SCN 1-2016

thema

1 | 2016

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Kinderen in het winkelcentrum Multi opent Hanzewijk

eVanWinkels #WatNouEind

Christmasworld 2016

De magie van Disney Springs

RAI AMSTERDAM

EARLY BIRD

KAART VERKOOP

7 | 8 | 9 JUNI

2016

Voor meer informatie: www.provada.nl

Weet u nu al dat u naar de PROVADA gaat?

Profiteer van de early bird (€ 84,-- i.p.v. € 95,-- excl. BTW)

>

>

THE NEXT STEP Vind PROVADAre Vind ons ons op op Twitter Twitter @ @PROVADAre

www.provada.nl | info@provada.nl | +31 (0)30 60 514 24

inhoud

2016 | 1 www.scn.today

dossier: kinderen Doelgroep kinderen 36 Digitaal kinderentertainment 38 Kids Eiland 41 Speelplan 42 De speelgebieden van Eli Play 44 Ballorig 47 Jongeren in Stadshagen 48 De Mosquito 50

nieuws en reviews SCN Digitaal supplement Inschrijven voor de NRW Jaarprijs FOC-excursie naar Duitsland Christmasworld 2016 Flower & Shower Brood@Spelen 2016 Retailvisie Leidse regio Gouda en de Retailagenda Oplossingen winkelleegstand

in deze editie

4 4 5 8 9 10 16 18 24

projecten Boulevard Nesselande Hanzewijk, Kampen

retail 12 56

Score: 2 halen, 1 betalen Retail en leisure in Disney Springs

6 32

series

rubrieken en columns

Het leven van het winkelcentrum 20 De zonnige toekomst 52 De vinken van Darwin 62

Jeroen Verwaaijen 5 Anneloes de Fouw 11 John Nijsten 28 Beurs en congres 31 Projecten in de pipeline 66 B2B-pagina's 71

foto voorpagina: scn, tijdens de dinoweken in de hoven delft

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie足raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende足bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij mediaadvies@scnews.nl. scn 2015 | 6 3

nieuws

Meld u aan voor SCN’s Digitale Supplement Medio november 2015 gaven wij – naast de gedrukte editie – ons eerste Digitale Supplement uit, een digitale aanvulling op het magazine met een grotendeels andere inhoud. Met video en veel foto’s. En gemakkelijk leesbaar op de computer, tablet of smartphone. Als u deze digitale uitgave nog niet gezien heeft, kijk dan eens op digitaal-supplement.scn.today gratis voor lezers Het Digitale Supplement is gratis voor lezers van Shopping Centre NEWS en zal dit jaar drie keer uitkomen, als eerste gelijk met de Marketing Special van 13 april.

Vanaf die editie zal het Digitale Supplement alleen toegankelijk zijn na invoeren van een login en password. Wilt u dit aanvragen? Stuur dan een e-mail naar digitaal@scnews.nl U krijgt dan als het Digitaal Supplement uitkomt een bericht en de inlogcodes.

Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

In de pels

NRW Jaarprijs 2016 Tot en met 31 maart 2016 kunt u uw beste retailontwikkeling indienen voor de prestigieuze NRW-Jaarprijs.

E

lk jaar kent een deskundige jury de NRW Jaarprijs toe aan de meest inspirerende en vernieuwende retail(her)ontwikkeling. De mate waarin het project een toekomstbestendige bijdrage levert aan de kwaliteit van het winkellandschap in Nederland staat hierbij centraal.

Juryvoorzitter Jos Sentel, directeur ThirdPlace, onderstreept het belang van de NRW Jaarprijs: “De NRW Jaarprijs is al bijna drie decennia het ijkpunt voor de winkelvastgoedsector. De breed samengestelde vakjury legt winkelprojecten zorgvuldig langs de meetlat en baseert haar oordeel op innovatie, leereffecten en de betekenis voor de omgeving. Uiteraard speelt het oordeel van consumenten en ondernemers daarbij een belangrijke rol.” mooiste prijs In 2014 werd de Markthal in Rotterdam uitgeroepen tot winnaar. Ontwikkelaar Hans de Jong, managing partner Provast; “De NRW Jaarprijs 2015 is toch wel de mooiste van alle prijzen die Provast met de Markthal heeft gewon4 scn 2016 | 1

nen. Zelfs de internationale prijzen kunnen niet op tegen erkenning van vakmanschap door de NRW jury van professionals uit de eigen peer group.”

Op de Provada 2016 worden de finalisten bekend gemaakt. Tijdens het NRW jaarcongres op 15 september hoort u wie dit jaar de winnaar wordt van de NRW Jaarprijs. Alle informatie en voorwaarden kunt u vinden op www.nrw.nl.

SCN NRW Jaarprijs Special Zoals al vele jaren gebruikelijk, geeft Shopping Centre NEWS een speciale editie uit rondom de NRW Jaarprijs.

Deze komt uit op de dag van het jaarcongres. Voor inzenders op de Jaarprijs, maar ook voor bedrijven die zich willen profileren op het gebied van winkelvastgoed of die hun producten of diensten onder de aandacht van deze beroepsgroep willen brengen, is deze special beslist een aanrader.

SCN’s Mirjam van der Veer (T 035 523 98 32 of media-advies@ scnews.nl) vertelt u graag meer over de mogelijkheden voor uw communicatie. ←

retailreview

Leren van de buren

Factory outlet-excursie naar Duitsland

H

et Expertteam Winkelgebieden nodigt u uit voor een Factory outlet-excursie op 21 en 22 april 2016 Het fenomeen outletcentra houdt de gemoederen in Nederland flink bezig. Er zijn diverse initiatieven voor het openen van nieuwe centra of het uitbreiden van bestaande.

Wat is het effect hiervan en wat betekent dit voor binnensteden? Wat is eigenlijk een factory outlet centrum en wat maakt zo’n centrum nu zo bijzonder?

Bezoek aan drie typen outletcentra Tijdens een tweedaagse bus-excursie bezoeken we drie typen outletcentra bij onze oosterburen; een centrum aan de rand van de binnenstad, één geïntegreerd in de binnenstad en één op een bedrijventerrein. De eigenaren en centrummanagers zullen een rondleiding verzorgen en ons alle ins en outs vertellen.

Samen discussiëren en ervaren De outlet-excursie zal een goede indruk geven van de diverse concepten en is interessant voor zowel bestuurders en ambtenaren van gemeentelijke en provinciale overheden, als voor vastgoedontwikkelaars-beleggers, ondernemers en adviseurs in de retailsector. We reizen met een vip-touringcar, zodat er volop mogelijkheden zijn voor kennismaking, discussie en ontspanning.

verwaaijen Vreselijk & Dramatisch

I

n mijn jeugd toog ik met mijn moeder op menig winkeltrip vanuit Schiedam naar Vlaardingen. Schiedam beschikte slechts over een Hema, waar mijn moeder nog niet dood gevonden wilde worden. Stiekem nuttigde ik daar menig Hema-worst met mijn oudste zus, maar er altijd voor zorgend dat ze ons niet toevallig kon zien.

Wij gingen dus naar Vlaardingen, want die stad bezat een vestiging van Vroom en Dreesmann. Vijf verdiepingen met een levensmiddelen- en delicatessenafdeling in de kelder en de campingafdeling op het dak. En daar tussenin een volledig assortiment. Vlaardingen leefde van het warenhuis en het had een sterke bovenlokale functie. Schiedam werd gemangeld tussen Rotterdam (met ook een Bijenkorf) en Vlaardingen, en had (en heeft) als stad van 70.000 inwoners een voor haar omvang onwaardig winkelaanbod.

I

n mijn studententijd kwam ik in Amsterdam-Noord terecht.

Mijn studentenflat lag naast het winkelcentrum Buikslotermeerplein. De supermarkt in de kelder van Vroom en Dreesmann was een geliefde aankoopplaats voor alle basics. Steevast in een geel-witte verpakking. Met een flinke Oostblok-achtige uitstraling. Omdat mijn budget verder zeer minimaal was, kwam ik zelden in de andere delen van het warenhuis.

Twintig jaar later kwam ik weer terug in Noord. Inmiddels was

een deel van V&D aan H&M overgedaan, nam de La Place bijna de helft van de bovenverdieping in beslag en was de crisis-supermarkt verdwenen. Ondanks dat ik vrijwel iedere zaterdag op het Buikslotermeerplein te vinden ben, is een bezoek aan V&D een zeldzaamheid gebleven. Ondanks alle goede bedoelingen en de nodige aanpassingen van de opstelling en het assortiment, bleef het een zielloos geheel. Met personeel dat na 20 jaar training nog altijd niet uitblonk in gastvrijheid en servicegerichtheid. Waar op warme dagen een goed functionerende airco node gemist werd. Waar ik nooit vrolijker uitkwam dan ik er inging.

V

errassend en Dynamisch, dat is waar V&D voor had moeten staan. In plaats van Vervelend en Duf, Verouderd en Doorstart-onwaardig. Op het moment van dit schrijven is de deadline voor de curators van zes weken nog net niet verstreken.

Het blijft voor mij dus spannen of het CC of HB wordt. Ik wens de nieuwe eigenaren van de formule en of panden veel succes. Ik wens vooral ook het personeel van V&D dat gaat afvloeien veel succes. Een tip voor deze categorie, omschrijf je vorige werkgever als een landelijk opererende retailer, don’t mention de V-word! ←

jeroen verwaaijen Directeur onderzoek Strabo #jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

Meer weten? Aanmelden?

Meer informatie over deze excursie vindt u op www. expertteam-winkelgebieden.nl. Daar leest u ook meer over het programma. Let op: u kunt zich tot en met 19 maart aanmelden! ← scn 2016 | 1 5

score

door Dick van Doleweerd, Score

H

et winkellandschap verandert, bekende retailondernemingen zoals V&D, MyCom, Bitter, Miss Etam, Promiss, Van Dalen, Schoenenreus, Lief, Dixons – om er maar een paar te noemen – verdwijnen uit het straatbeeld of worden overgenomen door een nieuwe eigenaar. Deze ondernemingen hebben een ding gemeen, de verbinding met de consument was te zwak om de onderneming rendabel voort te kunnen zetten.

Deskundigen orakelen door elkaar; recessie, te weinig consumentenvertrouwen waardoor consumentenbestedingen achter blijven, internet en de ongrijpbare consument. Het wordt allemaal als oorzaak genoemd voor de situatie in de retail. lifestyle Het gaat bij de consument in toenemende mate om de dynamiek, lifestyle, cultuur, shoppen en beleven. Nieuwe concepten zullen combinaties bieden van horeca, showroom, ontmoetingsplek, belevingsplek in de winkel. Fysieke winkels worden speeltuinen voor producten en merken en bieden de mogelijkheid om alles uit te

proberen. Winkels zullen zich in de toekomst niet langer schikken naar traditionele branche indelingen, maar zullen vaker geordend zijn naar lifestyles. Retailers zullen in de toekomst ook vaker combinaties aangaan met horeca en andersom. Allemaal vernieuwingen.

Vernieuwingen zijn wat makkelijker te implanteren als de consument vertrouwen heeft in de sector. Dat vertrouwen is aan het afbrokkelen, terwijl het van vitaal belang is om de sector gezond te maken en op orde te krijgen. Veel ondernemingen zijn te bedrijfsgericht terwijl zij consumentgericht moeten zijn.

Bedrijfsgerichtheid heeft z’n prijs V&D meldt aan het begin van 2015 dat ze meer eigen merk gingen verkopen, de verdienmarge is daarop groter. Dit is een bedrijfsgerichte strategie. Eind 2015 bleek bij V&D dat de omzet niet overeenkwam met de prognose. Voor de eigenaar – een durfinvesteerder – was dit het signaal om de stekker eruit te trekken.

Het verdienmodel van durfinvesteerders is met het investeringskapitaal een hoge snelle winst boeken. De detailhandel heeft een ander verdienmodel. Het verdienmodel

2 halen, 1 betalen Meebewegen en jezelf onderscheiden loont meer dan kortingsdrift, betoogt Dick van Doleweerd van Score

in de detailhandel is het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument.

Versterken verdienmodellen elkaar niet dan werken ze tegendraads, wat ten koste gaat van de onderneming – zoals bij V&D werkelijkheid is geworden. internet Natuurlijk is het zo dat internet de detailhandel blijvend heeft veranderd. Het is echter niet de verkoop via internet die de verandering veroorzaakt. Deze bedraagt slechts vijf à zes procent van de totale

6 scn 2016 | 1

score

De detailhandel is een belangrijke economische sector. Ruim 775.000 mensen werken in de detailhandel, waaronder veel jongeren die hun eerste werkervaring opdoen. De sector omvat circa 110.000 bedrijven die elk jaar een bijdrage van 93 miljard euro aan onze economie leveren. Winkels vormen bovendien samen met horeca en de cultuursector het hart van onze binnensteden en kernen. Winkelstraten zijn een belangrijke factor voor de aantrekkelijkheid, vitaliteit en leefbaarheid van onze steden en dorpen en dragen daarmee bij aan onze welvaart.

detailhandels­omzet. De productinformatie via internet heeft voor de blijvende verandering gezorgd. Dit is van grote invloed op de wijze waarop fysieke winkels de verbinding met de consument kunnen realiseren.

Consumenten kunnen via internet over de hele wereld producten en prijzen vinden en vergelijken. Ondernemers spelen daarop in door te concurreren met de prijs. Bij het kopen via internet speelt de prijs uiteraard een rol, maar de verwarring rond prijsstelling is groot. Consumenten kunnen hetzelfde product met grote kortingen kopen.

Vaak via internet, soms in de fysieke winkel. Kortingen van zeventig procent, twee voor de prijs van één en onverwachte kassakortingen die van tevoren niet duidelijk zijn. Korting op het gehele assortiment met uitzondering op de basisproducten is voor de consument bovendien verwarrend. Zij weten immers niet wat de ondernemer met basisproducten bedoelt.

Het evenwicht tussen verkopen en kopen is in deze tijd in een ander perspectief komen te staan. Dit vraagt om een andere bedrijfsvoering voor de fysieke winkel die daarop in moet spelen. De detailhandel is aan het vastlopen in haar structuur. Het systeem van distributie waarin merken prijzen vastleggen is niet van deze tijd en achterhaald.

Meebewegen en anticiperen De sector heeft moeite met het aanpassen aan de snelle veranderingen die plaatsvinden. Dat komt niet alleen door de conjunctuur, maar ook door veranderingen in bevolkingssamenstelling en ontwikkelingen op het vlak van de technologie.

Te lang blijven ondernemingen in hun

www.score-web.nl

comfortzone zitten. We leven in een vierentwintiguurseconomie. Op internet kunnen we vierentwintig uur per dag, zeven dagen per week producten bestellen, terwijl de fysieke winkels worstelen met uitbreiding van openingstijden bijvoorbeeld op zondag.

Ondernemers die tijdig inspelen op de veranderingen in het winkellandschap, de consumenten verbinding zoeken, weten groei te faciliteren. Consumenten staan daarbij centraal en die bedienen we op ieder moment zoals ze mogen verwachten. onderscheidend De tijd is voorbij dat ondernemers met elkaar kunnen concurreren. Als ze producten aanbieden die net iets van elkaar

Ondernemingen die de omslag niet tijdig maken worden vervangen voor nieuwkomers verschillen, werk je als onderneming aan onderscheidend vermogen. Producten die passen bij de belevingswaarde van de consument tegen een faire prijs vergroten de verbinding met de consument. Action en Primark weten op dit punt de consument te binden. Rituals doet dit in een ander segment.

De verbinding met de consument zoeken is een continu proces met toekomstperspectief. Blijft dit achterwege, dan wordt er in een markt waar het prijzencircus regeert ruimte gecreëerd voor nieuwkomers zoals factory outlets in bijvoorbeeld Zevenaar en Assen. In een markt met een overmaat aan winkelmeters wordt de sector met dergelijke­uitbreidingen niet versterkt.

Indien we consumenten beter bedienen ontstaan er kansen die omgezet kunnen worden in het versterken van de sector. ← scn 2016 | 1 7

thema

Ook dit jaar weer bezocht Shopping Centre NEWS vakbeurs Christmasworld in Frankfurt.

Wij liepen daar een aantal ons bekende relaties tegen het lijf, zoals Bert de Kruijk van Flower & Shower (zie artikel op pagina 11), Bram Hulsbosch van MK Illumination en Rutger de Vries van Nico de Vries projectdecoraties. Met beide laatste heren hielden we een videointerview. Bram vertelt daar over de laatste productontwikkelingen bij MK Illumination en Rutger over het feit dat hij het bedrijf van zijn vader Nico heeft overgenomen. Wie wat langer in het winkelcentrumvak zit, weet ongetwijfeld dat Nico de Vries decennialang een voortrekkersrol heeft vervuld als het om winkelcentrumdecoratie gaat. Vanaf deze plek wensen wij Nico een mooie tijd als pensionado toe!

Voor een mooie fotoreportage over wat ons opviel op Christmasworld, verwijzen wij naar www.facebook.com/ShoppingCentreNews.

8 scn 2016 | 1

thema

Bekijk het interview met Bram Hulschbos op www.youtube. com/scnews.nl

Bekijk het interview met Rutger de Vries op www.youtube. com/scnews.nl

foto’s: scn

Christmasworld 2016

scn 2016 | 1 9

bloemenman

O

p Christmasworld 2016 – zie pagina 8-9 – kwamen wij ook Bert de Kruijk van Flower & Shower tegen. Zijn bedrijf is al jaren bekend van de prachtige hanging baskets, die in voorjaar en zomer onze winkelcentra en binnen­ steden opfleuren.

‘Ik kom hier nu voor de derde keer en doe dan inspiratie op om te kijken wat we nog aan ons assor­ timent kunnen toevoegen. Ons product zomerbloe­ men hebben we een tijdje terug aangevuld met een winterprogramma en met decoratie en verlichting, om op die manier het hele jaar door een interessant product te hebben. Dus niet alleen voorjaar en zomer, maar ook de winter- en kerstperiode.’ kostenbesparend Op deze manier kan er ook op kosten bespaard wor­ den. Hoe dat werkt? ‘Als we onze zomerbeplanting weghalen, kunnen we gelijk de winterdecoratie ophangen en zo hebben we maar één arbeidsgang nodig. Dus ook vanuit de kosten bezien is het interes­ sant om dit te combineren.

En als bonus heb je het hele jaar door sfeer.’

Bert de Kruijk bezocht ook het lezingenpro­ gramma van Christmas­ world. Wat is hem daarvan bijgebleven? ‘Het retail online/offline verhaal kwam aan bod. Belangrijk omdat die onlinekanalen meer en Bert de Kruijk meer de trends voor onze winkelcentra bepalen. Dat betekent dus dat we goed moeten kijken naar wat er online gebeurt en daarvan een vertaling moeten maken naar een betere beleving in de winkels en winkelcentra. Verder was het verhaal van het Duitse ECE interessant. Heel boeiend waren hun experi­ menten met geur, licht en geluid. De zintuigen prik­ kelen dus. Wij doen dat eigenlijk al jaren, want ons bloemenproduct sluit daar natuurlijk mooi op aan.’ architect Wat De Kruijk ook bijbleef, was de presentatie van een architect die winkelcentra ontwikkelt. ‘Ik vond het treffend en eigenlijk wel schokkend dat hij zei: ‘Decoration, wir müssen damit leben’. Hij zei dus fei­ telijk dat decoratie vanuit het ontwerpstadium niet of nauwelijks onderdeel uitmaakt van het concept.

Het lijkt bijzaak voor een architect. Terwijl decoratie een belangrijke rol vervult in het creëren van sfeer en beleving in een winkelcentrum. Onbegrijpelijk!’ ← 10 scn 2016 | 1

#WatNouEindeVanWinkels brood@spelen 2016

2 juni 2016 | boekpresentatie hans van tellingen & medeauteurs

Over de zonnige toekomst van het fysieke winkelen Hans van Tellingen én de mede­ auteurs vertellen hoe het écht zit met de winkelmarkt tijdens de presentatie van het boek #WatNouEindeVanWinkels. U mag het mee­ maken op 2 juni 2016 in CineMec Leidsche Rijn Utrecht.

Het wordt een leuke en leerzame middag over de toekomst van het winkelen. Naast een wervelende pre­ sentatie van Hans (waarin hij ook zijn song over het belang van de auto bij het winkelen ten gehore zal bren­ gen) hoort u zijn medeauteurs Rien Romijn over het succes van Primark, Jeroen Verwaaijen over de effecten van (on)betaald parkeren op winkel­ omzet, Ronald van Velzen over out­ letcentra en waarom iets verbieden wat succesvol is, Joost de Baaij over online/offline bestedingen, Marcel Reinartz over winnaars en verliezers, Ernest Schaapman over het einde van pure webshops en Jorine de Soet over hoe het dan wel moet.

De bijeenkomst vindt plaats in de nieuwste bioscoop van Nederland, naast de bouwput van Leidsche Rijn Centrum, de grootste winkelcentrum­ ontwikkeling in Nederland. Er is plek voor 180 deelnemers uit zowel de fysieke als de internet-winkelwereld.

De middag start om 12.00 uur met een broodje, eerste spreker om 13.00 uur, afsluitende netwerkborrel van 16.30 tot 18.00 uur. kosten De kosten voor deze leerzame middag bedragen € 175,- (excl. btw) inclusief een door Hans van Tellingen gesig­ neerd boek en gratis jaarabonnement op Shopping Centre news. Bent u al abonnee van scn en/of werkzaam bij een gemeente en/of lid van nrw, Vedis, ssm of Pleasureworld dan bedragen de kosten € 150,- (excl. btw).

Aangeven bij aanmelding. meer info op www.broodenspelen.nl aanmelden: boek@basconsultants.nl

#WatNouEindeVanWinkels

thema

de fouw De verantwoordelijkheid voor de bestemming van het gehuurde

O

m een winkel te kunnen gebruiken en te exploiteren moet voldaan worden aan een scala van overheidsvoorschriften, waarbij kan worden gedacht aan voorschriften uit en vergunningen op grond van het vigerende bestemmingsplan, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Bouwbesluit, de gemeentelijke Bouwverordening en de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Het is van belang te weten wie, huurder of verhuurder, moet zorgen dat aan de voorschriften wordt voldaan. In de praktijk ontstaan geregeld problemen op het moment dat de publiekrechtelijke bestemming op grond van het vigerende bestemmingsplan niet hetzelfde is als de bestemming die in de huurovereenkomst is neergelegd of anderszins het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd conform de overeengekomen bestemming. De vraag rijst dan bij wie de verantwoordelijkheid rust.

I

n het ROZ-model van 2012 voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt de verdeling van de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van vergunningen en ontheffingen nauwkeuriger omschreven dan in de voorgaande ROZ-modellen. Met name de ROZmodellen van 2003 en 2008 laten in de praktijk nog veel twijfel bestaan over de vraag wanneer de verantwoordelijkheid bij de huurder ligt en wanneer bij de verhuurder. De jurisprudentie hierover laat een wisselend beeld zien, waarbij soms de verhuurder maar meer nog de huurder als verantwoordelijke voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen wordt aangemerkt.

In het ROZ-model van 2012 voor 290-bedrijfsruimte (en het ROZ-model 2015 voor overige bedrijfsruimte, dit laat ik hier buiten beschouwing) is de tekst aangepast, mede naar aanleiding van de verschenen jurisprudentie.

De verwachting bestaat dan ook dat er minder geschillen zullen rijzen over de vraag of de verhuurder of de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de desbetreffende vergunningen en ontheffingen. Wel blijft het van belang dat partijen zich bewust zijn van de mogelijkheden die zij hebben om de verantwoordelijkheid naar zich toe te halen of juist van zich af te schuiven door de invulling van de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst, onverminderd hun onderzoeksplicht of mededelingsplicht.

In artikel 1 van de huurovereenkomst op grond van het ROZ-model van 2012 voor 290-bedrijfsruimte is bepaald:

• 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de [bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek / bedrijfsruimte], hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen [...], kadastraal bekend […] (…)

• 1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als […]

I

n artikel 1.1 van de huurovereenkomst dient derhalve een keuze te worden gemaakt tussen de omschrijving “bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” of “bedrijfsruimte”. Hiermee worden partijen gedwongen om na te denken over de vraag wat nu daadwerkelijk wordt verhuurd c.q. gehuurd. De keuze is van invloed op de vraag of de verhuurder of de huurder verantwoordelijk is voor bepaalde vergunningen/ontheffingen. Kiezen partijen voor het huren van ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek’ dan is de verhuurder op grond van artikel 4 van de algemene bepalingen gehouden gedurende de huurperiode alle benodigde vergunningen, ontheffingen etc. te verkrijgen en te behouden voor het kunnen gebruiken van het gehuurde als winkelruimte. De huurder is dan verantwoordelijk voor het kunnen exploiteren van het in het gehuurde te exploiteren bedrijf (de winkelformule).

Wordt in artikel 1.1. slechts overeengekomen dat de “bedrijfsruimte” wordt verhuurd dan is verhuurder voor het kunnen gebruiken van het gehuurde als bedrijfsruimte verantwoordelijk. Nu het begrip “bedrijfsruimte” feitelijk niet meer zegt dan dat de betreffende ruimte geen woonruimte is, geldt hier aldus een zeer magere bescherming voor de huurder indien deze een winkel of horeca ruimte in het gehuurde wil exploiteren.

Z

o ondervond ook recent de supermarkt keten Deka (Hof Amsterdam 20 januari 2015, WR 2015.

Deka had op grond van artikel 1.1. van de huurovereenkomst een “bedrijfsruimte” gehuurd. Toen na het sluiten van de huurovereenkomst bleek dat in het gehuurde geen supermarkt mocht worden geëxploiteerd had zij het nakijken; de verhuurder mocht de huurder onverkort aan de huurovereenkomst houden, want zij hoefde de huurder slechts een “bedrijfsruimte” te verhuren. Huurder was zelf verantwoordelijk voor het kunnen exploiteren van een supermarkt in het gehuurde. Een wijze en dure les voor Deka, maar u bent nu voor de toekomst gewaarschuwd. ← Anneloes de Fouw Bricks Advocaten Amsterdam

scn 2016 | 1 11

projecten

D

ré Swagemakers, asset manager bij Syntrus Achmea: ‘Wij vertegen­ woordigen hierin de eigenaar Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw. Het winkelcentrum is een ontwikkeling van Multi en geopend in november 2009, waarna het aan de portefeuille van Corio toegevoegd werd. In 2012 kwam het bij ons in portefeuille en dat was het moment dat we samen met alle betrokkenen zijn gaan inventariseren welke acties vereist waren om het winkelcentrum te optimaliseren.’

