NRW Special 2010

SCN jaargang 12 | special | 2010

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

D U B B E L N U M M E R ! J AARPRI JS S PE CI AL E N E DI T I E 2 I NE EN

Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoed-

leveren van toegevoegde waarde aan de

beleggingen en projectontwikkeling zijn

kwaliteit van winkelen, werken en

flexibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

wonen. We stemmen functionaliteit en

onze compacte organisatie en onze

architectuur af op de lokale situatie.

expertise. Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle

Waarbij we werken en winkelen

daadkracht en creativiteit kenmerken

combineren met representativiteit,

het handelen van Kroonenberg Groep.

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

Onze strategie is om door aankoop

niveau. Economische aspecten worden

van individueel vastgoed, overname

ingebed in de bestaande infrastructuur

van bestaande portefeuilles, of het nemen

en mede afgestemd op de wensen van

van grondposities, onze groei zeker te

de gebruikers.

stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl

JAN WILLEM WEISSINK, VOORZITTER NRW

‘Iedereen heeft z’n rol in de driehoek overheid-retail-vastgoed. De NRW brengt partijen bij elkaar én stoomt door naar een nieuwe rol’ Jan Willem Weissink nam vorig jaar april de voorzittershamer over van Gerard Groener (Corio). Met deze wisseling kwam weer een andere discipline uit deze vakwereld aan het roer van de NRW te staan. ‘Een goede zaak dat dit bij de NRW zo rouleert. Het geeft aan hoezeer we met elkaar samenwerken en dat we open staan voor elkaars werelden en visies.’, zegt Weissink, die directeur van Ahold Vastgoed is. >

LEES VERDER OP PAGINA

nrw jaarprijs special | 2010 3

nrw

VERVOLG VAN PAGINA

at vindt Jan Willem Weissink nu nog meer belangrijk voor een vereniging als de nrw? ‘Nog steeds – en daar is het allemaal ooit mee begonnen - is de netwerkfunctie voor nrw-leden erg belangrijk. Maar in de loop der jaren (en de nrw viert volgend jaar haar 25-jarig jubileum) is ook duidelijk de behoefte aan een expertcentre gegroeid. Die rol willen we de komende jaren verder gaan uitwerken. De verleiding is dan dat je overal verstand van wilt hebben, maar om dat te voorkomen hebben we nadrukkelijk een aantal aandachtsgebieden aangewezen.’ Hoe ziet die verdieping er dan uit? “nou, de komende jaren zal de nrw zich vooral richten op de actualiteit binnen de volgende drie aandachtsgebieden: de overheid en haar rol bij en invloed op de winkelstructuur, de samenwerking tussen partijen in het Nederlandse winkellandschap en ten slotte de consument en zijn gedrag.

SPEERPUNTEN De speerpunten van dit nieuwe nrw beleid zullen zich vertaald zien in de te organiseren bijeenkomsten. Deze bijeenkomsten zullen deels gericht zijn op specifieke doelgroepen binnen de nrw, maar ook op de diverse binnen nrw nog ondervertegenwoordigde segmenten uit de sector. Zo heeft nrw recent een goed bezochte expertmeeting georganiseerd over het benchmarken van de winkel asset management prestatie, een onderwerp dat zich voorname-

DE TOEKOMST Hoe gaat de nrw de nabije toekomst vormge-

lijk richtte op beleggers en managementorganisaties. Ook is op initiatief van nrw een wetenschappelijk artikel geschreven over huurwetgeving en de invloed daarvan op de dynamiek van winkelomgevingen. Een onderwerp dat zowel overheid, retail als vastgoed raakt. Wij weten zeker dat dit artikel uitnodigt tot verdere discussie en, uiteindelijk tot meer, gewenste, dynamiek. Een ander voorbeeld is een bijeenkomst die we in gezamenlijkheid met het Platform Binnenstadsmanagement organiseren, over de samenwerking tussen partijen in een tijd van herontwikkeling en herstructurering, waarbij sociaaleconomische factoren, zoals krimp, recessie en internet een cruciale rol spelen. En ook de eerder genoemde nieuwe website in ontwikkleing zal een belangrijke rol gaan spelen in de verdere uitrol van nrw als expertisecentrum.

ven? ‘Allereerst zijn we bezig met een bij deze tijd passende interactieve website. Deze moet veel meer gaan bieden dan de huidige website en ook bijdragen aan de verhoging van het kennisniveau en de professionaliteitsbevordering. Deze twee aspecten zijn trouwens ook al jaren peilers van het nrw-beleid. Verder willen we meer gaan doen met research en publicaties. Dat stelt je voor hogere kosten en een van de vragen is dan ook hoe we die inhoudelijke groei gaan financieren. De discussie over mogelijke vormen van sponsorship is al een tijdje gaande en we zoeken zorgvuldig naar een bij de nrw passende constructie. Waar we zeker mee doorgaan, zijn de bekende en zeer succesvolle bijeenkomsten en studiereizen. Telkens weer blijkt dat onze leden daar een hoge waardering voor hebben.’ Een van die nieuwe ontwikkelingen is het instellen van een Marketingprijs. Is dat iets dat binnen het bestuur leeft? Weissink: ‘Ja, beslist. In het verleden bestond de noodzaak voor een professionele marketingcommunicatie niet zozeer, omdat we een lange periode hebben meegemaakt waarin alles dat ontwikkeld werd zonder problemen door de markt geabsorbeerd werd. Nu maken we een moeilijker periode door en moeten we ons best doen om winkelcentra te vermarkten en te positioneren. De tijd is rijp om marketing onder de aandacht van onze leden en communicatiedoelgroepen te brengen en te laten zien dat het een meerwaarde heeft als men hier op een goede manier mee aan de gang gaat. De nrw Marketingprijs is een prima instrument om hier aandacht voor te krijgen.’

LOBBY Even wat anders: in het beleidsplan staat dat de nrw

STERK MERK Behoeft de nrw zelf nog een bepaalde vorm van

geen lobby-organisatie wil zijn. Waarom niet? Weissink: ‘Een lobby-organisatie handelt vanuit één belang. De nrw wil vanuit de verschillende belangen van de verschillende ledenachtergronden acteren. De nrw heeft dus een vrij heterogene achterban met soms – ogenschijnlijk - tegengestelde belangen. Toch kunnen we hieruit onderwerpen benoemen waarmee we naar buiten kunnen treden en zelfs belangentegen-

marketing? ‘Zeker wel. Zo is de naam Nederlandse Raad voor Winkelcentra eigenlijk een te eng begrip geworden en ingehaald door de tijd. Zo zou een pay off of slogan ‘wij creëren inspirerende winkelomgevingen’ meer de lading dekken. . Maar daar zijn we nog volop mee bezig en wie weet is dat iets voor het jubileumjaar. Feit is dat de afkorting nrw in de loop der jaren een sterk merk met betekenis is geworden!’

‘We verschuiven van opiniërend naar opinievormend. Een subtiel maar belangrijk verschil’

4 nrw jaarprijs special | 2010

stellingen overbruggen. Soms kan dat ook niet, maar in dat geval kun je de voor- en nadelen benoemen en zo meer begrip voor elkaars standpunten creëren. De nrw kan verder wel vanuit haar leden bijdragen aan een opinie op bepaalde zaken. Maar daarin verschuiven we van opiniërend naar opinievormend. Een subtiel, maar belangrijk verschil.’ Om bijvoorbeeld het genoemde wederzijdse begrip en het overbruggen van belangentegenstellingen te bereiken, is er toch ook vanuit de diverse sectoren een bepaalde participatie nodig. En in het beleidsplan staat dat de samenstelling van de leden nog niet evenwichtig is. ‘Inderdaad: ontwikkelaars, beheerders, eigenaren en adviseurs zijn goed vertegenwoordigd. Maar retailers en overheid, dat behoeft nog verbetering. We gaan nu proberen dit verder te stimuleren en wat daarbij kan helpen is deskundigheidsprofilering, waardoor bijvoorbeeld de overheid zich meer aangesproken voelt en weet dat er bij de nrw veel kennis te halen valt’, zegt Weissink. ‘Maar het leuke is dat onze leden niet alleen maar kennis kunnen halen, maar ook brengen. Zo kan iedereen z’n rol hebben in de driehoek overheid-retail-vastgoed, mét natuurlijk de consument in het midden.’

nrw

Linda Kruit

Vervlogen tijden

erwijl u recent heeft kennis genomen van een weer in alle opzichten verrassende nrw Jaarprijswinnaar 2010 heeft nrw de focus op 2011. In november van dat jaar is het namelijk 25 jaar geleden dat nrw het levenslicht zag. De tijd vliegt. Veel van onze new generationleden zetten in dat jaar 1986 hun eerste stapjes, en bezochten in de buggy met pappie en mammie hun eerste winkelcentra. In 1986 zag naast nrw ook Sven Kramer het levenslicht. Dat nrw even oud is als Sven Kramer, is natuurlijk een boeiend gegeven. Zouden wij ook op ons hoogtepunt zijn, of ligt een nog een mooie, lange toekomst in het verschiet? De carrière van een topsporter is natuurlijk niet te vergelijken met de levensduur en kracht van een vereniging. Verenigingen zoals de anwb maar ook de plaatselijke voetbal- of geitenfokvereniging zijn in zijn algemeenheid natuurlijk een wat langer leven beschoren dan de carrière van een topsporter. Meestal overigens is de carrière van de topsporter financieel wel wat profijtelijker! Maar daar zijn verenigingen dan ook verenigingen voor. Met zijn allen een gezamenlijk doel nastreven, gezamenlijk een mooi resultaat willen bereiken, in teamverband, met kennis en kunde, bezig zijn met een gezamenlijk belang om de missie van een dergelijke organisatie te verwezenlijken. DE DAGERAAD Wist u trouwens dat er on-ge-loof-lijk veel verenigingen in allerlei soorten en maten zijn? Er is zelfs een startpagina verenigingen. Studieverenigingen, sportverenigingen, klaverjasverenigingen, beroepsverenigingen, buurtverenigingen, mensen met passie en missie: verenigt u! Opgetekend uit de verslagen van de in 1912 opgerichte geitenfokvereniging De Dageraad: In 1915 telt de vereniging 63 leden en 24 begunstigers. Bovenaan de lijst van begunstigers staan de freules Calcoen en P.L. van der Harst. Zij begunstigen De Dageraad met ƒ 2,50 en ƒ 5,–. Forse bedragen, want de overige begunstigers dragen ƒ 0,25 tot ƒ 1,– bij. In 1919 ontstaan er ernstige problemen met de bok. Het dier is ziek. Op de speciaal daarvoor bijeengeroepen vergadering wordt echter besloten het nog even aan te zien. Op 19 december worden de leden wederom opgetrommeld: de bok weigert plotseling zijn dekwerk te doen. De bok krijgt nog 8 dagen de kans om aan het werk te gaan. Weigert hij weer, dan zal hij worden afgemaakt! In de vergadering van 30 januari 1920 wordt geklaagd over de slechte opkomst van de leden, 27 van de 75. De net begonnen radio-uitzendingen in november 1919 gedurende drie avonden per week kunnen toch niet de oorzaak zijn geweest? Want een radio in huis is nog een grote zeldzaamheid. In 1921 besluit de vereniging een aparte schuur te bouwen voor de bok, aangezien hij nu onder één dak verblijft met het gezin van de bokhouder, ‘wat voor hen zelve en voor zijn nevenbuur minder aangenaam is’. We overbruggen even snel tachtig jaar, naar de nieuwe eeuw. Door de mkz-crisis in 2001, en de eindeloze reeks van strenge regels, is het niet erg aantrekkelijk meer om geiten te houden.

In 2002 telt de vereniging nog ongeveer veertig leden. Aan de leden wordt de vraag voorgelegd: ‘Moeten wij doorgaan met de vereniging of heffen we De Dageraad op?’ Uiteindelijk overleeft de vereniging ook deze crisis, en hoopt in 2012 hoopt honderd jaar te worden! PERESTROJKA Ach, die jaren tachtig, wat gebeurde er toen veel. Wat is het leuk om te weten dat de nrw in dat bijzondere decennium werd opgericht. De jaren ’80 zullen velen zich herinneren als de tijd van de bezuinigingen en van veel protest: tegen de kroning van koningin Beatrix in 1980 (‘geen woning, geen kroning’), tegen kernraketten, tegen kernenergie (na de ramp in 1986 in Tsjernobyl). Maar ook in de rest van de wereld gebeurde er veel. Ik fris nog even uw geheugen op. Het eind van het Oostblok. Michail Gorbatsjov ziet dat de Sovjet-Unie op een bankroet afstevent door de geweldige kosten die de wapenwedloop met de vs met zich meebrengt. Gorbatsjov brengt radicale hervormingen in de Sovjetpolitiek, onder de namen glasnost (openheid) en perestrojka (herstructurering). Een van de besluiten van Gorbatsjov is dat de Sovjet-Unie en het Warschaupact niet zullen ingrijpen indien in de andere communistische landen in Europa politieke hervormingen zullen worden doorgevoerd. In Polen worden in 1989 vervolgens open verkiezingen gehouden. In een kettingreactie hierop vallen hierna diverse Oostblokregeringen, en was de val van de Berlijnse Muur op 9 november 1989 een feit. APPLE Ook de technologie maakte rondom het geboortejaar van nrw een stormachtige ontwikkeling door. Door de verbeterde ic-techniek konden begin jaren tachtig steeds goedkopere computers worden gemaakt voor de consumentenmarkt. Populaire computers werden de Amiga, Apple Macintosh, Atari st, Commodore 64. ibm lanceerde de eerste pc, waarvoor het toen nog kleine Microsoft van Bill Gates het besturingssysteem mocht leveren: ms-dos. In die tijd stuurden we alle correspondentie overigens nog gewoon via de post en deed een brief er een, twee dagen over. Geen probleem. Even bellen met elkaar van achter het bureau bij dringende zaken. Niks niet mobiel bereikbaar. Nu kan alles sneller, moet alles sneller. Mailtje, graag per omgaande antwoord. We hebben enorme efficiencyslagen gemaakt maar lijken steeds krapper in onze tijd te zitten. Houdt het ooit op? Genoeg bespiegelingen. Terug naar nrw. Tegen de tijd dat onze mooie, sterke vereniging haar 50-jarig jubileum viert, in 2036, zal dit artikeltje dan nog ergens op een bestandje terug te vinden zijn? En, zou geitenfokvereniging De Dageraad in 2036 dan nog bestaan? Of lopen er alleen nog gekloonde dolly-geitjes rond? De dan regerende generatie winkelvastgoedspecialisten (als ze nog bestaan!) zal dit eerste decennium van de 21ste eeuw zeker herinneren als die van de vastgoedfraude. Het is dan ook in onze sector ook hoog tijd voor glasnost en perestrojka!

nrw jaarprijs special | 2010 5

nrw jaarprijs 2010

inhoud Overkapel Utrecht De winnaar van de nrw Jaarprijs 2010

Boven â&#x20AC;&#x2122;t Y Amsterdam-Noord

8 NRW New Generation

Modernisering en versterking regionale functie

Jonge honden met een eigen wil (twee artikelen)

Centrumplan Geleen Gedurfde herontwikkeling in moeilijk centrumgebied

89 SCN editie 2/2010 Reportages, nieuws en visies uit de wereld van winkelcentra

6 nrw jaarprijs special | 2010

nrw jaarprijs 2010

OVER DEZE SPECIALE EDITIE

Visies

Een bijzonder dubbelnummer ter gelegenheid van de nrw Jaarprijs 2010. In het eerste gedeelte vindt u alle genomineerde projecten, inclusief verhalen van de ontwikkelaars, de gemeentes, beleggers en andere betrokkenen. Vanaf pagina 89 kunt u genieten van de reguliere editie van Shopping Centre News. Ik wens u veel leesplezier!

colofon Shopping Centre News is hĂŠt Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. KBBSHBOH Ä§Ä¨ Ä¨ÄŚÄ§ÄŚ TQFDJBM r Ä§ÄŞÄŽ QQ REDACTIE

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

EDWIN BRUGMAN, UITGEVER

redactie@scnews.eu

Affourtit ziet kansen in de recessie; De ins en outs van centrummanagement; De nieuwe nrw Marketingprijs, of: waarom winkelcentrummarketing professioneler moet; Jeroen Verwaaijen ontleedt de zondagopenstelling

ADVERTENTIES

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu UITGEVER / HOOFDREDACTEUR

Edwin Brugman

54 Batavia Stad Lelystad

Luifelbaan Leiden

Outlet-concept bereikt momentum

De vernieuwing van de na-oorlogse stad

GEDRUKTE / VERSPREIDE OPLAGE

3800/3700 ex. VORMGEVING EN PREPRESS

Hyperion creatieve communicatie, Almere DRUK

Thieme, Almere ISSN

1571 9243

AAN DE REDACTIE VAN DEZE SPECIALE EDITIE IS MEEGEWERKT DOOR:

Edwin Brugman uitgever/hoofdredacteur SCN Secretariaat nrw Patricia Weijmans Margot Visser nrw New Generation Jorine de Soet KIR Kordaat In Ruimte Jeroen Verwaaijen Strabo Felix Wigman BRO Jeroen van Heemskerck DĂźker Hyperion creatieve communicatie

Vathorst Amersfoort Van niets tot iets moois

Trends

De consument heeft een richting nodig

nrw jaarprijs special | 2010 7

nrw new generation

Eerste lichting â&#x20AC;&#x2DC;jonge hondenâ&#x20AC;&#x2122; geeft het stokje door De NRW zocht enkele jaren geleden mogelijkheden om jonge professionals uit het winkelvastgoed beter te laten integreren in deze vaak door wat rijper grijs gedomineerde wereld. In 2007 maakten vier jongemannen zich samen met het NRW bureau sterk voor wat nu bekend staat als de NRW New Generation. En nu, in 2010, maken zij zich op om het stokje over te geven. Samen maken ze de balans op. Wat waren hun beweegredenen? Wat hebben zij samen met NRW bureau en bestuur in deze jaren bereikt? Bas Buvelot, Jasper van de Weerd, Rik Eertink en Bas van der Kwaak

8 nrw jaarprijs special | 2010

nrw new generation

‘We vragen de deelnemers zich goed voor te bereiden door bijvoorbeeld het veld in te gaan. Want daar gebeurt het’

hopping Centre News legt deze vraag voor aan Jasper van de Weerd (voorzitter New Generation Commissie en werkzaam bij Tenstone als acquisiteur en vastgoedmanager), Bas van der Kwaak (werkzaam bij Hema als acquisiteur en vastgoedmanager), Bas Buvelot (werkzaam bij Corio Vastgoed Ontwikkeling als projectontwikkelaar) en Rik Eertink (werkzaam bij ing Real Estate Investment Management als asset manager voor het Nederlandse winkelteam). Rik Eertink: ‘De kracht van de nrw is de multi-disciplinariteit. Alles wat retail bindt, komt daar bij elkaar. Maar om daar als jonge garde op een goede manier onderdeel van uit te maken was best lastig. De nrw vroeg ons iets te bedenken waarmee de drempel voor jonge mensen richting de nrw verlaagd zou kunnen worden. Daarbij kregen we de boodschap mee: wees fris in de manier waarop je er tegen aan kijkt, heb respect voor wat er is, maar wees vooral ook kritisch. Daar zijn we mee aan de slag gegaan.’ Deze actie heeft geresulteerd in inmiddels circa tachtig jonge nrw-leden die lid zijn geworden van de New Generation. Wie kunnen er lid worden? Bas Buvelot: ‘Het criterium voor het lidmaatschap is een leeftijd van maximaal 35 jaar en/ of minder dan vijf jaar werkzaam in deze sector. Als je dus als veertigjarige nieuw in deze markt bent, dan mag je toch lid worden.

ACTIVITEITEN De nrw New Generation wil dat multi-discipli-

naire aspect dat de nrw zo boeiend maakt ook uitdragen. Jasper van de Weerd: ‘Je ziet dat terug in onze activiteiten, zoals ontbijtsessies, Look-and-Feel en de masterclass. Het programma van dit jaar bestaat onder andere uit een masterclass, die in februari heeft plaatsgevonden, twee ontbijtsessies en twee zogenaamde Look-and-Feel sessies. De ontbijtsessies hebben als doel vernieuwende onderwerpen aan te snijden. De Look-and-Feel sessies vinden altijd op locatie plaats waarbij we basiskennis uit een bepaalde discipline met elkaar proberen te delen. Zo staat iemand die in de ontwikkeling bezig is, niet altijd stil bij het werkterrein van een beheerder. Als zo’n ontwikkelaar inzicht krijgt in wat belangrijk is voor een project vanuit beheerdersoogpunt, dan komt dat uiteindelijk zijn ontwikkeling ten goede. Dat we dit bij voorkeur op locatie doen, komt omdat we het belangrijk vinden dat mensen die bijvoorbeeld veel vanuit kantoor werken, ook het gevoel bij een project krijgen.’ Over de masterclass zegt Bas van der Kwaak: Onlangs hebben we een masterclass met de nadruk op conceptontwikkeling gevolgd. En dat geeft je als deelnemer hele andere inzichten, je krijgt middelen aangereikt om dingen (anders) te doen, om bijvoorbeeld iets als tunnelvisie te doorbreken en om outof-the-box te leren denken.’

Zijn jullie als jongere generatie erg gericht op verandering? Of zijn jullie juist erg leergierig en gericht op bestaande kennis? Rik Eertink: ‘Dit zijn inderdaad de hoofdthema’s waar we steeds op terug komen. Enerzijds willen we vernieuwend zijn, anderzijds leren we door het samenwerken met ervaringsdeskundigen in verschillende projecten dat er krachtenvelden zijn waarom de dingen soms lopen zoals ze lopen. Laat onverlet, dat een frisse kritische blik kan leiden tot nieuwe waardevolle inzichten.’ HET VELD IN De nrw New Generation houdt er voor haar le-

den een bijzondere aanpak op na. Zo beginnen de ontbijtsessies bijvoorbeeld om half acht. Rik Eertink: ‘We vragen van onze leden dus ook de bereidheid in zich zelf te investeren door op zo’n vroege tijd te komen. Verder is het prijsniveau dat wij hanteren laag, maar bieden we wel topkwaliteit op het gebied van kennis. In de aanloop naar de masterclass doen we dat ook: het inschrijfgeld is laag, maar we vragen de deelnemers expliciet zich goed voor te bereiden, bijvoorbeeld door locaties te bezoeken of -anders gezegd- het veld in te gaan, want daar gebeurt het.’ Jasper van de Weerd: ‘Gelukkig zien we dat onze leden ontzettend ‘eager’ zijn. Ze zijn bereid de nodige tijd en energie in de activiteiten te steken. Daarnaast staan ze open voor elkaars ideeën en meningen. Bij kennisuitwisseling met de ‘oudere’ generatie moet ik denken aan bijvoorbeeld de interactie met alle coaches tijdens de Masterclass over twintig jaar nrw-jaarprijs. Wat je opsteekt van de ‘oudere’ vakmensen, dat verruimt je blik enorm!’ Bas Buvelot: ‘We horen nu zelfs dat de oudere leden het jammer vinden dat ze niet bij onze bijeenkomsten kunnen zijn, terwijl ze deze wel bijzonder interessant vinden. Daarom onderzoeken we nu hoe we hieraan handen en voeten kunnen geven. Dit met als doel om een nog betere uitwisseling van kennis en ideeën te laten plaatsvinden.’ Jasper van de Weerd (nadrukkelijk): ‘Maar zij moeten ook van ons kunnen en willen leren...’ VERANDERINGSDRIFT Maar is het niet nu zo (en altijd al ge-

weest) dat de jongere garde heel enthousiast met nieuwe ideeen en een flinke veranderingsdrift begint, dat dit een paar jaar zo suddert en dat dan de ruwe kantjes er af gaan en men zich gewoon weer consolideert naar wat de ouderen al deden? Jasper van de Weerd: ‘Dat gebeurt inderdaad te vaak. Wij als jongeren moeten nog harder op de deur kloppen om gehoord te worden en om veranderingen voor elkaar te krijgen. Het is wat je zegt: elke keer volgen we uiteindelijk weer hetzelfde pad, zo verloopt bijvoorbeeld het ontwikkelingsproces al decennia op precies dezelfde manier.’

LEES VERDER OP PAGINA

11 nrw jaarprijs special | 2010 9

WINKELLANDSCHAP TOE AAN REVISIE?

Jorine de Soet

Kijk op www.wpmgroep.nl

Managen van Samenwerkingsprocessen

www.wpmgroep.nl

”Centrumontwikkelingen en winkelvastgoed moeten op korte en lange termijn houdbaar zijn en goed functioneren binnen hun omgeving. Geen van de betrokken en belanghebbende partijen kan dat alleen. Daarom is de kwaliteit van de samenwerking in belangrijke mate sturend én bepalend voor de kwaliteit en duurzaamheid van het resultaat. En dat fenomeen is nu precies wat me elke keer weer blijft boeien en uitdagen. Zo enorm zelfs dat ik het niet kon laten er een boek aan te wijden.”

SCN DIGITAAL

Ja, ik bestel graag

exemplaren van Managen van Samenwerkingsprocessen à € 39,50 Naam: ! dhr. ! mw. Functie: Organisatie: Adres: Postcode/Plaats: Telefoon: E-mail: ........................................................................................................................................................

........................................................................................................................................................................................................... ..........................................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................................................................. ........................................................................................................................................................................

......................................................................................................................................................................................................

Fax dit formulier naar: 010 435 74 30 Na ontvangst van deze kaart sturen wij u het boek samen met de factuur toe. De genoemde prijs is excl. BTW en verzendkosten.

www.managementproducties.com

ADV103

Shopping Centre News is nu ook digitaal na te slaan. Met tal van nieuwe en handige toevoegingen! Uitsluitend voor abonnees. Zie het artikel op pagina 68 van deze uitgave.

nrw new generation

VERVOLG VAN PAGINA

‘Terwijl de ontwikkelingen in de maatschappij steeds sneller gaan,’ vult Bas Buvelot hem aan. ‘Wat ‘de jeugd’ van vandaag doet, werpt voor ons soms al vraagtekens op. Dus hebben we zelfs het idee geopperd om een dag te organiseren met de kinderen van de nrw-leden! Wat beweegt hen? Immers, zij zijn de grootste klanten van onze winkelcentra in de toekomst.’

‘Bedrijven moeten flexibel worden, anders denken. Ook over bedrijfsprocessen’ Jasper van de Weerd: ‘Wij vinden het ook erg belangrijk dat werkgevers in dit vakgebied hun jonge mensen stimuleren om naar de New Generation te gaan. Want als bedrijf heb je er wat aan als zij met nieuwe ideeën en inspiratie terug komen. Dat maakt je organisatie weer sterker. En dat moet, want als je niet meegaat, dan haak je uiteindelijk af in deze steeds sneller veranderende wereld. Bedrijven moeten flexibel worden, anders denken, ook over bedrijfsprocessen.’ Bas van der Kwaak: ‘Binnen de New Generation maken we er een sport van om altijd met elkaar de discussie aan te gaan, het scherp te spelen. Dat kan ook, want de groepen zijn prettig compact en er vindt altijd een open discussie plaats, waardoor men van elkaar leert. Het is een soort ping-pong-effect.’

bijeenkomsten ging over de impact van internet op het fysieke winkellandschap. En een van de conclusies die we met elkaar trokken was: de middelmaat zal nog sneller gaan verdwijnen. De uitersten worden belangrijk, zoals aan de ene kant het winkelcentrum als theater van beleving en aan de andere kant maximale specialisatie, zodat je in een klein winkeltje iets bijzonders kunt vinden. Als vastgoedbelegger kan ik wat met dat soort conclusies.’ ‘Verschillende gerenommeerde partijen hebben al onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten van internet op retail.’ Zegt Bas Buvelot. ‘Maar eigenlijk zouden we als New Generation nog een stap verder moeten gaan en gaan praten met partijen als Google of Marktplaats.nl. Bijvoorbeeld met betrekking tot die laatste: de toegenomen levensduur van artikelen is een nog onderschat fenomeen.’ OPROEP De oprichters van de new generation stapt er gevieren nu uit. Het is weer tijd voor een nieuwe lichting die op de fundamenten van de ‘oprichters’ verder kan bouwen en een kwaliteitsslag moet gaan maken, met name t.a.v. de onderwerpen die op toekomstige bijeenkomsten behandeld moeten gaan worden. Jasper van de Weerd: ‘Ik wil nog wel een oproep doen aan de nrw-leden. Deze heeft te maken met het feit dat je nu vanwege de crisis ziet dat soms lidmaatschappen worden ingetrokken. Men zoekt vanzelfsprekend overal kostenbesparingen, maar juist het stimuleren van jonge mensen zoals binnen de New Generation gebeurt, is erg belangrijk. Die 500 Euro verdien je dik terug. Daarnaast is de netwerkfunctie natuurlijk ook belangrijk. Wij hebben dat ook ervaren door bijvoorbeeld de grotere diepgang in onze onderlinge contacten. Het zijn unieke ervaringen die je samen deelt.’ B ZIE VERDER OOK HET ARTIKEL ‘HET WINKELCENTRUM OP ACHTERSTAND’,

VISIE Welke concrete dingen willen jullie bereiken? Hebben

DAT DE NEW GENERATION ELDERS IN DEZE EDITIE HEEFT GEPLAATST EN

jullie bijvoorbeeld een visie op internet? Zien jullie op termijn een ander winkellandschap? Rik Eertink: ‘Een van de laatste

WAARIN EEN TEASER WORDT GEPLAATST DIE TOT DOEL HEEFT ZOWEL JON-

DE NRW IS DE VIER HEREN heel veel dank verschuldigd voor wat zij voor de vereniging hebben opgebouwd in deze. Linda Kruit: “Deze kerels zijn kanjers. Ze hebben heel veel tijd en energie gestoken om een stevig fundament te leggen onder deze zo belangrijke groep leden groep binnen de NRW. Je moet weten, dat deze generatie van jonge vastgoedprofessionals niet zo maar een clubje jonge honden is, nee, het zijn de mannen en vrouwen die nu zo langzamerhand aan de touwtjes trekken, die verantwoordelijk zijn en zullen zijn voor de toekomst van ons (Nederlandse) winkellandschap. Beleidsbepalers. En daarom is het zo belangrijk dat de waardevolle kennis van de regerende generatie overgedragen wordt op deze generatie, én omgekeerd. Want is is heel duidelijk dat er zoveel van elkaar geleerd kan worden. De NRW wil graag álle

GEREN ALS OUDEREN IN DIT VAK NOG EENS GOED NA TE LATEN DENKEN.

leden die deze kennisuitwisseling van harte ondersteunen, een platform geven, op wat voor een manier dan ook.” Aan de nieuwe voorzitter van de new generation zal het zeker niet liggen: Esther Schmidt van LMBS Retail staat te trappelen om het werk van de heren voort te zetten, tesamen met een even gedreven aantal collega’s. En wat Jasper van de Weerd al aangaf, aldus Linda Kruit, het is van belang dat organisaties inzien hoe waardevol deze new generation is; niet alleen voor de sector maar vooral ook voor het eigen bedrijf. New generationleden breiden in no time hun netwerk enorm uit, en daarbij nemen ze een flinke koffer met kennis terug naar het werk. En dat voor een luttele 500 euro, waarvoor ze ook nog eens “gewoon” lid zijn van de NRW. Kijk bijvoorbeeld eens naar de waardevolle verslagen van bijeenkomsten van de new generation op de website van NRW.

nrw jaarprijs special | 2009 11

nrw new generation

Het winkellandschap Naast het interview over de New Generation vonden wij het als terugtredende commissieleden een leuk idee om een teaser na te laten, waarin wij de uitdagingen uiteenzetten die de markt – ons inziens – de komende jaren te wachten staat. Gezien onze afscheidsfoto, die in het stadion van FC Utrecht is gemaakt, kwamen wij op het idee om dit doen aan de hand van het trekken van parallellen tussen het Nederlandse winkellandschap en de huidige situatie in het Nederlandse voetbal.

eide sectoren spelen een belangrijke rol in de Nederlandse maatschappij. Stadions en winkelcentra vormen wekelijks een belangrijke ontmoetingsplek en een groot deel van de vrije tijd en het inkomen wordt hier besteed. Daarnaast maken overal in Europa Nederlandse coaches en voetballers en ook de Nederlandse winkelvastgoedontwikkelaars en -beleggers naam, maar de situatie op de thuismarkt is minder rooskleurig. Het Nederlandse winkelen voetballandschap bevinden zich min of meer in een identieke situatie, waarbij er binnen beide sectoren veranderingen plaats dienen te vinden om de aansluiting met de rest van Europa en de consument niet te verliezen. KWANTITEIT VERSUS KWALITEIT Jaarlijks degraderen en pro-

moveren er voetbalclubs in de Nederlandse competitie. Clubs die investeren in bijvoorbeeld de vergroting van hun stadion en middels de toename van de recette hun selectie verbeteren schudden de concurrentie wakker en verbeteren zo vaak hun positie op de ranglijst. Zo zou je de Nederlandse winkelmarkt in feite ook kunnen zien. Winkelcentra welke uitgebreid worden en waar geïnvesteerd wordt in kwaliteit, verbeteren vaak hun concurrentiepositie. Winkelcentra waar jarenlang niets gebeurd glijden daarentegen af op de verzorgingsladder. Daarnaast zouden nieuwe concurrenten in deze sector, zoals het online winkelkanaal, er ook voor moeten zorgen dat er nagedacht wordt over hoe de consument verleid moet worden. Omvang, aantrekkingskracht en de slagkracht voor investeringen zijn hierbij in beide sectoren van groot belang om de concurrentiepositie te bewaken. In beide sectoren heeft de focus lang op kwantiteit gelegen. Niet voor niets zitten veel voetbalclubs met teveel contractspelers met langdurige contracten en houden er de laatste tijd een aantal profclubs op te bestaan. Doordat inkomsten onder

12 nrw jaarprijs special | 2010

andere uit transfers teruglopen ontbreekt de mogelijkheid om te investeren. In de winkelmarkt is een min of meer identiek proces gaande. De afgelopen jaren zijn er veel winkelmeters toegevoegd en hebben veel retailers hun vloeroppervlakte vergroot. Gezien de druk op de bestedingen en de toekomstige krimp van de bevolking neemt per saldo het draagvlak voor functioneren maar ook de mogelijkheden om winkelcentra uit te breiden af. Hierdoor worden herontwikkelingsopgaven complexer, aangezien juist de uitbreidingsmeters hiervan vaak de financiële dragers zijn. De nadruk bij herontwikkelsopgaven zal daarom meer en meer op kwaliteit dienen te komen liggen. Dit vraagt echter om andere verdienmodellen, aangezien kwaliteit vaak geld kost en de toename in de inkomsten zich vaak pas op de langere termijn laten zien. PRESTATIECONTRACTEN De nieuwe verdienmodellen moeten dus veel meer van de langere termijn uitgaan en gebaseerd zijn op daadwerkelijke prestaties. In de voetbalwereld wordt nu deze slag gemaakt middels prestatieclausules in de contracten. In de winkelvastgoedmarkt in Nederland is hier nog nauwelijks sprake van. Omzethuurcontracten zijn eerder uitzondering dan regel en ontwikkelaars verkopen hun winkelcentra vaak bij oplevering zonder clausules met betrekking tot toekomstig functioneren. Gezien het feit dat in de toekomst een herontwikkeling niet altijd gefinancierd kan worden door

‘Nieuwe verdienmodellen moeten gebaseerd zijn op daadwerkelijke prestaties’ de uitbreidingsmeters zal er van ontwikkelaars ook een langere commitment gevraagd gaan worden. Door naar een verdienmodel te gaan waarin de (toekomstige) prestaties van alle partijen aan elkaar worden gelinkt , worden alle partijen ook getriggerd om een stapje extra te zetten. Investeren in duurzaamheid, zowel in het concept als in de relatie met de consument, zijn hierbij de steekwoorden. WETGEVING GROTENDEELS BEPALEND VOOR DYNAMIEK

De wetgeving speelt ook een belangrijke rol bij het verstevigen van de concurrentiepositie van de Nederlandse winkelmarkt. Zoals de Nederlandse voetbalcompetitie bijvoorbeeld ‘achtergesteld’ wordt doordat buitenlandse clubs wel een miljoenenschuld mogen opbouwen in tegenstelling tot in Nederland, zo staat de wetgeving de dynamiek binnen de winkelvastgoedsector ook deels in de weg. Partijen zitten contractueel vaak langdurig aan elkaar vast en ontwikkelingtrajecten zijn meestal lang en stroperig. Flexibiliteit is gezien de snelheid waarin trends en ontwikkelingen elkaar opvolgen van groot belang. Zoals een aantal

nrw new generation

op achterstand? voetbalstadions in Nederland de enige dag het decor zijn van een voetbalwedstrijd en de dag erna van een concert, zo zou ook de bestemming van een unit makkelijker in korte tijd aangepast moeten kunnen worden. Ontwikkelaars zouden hier op in kunnen spelen door de openbare ruimten in winkelgebieden exploiteerbaar te maken, wat in de Zuid-Europese landen al gebeurd middels concerten of een drive-in bioscoop op de parkeerplaats in de avonduren. De starheid van de Nederlandse contracten , staat ook haaks op de exponentieel toenemende snelheid van de (consumenten)trends en ontwikkelingen. Aanpassing van bijvoorbeeld de standaard huurtermijnen en de daarbij beoogde huurbe-

‘Supporters worden fan van een club waarmee zij zich kunnen vereenzelvigen’ scherming zal leiden tot een dynamischer winkellandschap, wat noodzakelijk is om te blijven concurreren met een meer dynamisch kanaal als internet. MIDDELS EIGEN IDENTITEIT DE FAN VOOR ZICH WINNEN

Binnen het Nederlandse speelveld kunnen slechts een aantal voetbalclubs, winkelgebieden of retailers uitgaan van eigen kracht. Heel veel partijen dienen zich aan te passen aan de speelwijze van de ‘tegenstander’. Hierin ligt ook een absolute uitdaging voor de retailen de vastgoedsector. Aangezien de samenstelling van de bevolking en dus ook verzorgingsgebieden meer en meer divers wordt, zal onder andere de branchering hierop aangepast dienen te worden. Winkelcentra zijn nog te veel een blauwdruk van elkaar, terwijl verzorgingsgebieden dat allang niet meer zijn. Supporters worden ook fan van een club waar ze zich mee kunnen vereenzelvigen. Vaak is deze club of het winkelcentrum het meest nabij gelegen, maar club- of koopkrachtbinding op basis van afstand is niet meer vanzelfsprekend. Het creëren van usp’s en het verhogen van de binding is in toenemende mate van belang. Open dagen en clinics bij voetbalclubs zorgen hier voor. Gratis parkeren, is een voorbeeld om de binding met een winkelcentra te behouden of te vergroten. Inspelen op de wensen en het in de watten leggen van de consument moeten de binding met de fysieke winkelcentra herstellen. Duidelijk communiceren aan de consument wat het winkelcentrum te bieden heeft en aansluiten op hun wensen, door bijvoorbeeld het toevoegen van gewenste winkelformules, moet winkelcentra meerwaarde geven. De voetbalwereld heeft middels eigen tv-kanalen al een stap gemaakt in de virtuele communicatie, nu de winkelsector nog.

OPLEIDEN VERSUS BUITENLANDSE SPELERS De weg van

de minste weerstand is vaak het kopen van gearriveerde spelers of toch weer gaan voor de bekendste ketens. Maar dat is niet de gewenste vorm van het aanpassen aan de ‘tegenstander’. In de hoofdwinkelstraten en de planmatig ontwikkelde winkelcentra zal het geweld van bestaande winkelformules en in toenemende mate nieuwe buitenlandse formules blijven voortduren. De monotonie in deze straten zal hierdoor verder toenemen. Ook op internet beginnen deze formules nu al in toenemende mate de dienst uit te maken. Hier liggen kansen, maar daarbij moeten we net als in het voetbal gaan kijken naar de eigen opleiding en aandacht hieraan besteden. De mogelijkheden voor lokale startende ondernemers zijn op dit moment nog te beperkt. Naast de te hoge huurprijzen zijn er vaak geen winkelunits voorhanden op plekken waar de consument komt. Juist deze formules kunnen zorgen voor de uniciteit van het betreffende winkelgebied en sluiten beter aan op het dna van haar verzorgingsgebied. Een aanpassing van de spelregels rondom het huurrecht zouden hieraan ook bijdragen. Het tegen een lagere huurprijs verhuren van een winkelpand aan een startende ondernemer wordt vaak door zijn buurman ‘misbruikt’ in een huurherzieningsprocedure, waardoor eigenaren hun vingers hieraan tot op heden nauwelijks willen branden. CLUBLIEFDE ONTSTAAT VAAK OP VROEGE LEEFTIJD Zoals een klein kind dat voor het eerst met zijn vader naar een voetbalwedstrijd gaat, zo moeten we naar onze winkelcentra kijken. De consument moet weer verleid worden om naar het winkelgebied te komen en dat moet op ieder verzorgingsniveau op een andere manier gedaan worden. Multifunctionele ontmoetingsplekken moeten meerwaarde hebben ten opzichte van monotone winkelgebieden en het online winkelkanaal. Hierbij is het van belang om de jeugd aan onze centra te binden. Zij groeien op in een wereld die voor een groot gedeelte digitaal plaatsvindt. Van de gevolgen en (on)mogelijkheden hiervan weten we op dit moment als sector nog te weinig af. Gezien de enorme snelheid waarmee ontwikkelingen het afgelopen decennium zowel op technisch maar ook op maatschappelijk vlak hebben plaatsgevonden, zal inspelen op dit veranderde perspectief cruciaal zijn voor het duurzaam functioneren van winkelgebieden. Om een gezonde toekomst voor het winkellandschap te waarborgen is naast het blijven investeren in het ‘stenen kapitaal’ het inzetten op de ontwikkeling van het ‘menselijke kapitaal’ van groot belang. Ons inziens vormt de New Generation hiervoor een ideaal sectorbreed platform voor talentontwikkeling. De New Generation is in haar eerste jaren uitgegroeid tot een speelveld waar vrij uit van gedachte gewisseld kan worden over genoemde vraagstukken zonder buitenspel te staan. Met als kernwaarden: kennisuitwisseling en ideeëngeneratie. Wij dagen dan ook een ieder in de sector uit om met elkaar deze broedplaats voor talent in onze Nederlandse thuismarkt verder uit te bouwen. B

nrw jaarprijs special | 2010 13

trends

‘De consument heeft een richting nodig’ Een opvallende spreker tijdens de NRW Jaarprijsuitreiking is trendanalist Christine Boland. Al ruim twintig jaar helpt zij de mode-, media- en retailwereld om trends te vertalen naar concrete producten en diensten. Wat de consument in deze snel veranderende wereld volgens haar nodig heeft is ‘faith’, oftewel geloof, hoop en vertrouwen. ‘Mensen hebben een richting nodig. Als je dat kunt bieden, kun je mensen aan je binden.’

et is een ogenschijnlijk klein maar belangrijk verschil in benaming: Christine Boland is trendanalist en niet trendwatcher. Christine:,‘Trendwatcher is een te passief begrip voor wat ik doe. Ik bestudeer niet alleen het vogeltje dat in de bosjes verscholen zit, ik onderzoek ook waar het vogeltje vandaan komt, waarom het in die bosjes zit en hoe het daar is gekomen. Welke omstandigheden maken dat het hier zit en waar het naar toe gaat?” Haar werk is een prettige verslaving, vertelt ze. ‘Ik ben altijd de wereld om me heen aan het analyseren. Zelfs op een borrel kan ik nieuwe puzzelstukjes voor mijn verhaal vinden. Wat leeft er, waar hebben mensen het over, wat voor films vinden ze leuk? Thuis ben ik, als moeder van drie kinderen, natuurlijk ook bezig met zorgen, maar zodra alle kinderen zich vermaken, kruip ik achter de computer om dat ene nieuwe winkelconcept even te bekijken.’ PSYCHOLOGIE EN TIJDGEEST Ze is altijd gefascineerd ge-

weest door psychologie, heeft het ook een tijdje gestudeerd. ‘Ik ben enorm geïnteresseerd in het hoe en waarom van het menselijk gedrag en hoe mechanismen werken.’ Christine is een veelgevraagd spreker op seminars en congressen. In haar lezingen biedt ze de toehoorders handvatten en ideeën om universele trends te vertalen naar concrete producten, diensten en mogelijkheden. Ze heeft onder meer gewerkt voor Hema, Hunkemöller, de Bijenkorf, ing, maar ook internationaal voor onder meer het Zwitserse warenhuis Globus en het

‘Nederlandse winkelcentra zijn nog te weinig verrassend’ Canadese warenhuis hbc. Ook vastgoed is geen onbekend terrein voor haar. Ze heeft voor Corio aan het concept voor Nieuw Hoog Catharijne meegewerkt en voor Bouwfonds was ze betrokken bij een project over de herontwikkeling van Almere kustzone. TRANSITIEFASE Het vertrekpunt voor haar analyses is het bestuderen van de omstandigheden waarin wij ons bevinden. Het veld in kaart brengen, noemt ze het zelf. ‘Grote consumententrends zoals de behoefte aan verbondenheid zijn in benaming al eeuwenlang hetzelfde, maar de manier waarop we aan die behoefte invulling geven verandert met de tijd. Christine Boland

trends

‘Wij hebben dezelfde behoeften als de oermens. Wel moeten ze worden vertaald naar onze wereld’ Consumentengedrag verandert in de basis niet. Wij hebben dezelfde behoeften als de oermens ooit had. Alleen moeten ze wel worden vertaald naar de wereld waarin wij nu leven.’ En dat is momenteel een enorm roerig veld. De wereld bevindt zich in een transitiefase, stelt Christine. ‘Er zijn enorme veranderingen en versnellingen. Kijk naar de opkomst van China als economische grootmacht, naar de klimaatveranderingen, de crisis in de financiële wereld. De wereld polariseert, verhardt, verkrampt. De economie laat zich niet meer voorspellen, wetmatigheden gelden niet meer. De machine loopt vast, er zit zand tussen de raderen. Het is zoals Obama zei ‘time for change’.’ FAITH Wat de consument nu nodig heeft is volgens Christine

faith. ‘Hoop, geloof en vertrouwen.’ Ze moet er even om lachen. ‘Ik klink dan net als een dominee. Maar wat ik bedoel is dat je mensen een richting moet geven. Richting is ontzettend belangrijk. Als je dat als product, organisatie of merk, en dus ook als winkelcentrum, kunt bieden, kun je mensen aan je binden.’ Ze onderscheidt vijf universele trends, die de basis vormen voor haar adviezen, waarvan u een toelichting vindt in de kolom hiernaast. ‘Connect, sense, play, create en focus. Dat zijn de snaren om de consument te raken, om faith, dat vertrouwen, te krijgen.’

CONNECT ‘We willen weer echt contact voelen. Met de buren, met vrienden, maar ook met bijvoorbeeld de aarde. Een mooie vertaling van deze trend kwam ik tegen op Rotterdam CS. Dat wordt momenteel verbouwd. Het is een vreselijke rommel en er is ongelofelijk veel herrie. Ik zag er posters met daarop ‘Martin Suarez, betonvlechter’ en een foto van die man. De herrie werd ineens een stuk draaglijker, ik stelde me die man voor die daar achter de schermen bezig was met zijn werk. Het gaf een menselijk gezicht.’

SENSE ‘We hebben behoefte aan betekenis. We willen meer diepgang dan al het gerace wat we doen. Mensen zijn geïnteresseerd in een verhaal, een historie achter een product of een organisatie. Dus zit er een verhaal achter je winkelcentrum, doe er dan iets mee. Onder Hoog Catharijne werden restanten van een burcht gevonden, dat kun je gebruiken.’

PLAY ‘Het kind in de volwassene is ondergesneeuwd geraakt. Terwijl humor, fantasie, en plezier juist de smeerolie zijn om door te gaan naar de volgende tijd. We willen even weg uit de ellende, even wegdromen in schoonheid, even iets verrassends. Een leuk voorbeeld vind ik het hoofdkantoor van Red Bull. Ze hebben daar een hele lange glijbaan naast de trap gemaakt. Iedereen komt er met een glimlach vanaf!’

TEVEEL VAN HETZELFDE Winkelcentra zouden er goed aan

doen te bekijken hoe zij op deze trends kunnen inspelen. Christine: ‘Ik vind dat Nederlandse winkelcentra nog te vaak in de valkuil stappen van teveel van hetzelfde. h&m, Zara, natuurlijk moet je ze hebben, maar er is daardoor te weinig verrassing. Lardeer een centrum met een aantal kleine, nieuwe concepten. En beschouw dan de gederfde huuropbrengst als promotiebudget. Ook kun je meer levendigheid in een centrum brengen door wisselende stands neer te zetten. Maak er meer een ontmoetingscentrum van. Natuurlijk gaat het om kopen, maar dat kun je ook realiseren door het wat verrassender te maken.’

CREATE ‘Creativiteit is omgekeerd evenredig met de economie. We leven in een creatieve hoogconjunctuur. Dat is de positieve kant van de recessie. Nu worden de meest waanzinnige concepten bedacht. Deze trend heeft ook te maken met kunst, schoonheid, verrassing. Natuurlijk is een truitje van Zara erg leuk, maar mensen willen ook weleens iets bijzonders zoals een echt kunstwerk of een ambachtelijk vervaardigd design.’

INSPIRERENDE RETAILCONCEPTEN Tenslotte, heeft ze nog

tips om inspiratie op te doen? ‘Ik vind zelf Anthropology een fantastisch concept. Het is een winkel in New York en Londen op het gebied van kleding, food en wonen. Je kunt helemaal verdwijnen in die winkel. Een andere favoriet is de Nicole Fahri store in Chelsea Market, ook in New York. De Applestore blijft ook een fenomeen. Merci, een warenhuis in Parijs, is een boeiend concept. En in Nederland vind ik Rivièra Maison en Rituals sterk. Rituals maakt van afwassen nog een feestje. En v&d is ook goed bezig. Zij verkopen een aantal trendy Engelse merken die nergens anders verkrijgbaar zijn.’ B

FOCUS ‘In alle hectiek is er behoefte aan stilte, rust, tot jezelf komen. Wist je dat naarmate mensen dichterbij het centrum van een stad komen, het gebruik van de i-pod toeneemt? Je ziet deze trend terug in verstilling in producten, terug naar de essentie. In plekken waar je tot rust kunt komen, bijvoorbeeld een bankje onder een boom, of een stiltecentrum.’

nrw jaarprijs special | 2010 15

8 9 10 JUNI AMSTERDAM RAI

www.provada.nl

2010

ONLINE KAARTVERKOOP IS INMIDDELS GESTART

PROVADA zet in op RETAIL WOENSDAG 9 JUNI aanvang 13.30 uur Lips Capital Group Lounge hal 9 THEMA

FLEXIBILISERING IN HET RETAIL LANDSCHAP Het vermogen om te veranderen. ONDER LEIDING VAN:

Gerard Groener Onder voorzitterschap van Gerard Groener, CEO Corio nv, zal een panel bestaande uit diverse retail deskundigen een aantal stellingen bediscussieren die de retail branche in deze tijd van algemene economische teruggang (consumentengedrag) en de opkomst van de internet handel als uitdaging tegemoet zien.

Voor meer informatie:

mayra@provada.nl +31 (0)30 60 514 24 16

MAKE IT HAPPEN MAKE IT REAL

nrw jaarprijs

NRW JAARPRIJS 2010 de winnaar de nominaties de verhalen

â&#x2DC;&#x203A;

nrw jaarprijs special | 2010 17

nrw jaarprijs

Henk Gianotten is in het dagelijks leven directeur bij Panteia, maar daarnaast zes jaar bestuurslid van de NRW geweest. Sinds 2003 is hij ook juryvoorzitter van de NRW Jaarprijs. Nadat hij in 2009 uit het bestuur is getreden heeft hij er nog een jaar als juryvoorzitter aan vast geplakt. Dit jaar is zijn laatste optreden in die hoedanigheid. Wat zijn zo de ervaringen van Gianotten in zijn jaren als juryvoorzitter? Wat heeft hij zien veranderen?

‘L

aat ik beginnen te zeggen dat ik het jureren altijd erg boeiend heb gevonden. Het is een fantastische ervaring om met zoveel deskundigen al die mooie projecten te mogen beoordelen. Ik vind dat wij een zeer professionele ontwikkelingsbranche in ons land hebben en dat zien we terug in al die projecten. Daar mogen we best trots op zijn.’ Als je nu terug kijkt naar je jaren als juryvoorzitter, aan welke veranderingen heb je dan een bijdrage kunnen leveren? ‘Toen ik er aan begon was het jureringsproces een closed-box. De prijs was een prijs voor nrw-leden door nrw-leden. Ik heb het proces al snel meer transparant gemaakt en er ook externe juryleden bijgehaald. In een workshop het bestuur hebben we indertijd kunnen vaststellen dat de projecten met een technische bril werden beoordeeld. Dat hebben we veranderd en nu proberen we vooral door de bril van de ondernemers en de consument te kijken. Daar doen we ook onderzoek naar. Verder bezoeken we de genomineerde projecten gezamenlijk, wat voor het proces ook heel goed is. Al met al denk ik dat in de jurering nu met veel relevante factoren en invalshoeken rekening gehouden wordt en dat een winnaar beslist ook een terechte winnaar is. Ook al mag iedereen in de zaal daar het zijne van vinden.’

