld kunnen worden of blijven en op een of andere wijze hebben veel partijen er belang bij de ogen te sluiten voor dit soort trends en ontwikkelingen.’

Belang Hoog Catharijne Tom en

Margriet kijken elkaar even aan en wisselen van gedachten over hetgeen ze de afgelopen jaren hebben zien gebeuren in hun markt, waarop Tom vervolgt: ‘Toen het in de jaren zestig en zeven-

Een goede verkoper is servicegericht en dienstbaar aan onze klanten

tig van de vorige eeuw slecht ging met het centrum van Utrecht, zag de overheid dat tijdig en stimuleerde een economische impuls in de vorm van Hoog Catharijne. Daar is toen heel veel kritiek op geweest, omdat tegenstanders van mening waren dat de woonwijk die toen op die plek lag, niet gesloopt mocht worden en omdat Hoog Catharijne zo lelijk was. Hoewel ik ze daar qua vormgeving geen ongelijk in kan geven, was deze stap wel precies hetgeen Utrecht nodig had. Als er niet een enorme impuls aan De Rode Winkel in Houten

het centrum gegeven was in die tijd, was dit hele gebied mogelijk economisch uitgehold.’

Leidsche Rijn Centrum; laten we er nog eens naar kijken Ook nu

gaat het niet goed in het centrum van Utrecht, maar nu lijkt de gemeente de andere kant op te kijken en laat grote ontwikkelingen op andere plekken tot stand brengen, waardoor het historische centrum nog verder onder druk komt te staan. Het nog te realiseren centrum van Leidsche Rijn, dat bedacht is vanuit een tweepolenstructuur voor Utrecht, is daar een fraai voorbeeld van. Bekeken vanuit de huidige trends en ontwikkelingen, zou ik ervoor pleiten deze ontwikkeling nog eens onder de loep te nemen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De huidige Utrechtse politiek lijkt echter niet heel veel te houden van de reeds gevestigde ondernemers. Ze lijken niet echt een duidelijk idee te hebben hoe belangrijk bestaande ondernemers zijn voor de stad vanuit het perspectief van o.a. werkgelegenheid, innovatie en belastinginkomsten. Zonder voldoende ondernemers kunnen ambtenarensalarissen niet betaald worden. Deze houding zagen we en zien we ook wel terug in het bedrijfsleven, waar het winnen van nieuwe klanten veelal als ‘hipper’ ervaren wordt dan het beheren van bestaande relaties. Gelukkig komt daar de laatste jaren verandering in, maar op een of andere wijze lijkt ‘nieuw’ toch altijd weer meer uitstraling te hebben dan bestaand.’

winkelformules

Thom Broekman in Den Bosch

Sturen en invloed Margriet gaat verder: ‘als ondernemer zit je zelf altijd aan het stuur, dus moet je ook altijd sturen. Maar in sommige omgevingen heeft het geen zin, welke kant je ook op stuurt.

Vroeger ging het in de detailhandel om het aanbieden van bepaalde producten met een bepaalde prijs-kwaliteit verhouding; daarna moesten we in toenemende mate voor intensieve promotie van die producten zorgen; tot voor kort leverde concentratie op lifestyle en mentaliteit, gekoppeld aan merken omzet op. De laatste tijd lijkt het vooral om bereikbaarheid en parkeergelegenheid te gaan. Op die eerste drie verkoopstimulerende middelen konden we invloed uitoefenen, op die laatste niet.’

Druk leidt tot druk Terwijl we nog

een kopje koffie krijgen, vervolgt Tom: ‘De overheid vraagt ons als ondernemers allemaal milieuverantwoordelijke investeringen te doen, zoals bijvoorbeeld afvalscheiding, milieuvriendelijke auto’s, belasting op verpakkingsmateriaal, maar als zij winkelmeters blijven uitgeven, weten wij niet meer van welke omzet we die investeringen moeten realiseren. Op de een of andere manier lijken overheden geen zicht te hebben op deze onderlinge relaties. Het mkb overweegt nu al om een moratorium voor winkelmeters op te richten. Kijken we terug, dan beseffen we in Nederland zo

langzamerhand dat we toch niet alles zo goed geregeld hebben, zeker niet voor de toekomst. De ontwikkelings- en beleggingsdruk in combinatie met de behoefte alle gemeentelijke exploitatiekosten te financieren uit grondverkoop, leiden nu tot te hoge concurrentiedruk.

Dat gaan we de komende jaren zien in de exploitatiemogelijkheden van alle gerealiseerde winkelmeters.’

Terugtredende overheid kost geld ‘Bovendien nemen de financiële

lasten in de exploitatie van winkels ook nog eens toe. Een voorbeeld daarvan is dat de situatie op straat en in winkels de afgelopen jaren onveiliger geworden is, terwijl het aantal politieagenten op straat sterk teruggelopen is, als gevolg van bezuinigingen. Voor allerlei vormen van beveiliging, die noodzakelijk zijn om zaken te kunnen blijven doen, moeten wij steeds meer investeren in camerabewaking, burenbelsystemen, specifieke verzekeringen en zo meer.’

Flexibiliteit voorwaarde voor succes Margriet: ‘Juist omdat zich

op dit moment heel snel verschillende ontwikkelingen voordoen in ons vak, houden we de organisatie flexibel. Wij kunnen heel makkelijk groeien en krimpen en zo razendsnel reageren en zelfs anticiperen op de huidige economisch moodswings. Het belang van een web-

winkel moet je niet overschatten, maar toch zijn wij van mening dat we niet meer zonder kunnen. Zo worden ook social media de komende jaren nog belangrijker. Maar voorlopig houden wij ook nog onze gedrukte full colour brochures. Er is er pas weer een verzonden en dan krijgen we weer zoveel complimenten van onze klanten. Het gevoel van het vasthouden van een fraaie fysieke folder, blijft toch een heel plezierige ervaring, zo blijkt.’

Als ik vraag waar Thom Broekman en De Rode winkel over vijftien jaar staan, kijken Tom en Margriet elkaar aan. ‘Dat weten we nog niet’, zeggen ze. Margriet is ervan overtuigd dat binnensteden altijd wel trekkracht zullen houden en dat winkels daar wel bestaansrecht houden. Tom verwacht wel dat het huidige winkellandschap enorm zal veranderen de komende jaren. ‘Maar’, zegt hij, ‘wij blijven altijd mode verkopen. Mode

Het belang van een webwinkel moet je niet overschatten, maar toch vinden wij dat we niet meer zonder kunnen is simpel: het is kleding, waar je je prettig in voelt. Als je iedere dag een stuk uit je kast haalt, aantrekt en in de spiegel kijkt, geeft dat je zelfvertrouwen. Wij zullen ons met ons bedrijf altijd blijven aanpassen aan de markt.’ Margriet vult aan: ‘wij willen niet pas een artikel in de krant als we overleden zijn, wij zorgen nu voor voldoende aandacht.’

Creativiteit overleeft robots ‘En hoe zit dat dan met nog verder

gaande automatisering en bijvoorbeeld de ontwikkeling van de 3D-printer voor de particuliere markt?’ vraag ik. Tom kijkt heel zelfverzekerd en zegt: ‘Ik zie onze klanten niet thuis hun spijkerbroek printen. Kleding blijft het geven van uiting aan een stuk creativiteit en een gevoelskwestie. Daar kunnen robots nooit tegenop.’

•

scn 4 | 2012 21

verhogen!

De verblijfsduur vergroten!

De bezoekersfrequentie

Dinosauriërs: kies uit meer dan 100 verschillende modellen!

Wij verhuren attracties!

Wij hebben voortdurend meer dan 300 modellen uit de volgende thema‘s in voorraad:

Unieke ideeën om winkelpassages en etalages te veranderen in een fascinerende wereld die je ondergaan moet. Een imposant productaanbod voor onvergetelijke decoratie- en lichteffecten die elk evenement tot een zinnenprikkelend festijn maken. Alleen op de internationaal toonaangevende vakbeurs Christmasworld in Frankfurt am Main.

Tel. +31 (0) 70 262 90 71 // info@netherlands.messefrankfurt.com Bestel nu uw kaarten op www.christmasworld.messefrankfurt.com

DU: 17.10.2012

Reuze-insecten: wij draaien de grootteverhouding mens-insect om!

Giganten van de zee: voorouders van de haai (14m lang), roofvissen of schildpadden, zo groot als een VW-kever!

Bij voldoende bestelvolume, bouwen we uw individuele expositie.

Wij bezoeken u graag en vrijblijvend, zodat we voor uw center een offerte op maat kunnen aanmaken. Zo wordt elke expositie individueel en aangepast voor elk center! - Expositiegrootte tussen 200 m2 - 10.000 m2.

Transport, opbouw en afbraak samen met de borden nemen wij ten laste, u zorgt voor de decoratie en de verzekering.

56227-017_CW_Shoppingcenter_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • tg: 24.09.2012

Fascinatie door licht en decoratieve trends

The FUTURE is WILD: de dieren van de toekomst veroveren vandaag!

Sprookjesfiguren: laat u zich betoveren!

NL www.wolterdesign.de

25 t/m 29. 1. 2013

Erven van de dino‘s: mammoet, sabeltand en co., bekend van vele tv-series!

Heide 3 · D-31547 Rehburg - Loccum · Tel.:+49(0)5766 9419 -134 · Fax:+49(0)5766 9419 -139 · e-mail: wolterdesign@t-online.de

Holland_Anzeige_01.indd 1

19.01.12 09:35

projecten

www.abbbouwgroep.nl www.promotionsbymaureen.nl www.pijnackercentrum.nl

Ackershof geopend ABB Ontwikkeling opende op 15 september de uitbreiding (5900 m2) van winkelcentrum Ackershof in Pijnacker. De eerste fase van 6500 m2 VVO dateert uit 2001 en werd ontwikkeld door William Properties.

Het nieuwe deel heeft winkelunits aan de buiten- en binnenzijde en sluit hiermee perfect aan op het bestaande Ackershof. Fase 1 in is eigendom van SPF, fase 2 nog van ABB Ontwikkeling.

P

ijnacker, gelegen tussen Delft en Zoetermeer, blijkt volgens directeur Erik den Breejen van abb Ontwikkeling een aantrekkingskracht uit te oefenen op ook de omliggende gemeenten. ‘Ik denk dat de Ackershof net even een completer aanbod en meer comfort biedt, waardoor de consument bereid is buiten z’n eigen gemeente te kijken. Zo hebben wij hier een hema, c&a, Hunkemöller, Shoeby en meer landelijke fashion- en lifestyle winkels. Dit naast een aantal leuke lokale winkels.’ De slogan ‘Volop winkelplezier in Ackershof’ is dus niet zomaar uit de lucht gegrepen en was de rode draad in de door Promotions by Maureen verzorgde openingscampagne.

kinderfeest Zo werden op woensdag 12 september de jongste inwoners van Pijnacker en regio getrakteerd op een grandioos kinderfeest op het Raadhuisplein. Het was zichtbaar druk, met kinderpret alom. Op zaterdag 15 september om tien uur was de officiële opening.

Met het doorzagen van een boomstronk werd de tekst ‘winkelplezier in Ackershof’ zichtbaar. Aansluitend konden nieuwsgierige bezoekers het centrum, de winkels en de modelwoningen bekijken. De hele dag was er een sfeervol activiteitenprogramma georganiseerd en werden bijna tweehonderd prijzen verloot onder de deelnemers die mee hadden gedaan aan de consumentenactie.

•

Feestelijke openingsdag in september

Een blijvende herinnering aan de opening

scn 4 | 2012 23

boeken door Elaine Brand

Boek Het Nederlandse Winkel­ landschap in transitie; actoren op een dynamisch speelveld Eindredactie: Ed Nozeman, Wim van der Post en Michael Langendoen Sdu Uitgevers, 2012

“I

n de collegezalen van de opleiding Winkelmarkt zijn altijd interessante discussies geweest tussen studenten en docenten, maar af en toe hadden we het gevoel dat er verschillende talen werden gesproken,” opent directeur Leo Uittenbogaard de presentatiemiddag. “In de tijd dat Ed Bolt hier nog les gaf uit zijn eigen handboek, hadden we jarenlang een fantastische basis en een gezamenlijke taal voor onze studenten. Dat is ook altijd de boodschap geweest van Pieter Affourtit, eveneens betrokken bij de opleiding: ‘breng hier mensen bij elkaar en leer ze dezelfde taal’. Maar we moeten bekennen dat die gezamenlijke taal de afgelopen jaren een beetje ontbreekt.”

Hoogste tijd dus voor een nieuw handboek. Ed Nozeman werd gevraagd het voortouw te nemen als hoofdredacteur. Hij kreeg hulp van Wim van der Post, Michael Langendoen en vele auteurs. Voordat spreker Baptist Brayé zijn ongezouten mening over het resultaat mag geven, schetst Nozeman kort de inhoud van het boek.

Actorenaanpak en scenarioanalyse Het boek is opgebouwd uit

tien hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk beschrijft hoe het Nederlandse winkellandschap zich over de afgelopen decennia heeft ontwikkeld en welke aanwijzingen er zijn voor verdere ontwikkelingen. Hierop volgen zes hoofdstukken die gewijd zijn aan de belangrijkste actoren in de retailsector. “Deze actorenaanpak maakt het boek bijzonder. Zo’n compleet en helder beeld van de verschillende actoren kom je haast nergens tegen in onze tak van sport. Wij hebben aan iedere speler in de branche een hoofdstuk gewijd: retailer, consument, overheid, ontwikkelaar, belegger en vastgoedmanager. Wat voor gedrag vertonen ze en wat levert dat op? En hoe

24 scn 4 | 2012

Afgelopen 11 september moest de Amsterdam School of Real Estate flink wat extra broodjes smeren. Waar de opleiding namelijk had verwacht haar boekpresentatie onder intimi te houden, werd ze verrast door een bijzonder hoge opkomst.

Een teken dat er dringende behoefte is aan nieuw leesvoer binnen de retailsector? Een verslag. reageren ze op de veranderingen in hun omgeving? Dit soort aspecten worden in elk hoofdstuk systematisch geschetst. Je kunt dus heel specifiek kennis nemen van andere partijen.”

Het boek eindigt met, zo denkt Nozeman, misschien wel het meest uitdagende hoofdstuk van allemaal: een scenarioanalyse van de toekomst van het Nederlandse winkellandschap. ‘In een crisistijdvak weet niemand wat de richting gaat worden. Het enige wat we wel

nomie. Hij heeft gekeken welke steden, afhankelijk van de wereld- en nationale economie, de winnaars en de verliezers kunnen zijn. Waar zal de koopkracht zich concentreren en waar zullen de retailers van 2040 willen zitten? Hij zit dus op een ander ruimtelijk schaalniveau en dat is een groot verschil met andere scenariobenaderingen.”

