SCN 1-2013

THEMA

1 | 2013

SHOPPING CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Marketing, decoratie en illuminatie VOETBAL EN WINKELCENTRA Een onverwachte connectie

DESCUENTOS & REBAJOS Uitverkoop in de Spaanse retail

Nieuw leven voor bestaand vastgoed

er Jorine De Soet ov s Brainwash kapper

DOSSIER: parkeren en retail

De ontwikkeling van Zoetermeer

INHOUD

2013 | 1

in dit nummer FOCUS MARKETING, DECORATIE EN ILLUMINATIE Christmasworld Frankfurt Wouter Perquin Winkelgebieden moeten kleur bekennen Corio lanceert ‘Up’ Creatief met leegstand Imagineering in de praktijk Winkelcentra en social media Vijftg tinten grijs Amsterdamse Poort: kleurrijk

29 30 33 37 37 38 40 43 44

COLUMNS Verwaaijen De Fouw

13 27

RUBRIEKEN Beurzen en congressen In the pipeline Colofon en sponsors Servicepagina’s

59 60 65 67

DOSSIER: PARKEREN Case study Dukenburg Winkelcentra en parkeren Vexpan over brandveiligheid

48 50 53

PROJECTEN Kickoff: Vathorst en SugarCity Nieuw leven voor bestaand vastgoed

NIEUWS Inschrijving Brood@Spelenmiddag Platform Duurzame Huisvesting Spaanse retail in mineur Vierde KVO-ster Middenwaard

17 22 23 26

4 6

VISIES EN REVIEWS John Nijsten over het ROZ-model Jorine de Soet bij Brainwash kappers De ontwikkelingseffecten van Zoetermeer Focus op bezoeker en beleving Beveiliging: als praten geen optie is

10 14 18 54 58

SCN 2013 | 1 3

PROJECTEN

↑ Scan de QR-code voor

het interview met Jurgen van Gastel, of ga naar youtube.com/scnewsnl.

p 6 februari gaven ontwikkelaar MAB Development en de gemeente Amersfoort het officiële startschot voor de bouw van de uitbreiding van het winkelcentrum van Vathorst in Amersfoort. Het gaat om 3.500 m² winkeloppervlak (waarvan 2.000 m2 al verhuurd is aan Jumbo), 23 appartementen en parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Met de bouw van de tweede fase ontstaat een volwaardi-

KICK

MAB START UITBREIDING VATHORST

ger winkelcentrum, passend bij de omvang van Vathorst. Het centrum heeft nu 8.900 m² aan winkeloppervlak. Met de toevoeging van de tweede fase ontstaat een totaal oppervlak van 12.400 m². De nieuwe winkels worden in belegging genomen door het ASR Dutch Prime Retail Fund. Dit fonds is ook eigenaar van het bestaande winkelcentrum. De appartementen worden gebouwd in opdracht van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.

De architect van deze fase van het winkelcentrum is Attika uit Amsterdam. Dat bureau is ook deels verantwoordelijk voor het ontwerp van de eerste fase. De verhuur van de winkels is in handen van Stable International uit Amersfoort. BOUW GESTART

Bouwcombinatie Heijmans en Dura Vermeer is al begonnen met de voorbereidingen. De locatie van de uitbreiding is rondom het huidige plein bij

het multifunctionele centrum ICOON. Voor de Jumbosupermarkt van 2100 m2 en de appartementen wordt een nieuw parkeerterrein aangelegd met 150 plaatsen. In de eerste helft van 2014 moet het project zijn opgeleverd. Shopping Centre News was bij de start aanwezig en interviewde voor de camera ontwikkelingsmanager Jurgen van Gastel van MAB Development. ←

Vathorst, tweede fase 4 SCN 2013 | 1

PROJECTEN

Crisis? MAB lijkt zich er niets van aan te trekken. Onlangs bleefde de onderneming twee kickoffmomenten van forse projecten: de uitbreiding van winkelcentrum Vathorst in Amersfoort en de start van het designer outlet centre Sugar City in Halfweg.

Sugar City, The style outlets

a New York, Londen, Parijs en Milaan krijgt ook Amsterdam een eigen designer outlet: SugarCity, the style outlets. Op het voormalige fabrieksterrein van suikerfabriek CSM (nu SugarCity) in Halfweg gaat MAB Development samen met het Spaanse Neinver een nieuw outlet centre ontwikkelen. De nieuwe shopping experience, gelegen tussen Amsterdam, Haarlem en Schiphol, gaat een grote diver-

siteit brengen aan merken. Met een totaal oppervlak van 2,5 hectare wordt er een aantrekkelijke mix gemaakt tussen winkelen en horeca. Het begin van de werkzaamheden staat gepland voor begin 2014. Het centrum zal naar verwachting eind 2015 zijn deuren openen. INDUSTRIEEL KARAKTER

Op het historische terrein verrijzen straks naast het outlet centre een supermarkt van 4000

OFF

m², een hotel met 400 kamers, een casino, een evenementenlocatie en congresfaciliteiten. In totaal is de gehele ontwikkeling bijna elf hectare groot. Veel Nederlandse en internationale merken hebben al interesse getoond in het project. Het ontwerp sluit aan bij het bestaande erfgoed van de suikerfabriek, waardoor het totaal een industrieel karakter krijgt. Het outletcentrum is gemakkelijk bereikbaar vanaf de A200

via de N200 en het nieuwe NSstation Halfweg-Zwanenburg. JOINT VENTURE

MAB Development en Neinver hebben in 2010 een joint venture ondertekend voor het ontwikkelen van factory outlet centres in Frankrijk, Duitsland en Nederland. SugarCity is na het Franse Roppenheim in de Elzas en Honfleur in Normandië de derde outlet die voortkomt uit deze samenwerking. ←

↓ Scan de QR-code

voor het interview met Jan Eijkemans, of ga naar youtube.com/scnewsnl.

SCN 2013 | 1

PROJECTEN

Eind 2012 leverde ontwikkelaar Centrum Projecten een drietal projecten op. Projecten die ‘retail’ als gemeenschappelijk component hebben, maar die verder totaal verschillend in opdracht, grootte, functie en verschijningsvorm zijn. Shopping Centre News sprak met Peter Broeke (l) en Marco van der Schoor over de manier waarop zij bestaand winkelvastgoed nieuw leven inblazen.

Nieuw leven P

eter Broeke en Marco van der Schoor hebben beiden de nodige ervaring bij gerenommeerde ontwikkelaars achter de rug. Iets meer dan vijf jaar geleden besloten zij hun krachten te bundelen in een nieuw bedrijf, Centrum Projecten, dat gevestigd is in Hilversum. Peter Broeke: ‘Wij wilden het iets anders doen: een kleine ervaren organisatie waarin we diverse specialisten bijschakelen als een project daar om vraagt. We zijn bij elk project zelf direct en intensief betrokken. En dat heeft resultaat, zo blijkt in de praktijk.’ 6 SCN 2013 | 1

Marco van der Schoor: ‘Daarbij wilden we in de markt vooral leuke en inspirerende projecten doen, die om een bijzondere aanpak vragen. De projecten die we in 2012 opgeleverd hebben zijn daar bij uitstek goede voorbeelden van.’ De drie projecten ziet u op deze pagina’s. Centrum Projecten gaat door op de ingeslagen weg. Peter Broeke: ‘Momenteel zijn we met projecten bezig in Nieuw Vennep, Mijdrecht, Hengelo, Schoonhoven, Ouderkerk aan de Amstel, Zoetermeer, Spijkenisse, Rosmalen, Amstelveen, Gouda, Arnhem en Bussum. Deze projecten gaan we de komende jaren realiseren’. ←

www.centrumprojecten.nl

voor bestaand winkelvastgoed

PROJECTEN

WIJKWINKELCENRUM WAGNERPLEIN IN LEIDEN

agnerplein was een zieltogend jaren zestig winkelcentrum, dat door de gemeente als winkelvoorziening feitelijk al afgeschreven was. Voor eigenaar Hoogvliet Beheer heeft Centrum Projecten, in nauwe samenwerking met Vastgoed Centraal, het Wagnerplein met een aantal slimme ingrepen opnieuw leven ingeblazen. Alle winkelunits werden in de nieuwe opzet, met hun entree, naar de in het midden gelegen grote parkeerplaats gedraaid. De luifels en winkelpuien werden gemoderniseerd en het openbaar gebied werd met medewerking van de gemeente eveneens opgeknapt. Gevestigde winkeliers moderniseerden hun winkel en een nieuwe trekker werd gevonden in een winkel van Action. Veel tijd werd gestoken in het ontwikkelen van een zorgcentrum, waarin artsen, tandartsen en andere gerelateerde beroepsuitoefenaars een plek konden krijgen. Marco van der Schoor: ‘De kansen voor dit winkelcentrum lagen duidelijk in een functionele opwaardering. Door dit zo te doen, is het Wagnerplein opnieuw het hart van de wijk.”

FOTO’S: SHOPPING CENTRE NEWS

NAAM

Winkelcentrum Wagnerplein & zorgcentrum Leiden Zuid West

PLAATS

Leiden, Wagnerplein/Brahmslaan

OMVANG BVO

5.750 m2 (waarvan 1.200 m2 zorgfuncties)

OPDRACHTGEVER

Hoogvliet Beheer

ARCHITECT

Jan Willem van der Sman, ONB

SCN 2013 | 1 7

PROJECTEN

WINKELPAND OP A1-WINKELSTAND AAN DE KLEIWEG IN GOUDA

n samenwerking met eigenaar Green Real Estate werden drie naast elkaar gelegen, kleinschalige en monumentale winkelpanden herontwikkeld tot een optimale huisvesting voor huurder H&M. Deze winkelketen stond al heel lang op het wensenlijstje van de stad Gouda en haar bevolking. De winkel van Zeeman Textielsuper werd verplaatst naar de Wijdstraat, zodat er aan de hoofdwinkelstraat Kleiweg ruimte beschikbaar kwam voor H&M. Architect Rutger Smook zorgde — zowel buiten als binnen — voor een prachtige ombouw van de drie panden tot een moderne winkelruimte van ruim 1700 m2. Peter Broeke: ‘Iedereen weet hoe moeilijk het is om in een historische binnenstad kleinschalige, monumentale panden te herontwikkelen ten behoeve van moderne, relatief grootschalige winkelformules. De komst van H&M is een mooi voorbeeld van hoe je in historische binnensteden met herontwikkeling kunt omgaan.’

NAAM

Gouda – H&M

PLAATS

Gouda, Kleiweg

OMVANG BVO

1.700 m2

OPDRACHTGEVER

Green Real Estate

ARCHITECT

Smook Consultants

8 SCN 2013 | 1

PROJECTEN

WINKEL- EN LEISURECENTRUM VEERPLEIN VLAARDINGEN

p een prominente centrumlocatie — in het hart van de Vlaardingse binnenstad — stond een groot deel van het voormalige V&D-warenhuis al zeven jaar leeg. Als gedelegeerd ontwikkelaar voor Green Real Estate veranderde Centrum Projecten het gebouw in een multi-functioneel stadsproject met als belangrijke nieuwe trekkers een hypermoderne multicinema van exploitant JT Bioscopen en een amusementscentrum van Hommerson Casino’s. Eind februari 2013 wordt het geheel gecompleteerd met een fitnesscentrum, horeca en een vestiging van Bristol op de 1ste verdieping. Samen met de in de plint gevestigde winkels, staat hier nu een magneet voor de Vlaardinger consument, die deze ook op het gebied van leisure aan de stad weet te binden.

NAAM

Winkel- en leisurecentrum Veerplein

PLAATS

Vlaardingen Veerplein

OMVANG BVO

5.500 m2 leisure en 6.000 m2 winkels

OPDRACHTGEVER

Green Real Estate

ARCHITECT

Wim de Bruijn Architecten

SCN 2013 | 1 9

HUURZAKEN

John Nijsten vervolgt zijn serie over huurkwesties. In deze editie gaat hij in op een aantal verschillen tussen de ROZversies die in omloop zijn.

Huurprijswijziging winkelruimte en model ROZ

DOOR JOHN NIJSTEN

oor de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is op 2 februari 2012 bij de griffie van de Rechtbank te ’s-Gravenhage een nieuw model voor de huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gedeponeerd. Op diezelfde datum werden tevens gedeponeerd de algemene bepalingen behorende bij deze overeenkomst. Dit model huurovereenkomst en deze algemene bepalingen zijn te downloaden van de website www.roz.nl. ROZ 2012

In het model huurovereenkomst is in artikel 4.5 de mogelijkheid geboden een indexeringsregeling op te nemen: “Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren […]”. Indien de huurder of de verhuurder gebruik wil maken van deze wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, bepaalt artikel 18.2 van de algemene bepalingen dat hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis stelt. Vervolgens bepaalt artikel 18.3 van deze algemene bepalingen wanneer een partij de benoeming van één of meer deskundige(n) aan de rechter kan vragen. De partijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeen10 SCN 2013 | 1

stemming te hebben bereikt, indien een partij van de andere partij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft ontvangen van een door de andere partij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard. Bovendien worden de partijen geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt als er binnen zes weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling geen aan een ieder van hen bekendgemaakte derde deskundige is benoemd. Dit ontbreken van overeenstemming is dan voldoende om benoeming van één of meer deskundigen aan de rechter te vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundigen brengen dan het advies over de nadere huurprijs uit. ROZ 2003 EN 2008

Deze regeling in de algemene bepalingen 2012 wijkt af van de regelingen in de algemene bepalingen behorende bij de modellen huurovereenkomst winkelruimte uit 2003, artikel 9, en 2008, artikel 20. Dat laatste artikel is onderstaand opgenomen voor zover hier van belang. 20.2 Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing als bedoeld in 20.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. 20.3 Wanneer partijen binnen acht weken na verzending van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen over de nieuwe huurprijs, vragen zij daaromtrent advies aan drie deskundigen. Elk der partijen benoemt een deskundige. De beide deskundigen tezamen benoemen de derde deskundige. Bij het opstellen van het advies omtrent de nieuwe huurprijs hanteren de drie deskundigen dezelfde criteria als die de rechter daarbij moet hanteren. Het oor-

HUURZAKEN

deel van de derde deskundige is beslissend als er tussen de deskundigen geen overeenstemming wordt bereikt over de vast te stellen huurprijs. De deskundigen brengen hun rapport uit binnen zes weken nadat zij hun benoeming hebben aanvaard. Het door de deskundigen uitgebrachte advies is een advies als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Een partij betaalt de kosten van een door hem benoemde deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door huurder en verhuurder ieder voor de helft gedragen. 20.4 Partijen verbinden zich om binnen 10 dagen na dagtekening van het deskundigenadvies bij elkaar te rade te gaan om te bezien of alsnog overeenstemming over de nieuwe huurprijs kan worden bereikt. Is die overeenstemming naar het oordeel van een der partijen niet haalbaar of wordt die overeenstemming niet bereikt tenminste 14 dagen voorafgaande aan de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan, dan kan de meest gerede partij nadere vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter vorderen. 20.5 Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter kan uitsluitend vergezeld gaan van het in 20.3 bedoelde deskundigenadvies, welk advies wordt geacht te zijn opgesteld door ter zake deskundigen die door partijen gezamenlijk zijn benoemd. 20.6 Partijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt, indien een partij van de wederpartij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft ontvangen van een door de wederpartij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard. Ook worden partijen geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt als er binnen zes weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling geen aan een ieder van hen bekend gemaakte

derde deskundige is benoemd. Bij het ontbreken van overeenstemming tussen partijen over de benoeming van een deskundige kan de meest gerede partij de benoeming van (een) deskundige(n) aan de rechter vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen dan het advies omtrent de nadere huurprijs uit. VERSCHIL 2012- 2003/2012

Een belangrijk verschil is dat in de algemene bepalingen uit 2003 en 2008 een aanzegtermijn van zes maanden voorkomt die in de algemene bepalingen uit 2012 is geschrapt. Voorts ligt de nadruk nu op de termijnen waarna een verzoek tot benoeming van één of meer deskundige(n) aan de rechter kan worden gedaan. In de algemene bepalingen van 2003 en 2008 is benoeming van drie deskundigen door partijen uitgangspunt. De(zelfde) termijnenregeling als in de algemene bepalingen uit 2012 is in de algemene bepalingen uit 2003 en 2008 meer aanvullend. Ook in het model 2012 wordt een aangetekend schrijven vereist voor het geval huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen. De vraag is of deze eis niet wat overdreven is. Veel huurders en verhuurders plegen regelmatig met elkaar contact te hebben en op basis van dit reguliere contact zal dit verlangen tot nadere vaststelling veelal bij gewone brief of zelfs via e-mail worden geuit. Het aangetekend verzenden van een brief is tussen deze partijen niet nodig. In elk geval moet ervanuit worden gegaan dat deze eis bedoeld is om tussen partijen geen twijfel te laten bestaan over de datum dat de ander partij van het verlangen in kennis is gesteld. Bestaat tussen partijen hierover geen discussie, dan zal een partij later niet kunnen stellen, dat bij gebreke van een aangetekend schrijven de termijn van drie of zes weken niet is gaan lopen. In de regeling uit 2012 is dus geen aanzegtermijn opgenomen. Dit is begrijpelijk gezien de discussie over de aanzegtermijn onder de regelingen uit 2003 en 2008. De vraag is namelijk of deze aanzegtermijn

Ook in het model 2012 wordt een aangetekend schrijven vereist. De vraag is of deze eis niet wat overdreven is

nadelig is voor de huurder en op grond hiervan deze bepaling door de huurder kan worden vernietigd. Zelf heb ik in dit tijdschrift al eerder aangegeven dat ik deze consequentie te ver vind gaan. VERNIETIGBAAR

Artikel 18.3 bepaalt overigens slechts dat na het verstrijken van drie of zes weken een partij zich tot de rechter kan wenden tot benoeming van één of meer deskundige(n). De modellen uit 2003 en 2008 bevatten een uitgebreidere (benoemings)regeling. De kantonrechter bij de rechtbank te Den Bosch is van mening dat deze procedurevoorschriften voor de benoeming van een deskundige vernietigbaar zijn (Rechtbank ’s-Hertogenbosch, 19-10-2012, LJN: BY1179). De verhuurster had onder meer het verweer gevoerd dat de huurster niet ontvankelijk was in het verzoek, omdat zij niet de in artikel 9.2 van de toepasselijke algemene bepalingen ( dus uit 2003, JN ) voorgeschreven route had bewandeld om tot toetsing van de huurprijs te komen. De kantonrechter was met de huurster van oordeel dat artikel 9.2 van de algemene bepalingen ten nadele van de huurster afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. Artikel 7:304 BW bepaalt volgens de kantonrechter dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling VERVOLG OP PAGINA 12 → SCN 2013 | 1

HUURZAKEN

← VERVOLG VAN PAGINA 11 slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Artikel 9.2 sluit volgens hem uit dat partijen slechts één deskundige benoemen. Voorts bepaalt artikel 9.2 dat de huurster een deskundige benoemt en dat de verhuurster een deskundige benoemt, waarna deze deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Dat betreft volgens de kantonrechter geen gezamenlijke benoeming van de deskundige(n) door de huurster en de verhuurster. Dit is volgens hem in het nadeel van de huurster, waar de regeling deze verplicht ten minste de kosten van de door hem benoemde deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige te dragen (in plaats van de helft van de kosten van één deskundige). Voorts is in haar nadeel dat de regeling ertoe verplicht dat het advies mede is gebaseerd op een partijdig advies van de kant van de verhuurster, in plaats van op een objectief deskundigenadvies. Nu vaststond dat geen van partijen op grond van artikel 7:291 lid 3 BW om goedkeuring van de kantonrechter had verzocht voor de toepasselijkheid van het beding van artikel 9.2 van de algemene bepalingen kwam aan huurster een beroep toe op de vernietigbaarheid van dit arti-

kel. Het artikel gold dus niet in de relatie tussen partijen. Het knelpunt in de algemene bepalingen uit 2003 en 2008 is volgens deze kantonrechter dus met name dat drie deskundigen benoemd moeten worden en de huurder de volledige kosten van zijn deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige dient te voldoen. VERWIJZING

De vraag is of in de algemene bepalingen uit 2012 niet volstaan had kunnen worden met verwijzing naar de wet. Gezien de vele discussies over de vraag of vóór indiening van het verzoek (voldoende) overleg heeft plaatsgevonden omtrent de benoeming lijkt de opgenomen regeling in de algemene bepalingen bij het model uit 2012 praktisch. Het mogelijke bezwaar dat deze nadelig kan zijn voor de huurder, kan worden ondervangen door de drie en zes weken te zien als maximale termijnen. Indien de huurder bijvoorbeeld na vergeefse sommatie op een termijn van 14 dagen tot indiening van een benoemingsverzoek overgaat, bestaat hiertegen binnen de regeling van het model geen bezwaar. Het model legt slechts vast dat in elk geval na het verstrijken van de bedoelde drie of zes weken dit verzoek kan worden gedaan. Het voorkomt daardoor dat discussies worden gevoerd over

Volgens de kantonrechter is serieus overleg over de aanpassing van de huurprijs vrijwel onmogelijk zonder dat een deskundigenadvies voorhanden is als partijen het oneens zijn over een aanpassing van de huurprijs

12 SCN 2013 | 1

de vraag of er (voldoende) overleg heeft plaatsgevonden. De vraag is wel nog of de termijnen van drie en zes weken reëel zijn. De termijn van drie weken gaat lopen na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan. Als dan een partij van de andere partij geen opgave heeft ontvangen van de door die andere partij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard, kan het verzoek dus worden ingediend. De termijn van drie weken gaat dus niet pas lopen nadat een partij een verzoek tot aanwijzing van een deskundige heeft gedaan. Dit kan inhouden dat in het geval de partijen nog aan het praten zijn over de nadere huurprijs zonder dat over enige benoeming van een deskundige is gesproken een van de partijen na drie weken toch benoeming van één of meer deskundigen aan de rechter kan verzoeken. Ook de termijn van zes weken begint te lopen na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling en niet na dagtekening van een verzoek tot gezamenlijke benoeming van een of meer deskundigen. DESKUNDIGEN

Daarbij wil ik er op wijzen dat blijkbaar vereist wordt dat binnen drie weken een partij van de andere partij een opgave heeft ontvangen van de door die andere partij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard. Dit lijkt te duiden op toch weer meerdere deskundigen. Wellicht dat de overname uit artikel 20.6 van de algemene bepalingen uit 2008 wat snel is gebeurd. Mij lijkt de volgende uitleg echter verdedigbaar. De partij die huurprijswijziging wenst, pleegt een deskundigenrapport te laten opmaken. Vervolgens wordt de wederpartij ook in de mogelijkheid gesteld door een deskundige een rapportage te laten verzorgen. Vervolgens wordt in het overgrote deel van de gevallen overeenstemming bereikt. De wederpartij moet wel binnen drie weken aangeven welke deskundige zij voor het tegenrapport heeft ingeschakeld.

