SCN 3-2011

SCN jaargang 13 | nr. 3 | 2011

Nieuwe serie

Jorine de Soet over winkelen

Parkeren

Auto’s en onze winkelgebieden • John Nijsten over huurprijzen • Columns van Verwaaijen, De Fouw en De Vries

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Raaks

nieuw stukje binnenstad voor Haarlem

en winkelen samengaan, dĂŠ nieuwe blikvanger zijn in het centrum van Lichtstad Eindhoven. Check www.am.nl voor meer projecten met verbeeldingskracht.

Krachten die in staat zijn een stationsgebied te verbijzonderen met licht en levendigheid. Zo zal het multifunctionele complex Lichthoven, waarin wonen, werken

GeĂŻnspireerd door wat was, wat is en wat komt, maakt AM krachten vrij om gebieden en gebouwen te bedenken en te ontwikkelen die tot de verbeelding spreken.

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

parkeren Het belang van parkeren Wim van der Heide, Vexpan

32 36

jaargang 13 (2011), nr. 3 • 52 pp.

rubrieken Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

27 41 42 48

Uw winkelruimte is ons bedrijf. columns Jeroen Verwaaijen Anneke de Vries Anneloes de Fouw

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl

5 15 19

abonnementen

visies en reviews

Jorine de Soet: Sacha John Nijsten over de ITZA-methode Altera Vastgoed

6 17 24

NIEUWS projecten De Raaks, Haarlem Block kiest voor Meerplein

11 41

Straatmanagement in Woensel Synchroon aan het werk in Sassenheim Cheque voor Veldhoven Bricks & clicks, het nieuwe winkelen Toolkit duurzame winkelcentra

4 15 15 22 29

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Wij zijn

Onze partners

| En wie bent u?

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion Den Haag druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 3 | 2011 3

nieuws

Winkelcentrum Oud Woensel aan de slag met straatmanagement Er gaat heel wat veranderen in Oud Woensel, een van de Eindhovense buurten die aangewezen zijn als wijkvernieuwing. De herinrichting van het winkelgebied is inmiddels volop aan de gang. Winkeliersvereniging Winkelhart Oud Woensel gaat aan de slag voor een vitaler winkelgebied dat meer bezoekers moet trekken. Ambitieuze plannen die wellicht via straatmanagement kunnen worden gerealiseerd. KvK Brabant ondersteunt de plannen met de toekenning van de stimuleringsregeling Centrummanagement Brabant.

A

lgemeen directeur Henk Rosman (KvK) reikte maandag 16 mei de bijbehorende symbolische cheque van 10.000 euro uit aan Wim Werrelman (voorzitter van de winkeliersvereniging Winkelhart Oud Woensel) en wethouder Henk Brink.

Het geld wordt gebruikt voor het opstellen van een plan van aanpak om het winkelgebied aantrekkelijker te maken.

Het plan moet inzage geven in het draagvlak, de rol en mogelijke taakverdeling van een straatmanager. Uiteindelijk doel is het trekken van meer bezoekers, die vaker het winkelgebied Winkelhart Oud Woensel bezoeken, daar langer verblijven en daardoor meer in het gebied besteden. kleurrijk Wim Werrelman: “Het is een heel bijzonder win-

kelgebied; we hebben een leuke mix van zelfstandige bedrijven en ketenbedrijven en daaronder ook relatief veel allochtone ondernemers. Meer dan de helft van de ondernemers bij ons zijn zelfstandigen en dat zie je bijna nergens meer. En je hoort overal de klacht dat veel winkelcentra in Nederland hetzelfde zijn. De Kruisstraat is daar een kleurrijke uitzondering op, met speciaalzaken die je bijna nergens meer ziet en waar ook plaats is voor allochtone ondernemers.�

De uitreiking van de cheque aan Winkelhart Oud Woensel. Van links af: Wim Werrelman (winkeliersvereniging Winkelhart Oud Woensel), Henk Rosman (algemeen directeur KvK Brabant) en Henk Brink (wethouder gemeente Eindhoven).

4 scn 3 | 2011

column

verwaaijen Bijblijven ondernemersvereniging Wethouder Brink: “Het

belang van straatmanagement in Kruisstraat-Woenselse Markt is groot en breed. We hebben daar een hele actieve ondernemersvereniging. Het is een soort privaat-publieke samenwerking. Daar moet je ook beiden helemaal achter staan anders werkt het niet. En de straatmanager kan de overheid prima op de huid zitten om dingen voor elkaar te krijgen. Daar komt bij dat de gemeente veel investeert in bijvoorbeeld de herindeling van de Kruisstraat en dat soort grote investeringen krijgen pas een echt groot rendement als de ‘software’ eromheen goed is. Daarin heeft de straatmanager een taak; hij moet aan marketing en promotie doen en gericht partijen zoeken die zich in dat gebied willen vestigen. De stimuleringsbijdrage van de KvK maakt het mogelijk om een onderzoek uit te voeren.

En dat helpt tegelijkertijd ook het draagvlak voor straatmanagement te vergroten.”

In de projectorganisatie werken samen de Federatie Ondernemersverenigingen Eindhoven (foe), Winkelhart Oud Woensel (wow) en de gemeente Eindhoven. Zij worden hierbij ondersteund door kvk Brabant en Polyground.

De betrokken partijen zijn voornemens de afspraken in een convenant vast te leggen. centrummanagement De kvk vindt goed func-

tionerende dorps- en stadscentra belangrijk voor het lokale en regionale vestigingsklimaat. Een breed draagvlak, structurele samenwerking tussen centrumondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren en een collectieve financieringsvorm zijn daarbij cruciaal. Centrummanagement is een middel om dit te bereiken. kvk Brabant startte eind 2008 het programma Centrummanagement Brabant waarop lokale organisaties, winkeliers- en ondernemersverenigingen en lokaal gedragen initiatiefgroepen een beroep kunnen doen bij het opzetten of verder professionaliseren van centrummanagement.

Initiatieven in Asten, Best, Boxmeer, Deurne, Drunen, Eindhoven (centrum, WoensXL, Oud-Woensel/Kruisstraat), Geldrop, Mierlo, Gemert, Heesch, Helmond, ’s-Hertogenbosch, Laarbeek, Oirschot, Oss, Rosmalen, Schijndel, Sint-Oedenrode, Tilburg, Valkenswaard, Veghel, Veldhoven (dorp en citycentrum), Vught en Waalwijk hebben al gebruik gemaakt van deze regeling waarbij in sommige gevallen ook een tweede of derde aanvraag is toegekend.

Inmiddels heeft ook Veldhoven een stimulans van tienduizend euro ontvangen. Op pagina 15 van deze editie leest u meer over de uitreiking van de symbolische cheque aan de initiatiefnemers in deze Brabantse plaats.

•

R

ecent ben ik een halve eeuw oud geworden. Zelf vind ik dat ik me veel jonger voel en er veel jonger uit zie. Maar over dat laatste aspect is de mening van mijn omgeving nogal verdeeld. Als ik wil bijblijven op het gebied van de social media voel ik me toch een hoogbejaarde. Ik blijf het ongemakkelijk vinden om op Twitter of Facebook zaken te delen. Het blijft voor mij tegennatuurlijk en exhibitionistisch. Een foto uploaden van mijn nieuw gekochte pak, een verzoek ter keuring van de kleur van een paar nieuwe schoenen of een live verslag van mijn lunch bij mij om de hoek met mijn jongste zoon. Mijn systeem is er totaal niet op ingericht. Vreemd, want daarover schrijven doe ik sans gêne. Dus nu weten mijn spaarzame followers op Twitter en die paar vrienden op Facebook meteen waarom het zo stil blijft van mijn kant.

Ik doe op mijn manier wel mijn best. Met mijn tweede smart phone, waarvan me wel duidelijk is hoe alles werkt, heb ik in ieder geval de randvoorwaarden vervuld om bij te kunnen blijven. Maar ik ben gelukkig niet de enige die er moeite mee heeft. Menig winkelcentrum is nog niet voorbij het stadium van de website. Met het laatste nieuws daterend uit maart 2009. Of een plattegrond met een Edah of It’s er nog prominent op.

Anderen zijn wel actief en hebben dan zeven vrienden op Facebook of twee tweets in de afgelopen maand geproduceerd. En veel twitteradressen zijn natuurlijk al weer door een slimmerik geclaimd en waarschijnlijk voor veel geld te koop. Facebook pagina’s zijn door ‘fans’ gemaakt met content waar de eigenaar niet mee geassocieerd wil worden.

En dan is er de kleine categorie die het al wel begrepen heeft en er veel langer actief mee bezig is. Acties worden onder de aandacht gebracht, nieuwe retailers worden gepresenteerd en het imago van een dynamisch winkelcentrum wordt tentoongespreid.

Maar per saldo staat het nog allemaal in de kinderschoenen. Hebben de social media op winkelcentrumniveau nog maar een marginale invloed op traffic en omzet in de winkelcentra. Is de content ook minder makkelijk te leveren, omdat er niet iedere dag een spannend event in een winkelcentrum georganiseerd wordt. Als er eens per maand iets gebeurt vinden we dat al heel wat.

De voorwaarde voor een actief social-mediabeleid zijn allereerst een stevig commercieel beheer van het centrum, met een behoorlijk budget, een eigen marketingafdeling en daarom het liefst in handen van één eigenaar.

Het aantal centra dat aan deze criteria voldoet in Nederland is waarschijnlijk op twee paar handen te tellen.

Maar de retailers pakken het gelukkig zelf op of andere partijen met leuke Layar-achtige apps. Het is zeker niet zo dat er op individueel niveau niets gebeurt. Het collectief weet het echter vaak nog niet op te pakken.

En ik? Ik zet mijn Bluetooth uit omdat het mijn accu leegtrekt. Ik word onrustig van mijn pushmail en binnenkomende Tweets. En heb dat dus ook maar weer uitgezet. Dus winkelcentrumeigenaren, voor mij hoeft u het niet te doen!

• Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 3 | 2011 5

review

door Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

serie: Winkelen, hoe gaan we dat doen?

Sacha, hoog modisch, hip, cool, modern en betaalbaar voor echte mode- en vooral schoenenliefhebbers. Op zoek naar bedrijven die ongetwijfeld een interessante kijk hebben op de retail van nu en de toekomst, was het benaderen van Sacha natuurlijk voor de handliggend. Ward Termeer, algemeen directeur en vierde generatie antwoordt enthousiast dat hij mee wil werken als ik hem vraag voor dit artikel.

Sacha

O

p een vrijdagochtend vroeg treffen wij elkaar.

Ward komt net uit Frankrijk en we hebben maar kort de tijd. Echter we kunnen het niet laten voor het begin van het echte interview onze wederzijdse visies uit te wisselen op de markt en de verschillende rollen van de verschillende partijen daarbinnen. Wij blijken beiden voorstander van een redelijk liberale markt, maar niet zonder overheidssturing om te voorkomen dat er ‘lukraak’ overal winkelmeters gerealiseerd mogen worden. Zo komen we vanzelf op Sacha, een successtory van een Nederlandse ondernemersfamilie.

Historie De geschiedenis van Sacha gaat terug tot in de 19e

eeuw. Toen runde de betovergrootvader van Ward een leerlooierij. Van de huiden maakte hij o.a. schoenen voor klanten in de omgeving. Het bedrijf ging over van vader op zoon.

De overgrootvader van Ward, Bart Termeer richtte in 1909 een fabriekje op in Tilburg waar hij maatschoenen produceerde.

Voor elke klant werd een leest op maat gemaakt en deze werd gebruikt om schoenen voor alleen die persoon te maken. Bij dit fabriekje ontstond de eerste winkel. Wards opa kwam in de zaak van zijn vader en ging de winkel bij de fabriek runnen.

Van overleven naar passie Was het maken van schoenen bij de eerste generatie nog ingegeven door ambachtelijkheid, bij de tweede generatie en de generaties erna bleek een enorme ‘drive’ tot handel en groei de basis voor de bedrijfsvoering. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd opa opgepakt door de Duitsers. Hij overleefde het kamp en zodra hij thuis kwam, ging hij naar de winkel om te zien hoe de etalage eruit-

Alleen echte goede locaties waren goed genoeg voor Sacha en ‘vreemd vermogen’ was bijna een vreemd begrip 6 scn 3 | 2011

review

De vestiging van Sacha in Hasselt, België

zag, over passie gesproken! Zijn weduwe (de oma van Ward) is nu 96 jaar en kan dit nog levendig vertellen.

De opa bleek een echte middenstander, met als slogan ‘Termeer. Voor goede schoenen’, een begrip in Tilburg. Hij was zijn tijd ver vooruit en kocht toen al zijn schoenen in, in Italië.

Vormgeving was een passie; niet alleen de schoenen moesten modisch, mooi en smaakvol zijn, ook zijn winkels blonken uit in vormgeving.

Van vader op zoon Zeven jaar geleden oriënteerden Bert en Paul Termeer zich op een eventuele verkoop van de zaak aan een derde. Ward was na zijn afstuderen bij Leaseplan gaan werken. Toen het bedrijf van zijn vader en oom op de markt leek te komen, betreurde hij dit en besloot ‘in de zaak’ te gaan.

Paul Termeer kocht zijn broer uit en ging samen met zijn zoon verder. Bert bleef zich zelfstandig met productie bezig houden en Paul en Ward concentreerden zich op de retailformule.

Flower power Eind jaren zestig, begin jaren zeventig van

de vorige eeuw kwam Bert Termeer, de oom van Ward in de winkel. Het was de tijd van de flower power. Bert was aanhanger van deze stroming en miste een écht hip aanbod voor jongeren. Zijn vader gaf hem de ruimte hiermee te gaan experimenteren op de bovenste verdieping van de winkel die een split level kende. Al snel bleek het jongerenaanbod heel hot en in 1973 werd Sacha geboren. Bert opende zijn eerste Sachawinkel in Breda.

Mijn droom is dat wij in Europa een speler zijn die er toe doet. En ik denk dat wij dat ook kunnen’

Groei op eigen kracht Drie jaar later, in 1976, sloot

Paul Termeer, de broer van Bert en vader van Ward zich aan.

