SCN 4-2011

SCN jaargang 13 | nr. 4 | 2011

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Huurgedrag

van retailers

Thema: marketing

met Corio's favourite meeting places, Centercom over abri's, MK over illuminatie en meer • Winkelstraatmanagement • Telsystemen • Te veel woonboulevards • Een nieuw huurmodel

DOC Roermond

breidt uit

Mensen maken het moment.

De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoedbeleggingen

leveren van toegevoegde waarde aan de

en projectontwikkeling zijn flexibel en

kwaliteit van winkelen, werken en wonen.

doelgericht inzetbaar, dankzij onze

We stemmen functionaliteit en architec-

compacte organisatie en onze expertise.

tuur af op de lokale situatie. Waarbij we

Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle daadkracht

werken en winkelen combineren met

en creativiteit kenmerken het handelen

representativiteit, bereikbaarheid en een

van Kroonenberg Groep. Onze strategie

goed voorzieningenniveau. Economische

is om door aankoop van individueel

aspecten worden ingebed in de bestaande

vastgoed, overname van bestaande

infrastructuur en mede afgestemd op de

portefeuilles, of het nemen van grond-

wensen van de gebruikers.

posities, onze groei zeker te stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

focus op marketing Edwin Brugman: marketing in zwaar weer 35 Corio's favourite meeting places 36 Dino's van Wolters Design 39 TOF Evenementen 39 Centercom prikkelt consumenten 40 MK Illumination 42 LookFeel Consultancy 44

jaargang 13 (2011), nr. 4 • 64 pp.

Uw winkelruimte NIEUWS is ons bedrijf.

De beste binnenstad Masterclass NRW NRW veiling en congres Leegstandsbeheer op z'n Duits WinkellocatieMarkt ICSC in Berlijn

projecten Met NRW in Stockholm Kort projectnieuws Forse groei DOC Roermond

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl advertenties

4 4 5 10 24 45

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

8 33 47

columns Peter Koet, VGO Anneke de Vries Anneloes de Fouw Jeroen de Rooij

10 19 25 45

visies en reviews

28 29 54 60

Naar een nieuw huurmodel Huurgedrag van retailers Zonder cement alleen bakstenen John Nijsten over afwaarderingen Tellen is geen doel op zich ASR: nieuw professionalisme 115 woonboulevards is te veel

rubrieken Beurzen en congressen Personalia In the pipeline Servicepagina’s

6 11 13 20 26 30 50

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Wij zijn

Onze partners

| En wie bent u?

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 4 | 2011 3

nieuws Detailhandel Nederland organiseert tweejaarlijks de verkiezing ‘Beste binnenstad’ van Nederland. Dé kans voor gemeenten om te laten zien wat ze doen om hun binnenstad zo aantrekkelijk mogelijk te maken. De nominaties zijn inmiddels bekend.

De beste binnenstad Madurodam – niet genomineerd – is de locatie van de prijsuitreiking op 6 oktober.

D

e genomineerden voor Beste binnenstad in de categorie dorpskernen (tot 30.000 inwoners) zijn Venray, Schagen en Hulst. In de categorie middelgrote steden (30.000–70.000 inwoners) zijn Hoogeveen, Goes en Gouda genomineerd. Voor de categorie grote steden wordt de keuze gemaakt tussen Tilburg, Haarlem en Eindhoven.

Op basis van bereikbaarheid, veiligheid, verblijfsklimaat, vestigingszaken, horeca en samenwerking tussen detailhandel en gemeente zijn uiteindelijk de negen genomineerden geselecteerd.

Bijzonder aan deze verkiezing is dat de

prijs wordt uitgereikt namens de winkeliers van Nederland. Winkels en binnensteden zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. erkenning Het winnen van de titel

‘Beste binnenstad’ is van grote waarde en levert landelijke erkenning op. Winnaars van eerdere edities trekken naar aanleiding van de titel extra bezoekers naar hun stad en talloze initiatieven worden ontplooid. Bovendien kan de winnaar twee jaar lang het logo ‘Beste binnenstad 2011–2013’ gebruiken. De stappen die gemeenten de laatste twee jaar hebben gezet om de binnenstad

Masterclass verduurzaming bestaand winkelvastgoed NRW Taskforce Duurzaamheid organiseert op donderdag 24 november 2011 de masterclass verduurzaming bestaand winkelvastgoed.

De praktijk aan de hand van een bestaand winkelcentrum; een pilot met een helder stappenplan.

aantrekkelijk te maken, zijn doorslaggevend. Daarbij wordt nadrukkelijk gelet op de onderliggende visie en de wijze waarop wordt samengewerkt. Winkeliers en gemeenten zijn immers van elkaar afhankelijk voor een succesvolle binnenstad.

Aan de jury, bestaande uit deskundigen uit het bedrijfsleven en de overheid, ook dit jaar de zware taak te beoordelen welke steden de juiste elementen bezitten om de titel ‘Beste binnenstad’ te mogen dragen. De winnaars worden 6 oktober 2011 in Madurodam bekend gemaakt.

•

T

ijdens de masterclass Verduurzaming hoort u alles over het plan van aanpak (stappenplan) om vastgoed te verduurzamen. Ook leert u meer over de financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed, het meten en waarderen van duurzaamheid en de haalbaarheid van het verduurzamen van bestaand winkelvastgoed.

Iedereen ziet het nut van duurzaam vastgoed in, maar vaak ontbreken bewijzen voor de meerwaarde en rendementen op het verduurzamen van (bestaand) winkelvastgoed. Is een financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed eigenlijk wel aantoonbaar te maken? Hoe kunnen we duurzaamheid van bestaande bouw transparant en objectief meten en vergelijken? Kunnen we investeringen op dit terrein terugverdienen?

Doelstelling van deze masterclass is om aan de hand van een bestaand voorbeeldproject inzicht te geven in de mogelijkheden, bijbehorende kosten en effecten van verschillende duurzame oplossingen voor winkelcentra.

De masterclass richt zich op directeuren, (technischen asset) managers, projectleiders, beleidsmedewerkers, projectontwikkelaars, beleggers en bij het bouwproces betrokken partners en staat onder leiding van Henk Vlug, directeur Fortrus.

•

Informatie: www.nrw.nl.

4 scn 4 | 2011

Nederlandse winkelcentra in actie voor Bangladesh De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) bestaat 25 jaar. Reden voor de branchevereniging om in het kader van haar maatschappelijke betrokkenheid de grenzen te verleggen. Letterlijk! De gezamenlijke winkelcentra zetten zich actief in om kleine winkelclusters te realiseren in Bangladesh.

Met een speciale winkelcentrumactie en een ludieke veiling tijdens het jubileumfeest in september.

N

RW ondersteunt hiermee het project 1We Slum Shops van 1WeEen Wereld Idee, de ontwikkelingsorganisatie nieuwe stijl. Het doel is om vijf mini-winkelcentra in Bangladesh te realiseren. “Wat is er nu toepasselijker voor NRW dan het ondersteunen van retailers in een land waar mensen nauwelijks toekomstperspectief hebben?” zegt directeur Linda Kruit. “Het concept ‘winkelcentra voor winkelcentra’ is voor ons dé manier om onze maatschappelijke betrokkenheid breed uit te dragen.”

Microkrediet Elke winkelcluster in Bangladesh bestaat uit vijf shops, waaronder een kruideniertje, een optiek en

een water- & energieshop. De winkeltjes bieden 25 jonge, talentvolle Bengalen de kans om als zelfstandig ondernemer met een microkrediet aan de slag te gaan. Training in onder meer boekhouding, inkoop en marketing maken deel uit van het project. Bovendien dient elke shop tevens als leerwerkplaats voor andere getalenteerde mensen.

De mini-winkelcentra vormen de start van de 1We Empower Centers. In deze multifunctionele centra worden gezondheidszorg, educatie en ‘empowerment’ op vernieuwende wijze gecombineerd. “De betrokkenheid van NRW is een belangrijke stap in de realisatie van de 1We Empower Centers”, zegt 1We-directeur Robbert Frank Hagens. “Het is fantastisch dat de Nederlandse winkelcentra samenwerken om startende detaillisten aan de andere kant van de wereld te ondersteunen.”

Ludieke veiling Om dit doel te realiseren, heeft NRW een speciale consumentenactie opgezet voor de winkelcentra.

Hiermee worden zowel ondernemers als consumenten actief betrokken bij het project. De deelnemende winkelcentra bieden het winkelende publiek een gevarieerd programma, gericht op de rijke cultuur van Bangladesh. Met onder meer een veiling, een Bengaalse minimarkt en een kinderworkshop.

Daarnaast is er op 8 september een groot feest voor alle NRW-leden. Met culinaire hoogstandjes van topkok Gerrit Greveling, voorzitter van de Alliance Gastronomique. En met een ludieke veiling onder leiding van een professionele veilingmeester, onder toeziend oog van notaris Erik Visscher uit Amersfoort. Deze veiling bestaat uit wereldse kunst uit de 1We Art Gallery en goederen en diensten die de leden zelf inbrengen. De volledige opbrengst gaat naar de miniwinkelcentra in Bangladesh.

• informatie: www.nrw.nl / www.1we.nl

De toekomst van winkelen Drie scenario’s voor 2025

Donderdag 13 oktober 2011 organiseert NRW hét congres over de toekomst van winkelen in Nederland. Op dit grootschalige congres, waar we ruim 350 deelnemers verwachten, worden drie scenario’s gepresenteerd.

D

it voorjaar zijn met en door leden van NRW de belangrijkste trends en ontwikkelingen voor onze sector in kaart gebracht. Deze trends en ontwikkelingen vormen de belangrijkste input bij het ontwikkelen van verrassende, plausibele en inspirerende toekomstbeelden. Deze scenario’s kunnen ook uw organisatie helpen bij strategische investeringsbeslissingen.

In plenaire presentaties door topsprekers en in korte filmpjes kunt u op donderdag 13 oktober zien wat de impact kan zijn van deze scenario’s op de praktijk van 2025. Ook kunt u tijdens het congres in gesprek komen met de captains of industry in onze markt. Wij zullen u op zeer korte termijn informeren over het volledige programma, maar het belooft in ieder geval een zeer inspirerende dag te worden.

Het congres zal een aanjager zijn voor een andere kijk op de toekomst; het is de hoogste tijd om proactief te opereren binnen onze winkelmarkt.

Meer informatie en aanmelden?

Het congres vindt plaats bij congrescentrum NBC, Blokhoeve 1 in Nieuwegein. Binnenkort kunt u het volledige programma vinden op www.nrw.nl en kunt u zich ook inschrijven via de website. Ook niet NRW-leden kunnen zich aanmelden voor het congres.

•

scn 4 | 2011 5

juridisch

Ssm Retail Platform organiseerde vorig jaar een lunchbijeenkomst met als thema: ‘Het roz-model winkelruimte: Uit het lood of in evenwicht?’

Reden was het feit dat het huidige huurcontract voor veel en soms onnodig onderhandelen en juridisch getouwtrek zorgt tussen de huurder en de verhuurder. Naar aanleiding van deze bijeenkomst is een werkgroep ingesteld met als doel te komen tot een evenwichtiger model huurcontract winkelruimte. Is dat doel bereikt?

Naar een

Door Renske Schut

wettekst. Bepalingen met betrekking tot te late oplevering van het gehuurde dienen niet in de algemene bepalingen geregeld worden, maar moeten volgens specifieke afspraken vastgelegd zijn. Door deze aanpassingen worden mogelijk tijdrovende onderhandelingen voorkomen.

Geconcludeerd kan worden dat het aangepaste modelcontract meer transparant is, waarbinnen beide partijen zich veilig kunnen voelen. De werkgroep acht het verder noodzakelijk dat partijen nadenken over de verschillende opties die mogelijk zijn. In het nieuwe model zijn daarom keuzevelden aangegeven, zodat partijen zich ook bewust zijn van de te maken afwegingen.

‘Beste huurder, het is jouw probleem, zoek het maar uit’ Na

D

e advocaten mr. Anneloes de Fouw en mr. Tomas Steenmetser, die beiden een omvangrijke huurrechtpraktijk hebben, lichtten het nieuwe huurmodel in Hotel Oud Londen in Zeist toe.

Zij zetelen in de werkgroep, die verder bestaat uit vertegenwoordigers van huurders, verhuurders, ontwikkelaars, makelaars en beheerders. Deze samenstelling maakt het mogelijk om vooral vanuit praktijkvoorbeelden te discussiëren over de bestaande problematiek en deze in een relevant juridisch kader te gieten.

Transparantie het allerbelangrijkste De roz huurovereenkomst

voor winkelruimte bestaat al jaren.

Sinds de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 bestaan in de markt echter stevige discussies over de inhoud ervan. Partijen staan sinds jaar en dag ver van elkaar omdat het huidige roz model vooral geschreven is vanuit de belangen van de verhuurder. Het aangepaste modelcontract moet meer evenwicht brengen in de verhoudingen tussen huurders en verhuurders. Hierbij is vooral gekeken naar de knelpun-

6 scn 4 | 2011

ten zoals die tijdens de vorige lunchbijeenkomst naar voren kwamen. Onder meer valt te denken aan de gebrekenregeling, overheidsvoorschriften, aansprakelijkheid, renovatie en niet tijdige beschikbaarheid. In het bijzonder heeft de werkgroep zich gebogen over de algemene bepalingen. Om te komen tot een evenwichtig onderhandelingsmodel blijkt het doorvoeren van transparantie het allerbelangrijkste, zo stelt de werkgroep.

Oplossingen Anneloes de Fouw en Tomas Steenmetser legden de inhoudelijk mogelijke oplossingen voor aan de in grote getale toegestroomde toehoorders. De belangrijkste aanbevelingen werden nader toegelicht, waaronder het belang van herdefiniëring van het begrip ‘gebrek’. De werkgroep beveelt aan te werken met het wettelijke begrip om de zo gewilde transparantie te bevorderen.

Verder moet er volgens de werkgroep evenwicht komen ten aanzien van de inspectie van het gehuurde en moet de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek gekoppeld worden aan een herstelplicht. Voor wat betreft renovatie wordt aansluiting gezocht bij de

deze toelichting was het woord aan Karen Quist (mab Development). Zij leidde de paneldiscussie tussen Brigit Gerritse (Corio Nederland), John Vos (Blokker Holding) en Krijn Taconis (cbre). Alle drie de partijen zijn het eens over het feit dat ‘uit de loopgraven’ getreden moet worden. In die sfeer is dan ook vanuit de werkgroep nagedacht en gehandeld. John Vos zei ten aanzien van de gebrekenregeling: “Eigenlijk stond er niets anders in het contract dan: ‘Beste huurder, het is jouw probleem, zoek het maar uit’. Dat is natuurlijk niet acceptabel. Door aanpassing van dit onderdeel creëer je meer balans”.

Over het algemeen waren de drie panelleden het erover eens dat het volgen van wettelijke bepalingen logischer is dan het volgen van een afwijkend model.

Discussie Natuurlijk waren de panelleden het niet overal over eens. Gerritse zou graag zien dat de huurders en verhuurders samen als hoger doel nastreven een winkelcentrum ‘leuk te houden’.

Zij stelde dat het een model huurovereenkomst vooral uitgaat van een éénop-één situatie. Als verhuurder heeft Corio vooral te maken met winkelcen-

juridisch

SSM Retail Platform presenteert aanpassingen op ROZ model Huurovereenkomst Winkelruimte

nieuw huurmodel

Tomas Steenmetser en Anneloes de Fouw tijdens de presentatie.

tra en dus meerdere partijen, en daarom ziet zij graag een considerans aan de huurovereenkomst toegevoegd. “Maak met elkaar maar duidelijk welke doelen je samen nastreeft”.

Voor één discussiepunt heeft de werkgroep geen oplossing kunnen vinden: een negatieve huurprijsaanpassing. De huurders vinden het onredelijk dat bij inflatie de huurprijs omhoog gaat, maar bij deflatie niet omlaag. De verhuurders menen echter dat een dergelijke regel een enorme impact heeft op de onderliggende waarde van het onroe-

rend goed. “En de waarde van onze portefeuille, dat is nou net waartoe wij op aarde zijn”, zo zei Gerritse. De verhuurders, in elk geval institutionele beleggers, kunnen met een dergelijke aanpassing dan ook niet akkoord gaan. Taconis merkte nog op dat er nog gesproken is over een polderoplossing: de index kan omhoog of omlaag, maar met een bodem. Vooralsnog is het echter nog niet tot een voor beide partijen bevredigende oplossing gekomen. De grote lijn is echter dat alle partijen over het algemeen blij zijn met de aanpassin-

‘Eigenlijk stond er niets anders in het contract dan: beste huurder, het is jouw probleem, zoek het maar uit’

gen zoals die er nu liggen. Evenwichtiger en professioneler. Vos sprak van een ‘beschaafd model’.

Blind tekenen? Het publiek werd

uitgenodigd vragen te stellen over het nieuwe model Huurovereenkomst. Een interessante vraag luidde of de panelleden onderaan bij het kruisje zelf hun handtekening zouden zetten. Zowel Vos als Gerritse stelden dat het contract in de basis goed is, maar dat elke situatie anders is en dat het contract daaraan moet worden aangepast. Gerritse: “Het is niet zo dat je het contract blind kunt tekenen. Heel veel ballast is eruit en het is duidelijker waar je het over moet hebben. Mijn voornemen is dit contract als basis te gebruiken en daar nog een aantal punten aan toe te voegen, te veranderen of expliciet te maken”.

Natuurlijk wilde men uit het publiek ook weten waar onderhavig document te verkrijgen is. Antwoord hierop was dat het ssm Retail Platform eerst met de Raad voor Onroerende Zaken (roz) gaat praten om te kijken wat zij van de aanpassingen van hun model vinden. Naar aanleiding van dit overleg zullen vervolgstappen gezet worden. Doel is om in de loop van dit jaar meer duidelijkheid te hebben. •

scn 4 | 2011 7

review

NRW bezoekt drie nieuwe winkelontwikkelingen in Zweden

Door Hans van Tellingen *

Tropisch winkelen

Afgelopen mei heeft de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) met een groep van bijna 50 winkelvastgoedprofessionals Stockholm bezocht. “Bah: socialisme”!, hoor ik sommige (over het algemeen niet al te linkse) NRW’ers roepen. “Koud!”, ook dat heb ik veel gehoord. “Saai….!”, roept weer iemand anders. En weer een ander heeft het over “Pippi Langkous”, “ABBA”, “IKEA” en (in goed Zweeds) “Victor –‘Saab’- Muller”. Tja, alle clichés over dit land worden opgerakeld tijdens zo’n trip. Uiteraard heeft Zweden meer te bieden. Verrassend meer. Want de goede eigenschappen van het land (schoon, groen, welvarend, georganiseerd, zuinig, charmant, sympathiek) worden aangevuld met nieuwe positieve waarnemingen. Zweden groeit namelijk veel harder dan de andere Europese economieën (5% in 2010). En de retailuitgaven groeien sinds 2010 weer gestaag met een jaarlijkse 3%. Het einde is nog niet in zicht. En Zweden lijkt wel ‘booming’. Winkelcentra worden ook nog volop ontwikkeld. Waarin wuivende palmbomen je tegemoet zwaaien vanaf het centrale winkelplein. Tropische taferelen dus. En dat in het doorgaans frisse Stockholm.

Hier volgt een verslag.

8 scn 4 | 2011

W

ij Nederlanders lijken wel wat op die Zweden.

Rust, reinheid en regelmaat gelden ook hier.

Sterker nog: die gelden hier nog veel sterker.

Waar achter onze georganiseerde polderfaçade toch sprake is van een zekere chaos, lijkt het wel of ‘die Zweden’ echt ‘cool’ zijn. Wat dat betreft zijn ze een verbeterde versie van de Nederlanders. Maar ja, dit heeft ook een schaduwzijde. De belastingen zijn nog een stuk hoger dan bij ons. Je kind wordt grotendeels opgevoed door de staat (met zijn allen verplicht voor en na school de georganiseerde kinderopvang in voor vijf dagen per week). En mocht je van een drankje houden, dan moet je naar de staatswinkel ‘Systembolaget’, die een monopoliepositie heeft in het land op het gebied van alcoholverkoop. Nu ga ik drankgebruik zeker niet ophemelen, integendeel. Maar van alleen al het woord ‘monopolie’, word ik als iemand met een liberale grondhouding toch niet zo vrolijk. Ik grijp als het ware dan meteen naar de fles J.

Vijf winkelbezoekdoelen In feite was er tijdens de NRW-reis sprake van vijf winkelbezoekdoelen: de drie nieuwe (of beter: grotendeels vernieuwde) winkelcentra Liljehomst-

review

De staatswinkel Systembolaget heeft in Zweden de monopoliepositie op het gebied van alcoholverkoop.

in steenkoud Stockholm Ostermalmshallen: een genot voor het oog, een zegen voor de maag.

En een tien voor het verblijfsklimaat.

orget, Bromma Blocks en Sollentuna, het (overdekte) marktgebouw Ostermalmshallen en de toeristische winkelstraat in Gamla Stan, het historische hart van Stockholm.

Gamla Stan en Ostermalmshallen Om met Gamla

Stan te beginnen: da’s niks. Niet de moeite waard. Een ‘flut’ winkelstraat. Dit in tegenstelling tot de omgeving, want dat is een prachtig stukje Stockholm.

Nee, neem dan de Ostermalmshallen. Een gebouw met verschillende marktkramen. Met kwaliteitsproducten. En een goede sfeer. Dat is even wat anders dan een gemiddelde aftandse Nederlandse weekmarkt met matige producten. Als Provast en Cório in Rotterdam een dergelijke kwaliteit gaan neerzetten met het concept van de Markthal, sta ik voor in de rij. Als de eerste klant. Want de Ostermalmshallen is retail zoals retail hoort te zijn. Een genot voor het oog. Een zegen voor je maag. En ‘een tien’ voor het verblijfsklimaat.

Liljeholmstorget De eigenaar van Liljeholmstorget is het bedrijf Citycon. Een grote eigenaar en ontwikkelaar in Finland, Zweden en de Baltische staten. Met een portefeuille van meer

dan 30 winkelcentra. Liljeholmstorget is een typisch NoordEuropese ontwikkeling. Oerdegelijk. Kraakhelder. Brandschoon. Vormt als het ware het centrum van een relatief nieuw stadsdeel in Stockholm. Prima ‘ding’. Al is de relatief grote FootFall (meer dan 8 miljoen per jaar) deels te danken aan de metrohalte, die een uitgang richting het winkelcentrum heeft.