Volgens Nozeman heeft het boek een sterkere vastgoedcomponent dan eerdere publicaties. De meeste litera-

Nieuw handboek weten is dat het absoluut anders wordt.

De neiging is dan groot om voorspellingen te doen, maar dat hebben we niet gedaan. We hebben meerdere scenario’s geschetst waarbij we uitgaan van een aantal trends, onzekerheden en belangrijke dimensies, die geworteld zijn in theorieën.”

Deze scenarioanalyse is beduidend anders dan de eerdere scenariotrajecten van HBD en NRW. “De scenarioanalyse van Henk Gianotten voor 2040 concentreert zich namelijk niet specifiek op de detailhandel, maar zit meer op het schaalniveau van de stedelijke eco-

tuur gaat vooral in op de detailhandel. “Dit boek is met name geschreven voor mensen, die met vastgoed te maken hebben en die willen weten wat de gevolgen zullen zijn van alle veranderingen voor het huidige en toekomstige winkellandschap.”

Verplichte vakliteratuur Brayé

is in eerste instantie vooral gevraagd om met zijn beschouwende woorden het publiek wat te prikkelen, maar hij moet toegeven dat er weinig grapjes over het handboek te maken zijn. “Het boek is een hele degelijke verzameling van bij-

Dit boek is geschreven voor mensen die met vastgoed te maken hebben en die willen weten wat de gevolgen zullen zijn van alle veranderingen voor het winkellandschap

boeken

Winkelen mag in de toekomst best een beetje stout zijn

dragen van toonaangevende spelers in de winkelmarkt. Er wordt geen revolutie in gepleegd, maar de nieuwe vastgoedgeneratie heeft wel in één klap een boek, waarmee ze kan uitleggen wat ze doet.

Was zo’n boek er maar eerder geweest,” verzucht Brayé. “Dan had ik het aan mijn medewerkers kunnen geven als

Brayé zijn eigen gedachtegoed over de toekomst van het winkellandschap. Hij beschrijft hoe de migratie naar steden en het concentratieproces binnen de stedelijke gebieden het winkellandschap zullen beïnvloeden. “Meer dan driekwart van de bevolking woont straks in stedelijk gebied. Steden veranderen

voor de retail verplichte vakliteratuur, maar ook aan mijn moeder, die ik nooit geheel duidelijk heb kunnen maken wat ik nou eigenlijk precies doe.”

Hij grapt hoe zijn moeder ooit, na een uitgebreide uitleg over zijn vakgebied, de conversatie sloot met de woorden ‘pas goed op jezelf’. Daarmee raakt hij een aspect in het boek dat wat vreemd op hem overkwam. “Het boek is zo áárdig. Als ik het lees, zie ik de partijen gemoedelijk keuvelen met elkaar, terwijl ze invulling geven aan de hedendaagse en toekomstige wensen van de consument. In de praktijk van de winkelmarkt zijn partijen helemaal niet aardig tegen elkaar. Je treft er als regel een bundeling van tegenkrachten en hindernissen op je weg en het spel wordt soms vuil gespeeld.”

Urban Hotspots Na nog een kritisch puntje over de consument, die volgens hem nog steeds onderbelicht blijft en een korte omschrijving van de Nederlandse retail tot nu toe, verklapt

hierdoor en sommigen doen dit beter dan anderen. Steden als Barcelona, Milaan, Parijs, Londen, daar gebeurt het. Maar wat is dan dat ‘het’? Als ‘het’ gebeurt in een stad, dan is dat een plek waar mensen naartoe willen. Dat is een plek die bijzonder is en ontzag inboezemt. Waar je door wordt aangetrokken en waar je soms ook wel een beetje bang voor bent. Mijn oma ging als kind eens per jaar van het platteland naar de jaarmarkt in de stad. Dat was spannend, bijzonder, onvoorspelbaar, daar gebeurde stoute dingen en je moest er zelfs een beetje oppassen.”

De jaarmarkten van vroeger zijn de urban hotspots van vandaag. Daar is het modische aanbod niet alleen terug te vinden in de winkels, maar ook in het straatbeeld. Daar is de horeca niet alleen een plek voor een kop koffie, maar om mensen te bekijken. Daar is het culturele aanbod niet alleen maar braaf en massief, maar ook onvoorspelbaar en schokkerend. “Maar je moet bij

de les blijven,” waarschuwt Brayé. “Voor je het weet is de spreekwoordelijke jaarmarkt van vandaag out of fashion en is Koninginnedag in Amsterdam de braderie van morgen. Voor stoute dingen moet je tegenwoordig naar het carnaval in Rio de Janeiro. We kijken vandaag anders naar dingen dan gisteren en dat vertelt ons iets over de wereld van morgen. Ons winkel- en oriëntatiegedrag verschuift naar een toekomst waarin er steeds meer gebeurt op steeds minder plekken. Door die globalisering is de geroemde fijnmazigheid van onze detailhandelapparaat verleden tijd.

Maar is dat zo erg? Fijnmazigheid leidt immers ook tot gelijkmatigheid. Als je wilt verrassen heb je plekken nodig waar het anders is. Een aantal steden laten zien dat ze begrijpen hoe het spel van vandaag de dag, maar ook dat van morgen, gespeeld moet worden. Het belangrijkste kenmerk van deze winnaars is dat ze veranderen.” van 2000 naar 500 Volgens Brayé

zullen er van de 2000 winkelconcentraties, die Nederland op dit moment heeft, in 2050 nog maar 500 over zijn. “Huiveringwekkend? Ongeloofwaardig? Ik vind het buitengewoon helder. En we moeten vooral niet bang zijn. Zorg dat je aan de winnende hand blijft. Hoe? Niet met credo’s als schoon, heel, veilig en goede parkeerplekken. Dat zijn randvoorwaarden, maar geen doelen op zich. Wat betekent dit voor de retailer van morgen? Simpel, die moet ervoor zorgen dat hij daar zit waar ‘het’ gebeurt. En het gebeurt straks op minder plekken, dus eigenlijk wordt de wereld overzichtelijker. Het gebeurt straks in de urban hotspots. Hoe vind je die? Ook simpel, mijn oma wist het al, ze zijn spannend, bijzonder en je moet er een beetje oppassen. Daarin is niets veranderd.

Van mij mag winkelen in de toekomst dus best een beetje stout zijn.”

•

scn 4 | 2012 25

sociale duurzaamheid

Corio lanceert ‘Moeders met Lef’ Als u bij een winkelketen werkt en naar aanleiding van de kop dacht ‘dat wil ik wel’, dan moeten wij u teleurstellen. Zeker, het gaat om een echt bestaande actie, maar Corio heeft deze speciaal ontwikkeld om juist kleine zelfstandige ondernemers in spe een kans te geven. Lees hieronder waarom niet alleen meer gezocht wordt naar de bekende keten-namen voor A1.

M

et de actie ‘Moeders met Lef’ zoals die georganiseerd werd voor de winkelgebieden Theaterplein en De Kopspijker te Spijkenisse, heeft winkelvastgoedeigenaar Corio zich flink in de schijnwerpers van zelfs landelijke media gezet. De actie appelleerde dan ook prima aan het sentiment van het publiek: het wedstrijdelement, leuke dames met een goed verhaal, meerdere rondes, lokale binding en… winkelen. Shopping Centre News ging op bezoek bij Corio en sprak met de mensen die deze actie hebben ontwikkeld.

Waarom deze actie en hoe is deze ontstaan? Maarten van Lier, regiomanager bij Corio: ‘Dit is een actieconcept dat naadloos aansluit op Corio’s favourite meeting places-gedachte.

Op al onze winkelcentra in Nederland en Europa geven wij hier invulling aan door te sturen op de hardware, het winkelcentrum dus, de huurders, de marketing en andere elementen. Daarnaast past Moeders met lef binnen onze doelstellingen voor mvo door iets te doen met de sociale context van de omgeving van het winkelcentrum. Je maakt zodoende van het winkelcentrum meer dan alleen maar een plaats waar artikelen over de toonbank gaan.’

De actie moest op Moederdag 2012 starten. ‘We hadden wel een Moederdagactie op de plank liggen, maar we wilden meer, iets echt bijzonders. Dat werd ingegeven door twee dingen.

Ten eerste behaalden wij nog niet het aantal bezoekers dat we ons tot doel gesteld hadden. Ten tweede hadden we nog niet alle winkelunits verhuurd.’

concept Het actieconcept was eigenlijk heel snel geboren.

Centre manager Marijn de Hoog van Corio en Isabel van der Maas, promotiemanager ad interim, kwamen met een idee voor een actie die moeders als belangrijk element in zich had en het publiek bij het winkelgebied zou betrekken. ‘Bijkomend voordeel van deze actie was dat ondernemerschap gestimuleerd werd, wat wellicht voor ons in de toekomst tot interessante contacten zou kunnen leiden’, zegt Maarten van Lier.

Maar hoe zorg je dat mensen die zelf de wens hebben om ooit een winkel te starten in beweging komen? Hoe laat je die

26 scn 4 | 2012

Wie wil een half mensen ‘uit het ei kruipen’? Isabel van der Maas: ‘We hadden natuurlijk wel een idee hoe we het wilden aanpakken en de beloning van een half jaar geen huur was al snel een van de uitgangspunten. Maar omdat we in een stroomversnelling terecht kwamen en ook omdat het de eerste keer was, hebben we erg veel ad hoc bedacht en geregeld. Daarbij was ook de samenwerking die we met andere partijen gezocht hebben belangrijk, zoals met de plaatselijke Rabobank en de gemeente. Dat heeft in het ontwikkelingsproces erg geholpen met niet alleen ideeën, maar ook praktische ondersteuning.’

Het projectteam dat de actie ontwikkelde kwam er snel achter dat er in Spijkenisse veel animo voor een eigen winkel was.

‘Na de publicitaire kick off bleek dat er zóveel vrouwen tussen de 30 en 45 jaar met die droom waren, dat we ruim veertig serieuze inschrijvingen kregen, wat toch wel veel is.’

De voorbereiding Veertig kandidaten die een winkel willen. Hoe serieus is dat? En hoe ga je om met de niet onbelangrijke randvoorwaarden om te kunnen starten, zoals een goed bedrijfsplan, startkapitaal, winkelinrichting, voorraad, signing, enzovoort? Isabel van der Maas: ‘Daarin heeft de Rabobank een belangrijke rol gespeeld. Die heeft de kandidaten met een aantal bijeenkomsten flink voorbereid op het ondernemer-

sociale duurzaamheid

zijn winkelconcept jaar gratis testen?

Isabel van der Maas, Maarten van Lier en Marijn de Hoog

schap en vanaf dag één is erop aangestuurd dat de kandidaten op zoek moesten gaan naar sponsoren.’

‘Het was natuurlijk de bedoeling dat de kandidaten een haalbaar businessmodel ontwikkelden’, zegt Maarten van Lier.

‘Uiteindelijk bleef er een beperkt aantal dames over van wie verwacht kon worden dat ze deze stap zouden kunnen zetten.’

De actie maakte echter meer los in Spijkenisse. Isabel van der Maas: ‘Ook de gemeente Spijkenisse heeft actief aan dit project meegedaan, onder meer door in de jury plaats te nemen. Daarnaast heeft onze huurder Saturn zich bijzonder positief ingezet. Toen wij aan het nadenken waren over de aanpak, kozen we er voor om er een groot feest van te maken.

Het is, naast dat het een belangrijk moment voor het winkelcentrum was, immers ook een bijzondere gebeurtenis in het leven van de kandidaten en de winnaar. Saturn kon een aantal signeersessies met artiesten voor ons regelen en uiteindelijk hebben we zelfs geweldige optredens van de artiesten om niet gekregen! Het was dus een actie die samenwerking op meerdere fronten tot stand bracht.’

Uitvaartwinkel? De ‘moeder met lef’ die het een half jaar

De Beloning Een half jaar geen huur. Wie wil dat nu niet?

zonder huur mag proberen, is Jolanda Boers met een concept voor een uitvaartwinkel. Welke reacties heeft dat opgeleverd?

Maar na dat halfjaar, wat dan? Marijn de Hoog: ‘In het kader van deze actie geeft Corio het eerste halfjaar huur aan de

>

De uitvaartwinkel van de winnende onderneemster in spe komt pal naast de bloemist. Cross-selling in optima forma ondernemer cadeau. Daarna wordt het huurbedrag langzaam opgebouwd, zodat de ondernemer de kans krijgt in zijn winkel en concept te groeien. Uiteindelijk moet het gewoon een volledig zelfstandig draaiende winkel kunnen worden. De ‘huurovereenkomst’ heeft dus een tijdelijk karakter en de ondernemer kan er, als het niet lukt, zonder kleerscheuren uit stappen.’

lees verder op pagina

28 scn 4 | 2012 27

sociale duurzaamheid

<

vervolg van pagina

27

Marijn de Hoog: ‘De winkeliers waren allemaal heel positief.

Men vond het echt een vernieuwend winkelconcept en eind dit jaar, als de winkel opent, kan iedereen in werkelijkheid zien hoe het geworden is. De winkel krijgt overigens een prominente plek, midden in de passage van De Kopspijker en midden in de loop. Daar worden door Corio geen concessies aan gedaan.’

En als er nu een kandidaat voorbij komt die juist die winkelunit tegen normale condities wil huren? ‘Dan moet je ‘nee’ verkopen. Dat is het risico van deze benadering, maar dat lef moet je ook hebben.’ Lef? Met een uitvaartwinkelconcept lijkt dat een understatement. Is het thema niet te beladen om in een winkelcentrum te plaatsen? ‘Zeker, we hebben hier intern lang over gepraat. Moeten we dit wel willen? Is het niet een te moeilijk thema? Past dit wel bij een dagje shoppen? Toch hebben we die knoop durven doorhakken.’

Komt de winkel toevallig naast een bloemist? (hilariteit) ‘Inderdaad, pal naast de bloemist!’ zegt Marijn de Hoog. ‘Cross-selling in optima forma! Maar betrek het eens op ‘maatschappelijk verantwoord’. Dan heeft het bijna iets educatiefs, het haalt het thema uit de taboesfeer. In de Nederlandse cultuur is dat nog niet echt gebruikelijk, maar in andere culturen gaat men vaak heel anders met de dood om. Met dat beeld voor ogen, vonden wij dat dit een kans moest krijgen.’

Isabel van der Maas: ‘Het wordt overigens geen etalage met doodskisten. Voor ons was dat natuurlijk ook wel een vraag aan de onderneemster. Wij wilden graag weten hoe zij dat voor zich zag. En zij zag het meer als een concept voor een ‘herinneringswinkel’. Dus loop je daar straks ook naar binnen om een sieraad te kopen. Dat neemt niet weg dat ook ik nieuwsgierig ben hoe straks de etalage er echt uitziet.’

