SCN 3-2016

thema

3 | 2016

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Rosada

Tweede fase feestelijk geopend

Update Hilvertshof

Chainels

Almere en de Retailagenda

Markthal onder de loep

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl

inhoud

2016 | 3

in deze editie

www.scn.today nieuws en reviews SCN op Facebook 5 Impressies van Provada 6 #WatNouEindeVanWinkels 8 NRW Jaarprijs: de nominaties 10 Almere en de Retailagenda 24 Boek: Vastgoedexploitatie 29 Samenwerken via Chainels 44

projecten Drievriendenhof 11 De metamorfose van Hilvertshof 14 Leidsenhage in transformatie 18 Tweede fase Rosada geopend 30

series De vinken van Darwin: Brand Store

marketing en retail Retail booming of passé?

Hoe manage je de Markthal?

Markthallen in Nederland De stijl van Leiden

20 37 41 48

voorpagina: Rosada, foto: scn

34

rubrieken en columns In de pels 5 Jeroen Verwaaijen 5 Beurs en congres 29 John Nijsten 32 Anneloes de Fouw 47 In the pipeline 50 B2B-pagina's 55

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2016 | 3 3

4 scn 2016 | 3

column

verwaaijen #WatNouEindeVanWinkels

facebook.com/ shoppingcentrenews Op de Facebookpagina van Shopping Centre NEWS plaatsten wij de afgelopen periode o.a. de volgende nieuwsitems: → Fotoreportage bijeenkomst Brood@Spelen op 3 juni, met als centraal thema het verschijnen van het boek #WatNoueindeVanWinkels door Hans van Tellingen → Een nieuwe artisanale bakkerij in Antwerpen door Gazet van Antwerpen → De Trap (foto) op het Stationsplein te Rotterdam als inspiratie voor de vraag ‘wat zouden we meer kunnen doen met onze winkelgebouwen?’ → Een fotoreportage van de opening van de tweede fase van Rosada Fashion Outlet te Roosendaal → Wachtrij voor kinderevent Het Zandkasteel bij CityMall Almere

Waar staat jouw stoel morgen?

In de pels

H

et was trending topic op Twitter op 2 juni jongstleden. Iets waar mijn partner Hans van Tellingen al jaren over gedroomd heeft. En die dag pas gezakt toen onze Kiki Bertens de halve finale van Roland Garros wist te halen.

Op de Brood@Spelen middag in het CineMec vond de boekpresentatie plaats van het in de titel genoemde boek. Een zeer multimediaal gebeuren met live presentaties, een Twitterwall en een live verbinding met Radio1. Een mooi tweegesprek met Cor Molenaar en Hans. Cor Molenaar, de directe aanleiding voor de hashtag en het boek. Niet alleen door Cors boek met de titel Het einde van winkels?. Hans werd vooral getriggerd door Cors profetische voorspellingen van twee jaar terug. Een derde van de winkels zou inmiddels verdwenen moeten zijn. Disruptie all over. Geen winkel overleeft zonder webshop. Dat werd allemaal voor zoete koek geslikt destijds.

H

et boek #WatNouEindeVanWinkels is een positief geluid in een wereld waar negativisme eerder de aandacht krijgt. Waar een faillissement meer aandacht krijgt dan een doorstart.

Waar een daling van de leegstand niet opgemerkt wordt. Waar online shoppen tot norm lijkt verheven is.

Waar de marketingpower van Bol en Zalando het beeld schept dat je een loser bent als je niet online shopt. En dat heel Nederland geen winkel meer binnenloopt.

Maar #WatNouEindeVanWinkels gaat verder dan dat. Het is een onderzoek naar de werkelijke situatie in fysiek en online winkelland. Of het nou het exacte percentage online

bestedingen is, de onderliggende oorzaken van leegstand of de mythes rond betaald parkeren. Maar ook een kijk op winnaars en verliezers en hoe je als winkel­gebied een winnaar kan worden. Het bijzondere van het boek is dat er veel gezaghebbende coauteurs zijn die aanvullende kennis van de winkelmarkt meebrengen. Een breed kennisdraagvlak is hier mee geformeerd.

Het boek heeft ook de functie om weer met positieve energie naar winkels en winkelgebieden te kijken.

Focus op kansen die er liggen in plaats van klagen over oplopende leegstand.

Maar ook een gezonde realiteitszin dat er gebieden zijn die moeten krimpen of transformeren.

Ruimte bieden voor vernieuwing, kwaliteitsverbetering en (nog) meer relevantie voor de klant.

H

et zal niet veel moeite kosten om een vervolg op dit boek uit te brengen. Niet alleen staan er al vele co-auteurs te trappelen om hun bijdrage te leveren. Ook is de dynamiek in het winkellandschap zo groot dat de onderwerpen voor het opscheppen liggen.

De boekpresentatie van het tweede deel zal er wel een hele kluif aan hebben om die van de eerste te overtreffen. Want hoe uniek is het om de auteur van het boek eerst live op de radio te horen. Vervolgens rondcirkelend op een hoverboard met zijn dochter. En ten slotte de zaal meekrijgend met gitaar in een muzikaal slotakkoord. ←

jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo @jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

denken, praten, doen scn 2016 | 3 5

provada

John Terra

D

Frank Quix

eze editie van Provada heeft weer records gebroken. Meer dan 23 duizend bezoekers werden geteld. De drukte was goed merkbaar bij de registratiebalies, op de aanrijroutes naar de parkeergarages en op de beurs zelf. Provada zorgde ook dit jaar met haar participanten weer voor een uitgebreid lezingenprogramma. Daarnaast grepen veel bedrijven en gemeen-

Impressies van Provada ’16 ten Provada aan om een ‘persmomentje’ te creëren, bijvoorbeeld voor het ondertekenen van contracten.

Provada ’16 voelde als een positieve happening, met wellicht als enig minpuntje – en als neveneffect van de grote drukte en het volle programma – het hoge niveau aan achtergrondgeluid, wat het soms moeilijk maakte de sprekers op een lezing te volgen. Maar daar is vast wel wat aan te doen.

Provada ’17 vindt een week eerder plaats, namelijk van 30 mei tot en met 1 juni 2017.

Gezien: presentatie Q&A over Retail Innovations Frank Quix van research- en consultancy-bureau Q&A uit Amersfoort legde samen met Ebeltoft Groupt de wereld onder de loep op zoek naar inspirerende retail innovaties.

Gesteund door sponsor ICSC (International Council of Shopping Centers) maakte hij daar een mooi boekje van, dat niet alleen geheel nieuwe ontwikkelingen toont, maar ook ontwikkelingen bij bestaande ketens. Zo ontwikkelde McDonald’s een nieuw 6 scn 2016 | 3

concept waarbij de klant zijn eigen hamburger kan samenstellen: create your taste. Maar we zien ook variaties op de ‘virtual store’ en een ontwikkeling waarbij winkels geen voorraad meer aanhouden, alleen maar ‘pasmodellen’ tonen. De levering volgt later. En snel! Het boek 11 Retail Innovations is voor € 32,50 (ex btw en verzendkosten) te bestellen via SCN. Stuur een e-mail 0.v.v. 11 Retail Innovations aan info@scnews.nl en het wordt geregeld.

30 minute delivery: bedreiging of kans?

Research director Kevin Mofid van Savills leidde een bijeenkomst onder de noemer ‘De slag om de retailconsument’. Met ’30 minute delivery’ gaat de battle tussen online en offline een nieuwe fase in. Want het grote ongemak van online bestellen, namelijk dat de koper een x-tijd op levering moest wachten, gaat helemaal verdwijnen. Mofid nam zelf in hartje Londen de proef op de som en bestelde drie kleine artikelen die helemaal geen verwantschap met elkaar hadden en ook alle drie bij verschillende leveranciers vandaan

De stand van Heijmans op de Provada ’16

kwamen. Binnen 50 minuten (30 minuten is nog een streefgetal) stond de scooterbode bij hem op de stoep en leverde tegelijkertijd alle drie de artikelen af!

Het draait hierbij allemaal om super efficiënte distributiecentra.­ Kevin Mofid geeft daarom vastgoedbeleggers de overweging om nog eens goed na te denken over de keuze tussen traditioneel winkelvastgoed­ of warehouses: ‘Warehouses waren altijd een klasse minder, maar dat zou wel eens kunnen gaan veranderen.’

In het panel had ook Ulrich Schuckhaus van WFMG business development Mönchengladbach zitting. In die stad vindt een experiment plaats waarbij eBay retailers uit de stad helpt met een online verkoopplatform én met een super-

provada

Jos Sentel

maakt zich wat 30 minute delivery betreft sowieso nog geen zorgen: ‘Ik denk dat het vooral een bedreiging is voor kleine winkelcentra en niet voor de grotere die beleving en een persoonlijk contact met de bezoeker bieden. Zo investeren wij flink in die beleving, door bijvoorbeeld ruimte in te richten met hoogwaardig kindervertier.’

Dat laatste brengt ons bij de volgende lezing die uw redacteur bijgewoond heeft. En die ging over vergrijzing.

doelgroep. Maar voor bijvoorbeeld de fietsenwinkel en de juwelier is het hoogtepunt alweer geweest. Deze ouder wordende mensen hebben daar hun laatste bestedingen wel zo’n beetje gedaan.’

Terra voorspelt een sterke daling in de omzet van frequent benodigde producten. Voor winkelgebieden en winkelcentra neemt het omzetpotentieel significant af.

Maar het is ook een verschuiving in wát de oudere consument belangrijk vindt en wat niet. John Terra: ‘In

Q&A laat zien wat diverse leeftijdsklassen belangrijk vinden in winkelconcepten.

Kevin Mofid

snelle levering. The best of both worlds? Volgens Schuckhaus geeft deze aanpak conventionele retailers nieuwe kansen. Ze kunnen profiteren van online trading en overstijgen daarbij ook de omvang van het marktgebied dat zij als winkelier in Mönchengladbach normaliter bedienden.

Panelist Erik Schmitz van winkelcentrumbelegger Wereldhave

De invloed van vergrijzing op Retail Zoals we allemaal weten, wordt onze bevolkingspiramide topzwaar. En dat gaat volgens John Terra van Q&A toch echt gevolgen voor onze retail hebben. Want de grijze consument heeft weliswaar meer tijd, maar vooral minder te besteden en ook minder de behoefte om te besteden.

De grijze consument geeft minder uit aan food, aan woninginrichting en doet in het algemeen langer met duurzame non-food consumptiegoederen dan de jongere consument.

John Terra: ‘Die vergrijzende consument gaat voor een grotere verandering zorgen dan de opkomst van webretail. Natuurlijk zijn er winkels als de opticien of de boek- en tijdschriftenhandel die nog een flinke markt zullen hebben aan de oudere

een winkel draait het om experience, efficiency en expertise. Voor ouderen is vooral expertise van belang, voor jongeren experience. Winkels en winkelcentra moeten daarom gaan differentiëren en kunnen dat doen door aan juist die knoppen te draaien.’ keuzes maken In feite zegt John Terra dat winkelcentra of winkels nadrukkelijk voor de ene of de andere doelgroep moeten kiezen, want niet kiezen, is vlees noch vis.

Maar er is meer. Naast veiligheid en de aanwezigheid van openbare voorzieningen, is voor ouderen ook cultuur heel belangrijk. Steden die voor de oudere consument interessant willen zijn, moeten hier bewust op sturen. Samenvattend: maak keuzes en manage de vergrijzing. ← scn 2016 | 3 7

brood@spelenmiddag

De themamiddagen van Brood@ Spelen, georganiseerd door Paul Rodenburg, staan al jaren garant voor nieuwe inzichten in het veranderende retaillandschap. Dat was dit jaar niet anders. Het was wel voor het eerst dat de kennisdag was georganiseerd rondom een boekpresentatie.

#WatNou EindeVan Winkels

D

e publicatie #WatNouEindeVanWinkels van Hans van Tellingen staat niet alleen in de belangstelling bij vakgenoten, maar is ook in de landelijke media inmiddels een veelbesproken visie. Het boek werd officieel gepresenteerd op 2 juni, tijdens de themamiddag van Brood@ Spelen.

Met dank aan ‘ome Cor’ Het voornemen om Cor Molenaar, buitengewoon hoogleraar e-marketing aan de Erasmus Universiteit, zo min mogelijk te noemen tijdens deze bijeenkomst bleek al bij voorbaat kansloos. Hij voorspelde immers een paar jaar geleden dat een groot deel van het winkelbestand in Nederland gaat verdwijnen. Dat was de aanleiding voor Hans van Tellingen, directeur bij onderzoeks- en adviesbureau Strabo, om een tegengeluid te laten horen. Dit via zowel social media als 8 scn 2016 | 3

via een artikelreeks in vakblad Shopping Centre news. Dat resulteerde in een uitgebreide onderbouwing in boekvorm. Voor diverse hoofdstukken had Van Tellingen specialisten benaderd die als co-auteur hebben meegewerkt aan het boek. Zij waren deze dag aanwezig, om vanuit hun expertise, een beeld te schetsen over de toekomst van het fysieke winkellandschap.

Winkels verdwijnen wel degelijk Dat valt ook niet te ontkennen, na de recente faillissementen van grote ketens als V&D en Perry Sport. Ook zijn er stads- en winkelcentra met bijzonder veel leegstand en bijbe-

meubelboulevards. “Daar zijn er in Nederland veel te veel van, en naar verwachting zal een deel het niet redden.”

Nieuwe ronde, nieuwe kansen Van Tellingen en de co-auteurs focussen vooral op de kansen die er liggen voor nieuwe ontwikkelingen.

Waar verouderde winkels verdwijnen ontstaat ruimte voor iets nieuws.

Aan de hand van enkele stellingen wordt een beeld gegeven van de kansen die er zijn voor de toekomst van winkels.

“Zolang er vrouwen zijn, wordt er gewinkeld” is een gevleugelde uitspraak van Van Tellingen. Zo’n 60% van de aankopen in de winkels wordt

De eerste exemplaren waren voor dochter, vrouw en zakenpartner

horende verpaupering. Daar staan echter ontwikkelingen tegenover die het winkelarsenaal juist weer een stimulans geven. De retailomgeving is volop in beweging. En dat zorgt voor winnaars en verliezers.

Niet de webwinkels, maar de crisis en het veranderende consumentengedrag zijn volgens Van Tellingen de belangrijkste oorzaak dat winkels het niet meer redden. Zijn conclusie over de verouderde winkelconcepten en slecht bezochte winkelgebieden is hard: “Snel sluiten en afbreken, zodat er ruimte ontstaat voor concepten waar de consument wel op zit te wachten.”

Aan de negatieve kant van de balans noemt Van Tellingen ook de

‘Zolang er vrouwen zijn, wordt er gewinkeld’

gedaan door vrouwen. Van Tellingen: “En bij 85% van de aankopen is de stem van de vrouw beslissend.

Zolang er mensen zijn zal er fysiek worden gewinkeld. Het belang van online verkopen neemt inderdaad toe, maar wordt erg gehyped door sommige mensen. In ons onderzoek komen we voor 2015 uit op een marktaandeel van 5%.”

Veel webwinkels zijn er inmiddels achter gekomen dat het lastig is om rond een online businessmodel een goed verdienmodel te realiseren.

Want in tegenstelling tot de eerste verwachtingen, blijkt aan het exploiteren van een webwinkel nog een fors kostenplaatje te kleven (neem alleen al de retourkosten!). Fysieke winkels zijn nog altijd veel beter in staat om winstgevend te opereren en de klant te verleiden om nog wat extra’s aan te schaffen. Dit wordt ‘de lange kassabon’ genoemd. Diverse webwinkels hebben inmiddels besloten om ook fysieke winkels te ope-

Winkels

nen. De combinatie online – offline maakt een winkelmerk immers veel effectiever.

Maar het kan ook in deze tijd nog zonder deze combinatie. Rien Romijn van Seinpost geeft een voorbeeld van een keten die wel is aangepast aan de nieuwe wensen van de consument. De komst van modeketen Primark heeft al in diverse winkelgebieden gezorgd voor meer publiek aan een winkelgebied. Daarvan profiteren ook de omliggende winkels en horeca. Specifiek voor Eindhoven bleek dat er veel extra Vlaamse bezoekers kwamen shoppen; en die verblijven dan natuurlijk wat langer in het centrum.

In de discussie over het aandeel van online bestedingen in de totale winkelbestedingen laat Joost de Baaij (Syntrus Achmea) beeldend zien welk deel van de kleding die hij tijdens de presentatie draagt in een fysieke winkel gekocht is en welk deel via internet. Als hij de vraag vervolgens stelt aan de ongeveer 125 aanwezigen dan blijkt uit dit volledig niet-representatieve onderzoekje dat het grootste deel van de aanwezigen géén internetkleding aan heeft; acht deelnemers blijken meer dan de helft van hun kleding via internet aangeschaft te hebben.

#watnou eindevan winkels

winkels

de winkels als sommige zo dramatisch voor tot Is de toekomst echt Zal ‘internet ’ leiden doen laten geloven? binnensteden doemdenkers ons willen orraad? Komen complete 30 tot 50% minder winkelvo leeg te staan? lang En is in ieder geval n. gedaante vele kent De waarheid hierover voor fysieke winkels denkt. De toekomst niet zo somber als menigeen breed’. Dus voor de In ieder geval ‘branche is zelfs bijzonder zonnig.

#watnoueindevan

is directeur van Hans van Tellingen reau Strabo. onderzoeks- en adviesbu het gebied van Hij is specialist op ek en -advies. winkelcentrumonderzo

hans van tellingen

#Watnoueindevan

hans van tellingen

sector als totaal.

over de ‘zonnige toen met de artikelreeks In 2013 is Hans begonne later zijn deze gebunretail’. Negen artikelen nu als komst van de fysieke negen artikelen, die nu voor u ligt. Alle de deld in het boek dat voorgepubliceerd in gepresenteerd, zijn hoofdstukken worden gehad. Hans heeft En dat heeft zijn gevolgen om Shopping Centre News. e media opgetreden regionale en landelijk inmiddels vaak in de . vertolken te he verhaal zijn positieve én realistisc

echt gaat ‘met de winkels’. feiten over hoe het .

Dit boek bevat veel worden feilloos gefileerd over de webbranche eVeel Hosannaverhalen e tips om het function bovenal veel praktisch Maar het boek bevat ntra te verbeteren. ren van winkels en winkelce drijvende kracht de vormen genen. En winkels En ‘Shoppen’ zit in onze ingsplek bij uitstek.

Winkels zijn dé ontmoet van binnensteden. retail is overrated.’ bestaan. ‘The end of zullen altijd blijven

Werk aan de winkel Veel partijen zijn slecht in staat om zich aan te passen aan het snel veranderende wensenpatroon van de winkelende klant. Dat geldt zowel voor winkeliers, projectontwikkelaars als overheden. Diverse sprekers gaan in op de belemmeringen die zij ervaren bij het ontwikkelen van een marktgericht winkelaanbod. Zo betoogt Ernest Schaapman (Basset Bleu) dat met winkeliers maar weinig rekening wordt gehouden en dat winkeliers daarom vooral uit moeten gaan van eigen kracht en visie en minder vanuit samenwerking waarvan het resultaat en nut voor winkeliers veel minder groot is dan vaak wordt gesuggereerd. Marcel Reinartz (Reinartz­Management & Advies) licht het belang toe van saneren en transformeren. We ontkomen niet aan het opruimen van overschot en dat is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van vastgoedsectoren en

af

met een Woord voor van trendWatcher adjiedj Bakas

komst over de zonnige toe centra van Winkels, Winkel n iede geb en Winkel

overheid. Hoeft niet altijd persé door samenwerken, het kan ook naast elkaar binnen vastgelegde kaders.