Samen brachten zij de formule verder. Bert was verantwoordelijk voor de productie, Paul voor de commercie. Sacha maakte een enorme groei door. In de tijd dat de detailhandel meegroeide met de welvaart en economie, groeide ook Sacha mee.

Dit gebeurde steeds zeer weloverwogen. Alleen echte goede locaties waren goed genoeg voor Sacha en ‘vreemd vermogen’ was bijna een vreemd begrip. Commercieel gezien zouden we het bedrijf dus vrij conservatief kunnen noemen, nu echter blijkt dat financieel conservatisme heel gezond. De groei van het bedrijf heeft gestaag en niet exorbitant plaatsgevonden. Sacha blijkt tot op heden ook nog nauwelijks winkels te hebben moeten afstoten, terwijl er in de schoenenbranche de afgelopen jaren toch een behoorlijke slag heeft plaatsgevonden. We treffen de Sacha winkels vooral op A1-locaties en bij voorkeur in traditionele winkelstraten. De winkels variëren van zo’n 80 tot 200 m2. Bij het zoeken naar nieuwe locaties wordt in het algemeen van zo’n 120-180 m2 uitgegaan. Sacha beschikt sinds een jaar ook over een webshop. En terwijl zij nog niet actief aan online-marketing doen, staat deze winkel qua omzet al in de top 10 van alle Sacha winkels.

Op dit moment heeft Sacha 75 winkels in Nederland, Duitsland, België en Frankrijk. Het bedrijf is nu puur gericht op handel en produceert niet meer zelf. Er werken zo’n zeshonderd mensen. De omzet bedraagt tussen de 55 en 60 miljoen euro per jaar.

Handel en winnen Sinds 12 mei 2010 is Ward algemeen

directeur van Sacha. Die functie past hem uitstekend. Hij licht toe: ‘ik ben een echte generalist en op deze plek heb ik met alle facetten van het bedrijf te maken. Het gaat goed met Sacha en ik heb de mazzel dat mijn vader mij de vrijheid biedt het bedrijf zo te leiden als ik denk dat goed is. Dat betekent dat we enorm op expansie gericht zijn. Ik kom net uit Frankrijk om te kijken of we er meer winkels kunnen openen.’ Wat hem drijft? ‘Ik wil graag winnen’, zegt Ward, 'en die handel, die zit gewoon in het bloed. Mijn droom is dat wij in Europa een speler zijn, die er toe doet en ik denk dat wij dat ook kunnen. Om die droom tot werkelijkheid te brengen, is ons product voorturend in ontwikkeling. Zo verbreden wij steeds meer en verko-

>

lees verder op pagina

9 scn 3 | 2011 7

! r 1 a 01

a js 2 n in ri

W-Jaarp

W R N

Ondertitel

Uw winkelruimte, ons bedrijf.

ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuw stadshart (Stadscentrum Waddinxveen) ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!

Wij zijn

| En wie bent u?

review

<

vervolg van pagina

7

pen we in toenemende mate ook tassen en andere accessoires als zonnebrillen en sieraden. Ook is Sacha heel actief bij het openen van nieuwe winkels. Echter dit blijft steeds een zeer overwogen activiteit. Juist om die reden heeft Sacha de crisis ook goed weten te doorstaan.’

Bereiken van de eindconsument ‘We willen ons ook met online marketing gaan bezighouden en ons meer op loyalty richten. We zitten op facebook en kunnen de effecten van al onze acties in beeld brengen. Dit soort activiteiten willen we verder uitbreiden. Voor ons is retail een middel om de eindconsument te bereiken. Dat kan met behulp van fysieke winkels, maar ook digitaal. We zien veranderingen optreden in het gedrag van de consument en wij sluiten met onze inzet aan op hun gedrag en behoeften. Op dit moment spelen fysieke winkels daar nog steeds een belangrijke rol in, dus willen we meer winkels. Maar, zoals ik al zei, we gaan ook veel meer doen aan online-marketing en willen onze digitale winkel verder uitbuiten.’

De kracht van Sacha Als ik vraag naar de kracht van de formule is Ward heel duidelijk: ‘wij hebben een hoog modisch product in het middensegment. Wij ‘spotten’ alle laatste trends op straat, internet en in verschillende wereldsteden. Hier houden we in onze ontwerpen rekening mee. De helft van de collectie van de schoenen die Sacha verkoopt, zijn volledig in huis ontworpen.

Daarnaast bestaat een klein deel uit bestaande merken. Het overige deel betreft bestaande producten die we met onze ‘Sacha’ saus overgieten. Wij spelen razendsnel in op de laatste trends en hypes, door van te voren al productieruimte te reserveren bij een aantal schoenenfabrieken, waardoor onze ontwerpen bijna ‘just in

time’ op de markt komen. Ons product bepaalt dus voor een deel onze kracht. Maar onze mensen zijn het allerbelangrijkste. Mijn professor in de VS zei altijd: ‘people, people, people, business’ en daar geloof ik heilig in. De mensen die bij ons werken willen met elkaar iets moois maken. Wij besteden ook veel aandacht aan het voortdurend enthousiasmeren van onze mensen. Naast goede persoonlijke benadering, bieden we hen opleidingsmogelijkheden, van trainingen tot en met het behalen van een diploma, en uiteraard mooie feesten. Sacha

‘Mijn Amerikaanse professor zei altijd: ‘people, people, people, business’ en daar geloof ik heilig in’ is een winkelbedrijf. We hebben veel verkopers op de vloer dus onderlinge competitie houdt de lol erin. Deze bevorderen we met ons eigen Golden Pump Trofee programma. Het personeel van de winkel die wint, gaat een weekend samen weg en dan gaat het management team dat weekend de winkel draaien. Tot slot houden we rekening in ons aannamebeleid met de ‘fit’ van de persoon met onze cultuur, We hebben een heel jonge en dynamische club en mensen moeten bij ons passen om bij ons te kunnen werken.’

Toekomst van retail De tijd die ons ter beschikking staat, verstrijkt zo langzamerhand, dus ik vraag Ward nog naar zijn visie op de toekomst van de retail. ‘Ik verwacht dat de van oudsher sterke winkelgebieden als stedelijke centra, sterk blijven. Die bieden een breed en diep aanbod. Het sociale aspect van ‘winkelen’ in een centrum zal altijd blijven. In retail in dorpen en kleineren deelgebieden zie ik minder toekomst. Deze zullen qua omvang, samenstelling en sfeer niet kunnen bieden wat de van oorsprong centrumgebieden te bieden hebben. Wij kiezen dus nadrukkelijk niet voor deze gebieden.’

Centrumgebieden waren, zijn en blijven ‘ Consumenten zullen voor hun plezier wel onze

Ward Termeer

oorspronkelijke historische centra blijven bezoeken, want als je gezellig gaat winkelen, ga je natuurlijk naar een gebied dat alles heeft. Wij zelf maken met ons bedrijf die afweging inmiddels continu; als we van mening zijn dat we binnen een bepaald verzorgingsgebied voldoende winkelpunten in de belangrijkste winkelkernen hebben, dan kiezen we niet voor verdere verdichting in kleinere plaatsen. Deze plaatsen proberen we te bedienen vanuit onze digitale winkel, uiteraard met gerichte on- en offline marketingcampagnes. Centrumfuncties behouden mijns inziens dus hun centrumfunctie. Vanuit de historie zijn aspecten als bereikbaarheid en parkeren altijd al moeizaam geweest en toch hebben die gebieden het altijd overleefd. Dus, ondanks dat ik helder zie hoe snel technologische ontwikkelingen de wereld veranderen, zie ik de oorspronkelijke centrumgebieden in functie niet zo snel veranderen.’

•

scn 3 | 2011 9

reclameobjecten in winkelcentra

Time for business – time for trends Maak een sterke doorstart: Op de belangrijkste internationale najaarsbeurs voor consumentengoederen rond het thema Wonen & Verrassen.

Grijp uw kans voor het najaars-, winter- en kerstseizoen en wees er op tijd bij wanneer de nouveautés en trends voor het komende voorjaar worden gepresenteerd.

Ga voor meer informatie en tickets naar: www.tendence.messefrankfurt.com info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. + 31 (0) 70 262 90 71

54635-010 • Messe FFM • Allgemein • Shopping Centre News • 98x258 mm/ssp • ISO-39 CMYK • CD-ROM • jh: 09.05.2011

DU: 10.05.2011

26 t /m 30. 8. 2011

Niederlande

Specialist in

Stand out from the

crowd!  020 - 460 90 85 | www.centercom.nl

enquêtes met

diepgang )

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

raaks haarlem

De Raaks MAB Development opent centrumontwikkeling in haarlem

D

e verbetering van binnensteden, het werken in bestaande setting, het is de opgave waar ontwikkelaars vandaag de dag veelvuldig mee geconfronteerd worden.

Zo ook in het centrum van Haarlem. MAB Development realiseerde hier een in het stedelijk weefsel passend multifunctioneel project bestaande uit 192 woningen, winkels en horeca (9000 m2), een stadskantoor met de naam Raakspoort (11.000 m2, opent in oktober), een achtzaals bioscoop en een drielaags ondergrondse parkeergarage met 1200 parkeerplaatsen, waarvan 200 voor de bewoners.

Het complex bevat achttien winkelunits en heeft als trekkers onder meer een grote Albert Heijn, Block elektronica, Intersport en natuurlijk de bioscoop. Vrijwel alle units zijn verhuurd: voor de laatste lopen nu gesprekken.

De Raaks past qua architectuur naadloos bij het beeld van het centrum en voegt bovendien een extra dimensie toe, doordat er nu niet alleen meer sprake is van een noord-zuid as (van het station naar het Houtplein), maar ook van een west-oost as (van De Raaks naar het Spaarne).

Het project heeft een ontstaansgeschiedenis van vijftien jaar.

Overleg, inspraak en ook protest consumeerden een flink deel van die tijdspanne. Met het resultaat van wonen, werken, winkelen, uitgaan en parkeren mag Haarlem zeker blij zijn. En dat ook met het feit dat de periode van overlast door alle bouwwerkzaamheden nu zo goed als achter de rug is.

Op de volgende pagina's vindt u een fotoimpressie van dit project. SCN maakte ook een videoreportage, die u kunt vinden op www.youtube.com/scnewsnl.

scn 3 | 2011 11

raaks haarlem

De Raaks

12 scn 3 | 2011

raaks haarlem

â&#x2DC;&#x203A;

Haarlem

SCN maakte van De Raaks een videoreportage, te vinden op ons eigen YouTube-videokanaal: www.youtube.com/SCNEWSNL

scn 3 | 2011 13

Welkom in onze winkel Monumentaal erfgoed verdient het om behouden te worden. Door er een nieuwe bestemming aan te geven, bijvoorbeeld als winkel, cafĂŠ of restaurant. Daarmee bereiken wij niet alleen een duurzame oplossing voor het gebouw, maar dragen wij ook ons steentje bij aan de sfeer van de omgeving. Wij maken plekken waar mensen graag komen om te winkelen. En om zichzelf te kunnen bewonderen! www.synchroon.nl

foto: huib van wersch

Synchroon aan het werk in centrum Sassenheim Synchroon, de gemeente Teylingen en Woonstichting Vooruitgang hebben donderdag 19 mei de overeenkomsten ondertekend voor het plan ‘Hart van Sassenheim’. Dit plan vormt samen met het Voorhavenkwartier (2005) de voltooiing van het Centrumplan Sassenheim.

Synchroon ontwikkelt de panden van de voormalige Albert Heijn en voormalige Etos gelegen aan het Boschplein, Kerklaan en de Hoofdstraat.

Het voormalige AH-pand is op dit moment nog in gebruik door het kunstenaarscollectief Bollenstreek in Beeld. In totaal worden 24 koopappartementen gerealiseerd. Daarnaast komt er 1700 m2 aan winkelruimte. Bij voldoende voorverkoop start de bouw begin 2012.

Het project krijgt de naam ‘Hart van Sassenheim’ vanwege de ligging midden in het centrum van Sassenheim. Op de website www.hartvansassenheim.nl kan iedereen die interesse heeft in een van de 24 appartementen zich nu al inschrijven als belangstellende, waarna men op de hoogte wordt gehouden omtrent de ontwikkeling van het project.

Cheque voor centrum van Veldhoven

C

ityCentrum Veldhoven wil uitgroeien tot het derde centrum van de regio en het Meiveld moet een levendiger plein worden. Ambitieuze plannen die via centrummanagement moeten worden gerealiseerd. KvK Brabant ondersteunt de plannen met de toekenning van de stimuleringsregeling Centrummanagement Brabant.

KvK-bestuurslid Jan van Vroenhoven reikte donderdag 19 mei de bijbehorende symbolische cheque van tienduizend euro uit aan burgemeester Jack Mikkers (gemeente Veldhoven), Leo Akkermans (voorzitter ondernemersvereniging CityCentrum) en Göran de Gucht (Corio Nederland retail).

Het centrummanagement krijgt vorm door de samenwerking tussen deze drie partijen en twee Verenigingen Van Eigenaren (Meiveld en Pleintjes). In september 2010 ontving Veldhoven al een bijdrage van de KvK waarmee een ondernemingsplan Centrummanagement CityCentrum is ontwikkeld. Speerpunten in dit plan zijn onder meer het voorkomen van leegstand, een gevarieerder winkelaanbod, meer uitstraling en een aantrekkelijkere inrichting. de diepte in ‘We gaan nu de diepte in’, zegt Leo Akkermans,

voorzitter van de ondernemersvereniging Veldhoven City Centrum. ‘We gaan nu in een aantal werkgroepen aan de slag. Die gaan kijken hoe je op vijf deelgebieden gezamenlijke afspraken kunt maken: economische ontwikkelingen, zoals branchering en leegstand, sfeer en beleving, communicatie, veiligheid en beheer, en collectieve financiering.’