Dit past heel goed bij de huidige tijd: loskomen van wat we altijd gedaan hebben en nieuwe wegen zoeken

Winnares Jolanda Boers

En straks: evalueren Niet alleen Corio en de onder-

neemster zijn natuurlijk benieuwd hoe het concept straks zal aanslaan. Ongetwijfeld ook retailland en de gevestigde uitvaartondernemingen zullen het verloop met belangstelling volgen. Hoe gaat Corio dit avontuur straks evalueren? Maarten van Lier: ‘We gaan dit heel scherp volgen en niet pas aan het

einde van dat halfjaar. Al eerder moet het mogelijk zijn om een gevoel te krijgen bij het al of niet aanslaan van het concept.

Simpelweg zijn er twee uitkomsten denkbaar: of het concept is haalbaar en heeft potentieel voor de toekomst, of niet en eindigt het na een half jaar. Maar de opzet is van meet af aan hier een permanente huurder van te maken.’

Isabel van der Maas: ‘Die zes maanden worden natuurlijk reuze spannend. De onderneemster zal de volgende stap vanzelfsprekend pas nemen als ze er zelf vol vertrouwen in heeft dat het concept ook op de lange termijn levensvatbaar is. Maar ook Corio moet dat gevoel hebben.’

Toch moet het lastig zijn om zo’n concept als dit te evalueren. Immers, van alle branches weten jullie de kengetallen, weten jullie hoeveel bezoekers een winkel kan genereren.

Maar niet van een uitvaartwinkel... ‘En dat is nu het leuke van werken bij ons bedrijf.’ zegt Maarten van Lier. ‘Wij worden in de gelegenheid gesteld zo’n ongebaande weg op te gaan. Dat past heel goed bij de tijd waarin we nu zitten: loskomen van wat we altijd gedaan hebben en nieuwe wegen zoeken. Corio zorgt er voor dat wij hier zowel ruimte in de agenda, als in budget voor krijgen.’

Kleine ondernemer, groot risico? Laten we er geen doekjes om winden: winkelvastgoedeigenaren doen in de regel graag zaken met grote ketens. Je weet wat je krijgt en het

28 scn 4 | 2012

estafettecolumn

de nuance foto's: Cok de Coninck, Spijkenisse

Dynamiek

risicoprofiel is beperkt. Vindt Corio het geen probleem om dan zo’n experiment te doen? Maarten van Lier: ‘Dat het om een groter risicoprofiel gaat is al gebleken uit het aantal afgevallen kandidaten in deze competitie. En ook degenen die hoog eindigden, konden dat alleen maar dankzij de intensieve ondersteuning van onder meer de Rabobank.’

Marijn de Hoog: ‘Waar het om gaat is dat Corio onderscheidende winkelcentra wil creëren. De consument wil graag ook wat anders zien dan alleen maar de grote ketens. Dus is het logisch dat wij ons inspannen om ook kleine zelfstandige ondernemers aan te trekken.’ Maarten van Lier: ‘Dat hangt ook samen met de strategische marketingplannen voor onze winkelcentra. Doelgroepsegmentatie en daar je branchering op afstemmen, dát is belangrijk en wordt ook binnen de Corio-organisatie op alle niveaus en binnen alle disciplines gedragen. Voor de korte termijn zou je geneigd kunnen zijn om ‘gemakkelijk’ een keten te plaatsen. Maar voor de lange termijn is het echt beter om je branchemix zo goed mogelijk op de doelgroep aan te passen. We moeten af van het idee dat alleen maar grote merken op A1 kunnen zitten en het publiek dan vanzelf komt. Het publiek kijkt beslist uit naar die ‘kleine ondernemer’. Dat blijkt al uit het grote aantal uitgebrachte stemmen voor Moeders met lef: maar liefst 4400.’ spin-off De campagne heeft overigens voor Corio, naast alle

free publicity, ook op een andere manier een positieve spinoff gehad. Maarten van Lier: ‘We hebben heel veel goede en leuke plannen gezien. Zoals ‘DropNshopNanny’ van Saskia Naarden. Dat is een concept voor de opvang van kinderen van winkelende klanten. Dit concept eindigde als nummer twee, omdat het vrij lastig rond te rekenen was. Toch willen we hier nog eens naar kijken om te onderzoeken of dit concept wellicht op een iets andere manier — misschien in samenwerking met andere marktpartijen of op een andere locatie — nog een kans kan krijgen.’

De actie Moeders met lef wordt inmiddels binnen Corio als een format gezien dat over meer winkelcentra uitgerold kan worden. Daarbij hoeft het niet altijd om moeders te draaien, maar zal gekeken worden welke benadering het beste past bij het betreffende winkelcentrum.

•

A

ls consument was het vroeger overzichtelijk. Brood kocht je bij de bakker op de hoek, de dagelijkse boodschappen bij de lokale supermarkt, voor kleding ging je naar de dichtstbijzijnde stad en als je elektronica ging kopen dan vertrouwde je op de kennis en kunde van de lokale specialist. Winkelen was een ingesleten gewoonte en de binding met de retailer onwrikbaar. Die overzichtelijkheid gold ook voor de retailer. Hij kende zijn klanten en wist hen te binden en onderhandelde zo scherp mogelijk met zijn leveranciers. Hoe sterker zijn klantenbinding, hoe sterker zijn positie bij zijn leveranciers.

Maar de wereld is volledig veranderd. De moderne consument weet precies wat, waar en tegen welke prijs hij iets kan kopen en gaat hiervoor indien nodig internationaal. En ook leveranciers zijn veranderd.

Fabrikanten communiceren met, en leveren in toenemende mate ook rechtstreeks aan de consumenten.

Voor retailers is de wereld groter en onoverzichtelijker geworden met alle kansen en bedreigingen van dien. Retailers moeten de veranderende dynamiek vertalen in hun business model en een concept.

Dat gaat over een succesvolle multi-channel strategie gericht op de globale consument! Het consumentenpotentieel is enorm, maar dit zelfde geldt voor het aantal concurrenten. De komende jaren zal blijken welke retailers ook in deze dynamische wereld succesvol zijn .

Ik ben er van overtuigd dat online retail zeker niet het einde van de fysieke winkel is. Sterker nog, ik denk dat de fysieke winkel juist voor deze retailers heel belangrijk blijft. De fysieke winkel wordt het middel voor een retailbrand om de klant echt te “raken”. Het is de plek om je te onderscheiden met service en beleving en bovendien zijn retailbrands met een fysieke shop beter te vinden in zoekmachines.

Waar ik me zorgen over maak is of we als vastgoedsector wel voldoende beseffen welke veranderingen de retailers op dit moment doormaken en hoe de vastgoedmarkt hierop zou moeten reageren.

De dynamiek en flexibiliteit die retailers nu op allerlei fronten vragen is binnen onze sector vaak nog ver te zoeken. Dit ligt ook aan de traditionele waarderingsmethodiek waarbij zekerheid (lange contracten en vaste huren) gewaardeerd wordt boven ondernemerschap.

Dit staat haaks op de hedendaagse wens van retailers. De vastgoedmarkt moet meegaan in de ontwikkelingen die de retailers (onze klanten) doormaken. Met uitzondering van toplocaties wordt het steeds lastiger traditionele huurcontracten te sluiten. De markt vraagt om samenwerking die gericht is op een succesvolle exploitatie, waarbij flexibiliteit in huur, looptijd, samenwerkingsvormen, ruimte en de relatie met internet een rol kunnen spelen. In toenemende mate wordt ook van de partijen in de vastgoedmarkt ondernemerschap gevraagd en dat kan alleen als zowel huurder als verhuurder de ruimte krijgen om te ondernemen. In de onderlinge verhouding waar het gaat om bescherming zal een en ander moeten veranderen. Ditzelfde geldt ook voor wetgeving en waarderingsmethodieken. In praktijk blijkt dit niet eenvoudig. Echter, als het doel is aantrekkelijker, economisch stabiele winkelgebieden te creëren met veel verrassingen en succes, dan zou iedereen toch zijn beste beentje voor willen zetten?

Richard Dallinga, Director Retail Jones Lang LaSalle Nederland bekijk de video >

scn 4 | 2012 29

ADVERTORIAL

Verbeteren van energieprestatie is één manier om winkelvastgoed te verduurzamen De grootste belegger in Nederlands winkelvastgoed, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, heeft het afgelopen jaar de energieprestatie van alle ruim 1300 winkelunits in de beleggingsportefeuille in kaart gebracht. Daarmee is Syntrus Achmea de eerste - en vooralsnog enige - belegger van wie de volledige winkelportefeuille is voorzien van gecertificeerde, bij Agentschap NL afgemelde duurzaamheidslabels.

Om ook huurders bij verduurzaming te betrekken, werd bovendien het zogeheten duolabel ontwikkeld. Want volgens Syntrus Achmea is een duurzaam winkelpand meer dan een duurzaam casco.

René Vierkant, Director Winkelbeleggingen: “Het officiële duurzaamheidslabel voor commer­ cieel vastgoed heeft uitsluitend betrekking op het casco. Dat gaat ons niet ver genoeg. In het geval van winkels betreft het zelfs niet altijd het vol­ ledige casco; grote retailers brengen vaak zelf de winkelpui aan. De invloed van de eigenaar is dus betrekkelijk gering.”

Duolabel voor exterieur en interieur van winkels “Om onze huurders medever­ antwoordelijk te kunnen maken voor verduurzaming, hebben wij samen met ingenieursbureau Search het duolabel ontwikkeld.

Dit duolabel is in feite een up­ grade van het officiële label, in die zin dat het op het exterieur en het interieur betrekking heeft.

Aan de hand van een onafhanke­ lijke beoordeling van het geheel worden voor zowel de eigenaar als de huurder verbeteradviezen opgesteld. Effecten van maatrege­ len worden in beeld gebracht en teruggekoppeld.”

Winkeliers staan open voor energieadviezen

René Vierkant | director Winkelbeleggingen Syntrus Achmea

“De verbeteradviezen die op de winkelinrichting betrekking hebben, leggen we aan onze huurders voor”, vervolgt Vierkant. “Dat doen we op, zoals wij dat noemen, logische momenten. Bijvoorbeeld naar aanleiding van een door ons voorgenomen verbouwing of het periodieke contractoverleg.

Het gaat altijd om praktische, goed uitvoerbare adviezen. Denk aan het aanbrengen van een energiezuinig warmtegordijn of toepassing van duurzame verlichting. Huurders staan beslist open voor deze adviezen. De grote winkelketens voeren vaak zelf al een duurzaamheidsbeleid, maar daarin ligt het accent op de inkoop, op de wijze waarop producten worden gemaakt en verhandeld. Een verbeterde energieprestatie

Winkelcentrum Zaandam

vormt daar een mooie aanvulling op. Ook dat hoort bij maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Voor de kleinere retailers is energiebesparing uiteraard een sterk argument om adviezen op te volgen. En wat het beleggersbelang betreft: duur­ zame panden blijven goed verhuurbare panden.”

Ook in citymarketing moet die samenhang het vertrekpunt zijn. Ons winkel­ vastgoed is hoofdzakelijk in de hoofdwinkelstraten te vinden, maar om te kunnen floreren, hebben deze straten een aantrekkelijke omgeving nodig.

Daarnaast nemen wij onze verantwoordelijkheid door kritisch toe te zien op het soort retailers dat onze panden huurt. Grote aantrekkingskracht gaat uit van internationale hippe ketens. Daar zorgen wij voor.”

Beleggen is als zodanig al duurzaam

Groeiende vraag naar woningen in binnenstad biedt perspectief

Het begrip duurzaamheid wordt door Syntrus Achmea overigens nog breder uitgelegd dan alleen in termen van energieprestaties.

René Vierkant: “Dat is inherent aan het feit dat we in opdracht van pensioenfondsen handelen.

Dan staat alles wat je doet in het teken van de langere termijn. Wat dat betreft kun je stellen dat beleggen als zodanig al duurzaam is. Neem eens een kijkje op het door Syntrus Achmea gelan­ ceerde Wikistedia, een on­ en offline platform rond het wonen, werken en winkelen van 2030.

Daar zie je wat wij onder duurzaamheid verstaan.”

Vitaal houden van binnensteden Syntrus Achmea belegt in winkelvastgoed in binnensteden en grote winkelcentra in stadswijken.

Het gaat om een portefeuille met een totaal belegd vermogen van 2,5 miljard euro.

“Een belangrijke voorwaarde voor rendement op de lange termijn is dat binnensteden vitaal blijven.

Oude binnensteden staan er al meer dan honderd jaar en moeten zeker nog eens honderd jaar mee.

Hun vitaliteit staat echter onder druk, onder andere als gevolg van internetwinkelen. Dat is niet gunstig voor de belegger, maar ook niet voor gemeenten, winkeliers, bewoners en winkel­ publiek. Wij voelen ons medeverantwoordelijk en stemmen ons beleid en ons handelen daarop af.

Dat doen we op verschillende manieren.

Zo brengen we regelmatig alle stakeholders in een stad bij elkaar om te praten over de kwali­ teit van de totale binnenstad. Binnenstadsbeleid moet in onze visie gericht zijn op het bewaken van de samenhang tussen de hoofdwinkelstraten en de aanloopstraten ­ veelal de ‘knuffelstraten’ met de leuke winkeltjes en horecabedrijven.

Het vitaliteitvraagstuk laat zich evenwel niet altijd en overal met winkels oplossen, weet Vierkant. “De wereld verandert, dat is een feit. Er zijn winkel­ straten die het op lange termijn niet gaan redden. Dan moet je op zoek naar alternatieven. En die zijn er. Zeer kansrijk is de grote schaarste die ontstaat aan woningen voor ouderen in binnensteden, al dan niet met zorgmogelijk­ heden. Waar ooit sprake was van een trek uit de steden, willen mensen nu weer terug. Terug naar de levendigheid en het hoge voorzieningenniveau van de stad. Met de vergrijzing neemt de vraag naar deze woningcategorie snel toe, maar het huidige aanbod is lang niet toereikend. De transformatie van winkelmilieu naar winkel­ en woonmilieu biedt een nieuwe economische basis voor stadsvernieuwing. Zo vang je twee vliegen in één klap: waar mensen wonen is behoefte aan voorzieningen en de leegstand wordt tegengegaan.

Ook dat valt onder duurzaamheid. Duurzame kwaliteit van de binnenstad en een gunstige waardeontwikkeling voor de belegger. Vanwege het relatief stabiele rendement dat winkels al geruime tijd opleveren, willen pensioen­ fondsen daar graag in beleggen. Ontwikkelingscapaciteit is daarom een belangrijk criterium in ons aankoopbeleid.”

Over Syntrus Achmea Beleggen, financieren en ontwikkelen van vastgoed voor de beleggings­ portefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen zijn de kernactiviteiten van het vastgoedbedrijf. Daarbij wordt nadrukkelijk gezocht naar een balans tussen de financiële en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed en staan verantwoord rendement, duurzaamheid, kwaliteit en transparantie centraal.

marketing

Wijkwinkelcentrum Oosterheem is gelegen in gelijknamige wijk van Zoetermeer en is op 5 oktober geopend voor het winkelend publiek.