Het betaald parkeren is in diverse steden ook behoorlijk uit de hand gelopen. Jeroen Verwaaijen (Strabo) schreef hier een column over en leest die voor als een eye-opener. Voor sommige colleges zijn de parkeergelden een makkelijke manier om een gat in de begroting te dichten.

Strabo onderzocht dat het invoeren van betaald parkeren enorme gevolgen heeft voor het bezoek aan een winkellocatie en dus op de omzet.

De hoogte van het parkeertarief was daarbij minder relevant. outlet centra De huidige outletcentra in Nederland doen het behoorlijk goed. Toch is de weerstand tegen de komst van een outletcentrum nog altijd fel en emotioneel. Vaak komt die weerstand vanuit winkelgebieden die hierin een bedreiging zien voor hun eigen voortbestaan. Concreet speelt dat nu in Assen. Volgens Ronald van Velzen (Cityworks) zouden steden er verstandig aan doen om outlets eens wat beter te bestuderen. Zij hebben immers een formule gevonden om de klanten te trekken en te behouden. Daarvoor is wel enig ‘dictatoriaal’ leiderschap nodig om de formule te bewaken. Gevolg is een prettige winkelomgeving, die schoon, heel en veilig is en waar actief wordt ingespeeld op de wensen van de bezoeker.

Bijvoorbeeld met lage, of geen parkeergelden. Maar ook met uniforme openingstijden.

Dat de handschoen niet alleen bij de overheid wordt neergelegd blijkt ook uit de aanbevelingen voor ondernemers. Nederlandse winkeliers kunnen nog een flinke slag maken op het gebied van klantvriendelijkheid en beleving in de winkels. Extra betalen voor een toiletbezoek of een tasje noemt van Tellingen ‘De manier om je klanten weg te jagen.’

brood@spelenmiddag

Het boek #WatNouEindeVanWinkels is voor € 24,95 exclusief verzendkosten te bestellen via www.strabo.nl.

Leisure en retail Dat er in winkelgebieden meer aandacht nodig is voor het onderwerp ‘beleving’; daarover bestaat onder de co-auteurs wel consensus. Over de invulling daarvan lopen de visies uiteen.

Van Tellingen noemt de trend ‘blurring’ waarbij verschillende businessmodellen zich met elkaar vermengen. Hierdoor ontstaan leuke nieuwe concepten met een grotere meerwaarde in beleving. Veel van die blurring concepten worden echter onmogelijk gemaakt door bestaande (verouderde) wet- en regelgeving. Bijvoorbeeld het aanbieden van een hapje en drankje in een winkelomgeving (scheiding retail en horeca). Jorine de Soet (Kordaat in Ruimte) ziet de opkomst van meer leisure gerelateerde bedrijven als een welkome aanvulling: “Zij vergroten de beleving en dat biedt kansen om in contact te komen met je klanten.”

Gerard Zandbergen (Locatus) haalt een onderzoek uit Oberhausen (door ECE) aan waaruit bleek dat horeca en leisure voor 60% van de bezoekers de aanleiding was om het specifieke (winkel)gebied te bezoeken. Van Tellingen is van mening dat de beleving vooral binnen winkelconcepten moet worden ontwikkeld: “De poppenkast op straat is vaak maar een lapmiddel. En voor horecaconcepten geldt dat vooral bijzondere unieke concepten een meerwaarde zijn”. En tot slot zijn de auteurs het er ook over eens dat de projectontwikkelaar ook een belangrijke rol heeft. Deze moet immers vierkante meters beschikbaar maken tegen een lager tarief om leisure te faciliteren.

Met een live Radio EenVandaag gesprek tussen Hans van Tellingen en Cor Molenaar was het een boeiende en leerzame middag die met een vrolijke muzikale noot en een #WatNouEindeVanWinkels T-shirt voor Hans van Tellingen en zijn medeauteurs werd afgesloten. ←

Met dank aan Walter Jonker, Pretwerk.nl – ondernemend nieuws uit de recreatiesector

scn 2016 | 3 9

Bekijk de video over de genomineerde projecten!

Op dinsdag 7 juni maakte NRW de genomineerde projecten voor de NRW De Nieuwe Passage, Den Haag

Heuvel, Eindhoven

Jaarprijs 2016 bekend.

Genomineerd

Hoogzandveld, Nieuwegein

Dit jaar zijn vier projecten genomineerd voor de prestigieuze Jaarprijs van NRW. In willekeurige volgorde zijn dit: Gelderlandplein, Amsterdam De Nieuwe Passage, Den Haag Heuvel, Eindhoven Hoogzandveld, Nieuwegein

Gelderlandplein, Amsterdam

De projecten stellen zich aan u voor via een leuke video die NRW op YouTube heeft klaargezet. Zie https://youtu.be/FfhDiEJDV0g of scan bijgaande QR-code.

In SCN 4, onze NRW Special, kunt u alles over de achtergronden van deze projecten lezen en vernemen welk project de Jaarprijs 2016 heeft gewonnen. Onze Special komt uit aan het einde van het NRW Jaarcongres dat op 15 september gehouden wordt.

Voor meer informatie over onze NRW Special en de mogelijkheden daarin te participeren mailt u media-advies@scnews.nl of belt u met SCN’s Mirjam van der Veer op 035-523 98 32.

herontwikkeling

Winkelpassage Drievriendenhof in het centrum van Dordrecht stamt uit 1992. Hoewel de hoofdentree gelegen was aan een belangrijke winkelstraat, bleek het in de praktijk moeilijk om voldoende traffic tot achter in de passage te realiseren. Ook de herontwikkeling van 2006 bracht daar niet veel verandering in. De oplossing lag in het vinden van een grotere huurder met autonome trekkkracht.

‘Voor Drievriendenhof was Primark de juiste trekker’ scn 2016 | 3 11

herontwikkeling

Teade Groen, assetmanager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance

‘D

e passage in de Drievriendenhof was in de oude opzet behoorlijk lang’, zegt Teade Groen, assetmanager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. ‘De ontsluiting aan de zijde van het kernwinkelgebied van Dordrecht met de Sarisgang was altijd al prima, maar de doorsteek achter in de Drievriendenhof functioneerde matig. Ook de verbinding met de parkeergarage via de eerste verdieping was niet optimaal. Dat gaf dus onvoldoende consumentenbewegingen. Een lokale modeformule die achterin de rol van trekker had, bleek hiertoe uiteindelijk niet in staat en door de problemen die ontstonden na de intrede van de crisis, moest deze winkel het bijltje erbij neerleggen.’

Dat betekende voor de Drievriendenhof meteen een flinke leegstand, die niet gemakkelijk was in te vullen.

‘Retailers bleken in de praktijk toch liever aan de Sarisgang en het Statenplein te willen zitten en men wilde meer zichtbaar voor de passanten zijn.’ primark De oplossing moest duidelijk gezocht worden in een trekker van formaat. Een partij die de kracht heeft om de consument zowel naar Dordrecht-Centrum te trekken als naar de unit in de passage af te leveren.

‘De parkeergarage is nu een logisch startpunt voor de consument die ook de binnenstad van Dordrecht wil verkennen’ Teade Groen: ‘In 2013 raakten we in gesprek met Primark. Deze voor Nederland nieuwe formule zocht voor haar uitrol ruimte in sterke winkelsteden. Wij konden Primark met een nieuw te creëren unit in de Drievriendenhof een plek in het centrum van Dordrecht bieden.

Een plek die ook qua metrage en layout voldeed aan de eisen van deze keten. Vanuit de Drievriendenhof gezien was het merk ‘Primark’ ook precies de juiste formule om de consument de passage in te trekken. En dat dit werkt blijkt ondertussen duidelijk uit de passantentellingen die sinds de opening van Primark in december 2015 een hele duidelijke plus laten zien.’

12 scn 2016 | 3

herontwikkeling

Medio juni bracht Atlas voor gemeenten een rapport uit met een ranking van de 50 aantrekkelijkste Nederlandse steden om in te wonen. Dordrecht is daarin de grootste stijger.

Moeilijk traject De plaatsing van Primark was een nogal lastig traject.

Want om deze nieuwe huurder optimaal te kunnen accommoderen, moest er bouwkundig wel het een en ander aangepast worden en ook een aantal gevestigde winkels dienden verplaatst te worden.

Teade Groen: ‘Het elimineren van de doorsteek achter­ in de Drievriendenhof zou ertoe kunnen leiden dat looproutes in de stad gingen veranderen. Daardoor zou in bepaalde straten het druktebeeld kunnen wijzigen. Dat was althans de angst van een aantal partijen. Lang verhaal kort, tegen afgifte van de verstrekte bouwvergunning werd bezwaar gemaakt en vervolgens beroep aangetekend. Dat dreigde te leiden tot een forse vertraging van het bouwproces. Met de betrokken partijen is overleg gevoerd en door het plan iets aan te passen kon aan de bezwaren tegemoet gekomen worden. Daardoor werd het ingestelde beroep ingetrokken en we konden snel verder met de bouwwerkzaamheden.’

Door de herontwikkeling van de winkelpassage is de directe aansluiting met de parkeergarage verdwenen.

Voorheen stond de garage nog bekend als de Drievriendenhof-parking, maar de garage is nu een centrum-parkeergarage geworden.

Teade Groen: ‘De garage is nu een logisch startpunt voor een bezoek aan de binnenstad. Niet alleen kan de consument via de Drievriendenhof-passage snel in het kernwinkelgebied komen, ook kan men ervoor kiezen om via de Vriesestraat de vele leuke winkels in deze authenieke winkelstraat te bezoeken.’

Het Primark-effect Het Primark-effect: een in deze tijd veel gebruikte kreet.

En wat is nu voor de Drievriendenhof het Primark-effect?

Teade Groen: ‘Ik noemde al de duidelijke stijging in de bezoekersaantallen. Primark heeft als formule echt het vermogen om consumenten uit de regio hier naar toe te trekken. Want Dordrecht bedient als winkelstad een aardige regio, met naast de stad zelf (118.000 inwoners) ook bijvoorbeeld de steden Zwijndrecht en Hendrik Ido Ambacht.’

‘Hoewel Dordrecht in de nabijheid van Rotterdam en Breda ligt, kan de stad prima op eigen kracht als winkelen uitgaansgebied functioneren. Dordrecht biedt daarbij met haar historische binnenstad een onderscheidende beleving. Daar komt bij dat de gemeente flink investeert in de voorzieningen en het winkelklimaat van de stad. Zo is er een nieuw bioscoopcomplex bijgekomen en voert men verbeteringen door in de infrastructuur en in de uitstraling van de binnenstad.’

marketing Dat laatste was zeker ook van belang in de gesprekken die we met Primark gevoerd hebben. De kwaliteit van verlichting, bestrating en schoonmaak is voor een retailer toch belangrijk. Net als de marketing van de stad, die actief wordt aangepakt en ook financieel ondersteund wordt. De gemeente realiseerde zich terdege het belang

en de betekenis van het kunnen aantrekken van een partij als Primark en heeft daar samen met ons hard aan gewerkt, ook in de afwikkeling van de procedure rondom de afgifte van de bouwvergunning. Daar komt bij dat de komst van zo’n trekker een vliegwieleffect kan krijgen bij het aantrekken van andere retailers. Nu al zie je in de Drievriendenhof dat andere retailers baat hebben bij de traffic die Primark genereert.’ hoger segment Volgens Teade Groen doen ook de horeca en iets hoger gepositioneerde modewinkels het goed in de nabijheid van Primark: ‘De consument vindt het blijkbaar prima om de Primarkcollectie te combineren met een kledingstuk uit een hoger segment. Maar ook modeketens die in hetzelfde segment als Primarkt opereren, vinden het gunstig om bij elkaar te zitten: de consument kan dan kijken en vergelijken en met meer formules bij elkaar wordt een groter aanbod met meer keuze gegenereerd.’

De Drievriendenhof biedt momenteel twaalf winkels op zo’n 11.000m2, waarvan ongeveer de helft voor de twee etages van Primark. ← scn 2016 | 3 13

herontwikkeling

Een ware metamorfose: zo kijkt Marco van der Schoor van Centrum Projecten, gedelegeerd ontwikkelaar in opdracht van Kroonenberg Groep, tegen de herinrichting van Hilvertshof aan. Het Hilversumse winkelcentrum zal voorjaar 2017 z’n grand opening beleven, maar Shopping Centre NEWS geeft u alvast een update van wat er gaande is.

‘Geen verbouwing, maar een complete metamorfose’

E

Impressie van de toekomstige gevel aan de Kerkstraat

r is veel gaande in het Hilversumse winkelcentrum Hilvertshof. Zowel binnen als buiten worden vernieuwingen en verbeteringen aangebracht. Roltrappen verplaatst en toegevoegd. Installaties volledig vernieuwd. Winkels vergroot, winkels verplaatst.

Er komen mooie trekkers bij en de uitstraling binnen en buiten krijgt nieuw allure met het ontwerp van architectenbureau Rijnboutt.

Waarom deze forse ingreep? Allereerst een kort stukje historie. De historie die onlangs nog opnieuw tot leven kwam, toen bij de werkzaamheden aan de nieuwe entree aan de Kerkstraat een muurtekst verscheen over de voetbalwedstrijd Ajax-Sofia in 1972. In het jaar daarna opende het Hilvertshof als een van de eerste planmatig ontwikkelde meerlaagse winkelcentra in Nederland.

Hilvertshof telt drie winkellagen (-1, begane grond en 14 scn 2016 | 3

+1), alsmede twee parkeerlagen bovenop het winkelgedeelte. Kroonenberg Groep is in 2001 eigenaar geworden en kort daarvoor is door de vorige eigenaar een belangrijke upgrading gerealiseerd, waarbij onder meer de plafonds verlaagd werden. schaalgrootte In 2005 volgde een tweede upgrading, waarbij met name de buitenzijde onder handen genomen werd. Marco van der Schoor: ‘Daarnaast is er in de loop der jaren ook veel aan installaties toegevoegd. Maar de belangrijkste verandering betreft wel die in de schaalgrootte van de winkels.

Hierdoor nam het aantal winkels af van circa 180 winkels begin jaren tachtig tot zo’n 50 nu. Het is een trend die het gevolg is van de landelijke ontwikkelingen in de retail en in Hilvertshof begon dit met de vergroting van H&M. In 2005 werd overigens ook de tweede grote mode-trekker

herontwikkeling

‘Wat wij willen, is de consument in deze regio terugwinnen. Dan moet je wel wat te bieden hebben’

Marco van der Schoor, Centrum Projecten

toegevoegd: ZARA. Het past bij deze tijd dat vanwege de schaalvergroting een beperkt aantal prominente retailers een beeldbepalende aanwezigheid hebben. Weliswaar zijn er nu minder winkels dan voorheen, maar de diversiteit in het aanbod wordt helemaal binnen de winkelformules gerealiseerd.’

Een oude wens voor Hilvertshof was de realisatie van een meer markante entree aan de Kerkstraat. Marco van der Schoor: ‘Dat is nu mogelijk geworden doordat we twee flankerende panden hebben kunnen aankopen, wat fysiek de ruimte geeft hier een ‘groot gebaar’ te maken.’

Op het moment van dit interview (begin juni) is al goed te zien hoe dit gaat worden. Zie de foto en ook de artist impression van deze locatie.

Terugwinnen marktaandeel Hilversum, en dus ook Hilvertshof, heeft in de achterliggende jaren de consument steeds meer naar andere bestemmingen zien gaan. Marco van der Schoor: ‘Over de vraag hoe we Hilvertshof wilden herpositioneren en wat we daarmee wilden terugwinnen, is lang nagedacht.

Want het stond vast dat steeds meer consumenten uit Hilversum en ’t Gooi elders gingen winkelen. De onderzoeken naar de bezoekersstromen en –aantallen waren daar duidelijk over. Voorop staat dat Hilversum niet de pretentie heeft te concurreren met grote steden als Amsterdam en Utrecht. Die steden hebben een geheel eigen functie. Maar we moeten wel kunnen concurreren met steden als Almere en Amersfoort. Die steden halen nu naar onze smaak teveel koopkracht weg uit Hilversum en ’t Gooi.’

‘Wat wij willen, is de consument in deze regio weer terugwinnen. Vanuit die doelstelling en ons plan daarvoor hebben we bijvoorbeeld de Primark mee kunnen nemen in deze herontwikkeling. En hebben H&M en Zara besloten om op basis van dit plan hun winkels naar 3.500 m2 te vergoten. Kijk, de Hilversumse consument is redelijk doorsnee. Maar in ’t Gooi ligt een aantal kernen met een wat welstandiger consument. En die willen we natuurlijk weer voor ons winnen. Dan moet je dus wel wat te bieden hebben.’

modemerken In Hilvertshof is nu een mode-aanbod op laag-middenhoog gecreëerd. Wordt hiermee voor een positionering als modewinkelcentrum gekozen? ‘De drie grote modemerken nemen zo’n 12.000 m2 in, de helft van het totaal aantal meters. Van de resterende meters is ongeveer ook weer de helft met mode en modeaccessoires ingevuld.

Aanvullend zijn er nog ruim twintig winkels uit complementaire branches en horeca. Hilvertshof is straks een compleet winkelcentrum met een sterk accent op mode.

Dat weerhoudt Dirk van den Broek niet om haar winkel te vergoten en te verbeteren: er komt hier een heel mooi foodconcept.’

De Hilversummers moeten nog even doorbijten

Kroonenberg Groep heeft bij de voorbereiding van deze herontwikkeling aan alle huurders gevraagd of zij mee wilden en ook wilden investeren in de toekomst door de eigen winkel te verbeteren. Marco van der Schoor: ‘Ik ben Hilversummer en ken het centrum al heel lang. Ik heb er begin jaren tachtig zelfs nog gewerkt! Daarom kon ik ook tegen sommige huurders zeggen: ‘Die vloertegel lag er toen ook al: ben je bereid te investeren in je winkel en dus in de toekomst?’ De opzet was dat we alle bestaande winkeliers ook in de nieuwe setting wilde behouden.

Echter, een re-shuffeling was wel noodzakelijk. In november 2013 werden de plannen aan de winkeliers uiteengezet. We wisten toen overigens nog niet dat Primark zou komen, maar hebben de winkeliers wel uitgelegd dat we met Hilvertshof toe wilden naar een winkelcentrum met drie belangrijke trekkers.’ → scn 2016 | 3 15

herontwikkeling

‘Maar feitelijk is er nog een vierde trekker en dat is het collectief aan winkels dat er al was en er echt bij hoort.

Bij alle gesprekken hebben we het dus over de vierpijlergedachte gehad. Uiteindelijk zijn vrijwel alle winkeliers meegegaan in het nieuwe plan.’ horeca Is nog een aparte rol voor de horeca weggelegd? ‘Zeker.

Wij vinden het belangrijk veel aandacht aan horeca te geven. Het is een verblijfstijd verlengende functie en in Nederland lang een ondergeschoven kindje geweest.

Vergeleken met bijvoorbeeld Engeland is het percentage horeca in Nederlandse winkelcentra aan de lage kant.’

‘De periode van de verbouwing is kort en heftig, het proces is heel complex.

Niets minder dan een metamorfose dus’ ‘Maar daarin komt wel verandering. Zo wordt de horeca in het Hilvertshof vernieuwd en uitgebreid, waarbij we ons niet richten op fastfood, maar op lunchroomachtige­ concepten. We zien daarbij ook dat een aantal grote huurders gevraagd heeft om de mogelijkheid iets in hun winkel te mogen doen met horeca. Dat is wel een ontwikkeling die speelt en we hopen ook dat ze het daadwerkelijk gaan doen.’