THEMA

verwaaijen Lichtpuntjes en gastvrijheid Om te zorgen dat de kwestie met voortvarendheid wordt behandeld, is vervolgens de zeswekentermijn bedoeld. Overigens had de voornoemde kantonrechter wat minder vertrouwen in partijen. Volgens de kantonrechter is serieus overleg over de aanpassing van de huurprijs vrijwel onmogelijk zonder dat een deskundigenadvies voorhanden is als partijen het na een eerste aftasting niet eens zijn over een aanpassing van de huurprijs: “Zonder een objectief c.q. onafhankelijk advies van een deskundige zal immers geen van beide partijen geneigd zijn zich neer te leggen bij een standpunt of argument van de wederpartij.” CONCLUSIE

De regeling van artikel 18 leden 2 en 3 uit de algemene bepalingen 2012 heft meerdere discussies op die zich voordoen onder de algemene bepalingen uit 2003 en 2008. Bijvoorbeeld door het schrappen van de aanzegtermijn van zes maanden. Dit laat onverlet dat ik van mening ben dat het goed zou zijn in de wet een aanzegtermijn op te nemen van bijvoorbeeld drie of zes maanden. Echter wel met de consequentie dat hiermee de ingangsdatum van de nader vast te stellen huurprijs vaststaat. Nu wordt het verzoek tot benoeming van een deskundige vaak gehanteerd om deze datum vast te leggen. Dit is volstrekt begrijpelijk omdat anders eerst de deskundigenprocedure dient te worden afgewacht voordat de nadere vaststelling van de huurprijs kan worden gevorderd. In beginsel geldt de nader door de rechter vast te stellen huurprijs pas met ingang van deze dag. Indien een verzoek tot benoeming van een deskundige wordt gedaan, geldt echter de dag dat dit verzoek bij de griffie is ontvangen in beginsel als ingangsdatum. Door in artikel 7:303 BW op te nemen dat de nader vast te stellen huurprijs ingaat drie of zes maanden na aanzegging van het verlangen tot nadere huurprijsvaststelling wordt veel discussie voorkomen en in elk geval oneigenlijk gebruik van artikel 7:304 BW. ←

ja, het gaat nu wel heel erg hard de laatste maanden. TCN sleurt SNS mee in haar val. De uitval in de schoenenbranche die menig verhuurder slapeloze nachten bezorgt. Houdt het nou nooit eens op met alle rampspoed en ellende? Jazeker. Een van die lichtpuntjes is Amsterdam. Met een iconische A&F in een prachtig pand. Met een Rokin dat bruist van de plannen en grote internationale retailers die zich daar willen vestigen. Met een Damrak dat een nieuwe passage inclusief Primark gaat krijgen. Maar ook een Waldorf Astoria bij mij om de hoek. Kortom, de Amsterdamse binnenstad is nog springlevend. Net als die van de overige G4-steden. Rotterdam met het Forum, Den Haag met de Nieuwe Haagse Passage, Utrecht met Nieuw Hoog Catharijne. Daar gebeurt het dus. Daar kan een nieuwe invulling gegeven worden aan het voorzien in de behoefte van de nieuwe consument. Een consument die ongelofelijk kritisch is. Die alleen nog naar buiten komt als alles klopt: bereikbaarheid, service, beleving, de merken die men zoekt en goede basisvoorzieningen zoals toiletten. Als men daarin teleurgesteld wordt blijft men lekker thuis op de tablet of phone de spulletjes thuis laten bezorgen. En retourneren wat niet staat/past/waar geen geld meer voor is. Met name service lijkt het sleutelwoord. We gaan de kant op dat klanten weer echt welkom geheten worden. Zoals in de 19e eeuw toen er nog een portier bij het warenhuis stond. Die de deur voor mevrouw openhield. En een aansnellende winkeljuffrouw die haar bontjas aannam. Abercrombie heeft dat goed begrepen en daar een marketing gimmick van gemaakt. Op winkelcentrumniveau is het wellicht wat overdreven om gebruinde kerels met een sixpack bij iedere ingang te zetten. Maar ook hier zie je voorzichtig weer de gastvrouwen terugkomen. Corio en Unibail-Rodamco laten de servicedesk weer bemensen. Geen digitale of 3D-hologram-dames, maar echte, vriendelijke mensen van vlees en bloed die je kunnen helpen als je daar behoefte aan hebt of vragen of je nog het naar je zin hebt of nog iets wenst. Je een welkom gevoel geven in plaats van bewakers die je wantrouwig onderzoeken of je niet net een winkel beroofd hebt. Of jeugdig personeel dat niet gestoord wenst te worden tijdens het whatsappen, pingen of twitteren. Eigenlijk dus het gevoel wat ik iedere dag ervaar in de winkels in de buurt. Zij zijn er voor mij in plaats van andersom. Leve de crisis! Terug naar oude waarden, zoals een vriendelijke glimlach en behulpzaamheid. ←

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv @jpverwaaijen/ verwaaijen@strabo.nl

SCN 2013 | 1

REVIEW

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

WINKELEN, HOE GAAN WE DAT DOEN?

Brainwash I

n 2006 opende de eerste BrainWash kapsalon haar deuren in Breda. De heer De Kort en zijn twee zonen waren van plan een kappersformule neer te zetten die tot een revolutie in de branche moest leiden. Geen traditionele kapsalon, maar een retailformule. Momenteel beschikt BrainWash kappers over 158 zaken en 1200 werknemers, een ongekende groei in zes jaar. In de zomer van 2011 heeft de familie het overgrote deel van de aandelen verkocht en hebben zij alle operationele verantwoordelijkheid overgedragen. Herbert Schalkwijk, voorheen werkzaam bij C1000, is sinds medio 2012 aangesteld als algemeen directeur. Hij wordt ondersteund door een managementteam dat op hun beurt leiding geeft aan de operatie en ondersteunende afdelingen. BrainWash is nog steeds een privĂŠonderneming waarbij alle salons eigendom zijn van de holding. Er wordt niet gewerkt met franchisenemers. SERVICE CENTRE

De formule beschikt over een service centre waar vijfenveertig medewerkers werken, waaronder operationeel managers en vaktrainers. Als de medewerkers of klanten vragen hebben, kunnen ze tijdens kantoortijden naar het service centre bellen. De kapperswinkels zelf zijn voor klanten niet telefonisch bereikbaar. Je kunt er ook geen afspraak maken. De winkels van Brainwash hebben een oppervlakte van 80 tot 100 m2 met meestal zoâ&#x20AC;&#x2122;n acht tot tien kap14 SCN 2013 | 1

THEMA

kappers plaatsen. De grootte van de teams is per salon zeer wisselend, kleinere salons tellen vijf medewerkers, waar anderen soms wel twaalf haarstylisten in dienst hebben. ENORME GROEI

De enorme groei en de opvallende huisstijl van BrainWash (knaloranje) waren voor Shopping Centre News aanleiding eens na te gaan hoe de formule zo ontstaan is en zich ontwikkeld heeft. Daarom maakten we een afspraak met Sophie Jansma, marketing manager bij BrainWash kappers. We treffen elkaar bij de vestiging in winkelcentrum Overkapel in Utrecht. Deze winkel ging in 2008 bij de oplevering van het centrum open. VAN EXPANSIE NAAR CONSOLIDATIE

Sophie werkt zelf nu anderhalf jaar bij BrainWash en geeft aan dat er in de marketing de afgelopen tijd wel wat veranderd is sinds de oprichters zich teruggetrokken hebben. Ze vertelt: ‘Waren we met onze formule de eerste jaren vooral uit op groei van het aantal zaken, nu trachten we vooral groei binnen het bestaand aantal zaken te realiseren. Al onze winkels zijn overigens nieuw geopende winkels. Wij kijken heel zorgvuldig naar de specifieke locatie en beoordelen het verzorgingsgebied aan de hand van diverse parameters. Er is niet één overname bij. In 2012 hebben we nog drie winkels geopend, voor 2013 staan er geen nieuwe zaken op de planning. Volgens ons zit er nog zo veel groei in de markt, die we met onze huidige vestigingen aan ons kunnen binden. Dat heeft nu de hoogste prioriteit.’

MARKETINGCOMMUNICATIE

Ze vervolgt: ‘De meeste klanten trekt BrainWash met de bestaande vestigingen en daarnaast veel door mondtot-mondreclame. Aan actieve consumentgerichte marketing zal in 2013 en 2014 veel aandacht besteed worden. Zo plaatsen we aanbiedingsadvertenties in lokale bladen, nemen we deel aan kleine en grotere evenementen en doen we soms met een flyer mee aan een reclamefolderpakket. Deelname aan De modepolitie 2.0 en 100% NL magazine zijn activiteiten waarmee gewerkt wordt aan de landelijke naamsbekendheid. Met deze activiteiten blijkt het mes bovendien aan twee kanten te snijden: we bereiken onze klanten, maar ook sollicitanten reageren naar aanleiding van deze media. Al onze marketingactiviteiten zijn op dit moment gericht op groei van het aantal klanten. Want nog lang niet alle consumenten zijn bekend met ons formule.’

Voor 2013 staan er geen nieuwe zaken in de planning. Volgens ons zit er nog groei in de markt, die we met onze huidige vestigingen aan ons kunnen binden

KLANTENSYSTEEM PER WINKEL

‘In elke winkel hebben we een zeer zorgvuldig klantencontactsysteem. Zo kan elke kapper/kapster in ons systeem terugvinden welke behandeling(en) bepaalde klanten eerder gehad hebben. Vooral bij kleuren is dat heel belangrijk. Wij zien direct welke kleur iemand VERVOLG OP PAGINA 16 → SCN 2013 | 1 15

REVIEW

← VERVOLG VAN PAGINA 15 eerder gehad heeft en kunnen dus zeer gericht adviseren. Omdat er zonder afspraak gewerkt wordt, heb je als klant niet zomaar invloed op door wie je geknipt wordt. Wij werken altijd met geschoold personeel en doen er alles aan om vaktechnisch bij te blijven. Dit intensieve programma is in handen van onze eigen vaktrainers. Zij dragen er zorg voor dat de werkstijlen en technieken in alle kapsalons gelijk zijn. Wil je als klant toch per se door dezelfde kapper of kapster geknipt worden, dan mag je uiteraard altijd wachten om vervolgens door de kapper of kapster naar keuze geholpen te worden. HUIDIGE ONTWIKKELINGEN IN DE BRANCHE

Consumenten worden kritischer, men is veel prijsbewuster en altijd op zoek naar de beste deal. Klanten gaan minder vaak naar de kapper dan voorheen, een herhaalbezoek vindt over het algemeen acht weken later plaats. Dit was een aanzienlijk kortere periode. Bovendien komen er in de kappersbranche veel meer Wij sluiten met ons ambulante krachten. Verder marketingbeleid aan op krijgen de zogeheten thuiskappers meer klanten, doorde wensen van een breed dat er in de reguliere kapsapubliek, wij luisteren lons vrij hoge vaste prijzen gelden. steeds goed naar wat Sophie is ervan overtuigd mensen willen dat er een verder consolidatie van de hele branche zal ontstaan. Er zullen meer en grotere kappersketens komen in de toekomst. Je kan het daarom vergelijken met de ontwikkelingen in de branche van opticiens en bakkers. LUISTEREN NAAR DE KLANT

Ze sluit af met: ‘Wij sluiten met ons marketingbeleid namelijk aan op de wensen van een breed publiek. In de loop der jaren hebben verschillende klantgroepen dan ook hun weg naar onze salons gevonden. Wij luisteren steeds goed naar wat mensen willen. Voor ieder kappersbedrijf is het belangrijk om een evenwichtige samenstelling van diensten en/of producten te hebben. Dat geldt ook voor ons uiteraard. Wij zijn altijd op zoek naar een evenwichtige verdeling van het aantal mannen en vrouwen, en altijd diensten op maat. Vooral bij kleuren luistert dat heel nauw.’ Terugkijkend op ons gesprek en de eerdere gesprekken, die ik in deze reeks gevoerd heb, blijkt toch elke keer heel duidelijk: ‘de klanten bepalen je succes, dus sluit vooral goed aan bij hun wensen.’ ← 16 SCN 2013 | 1

CONGRESSEN

BROOD@SPELEN-MIDDAG INSCHRIJVING GEOPEND Op 23 mei 2013 wordt alweer voor de veertiende keer de Brood@Spelenmiddag georganiseerd. En ook dit jaar weer in samenwerking met Shopping Centre News. Nieuw is de locatie: het stadskasteel Oudaen in hartje Utrecht.

WAT Brood@Spelenmiddag WAAR Stadskasteel Oudaen, Oudegracht 99, Utrecht. WANNEER 23 mei 2013, van 12.30 tot 17.30 uur

p de veertiende Brood@ Spelen middag staat Utrecht centraal en gaat het er om hoe het winkelen in het centrum van Utrecht in de komende jaren vorm en inhoud kan krijgen. De ontwikkeling van Nieuw Hoog Catharijne als favourite meeting place en de betekenis van het nieuwe winkelen en citybranding voor de ontwikkeling van Utrecht Centrum komen nadrukkelijk aan de orde. Vier sprekers geven hun visie, ideeën en oplossingen voor het eigentijds en op eigen wijze ontwikkelen van de nieuwe winkelen ontmoetingsfunctie van Utrecht Centrum. Dat zijn: ▶ Inge Niks, iXin Vastgoedmanagement en consultancy; ▶ Albert Hutschemaekers, Projectorganisatie stationsgebied; ▶ Gert-Jan Dousi, Corio Nederland; ▶ Michel van Tongeren, SVT branding & design group.

Het belooft weer een leuke en drukbezochte middag te worden met 90 deelnemers die actief zijn in de ontwikkeling van winkels en winkelcentra: ontwikkelaars, eigenaren, winkeliers, gemeenten etc. De kosten van deze Brood@Spelen middag bedragen 295 euro per persoon (exclusief btw), inclusief broodjeslunch bij binnenkomst, een gezellige borrel na afloop en documentatie. U ontvangt geheel vrijblijvend ook een gratis jaarabonnement op Shopping Centre News. Abonnees van SCN kunnen tegen een gereduceerd tarief van 250 euro (exclusief btw) per persoon deelnemen. Vermeld bij aanmelding dan wel het abonnementsnummer (zie het etiket van het blad). U kunt zich inschrijven door uw naam en adresgegevens te mailen aan broodenspelen@basconsultants.nl. Tot ziens op 23 mei, in het stadskasteel Oudaen, Oudegracht 99, Utrecht (centrum)!

SCN 2013 | 1

VISIE

DOOR INGRID PLOEGMAKERS, WPM-STRATEGIE & MARKETING, MARC MAJOLEE, MAJOLEE RETAILVASTGOEDADVIES EN BORIS VAN DER GIJP, SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE

In dit eerste artikel van een nieuwe artikelenreeks schetsen Ingrid Ploegmakers, Marc Majolee en Boris van der Gijp het toekomstperspectief voor Stadshart Zoetermeer. Al lange tijd is dit een van de

e retailwereld staat voor uitdagende vraagstukken. In onze artikelenreeks ‘De ontwikkelingseffecten van…’ geven wij, drie winkelcentrumprofessionals, op persoonlijke titel een kijkje op het verwachte effect van retailontwikkelingen in Nederland. In dit eerste artikel schetsen we het door ons verwachte toekomstperspectief voor Stadshart Zoetermeer. Naast de algemene trends en ontwikkelingen, zoals de vergrijzing en toename van internetaankopen, staan in de regio nogal wat plannen op stapel. Wat betekenen de retailtrends en regioplannen voor het Stadshart? Wordt de voorsprong van Zoetermeer een nadeel voor de toekomst? Zit het huidige succes in de weg om te vernieuwen en in te spelen op de dynamiek? EEN STERK PLANMATIG, FASEGEWIJS ONTWIKKELD STADSHART

Het Stadshart van Zoetermeer is ontstaan door de enorme groei die de gemeente sinds 1962 doormaakte als groeikern van de gemeente Den Haag. In 1985 werd echter pas begonnen met de ontwikkeling van het Stadshart en kreeg de oorspronkelijke Dorpsstraat er een geduchte concurrent bij. Het relatief jonge Stadshart is in vijf fasen opgeleverd: fase 1-Westwaarts, fase 2-Promenade, fase 3-Passage, Noordwaarts, Zuidwaarts en Oostwaarts, fase 4-de Warande en fase 5-Spazio (Shopping Space). De laatste fase dateert al weer uit 2006. Na klachten over tochthinder is dit deel niet lang geleden overkapt, met als neveneffect dat de spectaculaire ‘vliegende schotel’ en de hierin gehuisveste sportschool nauwelijks meer opvallen. In dit deel hebben vooral grootschalige winkels een plek gekregen, maar nog steeds ligt hier niet het zwaartepunt van het winkelhart van Zoetermeer. Ook de passage 18 SCN 2013 | 1

best functionerende winkelgebieden van Nederland. Wat betekenen de retailtrends en regioplannen voor het Stadshart? Wordt de voorsprong van Zoetermeer een nadeel voor de toekomst?

DE ONTWIKKELINGSEFFECTEN VAN…

Zoetermeer is recent aangepakt, maar wie niet beter weet zou zeggen dat stijl en inrichting alweer uit de vorige eeuw dateren. Net buiten het centrum doet Woonhart Zoetermeer zijn best om het hoofd boven water te houden. De ondernemers daar zien kansen in verruiming van de branchering richting GDV. De beoogde grote toevoeging Cadenza aan de oostkant van het centrum lijkt inmiddels definitief van de baan.

Het Stadshart is vooral een heel gemiddeld, Hollands winkelgebied, met opvallend veel Nederlandse formules

EIGEN STIJL

De verschillende fasen van de bouw van het Stadshart laten zich goed zien bij een wandeling door het centrum. Ze hebben allen hun eigen stijl en lopen architectonisch niet in elkaar over. Maar hoewel er architectonisch geen eenheid is, is door de logische looproute wel duidelijk sprake van één Stadshart. Wie alle winkels van het centrum wil zien moet een stevig stuk lopen door de langgerekte gebogen winkelstraat. Alle uitbreidingen vanaf die winkelstraat naar ‘achteren’ toe, vanuit een poging een rondje te maken, lijken minder succesvol. Winkelen in

Zoetermeer is dan ook vooral eendimensionaal. Toch wijken de Zoetermeerders niet sterk uit naar winkelgebieden in de omgeving, maar doen ze hun aankopen voor het grootste deel (73% niet-dagelijks) in de eigen woonplaats en dan vooral in het Stadshart. De reden hiervoor ligt niet alleen in het brede aanbod, ook het sinds de ontwikkeling van het Stadshart ingestelde gratis parkeren draagt daar zeker aan bij. De omzet die wegvloeit gaat vooral richting Den Haag en Delft en in mindere mate naar Leidschendam-Voorburg en

VISIE

Van beleving is zeer beperkt sprake. Zoetermeer is vooral Zoetermeer

Stadshart Rotterdam (bron: KSO 2011). De uitwisseling van bezoekers en omzet met Den Haag is min of meer met elkaar in evenwicht: er komt evenveel omzet uit Den Haag als er bestedingen afvloeien naar Den Haag. MIDDLE OF THE ROAD

Het Stadshart is vooral een heel gemiddeld echt Hollands winkelgebied. Je komt er de standaardformules tegen die je in iedere middelgrote plaats vindt en alle winkels liggen eigenlijk op een logische plek: mode in het centrum, witgoed en discounters aan de rand en horeca op het horecaplein. Wat daarbij opvalt is dat het aanbod sterk beperkt blijft tot de ‘gemiddelde’ formules. Zelfstandigen die vaak voor het nodige onderscheidende vermogen zorgen, zijn nauwelijks in het Stadshart te vinden. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat het centrum nog relatief jong is, waarbij de huurprijzen bij opening te hoog lagen voor zelfstandigen. Kijkend naar de formules vind je in het

Stadshart opvallend veel Nederlandse formules. De enkele buitenlandse formules die er zijn betreffen de geijkte formules die je overal vindt, zoals H&M en Mediamarkt. Sterke buitenlandse trekkers, zoals een Zara of Mango ontbreken. In het aanbod zie je verder veel dubbelingen. Aktie Sport, Bloemenhoek, Blokker, La Place, Miss Etam en Vero Moda hebben allemaal twee zaken in het Stadshart. Het winkelaanbod richt zich verder voornamelijk op het midden- en midden-lage marktsegment. Uitschieters naar boven zijn er nauwelijks. BELEVING

De beleving in het winkelgebied kan ook als heel gemiddeld worden getypeerd. Het winkelcentrum loopt niet over van gezelligheid, maar is ook niet ongezellig. De architectuur van het winkelgebied is weinig aansprekend, net als het voorzieningenniveau . Er zijn wel wat horecazaken met terrassen, maar die liggen geconcentreerd aan het uiteinde van de Passage. Stuk voor stuk zijn het niet die hippe kof-

fiezaken die bij een modern winkelgebied horen. De overige horeca die verspreid door het winkelgebied heen ligt is te sterk winkelondersteunend. De acties en evenementen die er verder plaatsvinden zijn weinig spraakmakend. Van beleving is dan ook zeer beperkt sprake. Zoetermeer is vooral Zoetermeer. Daar waar de stad Zoetermeer zich op leisuregebied enorm profileert en onderscheidt, kan dat dus niet worden gezegd van het aanbod in het Stadshart. Het Stadshart is een middle of the road centrum. Kennelijk past dit echter bij de Zoetermeerder en de consument in de regio. Anno 2013 is Zoetermeer een van de best functionerende winkelgebieden van Nederland. PARKEREN, BEREIKBAARHEID EN UITSTRALING WINKELS, TWEE LEIDENDE KRACHTEN

De aspecten waar het Stadshart zich wel sterk mee onderscheidt van haar concurrenten in de regio zijn het parkeren en de autobereikbaarheid. In de beleving van de consument scoren deze aspecten uitzonderlijk hoog. Het aantal parkeerplaatsen is bewonderenswaardig en vindt plaats onder de winkels. De consument heeft dus te maken met zeer korte loopafstanden. Daarnaast is het parkeren ook nog eens de eerste drie uur gratis. Dat hij daarvoor in een gedateerde parkeergarage moet staan zal de gemiddelde Zoetermeerder niet al te veel interesseren. De autobereikbaarheid vanuit het westen is bijzonder goed, vanuit het oosten moet men behoorlijk omrijden. Ook de fiets kan men overigens overdekt en bewaakt parkeren, direct aan de rand van het centrum. Holland is nooit ver weg. VERVOLG OP PAGINA 20 → SCN 2013 | 1

VISIE

← VERVOLG VAN PAGINA 19 ‘GEEN’ LEEGSTAND VAN BETEKENIS

De ontwikkelingen van de laatste jaren van schaalvergroting, internet en vergrijzing lijken het Stadshart niet te raken. In tegendeel eigenlijk. De meeste winkels ligger er nu goed bij, met goed verzorgde etalages, het is redelijk druk op straat. De reden kan liggen in de geleidelijkheid waarmee het Stadshart is gebouwd en uitgebreid. Lopende door het Stadshart is niet of nauwelijks sprake van leegstand, of het moet zijn de kleinschalige uitbreiding Warande die overbodig lijkt en niet of nauwelijks bezoekers trekt. Daarnaast is er wat leegstand te vinden in de Passage op niveau -1 in een niet doorlopend winkelgedeelte. Maar zulke winkels zouden zelfs in het beste winkelgebied met leegstand bedreigd worden. Het is echter de vraag of het beeld van nu, ook dat van de toekomst zal zijn. De formules die in het Stadshart te vinden zijn, zijn juist de ketens die in deze economisch tijd moeite hebben om hun hoofd boven water te houden. Ze richten zich niet op de bovenkant en niet op de onderkant van de winkelmarkt, maar op het middensegment. Daarbij past dat ze weinig onderscheidend vermogen bieden en in een markt zitten waar het gros van de retailers zich in bevindt. Meerdere winkels van dezelfde formules in het Stadshart geeft een extra risico. Als het fout gaat, gaat het goed fout. STADSHART ZOETERMEER OF ‘STADSDEELCENTRUM HAAGLANDEN’?