Begin 2013 wordt ook het horecagedeelte opgeleverd (fase 2). In de wijk wonen voornamelijk jonge, dynamische gezinnen en dat biedt bijzondere kansen voor een uitgekiende online-marketing. Shopping Centre News sprak met Marjolein van de Ven, marketingcommunicatiemanager bij WF Communicatie.

Marjolein van de Ven

Oosterheem:

H

et wijkwinkelcentrum Oosterheem is een ontwikkeling van ING Real Estate en vanaf januari 2013 neemt Corio het winkelcentrum in portefeuille.

Voorafgaande aan de opening van het winkelcentrum is WF Communicatie aan de slag gegaan om de consument te informeren over wat er komen ging en vervolgens is de opening begeleid en het vervolg opgepakt. Marjolein van de Ven stond aan de basis van de marketing communicatie strategie en coördineert de marketingcommunicatie en evenementen voor nu en volgend jaar. Wat dit project bijzonder maakt, is het zware accent dat op online communicatie gelegd wordt. Waarom deze keuze?

Marjolein van de Ven: ‘In de samenstelling van de wijk zagen wij hiervoor kansen. Er wonen veel jonge en dynamische gezinnen en deze mensen hebben voor het overgrote deel allemaal een geavanceerde mobiele telefoon. Bovendien is het kenmerk van deze groep dat men sterk online georiënteerd is. Wij hebben het accent op de inschakeling van Facebook gelegd. In het begin, voorafgaande aan de opening, hebben we een mix van online en offline communicatie ingezet (met name om de aanwezigheid van Oosterheem op Facebook te promoten), maar vanaf de opening is er de verschuiving naar bijna geheel online.’

Pre-opening Zoals gezegd, werd voorafgaande aan de opening Facebook uitvoerig bekendgemaakt. Marjolein van de Ven: ‘In aanloop tot de opening hebben we Facebook ingeschakeld voor een fietsmandenactie. Tot aan de opening werden er honderd gratis fietsmanden weggegeven, elke dag tot de opening één, helemaal in de huisstijl van Oosterheem. Op die manier ben je natuurlijk ook offline bezig, want er fietsen nu honderd mensen rond met een fietsmand van het winkelcentrum waarmee je ook offline herkenbaarheid en naamsbekendheid creeert.’

‘In het begin is het natuurlijk heel belangrijk om op Facebook volgers te krijgen. Daar heeft de fietsmandenactie aan

32 scn 4 | 2012

marketing

een bericht geplaatst waarin gemeld werd dat er inderdaad technische problemen waren, en dat er hard aan gewerkt werd om de pinautomaat op korte termijn te laten werken. Geen directe oplossing, maar op deze manier kun je de verwachtingen managen. Mensen weten waar ze aan toe zijn en je merkt dat dit gewaardeerd wordt.’

Intensiever ‘Met online-media werken is anders dan met

de reguliere media’, zegt Marjolein van de Ven. ‘Het is actie en reactie en dat inderdaad bijna 24/7. Je staat echt in contact met je doelgroep. Zo hadden wij voor de opening de battle of artists. Via Facebook mocht de consument stemmen op de artiest van zijn of haar voorkeur. Wij hadden twee keuzen voor de volwassenen en twee keuzen voor de kinderen. De mensen hebben echt veel gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te stemmen. Niet alleen krijg je zo een goed beeld van wat de doelgroep wil, maar ook ga je mensen aan je binden en kan je werken met een actieve community.’

De openingsdag trok een groot publiek

focus op online communicatie bijgedragen, maar ook plaatsen we doorlopend interessante content op de Facebook-pagina van Oosterheem.’ reageren Dat men op het winkelcentrum zat te wachten, blijkt wel uit het feit dat bijna 40 procent van de vrienden op Facebook erover praat. ‘Dat is ook wat social media zo interessant maakt, want niet alleen ‘praten’ wij met hen, zij ook met én over ons. Het is daarom van belang dat er bij wijze van spreken 24/7 iemand die conversaties volgt, om direct op berichten — zowel positieve als negatieve — te kunnen reageren en zo mogelijk om te buigen. We hoeven er niet al te moeilijk over te doen dat er soms een negatieve reactie voorbij komt: dat heb je overal. Maar juist door er snel op te reageren merk je dat er wat aan te doen valt en dat dit gewaardeerd wordt. Een voorbeeld: tijdens de opening werden er tussen 14 en 18 uur gevulde shoppers uitgedeeld Al snel zagen wij op Facebook dat er door werkende vrouwen, die op dat tijdstip niet langs konden komen, gemopperd werd. Vervolgens hebben wij daarop snel gereageerd en gemeld dat we voor die groep 500 tassen zouden bewaren, die op een later tijdstip opgehaald konden worden. Zo hebben we een negatief geluid omgebogen naar iets positiefs en dat werd enorm gewaardeerd.’

Marjolein noemt nog een ander voorbeeld: ‘Er komen veel opmerkingen over de pinautomaat, de tijdelijke is weg maar de nieuwe doet het nog niet. Wij hebben toen op Facebook

Winkeliers zijn verbaasd als ze zien dat er op een berichtje over een nieuwe winkel vijfhonderd reacties komen

Boodschappentassen in de huisstijl

Wat vindt de winkelier? Marjolein van de Ven stelt dat

de rol van de winkeliers ook bij social media heel belangrijk is. ‘Wij hebben regelmatig content nodig en die moet voor een belangrijk deel van de winkeliers komen. Zij moeten hun aanbiedingen doorgeven, nieuwe collecties, hun medewerkers, enzovoort. Dat is wel een hele verandering in de mindset van de winkelier en daarmee moeten we hen helpen. Wij moeten laten zien welke kansen social media bieden en ja, dat werkt anders dan vroeger toen je eens in de twee maanden gezamenlijk een advertentie plaatste. We laten de winkeliers dus op bijeenkomsten en via nieuwsbrieven zien hoe nieuwe media werken en welke mogelijkheden deze hen als winkelier bieden.’

Intussen zijn de meeste winkeliers in Winkelcentrum Oosterheem positief, maar sommigen hebben nog wat koudwatervrees. Men is verbaasd als men ziet dat er op een berichtje

>

lees verder op pagina

34 scn 4 | 2012 33

marketing

<

vervolg van pagina

33

over een nieuwe winkel 500 reacties komen. Als een ondernemer ziet dat het zo werkt, dan groeit het vertrouwen in dit medium ook. Zelf kunnen we zeggen dat het in deze wijk en voor dit winkelcentrum inderdaad zo uitpakt als we verwacht en gehoopt hadden.’

Anders werken voor het communicatiebureau H et werken met online media zorgt er ook voor dat er wat ver-

andert in het werk van het communicatiebureau. Marjolein van de Ven: ‘Het is intensiever omdat je afhankelijk bent van goede content. Zo moet je veel meer achter de ondernemers

aanzitten. Dat is echt anders dan vroeger, toen je een jaarplanning maakte en met je producties van datum naar datum werkte.’

Dit is wel een hele radicale omslag en het betekent niets minder dan dat jullie als bureau heel veel vertrouwen hebben in de nieuwe media, in social media. ‘Dat klopt. In het begin leek het misschien op een hype, maar intussen kunnen we de conclusie trekken dat dit niet zo is. Het is een echte omslag in het gebruik van de communicatiemix. Online is zeker op winkelgebied erg belangrijk geworden. Met name voor de oriëntatiefase van de consument is een goede online-aanwezigheid een must. Naar mijn idee zal het fysieke winkelen zeker wel blijven, maar die oriëntatie gaat daaraan vooraf. Mijn advies is dan ook dat je als winkelcentrum — als je doelgroep dit toelaat — zeker de kansen van sociale media moet pakken.’

Aantoonbaar effectief? Vroeger (...) keek je als mar-

keteer naar de bereikcijfers van de gedrukte of uitgezonden media. Afhankelijk van de bron, waren die best betrouwbaar en een goede indicatie van hoeveel mensen in een bepaalde plaats of gebied jouw advertentie zouden zien (of horen, bij radio). Hoe werkt dit met online media?

Marjolein van de Ven: ‘Wij hadden binnen drie maanden bijna drieduizend volgers. Allemaal uit Zoetermeer, in de doelgroep passend bij het winkelcentrum en allemaal bezig met het winkelcentrum. Op zich zou je zeggen dat dit een klein bereik is ten op zichte van gedrukte media. Maar daarbij blijft het niet. Als een volger reageert op een bericht over het winkelcentrum, dan wordt dit bericht gedeeld met al zijn of haar vrienden. Dan heb je een bereik dat zich uitbreidt als een olievlek en het oorspronkelijke aantal verveelvoudigt! In ons geval tot over de 200 duizend heen. De tools die Facebook je geeft maken het mogelijk om heel goed je bereik te zien en ook de segmentatie daar van. Als marketeer heb je dus inzicht in de effecten van wat je doet en kan je dus heel goed bijsturen of gerichter werken. Zo plaatsen we ook Facebook-ads en zorgen ervoor dat die door mensen met het juiste profiel gezien worden. Online media geven echt nieuwe kansen, ook voor winkelcentra. Maar het moet wel bij het profiel van de doelgroep passen’, besluit Marjolein van de Ven. •

34 scn 4 | 2012

SSM blij SSM Retail Platform startte na de lunchbijeenkomst van juni 2010 een werkgroep die moest onderzoeken welke aanpassingen het toen in omloop zijnde ROZ Model Huurcontract Winkelruimte 2008 meer acceptabel voor met name huurders zouden maken.

Jack de Vreede, secretaris SSM, vertelt over de bijzondere samenwerking tussen huurders en verhuurders in deze werkgroep en het resultaat: het ROZ model 2012.

roz-model 2012

Jack de Vreede, secretaris SSM

T

erug naar 2010. Wat de ssm al wist, bleek overduidelijk ook in de bijeenkomst van dat voorjaar: veel huurders hadden flinke problemen met het rozmodel 2008, waardoor er ook nog veel gewerkt werd met model 2003 en eigen creaties. Ook de rnd deed een duit in het zakje met een eigen model, maar dat bleek het — voor met name verhuurders — ook niet te zijn. Jack de Vreede: ‘Het was daardoor toch wel een beetje een rommeltje en bovendien waren verhuurder en huurder vooral bezig elkaar bij onderhandelingen over huurcontracten het leven zuur te maken. Het ging dan telkens over dezelfde punten en met name over de algemene bepalingen. Zonde van de tijd en daarbij zijn er belangrijker dingen, zoals er samen voor zorgen dat de consument naar de winkel komt.’

Tijdens de ssm-bijeenkomst van 2010 bleek duidelijk dat zowel huurders als verhuurders het nut er van in zagen om ergens in het begin het al over een groot aantal zaken eens te zijn. ‘Natuurlijk, de pandspecifieke zaken, daar moet je goede afspraken over maken.’ zegt De Vreede. ‘Maar al het andere,

Er werd heel open met elkaar gepraat, zonder dat de hakken in het zand gingen onze aanbevelingen. Weliswaar kostte de aanpassing nog enige tijd, maar op 3 oktober van dit jaar presenteerde de roz dan toch het roz model huurcontract winkelruimte 2012.’ gebalanceerd model Niet alle aanbevelingen van de ssm-werkgroep zijn overeind gebleven. Jack de Vreede: ‘Maar het grootste deel toch wel. Ik hoop oprecht dat de markt ook vindt dat dit een goed werkbaar model is. Het is echter ook bij deze versie logisch dat zowel de verhuurder als de huurder geen 100% tevredenheid zal bereiken. Maar we zijn beslist meer opgeschoven naar het midden. Het is nu een gebalanceerd model voor alle partijen.’

met ROZ-model 2012 daar moesten we toch veel tijd in kunnen besparen. Binnen het bestuur van ssm is toen besloten een werkgroep Huurovereenkomst in het leven te roepen, bestaande uit verhuurders en huurders, om te onderzoeken of we samen tot een evenwichtiger model konden komen.’

Waarom SSM? s sm Retail Platform is een organisatie

waarin huurders en verhuurders vertegenwoordig zijn daarmee een prima platform om dit te proberen. De werkgroep bestond uit vijftien mensen: vooraanstaande retailers, beleggers, een ontwikkelaar, een vastgoedbeheerder en enkele makelaars zaten samen aan tafel. In het bijzonder ook die partijen die behoorlijk wat moeite hadden met het roz 2008model. Deze groep werd vervolgens aangevuld met de juristen Anneloes de Fouw (Bricks) en Tomas Steenmetser (Lexence).

Jack de Vreede: ‘Met deze groep is een aantal stevige sessies gehouden en we hebben echt geprobeerd om deze uitersten bij elkaar te brengen. Dat ging erg goed. Er werd heel open met elkaar gepraat, zonder dat de hakken in het zand gingen.

De beide advocaten droegen daar aan bij door een uitstekende voorbereiding. Het resultaat was dat we het uiteindelijk over een hoop zaken eens konden worden.’ ssm Retail Platform stelde vervolgens een lijst met aanbevelingen voor de roz op. Waarom geen eigen ssm-modelcontract? ‘Wij hebben van te voren ook gesteld dat we liever geen ssm-model wilden. We zijn een platform en dat past niet bij ons. Maar had dat zo gemoeten, dan hadden we het uiteindelijk wel gedaan. Gelukkig bleek dat de roz open stond voor

Wanneer gaan we dat zien? ‘Dat moet nu gaan blijken: iedereen kan het model 2012 van de website www.roz.nl downloaden, bekijken en natuurlijk gebruiken. Zoals gezegd, er zullen altijd specifieke zaken blijven die anders geregeld moeten worden. Zo heeft de werkgroep ook opgemerkt dat er toch belangrijke verschillen zijn in de model-huurovereenkomst voor een bestaand winkelpand, een bestaand winkelcentrum of een ontwikkelingsproject. Dat vraagt altijd weer om specifieke aanvullingen in het contract. Partijen hebben natuurlijk altijd de mogelijkheid om die er in op te nemen, maar wellicht dat roz ooit voor deze drie specifieke winkelomgevingen nog met een aangepast modelcontract komt.’

Hoeft ssm zich dus voorlopig niet meer druk te maken over onderwerpen met een juridisch karakter?

Jack de Vreede: ‘Nou nee. Eerder dit jaar zijn wij bij ssm begonnen met aandacht te geven aan de aspecten servicekosten en promotiekosten. Met name voor de servicekosten van nieuwe projecten worden nogal eens foute inschattingen gemaakt of is de manier waarop die kosten tot stand gekomen zijn in nevelen gehuld. In onze werkgroep Huurovereenkomst hebben we hier wel bij stil gestaan, maar er voorlopig voor gekozen aan te sluiten op de bestaande Leidraad Servicekosten. Dit kan nog wel verder aangescherpt worden en we willen dit op dezelfde manier gaan behandelen als nu de huurovereenkomst.’