Enorme bouwkundige ingreep Van de vijfitg winkels moesten er zo'n veertig verplaatst worden. En ook in de winkels die op hun plek bleven, moest alles qua installaties vernieuwd worden. Marco van der Schoor: ‘Als we straks klaar zijn, zijn alle kabels, kanalen en installaties nieuw. De periode van de verbouwing is kort en heftig en het proces is heel complex. We noemen het dan ook geen verbouwing, maar een metamorfose. Minder is het niet.’

‘Op dit moment is ongeveer een derde van het winkelcentrum dicht. Een deel van de winkels zit op een tijdelijke plek. Enkele zijn al verhuisd naar de nieuwe locatie. Dit alles is echt een ingrijpende ervaring voor zowel winkeliers als de consument. Gelukkig maken we daarin steeds stappen en wordt bijvoorbeeld begin juli de opening van de nieuwe entree aan de Kerkstraat en de flan16 scn 2016 | 3

Werk in uitvoering op de eerste etage

Graffiti uit de bouwperiode: Ajax–Sofia (Europacup 1972), 3–0

herontwikkeling

Het toekomstige centrale plein

ste een hele grote, prachtige hangende tuin. Ja, ik durf te zeggen dat we hiermee zeker indruk gaan maken.’

Daarvoor moeten we nog wel even wachten tot voorjaar 2017. Eind 2016 wordt namelijk de laatste winkel – Primark – opgeleverd en die heeft een aantal maanden nodig om af te bouwen. Dit betekent dat voorjaar 2017 een grand opening gehouden wordt.

Impressie van het toekomstige Hilvertshof

kerende nieuwe H&M-winkel feestelijk bekend gemaakt.

Tegen die tijd zien we de verbeteringen waaraan gewerkt is steeds duidelijker: de nieuwe hoogte, de zichtlijnen en de nieuwe routing komen dan tot leven. Daarin spelen ook de nieuwe roltrappen aan de Zeedijk een rol: op dit punt zal een nieuw knooppunt ontstaan.’

En publiekstoiletten, komen die er ook? ‘Hilvertshof was al vele jaren voorzien van publiekstoiletten en daarmee dus tamelijk uniek en trendsettend. Deze functie komt straks weer terug en mooier en luxer dan voorheen.

Er wordt hier ook een ondernemer voor geselecteerd.’ elk detail telt Voor de winkelcentra die Kroonenberg Groep (her-)ontwikkelt, geldt dat nagedacht wordt over elk detail. ‘In de nieuwe opzet voor het Hilvertshof komt de hoogte in de winkelgangen weer terug en zullen de zichtlijnen sterk verbeterd worden. Maar ook belangrijk zijn de signing, de horeca- en serviceaspecten en de kwaliteit van de materialen. Neem bijvoorbeeld de vloeren. Die bepalen, zo vinden wij, voor een belangrijk deel de kwaliteitsbeleving in het winkelgebied. We hebben lang over de keuze voor het natuursteen gedaan, maar nu krijgen we dezelfde soort en kwaliteit als in het Rijksmuseum. Prachtig!’

‘Maar het zit ook in elementen als het spectaculaire en aandachttrekkende led-scherm, dat bij de entree aan de Kerkstraat komt en dat de passanten zeker zal opvallen en de bedoeling heeft hen naar binnen te trekken, of binnen te houden. Als ze dan binnenkomen, zien ze als eer-

Kansen voor Hilversum Met een vernieuwd en completer Hilvertshof als toekomstige kroon op de binnenstad, zou je bijna vergeten dat er meer belangrijke factoren een rol spelen. Wat heeft Hilversum nog meer nodig om als winkelstad succesvol te zijn?

‘De Kroonenberg Groep denkt bij een herontwikkeling als deze na over elk detail’ Marco van der Schoor: ‘Nou, bijvoorbeeld ook een prachtige Kerkstraat. Of een aantrekkelijk marktterrein.­ Gelukkig hebben we een gemeentebestuur dat zich hiervan bewust is en daar hard aan werkt. Er zijn ook al dingen gerealiseerd, zoals de aanpak van de markt, waar een nieuwe foodhal komt, ‘Mout’, de nieuwe bioscoop, de horeca op de Groest, de herinrichting van de openbare ruimte. En daarnaast gaat het ook om de ‘software’, zoals events.’

‘Daarbij is de ‘Hilversum Mediastad’-gedachte heel belangrijk en die moet nog verder ontwikkeld worden.

Maar eerst het nieuwe Hilvertshof, dat de Kerkstraat zonder meer een ‘boost’ zal geven. De opening van het nieuwe Hilvertshof is natuurlijk ook het moment om met een meer agressieve marketing te starten. Let maar op!’ ← scn 2016 | 3 17

herontwikkeling

door jorine de soet, kir kordaat in ruimte

C

or-Jan Schreuder, voorzitter van de SSM, opent de bijeenkomst met een stuk historie van het Nederlandse winkellandschap. Het Christallermodel was tot een aantal jaren terug leidend voor de Nederlandse winkelplanning. Dat zien we op dit moment nog terug in de hiĂŤrarchische opbouw van ons winkelaanbod. Bovenaan staan de centra van de grote steden, gevolgd door centra van middelgrote en kleinere steden en stadsdeelcentra, vervolgens wijkcentra, buurtcentra en buurtsteunpunten.

Op dit moment wordt geknabbeld aan deze structuur. De houdbaarheidsdatum lijkt achter ons te liggen. De centra van grotere steden doen het in het algemeen nog (relatief) goed, wijkcentra met de nadruk op de dagelijkse artikelensector, aangevuld met een gering niet dagelijks aanbod doen het ook nog goed. Stadsdeelcentra, centra van kleinere steden, buurtcentra en buurtsteunpunten hebben het in toenemende mate moeilijk.

Stadsdeelcentra onder vuur Winkelcentrum Leidsenhage is een van de 26 stadsdeelcentra die wij in Nederland kennen. In de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw werden deze centra gerealiseerd binnen het genoemde Christallermodel. De stadsdeelcentra beschikten altijd over een v&d, c&a en hema, waren goed bereikbaar en beschikten over veel gratis parkeerplaatsen. Vooral deze stadsdeelcentra verliezen het op dit moment van binnensteden en wijkcentra. Grofweg zijn er drie manieren om te reageren op de economische achteruitgang van deze stadsdeelcentra, te weten: het terugbrengen van het aantal winkelmeters; consolideren van het centrum op het huidige niveau en opschalen.

Leidsenhage sinds 1971 Winkelcentrum Leidsenhage is al meer dan veertig jaar een begrip in de regio Haaglanden. Het centrum uit 1971 is ooit gebouwd om de binnenstad te ontlasten. In 1998 is het centrum flink uitgebreid. De afgelopen jaren lopen de bezoekersaantallen terug en neemt de leegstand toe.

Unibail-Rodamco, eigenaar van het grootste deel van het centrum heeft het initiatief genomen om dit centrum samen met de andere eigenaren groots aan te pakken.

Daarbij heeft de organisatie veel weerstand 18 scn 2016 | 3

Leidsenhage in transformatie Donderdag 26 mei 2016 vond de tweede SSM lunchbijeenkomst van dit jaar plaats bij De Landgoederij in Bunnik. Thema was de uitbreiding en herontwikkeling van winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam.

moeten slechten. Gemeenten, winkeliers en vastgoedbeleggers in de omgeving vrezen omzetverlies en toenemende leegstand als Leidsenhage wordt ontwikkeld volgens de ambities van Unibail-Rodamco.

Bart van Twillert aan het woord Bart van Twillert, director Operations Nordic bij Unibail-Rodamco, maar tot voor kort development & investment management director Nederland, verzorgt een presentatie over de ambities voor winkelcentrum Leidsenhage en de wijze waarop deze nagestreefd worden.

Op dit moment zien we drie vormen van winkelen ontstaan: online-aankopen, dagelijkse boodschappen en winkelen als

vrijetijdsbesteding. Het originele stadsdeelcentrum is bij deze onderverdeling in het algemeen te groot voor het servet en te klein voor het tafellaken. Daarom wordt Leidsenhage opgewaardeerd tot het tafellaken; een plek waar klanten naartoe gaan om zich te vermaken en elkaar te ontmoeten.

Voortdurende optimalisatie Unibail-Rodamco heeft de focus op grotere winkelcentra, waar het bedrijf enig of dominant eigenaar van is. Die winkelcentra moeten voortdurend geactualiseerd worden en vernieuwend zijn. De winkelbeleving van de bezoekers wordt consequent geoptimaliseerd. Daarbij wordt intensief samenwerking gezocht met andere vastgoedeigena-

herontwikkeling

ren en de exploitanten. Unibail-Rodamco ziet deze andere belanghebbenden als partners. Ze streven voor een belangrijk deel dezelfde doelen na.

Met Leidsenhage wil de organisatie opschalen en daarbij richt zij zich vooral op concentratie, differentiatie en innovatie.

Bij concentratie gaat het om het realiseren van voldoende kritische massa in het aanbod voor de consument. Met differentiatie wordt een onderscheidende winkelbeleving beoogd, die vernieuwend is en continu vernieuwd blijft worden. Dat laatste wordt geborgd door een grote aandacht voor innovatie van de winkelbeleving.

Passiviteit voorbij Een passieve rol als winkelcentrumeigenaar is verleden tijd. Regionale winkelconcentraties, of dat nu grote binnensteden of regionale winkelcentra zijn, moeten net als de fabrikanten van consumentengoederen en retailers continu innoveren om interessant en aantrekkelijk te blijven voor de consument.

De rol van stenen winkels in de totale waardeketen van producent naar consument is veranderd van voornamelijk een logistieke rol naar een plek waar merk en consument elkaar ontmoeten. Op die manier ontstaat een platform van inspiratie, innovatie en vermaak. In die omgeving wil de klant langer blijven en daarbij past dan tegelijkertijd een verbeterd foodaanbod en een hoogwaardige dienstverlening naar de consument.

Commitment en partnership In Leidsenhage is een aantal mede-eigenaren uitgekocht, maar ook een aantal niet.

Iedereen die zijn vastgoed behouden heeft, heeft zich gecommitteerd aan de ambities van Unibail-Rodamco tijdens de bouw- én exploitatiefase. En hoewel zij zelf volledig verantwoordelijk blijven voor de verhuur en exploitatie van hun vastgoed, hebben ze zich wel bereid getoond om mee te werken aan een proactieve en integrale manier van centrummanagement, waardoor naar de consument een consistente beleving wordt gewaarborgd. Dit vanuit de overtuiging van de positieve waarde die de ingreep een ieder gaat brengen.

Omdat Unibail-Rodamco wereldwijd opereert, kan de organisatie verschillende markten bereikbaar maken voor grote retailers met internationale ambities. Het partnership gaat dus verder dan één winkelcentrum waar belanghebbenden elkaar treffen. Per slot van rekening komen er jaarlijks circa 800 miljoen bezoekers naar

Unibail-Rodamco streeft naar een winkelcentrum dat functioneert als een warenhuis de centra van Unibail-Rodamco in Europa.

Daarmee is het netwerk aan centra een marketingkanaal van betekenis, zeker in deze tijd van afnemende merkentrouw bij consumenten die tegelijkertijd steeds moeilijker bereikbaar zijn via de gebruikelijke marketingcommunicatie. viersterren-accreditatie Unibail-Rodamco hanteert eigen standaarden voor haar winkelcentra. Zij heeft een viersterrenconcept ontwikkeld, waaraan een centrum moet voldoen. Deze standaard is geaccrediteerd en wordt steeds bijgehouden. Streven is om een winkelcentrum te doen functioneren als een compleet warenhuis.

De winkelbeleving gaat verder dan het winkelcentrum. De optimale winkelbeleving moet ook ín de winkels ervaren worden. Dat betekent niet dat dat de eigenaar op de stoel van de retailer gaat zitten. Wel is er actieve communicatie met de retailer en is Unibail-Rodamco continu bezig om haar kennis en ervaring te delen met de retailers, met als doel hen maximaal en op niveau bij te staan bij hun activiteiten, gericht op een ultieme winkelervaring.

Onderlinge betrokkenheid Deze onderlinge betrokkenheid zien we terug in de huurovereenkomsten. UnibailRodamco werkt naast een basishuur met een omzethuurcomponent. Omdat UnibailRodamco constante verbeteringen en vernieuwingen doorvoert, daagt zij retailers uit ditzelfde te doen. En daar is dan ook ruimte voor, zowel fysiek als functioneel wanneer dat de totale bezoekerservaring ten goede komt. Winkels worden gestimuleerd hun concept om te buigen van een productuitstalling tot een productbeleving.

Daarnaast moet het openbaar gebied, ofwel de passages, van hoogwaardige kwaliteit zijn, zodat ook dit de verblijfsduur van bezoekers verlengt. De metafoor die Unibail-Rodamco voor de kwaliteit van openbare gebieden in een winkelcentrum gebruikt, is die van een hotellobby. Die kan functioneel worden gebruikt voor het hotel, maar je kan er ook verblijven voor een drankje of vergadering. De sfeer is uitnodigend en onverplicht.

Uitmuntend, vernieuwend en iconisch De structuur van winkelcentrum Leidsenhage wordt aangepast op deze ambities. In plaats van de huidige spinnenwebstructuur komt een ‘winkelacht’ met een centraal plein. Oud en nieuw worden volledig geïntegreerd, waardoor dit onderscheid niet zichtbaar is. MVSA Architecten hebben getekend voor een vernieuwende en iconische architectuur. Het winkelcentrum zal zowel naar binnen als naar buiten een aangename uitstraling hebben. Uiteraard wordt het winkelcentrum geschikt voor alle fysieke en digitale mogelijkheden.

Onlangs is de sloop begonnen. Oplevering vindt gefaseerd plaats. In 2019 is het gehele centrum klaar. ← scn 2016 | 3 19

visie

Retail booming of passĂŠ?

Patricia Bos

D

e harde cijfers: het aantal faillissementen in de detailhandel bereikte in januari 2016 het hoogste punt in vergelijking met de twaalf maanden daarvoor. In januari viel het doek voor 63 retailers. Tussen 2007 en 2015 nam de winkelleegstand toe van 5,4% naar 9,2%. In de loop van 2016 zal die mogelijk de grens van 10% zelfs overstijgen*.

Door een faillissement verdwenen een aantal aansprekende winkelformules uit het straatbeeld: Block, Harense Smid en Henk ten Hoor, Polare, Free Record Shop, Halfords, Mexx, Scapino, Dolcis, Manfield, Telstar, Miss Etam, Schoenenreus, Perry Sport, Aktiesport, Paradigit en ook de vertrouwde winkelketens als da en uiteindelijk ook de v&d.

Opvallend is dat faillissementen voornamelijk winkels betreffen die in binnensteden zijn gevestigd en in branches die veel concurrentie ondervinden van online winkels. Een aantal winkels hebben een doorstart gemaakt of zijn overgenomen, maar de trend is ingezet en de faillissementen hebben grote gevolgen voor de totale retailbranche.

Positieve ontwikkelingen Er is ook een keerzijde aan dit verhaal. Supermarkten ontwikkelen zich de laatste jaren positief. Ondanks de crisis neemt de jaarlijkse omzet nog steeds toe: de omzet van de foodsector lag in het laatste kwartaal van 2015 10 procent boven het niveau van 2008*. Die groei komt geheel voor rekening van de supermarkten en bijna twee derde van de supermarktondernemers is positief gestemd over 2016.

Pure webwinkels hebben in de eerste elf maanden van 2015 bijna 17 procent meer omgezet dan in dezelfde periode van 2014. In aantallen blijven de webwinkels ook groeien. In de periode 2007–2015 is het aantal webwinkels verzesvoudigd terwijl juist in de non-foodsector (kle20 scn 2016 | 3

Wie had een aantal jaren geleden kunnen bedenken dat V&D failliet zou kunnen gaan? Het is zeker niet de enige winkelketen die in zwaar weer terechtkwam. Is er nog toekomst voor winkels en winkelgebieden anno 2016? Asset- en ontwikkelingsmanager Patricia Bos van GREEN is gespecialiseerd in retailvastgoed en analyseerde de markt voor winkels en winkelgebieden.

ding, schoenen en elektronica) veel winkels hun deuren noodgedwongen hebben moeten sluiten.

We kunnen er niet omheen dat de webwinkel als verkoopkanaal een wezenlijk onderdeel is gaan uitmaken van ons retaillandschap en dat in de toekomst nog meer zal gaan doen. Hierdoor zullen er nog meer fysieke winkels onder druk komen te staan.

De consument anno 2016 Het is niet alleen de webwinkel die ervoor zorgt dat binnensteden leeglopen. We hebben ook de veranderende consument. De consument anno 2016 wil verrast worden.

Hij of zij is druk met werk en gezin, vrije tijd is schaars en de consument is mobiel, dus hij kan overal naartoe. Om die reden wil de consument anno 2016, met name in het weekend, genieten en onthaasten. Een bezoekje wellness of dierentuin op de vrije zaterdag gaat voor een bezoekje binnenstad waar de parkeerplekken schaars zijn, het

visie

druk is en je wellicht niet kunt vinden waar je naar op zoek bent. Tel daar de troosteloze aanblik van de binnenstad met de leegstaande winkelpanden bij op en de consument bestelt de volgende keer zijn aankopen online.

De traditionele binnenstad met de ontelbare leegstaande winkelpanden prikkelt deze consument niet meer. Dus moeten we winkelgebieden creëren die de consument verrassen, die wel een sfeer en beleving uitstralen waar je graag verblijft en die een bepaalde experience bieden.

Een winkelgebied moet weer de place to be worden.

Eenvoudige oplossingen voor winkelgebieden Functiemenging • Zorg dat je in een winkelgebied verschillende functies combineert. Daardoor bezoeken uiteenlopende doelgroepen het gebied, is er continu bedrijvigheid en gaat het licht bij wijze van spreken nooit uit.

Dag- en avondactiviteiten lopen door elkaar heen. Denk aan wonen boven winkels of het toevoegen van cultuur-, maatschappelijke of leisure- en horecavoorzieningen aan een winkelgebied. Het toevoegen van (avond)horeca helpt om te zorgen dat de consument langer blijft hangen en geeft hem de mogelijkheid om tijdens het winkelen te onthaasten met een kopje koffie of lunch.

Eemplein, Amersfoort

Pleinfunctie • Met een pleinfunctie creëer je een prettig verblijfsgebied. Op een plein kun je terrassen realiseren of speelse zitelementen gecombineerd met beplanting.

Het plein geeft direct een sfeer die uitnodigt om langer te blijven.

sument geprikkeld. Op deze wijze sluit je ook aan op de ontwerpprincipes van de experience economy die onder andere zijn ontleend aan Pine en Gilmore: verwijder negatieve indrukken, zorg voor herinneringen, betrek alle zintuigen en creëer een identiteit.

Invullen leegstand • Door een verrassende pop-up store of het aankleden en verlichten van de etalage voeg je sfeer toe aan het winkelgebied.

Uit de praktijk van GREEN

Samenwerking tussen ondernemers/eigenaren • Een goede samenwerking tussen de gebruikers en/of eigenaren draagt eraan bij om het gebied tot een succes te maken. Een positieve grondhouding vanuit de ondernemers straalt uit naar de kwaliteit van het winkelgebied.

Creëer een experience • Als er naast bovenstaande ‘ingrediënten’ ook met regelmaat een evenement wordt georganiseerd of er is iets te beleven, dan blijft de con-

Functiemenging: het licht gaat nooit uit

Het Eemplein in Amersfoort: functiemenging Winkelgebied Eemplein is een goed voorbeeld van functiemenging. Er zijn onder andere een ah, Mediamarkt, Blokker, Xenos en Zeeman gevestigd. Maar ook woningen boven de winkels, dag- en avondhoreca, een Pathé bioscoop en het Eemhuis: een cultuurcluster van de gemeente Amersfoort, inclusief een museum. Het winkel­gebied Eemplein was onlangs het decor voor de uitvoering van The Passion en is met recht een place to be, voor de bezoeker én de ondernemers.