•

anneke de vries Project Catwalk

M

ede op initiatief van de vaste auteur van Shopping Center News, Jorine de Soet, heeft een groep praktijkdeskundigen nagedacht over de toekomst van retailvastgoed. Tijdens het Property NL Retailcongres is hier aandacht aan besteed. Scenariodenken spreekt mij aan omdat het je dwingt om in uitersten te denken en niet direct in allerlei nuanceringen. Het maakt dat sommige toekomstbespiegelingen voor een schrikbeeld zorgen. Ik hoop dat we niet terecht komen in het scenario ‘Hard Collapse’, waarin een economische teruggang en een afnemende sociale cohesie wordt voorspeld. Alle natuurlijke grondstoffen zijn op en het verschil tussen een klein aantal ‘winners’ en de grote groep ‘losers’ is groot. Een negatief scenario, slecht voor de retailomzet die in dit scenario ook bijna niet meer bestaat. Zover laten wij het natuurlijk niet komen. Tijdens het congres krijgen we inzichten gepresenteerd in de relatie tussen grondstoffenprijzen en retail en wordt de toolbox duurzame winkelcentra aangekondigd.

Het verleiden van de consument naar het winkelcentrum is het toverwoord van de dag. Hiervoor is het nodig de consument te begrijpen en nemen we eventmanagers aan voor het organiseren van allerlei vertier.

Wat ik echter in de discussies bijna niet tegenkom is wat ik de catwalk noem. Mensen die naar de stad of het winkelcentrum gaan om sociale redenen: om andere mensen te zien en te ontmoeten. De Zuid-Europeanen flaneren iedere zomeravond met de hele familie, de Nederlandse jeugd loopt de winkelstraat op en neer en vriendinnenparen wisselen levenservaringen uit tijdens de koffiepauze of in de pashokjes. Hierbij vermaken we onszelf en elkaar en lopen we afwisselend zelf op de catwalk of zijn we publiek. Het is goedkoper dan allerlei acts en kan leuke taferelen opleveren. De flaneerders kopen, consumeren, maken reclame, laten nieuwe trends zien, leren elkaar kennen, worden vrienden, etc.

Mensen bewegen zich met name naar plekken waar het goed toeven is met een mooie ruimtelijke kwaliteit, waarvan ze weten dat er dus ook andere mensen komen. De opmerking van Menno Maas dat hoofdsteden met een toeristisch dna en reeds dominante winkelstraten het steeds beter gaan doen is hiervoor een belangrijke onderbouwing. Het vormgeven en goed inrichten en onderhouden van de openbare ruimte is daarvoor randvoorwaarde en begin, maar de mensen moeten het doen – met boulevard Nesselande als eerste voorbeeld. Flaneren als bezoekerstrekker nummer 1: zullen we dit Project Catwalk noemen?

• anneke de vries

scn 3 | 2011 15

K TO BE R, 6 SE PT EM BE R, 11 O 13 DE CE M BE R 2011 15 N O VE M BE R EN

LEERGANG BEST MARKETEER 4 X 1-DAAGSE TRAINING ? elden Aanm orld.nl/ ew pleisur nts eve

T: 0481 353470 info@pleisureworld.nl www.pleisureworld.nl

Wilt u ook meer uit uw website halen?

Meld u nu aan!

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

huurzaken

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per vierkante meter?

Huurprijzen berekenen volgens de ITZA-methode gaat uit van twee aannames. Meters in het voorste deel van de winkel zijn belangrijker, en dus duurder. En grotere winkels hebben een hogere huurwaarde dan kleine. In een vorig artikel is de eerste vooronderstelling aan de orde gekomen. In dit artikel toetst John Nijsten of de tweede vooronderstelling juist is. De genoemde oppervlakten zijn VVO’s.

D

e uitdrukking ‘hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per m²’ lijkt een waarheid als een koe. Ook naar de mening van George ten Have wordt algemeen verondersteld dat naarmate de verhuurbare oppervlakte toeneemt en deze niet in kleinere verhuurbare eenheden kan worden opgesplitst, de huurprijs per m² daalt. “Immers, het aantal marktpartijen dat een oppervlakte van ongeveer 200 m² kan gebruiken, is aanmerkelijk groter dan het aantal marktpartijen dat meer dan 5.000 m² afneemt”.(Taxatieleer Vastgoed 1, 2007, pp 211 en verder) Dat er meer vraag is naar winkels van 200 m² dan naar winkels van 5.000 m² is duidelijk. Waar het echter om gaat, is, of dat ook het geval is bij winkels van 50, 100, 150, 200, 250, 300, 350 en 400 m² en zo ja, of dan voor het meerdere bij gelijke frontbreedte de huurwaarde in de door hem genoemde mate afneemt.

In de tweede helft van de tachtiger jaren begon onder andere als gevolg van branchevervaging de vraag naar grotere ruimtes toe te nemen. Een goed voorbeeld is de ontwikkeling die Kruidvat heeft doorgemaakt van drogist tot ‘warenhuis’. Deze schaalvergroting heeft zich in de negentiger jaren voortgezet, waarbij ook de modeketens bij hun vraag naar grotere ruimtes zich niet

onbetuigd lieten. Mede als gevolg van de internationalisering. Daar voor de hoogte van de huurprijs vraag en aanbod bepalend zijn, kan het niet anders dan dat er een verschuiving in de relatieve verhoudingen m.b.t. de huurprijs heeft plaatsgevonden en nog steeds plaatsvindt ten gunste van de groottecategorieën waarin de vraag is gestegen.

Feiten Enige tijd geleden heb ik op basis van al de transactiegegevens in de database van PropertyNL over de jaren 1995-2005 voor de winkels een indeling naar groottecategorieën gemaakt.

De gegevens zijn niet gecontroleerd noch zijn kwalitatieve verschillen in kaart gebracht. Wel werden de winkels met duidelijk foutieve gegevens geschrapt. Uiteindelijk bestond de selectie uit 5.463 transacties Daarbij werden tot een oppervlakte van 2.000 m2 per 100 m2 afzonderlijke groottecategorieën gemaakt en de laagste categorieën bestonden uit winkels met oppervlakten tussen 0–50 m2 en 50–100 m2.

Overduidelijk bleek dat de laagste categorie de hoogste gemiddelde huurprijs per m² kende en ook overigens het verloop in de lijn met voornoemde uitdrukking was. Enige dissonanten waren de groottecategorieën 900–1.000 m2 en 1000–1.100 m2 die hogere huurprijzen

>

lees verder op pagina

18 scn 3 | 2011 17

huurzaken

< <

vervolg van pagina vervolg van pagina

17 17

per m2 kenden dan de vier voorafgaande categorieën.

Bij huurprijstoetsingen tijdens de afgelopen drie jaar binnen met name planmatig ontwikkelde centra heb ik steeds gekeken hoe de verhoudingen qua gemiddelde huurprijs binnen de verschillende groottecategorieën lagen.

In twee planmatig ontwikkelde stadsdeelcentra in het zuiden van het land is de gemiddelde huurprijs per m² van qua ligging vergelijkbare winkels in de categorie 200–400 m² hoger dan in de categorie 100–200 m². In het beste cluster van winkels in een ander planmatig ontwikkeld winkelcentrum bedroeg het verschil één euro. Nog even en ook daar gaat voornoemde uitdrukking niet meer op.

Bij huurprijstoetsingen in de Arendstraat te Oosterhout bleek de 303-huurprijs per m² voor een winkel van 180 m² aanzienlijk hoger te liggen dan voor een winkel van 98 m².

Supermarkten De ontwikkelingen

aan vooral de vraagzijde van supermarkten geven wellicht het duidelijkst aan dat de hier besproken vooronderstelling niet meer onverkort opgaat. Onderstaand een publicatie waarop het copyright rust bij Retail Actueel uit juli 2010: “Veel kleinere supermarkten zitten in de hoek waar de klappen vallen. Eén op de vijf kleine supermarkten (met een oppervlakte beneden duizend vierkante meter) verwacht dit jaar verlies te draaien. Dat meldt Distrifood op basis van een onderzoek van ing onder meer dan honderd supermarktondernemers.

Vorig jaar draaide twintig procent van hen verlies en ook voor dit jaar verwacht eenzelfde percentage kleine supermarkten in de rode cijfers te belanden.

De prestaties van de kleinere supers staan in schril contrast met de resultaten van hun grotere collega’s. Bij de grotere supermarkten is men aanzienlijk positiever; van hen verwacht acht procent dit jaar een verlies. Ook vorig jaar was het verschil tussen grote en kleine supermarkten groot.

In de omzet per vierkante meter is het verschil tussen grote en kleine supermarkten goed terug te zien. Jumbo, dat veel grote supermarkten telt, haalt een omzet van honderdzeventig euro per vierkante meter, terwijl kleinere ondernemers genoegen moeten nemen met

18 scn 3 | 2011

een omzet beneden de honderd euro per vierkante meter (per week, jn). Als gevolg daarvan hebben kleinere supermarkten de afgelopen jaren in de kosten moeten snijden teneinde winst te kunnen maken. `Maar het houdt een keer op. Hun kostenstructuur is te inflexibel. Alle supermarkten moeten scherp sturen, maar wie maar drie mensen in dienst heeft, heeft weinig ruimte meer om op de personeelskosten te besparen` aldus senior econoom Jurjen Witteveen van het ing Economisch Bureau.”

Reeds eerder meldde Deloitte dat de kleine supermarkten gaan verdwijnen (copyright Profnews 2010). Gebaseerd op: Algemeen Dagblad (8 november 2009): “De buurtsupers verliezen snel terrein aan grote supermarkten. De verwachting is, dat steeds meer kleinere en middelgrote supermarkten komende jaren gaan verdwijnen, aldus Deloitte.

Het onderzoeksbureau heeft een rapport opgesteld waarin staat dat 8 procent van de buurtsupers voorspelt dat de zaak binnen vijf jaar opgedoekt gaat worden.

Het totaal aantal supermarkten loopt terug van 6.500 in 1995, naar 4.800 nu tot 4.100 in 2015. Vooral kleinere zaken zullen verdwijnen.

Het probleem is onder meer dat de inkomsten van alle supermarkten samen, minder worden. De bevolking neemt maar weinig toe en het toenemend aantal ouderen besteedt minder dan gezinnen met kinderen. De kleinere supermarkten kunnen weinig doen tegen de diverse aanbiedingen van de grote ketens, zoals de Hamsterweken of de C1000-Euroweken. Daarnaast hebben veel zelfstandige ondernemers moeite een opvolger te vinden. De sombere financiële vooruitzichten schrikt menigeen af.”

Zelfs discounters schuiven op naar grotere panden. Aldi zoekt inmiddels winkelruimtes van 800 tot 1.200 m² nuttige oppervlakte en Lidl winkels met een’bruto verkoopoppervlak’ tussen 1.000m² en 1.500 m². Indien de vraag naar grote oppervlaktes stijgt, zal het logisch gevolg zijn, dat de huurprijs per m² hoger wordt.

Ook in de verhuurpraktijk valt te constateren, dat de hoogste huurprijzen per m² betaald worden voor de grotere supermarkten. Huurprijzen van meer dan € 200 per m² voor winkels van meer dan 4.000m² vvo zijn inmiddels geen uitzondering meer. Dat Albert Heijn

de itza-methode De term ITZA staat voor het Engelse ‘In Terms of Zone A’. Alle vierkante meters worden uitgedrukt in een percentage van de A-zone. Elke vierkante meter in deze A-zone wordt gesteld op honderd procent. Vervolgens worden aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders lagere percentages toegekend.

De ITZA -methode gaat uit van twee vooronderstellingen. Op de eerste plaats is zij gebaseerd op de aanname dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front met als gevolg dat de eerste vierkante meters een hogere huurwaarde vertegenwoordigen dan de verder van het front gelegen vierkante meters. Voorts gaat deze methode ervan uit, dat grotere winkels per m² een lagere huurwaarde hebben dan kleinere winkels, in elk geval bij een gelijke frontbreedte.

moeite heeft om geschikte locaties te vinden voor haar grootste formule XL is geen geheim. Er zijn weinig retaillocaties die voldoen aan de eisen en wensen van Albert Heijn XL betreffende winkeloppervlakte, bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Dat heeft simpelweg gevolgen voor de huurprijs. Wat je ook ziet, is, dat de huurprijs per m² voor uitbreidingen van supermarkten hoger is dan de huurprijs per m² voor het bestaande gedeelte. Sterker nog, de nieuwe huurprijs per m² voor het totaal wordt soms hoger dan de huurprijs per m² voor het bestaande gedeelte.

Maar wat in elk geval duidelijk is, is dat de vooronderstelling van de itzamethode dat kleinere panden per m² duurder zijn dan grotere met betrekking tot supermarkten in het geheel niet meer opgaat. voorbeeld Een sprekend voorbeeld is

het volgende. Een institutionele belegger heeft zeventien kwalitatief goed vergelijkbare supermarkten in portefeuille.

Deze supermarkten zijn ingedeeld in de groottecategorieën 1000–1500 m², 1500– 2000 m² en groter dan 2000 m². Deze institutionele belegger heeft namelijk geen supermarkten kleiner dan 1000 m² en de grootste is 2825 m². Secundaire ruimtes op verdieping zijn steeds met 25 procent van de waarde op begane grond gewaardeerd.

column

• In de groottecategorie 1.000–1.500m² is de huurprijs per m² gemiddeld € 154,29 per m² (zeven panden); • In de groottecategorie 1.500–2.000m² is de huurprijs per m² gemiddeld € 183,49 per m² (drie panden); • In de groottecategorie groter dan 2.000m² is de huurprijs per m² gemiddeld € 187,18 per m² (zeven panden).

Duidelijker kan bijna niet. meer supermarkten Ten behoeve

van dit artikel kreeg ik voorts de geanonimiseerde gegevens van de supermarkten in portefeuille bij een andere institutionele belegger. Door deze anonimisering kon niet worden geselecteerd op kwaliteit qua locatie/ligging.

Wel kan op basis van de kwaliteit van de betreffende belegger en zijn portefeuille ervan uit worden gegaan dat de supermarkten zich vrijwel zeker niet op slechte locaties zullen bevinden.