• *roz = Vereniging Raad voor Onroerende Zaken

scn 4 | 2012 35

Evenwicht tussen architectuur en functionaliteit K3H werkt vanaf het ontwerp tot en met de oplevering aan een project. Architectuur/stedenbouw, projectbegeleiding, coördinatie, bestekken maken, calculeren en tekenen zijn in eigen hand en zo controleren wij de uiteindelijke kwaliteit. Onze ontwerpen zijn niet stijlvast. Wel stijlvast is onze manier van omgaan met opdrachtgevers en projecten: gedreven, betrokken, luisterend, onderzoekend en respectvol! Onze doelstelling is een eensluidend antwoord te geven op de wensen van de opdrachtgever. Rekening houdend met de locatie, de context en andere krachtvelden zullen alle randvoorwaarden samenkomen in één oplossing.

Het zoeken naar de essentie van de opgave is een voorwaarde evenals het zoeken naar evenwicht en samenhang.

Postbus 11 7710 AA NieuwleuseN 0529 485 888 www.k3h.Nl

Al 25 jaar biedt WPM Groep ‘samen meer waarde’ in de vastgoedmarkt. 25 jaar ervaring die telt. Zo blijft WPM Groep voor u een sterke, actieve en solide partner bij de exploitatie en transformatie van vastgoed. Nu én in de toekomst.

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

duurzaam herontwikkelen

â&#x20AC;&#x2DC;Terug naar klassiek straatbeeldâ&#x20AC;&#x2122; De kwaliteit van de binnenstad kan je als vastgoedbelegger voor een belangrijk deel in eigen hand nemen, zo laat Redevco zien met de herontwikkeling van een aantal naast elkaar gelegen winkelpanden aan de Kleiweg in Gouda.

Shopping Centre News sprak met managing director Clemens Brenninkmeijer en development manager Robert Bakker van Redevco Nederland.

scn 4 | 2012 37

duurzaam herontwikkelen

R

edevco bezit al sinds de jaren ’80 een winkelcomplex aan De Kleiweg in Gouda, de ‘Kalverstraat’ van deze stad. Met de aankoop van de panden op nummer 24–30 in maart van dit jaar, heeft Redevco nu een aaneengesloten reeks winkelpanden van 7000 m2 in bezit.

Clemens Brenninkmeijer: ‘Wij zagen voor deze locatie prima herontwikkelingsmogelijkheden, waarbij we twee vliegen in één klap konden slaan. Allereerst een oplossing voor de niet goed functionerende passage en daarnaast het terug brengen van sfeer en beleving in dit deel van de straat door de sfeerloze jarentachtigarchitectuur vaarwel te zeggen. Met het ontwerp van Soeters en van Eldonk Architecten staat er nu over zeventig meter een rij winkelpanden die perfect past bin-

recordtijd De herontwikkeling van de panden aan de Klei-

weg is in recordtijd uitgevoerd. Development Manager Robert Bakker: ‘Na aankoop van het winkelpand op de nummers 24–30 in januari, zijn wij in mei gestart met de verbouwing en begin oktober al was het geheel bijna honderd procent bouwkundig gereed. In onze aanpak hebben we de niet functionerende passage dichtgezet en de winkelpanden aangepast naar de behoeften van de retailer anno nu. En dat allemaal terwijl de winkels door konden exploiteren.’

De huidige huurders (c&a, we, Blokker en v&d) zijn aan de Kleiweg gevestigd gebleven en hun winkels worden na de verbouwing geoptimaliseerd. Als extra trekker is The Sting toegevoegd.

Clemens Brenninkmeijer en Robert Bakker

Redevco's panden aan de Goudse Kleiweg, ten tijde van de foto vrijwel bouwkundig gereed

nen het sfeerbeeld van de rest van de binnenstad. Het is geen replica van echte oude bouw, maar meer een knipoog naar het verleden.’

De mensen van Redevco zijn van mening dat zij als vastgoedeigenaar nadrukkelijk kunnen bijdragen aan de kwaliteit van onze binnensteden. ‘De consument moet zich in die omgeving goed voelen, dat is de sleutel tot succes.’ zegt Brenninkmeijer. Redevco voerde soortgelijke operaties dan ook al uit met panden in Breda en Haarlem en voor Venlo en Zaandam liggen er plannen klaar.

38 scn 4 | 2012

partner Maar is het nu niet moeilijk om in tijden als deze dit soort ingrijpende operaties door te voeren? Je hebt hiervoor immers wel de medewerking van de retailer nodig. Clemens Brenninkmeijer: ‘Het is waar dat dit soort ingrepen vaak moeilijk realiseerbaar zijn in tijden van crisis. Toch blijkt het ook nu mogelijk om die medewerking te krijgen, vermits je een goede visie op de toekomst hebt. Zoals gezegd hoort in die visie de kwaliteit van de binnensteden thuis. Daar moeten we als vastgoedeigenaar en retailer samen aan werken. Redevco stelt zich hierin ook als partner van de retailer op en wij zijn dan ook

duurzaam herontwikkelen

ons hiervoor aangewezen kon worden, hebben wij daar volmondig ‘ja’ op gezegd. Voor ons en de werkgroep Duurzaamheid van de nrw, betekende dit dat wij dit project volledig gedocumenteerd hebben. Dus van de vleermuizen tot het proces van bouwen en alles wat er tussen zit. In die zin is het een echt ‘leerproject’ voor de sector geworden.’

De Kleiweg in Gouda: boven de oude situatie, daaronder na de herontwikkeling

bereid om te participeren in de kosten die een ingreep als deze op winkelniveau met zich meebrengt.’

duurzaamheid Hoe kijken retailers tegen duurzaamheid aan? Vinden zij het niet vooral een kostenverhogend verhaal?

Clemens Brenninkmeijer: ‘Het komt voor dat een retailer in deze tijd duurzaamheid minder aandacht wil geven, het even minder belangrijk vindt. Het tegendeel is echter waar. We moeten nú beter met onze resources omgaan. Daarbij komt dat het onze ervaring is dat het toepassen van maatregelen op het gebied van duurzaamheid niet altijd direct kostenverhogend werkt. Wij bouwen daar ook steeds meer kennis in op.

Het is wel belangrijk dat wij het duurzaamheidsverhaal heel goed uitleggen aan onze retailers. Daarbij speelt het ook een

Een duurzame herontwikkeling R edevco is een van de ‘founding fathers’

van de Dutch Green Building Council (dgbc). Het mag dan ook niet verbazen dat het project Kleiweg herontwikkeld is met veel aandacht voor duurzaamheid.

Robert Bakker: ‘Wij streven er naar om met dit project een breeam ‘very good’ voor nieuwbouw te behalen. De hele herontwikkeling is op alle niveau’s uitgevoerd volgens de spelregels van breeam.

Zo bleek dat er in dit gebied op enkele locaties vleermuizen huisde. Wij hebben biologen laten onderzoeken welke gevolgen de herontwikkeling voor deze populatie zou hebben. Dat bleek mee te vallen, maar even goed hebben we stimulerende maatregelen voor hun huisvesting genomen.’

Natuurlijk is er ook het technische aspect van duurzaamheid: ‘Anders dan bij kantoren, doe je een (her-)ontwikkeling van winkelpanden echt samen met de retailers. Wij bezitten het casco, maar de huurder zorgt zelf voor de technische installaties. In dat traject zoeken wij ook samenwerking om tot een zo duurzaam mogelijke invulling te komen. Bovendien letten wij in het programma van eisen van meet af aan op de kleinste details die tot verbetering kunnen leiden. Zoals bijvoorbeeld waterbesparende kranen of dual flush toiletten. Of het optimaal inregelen van de installaties. Het is echt de kunst om overal waar het kan een paar procent besparing te vinden. En om met coach Mark Lammers (dameshockey) te spreken: vijftig keer twee procent werkt ook!’

Het project Kleiweg is voor de Nederlandse Raad van Winkelcentra als pilot aangewezen voor ‘duurzaam bouwen’.

Robert Bakker: ‘Toen de nrw aan ons vroeg of een pand van

Ja, wij denken dat de binnenstad gaat winnen, alleen al omdat het stadshart uitstekend functioneert als ontmoetingsplaats rol dat onze scope als vastgoedeigenaar per definitie een langere termijn beslaat dan die van de retailer. Maar wij hebben hierbij een goed verhaal, dat is zeker.’

‘Met breeam in de hand krijg je er grip op.’ Zegt Robert Bakker. ‘Enerzijds gaat het daarbij om een stuk bewustwording, anderzijds om de juiste keuzes maken. En daarbij helpt het al als je die keuzemogelijkheden inzichtelijk maakt.’

De binnenstad als winnaar? Met het inzetten op kwa-

liteit werkt Redevco hard aan het onderscheidend vermogen ten opzichte van bijvoorbeeld web-winkelen. Maar kan het reële winkelen het uiteindelijk winnen van het virtuele winkelen? Clemens Brenninkmeijer: ‘De consument zoekt in de fysieke winkel convenience en beleving. Ik denk dat wij dit intussen goed weten vorm te geven in onze binnensteden.

Sowieso denk ik dat die binnensteden een stuk aantrekkelijker voor de consument zijn dan bijvoorbeeld de planmatig ontwikkelde winkelcentra van de jaren tachtig. En ja, wij denken dat de binnensteden gaan winnen, alleen al om reden dat zij bij uitstek functioneren als ontmoetingsplaats. We moeten echter actief met onze binnensteden omgaan. Samen met de retailers moeten we blijven innoveren. Dat vraagt flexibiliteit en die is er soms niet vanwege bijvoorbeeld wetgeving. Dat zijn dus echte uitdagingen. Bij Redevco zijn we aanhanger van ‘meten=weten’ en dat vullen we in door antwoord te zoeken op de volgende vragen: Waar staan we, Wat hebben we, Wat ontbreekt er en Wat moeten we dus doen? Crisis of geen crisis, zo vinden wij dat we moeten werken! ‘ •

scn 4 | 2012 39

projecten

Sfeervol en

40 scn 4 | 2012

projecten

Door Elaine brand

L

Het Nieuwe Centrum Waddinxveen

ongekunsteld Een spiksplinternieuw winkelcentrum op een vers stukje kleigrond. Jawel het gebeurt nog. ASR Vastgoed Ontwikkeling bouwt een volwaardig centrum in Waddinxveen.

Dat er behoefte aan is, blijkt wel uit de voorverhuur. “Er is al ruim 65 procent aan retailers verhuurd zonder dat er één paal in de grond zit.” Ontwikkelingsmanager Take Hannessen en manager investor relations Martin Visser laten zien dat nieuwe ontwikkelprojecten op de juiste locaties nog steeds goed mogelijk zijn.

ange tijd werd getwijfeld waar het nieuwe winkelcentrum van Waddinxveen gerealiseerd moest worden. Of eigenlijk is de term winkelcentrum niet goed uitgedrukt. Het nieuwe gebied moet namelijk fungeren als volwaardig stadshart van Waddinxveen. Als plek waar inwoners niet alleen naartoe komen voor hun dagelijkse boodschappen, maar ook om te shoppen, te wonen, te werken en elkaar te ontmoeten. Maar moest dit centrum op de plek van het huidige winkelcentrum komen? Met het nadeel dat daar niet voldoende meters beschikbaar zijn voor het beoogde plan. Of op de plek pal naast de toekomstige nieuwe woonwijk Triangel? De locatiekeuze viel uiteindelijk op de nieuwe plek.

“We kijken bij deze beslissing vooral waar het centrum ook in de toekomst kan functioneren,” legt Hannessen uit. “Waddinxveen zal de komende jaren nog flink groeien. Dan ligt deze locatie precies in het centrum van de gemeente.”

Ontwikkelen voor de toekomst De grond van de oude Spijsfabriek is eigendom van ASR. Vanuit die positie ontstond dan ook het ontwikkelrecht voor het Nieuwe Centrum. Dat het hier om een A1 locatie gaat, is geen toeval. ASR zoekt de laatste jaren bewuster dan ooit haar locaties uit. Plekken waarvan ze verwacht dat ze het op de lange termijn goed blijven doen.

Het moet een echt centrum worden, dat in de loop der tijd lijkt te zijn ontstaan

Voor het bedrijf is dit onderdeel van het nadenken over duurzaamheid. In Waddinxveen gaan we nóg een stapje verder. Het winkelcentrum wordt namelijk het eerste centrum dat voorzien is van een breeam certificaat en zal straks voor een groot deel op duurzame energie draaien. “We halen in ieder geval drie sterren, maar ik wil voor vier sterren gaan,” vertelt Hannessen. Wko-installatie, duurzaam materiaalgebruik, goede isolatie, het is allemaal in het bouwplan meegenomen. Ook

>

lees verder op pagina

42 scn 4 | 2012 41

projecten

<

vervolg van pagina

41

in de architectuur, stedenbouwkundige structuur, branchering en routing is bewust nagedacht hoe het centrum toekomstbestendig zal zijn. Bovendien zal iedere vierkante meter van het Nieuwe Centrum gecompenseerd worden met een vierkante meter natuur. Als gevolg van het unieke ‘land voor land’ initiatief van ASR in samenwerking met het Utrechts Landschap.

We willen met liefde voor de stad een beter leven creëren, dus hebben we gekeken naar wat de inwoners hier nodig hebben

Planinhoud: sfeervol gemakscentrum Hoe maak je een centrum

toekomstbestendig? Los van locatiekeuze en duurzame energie, moet het er fijn vertoeven zijn voor de consument.

Ook dat draagt bij aan een duurzaam winkellandschap. “Er moet een prettig klimaat heersen waar mensen ook echt zullen winkelen en niet alleen even snel voor hun dagelijkse boodschappen naartoe komen,” vindt Visser. “We hebben daarom heel secuur gekeken naar de branchering, zodat de consument er voor alles terecht kan en niet langer hoeft uit te wijken naar andere gemeentes.”

Het centrum heeft al — naast twee full service supermarkten en een discounter — vele bekende nationale merken kunnen aantrekken, hema, c&a, Xenos en Zeeman, noem maar op. De meeste Nederlandse trekkers zijn er nu al terug te vinden. Ook de modebranche zal rijkelijk vertegenwoordigd worden. Complementaire branches worden echter niet vergeten.

Maar een succesvol winkelcentrum houdt uiteraard niet op bij een goed retailaanbod. De architectuur, bewust uitgevoerd door verschillende architecten, zodat die heel divers en veelvormig is, straalt een gemoedelijke sfeer uit.