De binnenstad van Gouda: pleinfunctie Op de kop van de Kleiweg, de entree van de binnenstad van Gouda, stonden tot twee jaar geleden veel panden leeg. Dit had met name te maken met de (on)aantrekkelijkheid van het gebied. green heeft met de eigenaren, gebruikers en gemeente Gouda gezamenlijk een plan gemaakt om dit entreegebied weer aantrekkelijk te maken. Het plan bestaat onder andere uit het verplaatsen van de fietsen en het creëren van een pleinfunctie met terrassen en groen. Ondertussen is de anwb gecontracteerd om het voormalige Scapinopand te huren en gaat café Barista een horecaruimte gebruiken met groot terras aan het plein. → scn 2016 | 3 21

visie

De Baronie

Uiteindelijk houdt iedereen van winkelen en van mensen om zich heen

De Baronie

Winkelconcept GoStores: all-in-one GoStores is een concept van onderscheidende xl-winkelgebieden op perifere locaties waar de consument op één plek alles kan vinden op het gebied van indoor, outdoor en living. Naast de mix aan winkels is er bij GoStores ook altijd dag- en avondhoreca te vinden en er is een actieve ondernemersvereniging, die een aantal keer per jaar zorgt voor bruisende en inspirerende evenementen op het plein.

De toekomst van het wijkwinkelcentrum: Survival of the fittest* Voor wat betreft de dagelijkse boodschappen is een andere trend waarneembaar. De consument waardeert het wijkwinkelcentrum als functioneel boodschappencentrum, waarbij nabijheid, een divers winkelaanbod en gratis parkeren belangrijke factoren zijn. Consumenten vinden beleving bij de wijkwinkelcentra minder belangrijk. De invloed van online winkelen op de dagelijkse boodschappen is nog niet groot, maar wel groeiende.

Enerzijds door het creëren van pick-up points bij supermarkten. Anderzijds door de opkomst van nieuwe en makkelijke concepten waaronder HelloFresh en Picnic. Er zijn dus wel vernieuwingen die mogelijk in de toekomst impact kunnen hebben maar vooralsnog niet veel invloed hebben op de omzetten van supermarkten gezien de cijfers van Distrifood. Feit blijft dat de consument gewoon iedere week zijn boodschappen blijft doen en dat het wijkwinkelcentrum hiervoor uitstekend geschikt is, mits het aan een aantal voorwaarden voldoet.

In het onderzoek Survival of the fittest heeft Patricia Bos een aantal aanbevelingen gedaan om de toekom22 scn 2016 | 3

stige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum te kunnen waarborgen. Die zijn samengevat in het panel op de rechterpagina.

GREEN: De Baronie, schoolvoorbeeld van het nieuwe wijkwinkelcentrum De Baronie is een wijkwinkelcentrum met twee supermarkten – de Hoogvliet en Lidl – en Zeeman, Bristol, Action en Kruidvat. Naast de filiaalbedrijven zijn er meerdere speciaalzaken gevestigd waaronder een slager, viswinkel, groenteboer en chocolaterie. Daarnaast zit er een Fit for Free sportschool en aanvullende dag- en avondhoreca. De filiaalbedrijven zijn gesitueerd in de winkelstraat en de speciaalzaken en horeca zijn geconcentreerd rondom een groot plein met speeltoestel en groenvoorziening.

Het winkelcentrum heeft een eigen identiteit. Voorheen stond hier de chocoladefabriek De Baronie en deze sfeer is nog steeds in het winkelcentrum aanwezig, mede dankzij de sfeervolle en duidelijke bewegwijzering. Bovendien zijn er 440 gratis parkeerplaatsen en op verschillende plekken mogelijkheden voor fietsparkeren. Vanaf het plein zijn er duidelijke zichtlijnen naar de winkels. De Baronie heeft een actieve ondernemersvereniging en een dynamische website. De ondernemers zijn enthousiast en tevreden en hebben een positieve uitstraling op het winkelend publiek en zijn trots op het

Creëer een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers

visie

Aanbevelingen voor het wijkwinkelcentrum Winkelbranchering

Kleiweg, Gouda

→ Een supermarkt van een sterke formule of minimaal twee supermarkten van complementaire formules. → Creëer een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers. → Stem de winkelbranchering af op de samenstelling van de wijk. → Richt de winkelbranchering op dagelijkse boodschappen. → Voeg wijkgerichte functies toe, waaronder medische en maatschappelijke voorzieningen. → Voeg een afhaalpunt toe.

Indeling → Aandacht voor de ligging en de entree van de supermarkt ten opzichte van de overige winkels. → Juiste routing binnen het winkelcentrum. → Aandacht voor de mogelijkheid om winkelruimtes eenvoudig samen te voegen.

Herkenbaarheid, vindbaarheid en bereikbaarheid

GoStores, Gouda

karakteristieke winkelgebied. Bij de Baronie ligt de focus echt op ondernemen en het verrassen en prikkelen van de consument. En dat blijkt succesvol!

Samengevat: is Retail booming of passé?

Retail is zeker nog booming en er is nog een toekomst voor winkels en winkelgebieden anno 2016, alleen wel met de nodige aandacht. Neem de winkelgebieden eens goed onder de loep en kijk naar de kwaliteit. Betrek de ondernemers erbij want zij kennen de consument en het winkelgebied. Wat moet er gebeuren en hoe ga je dat met elkaar realiseren? Moet het winkelgebied worden ingekrompen of juist aantrekkelijker worden gemaakt?

Hoe krijg je de consument weer naar de stad of het winkelgebied en wat is daarvoor nodig? En hoe kan die consument toch steeds maar weer worden verrast of geprikkeld of op de juiste manier worden bediend? Als dat voor elkaar is weet de consument de weg naar de fysieke winkel wel weer te vinden, want uiteindelijk houdt iedereen van winkelen en mensen om zich heen. ← *Bron: ING Economisch Bureau in de Sectorvisie Winkelgebieden 2016, Distrifood, CBS, Survival of the Fittest (Patricia Bos, GREEN).

→ Het wijkwinkelcentrum heeft een eigen identiteit en minimaal een informatieve website. → Een duidelijk signing en bewegwijzering naar het wijkwinkelcentrum. → Voldoende gratis parkeerplaatsen en aandacht voor fietsparkeren.

Kwaliteit → Aandacht voor het openbaar gebied, veiligheid en verlichting. → Een eventuele passage of plein binnen een winkelgebied moet goed verlicht zijn en duidelijke zichtlijnen hebben naar alle winkels.

Overige aanbevelingen → Verruiming van de openingstijden van de winkels en deze aanpassen aan de supermarkten. → Samenwerking bevorderen tussen onder meer huurders, eigenaren, gemeente, scholen en verenigingen. → Het bieden van flexibiliteit in het wijkwinkelcentrum om het centrum in de toekomst aan te kunnen passen aan nieuwe ontwikkelingen. scn 2016 | 3 23

retailagenda

Retailagenda

Almere: de grote veranderingen door Eduard plate

D

e eerste verandering in Almere is de toename van het aandeel allochtone huishoudens, in alle leefstijlen. Het aandeel niet westerse allochtonen nam er van 1996 naar 2015 toe van 12,9 % naar 29,3 %. In Nederland nam het aandeel allochtonen in diezelfde toe van 7,6 % naar 12,1 %. De aantrekkingskracht van Almere werd relatief groter. De oververtegenwoordigingsindex steeg tussen 1996 en 2015 van 159 naar 240.

“Onderzoek laat telkens zien dat veel migranten, en met name ook succesvolle, houden van het nieuwe dat Almere biedt”, weet onderzoeker Nathan Rozema.”Je ziet dat overigens ook in Vinex-wijken als Vleuten de Meern”.

Wat voor een effect heeft dit op het koopgedrag? Rozema: “Populaire typen winkels zijn bijvoorbeeld Primark, H&M en Zara, maar ook merken als Gucci, Armani of Replay.

Op het gebied van food en horeca is de Foodspot de Meern een goed voorbeeld.Als je succes hebt wil je dat laten zien.”

Men koopt veel maar let ook op de prijs. “Outletstores spelen hier goed op in”, aldus Rozema, die met Extenzio’s Etnopanel het allochtone koopgedrag en ondernemerschap volgt. dominante leefstijlen Geen stad is gemiddeld. Ook Almere niet. Hoe verschilt Almere met Nederland als je kijkt naar leefstijlprofielen?

We checkten het met Cendris en vertaalden de gegevens naar winkelbehoeften. Drie dominante leefstijlen vallen op.

Het meest oververtegenwoordigd is de groep modale buurtbewoners, met een gemiddeld inkomen, vaak in rijtjeshuizen. Men winkelt graag en kiest prijsbewust.

Andere bepalende leefstijlgroepen zijn de stedelijk diverse huishoudens, een zeer stedelijke leefstijl met laag inkomen. Ze zoeken goedkope winkels. Ten derde zijn de welvarende carrièremakende gezinnen een belangrijke gezichtsbepalende groep. Hoog inkomen, mobiel, kinderen zijn bepalend in het koopgedrag. Ze wonen vooral in de buitenwijken. Mobiel, wonend aan de rand van Almere, kiezen deze drukke spitsuurhuishoudens (“veel geld, weinig tijd”) ook makkelijk voor andere cen24 scn 2016 | 3

Almere, bijna 200.000 inwoners, heeft een bijzonder en modern centrum. Een groot deel is eigendom van twee Franse beleggers: Klépierre en Unibail Rodamco. De jonge bevolking verschilt sterk met gemiddeld Nederland. Er is veel veranderd. Het aandeel allochtonen is hoog en groeide snel. Het gemeentelijke beleid wijzigde en de samenwerking nam toe. Het gaat de goede kant op. Wat betekent dat voor de RetailAgenda?

Ma Bella Cakery aan de Citadel

retailagenda

allochtonen, niet westers in nl en almere almere (%)

nl (%)

index

1996

12.1

7.6

159

2005

24.3

10.4

233

2015

29.3

12.1

240

Bron: CBS/Extenzio Schutterstraat (Unibail), het kruispunt van winkels en horeca

tra, zoals het nabijgelegen Batavia Stad. Of als aanbod, bereikbaarheid en parkeren niet matchen, kiest juist deze groep ook veel voor internet. Stedelijke doorgroeiers, klassieke welstand, traditionele provinciale huishoudens en ouderen blijven in Almere achter.

Gemiddeld genomen wordt er veel fashion gekocht door de jonge Almeerse huishoudens, die ook relatief vaak voor internet kiezen. Wat betekent dit voor het centrum?

Het centrum “Ons centrum is vrij groot”, geeft programmamanager Danny Louwerse aan. “Daarom hebben we gekozen voor zeven pleinen met een eigen gezicht.” De terrassen in het Klépierre-deel bij het Centraal Station en Primark zijn opvallend druk. Parkeren, station, populaire winkels en kantoren komen hier samen. Een locatie met potentie,

mede gezien het toenemende belang van stations als ontmoetingsplaats. Stations trekken bovendien interessante consumenten. Dit wordt belangrijk om het verwachte afnemende wervende effect van Primark –zo’n 20 % meer bezoekers – in die zone op te vangen. Primark opent bijvoorbeeld ook in Hilversum.

Het is rond de middag op het Stationsplein drukker dan de terrassen op de Grote Markt, waar de grand café’s en het avondleven zich meer concentreren. Er is opvallend weinig leegstand in de tussenstraten van Centraal Station naar Grote Markt. Vintage, allochtone foodwinkels, kleinere horeca vestigen zich hier.

Eduard Helwig van Unibail ziet zelfstandige ondernemers ook graag in ‘zijn’ deel van het centrum. “We doen ons uiterste best ook voor hen aantrekkelijk te zijn, ze geven extra kleur”, zegt hij, wijzend naar het Beeldverhaal, een winkel gespecialiseerd in stripalbums. → scn 2016 | 3 25

retailagenda

De Foodpassage vestigde zich op de plek waar AH XL zat.

flexibel bestemmingsplan De tweede grote verandering is dat de twaalf bestemmingsplannen in 2015 grotendeels vervangen zijn door één flexibel bestemmingsplan. Winkels, horeca, diensten, leisure, wonen of ambachten, alle centrumfuncties zijn nu toegestaan. “Er is door flexibele bestemmingsplannen in principe 272.000 m2 retail toegevoegd, maar die meters kunnen door die flexibiliteit ook met functies als horeca of onderwijs worden ingevuld”, licht Louwerse toe.

De derde grote verandering is de zondagopening die drie jaar geleden in Almere permanent is geworden. Het zijn veranderingen die aansluiten op de veranderende behoeften van de inwoners. Het loopt goed, het aantal passanten is de afgelopen twee jaar met 12 % gestegen. De structurele leegstand daalt. Gerekend naar meters zit die

Almere zet in op sfeer en beleving, op winkels als het belangrijkste element rond de 15 %, maar dat wordt door enkele recente gebeurtenissen veroorzaakt. Zo staat V&D op de lijst van Hudson’s Bay. ”Er zijn de afgelopen twee jaar meer winkels bijgekomen dan er zijn weggegaan”, aldus Martin Ort. Locatus bevestigt dit. Naar panden gerekend is de leegstand nu 8,5 %, in januari was dit nog 9,6%.

Sommige gebieden hebben het zichtbaar lastig, zoals het Circus. Toch een belangrijke schakel midden in het centrum. Hier is de opvallende trendy starter HardBitten gevestigd, net als de CAH Vilentum Hogeschool, die profiteerde van het flexibele bestemmingsplan. Een type aanbod dat past bij het jonge Almere.

Diversiteit vastgoed Is er voldoende diversiteit aan vastgoed in zo’n groot planmatig centrum? In de Bottelaar- en Zoetelaarpassages zijn veel kleinere, zelfstandige winkels, vaak allochtone ondernemers. Er zijn ook starters, zoals een wijnwinkel, en er is leegstand.

De leegstand neemt af, maar het lijkt of deze passages hun profiel nog moeten vinden. Uit discussies op Facebook blijkt een behoefte aan meer diversiteit in vestigingsplaatsen, met vooral ook lagere huren. Er zijn relatief weinig kleine vastgoedeigenaren in Almere en de panden zijn vrij nieuw. Dit kan start-ups in de weg 26 scn 2016 | 3

Stationsstraat (Klépierre)

zitten. Tegelijk valt de vitaliteit op aan de komst van de Foodpassage nabij Mediamarkt na het vertrek van Albert Heijn XL. Geleidelijk lijkt het hier drukker te worden.

Samenwerking De vierde grote verandering is de intensieve samenwerking tussen ondernemers, beleggers en gemeente. Men zet in op sfeer en beleving, op winkels als het belangrijkste evenement. Evenementen zijn er ook. Het Terrassen­ festival trok 23 % meer bezoekers naar de binnenstad.

Elke laatste zondag van de maand is er bijvoorbeeld een evenement met kinderen. Er wonen relatief veel gezinnen in Almere. Vanuit haar rol maakt Unibail het centrum vriendelijker voor kinderen door sport- en speeltoestellen te plaatsen. “Jongeren en gezinnen zijn belangrijke doelgroepen voor ons.” De gezamenlijke agenda is breed.

De focus van Almere is gericht op een goed functionerend stadscentrum, met veel functies. Momenteel

retailagenda

Kansen bieden onder meer het stationsgebied en meer samenhang tussen wonen, werken en winkelen

Eduard Plate is adviseur&manager Vestigingsplaatsen en Retail bij Extenzio.nl, expertisecentrum voor economie en ruimte. Hij studeerde economische geografie, werkte bij MKB Nederland, Wehkamp, Experian, Sanoma en was directeur van de AKO boekwinkels, incl Schiphol en AKO.nl.

De Primark tegenover station Almere Centrum

risico’s

kansen

schaalgrootte

allochtonen en carrièregezinnen

uniform vastgoed

zonering

weinig aanloopstraten

station

imago

flexibiliteit

bereikbaarheid

samenwerking

wonen er al vierduizend mensen, en dit aantal zal toenemen. En het imagoprobleem? “Misschien heeft dat ons dat een voorsprong in samenwerken opgeleverd, we hebben altijd een stapje extra moeten doen, ook omdat er aan juist het begin van de crisis veel meters werden toegevoegd”, zegt Martin Ort, directeur van de ondernemersvereniging. De samenwerking heeft geleid tot een heldere branding. De Unibail Citymall036-campagne is

gestopt. Er wordt nu samengewerkt met een gemeenschappelijke marketingstrategie voor Almere Centrum.

Conclusie RetailAgenda Almere is veranderd. De samenwerking, flexibiliteit en focus op het centrum –met daarbuiten wijkwinkelcentra – sluiten aan op de Retailagenda. Ondernemers, beleggers en gemeente werken samen aan een modern, aantrekkelijk centrum met een eigen gezicht. De bezoekersaantallen nemen toe en de structurele leegstand neemt af. Aandacht is nodig voor diversiteit en spontaniteit in vestigingsmogelijkheden, met name voor start-ups in het mkb. Verdere zonering naast de pleinenstrategie zal ook helpen. Daarbij meer inspelen op behoeften van de grote, groeiende groep allochtonen en ook op de carrière makende gezinnen. Kansen bieden ook het Centraal Station en meer samenhang tussen winkelen, wonen en werken. Dat kan wellicht nieuwe typen huishoudens, bijvoorbeeld stedelijke professionals, aantrekken. ← scn 2016 | 3 27

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte . nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.projectdecoraties.nl info@projectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

nieuws

beurs & congres

Vastgoedexploitatie Tijdens de Provada is het nieuwe boek Vastgoedexploitatie feestelijk gelanceerd. Het boek is een initiatief van Mariëlle Wieman, Vermeulen, managing director van RICS Europe, Russia & CIS.

V

Bestseller Deze complete uitgave is naast studieboek ook een belangrijk naslagwerk voor professionals in de vastgoed- en facility management sector. Handboek vastgoedmanagement, de voorloper van Vastgoedexploitatie,stond maar liefst 96 dagen in de top 100 van best verkochte managementboeken van Managementboek.nl en elf dagen in de top tien.

Compleet overzicht Vastgoedexploitatie biedt een compleet overzicht van het vakgebied vastgoed­

Donderdag 15 september Basiscursus Excel voor vastgoed Den Haag • spryg.com/basisexcel Start woensdag 21 september Integraal vastgoedrekenen Den Haag • spryg.com/integraal

directeur NeVaP en Maarten

astgoedexploitatie is de volledig geactualiseerde versie van Handboek vastgoedmanagement (Noordhoff Uitgevers, 2010). Vastgoedexploitatie zal net als het Handboek verplichte literatuur zijn aan hogescholen en universiteiten. Het boek is bestemd voor studenten van onder andere de volgende opleidingen: vastgoed & makelaardij, facility management en bouwtechnische bedrijfskunde.

Het boek wordt van harte aanbevolen door de brancheorganisaties Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en VGM NL alsmede door het Landelijk Opleidingsoverleg Vastgoed & Makelaardij en diverse facilitymanagement-opleidingen.

Donderdag 15 september Basiscursus vastgoedrekenen Den Haag • spryg.com/rekenen

exploitatie. De rode draad door het boek wordt gevormd door het acquisitie-, het exploitatie- en het dispositieproces.

Daarbij wordt onder andere de rol van de vastgoedmanagementorganisatie (VMO) beschreven. Ook de exploitatie van specifieke vastgoedcategorieën komen aan bod, zoals bijvoorbeeld zorgvastgoed, parkeergarages en logistiek vastgoed.