In de praktijk betekende dit intensief overleg tussen de eigenaar, vastgoedmanager Colliers International, de ondernemers, gemeente en de wijkbewoners. Stilgestaan werd bij de bijzonderheden van het winkelcentrum, wat de aandachtspunten waren en op welke wijze het actieplan vormgegeven moest worden.

Stevige wind Horeca-ondernemer Sebastiaan van Look heeft op het winkelcentrum twee formules: Brasserie Lookies en sinds kort ook pannekoekenhuis Stroop. Hij is met Lookies vanaf dag 1 op Boulevard Nesselande gevestigd en vertelt over zijn ervaringen met het winkelcentrum en de samenwerking tussen de stakeholders.

‘Waar we met elkaar al snel achter kwamen, is dat de aanpak voor ieder winkelcentrum uniek is. Elk winkelcentrum heeft een andere ligging, een andere positie in z’n marktgebied, een andere branchemix, andere omgevingsfactoren en uiteindelijk is er voor elk winkelcentrum een eigen beleid nodig.’

Geert Jonker, Sebastiaan van Look en Dré Swagemakers

Boulevard

Een samenwerking die

voor consument

Winkelcentrum Boulevard Nesselande opende in 2009 op het moment dat de crisis hard toesloeg. Gevolg: een leegstand van 11 procent. Door een gezamenlijke aanpak van alle stakeholders is het tij echter gekeerd: onder aanvoering van Syntrus Achmea Real Estate & Finance staan inmiddels alle seinen op groen en worden nu de laatste units gevuld.

12 scn 2016 | 1

projecten

Nesselande leidt tot meerwaarde en ondernemer ‘Voor wijkwinkelcentrum Boulevard Nesselande bijvoorbeeld, is de ligging aan een recreatieplas bijzonder.

Dat heeft tot gevolg dat we hier vaak te maken hebben met een stevige wind in het winkelgebied, maar ook betekent het dat we aan aantal maanden van het jaar hier een heel ander publiek op bezoek krijgen: de dagrecreant uit Rotterdam en omgeving. Voor het winkelcentrum en de branchemix betekent dit dat horeca hier heel belangrijk is. Maar de dagrecreanten komen hier niet het hele jaar.

Dus hoe vang je buiten het seizoen voor de horeca die seizoensdip­op? Het betekent dat je als ondernemers en als collectief heel actief en innovatief moet zijn.’

Plan van aanpak Zoals gezegd is de branchemix dus heel belangrijk en ook bijzonder. Als een van de eerste dingen is dan ook in samenwerking met het bureau Stadsconcepten­Vast-

goedadvies een plan van aanpak geformuleerd.­Op basis van drie doelgroepen werden er drie ontwikkel­ richtingen­vastgesteld, gericht op boodschappers, (dag) toeristen,wijkbewoners en wijkondernemers. Verder werd er gekeken naar de marketing, de inrichting van het openbaar gebied en verhuur en commercie.

Geert Jonker, regiomanager bij Colliers International: ‘Boulevard Nesselande heeft aan drie zijden winkels, waarvan twee zijden gelegen zijn aan een flink plein. Dit plein bleek in de praktijk een barrière voor de consument.

Daarom is aan Traanberg Architecten gevraagd het plein te herinrichten, zodat het voor zowel volwassenen als kinderen aantrekkelijker werd en een bijdrage aan de verlenging van de verblijfsduur zou leveren. Dat is inmiddels uitgevoerd en geeft een vriendelijke uitstraling.’

‘Verder hebben we de wijkbewoners gevraagd mee te denken over de invulling van de leegstaande units.

Hiervoor zijn wijkbijeenkomsten gehouden, maar ook via qr-codes op de lege units en de website mijnwinkelkeuze. nl kon men eenvoudig aangeven wat de wensen waren. Syntrus Achmea, makelaar Hans Heuvelman en Colliers International hebben veel gesprekken gevoerd met zittende en nieuwe ondernemers. Het gevolg is dat er diverse verlengingen van huurcontracten zijn geweest en ook nieuwe ondernemers zijn aangetrokken.’

Horeca Dré Swagemakers: ‘Op dit moment hebben we nog drie units in te vullen, oftewel 4,65 procent van de winkel­ oppervlakte. De afgelopen tijd hebben wij landelijke formules zoals Anytime Fitness en Primera, maar ook veel lokale fomules gericht op horeca binnen weten te halen. Zodat wij voor ieder wat wils kunnen bieden. Er is inmiddels ook een gerede kans dat we een contract tekenen met een Grieks restaurant.’

‘De oorspronkelijke leegstand van 11 procent is dus flink aan het slinken en we zetten ons in om binnen een half jaar alles gevuld te hebben. Daarbij richten we ons de al genoemde horeca, maar ook hebben we in de verssector slagen gemaakt, onder andere door de recente toevoeging van keurslager Côte de bœuf.’

‘We hebben veel gesprekken gevoerd met ondernemers, maar ook met de wijkbewoners’

crowdfunding Een bijzondere toevoeging die zeker genoemd moet worden, is Mamamo; Mamamo is een koffiecafé voor ouder en kind. Dat wil zeggen: een combinatie tussen een koffiebar/lunchroom (Food), kinderspeelhoek (Kids & Play) en accessoire- en speel-

vervolg op pagina 13 → scn 2016 | 1 13

projecten

goedwinkel (Toys & Gifts). Geert Jonker: ‘Deze startende ondernemer is er in geslaagd dit idee te realiseren met behulp van crowdfunding. Voor zover ik weet is dit de eerste keer dat op basis hiervan een winkelunit verhuurd wordt.’

Ook dit geeft al aan hoezeer de tijden en de omstandigheden veranderd zijn. Dat vindt ook Dré Swagemakers: ‘De tijd van standaardaanbiedingen maken is voorbij. We moeten nu vooral kijken naar hoe we het de ondernemer mogelijk kunnen maken om zijn formule uit te kunnen oefenen. Dan moet je soms creatief zijn met de voorwaarden voor het huurcontract en dat doen we dan ook. En je moet ook anders naar de units kijken. Voor de vrij grote voormalige Bruna-unit overwegen we deze te splitsen in diverse kleinere units, zonder de unit echt bouwkundig te splitsen. Daarmee kunnen we ook kleinere initiatieven een kans geven.’

‘In internetwinkels schuilt wel een gevaar. Horeca daarentegen biedt het winkelcentrum kansen’

14 scn 2016 | 1

inzet De aanpak voor Boulevard Nesselande is echter niet alleen maar een commerciële actie. Waar het om gaat is dat alle betrokken partijen zich inzetten om van Boule­ vard Nesselande een aantrekkelijk, succesvol winkel­ centrum te maken.

Geert Jonker: ‘De samenwerking met de gemeente is heel goed en richt zich vooral op het openbaar gebied en de veiligheid. Zeker ’s zomers hebben we hier met flink wat publiek te maken en dan moet het schoon en veilig zijn. We hebben hiervoor ook de eerste ster voor het kvo binnen en zijn bezig met de tweede ster. Overigens is het niet ons niet te doen om die sterren, maar we willen er voor zorgen dat het winkelcentrum echt als schoon en veilig en als prettig om te verblijven ervaren wordt.

En daarin is dan weer het contact met de gemeente, maar ook met de roteb van belang. Vanuit het veilig-

heidsoverleg is voortgekomen dat we camera’s hebben kunnen aanschaffen, iets waaraan alle partijen hebben meebetaald.’

VINEX-wijk Boulevard Nesseland maakt onderdeel uit van de Vinex-wijk Nesselande. De ontwikkeling van deze wijk heeft qua woningbouw ook te lijden gehad van de crisis. Ondernemer Sebastiaan van Look: ‘De woningbouw was gericht op 13.000 inwoners, maar dat aantal is nog niet gerealiseerd. Op dit moment wonen er circa

projecten

‘Bij het werven van nieuwe winkels staat de verfijning van het aanbod voorop’

Er komt een jachthaven, waterskiën, zeillessen en ook wordt er heel veel gesport in de wijk. Nesselande biedt hiermee een heel compleet en verrassend aanbod. Het is veel meer dan alleen wonen en winkelen.’

10.500 mensen­in de wijk. Inmiddels wordt er weer flink gebouwd, dus de achterstand zal snel ingehaald worden.’

‘Nesselande is een wijk met veel tweeverdieners en inkomens boven modaal. Er is ook weinig sociale woningbouw. Je zou dus zeggen dat dit gunstig is voor de ondernemers van Nesselande, maar dat moet je genuanceerd bekijken. Nesselande is een slaapwijk: men woont hier, maar werkt elders. Daarom zit er toch ook wel een verschil in de theoretische koopkracht en de werkelijke bestedingen hier bij de winkels. De mensen moeten daar wel tijd voor maken. Wat je ziet, is dat deze mensen toch ook heel veel kopen via internet. Daar zit wel een gevaar.

Maar een kans zit in de horeca. Horeca kan dé reden zijn

Concurrentie In de wijk Nesselande zijn geen andere winkelcentra te vinden, maar in de omliggende wijken wel, waaronder ook een overdekt winkelcentrum. Op welke manier gaat Boulevard Nesselande hier de concurrentie mee aan?

Dré Swagemakers: ‘We kijken hier niet naar alsof dat bedreigingen zijn, maar willen Nesselande vanuit haar eigen kracht neerzetten. Centraal hierin staat de ligging aan de plas, de branchering met een sterk horeca-accent en de trekkers Albert Heijn en Jumbo, alsmede de goede kwaliteit voor de dagelijkse boodschappen.’

‘Dat is geen loze kreet, want onze viswinkel heeft in

voor deze mensen om nog de deur uit te gaan.’

De ondernemersvereniging, eigenaar en vastgoedmanager zijn inmiddels ook bezig met een nieuw marketingplan. Sebastiaan van Look: ‘Ook daarbij moeten we goed kijken naar wat we zijn en willen zijn. We hebben natuurlijk prima uitgangspunten, zoals de ligging, het dagtoerisme, de branchering en niet te vergeten de riante (gratis) parkeermogelijkheden. Maar wat ga je nu communiceren? Welke events ga je organiseren?’

‘Het leuke is dat de plas zich ook nog verder ontwikkelt en daardoor extra kansen voor de marketing geeft.

2014 de AD jaarprijs voor de beste haring gewonnen! De keurslager die recentelijk geopend is, hebben we pas na een hele speurtocht gevonden en is ook een echte aanwinst. Ook hierin zie je de veranderde tijd terug: als we zo’n ondernemer voor het winkelcentrum willen werven, dan staat de verrijking van het aanbod voorop en niet in eerste instantie de hoogst haalbare huurprijs.’

‘Als eigenaar zien wij dit als een investering in de kwaliteit­van het winkelcentrum voor de langere termijn.

Net als alle andere inspanningen die we als stakeholders mét elkaar doen.’ ← scn 2016 | 1 15

retail

Afspraken maken tussen gemeenten over retail: hoe doen ze dat in de Leidse regio?

SCN vroeg het aan Robert Strijk en Erna Kortlang, opdrachtgevers van de retailvisie Leidse regio.

Retailvisie Leidse Regio klaar voor uitvoering

H

et winkellandschap verandert.

Bijna dagelijks verschijnen er berichten in de media over faillissementen van winkels of het sluiten van filialen. Wat betekent dit voor het winkelen in de Leidse regio? En welke invloed hebben huidige en toekomstige trends op de ontwikkeling van de verschillende winkelgebieden? Om antwoord te krijgen op die vragen hebben gemeenten en ondernemers van Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude het afgelopen jaar gewerkt aan een regionaal toekomstplan, Retailvisie Leidse regio 2025. De colleges van burgemeester en wethouders van de zes betrokken gemeenten hebben de retailvisie na inspraak nu vastgesteld. Samen met een uitvoeringsplan leggen de colleges de visie nu voor aan de gemeenteraden.

Trends Robert Strijk, wethouder in Leiden en Erna Kortlang, voorzitter van de Koepel Leidse Ondernemersverenigingen, zijn namens de stuurgroep Economie071 opdrachtgever voor het opstellen van de visie.

Robert Strijk: “We zien al een aantal jaar dat steeds meer mensen winkelen via internet. We zien ook trends als het delen van producten of verkoop van tweedehandsspullen. Dit en nog andere trends leidt tot minder fysieke winkels. Met de recente ontwikkelingen rond bijvoorbeeld de schoenenwinkels en warenhuizen zien we de effecten in de praktijk. Waar winkelt de consument 16 scn 2016 | 1

dan wel in 2025? En wat is het karakter van die winkel­ gebieden? In onze retailvisie hebben we samen met ondernemers keuzes gemaakt die ondernemers, winkeliers en vastgoedeigenaren een houvast bieden voor keuzes in de toekomst. Zij bepalen immers zelf waar zij hun winkel willen hebben”.

Erna Kortlang: “Vanuit de koepel van ondernemersverenigingen zijn we blij met de inzet van gemeenten om te werken aan het versterken van winkelgebieden. We hebben zoveel mogelijk ondernemers betrokken bij het maken van de visie. Samen met de gemeenten hebben we letterlijk over de grenzen heen gekeken en de regionale economie voorop gezet. Dit proces heeft ondernemers en gemeenten dichter bij elkaar gebracht. Een uitvoerige analyse, werkbijeenkomsten en individuele gesprekken met ondernemers hielpen ons in het maken van keuzes. Rode draad daarin is: werk meer samen en maak slimme keuzes waarin de consument centraal staat.”

Versterken van 31 winkelgebieden De retailvisie zet de consument centraal. Die consument winkelt voor zijn dagelijkse boodschappen (bijvoorbeeld brood en melk), gaat soms doelgerichte aankopen doen (bijvoorbeeld een bankstel of blik verf) en shopt soms recreatief (vaak modieuze producten, veelal in combinatie met bijvoorbeeld bezoek horeca of iets anders). De Retailvisie roept winkelgebieden op een scherp profiel te kiezen op deze drie koopmotieven van de consument.

retail

Links: de Kempenaerstraat in Oegstgeest Onder: winkelcentrum Lange Voort, Oegstgeest

Minder en sterkere winkelgebieden met een duidelijk profiel behoren tot de detailhandelsstructuur van 2025.

De retailvisie heeft de afgelopen tijd ter inzage gelegen.

De inspraakreacties hebben geleid tot een aantal aanpassingen. Zo zijn de plannen van de Winkelhof in Leiderdorp toegevoegd en is het Koopcentrum Oegstgeesterweg in Rijnsburg (gemeente Katwijk) toegevoegd aan de detailhandelsstructuur 2025. Daarmee is deze regionale structuur uitgebreid van 30 naar 31 winkelgebieden.

Uitvoeringsplan Het uitvoeringsplan is een uitwerking van de retailvisie op hoofdlijnen. In dit plan zijn drie actielijnen uitgewerkt:­sterker maken wat sterk is, mogelijkheden verkennen van het transformeren van winkelgebieden

buiten de detailhandelsstructuur en het verminderen van vierkante meters op woonboulevards. Om ondernemers te helpen de 31 sterke winkelgebieden verder te versterken wordt er een retailmanager aangesteld. Deze actie wordt getrokken door de gemeente Katwijk. Voor de andere tien gebieden gaat een transformatiemanager met betrokkenen in gesprek over de mogelijkheden. Dit pakt de gemeente Leiden op.

Om in te spelen op wat consumenten willen, vervagen de verschillen tussen winkels (detailhandel) en horeca.

Winkelgebieden waar doelgericht gewinkeld wordt, bijvoorbeeld woonboulevards, krijgen mogelijkheden om hun activiteiten te verruimen, ook om leegstand te voorkomen. Hiervoor gaat een manager aan de slag onder aansturing van de gemeente Leiderdorp. De algehele coördinatie van de uitvoering gaat de gemeente Voorschoten op zich nemen. Alle acties worden lokaal in samenwerking met de gemeente uitgevoerd.

De visie wordt komend voorjaar aan de gemeenteraden van Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude aangeboden ter vaststelling. Meer informatie en alle documenten staan op www.economie071.nl/retailvisie, of volg op twitter @Economie071. ←

Retailvisie Leidse regio is een actie van de Economische Agenda Leidse Regio en wordt in opdracht van Economie071 opgesteld. Economie071 is een samenwerkingsverband van gemeenten, onderwijsinstellingen en ondernemers uit Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. scn 2016 | 1 17

review

1

Gouda en de Retailagenda Eind 2015 is Gouda gekozen tot beste middelgrote binnenstad van Nederland. Wat maakt Gouda zo bijzonder? Hoe sluit Gouda, dat ook een Retaildeal sloot, aan bij de Retailagenda? De sleutel is samenwerking. Maar dan wél met een aansprekende visie en aansprekend doen.

H

et doel van de Retailagenda is toekomstbestendige winkelgebieden.

Dat moet gebeuren door het aantrekkelijk maken van de winkelstraten door winkeliers, horeca, diensten en bedrijven in het centrum meer kansen te bieden. Daartoe worden afspraken gemaakt tussen ondernemers, vastgoedpartijen en gemeenten.

Bijvoorbeeld voor minder regels en een compacter centrum. De essentie is vooral samenwerking. “Maar wèl met een stip op de horizon”, zo verwoordt wethouder Daphne Bergman het in Gouda, dat ook een retail deal sloot en en passant werd gekozen tot beste middelgrote binnenstad. Tijd voor een kijkje in de praktijk van Gouda. katalysator De katalysator voor samenwerking naar een aantrekkelijke binnenstad was het plan van Multi Vastgoed om 10.000 m2 detailhandel te realiseren in het stationsgebied van Gouda. Dit wist de gemeente te verhinderen. Het zou een te groot wissel trekken op de binnenstad. Vervolgens bracht de werk18 scn 2016 | 1

door eduard plate

groep Flankerend Beleid winkeliers, horeca, ondernemers en vastgoed eigenaren bij elkaar om aan het werk te gaan met een aantrekkelijke binnenstad.

De binnenstad werd onderdeel van de positionering van Gouda, als kaas en kaarsenstad en als stad van authentieke industrie. Citymarketing, toerisme en retail agenda gaan hand in hand en ik geloof daarin. De Goudse ondernemers zijn nu mede organisatoren van de belangrijke Goudse events. Zo brengen evenementen niet alleen drukte maar ook handel.

Gezamenlijke centrumagenda Door één centrumagenda met duidelijke rollen voor alle partijen kon Gouda met weinig geld veel bereiken. Je knapt je winkel nu eenmaal sneller op als anderen ook investeren. Het helpt ook als de gemeente aansprekende plannen heeft voor je straat.

In Gouda werd ik getroffen door de kordate aanpak van wethouder Daphne Bergman. Ze wordt gesteund door ambtenaren en de centrummanager. Hun recept is gericht op visie, flexibiliteit en een heldere rolverdeling.

kop van de kleiweg Een voorbeeld. De belangrijk entree voor de binnenstad is de Kop van de Kleiweg. Door de leegstand was de entree matig en grote winkelketens trokken weg. ”Niemand heeft geld”, zo opende Daphne Bergman het overleg met betrokken ondernemers en vastgoedpartijen. ”Maar als jullie investeren in de panden en ondernemers zorgen voor dag horeca met een leuk terras, dan zullen wij het plein en de omgeving opknappen en voor soepele vergunningenprocedures zorgen”.

Deze “ik-doe-dit-als-jullie-dat-doendeal” blijkt te werken. Er wordt door diverse partijen geïnvesteerd en de leegstand neemt af.

4

Marktplein en Kleiweg Het Marktplein en de Kleiweg zijn de A1 locaties van Gouda. Daar zijn de drukke markten, de beroemde Goudse Kaasmarkt en het historische stadhuis. Je vindt er de formules, en de meeste horeca in het middensegment. Door creatief samen te werken met vastgoedpartij Green kon aan de Kleiweg H&M gevestigd worden in een aantal samengevoegde panden.

review

2 3

Bibliotheek Illustratief is de bibliotheek. Deze werd als Stadsbibliotheek gevestigd in de voormalige chocoladefabriek aan de rand van het centrum. Er werd een combinatie gemaakt met het streekarchief, een ambachtelijke drukkerswerkplaats en horeca, inclusief terras. De bibliotheek kon zo zeven dagen per week van 9 tot 9 open. Het aantal bibliotheekbezoekers groeide van 5.000 naar 8.000 per week. De bibliotheek trekt ook belangrijke doelgroepen voor centrum. De gemeente pakte het plein aan, en via een burgerinitiatief werd het beeld van de Goudse dichter Leo Vroman toegevoegd.

De bibliotheek werd in 2015 bibliotheek van het jaar.

Korte en Lange Tiendeweg De bibliotheek sluit goed aan bij de winkels in de Lange Tiendeweg, die leidt naar het centrum van Gouda. Je ziet hier veel professionals en starters met een hogere opleiding. Die matchen goed met de ondernemers die er waren en er steeds meer bijkomen.

Eigenaar­Harry Trel van Blokzijl Kleding is tevens voorzitter van de actieve ondernemersvereniging in de straat.

Zijn winkel vormt met bloemenzaak De Illlusie­het hart van de straat. Rond deze winkels vestigden zich nieuwe ondernemers zoals PlayLegoToday, David’s Gelateria, enkele leuke food winkels en Galerie Honingen. Het bezoekersprofiel wordt scherper, en dat trekt weer nieuwe ondernemers aan.

5

Korte en Lange Groenendaal Een andere markante zijstraat van de Markt is de Korte Groenendaal. Jonge gezinnen, ouderen en allochtonen voelen zich thuis in deze straat. Een straat met veel jonge ondernemers.

“Ondernemers starten hier wat makkelijker, maar het verloop is daardoor ook wat groter”, legt centrummanager Ronald van Rossum uit. Er zijn

bijvoorbeeld boetieks, allochtone ondernemers, een biologische supermarkt, een wellnesswinkel en de verrassende spa, die in het voormalige badhuis van Gouda is gevestigd.

De komst van de spa werd door de gemeente gestimuleerd. Men wilde iets bijzonders. En men bewijst dat een winkelstraat veel meer kan bieden dan alleen winkels.

Conclusies Het doel van de Retailagenda is om winkelgebieden toekomstbestendig te maken.

Een gemeente loopt in de praktijk vaak drie risico’s.

Het eerste risico is dat er teveel meters bijkomen. Gouda heeft dit voorkomen door te verhinderen dat Multi 10.000 m2 extra meters bij het centrum ging ontwikkelen.

Het tweede risico is dat er belangrijke meters verdwijnen. Aanloopstraatjes bijvoorbeeld, die als broedplaats dienen voor nieuwe ondernemers. In Gouda viel het besluit om niet uit te breiden samen met het mobiliseren van de ondernemers.­Per straat. Inclusief de markante aanloopstraten.

Het derde risico is te veel regie, waarbij winkelstraten hun spontaniteit kwijt kunnen raken. De regie is er in Gouda juist op gericht om ondernemers ruimte te geven.”Waarom zou ik het uitstallings­ beleid beter kunnen bedenken dan de ondernemers in hun straat”, zo vat wethouder Daphne Bergman dat samen.

Gouda is goed op weg en sluit heel praktisch aan op de bedoelingen van de Retail­ agenda. Voegt daar zelfs iets aan toe, bijvoorbeeld door de korte lijnen tussen bestuur, beleid en ondernemers. Regels zijn geen doel op zich, men durft los te laten.

Er is nog best wat te winnen. Bijvoorbeeld de verdere profilering van de straten. Wie zijn de bezoekers? Welke ondernemers voelen­zich er thuis? Wie wonen er? Je hebt in Amsterdam de 9 Straatjes, maar Gouda heeft de Lange Tiendeweg. De samenhang tussen wonen, werken en winkels kan vooral in de aanloopstraten nog veel brengen. Dat maakt de Goudse binnenstad alleen maar aantrekkelijker als favoriete ontmoetingsplaats. Tenslotte een oproep aan de grote formules. Doe mee! Het brengt in mijn ervaring alleen maar meer omzet. ←

Eduard Plate is adviseur en retailexpert bij Extenzio.nl, expertisecentrum voor economie en ruimte. Hij studeerde economische geografie, werkte bij Eurowoningen, MKB Nederland, Wehkamp, Experian, Sanoma en was directeur van de AKO boekenwinkels, inclusief Schiphol en AKO.nl. scn 2016 | 1 19

serie: ons kind, ons winkelcentrum

ons kind de auteurs

In de vorige aflevering van deze korte reeks eindigden we met onze zoon. Hij zit op de middelbare school en zorgt ervoor dat hij er steeds ‘bij hoort’. Dat vraagt jorine de soet 25 jaar in het vak, 14 jaar als directeur van KIR, Kordaat in Ruimte voor advies, visievorming, concept­ ontwikkeling, herontwikkeling, marketing en centrummanagement.

voortdurende aanpassing in kleding, houding en gedrag.

Om ons winkelcentrum goed te houden moeten we ervoor zorgen dat het steeds meegaat met de tijd en de veranderende wensen, verwachtingen en eisen van de consument. In deze aflevering is ons kind afgestudeerd en het winkelcentrum bestaat inmiddels een jaar of twintig.

peter koet (Retail Vastgoed Advies) Al jarenlang dé adviseur van retailketens en zelfstandige winkeliers in het spel van retail en vastgoed, met name aanhuur en heronderhandelen.

anneke van dijk Decennia ervaring in winkelvastgoed, o.a. Ahold.

Sinds 1997 bij Bak Van Dijk Plan- en projectconsult bezig met acquisitie, quick scans en advisering voor winkelketens, beleggers en overheid.

20 scn 2016 | 1

Ons kind is nu echt volwassen (zegt hij), want de opleiding is afgemaakt en alle kosten voor de opleiding vakanties, uitgaan en dergelijke zijn door ons betaald. Nu moet hij een baan zoeken, vinden wij. ‘Een baan?’, zegt hij. ‘Dat is zó 2015.

Natuurlijk ga ik geen baan zoeken.