“Dat kenmerkt dit centrum. De pandjes, de verschillende vormen en kleuren, het moet een echt centrum worden, dat geleidelijk aan in de loop der tijd lijkt te zijn ontstaan. En niet op een nieuwbouw-blokkendoos,” beschrijft Hannessen. woningen Het centrum wordt gere-

aliseerd op een grote plaat tussen twee dijken in. Onder het centrum komt een forse parkeergarage, waar niet alleen ruim voldoende plekken zijn, maar dat voor bezoekers ook nog eens de eerste twee uur gratis is. Op dijkniveau bevinden zich de winkels. Daarboven en daartussen worden zeer diverse woningen gebouwd. De ongeveer 255 woningen variëren van startersapparte-

Artist impression van het nieuwe centrum

menten van 70 m2 tot ruime eengezinswoningen van 200 m2. Naast koopwoningen, is er een gevarieerd aanbod van sociale en particuliere huurwoningen. Om de multifunctionaliteit van een waar stadscentrum te creëren, komt er ook een grote bibliotheek (die met haar 1500 m2 voor verschillende doeleinden inzetbaar is. Denk bijvoorbeeld aan voorstellingen of tentoonstellingen), verschillende daghorecagelegenheden, een gezellig plein met terrassen en in de toekomst een kantoorpand. Een echt gemakscentrum.

“Ons bedrijfsmotto is dat we ‘met liefde voor de stad een beter leven willen creëren’. Zodoende hebben we gekeken naar wat de inwoners hier nodig hebben. We voegen met dit centrum echt iets toe aan de gemeente. Het centrum biedt niet alleen alle voorzieningen en veel gemak, maar het is ook een plek waar inwoners prettig kunnen verblijven, waar ze een kopje koffie kunnen drinken op het terras,” verwoordt Visser.

Moeiteloos winkelen Ja, het

Martin Visser (l) en Take Hannessen van ASR Vastgoed

42 scn 4 | 2012

wordt fijn vertoeven in het centrum van Waddinxveen. De mooie openbare ruimtes met jeu de boules baan, bankjes, een horecaplein en zelfs een openbaar toilet., “We realiseren ons dat dit geld kost, maar we willen dat de consument hier straks echt van alle gemakken voorzien is. Het zit allemaal

column

de fouw Een nieuw ROZ-model – deel 2

Z

oals in mijn vorige column al toegezegd zou ik u deze keer kort de veranderingen schetsen in het nieuwe ROZ model 2012. Het uitgangspunt van dit model is geweest om de huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor zowel verhuurder als huurder meer transparant en evenwichtig te laten zijn. Die transparantie is met name terug te vinden in de tekst van de huurovereenkomst.

in die gedachte dat dit een gemakscentrum moet worden,” verklaart Hannessen. “Wij willen bereiken dat je zonder problemen je boodschappen kunt doen en dat je daarbij ook nog lekker kunt shoppen. Je kunt hier straks moeiteloos winkelen.”

In het kader van fijn winkelen is over alles goed nagedacht: het geliefde winkelachtje, een goede doorstroming door bekende trekkers op de hoeken te zetten. Alle winkels worden gepasseerd, er is geen dode hoek terug te vinden in het plan. “Dat onderscheidt dit centrum, het is degelijk en het wordt op een goede manier en op de juiste plek uitgevoerd,” concludeert Hannessen.

ASR verwacht dan ook dat het centrum dankzij haar zeer uitgebreide branchering en uitstekende bereikbaarheid niet alleen de inwoners van Waddinxveen zal aantrekken, maar dat ook mensen van buiten Waddinxveen hier graag naartoe zullen komen. “Er wordt in deze tijd heel kritisch gekeken naar retail en als je dan ziet hoe hoog onze huurpercentage al ligt, terwijl er nog geen paal in de grond zit, dan besef je dat mensen echt waarderen wat wij gecreëerd hebben. Dat maakt ons wel trots,” zegt Visser. “Dat je dit in deze tijd kan waarmaken is een hele prestatie.”

De bouw start 10 november. De oplevering van Het Nieuwe Centrum Waddinxveen is gepland in het vierde kwartaal 2014.

•

Dit begint al bij artikel 1.1; wat wordt er nu eigenlijk verhuurd? Is dit een bedrijfsruimte of een winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW? Dit lijkt misschien niet zo’n belangrijk verschil, maar dit heeft alles te maken met artikel 4.1 van de algemene bepalingen. Hierin verklaart de verhuurder dat hij verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle vereiste vergunningen voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1. van de huurovereenkomst. Het is dus van belang hier goed bij stil te staan. Ook in artikel 3 van de huurovereenkomst is meer transparantie aangebracht.

In de vorige ROZ modellen stond slechts de mogelijkheid van een verlenging van de huurovereenkomst opgenomen, waarbij beide partijen de huurovereenkomst na ommekomst van de eerste huurperiode konden opzeggen.

Nu staat er een duidelijke keuzemogelijkheid opgenomen: komen zij een verlenging of een optieperiode ten behoeve van de huurder overeen? In de artikelen 9 en 10 wordt verduidelijkt welke voorzieningen door en voor rekening van verhuurder respectievelijk huurder worden aangebracht, of deze al dan niet deel uitmaken van het gehuurde, wie het onderhoud hiervan verricht en of de huurder deze bij het einde van de huurovereenkomst weer moet verwijderen. Het goed vastleggen van deze punten kan zeer veel discussies voorkomen. Ook hot topics als het energieprestatiecertificaat (wordt dit al dan niet verschaft bij het aangaan van de huurovereenkomst) en asbest (zijn verhuurder en/of huurder hiermee bekend bij het aangaan van de huurovereenkomst?) hebben een plaats gekregen in de nieuwe huurovereenkomst.

Ook de algemene bepalingen laten heel wat veranderingen zien. De lengte van deze column staat helaas een bespreking van alle

wijzigingen niet toe, maar ik licht de belangrijkste er kort voor u uit. In artikel 2.2. is opgenomen dat de verhuurder gebreken die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde moet meedelen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Als een vergunning die noodzakelijk is voor het gebruik van het gehuurde wordt ingetrokken als gevolg van een doen of nalaten door de verhuurder kan dat op grond van artikel 4.4. een gebrek opleveren (voorheen was dit niet het geval). De verhuurder dient inzage te geven in de wijze waarop de promotiebijdrage wordt aangewend (artikel 8.1) en dient op grond van artikel 19.4 jaarlijks een gespecificeerd servicekostenoverzicht te geven. Is er sprake van een gebrek in het gehuurde dan is de verhuurder gehouden dit te herstellen binnen een “gelet op de aard van het gebrek redelijke termijn”.

In het vorige model was opgenomen dat de huurder aan de verhuurder een termijn van tenminste zes weken moest geven voor herstel. De nieuwe tekst lijkt dus beter aan te sluiten bij de praktijk. De uitsluiting voor aansprakelijkheid door de verhuurder (artikel 11) in geval van een gebrek is beperkter geworden, door het toevoegen van nieuwe uitzonderingen op deze uitsluiting. De mogelijkheid voor het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door de huurder is in artikel 13 verruimd.

In geval van niet tijdige oplevering van het gehuurde is de verhuurder eerder aansprakelijk voor de schade van de huurder (voorheen was deze volledig uitgesloten). De algemene boetebepaling, die voorheen voor iedere wanprestatie van de huurder van toepassing was, is beperkt tot een aantal gevallen, te weten: de exploitatieverplichting, de betalingsverplichting en de verplichting tot het stellen van een bankgarantie.

Heel wat veranderingen dus, waarvan de praktijk moet gaan uitwijzen of dit een werkbaar model is. Het ROZ heeft zich dan ook als doel gesteld het model regelmatig te ‘monitoren’ om dit na te gaan. Uw ervaringen in de praktijk zijn dus belangrijk!

•

anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 3 | 2012 43

visie

Maandag 8 oktober vierde de WPM Groep haar 25 jarig jubileum. Voor die gelegenheid organiseerden wij een symposium waarvan het thema was: Vitale steden en dynamisch vastgoed. In dit artikel schetsen we onze visie op dit thema.

Vitale

door Johan Haringsma Directeur WPM Research & Consultancy

H

et streven naar een dynamische, hoogwaardige vastgoedsector krijgt zijn vertaling op verschillende geografische niveaus. De stad is daarbij voor vastgoed het playing field bij uitstek. Hier is de dynamiek in de maatschappij vaak het beste zichtbaar.

De stad laat zich vanuit tal van verschillende invalshoeken bekijken. In een stad wordt gewoond, geleefd, gewinkeld en gewerkt. Maar ook geconsumeerd, gebouwd en gerecreëerd.

Een stad is een ontmoetingsplaats van mensen en een vestigingsplaats van bedrijven. Een stad is daardoor de smeltkroes van alles wat zich maatschappelijk, sociaal en cultureel afspeelt. verandering Steden bestaan dankzij een continu proces

van verandering van functies en ruimte. Het belang van goed gebruik, ontwikkeling en versterking van beleving, oftewel stedelijke vitaliteit, neemt daarbij toe. Dit wordt niet alleen ingegeven door het feit dat de komende decennia de grotere

Een stad is de smeltkroes van alles wat zich maatschappelijk, sociaal en cultureel afspeelt steden een sterke groei zullen doormaken, maar ook door de veranderde financieel-economische omstandigheden. Dit vereist vanuit vastgoeddisciplines en politiek een herbezinning op de randvoorwaarden waarmee we de vitaliteit van onze steden kunnen versterken.

Beleving neemt daarin een steeds belangrijker plaats in.

Van oudsher spelen stads- en wijkcentra, pleinen, parken en hoofdroutes belangrijke rollen in de beleving van de stad.

Mogelijk hebben deze zich enigszins aangepast aan de tijd, maar de betekenis lijkt niet wezenlijk te zijn veranderd.

44 scn 4 | 2012

De binnenstad beleven via het beeldscherm

Toch zal door de sterke toename van internetgebruik een andere binding met de stad om ons heen ontstaan. Ons information field dijt uit, met als gevolg dat ook onze activity space verandert. Zo ontstaat een andere — en mogelijk intensievere — relatie met de fysieke wereld. Consumenten of burgers willen ook ergens bijhoren, ze willen deel uitmaken van een groep of life style en ze willen ook dat ondernemingen, steden of winkelcentra daar deel van uitmaken en begrijpen wat de wensen, behoeften en motieven en andere kenmerken van die individuele of groepen consumenten zijn, met wie ze zaken willen doen.

Waardecreatie in de stad De waarde van de stad heeft zowel een sociale als economische kant. Deze in stand houden of te vergroten is cruciaal voor het succes van de stad. Dit vereist inzicht in de voorwaarden die dat kunnen faciliteren.

We mogen aannemen dat veranderingen in de sociale betekenis van de stad zijn invloed heeft op zowel de economische betekenis van de stad als de eisen die we stellen aan de fysieke inrichting.

De afgelopen decennia zijn woningen, winkels, kantoren en overheidsgebouwen naar de randen van steden verplaatst.

Dit zijn gebieden geworden waarvan het functioneren sterk ter discussie zal komen staan. Zij missen stedelijke context die essentieel is voor toekomstige gebruikers en vitaliteit. Voor de ruimtelijke ordening en planning ligt hier een uitdaging de sociaal-economische veranderingen te vertalen naar concepten voor een vitale en duurzame stad.

Creëren van stedelijke vitaliteit De vraag is wat uiteindelijk bepaalt of een stad goed is. Algemeen blijkt dat

visie

SCN

steden, duurzaam vastgoed Een video-impressie van het jubileumcongres van WPM vindt u op www.youtube.com/ scnewsnl Rotterdam in vogelvlucht

Impressie van de Belle van Zuylentoren

Gebruikers zullen steeds meer een rol spelen in de visievorming, aanpak en uitvoering

goede steden gebruikers de mogelijkheid biedt om plekken op verschillende manieren te gebruiken en te beleven. Blijkbaar draagt die meervoudigheid bij aan de vitaliteit van de stad.

Goede steden bieden voor gebruikers mogelijkheden om er een duurzame relatie mee aan te gaan en zich er verantwoordelijk voor te voelen.

In een sterk veranderende en informatiserende samenleving is een groeiende behoefte aan hoogwaardige, ruimtelijke structuren, ruimtelijke context, verdichting en intensief ruimtegebruik, dus aan stedelijke vitaliteit. Stedelijke vitaliteit is daarbij geen einddoel, maar een proces dat zich richt op het ruimtelijk faciliteren van maatschappelijke veranderingen. Een vitale stad is levend, in die zin dat hij door zijn diversiteit aan functies, oude en nieuwe gebouwen veranderingen in de maatschappij kan opnemen.

Waar aan de ene kant sprake is van globalisering, zal aan de andere kant een groeiende behoefte ontstaan aan lokale context en binding. Inmiddels is daarvoor het begrip ‘glokalisering’ bedacht. Het is de opdracht voor ontwerpers, ontwikkelaars en beleidsvoerders daar ruimtelijk invulling aan te geven.

De opgave is niet vóór de betrokkenen te handelen, maar met.

Gebruikers zullen steeds meer een rol spelen in de visievorming, aanpak en uitvoering.

Vitale steden Vitale steden zijn levende steden, waar mensen wisselwerking aangaan met de ruimtelijke omgeving en zich daarmee verbonden voelen. De essentie van een vitale stad is daarom een goede match tussen sociale, economische en ruimtelijke kwaliteit. Het daarop integraal inzetten in een continu proces. Het leidt tot een constante dynamiek die bepalend is voor meervoudig ruimtegebruik, hoogwaardige investeringen, binding met en identiteit van de stad.

Om vitale steden te creëren, is een aanpak nodig waarin de betekenis van de stad en zijn onderdelen vanuit verschillende optiek en disciplines wordt begrepen en versterkt. Aan de ene kant is dit een ruimtelijk context, die zich laat begrijpen vanuit de structuur van de stad en de kwaliteit van plekken. Aan de andere kant gaat het om het begrijpen van de motieven waarom mensen in de stad zijn en willen zijn en de wijze waarop zij zich met de stad identificeren. In de toekomst komen de behoeften van de gebruikers steeds meer centraal te staan.

Pijlers in de nieuwe aanpak De vastgoedpraktijk heeft zich decennialang gekenmerkt door een lineair proces van planning en realisatie, waarin verschillende disciplines acteerden, hun eigen rol speelden en weinig risico liepen. Met de veranderingen in de markt, zal dit veranderen.

>

lees verder op pagina

46 scn 4 | 2012 45

foto: gemeente amsterdam, stadsarchief beeldbank

visie

Kalverstraat nr. 84 eind jaren ’30 (links) en anno 2012

• • • • •

Tot slot Wijzigende marktomstandigheden dwingen tot

<

vervolg van pagina

45

Een van de principes die een rol gaan spelen is die van keten­omkering, gecombineerd met ketenintegratie. De eindgebruikers komen centraal te staan in het plan- en realisatieproces. Hoewel dit credo al jarenlang wordt verkondigd, is de werkelijkheid daar zelden nog op gericht. Sociale media gaat de ketenomkering echter steeds meer faciliteren.