Na schrapping van de vijf supermarkten met de hoogste huurprijzen per m² en de vijf supermarkten met de laagste huurprijzen per m² bleek de groottecategorie 1.500 m2–2.000 m2 met 17 supermarkten de hoogste gemiddelde huurprijs per m2 te kennen. Overigens waren de verschillen met de gemiddelden in de andere groottecategorieën gering.

Tussen het gemiddelde in deze groottecategorie en het gemiddelde in de groottecategorie 1.000 m² en 1.500 m² met 27 supermarkten zit een verschil van negen euro, maar met het gemiddelde in de groottecategorie 2.000m² –2.500m², acht supermarkten, slechts twee euro. eigen database Het meest in het

oog springend is echter de selectie op basis van mijn eigen database. Daarbij blijkt dat de categorieën 0–500 m2 (twee supermarkten), 500–1.000 m2 (20 supermarkten) en 1.000–1.500 m2 (71 supermarkten) de laagste huurprijzen per m2 kennen en dan ook nog in oplopende volgorde. Dus precies tegengesteld dan zou moeten blijken indien de uitdrukking ‘hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per m²’ zou kloppen.

De hoogste gemiddelde huurprijs per m2 kent de groottecategorie 3.000–4.000 m² met vijf supermarkten. Goede tweede is de groottecategorie 2.500–3.000m2 met zeven supermarkten en de 31 supermarkten in de groottecategorie 1.500–

>

lees verder op pagina

de fouw Groen, groener, groenst?

D

uurzaamheid is in. Men kan geen lezing of congres over vastgoed bezoeken of het woord duurzaam (nog vaker de Engelse term ‘sustainability’) valt. Inmiddels is een groot deel van het Nederlandse vastgoed duurzaam gebouwd dan wel duurzaam gemaakt. Via de zogenaamde Breeam-certificering kan een eigenaar van vastgoed een groen certificaat behalen voor zijn pand. De duurzaamheid van een gebouw betekent echter nog niet dat dit gebouw ook duurzaam wordt gebruikt. Hierdoor steekt steeds vaker het begrip green lease de kop op.

In een zogenaamde green lease huurovereenkomst worden afspraken tussen verhuurder en huurder vastgelegd voor het duurzaam gebruik van de gehuurde ruimte. Het voordeel van een dergelijke huurovereenkomst zou voor de huurder kunnen zijn dat deze lagere energiekosten heeft.

Naast dit financiële voordeel wordt in het algemeen het milieu minder belast. Hoewel er dus steeds vaker gesproken wordt over green lease overeenkomsten geldt dat deze voor winkelpanden slechts sporadisch in Nederland worden afgesloten. Dit is ook voorstelbaar indien men zich de impact van een dergelijke overeenkomst voorstelt. In de huurovereenkomst zullen specifieke bepalingen moeten worden opgenomen om het duurzaam gebruik van het gehuurde te kunnen afdwingen. Tot in detail kan worden opgenomen hoe de huurder het gehuurde mag inrichten, bijvoorbeeld uitsluitend met milieuvriendelijke materialen. Ook kunnen er afspraken worden vastgelegd over hoe de huurder het gehuurde mag verwarmen of koelen. Wellicht mag het warmtegordijn slechts van oktober tot en met maart worden aangezet? Ook de wc’s zullen er aan moeten geloven; zonder ‘stop-knop’ komen deze het gehuurde niet meer in. Het afval komt vanzelfsprekend alleen nog strikt gescheiden de winkel uit.

Dat hier de nodige kosten mee gepaard gaan hoeft verder geen betoog. Deze lijken vooralsnog voor rekening van de huurder te komen.

Verder zal in de huurovereenkomst, om deze bepalingen te kunnen afdwingen, ook moeten worden opgenomen dat de huurder zijn gegevens over het gebruik van energie en water aan de verhuurder te beschikking stelt. Voor huurders een weinig aantrekkelijke gedachte.

Het streven om het milieu te sparen is natuurlijk goed, alleen de impact hiervan op de huurovereenkomst lijkt dermate groot te zijn dat dit vooralsnog het sluiten van een dergelijke overeenkomst tegenhoudt. Dit lijkt ook logisch; hoewel voor de huurder het uiteraard gunstig kan zijn om een lagere energierekening te bewerkstelligen is het voor een huurder minder lonend verdergaande afspraken te maken slechts met het doel de verhuurder aan zijn benodigde certificaten te helpen. Aldus zal bij de huurders van winkelruimte daadwerkelijk een ‘groen hart’ aanwezig moeten zijn om tot green lease te willen overgaan. De verwachting is dan ook dat de voordelen voor de huurder duidelijk inzichtelijk zullen moeten worden gemaakt alvorens deze met de geschetste vergaande huurbepalingen akkoord zal gaan. Ook de verhuurder zal hieraan, zeker financieel gezien, zijn steentje moeten bijdragen. Hieraan kunnen dan in ieder geval weer de nodige lezingen worden gewijd.

• anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

21 scn 3 | 2011 19

Vrijdag 30 september 2011 Schouwburg Almere

WINKELLOCATIEMARKT® NEDERLAND 2011

Krijn Taconis

Bart Kuil

Hans Vermeeren

Martin Bosch

Elbert Roebbers

Lieke Vogels

Arjan Kuilman

Jeroen Messemaeckers van de Graaff

Aerjen Koeneman

Lorin Parys

RESERVERING WINKELLOCATIEMARKT ® NL 2011 ✔Ja, reserveer een plaats voor mij

.........................................................................................................................................................

dhr.

mw.

...............................................................................................................................................................................................

Partner:

............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... ......................................................................................... .........................................................................................

Plaats ...................................................................................

Fax .........................................................................................

.........................................................................................

Deelnamekosten:  645,- (excl. BTW) p.p. Indien u verhinderd bent, kunt u tot 2 weken voor het congres kosteloos annuleren (alleen schriftelijk).

Daarna bent u het volledige deelnamebedrag verschuldigd. U kunt zich altijd laten vervangen door een collega.

Fax: +31 (0)10 435 74 30

www.winkellocatiemarkt.nl

ADV107

Naam,voornaam Functie Bedrijfsnaam Adres Postcode Telefoon E-mail

bron: MAB Development

Françoise Dechesne Annemarie Jorritsma

Artist impression van Amsterdam Oostpoort, een ontwikkeling van OCP (Bouwfonds, MAB, Ymere en Stadgenoot),

Dé ontmoetingsdag voor ruim 150 vragers en aanbieders van winkellocaties.

huurzaken <

vervolg van pagina

19

2.000 m2 staan gemiddeld op de derde plaats.

De groottecategorieën 2.000-2.500m² met 28 supermarkten en de groottecategorie >4.000 m2 met acht supermarkten bevinden zich in de middenmoot. Voor de groottecategorie > 4.000 m2 dient wel de opmerking te worden gemaakt dat in deze categorie de onderlinge verschillen het grootst zijn. De hoogste huurprijs per m² in deze categorie ligt 92 euro hoger dan de laagste. verschillen Voor de dagelijkse

praktijk zijn de verschillen tussen de gemiddelden in de groottecategorie 1.000–1.500 m2 en de groottecategorie 1.500–2.000 m² het meest belangrijk.

Deze kennen binnen het eigen bestand ook de meeste supermarkten, namelijk 71 en 31. Het verschil tussen de gemiddelden is € 19,36 ten voordele van de groottecategorie 1.500–2.000 m². Wellicht aardig is nog te vermelden dat het verschil tussen het gemiddelde in de categorie 0–500 m2, het laagste, en het gemiddelde in de categorie 3.000–4.000 m2, het hoogste, € 85,84 bedraagt. Het betreft dan echter een gering aantal supermarkten.

Ten slotte heb ik de 39 supermarkten van twee fondsen waarvan de gegevens openbaar zijn gemaakt, geanalyseerd. Ook hier bleek dat de negen supermarkten in de groottecategorie 1.500 m²–2.000 m² de hoogste gemiddelde huurprijs per m2 kennen. Het verschil met het gemiddelde van de dertien supermarkten in de groottecategorie 1.000–1.500 m2 bedraagt € 7,10. De ene supermarkt in de categorie 0–500 m2 met 485 m² kent een huurprijs per m2 die net iets meer is dan de helft van de gemiddelde huurprijs per m2 in de groottecategorie 1.500–2.000 m². andere factoren Ik ben mij ervan bewust dat behalve de oppervlakte ook het soort winkelgebied, de omvang en kwaliteit van dit winkelgebied, de ligging binnen het winkelgebied, de parkeervoorzieningen, de laad- en losmogelijkheden, inwoners van het verzorgingsgebied en woonplaats en het besteedbaar inkomen van deze inwoners en de kwaliteit van het pand met de ruimten hierbinnen mede de huurprijs bepalen. Zo kan het goed zijn dat de kleinere supermarkten zich in overwegende mate op mindere locaties bevinden dan de grotere supermarkten. Het gaat echter in dit kader niet om het vaststellen en waarderen van de relevante factoren ter bepa-

ling van de huurprijs. De enige bedoeling is aan te tonen dat de uitdrukking ‘hoe groter hoe goedkoper per m²’ niet altijd opgaat. Op basis van de voorhanden gegevens en rekening houdend met het feit dat de oppervlakte één van de meest bepalende factoren voor de huurprijs is, lijkt mij dat dit voldoende is aangetoond.

Gevolg voor huurprijstoetsing Uit het voorgaande blijkt overigens dat

in de praktijk moeilijk te bepalen is welke supermarkten qua grootte nog met elkaar vergeleken kunnen worden.

Ik laat hierbij in het midden of supermarkten louter met supermarkten vergeleken moeten worden.

Daarbij wordt gewaarschuwd voor het wel eens gehoorde argument dat via correcties verschillen kunnen worden opgeheven. Reeds bij de vergelijking van reguliere binnenstadswinkels is de bepaling van een correctiefactor moeilijk en vaak door deskundigen niet te maken, omdat zij onvoldoende

per m² op van € 125 per m². De kleine supermarkt heeft echter problemen om zijn hoofd boven water te houden, vraag naar dit metrage was er niet of nauwelijks en dus heeft vraag en aanbod de huurprijs van € 120 per m² opgeleverd. De winkel van 2.200 m² is eigenlijk te groot voor het marktgebied maar opdeling was commercieel niet realistisch en de pandeigenaar was blij dat hij dit metrage heeft kunnen wegzetten omdat er weinig interesse was.

Beide exploitanten zouden graag een ruimte huren met de ideale maat van 1.500 m² waarvoor zij graag een huurprijs van € 160 per m² zouden willen betalen. Een mix doet derhalve in dit geval geen enkel recht aan het huurprijsniveau van een reguliere winkel van 1.500 m² op deze locatie. In plaats dat zij tot een evenwichtige uitkomst leidt, versterkt deze mix in een vergelijking met andere, wel naar grootte vergelijkbare panden, juist de afwijking.

Geconcludeerd mag in elk geval worden dat bij een huurprijstoetsing van

De aanname ‘hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per vierkante meter’ is in veel gevallen nog juist inzicht hebben in de consequenties van de verschillen op de huurprijs. Bij supermarkten geldt dit nog meer. Het zo dicht mogelijk blijven bij de oppervlakte van het litigieuze pand is natuurlijk altijd het beste indien ook de overige omstandigheden zoals locatie/ligging zich hiervoor lenen.

supermarkten het ten nadele van een litigieus pand met een grootte tussen 1.500 m² en 2.000 m2 negatief corrigeren van de huurprijs van een kleiner vergelijkingspand om deze in de vergelijking te betrekken (in verband met de geringere oppervlakte) meestal ten onrechte geschiedt.

In de praktijk komt het voor dat deskundigen, bij gebrek aan voldoende, qua oppervlakte vergelijkbare winkelpanden een mix toepassen van grotere en kleinere panden ten opzichte van het litigieuze pand.

Stel de ideale maat voor een full-service supermarkt in een bepaald marktgebied is 1.500 m² en de reguliere huurprijs per m² voor deze oppervlakte is gelegen tussen de € 165 en € 175 per m².

Indien er nu ter plaatse onvoldoende naar grootte vergelijkbare supermarkten zijn, maar wel nog één van 800 m² die €120 per m² betaalt en één van 2.200 m² die € 130 per m², dan levert de mix van deze twee een gemiddelde huurprijs

Conclusie De uitdrukking ‘hoe gro-

ter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per m²’ is in veel gevallen nog juist.

Duidelijk is echter dat deze aanname nu al niet meer overal geldt. De tendens is eerder tegengesteld. Het aan een waarderingsmethodiek ten grondslag leggen van een vooronderstelling die niet integraal geldt, plus ook nog eens onderhevig is aan tegengestelde ontwikkelingen, kan niet juist zijn. Dan heb ik het nog niet over de afwaardering met steeds 50 procent die verdedigd wordt voor zones die niet tot de A-zone worden gerekend.

Dan klopt de uitkomst echt niet meer met de werkelijkheid. Dit aspect komt in een volgende aflevering aan de beurt. •

scn 3 | 2011 21

het nieuwe winkelen

Voor de twaalfde keer op rij organiseerde Paul Rodenburg van B@S Consultants de jaarlijkse Brood@Spelen middag. Ruim zeventig deelnemers namen op 11 mei plaats in het Utrechtse Jacobi Theater. Vier sprekers gaven antwoorden op de vraag hoe ‘bricks kunnen profiteren van clicks’ en hoe ‘het nieuwe winkelen’ er uit kan zien.

Marieke Vollering aan het woord tijdens de Brood@Spelenmiddag

Bricks & clicks, het door Leonie Kierkels, Student Vastgoed en Makelaardij.

Fontys Hogescholen, Eindhoven.

T

oine Hooft van Bureau Stedelijke Planning verzorgde de aftrap. Volgens hem zitten wij middenin in een digitale revolutie die het fysieke winkellandschap op zijn kop zal zetten. De detailhandelsbestedingen via internet groeien met dubbele cijfers per jaar, ook in tijden van recessie, en bedragen inmiddels drie miljard euro.