Bromma Blocks Nou, dit is een aanrader. In ieder geval als

het gaat om originaliteit. Uit een oude vliegtuighangar heeft ontwikkelaar/eigenaar KF Fastigheter een winkelcentrum tevoorschijn getoverd. Met aandacht, liefde, inzet en oog voor

>

lees verder op pagina

11

Geheel links: de voltallige Strabodirectie voor de Ostermalmshallen; links Hans van Tellingen, rechts Jeroen Verwaaijen.

Links: Bromma Blocks.

scn 4 | 2011 9

Welkom in onze winkel Monumentaal erfgoed verdient het om behouden te worden. Door er een nieuwe bestemming aan te geven, bijvoorbeeld als winkel, cafĂŠ of restaurant. Daarmee bereiken wij niet alleen een duurzame oplossing voor het gebouw, maar dragen wij ook ons steentje bij aan de sfeer van de omgeving. Wij maken plekken waar mensen graag komen om te winkelen. En om zichzelf te kunnen bewonderen! www.synchroon.nl

review <

vervolg van pagina

9

duurzaamheid. Alhoewel: is het wel een winkelcentrum? Je zou het ook een groot warenhuis (van 60.000 m2 wvo!) kunnen noemen. Een ‘store in store’-concept in het kwadraat. Sommige winkels zitten in echte winkelunits. Andere winkels vormen meer een blokken doos die in het gebouw is neergezet.

Ook is het aantal kioskachtige winkels hoog te noemen. En is de horeca van sublieme kwaliteit. Originaliteit is troef. En het vliegtuigthema is op natuurlijke wijze uitgediept (niet op een nogal potsierlijke wijze als ‘Loop 5’ van het Portugese Sonae in het Duitse Weiterstadt, waar ook sprake is van het ‘vliegtuigthema’). Er is één ‘maar’: 4 tot 6 miljoen bezoekers per jaar (is de schatting, want het winkelcentrum bestaat pas sinds een half jaar) is niet genoeg. Meer komen er (nog) niet. En dat terwijl het winkelcentrum in het rijkste stukje Stockholm staat.

Het is maar de vraag of de uitgekiende marketingstrategie (want die is er) effect zal hebben.

Sollentuna Dit winkelcentrum bestaat al bijna een halve

Liljeholsmtorget

eeuw. Maar is onlangs dusdanig vernieuwd en uitgebreid dat er een compleet nieuw winkelcentrum ontstaan is. ‘Design driven’, zoals dat zo mooi heet tegenwoordig. Gewaardeerd met een icsc Award. Gelauwerd om de architectuur, maar ook vanwege het concept. Met verschillende belevingssferen

Sollentuna draagt kwaliteit uit door het gebruik van dure materialen en het niveau van de afwerking (‘warm en vrouwelijk’, ‘hip, jong en trendy’ en ‘luxe en high end’) in de modesectie. Elke keer als je hoek omgaat kom je in een compleet andere wereld terecht. Alle winkelassen komen uit op de ‘Oase’. Een met wuivende palmbomen omgeven horecaplein. Het winkelcentrum straalt kwaliteit uit door het gebruik van dure materialen en het niveau van de afwerking.

Vinden de Zweden het wat, die luxe en die wuivende palmbomen? De tijd zal het leren. De 6 miljoen bezoekers per jaar (zonder een uitgang naar een metrostation te hebben) zijn redelijk veelbelovend.

Sollentuna

Bezoek Zweden De excursie was een groot succes. Een

ieder kan ik een reis met de nrw aanbevelen. Inhoudelijk zijn de trips altijd in orde. Met lezingen, presentaties en rondleidingen van topniveau. Maar ook met vermaak. Zo was het boottochtje dwars door Stockholm (stad van de ‘Scherenkust’, met 24.000 eilanden!) zeer aangenaam. Zweden leek in dit geval een ‘saai’ reisdoel. Maar dat was het niet. Was ik een jaar of tien geleden (toen ik voor het laatst in Stockholm was) nog enigszins teleurgesteld over de saaie winkelcentra (nog saaier dan bij ons), daar denk ik nu wel anders over. De Zweedse economie groeit als kool. En de nieuwste Zweedse winkelcentra zijn hip, trendy en ‘cool’. Zweden, en dan met name Stockholm, doet het goed. Zweden is ‘booming’. Het altijd frisse Zweden is ‘hot’!

• * Hans van Tellingen is directeur van onderzoeksbureau strabo

Bromma Blocks

scn 4 | 2011 11

column

Taberna sana in sana civitate ofwel een gezonde winkelstructuur in een gezonde samenleving Peter Koet

Een column namens het genootschap VastGoedOverleg, deze keer geschreven door Peter Koet van Retail Vastgoed Adviseurs

I

s er wat aan de hand in retailend Nederland? Ja, het evenwicht is weg. De ontwikkelingen gaan nu zo ontzettend snel, dat niet alles meer op de voet te volgen is. Welke ontwikkelingen zijn te benoemen?

Internet: Is Internet hét antwoord? Ja en nee. Internet geeft een belangrijke toevoeging aan de uitstraling van de winkel in het virtuele landschap. Is het zaligmakend? Nee, want internet alleen kan het ook niet. Daarom: zorg voor een juist evenwicht tussen de clicks en de bricks. Gebruik de bricks ter ondersteuning van de clicks en gebruik de clicks ter versterking van de bricks.

Nieuwe ontwikkelingen: Betekenen de ontwikkelingen dat de stenen nu anders verdeeld moeten gaan worden? Ja, beslist.

Elimineer slechte locaties( zie artikel in Vastgoedmarkt van oktober 2010). Bij nieuwe locaties kijk naar oud en elimineer deze indien noodzakelijk of gewenst. Echte nieuwe ontwikkelingen, zoals factory outlets, alleen op locaties waar er sprake kan zijn van versterking van of een bestaand aanbod of een geheel van verschillende aanbieders. Niet alleen kijken of het een invulling is van een bestaande grondpositie of een toevoeging van arbeidsplaatsen. Want dat laatste is niet waar, het is een verschuiving.

Als het winkellandschap gezond is, dan blijft de consument besteden, de detaillist maakt zijn omzet en is bereid om onder normale voorwaarden zijn huur te betalen.

Dus op de lange termijn wordt iedereen weer winnaar. Niets doen, wat nu in het algemeen gebeurt, is geen optie, want dan wordt de slachting groot en zijn er meer verliezers dan winnaars.

Waarbij de consument de belangrijkste verliezer gaat worden.

Wie moet er nu actie ondernemen? Alle partijen die betrokken zijn bij winkels en winkelvastgoed. Niet iedereen moet alles tegelijk gaan doen, maar er moet regie komen. De vastgoedpartijen, winkelorganisaties en overheid moeten een onafhankelijk regisseur aanstellen met een vetobevoegdheid die boven de partijen uit aangeeft wat wel kan en wat niet kan.

Noem het maar een verlicht despoot, met kennis van zaken en oog voor de juiste verhoudingen!

•

Leegstandsbeheer op z’n Duits

Ben ik negatief over de situatie? Verre van dat. Het bovenstaande geeft heel veel kansen. Bestaande winkelgebieden zijn over het algemeen toe aan een verbetering, zowel qua structuur als qua bouwkundige verbetering. Dit oppakken levert veel werk op. Alleen levert dit niet direct rendement op. Afscheid nemen van oud vastgoed kost geld, het opknappen van bestaand vastgoed eveneens. Maar leegstand over een langere periode kost meer geld en de concurrentie de kans geven om zijn winkelvastgoed te verbeteren kost op termijn ook geld. Dus waarom niet alle nu vrijkomende energie, kunde, kennis en arbeidskrachten gebruiken om dit op te pakken?

Wie moet dat betalen? Op termijn de consument, omdat die in de winkelomgeving blijft winkelen. Maar voor dit moment zijn het de banken, die niet als een bang haasje in de koplampen van de aanstormende auto moeten blijven zitten, maar het lef moeten hebben om te investeren in goede plannen en toekomst gerichte investeringen. Schaar dit onder de noemer duurzaamheid en dan moet het kunnen.

12 scn 4 | 2011

Gefotografeerd in Schleiden (Eifel, NRW): leegstaande winkel, voorheen damesmode. Nu voorzien van ‘te huur’-bordje alsmede een tijdelijke invulling geleverd door de plaatselijke grafmonumenten ambachtsman. Zo worden Duitse stadjes wel erg doods...

huurgedrag

Verschillen per branche hebben invloed op de locatiekeuze

Huurgedrag van retailers

De ene retailer is de andere niet. Doehet-zelfzaken huren gemiddeld grotere metrages dan bloemenwinkels. Modeketens kunnen over het algemeen een hogere huur opbrengen dan een versspeciaalzaak.

Op basis van de VTIS-database van Strabo krijgen we inzicht in het â&#x20AC;&#x2DC;huurgedragâ&#x20AC;&#x2122; van retailers in de afgelopen tien jaar. In dit artikel leest u er meer over. >>

scn 4 | 2011 13

huurgedrag

<

vervolg van pagina

9

W

elke branche betaalt gemiddeld de hoogste huur voor winkelruimte en welke sector is verantwoordelijk voor de grootste opname in vierkante meters? En welke effecten heeft dit op de spreiding van winkels over de verschillende winkelgebieden in een stad? Worden de hoofdwinkelstraten ‘catwalks’ met uitsluitend modewinkels? Behoort combinatiebezoek tot het verleden en moeten we straks voor elk soort product naar een andere locatie? De antwoorden op deze vragen zijn interessant voor zowel huurder als verhuurder, in het bijzonder bij (her)ontwikkeling van winkellocaties. Op basis van de vtisdatabase van Strabo krijgen we meer inzicht.

Winkelruimten steeds groter Een belangrijk aspect

waarop retailbranches zich van elkaar onderscheiden is de omvang van de gemiddelde winkel. Ondanks het feit dat er binnen branches logischerwijs ook verschillen bestaan in winkelgrootte, kunnen er duidelijke uitspraken per branche worden gedaan. Het benodigde oppervlak heeft uiteraard ook zo zijn uitwerking op de vestigingslocatie. Om te voorkomen dat uitschieters een vertekend beeld geven, is ter vergelijking de mediaan gebruikt van alle opgenomen metrages per branche.

De mediaan ligt het hoogst bij supermarkten (mediaan van 1000 m2). Dit is een combinatie van het feit dat er in zeer beperkte mate nog kleine supermarkten worden geopend (hoogstens nog supermarkten met een voornamelijk buitenlands assortiment) en de opening van steeds grotere (mega) supermarkten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ah xl met minstens circa 4000 m2 per winkel. Recent zijn de plannen goedgekeurd voor een Jumbo supermarkt in Breda van maar liefst 6000 m2. De grote gemiddelde omvang in combinatie met een groot aantal transacties, betekent dat de supermarktbranche verantwoordelijk is voor een zeer belangrijk aandeel van de totale opname van vierkante meters winkelruimte in de afgelopen tien jaar. grote metrages Het is wellicht een open deur, maar het

zijn verder vooral de zogenaamde huis- en tuinwinkels die doorgaans enorme metrages opnemen. Winkels in sanitair, bouw- en tuinmaterialen, doe-het-zelf-zaken en woonzaken zijn doorgaans verantwoordelijk voor grote opnames van vierkante meters in de afgelopen jaren. Uitschieters richting de 10.000 m2 komen steeds vaker voor. Ook de elektronica en witgoedbranche is verantwoordelijk voor de opname van grote metrages, met als meest bekende speler natuurlijk Media

Uitschieters richting de tienduizend vierkante meter komen steeds vaker voor

Saturn Holding. Ook warenhuizen huren niet geheel onverwacht vooral grote metrages. Dit is een interessante branche, omdat grote warenhuizen vooralsnog vooral thuishoren in de stadscentra en niet geschikt zijn voor perifere locaties. Grote winkeloppervlakken zijn echter schaars in binnensteden. Het moet in de toekomst komen van buitenkansjes, zoals het gzgterrein in Den Bosch of Achter de Lange Stallen in Breda. Bij beide projecten cirkelt de naam Bijenkorf rond. kleding De modesector is duidelijk meer bescheiden qua

winkelgrootte. De mediaan voor kledingzaken en schoenenzaken ligt onder de 200 m2. Qua aantal transacties in de afgelopen tien jaar staat de kledingbranche echter duidelijk bovenaan, met als gevolg dat de het totale opgenomen metrage binnen deze sector een belangrijk aandeel vormt van het totaal aan winkelruimte dat de afgelopen tien jaar in gebruik is genomen.

De verschillende retailbranches hebben één ding gemeen: overal is de gemiddelde winkelgrootte in de afgelopen circa tien jaar toegenomen (bron: Locatus). De doe-het-zelfbranche kent de grootste toename. Denk hierbij aan Hornbach bouwmarkten en vestigingen van Gamma en Praxis in Amsterdam Zuidoost van 10.000 m2 of meer. Tuincentra, sport-/speel-

winkeltype supermarkten

1000

sanitair, bouw- en tuinmaterialen

798

doe-het-zelf

470

woninginrichting en meubelen

470

warenhuizen

450

witgoed, elektronica en muziek

375

drogisterij en parfumerie

275

huishoudelijke- en cadeau-artikelen

250

schoenen en lederwaren

187

kleding

161

Mediaanopname in m2 naar branche

14 scn 4 | 2011

metrage winkelruimte

huurgedrag

goedzaken en winkels voor huishoudelijke artikelen zijn echter gemiddeld ook veel groter geworden. Dit geldt ook in het bijzonder voor de dagelijkse sector (lees: supermarkten). Het gemiddelde oppervlak van supermarkten is met ruim 20 procent toegenomen (bron: Locatus).

en wijkwinkelcentra. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter komt hierdoor aanzienlijk lager uit.

De meest prominent aanwezige retailbranche in kernwinkelgebieden en dan met name op A1-locaties is de modesector. Kleding- en schoenenzaken betalen gemiddeld minder dan de zojuist beschreven branches, maar zitten op een index van circa 150. Daarbij moet bedacht worden dat binnen de modesector zeer grote verschillen bestaan tussen zelfstandige ondernemers en (internationale) ketenbedrijven. Het zijn met name de bekende (kleding- en schoenen-)ketens die dure winkelmeters aanschaffen op de beste locaties. Zara, h&m en Jack & Jones nemen simpelweg geen genoegen met een B-locatie. Ook buiten de A-locaties is de modesector zeer duidelijk aanwezig en niet alleen in centrumgebieden, maar ook op andere winkellocaties. Vooralsnog zijn de perifere locaties echter verboden terrein voor mode.

Prijs per m 2 verschilt per branche Het aantal

gewenste vierkante meters is belangrijk bij de locatiekeuze van een retailer. De prijs die betaald moet worden voor deze meters is echter minstens even belangrijk. De ene retailer kan namelijk veel meer geld besteden aan huur dan de andere en hierin doen zich duidelijk verschillen voor tussen branches.

Daarnaast speelt zichtbaarheid en het veroveren van marktaandeel binnen de ene branche een veel belangrijkere rol dan binnen de andere branche. Om inzicht te krijgen in de ver-

Telefoonwinkels betalen gemiddeld het meest voor winkelruimte schillen in huurprijzen is per branche een index berekend, die de verhouding weergeeft tussen branche en totaal van alle winkelruimte. Telefoonwinkels betalen gemiddeld het meest voor winkelruimte. Een goede tweede zijn juweliers en opticiens en op drie volgen boekwinkels en tijdschriftenzaken.

Deze drie branches betalen de hoogste prijs per m2 en zijn niet geheel onverwacht vaak op goede winkellocaties te vinden.

Met name telefoonwinkels zijn in menige hoofdwinkelstraat in een Nederlandse stad te vinden. Juweliers en boekenwinkels zijn ook retailers die men vooralsnog over het algemeen vaak tegenkomt op A-locaties in binnensteden. Met name bij boekenwinkels is het echter nog maar de vraag of dit nog lang zo zal blijven. Boeken worden steeds vaker online aangeschaft. drogisterij Na de drie zojuist genoemde branches volgt

de drogisterij- en parfumeriebranche. Ook dit is een branche die prominent aanwezig is binnen kernwinkelgebieden en dan ook vaak op uitstekende locaties. Dit geldt voor pure parfumeriezaken als Douglas en Ici Paris XL, maar ook voor de bekende drogisterijketens. Deze branche is echter ook veelvuldig aanwezig op andere locaties, waaronder dorpscentra

a-milieus De zojuist beschreven branches zijn in staat de hoogste prijs voor winkelruimte te betalen per m2. Dit is duidelijk te zien in het (Nederlandse) winkellandschap, aangezien de A-milieus in de stadscentra vrijwel geheel gevuld zijn met winkels binnen deze branches. Voor al deze bran-

branche

index

telecommunicatie

285

fotografie, optiek- en juwelier

215

boeken, tijdschriften en kantoor

181

drogisterij en parfumerie

173

kleding

157

schoenen en lederwaren

149

versspeciaalzaken

146

bank en financiĂŤle dienstverlening

143

computers en software

133

ambachtelijke dienstverlening

126

supermarkten

74

witgoed, elektronica en muziek

66

woninginrichting en meubelen

57

sanitair, bouw- en tuinmaterialen

49

doe-het-zelf

31

Index gemiddelde huurprijs per m2 naar branche (100 = gemiddelde van alle winkelruimte)

ches geldt dat het vrijwel uitsluitend nationale en internationale ketenbedrijven zijn die de A-milieus voor hun rekening nemen. Het verschil in branche zet zich echter wel door bin-

>

lees verder op pagina

16 scn 4 | 2011 15

huurgedrag

<

vervolg van pagina

15

nen alle lagen van de betreffende branche en geldt dus ook voor zelfstandigen. Een zelfstandige juwelier betaalt gemiddeld meer huur dan een zelfstandige fietszaak.

Versspeciaalzaken betalen ten slotte ook een relatief hoge prijs per m2. Hier speelt allicht mee dat binnen deze branche vooral kleine metrages opgenomen worden, wat over het algemeen leidt tot een hogere prijs per m2. Deze gedachte gaat echter niet altijd op. Met name voor supermarkten geldt dat

ook steeds grotere winkels. Hetzelfde geldt ook voor bijvoorbeeld parfumerieën en juweliers. Stadscentra worden op deze manier in de toekomst in sterke mate het domein van deze retailbranches. Overige branches zijn aangewezen op perifere locaties of mogelijk stadsdeelcentra. Denk hierbij naast witgoed/elektronica aan sport-, kampeer- en speelgoedzaken en huishoudelijke artikelen.

De vraag is echter of dit ook geldt voor warenhuizen. Bijenkorf en v&d horen thuis in stadscentra (en hier en daar een stadsdeelcentrum) en ook Hema heeft in vrijwel alle grote steden (grote) winkels op A-locaties. Dit betreft echter vaak in het verleden verkregen posities. v&d heeft in het verleden in Maastricht ruimte afgestaan om een vestiging van Bijenkorf

Stadscentra zullen steeds meer gevuld worden met branches die het meest kunnen betalen mogelijk te maken en de v&d in Leiden wordt verkleind om ruimte vrij te maken voor andere retail in het kader van het Aalmarktproject. Bijenkorf wil echter juist de bestaande vestigingen uitbreiden met de nodige vierkante meters. Feit blijft dat verschillende andere branches een hogere huur (kunnen) betalen. centrum of perifeer? Het belangrijkste criterium voor De eerste Apple store in Amsterdam

er voor grotere metrages een hogere gemiddelde prijs per m2 wordt betaald en er een hogere vloerproductiviteit kan worden betaald (John Nijsten 2011, artikel scn). Ook dit is een interessant gegeven met effect op het huurgedrag (lees: locatiekeuze) van retailers en geeft het belang weer van de aanwezigheid van grote winkelunits.

Elke branche een eigen locatie? Het moge duide-

lijk zijn dat retailbranches zich duidelijk van elkaar onderscheiden op een aantal punten. Huis- en tuinwinkels huren dermate grote metrages, dat zij eigenlijk uitsluitend zijn aangewezen op perifere locaties. Bereikbaarheid en parkeergelegenheid speelt hier uiteraard ook een belangrijke rol. Witgoed en elektronica is op dit moment zowel perifeer als in en rond kernwinkelgebieden gevestigd, maar is dit houdbaar? Nu zien we nog vaak Media Markt of Saturn, maar ook Block als huurder van vele vierkante meters in centrumontwikkelingen als Raaks in Haarlem, Maasboulevard in Venlo en het Eemplein in Amersfoort. De witgoed-/elektronicabranche betaalt echter een lage huur per m2, er vindt steeds meer verkoop via internet plaats en grote metrages worden steeds schaarser binnen stadscentra. De modesector betaalt meer per m2 en huurt

16 scn 4 | 2011

een branche om binnen een stadscentrum aanwezig te zijn in de toekomst is echter of de branche écht gemist wordt. Warenhuizen als Bijenkorf, v&d en Hema: ja, deze gaan consumenten (maar ook retailers en vastgoedeigenaren) missen in een stadscentrum en zullen daarom niet verdwijnen richting perifere locaties. Stadscentra zullen steeds meer een winkelbestemming worden met branches die het meest kunnen betalen. In de afgelopen tien jaar waren dat vooral winkels binnen de telecom-, juwelier-, parfumerie- en modebranche. Branches die consumenten niet missen en net zo lief/liever op een andere locatie bezoeken zullen verdwijnen. Andere locaties zijn namelijk goedkoper en daar is meer ruimte beschikbaar.

De verwachting is dat het vooral de modebranche is die in de toekomst de hoofdprijs kan en wil betalen. Ondanks de toename van online aankopen hechten met name (inter)nationale kledingketens belang aan aanwezigheid op de toplocaties. Het aanwezigheidsbelang zal sowieso een grotere rol gaan spelen in de toekomst. Merken die deels of voornamelijk online verkopen zullen geïnteresseerd zijn in winkelruimte op goede locaties, puur alleen om de beleving van het merk over te brengen op de consument. Het meest bekende voorbeeld hiervan komt binnenkort naar Nederland: in Amsterdam opent over enige tijd de eerste echte Apple Store van Nederland.

•

straatmanagement

Zonder cement alleen maar losse bakstenen Een 'schouw' in een winkelgebied

Bij de ontwikkeling of her-ontwikkeling van winkelgebieden wordt door ontwikkelaars en beleggers nog nauwelijks gekeken naar hoe het project op het gebied van sociale inbedding moet gaan functioneren wanneer het eenmaal opgeleverd is. Het is jammer dat men zich nog niet lijkt te realiseren dat aspecten als veiligheid, buurt- en omgevingsfactoren en samenwerking van grote invloed zijn op het toekomstig functioneren van het project.