Juryvoorzitter Gianotten

‘Het is mooi 18 nrw jaarprijs special | 2010

nrw jaarprijs

En wat heb je in het ontwikkelingsvak zien veranderen? ‘Toch wel een paar dingen. Wat zich wel doorzet als trend, is dat de samenwerking tussen ondernemers, gemeenten en vastgoedpartijen de laatste jaren sterk aan het verbeteren is. Nieuw is ook de aandacht –in elk geval verbaal – voor duurzaamheid. En natuurlijk hebben we gezien dat projecten steeds meer multifunctioneel worden. We beoordelen al lang geen winkelcentra meer, maar projecten waarin winkels geïntegreerd zijn met woningen, publieke voorzieningen, horeca en leisure om maar wat te noemen. Daar hebben we in de samenstelling van de jury rekening mee willen houden door al die deskundigheid in huis te halen.’ Kunnen we van al die ervaringen nog wat leren? ‘Ik denk het niet alleen, maar ik hoop dat dit ook gebeurt. Zelf vind ik alles wat zich op het raakvlak van vastgoedontwikkeling en retailmarketing afspeelt heel boeiend. Ik hou me daar al een tijdje mee bezig. Zo vragen we al jarenlang in de onderzoeken voor de NRW-Jaarprijs wat consumenten van de centra vinden. We meten bijvoorbeeld de belevingswaarde van winkelcentra. Je kent de uitspraak ‘the comfort of the known, the excitement of the new’ vast wel. Dat hebben we onderbouwd met een aantal dimensies die aan een schaal gekoppeld zijn. Dit levert een interessante segmentatie op van hoe winkelcentra op die dimensies presteren. Dit soort onderzoek voegt weer wat toe aan onze kennis over het consumentengedrag.’ Is daarmee ook succes te voorspellen? ‘Zeker, omdat er een hele duidelijke relatie is tussen de belevingswaarde van een winkelcentrum en de klanttevredenheid die consumenten rapporteren. Het is ook te koppelen aan verblijfsduur, herhalingsbezoek en meer van dat soort factoren.’ Wat kan Gianotten zeggen van de genomineerden van dit jaar? ‘Dit jaar valt me in elk geval op dat het vooral herstructureringen zijn. Geen grote binnenstadsontwikkelingen zoals we in vorige jaren nog wel zagen. Ik denk dat we de komende jaren heel veel van dit soort projecten zullen tegenkomen.’ De keuze voor een winnaar maakt soms nogal wat los onder de aanwezigen. De jury kan met haar keuze een winnaar aanwijzen die het vakpubliek niet altijd verwacht had. Hoe kijk je daar tegen aan? ‘We hebben dit jaar veel nieuwe juryleden. Een aantal van hen zat vorige jaren wellicht als publiek in de zaal en was waarschijnlijk ook verbaasd over de keuze van de jury. Het aardige is, dat nu ze zelf van de jury deel uitmaken, in de projecten duiken, de onderzoeken zien en er met elkaar over discussiëren, ze met terugwerkende kracht beter kunnen begrijpen waarom de jury soms niet voor de hand liggende

keuzes maakt. Sterker nog: de methode van jureren voorkomt juist dat we een voor de hand liggende keuze maken. Het is mooi om die processen te zien. We hebben onlangs de voorvertoning van de presentatie voor 1 april bekeken en dan hoor je toch weer dat de juryleden trots zijn op de winnaar en daar geen enkele twijfel over hebben.’ DE WINNAAR VAN 2010 Wat is er zo bijzonder aan de win-

naar van dit jaar? ‘Ik gaf net al aan dat de samenwerking in ontwikkelingen verbetert. Maar er moet nog steeds veel veranderen: men moet nog steeds leren rekening te houden met elkaars wensen en inzichten. Van Overkapel vond ik het nu zo mooi dat de ontwikkelaar en de gemeente lieten zien dat men op allerlei mogelijke manieren rekening heeft gehouden met de belangen van ondernemers, consumenten en bewoners.

‘De methode van jureren voorkomt dat we een voor de hand liggende keuze maken’ Dat men zich afvroeg ‘voor wie doen we het’. Je ziet dat terug in dingen als veiligheid en de vormgeving van het centrum. Maar ook in de woningen en het vandalismebestendig maken van de inrichting. De onderzoeken geven dan ook keihard aan dat de ondernemers erg tevreden zijn. Ik heb nog nooit zo’n hoog percentage gezien van ondernemers die zeggen dat de omzet zich beter heeft ontwikkeld dan verwacht. En dat dus in een achterstandswijk...’ Gianotten vindt dit soort projecten erg interessant: ‘Ik heb er meer gezien in Nederland. Allemaal projecten in verloederde achterstandswijken. Dit soort projecten goed doen is een kunst op zich. Het is een enorme ontwikkelingsopgave die voor de vakman leuk is om te doen en het heeft ook nog eens een grote maatschappelijke waarde. Er zitten ook veel leeraspecten aan vast en het zou mooi zijn als de nrw deze en al die andere leereffecten t.z.t. bij elkaar kon brengen in een kenniscentrum. Daar kunnen we als bedrijfstak wat mee.’ B

die processen te zien’ nrw jaarprijs special | 2010 19

de winnaar: overkapel

20 nrw jaarprijs special | 2010

de winnaar: overkapel

Overkapel Utrecht naam

Overkapel, Utrecht

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

buurtcentrum

prim./sec.verzorgingsgebied

15.000/16.000

doelstelling ontwikkeling

De doelstelling van de ontwikkeling was om op de locatie van een sterk verouderd, verpauperd winkelcentrum een modern boodschappen (convenience) centrum te ontwikkelen met een verzorgende functie voor de omliggende wijken. Dit met de toevoeging van woningen om laagdrempelige koopwoningen in de buurt te introduceren en de stedenbouwkundige massa en uitstraling van het project te versterken.

functie w.c.

speciaal winkelgebied

winkels

4400 m2

woningen

84 (AM Wonen)

kantoren horeca/leisure

76 m2

ontwikkelaar

Redema Consultants

eigenaar/belegger

Pantarhei/ING Real Estate Investment

architect

Cita Ontwerpers

beheerder

DTZ Zadelhoff

totaalmetrage bvo

4500 m2

aantal winkelunits/bvo

12/4400 m2

aantal horecaunits/bvo

1/76 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo

1/9 m2

trekkers

Kruidvat, Aldi, Jumbo, Wibra

voorzieningen

Publieke zitruimtes

parkeerplaatsen

220

opening

2008/2009

de winnaar

nrw jaarprijs special | 2010 21

overkapel

Veel jaren zestig en zeventig wijken maken een moeilijke periode door. Bij hun oprichting waren zij de nieuwe hoop voor de middenklassen en een marktgebied waar winkeliers

‘Beperkt in uitdagend

beslist wel brood in zagen. Maar enkele decennia later is er veel veranderd. De woningen voldeden niet meer aan de eisen van de tijd en de middenklasse trok weg, enkele ouderen achterlatend. Minder draagkrachtige bewoners van vaak allochtone herkomst namen hun plaats in en de nieuwe jeugd bracht geheel eigen problematieken met zich mee: veiligheid werd nadrukkelijk een issue. De winkeliers werden retailers en zij die dat niet werden veranderden in oudere kleine zelfstandigen, niet opgewassen tegen het geweld van de winkelketens en de veranderende consument. Die ketens stelden op hun beurt andere eisen aan ruimte en marktgebied. Zie daar het speelveld van een Utrechts buurtwinkelcentrum met de naam Overkapel.

Menno Houbolt (Redema)

22 nrw jaarprijs special | 2009

oor ontwikkelaar Redema was Overkapel geen onbekende. Al in de jaren tachtig is men betrokken geweest bij een upgrading en uitbreiding van het buurtwinkelcentrum. Menno Houbolt, adjunct-directeur bij Redema: ‘Destijds is er een Aldi bijgebouwd, zijn er spaceframes toegevoegd en natuurlijk luifels, wat in die tijd erg in de mode was. Sindsdien heeft het buurtwinkelcentrum weer kunnen functioneren. Totdat op een zeker moment de eisen van de tijd te veel veranderden. Supermarkten vroegen meer ruimte, de bevolking kreeg een ander bestedingspatroon en sociale onveiligheid werd een issue.’ Overkapel was in de oude opzet een naar binnen gekeerd winkelcentrum, met een pleintje waar alle winkelfronten op uit keken, maar aan de achterkant niets anders dan dichte gevels en parkeren. Houbolt: ‘Het was een kruipdoor-sluip-door van nissen met lage luifels en een donkere sfeer. De veiligheidssituatie verslechterde dusdanig dat Albert Heijn besloot om de winkel te sluiten. Dit overigens ook vanwege de maat van de winkel. Een teken aan de wand, maar Redema zag in dit centrum toch mogelijkheden met als uitgangspunten een open uitstraling, sociale veiligheid, geen achterkanten door toevoeging van een woonfunctie en natuurlijk prima parkeermogelijkheden. Dit alles natuurlijk ook met het oog op de con-

overkapel

schaal, maar qua locatie en proces’ currentiesituatie, want het stadsdeelcentrum Overvecht ligt op een steenworp afstand.’ BESTAANSRECHT BUURTCENTRA Hebben buurtcentra van

dit formaat nog wel bestaansrecht? Binnen de winkelvastgoedsector wordt ook wel gedacht van niet. Houbolt: ‘Wij zagen beslist kansen, zeker om dat Overvecht het slachtoffer van z’n eigen succes dreigt te worden ondermeer vanwege de parkeersituatie. Op zaterdag ben je als snel tien tot twintig minuten bezig om een parkeerplaats te zoeken. En juist voor de dagelijkse boodschappen wil de consument een goede supermarkt en een paar aanvullende branches, die goed bereikbaar zijn. Goede parkeermogelijkheden, dat is een must. Verder zijn er genoeg consumenten in dit marktgebied voor een stevig draagvlak. Neem daarbij de goede ontsluiting naar de ring –waardoor we ook nog consumenten buiten het primaire marktgebied aanspreken – en het is duidelijk waarom wij dit helemaal zagen zitten.’ Redema kwam vervolgens met een plan met goede zichtlijnen: geen dode hoeken of nissen. Voor laden en lossen werden twee inpandige opstelplaatsen gemaakt met overheaddeuren zodat de woningen geen last zouden ondervinden. De woningen (84 stuks en ontwikkeld door AM Wonen) zijn ge-

legen aan de achterzijde – een meter boven het maaiveld – en op die plek is dus een echte woonstraat ontstaan. Jumbo en Aldi zijn de trekkers en het geheel wordt gecompleteerd met een Kruidvat, Wibra en diverse zelfstandige ondernemers in diverse branches (zie panel met facts & figures). Overkapel is een zogenaamde ‘Vogelaarwijk’ en sociale veiligheid is een onderkend probleem waar tal van maatregelen op ingezet worden. Zo is er camerabewaking (met 24-uurs monitoring in een centrale waar meer Utrechtse winkelcentra gevolgd worden), zijn er buurtvaders, een sociaal project van de gemeente en wijkagenten. Houbolt: ‘Toen Albert Heijn vertrok ontstond er voor veel ouderen in de wijk een probleem, want voor hen is Overvecht net even te ver. We wisten Jumbo te contracteren en zij openden een tijdelijke winkel zodat de consument tijdens de verbouwing toch bediend kon worden. In die tijd werd de situatie soms echt bedreigend en moest personeel van de winkels soms onder begeleiding naar de auto gebracht worden. En ofschoon we hier aan een nieuwe start werkten, konden een aantal oudere ondernemers dat niet meer opbrengen. Begrijpelijk, want zij waren hier ooit begon-

LEES VERDER OP PAGINA

nrw jaarprijs special | 2010 23

overkapel

VERVOLG VAN PAGINA

nen in een veelbelovende nieuwe wijk, maar hebben die zien afglijden en veel ellende op zich zien afkomen.’ NIEUWE ONDERNEMERSMIX Redema realiseerde zich dat

voor de nieuwe aanpak ondernemers nodig waren die er in geloofden. ‘Vanwege de verandering van de wijk met meer allochtone bewoners, hebben wij voor de invulling ons dan ook nadrukkelijk gericht op de allochtone ondernemer, zijnde een afspiegeling van de identiteit van de wijk.’, zegt Houbolt. Maar als je met allochtone ondernemers gaat werken, dan krijg je toch vaak een andere uitstraling van winkels dan dat je dit samen met Nederlandse ondernemers of ketens doet? Zeker, het zijn absoluut ondernemers, maar het is een andere manier van zaken doen en daar loop je ook tegenaan. Zoals wij werken strak in het jasje en met presentatiecriteria waar ondernemers moeten voldoen- dat is lastig. Maar we hebben de nieuwe ondernemers hier grotendeels in meegekregen. Zie het als een uitdaging voor beide partijen. En wij leren er ook van. Bovendien is het leuk om te doen en deze variëteit in het winkelcentrum te hebben. BEHEER Een andere grote verandering betreft het buitengebied. Daar stonden een Chinees restaurant en een snackbar. Houbolt: ‘Die laatste was meer een hangplek voor jongeren en een bron van ellende. Gelukkig hebben we voor elkaar gekregen dat dit verdween. De gemeente heeft daarnaast het openbare gebied opnieuw ingericht en hierin ook een kwaliteitsslag gemaakt.’ Maar zoals zo vaak bij niet overdekte winkelcentra, is beheer van het buitengebied een zaak van de gemeente. Hoe behoeden jullie het winkelcentrum nu voor opnieuw afglijden? ‘Er zijn diverse trajecten opgestart, waaronder het Keurmerk Veilig Ondernemen, intensieve contacten met de wijkagent, cameratoezicht en gericht beleid op de bekende raddraaiers. Er zijn huisregels die voor het plein gelden en hier kan de politie op handhaven. We zijn blij met het feit dat we ons ontwerp hebben kunnen doorvoeren, ondanks discussies met de afdeling stedenbouw van de gemeente, die toch liever een straatje of nis ergens hadden toegevoegd. Onze opzet was gericht op

24 nrw jaarprijs special | 2010

een veilig winkelcentrum en daarin is de layout van belang, maar, ook de materiaalkeuze. We hebben zelfs een luifel van glas toegevoegd. Kijk, je kunt er een bunker van maken, maar ook iets dat mooi is en waar de mensen blij mee zijn en zuinig op zijn. Je moet het natuurlijk bijhouden, maar tot nu toe loopt het heel goed.’ En hoe zit het met een aspect als ‘duurzaamheid’ bij een klein project als dit? ‘Die zit meer in de sociale dan in de technische hoek. We doorbreken een negatieve spiraal en leveren een kwalitatief hoogstaand product. Technische oplossingen in het kader van duurzaamheid zijn bij deze schaal erg lastig in te brengen, zeker met het oog op de investeringen en de kosten voor de huurders.’ REDEN VOOR INZENDING Op het kantoor staat prominent de

nrw Jaarprijs van 2000, door Redema gewonnen voor de binnenstadsontwikkeling Catharinastraat in Doetinchem. Dat brengt ons op de vraag in welke segmenten Redema zoal actief is. Houbolt: ‘Eigenlijk opereren wij vrij breed. We zijn nu bezig met een grote herontwikkeling in Drachten (parkeren, winkels en woningen), maar ook een nog kleiner project dan Overkapel, namelijk een buurtcentrum in Rotterdam. Verder hebben we plannen voor een outlet centre en zijn we ook in het buitenland actief. Maar, het ontwikkelen van kleine projecten zien we toch wel als een niche waarin Redema gespecialiseerd is. Dat is ook de reden dat we dit project voor de nrw Jaarprijs hebben ingezonden: we willen duidelijk maken dat er in dit soort wijken beslist mogelijkheden liggen. Maar ook dat het niet gemakkelijk is, dat er allerlei randvoorwaarden zijn en dat je in het veld je werk heel anders doet dan op veel andere locaties. Het is een intensief project en proces, maar het bijzondere is dat je door dit te doen de negatieve spiraal van een hele wijk kunt doorbreken. Bovendien –we zijn immers ontwikkelaar – is het ook commercieel interessant. Maar een klein winkelcentrum betekent zeker niet dat het snel gerealiseerd is. We zijn met Overkapel zo’n zeven jaar bezig geweest en in feite kost een kleiner project in deze omstandigheden bijna evenveel energie en moeite als een groot project. Gelukkig hebben we van meet af aan alle medewerking van de gemeente gehad: die was erg blij dat met deze ontwikkeling een start van de vernieuwing van de gehele wijk werd gemaakt!’ B

overkapel

Goed concept op de goede plek, geen achterkanten, uitstekende branchering, sociale controle door bovenwoningen en camerabewaking, expeditie opgelost, aantoonbaar toegenomen veiligheid, economisch impuls en een pilot voor het Ministerie van VROM. Volgens wethouder Floris de Gelder van economische zaken, cultuur en stadspromotie in een notendop de kracht van Winkelcentrum Overkapel in Utrecht. “Overkapel is een voorbeeld voor de gemeente Utrecht en voor anderen.”

‘Overkapel laat zien hoe het ook kan’

‘W

e zijn erin geslaagd tempo te maken. Daar trekken we als gemeente nog dagelijks een les uit’, stelt de Utrechtse wethouder Floris de Gelder. Er speelden rondom Overkapel een aantal zaken tegelijkertijd, die multidisciplinair zijn aangepakt. Het winkelcentrum in de wijk Overvecht, een van de zogenaamde krachtwijken, was een duidelijk voorbeeld van de centra, die in de jaren zestig zijn gerealiseerd. In de loop der jaren werd het naar binnen gekeerde winkelcentrum een broedplaats voor hangjongeren, vandalisme en criminaliteit. Het feit dat alle entrees zich aan het winkelplein bevonden en de buitenzijde van het centrum uit expeditieachterkanten bestond, werkten allerlei activiteiten die het daglicht niet konden verdragen in de hand.

VERLOEDERING “De verloedering had toegeslagen”, zegt De Gelder onomwonden. Redema kocht het winkelcentrum uiteindelijk aan en benaderde de gemeente met een planconcept. “Iedereen was het erover eens dat de herontwikkeling met grote spoed moest worden ingezet. Al vrij snel werd het centrum voorzien van camerabewaking en vond een intensievere politie surveillance plaats. Daarnaast besloten we om naast de planbegeleiding voor het nieuwe

winkelcentrum ook een vorm van crisismanagement op het centrum te zetten.” EEN LIJN Om spoed achter de herontwikkeling te zetten was het volgens De Gelder van groot belang om vanuit de gemeente alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. “Er zijn nogal wat gemeentelijke afdelingen bij een dergelijke ontwikkeling betrokken. Een eerste vereiste was iedereen op een lijn te krijgen om te voorkomen dat afdelingen elkaar gaan tegenwerken.” Het feit dat het project binnen anderhalf jaar door de artikel 9 procedure werd geloodst, bewijst dat het lukte om iedereen voor het gezamenlijke doel op korte termijn op een lijn te krijgen. De Gelder: “Intern kijken we daar nog steeds met enige trots naar. Dit is het bewijs dat een herontwikkeling geen jarenlang getouwtrek hoeft te zijn. Overkapel is het resultaat van een uitstekende combinatie: een investeerder met toekomstvisie en een gemeente die haar verantwoordelijkheid in alle opzichten neemt. SOCIALE CONTROLE Redema en de gemeente hebben samen een concept uitgewerkt dat géén achterkanten kent door de heel creatief vormgegeven ‘rugzak’ of ‘kangoeroe’ woningen met een verhoogde sociale controle als gevolg. De expeditie is geheel intern opgelost met aanrijroutes, die zo zijn opgezet

dat de overige functies niet worden verstoord. De samenwerking tussen Redema, gemeente én ondernemers is bijzonder soepel verlopen. Redema wist bijvoorbeeld Jumbo al aan te trekken met een tijdelijke vestiging, voordat de definitieve winkel openging. “Daarnaast hebben veel allochtone ondernemers een vestiging in Overkapel aangedurfd. Dat getuigt van lef”, stelt De Gelder. “Het geeft Overkapel ook iets heel eigens. Niet het zoveelste filiaal van een keten, maar winkels die aansluiten op de behoeften van de omgeving.” KOPIEERBAAR Over waarom Overkapel

de nrw-Jaarprijs verdient is De Gelder duidelijk: “Omdat dit project aantoont dat je geen jaren nodig hebt om iets dergelijks te realiseren. Met Overkapel hebben we bewezen dat het wel kan op een relatief korte termijn. Overkapel is een commercieel succes geworden met enthousiaste ondernemers uit de buurt.” Het feit dat het Ministerie van vrom de gemeente Utrecht heeft gevraagd een presentatie te verzorgen over de realisatie van Overkapel als voorbeeld voor andere krachtwijken geeft aan hoe hard dat bewijs nodig was. “Wat wij met Overkapel hebben gedaan is kopieerbaar. Ook in andere wijken kan dit concept worden toegepast. Met een nrw-Jaarprijs op zak kunnen we dat nog beter naar andere wijken en gemeenten uitstralen.” B

nrw jaarprijs special | 2010 25

project

26 nrw jaarprijs special | 2010

overkapel WIJKAGENT HANS PLEIJLER:

‘De leefbaarheid is er enorm op vooruit gegaan’ Succes heeft vaak vele vaders. Dat geldt ook voor het winkelcentrum Overkapel. Het bedenken van een goed winkelcentrumconcept is één ding, maar het ook qua leefbaarheid beter laten functioneren dan het oude centrum is een tweede. Het oude winkelcentrum had duidelijk een veiligheidsprobleem. Het nieuwe niet meer. Hoe is dit resultaat tot stand gekomen? Een interview met de wijkagent.

ans Pleijler werkt al 27 jaar in het Utrechtse Overvecht en sinds een jaar of twee specifiek als wijkagent voor het gebied rondom Overkapel. Hij kent als geen ander de problematiek die op het oude winkelcentrum Overkapel heerste. Pleijler: ‘Het was zonder meer een oud verpauperd winkelcentrum met een open structuur en een aantal toegangen en doorgangen. Een plaats waar de jeugd uit de omgeving graag samenschoolde. Dat zorgde voor overlast naar klanten en ondernemers en ook voor criminaliteit, met name dan inbraken in auto’s. Er was echt sprake van een onveilige situatie.’ Wat is er gedaan om dit tij te keren? ‘Dat is een breed verhaal. Overvecht is een van de ‘krachtwijken’ in Nederland en met overheidsgeld wordt er veel gedaan aan stadsvernieuwing, leefbaarheid en veiligheid. Voor veiligheid is de gemeente de regisseur en samen met een aantal partners, waaronder de politie, is onderzocht hoe we het hier leefbaar en veilger konden maken. Daar zijn we al mee begonnen toen het oude winkelcentrum er nog stond. Zo zijn er vijf camera’s geplaatst: op iedere hoek één en ook op het plein. Alleen dat al geeft de bezoekers een veiliger gevoel.’ Maar zagen jullie dat ook terug in de statistiek? ‘Zeker, het aantal auto-inbraken nam af en zo ook de overlast bij het winkelcentrum. De jeugd is ook niet gek: ze weten dat ze in de gaten gehou-

den worden. We hebben het echter niet alleen bij de camera’s gelaten. Met de ontwikkeling van het nieuwe winkelcentrum hebben we ook gekeken of we konden komen tot het Keurmerk Veilig Ondernemen, een aanpak die tot doel heeft de veiligheid van ondernemers, hun medewerkers en klanten te verhogen. Vorig jaar oktober hebben we dit kvo uitgereikt gekregen. Maar is zo’n kvo niet gewoon een papieren tijger? Pleijler: ‘Nee, want het gaat om een continue samenwerking. We hebben om de zes tot acht weken met de partners (waaronder de winkeliers) een kvooverleg. Daar worden bijzonderheden besproken, wordt gesignaleerd waar we nog tegenaan lopen en wat we daaraan kunnen doen. Een klein voorbeeld: iedere ochtend heel vroeg werden een aantal door de besteldienst neergelegde kranten gestolen. Via de centrale meldkamer van de camera’s heb ik een zoekopdracht geplaatst en al snel was te zien dat een persoon elke ochtend op de fiets langs kwam en een paar kranten wegnam. Vervolgens hebben collega’s van mij daarop gepost en is de persoon in kwestie aangehouden. In het kvo praten we verder ook over de aanleg van een burenalarmsysteem en vanuit de gemeente wordt nu bekeken of dat te realiseren is.’ In hoeverre is de problematiek in Overkapel anders omdat er sprake is van een gemixte bevolking met een behoorlijk percentage niet-ethnische Nederlanders? ‘Waar we soms nog last van hebben is overlast door jeugd. Driekwart van de jeugd tot achttien jaar in de wijk is van niet-Nederlandse komaf en ja, dus wordt het merendeel van de overlast door deze jongeren veroorzaakt. Dat is logisch. Zelf vind ik niet dat deze jeugd zich qua veroorzaken van overlast in negatieve zin van autochtone jeugd onderscheidt. Voor mij is het vooral belangrijk dat we met het nieuwe winkelcentrum en alle maatregelen er bij wijze van spreken driehonder procent op vooruit zijn gegaan. En dat komt deels ook doordat het een nieuw, mooi winkelcentrum geworden is: de mensen zijn sneller bereid het zo te houden.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 27

overkapel

WAT VINDEN DE ONERNEMERS VAN WINKELCENTRUM OVERKAPEL?

DESMOND TERLIEN Desmond Terlien – ook voorzitter van de winkelvereniging – opende op 12 maart 2009 zijn winkel ‘Totaal Gemak’. Hij is nieuw op Overkapel. Was Terlien bekend met de oude reputatie van het winkelcentrum? ‘Zeker, ik wist van de veiligheidsproblematiek maar ook dat er veel aan gedaan werd. Vanuit veiligheidsoogpunt is de vorm van het nieuwe winkelcentrum een hele verbetering. Geen nissen en hoeken meer.’ Hoe bevalt het u, een jaar na opening? ‘Heel goed. Ik houd van het Utrechtse publiek. Natuurlijk is het tegenwoordig flink multi-cultureel geworden, maar ook dat gaat eigenlijk heel goed. Bovendien, voor dit type wijk is mijn winkel bijzonder geschikt.’ Voor de wijk zegt u, maar de eerste twee consumenten die ik tegen kwam, bleken van buiten Utrecht te komen. ‘Overkapel is maar een klein winkelcentrum, maar we hebben wel een mooi winkelaanbod. Het is daarbij goed bereikbaar en parkeren is gratis. Zelf verwacht ik dat consumenten tot aan Groenekan en Maartensdijk kunnen aantrekken en vanuit de winkeliersvereniging willen we hier ook meer werk van maken.’ Wat vindt u van de veiligheidsbeleving? ‘We zijn daar heel open in onze communicatie in. We brengen naar buiten dat we niet blijven hangen bij het oude, maar met een geheel nieuw winkelcentrum doorgaan. Natuurlijk heb je hier wel eens een probleem met jeugd. Maar de contacten met die jeugd worden steeds beter en ik maak het nu mee dat ze elkaar hier in de winkel zelfs corrigeren! Of dat een Marokkaanse meneer op straat gewoon de jongens aanspreekt. Maar de klanten, die geven ons terug dat het heel veel beter is dan vroeger. En wij als ondernemers willen er gewoon graag een goed en mooi winkelcentrum van maken. Dat doen we dan ook met elkaar.’

28 nrw jaarprijs special | 2010

overkapel

ADAM UNGER Ondernemer Adam Uger zit met zijn fietsenzaak Eurobike al zeven jaar op deze locatie. Hij heeft dus ook het oude winkelcentrum meegemaakt. Wat was voor hem reden om mee te gaan naar het nieuwe Overkapel? ‘Wel, ik heb een heleboel vaste klanten in de wijk en die wilden niet dat wij hier weg zouden gaan. Daarnaast was ik gebonden aan het lopende huurcontract, dus kon ik ook niet weg...’ Hoe bevalt de nieuwe opzet? ‘De Jumbo supermarkt zorgt voor veel nieuwe gezichten, en dat is goed. Aan de andere kant heb ik veel vaste klanten die de winkel toch wel weten te vinden.’ Wat vindt u van de veiligheidssituatie? ‘Die is verbeterd. Dat komt ondermeer door de camera’s, dat helpt enorm. Wat ook helpt is dat het nu een ‘open’ winkelcentrum is geworden. Maar er zijn nog wel verbeterpunten.’ Zoals? ‘Ik zou graag nog een extra uitgang voor de parkeerplaats zien. De ene entree die er is, is altijd druk en wordt ook vaak geblokkeerd door bussen die bij de halte stoppen. Verder wilde ik in het begin graag een rolluik plaatsen, maar dat was vanwege het aanzicht niet toegestaan. Eerst vond ik dat een probleem, nu niet meer.’ Dus u bent in het algemeen positief over het nieuwe winkelcentrum? ‘Op een paar kleine dingetjes na, zeker wel.’ De heer Bajgouri met zijn oom El Jacobi

SAAESSA EL BAJGOURI Deze ondernemer van Marokkaanse origine exploiteert in Overkapel slagerij Sahara. Maar naast vleeswaren worden ook groente, fruit en levensmiddelen verkocht. Het assortiment is met name gericht op de consument die het islamitische geloof aanhangt. Zo is al het vlees halal geslacht. Is dit uw eerste winkel? ‘Dit is mijn tweede winkel. De vorige draaide niet zo goed en daarom heb ik deze locatie aangevraagd en gelukkig gekregen.’ Hoe bevalt het u in Overkapel? ‘Redelijk, maar het moet nog beter kunnen.’ Wat zou daarvoor moeten gebeuren? ‘(lachend) De huurprijs is wat hoog. Ik hoop dat die nog wat gaat zakken...’ Ik denk niet dat dat snel zal gebeuren.... ‘Toch, wij willen wel graag dat de huur wat zakt...’ Wat ziet u als de pluspunten van het winkelcentrum? ‘De ruimte is goed, de veiligheid is prima, het parkeren ook en onze klanten zijn beslist heel tevreden.’

nrw jaarprijs special | 2010 29

batavia stad

30 nrw jaarprijs special | 2010

batavia stad

Batavia Stad Lelystad naam

Batavia Stad Fashion Outlet, Lelystad

type

nieuwbouw

ligging

perifeer

prim./sec.verzorgingsgebied

4,6 miljoen/6,2 miljoen

doelstelling ontwikkeling

Met de realisatie van Batavia Stad Fashion Outlet Fase III wordt Batavia Stad Fashion Outlet als ‘winkeldestination’ verder uitgebouwd, zo ook het gebied Batavia Stad als winkelen toeristische bestemming. Een gebied waar bezoekers zich prettig voelen met voldoende voorzieningen,veel groen en een hoge verblijfskwaliteit. De uitbreiding moest bijdragen aan een verbreding en verdieping van het assortiment. En daarmee aan de aantrekkelijkheid van het centrum en de verlenging van de verblijfsduur. Gelet op de aanzienlijke stijging van zowel bezoekersaantallen als omzetten in het ‘crisisjaar’ 2009 is ruimschoots hieraan tegemoet gekomen.

functie w.c.

speciaal winkelgebied

winkels

23.400m2

woningen kantoren

600 m2

horeca/leisure

2000 m2

ontwikkelaar

Stable International Development/ Stable Beheer

eigenaar/belegger

Shopping Parks/Freeland Groep

architect

Attika Architecten (fase 2 en 3); VHP stedenbouwkundigen + architecten + landschapsarchitecten (fase 1)

beheerder

Batavia Stad Management

totaalmetrage bvo

26.000 m2

aantal winkelunits/bvo

99/23.400 m2

aantal horecaunits/bvo

8/2000 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo

trekkers

Polo Ralph Lauren, Nike, Calvin Klein, Villeroy & Boch, Puma, Fossil, Converse, Kipling, Lacoste, Geox, Napapijri, Peak Performance, Adidas, Miss Sixty, Replay, Van Gils, Tom Tailor, Marlboro Classics, Crocs, Gant Footwear, Claudia Sträter

voorzieningen

Openbare toiletten, een baby-verzorgingsruimte, een geldautomaat, hondenbenches en een informatiecentrum.

parkeerplaatsen

2500, betaald

opening

2008/2009

nrw jaarprijs special | 2010 31

batavia stad

‘Dit is meer het her-

oe kan het dat in deze economisch zware tijden het jaar 2009 voor Batavia Stad zo goed is geweest? Zeggen jullie nu ‘doe nog maar een crisis?’. Willem Veldhuizen: ‘Om meerdere reden moesten we dat maar niet wensen. Maar voor de omzet van een outlet centre is het niet verkeerd. Dat zie je bij vrijwel alle Europese outlet centres. Echter dit succes heeft niet alleen met de recessie en besparen door de consument te maken. Het heeft ook alles met de kwaliteit van de omgeving te maken en de merkuitstraling. Het past gewoon erg goed bij deze tijd en de ontwikkeling die zowel de retail als de consument doormaakt.’ De acceptatie van Batavia Stad door de consument maakte ook een fasegewijze groei van het project mogelijk. Met de tweede en derde fase kwam er een hectare bij en stond er opeens 25 duizend vierkante meter. ‘We hebben niet alleen maar gebouwd, maar ook het management vervangen en het project een hele nieuwe positie in de markt gegeven.’ zegt Veldhuizen. ‘Dat moest ook, want het succes van het begin was wat weggezakt.’, zegt hij eerlijk.

Willem Veldhuizen

Kees Woltering

In 2001 opende Batavia Stad Fashion Outlet (zoals de volledige naam luidt) als eerste outlet centre van Nederland haar poorten in Lelystad. Voor de NRW Jaarprijs 2010 werden de uitbreidingsfasen II en III voorgedragen. Hierin is duidelijk het volwassen worden van het concept te zien en ook de allure die bij het succes hoort. Want van succes mag zeker gesproken worden, aldus de compagnons Willem Veldhuizen en Kees Woltering.

32 nrw jaarprijs special | 2010

ONVERGELIJKBAAR Batavia Stad Fashion Outlet is eigenlijk onvergelijkbaar met de overige inzendingen op de nrw Jaarprijs. In feite is het onvergelijkbaar met de hele reguliere detailhandel. Woltering: ‘We gaan op een hele andere manier met marketing om, we hebben een heel andere kennis van onze consumenten en van onze huurders. En eigenlijk lopen we hierdoor ver voor op elk ander winkelcentrum. Het feit dat we zo vernieuwend zijn is een punt waarvan wij denken dat we daardoor in aanmerking kunnen komen voor de nrw Jaarprijs. Meer nog dan toen we de eerste fase deden. Toen was het nieuw en vernieuwend, maar hadden we de business nog niet zo in de vingers. Nu wel.’ Afgezien van het feit dat Stable destijds een voor Nederland geheel nieuw concept in de markt zette en dit ook de consument, de retailers en de merken moest uitleggen, hebben jullie het volgens mij nu eigenlijk gemakkelijk. Want jullie hebben daar alles onder controle om het zo maar te zeggen, veel meer dan bij een gewoon winkelcentrum. Veldhuizen: ‘Dat is niet helemaal waar. Met een ‘gewoon’ winkelcentrum heb je toch meestal een natuurlijk verzorgingsgebied en zolang er maar een Hema, ah en Blokker zit, hoef je de deur maar open te doen en de consument komt. Zo wordt er voor gewone winkelcentra in Nederland nauwelijks reclame gemaakt. Hier zitten we toch ver van onze consument af. Het verzorgingsgebied is ook veel groter. Daarom moeten we hier heel veel publiciteit voeren en heel goed kijken naar wat onze klanten willen. We kunnen hier niet verslappen en moeten elke dag nieuwe impulsen geven.’ Woltering: ‘Ten opzichte van die eerste jaren is er ook veel in de retail veranderd. Neem de zondagopeningen. Toen wij begonnen was dat nog een bijzonderheid. Nu niet meer. Maar de weekends zijn voor ons erg belangrijk en als je dus zoals nu

batavia stad

dan een uitbreiding. Dit is uitvinden van Batavia Stad’ concurrentie hebt van de Ikea’s, binnensteden en noem maar op –die ook vaak op zondag open zijn- dan is het duidelijk dat we hier niet stil kunnen zitten.’ VOORDELIG Ziet de consument een bezoek aan Batavia Stad als een dagje uit? ‘Onze consument ziet het als een dagje uit, maar ook als efficiënt voordelig inkopen.’ zegt Veldhuizen. ‘Je ziet dat ook aan de verdeling van de week: de zaterdag en zondag zijn de drukste dagen. En je ziet het ook aan de gemiddelde verblijfsduur. Die zit nu op 156 minuten, wat erg lang is.’ Een van de punten waarop Batavia Stad zich onderscheidt is een fors marketingbudget. Hoe komt het dat jullie wel dit soort budgetten hebben en ‘gewone’ winkelcentra niet? Want in de regel kun je toch niet zomaar de marketingbijdrage voor ondernemers omhoog doen. Dat heeft teveel effect op het bruto-huurlastenplaatje. Veldhuizen: ‘Het kan hier omdat we dat vanaf dag één gedaan hebben. En het is natuurlijk een ander soort huurders. Zeg eens tegen Blokker of welke andere grote retailer dan ook dat ze een marketingbijdrage moeten betalen, dan is de eerste terechte reactie ‘weet je wel wat we zelf al doen?’. Het concept Batavia Stad werkt heel anders dan een winkelcentrum. Wij zien het meer als een warenhuis met heel veel merken. Die doen geen van allen iets aan reclame die gericht is op een bepaald marktgebied. Dus moet je met z’n allen de consument hiernaartoe trekken.’ ‘We zijn ook niet de enige outlet met een budget als dit.’ zegt Woltering. ‘De huurders zijn er ook aan gewend dat dit voor een outlet centre zo is en ieder outlet centre van deze omvang kent dit soort serviceen marketingkosten.’ Veldhuizen vertelt desgevraagd dat de huurders 145 euro per meter aan serviceen promotiekosten betalen. De verhouding is grofweg 50/50.

‘Onze consument ziet het als een dagje uit, maar ook als efficiënt voordelig inkopen.’ ‘Er gaat ook veel geld in de servicekosten om. Daarin zitten ondermeer het schoonhouden (intensief!), veiligheid, het organiseren van activiteiten en het verlenen van diensten. Het is een breed pakket.’ Woltering: ‘En dan hebben we ook nog de Batavia Stad Academie voor de inmiddels 700 werknemers in Batavia Stad. Huurders kunnen hun personeel daarvoor opgeven. Het is een erkende mbo-opleiding en we zijn nu zelfs met een hbo-opleiding gestart. Dit soort dingen worden ook door het Batavia

Stad-management gedaan en die kosten zitten ook in de servicekosten. Het management is wel een onderscheidende factor en ten opzichte van een regulier winkelcentrum. Nergens is een heel team van mensen zo intensief bezig met de winkels en de consument.’ INFORMATIE Daar komt dan natuurlijk nog bij dat de eigenaar veel informatie vergaart over het functioneren van Batavia Stad. Woltering: ‘Er is een management informatiesysteem wardoor we weten hoeveel bezoekers het project bezoeken, hoeveel er een winkel in gaan, het aantal kassa-aanslagen, de omzetten. Dat alles wordt geanalyseerd en met de ondernemer besproken. We bieden ook actieve hulp. Zo wordt er eventueel een visual merchandiser ingeschakeld om de winkel beter te presenteren. Al die service wordt gegeven vanuit het managementkantoor en dat is redelijk uniek.’ OVER DE LOCATIE EN DE BEZOEKERS Veel is er in het begin gezegd over de locatie. Midden in de Flevopolder en aan de periferie van Lelystad. Is die locatie in de loop der jaren niet een te nadelige factor gebleken? Veldhuizen: ‘Als je naar het resultaat kijkt niet. De bezoekersaantallen en omzetten blijven stijgen, het is bovendien een prettige omgeving aan het water met een bijzondere ambiance, waar mensen graag naartoe komen. Maar het fenomeen outlet staat het gewoon niet toe om dichtbij grote verzorgingsgebieden te zitten. Daarbij komt dat toen wij in 2001 begonnen we de eerste waren. Toen was die gevoeligheid helemaal enorm en werd het Factory Outlet concept in de professionele winkel-vastgoedmarkt ook nog niet echt begrepen’ Hoe zit het eigenlijk met de herkomst van de bezoekers? ‘We zien een mooie verdeling van Rotterdam tot Groningen.’ zegt Veldhuizen. ‘Ook het toeristenbezoek van de Veluwe en het Friese-merengebied brengt wat we verwacht hadden. We hebben sinds kort ook een nieuwe toerist-manager en je merkt dat dat z’n vruchten begint af te werpen. De bussen met toeristen zien we nu vaker dan vroeger.’ UITSTRALING Wat maakt fase 2 en 3 zo bijzonder? Woltering: ‘Met name met fase 3 zijn we qua uitstraling toch weer een stapje hoger gegaan en dat geeft een geweldige bijdrage aan de beleving. Dat past ook beter bij de nieuwe merken, die ook wat hoger gepositioneerd zijn. Merken als Claudia Sträter, Guess en Calvin Klein hebben zo’n omgeving nodig.’ En hoe zit het met de verdere uitbreidingsplannen? Veldhuizen: ‘We zijn bezig met de plannen voor nog een uitbreiding en dat is dan de laatste. Maar we doen dat rustig aan: na elke uitbreiding moet de markt even de tijd krijgen, maar ook onze winkels. Dat neemt niet weg dat we al volop bezig zijn met te onderzoeken hoe fase 4 er uit moet komen te zien. Batavia Stad Fashion Outlet gaat beslist nog een mooie toekomst tegemoet!’ B

nrw jaarprijs special | 2010 33

batavia stad Martijn Burghout

De Freeland Groep is als fondsmanager van ShoppingParks, eigenaresse van Batavia Stad Fashion Outlet intensief betrokken bij de ontwikkeling en het management van het project. Shopping Centre News sprak met partner Martijn Burghout en asset manager Jacco Mulder.

Jacco Mulder

‘Het lijkt er op dat we een bijna magisch moment bereiken’

n editie 2-2009 besteedden wij al ruim aandacht aan de opening van fase 3 van dit eerste outlet centre van Nederland. Inmiddels zijn we bijna een jaar verder. Wat heeft fase 3 nu toegevoegd? Martijn Burghout van de Freeland Groep: ‘Fase 3 is vorig jaar april geopend en heeft dus voor driekwart van het jaar meegedaan en redelijk de targets gehaald. Maar belangrijker is dat met deze fase Batavia Stad weer een stuk groter geworden is, meer keuze te bieden heeft en daarmee meer bezoekers heeft weten aan te trekken. Vorig jaar bijna 2,1 miljoen bezoekers en 27 procent meer omzet. Het lijkt er op dat we een soort van magisch moment gaan bereiken en we nu echt in de versnelling terecht zijn gekomen.’ Burghout verwacht dan ook dat er nog meer groei mogelijk is. ‘De huidige positionering, waarbij we afgestapt zijn van het koopjesdorpimago, levert resultaat op. Batavia Stad Fashion Outlet wordt nu hoogwaardig neergezet en focust meer op de merken. Feit is dat je met dit soort concepten flink publiciteit moet maken. Daarbij meten we zo veel mogelijk de effecten van deze inspanningen. Zo kunnen we nu al zien dat de weken waarin we adverteren direct resultaat opleveren.’ Waarom adverteren jullie dan niet elke week? ‘Dat zouden we wel willen, maar dat is natuurlijk een budgettaire kwestie. Naarmate we groeien worden onze mogelijkheden op het ge-

34 nrw jaarprijs special | 2010

bied van marketing wel groter. In het begin, toen het project nog een stuk kleiner was, moest de eigenaar flink bijpassen, maar dat is nu niet meer het geval.’ BEZETTINGSGRAAD Hoe gaat het de laatste tijd met de bezet-

tingsgraad? Burghout: ‘We zijn momenteel nog doende met de invulling van vier of vijf units en gaan vervolgens sturen op een frictieleegstand van drie tot vijf procent. Voor een concept als dit is dat goed, want we willen altijd de mogelijkheid hebben om met winkels te kunnen schuiven. Steeds kijken we welke winkel waar het beste past en hebben we de mogelijkheid om te experimenteren. Zo kunnen we interessante partijen over de streep trekken door te zeggen ‘probeer het eens een tijdje’. Dat is goed voor die kandidaat en ook voor de consument, die er weer een nieuwe smaak bij krijgt. Van alles wat we doen meten we het effect. Zo hebben we ook dagelijks inzicht in de bezoekersaantallen en de omzetten van de winkels.’ Jullie zijn op een bepaalde manier wel bijzonder gedreven rekenmeesters geworden! ‘Dat is vandaag de dag ons vak en we hebben daar uitstekende mensen en een goed systeem voor. Over de informatie die bij de retailers vandaan komt, leggen we als het ware als belegger nog een laag heen en we proberen al onze handelingen ten goede van het hele cen-

batavia stad

trum te laten komen. We hebben in feite een heel instrumentarium ontwikkeld om te sturen, veel meer dan bij een gewoon winkelcentrum.’ RESULTATEN Jacco Mulder is Asset Manager en komt vrijwel

wekelijks op het project. ‘Ik heb frequent contact met de centrummanager en zijn team. Iedere week beoordelen we de resultaten van het centrum, hoeveel omzet er is gedraaid, welke winkels er goed en welke niet goed hebben gescoord. Daarbij proberen we vooral ook naar de oorzaken te kijken. Neem januari dit jaar: een tamelijk slechte maand, maar verklaarbaar, want door de sneeuw waren we gewoon minder goed bereikbaar. Op alle factoren waarop te sturen valt, proberen we dat ook. We willen het concept steeds weer verbeteren.’ Kunnen jullie in Rotterdam ook op de pc kijken naar de actuele resultaten? Mulder: ‘Wij krijgen per dag de gegevens van het centrum door tot op winkelniveau. Maar het is beter om niet per dag, maar per week te kijken en de cijfers te vergelijken met de ‘targets’, omdat dit een betrouwbaarder beeld van de ontwikkeling geeft.’ Konden jullie tien jaar geleden vermoeden dat dit outlet concept zo goed zou aanslaan in Nederland? Burghout: ‘We hadden om te beginnen veel vertrouwen in ontwikkelaar Willem Veldhuizen en zijn ‘Stable-team’. Hij had veel ervaring opgedaan in Amerika. Niet alleen met outlet centres, maar ook met winkelformules in het algemeen. Daarnaast is de Neder-

‘Omzethuur is beslist een goed concept voor een project als Batavia Stad’ landse consument natuurlijk een echte ‘value-for-money koper’. De pre-ontwikkelingsfase is voor Willem niet gemakkelijk geweest, maar nu staat er toch een succes en denken we alweer over de vierde fase na.’ HANDS ON Is het de droom van elke belegger, een outlet centre in de portefeuille hebben? ‘Nu misschien wel. Je hebt immers – in tegenstelling tot een gewoon winkelcentrum – controle op heel veel factoren die het succes kunnen bepalen. Bovendien werken we met omzethuur en dat is beslist een goed concept, zeker voor dit soort centra. Maar we moeten niet vergeten dat er een lang leerproces aan vooraf is gegaan. Want in het begin was dit concept toch wel erg ‘alien’ in Nederland. En dat hands-on management is ook niet iets dat iedere belegger ambieert.’ Jacco Mulder: ‘Een outlet centre vereist intensief management, maar het mooie daar van is dat dit zich door de omzethuurcontracten direct terug betaalt. Bij een normale gdv-locatie heb je tienjarige huurcontracten. Alle inspanningen die je daar doet vertalen zich niet direct in hogere huren. In dit concept hebben zowel de huurders als de eigenaar er direct baat bij als de inspanningen die we doen tot resultaat leiden.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 35

batavia stad

Peter Klooster

Factory Outlet Batavia Stad heeft Lelystad op de kaart gezet. Met de afronding van de derde fase, een winkeluitbreiding van 5.767 m2, is de positie van Lelystad als winkelstad volgens directeur stadsontwikkeling van de gemeente Lelystad, Peter Klooster, extra kracht bijgezet. “Zowel in architectonisch opzicht als wat de branchering betreft hebben we een volgende kwaliteitsslag gemaakt.”

‘Batavia Stad een

n 2001 gingen de deuren van de eerste 60 outletstores van Batavia Stad open. Daarmee was het eerste outlet centre van Nederland een feit. “Een spannend concept”, herinnert Peter Klooster, directeur stadsontwikkeling van de gemeente Lelystad, zich. “We hadden hier in Nederland geen enkel voorbeeld. En er bestond natuurlijk een kans op mislukking. Dat was ook een van de redenen waarom we in het allereerste begin hebben besloten de ontwikkeling in fasen aan te pakken. Stap voor stap op basis van commerciële resultaten en vooruitzichten.” BIJDRAGE KWALITEIT Dat het commerciële succes er kwam

mag blijken uit de tweede uitbreiding in 2007. Vorig jaar leverde Stable International de derde fase op. De winkeluitbreiding met 5.767 m2 is verdeeld over 28 winkelunits. Allemaal verhuurd aan merken als Calvin Klein, Tom Tailer, Lindt, Vero Moda, Converse en Miss Sixty. “Stuk voor stuk sterke merken, die een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van Batavia Stad leveren”, aldus Klooster. Wanneer de volgende fase wordt uitgevoerd, is nog niet geheel duidelijk. “Dat laten we afhangen van de resultaten in de komend periode en de vooruitzichten. De voorbereidingen zijn overigens al wel gestart.” POSITIEF IMAGO Batavia Stad nu telt ruim 25.000 m2 bvo winkelruimte verdeeld over 110 winkelunits. Met de laatste uitbreiding ligt Batavia Stad nu direct aan het Markermeer. Klooster:

36 nrw jaarprijs special | 2010

batavia stad

heeft Lelystad eigen gezicht gegeven’ “En dat is was wat we oorspronkelijk wilden. Een eigen gezicht ontwikkelen aan de kustrand van het Ijsselmeer en het Markermeer.” De gemeente vervulde in het hele ontwikkelingstraject van Batavia Stad vooral de rol van gebiedsontwikkelaar. “Eind jaren negentig kwamen we met zijn allen tot de conclusie dat Lelystad eigenlijk een wat saaie polderstad was. Wie kende Lelystad? Daar wilden we verandering in aanbrengen. Doel was de gemeente ook buiten de eigen grenzen bekendheid te geven, een positief imago neer te zetten. “ DETAILHANDELSSTRUCTUUR In contact met Stable International kwam het concept van een outlet centre op tafel. “Een spannend voor Nederland nieuw concept. Zeker als je het bekijkt vanuit onze doelstelling: het geven van een positief imago aan de stad”, verduidelijk Klooster. In het proces speelde de bestaande detailhandelsstructuur een belangrijke rol. “Die mocht natuurlijk geen nadelige gevolgen ondervinden van de komst van Batavia Stad. Uit metingen die we tweejaarlijks houden, blijken die gevolgen beperkt. Er is zelfs sprake van een plus in het aantal bezoekers aan het centrum van Lelystad van 15 procent. Bezoekers aan Batavia Stad nemen dus blijkbaar ook de tijd om het centrum van de stad te bezoeken.” MEER DAN STERKE MERKEN De bestaande detailhandel en

Batavia Stad functioneren dus prima naast elkaar. Batavia Stad noteerde vorig jaar een omzetgroei van 22 procent bij een be-

zettingsgraag van 96 procent. En, niet onbelangrijk, Batavia Stad heeft Lelystad een gezicht gegeven. Klooster: “Batavia Stad is gekoppeld aan Lelystad. De bekendheid en het imago waar wij naar streefden, hebben we bereikt en neergezet. Lelystad is niet langer die saaie polderstad, maar een stad die bezoekers uit heel Nederland wat te bieden heeft. Batavia Stad is een concept dat uit meer dan sterke merken bestaat. Het is een plek waar mensen graag gedurende langere tijd verblijven.

‘Lelystad is niet langer die saaie polderstad, maar een stad die wat te bieden heeft’ Uit parkeercijfers blijkt dat de gemiddelde verblijfsduur 3 uur is. Wij hebben als gemeente in samenwerking met andere partijen een gebied weten te ontwikkelen, waar mensen graag een dagje vertoeven, waarmee Lelystad stevig op de kaart staat en de bestaande detailhandelsstructuur is gehandhaafd. In mijn ogen een nrw-Jaarprijs waardig.” B

nrw jaarprijs special | 2010 37

boven â&#x20AC;&#x2122;t y

38 nrw jaarprijs special | 2010

boven ’t y

Boven ’t Y Amsterdam naam

Boven ’t Y, Amsterdam

type

uitbreiding

ligging

stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

88.000/500.000

doelstelling ontwikkeling

Boven ’t Y wordt een eigentijds multifunctioneel stadshart met winkels, woningen, leisure, cultuur en kantoren. Een gebied met karakter en identiteit.

functie w.c.

stadsdeelcentrum

winkels

8165 m2

woningen

40 appartementen

kantoren horeca/leisure ontwikkelaar

ING Real Estate Development/Ymere Ontwikkeling

eigenaar/belegger

Investore Prime Retail (Investore Holding, Timevest en Breedinvest) / Ymere Noord (woningen) / ING Real Estate Development (parkeergarage)

architect

Heren5 Architecten, Amsterdam

beheerder

Michels Real Estate (winkels) / Ymere Noord (woningen) / Parkeergebouwen Amsterdam (parkeergarage)

totaalmetrage bvo

8600 m2

aantal winkelunits/bvo

7/8165 m2

aantal horecaunits/bvo

2/435 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

MediaMarkt, Xenos, Kentucky Fried Chicken

voorzieningen

Publieke zitplaatsen, betaalautomaten, fietsparkeervoorzieningen

parkeerplaatsen

800 (betaald)

opening

2009

nrw jaarprijs special | 2010 39

De eerste stap naar een nieuw stadsdeelcentrum

tadsdeel Amsterdam-Noord, en specifiek winkelcentrum Boven ’t Y, is bekend terrein voor ing Real Estate Development. De ontwikkelaar stond aan de wieg van dit winkelcentrum, dat in de jaren ’70 is gebouwd en ook de eerste uitbreiding werd door ing red gerealiseerd. Begin 2000 werd de ontwikkelaar opnieuw bij Boven ’t Y betrokken. Project director Wilfred van der Neut: ‘Het centrum liep uitstekend, maar was inmiddels wat verouderd. Wij, de cvve, maar ook de gemeente wilde graag meer stedelijkheid, meer functies toevoegen. Verder was het ruimtegebruik nog niet intensief toegepast. Al het parkeren was op maaiveld. En er was behoefte aan nieuwe winkelformules, zoals bijvoorbeeld Mediamarkt.’

Amsterdam-Noord krijgt een nieuw multifunctioneel stadsdeelcentrum. Winkelcentrum Boven ’t Y wordt herontwikkeld en uitgebreid, er wordt horeca toegevoegd en er komt ruimte voor onder meer een bioscoop, theater, en een hotel. ING Real Estate Development heeft met de ontwikkeling van CAN (Centrum Amsterdam-Noord) fase 1 de eerste toonaangevende stap gezet in dit proces.