De kans op een downturn is reëel aanwezig. De consument lijkt zich bij het winkelen meer en meer te gaan richten op de grote binnensteden van Nederland. Die steden bieden een krachtig A-milieu, maar ook een interessant B-milieu, om te snuffelen en bijzondere winkels te vinden. Er is sfeer, verrassende horeca, 20 SCN 2013 | 1

cultuur en beleving. De schaalgrootte van het A1 gebied weet daarbij steeds meer internationale retailers te trekken die gigantische flagshipstores openen. Zo ook in Den Haag. In tegenstelling tot Zoetermeer vindt de consument in Den Haag wel de Zara, Desigual, Mango en de Bijenkorf, met Maison de Bonneterie als luxe slagroom op de winkeltaart. Al dit modegeweld wordt nog eens aangevuld met de boetiekjes van de Dennenweg en het Noordeinde. Daarbij komt nog eens de vernieuwing van het cultuurcluster met het Lucent danstheater en de Anton Philipszaal. Vanuit het streven van Den Haag om beste winkelstad van Nederland te worden, werkt de stad er hard aan om de aantrekkelijkheid verder te versterken. Het meest toonaangevend daarvan is de integrale binnenstadsaanpak gericht op een compleet èn exclusief aanbod, kwaliteit van de openbare ruimte en verbetering van de bereikbaarheid. Specifiek van belang is de ontwikkeling van de Grote Marktstraat tot een winkelboulevard van internationale allure, de Nieuwe Haagse Passage en de herontwikkeling van een aantal beeldbepalende panden als het Sijthoff gebouw, de Markies, Amadeus, om grote winkels als Marks & Spencer en een Primark van

De bewoners van de woningen boven de Zoetermeerse winkels kunnen een rigoureuze vernieuwing nog wel eens heel lastig gaan maken

VISIE

Wellicht is het een idee het Stadshart in navolging van Spazio in zijn geheel te overkappen

8.000 m2 te huisvesten. De Randstadrail naar Den Haag Centrum is snel gepakt, zodat de consument straks kan kiezen uit winkelexperience in Den Haag, een efficiënte aankoop van zijn bulk mode goederen via internet, of een bezoekje aan het eigen Hollandse en o zo degelijke Stadshart. CONCURRENTIE

Waar de uitwisseling met Den Haag in 2011 nog redelijk beperkt was, lijkt het een kwestie van tijd dat dit zal toenemen. De grootste ontwikkelingen en bouwwerkzaamheden in het centrum van Den Haag met onder andere de tramtunnel, zijn achter de rug en Den Haag kan zo langzamerhand van haar inspaningen gaan oogsten. Het aanbod is van een hoog niveau en biedt vooral de bewoners van Zoetermeer in het middenplus- en hogere segment veel mogelijkheden. Daarnaast is het winkelen, de horeca en uitgaan in Den Haag in kwaliteit een trekker voor een dagje of avondje uit. In de concurrentiestrijd met Den Haag staat Zoetermeer niet alleen. Naast het Stadshart gaan ook de stadsdeelcentra die de gemeente Den Haag nu ondersteunen, zoals In de Boogaard (Rijswijk) en Leidschenhage een ongewisse toekomst

tegemoet. De kans is aanwezig dat de centra meer en meer verworden tot grote boodschappen-pluscentra. Maar dat zou wel een drastische koerswijziging vragen en het sterk terugbrengen van het aantal modemeters. Zoetermeer heeft wat dit betreft het (extra) nadeel, dat als ze zich wil vernieuwen, ze met heel wat weerstand te maken krijgt. De bewoners van de woningen boven de Zoetermeerse winkels kunnen een rigoureuze vernieuwing nog wel eens heel lastig gaan maken. STADSHART: KANTELPUNT OF ‘FIT FOR THE FUTURE’?

Wij komen na een afweging op meerdere punten op het eerste uit: Stadshart Zoetermeer bevindt zich op een kantelpunt. Het Stadshart staat er momenteel nog goed uitgebalanceerd bij. Er is geen leegstand, veel en gratis parkeren, goede autobereikbaarheid, geen verval en de puien en uitstraling van de winkels is prima. Echter, invloeden als internet, dreigende faillissementen bij ketens, behoefte aan beleving bij de consument en attractieve(re) winkelgebieden op niet al te grote afstand vormen voor het Stadshart een bedreiging. De langgerekte structuur en de woningen boven de winkels bemoeilijken daarbij een rigoureuze vernieuwing.

Vooral de beleving van het Stadshart is beperkt. Het is vooral een efficiënt koopcentrum. Aan de basisvoorwaarden schoon, heel en veilig wordt voldaan. Dit is met name te danken aan het functioneren van de Vereniging Promotie Stadshart Zoetermeer en de wijze waarop de (grote) vastgoedeigenaren hun bezit op peil houden. Het afblazen van Bleizo, het beoogde FOC op de grens van Zoetermeer en Langsingerland, is mede het gevolg van het gezamenlijk in verweer komen van deze partijen en CBW-MITEX namens de ondernemers. WINKELGEBIED OP LEEFTIJD

Echter, de ervaring die blijft hangen als je als niet-Zoetermeerder een bezoek brengt aan het Stadshart is toch dat van een winkelgebied op leeftijd. De huidige kritische consument, maar vooral de consument van de toekomst, wenst meer beleving; hij wil aan een bezoek aan het Stadshart een ervaring overhouden. De tijd zal het leren. Maar wij zijn van mening dat de gemeente, ondernemersvereniging en vastgoedeigenaren zich gezamenlijk zouden moeten buigen over de vraag of het Stadshart ‘toekomstproof’ is. Oftewel, blijft de consument zijn eigen centrum trouw of gaat deze zijn heil vaker elders zoeken, bijvoorbeeld in Den Haag, Delft en Rotterdam. Deze steden zitten zeker niet stil. Wellicht is het een idee om het Stadshart in navolging van Spazio in zijn geheel te overkappen en daarmee het onderscheidende vermogen binnen de regio te creëren. Van daaruit zullen dan de verrassingselementen, beleving en onderscheidt in het aanbod moeten worden toegevoegd. Wat ons betreft is er zeker werk aan de winkel in Zoetermeer en moeten de retailtrends en regioplannen nauwgezet in de gaten worden gehouden. ← SCN 2013 | 1

NIEUWS

e lancering van de drie nieuwe instrumenten voor de bouw vond op 7 februari plaats tijdens het seminar Innovatieve instrumenten bij verduurzaming van het Platform Duurzame Huisvesting. De kersverse voorzitter Maarten Dansen van de Dutch Green Building Council riep de leden op de komende twee jaar nog intensiever met elkaar samen te werken. Het platform wil een online marktplaats worden, waar de markt haar projectvoorstellen kan indienen en verwezenlijken. Dit moet gaan leiden tot meer aantoonbare duurzame resultaten binnen de utiliteitsbouw.

Het Platform Duurzame

GREENLEASE MENUKAART

winkels. Met deze

De Greenlease menukaart is opgesteld in samenwerking met Vastgoedmanagement Nederland en Jones Lang LaSalle. De menukaart helpt eigenaren en huurders afspraken vast te leggen over duurzaamheid. Cees Jonker, projectleider energiebesparing en duurzaamheid bij Vastgoed Belang en projectleider van de werkgroep Split incentive: “Met de leidraad Greenlease heeft het Platform Duurzame Huis-

Huisvesting presenteerde onlangs drie nieuwe duurzaamheidsinstrumenten voor de utiliteitsbouw: de Greenlease menukaart, de Kieswijzer duurzaamheidsmaatlatten en de Energiekaart

hulpmiddelen wil het platform de verduurzaming een stimulans geven.

Platform Duurzame Huisvesting lanceert nieuwe hulpmiddelen vesting al voor meer bewustzijn gezorgd. Met de menukaart willen we eigenaren en gebruikers stimuleren een groene bijlage aan het huurcontract toe te voegen.” Elsbeth Quispel, head of sustainability bij Jones Lang LaSalle: “De verhuurder en huurder kunnen op maat hun ambitieniveau bepalen, van lichtgroen naar donkergroen. Donkergroen staat voor het hoogste ambitieniveau. We hopen dat deze ambitie op den duur de standaard wordt in de utiliteitsbouw.” De Greenlease menukaart is als Worddocument vrij te downloaden op de website van het platform. KIESWIJZER DUURZAAMHEIDSMAATLATTEN

De Kieswijzer Duurzaamheidsmaatlatten werd gepresenteerd door André Derksen van ISSO en zelfstandig adviseur Jerry Neimann. Bram Busscher, bestuurslid onroerend goed van de NVDO, werd door Neimann door de Kieswijzer geleid. Met een aantal gerichte vragen kunnen gebruikers bepalen welke certificeringsmethode het meest geschikt is voor hun projectaanpak. De gebruiker kan kiezen tussen vijf methoden: het 22 SCN 2013 | 1

Energielabel, BREEAM-NL nieuwbouw, BREEAMNL bestaande bouw en gebruik, GPR-Gebouw of Greencalc+. ENERGIEKAART WINKELS

De Energiekaart Winkels is een coproductie ontwikkeld door Corio en Search. De kaart maakt op een eenvoudige wijze duidelijk wat het energieverbruik van een winkel is, wat het energielabel is en hoe binnen het pand de verantwoordelijkheid ligt van de eigenaar en de huurder. Met praktische besparingstips kunnen verhuurder en huurder de energieprestatie van de winkel verbeteren. Klaas Voet, head technical en facility management bij Corio, zegt over de kaart: “De Energiekaart Winkels is bedoeld als laagdrempelig instrument om interesse op te wekken bij de eigenaren en gebruikers van winkels.” Frank van Sebille, vastgoedmanager bij retailer Van Haren: “Het mooie aan de Energiekaart is dat hij eenvoudig is opgezet. Het is een instrument waar retailers die snel willen handelen, goed mee uit de voeten kunnen.” ←

INTERNATIONAAL

SPAANSE RETAIL IN MINEUR

descuentos rebajas Demonstranten op het Puerta del Solplein in Madrid tijdens een protestactie tegen de crisismaatregelen en de torenhoge werkloosheid in mei 2011.

e diepe crisis heeft voor een totaal veranderd retail panorama gezorgd in Spanje. Sinds 2008 dalen de middenstandsverkopen maand na maand, een abominabele reeks die al vijf jaar duurt. Waar eerder vooral de groeiende werkloosheid voor een afname in de omzet zorgde, komt dat nu op het conto van de werkende bevolking. Een waslijst aan overheidsmaatregelen treft vooral de gezinnen hard in de portemonnee: verhoging van btw, loonbelasting, schoolgeld, gas en licht, openbaar vervoer, gezondheidszorg; niets wordt ontzien. CONSUMENT

Het leger van werklozen (inmiddels meer dan een kwart van de beroepsbevolking) heeft de vrolijke, op de pof levende consumptiemaatschappij omgeturnd tot een rationele en op low-cost gerichte samenleving. Basisbehoeften vormen een steeds groter deel van het bestedingsmandje en sparen, een niet erg Spaanse gewoonte, is vanwege de angst voor ontslag in zwang geraakt. Winkelketens hebben kostenbesparing tot ultieme doel verklaard om mee te kunnen in de lage prijzenoorlog. Descuentos en rebajas (korting en uitverkoop) zijn de toverwoorden waar de consument nog op afkomt, en dientengevolge hebben witte merken en outlets flink aan populariteit herwonnen. VERVOLG OP PAGINA 24 â&#x2020;&#x2019; SCN 2013 | 1

INTERNATIONAAL

← VERVOLG VAN PAGINA 23 Het typische Spaanse avondje uit, eerst naar de film en daarna uitgebreid tapas eten, veranderde eerst in film met goedkoop uit eten, daarna in óf naar de film óf uit eten, en tegenwoordig wordt steeds vaker gekozen voor enkel iets te gaan drinken. Een Spanjaard hou je niet thuis en de bezoek cijfers van winkelcentra zijn maar weinig gedaald: men blijft komen, ook al wordt er niet of nauwelijks geshopt. Het zwaarst getroffen detailsegment is de woninginrichting: zonder nieuwe woningbouw worden er nauwelijks meubelen of wit- en bruingoed verkocht. Grote uitgaven worden zoveel mogelijk uitgesteld en de autoverkoop kent al jaren belabberde cijfers. Reparatiecentra en garages worden daarentegen een goede toekomst toegedicht. Sinds dit jaar zijn ook de verkopen van modeketens in vrije val geraakt en alleen supermarkten onttrekken zich aan de malaise. Vanwege de crisis ontbijten en eten Spanjaarden tegenwoordig minder vaak buitenshuis en doen meer boodschappen. Vandaar dat de expansie van kleine to-go supermarkten voor de snelle shopper in de grote steden zich door zet.

Een aantal zwakke winkelcentra hebben het loodje gelegd, waarbij opvalt dat In Aranjuez vooral in de liberale regio Madrid meerdere complexen moesten sluiten, zoals staat zelfs een Avenida M-40 en Opción. In Aranjuez gloednieuwe mall staat zelfs een gloednieuwe mall die nooit die nooit open is open is geweest omdat de winkeliers het project verlieten tijdens de bouw. De vergeweest omdat wachting is dat nog verscheidene winkelde winkeliers het centra de handoek zullen gooien, onder andere in A Coruña en in Murcia, steden project verlieten met een groot overschot aan retail. Somtijdens de bouw mige van deze spookcentra worden uiteindelijk voor spotprijzen van de hand gedaan. Recentelijk werd Avenida M-40 (49.000 m2) voor 17 miljoen euro opgekocht door een Venezolaanse investeerder, die het in een outlet centre wil transformeren.

LEEGSTAND

Slechtlopende winkelcentra daarentegen voelen de druk steeds verder toenemen. Meer leegstand, minder publiek, minder verkoop, lagere huren, meer kosten, weer meer leegstand, etc; een moeilijk te doorbreken spiraal is het gevolg. De meest gebruikte strategie is het hoe dan ook voorkomen van leegstand: hou de winkeliers binnenboord, desnoods via het op grote schaal verstrekken van tijdelijke kortingen op huur (‘rental discounts’). De belangrijkste modeketens zoals Zara kennen deze taktiek van winkelcentra maar al te goed, en doen er hun voordeel mee door vrijelijk ‘rental discounts’ te eisen. Een man houdt een protestbord op tijdens een demonstratie in Barcelona in juni 2012.

24 SCN 2013 | 1

WINKELEXPANSIE

Maar bitter weinig winkeliers hebben op dit moment expansieplannen, zowel als gevolg van de consumptiecrisis als van het gebrek aan kredietverlening. Banken lenen nauwelijks geld uit aan kleine winkelketens en zelfstandigen. De winkeliers die nog wel uitbreiden bevinden zich in een luxepositie, en kunnen zowel lage huren als tenant incentive-bedragen eisen. Onderhandelingen tussen eigenaar en huurder duren veel langer dan voorheen (met belangrijke winkelketens zit men soms langer dan een jaar om de tafel) en de voorwaarden zijn veel complexer dan voor de crisis, met kortere huurperiodes (driejaarscontracten zijn geen uitzondering meer), stap-voor-stap huren, etc. Winkeliers maken tevens gebruik van de crisis om door te schuiven naar betere locaties, aanbod is er genoeg. Winkelcentrum Opción in Madrid heeft de crisis niet overleefd.

THEMA

INVESTERINGSMARKT

De investeringsmarkt ligt praktisch stil. Eigenaren schrikken er voor terug om de verkoopmarkt op te gaan vanwege de lage prijzen. Ook hier geldt dat potentiële kopers enkel interesse tonen bij grote descuentos. Een transactie komt doorgaans alleen tot stand als de aanbieder in de financiële problemen zit en genoodzaakt is tot verkoop. Voor investeerders is de cash flow een grotere bron van zorg dan de rentabiliteit, omdat huurniveaus soms grote klappen krijgen wanneer een huurder vertrekt. Huurcontracten bieden in de huidige markt geen garanties en nieuwe winkeliers betalen veel lagere huur dan oude winkeliers, wat onherroepelijk tot nivellering leidt. Jaarlijkse ‘rental discounts’ van 5 tot 8 procent van de totale huur zijn volstrekt normaal in de huidige markt. Ze geven investeerders echter geen enkele houvast bij hun cash-flowberekeningen, en de huidige trend van krimpende huurniveaus geeft geen reden tot optimisme. BIJDRAGEN

Een groeiend item zijn verder de ‘tenant incentives’, financiële bijdragen aan de inrichtingskosten die winkelcentra moeten betalen om winkelketens aan te trekken. Steeds meer winkeliers kunnen grote sommen bedingen in de huidige markt, en met de hoge leegstand (10 procent gemiddeld) en roulatie van winkels komt het totale kapitaaluitgaven budget ongekend hoog uit voor winkelcentrumeigenaren. Deze situatie geldt niet voor prime winkelcentra die uitstekend zijn blijven functioneren tijdens de crisis, weliswaar zonder de groeicijfers van vroeger, maar met stabiele of licht stijgende huurinkomsten. (Eigenaren zijn echter niet geïnteresseerd in verkoop omdat in

dit internationale segment de rentabiliteiten boven de 6,5 procent uitkomen.) Nog beter vergaat het het High Street segment, de ware ‘refugee’ markt voor risicomijdende investeerders. High Street heeft zich erg stabiel getoond tijdens de crisis, de vraag is niet ingezakt en hier komen nog yields van 5,5 procent tot stand. 2013

Spanje moet nog minstens een jaar op zijn tanden bijten. Met nog een flink aantal overheidsbezuiningen in het verschiet, kan de consumptie in 2013 alleen maar verder kelderen en moet de hoop op een keerpunt vooralsnog in 2014 worden gezocht. Huren zullen dus onder druk blijven staan en investeerders en winkeliers stellen hun goede voornemens om aktief de markt op te gaan al bij voorbaat uit tot het eind van 2013. Niettemin, wie weet kan het verstrekken van grote descuentos de markt dit jaar nog wat opfleuren. ←

Erik-Jan Buikema verhuisde na zijn opleiding International Business School Groningen naar Spanje en werkte daar eerst zes jaar als researcher voor de Spaanse Council van Winkelcentra. Hij is sinds 2008 werkzaam als senior consultant retail bij CBRE in Madrid. Voor SCN schreef hij deze exclusieve impressie over de Spaanse winkelvastgoedmarkt. INFO: ERIKJAN.BUIKEMA@CBRE.COM

Avenida M40 is opgekocht door een Venezolaanse investeerder, die er een outlet centre gaat vestigen.

SCN 2013 | 1 25

NIEUWS

Middenwaard behaalt vierde KVO-ster Asbest - vervolg

Wethouder Monique Stam neemt de vierde KVO-ster voor Middenwaard in ontvangst.

iddenwaard heeft als eerste winkelcentrum in de kop van NoordHolland de vierde KVO-ster in de wacht gesleept. Een eervolle beloning voor iedereen die een bijdrage levert om de veiligheid in het winkelgebied te vergroten. Wethouder Monique Stam (Economische zaken) ontving vrijdag 8 februari de vierde KVO-Veiligheidsster uit handen van Rob Smeele van Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). De vierde ster certificeert winkelcentrum Middenwaard opnieuw in het kader van het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO). Acht jaar geleden is Middenwaard onder begeleiding van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) gestart met het keurmerk. Hierbij worden door ondernemers, gemeente, politie, beveiliging en brandweer afspraken gemaakt om de criminaliteit en onveiligheid structureel aan te pakken. Iedere twee jaar wordt beoordeeld of de afgesproken maatregelen daadwerkelijk zijn uitgevoerd en of de samenwerking nog steeds goed loopt. Als dat het geval is, krijgt het winkelgebied opnieuw een KVO-certificaat en kan het CCV weer een ster toekennen. BEWEZEN SUCCES KVO

Projectadviseur Rob Smeele (CCV): “Verspreid over heel Nederland werken we in meer dan 350 winkelgebieden aan grotere veiligheid met behulp van de KVO-methode. De ervaringen bewijzen het succes van deze werkwijze. Het gevoel van veiligheid bij ondernemers, winkelpersoneel en klanten stijgt en de schade als gevolg van criminaliteit en vandalisme daalt aanzienlijk.” Onlangs is er in Middenwaard een gratis training overvalpreventie aangeboden aan het winkelpersoneel. Daarnaast vindt er regelmatig afstemming plaats tussen politie en de particuliere beveiliging om adequaat te kunnen handelen bij overlast door hangjeugd. ← 26 SCN 2013 | 1

n een eerdere column heb ik u reeds bericht over de juridische gevolgen van de aanwezigheid van asbest in een gehuurde winkel. Daarbij heb ik de zaak KPN/Tamminga besproken waarin de Hoge Raad – kort samengevat – het oordeel van het Hof, dat de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest geen gebrek opleverde en het vrijkomen daarvan wel, vernietigde. Aangezien partijen vervolgens tot een schikking zijn gekomen heeft het Hof waarnaar de zaak was verwezen daar geen uitspraak over gedaan. Evenwel lijkt de Hoge Raad – hoewel zij dit niet expliciet heeft gezegd – van mening te zijn dat indien asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, er sprake is van een gebrek ongeacht het al dan niet vrijkomen van die asbest.