Mode is de snelst groeiende branche online, wat een direct gevaar met zich mee brengt voor de A1-winkelgebieden, die voor 70 procent uit (mode)warenhuizen bestaan. Ook het aankoopgedrag van de consument verandert. Circa 41 procent van de consumenten oriënteert zich online voordat men offline een aankoop doet. Omgekeerd geldt dat een op de vijf consumenten eerst een fysieke winkel bezoekt om daarna digitaal de aankoop te doen. De consumenten heeft overal en altijd een keur aan communicatiemiddelen ter beschikking. Vrijwel alle Nederlanders, van peuter tot bejaarde, zijn online (93 procent van de Nederlanders); er zijn meer mobiele aansluitingen (19,3 miljoen) dan inwoners. Tablets, tv’s geschikt als computer, en social media komen op. Dat internet als aankoopkanaal een negatieve werking heeft op de vraag naar winkelmeters moge duidelijk zijn. Het veranderd aankoopgedrag en nieuwe communicatiemiddelen bieden ook kansen voor winkeliers en winkelgebieden. Om als retailer of winkelgebied te kunnen overleven in deze dynamische wereld dienen bricks and clicks met elkaar te worden verweven: cross chanel is de toekomst.

22 scn 3 | 2011

multichannel Als tweede spreker kwam Marieke Vollering van Hema aan het woord. Zij nam ons mee naar een veranderende retailomgeving en maakte duidelijk hoe de consument het internet afspeurt. Volgens Vollering shopt de consument op verschillende online kanalen, multichannel. Waar de consument shopt is afhankelijk van de behoefte van dat moment, waardoor er door de consument regelmatig geswitcht wordt van online-kanaal. Niet alleen voor aankopen maakt de consument gebruik van verschillende kanalen, de consument doet dit zelfs al tijdens de oriëntatie. Volgens Vollering dient dit multichannelgedrag ondersteund te worden omdat de consument behoefte heeft aan online als zowel offline oriëntatie. Zo kiest 70 procent van de klanten van Hema ervoor om in de winkel de producten af te halen, zodat alles in één keer besteld kan worden en toch een gemakkelijk overzicht heeft op de actieproducten. Een goede balans tussen beide kanalen leidt dan ook tot meer omzet, want het komt regelmatig voor dat een consument na een aankoop in een fysieke winkel een product wat werd gezien in de winkel, alsnog online wordt gekocht. Maar een afstemming van beide kanalen is noodzakelijk, want niet alle producten zijn geschikt voor online of offline verkoop. Volgens Vollering dient een retailer zich dan ook te bevinden in het ecosysteem van de consument. Op dit moment zien we de consument op blogs, vergelijkingsites en social media, waardoor de retailer ook op die plekken zijn plaats moet innemen. Retailers dienen gebruik te maken van deze mogelijkheden die het internet hen biedt. Maar door middel van de online kanalen kan men ook traffic naar de fysieke winkels genereren door bijvoorbeeld het aanbieden

het nieuwe winkelen

De consument zal niet meer één kanaal gebruiken. Zo ontstaat er een balans tussen online en offline. zich daar prettiger gaat voelen. Door het gebruik van verschillende soorten thema-licht op verschillende momenten van de dag kunnen looproutes gestimuleerd worden. het nieuwe winkelen Als laatste kwam Jan-Willem Janssen aan het woord. Hij is werkzaam voor het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en projectleider van het nieuwe winkelen in de pilotstad Veenendaal. Janssen gaf de kijker door middel van een video het idee van het nieuwe winkelen weer. Mogen we spreken van de derde revolutie in de detailhandel nu de consument klaar lijkt te zijn voor het nieuwe winkelen met alle beschikbare nieuwe technologieën. Janssen ziet de consument in het nieuwe winkelen aankopen via verschillende kanalen doen. Multichannel gaat een stap verder en wordt crosschannel. De consument kiest zelf zijn voorkeurskanalen en zal niet meer één kanaal gebruiken voor elke transactie. Zo ontstaat er een balans tussen mobiele kanalen, online kanalen en offline kanalen want het gebruik van mobiele klan-

nieuwe winkelen van tegoedbonnen online, die alleen offline in te leveren zijn.

Zo kan er een onderscheidende propositie worden gerealiseerd waarbij gebruik wordt gemaakt van de kanalenmix en het offline kanaal ondersteund kan worden door het online kanaal en omgekeerd.

Oled Als derde spreker was Jan Cornelis den Ouden van

Logica aan het woord. Hij vertelde over nieuwe (aankomende) technologieën die ook in winkelcentra en binnensteden een rol zullen spelen. Hij noemt onder andere intelligente verlichting die op afstand te regelen is. Bijvoorbeeld om een goede sfeer voor consumenten te realiseren en op een ander moment aanpassingen uit veiligheidsoogpunt. Daarbij kan men denken aan het verlichten van een stadroute bij bijvoorbeeld het ontstaan van een brand, waardoor er voor ambulancepersoneel, brandweerpersoneel en de politie een route wordt uitgestippeld door middel van licht. De toekomst van het licht zijn de oleds waarvan Den Ouden een voorbeeld liet zien. Een oled is flinterdun, organisch licht, waarbij men weinig energie verbruikt en er geen stoffen vrijkomen. Oleds zijn op dit moment het bekendst voor kleine beeldschermen en displays, en vormen in de komende jaren een concurrent voor alle andere traditionele beeldschermen en zijn toepasbaar in bijvoorbeeld etalageruimten etc. Ze bieden winkelcentra en winkelgebieden vele toepassingsmogelijkheden en kansen, bijvoorbeeld om op nieuwe en heel andere manieren beleving te creëren door middel van licht. Als voorbeeld verwijst den Ouden naar plannen in diverse stationsgebieden waar licht ingezet wordt om sferen te creëeren waardoor een consument

ten neemt erg toe. Janssen voegt toe dat je als brand of retailer ook met je winkel naar de klant dient te komen. Het is dan belangrijk dat je als retailer weet waar de klant zich bevindt en dat je je daar als retailer ook laat zien. Dit kan bijvoorbeeld door deelname aan social media, waardoor op gemakkelijke wijze de betrouwbaarheid van een produkt en merk kan worden getoetst. De klant krijgt de mogelijkheid om informatie te delen met vrienden en hier eventueel ervaringen over op te doen. De transparantie van het internet is dan ook groot en maakt het mogelijk dat de consument online maar ook offline kan kijken of een product op voorraad is. Dit biedt enorme kansen voor fysieke winkels die op deze wijze een nieuwe vorm van omzet kunnen genereren. Ook ging Janssen in op de eerste ervaringen in de pilotstad Veenendaal. De stad Veenendaal bestaat uit 360 winkels waarbij de eerste acties en activiteiten voor het nieuwe winkelen en de resultaten daarvan worden gemeten door ‘learning by doing’. Zo zullen de consumenten in Veenendaal binnenkort met elkaar en iedereen zijn verbonden wat wordt mogelijk gemaakt door mobiel internet in combinatie met het inzetten van social media.

Na de presentatie van Jan-Willem Janssen kwam een einde aan deze leerzame en inspirerende dag, waarna iedereen met zekerheid kan zeggen dat internet, social media en vele andere technologische vernieuwingen veel invloeden (zullen) hebben op het winkellandschap. Aan de andere kant zijn er ook kansen en mogelijkheden om je als winkelgebied juist te onderscheiden door middel van alle nieuwe technologieën en de focus te leggen op belevingsaspecten.

•

scn 3 | 2011 23

altera

‘Duurzaamheid is noodzaak, maar vraagt wel om een pragmatische aanpak’ Robert Eujen en Ruud Hogenes van Altera Vastgoed

A

ltera Vastgoed runt de portefeuilles van in totaal 1,7 miljard euro geïnvesteerd vermogen met 25 mensen vanuit een modern kantoor in Amstelveen.

Portfolio- en assetmanagement, acquisitie, administratie, research en duurzaamheid zijn expertises die inhuis aanwezig zijn, terwijl het commercieel/administratief en technisch beheer uitbesteed is aan gerenommeerde propertymanagers. Het vastgoed bevindt zich met name in de Randstad en aangrenzende provincies en voor de met de winkelmarkt bekende lezer vinden we hieronder flink wat bekende namen van winkelcentra. Zwolle Zuid is natuurlijk ook bekend als mededinger naar de nrw Jaarprijs van dit jaar, maar ook het Stadshart Zoetermeer, Het Rond te Houten (beide 50 procent aandeel), Arendshof te Oosterhout en Rijnplein in Alphen a/d Rijn zijn bekende namen. Maar ook meubelplein Ekkersrijt (bij Eindhoven) en een aantal wijkcentra behoren tot de portefeuille.

Dat Altera Vastgoed niet bang is voor een uitdaging, mag blijken uit de recente verwerving van het Sint Jorisplein in Amersfoort, een winkelgebied met beperkte leegstand. Eujen: ‘Als je een bestaand object koopt, dan heb je het voordeel dat je ook kunt zien wat er aan moet gebeuren. Wij gaan het Sint Jorisplein versterken door verplaatsingen van zittende huurders en toevoegingen van nieuwe huurders. Een goed voorbeeld van versterking en vernieuwing is de vergroting van The Sting naar ruim 2500 m2. Deze vernieuwde winkel wordt hiermee duidelijk een trekker voor het winkelcentrum.’

‘Voor het Sint Jorisplein hebben we drie speerpunten voor de korte termijn bepaald’, vult Hogenes aan. ‘Allereerst willen we als nieuwe eigenaar op goede voet komen te staan met de huurders. Vervolgens gaan we werken aan de leegstand en de optimalisatie van de branchering en tot slot aan de uitstraling, de beleving en het neerzetten van het winkelcentrum in de winkelstad Amersfoort.’

Hands-on mentaliteit Samen met de aangestelde pro-

perty-managers volgt men de staat en marktpositie van de winkelcentra op de voet. Eujen: ‘Zo hebben we een aantal relatief jonge winkelcentra, die er op zich nog prima uitzien, maar waarvan wij vinden dat een kleine upgrading toch noodzakelijk is. We hebben het dan over dingen als de kleurstelling, verlichting, aankleding, enzovoort. Toolenburg in Hoofddorp en de Bieshof in Dordrecht zijn daar goede voorbeelden van.’

Zoals het een goede belegger betaamt, zoekt men ook altijd naar mogelijkheden om waarde te creëren. Hogenes: ‘Wij kijken altijd of het mogelijk is om onze wijkcentra sterker te maken, door bijvoorbeeld supermarkten te vergroten of ruimte voor een kleine Hema te vinden. Een winkelcentrum

24 scn 3 | 2011

Altera Vastgoed NV is als sectoraal fonds actief in zowel de winkelmarkt, als in woningen, kantoren en bedrijfsruimten, waarbij het winkelvastgoed ruim veertig procent van het totale vermogen uitmaakt.

Shopping Centre News sprak met Robert Eujen (directeur portefeuillemanagement) en Ruud Hogenes (sectormanager winkels) over onder meer het belang van een beleid voor duurzaamheid.

evolueert dan van boodschappencentrum naar een gemakswinkelcentrum en bereikt daarmee dan ook meer consumenten in een groter gebied. Maar net zo belangrijk is dat we ook de binding met de consument in het directe verzorgingsgebied behouden/vergroten. Dat moet, omdat de concurrentie tussen de verschillende winkelcentra toeneemt en het sterkste centrum wint.’

Eujen wijst daarnaast op de veranderingen die zich in de winkelmarkt in een steeds sneller tempo voordoen: ‘Vergrijzing is een factor, maar ook de toename van het aantal eenpersoons huishoudens. Daarnaast de manier waarop de consument zich oriënteert en deels zijn plaats van aankoop bepaalt via internet. De consument besteedt steeds minder tijd aan

‘Wij kijken altijd of we onze wijkcentra sterker kunnen maken, bijvoorbeeld door de supermarkten te vergroten’

altera

‘Duurzaamheid is bij winkels geen gemakkelijk thema, maar je moet wel alle opties bekijken’ Stadshart Zoetermeer

boodschappen doen en winkelen en de directe bestedingen in winkels zouden in de toekomst dan ook echt lager kunnen uitvallen. We moeten nu al anticiperen door het aanbod beter te laten aansluiten op de behoeften en door de jeugd en jongvolwassenen meer beleving te bieden.’

Early-adopter van Duurzaamheid Bij Altera Vastgoed kwam duurzaamheid al vroeg in het beleidsplan voor. Eujen: ‘We zagen al vroeg het belang van duurzaamheid in en wilden daarop anticiperen. Dat is ook de reden dat we voor dit vakgebied een eigen manager hebben aangesteld. We wilden op een pragmatische manier met dit thema omgaan. Dat begint dan al bij de definitie van duurzaamheid. Ontwikkelaars hebben hier een heel ander gevoel bij dan beleggers.’

Eujen merkt op dat er veel meer bij komt kijken dan bijvoorbeeld alleen het energetische aspect. ‘Voor ons is het verlengen van de levensduur van bestaande locaties ook belangrijk. Wij organiseren dat zo, dat dit samen valt met groot onderhoud en renovaties. Dat is een taak voor onze manager duurzaamheid.’ niet gemakkelijk Altera Vastgoed heeft gemerkt dat er een groot verschil is tussen de beleving van duurzaamheid onder gebruikers van kantoren en die van winkels: in de kantorenmarkt is het fenomeen bekend en geaccepteerd, terwijl in de winkelmarkt eigenlijk alleen de grote ketens er al mee bezig zijn. Hogenes: ‘In winkelcentra speelt natuurlijk het verschil tussen de ruimten die door huurders zelf worden gebruikt en de algemene ruimten. Voor de laatste kunnen wij als eigenaar natuurlijk onze maatregelen nemen. Maar voor de winkelruimten is het vooral dat je met de huurders werkt aan bewustwording. Duurzaamheid is een thema waarvan de maatschappij intussen verwacht dat je er actief mee bezig bent.’ Eujen: ‘Het is geen gemakkelijk thema. Altera streeft naar het op pragmatische wijze meetbaar minimaliseren van het gebruik van energie en water en het optimaal toepassen van duurzaamheidsbevorderende maatregelen. Op zich is het vervangen van een behoorlijk functionerende installatie door het nieuwste van het nieuwste niet altijd duurzaam. Dat neemt niet weg dat je alle opties moet bekijken.’