EERSTE STAP Ing red ontwikkelde een totaalplan voor het deelgebied Boven’t Y. can Fase 1 is als eerste gerealiseerd. Het omvat een uitbreiding van het winkelcentrum met 8.600 m2, een inpandige parkeergarage met 800 plaatsen en 40 woningen. De ruimte hiervoor ontstond doordat het oude stadsdeelkantoor werd gesloopt en verplaatst naar een nieuwe locatie binnen het can-gebied. can Fase 1 werd dus ontwikkeld aangrenzend aan en binnen het bestaande winkelcentrum. Dat was ook meteen de grootste uitdaging, stelt Van der Neut. ‘Het was acupunctuur verrichten op het bestaande centrum. Gelukkig is er een sterke cvve, waarmee het prettig samenwerken was en is. Ook met de gemeente en het stadsbestuur is het goed werken, men gaf alle medewerking aan de ambitieuze plannen. Hierdoor is de ontwikkeling zonder veel problemen of vertraging verlopen. Dat is ook het voordeel van een redelijk grote ontwikkelaar zijn: wij kunnen door onze kennis en ervaring van tevoren vrij goed voorspellen wat er zich aan problemen kan voordoen. Dat kunnen we dan op tijd ondervangen.’ LOKAAL KARAKTER Boven ’t Y vervult zowel een lokale als

een regionale functie. Het was aan ing red om de regionale functie verder te versterken zonder het specifieke lokale karakter te verliezen. Erg belangrijk volgens Van der Neut. ‘Het

‘Boven ’t Y heeft een typisch Noords karakter’ centrum heeft een typisch Noords karakter. Noord vormt een apart deel van Amsterdam. Eigenlijk net zoals Rotterdam Zuid van de rest van Rotterdam. De stadsamsterdammer vind je weinig in Noord, maar daarin komt verandering door de spec-

40 nrw jaarprijs special | 2010

boven ’t y

kunstenaars, Willem Hoebink en Jan Hein Daniëls. Het voegt echt iets toe, vindt van der Neut. En zijn de omwonenden er ook blij mee? Van der Neut heeft nog geen klachten gehad. We hebben het van tevoren besproken met de omwonenden. Het is wel iets wat je zorgvuldig moet doen. Ik heb zelf op de Kop van Zuid in Rotterdam gewoond, tegenover het kpn gebouw. Dat had ook een lichtkunstwerk op de gevel, wat bij veel omwonenden tot irritatie leidde. Hier is dat gelukkig niet het geval. Voor de opening hebben we het laten zien aan de bewoners. Ze waren er blij mee. Het is ook een warme kleur licht, oranjerood.’

taculaire ontwikkelingen op Noord. Noord-Amsterdammers zijn juist trots op hun stadsdeel. Je moet hen dus wel echt iets bieden.’ Tegelijkertijd wordt het regionale verzorgingsgebied niet uit het oog verloren. ‘Amsterdam-Noord heeft een verzorgingsgebied dat qua omvang net zo groot is als Amstelveen. Purmerend en de omliggende gemeenten vallen daaronder. Voor hen is Boven ’t Y een makkelijk bereikbaar winkelcentrum.’ BEREIKBAARHEID Het gebied wordt straks nog beter bereik-

baar door de Noord-Zuidlijn. Het beginpunt van de lijn bevindt zich bij het winkelcentrum. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen vindt Van der Neut. ‘Mensen kunnen makkelijker naar je toe komen, maar zijn juist ook zo weer weg. Straks ben je binnen vijf minuten op het Damrak. Je moet dus wel iets bieden waardoor mensen graag naar je toe blijven komen.’ Een belangrijke toegevoegde trekker is volgens hem Mediamarkt. Met 6400 m2 is het de op één na grootste vestiging in Nederland. Van der Neut: ‘Voor veel Amsterdammers en mensen uit de regio is dit de dichtstbijzijnde Mediamarkt. Er zit er ook een bij de Arena, maar daar zijn hogere parkeertarieven. En wij zijn natuurlijk uitstekend bereikbaar.’ OVERDEKTE PASSAGE Behalve de elektronicagigant is er in

can fase 1 ook ruimte gekomen voor Kentucky Fried Chicken, Bruna, Xenos, Segafredo Café, Big Bazar, Alles voor Iedereen (kadowinkel) en Frequent Filler (een cartridgevulwinkel), een lokale ondernemer. De winkels zijn grotendeels ondergebracht in een overdekte passage. Van der Neut: ‘De passage geeft meer stedelijkheid, zoals eerder aangegeven een vereiste

‘Twee elementen zorgen voor attentiewaarde. MediaMarkt en het lichtkunstwerk.’ bij deze ontwikkeling. ing red probeert altijd goed te kijken naar de locatie en wat daar nodig is. Dat is een sterkte van ons vind ik. We kijken naar het dna van het project en passen ons concept daarop aan. Daardoor kunnen projecten van ing erg van elkaar verschillen, in tegenstelling tot sommige projectontwikkelaars die soms een heel herkenbaar stempel hebben.” INPANDIGE PARKEERGARAGE Naast de uitbreiding van de

winkels is er ook een nieuwe parkeergarage ontwikkeld. Inpandig, vijf lagen, met een capaciteit van ruim 800 plaatsen. Het is betaald parkeren, overigens wel tegen een laag tarief van € 1,10 per uur. Van der Neut:,,Door het inpandig oplossen van parkeerplaatsen in een luxe gebouw is betaald parkeren voor een rendabele exploitatie onontkoombaar. De vrijkomende gebieden op maaiveld gaven de ruimte die nodig was om de door de consument gewenste winkels toe te voegen.” LICHTKUNSTWERK Een bijzondere blikvanger voor het winkelcentrum is het lichtkunstwerk aan de gevel van de parkeergarage. Het kunstwerk is ontworpen door twee beeldend

Wilfred van der Neut

DUURZAAMHEID In de ontwikkeling van het project heeft

duurzaamheid een belangrijke rol gespeeld. Geen loze kreet bij ing, volgens Van der Neut. ‘Het creëren van sociaal-maatschappelijke, ecologische en fysieke duurzaamheid is vandaag de dag het uitgangspunt in elke ontwikkeling. De duurzaamheid van Boven ’t Y is gewaarborgd door de manier waarop het winkelcentrum is geïntegreerd in het dna van de omgeving. De mate van flexibiliteit in het ontwerp, zodat huurderen/of functiewijzigingen zonder veel moeite in de toekomst zijn door te voeren, is hier zeker geslaagd. Ook de variëteit in winkelaanbod biedt een extra garantie voor duurzaamheid. Verder wordt de parkeergarage natuurlijk geventileerd en er is daglichttoetreding. Dat zorgt voor een prettig klimaat en een laag energieverbruik.’ En het lichtkunstwerk? ‘Dat kost natuurlijk energie. Als je het niet had gemaakt, was het project nog duurzamer geweest. Maar het zorgt wel voor attentiewaarde. Twee dingen maken dit centrum qua attentiewaarde bijzonder: Mediamarkt en het lichtkunstwerk.’ EERSTE RESULTATEN Hoe loopt het nieuwe deel van het win-

kelcentrum? Van der Neut:m ‘In juli zijn de winkels open gegaan. De officiële opening was op 3 september. Over het algemeen loopt het goed, zeker gezien de moeilijke marktomstandigheden. Wat betreft de routing is het nieuwe deel goed opgenomen. Een aantal winkels in het aansluitende deel heeft de puien nog niet aan de straatkant liggen, dat moet nog aangepakt worden. Het winkelcentrum is volledig verhuurd. Bovendien zijn de winkels al verkocht aan Investore, een consortium van Nederlandse beleggers.’ NOMINATIE Tot slot: waarom moet can Fase 1 de nrw Jaarprijs winnen? ‘Dat zijn verschillende elementen. Duurzaamheid is er één, maar vooral ook de ‘acupunctuur’ die verricht is. Een winkelcentrum in de periferie is veel makkelijker te ontwikkelen. Hier was het een complexe binnenstedelijke situatie met veel belangengroepen. We hebben met can Fase 1 de aanzet gegeven tot iets groots. Het zet de toon voor de rest van de centrumontwikkeling. De vereniging van eigenaren is zo enthousiast over het resultaat dat zij al eerder dan gepland willen starten met het renoveren van hun bezit. Dat betekent toch dat wij het goed gedaan hebben. Ik vind het mooi dat we op zo’n plek zoiets hebben kunnen inpassen. Het is met 8600 m2 winkels, 40 woningen en ruim 800 parkeerplaatsen een relatief kleine ontwikkeling, maar net zo goed heel waardevol.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 41

boven ’t y

Peter Jan Kannegieter

‘Amsterdam Noord project CAN Een plek om te wonen, werken, winkelen en ontspannen op de grens van groen en stad. Dat is in een notendop wat Amsterdam Noord met het project Centrum Amsterdam Noord (CAN) moet worden. Met de oplevering van de nieuwe Passage van winkelcentrum Boven ’t Y is een belangrijk onderdeel van het CAN afgerond. Peter Jan Kannegieter, projectmanager Centrum Amsterdam Noord. “Het winkelcentrum speelt een cruciale rol in het geven van een echt hart aan Amsterdam Noord.”

et bijna 90.000 inwoners is Stadsdeel Amsterdam-Noord ongeveer even groot als Lelystad of Leeuwarden. “Maar Noord wordt niet echt als stad ervaren, want er is geen echt hart”, stelt Projectmanager Centrum Amsterdam Noord, Peter Jan Kannegieter. Om een hart in dit stadsdeel te realiseren wordt ter hoogte van het Buikslotermeerplein het can ontwikkeld. Kannegieter: “De aanleg van de noord/zuidlijn, waarvan de aanleg van het metrostation Buikslotermeer onderdeel is, en een nieuw regionaal busstation bij de metrohalte in het can, zorgen voor een uitstekende verbinding met de rest van Amsterdam. Dit vormt ene belangrijke impuls voor de ontwikkeling van het gebied. “

DEELGEBIEDEN Het can bestaat uit verschillende deelgebieden: Elzenhagen, het stationsgebied en vernieuwing winkelcentrum Boven ’t Y. Tussen de Nieuwe Leeuwarderweg en het Noordhollandsch Kanaal komt de nieuwe kindvriendelijke woonwijk Elzenhagen. De wijk is verdeeld in Elzenhagen-Noord en Elzenhagen-Zuid. In een groene en waterrijke omgeving worden eengezinswoningen met en appartementen gebouwd. Ook komt er een basisschool in deze wijk. Het stationsgebied ligt op de kruising van de Nieuwe Leeuwarderweg en de IJdoornlaan en rondom het nieuwe beginstation van de Noord/Zuidlijn en het regionale busstation. In dit gebied worden woningen, kantoren, culturele en onderwijsvoorzieningen gerealiseerd. POSITIEVE IMPULS Deelgebied Vernieuwing winkelcentrum Boven ’t Y. speelt volgens Kannegieter een belangrijke rol in het totale project: “Winkelcentrum Boven ’t Y is een goedlopend centrum dat in drie fasen wordt uitgebreid en vernieuwd met nieuwe winkels, woningen, horeca en verschillende uitgaansvoorzieningen. Deze ontwikkeling geeft Amsterdam Noord een echt winkelhart.” Met de oplevering van de nieuwe Passage, een ontwerp van architect Heren5, is de eerste fase van Vernieuwing Boven ’t Y af. Momenteel wordt gewerkt aan de plannen voor de tweede fase, die in 2012 van start gaat. “ Zowel de gemeente als ontwikkelaar ing Real Estate verwachten met de toevoeging van nieuwe winkels en woningen een positieve impuls aan het winkelcentrum wordt gegeven”, aldus

42 nrw jaarprijs special | 2010

boven ’t y

krijgt met een stevig kloppend hart’

Kannegieter. De sfeer van het winkelcentrum wordt belicht door een lichtkunstwerk dat door het Amsterdamse Fonds voor de Kunst is ontwikkeld en onderdeel uitmaakt van de gevel van de parkeergarage. “Je kunt zeggen dat het kunstwerk letterlijk een positief licht schijnt op het winkelcentrum.” AMBITIE Een van de uitdagingen van de eerste fase van het

deelgebied Vernieuwing winkelcentrum Boven ’t Y was volgens Kannegieter dat de versterking van het winkelcentrum vroeg om een extra bronpunt van parkeren. “Daarnaast was ook de toevoeging van klein- en grootschalige winkelvoorzieningen aan de oostkant van het winkelcentrum onderdeel van de ontwikkeling. De uitdaging was om van een grote parkeeropgave van 800 parkeerplaatsen in combinatie met winkels en wonen, een interessant en goed functionerend gebouw te maken. Een gebouw dat tegelijkertijd de ambitie weergeeft voor de verdere vernieuwing en uitbreiding van Boven ’t Y. Met het ontwerp van architect Heren 5 met hierin een overdekte passage, winkels op de begane grond en de verdieping, 40 huurwoningen en een parkeergarage met het lichtkunstwerk is de toon voor de toekomst wat mij betreft zeker gezet. De nominatie voor de nrw Jaarprijs onderstreept dat we goed op weg zijn.” B

‘Je kunt zeggen dat het lichtkunstwerk letterlijk een positief licht werpt op het winkelcentrum’

nrw jaarprijs special | 2010 43

44 nrw jaarprijs special | 2010

centrumplan geleen

Centrumplan Geleen naam

Centrumplan, Geleen

type

nieuwbouw

ligging

stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

35.000/100.000

doelstelling ontwikkeling

Concentratie van het winkelapparaat, reconstructie van de culturele voorzieningen, het ontwikkelen van nieuwe stedelijke kwaliteiten en aangename openbare ruimten en het optimaliseren van de bereikbaarheid en de parkeervoorzieningen. Geleen moet een mooi stadshart terugkrijgen waar de bewoners trots op zijn en waar inwoners uit de regio met plezier naar toe gaan om hun inkopen te doen.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

12.000 m2

woningen

17.000 m2

kantoren horeca/leisure ontwikkelaar

Hoogveld (3W Vastgoed en Bouwontwikkeling Jongen)

eigenaar/belegger

Delta Lloyd, Woonpunt/Zo Wonen (woningen)

architect

Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt (parkeergarage), Hendriks Schulten, Amsterdam (blok 2A), MH1 architecten, Nuth (blok 2B)

beheerder

MVGM Vastgoedmanagement

totaalmetrage bvo

40.000 m2

aantal winkelunits/bvo

28/12.000 m2

aantal horecaunits/bvo aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

Supermarkt Jan Linders, H&M, New Yorker, Hema, Bristol, Xenos, Esprit, Blokker

voorzieningen

Publieke zitplaatsen, betaalautomaten, fietsparkeervoorzieningen

parkeerplaatsen

280 (ex 139 voor bewoners)

opening

2009

nrw jaarprijs special | 2010 45

centrumplan geleen

‘Een project als dit starten met forse leegstand

hopping Centre News sprak met Jaco Meuwissen (algemeen directeur) en Romano van Hooren (projectontwikkelaar) van 3W te Maastricht. Een bedrijf dat de regio zeer goed kent en wellicht mede daardoor de aangewezen partij is voor een ‘klus’ als het Centrumplan Geleen. Is die lokale oriëntatie belangrijk? Meuwissen: ‘Ja en nee. Voor een project als Geleen moet je wellicht een lokale partij zijn om de kracht van de stad te zien, te kunnen ontleden en ook het verleden te kennen. Het helpt ook bij de besluitvorming om in zo’n moeilijke situatie de beslissing te nemen op te starten en weer opnieuw in kwaliteit te investeren. Maar ofschoon veel van onze projecten in Zuid-Nederland gelegen zijn, zijn we breder actief, bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van het winkelcentrum Diemen. Voor ons is belangrijk dat we duidelijk de signatuur van een gespecialiseerde winkelontwikkelaar hebben. We draaien dan ook mee in de top vijf

‘Je kunt niet zomaar iets neerzetten in de aanname dat het wel gevuld wordt’ van projectontwikkelaars in Nederland en dienen eigenlijk elk jaar een geschikt project in voor de nrw Jaarprijs.’ DE SITUATIE IN GELEEN Geleen maakt deel uit van de dubbelgemeente SittardGeleen. Twee flink van elkaar verschillende steden, met elk een eigen karakter. Sittard met een mooie historische binnenstad, gezellige cafeetjes en winkels

46 nrw jaarprijs special | 2010

die meer gericht zijn op funshoppen. En Geleen? Daar wachtte men al decennia op de juiste aanpak. Van Hooren: ‘Er zijn in de loop der jaren diverse plannen gelanceerd. Die waren echter niet van deze omvang en ook niet op deze locatie. Met het plan zoals het nu is, hebben we naar een structurele oplossing van formaat toegewerkt. Dit in aansluiting op het masterplan van architect en stedenbouwkundige Kees Rijnboutt.’ De opgave was niets minder dan Geleen weer nieuw leven in te blazen. Meuwissen: ‘Dat was ook mogelijk, want je hebt het toch over een stad met 40 duizend inwoners. Er moest echter veel gebeuren. Zo was de openbare ruimte niet meer aantrekkelijk, hadden de winkels in het centrum geen uitstraling meer en waren ze in slechte staat, het parkeren was niet op orde en zo nog veel meer.’ DRAAGVLAK Van Hooren: ‘Doordat de

streek economisch in verval raakte zagen de winkeliers hun draagvlak wegvallen en was er ook geen geld meer om in bestaande panden te investeren. Maar één ding viel op: er zaten in Geleen een aantal goede ondernemers met bekende formules die erin slaagden het hoofd boven water te houden. Geleen had toch nog trekkracht, het was belangrijk deze te herkennen en op de juiste wijze uit te breiden. Deze kwaliteitswinkels –met name in de modische sector en in de interieurbranche – zijn nog steeds aanwezig en hebben hun clientèle niet alleen in Geleen, maar in de hele regio.’ Maar alleen sterke lokale winkels waren niet voldoende. Meuwissen: ‘Het vraagt om een heel gedegen plan om die omslag naar een wederom succesvolle binnenstad te bewerkstelligen. Je kunt niet zomaar iets neerzetten in de aanname dat het toch wel gevuld wordt. Nee, hier moest een substantieel beter kwa-

liteitsproject neergezet worden. Meters waren er immers genoeg!’ Een van de uitgangspunten was het bestaande verschil tussen Sittard en Geleen. Sittard voor de knusse binnenstad en funshoppen en voor Geleen werd ingezet op sneller en vooral efficiënt boodschappen doen. De nieuwe parkeergarage onder het project levert daar een bijdrage aan. Maar ook de bereikbaarheid. Daarin heeft de gemeente flink geinvesteerd en de bezoeker komt nu gemakkelijk en snel in het centrum en via de garage in hartje winkelgebied. Van Hooren: ‘Vroeger was het zo dat je met de auto voor de winkels in het centrum kon komen. Later heeft men gemeend de binnenstad autovrij te moeten maken. Echter, dat is voor veel Geleense winkels de doodsteek geweest. Voor ons was het duidelijk dat die bereikbaarheid per auto een van de pijlers voor het nieuwe plan zou zijn. ‘Doelmatig winkelen’ werd zo een van de sterke punten voor Geleen Centrum en een kenmerkend verschil met Sittard. Maar ook Geleen kan gezellig zijn. Zo is de zaterdagmarkt een regionale trekker. Een belangrijk gegeven, want hiermee is het bereik van de stad niet alleen de eigen 40 duizend inwoners, maar een regionaal gebied van honderdduizend consumenten.’ SFEER Met de realisatie van Centrumplan Geleen staken ook veel andere kleine vastgoedeigenaren de handen uit de mouwen. Verschillende panden zijn nu opgeknapt en de gemeente heeft het openbaar gebied onder handen genomen. Meuwissen: ‘Dat is zonder meer sterk verbeterd, maar wij denken dat het nog wel iets meer belevingswaarde, iets meer sfeer zou kunnen hebben. Meer aankleding zou helpen, evenals een wat

LEES VERDER OP PAGINA

centrumplan geleen

in een binnenstad vraagt durf en visieâ&#x20AC;&#x2122; Geleen kende tijdens de mijnbouwjaren een grote economische welvaart, maar implodeerde toen de mijnbouw teloor ging. Dat had ook consequenties voor de binnenstad en de winkels. C&A en V&D trokken weg en meer dan 70 leegstaande winkelpanden gaven de stad een desolaat aanzien. Om daar toch weer kansen in te zien vereist een flinke mate van expertise ĂŠn optimisme.

nrw jaarprijs special | 2010 47

centrumplan geleen

VERVOLG VAN PAGINA

minder stringent terrassen- en uitstallingsbeleid. Want in een commercieel gebied is dit beslist een randvoorwaarde om levendigheid te stimuleren.’ HET CONCEPT EN DE INVULLING In de aanpak van 3W werd in hartje centrum een flink blok van 12.000 m2 winkels (28 units) aan het winkelapparaat toegevoegd. Plus een parkeergarage van 419 plaatsen en 139 woningen. Centrumplan Geleen was eigenlijk snel volledig

nu een hype is of niet, Meuwissen vindt het belangrijk. ‘Bij ons begint het echter niet bij de techniek, maar bij het neerzetten van een structuur die niet over 20 jaar weer op de schop moet. Techniek is belangrijk, maar bij 3W zijn de stedenbouwkundige aspecten belangrijker.’ Van Hooren: ‘We hebben bij dit project nadrukkelijk naar het duurzaamheidsaspect gekeken. De flexibiliteit van een binnenstadsproject als dit is nu eenmaal beperkt, ook al vanwege het feit dat

Romano van Hooren (l) en Jaco Meuwissen

verhuurd. Een verrassing was de komst van h&m. Van Hooren: ‘Dat was zeker een verrassing en dit had te maken met een pilot bij h&m waarmee men wilde uitzoeken of vestiging in een stad met minder dan 50 duizend inwoners haalbaar was. En blijkbaar is dat zo. Verder is er een Hema van 1200 m2, een supermarkt van Jan Linders en een aantal kwaliteitswinkels als een da drogist, een Esprit-store en nog een aantal goede, publiekstrekkende formules. We hebben overigens geen winkels uit het centrum weggetrokken. Sterker nog, sinds ons project geopend is, zijn nu ook weer ruim 60 winkels uit een leegstand van 72 verhuurd.’ ‘Geleen had bijna geen landelijke ketens.’, zegt Meuwissen. ‘Die hebben we met dit project kunnen inbrengen. Erg belangrijk voor een stad, want als je niet de formules hebt die de consument overal verwacht, dan kun je die consument niet binden.’ (En zo hebben we een argument tegen de vermeende gelijkheid van winkelgebieden in Nederland: red.) DUURZAAMSTE WINKELCENTRUM VAN NEDERLAND Of duurzaamheid

48 nrw jaarprijs special | 2010

er woningen boven de winkels gelegen zijn. Je bent dus beperkt in wat je kunt veranderen in geval van winkelmutaties. Daarom hebben we hier gekozen voor collectieve technische systemen en niet voor een systeem per winkel. Volgens onze leverancier Unica Ecopower is dit nu het meest energiezuinige winkelcentrum van Nederland. Een prettige bijkomstigheid!’ DE TOEKOMST Jaco Meuwissen vindt

dat met Centrumplan Geleen niets minder dan een complete turn-around voor de binnenstad is bereikt. ‘Dit soort projecten zijn wezenlijk verschillend van het ontwikkelen op een uitbreidingslocatie. Het vereist durf en visie. Dit los van het feit dat het er goed uit moet zien, logistiek en functioneel moet het kloppen. We zullen in de nabije toekomst meer van dit soort projecten zien, ook al vanwege de krimp van de bevolking. Er valt daardoor leegstand in winkelcentra te verwachten en hoe je dat aanpakt, is een van de uitdagingen van de toekomst.’ Van Hooren voegt daar nog aan toe: ‘Kwantitatieve krimp omzetten in kwalitatieve groei is onderdeel van die uitdaging!’ B

‘Geleen een “Het ontbrak Geleen aan een overzichtelijk en aantrekkelijk stadshart, waar zowel mensen uit Geleen zelf als mensen uit omliggende plaatsen graag komen om te winkelen”, verduidelijkt wethouder Ruud Guyt van stadsontwikkeling, verkeer en sport de reden voor de herontwikkeling. Met 12.000 m² winkelruimte, een ruime parkeergarage, 139 woningen en een cultureel centrum is het nieuwe stadshart een feit. “Geleen staat weer op de kaart als service - en koopcentrum.”

centrumplan geleen

heeft weer aantrekkelijk stadshart’

en aantrekkelijk, compact en nieuw stadscentrum moest kopers uit het stadsdeel Geleen zelf en kopers uit de omliggende stadsdelen en gemeenten aantrekken en binden . “Om dat voor elkaar te krijgen was meer nodig dan hier en daar een chirurgische ingreep”, stelt wethouder Ruud Guyt van de gemeente Sittard-Geleen. “Alleen een fundamentele herontwikkeling van het centrum kon het tij keren. Daar hebben wij ons als gemeente hard voor gemaakt.”

BESLUITEN Het besef dat het centrum van Geleen grondig moest worden aangepakt groeide gedurende de jaren negentig. Besluiten werden genomen na de gemeentelijke herindeling, waarbij Sittard en Geleen tot een gemeente werden samengevoegd. “Beide gemeenten hadden een heel eigen karakter. Sittard beschikt over een historisch centrum. Geleen was het prototype van een stad die zich door de industrialisatie tussen de jaren twintig en zestig in een razend tempo had ontwikkeld. De sluiting van de mijnen vormde een keerpunt voor de stad. Het centrum van Geleen verloor meer en meer aan betekenis. Niet alleen voor omliggende plaatsen, maar ook voor Geleen zelf. Toen de grootwinkelbedrijven c&a en v&d zich in de jaren negentig terugtrokken, was de toon gezet. De kleine zelfstandige ondernemers ondervonden daar keihard de gevolgen van.” PUBLIEKRECHTELIJKE ROL De herontwikkeling van het stadshart van Geleen maakt deel uit van het centrumplan Geleen. Dit initiatief van 3W, Bouwontwikkeling Jongen en gemeente Sittard-Geleen kwam na de eerste gesprekken begin 2002 met de start van de ontwikkeling in december van dat jaar echt van de grond. Guyt: “Als gemeente hebben we vooral een publiekrechtelijke rol vervuld. We hebben ons ingespannen om de stedenbouwkundige visie in te passen in de bestemmingsplannen. De supervisie lag bij Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt”. VERBLIJFSKWALITEIT Een belangrijk aspect in de herontwik-

keling van het nieuw stadshart is de nadruk die is gelegd op de verbetering van de leefbaarheid en verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. “Een goed functionerend en aantrekkelijk stadshart is meer dan een verzameling winkels bij elkaar”, benadrukt Guyt. ”Om die reden is extra aandacht besteed aan

‘Alleen een fundamentele herontwikkeling van ’t centrum kon het tij keren’ Ruud Guyt

die aspecten die voor het publiek van belang zijn om ergens langere tijd te verblijven”. MISSIE GESLAAGD Over het resultaat zegt Guyt: “ Kopers uit onze eigen stad wilden we in eerste instantie weer aan de stad Geleen binden. Er is nu geen reden meer om naar Maastricht, Beek, Roermond of Maasmechelen te gaan om te winkelen. In de praktijk blijkt het nieuwe stadshart ook een aantrekkingskracht op kopers uit omliggende plaatsen te hebben. In dat opzicht is onze missie dus meer dan geslaagd.” BEVESTIGING Al eerder viel de herontwikkeling van het stadshart in de prijzen. De Marktgarage in Geleen, onderdeel van het stadshart, sleepte de Vexpan Parkeergarage Award 2009 in de wacht. “Maar ook boven maaiveld is deze ontwikkeling een mooi staaltje van herinrichting van de openbare ruimten”, benadrukt Guyt. Hij ziet de nominatie voor de nrw-Jaarprijs dan ook als een belangrijke erkenning van de herontwikkeling. “Het is voor ons een bevestiging van waar we ons voor hebben ingespannen. We kunnen nu bogen op een kwalitatief hoogstaand niveau en aanbod in een aantrekkelijke verpakking. Het nieuwe winkelgebied staat als een huis naast de lokale detailhandel.” B

nrw jaarprijs special | 2010 49

centrumplan geleen

‘Een vernieuwd centrum op de kaart zetten is een intensieve klus’ Eigenaar van het Centrumplan Geleen is Delta Lloyd Vastgoed. Marianne van Hagen en Rianne Mastop gaan over het winkelvastgoed van deze belegger. Daarbij wordt niet over één nacht ijs gegaan: marktanalyses en consumentenonderzoek zijn belangrijk, maar zijn geen substituut voor pure ervaring. En die is nodig voor een gedurfd project als Centrumplan Geleen.

e uitgangssituatie in Geleen was verre van gemakkelijk. Niet alleen was het centrum van de stad vele jaren onaantrekkelijk voor de consument, ook werd door andere winkelconcentraties flink aan die consument getrokken. Marianne van Hagen: ‘Het beleid inzake perifere detailhandelslocaties is in de regio te ruimhartig geweest. Makado in Beek trekt ook consumenten uit Geleen en heeft daarbij als voordeel het gratis parkeren. Ook waren er in de gemeente plannen voor een concentratie van sportwinkels en een ah xl bij het nieuwe Fortunastadion. Dit ligt momenteel vanwege de crisis stil, maar het is een factor om rekening mee te houden. Dan was er het gegeven dat er hier twee gemeentes samengevoegd waren, Sittard en Geleen, elk met een eigen karakter. Het komt nu aan op een detailhandelsbeleid dat gericht is op concentratie in beide centrumgebieden. In Geleen is het door 3W geïnitieerde en door de gemeente ondersteunde Centrumplan een goed begin en sterke impuls voor dit concentratiebeleid. Het van oudsher als ‘hartje pitje centrum’ ervaren gebied

50 nrw jaarprijs special | 2010

is vernieuwd naar eigentijdse maatstaven. Dat geeft zeker een positief effect op de omliggende winkels. Voor ons was belangrijk dat Geleen dat voorheen een echte centrumrol voor de eigen bewoners had die ook weer terug moest kunnen krijgen. Daarbij past het in de strategie van Delta Lloyd Vastgoed om te beleggen in centrumprojecten.’ Maar Van Hagen beseft terdege dat Geleen er met het nieuwe Centrumplan nog niet is. ‘Het is een belangrijke stap vooruit, maar het centrum moet nog sterker gemaakt worden door concentratie van de winkelen overige centrumvoorzieningen. Daarom spreken we ook met de gemeente over de rol van centrummanagement (samenwerkingsverband tussen gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers) en het aantrekkelijker maken van de openbare ruimte. We participeren als eigenaar in de stuurgroep, zorgen er voor dat onze beheerder hier actief optreedt en onderhouden ook bilateraal contacten met de wethouder.’ Rianne Mastop: ‘Een ander gegeven is, dat de Geleense consument na een jarenlange slechte winkelsituatie in feite

het eigen centrum vaarwel had gezegd. Men bezocht massaal andere winkelconcentraties en ging ook naar Sittard. Het is dus zaak dat we deze consument het nieuwe winkelcentrum laten hervinden. Op vrijdag en zaterdag is dat al het geval. Nu gaat het nog om de rest van de week. Dat kost bij een nieuwe ontwikkeling altijd tijd. ’ WENSENLIJSTJE Centrumplan Geleen

is dus een goede start, en geenszins een eindsituatie. Wat zou deze eigenaar graag nog verbeterd zien? Van Hagen: ‘Het nu gedeeltelijk leegstaande Galfettipand aan het Marktplein moet nog een goede winkelinvulling krijgen. Ook vinden wij het grote open plein – als daar geen markt staat – nog niet sfeervol. Wil je dat het centrum meer een huiskamerfunctie krijgt, dan moet het plein levendiger, gezelliger en minder kil worden.

‘Ontwikkelaars zouden eerst vijf jaar in de exploitatie van winkelvastgoed gewerkt moeten hebben’ Dat kan met beperkte ingrepen, zoals het plaatsen van straatmeubilair, groenvoorzieningen en prettige verlichting. Een ander aspect is het beleid van de gemeente voor de horeca. Het toestaan van (de winkelfunctie ondersteunende) daghoreca in het nieuwbouwdeel rond het plein zal zeker sfeerverhogend werken. Dan kunnen onze huurders Bakker

centrumplan geleen

Bart en Totaal Gemak een paar stoeltjes buiten zetten.’ De totaalaanpak voor het centrum van Geleen behelst ook nog een tweede fase. Daarin is ondermeer voorzien in horeca aan de noordkant van het plein. Zou het niet beter zijn met het oog op die beoogde gezelligheid die tweede fase snel te realiseren? Van Hagen: ‘Dat lijkt me wat snel. Het is beter om via samenwerking eerst fase 1 en het bestaande centrumgebied goed te laten functioneren. Door de recente invulling van lang leegstaande panden in de Salmstraat is inmiddels een aaneengesloten winkelgebied ontstaan tussen het Centrumplan en de bestaande Raadhuisstraat.’ ‘Verder is het winkelaanbod in Geleen Centrum nu nog te veel uitgewaaierd en we hopen met de gemeente en het centrummanagement te bereiken dat het straks een meer compact geheel wordt.’, zegt Mastop. Dat is deels een natuurlijk proces, want er zijn op de minder goede locaties veel eigenaar-gebruikers en die stoppen er ook niet van de ene op de andere dag mee.’

termijn de binnenstadslocaties en wijkwinkelcentra uit. Mastop: ‘Een voordeel van de crisis is wel dat dit soort plannen in de ijskast worden gezet...’ Van Hagen: ‘Met deze aankoop geven wij blijk van onze voorkeur voor binnenstedelijke winkelprojecten. Wij proberen die zo aantrekkelijk te maken dat de consument de perifere locaties links laat liggen. Maar natuurlijk, de realiteit is dat sommige consumenten niets om winkelen en een prettige omgeving geven en kiezen voor doelgerichtheid en gemak.’ Hoe kijkt Delta Lloyd Vastgoed in het algemeen aan tegen de kwaliteit van projecten die op de markt komen? Van Hagen: ‘Vaak is die goed maar…’ (lachend maar serieus) ‘soms denk je:wel: ontwikkelaars zouden eerst vijf jaar in de exploitatie van winkelvastgoed gewerkt moeten hebben. Dan pas ervaar je welke aspecten wel en niet werken in de dagelijkse praktijk. Als belegger moe-

ten wij ons vastgoed natuurlijk kostentechnisch efficiënt kunnen onderhouden. Dan mag het niet zo zijn dat over bepaalde beheeraspecten onvoldoende is nagedacht. Dat je bijvoorbeeld om bij een paar leidingen te komen een heel plafond moet slopen. Ook houden sommige architecten onvoldoende rekening met het gegeven dat hun gebouw primair een retailer moet faciliteren om goederen goed te verkopen. Eigenlijk zijn dit geen details meer te noemen: dit zijn hoofdvoorwaarden voor een gebouw met deze functie. Als je er als eigenaar vroeg genoeg bij bent, kun je bepaalde zaken nog wel bijsturen. Lastiger is het soms om het aangrenzende openbare gebied goed bij het geheel te betrekken. Het valt nog te vaak buiten een ontwikkeling, maar is wel medebepalend voor de totaalbeleving.’ B

ZORGELIJK Is Geleen nu typisch een lo-

catie waar de bevolkingsafname zich begint te laten gelden? Van Hagen: ‘Het is een factor waar we rekening mee moeten houden, maar dat geldt niet alleen voor Geleen. In dat kader vind ik het zorgelijk dat in Nederland de laatste tien jaar overal winkelontwikkelingen zijn neergezet die niet gerechtvaardigd zijn door bevolkingsaantallen, ruimtelijk niet goed zijn ingepast en vaak onvoldoende aantrekkelijk zijn gemaakt. Zoals winkels aan de randen van dorpen en steden. Het is oppassen dat we niet de kant van Frankrijk en Duitsland op gaan. Die landen hebben dit soort ontwikkelingen niet goed ingebed in hun bewoningsstructuur, met desastreuze gevolgen. Ik vind het jammer dat ook Nederland z’n ruimtelijke ordening de laatste jaren zo verkwanseld heeft. Die vele nieuwe meters op verkeerde plekken functioneren vaak matig en hollen tegelijkertijd op

Rianne Mastop (l) en Marianne van Hagen

nrw jaarprijs special | 2010 51

centrumplan geleen

Beheerder steeds op gebied van Dennis Kuiten en Roger Dewez

Het beheren van winkelvastgoed is een specialisme dat nadrukkelijk met de eisen van de tijd meegroeit. Centrumplan Geleen wordt beheerd door MVGM, een landelijke beheerder met lokale vestigingen. Roger Dewez (unit manager winkels regio zuid) en Dennis Kuiten (sr. account manager unit winkels) vertellen over hun werkzaamheden die vandaag de dag nadrukkelijk verder gaan dan het dak dicht houden en de huurpenningen incasseren. 52 nrw jaarprijs special | 2010

entrumplan Geleen is een typisch voorbeeld van een project dat baat heeft bij een lokale kennis van zaken. Het is dan ook niet voor niets dat als beheerder mvgm aangesteld werd. Dewez: ‘Wij zien het inderdaad als een groot pluspunt dat wij met lokale vestigingen werken. Elke regio en stad heeft immers z’n eigen specifieke dingen en het maakt nogal verschil of je voor een project in west-Nederland dan wel zuid-Nederland werkt. In dit geval is het ook nog zo dat de eigenaar kantoor houdt in Amsterdam en dus gebaat is bij een beheerder min of meer ter plaatse.’ Wat heeft mvgm in het voortraject voor Centrumplan Geleen kunnen doen? Dewez: ‘We zijn vooral betrokken geweest bij het doorrekenen van de servicekosten. In dit geval niet bij de conceptbepaling. Dat laatste doen we in principe liever ook, omdat je dan mee kunt praten over ontwerpdetails en materiaalkeuze, factoren die toch effect hebben op de latere onderhoudskosten. Verder hebben we gewerkt aan de splitsing van de vve, wat in dit geval bijzonder was vanwege het feit dat het hier om twee bouwblokken met een parkeergarage en ondergrondse verbinding ging. vve-beheer is overigens ook een specialisatie van mvgm. Toch nog even dieper ingaan op dat ‘lokale aspect’. Hoe moeten we dat zien? Kuiten: ‘Neem een aspect als debiteurenbeheer. Het is voor de eigenaar natuurlijk van groot belang dat de huurstroom op niveau blijft. Met lokale kennis van de markt en ook persoonlijk contact met de huurders bereik je dat je goed in de gaten hebt hoe de winkel draait, hoe het met de stad gaat en ben je in staat om sneller op ontwikkelingen

in te spelen. Dat werkt toch echt anders dan dat de beheerder 100km verderop kantoor houdt.’ NRW JAARPRIJS? Wat maakt volgens mvgm dat het Centrumplan Geleen kans heeft op de nrw Jaarprijs? Dewez: ‘Ondermeer dat het project bereikt heeft dat de consument nu weer een goed bereikbare winkelconcentratie in het centrum van de stad heeft. Er is veel werk gemaakt van de bereikbaarheid en ook de kwaliteit. Die kwaliteit zie je tevens terug in de parkeergarage, die overigens vorig jaar de Vexpan Award heeft gewonnen. De Vexpan vond de garage een voorbeeld van toegankelijkheid, transparantie en ruime parkeerplaatsen. Daarnaast is het een goede zaak dat er flink wat woningen boven de winkels gerealiseerd zijn. Dit bevordert de levendigheid van het gebied, ook na winkelsluiting.’ En maakt Geleen hiermee dan een hernieuwde kans om als winkelbestemming op de kaart van de consument te komen? Kuiten: ‘Dit project heeft in potentie alles in zich om als nieuw kernwinkelgebied in Geleen te kunnen functioneren. Maar daarbij is het wel van belang dat Geleen zich zo gaat positioneren dat het een andere identiteit dan Sittard krijgt. Geleen moet de nadruk leggen op functioneel en praktisch, met een goed aanbod in winkels in de dagelijkse sector, aangevuld met andere branches.’ CENTRUMMANAGEMENT Na reali-

satie van het nieuwe Centrumplan is er in de gemeente Sittard-Geleen een start gemaakt met het centrum-

centrumplan geleen

belangrijker kostenbeheersing management met als doel het centrum, voor de consument en de retailer, opnieuw op de kaart te zetten. Door middel van een reclamebelasting binnen het centrumgebied conformeren alle retailers zich aan het centrummanagement. Dit bestaat uit verschillende werkgroepen waar onderwerpen als veiligheid, leegstand, branchering en evenementen worden besproken. De werkgroepen bestaan uit ondernemers, gemeente en overige belanghebbende partijen. mvgm neemt als lokale vastgoedpartij in opdracht van Delta Lloyd deel aan het centrummanagement om zodoende dicht op de markt te zitten en de expertise welke zij bezitten over te brengen op de werkgroepen. Is er voor mvgm als beheerder ten aanzien van de retail in Limburg nu al iets te merken van de krimpende bevolkingsaantallen? Heeft de retail hier nog goede kansen? ‘De retail heeft zeker in het Geleense en in het zuiden nog kansen.’ zegt Kuiten. ‘Je ziet wel dat de markt er om vraagt dat gebieden hun functies en voorzieningen meer centraliseren. Dat zie je ook al in Geleen: van de lintbewinkeling van vroeger gaan we langzaam maar zeker naar een concentratie in het centrum. Daar gaat de bedrijvigheid plaats vinden. Winkeliers die voorheen aan de rijksweg zaten verhuizen nu naar het nieuwe centrum. Dat heeft wellicht ook te maken met het dunner worden van de markt, maar ook met het beleid van de gemeente om retailers te centraliseren.’ GROEN, GROENER, GROENST Binnen de nrw Jaarprijs wordt tegenwoordig ook nadrukkelijk gekeken naar het ‘groene aspect’ van een gebouw. Is dat

iets waar jullie als mvgm ook mee te maken hebben? Dewez: ‘Dit is absoluut een hot-issue. Delta Lloyd, maar ook andere grote beleggers vragen ons om een quick-scan te maken en uit te zoeken waar de winstmogelijkheden op dit gebied liggen. Wat kunnen we verbeteren zonder al te hoge investeringen en wat zijn die investeringen dan om het gebied of gebouw groener te krijgen? Dat wordt vanuit onze technische afdeling gecoördineerd. In dit plan is er een centrale voorziening voor de opwekking van warmte en koude. Op het moment van oplevering was dit uniek en de enige in zijn soort in Nederland. De afnemers hebben hierdoor ook lagere jaarlasten en ook een lagere investering in de opwekkingsinstallatie, omdat het een grote collectieve voorziening is. Dus ja, als beheerder word je vaker met dit soort vragen geconfronteerd. Binnen mvgm worden onze mensen hier

‘Onze consument ziet het als een dagje uit, maar ook als efficiënt voordelig inkopen.’ ook gericht op getraind. Daarnaast is een ander aspect het centraal inkopen van ‘groene energie’. Een speerpunt binnen ons bedrijf waar we intensief mee bezig zijn. Tevens kopen we als een van de grootste vastgoedbeheerders in het land ook de onderhoudscontracten en

planmatig onderhoud centraal in. Dus op het gebied van liften, dakonderhoud, schoonmaak, afvalverwerking en dat soort zaken is op deze manier veel voordeel te behalen. Dat voordeel komt natuurlijk ten gunste van de belegger. Maar ook de ondernemers profiteren van ons inkoopvoordeel op de onderhoudscontracten. Met deze centrale inkoop willen we vooral een zekere mate van stabiliteit in de kostenontwikkeling bewerkstelligen en liever nog een vermindering van de kosten. Inkoop is een wezenlijk onderdeel van beheer geworden.’ Kuiten: ‘Deze besparingen op de servicekosten geven de eigenaar natuurlijk ook ruimte om wat meer met de cascohuurprijs te doen.’ ONDERHOUDSRAMING Met al deze extra taken lijkt het oude imago van dak dicht houden en huurpenningen incasseren definitief verleden tijd? Dewez: ‘Beleggers kijken tegenwoordig heel anders naar hun onroerend goed. Er wordt nauwlettend naar de meerjaren onderhoudsraming gekeken en dat was vroeger minder. Tevens maken we onze planningen zo dat niet in één bepaald jaar een paar kostbare operaties samen vallen. Wij geven hier veel advies in. Maar als beheerder moet je vandaag de dag niet alleen het juiste niveau op het gebied van techniek, maar ook op het gebied van account management kunnen bieden. Dit omdat we steeds vaker niet alleen het reguliere beheer, maar ook een deel van het assetmanagement van de eigenaar over nemen. Wij voeren uit en de eigenaar en accountant kijken alleen nog over onze schouder mee. Daarvoor zijn ook de kwartaalbesprekingen en de maandelijkse rapportages. In feite bieden we als beheerder veel meer dan vroeger en is het vak van beheerder duidelijk meegegaan met de tijd en de eisen die eigenaren aan ons stellen.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 53

luifelbaan

54 nrw jaarprijs special | 2010

luifelbaan

Luifelbaan Leiden naam

Luifelbaan, Leiden

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

40.000/20.000

doelstelling ontwikkeling

Herontwikkelen van een in alle opzichten gedateerd wijkwinkelcentrum tot een attractief hedendaags stadsdeelcentrum met een â&#x20AC;&#x2DC;huiskamerfunctieâ&#x20AC;&#x2122; voor Leiden-Zuidwest.

functie w.c.

stadsdeelcentrum

winkels

11.260 m2

woningen

15.500 m2

kantoren

455 m2

horeca/leisure

115 m2

ontwikkelaar

MAB Development Nederland

eigenaar/belegger

ASR Vastgoed Vermogensbeheer (fase 1,2,4) / Ahold Vastgoed (fase 4) / diverse eigenaren (winkels, kiosk)

architect

Groosman Partners

beheerder

ASR Vastgoed Vermogensbeheer (fase 1,2,4) / Ahold Vastgoed (fase 4) / diverse (winkels, kiosk)

totaalmetrage bvo

44.150 m2

aantal winkelunits/bvo

29/11.2600 m2

aantal horecaunits/bvo

1/115 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

Albert Heijn XL, Hema, Lidl

voorzieningen

Publieke zitplaatsen, fietsaanleunhekken, ondergrondse containers

parkeerplaatsen

457 + 30 voor kort parkeren

opening

2009

nrw jaarprijs special | 2010 55

luifelbaan

‘L

uifelbaan was in veel opzichten echt een product van z’n tijd.’, zegt Galle. ‘Qua architectuur hoorde het duidelijk bij de wijk, maar het was wat rommelig geworden en ad-hoc uitgebreid met een paar op de parkeerplaats geplaatste kiosken. De eenzijdige bewinkeling beschouwen we tegenwoordig ook niet echt als handig en het stedenbouwkundig concept werkte in deze tijd onveiligheid in de hand. Het was op zich echter een vrij sterk winkelcentrum met een paar goede lokale ondernemers.’ Toch was het meer dan tijd om aan vernieuwing te denken. In feite werd daar al heel lang over nagedacht. Galle: ‘Al halverwege de jaren tachtig werden door mab de eerste verwervingen gedaan. Het masterplan is in al die jaren een aantal keren aangepast, waarbij er gelukkig veel draagvlak te vinden was onder zowel bewoners als ondernemers. Echter, Luifelbaan was vanwege het versnipperd eigendom wel een gecompliceerd project. Bijvoorbeeld het aanbouwen van een kiosk betekende uitvoerig overleg met acht huiseigenaren, acht hypotheekgevers en de winkelier. Maar al dat overleg heeft met bewoners en ondernemers heeft wel resultaat opgeleverd. Want toen we de bouwaanvraag

indienden, is er geen enkel bezwaar ingediend. Een duidelijke winst voor het verdere realisatieproces.’ INGEBOUWDE KWALITEIT mab de-

velopment staat toch wel bekend als een ontwikkelaar die ‘mooie’ projecten maakt. Is er door de jaren heen een herkenbare mab-stijl ontstaan? Galle: ‘Beslist niet. Vergelijk de twee projecten die wij dit jaar hebben ingezonden voor de nrw Jaarprijs maar eens met elkaar. Ze zijn totaal verschillend, maar in beide zit onze ervaring verwerkt. Wat wel kenmerkend is voor al onze projecten, is aandacht voor details en een bovengemiddeld architectonisch en stedenbouwkundig niveau. Onze projecten tref je vaak op de beste locaties in heel Europa aan en dat is beslist geen toeval. Een ander aspect waaraan onze projecten te herkennen zijn, is ‘vernieuwing’. Dat kan te maken hebben met de winkels zelf (bijvoorbeeld het mogelijk maken van grotere units), maar ook met vorm of routing. Vathorst is daar een goed voorbeeld van: daar zie je dingen die nog niet eerder op een Vinex-locatie gedaan zijn.’ (zie de reportage over Vathorst elders in dit magazine, red.) Galle vindt dat je in een project de spanning tussen programma, commercie, stedenbouw en

‘Veel tijd investeren in het overlegproces levert winst op in de uitvoering’ Bestaande, oudere winkelcentra renoveren en uitbreiden is in ons land intussen tot een belangrijke specialiteit geworden. Maar wat is ‘oud’? Soms lijkt een winkelcentrum uit de jaren tachtig al niet meer van deze tijd. Hoe is dan wel de situatie geweest in het geval van een wijkwinkelcentrum gebouwd in 1959? 56 nrw jaarprijs special | 2010

luifelbaan financiën moet organiseren: ‘Zo krijg je de beste resultaten. Nooit een compromis, maar een optelsom.’ Nu ligt het voor de hand dat een ontwikkelaar de kwaliteit van het te bouwen product geheel in de hand heeft. Maar hoe zit het met de kwaliteit van het buitengebied? Galle: ‘Daar kunnen we tegenwoordig gelukkig steeds meer invloed op uitoefenen. In het geval van Leiden Luifelbaan was dit het geval. Daar zijn niet alleen afspraken gemaakt over de kwaliteit van de bebouwing, maar ook over de kwaliteit van de openbare ruimte en het beheer. In Vathorst ging dat zelfs nog een stap verder. Daar is onder onze regie de openbare ruimte ook vorm gegeven en gerealiseerd. Wij vinden die samenhang tussen openbare ruimte en de gebouwen erg belangrijk. Het bepaalt mede hoe consumenten een gebied ervaren.’ DE UITDAGINGEN VAN LUIFELBAAN

Iets waar de jury van de nrw ook altijd in geïnteresseerd is, is waar nu precies de uitdaging in heeft gezeten en welke oplossingen de ontwikkelaar daar voor heeft bedacht. Hoe is dat bij Luifelbaan gegaan? ‘De vernieuwing van de naoorlogse stad is vaak het domein van corporaties. Omdat wij hier al heel lang

bij betrokken zijn hebben wij het voortouw genomen de vernieuwing van Leiden Zuidwest vanuit het centrum op te pakken. Normaliter zie je dat corporaties bij de woningen beginnen en het winkelcentrum wordt dan het sluitstuk. Hier dus niet. Verder is het proces op zich heel bijzonder geweest. We hebben zelf alle verwervingen gedaan en met het gebruik van de bestaande kwaliteiten het hele centrum van de wijk een nieuwe toekomst gegeven. Daarbij hebben we optimaal gebruik gemaakt van de weekmarkt, de bereikbaarheid en het parkeren. Verder hebben we er voor gezorgd dat het winkelcentrum gedurende de verbouwing goed heeft door kunnen functioneren. ‘Tijdens de verbouwing geopend’ is het motto geweest en om dat mogelijk te maken heeft hier ook al die tijd een projectmanager rondgelopen die voor alle betrokkenen het centrale aanspreekpunt was. Het eindresultaat is dat het winkelend publiek, de belegger en ook de bewoners buitengewoon tevreden zijn, zowel over het proces als over het eindresultaat. We zien nu ook dat mensen uit heel Leiden en zelfs daarbuiten hier boodschappen komen doen.’ Dat laatste heeft natuurlijk ook te maken met de toegenomen aantrek-

kingskracht door de groei van het aantal winkelmeters. mab Development realiseerde naast 110 woningen 12.500 m2 nieuwbouw voor winkels, waarbij vanwege sloop de netto-uitbreiding circa 6.500 m2 bvo bedroeg. Deze groei is gebruikt om nieuwe winkels toe te voegen (zoals Hema en Lidl) en om van de bestaande ah van 800 m2 een ah xl van bijna 4000 m2 te maken. Wat Galle betreft hadden bij de herontwikkeling vanwege de kwaliteit van

‘Tijdens de verbouwing geopend, dat is steeds ons motto geweest’ de locatie nog wel meer winkelmeters toegevoegd kunnen worden. Maar dat is niet gebeurd. ‘Er lag een zorgvuldige detailhandelsvisie van de gemeente Leiden waarin gesteld werd dat dit project niet concurrerend mocht worden met de binnenstad. En dat is een duidelijk kader voor je opdracht. Toch zijn we er

LEES VERDER OP PAGINA

‘Voor Luifelbaan zijn niet alleen afspraken gemaakt over de kwaliteit van de bebouwing, maar ook over de kwaliteit van de openbare ruimte en het beheer’

Jeroen Galle nrw jaarprijs special | 2010 57

luifelbaan

VERVOLG VAN PAGINA

ook zo in geslaagd alle kwaliteiten die er waren te handhaven en ook een aantal toe te voegen. Hierdoor heeft Luifelbaan het karakter van een stadsdeelcentrum gekregen en dat moet het ook blijven. Maar doordat de consument het gemak, de compleetheid en de andere kwaliteiten herkent, resulteert dit toch in een groter bereik.’ OOK NAGEDACHT OVER DUURZAAMHEID Bijzonder aan de herontwikkeling

van Luifelbaan is ook dat het oorspronkelijke architectenbureau dat voor het ontwerp van 1959 tekende (Groosman Architecten) nu ook deze herontwikkeling getekend heeft. ‘We hebben hen ook gevraagd om de hele signing en het logo mee te ontwerpen, zodat dit één geheel met het project zou worden. Je ziet dit terug in de parkeergarage, de reclameaanduidingen en de puien –waarbij enerzijds de winkelier natuurlijk de juiste mogelijkheden moet hebben, maar anderzijds moet het ook binnen de architectonische kaders passen, zodat

58 nrw jaarprijs special | 2010

het geen rommeltje wordt. mab wil niet alleen uitblinken in commerciële functionaliteit, maar ook in hoogwaardige architectuur en uitstraling. Daar hebben zowel de winkeliers als ook de consument en belegger op de lange termijn het meeste plezier van.’ zegt Galle. Maar hoe zit het eigenlijk met het huidige buzz-word ‘sustainability’ of ‘duurzaamheid’. Is daar bij dit project nog over nagedacht? Galle: ‘In deze tijd waarin het thema ‘duurzaamheid’ belangrijk is geworden, is het bij dit project voor ons een belangrijk doel geweest zoveel mogelijk van de bestaande gebouwen te hergebruiken. Want waarom zou je alles slopen en opnieuw beginnen? Alle gebouwen, zowel verbouw als nieuwbouw, zijn daarnaast ontwikkeld met duurzame materialen en duurzame installaties. Duurzaamheid komt verder ook tot uiting in het intensievere ruimtegebruik, waarbij verdichting en stapeling van belang waren. Duurzamer kan bijna niet!’ B

luifelbaan

e Luifelbaan was in zijn tijd een van de voorlopers op het gebied van winkelcentra. In het naoorlogse Nederland verrezen in de jaren vijftig voorzichtig de eerste winkelcentra. Onder andere de kioskachtige winkelruimten aan het Bevrijdingsplein en de brede stoeprand aan een zijde, waarop de toen schaarse auto’s een plekje konden vinden, maakten De Luifelbaan tot een modelwinkelcentrum. Marc Witteman, wethouder van Economische Zaken van de gemeente Leiden: “Een winkelcentrum moest in die tijd aan hele andere eisen voldoen dan nu. Met het veranderen van de samenleving veranderen ook de eisen die aan een winkelcentrum worden gesteld. De Luifelbaan was bij die veranderende samenleving achtergebleven.” TREKKER Met slechts een supermarkt,

de kioskachtige winkels, de te kleine winkelruimten en een gebrek aan par-

keerruimte was een grondige renovatie en uitbreiding onontkoombaar. “De gemeente heeft in het hele proces vooral als trekker gefungeerd”, verduidelijkt Witteman. “Daarnaast was het onze taak het financiële plaatje rond te krijgen.” Mede om die reden zijn ook nieuwe functies aan het winkelgebied toegevoegd, zoals een woontoren van ruim 60 meter hoog en een parkeergarage met 450 parkeerplaatsen. “Essentiële uitgangspunten bij de herontwikkeling waren de stedenbouwkundige samenhang, veiligheid, bereikbaarheid, tweezijdig winkelen en de esthetische beleving.” RODE DRAAD Het winkelgebied heeft

twee pleinen: het Vijf Meiplein en het Bevrijdingsplein. Aan het Vijf mei plein is door de toevoeging van drie separate winkelblokken tweezijdige bewinkeling gerealiseerd met daartussen een acht meter brede winkelpromenade. Het Bevrijdingsplein wordt omringd

‘De Luifelbaan is het tweede economisch hart van Leiden’

Marc Witteman

Het uit 1958 daterende winkelcentrum De Luifelbaan in LeidenZuidwest vormt een stukje historie van Leiden. Door zoveel mogelijk aan de oorspronkelijke vorm van het winkelcentrum vast te houden is daar eer aan gedaan. Maar een grondige renovatie en uitbreiding waren noodzakelijk om het winkelcentrum en de omgeving een krachtige nieuwe impuls te geven. Wethouder Marc Witteman van EZ: ‘We hebben de Luifelbaan weten te transformeren van wijkwinkelcentrum tot stadsdeelcentrum.”

door winkels met daarboven woningen. Als eyecatcher is de Albert Heijn XL met daarbovenop de woontoren. De kioskachtige winkels zijn op een na verwijderd, daardoor is een plein ontstaan, waarop allerlei activiteiten kunnen plaatsvinden. Parkeren kan in de parkeergarage of op maaiveld. Een luifel loopt als een rode draad door het winkelcentrum en koppelt ‘oud’ aan nieuw. TOEVOEGING In totaal beschikt De Luifelbaan nu over 15.000 m2 winkelruimte, drie keer zoveel als voorheen. Met onder andere een Hema en een Albert Heijn xl bestond het gevaar dat De Luifelbaan het centrum van Leiden naar de kroon zou steken. “Dat was een belangrijk aandachtspunt”, stelt Witteman. “Je wilt niet dat het ene ten koste gaat van het andere. De Luifelbaan zou een toevoeging moeten zijn aan het bestaande winkelaanbod en geen vervanging. Ook voor de toekomst van het nabij gelegen Wagnerplein werd even gevreesd, maar tot nu toe blijken alle winkelgebieden naast elkaar te kunnen bestaan. Winkelcentrum Wagnerplein heeft zelfs een nieuwe supermarkt, Hoogvliet, geopend. De Luifelbaan is niet het nieuwe economische hart maar het tweede economische hart van leiden.” POSITIEVE IMPULS De herontwikkeling van De Luifelbaan heeft volgens Witteman een belangrijke en positieve impuls gegeven aan het hele zuidwesten van Leiden en specifiek aan de directe omgeving van het winkelcentrum. “Het winkelcentrum staat in een wijk die ook uit de jaren vijftig en zestig dateert. Een oude karakteristieke wijk. Je ziet dat er in navolging van de herontwikkeling van De Luifelbaan allerlei initiatieven worden ontplooid om de wijk als geheel een nieuwe impuls te geven. Er wordt momenteel op heel veel plekken opgeknapt, gebouwd en aangepast. Het is echt een oude wijk in ontwikkeling. Dat is goed om te zien.” Op de vraag waarom de Luifelbaan de nrw Jaarprijs in zijn ogen verdient, antwoordt Witteman: “Kijk naar het effect van de herontwikkeling in combinatie met de renovatie, de uitbreiding en de toevoeging van nieuwe functies. De Luifelbaan toont aan hoe belangrijk een goed functionerend stadsdeelcentrum is voor zowel de directe omgeving als de stad. Uit koopstromenonderzoek blijkt dat het winkelcentrum het prima doet. Het winkelcentrum is in economisch opzicht versterkt. Dat straat af op de hele omgeving.” B

nrw jaarprijs special | 2010 59

vathorst

60 nrw jaarprijs special | 2010

vathorst

Vathorst Amersfoort naam

Stadsdeelcentrum Vathorst fase 1

type

nieuwbouw

ligging

stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

15.000 / -

doelstelling ontwikkeling

Het realiseren van een â&#x20AC;&#x2DC;gezelligâ&#x20AC;&#x2122; en goed bereikbaar centrum met winkels, met voldoende functiemenging, waar inwoners van Vathorst graag willen verblijven en trots op kunnen zijn en met plezier al hun dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen doen.

functie w.c.

stadsdeelcentrum

winkels

8.660 m2

woningen

17.258 m2

kantoren horeca/leisure

767 m2

ontwikkelaar

MAB Development Nederland

eigenaar/belegger

ASR Vastgoed

architect

Attika Architecten, Dok Architecten, Jo Crepain Architects

beheerder

WPM Vastgoedmanagement

totaalmetrage bvo

8.660 m2

aantal winkelunits/bvo

26/6.886 m2

aantal horecaunits/bvo

5/767 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo

6/1.007 m2

trekkers

Albert Heijn, Kruidvat, Blokker, Etos

voorzieningen

Publieke zitplaatsen

parkeerplaatsen

500

opening

2009

nrw jaarprijs special | 2010 61

vathorst

In de pas lopen MAB Development heeft dit jaar twee projecten ingezonden voor de NRW Jaarprijs. Het ene, Luifelbaan, is een herontwikkeling in een na-oorlogse wijk, Vathorst is een nieuwbouwproject ‘in de weide’. Maar of het ene nu gemakkelijker is dan het andere?