Uitspraak De kantonrechter Haarlem heeft hier in een recente uitspraak een nadere uitwerking aan gegeven, die nuttig kan zijn voor de praktijk. Waar ging het precies om? Achmea huurde een winkel van Tibor Vastgoed bv in het door asbest geplaagde winkelcentrum Schalkwijk te Haarlem. De huurovereenkomst was laatstelijk op 13 februari 2011 verlengd voor een nieuwe periode van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte ROZ 1994 van toepassing. Kennelijk gealarmeerd door alle asbestverhalen zoals die in het winkelcentrum Schalkwijk de ronde doen, heeft Achmea op enig moment een eigen asbestrapportage laten uitvoeren. Daaruit is gebleken dat boven de plafondplaat van het systeemplafond buitengewoon agressieve asbest amosiet is aangetroffen. Bij Achmea is tevens bekend geworden dat de verhuurder reeds sinds 2010 bekend was met de aanwezigheid van dit amosiet, maar heeft nagelaten

JURIDISCH

de fouw haar daarvan op te hoogte te stellen. Achmea stelt dat zij als gevolg van de aanwezigheid van deze gevaarlijke asbest het systeemplafond en de daarboven gelegen leidingen niet meer kan bereiken en dat de ruimte als zodanig niet meer door cliënten kan worden gebruikt. Daardoor meent zij dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en stelt zij de huurovereenkomst niet met een nieuwe periode van vijf jaar te hebben verlengd indien zij in 2010 over de asbestsituatie zou zijn geïnformeerd, maar deze zou hebben opgezegd. Ontbonden Achmea verweet de verhuurder in ernstige mate te zijn tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en sommeerde haar de asbestbesmetting zo spoedig mogelijk ongedaan te maken en de asbest uit het gehuurde te verwijderen. Nu dit laatste uitbleef en de verhuurder kennelijk ook niet aangaf over te zullen gaan tot verwijdering van de asbest, ontbond Achmea de huurovereenkomst en stopte met betaling van de huurpenningen. Daarbij maakte zij tevens aanspraak op terugbetaling van de huurpenningen vanaf het moment dat de verhuurder bekend was met de aanwezigheid van de asbest (in 2010). Nadat Achmea de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden zijn partijen in overleg getreden omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst, maar hebben evenwel geen overeenstemming bereikt. Hierop is Achmea een procedure gestart waarin zij – kort samengevat – vorderde dat de rechter zou verklaren dat zij de huurovereenkomst gerechtvaardigd buitengerechtelijk had ontbonden dan wel dat zij met succes de vernietiging van de verlenging van de huurovereenkomst kon inroepen (nu Achmea stelt dat indien zij had geweten van

de aanwezigheid van asbest zij niet tot verlenging van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan) en tevens vorderde Achmea terugbetaling van de door haar betaalde huurpenningen vanaf het moment dat de verhuurder wist van de aanwezigheid van asbest tot het moment dat Achmea de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Verweer De verhuurder verweerde zich in deze procedure door te stellen dat er geen sprake is van wanprestatie aan haar zijde nu er geen sprake is van een gebrek in het gehuurde. Nu het betreffende asbest zich boven de plafondplaten in het gehuurde en niet in de werkruimte (naar ik aanneem wordt hiermee bedoeld de winkelruimte zelf) bevindt, zou het asbest geen risico vormen voor personen in de werkruimte. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er daarom geen sprake was van een gebrek en Achmea dus de volledige huurpenningen diende te betalen tot het einde van de periode waarmee de huurovereenkomst was verlengd. Beoordeling De kantonrechter kijkt bij de beoordeling van dit geschil eerst of het systeemplafond en de ruimte daarboven tot het gehuurde behoren. Hij komt tot een bevestigend antwoord nu op grond van artikel 1.1 van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen mede de aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren. De zich in de ruimte boven het systeemplafond bevindende leidingen en elektrische voorzieningen zoals inbouwspots kunnen naar het oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als dergelijke installaties en voorzieningen en behoren derhalve tot het gehuurde.

Voorts dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of er sprake is van een gebrek in het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend nu er in deze kwestie sprake is van een niet-hecht gebonden asbestsoort, te weten amosiet, hetgeen een ongestoord huurgenot in de weg staat. De kantonrechter meent dat op het mome nt dat de verhuurder op de hoogte raakte van de aanwezigheid van dit asbest, het op haar weg had gelegen om de huurder hiervan onverwijld op de hoogte te stellen en de betreffende vervuiling te verhelpen. Nu de verhuurder dit heeft nagelaten levert dit een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Er is evenwel geen sprake van een ontbinding met terugwerkende kracht vanaf het moment dat de verhuurder op de hoogte is geraakt van het asbest (in 2010), maar wel vanaf het moment dat de verhuurder is gesommeerd het asbest te verwijderen en hier geen gevolg aan heeft gegeven. Kortom De conclusie die uit deze uitspraak kan worden getrokken is dat een verhuurder, in ieder geval op het moment dat hij bekend wordt met de aanwezigheid van asbest in een gehuurde winkel, dit direct dient te melden aan een huurder en tevens, afhankelijk van de ernst van het geconstateerde asbest, maatregelen dient te treffen om dit asbest te verwijderen. Laat een verhuurder dit na dan kan hij geconfronteerd worden met een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst. Voorkomen lijkt ook hier dus beter dan genezen. ← ANNELOES DE FOUW ADVOCAAT/PARTNER BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

SCN 2013 | 1

MK Illumination maakt met decoratie- en lichteffecten een fascinerende kerstsfeer in uw winkelomgeving of publieke ruimte. Follow us on Facebook

., *MMVNJOBUJPO #7 t - + $PTUFSTUSBBU (/ )FJOP 5FM t XXX NL JMMVNJOBUJPO OM

THEMA: MARKETING

CHRISTMASWORLD FRANKFURT

Over sfeer gesproken Scan de code met uw telefoon voor de videoimpressie, of ga naar het SCN-videokanaal op youtube.com/scnewsnl.

ind januari werd de jaarlijkse beurs Christmasworld in Frankfurt gehouden. Het is elke keer weer prachtig en indrukwekkend om te zien wat er allemaal mogelijk is met decoratie en illuminatie. En de laatste tien jaar is er gelukkig in winkelcentrumland ook veel in veranderd: er gaan nu flinke budgetten naar de laatste zes weken van het jaar. Logisch, want het is de periode waarin het hoofd van de consument op kopen staat ingesteld en dus moeten we met onze winkels en winkelcentra er alles aan doen om die gemoedsstemming te versterken. De decoratie en illuminatie heeft echter niet alleen een rol voor de consument die er als is, maar kan ook ingezet worden als ‘trekker’ op zich. Een trekker die uw winkelcentrum een unieke propositie in deze weken geeft, die u onderscheidend doet zijn van de concurrentie.

te staan. Het is heel goed te doen om ook activiteiten aan zo’n aanpak te koppelen. Het eenvoudigst is een fotowedstrijd, gekoppeld aan social media. Alles kan. Ja, het zijn mooie tijden... En volgend jaar januari, gaat u dan mee naar Christmasworld? ←

TUINCENTRA

Zoals gezegd, er wordt in onze winkelcentra steeds meer aan Kerst gedaan. Maar de branche die dit pas echt goed begrepen heeft, is die van de tuincentra. Via www.kerstshow.tuincentrumoverzicht.nl kunt u eens kijken naar hoe in die wereld uitgepakt wordt. Indrukwekkend! Ook worden heel veel animatiefiguren ingezet, iets dat in winkelcentrumland nog moet doorzetten. Voor de tuincentra is deze uitbundige en (zeker) kostbare aankleding een trekker van de eerste orde. De consument reist tientallen kilometers of soms nog verder om zich , met kinderen, vrienden en familie, te laten onderdompelen in kerstsfeer. En gekocht wordt er natuurlijk ook. VERWACHTING

Voor de nabije toekomst zet Shopping Centre News in op a) een verdere groei van de kerstdecoratie en -illuminatie zoals die al in gang gezet was, en b) een ontdekking van animatiefiguren als klantentrekker. En let op: dit hoeft niet op zichzelf SCN 2013 | 1 29

THEMA: MARKETING

Sinds 1969 heeft hij winkelcentra in binnen- en buitenland op de kaart gezet. Zijn creativiteit en ideeën zorgden voor een spetterende opening of een doortimmerd jaarplan. Als sparring-partner van ontwikkelaars en ondernemers nam hij geen blad voor de mond. En toen was opeens de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Tijd om stil te gaan zitten? Dan kent u Wouter Perquin niet...

ijn vertrek bij Multi Vastgoed was in feite een nieuw begin. Onder de naam PerqRoos gaat hij gewoon door en stelt zijn kennis en netwerk beschikbaar aan ondernemers in nieuwe en oude winkelcentra. Hoofdredacteur Edwin Brugman sprak een uur lang met Wouter Perquin en maakte daar dit artikel van. Nou ja, artikel... praten met Wouter is als een rit in een achtbaan. Snel, soms heftig en onverwacht, maar zeker iets wat je helemaal wakker maakt. Daarom zijn het vooral quotes die een heleboel aspecten in retail en winkelvastgoed raken. Daar gaan we: ‘Sommigen doen veel te denigrerend over de effecten van internet en social media. Het verkoopvolume zou ‘maar’ zoveel procent zijn. Maar ondertussen kom ik ’s ochtends Amsterdam niet uit omdat de grachten geblokkeerd worden door talloze bestelauto’s van pakketdiensten. Er wordt steeds meer online besteld en daar moeten we mee dealen.’ ‘Eigenaren van winkelcentra kijken vooral nog steeds alleen naar het rendement op lange termijn. Maar dat is niet meer het belangrijkste. Vandaag moet je zorgen dat je bij bent, dat je direct reageert op trends en ontwikkelingen.’

rs. Met prach‘We zijn in Nederland goed in cijfe te kunnen tige rapporten denken we alles aan cijfers er tonen. Maar op het moment dat die .’ liggen, is het alweer achterhaald

30 SCN 2013 | 1

‘Ondernemersverenigingen moete n geen jaarplan hebben, maar een driejarenplan. De ondernemers binnen de vereniging moeten sam en werken en letterlijk elkaars winkel promoten . Je kan elkáar vooruit helpen.’ ‘Eigenaren en managers van winkelcentra moeten hun ondernemers meer helpen door samen ideeën te ontwikkelen en bijvoorbeeld social media te faciliteren voor de kleinere ondernemer. Investeren in moderne ontwikkelingen en sowieso meer in marketing en communicatie is een must.’ ‘Winkelcentra in het buitenland maken een veel gezondere omzetontwikkeling door omdat men daar werkt met omzethuur en een centraal management, wiens belangrijkste taak het is om van dag tot dag te zorgen voor traffic. In Nederland willen we dat dit voor 2% van de bruto-huur gedaan wordt. Dat kan niet en dus hebben we hier geen goed management.’

‘Nederlandse eigenaren van winkelvastgoed zouden zich in deze tijd wat minder moeten focussen op het ophalen van huurpenningen en meer op wat goed is voor de retailer en dus het winkelcentrum.’

‘Iedereen weet dat de vergrijzing toeneemt. Maar doen we daar ook wat mee? De huidige 65-plusser is actief, zit op internet en social media, is ondernemend en zoekt eerder gezelligheid dan aanbiedingen. Juist op deze doelgroep is de verschuiving van ‘places to buy’ naar ‘places to be’ van toepassing. Winkelcentra, ondernemers, maar ook de fabrikanten van merkartikelen moeten daar op een goede manier mee omgaan. Het is gewoon verrassend en leuk om de ene keer de nieuwe Fiat 500 onderscheidend gepresenteerd te krijgen en de andere keer een gratis mok warme chocolademelk!’ ‘Ik heb veel in het buitenland gewerkt en zo geleerd dat wat in Nederland werkt, niet ergens anders hoeft te werken. Je moet je aanpassen naar lokale omstandigheden en dat doen met mensen die daar vandaan komen.’ ‘Ondernemers laten veel kansen liggen, maar gelukkig zie ik er ook die erg goed bezig zijn. Ik woon in het centrum van Amsterdam en kom vaak en graag in de Utrechtsestraat. Dan kijk ik bijvoorbeeld naar de winkel van Concerto en zie dat vinylplaten weer heel goed verkopen. Maar ja, de muziekverkoop via winkels heeft sinds iTunes natuurlijk wel een tik gehad. Dus wat doet deze ondernemer? Hij maakt een koffiebar in z’n winkel, zorgt dat er af een toe een lezinkje is, laat live muzikanten optreden. Gewoon een prachtig stuk beleving, dat je niet kan ervaren achter het beeldscherm.’

THEMA: MARKETING

‘De overheid hindert de retail met teveel regels. Die beperken goede ondernemers, goede winkelcentra en ontwikkelaars in hun werk. Neem de zondagopeningen. Als je als winkelcentrum niet open bent, gaat die omzet naar de dichtstbijzijnde gemeente die wel open is. En ook het internet is altijd open. We zitten teveel vast in oude stramienen en dat moet veranderen.’

‘Het je kunnen verplaatsen in de consument is belangrijk. Eigenlijk moet er een psychologisch instituut voor het midden- en kleinbedrijf komen.’ ‘De balans is op dit moment weg. Er moet een nieuw evenwicht komen. Maar juist nu kan je profijt halen uit het feit dat die balans weg is. Ondernemers –geen winkeliers- weten wat ik bedoel!’

lijfskwaliteit ‘Voor een betere beleving en verb worden. En ook moet onze horeca echt veel beter kan dit jaar de hier geldt: volg de trends! Want je de buurt zijn, favoriet van het winkelcentrum of de meute een volgend jaar kan –als je niet opletpaar blokken verderop zitten.’ ‘Wat is een goede ondernemer? Dat is iemand die acht uur in z’n winkel werkt, acht uur aan z’n winkel denkt en acht uur over z’n winkel droomt. En ondernemen is leuk. Het is een brede uitdaging waar creativiteit en inventiviteit bij komen kijken. Dat zijn de factoren die nu belangrijk zijn. Doe je dat goed, dan is de beloning groot.’ ‘Wil je als retail of als winkelcentrum in deze tijd van toenemende internetverkopen succesvol zijn, dan moet je a) het assortiment bieden dat de consument zoekt, b) de fun of beleving en c) de service geven die de consument verwacht. Ten aanzien van dit laatste: wat doen ondernemers of ondernemersverenigingen gezamenlijk aan de training van hun personeel? Niets! Stel je zelf tot doel het net zo goed te doen als de Apple Store. Zorg dat je personeel er plezier in heeft en deskundig is. Maar vergeet niet om ook zelf echt in de winkel te komen. Het oog van de meester...’

Perquin praat www.perqroos.nl

SCN 2013 | 1 31

Hyperion verfrist Communicatiebureau Hyperion staat niet stil. Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer doordachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra. En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

THEMA: MARKETING

Winkelgebieden moeten kleur bekennen Vitale winkelgebieden zijn de winkelgebieden van de toekomst. Het zijn de winkelgebieden waar mensen vinden wat ze zoeken, waar ze terugkomen en waar ze graag verblijven. Het zijn herkenbare winkelgebieden die mensen weten te prikkelen. Het tot stand brengen van dergelijke gebieden vraagt om een goede visie. Die visie moet vervolgens concreet worden doorvertaald in onder andere de markering en communicatie van de winkelgebieden.

â&#x2020;&#x2019;

DOOR INGRID PLOEGMAKERS

SCN 2013 | 1 33

THEMA: MARKETING

e retailsector verkeert op dit moment in zwaar weer. Welke kant het op gaat weet niemand. Wat wel duidelijk is, is dat de winkelgebieden die meegaan met hun tijd en optimaal inspelen op de wensen en behoeften van de consument, de winnaars zijn van de toekomst. Het gaat daarbij om die winkelgebieden die goed nadenken over hun positionering en hun imago. Wat wil je als winkelgebied uitdragen? Wat wil je zijn? Waarom moeten bezoekers komen? Wie is je doelgroep en hoe spreek je deze aan? Hoe onderscheidt je je van de concurrent? Kortom, als winkelgbied moet je kleur bekennen. KLEUR DOORVOEREN IN ALLE MANAGEMENTONDERDELEN

Na het vastleggen van de kleur ben je er als winkelgebied nog niet. De toekomstvisie moet concreet worden doorvertaald naar alle managementonderdelen van een winkelgebied. Het commercieel beheer, waaronder de invulling van leegstaande panden, moet hierop worden afgestemd. Het kan niet zo zijn dat betrokken partijen met elkaar hebben afgesproken dat ze gaan voor een hoogwaardig karakter van een winkelgebied en dat een leegstaande unit vervolgens aan een prijsvechter wordt verhuurd. De technische insteek van een winkelgebied hangt eveneens af van de positionering van het winkelgebied. Ook moet de kleurbepaling leidend zijn in de marketing en communicatiestrategie. Door de toenemende behoefte aan onderscheidend vermogen en beleving neemt het belang aan dit aspect de komende jaren sterk toe.

34 SCN 2013 | 1

KLEURFOCUS IN MARKETING & COMMUNICATIE

Vanuit de kleurbepaling gaat het op het gebied van marketing om de vraag hoe een winkelgebied zo optimaal mogelijk in de markt kan worden neergezet. Vandaag de dag ligt de focus daarbij niet meer zo zeer op de verkoop van goederen, maar op het creëren van een binding met klanten en andere betrokkenen rond het winkelgebied. Er moet een creatieve omgeving ontstaan, die partijen inspireert en hun krachten bundelt. KLEURFOCUS IN HET PROMOTIEPROGRAMMA

In de doorvertaling van de kleurfocus naar het promotieprogramma, moet de doelgroep en zijn behoeften en wensen leidend zijn. Daarbij gaat het niet om het lukraak kopiëren van promotieactiviteiten van het jaar ervoor of het oppakken van acties en evenementen die elders zo in de smaak vielen. De huidige tijd vraagt om acties en evenementen die op maat zijn ontwikkeld en daadwerkelijk een meerwaarde bieden aan een winkelgebied. Een meerwaarde in de vorm van extra omzet bij de ondernemers, of een versterking van het imago van een winkelgebied, leidend tot extra bezoek na het evenement. Een voorbeeld van een winkelcentrum waar de kleurfocus leidend is geweest voor het promotieprogramma is Alexandrium Woonmall in Rotterdam. De Woonmall richt zich op de doelgroep 45 tot 65 jarigen met een ruim budget. Voor de langere termijn vormt de groep 25- tot 44-jarigen de potentiële doelgroep. Voor beide doelgroepen wil de Woonmall een onderscheidende autoriteit zijn op het gebied van wonen. Dat wordt gere-

THEMA: MARKETING

UITSTRALING

Het communicatietraject heeft ook betrekking op de uitstraling van een winkelgebied. Dit moet net zo goed worden ingestoken vanuit de behoeften en interesses van de doelgroep. Daarbij kan worden gedacht aan het gebruik van tijdelijke middelen, zoals vlaggen, banieren, narrowcasting en styling. De inrichting van gemeenschappelijke ruimtes, maar ook leegstaande ruimtes, geeft consumenten een gevoel over een winkelgebied. De kunst is om deze ruimtes zo in te richten dat het karakter van een winkelgebied wordt versterkt.

aliseerd door actief te inspireren op woongebied, het bieden van een breed aanbod, kwaliteit in het midden/ hoge marktsegment, het bieden van service en advies, comfort en bereikbaarheid en actief onderdeel uit te maken van het gehele Alexandrium winkelgebied. KLEURFOCUS IN HET COMMUNICATIEPROGRAMMA

Om te zorgen dat je met je communicatie ook de juiste doelgroep weet te bereiken is informatie over de kranten en tijdschriften die de doelgroep leest, de radiozenders waarnaar wordt geluisterd en eventueel de tv-programma’s die worden bekeken van belang. Nieuw is dat er de laatste tijd ook in landelijke tv-programma’s veel aandacht wordt besteed aan winkelen, en dus een mooi medium kan zijn. Zo was 4me gedurende twee maanden te gast in Alexandriun Woonmall en komen veel verschillende winkelgebieden onder de aandacht bij het RTL 4-programma We Love 2 Shop. In plaats van landelijke programma’s kan natuurlijk ook worden gekozen voor lokale of regionale televisieprogramma’s, indien de doelgroep hier in grote getale naar kijkt. NIEUWE MEDIA

Vandaag de dag speelt de nieuwe media ook een belangrijke rol in de communicatie met de klant. Ook daarbij is van belang dat wordt nagegaan van welke social media de doelgroep gebruik maakt. Het heeft geen zin om naast advertenties in kranten heel actief de communicatie in te steken via Twitter en Facebook, wanneer je doelgroep deze kanalen nauwelijks gebruikt. Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van apps. Ook hier moet de vraag worden gesteld of de doelgroep uberhaupt wel zit te wachten op de app. De Wynsh app die afgelopen december in Enschede, in De Klanderij gelanceerd werd is een voorbeeld van een app die succesvol ontvangen is door de consument. Deze app versterkt daadwerkelijk de beleving in een winkelgebied. Tijdens een afgebakende periode biedt de Wynsh app de mogelijkheid om op het product naar keuze extra korting te krijgen. Dit gaat gepaard met een spelelement, zodat de consument de app ervaart als een belevingstool in een winkelgebied.