Certificering en meetmethodes In Nederland heeft The Dutch Green Building Council inmiddels enige bekendheid verworven. Deze organisatie steunt in haar certificering op de Breeam-methode. Werkt Altera Vastgoed daar ook mee?

‘Voor certificering werken wij met gpr, een eenvoudig hanteerbare nul meting om je vastgoed naast te leggen en naar onze mening meer geschikt voor winkelvastgoed dan Breeam.’

‘Daarnaast’, zegt Eujen, ‘hebben wij intern een systematiek, loh genaamd, die wij naast gpr hanteren om de duurzaamheidaspecten van onze vastgoedportefeuille te meten.’

Een vraag die wij altijd stellen in onze interviews over duurzaamheid: ziet Altera Vastgoed dit als hype of iets blijvends?

Eujen: ‘Qua bewustwording is het zeker blijvend. Maar de mate waarin het nu in de belangstelling staat, dat zou wel eens een keer een hype kunnen zijn. Nog niet zo heel lang geleden ging het over zure regen, daarna de ozonlaag en nu is het onze co2-footprint. Maar voor ons als belegger betekent het nu en straks dat we goed geïsoleerde en energetisch goede gebouwen willen bezitten. Goed bouwen en goed isoleren is in de basis veel robuuster en effectiever dan later met allerlei technische middelen een object proberen te verbeteren. Daarnaast is het verlengen van de levensduur van een pand natuurlijk ook duurzamer dan sloop gevolgd door nieuwbouw.’

Het project Zwolle Zuid

Hogenes: ‘Het Meubelplein Ekkersrijt is daar een goed voorbeeld van. We zijn dit pdv/gdv-object aan het verduurzamen, versterken en vernieuwen. Tevens maken we intensiever gebruik van de beschikbare ruimte en verbeteren de infrastructuur en parkeren. Ekkersrijt wordt een echt woonplein en minder introvert dan het nu is. Na deze herontwikkeling kan het winkelcentrum dan weer jaren mee.’

• www.alteravastgoed.nl

scn 3 | 2011 25

Eyecatcher in na-oorlogse woonwijk In opdracht van Lingotto Vastgoed uit Amsterdam maakte architect ir. Johan Blokland de stedenbouwkundige visie en het ontwerp voor de herontwikkeling van winkelcentrum Stadsdennen in Harderwijk.

De oude situatie kenmerkte zich door een sterk verouderd en naar binnen gekeerd winkelcentrum met aan de zuidkant twee appartementenblokken. Om het winkelcentrum beter te laten functioneren was een meervoudige ingreep noodzakelijk: verbetering van de branchering, uitbreiding van winkels, verbeteren van het concept, upgraden van het bestaande centrum en toevoegen van woningen.

Het eindresultaat levert een eigentijds project op, waarbij de samensmelting van de gerevitaliseerde bestaande situatie met de nieuwbouw een compleet nieuw project heeft voortgebracht. Het project staat als een icoon tussen de na-oorlogse hoogbouw van de wijk met een mooi vormgegeven en een naar buiten gekeerd karakter van de commerciĂŤle functies.

De toevoeging van 46 appartementen is door het volume en de bijzondere vormgeving en detaillering van grote invloed op het eindresultaat en versterkt daarmee de impact van het totale concept in de wijk.

FAME Architectuur & Stedenbouw Burg. Roelenweg 40, 8021 EW Zwolle t 038 425 81 11, zwolle@famegroep.nl Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem t 026 368 42 70, arnhem@famegroep.nl

peronalia

Per 1 mei 2011 is Yvette Schaekers (40) als commercieel manager bij SCM Property Management in dienst getreden.

Yvette is afkomstig van ASR Beleggingen waar zij de afgelopen jaren als assetmanager retail en vastgoedmanager winkels werkzaam is geweest. Zij zal onder andere verantwoordelijk worden voor het commercieel management van de Heuvel Galerie in Eindhoven, een belegging van INGR REIM en Syntrus Achmea Vastgoed.

Rick Ligtvoet (24) is door SCM Property Management aangetrokken als junior commercieel manager. Rick heeft recentelijk zijn opleiding Vastgoed & Makelaardij aan de Fontys Hogescholen Eindhoven afgerond. Fabian Jonkmans (32) is intern overgestapt van SCM Property Management naar SCM Leasing, waar hij als verhuurmanager het team zal versterken dat onder leiding staat van Tim Remmers.

Mr. Frank I. Adema MSRE MRICS (32), Christian D. van Cadsand (28) en Hille H.R. Jorna (33) zijn sinds april 2011 benoemd tot associate partners bij internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

Frank Adema is in 2007 in dienst gekomen bij Cushman & Wakefield op de afdeling Valuation & Advisory. Als adviseur is hij verantwoordelijk voor diverse nationale en internationale vastgoedbeleggers, banken en corporate cliënts op het gebied van waarderingen ten behoeve van onder meer ROZ/IPD, financieringen, IFRS en fiscale aanFrank Adema gelegenheden. Daarnaast treedt Adema op namens diverse nationale en internationale opdrachtgevers ten dienste van waarderingen op basis van de Wet WOZ.

Christian van Cadsand

Van Cadsand (28) is vier jaar werkzaam bij Cushman & Wakefield op de afdeling Corporate Occupier and Investor Services(CIS). Binnen de afdeling CIS levert Van Cadsand totaaloplossingen voor zowel eigenaren als gebruikers van vastgoed(portefeuilles).

Hierbij worden vastgoedstrategieën geformuleerd die aansluiten op de zakelijke prioriteiten van desbetreffende lokale en internationale organisaties.

personalia Jorna (33) werkt sinds januari 2007 bij Cushman & Wakefield op de afdeling Retail en is in zijn positie verantwoordelijk voor winkelvastgoed transacties op de hoofdwinkelstraten in de grootste steden in Nederland en het aantrekken van internationale retailers voor de Nederlandse markt. De komst van internationale exclusieve retailers als Taschen naar de P.C. Hooftstraat, de komst van de H&M flagship store op de Dam en de te openen Mango flagship store op de Kalverstraat in Amsterdam zijn enkele recente successen.

Hille Jorna

René Schendstok is door WPM aangetrokken als projectmanager. Hij is werkzaam op regiokantoor Amsterdam. René heeft ruime vastgoedervaring, ondermeer opgedaan als vastgoedmanager bij respectievelijk Actys en Grontmij Vastgoedmanagement.

Hetzelfde WPM-kantoor is ook versterkt met technisch manager Kees Bregman.

Hij heeft ruime ervaring in de bouw en het vastgoedmanagement opgedaan bij Heembouw, HDS Groep en ten slotte bij CB Richard Ellis.

Multi Vastgoed heeft met ingang van 1 april 2011 drs. A.E. (Aerjen) Koeneman MRICS benoemd tot projectdirecteur.

In deze functie is hij eindverantwoordelijk voor diverse projecten van Multi Vastgoed, met een sterke focus op het project FORUM Rotterdam.

Aerjen is sinds 2007 als Aerjen Koeneman ontwikkelingsmanager in dienst bij Multi Vastgoed. Daarvoor was hij vijf jaar bij Foruminvest in dezelfde functie actief.

Bureau Stedelijke Planning, gevestigd in Gouda en Amsterdam, heeft het team Economie en Commercieel Vastgoed versterkt met de komst van Stephan Weijers. Stephan was hiervoor werkzaam bij Arcadis als programmamanager bedrijventerreinen en kantorenparken. Bij Bureau Stedelijke Planning zal hij als senior consultant het team verder uitbouwen.

Michiel Rogaar (28) is in dienst getreden bij Multi Vastgoed als junior ontwikkelingsmanager. in deze functie zal hij ondersteunende werkzaamheden verrichten voor de projectdirecteur en de ontwikkelingsmanagers.

Michiel Rogaar is in januari 2011 afgestudeerd aan de TU Delft faculteit Bouwkunde. Zijn afstudeeronderzoek was ‘Het programmeren van duurzaamheid.’

Tijdens het 25e Jaarcongres van NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) op 14 april 2011 is Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development benoemd in het Bestuur van NRW. Bart Kuil was sinds 2009 lid van de Raad van Toezicht van NRW. Willem Veldhuizen, die sinds 2005 zitting had in het bestuur van NRW in de functie van penningmeester, trad af.

Bart Kuil

scn 3 | 2011 27

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

hyperion maakt ’t mooi

Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen voor onder­n emingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 070 887 07 81 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

verschenen

☛ SCN was bij deze presentatie en

Op woensdag 25 mei verscheen het boek Toolkit duurzame winkelcentra – voor ontwikkelaar, belegger en retailer.

Deze toolkit is een praktisch instrument om winkelcentra duurzaam te ontwikkelen, te realiseren en te exploiteren.

Tijdens de Expertmeeting Duurzame winkelcentra werd de Toolkit duurzame winkelcentra overhandigd aan niemand minder dan Ruud Lubbers.

maakte er een videoverslag van.

Zie ons eigen videochannel op http://www.youtube.com/SCNEWSNL

Toolkit duurzame winkelcentra

D

e verduurzaming van winkelvastgoed is de afgelopen jaren regelmatig onderwerp van gesprek geweest bij ontwikkelaars, beleggers en retailers. Steeds meer partijen zijn ervan overtuigd dat duurzaamheid in winkelvastgoed de toekomst heeft. Niet alleen door verscherping van wet- en regelgeving, maar ook vanuit maatschappelijk verantwoord ondernemerschap, het flexibel kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen en vanuit economisch perspectief. Voor AM, Corio Nederland, SCM Europe, Grontmij Vastgoedmanagement en Ahold Vastgoed is dit hét moment om concrete oplossingen te ontwikkelen, verzameld in de Toolkit duurzame winkelcentra. Deze toolkit is de vierde uitgave binnen de Toolkitreeks.

Breeam-NL De Toolkit duurzame winkelcentra biedt hand-

vatten voor het verduurzamen van winkelcentra op diverse aspecten. De toolkit sluit aan bij Breeam-nl, de meest complete en gecertificeerde methodiek voor het meten van de duurzaamheid van gebouwen. Het verminderen van het energieverbruik heeft een grote invloed op deze score en is daarom een belangrijke component in het verduurzamen van winkelvastgoed.

Energieconcepten De Toolkit duurzame winkelcentra biedt concrete oplossingen in een aantal energieconcepten. Voor diverse typen winkelcentra zijn energieconcepten bedacht die vertaald zijn in energiebesparing, epc en kosten

en opbrengsten.

De aanwezigheid van supermarkten is van invloed op het energieconcept en krijgt daarom speciale aandacht. Het blijkt dat met veelal eenvoudige maatregelen een aanzienlijke energiebesparing gehaald kan worden. Retailers spelen daarin een belangrijke rol.

Duurzaam Met de Toolkit duurzame winkelcentra zetten

projectontwikkelaars, beleggers en retailers de nodige stappen naar wellicht op termijn een energieneutraal winkelcentrum. U krijgt niet alleen inzicht in de investeringskosten van de diverse maatregelen en de mogelijke terugverdientijden, maar ook in de eventuele besparing op huisvestingslasten en de mogelijke waardeverhoging van het vastgoed. De Toolkit duurzame winkelcentra schetst de problematiek bij het verduurzamen van winkelvastgoed, maar biedt juist ook oplossingen. De toolkit is een must voor iedere projectontwikkelaar, belegger en retailer die geïnteresseerd is in of zich bezighoudt met het verduurzamen van winkelcentra.

•

toolkit duurzame winkelcentra. 120 pp, full colour. isbn 97894-6104-017-6. prijs € 90,-. info: www.toolkitonline.nl.

scn 1 | 2011 29

deel onze

passie

Bij ons werken gedreven medewerkers, met passie voor hun vak en voor vastgoed. Die passie en betrokkenheid is voelbaar in de samenwerking met Bouwinvest en in het uiteindelijke resultaat.

passie voor het vak

www.bouwinvest.nl

thema: parkeren

Blik

op de parkeerplaats Auto's zijn niet weg te denken uit onze winkelgebieden. En het worden er steeds meer. Betekenen meer parkeerplaatsen meer business? Of ligt het anders? Op de volgende pagina's laten twee deskundigen hun licht schijnen op de problematiek van parkeren.

scn 3 | 2011 31

thema: parkeren

Het belang van

parkeren

In de wereld van ondernemers en onder­nemingen is ‘No parking – no business’ een veel gebruikt adagium. Toch wordt deze stelregel in de wereld van verkeer en vervoer herhaaldelijk bestreden. Enige tijd geleden verscheen in Vexpansie nog een artikel onder de titel “Parkeren heeft weinig invloed op winkelomzet”.

Onderzoek op basis van de Parkeer­monitor zou laten zien dat parkeer­capaciteit en parkeer­tarieven geen aantoonbare invloed hebben op de omzet van winkelgebieden. Intrigerend genoeg om daar nader op in te gaan.

32 scn 1 | 2011

thema: parkeren

door Johan Haringsma, Manager WPM Retail Research & Consultancy

Autobez.

en

34%

gende centra

41%

entra

48%

entra

56%

ge concentratie 2011

80%

D

e auto heeft een belangrijke rol in de aan- en afvoer van bezoekers van winkelgebieden. Hoewel dit per type winkelgebied verschilt, komt ongeveer de helft van de winkelbezoekers per auto. Omdat deze gemiddeld meer besteden dan de andere bezoekerscategorieën, is het aandeel in de omzet nog hoger.

Dit bevestigt de stelling dat een groot deel van de omzet per auto komt.

Daarmee is het belang van parkeren nog niet aangegeven.

Wel is duidelijk dat voor een gastvrije ontvangst van de klant parkeerplaatsen nodig zijn. Gemiddeld ongeveer vier parkeerplaatsen per 100 m² winkelverkoopvloeroppervlakte (wvo).