S Jurgen van Gastel

‘Ook een Vinexlocatie leent zich voor bijzondere winkelconcepten’

62 nrw jaarprijs special | 2010

hopping Centre News was op 10 juni 2009 aanwezig bij de opening van het winkelcentrum Vathorst, eerste deel. Daar viel op dat er niets opviel. Dat wil zeggen, het publiek deed zoals het hoort de boodschappen, kinderen speelden, tieners kletsten wat op de bankjes, het gras was groen, de bomen groot en de gebouwen ademden een gezellig en vertrouwd sfeertje uit. Kortom, hier zagen we het centrum van het Amersfoortse stadsdeel Vathorst in actie alsof het altijd al zo geweest was. En dat was natuurlijk niet zo. Nog maar kort geleden was het hier weiland. Nog korter geleden opgespoten zand. Er was niets en nu dus een levendig 21e eeuws tafereeltje alsof het er altijd al geweest was. Jurgen van Gastel: ‘Dat had ook anders gekund. Eerst lag er een ontwerp van een min of meer weggebouwd modern winkelcentrum. Architectonisch zeer bijzonder, maar volgens ons niet geschikt om invulling te geven aan de functie ‘hart van het stadsdeel’. In het huidige plan zijn de sporthal, de bibliotheek, de school en de schouwburg nadrukkelijk onderdeel van het geheel. Bij het eerste plan was dat niet mogelijk. En wij wilden nu juist voorkomen dat mensen alleen maar doelgericht naar bijvoorbeeld de bibliotheek zouden gaan en verder niets. Daarom zagen wij voor deze locatie meer in een optimaal toegankelijke mix. Verder moet je je ook altijd afvragen of bewoners nu zo veel hebben met een heel bijzondere architectuur. De mensen willen gewoon prettig wonen en ook op de langere termijn – zeker in het kader van duurzaamheid – moet dit zo werken. Gelukkig had het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente deze visie ook.’ Waarom hebben jullie Vathorst ingezonden, terwijl het een project is dat nog niet af is? Waarom vinden jullie dat het project ook nu al een kanshebber voor de nrw Jaarprijs is? ‘Een belangrijk punt dat wij wilden laten zien, is de aan de bevolkingsgroei gerelateerde opbouw van een winkelgebied. Hier zie je dat ook als is de eindfase nog niet gerealiseerd, er toch ook tussentijds een ‘af’ winkelgebied kan staan. De bewoners

vathorst

met groeiend stadsdeel hebben hier geenszins het gevoel van een onaf project en met het huidige winkelaanbod kan het zonder meer als winkelgebied functioneren. Verder hebben wij laten zien dat je in een nieuwbouwwijk ook bijzondere concepten kunt realiseren. Zo was het hier natuurlijk ook mogelijk geweest om één groot blok te bouwen. Maar dan hadden we nooit die uitstraling gehad die we nu bereikt hebben. Het concept behelst ook de identiteit, de functiemenging en het openbaar gebied. Dat maakt het anders. En dat moet ook, want elke situatie is anders. Het zou echter kunnen dat dit een start is van een nieuwe tendens voor het vormgeven van winkelgebieden, want ik zie het toch wel als een nieuwe richting.’ UITDAGING Nieuw en toch ook weer niet, want er is toch ook

geappelleerd aan een soort retro-gevoel, nietwaar? Van Gastel: ‘Inderdaad, en dat is ook best wel een uitdaging. Want je moet ook eigentijds blijven en niet bestaande oude gebouwen gaan namaken. Zeker, we zochten een bepaalde gezelligheid. Maar dat dan wel zonder oubollig te worden. Anderzijds moet je gewoon stellen dat ‘de menselijke maat’ een goed aspect uit de architectuur van het verleden is en waarom zou je die principes nu niet kunnen toepassen? Kijk, we kunnen met de huidige bouwtechnieken bijna alles maken. Maar de vraag is of je dat moet willen. Want de mens moet niet vervreemd raken van z’n omgeving. Wij vinden dat de architecten die bij deze ontwikkeling betrokken waren (Attika architecten, Dok Architecten, Jo Crepain Architects) hun werk buitengewoon goed gedaan hebben.’ Past dit in de tegenwoordige roep om tijdloze architectuur? ‘Jawel, maar je maakt een goed winkelgebied niet alleen met architectuur of functionele aspecten. Ook de functie is bepalend. De rol van ‘hart van de wijk’ is iets dat we in al onze winkelprojecten nastreven. De mensen moeten zich met zo’n gebied kunnen identificeren en er graag verblijven. Niet alleen maar boodschappen doen en weer wegwezen. Het is uiteindelijk veel meer dan alleen maar een gebouw neerzetten, maar ook hoe je het openbaar gebied inricht, de veilgheidsbeleving, enzovoort. De opzet van het winkelgebied Vathorst is zo gemaakt dat mensen dit zoals bedoeld ervaren. Zo hebben we niet een groot blok gemaakt, maar meerdere kleine, met doorkijkjes, straten en parkeren voor de deur. Het is een erg toegankelijk centrum geworden. Bovendien hebben we aan alle zijden functies ingebouwd en daardoor leeft het ook overal.’ Wat ook opvalt is de hoge kwaliteit van het openbaar gebied. ‘Dat was in dit geval ook echt onze opgave. Alles binnen de grenzen van het plangebied viel daaronder. Je ziet dat die kwaliteit van het openbaar gebied een grote toegevoegde waarde kan hebben. Ik vind dit in Vathorst ook erg goed gelukt: als je daar bent, dan voelt de omgeving gewoon prettig. Zeker als het straks nog wat meer begroeid is.’

MEEGROEIEN Met het winkelcentrum van Vathorst is in 2002

begonnen. Het is het hoofdwinkelcentrum van een stadsdeel met straks bijna 30 duizend inwoners. Een ideale uitgangssituatie voor een winkelier, toch? Van Gastel: ‘Het toekomstperspectief is prima. Neem daarbij dat Vathorst ook nogal bijzonder is gelegen – in de oksel van twee snelwegen en afgesneden van de rest van de stad Amersfoort – wat betekent dat als je ergens anders naar toe wilt, je dan toch de auto of openbaar vervoer moet nemen. Toch… je verdient je positie als winkelcentrum niet zomaar. Zo zijn veel bewoners in dit gebied de afgelopen jaren gaan winkelen in het al jaren bestaande winkelcentrum Emiclaer, gelegen aan de andere zijde van de A1. Dit centrum is op dit moment nog groter en completer dan Vathorst. Hier hebben we pas de eerste fase gebouwd, maar

‘Zeker, we zochten een bepaalde gezelligheid, maar zonder oubollig te worden’ met de tweede fase hebben we straks ook 18.000 m2. We verwachten dat de Vathorster consument zijn koopgedrag snel zal veranderen vanwege de nabijheid en kwaliteit van winkelcentrum Vathorst. En het is niet ondenkbaar dat in de toekomst Vathorst voor de consument van die zijde van de snelweg een interessant alternatief is.’ MEEGROEIEN 2 Dat we dit kopje herhalen, heeft te maken

met de tweede betekenis van ‘meegroeien’. Een winkelcentrum is in de loop van haar bestaan geen statisch iets. Er zijn winkelmutaties en de behoeften van de retail veranderen. mab Development bouwde daarom een flinke flexibiliteit in. Van Gastel: ‘Ofschoon de panden ogen alsof ze tegen elkaar staan, zijn ze toch gescheiden op winkelniveau. De begane grond is net zo in te delen als je wilt. We kunnen van grote winkels een aantal kleinere maken en andersom. Daar hebben we al gemak van gehad, omdat blok twee uiteindelijk anders verkaveld is dan we in het begin gedacht hadden.’ Wanneer gaat fase 2 van start? ‘We zijn klaar met de planontwikkeling en het was ook de bedoeling dat we in een keer door zouden gaan. Maar door de stagnering van de woningmarkt moeten we even pas op de plaats maken, wat door deze aanpak ook kan. Wellicht dat we daar eind dit jaar meer over kunnen zeggen.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 63

vathorst

64 nrw jaarprijs special | 2010

vathorst

‘Met hoofdwinkelcentrum bindt en trekt Vathorst huidige en nieuwe bewoners’ Vathorst is het nieuwe stadsdeel van Amersfoort. Het stadsdeel is nog lang niet af, maar heeft inmiddels wel een eigen hoofdwinkelcentrum met een totale oppervlakte van 8.250 m2. Wethouder Gert Boeve van Economische Zaken: “Wij hebben ervoor gekozen niet te wachten tot de wijk helemaal af is, maar hebben besloten om in een vroeg stadium voorzieningen op winkelgebied te realiseren. Zo bind je de nieuwe inwoners meteen aan hun eigen wijk en trek je nieuwkomers aan.”

n juni 2009 werd de eerste fase van het hoofdwinkelcentrum voor het nieuwe stadsdeel Vathorst in Amersfoort opgeleverd. De eerste winkels gingen eind 2008 al open. In de eerste fase zijn vijf blokken met in totaal 8.250 vierkante meter winkelruimte gerealiseerd met daarbij 166 koop - en huurappartementen. Binnen de eerste fase van het winkelgebied zijn voornamelijk winkels voor de dagelijkse boodschappen , waaronder een Albert Heijn, gerealiseerd. GEFASEERDE ONTWIKKELING De tweede fase wordt een

winkelstraat die vanaf het plein in de richting van het station loopt. Hierin vestigen zich onder andere modewinkels, een schoenenzaak, een opticien en diverse horeca. Er is bij het ontwerp gekozen voor een winkelstructuur, die aansluit bij de omvang en de samenstelling van de bevolking van het nieuwe stadsdeel Vathorst. Boeve: “We hebben bewust gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. We wilden dat bewoners zo snel mogelijk voor hun dagelijkse boodschappen in hun eigen wijk terecht kunnen. Wanneer fase twee wordt opgeleverd is afhankelijk van de huizenmarkt, die door de economische crisis op achterstand is geraakt. De planning is 2012, maar we houden een slag om de arm.” SAMENHANGENDE EENHEID De bezoeker aan het winkelcentrum moet het gevoel krijgen in een gezellig winkelgebied dat historisch gegroeid is te vertoeven. Het winkelcentrum is gebouwd in de stijl van Anton Pieck, maar dan van deze tijd met een grote diversiteit in architectuur en hoogte. “In de jaren tachtig en negentig werd voornamelijk gekozen voor een en dezelfde uitstraling. In architectonisch opzicht laat deze ontwikkeling zien dat verschillende architectonische stijlen

Gert Boeve

toch een samenhangende eenheid kunnen vormen”, verduidelijkt Boeve. “De buitenruimten in combinatie met de panden stralen een hoogwaardige kwaliteit uit. Het geheel heeft een aantrekkelijk open karakter gekregen.” MEER DAN WINKELGEBIED De gemeente heeft met betrekking tot de architectuur van het winkelgebied en de openbare ruimten een leidende rol gespeeld. “Dat hebben we gedaan met een aantal toparchitecten. Het resultaat mag er zijn. Zowel in uitstraling als in functionaliteit. Het winkelgebied is meer dan een winkelgebied geworden. Door er ook woningen en publieke functies, zoals een bibliotheek en sporthal, in onder te brengen zorg je dat het gebied continu in beweging is en niet alleen op vrijdag en zaterdag als de boodschappen gedaan moeten worden.” OPSTEKER Boeve ziet de nominatie voor de nrw-Jaarprijs

vooral als een opsteker voor de ondernemers in het nieuwe winkelcentrum. “Een nieuw stadsdeel in een economisch mindere tijd, brengt risico’s en onzekerheden met zich mee. Op winkelgebied getuigt het in mijn ogen van lef als je het aandurft om je te vestigen in een wijk in ontwikkeling. Dat is pittig. Duizend bewoners meer of minder kunnen een groot verschil in de omzet van een ondernemer betekenen. Ook al zijn de plannen op papier nog zo mooi, de dagelijkse realiteit is dat ook de ontwikkeling van Vathorst te maken heeft gekregen met de recessie. Dan moet je als gemeente en ontwikkelaar met een heel goed verhaal komen, wil je ondernemers ervan overtuigen dat Vathorst de toekomst is. Dat verhaal is er en staat er nu deels. En dat is mede dankzij het initiatief en de durf van ondernemers.” B

nrw jaarprijs special | 2010 65

Centrumplan Vathorst, Amersfoort

Batavia Stad fase 2

oals uit de naam van het bureau Handle with Care al blijkt, is men erg begaan met de kwaliteit van de openbare ruimte. Oprichters Alice Helenklaken en Sjoerd Hoogma hebben dan ook niets minder tot doel dan een bijdrage te leveren aan een gevoel van welbevinden voor de mens die daar woont, werkt of winkelt. Of gewoon verblijft. Hoogma: ‘Dat is voor ons de hoofdreden van ons werk. Maar een mooie bijkomstigheid is dat door deze manier van inrichten minder gewenste sociale randverschijnselen niet of nauwelijks meer optreden. Vandalisme (vernielen, graffiti) en ordeverstorend gedrag komen in een hoogwaardige omgeving aantoonbaar minder voor. Dat heeft ook met onze aanpak te maken, want in de ontwerpfase betrekken wij zoveel mogelijk partijen bij hoe het gaat worden. Met elkaar denken we er over na wat de stad of wijk nodig heeft.’ Dat betekent dus ook dat een zo ingericht gebied lagere beheerkosten kent? ‘Zeker. Een doeltreffend en met hoge kwaliteit, en daarmee bedoel ik niet per sé duur ingerichte locatie houdt de mensen die er niets te zoeken weg. Het is een investering die door mensen be-

66 nrw jaarprijs special | 2010

loond wordt door geen ongewenst gedrag meer te vertonen.’ Dus de Nederlander verdient wel degelijk meer dan die saaie 30x30 betontegel? ‘Ik ben beslist geen tegenstander van de 30x30 tegel. Deze is oorspronkelijk door Berlage geïntroduceerd als een standaard product waarmee hij de wijken waarin hij werkte een bepaalde eenduidigheid gaf. Daarnaast was er ook bij Berlage al ruimte voor accenten, net als nu. Het schept ook duidelijkheid: een stoep is een stoep en een rijbaan een rijbaan. Maar de inrichting van de openbare ruimte gaat natuurlijk wel verder dan alleen maar tegels. Wij werken altijd een totaalplan uit en onze gereedschapskist bestaat uit met name duurzame materialen, zoals groen en alles wat in de openbare ruimte zichtbaar is. Dat gaat van paaltje tot boom, van klinker tot kunstwerk en van banken tot lantaarnpalen. Van dit alles maken wij een uitgebalanceerd geheel met een optimale belevingservaring.’ De werkwijze van Handle with Care impliceert niet alleen het bedenken van de inrichting, maar ook de uitvoering en nazorg. ‘Zo maken we het mogelijk de ambitie die je met elkaar hebt bedacht

en afgesproken hebt, ook gerealiseerd wordt.’ Dat is gemakkelijk gezegd, maar het maakt natuurlijk nogal een verschil of het een nieuwe ontwikkeling (zoals Vathorst) of een renovatie van een jaren zeventig wijk betreft. Hoogma: ‘Wij zoeken zowel in de materialen als in de vormgeving een verankering in de omgeving. Het maakt dan voor onze werkwijze niet zoveel uit of het om nieuwbouw of een historische wijk gaat. Belangrijk is het om te bereiken dat het hele spectrum dat je inzet met elkaar een goed geheel vormt met een heldere identiteit. Zo krijg je een openbare ruimte die bij de gebruiker geen of weinig vragen oproept en voorkom je irritatie of slecht gebruik.’ Draagt de kwaliteit van de openbare ruimte eigenlijk ook bij aan het commercieel functioneren van bijvoorbeeld winkels? Hoogma: ‘Wij zeggen al jaren dat dit het geval is, maar binnenkort kunnen we dat ook wetenschappelijk aantonen. Studenten van de Universiteit van Amsterdam en de Universiteit Wageningen zijn nu bezig met een proefschrift hierover en zullen deze resultaten binnenkort ook publiceren.’ Een goed ingerichte openbare ruimte: het mes snijdt dus aan meer kanten.. B.

Batavia Stad fase 3

â&#x20AC;&#x2DC;Mensen moeten zich veilig en prettig voelen in de openbare ruimte: dat is een kwaliteitâ&#x20AC;&#x2122; De inrichting van de openbare ruimte is jarenlang sluitpost in de gebouwde omgeving geweest. Maar gelukkig zien we steeds vaker dat ontwikkelaars en gemeenten erkennen dat gebouwen en openbare ruimte samen de juiste beleving moeten geven. Handle with Care is als ontwerpbureau voor de openbare ruimte betrokken geweest bij twee inzendingen op de NRW Jaarprijs: centrumplan Vathorst en Batavia Stad.

nrw jaarprijs special | 2010 67

nieuws

EXTRA MOGELIJKHEDEN VOOR ABONNEES EN ADVERTEERDERS

Shopping Centre News nu ook digitaal te lezen abonneenummer vindt u op het adresseringsvel dat bij de editie verpakt is. Zoekt u naar een viercijferig nummer achter de bedrijfsnaam. Staat achter de bedrijfsnaam geen viercijferig nummer maar een andere code, dan bent u geen vaste abonnee en kunt u dus ook geen toegangscode aanvragen. Na ontvangst van uw email controleren wij het lidmaatschap en activeren wij uw toegang. Wij vragen uw begrip er voor dat dit een aantal dagen kan duren.

et ingang van heden kunnen abonnees nu steeds de laatste zes edities van Shopping Centre News digitaal opvragen en interactief doorbladeren. Hiertoe gaat u naar onze website www.scnews.eu, tabje Links en vervolgens ziet u onder Digitaal Archief een opsomming van de edities die online staan. U kiest een editie en vervolgens komt u bij een inlogscherm. Lezers van deze speciale editie – ook niet-abonnees – kunnen tot eind mei gebruik maken van de gebruikersnaam test@scnews.eu en het wachtwoord scn2-2010. VRAAG ALS ABONNEE UW TOEGANGSCODE OP! Het toegangssysteem is gebaseerd op uw emailadres en abonneenummer. Wij bezitten echter nog niet van al onze abonnees het emailadres. Wilt u straks toegang blijven houden tot dit digitale archief, dan vragen wij u ons eenmalig daarvan een kennisgeving te sturen op code@scnews.eu. Vermeld in deze email uw emailadres en het abonneenummer, bedrijfsnaam en persoonsnaam. Het

68 nrw jaarprijs special | 2010

WAT KUNT U ALLEMAAL MET DIT DIGITALE ARCHIEF? Zoals gezegd vindt u er de laatste zes edities van Shopping Centre NEWS. Als u door het blad bladert, dan kunt u gebruik maken van de hyperlinks die vermeld worden in advertenties en artikelen. Dat kunnen hyperlinks naar websites (van projecten of onze adverteerders), emailadressen, onze fotoreportages, video’s en meer zijn. Wij zullen deze virtuele edities dus gaan gebruiken om de informatie te verdiepen waar dit mogelijk is. Een voorbeeld: wij hebben in editie 1-2010 een fotoverslag van ons bezoek aan Westfield Londen opgenomen. Voor die reportage zijn vele foto’s gemaakt, maar slechts een aantal daar van worden bij de reportage in het magazine afgebeeld. Wij bieden onze abonnees nu de service om meer foto’s van deze reportage te bekijken via een hyperlink die wij bij het artikel afdrukken! Maar ook voor onze adverteerders is dit een geweldige uitbreiding van de mogelijkheden van ons vakblad. Wij kunnen nu meer informatie in de vorm van foto’s, video, PDF-bestanden, graphics en hyperlinks aan uw advertentie koppelen! Ook de projectinformatie aan het Pipeline-overzicht kan desgewenst uitgebreid worden door zo’n link naar uw eigen projectwebsite of emailadres van uw bedrijf aan te brengen. Wat dit betekent voor de impact van uw uiting behoeft geen betoog. Probeer het eens met deze editie!

MEER OVER: facilitair bedrijf fvh en wensen nrw-leden column sonja van der kamp (bdn) lancering nrw marketingprijs juryvoorzitter jacques sinke (mab) en lid r.v.t. nrw albert hoogland (scm) over de noodzaak van marketing voor winkelcentra ☛ pieter affourtit (wpm) over de kansen van de recessie ☛ jorine de soet (kir) en felix wigman (bro) over centrummanagement ☛ jeroen verwaaijen (strabo) over koopzondagen en hoe winkelcentra ermee omgaan ☛ ☛ ☛ ☛

☛ nrw jaarprijs special | 2010 69

Frans van ’t Hof

Tijdens de NRW-meetings vallen – tussen de vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, vastgoedbeheerders en gemeentelijke ambtenaren – twee leden op het eerste gezicht uit de toon. Zij zijn namelijk van een facilitaire dienstverleningsorganisatie op het gebied van schoonmaakonderhoud, huismeesterdiensten en afvalinzameling. Let wel, op het eerste gezicht…

Paul Fok

facility management

AFWIJKEND LIDMAATSCHAP NRW LEIDT TOT AANVULLENDE WAARDE

FVH speelt in op wensen VIJF ‘LESSEN’ WAAR FVH EEN PASSEND ANTWOORD OP HEEFT: t #FIFFSEFST [JKO PQ [PFL OBBS one-stop-shopping-bedrijven t 8JOLFMDFOUSB [JKO BBO EBHFMJKLTF veranderingen onderhevig t (FFO FOLFM XJOLFMDFOUSVN JT HFMJKL

inds twee jaar nemen twee vreemde eenden in de bijt deel aan de nrw-meetings. Frans van ’t Hof, senior adviseur fvh Groep, en Paul Fok, directeur fvh Groep, zijn vooral aanwezig om te luisteren en te leren. En uiteraard daarbij ook om hun visie over schoon, heel en veilig verder af te stemmen op de wensen van de vastgoedpartijen. “fvh is als uitvoerder van uiteenlopende facilitaire diensten van ondersteunend belang voor de uitstraling van een winkelcentrum. Zodoende laten wij ook ons gezicht zien en luisteren we naar de wensen die leven onder de nrw-leden,” vertelt Paul Fok.

t %VVS[BBNIFJE t #FUSPVXCBBSIFJE

70 nrw jaarprijs special | 2010

MAATWERK fvh is er niet alleen om te luisteren, maar vooral ook om te leren. “Wij hebben als afwijkend lid eigenlijk vijf belangrijke lessen opgedaan welke wij in de uitvoering van onze dienstverlening hebben verwerkt. Zo is ons voorgelegd dat beheerders steeds meer taken krijgen en zodoende op zoek zijn naar one-stop-shopping-bedrijven. fvh speelt hierop in door de diensten op het gebied van schoonmaak, huismeesterdiensten en toezichthouderschap, afvalinzameling en technische service (lichtremplace, klein technisch onderhoud) in één bedrijf aan te bieden, waarbij één contactpersoon alle diensten organiseert. Wel zo makkelijk en kostenbesparend” aldus Fok. “Ook werd ons benadrukt dat winkelcentra aan dagelijks veranderende situaties onderhevig zijn.

column

BIJZONDERE DIENSTEN FVH heeft uit de gesprekken met de leden ook vastgesteld dat juist aanvullende werkzaamheden vaak moeilijk met dienstverleners te organiseren zijn. Bijvoorbeeld roltrapreiniging is een duur en moeizaam proces. â&#x20AC;&#x153;Na lang zoeken hebben wij het enige type roltrapreinigingsmachine aangekocht die zowel de horizontale als de verticale delen reinigt. En ook voor rolbaanreiniging hebben wij de absoluut enige commercieel gebruikte machine zodat we met beide machineâ&#x20AC;&#x2122;s uniek in Nederland zijn en waarmee we tevens een voorbeeld geven hoe het luisteren naar de NRW-leden kan leiden tot een effectieve en zelfs in Nederland unieke invulling van diensten,â&#x20AC;? aldus Fok. Een ander voorbeeld van zoâ&#x20AC;&#x2122;n dienst is de huismeester. â&#x20AC;&#x153;FVH heeft de huismeester in ere hersteld. In het winkelcentrum functioneert hij als de ogen en oren van de beheerder. Hij controleert de schoonmaak- en beveiligingsdienst, ziet toe op de vuilafvoer, signaleert schendingen van het huishoudelijk reglement, spreekt personen aan op zijn of haar gedrag, vangt monteurs op en draagt zorg voor een correcte administratieve vastlegging. Kortom, de huismeester is onmisbaar,â&#x20AC;? besluit Fok.

urban development

NRW-leden Welnu, wij zijn zeven dagen per week, 24 uur per dag bereikbaar en kunnen direct oplossend handelen. De betreffende contactpersoon heeft ook directe beslissingsbevoegdheid, zodat er meteen actie ondernomen kan worden.â&#x20AC;? DIVERSITEIT â&#x20AC;&#x153;Ten derde verschillen winkelcentra van elkaar,

oftewel: er is veel diversiteit. Geen enkel winkelcentrum is hetzelfde, waardoor ieder uitgeschreven tender tot mislukken is gedoemd. fvh levert honderd procent maatwerk en werkt met een volledig open calculatie. Verder wordt ook duurzaamheid aangehaald, wat in deze tijd een â&#x20AC;&#x2DC;hot itemâ&#x20AC;&#x2122; is. Wij lopen ook op dit gebied voorop, want fvh beschikt over het milieucertificaat, zet speciaal geselecteerde, waterbesparende machines in, gebruikt eco-labelproducten en traint zijn personeel op milieuvragen,â&#x20AC;? vertelt Fok. â&#x20AC;&#x153;Tot slot betrouwbaarheid. Schoonmaakbedrijven hebben over het algemeen niet zoâ&#x20AC;&#x2122;n goede reputatie. fvh heeft â&#x20AC;&#x201C; om het tegendeel te bewijzen â&#x20AC;&#x201C; daarom als enige schoonmaakbedrijf in Nederland het nen-4400-certficaat behaald, waardoor wij door de Stichting Normering Arbeid het keurmerk Betrouwbaar Ondernemen hebben verkregen. fvh is niet alleen in woord, maar ook in daad honderd procent betrouwbaar. Uniek voor de schoonmaaksector.â&#x20AC;? B

0YMJIPFEER 0IMHIR KIRSQMRIIVH ZSSV HI 26; NEEVTVMNW (MX YRMIOI TVSNIGX MW QIHI HSSV :+7% SRHIV HI PSIT KIRSQIR :+7% WXEEX ZSSV LIX EREP]WIVIR SVKERMWIVIR IR YMXZSIVIR ZER ZEWXKSIHTVSNIGXIR :SSV HI LIVSRX[MOOIPMRK ZER [MROIPGIRXVYQ 0YMJIPFEER MR 0IMHIR LIIJX :+7% MR STHVEGLX ZER HI SRX[MOOIPEEV KIHYVIRHI IIR EERXEP NEVIR HI TVSNIGXPIMHMRK KIZSIVH -R HMI VSP LIFFIR [MN SRHIV QIIV QIHI FMNKIHVEKIR EER HI FEWMW ZER LIX GSRGITX WXVEXIKMWGLI ZIV[IVZMRKIR KIHEER IR IIR EERXEP IWWIRXMtPI [MROIPZIVTPEEXWMRKIR FIKIPIMH 2EEWX TVSNIGXPIMHMRK PIZIVX :+7% QIX TVSHYGXIR EPW TVSGIWQEREKIQIRX IR EREP]WI EHZMIW IIR FMNHVEKI EER HI

LIV SRX[MOOIPMRK MR WXIHIR MR 2IHIVPERH ;MN VMGLXIR SRW HEEVFMN ST HI GSQFMREXMI ZER WXIHIPMNOI JYRGXMIW EPW [MROIPIR [SRIR [IVOIR VIGVItVIR IR TEVOIVIR 3RW [IVO OIRQIVOX ^MGL HSSV IIR EREP]XMWGLI HSIPKIVMGLXI IR MRXIKVEPI EERTEO 3THVEGLXKIZIVW OYRRIR VIOIRIR ST MRRSZEXMIZI STPSWWMRKIR QEEX[IVO O[EPMXIMX IR IIR KSIH VIWYPXEEX

MEER INFO: WWW.FVHFACILITY.NL, WAAR ALLE DIENSTEN ZIJN TERUG TE VINDEN. VOOR VUILAFVOER IS ER OOK EEN DIRECTE LINK VIA WWW.FVHMILIEU.NL EN VOOR ROLTRAPREINIGING IS ER DE SITE WWW.ROLTRAPREINIGING.NL.

(I 4EWWEKI E %' (IR ,EEK 8 * ) MRJS$ZKWE RP - [[[ ZKWE RP

nrw jaarprijs special | 2010 71

nrw marketingprijs

NRW lanceert Marketingprijs De tijden dat een winkelcentrum na opening bijna als vanzelfsprekend een succes werd zijn voorbij. Dat is een tendens die al enige tijd aan de gang was en die nu versterkt wordt door de huidige economische situatie. Om een winkelcentrum tot een succes te maken en te houden, is er meer nodig dan alleen de kernvoorwaarden schoon, heel en veilig. De consument moet verleid worden, we moeten met ons winkelcentrum een voorkeurspositie zien te verkrijgen.

fschoon Nederland in Europa tot de voorhoede behoorde voor wat betreft de ontwikkeling van moderne winkelcentra, lopen we achter als het gaat om het in de markt zetten van deze centra. Landen als Engeland, Portugal, Frankrijk en ItaliĂŤ lopen hierin voorop en zelfs Polen en IJsland kunnen ons nog veel leren. In deze landen maakt een professionele marketing een volwaardig onderdeel uit van de management tools van een eigenaar. De winkelcentra worden als een product gezien en ook zo behandeld en dat niet alleen in de ontwikkelingsfase of bij de opening. In een tijd dat de consument vele mogelijkheden heeft zijn of haar euro te besteden, draait het niet alleen om de concurrentie tussen winkelcentra en winkelgebieden, maar moeten we de strijd aan gaan met alternatieven als reizen, cultuur, sport en natuurlijk ook de nog altijd sterk groeiende virtuele winkels.

SLEUTEL De sleutel zit niet alleen in publiciteit of in activiteiten: het gaat er om een duidelijk onderscheidende positie te verkrijgen door alle elementen kloppend te maken. De consument die een winkelcentrum bezoekt moet er vanzelfsprekend van op aan kunnen dat het schoon, heel en veilig is. Maar ook dat de branchemix klopt, dat de beleving aansluit op het gewenste niveau en de beoogde functie. Voor wat dit laatste betreft is er natuurlijk een groot verschil tussen een boodschappencentrum en een winkelcentrum of winkelgebied voor recreatief winkelen of shoppen. Marketing is dus een veelzijdig instrument. De nrw onderkent het belang hier van en wil met instelling van de Marke-

72 nrw jaarprijs special | 2010

tingprijs een professionele ontwikkeling van dit vak entameren. In navolging van de icsc Solal Awards zal een deskundige jury met ingang van van 2011 jaarlijks inzendingen gaan beoordelen. Eigenaren van winkelcentra, managementorganisaties, ondernemersverenigingen en marketing- en promotiebureauâ&#x20AC;&#x2122;s worden uitgenodigd hierop in te zenden. Zowel integrale jaarplannen als campagnes kunnen ingezonden worden. nrw verwacht vooral gezamenlijke inzendingen, van eigenaren tezamen met hun winkeliers, hun beheerders of promotiebureaus want zonder samenwerking tussen alle bij een winkelcentrum betrokken partijen is een adequate marketing niet mogelijk. Het is de bedoeling dat rond eind juni met de lancering van de nieuwe nrw-website de inschrijfvoorwaarden bekend gemaakt worden. Deze zullen vergelijkbaar zijn met de inschrijfvoorwaarden die de International Council of Shopping Centers hanteert voor haar Solal-Awards, maar dan vertaald naar de Nederlandse situatie. De prijs zal uitgereikt worden tijdens de jaarlijkse algemene Ledenvergadering, als ook de nrw Jaapijs wordt uitgereikt. De nrw hoopt met de instelling van deze prijs het belang van goede winkelcentrummarketing en marketingcommunicatie de komende jaren een belangrijke impuls te geven. JURY De nrw heeft voor de nrw Marketingprijs een deskundige jury geformeerd en is er trots op dat zoveel topfunctionarissen uit verschillende richtingen zich hiervoor bereid hebben verklaard. op de volgende pagina stellen de leden zich aan u voor. In de komende edities van Shopping Centre News zult u steeds interviews met de juryleden aantreffen en zij geven dan hun mening over de noodzaak van een goede marketing voor winkelcentra. TIJDPAD Het tijdspad voor de nrw Marketingprijs ziet er als

volgt uit: 1 APRIL 2010 Kick-off tijdens nrw Jaarvergadering, bekendmaking van de prijs via pers en eigen media 29 JUNI 2010 Workshop voor kandidaat inzenders EIND JUNI 2010 communicatie van voorwaarden voor in-

schrijving via de vernieuwde nrw-website 1 NOVEMBER 2010 begin inschrijftermijn 31 DECEMBER 2010 einde inschrijftermijn 14 APRIL 2011 uitreiking eerste nrw Marketing Jaarprijs

tijdens de 25e nrw Jaarvergadering

nrw marketingprijs

VOORZITTER

JACQUES SINKE DIRECTEUR INTERNATIONAL RETAIL MAB DEVELOPMENT JURYLID ICSC SOLAL AWARDS

De jury

Zet zich al geruime tijd in voor de ontwikkeling van winkelcentrummarketing, ondermeer als jurylid van de ICSC Solal awards

LESLEY BAMBERGER ALGEMEEN DIRECTEUR KROONENBERG GROEP

DENNIS BOOM FRANCHISENEMER BRUNA EN DÉLIFRANCE VESTIGINGEN,

EDWIN BRUGMAN DIRECTEUR/UITGEVER SHOPPING CENTRE NEWS

LOTTE DE JONG DIRECTEUR/SECRETARIS HBD

Kroonenberg Groep is eigenaar en beheerder van onder meer diverse grote winkelcentra in Nederland

Voorzitter WV Alexandrium en bestuurslid Bruna franchisevereniging

Voormalig winkelcentrummanager. Ziet winkelcentrum als product dat ook zo gemarket moet worden.

Het HBD levert op vele manieren een bijdrage aan het functioneren van winkelcentra en –gebieden.

CAROLINE KIEVIT DIRECTEUR/COO CORIO NEDERLAND

RICHARD REULINK DIRECTEUR MULTI VASTGOED

FRANK VAN RIJK DIRECTEUR RVR RETAILSPECIALISTEN BESTUURSLID NIMA EXPERIENCE/ RETAIL MARKETING

JAAP TIMMER DIRECTEUR RECLAMEBUREAU FPW

Verantwoordelijk voor de exploitatie en verhuur van de portefeuille van Corio in Nederland.

Directeur Winkelontwikkelingen bij Multi Vastgoed en lid van de Nederland Directie

FPW staat voor een sterke, opvallende en eenduidige marketingcommunicatie

Ziet winkelcentrummarketing naast retailmarketing als noodzaak om het maximale uit de consument te halen nrw jaarprijs special | 2010 73

nrw marketingprijs

Voor een hoger kwaliteitsniveau met de beschikbare budgetten Aan het instellen van de NRW Marketingprijs is veel vooraf gegaan. Binnen de NRW was het in eerste instantie Henk Gianotten, de huidige voorzitter van de NRW Jaarprijs, die de noodzaak hiervoor aan de orde stelde. Min of meer tegelijkertijd was Albert Hoogland via zijn bedrijf SCM bezig het kwaliteitsniveau op het gebied van winkelcentrummarketing binnen de eigen organisatie omhoog te krijgen door in te zenden op de ICSC Solal Awards. En in de jury van die Solal Awards zit sinds een aantal jaren Jacques Sinke, die vanuit ontwikkelaar MAB Development het belang van marketing onderkende. DOOR EDWIN BRUGMAN

74 nrw jaarprijs special | 2010

nrw marketingprijs < Jacques Sinke (links) en Albert Hoogland

acques Sinke: ‘Toen ik in 2007 in de jury van de Solal Awards zitting nam, viel het mij meteen op dat er niet één Nederlandse inzending was. Dat gaf mij toch wel wat plaatsvervangende schaamte, temeer omdat daar Nederlandse bedrijven met hun buitenlandse vestigingen toch wél veel inzenden. Kijk naar Corio, Rodamco, ing Real Estate, Multi Development. Zij hebben winkelcentra in Italië, Spanje, Portugal, Polen en meer landen en maken de beste marketingcampagnes die je kunt bedenken. Het is dus heel opvallend dat deze bedrijven voor hun Nederlandse projecten geen inzendingen doen. Gelukkig mocht ik in 2008 meemaken dat er een Nederlandse inzending was, die van scm met Magna Plaza.’ Albert Hoogland: ‘Dat was in feite onze tweede inzending, maar helaas, weer geen prijs....’ Zou het niet kunnen dat er in Nederland gewoon geen noodzaak was voor een meer professionele marketing? Het ging immers bij ons toch gewoon vanzelf? Je ontwikkelde een winkelcentrum en het

‘Een winkel kan niet concurreren met de Efteling, maar een winkelcentrum misschien wel’ draaide? Albert Hoogland: ‘Ik denk niet dat het daarmee te maken heeft. Het zit meer in het verschil tussen onze winkelcentrummarkt en die in andere landen. Als je kijkt naar de v.s. of Europese landen waar grote winkelcentra worden ontwikkeld, dan zie je die centra op regionaal niveau grote aantallen bezoekers moeten genereren. Die moeten dat dus weghalen bij allerlei lokaal winkelaanbod. Marketing is voor die grote winkelcentra dus een belangrijke tool om die slag te winnen. In Nederland zie je dat we een enorm fijnmazig netwerk hebben van retail, dus de spelers die je zowel in de grotere als kleine winkelcentra tegenkomt, zijn dezelfde. Ik denk dat een verklaring voor het beperkte marketing-gedreven zijn in Nederland kan ook nog met onze retailers te maken hebben. Die zitten al op alle denkbare locaties en plegen een soort kannibalisatie als ze consumenten uit andere winkelcentra –waar ze ook zitten – weghalen.’ NOODZAAK Jacques Sinke: ‘Ik wil proberen iets te zeggen over de noodzaak van een goede marketing: als je kijkt naar wat op dit moment in de wereld ge-

beurt – een behoorlijke crisis met teruglopende consumentenbestedingen – en als je dan kijkt naar de grootse markt (de v.s.), dan valt mij op dat de Mall of America er vorig jaar toch in geslaagd is zowel het bezoekersaantal als de omzet te laten toenemen. Hoe? Alleen maar door marketing. Dan het gegeven dat er op de Solal Awards voor dit jaar een record aantal inzendingen gedaan is. Dus marketing leeft, is nodig en blijft nodig en speelt een grote rol. Juist in tijden dat het minder gaat. Natuurlijk is het zo dat wij in Nederland maar heel weinig dominante winkelgebieden hebben die met een groot budget marketing kunnen bedrijven. Daar staat tegenover dat bij de Solal Awards elk jaar ook weer blijkt dat winkelcentra met echt kleine budgetten tot bijzondere prestaties kunnen komen!’ WAAROM ZOUDEN WE VERANDEREN? Je zou ook kunnen zeggen dat het in Nederland al decennia gaat zoals het gaat. We zijn ooit begonnen met het promotie en promotiebijdrage te noemen. Dat laatste werd dan als ‘zakje met geld’ aan de ondernemersvereniging gegeven en de bestuursleden mochten dan – naast het runnen van de eigen winkel- activiteiten en publiciteit voor het winkelcentrum organiseren. En zo gebeurt het in veel gevallen nog steeds. Waarom zouden we dit willen veranderen? Welk voordeel is daarmee te behalen? Albert Hoogland: ‘Ik denk dat je dit voordeel op twee niveaus kunt zien. Het eerste zit op het niveau van het winkelcentrum zelf. Eigenaren zijn ten opzichte van 20 of 30 jaar geleden gaan inzien dat het niet gaat om een gebouw waar toevallig retailers in zitten. Vroeger werd beleggen in vastgoed in winkels, kantoren en woningen onderverdeeld. De waarde van al dat vastgoed zat in de huurprijs en die was stabiel. Maar met de toename van het winkelaanbod in Nederland zijn beleggers zich gaan realiseren dat ze te maken hebben met concurrentie. Dat betekent dat als zij hun winkelcentrum beter laten functioneren dan dat van de concurrent, ze in staat zijn om de huurstroom en de waarde van het winkelcentrum te laten stijgen. Op het moment dat één belegger zich dat realiseert en er wat mee doet, dwingt deze de markt om daarin mee te gaan.’ ‘Het andere niveau, dat ik juist in deze tijd veel belangrijker vind, is dat de retailsector zich moet realiseren dat winkelcentra niet alleen elkaar beconcurreren, maar dat die concurrentie ook uit heel andere hoeken komt. Van de internetwinkels, maar ook de vrijetijdsbesteding, sport en cultuur: de consument kan kiezen waar hij zijn geld aan uitgeeft. Als je een

LEES VERDER OP PAGINA

nrw jaarprijs special | 2010 75

nrw marketingprijs

VERVOLG VAN PAGINA

positie hebt in winkelvastgoed –als eigenaar of retailer- dan heb je er belang bij dat de consument vooral geld blijft uitgeven in fysieke winkels. Dus ben je in concurrentie met ook de Efteling. En een winkel kan niet concurreren met de Efteling, maar een winkelcentrum misschien wel.’ DOMINANTIE EN RELEVANTIE Nu is het winkelcentrumland-

schap in Nederland heel divers: er zijn hele kleine centra en behoorlijk grote (althans, voor Nederlandse begrippen). Dat moet toch wel verschil maken of je het ene of het andere centrum moet marketen? Jacques Sinke: ‘Zeker, maar voor mij zijn twee woorden heel belangrijk. Dominantie en relevantie. Hele grote centra als Hoog Catharijne en de binnensteden van onze grote steden zijn dominant. Maar in Nederland zijn er niet veel winkelgebieden die vanuit een autonome kracht zo’n rol kunnen vervullen. Daarom is het in Nederland belang-

Winterdecoratie in Dubai (V.A.E.)

76 nrw jaarprijs special | 2010

rijk hoe je als winkelcentrum in jouw wijk of stadsdeel relevant kunt zijn. Zoals Albert al zei, de consument heeft zóveel keuzemogelijkheden. Als je dan niet relevant bent of niet door middel van marketing duidelijk kunt maken dát je relevant bent, dan heb je een groot probleem.’ ‘Het gaat natuurlijk wel om het totaalplaatje.’, zegt Albert Hoogland. ‘Marketing is niet het enige en ook geen doel op zich. Dus als een winkelcentrum slechte winkels heeft of op andere kernkwaliteiten slecht scoort, dan komt er toch geen consument naar toe, wat je ook met marketing doet. Waar het om gaat is dat je een winkelcentrum neerzet, dat helemaal klopt.’ WAAROM NU? Marketing kwam in eind jaren zestig, begin jaren zeventig vanuit de v.s. naar Nederland overwaaien en werd met namen door producten van merkartikelen al snel omarmd. Waarom is nu het moment voor de nrw aangebroken om deze prijs te lanceren? Albert Hoogland: ‘Het heeft z’n tijd nodig gehad. Binnen de nrw stellen we in elk geval vast dat marketing en marketing communicatie belangrijke instrumenten zijn om te werken aan het goed functioneren van een winkelcentrum. Maar het is ook zo dat er inmiddels een aantal relevante grote partijen in de markt zijn die wel degelijk het belang van marketing zijn gaan inzien. Zij maken werk van het kwaliteitsniveau van de marketing in hun winkelcentra. Als NRW hebben we gezegd, daar moet het niet stoppen. We moeten proberen het referentiekader van marketing en marketingcommunicatie op een hoger niveau te krijgen. Een prijs is zo’n referentiekader om aan de markt te laten zien wat onder topkwaliteit verstaan wordt.’ INVENTIEVER ‘De prijs zal er ook aan bijdragen dat mensen die in dit vak met marketing bezig zijn gestimuleerd worden om nóg creatiever en inventiever te worden en te streven naar hogere kwaliteit. En dat hoeft niets met geld of budget te maken hebben. Immers, alle winkelcentra hebben in principe min of meer dezelfde budgetten omdat huurders nu eenmaal slechts een bepaalde hoogte aan huurlasten kunnen dragen.’ Jacques Sinke: ‘Inderdaad: succesvolle campagnes zijn vaak niet die met het meeste budget. Succesvolle campagnes zijn creatief, en hebben goed afgebakende doelstellingen, een goede strategie, tactiek en implementatie. Vervolgens wordt het resultaat gemeten en afgezet tegen de doelstellingen. Ook dit soort denken willen wij met de nrw Marketingprijs bevorderen. Daarnaast wijs ik er op dat het een ‘must’ is dat alle betrokkenen hierin samenwerken. Zonder samenwerking tussen eigenaren, ondernemers en beheerders is een adequate marketing niet mogelijk! Overigens, het feit dat onze jury uit louter professionals uit verschillende bij winkelcentra betrokken discsiplines bestaat, geeft al aan wat het belang hier van is.’ B

visie

Als beheerder, ontwikkelaar en consultant ontkomt WPM er niet aan een brede visie op winkelvastgoed te hebben. Geen probleem voor Pieter Affourtit: als hij van wal steekt –zoals tijdens dit interview- komt er genoeg informatie voor een essay beschikbaar. Maar voor dit artikel beperken we ons tot een selectie. Centraal daarin Affourtit’s zorgen over de in de loop der jaren opgebouwde situatie rondom een voorraad kwalitatief slecht winkelonroerend goed en de kansen die de huidige marktomstandigheden bieden om door te pakken. >

LEES VERDER OP PAGINA

‘Versnelde sanering door recessie biedt juist ook kansen’ nrw jaarprijs special | 2010 77

visie

pieter affourtit

en recessie als deze brengt niet alleen acute problemen door teruglopende bestedingen met zich mee, maar legt ook haarfijn bloot welke situatie er door meerjarig handelen (of niet handelen) van de sector is ontstaan. Pieter Affourtit, algemeen directeur van wpm: ‘We hebben een lange periode achter de rug waarin veel geproduceerd is, mooie bijzondere projecten maar helaas ook veel van het zelfde. En dat niet altijd op de juiste locaties en vooral niet met de juiste kwaliteit. Winkelonroerend goed met weinig onderscheidend vermogen dat vaak niet voldoet aan de criteria voor bereikbaarheid, verzorgingsgebied, type consument enzovoort. Daarnaast hebben ook de retailers met vooral oog voor de korte termijn hier een rol in gehad door vestiging van meer winkels, grotere winkels en winkels aan de periferie van steden .’ De huidige situatie is niet makkelijk maar biedt volgens Affourtit ook juist kansen om eens kritisch te kijken naar onze winkelvoorraad en zaken die we te lang voor ons hebben uit-

NIEUWE DYNAMIEK, MAAR WEL NEDERLANDS Affourtit

geschoven op te schonen. ‘Juist in een periode waar retail veel meer bepalend is geworden voor het gezicht en het imago voor de veranderende stad. Voorwaarde is wel dat de marktpartijen dichter bij elkaar komen en een gezamenlijke focus hebben. Functionaliteit en economische waarde zijn daarin essentiële factoren. Harde keuzes moet je daarbij niet ontlopen, vooral omdat levensvatbaar winkelvastgoed zo’n belangrijke bijdrage kan leveren aan een leefbare en vitale stad. Met name de kennis van ons vak en in het bijzonder de specifieke interactie en vertaling van consumentgedrag versus winkels en gebouwde omgeving vraagt om meer inzicht dan alleen het stapelen van stenen.’

ziet in de huidige economische omstandigheden een kans om binnen de bestaande structuur van Nederland een nieuwe dynamiek te ontwikkelen, die niet te vergelijken is met wat je ziet in grote steden in het buitenland. ‘Een hele eigen dynamiek op binnenstads- en wijkniveau en incidenteel op gdv/ pdv-locaties.’ Nu werd die dynamiek vorig jaar nog om zeep geholpen toen de Tilburg-mall werd afgeblazen, nietwaar? ‘Daar zijn we elkaar zand in de ogen aan het strooien. De hele markt praat over een mall van 150.000 m2, over gdv en pdv, terwijl in de stad zelf de grote opgave ligt, daar ligt de dynamiek! Dit zat er al een hele tijd aan te komen, maar door de toename van het aantal winkelmeters (en dan met name slechte meters), de recessie en de opkomst van internet, werd het probleem bloot gelegd. Wij moeten terug naar het denken over de stad. Los daar van verwacht ik wel dat er ooit nog een keer ergens een mall komt, maar dat is naar mijn inzicht niet de toekomst van onze winkelstructuur. De echte uitdaging ligt in onze steden, buurten en wijken.’ Zijn perifere ontwikkelingen not done? ‘Als een ontwikkelaar, belegger of retailer een meubelboulevard aan de rand van een stad wil dan kan dat. Zoiets heeft uiteindelijk weinig effect op de structuur van de stad. Maar ik heb wel vraagtekens bij teveel mono-ontwikkelde commerciële complexen. Die zijn te veel afhankelijk van een bepaald type consument en dat geeft in slechte economische tijden problemen.’