Nieuwe hoofdstukken zijn onder andere: internationale wet- en regel­ geving, veiligheid, leegstand en transformatie, gastvrijheid, leegstandbeheer, studenten­huisvesting, onderwijsvastgoed en hotelvastgoed. auteurs Vastgoed­exploitatie is geschreven door gerenommeerde senior vastgoedprofessionals, voornamelijk leden van NeVaP en/of RICS. De hoofd- en eindredactie is, net als bij Handboek vastgoedmanagement gevormd door Maarten Vermeulen, managing director van RICS Europe, Russia & CIS en Mariëlle Wieman, directeur van NeVaP. ←

Het boek Vastgoedexploitatie is te koop via internet: www.bol.com of www.managementboek.nl

Woensdag 21 september Live webinar spryg.com/webinars Dinsdag 11 oktober Residentieel vastgoed België spryg.com/residentieel Donderdag 13 oktober Den Haag Vastgoed spryg.com/denhaag Dinsdag 1 november Basiscursus vastgoed fiscaal Den Haag • spryg.com/fiscaal Donderdag 3 november Vrijesectorhuur-congres Nieuwegein • spryg.com/vrijesector Donderdag 24 november Rotterdam Vastgoed spryg.com/rotterdam www.spryg.com

6 september Completely Retail Marketplace Beurs van Berlage, Amsterdam www.crmarketplace.com 15 september NRW Jaarcongres en NRW Jaarprijs Locatie volgt www.nrw.nl 16-18 november Mapic Cannes (F) www.mapic.com scn 2016 | 3 29

projecten

M

et bijna 8.000 extra vierkante meters is het winkelgebied – dat in totaal meer dan 23 duizend vierkante meter telt – nu anderhalf keer zo groot als voorheen. Bovendien telt Rosada’s tweede fase 45 gloednieuwe winkelpanden waarin een keur aan fashionmerken is neergestreken én worden er nieuwe horecaconcepten geïntroduceerd.

officiële opening Op 12 mei opende het nieuwe Rosada zijn deuren voor het publiek; op 13 mei verrichtte de burgemeester van Roosendaal Jacques Niederer de officiële opening. “Het doel van de uitbreiding is om met een breder merkportfolio en groter centrum onze bezoekers een diversere beleving te geven én de verblijfsduur te verlengen. We zetten in op een groter gebied om Roosendaal wat bijdraagt aan meer bezoekers en daarmee een hoger omzetpotentieel”, aldus Gerben Boomsma van Stable International, ontwikkelaar en manager van Rosada.

Tussen 2010 en 2015 steeg Rosada’s omzet reeds met 55 procent. “Dankzij het vergrote aanbod in merken en aantrekkelijke horeca evenals het volledig nieuwe openbaar

gebied kunnen bezoekers nu een volledig dagje uit beleven in Rosada.” Inmiddels is circa 80 procent van Rosada verhuurd.

Deze tweede fase zorgt voor 160 nieuwe banen in de regio.

Gunstige ligging Rosada’s ligging is zeer gunstig: dichtbij de Belgische grens, maar gelijktijdig op slechts 40 minuten rijden van Rotterdam en direct aan de snelweg. Boomsma: “Door de uitbreiding vergroten we onze catchment area naar 60 tot 90 minuten.” Binnen 90 autominuten is er een bereik van 18 miljoen mensen en dus zag Resolution, sinds 2012 eigenaar van Rosada, hier een enorm potentieel. Naast bezoekers uit Nederland ontving de Fashion Outlet de afgelopen jaren steeds meer Belgische bezoekers; het aantal groeide van 15% naar ruim 30% in 2015.

Meer merken Onder andere Guess, Adidas, Van Gils, Vingino, Gentiluomo, Chasin en Haribo tekenden voor een ruimte in de tweede fase van Rosada. Hiermee komt het totaal aantal nationale en internationale merken in Rosada uit op meer dan honderd.

Onder andere retailers Haribo en Chasin openen hun eerste

Tweede fase Rosada geopend

Tien maanden nadat het startsein voor de uitbreiding van Rosada Fashion Outlet in Roosendaal werd gegeven, is fase 2 compleet.

30 scn 2016 | 3

projecten

outlet store in Nederland. Qua food & drinks introduceert Rosada bovendien een aantal gloednieuwe horecaconcepten waaronder Trattoria Rosa, Frites Cuisine en The Kitchen.

Investering in Fase 1 en 2 Met de ontwikkeling van het vernieuwde Rosada en een geheel nieuwe parkeergarage – met ruimte voor meer dan 900 auto’s – is een bedrag van 28 miljoen euro gemoeid.

Kees Woltering, CEO van Stable International en verantwoordelijk voor de gehele ontwikkeling: “Naast de bouw van de nieuwe panden, hebben we speciale aandacht besteed aan de samenhang tussen fase 1 en 2. Hiervoor heeft eigenaar Resolution fors geïnvesteerd in de inrichting van het openbaar gebied, ook het openbaar gebied van het bestaande gedeelte is volledig vernieuwd.”

Led-schermen door het centrum bieden shoppers zowel actuele informatie en promotieacties als inspiratiebeelden van de merken. Woltering: “Rosada is volledig vernieuwd, het is een voorbeeld geworden voor het nieuwe shoppen, een echte beleving.” ←

Shopping Centre NEWS maakte een video-reportage over deze opening.

Ga naar https://youtu.be/RzpvOFHu42M of scan bijgaande QR-code

scn 2016 | 3 31

juridisch

door john nijsten

Huurprijsherziening bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW

Kritiek op artikel 7:303 BW meestal ten onrechte (2)

I

n de vorige aflevering zijn juristen genoemd die de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7: 303 gecompliceerd en excentriek noemen. Zelfs werd een schrijfster aangehaald die de in dit artikel gehanteerde vergelijkingsmethode discutabel noemt. Gestaafd met verwijzingen naar Taxatieleer vastgoed 1 (2013), werd onderbouwd dat deze methode in dit geval echter de enig juiste is. Echter, niet alleen uit de Nederlandse literatuur kan worden afgeleid dat de comparatieve benadering en dan met name de vergelijkingsmethode met de noodzakelijke aanpassingen de meest geëigende methode is voor het bepalen van de huurwaarde van een object.

IVS In het voorstel voor de International Valuation Standards (IVS), 2017, over de Valuation approaches and methods is het volgende opgenomen.

Valuers should maximise the use of observable market information in all three approaches. Regardless of the source of the inputs and assumptions used in a valuation, a valuer must perform analysis to evaluate those inputs and assumptions and their appropriateness for the valuation purpose.

The market approach provides an indication of value by comparing the asset with identical or comparable (that is similar) assets for which price information is available. When 32 scn 2016 | 3

reliable, verifiable and relevant market information is available, the market approach is the preferred valuation approach.

Angelsaksische literatuur De Angelsaksische literatuur kent vijf methoden om de waarde van onroerende zaken vast te stellen. Zoals de titel al zegt, behandelt Douglas Scarrett in Property Valuation: the five methods, de vijf belangrijkste taxatiemethoden: de “comparative, investment, residual, profits and contractor methods”. Volgens hem zijn deze methoden ontwikkeld in het Verenigd Koninkrijk en

Ook in Angelsaksische literatuur is de vergelijkingsmethode favoriet worden zij nu in het overgrote deel van de ontwikkelde wereld gebruikt.

Peter Wyatt behandelt in Property Valuation in an economic context dezelfde methoden, zij het dat hij de ‘contractor method’ betitelt als ‘replacement cost method’.

Bij al de methoden wordt in een of andere vorm eenzelfde principe gebruikt, namelijk vergelijking, comparison. De meest zuivere vergelijking gebeurt in de Sales comparison methode. De taxateur onderzoekt recente verkopen van vergelijkbare onroerende zaken en gebruikt deze informatie om de waarde van de onderhavige onroerende zaak te bepalen. Door Wyatt wordt deze methode behandeld in paragraaf 3.2, ‘Comparison method’.

De conclusie van Peter Wyatt is na bespreking van deze methoden duidelijk: “The comparative method is […] the most reliable; there is no substitute for market evidence”.

Sarah Sayce en anderen besteden in Real estate appraisal: from value to worth hoofdstuk 4 aan de huurwaarde, getiteld: ‘The market appraisal approach: rental value’.

Volgens hen zijn de hoofdmethoden om de huurwaarde te bepalen: • via vergelijkbare transacties (the comparable method) • via de potentie van de zaak (the profits or accounts approach) • via de kostprijs.

De laatste twee methoden worden slechts kort besproken. Volgens hen komen deze slechts in uitzonderingsgevallen in aanmerking. De comparatieve methode dient altijd gevolgd te worden indien dat praktisch mogelijk is. “[…] the appraiser […] will seek to compare the attributes of the property and the terms under which it is let with details of other property transactions that have taken place”. Size and configuration, quality and type of accommodation, condition, location en covenants of the lease zijn hierbij van belang.

Er is dus totaal niets mis met de basis­ methode van artikel 7: 303 bw.

Vergelijking met bepaling markthuurwaarde Zoals in de inleiding van de vorige aflevering is vermeld, zal in deze serie een vergelijking gemaakt worden tussen de wettelijke regeling en de procedure die leidt tot de markthuurwaarde. Vastgesteld is dat er qua methode tussen beide geen verschil is: de vergelijkingsmethode wordt gehanteerd. De uitwerking verschilt echter. In deze aflevering wordt nader ingegaan op de verschillende criteria en vooral wordt bezien in hoeverre deze criteria bij de vaststelling van de herzieningshuurwaarde en de bepaling van de markthuurwaarde afwijken of juist niet.

juridisch

Huurprijzen In de vergelijkingsmethode ter bepaling van de markthuurwaarde zijn van belang de gerealiseerde huurprijzen Ook bij de toepassing van artikel 303 gaat het om gerealiseerde huurprijzen. Zo is het niet toegestaan aan een leegstaand referentieobject een huurwaarde toe te rekenen. Ook niet door doorindexering van bekende huurprijzen tijdens de periode dat het betreffende object wel verhuurd was naar de periode dat het object heeft leeg gestaan. Bij de huurprijsherziening ex artikel 7:303 bw mag niet op huurprijs worden geselecteerd.

Uitschieters zullen bij een taxatie van de markthuurwaarde buiten beschouwing worden gelaten.

Bij de bepaling van de marktwaarde kan een eerder verkoopcijfer van het te taxeren object zelf onder omstandigheden een sterke indicatie opleveren van de marktwaarde van het object. In het kader van de woz kan onder omstandigheden de huurprijs van het te taxeren object voor de huurwaarde een sterke indicatie geven. In het kader van artikel 7:303 bw is de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte niet relevant.

Recente gebruikstransacties - oude huurcontracten Een verschil tussen de methode ex artikel 7: 303 en de taxatie van de markthuurwaarde is dat niet de gerealiseerde huurprijzen van recente gebruikstransacties in de vergelijking worden getrokken, maar de huurprijzen die de laatste vijf jaar hebben gegolden, zij het aangepast middels indexering.

Het grootste verschil met de bepaling van de markthuurwaarde is dat in het kader van artikel 7: 303 ook de huurprijzen van oude huurcontracten meetellen. Op het feit dat ook huurprijzen van oude huurcontracten in het kader van artikel 303, voorheen 1632a bw, meetellen, is o.a. door de roz tijdens de parlementaire behandeling van de huidige wetgeving gewezen. De minister was echter van mening dat in het geval de verhuurder de huurprijs niet aanpast hij daarvoor een goede reden zal hebben.

Overigens heeft het Gerechtshof Amsterdam op 3-3-2015 in de zaak WC Broekerveiling als verhuurder en Ahold als huurder dit standpunt genuanceerd (ecli:nl:ghams:2015:770). Volgens het hof kan de aanwezigheid van zeer oude huurovereenkomsten waarvan de huurprijs is geïndexeerd maar niet anderszins is aan-

gepast onder omstandigheden een bijzondere factor kunnen zijn waarbij in het kader van artikel 7: 303 bw acht moet worden geslagen.

Wat hiervan moge zijn, er bestaat een substantieel verschil tussen de in aanmerking te nemen huurprijzen van de referentieobjecten bij een taxatie van de markthuurwaarde en bij de huurprijsbepaling op basis van artikel 7: 303.

Vergelijkbare objectenreferentieobjecten Onder de behandeling van de ‘Huurwaardekapitalisatie’ in Taxatieleer vastgoed 1 wordt gesteld: “De huurwaarde wordt vergeleken volgens de vergelijkingsmethode. Dat is een berekening waarbij de verschillen tussen vastgoedobjecten (in oppervlakte, ligging en bouwkwaliteit) tot uitdrukking worden gebracht.” (p. 254).

Er is maar één wezenlijk verschil: de referentieperiode met oude huurcontracten Bij Wet van 19 maart 1980, Staatsblad 124, heeft de regeling van artikel 7a:1632a, de voorganger van artikel 7:303, materieel haar inhoud gekregen, Bij de voorbereiding van die wet wezen de PvdA-leden in de Tweede Kamer op het probleem met welke bedrijfsruimte nu vergeleken moet worden. “Elementen zouden kunnen zijn, dat er vergeleken dient te worden met bedrijfsruimte welke gelegen is in een gemeente in een situatie met een vergelijkbare voorzieningshiërarchie, een vergelijkbaar verzorgingsniveau, ligging in een winkelstraat c.q. -centrum die op hetzelfde niveau in die hiërarchie zit , een vergelijkbare bereikbaarheid heeft etc. Daarnaast dienen verhoudingen tussen verkoopoppervlakte, opslagruimte, totale oppervlakte etc. een rol te spelen. (Voorlopig verslag, 1979–1980 - 15.666, nr. 4, p 4) De bewindslieden betoogden: “Uit de reeds door de leden van de PvdA-fractie gegeven opsomming blijkt onzes inziens duidelijk hoeveel uiteenlopende factoren, veelal van verschillende orde, een rol

kunnen spelen. [Wij] menen […] dat sterk casuïstisch bepaalde kwesties als deze naar hun aard niet in de wet dienen te worden geregeld, doch aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moeten worden overgelaten. […](Memorie van antwoord, nr. 5, blz. 6) Voor de vergelijkbaarheid zijn dus op basis van de wetsgeschiedenis de belangrijkste factoren de locatie met ligging binnen deze locatie en de pandaspecten waaronder de oppervlakte. Tijdens de parlementaire behandeling van artikel 1632a bw heeft de minister gesteld dat bij het bepalen van de vergelijkbaarheid rekening gehouden kan worden met de ligging, oppervlakte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid.

Zowel de schrijvers in het algemeen deel van Taxatieleer vastgoed 1 als de minister hebben zich dus in eerste instantie beperkt tot de beschrijving van mogelijke vergelijkingsaspecten in grote lijnen. In deze aspecten bestaat geen wezenlijk verschil.

Conclusie Niet alleen zijn de methodes ter bepaling van de markthuurwaarde en vaststelling van de herzieningshuurwaarde gelijk, maar ook de criteria waaraan de vergelijkingsobjecten in die methode moeten worden getoetst. Ook gelijk is de hantering van feitelijke huurprijzen. Grote verschil is dat ter bepaling van de markthuurwaarde huurprijzen van recente transacties in aanmerking worden genomen maar bij de vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 bw de huurprijzen die de laatste vijf jaar hebben gegolden, ook van oudere contracten. Of dit verschil wenselijk is en zo nee, wat dan de beste oplossing is, wordt behandeld in de slotaflevering. In de volgende aflevering komen de criteria ‘ter plaatse’, ‘bestemming’ en ‘objectieve/subjectieve waardering’ aan de orde. ←

Verwijzingen • Douglas Scarrett, Property Valuation: the five methods, 2008 (2e dr.).

• Peter Wyatt, Property Valuation in an economic context, 2009, hoofdstuk 3: ‘Valuation Methods’.

• Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper, Piers Venmore-Rowland, Real estate appraisal: from value to worth, 2006. scn 2016 | 3 33

de vinken van darwin

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

Jorine de Soet vraagt de oprichters van The Brand Store, een geheel nieuw concept in retail, naar de reden van hun succes.

T

oen ik kort geleden in de Utrechtse binnenstad door de Choorstraat liep, werd mijn oog getrokken door een bijzondere winkel: een soort ‘vakantiewinkel’.

Deze winkel is gespecialiseerd in campingreizen in Frankrijk voor natuurliefhebbers die graag rekening houden met het milieu. Ik ben nog niet lang geleden drieëneenhalf jaar centrummanager geweest in Utrecht, maar toen zat deze winkel er nog niet. Het moet dus een recente aanwinst zijn.

Nieuwgierig Nieuwsgierig stap ik daarom naar binnen. Dan blijkt al snel dat niet alleen deze Franse vakantiewinkel­ bijzonder is, maar ook het hele concept, waar deze winkel op dit moment deel van uitmaakt. Op mijn vragen waarom en hoe deze winkel­ op deze plek terechtgekomen is, word ik voorgesteld aan Jeroen Brouwer en Anne Hardeveld, oprichters van ‘The Brand Store’.

34 scn 2016 | 3

De pop-up brandstore van Giant

The

Vernieuwend We schudden elkaar de hand en al snel blijkt deze formule interessant voor een artikel in de reeks van Darwins vinken. The Brand Store is een nieuwe en vernieuwende formule in ons winkellandschap en past zich razendsnel aan, aan actuele­ ontwikkelingen in onze markt.

We maken een afspraak voor een dubbelinterview.

The Brand Store Twee jaar geleden begon Jeroen Brouwer, tevens eigenaar van retailmakelaardij JB Retail, het nieuwe concept van The Brand Store. The Brand Store biedt binnen de winkel plek aan verschillende artikelen van verschillende merken. Deze kunnen een deel van de winkel of een stelling huren en hun artikelen daar promoten en verkopen. Eigenlijk is het een soort pop-upstoreruimte voor bekende en minder bekende merken.

Belangrijk verschil met de reguliere pop-up stores is dat het hier niet gaat om het (tijdelijk) invullen van leegstand, maar om het duidelijk neer-

De tijdelijke brand store van Smart

zetten van een merk. Na ongeveer een half jaar sluit Anne Hardeveld zich aan bij de formule. Anne heeft een marketingachtergrond.

Giant Anne als marketeer en Jeroen als makelaar blijken elkaar goed aan te vullen. Al snel wordt The Brand Store gevonden door niet de minste merken. En zoveel bedrijven en merken, zoveel wensen en verwachtingen. Giant presenteert zich hier drie weken voor de grand depart van de Tour de France en één week erna.

Deze actie blijkt een groot succes en

Jeroen Brouwer en Anne Hardeveld

Brand Store

en de vinken van Darwin

de (uit)verkoop verloopt boven verwachting. Giant zet zich in deze specifieke ‘themamaand’ heel erg goed neer als merk. The Brand Store heeft op deze manier bijgedragen aan hoge verkoopcijfers en een sterker imago.

Philips Philips introduceert zijn nieuwe Armin van Buren range (headphones & dj-gear). Bij dit bedrijf (nu Gibson Innovations) raakt online en offline steeds meer verweven met elkaar.

De tijdelijke brand store van Giant bleek een groot succes De aard van het product brengt echter met zich mee, dat je het fysiek wilt ervaren en het bij voorkeur niet ongezien en ongevoeld online aanschaft. The Brand Store biedt hier bij uitstek de geschikte plek voor.

SMART Ook de nieuwe Mercedes Smart forfour voor dealership Stern Auto wist The Brand Store te vinden. Door zich op deze bijzondere locatie en op zo’n bijzondere manier te laten zien, werden er vele leads bereikt.

Op de site van The Brand Store zien we welke bedrijven en diensten nog meer gebruik gemaakt hebben van deze winkelruimte. En dat zijn niet de minste.