D

e gemeente Utrecht signaleert dit al een aantal jaren en maakt gebruik van winkelstraatmanagement voor het sociaal beheer van winkelgebieden. Cor Tersteeg (adviseur Economische Zaken en projectleider Bedrijvigheid en Veiligheid) valt op dat bij nieuwe ontwikkelingen of revitalisaties steeds weer dezelfde fouten gemaakt worden. ‘Ontwikkelaars en ook de beleggers, hebben te weinig aandacht voor veiligheid, sociale buurtfactoren en samenwerking. Voor hen zijn de architectuur en de huurcontracten belangrijk en verder kijkt men in de regel niet, met als gevolg dat men bijvoorbeeld nog steeds ‘foute hoekjes’ in een winkelcentrum bouwt. Deze moeten dan later weer met veel inzet van publieke capaciteit, ergernissen bij ondernemers en (maatschappelijke) kosten gecorrigeerd worden.’

Tersteeg pleit er dan ook voor om in een vroeg stadium van een (her)bouwplan dit plan ook te laten toetsen op fysieke en sociale veiligheidaspecten en hier een vorm van winkelstraatmanagement in te zetten: ‘Zo kun je zorgen dat de geldautomaat wél op de juiste plaats komt en kan je de omgeving zo

>

lees verder op pagina

18 scn 4 | 2011 17

straatmanagement

<

vervolg van pagina

17

maken dat die efficiënt, mooi én veilig is, maar kun je ook al vroeg randvoorwaarden scheppen voor een goede samenwerking tussen de partijen’ Tersteeg ziet mogelijkheden om de partijen die later moeten gaan samenwerken in een veel vroeger stadium bij elkaar te brengen. ‘Verplicht iedereen om lid te worden van de (winkeliers-)vereniging. Er moeten direct financiële middelen beschikbaar zijn en er moet vanaf het begin een overlegstructuur aanwezig zijn. Wij pleiten er dus voor dat zowel het fysieke als het niet-fysieke vooraf geregeld wordt, zodat er later veel doelgerichter samengewerkt kan worden.’

Jeroen Roose is projectmanager bij Hisa, een organisatie die gespecialiseerd is winkelstraatmanagement. Jeroen Roose: ‘‘Wij hebben in Utrecht verschillende gebieden waar we werkzaam zijn. Soms zijn we ingezet op een later moment (in feite pas toen er problemen ontstonden). Er zijn ook voorbeelden van projecten waar we al zijn ingeschakeld in de planfase, zoals bij het winkelcentrum Overkapel (winnaar nrw Jaarprijs 2010: red.). Een herontwikkeling, waar we samen met de nieuwe ondernemers een stap hebben gezet in het sociale beheer. Ondernemers, wijkbeheer, politie, brandweer, iedereen overlegt met elkaar en er worden gezamenlijk maatregelen genomen om het gebied schoon, heel, veilig en aantrekkelijk te houden.

Winkelstraatmanagement De gemeente Utrecht heeft in het kader van het programma wko (Wijkeconomie en Kleinschalig Ondernemerschap) de mogelijkheid om marktpartijen in te zetten die gespecialiseerd zijn in winkelstraatmanagement. Tersteeg: ‘Wij zien dit als het cement tussen de stenen. De winkelstraatmanager moet zorgen dat er verbanden komen tussen de publieke en private partijen. Hij zorgt voor een hoge organisatiegraad en goede informatiestromen.

Zo kunnen we met z’n allen werken aan een succesvol en perspectiefrijk winkelgebied’.

Het sociale beheeraspect van winkelstraatmanagement zou ook meer toegepast kunnen worden in ‘gewoon’ winkelcentrummanagement. Dus naast facilitair en commercieel, ook sturen op de sociale factoren van de omgeving. Dit past ook in het streven naar duurzaamheid.

Jeroen Roose van Hisa (l) en Cor Tersteeg van de gemeente Utrecht

een bruggenbouwer. Een groot deel van mijn werk is het zoeken naar strategische verbindingen; partijen die elkaar kunnen versterken, bij elkaar brengen. Vanuit onze expertise is dit haast instinctief’.

Cor Tersteeg: ‘Als er zich verschillende grote spelers in een gebied bevinden, dan moet je van elkaar weten welke maatregelen je neemt. Er moet gecommuniceerd worden en kennis en informatie moeten gedeeld worden. Als je dat doet, dan krijgen de spelers ook meer begrip voor elkaar en zoek je naar oplossingen die enerzijds zoveel mogelijk profijt opleveren, anderzijds zo min mogelijk overlast veroorzaken. Om al die ‘eilandjes’ te verbinden, heb je in onze optiek een vorm van

‘De winkelstraatmanager fungeert als objectieve partij en geeft zowel de ondernemers als de gemeente een stem’

Veel partijen verplichten zich aan de samenwerking

Jeroen Roose: ‘Vaak wordt er wel gedacht aan het oprichten van een ondernemersvereniging, maar niet aan het contact met de overige gebruikers in een gebied, zoals bewoners en scholen, het contact met de gemeente, het wijkbureau of stadsdeelkantoor. Iedereen met verstand van winkelgebieden weet dat deze partijen elkaar hard nodig hebben. Er liggen kansen wanneer je ze bij elkaar brengt. Ik zie mijzelf als

18 scn 4 | 2011

winkelstraatmanagement nodig. De winkelstraatmanager fungeert als objectieve partij en geeft zowel de ondernemers als de gemeente een stem om met elkaar te communiceren.

Roose merkt op dat de gemeente Utrecht met Hisa voor een erg pragmatische insteek heeft gekozen: ‘Sec het winkelstraatmanagement bestond in veel gemeenten uit een man of vrouw die dagelijks in het gebied rondliep en van alles en nog wat deed. In Utrecht zijn er minder uren beschikbaar maar doordat we hier efficiënt mee om gaan en de samenwerking tussen meerdere partijen stimuleren streven we naar een maximaal resultaat. Het 1+1=3 effect.’

Hoe krijgen we dit op de agenda van ontwikkelaars en beleggers? Je zou zeggen dat ontwikkelaars

en beleggers het belang van een goed vestigingsklimaat voor

foto: huib van wersch

anneke de vries Like

D

e tijd dat modehuizen hun waar alleen konden aanprijzen door middel van gedrukte advertenties ligt al weer lang achter ons.

Radio, televisie, magazines, banners, sponsoring etc. dragen bij aan de branding van het merk. Het bewust inzetten van social media staat echter nog in de kinderschoenen.

Al ruim drie jaar hebben we te maken met zogenaamde fashion- en beautyblogs. Jonge (meestal) vrouwen die hun persoonlijke stijl etaleren via hun blog, worden steeds bepalender voor trends en dus het modebeeld. Bijzonder is dat ze echt gericht zijn op hun doelgroep, meisjes tussen de 13 en 30 jaar, en gebruik maken van betaalbare en doorsnee brands of vintagekleding. De originaliteit van de kledingcombinatie maakt hun stijl. De interactie met de blogbezoekers bepaalt hun populariteit. Het woord ‘Like’ speelt hierbij een belangrijke rol. (zie Stylescrapbook.com, thischicksgotstyle.com, stylerookie. com, beautylab.nl, veracamilla.nl ).

de ondernemers als een vanzelfsprekendheid onderkennen.

Net zoals dat het geval is voor goede commerciële voorzieningen voor de consument. Zoals gezegd, de praktijk is anders.

Hoe kunnen we er dan voor zorgen dat een dergelijke aanpak vast onderdeel gaat uitmaken van (her-)ontwikkelingen? Cor Tersteeg: ‘Wellicht dat een organisatie als de nrw hier een rol in kan spelen. De nrw zou dit aspect (en dan met name veiligheid) misschien ook mee kunnen wegen in de beoordeling van de inzendingen op de nrw Jaarprijs. Ook hier weer is Overkapel een goed voorbeeld. Beheerder Redema stond hier helemaal voor open en het resultaat is een fantastisch functionerend winkelcentrum.’

De blogs zijn ontdekt als verkoopkanaal. De (gratis) aan hen toegestuurde en op de blog door hen geshowde kleding is soms al binnen een dag uitverkocht. Blogger Andy Torres wist zelfs door haar ontworpen tassen tot een voor Kipling onverwacht succes te brengen. Gewoon via de webshop waarvan de link als tegenprestatie op de blog staat. Steeds meer bloggers kunnen er dan ook van leven. Wie had dat ooit gedacht voor modische artikelen? Die zouden toch gewoon in winkels verkocht blijven worden.

Is winkelstraatmanagement een wondermiddel? Jeroen Roose: ‘Zeker niet. Maar de kracht van samen-

Zou het een idee zijn een fashionblogger te verleiden haar outfits te laten fotograferen in een winkelcentrum of winkelstraat? Zij zijn op zoek naar een interessante achtergrond, wij naar redenen voor klanten om te komen. De groep jonge modebewuste mensen kan je niet vroeg genoeg aan je binden.

Sommige bloggers zijn bereid de opening van winkels met hun aanwezigheid te vereren, maar natuurlijk alleen als ze bij hun persoonlijke stijl passen. Ik ben benieuwd of er in Nederland een winkelcentrum bestaat waarvan de winkelinvulling fashionable genoeg is om geopend te kunnen worden door Andy, Tavi, Karla of Jane. Dat zou een groot compliment zijn voor de betreffende verhuurder en natuurlijk vooral het bewijs dat er geluisterd is naar de klant.

• www.hisa.nl

werking moet niet onderschat worden. Als je dat goed opzet, dan kun je de meeste problemen die je in winkelgebieden tegen komt met elkaar oppakken. Het is gewoon heel belangrijk dat je elkaar weet te vinden en dat je van elkaar weet wat er speelt. Onderzoek vanuit het kvo (Keurmerk Veilig Ondernemen) heeft ook uitgewezen dat de meeste winst te behalen valt in organisatorische maatregelen en minder in fysieke zaken zoals beveiligingscamera’s. Afspraken met betrekking tot gezamenlijke openingstijden, op elkaars winkel letten, dat werkt. Bovendien is gebleken dat een kleine investering van gemeente (of belegger of ondernemersvereniging) ertoe leidt dat alle betrokken partijen bereid zijn om te investeren in het winkelgebied. Ook de individuele ondernemers blijken dan bereid te zijn in de eigen winkel te investeren. En als de winkels veiliger zijn, wordt het hele winkelgebied veiliger. Als dat allemaal goed werkt is het cirkeltje rond: de ondernemers kunnen goed functioneren en zijn daarmee goede huurders in een goed winkelcentrum, dat is dan weer goed voor de eigenaar en voor de gebruikers die graag hun aankopen doen in een veilig en attractief winkelgebied. Een goed functionerend winkelgebied levert weer een grote bijdrage aan de leefbaarheid van een buurt, een wijk of stad. Een effectieve samenwerking betaalt zich uit op zeer veel aspecten en maakt een winkelgebied duurzaam voor zijn omgeving.’

•

anneke de vries

scn 4 | 2011 19

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Afwaarderingen zijn niet in overeenstemming met de werkelijkheid De laatste twee decennia is de vraag naar grotere winkelruimten gestegen, terwijl de vraag naar kleinere winkels is afgenomen. Dit moet tot gevolg hebben gehad dat de relatieve huurwaardeverschillen tussen de groottecategorieën kleiner zijn geworden. Naar de mening van John Nijsten kan het dan niet zo zijn dat bij de hantering van de ITZA-methode dieptes en afwaarderingen worden gebruikt die in een ver verleden zijn bepaald.

D

e itza-methode is in het Verenigd Koninkrijk ontwikkeld toen de standaard winkelunit 20 feet breed was en 60 feet diep. Het was gebruikelijk de diepte te verdelen in drie zones van gelijke diepte, hoewel de praktijk in sommige delen van het Verenigd Koninkrijk afweek.

Als gevolg van de overgang naar het metrisch stelsel in 1996 gebruiken de meeste taxateurs nu een diepte per zone van zes meter. Overigens gebruikt de Valuation Office Agency zonedieptes van 6,1 meter, een nauwkeuriger equivalent van 20 feet. Gebruikelijk is de winkel in te delen in drie zones en een restzone of vier zones en een restzone.

Uiteraard voor zover de winkel daarvoor diep genoeg is. Als gevolg van de grotere winkels in Londen is het niet ongebruikelijk dat daar grotere dieptes per zone worden gebruikt. Volgens Scarrett (Douglas Scarrett, Property Valuation: the five methods, second edition, 2008) halveren de waardes van de winkelunit per zone:”For the purpose of analysis, the unit value ‘halves back’ through the zones”. Verdiepingen en kelders die voor verkoop worden gebruikt krijgen vaak als waardering een fractie van de waarde van zone A. Literatuur Nederland In Neder-

land wordt deze methode beschreven door George ten Have in zijn boek Taxatieleer vastgoed 1 (2011) en verder uitgewerkt voor winkels en artikel 7:290

bedrijfsruimte in Taxatieleer vastgoed 2 (2007). De beschrijving en de door hem genoemde voorbeelden gaan uit van vaste diepten van tien meter met afwaardering bij helfte. Verdiepingen worden van geval tot geval gewaardeerd.

Voor studiedoeleinden wordt in Nederland voornamelijk uitgegaan van de boeken van George ten Have voor dit onderwerp. Vandaar dan ook het misverstand bij studenten (en soms ook docenten) in het winkelvastgoed dat de itza-methode de gebruikelijke methode is. Dat was voor mij de reden deze methode wat diepgaander te bespreken.

In het navolgende zullen dus de voorbeelden in beginsel op een diepte van 10 meter per zone en een afwaardering bij helfte worden gebaseerd.

Stel een winkel heeft een front van vijf meter en is 150m² groot. De itzaindeling volgens George ten Have levert dan een waardering op van 100% voor de eerste 50 m², 50% voor de volgende 50 m² en 25% voor de achterste 50 m².

Daar percentages vaak weinig tot de verbeelding spreken, wordt een voorbeeld uitgewerkt met bedragen op basis van de uitgangspunten van George ten Have.

Stel een winkel van 100 m² met 10 meter front en een diepte van 10 meter kent een huurprijs per m² van € 400.

Deze winkel heeft dus alleen een zoneA. Een tweede winkel van 10 meter breed en 20 meter diep kent een zone-A en een zone-B. Indien zone-B een huurwaarde vertegenwoordigt van 50% van

huurzaken

Toetsing aan de praktijk: Kengetallen Corio Nederland Ten

behoeve van dit artikel heeft Jan-Willem Speetjens van Corio Nederland binnen de portefeuille van winkelpanden van Corio in Nederland een analyse laten maken naar de verhouding tussen de gemiddelde huurprijs van alle units die 100 m² tot 200 m² groot zijn en voor alle units die 200 m² tot 400 m² groot zijn.

Het relatieve huurprijsverschil bedraagt 10% waarbij de gemiddelde huur van de units tussen 100 tot 200 m² 100% is en de gemiddelde huurprijs van de units van 200 tot 400 m² 90% hiervan bedraagt. Als correctiepercentages om de markthuurprijzen vast te stellen hanteert Corio de volgende percentages: • 100–200 m²: 100%, • 200–300 m²: 95%, • 300–500 m²: 86% Overigens werd door hem geconstateerd dat in drie nieuwere winkelcentra de gemiddelde huurprijs in de groottecategorie 100 m² tot 200 m² nog slechts gering hoger ligt dan in de groottecategorie 200 tot 400m².

Het relatieve huurprijsverschil van 10% tussen beide groottecategorieën binnen de portefeuille van Corio Nederland wordt nu vergeleken met de uitkomst van een afwaardering met gebruikmaking van de beschreven itzamethode. Daartoe wordt de gemiddelde oppervlakte van de winkels in de groottecategorie 100 m² tot 200 m² gesteld op 150 m². De gemiddelde oppervlakte van de groottecategorie van 200 tot 400 m² wordt gesteld op 300 m².

lager dus € 270. Uitgaande van de kengetallen van Corio Nederland is de huurwaarde van de winkel van 300 m² dit aantal maal € 270 is € 81.000. Een absoluut verschil van € 18.000 met de uitkomst in de itza-methode van € 63.000.

Uitgaande van de itza-methode is de overall huurprijs per m² € 63.000:300 m² is € 210. Een niet te accepteren verschil met voornoemde € 270 per m².

600 500 400

huurwaarde/m2 in €

waarderingsverschil In de itzamethode van George ten Have en uitgaande van een front van 10 meter kent de winkel van 150 m² een zone-A van 100 m² en een zone-B van 50 m². Indien de zone-A op 100% wordt gesteld en zone-B op 50% telt 100 m² in zone-A mee voor 100% en 50 m² in zone-B voor 50%.

De totale winkel kent een huurwaarde van 83,33% van de waarde van zone-A. Namelijk 125% (100 plus de helft van 50) gedeeld door 150 m² maal 100.

De winkel van 300 m² heeft zones van 100%, 50% en 25% met steeds 100 m² per zone. De waarde van de totale winkel van 300 m² uitgedrukt in een percentage van de waarde van zone-A is 58,33%.

(175% gedeeld door 300 maal 100). Het waarderingsverschil tussen de twee winkels bedraagt dus 25% uitgaande van het feit dat zone-A 100% is. Indien het verschil van 25% wordt uitgedrukt in een percentage dat voor de winkel van 150 m² geldt, zijnde 83,33%, is het procentuele verschil 30%.

beste aan te tonen aan de hand van een voorbeeld in bedragen. Stel de gemiddelde huurprijs in de groottecategorie 100 tot 200 m² is € 300 per m². De gemiddelde winkel in de groottecategorie 100 tot 200 m² wordt op 150 m² gesteld.

Deze winkel heeft dus een totale huurwaarde van €45.000. Indien het front 10 meter bedraagt, is de huurprijs per m² in zone A op basis van de itzamethode € 360 (€ 300:83,33 maal 100).

De gemiddelde winkel in de groottecategorie 200 tot 400 m² wordt op 300 m² gesteld. Bij 10 meter front is de huurwaarde van het pand van 300 m² in de itza-methode € 36.000 (100 maal € 360) plus € 18.000 (€ 360 à 50% maal 100) plus € 9.000 (€ 360 à 25% maal 100) is totaal € 63.000.

Indien uitgegaan wordt van het door Corio Nederland verstrekte percentage is de huurprijs per m² in de groottecategorie 200 tot 400 m² 10% lager dan in de groottecategorie 100 tot 200 m². Indien de gemiddelde winkel van 150 m² € 300 per m² doet, is op basis van de kengetallen van Corio Nederland de gemiddelde huurprijs voor de winkel van 300 m² 10%

Corio € 270

200

ITZA € 210

100 50

100

150

200 250 300 350 400 450 500

100

Wij hebben gezien dat binnen de portefeuille van Corio Nederland het verschil tussen overeenkomstige winkels 10% bedraagt. De conclusie kan geen andere zijn dan dat de gebruikte afwaarderingspercentages in de beschreven itza-methode onjuist zijn. een voorbeeld Ook dit is weer het

300

oppervlakte in m2

90 80

Corio € 81.000

70 60 huurwaarde per jaar in € (x 1000)

zone-A is de huurwaarde van zone-B € 200 per m². De totale huurwaarde van de tweede winkel is 75% van de huurwaarde van zone-A, namelijk 100% plus 50% gedeeld door 200 m² maal 100. Uitgaande van €400 per m² voor zone-A is de gemiddelde huurprijs van deze tweede winkel dus € 300 per m².

Indien de derde winkel een front heeft van 10 meter en 30 meter diep is, heeft deze dus een ook nog een zone-C. Uitgaande van een afwaardering bij helfte is de totale waarde van de derde winkel 58,33% van de waarde van de eerste winkel. Namelijk 100% plus 50% plus 25% gedeeld door 300 m² maal 100. De gemiddelde huurwaarde per m² van de derde winkel is dus €233,33.

De conclusie is dat in dit geval het verschil tussen de winkel van 100m² en de winkel van 200 m² 25% per m² is, zijn­de € 100 per m². Het verschil tussen de winkel van 100 m² en de winkel van 300 m² is 41,67% per m² , zijnde € 166,67,- per m².

ITZA € 63.000

50 40 30 20 10 50

100 150 200 250 300 350 400 450 500

oppervlakte in m2

Kengetallen WPM In een rapport dat ik raadpleegde, gaat wpm uit van een standaardunit A-1 van 100–200 m² bvo.

Uitgaande van een standaardunit worden naar unitgrootte en unitvorm correcties toegepast. Wat betreft grootte zijn de correctiepercentages als volgt: • 0–25 m² 161 %, • 26–50 m² 112%, • 51–100m² 110%, • 101–200m² 103%, • 201–500m² 90 %.

Voor winkelunits boven 500 m² kunnen unitcorrecties volgens wpm niet zonder meer worden toegepast, omdat voor deze units geldt dat de hoogte van het huurprijsniveau sterk afhanke-

>

lees verder op pagina

22 scn 4 | 2011 21

huurzaken

vervolg van pagina

21

lijk is van de omvang, het type branche en de soort winkelformule. Van Johan Haringsma van wpm ontving ik bijgaande grafiek.

600 500

300

Ter bepaling van de verschillen tussen deze groottecategorieën worden de respectievelijke oppervlaktes van twee voorbeeldwinkels gesteld op 75m² en 150m².

Een front van 10 meter bij een winkel van 75 m² is erg ruim. Meer in overeenstemming met de werkelijkheid zal zijn een front van 5 meter. Indien hiervan wordt uitgegaan kent de winkel van 75 m² bij toepassing van de itzamethode met zonedieptes van 10 meter een zone-A van 50 m² en een zone-B van 25 m². De winkel met deze oppervlakte heeft dan een procentuele waarde van 88,33% van de waarde van zone-A.

22 scn 4 | 2011

200 100 25

50

75

100 125 150 175 200 225 250

50 45 40 35 ITZA € 32.143,13

30 huurwaarde per jaar in € (x 1000)

Als ik kijk naar de percentages die door wpm worden gehanteerd valt op dat de percentages voor de groottecategorie 101 m²–200 m² van 103% en 90% voor de groottecategorie 201 m²–500 m² in grote mate overeenstemmen met het procentuele verschil opgegeven door Corio Nederland voor de groottecategorie 200–400m². Op basis van de percentages die door wpm zijn verstrekt voor de groottecategorieën 51–100 m² en 101–200 m² is wederom een vergelijk gemaakt met de uitkomsten voor deze categorieën in de itza-methode.