Ik begin samen met een aantal vrienden een netwerk-organisatie.

Daarbinnen heeft iedereen zijn eigen specialiteit en kunnen we elkaar aanvullen en vooral elkaar ook werk en plezier gunnen. De tijd

Geld en samen werken

ons winkelcentrum

O

ns winkelcentrum dat zo’n twintig jaar geleden gerealiseerd is, verliest marktaandeel. De afgelopen vijf jaar laten tellingen zien dat het aantal bezoekers drastisch afgenomen is. Uit kwalitatief onderzoek blijkt dat we de oorspronkelijke bewoners nog tot onze klanten kunnen rekenen. Dat betekent dat we vooral ouderen nog bedienen met ons centrum.­Jonge aanwas bezoekt ons nauwelijks.

Hoe kan dat nu toch? Het ging toch altijd goed?

Ons winkelcentrum draaide altijd steady met haar vaste winkels, de goede bereikbaarheid en een Sinterklaas met Sinterklaas en kerstversiering rond de kerst. Ja, natuurlijk klaagden de gevestigde ondernemers, eigenlijk onze klanten, dat ze minder omzet maakten. Maar ondernemers klagen toch altijd? Die willen gewoon huurverlaging.

Van de winkel op de bank We blijken de weg kwijt te zijn. Tien jaar geleden hadden we al van zijn 1 naar zijn 2 moeten schakelen. Omdat we dat niet gedaan hebben, moeten we nu van zijn 1 naar zijn 6 schakelen. Echter wij hebben de markt zo lang niet gevolgd dat we niet eens weten dat er inmiddels een zesde en zelfs een zevende versnelling is.

Noodgedwongen nemen we kennis van de actuele­marktomstandigheden. De ontwikkelingen gaan heel hard. We zien dat veel van onze jongere klanten inmiddels aankopen doen met behulp van hun smartphone vanaf de bank.

De moderne consument schaamt zich bovendien niet voor winkelen bij Action of Aldi. De onderbroek komt van Zeeman, de schoenen van Shoebaloo.

serie: ons kind, ons winkelcentrum

van concurrentie en competitie is voorbij. Wij gaan allen uit van eigen kracht.

Huisje boompje beestje Wij zijn verbaasd en staan even met ons mond vol tanden. Een baan is toch zo vanzelfsprekend; het biedt zoveel stabiliteit! Als je die hebt, kan je lekker blijven zitten en ben je verzekerd van een vast inkomen, zodat je een huis en een auto kunt kopen. ‘Huisje, boompje, beestje’.

Maar ons kind heeft er geen trek in.

De wereld veranderde, maar wij niet Nu we de omvang en de kwaliteit van ons centrum nauwkeurig onder de loep nemen, zien we dat we in vele opzichten niet meegegaan zijn met de tijd. Winkelcentra met discountformules zowel in de food als de nonfood blijken succesvol. Daarnaast

Jongeren komen niet naar ons centrum.

Waarom zijn we niet eerder naar buiten gaan kijken? doen de (vaak historische) grotere binnensteden het goed. Daar is het aanbod breed en diep en de sfeer aangenaam. Bovendien bevinden de meeste culturele functies en musea zich in dit soort gebieden en die blijken heel imagobepalend.

Moderne klanten en jongeren komen niet naar ons centrum. Dagelijkse boodschappen bestellen ze bij Picnic en voor kleding shoppen ze bij Zalando en Wehkamp, die alles gratis thuis bezorgen en waar retourneren heel makkelijk is. Voor de gezelligheid spreken ze wel eens met vrienden af in de stad om daar samen te winkelen en te vertoeven.

ons kind Prijsvechten overleeft Waarom zijn we niet eerder naar buiten gaan kijken? Wat is de oorzaak van al die veranderingen? Consumenten kiezen nu voor onderscheidend vermogen, maar ook voor een lage prijs. De gemeente wil niet meer parkeerplaatsen realiseren en bovendien is het parkeren tegenwoordig betaald. We worden gek gemaakt met aanbiedingen; het weer valt tegen, in de herfst te warm en in de lente te koud! We halen de omzet niet en de kosten gaan door. We zien maar één oplossing: afprijzen.

Eigenlijk kijken we in deze tijd met heimwee naar het Belgisch voorbeeld, waar de reguliere uitverkoop nog geregeld wordt, zoals dat bij ons vroeger ook was. Die vond altijd plaats in januari en juli. Dan wisten onze klanten zeker dat de prijzen na hun aankopen niet verder omlaag zouden gaan. Is zelfs de reguliere uitverkoop een vorm van beleving die we missen?

Omnichannel Tot voor kort zochten we alle oorzaken voor het verlies van een aantal ondernemers, omzet en marktaandeel buiten onszelf. Lekker makkelijk; naar een ander wijzen of de kop in het zand. Daardoor hebben we niet tijdig adequaat gereageerd. Een aantal middle of the road ketenbedrijven draait bij ons nog wel goed.

Zowel de supermarkten als de kledingbedrijven blijken al jaren omnichannel te functioneren. Blijkbaar kunnen zij mede om die reden nog wel maandelijks hun huur voldoen.

Bij hen kan je op alle manieren je aankopen doen en je kan ze ook op alle manieren binnen je bereik krijgen; meenemen in de winkel; op laten sturen of af laten geven bij een ‘pick-up point’ en dat allemaal gratis!

Nood aan wezenlijk contact We kunnen niet langer uitgaan van slechts eigen kracht. We beseffen dat we niet langer tegen en langs elkaar moeten praten, maar mét elkaar en dat we vooral ook moeten luisteren.

Tupperware party ouderwets ..?! Welnee, nu hebben we de Zalando parties. Fijn met je vrienden spullen bestellen en dan samen passen en showen.

Terugsturen wat we niet meer leuk vinden! Weet jij nog in welke doos wat zat? Welnee, gewoon terugsturen, dat zoeken ze daar wel uit.

Gemak en specialisme Onze zoon woont samen met zijn vriendin. Hun eten regelen ze met behulp van een combinatie van Hello Fresh en Picnic. Alleen als ze écht lekker en exclusief willen eten, bezoeken ze een fysieke supermarkt en de beste versspecialisten in de buurt. De slager verkoopt huisgemarineerde lamskoteletjes, de groentewinkel heeft altijd de beste oesterzwammen en bij de kaaswinkel kopen ze rijpe Münster en vers gebrande nootjes. Goji bessen en chiazaad verkoopt Action voor weinig.

Er is nog plek voor een gering aantal zelfstandig ondernemers, maar die moeten dan wel beregoed zijn en zich onderscheiden van de supers en thuisbezorgers.

ons winkelcentrum

I

nmiddels hebben we vier lege plekken in ons winkelcentrum. Hoe kunnen we die lege plekken invullen? Zouden we voor the time being een aantal pop-upwinkels een plek kunnen bieden? Die zijn even leuk en camoufleren in elk geval de leegstand. Sommige eigenaren weigeren deze, omdat ze te veel concurreren met de bestaande retailers. Dan huisvesten ze liever een winkel in tweede hands artikelen.

De lokale kringloopwinkel wil nog wél een winkelruimte huren op de ouderwetse manier met een 5+5 jaar huurovereenkomst. Deze formule kan echter de huur in ons winkelcentrum niet ophoesten. Wij willen hen best een jaar huurkorting bieden, maar van huurverlaging is natuurlijk geen sprake. Nee, afboeken doen we niet. Misschien gaat het volgend jaar beter. En dus haakt de kringloopwinkel af evenals de Wereldwinkel. scn 2016 | 1 21

serie: ons kind, ons winkelcentrum

ons kind Ons kind ziet dat er ook geld te verdienen is met zelfwerkzaamheid. Oude boeken worden omgetoverd tot notebooks.

Oude spijkerbroeken worden tassen en oude t-shirts poetsdoeken. Gebruiken wordt belangrijker dan bezitten. Binnen het netwerk waar hij actief is, hebben ze één auto, die gedeeld wordt. Daarnaast hebben ze een abonnement bij een autoleenbedrijf, waar ze tegen bepaalde ruildiensten gebruik kunnen maken van een tweede auto.

Wij kijken ernaar en begrijpen niet hoe hij zo met zijn leven kan omgaan. Zo zonder enige financiële ‘(schijn)zekerheid’.

Maar hij is zichtbaar gezond en gelukkig en al zijn vrienden ook. Zou het iets met ons te maken hebben, dat ons kind niet onze waarden nastreeft? Dat ons winkelcentrum niet is blijven functioneren zoals wij voor ogen hadden ?

ons winkelcentrum Nieuw ondernemerschap In andere (veelal oorspronkelijke) winkelgebieden zien we nieuwe vormen van ondernemerschap. Zo huurt bij voorbeeld een hoofdhuurder een winkelruimte en verhuurt in die winkel stellingen en/of vitrinekasten aan particulieren. Deze kunnen per week of per maand iets huren. De huur gaat in de portemonnee van de hoofdhuurder en het risico van verkoop ligt bij de huurder van de stelling. Resultaten van veelal creatieve huisvlijt worden hier te koop aangeboden. De eigen ontwerpen vliegen je om de oren. De makers ervan vinden hun inspiratie veelal bij producten die we op bijvoorbeeld ‘Etsy’ kunnen vinden. Deze plekken en formules vormen met elkaar de kraamkamers van het winkel- en recreatiegedrag in de (nabije) toekomst.

Moeten wij meegaan met dit soort ontwikkelingen in ons centrum?

Eigenlijk durven we het niet zo goed.

Je weet wat je hebt, je weet niet wat je krijgt. Misschien moeten we het nog even aankijken? Misschien komt het allemaal nog goed als de crisis voorbij is, het betaald parkeren af­geschaft wordt en de seizoenen weer in evenwicht komen met het weer dat daarbij hoort? Als alles weer wordt zoals het altijd geweest is?

22 scn 2016 | 1

D

e gemeente neemt eveneens deze veranderingen in de markt van detailhandel en centrumgebieden waar. Ook zij ziet dat horecabedrijven artikelen gaan verkopen en dat winkels horeca-achtige activiteiten ontplooien. De wet- en regelgeving is nog niet overal aangepast op deze blur-ontwikkeling. Maar omdat bedrijven op deze manier mogelijk wél kunnen blijven bestaan en anders niet, knijpt de gemeente hier en daar een oogje dicht. Daarnaast droomt de lokale politiek nog altijd van die ene ontwikkelaar in dat witte stalen ros, die een nog braakliggend terrein naast het winkelcentrum aanpakt en het hele winkelcentrum een enorme boost geeft! Zoals we dat altijd deden: veel meters erbij als kostendrager om ook de sleetsheid van het bestaande centrum weg te poetsen.

De prins?

Die ene ontwikkelaar in dat witte stalen ros lijkt echter te hebben gekozen voor een buurgemeente, die direct bereid was alle benodigde inspanningen te plegen en een lage grondprijs te rekenen. Daarbij vloeien de grondopbrengsten direct terug in het

project. Door deze nieuwe ontwikkeling bij de buren, wordt ons centrum nog eens extra bedreigd. Want bij de buren heeft de ontwikkelaar vrij veld en kan functioneel en qua vormgeving het ultieme winkelcentrum realiseren. Daar kan ons verouderde centrum echt niet tegenop. En dat terwijl lokale onderzoeken eerder al

De lokale politiek droomt van die ene ontwikkelaar in zijn witte stalen ros, die het hele centrum een boost geeft aantoonden dat ons winkelcentrum marktaandeel verloor aan de voorzieningen in diezelfde buurgemeente.

Daar is namelijk parkeren wél gratis en is het winkelvastgoed en de openbare ruimte wel goed bijgehouden.

Ook qua functionele invulling loopt het centrum daar mijlen­voor op het onze.

serie: ons kind, ons winkelcentrum

We bedienen nu vooral oudere bewoners in ons winkelcentrum

ons kind Ons kind leidt een prima bestaan. Hij kent geen financiële problemen, omdat hij er altijd voor zorgt dat er meer binnenkomt dan eruit gaat. Voor hem is dat ook helemaal niet moeilijk. Hij geeft niets om status en dure spullen. En als hij een keer geen geld heeft, maar wel iets nodig, dan gaat hij na welke dienst hij ertegen over kan stellen.

Dat betekent dat wij zullen moeten wennen aan deze nieuwe wereld, waarin waarden belangrijker worden dan (materiele) doelen. Dat het niet langer gaat om status of geld, maar eerder vrijheid, gelijkwaardigheid, respect en vertrouwen.

ons winkelcentrum Gemeente niet thuis Als wij als eigenaar de gemeente actief benaderen met onze zorg, zien zij ook de problematiek en de leegstand in ons centrum wel. Wat moeten ze hiermee? Ook een gemeente zit niet te wachten op leegstand en verpaupering. De maatschappelijke kosten, die deze ontwikkelingen met zich meebrengen, zijn vreselijk hoog.

Aan de andere kant zijn de opbrengsten van het betaald parkeren nog steeds goed. En als dat niet langer het geval is, verhogen zij het tarief.

Per slot van rekening wordt er het salaris van een heel aantal ambtenaren gefinancierd uit de parkeer­ opbrengsten. Voorlopig moeten de eigenaar en de gevestigde ondernemers het zelf maar uitzoeken, want op dit moment doen zich nog geen problemen voor de gemeente voor.

‘Als we er zelf last van krijgen, kijken we tzt wel wat we zouden kunnen doen’, verklaart een wethouder in een interview voor de lokale radio.

Wij zijn verbaasd over het politiek opportunisme waarmee de gemeente de problematiek blijkbaar benadert.

Moet ons centrum eerst spookgebied worden, voordat de gemeente wakker­ wordt?

Opportunisme Als we steun zoeken bij onze huurders, merken we dat zij niet alleen moeite hebben met het politiek

opportunisme, maar ook met ons eigen opportunisme als eigenaar tot nu toe. Er ontstaan stevige discussies, waar we niet uit lijken te komen.

Ondertussen gaat ons winkel­ centrum verder achteruit.

En dan, op een dag staat de directie van onze belangrijkste winkel, het enige warenhuis in ons centrum bij ons op de stoep en geeft aan de stekker eruit te trekken als de gemeente en wij geen constructieve actie nemen om het winkelcentrum te laten voldoen aan de eisen van deze tijd.

E

n dan, dán lijken alle betrokkenen ineens het licht te zien. We hebben elkaar keihard nodig om een positieve wending aan de huidige ontwikkeling te geven. Om ervoor te zorgen dat de consument weer centraal staat en goed bediend wordt. Dat betekent dat we samen de problemen moeten analyseren en erkennen, onze eigen doelen en ambities kenbaar moeten maken en nagaan waar deze met elkaar overeenstemmen. We zijn ons allen bewust van het feit dat het verbeteren van het winkelcentrum binnen haar omgeving iedereen geld zal kosten. Om ervoor te zorgen dat we niet in de ‘not in my backyard’ discussie te komen, bepalen we van tevoren spelregels over kosten en het toedelen van kosten en over volledige transparantie. Dit om ervoor te zorgen dat samen werken, samen werken is en niet slechts bij onderhandeling blijft, die politiek correct ‘samenwerken’ genoemd wordt. ←

ons kind Na een aantal jaren zijn we eindelijk gewend aan het nieuwe leven van ons kind. En dan vertelt hij ons: ‘Er komt een kind.’

Aflevering 4: Hoe nu samen verder? scn 2016 | 1 23

juridisch

Op donderdag 26 november 2015 organiseerde B@S Consultants in het Utrechtse stadskasteel Oudaen de RondeT@fel over juridische oplossingen voor de leegstand van winkelruimte.

Oplossingen voor winkelleegstand juridisch bekeken

T

ijdens de RondeT@felmeeting lichtten vertegenwoordigers van het Kadaster, de gemeente Oldambt en Platform31 drie relatief nieuwe instrumenten toe vanuit praktisch en juridisch perspectief, samen met juristen van HYS Legal. Het betreft stedelijke herverkaveling, de leegstandverordening­, freezones en verlichte regelgeving in winkelgebieden. Direct na elke presentatie is er een verdiepende discussie gevoerd met inleiders en deelnemers.

Vrijwillige stedelijke herverkaveling Marc van Geene van het Kadaster begint de presentatie en licht het begrip en principe van stedelijke herverkaveling toe. Vrijwillige stedelijke herverkaveling (vsh) gaat om het toepassen in stedelijk gebied van een instrument dat in het landelijk gebied al goed werkt. Het gaat om het slim omgaan met eigendommen. vsh is een privaat instrument gericht op eigenaren dat goed aansluit bij de gedachte van uitnodigingsplanologie. Het wordt gebaseerd op de bestaande Wet inrichting landelijk gebied en zal onderdeel uitmaken van de Aanvullingswet grondeigendom. Deze omvat het grondinstrumentarium van de nieuwe Omgevingswet. vsh is naar verwachting goed toepasbaar in binnensteden en aanloopstraten die kampen met leegstand van incourante panden. Herverkaveling kan functies clusteren en de bestaande eigendomsgrenzen aanpassen aan de gewenste functionele grenzen.

Hierdoor kan het aanbod couranter en aantrekkelijker gemaakt worden voor ruimtezoekende partijen.

Hoewel er nog geen wettelijke regeling is, wordt er in enkele situaties al op vrijwillige basis met herverkaveling in winkelstraten geëxperimenteerd, bijvoorbeeld:

24 scn 2016 | 1

Voorstraat Dordrecht, waar door het Kadaster als eerste stap het karakter en functioneren van het onroerend goed is geïnventariseerd (eigendomssituatie, hypotheken, pandgrootte etc.). De bestaande percelen voldoen qua oppervlakte niet. Vandaar dat voorstellen zijn gepresenteerd voor de diverse betrokken panden waardoor deze meer op de marktvraag zijn afgestemd. In de planvorming hebben veertig eigenaren meegedaan (van kleine lokale eigenaren tot grote landelijk actieve eigenaren van winkelvastgoed). De gemeente Dordrecht heeft op initiatief van de eigenaren het plan aangezwengeld maar op dit moment nog niet doorgepakt naar een concreet vervolg. Onder andere omdat er nog geen wettelijke regeling is en het voorliggende alleen op vrijwillige basis uitgevoerd kan gaan worden. Hiervoor is eerst een visie nodig die vervolgens door een goed georganiseerde Vereniging­van Eigenaren uitgevoerd kan worden.

Recreatiepark met huisjes, waar herverkaveling wel succes­vol is geweest om het principe van herverkavelen aan te tonen: ruilen met verrekening van de verschillen.

Bovendien blijkt dat in dit geval het private karakter van het instrument: ook zonder overheid kan tot resultaat gekomen worden.

Marc van Geene verwacht dat er volgend jaar waarschijnlijk op landelijke schaal een proefproject zal komen met wellicht fiscale faciliteiten op het gebied van bijvoorbeeld Overdrachtsbelasting. Dit zal het gebruik van het instrument­stimuleren. Er komt géén subsidieregeling. juridisch kader Ronald Hogewind (HYS Legal) vindt in het huidig instrumentarium van grondbeleid al veel instrumenten die

juridisch

kunnen helpen om vsh en vraagt zich af of vsh een juridisch kader zal krijgen. Daarbij speelt ook dat de fiscale routering een probleem is dat vrijwillig ruilen van eigendom moeilijk maakt. Verwacht kan worden dat door een weldoordachte inzet van het huidige beschikbare grondbeleidsinstrumentarium als flankerend beleid vsh) een minder vrijblijvend karakter zal kunnen krijgen.

Uiteindelijk zal er vrijwillig (te) weinig gebeuren en opleveren en moet je het als overheid wel gaan regisseren en regelen en daarbij kan vsh gecombineerd worden met bijvoorbeeld inbedding in een bestemmingsplan, waardoor het tot ‘algemeen belang’ wordt verheven.

Het wordt interessant om te zien of vsh op deze manier een planologische inbedding kan krijgen onder de Omgevings­wet. Wellicht dat hiermee (op termijn) ook onteigening mogelijk zal zijn. Het is daarbij zaak dat ook de kleine eigenaar beschermd is en wordt tegen eventueel groot geweld.

Een grote meerderheid van de deelnemers ziet winkelleegstand als een probleem van ook de gemeente. Binnen de gemeente mogelijk wel een verschil tussen ambtelijke staf en bestuurder. Wat moet de gemeente doen? Wat moet de eigenaar doen? Het initiatief voor vsh zou wel bij de eigenaren moeten liggen.

Om eigenaren bewust te maken moet het verhaal eerst landen, bekend en uitgelegd worden voordat de eigenaar aan zet is. Niet voor niets wordt vsh daarom in de omgevingswet geplaatst. Ten aanzien van de vraag of de gemeente het proces van vsh actief moet faciliteren oordeelt men binnen gemeenten wisselend. Het is en/en waarbij het wel heel belangrijk is om eerst het probleem helemaal te doorgronden en te kennen Leegstandverordening Geke Löhr van de gemeente Oldambt vertelt hoe door de vele branden (van leegstaande panden) in het centrum van Winschoten enkele jaren terug de leegstand nadrukkelijk op de politieke agenda is gekomen. Er is hard gewerkt aan een toekomstvisie en concreet actie­ programma waarvoor twaalf miljoen euro subsidie van

Leegstand moet door de gemeente én de eigenaren samen worden opgelost de provincie beschikbaar kwam, aangevuld met een gemeentelijk potje van acht miljoen (voor met name de koop en sloop van panden).

In het actieprogramma wordt op zeven thema’s gewerkt door gemeente en andere betrokken partijen waaronder leegstandbeleid. De gemeente heeft veel

tijd en geld beschikbaar gemaakt voor het informeren en stimu­leren van eigenaren om hun leegstand aan te pakken. Een belangrijk onderdeel daarvan is de in maart 2014 ingestelde leegstandverordening geweest en daarbinnen­het als een van de eerste stappen verplicht gestelde leegstandoverleg.

In de praktijk is het echter niet zo dat de leegstand door de leegstandverordening in het afgelopen jaar minder groot is geworden. Wel blijkt dat door het uitvoerig spreken met eigenaren van leegstaande winkelpanden die eigenaren opnieuw en met andere ogen naar hun eegstand gaan kijken en meer bereid zijn om aan oplossingen te werken, met enkele concrete voorbeelden. Het

gaat dan niet alleen om het opnieuw invullen met (tijdelijke) winkels of vergelijkbare publiekverzorgende functies maar ook om het omzetten van de winkelfunctie naar een andere functie (wonen, parkeerruimte, groen).

Om een beter inzicht te krijgen in de werkwijze van de leegstandverordening en de mening van eigenaren op de stapsgewijze toepassing en uitvoering daarvan is er begin 2015 een praktijksimulatie leegstandverordening uitgevoerd. Vastgesteld werd dat eigenaren positief zijn over het leegstandoverleg, maar als er boetes komen en andere sancties op het niet meewerken aan uitvoering van de leegstandverordening worden de eigenaren negatiever en afhoudend. Eigenaar is zelf verantwoordelijk voor zijn pand, maar kan het probleem niet alleen oplossen en moet in overleg met gemeente en omliggende mede-eigenaren. Van groot belang is dat het leegstandoverleg één op één wordt gevoerd tussen gemeente en de eigenaar van het betreffende leegstaande pand.

Oldambt heeft zelf ook panden opgekocht en gesloopt en daaraan 8 miljoen uitgegeven, waarbij de pandwaarde­ is vastgesteld door makelaars en de gemeente het verschil­heeft betaald en opgekochte panden vervolgens zijn gesloopt om ‘dubbele petten’ te voorkomen.

Nadeel van de leegstandverordening is toch wel dat het de gemeente veel inzet en tijd kost voor bijvoorbeeld het scn 2016 | 1 25

juridisch

overleg kost en je moet ook als gemeente natuurlijk ook wat bieden om gewenste omzetting mogelijk te maken, wat veel geld kost. overleg en afspraken Gerbrand Osinga (HYS Legal) legt de werking van Leegstandverordening uit en gaat dieper in op juridische aspecten. Het overleg is essentieel en het is belangrijk om dit goed vorm te geven en tot afspraken te komen. Lukt dat niet, dan moeten volgende stappen genomen worden en kunnen de procedures per stap heel lang gaan duren en veel kosten, in tijd en geld. De gemeente zit daar niet op te wachten en de eigenaar ook niet. De uiteindelijke verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar. De gemeente moet zich voorbereiden op het vinden en uiteindelijk aandragen van potentieel (tijdelijk, pop-up) gebruik.

Een punt van aandacht is dat winkelruimte en gebruik in Nederland zeer goed is geregeld en beschermd. Om hiermee binnen de wettelijke kaders wat te doen kun je tijdelijk gebruik contractueel vastleggen voor maximaal twee jaar en kun je tijdelijke gebruikers en dan uit zetten als je nieuwe structurele gebruikers vindt. Ten aanzien van de door de gemeente aan te dragen gebruikers moet gelden dat de gemeente daarvoor een redelijk voorstel moet doen en dat de voorgestelde huurder een redelijke huurprijs moet betalen. zak met geld Vanuit de zaal komt een vraag naar de financiering en ‘de zak met geld’ die Oldambt voor het bestrijden van leegstand lijkt te hebben en die in andere gemeenten niet beschikbaar is. Wat als die zak op is? Geke antwoordt dat de gemeente met het huidig budget de grootste drempels heeft weggenomen en dat er in de komende jaren inderdaad minder geld beschikbaar zal zijn. Ook wordt er vanuit de zaal nog aangegeven dat de leegstandverordening niet hoeft te worden ingezet omdat er voldoende alterna26 scn 2016 | 1

tieve vormen zijn die deels dwingend van karakter zijn.

De stelling dat de leegstand door de leegstandverordening afneemt wordt door de grote meerderheid van deelnemers onderstreept. Maar je moet als gemeente toch ook meer doen dan alleen leegstandverordening. Investeren in leegstandbestrijding vereist ook lef, ook van de initiatiefnemer. Het instellen van een Leegstandverordening kost de gemeente veel inzet en tijd, maar is zekert niet zonde van de tijd. De systematiek van de Leegstandverordening heeft zeker nog verbeterpunten maar werkt omdat de verordening een goede stok achter de deur is om de onwelwillende eigenaren erbij te halen en de vraag is of vrijwillig meewerkende eigenaren hiermee onder druk gezet moeten worden. Vrijwilligheid versus dwang.