Het team van het RTLprogramma 4me te gast in Alexandrium

METEN IS WETEN

Het meten van de effecten vormt een belangrijk onderdeel van de hele marketing en communicatie. Een winkelgebied moet weten welke acties en evenementen aanslaan en welke niet en welke communicatiemiddelen wel resultaat boeken en welke niet. Het tellen van passanten kan hier voor een deel inzicht in gevel en omzetgegevens van retailers, wanneer ze hun gegevens willen afgeven wat in Nederland nog steeds taboe is. Daarnaast bieden ondernemers- en consumentenonderzoeken (consumentenpanels of consumentenenquetes) veel soelaas. MARKETING & COMMUNICATIE ONDERDEEL VAN GEHEEL

Natuurlijk is het wel zo dat het totaalplaatje moet kloppen. Je kunt het marketing- & communicatietraject nog zo goed insteken, als het aanbod het vervolgens laat afweten, retailers niet vriendelijk tegen klanten zijn en geen service bieden, het parkeren duur en beperkt is of de bereikbaarheid slecht, dan houdt het op. De randvoorwaarden moeten natuurlijk kloppen. ← Ingrid Ploegmakers is manager retailmarketing & communicatie bij de WPM Groep

SCN 2013 | 1 35

tevreden winkeliers

onderscheidende events

Beleving

effectieve communicatie

imago

naamsbekendheid

M A R K E T I N G / C O M M U N I C AT I E / P R O M O T I E P R E S E N TAT I E E N Z A N G

Resultaten samenwerking Urban Solutions met Sint Jorisplein Amersfoort

Specialist in winkelcentra promotie T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 maureen@promotionsbymaureen.nl www.maureenvanhaaren.nl

PROMOTIONSBYMAUREEN.NL

Urban Solutions U De Stad van Cahen U Muurhuizen 104 U 3811 EL Amersfoort T +31(0) 33 253 67 01 U www.urbansolutions.nl

THEMA: MARKETING

Corio lanceert nieuw loyaltysysteem Up

lexandrium Shopping Center had op 21 januari de primeur van een nieuw loyaltysysteem, de Up. Ups sparen levert de klant allerhande voordelen op. Zo kun je de Ups, die je spaart met elke aankoop in Alexandrium, inwisselen voor interessante aanbiedingen en extra diensten. Ups sparen doe je met een klantenkaart of via een app op je telefoon. Corio, eigenaar van Alexandrium Shopping Center, is van plan dit loyaltysysteem in zes Europese landen in te voeren. Het winkelen verandert in rap tempo, zoals we weten. De consument verlangt steeds meer digitale, online services. Corio heeft nu een digitale laag ontwikkeld voor haar winkelcentra die de consument voordelen, services, ervaringen en

delen door middel van social media als Facebook en Twitter. Het concept is onderdeel van Corio’s strategie favourite meeting places te creëren.In winkelcentrum Alexandrium is een speciaal Uppoint ingericht met interactieve zuilen. Servicemedewerkers zijn aanwezig om het winkelend publiek van Alexandrium Shopping Center op weg te helpen met het nieuwe spaarsysteem. ←

Leeg wordt leuk Leegstand maakt creatief. Dat laten Syntrus Achmea Real Estate & Finance en OnsSausje zien met hun Fun Midgetgolf. In een tijdelijk leegstaand winkelpand in de Haagse Spuimarkt ging dit nieuwe concept in januari van start.

leuke verrassingen gaat bieden. Dat systeem wordt lokaal aangepast op de specifieke situatie van elk winkelcentrum en zijn verzorgingsgebied. De primeur is aan Rotterdam met winkelcentrum Alexandrium (ruim negen miljoen bezoekers per jaar). Het unieke van Up Alexandrium is dat het werkt voor het hele winkelcentrum. Met de app kunnen klanten hun winkelervaringen liken en

Bij Fun Midgetgolf leg je een parcours van twaalf holes af. De score kun je op een kaartje bijhouden, maar ook op je telefoon. Na afloop deel je de score op Facebook of via e-mail. Even uitrusten van de sportieve activiteit kan aan een van de picknicktafels in het pand. Tijdelijke leegstand kan dus ook met concepten die een unieke beleving toevoegen aan het winkelgebied. Fun Midgetgolf is toepasbaar in winkelunits van 200 m2 tot circa 400 m2 en is onder bepaalde voorwaarden kosteloos voor de eigenaar. Fun Midgetgolf kan ook afgehuurd worden voor feestjes, basisscholen of andere partijen. ← www.onssausje.nl

SCN 2013 | 1

THEMA: MARKETING

RECENTE VOORBEELDEN UIT DE PRAKTIJK VAN URBAN SOLUTIONS Sint Jorisplein Amersfoort De nieuwe eigenaar Altera Vastgoed zette anderhalf jaar geleden de herpositionering in voor dit winkelcentrum. Ooit neergezet als kwalitatief hoogstaand centrum voor de bovenkant van de markt, onderging het Sint Jorisplein een metamorfose naar hip, modern centrum voor de jonge consument. De signing werd aangepast, er kwam nieuwe sfeerverlichting en gratis wifi in het hele centrum (primeur voor Amersfoort). Het jubileumjaar werd aangegrepen om de nieuwe positionering snel bij de nieuwe doelgroep onder de aandacht te brengen. Het activiteitenprogramma voor het jubileumfeest werd tot in de detail hierop toegeschreven. Ook de communicatiemiddelen sloten hier perfect op aan: guerrilla, ‘wildplakken’, verspreiden van virals via internet et cetera.

Urban Solutions ziet kansen voor

imagineering

et afgelopen jaar heeft Urban Solutions onderzoek gedaan naar de mate waarin imagineering in het Nederlandse winkelcentrumlandschap al wordt toegepast. Het resultaat: in veel gevallen heeft men wel al van de term gehoord, maar van daadwerkelijke toepassing in de praktijk is nauwelijks sprake. WAT IS IMAGINEERING?

Almere Centrum Op initiatief van de gemeente volgden stakeholders (ondernemers, verhuurders, marketeers) inspiratiesessies om tot een gezamenlijke visie te komen. Die visie van Almere als eeuwig jonge stad, kloppend hart van vernieuwende beleving, is nu de rode draad voor alle marketing- en promotieactiviteiten. Het centrum wordt gezien als een verzameling van zeven belevingspleinen, die elk een eigen beleving (bestemming) uitstralen. Elk evenement of activiteit wordt door een redactie op deze visie getoetst.

38 SCN 2013 | 1

De term imagineering komt van Walt Disney en is een samentrekking van de twee Engelse woorden imagination (verbeelding) en engineering (ingenieurswerk, ontwikkeling). Volgens Disney moeten zijn werknemers, imagineers, over deze twee vaardigheden beschikken om voor Walt Disney te kunnen werken. Van hen wordt verwacht dat zij op alle niveaus van projectontwikkeling voor de Disneypretparken, vakantieoorden, cruiseschepen en andere entertainmentinrichtingen onderscheidende, ervaringsgerichte verhalen kunnen bedenken en vertellen. IMAGINEERING IN DE PRAKTIJK VAN DE WINKELCENTRA

Bij imagineering gaat het dus om een integrale aanpak voor het creëren van een beleving. Daar is een aantal instrumenten en bouwstenen voor. Linda Annink van Urban Solutions hierover: ‘We hebben die samengevat in een soort checklist, die we naast het project leggen als we voor een winkelcentrum aan de slag gaan. We kijken dan allereerst of er harmonie is in de communicatie. De signing, de verlichting, de looproutes, de communicatie, alles moet kloppen en met elkaar in overeenstemming zijn. Als je hier niet consequent in bent, wordt de consument afgeleid en kun je de beleving niet optimaal overbrengen. Uiteraard gaat hier een ijzersterke positionering aan vooraf.’ ‘Daarnaast kun je betere resultaten behalen door bijvoorbeeld beeld, geluid, kleur, geur en smaak toe te voe-

THEMA: MARKETING

In de concurrentie met het internet en met elkaar moeten winkelcentra zich steeds meer onderscheiden. Het creëren van een optimale beleving is tegenwoordig de opdracht waar elk winkelcentrum zich voor geplaatst ziet. Maar hoe doe je dat? Waar begin je?

Miranda van der Velde (l) en Linda Annink

gen aan de uitingen en daarmee de zintuigen extra te prikkelen of door een sterke thematisering door te voeren. Je krijgt dan als het ware een rode draad die overal doorheen loopt.’ WAT IS ER NIEUW AAN?

Velen van u zal dit bekend voorkomen en wellicht denkt u dan ook dat imagineering niet echt iets nieuws is, dat het gewoon te maken heeft met branding? Linda Annink: ‘Dat klopt, maar waar het om gaat is dat je de beleving die je aan de consument wilt meegeven, al vanaf het eerste begin, vanuit een goed doordachte visie, oproept. Het begint in feite al bij de ontwikkeling en de bouw. De fysieke omgeving en de architectuur zijn heel bepalend. Als je in een later stadium nog moet gaan bedenken welke beleving je aan de consument wilt meegeven, ben je in feite te laat en is het lastig repareren. Toch is dat de situatie waarmee we in de meeste bestaande winkelcentra in Nederland te maken hebben.’ HOE PAK JE IMAGINEERING AAN?

‘Wat wij meestal doen als we gevraagd worden voor de marketing van een winkelcentrum, is samen met de opdrachtgever, de verhuurder en de ondernemers inzichtelijk maken wat de beleving is die het winkelcentrum bij de bezoekers wil oproepen. Zo’n gezamenlijke visie op beleving is belangrijk, omdat de uitwerking ervan op alle niveaus gevoeld moet worden en in

alle details terug moet komen’, aldus Linda Annink. Projectmanager Miranda van der Velde van Urban Solutions vult aan: ‘VerDubai Mall is het volgens gaan we met onze checklist aan de mooiste voorbeeld gang Meestal zijn de eerste quick wins al te behalen bij een goed evenementenprogramvan imagineering ma, maar ook de communicatie nemen we natuurlijk direct onder handen. Soms is er een herpositionering, renovatie of zelfs herontwikkeling op handen. Dat zijn dan natuurlijk de momenten bij uitstek waarop imagineering onderdeel van het beleid moet zijn.’ WAAR KUNNEN WE VAN LEREN?

Linda Annink: ‘De Dubai Mall vind ik het mooiste voorbeeld van imagineering. Het winkelcentrum van superlatieven, alles is hier in de overtreffende trap: het aantal vierkante meters, het aantal winkels, maar ook het aantal bezoekers. Het centrum huisvest het grootste aquarium ter wereld, er is een indoor skipiste, een ijsbaan en een enorme festivalhal. In 2011 was de Dubai Mall de meest bezochte attractie ter wereld. Stel je voor! In Nederland zijn we natuurlijk op veel kleinere schaal bezig (gelukkig maar). Maar dit zijn wel de voorbeelden die ons bij Urban Solutions inspireren en waar we aan denken als we in de winkelcentra hier in Nederland gevraagd worden om een marketingprogramma uit te rollen.’ ← SCN 2013 | 1 39

THEMA: MARKETING

Nederlandse winkelcentra en social media In winkelcentrumland draait het om jezelf als winkelbestemming op de kaart zetten. Een actieve promotie op alle fronten is daarbij essentieel en menig winkelcentrum maakt gebruik van alle mogelijkheden die er tegenwoordig zijn. Een van deze marketing tools is het gebruik van social media. Sinds enige tijd hebben ook Nederlandse winkelcentra, in navolging van hun buitenlandse collegaâ&#x20AC;&#x2122;s, de social media ontdekt. Tijd voor een stand van zaken.

DOOR ROEL VAN HOUWELINGEN

egin 2011 waren er in Nederland welgeteld vier winkelcentra met een eigen Facebookpagina. Twee jaar later zijn vele Nederlandse winkelcentra aanwezig op Facebook. Ook wordt er inmiddels door verschillende winkelcentra actief getwitterd. De zogenaamde online aanwezigheid lijkt anno nu een vanzelfsprekendheid. Aanwezigheid alleen zegt echter vrij weinig: het wordt pas echt interessant als er gekeken wordt naar het online bereik. In Facebook-termen gesproken: hoeveel personen hebben het winkelcentrum geliket en geven daarmee aan geĂŻnteresseerd te zijn in het wel en wee van het betreffende centrum? Begin 2013 zijn er zestien Nederlandse winkelcentra met ten minste duizend likes. Absolute winnaar is hierbij Designer Outlet Roermond met meer dan 50 duizend likes. Negen van deze zestien winkelcentra hebben naast de Facebookpagina ook een actief Twitteraccount met ten minste honderd volgers. Batavia Stad (ongeveer tweeduizend volgers) en de Klanderij in Enschede (1900 volgers) zijn met afstand de koplopers wat twitteren betreft. Een en ander dient wel in Europees perspectief gezien te worden: Westfield London heeft zoâ&#x20AC;&#x2122;n 250 duizend likes op haar Facebookpagina en bijna 50 duizend volgers op Twitter. Forum Istanbul heeft ruim 280 duizend likes op Facebook en 1800 volgers op Twitter). Bij het gebruik van social media door winkelcentra is het essentieel om met regelmaat berichten te posten/twitteren. Een te lange radiostilte kan dodelijk zijn: het winkelcentrum verdwijnt uit de top of mind en in het ergste geval raakt het winkelcentrum likers en volgers kwijt omdat het niet interessant genoeg is om te blijven volgen. Naast de frequentie is daarom uiteraard ook de inhoud van berichten

40 SCN 2013 | 1

THEMA: MARKETING

100%

Designer Outlet Roermond

Twitter

Stadshart Amstelveen;;

Facebook

City Mall Almere

80%

Rosada Fashion Outlet Batavia Stad Fashion Outlet Hoog Catharijne

60%

Amsterdamse Poort Etten-Leur Oosterheem Dukenburg

40%

Kronenburg De Weiert Alexandrium SC

20%

Middenwaard Woenxl De Heuvel Galerie

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

Aantal likes op Facebook medio januari 2013 (winkelcentra met ten minste duizend likes)

uitermate belangrijk. Denk daarbij als winkelcentrum altijd aan de doelgroep(en) die je wilt bereiken. Hierin zullen keuzes gemaakt moeten worden. Een aantal doelgroepen optimaal van dienst zijn en aan je winkelcentrum binden is belangrijker dan iedereen te vriend houden. Binding is belangrijk maar kwetsbaar. Te weinig interessante updates of juist te veel nietszeggende updates en met één klik op de knop zijn consumenten weer verdwenen. Alle zojuist beschreven zestien winkelcentra met meer dan duizend volgers, posten (vrijwel) dagelijks nieuwsberichten, foto’s of andere updates en zijn actief met het beheer van de Facebookpagina. OUTLETS ACTIEVER

Niet alle winkelcentra zijn anno 2013 serieus bezig met het gebruik van social media. Van de vijftig belangrijkste winkelcentra in Nederland, bezit driekwart een eigen officiële Facebookpagina. Circa de helft beschikt over een actief Twitteraccount. De outletcentra lopen wat betreft het gebruik van social media duidelijk voorop in Nederland: zowel Facebook als Twitter wordt overal actief gebruikt. Het type winkelcentrum lijkt verder niet bepalend te zijn in het wel of niet actief inzetten op social media. De grootte van een winkelcentrum

speelt hierin uiteraard wel een rol, maar het is vooral het profiel van de eigenaar van het winkelcentrum dat bepalend is voor het social mediagebruik. STRATEGIE

Verschillende partijen werken vanuit een uitgekiende strategie aan het uitbouwen van de online aanwezigheid van hun winkelcentra. In SCN 2012-04 hebben we kunnen lezen hoe het nieuwbouwwinkelcentrum Oosterheem in Zoetermeer vanaf het begin online op de kaart wordt gezet. De kern hierbij was het continu in contact zijn met de klant. De wisselwerking tussen online en offline speelt hierbij een belangrijke rol. Een van de partijen die op dit moment ook zeer actief bezig is met het online positioneren van haar Nederlandse winkelcentra is Wereldhave. De aandacht gaat hierbij uit naar social media, maar ook naar interactieve websites en apps voor de mobiele telefoon. Lizzie Saffrie, director shopping center management bij Wereldhave, geeft aan dat het gebruik van dergelijke instrumenten geen doel op zich is. “Het doel is om in contact te blijven met je klant. Als je in deze tijden wilt blijven communiceren met je klanten, dan zijn daar naast de traditionele media nieuwe kanalen bijgekomen, zoals social media.” Door

60.000

Outletcentra

Solitaire winkelcentra

Winkelentra, Meubelboulevards onderdeel van groter centrum

Social mediagebruik medio januari 2013 naar type winkelcentrum (op basis van 50 Nederlandse winkelcentra)

middel van deze instrumenten kunnen mensen nóg beter bereikt worden De outletcentra en worden geïnformeerd lopen voorop over wat het winkelcentrum heeft te bieden. in het gebruik Dit geldt voor bestaande van social media klanten, maar ook voor potentiële nieuwe consumenten. Het uiteindelijke doel van het actief inzetten op een duidelijke online aanwezigheid en social media voor Wereldhave is helder: meer bezoekers naar het winkelcentrum trekken. “Via social media houden we contact met bezoekers en kunnen we inspelen op hun behoeften waardoor we het bezoek aan onze winkelcentra kunnen stimuleren.” WAARDE VAN ONLINE AANWEZIGHEID

De exacte waarde van online aanwezigheid en social media-activiteiten is op dit moment moeilijk te bepalen. Er zijn geen harde gegevens beschikbaar over de hoeveelheid omzet die terug te leiden is op de activiteit op Facebook of Twitter. Winkelcentra hebben (in tegenstelling tot retailers) op dit moment uitsluitend belang bij offline aankopen ofwel winkelcentrumbezoek. De functie van de online activiteiten is dan ook voornamelijk het VERVOLG OP PAGINA 42 → SCN 2013 | 1 41

THEMA: MARKETING

← VERVOLG VAN PAGINA 41 continu in contact blijven met de klant en deze zo veel mogelijk in het winkelcentrum te laten besteden. Er kunnen dan ook wel een aan aantal voordelen van online aanwezigheid worden genoemd, die onmiskenbaar een positieve invloed hebben op het functioneren van een winkelcentrum: ▶ Intensiever contact met de klant: consumenten kunnen continu op de hoogte worden gehouden met informatie, foto’s of nieuws over het winkelcentrum. Daarnaast is er interactie mogelijk en kan je direct feedback krijgen van consumenten door reacties, likes en retweets. Wanneer hier op de juist manier op ingespeeld wordt, zullen consumenten minder snel geneigd zijn elders te gaan shoppen. ▶ Meer mogelijkheden om klanten vaker het winkelcentrum te laten bezoeken: door middel van acties of evenementen kunnen consumenten vaker gestimuleerd worden om het betreffende winkelcentrum te bezoeken. Hierbij kan in het bijzonder gedacht worden aan acties die alleen bekend worden gemaakt via social media. ▶ Meer informatie over de klant: door middel van Facebook kan inzicht worden verkregen in verschillende kenmerken van likers en in hun wensen, behoeften en interesses. Met behulp van deze informatie kan het winkelcentrum nog beter afgestemd worden op de beoogde doelgroep. Door middel van social media krijg je ook directe feedback van consumenten in de vorm van reacties en likes. Ook hiermee kan veel waardevolle informatie worden verzameld, die op andere wijze nooit naar boven was gekomen. ▶ Een groter bereik: veel consumenten bepalen aan de hand van internet welke aankopen zij het beste kunnen doen en wáár ze dit het beste kunnen doen. Een winkelcen42 SCN 2013 | 1

Via social media kan de consument ongelimiteerd positieve én negatieve feedback leveren

trum kan door zich online goed te profileren nieuwe klanten werven, onder andere door middel van het optimaal inzetten van social media. Online kunnen consumenten bereikt worden die op andere manieren niet worden bereikt. RISICO’S

Brengt het actief inzetten op social media en online aanwezigheid naast de zojuist beschreven voordelen ook nadelen met zich mee? Er is wel degelijk sprake van bepaalde risico’s. Door middel van social media kan de consument direct en ongelimiteerd positieve en negatieve feedback leveren op een winkelcentrum. Dit is echter niet iets wat uitsluitend veroorzaakt wordt door de online aanwezigheid van een winkelcentrum zelf. Er zijn vele manieren om positieve dan wel negatieve reacties de wereld in te sturen. Een duidelijke eigen positie met eigen Facebookpagina en Twitteraccount zorgt er wel voor dat je een direct platform biedt voor (negatieve) reacties, maar zonder platform in eigen beheer zullen er ook reacties online staan. Alles staat of valt met de manier waarop het winkelcentrum omgaat met de negatieve reacties. Een actieve online strategie kan voor een winkelcentrum juist een uitstekende manier zijn om in te spelen op deze bedreigingen. Door zelf online actief te zijn heb je de reacties goed in beeld en kan je er waar mogelijk direct op reageren of op inspelen. Het is hierbij dan wel zaak dit dan ook snel en professioneel te doen. UITDAGING

De grootste uitdaging in het geheel is misschien wel het koppelen van de zojuist uitgebreid beschreven online aanwezigheid, met de fysieke aanwezigheid van het betreffende winkelcentrum in de echte wereld.

Dit is essentieel, omdat het er uiteindelijk om draait om zoveel mogelijk mensen te trekken naar het winkelcentrum zelf. Een concrete mogelijkheid om online en offline te koppelen is een actie in de vorm van een waardecheque voor de zoveelste liker op Facebook (bijvoorbeeld de tienduizendste liker van Batavia Stad), waarbij deze cheque in het winkelcentrum zelf besteed dient te worden. Andersom is het interessant om in het winkelcentrum zelf de Facebookpagina of Twitter-

account zichtbaar te maken (op schermen of vrij toegankelijke pc’s of tablets) en consumenten direct in het winkelcentrum de mogelijkheid te bieden te liken of te volgen. Verder zijn social media zoals beschreven buitengewoon geschikt om klanten attent te maken op evenementen of acties in het winkelcentrum zelf en daarmee consumenten naar het fysieke winkelcentrum te lokken. Het internet kan op deze manier juist een bijdrage leveren aan het fysieke winkelen, in plaats van het te beëindigen. De huidige stand van zaken is dat een aantal winkelcentra het gebruik van social media nog niet omarmd hebben: het is van harte aan te bevelen dit op korte termijn wél te gaan doen. ← Roel van Houwelingen is projectleider bij Strabo, marktonderzoek en vastgoedinformatie.