Huttopia De Franse campingorganisatie startte ook een tijdelijke pop-up winkel aan de Choorstraat.Al snel bleek dat deze periode te beperkt was om er zoveel mogelijk profijt van te kunnen hebben. Daarom heeft deze organisatie getekend voor twee jaar.

Sinds de opening van deze winkel is de omzet van het bedrijf, dat zowel in Nederland als Frankrijk actief is met circa 40% toegenomen.

PON Op dit moment heeft PON, dealer van onder andere Porsche, Audi,

Volkswagen en Skoda een popupwinkel aan de Lange Viestraat.

The Brand Store staat het bedrijf op verschillende manieren bij. Zij hebben de winkelruimte geregeld en pakken de pr op.

Van vraaggestuurd naar aanbodgestuurd Al snel blijkt dat er vanuit de markt nog veel meer en andere vragen liggen als het gaat om de mogelijkheid jezelf te profileren. De specifieke locatie van The Brand Store, een A-locatie in de binnenstad van Utrecht, leidt tot meer vraag naar pop-up winkels op A-locaties. Veel verschillende bedrijven en organisaties zien het nut van zo’n professionele, tijdelijke en interactieve presentatieruimte met behulp waarvan je in korte tijd een heel groot publiek kunt bereiken. Dit soort plekken blijkt bij uitstek geschikt om in relatief korte tijd een bepaald (nieuw) product of (nieuw) merk goed neer te zetten in de markt. Het specifieke aanbod van The Brand Store in de Choorstraat blijkt tot → scn 2016 | 3 35

de vinken van darwin

The Brand Store kijkt op een heel andere manier naar pop-upstores een toenemende­marktvraag te leiden. Dat is de laatste jaren nauwelijks meer gelukt in de markt van het winkelvastgoed. Die markt is de afgelopen jaren juist veranderd van een aanbodgestuurde markt naar een vraag-gestuurde markt. The Brand Store heeft in een korte tijd een tegengestelde ontwikkeling in haar branche gestimuleerd.

Meer behoeften, meer diensten Omdat er meer vraag is naar A-locaties voor pop-upwinkels gaat The Brand Store hier naar op zoek. Op dit moment kan het bedrijf al popup winkelruimten aanbieden op A1 locaties in verschillende grote steden, zoals in Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Antwerpen en op een aantal NS-stations.

In de praktijk blijken sommige bedrijven die gebruik maken van zo’n tijdelijke pop-upgelegenheid ook behoefte te hebben aan goed en flexibel personeel ter plekke en (kennis van) marketing- en promotiecampagnes voor het product of merk, dat live bezocht kan worden in de Choorstraat en inmiddels ook op vele andere A1 locaties.

A1, marketing en personeel Op deze vraag breiden Anne en Jeroen het service- en dienstenpakket van The Brand Store verder uit.

Stapsgewijs, maar in hoog tempo verdiepen ze zich in de marketingbehoefte van hun klanten en bieden daar passende oplossingen voor. Op dit moment kan The Brand Store diensten leveren variërend van slechts een A-locatie voor huisvesting van een pop-up store tot inrichting van de winkel en complete marketingcampagnes inclusief personeel en catering.

36 scn 2016 | 3

De Giant-store in Utrecht

Pop-up uit kracht De wijze waarop The Brand Store kijkt naar pop-upmogelijkheden verschilt wezenlijk van andere ‘pop-up ondernemingen’. In de Nederlandse winkelmarkt zien we pop-upwinkels vooral ontstaan op plekken waar de

Smart introduceerde de For Four in een pop-upstore

leegstand oprukt. Dan is zo’n formule bedoeld om de leegstand te verhullen en daar is het meestal ook een goed middel voor, hoewel je je mag afvragen voor hoe lang. Want we kunnen het winkelmeteroverschot op vele plekken niet blijven invullen met tijdelijke pop-up activiteiten. Als in de praktijk blijkt dat er op bepaalde plekken echt geen ruimte meer is voor winkelmeters, zullen ook de pop-up winkels plaats moe-

ten maken voor functieverandering.

The Brand Store kijkt echter op een heel andere wijze naar hun pop-upstores. Voor hen bieden popupwinkels op A-locaties de ultieme kans om een spetterende (kortdurende) marketingcampagne te organiseren en/of te ondersteunen. Het gaat daarbij om pop-up vanuit de kracht van een product, dienst of merk in plaats van zwakte van de locatie.

Idee daarbij is, dat het bedrijf dat zich wil profileren zich alleen bezig houdt met waar het goed in is en The Brand Store hen alle andere zaken uit handen neemt. The Brand Store regelt de huur- of gebruikersovereenkomst, inrichting, pr, social media, personeel et cetera.

Omnichannel Anne en Jeroen verwachten dat het exploiteren van pop-upwinkels waarschijnlijk regulier deel gaat uitmaken van een omnichannel benadering van verschillende (nieuwe en) vernieuwende formules.

De afgelopen twee jaar heeft het bedrijf al laten zien zich razendsnel aan de marktvraag te kunnen aanpassen. Over vijf jaar willen zij dé pop-upspecialist van Nederland zijn.

In Darwins evolutieleer behoort The Brand Store dan ook zeker tot de overlevers. ←

thema

Dynamiek Markthal vraagt om toegesneden management De Rotterdamse Markthal blijkt na anderhalf jaar vooral succesvol te zijn als toeristische trekker. Maar de dagelijkse functie staat onder druk. In zijn afstudeerscriptie doet Rodin Affourtit aanbevelingen voor het management.

Rodin Affourtit

I

n 2014 is in het centrum van Rotterdam de Markthal geopend. Een eigentijds, multifunctioneel publieksconcept, ondergebracht in een gebouw met iconische waarde. De Markthal brengt wonen, werken, winkelen en parkeren op een unieke wijze samen. De overkapping van de marktvloer bestaat uit een hoefijzervormige boog met 228 appartementen. Aan de binnenzijde wordt Nederlands grootste kunstwerk getoond.

Jaarlijks trekt de Markthal miljoenen bezoekers, waaronder een groot aantal toeristen. De kracht van dit unieke fenomeen vormt echter ook de kwetsbaarheid.

Anderhalf jaar na opening nemen we het functioneren van deze ‘foodtempel’ onder de loep. We gaan in op het huidig functioneren van dit nieuwe fenomeen, brengen de succes- en faalfactoren in kaart en doen sugges-

ties voor versterking. Basis voor dit artikel vormt een gebruiks- en belevingsonderzoek onder bijna duizend bezoekers.

De kracht van het concept De Markthal is met geen andere voorziening in Nederland te vergelijken. Door de combinatie van grootstede­ lijke architectuur, de grootste overdekte markthal van Nederland en de mix van horeca en winkels is een uitdagend concept ontstaan. Hart van het concept vormt uiteraard het aanbod van circa zestig onafhankelijke versspecialisten. Gezien de breedte en diepte van het aanbod is dit voor Nederland nieuw. Door de mix van ‘keukens, culturen en ondernemerschap’ is het een plek die verrast en uitdaagt en zodoende inspeelt op de behoefte aan beleving en het opdoen van inspiratie. → scn 2016 | 3 37

retailconcepten

De Markthal als proefvijver De Markthal is volgens de bekende Nederlandse retaildefinities moeilijk te classificeren. Het totale aanbod omvat 60 versunits, circa 20 foodgerelateerde winkels en horecazaken, een grote ondergrondse Albert Heijn, Gall & Gall, een Etos en de grootste parkeergarage van Rotterdam (circa 1200 plaatsen). De binnenmarkt biedt circa 50 verschillende formuleconcepten met vooral agf, vis, vlees, brood, zuivel, bloemen en delicatessen.

Dit wordt aangevuld met een ruim aanbod aan horeca en losse pop-up-units die seizoensgebonden producten verkopen. Puur en ambachtelijk moet daarbij de boventoon voeren om zo de Markthal een ware proefvijver te laten zijn. Ondernemers dagen consumenten uit door hen te laten proeven, ruiken en voelen. De ambitie is een eigentijdse winkelbeleving te creëren die bezoekers informeert, prikkelt en aanzet tot kopen.

Doorsnede van de Markthal

Bijzonder ondernemersklimaat Het hart van het concept wordt gevormd door versspecialisten. Ontwikkelaar Provast heeft er bij de invulling naar gestreefd topspecialisten aan te trekken. Ondernemers die meer doen dan het ‘aanprijzen en verkopen van hun waar‘. Door de combinatie van bijzondere versaanbieders en de iconische kwaliteiten van het gebouw wordt de consument een onvergetelijke ervaring geboden.

Daarmee wordt echter in feite gewed op twee paarden.

Namelijk zowel op het recreatieve bezoek als op de dagelijkse boodschap. Deze combinatie is bijzonder en dat stelt hoge eisen aan de beheersbaarheid van het concept.

Zoals voormalig Markthaldirecteur Maarten van Lier (Klépierre) in een krantenartikel uit 2015 zei: “Het ondernemen moet hier feitelijk opnieuw worden uitgevonden.

Alles wat buiten de Markthal wel werkt, werkt binnen niet. En wat binnen werkt, is buiten kansloos”.

Het doel is expliciet om voor consument en bezoeker toegevoegde waarde te creëren. Traditionele slagers en bakkers moeten daartoe niet alleen goed brood en vlees verkopen, maar (vanuit hun vakmanschap) tevens inzetten op het verleiden en uitdagen van consumenten. Crea38 scn 2016 | 3

bezoekers

herkomst

omzet

Rotterdam, waaronder

32%

37%

• Binnenstad Rotterdam

11%

• Overige Rotterdam-Noord

15%

• Rotterdam-Zuid

6%

Buiten Rotterdam

68%

63%

Tabel 1: Bezoekers herkomst en omzet Markthal (Strabo, 2015 )

tief ondernemerschap is daarbij een sleutelbegrip geworden. De consument die met hooggespannen verwachting naar de Markthal is gekomen, moet immers ook daadwerkelijk worden verleid tot aankopen.

Deze combinatie van onderscheidend vakmanschap en het aanbieden van bijzondere producten blijkt in de praktijk echter lastig te zijn.

Dagelijkse functie onder druk Bij de opzet van de Markthal is ervan uitgegaan dat de lokale functie voor dagelijkse goederen de basis zou leggen onder het functioneren, uiteraard aangevuld met regionaal en toeristisch bezoek. Twee jaar later blijkt uit het onderzoek dat zich een unieke ontwikkeling heeft voor gedaan. Bijna 70 procent van de bezoekers komt van buiten Rotterdam en deze zorgen voor ruim 60 procent van de omzet. Daarmee is het de grootste toeristische attractie van Rotterdam geworden. Opmerkelijk, omdat dagelijks aanbod in normale omstandigheden vaak een verzorgende functie heeft in het directe marktgebied (omliggende wijken en buurten). Het grootste deel van de bezoekers bestaat uit toeristen/dagjesmensen die de Markthal incidenteel bezoeken. Ze kopen vooral lang houdbare producten en bezoeken er de horeca.

Daarmee komt het versaanbod dat gebaat is bij hoge omloopsnelheden in de verdrukking en ook de basisfilosofie komt hierdoor uiteraard onder druk te staan.

Verkoop van dagverse producten voor consumenten die frequent komen, is immers een voorwaarde om versspecialisten duurzaam te laten functioneren. Het unieke versaanbod zorgt immers voor de bijzondere aantrekkingskracht van de Markthal.

(Dagelijks terugkerende) consumenten positief maar kritisch De Markthal scoort als bijzondere attractie hoog. De combinatie van de binnenmarkt en de beleving (entourage, specialisme, sfeer) spelen daar een belangrijke rol in. Het feitelijk boodschappen doen (voor de Rotterdammers zelf en ook de bezoekers over afstand) komt onvoldoende uit de verf. Van de 1000 respondenten uit het onderzoek zegt slechts 10 % te komen voor ‘echte’ boodschappen.

Daarmee ontstaat ook een discussie over de continuïteit van het concept.

retailconcepten

Markthal roept positieve reacties op, maar kent ook dissatisfiers De combinatie van recreatief bezoek en het doen van versaankopen blijkt kwetsbaar te zijn. Met dat gegeven in het achterhoofd is een vergelijking gemaakt tussen de beoordeling van de Markthal en het winkelgebied waar bezoekers meestal dagelijkse boodschappen doen.

De Markthal roept overwegend positieve reacties op.

De consument is onder de indruk van het fenomeen de Markthal. Op 11 van de 16 onderscheiden winkelkenmerken komt de Markthal beter uit de bus. Consumenten zijn vooral gecharmeerd van: • de horecavoorzieningen; • de verrassingswaarde; • de uitstraling van de Markthal; • de verleiding tot impulsaankopen.

De grote aantrekkingskracht (vooral op bezoekers van buiten Rotterdam) zorgt zeker in het weekend voor hoge bezoekersaantallen, wat leidt tot een grote levendigheid.

Het vormt tevens een bronpunt van bruisende commercie en vermaak in de binnenstad. Toch zijn er ook schaduwkanten c.q. minder goede kwalificaties: • de overlast en drukte in de Markthal; • de perceptie van de prijs/kwaliteitsverhouding van het productaanbod; • de onoverzichtelijkheid van de Markthal; • de mate van vertrouwen die de Markthal genereert.

Door de dominantie van de grote groep toeristen dreigt het ‘gewone‘ boodschappenpubliek in de knel te komen.

Deze groep consumenten is namelijk op zoek naar een overzichtelijke en rustige winkelomgeving, waar deze efficiënt zijn dagelijkse boodschappen kan aanschaffen. Het succes van de Markthal heeft een keerzijde die vraagt om sturing op de klantwaarde van verschillende gebuikersgroepen.

Consequenties Ondernemers op de marktvloer spelen met hun assortiment en prijzen voortdurend in op het type bezoeker en zijn behoeften. Daardoor verandert het aanbod, met extra aandacht voor horeca en niet-verse artikelen. Het gevolg daarvan is dat een onduidelijk kwaliteitsbeeld ontstaat. Bovendien neemt de overzichtelijkheid naar branchegroepen af.

Uit eerder onderzoek is tevens gebleken dat toeristen bereid zijn meer te betalen dan omwonende consumenten. Maar dan vooral voor niet-verse artikelen en horeca.

Doordat ondernemers hierop inspelen, creëert dit een onduidelijk prijs/kwaliteitsbeeld. Mogelijk beïnvloedt het imposante uiterlijk van de Markthal de prijsperceptie ook nog. Dit versterkt het heersende beeld dat producten die in de Markthal worden verkocht duurder zijn dan elders.

Dynamische Markthal vraagt om betrokken management Met miljoenen bezoekers is ontwikkelaar Provast erin geslaagd een project te realiseren dat functie, aanbod →

binnenstad Rotterdam

overig Rotterdam

buiten Rotterdam

overige ontmoetingsplek horecahal toeristentrekpleister gespecialiseerde binnenmarkt

0

10

20

30

40

50

60

Grafiek 1: ’Wat zijn de voornaamste redenen dat u naar de Markthal gaat?’

binnenstad Rotterdam

overig Rotterdam

buiten Rotterdam

dagelijkse boodschappen wekelijkse boodschappen snelle hap op de marktvloer overige winkels (bijv de Tuinen of Chinese supermarkt) voor nieuwe foodtrends restaurantbezoek dagje uit voor delicatessen die elders niet verkrijgbaar zijn

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Grafiek 2: ‘Wat zijn de voornaamste redenen dat u naar de Markthal gaat?’ (detail)

Overlast (drukte) Prijskwaliteitsverhouding Overzichtelijke winkelindeling Vertrouwd Bereikbaarheid Aankoopgemak Netheid (schoon/onderhouden) Klantvriendelijkheid Kwaliteit van het aanbod Diversiteit van het aanbod Prettige sfeer/ambiance Inrichting en uiterlijk Omgeving daagt uit tot impulsaankopen Uitstraling Verrassend Horecavoorzieningen

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

Grafiek 3: Vergelijking Markthal winkelomgeving met eigen winkelomgeving

Het succes van de Markthal heeft duidelijk een keerzijde die vraagt om sturing en een heldere kijk op hoe men hiermee om moet gaan scn 2016 | 3 39

retailconcepten

en kwaliteit op een onderscheidende wijze bij elkaar brengt. De met vastgoedprijzen overladen Markthal zorgt voor een nieuwe publiekstrekker in het centrum van Rotter­dam. Daarmee draagt deze bij aan de noodzakelijke vernieuwing van de retailsector in Nederland. Het hoog specialistische food- en horecaaanbod, de combinatie met hoogstedelijke architectuur en de omvangrijke parkeercapaciteit trekt echter vooral bezoekers van buiten Rotterdam die dit bijna on-Nederlandse fenomeen ‘aan den lijve‘ willen ervaren. verkleuring Nu – anderhalf jaar na de opening – wordt duidelijk dat de met veel zorg samengestelde marktvloer met een grote diversiteit aan (hoog)specialistische foodaanbieders veel aandacht van de eigenaar vraagt. Zeker als het

gaat hierbij om een dynamisch en bijna organisch proces, waar blijvend aan gewerkt moet worden om de kwaliteit en diversiteit te handhaven. Zonder gevarieerd en omvangrijk aanbod aan versspecialisten is de Markthal namelijk een icoon zonder hart. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende suggesties daarbij richting geven voor de aandachtspunten voor het management: Ondernemerschap • Ontwikkeling gezamenlijk met huurders strategie gericht op kwaliteit en uniciteit aanbod en toename van omzet en winstgevendheid.

• Intensiveren overleg en afstemming in het perspectief van meerwaarde versmarkt.

• Mogelijkheden aftasten van omzet gerelateerde huur, afhankelijk van type ondernemer, plaats en toegevoegde waarde.

Ruimtelijke kwaliteit • Nieuwe routing en winkelindeling gericht op overzichtelijkheid en spreiding van drukte • (Huidige) branchering meer clusteren.

• Kraamindeling meer thematiseren (bijvoorbeeld dagelijkse en wekelijkse segmenten).

gaat om de continuering van de beoogde kwaliteit, de samenhang en de assortimentsverdeling binnen de hal.

Het succes als toeristische attractie in combinatie met de kwetsbaarheid voor de versaankopen, zou kunnen leiden tot verkleuring naar vooral de horeca en ‘droge’ foodproducten. Maar dit tast de kracht van het fenomeen echter aan. Het onderzoek toont aan dat de levendigheid als vershal een belangrijke bezoekreden is om dit bijna buitenlandse fenomeen ook vanaf grote afstand te bezoeken. De toeristisch georiënteerde klant besteedt verhoudingsgewijs echter minder in het verssegment.

Tegelijkertijd leeft de Markthal voor de Rotterdamse consument nog onvoldoende als aantrekkelijke en logische plaats om dagelijkse aankopen te doen in het verssegment. Het gevolg hiervan is dat de omzet bij een deel van de versaanbieders achterblijft. Er bestaat een kans dat deze gedwongen zijn op zoek te gaan naar producten met een hogere winstmarge die minder aansluiten bij het (noodzakelijke) verskarakter van de Markthal.

Suggesties voor bijsturing Het parool voor de toekomst is dan ook zorg te blijven dragen voor onderscheidend dagelijks versaanbod. Dit als pijler voor het succes van de Markthal als geheel. Het 40 scn 2016 | 3

Marketingcommunicatie • Creëren van een interactief platform (optimaliseren website, online, app) met als doel de marketingboodschap duidelijker naar specifieke doelgroepen te communiceren.

• Dit platform koppelen aan een loyaliteitsprogramma gericht op verhogen klantenbinding (bijvoorbeeld digitale klantenkaart*).

• Organiseren van thematische dagen en evenementen die extra belevingswaarde toevoegen aan het aanbod in de Markthal.