Tabel: Verlegging van accenten in vastgoedproces oude stijl

nieuwe stijl

hiërarchische structuren

netwerkstructuren

winkelcentra

stedelijke gebieden

uitbreiding

saneren en investeren

statisch

dynamisch

evenwicht

stimulans

beschermend

faciliterend

kwantitatief

kwalitatief

aanbodgericht

gebruikersgericht

inhoud

proces

projectgericht

procesgericht

Het geschetste veranderingsproces kan worden gemarkeerd aan de hand van de volgende kernpunten:

46 scn 4 | 2012

wensen en behoeften van burgers en consumenten centraal balans tussen productiviteit en innovatie samenhang van functies en locaties focus op uniciteit en authenticiteit keuzen maken in beleid en bestuur

heroriëntatie. De gebouwde omgeving moet zich aanpassen aan snel veranderende wensen van de toekomstige, mondige en kritische generatie consumenten die zich bewegen in virtuele en fysieke werelden. Anders dan in voorgaande perioden van laagconjunctuur is sprake van structurele veranderingen.

Dit impliceert dat de koers bij vastgoedinrichting en –planning definitief verlegd moet worden. Meer dan voorheen komt het aan op ondernemerschap, innovatiekracht en onderscheidend vermogen.

In dynamische en leefbare steden speelt de vitaliteit van het vastgoed een cruciale rol. Het succes van toekomstige ontwikkelingen wordt vooral bepaald door de mate waarin de vastgoedmarkt erin slaagt functie en gebruik aan te laten sluiten bij wat mensen voelen en beleven. Mensen hebben goede fysieke plekken nodig om te kunnen leven. De behoefte aan sociale en fysieke leefgemeenschappen blijft, maar de eisen die we stellen aan fysieke omgevingen komen steeds hoger te liggen. nieuwe werkwijzen Ontwikkelen en bouwen gaat steeds minder over stenen. De relatie met de gebruiker, de maatschappelijke functie en toekomstwaarde komen steeds centraler te staan. Traditionele rollen van de stedenbouwkundige, de ontwikkelaar, de architect en overheid veranderen daardoor sterk.

De vastgoedsector moet op zoek naar nieuwe werkwijzen, methodieken en organisatievormen om langdurige connecties te maken met hun klanten, afnemers en gebruikers van hun producten en diensten. De focus op een eenmalige levering dient plaats te maken voor het creëren van duurzame relaties.

Dit zal leiden tot leef-, werk- en woonomgevingen die meegroeien met de eisen van de tijd en daarmee de wensen en behoeften van haar gebruikers.

•

visie

Duurzaamheid van hype naar realiteit de visie van herman kok, multi â&#x20AC;&#x2030;development, op duurzame winkelcentra

Forum Kayseri in Istanboel is Multi's eerste project in Turkije waarin van meet af aan veel aandacht is besteed aan duurzaamheid.

foto: scn scn 4 | 2012 47

visie Forum Duisburg (Duitsland) heeft veel erkenning gekregen voor de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen.

van hype naar realiteit

ontwikkelaars waaronder ook Multi Vastgoed streven er naar projecten te laten beoordelen door breeam en daarbij minstens een score van ‘very good’ of ‘excellent’ te behalen. En een toenemend aantal investeerders ziet een hoge breeam score als een van de criteria bij de aankoop van ontwikkelingsprojecten. mobiliteit Binnen ondernemingen

D

oor de voortdurende economische stagnatie lijkt duurzaamheid minder hoog op de agenda te staan in de sector. Echter, regulering, consumentenbewustzijn, en prijsontwikkelingen in de markt zetten partijen er toe aan voortgang te maken op het vlak van duurzaamheid. Hierbij gaat het vooral om energieverbruik, uitstoot, afvalverwerking, en hergebruik van materialen. De economische en demografische realiteit maakt het genereren van nieuwe locaties minder gevraagd en noopt vaker tot hergebruik van bestaande gronden en panden. Wellicht minder prominent zichtbaar, maar zeker niet minder noodzakelijk en efficiënt.

Duurzaamheid op de kaart In de jaren voorafgaand aan de financiële crisis van 2008 stond duurzaamheid hoog op de agenda in de sector van winkelcentra. Ontwikkelaars waren sterk gefocust op de marketing van hun activiteiten om tot duurzaamheid te komen, en duurzaamheid werd een belangrijke factor bij het beoordelen van projecten.

Veel ondernemingen formuleerden corporate doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid, waarbij milieu, maatschappelijke verantwoordelijkheid en duurzaam succes hoog in het vaandel stond. Ook kwamen er naast de ondernemingsjaarverslagen jaarrapportages over de activiteiten om tot duurzaamheid te komen. Organisaties als uli (Urban Land Institute) en icsc (International Council Shopping Centers) introduceerden prijzen voor duurzaamheid, en de icsc besloot samen met de markt om een duurzaamheidsevaluatiemethode van breeam als standaard waardering voor de duurzaamheid van nieuwe projecten te accepteren. Veel

48 scn 4 | 2012

en in sector-verband kreeg in discussies en debatten het begrip duurzaamheid een meer concrete betekenis. Al vrij snel werd duidelijk dat het bij duurzaamheid niet alleen om het milieu ging, maar ook om gebruik van grondstoffen, maatschappelijke verantwoordelijkheid als het creëren van kansen, en duurzaam gebruik van ruimte. Ook kwam het vraagstuk van de mobiliteit meer in de kijkers, met meer aandacht voor de fiets en het openbaar vervoer als toevoerkanalen voor het winkelcentrum. Bij de ontwikkeling van Forum Duisburg in Duisburg (Duitsland) werd sterk ingezet op innovatie op het vlak van duurzaam-

Veel investeerders zien een hoge breeam score als een criterium bij de aankoop van ontwikkelingsprojecten heid vanuit een brede benadering van energie, milieu, materialen, stedelijke ontwikkeling en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Resultaat was Forum Duisburg als eerst door breeam beoordeelde winkelcentrum op het Europese vasteland en het winnen van veel prijzen duurzaamheid waaronder de icsc Sustainability Award. Maar bovenal was er kennis opgedaan, die bij andere projecten kon worden ingezet, waardoor de implementatie van duurzaamheid in het winkelvastgoed een flinke impuls kreeg. fundamentals Bovendien kreeg ook het idee van langetermijnsucces meer betekenis. Immers, een project met goede fundamentals dat succesvol functioneert behoeft geen aanpassingen of herontwikkeling, en is dus geen

verspilling van gronden en materialen, terwijl een duurzaam gebouwd project dat niet succesvol is, uiteindelijk toch een verspilling van energie, materialen, en grond is. Goed gelegen projecten die goed zijn ontworpen met fraaie architectuur op basis van krachtige concepten en voldoende flexibiliteit behoeven minder snel aanpassing en zullen voor meerdere generaties een onderdeel vormen van het stedelijk landschap, zoals ook vroeger gebouwen ‘voor altijd’ werden neergezet. Een logische beperking van de discussie over duurzaamheid was dat het vooral ging over nieuwe projecten, en vrijwel niet over het bestaand vastgoed, waar de uitdaging zo mogelijk nog groter is.

De discussie over duurzaamheid in de sector sloot nauw aan bij de algehele maatschappelijke en politieke discussie, die het bewustzijn onder de bevolking en consumenten sterk heeft vergroot en de bereidheid om beleid en regulering toe te spitsen op aspecten van duurzaamheid heeft versterkt.

Naar de realiteit De financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren van economische stagnatie leidde er toe dat duurzaamheid minder in de kijkers kwam te staan. Veel ondernemingen waren en zijn druk met overleven en de ontwikkelingsopgave werd aanzienlijk beperkt. Zo sterk zelfs dat er in de markt een discussie op gang kwam of ontwikkelaars nog wel toekomst hadden. De conclusie hiervan is tot dusverre mee-

visie Herman Kok, Multi Development

dinavië, en het Verenigd Koninkrijk, maar het is wel een trend die op langere termijn verder zal doorzetten. acquisitie Daar waar nieuwe ontwik-

foto: scn

gevallen, maar duidelijk is wel dat er in het retail-landschap een verdere verschuiving plaats vindt van ontwikkeling van nieuwe locaties naar herontwikkeling van bestaande winkellocaties en gebouwen. Dit is uiteraard sterk gerelateerd aan de hedendaagse economische realiteit, maar sluit ook aan bij de demografische trend van stabilisatie van de bevolking, een voortgaande vergrijzing, en een voorziene bevolkingsafname in perifere regio’s. En ook is het gebruik maken van bestaande locaties en bestaande infrastructuur en het hergebruik van bestaande gebouwen een belangrijke component van duurzaamheid. Maar is duurzaamheid als thema in de winkelvastgoedwereld voorbij? begrip Daar lijkt het niet op. Wel-

licht dat het marketing-aspect aanzienlijk minder is geworden. En de discussie is zeker minder urgent geworden daar er een vollediger begrip is bij wat duurzaamheid inhoudt. Ook zijn er minder middelen om met behulp van duurzame elementen projecten meer chique te maken. Echter, in de realisatie is duurzaamheid zeker niet minder relevant geworden. De regelgever verlangt simpelweg een verduurzaming van gebouwen, zeker daar waar het nieuwe gebouwen betreft maar ook in geval van bestaande gebouwen. Energielabels zullen het bewustzijn bij gebruikers versterken. Ook spelen in de huidige tijd waarin de concurrentie scherp is energiekosten en milieukosten een grotere

rol. Voor een deel zullen er nieuwe zuinigere technieken op de markt komen, maar wellicht dat ook modernisering van traditionele technieken kansen biedt. Zo wist men al in de Klassieke Oudheid gebouwen efficiënt te verwarmen en te koelen en hadden bijvoorbeeld woestijnvolkeren in het Midden-Oosten ervaring met natuurlijke ventilatie- en koelingstechnieken zonder gebruik te maken van veel energie.

Bij verduurzaming in de detailhandel staan energieverbruik en afvalverwerking hoog op de agenda bij detailhan-

De vraag naar ecologische en duurzame producten is ondanks de crisis behoorlijk overeind gebleven delsorganisaties. Aan vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, en beheerders in toenemend mate de vraag om dit te accommoderen in zowel nieuw vastgoed als bestaand vastgoed. Ook is de vraag vanuit de consument naar ecologische en duurzame producten ondanks de crisis behoorlijk overeind gebleven.

Hierbij gaat het om een combinatie van milieu, fair trade, en sociale verantwoordelijkheid. Nederland loopt hierbij nog achter op markten als Duitsland, Scan-

kelingen en herontwikkelingen in voorbereiding zijn, is duurzaamheid een belangrijk aspect wat betreft acquisitie. Niet alleen wat betreft regelgeving, maar ook omdat duurzame projecten goed scoren bij gemeentelijke overheden, belangengroepen, en de plaatselijke bevolking.

Een van de mogelijke uitkomsten van de snelle groei van het online-retailkanaal en het gebruik van sociale media, kan zijn dat het belang van duurzaamheid bij winkellocaties verder gaat toenemen. Hoe wel het bij online retail vooral om multi-channel gaat en het duidelijk lijkt te zijn dat er een synergie tussen clicks en bricks is, is het ook duidelijk dat locatiepatronen gaan verschuiven. Hierbij wordt het belangrijker of een locatie er vanuit het oog van de bezoeker ‘toe doet’, of de plek relevant is.

Dit niet alleen vanuit identiteit, emotie, en ervaring, maar ook vanuit duurzaamheid. Retailers zullen hier gevoelig voor zijn, en voor vastgoedpartijen zal het dus ook essentieel zijn.

Duurzaamheid: van hype naar must Duurzaamheid als hype lijkt dus

wel een beetje over de top, en marketing-activiteiten en vakdiscussies in de vastgoedwereld hebben inmiddels weer andere prioriteiten op de agenda. Maar in de realiteit is het spel pas net begonnen. Bij zowel bestaande als nieuwe locaties zal de noodzaak om qua energieverbruik, afvalverwerking, grondgebruik, mobiliteit en materiaalgebruik te werken aan verdere verduurzaming alleen maar toenemen. Europese en nationale regelgeving wordt verder uitgebreid, bij detailhandelsimago’s gaat het om kosten en imago en de consument blijft ondanks de huidige economie gevoelig voor duurzaamheid. Aan vastgoedpartijen als ontwikkelaars en investeerders is het dus de taak om aan deze eisen te voldoen binnen het kader van de huidige economische mogelijkheden. Duurzaamheid als onderwerp in de winkelvastgoedsector en als thema voor innovatie blijft dus zeker boeiend.

•

scn 4 | 2012 49

projecten

ODE Amsterdam Bezoekers van het nieuwe Oosterdokseiland; op de achtergrond technologiemuseum Nemo

Als geboren Amsterdammer en met de nodige gedane voetstappen in het centrum van deze stad, was ik voorafgaande aan mijn bezoek aan ODE eerlijk gezegd meer sceptisch en afwachtend dan enthousiast.

Wat kon immers een architectonisch modern project toevoegen aan de grandeur van het naastgelegen Centraal Station of de romantiek van de historische panden aan de overzijde van het water?

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

50 scn 4 | 2012

N

ou, daar kan ik na mijn bezoek kort over zijn: ofschoon ODE (een ontwikkeling van OOA cv, een joint venture van MAB Development en Meyer Bergman) nog maar voor tweederde van het bovengronds volume gereed is, heeft het nu al zichtbaar een rol van betekenis in dit deel van Amsterdam-Centrum. ODE bruist, is echt deel van de stad en voegt niet alleen functies en aanbod toe, maar ook connectiviteit, efficiency (slim startpunt voor een bezoek aan Amsterdam), beeldkwaliteit en meer. En natuurlijk beleving en dat is een gevoel dat je goed ervaart in het restaurant Skylounge, bovenop het Double Three hotel by Hilton met een magnifiek uitzicht zowel over het IJ als de oude stad.

locatie In de Skylounge begint het interview met Jeroen Galle, projectdirecteur ODE. Aan hem de vraag wat hier precies ontwikkeld wordt: â&#x20AC;&#x2DC;Wij zijn hier een compleet stuk stad aan het maken op een schaal die heel erg mooi aansluit

projecten

Edwin Brugman in gesprek met Jeroen Galle

voelt echt goed op de Amsterdamse binnenstad. Die binnenstad karakteriseert zich door veel functies op elkaar in een enorme dichtheid. Op deze locatie kregen we de kans om niet alleen de stad uit te breiden, maar ook de functiemix.’

Die functiemix ziet de bezoeker in de vorm van appartementen, een hotel, horeca, retail, bibliotheek en meer. Maar veel van de meters die hier ontwikkeld zijn en worden zijn niet direct zichtbaar: zo is bijvoorbeeld ondergronds een tweelaags parkeergarage van 1300 plaatsen gebouwd. ‘Bovengronds realiseren we maar liefst 220.000 m2 in een ongelooflijk hoge dichtheid en hiervan is tweederde oftewel zo’n 160.000 m2 gereed en grotendeels bewoond c.q. in gebruik genomen.’