SLECHTE METERS De tijd van hoogconjunctuur bracht met zich mee dat de slechte meters lang in stand gehouden konden worden. Er was veel duplicering en weinig onderscheidend vermogen. Ook projecten die op niet-relevante locaties ontwikkeld werden, vaak in de slip stream van sterke gebieden. ‘We moeten nu keuzes maken die we voorheen niet durfden of wilden maken. De binnenstad moet het primaat houden mits onderscheidend. Op wijken buurtniveau staan we echt voor de uitdaging: Afstoten? Verdichten? Groter en sterker? Overheden zullen hier samen met ontwikkelaars en beleggers uit moeten komen’, zegt Affourtit. ‘De rol van echt kleine buurtcentra zal overgenomen worden door een sterke supermarkt. Voor veel gemeenten een moeilijke stap. Net zo-

BEWEGING Wat vindt Affourtit van de ontwikkelingen op A1locaties? ‘In tegenstelling tot de veel gehoorde klachten over ‘veel van hetzelfde’ en ‘een pot nat’ zie ik in onze traditionele A1 straten nu toch wat beweging ontstaan bij retailers. Nogal wat landelijk opererende filiaalbedrijven komen met nieuwe formules, duidelijk inspelend op nieuwe trends en allerlei doelgroepen. Ik zie buitenlandse formules de markt instappen. Uiteraard wordt het onderscheidend vermogen van binnensteden vooral bepaald door identiteit, de verrassing in het gebied eromheen. Een pre daarbij blijft voor veel Nederlandse binnensteden de historische context, iets waar ze in bijvoorbeeld Amerika zo naar hunkeren. Gelukkig is het beleid in een groeiend aantal gemeentes meer gericht op het stimuleren

‘Nieuwe onderscheidende dynamiek is de uitdaging voor de komende periode’

78 nrw jaarprijs special | 2010

als het kijken naar de functie van wijkcentra nieuwe uitdagingen in zich heeft. Gemeenten kijken daar vaak naar vanuit de positie van de binnenstad en kunnen daarin wat angstig zijn. Want ga je niet te ver als in een wijkcentrum bijvoorbeeld ook een Hema komt. Het grappige in dit soort discussie is dat Hema zelf geen probleem met een dergelijk situatie heeft en de euro moet toch daar over de toonbank.’ Die gewenste samenwerking tussen de marktpartijen, is die er wel? Affourtit: ‘Via de nrw is enige tijd terug aan de asre een winkelmarktopleiding gestart. En inderdaad, ook daar zie je vooral weer vastgoedmensen, terwijl de opleiding ook bedoeld is voor retailers en functionarissen van gemeenten. Er ligt dus zeker nog een flinke taak om die betrokkenheid van alle partijen een feit te maken.’

visie

van dynamiek. Er wordt gewerkt aan het imago, betere promotie, en men staat open voor initiatieven. Maar natuurlijk zijn in de vlucht naar voren bepaalde beslissingen soms moeilijk te nemen. Echter als de economische grondslag ontbreekt, durf juist dan een knoop door te hakken om de noodzakelijk dynamiek in het Nederlandse winkelareaal een impuls te geven.’ Ook als dit voor kleine spelers grote gevolgen heeft? ‘Niet iedereen kan het tempo opbrengen, terwijl consumenten snel, rusteloos en veeleisend zijn. Toch geloof ik dat juist ook kleinere ondernemers die veel direct contact hebben met consumenten soms flexibeler kunnen inspelen op trends en ontwikkelingen dan grotere bedrijven. Brancheorganisaties kunnen in dit proces een geweldig belangrijke rol spelen. Helaas hoor ik daar te vaak de bekende klacht, ‘er zijn te veel meters en de kleine ondernemers dreigen failliet te gaan’. Te veel redeneren vanuit bedreiging kan de dood in de pot betekenen en remt de broodnodige vernieuwing af.’ ‘We hebben in dit verband allemaal natuurlijk wel een beetje boter op het hoofd. Enerzijds heeft het geen zin bedrijven in stand te houden waarvan de houdbaarheidsdatum is overschreden. Anderzijds moeten vastgoedbedrijven niet alleen kiezen voor de zekerheid van het landelijk filiaalbedrijf, vooral ook omdat de kracht van een winkelgebied wordt bepaald door de compleetheid en verrassing en daar hoort wel degelijk het midden- en kleinbedrijf bij.’ De besten blijven over? ‘Ja vaak wel, maar dat is niet altijd in omvang. Het gaat meer om het verrassende, wie luistert

‘Internet biedt juist de mogelijkheid te fungeren als wervende brochure, als een etalage voor de consument’ er goed naar z’n klanten, de beste mix van internet en fysieke retail. Het is van alle tijden dat er weer nieuwe ondernemers opstaan, met nieuwe ideeën en concepten, die in staat zijn ogenschijnlijk bedreigingen juist om te zetten in kansen en verrassende nieuw winkelconcepten. In dat verband is het wel aardig om te wijzen op een hbd-onderzoek van vorig jaar waarin vooral de inventiviteit van de kleine lokale ondernemer werd geroemd. Bijzondere ondernemers, die optimaal gebruik maken van de voordelen van internet, gevestigd op locaties met betaalbare huisvestingslasten. INTERNET In 2015 zal tien tot twaalf procent van de bestedin-

gen via internet lopen en dus niet via de winkelvloer. Kans of bedreiging? ‘Natuurlijk, het verliezen van bestedingen via een ander verkoopkanaal dan de gevestigde winkel is nooit leuk en moet zeker niet worden onderschat. De historie heeft ech-

ter geleerd dat veel ondernemers in staat zijn bedreiging, in de vorm van nieuwe concurrentie om te zetten in kansen. “If you can’t beat them join them” is in dit geval een slogan die de spijker op de kop slaat. Internet biedt juist ook de mogelijkheid als etalage, als routeplanner, als wervende brochure te fungeren voor consumenten. Aan de andere kant dwingt het ons om van de ‘echte’ winkels en winkelcentra wat bijzonders te maken. Een kwaliteitsslag is daarbij onontbeerlijk of het nu gaat om simpel boodschappen doen of gezellig een dagje winkelen. De uitdaging daarbij is om bijna tussen de oren van de consument te kruipen, om een zo’n scherp mogelijk beeld te krijgen over wensen en eisen. Kunnen we dat niet bieden of blijven we hangen in de middelmaat, dan raakt de consument op drift en zoekt alternatieven.’ BEHEER Welke rol heeft beheer hier in? ‘De komende jaren zal de relatie tussen het beheer en het op orde houden van de attractiviteit van een winkelcentrum, op welk niveau dan ook, alleen maar intensiever worden. We gaan steeds meer toe naar commercieel dynamisch beheer. Schoon heel en veilig zijn en blijven belangrijk, maar ook voortdurend in contact met je huurders staan, actief met de branchemix omgaan, imago en de marketingstrategie. Van beheer gaan we schakelen naar management. Want in een compentatieve markt gaat het om flexibiliteit en het vermogen om snel te kunnen schakelen. Juist de integrale aanpak met alle disciplines in huis, zoals wpm Groep heeft, is een groot voordeel.’

Even terug naar internet en de toenemende bestedingen via dit kanaal. Neem eens een grote retailer als MediaMarkt in gedachten. Is het geen tijdbom als internet straks geen tien procent maar een kwart van de verkoop in dit soort producten doet? Dat moet toch consequenties hebben voor meters in het winkelvastgoed? ‘Als zo’n formule de drijvende kracht achter een bepaalde winkelontwikkeling is, dan kan dat heel gevaarlijk worden. Als zo’n formule deel uitmaakt van een veel groter geheel, dan geeft het een klap maar geen onoplosbaar probleem. Kleinere retailers met nieuwe concepten nemen dan zo’n ruimte weer in. Dat is juist de dynamiek van de detailhandel.’ DE TOEKOMST? Hoe ziet Affourtit met al deze kansen en bedreigingen de toekomst van onze winkelgebieden? ‘Ik denk dat we op een geweldig interessant keerpunt staan in de ontwikkeling van het winkelvastgoed in Nederland, een fase die vraagt om keuzes op basis van kennis en overtuiging, waarbij functie en economische waarde en haalbaarheid voorop moeten staan.’ ‘Ik zie in deze tijd heel veel mogelijkheden. Maar het wordt niet gemakkelijk, het kaf zal van het koren gescheiden worden. Alleen die partijen die echt een bijdrage kunnen leveren aan een nieuwe dynamische winkelstructuur zullen overblijven. Durven we geen afstand te doen van wat slecht is, staan we onvoldoende open voor het nieuwe en zijn we niet bereid een gezamenlijk doel na te streven, dan wordt het een heel moeilijke tijd.’ B

nrw jaarprijs special | 2010 79

centrumma Centrummanagement Utrecht langs de meetlat

DOOR JORINE DE SOET

U denkt na over het instellen van een vorm van centrummanagement? Jorine de Soet laat u kennismaken met de mogelijkheden, onmogelijkheden en stappen die gezet moeten worden. Felix Wigman neemt u in het tweede artikel mee terug in de tijd én naar de toekomst.

n maart 2009 is in de binnenstad van Utrecht het Centrummanagement Utrecht opgericht. In deze organisatie hebben de ondernemersvereniging van het historische deel de binnenstad en de ondernemers van het nieuwe deel van de binnenstad, Hoog Catharijne, de Kamer van Koophandel, MKB, Koninklijke Horeca Nederland, de grote winkelbedrijven en de gemeente de handen ineen geslagen om samen het gehele centrum van Utrecht aantrekkelijker en gastvrijer te maken. Utrecht sluit daarmee ongeveer de rij van alle grotere en middelgrote steden in Nederland (voor Nederlandse begrippen dan) als het gaat om het oprichten van een samenwerkingsverband met als doel het economisch functioneren van het centrum te bevorderen. Dit artikel geeft eerst een beschrijving van wat centrum- of binnenstadsmanagement is en hoe het ontstaan is. Daarna geeft het een overzicht van een aantal toetsingscriteria om het functioneren van dit soort samenwerkingsverbanden en de potentie te kunnen beoordelen en te beïnvloeden. De beschrijving van deze criteria biedt een theoretisch kader om de praktijk aan te kunnen spiegelen. Vervolgens worden de aanpak en de organisatie in het Utrechtse centrum beschreven en tegen dit theoretische kader afgezet. Het artikel sluit af met een analyse van het functioneren van deze Centrummanagementorganisatie in de vierde stad van ons land.

HISTORIE CENTRUM- OF BINNENSTADSMANAGEMENT

Sinds het eind van de tachtiger jaren van de vorige eeuw is in Nederland het centrum- of binnenstadsmanagement langzaam tot ontwikkeling gekomen. ‘Samenwerken, samenwerken, samenwerken’ werd het motto (overigens nog steeds een populair woord in de huidige politiek, daar het bijzonder politiek correct en sociaal wenselijk klinkt). Centrummanagement

80 nrw jaarprijs special | 2010

werd in de negentiger jaren van de vorige eeuw een soort hype en elke zichzelf respecterende plaats in Nederland met meer dan 20.000 zielen moest zich op zijn minst al eens bezig gehouden hebben met deze vorm van samenwerking. Samenwerken klinkt heel aantrekkelijk; de theorie blijkt echter weerbarstiger. Daar waar in vele steden, vaak onder regie van de lokale gemeente, het centrummanagement voortvarend werd opgepakt, dreigde het meestal na zo’n jaar of drie weer ter ziele te gaan. De ene stad deed het beter dan de andere. Meestal bleek de teloorgang van deze ooit zo aantrekkelijke samenwerkingsvorm te wijten aan het niet continue beschikbaar hebben van financiële middelen. Tenminste dit was de meest concrete en aantoonbare oorzaak. De gemeente had in het algemeen de organisatie drie jaar lang o.a. financieel gefaciliteerd met behulp van een subsidie met daarbij de voorwaarde dat de marktpartijen na drie jaar ook substantiele middelen moesten gaan bijdragen. Dit laatste gebeurde meestal slechts mondjesmaat. Er was meestal slechts een relatief gering aantal betrokken ondernemers die bereid waren in de buidel te tasten. Een groot aantal profiteerde toch wel van de lusten, die mogelijk werden gemaakt door de lasten bij een geringe groep neer te leggen. Nu, anno 2010 zijn we zo’n dertig jaar verder en is de organisatie van centrum- of binnenstadsmanagement tot wasdom aan het komen. In het artikel van de hand van Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement elders in dit blad, wordt deze groei van kraamkamer tot adolescen-

Samenwerken klinkt heel aantrekkelijk; de theorie blijkt echter weerbarstiger. tie concreter en diepgaander beschreven. De rest van dit artikel wijdt zich aan de meetlat van toetsingscriteria en de wijze waarop het Centrummanagement Utrecht hier op scoort. SAMENWERKEN Centrum- of binnenstadsmanagementsor-

ganisaties bestaan meestal uit publieke en private partijen die samen tot doel hebben het centrumgebied van een bepaalde gemeente goed te beheren en te managen, opdat het een aantrekkelijk bezoekdoel blijft voor de inwoners van de betreffende gemeente en daarbuiten. Het economisch functioneren en de werkgelegenheid staan hierbij voorop. In een centrumomgeving is een gezond economisch functioneren ook een belangrijke voorwaarde voor sociaal-maatschappelijk functioneren en leefbaarheid. De belangrijkste reden om een samenwerkingsverband op te richten is dat de samenwerkende partners ervan overtuigd zijn dat zij samen een synergetisch effect kunnen bereiken, dat zij elk afzonderlijk van elkaar niet

anagement kunnen bereiken. Welke factoren zijn nu van belang bij het welslagen van samenwerking? Ten eerste moet er sprake zijn van een gemeenschappelijke ambitie of doelstelling of doelstellingen die minimaal op een aantal aspecten te stroomlijnen zijn. Alleen dan kan er synergie ontstaan. Die ambitie heeft bij voorkeur betrekking op een middellange of lange termijn en valt uiteen in verschillende (kortetermijn-)doelstellingen. Ten tweede moeten partijen het samen wíllen doen en ook overtuigd zijn van de noodzaak hiertoe. Erkenning van wederzijdse afhankelijkheid speelt daarbij een belangrijke rol. Bovendien moeten partijen elkaar succes gunnen. Alleen dán is er kans op een win-win situatie Ten derde is de aanwezigheid van vertrouwen en respect een voorwaarde voor samenwerkingsverbanden op lange termijn. De aspecten vertrouwen en respect kunnen actief ontwikkeld worden, ook al lijken deze in eerste instantie ongrijpbaar. Men moet echter wel écht willen. Vertrouwen in elkaars (uitgesproken) intenties vormt hierbij de basis. Ten vierde is het formuleren van spelregels en het maken van afspraken van essentieel belang, evenals commitment hieraan het het ‘ernaar leven’. Degene die het spel spelen, bepalen ook de spelregels. Gelet moet worden op o.a. een heldere en adequate juridische structuur, een heldere organisatiestructuur, het bepalen van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden en een onderling juiste afstemming van deze drie. Ten vijfde is er de noodzaak tot inzet van financiële middelen. Money makes the world go round en dat geldt ook voor centrum- of binnenstadsmanagement. Ook inzet in natura moet ‘at the and of the day’ betaald worden. Wie levert welke middelen en onder welke voorwaarden? En voor welke termijn? Wat zien we er voor (concreets) voor terug? De vijf hierboven beschreven factoren die voorwaarden zijn bij een succesvol samenwerkingsverband, vormen tevens toetsingscriteria op basis waarvan een samenwerkings-organisatie beoordeeld en beïnvloed kan worden in zijn functioneren. Hoe deze toetsing aan criteria precies in zijn werk gaat en op welke wijze deze concreet toegepast kan worden, kunt u uitgebreid lezen in het boek Managen van samenwerkingsprocessen, dat in 2007 verschenen is bij Managementproducties. Hierin wordt op heldere, concrete en enigszins ludieke wijze beschreven wat samenwerking is, hoe de kwaliteit ervan beïnvloed kan worden en vooral wat het begrip ‘vertrouwen’ nu inhoudt en hoe daar constructief vorm aan gegeven kan worden. Daaruit blijkt ook dat het woord samenwerken veel eenvoudiger uit te spreken dan toe te passen is. UTRECHT CENTRUM NU Zoals in de lead al aangegeven is Utrecht met de oprichting van het centrummanagement in 2008 een redelijk late leerling. Ik ben in deze stad verantwoordelijk voor het uitvoering geven aan het centrummanagement en in het bestuur vragen wij ons vaak af, waarom we ‘nu pas’

zo ver zijn. Is het te lang goed gegaan in de Utrechtse binnenstad? Dat speelt vast een rol. De binnenstad van Utrecht is het, in vergelijking met andere binnensteden relatief lang goed blijven doen. Daarnaast had Utrecht te maken met een nóg groter wantrouwen tussen gemeente en lokale ondernemers dan in veel andere plaatsen. Een groot aantal ondernemers in het historische deel van de Utrechtse binnenstad is nu nog steeds boos over het feit dat Hoog Catharijne ooit gebouwd is. En ja, Hoog Catharijne is een heel groot winkelcentrum, dus als je dat als probleem ervaart, heb je een heel groot probleem. Ook zijn veel ondernemers boos over de verkeersmaatregelen, het hoge parkeertarief en de kwaliteit van het onderhoud van de openbare ruimte. In ons vakgebied is deze boosheid op de gemeente natuurlijk in elke bijna elke plaats herkenbaar. Maar zo lang het je economisch voor de wind gaat en je boos bent om allerlei redenen, waarom zou je dan gaan samenwerken met de partij waarop je je boosheid projecteert? Een ‘terechte’ overweging om niet te gaan samenwerken, ondanks verschillende pogingen die de gemeente ondernomen had nader tot elkaar te komen. VERANDERING Rond 2007 ontstond er in de Utrechtse binnenstad een andere beweging. Het bestuur van de ondernemersvereniging ‘Centrum Utrecht’ verschoot van kleur evenals de afdeling ez van de gemeente. Deze verandering van mensen op bepaalde plekken in combinatie met een toenemende zorg over de economisch potentie van de binnenstad leidde ertoe dat er opnieuw een poging werd gewaagd toch nader tot elkaar te komen. dtnp werd gevraagd een onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de wijze waarop een samenwerkingsverband in het Utrechtse centrum wellicht toch kans van slagen zou hebben. De aanpak van dtnp was in eerste instantie gericht op inventarisatie van de problematiek en de kansen die dat zou kunnen bieden. Door met alle betrokken partijen afzonderlijk en gezamenlijk van gedachten te wisse-

Degenen die het spel spelen, bepalen ook de spelregels len over de (on)mogelijkheden van samenwerking groeiden o.a. de ondernemersvereniging van Hoog Catharijne en de ondernemersvereniging van het historische deel van de binnenstad nader tot elkaar. De eindrapportage van dit onderzoeks- en adviestraject gaf een overzicht van projecten die de samenwerkende partijen in eerste instantie samen in gang zouden kunnen zetten om aan

LEES VERDER OP PAGINA

82 nrw jaarprijs special | 2010 81

centrumma <

VERVOLG VAN PAGINA

elkaar te wennen. Deze projecten waren voor een deel gericht op het behalen van concrete, zichtbare resultaten op korte termijn, zodat iedereen in de binnenstad het verschil zou merken. Daarnaast was er een aantal projecten benoemd welke zich richtten op langere termijn. In het voorjaar 2009 werd ik door het bestuur van het Centrummanagement Utrecht gevraagd vorm en invulling te geven aan het centrummanagement samen met het bestuur. Bij de kennismaking met en de ballotage door het bestuur merkte ik dat zij weliswaar nog niet helemaal aan elkaar gewend waren, maar wel al een heel eind op de goede weg. De aanpak van DTNP had duidelijk zijn vruchten afgeworpen. Nu, anno februari 2010 bestaan we bijna een jaar als organisatie. Een mooi moment om in een notedop ons eigen functioneren langs de meetlat te leggen. BESCHIKT CENTRUMMANAGEMENT UTRECHT OVER EEN GEMEENSCHAPPELIJKE AMBITIE? Ja zeker en die hebben we

zelfs onlangs vastgesteld. Het centrummanagement heeft binnen haar samenwerkingsverband zelf een integrale economisch visie op het centrumgebied ontwikkeld. In deze visie geven wij aan wat wij vinden dat er moet gebeuren in en met het centrum om het gebied beter op de kaart te zetten en zorgvuldig te positioneren. De visie gaat inhoudelijke in op structuur van het centrum, routing, branchering, bereikbaarheid en parkeren, bezoekerswaardering, kwaliteit en adequaatheid van de inrichting van de openbare ruimte. Organisatorisch richt de visie zich op draagvlakverwerving, samenwerking, communicatie en promotie. Omdat er in de visie ook wensen en verlangens staan die politiek nogal gevoelig liggen, is ervoor gekozen de vaststelling van de visie en de daarbij behorende uitvoeringsstrategie uit elkaar te trekken. In 2010 zal het opstellen van en uitvoering geven aan een uitvoeringsstrategie dus één van de belangrijkste activiteiten zijn. ZIJN WE BEREID OM SAMEN TE WERKEN? Dat is duidelijk.

Het bestuur van het centrummanagement, inclusief mijzelf als coördinator centrummanagement vormen een goed, consistent, constructief en kritisch bestuur. Tijdens onze maandelijkse bijeenkomsten mag gezegd worden waar het op staat en er blijft sprake van onderling respect. Daarnaast is er een toenemend besef van het feit dat we eigenlijk tot elkaar veroordeeld zijn en uit die situatie vooral kansen ontstaan. De enorme kennis en ervaring van elk bestuurslid individueel brengen gebundeld goede ideeën en plannen tot stand. Plezierig is dat binnen het bestuur een ieder de ander zijn/haar eigen succes gunt. Er is geen sprake van een ego-strijd en dat is mooi meegenomen. IS ER SPRAKE VAN VERTROUWEN EN RESPECT? Binnen het bestuur en tussen de bestuursleden onderling inmiddels wel. Bevonden we ons een jaar geleden toch nog duidelijk in

82 scn nrw1jaarprijs | 2010 special | 2010

de zogenaamde ‘snuffel’ fase; inmiddels is er ruimte voor stevige discussies en een goede dot humor op zijn tijd. Dit geldt helaas nog niet voor de respectievelijke achterbannen. Zowel binnen het gemeentelijk apparaat als bij de individuele ondernemers in de het historische deel van de binnenstad en in Hoog Catharijne is het wantrouwen (nog) groot. De deelnemers aan het Centrummanagement Utrecht besteden veel tijd

Resumerend kunnen we zeggen dat we in Utrecht op de goede weg zijn en energie aan het verwerven van draagvlak. Hier hebben we nog een hele lange weg te gaan. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard en dat ondervinden we dagelijks in het Utrechtse centrum. SPELREGELS Tot op heden verloopt de samenwerking goed. Behalve een ondertekend convenant, reguliere overleggen met verslaglegging, zijn er nog niet veel spelregels bepaald. Dat is ook nog niet nodig geweest, omdat de onderlinge relaties goed zijn en zaken gewoon per onderwerp besproken kunnen worden. Afspraken die gemaakt worden, worden in het algemeen (op tijd) nagekomen. Bovendien hebben we afgesproken dat het centrummanagement zich de eerste jaren vooral richt op wat de verschillende partijen bindt en niet wat hen scheidt. Daardoor zijn onderlinge tegenstellingen en stekeligheden relatief zeldzaam en van geringe omvang. Deze situatie maakt het volledig dichttimmeren van allerlei afspraken en activiteiten tot op heden niet noodzakelijk. Als we echter in de toekomst als organisatie volwassen worden en ons ook gaan bezig houden met complexere zaken, dan zal het bepalen en aanscherpen van spelregels zeker verstandig zijn en noodzakelijk worden. FINANCIËLE MIDDELEN De gemeente heeft toegezegd de

eerste drie jaar subsidie te verstrekken; in 2009 bedroeg dat € 300.000,- in 2010 bedraagt dat € 200.000,- en in 2011 zal dat eveneens € 200.000 bedragen. Deze opstartjaren stellen ons in de gelegenheid om te onderzoeken of we een ondernemersfonds kunnen oprichten. Eerste resultaten wijzen op een positieve ontwikkeling. Resumerend kan gesteld worden dat, getoetst aan de kwaliteitscriteria van samenwerking, we in Utrecht op dit moment op de goede weg zijn. BEHAALDE RESULTATEN Kijken we naar de concrete resultaten van het centrummanagement sinds maart 2009, dan zijn die er in voldoende mate om ons positief te stemmen over de

anagement Het sfeervolle centrum van Utrecht

komende twee jaar. In 2009 hebben we de volgende heel concrete en zichtbare resultaten bereikt: Hanging baskets; het Utrechtse centrummanagement heeft in samenwerking met het Wijkbureau gezorgd voor een volledig opgefleurde binnenstad. Door het hele centrum hebben gedurende het voorjaar en de zomer bloembakken gehangen. Op deze actie zijn heel veel positieve reacties gekomen van ondernemers en bezoekers. Feestverlichting; voor het eerst is het hele centrumgebied in de maanden december en januari volledig verlicht geweest. Niet eerder was dit in het centrum van Utrecht gelukt. Ook op deze actie is alleen maar bijzonder positief gereageerd. Advertenties; het centrummanagement heeft gedurende de laatste maanden van het jaar een opvallende advertentiecampagne verzorgd waarin alle koopzondagen en koopavonden aangekondigd werden. Daarnaast hebben we een aantal minder concrete, maar niet minder belangrijke resultaten bereikt: Nulmeting; Strabo heeft een zeer uitgebreid kwantitatief en kwalitatief onderzoek uitgevoerd in de binnenstad. Hieruit blijkt dat het centrum zoâ&#x20AC;&#x2122;n 745.000 bezoekers per week kent; dat het centrum als heel gezellig ervaren wordt, maar dat de parkeertarieven te hoog zijn en dat de kwaliteit van het onderhoud beter moet. Uit dit onderzoek leidt het bestuur uiteraard direct nieuwe taken voor zichzelf af, die verwerkt zijn in de visie. Bovendien kunnen we op basis van dit onderzoek de ontwikkelingen de komende jaren gaan meten. Het centrummanagement heeft een eigen integrale visie opgesteld en vastgesteld. De inhoud van deze visie bepaalt de koers van het samenwerkingsverband de komende jaren. Het komende jaar gaan alle bestuursleden en de coĂśrdinator deze visie actief uitdragen. We hebben een ware missie!

Het draagvlak onder ondernemers en ambtenaren is langzaam aan het groeien. Inmiddels hebben we op een heel aantal plekken verschillenden vertegenwoordigers van onze missie. TOEKOMST VAN CENTRUMMANAGEMENT UTRECHT De toekomst van de Utrechtse Centrummanagementorganisatie is ongewis. FinanciĂŤle middelen zijn (nog) niet structureel geregeld en het onderling vertrouwen zal de komende jaren zwaar op de proef gesteld worden wanneer de gemeente Utrecht het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU) gaat uitvoeren. Dit plan maakt dat de binnenstad van Utrecht beduidend minder goed per auto bereikbaar wordt. Deze situatie in combinatie met enorme structuuringrepen in het centrum: het terugbrengen van de singel in de huidige Catharijnebak, uitbreiding van het Centraal Station en de herontwikkeling van Hoog Catharijne, roept bij de meeste centrumondernemers geen hartverwarmende gevoelens op. In een tijd van grote bezuinigingen heeft het centrummanagement Utrecht grote ambities. Zo heeft een integrale volledige herinrichting van het gehele centrumgebied allerhoogste prioriteit (dat is ook echt hard nodig), op de voet gevolgd door een betere bereikbaarheid en betere parkeergelegenheid, vooral aan de oostzijde van het centrum. MEETLAT Het Centrummanagement Utrecht langs de meetlat van samenwerkingssucces? Dit is nog maar het begin en een goede start is het halve werk. De nabije en verdere toekomst bieden het centrummanagement enorme uitdagingen in fysiek, relationeel en financieel opzicht. Voor het feit dat we nu bijna een jaar bestaan, mogen we echter constateren dat we tot op heden goed werk verricht hebben en gegroeid zijn als organisatie. B

nrw jaarprijs special | 2010 83

centrumma De ontwikkeling van centrummanagement in Nederland en uitdagingen voor de toekomst DOOR FELIX WIGMAN PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT

uim twintig jaar geleden is centrummanagement in Nederland geïntroduceerd. In deze periode is er veel gebeurd, zowel in de ontwikkeling van onze binnensteden als op het vlak van de samenwerking. Ook heeft er een flinke professionaliseringsslag plaatsgevonden. Met de opkomst van ondernemersfondsen, de veranderingen in de vastgoedontwikkelingsmarkt, de doorbraak van onlineshopping, de toenemende verstedelijking en de veranderingen in de bevolkingsontwikkeling kondigt zich een nieuwe periode van centrummanagement aan. Naar onze mening een goed moment om terug te blikken op de ontwikkeling die centrummanagement in Nederland heeft doorgemaakt. Tegelijkertijd maken we van de gelegenheid gebruik om de grootste uitdagingen op het vlak van samenwerking en binnenstedelijke ontwikkeling op een rij te zetten, want terugblikken is leuk, maar vooruitkijken is nog veel interessanter.

ONTSTAAN VAN CENTRUMMANAGEMENT Centrummanage-

ment is een vorm van samenwerken tussen de overheid en het bedrijfsleven gericht op het verbeteren van het economisch functioneren en de leefbaarheid van binnensteden. Wat in Groot-Brittannië vanaf het midden van de jaren ’80 begon onder de namen ‘city centre management’ en ‘town centre management’, werd in Nederland vanaf het eind van de jaren ’80 geïntroduceerd als ‘binnenstadsmanagement’ en ‘centrummanagement’. In deze beginperiode heeft centrummanagement met vallen en opstaan leren lopen. Door de toenmalige economische crisis waren partijen genoodzaakt met elkaar samen te werken en zodoende werden ondernemingsplannen voor de binnenstad ontwikkeld. FINANCIERING VEELAL LASTIG Veel van de destijds opge-

richte managementorganisaties bestaan nu niet meer of zijn na evaluatie gereorganiseerd. In de beginperiode was het hoofdzakelijk de lokale overheid die een groot deel van de financiering op zich nam, met de verwachting dat het bedrijfsleven, na de opstartperiode, de financiering geheel of gedeeltelijk overnam. De continuïteit van centrummanagement werd echter vaak bemoeilijkt doordat de lange termijnfinanciering niet rond kwam, met andere woorden: er waren onvoldoende middelen om de ambities waar te kunnen maken. De belangrijkste oorzaak van het continuïteitsprobleem was gelegen in de vrijblijvende aanpak van centrummanagement. Samenwerking vond voornamelijk plaats op basis van vertrouwen en goede wil. Door onvoldoende zichtbare resultaten werd de discussie over financiering bemoeilijkt en gingen enkele centrummanagementorganisaties weer ten onder.

84 nrw jaarprijs special | 2010

CENTRUMMANAGER ALS WONDERMIDDEL In de beginperi-

ode van centrummanagement werd al snel de stap gezet van de oprichting van centrummanagement naar het aanstellen van een centrummanager; iemand moest tenslotte de publiekprivate samenwerking mobiliseren en beheren. De centrummanager zou in zijn eentje wel ‘even’ de aantrekkingskracht van de binnenstad vergroten en het economisch functioneren verbeteren. Echter, vanuit gemeenschappelijk gedragen ambities en doelstellingen was het noodzakelijk dat de overheid en het bedrijfsleven zelf de centrummanager aan zouden sturen. Dit organisatorische kader ontbrak veelal. De verwachtingen over het gewenst resultaat tussen de diverse samenwerkende partijen liepen ver uiteen en centrummanagement werd soms eenzijdig geassocieerd met ofwel de ondernemersvereniging ofwel de gemeente. In veel steden is het daarom helaas fout gelopen, maar dit verleden heeft als belangrijke leerschool gefungeerd. INVESTEREN IN DE SAMENWERKING LOONT Sinds midden

jaren ’90 kan gesproken worden van een verandering in denken over het centrummanagement. Essentieel hierin was het feit dat gemeenten het belang van de samenwerking zijn gaan onderkennen en bereid bleken te zijn om te investeren. Belangrijke achtergrondfactoren in dit proces waren de toegenomen concurrentie tussen stadscentra, de intrede van de diensteneconomie, de globalisering van markten en de soepelere regelgeving ten aanzien van de perifere detailhandel. Gezien de complexiteit van deze ontwikkelingen, is samenwerking in de binnenstad noodzakelijk in het streven naar succes. Er werd verschil gemaakt tussen de aansturingsorganisatie en de uitvoeringsorganisatie en de samenwerking tussen gemeenten, ondernemers en de vastgoedsector kreeg op lokaal niveau steeds meer vorm. Later werd ook de samenwerking met de cultuursector steeds vaker aangehaald. CENTRUMMANAGEMENT IN NEDERLAND BLIJFT GROEIEN

De afgelopen acht jaar is het aantal centrummanagementorganisaties in Nederland met circa 36 toegenomen. Vandaag de dag wordt centrummanagement niet meer alleen in grote en middelgrote binnensteden toegepast, maar ook in de kleinere stadscentra, grotere dorpscentra, stadsdeelcentra, op straatniveau (straatmanagement) of soms zelfs op stadsniveau (stadsmanagement). Dit blijkt ook uit onderzoek dat het Platform Binnenstadsmanagement recentelijk heeft uitgevoerd. De meerwaarde van centrummanagement wordt in dit onderzoek nadrukkelijk bevestigd: samenwerking en onderling vertrouwen vormen de basis voor een succesvol centrummanagement. Kortom: centrummanagement leeft. Ook gezien de duidelijke professionaliseringsslag die het centrummanagement in Nederland heeft gemaakt en het – nog steeds groeiende – aantal deelnemers aan het Platform Binnenstadsmanagement. Vanaf 2004 is het aantal deelnemers van het Platform Binnenstadsmanagement gegroeid van 39 naar 65 deelnemers.

anagement CENTRUMMANAGEMENT ANNO 2010 Centrummanage-

ment staat nog voor een aantal grote uitdagingen, zowel op het vlak van samenwerking als op het vlak van binnenstedelijke ontwikkeling. Op weg naar een verdere professionalisering en succesvolle samenwerking kunnen meerdere obstakels in de weg zitten, zoals het ontbreken van structurele financiering (‘freeriders’), aandacht, erkenning en meetbare resultaten of geringe bevoegdheden, een te beperkte agenda en te veel persoonsafhankelijkheid. MET DE PET ROND IS NIET MEER VAN DEZE TIJD Het is niet meer van deze tijd dat centrummanagementorganisaties en ondernemersverenigingen constant met de pet moeten rondgaan om voldoende geld in te zamelen voor bijvoorbeeld de sinterklaasintocht, feestverlichting of een project zoals het collectief winkelverbod. Een belangrijk obstakel: het ontbreken van structurele financiering vanuit ondernemerszijde, wordt momenteel ‘getackled’. Sinds 2005 zien we een toenemende aandacht voor ondernemersfondsen die het ondernemers mogelijk maken extra te investeren in de kwaliteit van hun bedrijvenlocaties. Financieringsinstrumenten zoals de onroerende zaakbelasting (ozb), reclamebelasting en biz komen opzetten waarmee alle ondernemers gaan meebetalen aan centrumprojecten. Dankzij de toenemende aandacht voor ondernemersfondsen en de blijvende financiering vanuit de lokale overheid, is het gemiddelde jaarbudget van centrummanagement sinds 2001 aanzienlijk toegenomen. Bedroeg het gemiddelde budget in 2001 circa € 72.000,-, in 2009 bedraagt het gemiddelde budget, met circa € 178.000,-, meer dan het dubbele. In gemeenten met meer dan 55.000 inwoners is het gemiddelde budget circa € 200.000,- en in kleinere gemeenten gemiddeld circa € 140.000,-. Het opzetten van ondernemersfondsen, in welke vorm dan ook, biedt een goed perspectief. Belangrijk is dat middelen uit de fondsen gericht zijn op de uitvoering van concrete projecten op basis van draagvlak en een gemeenschappelijk belang. Wat precies de effecten zijn van de toenemende financiële participatie van binnenstadsondernemers op bijvoorbeeld de organisatie en de activiteiten die in onze binnensteden worden uitgevoerd, zal de komende jaren moeten blijken. VERANDERINGEN IN DE VASTGOEDMARKT: SAMENWERKING STEEDS BELANGRIJKER Er is een flinke professionali-

seringsslag gemaakt die de komende jaren verder wordt versterkt door de invoering van ondernemersfondsen op lokaal niveau. Er wacht ons echter nog een groot aantal andere uitdagingen. Zo is de ontwikkelingsmarkt continu aan verandering onderhevig. De afgelopen jaren is het aantal winkelmeters fors toegenomen. Uitbreidingslocaties van steden zijn de afgelopen jaren grotendeels ingevuld en in veel binnensteden in Nederland zijn grootschalige vastgoedprojecten gerealiseerd. De nog vrije locaties zijn langzaam maar zeker ingevuld. Door de schaarse ontwikkelruimte in binnensteden worden nieuwe ontwikkelingen steeds complexer, met meer

vastgoed- en grondeigenaren. Bij toekomstige ontwikkelingen is er steeds meer sprake van een vervangingsmarkt in plaats van een nieuwbouwmarkt. Dit betekent dat vernieuwing van binnensteden in belangrijke mate plaats gaat vinden in kleinschalige herontwikkelingsprojecten. Daarnaast is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening vorig jaar in werking getreden, evenals de grondexploitatiewet, met meer mogelijkheden voor het kostenverhaal. De vastgoedmarkt is aan het veranderen en samenwerking tussen de vastgoedeigenaren onderling, en met gemeente en ondernemers in het centrummanagement, zal daardoor naar ons idee steeds belangrijker worden. TOENEMENDE VERSTEDELIJKING Er is momenteel sprake van

een toenemende verstedelijking. Al in verschillende provincies is zichtbaar dat het platteland ontvolkt, zoals in Friesland en Limburg. De Randstad blijft echter groeien en steden zullen dichter bevolkt raken door hun aantrekkingskracht op – met name – jongeren. Het cbs voorspelt een krimp en tegelijkertijd een toename van het aandeel allochtone bevolking. Deze veranderingen zijn van invloed op de wijze waarop de voorzieningenstructuur van Nederland vorm krijgt. Steden komen onder toenemende druk te staan met allerlei gevolgen voor de bereikbaarheid. Door Europese regelgeving is het daarnaast niet eenvoudig om met behoud van een goede luchtkwaliteit projecten van de grond te tillen. Stedelijke distributie verdient een oplossing en naar milieuvriendelijke en duurzame vervoermiddelen en bouwmaterialen wordt gezocht. INTERNET: KANS EN BEDREIGING De komende jaren nemen

de consumentenbestedingen in winkels af doordat de consument steeds meer online koopt. Dit heeft tot gevolg dat de vraag naar winkelruimte in binnensteden afneemt waardoor de leegstand in aanloopstraten groter wordt. De gevolgen van internet verschillen sterk per branche. Aankopen van dagelijkse , grote en dure artikelen blijft de consument in de winkel doen. In de persoonlijke sfeer wordt internet steeds meer gebruikt ter ondersteuning van de merkbeleving en andersom (‘multichannelstrategie’). Dit uit zich in de opkomt van ‘flagshipstores’ waarin merken en formules hun winkel steeds meer als ‘uithangbord’ gaan gebruiken. Met name op het gebied van media en elektronica treedt een verschuiving op van fysieke aankopen naar online aankopen. DIVERSE VERANDERINGEN HEBBEN WEERSLAG OP CENTRUMMANAGEMENT Enkele bovengenoemde veranderin-

gen zullen ook hun weerslag hebben op centrummanagement, als publiekprivate samenwerkingsvorm ter versterking van onze centrumgebieden. Daarmee kondigt een nieuwe periode van centrummanagement zich aan. De noodzaak van samenwerking tussen overheid, ondernemers en ontwikkelende en beleggende partijen in de vastgoedsector zal door alle partijen nadrukkelijker gevoeld worden. Uiteraard blijft het Platform Binnenstadsmanagement deze ontwikkelingen op de voet volgen. B

nrw jaarprijs special | 2010 85

20 jaar koopzondag

De koopzondag, het complete beeld Over de historie, waar wel en waar niet, de voors en tegens, gebruikers en een internationaal perspectief DOOR JEROEN VERWAAIJEN DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO VERWAAIJEN@STRABO.NL

e zondagsrust dient weer hersteld te worden. Dat is het streven van de christelijke partijen in Nederland vastgelegd in het coalitieakkoord. Dit heeft in 2009 geleid tot een aanscherping van de Winkeltijdenwet. Het inmiddels demissionaire kabinet heeft september 2009 aangegeven vast te blijven houden aan de voorgestelde wijziging van de Winkeltijdenwet. Dat betekent een verscherping van het begrip toeristisch gebied. Wel met vertraging van een jaar (per 1 januari 2011) omdat de minister van Economische Zaken bedrijven in deze tijden niet onnodig wil belasten. Tijd om nog snel alles even op een rijtje te zetten. In dit artikel zullen, na een kort historisch overzicht, de volgende vraag beantwoord worden: wie doet er wel en wie doet er niet mee? In het vervolgartikel komen de argumentatie voor- en tegen, het profiel van de koopzondagbezoeker en het internationale perspectief aan bod.

HISTORIE WINKELSLUITINGSTIJDEN De historie van de

regulering van openingstijden gaat terug tot 19111, toen in Amsterdam de eerste verplichte winkelsluiting door een gemeentelijke verordening werd geregeld. Winkeliers werden gedwongen om 21.00 uur de deuren te sluiten. Voor die tijd waren de openingstijden geheel vrij. De roep om beperking van de sluitingstijden is het gevolg van protesten tegen de lange werktijden van winkeliers en hun personeel. Een zelfstandige winkelier zonder personeel maakte gemiddeld een werkweek van 105 uur per week. Vrijwillige pogingen mislukten door enkelen die de omzet trachten te vergroten door wel langer open te blijven. Een landelijke regeling kwam pas in 1932 tot stand. In 1951 werd die nog verder ingeperkt en werd 18.00 uur de standaard sluitingstijd. De zondag was men dicht en tussen de middag sloten de winkels ook vaak de deuren. Latere wetswijzigingen leverde weer versoepelingen op, waaruit ook de koopavond is ontstaan. ď&#x2122;&#x201E; De eerste strijd om de winkelsluitingstijden, Thimo de Nijs In Ons Amsterdam, februari 2010.

86 nrw jaarprijs special | 2010

In Nederland geeft de winkeltijdenwet uit 1996 het kader: r Het is verboden op zon- en feestdagen en op werkdagen voor 06.00 uur en na 22.00 uur geopend te zijn. r Gemeenten mogen vrijstelling verlenen voor maximaal twaalf zon-/feestdagen per jaar. r Vrijstelling is mogelijk voor avondwinkels. r Aanvullende vrijstelling is mogelijk in toeristische gebieden en bij grensoverschrijdend verkeer. Deze laatste bepaling was op uitdrukkelijk verzoek van de PvdA ingebracht. Naast de echte koopzondagen zijn er ook koopzondagen die op een andere dag dan zondag vallen, de koopfeestdagen. Zoals de donderdag van Hemelvaart, de maandagen van tweede paasdag en tweede Pinksterdag, en de wisselende dag van tweede Kerstdag. Sommige gemeenten hebben om religieuze redenen geen koopzondagen als die op zondag vallen. Maar voor de koopfeestdagen maken zij meer en meer een uitzondering, en mogen de winkels daadwerkelijk open zijn. Amsterdam was zowel een voorloper bij het beperken van de winkeltijden als bij de verruiming in de vorm van koopzondagen. De Amsterdamse V&D-vestiging was in deze de aanjager. In 1995 werd al geĂŤxperimenteerd met de koopzondag. DE KOOPZONDAG IN KAART, WAAR WEL EN WAAR NIET

In 2006 werd een evaluatie uitgevoerd van de winkeltijdenwet. Daaruit bleek onder meer dat 20 procent van de gemeenten geen koopzondagen heeft aangewezen. Slechts 31 procent van de gemeenten hadden de maximale twaalf koopzondagen aangewezen en 20 procent hanteert het toeristische regime waarbij de winkels iedere zondag open zijn (Zibb, 28/1/2009)) Permanente koopzondagen zien we in de echte toeristische kustplaatsen (o.a. Bergen, Zandvoort, Noordwijk), grote steden (o.a. Rotterdam, Amsterdam, Den Haag, Almere) en grensplaatsen (o.a. Hulst, Valkenburg en Baarle Nassau). Bij de plaatsen zonder koopzondagen is de bible belt duidelijk zichtbaar. De grootste plaats in dit kader is Ede.

koopzondag project

SUPERMARKTEN EN DE ZONDAG In Amsterdam waren medio 2007 al op een aantal plekken in de binnenstad supermarkten iedere zondag geopend. Zo is de Albert Heijn op de Haarlemmerdijk in Amsterdam-Centrum al jaren op zondag van 8 tot 22 uur geopend. De naburige bakker/kaasboer is ook open, de naburige visboer en slijter sporadisch. Het is altijd druk bij deze Albert Heijn. Veel mandjesklanten voor de eenpersoons of vergeten boodschappen. De impact op de omgeving is beperkt. De supermarkt is hier niet het primaire bezoekdoel van het winkelgebied. In een regulier winkelcentrum vervult de supermarkt een veel sterkere trekkersrol. Het functioneren van de overige zaken is sterk afhankelijk van de trekkracht van de supermarkt. Het combinatiebezoek is ook groot. Wanneer alleen de supermarkt open is heeft dit de nodige impact. Medio 2010 zijn er inmiddels zo’n 400 van de 4700 supermarkten op zondag open.

Een full service supermarkt in een binnenstad in een grote stad in de Randstad heeft een hoge kans op zondagsopening, een zelfde supermarkt in de bible belt in een wijkwinkelcentrum een zeer kleine kans. Ketens die sterk vertegenwoordigd zijn op het platteland en in kleine kernen zoals de c1000 en Super de Boer blijven daardoor relatief achter bij andere ketens die sterker in stedelijke gebieden in de Randstad vertegenwoordigd zijn zoals Albert Heijn.

LEES VERDER OP PAGINA

Wie doen er relatief vaak mee: Albert Heijn (17 van 29 XL’s zijn op zondag open, van de reguliere supermarkten 174 van de 700), Deen (10 van de 59), Dekamarkt (18 van de 85), Dirk van den Broek (30 van de 100), Jumbo (ca. 60 van de 120), Plus (ca. 35 van de 270), 5 van de 60 Hoogvliets, 14 van de 64 Vomars (7 hele dag en 7 na 16.00 uur). Van de 370 C1000-vestigingen zijn er maar 18 ieder zondag open, maar daar zit wel de meest spraakmakende tussen, Rijper in Amsterdam-Noord. Ook bij Super de Boer is de deelname zeer beperkt. Wie doet er (vrijwel) niet mee: Aldi niet, Lidl (1 vestiging Tiel) van de 327 en 1 van de 29 Nettorama’s. Een aantal supermarkten omzeilen het gemeentelijk verbod op de zondagsopening, door zichzelf in een avondwinkel om te dopen. Die zijn gerechtigd om op zondag na 16.00 uur open te gaan. Andere winkels gebruiken geheel andere tactieken (zie kader). De zondagsopening van een supermarkt wordt bepaald door drie factoren: de formule waartoe men behoort, de gemeente c.q. regio waar men gevestigd is en de locatie binnen die gemeente.

Boete ‘sjoel-AH’ na zondagsopening in Waalre De gemeente gaf in eerste instantie wel een vergunning aan de Albert Heijn op basis van een bepaling uit de wet die zegt dat een winkel ‘s zondags open mag als er maatschappelijke activiteiten worden georganiseerd. De Albert Heijn hield een

Plaatsen met permanente koopzondag (groen) en plaatsen zonder koopzondag (rood). Bron: Koopzondagen.nl (bewerking Strabo)

sjoeltoernooi waarvan de opbrengst naar de Voedselbank ging en wilde vervolgens voor elke zondag zo’n activiteit verzinnen.

nrw jaarprijs special | 2010 87

koopzondag project

2,5

2,0

1,5

personeel etc.) die vaak negatief uitvalt. Verder is er sprake van een self-fulfilling prophecy; naarmate de deelname afneemt, daalt de waardering van de consument en dus de deelname. Dat geldt overigens ook voor de koopavond.

1,0

0,5

0,0

DE CASE ALMERE Waar de Christen-

jan

feb

mrt

apr

Het seizoenpatroon in de zondagsopenstelling bij woonboulevards (bron: www.koopzondag.nl.nu, bewerking Strabo).

mei

jun

jul

aug

sept

okt

nov

dec

WOONBOULEVARDS EN KOOPZONDAGEN De deelname aan

de koopzondag varieert sterk. Op de feestkoopzondagen (lees maandagen) is de deelname vrij algemeen. Maar slechts een beperkt aantal meubelboulevards kent een permanente zondagopening. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de koopzondagen in binnensteden en supermarkten is de zondagopening zeer seizoengebonden. De 21 onderzochte woonboulevards hebben gemiddeld 14,3 koopzondagen. Uitschieters zijn Volendam (9) en Villa Arena (33), maar het gros heeft 12 koopzondagen ter beschikking die selectief worden ingezet. De extra opening in april/mei (Pasen en Pinksteren), december en oktober wordt gecompenseerd door een zeer beperkte openstelling in de zomermaanden, wanneer gemiddeld driekwart de zondagopenstelling overslaat. DEELNAME AAN DE KOOPZONDAG DOOR ONDERNEMERS Diverse onderzoeken hebben metingen verricht om

de deelname aan de koopzondag door ondernemers vast te stellen. De gemeente Utrecht heeft de deelname gekoppeld aan de eventuele discussie over verruiming van het aantal koopzondagen. Er is een duidelijke relatie tussen de deelname aan de koopzondag en de locatie enerzijds en het type bedrijf anderzijds. Naarmate men verder van het A1-gebied afgelegen is, daalt de deelname (Leiden, Utrecht). Maar dit heeft ook te maken met het type zaken dat zich in het B- en C-milieu vestigt. De (super)speciaalzaak is niet primair van de loop afhankelijk, en de in deze gebieden oververtegenwoordigde zelfstandig ondernemers moeten een afweging maken tussen de opbrengsten en kosten (de eigen spaarzame vrije tijd, inhuren extra duur

88 nrw jaarprijs special | 2010

unie aan de macht is wordt het herstellen van de zondagrust kracht bijgezet in een aantal lokale coalitieakkoorden. Dit kan zelfs leiden tot het terugdraaien van bestaande situaties, zoals in Almere gepoogd is waar men terug wil van 52 naar maximaal 20 koopzondagen. Hier is sinds 2006 sprake van een toeristisch regime voor geheel Almere. Dus niet alleen het Stadshart maar ook de wijkwinkelcentra en DoeMere hebben het recht om ieder zondag open te gaan. Maar slechts twaalf koopzondagen worden actief gepromoot (laatste van de maand) en dan is de deelname vrijwel collectief. Op de andere zondagen wordt selectief gebruik gemaakt van het recht tot openstelling. Het zijn de voorlopers in het koopzondaggevecht die ook hier actief zijn, de warenhuizen, supermarkten en tuincentra. In een panelonderzoek onder de Almeerse bevolking in 2008 bleek dat een meerderheid vindt dat de winkeliers zelf mogen bepalen of ze op zondag open gaan. Men is gewend aan de huidige situatie en ervaart het als prettig. Er is geen meerderheid voor het terugdraaien van de maatregel. Bij de peiling onder ondernemers bleken de meningen sterk verdeeld en was de helft voor terugdraaien van de situatie en de andere helft tegen. Op de argumentatie van voor- en tegenstanders kom ik terug in het vervolg van dit artikel dat in het volgende nummer van Shopping Center News zal verschijnen. B

SCN

jaargang 12 | nr. 2 | 2010

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Amersfoort

Een wandeling door de binnenstad

Delta Post Urban Destination

Nieuwe bestemming voor postkantoor Nieuw Hoog Catharijne Synchroons House of Design Multi in Dordrecht

sprookjesshoppen in

Dubai Mall

FOTO: ANNEMIEKE BRUGMAN

Het revolutionaire entreesysteem van PRS...! ONGEËVENAARD IN PRESTATIE. Leverbaar in 8 kleuren, onbeperkt te plaatsen in elke afmeting en vorm.

Beschadigde tegels kunnen eenvoudig worden vervangen.

Functioneel, veilig, kwaliteit en professionele uitstraling.

WIJ ZIJN OOK AANWEZIG OP DE INTERCLEAN, DE GROOTSTE, INTERNATIONALE VAKBEURS VOOR DE PROFESSIONELE SCHOONMAAK

AMSTERDAM RAI VAN 26 T/M 29 APRIL 2010 Zet de eerste stap en vraag vandaag nog een monster en informatie aan.

P.R.S. matten B.V. – Einsteinweg 3 – 3208 KK Spijkenisse Tel. 0181-618 788 – Fax 0181-622649 – info@prs.nl – www.prs.nl

inhoud

in dit nummer GROOTSE PROJECTEN Nieuw Hoog Catharijne Post Rotterdam Urban Destination Dubai Mall House of Design Dordrecht

92 98 106 110 122

INTERNET Kijkgeld Winkelcentra in het digitale tijdperk

97 116

NIEUWS

COLUMNS Verwaaijen Van der Kamp Appetizer for the mind

Platform Binnenstadsmanagement/NRW Corio wordt groener Meerrijk van start Groei CentrumProjecten

RUBRIEKEN 95 120 131

Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina

101 113 113 137

113 139 145

ONZE PARTNERS VISIES EN REVIEWS Het belang van decoratie Hoe gaat het met de Emmapassage? Multifunctionele feestverlichting VGSA over de crisis John Nijsten over huurzaken Een wandeling door Amersfoort

96 103 114 120 128 132

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds dit jaar ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. MAB Development, Corio, Synchroon en Multi Vastgoed zijn de eerste bedrijven die hier gebruik van maken. Zij ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijke verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.eu .

scn 2 | 2010 91

nieuw hoog catharijne

‘Nieuw Hoog Catharijne is voor ons nu al The Mall of The Netherlands’ Met de start van de bouw van het woon-winkelgebouw De Vredenburg op 1 december 2009 (6000 m2 winkels en 76 appartementen) vierde Corio de start van de Nieuw Hoog Catharijneoperatie (NHC). Tot aan 2020 gaat dit duren en het plan omvat belangrijke veranderingen in volume, ontsluiting en koppeling, branchemix, routing, beleving, uitstraling, positionering en nog veel meer. Corio’s projectdirecteur Menno Overtoom geeft ons een blik op de toekomst.