Het verschil tussen een winkel van 51–100 m² en een winkel van 101–200 m² is slechts 7% uitgaande van 100% voor de standaardwinkel. Het verschil is 6,36% indien wordt uitgaan van de kleinste groottecategorie en 6,8% indien uitgegaan wordt van de groottecategorie 101 m²–200 m².

WPM € 320,39

oppervlakte in m2

een voorbeeld met bedragen In een voor-

beeld met bedragen reken ik terug van de winkel van gemiddeld 150 m² naar de winkel van 75 m². Indien de winkel van 150 m² overall € 300 per m² doet, is de jaarhuurprijs van deze winkel € 45.000. In de kengetallen van wpm heeft de groottecategorie 101 m² tot 200 m² qua percentage een huurwaarde van 103% uitgedrukt in de waarde van de standaardunit. De gemiddelde winkel van 75 m² valt in de categorie 51 m² tot 100 m² en kent een toerekeningspercentage van 110%. Uitgaande van de kengetallen van wpm is de huurwaarde per m² van de winkel van 75 m² dan € 300: 103 maal 110 is € 320,39. De totale huurwaarde is dan 75 m² maal € 320,39 is € 24.029,25.

In de itza-methode heeft de winkel van 150 m² met een front van 5 meter een zone-A van € 45.000 : 175% is 257,14 maal 100 is € 25.714,29. Per m² is de huurwaarde van zone-A dit laatste bedrag gedeeld door 50 m² is € 514,29. De gemiddelde winkel van 75 m² heeft in de itza-methode dan een huurwaarde van: zone A: 50 m² maal € 514,29 is € 25.714,50, en zone-B: 25 m² maal € 514,29 à 50% is € 6.428,63. Totaal € 32.143,13. Dat is een absoluut verschil van € 8.113,88 met de huurwaarde op basis van de kengetallen van wpm zijnde immers € 24.029,25. Een verschil van 34% uitgedrukt in een percentage van het laagste huurbedrag van de winkel van 75 m².

Uitgaande van de itza-methode is de huurprijs per m² overall € 32.143,13: 75 m² is € 428,58. Op basis van de kengetallen van wpm is de huurprijs per m² overall van de winkel van 75 m² € 320,39. Het verschil is dus € 108,19, wederom een verschil van 34% uitgaande van de winkel van 75 m² en de laagste huurprijs.

ITZA € 428,59

400

huurwaarde/m2 in €

<

De winkel van 150 m² heeft drie gelijke zones van 50 m². De procentuele waarde uitgedrukt in de waarde van zone-A voor de totale winkel van 150 m² is 58,33 %, een verschil van 30%. Uitgedrukt in een percentage van de winkel van 75 m² is dat 34% Mij lijkt dat deze percentages voor zich spreken ten opzichte van de door wpm gehanteerde verschillen van 6 à 7 %.

25

WPM € 24.029,25

20 15 10 5 25

50

75

100 125 150 175 200 225 250

oppervlakte in m2

Kengetallen MVGM Ter onderbouwing van mijn stelling dat de itzamethode achterhaald is, kreeg ik van mvgm de meest dwingende informatie.

Van de winkelruimten die met oppervlakten in het winkelbestand zijn opgenomen, kreeg ik geanonimiseerd de huurgegevens. Voorts waren al op basis van een indeling in groottecategorieën de gemiddelde huurprijzen per m² uitgerekend. Aan het gemiddelde bedrag in de groottecategorie 100 m²–200 m² werd door mij een percentage van 100% toegekend. Vervolgens bleek de groottecategorie 200 m²–300 m² een gemiddelde huurprijs per m² te hebben van 105,11%.

Dus hoger dan in de groottecategorie 100 m²–200 m². Weliswaar heb ik in het vorige artikel beweerd dat de kreet “hoe groter de oppervlakte hoe lager de huurprijs per m²” niet overal meer opgaat, maar ik had niet verwacht dat bij een zo groot bestand deze bewering zou worden gestaafd.

In de groottecategorie 300 m²–400 m² was het betreffende percentage overigens 89,91%.

de itza-methode

Kritiek op berekeningen Op mijn

berekeningen is heel wat kritiek te leveren. Zo zijn er ter bepaling van de huurprijs meer factoren van belang dan de grootte van de winkel met zijn front en diepte. Van die andere factoren is de locatie/ligging de belangrijkste.

De door Corio Nederland en wpm verstrekte gegevens zijn hierop niet nader geselecteerd. Voorts kan gesteld worden dat binnen de portefeuilles van Corio en wpm winkels in planmatig ontwikkelde winkelcentra de overhand hebben. De verhoudingen kunnen in binnensteden anders liggen. Mijn bedoeling is echter niet om een nieuwe standaard te bepleiten. Integendeel. De bedoeling is slechts aan te tonen dat aan hantering van de itza-methode zoveel bezwaren zijn verbonden dat hantering hiervan niet (meer) kan worden verdedigd.

Een terecht kritiekpunt is dat in mijn berekeningen ongeacht de grootte van de winkels steeds is uitgegaan van dezelfde frontbreedte. Het lijkt logisch te veronderstellen dat naarmate de winkel groter is, de frontbreedte gemiddeld ook groter is. Daartegen kan worden ingebracht dat in elk geval winkels voorkomen van 150 m² en 300 m² met fronten van 10 meter en winkels van 75 m² en 150 m² met fronten van 5 meter zoals in de voorbeelden is gebruikt. Dan kloppen de in de literatuur gehanteerde dieptes en afwaarderingen in elk geval niet.

Uitgaande van de veronderstelling dat een grotere winkel gemiddeld een groter front zal hebben, is uitgerekend welk front een grotere winkel dient te hebben ten opzichte van een kleinere winkel om de itza-standaarden in overeenstemming te brengen met de relatieve huurwaardeverschillen in de portefeuilles van Corio en wpm. winkelgrootte en frontbreedte

Stel een winkel van 100 m² heeft een front van 10 meter en een huurprijs van € 30.000. Indien uitgegaan wordt van de relatieve huurwaardeverschillen opgegeven door Corio en wpm dient een winkel van 200 m² dan ongeveer 10% lager in huurprijs per m² te zijn. Deze is dan € 270 maal 200 m² is € 54.000.

Eerst maak ik een berekening hoeveel de huurwaarde van de winkel van 200 m² dan in de reguliere itzamethode en uitgaande van 10 meter front voor beide winkels zou zijn. In dat geval heeft zone-A van deze winkel een huurprijs van € 300 per m² zodat de

totale zone-A een huurwaarde heeft van € 30.000. Zone-B heeft dan een huurwaarde van € 150 per m², zodat de zoneB van deze winkel een huurwaarde heeft van € 15.000. De winkel van 200 m² heeft dan een itza- huurwaarde van € 45.000 terwijl op basis van de verhoudingsverschillen € 54.000 was uitgerekend.

De vraag is nu hoe groot het front van de winkel van 200 m² moet zijn om ook in de itza-methode op € 54.000 uit te komen. Dat is 16 meter. De zone-A is dan 160 maal € 300 is € 48.000. De zone-B is dan nog slechts 40 m² à € 150 is € 6.000.

Totaal € 54.000. Echter, de diepte is dan nog slechts 12,5 meter. Immers 200 m²:16 meter (frontbreedte) is 12,5 meter. ZoneB is daarom ook maar 40 m² met een breedte van 16 meter en een diepte van 2,5 meter. Het lijkt waarschijnlijker dat er meer winkels zijn van 200 m² met een front van 10 meter zoals door mij in het voorbeeld gebruikt is, dan met een

De term ITZA staat voor het Engelse ‘In Terms of Zone A’. Alle vierkante meters worden uitgedrukt in een percentage van de A-zone. Elke m2 in deze A-zone wordt gesteld op honderd procent. Vervolgens worden aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders lagere percentages toegekend.

De ITZA -methode gaat uit van twee vooronderstellingen. Op de eerste plaats is zij gebaseerd op de aanname dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front met als gevolg dat de eerste vierkante meters een hogere huurwaarde vertegenwoordigen dan de verder van het front gelegen vierkante meters. Voorts gaat deze methode ervan uit dat grotere winkels per m² een lagere huurwaarde hebben dan kleinere winkels, in elk geval bij een gelijke frontbreedte. Deze vooronderstellingen werden in vorige afleveringen besproken. In deze aflevering komen de afwaarderingen aan de orde.

Bij huurprijstoetsingen kan niet met standaarden worden gewerkt front van 16 meter. In het laatste geval is immers het front 3,5 meter groter dan de diepte.

Hierdoor komt ook nog een algemeen geuit bezwaar tegen de itza-methode aan de orde. Men kan namelijk niet tot in het oneindige het belang van het front doortrekken. Want om een exploitabele winkel te krijgen is niet alleen een aantrekkelijk front belangrijk. Het assortiment dient op een adequate wijze te kunnen worden geplaatst. Voorts wegen de verschillen in frontbreedte niet even zwaar. Het verschil tussen fronten van 12 en 9 meter en tussen fronten van 8 en 5 meter is beide keren weliswaar 3 meter maar het belang van dit verschil is bij winkels van 8 en 5 meter veel groter dan bij winkels van 12 en 9 meter.

Alternatieven Door mensen in

de praktijk is onderkend dat de door George ten Have beschreven afwaarderingsmethodiek niet meer strookt met de werkelijkheid. Sommigen houden echter vast aan de itza-methode maar waarderen zone-B af met 25% in plaats

van met 50%, zodat de waarde van zone-B 75% is. Zone C wordt vervolgens gewaardeerd met 50% en een eventuele zone-D met 25%. Als alternatief voor de afwaardering na 10 meter diepte wordt in de praktijk ook een variabele diepte gebruikt, afhankelijk van de frontbreedte. Een diepte van driemaal het front wordt dan het meest toegepast.

Door mij zijn ook op basis van de alternatieven berekeningen gemaakt. Op verzoek gericht aan j.nijsten@home.nl stuur ik deze toe. Daaruit blijkt dat ook deze alternatieven meestal niet tot een uitkomst leiden die in overeenstemming is met de praktijk.

Conclusie De door Corio Nederland,

wpm en mvgm verstrekte gegevens over procentuele huurprijsverschillen qua grootteklasse geven geen enkele reden te veronderstellen dat de in de literatuur verdedigde dieptes en afwaarderingen in het kader van de itza-methode enig verband houden met de werkelijkheid.

Ook de alternatieven voor dieptes en afwaarderingen bieden geen oplossing.

In een enkel geval zal de uitkomst overeenkomen met de werkelijkheid, maar steeds zal de vraag blijven bestaan of de uitkomst in het specifieke geval wel juist is.

De berekeningen geven weer aan dat bij huurprijstoetsingen van winkels niet met standaarden kan worden gewerkt. •

scn 4 | 2011

winkellocatiemarkt

Annemarie Jorritsma blij met WinkellocatieMarkt in Almere Burgemeester Annemarie Jorritsma van Almere is blij met de komst van de WinkellocatieMarkt naar ‘haar’ snelgroeiende stad. “Als je tien jaar geleden voor het laatst in Almere bent geweest, kijk je je ogen uit als je de stad nu bezoekt. Mede daarom juich ik de komst van de WinkellocatieMarkt toe.”

D

e eerste editie van de WinkellocatieMarkt vond twaalf jaar geleden plaats en trok meteen een volle zaal met retailers, ontwikkelaars en beleggers, herinnert directeur Marcel Sanderse van Management Producties zich. “Het voorzag duidelijk in een behoefte. Vraag naar en aanbod van winkellocaties werden een dag lang op de meest direct denkbare manier bij elkaar gebracht.

Toen al kwamen er vooral beslissers op de WinkellocatieMarkt af. Dat is nog steeds zo. Ik ben dan ook niet bang voor de opkomst van internet en andere social media. Persoonlijk contact blijft belangrijk. De WinkellocatieMarkt is een soort snelkookpan, waar je mensen ontmoet, ideeën opdoet, contacten legt en vooral heel veel energie van krijgt.” karakter Het karakter van de WinkellocatieMarkt is volgens Sanderse in de loop der jaren veranderd. “De eerste jaren lag het initiatief bij ontwikkelaars en beleggers. Na een jaar of zes, zeven kwam het zwaartepunt steeds meer bij retailers te liggen. Dat leidde ook tot onze partnership met het VastGoedOverleg, het informele overlegplatform voor vastgoedmanagers van winkelketens. Tien jaar geleden werd bij de ontwikkeling van een winkelcentrum amper rekening gehouden met de wensen van retailers. Het waren verschillende werelden, die mede dankzij de WinkellocatieMarkt meer tot elkaar zijn gekomen.”

Sterk merk De WinkellocatieMarkt

heeft in de loop der jaren een goede naam opgebouwd in de markt. “Het is een sterk merk.” Ingrid Baggerman weet er alles van, want in dienst van Management Producties is ze sinds 2009 verantwoordelijk voor de WinkellocatieMarkt in zowel Nederland als België. In beide landen vormt een inhoudelijk sterk, prikkelend en onaf-

24 scn 4 | 2011

WinkellocatieMarkt: netwerk met ijzersterke De twaalfde editie van de Winkellocatie­ Markt, op vrijdag 30 september 2011, vindt voor het eerst plaats in Almere. Volgens de organisatoren Ingrid Baggerman en Marcel Sanderse van Management Producties heeft de netwerkbijeenkomst in de loop der jaren een unieke positie verworven in de dynamische wereld van het winkelvastgoed.

Door Cees de Geus

hankelijk programma met voldoende netwerkmomenten volgens haar een essentieel onderdeel. “Door voor een goed niveau te zorgen, met toonaangevende sprekers uit alle segmenten van de winkelvastgoedmarkt, trigger je de doelgroep om te komen. Het zijn kritische beslissers, hun tijd is heel schaars.

Dat betekent dat je ze een aantrekkelijk programma moet aanbieden, boordevol nieuwe projecten en winkelformules én nieuwe ontwikkelingen die geen vluchtig karakter hebben maar van blijvende invloed zijn op de markt.

Met natuurlijk voldoende tijd om elkaar informeel te ontmoeten en te spreken.

Dat is en blijft heel belangrijk.”

Passie en gedrevenheid Als het om de winkelvastgoedmarkt gaat, hebben Sanderse en Baggerman na al die

jaren nog niets aan passie en gedrevenheid ingeboet. “Door de grote consumentgerichtheid en het internationale karakter, is er binnen de vastgoedmarkt geen sector die zo dynamisch is,” verzekert Sanderse. “Dat maakt het zó leuk.”

Baggerman: “En spannend.”

Ook dit jaar zal de WinkellocatieMarkt voor haar pas geslaagd zijn als het gros van de bezoekers nog lang blijft napraten als het officiële programma er op zit.

“Alles wat ze hebben gehoord en gezien tijdens het debat, het markt­overzicht, de formuleflitsen en de projectenparade, hoort als smeerolie te fungeren tijdens de netwerkborrel na afloop. Dat netwerken gaat soms nog uren door en vormt samen met het inhoudelijke programma het fundament van de WinkellocatieMarkt. Het mag ook wel een beetje een feestje zijn.”

•

column

de fouw

bijeenkomst inhoudelijke basis

Ingrid Baggerman en Marcel Sanderse

Françoise Dechesne (MAB) geeft extra dimensie door dagvoorzitterschap Françoise Dechesne , directielid van MAB Development Nederland, fungeert tijdens de WinkellocatieMarkt als dagvoorzitter en zij is niet van plan om louter als gespreksleider op te treden. “Volgens mij geeft het een extra dimensie aan de dag als ik zelf, vanuit mijn eigen kennis en ervaring, een inhoudelijke bijdrage kan leveren aan de discussies: door de juiste vragen te stellen en door de diepte in te durven gaan.”

foto: pixel fotografie veenendaal

Een beetje meer omzet graag!

foto: cees de geus

I

n Nederland komt de koppeling van winkelhuur aan de omzet nauwelijks voor.

Hoewel dit systeem in Europa heel gewoon is, wordt in Nederland nog nauwelijks op basis van omzethuur verhuurd.

Het probleem lijkt te liggen in het economisch getijde. Als het economisch meezit, willen verhuurders omzethuur invoeren, en als het de economie minder goed draait, willen de retailers graag hierover beginnen. Een ander veelgehoord argument van verhuurders tegen omzethuur, is dat ondernemers mogelijk een lagere omzet opgeven dan zij daadwerkelijk draaien. Dit laatste valt echter te betwijfelen nu de huidige kassystemen meestal gekoppeld zijn aan de inkoopgegevens, waardoor het moeilijk zal zijn om een onjuiste omzet op te geven.

Bij omzethuur bestaat de totale huurprijs uit een vaste component en een variabele component. Waar verhuurders vaak de bestaande huurprijs als vaste component willen nemen, willen de huurders meestal een vast gedeelte van slechts 50 procent van de huidige huur. Het restant van het huurbedrag zou dan uit een variabel deel moeten bestaan. Als partijen daar al uitkomen, rijst vervolgens de vraag hoe dan om te gaan met de huidige huurwetgeving.

Op grond van de huidige wettelijke regeling (art. 7:303 BW), kan zowel de verhuurder als de huurder de huurprijs (zo nodig door de rechter) laten aanpassen.

Dit kan zeer onwenselijk zijn in geval de vaste component van de omzethuur door een van de partijen op basis van deze regeling kan worden aangepast. De totale huur kan als gevolg hiervan drastisch wijzigen.

De praktijk lijkt nu echter voor de genoemde problemen een oplossing te hebben gevonden. Kennelijk zorgt de dreigende leegstand van winkels er nu voor dat juist verhuurders bereid zijn een variabel huursysteem in te voeren. Ten aanzien van de vaste component van de huurprijs, lijkt een oplossing te zijn gevonden voor de mogelijkheid deze te kunnen aanpassen op grond van de huidige wettelijke regeling. Deze oplossing kan erin bestaan dat partijen afspreken dat ten aanzien van de vaste component er geen mogelijkheid is tot aanpassing op grond van de wettelijke regeling, maar partijen, bijvoorbeeld na iedere vijf jaar, het recht hebben de huurovereenkomst aan te laten passen op basis van de geldende markthuurprijs. Hierbij wordt dan niet gekeken naar de voorafgaande periode van vijf jaar (wat nadelig kan zijn), maar naar het moment dat de huurprijs zou moeten worden aangepast en de alsdan geldende markthuurprijs. Om problemen over die vaststelling te voorkomen, kunnen er tussen partijen procedures worden afgesproken over het moment waarop de nieuwe huurprijs kan worden aangepast en de benoeming van de deskundigen die een advies zullen moeten geven over de markthuurprijs op het moment van wijziging.

Partijen kunnen er vervolgens voor kiezen om dit advies als bindend tussen partijen te laten vaststellen (als gevolg waarvan er dus geen gang meer naar de kantonrechter mogelijk is), of de gang naar de rechtbank nog wel open te houden. Nu deze regeling een afwijking is voor het dwingendrechtelijke wettelijke regeling, dienen partijen voor deze regeling nog wel toestemming te vragen aan de kantonrechter.

Dit laatste wordt vaak nog vergeten, maar kan zeer nadelige gevolgen hebben. Ontbreekt immers de toestemming, dan kan de huurder zich in een later stadium alsnog beroepen op de nietigheid van de bepaling, en dit zou betekenen dat alsnog de wettelijke huurprijswijzigingsprocedure gevolgd zou moeten worden.

Al met al lijkt omzethuur nu meer populair te worden en wordt bij zowel verhuurders als huurders als positief ervaren. Nu maar hopen op (nog) meer omzet.. • anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

info: www.winkellocatiemarkt.nl

scn 4 | 2011 25

telsystemen Steeds meer Nederlandse winkelcentra laten zich voorzien van geautomatiseerde telsystemen. Dit in navolging van Amerika en Groot-Brittannië, waar dit soort systemen al een decennium of langer gebruikelijk zijn. Misschien dat de gemiddelde Nederlandse belegger of winkelcentrummanager zich het nut van telsystemen niet kon voorstellen of op zag tegen de verwerking van de datastromen. Dat is vandaag de dag geen excuus meer, maar nog steeds is het natuurlijk zo dat tellen geen doel op zich is.

Tellen is

S

hopping Centre News bezocht het Nederlandse (internationaal opererende) bedrijf Flucon pfm al eerder, maar was toch verrast door de demonstratie die daar gegeven werd. Dat de hardware continue verbetert mag geen verrassing zijn, maar Flucon pfm heeft zich nu juist gericht op de verwerking en rapportage van de data. Bart Schmitz: ‘Ons product is meer een totaal concept, een optelsom van technologie en ingebouwde diensten. We leveren nog steeds de hardware, maar waar we deze tot voorkort zelf ontwikkelde, combineren en modificeren we tegenwoordig ook systemen van leveranciers. We hebben voor elke situatie een kostenefficiënte, accurate oplossing.’

‘De verbreding in ons productportfolio stelt ons instaat om de doelen beter te behalen. En dat doel is inzicht in consumentenstromen en inzicht in bezoekerstrends en ontwikkelingen.’

ontzorgplan Om dat te bereiken heeft het bedrijf de verwerking van de datastromen en het samenstellen van rapportages naar zich toe getrokken. Dat heet het ‘pfm ontzorgplan’ en het voordeel is dat gebruikers van telsystemen nu niet meer zelf (ongemerkt) een of twee fte’s nodig hebben voor het interpreteren en rapporteren van de datastromen. Want één winkelcentrum geeft op jaarbasis al heel wat data, laat staan een portefeuille van tien, twintig of meer centra.

‘Het is nog steeds mogelijk dat de gebruiker zelf zijn datastromen verwerkt, maar in de meeste gevallen maakt

26 scn 4 | 2011

men gebruik van onze software. Deze is overal ter wereld via het web benaderbaar.’ zegt Bart Schmitz. ‘Elke gebruiker krijgt via de webbrowser een eigen dashboard met relevante informatie gepresenteerd en kan per project of voor meerdere projecten zien wat er speelt. Daarnaast monitoren wij continue alle meetpunten en zorgen wij ervoor dat de data gevalideerd en beschikbaar gesteld wordt voor onze klant. Hiermee wordt voorkomen dat een storing pas aan het einde van de maand of het kwartaal zichtbaar wordt.’

Wat vertelt een telsysteem u? Ook daarin zijn grote

stappen vooruit gemaakt. Zo is Flucon pfm een joint venture gestart met het Retail Management Centre en wordt nu onder de naam CityTraffic het druktebeeld in een groot aantal Nederlandse winkelgebieden continu gevolgd. Bart Schmitz: ‘Hierdoor krijgen wij inzichten in trends, verschillen tussen type winkelgebieden en de doorbloeding van een winkelgebied en zelfs inzichten over de passant conversie van winkels’.