Heroriëntatie op de ontwikkeling van de Markthal trekt een sterke wissel op het management van de Markthal (i.c. Klépierre), maar is onontkoombaar. Alle betrokkenen (inclusief de ondernemers) moeten beseffen dat de kracht van de Markthal ook zijn kwetsbaarheid bepaalt. Het is geen regulier winkelcentrum en dit vereist een aanpak waarbij ‘dicht op de bal‘ wordt gespeeld, c.q. ondernemers de mogelijkheid wordt geboden zich binnen het concept te ontwikkelen. Uiteraard met als doel om ook in de toekomst bezoekers van Rotterdam een unieke en onderscheidende ‘experience‘ te kunnen blijven­bieden. ← Rodin Affourtit, Markthal Rotterdam, Stedelijk icoon of aankoopplaats voor de dagelijkse boodschappen? Afstudeerscriptie Inholland, Food, Commerce and Technology, 2016. Sciptie­ begeleider: Johan Haringsma, oud-directeur Research & Consultancy WPM groep * Bron: Johan Haringsma

retailconcepten

De markthal: een alternatief winkelcentrum?

N

et buiten het centrum van Amersfoort opende markthal Het Lokaal op 10 maart haar deuren. Het vuurrode gebouw ligt op het terrein van De Nieuwe Stad, een hub van lokale innovators, ambachtslieden en kunstenaars. Al het goede van Amersfoort komt hier samen. De markthal is volgens eigenaar Rinke van ’t Holt een reactie op supermarkten en groothandels die hun producten van ver halen. Bietjes uit Kenia?

Nergens voor nodig, vindt Van’t Holt. Het Lokaal haalt voedsel uit de streek, geeft de boer een eerlijke prijs en verkoopt zijn producten aan de burgers van Amersfoort.

Het bleek niet moeilijk om aan geld te komen. Crowdfunding onder Amersfoortse particulieren leverde 250.000 euro op. Van ’t Holt noemt dat de lakmoesproef van zijn plan. ‘Omdat 250 mensen rondom Amersfoort bereid waren om duizend euro te investeren, wisten we dat we goed zaten.

Hier zaten mensen op te wachten.’

De gemeente en de provincie staken gezamenlijk ook nog eens 100 duizend euro in het project. Het draagvlak voor een lokale markthal bleek groot.

Markthallen in middelgrote Nederlandse steden schieten de laatste jaren als paddenstoelen uit de grond. Zijn zij een bedreiging of een aanvulling op het huidige winkelbestand?

Rinke van ’t Holt, eigenaar van markthal Het Lokaal in Amersfoort: ‘Voedsel uit de streek voor een eerlijke prijs’

Niche Van ’t Holt ziet een tweedeling als het gaat om markthallen. De een richt zich op horeca en evenementen. De ander moet het hebben van bewuste consumenten die gezond willen eten. Het Lokaal richt zich op dat laatste. Volgens onderzoeksbureau Motivaction zit tien procent van de Amersfoorters, zo’n 15 duizend mensen, in de → scn 2016 | 3 41

retailconcepten

hoek van bewuste eters. Zij zijn bereid om te rijden voor beter voedsel en willen daarvoor ook extra betalen. Van ’t Holt richt zich specifiek op deze groep mensen. Zijn markthal is eigenlijk een nichewinkelgebied. Nauwelijks een concurrent voor retailers in het centrum of het naastgelegen Eemplein.

In de weekenden wordt de markthal drukbezocht. Op dinsdag, woensdag en donderdag is het rustig, zegt Van ’t Holt.

‘Onze start is bemoedigend, maar we zijn nog niet waar we willen zijn.’ Om uit de kosten te komen bestaat de markthal niet alleen uit een grote winkel met lokale versproducten en drie ambachtslieden. ‘We moeten uit meerdere vaatjes tappen’, benadrukt Van ’t Holt. Daarom kunnen er in Het Lokaal ook borrels en events worden gehouden en de bakker bakt niet alleen voor particulieren, maar levert ook brood aan twaalf restaurants in de omgeving.

Horeca en evenementen Het centrum van Hoorn heeft sinds januari ook zijn eigen markthal. Maar de Grote Kerk is van een hele andere snit dan Het Lokaal in Amersfoort. De hal drijft op de pijlers evenementen en horeca. Op de begane grond staan voedselkramen die eten uit de

‘Horeca en retail zijn continu in ontwikkeling, de klant wil steeds iets anders’ hele wereld verkopen. Van Spaans tot Italiaans, tot een slager met bijzondere worst.

De eerste verdieping is een evenementenlocatie waar een bierfestival of een lifestyle markt kan plaatsvinden. ‘Horeca en retail zijn continu in ontwikkeling. De klant wil steeds iets anders. Daarom zijn festivals ook zo populair’, zegt eigenaar Michiel Beemster. ‘Mensen willen elke keer een nieuwe uitdaging, ze gaan van het ene festival naar het andere. Ik speel daar met mijn markthal op in. Het heeft meer weg van een horecagelegenheid dan een winkelcentrum. We spelen in op iedere bijzondere gelegenheid die zich voordoet met activiteiten. Met Koningsdag hadden we hier optredens van een aantal dj’s. Het was hier dan ook heel druk met zo’n 11 duizend bezoekers.’ beleving Beleving is het toverwoord, vindt Beemster.

Consumenten moet elke keer worden verrast. Uit onderzoek blijkt dat zijn publiek

mensen uit de wijde omtrek van de stad betreft. Volgens eigen zeggen snijdt hij lokale ondernemers dan ook nauwelijks in hun vlees. Maar niet iedereen is het daarmee eens.

‘Er is wel eens een horecaondernemer naar me toegekomen dat mijn markthal hem klanten kost. Maar dan moet hij maar creatiever zijn. Zo’n man heeft al dertig jaar een horecaonderneming en heeft altijd hetzelfde gedaan. Zo werkt het tegenwoordig niet meer.’

Ambitieuze plannen Niet alle nieuwe markthallen slaan aan zoals Het Lokaal en de Grote Kerk. Veel steden en ondernemers hebben ambitieuze plannen die uiteindelijk niet van de grond komen. Zo had wethouder John de Jonge uit Vlissingen in november 2015 het idee om een markthal in zijn stad te vestigen. Dat plan is inmiddels een stille dood gestorven. Ook in Zaandam wordt al enkele

Extra beleving in de supermarkt Ook supermarkten spelen in op de markthallentrend. Jumbo introduceerde in 2013 de Jumbo Foodmarkt. In deze luxe supermarkt zijn dagelijks bakkers, slagers, kaasspecialisten en zelfs chefkoks aanwezig. Ook zijn er keukens waar gerechten uit verschillende landen worden klaargemaakt. In de Jumbo Foodmarkt is tevens een café waar klanten een verse maaltijd kunnen eten, lunchen of koffiedrinken. Jumbo heeft foodmarkten in Amsterdam, Veghel en Breda.

De Jumbo is niet de enige supermarkt die een markthalconcept bedacht. Zo kreeg de in 2015 nieuw geopende Albert Heijn XL in Eindhoven een Allerhande-keuken waar koks elke dag verse maaltijden klaarmaken. De pizzabakker bakt elke dag tien varianten pizza’s in een steenoven. Op de broodafdeling wordt brood ter plekke gerezen. In de Sap & Saladebar worden de hele dag door sappen, smoothies en salades gemaakt. Ook is het personeel beter opgeleid dan in een reguliere Albert Heijn. De verwachting is dat supermarkten steeds meer gaan inzetten op beleving.

42 scn 2016 | 3

retailconcepten

jaren gesproken over een markthal, maar de plannen zijn nog steeds niet uitgevoerd. In Assen en Emmen wordt sinds een halfjaar ook gesproken over een FoodMarket. Het overleg daarover zijn nog steeds gaande.

Er zitten nogal wat haken en ogen aan het starten van een markthal. Vooral het opbrengen van genoeg startkapitaal is een probleem. Ook is het publiek niet altijd even enthousiast. Hoogleraar citymarketing Gert-Jan Hospers van de Radboud Universiteit in Nijmegen vindt dat er sprake is

Gert-Jan Hospers: ‘Ik ben bang dat een markthal in grote delen van ons land weinig kans van slagen heeft’ van een ‘markthalmania’. Sinds de oplevering van de Markthal in Rotterdam in 2014 wil iedere stad opeens iets vergelijkbaars in zijn centrum hebben, zegt hij. ‘Ik ben bang dat een markthal in grote delen van ons land weinig kans van slagen heeft.’

Hij denkt dat markthallen in middelgrote Nederlandse steden niet in staat zijn om genoeg publiek te trekken. ‘Een markthal is leuk om een keer te bezoeken, maar niet om structureel je boodschappen te doen. Mensen zijn tegenwoordig druk en kiezen liever voor het gemak. Een markthal is iets waar je op zaterdag- of zondagmiddag heengaat als je de tijd ervoor hebt.’

ziet in het concept dan ook geen alternatief voor het huidige winkelcentrum. ‘Mijn stelling is: denk als stad heel goed na of je een markthal binnen wilt halen. Je kunt beter investeren in het traditionele winkelhart of de weekmarkt.’

Van Heinde Als voorbeeld haalt Hospers Den Bosch aan.

Die stad had drie maanden een markthal, maar die bleek niet snel genoeg rendabel te krijgen. Versmarkt Van Heinde in Den Bosch moest een plek zijn waar kwalitatief goed voedsel werd verkocht en gegeten.

Mensen konden er eten kopen om thuis klaar te maken, zelf te koken en eten laten klaarmaken om het ter plekke op te eten.

Van Heinde had verschillende winkeltjes en een restaurant onder één dak en verkocht alles zelf. Geen groep ondernemers dus, maar één bedrijf.

Het project bleek al snel te kostbaar. Versmarkt Van Heinde was zeven dagen per week open en had 55 werknemers in dienst, blikt toenmalig eigenaar Casper Schoenmakers terug. De kosten waren dus hoog.

Dat was niet het enige probleem: ‘We waren tweeslachtig bezig. Enerzijds wilden we de consument zijn dagelijkse boodschappen bij ons laten doen. Anderzijds wilden we hem luxe en ambacht aanbieden. We bleken uiteindelijk te alledaags. En dan leg je het af tegen supermarkten en weekmarkten.’

Na drie maanden bleek het te riskant om verder te gaan met Van Heinde. Schoenmakers besefte dat hij de komende jaren nog flink zou moeten investeren om de versmarkt winstgevend te maken. Sligro Food Group nam in februari de zaak over en liet het ombouwen tot een Emté 3.0, een supermarkt met meer vers, een bakkerij, een slagerij en centraal in de winkel een keuken.

Het markthalprincipe is dus niet helemaal verdwenen uit Den Bosch.

Beleving en verleiding Brigit Gerritse, directeur van de Nederlandse Raad van Winkelcentra, ziet in tegenstelling tot hoogleraar Hospers de markthal wel als een aanvulling op het huidige winkelaanbod. ‘Het concept wordt gewaardeerd door de klant’, zegt ze. ‘In veel wijkwinkelcentra zijn speciaalzaken opgeslokt door supermarkten. Daar is behoefte aan verse producten. Een markthal kan daar op inspelen.’

‘Een markthal draait om beleving en verleiding. Ondernemers staan zelf achter de toonbank en kunnen de klant vertellen over het product dat ze kopen. Ambacht en vakmanschap zijn belangrijk. Het is een plek waar consumenten graag komen.’ Het concept heeft ook kans van slagen in kleinere steden, zegt Gerritse. ‘Maar iedere stad moet natuurlijk wel kijken naar zijn eigen schaal.

Ik denk dat de markthal een blijvertje is.’ ←

Alternatief winkelcentrum Hospers zegt dat Rotterdam een van de weinige steden is die genoeg publiek kan trekken. Maar zelfs in de Maasstad hebben ondernemers het zwaar. Met tientallen tegelijk luidden ze eind mei de noodklok.

Er komen wel toeristen naar de hal, maar geen Rotterdammers. De markthal als vers­ markt is daarmee mislukt, stellen ze. Een groot aantal van hen zit in de financiële problemen. De inwoners van Rotterdam gaan liever naar de markt dan naar de veel duurdere markthal.

Hospers denkt niet dat een markthal in een andere stad het beter zou doen. Hij scn 2016 | 3 43

samenwerken

Chainels H

et gesprek met Willem Buijs en Sander Verseput (founders van Chainels) vindt plaats in het Groothandelsgebouw te Rotterdam. Een inspirerende locatie, niet alleen qua architectuur van het gebouw, maar ook qua bezetting, want in een deel van het gebouw zijn nu vele, vaak wat kleinere bedrijfjes bezig met de ontwikkeling van hun producten. Niet zelden hebben deze producten een duidelijke link met ict, zoals ook Chainels. Sander Verseput: ‘Zo’n plek als dit wordt ook wel een ‘hive’ genoemd en zoals je kunt zien bruist het hier van de activiteit. De sfeer is informeel en je kunt ook gemakkelijk bij elkaar binnen lopen.’

Sander en Willem trappen af met een heldere presentatie over Chainels en hoe het product er nu uitziet en in elkaar steekt.

Want sinds 2014 heeft de ontwikkeling niet stilgestaan. Willem Buijs: ‘Je kunt Chainels zien als het digitale slimme antwoord op het geprinte infobulletin dat aan het einde

Een supertoegankelijk informatiesysteem voor alle stakeholders van de maand in het winkelcentrum uitgedeeld werd. Zo’n krantje kwam per definitie als mosterd na de maaltijd: alles heeft zich al afgespeeld, alle klachten of problemen zijn al afgehandeld. Met Chainels is men actueel en heeft men de beschikking over een online, à la minute informatiesysteem.’

Voor wie is Chainels bedoeld?

Chainels moet gezien worden als een informatiesysteem waarop alle stakeholders in een winkelcentrum of winkelgebied aangesloten kunnen worden. Sander Verseput: 44 scn 2016 | 3

In editie 6-2014 berichtte Shopping Centre NEWS voor het eerst over Chainels, door ons gespot als veelbelovende startup in de vorm van een slimme informatie-tool voor winkelcentra en winkelgebieden. Chainels draait om een eigen intranet waarmee heel efficiënt informatie uitgestuurd en gedeeld kan worden door alle stakeholders in een winkelomgeving. Hoe werkt dat in de praktijk?

Chainel-oprichters Willem Buijs (l) en Sander Verseput

‘Op elk niveau en voor elke stakeholder is er voordeel bij die informatie te behalen. Denk aan veiligheid, onderhoud, techniek, marketing, tot aan personeelsplanning aan toe.’

Laten we eens inzoomen op het aspect ‘veiligheid’. Hoe werkt dat binnen Chainels?

‘Als het om beveiliging gaat, dan klagen winkeliers vaak over de effectiviteit en over de (on-)zichtbaarheid. Bij de doorontwikkeling van Chainels werken we samen met enkele beveiligingsbedrijven en politie. Waarmee de samenwerking tussen beveiligers en winkeliers en winkelcentrummanagement beter gestructureerd wordt. Het gaat dan vooral om direct onderling contact, denk aan een waarschuwing bij vals geld of winkeldieven. Er is bovendien een aparte module voor collectieve winkelverboden en er wordt hard gewerkt aan een alarm bij urgente calamiteiten. modulair Willem Buijs: ‘Chainels is modulair opgebouwd. Je kunt dus modules al naar gelang behoefte aan- of uitschakelen. De module facility maakt het bijvoorbeeld mogelijk om storingen of lekkages snel door te melden. Stel, als winkelier signaleer je een lekkage. Je pakt de smartphone met de app van Chainels, maakt een foto en schrijft er

samenwerken

Met website, app en e-mail efficiënt informeren en beheren eventueel een korte tekst bij. Dit wordt dan verzonden inclusief de geografische locatie. De beheerder kan hier dan snel mee aan de slag en kan de melding desgewenst ook koppelen aan hun eigen klachtenvolgsysteem. De andere winkeliers kunnen in de betreffende module ook zien dat een bepaalde melding al is gedaan. Op deze manier komt Chainels heel goed tegemoet aan de behoeften van zowel de dienstverlener als de eindgebruiker.’

ons systeem als een community tool ontwikkeld. We gingen er daarbij van uit dat elke gebruiker, elke ondernemer bereid was om continu informatie uit te wisselen. Dat kan nog steeds, maar als basis is dit te beperkt.

Voor ons is het belangrijk dat Chainels als kanaal relevant is voor alle gebruikers. Daar heb je met name alle serviceverlenende partijen voor nodig die met het gebied of winkelcentrum te maken hebben. De ontwikkelaar heeft wellicht informatie over een

herontwikkeling of verbouwing, de marketeer over acties of events, de beveiliging of politie over veiligheidssituaties, enzovoort.

Wij zorgen er nu voor dat we vanaf de start met die partijen praten, kijken naar welke relevante informatie er is en welke gedeeld kan worden. Dit laten we via Chainels lopen en wij zorgen ervoor dat alle ondernemers bereikt worden. Als vanzelf zie je dan dat die ondernemers ook het systeem gaan gebruiken. Ze stellen vragen over de ope-

community tool In 2014 trad de eerste winkelcentrumklant toe tot het Chainels-platform. Maar daarvoor werd het al gebruikt in de binnensteden van Delft en Amsterdam (de 9 straatjes).

Willem Buijs: ‘Oorspronkelijk hadden we

Communicatie en samenwerking in het belang van het winkelcentrum

ningstijden rondom de feestdagen, over winkeldiefstal, enzovoort.’

Chainels is bedoeld als een neutraal kanaal en als intern platform. De structuur maakt dat het voor de dienstverleners niet als iets vrijblijvends gezien wordt: men wil hier echt in participeren. De ondernemers kunnen zelf beslissen of ze actief of passief willen deelnemen. Willem Buijs: ‘We hebben wijkwinkelcentra met twintig winkeliers waar volop gecommuniceerd wordt, maar we hebben ook hele grote winkelcentra waar dat minder is. → scn 2016 | 3 45

samenwerken

Dit blijkt vooral samen te hangen met de inzet van de betrokken dienstverleners.’

Super veelzijdig én slim Bij het uitrollen van Chainels in een winkel­ centrum of winkelgebied wordt er altijd een systeembeheerder aangewezen. Vaak is dat de centrummanager, straatmanager­of beheerder en soms iemand van de onder-

‘Wat we ten opzichte van het oorspronkelijke product ook hebben aangepast, is dat we het een stuk slimmer hebben gemaakt.

We zien welke bedrijven er wel of geen gebruik van maken (en ook wie de content wel of niet leest), welke gegevens niet meer kloppen en we sturen erop dat zoveel mogelijk huurders participeren.’ whatsapp Waarom niet gewoon een WhatsAppgroepje oprichten? Willem Buijs: ‘Wel, als je alleen maar met bijvoorbeeld twintig ondernemers berichtjes over de veiligheid wil delen, dat zou technisch gezien wel kunnen, al is het juridisch ook niet water-

Al veertig retailgebieden, waaronder de Koopgoot en de Kalverstraat, werken met Chainels

nemersvereniging. Die persoon zorgt dat de systeemadministratie op orde is, dat nieuwe huurders worden uitgenodigd en ex-huurders worden verwijderd. Sander Verseput: ‘Via een workshop leiden we de beheerder op in het optuigen van het systeem. Welke dienstverleners krijgen toegang? Wat wordt hun rol? Daarnaast geven wij vanuit ons accountmanagement en systeembewaking ondersteuning en advies over de manier waarop men het systeem nog beter kan gebruiken. Is er meer uitleg nodig? Nog een keer een workshop? Zo maken we de gebruikers duidelijk hoe ons systeem optimaal kan worden ingezet.’