THEMA: MARKETING

DOOR EDWIN BRUGMAN, HOOFDREDACTEUR

an de vastgoedsector is — ondanks alle veranderingen die in de laatste jaren wel degelijk hebben plaats gevonden — nog steeds het imago van ‘grijs en conservatief’ verbonden. Grijs vanwege de dress-code van de antracietkleurige businesssuites, grijs vanwege de hoge gemiddelde leeftijd van functionarissen in deze beroepsgroep en grijs vanwege de vaak toch weinig onderscheidende manier waarop het winkelcentrum gebouwd, gebrancheerd en in de markt gezet wordt. En vooruit, nog eentje dan om in het thema te blijven, grijs vanwege de 30x30 betontegel waarmee nog veel van onze winkelgebieden zijn bedekt. En dat in een land met in de winter flink wat grijze dagen, wat ook al niet bijdraagt aan een sprankelende winkelbeleving.

Vijftig tinten grijs

KLEUR BEKENNEN

Grijs, dat is niet spannend, niet sexy (behalve dan wellicht in het boek waar de titel van dit stukje naar verwijst). En dat is bijzonder, want het gestaag groeiende verkoopkanaal internet is dat eigenlijk ook niet. In feite zijn aankopen via dat kanaal vooral prijsgeoriënteerd. Alhoewel, de informatie- en vergelijkingsfuncties zijn natuurlijk ook sterk. Hoe dan ook, onze winkels en winkelcentra moeten kleur gaan bekennen. Dat kan vrij letterlijk (zie het artikel over de Amsterdamse Poort elders in deze editie), maar moet ook op andere vlakken gebeuren. Of je het nu beleving of imagineering noemt (zie het artikel over Urban Solutions), of gewoon klantvriendelijkheid, service (zie onze reportage over parkeren) en deskundige voorlichting, entertainment (lees het artikel over Wouter Perquin): pick you choice. Of beter nog, doe alles. UITDAGING

Het is een stevige uitdaging, die daarbij door eigenaren en beheerders ook nog eens met één hand op de rug uitgevochten moet worden. Ik bedoel, in Nederland hebben we meestal niet de vrijheid om snel en flexibel de branchemix te optimaliseren, winkels te re-loceren, het vastgoed qua uiterlijk te optimaliseren (verdeeld eigendom) of de kwaliteit van het openbaar gebied pico bello te houden (gemeente). En over de gang van zaken binnen de winkelmuren hebben we al helemaal niets te zeggen. Het draaien aan de kwaliteitsknop is dus erg lastig.

BELEVING

Intussen geeft ‘het winkelvastgoed’ geluiden af als dat we ons wellicht bij ‘de nieuwe werkelijkheid’ moeten neerleggen. Nog niet alstublieft. Zeker, het feit dat er een nieuw verkoopkanaal is, is een realiteit. Maar dat kanaal kan voorlopig nog niet die beleving bieden die een echte winkel, een echt winkelcentrum wel kan bieden. Het is echter wel tijd dat er meer vrijelijk aan de knoppen gedraaid kan worden. Ik was voorheen nooit een voorstander van maximalisatie in zondagopeningen. De consument kon immers maar één keer z’n euro uitgeven. Dat kan de consument nog steeds, maar nu steeds vaker via internet. Dus ópen met die winkels, zoveel en zo lang mogelijk. Retailers, doe meer aan verkooptrainingen en servicebewustzijn van uw personeel. Het kan en het werkt, zo kan je ervaren in bijvoorbeeld het outlet centre Batavia Stad. Eigenaren, geef die beheerder een wat ruimere beloning, zodat die meer kan doen dan nu vaak het geval is. Investeer als eigenaar ook meer in marketing of beter nog — zo vind ik althans — investeer hierin en trek de hele coördinatie naar u toe. Kijk naar de servicevoorzieningen en plááts die toiletgroep en kinderopvang. Tot zover wat hartekreten van een inmiddels toch ook wat grijze man van middelbare leeftijd. Wat vindt u trouwens van onze nieuwe opmaak? Kleurig he? ← SCN 2013 | 1 43

THEMA: MARKETING

‘D

e Amsterdamse Poort had een onduidelijke huisstijl, de activiteiten die werden georganiseerd waren eenzijdig en hadden een hoog discountgehalte in de vorm van vele braderieën en ook de decoratie had een upgrading nodig. Als doelgroep had men voornamelijk de multiculturele bevolkingsgroepen in het vizier. Inmiddels was en is Zuid-Oost bezig met een revitalisatie van de wijk, waardoor de doelgroep voor een deel ook ging veranderen door de instroom van nieuwe bewoners, met name jonge tweeverdieners. Bovendien heeft Amsterdamse Poort een forse kantoorpopulatie. CBRE Global Investors (destijds ING Vast-

goed) vond het dus tijd voor een andere benadering,’ zegt Anne van Amsterdam van WeijersFernandez Communicatie. NIEUWE COMMUNICATIE

CBRE Global Investors heeft in 2010 op een kleurrijke wijze het middelste winkelblok gerenoveerd. ‘Dat werd meteen de insteek voor de nieuwe communicatie. Als coördinerend marketing-communicatiebureau hebben wij een pitch uitgeschreven en een drietal reclamebureaus hebben daarop ingeschreven. Uiteindelijk is gekozen voor het ontwerp van FPW uit Rotterdam, dat het best aansloot op het nieuwe thema en het kleurgebruik van het gerenoveerde middenblok en een hele positieve en basic communicatie als leidraad heeft genomen. En dat thema komt niet alleen tot uiting in de printcampag-

Het stadsdeelwinkelcentrum Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost is een verhaal apart. Allereerst natuurlijk vanwege de enorme multiculturele gevarieerdheid: maar liefst 146 nationaliteiten vinden we in deze wijk. Daarnaast is er een bijzondere mix van woningen, winkels en kantoren en de de koppeling met het stations- en ArenA-gebied, met een uitgebreid aanbod van leisure met de Heineken Music Hall, een grote Pathébioscoop, Ziggo Dome en voetbalstadion de Arena. Anne van Amsterdam van WF Communicatie vertelt over de nieuwe ‘kleurrijke’ aanpak die voor de marketing wordt gevolgd sinds 2010.

nes, alle online communicatie en de centercommunicatie. Zo is ook de kerstdecoratie inmiddels vervangen en heel kleurrijk geworden en verre van traditioneel, maar ook is het winkelgebied in de periode van mei tot en met september kleurrijk te noemen door de voorjaars- en zomerdecoratie met bloemen.’ EVENEMENTEN

Een belangrijke pijler vormen de evenementen en deze worden gericht op de verschillende doelgroepen: voor kantoorpersoneel, kinderen en volwassenen. Afgelopen jaar hebben we bijvoorbeeld een koffieactie gehouden, waarbij tussen zeven en negen uur op verschillende locaties koffieteams hebben gestaan. Die trakteerden de binnenstromende kantoormensen op koffie uit een Amsterdamse Poort koffiemok. Bovendien werd het eigen magazine overhandigd, zodat men kon zien wat het winkelcentrum allemaal te bieden heeft en ondertussen werd er ook een korte enquête uitgevoerd om wijzer te worden

a a k g n i l Efte Meet & e Greet d bollen Grobbek en maa kans op Efteling ! kaarten

- 16.00 an 13.00 v i r a u r b . ag 20 fe Woensd ine Bijlmerplein le k ie t a c l Lo epoort.n terdams s m .a w ww

Amsterdamse Poort: 44 SCN 2013 | 1

THEMA: MARKETING

van deze specifieke doelgroep. Ook hebben we de kantoormensen benaderd met een speciale op Facebook gerichte flyer: mensen ‘in het pak’ konden met een speciale code meedoen met een prijsvraag waarmee een iPad te winnen was. Op deze manier hebben we aan de binding van juist deze specifieke doelgroep gewerkt. Aansluitend op deze socialmedia-actie geeft Anne aan dat Facebook niet zaligmakend is. Zo heeft Facebook de regels recentelijk veranderd, waardoor een campagne niet meer bij alle likes binnenkomt. Vandaar dat ook nu nog geldt dat je beter een gevarieerde mediamix kunt inzetten om zo goed mogelijk de aangegeven doelgroepen te bereiken. Het dient een combinatie tussen online en offline te zijn, zoals advertenties, billboard, radio en tv.’

georganiseerd. Dat is leuk en we zeggen zeker niet dat dit helemaal niet meer moet, maar je moet ook eens wat anders doen. Vandaar dat we ook andere evenementen als grote sale shows of de Poortproeverij organiseren. En natuurlijk zijn de kinderactiviteiten altijd een grote hit in de Amsterdamse Poort.Regelmatig worden er event-enquetes door ons gehouden, zodat we beter weten wat de bezoekers vinden van de events en hoe zij op de hoogte zijn. Op deze manier hebben hon-

BRADERIEËN

De mensen hier hebben het over ‘ons Poortje’. Het is hún winkelgebied’

‘Qua events is er dus het een en ander toegevoegd. Zo werd in het verleden vrij vaak een braderie

? n Sprookjes? e t r a

0 uur.

derden consumenten, 98 procent van ondervraagden, aangegeven dat zij de bloemdecoratie in het winkelgebied een hele positieve aanvulling vinden.’ ONS POORTJE

De Amsterdamse Poort is zoals gezegd een bijzonder winkelgebied. Meer dan tweehonderd winkels met een perfecte mix tussen speciaalzaken en de bekende ketens. Er is altijd drukte, al was het alleen maar vanwege de duizenden kantoorwerkers. Maar het is meer dan dat, volgens Anne van Amsterdam: ‘De mensen hier hebben het over ‘ons Poortje’. Het is hun winkelgebied, waar ze zich thuis voelen.’ MEER KLEUR OP PAGINA 46 →

? e m i t w Sho 9 april g a d r e t Za shows Fashion 00 uur 6. 13.00 - 1

Meet & Greet Sprookjesboom za

terdag 25 juni vana f 13.00 uur!

kleurrijk

WWW.WFCOMMUNICATIE.NL

SCN 2013 | 1 45

THEMA: MARKETING

en wel heel zichtbare invulling op het thema ‘kleurrijk’ wordt op de Amsterdamse Poort gegeven door het bedrijf Flower & Shower van Bert de Kruijk. Van mei — na IJsheiligen — tot begin november zorgen de hangende plantengroepen voor een beleving in optima forma. ‘Wij doen de Amsterdamse Poort sinds 2011 en het leuke is dat we eigenlijk elk jaar nog veranderingen mochten doorvoeren. Zo hadden we in 2011 alleen groepen met hanggerani-

ums, maar in 2012 werden daar ook petunia’s aan toegevoegd. Het is dan wel zo dat je elke week, in plaats van elke twee weken, moet bewateren, maar de klant had dit uit belevingsoogpunt er graag voor over. Dit jaar gaan we nog een derde kleur toevoegen en wordt het roze-paars-wit.’ POISTIEVE UITSTRALING

Flower & Shower voorziet intussen flink wat winkelcentra en binnensteden van bloemdecoratie: Parade Nootdorp, ’t Rond in Houten, De Meent in Papendrecht, Alexandrium in Rotterdam en qua bin-

Kleurrijk

met planten en bloemen

46 SCN 2013 | 1

nensteden Oosterbeek, Arnhem, Eindhoven, Hoogeveel, Groningen, Rotterdam, Amersfoort en meer. ‘Het gaat daarbij niet alleen om winkelgebieden, maar ook op het opfleuren van achterstandswijken. Dat geeft niet alleen een goed gevoel, maar ook is uit onderzoek gebleken dat een gedecoreerde ruimte langer netjes blijft.’ Decoreren met bloemen is vooral ook een positieve uitstraling aan het gebied geven. ‘Mensen komen met een ander gevoel de stad binnen. En je kan het ook gebruiken om mensen een bepaalde route te laten lopen.’ ONDERHOUD

Flower & Shower plaatst dus in heel Nederland, maar — minstens zo belangrijk — zorgt ook voor het onderhoud. ‘Dan heb ik het niet alleen over de bewatering, maar ook over vervangingen, als dat eens nodig mocht zijn. We hebben altijd gelijksoortige reserveplanten staan en kunnen dus alles met eenzelfde uitstraling vervangen.’ ←

WWW.FLOWERANDSHOWER.NL

dos sie r THEMA

PARKEREN Winkelcentra, winkels en parkeren: ze zijn tot elkaar veroordeeld. Maar valt er niet meer uit die relatie te halen? Zodat zowel de parkeerexploitant als het winkelgebied er meer aan heeft? Absoluut!

â&#x2020;&#x2019;

SCN 2013 | 1 47

PARKEREN

p Dukenburg zwaait Anneke Verhulst namens de VVE de scepter als centrummanager. Samen met haar man heeft zij al vanaf de opening van Dukenburg een modewinkel en sedert jaren is zij fulltime centrummanager. ‘We waren hier toch al veel met dit soort werkzaamheden bezig, dus dat was een logische stap. Bovendien was — en ben— ik altijd al kritisch op bestedingen en vind ik dat voor de beschikbare budgetten de beste keuzes gemaakt moeten worden. Ook dat komt van pas in dit werk.’ Met de vorige parkeerapparatuur had het winkelcentrum ‘te lang doorgemodderd’. ‘We moesten echt vervangen, maar in plaats van simpelweg een paar slagbomen en terminals te bestellen, zijn we ons eerst gaan afvragen wat we nu eigenlijk van een nieuw systeem verwachtten. In feite wilden we meer klantvriendelijkheid. Want parkeren en retail kan — bij goede keuzes en toepassing — elkaar versterken. Maar dan kom je, naast de apparatuur, vanzelf op andere aspecten die de gebruiksvriendelijkheid bevorderen, zoals het verlichtingsniveau, het kleurschema, de entrees en de routing. Kortom, we zochten een aanbieder die kennis heeft van retailomgevingen en als partner op kon treden om het hele plaatje in te vullen. Na een inschrijvingsronde zijn we uitgekomen op SKIDATA.’ VORMGEVING

Henk Domenie van SKIDATA: ‘Voor de vormgeving en routing hebben wij Hans Erkens naar voren geschoven. Een echte praktijkman, die heel goed weet wat echt werkt.’ Anneke Verhulst: ‘Dat paste heel goed bij ons en we hebben veel gehad aan zijn adviezen over materiaalgebruik, maar ook over hergebruik. We wilden onze garage een upgrading geven en met die adviezen is dat helemaal naar wens geworden.’ Winkelcentrum Dukenburg heeft zo’n vijf miljoen bezoekers per jaar 48 SCN 2013 | 1

Stadsdeelcentrum Dukenburg (uit 1976, honderd winkels) heeft een eigen parkeergarage van 750 plaatsen. Drie jaar geleden was het tijd voor nieuwe apparatuur. Maar het een leidde tot het ander en het gevolg is dat Dukenburg nu een hypermodern parkeersysteem van SKIDATA heeft, dat in de praktijk bewijst een management- en marketingtool te zijn.

Als je als centrum je eigen garage hebt, waarom maak je het parkeren dan niet gratis?

en ongeveer een kwart daarvan komt per auto. Voor deze consumenten is er een prettig laag parkeertarief van 50 cent voor het eerste uur en vervolgens hetzelfde bedrag per half uur. Het dagtarief is 7,50 euro. Hamvraag: als je dan als winkelcentrum een eigen garage hebt, waarom maak je het parkeren dan niet gratis?

PARKEREN HEEFT VELE STAKEHOLDERS

Anneke Verhulst: ‘We hebben hier in dit gebied met meerdere partijen te maken: de gemeente, onze consument, het personeel van de winkels, de bewoners en de forens die het bus- en treinstation in deze wijk gebruikt om verder te reizen. De gemeente wil graag de auto uit het straatbeeld. De bewoners willen graag kunnen parkeren als ze eind van de middag van het werk thuis komen. De consument verwacht bij zijn winkelcentrum te kunnen parkeren en het winkelpersoneel ook. En de forens, die parkeerde hier vroeger de hele dag gratis. Gratis is hier dus geen optie, omdat al deze factoren gereguleerd moeten worden.’ BETAALD PARKEREN

De gemeente heeft nu in een ruime cirkel om Dukenburg heen betaald parkeren ingevoerd. Dat tegen een hoger bedrag dan in het winkelcen-

trum, met als gevolg dat de consument als vanzelf kiest voor Dukenburg. Voor winkelpersoneel is er een ontheffing in de nabijheid van het winkelcentrum en voor bewoners uit de buurt zijn we aan het onderzoeken of we betaald parkeren op basis van een betaald abonnement mogelijk kunnen maken.’ Henk Domenie: ‘Het parkeersysteem op Dukenburg biedt tal van mogelijkheden om de verschillende doelgroepen in gewenste perioden optimaal te faciliteren. Dus allerhande abonnementsvormen zijn desgewenst ook mogelijk. Verder is ook de fietsenstalling van dit systeem voorzien en is er een ‘evenementenknop’ voor mensen die bijvoorbeeld tijdens de Vierdaagse tegen een speciaal tarief kunnen parkeren. De single slot technolgie (één kaartinvoer) waarborgt het gebruiksgemak voor de consument, ondanks de enorme diversiteit aan producten die aan de verschillende doelgroepen kan worden geboden. Daarbij krijgt de beheerder van het systeem heel veel inzicht in het gebruik van het parkeerfaciliteit door de geavanceerde software die er aan gekoppeld is.’ BEPERKINGEN

‘Maar bij alles wat je wil en doet, lijk je in eerste instantie tegen beperkingen aan te lopen.’ zegt Anneke Verhulst. ‘Als we bijvoorbeeld bewonerparkeren doorvoeren, dan willen we liever niet dat deze mensen op

PARKEREN

Geheel links: Anneke Verhulst en Henk Domenie voor de vernieuwde parkeergarage Dukenburg. Rechtsboven: de oude entree van de garage. Daaronder de nieuwe situatie.

Case: winkelcentrum Dukenburg zaterdag parkeren, want dat is de belangrijkste dag voor de winkels.’ Henk Domenie: ‘In plaats van dit te verbieden, kan je dan voor de zaterdag op deze abonnementen een ander tarief laten gelden en dus op basis van toegangsrechten en tarifering bepaalde doelgroepen stimuleren dan wel (in bepaalde mate) ontmoedigen. Het parkeersysteem wordt zo steeds meer een stuurmiddel om de strategie van het winkelcentrum vorm te geven, de bezetting te optimaliseren en de belangen van de diverse stakeholders te behartigen zonder het primaire doel van de parkeerfaciliteit uit het oog te verliezen.’ Anneke Verhulst: ‘Zo vind ik de ‘mobiele validator’ een prachtig voorbeeld. Daarmee kan een winkelier die bijvoorbeeld een speciale tijdelijke actie heeft, zijn klanten belonen met parkeerkorting. Wij lenen deze unit dan gewoon tijdelijk uit.’ Henk Domenie: ‘Klantwaardering is een belangrijk psychologisch effect, zeker in de retail. De klant ziet direct bij het afrekenen dat zijn bezoek en aankoopgedrag beloond wordt.’ RETAIL = SERVICE EN BELEVING

Met de vernieuwde parkeergarage heeft Dukenburg extra ingezet op

service en beleving. De entree van een Anneke Verhulst: ‘Ook voor de renovijfsterrenhotel vatie hadden wij al is ook anders veel aandacht voor schoon, heel en veilig. geoutilleerd dan Iedere dag om zes uur die van een ’s ochtends start hier budgethotel een schoonmaakploeg en de mensen van de beveiliging en van P1-Parkeerbeheer zijn de besten. Maar waar het echt om gaat, is dat het parkeren naadloos overgaat in de beleving in het winkelcentrum. Dat betekent dus dat die moet matchen met het retailconcept . Een superdeluxe parkeergarage past niet bij wat Dukenburg is. Wat we nu gerealiseerd hebben, met de nieuwe verlichting, het frisse kleurenschema, aandacht voor vrouwvriendelijk parkeren en de uniformiteit in de entrees, is zoals wij denken dat het moet.’ ESSENTIEEL

Henk Domenie: ‘Niemand gaat naar een winkelcentrum om te parkeren. Het is echter wel een essentieel onderdeel van een winkelgebied. Als het parkeren niet op orde is of niet in overeenstemming is met het winkelgebied, dan kan het

een belangrijke dis-satisfier zijn. Maar als de parkeervoorziening qua comfort en beleving goed aansluit, draagt dit absoluut bij aan de algehele ervaring en heeft dit een positief effect. We hebben dit bij tal van locaties ervaren. De parkeervoorziening is immers voor een groot deel van de consumenten de entree naar de winkelervaring. De entree van een vijf sterren hotel is ook anders geoutilleerd dan die van een budgethotel. En de hotels waarbij het comfort en de beleving naadloos aansluit op het verwachtingspatroon, zijn het meest succesvol. Zo geldt dat ook voor parkeervoorzieningen en winkelcentra.’ GEEN LEEGSTAND

Anneke Verhulst is van mening dat de kwaliteit van het parkeren, samen met de andere verbeteringen in het winkelcentrum geleid hebben tot vrijwel geen leegstand. ‘Sterker nog: voor elke vrijkomende unit hebben wij gemiddeld drie kandidaten. En dat maakt het voor ons mogelijk om qua branchemix tot de beste keuze te komen.’ ←

www.winkelcentrumdukenburg.nl www.skidata.nl SCN 2013 | 1 49

PARKEREN

‘Parkeerfaciliteit en winkelcentrum zijn van elkaar afhankelijk’

50 SCN 2013 | 1

PARKEREN

Bart Schinkel

s parkeren een noodzakelijk kwaad? Je zou het soms wel denken. Een winkelcentrum of winkelgebied zonder parkeervoorzieningen kan natuurlijk niet, dat begrijpt iedereen. Maar waarom moet dat nu zoveel geld kosten? Een veel voorkomende benadering van een functionaliteit die –dat realiseert niet iedereen zich- eigenlijk heel goed een ‘satisfier’ voor de consument kan zijn. Die een bijdrage levert aan de beleving van de consument en het onderscheidend vermogen van het winkelcentrum. Maar retail en parkeren: het lijkt soms alsof deze werelden tegenover in plaats van naast elkaar staan. De sleutelwoorden om hier wat aan te doen zijn ‘wederzijds begrip’ en ‘kennis’. Dat is precies waar PNNL een bijdrage aan wil leveren. STAKEHOLDERS