Conversie van winkels? ‘Zeker. Dat is een belangrijk gegeven niet alleen voor de eigenaar van een winkelpand, maar ook voor retailers die een locatie zoeken. Het is een soort strategische buurmanplanning, want wie je retailbuurman is, bepaalt mede ook je omzetkansen.’

Om even op conversie door te gaan: dit is in dit geval een gegeven dat aangeeft hoe de traffic in een bepaald winkelgebied zich verhoudt tot het aantal bezoekers aan een specifieke winkel. Bart Schmitz: ‘Outlet centers maken hier veel gebruik van, omdat dit gegeven vooral in situaties met omzethuur heel belangrijk kan zijn. Maar met conversie kan je meer. Je kunt aantonen dat een winkel minder goed presteert dan op basis van de traffic zou kunnen. Of beter. Je zou denken dat de conversie dan zo hoog mogelijk moet zijn, maar dat is niet zo.

Een te hoge conversie maakt een winkel binnen een bepaald gebied in feite té belangrijk. De consument komt dan eigenlijk alleen voor die winkel en laat de rest links liggen. Daarmee is dit gegeven dus ook belangrijk voor een optimale branchemix en locatieplanning. Je kunt er ook mee sturen op de doorstroming in een winkelgebied.’ trendlijnen Nog even terug naar het eerder genoemde ‘dashboard’ dat de klant op zijn scherm oproepen. Wat is

telsystemen

Bart Schmitz van Flucon

geen doel op zich daarop nog meer te zien? ‘Belangrijk zijn de trendlijnen. Die kunnen betrekking hebben op je eigen winkelcentrum, op een portefeuille met meer centra, maar ook op de trends in de Nederlandse markt. Wij zijn nu druk bezig zo’n nationale trendlijn (zeg maar winkelbarometer) die gemaakt wordt aan de hand van ongeveer de gegevens van dertig representatieve winkelcentra. Binnen enkele maanden gaat deze on-air, maar draait nu al als proef mee in de pakketten van enkele klanten.’

En als voormalig winkelcentrummanager kan uw verslaggever u vertellen dat dit mooi is, heel mooi. De droom van iedere winkelcentrum- of assetmanager. Plus- en min afwijkingen worden haarfijn aangegeven en de trendlijn zorgt voor of een schouderklopje of een aansporing om het beter te doen. Bart Schmitz: ‘Het is natuurlijk altijd mogelijk dat een afwijking met een bepaalde reden ontstaat. Bijvoorbeeld het weer, vakanties, verbouwingen of activiteiten. Maar ook de terroristische aanslag in Alphen aan de Rijn is direct in de grafieken terug te zien. Onze software heeft dan ook een agendafunctie, waarmee de gebruiker dit soort bijzonderheden kan aanduiden. Daarmee is ook op de langere termijn duidelijk welke oorzaken een bepaald gevolg hadden.

Bovendien wordt door ons automatisch het weerbeeld per plaats aan een datum gekoppeld!’

We kunnen alles, maar moet je ook alles doen? Voor een eigenaar

kunnen deze data ook belangrijk zijn in het huurbeleid. Hot spots zijn bin-

nen een winkelcentrum gemakkelijk aan te wijzen. En wil een huurder daar graag zitten, dan is het duidelijk dat een passende huurprijs prima door de eigenaar onderbouwd kan worden. Aan de andere kant kan een eigenaar zijn informatie (al dan niet gefilterd) bij wijze van service ook delen met de huurders. De software kan desgewenst automatisch rapporten genereren en die bijvoorbeeld elke maandag naar de winkels

De vraag is niet zozeer wat we allemaal kunnen meten, maar meer ‘wat wil je weten en wat wil je er mee doen’. of de regiomanager zenden. De bedrijfsleider of winkelketen kan hier dan ook weer wat mee doen, bijvoorbeeld ingrijpen als de performance van de winkel niet in verhouding staat tot de gemeten bezoekersaantallen.

Flucon pfm heeft nu zo’n 85 middelgrote en grote winkelcentra in Nederland voorzien van een telsysteem. In Europa zijn dat er veel meer, mede doordat het bedrijf huisleverancier is van outlet centre exploitant McArthur Glen. Welke ontwikkelingen staan er voor de nabije toekomst te gebeuren? Bart Schmitz: ‘We komen nu op een moment dat de systemen ook in kleinere centra toegepast worden. Daarmee kan ook in deze centra gestuurd worden op efficiency. Daarnaast kunnen we steeds meer meten, zoals geslacht, kind of volwassen, fietsers en misschien zelfs in de nabije toekomst mensen met boodschappentassen. En met BlueTooth en mobiele telefoons kunnen we de bezoekfrequentie, verblijfsduur en doorstroming meten.’

‘De vraag is intussen niet zozeer wat we allemaal kunnen, maar meer ‘wat wil je weten en wat wil je er mee doen’. Immers, bepaalde gegevens zijn alleen maar nuttig als je er ook wat mee doet, bijvoorbeeld in de marketing. Doe je er niets mee, dan staan de kosten niet in verhouding tot het nut.’

•

info: www.flucon.nl

scn 4 | 2011 27

beurzen en congressen

M A R K E T I N G / C O M M U N I C AT I E / P R O M O T I E P R E S E N TAT I E E N Z A N G

Donderdag 22 september Provincie Antwerpen Vastgoed® 2011 Mechelen Vrijdag 30 september WinkellocatieMarkt Nederland® 2011 Almere Dinsdag 11 oktober Cursus vastgoed rekenen in de praktijk Amsterdam CS Donderdag 27 oktober Den Haag Vastgoed® 2011 Donderdag 3 november Brabant Vastgoed® 2011 Tilburg Dinsdag 8 november Brussel Vastgoed® 2011 Dinsdag 22 november Metropool Amsterdam Vastgoed® 2011 Zaandam managementproducties.com

13 oktober NRW Najaarscongres (voor leden) ‘De toekomst van winkelen: drie scenario’s voor 2025’ www.nrw.nl

Specialist in winkelcentra promotie T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 maureen@promotionsbymaureen.nl www.maureenvanhaaren.nl

PROMOTIONSBYMAUREEN.NL

10 november SSM Retail Platform (voor leden) ‘Aanhaken of afhaken: strategieën voor de winnende binnenstad’ Roermond, www.ssmretailplatform.com 16-18 november MAPIC Cannes (F), www.mapic.com

personalia

peronalia

Hugo Franck

Hugo Franck (29) is per 1 augustus 2011 als vastgoedadviseur in dienst getreden bij de afdeling Retail Agency van internationaal onroerendgoedadviseur Cushman & Wakefield in Amsterdam.

De afgelopen vijf jaar was Hugo Franck in dienst bij DTZ Zadelhoff waar hij, tijdens en na afronding van zijn studie, de eerste ervaringen binnen retail vastgoed op heeft gedaan. Hugo is in het bezit van een European Master of Real Estate Management (University of Greenwich, locatie Saxion Hogeschool Deventer).

De Raad van Commissarissen van VastNed Retail heeft besloten dat mr.

Taco T.J. de Groot MRE MRICS wordt voorgedragen als chief executive officer van VastNed Retail. Taco de Groot is al statutair directeur van VastNed Management. Hij zal samen met chief financial officer T.M. de Witte de statutaire directie gaan vormen van VastNed Retail.

De huidige ceo van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial, de heer R.A. van Gerrevink, blijft tot eind 2011 in dienst van de vennootschap om de overgang naar de nieuwe directies waar nodig te ondersteunen. Voor VastNed Offices/Industrial zal hij tot het moment van fusie met Nieuwe Steen Investments de rol van ceo blijven vervullen.

Dorien Bosselaar is per 1 augustus 2011 werkzaam bij SCM Development Services, onderdeel van SCM Europe. De afgelopen zes jaar is zij als zelfstandig werkend vastgoedontwikkelaar en -adviseur onder de naam ‘DOOR’ werkzaam geweest op het gebied van de (her)ontwikkeling van winkelcentra en binnenstedelijke integrale opgaven en heeft zij voor vele grote ontwikkelaars de planontwikkeling begeleid.

Zij begon in 1997 bij het toenmalige Kolpron (thans Ecorys) als winkelmarktadviseur en was daarna vijf jaar werkzaam als ontwikkelaar bij Amstelland Ontwikkeling Vastgoed/AM/Multi Vastgoed.

A.F. Seckel (35) is per 1 augustus als ontwikkelingsmanager in dienst getreden bij Multi Vastgoed te Gouda. In zijn nieuwe functie is hij verantwoordelijk voor diverse projecten in Nederland waarin winkelvoorzieningen centraal staan.

Met deze uitbreiding van het commerciële team geeft Multi Vastgoed uitvoering aan haar ambities om de positie op de eigen thuismarkt verder te versterken.

Arjen Seckel is meer dan tien jaar werkzaam geweest bij ING Real Estate, eerder als ontwikkelaar van diverse multifunctionele projecten in Nederland en de laatste vier jaar in Hong Kong voor ING REIM Asia in de rol van portfoliomanager voor een pan-Aziatisch vastgoedfonds. Arjen Seckel heeft een studie bouwkunde in Delft afgerond en een MBA van de Rotterdam School of Business.

NRW-beleidsmedewerker Marike van Loon heeft per 1 augustus de NRW verlaten. Zij was toe aan een nieuwe stap in haar carriere. In april 2006 is Marike gestart bij NRW. In de afgelopen jaren is ze betrokken geweest bij talloze projecten en nieuwe initiatieven, zoals de opstart van de NRW New Generation, de opzet van de taskforces en, als meest recente project, de begeleiding van het voor NRW belangrijke scenarioplanningstraject. Ook heeft zij mede vorm en inhoud gegeven aan een groot aantal bijeenkomsten, congressen en expertmeetings.

Rob van Uden is een eigen adviesbureau gestart. Als zelfstandig ruimtelijk-economisch adviseur houdt hij zich bezig met ondersteuning van publieke en private partijen bij herontwikkeling van bestaand vastgoed of gebiedsontwikkelingen. Verder verricht hij markt- en vestigingsplaatsonderzoeken voor individuele ondernemingen. Zijn nieuwe website vindt u op www.vanudenplanenadvies.nl.

Cor Eschmeijer is per 1 juli 2011 benoemd tot adjunct-directeur van WPM Winkelcentrummanagement. Zijn focus zal liggen op de projecten die bijzondere aandacht behoeven en het bevorderen van kennisdeling binnen de organisatie. Cor Eschmeijer zal zijn nieuwe functie uitoefenen vanuit het hoofdkantoor te ’s-Hertogenbosch.

Binnen het staforgaan van WPM Winkelcentrummanagement zijn inmiddels Maurice Keijzers als technisch coördinator en Tinka Mutsaers als informatiedeskundige werkzaam. Naast zijn functie van regiomanager in Amsterdam is Eric Kaufman als commercieel coördinator aan de staf toegevoegd.

Als opvolger van Cor Eschmeijer is Geert Jonker benoemd tot regiomanager in Barendrecht. Naast zijn nieuwe taak blijft Geert zijn werkzaamheden als senior projectmanager uitvoeren voor een aantal opdrachtgevers.

Dick Gort (42) is per 1 september benoemd tot CEO van ASR Vastgoed Ontwikkeling, het projectontwikkelingbedrijf van verzekeraar ASR. Gort volgt Foppe Kooistra op, die met pensioen is gegaan.

Dick Gort blijft tevens CEO van ASR Vastgoed Vermogensbeheer. Deze functie bekleedt hij sinds april 2007.

scn 4 | 2011 29

vastgoed

Veranderingen alom in de winkelvastgoedmarkt. En in de retail. En in hoe beleggers en gemeenten werken. Shopping Centre News sprak hierover met Charles Scholten (directeur ontwikkeling en realisatie) en Boris van der Gijp (directeur verhuur en verkoop) van ASR Vastgoed Ontwikkeling. Hoe zien zij de toekomst van de winkelvastgoedmarkt?

Nieuw professionalisme in de winkelmarkt

O

ok binnen het kantoor van ASR Vastgoed Ontwikkeling zijn er veranderingen. De bekende winkelvastgoednestor Tie Liebe is met pensioen gegaan, ceo Foppe Kooistra eveneens. Een jongere generatie neemt het roer over en ziet zich voor flinke uitdagingen gesteld. Charles Scholten: ‘De wereld om ons heen is aan het veranderen en dat vraagt om een slagvaardiger organisatie.

Daarnaast zijn we in de projectontwikkeling veel meer met risicomanagement bezig, is transparantie van groot belang en proberen we al onze projecten langs dezelfde meetlat te leggen.’ Boris van der Gijp: ‘Onze wereld is zakelijker en meer financieel gedreven geworden. Vandaar het belang van die transparantie, waarmee we de onderdelen van het proces meer zichtbaar maken voor onze klanten, de gemeenten en de aandeelhouders.’

Het interview vindt plaats op een moment dat in de kranten net weer koppen hebben gestaan over de toenemende winkelleegstand. Wat betekent dit voor de toekomst van de winkelvastgoedmarkt? Scholten: ‘Diverse organisaties – zoals de nrw en Neprom – en wij zelf natuurlijk ook, houden zich met die vraag bezig. En het lijkt er op dat het woord ‘leegstand’ de manier is om in de pers te komen. Daar hebben wij onze

30 scn 4 | 2011

bedenkingen bij en we vinden dat het toch wat genuanceerder ligt dan zoals het nu in de kranten staat.’

Van der Gijp: ‘De stelling dat alles wat er nu gebouwd en opgeleverd wordt, meteen leeg komt te staan, is niet juist. De leegstand neemt toe, maar vooral in verouderde centra en op de slechtste locaties. We zien in onze projecten dat er nog steeds vraag is naar goede locaties en kwalitatief hoogwaardig winkelvastgoed.’

De heren noemen als voorbeeld het asr-project Lelystadcentrum: ‘Een typisch asr-project: op een locatie die niet goed functioneerde hebben we kwaliteit toegevoegd. Niet alleen winkels, maar ook een bibliotheek, woningen en parkeervoorzieningen. Door die impuls blijkt dat de bezoekersaantallen in het hele centrum flink groeien. En daarmee heeft zo’n ontwikkeling ook een sneeuwbaleffect: ook andere vastgoedeigenaren laten zich hierdoor motiveren om te gaan investeren. Al met al een goede zaak voor Lelystad’, zegt Van der Gijp.

Opnieuw regulering? Met de crisis en de verhalen over toenemende leegstand, neemt ook de roep om regulering weer toe. Is dat een goede zaak? Scholten: ‘Wat ons betreft is

vastgoed

Boris van der Gijp (l) en Charles Scholten van ASR Ontwikkeling.

Inzet: Wisselplein, Lelystad

dat niet logisch. Wij ontwikkelen geen winkelcentra als we niet denken dat daar voor zowel de belegger, als de ondernemers en ons bedrijf een boterham te verdienen valt, daar heb je geen extra regels voor nodig.’

Van der Gijp: ‘In het algemeen moet je heel voorzichtig zijn met overheden te laten ingrijpen in markten. Net als marktfalen, heb je immers ook overheidsfalen, beleid dat averechts kan werken. Ik ben wel van mening dat overheden kritisch mogen en moeten zijn over waar je nieuwe winkels plant.

Maar nogmaals, daar hebben we geen nieuwe regels voor nodig: de bestaande regels zijn prima. Hiermee kan de overheid al strak de hand houden aan onnodige nieuwe winkelmeters op perifere locaties. Waar het om gaat is dat de functie van de binnenstad intact moet blijven als centrum. Daar moet de overheid samen met de markt voor knokken. ’ Scholten: ‘Bij dat beleid hoort dan ook een visie op wat er met bestaande en verouderde winkelcentra moet gebeuren.

Daarin hoort een gezonde dosis realisme thuis. Niet alleen qua meters, maar ook wat betreft de voorwaarden die men aan marktpartijen stelt. Soms heb ik het idee dat de realiteit van de economische crisis nog niet tot alle gemeenten is doorgedrongen. Dat is jammer, want met luchtfietserij komen er geen projecten.’ internetretail Maar hoe laat een visie zich combineren

met een bijna ongrijpbare en onzekere ontwikkeling als internetretail? Om ook hier even terug te grijpen op een actuele krantenkop: ‘Toename verkoop schoenen via internet’. Dat heeft toch gevolgen voor de stenen-winkelplanning? Scholten: ‘Ook vroeger waren er allerlei ontwikkelingen in de retail. Nu alleen in een andere mate en op een andere schaal. Wij steken onze kop niet in het zand voor de ontwikkelingen die nu met

‘Een retailer moet zich meer en meer realiseren dat hij niet alleen een product verkoopt.’ internet spelen. Maar we denken ook dat de consument uiteindelijk voor ‘feel en touch’ gaat. Apple verkoopt prima via internet, maar heeft toch ook prachtige winkels. De consument wil dit soort producten in het echt ervaren. Voorwaarde om succesvol te blijven is dat de retailer met z’n tijd meegaat.

Hij moet internet als toegevoegde waarde aan zijn winkel koppelen. In het geval van Apple gaat het dan om deskundige productinformatie, seminars en meer. Een retailer moet zich meer en meer realiseren dat hij niet alleen product verkoopt.’

Van der Gijp: ‘Natuurlijk blijft de opkomst van internetwinkelen niet zonder gevolgen. In binnensteden van voldoende omvang of met voldoende sfeer, de plekken waar winkelen ‘fun’ is, daar zal het in de toekomst goed blijven gaan, daar draait het om beleving. Daarbij is er ruimte voor boodschappencentra. Ik ben zelf bang voor de toekomst van de middelmaat. Middelgrote centra zonder duidelijk profiel. Daar zal de leegstand in de toekomst best wel eens groot kunnen gaan worden en daar moeten ontwikkelaars, eigenaren en gemeentes heel goed naar kijken.’

>

lees verder op pagina

33 scn 4 | 2011 31

Vrijdag 30 september 2011 Schouwburg Almere

WINKELLOCATIEMARKT® NEDERLAND 2011

Krijn Taconis

Bart Kuil

Hans Vermeeren

Martin Bosch

Elbert Roebbers

Lieke Vogels

Arjan Kuilman

Jeroen Messemaeckers van de Graaff

Aerjen Koeneman

Lorin Parys

RESERVERING WINKELLOCATIEMARKT ® NL 2011 ✔Ja, reserveer een plaats voor mij

.........................................................................................................................................................

dhr.

mw.

...............................................................................................................................................................................................

Partner:

............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... ......................................................................................... .........................................................................................

Plaats ...................................................................................

Fax .........................................................................................

.........................................................................................

Deelnamekosten:  645,- (excl. BTW) p.p. Indien u verhinderd bent, kunt u tot 2 weken voor het congres kosteloos annuleren (alleen schriftelijk).

Daarna bent u het volledige deelnamebedrag verschuldigd. U kunt zich altijd laten vervangen door een collega.

Fax: +31 (0)10 435 74 30

www.winkellocatiemarkt.nl

ADV107

Naam,voornaam Functie Bedrijfsnaam Adres Postcode Telefoon E-mail

bron: MAB Development

Françoise Dechesne Annemarie Jorritsma

Artist impression van Amsterdam Oostpoort, een ontwikkeling van OCP (Bouwfonds, MAB, Ymere en Stadgenoot),

Dé ontmoetingsdag voor ruim 150 vragers en aanbieders van winkellocaties.

nieuws

<

vervolg van pagina

31

de rol van de gemeente Scholten: ‘Gemeentes, maar

ook beleggers moeten zich nu dus de vraag stellen ‘waar ligt de kracht van mijn winkelcentra’ en ‘wat moet ik veranderen om de trekkracht te behouden’. Dan heb je het over zowel investeren als reorganiseren.’

Van der Gijp maakte dat onlangs nog mee in de samenwerking met een gemeente: ‘Die gemeente heeft nog eens goed naar het huidig en toekomstig functioneren van haar buurtcentra gekeken en daarbij besloten om een van die centra op te heffen en de andere naar een ander schaalniveau te tillen.’

Er zijn nog steeds kansen Scholten en Van der Gijp zijn van mening dat er in bijna elke stad nog ontwikkelingsopgaven liggen, ‘Juist in deze tijd’, zegt Scholten. ‘Steden en overheden moeten een toekomstvisie hebben voor hun retail. Heb je daar de capaciteit niet voor in huis, maak dan gebruik van de kennis die je uit de markt kunt halen. En dat kan al door

‘Steden en overheden moeten een toekomstvisie hebben voor hun retail’ marktpartijen uit te nodigen om vrijblijvend eens aan te schuiven. Maar het belangrijkst is dat je als overheid een visie ontwikkelt en er dan ook voor gaat. Hou die rug recht.’

Scholten: ‘Er gaat veel veranderen. Voor winkelcentra moeten we op zoek naar een nieuwe flexibiliteit, zodat producten anders aangeboden kunnen worden. Daarin moeten ontwikkelaars mee en dat betekent – en dan kom ik terug bij het begin en de toelichting op onze organisatie – dat onze processen ook veel sneller moeten. We moeten transparanter werken en dat doen we ook.’

Van der Gijp: ‘Tegelijkertijd zien we dat ontwikkelingsopgaven steeds complexer worden. Daar moet wij onze organisatie op aan laten sluiten. We zijn dus heel bewust bezig om juist nu te investeren in goede mensen, opleidingen, enzovoort. Bij die complexiteit pas ook onze visie dat we alle sleutelfuncties van alle belangrijke disciplines in huis moeten hebben. De kern van onze expertise wordt gevormd door onze eigen mensen: de laag er omheen kunnen we inhuren.’ professionalisme Complexiteit. Organisatie. Verande-

rende markt. Veranderende consument. De business is in beweging. Maar er zijn zeker nog kansen, dat blijkt duidelijk uit dit gesprek. Van der Gijp: ‘Alles grijpt in elkaar. Als ontwikkelaar sluiten wij aan op het nieuwe professionalisme in de winkelmarkt. Onze klanten en ook de retailers maken een zelfde proces door. Maar de plaats waar de veranderingen het meest zichtbaar zijn, is en blijft het winkelcentrum. Je ziet winkels verdwijnen, maar ook opkomen. Zeg nu zelf: tien jaar geleden zag je echt nog niet zoveel audiciens als nu!’