Daarmee wordt nog een tweede belang geschetst, namelijk dat deze parkeerplaatsen leiden tot een groot ruimtebeslag op vaak dure grond of dure parkeervoorzieningen als garages (van 12 tot 25 duizend euro). Deze investeringen zullen bij herontwikkeling uit huuropbrengsten of via de parkeeropbrengsten zelf moeten worden gefinancierd.

Aandeel autobezoekers Binnensteden Kernverzorgende centra Stadsdeelcentra Wijkwinkelcentra Grootschalige concentra9e 0%

20%

40%

60%

80%

Wat de parkeernormen betreft, gaat het vaak om de toe te passen parkeernormen. Leidraad vormen vrijwel altijd de crow-kengetallen, die voor veel gemeenten uitgangspunt vormen en waarover slechts moeizaam kan worden gediscussieerd. In de praktijk kunnen lokale situaties nogal verschillen van de normatieve. Met als gevolg dat norm en realiteit niet op elkaar aansluiten. Dit vertraagt gemakkelijk de discussie over de planvorming.

Parkeercapactiteit ondersteunende winkelgebieden 2.000

1.500

1.000

500

0 0

10.000

20.000 Winkelverkoopvloeroppervlakte

30.000

Parkeren en planvorming Het vraagstuk van de kosten en opbrengsten van parkeervoorzieningen komt in deze tijd van moeizame renovaties steeds dringender naar voren als bottleneck. Dit vanuit de eisen die de gemeente stelt aan de te hanteren parkeernormen, de hoogte van grondopbrengsten en niet in het minst vanwege het belang dat ondernemers hechten aan ruime parkeergelegenheid en lage parkeertarieven.

40.000

Uit onze referentiedatabase blijkt dat de parkeercapaciteit weliswaar een sterke relatie vertoont met de omvang van het winkelgebied, maar dat lokale situaties enorm van elkaar kunnen verschillen. Afwijkingen van 50 procent of meer voor kunnen komen. Met alle gevolgen voor de parkeerbalans en vraagstuk van kosten- en opbrengsten. Dit leidt tot scherpe discussies bij de planontwikkeling, die zich uit kunnen strekken tot het belang van parkeren, de invloed van tariefstelling en het veranderend bezoekgedrag. Opvallend daarbij is de sterke positie van verkeer en vervoer ten opzichte van andere betrokken disciplines, zoals stedenbouw, planontwikkeling en distributieplanologie.

>

lees verder op pagina

34 scn 3 | 2011 33

thema: parkeren

<

vervolg van pagina

33

De invloed van parkeren op het bezoekgedrag Parkeren maakt onderdeel uit van het bezoekgedrag, waarbij

het parkeren bestaat uit onderdelen van wat de parkeerketen wordt genoemd.

De consument zal volgens dit schema op verschillende momenten afwegingen moeten maken, of bij aanvang van de rit verschillende afwegingen moeten en kunnen maken. Uiteindelijk leidend tot keuze van bestemming en parkeerlocatie.

Gelukkig is er op het punt van bezoekgedrag sprake van sterke gewoontevorming.

Hebben mensen een bepaald bezoekpatroon, dan zullen ze daar niet snel van afwijken, ténzij ze negatieve ervaringen opdoen. De parkeerketen vormt een terrein waar deze zogenaamde dissatisfiers gemakkelijk kunnen optreden. Bijvoorbeeld in de vorm van files, barrières, onveilige situaties, onduidelijke routes en dergelijke. Alle zaken die niet passen in het beeld dat wij hebben van het nieuwe winkelen, dat zich richt op optimaal gemak en juist gastvrijheid en ontspanning. Dit pleit voor extra aandacht voor parkeren, als essentiële servicecomponent.

De vraag die hierbij dus een rol speelt, is of het veranderend consumentengedrag van invloed is op de eisen die we moeten stellen aan de parkeerkwaliteit. Dan hebben we het over het aantal parkeerplaatsen, de locatie en parkeertarieven. Het gaat hier om een ingewikkeld vraagstuk; maar in een aantal belevingsonderzoeken heeft wpm dit aan de orde gesteld. Kernvraag was daarbij: beïnvloedt de beleving van het parkeren de prestaties van het winkelgebied?

Prestaties van een winkelgebied Tegenwoordig spre-

ken we steeds meer over de prestaties van winkelgebieden, of kpi’s (kritische prestatie-indicatoren). Afhankelijk van het verschil in optiek zullen verschillende kpi’s worden benoemd.

Vanuit de eigenaresse zijn dat bijvoorbeeld de huurinkomsten en het verhuur- en ontwikkelingsperspectief. Voor ondernemers het omzetniveau en de verwachte omzetgroei. Van de derde categorie, de consumenten, zijn wat lastiger goede prestatie-indicatoren te benoemen. Als we zeggen ‘tevredenheid’, zal dat wel kloppen, maar we komen er in de praktijk niet ver mee. wpm heeft in de aanpak voor ShopperCeption (online belevingsonderzoek) prestaties benoemd als resultante van het bezoek van het winkelgebied. Die hebben bijvoorbeeld betrekking op de vraag of mensen langer zijn gebleven dan verwacht, meer hebben uitgegeven en van plan zijn vaker terug te komen. Hoewel de uitkomsten per winkelgebied logischerwijs verschillend zijn, zijn hier drie meer algemene prestaties belicht: 1 Invloed op waardering van het gebied

Belevingsonderzoek leert dat de kwaliteit van parkeren op verschillende aspecten verschillend doorwerkt. De eerste, voor de hand liggende conclusie, is dat de waardering voor een winkelgebied het meest wordt bepaald door aanbodcomponenten. Het gaat om ‘een compleet pakket van goede winkels in een plezierige sfeer’. De invloed van bereikbaarheidsaspecten op de algemene waardering blijkt niet zo groot te zijn, maar de bereikbaarheid doet er wel degelijk toe. Het gemakkelijk kunnen vinden van het winkelgebied speelt blijkbaar een rol in de waardering van het gebied, evenals de loopafstand van parkeren naar de bestemming.

2 Invloed op het gevoel van gastvrijheid

Winkelgebieden zullen steeds beter hun best moeten doen om klanten te winnen en te behouden. Klanten waarderen winkelgebieden waar ondernemers zich inspannen om klanten te bedienen en te binden. Op dit onderdeel spelen het aanbod én zaken als service en bediening de belangrijkste rol.

Aspecten van bereikbaarheid en parkeren doen er iets minder toe. Op dit punt spelen vooral affectieve componenten een rol, en minder de functionele waar parkeren toe behoort. Parkeren wordt gezien als basisvoorwaarde, en lijkt niet het ultime

thuis

onderweg

parkeerlocatie

looproute

bestemming

gewoontegedrag

aanrijroute

parkeertarief

loopafstand

attractiviteit centrum

informatie

bereikbaarheid

maximale parkeerduur

aantrekkelijkheid route

bezoekmotief

ervaringen en bekendheid

route-informatie

toegankelijkheid

aanlooproute

bezoekduur

kans beschikbare parkeerplaats

bekendheid gebied

belevingswaarde

barrières (water, spoor, etc.)

reisafstand

type parkeervoorziening

vindbaarheid

achteraf / vooraf betalen

alternatieve locaties

veiligheid van de auto

hygiëne en verlichting

Tabel: kwaliteitsaspecten in de parkeerketen (bron: Q-Park/WPM)

34 scn 3 | 2011

- Het parkeren is de laatste tijd verbeterd

4,8

0,43

beoordeling

0,33

0,39

7,4

6,8

thema: parkeren Ik bezoek het winkelgebied de laatste 0jd vaker Dit winkelgebied doet er alles aan om het mij naar mij zin te maken Geef aan hoe hoog uw waardering voor ons winkelcentrum is

Presta0es en de relevan0e van belevingsaspecten B ‐ Het parkeren is de laatste 0jd verbeterd B ‐ Het parkeertarief hee6 geen invloed op mijn bezoekgedrag B ‐ Hee6 voldoende parkeerplaatsen B ‐ Goed parkeren B ‐ De parkeervoorzieningen zijn goed B ‐ De parkeertarieven zijn passend B ‐ De loopafstand van parkeren naar de bestemming is redelijk B ‐ Bereikbaar B ‐ Als tarieven lager zouden zijn, zou ik vaker komen A ‐ Word ik in de winkels goed geholpen A ‐ Kan ik alles kopen wat ik nodig heb A ‐ Hee6 winkels van goede kwaliteit A ‐ Hee6 voldoende verrassende winkels A ‐ Hee6 een plezierige sfeer A ‐ Dit winkelgebied onderscheidt zich door compleet aanbod Aantal trips voor boodshappen doen en winkelen

inuten

Jaar2

Est trips

Est trips

8.96 1995-1996

0,6722

100%

8.76 1995-1996

0,6678

99%

8.98 1997-1998

0,6634

99%

8.93 1997-1998

0,659

98%

8.46 1999-2000

0,6546

97%

0,10

0,25

8.13

0,70

bare effect lijkt te hebben op de prestaties van het winkelgebied. Het moet dan ook zeer behoedzaam worden ingezet.

0,6502 97% 100% instrument te zijn om bij de klant het gevoel van gastvrijheid 2001-2002 0,6458 96% 99% op te roepen.

2001-2002 0,6414 95% 99%

8.11 2003-2004

0,637

95% 98%

8.62 2003-2004

0,6326

94% 97%

3 Invloed op93% bezoekfrequentie 0,6282 97%

Het belang van parkeren in toekomstperspectief D e vraag zou is of parkeerkwaliteit met het oog op verande-

8.24 2005-2006

Een0,6238 omgekeerd krijgen we als we kijken naar de 93% beeld 96% 0,6194 92% 95% invloed van bereikbaarheidscomponenten op de bezoekfre0,615 91% 95% quentie en veranderingen daarin. Parkeren en speelt dan een 0,6106 91% 94% 0,6062 rol en 90% 93%zelfs belangrijker dan aanbodcomponenessentiële zijn 0,6018 90% 93% ten. Goed parkeren faciliteert het gemak voor mensen om een winkelgebied voor verschillende doeleinden te bezoeken. Dit verhoogt de bezoekfrequentie. Het onderzoek maakt duidelijk dat parkeren onderdeel is van het totale pakket aan service naar de klant. Wel valt op dat het verlagen van parkeertarieven als marketingtool om mensen aan te trekken, geen aantoon-

8.13 2005-2006 7.94 2007-

0,55

Het belang voor de presta0es van het winkelgebied (0 ‐ 1)

8.13 1999-2000 8.09

0,40

rend koopgedrag belangrijker wordt. De lastige vraag is dan hoe het koopgedrag verandert. Vele mensen zullen de invloed van internet aanvoeren, en daar zit wel wat in. Belangrijk gegeven lijkt te zijn, dat mensen de afgelopen jaren minder vaak zijn gaan winkelen. Het aantal winkeltrips met recreatief motief, is zelfs dramatisch gedaald. Winkelgebieden moeten niet alleen de concurrentiedruk aankunnen van andere winkelgebieden, maar ook van andere bestemmingen (leisure) en van online aankopen. Het doen van aankopen is steeds meer onderdeel van een verplaatsingsketen waarin andere bestemmingen (vermaak, werk) een kunnen rol spelen. Deze ontwikkelingen zullen erin resulteren dat de servicegraad van winkelgebieden omhoog moet. Naast de aantrekkelijkheid van het gebied (compleet en vernieuwend aanbod), vormt de toenemende eis van gemak een belangrijke randvoorwaarde. Dit rechtvaardigt meer aandacht en investering in de kwaliteit van parkeren. Op verschillende plekken is sprake van initiatieven daartoe, maar over het algemeen nog veel te weinig.

Aantal winkeltrips per dag 0,69

0,668

Tot slot Gemak heeft binnen de parkeerketen een belang0,645

0,623

0,6 1990

1995

2000 Jaar

2005

2010

rijke functie. Wat aantrekkelijk is, is dichtbij. Maar gemak is essentieel in de service naar klanten. Vanuit de parkeerketen (zie figuur) geredeneerd, zal toenemende aandacht nodig zijn voor positieve beïnvloeding van het keuzegedrag. De consument van de toekomst is een luie consument. Een consument die het gevoel wil hebben dat een winkelgebied en ondernemer zijn bezoek op prijs stelt, en er alles aan doet hem te binden, te boeien en te behouden.

•

scn 3 | 2011 35

thema: parkeren

â&#x20AC;&#x2DC;Zorg ervoor dat de Wim van der Heide, vicevoorzitter Vexpan

Wim van der Heide is vice-voorzitter van Vexpan en in het dagelijks leven senior adviseur parkeervoorzieningen bij Grontmij, team Parkconsult. Vexpan is het Platform Parkeren Nederland en de organisatie is dĂŠ autoriteit op het gebied van parkeren. Met Wim van der Heide spraken wij over parkeren en winkelgebieden.

36 scn 1 | 2011

thema: parkeren

garage geen dissatisfier wordt’

D

e parkeergarage. Iedereen vindt er wat van. Maar gek genoeg laat het juist de consument allemaal een beetje onverschillig. Als je de consument bij verlaten van de parkeergarage vraagt ‘wat heeft u zojuist betaald’, dan weet deze het vaak al niet meer. Maar diezelfde consument en ook winkeliers, ergeren zich aan parkeertarieven die na het hele uur meteen een nieuw uur erbij schrijven. En in winkelcentrumland zijn er die vinden dat parkeren eigenlijk gratis moet zijn en anderen die dat niet vinden. Een leuke vraag om mee te beginnen. Kan parkeren gratis zijn?

Wim van der Heide: ‘Natuurlijk, maar dan moet wel iemand bereid zijn om het gat in de exploitatie van de parkeergarage te dichten. Als dat de eigenaar van het winkelvastgoed is, dan zal deze die kosten overhevelen naar de huurders en die komen dan voor een hoger bruto-

huurlastenplaatje te staan. Gratis parkeren hoeft ook niet. Zolang de consument maar duidelijk ervaart dat de verhouding tussen kwaliteit en prijs in orde is.