Retail Retail is een natuurlijk onderdeel van de stad. Net als publieke functies. Maar voor ODE moest dit opnieuw bekeken worden. Zou retail op deze locatie wel een kans hebben? En is het geen bedreiging voor de winkels in het centrum? Jeroen Galle: ‘In het begin

De bezoeker heeft straks de keuze: rechtdoor over de rode loper, of linksaf over de blauwe loper was onze retailambitie wat bescheiden, omdat dit project geen onderdeel is van het A1-winkelgebied. We merkten echter al snel dat we dusdanige aantallen passanten behalen, dat daarmee de retailpotentie groter is geworden. Bovendien zagen we kans om hier retailpartijen met een behoefte aan grotere units te helpen, iets wat in de oude binnenstad niet mogelijk is. De partijen die hierin geïnteresseerd zijn (zoals Saturn), zijn op geen enkele wijze een bedreiging voor de binnenstad. Wat hier gemaakt wordt is dan ook een echte aanvulling op de binnenstad.’

scan de code voor het hele interview met jeroen galle

Rood en blauw Komende vanuit de zuidzijde van het Centraal Station, heeft de bezoeker straks de keuze om rechtdoor te gaan over de ‘rode loper’ die het centrum inloopt via het Damrak en Rokin, of naar links over de ‘blauwe loper’.

Jeroen Galle: ‘De ‘blauwe loper’ is de nieuwe verbinding die hier gecreëerd wordt over een aaneengesloten watergebied. Als je straks vanuit het CS linksaf gaat, dan kan je hier op het Ooster­ dokseiland een kopje koffie drinken bij Starbucks, doorlopen langs kantoren, winkels, restaurants en de bibliotheek.

Vervolgens vind je op je route Nemo (het wetenschapsmuseum), dan het Scheepvaartsmuseum (helemaal vernieuwd en een geweldige attractie) en van daar af is het nog maar een klein stukje lopen naar Artis. Deze ‘blauwe loper’ is dus een nieuwe route naar de Amsterdamse binnenstad aan het worden, gelegen aan een aantal mooie attracties. Los van deze route, is er de mogelijkheid om via

>

lees verder op pagina

52 scn 4 | 2012 51

projecten <

vervolg van pagina

51

ons project snel naar de Passengers Terminal Amsterdam (PTA) te lopen.’

Staande bij een verbindingsbrug (die er binnenkort niet meer zal zijn), zegt Jeroen Galle: ‘Het gebied kenmerkt zich enerzijds door een hele hoge dichtheid, maar anderzijds ook een prachtige openbare ruimte die op het zuiden gelegen is. En direct aan het water, waardoor dit project bijdraagt aan het beeld van ‘Amsterdam aan het water’.

Zo is er straks vlak voor Starbucks de mogelijkheid om op te stappen op de rondvaartboot.’

Boven: de Skylounge, met een spectaculair panorama over het IJ. Onder: grote trekkers als Saturn langs de looproute

52 scn 4 | 2012

Gevarieerd aanbod Naast de al genoemde Starbucks, vinden we op ODE ook een ‘Double Tree by Hilton’ hotel. Maar er is meer: ‘Wij hebben hier het hoofdkantoor van Vodafone, een prachtige tweesterrenrestaurant, woningen die uitkijken over het water en de stad en we zijn nu de retail verder aan het invullen. Deze zomer is al de flagshipstore van Saturn geopend en daarboven bevinden zich twee restaurants: een Koreaanse en een Japanse formule.

Verder komt er nog een retaurant ‘View’

column (met een fantastisch uitzicht over het water), een supermarkt, een foodcourt, een DE-geschenken- en koffiewinkel en daarachter het DE-hoofdkantoor plus een Coffee Company. Gevestigd zijn al de bibliotheek, La Place, het conservatorium en een Vapiano restaurant.’ bruisend Is dat genoeg om deze nieuwe ontwikkeling tot leven te brengen. Het antwoord is volop ‘ja’. In elk geval op de dag van dit interview bruist dit gebied geweldig. En dat is toch wel bijzonder, want de bouwwerkzaamheden zijn nog volop aan de gang, het openbaar gebied is allerminst gereed, kortom, er moet nog veel gebeuren.

Maar dat mag het publiek niet deren, zo blijkt ook al uit onze video.

Het is dus niet vreemd dat Jeroen Galle voor ODE eveneens een rol als startpunt voor de binnenstad weggelegd ziet: ‘ODE is vanaf de rondweg A10-oost snel en zonder file bereikbaar en biedt ruime parkeermogelijkheden. Ik hoop en verwacht dat het publiek snel zal ontdekken dat dit een heel slim startpunt is voor een bezoek aan de binnenstad.’ • www.oosterdokseiland.nl

jeroen de rooij Door een andere bril

E

en tijdje terug was ik uitgenodigd voor een brainstormsessie over de toekomst van een bekend Nederlands winkelgebied. Als inleiding van de brainstorm kregen we met een groep specialisten een uitgebreide rondleiding door het winkel­ gebied. Het is verfrissend om met een groep gelijkgestemden een winkelgebied te bekijken. Ondanks onze verschillende werkvelden keken velen van ons toch naar dezelfde punten en viel bij velen hetzelfde op. Dit leidde in de brainstormsessie tot boeiende discussies en verrassende — op onze bevindingen gestoelde — inzichten.

Maar hoe relevant is het eigenlijk wat ‘wij’ bevinden op een winkelgebied? Is de manier waarop wij naar een winkelgebied kijken niet erg gekleurd? Kijken wij niet heel anders naar zo’n winkelgebied dan de gemiddelde consument? Naar mezelf kijkend en vergelijkend met een consument zie ik mezelf regelmatig omhoog kijken naar signing en andere uitingen, maar doet de consument dat ook?

Ik denk het niet, maar zeker weten doe je dat nooit.

De vraag die dan bovendrijft is dan: waar kijkt een consument eigenlijk naar in een winkelgebied? Hoe neemt de consument dit gebied en alle daarbij horende uitingen en nuances waar? Tot voor kort was het onmogelijk om daar een goed inzicht in te krijgen. Je kunt natuurlijk de consument vragen naar bepaalde waarnemingen, maar of hij die op dat moment ook echt waargenomen heeft of put uit zijn eerdere ervaringen met het winkelgebied, zal altijd een onzeker element vormen. Oftewel: de vraag vormt het antwoord en beïnvloedt de uitslag van het onderzoek.

In andere branches zijn ze met dit probleem al wat verder. Daar wordt onderzoek gedaan door middel van eye tracking. Het idee is simpel, de techniek complex. De beweging van iris in het oog van de consument wordt gemeten en opgenomen. Deze beweging wordt gekoppeld aan videobeelden waarop vervolgens een gaze plot te zien is. Dit klinkt heel interessant, maar het is eigenlijk gewoon een rood stipje. Niet meer en niet minder. Dit rode stipje is het punt waar de consument naar kijkt. Hiermee wordt een ongeëvenaard inzicht gecreëerd in het daadwerkelijke kijkgedrag van de consument.

Deze techniek is ondertussen niet meer weg te denken uit allerlei onderzoeken naar het kijk- en koopgedrag van de consument. Hoe moeten schappen worden ingedeeld en hoe worden dure reclame campagnes bekeken? Worden die wel bekeken of kan dat geld net zo goed in een ander potje?

Stelt u zich eens voor wat wij zouden kunnen leren van het kijk­ gedrag van consumenten op winkelgebieden! Het zou vernieuwende inzichten kunnen opleveren op het gebied van signing, entree­gebruik en nog veel meer. Reden genoeg voor ons om te gaan werken met deze innovatieve techniek. Ik kan u alvast verklappen dat de eerste resultaten verrassend zijn.

Misschien toch de volgende brainstormsessie een niets vermoedende consument meenemen en een eye track bril op laten zetten!

•

Jeroen de rooij jeroen@onlyz.nl

scn 4 | 2012 53

projecten in de pijplijn almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

ALKMAAR

Ringers

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

Centrum Amsterdam Noord

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

IJ-dock

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Almere

Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Banne

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

54 scn 4 | 2012

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

apeldoorn

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

legenda

Waterlandplein

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

Mosveld

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oosterdokseiland

amsterdam

o 2012 i 4.500 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. NCA cv I Jack de Vreede, T 070 3068578

Osdorpplein

Oostpoort

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Anklaar

O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn arnhem

beverwijk

breda

den haag

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

Hoge Vught

o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

Achter de lange stallen

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

assen

dedemsvaart

De Citadel

o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Bilthoven

De Kwinkelier

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 deventer Keizerslanden O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

delft

Hovenpassage

o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

berkel en rodenrijs

Nieuwe Haagse Passage

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

dordrecht

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

berlicum

boskoop

drachten

Entree Waterrijk

Schoolstraat

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda

den haag

Spui/Kalvermarkt

o n.t.b. m 8500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i.s.m. Provast i T 030 257 35 12 ▼

Raadhuisplein

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

56

scn 4 | 2012 55

projecten in de pijplijn dreumel

enschede

haarlem

hoek van Holland

Kaap de Goede Hoek

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Stokhorst

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Marsmanplein

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

ermelo

De Verbinding

O 2012 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼ hoogvliet

Eemnes

De Minnehof

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

harderwijk

gouda

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

houten

eindhoven

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O medio 2013 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

56 scn 4 | 2012

gouda

heerlen

GoStores

O voorjaar 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I MAB Development Nederland, Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

De Plu

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

projecten in de pijplijn

kampen

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

nijmegen

reeuwijk

De Citadel

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

Leens

Centrumplan

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

De Marren

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

oldebroek mijdrecht

leiden

Aalmarkt

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

ridderkerk Koningshof fase III O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

o 2015 m 7500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

nieuwegein

leimuiden

Dorpshart

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

papendrecht

Land van Matena

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

58

scn 4 | 2012 57

projecten in de pijplijn rotterdam

Sassenheim

son en breugel

utrecht

Centrum

Ekkersrijt

Groeneweg

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Post Rotterdam

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel st. michielsgestel

Watermanweg

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Neude

o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 35 12 ▼

scheveningen

Norfolk

o n.t.b. m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 sittard

Cool 63

o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

De Rotterdam

o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

Centrum

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

utrecht

Leidsche Rijn Centrum

o n.t.b. m 31.000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

sneek

Boschplein

O 2012 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

Terwijde

O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

veenendaal

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

58 scn 4 | 2012

veenendaal

waddinxveen

zeist

zoetermeer

Allegro

Ritmeesterhof

Brouwerspoort

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

Stadscentrum Be Fair

O 3e kwartaal 2014 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

vlaardingen Van Hogendorplaan

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394 vlissingen

De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waalwijk

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zeist

De Clomp

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

zoetermeer

Cadenza

zwolle

Katwolderplein

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Oosterheem o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Donderdag 1 november Den Haag Vastgoed® 2012 New Babylon www.denhaagvastgoed.nl Dinsdag 20 november Brussel Vastgoed® 2012 KBC Bank www.brusselsrealestate.be Donderdag 6 december Provincie Antwerpen Vastgoed® 2012 Stadhuis Turnhout www.provantvastgoed.be

Donderdag 31 januari Brabant Vastgoed® 2013 Eindhoven www.brabantvastgoed.nl

14-16 november MAPIC Cannes www.mapic.com

Donderdag 21 maart Winkelllocatiemarkt België® 2013 www.winkellocatiemarkt.be

20 november NRW Trendupdate Congres Den Haag www.nrw.nl

Handige tools voor rendementsberekeningen? www.vastgoedtopics.com Nieuwe bestseller: Vastgoedwijzer btw & overdrachtsbelasting www.vastgoedwijzerbtwenover­ drachtsbelasting.nl www.managementproducties.com

7 december NRW Lunchbijeenkomst Hoofddorp – Markthof www.nrw.nl 25-29 januari 2013 Christmasworld Frankfurt, Duitsland www.christmasworld. messefrankfurt.com

beurzen en congressen

o 2012 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

scn 1 | 2012 59

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Redevco Nederland Rembrandt Tower, Amstelplein 1, 1096 HA A'dam

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 020 521 8730 • E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar/belegger

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Postbus 59347, 1040 KH Amsterdam

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

ontwikkelaar

reclame

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/promotie

Ruud presenteert

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl 60 scn 4 | 2012

ontwikkelaar

reclame

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

marketing/promotie

Promotions by Maureen Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

decoratie en events

communicatie en design

events/promotie

Weijers Fernandez communicatie organisatie OnlyPRC – PR communicatie en & Design

Weijers Fernandez organisatie Ons Sausje – Eventcommunicatie & Experience&Stores

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

T 023 531 4119 E info@prc.nl • I www.onlyprc.nl

T 023 532 2962 E info@onssausje.nl • I www.onssausje.nl

decoratie

decoratie

Bernd Wolter Design Heide 3, D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Flower and Shower Konijnenkamp 41, 7361 DD Beekbergen

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 055 843 26 63 • M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

decoratie

decoratie en illuminatie

servicepagina

branding en beleving

illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

illuminatie

illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

Starlight Illumination for shopping areas

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

straatmanagement/communicatie

beveiliging

decoratie en illuminatie

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

consultancy

urban development Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Centurion Contactweg 26, 1014 BH Amsterdam

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

T 030 214 85 91 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 020 486 1776 • M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl • I www.centurioncd.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl scn 4 | 2012 61

servicepagina

consultancy

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

ZKA Consultants & planners Postbus 4833, 4803 EV Breda

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 076 565 88 77 • E info@zka.nl I www.zka.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

kennis & informatie

kennis & informatie

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

DeWinkelcentrumCoach Sliklandseweg 1a, 3525 LB Rockanje

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 06 5134 0885 E marian@dewinkelcentrumcoach.nl I dewinkelcentrumcoach.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

media

media

congres en evenement

media

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf in deze rubriek?

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

62 scn 4 | 2012

juridisch

algemeen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

In de aanbieding De winkelmarkt verandert, en wij veranderen mee. Hoe lang zal het nog duren voordat deze manier van etaleren uit het straatbeeld is verdwenen? Wij ontwerpen winkelmilieus op verschillende plekken in Nederland. Op nieuwe locaties, maar vooral ook in bestaand stedelijk gebied. Ook voor herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed kunt u bij ons terecht. Wij bieden graag onze kennis en ervaring aan! www.synchroon.nl

SHOP Genomineerd voor de MAPIC award 2012, meest innovatieve Winkelcentrum

Roppenheim De Style Outlets M A P I C S TA N D : 1 4 . 2 0 - 1 6 .1 7

Š ALEXIS DELON

I N SA M E N W E R K I N G M E T N E I N V E R

W W W. M A B .CO M