•

nieuws in ‘t kort

HOOFDDORP CENTRUM GAAT mooie TOEKOMST TEGEMOET MET BIZ-ONDERNEMERSFONDS Op 1 januari 2012 krijgt Hoofddorp Centrum het felbegeerde BIZ-Ondernemersfonds. Er was geen twijfel mogelijk: 54% van de ondernemers bracht een stem uit, 75,3% daarvan stemde voor het fonds en dit percentage vertegenwoordigt een woz-waarde van 169 miljoen tegen 47 miljoen van de tegenstemmers.

Het fonds opent nieuwe wegen naar een nog succesvoller centrumgebied. Inmiddels is door de ondernemers ook een toekomstvisie ontwikkeld met een uitvoeringsprogramma om het centrum nog aantrekkelijker voor de bezoekers te maken.

Te denken valt aan een schoner, veiliger en beter bereikbaar winkelgebied, ruim en voordelig parkeren, maar ook een eigentijdse feestverlichting. Evenementen als het Nederlands Kampioenschap barbecueën kunnen frequenter op de agenda gezet worden. Een centrummanagementorganisatie zal worden opgericht om op professionele wijze uitvoering aan alle plannen te geven.

Het fonds is weliswaar voor en door de ondernemers, maar de medewerking van de gemeente is wel noodzakelijk om de extra ozb-heffing bij de ondernemers te incasseren. Daarna worden de gelden direct doorgestort naar het fonds en kunnen de ondernemers dit besteden aan hun centrumgebied.

Hoofddorp Centrum is het hart van de Haarlemmermeer, waar winkelen, uitgaan, cultuur, wonen en werken uitstekend gecombineerd worden. Het centrum is goed bereikbaar, heeft ruime en voordelige parkeergelegenheden en biedt de klant een compleet en compact winkelaanbod met zo'n driehonderd zeer gevarieerde winkels, van lokale speciaalzaken tot grote brandstores.

MKB VASTGOEDPLAN ONDERTEKENT OVEREENKOMST CENTRUMPLAN ALBERGEN

Op 12 juli heeft MKB Vastgoed Plan het ‘convenant Centrumplan Albergen’ ondertekend. Andere ondertekenaars van het convenant zijn de gemeente Tubbergen (waar Albergen onderdeel van uitmaakt), de Kopgroep winkeliers Centrumplan Albergen, ZorgAccent & Thuiszorg Noord West Twente en Woningstichting Tubbergen. Kern van de overeenkomst is het onderzoeken van de haalbaarheid van een nieuw centrum in Albergen.

Het voorlopige programma omvat 2.600 m2 aan winkelvoorzieningen, circa 35 zorgwoningen en een zorgcluster bestaande uit een huisartsenpraktijk, apotheek, thuiszorgpost en dagopvang. Daarnaast worden op het maaiveld circa 115 parkeerplaatsen gerealiseerd. De woningen worden in samenwerking met de Woningstichting Tubbergen gerealiseerd. Vanuit de gemeente Tubbergen en de Kamer van Koophandel worden de winkeliers geadviseerd door Adviesbureau Kardol. De betrokken architect is Arlan Architecten uit Rotterdam.

info: www.asrvastgoedontwikkeling.nl

scn 4 | 2011 33

storeradio permanente opstellingen Amersfoort Zoo

Laat de achtergrondmuziek voor u werken

KerKrAde Gaia Park eindhoven de groene poort

aandacht. traffic.

wolters design! succesvol in Almere doemere den hAAG megastores nijmeGen dukenburg

Wolter Design is gespecialiseerd in de productie van levensechte dinosauriĂŤrs, pre-historische reuzenvissen en fantasiefiguren. Deze worden zowel ingezet op permanente locaties, als ook bij wijze van actie in bijvoorbeeld winkelcentra. Zoekt u een publiekstrekker van formaat? Bel of mail ons dan voor nadere informatie.

Bernd Wolter design Gmbh heide 3, d 31547 rehburg-loccum t: +49 (0) 5766 9419134 www.wolterdesign.de wolterdesign@t-online.de

1996 Ad Wolters v01.indd 1

Specialisten in achtergrondmuziek voor winkels en winkelcentra.

Enkele Ring 37 3245 AG Sommelsdijk T. M. E. W.

04-04-11 21:42

+31 (0)187-609900 +31(0)6-51162536 info@radioworks.nl www.radioworks.nl

Mallradio en Storeradio zijn labels van

radioworks

background music concepts

thema: marketing

Marketing in tijden van zwaar weer Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

T

oen pakweg dertig jaar geleden de Amerikanen en Engelsen al volop professioneel met de marketing van winkelcentra bezig waren, was men hier in Nederland nog lang niet zover. We bleven hangen op het (om maar eens een bekende term te gebruiken) niveau van clowns en olifanten. Gek genoeg moest ik daar op de opening van de uitbreiding van het Designer Outlet Roermond toch weer eens flink om glimlachen. Want ja, daar liep (onder andere) een pracht van een clown rond. Hij had zonder dat zijn slachtoffer dat merkte met een wasknijper een lijn van een meter of vier aan de broeklus vastgemaakt en deed alsof hij zijn aangelijnde mens aan het uitlaten was. Iedereen zag het, behalve het slachtoffer. Pracht van een act. Dus ja, clowns kunnen blijkbaar nog steeds...

Maar daar wil ik niet mee zeggen dat we daarmee onze recent ingezette ontwikkeling in de professionalisatie van de winkelcentrummarketing maar tabé moeten zeggen. Want zo’n clown, is in het voorbeeld hierboven maar een klein onderdeel van een fikse openingscampagne.

Met vele soorten publiciteit, events, promotions, internet, social media en noem het maar op. De clown op zich zelf had voor zo’n openingsgebeuren natuurlijk nooit voldoende geweest en de clown kan natuurlijk nooit het redmiddel zijn voor een noodlijdend winkelcentrum.

Want dat is nu natuurlijk wel aan de orde. De omzetdalingen op de meubelboulevards zijn fors en het fenomeen stevent af op een grondige saneringsoperatie. De vastzittende huizenmarkt is hierin natuurlijk een belangrijke negatieve factor, maar niet de enige. Zie de berichtgeving van CBW-MITEX over dit onderwerp.

Maar ook ‘gewone’ winkelgebieden hebben het steeds vaker moeilijk. Dagbladen melden bijna wekelijks de toenemende leegstand en experts in winkelland worden tot in hun huiskamer opgezocht om nog even wat voor de camera toe te lichten. Nu wil ik zeker geen struisvogelgedrag vertonen, maar dient dit nog wel ergens toe? Ik bedoel, moeten we niet oppassen voor een zich zelf versterkend effect? En moeten we niet eens op zoek naar de succesverhalen die er zeker toch ook nog zijn?

Zeker, de sector ziet zich voor een aantal stevige uitdagingen gesteld. De crisis die maar niet wijken wil, de vergrijzing, de migratie naar grotere stedelijke kernen, het veranderend koopgedrag (en dat laatste heeft niet alleen met internet­ retail te maken), maar natuurlijk ook de voorraad oudere, niet meer van deze tijd zijnde winkelcentra. Die konden tot voor de crisis nog vrolijk doorfunctioneren. De consument kwam toch wel. Doet die klant dan nu geen boodschappen meer? Zeker wel, maar onze mobiele klant gaat op zoek naar alternatieven. Naar een betere shopping experience, naar meer keuze, naar ‘beleving’ en naar een duidelijke identiteit en liefst nog een onderscheidende positionering. En o ja, liefst ook nog gratis parkeren.

Dus zegt u (als eigenaar, beheerder of ondernemersvereniging) ‘Doet u mij maar voor vijfduizend euro beleving’. ‘Maar het moet wel direct tot meetbaar resultaat leiden’, voegt u daar dan nog aan toe.

Zo werkt het dus niet. Beleving is iets dat je maar zeer beperkt ad-hoc kunt inkopen (zie de clown in het begin van dit artikel). Bovendien hebben ad-hoc acties geen langdurend effect. Het is een veel

complexer begrip dat vele disciplines raakt. Beleving is ook een containerbegrip. Je kunt het desgewenst als speerpunt aanwijzen, maar beter is naar het totaalplaatje te kijken. Even terug naar een inmiddels antiek begrip: de ‘helikopterview’. Stel u voor, u stijgt met die helikopter op en onder u ziet u uw eigen winkelcentrum en rondom – op kortere en langere afstand – ziet u de concurrentie.

Welke concurrenten draaien goed, welke slecht en waarom? Wie weet zich goed te onderscheiden? Wat kunt ú om u goed te onderscheiden? Bedient u de consument in uw primaire marktgebied wel optimaal? (pas op voor het grotebroekfenomeen: zorg eerst goed voor de consument om de hoek en laat dan pas uw oog vallen op de consument die verder weg woont) Kijk goed naar de rol van uw winkelcentrum in het marktgebied. Kan marketing verschil maken in het functioneren van uw winkelcentrum of is uw centrum niet dominant genoeg en kunt u eigenlijk niet anders dan met de golven meebewegen? (vrij geciteerd naar Gerard Groener, Corio).

Als marketing het verschil niet kan maken, richt u dan vooral op het de kernkwaliteiten en breng die op orde. Zo onderscheidt u zich op een andere manier.

Juist in crisistijd is het van belang onderscheidend te zijn. Marketing kan daar een rol in spelen. Maar niet alleen marketing. Mijn advies is: kijk naar drie fenomenen in deze markt. 1) De outlet centres: zij hebben vrijwel alle factoren die het succes van een winkelcentrum bepalen in de hand en zijn in die zin het winkelcentrum in optima forma. Wat kunnen we daar van leren?; 2) Kijk naar de marktleiders in winkelcentrumland.

Lees het artikel over Corio in deze editie en hoe zij tegenwoordig met marketing omgaan; 3) Doe meer met social media.

Los van het bovenstaande – dat vooral op eigenaar, beheerder of vereniging betrekking heeft – wordt een groot deel van het onderscheid gemaakt door de retailer. Die moet binnen zijn eigen bedrijfsvoering de uitdagingen van deze tijd pareren. En er voor zorgen dat de klant de voorkeur aan de winkel geeft boven de internetwinkel.

Een persoonlijke anekdote: wij bestelden via internet voordelig twee grootverpakkingen kattenbakgrind. We kregen geleverd twee verpakkingen gedroogde (maar nog steeds stinkende) pens voor honden.

Volgende keer toch maar weer zelf naar de dierenspeciaalzaak...

•

scn 4 | 2011 35

thema: marketing

Favourite hoe een Open de website van Corio en het eerste waar uw oog op valt is de slogan â&#x20AC;&#x2DC;favourite meeting placesâ&#x20AC;&#x2122;. Nu dient een slogan vaak om een merknaam kracht bij te zetten en vaak is de relatie met werkelijke merk- of producteigenschappen ver te zoeken. Zo niet bij Corio. Shopping Centre News hield een interview met Merlijn van der Laak en Karin Laumans van Corio Nederland. Twee dames die vanuit hun functie ervoor zorgen dat de gehanteerde slogan ook echt lading krijgt.

Karin Laumans (zittend) en Merlijn van der Laak

36 scn 4 | 2011

thema: marketing

W

at zit er achter de slogan 'Favourite meeting places’? In feite is dat heel eenvoudig. Bij Corio ziet men natuurlijk ook dat het winkellandschap aan het veranderen is, evenals het aankoopproces. Om het winkelcentrum als boodschappen- of shopping-destination in trek te houden, is het noodzakelijk om de bezoeker de ervaring van een prettig verblijf te bieden. Als dat bereikt kan worden, dan zullen de mensen graag komen, terug keren en ook kopen. Van der Laak (coördinator promotion): ‘Favourite meeting places’ is wat we met onze

kunst-concept een reizende expositie te maken. Van der Laak: ‘Dit Arnhemse initiatief is heel lokaal en past bij de identiteit van deze stad. In september starten we met een project dat in de provincie Utrecht gaat rouleren. Daarin participeren naast Corio ook Agis en FC Utrecht. Corio heeft in de provincie Utrecht vier winkelcentra en daar zal de activiteit ‘Hoe fit ben jij’ gaan plaatsvinden. Die is gericht op de gezondheid van kinderen en het voorkomen van obesitas. Op een speelse, leuke manier kunnen zij testjes doen en laten zien hoe ‘fit’ ze zijn om later misschien wel speler bij FC Utrecht te wor-

meeting places: slogan werkelijkheid wordt centra willen zijn en dat is waar we nu initiatieven voor ontwikkelen om dit mogelijk te maken.’

Corio stapt af van het inhuren van clowns en olifanten? ‘Het is natuurlijk nog steeds leuk om als het Moederdag is op het winkelcentrum een roos te krijgen. Maar dat is onvoldoende om een ambiance te creëren’, zegt Van der Laak. ‘Het toevoegen van waarde bestaat niet alleen uit het winkelcentrum decoreren en gezellig maken, maar we moeten er een functie aan toevoegen, in dit geval die van ontmoetingsplek waar iets te beleven is’, vult Karin Laumans (centermanager) aan. presikhaaf Het interview vindt plaats in het winkelcentrum Presikhaaf (1967), genoemd naar het stadsdeelcentrum in Arnhem. Laumans ‘Presikhaaf bevindt zich aan de vooravond van een renovatie- en uitbreidingstraject. Ook daarom is het belangrijk nog eens goed te kijken naar de beleving van het winkelcentrum. Presikhaaf heeft het voordeel dat het al duidelijk als hart van de wijk functioneerde. Maar vanuit de lijn die Corio in heel Europa heeft ingezet, wilden we die functie verder versterken. Zo hebben we goed gekeken naar de manier waarop wij het winkelcentrum decoreerden. Voorheen gebeurde dat met de traditionele seizoendecoratie. Maar we wilden meer dan alleen aankleding, en beter aansluiten bij de Corio-filosofie. Samen met de ondernemingsvereniging en decorateur Heijting Holland hebben we toen het Shopping Center Art-concept ontwikkeld, een per kwartaal wisselende expositie van lokale kunstenaars. Die kunst wordt speciaal gemaakt voor winkelcentrum Presikhaaf en maakt kunst heel toegankelijk voor de mensen uit de wijk.’

De eerste expositie in Presikhaaf betrof beeldende kunst, tijdens dit interview draaide het om fotografie en de volgende expositie betreft schilderijen gemaakt door mensen met een verstandelijke beperking. Bij de exposities hoort een openingsmoment met de kunstenaars, hun kennissen en familieleden, vertegenwoordigers van de gemeente en andere belangstellenden. Dat alles om de binding te versterken.

Meer belevingsprojecten Corio heeft in Nederland meer winkelcentra, toch is het niet de bedoeling om van het

den. De activiteit wordt bezocht door spelers en trainers van de voetbalclub en Agis communiceert kennis over het belang van gezond eten en fit zijn, buiten spelen enzovoort. Corio geeft hiermee ook uiting aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid, haar corporate social responsibility. Een laatste voorbeeld betreft een project in Amsterdam-Zuidoost. Van der Laak: ‘Daar helpt Corio de vereniging Het Leerorkest om kinderen vier jaar lang een muziekinstrument beschikbaar te stellen en muziekles te geven. De kinderen mogen zelf uitkiezen welk instrument ze willen spelen. Het muziekjaar wordt afgesloten met een uitvoering op een winkelcentrum, in dit geval Reigersbos in Amsterdam-Zuidoost. De kinderen komen vooral uit de wijk rondom Reigersbos.’

De ene ontmoetingsplaats is de andere niet Corio

exploiteert in Europa vele winkelcentra en de implementatie van ‘favourite meeting places’ is dan ook afhankelijk van het land, hetklimaat, de mensen en de cultuur. Zo zie je in de Spaanse winkelcentra dat de airco letterlijk een ‘coole omgeving’ creëert, waar de bezoekers dankbaar van genieten. Groe-

‘Corio geeft hiermee ook uiting aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid’ pen jongeren en ook ouderen ontmoeten elkaar graag in deze centra. Laumans: ‘Dat is natuurlijk voor een belangrijk deel door de cultuur bepaald. Die landen lopen ook echt voorop in de favourite meeting places-gedachte, mede door de langere openingstijden. Hier in Nederland is het een uitdaging voor ons om ondernemers mee te krijgen in die veranderingen. Veranderingen die broodnodig zijn, want als hier om zes

>

lees verder op pagina

38 scn 4 | 2011 37

thema: marketing

<

vervolg van pagina

37

uur de winkels dicht gaan, is internet nog de hele avond open.

De consument kan dus gemakkelijk ’s avonds nog wat op het internet kopen en heeft daarvoor geen beter alternatief.’

Van der Laak: ‘We hebben al verschillende gesprekken gehad met ondernemers en de vraag gesteld of winkelcentra in Nederland ook tot acht uur open moeten. Welnu, dat gaat nog niet gebeuren, maar er wordt wel over gesproken. Kijk je

het einde van de werkdag de gelegenheid te geven inkopen te doen. Meer in het algemeen benadrukken wij het belang van het meegaan in of anticiperen op ontwikkelingen.’

Veranderingen in de marketing-mix Bij Corio wer-

ken de Centermanager en de Promotiemanager nauw samen in de ontwikkeling van de marketingaanpak voor een winkelcentrum. Maar welke consequenties heeft een nieuwe aanpak als hierboven geschetst voor het traditionele marketingplan en

Merlijn van der Laak en Karin Laumans van Corio Nederland:

‘Wij zouden graag zien dat winkelcentra meer naar hun kansen keken’

naar de horeca, dan moet daar ook wat veranderen. We zullen geen Spanje of Italië worden, maar we kijken wel naar die landen om te leren hoe we de consument inderdaad een groot deel van de dag het gevoel kunnen geven dat een winkelcentrum een fijne ontmoetingsplek is.’

Bijzonder om te horen dat Corio als eigenaar hierin het voortouw neemt. Want was het in Nederland niet zo dat vastgoedeigenaren traditioneel ingesteld zijn en retailers meer flexibel, sneller en creatief?

Laumans: ‘Je ziet wel dat de grotere winkelketens in kunnen spelen op veranderingen, maar dat met name de kleine winkelier dat minder goed kan. Een bekend voorbeeld is natuurlijk het fenomeen zondagopening. De kleine winkelier heeft het daar vaak nog moeilijk mee, is minder flexibel. Wij zouden graag zien dat winkelcentra meer naar hun kansen keken.

Dat als er een groot kantoor naast het winkelcentrum ligt, men lang genoeg open is om de mensen uit dat kantoor aan

38 scn 4 | 2011

de budgettering? Van der Laak: ‘Het kunst-event in Presikhaaf kost minder als je met lokale partijen werkt dan dat je dit commercieel inhuurt. Daar staat tegenover dat de coördinatie door onze mensen intensiever is. Iets dergelijks zie je bij de inzet van social media. Dit neemt sterk toe en heeft tot gevolg dat de kosten voor het maken en plaatsen van advertenties afnemen.

Maar ook hier geldt dat de kosten voor de coördinatie toenemen en bovendien moet je vaker een prijs of incentive inzetten om mensen te stimuleren mee te doen.’

‘Al met al is er wel sprake van flinke verschuivingen in de marketing-mix, maar kunnen we met de gangbare budgetten nog goed uitkomen.’

Laumans: ‘Geld is in zekere zin ook minder belangrijk. Het gaat vooral om vakkennis, kennis van de markt, onderzoek en ideeën. Vandaar dat Corio al geruime tijd het belang van de inzet van eigen professionele mensen op dit gebied heeft onderkend.’

•

thema: marketing The Future is Wild The Future is Wild of kortweg F.I.W. was een zevendelige Engelse televisiedocumentaire miniserie over hoe het leven op aarde er over 200 miljoen jaar uit zou kunnen zien. En dat is op z’n zachtst gezegd nogal bijzonder, want de evolutie maakt –althans in de fantasie van de makers- bijzondere sprongen.

Naar dit gegeven is nu ook een rondreizende expositie samengesteld, die op het vaste land van Europa exclusief aangeboden wordt door het Duitse Bernd Wolter Design. Ja, dat bedrijf kent u als het goed is van de dino-exposities, die wij al eerder in Shopping Centre News belicht hebben.

Ook de F.I.W.-expositie draait om levensgrote modellen en is daarmee een trekker van formaat voor ook winkelcentra. Bernd Wolter neemt reserveringen aan per april 2012. Dus als u interesse heeft, stuur dan snel een e-mail naar Sven Neumüller op wolterdesign@t-online.de

Toffe Sinterklaas & Kerst Acts Als specialist in winkelcentrumentertainment biedt TOF de perfecte ‘walking act’ voor Sinterklaas, Zwarte Pieten en Kerst. Alle kostuums en acts zijn door TOF zelf ontwikkeld en daardoor zeer exclusief. Nieuw in de collectie zijn twee prachtige mobiele kerstballen die zich lopend of springend op stelten door het winkelcentrum bewegen. Daarnaast heeft TOF een aantal lichtgevende kostuums overgenomen uit de shows van Holiday on Ice, die met name voor de koopavonden bijzonder geschikt zijn.

Info: www.tof-evenementen.nl

scn 4 | 2011 39

thema: marketing

Olivier Slot van Centercom

â&#x20AC;&#x2DC;Prikkel de consument van huis tot in de winkelâ&#x20AC;&#x2122; Winkels laten kansen liggen

40 scn 4 | 2011

Advertenties, folders, internet, radio- en tv-commercials: we kennen het allemaal. Echter, deze media hebben gemeen dat ze thuis, in de auto of op het werk tot de consument komen. Maar er is nog een traject: dat van huis tot in de winkel. En dat is al veertien jaar het specialisme van Centercom.

thema: marketing

O

livier Slot, directeur van Centercom: ‘Onze benadering bestaat uit het prikkelen van de consument in de cirkels in en rondom de winkel. De eerste cirkel is die van de straat, dus op weg van huis naar het winkelcentrum. Daar hebben wij afficheringsproducten voor ontwikkeld. De volgende cirkel is die in het winkelcentrum. Ook daar hebben wij producten voor ontwikkeld, waaronder de interactieve digitale display die we straks gaan zien. In de winkel hebben we nog een trefkans in de vorm van onze Floorboards. Dat zijn reclameuitingen in de vorm van vloerstickers, recht voor het productschap.’

Slot bedient met deze media veel grote landelijke adverteerders. Maar waar we ons in dit artikel op focussen, zijn de affichekasten (abri’s in vakjargon) die Centercom in een netwerk van Nederlandse winkelcentra heeft staan.

‘Wij bereiken daar op dit moment bijna vier miljoen consumenten mee en dat vlak voor het aankoopmoment,’ zegt Slot.