Verlichte Regelgeving en Freezones Hanneke van Rooijen (Platform31) trapt af met een toelichting en eerste indruk van resultaten van de nu lopende Pilot Verlichte Regelgeving die als een van de projecten in de Retailagenda van Minister Kamp wordt uitgevoerd. Aan deze pilot doen twaalf winkelstraten/ gebieden in evenzoveel gemeenten mee. De pilot helpt gemeenten, ondernemers en andere in de pilot samenwerkende partijen in het vinden van meer ruimte voor verlichte regelgeving/freezones en hierdoor meer ruimte creĂŤren voor (innovatief) ondernemerschap.

Regelloos is niet het uitgangspunt, regels zijn immers vaak een groot goed.

De pilot biedt na het vaststellen van knellende regels ruimte om te experimenteren met mogelijke oplossingen om deze te verlichten. Ondernemers zelf zijn goed in staat om aan te geven wat er knelt, maar vaak ook om in de gaten te houden of er overtredingen van wetten en regels zijn. Een belangrijk obstakel blijkt de landelijke Drank- en Horecawet, waar veel discussie over bestaat als gevolg van opkomende mengvormen van horeca en detailhandel en de aanstaande evaluatie van deze wet in 2016. Als er horeca in winkels mag, moet er dan ook niet winkelverkoop in horeca toegestaan worden.

Andere genoemde knellende regels zijn het bestemmingsplan, de apv, evenementenbeleid en reclame- en uitstallingenbeleid. In tegenstelling tot de Drank- en Horecawet betreffen dit gemeentelijke regels, waar een gemeentebestuur de autonomie heeft te experimenteren met verlichting er van. Volgens het in Leiden geboren Leids model gaan partijen zo snel mogelijk met elkaar om de tafel als er initiatieven zijn. In de apv Rotterdam is een experimenteerartikel opgenomen dat onder bepaalde condities afwijkingen toestaat.* In principe kan natuurlijk elke gemeente experimenteren, ook als ze niet aan de pilot meedoen. En voor alle betrokken partijen geldt dat het verminderen van regels op zichzelf natuurlijk niet per definitie een goede winkelstraat/gebied oplevert. Aanpassing van regels moet met een duidelijk doel en op basis van een toekomstvisie gebeuren. * Zie voor hele APV http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/ cvdr/xhtmloutput/historie/Rotterdam/373493/373493_1.html.

juridisch

wettelijke basis Rob van Duivenboden (HYS Legal) geeft aan dat er (nog) geen duidelijke wettelijke basis is die mogelijk maakt om van nationale wetgeving af te wijken. Wel kan de gemeenteraad (en soms b&w) afwijkingen van lokale regelgeving (apv) mogelijk maken.

In Amsterdam heeft het college van B&W een freezone aangewezen, de Jan Evertsenstraat, en zeer recent ook de Rijnstraat en het Osdorpplein. In de Jan Evertsenstraat is inmiddels relatief weinig winkelleegstand. De straat heeft zich de afgelopen jaren grotendeels op eigen kracht ontwikkeld tot wat het nu is en de aanwijzing als freezone kan helpen in verdere ontwikkeling. De start als freezone is nu ongeveer twee maanden terug en de looptijd is twee jaar. Er is een (niet limitatieve) lijst van lokale regels opgesteld waarvan kan worden afgeweken, zoals precario, blauwe zones, centrummanagement, flitsvergunning, inspectie, kantelen wabo-procedure. Ook is het mogelijk om anders of soepeler te handhaven. Ook die mogelijkheid is begrensd, wat het kan mogelijk op gespannen voet staan het beginsel dat gelijke gevallen gelijk moeten worden behandeld.

Afwijken van nationale regelgeving kan niet. Wel wordt gezocht naar mogelijkheden om van nationale regelgeving te kunnen afwijken, bijvoorbeeld in het kader de Agenda Lokale Democratie waarin experimenteren met buurtrechten wellicht mogelijk wordt. De vraag daarbij is

Naar ruimte in regelgeving moet je actief zoeken en in pilots mee experimenteren natuurlijk wel of je lokale ongelijkheid mag stimuleren: in sommige gebieden mag iets wel, in andere gebieden niet. In het kader van de freezone wel zolang er géén wettelijk geregelde veiligheid en gezondheidsaspecten in het geding zijn hetgeen een ontheffing van het wettelijk stelsel vereist.

Er is behoefte aan ruimte in de regelgeving, maar die is er eigenlijk niet. Op dit moment in uitvoeringsstrategieën zoveel mogelijk de grenzen zoeken en in freezones buitenwerking zetten. Op afzienbare termijn zal de nieuwe omgevingswet gaan gelden en die omgevingswet wordt ook minder gedetailleerd als het gaat om regeltjes. verlichte regelgeving Mogelijkheden voor verlichting van regelgeving, gebaseerd op hoe de gemeenten in de pilot Verlichte regels winkelgebieden te werk gaan:

• Actief dereguleren: bijvoorbeeld proactief een proces in gang zetten om een nieuwe apv vorm te geven met minder/betere regels.

• Reactief dereguleren: bijvoorbeeld aanpassen van beleid n.a.v. concrete verzoeken van horeca- of detailhandelsondernemers die vastlopen in het huidige beleid.

• Experimenteren met minder/andere handhaving: bijvoorbeeld: Handhaving uitsluitend nog volgens zogenaamd ‘piep-systeem’. Of: handhavers en/of vergunningsverleners actief laten meedenken hoe bepaalde activiteiten die op één manier niet mogen, op een andere manier wel te regelen zijn.

Daarnaast is het mogelijk om in bestemmingsplannen bestemmingen ruimer te formuleren, negatief te bestemmen of ruimere mogelijkheden creëren voor binnenplanse afwijkingen. Deelnemers zijn het er niet over eens of freezones nu wel of niet bijdragen aan het tegengaan van leegstand? conclusies Algemene conclusie van de RondeT@fel 2015 is dat voor toepassing van de drie behandelde instrumenten duidelijkheid en overleg tussen betrokken partijen van het grootste belang is in het terugdringen van de huidige winkelleegstand. Er zal door alle partijen nagedacht en gewerkt moeten worden aan gewenste veranderingen, waarbij iedereen elkaars inzet en verantwoordelijkheid leert kennen en verschillende partijen met verschillende petten toch gezamenlijk door één deur kunnen.

Winkelleegstand is dus een zaak van eigenaren, gebruikers en gemeenten samen. Eigenaren zijn als eersten verantwoordelijk voor het oplossen van winkelleegstand en (potentiële) gebruikers zijn gebaat bij goede oplossingen.

In het realiseren van oplossingen is het eigen initiatief van deze marktpartijen van groot belang.

Daarbij kunnen gemeenten faciliterend, ondersteunend en toetsend optreden en daarvoor diverse juridische instrumenten inzetten. Naast de al bekende, traditionele aanpak via het grondbeleid (zoals onteige­ning, voorkeursrecht gemeenten), leegstandbeheer, transformatie, herbestemming en regionale afstemming zijn vrijwillige) stedelijke herverkaveling, de leegstandverordening en freezones instrumenten die in een goede afstemming en samenwerking van gemeente, eigenaren en ondernemers naar verwachting succesvol kunnen worden ingezet. ←

Paul Rodenburg is met B@S Consultants | Brood@Spelen www.broodenspelen.nl actief in onderzoek, ontwikkeling en organisatie van winkels, horeca en vermaak in winkelcentra en binnensteden. Twitter @Paul_Rodenburg scn 2016 | 1 27

juridisch

John Nijsten bespreekt de scriptie van Hessel Woltjer over de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra in Nederland. door john nijsten

Op de winkel passen of werk aan de winkel?

H

et onderzoek van Hessel Woltjer had betrekking op de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra in Nederland. De doelstelling van dit onderzoek was een conceptueel model te ontwikkelen ter bepaling van het effect van branchering op het huurprijs­ niveau binnen Nederlandse stadsdeelcentra en op basis van dit model strategische adviezen te geven.

De centrale vraag was ‘Onder welke voorwaarden heeft brancheverdeling een positief effect op de aantrekkelijkheid van een stadsdeelcentrum en zodoende op het huurprijsniveau?’

Eerste deelvraag: factoren De eerste deelvraag was: ‘Welke factoren verklaren verschillen in huurprijsniveaus van een stadsdeelcentrum?’ Deze deelvraag is door middel van literatuuronderzoek beantwoord.

Uitsluitend harde (meetbare) factoren zijn gehanteerd. Hoewel ook softe factoren invloed hebben op het huurprijsniveau, zijn deze achterwege gelaten vanwege het ontbreken van data en het moeilijk kunnen kwantificeren van deze informatie. De factoren zijn opgesplitst naar ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren. De ruimtelijke factoren zijn op macro, meso en micro niveau bezien, zijnde in dit onderzoek respectievelijk het verzorgingsgebied, het 28 scn 2016 | 1

winkel­centrum en de winkelunit. Daarnaast zijn de niet-ruimtelijke factoren inzichtelijk gemaakt. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen factoren die van invloed zijn op het imago (van stadsdeelcentra) en op de branchering (van stadsdeelcentra).

Op basis van dit literatuuronderzoek zijn de toepasbare invloedsfactoren op het huurprijsniveau van stadsdeelcentra vervat in het schema hiernaast. De gerelateerde onderzoeksverwachtingen (afgekort tot OV) zijn in zijn onderzoek getoetst ter verklaring van de hoogte van het huurprijsniveau.

Tweede deelvraag: branchemix De tweede deelvraag was: ‘Wat is de invloed van een branchemix op huurprijzen binnen een stadsdeelcentrum?’

Ter beantwoording van deze vraag zijn onderzoeksverwachtingen opgesteld welke dienen ter beantwoording hiervan. Deze onderzoeksverwachtingen zijn getoetst door de huurprijs per m² – de afhankelijke variabele – op samenhang met de invloedsfactoren te beoordelen, met in het bijzonder de branchering. Dit is gedaan onder vier stadsdeelcentra. Deze stadsdeelcentra zijn in handen van (grotendeels) één eigenaar/ verhuurder. De problematiek van verdeelde eigendom speelt hier dus niet. De huurgegevens hebben als peildatum 1 januari 2015.

De onderzochte centra zijn in verschillende regio’s in Nederland gelegen. Twee onderzochte centra liggen qua grootte tussen de 10.000 en 12.500 m² vvo, de andere

twee centra tussen 17.500 en 20.000 m² vvo.

Binnen de vier centra zijn 255 winkelunits in dit onderzoek betrokken. Zonder de leegstand is gebruik gemaakt van in totaal 233 unieke huurgegevens. Er zijn uitsluitend zogenaamde 290-bedrijfsruimten in dit onderzoek betrokken en supermarkten zijn buiten beschouwing gelaten. Het aantal units per winkelcentrum loopt uiteen tussen 47 units en 83 units. De gemiddelde grootte van een winkelunit van alle vier de centra betreft 237,5 m². Het gemiddelde huurprijsniveau per m² binnen de winkelcentra loopt uiteen tussen € 262,- en € 382,-.

Gebruik is gemaakt van beschrijvende statistiek aangezien de omvang te beperkt was voor statistische berekeningen. De onderzochte data zijn overzichtelijk gepresenteerd, waarbij een richting c.q. vermoeden is uitgesproken qua onderzoeksverwachting. Voor deze analyses is gebruik gemaakt van Excel. Op basis van samenhanganalyses is in dit onderzoek –als aanvulling op de beschrijvende statistiek – een antwoord (richting) op de centrale vraag gegeven. Aangezien de omvang van de data beperkt is, is bij de toetsing van de onderzoeksverwachtingen niet gesproken over ‘aangenomen’ of ‘verworpen’, maar over vermoedens hierover.

Derde deelvraag: aspecten branchemix De derde deelvraag is: ‘Welke aspecten van een branchemix dragen bij aan het

juridisch

verkleinen­van de verschillen in huurprijsniveaus tussen branches richting het huurniveau van de branche met de hoogste huur per m²?’ Ter beantwoording van deze vraag is dezelfde methode gevolgd als bij de beantwoording van deelvraag twee.

Hoewel Hessel uit literatuuronderzoek concludeert dat het aantal passanten van groot belang is, is deze factor en ook overigens de standplaatskwaliteit buiten beschouwing gelaten. De reden hiervoor is

Verzorgingsgebied Hiervoor zijn de onafhankelijke variabelen inkomen en aantal inwoners gehanteerd.

Het winkelcentrum met gemiddeld de hoogste huurprijs per m² kent niet het hoogste aantal inwoners (binnen een straal van 2 en 5 kilometer rondom het winkel­ centrum) en ook niet het hoogste besteedbare inkomen (dagelijks en niet-dagelijks).

Het winkelcentrum met gemiddeld de hoogste huurprijs per m² kent zelfs het

invloedsfactoren

ruimtelijke factoren Verzorgingsgebied (OV 1) • aantal inwoners • besteedbaar inkomen Winkelcentrum (OV 2–5) • grootte van het winkelcentrum • aantal winkelunits • initiële bouwjaar/jaar van renovatie • aantal parkeerplaatsen • koopkrachtbinding Winkelunit (OV 6) • grootte van de unit • ingangsdatum van de huurovereenkomst

niet-ruimtelijke factoren Winkelimago (OV 7–10) • publiekstrekkers • leegstand

aantrekkingskracht

Grootte van het winkelcentrum De onderzoeksverwachting was dat naarmate de totale omvang en het aantal winkelunits binnen een winkelcentrum hoger is, de gemiddelde huurprijs per m² hoger zal zijn.

Voor de onderzochte vier centra geldt dat het kleinste centrum qua m² ook het minste aantal units kent en ook de laagste gemiddelde huurprijs per m² heeft. Dit verband tussen het aantal units en de grootte in m² in verhouding tot het gemiddelde huurprijsniveau is ook bij de overige drie stadsdeelcentra waar te nemen.

Leeftijd winkelcentrum Aangezien een ingrijpende aantrekkelijkheid renovatie van invloed is, is door stadsdeelcentrum Hessel voor de factor leeftijd het initiële bouwjaar of het jaar van huur per m2 renovatie aangehouden.

Voor drie van de vier centra gaat op dat er een positief verband bestaat tussen de leeftijd en de hoogte van de huurprijs. Het winkelcentrum dat in 2014 is gerenoveerd, kent de hoogste gemiddelde huurprijs per m².

Parkeren De onderzoeksverwachting was: Hoe hoger het aantal parkeerplaatsen is, hoe hoger de gemiddelde huurprijs per m² zal zijn.

Voor drie van de vier centra komt deze verwachting uit. Wel wordt door Hessel terecht opgemerkt dat het aantal parkeerplaatsen een relatie heeft tot onder andere de grootte van het centrum.

Branchering (OV 11–14) • brancheconcentratie

dat bij de onderzochte centra geen passantentellingen door één en hetzelfde onderzoeksbureau zijn uitgevoerd.

Onderstaand worden de uitkomsten van de invloed die de gehanteerde onafhankelijke variabelen op de afhankelijke variabele huurprijs per m² hebben behandeld. Deze afhankelijke variabelen zijn door Hessel representatief geacht voor de op basis van de literatuur geformuleerde onderzoeksverwachtingen. Ter beperking van de omvang van deze review zijn de vermelde literatuur, de onderzoeksverwachtingen, de onderzoeksmethode en de aanbevelingen niet nader beschreven.

Winkelcentrum De factoren die betrekking hebben op het winkelcentrum en die onderdeel uitmaakten van het model zijn de volgende:

laagste niet-dagelijkse inkomen. Ook voor het dagelijkse inkomen scoort dit winkelcentrum aan de onderkant.

Kijkend naar de inwoners heeft het centrum met de laagste huurprijs per m² ook het minste aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied. Echter, het centrum met de hoogste huurprijs per m² kent niet het grootste aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied. Op basis van deze onderzochte centra kan volgens Hessel dus gesteld worden dat de variabelen een hoger besteedbaar inkomen en een hoger aantal inwoners bij deze vier centra geen verklaring geven voor de hoogte van de huurprijs.

Koopkrachtbinding Voor wat betreft de koopkrachtbinding zijn de dagelijkse en niet-dagelijkse binding meegewogen. Supermarkten zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

Er werd vanuit gegaan dat er een positief verband bestaat tussen de (dagelijkse en niet-dagelijkse) binding en het gemiddelde huurprijsniveau.

Voor de niet-dagelijkse binding werd m.b.t. drie winkelcentra aangetoond dat bij een hogere binding er een hogere gemiddelde huurprijs per m² geldt. Opmerkelijk is wel dat het centrum met gemiddeld het scn 2016 | 1 29

juridisch

laagste huurprijsniveau per m² de hoogste niet-dagelijkse binding heeft.

Het centrum met de hoogste gemiddelde huurprijs per m² (afgerond € 382,per m²) heeft het laagste bindingspercentage, gelijk aan het centrum met de laagste huurprijs (afgerond € 262,- per m²). De onderzoeksverwachting ging voor de dagelijkse binding dus niet op.

Wellicht dat op basis van de gemiddelde huurprijzen­per m² van de supermarkten en de binding er wel een positieve samenhang waar te nemen valt.

een grote verscheidenheid in huurprijzen per m² bestaat en de concentratie zich rond € 300 per m² voordoet, ongeacht of de units 50, 100, 150 of 200m² zijn. Opvalt ook dat één van de kleinste units in de laagste huurprijsklasse voorkomt. Desgevraagd heeft Hessel voor deze review een indeling gemaakt naar grootteklassen. De gemid-

Niet-ruimtelijke factoren Publiekstrekkers Het aantal publiekstrekkers binnen de onderzochte centra loopt uiteen van vier tot zes. Het stadsdeelcentrum met het hoogste aantal publiekstrekkers kent ook de hoogste huurprijs per m², wat overeenkomt met de verwachting. Het winkelcentrum met het

delde huurprijzen van het totaal van de vier winkelcentra zijn in de grootteklassen: 0-50m²: €383,- p/m², 50-100m²: €330 p/m², 100-200m²: €323 p/m² en 200-300m²: €312 p/m².

Hoewel de overall conclusie dus klopt, is het verschil tussen de grootteklassen klein maar tevens komt het herhaaldelijk voor dat bij specifieke winkelunits de onderzoeksverwachting niet opgaat.

Ik vind deze nuancering vooral van belang omdat zij wederom aangeeft dat hantering van de ITZA-methode met vaste waarden onjuist is. Ook het met vaste percentages corrigeren van oppervlakteverschillen binnen de functionele methode is op basis van deze informatie onjuist. Nog daargelaten dat het procentuele verschil in huurprijs per m² tussen de grootteklasse 50-100 m² en 100-200 m² slechts 2,1% is en tussen de grootteklassen 100-200 m² en 200-300 m² slechts 3,4%.

laagst aantal publiekstrekkers is echter niet het centrum met de laagste huurprijs per m². Het aantal publiekstrekkers binnen de onderzochte centra is laag; van vier tot zes.

Grootte winkelunit De verwachting bestond dat er een negatief verband bestaat tussen de grootte van een winkelunit en de hoogte van de huurprijs per m².

De huurprijzen binnen de centra lopen uiteen van € 122,- per m² tot € 624,- per m².

De kleinste unit is 8 m² groot en de grootste unit binnen dit onderzoek betreft 2.740 m².

In de scatter-plot op deze pagina zijn alle 255 waarnemingen weergegeven.

De correlatie tussen de huurprijs per m² en de grootte van de winkel is -0,3681, oftewel er bestaat een negatief verband tussen de huurprijs en de grootte; hoe groter de unit, hoe lager de huurprijs per m². Deze stelling moet echter genuanceerd worden. Uit het scatter-plot blijkt dat inderdaad na circa 500m² de huurprijs per m² daalt. Echter, de grootste unit van 2740 m² heeft een hogere

Hantering van de itzamethode met vaste waarden is onjuist huurprijs dan 14 van de totaal 20 units groter dan 500 m². Een unit van circa 1400 m² heeft een hogere huurprijs per m² dan vijf van de zeven units tussen 750 en circa 1250 m².

Het meest valt echter op dat in de categorie tot 250 m² en wellicht tot 300 m² er 30 scn 2016 | 1

Leegstand Onderzoeksverwachting: hoe lager het percentage leegstand, hoe hoger het gemiddelde huurprijsniveau per m². Op basis van de onderzochte vier centra is het verwachte verband niet terug te zien, aangezien het percentage leegstand min of meer gelijk is voor het centrum met de gemiddelde hoogste huurprijs per m² en voor het centrum met gemiddeld de laagste huurprijs per m².

Invloed filiaalbedrijf De onderzoeksverwachting dat de filiaalbedrijven een hogere huurprijs per m² betalen dan niet-filiaalbedrijven gaat voor twee centra op. Voor drie van de vier centra zijn de verschillen tussen deze twee groepen niet

beurs & congres

heel groot. Voor 1 winkelcentrum echter wel; hier betalen filiaalbedrijven afgerond 17% meer huurprijs per m² ten opzichte van niet-filiaalbedrijven.

Het winkelcentrum met de laagste filialiseringsgraad kent niet het laagste gemiddelde huurprijsniveau. Het centrum met de hoogste filialiseringsgraad, kent daarentegen wel het hoogste gemiddelde huurprijsniveau. Voor drie van de vier centra gaat de verwachting op dat bij een hoger aantal filiaal­bedrijven er een hoger gemiddeld huurprijsniveau geldt.

delde huurprijs binnen de branche. Huurders binnen dezelfde branche versterken elkaar en zijn hierdoor bereid een hogere huurprijs per m² te betalen zo lijkt het. Wat betreft de branchemix laten de onderzochte centra het tegengestelde van de verwachting zien; het winkelcentrum met de minst evenwichtig verdeelde branchemix kent gemiddeld het hoogste huurprijsniveau en visa versa. Tenslotte lijkt er een positief verband te bestaan tussen het aandeel van de branche kleding en mode en het gemiddelde huurprijsniveau per m².

Branchering Met uitzondering van één branche worden er geen (significante) verbanden tussen de diverse branches aangetoond De uitzondering is de branche overig huishoudelijk c.a. Huurders in deze branche zijn onder

Conclusie Het onderzoek is gedaan onder vier stadsdeelcentra en heeft daarmee een beperkte omvang. De conclusies dienen dan ook zeer voorzichtig te worden gehanteerd. Dit klemt temeer omdat niet alleen huurprijsbepalende factoren in kaart zijn gebracht maar ook de invloed op de huurprijs per m² van verschillen hierin tussen centra. Voorts zijn softe factoren en het aantal passanten/ segmentering naar standplaatskwaliteit niet meegenomen in het onderzoek.

Voor mij is het meest interessant dat verwachtingen die op basis van literatuur werden gewekt niet zijn uitgekomen. Terecht houdt Hessel dan vast aan de literatuur.

Dat laat onverlet dat de afwijkende uitkomsten voor de onderzochte vier centra juist zijn. Dat sterkt mij in mijn mening dat bij een huurprijsherziening steeds de lokale situatie uitgangspunt moet zijn. Algemene aannames ten aanzien van huurprijsbepalende factoren moeten steeds weer in voorkomend geval en uiteraard voorzover van belang worden getoetst. ←

Steeds moet de lokale situatie uitgangspunt zijn andere Blokker, Action en Xenos. In meerdere gevallen bestaat er een negatief significant verband met het huurprijsniveau van andere branches (onder andere de branches bruin en witgoed, juwelier en optiek en kleding en mode). Kenmerkend voor de branche overig huishoudelijk c.a.is dat de gemiddelde winkelgrootte hiervan 785 m² bedraagt ten opzichte van een gemiddelde unitgrootte bij de overige branches van 200 m². Op basis van de bevindingen ten aanzien van de winkelunit is dit oppervlakteverschil mogelijk deels een verklaring voor bovengenoemd significant verband.

Verder werd op basis van literatuuronderzoek de verwachting uitgesproken dat een hogere concentratie in een branche leidt tot een hogere huurprijs per m² in diezelfde branche­. Uit de analyse blijkt dat onder de vier onderzochte stadsdeelcentra er een significant verband bestaat tussen de concentratie binnen een branche en het gemid-

Dinsdag 8 maart Metropool Amsterdam Vastgoed 2016 Congres – FIFPro House Hoofddorp www.amsterdamvastgoed.nl Donderdag 17 maart Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedrekenen.nl Donderdag 24 maart Basiscursus Vastgoed Fiscaal 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedfiscaal.nl Donderdag 24 maart Excel voor vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.excelvoorvastgoed.nl Donderdag 31 maart Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl Donderdag 21 april Brabant Vastgoed 2016 Congres – Dudok Tilburg www.brabantvastgoed.nl www.spryg.com

13 april NRW Marketingcongres De Hallen Studio’s, Amsterdam Oud-West www.nrw.nl 18-19 april ICSC European Conference Milaan (I) www.icsc.org/2015EU/

Hessel Woltjer, Op de winkel passen of werk aan de winkel? Een onderzoek naar de relatie tussen branches en de aantrekkingskracht van stadsdeelcentra in Nederland, 16-10-2015, ASRE MSRE

2 juni Brood@Spelen (zie hiernaast) #WatNouEindeVanWinkels CineMec Leidsche Rijn, Utrecht www.broodenspelen.nl 7-9 juni Provada Amsterdam RAI www.provada.nl scn 2016 | 1 31

retail

Disney Springs is het winkel- en uitgaansgebied van Walt Disney World in Orlando. In september 2015 werd de naam gewijzigd van Disney Downtown naar Disney Springs. Het is onderdeel van een ingrijpende make-over waarbij het gebied ook nog eens flink wordt uitgebreid; van 75 winkels, entertainment en horeca-outlets in 2015 naar ruim 150 in 2016. De bouwwerkzaamheden zijn in volle gang en de eerste winkels hebben inmiddels hun deuren geopend.

Retail & leisure-combinatie als groeimodel voor Disney Springs

D

e naamswijziging naar Disney Springs is gekoppeld aan een nieuwe verhaallijn rond het uitgaans- en shopping-gebied. Een kristalblauw meer krijgt een centrale plek in de nieuwe themazone. Dit is ‘de bron van Disney’. (Disney Springs) Het is een verwijzing naar de bronnenmeertjes die veel in Florida voorkomen. Dit meertje is (natuurlijk) volledig van beton met zorgvuldig gekozen kleuren en thematisering.