Bart Schinkel is al bijna twintig jaar actief in de Nederlandse parkeermarkt en werkte voor Interparking en Q-Park. Sinds 2007 is hij zelfstandig ondernemer en geeft hij parkeeradvies bij planontwikkelingen. Maar hij is ook medeoprichter en mede-eigenaar van het zakelijke relatienetwerk Parkeer Netwerk Nederland. ‘Ik merkte dat er binnen dit vakgebied behoefte was om contacten te onderhouden over datgene wat er in de markt plaats vindt. Er was, en is, wel de Vexpan, maar dat is een echte branchevereniging en bovendien een kleine groep in een markt die zich veel breder ontwikkeld heeft. Wat ik zocht was een echte netwerkmogelijkheid voor alle stakeholders die met parkeren te maken hebben. Zowel voor partijen aan de vraag- als aan de aanbodzijde. En voor zowel grote partijen die alleen maar aan parkeren doen, als voor kleine partijen, die maar een klein deel van hun omzet op parkeren behalen.’ EXPERIMENT

Bart Schinkel besprak het idee eind 2009 met Caspar ter Horst, die hij al vanuit zijn jeugd kent. ‘Caspar zit zelf niet in de parkeerbranche, maar meer in logistieke informatiestromen en hij bouwt ook websites. Zo hebben we van meet af aan het virtuele en het persoonlijke gedeelte tussen ons verdeeld.’ De start van PNNL was eigenlijk een soort experiment dat begon met het simpelweg lanceren van het idee. ‘Iedereen die het idee zag zitten, kon zich voor 295 euro per jaar aanmelden. En dat ging heel snel. Een paar maanden na de start hadden we al 40 leden en nu, een paar jaar later, heeft PNNL ruim 200 leden. En inder-

Wat ik zocht was een echte netwerkmogelijkheid voor alle stakeholders die met parkeren te maken hebben

daad, zoals beoogd, vanuit allerlei disciplines. Beleggers, commerciële exploitanten, gemeentelijke parkeerbedrijven, private partijen, bouwers, adviseurs — van klein tot groot — toeleveranciers, onderhoud, techniek, enzovoort.’ Sinds kort heeft PNNL ook een secretariaat: ‘Kim Lomers runt dit in Arnhem en regelt alle contacten naar de leden toe, de evenementen en alle andere lopende zaken.’ DE AANPAK

Bart Schinkel legt uit dat PNNL in feite uit twee hoofdgroepen bestaat: ‘We hebben een virtuele kant met een aantrekkelijke en veelzijdige website. Daar heeft elk lid een eigen account-pagina die men zelf kan bijhouden. PNNL gebruikt de website voor communicatie met de leden en de buitenwereld, voor het aanmelden op evenementen, nieuws, enzovoort. Vervolgens is er het persoonlijke netwerk. PNNL faciliteert dat door het organiseren van ontmoetingen, informatieuitwisseling, marktinformatie en meer. Zo is er de ‘borrel op locatie’, die altijd gebaseerd is op een parkeerthema dat bij een locatie hoort. Bijvoorbeeld ziekenhuisparkeren, park & ride, belparkeren, nieuwe toepassingen, handhaving op straat, enzovoort. We kennen ook de ‘sneak preview’, waarbij we kort voor de opening een nieuwe parkeergarage bezoeken. Ook is er de Xpresso Info, een discussiebijeenkomst op een bepaald thema, zoals ventilatie of schoonmaak. Iemand die daar meer van denkt te weten dan een ander, mag daar een live case op locatie over opbouwen. Verder is er twee keer per jaar een facultatief evenement. Een golfdag, die we samen met Vexpan organiseren. Dat gaat prima met elkaar, omdat PNNL als niet-homogene groep alleen een relatienetwerk is en geen belangenvereniging. Daar is de Vexpan voor. Een groot deel van de Vexpan leden is ook bij ons lid en vice versa.’ Kortom, een goed gevulde kalender, waar bedrijven een afgezant naar toe kunnen sturen als dat zo uitkomt. ‘Het lidmaatschap is op bedrijfsnaam, niet op persoonsnaam en dat is in VERVOLG OP PAGINA 52 → SCN 2013 | 1

PARKEREN

← VERVOLG VAN PAGINA 51 de praktijk erg handig, zeker met het oog op jobwisselingen, agenda en belangstelling.’ WAT WIL PNNL BIJ WINKELCENTRUMPROFESSIONALS BEREIKEN?

Om te beginnen hebben PNNL en Shopping Centre News elkaar gevonden vanuit de gedachte dat parkeren en winkelcentra onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Ook onderkennen beide organisaties dat er nog veel moet gebeuren voordat beide ‘bloedgroepen’ elkaar beter zullen begrijpen. Begrip door kennis is één van de routes en dat dan via het persoonlijke kanaal van het PNNL-netwerk. Bart Schinkel: ‘Het belang van goed parkeren is dat er een hele goede samenhang is tussen het bezoekdoel (het winkelcentrum) en datgene dat je daar voor aanbiedt, de parkeerfaciliteit. Dat moet aan twee kanten kloppen. Daarmee bedoel ik alle aspecten die met het parkeren samenhangen, maar óók die van het winkelcentrum, want zowel parkeerfaciliteit als winkelcentrum zijn van elkaar afhankelijk, hebben elkaar nodig. De synergie is van groot belang en ik hoop dus ook partijen uit de retail- en retailvastgoedwereld voor dit netwerk enthousiast te krijgen. Het zou goed zijn als deze beroepsgroep inzicht krijgt in wat er in de parkeerwereld speelt, welke ontwikkelingen er zijn en wat de mechanismen zijn. De mensen uit het parkeervak willen graag kennis over dienstverlening, systemen of hardware delen en met de mensen uit de wereld van de winkelcentra onderzoeken wat er mogelijk is op het gebied van productverbetering en productontwikkeling. Dat begint al bij het initiatief van het ontwikkelen van een winkelcentrum of het invoeren van betaald parkeren. Andersom willen ‘parkeermensen’ natuurlijk graag leren van de inzichten van de winkelcentrumprofessionals en horen wat hun wensen zijn.’ RELATIE IN BALANS

Bart Schinkel is van mening dat het winkelcentrum en de parkeergarage-exploitant elkaar nodig hebben en dat die relatie in balans moet zijn. ‘Als een van beiden iets verkeerd doet, heeft de ander daar last van.’ Maar er kan gelukkig ook heel veel goed gedaan worden: ‘Parkeren is het eerste 52 SCN 2013 | 1

€ 100 KORTING! Het winkelcentrum heeft parkeerdeskundigen nodig, en andersom – dat is wel duidelijk. Om meer professionals over de streep te helpen, maakt PNNL het voor lezers van Shopping Centre News mogelijk om de rest van 2013 lid te zijn voor maar € 195 (in plaats van € 295 ex btw). Heeft u belangstelling? Meldt u dan aan via scnews@pnnl.nl.

en laatste contactmoment bij een bezoek aan een winkelcentrum. Met parkeren kan je ook het verschil maken, bijvoorbeeld door ruimere plaatsen, toezicht, netheid, betere verlichting, lockers voor boodschappen, enzovoort. Door dat verschil kan de consument voor juist jouw garage, jouw winkelcentrum gaan kiezen.’ PNNL en Bart Schinkel zouden het leuk vinden als er vanuit de winkelcentrumsector of retail nog een paar partijen lid zouden worden. ‘Zodat we via het netwerk het parkeren bij winkelcentra en de samenwerking daarin op een hoger plan kunnen brengen.’ PARKEERVAK

Van 9 tot en met 11 april 2013 wordt in de Brabanthallen te Den Bosch de tweejaarlijkse beurs ParkeerVak gehouden. PNNL is daar prominent aanwezig: ‘Wij hebben daar een groot paviljoen, dat ontmoetingspunt is voor onze leden. We bieden er informatie, zitjes en entertainment. Enkele leden kunnen er ook een kleine — betaalde — presentatie regelen.’ Bart Schinkel wijst er op dat vooral ook 11 april heel interessant is voor partijen uit het winkelvastgoed en de retail: ‘Die dag wordt het thema ‘realisatie en financiering van parkeerfaciliteiten uitgewerkt op de beursvloer. Er komen lezingen en presentaties waarvoor je de hele dag binnen kunt lopen. Maar ook op de andere dagen is er genoeg kennis te halen.’ Zo’n 70 procent van de aanwezige exposanten is aangesloten bij PNNL. Uiteraard bent u van harte welkom voor een heerlijk kop koffie op het PNNL-paviljoen. De toegang tot de ParkeerVak is gratis. U kunt via info@pnnl.nl toegangskaarten aanvragen. Het parkeren bij de Brabanthallen is helaas niet gratis… ←

PARKEREN

Vexpan: pak brandveiligheid landelijk aan

a de brand in parkeergarage Markenhoven in Amsterdam begin januari is brandveiligheid in parkeergarages weer een actueel thema. Er bestaat al veel regelgeving op het gebied van veiligheid, maar het ontbreekt op dit moment nog aan eenduidigheid. De projectgroep Brandveiligheid parkeergarages van Vexpan Platform Parkeren Nederland heeft zich een jaar geleden als doel gesteld te komen tot een eenduidige, landelijke en veilige norm voor brandveiligheid in parkeergarages.

Altijd op tijd

Probleemloos parkeren

Toch nog tijd om te lunchen

Gewoon shoppen zonder stress

Altijd een beschikbare parkeerplaats

Alles verloopt volgens plan

Hoe maken we van bestaande regelgeving op het gebied van brandveiligheid in parkeergarages één geheel, zodat iedereen, van beheerder tot brandweer, weet waar hij aan toe is en waar hij op moet letten? Hoe stellen we deze regelgeving op een eenvoudige manier ter beschikking aan alle partijen die betrokken zijn bij gebouwde (openbare) parkeervoorzieningen van ontwerp en bouw tot beheer en exploitatie? Over deze vragen buigt de projectgroep Brandveiligheid Parkeergarages van Vexpan zich. Een van de mogelijke uitkomsten kan een landelijk keurmerk of certificering voor publieke parkeergarages zijn. BETROKKEN PARTIJEN

Het doel van de projectgroep wordt breed gedragen in de parkeerwereld. Aan de projectgroep nemen vertegenwoordigers van gemeenten, brandweer, private exploitanten, adviesbureaus en leveranciers van parkeer en/ of veiligheidsvoorzieningen deel. Zij worden hierbij ondersteund door TNO en het Nederlands Instituut Fysieke Veiligheid (NIFV). Indien u meer informatie wilt kunt u via het secretariaat van Vexpan contact opnemen met de heer Elisio Baptista, secretaris van het bestuur van Vexpan én voorzitter van de projectgroep Brandveiligheid: 035 694 32 45. ←

SCN 2013 | 1

VISIE

De toekomst van binnensteden

Focus op bezoeker en beleving Binnensteden en winkelgebieden in Nederland zijn de voorgaande jaren steeds levendiger geworden. Bezoekers gaan er naartoe om te shoppen, vermaken en ontspannen. Een omgekeerde ontwikkeling die momenteel gaande is, is dat consumenten minder vaak komen en minder besteden. Als hier geen actie op wordt ondernomen, lijken zowel de consument als de ondernemers de grote verliezers. Kan het tij gekeerd worden?

inkelgebieden hebben zich in de afgelopen decennia ontpopt tot plekken met een mix van winkels, horeca, evenementen en cultuur. Door een aantal oorzaken, waaronder de crisis (met als gevolg onder meer minder investeringen door marktpartijen en lagere bestedingen door de consument), de toename van het online winkelen en de toenemende filialisering en tegelijk afname van zelfstandigen, dreigen winkelgebieden minder levendig te worden. Als de functie van het centrum als levendige en warme ontmoetingsplek verdwijnt, zal dit voor veel mensen een groot gemis zijn. Winkelen is voor de Nederlandse consument immers nog steeds vrijetijdsbesteding nummer één. Er moet een nieuwe afstemming komen tussen vraag en aanbod. Maar hoe? DE BEZOEKER

Marc Majolée (Majolée RetailVastgoedAdvies) en Cindy van Cauter (Quotus Research) stellen een aanpak voor die de gebruiker, de bezoeker, 54 SCN 2013 | 1

Cindy van Cauter

VISIE

De openingstijden passen bij mijn wensen en behoeften Er worden voldoende evenementen georganiseerd Er zijn voldoende leuke horecagelegenheden Er zijn voldoende leuke winkels Er is genoeg te doen

7,1 7,0 6,9 6,8 6,7 6,6 6,5 6,4 6,3 16-25

26-35

36-45

46-55

centraal stelt bij de (her)ontwikkeling en visievorming van winkelgebieden. Een aanpak die ervoor moet zorgen dat de aantrekkingskracht van winkelgebieden behouden blijft en toegeschreven wordt naar de wensen en behoeften van de eindgebruiker; de bezoeker. Vanuit de gedeelde visie dat de consument juist meer centraal moet komen te staan bij de (her) ontwikkeling van winkelgebieden zijn Majolée en Van Cauter medio 2012 een samenwerking aangegaan. Majolée, met twintig jaar ervaring als retailexpert, Van Cauter als consumenten shopperresearcher met vijftien jaar ervaring in de retailbranche. Van Cauter: “De kern van onze nieuwe aanpak is dat bij (her)ontwikkeling naast de aanbodkant vooral de vraagkant in vroegtijdig stadium in kaart wordt gebracht. We doen belevingsonderzoek onder de bezoekers op een kwalitatieve methode, omdat we de beleving in kaart brengen en dus dieper liggende waarden, wensen en behoeften van de bezoeker, maar ook van de ondernemer in beeld willen brengen. Dat doen we aan de hand van 25 belevingsaspecten. De bevindingen worden getrechterd in een Belevingsvisie. Een visierapport dat het vertrekpunt zal zijn voor te ontwikkelen beleid of planvorming en uitwerking van gebiedsvisies en ontwikkelingsprojecten.” LOGISCH GEVOLG

De verminderde aantrekkingskracht van winkelgebieden en het wegblijven van bezoekers wordt overigens niet uitsluitend veroorzaakt door het stijgende aantal internetaankopen en de crisis. Van Cauter: “Dit veranderende consumentengedrag is een logisch gevolg van onder andere hoge parkeerkosten in de stad, beperkte

56-65

65+

openingstijden van winkels, sfeerloze winkelstraten door leegstand en het gebrek aan verrassing en beleving. Dat er nu echt iets moet gebeuren, dringt langzaam maar zeker door bij gemeenten en vastgoedbezitters. Schoon, heel en veilig is tegenwoordig een basisbehoefte en is niet meer onderscheidend. Consumenten worden steeds veeleisender op het gebied van beleving. De echte oorzaak van het probleem zit in het feit dat er minder bezoekers naar de winkelgebieden komen en dat er minder aankopen gedaan worden. Het ligt dus voor de hand om juist de bezoeker centraal te stellen.” VAN AANBODGERICHTE NAAR KLANTGERICHTE BINNENSTEDEN

Majolée: “De tijd dat we in Nederland winkelgebieden konden ontwikkelen waarbij de winkelruimten zonder meer werden afgenomen en ingevuld, een aanbodgerichte benadering, ligt al een tijd achter ons. Inmiddels bevinden we ons in een periode van herontwikkeling en aanpassing van het bestaande aanbod, waarbij om er zeker VERVOLG OP PAGINA 56 → Marc Majolée

SCN 2013 | 1

VISIE

← VERVOLG VAN PAGINA 55 van te zijn dat het ook aan een behoefte voldoet, er een vraaggerichte aanpak sprake moet zijn”. Er moet veel meer naar de eindgebruikers, de bezoekers, gekeken worden en er moet van hen geleerd worden. Als we hun voorkeuren, wensen en behoeften achterhalen, zijn we veel beter in staat een winkelgebied of stadscentrum te creëren, waar mensen graag hun inkopen kunnen doen en zich prettig voelen en kunnen vermaken. Inmiddels voorzien de meeste steden wel in basisbehoefte nummer één: de behoefte aan een binnenstad die schoon, heel en veilig is. De toegankelijkheid en snelle bereikbaarheid behoort ook tot de basisbehoeften en is dus een speerpunt voor steden om aan te werken als dit nog niet op orde is. Vervolgens zijn de zaken belangrijk die ervoor zorgen dat je de consument daadwerkelijk bindt aan je stad: gemak en comfort (volgens Maslov zijn dit de echte ‘pleasers’, de satisfiers). En bovenaan staat de behoefte aan beleving. De consument is inmiddels toe aan de ‘top’ van de Maslovpiramide: binnensteden moeten er voor gaan zorgen dat zij gaan voorzien in de behoefte aan beleving! BELEVING IS CRUCIAAL

Majolée: “Beleving zal in de komende jaren meer en meer bepalend zijn bij het onderscheidende karakter en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Bij een nieuwe visie op de binnenstad is het van belang dat er goed wordt samengewerkt tussen de verschillende stakeholders. Onze aanpak stimuleert die samenwerking. Denk bijvoorbeeld aan de gemeente, Kamer van Koophandel, winkeliersverenigingen, ondernemers en binnenstadsmanagement. Zij worden allen betrokken bij de realisatie van een nieuwe visie.” KLANTGERICHT

Van Cauter: “Als je de eindgebruiker centraal wilt stellen is een klantgerichte of bezoekersgerichte aanpak van belang. Om te meten hoe klantgericht een binnenstad wordt ervaren en hoe de werkelijk en gewenste klantbeleving is, doen we kwalitatief onderzoek. Daarbij gaan we echt in gesprek met de bezoekers. Dat kan door middel van interviews of door middel van focusgroepen, waarbij een groep bezoekers gezamenlijk meedenkt over de toekomst van een winkelgebied. Door de bezoeker te betrekken is er sprake van cocreatie: organisaties die belang hebben bij een levendig stadscentrum, zoals de gemeente, winkeliers, horeca en vastgoedeigenaren creëren gezamenlijk met de bezoeker een 56 SCN 2013 | 1

stadscentrum dat de moeite van het bezoeken meer dan waard is”. LANDELIJKE CONSUMENTENPEILING BELEVING IN NEDERLANDSE BINNENSTEDEN

Majolée en Van Cauter hebben een landelijke consumentenpeiling laten verrichten onder 30 steden in Nederland. De eerste resultaten uit dit onderzoek laten zien dat de huidige beleving van consumenten in Nederlandse binnensteden gemiddeld wordt gewaardeerd met een 7,1. Onder consumentenbeleving wordt in de peiling verstaan: de ervaringen en waarnemingen van de consumenten tijdens een bezoek aan de binnenstad (ter vergelijking: Arnhem scoorde in 2010 een gelijk cijfer terwijl sfeer en gezelligheid tijdens het winkelen bij het Koopstromenonderzoek 2011 in de Randstad een 7,7 scoorde.). Een historische stadskern blijkt duidelijk bij te dragen aan een betere beleving: historische steden scoren op beleving gemiddeld een 7,6 en niet-historische steden een 6,7. Een andere uitkomst is dat maar liefst 60 procent van de bezoekers aan binnensteden zich wel eens ergert. Zij ergeren zich vooral aan drukte in de stad en in de winkels, lastig en duur parkeren, straatkrantverkopers, goede doelen wervers, hangjongeren en een onveilig gevoel in de stad. Het is zeker niet onlogisch dat precies deze leeftijdsgroep zijn aankopen steeds vaker online doet! Spontane uitspraken over gemiste zaken in binnensteden levert als eerste op dat er een zeer grote vraag is naar openbare toiletten (tegen een betaalbaar tarief!) en nette, schone openbare ruimtes. Er is tevens behoefte aan een rustige, aangename sfeer in het winkelgebied. Het moet gezelliger, compacter, intiemer en groener! Op het gebied van gastvrijheid scoort Sneek het hoogst, gevolgd door Leeuwarden en Zutphen. INZETTEN OP BELEVING LOONT!

De uitkomsten van de peiling onder consumenten geven voeding aan de gedachte dat de partijen die zich bezighouden met het functioneren van winkelgebieden, de overheid, ondernemers, ontwikkelaars en beleggers, gezamenlijk en in samenhang met andere stakeholders in de stad (scholen, zorg, kunst en cultuur) de schouders eronder moeten zetten. Zij moeten zich meer gaan richten op beleving, klantgerichtheid en attractiviteit van de binnenstad. Een binnenstad kan zich onderscheiden met beleving, waarbij sfeer,

BELEVING

COMFORT

SATISFIERS

GEMAK

DISSATISFIERS

IDENTIEIT ALGEMEEN

SNELHEID

VEILIGHEID EN BETROUWBAARHEID

De Maslowpiramide van de consument

VISIE

MARC MAJOLEE: “Binnensteden moeten stoppen met op elkaar te lijken. Zij moeten zich gaan onderscheiden met een eigen identiteit en karakter.”

Panden in de binnenstad van Gouda, een ontwikkeling van Redevco. FOTO: SCN

gezelligheid, ontmoeten, spelen, nette toiletvoorzieningen, evenementen, groen en aantrekkelijke openbare ruimten de belangrijkste belevingsaspecten zijn. Er moet aangehaakt worden bij de toenemende behoefte van consumenten aan authenticiteit en gastvrijheid. Majolee: “Binnensteden moeten stoppen met op elkaar te lijken. Zij moeten zich gaan onderscheiden met een eigen identiteit en karakter.” Cindy van Cauter en Marc Majolée zijn de initiatiefnemers van het congres Praktijkdag binnenstad & consument. Van Cauter: “Wij wilden graag een dag organiseren waarbij niet meer wordt gesproken over abstracte trends, maar waar ook eindelijk eens de praktijk aan de orde komt. We horen zo veel over gevaren en kansen voor binnensteden. Maar wat zijn nou echt de oplossingen? Wat moet je doen als stad? In samenwerking met andere deskundigen willen wij onze kennis en inzichten over de consument in de binnenstad overbrengen en onze

Belevingsvisie nader toelichten. Wij willen dat deelnemers aan het congres na het congres naar huis gaan met een koffer vol tips, handvatten en ideeen om zelf mee aan de slag te gaan in hun eigen stad.” Tijdens het congres Praktijkdag binnenstad & consument 2013, professioneel georganiseerd door Management Producties, wordt samen met ervaren landelijke en lokaal opererende marktpartijen (gemeente, belegger, binnenstadsmanager en retailers) onder de deskundige leiding van Anneke de Vries (Ahold Europe RE&C) gekeken naar de beleving in binnensteden door de ogen van de consument. Het congres is op dinsdag 5 maart in het Van Abbe Museum in Eindhoven. ← Voor meer info: www.binnenstadscongres.nl. Voor meer info over de consumentenpeiling Beleving in Nederlandse binnensteden: www.belevingsvisie.nl. SCN 2013 | 1

BEWAKING

Beveiligers in winkels en winkelcentra hebben bijna dagelijks te maken met conflicten, aanhoudingen en verwijderingen. Vaak gaat dat zonder problemen, soms ontstaat er agressie en –gelukkig- zelden is er sprake van geweld. Het probleem met geweld is echter dat dit vaak onverwacht en snel ontstaat. Hoe kan je beveiligingspersoneel daar op voorbereiden?