92 scn 2 | 2010

nieuw hoog catharijne < Menno Overtoom

ij een rondgang door het huidige Hoog Catharijne ervaren velen toch een echte jarenzeventigsfeer. Het feit dat veel projecten uit die tijd nu grondig aangepakt of zelfs gesloopt en opnieuw opgebouwd worden, maakt deze bouwstijl niet bepaald tot een voorbeeld van duurzaam bouwen. Menno Overtoom: ‘Ik vraag me af of die term al bestond eind jaren zestig, begin jaren zeventig. Maar het architectuurbeeld is zonder meer een product van die tijd. Je ziet het echter ook terug in aspecten als sociale veiligheid: er zijn toen andere keuzes gemaakt dan dat we nu zouden doen. Voor de mensen die zich nu met het project bezig houden, is dat natuurlijk onderdeel van de uitdaging: we willen het anders, maar vooral beter doen dan destijds. Dat neemt niet weg dat Hoog Catharijne nog steeds een schoolvoorbeeld van een goed lopend winkelcentrum is. Alleen, wij geloven dat het nóg beter kan.’ Een prettige bijkomstigheid was dat het oude ontwerp in de loop der jaren voldoende flexibel bleek te zijn om mee te kunnen in de eisen van de tijd. ‘Er zijn natuurlijk verschillende mutaties geweest en gebleken is dat in het gebouw in- en uitvoegingen en splitsingen of combinaties van ruimten goed mogelijk waren. Een voorbeeld daarvan is de MediaMarkt. Maar ook waren er ooit winkelgebieden die er nu niet meer zijn, verdiepingen die een heel andere functie hebben gekregen.’

VAN INTROVERT NAAR EXTRAVERT Hoog Catharijne ligt

met de ene zijde tegen het historische centrum van Utrecht aan en met de andere zijde aan het Jaarbeursplein. Daartussen bevindt zich het stationsgebied. De veranderingsoperatie van Corio richt zich met name op het gebied dat aan het centrum grenst en het gebied tot aan het station. Menno Overtoom: ‘Hoog Catharijne is nu nog een naar binnen gekeerd winkelcentrum. Dat gaat straks aan de centrumzijde drastisch veranderen. Met een markant nieuw gebouw en ontsluitingen op maaiveldniveau en aantakking op de stadssingel die hier terug moet komen, wordt Nieuw Hoog Catharijne veel meer een onderdeel van het centrumgebied en veel toegankelijker. Een belangrijk onderdeel hierin wordt de Stadskamer. Dit is een centraal deel van het nieuwe gebouw dat heel transparant en ruimtelijk is opgezet en waar activiteiten georganiseerd gaan worden die een stuk beleving toevoegen. Ook terrassen met een ontsluiting naar de singel trekken de binnenstad er meer bij.’ De Stadskamer staat dwars op twee nieuw aan te leggen hoofdassen die met elke een markante entree beginnen aan de centrumzijde en doorlopen tot in het winkelcentrum. Menno Overtoom: ‘Deze nieuwe hoofdassen hebben tot doel de

‘We creëren ruimte door lagen toe te voegen, tot drie aan toe’

intensieve publieksstromen die onvermijdelijk samenhangen met het station beter te spreiden, zodat de winkelende consument letterlijk meer ruimte krijgt. Dat is een must, want het reizigersverkeer zal de komende jaren alleen nog maar groeien. We creëren ook ruimte door lagen toe te voegen, tot drie aan toe. Daarmee komen we ook tegemoet aan de wensen van retailers die grotere winkels in de binnenstad willen. De entree aan de hoofdstroom is dan kleiner, maar de winkel verruimt zich naar achteren en naar boven. Door deze nieuwe layout kunnen we 35.000 m2 toevoegen.’

Zicht op de toekomstige singel en Stadskamer

THEMATISCHE CLUSTERS Corio gaat ook flinke verande-

ringen in de branchering doorvoeren. Moeten we daarbij aan dingen als thematische clusters denken? ‘Zeker. Onder het nieuwe concept ligt een brancheringsplan dat gekoppeld is aan de nieuwe looproutes en gebouwen. Per gebied hebben we ons afgevraagd wat de beste invulling zou zijn. Dan moet je denken aan een foodcluster, hoogwaardiger retail, een jongerenwereld, een echt A1-winkelmilieu en indoor-entertainment. Je kunt het ook sfeergebieden noemen en de nieuwe architectuur, het gebruik van kleuren en inrichtingselementen, zullen dit gaan benadrukken.’ Zo ongeveer als Westfield in Londen? ‘Daar hebben we zeker naar gekeken’, zegt Menno Overtoom. Nu is er al een heleboel gezegd over wat er allemaal te gebeuren staat, maar interessant is ook wat Corio níet gaat doen. ‘Dat is bijvoorbeeld het koppelgebied tussen station en Jaarbeursplein, de Jaarbeurstraverse. Deze wordt in de toekomst niet meer door ons geëxploiteerd, maar valt onder de ov-terminal. Er zal daar vooral reizigersgebonden retail ter grootte van 5000 m2 komen.’ PROPOSITIE: FAVOURITE MEETING PLACES Verschillende

generaties consumenten zijn in de loop der jaren bekend geraakt met de slogan ‘Winkelhart van Nederland’. Zegt dit ook

LEES VERDER OP PAGINA

94 scn 2 | 2010 93

nieuw hoog catharijne

Singel en Stadskamer van Nieuw Hoog Catharijne

VERVOLG VAN PAGINA

iets over waar Corio in de toekomst met nhc naar toe wil? ‘Eigenlijk wel. Die slogan is nog steeds ijzersterk, moet misschien wel in een moderner jasje gegoten worden, maar zegt nog steeds wat we willen zijn. Maar ook dat is binnen Corio geëvolueerd: we runnen nu onze winkelcentra vanuit de gedachte favourite meeting places te creëren. Met de vernieuwende elementen binnen nhc, de uitbreiding van het aanbod en de betere aansluiting op de binnenstad , is dat straks nadrukkelijker dan ooit onze propositie.’ Corio bezit veel winkelcentra, van wijkniveau tot grootbinnenstedelijk. In hoeverre is Hoog Catharijne voor jullie het laboratorium waar dingen uitgezocht en getest worden? ‘Hoog Catharijne is een uniek centrum, met enorme passantenstromen (26 miljoen per jaar) en grote commerciële mogelijkheden. Corio heeft een aparte new-businessafdeling die concepten bedenkt die een toegevoegde waarde moeten leveren voor onze winkelcentra. En inderdaad, vaak worden de concepten op Hoog Catharijne uitgevoerd.’ GESTUURDE EN AUTONOME ONTWIKKELING Wat betekent

de nieuwe aanpak in relatie tot de retailers en in hoeverre kun je hier op sturen respectievelijk gaan ontwikkelingen hun eigen gang? Menno Overtoom: ‘Neem als voorbeeld de komst van Media Markt een aantal jaren terug. Deze hebben wij op een strategisch belangrijke locatie geplaatst, waar de winkel echt als een van de ankers kan fungeren. Wat je dan ziet is dat er als vanzelf een stroom van kleinere retailers ontstaat,

94 scn 2 | 2010

Indruk van de nieuwe interne vormgeving

‘Het creëren van favourite meeting places, daar zijn we op uit’ met als gevolg dat er nu een soort themacluster op het gebied van Gaming is. Wij willen dat soort krachten graag versterken. Niet alleen in de branchering, maar ook door kleuren materiaalgebruik, sfeer, enzovoort. In de opzet van nhc hebben we straks een echte verbinding met het buitengebied. Ook dat geeft weer mogelijkheden, zodat je bijvoorbeeld een skateshop bij een skate-baan kunt plaatsen. Heeft Corio eigenlijk een strategie om te anticiperen op de ontwikkelingen rondom retail en internet? ‘Dat is een lange termijn ontwikkeling en je moet daarin flexibel zijn. Niemand kan voorspellen hoe de retail er over tien of twintig jaar uitziet, maar dat er geen winkels zullen zijn, is voor mij echt uitgesloten. Winkelen is een hooggewaardeerde vrijetijdsbesteding en een sociale bezigheid. Vergelijk het met bioscopen: je kunt een film thuis op de tv of laptop bekijken, maar toch stijgt het bioscoopbezoek.’ MALL OF THE NETHERLANDS? Wat gaat Corio in nhc straks

bieden op het gebied van beleving? ‘Zoals gezegd gaat de Stadskamer daarin een belangrijke rol spelen. Dat is dé locatie om grote en kleine evenementen of optredens te organiseren. Maar ook zijn we bezig met een plan voor kindergere-

column

verwaaijen Een langdurig afscheid

et is al weer vier jaren geleden dat ik aandacht heb besteed aan het verdwijnen van de Edah. Het geesteskind van de heren Ebben, Damen, Aukes en Hettema. Een dramatisch einde van een formule die langzaam afgegleden was.

lateerde activiteiten, zoals een Nijntje-theater. Het vergroten van de belevingswaarde wordt steeds belangrijker en ook ons centermanagement zal daar steeds meer op sturen. Maar ook de retail doet er al aan. Kijk bijvoorbeeld naar een formule als Starbucks: vroeger was het uitgesloten dat men dergelijke bedragen voor een kopje koffie uitgaf. Maar door wat de formule biedt, is er toch een markt open gebroken en is dit ook in Nederland een echte ontwikkeling geworden.’ Waar moeten we in nhc aan denken bij de nieuw aan te trekken retailers? Mikken jullie op iets als flagship stores? ‘Flagship stores en first openings, dat zouden we graag willen. We zijn nu net begonnen met de verhuur en er is nog niets over te zeggen. Maar zeker is dat we tot het einde toe ruimtes zullen vrijhouden om tot op het allerlaatst te kunnen bekijken wat de nieuwste retailontwikkelingen zijn en welke er dan het beste bij nhc passen.’ Is nhc over twintig jaar The Mall of The Netherlands? ‘Wij hebben dat bij Corio altijd een beetje een vreemde discussie gevonden. Voor ons is Hoog Catharijne al The Mall of The Netherlands. Het winkelcentrum ligt centraal in Nederland, tegen het station aan, is goed bereikbaar, heeft een interactie met een prachtige oude binnenstad én heeft een geweldig aanbod. Wij Nederlanders kijken nu nog naar Hoog Catharijne als een gedateerd project. Maar onze collega’s uit het buitenland hebben die handicap niet en zien dit als een onvoorstelbare koopmachine. Dit ís The Mall of The Netherlands: we moeten ’m alleen nog vervolmaken en daar zijn we nu mee begonnen.’ !

Een nieuw drama is nu in de maak. De totale ontmanteling van de Super de Boer. Het wordt geen snelle dood maar een langzaam afsterven. Een stapsgewijze ombouw in Jumbo’s of andere formules. Super de Boer is een vreemde eend in de bijt in supermarktland. Het bedrijf is ontstaan door een sneeuwbal van fusies. De van oorsprong Drentse familie De Boer startte het imperium in Hoogeveen. Door overname van onder andere de Noord-Hollandse B&W, de Groningse Fred van de Werff en de Rotterdamse Gebroeders de Jong breidde De Boer uit. Na de overname van De Jong volgde als snel de fusie met Unigro (Super) waardoor voor het eerst winkels afgestoten moesten worden omdat Super en De Jong in een aantal gevallen in hetzelfde marktgebied opereerden. Nog voor de integratie volledig afgerond was werd de volgende fusie gerealiseerd, namelijk met de Vendex Food Groep, waar net de Haagse Konmar deel van geworden was en waar ook de Edah en Basismarkt deel van uitmaakten. Het Laurusconcern was geboren. In 2000 nam Laurus ook de 101 supermarkten van Groenwoudt groep over (het Gooise Groenwoudt en de Friese Nieuwe Weme). Op het hoogtepunt hadden ze een marktaandeel van 27 procent. Maar deze aaneenschakeling van fusies, na nog niet voltooide integratie van de vorige fusies, mondde uit in het ultieme drama: de totaal mislukte Konmar-ombouwoperatie van Ole van der Straaten. Geografisch gezien had Super de Boer door alle overnames een redelijk landelijke dekking, met zwaartepunten in Noord-Nederland, ’t Gooi, Zuid-Holland en Limburg. Maar opvallend afwezig in bijvoorbeeld Amsterdam, de blauwe stad, waar men pas door de overname van de Edah een aantal vestigingen wist te verwerven. Amsterdam heeft nu nog vier Super De Boer-filialen. Al eerder schreef ik over een supermarkt in de Jordaan. Begonnen als Dagmarkt, daarna omgezet in een Edah die weer verbouwd werd tot een Super De Boer. Die vervolgens ternauwernood ontsnapte aan de makeover-operatie. Maar nu toch in het Jumbo-geel of C1000-groen zal worden gehesen. Het zal de klant waarschijnlijk een zorg zijn, als hij maar een alternatief voor het overheersende blauw in de omgeving heeft. ! JEROEN VERWAAIJEN DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO BV VERWAAIJEN@STRABO.NL

HTTP://WWW.NIEUWHOOGCATHARIJNE.NL/

scn 2 | 2010 95

decoratie

Crisis – vergeet het belang van decoratie niet!

uist nu, in deze tijden, waarbij de consument kieskeurig bepaalt waar, waarvoor en wanneer hij zijn bestedingen doet is er grote aandacht nodig voor hem of haar. Een winkelcentrum waar een aangename sfeer heerst, veiligheid gewaarborgd is en een goede service wordt geleverd zal zich onderscheiden van de andere centra. Nu de lente in de knop zit, de bezuinigingen zijn afgekondigd, is het van groot belang nu al te gaan bepalen hoe de consument gedurende de feestdagen 2010 ‘verwend’ gaat worden in winkelcentra om zodoende meer traffic te genereren in het winkelcentrum. De trends en belangrijke issues met betrekking tot feestdagendecoratie zijn voor het komende jaar/jaren samen te vatten als: warmte, geborgenheid, gezelligheid en traditioneel. Nu is de uitdaging om deze factoren op een duurzame manier in uw winkelcentrum te laten terugkomen. De Giele Groep kan hierbij een passend advies geven. De factoren zoals duurzaamheid, energiezuinigheid en budgetrespect komen terug in al onze adviezen, voor elk winkelcentrum is er een maatwerk oplossing beschikbaar. Hoe ziet de Giele Groep deze mogelijkheden?

OP TECHNISCH-ECONOMISCH GEBIED Het vervangen van uw huidige (conventionele), stroomvretende verlichting in uw feestdagendecoratie door led-verlichting, zodat er veel kosten bespaard worden op het verbruik van elektriciteit en onderhoud. OP SFEER/BELEVINGSGEBIED Laat uw huidige feestdagen-

De invloed van de crisis is overal merkbaar op vele manieren, ook in winkelcentra. We zien steeds meer lege winkelunits, er wordt minder besteed aan marketing van winkelcentra, kortom de beleving en sfeer voor de consument in een winkelcentrum kan hierdoor een negatieve impact hebben op deze consument.

96 scn 2 | 2010

decor door de Giele Groep inventariseren en er kan door simpele ingrepen een decor voorgesteld worden dat inspeelt op de komende gevoelens van de consument. Voor uw nieuwe decor geldt dat u bij de Giele Groep voor uw winkelcentrum een op maat gemaakt product kan verwachten dat aan al de eisen voor de komende jaren zal voldoen. OP CRISISGEBIED Bij de Giele Groep zijn mogelijkheden om

uw oude feestdagendecor in te ruilen en zodoende te besparen op de investering van nieuw decor. In tijden van gevoelsmatig economisch mindere tijden, dient een winkelcentrum zich nog meer te richten tot de consument die daar zijn geld uitgeeft of gaat uitgeven door de prettige en feestelijke omgeving waarin hij zich begeeft. Feestdagendecoratie: toegevoegde, ‘warme’ waarde. % NEEMT U VOOR MEER PROFESSIONEEL EN PASSEND ADVIES CONTACT OP MET DE AFDELING VERKOOP VAN DE GIELE GROEP. DIT KAN OP: 0365319619 OF VIA VERKOOP@GIELE.NL

visie Ik wil u bekennen dat ik als moderne consument al jaren niet alleen meer in winkels koop. Computeren fotoapparatuur, boeken en reizen: het gaat net zo goed en meestal ook nog gemakkelijker en voordeliger op internet. En binnen ons huishouden weet ik dat niet alleen, maar ook mijn vrouw en twee zoons. De bezorgdiensten zijn hier dan ook kind aan huis, soms meerdere keren per week en vaak zonder dat ik hun komst verwachte. Dan zet ik het pakketje gewoon in de hal klaar en wordt het vanzelf door de juiste persoon in mijn huishouden meegenomen.

Kijkgeld

DOOR EDWIN BRUGMAN, HOOFDREDACTEUR

ven heb ik als rechtgeaarde winkel(centrum)man geaarzeld u te vertellen over mijn internetkoopgedrag, maar gelukkig weet Herman Kok elders in deze editie haarfijn uit te leggen dat het winkelcentrum ondanks de opkomst van internet beslist nog geen verleden tijd is. Maar – zeg ik er dan ook achteraan – winkels en winkelcentra moeten dan wel met antwoorden komen op de voordelen die consumenten in internet zien. En daar draait mijn voorbeeld om, want ik wil u vertellen over mijn persoonlijke ervaring met de vervangingsaankoop van een koelkast en u laten zien wat de overwegingen zijn geweest, welke vergelijkingen zijn gemaakt en voor welk aankoopadres uiteindelijk gekozen is. Ja, het gaat daarbij om de ‘echte’ winkels en de ‘virtuele winkels’ op internet. VOOR DIT SOORT AANKOPEN kunnen wij binnen een half uur autorijden terecht bij a) een tweetal bruin/witgoedwinkels in onze woonplaats, b) drie of vier soortgelijke winkels in Hilversum dan wel Bussum en c) het iets verder gelegen Almere-Stad met onder meer een MediaMarkt. Eerste overweging: We willen keuze. We willen meerdere modellen van het type ‘Amerikaanse koelkast’ zien en ook meerdere merken. We willen horen waarom we toch weer –ondanks slechte ervaringen- A-merk X of een ander merk moeten nemen. De rit gaat naar Hilversum in de verwachting dat in deze stad (met een regionale functie) het aanbod breed zal zijn. De ervaringen met de winkels: De eerste winkel die we bezoeken is ingericht over twee etages. Het aanbod aan witgoed is niet bijzonder ruim en er staan maar weinig Amerikaanse koelkaste. Ons A-merk staat er, ziet er goed uit, maar is, zoals we wisten, flink aan de prijs. De verkoper melden wij onze teleurstellende ervaringen met dit merk, maar hij doet dit af als ‘pech gehad’. Verder weet hij nog te melden dat wij van een A-merk een levensduur van een jaar of twaalf mogen verwachten en van een B-merk een jaar of tien. We zien een B-merk dat ons wel aanspreekt, maar het is toch niet helemaal het model dat we zoeken. Intussen wel het typenummer in de iPhone genoteerd. De verkoper rept nog even over de laagste prijs garantie, die natuurlijk alleen geldt voor ‘echte’ winkels en niet voor internetwinkels. ‘En u kunt bij ons natuurlijk bij een echte winkel en echte mensen terecht als u eens een keer een probleem heeft.’, voegt de verkoper nog toe.

gemak keuze (omvang assortiment) advies kijken en voelen prijs

echte winkel

internetwinkel

+ -

+ + + +

BIJ DE VOLGENDE WINKEL (op 1 winkellaag op verdieping) is het aanbod groter. De deskundigheid van de verkoper is niet indrukwekkend. Hij trekt een paar modellen open en meldt – wat wij met eigen ogen kunnen zien – de verschillen. De energielabels vertellen de rest van het verhaal. Er staat een ander model van Samsung dat ons zeer aanspreekt. En het model is blijkens een reclamekaart enorm afgeprijsd. Het prijsverschil met het A-merk is ook enorm en gezien onze slechte ervaringen met dit merk zijn we er eigenlijk wel voor in om voor dit bedrag de gok te nemen. Maar we hebben door jarenlange huishoudelijke inkoopervaring (vrijwel) afgeleerd impulsbeslissingen te nemen. We noteren het typenummer in de iPhone en gaan in een cafetaria bij een kopje cappuccino nog even de opties door. Via de iPhone googelen we ter plekke naar het aanbod van het gewenste model op internet. Resultaat: deze koelkast kunnen we via een aantal internetwinkels exact honderd euro goedkoper laten komen. Die honderd euro is dus te zien als ‘kijkgeld’. Thuis vervolgens nog even bevestiging in de vorm van een paar reviews van gebruikers van dit model opgezocht en vervolgens de bestelling bij een van de internetwinkels geplaatst. Een paar dagen later wordt de koelkast keurig ingepakt bezorgd en de oude meegenomen. Ja, ik moest ‘m zelf uitpakken en aansluiten. Maar als ik gewild had, dan kon dat voor een klein bedrag extra ook nog gedaan worden. RESUMEREND: het is prettig als je een product in het echt kan zien. De toegevoegde waarde van de verkopers is in ons geval van geen waarde geweest. De informatie die op internet te vinden was, bleek waardevoller. Mocht ik ooit aanspraak op de garantie moeten maken, dan hebben de meeste internetwinkels daar keurige procedures voor. Als dat niet zo is, dan loopt het gewoon via de Nederlandse importeur. Koelkast kopen? 4-1 voor internet.

scn 2 | 2008 97

projecten

POST ROTTERDAM URBAN DESTINATION

The missing retail link Hoewel zeker niet onsuccesvol, is er op het winkelaanbod in Rotterdam Centrum toch nog wel wat aan te merken. Het huidige aanbod is vrij vlak (kent geen echte uitschieters) en de verbindingen tussen de winkelgebieden zijn ook niet optimaal. Vernieuwende retail laat derhalve het oog eerst vallen op Amsterdam, Antwerpen en wellicht ook nog Den Haag. En de hierop gerichte consument idem. Maar daar gaat wat Bart van Rooijen van Delta Development Group betreft verandering in komen.

Bart van Rooijen, Delta Development Group

Impressie van de centrale hal

amen met sns Financierings Participaties werkt Delta, onder de gezamenlijke noemer PostX-Change, al enige tijd aan plannen voor herontwikkeling van het oude postkantoor tot een volwaardige retailen leisure bestemming. Een fors klassiek gebouw gesitueerd op de hoek van de Coolsingel en Meent. Hartje centrum dus. Maar mensen als Van Rooijen zien niet zozeer een gebouw als wel een opportunity. Welke precies? ‘Wij zijn hier aan begonnen vanuit de gedachte dat Rotterdam op het gebied van retail de nodige kansen liet liggen. Dat werd ook onderkend door de gemeente, die nog maar kort geleden stelde dat de stad ruimte had voor 50 tot 60 duizend vierkante meter vernieuwende retail, wilde de stad als retail destination op de kaart komen. Als je de huidige retail in het centrum goed bekijkt, dan zie je daar een breed aanbod zonder echte

98 scn 2 | 2010

uitschieters naar boven of naar beneden’, zegt Van Rooijen. ‘Daarnaast is Rotterdam niet bepaald een broedplaats voor nieuwe merken of nieuwe ketens. Amsterdam, Antwerpen en soms zelfs Den Haag gaan daarin voor. Dit terwijl de agglomeratie Rotterdam zoveel meer te bieden heeft als het gaat om de demografie en het soort consumenten. Want zowel het aantal consumenten als het inkomen ligt hoger dan in veel andere steden. Maar hoe dan ook: veel trends gaan Rotterdam nu voorbij. BINNENSTAD Natuurlijk hebben wij

ons afgevraagd hoe dat kan. Allereerst is er het gegeven dat de andere genoemde steden sfeervolle historische binnensteden hebben. Combinatiebezoek is daardoor logischer. Dan is er het al genoemde ontbreken van ‘luxury brands’ en nieuwe winkelformules. Daardoor heeft Rotterdam niet echt het imago van

projecten

winkelstad. Verder is de citymarketing vooral gericht op grootschalige evenementen. Wij denken dat deze zich meer moet richten op het dagelijkse verblijfsgebied. Waarin dan ook nog het een en ander verbeterd moet worden, want de verbindingsroutes tussen de winkelgebieden zijn gewoon slecht: je mist de aaneenschakeling. Verder zijn de voorzieningen niet goed toegesneden op het zakelijk publiek dat in deze stad werkt en dat is toch een belangrijke doelgroep, ook voor winkels en horeca. Al deze elementen –en meer- dragen er niet toe bij dat Rotterdam eenzelfde beleving geeft als de eerder genoemde steden. Dat terwijl Rotterdam zich juist onderscheidt door eigentijdse architectuur en de havencultuur. Hierdoor lijken kansen gemist te worden.’ POTENTIE Het gebied waar Post Rot-

terdam gevestigd is, het Laurenskwar-

tier, heeft een behoorlijke potentie om wat aan de eerder genoemde nadelen te doen. Er is al een bepaalde mix van wonen, cultuur, onderwijs, kantoren, horeca en natuurlijk winkelen aanwezig. Het is ook een gebied met een authentieke uitstraling en dat is in het Rotterdamse een sterk punt. Daarnaast zijn er al wat ontwikkelingen gaande (zoals de Meent, de Markthal, de Hoogstraat en de vele nieuwe verbindingstraten). Alleen, het gebied rondom Post Rotterdam is nu nog geen logisch onderdeel van de winkelstad. Maar Post Rotterdam kan daar wel verandering in brengen. Van Rooijen: ‘Het is een flink gebouw met voldoende massa en dus aantrekkingskracht. Dat wil zeggen, indien op de juiste manier ingevuld. En daar staan wij natuurlijk voor, zodat deze locatie straks ook een rol zal spelen in de aaneenschakeling van winkelroutes (inclusief de bijzondere Meent) en met haar aan-

bod voorziet in een stuk complementariteit ten aanzien van de Lijnbaan en de Beurstraverse. Daarnaast wordt het gebouw ook naar boven uitgebreid met een designhotel, eveneens van de hand van Ben van Berkel.’

De opvallende gevel aan de Meentzijde

VAN INTROVERT NAAR EXTRAVERT, OOK IN RETAILKEUZE Het concept van

Post Rotterdam Urban Destination (zoals de volledige naam luidt) draait zoals gezegd voor een belangrijk deel om ‘brands’ en lifestyle winkels. Van Rooijen: ‘Die bieden wij dan ook de juiste entourage, de juiste belevingssfeer en dat niet alleen aan de binnenzijde. Het van oorsprong introverte gebouw krijgt van architect Ben van Berkel (UNStudio) een modern accent naar buiten. De opdracht aan UNStudio was ‘zorg dat er een monument tegen een monument

LEES VERDER OP PAGINA

100 scn 2 | 2010 99

projecten

Impressie van het Hof

VERVOLG VAN PAGINA

aan komt te staan,’ en het lijkt ons dat dit met dit ontwerp zeker gaat lukken. Deze opvallende uitbouw speelt ook een belangrijke rol in de vorm van entree. Daarbij wordt de bezoeker via roltrappen naar +1 gebracht, vanwaar men een goed overzicht heeft over het totaalaanbod van winkels en horeca, zowel horizontaal als verticaal, en waarbij men een keuze kan maken voor de te lopen route.’ Post Rotterdam heeft meerdere lagen, zes in totaal, waarvan de hoogste verdieping gereserveerd is voor een vijfsterren designhotel van tachtig kamers en een luxe restaurant. De verdiepingen van -1 tot +3 zijn bestemd voor 20.000 m2 vvo retail en horeca gelegenheden en kunnen zo’n dertig tot veertig winkels herbergen. De hal op de begane grond heeft een belangrijke functie als centraal punt in het gebouw. Qua winkelindeling is het pand – zeker gezien zijn leeftijd – verrassend flexibel. Van Rooijen:

100 scn 2 | 2010

‘We kunnen hier winkelunits van 300 m2 kwijt, maar ook van 500 of 600 m2, eventueel van niveau verspringend. Dat zijn zo de leuke dingen van een historisch pand. Het is niet altijd even gemakkelijk, maar beslist wel sfeervol en bijzonder, ook voor de winkels. De formules waar wij mee praten hechten ook aan zo’n bijzonder karakter en vinden een eigen gezicht belangrijk. Zo kun je een kolom als een hindernis zien, maar ook als een element in de vormgeving van de winkel.’ Wat kan Van Rooijen zeggen over de beoogde invulling? ‘Op de eerste verdieping willen we graag merken vestigen die deels nu nog niet in Nederland en zeker nog niet zelfstandig in Rotterdam te vinden zijn. Merken die zich echt in deze ambiance thuis voelen. En momenteel is het zo dat dit soort merken meer dan ooit naar Nederland kijken! In feite hebben we deze wens al verwerkt in de slogan van het project: ‘house of lifestyle brands’. Verder denken

facts & figures 35.000 M2 BVO INCL. HOTEL 25.000 M2 VVO INCL. HOTEL 30 TOT 40 WINKELUNITS 6 LAGEN UITGEBOUWD MET HOTEL VAN VIER VERDIEPINGEN PARKEREN IN DIRECTE OMGEVING OPENING 2013 INFO: WWW.POSTROTTERDAM.COM

projecten voor organisaties. Zo’n ambiance krijgt het project en we hebben voor onze gedachtevorming veel projecten in binnen- en buitenland bekeken. Daarbij is ons uitgangspunt altijd geweest dat het zonder meer een commercieel succes moet kunnen worden, wat betekent dat we geen concessies doen aan wat daar voor nodig is. De samenwerking met architect Ben van Berkel, maar ook met de bekende designer Charles Dunnett (Dunnett Craven) is er dan ook op gericht hier iets bijzonders te realiseren, maar wel iets dat ten dienste staat van de nieuwe functie van het gebouw’, zegt Bart van Rooijen.

we aan food en ook interior decoration. Met daarnaast een bijzondere mix op horecagebied. Belangrijk is natuurlijk ook hoe je de bovenste lagen invult. In onze optiek moet daar niet dezelfde routing in gebracht worden als op de lagere niveau’s, maar moeten daar grote retailers komen (vanaf 1500 m2 vvo) die optimaal gebruik kunnen maken van de layout in dit historische pand. Ook moeten dat formules worden die de consumenten al weten te vinden en waarvoor ze graag naar die etages gaan.’ MANAGEMENT EN MARKETING Een concept als Post Rotterdam Urban Destination vereist een bijzondere sturing en een bijpassende marketing. ‘Het gebouw biedt naast het winkelen veel mogelijkheden om een stuk ‘beleving’ toe te voegen. Denk daarbij aan modeshows, koken, demonstraties, lezingen, introducties van nieuwe producten tot zelfs het organiseren van een banket

VISIE EN BETROKKENHEID We hoeven er geen doekjes om te winden: de Delta Development Group is niet bepaald een bekende naam in de wereld van het winkelvastgoed. Waarom is het dat nu juist deze partij met een spraakmakend project als dit begint? Van Rooijen: ‘Dat begint met een stuk ondernemerschap, het zien van de mogelijkheden en ook betrokkenheid bij de stad Rotterdam. Het eerste aspect komt voor een groot deel op het conto van de directeur-eigenaar van Delta, Coert Zachariasse. Hij had het gebouw al enige tijd in the picture en is zelf ook Rotterdammer. In het voortraject hebben we veel partijen geraadpleegd om met ons mee te denken over een mogelijke bestemming voor het gebouw. Het bestemmingsplan was daarbij nauwelijks een hindernis. Sterker nog, het was mogelijk nog meer massa en functies toe te voegen dan nu voorgesteld op het gevaar af dat de functiemix onduidelijk werd en dat de retailen leisurefunctie daardoor zou kunnen worden afgezwakt. Uiteindelijk werd het onderscheidende concept zoals het nu voorligt opgesteld door een stevig team enthousiaste mensen. Daarbij kunnen we buigen op de nodige retailkennis in dit huis, maar hebben we vooral de nodige enthousiaste ‘ambassadeurs’ om ons heen verzameld die niet alleen veel kennis meebrengen, maar ook bijdragen aan een netwerk en draagvlak. We volgen hierin wellicht ook een wat ander pad dan menig andere ontwikkelaar. Maar vooral het partnership met sns Property Finance, alsook ook de samenwerking met UNStudio / Ben van Berkel, onze adviseurs en vooral niet te vergeten de diverse diensten van de Gemeente Rotterdam maken van Post Rotterdam een zeer energiek project. De werkzaamheden aan Post Rotterdam Urban Destination beginnen dit jaar en de opening is voorzien in het voorjaar van 2013. (

GEZAMENLIJKE BIJEENKOMST PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT EN NRW HET PLATFORM BINNENSTADSMANAGEMENT en de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) organiseren op woensdag 26 mei aanstaande een gezamenlijke bijeenkomst. Beide organisaties zijn uitgegroeid tot belangrijke ontmoetingsplaatsen voor informatie-uitwisseling. Het Platform richt zich hierbij op het behouden en verbeteren van de kwaliteit van Nederlandse binnensteden, terwijl de NRW een autoriteit is op het gebied van de winkelvoorzieningenstructuur. Een gezamenlijke bijeenkomst brengt de netwerken en de kennis van beide partijen bij elkaar. Het belooft een inspirerend programma te worden. THEMA De dag zal in het teken staan van de samenwerking tussen de vastgoedsector en de overheid. Met de economische crisis in het achterhoofd, gaan we tijdens deze, interactief ingestoken, bijeenkomst op zoek naar de rol van de vastgoedsector en de overheid bij de ontwikkeling van binnensteden en winkelcentra. Wat gaat er goed, mis en goed mis in de samenwerking? PROGRAMMA Doelstelling is om met enkele plenaire lezingen in de ochtend het onderwerp nader toe te lichten. Hierbij wordt het onderwerp zowel vanuit de visie van de overheid, de ontwikkelaar en de retailer belicht. Hoe kijken deze partijen aan tegen de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt? Wat zijn de gevolgen van de economische crisis? Hoe reageren we op krimp? Zijn de rollen van betrokkenen veranderd? Deze vragen staan centraal, waarbij het accent zal liggen op binnenstedelijke (her-)ontwikkelingen. In de middag krijgt u vervolgens de mogelijkheid om te kiezen uit diverse themasessies, waar met de aanwezigen een bepaald thema zal worden uitgediept. Praktijkvoorbeelden dienen tijdens de themasessies als basis. ONDERWERPEN Deelnemers kunnen kiezen uit de volgende onderwerpen: t 0NHBOH NFU IFSPOUXJLLFMJOHTMPDBUJFT t "DRVJTJUJF WBO XJOLFMGPSNVMFT FO IFU DSFÑSFO WBO FFO EJWFST XJOLFMNJMJFV t "GTUFNNJOH EFUBJMIBOEFMTPOUXJLLFMJOHFO PQ SFHJPOBBM OJWFBV t 4BNFOXFSLJOH PN EF BUUSBDUJWJUFJU WBO XJOLFMHFCJFEFO te vergroten. Er wordt afgesloten met een reflectie op de dag. Stellingen die voorafgaand aan de bijeenkomst aan de deelnemers worden voorgelegd, vormen de input voor een slotdiscussie. MEER INFORMATIE De komende tijd wordt hard gewerkt aan een definitieve invulling van het programma. Voor meer informatie over de bijeenkomst, inclusief de deelnamevoorwaarden, verwijzen wij u naar de websites www.binnenstadsmanagement.org of www.nrw.nl. (

scn 2 | 2010 101

Wedden om een GRATIS demo dat uw roltrap vuil is! Iedereen heeft er op gewacht. FVH Facility heeft de schoonste oplossing gevonden. FVH beschikt over de enige machine in de wereld die zowel de horizontale als de verticale delen in één handeling op de locatie reinigt. Met een kostenplaatje wat een fractie is van de traditionele methode (demontage) en een resultaat wat ongekend is voor zowel de horizontale als de verticale delen. FVH beschikt ook voor rolbanen over een geavanceerde machine die de rolbaan 100% schoon en droog achterlaat! Uw roltrap even schoon als op Heathrow? Kijk op www.roltrapreiniging.nl en vraag meteen een gratis demo aan.

Groep BV

'H VFKRRQVWH RSORVVLQJ Hoge Rijndijk 3 – 3449 HA Woerden

Telefoon: 0348-41 64 94 – Fax: 0348-41 93 41 www.roltrapreiniging.nl – info@fvhfacility.nl

4400

ADSV 200 x 125 fc.indd 1

09-03-10 mark 14:00

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden. In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum? Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

102 scn 2 | 2010

review

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE JORINE DE SOET IS PROCESMANAGER. ZIJ ADVISEERT EN BEGELEIDT BIJ COMPLEXE HERSTRUCTURERINGSPROCESSEN.

Hoe gaat het met…

De Emmapassage Tilburg In de reeks ‘Hoe gaat het met...’ bezoekt Jorine de Soet winkelcentra en –gebieden die al enige tijd functioneren. In dit geval de Emmapassage te Tilburg, een project uit 1991 en winnaar van de NRW Jaarprijs 1992. Is het winkelcentrum ook na zoveel jaar nog een terechte prijswinnaar? Gerben Gravendeel (l) en Göran de Gucht

e Emmapassage is een volledig overdekt winkelcentrum in het centrum van Tilburg. Het winkelcentrum is in 1991 geopend en heeft een omvang van ca 5.400 m2 bvo, verdeeld over 22 units. De icsc heeft het winkelcentrum getypeerd als traditional very large. Het winkelcentrum is ontwikkeld door (toen nog) Wilma Vastgoed. Op het dak van de Emmapassage bevinden zich 297 parkeerplaatsen, die direct met het winkelcentrum verbonden zijn met behulp van trappen en een lift, die in het midden van het centrum uitkomen. Vib heeft het winkelcentrum aangekocht en door de fusie met wbn is de huidige eigenaar Corio Nederland. NRW JAARPRIJS In 1992 won de Em-

mapassage de nrw-Jaarprijs. Het juryrapport zegt: ‘De Jaarprijs valt dit jaar in de categorie binnenstadsprojecten. De renovatie die de meeste indruk op de jury heeft gemaakt, bevindt zich in de binnenstad van Tilburg. De infrastructuur is hier dankzij een voortvarend gemeentebestuur zodanig aangepast dat de detailhandel optimale kansen krijgt. Ook deze laat zich niet onbetuigd. Het slopen van een obsolete straat in de kern van een riante winkelpassage met een in het project geïntegreerde parkeergarage is een prestatie van formaat. Deze parkeergarage is, met toegangen in het hart van de passage door middel van een trappenhuis met lift, een voorbeeld voor binnenstadsparkeren. De luxe

LEES VERDER OP PAGINA

104 scn 1 | 2010 103

review

VERVOLG VAN PAGINA

103

opzet en het gebruikte hoogwaardig materiaal beloven door hun rangschikking en toepassing een uitstekend beheerbaar, schoon en veilig project. Het assortiment is met zorg samengesteld en de verbindingen zijn bijzonder goed. Al met al voldoende argumenten om de Emmapassage als winnaar uit te roepen.’ Het winkelcentrum bood een aanvulling op het in de negentiger jaren van de vorige eeuw relatief geringe winkelaanbod in Tilburg centrum. Het doel was om het winkelcircuit te verbeteren. Bestond het Tilburgse centrum tot die tijd vooral uit de Heuvelstraat, door de realisatie van de Emmapassage ontstond een rondje. In dit nieuwe centrumdeel wilde de gemeente en de ontwikkelaar een winkelaanbod in het midden-plus en hogere marktsegment huisvesten dat tot op dat moment slechts in geringe mate vertegenwoordigd was. UITSTEKEND VERZORGD CENTRUM

Nu na zo’n achttien jaar leek het ons bij Shopping Centre News een mooi moment om eens te gaan kijken hoe de Emmapassage er nu bij ligt. Gerben Gravendeel, regiomanager en Göran de Gucht, centrummanager, beiden in dienst van Corio en ik treffen elkaar bij een horecagelegenheid aan het plein, in het midden van het winkelcentrum: ‘Zij en ik’. Het is er druk en de koffie is goed. Voordat we hier ons gesprek beginnen, ben ik al even door het winkelcentrum gelopen. Het oogt schoon, aantrekkelijk, verzorgd en het aanbod is uitstekend. Alle winkelruimten zijn goed ingevuld. Het oordeel van de nrw-jury uit 1992 houdt nog steeds stand: de luxe opzet en het gebruikte hoogwaardige materiaal blijken inderdaad door hun toepassing te hebben geleid tot een ‘uitstekend beheerbaar, schoon en veilig project.’ IDENTITEIT VERSUS IMAGO Gerben

De Emmapassage

104 scn 2 | 2010

Gravendeel vertelt dat vib het winkelcentrum vanaf het begin in haar bezit heeft. Een heel aantal huurders is er ook al sinds de opening gehuisvest.’De eerste jaren na de opening zijn best moeilijke jaren geweest’, zo vertelt hij. ‘De bezoekers van de Tilburgse binnenstad waren niet gewend aan het nieuwe winkelgebied, dat bovendien het imago had heel luxe en exclusief te zijn. Deze perceptie kwam vooral voort uit het luxe afwerkingsmateriaal in het centrum en de

marktsegmentatie en het imago van een deel van de huurders. Dit is een fenomeen dat in onze markt natuurlijk niet onbekend is. In de negentiger jaren van de vorige eeuw zagen we deze overschatting van de potentie van de marktmogelijkheden van een centrum met een hele chique uitstraling vaker. Zo hebben we dit bijvoorbeeld ook kunnen zien bij de Heuvelgalerie in Eindhoven en de Oranjerie in Apeldoorn. PERCEPTIE Voor de Emmapassage

bracht deze situatie met zich mee dat het imago bijgesteld moest worden. Want hoewel zich in het winkelcentrum inderdaad nooit discountformules gevestigd hebben, heeft het winkelaanbod zich nooit uitsluitend in een heel hoog en exclusief marktsegment bevonden. Wel is de inrichting en afwerking, mede door de materiaalkeuze van zo’n hoog niveau, dat de cosmetische uitstraling deze perceptie van luxe en exclusiviteit zeker beïnvloed zal hebben. De eerste jaren werd er daarom aandacht besteed aan het aanpassen van het imago en dit beter in overeenstemming brengen met de werkelijke invulling, die zich voor een belangrijk deel in het midden en midden-plus (Miss Etam, Bodyshop, anwb) segment bevindt en voor een klein deel in het hogere segment (Lenny Laurence, Comme ça). De Selexyz boekhandel Gianotten is een belangrijke trekker. En de parkeergarage met 297 parkeerplaatsen die boven op het centrum gelegen is en haar toegang kent in het absolute hart van het centrum betekent een essentieel bronpunt. SUCCESVOL Hoewel de Emmapassa-

ge in het begin wat te hoog in de markt gepositioneerd was, heeft het winkelcentrum toch altijd redelijk tot goed gelopen. Er is de afgelopen achttien jaar nooit sprake geweest van leegstand. Het winkelcentrum heeft zich juist in de loop der tijd heel goed weten in te bedden in het kernwinkelgebied van Tilburg en heeft enorm aan koopkracht gewonnen. Bij alle ingangen van het winkelcentrum bevinden zich tellers die aangeven dat de Emmapassage zich jaarlijks mag verheugen op zo’n drie miljoen bezoekers. De afgelopen twee jaar is een terugloop in bezoekersaantallen geweest, mede door de omvorming van de Cityring. Hierdoor is gedurende een

review

periode de bereikbaarheid aanzienlijk verminderd. Op dit moment is er een stijgende lijn waarneembaar. Eens in de drie jaar voert Strabo onderzoek uit in het winkelcentrum. Dan worden bezoekers en ondernemers geinterviewd. Uit dit onderzoek blijkt dat zowel ondernemers als bezoekers in het algemeen zeer tevreden zijn. De ondernemers zijn hier in staat hun winkel goed te exploiteren, terwijl de bezoekers het centrum als schoon, heel en veilig ervaren en met een goed winkelaanbod. Er is een uitstallingenbeleid waar alle ondernemers zich goed aan houden. Zij mogen een netjes verzorgd bord buiten zetten, direct tegen de ingang van de winkel. Zogenaamde huismeesters handhaven hierop indien dat nodig is. GOEDE RELATIES Alle gevestigde on-

dernemers zijn lid van de winkeliersvereniging. Het is een heel actieve vereniging en de sfeer is er uitstekend. ‘De vergaderingen met deze winkeliersverenigingen zijn echt altijd heel leuk en inspirerend’, zegt Göran de Gucht. ‘De

opkomst bij de algemene ledenvergaderingen is vrij hoog, hoger dan gemiddeld. De sfeer is vanaf het begin altijd goed geweest en veel ondernemers die er al heel lang gehuisvest zijn, voelen een grote onderlinge verbondenheid.’ De promotieactiviteiten voor dit centrum hebben de winkeliersvereniging en Corio uitbesteed aan Weijers & Fernandez. De evenementen en marketinguitingen hebben altijd een hoog kwaliteitsniveau. Het centrum wordt in verschillende mediavormen bij de consument onder de aandacht gebracht. In de Emmapassage worden regelmatige activiteiten georganiseerd. Voorbeelden hiervan zijn kans maken op een duurzame scooter met behulp van een spaaractie en het bouwen van zandsculpturen. Het centrum kent als slogan ‘Vorstelijk winkelen’. Als ik de heren vraag wat volgens hen de Emmapassage zo succesvol maakt, noemen zij een aantal factoren: de uitstraling, de kwaliteit van het aanbod, de kwaliteit en onderlinge betrokkenheid van de ondernemers, een in totaliteit

Hoe wordt een naam een merk. Niet alleen door gedegen communicatie en organisatie, maar vooral door een goede samenwerking.

Het centrum heeft zich in de loop der tijd goed weten in te bedden in het kernwinkelgebied van Tilburg en heeft enorm aan koopkracht gewonnen. sterk concept en de uitstekende onderlinge relaties tussen de ondernemers en de eigenaar. Het feit dat Corio zelf het beheer en management geheel in eigen organisatie uitvoert bevordert het onderling vertrouwen en verbetert de mogelijkheden tot performance. TERECHTE PRIJSWINNAAR Terugkij-

kend op ons gesprek en de Emmapassage, kan ik niet anders concluderen dan dat de nrw-Jaarprijs in 1992 hier een zeer terechte keuze was en het winkelcentrum dit tot op heden helemaal waarmaakt. '

marketing - communicatieplannen - promotiejaarplannen conceptontwikkelingen - organisatie events & (her)openingen commerciële acties - begeleiding herontwikkelingen

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Opdracht

Marketingcommunicatiemanagement

Statenlaan 281 5223 LG ‘s-Hertogenbosch T 073 612 31 16 www.wfcommunicatie.nl info@wfcommunicatie.nl

scn 2 | 2010 105

“A place like no other. A new day, a new dawn. From the wind swept sands, a new legend rises. A mall of epic proportions that is named The Dubai Mall”

Een bezoek aan ’s werelds grootste winkelcentrum is een overweldigende belevenis. Dit ‘shoppers paradise’ is onderdeel van een geïntegreerd masterplan in de binnenstad van Dubai uitgevoerd door Emaar Properties. Hier maakt ook de Burj Khalifa, het hoogste gebouw ter wereld, deel van uit.

106 scn 2 | 2010

internationaal

DOOR THIJS FENNIS FOTO’S ANNEMIEKE BRUGMAN EN DUBAI MALL

et een totaal vloeroppervlakte van bijna zestig hectare heeft de Dubai Mall 350 duizend vierkante meter bruto verhuurbare ruimte met meer dan twaalfhonderd winkels, twee warenhuizen en meer dan honderdzestig eet- en drinkgelegenheden. De Dubai Mall biedt een ongekende retailmix gecombineerd met eetgelegenheden van wereldklasse, entertainment en recreatieve attracties. Daarnaast biedt het belendende vijfsterrenhotel, The Addres Dubail Mall, met 244 kamers en parkeergelegenheid voor 14 duizend auto’s verdeeld over drie etages voldoende faciliteiten om de verwachte 37 miljoen bezoekers per jaar te ontvangen. Een van de hoogtepunten in de Dubai Mall is de Dubai Aquarium & Underwater Zoo. Het enorme aquarium bevat tien miljoen liter water en huisvest meer dan 85 soorten vis waaronder haaien en roggen. Een onderwatertunnel geeft de kans om de vissen van dichtbij te zien. Een geavanceerd lichtsysteem zorgt voor verschillende sferen gedurende de dag. Van de lekkage aan het aquarium, wat in Nederland uitgebreid in het nieuws is geweest, is nu niets meer te merken. De Gold Souk – de goudmarkt – is een oogverblindende presentatie van tweehonderd goud- en juwelenhandelaren uit de regio. De Gold Souk is ontworpen om het Arabische erfgoed te weerspiegelen in combinatie met de moderne faciliteiten van de Dubai Mall. De eye catchers van de Gold Souk zijn het weelderige atrium en de enorme koepel waar een dynamische projectie het plafond versiert met telkens verschillende designs en kleuren.

ENTERTAINMENT, EDUTAINMENT EN EEN IJSBAAN Voor

kinderen en volwassenen is er de Sega Republic. Dit indoor themapark is gebaseerd op het ‘Joypolis” concept in Tokio. Verdeeld over 76 duizend vierkante meter en twee etages zijn er attracties en spellen voor de hele familie. Een indoor achtbaan, een enorme selectie aan arcade games en levensechte simulators zorgen voor een adrenaline kick. Emaar Retail heeft door deze samenwerking met de Sega Corporation een unieke positie in de regio. Kidzania is een prijswinnend concept voor ‘edutainment’ voor kinderen. Dit concept gaat verder dan een opvang voor kinderen tijdens het winkelen. Een interactieve mini-stad combineert leren en spelen op een innovatieve manier. Kinderen kunnen zich verkleden en verschillende rollen spelen met realistische taken op een leuke en leerzame manier. Er zijn zeventig verschillende rollen waardoor het iedere keer weer een belevenis is. Middels een polsbandje en speciaal getraind personeel wordt van ieder kind bijgehouden waar het is en welke activiteiten worden gedaan. Een geruststellende gedachte voor ouders die hun kinderen kunnen brengen en halen wanneer ze willen.

LEES VERDER OP PAGINA

109 scn 2 | 2010 107

FOTO DUBAI MALL

internationaal

Boven links: bezoekers vergapen zich aan het aquarium. Boven rechts: de ijsbaan. Onder: de doorlooptunnel in het gigantische aquarium

FOTO DUBAI MALL

108 scn 2 | 2010

internationaal

Interieur, met de ingang van de Gold Souk

FOTO DUBAI MALL

Buitengebied met de spectaculaire, muzikale fontein

VERVOLG VAN PAGINA

107

De favoriet van de inwoners in Dubai is de ijsbaan. Een ruimte van olympische afmetingen die kan worden gebruikt voor internationale en lokale evenementen en competities. De Dubai Ice Rink is gericht op families en open voor het brede publiek voor onder andere vrij schaatsen en schaatscursussen. De ijsbaan is gesitueerd op de benedenverdieping en biedt de bezoekers en inwoners van Dubai het hele jaar door een winterse uitstap. De Dubai Mall heeft met Reel Cinemas ook de ultieme bestemming voor filmliefhebbers in huis. De bioscoop trekt bezoekers uit de gehele Verenigde Arabische Emiraten en kan gerust een nieuwe standaard worden genoemd. De 22 zalen verdeeld over 150 duizend vierkante meter bieden bezoekers een ruime keuze aan internationale blockbusters en lokale films. WATER IN DE WOESTIJN Het thema water gaat verder dan

het aquarium. The Waterfall, een prachtige indoor waterval, vloeit langs de vier etages van het winkelcentrum. Naast de winkelpromenade aan de waterkant pronkt de spectaculaire outdoor Musical Water Fountain – The Dubai Fountain. Met onderwaterverlichting, water jets en laserprojecties op een choreografie van lokale muziek en internationaal bekende nummers. De shows trekken ieder avond veel publiek.

Tevens is de Dubai Mall de toegangspoort voor een bezoek aan het hoogste gebouw ter wereld, Burj Khalifa, met een hoogte van 828 meter. Het hoogste observatiedek ter wereld, op etage 124, bereik je via de Dubail Mall en geeft je een 360 graden panorama zicht over de skyline van Dubai. UNIEK Wat voor ons de Dubai Mall speciaal maakt? De groot-

te en exclusieve uitstraling van het winkelcentrum overviel ons direct bij binnenkomst. De enorme range aan winkelketens die gebroederlijk naast elkaar worden gepresenteerd is uniek. Versace, Gucci, Dolce & Gabbana, Lois Vuitton en Prada of toch Zara, Vero Moda, Esprit, h&m en G-Star? De duizenden bezoekers per dag van over de hele wereld geven de Dubai Mall internationale allure. Van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat zie je mensen met volle tassen door het winkelcentrum lopen. De uiteenlopende faciliteiten van draadloos internet tot aan de toiletten zijn uitermate goed verzorgd en bovenal gratis. Dit alles gecombineerd met uitstekende eetgelegenheden en entertainment in de vorm van attracties en bezienswaardigheden maken je dag winkelen tot een belevenis. ‘The Dubai Mall is the region’s premier shopping, lifestyle and entertainment destination. With more than 1200 stores and a host of world-class attractions, The Dubai Mall is revolutionising the modern shopping experience’ %

scn 2 | 2010 109

synchroon

STILWERK, DUTCH DESIGN, LIFESTYLE EN LIVING AAN ROTTERDAMSE HAVEN

House of Design Synchroon maakt rondje Rijnhaven compleet Als de Rijnhavenbrug tussen de Wilhelminapier en Katendrecht klaar is, wordt het mogelijk om het ooit door Riek Bakker bedachte â&#x20AC;&#x2DC;rondje Rijnhavenâ&#x20AC;&#x2122; te maken. En het kan nu al best leuk zijn om tijdens de lunch even dat rondje te lopen of fietsen, maar er moet veel meer gebeuren dan dat. Het Rijnhavengebied en de Kop van Zuid moeten uitgroeien tot een gebied dat minstens even aantrekkelijk is als de binnenstad, maar dan zonder deze te kannibaliseren. Het moet dus mooi worden, groot, aantrekkelijk en vooral: uniek. Iets wat Rotterdam nog niet had. In die behoefte gaat Synchroon met het House of Design nu voorzien. < Marc Majolee

110 scn 2 | 2010

synchroon

‘Stilwerk is one half of the apple, de overige 14.000 m2 tot 16.000 m2 winkels moeten in het verlengde liggen van design en lifestyle’ House of Design in de Rijnhaven

p 1 maart tekenden Volker Wessels Vastgoed, Synchroon en de gemeente Rotterdam de ontwikkelingsovereenkomst voor het House of Design. Het immense complex staat op een prominente plek op het snijvlak van de Kop van Zuid en Katendrecht. Om de beoogde scharnierfunctie van deze ontwikkeling te vergroten, wordt een deel van de Rijnhaven gedempt. Het complex komt tussen het European China Center (ecc) en een nieuw stadspark dat doorloopt tot aan het Nieuwe Luxor. In de transformatie van de Rijnhaven tot centrumstedelijk gebied vormt de ontwikkeling van het House of Design een essentiële en beeldbepalende stap, vertelt Marc Majolée van Synchroon.