Leisure, retail, entertainment Disney Downtown was al opgezet als combinatie van retail, leisure, horeca en entertainment. Deze combinatie staat ook in het vernieuwde Disney Springs centraal als succesformule.

Ten opzichte van de Nederlandse situatie valt op dat de grens tussen de verschillende bedrijfsvormen niet zo scherp wordt getrokken. Themarestaurants zijn hier totaal­concepten waar ook speelzones en winkels 32 scn 2016 | 1

retail

Trends • Personalisatie van producten • Van thematisering naar storytelling • Focus op: ‘wat doet het product met jou’ (experience economy) • Grenzen vervagen tussen retail, leisure, horeca en beleving op straat

← Entree naar het Rainforest Café

onderdeel van uitmaken. De grootste Disneywinkel biedt bijvoorbeeld een complete make-over tot prinses­; inclusief kapsalon, make-up en fotostudio.

Door te kiezen voor een mix tussen winkelcentrum en uitgaansgebied is het in Disney Springs van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat een gezellige drukte. De sfeer is overdag

De foodtruck

Restaurant in een raderboot

(winkelen) en ’s avonds (uitgaan) wel verrassend anders. In de loop van de avond verschijnen er straatartiesten op de openluchtpodia en openen foodtrucks hun deuren.

Ook de verlichting draagt bij aan de nightlife-uitstraling.

De magneetkracht van het gebied wordt nog verder vergroot door attracties en uitgaansgelegenheden die normaal ook als stand-alone bezoekers zouden trekken. Het permanente theater van Cirque du Soleil, een bioscoop, Speelhal Disney Quest (later meer) en opstijgen in een heteluchtballon, zijn daarvan mooie praktijkvoorbeelden.

Verschillende themazalen in de Disney Quest Store

Themarestaurants Een opvallende verschijning binnen Disney Springs zijn de gethematiseerde restaurants. Voorbeelden zijn The Jungle Café, T-Rex restaurant en The Boat House. Natuurlijk kun je hier terecht voor een hapje en een drankje in een bijzondere omgeving.

Deze concepten omvatten ook consequent een recreatief deel en een belevingswinkel. scn 2016 | 1 33

retail

T-Rex experience

Voorbeeld 1: T-Rex Experience Het T-rex restaurant is een technologisch hoogstandje. De animatronics van mammoeten en dinosauriërs springen het meest in het oog. Elk half uur maken de bezoekers de meteorietenregen mee, waarin de ramp wordt nagespeeld waardoor de dino’s ooit werden uitgeroeid. Binnen het restaurant zijn er ook meerdere themazones zoals ‘de ijstijd’, ‘de meteorietenruimte’ en een ‘diepzeebar’ met een gigantische octopus op het dak.

Naast de ingang is een gethematiseerde speelzone waar kinderen, als echte archeologen, botten kunnen opgraven in de zandbak. Kinderen gaan helemaal op in deze beleving en het mooie decor zorgt er voor dat 34 scn 2016 | 1

ouders een uniek plaatje kunnen schieten.

De derde component van de T-Rex Experience is de souvenirshop, die iedereen passeert bij het verlaten van het restaurant. Een product dat helemaal inspeelt op de beleving is de ‘dino op maat’. Kinderen kunnen een basismodel kiezen; zelf het hartje toevoegen aan de vulling; bijpassende­kleding uitzoeken en een paspoort aanmaken.

Wellicht is dit restaurant voor de Nederlandse markt wat ‘over the top’.

Amerikaanse bezoekers laten zich graag onderdompelen in dit soort bijzondere belevenissen. Overdag is de T-Rex Experience beschikbaar voor educatieve schoolreisjes.

Voorbeeld 2: The Boat House Bij The Boat House is sprake van een wat subtieler thematisering. Het restaurant kent een maritieme thematiek en is deels gebouwd op palen boven het water. Voor speciale gelegenheden kun je (tegen meerprijs) eten in een sloep, die midden in het restaurant staat. Dit restaurant kent een chique uitstraling en biedt ook de mogelijkheid om delen van het restaurant te reserveren voor bijvoorbeeld zakelijke bijeenkomsten.

De entertainment-component bestaat bij dit restaurant uit een ritje in een amfibievoertuig; compleet met eigen chauffeur. De tewater­ lating gebeurt naast het terras en trekt veel bekijks. Ook voor bezoekers van het restaurant zijn de rondvarende amfibie­voertuigen onderdeel van de maritieme beleving.

Eten in een sloep bij The Boat House

Tot slot is ook aan dit restaurant een belevingswinkel gekoppeld. Hier worden allerlei producten, kleding en gadgets verkocht waarbij de maritieme uitstraling centraal staat.

De kracht van bekende merken Een belangrijk onderdeel van de succesfactor van Disney Springs zijn de bekende merken die er te vinden zijn.

In de attractieparkensector wordt de kracht van intellectual property (ip) al jaren op waarde geschat. Een attractie, gekoppeld aan een bekend character (en Disney heeft er vele in huis), zorgt bijna altijd voor betere bezoek-

retail

← Impressie van Disney Quest na de verbouwing

De Star Warswinkel

cijfers en een hogere belevingswaarde.

In Disney Springs zijn er, naast de Disney-characters, nog veel meer winkels die met hun merk een eigen fanclub weten aan te spreken, zoals bijvoorbeeld de lego-winkel, Harley Davidson Store of Star Wars.

Leren van foutjes Zelfs Disney zit er wel een naast met keuzes voor investeringen. Dat zien we ook in Disney Springs, waar de interactieve speelhal Disney Quest dit jaar zal worden gesloten en omgevormd naar een NBA Basketball Experience. Ook Nederland kende een soortgelijke ontwikkeling; Yumble, naast de outlet in Roermond.

Ook hier bleek het bezoek aan de interactieve attractie tegen te vallen en het bedrijf sloot binnen een half jaar de deuren. Risico’s nemen hoort nu eenmaal bij ondernemen. Bij Disney zie je dat er snel weer een nieuw initiatief wordt gevonden om het gat weer op te vullen.

De uitbreiding Tijdens ons bezoek eind november 2015 bleek dat de extra grote parkeergarage inmiddels al was gerealiseerd en ook de eerste shops en restaurants waren bezoekbaar. Er werd volop gewerkt aan het verbreden van de toegangswegen en er werd nog

hard gewerkt in de enorme bouwput.

In Disney Downtown waren er voor de verbouwing rond de 75 bedrijven gevestigd. Dit aantal wordt in 2016 meer dan verdubbeld. Het totale gebied is onderverdeeld in vier themazones: The Landing, Marketplace, West Side en Town Center.

Experience Economy Wie het boek The Experience Economy van Gilmore en Pine heeft gelezen, herkent in Disney Springs veel van de ontwikkelingen die worden beschreven in het boek. De consument is op zoek naar unieke belevenissen en is bereid daar een surplus voor te betalen. In Disney Springs staat het creëren van een unieke ervaring centraal en die wordt via diverse businessmodellen­ omgezet in een commercieel product. Het is niet zo vreemd dat juist Disney Springs bij deze ontwikkeling voorop loopt. Volgens de auteurs van het boek was Walt Disney­een van de eerste ondernemers die de principes van de experience economy heeft toegepast. ← info: www.disneysprings.com

De prinsessenkamer

Walter Jonker is hoofdredacteur Pretwerk.nl – recreatief ondernemersnieuws Wil je op de hoogte blijven van ontwikkelingen in de recreatiesector? Meld je aan voor de (gratis) wekelijkse nieuwsbrief op www.pretwerk.nl Studiereis 2016 Er hebben zich inmiddels meerdere partijen gemeld die in 2016 een bezoek willen brengen aan Orlando, gecombineerd met een bezoek aan de IAAPA attractie vakbeurs (14 – 18 november). Bij voldoende interesse zal Pleisureworld in 2016 een begeleide studiereis organiseren. Geef je (vrijblijvende) interesse door via info@pretwerk.nl. scn 2016 | 1 35

foto: kids eiland

dossier jeugd

Doelgroep kinderen door Edwin Brugman, hoofdredacteur

E

en oude wijsheid uit de tijd dat winkelcentrummarketing nog promotie heette, luidt: ‘Via de kinderen zorg je ervoor dat de ouders komen’. Dat was decennia geleden al zo (ik stond eind jaren zestig in de rij toen judoka Wim Ruska bij de nieuwe Simon de Wit aan het Christiaan Huijgensplein in Amsterdam Watergraafsmeer een sportboek uitdeelde en signeerde) en is nog steeds van toepassing. Maar er is wel iets veranderd. Het gaat niet alleen meer om kindgerichte incidentele activiteiten. Het gaat zelfs niet meer om het kind an sich.

Nee, waar het om gaat is dat we de beleving in onze winkelcentra zo orkestreren dat de hele familie er plezier aan beleeft. onderzoek In 2014 deed DirectResearch voor Citymall Almere een onderzoek naar kinderen en shoppen. Een van de uitkomsten was dat moeders met jonge kinderen minder vaak winkelen dan ze zouden willen, omdat ze bang zijn dat hun kind zich gaat misdragen.

Tja, van een kind in de leeftijd van 1 tot 7 kun je natuurlijk niet vragen om een uur of langer braaf aan de hand van moeders mee te lopen. Want zó leuk vinden kinderen dat shoppen niet.

Een open deur, maar wel eentje met consequenties. Uit genoemd onderzoek blijkt 36 scn 2016 | 1

dat door dit verschijnsel het gemiddeld aantal keren winkelen afneemt van bijna 30 naar iets minder dan 17 keer per jaar.

Nu zijn de moeders ook niet voor een gat te vangen. Zij die toch echt willen winkelen­ kopen hun kroost om en stellen iets leuks of lekkers in het vooruitzicht. ‘Als je je gedraagt, dan …’ Een ijsje of iets anders lekkers is met bijna 68 procent favoriet. Maar ook een klein cadeautje of een bezoek aan een speeltuin of kinderactiviteit, doen het met ruim 30 procent goed. Daarnaast hebben­verschillende moeders ook andere trucs in petto, zoals: ⇢ Stel doelen op samen met je kind. Geef ze het gevoel dat ze een taakje hebben. ⇢ Als ze iets zien dat ze willen hebben, zeg dan dat ze het op hun verjaardags- of sintlijstje kunnen zetten. ⇢ Neem eten of snacks mee waar ze heel lang over doen zoals rozijntjes of mandarijnen. ⇢ Ga winkelen met andere moeders en hun kinderen. Dan kunnen de moeders beurtelings oppassen, of neem papa, of oma mee om op de kinderen te letten. ⇢ Ga ’s morgens, dan hebben ze de meeste energie. ⇢ Zorg dat niet alleen je kind, maar ook jijzelf goed uitgerust bent voor je gaat winkelen.

Reden om te kiezen voor een bepaald winkelgebied Uit het onderzoek voor Citymall Almere blijkt verder dat het aanbod van winkels voor kinderen én mama zelf met respectievelijk 63 en 62 procent de meest doorslaggevende reden zijn om te kiezen voor een bepaald winkelgebied. Maar ook ruime parkeerplaatsen en toegankelijkheid voor buggy’s en kinderwagens zijn belangrijk; de laatste met ruim 40 procent vooral bij moeders van kleine kinderen (0-3). Voor bijna 48 procent van moeders met kinderen in de leeftijd 4 en ouder is bereikbaarheid met openbaar vervoer doorslaggevend.

Citymall Almere vond verder uit dat jonge moeders ook erg gecharmeerd waren van bijvoorbeeld het kindertreintje dat door

dossier jeugd

het winkelgebied rijdt, de kinderopvang (zie het artikel over Kids Eiland) en de kinderkleding­afdelingen van zara, hema, Didi en (voorheen) v&d. voorzieningen zijn een must Maar er is meer mogelijk. De artikelen op de pagina’s hierna gaan nog even dieper in op het thema ‘kinderen en winkelcentra’. Als de voortekenen zich niet bedriegen, zullen we in steeds meer Nederlandse centra zien dat er voorzieningen voor kinderen worden aangelegd. Vaak in combinatie met horeca, wat zowel een treat is voor het kind als ook de ouders.

Voorzieningen die het winkelen voor bepaalde doelgroepen leuk maken zijn geen luxe meer, maar een must. We móeten

Voorzieningen die winkelen voor bepaalde doelgroepen leuk maken, zijn een must namelijk onderscheidend zijn ten opzichte van andere kanalen en beleving is daarin van groot belang. Daarbij vormen jonge kinderen zeker niet de enige doelgroep. In

Malaga bezocht ik een winkelcentrum dat ’s avonds was afgeladen met flanerende en flirtende oudere jeugd. Daar was dat gezellig­, maar in Zwolle Stadshagen bijvoorbeeld (lees de reportage verderop) leidt het juist tot overlast. In Melbourne gaan moeder en dochter shoppen terwijl vader en zoon het casino induiken. En in Thailand combineer je je winkeltrip met een uurtje trampolinespringen, waarbij nog even de laatste muntjes uit je zak worden geschud.

Maar niet alles werkt. Het kinderthemacentrum Drakennest in de binnenstad van Amersfoort staat intussen zo goed als leeg.

En dat terwijl toch goed nagedacht was over zowel de inrichting van het gebied als de branchering. Gevalletje locatie-locatielocatie wellicht? ← scn 2016 | 1 37

dossier jeugd

V

in het begin hebben we ons daarom oor Connect­ vooral gericht op indoor speeltuinen.

AndPlay begon Want digitalisering en beleving hebhet digitale ben het meest en het snelst effect avontuur zo’n op kinderen.

Die hebben direct vijf jaar geleden toen in Amerika door hoe het werkt en zijn beslist een digitaal kinderfitnessconcept niet bang voor digitale techniek.

Ze gezien werd. Mark Blijleven, mededenken­ gewoon ‘gaaf, zoiets hebben oprichter van het bedrijf: ‘Mijn partwe thuis ook, maar dit is groter!’ ners en ik verwachtten dat digitaal en interactief het helemaal zouden projectie gaan worden. De ‘digital awareness’, De leisurebranche is dus al een nam in die tijd enorm toe, met als motor de opkomst van de iPhones en tijdje bezig te onderzoeken hoe de user-experience, de beleving van de tablets. Maar uiteindelijk is het voor gebruiker verhoogd kan worden. ons niet het fitnessconcept geworden, maar zijn we verder gegaan met ‘Onze producten kunnen daarin waarde toevoegen. Neem bijvoorandere producten, meer gekoppeld aan leisure­en kinder-entertainment.’ beeld de interactieve projectie. Daarmee projecteren we een beeld op En in welke branches is de de vloer en een camera maakt het behoefte aan die koppeling het mogelijk dat de kinderen samen een hoogst? ‘Dat zijn branches die spel kunnen spelen. Als er één ding behoefte hebben aan tools voor de is wat kinderen gaaf vinden, is dit verbetering van de klantenbinding het wel. Dit product heeft dan ook en de verhoging van de beleving. De leisure-branche liep hierin voorop en voor de eerste digitaliseringsslag in

de leisurebranche gezorgd. Wij zijn vervolgens gaan kijken naar wat grotere klanten en inmiddels leveren we onze producten aan onder meer McDonald’s. Als een van de eerste onderkenden zij het belang van een digitaal vijfjarenplan. Daar hebben wij hen mee kunnen helpen. Samen met onze leverancier hebben we een digitale vloer en een digitale tafel ontwikkeld en dat levert nu in heel Europa een vervolg op.’

‘De mens van vandaag is in toenemende mate alleen met zich zelf bezig. Als het dan weekend is, dan is het leuk als je eens iets met elkaar kunt doen. Daarom wordt de eerste slag in nieuwe ontwikkelingen eigenlijk altijd geslagen in kindervermaak. Na de leisure- en de foodsector realiseren nu ook retailers en winkelcentra zich dat er entertainment geboden moet worden­, wil je de hele familie kunnen binnenhalen.’

Digitaal kinderentertainment

De wipkip

Retail en winkelcentra realiseren zich in toenemende mate dat een ‘digitaal plan’ wel eens heel belangrijk kan zijn als het gaat om het maken van het onderscheid, het werken aan bezoekersvoorkeur. Ook qua kinderentertainment is hier heel veel in mogelijk. Via de kinderen families binnenhalen: een heel oud principe, maar nu met moderne middelen.

Interactieve projectie (foto: ConnectAndPlay) 38 scn 2016 | 1

dossier jeugd

Mark Blijleven

‘Het draait erom dat je contact met de bezoeker weet te maken’

Het gaat niet om het product, maar om het contact Mark Blijleven wijst erop dat het nadrukkelijk niet om het product op zich gaat: ‘Onze producten zijn niet meer dan een middel. Het draait erom dat je een contact met de bezoeker weet te maken, een relatie opbouwt. Wat wil je uitzenden naar welke bezoekersdoelgroepen? Welke content? En hoe zorg je ervoor dat die content via meerdere kanalen op een uniforme manier bij de ontvanger terecht komt?’

Digitale media en dus ook digitaal kinderentertainment kunnen daar een belangrijke rol in hebben: ‘Het is echter niet handig als je in je winkel of winkelcentrum allemaal verschillende producten van verschillende leveranciers hebt staan, die ook allemaal apart beheerd moeten worden.

Ons streven is daarom om entertainment, informatie (zoals routing en reclame), education, health en cross-

voorbij media tot één platform te bundelen en zo heel efficiënt content te kunnen aanbieden.’ onderscheidender dan een wipkip Is de Nederlandse winkelcentrummarkt hier al rijp voor? ‘In Nederland loopt op dit moment denk ik Wereldhave voorop. Die hebben in de gaten dat deze techniek ook in winkelcentra een belangrijke rol kan spelen in wat je je bezoekers biedt en hoe je toegevoegde waarde en beleving creëert. Touchscreens, projectie en kinect-camera’s zorgen er in elk geval voor dat je hiermee een stuk onderscheidender kunt zijn dan met alleen maar een paar wipkippen.’

Maar werkt dat ook echt zo in de praktijk? ‘Wij krijgen van al onze klanten te horen dat ze merken dat de bezoeker graag weer terugkomt

voor hetgeen er op entertainment gebied geboden wordt. Anders gezegd, als je dit biedt, werk je aan de voorkeurspositie van je horeca, winkel of winkelcentrum in het brein van de consument. Daarbij bieden digitale concepten het grote voordeel dat je gemakkelijker kunt vernieuwen, iets dat met hardware als speeltoestellen niet snel gedaan wordt.’

Spanningsveld tussen meters en het bieden van beleving Voorzieningen voor bijvoorbeeld kinderentertainment nemen natuurlijk meters in beslag. En meters, dat is geld, zowel in de winkel als in de winkelcentra. Mark Blijleven: ‘Dat is inderdaad een spanningsveld. Op meters staat omzetdruk, logisch.

Maar als retailer of winkelcentrum wil je je ook onderscheiden door het bieden van beleving. Dat besef is er nu echt en men realiseert zich nu dat we kinderen en eigenlijk hele families­meer moet bieden dan alleen een verzameling winkels. De vraag is: welke onderdelen moet ik toevoegen om zoveel mogelijk verblijfsplezier te creëren voor het hele gezin? Dat kost wat meters, maar levert ook heel veel op!’ gamification Blijven de wipkip en de ballenbak bestaan? ‘Zeker wel. Kinderen willen graag klauteren en bewegen. Ook volwassenen gaan niet alleen maar digitale sporten doen. Ik denk dat een mix tussen traditionele instrumenten en nieuwe techniek het beste is. Gamification is daarin ook van belang. Tegen elkaar spelen, punten­ verdienen: dat is online allang mogelijk, maar ook te koppelen aan een retailomgeving. Met z’n allen op locatie een spel doen, dat is toch geweldig?’

Connect and Play is op dit moment actief in Nederland, België en Duitsland. ‘Binnenkort worden Oostenrijk en Polen opgestart. Dat betekent dat­we nu sterk inzetten op de standaardisering en schaalbaarheid van onze producten, zodat we deze heel efficiënt­en op een gunstig prijs­ niveau kunnen aanbieden.’ ←

www.connectandplay.nl

scn 2016 | 1 39

SaMEeNn?

h lunnc r een s voo

’ Bel o chen n lun e m a ‘s date

MEER BELEVING, MEER BEZOEKERS, MEER OMZET voor jouw winkelcentrum?

Bel ons voor een ‘samen lunchen’ date Dan vertellen wij je graag over onze resultaatgerichte aanpak en onderscheidende werkwijze voor meer dan 30 winkelcentra door heel Nederland. Wij verzorgen en ontzorgen. Dus laat die lunch ook maar aan ons over.

055 576 7988

06 2512 5879

maureen@promotionsbymaureen.nl

www.promotionsbymaureen.nl

PBM_Lunch Advertentie 202x125.indd 1

19-02-16 12:52

Verras uw bezoekers met een ultieme sfeerbeleving, interactieve animaties en stijlvolle verlichtingsdecoraties!

MK Illumination - the full service provider - ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

MK Illumination Holland BV

·

Tel. 0572 760008

·

info@mk-illumination.nl

·

www.mk-illumination.nl

dossier jeugd

K

ids Eiland is een van de weinige exploitanten van speelparadijzen die daadwerkelijk ervaring in een winkelcentrum­omgeving heeft. Koos Grave, directeur van Kids Eiland: ‘Wij hebben al enkele jaren ervaring met het exploiteren van speelparadijzen. Meestal zijn deze in buitenstedelijk gebied gelegen, maar sinds enkele jaren exploiteren wij ook vestigingen in Haaglanden Megastores en in bazaar ’t Circus in Almere Stad.’

Koos Grave is van mening dat ook mensen die in de stad wonen en die geen auto hebben, dit soort voorzieningen nabij moeten kunnen vinden. ‘Daar komt bij dat je kinderen vaak niet zomaar mee naar de stad krijgt. Daar hebben ze geen zin in: winkelen­ is voor hen geen leuke ervaring.’ meer doen?

En die opmerking raakt de kern van de vraag of we in onze winkelcentra meer met kindervoorzieningen zouden moeten doen. De ervaring van Koos Grave is echter dat Nederlandse eigenaren van winkelcentra nog niet allemaal inzien dat een speelparadijs een echte toevoeging is voor een winkelcentrum: ‘Dat is jammer, want een formule als Kids Eiland zorgt ervoor dat de verblijfsduur en bezoekersaantallen omhoog gaan. Bovendien leent ons concept zich heel goed voor

samenwerkingsverbanden­met het winkelcentrum, de retailers en de horeca. Zo werken we in zowel Almere als Den Haag sinds kort met een winkelpas. De ouders betalen dan slechts de helft van de normale kosten.

De rest wordt dan door de gemeente of het winkelcentrum bijgedragen.’

Voor vastgoedeigenaren is het overigens goed om te weten dat de formule van Kids

Kinderen vermaken zich op de glijbaan

Eiland best wel wat ruimte nodig heeft.

De locatie Almere meet 2000 m2 en die in Den Haag 1700 m2. Koos Grave: ‘We hebben minimaal 1500 m2 nodig en een hoogte van minimaal zes meter.’

Bestemming Kids Eiland is niet zelden een bestemming op zich. Maar volgens Koos Grave komt het veel voor dat er een combinatiebezoek met

foto’s: kids eiland

Kids Eiland winkelen van gemaakt wordt. Het bezoek aan Kids Eiland is dan een soort belofte, een goedmakertje voor het kind.

De gemiddelde verblijfsduur aan Kids Eiland hangt samen met de intentie van het bezoek: ‘Als ouders komen om te winkelen­, dan is de gemiddelde verblijfsduur een uur. Maar als het speelparadijs de bestemming is, dan hebben we het over zo’n drie uur. Ouders kunnen bij ons gezellig erbij zitten. We bieden hiervoor eenvoudige horecafaciliteiten.’

Dankzij de ervaring met de twee winkelcentrumlocaties, merkt Koos Grave dat er voorzichtig aan meer interesse vanuit de wereld van de winkelcentra komt: ‘Het is niet voor niets dat allerlei onderzoeken het belang van de combinatie van horeca, recreatie, beleving en winkelen aantonen. Het sluit ook goed aan bij het bieden van een stuk ontspanning voor het hele gezin. Dus niet alleen maar mama die gaat shoppen­of papa die naar voetballen gaat, maar meer het idee van een dagje uit voor het hele gezin.’

Kids Eiland onderscheidt zich niet alleen door midden in een winkelcentrum te zitten, maar ook met de gehele uitstraling. Zo is Kids Eiland in vergelijking met andere speelparadijzen volledig kind gericht. De inrichting is heel kleurrijk en de speelstructuren hebben twee maal de maximale toelaatbare capaciteit, waardoor kinderen altijd veel ruimte hebben om te ontdekken. ←

scn 2016 | 1 41

dossier jeugd

Het realiseren van speelvoorzieningen is iets dat je beter niet doet door even snel online een vrachtwagen met spulletjes te bestellen. Er komt beslist meer bij kijken en een grondige analyse is van belang om te voorkomen dat de verwachtingen niet gerealiseerd worden of zelfs het doel voorbij geschoten wordt.

S

peelplan is een inspectie- ontwerp- en adviesbureau voor speelruimte. Vanuit Almere werkt men in geheel Nederland. Bij Speelplan werken inspecteurs, groendeskundigen, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en industriële ontwerpers. Voor deze reportage richten we ons op het ontwerpen van speelplaatsen en wat daar allemaal bij komt kijken. Meer specifiek: op speelplaatsen die in de buitenruimte gelegen zijn, bijvoorbeeld in winkelgebieden. Aan Arie Stobbe stellen wij de vraag in hoeverre het fenomeen speeltuin is doorgedrongen in de wereld van de winkelcentra.

‘De openbare ruimte in winkelcentra, stations­en luchthavens is voornamelijk erop gericht de doorstroom van mensen te faciliteren. Er wordt nog weinig gedaan aan placemaking, het inrichten van ruimtes voor verblijf. Maar inmiddels zien we dat steeds vaker. Echter, dit is niet vaak gericht op kinderen. Dat heeft er wellicht mee te maken dat er in gebieden met veel winkels maar weinig kinderen wonen.’