Als praten geen

irecteur Jerry van Mechelen van Centurion Beveiliging heeft daar wat op gevonden. Vanuit zijn bedrijf worden namelijk ook beveiligingsdiensten bij kleinschalige voetbalwedstrijden geleverd, zoals bijvoorbeeld bij Almere City. ‘In ons vak doen we niets liever dan een situatie de-escaleren. Maar een voetbalwedstrijd is toch iets totaal anders. Je hebt te maken met mensen die vaak stimulerende middelen gebruikt hebben en die doelbewust opgefokt naar een wedstrijd komen. Je kunt soms een situatie niet meer met praten oplossen. Dat is dan echt geen optie meer. De kunst is dan zo’n situatie met een goede coördinatie en inzet van mankracht zo af te handelen dat er geen gewonden vallen of schade veroorzaakt wordt.’ De beveiligingsmensen van Centurion worden door de inzet bij voetbalwedstrijden als het ware ondergedompeld in een omgeving waar van meet af aan een bepaalde spanning heerst. ‘Maar nog steeds is er dan sprake van een spanningsopbouw. En voordat je op het maximale punt van de spiraal zit, is er al het nodige gebeurd. Dat is ook het verschil met werken in een winkelgebied. Daar kan je om een hoekje lopen en ineens geconfronteerd worden met een situatie. In een winkelgebied bouwt de spanning zich vaak niet op en kan je je niet voorbereiden.’ TRAINEN

Het idee achter het meedraaien bij voetbalwedstrijden, is de beveiligers te trainen in het ervaren van spanning in onveilige situaties. |In dergelijke situaties treedt een instinct in werking dat vluchtgedrag activeert. Daar 58 SCN 2013 | 1

CONGRESSEN

beurs & congres moet je mee om kunnen gaan. Op deze manier wordt men in het winkelgebied minder snel verrast. Jerry van Mechelen: ‘Als je dit soort situaties een paar keer hebt meegemaakt, kan je je eigen gevoel en reactie ook beter doseren. En betere keuzes maken, zoals assistentie inroepen van een collega, de politie waarschuwen of –en dat is ook een keuze- weggaan. Dat alles leer je het beste in de praktijk.’ BESCHERMEND VEST

Het valt op dat beveiligers bij voetbalwedstrijden vaak een beschermend vest dragen. Is het risico op steken of schieten dan zo groot? ‘Nee, het is vooral

optie meer is dat het vest wat meer body geeft bij duwen of trekken. Een elleboog in je maag komt dan niet zo hard aan. Er zijn overigens ook werkplekken in de retail waar beveiligers een vest dragen. Maar dat zijn dan wel locaties waar gebleken is dat er regelmatig geweld voorkomt. In het algemeen vind ik dat zo’n vest een vals gevoel van veiligheid geeft, of omgekeerd, het de gebruiker zegt dat hij in een onveilige omgeving moet werken. Bij voorkeur werken we dus zonder.’ ATTENT AFWEZIG

Naast het beveiligen van voetbalwedstrijden, doet Centurion sinds november 2012 ook de KNVB-beveiliging. ‘Wij leveren voor de KNVB de beveiliging van de spelers, bijvoorbeeld op trainingskamp, hotel of oefenwedstrijden. Daar leveren we toch wel speciale medewerkers voor, die het in zich hebben om ‘attent afwezig’ te zijn. Eigenlijk het omgekeerde van het werken in een winkelcentrum. Als een voetballer in een restaurant zit en daar opeens voor een handtekening benaderd wordt, wil dat niet meteen zeggen dat dit ongewenst is. Maar je moet er als beveiliger wél zijn als het ongewenst wordt.’ Voetbal is voor Centurion een mogelijkheid om te laten zien hoe veelzijdig het bedrijf inzetbaar is en het geeft een mooie kruisbestuiving met het werken in winkelcentra: ‘De beveiliging van winkelcentra eist dat mensen voorbereid zijn. En agressie in winkelcentra komt helaas steeds vaker voor.’ ←

DINSDAG 5 MAART Consument & Binnenstad 2013 www.binnenstadscongres.nl DONDERDAG 21 MAART Winkellocatiemarkt België® 2013 Lindner Hotel Antwerpen www.winkellocatiemarkt.be DONDERDAG 4 APRIL Amsterdam Vastgoed® 2013 Hotel de Goudfazant Amsterdam www.amsterdamvastgoed.nl DONDERDAG 4 APRIL Sturen op uw vastgoed driedaagse opleiding, Amsterdam CS www.sturenopuwvastgoed.nl

DONDERDAG 11 APRIL Integraal vastgoedrekenen tweedaagse opleiding, Amsterdam www.integraalvastgoedrekenen.nl DONDERDAG 18 APRIL Basiscursus vastgoedrekenen met Excel 1-daagse cursus Amsterdam www.vastgoedrekenenmetexcel.nl WOENSDAG 24 APRIL Aan de slag met ICT-zorginfrastructuur Nieuwspoort Den Haag www.ictzorgcongres.nl www.managementproducties.com

DONDERDAG 4 APRIL Basiscursus vastgoedrekenen 1-daagse cursus Amsterdam www.basiscursusvastgoedrekenen.nl

Bestseller: Vastgoedwijzer btw & overdrachtsbelasting www.vastgoedwijzerbtwenoverdrachtsbelasting.nl

12-15 MAART MIPIM Cannes (F) www.mipim.com

17 APRIL ICSC European Conference Stockholm www.icsc.org/2013EU/

9-11 APRIL ParkeerVak Brabanthallen Den Bosch Gratis toegangskaart aanvragen via info@pnnl.nl

23 MEI 14e Brood@Spelenmiddag Winkelontwikkelingen in Utrecht ZIE AANBIEDING OP PAGINA 17 www.broodenspelen.nl

10 APRIL NRW Jaarcongres Nieuwegein, NBC www.nrw.nl

4-6 JUNI Provada Amsterdam, RAI www.provada.nl

WWW.CENTURIONBEVEILIGING.NL

SCN 2013 | 1 59

IN THE PIPELINE

ALMELO

ALPHEN A/D RIJN

De Gors ! " # $

in ontwikkeling 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182 690900

AMSTERDAM

Herenhof O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 uitbreiding Top Vastgoed/Leyten Frank van Kessel, T 06 53999150

Centrum Amsterdam Noord O M P I

2013 35.000 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070 3418665

Amstelstation O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 AM Dido Wijn, T 030 6097355

IJDock

ALKMAAR O M P I

Ringers ! " # $

AMSTERDAM

2015 28.000 m2 MAB Development Nederland Jack de Vreede, T 070 3068578

medio 2013 1200 m2 winkels ASR Vastgoed Ontwikkeling Patrick v. Schalkwijk, T 030 2786805

AMERSFOORT

Waterlandplein

Vathorst O M P I

2013 2.500 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 070 3068578

O M P I

De Banne

ALMERE O M P I

Buitenmere Zuid O M P I

2010-2013 8500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

2013 7300 m2 AM Christa Duiveman, T 030 6097212

Eemplein O M P I

APELDOORN

2012 13.200 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

Hoofdstraat O M P I

Olympiakwartier O M P I

2013 9000 m2 AM Peter Welles, T 030 6097376

in ontwikkeling 4700 m2 Top Vastgoed Planontwikkeling Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334

Mosveld

in ontwikkeling 25.000 m2 AM Johan Spriensma, T 030 6097372

O I P I AMSTERDAM

Centrum Nieuw-West O M P I

2016â&#x20AC;&#x201C;2017 17.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Chris Weijman, T 030 2572648

in ontwikkeling 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Anklaar O M P I

2017 17.500 m2 MAB Development Nederland Jurgen van Gastel, T 070 3068543 ARNHEM

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

60 SCN 2013 | 1

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

IN THE PIPELINE

ARNHEM

BEVERWIJK

BK40 ! " # $

2013 3.300 m2 Synchroon Casper Grondel, T 030 68673963

DEDEMSVAART

Meerplein ! " # $

2013 10.000 m2 Synchroon Casper Grondel T 030 6867396

O M P I

DEN HAAG

Centrumplan

Nieuwe Haagse Passage

2015 7000 m2 Leyten T 010-2211351

! in ontwikkeling " 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) # Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag $ T 0182 690900

DELFT ASSEN

Hovenpassage

De Citadel ! " # $

voorjaar 2013 12.500 m2 Bemog Projectontwikkeling Koos Pols, T 06 13505457

BOSKOOP

Entree Waterrijk ! " # $

O M P I

2014 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed G. Hares-Visser, T 010 2092721

2012 3200 m2 Leyten 010-2211351

DEN HELDER

Stadscentrum ! " # $

2013 10.000 m2 Synchroon Henri van Dam, T 030-6867300 DEVENTER

Keizerslanden

DEN HAAG

O M P I

in ontwikkeling 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

Amadeus BERKEL EN RODENRIJS

Centrumplan ! " # $

2012 13.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070 3418816 BERLICUM

Schoolstraat O M P I

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. v. Houwelingen, T 078 6421555 BEVERWIJK

BREDA

Hoge Vught ! " # $

in ontwikkeling 8000 m2 en overig WABS Consultancy T 030 600 42 00

n.t.b. 9500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling 030 257 3512

DORDRECHT

Gezondheidspark O M P I

De Burcht ! 2012 " 8000 m2 # Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep $ Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

Wijkerbaan O M P I

! 2014 " 8.500 m2 # Provast i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling $ Armand Schuurman, T 030 2786865

Achter de lange stallen ! 2015 " 26.500 m2 # MAB Development en Dura Vermeer vastgoed $ Jack de Vreede T 070 306 85 78

in ontwikkeling 6000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900 DRACHTEN

Raadhuisplein

Uw project in deze rubriek?

O M P I

in ontwikkeling 20.000 m2 WABS Consultancy T 030 600 42 00

Stuur een e-mail aan Mirjam: sales@scnews.nl

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

of bel haar even: 035 523 98 32

SCN 2013 | 1

IN THE PIPELINE

DREUMEL

ERMELO

Dorpshart Dreumel O M P I

2012/2013 3300 m2 Leyten T 010-2211351

HAARLEM

De Verbinding O M P I

2012 (fase 2a) 5000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00

HOEK VAN HOLLAND

Marsmanplein ! " # $

3e kwartaal 2012 2220 m2 Leyten 010-2211351

Kaap de Goede Hoek O M P I

GOUDA

HOOGVLIET

Zuidelijk stationsgebied EEMNES

De Minnehof ! " # $

3e kwartaal 2012 5000 m2 Leyten 010-2211351

! " # $

in ontwikkeling 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) Multi Vastgoed 0182 690900

De Buiten Ban HARDERWIJK

Waterfront ! " # $

2015 20.000 m2 Synchroon Machiel Scheenhart, 030 6867435

O M P I

GOUDA

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O M P I

Centrum

voorjaar 2013 33.000 m2 Green Real Estate Netty Schouten T 0172 448383

medio 2014 10.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Mark van Empelen, T 030 2786865

2012 4000 m2 Leyten T 010-2211351

IJMUIDEN

GoStores ! " # $

in ontwikkeling 9000 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

HEERLEN

De Plu

! " # $

in ontwikkeling 8000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900 ‘S-HERTOGENBOSCH

GZG ’S-GRAVEZANDE ENSCHEDE

Stokhorst O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

62 SCN 2013 | 1

Hart van ’s-Gravezande ! 2015 " 8450 m2 # MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling $ Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679

O M P I

in ontwikkeling 28.000 m2 AM, Heijmans Peter Welles, T 030 6097376

Uw project in deze rubriek? Stuur een e-mail aan Mirjam: sales@scnews.nl of bel haar even: 035 523 98 32

IN THE PIPELINE

KAMPEN

LEIMUIDEN

Hanzewijk ! " # $

in ontwikkeling 6500 m2 (2000 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

PAPENDRECHT

Dorpshart O M P I

2015 4500 m2 Leyten T 010-2211351

ROTTERDAM

Land van Matena ! 2014 " 3500 m2 # MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling $ Ir. A. van Hasselt T 055 5763679

Post Rotterdam ! " P $

voorjaar 2013 20.000 m2 Delta Development Group CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691

LEENS

De Marren ! " # $

4e kwartaal 2012 5200 m2 Leyten 010-2211351 REEUWIJK

Centrumplan MIJDRECHT

De Lindenboom O M P I LEIDEN

in ontwikkeling 8500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

O M P I

2013 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

O M P I

in ontwikkeling 15.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

De Rotterdam ! 2013 " 1400 m2 # MAB Development Nederland en OVG $ Steef Bakker, T 070 3068450

Aalmarkt, Waagblok ! " # $

Watermanweg

2014 25.000 m2 Provast Niels Jansen, T 070 308 10 30 RIDDERKERK

Koningshof fase III O M P I

2013 1800 m2 Leyten T 010-436 40 33

NIEUWEGEIN

Stadskwartier Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok ! " # $

2014 2000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Maarten Stam, T 030 257 35 12

! " # $

2015 8000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Maarten Stam, T 030 257 35 12

! " # $

NIJMEGEN

O M P I

in ontwikkeling 20.000 m2 Multi Vastgoed, Heijmans, AM Jan Ruitenberg, T 0182-690900

Centrumplan O M P I

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv Mw S. Tol, T 035-6956060

2014 14.000 m2 MAB Development Nederland Jack de Vreede, T 070 3068578

Forum Rotterdam

ROSMALEN

De Citadel Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

Cool 63

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

! " P $

in ontwikkeling 35.000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

SCN 2013 | 1

IN THE PIPELINE

SASSENHEIM

SON EN BREUGEL

Centrum ! " # $

2013 2.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394 SCHAESBERG

UTRECHT

Ekkersrijt O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211

VLAARDINGEN

Neude ! " # $

n.t.b. 8000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Anne Ophoff, T 030 2574092

Van Hogendorplaan ! " # $

in ontwikkeling 6500 m2 Synchroon A. de Vries, T 030 6867394

Centrumplan ! " # $

2013 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) Synchroon Casper Grondel, T 030 686 73 96

UTRECHT

Leidsche Rijn Centrum ! " # $

n.t.b. 38.000 m2 winkels ASR Vastgoed Ontwikkeling Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28

VLISSINGEN

De Vredenburg O M P I

2012 5300 m2 Corio Vastgoed Ontwikkeling T 030 2346464

De Bestevaer ! " # $

2012 500 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

SCHEVENINGEN

Norfolk ! " # $

2017â&#x20AC;&#x201C;2020, gefaseerd 8900 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Anne Ophoff, T 030 2574092 SITTARD

Centrumplan O 2013 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900

WADDINXVEEN

Terwijde O M P I

Stadscentrum

2014 12.000 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 070 3068578

VEENENDAAL

Centrum Overvecht ! " # $

4e kwartaal 2014 20.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling Take Hannessen, T 030 257 32 40

Brouwerspoort

SNEEK O M P I

Boschplein O M P I

2013 15.000 m2 Synchroon Arjan de Vries, T 030-6867394

O M P I

2012 4700 m2 AM Johan Spriensma, T 030 6097372

2013 14.000 m2 AM Jan Ruitenberg, T 030 6097211

Groeneweg O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 (4000 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

WAALWIJK

De Els O M P I

2014 10.00 m2 ING Real Estate Tom Schopman, T 070-3418561 ZEIST

LEGENDA O M P I

64 SCN 2013 | 1

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

De Clomp ! " # $

2016 9000 m2 Rialto Zeist bv T 073 7511788

COLOFON EN SPONSORS

ZEIST

Allegro ! " # $

2013 1100 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 070 3068578

ZOETERMEER

Cadenza ! " # $

in ontwikkeling 16.000 m2 Synchroon Hans Bootsma, T 030 6867391

jaargang 15 (2013), nr. 1 • 72 pp. Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. REDACTIE

Postbus 3032, 1270 EA Huizen T 035-523 31 82 F 035-525 98 61 redactie@scnews.nl ADVERTENTIES

Mirjam van der Veer T 035-523 98 32 F 035-525 98 61 sales@scnews.nl ABONNEMENTEN

Oosterheem O M P I

2012 12.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070-341 88 16

Ritmeesterhof ! " # $

2012 450 m2 Bemog Projektontwikkeling Koos Pols, T 06 13 505457

ZWOLLE

Katwolderplein O M P I

2014 10.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

colofon

Shopping Centre News

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. UITGEVER/HOOFDREDACTEUR

Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE

2500/2400 ex. VORMGEVING EN PREPRESS

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK

Veldhuis Media, Raalte ISSN 1571 9243

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

SCN 2013 | 1

BRUISEND WINKELCENTRUM EERSTE 1Â˝ UUR GRATIS PARKEREN

NOG ENKELE WINKELUNITS TE HUUR

HEERLIJK WINKELEN IN EEN HISTORISCHE OMGEVING Op de plek van de voormalige chocoladefabriek Baronie in Alphen aan den Rijn ontwikkelt GREEN Real Estate een duurzaam, modern en compleet woon-, werken winkelgebied: De Baronie. Een gebied dat alles te bieden heeft: uitstekende winkelfaciliteiten, stoere industriĂŤle kantoorruimten, appartementen aan het groene Parkplein en horeca- en fitnessfaciliteiten. Winkelen in De Baronie is een heerlijke belevenis. Er zijn nog enkele winkelunits te huur.

KIJK VOOR MEER INFORMATIE OP

GROOTBARONIE.NL

green.nl

BROOD@SPELEN Abonnee van SCN? Dan heeft u recht op een flinke korting bij de komende Brood@Spelenmiddag op 23 mei!

VOOR DE OPENBARE RUIMTE WWW FLOWERANDSHOWER NL T

Nog geen abonnee? Kom dan op 23 mei naar de Brood@Spelenmiddag en neem een gratis jaarabonnement mee naar huis. Zie voor alle details pagina 17 van deze editie.

service

SERVICE

ONTWIKKELING

Synchroon Postbus 632 3430 AP Nieuwegein

Postbus 4070 3502 HB Utrecht

T 030 609 7222 F 030 605 0874 E info@am.nl I www.am.nl

T 030 6867300 F 030 6867310 I www.synchroon.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

PLANONTWIKKELING/MANAGEMENT

Corio Favourite meeting places Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ONTWIKKELING

MAB Development

WPM Groep Utopialaan 24 â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Redevco Nederland Business in balance

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

SCN 2013 | 1

SERVICE

RECLAME

ONTWIKKELING

ASR Vastgoedontwikkeling nv Postbus 2009 3500 GA Utrecht T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

BRANDING

Lookfeel Consultancy Branding en beleving Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

PRESENTATIE

Ruud presenteert

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl

EVENTS & MARKETING

FanWork Events & marketing

68 SCN 2013 | 1

Buro Toob Reclame en media

PROMOTIE

Promotions by Maureen

Engelandlaan 64 2391 PN Hazerswoude-Dorp

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

COMMUNICATIE

OnlyPRC PR communicatie en design

RECLAME

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

EVENTS & MARKETING

Ons Sausje Event & experience stores A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

CITYMARKETING

Urban Solutions City marketing

DECORATIE

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

DECORATIE EN EVENTS

Bernd Wolter Design

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

Valutaboulevard 32 3825 BT Amersfoort

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 F 033 254 06 17 I www.urbansolutions.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

SERVICE

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

FACILITAIR

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

DECORATIE

ILLUMINATIE

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

STRAATMANAGEMENT/COMMUNICATIE

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Nico de Vries Decoratie

Decoration Light Creatieve feestverlichting • kunstbloemen

Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Ommelandvaart 13 1335 SB Almere

Postbus 31 3500 AA Utrecht

T 036 5212015 F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland

BEVEILIGING

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten

Broekweg 3 3956 NE Leersum

Postbus 19 8140 AA Heino

Contactweg 26 1014 BH Amsterdam

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

ILLUMINATIE

Decolights Feestverlichting voor winkelgebieden De Hazelaar 15 6921 XA Duiven T 0316 373335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

ILLUMINATIE

KENNIS & INFORMATIE

Flucon Passantentellingsystemen

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flecon.nl I www.flucon.nl

SCN 2013 | 1

SERVICE

PROMOTIE 8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

WeijersFernandez Communicatie & organisatie Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

CONSULTANCY

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

JURIDISCH

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Bricks Advocaten

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

A.J. Ernststraat 595E 1082 LD Amsterdam

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

CONSULTANCY

CONGRES & EVENEMENT

urban development

KIR Kordaat In Ruimte

Van Gool Stedelijk Advies

Management Producties

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

De Passage 57a 2511 AC Den Haag

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 070 3627363 F 070 3630383 E info@vgsa.nl I www.vgsa.nl

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

CONSULTANCY

ZKA Consultants & planners Postbus 4833 4803 EV Breda T 076 565 88 77 E info@zka.nl I www.zka.nl

CONSULTANCY

MEDIA

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

ALGEMEEN

Nederlandse Raad van Winkelcentra

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

Herculesplein 271 3584 AA Utrecht

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 2313754 F 030 2341287 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

MEDIA

Uw bedrijf in deze rubriek?

DeWinkelcentrumCoach

70 SCN 2013 | 1

Infotouch, an Interdex product Interactieve plattegronden

Sliklandseweg 1a 3525 LB Rockanje

Winthontlaan 200 3526 KV Utrecht

T 06 5134 0885 E marian@dewinkelcentrumcoach.nl I dewinkelcentrumcoach.nl

T 030 287 0178 F 030 280 2219 I www.infotouch.nl

Stuur een nu e-mail aan Mirjam van SCN: sales@scnews.nl of bel haar even: 035 523 98 32

COOL63, Rotterdam Winkelen, werken, wonen en uitgaan aan de beroemdste boulevard van Rotterdam; de Coolsingel. W W W. M A B .CO M