STILWERK Als ontwikkelingsmanager winkels van Synchroon heeft Majolée voor al heel veel winkelcentra, malls, warenhuizen en stadscentra concepten ontwikkeld. ‘Door de vernieuwende opzet is het House of Design niet in een bekende categorie te plaatsen. Het is geen mall, het is geen winkelcentrum, het is veel meer dan dat. Er is nog geen naam voor. Wij gaan uit van een multifunctioneel centrum waar winkelen, wonen, werken en uitgaan worden gecombineerd, een ‘place to be’ op het gebied van design, lifestyle en living.’ Mogen we hieruit afleiden dat het echt iets unieks wordt voor Rotterdam? ‘Zeker,’ bevestigt Majolée. ‘Ik durf zelfs te zeggen uniek voor Nederland. Neem alleen al Stilwerk. Die formule halen we met dit project naar Nederland. Alleen dat gegeven al is uniek. In de wereld van design, lifestyle en living neemt Stilwerk een absolute toppositie in.’ Het Duitse winkelconcept Stilwerk houdt het midden tussen een warenhuis en een winkelcentrum. In de vorm van een shop-in-the shop opzet tonen trendy winkels, ondernemers en merken het nieuwste op het gebied van (interieur)design. Stilwerk is een concept van grote namen en grote cijfers. De

locaties in Berlijn, Hamburg en Düsseldorf variëren in grootte tussen 9.000 en 20.000 m2. In Rotterdam zal dat niet anders zijn. Van de 70.000 m2 is zo’n 14.000 m2 gereserveerd voor het Stilwerk-concept. Gemiddeld herbergt iedere vestiging meer dan veertig winkels, die onder het Stilwerk-motto ‘Schönes leben’ design meubelen en accessoires aan de man brengen. CONCEPTBEWAKING Mikt Stilwerk in Duitsland op het hoogste marktsegment, in Nederland zal de formule een veel breder publiek aantrekken, verwacht Marc Majolée. ‘Niet dat het aanbod heel anders zal zijn; ook hier zullen merken als Alessi, Bang & Olufsen, Bulthaup, Capellini en Interlübke te zien zijn, maar Nederlanders beleven design anders. Design is hier meer vanzelfsprekend. Kijk maar eens hoe een winkel als Hema ermee om gaat.’ Bovendien moet het House of Design ook een belangrijk podium worden voor Dutch design. Aan de hand van de eerste volumeschetsen – er is nog geen keuze gemaakt voor een architect – laat gebiedsontwikkelaar Hans Bootsma van Synchroon zien hoe de overige vierkante meters worden ingevuld. ‘Stilwerk is one half of the apple, wat wil zeggen dat nog eens 14.000 tot 16.000 m2 bestemd is voor retail. Die winkels moeten in het verlengde liggen van design en lifestyle. De formule gaan we heel kritisch bewaken, samen met de gemeente. Daar is alle reden voor, want zoals bekend staan er in Rotterdam veel meer ambitieuze winkelprojecten op stapel en het is wel de bedoeling dat die elkaar aanvullen.’ Het House of Design gaat uit drie volumes bestaan, laat Bootsma zien. ‘Vanaf het park af gezien biedt het eerste gebouw plaats aan de winkels en showrooms van Stilwerk, in het tweede en derde gebouw de overige retail. De rest is bestemd voor kantoren en woningen, waarbij we de woningen aan de waterkant voorzien, in diverse lagen boven op de winkels, en de kantoren aan de straatkant. Vierkante meters noemen is

LEES VERDER OP PAGINA

112 Hans Bootsma >

scn 2 | 2010 111

synchroon

Aanzicht vanaf het ECC en de Rijnhaven

VERVOLG VAN PAGINA

111

lastig, want de verhouding wonen-werken ligt nog niet vast; we moeten natuurlijk goed kijken wat de markt doet en waar het meest behoefte aan bestaat.’ Naast wonen, werken en winkelen zal ruimte zijn voor horeca, in vele vormen. ‘Denk daarbij niet alleen aan retailondersteunde broodjeszaken; je moet hier volledig uit kunnen gaan, van restaurant tot disco. En de prachtlocatie vraagt natuurlijk om veel terrassen, vooral aan het water.’ VOORBEELDEN De overige retail is ingedeeld in diverse clus-

ters. In het gedeelte voor Dutch design en Dutch talents komen gespecialiseerde shops op het gebeid van kunst, cultuur, maar ook health en beauty. Majolée: ‘Een Sanex of Rituals welness experience zou hier prima in passen, als Nederlands equivalent van het NiveaHaus uit Hamburg. Ook mode is niet ondenkbaar, maar dan wel van – liefst Nederlandse – ontwerpers. Dus wel een winkel van Marlies Dekkers, maar geen Claudia Sträter of zo iets.’ Dat Majolée namen noemt, is om de formule te omschrijven, verduidelijkt hij; buiten Stilwerk is er nog niets definitief. ‘We hebben dit jaar bestemd om het concept nader in te vullen en ondernemers te benaderen. Ondernemerschap moet een van de dragers van de formule worden. Je zult er dan ook veel kleinere merken aantreffen in combinatie met grotere formules die design en lifestyle in zich hebben en willen uitdragen. Nog een voorbeeld: we denken aan een cluster Adventure en Outdoor. Daar zal een merk als Globetrotter wel in passen, het Duitse allesomvattende equivalent van bijzondere aanbieders als Kathmandu of Zwerfkei. Als het gaat om Food & Beverage kun je wel denken een wijnbar of juicebar en niet aan een gewoon café. Denk bij Daily food aan een Simon Levelt, een Olive store, een Vlaams Broodhuys of een bijzondere, kleine supermarktformule als Marqt. Tot slot past binnen het concept ook een eletronic experience center, waar ruimte is voor een Philips Experience of bijvoorbeeld een Apple-store.

112 scn 2 | 2008

Kunst als gebruiksartikel

In de voorbeelden die Majolée noemt komt vaak het woord experience en beleving voor, wat een erkend modewoord is. Zou dat niet achterhaald zijn tegen de tijd dat het House of Design rond 2015 zijn deuren opent? Absoluut niet, vindt Majolée: ‘Het gáát ook echt om beleving. Je komt hier niet om alleen maar te winkelen of te shoppen, dat is te vluchtig en gebeurt in de binnenstad of Zuidplein. Je komt hier met een bewuste keuze en wordt verleid om te verblijven. Het organiseren van evenementen het hele jaar zal daar een belangrijke rol in spelen. In het Engels is er een mooi woord voor: loitering. Dat is een heel brede term, dat rondhangen kan betekenen maar ook flaneren. Wij zeggen: don’t shop, loiter.’ Dus als iemand straks het House of Design aandoet, zou dat rondje Rijnhaven wel eens veel langer kunnen gaan duren dan, laten we zeggen, een lunchpauze. (

‘Dus wel een winkel van Marlies Dekkers, maar geen Claudia Sträter’

DONDERDAG 8 APRIL Groningen-Assen Vastgoed® 2010 Groningen DONDERDAG 22 APRIL Oost-Brabant Vastgoed® 2010 ’s-Hertogenbosch WOENSDAG 19 MEI Zwolle-Kampen Vastgoed® 2010 Zwolle DONDERDAG 27 MEI Haaglanden Vastgoed® 2010 Delft

BEURZEN EN CONGRESSEN

CORIO WORDT GROENER

DONDERDAG 27 MEI Maastricht Vastgoed® 2010 Maastricht

Corio Nederland heeft een belangrijke stap gezet op het gebied van CO2reductie door te gaan samenwerken met Nuon. De samenwerkingsovereenkomst werd gisteren ondertekend door John van Haaren, CEO Corio Nederland en Hans Mart Groen, directeur van Nuon Sales Nederland, in Woonmall Villa ArenA te Amsterdam. Nuon zal vanaf 2011 groene stroom en klimaatneutraal gas leveren aan de gehele Nederlandse portefeuille van Corio. Met hulp van Nuon-dochter

ingenieursbureau Ebatech wil Corio het energieverbruik met dertig procent reduceren. Daarvoor wordt een nulmeting voor de gehele Nederlandse Corio-portefeuille gehouden. Als eerste complex wordt winkelcentrum Alexandrium Rotterdam onderworpen aan een algehele analyse van de energiehuishouding. Het is de bedoeling de aanbevelingen nog dit jaar te implementeren en de resultaten daarvan af te zetten tegen de nulmeting.

DONDERDAG 17 JUNI Regio Utrecht Vastgoed® 2010 Maarssen DINSDAG 22 JUNI PPS in Vastgoed 2010 Afflighem (Essene) - België DONDERDAG 24 JUNI Rotterdam Vastgoed® 2010 SS Rotterdam Bestseller, al ruim 1000 exemplaren verkocht: Investeren in vastgoed, grond en gebieden www.managementproducties.com 7-8 APRIL Magdus: European meeting on factory outlet centres Troyes (F) www.magdus2010.com 26-29 APRIL Interclean, beurs professionele schoonmaak Amsterdam, RAI www.issainterclean.com

Start bouw centrumplan Meerrijk Op 24 februari vierde ASR Vastgoed Ontwikkeling samen met omwonenden en haar partners de officiële start bouw van het nieuwe centrum Meerrijk in de wijk Meerhoven te Eindhoven. Wethouder Mary Fiers van de gemeente Eindhoven verricht de officiële handeling voor de start bouw. In Meerrijk ontwikkelt ASR Vastgoed Ontwikkeling het winkelcentrum met twee grote supermarkten, horeca en dienstverlening, circa 650 woningen van verschillende typen en een gezondheidscentrum. De eerste fase van Meerrijk behelst de bouw van 21 stadswoningen en 220 appartementen en circa 6.250 m² commerciële ruimte. Zowel Jumbo als C1000 zijn in het nieuwe centrum terug te vinden. Vestia kocht 117 woningen in de eerste fase, welke naar verwachting in juni/juli in verhuur worden gebracht. www.meerrijk.nl.

28-29 APRIL ICSC Europe Annual Conference Praag (Tj) www.icsc.org 28 MEI Themadag ‘samenwerking vastgoedsector en overheid in ontwikkeling binnensteden en winkelcentra’ Locatie n.n.b. www.binnenstadsmanagement.org of www.nrw.nl 17 juni ICSC Solal Marketing Awards/ European Marketing Conference Lissabon (P) www.icsc.org/solalawards scn 2 | 2010 113

marketing & promotion

Wat is nu multifunctionele feestverlichting? De firma Homan werkt al vanaf 1937 met haar feestverlichting aan sfeervolle winkelstraten en winkelcentra. Het bedrijf bedacht als eerste de lichtslang en later de ledlichtslang. Een aantal jaren geleden werd de op afstand schakelbare feestverlichting ge誰ntroduceerd en drie jaar terug werden de ornamenten op wens ook uitgerust met een geluidsinstallatie. Innovatie is dan ook een woord dat hoog in het vaandel staat. Maar wat Peter Homan nu van plan is slaat alles.

114 scn 2 | 2010

marketing & promotion

Peter Homan over bluetooth, sociale media en gratis feestverlichting

ent u bekend met de term ‘social media’? Twittert u, of heeft u een profiel op Hyves, LinkedIn of een van die andere social portals op internet? Dat zal een beetje afhangen van uw leeftijd. Zeker is dat de jongere generaties hiermee volop in de weer zijn. Maar wat heeft dit te maken met feestverlichting? Peter Homan: ‘Stel je voor, je loopt rond Kerst in een winkelstraat onder onze feestverlichting door. Opeens gaat je telefoon en presenteert je een sms-bericht met een aanbieding van de boekwinkel waar je net loopt: ‘vanavond 20 procent korting op alle misdaadromans’. Je loopt naar die winkel, laat de sms bij de kassa zien en krijgt met korting het boek van je keuze mee!’ Dit is geen fictie maar werkelijkheid. De firma Homan heeft het systeem al uitvoerig getest in de PC Hooftstraat en op de Miljonairs-fair. ‘We hadden daar hele mooie kitscherige bomen geplaatst. Onder die bomen lagen bluetoothunits. 53.000 mensen hebben tijdens de beurs een bericht van ons ontvangen met informatie over die bomen, met foto’s en een hyperlink naar onze website. We konden dus meteen ook de response op de website meten en de traffic steeg enorm.’ DE TECHNIEK Na deze uitleg zult u zich zeker afvragen hoe

het werkt. Wat is de techniek die er achter zit? De meeste mensen met een mobiele telefoon hebben daarop ook de mogelijkheid voor bluetooth-verbindingen. Dit systeem wordt gebruikt om bijvoorbeeld verbinding met de carkit te maken, met telefoons onderling, maar kan ook gebruikt worden om berichten te verzenden en ontvangen. Het is een feit dat de meeste mensen hun bluetooth-kanaal open hebben staan. Peter Homan: ‘Als je dus binnen het bereik van onze zender komt, dan ontvang je een bericht. Je krijgt de keuze om dit te accepteren of niet. Maar de ervaring is dat de meeste mensen dit willen ontvangen, nieuwsgierig als ze zijn.’ Een dergelijk communicatiemedium past natuurlijk helemaal in deze tijd. Tv-reclame heeft het moeilijk door zapgedrag en is –net als gedrukte reclame- duur. ‘Het is dus een grote verandering dat je nu op locatie ook reclame kunt ontvangen. En het heeft voor de consument ook voordelen: vroeger moest je op zoek naar aanbiedingen, nu komen ze naar je toe!’ Daar komt nog bij dat de consument die zo’n aanbieding op z’n telefoon ontvangt a) al bij de winkels is, b) een koopintentie heeft en c) geld bij zich heeft. ‘Wat wij nu dus doen, is in de drukste en belangrijkste periode van het jaar de ondernemers een extra tool geven om zoveel mogelijk uit het klantenbezoek te halen.’ Maar waarom zouden winkels en winkelcentra dit niet het gehele jaar willen gebruiken? Peter Homan: ‘Dat kan natuurlijk altijd geregeld worden en als wij die vraag krijgen, dan zullen we daar oplossingen voor bieden. We zijn immers van origine een technisch installatiebureau en werken oplossingsgericht. Echter, in de huidige aanpak bieden we het voordeel dat de installatie efficiënt samen met de feestverlichting aangebracht kan worden en maar twee maanden in werking is. We zijn er namelijk nog niet zeker van of de consument het zou waarderen als het hele jaar door aanbiedingen op z’n mobiel binnen komen. Voor de twee drukste maanden van het jaar, denken wij dat de consument het juist leuk vindt.’ SELECTIEF TE GEBRUIKEN Alsof het systeem op zich zelf nog niet bijzonder genoeg is, zijn er ook nog extra mogelijkheden denkbaar. Peter Homan: ‘We kunnen dit systeem koppelen aan profielen die de consument zelf op de sociale media heeft ingevoerd. Daar kan hij of zij kenbaar maken waar de interes-

LEES VERDER OP PAGINA

116 scn 2 | 2010 115

marketing & promotion <

VERVOLG VAN PAGINA

115

ses liggen, of men aanbiedingen wil ontvangen. Er is via deze media nog veel meer informatie opgeslagen en je kunt daar als marketeer enorm veel mee. Een voorbeeld: Je loopt in een winkelstraat langs een van onze feestverlichtingsornamenten met bluetooth. Je gsm wordt herkend en via de databases van de social media ziet het systeem dat je lievelingskleur rood is en dat je vandaag jarig bent. Vervolgens schakelt de verlichting over op rood als hoofdkleur en ontvang je een sms met ‘gefeliciteerd met je 25e verjaardag: de winkeliers van het stadshart’. GEEN KOSTEN MAAR OPBRENGSTEN? Feestverlichting is voor winkeliersverenigingen een flinke kostenpost. Homan biedt daar al jaren een oplossing voor waarbij de installatie tegen een vast bedrag verhuurd, gemonteerd, afgehaald en opgeslagen wordt. Dus daarmee wordt de bekende ‘dreun in de portemonnee’ voorkomen. Maar Peter Homan heeft nog meer ideeën: ‘Je kunt je voorstellen dat je aan winkeliers die daar in geïnteresseerd zijn, zendtijd gaat verhuren. Zodoende kan de ondernemersvereniging een stuk opbrengsten realiseren. Maar het kan uiteindelijk nog verder gaan. Ik voorzie dat op termijn A-merken dit medium voor hun promotie gaan gebruiken en dan ook de ondernemersvereniging voor niets of voor weinig (een deel van) de feestverlichting gaan aanbieden. Stel je voor: een mooie Coca Cola-Kerstman die ook nog eens bewerkstelligt dat er in de feestdagenperiode geen Pepsi maar Coca Cola verkocht wordt! En natuurlijk –want dat moeten we zeker niet vergeten- een mooie bijdrage levert aan de sfeer in het winkelgebied. The sky is the limit. Alles kan en wij hebben de ideeën en technische know-how. En niet te vergeten het netwerk, want Homan is marktleider in Nederland. We doen jaarlijks 100 echt grote projecten op het gebied van feestverlichting. In Utrecht bijvoorbeeld 28 straten, in Rotterdam 30: in heel Nederland tussen de 500 en 600 winkelstraten. In feite maken we hiermee de winkelstraat tot een geheel nieuwe medium voor zowel winkeliers als A-merken!’ Het enige wat we ons nu nog kunnen afvragen is waar Peter Homan over een paar jaar mee bezig zal zijn...

Terwijl er in Nederland en in Europa een forse pijplijn van nieuwe winkelcentra en herontwikkelingsprojecten is, wordt de toekomst van winkelcentra in toenemende mate beïnvloed door de verkopen via internet. Sommigen zien een sombere toekomst voor fysieke detailhandel en winkelcentra, terwijl anderen juist wijzen op winkelcentra als third place ontmoetingsplek. De hedendaagse praktijk is dat internet handel en handel via winkels vaak samen gaan, hetgeen de reden is waarom veel detailhandelsorganisaties inzetten op beide kanalen. Ook voor winkelcentra geldt dat de virtuele realiteit in toenemende mate onderdeel wordt van de core business.

en van de kernprincipes van een winkelcentrum is het genereren van passantenstromen als opstap voor het genereren van huurinkomsten. Een goede locatie met een goede bereikbaarheid en een concept met trekkers zijn al jaren bepalend voor de footfall. Vanuit een goede footfall is een succesvolle retailer in staat om voldoende omzet te genereren, waardoor een gegeven huurniveau in een winkelcentrum gerechtvaardigd is. Traditioneel is een winkelcentrum dus een fysiek meetingpoint van retailer en consument. Internet shoppen heeft de afgelopen vijftien jaar een grote vlucht genomen, met grote consequenties voor het fysiek inkopen doen. Terwijl winkelgebieden hebben te maken met sluitingstijden, congestie- en parkeerproblemen, en beperkte voorraden, kon internet uitgroeien tot een detailhandelskanaal dat 24 uur per dag open is en een schier onuitputtelijke voorraad heeft. Met de sterke opkomst van internet shoppen

INFO: WWW.HOMAN.NL

BIG BROTHER OF NIET? Bent u nieuwsgierig naar deze techniek? Bezoek dan op 2 juni de open dag die Homan op dit thema organiseert. Voor meer informatie en aanmelding: peter@homan.nl

116 scn 2 | 2010

Winkelcentra

marketing & internet

eind jaren ’90 van de vorige eeuw nam het het weekblad Time stelling op het voorblad: ‘Kiss your mall goodbye’. Een stelling die al spoedig te rigoureus bleek. Immers, geruime tijd konden winkels schermen met argumenten als persoonlijk contact, betere betaalzekerheid, en veelal onmiddelijke beschikbaarheid van het product. Echter, met de sterke ontwikkelingen op de digitale snelweg in de afgelopen hebben webwinkels de informatie- en serviceverlening sterk kunnen uitbouwen, terwijl de risico’s rond de veiligheid van internetbetalingen en bezorgproblemen zijn verminderd. NIET ALLEEN MEER DE FYSIEKE WINKEL Voor retailers

werd internet shoppen versus fysiek winkelen al snel niet meer of-of, maar en-en. Meer en meer winkelformules zijn over gegaan tot het openen van webwinkels. Vrijwel alle supermarktorganisaties hebben reeds webshops met bezorg- en afhaalfaciliteiten. Ook Mediamarkt – toonaangevend in Europa – opent in deze maanden een mondiale webwinkel. Naarmate retailers erin slagen filialen en regionale divisies beter te laten meedelen in de resultaten van de webwinkels, zal de oppositie van filiaalmanagers tegen webwinkels geleidelijk afnemen. Het feit dat de naam van de in 2008 failliet gegane Britse formule Woolworths is overgenomen door een Britse internetretailer en inmiddels in de lucht is, zegt veel over de opmars van het internetshoppen. Voor retailers op internet geldt dus net als voor retailers in het straatbeeld: gezien worden. Van belang is dus met welk gemak de consument de webportal van de internet retailer kan vinden. Gelijk aan de positionering in een winkelcentrum of winkelstraat is dus de positionering op Google of eBay van belang. De consument vergaart niet alleen steeds meer informatie via internet, maar communiceert ook veel meer via internet. Men wisselt veel vaker en makkelijker informatie uit via kanalen als Twitter, Facebook, en Linkedin. Nieuwe trends worden uitgewisseld, advies wordt gevraagd, en afspraken en plannen worden via internet gemaakt. Spontane events als een danspartij in een stationshal, op een plein, of in een winkelcentrum worden via kanalen als Twitter en Facebook aangekondigd, en trekken langs die weg veel belangstelling. Het feit dat een netwerksite als Facebook sinds kort meer bezoekers trekt dan een zoekmachine als Google is illustratief. Met andere woorden, internet wordt steeds belangrijker als kanaal voor informatie, kopen, en communicatie. Het gevolg is dat de consument veel makkelijker toegang heeft tot informatie, informatie veel sneller circuleert via verschillende onafhankelijke bronnen, en dat de consument hierdoor veel beter geïnformeerd is en zich

LEES VERDER OP PAGINA

Dr Herman Kok MRE, associate director Research & Concepts International Markets bij Multi Development

118

in het digitale tijdperk EMBRACE YOUR MALL ONLINE

scn 2 | 2008 117

marketing & internet

VERVOLG VAN PAGINA

117

kritischer kan opstellen. De consument is veel gevoeliger geworden voor prijs-, kwaliteits-, en serviceverschillen. Retailers spelen hierop in door directer met de consument te gaan communiceren en door bijvoorbeeld tijdelijke acties en events – zoals de opening en sluiting van een pop-up store tijdelijke actie winkel, vooral via internet te communiceren en marketen. WE MOETEN DE BALANS VINDEN Sinds het ontstaan van

het moderne winkelen als vorm van consumptie en vrije tijdsbesteding aan het eind van de 19e eeuw, blijken motieven om te winkelen zoals omschreven door onder meer P.G. Thomas in Modern retail techniques min of meer constant: vervulling van fysieke behoeften, vrijetijdsbesteding en gemak, imitatie of trendvolgend, exclusiviteit, en affectie naar het gezin. Echter, wel heeft de opkomst en ontwikkeling van internet heeft de methodiek van winkelen sterk gewijzigd, waarbij fysieke retail and internet retail voor een groot deel hand in hand gaan. Zoals Cor Molenaar in zijn boek Het nieuwe winkelen concludeert, ligt de toekomst in het vinden van de juiste balans tussen online en fysiek. Wat betekent dit voor locaties en winkelcentra? Het scenario ‘Kiss your mall goodbye’ is geen waarheid geworden, en de creatie van passantenstromen als basisprincipe van winkelcentra zal waarschijnlijk overeind blijven, net als de motieven van het winkelen nauwelijks zijn gewijzigd. Echter, het winkelcentrum zal ook zijn plaats moeten innemen in de virtuele wereld van internet. Er zijn al voorbeelden van internet-aanAlfa MiTo-actie in Stadsfeestzaal, Antwerpen

Pop-up store in de Stadsfeestzaal, Antwerpen

bieders die een virtuele mall proberen te creëren, als virtuele locatie om te shoppen. Echter, om er daar een ervaring, een belevenis, laat staan emotie aan te koppelen, is onmogelijk gebleken. WINKELCENTRUM WEBSITES ZIJN BELANGRIJK Fysieke winkelcentra kunnen uniek zijn door hun locatie en bereikbaarheid, de kwaliteit van de gebouwde omgeving die een ervaring en emoties oproept bij de bezoekers, en de marketingkracht die van het totaal kan uitgaan. Consumenten hebben een sterke behoefte om fysiek kennis te maken met de producten die ze mogelijk gaan aanschaffen, en de winkel wordt door een meerderheid nog altijd als beter medium gezien om te browsen dan internet. Voorts hebben mensen in toenemende mate behoefte aan ontmoetingsplekken gelegen buiten de eigen woning of werkplek. Het winkelcentrum en het binnenstedelijk kernwinkelgebied gelden bij uitstek als goede ‘third

‘Onze consument ziet het als een dagje uit, maar ook als efficiënt voordelig inkopen.’ place’ ontmoetingsplekken. Het winkelcentrum – als fysieke intermediair tussen consument en retailer, zal ook steeds meer een virtuele intermediar worden. Hoewel de profilering van winkelcentra op internet in veel gevallen nog sterk onderontwikkeld is, is er een trend gaande waarbij internet sites van winkelcentra worden geprofessionaliseerd en opschuiven van louter informatief met thema’s als welke winkels en hoe er te komen, naar communicatief en interactief als het marketen van events en acties, het benaderen van bezoekers voor feedback, en het actief contact houden met bezoekers. Internet kan voor winkelcentra bij uitstek een instrument zijn om contact te leggen met de bezoeker- en klantenstromen, en om een beter beeld te krijgen van de kenmerken en voorkeuren van de bezoekers. Dit kan van grote waarde zijn voor de marketing en dus voor de huurders. Net

118 scn 2 | 2008

themaatje

als dat er meer retailers actief zijn met media als Twitter en Facebook, zijn winkelcentra ook in toenemende mate actief. Via sommige websites van grote regionale malls kan men een bezoek naar het winkelcentrum volledig van te voren organiseren, met een zicht op de aanbiedingen, de menukaart en eventueel reservering voor een restaurant in het winkelcentrum, en de aanschaf van tickets online voor entertainment attracties in de mall. BECOME A PLACE TO BE Parallel aan een grote passanten-

Forum Istanbul: 'shortest and tallest man on earth’

stroom kan een winkelcentrum met een goed bereik op internet dus heel effectief events aankondigen en acties marketen. Dergelijke locaties kunnen dus uitgroeien tot ideale locaties voor de lancering van nieuwe producten en het accommoderen van pop up stores van sterke brands als tijdelijk verrassingselement in een winkelcentrum. Zo organiseerde Designers Against Aids, die normaal artikelen via het web verkopen waarvan een deel van de opbrengst ten goede komst aan de strijd tegen aids, een eenmalige pop up store in de Stadsfeestzaal in Antwerpen in november 2009. Deze store, aangekondigd via internet en gecommuniceerd naar vrienden via kanalen als Facebook, werd een doorslaand succes. Idee was dat men er snel bij moest zijn om nog voldoende keus aan te treffen. Resultaat hierbij was dat internet geen bezoekers weg haalde uit de Stadsfeestzaal, maar er juist extra bezoekers bracht. Een spontane actie, eveneens in de Stadsfeestzaal, was de dans ter gelegenheid van het 101-jarig bestaan van het gebouw van de Stadsfeeestzaal. Eveneens aangekondigd en verspreid via verschillende internetkanalen stond de Stadsfeestzaal op 7 februari 2009 vanaf drie uur 's middags voor een kwartier in het teken van dans. Via ondermeer Youtube werd de dans veel bekeken en groeide de naamsbekendheid van de Stadsfeestzaal als place to be. Een place to be is ook Forum Istanbul. Geopend in november 2009, was Forum Istanbul in winter 2010 de ontmoetingsplek van ’s werelds langste mens Sultan Kosen, en ’s werelds kortste mens He Pingping. Wederom was het via de digitale snelweg dat er zowel vooraf als achteraf veel ruchtbaarheid aan werd gegeven. Hoewel de ontmoeting ver van shopping afstond, betekende het een enorme versterking van de bekendheid van Forum Istanbul als plek, met wederom een sterke synergie tussen fysieke realiteit en virtuele realiteit.

ROL WINKELCENTRUMMANAGEMENT CRUCIAAL Optimaal gebruik makend van de virtuele realiteit gaan winkelcentra zeker een goede toekomst tegemoet. Immers, in de hedendaagse wereld en in de toekomst zullen fysiek en virtueel samengaan en geven beiden parallel vorm aan de belevingswereld van mensen. Aan de ene kant is er zeker toekomst voor gemakscentra in de nabijheid voor de reguliere boodschappen. Service, meeting point voor buurtbewoners, nieuwe producten uitproberen, gecombineerd met een afhaalpunt voor internet shoppers, zijn slechts enkele ingrediënten voor een succesvol gemakscentrum. En aan de andere kant zeker voor het kernwinkelapparaat als gebied van belevenis, emotie, en een laboratorium voor nieuwe producten en ideeën. Lancering en presentatie van nieuwe producten, afhaalpunten voor webwinkels, events, winkels waar men behalve fysiek ook digitaal via internetzuilen geholpen kan worden, en concepten waar men producten kan uitproberen zijn ondermeer belangrijke punten. Winkelcentra in de toekomst zullen dus goed toegankelijk zijn, maar zullen vooral beantwoorden aan de emotie van de bezoeker. Het winkelcentrum als ‘third place’ is dus vooral een belevenis, een meeting point. Inzet is vooral dat bezoekers er een goede tijd hebben met voldoende verassing en afwisseling. Los van locatie, bereikbaarheid, en de emotionele beleving van de shopping omgeving, waarvan verondersteld wordt dat die geoptimaliseerd zijn, is met name de daadkracht van het management om het winkelcentrum als fysieke en virtuele intermediair tussen de handelaar en de klant te plaatsen cruciaal. Slaagt men hieraan vorm te geven, dan kan men stellen ‘Embrace your mall online’ en dan ligt er een goede toekomst in het verschiet voor winkelcentra.

scn 2 | 2008 119

van der kamp Olé!

nlangs moest ik met een Spaanse partij een ROZ contract uitonderhandelen. Wat een feest! Het standpunt van mijn client (de verhuurder) was om te beginnen dat de huurder het ROZ contract als model al had aanvaard, zodat er geen ruimte meer was om allerlei wijzigingen te verlangen. Tussen de makelaars waren de kernvoorwaarden al namens partijen bevestigd, waaronder dat het ROZ model zou gelden. Daarmee is – volgens onze Nederlandse redenering – de kous dan af. Spanjaarden begrijpen dat niet. Zolang er niets is getekend is er geen contract in hun beleving. En dus ontving ik van de Spaanse juriste vier pagina’s compacte tekst met opmerkingen, aanvullingen en afwijkingen op de Algemene Bepalingen. Zij zou geen groen licht voor ondertekening geven zolang deze punten niet zouden zijn uitonderhandeld. Nu is deze rituele dans tussen Nederlandse partijen al een hele tour. Iedereen die ermee te maken heeft zal dat beamen. Vermoeid zuchten en aanzwellende hoofdpijn zijn typische reacties in dit verband. U moet het zo zien. Om te beginnen is er de wet. Die is al niet voor iedereen gesneden koek. Dan zijn er de Algemene Bepalingen van de ROZ, dertien pagina’s met bedingen die een wisselwerking vormen met de wet. De ROZ heeft er sinds 2003 voor gekozen deze Algemene Voorwaarden zodanig verhuurders-vriendelijk te maken dat huurders zich gedwongen hebben gezien weer vele afwijkingen op deze Algemene Bepalingen op te stellen. En dan zijn er ook verhuurders die standaard een aantal extra bedingen wensen. Het is niet moeilijk het overzicht kwijt te raken.

HUF-gebouw Laurenskwartier Rotterdam

Met een buitenlandse partij wordt het al helemaal een gedoe. De Spanjaarden leken er een hele dag voor te willen uittrekken. Daar voelde mijn cliënt niets voor. We hielden strak de hand aan drie uur. Veel tijd ging zitten in artikel 6.13.7., waar staat dat als er werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder de door hem aangebrachte zaken voor eigen rekening moet verwijderen en opnieuw aanbrengen. De Spaanse vond dit absurd. Een ander lastig onderwerp was artikel 20 lid 1 sub c. In mijn beste Engels legde ik uit wat baatbelasting is en dat dit dus door de huurder moet worden betaald. Grote ogen.. De gemeente kan belasting heffen voor luxe straatmeubilair? En dat moet de huurder dan betalen? Mijn cliënt stelde voor om eventuele baatbelasting 50/50 te delen. Nog steeds twijfelde de Spaanse. Tekenen we hiermee een carte blanche? Gelukkig kon de advocaat van de huurder haar ervan overtuigen dat het wel los zou lopen en waren we op dat moment bijna door de drie uur heen. Ze stemde in. SONJA VAN DER KAMP PARTNER BIJ BOEKEL DE NERÉE ADVOCATEN, NOTARISSEN EN BELASTINGADVISEURS TE AMSTERDAM | T 020 795 32 44

De Chinese karakters voor 'gevaar' en 'kans' vormen samen het begrip 'crisis'

120 scn 2 | 2010

meedenken over een concept, een visie of het analyseren van bestaand materiaal. Andere keren wordt ons (vervolgens) gevraagd een ontwikkelingstraject geheel te begeleiden; inhoudelijk en/of strategisch. We richten ons daarbij op stedelijke functies als winkelen, wonen, werken, recreëren en parkeren. LAURENSKWARTIER Een treffend voorbeeld van de gebiedgerichte aanpak van vgsa is de vernieuwing van het Laurenskwartier in Rotterdam. Voor dit gebied, tegen het kernwinkelgebied aan, heeft vgsa een integrale visie opgesteld waarna we partijen, waaronder de gemeente, bij elkaar hebben gebracht in een samenwerkingsovereenkomst. Vervolgens hebben we partijen gevonden die de renovatie van het beeldbepalende huf-gebouw hebben opgepakt. In opdracht van de gemeente heeft vgsa de Vlasmarkt vrij gemaakt van kiosken. Mo-

de invulling van de plint van het (te vernieuwen) ministerie van vrom in Den Haag. Voordat we naar het gebouw zelf kijken hebben we de bestaande omgeving met gebruikers, functies en alle initiatieven voor de toekomst in kaart gebracht. Wat opvalt is dat er in een gebied vanaf het ministerie van Buitenlandse Zaken, via het centraal station tot het kernwinkelgebied maar liefst 40.000 m2 aan winkelplannen bestaat. Dat betekent een toename van meer dan 20 ten opzichte van het huidige winkelareaal in de binnenstad van Den Haag! En bovendien in een aanloopgebied. Een gevolg van het ontbreken van een integrale visie op de gewenste ontwikkeling van het gebied tussen Den Haag Centraal en het Spui/Grote Markt. ENSCHEDE In Enschede werkt vgsa in opdracht van de Vereniging van Eigenaren aan een herontwikkeling en ver-

fx (crisis * kansen)

n elke sector zie je dat de crisis ondernemers ertoe dwingt terug te keren naar de basis en creatief te worden in oplossingen. In de vastgoedsector is dat niet anders. De consument heeft minder te besteden en wordt dus kritischer of hij wat koopt en vervolgens wat en waar hij dan koopt. Vgsa is dan ook van mening dat het nu meer dan ooit van groot belang is dat er bij de ontwikkeling van projecten gedacht moet worden vanuit de context van de gebruiker of consument en het gebied in plaats van alleen vanuit een project of gebouw. Meer van hetzelfde werkt niet langer. Postzegel denken is verleden tijd. Toegevoegde waarde en onderscheidend vermogen zijn geen loze kreten maar heel waar en keihard nodig.

SPECIALIST vgsa is een zelfstandig bureau dat is gespecialiseerd in de (her) ontwikkeling van onroerend goed in bestaand stedelijk gebied; specialisten in veranderingsprocessen in de gebouwde omgeving. Dat doen we al ruim 14 jaar in opdracht van zowel beleggers, ontwikkelaars, overheden als retailorganisaties. Soms bestaat een opdracht uit het

Lang niet iedereen zal dit zo ervaren maar VGSA is ervan overtuigd dat een crisis ook tot nieuwe mogelijkheden leidt. Dat wij niet de enige zijn die er zo over denken blijkt wel uit het Chinese woord voor crisis. Dit bestaat uit twee symbolen waarvan één symbool op zichzelf kans betekent. menteel geven we vorm en inhoud aan het concept en de branchering voor de Markthal in opdracht van de ontwikkelaar. Zo is vgsa steeds direct en indirect betrokken bij de verschillende projecten in het gebied. Daarmee stellen we zeker dat het geheel aan projecten meer oplevert dan de som der delen. RIJKSGEBOUWENDIENST Recent hebben wij van de Rijksgebouwendienst de opdracht gekregen mee te denken over

betering van het winkelcentrum Zuid. Belangrijk hierbij is dat de toekomstige concurrentiepositie bepalend is geweest bij de keuze tot renovatie en uitbreiding van het centrum. In feite vergelijkbaar met de transformatie die het winkelcentrum Leiden, Luifelbaan, een van de genomineerden voor de nrw jaarprijs van dit jaar, heeft doorgemaakt. Een project waar vgsa overigens ook de nodige voetsporen heeft liggen. Bovenstaande projecten zijn slechts een paar voorbeelden van de projecten waarbij vgsa betrokken is geweest. Het leuke is dat de diversiteit aan opdrachtgevers en brede scoop aan type projecten ons een ruime ervaring heeft gebracht op basis waarvan wij hebben geleerd partijen te verbinden en aan te sturen op oplossingen die (uiteindelijk) door alle partijen gedragen worden. vgsa gaat altijd voor een duurzame oplossing. Door de onafhankelijke rol die vgsa kiest in een traject komen vastgelopen trajecten weer op gang. Deze toegevoegde waarde kan vgsa leveren mede dankzij het feit dat haar aanwezigheid altijd tijdelijk is en zonder eigenbelang. 2

scn 2 | 2010 121

projecten Achterom-Bagijnhof is gesitueerd aan de rand van het centrumgebied van Dordrecht. Het is een klein project, dat eigenlijk direct na Multi’s prijswinnende Statenplein gerealiseerd had moeten worden. Maar opeens was daar het beruchte ‘fijnstof’.

Nieuwe aanloopstraat voor winkelhart Dordrecht

Maarten van Maanen, Multi Vastgoed: ‘Dit is een schoolvoorbeeld van sleutelen op de vierkante meter’ 122 scn 2 | 2010

projecten

‘Voor dit project hebben we intensief moeten sleutelen aan de vierkante meters’

arco van Maanen, projectmanager Multi Vastgoed, vertelt over het project in het centrum van Dordrecht: ‘Dit project is een van de eerste geweest die te maken kregen met de discussie rondom de luchtkwaliteit in Nederland. Vanwege het feit dat op deze locatie een parkeergarage werd toegevoegd, maakten een aantal omwonenden kort na de start van de bouw in 2004 bezwaar, waardoor de rechter het project heeft stilgelegd. Als ontwikkelaar moesten wij toen aantonen dat dit project geen nadelig gevolg zou hebben voor de luchtkwaliteit. Gezien het feit dat er met deze materie weinig ervaring was in Nederland, werd het een soort testcase die door ontwikkelaars, gemeenten, juristen enzovoort met bijzondere aandacht gevolgd werd. Uiteindelijk zijn we met echte metingen aan de theoretische modellen voorbij gegaan en konden we aantonen dat de situatie niet zou verslechteren. In 2008 mochten we weer met de bouw verder.’

Achterom-Bagijnhof is in meer opzichten een bijzonder project. Zo wordt de basis gevormd door een bestaand gebouwenblok uit de jaren zestig van de vorige eeuw. Hierin waren al gevestigd Hema en c&a. De vernieuwingsoperatie had tot doel om het winkelaanbod op deze locatie aantrekkelijker te maken, een grote parkeergarage toe te voegen en zo een nieuw entreepunt voor de binnenstad te creëren. Achterom-Bagijnhof ligt aan de Spuiboulevard, een belangrijke route voor bezoekers aan de binnenstad en hieraan zijn ook een aantal parkeergarages gelegen. Achterom-Bagijnhof ligt echter aan de binnenstadszijde van de Spuiboulevard en de bezoeker die hier parkeert stapt dus direct in het centrum het gebouw uit. LAYOUT Wat heeft dit project nog meer aan de binnenstad

toegevoegd? Van Maanen: ‘Naast 425 parkeerplaatsen zijn er tien riante huurappartementen gerealiseerd. Verder nog 2000 m2 nieuwe winkelruimte, waardoor er hier nu een mooie stadssupermarkt van ah is gekomen. Deze is overigens verplaatst vanuit elders in de binnenstad. Verder een Gall&Gall en ook Bakker Bart opent binnenkort de deuren. Er rest nog een kleinere unit waarvoor we in de afrondende fase zitten.’ Om dit alles mogelijk te maken, heeft Multi Vastgoed intensief moeten sleutelen aan de vierkante meters. Bovendien moest er voor de winkels een expeditiehof gecreëerd worden. Van Maanen: ‘Dit en het gegeven dat ook de layout van de parkeergarage een enorme puzzel was, maken dat dit project weer een goed voorbeeld is van onze expertise op het gebied van complexe binnenstadsprojecten. De parkeergarage is deels in de bestaande bouw, deels in nieuwbouw gerealiseerd en loopt door en over het eigendom van verschillende partijen. Juridisch dus ook een zoekplaatje. Daarnaast is veel aandacht aan de afwerking, signing en verlichting van de garage besteed en zijn de plaatsen extra ruim.’ BINNENSTAD Maar Achterom-Bagijnhof staat niet op zich

zelf. Het maakt deel uit van de veel grotere operatie die de binnenstad van Dordrecht aantrekkelijker moet maken. ‘Achterom-Bagijnhof speelt daar –ofschoon relatief klein – een belangrijke rol in. Zeker als straks ook het tweede deel van dit blok gereed is en Saturn geopend is, is er sprake van een belangrijk zwaartepunt in de binnenstad. Maar ook belangrijk is het effect op andere eigenaren van panden. Die zien dat er iets gebeurt en velen zijn daardoor ook aan de slag gegaan met de verbetering van hun pand’, zegt Van Maanen. Achterom-Bagijnhof is ontworpen door architectenbureau Claus & Kaan. Dirk Jan Postel van Kraaijvanger Urbis tekende voor de nieuwe gevel van Hema. In de gevel is een bijzonder glas-kunstwerk van Bouke Ylstra (1933-2009) opgenomen. De winkels en woningen zijn aangekocht door Next Real Estate, de parkeergarage door de gemeente Dordrecht. Van Maanen: ‘Statenplein was voor ons natuurlijk een prestigieus project, maar Achterom-Bagijnhof maakt eigenlijk het plaatje af. En daar hebben we graag naar toe gewerkt.’ .

scn 2 | 2010 123

projecten

hopping Centre News bezoekt het project AchteromBagijnhof enkele dagen voor de officiële opening van 10 maart. N.J. van Klinken van het projectbureau van de gemeente Dordrecht en E. Mol, directievoerder voor Multi Vastgoed, geven een rondleiding met uitgebreide toelichting. Via de opmerkelijk ruime en lichte parkeergarage belanden we bovenin het gebouw en hebben van daaraf een prachtig uitzicht op de historische binnenstad van Dordrecht. Achterom-Bagijnhof is een compact woon/winkel/garageblok aan de rand van die binnenstad en bestaat uit twee delen. Het tweede deel van ontwikkelaar Van Pelt zal nog een jaar of twee vergen en daarin komt dan ook nog een belangrijke trekker, elektronicagigant Saturn (het blauwe zusje van grote rode broer MediaMarkt). Het project ligt pal bij de Spuiboulevard, een belangrijke toegangsweg voor de binnenstad. Van Klinken: ‘Hiermee zijn we destijds begonnen. De boulevard is kwalitatief opgewaardeerd en is een belangrijk element in de bereikbaarheid met auto, openbaar vervoer en fiets. Aan de boulevard zijn de parkeergarages gesitueerd. We hebben er hier in het centrum nu drie met in totaal circa 1400 plaatsen, maar ook nog twee fietsenstallingen.’ Hoe was het voor de gemeente om in zo’n relatief klein project met twee ontwikkelaars te werken? Van Klinken: ‘Dat was hier vanwege de eigendomssituatie een gegeven. We hebben er voor gekozen om in de opstartfase in workshopverband te opereren. Dit onder voorzitterschap van de gemeente. Dat hebben we destijds ook bij Statenplein gedaan. Deze werkwijze heeft een masterplan opgeleverd dat een collectief draagvlak had. Voor de architectuur heeft Kees Kaan als supervisor gefungeerd: zo hebben we bereikt dat ook daarin een samenhang is ontstaan.’ Intussen dwalen we verder door het pand. Directievoerder Mol wijst op de structuur van de parkeergarage: ‘Een mooie constructieve bijkomstigheid was, dat in het pand van Hema de vloerbelasting dusdanig was, dat we op één magazijnetage twee parkeerlagen konden terugbrengen. Dit hebben we zonder overlast voor de winkels kunnen realiseren.’ Qua eigendom is dit project natuurlijk een enorm zoekplaatje? Mol: ‘Zeker, tot het laatste gangetje is dit voor het Kadaster een enorme uitzoekerij geweest!’

VERBORGEN KUNSTUITING Het feit dat het gebouw zo complex is, geeft het ook iets bijzonders mee. Het idee is om via alle gangen, trappen, nissen en ruimtes die er zijn, een kunstroute te maken. Kunstenaars krijgen dan de gelegenheid om overal kunstuitingen te maken en het publiek kan zich dan voor een dwaaltocht per gids aanmelden om daar doorheen te lopen. Welnu, dat ‘dwaalgevoel’ heb je al snel in dit complexe gebouw. In feite is het dusdanig ingewikkeld, dat je in no-time alle richtinggevoel kwijt bent. Mol: ‘Het is een soort labyrint gemaakt van restruimtes in het gebouw. Je gaat er op een bepaald punt in en komt op een ander punt weer naar buiten. Tussendoor is er dan ook uitzicht op de oude binnenstad van Dordrecht, in feite een natuurlijk panorama.’ Van Klinken: Het idee voor dit kunstlabyrint of Verborgen Kunstuiting komt van een Dordtse kunstenaar. De kunst die hier straks te zien is, kan hier ook gemaakt worden en aard-ennagelvast aan het gebouw bevestigd worden, zodat het echt onderdeel van het gebouw uitmaakt. Het is dus niet de bedoeling er een museum met wisselende tentoonstellingen van te maken. Het labyrint ís de kunstuiting. Op dit moment zijn we druk bezig de fondsen voor dit project bij elkaar te krijgen.’

LEES VERDER OP PAGINA

124 scn 2 | 2010

126

‘Succes kun maar

projecten

je niet maken, wel conditioneren’ Achterom-Bagijnhof is een van de laatste onderdelen van een ingrijpende meerjaren operatie in het kernwinkelgebied van Dordrecht. De stad zag het bezoek van de regioconsument tanen en wilde haar belangrijke positie weer terug. Het ‘ondernemingsplan 1996’ werd een keerpunt.

scn 2 | 2010 125

projecten

VERVOLG VAN PAGINA

124

Via de woningen (prachtig ruime stadsmaisonnettes voor de verhuur) en dubbel-gespiraalde wokkeltrappen (ook onderdeel van de Kunstuiting, maar tevens een efficiënte ontvluchtingroute) komen we weer op straat terecht. Gaat de gemeente ook daar nog een kwaliteitsslag maken? Van Klinken: ‘Net als verderop in de binnenstad, komt ook rond dit project een wandelpromenade van gezaagd natuursteen met rode klinkers. Bovendien komt er een dubbele bomenrij, wat het geheel weer doet lijken op de historische situatie. De maatvoering is dan zo dat er ook marktkramen tussen kunnen staan. Het wordt hier vrijwel helemaal wandelgebied, afgesloten voor de auto. Ook met het project Achterom-Bagijnhof hebben we al een stuk sfeer teruggebracht door de straat Achterom van 30 naar 12 meter breedte terug te brengen. Daarmee gaan we terug naar de historische maten van de binnenstad.’ Is de stad in de jaren zeventig en tachtig nu door in te grijpen zonder rekening te houden met de historie ‘verpest’? Van Klinken: ‘Destijds was de invalshoek dat de stad er vooral economisch op vooruit moest gaan. Tegenwoordig kijken we weer meer naar de historische context. Ik vind niet dat men het toen verkeerd heeft gedaan: de uitgangspunten waren simpelweg anders.’ Zo te horen is een van de kernwoorden voor Dordrecht het terugbrengen van kwaliteit? ‘Zeker. Kwaliteit in de openbare

‘Destijds was de invalshoek dat de stad er vooral economisch op vooruit moest gaan. Tegenwoordig kijken we meer naar de historische context’

ruimte, in de architectuur, in het winkelaanbod, de verblijfskwaliteit en in de beleving die de bezoeker moet ondervinden. Dit in samenhang met de schitterende historische binnenstad die Dordrecht als onderscheidend element heeft. Wij vinden dat je wat je hebt moet versterken en niet kopiëren van een ander.’ NOODZAAK Van oudsher was er veel binding aan Dordrecht vanuit de regio. Van Klinken: ‘Die functie zijn we door de jaren heen kwijt geraakt en dat heeft de alarmbel doen rinkelen. Zeker door de toenemende mobiliteit van de consument ben je als stad natuurlijk in concurrentie met vele andere bestemmingen in de regio, zoals Rotterdam en Breda. Koopkrachtbinding en het versterken van de werkgelegenheid zijn toen hoog op de agenda gekomen. Er is grondig ingegrepen op het kernwinkelgebied, op de bereikbaarheid, openbaar vervoer, winkelaanbod en structuur van de stad. En intussen is er duidelijk resultaat te zien en staan we aan de vooravond van de laatste fase.’ Op welke wijze heeft de gemeente dit aangepakt? ‘Zelf vind ik het ondernemingsplan dat in 1996 werd geschreven het keerpunt voor de binnenstad. Hier werd in aangeven wat er in de hardware, de stenen dus, en de software, de beleving, de cultuur, bereikt moest worden. Wat opvallend was dat er in dat plan een nadrukkelijke planning met bijbehorende budgetten werd geregeld. Er werd tevens een organisatie opgetuigd die er voor moest zorgen dat een en ander ook daadwerkelijk gestalte kreeg. Het ondernemingsplan gaf de gemeente ook het inzicht dat voor een dergelijk omvangrijke aanpak ook de samenwerking met de markt gezocht moest worden. Bijvoorbeeld met grote partijen als Vendex, maar ook met particulieren. Met het ondernemingsplan hebben we aan kracht en organisatiegraad gewonnen en dat heeft er aan bij gedragen dat het dit resultaat heeft opgeleverd. Succes kun je niet maken, maar wel conditioneren en dat is hier gebeurd’, zegt Van Klinken. Is het nu al een succes te noemen? ‘Wij monitoren aan de hand van de bezettingsgraad van de parkeergarages, die wij als gemeente in eigendom hebben, de bestedingen en de werkgelegenheid. Sinds de opening van het Statenplein in 2001 is dat nadrukkelijk zo gedaan en zagen we ook de bezoekersaantallen en bestedingen significant toenemen. Dordrecht heeft duidelijk haar eigen positie voor deze regio met 275.000 à 300.000 inwoners weer verworven. Je ziet dat ook in het winkelgebied terug. Er zijn nu retailers zoals h&m, bij wie wij voorheen echt niet op het netvlies stonden.’ PRIMAAT VOOR DE BINNENSTAD Het winkelaanbod van

Dordrecht heeft in de loop van de afgelopen jaren een verschuiving van midden-laag naar midden-hoog doorgemaakt. Van Klinken: Dordrecht had vroeger qua winkels heel veel van het zelfde en onvoldoende niveau. Bij de branchering van het Statenplein hebben we op verhoging van het winkelsegment ingezet. Maar daarin moet je niet te grote stappen nemen, dan overschat je jezelf. Ook de herontwikkeling van winkelgebied De Drievriendenhof heeft hier een bijdrage aan geleverd. En we gaan hier op door, bijvoorbeeld met Saturn. Wilde Saturn zich niet liever in de periferie vestigen? Van Klinken: ‘MediaMarkt/Saturn heeft hier enkele jaren geleden de vraag neergelegd voor twee vestigingen, een in het centrum en een in de periferie. Wij hebben geantwoord dat we daar best over wilden praten, maar eerst over de binnenstad, omdat wij vinden dat die het primaat moet hebben.’ . < E. Mol en N.J. van Klinken 126 scn 2 | 2010

projecten

TRIFLEX COAT PARKEERGARAGE ACHTEROM-BAGIJNHOF

Zoals in het artikel hiervoor te lezen is, is een wezenlijk onderdeel van Multiâ&#x20AC;&#x2122;s project Achterom-Bagijnhof te Dordrecht de meerlaagse parkeergarage. Wat kun je van een parkeergarage zeggen? In elk geval dat deze ruime plaatsen heeft, mooi licht aandoet en een prachtige signing heeft. Het bijzondere is dat dit lichte uiterlijk niet alleen door de aangebrachte verlichting bereikt wordt, maar ook door de toegepaste coating. Dit is specialistenwerk en in dit geval tekende applicateur Meekelenkamp Kunststof Techniek voor de klus. Er is gewerkt met producten van Triflex. Triflex levert (en brengt aan) vloeibare afdichting- en coating systemen voor parkeerga-

rages, balkons en galerijen, daken en dakdetails en wegmarkeringen. Daarbij heeft men speciale producten ontwikkeld voor parkeervloeren boven winkelruimten, voor hellingbanen, voor binnen liggende parkeervloeren en voor parkeerdaken. Vanzelfsprekend bezitten deze producten een scala aan speciale eigenschappen, zoals: snelhardend, uv-bestendig, scheuroverbruggend, antislip en slijtvast. In de garage Achterom-Bagijnhof zijn eigenlijk al deze producten gebruikt. Daarbij heeft men bijzondere aandacht voor de kleurkeuze gehad, want de parkeergarage is immers de entree tot het winkelcentrum en daarmee ook een visitekaartje. Triflex is Europees marktleider in vloeibare afdichtingssystemen. WWW.TRIFLEX.NL

scn 2 | 2010 127

huurzaken JOHN NIJSTEN ADVISEERT BIJ HUURPRIJSTOETSINGEN EX ARTIKEL 7:303 BW. VOORHEEN WAS HIJ HIERBIJ ACHTEREENVOLGENS BETROKKEN ALS ADVOCAAT, DIRECTEUR VAN EEN VASTGOEDMANAGEMENTORGANISATIE EN DIRECTEUR O.G. VAN EEN RETAILBEDRIJF.