46 scn 2016 | 3

dicht. Maar een winkelcentrum beheren met WhatsApp, daar is nog niemand aan begonnen. De structuur van ons platform is gebaseerd op de verschillende stakeholders van een winkelgebied. Bij Chainels wordt er gecommuniceerd op organisatie­ niveau met daarachter personen, waarbij een beheerder iedereen kan bereiken en precies weet wie in welke mate actief is.

Daarbij is de informatie die via Chainels gedeeld wordt veelzijdiger en wordt deze ook veel overzichtelijker getoond en gearchiveerd dan met WhatsApp mogelijk is.’ overzichtelijk Tja, en dit moet u eigenlijk gewoon zelf zien en proberen. Want dit is echt indrukwekkend. Chainels heeft hierin prachtig werk verricht. Zowel de app voor de smartphone als het online webportal laten de informatie heel overzichtelijk zien. Het gebruik van de app is daarbij een aanrader, maar geen verplichting: de informatie kan de gebruiker

ook per e-mail bereiken, desgewenst gefilterd op onderwerpen waarin men interesse heeft. De informatie die binnen Chainels opgeslagen wordt, kan ook gedeeld worden met de consument door bijvoorbeeld winkelinformatie te linken aan de website of de informatieschermen van het winkelcentrum. Op die manier worden mutaties op meerdere fronten gedeeld.’ doorontwikkelen Chainels is momenteel te vinden in ruim 40 retailgebieden, met daarbinnen bekende namen als de Koopgoot en de Kalverstraat.

Sander Verseput: ‘De functionaliteit wordt eigenlijk doorlopend uitgebreid. We zijn steeds bezig met het doorontwikkelen van Chainels. Dit doen we in samenspraak met partners die veelvuldig gebruik maken van het systeem en de constante feedback van onze eindgebruikers. De aankomende tijd wordt het systeem verder geoptimaliseerd voor het beheer van vastgoedportfolio’s en is het systeem al in het Engels en Duits beschikbaar voor de eerste stap richting het buitenland.’

Willem en Sander willen met Chainels hun bijdrage leveren aan oplossingen voor de toegenomen druk op winkels en winkelgebieden. Willem Buijs: ‘Men onderkent de noodzaak voor herontwikkeling en herpositionering. Maar ook realiseert men zich dat men hierbij de ondernemers moet betrekken en als collectief moet gaan opereren.

Communicatie staat daarin centraal en daarin heeft Chainels een belangrijke rol.’ ←

Vindt u het interessant om meer te weten? Kijk dan op www. chainels.com en vraag een gratis demo aan of bel gerust 015-3642667 voor een demoafspraak bij u op locatie.

juridisch

de fouw Branchevervaging in de retail

S

teeds vaker wordt foodservice gecombineerd met retail. Fietsenzaken met een eigen koffiebar, schoenenwinkels met een wijnbar en lunchen in een kledingwinkel. Er worden steeds meer nieuwe combinaties bedacht tussen retail en horeca. Voordat een dergelijk concept kan worden uitgerold heeft een retailer te maken met diverse wet- en regelgeving. In deze column worden de belangrijkste juridische aspecten van branchevervaging in de retail op een rijtje gezet.

De retailer dient allereerst na te gaan of het realiseren van het retail en horeca concept op grond van het vigerende bestemmingsplan op de betreffende locatie is toegestaan. Als bijvoorbeeld uitsluitend de bestemming ‘detailhandel’ op de gronden rust, dan zal horeca niet zijn toegestaan. Alleen binnen een ‘gemengde’ of ‘centrum’-bestemming waarin zowel detailhandel als (ondergeschikte) horeca is toegestaan, zal vestiging van het concept geen problemen opleveren.

I

n een geval waarin een bakkerij ook etenswaren – waaronder patat en shoarma­– en dranken voor consumptie ter plaatse aanbood, terwijl het bestemmingsplan alleen detailhandel toestond, oordeelde de rechtbank dat de gemeente tot handhaving van het bestemmingsplan diende over te gaan. De horeca-activiteiten maakte structureel onderdeel uit van de dagelijkse bedrijfsvoering, hetgeen op grond van vaste jurisprudentie van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet geoorloofd is (Rechtbank Overijssel 25 maart 2015, ecli:nl:rbove:2015:1462).

Indien het concept niet past binnen het vigerende bestemmingsplan, is voor de realisatie ervan een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan vereist (in de zin van artikel 2.1 lid 1, onderdeel c Wabo). De gemeente dient in dat geval toestemming te verlenen om te kunnen afwijken

van het bestemmingsplan. De gemeente heeft beleidsvrijheid om af te wegen of zij de omgevingsvergunning al dan niet verleent.

Sommige gemeenten hanteren beleidsregels voor het wel of niet meewerken aan een afwijking van het bestemmingsplan voor een dergelijk initiatief. Zo hanteert bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam – Stadsdeel Centrum – ‘beleidsregels voor mengformules’, waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden staan vermeld voor het verlenen van medewerking aan een dergelijk project.

B

ehalve de bestemming op grond van het vigerende bestemmingsplan, is ook de contractuele bestemming die is opgenomen in de huurovereenkomst van belang voor het antwoord op de vraag of het concept wel is toegestaan. De contractuele bestemming in de huurovereenkomst dient aan te sluiten bij het concept dat de retailer wenst te realiseren. Als bijvoorbeeld een retailer een kledingwinkel exploiteert en een deel van zijn winkelruimte wil gaan exploiteren als café-koffiecorner, dan handelt de retailer in strijd met de huurovereenkomst indien daarin is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van kleding. Op grond van deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan de verhuurder mogelijk aanspraak maken op contractuele boetes of de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden.

De retailer doet er dus verstandig aan om eerst schriftelijke toestemming van de verhuurder te vragen voordat tot branchevervaging wordt overgegaan.

I

n sommige gemeenten zal een exploitatievergunning dienen te worden verkregen voor het uitoefenen van (ondergeschikte) horeca-activiteiten binnen een winkel. De APV betreft lokale regelgeving met betrekking tot de open-

bare orde en kan een vergunning voor het exploiteren van een dergelijke horeca activiteit verplicht stellen. De exploitatievergunning kan worden geweigerd indien te verwachten is dat het woon- en leefklimaat en/of de openbare orde in de omgeving op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed. Het Activiteitenbesluit geeft voorschriften voor activiteiten met betrekking tot voeding, waaronder het bereiden van voedingsmiddelen (niet industrieel). Op het moment dat voedingsmiddelen worden bereid, dan zal daarvan een melding dienen te worden gedaan bij de gemeente.

Voorts moet de retailer zich houden aan de Warenwet en de daaraan gerelateerde besluiten en regelingen, waarbij het Warenwetbesluit bereiding en behandeling van levensmiddelen en het Warenwetbesluit hygiëne van levensmiddelen de belangrijkste zijn. Er moet voldaan worden aan de wettelijke eisen ter zake voedselveiligheid. Er gelden bijvoorbeeld temperatuureisen voor het bewaren van bederfelijke levensmiddelen.

Voor de personeelsleden van de retailer die de levensmiddelen bereiden, betekent dit ook dat zij moeten voldoen aan de zogenaamde hygiënecode voor de horeca, die per 1 april 2016 is vernieuwd.

De nieuwe hygiënecode voldoet aan de meest actuele wetgeving op het gebied van voedselveiligheid. In de hygiënecode zijn, simpel gezegd, alle spelregels opgenomen die opgevolgd moeten worden om uiteindelijk een voedselveilig product aan klanten te kunnen serveren en om te voldoen aan de relevante wetgeving.

Bij het toepassen van horeca binnen de retail is het belangrijk dat de juridische aspecten goed in het oog worden gehouden, anders is de kans groot dat een prachtig uitgedacht concept voortijdig strandt. ←

anneloes de fouw bricks advocaten, amsterdam

scn 2016 | 3 47

binnensteden

De stijl van Leiden Breestraat 90, met museum in de kelder

Leiden houdt sfeerbeeld in stand met beleid op historische winkelpuien Het hebben van een prachtige historische binnenstad en het behouden daar van, is niet altijd een issue geweest voor gemeentebesturen. In Leiden momenteel gelukkig wel, hoewel ook daar in de voorbije decennia juweeltjes van winkelpuien verdwenen zijn achter modern plaatmateriaal en aluminium kozijnen. Het werd tijd om die verloren gegane historische winkelpuien weer terug te geven aan het stadsbeeld.

48 scn 2016 | 3

D

De gerenoveerde gevel van de Wibra aan de Breestraat

e gemeente Leiden organiseerde op 13 mei onder aanvoering van wethouder Robert Strijk (bereikbaarheid, economie, binnenstad en cultuur) een rondleiding langs een aantal van de inmiddels 81 (!) naar oorspronkelijke staat teruggebrachte winkelpuien.

Projectleiders, historica Monique Roscher en architect Cas Nagtzaam van Erfgoed Leiden en omstreken/ gemeente Leiden, laten het groepje geïnteresseerden verschillende voorbeelden zien van succesvolle restauratieobjecten in de Leidse binnenstad. De vergelijking met het beeld van vóór de restauratie is vaak niet minder dan schokkend. Onbegrijpelijk dat men voorheen zomaar prachtige klassieke puien kon veranderen in een winkelbeeld dat –volgens de toenmalige inzichten- beter bij de tijd of beter bij de betreffende winkel paste. En net als in veel andere steden, lijkt het dat er ook in Leiden vooral in de jaren zestig, zeventig en tachtig een ware beeldenstorm heeft plaatsgevonden waarbij al dat oude moois moest verdwijnen. wat is mooi?

Maar dat brengt natuurlijk ook de eeuwige discussie over architectuur en wat mooi is en wat niet in beeld.

Terecht merken de projectleiders

op dat het niet uitgesloten is dat de projectleiders van bijvoorbeeld 50 jaar in de toekomst, misschien wél die modernistische winkelpuien met strakke aluminium kozijnen heel mooi vinden. Daarbij komt dat veel van die oude winkelpuien in een erbarmelijke staat verkeerden: de pandeigenaren van die tijd hadden blijkbaar niet de visie of het geld om daar wat aan te doen.

Mede dankzij gemeentelijk subsidies en de ondersteuning van een adviseur van Erfgoed Leiden, is dit nu wel mogelijk en is er in Leiden veel werk van gemaakt. Waarbij het overigens niet zo is dat met de doelstelling om historische winkelpuien te behouden of in oorspronkelijke staat terug te brengen, ook de winkelfunctie behouden moet blijven.

Historica Monique Roscher: ‘Dat niet.

Het is toegestaan om achter die winkelpui gewoon een woning te hebben.

Dat gebeurt ook al.’ uitstraling en sfeer Tijdens de rondgang wordt ook gesproken met een aantal pandeigenaren die gebruik hebben gemaakt van de subsidieregeling. Zoals de eigenaar van Gelateria – Caffé Bar Maxims aan de Nieuwe Rijn 32, die vertelde dat hij voor zijn nieuwe zaak op zoek was naar een locatie waar hij de juiste uitstraling en sfeer kon brengen. Of de particuliere eigenaar

binnensteden

De Wibra voor de renovatie

van het even verderop gelegen hoekpand nr. 35. Dat is nog niet klaar en de eigenaar geeft aan ook nog druk op zoek te zijn naar een passende huurder. En ‘passend’, dat staat wat hem betreft niet voor de hoogste huuropbrengst, maar echt voor een winkel die past bij Leiden, bij de omgeving, deze plek en vooral het prachtig gerestaureerde pand.

In voorgaande decennia verdween veel moois uit de winkelstraten We krijgen nog veel meer moois te zien. Zoals het pand van de schoenmaker aan Korevaarstraat 6, die vertelt dat er ook nog een mooi uitgangbord gemaakt wordt om de uitstraling te vervolmaken. En in de Breestraat staan we even stil bij nr.

155, waar het winkelpand van Wibra in de middagzon mooi staat te zijn.

En mooi is het, zeker vergeleken met de oude situatie.

We bellen Wibra om te vragen wat nu voor hen de reden is geweest om deze pui zo mooi op te knappen. Bert ter Horst van het vastgoedbureau

legt uit: ‘In ons geval is dat wellicht­ wat anders gegaan dan bij de andere winkelpanden. Wij kwamen er namelijk – samen met de huidige eigenaar van het pand en de gemeente – achter dat de pui die erin zat zonder toestemming gerealiseerd was. Dat was voor iedereen een verrassing, maar ook het moment dat de eigenaar van het pand besloot de pui aan te pakken en terug te brengen in z’n oude staat.’

‘En als Wibra zijn we daar best content over. Niet alleen krijgt de straat hiermee een opwaardering, maar ook onze winkel heeft hierdoor een ‘boost’ gekregen. Dat wel in samenhang met een winkelinrichting naar de laatste Wibra-trend, maar evenzogoed merken we dat deze vernieuwde winkel goed aanslaat.’ jugendstil Tot slot staan we even stil bij het pand van juwelier Rob van Gerner op Breestraat 90, links van het stadhuis.

Niet alleen zijn hier de winkelpuien prachtig in jugendstil gerestaureerd, ook het winkelinterieur ademt een sfeer die helemaal bij het pand past.

Maar het pièce de resistance is in de kelder te vinden. Tijdens de verbouwing van zijn pand werden daar de restanten van de fundering van het oude ‘klokhuis’ van Leiden gevonden. En die zijn nu als een soort van mini-museum een prachtig onder-

Over de historische winkelpuien van Leiden is ook een boek verschenen: P.C. Meijers, Leiden in de etalage. isbn: 978-90-5997-092-2.

Prijs: € 14,50

deel van de winkel en de historie van Leiden.

Bij de restauratie wordt –zo vertelt restauratie-architect Cas Nagtzaam – zoveel mogelijk uitgegaan van oude bouwtekeningen, oude foto’s of affiches. ‘Maar soms is een onderdeel van de pui niet te vinden of niet op de foto zichtbaar en dan moeten we improviseren door op wat wel zichtbaar is voort te borduren.’

De subsidiepot van de gemeente Leiden biedt voorlopig nog mogelijkheden om de restauratie van winkelpuien te ondersteunen. Een prachtig initiatief, dat zichtbaar resulteert in de verrijking van de beleving voor degenen die het centrum van Leiden bezoeken. ← scn 2016 | 3 49

in the pipeline

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amersfoort

Retailpark Amersfoort O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Mosveld o 2016 i 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 apeldoorn

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ amstelveen alphen a/d rijn

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2016 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

amsterdam

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

BK40

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

50 scn 2016 | 3

O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

o 2016 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2015 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

bilthoven

Vinkenplein o in ontwikkeling m 1400 m2 p Synchroon i Arjan de Vries, T 088 010 5700 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

delft

Hovenpassage o 2015 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼ boskoop berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

eindhoven

Meerrijk Meerhoven

de lier beverwijk

De Winkelier

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

breda

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

Meerplein o 2018 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

o 2015 m 2500 m2 p MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie i Simone Kramers, T 033 253 1701 den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 drachten

enschede

Raadhuisplein

Stokhorst

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Centrumplan Brunssum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2016 | 3 51

in the pipeline

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

kampen

Hanzewijk O 2016 M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

maastricht

Brusselse Poort ’s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

Leens

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leiden

Aalmarkt, Catharinasteeg o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

Nijmegen

Handelskade o 2016–2018 m 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) p BPD creating living environments i Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

ridderkerk

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

papendrecht

hilversum

Hilvertshof o 2016 m 20.000 m2 p Kroonenberg Groep met Centrum Projecten i T 035 642 2325 ▼

Aalmarkt, Waagblok o 2015 m 25.000 m2 p Provast i T 070 308 10 30

Stationsgebied o 2017 m 1097 m2 horeca p Synchroon i Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 2016 | 3

papendrecht

Land van Matena o 2017 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling i Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

in the pipeline

rotterdam

Forum Rotterdam o 2018 m 60.000 m2 retail, kantoren en appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

stein

utrecht

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Neude o zomer 2017 m ca. 5475 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

zeist

Allegro o 2016 m 600 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 033 253 1701

veenendaal

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Group i Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

uithoorn

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p Colliers Int. Real Estate i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Brouwerspoort O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788 zoetermeer

o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

Cadenza o 2016 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

▼ vlissingen utrecht

Leidsche Rijn Centrum Centrée o 2015 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

o 2017 m 28.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

De Bestevaer o 2015 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

zwolle

Ritmeesterhof o 2016 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

scheveningen

Norfolk (De Zuid) o 2016–2022, gefaseerd m 5700 m2 commerciële ruimte p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

zwolle wognum

De Boogerd O medio 2015 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Katwolderplein O 2017 M 200 m2 winkels, bioscoop, parkeergarage en supermarkt P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

scn 2016 | 3 53

in the pipeline

De NRW Special komt eraan!

Op 15 september, na afloop van het NRW Jaarcongres en de uitreiking van de NRW Jaarprijs, komt onze jaarlijkse NRW Special uit. Een extra dik nummer met een extra groot bereik. Iets voor u om uw product of dienst bij onze lezers onder de aandacht te brengen? Mail voor informatie naar

colofon

media-advies@scnews.nl of bel 035-5239832.

Shopping Centre News jaargang 18 (2016), 3 • 60 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement

54 scn 2016 | 3

gedrukte/verspreide oplage 2700/2600 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

b2b

B2B-pagina’s belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance

ontwikkeling

Synchroon

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Nico de Vries Decoratie

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

illuminatie

MK Illumination Holland J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

decoratie

Televisieweg 91 1322 AK Almere

PBB City Lights

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

illuminatie en decoratie

belegger/ontwikkelaar

decoratie

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

illuminatie

Rako Groep bv

Postbus 19 8140 AA Heino

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

scn 2016 | 3 55

b2b

beplanting

Oase Lease beplantingen

decoratie

Accent deco & expo

beplanting

Flower and Shower

Broekweg 3 3956 NE Leersum

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

illuminatie

reclame

illuminatie

DECOLIGHTS

Feestverlichting Starlight Illumination for shopping areas

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

bewegende animatiefiguren

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

promotie

Promotions by Maureen

marketingcommunicatie

Contentory

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 023 531 41 19 | 06 4687 3571 E info@contentory.nl I www.contentory.nl

advies & strategie

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

56 scn 2016 | 3

Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

events & marketing

FanWork Events & marketing Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

branding

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

b2b

communicatie openbare ruimte

Ngage Media

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

communicatie/ict

Chainels

events & promotie

OnsSausje

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 023 532 29 62 E info@onssausje.nl I  www.onssausje.nl

parkeren

facilitair

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Interparking Nederland

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

Postbus 134 6880 AC Velp

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

facilitair

BUKO Bouw & winkels

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

scn 2016 | 3 57

b2b

makelaardij

adhoc horecamakelaars

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

Postbus 31 3500 AA Utrecht

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

parkeersystemen

nieuws

kennis & informatie

s t r a b o) SkiData

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws LĂźbeck2 2993 LK Barendrecht

congres & evenement

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen

58 scn 2016 | 3

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Q&A Research & Consultancy

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl Strabo heeft een partnership met FootFall, wereldmarktleider in automatische passantentellingen.

THE ART OF SHOPPING De afgelopen jaren heeft het Gelderlandplein een

grootse metamorfose ondergaan. Het is een winkelcentrum geworden met een internationale uitstraling dat meer biedt dan alleen winkelen. Een unieke combinatie van de vertrouwde couleur locale met de luxe van internationale topmerken, de gezelligheid van cafĂŠs en restaurants en de aantrekkingskracht van moderne kunst. Een totaalbeleving die alle zintuigen prikkelt. Een project in onze portefeuille dat onze kijk op retail perfect onderstreept. kroonenberg.nl

Winkelcentrum Gelderlandplein Amsterdam