‘Vaak is het gemeentelijke beleid voor speelvoorzieningen gekoppeld aan aantallen kinderen die in een buurt wonen. Daar zijn wij geen voorstander van: momenteel kijken we veel meer naar de ruimtelijke condities die een plek biedt en hoe daar gebruik van wordt gemaakt. Dat er in een winkelgebied weinig kinderen wonen, betekent namelijk niet dat er ook weinig kinderen komen. Ze gaan immers vaak met hun ouders mee winkelen of naar recreatieve functies.’ glijgoot Maar er zijn inmiddels wel een aantal voorbeelden aan te wijzen waar er wel rekening gehouden wordt met het feitelijke gebruik, zoals in Almere.

42 scn 2016 | 1

‘Dat klopt, maar je loopt er wel tegenaan dat winkelcentra niet gewend zijn aan plekken die voor kinderen ingericht zijn. Zo heeft de winkelcentrumeigenaar hier in het stadshart van Almere een grote trap voorzien van een glijgoot en het terras voorzien van trampolines en een klimmuur. Het doel was om via de kinderen meer bezoekers naar dit deel van de binnenstad te trekken.’

‘Dat werkt goed en het is een heel leuke plek voor de kinderen, maar er treden ook andere effecten op. In Almere is namelijk op veel plaatsen sprake van wonen boven winkels. De mensen die voor zo’n woning gekozen hebben, deden dit vaak omdat zij op een plek wilden wonen waar ze geen ‘last’ van spelende kinderen zouden hebben.

Voor die mensen is dit op deze locatie nu wel drastisch anders geworden. Want kinderen schreeuwen en stampen op de glijbaan. Die bewoners zijn daar dus niet blij mee, hetgeen tot klachten heeft geleid. Ik wil maar zeggen, je moet heel goed nadenken over waar en hoe je speelruimte in een winkelgebied vorm geeft. Maar vaststaat dat speelruimte in een winkelgebied ook heel goed kan zijn.’

Stobbe wijst erop dat als er voor de juiste plek en vorm gekozen wordt en de juiste instrumenten gebruikt worden, je ook kunt profiteren van de magneet- en verblijfsfunctie. De doorbloeding van een winkelgebied kan in positieve zin beïnvloed worden.

Verblijfsplekken of placemaking De stad heeft vele functies. En de functie van een winkelgebied is niet alleen maar boodschappen doen. Arie Stobbe: ‘In een stad moeten er ook plekken zijn waar je tot rust kunt komen en elkaar kunt ontmoeten. Je kunt je daarbij op het volwassen publiek, maar ook op de kinderen richten.

Niet alleen de hele jonge kinderen, ook de wat oudere, tot aan de puberleeftijd aan toe. In Alphen a/d Rijn was een callisthe-

nics park gemaakt door en voor jongeren.

Inmiddels is dit verdwenen uit het centrum, maar het was wel een ontmoetingsplek voor freerunners.’

‘Wat ik zelf als ouder van jonge kinderen ervaar, is dat het een stuk prettiger winkelen is als er iets is dat je kinderen ook leuk vinden. Dus niet alleen maar winkel in, winkel uit. Voor de kinderen is het een leuke compensatie als zij even kunnen spelen.’

Dus de speelplaats als alternatief voor het Happy Meal van Mc Donald’s? ‘Zeker. Maar niet alleen de speelplaats is hierin belangrijk. Ook supermarkten bieden steeds vaker een plekje waar kleine kinderen vertier vinden. Dat kan een monitor met tekenfilms of spelletjes zijn, maar ook een in de vloer verwerkt­ hinkelbaantje.’ zeldzaam In overdekte winkelcentra zien we nog maar heel weinig van dit soort voorzieningen. ‘Inderdaad, in Nederland is dat vrij zeldzaam. In Azië, maar ook in bijvoorbeeld Londen zie je dit veel vaker. In die landen zie je ook heel duidelijk dat men een scheiding maakt tussen winkelen en de verblijfsfunctie voor kinderen en ouders. Dus mensen die geen zin hebben in kindergegil, kunnen die plekken mijden.’

‘Nu is het wel zo dat in de genoemde landen de schaal van de dingen groter is dan in Nederland. Men schroomt niet een hele of halve verdieping hiervoor in te richten. In Nederland blijven we nog hangen in de traditionele glijbaan of wip. Of een enkele schommel, die zeker voor overdekte winkel­centra ongeschikt zijn.’ overlast Maar hoe zit het nu met het beheer en ook de beheersbaarheid van dit soort faciliteiten? Immers, als je iets heel moois biedt, dan bestaat de kans dat er heel veel kinderen op af komen. Dan kan er overlast ontstaan en dat kan nooit de bedoeling zijn. En wat zijn de veiligheidsrisico’s?

‘Wat er kan gebeuren qua overlast zie je nu inderdaad in Almere. Het veiligheids­ aspect is een ander verhaal. Veiligheid moet te allen tijde gewaarborgd zijn. Maar ook de kwaliteit in de zin van schoon, heel en aantrekkelijk. Als de speelfaciliteiten eigendom zijn van de eigenaar van het winkelcentrum, dan ligt dit net even anders dan als dit eigendom is van de gemeente. Een gemeente zal minder vaak op schoon en

dossier jeugd

Een kind in het winkelcentrum van Wijnegem (B).

Foto: SCN

‘Winkelen is een stuk prettiger als ook de kinderen het leuk vinden’

Arie Stobbe­

netjes controleren dan de eigenaar van een winkelcentrum. Immers, voor die laatste maakt de faciliteit onderdeel uit van de beleving van het winkelcentrum en moet een product-plus zijn voor de bezoeker.’

‘Op zich is het niet heel moeilijk om een speelplaats in te richten waar veel kinderen tegelijk kunnen spelen en die er ook met weinig onderhoud goed uit blijft zien. Maar helaas zien we dat daar toch nogal eens de verkeerde keuzes in gemaakt worden.’ advies Speelplan levert overigens geen toestellen voor speeltuinen. Arie Stobbe: ‘Nee, dat is niet wat we doen. Onze taak is een goed inrichtingsadvies te geven, zodat er op een locatie – of dat nu een winkelgebied is of een woonwijk – de best passende speelfaciliteit komt. Een faciliteit waarbij nagedacht is over kosten, beheer en onderhoud, veilig­

‘Je moet goed nadenken over de vorm en locatie van speelruimte’ heid, de verblijfsfunctie, afval, regen en wind en natuurlijk ook de omwonenden. En niet te vergeten de wensen van de kinderen.’

‘Het is niet moeilijk om voor speeltuininrichting even online te gaan shoppen. Leveranciers van dit soort materialen ontwerpen vaak ook gratis en er zijn een hoop leuke dingen om uit te kiezen. Maar wij vinden het belangrijk dat wordt stilgestaan bij de omgeving en het gebruik. Dat is ons vak.’

Speelvoorzieningen vormen – dat begreep u al – in de optiek van Stobbe een vak apart. Maar zeker is dat ze de leefbaarheid en de levendigheid van woon- en winkelgebieden kunnen vergroten. Arie Stobbe: ‘De aanwezig­heid van kinderen en ouders is een factor van belang. Als je dit kunt sturen­, bijvoorbeeld naar momenten op de dag, maar ook naar locaties binnen een (winkel) gebied, dan ben je goed bezig.’ ← www.speelplan.nl

scn 2016 | 1 43

dossier jeugd

Een 3D-impressie door Eli Play van Suniland Park, gelegen in de Tolón Fashion Mall in Caracas (Venezuela)

Uitgerekend in Nederland vinden we bij het googelen voor ons kinderthema een belangrijke producent van speelattributen. En laat dit bedrijf nu ook al ruime ervaring hebben met het plaatsen van deze producten in winkelcentra. Alleen, niet in Nederland.

‘Leisure neemt de rol van retail als magneet over’ 44 scn 2016 | 1

dossier jeugd

‘Wat de visie op de combinatie van leisure en retail betreft lopen we in Nederland zeker niet vooraan’

E

li Play in Eindhoven ontwerpt, produceert en assembleert wereldwijd kinderspeelhoeken, binnenspeelparken en trampolineparken. In eerste instantie vooral gericht op Nederland en Europa, maar sinds kort waaieren de activiteiten ook uit naar Azië en Zuid-Amerika. Oprichter van Eli Play Eric Verstappen is net terug van Venezuela en Thailand, waar hij klanten heeft die zijn producten in een retailomgeving plaatsen.

‘In Thailand zijn wij benaderd door een shopping mall eigenaar die in Thailand acht malls heeft. In eerste instantie is ons gevraagd om een binnenspeeltuin voor een van de malls te leveren, maar recent ben ik door diezelfde partij gevraagd om een trampolinepark in een van zijn malls te ontwikkelen. Ook in Thailand speelt dat retail terugloopt en dat het moeilijker is om winkelruimte te verhuren. Vandaar die oriëntatie op leisure.’

‘In Venezuela werken we voor een partij die franchisehouder is voor 19 retailformules zoals Victoria’s Secrets, Adidas, Reebok en nog een paar bekende merken. Ook hij ziet in Venuzuela de retail teruglopen en grijpt daarom naar het middel van de leisure en heeft inmiddels zijn eerste speeltuin in de Tolón Fashion Mall in Caracas geopend.’ trampolines en schaatsbanen Die oriëntatie op leisure gaat heel ver, zo vertelt Eric Verstappen. ‘Onze klant in Thailand gaat niet alleen een binnenspeeltuin openen, maar ook een trampolinepark, een klimwand en een schaatsbaan. Dit wordt echt een megaleisureproject. In Europa kennen we dit ook wel, maar nog niet echt in combinatie met een shopping mall. Eli Play merkt in elk geval in het buitenland dat die combinatie steeds meer gemaakt wordt.’

‘In Europa zie ik overigens wel steeds vaker dat er in winkelcentra een kinderopvang met speeltoestellen geplaatst wordt. Ook in Nederland zijn daar enkele voorbeelden van te vinden (zie elders in dit magazine, red.), maar ik denk dat dit niet zozeer vanuit de visie van het management van de shopping mall gerealiseerd is, maar eerder vanuit de ruimtebehoefte van de speelparkondernemer. Of wellicht vanuit het ruimteaanbod van het winkel­centrum, als een oplossing voor leegstand.’

‘Wat die visie op de combinatie van leisure en retail betreft lopen we in Nederland zeker niet vooraan. In het buitenland zien we heel duidelijk dat de rol van retail als trekker voor een locatie overgenomen wordt door leisure.

Men weet de leisure daar ook heel goed te thematiseren, zoals onze klant in Venezuela dat gedaan heeft met een piratenthema.’

De techniek en het ontwerp Bij Eli Play in Eindhoven werken zes designers die doorlopend met het ontwerpen van speeltuinen bezig zijn.

Het hele proces is geautomatiseerd richting calculatie en productie. Eric Verstappen: ‘De basisstructuur van de speelconstructies en trampolines bestaat uit een metaalframe. Dat wordt ingepakt, zodat de kinderen zich niet kunnen bezeren (‘padding’). Verder bouwen we een ontwerp modulair op met glijbanen, klimtouwen, speelelementen, enzovoort. Wij werken met standaard-elementen, vergelijkbaar met systemen als Lego of Knexx.’ export Is het niet vreemd dat Eli Play haar producten weet te exporteren naar landen als Venezuela en Thailand?

Immers, in die landen zullen de lonen aanzienlijk lager zijn dan in Nederland. Waarom maakt men het dan niet

Speelgebied in de Tolón Mall, Caracas (Venezuela)

zelf? ‘Dat heb ik me ook afgevraagd, maar het blijkt dat deze opdrachtgevers tevoren heel goed hebben stilgestaan bij kwaliteit. Natuurlijk weet men ook dat dit soort producten in bijvoorbeeld China te vinden zijn. Maar men weet ook dat de lagere prijs gevolgen heeft voor de kwaliteit, veiligheid en levensduur. En daar doen wij bij Eli Play geen enkele concessie aan. In 1996 hebben wij de eerste binnenspeeltuin opgeleverd en die staat er nog steeds.’

Hoe doen we dat in een winkelcentrum?

Eric Verstappen: ‘Een binnenspeeltuin moet speelwaarde bieden. Daarvoor heb je om te beginnen een minimale hoogte van zes meter nodig. Want een glijbaan met een scn 2016 | 1 45

dossier jeugd

instaphoogte van een meter is natuurlijk niet spectaculair. Daarnaast heb je voor voldoende aantrekkingskracht en speelwaarde toch wel een minimumoppervlakte van 1500m2 nodig. Bovendien moet er ook horeca aan zo’n functie gekoppeld worden.’

En hoe zit het met de veiligheid? Geen enkel winkelcentrum zit te wachten op negatieve pr naar aanleiding van bijvoorbeeld een ongeval.

‘Onze speeltuinen vormen een besloten systeem.

Alles is zacht afgewerkt en kinderen kunnen zich als ze vallen­niet bezeren. Het mooie is dan ook dat de kinderen in onze speeltuinen feitelijk zonder supervisie kunnen spelen. Het is een grote blokkendoos waar ze niet uit kunnen vallen. Er zit overigens wel een verschil

‘Kinderen kunnen in onze speeltuinen zonder supervisie spelen. Het zijn grote blokkendozen waar ze niet uit kunnen vallen’ tussen een kinder­opvang en een speeltuin. Bij een kinderopvang zullen de ouders de kinderen achterlaten en toevertrouwen aan het personeel en gaan winkelen. Bij een speeltuin worden de ouders verondersteld aanwezig te blijven­. Ze kunnen eventueel een kopje koffie gaan drinken op het terras naast de speeltuin, maar moeten zelf hun kinderen in de gaten houden. Overigens krijg je in deze gevallen ook te maken met voorschriften en vergunningen­, maar dat is weer een apart hoofdstuk.’ fysieke scheiding Als je het hebt over een winkelcentrum. Wat zou je dan adviseren: integratie van het speelpark tussen de winkels of een strikte fysieke scheiding?

‘Dat laatste. We zien dat bij verschillende grote centra­ in Europa en de rest van de wereld de foodcourts geclusterd worden en dat is denk ik ook het beste voor het speelpark. In Thailand werkt men overigens nog veel met malls over meerdere verdiepingen. Daar zie je dat men per verdieping thematiseert. Dus verdiepingen met winkels, een verdieping met horeca en een verdieping met leisure. In Nederland kennen we die opzet vrijwel niet, dus hier zouden we dat anders moeten oplossen.

Het is overigens niet beslist noodzakelijk een speelpark op een A-locatie in het winkelcentrum te plaatsen. Mensen komen hier heel gericht op af, het is z’n eigen magneet. Dus kan een speelpark best op een andere locatie geplaatst worden.’ ← Voor meer informatie en foto’s kijk op www.eliplay.eu 46 scn 2016 | 1

‘Kinderopvang bezoekers meer Ballorig is het oudste en grootste kinderspeelparadijs van Nederland.

Het bedrijf bestaat 20 jaar en heeft 35 vestigingen, en een hiervan losstaande in een winkelcentrum. Andreas Ezinga merkt bij eigenaren van winkelcentra een voorzichtig groeiende interesse in kinderopvang. ‘Nu het fysieke winkelen onder druk staat, realiseert men zich dat de bezoekers meer geboden moet worden dan in het verleden.’

foto: ballorig

dossier jeugd

D

e term ‘ontzorgen’ is in dit blad al eerder gevallen, maar dan vooral in het kader van de dienstverlening van beheerders richting eigenaar en huurders. Maar je kunt ook het winkelend publiek ontzorgen. Andreas Ezinga: ‘Winkelcentra weten dat beleving belangrijk is. Daaraan kun je op verschillende manieren werken, bijvoorbeeld door de juiste horeca, muziek en artiesten, workshops, events enzovoorts. Maar je kunt ook de winkelbeleving van ouders met kinderen veraangenamen. Want ik weet uit ervaring dat anderhalf uur winkelen met jengelende kinderen geen plezier en zeker geen beleving in positieve zin is.

Woonmall Villa ArenA in Amsterdam besefte dat deze functie hoort bij wat je voor de bezoeker wilt doen en besloot meer dan vijf jaar geleden een kinderopvang te gaan faciliteren. Omdat men dit op een professionele manier wilde aanpakken, werd Ballorig drie jaar geleden hiervoor benaderd. De link was snel gelegd omdat Ballorig­een vestiging heeft naast het winkelcentrum.’

Concept en omvang Villa ArenA is op dit moment de enige vestiging van Ballorig­kinderopvang, onder de naam Speelplein, in

hoort erbij als je wilt bieden’ een winkelcentrum. Andreas Ezinga merkt op dat er wel een groot verschil zit tussen de normale vestigingen en die in Villa ArenA: ‘Bij een gewone vestiging zijn wij niet de oppas van de kinderen, in een winkelcentrum wel. In Villa ArenA kunnen de ouders hun kinderen achterlaten en passen wij op de kinderen. Dat betekent ook dat wij daar personeel met de juiste kwalificaties hebben staan.

Wat betreft kosten zien wij de meeste mogelijkheden als het door het winkelcentrum wordt vergoed zodat ouders niet zelf betalen. Dit gebeurt dan ook in Villa ArenA.’ minimaal formaat De Ballorig vestiging in Villa ArenA is zelf zeven dagen per week geopend maar de kinderopvang met begeleiding wordt in de weekenden, feestdagen en woensdagen in de vakanties aangeboden. Wat is voor een dergelijke opvang nu eigenlijk de minimale maat?

‘Dat is niet zo gemakkelijk te zeggen’ denkt Andreas Ezinga. ‘Het hangt onder meer af van de omvang en het aantal bezoekers van het winkelcentrum en ook van wat de winkeliers en de eigenaar van het winkelcentrum van de opvang verwachten. Er zijn verschillende niveaus

‘Anderhalf uur winkelen met jengelende kinderen is geen beleving in positieve zin’ mogelijk: van een eenvoudige plek waar kinderen onder toezicht een uurtje kunnen kleuren of met LEGO kunnen spelen, tot een plek waar veel meer vertier met bijvoorbeeld klimstellages gebracht wordt. In dat laatste geval heb je natuurlijk meer vierkante meters nodig.’

Heeft Ballorig ook al eens stilgestaan bij een tijdelijke leegstandsinvulling? ‘Daar zijn we zeker naar aan het kijken­en met name in het concept van het Ballorig Speelplein is het goed denkbaar. Voor een normale Ballorig­is zoiets lastiger in te vullen gezien de investeringen. Zo’n invulling plaats je niet even snel in een tijdelijk leegstaande winkelunit. Nog afgezien van de vraag of je daar de ruimte voor hebt.’

‘Voor dit doel moet je dus een invulling hebben die je snel kunt plaatsen en die ook gemakkelijk weer verhuisd kan worden. Dat is met Ballorig Speelplein wel het geval en als een partij daarin is geïnteresseerd, dan kan die zich bij mij melden!’

Bewegen blijft belangrijk In het concept van Ballorig staat bewegen centraal.

Andreas Ezinga: ‘Kinderen bewegen in deze tijd veel te weinig. Bij Ballorig zetten we daar juist op in. Onze slogan is niet voor niets ‘Ballorig speelt beter’ en wij vertalen dit naar speeltoestellen die gericht zijn op beweging, motoriek, uithoudingsvermogen, enzovoort. Daarom proberen wij alles wat digitaal is en niet tot fysieke beweging leidt zoveel mogelijk te vermijden. Maar er zijn wel digitale speelattributen zoals iPlay, waarbij de kinderen toch heel veel bewegen moeten. Op die manier gebruiken we het wel, maar tien iPads in een hoek leggen past niet bij onze aanpak.’

Hebben jullie onderzoek gedaan naar de effecten van een Ballorig in winkelcentra, in casu Villa ArenA? ‘Dat hebben we niet, maar we hebben wel van horen zeggen dat er een gunstig effect op bijvoorbeeld de verblijfsduur is. Ook de beleving van de bezoeker wordt positief beïnvloed.’

Voor Andreas Ezinga is het dan ook duidelijk: ‘Als je alle leeftijdscategorieën, ook die van 0 tot 12, iets in je winkelcentrum wilt bieden, dan moet je meer doen dan alleen maar winkels voorzetten.’ ← www.ballorig.nl

scn 2016 | 1 47

dossier jeugd

Als we het over kinderen en winkelcentra hebben, dan hoort daar meer dan alleen maar marketing en beleving bij. Ook moeten we verder kijken dan alleen maar de jongste leeftijdscategorieën. Bijvoorbeeld naar de oudere jeugd en het fenomeen ‘hangjongeren’.

Shopping Centre NEWS sprak met Jeroen Nagelmaeker,

De case Stadshagen

voorzitter winkeliersvereniging Stadshagen, over de aanpak die in zijn wijk gevolgd wordt.

Overlast door oudere jeugd

Blijf met ze praten

W

inkelcentrum Stadshagen is in een jonge wijk gelegen: maar liefst een vijfde van de inwoners is jonger dan 12 jaar. Jeroen Nagelmaeker: ‘Het geboortegetal blijft groeien en de leeftijdsopbouw in deze wijk wordt minder een piramide. Als winkeliersvereniging zagen we dit gebeuren en vonden we dat we hierop moesten anticiperen, omdat anders de problemen met de jeugd vanzelf op ons af zouden komen. Vandaar dat wij al geruime tijd hiermee bezig zijn en ook in de werkgroep Jongeren Stadshagen participeren.’ werkgroep Die werkgroep is eind november 2014 opgestart als een samenwerking tussen bewoners, gemeente, jongerenwerk, jongeren, politie, de winkeliersvereniging en daarnaast ook nog een aantal bewoners die zich al actief bezighielden met het jongerencontact en daarin geïnteresseerd zijn. Doel van de werkgroep is ervoor te zorgen dat bewoners en jongeren­ 48 scn 2016 | 1

op een goede manier met elkaar omgaan.

‘Er is met de jongeren eerst gekeken naar wat de bewoners als overlast ervoeren. In ons stadsdeel is dat overigens niet heel zorgwekkend. Er is geen sprake van zware criminaliteit of zware overlast. Het is eigenlijk best redelijk goed te overzien, maar je merkt wel dat je de vinger aan de pols moet houden. Dus moeten we er beleid voor maken.’ Aldus Jeroen Nagelmaeker. ongeruste reacties Bijzonder is het overigens dat juist de uitvoering van de sfeerplannen voor het winkelcentrum geleid hebben tot ongeruste reacties van omwonenden.

Die waren bang dat als het de jeugd wat al te comfortabel gemaakt werd, de groep jongeren die zich ’s avonds in het winkelcentrum ophoudt, alleen maar zou groeien.

‘Wij begrijpen dat de omwonenden hiervoor bang zijn. Het winkelcentrum is door z’n ontwerp eigenlijk een soort klankkast en met name ’s avonds, als het omgevingsgeluid afneemt, worden de geluiden van

de jongeren sterker. Na een bepaald tijdstip wordt dat natuurlijk als overlast ervaren. Alleen zijn de jongeren zich daarvan niet bewust.’

‘Waar je dan tegenaan loopt, is dat de jongeren graag ergens willen staan of zitten en als het regent liefst ook nog overdekt. En die voorzieningen zijn, buiten het winkelcentrum, helaas niet in de wijk aanwezig.’

Spelregels Het blijkt dat er met de jongeren in de praktijk best te praten valt. Zo zijn er in onderling overleg afspraken gemaakt over hoe je in zo’n wijk en winkelcentrum met elkaar omgaat.

Specifiek werden er afspraken over tijden gemaakt (niet rondhangen of groepjes vormen na 22:00 uur), over het rijden met scooters, over afval, geluidsoverlast, vernielingen, enzovoort.

Jeroen Nagelmaeker: ‘Er zijn ook een aantal plekken in de wijk aan­ gewezen waar de jongeren hun tijd op hun manier kunnen doorbrengen.

Eerdaags wordt de eerste plek gerealiseerd en als die een succes is, zullen er meer van komen. Maar wel altijd

dossier jeugd

in overleg met de jongeren, zodat we samen met hen de juiste plekken creëren. Want als je iets maakt dat niet aan hun ideeën beantwoordt, dan wordt dat niet gebruikt.’ eigen verantwoordelijkheid Bij het realiseren van die verblijfs­ plekken past ook het geven van een eigen verantwoordelijkheid. ‘Wij zien graag dat de jongeren zelf een rol in het beheer hebben. Dat verhoogt de betrokkenheid en bovendien kan het

‘Als je iets gaat maken wat niet aan de ideeën van de jongeren beantwoordt, wordt het niet gebruikt’

Poster in Stadshagen

zaken met betrekking tot het winkelde gemeente in kosten van ondercentrum besproken worden.’ houd schelen als de jongeren hierin zelf meewerken. Maar zover is het technische maatregelen nog niet. We zijn nu in het eerste En zijn ook technische maatregelen stadium. Er zijn dus spelregels opgeoverwogen, zoals de elders in dit steld en die worden ook door de jonmagazine besproken Mosquito? geren gedragen. Daarnaast gaan we de eerste verblijfsplek eerst een tijdje ‘Dat apparaat is wel besproken, maar nog niet als oplossing gekozen. Je monitoren.’ kunt je voorstellen dat het ontwikkeHeeft de winkelcentrumeigenaar len van een aanpak een dynamisch hier ook een rol in? Jeroen Nagelproces is. Het zou dus kunnen dat maeker geeft aan dat via eigenaar in de toekomst hiervoor gekozen Wereldhave een apart KVO-traject loopt: ‘Dat staat los van de werkgroep, wordt. Of voor camera’s. Die zijn er op dit moment ook nog niet, maar maar zo nodig sluit de eigenaar ook die zouden een rol kunnen spelen bij aan op overlegavonden indien daar

het identificeren van de jongeren die overlast veroorzaken.’ promotie Heeft de winkeliersvereniging er ook aan gedacht om vanuit de promotie van het winkelcentrum de jeugd iets te bieden? ‘Wij hebben jaarlijks een heel groot wijkfestival. De afgelopen­ drie jaar hebben we hierbij ook de jongeren betrokken om specifiek voor hen iets te organiseren. Ze maken dan dus ook zelf onderdeel uit van de organisatie. Maar ook voor de al genoemde hangplek hebben de jongeren zelf ideeën bedacht en ons om praktische ondersteuning gevraagd.’