HUURPRIJSWIJZIGING WINKELRUIMTE

De financiĂŤle aspecten van de retailer Een retailer huurt een winkel niet om ontwikkelaars, beleggers, overheidsinstanties of makelaars een plezier te doen, maar om geld te verdienen. Een onderneming verdient geld als de opbrengsten hoger zijn dan EF LPTUFO *O SFUBJM BMT EF NBSge hoger is dan de kosten. In dit artikel worden de opbrengstenkant, verder te noemen omzet, de marge en de kostenkant nader bezien. De huurprijs is immers een kostenpost die uit de omzet dient te worden voldaan.

128 scn 1 | 2010

e huurprijs van winkelruimte is de uitkomst van het evenwicht tussen wat de retailer kan en wil betalen en wat de verhuurder kan en wil ontvangen voor het gebruik van de onroerende zaak die het betreft. Om inzicht te krijgen in de aspecten die voor de hoogte van de huurprijs relevant zijn, is het dus noodzakelijk om de overwegingen van beide partijen te kennen. In het kader van een huurprijstoetsing zijn dat factoren die niet uit het oog verloren mogen worden. Niet dat bij een huurprijstoetsing gekeken wordt c.q. mag worden naar de specifieke verwervingsprijs en/of de specifieke omzet met kosten. Wel dat gekeken wordt of tussen de in de vergelijking betrokken panden en het litigieuze pand zowel op het gebied van investeringsaspecten als ten aanzien van aspecten die ten grondslag liggen aan omzet en kosten verschillen bestaan. FACTOREN VOOR DE RETAILER Kennis over de investerings-

aspecten van het vastgoed en de relevante parameters voor het bepalen van de waarde is meestal wel voorhanden. De factoren die voor de retailer relevant zijn, zijn soms minder bekend. Naar de pand-aspecten die voor de retailer van belang zijn, heeft Bart Mols onderzoek gedaan. (â&#x20AC;&#x153;Hoe kun je appels met peren vergelijken? â&#x20AC;? , mei 2006). De financiĂŤle aspecten van de retailer en de relevantie van de ligging/locatie voor de omzet zijn minder belicht. Vandaar dat ik in deze en volgende bijdrage deze aspecten behandel, zonder daarmee af te willen doen aan de voor de belegger relevante factoren. Daarbij wil ik wel opmerken dat het door mij gestelde beĂŻnvloed is door de wijze waarop hiermee binnen Macintosh werd omgegaan. Voorts is belangrijk te vermelden dat er een groot verschil in benadering bestaat bij formules die dagelijkse en formules die niet-dagelijkse goederen verkopen.

huurzaken

OMZET Om de te verwachten omzet van een winkel te bepa-

len, wordt een aantal methoden gebruikt. E.Bolt gebruikt in Produktvorming in de detailhandel (1995) de formule: O=IxT–M Daarin is O de verwachte omzet, I is het aantal inwoners of omvang van de doelgroep. Daarbij zijn voorts zijn van belang koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. T is de toonbankbesteding per hoofd, en M is het marktaandeel van de concurrentie aangaande het betreffende winkelassortiment. Het aantal inwoners of omvang van de doelgroep is moeilijk te bepalen. Algemeen wordt aangenomen dat het verzorgingsgebied uitgangspunt dient te zijn. Een verzorgingsgebied is echter niet eenduidig te bepalen. Dit is zelfs afhankelijk van de formule. Binnen Macintosh hadden wij voor de formules Manfield, Dolcis, Pro Sport en Invito middels postcodeonderzoek tegelijkertijd het verzorgingsgebied in de omgeving van Rotterdam onderzocht. De verzorgingsgebieden verschilden per formule. De toonbankbesteding per hoofd in een bepaalde branche kan worden uitgerekend. Echter, lokale omstandigheden zijn zeer belangrijk. Ook geeft deze toonbankbesteding per hoofd niet het kwalitatieve onderscheid tussen formules aan. Voor het marktaandeel geldt hetzelfde. EXPANSIE In theorie zou gesteld kunnen worden dat indien

de toonbankbestedingen in een bepaald gebied leiden tot een zodanige omzet dat deze aan het normbedrag voldoet, er geen plaats meer is voor expansie. Niet alleen wordt hierdoor de kwalitatieve invulling gemist, ook houdt deze stelling geen rekening met de mogelijkheid dat iemand zich in een markt invecht. Mijn grootste bezwaar tegen deze methode is dat bij het vaststellen van de (te verwachten) omzet wordt uitgegaan van algemene kengetallen. Hoeveel besteden mensen aan het betreffende product, hoeveel zet een winkel met dit product in Nederland gemiddeld per jaar om? Door het Hoofdbedrijfsschap Detailhandel (hbd) wordt on-line informatie verstrekt van exploitatiebeelden van verschillende branches met kengetallen per winkel. Overigens geeft het hbd ook uitgesplitste informatie naar ondernemingsgrootte. Eén ding is echter zeker: omdat er een zodanige diversiteit aan formules bestaat – ook binnen branches – is elke aanname die gebaseerd is op een gemiddelde onjuist. CONVERSIE Professor Van der Kind gebruikt in zijn boek Re-

tailmarketing (2004) de volgende formule: O = VG x OI x C x BB Daarin is O de omzet. Aan de andere kant van de vergelijking staan het verzorgingsgebied (VG), de opkomstindex (OI), de conversie (C) en het besteed bedrag (BB). De opkomstindex is het percentage inwoners uit het verzorgingsgebied dat per periode de winkel bezoekt. De term VG x OI in de formule geeft het aantal bezoekers weer aan de winkel. Deze combi-

natie staat voor de externe dominantie van de winkelformule. Zij geeft aan in hoeverre men in staat is met de winkelformule bezoekers naar de winkel te trekken. Van der Kind noemt dit de attractiewaarde van de winkelformule. Conversie is het percentage van de bezoekers dat daadwerkelijk iets koopt. Het besteed bedrag, ook wel bonbedrag genoemd, is het bedrag dat per transactie is besteed. De combinatie C x BB heeft betrekking op alle interne winkelfactoren: het geeft aan in hoeverre men in staat is profijt te trekken van de externe trekkracht van de formule. Het is de transactiewaarde van de winkelformule. Van deze formule kunnen de conversie en besteed bedrag vanuit ervaringsgegevens binnen een retailorganisatie goed worden ingevuld. Ook in deze formule zijn de onderdelen verzorgingsgebied en opkomstindex de zwakke onderdelen. Zoals de I onder 1 moeilijk is in te schatten, is dit onder 2 hetzelfde voor de VG. De opkomstindex is nog moeilijker in te schatten. Deze is vaak een resultante en is niet tevoren te bepalen. Wel kunnen vergelijkingen worden gemaakt met opkomstindexen in andere gebieden. Veel retailers gaan bij het bepalen van de te verwachten omzet voor nieuw te openen filialen uit van een vergelijking met vergelijkbare filialen. Een aantal gegevens van de in de vergelijking te betrekken winkels wordt herleid naar de winkel waarvan de omzet dient te worden begroot. Te vergelijken gegevens zijn bijv. verzorgingsgebied, inwoneraantal en passanten. Van nog groter gewicht wordt het gevoel van de betrokken medewerkers geacht. Mensen uit het veld maken een inschatting of een bepaalde locatie vergelijkbaar is met andere locaties waar al winkels van de betreffende formule gevestigd zijn. MARGE Wat resteert na aftrek van de inkoopwaarde en de inkoopkosten wordt marge genoemd. Gewoonlijk spreken wij over het feit dat in een bepaalde branche de marges klein of juist hoog zijn. Dit betekent dus niet dat het rendement hoog of laag is, maar dat het aandeel van de inkoop in de omzet laag is, hogere marge, of hoog is, lagere marge. Het uitdrukken van de huurprijs in een percentage van de omzet is in beginsel geen probleem binnen een formule. Voor de vergelijking met andere formules en zeker in verschillende branches geeft een dergelijk percentage weinig inzicht. Toen BelCompany moest onderhandelen over een omzethuur kon de verhurende partij zich niet voorstellen dat BelCompany slechts het door haar aangegeven percentage van de omzet aan huur kon voldoen. Deze partij was gewend te onderhandelen met moderetailers die door het feit dat zij een veel hogere marge hebben ook een hoger percentage van de omzet aan huur kunnen uitgeven. Vandaar dat E. Bolt heeft aangegeven dat het beter zou zijn een percentage van het bedrijfsresultaat, lees marge, te hanteren. Gezien echter o.a. de geringe transparantie in de sector zal het benchmarken hierop tot weer andere problemen leiden. Overigens kan worden gesteld dat voor een goed vergelijk tussen de formules de huisvestingskosten

LEES VERDER OP PAGINA

131 scn 1 | 2010 129

SCN DIGITAAL

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Shopping Centre News is nu ook digitaal na te slaan. Met tal van nieuwe en handige toevoegingen! Alleen voor abonnees. Zie het artikel op pagina 84 van de NRW Special voorin deze uitgave.

6 . , ' $7$ F D U D F F H V V 6.,'$7$ LV HHQ LQWHUQDWLRQDOH oVROXWLRQ SURYLGHUp JHVSHFLD OLVHHUG LQ SURIHVVLRQHOH SDUNHHU HQ WRHJDQJVFRQWUROH PD QDJHPHQW HQ WLFNHWLQJ .ZDOLWHLW RQWZHUS HQ LQQRYDWLH ]LMQ GH XLWJDQJVSXQWHQ YRRU RQ]H WHFKQRORJLH 0HW NODQWVSHFLĂ&#x203A; HNH RSORVVLQJHQ HQ HHQ KLJKWHFK VRIWZDUH SODWIRUP LV 6.,'$7$ YRRUEHUHLG RS GH WRHNRPVW 6.,'$7$ LV YRRUWGXUHQG DOHUW RS QLHXZH RQWZLN NHOLQJHQ HQ KHHIW HHQ HLJHQ 5 ' DIGHOLQJ ZDDU FRQWLQX ZRUGW JHZHUNW DDQ KHW FUHĂ&#x2020;UHQ YDQ QLHXZH SURGXFWHQ HQ GLHQVWHQ GeĂŻnteresseerd in onze parkeeroplossingen? 7HO q LQIR#VNLGDWD QO q ZZZ VNLGDWD QO

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

6 S H F L I L H N H R S O R V V L Q J H Q YRRU VKRSSLQJ FHQWHUV q1HW GLH H[WUD VWDS ]HWWHQ ]RGDW GH NODQW GLW QLHW KRHIW WH GRHQr GDW LV KHW EDVLV FRQFHSW DFKWHU GH 6.,'$7$ #7KH 0DOO 6ROXWLRQ 'H]H JHĂ&#x160;QWHJUHHUGH RSORVVLQJ PDDNW HHQ FRQQHFWLH WXVVHQ UHWDLO HQ SDUNHUHQ HHQ XQLHNH GLHQVW HQ HQLJ LQ ]LMQ VRRUW RS GH PDUNW ZHUHOGZLMG Wat dacht u van: s ,QWHJUDWLH YDQ OR\DOW\ SURJUDPPD LQ KHW SDUNHHUV\VWHHP s )OH[LEHOH YHUJRHGLQJVRSORVVLQJHQ s ,QWHJUDWLH NHQWHNHQKHUNHQQLQJ s $IUHNHQHQ YDQ KHW SDUNHHUWDULHI ELM GH NDVVD YDQ HHQ ZLQNHOĂ&#x203A; OLDDO

VERVOLG VAN PAGINA

129

en de pr-kosten samen uitgedrukt moeten worden in een percentage van de marge. Zo geven sommige formules weinig uit aan reclame en andere heel veel. Voor de eerste is de reclame wellicht de aanwezigheid op de A1-locaties. Daardoor betaalt men meer huur dan een formule die elders zijn huisvesting zoekt. Deze laatste heeft wellicht wel meer publiciteit, en dus publiciteitskosten, nodig om klanten te trekken. KOSTEN De inschatting van de kosten is het meest eenvoudig. Hiervoor kunnen immers door een retailer voor het overgrote deel interne data worden gebruikt. Vooral de huurprijs is bepalend. Vaak wordt gedacht dat de huurprijs van minder belang is omdat deze een beperkt percentage van de omzet uitmaakt. Dit laatste is gedeeltelijk juist, maar rechtvaardigt de daaraan voorafgaande conclusie niet. Immers op de consumentenomzet komt eerst de btw in mindering. Dit is een neutrale post. Vervolgens komt de inkoopprijs c.a. hierop in mindering. De marge resteert. Deze is, zoals gezegd, per formule verschillend. Op de marge komen de echte kosten in mindering. Het grootste gedeelte is redelijk vast, althans weinig beinvloedbaar. Reeds doordat de marge een percentage van de omzet is, is het bestanddeel huurprijs uitgedrukt in een percentage van de marge al een stuk hoger dan het percentage uitgaande van de omzet. Als dan nog rekening wordt gehouden met het feit dat andere posten weinig flexibiliteit kennen, zal duidelijk zijn dat de huurprijs van eminent belang is. In elk geval vormen de kosten van de verkoopruimte in het algemeen op de personeelskosten na de grootste kostenpost voor de retail. RESULTAAT: DE WINKELBIJDRAGE Het verschil tussen de omzet/marge en de kosten wordt de winkelbijdrage genoemd.In elk geval moet de winkel beter dan breakeven draaien, anders heeft exploitatie geen zin. Afhankelijk van de branche, eventuele kosten die nog gedekt moeten worden, verantwoording aan aandeelhouders etc. wordt een minimumbijdrage, uitgedrukt in een percentage van de omzet bepaald. Daarnaast moeten de investeringen binnen een bepaalde tijd worden terugverdiend. BIJ GOED GEVOLG: HUUROVEREENKOMST Als de begroting voor een potentiĂŤle winkel klopt, kan de daarin opgenomen huurprijs door de retailer worden voldaan. Indien over deze of een lagere huurprijs en de overige voorwaarden met de verhuurder overeenstemming wordt bereikt, zal een huurovereenkomst worden gesloten. In een volgend artikel zal ik de omzet nader beschouwen en in het bijzonder ingaan op het belang van passanten voor de omzet van winkels in niet-dagelijkse goederen. #

appetizer for the mind

ij de (her)ontwikkeling van winkelcentra, winkel-, woongebieden en leisure projecten raken de betrokken professionals uit onze branche er steeds meer van overtuigd dat rendement op de lange termijn gegarandeerd wordt als het resultaat van de inspanningen een duurzaam succes betekent voor de consument/ gebruiker. Om dit doel te bereiken wordt er op dit moment o.a. opnieuw gekeken naar de conceptonderbouwing, de samenstelling van het conceptteam, de communicatie onderling en extern en de regie van de kosten-baten. In deze en de komende edities van SCN selecteert en interviewt Imke van Deventer (consultant en coach consumentgericht ontwikkelen), professionals met een wetenschappelijke achtergrond uit brede kring om doâ&#x20AC;&#x2122;s en dontâ&#x20AC;&#x2122;s te benoemen die voor u als â&#x20AC;&#x2DC;een appetizer for the mindâ&#x20AC;&#x2122; kunnen werken in genoemd proces. Ditmaal een gesprek met Rick van Baaren, hoogleraar gedragsverandering en mede-oprichter van Dijksterhuis & Van Baaren. Zijn werkwijze is via kleinschalige, gecontroleerde pilot-experimenten niet alleen maar advies te geven, maar ook de strategie in het echt te testen met â&#x20AC;&#x2DC;hardeâ&#x20AC;? effectmetingen. Dit heeft al geleid tot meerdere succesvolle projecten bij overheden, bedrijfsleven en non-profit instellingen. .

Doâ&#x20AC;&#x2122;s B Ken je uiteindelijke consumenten doelgroepen, Â bestudeer en observeer, ontdek hun weerstanden en motieven

B Besef dat 1 Â minpunt veel schadelijker is dan meerdere pluspunten

B Investeer in (goed!) gedragsonderzoek, dat betaalt zich dubbel en dwars Â terug

B Kleinschalige pilot tests, zien of iets echt werkt B Vertaal Â macro-economische en culturele trends in hun invloed op gedrag, waardoor je Â beter voorbereid bent

Donâ&#x20AC;&#x2122;ts ! ! ! !

Voorkom te veel uniformiteit op verschillende locaties Strategie verzinnen alleen maar van Â achter de tekentafel Creativiteit en architectuur eerst en dan Â functionaliteit Opdelen van verantwoordelijkheid

Goed rekening Â houden met uiteindelijk gedrag van de eindgebruiker is essentieel. De beste Â manier is om vandaaruit terug te redeneSFO FO QMBOOFO FFO PVUTJEF JO Ă¸BQQSPBDI %BU JT EF CFTUF NBOJFS PN met een hoge succeskans grote Â investeringen in retailcentra te doen.

TOT DE VOLGENDE APPETIZER! IMKE VAN DEVENTER IMKE@BUHRENVANDEVENTER.NL

scn 1 | 2010 131

Amersfoort

Eind januari bezochten wij Amersfoort. In 2009 al 750 jaar oud en met de Onze-lievevrouwekerk het middelpunt en dus de meest centraal gelegen stad van Nederland. 8JK +BDR $PSOFMJTTFO $PSJP /FEFSMBOE Retail), Jorine de Soet (KIR) en Marc MajolĂŠe (Synchroon) hebben voor deze dynamische en sterk groeiende stad (anno 2010 ca. 145.000 inwoners) gekozen om te ervaren of en hoe de drie rond het jaar 2000 opgeleverde nieuwbouwprojecten in het centrum (St. Jorisplein, Amicitia en het Drakennest) en de winkelcentra in de uitbreidingswijken Kattenbroek en Vathorst hun plek hebben verworven in de winkelhorizon van de consument. Om een compleet beeld te scheppen wordt ook even kort stilgestaan bij een aantal winkelontwikkelingen. 132 scn 1 | 2010

Marc MajolĂŠe, Jacq. Cornelissen en Jorine de Soet

et Eemplein, het eerste uec van Nederland. Dat waren de plannen met het Eemcentrum in 1990 van destijds Wilma Vastgoed. Doel was het ontwikkelen van een winkelcentrum met grootschalige aanbieders aan de rand van de historische binnenstad. Een Kroonbesluit uit 1993 na bezwaren van de ondernemersfederatie Amersfoort met de strekking â&#x20AC;&#x2DC;geen winkels die in concurrentie zijn met de winkels in de binnenstadâ&#x20AC;&#x2122; verhinderde dit gdv avant la lettre. Toch zal, na herhaald uitstel en op basis van de overeenkomst van februari 2010, mogelijk eind 2012 (22 jaar later!) het project er alsnog komen. Anders van opzet, â&#x20AC;&#x2DC;minder bijzonder en sfeervolâ&#x20AC;&#x2122; (kritiek bewoners) maar nog steeds van grote allure. Het plan van (nu) Multi Vastgoed omvat 21.800 m2 culturele functies (bibliotheek, Scholen in de Kunst, poppodium De Kelder, regioarchief Eemland) ondergebracht in het Culturele Eemhuis, een megabioscoop met 1700 stoelen verdeeld over acht zalen van Minerva/PathĂŠ, 137 woningen (waarvan 72 huurwoningen van de Alliantie als belegger), 15.700 m2 kantoren en 13.900 m2 winkels (o.a. Albert Heijn, Media Markt, Blokker, Xenos en zes tot acht overige winkels op gebied van vrije tijd, investeerder Green Real Estate) en horeca. Onder het project komt een parkeerkelder met 750 plaatsten. Op het gebied van winkels komt er nadrukkelijk

review

Klik in de digitale variant op dit blokje en u ziet de rest van de fotoreportage!

geen exclusieve mode en wellicht zullen winkels die nu te krap zitten in de binnenstad op het gebied van sport en speelgoed hier naar toe verplaatsen. Het project omvat een totale investering van 126 miljoen euro waarvan de gemeente 46 miljoen voor haar rekening neemt en Multi Vastgoed de rest. Aan de belangrijk geachte relatie in de vorm van een visuele verbinding met de binnenstad wordt honderdduizend euro besteed. Onder invloed van de slechte afzetmogelijkheden op dit moment wordt het kantorenblok en een blok van 42 duurdere appartementen aan de Eem pas later gebouwd. AMSTERDAMSE STRAATWEG Als je de Stadsring volgt in

westelijke richting, onder het spoor door, onderlangs via de tunnelbak of bovenlangs via het toekomstige Eemplein, kom je vanzelf op de Amsterdamse Straatweg. De aaneenschakeling van solitaire blokken met wisselend autoshowrooms, grootschalige winkels en kantoren, onderbroken door lege bouwkavels, doen je even het gevoel geven dat je hier te midden van de baanwinkels in België bent beland. Voor de consument biedt het een keur aan winkelaanbod die duidelijk doelgericht bezocht kunnen worden. Van enige planning of concentratie is geen sprake. Of dit ooit de bedoeling is dan wel tot de mogelijkheden behoort, zal de toekomst leren. WINKELCENTRUM EMICLAER Via de westelijke ringweg om het aantrekkelijke Hoogland heen en vervolgens parallel aan de A1 langs het bedrijventerrein Calveen naderen we vanaf de noordzijde de bijzondere woonwijk Kattenbroek van Ashok Bhalotra om een kijkje te nemen in winkelcentrum Emiclaer. Dit stadsdeelcentrum is gelegen aan de waterplas op de rand van Zielhorst en Kattenbroek. De 76 winkels tellende en bijna 20.000 m2 grote centrum staat er goed onderhouden en volledig gevuld bij. De overdekte shopperhall tegen over de Hema met naast de C1000 een aantal kwalitatief hoogwaardige versspeciaalzaken geclusterd rond een plein ziet er goed uit en is druk bezocht. Het uit 1994 daterende centrum met het grote langgerekte middenplein komt ons qua opzet weliswaar duidelijk als een ‘product van zijn tijd’ over, ook zo met het blote oog valt waar te nemen dat dit met goede zaken gevulde en gratis parkeren omgeven centrum een van Corio’s best renderende centra is. HET CENTRUM VAN VATHORST Het winkelcentrum van deze nieuwste uitbreidingswijk van Amersfoort ‘over de A1’ vind je niet zomaar. Enerzijds omdat je moet weten hoe je hier vanaf de A1 het snelste komt (buitenom via de ringweg), anderzijds omdat de afwisselende architectuur en verscheidenheid aan woningproducten je hart sneller doet slaan en tegelijk snelheid doet verminderen om dit wat beter in je op

te nemen. Of het nu gaat om de Velden, de Bron of de Laak, elke ‘buurt’ heeft iets specifiek eigens dat de moeite waard is om eens te bezoeken. Het beste is dit te doen op de fiets, met een recente plattegrond in de hand weliswaar. In het besef dat deze wijk met nu 15.000 inwoners en uiteindelijk het dubbele aantal zal gaan krijgen, volop in ontwikkeling is en nog lang niet ‘af’ is. Het winkelcentrum van Vathorst ligt in feite aan de noordoostzijde van Vathorst, goed bereikbaar per fiets, auto en openbaar vervoer. Het station Vathorst grenst aan het winkelcentrum. Op dit moment is de eerste fase van 8.660 m2 bvo verdeeld over 38 winkels en 166 appartementen van het door mab Devolpment en Stable international ontwikkelde centrum gereed. Eigenaar asr Vastgoed Vermogensbeheer zal ook de 2e fase afnemen. Onderdeel van deze tweede fase vormt het bijna opgeleverde door de gemeente ontwikkelde multifunctionele centrum icoon (Informatie, Cultuur, Ontmoeting en Onderwijs) met een bibliotheek, artotheek, theater, sporthal, kinderopvang en school voor voortgezet onderwijs. Het gehele winkelgebied valt wellicht het best te typeren als een centrum met een opzet en uitstraling dat het midden kent van een dorp en een wijkwinkelcentrum. De winkels rondom een ovaal groen middengebied bevinden zich in bouwblokken met elk een eigen signatuur, van voren overkomend als oude pak- en patriciershuizen, met zowel overeenkomstige als onderscheidene elementen in de gevels. Het parkeren is gratis en voor de winkels. De bevoorrading vindt daar ook plaats en zoals in een dorp doorgaans het geval is zul je soms even wat wachttijd voor lief moeten nemen. Iedereen die de nrw lunchbijeenkomst op 12 februari heeft bijgewoond zal kunnen beamen dat hier sprake is van een bijzonder geslaagd en aantrekkelijk centrumgebied. Vermeldenswaard tussen al het ketengeweld is de vestiging ´Greanz Eco’, een fairtrade Jeans Store met een zeer enthousiaste en duurzaam bewuste ondernemer. DE AMERSFOORTSE BINNENSTAD Vanaf Vathorst kun je met de auto eigenlijk alleen ‘buitenom’ naar de binnenstad (van Amersfoort). Een snelle binnendoorroute is er niet. Dit verklaart waarom de bewoners zelf zich meer ‘Vathorsters’ voelen en noemen dan Amersfoorters. En de vraag is dan ook voor de hand liggend of de binnenstad van Utrecht, Almere of Amsterdam niet een net zo goed alternatief is? De binnenstad van Amersfoort heeft echter veel te bieden. Onze positief kritische blik stelt vast dat het centrum meerdere gezichten kent. Allereerst is er de goede bereikbaarheid van en parkeergelegenheid in garages aan de rand van het kernwinkelgebied. Dat het binnenstadsmanagement zelf daar anders

LEES VERDER OP PAGINA

134 scn 1 | 2010 133

review

Drakennest

VERVOLG VAN PAGINA

133

over denkt blijkt in het gesprek dat wij hebben met de heer Hensen (zie hierna). Feit is dat je vanaf de snelweg vrij snel op de binnenring bent en van daaruit via goede bewegwijzering en signalering met aantallen vrije plekken je keuze kunt maken voor zes parkeergarages waarvan de Soeverein, St. Jorisplein, Koestraat en Beestenmarktgarage direct toegang geven tot het kernwinkelgebied. Wij kiezen voor de laatste en deze Q-parkgarage is mooi, goed verlicht, biedt veel plekken en servicediensten (incl. rolstoelen en gratis openbare toiletten). Een tweede bij veel consumenten onderbelichte kwaliteit is die van de historische en wonderschone straatjes, pleinen en panden direct rondom het centrale winkelgebied. Dit is het gebied langs de Singels (Koppelpoort, ’t Spui, ’t Zand, Westsingel, Muurhuizen etc.) zoals Delft en Haarlem dat ook kennen. In het centrum zelf is sprake van een aaneenschakeling van pleinen met de Hof als grootste (markt) plein, Onze Lieve Vrouwe Kerkhof, Varkensmarkt, Beestenmarkt en Groenmarkt. Doel van bezoek is het kernwinkelapparaat zelf. Het totale centrum omvat meer dan 500 winkels. Opmerkelijk is dat op een oppervlak van 75.000 m2 slechts ca. 2.100 m2 is ingeruimd voor food met een Albert Heijn en Aldi als grootste aanbieders.

Jorisplein

Dit positieve beeld zoals dat op ons netvlies blijft hangen van het St. Jorisplein geldt zeker niet voor Amicitia en het DrakenNest. Hoewel dit ondertussen landelijk wel bekend is, is het toch even behoorlijk schrikken als je geconfronteerd wordt met de aanblik van leegstand, het winkelaanbod en vooral het ontbreken van consumenten in deze beide centra. En dit terwijl de ontwikkelaars via de architectuur van beide centra zowel op winkelniveau als er boven en de inrichting van het

BIJZONDERE PLEK Het winkelaanbod is gelegen aan de lang-

gerekte Lange Straat, Utrechtse Straat en St. Jorisplein met als aanloopstraten de Kamp en Arnhemse straat. In het centrumaanbod neemt de Krommestraat een bijzondere plek in in zeer positieve zin, in de eerste plaats door het attractieve karakter van de louter zelfstandige ondernemers die hier gevestigd zijn. In negatieve zin vallen op de twee noodleidende ‘special’ centra Amicitia en kinderwinkelcentrum DrakenNest. Deze laatste twee centra zijn samen met het St. Jorisplein de drie belangrijkste en meest recent geclusterde winkeltoevoegingen geweest aan de binnenstad. In feite zijn ze alle drie rond 2000 opgeleverd. Van deze centra functioneert het St. Jorisplein na een aanvankelijk moeizame start inmiddels goed (of zoals John Vos het formuleert: ‘we zijn tevreden’). Dit blijkt onder meer uit het druktepatroon op een doordeweekse dag. De aansluiting op de Utrechtsestraat via de v&d en de naastgelegen passage is goed en de entree van de parkeergarage is centraal op het plein. Maar ook de twee andere toevoerstraten, hoewel niet direct aansluitend op de hoofdwinkelstraten, zijn goed bezocht.

134 scn 2 | 2008

ST. JORISPLEIN

AMICITIA

DRAKENNEST

ca. 16.000 m²

ca. 5.300 m²

ca. 2.150 m²

Openingsjaar

2000

2001

bekend*

94%

79%

77%

bezoek*

76%

44%

34%

aankopen*

61%

23%

16%

omvang

* bron: consumentenenquête gemeente 2003

review

Amicitia

Talloze oude straatjes en kleine winkels

openbaar gebied er veel aan hebben gedaan er aantrekkelijke centra van te maken. De cijfers uit bovenstaande tabel spreken boekdelen. En hoewel terecht geconstateerd kan worden dat deze gedateerd zijn, is dit maar goed ook, omdat de huidige situatie dit beeld eerder naar beneden zal bijstellen. De oorzaken zijn divers en al uit en te na onderzocht. Beide centra liggen te veel ‘uit de loop’, de toegankelijkheid is niet optimaal, het aanbod (te) doelgericht. Wellicht dat (vooral) ook de gelijktijdige toevoeging aan het bestaande winkelaanbod rond 2000 teveel van het goede is geweest. Hier is duidelijk sprake van een herstructurerings- en herpositioneringsopgave. CITYMANAGEMENT Ter afronding van ons bezoek hebben

wij een gesprek met de voorzitter van het binnenstads-management en ondernemer van de gelijknamige modezaak in de Langestraat de heer Hensen. Amersfoort kent al vijf jaar binnenstadsmanagement maar volgens de heer Hensen functioneert het niet naar behoren. Daarnaast is er sprake van een eigenaren platform (veba) waarin zitting hebben eigenaren (o.a. Unibail als eigenaar van St. Jorisplein), horeca, ondernemers (oba) en gemeente. Belangrijkste speerpunten voor de

binnenstad zijn volgens oba:verbeteren van de drie stadsentrees (Utrechtsestraat, Arnhemsweg en Kamp) via upgrading en signing met het oog op de vindbaarheid (bereikbaarheid); daarnaast betere looproutes, meer gezelligheid en meer allure in het aanbod; de bereikbaarheid vanaf het station en de parkeergarage Koestraat verbeteren en een goede verbinding met Vathorst realiseren. Goede punten zijn het beheer van de openbare ruimte en het onderhoud van de gevels. Een en ander is in 2009 neergelegd in de ‘economische verkenning voorzieningenkern binnenstad’ met hieraan gekoppeld een uitvoeringsagenda. Het binnenstadsmanagement wil graag een (betaald) centrummanager aanstellen. Verder gaan de gedachten uit naar het oprichten van een ondernemersfonds (de helft is lid), waarbij gedacht wordt aan reclamebelasting. Organisatorisch speerpunt is transparantie in organisatie en inzet van middelen. De rol van de gemeente is faciliterend en meedenkend, zij maakt geen keuzes. Een sterk punt voor Amersfoort is dat de nieuwe en jonge wethouder van Economische Zaken Gert Boeve ook Jeugd, welzijn en toerisme in zijn portefeuille heeft. Laat dat nu juist de punten zijn waarvan Amersfoort zoveel – te winnen – heeft! )

scn 2 | 2010 135

Een go e d lo p e nd p rojec t wor dt kr ac h tig aan g ed re ve n!

www.c en t r umprojecten.nl

projecten

Groei Centrum Projecten zet door Sinds de oprichting van Centrum Projecten in 2007 is het projectontwikkelingsbedrijf van Marco van der Schoor en Peter Broeke gestaag gegroeid. Een aantal heugelijke feiten.

McDonald's Kampen (eerste fase Melmerpark Kampen)

Ontwikkeling Hennes & Mauritz Gouda

Herontwikkeling Veerplein Vlaardingen

nze aanpak lijkt te werken, zo schets Peter Broeke. We zitten – veelal als gedelegeerd ontwikkelaar – boven op onze projecten. Daarin zijn we iedere dag bezig vooruitgang te boeken. Geen langdradige verhalen, uitstel van afspraken en allerlei excuses, maar een op kennis en ervaring gebaseerde praktische werkmentaliteit gericht op resultaat. Dat wordt door onze samenwerkingspartners en investeerders gewaardeerd. Zo hebben wij, in samenwerking met Schuitema Vastgoed, in iets meer dan een jaar de complete ontwikkeling van het winkelcentrum Waterland – dat begin 2010 in aanbouw is gegaan – voorbereidt, inclusief grondtransacties en het maken van een nieuw bestemmingsplan. Een ander voorbeeld is Mijdrecht. In samenwerking met Hoogvliet Beheer bereiden we momenteel de realisatie van 3.000 m2 winkels (onder meer een Hoogvliet supermarkt), 45 woningen en een parkeergarage voor. GROEI De wijze waarop we onze projecten doen, maakt het mogelijk om met een relatief klein, maar zeer ervaren team van mensen behoorlijk wat werk te verzetten, aldus Marco van der Schoor. En de groei zet door, zowel in de projectenportefeuille als in het aantal medewerkers. We werken momenteel aan 14 projecten variërend van herontwikkeling en renovatie tot

nieuwbouw en van wijkwinkelcentra tot perifere retaillocaties. Het accent ligt voor Centrum Projecten uiteraard in centra van dorpen en steden. Zo zijn we bezig met centrumplannen in Nieuw Vennep, Gouda, Mijdrecht, Vlaardingen en Dordrecht en buurten/of wijkwinkelcentra in Zoetermeer, Leiden, Spijkenisse, Rosmalen, Schoonhoven en Hengelo. REALISATIE Dit jaar verwacht Centrum Projecten in Gouda en Vlaardingen te kunnen starten met de bouw en wordt het project Waterland in Spijkenisse opgeleverd. In Gouda betreft het 1.500 m2 ten behoeve van H&M aan de Kleiweg en in Vlaardingen is men bezig het voormalige pand van V&D om te vormen tot een multifunctioneel binnenstadsproject met een casino, bioscoop, cafe-restaurant, fitness en de reeds gevestigde winkelbedrijven, waaronder Hema, Kruidvat, Kijkshop en Vogele. Prachtige projecten die worden uitgevoerd in samenwerking met Green Real Estate. En als het een beetje meezit in de bestemmingsplanprocedure komt er wellicht ook nog een start in Nieuw Vennep waar gewerkt wordt aan het centrumplan De Nieuwe Kom met 6.000 m2 winkelruimte, 135 woningen en een parkeergarage. Vermeldenswaardig is ook de onlangs in aanbouw genomen Mc Donald’s op het toekomstige retailpark ‘Melmerpark’ te Kampen, de nieuwe pdv/gdvlocatie langs de snelweg A50. Het jaar 2010 en de jaren daarna bekijken wij positief, beamen Broeke en Van der Schoor. Er zit voldoende reuring in de zaak. INFO: WWW.CENTRUMPROJECTEN.NL

Herontwikkeling winkelcentrum Waterland scn 2 | 2010 137

1591 SCN 2007-02 v01

12:12

Pagina 30

advertenties

shopping centre news 2 - 2007

C & A

A P E L D O O R N

Ledlicht sculpturen

LĂśdige Benelux is een zelfstandige onderneming en specialist op het gebied van lifttechnieken zoals personen- en goederenliften, goederenheffers, vloerluikheffers en speciaalbouw. Bovendien is het bedrijf in staat aangepaste installaties te ontwerpen en te installeren buiten het standaard leveringsprogramma om, zodat voor ieder specifiek probleem een specifieke oplossing geboden kan worden. De speciaalbouw van LĂśdige Benelux bestaat uit hefplateaus voor: mindervaliden, auto- en vrachtvervoer, theater-en concertpodia.

origineel en sfeervol

K3H Architecten benadrukt architectuur en draagt daardoor bij aan de meerwaarde voor commercieel onroerend goed.

Decoplanten

Voor verdere informatie kunt u terecht bij de afdeling verkoop (adresgegevens onderaan adv.) of u kunt onze internetsite bekijken.

Voor Redevco Benelux BV is in samenwerking met WPM planontwikkeling het ontwerp gemaaktlevensecht voor de verbouwzonder van het pand C&A te Apeldoorn. Het project bestond uit het ontwerpen van een geheel nieuwe gevel en het onderhoud opdelen van de bestaande commerciĂŤle ruimte in meerdere winkeleenheden. Het ontwerp respecteert op een moderne en eigentijdse wijze karakteristiek de monumentale jaren 50 van de bestaande gevel. K3H Architecten zorgt voor een gezonde balans tussen vormgeving, functionaliteit en creativiteit.

www.decorationlight.nl Almere, 036 5212015 POSTBUS 11 7710 AA

NIEUWLEUSEN T E L E F O O N 0 5 2 9 4 8 5 8 8 8 FA X 0 5 2 9 4 8 5 9 9 9 W W W. K 3 H . N L I N F O @ K 3 H . N L

LĂśdige Â Benelux Kasteleinenkampweg Â 14, Â Postbus Â 3057, Â 5203 Â DB Â â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch, Â Telefoon Â +31 Â (073) Â 624 Â 93 Â 00, Telefax Â +31 Â (073) Â 624 Â 93 Â 10, Â Internet: Â http://www.lodige.nl, Â E-mail: Â lodige@lodige.nl

Neem de zaak serieus en tel mee! De kerstverlichting in de meeste winkelcentra bestaat op dit moment uit conventionele lampjes met gloeidraad. Deze lampjes gaan in verhouding eerder defect en gebruiken meer stroom dan de nieuwe LED-techniek, die wij bij veel van onze klanten met groot succes toepassen. Voordelen LED verlichting: Stroombesparing 20'*4&&2;/5;00,;6"/;%&;6002%&-&/;6"/;&&/;PFM van Âą 80%. Levensduur tot 5x langer. Geen gloeidraad:dus &6&2*/(;&/;#&)&&2;6"/;$0.1-&4&;3934&.&/ minder snel defect. Hogere lichtopbrengst dus overdag beter zichtbaar.

,-"/4&/4&-3934&&.

: &/605%*(;*/;(&#25*, ;#&42057#"2&;7&2,*/( : hoge --&;491&/;3&/3023;.0(&-*+, ;""/(&1"34;""/;57;0.(&6*/( Tijdelijk geven wij een inruilprijs voor uw oude verlichting bij aanschaf van LED verlichting. : *(&/;,-"/4(&2*$)4&;4&$)/*&,;&/;30'47"2& : van 011&-*/(;.&4;%&; ;*/'2"3425$4552; 0 " ; Wilt u gebruik maken ons aanbod en een vrijblijvende aanbieding ontvangen voor vervangen van uw oude verlichting, : het *434&,&/%&;12*+3 12&34"4*&;6&2)05%*/( dan kunt u contact met onze afdeling verkoop opnemen.

: &#25*,3,-"2&;01-&6&2*/(;*/;)&&-; 5201"

Stadshart Amstelveen

21-05-2007

Dit kan via mail naar: verkoop@giele.nl Meer informatie en referentielijst op www.flucon.nl of per telefoon op: 036 â&#x20AC;&#x201C; 5319619 ; !;:; "-,06&/7&(; ;:; ; ; -1)&/;" %; *+/;:; &- ; ; ; ; ;:; "8 ; ; ; ; ;:;777 '-5$0/ /-;:; ."*- ;3"-&3 '-5$0/ /-;

projecten in de pijplijn ALKMAAR

AMERSFOORT

Overstad ! " # $

onbekend 45.000 m2 MAB Development Nederland Steef Bakker T 070 3068578

AMSTERDAM

Eemplein O M P I

2011 20.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

IJ-dock O M P I

Buitenmere Zuid 2010-2013 8500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

AMSTERDAM Centrum Amsterdam Noord O M P I

2013 35.000 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070 3418665 Mosveld

ALPHEN A/D RIJN

O I P I

Herenhof O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 uitbreiding Top Vastgoed/Leyten Frank van Kessel, T 06 53999150

2012 4000 m2 winkels ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

Forumpark O M P I

2011 7000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

O 2013 M 17.000 m2 winkels P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

ASSEN Kloosterveste O M P I

eind 2010 9100 m2 BAM Vastgoed Karel Nuijten, T 030-659 8297

APELDOORN Hoofdstraat O M P I

in ontwikkeling 4700 m2 Top Vastgoed Planontwikkeling Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334

W De Citadel

Osdorpplein O M P I

2010 1700 m2 BAM Vastgoed Levi Boerman, T 030 6598923

Oostpoort

ALMERE

O M P I

ARNHEM

! " # $

2014-2016 20.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

voorjaar 2012 12.500 m2 Bemog Projectontwikkeling Koos Pols, T 06 12505457

ARNHEM Schuytgraaf

O M P I

AMERSFOORT

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

Vathorst

BK40

2009-2012 18.000 m2 MAB Development Nederland Mariska Bossmann, T 070 3068578

! " # $

UW PROJECT IN DEZE RUBRIEK?

2011 3.300 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

W LEGENDA ! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

LEES VERDER OP PAGINA

140

scn 2 | 2010 139

projecten in de pijplijn BERKEL EN RODENRIJS

BOSKOOP

Centrumplan ! " # $

2012 13.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070 3418816

! " # $

DEN HAAG

Entree Waterrijk

De Kroon

2012 3200 m2 Leyten 010-2211351

! " # $

2011 2400 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 070 3068578

DRACHTEN Raadhuisplein O M P I

BERLICUM

DEN HELDER

Schoolstraat O M P I

Stadscentrum

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. van Houwelingen, T 078 6421555

! " # $

O M P I

in ontwikkeling 8000 m2 en overig Redema Groep T 030 284 02 90

2013 10.000 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397 EDE

BEVERWIJK Wijkerbaan

2010 20.000 m2 Redema Groep T 030-2840290

O M P I

BREDA

DELFZIJL

Achter de lange stallen

De Wending

2014 20.000 m2 MAB Development Nederland J. de Vreede, T 070 3068578

O M P I

2010 5000 m2 Leyten T 010-436 40 33

Kerkplein O M P I

medio 2009 2200 m2 ING Real Estate Yvonne Bronneberg, T 070-3418568

De Burcht

! 2012 " 8000 m2 # Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep $ Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

Meerplein ! " # $

2012 10.000 m2 Synchroon Casper Grondel T 030 6867396

O M P I

DELFT

DORDRECHT

Hovenpassage

Gezondheidspark

2009-2014 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed G. Hares-Visser, T 010 2092721

O M P I

2015 6000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

EEMNES Centrumplan ! " # $

4e kwartaal 2010 5000 m2 Leyten 010-2211351

Bagijnhof BILTHOVEN DEN HAAG

De Kwinkelier ! " # $

2012 14.350 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

â&#x20AC;&#x2122;t Hogeveen O M P I

O M P I

2010 2000 m2 winkels Multi Vastgoed T 0182-690900

2010 11.500 m2 Bam Vastgoed Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927

Achtste barrier O M P I

in ontwikkeling 4000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

LEGENDA ! " # $

140 scn 2 | 2010

EINDHOVEN

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

projecten in de pijplijn EINDHOVEN

GROOTEGAST

Meerrijk Meerhoven O M P I

2010 9500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

HARDERWIJK

Centrumplan ! " # $

2e kwartaal 2010 2500 m2 Leyten 010-2211351

LEENS

Waterfront ! " # $

2015 20.000 m2 Synchroon T. Verhoeven, T 030-6867387

De Marne ! " # $

ENSCHEDE

HEERLEN

Stokhorst O M P I

2011 6000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00 Grolschterrein

O M P I

4e kwartaal 2010 5200 m2 Leyten 010-2211351

HAARLEM Raaks O M P I

2010 19.000 m2 ING Real Estate Yvonne Bronneberg, T 070-3418568

2011 7500 m2 MAB Development Nederland T. Heijenbrock, T 070 3068578

LEEUWARDEN

De Plu O 2012 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900

De Bilgaard O 2009-2010 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren I T 0182-690900

HENDRIK IDO AMBACHT LELYSTAD

De Volgerlanden O M P I

2010 6500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

De Gordiaan O M P I

in ontwikkeling 11.000 m2 Redema Groep T 030-284 02 90

W Marsmanplein

ERMELO De Verbinding O M P I

! " # $

2e kwartaal 2011 2290 m2 Leyten 010-2211351

HOOGVLIET

2011 5000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00

Stadshart O M P I

2011 4000 m2 Leyten T 010-436 40 33 HORST A/D MAAS Centrum

HARDERWIJJK Stadsdennen

UW PROJECT IN DEZE RUBRIEK? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

O M P I

2010 10.000 m2 Lingotto T 020 560 89 10

MAASSLUIS Stadscentrum Koningshoek O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 3W Vastgoed Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

2014-2016 30.000 m2 nieuw ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

HOUTEN Castellum ! " # $

2011-2012 9000 m2 Ontwikkelingsverband Houten Casper Grondel T 030 6867396

LEGENDA ! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

LEES VERDER OP PAGINA

143

scn 2 | 2010 141

enquêtes met Kauwgomverwijdering & Straatwerkreiniging

Is uw winkelcentrum schoon?

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Snelle en vakkundige reiniging van alle bestratingen gegarandeerd resultaat dus succes verzekerd! Voor meer info of een vrijblijvend advies gaat u naar:

WWW.JADON.NL

Tel: 0511-44 95 74 info@jadon.nl

Jadon b.v. , Wyldpaed-West 16, 9287 VK, Twijzelerheide, NL

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

projecten in de pijplijn MIJDRECHT

OLDEBROEK

De Lindenboom O M P I

2010 8500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

ROSMALEN

Centrumplan O M P I

in ontwikkeling 4.500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

ROTTERDAM

Centrumplan O M P I

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv Dhr. Nazerian, T 035-6956060

Coolsingel ! " P $

in ontwikkeling 30.000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

NIEUWEGEIN

REEUWIJK

Stadskwartier

Centrumplan

O 2011-2013 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900

O M P I

2013 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

Post Rotterdam ROTTERDAM Watermanweg O M P I

NOORDWIJK BINNEN

voorjaar 2013 20.000 m2 Delta Development Group CBRE, Leon Overhorst T 020 6262691

Nesselande

Hof van Noortwijck ! " # $

in ontwikkeling 15.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

! " P $

O M P I

medio 2010 5500 m2 D-winkels J. van der Elst T 02525 240746

2010 10.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

W SASSENHEIM RHOON

Centrum

Centrum ! " # $

! " # $

2012 3.500 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

2011 2.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394 SCHAESBERG

NIJMEGEN Waalsprong O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

O M P I

RIDDERKERK

ROTTERDAM

Koningshof fase III

Hesseplaats

2011 2700 m2 Leyten T 010-436 40 33

! " # $

4e kwartaal 2010 3000 m2 Leyten 010-2211351

Centrum ! " # $

2010 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) Synchroon Casper Grondel T 030-6867396

ST-MICHIELSGESTEL

Plein 44 O M P I

2010 12.000 m2 ING Real Estate Tom Schopman, T 070-341 92 25

W SITTARD Centrumplan LEGENDA ! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

Parc Boulevard ! " # $

2011 25.00 m2 MAB Steef Bakker

O 2013 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900

LEES VERDER OP PAGINA

144

scn 2 | 2010 143

projecten in de pijplijn SPIJKENISSE

UTRECHT

Stadsplein O M P I

2011 12.500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

ZAANSTAD

Groeneweg O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

ZOETERMEER

Inverdan O M P I

2010 18.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

Oosterheem O M P I

2011 10.700 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070-341 88 16 Cadenza

! " # $

2012 16.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

ST. MICHIELSGESTEL Centrum O M P I

in ontwikkeling 3500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

Terwijde O M P I

2013 12.000 m2 MAB Development Nederland Mariska Bossmann, T 070 3068578 VEENENDAAL Brouwerspoort

O M P I

ZAANDAM Winkelcentrum Saendelft O M P I

2010 14.000 m2 BAM Vastgoed Jan Ruitenberg, T 030 6598163

2008 7600 m2 OBAN Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34

ZWOLLE Willemspoort O M P I

UTRECHT

ZWIJNDRECHT

Vleuterweide

Walburg

O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 0182-690900

ZAANDAM

De Els

Centrum Overvecht 2013 15.000 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397 de Vredenburg O M P I

2011 5300 m2 Corio Vastgoed Ontwikkeling T 030 2302814

O M P I

2014 10.00 m2 ING Real Estate Tom Schopman, T 070-3418561

in ontwikkeling 15.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

Inverdan WAALWIJK

! " # $

2013 10.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

2010 18.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

WADDINXVEEN Stadscentrum Be Fair O M P I

2011 22.800 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W ZOETERMEER LEGENDA

Hovestein O M P I

144 scn 2 | 2010

2010 1335 m2 BAM Vastgoed Michiel Smits, T 030-6598163

! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

DECORATIE

DECORATIE DECORATIE

Corio Postbus 8243, 3503 RE Utrecht

/JDP EF 7SJFT %FDPSBUJFT Televisieweg 91, 1322 AK Almere

(JFMF (SPFQ De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

5 t & JOGP!OM DPSJP FV DPN * XXX OM DPSJP FV DPN

T 036 5368365 & OEWQE!YT BMM OM * XXX OJDPEFWSJFTQSPKFDUEFDPSBUJFT OM

5 t ' * XXX HJFMF QSPKFDUFO OM

DECORATIE

DECORATIE EN ILLUMINATIE

SERVICEPAGINA

ONTWIKKELAAR/BELEGGER

creatieve feestverlichting led-verlichting kunstbloemen en kerstbomen

'MPXFS BOE 4IPXFS Velperweg 105, 6824 HJ Arnhem

., *MMVNJOBUJPO )BOEFMT (NC) Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

%FDPSBUJPO -JHIU Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

T 026 3623061 & JOGP!nPXFSBOETIPXFS OM * XXX nPXFSBOETIPXFS OM

5 +P WBO (FNFSU 5 t ' & K WBOHFNFSU!NL JMMVNJOBUJPO DPN

5 t ' & JOGP!EFDPSBUJPOMJHIU OM * XXX EFDPSBUJPOMJHIU OM

ILLUMINATIE

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

"WPOUVVS 5IFNB 7PSNHFWFST Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

%FDPMJHIUT 'FFTUWFSMJDIUJOH XJOLFMHFCJFEFO De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

4USBCP Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

5 t ' & JOGP!BWPOUVVS OFU t * XXX BWPOUVVS OFU

T 0316 373335 & JOGP!EFDPMJHIUT OM t * XXX EFDPMJHIUT OM

T 020 6260817 & TUSBCP!TUSBCP OM t * XXX TUSBCP OM

KENNIS & INFORMATIE

CONSULTANCY

MARKETING/CONSULTANCY

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

'MVDPO Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

,*3 ,PSEBBU *O 3VJNUF Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

5 t ' & JOGP!nFDPO OM t * XXX nVDPO OM

5 t ' & JOGP!LPSEBBUJOSVJNUF OM * XXX LPSEBBUJOSVJNUF OM

5 t ' & JOGP!XGDPNNVOJDBUJF OM * XXX XGDPNNVOJDBUJF OM

scn 2 | 2010 145

SERVICEPAGINA

CONGRES EN EVENEMENT

MEDIA

MARKETING/PROMOTIE

MEDIA

.BOBHFNFOU 1SPEVDUJFT Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

$FOUFSDPN Reclame-objecten in winkelcentra Willem Fenengastraat 16A, 1096 BN Amsterdam

(JFMF 1SPNPUJPOT De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

5 t ' & JOGP!NBOBHFNFOUQSPEVDUJFT DPN * XXX NBOBHFNFOUQSPEVDUJFT DPN

5 t ' & JOGP!DFOUFSDPN OM * XXX DFOUFSDPN OM

T 036 531 7528 * XXX HJFMF QSPNUJPOT OM

MARKETING/PROMOTIE

1SPNPUJPOT CZ .BVSFFO Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 06 25125879 & NBVSFFO!QSPNPUJPOTCZNBVSFFO OM * XXX!QSPNPUJPOTCZNBVSFFO OM

ONTWIKKELAAR

MARKETING/PROMOTIE

,JEEJFMBOE

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF 8BUUNBO &VSPQF Trains & trams

Postbus 211, 5830 AE Boxmeer

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

T 0485 520800 & Q IVUUFO!LJEEJFMBOE FV * XXX LJEEJFMBOE FV

5 t ' & TBMFT!XBUUNBO FVSPQF DPN * XXX XBUUNBO FVSPQF DPN

FACILITAIR

Groep BV 'H VFKRRQVWH RSORV VLQJ

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF 4ZODISPPO Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

134 .BUUFO CW Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

')7 GBDJMJUZ (SPFQ CW Hoge Rijndijk 3, 3449 HA Woerden

5 t ' * XXX TZODISPPO OM

5 t ' & JOGP!QST OM t * XXX QST OM

5 t ' & JOGP!GIWGBDJMJUZ OM t * XXX GIWGBDJMJUZ OM

FACILITAIR

STRAATMANAGEMENT LIGHT

REINIGING BESTRATING

6SCBOJB EF FYUFSJFVSJOSJDIUFST Postbus 54, 7240 AB Lochem

)JTB CW POEFSTUFVOU XJOLFMJFSTWFSFOJHJOHFO Postbus 31, 3500 AA Utrecht

+BEPO Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

5 t ' & JOGP!VSCBOJBQSPEVDUT OM * XXX VSCBOJBQSPEVDUT OM

5 t ' & JOGP!IJTB OM t * XXX IJTB OM

5 t ' & JOGP!KBEPO OM t * XXX KBEPO OM

UW BEDRIJF HIER VERMELD? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu 146 scn 1 | 2010

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen. Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa. De portefeuille van 5,9 miljard euro bestaat voor 94% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije.

Corio | St. Jacobsstraat 200 Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit. Les Collines de Honfleur, The Style Outlets, France

W W W. M A B .CO M

THOMASSAINT-GUILLAINÂŠ2009

SHOP