Met digitaal kan veel meer Dat bereik is natuurlijk prima voor al die landelijke merken die van deze media gebruik maken. Maar Slot vindt het jammer dat zijn product nog maar mondjesmaat gebruikt wordt door de winkelier in het winkelcentrum. ‘Die moet de consument over de drempel trekken en van bezoekers kopers maken.’

En met dit in gedachten ontwikkelde Centercom een hele nieuwe generatie abri’s, gebaseerd op de allerhoogste kwaliteit led-schermen en computertechniek. De demo-opstelling spreekt voor zich. Een werkelijk reusachtig scherm in een prachtige aluminium lijst met dito voet vertoont in de showroom van Centercom zijn kunsten. Wat opvalt is – naast het formaat – de scherpte en de goede zichtbaarheid van opzij. Maar

‘Dit zijn producten voor de consument van nu, die vertrouwd is met smartphones en iPads’

‘Ondernemers moeten opgevoed worden; zij zien de kansen nog onvoldoende’ er is nog iets wat niet direct opvalt, maar er wel is: het touchscreen. Slot: ‘Wij hebben deze abri’s ontwikkeld vanuit de gedachte extra functionaliteit toe te voegen. Zoals een interactieve plattegrond waarmee de consument zijn weg kan vinden, maar ook informatie over winkels kan opvragen. Dit is echt een product van 2011, want de huidige consument is natuurlijk vertrouwd met producten als smartphones en iPads.’

Kansen voor de kleine ondernemer Maar techniek is maar een mid-

del om een product beter te maken. ‘De kern van onze aanpak is dat men doordat het digitaal is, enorm flexibel is om materiaal aan te leveren. Je hoeft niets meer te laten drukken, je kan gemakkelijk veranderen en de kwaliteit is gewoon geweldig. Waar ik echter vooral naar toe wil, is dat naast de landelijke adverteerders, ook de winkels in het winkelcentrum van dit medium gebruik gaan maken. Denk daarbij aan ‘aanbieding van de week’, of zoals ze in Amerika veel doen, ‘deal of the day’. Dat moeten dan wel echte sterke aanbiedingen zijn, want alleen dan zie je dat de consument daarop reageert en uitkijkt naar zijn koopje of korting voor die dag. Het is daarbij ook een voorwaarde dat de retailer hierin actief meewerkt en zorgt voor nieuwe aanbiedingen.’

Waarom zou je daar als retailer niet aan meewerken? Immers, de aanbieding wordt gedaan op de locatie waar de consument zich al bevindt en in de nabijheid van de winkel waar het product te koop is.

Slot: ‘Dat vinden wij ook. Want het is natuurlijk prima als een winkelcentrum veel bezoekers trekt, maar hoe haal je die vervolgens juist jouw winkel binnen? Dat is precies waar deze digitale abri’s voor ontwikkeld zijn. Kijk, voor Coca Cola is het goed als in het winkelcentrum de aandacht op het merk of een product gevestigd wordt. Maar in een

winkelcentrum zitten ook ketenbedrijven en kleinere ondernemers, die heel goed voordeel kunnen halen uit het feit dat de reclame op de aankooplocatie zelf te zien is. De realiteit is echter wel dat de ondernemers hierin nog opgevoed moeten worden: ze zien die kansen nog onvoldoende of vinden het lastig om zich er actief mee bezig te houden.’

Is het medium qua prijsstelling wel geschikt voor de kleine ondernemer?

Slot: ‘Zeer zeker. Voor een klein bedrag (en dat hangt natuurlijk af van het winkelcentrum en het aantal schermen dat daar staat) kan men een maand lang op locatie actief zijn. In die tijd mag men bovendien zonder kosten de aanbieding een aantal keren wisselen.’

En vastgoedeigenaren? Slot weet te melden dat de meeste eigenaren en beheerders Centercom wel kennen. ‘Maar er zijn er natuurlijk nog die ons nog niet kennen en er zijn ook nog winkelcentra waar onze producten niet staan. Het zou leuk zijn als die eigenaren er toch eens over na zouden denken, want niet alleen leveren onze media een bijdrage aan het goed functioneren van de winkels, ook krijgen eigenaren van het winkelvastgoed een vergoeding voor de locaties die wij innemen. Dat hangt van de grootte van het winkelcentrum, het aantal bezoekers, hoeveel objecten wij er mogen plaatsen en op welke plekken. Die vergoeding, dat zal eigenaren ongetwijfeld aanspreken. Maar daarnaast leveren onze producten een mooie bijdrage aan de uitstraling in zo’n commerciële omgeving (neem alleen al de aanwezigheid van grote landelijke merken) plus daarbij nog een stuk functionaliteit (zoals plattegronden, als we het hebben over onze interactieve schermen) en tot slot ook nog de vergroting van omzetkansen voor de winkels in het winkelcentrum. In feite helpt een eigenaar met deze media de eigen huurders.

En dan vergeet ik nog de mogelijkheid om de schermen in te zetten voor de aankondiging van winkelcentrumacties!’

Voor een bezoek aan de showroom van Centercom en het bekijken van de nieuwe digitale abri kunt u contact opnemen met Bas van Woerkom of Douwe van Weelderen.

• info: www.centercom.nl

scn 4 | 2011 41

illuminatie

Bram Hulsbosch spreekt uit ervaring. Als voormalig C&A-bedrijfsleider en winkelcentrummanager van de Heuvelgalerie te Eindhoven weet hij intussen wel wat er in de retail speelt: ‘Je kunt consumentengedrag veel minder voorspellen dan vroeger. De woensdagmiddag is niet meer per definitie druk. Ook van andere momenten kun je niet meer op aan. Behalve de periode voor Kerst. Dan weet je zo goed als zeker dat de consument wil shoppen.’

D

e Nederlandse retailers en winkelcentra hebben dat ook begrepen. Liepen wij tot voor een aantal jaren geleden nog flink uit de pas als het ging om de uitbundigheid en kwaliteit van Kerstdecoraties en illuminatie, tegenwoordig wordt het belang daar van beslist ingezien. ‘Het draait om sfeer en beleving. Geef je dat op de juiste manier vorm, dan ben je als winkelgebied beter in

Bram Hulsbosch, MK Illumination Holland:

‘Haal alles uit de enige periode in het jaar dat je zeker weet dat de consument komt’

info: mk-illumination.nl

42 scn 4 | 2011

staat om consumenten te trekken. En als ze er zijn, ze langer te laten blijven, wat dan weer een gunstig effect op de bestedingen heeft.’ zegt Bram Hulsbosch.

MK Illumination Holland, waarvoor Bram Hulsbosch samen met zijn collega Jo van Gemert werkt, is de Nederlandse vestiging van MK Illumination, Europa’s marktleider op het gebied van illuminatie. ‘Dat we dit nu vanuit ons Nederlandse bedrijf doen, heeft ondermeer als voordeel dat we nu gemakkelijker een project in verhuur kunnen aanbieden. We hebben nu ook

illuminatie

een eigen basisvoorraad en kunnen zodoende sneller schakelen en onze klanten beter bedienen. Wat we overigens, net als voorheen, in samenwerking doen met Nederlandse technische partners.’ MK Holland houdt kantoor in Heino en daar wordt op dit moment ook een kleine showroom ingericht.

‘Maar voor ons bedrijf is en blijft de showroom in het Oostenrijkse Innsbruck het belangrijkst. Daar worden alle mogelijkheden optimaal gepresenteerd en kunnen we de geïnteresseerde ook echt het MK-gevoel meegeven. Het gaat vaak toch om een flinke investering en een relatie van vele jaren. Die relatie met de klant vinden we erg belangrijk en vanuit het Oostenrijkse moederbedrijf is het dan ook deel van de cultuur om veel moeite te doen om dat ‘goede gevoel’ te bereiken.’

Het Nederlandse team brengt natuurlijk zelf ook wat in: ‘We hebben veel ervaring met de Nederlandse manier van werken.

Daarmee bedoel ik het samenspel tussen ondernemersvereniging, eigenaar en gemeente. Maar ook de manier waarop een illuminatieproject gefinancierd kan worden en hoe er aanvullende ‘potjes’ elders gevonden kunnen worden. Zeg maar een

maatwerkproducties. Zo zijn wij nu voor een winkelcentrum in Zuid-Afrika bezig een foto van een neushoorn om te werken naar een spectaculair illuminatieobject. Verder is er met led’s en computer de illusie van beweging te maken, kunnen we kleuren doen veranderen en hebben we zelfs de mogelijkheid de illuminatie te koppelen aan sms of social media.

De consument kan dan met een sms’je de kleur van bijvoorbeeld een kerstboom laten veranderen. Of het winkelcentrum kan via social media een goed-doelcampagne starten, waarbij de boom van kleur verandert naarmate de inzameling beter scoort. Kerstdecoratie was altijd al een beleving, maar hiermee gaan we weer een stapje verder!’

En de kwaliteit? ‘Er zitten grote verschillen in de kwaliteit van bijvoorbeeld de gebruikte led’s. MK Illumination investeert veel in technologische ontwikkelingen en kwaliteitsbewaking van de productie. Wij waren de eerste die naast helwitte led’s ook warm-witte led’s konden leveren, een noviteit die een flink effect heeft op de gewenste uitstraling. Maar wij kunnen ook garanderen dat bij een eventuele vervanging of

stukje financiële creativiteit. Dan blijkt dat er vaak meer mogelijk is dan eerst gedacht werd.’

uitbreiding de kleuren niet verschillen en ook dat producten jaren later nog naleverbaar zijn. Daarnaast hebben wij ons assortiment uitgebreid met zogenaamde ‘organics’. Dat zijn decoratieve elementen die vanuit een ‘duurzame gedachte’ geproduceerd zijn.’

Een gevarieerd pakket aan mogelijkheden dus. ‘Het gaat ons echter ook om het ‘ontzorgen’ van de klant. Dat moet ook, want wat wij doen is natuurlijk veel meer dan zomaar ergens een lampje ophangen.’

•

Kwaliteit en creativiteit Met de komst van de led-illuminatie is er veel veranderd. Niet alleen gaat de illuminatie langer mee en wordt er veel minder energie verbruikt, ook qua creativiteit kan er veel meer. Bram Hulsbosch: ‘Wij werken zowel met een grote collectie standaardproducten – die dan samengesteld weer een uniek product vormen – als met

scn 4 | 2011 43

thema: marketing info: www.lookfeelconsultancy.nl jonkheer@lookfeelconsultancy.nl

Michiel Jonkheer

Van anoniem winkelgebied naar succesvol sterk merk

Nederland staat in de Europese top-drie online winkelen en de vergrijzing onder de kleine zelfstandige winkeliers neemt sterk toe. De rendementen van het commerciële vastgoed komen steeds verder onder druk te staan.

Voor bestaand, te renoveren of te ontwikkelen winkelgebied is het dan ook alle hens aan dek. Anonieme winkelgebieden moeten transformeren in locaties met een heldere positionering en merkbeleving, waarbij bricks & clicks elkaar versterken. Michel Jonkheer van LookFeel Consultancy ziet dit als de uitdaging waar we ons nu voor gesteld zien.

44 scn 4 | 2011

‘Z

eker voor een winkelgebied geldt dat het pas succesvol is als het weet te verleiden, te binden en te blijven boeien. Het moet iets toevoegen.’ zegt Michel Jonkheer van LookFeel Consultancy. ‘We moeten aantrekkelijke locaties creëren waar men graag wil verblijven. Marketing en branding zijn vaak een onderbelicht onderdeel van de exploitatie. En dat terwijl het creëren van onderscheidend vermogen hetgeen is waar het om draait. Het verkrijgen van een ‘top of mind’ positie bij de doelgroep door aandacht voor positionering, identiteit, merkbeleving, bereikbaarheid en duurzaamheid maakt het verschil.’

Fysiek winkelgebied Een winkelgebied een overkoepelende uitstraling geven, staat in Nederland nog in de kinderschoenen. We zijn er niet met het bedenken van een naam, het plaatsen van een gemeenschappelijke advertentie, het laten optreden van clowns en het lanceren van een website. Jonkheer: ‘We moeten de branding en beleving doortrekken naar het fysieke winkelgebied.

Winkelgebieden worden qua visuele uitingen vaak overvleugeld door retailers die elkaar proberen te overschreeuwen. De knop moet om, want anders gaat het goed mis.’

Sterk merk Maar wat kan een ‘merk’

betekenen voor winkelvastgoed? ‘Door een merk te bouwen, creëer je waarde voor het vastgoed. Meest ideaal is als marketing en branding al in de ontwikkelfase van een project worden meegenomen. Met branding creëert men vertrouwen en een emotionele connectie. Branding is een van de belangrijkste instrumenten om uw ambities waar te maken: het realiseren van toegevoegde waarde en het verlagen van het risicoprofiel.’

Integrale aanpak Jonkheer ziet zijn bedrijf LookFeel Consultancy niet bepaald als producent van lijvige rapporten. ‘Bij ons draait het om heldere en verrassende concepten. Rekening houdend met de wensen van stakeholders ontwikkelt en implementeert LookFeel Consultancy een succesvolle project branding en beleving voor het winkelgebied. Het concept omvat zowel de bewegwijzering en identity signing langs de openbare weg als die van het fysieke vastgoed en/of gebied. Door de integrale aanpak wordt er zorggedragen voor een optimale beleving, bereikbaarheid en uitstraling waarbij het merkimago van het winkelgebied centraal staat. Kortom, onze adviezen hebben een hoog praktijkgehalte.’

•

column

ICSC European Conference 2012 in Berlijn De ICSC heeft voor de locatie van haar 2012-conferentie gekozen voor Berlijn. Zet dus alvast de data 18–20 april in uw agenda!

H

et thema voor 2012 luidt ‘Is big beautiful?’.

Voorzitter van het conference-planning comité Patrick Delcol: ‘De retail maakt een periode van enorme veranderingen door.

Winkelcentrumontwikkelingen werden groter en groter als gevolg van de vraag naar grotere oppervlakten door retailers. Ook het toevoegen van leisure-meters werd belangrijk, omdat dit leidde tot meer footfall en hogere omzetten. Maar retail-formats zijn aan het veranderen.

Dat is goed. Echter, sommige retailers willen nu minder meters omdat zij meer en meer via internet verkopen. Dat is niet zo goed. Het stelt ons echter voor nieuwe kansen.

Dus is groot echt beter? En wat is groot? Meestal bedoelen we meer vierkante meters, maar eigenlijk is het begrip veel ruimer. Daarbij moeten we ons de vraag stellen of hele grote winkelcentra wel duurzaam zijn en of steden wel in staat zijn om grotere formats te accomoderen. Tijdens de conferentie van 2012 zullen we vanuit alle invalshoeken naar ‘big’ kijken. Dus vanuit de ambities van beleggers, de strategie van retailers, ontwikkelingsdoelstellingen en de rol van de winkelcentrumindustrie binnen de Europese economie.’

• informatie: www.icsc.org

Winkelen, hoe gaan we dat doen?

In dit nummer mist u het artikel in deze reeks van de hand van Jorine de Soet. Als gevolg van een ongeval heeft Jorine de afgelopen periode helaas geen interview kunnen afnemen en dus ook geen artikel kunnen schrijven. Wij wensen haar veel beterschap en hopen dat we u haar verhaal in het volgende nummer weer kunnen aanbieden.

de rooij Klopt uw pay-off wel?

V

anmorgen stond ik in de file achter een auto, waarop duidelijk te lezen was van welk autobedrijf deze afkomstig was. Bovendien prijkte er een pracht van een slogan naast de bedrijfsnaam: ‘Passie voor mobiliteit’. Ik kreeg direct een duidelijk beeld voor ogen van bevlogen personeel dat luid zingend aan het werk was met zeker tweehonderd procent inzet. Mannen die ’s avonds glimmend van trots verhaalden over de topprestaties die ze die dag geleverd hadden. Hoe ze samen de mobiliteit in Nederland, en misschien wel over de grens, naar een hoger niveau getild hadden, en dat allemaal dankzij al die passie voor mobiliteit; hulde!

Wellicht bespeurt u enige ironie in deze anekdote. Dat klopt. Maar wanneer we een kijkje nemen in winkelgebiedenland, dan schieten u ook vast een paar pay-­offs te binnen waarvan u denkt, ‘dat mag iets pakkender, iets origineler, iets minder pretentieus’ maar vooral ‘iets meer waarheidsgetrouw’.

Volgens Wikipedia is een pay-­off een ‘benaming die gehanteerd wordt voor de zin of slogan die achter een merknaam geplaatst wordt. Vooral bij niet-­beschrijvende merknamen kan de pay-­off gebruikt worden om kort en bondig te communiceren waar het merk voor staat’. Leest u mee, ‘kort en bondig waar het merk voor staat’.

Een kort rondje langs de diverse gebieden levert een lawine aan voorspelbare en identieke pay-­offs op, van ‘Ontdek het’ en ‘Beleef het nu’ tot ‘365 Days of shopping’ en ‘Meer dan winkelen alleen’. Uit het feit dat het gros van de uitingen op hetzelfde neerkomt, namelijk dat er enorm veel te beleven valt in het desbetreffende winkelgebied, kunnen we concluderen dat al deze winkelgebieden eigenlijk allemaal hetzelfde bieden.

Bovendien, is een pay-­off een belofte, een ‘korte en bondige communicatie waar het merk voor staat’, weet u nog? U kunt zich voorstellen dat de consument nogal wat verwacht wanneer een winkelgebied aankondigt dat er ‘Iedere dag iets nieuws te beleven valt’.

En dat is nu net waar het vaak fout gaat. Om de waarde van een winkelgebied goed te kunnen communiceren, moet deze waarde wel eerst worden gecreëerd vóórdat deze kan worden vertaald in een slogan. Als u de bezoeker écht wilt verleiden, moet deze belofte bovendien ook nog worden waargemaakt. De overdaad aan inhoudelijk identieke en overde-­top slogans en pay-offs duidt er sterk op dat er weinig winkelgebieden zijn die hun kern-­en merkwaarde gedefinieerd hebben en dit ook daadwerkelijk uitdragen. ‘365 Days of shopping’ kan tot verontwaardiging leiden bij de consument die nou net die ene dag komt dat er een winkel gesloten is. Geen verleiding maar misleiding!

Ik realiseer mij uiteraard dat ik op een andere manier naar een winkelgebied kijk dan de gemiddelde consument. Maar uiteindelijk is de consument net zo kritisch en laat hij of zij zich maar één keer misleiden. Denk dus goed na over het gebruik van een pay-­off. Kunt u het waarmaken, dan zal het uw merk versterken. Kunt u het niet waarmaken, dan is het een wassen neus.

•

jeroen de rooij is eigenaar van retailmarketingbureau OnlyZ en werkt veel voor winkelcentra. Zijn column zal regelmatig in scn verschijnen.

scn 4 | 2011 45

Hoe wordt een naam een merk. Niet alleen door gedegen communicatie en organisatie, maar vooral door een goede samenwerking.

marketing - communicatieplannen - promotiejaarplannen conceptontwikkelingen - organisatie events & (her)openingen commerciële acties - begeleiding herontwikkelingen

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Opdracht

Statenlaan 281 5223 LG ‘s-Hertogenbosch T 073 612 31 16 www.wfcommunicatie.nl info@wfcommunicatie.nl

 Marketingcommunicatiemanagement

WF_adv_202x125_SCN_sept2011_HR.indd 1

10-08-11 wk 32 09:03

specialist in

winkelcentrumentertainment

food

fun

fashion

TOF evenementen www.tof-evenementen.nl Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 info@tof-evenementen.nl

46 scn 4 | 2011

themaatje

McArthurGlen opent 35 nieuwe winkels in Designer Outlet

Forse groei in Roermond

scan de code voor een link naar de videoreportage!

Het Britse bedrijf McArthurGlen opende op 18 augustus de nieuwe uitbreiding van zijn Designer Outlet Roermond en versterkt daarmee de positie van het center als een van Europaâ&#x20AC;&#x2122;s toonaan­ gevende designer outlets. >>

of bekijk de reportage via www.youtube.com/SCNEWSNL

scn 4 | 2011 47

projecten

M

et de opening van de derde uitbreiding, ditmaal met maar liefst 35 winkels, is het Designer Outlet Roermond nu de grootste designer outlet in Noord- en West-Europa op basis van het jaarlijks aantal bezoekers. Met een bruto verhuurbaar oppervlak van 35.200 m2 is Designer Outlet Roermond twee keer zo groot als toen het tien jaar geleden werd geopend. Destijds was het outlet center 17.500 m2. Sinds de laatste uitbreiding bestaat het uit 7.200 m2 aan bvo, met 150 winkels waar nationale en internationale topmerken te vinden zijn in de segmenten luxe, designer en mainstream. Het hele jaar door worden er kortingen gegeven van 30 tot 70 procent op de adviesprijs van de fabrikanten. De grootste winkel binnen het nieuwe uitbreidingsgebied is de Burberry winkel: een flagship store van 610 m2, drie keer groter dan hun vorige winkel in het Designer Outlet Roermond. premiummerken Onder de 35 nieuwe merken bevinden

zich premiummerken, zoals Moncler, Calvin Klein Collection, Navyboot en Abro. Daarnaast vind je er de jongeren- en jeansmerken Desigual, Guess, Mexx, Ben Sherman, Bench, Trussardi Jeans, True Religion en River Woods. Verder is er ook kinderkleding verkrijgbaar van het merk Vingino, casual kleding van Fossil, O’Neill, Victorinox en Converse en worden er schoenen van het merk Gant verkocht. Het premiummerk Furla opent deze herfst een filiaal in het outlet center. bezoekers Door de ligging vlak aan de Duitse en Belgische grens wonen er meer dan 26 miljoen potentiële bezoekers op een afstand van anderhalf uur rijden. Daarmee beschikt het Designer Outlet Roermond over het grootste afzetgebied van alle 20 designer outlets van McArthurGlen in Europa. Momenteel bezoeken per jaar meer dan 3,8 miljoen mensen Designer Outlet Roermond. Ze worden aangetrokken door het grote

48 scn 4 | 2011

aanbod van wereldberoemde kledingmerken, waaronder de grote Italiaanse merken in het luxe en designersegment, en sportmerken als Adidas en Nike.