‘Die samenwerking tussen de jongeren­en de winkeliers is er dus wel. Wij vinden nadrukkelijk dat we moeten proberen hen het gevoel te geven dat het winkelcentrum er ook voor hen is.’

Jongeren van buiten de wijk Zoals Jeroen Nagelmaeker aangaf, valt de problematiek rondom de jongeren uit de wijk best mee. Anders is dat met jongeren van buiten de wijk die Stadshagen als hangplek hebben gekozen. ‘Dat is iets van de laatste tijd en dit zijn jongeren die hier niet vandaan komen, maar ze drukken wel heel erg –in negatieve zin – hun stempel op het winkelcentrum. De politie heeft die groep inmiddels in beeld gebracht en daar worden gerichte maatregelen op losgelaten die een stuk dwingender zijn dan wat wij met onze ‘eigen’ jongeren willen proberen.’

Ten aanzien van de gekozen aanpak gericht op de eigen jongeren, wil Jeroen Nagelmaeker benadrukken dat je zo’n traject mét elkaar doet: ‘Dus praat niet óver de jongeren, maar mét de jongeren. Mét elkaar aan tafel zitten. Dan heb je de beste kans om tot wederzijds begrip te komen. Als je alleen maar over de jongeren praat, dan leidt dat heel snel tot weerstand en jongeren hebben dan snel de neiging om emotioneel te reageren of de hakken in het zand te zetten. En dat heeft een negatief effect op de verstand­houding.’ ← scn 2016 | 1 49

dossier jeugd

Op nogal wat locaties in Nederland is er sprake van een hangjongerenproblematiek en niet zelden betreft het dan winkel­ centra. Winkeliers, gemeente, politie en jongerenwerkers spannen zich in zo’n situatie in om tot een oplossing te komen. Zie het artikel over winkelcentrum Stadshage in Zwolle. Maar als ondanks alle inspanningen het toch niet mogelijk blijkt tot afspraken met een groep overlastgevende jeugd te komen? Dan is het wellicht tijd voor een technische oplossing in de vorm van de Mosquito.

ophouden.’

Verplaats je daarmee het probleem niet alleen maar? ‘Hangjongeren veroorzaken niet per definitie altijd en overal overlast. Het verplaatsen van de hangplek is vaak voldoende.

Omwonenden vragen soms niet meer dan dat het ’s avonds na tien uur rustig wordt. In een winkelcentrum is het gebied voor de ingang vaak een populaire hangplek terwijl dat juist daar niet gewenst is. In een parkeergarage is hanggedrag vrijwel altijd helemaal ongewenst. Gedrag van jongeren als zodanig blijkt moeilijk te veranderen. De Mosquito heeft wel invloed op tijd en plaats ervan.’

Hoe wordt de Mosquito ingezet?

De Mosquito-geluidgenerator bevindt zich in een vandalismebestendig kastje, dat bijvoorbeeld aan

T

ijmen van den Boogaard van de Rhine Consulting Group in Woerden is Nederlands agent voor de Mosquito en vertelt ons over de werking van dit product: ‘De Mosquito is een compacte geluidsgenerator die gemonteerd wordt op locaties in bijvoorbeeld winkelcentra waar zich frequent overlast door hangjongeren voordoet. Het apparaat produceert een irriterende hoge toon, maar maakt daarbij gebruikt van het verschijnsel dat het frequentiebereik van het menselijk gehoor met het vorderen van de leeftijd meestal fors afneemt.’

‘Jongeren tot 25 jaar horen tot zo’n 17 Khz, maar de meeste oudere mensen komen vaak niet verder dan 12 Khz. Om een idee te geven: de hoogste toon van een piano is ongeveer 4 Khz. De Mosquito genereert dus een toon in het hogere frequentiebereik Het geluid is niet hard en daarom ongevaarlijk voor het gehoor. Maar de toon wordt wel door jongeren als vervelend ervaren en het effect daarvan is dat de jeugd zich niet meer op die locatie zal 50 scn 2016 | 1

de gevel van een winkel (zie foto) bevestigd kan worden. Nu zal de lezer denken dat de Mosquito dan ook het jeugdige winkelpersoneel zal irriteren, maar dat is niet zo. Tijmen van den Boogaard: ‘Het geluid van de Mosquito dringt niet door gevels. Het bereik is sowieso beperkt en bovendien werkt het apparaat niet continu.

Het is natuurlijk niet de bedoeling om ‘onschuldige’ jonge passanten en omwonenden te hinderen en daarom moet het apparaat alleen op locaties en tijden waar sprake is van ernstige overlast ingezet worden en dan nog op het laagst mogelijke effectieve volume.’

De Mosquito hoeft overigens ook niet doorlopend geluid te produceren: vrijwel altijd wordt er een tijdschakelaar toegepast en soms ook een bewegingsmelder. Daarbij kan

ook nog de geluidssterkte worden geregeld, zodat het geluid ook niet direct door jongeren waargenomen zal worden en pas na een paar minuten effect heeft. Langslopende jongeren zullen het geluid daardoor nauwelijks opmerken. Tegen hanggedrag werkt het geluid op wat langere termijn wel. locaties Tijmen van den Boogaard kent inmiddels de plekken waar jongeren zich in winkelcentra graag ophouden als geen ander: ‘Je ziet dat ze een voorkeur hebben voor entrees, bankjes, parkeergarages, loading docks en overkappingen. Bij het ene winkelcentrum leidt dat overdag tot overlast, bij het andere pas na sluitingstijd. Behalve dat de Mosquito via een tijdschakelaar of bewegingsmelder geschakeld kan worden, kan dit ook via handbediening op het moment dat overlast zich voordoet.

Wij adviseren de inschakeling zo kort mogelijk te laten duren en koppelen handmatige inschakeling dan liefst ook aan automatische uitschakeling.’

De Mosquito en regelgeving Je zou kunnen denken dat in een land als Nederland – waar zo’n beetje alles vanuit de overheid geregeld is – er ook voor de Mosquito regels gelden. Dat blijkt mee te vallen.

Tijmen van den Boogaard: ‘Er bestaat geen algemene wetgeving in Nederland die het gebruik van de Mosquito bij voorbaat op enige wijze beperkt of uitsluit. De Mosquito vereist ook geen vergunning. Een tot nu toe beperkt aantal gemeenten heeft een specifiek Mosquito-artikel in haar apv opgenomen. Hierin worden in het algemeen de inzet van de Mosquito beperkt en de criteria en spelregels voor de eventuele inzet door de gemeente zelf bepaald.’

‘Private partijen die een Mosquito buiten eigen terrein willen plaatsen zullen in die gemeenten een ontheffing moeten vragen. De meeste gemeenten hebben geen specifiek apv-artikel voor de Mosquito maar zouden op basis van een algemeen artikel “geluidshinder” in de apv kunnen optreden tegen inzet van

dossier jeugd

Hangjongeren:

als praten niet meer helpt

een Mosquito op de openbare weg als er naar haar mening sprake is van overlast voor derden. In sommige gevallen kan het dus verstandig zijn vooraf de gemeente over de intentie tot plaatsing te informeren en daarbij aan te geven hoe overlast voor derden zal worden voorkomen.’ geen risico Feit is dat er sinds 2006 meer dan duizend Mosquito’s geplaatst zijn, verdeeld over bijna tweehonderd gemeenten. ‘Wij hebben de Mosquito door tno laten testen en ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft bevestigd, dat er bij normaal gebruik geen risico op gehoorschade bestaat.’

Bij juiste plaatsing en afstelling is de Mosquito een uiterst effectief middel dat voor niemand overlast hoeft op te leveren. Ook niet voor de hangjongeren, die zoeken eenvoudig

Tijmen van den Boogaard: “De Mosquito is een uiterst effectief middel dat voor niemand overlast hoeft op te leveren’

een andere plek. Hierdoor kunnen zwaardere maatregelen als cameratoezicht en gebiedsverboden vermeden worden.

De juiste plek Rhine Consulting Group adviseert direct of via installateurs over plaatsing en afstelling. Tijmen van den Boogaard: ‘Zeker in gebieden met veel passanten komt onze ervaring

van pas om ongewenste effecten te vermijden en te zorgen voor een optimaal resultaat. Plaatsing is vrijwel nergens een probleem. Het toestel is erg robuust en wordt meestal geleverd met een sterke beschermkast.

De unit werkt op 24 volt en kan vaak met een eenvoudige timer op een normaal stopcontact aangesloten worden.’

Een nieuwtje is dat de fabrikant van de Mosquito werkt aan een nieuw model dat in een winkel geplaatst kan worden. ‘Dit vereist andere nauwkeurige instelmogelijkheden, maar het doel blijft hetzelfde, namelijk voorkomen dat jongeren zich hinderlijk op bepaalde plaatsen ophouden­en voor overlast of omzetderving zorgen.’ ← Rhine Consulting Group bv T 0348 486 586 | info@rhinegroup.nl www.hangjongerenweg.nl

scn 2016 | 1 51

visie

deel 8

De zonnige toekomst van het fysieke winkelen Over het einde van (pure) webshops en het pyramidespel dat Zalando heet Door Hans van Tellingen, tadek solarz en ernest schaapman

D

eze reeks nadert zijn einde. Deze is in 2013 gestart. Het eerste deel, ‘Ben jij ook zo bang’ deed veel stof opwaaien. Zo veel dat er ook een deel 2 kwam. En een deel 3. Uiteindelijk culminerend in genoeg materiaal voor een boek. Het nu voor u liggende deel 8 is het een-na-laatste deel. Hierin wordt een terugkoppeling gemaakt met deel 1. Én met deel 6. In deze delen werd al melding gemaakt over de nauwelijks bestaande relatie tussen ‘internet en leegstand’. Over het onlineaandeel in de retail van slechts 5% (en geen 18%).

En over de vertegenwoordigers van ‘webwinkelwereld’ die zich gedragen als een religieuze sekte. Nu we bijna drie jaar verder zijn, is er echter sprake van nieuwe informatie. Informatie die deze stellingen ondersteunt. En verder uitdiept.

Ik ben met name geïnspireerd geraakt door de blogs van Tadek Solarz. Én die van Ernest Schaapman en Martine Bakx. Blogs die ook over de relatie ‘online versus offline’ gingen. Over het onvermogen van webshops om winst te maken. Over het feit dat leegstand en internet nauwelijks een relatie hebben. Over de ‘creativiteit’ in de boekhouding van webretailers. Én over de constatering dat de ‘hippe tech scene’ is te beschouwen als een religieuze sekte. Of als ‘internetkerk’. Of zelfs als webreligie’.

Dat laatste constateerde ik ook al in ‘Ben jij ook zo bang’ (deel 1). De reacties van de internetkerk waren steevast: “Dat het belachelijk was dat ik niet geloofde dat er 33% aan winkels zou gaan verdwijnen in vier jaar tijd. Dat ik ‘gevaarlijk’ bezig was. Dat mijn ideeën moesten stoppen”. Uit de hoek van Thuiswinkel.org kreeg ik vorig jaar ook te horen dat zij het niet op prijs stelden als gemeld zou worden dat het internetaandeel in de retail slechts 5% is (in plaats van de 18% waar zij het over hadden). De internetgelovigen denken nogal ‘2012’. Het jaar waarin 52 scn 2016 | 1

zij dachten dat echte winkels zouden verdwijnen. Ten faveure van webwinkels. Het blijkt toch anders te gaan.

Winkels verdwijnen op slechte plekken. Maar er komen ook winkels bij. Op goede plekken althans. En er zijn vele webaanbieders die nu ook fysieke winkels openen.

Probleem echter is dat de internetkerk - dus het achterhaalde ‘2012-denken’ - de banken heeft bereikt. Met name Rabobank en ING zijn echte ‘webbelievers’. Het is voor fysieke retailers vaak niet meer mogelijk om een financiering te krijgen als er niet gelijktijdig een webshop wordt geopend. Maar is een webshop eigenlijk wel een must? In deel 6 – bij het onderdeel #WatNouWebshop – is al aangetoond van niet. En in dit artikel durf ik zelfs verder te gaan dan dat: kun je überhaupt winst maken met een webshop? Valt er niet veel meer geld te verdienen in de fysieke winkel?

Omzet, winst en verlies van verschillende typen retailers Naar beste eer en geweten hebben wij zo veel en zo betrouwbaar als maar mogelijk data verzameld over omzet, winst en verlies van Nederlandse en buitenlandse retailers. In de tabel hiernaast worden de kerngegevens weergegeven.

Allereerst: de (van origine) pure webplayers De pure webplayers zijn uiterst scheutig met informatie over de omzet. En de grote percentages groei. De ‘hosannaverhalen’ van de internetreligie: media zijn er dol op.

Maar de webplayers zijn niet scheutig met informatie over winst. Daar is zelfs bijna nooit sprake van. Sterker nog: de megaverliezen stapelen zich op. Vaak evenredig. Dus: hoe hoger de omzet, hoe hoger het verlies. Het halen van een break-even point is dan ver weg. En men raakt steeds verder achterop. Met name Zalando – gratis­ verzendingen en gratis retourzendingen, terwijl deze

visie

Omzet resp. 554, 500 & 680 miljoen euro (2014/2015)

Omzet 82 miljard euro (2014)

Omzet 2,2 miljard euro (2014)

Omzet 1,92 miljard euro (2013)

Omzet 23,1 miljard euro (2015)

Geheel Inditex: Omzet 19,6 miljard euro (schatting 2015 op basis Q1-Q3)

Omzet 7,5 miljard euro (2014)

Omzet 1,5 miljard euro (2014)

Sterke omzetgroei

18% omzetgroei in 2015 tov 2014

25% omzetgroei 2015

Elk jaar een paar procent organische omzetgroei

19% omzetgroei

16% omzetgroei 2015 tov 2014

Tientallen procenten omzetgroei per jaar

Tientallen procenten omzetgroei per jaar, laatste jaar (ook) 30%

Winst niet bekend (veel kenners zeggen: ‘verlies’; Weh­ kamp wel kleine winst. Na aftrek van investeringen is het de vraag of er winst overblijft)

In 2015 voor het eerst kleine winst, na jarenlange miljardenverliezen.

Elk jaar nog verlies sinds de oprichting, in totaal 300 tot 400 miljoen euro

Winst niet bekend. Naar verluidt omvangrijk.

Winst 2,3 miljard euro

Winst 4,43 miljard euro (schatting 2015 op basis Q1-Q3)

Winst 944 miljoen euro

Winst 165 miljoen euro

Winstgroei (of verliesgroei) niet bekend

Twijfelachtig of er in de toekomst winst wordt behaald, verlies is aannemelijker

Bij Zalando neemt het verlies vaak evenredig toe met de stijgende omzet

Winst in de lift

Winstgroei 5% 2015 tov 2014

Winstgroei 18% 2015 tov 2014

Winstgroei

Forse winstgroei

Grotendeels webshop, op sommige plekken fysieke winkel of afhaalpunt

Webshop en een ‘pop upje’ her en der. Plan om 400 fysieke boekwinkels binnenkort te openen.

Webshop. Af en toe een pop up en een experience store in Berlijn.

Sinds kort ook outletcentra.

Van origine fysieke speler. Met tevens een goed functionerende webshop

Van origine fysieke speler. Met tevens webshop met extra betaling (webshop is een service, geen winstmaker).

Winst wordt behaald door fysieke winkels.

Van origine fysieke speler.

Met tevens een functionerende webshop

Fysieke player.

Bewust geen webshop. Breidt elk jaar uit met tientallen winkels

Fysieke player.

Bewust geen webshop. Breidt laatste twee jaar uit > 100 winkels per jaar (nu > 600)

© hans van tellingen, strabo

De megaverliezen van de webplayers blijven zich opstapelen laatste naar verluidt 70% bedragen – maakt het bont. Elk jaar in januari melden zij trots dat zij voor het eerst winst hebben gemaakt. Maar ergens in augustus blijkt dan dat er kennelijk nog ‘vergeten kosten’ zijn die van de ‘brutowinst’ moeten worden afgetrokken. Bijvoorbeeld de kosten van retourzendingen. En de afschrijvingen op de mega-investeringen. Zalando blijkt zo een pyramidespel te zijn. Op een gegeven moment loopt het spaak. En goed spaak. Bijvoorbeeld als de financiers Zalando zat zijn.

En verder: kloppen de omzetgegevens eigenlijk wel?

Verzend- en retourkosten zijn meestal bij de omzet inbegrepen. En tevens doet men aan ‘dropshipping’. De

omzet van het verkochte product wordt meegerekend.

Terwijl sommige producten alleen maar zijn verhandeld en nooit in het bezit zijn geweest van de internetaanbieder. Een pizza van 15 euro wordt bijvoorbeeld door Thuisbezorgd.nl meegerekend als omzet, terwijl alleen de ‘service’ of de ‘commissie’ (van bijvoorbeeld 2 euro) de feitelijke omzet representeert van Thuisbezorgd. De overige 13 euro wordt gemakshalve maar meegerekend (terwijl dat de omzet van de pizzeria is).

Waarom gaan bedrijven als Amazon en Zalando toch gewoon door? Dat kunnen zij zolang er sprake is van financiers. Maar deze willen toch ook geen geld gooien in een bodemloze put? Uiteindelijk niet. Er is zo ontzettend veel geld beschikbaar in ‘the wall of money’, dat ‘tegen de plinten aanklotst’. Maar ergens houdt het dan toch op. Want als webshops uiteindelijk geen winst kunnen genereren, dan trekt men toch de stekker eruit. Wij zien een duidelijke analogie met de ‘dot.com-crisis’ van rond de eeuwwisseling. Maar het zou ook anders kunnen. En dat deze winkels dus overal fysieke winkels gaan openen.

Zodat zij volwaardige omnichannel-aanbieders worden. scn 2016 | 1 53

visie

CoolBlue is hier al druk mee bezig. En haalt in de gebieden waar zij nu een echte winkel hebben hogere verkopen. Naar eigen zeggen althans. Amazon schijnt 400 fysieke winkels te gaan openen. En zelfs Zalando opent winkels in outletcentra. Waar de retour gezonden spullen alsnog verkocht kunnen worden.

Wij verwachten dat de ‘pure webplayers’ nooit een stabiele winst kunnen maken. Dat wordt ook beaamd door Michael Kors1 bijvoorbeeld. En verder kwam de Nederlandse onderzoeker onderzoeker Jesse Weltevreden2 in 2014 al tot de conclusie dat 80% van etailers eigenlijk geen geld verdient. Zij zijn vaak niet eens vindbaar op het internet. Het zijn vaak ‘zolderkamerbedrijfjes’. En veel van die ‘winkels’ verdwijnen na een paar jaar weer.

Natuurlijk zijn er ook bedrijven die wél vindbaar zijn.

En die zelfs hoge omzetten behalen. Maar vaak wordt door deze bedrijven met name geconcurreerd op ‘prijs’.

Als de iPad bij CoolBlue 799 euro kost en bij Bol.com 729 euro, dan weet de consument het wel. En zo worden­ onlineaanbieders gedwongen om soms zelfs onder de kostprijs te werken. En dan moeten de verzend- en retourkosten ook nog betaald worden!

Beter is om ook fysiek zichtbaar te zijn. En zo het vertrouwen en de sympathie van de consument te winnen.

Dan hoef je niet alleen maar op prijs te concurreren. Maar kun je dat ook doen op service, imago, locatie en de ‘gunfactor’. Dan is de consument zelfs bereid om te betalen

Verder3 is het onduidelijk of de online boodschappenmarkt ooit van de grond komt. Op dit moment is het aandeel online slechts 0,8%, zo blijkt uit ons eigen Strabo-onderzoek, dat samen met Supermarkt en Ruimte en Super Vastgoed is uitgevoerd. GfK zegt dat het percentage al 2,7% is. Maar dat percentage klopt van geen kanten. Wij verwachten niet dat dit aandeel de komende jaren boven de 5% zal komen. Mensen willen ‘ruiken, voelen, zien en proeven’. Zie ook het succes van de Foodhallen, de Markthal en – in bredere zin – de zogenaamde ‘blurring’, die zijn intrede heeft gedaan. Daarbij: supermarkten halen zeer smalle marges. Bij thuisbezorging – maar ook bij het gebruik van Pick Up Points – zijn de marges snel weg. Resulterend in een groot verlies op dit onderdeel. De mogelijkheid van online bestellen moet je eerder zien als een servicemogelijkheid. Teneinde je

Gratis bezorgen of gratis ophalen is achterhaald.

Want daarmee kun je nooit winst halen voor een internetbestelling. Ja zelfs, als deze in de winkel wordt opgehaald. H&M bewijst dat dat kan. En doet het al. Gratis bezorgen of gratis ophalen is achterhaald. Want daarmee kun je nooit winst halen. In deel 7 is al geopperd dat de Amazons, de Zalando’s, de CoolBlues en de Bol.coms, de nieuwe C&A’s, V&D’s kunnen worden. Maar alleen als zij de aandacht verleggen naar omnichannel – en overal in de winkelstraten en winkelcentra zichtbaar worden – zullen zij voldoende winst kunnen maken.

merk te promoten. En je klant te paaien. Niet als een winstmaker.

De strategie van Jumbo met de aankoop van La Place – dus het onderscheid laten vervagen van supermarkt en horeca zodat de mensen naar jouw winkel/restaurant De pure fysieke aanbieders toekomen – zou wel eens succesvoller kunnen zijn dan Discounters als Action en Primark hebben geen webshop. de strategie van Ahold, te weten de aankoop van Bol.com En halen torenhoge omzetten. Torenhoge groeipercentaen het overal openen van Pick Up Points. Ahold richt zich ges. En torenhoge winsten. Een webshop zou de winsten meer op de verkoop via internet. En elke keer blijkt dat teniet doen. Want de lage marges laten geen verzend- en de investeringen die in Bol.com zijn gepompt4 nog niet retourkosten toe, die door de retailer betaald moeten worden terugverdiend met voldoende winst. worden. Het is de vraag of deze aanbieders ooit een webDe van origine fysieke aanbieders die ook shop zullen openen. En let wel: deze winkels kennen online zijn gegaan een breed bezoekersprofiel. Niet alleen mensen met een kleine portemonnee komen hier shoppen. Strabo heeft H&M, Zara en onze eigen Van Haren hebben een webdat meermaals onderzocht. shop. Maar het gros van de (hoge) omzet en de (grote)

54 scn 2016 | 1

De Primarkvestiging in Almere

visie

winst wordt behaald in de fysieke winkel. Ook hier geldt dat de webshop meer als een service naar de klant wordt gezien. Om je bestaande klanten te houden. Om deze nog meer te laten besteden. En om nieuwe klanten te krijgen.

Die daarna ook de winkel ingelokt worden als zij de bestelde spullen ophalen.

Consumenten komen bij je vanwege het sterke merk.

Omdat ze jou omzet gunnen. Omdat je mooie spullen hebt. Voor een redelijke prijs. Klanten zijn ook bereid hiervoor te betalen. En alleen met een netwerk van fysieke winkels – het is slimmer dat er tienduizend klanten­naar je winkel toekomen dan dat je pakketjes naar tienduizend klanten moet sturen – is het mogelijk om winst te maken.

De ICSC heeft berekend dat minimaal 80% van alle (van origine fysieke) retailers met een webshop verlies maakt op de webshop. Maar als je een sterk merk bent, maakt dat niet uit. Je maakt het goed met de winst van de fysieke winkel. Maar juist als matig draaiende retailer kan een webshop meer ‘burden’ zijn dan ‘asset’. Een webshop is er eigenlijk alleen voor de betere retailers, die de verliezen hierop kunnen compenseren. Een webshop is een service. En geen verdienmodel ‘an sich’.

En V&D dan? En Manfield? Die merken waren op, vaak al jarenlang

Leegstand en internet een relatie?

En dan nogmaals de vermeende relatie tussen ‘internet’ en ‘leegstand’. Je hoort velen zeggen: “En het faillissement van V&D dan? En Manfield’s? En DA? Dat ligt toch aan het internet?” Nee, zeggen wij dan. Daar heeft het internet weinig mee van doen. Deze merken waren ‘op’.

Vaak al jarenlang. Acht jaar crisis doet dan de rest. Daarnaast, sinds 2012 – het jaar dat Cor Molenaar voorspelde dat in 2016 33% van alle winkels zou zijn verdwenen – is de totale voorraad gelijk gebleven. En is de leegstand ‘slechts’ toegenomen van 6,2% tot 7,4% (bron: Locatus).

Internet is hier geen oorzaak van. Alleen in een paar branches – reisbureaus, cd’s en dvd’s – is er sprake van een aantoonbare internetinvloed. Maar in de meeste branches niet tot vrijwel niet. Daarbij: leegstand is het hoogst in de periferie en in krimp- en vergrijzingsgebieden. Vaak zijn dat de gebieden waar er minder op het internet wordt gekocht dan bijvoorbeeld op locaties in de Randstad. En dat zijn juist de plekken met de minste leegstand. Het centrum van Amsterdam bijvoorbeeld puilt uit zijn voegen met een leegstand die lager is dan 1%. Toegegeven, in Amsterdam speelt toerisme ook een rol. En wij zijn ons ervan bewust dat dit een oversimplificatie is. Maar ons punt wordt zo wel duidelijk: er is geen directe correlatie tussen internet en leegstand.

Conclusies De realiteit is dat de winkelbranche wel eens de grootste bloeiperiode in decennia tegemoet kan zien. ‘Social

over de auteurs Hans van Tellingen is algemeen directeur en 50% eigenaar van Strabo bv. www. strabo.nl. Strabo is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / 06 54348080 / Twitter: @hansvtellingen.

Tadek Solarz is ondernemer en marketingman en is DGA van De Coolminds Marketing Group. De activiteiten van CMG bewegen zich op het snijvlak van marketing, communicatie en internettechnologie. Met een man of negentig is de groep goed voor een top twintigpositie in Nederland.

Ernest Schaapman werkt op dit moment aan een start-up in stealth modus. Hij is altijd in de moderetail werkzaam geweest bij vele bedrijven en heeft “het centraal stellen van de klant” tot kunst verheven.

media’ zorgen alleen maar voor meer fysiek contact.

Oude schoolmaatjes ga je ook weer in het echt ontmoeten nadat je elkaar op Facebook hebt teruggevonden. ‘Internet’ zorgt er dus voor dat mensen elkaar juist vaker gaan zien. Daarnaast is webrooming – op het internet browsen en dan in de fysieke winkel kopen – groter dan showrooming, in de winkel kijken en dan op internet kopen.