Die kwaliteit wordt overigens niet alleen bepaald door de garage zelf, maar ook de bereikbaarheid.

Kortom, het gaat om het nut dat de consument ervaart. Het probleem is wel, dat we het nog erg moeilijk vinden om dat nut precies te kwantificeren.

Gratis parkeren heeft als bijeffect dat er ook mensen gaan parkeren die niet komen winkelen. Dit gaat ten koste van de beschikbaarheid van parkeerplaatsen voor klanten. Er is overigens wel een manier om de consument ‘gratis’ of met korting te laten parkeren. Dit in de vorm van een directe inbreng van een winkelier, die daarmee de klant beloont voor een aankoop. Er wordt dan dus een relatie gelegd tussen kopen en parkeren.

Omdat hier een stimulerende werking

vanuit gaat, is dit systeem wellicht nog een betere optie dan gratis parkeren.

Bovendien is dit heel eenvoudig (cash uitbetaling door de winkelier) of technisch meer geavanceerd (via het parkeersysteem) te organiseren.’

Terug naar ‘parkeren per uur’. Hoe kijkt Vexpan daar tegenaan? ‘Wij vinden een systeem van per minuut betalen meer van deze tijd, klantvriendelijker. Bovendien blijkt uit ons onderzoek van vorig jaar dat de consument dit ook vindt. Echter, parkeren per minuut leidt tot een 20 procent lagere omzet in een parkeergarage. Die 20 procent kan niet gemist worden en dus moet het parkeertarief per minuut hoger zijn. Zoals gezegd, de consument geeft daar toch de voorkeur aan. Parkeergarage-exploitanten kunnen hier niet onbeperkt mee spelen: de prijs

>

lees verder op pagina

39 scn 3 | 2011 37

Bezoek PROVADA 2011 op 7, 8 en 9 juni, 10.00 - 19.00 uur

Koop uw kaarten online

info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24

thema: parkeren

<

vervolg van pagina

37

die voor parkeren op straat betaald moet worden, werkt als rem.’

Groei: 600 plaatsen per dag Par-

keergarages zijn kostbare objecten om te realiseren. Een parkeerplaats in een garage kost vijf tot twintig maal meer dan een plek op straat, soms zelfs nog meer, bijvoorbeeld als onder een gracht in een binnenstad gebouwd moet worden. Toch zijn die parkeerplaatsen nodig. Met de huidige groei van ons autobezit, komen er per dag 600 plaatsen bij. Van der Heide: ‘Elke auto heeft in Nederland 2 ½ parkeerplek. Met de huidige groei, is het maaiveld in Nederland snel vol, zeker in de binnensteden.

We moeten dus naar meer gebouwde parkeervoorzieningen toe. Dat is in Nederland niet altijd even gemakkelijk, omdat er bijvoorbeeld limieten voor de hoogte van gebouwen in steden zijn.’

Van der Heide wijst er op dat het noodzakelijk is om meer na te denken over het intensiever gebruik van ruimte: ‘Nog steeds worden garages voor slechts een bepaalde doelgroep gemaakt. Met als gevolg dat een garage in een woonwijk overdag leeg staat en een garage in een kantoorgebied ’s avonds. Een garage bij een winkelcentrum heeft te maken met piekbelasting op zaterdagen en zondagen. Door meer functies in een gebied samen te voegen, kan ook de garage efficiënter benut worden. Doen we dat niet, dan zal het aantal benodigde parkeerplaatsen per auto blijven toenemen. Doen we het wel, dan kan het investeringsniveau soms met 30-35 procent omlaag. Bij een kostprijs van twintig tot veertigduizend euro per parkeerplaats hebben we het over substantiële bedragen.’

Van der Heide vindt ‘op piekcapaciteit bouwen’ in principe geen optie, ‘Maar als de garage voor bijvoorbeeld de detailhandel heel belangrijk is, dan zou je het wel kunnen doen, mits er afspraken over de kosten gemaakt kunnen worden. Het zou echter slimmer zijn als we proberen te sturen op de efficiency, bijvoorbeeld door in doelgroepen te denken. Senioren zouden in plaats van de zaterdag het winkelcentrum door-

deweeks kunnen bezoeken en daarvoor beloond worden. Dit is niet alleen goed voor de parkeergarage, maar ook voor de efficiency van de winkels. Denk aan de personeelsplanning.’

aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoen en moet men er voor waken dat de garage geen dissatisfier wordt. Maar als je reclame gaat maken voor de kwaliteit van het parkeren, kun je je afvragen of de winkelkwaliteit wel voldoende is...’

Belang parkeergarages ook niet overdrijven, maar... Par-

Duurzaam? Is een parkeergarage een

keergarages zijn overduidelijk van belang voor winkelgebieden. ‘We moeten het belang echter niet overdrijven.’

‘Met de huidige groei van zeshonderd plaatsen per dag is het maaiveld snel vol’ zegt Van der Heide. ‘De parkeergarage is geen bezoekdoel op zich. De kwaliteitsbeleving van het bezoek wordt voor de consument vooral bepaald door het echte bezoekdoel: het winkelcentrum of de binnenstad. Daar moet de kracht vandaan komen en de garage is ondersteunend. Natuurlijk moet deze

info: www.vexpan.nl www.grontmij.nl/ parkeren

duurzaam product? Volgens Van der Heide wel: ‘Samen met Ballast Nedam levert Grontmij bijzonder duurzame parkeergarages. Daarvan is 96 procent van het materiaal herbruikbaar, er hangt energiezuinige verlichting in en we kunnen zonnecollectoren toepassen. Daar staat tegenover dat oude parkeergarages wat minder duurzaam zijn, ondermeer ook omdat ze vanwege het kolommenstramien moeilijk aan te passen zijn naar de huidige eisen van de tijd. Want we kijken nu anders naar garages dan vroeger.

Bij Grontmij hebben we net een ontwerpwijzer voor parkeergarages geschreven.

Daarmee helpen we de ontwerper om een garage goed vorm te geven. We hebben gemerkt dat veel garages door nietparkeerdeskundigen worden ontworpen.

Zeg maar de ‘architecten’. Die maken nog steeds veel standaardfouten met bochten of hellingbanen. Als we dat kunnen voorkomen, zijn we ook alweer een stukje duurzamer bezig!’

•

scn 3 | 2011 39

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

SAFENED... doordachte veiligheid!

Voor echte veiligheid zorgen, dat doe je niet zomaar. Dat vereist ervaring en deskundigheid. Met meer dan 10 jaar ervaring zorgen wij voor een veilige woon en werkomgeving bij onze klanten.

Wij combineren de inzet van goed opgeleide beveiligers met moderne technische toepassingen zonder concessies te doen aan gastvrijheid. Dat vinden wij doordacht beveiligen.

Veiligheidsdiensten Beveiligingsadviezen Opleiding en training Servicemanagement Locatiebeheer

Tel.: 088 - 60 70 700 | kantoor@safened.nl | www.safened.nl

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

nieuws

Ook Block kiest voor Meerplein

H

et wordt steeds duidelijker hoe het nieuwe winkelgebied Meerplein in Beverwijk eruit komt te zien. Na grote spelers als Albert Heijn, Etos en Bristol heeft nu ook Block Elektrostore, een van de grootste ketens van electronicawinkels in Nederland, een overeenkomst getekend voor een nieuwe winkel van ca. 1200 m2. Met dit contract is de helft van het toekomstige winkelaanbod op het Meerplein bekend.

Nieuwe impuls Het project Meerplein voorziet in een grote behoefte. Het kwalitatief hoogstaande winkelgebied moet een nieuwe impuls geven aan de winkelstand, zodat Beverwijk weer het koopcentrum van IJmond kan worden. Er gaat dan ook heel wat veranderen op het Meerplein. Van een onoverzichtelijk plein wordt het een gezellig winkelgebied met terrassen en cafés. Naast publiekstrekkers als Albert Heijn en Block is aan de Meerstraat ruimte gereserveerd voor kleinschalige, lokale ondernemers, die voor de Beverwijkse uitstraling zullen zorgen.

herinrichting De ontwikkeling van het herbestemmingsBereikbaarheid Ter verbetering van de bereikbaarheid zal

een rotonde het drukke kruispunt aan Wijckermolen vervangen. Op die rotonde komt een afslag naar de nieuwe ondergrondse parkeergarage van 800 parkeerplaatsen.

In samenwerking met de gemeente Beverwijk wordt het herbestemmingsproject ontwikkeld door VOF Meerplein. Dit samenwerkingsverband bestaat uit Van Lith Ontwikkeling uit Beverwijk en Synchroon, dat is gespecialiseerd in de ontwikkeling en revitalisatie van binnensteden en winkelcentra.

Dinsdag 18 oktober Brussel Vastgoed® 2011 Vrijdag 17 juni Rotterdam Vastgoed® 2011

managementproducties.com

Vrijdag 1 juli Groningen-Assen Vastgoed® 2011

7-9 juni Provada Amsterdam RAI www.provada.nl

Donderdag 22 september Provincie Antwerpen Vastgoed® 2011 Vrijdag 30 september WinkellocatieMarkt Nederland® 2011 Almere Woensdag 12 oktober Stedendriehoek Vastgoed® 2011

15-17 juni ICSC Europe Annual Conference Parijs www.icsc.org

beurzen en congressen

project is in volle gang. Ontwikkelaar VOF Meerplein voert op dit moment gesprekken met diverse andere partijen, teneinde de invulling van het winkelgebied rond te krijgen. Afhankelijk van die gesprekken zal bekend worden wanneer begonnen wordt met de concrete herinrichting van het parkeerterrein in het centrum van Beverwijk. Naast 10.000 m2 retail voorziet het project in de bouw van een ondergrondse parkeergarage en circa honderd nieuwe woningen. Verwacht wordt dat de winkels in 2014 hun deuren kunnen openen.

16-18 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 2 | 2011 41

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

ALKMAAR

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

IJ-dock

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Almere

Olympiakwartier

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam

Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

42 scn 3 | 2011

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Ringers

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

Mosveld

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

delft

deventer

De Citadel

De Kwinkelier

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Ruud de Hoogt, T 030-6867398 ▼

Hovenpassage

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht boskoop berkel en rodenrijs

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

berlicum

Schoolstraat

den haag

Nieuwe Haagse Passage

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

drachten

breda beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231 dedemsvaart

Centrumplan

De Kroon

Raadhuisplein

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

dreumel

beverwijk

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Gert Jan van Amerongen, T 030-6867449

>

lees verder op pagina

44

scn 3 | 2011 43

projecten in de pijplijn

ede

enschede

Grootegast

harderwijk

Kerkplein

Stokhorst

o maart 2010 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Grolschterrein

Nije Gast

O 2e kwartaal 2011 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

heerlen haarlem

Eemnes

De Minnehof

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

eindhoven

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

ermelo

De Verbinding

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

gouda

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

De Plu

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900 hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O 2010 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Marsmanplein

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2013 M 9200 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto i T 020 560 89 10 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

44 scn 3 | 2011

projecten in de pijplijn hoek van Holland

kampen

maassluis

nijmegen

Hanzewijk

Stadscentrum Koningshoek

Kaap de Goede Hoek

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

De Citadel

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

Leens

De Marren

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼ hoogvliet

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

leimuiden

Dorpshart

mijdrecht

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Plein 44

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-341 92 25 ▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼ oldebroek

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

nieuwegein

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

noordwijk binnen

Hof van Noortwijck

o medio 2010 m 5500 m2 p D-winkels i J. van der Elst T 02525 240746 ▼

IJmuiden

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

reeuwijk

Centrumplan

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

46

scn 3 | 2011 45

projecten in de pijplijn

Rhoon

rotterdam

Schaesberg

spijkenisse

Centrum

Centrum

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

De Hooghe Hes

O 3e kwartaal 2011 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

ridderkerk

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

st-michielsgestel

Koningshof fase III

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

son en breugel

Bigshops Parkboulevard

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578 rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

rotterdam

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

sneek

Boschplein

O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Post Rotterdam

spijkenisse

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

46 scn 3 | 2011

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

De Rotterdam

sittard

Ekkersrijt

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

utrecht

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

projecten in de pijplijn

utrecht

waalwijk

zeist

zwolle

Centrum Overvecht

De Clomp

Ritmeesterhof

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561 vlissingen

De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼ waddinxveen

veenendaal

Brouwerspoort

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

zoetermeer

Oosterheem

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Cadenza

o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

Terwijde

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

zwolle

Katwolderplein

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

scn 3 | 2011 47

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

vastgoed vermogensbeheer

ontwikkelaar/management

Bouwinvest Postbus 56045, 1040 AA Amsterdam

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

T 020 677 1600 • F 020 677 1700 E info@bouwinvest.nl I www.bouwinvest.nl

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

48 scn 3 | 2011

ontwikkelaar

marketing/promotie

marketing/promotie

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch Buiten Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

reclame

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

decoratie

decoratie

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

decoratie

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere Buiten

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

decoratie

decoratie en illuminatie

servicepagina

visuele identiteiten

decoratie en illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

MK Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

illuminatie

beveiliging

Starlight Illumination for shopping areas Postbus 19, 8140 AA Heino

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Safened Hortsedijk 81, 5708 HC Helmond

T 0527 391156 • F 0527 392491 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 088 6070 700 E kantoor@safened.nl • I www.safened.nl

scn 3 | 2011 49

servicepagina

straatmanagement light

consultancy

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

urban development

marketing/consultancy

kennis & informatie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

kennis & informatie

s t r a b o)

media

media

media

media

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Radioworks Laat de muziek voor je werken Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 06 5116 2536 E info@radioworks.nl I www.radioworks.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

algemeen

50 scn 3 | 2011

reiniging bestrating

juridisch

congres en evenement

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen.

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa.

De portefeuille van 7,2 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Duitsland en Turkije.

Corio Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

SHOP Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

Raaks, Haarlem, www.haarlem-raaks.nl

W W W. M A B .CO M