General manager Marc Bauwenslegt uit: “Met de opening van de nieuwe uitbreidingsfase willen we het aantal bezoekers aanzienlijk vergroten. Met 150 winkels en tweehonderd merken, een groot aanbod aan cafés, restaurants en andere voorzieningen, hebben we kosten noch moeite gespaard om aan de wensen van onze klanten tegemoet te komen en is Designer Outlet Roermond het ideale dagje uit geworden. koopjes Het succes van Designer Outlet Roermond is te

danken aan prijsbewuste modeliefhebbers op zoek naar bekende merken voor 30 tot 70 procent onder de normale adviesprijs. Maar ook de merken zelf dragen bij aan het succes aangezien zij een elegante manier zoeken om hun overschot aan voorraad te verkopen. “Men komt vooral af op de grote merken en de aanzienlijke kortingen, maar het gaat de bezoekers uiteraard ook om de ervaring van het shoppen bij McArthurGlen. Denk bijvoorbeeld aan de doordachte opzet van

projecten

van dit jaar meer dan verdubbeld. Daarbij stonden de Chinezen op de eerste plaats: hun uitgaven namen in deze periode met 170% toe (Bron: Global Blue). impuls Burgemeester Henk van Beers van Roermond vindt het sterk groeiende centrum een aanwinst voor de stad. “Door de groei van Designer Outlet Roermond neemt ook de levendigheid van de stad toe en trekt de plaatselijke economie aan – en dan bedoel ik niet alleen een toename van de werkgelegenheid en de extra impuls die de plaatselijke toeristensector krijgt. Ook de plaatselijke retail krijgt een flinke boost, wat zich onder meer uit in de vestiging van nieuwe winkels.”

Roermond werd onlangs onderscheiden als Nederlands beste winkelstad van 2009/11. Afgezien van de nabij gelegen designer outlet komen bezoekers naar Roermond voor het aantrekkelijke stadscentrum met zijn vele historisch waardevolle panden en monumenten. Ook komen ze voor het nabij gelegen Maasplassengebied en nationaal park De Meinweg, beide populaire toeristenbestemmingen.

het center als dorp, aansluitend op de stijl van de plaatselijke architectuur, de uitstekende voorzieningen, de evenementen en activiteiten die in het center worden gehouden en de relatie die we hebben opgebouwd via onze vip-club,” vervolgt Bauwens zijn uitleg. locatie Maar daarmee houdt de groei van Designer Outlet Roermond niet op. Gary Bond, ceo European development bij McArthurGlen: “Designer Outlet Roermond ligt op een unieke locatie in Europa en door het toenemende succes zijn we al bezig met een vierde uitbreidingsfase, waarvoor we in 2014 nog eens elfduizend m2 aan het center willen toevoegen.

In onze ogen is Designer Outlet Roermond niet alleen een exclusieve designer outlet voor McArthurGlen, maar ook een belangrijke Europese detailhandelsbestemming. En doordat men steeds meer en steeds verder reist, krijgt het center ook wereldwijd steeds meer bekendheid.”

Door de opkomst van de nieuwe economieën in OostEuropa, Azië, het Midden-Oosten en Zuid-Amerika, is de verkoop aan klanten uit het buitenland in de eerste zes maanden

uitbreiden Na de opening van de twintigste Designer Outlet, McArthurGlen Designer Outlet Athene in juni van dit jaar, is het Britse bedrijf momenteel bezig met de ontwikkeling van twaalf hectare winkelgebied in Europa. De uitbreiding van Designer Outlet Roermond met 7.200 vierkante meter is slechts een van de uitbreidingsplannen die momenteel worden gerealiseerd. Daarnaast zullen er in de toekomst drie nieuwe centers bij komen. De eerste hiervan zal in het najaar van 2012 worden geopend in Neumünster bij Hamburg, gevolgd door Vernon ten westen van Parijs (2014) en Miramas in Zuid-Frankrijk (2015).

•

scn 4 | 2011 49

woonboulevards

Zijn er nog woonboulevards in 2020?

115

❛

woonboulevards is gewoon te veel ❜

Woonboulevards zijn bijna niet meer weg te denken uit het Nederlandse winkellandschap. Voor de één het ultieme uitje op een tweede kerst-, paas- of pinksterdag voor de ander de plek om woonwinkels makkelijk onderling te vergelijken in de zoektocht naar een nieuwe keuken, badkamer of set meubels. Maar de hoogtijdagen zijn passé. Een kentering is op komst.

Tekst: Jolanda Smits

50 scn 4 | 2011

S

inds de jaren tachtig clusteren woonwinkels zich steeds vaker in de periferie in plaats van solitair in een binnenstad.

Hiermee ontliepen ze de parkeerproblemen in de binnenstad en het gebrek aan ruimte. Ook voor consumenten was dit ideaal: zij konden zich veel gemakkelijker oriënteren bij meerdere woonwinkels tegelijk. Dat was lange tijd een succesformule, maar nu dertig jaar later leiden veel woonboulevards een kwijnend bestaan. Woonwinkels hebben het erg zwaar. Bezoekersaantallen en omzetten blijven achter. De crisis van 2008 deed daar nog een schepje bovenop.

consumenten te trekken. Gevolgen zijn te veel ‘woonboulevards’ met winkels die elkaar niet versterken, leegstand en overlappende verzorgingsgebieden.

De conclusie om het woonboulevardlandschap te verbeteren is nodig en ook simpel: woonboulevards moeten kiezen welke type cluster ze willen zijn en op welke consument met welk koopmotief zij zich richten. Bij een runboulevard, een retailpark hoort een andere inrichting, een andere doelgroep dan bij een ‘echte’ woonboulevard, waar de consument een ruim aanbod vindt en waar het goed vergelijken is. kiezen of delen Overigens zijn deze

in kaart In 2010 besloot de Vereniging

Meubelboulevards Nederland (mbn) de ‘Woonboulevards in kaart’ te brengen. Het begrip werd te pas en onpas gebruikt, ook clusters zonder een echte woonwinkel noemt zich woonboulevard’ Het onderzoek moest het aantal boulevards in beeld brengen, de soorten clusters van woonwinkels én hoe zij zich ten opzichte van elkaar positioneren.

Het legde het grootste pijnpunt bloot: een sterk versnipperd landschap van 115 woonwinkelclusters.

Het succes van de eerste echte woonboulevards zorgde ervoor dat het vele malen is gekopieerd. De vierkante meters leegstand op woonboulevards werden gevuld zonder duidelijke visie en dus zonder een helder motief om

uitkomsten niet op zichzelf staand, er is een aantal onderzoeken die hetzelfde beeld schetsen. In 2009 voerde het onderzoeksbureau Droogh, Trommelen en partners voor cbw-mitex en het Hoofdbedrijfschap Detailhandel het onderzoek Kiezen of delen naar de toekomst van winkelcentra, uit. Een van de belangrijkste conclusies was dat consumenten steeds wisselende koopmotieven hebben. De ene keer gaat het om op de valreep een cadeau halen voor iemand of een paar spijkers om een klusje af te maken, een volgende keer om de wekelijkse boodschappen en weer een andere keer wil de consument gezellig een dagje winkelen of binnen een thema shoppen. Winkelcentra moeten volgens de koopmotie-

woonboulevards

ven van de consument zijn ingericht. In een kernwinkelgebied komen verschillende koopmotieven, zoals recreëren, doelgericht en vergelijken samen, maar themacentra zoals een woonboulevard kent maar een echt koopmotief: vergelijkend shoppen binnen dat thema. In 2010 onderzocht cbw-mitex samen met het hbd de toekomst van de retail in 2020. Marktonderzoeksbureau q&a constateerde tien trends met een enorme impact op het retaillandschap. Denk bijvoorbeeld alleen aan de enorme opmars van internet, webshops en social media, het digitale gedrag van de consument of aan de vergrijzing. Gevolg van die trends voor het retailvastgoed is onder andere dat de behoefte aan winkelmeters de komende tien jaar flink zal afnemen, sommigen melden wel met circa 25 procent.. De roep van de consument om kwaliteit, de mix van vertrouwd en verrassing is groot.

Koning, keizer, klant Uit alles

blijkt dat de klant absoluut leidend is én dat de retail daarop moet inhaken. Dus ook de woonboulevards. Willen zij in 2020 bestaansrecht hebben, dan moeten zij keuzes maken en hun nieuwe positie bepalen. Daarbij staan koopmotieven, branchering en het verzorgingsgebied centraal.

Er zijn twee mogelijkheden: ze worden thematisch gericht met (boven) regionale aantrekkingskracht, of ze worden doelgericht met een lokaal verzorgingsgebied.

Type woonwinkelclusters voor de toekomst Het onderzoek ‘Woonboulevard in kaart’ onderscheidt vijf nieuwe clustertypen: 1 Themacentrum wonen Clusters waarbij een duidelijke keuze is gemaakt voor één woonthema, bijv. keukens, slapen, badkamers. Hierdoor wordt de aantrekkingskracht op de consument vergroot tot regionaal niveau.

2 Traditionele woonboulevard Enkele traditionele woonboulevards weten zich te handhaven.

Voorwaarde is een compleet aanbod dat consumenten op regionaal niveau trekt.

3 Woonmall De overdekte clusters die door hun omvang en eenheid consumenten op bovenregionaal niveau weten te trekken. Hier zijn voornamelijk woonwinkels te vinden binnen het middenhoogtot hoogsegment.

4 Lifestylecenter Clusters waarbij het thema ‘wonen’ onderdeel uitmaakt van één concept. Woonzaken zijn gecombineerd met branchevreemde retail binnen één specifiek lifestyle thema.

5 Runshoppingcenter Clusters met woonwinkels binnen het laag- en middensegment. De nadruk ligt op discounters, woningtextiel en bouwmarkten, in sommige gevallen gecombineerd met branchevreemde retail. Het verzorgingsgebied is puur lokaal.

Woonboulevards zullen moeten kiezen welk type cluster zij willen zijn Bij thematisch winkelen gaat het om clusters waar de consument komt om uitgebreid te vergelijken en oriënteren.

Een grote keuze aan artikelen en goed advies zijn hierbij belangrijk. Daarvoor is de consument bereid te reizen én hoe specialer, ruimer en unieker het aanbod, hoe groter de reisbereidheid. Denk hierbij aan clusters met relatief veel woninginrichters en zelfstandigen en/of veel vierkante meters aanbod in meubelen.

>

lees verder op pagina

52

scn 3 | 2011 51

woonboulevards

<

vervolg van pagina

51

Of aan clusters met vijf of meer winkels binnen één deelbranche, waardoor een cluster rond één woonthema ontstaat.

Bij doelgericht winkelen gaat het om clusters waar de consument terecht kan voor weinig keuzegevoelige artikelen. Zolang het artikel er maar is, dat hij zoekt. Daarvoor wil de consument ook niet te ver reizen. Denk hierbij aan clusters waar voornamelijk bouwmarkten, discounters en woningtextielzaken gevestigd zijn.

Cijfers 115 woonwinkelclusters 30% van alle woonwinkelmeters zit in woonwinkelclusters 2000 woonwinkels zitten op woonboulevards

40%

hiervan is van zelfstandigen

Noord-Holland, Zuid-Holland en regio Arnhem-Nijmegen tellen de meeste clusters Slaapspeciaalzaken zijn met 45% het sterkst vertegenwoordigd gevolgd door keuken-en en meubelzaken (30%).

Op ruim driekwart van de woonclusters zitten ook bouwmarkten In totaal bezetten zij 16% van de verkoopvloeroppervlakte.

Combinatie bouwmarkt met grote gemengde discounter komt op 60% van de clusters voor.

52 scn 4 | 2011

Op papier lijkt het kiezen simpel, maar het ook uitvoeren en een wooncluster omvormen is duizend maal lastiger. Want het betekent nogal wat voor alle betrokkenen. Hoe en waar moet je beginnen? Stap één is uitzoeken tot welk type cluster je nu behoort. Het onderzoek Woonboulevards in kaart helpt hierbij. Het schetst zeven typen clusters, (zie figuur 1) variërend qua grootte van tien- tot bijna negentigduizend vierkante meter winkelvloeroppervlak.

Uitgangspunten voor de indeling zijn omvang en aanbod.

De meeste woonboulevards vallen onder de kleinschalige en middelgrote doelgerichte centra. Het gaat hierbij vooral om cluster met de grote ketens en bouwmarkten met een weinig exclusief aanbod. Ze zijn grotendeels afhankelijk van een lokaal verzorgingsgebied.

Als duidelijk is wat je als woonboulevard nu bent, volgt stap twee: bepalen welke type je wilt en moet worden om in 2020 ook nog van de partij én renderend te zijn. Volgens het onderzoek zijn in de toekomst vijf nieuwe soorten nodig. Doelgericht winkelen beperkt zich definitief tot een verzorgingsgebied op lokaal niveau in de vorm van een runshoppingcentra. Het thematisch winkelen komt terug in vier verschillende typen: de woonmall, de traditio-

nele woonboulevard, het themacentrum wonen en het lifestylecenter. Zij hebben een regionale en/of bovenregionale aantrekkingskracht. Zie voor een overzicht van de vijf typen het kader bij dit artikel.

Stap één en twee zijn redelijk eenvoudig te zetten aan de hand van het onderzoek. Maar dan komt stap drie, de daadwerkelijke metamorfose van oud type cluster naar nieuw type. Sietske van der Linden is beleidsadviseur bij cbwmitex op het gebied van locatiebeleid en ruimtelijke ordening. Ook is zij secretaris van de mbn. “Ik besef dondersgoed dat het een enorme klus is, die ontzettend veel tijd, energie en geld kost. Die laat je liever links liggen. Je hebt alleen geen keus. Alle onderzoeken tonen aan dat de retail in actie moet komen, zich moet herpositioneren en dus ook de hele vastgoedwereld. Doe je het niet, dan delf je het onderspit. Daar ben ik, en met mij inmiddels vele anderen, heilig van overtuigd.”

Hamvraag Hoe is alleen de hamvraag.

“Stap één en twee moeten, vind ik, door de ondernemers in een woonboulevard, liefst verenigd in een ondernemersvere­ niging worden gezet. Maar natuurlijk kan het initiatief kan ook liggen bij de vastgoedkant, die is net zo goed gebaat bij een optimaal renderend winkelgebied. Stap drie, de switch, moet sowieso samen gezet worden. Ga daarom aan tafel met alle betrokkenen. Hoe zien de ondernemers hun toekomst op de woonboulevard, wat is hun visie, welke kant willen zij op? En wat wil jij als eigenaar? Doel is uiteindelijk gezamenlijke visie van eigenaar en ondernemers gericht op de toekomst, uitwerken. Dit kan van alles betekenen: het verplaatsen van winkels, een andere infrastructuur, het ombouwen van winkels, een compleet andere winkelrouting, nieuwe winkels of concepten maar bijvoorbeeld

‘Alle onderzoeken tonen aan dat de retail zich moet herpositioneren en dus ook de hele vastgoedwereld’

woonboulevards

ook horeca of entertainment erbij. Het kan ook inhouden dat je afscheid neemt van bepaalde winkels die niet meer passen in het nieuwe concept. Dat vraagt kracht, daadkracht. Het kan zelfs betekenen dat je de stekker uit de woonboulevard trekt en hem een hele andere functie geeft. Want 115 clusters is ook gewoon teveel.”

Afvallers Twee groepen clusters zul-

len volgens Van der Linden de grootste problemen krijgen. Dat blijk ook uit het onderzoek. “Dit zijn de middelgrote doelgerichte clusters en de kleinschalige thematische clusters. Voor de eerste is het omzetpotentieel binnen de regio niet voldoende gezien de concurrentie van andere runshoppingcentra. Zij missen ook het aantrekkelijke aanbod om klanten van buiten de regio te trekken. Ook veel kleinschalige, thematische centra krijgen, hebben het zelfs al erg

lastig. Op lokaal niveau is het omzetpotentieel te klein, terwijl deze clusters de omvang missen om publiek te trekken van buitenaf. Voor beiden liggen kansen zich om te vormen tot een doelgericht winkelgebied voor een lokaal verzorgingsgebied of om als thematisch centrum door te gaan. Maar binnen deze groep zitten geheid de meeste afvallers.”

Wie denkt na stap drie veilig te zijn, heeft het mis. Van der Linden: “Er is namelijk ook een stap vier. Ook al zit je toevallig al goed of heb je inmiddels de switch gemaakt. Deze stap vier is het doorlopende proces van marketing en profilering. Ook dat is een punt dat ondernemers en vastgoedeigenaar samen moeten oppakken. Cruciaal blijft de consument te blijven volgen, niemand is wispelturiger dan hij, en om alles uit de marketingkast te halen om consumenten te trekken. Doe je dat niet, dan is het einde alsnog nabij.”

•

Meer weten? De rapporten van de in dit artikel genoemde onderzoeken zijn te downloaden via www.cbwmitex.nl of op te vragen bij Sietske van der Linden, svdlinden@cbwmitex.nl. Zij is ook bereikbaar voor vragen of voor meer informatie over dit onderwerp.

Figuur 1: thematische en doelgerichte centra in Nederland (de aantallen per type staan in de oranje rondjes)

< 20.000 m 2

Thematisch winkelen

20–50.000 m 2

kleinschalig bv. Da Vinci, Alphen a/d Rijn Havenaar, Nijkerk

> 50.000 m 2

middelgroot bv. Wooon, Leiderdorp Wooon, Zwolle

19

grootschalig bv. Villa ArenA, Amsterdam Alexandrium, Rotterdam

14

2

grootschalig (thematisch en doelgericht) bv.Ekkersrijt, Son; Kanalen­ eiland, Utrecht

5

doelgericht winkelen

kleinschalig bv. bedrijventerreinen in Schagen, Leek, Venray

35

middelgroot bv. Palazzo, Lelystad Snipperling, Deventer

29

retailparken bv. Trefcenter, Venlo Retailpark, Leeuwarden

5

scn 4 | 2011 53

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

ALKMAAR

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

IJ-dock

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Almere

Olympiakwartier

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam

Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

54 scn 4 | 2011

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Ringers

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

Mosveld

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

delft

deventer

De Citadel

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

De Kwinkelier

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

Hovenpassage

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht

berkel en rodenrijs

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

berlicum

Schoolstraat

boskoop

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

den haag

Nieuwe Haagse Passage

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

drachten

breda

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231 dedemsvaart

Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Raadhuisplein

o in ontwikkeling m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

De Kroon

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

dreumel

beverwijk

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

>

lees verder op pagina

56

scn 4 | 2011 55

projecten in de pijplijn

Eemnes

ermelo

haarlem

's-Hertogenbosch

De Minnehof

GZG

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

De Verbinding

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

eindhoven

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

gouda

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

Marsmanplein

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

hoek van Holland

Kaap de Goede Hoek

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

harderwijk

Meerrijk Meerhoven

O 2012 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

hoogvliet

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

heerlen Grootegast

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56 scn 4 | 2011

Nije Gast

O 2e kwartaal 2011 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

De Plu

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

projecten in de pijplijn IJmuiden

lelystad

noordwijk binnen

reeuwijk

De Gordiaan

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

kampen

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Leens

De Marren

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Hof van Noortwijck

Centrumplan

o 2011 m 5500 m2 p D-winkels i D.J. van den Broek T 0252 240746 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

nijmegen

ridderkerk

De Citadel

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

Koningshof fase III

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

oldebroek mijdrecht

leimuiden

Dorpshart

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

nieuwegein

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

papendrecht

Land van Matena

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

rotterdam

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

>

lees verder op pagina

58

scn 4 | 2011 57

projecten in de pijplijn rotterdam

rotterdam

spijkenisse

utrecht

Centrum Overvecht

Post Rotterdam

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

Bigshops Parkboulevard

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Sassenheim

Centrum

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

De Rotterdam

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

De Kopspijker

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578

Schaesberg

Centrum

o 2011 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

Stadsplein

son en breugel

Ekkersrijt

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

De Hooghe Hes

O 3e kwartaal 2011 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

Boschplein

O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

Terwijde

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578 veenendaal

Brouwerspoort

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

58 scn 4 | 2011

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

Forum Rotterdam

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

sittard

sneek

Groeneweg

projecten in de pijplijn vlissingen

vlaardingen

zoetermeer

zwolle

Cadenza

Katwolderplein

De Bestevaer

Van Hogendorplaan

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

waddinxveen

waalwijk

zwijndrecht

Walburg

De Els

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zeist

De Clomp

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

zoetermeer

Oosterheem

zwolle

Ritmeesterhof

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

SAFENED... doordachte veiligheid!

Voor echte veiligheid zorgen, dat doe je niet zomaar. Dat vereist ervaring en deskundigheid. Met meer dan 10 jaar ervaring zorgen wij voor een veilige woon en werkomgeving bij onze klanten.

Wij combineren de inzet van goed opgeleide beveiligers met moderne technische toepassingen zonder concessies te doen aan gastvrijheid. Dat vinden wij doordacht beveiligen.

Veiligheidsdiensten Beveiligingsadviezen Opleiding en training Servicemanagement Locatiebeheer

Tel.: 088 - 60 70 700 | kantoor@safened.nl | www.safened.nl

scn 4 | 2011 59

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

vastgoed vermogensbeheer

ontwikkelaar/management

Bouwinvest Postbus 56045, 1040 AA Amsterdam

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

T 020 677 1600 • F 020 677 1700 E info@bouwinvest.nl I www.bouwinvest.nl

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

60 scn 4 | 2011

ontwikkelaar

marketing/promotie

marketing/promotie

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch Buiten Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

reclame

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

reclame

decoratie

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

decoratie

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere Buiten

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

decoratie

decoratie

decoratie en illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

illuminatie

servicepagina

branding en beleving

decoratie en illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Starlight Illumination for shopping areas Postbus 19, 8140 AA Heino

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

T 0527 391156 • F 0527 392491 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

scn 4 | 2011 61

servicepagina

straatmanagement light

reiniging bestrating

beveiliging

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

Safened Hortsedijk 81, 5708 HC Helmond

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

T 088 6070 700 E kantoor@safened.nl • I www.safened.nl

consultancy

urban development

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

kennis & informatie

kennis & informatie

media media

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

media

media

congres en evenement

media

Radioworks Laat de muziek voor je werken Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 06 5116 2536 E info@radioworks.nl I www.radioworks.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf in deze rubriek?

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

62 scn 4 | 2011

juridisch

algemeen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

deel onze

ambitie

Wij werken vanuit een duidelijke visie en een helder beeld op de toekomst. Door kansen te zien en te creĂŤren, zijn we in staat om te veranderen en te groeien.

vernieuwende ideeĂŤn

www.bouwinvest.nl

SHOP Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

MyZeil: Europaâ&#x20AC;&#x2122;s meest spectaculaire winkelcentrum in het hart van Frankfurt.

W W W. M A B .CO M