Netto verdwijnen er geen winkels. Wat eraf gaat komt er op goede plekken weer bij.

En verder gaan steeds meer mensen in de stad wonen.

Want uiteindelijk draait het in onze maatschappij om ‘fysieke ontmoeting’. Winkels vormen dan het anker van de binnenstad. Winkels vormen het fundament van de economie. Winkels: we kunnen niet zonder!

En dan nog even dit Dit was het een-na-laatste deel van de reeks over de zonnige toekomst van winkels. In het afsluitende deel 9 zal ook verteld worden hoe ‘het dan wel moet’. De negen delen worden dan gebundeld in het boek: #WatNouEindeVanWinkels. Over de zonnige toekomst van winkels, winkelcentra en winkelgebieden. The end of retail is overrated. Dat u het maar weet! ← 1 Bloomberg.com, 2-2-2016 2 U.nl, 27-1-2014 3 Retailwatching.nl 21-12-2015 4 Veb.net 28-2-2013 scn 2016 | 1 55

projecten

56 scn 2016 | 1

projecten

foto’s: scn

Multi opent Hanzewijk

Op 3 februari opende onder een stralende zon het wijkwinkelcentrum Hanzewijk in Kampen. Het winkelcentrum maakt onderdeel uit van een grootschalige wijkvernieuwing en vervangt de even verderop gelegen jaren-zestig winkelstrip, die gesloopt zal worden.

Shopping Centre NEWS was bij de opening en sprak met Arjen Seckel, directeur Asset management voor de kersverse eigenaar en ontwikkelaar Multi Netherlands.

scn 2016 | 1 57

projecten

58 scn 2016 | 1

projecten

W

oningcorporatie deltaWonen is samen met de gemeente Kampen verantwoordelijk voor de herontwikkeling van de Hanze­ wijk. Eén van de laatste onderdelen van de herstructurering is de realisatie van het winkelcentrum. Dit is in nauwe samenwerking tussen de gemeente Kampen, deltaWonen en Multi Netherlands tot stand gekomen.

Arjen Seckel: ‘Voor de realisatie van het planonderdeel winkelcentrum Hanzewijk heeft deltaWonen de expertise van Multi Netherlands ingeschakeld. Wij hebben daar samen met ons in-house design bureau T+TDesign een ontwerp voor gemaakt. Toen het tijd werd om te starten met de bouw besloten we het project voor eigen portefeuille te bouwen, hetgeen heel goed aansloot op de kijk die onze nieuwe aandeelhouder Blackstone op de Nederlandse portefeuilleontwikkeling heeft. In deze porte­feuille zitten inmiddels achttien winkelcentra.’ stabilisatie Hanzewijk was tot voor kort een achterstandswijk met een laag gemiddeld inkomen. ‘Met de vernieuwing van de wijk is de samenstelling van de bevolking verjongd en het kwaliteitsniveau van de woningen flink verhoogd. Het gevolg is dat de wijk in positieve zin veranderd is, hetgeen ook goed is voor de ondernemers in het winkelcentrum.’

‘Een centrum als Hanzewijk gaat beslist heel goed functioneren’ Arjen Seckel

De komende jaren wil Multi het winkelcentrum eerst de kans geven zich in de wijk te settelen. ‘Over een aantal jaren is de wijk nog verder gegroeid en gestabiliseerd en zullen we kijken of het mogelijk is ook de laatste fase te ontwikkelen.’

Van oud naar nieuw Winkelcentrum Hanzewijk vervangt een even verderop gelegen winkelstrip met bovenliggende woningen, waarvan deltaWonen vond dat deze niet meer geschikt was voor renovatie. Net als veel van de oudere bouw in de wijk, zal dit binnenkort gesloopt worden. Arjen Seckel: ‘Verschillende winkeliers uit het oude buurtcentrum hebben­de stap gezet naar het nieuwe winkelcentrum

scn 2016 | 1 59

projecten

‘Zoals het nu is, vind ik het gevelbeeld erg geslaagd, levendig en hoogwaardig’

Hanze­wijk. Door de uitbreiding met een tweede supermarkt (Jumbo heeft nu gezelschap gekregen van Lidl) is de functie van buurtcentrum naar wijkcentrum+ gegaan.’

Het plan dat door Multi Netherlands is ontwikkeld en door architectenbureau Heren 5 architecten verder uitgewerkt is, kenmerkt zich door het stedenbouwkundig concept en de integratie van wonen boven winkels.

‘Dit is op een manier gedaan die toch wel kenmerkend is voor Multi’ aldus Arjen Seckel. ‘Verder valt ook de hoge kwaliteit van het ontwerp en de bouw op. Ook het openbaar gebied heeft diezelfde hoge kwaliteit en de gemeente heeft hier mooi werk verzet. De architectuur vind ik bijzonder geslaagd en kenmerkt zich door de vele hoogwaardige details. Bovendien krijgt de bezoeker bij het rondlopen echt een centrumgevoel. Daarnaast vind ik de groene daktuin een erg mooi onderdeel, iets waar de bewoners van de woningen veel plezier van zullen hebben.’

60 scn 2016 | 1

supermarkten In het ontwikkelingsproces zijn op een zeker moment de supermarkten vergroot. Arjen Seckel: ‘Hierdoor is ook het aantal winkelvoordeuren verminderd. Om het gevelbeeld aantrekkelijk te houden, hebben we een kunstenaar een mooi grafisch ontwerp voor gevelbelijning laten maken. Daarnaast hebben we nauw overlegd met de supermarkten en ook met overige winkeliers, om te voorkomen dat men de gevels dicht zou zetten. Zoals het nu is, vind ik het gevelbeeld erg geslaagd, levendig en kwalitatief hoogwaardig. Voor de supermarkten zelf is

projecten

de bouw. Op dit moment hebben we nog één unit te verhuren en daarvoor hebben we op dit moment vier kandidaten, dus dat gaat wel lukken.’

dat wellicht­minder van belang, maar voor de look and feel van het winkelcentrum doet het er zeker toe.’

Winkelcentrum Hanzewijk heeft drie winkelzijden, waarvan er twee gevuld zijn met vooral de dagelijkse levensbenodigdheden. Aan de derde zijde vindt men horeca en dienstverlening, stop-en-shopwinkels (zoals een kapper) alsmede een grote parkeerplaats. ‘Het winkelcentrum is ontwikkeld in een tijd waarin de winkelmarkt het ontzettend moeilijk had. We hebben door op tijd het plan te rationaliseren het voor elkaar gekregen om voldoende voor te verhuren en te kunnen starten met

Alle kansen voor krachtige wijkwinkelcentra Met 5000 m2 winkels (en 87 bovenliggende woningen) is winkelcentrum Hanzewijk relatief klein. In het winkelcentrumvak wordt daar wisselend over gedacht. Hoe kijkt Multi als eigenaar daar tegenaan?

Arjen Seckel: ‘Wij zien een heel duidelijk onderscheid tussen krachtige binnenstedelijke centra en krachtige wijkwinkelcentra. Die twee typen kunnen het in deze tijd allebei heel goed doen. Voor onze beleggingsportefeuille richten wij ons vooral op de wijkwinkelcentra. Daar zien we ook dat zolang je als trekker twee grote supermarkten hebt die aangevuld worden door een aantal flankerende winkels en horeca, dit een enorme aantrekkingskracht blijft hebben op consumenten. Een centrum als Hanzewijk gaat beslist heel goed functioneren.’

Het commercieel beheer van Hanzewijk wordt door Multi Netherlands zelf gedaan. Het technisch beheer is uitbesteed aan WPM (Colliers, red.). Er is een winkeliersvereniging opgericht en deze wordt de ten aanzien van de marketing en promotie in de opstartfase bijgestaan door de daarin gespecialiseerde afdeling van WPM. ←

scn 2016 | 1 61

de vinken van darwin

D

e avond voordat Jaco Meeuwissen en ik elkaar treffen, bereid ik me voor met behulp van de website van 3W real estate. Daar tref ik informatie aan over projecten als de Brusselse Poort in Maastricht, waarover we eerder schreven in Shopping Centre news (2011), De Oranjerie in Apeldoorn (ook eerder足gememoreerd in 2009), Entre Deux in Maastricht, de Maasboulevard in Venlo: zomaar een aantal voorbeelden.

De Barones Mijn aandacht wordt getrokken door De Barones in Breda. In de tijd dat dit winkelcentrum gebouwd, opgeleverd en geopend werd, was ik centrummanager voor het centrum van Breda en direct betrokken bij de ontwikkeling van dit project. In 1997 ging De Barones open en bood het centrum ruimte aan een van de vroege vestigingen足van Oil & Vinegar, die zich bevond op de verdieping in een transparante hoekunit, waardoor de formule optimaal tot zijn recht kwam. Daarnaast troffen we er vestigingen van Houtbrox en V&D. In 1998 won De Barones de NRW-Jaarprijs.

Verbindend Nieuwsgierig bekijk ik het animatiefilmpje dat te vinden is op de Facebookpagina van De Barones. Ik herken maar heel weinig in het filmpje. Eigenlijk alleen de entrees.

En die herken ik door de locatie in het gebied, maar niet

Ontwikkelen In onze wereld van winkelen neemt de dynamiek de afgelopen jaren alleen maar toe. Dat vraagt visie, durf en inzicht van de partijen die zich hiermee bezighouden. Daar 3W real estate heel actief is in deze markt, is het een logische stap de organisatie en haar ontwikkelingsportefeuille langs de lat van Darwins evolutieleer te leggen. Om die reden maak ik een afspraak met Jaco Meuwissen, sinds 2011 directeur en aandeelhouder van 3W real estate.

De Barones in Breda wordt opener en uitnodigend 62 scn 2016 | 1

de vinken van darwin

door de uitstraling. Door het filmpje krijg ik de indruk, dat De Barones meer een overdekte winkelstraat wordt dan een naar binnen gekeerd winkelcentrum, zoals het in 1997 opgeleverd is. Het filmpje suggereert hierbij dat het winkelcentrum meer een verbindende functie heeft binnen het gehele centrum van Breda, terwijl de kwaliteit van het opleveringsniveau in combinatie met het aanbod het centrum ook geschikt maakt als verblijfsgebied om recreatief te winkelen of te vertoeven.

Winkelen over twee verdiepingen? Het kan, als je het goed aanpakt

‘Natuurlijk deel stedelijk weefsel’ Het filmpje geeft me zo’n andere indruk dan De Barones­ zoals die in 1997 opgeleverd is, dat ik besluit de volgende­ ochtend vroeg, voordat Jaco en ik elkaar zullen treffen,­ eerst even een bezoek aan Breda te brengen om ter plekke te concluderen dat ik het filmpje juist geïnterpreteerd heb. De nieuwe Barones is onderweg een fraaie, ruime winkel- en verblijfsbestemming te worden, terwijl­ het ook een luxe overdekte winkelstraat wordt die de Lange Brugstraat en de Karrestraat op uiterst aangename wijze verbindt. Opvallend zijn de aanpassingen aan de entrees. Gaven die voorheen door hun afwijkende ‘naar binnen leidende’ vorm de indruk dat je als je naar binnen liep in een aparte ‘winkelwereld’ terecht kwam, nu maken de entrees een natuurlijk deel uit van het stedelijk weefsel en de winkelstructuur. De entrees communiceren­uitstekend met het straatbeeld, waardoor De Barones veel toegankelijker oogt.

met durf

Door deze aanpak en uitstraling worden beide gebieden­ functioneel versterkt, waardoor de marktpositie van het hele gebied gestimuleerd wordt en daarmee de kans om tot de ‘winnaars’ (gezien vanuit de evolutietheorie) te behoren ook.

Klaar voor de 21ste eeuw Op dit moment wordt er nog stevig gebouwd, maar zichtbaar is dat het concept van De Barones wordt aangepast aan de behoeften van de 21ste eeuw. De grotere winkelbedrijven als bijvoorbeeld The Sting en Houtbrox vestigen zich beide in de nieuwe Barones met hun entree op de begane grond en een interne roltrapverbinding naar de verdieping. Dat is helemaal van deze tijd. Het lijkt of we na jaren van pogen en struikelen, beginnen te accepteren dat winkelen over verschillende verdiepingen in Nederland bijna alleen een succes kan worden, wanneer de volgende verdieping binnen de winkel bereikt wordt en niet erbuiten.

3W real estate, dat De Barones herontwikkelt in opdracht van de Kroonenberg Groep, eigenaar van het winkelcentrum, laat zien uitstekend in te spelen op deze tendens.

Kalvertoren Beide partijen buigen zich ook samen over De Kalvertoren in Amsterdam. Hier worden de entrees op verdieping eveneens vervangen door winkelunits over twee lagen, waarbij de bezoeker de verdieping bereikt binnen de winkel. En ook hier krijgen de entrees op straatniveau veel aandacht. Loop je de ingangen in de huidige situatie

De Hofpassage, Enschede scn 2016 | 1 63

de vinken van darwin

onopgemerkt voorbij, in de toekomstige situatie is De Kalvertoren uitstekend zichtbaar, herkenbaar en uitnodigend. Bovendien takt het centrum dan goed aan op de voorzieningen in de Kalverstraat en aan de Heiligeweg.

Bovendien worden de winkels die zich aan de Kalverstraat bevinden beter in beeld gebracht.

Bij zowel de herontwikkeling van De Barones als van De Kalvertoren wordt gestreefd naar een verbetering van de gehele winkelstructuur in het gebied. Bij de aanpak van de projecten kijkt 3W duidelijk over zijn eigen muren; een voorwaarde om in deze tijd succesvol te zijn.

Oranjerie en Hofpassage In Apeldoorn en Enschede werkt 3W samen met Elizen Vastgoed aan respectievelijk De Oranjerie en De Hofpassage. In beide winkelcentra worden grotere winkelunits gerealiseerd, die beter aansluiten op de wensen, verwachtingen en eisen van moderne retailbedrijven en daarmee van hun bezoekers. Daarnaast worden de entrees prominenter neergezet in de stedelijke structuur, zodat deze meer aandacht krijgen en passanten uitnodigen tot een bezoek.

Genoemde projecten zo beschouwend, vraag ik Jaco wat hem en zijn organisatie drijft. Hij denkt even na, voordat hij zegt: ‘Wij willen de eigenaar ontzorgen.

Om dat goed te kunnen doen, moeten we hetzelfde ervaren als die eigenaar. Om die reden werken we als gedelegeerd ontwikkelaar voor een fixed fee. Daarnaast is onze facturatie of declaratie vaak gekoppeld aan mijlpalen, waarbij er onder bepaalde condities ook De Maasboulevard in Maastricht

64 scn 2016 | 1

commissiemogelijkheden­ zijn. Op deze manier is hun probleem ook ons probleem en zo moet het ook zijn. Met deze (vernieuwende, red.) marktbenadering is het van groot belang dat we met heel goede ontwikkelaars werken. Onze ontwikkelaars zijn allemaal mensen die van nature oplossingsgericht zijn; zij werken met liefde en passie voor het vak. Bovendien zijn het bijna allemaal architecten van huis uit. Ze zijn creatief en beschikken over ruimtelijk inzicht. Alle concepten worden dan ook bij ons intern ontwikkeld. We hebben daartoe alle knowhow in huis.’

‘Wij willen de eigenaar ontzorgen.

Daarom moeten we hetzelfde ervaren als die eigenaar’

Van moeten naar mogen ‘Op dit moment hebben we ongeveer 25 mensen in dienst en we leiden hen zelf bij ons in huis op. Overigens doen we niet alleen grote of binnenstedelijke projecten, maar ook kleinere centra of zelfs een enkele supermarkt. We zijn daarbij wel selectief. Alleen projecten en winkelcentra die in alle opzichten voldoen of kunnen voldoen aan de wensen en verwachtingen van hun bezoekers, hebben nog bestaansrecht. Een winkelcentrum dat haar bezoekers­niet in alle opzichten faciliteert, valt vroeg of laat om. Klanten moeten of hoeven niet meer naar een winkel. Ze mógen.’

de vinken van darwin

Auto en internet De invloed van internet nu is net zo groot als de invloed van auto’s zo’n twintig tot dertig jaar geleden. Toen konden consumenten ineens kiezen uit heel veel winkelbestemmingen. Nu is die keuze met de toepassingsmogelijkheden van internet nog vele malen groter geworden.

Bovendien is het gebruik van het vliegtuig veel toegankelijker geworden, waardoor consumenten net zo makkelijk naar Londen of Barcelona gaan om te winkelen.

Jaco schetst een aantal soorten winkelgedrag dat volgens hem blijft bestaan en toekomstwaarde heeft.

Doelgerichte aankopen kunnen zowel in de winkel als via internet gedaan worden. Het doen van dagelijkse boodschappen blijft naar verwachting wel bestaan, evenals funshoppen. Voor beide vormen van fysiek winkelen geldt dan wel dat alleen die winkels, winkelcentra en winkelconcentraties, die in alle opzichten voldoen

centra zal verdwijnen. ‘Vooral veel pdv-locaties zullen de dupe zijn van deze ontwikkeling’, zegt Jaco. ‘Daarnaast vallen de klappen ook bij de winkels en winkelcentra die zich niet aangepast hebben aan de tijd.’

Van waardestijging naar waardebehoud Deze veranderingen in de markt en in consumenten­ gedrag hebben tot gevolg dat het traditionele verdienmodel verlaten moet worden. ‘We hebben meer winkelmeters dan de markt kan opnemen. Dat heeft tot gevolg dat we niet meer oeverloos kunnen uitbreiden om met de opbrengsten van die nieuwe meters het overige centrum of gebied te verbeteren of te actualiseren. In toenemende mate zullen eigenaren zich bewust moeten worden van het feit dat ze moeten blijven investeren ten behoeve van waardebehoud in plaats van waardestijging. Niet investeren betekent in deze tijd per definitie waardedaling.’

Impressie van de vernieuwde Kalvertoren, Amsterdam

‘Niet investeren betekent in deze tijd per definitie waardedaling’ aan de wensen en behoeften van klanten ten aanzien van dat specifieke winkelgedrag, overlevingskansen hebben.

Dat betekent dat de omvang en kwaliteit van het aanbod in combinatie met bereikbaarheid, parkeergelegenheid en allerlei vormen van gemak en functionaliteit volledig passend moeten zijn bij het doel van het bezoek.

Niet in de laatste plaats is ook sfeer en ambiance daarbij bepalend­voor de keuze van de consument. Hierbij spelen goede horeca en hospitality een grote rol. En dát betekent dat er de komende jaren nog een heel aantal

Overlevingskansen Hoewel de meeste professionele ontwikkelaars – voor zover die er nog zijn na de behoorlijke kaalslag van de afgelopen jaren – en eigenaren zich inmiddels wel bewust zijn van deze veranderde marktsituatie, lijken zij nog niet allemaal in staat om deze nieuwe inzichten concreet toe te passen. Jaco Meeuwissen: ‘3W heeft inmiddels ruime ervaring met deze nieuwe benadering. Doordat de ontwikkelaar zich zoveel mogelijk identificeert met de eigenaar en er in zijn beloningsstructuur voor zorgt dat de eigenaar en ontwikkelaar dezelfde belangen hebben, nemen de belangen in omvang toe en daarmee ook de volharding om deze te dienen. Dat is ‘samen werken­’ zoals samenwerken bedoeld is.’

‘Het ontbreken van de ‘not-in-my-backyard’ houding, die we vaak tegenkomen, is daarbij voorwaarde.

Verwacht­mag worden dat het juist deze benadering is die de overlevingskansen in de volgende decennia zoveel mogelijk veilig stelt. 3W is er klaar voor.’ ← scn 2016 | 1 65

in the pipeline

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amersfoort

Retailpark Amersfoort O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Mosveld o 2016 i 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 apeldoorn

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ amstelveen alphen a/d rijn

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2016 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

amsterdam

Vathorst fase 2A

De Banne

O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B

O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

BK40

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

66 scn 2015 | 6

O 2017 M 8700 m2 P Multi Netherlands i.s.m. Kondor- Wessels I T 020 258 81 00 ▼

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

o 2016 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2015 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

bilthoven

Vinkenplein o in ontwikkeling m 1400 m2 p Synchroon i Arjan de Vries, T 088 010 5700 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

delft

Hovenpassage o 2015 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼ boskoop berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

eindhoven

Centrum Zuid

Meerrijk Meerhoven

O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼ de lier

beverwijk

De Winkelier

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

breda

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

o 2015 m 2500 m2 p MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie i Simone Kramers, T 033 253 1701 den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 drachten

Raadhuisplein Meerplein o 2018 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Hofpassage o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

Centrumplan Brunssum o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Gorinchem

Hoog Dalem O 2018 M 6600 m2 P Multi Netherlands, Heijmans I T 020 258 81 00 scn 2015 | 6 67

in the pipeline

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

kampen

Hanzewijk O 2016 M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

heerlen

maastricht

Schinkelkwartier o 2016 m 18.000 m2 p Multi Netherlands I T 020 258 81 00

▼

Brusselse Poort Leens

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leiden

Aalmarkt, Catharinasteeg ‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

Nijmegen

Handelskade o 2016–2018 m 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) p BPD creating living environments i Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

ridderkerk

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

papendrecht

Aalmarkt, Waagblok

hilversum

Hilvertshof o 2016 m 20.000 m2 p Kroonenberg Groep met Centrum Projecten i T 035 642 2325 ▼

68 scn 2015 | 6

o 2015 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30

Stationsgebied o 2017 m 1097 m2 horeca p Synchroon i Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

papendrecht

Land van Matena o 2017 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling i Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

in the pipeline

rotterdam

scheveningen

Forum Rotterdam o 2018 m 30.000 m2 (10.700 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

Norfolk (De Zuid) o 2016–2022, gefaseerd m 5700 m2 commerciële ruimte p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

utrecht

veenendaal

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 28.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Brouwerspoort O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

stein

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Group i Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

vlissingen

De Bestevaer o 2015 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

▼ Groeneweg tilburg

Stadhuisplein O 2018 M 6000 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

O 2016/2017 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

vught

Marktveldpassage o 2018 m 6600 m2 (4500 m2 vervanging) p Multi Netherlands I T 020 258 81 00

Centrée o 2015 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

Neude uithoorn

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

o zomer 2017 m ca. 5475 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2015 | 6 69

in the pipeline

wognum

zeist

De Boogerd

Allegro

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o 2016 m 600 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 033 253 1701

zoetermeer

zwolle

Cadenza

Ritmeesterhof

o 2016 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

o 2016 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein O 2017 M 4.300 m2 P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

De Clomp

colofon

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Shopping Centre News jaargang 18 (2016), 1 • 76 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement

70 scn 2016 | 1

gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

b2b

ontwikkeling

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

belegger

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 030 257 35 12 I www.asrvastgoedvermogensbeheer. nl

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance

ontwikkeling

Synchroon

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

KlĂŠpierre Management Nederland Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht T 030 2346464 I www.klepierre.com

belegger/ontwikkelaar

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

belegger/ontwikkelaar

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

decoratie

CNS Projectdecoratie

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Wietse van Reijen

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

decoratie

Nico de Vries Decoratie Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

illuminatie en decoratie

PBB City Lights

illuminatie

MK Illumination Holland J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

Postbus 19 8140 AA Heino

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

scn 2016 | 1 71

b2b

illuminatie

Rako Groep bv

decoratie

Accent deco & expo

beplanting

Flower and Shower

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

beplanting

illuminatie

illuminatie

DECOLIGHTS

Feestverlichting Oase Lease beplantingen

Starlight Illumination for shopping areas

Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

reclame

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

promotie

Promotions by Maureen

marketingcommunicatie

Contentory

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 023 531 41 19 | 06 4687 3571 E info@contentory.nl I www.contentory.nl

advies & strategie

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

72 scn 2016 | 1

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven

events & marketing

FanWork Events & marketing Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

branding

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

b2b

communicatie openbare ruimte

Ngage Media

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

communicatie/ict

Chainels

events & promotie

OnsSausje

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 023 532 29 62 E info@onssausje.nl I www.onssausje.nl

parkeren

facilitair

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Interparking Nederland

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Weena 710–712 3014 DA Rotterdam

Postbus 134 6880 AC Velp

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

facilitair

BUKO Bouw & winkels

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

scn 2016 | 1 73

b2b

makelaardij

adhoc horecamakelaars

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

Postbus 31 3500 AA Utrecht

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

parkeersystemen

nieuws

kennis & informatie

s t r a b o) SkiData

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws L端beck2 2993 LK Barendrecht

congres & evenement

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen

74 scn 2016 | 1

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Q&A Research & Consultancy

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

Hyperion verfrist Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre NEWS. En we blijven met heel veel plezier werken voor vastgoedpartijen, marketingbureaus en winkelcentra. Ook voor u!

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

6 | 2013

a brand is what you feel, 15 a n d saythink N SC tjes it is Lichtpun NEWS

RE NG CENT SHOPPI retail ebieden en ra, winkelg winkelcent

G CENTRE

SHOPPIN NEWS 15 (2013) #6

JAAR

OM MAB.C W W W.

01-10-13

Met NRW

en SCN naar

orld Christmasw

Jorine de

Soet bij HEMA

wat nu?

Lelystad,

Solingen Tophof in

09-12-13

10:20

15:22

DECORATIE VOOR ALLE SEIZOENEN

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Doemdenkende retailprofeten voorspellen kommer en kwel voor winkelcentra in Nederland. Dat lijkt logisch. Want door de toename van online winkelen en aanblijvende crisis heeft de retail het hard te verduren.

Maar dat wil niet zeggen dat er geen winnaars zijn. Of dat online ‘het’ overneemt. Fysiek winkelen zit in ons DNA. Er zijn dan ook genoeg sterke winkelcentra met een goede toekomst. Strabo kent ze allemaal. In veel gevallen hebben we mede aan de basis gestaan van hun huidige succes.

In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van kennis en ervaring met passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben we een onderzoeksmodel ontwikkeld dat u inzicht geeft in de potentie van uw winkelcentrum.

Ook Strabo heeft geen glazen bol. Maar levert wél een glasheldere analyse en marketingvisie op basis van harde cijfers.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl