SCN Den Haag Special 2015

www.scn.today

shopping  centre

thema

2015

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Den Haag

binnenstad special

aat

raam weg

laan

oost duin

bach man str.

rach t

raam weg

inneg

raat balist

straat

mauve -

jozef

n

israël s-

mesda gstr.

jan va n nas saust raat

laan

nassau ouw er kerk str.-

ssau zuilna enst einstr .

konin g

skad e

egra cht ginn konin racht ginneg

konin

itleg

gskade

smidsw ater nieuw eu

konin

prinsessegracht

3

nhoutse

r.

weg

56 82

iren pr.

anna v. buerenplein 2 3 4 6 pr. willem alexander- 22 24 hof

zwarteweg boomsluiters kade

bern prins hard viadu

ct

lekstraat

17

scheldeplein

pr marijke

.

tr es

5 n

zaanstr.

w er

prinses beatrix laa

ed

kade

m

.

e

uw la

r st rs

n

4

23

atrixlaa

33

22

prinse s be

rijnstr.

101

82

wetering

Wass

est

zwarte weg

bu en el fl uw

ierstr

batjan str.

ost r.

par am arib

at fred erikst ra

eg new

hooik ade hooig racht

den

vos tuin in str.

bleijenburg sch ouwburgstr.

rg w al

houts tr.

burn

banka straat at ame stra sur in

kade

school straat enieuw

nge vola orh out

out str. ge h

lan

konin g

borneo

kolfsc hote nln. nass aupl ein nass aupl ein

burg . nassau laan

nassau laan louis couper pleinus-

rt vijvko erbeerg

bierstr.

zuylic str.hem-

bezuide

koningin julianaplein

95

maasstraat

kranes tr.

at kranestra

korte

bezemstr. voldersgracht

eg

lo bom str.k-

ba

str.

straat

boni-

ein parkst raat

parkst raat parkst raat

rdijk kneute

ho og str .

de nie uwe passag e

stations w

stationswe g

krayenho ffstr.

kenstr . jan blan

rbeeks tr. wolte

vechtstr.

oranjepleinp

oranjeplein

ijksest r naaldw

willem straat

noorde einde noord

oude molst r.

venestr.

achter raam str.

raam str.

parkst raat

at amalia stra

inde

ssewal

prinse

haag blusfche

nieuw str.

. olstr

scho

luther burg wasel

hors tstr.

boek

gortm olen

derpl alexa n

zeestraa t

n bazarlaa

ntkade toussa

prinsestr.

ikstr .

endr jan h

k beeostrte markent

hors tstr. boek

schelp-

timor straat

ka bu rn rg eb . v e e an kl aa n

de ru yterst raat

paulo ann wnaa stra at

raat

bilderdijkstra at

tollensstr.

breedstr. str.

vlee r

assendelftstr.

markt n-

beeste

e

lang gstraa t

konin nestr. konin gin

straat konin g

bezuide nhout sewe g

24

c. plantijnstr.

trom pstr aat

v.d. spieg elstr.

trom pst

at

heemsk

1e de rieme str. r

westerbaens tr.

hemsterhu

gedem slootpte lombardstraa t

lange

brouw gracherst

raat catsst jacob

raat

aat

van ba ssenst

jaco b cats str

str. berts on suze ro

jacob mari sstra at

jacob v.d. do esstra at

nstraa t

isstraat

zorgvlietstr aat

noordstr.

om en bij

zuidw al

erstr. j. liev enss tr.

p. pott

r. van d ijckst

r. eter lastpi man st

jan d baen straeat

erckst raat

zoutmans tr.

van ga le

tasmanstra at

van brak elstr.

van diemenstraat

da costas traat

helmersstraat zierstr. warmoe

lage nie uwstr.

at erstra p. pott

andtst

rembr

ruben

raat

sstra at

ersla herd

vailla

sstr. mieri van

van kinsberge str.

kade

roggeveenstra at chrispijnstraat twente str.

sirtema str aat

blekersl

aan

lijnb aan

gel eetsin zoutk om buiten

an

g ar douer stradat

ntlaa n

elstra at bruegh

elstr. bruegh

ntlaa n

49

2 6 Leidschendam 3 4 Zoetermeer

vailla

88

n utrechtse baa

at

2

22

24 Leidschendam

9 Vrederust 11 Scheveningen Haven 12 Duindorp

barent szstra

straat van swieten-

emmakade pyrmont-

dibbetsstraat

koningin waldeck

noord westb uiten singel bij de weste rmole ns

bauter str.sem

raat

jacoba st

dastr.

hillgon

tasmanstr.

3 Loosduinen

2 4 De Uithof

tr.

geevan nst Kraayenstein r.

at rgstra ozenbu

. de lierstr

at erstra

netsch

v.d. ne 6 Leyenburg erstra at

straat

dlaan

boslaan

r neer

weiss en u strabr at ch-

ad ep

van de

l e in

en

str a

is r

22

ls p

. ir

rm an

f aë

nassau od ijckstr.

pr

uw e

joze

nassau dillen burgstr .

n r. va st n k ja bee ri e

geleenstr.

wo

22 Duinzigt

an d haver strer aat

an

9 15 16 17

sc deldoekhe shaven

scheldest r. grevelingenveld

Den Haag kent acht ‘sfeergebieden’, waarvoor het logo links als herkenning wordt gebruikt. Op pagina 58-59 wordt dit verduidelijkt.

n

eg

50

turfmarkt

D

dtla a

22

zwarteweg boomsluiterskade

6

CENTRUM

9

out

85

1

boorla

ht

17 wet eringk r. ade st el spa nt arn di est r. zwetstra at

15 Nootdorp bo

straat

weterin 17 gkade

79

bonte

C

1 Delft 16/17 Wateringen

86

pletterij-

17 15

nieuwe haven

rijswijkse plein

e v. maanenkad

ag e ha eid w 1 9 11 12 16 17

stationsplein

24 Station Mariahoeve

Leidschendam Leidsenhage

scheldestr.

scheepst r. makers

103

11 12

30

voorh

91

9 15 16

gouwestr.

oranjeln.

75

wijn haven-

str.

eman tsstra

zuid holl an

herengrac

muzenplein 2 3 4 6

hoven

at

houtweg

42

hekkelaan

de pletterijka

B

1 16 17

zieken

de

lamgroen

6 at

s-

at

hoefka

80

9 11 12

waldorpstra

ijg en

urch

ammunitiehaven

uilebomen

groen

catten b

el v an b ylan

raat

Kieviet casDe uar iestr casuaries . tr.

66

schiefb str. aan

aarsew

24

1 9 15 16

ra

3 4

90

orpstr.

stirumstr.

22

park

at

at

a str

ra lst

3 4 E

van hogend

hoefkade

102

turfmarkt

36

aprochestr.

hu

39

96 60 41 99

bierkade Kerkehout gro enewegje

repelaerstr.

v. limburg

103 109

korte

dedels traat

groenhov enstr.

9

9

kanons tr.

oi-

spuiplein

16 44

100

sst

bo

A

7

v.d. duynstr.

tullinghs tr.

eg parallelw

89

84

amsterdamse veerkade

i

dunn bier kadee

mark t

en ijg

r.

t lss

71

stille veerkade

kalver

97

str.

veld

at

wasse n

29

herens tr. korte poten

lange poten

s van

raat

't ho enstra

java stra at

45

tourno

doe strlen.

cura çaost r. cope

dr. ku yperst

estraat

20

94 plein

spui

westenberg

rabbijn maarsenplein st. jacob

24

15

gedemptegracht

nieuwe molstr.

molen

mark tstra at

hu

ël at bri ra gasust t me

nd

rg bo terstr.

eer

2

ha

slijp -

22

2 81 110 Nieuw Wassenaar

wagenstr.

nwe molstraat

64

grote

hofplaats

16

spui

ostr.

2 3 4 6

15

at

spui

an tla lan

ina

m ver

Laan van NOI

9 11 12

ns

87

1

26

eg

l vai

d fer

5

fra

84 78

Hof- 48 vijver

12

spuistra

ut

28

1

sumat rast

Noorderstrand

car

47

orho

ieu ws tr.

15 16 17

14 34 105 111

61

grote markt

en

raat

laan

pr. mar iestr.

6 51

e vo

hog

1 viljavnge erberg

10

vlamin str. g-

zuidw al groen eweg je

hoefkade

enem anstr.

laan

katerstr. str.

str.

6

83

straat

ntlaan

hannemanplantsoen destraa t

van osta

17

visisbanken

67

oog in 't zeilstr.

hamer

18 58 19 buitenhof

estr. herderstr. gedem pte burgwal

laan

water lo

107

46

E

straat

raat

54 lang

str9 aatScheveningen

kerkst

ialn.

r.

plaats

3

soph

kazern

fw

4

17

wagen

.

jan pi

de

heulst

92

atjeh st

25

kade

74

ho

erinn

zuidw al hooft skade

endric gohlt k ziusstr

r. tst els

at papestr.

e kplerin

108

herd

35

h en doel ev a v. planertsen.

tr. ess

.h v.d

se

zand

lazers

93

soen str.da-

22

mauri ts

1 22 24

hartogstr.

stra

104 k

43 21

hoefkade

l d. b

17

. wagenstr

vailla

berckheyd str. e

grach t

glasb

ng ni ve eg he w

6

hobb

at

sc

hoge

37

nstra

in

straat

62

e sag pas

buiten houtz om agerss ingel

n goje

ste

n-

idastr.

40

vlekeorte rstr .

we

mole

juf.

paviljoensgracht

t aa str

ne

jan va

gee 98 st

laan

prinse

erma ersstrakat

straat

8

de

2 3 4

oranje-

is pasle tr.

63

m

e

77

spijk

straat

korte r. olenst

laan

11 plein 1813

53

e

9 52

Vlakte van Waalsdorp

grach t

teniers

24

eind

de

emas traat

vers pron ckstr.

slijk

gstr.

prinse

aerkad

76

snoekstr.

zuilin

lage ni euwst r.

ln.

33

korten

l-

112

55 sophia

-

.

22

31

mado 22 str.era-

68

java str aat

1

ouw -

billi n strto . -

laan

ijnen

24

bazarstr.

D

straat

rg. de mobu nch yplein

. mar

deli-

22 Duindorp via Scheveningen ri

straat

patij n-

burg

meelaran va derv n oort

be

wes tein

6

weg

noordw al

bur g.

hoge w al

veenkade

bakkerstr

kka-

5

looijerstr.

4

17

at

Duinzigt 22

38

27

24

73

raat

Oude Waalsdorperweg

valiantplein

ade aelk ruysd

ervo ort

straat

no

aat

carneg carnegie13 carn ein ple pl plein

prinsestr.

lredijkstr

groot

straat

honsho

70

van mee rd

kstr.

toren-

aat

weg rg

laan

gsestr

bu

aterin

pr. hendri

t aa tr ls

22 w

C

24

piet heinst

veenkade noordw al

4

nlaan

at

hugo de

prins hendrik plein

withstraa t

ijkstr aat

de

jacobast ra

eg

laan

65

n vo

schape

nr ust w

an

17

straat

sirtemastra

3

at

3

Detail Den Haag Centrum

3 4

3

2

a str

ter zus

2

an

t aa tr es

at stra

urg

raa t

jacobast raat 's grav enland se

2 6

la

qu ec

b re nt ta ns co de

2 4

es-

1

straat

de

n car negielaa

traat

celeb

1 Scheveningen Noorderstrand mala

elandstraat

heycliort strg.ers-

hst

ade

speijk-

hendrik -

n boecva opk ade

elaan

at

1e sweelinckstr

elandstraat

de

delfts

traat

ne

prins

3

kl. ve enka

zam e strn. hof

elaan

in

straat

kade

2 gog

B

van s pe

witte

van

.

r st ck

merlen-

conrad-

suez

van

konings- weim arplein str.

Scheveningen 1 Noorderstrand 9

11

og rt he

lin

laa van meerdnerv oort

as se rl a

24

59

11

1 9

22

r st rg

ee sw

57 3

1

bu

1e

obrechtstraat

s

24 Kijkduin

n ke

straa t

schuytstr.

17

ob

an bl

.

b

A

ia

t oo

n va

k en

17

sweelinck- tr s 17 Statenkwartier plein an

van

van bylandt

ion

aa n

Detail The Hague Center / Detailansicht Den Haag Centrum / Vue de détail du centre de La Haye

2

11

schenkvia

duct

E

pr. m plan

inhoud

in deze special

www.scn.today

thema: den haag

Nieuwe allure voor Sijthoffgebouw Naar een complete Haagse binnenstad Syntrus Achmea en de Spuimarkt Op weg naar 2020 met Christine Boland Leidsenhage en de Haagse regio Beste Binnenstad 2015–2017: de winnaars De Haagse sfeergebieden

40 43 44 48 50 53 58

shopping centre news | jaargang 17 (2015), special issue • 60 pp. redactie t 035-523 31 82 redactie@scnews.nl voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Ben Hagen issn 1571 9243

Voorwoord van burgemeester Van Aartsen Wethouders over de binnenstad Boek: winkelarchitectuur in Den Haag Prime retail van a.s.r.

De ambities van Bureau Binnenstad Bjørn Brink (CBRE) over aansprekende retail Gastvrijheid in De Passage Een gastvrij winkelgebied loont

5 6 9 10 14 16 19 20

Focus op bereikbaarheid Smart Shopping Tellen en meten in de stad Nieuwe huurders in New Babylon Gebiedsbeheer: de visie van Bilfinger Sissi’s Tealounge in Chinatown

22 23 27 30 34 36

foto's voorpagina: scn; foto chinees nieuwjaar © den haag marketing

Bedankt!

Een hele klus, zo’n binnenstadspecial. Zeker als je niet uit de betreffende stad afkomstig bent. Dat is tevens het leuke ervan, want door een aantal maanden zo intensief met Den Haag bezig te zijn geweest, is de stad ook voor ondergetekende gaan leven.

Daarbij is de hulp van Bureau Binnenstad Den Haag van zeer grote waarde geweest. Met name programmamanager Lena Dalerup heeft ons tal van goede ideeën aan de hand gedaan en in contact gebracht met diverse stakeholders uit het brede Haagse spectrum. Zij heeft geholpen waar zij kon. Dank hiervoor Lena!

Edwin Brugman Uitgever-hoofdredacteur Shopping Centre NEWS

scn 2015 | den haag special 3

thema

4 scn 2015 | den haag special

voorwoord

D

en Haag wist eind 2013 na een spannende eindstrijd de titel Beste Binnenstad van Nederland 2013-2015 te veroveren. Daarmee was Den Haag de eerste van de G-4 steden die deze titel in de wacht wist te slepen.

De titel Beste Binnenstad heeft Den Haag vooral te danken aan het feit dat ondernemers, eigenaren en bewoners samen met de gemeente flink hebben geïnvesteerd in cultuur, onderwijs, winkels, horeca, woningen, bereikbaarheid en de openbare ruimte.

Op de avond van de bekendmaking gaf de titel Beste Binnenstad een extra glans aan de start van het evenement ‘Turn On the Lights’ in de Grote Marktstraat. Nu, twee jaar later, heeft die straat zijn metamorfose afgerond. En dan denk ik aan de Nieuwe Haagse Passage, Sijthoff City, Marks&Spencer in de Markies­, de uitbreiding en verbouwing van de Bijenkorf, de komst van Primark en woningen in het gebouw ‘Amadeus’. Ook de openbare ruimte is spraakmakend heringericht.

Het gerenoveerde en uitgebreide Mauritshuis trekt meer bezoekers dan ooit tevoren. Den Haag Centraal nadert zijn voltooiing, in Nieuw Babylon is de Store of the Future geopend en de nieuwe Campus Den Haag van de Leidse Universiteit is volop in aanbouw. De binnenstad huisvest jaarlijks grote, succesvolle evenementen, zoals dit jaar het WK Beachvolleybal dat op de Hofvijver werd gespeeld.

Honderden professionals uit binnen- en buitenland brachten een bezoek aan Den Haag om de ontwikkeling van de binnenstad met eigen ogen te aanschouwen en de stad (opnieuw) te ontdekken. Want onze binnenstad herbergt niet alleen het bekende Meisje met de parel, maar tal van andere, soms minder bekende parels.

‘Den Haag is op de goede weg’

Den Haag bouwt al vijftien jaar met hart en ziel aan de binnenstad, samen met alle betrokken partners. Leidend­zijn daarbij de gestelde doelen en ambities: een multifunctionele binnenstad, een ontmoetingsplek met aantrekkingskracht op een brede doelgroep. Met andere woorden; ‘dé complete binnenstad’.

De uitdagingen waar wij voor staan zijn groot en kunnen alleen in publiek-private samenwerking worden aangegaan. De titel Beste Binnenstad is een bevestiging dat we in Den Haag op de goede weg zijn en een motivatie om op deze wijze verder te gaan. Het is deze motivatie die ik de winnaars van de titel Beste Binnenstad 2015–2017 toewens. ←

Jozias van Aartsen burgemeester van Den Haag scn 2015 | den haag special 5

thema

B

Economische functie en ruimtelijke ontwikkeling binnenstad speerpunt voor Den Haag Het grote aantal functies dat we in de Haagse binnenstad aantreffen en de noodzaak dit in samenhang te zien en te ontwikkelen, maakt een intensieve samenwerking in het college noodzakelijk. De wethouders Karsten Klein (stedelijke economie, zorg en havens) en Boudewijn Revis (binnenstad, stadsontwikkeling kerngebieden en buitenruimte) zijn hier beiden direct op aangesloten en sturen alles wat met dit omvangrijke takenpakket te maken heeft aan.

6 scn 2015 | den haag special

ij de taken van de wethouders staat de samen­ werking met externe partijen centraal. Bijvoor­ beeld in het overleg met publiek pri­ vate partijen bij Bureau Binnenstad.

Over welke onderwerpen die te maken hebben met de binnenstad worden hier afspraken gemaakt?

Wethouder Karsten Klein: ‘Deze pps geeft structuur aan de samenwer­ king. Via het Bureau Binnenstad hou­ den we de partijen scherp en laten we processen soepel verlopen. Bureau Binnenstad is ook het gezicht van de samenwerking. Het strategisch beraad met beide wethouders en pri­ vate partijen is vooral op hoofdlijnen, waarbij alles ter tafel kan komen. De afspraken worden geformaliseerd in een uitvoeringsconvenant, waarin elke partij zijn rol pakt. We hebben dit systeem in de afgelopen jaren ver­ nieuwd, waardoor er weer nieuw elan in de samenwerking is gekomen.’ de kern bijzonder De plannen voor de binnenstad zijn bijvoorbeeld geformuleerd in de nieuwe Binnenstadsagenda. Daarin staan ambities beschreven als het rea­ liseren van een museumkwartier rond het Lange Voorhout. Maar ook een volgende kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte onder de noemer De Kern Bijzonder. De achterliggende overtuiging is dat de ontwikkeling van het toerisme in de binnenstad (in combinatie met de kust) van groot belang is voor de werkgelegenheid.

Over het museumkwartier zegt Karsten Klein nog het volgende: ‘Het idee is dat het Eschermuseum wordt verplaatst en uitgebreid. In het oude paleis komt dan plek voor een nieuw Delftsblauwmuseum. Ook zouden het Letterkundig Museum en het bijbehorende Kinderboekenmu­ seum richting het Voorhout kunnen verhuizen. Samen met het Maurits­ huis, de Gevangenpoort, Galerij Wil­ lem V, het Haags Historisch Museum en Museum Bredius én de aanwezige winkels van Denneweg plus de horeca aan onder meer het Plein, ontstaat hierdoor een geweldige trekpleister.’

beleid

Winkelplanning Als je ‘binnenstad’ zegt, zeg je ook ‘retail’. Hoe belangrijk is winkelplan­ ning voor Den Haag? Karsten Klein: ‘Den Haag stuurt van oudsher strak en consequent op de winkelplan­ ning, waarbij duidelijke keuzes wor­ den gemaakt. Dit beleid was er ook al voor de crisis en juist door consequent vast te houden aan deze koers kunnen we succes boeken en hebben we een gezonde winkelstructuur.’

‘Onze groeiende bevolking, de groei van het toerisme en de vele onder­ nemersinitiatieven zorgen ervoor dat er veel dynamiek en vernieuwing is. Daar willen we ook alle ruimte aan geven. Dus uitgaan van de eigen kracht en niet de problemen leidend laten zijn.’

vizier op de toekomst en houden consequent vast aan de koers. En we zeggen ook wel eens ‘nee’ tegen initiatieven als het moet.’ aanloopstraten Hoe staat het in Den Haag eigenlijk met de leegstandsontwikkeling in de aanloopstraten naar de binnenstad?

van de onderscheidende Haagse sfeergebieden die we als usp zien voor de binnenstad. We hebben hier fors in geïnvesteerd en dan met name in de fysieke uitstraling (de poorten, stoepranden, lampionnen, straatnaamborden, etc.). Dit komt uiteraard terug in de marketing voor de stad. Ook de ondernemers hebben

‘We gaan uit van kansen en maken heldere keuzes’

hoofdwinkelstructuur ‘We kiezen er wel bewust voor om nieuwe winkelplannen zoveel mogelijk in te passen binnen de bestaande hoofdwinkelstructuur.

Deze hoofdwinkelstructuur wordt periodiek vastgesteld in de detail­ handelsmonitor, waarin de positie en het perspectief van elk van de (momenteel 68 over geheel Den Haag) winkelgebieden wordt bepaald.’

‘Het museumkwartier kan een nog grotere trekpleister worden dan het al is’ ‘Vervolgens is het Actieprogramma Winkelstad het middel dat we gebruiken om samen met onder­ nemers kansrijke winkelgebieden te versterken. Dat doen we bijvoorbeeld door Bedrijven Investerings Zones (biz’en) te ondersteunen via het Haags Retailpunt en door in te zetten op Smart Shopping. Hiermee werken wij aan de winkelstad van de toekomst.’

‘Kortom, we gaan uit van kansen, maken heldere keuzes, richten het

Wethouder Karsten Klein

‘Doordat Den Haag al heel lang vasthoudt aan de hoofdwinkel­ structuur is ook de leegstands­ ontwikkeling beperkt gebleven. We houden vast aan detailhandel, maar bieden ook ruimte aan horeca. In de gebieden buiten de hoofdwinkel­ structuur bieden we in de bestemmingsplannen veel meer ruimte aan andere bedrijfsgerichte functies. Hierdoor zien we in de aanloopstraten een natuurlijke transformatie ontstaan.’

Binnen de winkelplanning van Den Haag neemt de Chinese wijk een bijzondere plek in. In hoeverre stuurt de gemeente op dit deelgebied?

Karsten Klein: ‘Chinatown is een

foto: arenda oomen

zich opnieuw georganiseerd en we ondersteunen hen, onder meer in de wens om te komen tot een biz.’ sfeergebieden Wethouder Boudewijn Revis (binnen­ stad, stadsontwikkeling kerngebie­ den en buitenruimte)) over de Haagse sfeergebieden: ‘Het werken met sfeer­ gebieden werpt duidelijk zijn vruch­ ten af en de wens is dan ook om de identiteit van deze gebieden nog ver­ der in de buitenruimte door te voeren.

Hiervoor zien we bijvoorbeeld kansen in het Hofkwartier. Met een kwali­ teitsverbetering van de buitenruimte, herkenbare elementen zoals verlich­ ting en straatnaamborden, duidelijke scn 2015 | den haag special 7

beleid

branchering en goede marketing zet­ ten we samen met de ondernemers het Noordeinde en omgeving goed op de kaart.’

Stadsentrees Een aantrekkelijke binnenstad vraagt niet alleen om een mooie en schone buitenruimte, maar ook om kwaliteit­ in de entreegebieden van de stad.

Wethouder Boudewijn Revis hierover: ‘De afgelopen twintig jaar heeft de gemeente in de buitenruimte geïnves­ teerd vanuit het programma De Kern Gezond. Echter, de eisen van nu ver­

Kerkplein en het Noordeinde aan de raad gepresenteerd. Een aangepaste verlichting­moet de binnenstad ook ’s avonds mooier en veiliger maken. We hebben tevens het Rijk opgeroepen de renovatie van het Binnenhof aan te grijpen om gezamenlijk ook het omliggende gebied aan te pakken.’

Over die ‘entrees van de stad’ zegt Boudewijn Revis verder nog: ‘Een eerste indruk krijg je maar één keer. Dat geldt ook voor een stad. De entrees moeten daarom een warm welkom geven aan de vele Hagenaars en toeristen die onze mooie stad in

“De stadsentrees moeten herkenbaar zijn aan een duidelijk Haags profiel’

zijn veelal in handen van private par­ tijen en niet altijd –uitzonderingen daargelaten – een visitekaartje voor de stad. Zouden parkeergarages niet beter moeten inhaken op de identiteit van de locatie?

‘De gemeente heeft een goede samenwerking met de garage-eigena­ ren. Een goed voorbeeld van samen­ werking die tot een duidelijke kwa­ liteitsverbetering leidt is de huidige aanleg van de garage onder het Tour­ nooiveld. Ontwikkelaar en investeer­ der, ondernemers, omwonenden en de gemeente werken hier samen aan een mooie parkeervoorziening in de binnenstad waaraan al geruime tijd behoefte is.’

Kwaliteit van de openbare ruimte Bij een hoge kwaliteit van de gebouwde omgeving (zowel de historische gebouwen als de nieuwbouw) mag een samenhang op eenzelfde kwaliteitsniveau met de openbare

‘Als overheid pakken wij zoveel mogelijk onze faciliterende rol.

Zo houden we voeling met de marktwensen’ Wethouder Boudewijn Revis

schillen met die van die van twintig jaar geleden. Er is behoefte aan een volgende kwaliteitsverbetering: De Kern Bijzonder.’

‘Een belangrijk onderdeel van dit plan is het verbeteren van de stads­ entrees, die moeten zorgen voor een welkome ontvangst in de stad. Maar ook de buitenruimte in drie specifieke gebieden geven we extra aandacht: Spui/Buitenhof, Hofkwartier en Oude Centrum. Eerder al heb ik de plannen voor herinrichting van het 8 scn 2015 | den haag special

foto: henriëtte guest

komen rijden, fietsen of lopen.’

‘Een stadsentree is de poort naar de stad. Het is de plek waar mensen elkaar ontmoeten én waar ze de stad met zijn bijzondere kwaliteit ontmoe­ ten. Daarom moeten de stadsentrees herkenbaar zijn met een duidelijk Haags profiel en zo de bezoekers prik­ kelen om de stad verder te ontdekken.’ parkeergarages Voor wie per auto komt, is de parkeer­ garage vaak de poort van de stad. Die

ruimte verwacht worden. Is dat in deze tijd nog aan de gemeente, of wellicht meer iets voor de vastgoedeigenaren?

Boudewijn Revis: ‘Den Haag scoort al jaren goed bij de verkiezing van het schoonste winkelgebied. Dit komt door de goede samenwerking met onderne­ mers in bizzen in combinatie met inzet van de gemeentelijke diensten. Ook het keurmerk Veilig ondernemen is hier­ voor een belangrijk instrument. In de bizzen worden afspraken gemaakt over onderhoudsniveau en er wordt perio­ diek geschouwd.’

beleid

‘Overigens bieden we via de biz-constructie nu al ruimte aan vormen­van privaat beheer, maar hier wordt nog geen gebruik van gemaakt. Gezien de wens van zowel ondernemers en inwoners als de ambities van de gemeente ligt het in de lijn der verwachting dat dit in de toekomst nog zal veranderen.’ investeringen Is er een relatie tussen de openbare ruimte (en de kwaliteit daarvan) en de investeringen die vastgoedontwikke­ laars/eigenaren in Den Haag doen?

‘Private investeringen komen niet vanzelf. Ook private partijen hebben behoefte aan een gezamenlijke visie, want dat biedt zekerheid voor inves­ teringen. Als overheid pakken wij zoveel mogelijk onze faciliterende rol op en we investeren in actief account­ management. Zo houden we voeling met de wensen vanuit de markt.’

‘De ontwikkeling van de Grote Marktstraat is een heel mooi voor­ beeld. De gemeente heeft hier geïn­ vesteerd in verkeer (tramtunnel en parkeergarage), openbare ruimte en strategisch locatiebeleid. Dit heeft geleid tot een sneeuwbaleffect van investeringen door marktpartijen, en uiteindelijk een enorme kwaliteits­ verbetering. De vier grote bouwpro­ jecten waarmee we samen met de vier

marktpartijen in voorgaande jaren op de internationale vakbeurs Mapic stonden zijn inmiddels alle gereali­ seerd en er komt nog meer aan.’

Zoals? ‘Voor bijvoorbeeld het V&Dgebouw gaat men in 2016 aan de slag met de aanpassing van de gevel, en daarbij ontstaat ook ruimte voor de inpassing van nieuwe winkels. Wat mij betreft een duidelijk gevolg van een positieve benadering van de gemeente en het doorvoeren van ver­ beteringen in de binnenstad.’

2030 De horizon voor de Haagse binnenstad ligt nu nog op het jaar 2020. Maar tegen die tijd volgt er ongetwijfeld een nieuw plan richting 2030. Je wordt immers niet zomaar Beste Binnenstad.

Boudewijn Revis: ‘Deze collegeperiode investeren we zodanig in de openbare ruimte, dat die weer helemaal up-todate is en nog lang mee kan, tot zelfs ver na 2020. De Kern Bijzonder is ook niet zomaar een term; we geven hiermee invulling aan wat er al is (een stad met een ruim en gevarieerd winkelaanbod, goede horeca en toonaangevende attracties) en versterken dat met de fysieke inrichting. Tel daarbij op de aanpak van de stadsentrees en het is duidelijk dat de bezoeker vanaf het eerste moment merkt welkom te zijn in Den Haag.’ ←

Winkelarchitectuur in Den Haag

D

e afdeling Monumentenzorg en Welstand van de gemeente Den Haag heeft in 2014 een prachtig boek uitgegeven over Den Haag als winkelstad onder de verrassende titel Bleek van begeerte. Het boek behandelt de winkelarchitectuur van de hofstad in historisch perspectief. De contrasten kunnen niet groter zijn: van de Passage (oorspronkelijk geopend in 1885) via warenhuizen, winkelgalerijen, winkelstraten en ook het enorme winkelcentrum Haaglanden MegaStores komen we uit bij het hedendaagse Den Haag.

Auteur Botine Koopmans en redacteur Dick Valentijn (monumentenzorg en welstand) hebben een boek gemaakt dat een breed publiek zal interesseren. Oók het vakpubliek als architecten, retailers, winkelvastgoedontwikkelaars en -eigenaren, want de redactie is goed thuis in het metier. De beschrijvingen zijn informatief en schetsen prachtig de achtergronden en ontwikkelingen in de tijd. Er is daarbij riant gebruik gemaakt van foto’s en andere illustraties en het is bijzonder is het om te zien dat er nog zoveel van vroeger over is gebleven. Een prachtig boek en een echte tip voor de wensenlijstjes voor de feestdagen! ← Bleek van begeerte. Winkelarchitectuur in Den Haag. 240 pagina’s, 24,4 x 30,4 cm. isbn 97890 79156 252. Prijs € 22,50, leverbaar via de boekhandel of uitgever De Nieuwe Haagsche.

scn 2015 | den haag special 9

foto: scn

‘Voor ons blijft Den Haag een Beste Binnenstad’ Het ASR Dutch Prime Retail Fund bezit in het centrum van Den Haag op een aantal locaties vastgoed dat zonder meer het predicaat ‘prime retail’ verdient. Hoe kijkt deze belegger aan tegen de Haagse binnenstad?

Wat maakt dat deze stad in de ogen van Pieter Vandeginste en Frits Tonnaer ook na de verkiezing van 18 november nog steeds de ‘Beste Binnenstad’ blijft?

10 scn 2015 | den haag special

O

m te beginnen is er de waardering voor de timing en de voortvarend­ heid van de aanpak van de binnen­ stad. Frits Tonnaer: ‘De keuze van de gemeente Den Haag om alles tegelijkertijd aan te pak­ ken is een sterke zet geweest. Bijvoorbeeld de tramtunnel en de winkelontwikkelingen in het centrumgebied van de stad. Ondanks de crisis zijn de plannen toch gewoon uitge­ voerd, wat de stad nu een grote voorsprong geeft.’

Een van die plannen is het ontwikkelen van het nieuwe deel van De Passage. Pieter Vandeginste: ‘Het ASR Dutch Prime Retail Fund was al eigenaar van het oude deel van De Passage en heeft van ontwikkelaar Multi Vastgoed ook het nieuwe deel aangekocht. Het nieuwe deel heeft een belangrijk effect op de doorbloeding van de binnenstad, maar ook op het oude deel van De Passage. In het nieuwe deel tellen we zo’n 500.000 passanten per maand en ook in het bestaande deel van De Passage nam het aantal passen­ ten toe met 30% tot circa 425.000 per maand. Het beïnvloe­ den van loopstromen in een winkelgebied is in principe heel moeilijk, maar hier is het bijzonder geslaagd, omdat de verbinding Grote Markt-Spuistraat een hele logische verbinding is.’

thema

tellen Frits Tonnaer: ‘In beide delen van De Passage wordt met een telsysteem van PFM geteld. We tellen niet alleen de passanten, maar in het nieuwe deel ook de bezoekers bij de winkelentrees. We hopen dat de vertrouwensband tus­ sen de retailer en de belegger in de toekomst dusdanig kan zijn, dat we nog gedetailleerder en wederzijds kengetallen kunnen gaan delen. Want hoe meer we weten, hoe beter we kunnen sturen. Dat zou een win-win voor beide partijen zijn, want iedereen is immers gebaat bij een succesvol winkelgebied.’

Als manager in winkelvastgoed krijgt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer steeds vaker de vraag om huurover­ eenkomsten met een omzethuurcomponent. Frits Ton­ naer: ‘Bijzonder genoeg krijgen we die vraag niet alleen van retailers die het moeilijk hebben, maar ook van par­ tijen waarvan we weten dat het best goed gaat. En juist bij dit soort contracten is het heel nuttig om over veel data te beschikken. Als eigenaar kunnen wij bijvoorbeeld de retailer voeden met vergelijkingscijfers over conversie. De retailer kan daar zijn strategie op aanpassen.’ actieve houding a.s.r. vastgoed vermogensbeheer heeft nadrukkelijk een actieve houding ten aanzien van het commercieel beheer van het winkelvastgoed. Zo is de branchering in het oude historische deel van De Passage de laatste jaren duidelijk veranderd: maar liefst 27 transacties zijn er gedaan. Zie de winkels van Apple, Miele, Carré d’artistes en de Ecco pre­ mium shop.

Frits Tonnaer: ‘We doen dit natuurlijk met een reden, namelijk dat we de bezoekersaantallen willen zien groeien.

En dat lukt, blijkt uit de cijfers van ons telsysteem. Het is voor ons overigens belangrijk dat wij dit alles zelf kun­ nen aansturen vanuit onze afdelingen fundmanagement, assetmanagement en propertymanagement. Behalve de techniek doen wij dus qua beheer het meeste zelf, waar­ door we ook echt een langetermijn-klantrelatie met onze huurders kunnen opbouwen. Dat werkt twee kanten op, want door de feedback van de retailer houden we ook beter voeling met de markt.’

Ook de marketing van de winkelbeleggingen hoort erbij.

Zo wordt De Passage sinds de opening van het nieuwe deel vorig jaar november heel duidelijk als één winkelpassage gepositioneerd. Pieter Vandeginste: ‘We benadrukken het onderscheidende aanbod en de bijzondere sfeer. Het leuke is dat we het oude en nieuwe deel daarin samen kunnen laten gaan en elkaar kunnen versterken. We trekken dan ook een enorm gevarieerd publiek.’

‘Het Monopolybord moet aangepast worden. In deze tijd draait het om andere locaties in Den Haag’ De rol van de gemeente Wat mag je als vastgoedbelegger verwachten­van een gemeente? Pieter Vandeginste: ‘De gemeente heeft natuurlijk een belangrijke rol als het gaat om het open­ bare gebied. Wat hier in Den Haag gebeurt is uitzonderlijk.

Niet alleen qua kwaliteit, maar ook qua timing en samen­ werking. Ook de manier waarop bouwplannen begeleid en gefaciliteerd worden en omgegaan wordt met vergun­ ningen, is voorbeeldig. Het is toch een complexe binnen­ stad en als je dan ziet wat er mogelijk is, dan verdient dat beslist een groot compliment.’

De gemeente participeert in de Stichting Den Haag Nieuw Centrum en zorgt er zo ook voor dat er goed met de vastgoedeigenaren gecommuniceerd wordt en dat er nieuwe ideeën komen. ‘Op dit moment wordt bijvoorbeeld scn 2015 | den haag special 11

thema

12 scn 2015 | den haag special

vastgoed en den haag

Pieter Vandeginste

Midden van de foto: ‘Amadeus’, een ontwikkeling van Provast

gekeken naar de entrees van de binnenstad. Want je hebt natuurlijk de kwaliteit die je beleeft als je er bent, maar ook de reis naar het stadscentrum toe is belangrijk. Van­ daar dat die entrees nu op het netvlies staan. Dat betekent dus dat je als gemeente een brede visie moet hebben en de ambitie om op al die onderdelen de beste kwaliteit te bie­ den. Dit alles draagt bij aan het succes van de binnenstad.’ direct contact Als winkelvastgoedmanager waardeert a.s.r. vastgoed vermogensbeheer ook de rol van Bureau Binnenstad Den Haag: ‘Via dit bureau is er een heel direct contact met de belanghebbenden in de binnenstad. Men kijkt constant wat er speelt en hoe dat gefaciliteerd kan worden. Wat we natuurlijk als landelijke tendens zien, is dat gemeenten vaak een stap terug doen in de rol van regisseur en minder bepalend zijn dan vroeger. Maar daar staat tegenover dat qua faciliteren er juist een stap vooruit gezet wordt.’ zegt Pieter Vandeginste.

Vastgoed in soorten en maten Het ASR Dutch Prime Retail Fund heeft in Den Haag op meerdere locaties vastgoed. Qua retailvast­ goed springt ook het Amadeusge­ bouw in het oog, waarin publieks­ magneet Primark gevestigd is.

En wat doet een magneet? Een magneet trekt aan. Door Pri­ mark wordt de publieksstroom meer naar dit deel van het cen­ trumgebied geleid. Het cen­ trum wordt als het ware een stukje groter. Pieter Vande­ ginste: ‘Wie Den Haag nog

Frits Tonnaer

van het oude Monopolybord kent, weet dat daarop het Spui, Plein en Lange Poten als waardevol vastgoed te vin­ den waren. Wij vinden eigenlijk dat het spel aangepast moet worden, want in deze tijd draait het om De Passage, Spuistraat en Grote Marktstraat!

Frits Tonnaer: ‘Wij bezitten ook de Spuigarage. Deze garage geven we tijdelijk in eigendom aan de gemeente, zodat men de ontwikkeling rondom het Muziekthe­ ater goed ten uitvoer kan brengen. Daarna kopen we de garage weer terug. Dit is in goed overleg met de gemeente gegaan. Want wij vinden het belangrijk dat de binnenstad goed bereikbaar is en blijft en dat de goede parkeervoorzieningen dicht bij onze beleggingen gele­ gen zijn.’ centrumgebieden a.s.r. vastgoed vermogensbeheer is in Nederland niet alleen in Den Haag actief. Het bedrijf heeft ech­ ter wel een duidelijke voorkeur voor binnenstede­ lijk vastgoed. Pieter Vandeginste: ‘Daarbij kijken we nadrukkelijk naar sterke centrumgebieden met weinig leegstand, forse bezoekersaantallen en waar het zinvol is om te investeren. Buiten Den Haag moet je dan denken aan bijvoorbeeld Rotterdam. En Utrecht, waar wij nu het voormalig postkantoor aan de Neude aan het herontwikkelen zijn. Ook met dit pand voegen we kwaliteit aan de binnenstad toe, met een bibliotheek en winkels.’ ←

scn 2015 | den haag special 13

bureau binnenstad

Binnenstadsambities. De basis voor het succes van de Haagse binnenstad.

Want ambities moet je hebben.

Met ambities als basis organiseer je samenwerkingsverbanden, funding, draagvlak, verbetering en wat er zoal nog meer nodig is om van een binnenstad een béste binnenstad te maken. Daar weten ze bij Bureau Binnenstad Den Haag alles vanaf.

Ad Dekkers vertelt erover.

foto: scn

Team Bureau Binnenstad Den Haag. Van links af: Dounia El Baraka, Titia Sterk, Ad Dekkers en Lena Dalerup.

H

et interview met Ad Dek­ kers vindt plaats op de drukbezochte bijeenkomst ‘Beste Binnenstad op weg naar 2020’. Want ofschoon de titel ‘Beste Binnenstad’ vergankelijk is en na twee jaar toege­ kend wordt aan een andere stad (fei­ telijk twee, want er zijn twee catego­ rieën: groot en middelgroot), zetten samenwerkende partijen in Den Haag zich in om eigenlijk áltijd de beste binnenstad te zijn.

Hoe heeft Ad Dekkers ervaren wat het betekende om de afgelopen jaren Beste Binnenstad te zijn? ‘Het is vooral voor de partners een stuk erkenning geweest. Echt de beloning voor de visie en de uitwerking die we met elkaar tot stand hebben gebracht.

En natuurlijk is het mooi dat je gedu­ rende twee jaar naar de buitenwereld mag communiceren dat je de Beste Binnenstad bent.’

‘Het winnen van de prijs heeft ook tot gevolg gehad dat de samenwer­ kende partijen extra gemotiveerd waren om opnieuw te kijken naar het revitaliseren van het binnenstadsma­ nagement. Dit heeft tot gevolg gehad dat de rol van Bureau Binnenstad per 1 januari aangepast is en beter bij de huidige tijd en uitdagingen past.’ reisorganisator en tolk In Bureau Binnenstad Den Haag werken via een pps-constructie de gemeente en de Stichting Binnenstad Den Haag (ondernemers, bewoners, horeca, vastgoedeigenaren, cultuur, onderwijs en grootwinkelbedrijf) samen aan het versterken van de bin­ nenstad. Dat gebeurt op basis van een binnenstadsplan, waarover elders in deze editie meer.

Ad Dekkers: ‘Wij houden ons vooral bezig met het b2b vermarkten van de binnenstad naar potentiële deelnemers­en we zijn de aanjager en

‘Ons bureau is de ambassadeur van de binnenstadsambities’

14 scn 2015 | den haag special

bureau binnenstad

coördinator van wat de publieke en private partijen hier in de binnen­ stad van Den Haag met elkaar onder­ nemen. Je kunt het vergelijken met een reisorganisatie: in de bus zitten de twee genoemde partijen. Zij hebben het doel bepaald, wij zijn de reisorganisator die organiseert en navigeert.’

Een andere belangrijke rol van Bureau Binnenstad is die van tolk.

Ad Dekkers: ‘Wij bevorderen ook het samenwerkingsklimaat. Omdat in de publieke en private sectoren verschil­ lende talen worden gesproken en ook gedacht wordt in verschillende ter­ mijnen, is het nuttig om een tolk te hebben die de ene partij kan meene­ men in de gedachtegang van de ander.’

Tienjarenplan Niet zelden wordt met ‘tienjaren­ plan’ iets bedoeld dat maar duurt en duurt. Maar dat is voor de binnen­ stad van Den Haag niet bepaald een nadeel. Sterker nog, het geeft voor partijen de benodigde visie, de ‘stip op de horizon’. En continuïteit in de uitvoering,­want de plannen blijven staan, ook als er een andere gemeen­ teraad aantreedt.

Ad Dekkers: ‘We zitten inmiddels­ in ons tweede tienjarenplan en daarin gaan we uit van de kracht van de bin­ nenstad van Den Haag. Gedurende die tien jaar is het wel nodig om bij te sturen. Daarom is er niet alleen het strategisch beraad (waar gemeente en de Stichting Binnenstad op bestuur­ lijk niveau overleggen), maar ook bij­ eenkomsten zoals die van vandaag.

Tijdens deze workshop praten diverse betrokkenen bij de Haagse binnen­ stad over verschillende accenten van het Binnenstadsplan en presenteren ze aan het einde van de dag hun con­ clusies en aanbevelingen.’

Aan de groep ‘de nieuwe openbare ruimte’ heeft de wethouder gevraagd of zij willen aangeven wat zij in de toekomst verwachten van die buiten­ ruimte. ‘Private partijen willen daar graag aan meewerken. Zij vinden het essentieel dat de gemeente bij de defi­ nitieve planvorming rekening houdt met hun wensen en ideeën. Dit is een voorbeeld van samenwerking waar­ bij de gemeente ‘in the lead’ is. Maar

andersom komt ook voor, zoals bij wifi in de openbare ruimte. Dit wordt vooral door private partijen getrok­ ken en Den Haag is binnenkort de eer­ ste stad met een publiek wifi-netwerk dat door die partijen betaald is.’

En kan Bureau Binnenstad ook invloed uitoefenen op bijvoorbeeld de branchering in de binnenstad? ‘Daar hebben wij geen rechtstreekse sturing­ in’, zegt Ad Dekkers. ‘Maar in het overleg met de vastgoedeigenaren en biz-besturen komt dit wel aan de orde.

Zo zijn we ook in samenwerking met eigenaren een eigenaren-biz aan het voorbereiden. De nieuwe biz-wetgeving geeft die nieuwe mogelijkheid.’

Door de sfeergebieden beweegt de bezoeker door de hele binnenstad

Het geheim van de Haagse binnenstad Het verklappen van een geheim brengt met zich mee dat dit zomaar elders gekopieerd kan worden. Maar zo eenvoudig ligt dit niet in het geval van Den Haag. Immers, het

‘In publieke en private sectoren spreekt men verschillende talen, wij zijn de tolk’ sterke punt van de sfeergebieden, is historisch gegroeid. Ad Dekkers: ‘Bijzonder is ook dat de Haagse binnenstad een compact geheel is, waarin je verschillende sfeergebieden kunt vinden. Het ene is vooral gericht op winkelen, het andere op de historische omgeving, op cultuur, enzovoort. In je beleid moet je daar rekening mee houden en er voor zorgen dat toevoegingen en aanpassingen, maar ook de marketing, bij het karakter van het gebied passen.

Wat is nu het grote voordeel van die sfeergebieden? ‘Door die compacte sfeergebieden kan de bezoeker heel gemakkelijk rondzwerven door de stad en steeds in een andere sfeer belanden. We willen de sfeergebeiden nog meer aan elkaar verbinden door schakelfuncties te versterken

waardoor mensen gemakkelijker door de stad kunnen bewegen. Zo is er bijvoorbeeld de Toernooiveldgarage.

Daar komen 340 nieuwe parkeer­ plekken bij en samen met de nieuwe invulling van de Amerikaanse ambassade zal dit een schakelfunctie zijn tussen het Pleinkwartier en de Dennenweg.’ profilering ‘Wij zijn nu aan het werk met de sfeergebieden rondomde ‘winkelkern’(het oude centrum, het Hofkwartier, de Dennenweg en het Noordeinde). De focus ligt hier op profilering en inrichting, zodat daar bedrijvigheid en functies bijkomen die het profiel van deze sfeergebieden versterken. Dat sluit goed aan op het gedrag van de huidige consument: die wil kunnen kiezen. In Den Haag kunnen we daar veel ruimte voor bieden, maar je moet duidelijke keuzes maken.’

Zo hebben wij keuzes gemaakt om te investeren in de inrichting van de openbare ruimte, de entrees van de stad, maar ook in de gastvrijheid, toerisme en cultuur. Een van de mogelijkheden die nu onderzocht worden is om de museumfunctie rondom het Lange Voorhout te versterken.’

‘Keuzes maken betekent ook dat in sommige straten waar de winkelfunctie niet meer als zodanig functioneert, wij de oude focus durven loslaten en dat daar ook ruimte voor andere functies kan komen. Dit is een proces waar iemand de regie in moet nemen. De gemeente kan daar de ruimte voor creëren. Voor Den Haag liggen er mooie kansen op het gebied van cultuur en toerisme, en zeker voor wonen en creativiteit.

Als je als samenwerkende partijen die verschillende functies goed met elkaar blijft verbinden, duidelijke focus aanbrengt in de doelen, dan ben ik er van overtuigd dat de Haagse binnenstad de meest bijzondere binnenstad van Nederland heeft.’ ← scn 2015 | den haag special 15

retail

In Den Haag Centrum zijn de plannen uit het verleden inmiddels goed zichtbaar geworden. Zoals het nieuwe deel van de Haagse Passage (met niet alleen de passage zelf, maar ook het prominente Spuimarktblok) en je ziet nu ook als je over de Grote Marktstraat loopt, dat er een van de mooiste winkelpromenades van Nederland tot stand is gekomen. Zo vindt Bjørn Brink. Maar hierbij houdt het voor hem nog niet op: zo is bijvoorbeeld het naar Nederland halen van nieuwe, aansprekende winkelformules onderdeel van zijn dagelijks werk.

D

e retailtak van CBRE is nog rela­ tief jong. Sinds de overname van N+T in 2006 is de afdeling in hoog tempo neergezet, onder andere door een aantal bekende spelers in de verhuurmarkt over te nemen. Bjørn Brink: ‘Niet alleen in Nederland, maar in heel Europa heeft CBRE tal van ervaren mensen binnen­ gehaald. We hebben nu een Europees netwerk met volle focus op retail en vanuit dit netwerk werken we samen om de meest aantrekkelijke nieuwe formules naar een land te krijgen.’

Dat is overigens niet de enige bezigheid. CBRE Retail doet ook tal van aanhuurtransacties met lokale retailers.

‘Maar de retailmarkt heeft nu eenmaal een sterk interna­ tionaal karakter. Met overigens wel een verdeling naar de Amerikaanse, Aziatische en Europese markt. Tussen die markten bestaat inmiddels wel een kruisbestuiving. Zo hebben we inmiddels de eerste contacten met een Japanse retailer die wil expanderen in Europa.’ te veel meters Die internationale retailers zouden heel wel ook in Den Haag kunnen landen. Bjørn Brink: ‘Natuurlijk zijn we ons er van bewust dat de winkelmarkt in Nederland onder druk staat. Er zijn inmiddels te veel winkelmeters. Maar daar tegenover staat dat er ook een verschuiving naar het 16 scn 2015 | den haag special

internationale speelveld te zien is. Primark, ook in Den Haag, is daar een voorbeeld van, maar hier in de Passage hebben we net ook een nieuwe buitenlandse retailer weten aan te trekken. Yellow Corner is te vergelijken met de voor­ malige expo-winkels, maar het concept is, vind ik, wel wat verder gevorderd.’

Samen met Passage-eigenaar a.s.r. vastgoed vermogens­ beheer wordt goed gekeken naar de branchering: ‘We kunnen en willen op deze locatie niet zomaar elke winkel plaatsen. De Passage is namelijk een koppeling geworden tussen het premiumgebied van Den Haag (Hoogstraat en Noordeinde) naar de Bijenkorf. Door de koppeling via het nieuwe deel van de Passage is in het oude deel de passantenstroom 30 procent hoger geworden. Dat is in het voordeel van ook de oudere ondernemers, van wie sommigen het in het verleden best moeilijk hebben gehad. Maar om dit zo goed te houden en wellicht nog te verbeteren, is het zaak dat we goed kijken naar welke winkels een echte bijdrage kunnen leveren aan de Passage.’

Retail en Den Haag Voor Bjørn Brink was de grote uitdaging van Den Haag samen met de retailers te anticiperen op hoe de stad zou gaan lopen. ‘De ontwikkelingen die in gang gezet waren hadden natuurlijk een doel, maar of en hoe dat zou wer­ ken, was een aantal jaren geleden nog niet met zekerheid te voorspellen. Ook de consument is grillig en laat zich zeker niet altijd leiden door nieuw bedachte looppaden.

Daar zijn voorbeelden genoeg van. Den Haag had daarbij toch wel een achterstand ten opzichte van de drie andere grote steden. Er waren te weinig grote winkeloppervlakten beschikbaar en eigenlijk alleen de Spuistraat, de Venes­ traat en Vlamingstraat fungeerden als winkelgebied. De Grote Marktstraat was onaantrekkelijk door het drukke verkeer.’

‘Inmiddels heeft de stad zich enorm ontwikkeld. Kijk daarbij ook naar de Hoogstraat en het Noordeinde. Ik ver­ wacht overigens wel dat het sterker worden van binnenste­ den als die van Den Haag als gevolg kan hebben dat omlig­ gende, kleinere gemeenten het moeilijker gaan krijgen.’ category killers Op de Grote Markt had warenhuis V&D vroeger een pro­ minente rol. Hoe kijkt Bjørn Brink daar tegenaan? ‘Het draait niet alleen om de warenhuizen, maar ook om wat

retail

‘De grote vraag was: hoe zal het nieuwe Den Haag gaan lopen?’

Bjørn Brink, director retail bij CBRE

‘De consument is grillig, die laat zich lang niet altijd leiden door nieuw bedachte looppaden’ de komst van zogeheten category killers betekent voor een binnenstad. Inderdaad, Primark bijvoorbeeld. Ik heb daar zelf onderzoek naar gedaan en wat je zag was dat het aloude warenhuis z’n functie als baken van de binnenstad verloor. Bijvoorbeeld omdat fashion eruit verdween. Het oude warenhuis was veel meer aanbodgedreven, terwijl nieuwe spelers als Primark, H&M en ZARA vooral vraag­ gedreven zijn en binnen een aantal weken het juiste aan­ bod in de winkels kunnen hebben liggen. Daarmee sloten ze veel beter aan op de veranderde markt.’

foto: SCN

horeca Ook de horeca maakt een belangrijke verandering door: ‘Je ziet dat in winkelcentra en binnensteden steeds meer gestuurd wordt op kwalitatieve horeca. Vooral in het bui­ tenland zijn ze daar al ver mee, kijk bijvoorbeeld naar Covent Garden. Mensen willen, ondanks discussies over parkeertarieven en bereikbaarheid, naar de binnenstad komen. Het is nog steeds een dagje uit. Maar wil je die con­ sument in je binnenstad houden, dan moet je zorgen dat je het juiste gevarieerde horeca-aanbod hebt. Heb je die mix goed voor elkaar, dan is dat goed voor de verblijfsduur en dus de bestedingen.’

En mode? ‘Ook mode is nog steeds belangrijk, waarbij je nu een steeds duidelijkere scheiding tussen discount en luxury ziet. Kijk naar de Grote Marktstraat met ZARA, H&M en Primark. Op de Hoofdstraat vind je de luxemer­ ken. Deze straat krijgt in Den Haag steeds meer de rol die de PC Hooftstraat in Amsterdam heeft.’ leegstand Wat te zeggen van leegstand? ‘Uiteraard is er ook in Den Haag leegstand. Vanwege de bijgebouwde winkel­ meters zal er op bepaalde plekken ook nieuwe leegstand scn 2015 | den haag special 17

retail

Bjørn Brink met Hop & Stork-ondernemer Anil Soekhoe

ontstaan. Dat de stad compacter aan het worden is, zie je aan de leegstandsontwikkeling in de Vlamingstraat. Dat wil niet zeggen dat zo’n straat afgeschreven is, maar hij is wel van kleur aan het verschieten. Op de Grote Marktstraat zie je dat de V&D gaat inkrimpen. Daarvan wordt een flink deel aan de Grote Marktzijde afgesplitst ten behoeve van nieuwe, grote winkelunits. Maar de stad biedt ook nog steeds ruimte aan nieuwe winkelformules, die in staat zijn om een ervaring, een beleving te bieden.’

Zoals? ‘Zoals Hop & Stork in de Passage, waar we nu zit­ ten. Deze nieuwe horecaformule brengt met koffie en cho­ colade een mooie beleving naar dit deel van de Passage en slaat goed aan.’

Welke formules zijn hot bij de (grote) steden?

Bjørn Brink denkt even na. ‘Allereerst natuurlijk Primark.

Maar die uitrol zal op een zeker moment stoppen en gaat niet zover als bijvoorbeeld een H&M. In Den Haag staat bovenaan de wensenlijst Louis Vuitton. Ik ben benieuwd of dat gaat lukken. En Amsterdam wil heel graag Victoria’s Secret hebben. Dat sluit goed aan op de enorme stroom toeristen die Amsterdam aandoet.’

Bjørn Brink signaleert ook dat in de grote steden in Nederland qua retail heel duidelijk een professionalise­ ringsslag plaatsvindt. ‘Het is in feite gewoon marktwer­ king, maar je ziet dat clustering van winkels op eenzelfde niveau zich vaker voordoet. Retailers kijken heel erg naar elkaar en merken die bij elkaar passen, zoeken elkaar op.

Dat gaat vanzelf.’

‘Aan de andere kant zie je dat verhuurders steeds vaker gebruikmaken van de mogelijkheid om op te zeggen. Op die manier sturen zij actief op een ideale invulling van de branchering in een bepaald gebied. Ook zie je dat vast­ goedeigenaren gaan samenwerkingen, zoals in het Lijn­ baanakkoord in Rotterdam. Het is nog wel de vraag hoe dit gaat werken. In Londen zijn er voorbeelden dat door deze aanpak een straat als een winkelcentrum gestuurd en gemanaged kan worden, zodat je de juiste beleving voor dat gebied kan creëren. Iets vergelijkbaars, maar dan op het niveau van de gemeente, is ook in Den Haag gebeurd.

Men heeft hier sfeergebieden gedefinieerd en daarvoor ook een bijpassende branchering bedacht. Daardoor ont­ staan verschillende milieus, met elk een unieke en pas­ sende samenhang. Den Haag is hiermee echt wel een voor­ beeld voor andere steden.’

‘Wat ik nog niet zie in Nederland en wel in bijvoorbeeld New York, zijn zogenaamde 24-uursstraten. Door een mix van wonen boven winkels, uitgaan en retail gebeurt er altijd wat in zo’n gebied. Dat heeft positieve effecten op de veiligheid en beleving en daardoor zijn het ook locaties waar retailers graag willen zitten.’ ←

18 scn 2015 | den haag special

Foto: SCN

Het vraaggesprek met Björn Brink vond plaats in Hop & Stork, een nieuwe formule in de Passage. De eigenaars bieden niet alleen koffie en chocolade, maar vooral gastvrijheid aan een groeiende stroom bezoekers. de Amerikaanse rollercoaster-formule in een Haags jasje doet het goed. Wat is hun geheim?

Gastvrijheid

O

ndernemer Anil Soekhoe is een van de twee oprichters van Hop & Stork. Hij vertelt over de ontwikkeling van het idee: ‘Wij zijn twee oud-bankiers die een ommezwaai in hun carrière hebben gemaakt. We hebben bewust gekozen voor onze passie, en dat is in de food, met name in chocolade en koffie. Meer dan twintig jaar geleden liep ik in Amerika en zag daar een Starbucks. Ik vond hun formule fantastisch en ook de manier waarop men daar met gastvrijheid omgaat. Bij een ander bedrijf zag ik iemand in de etalage fudge maken. Leuk om te zien en tegenwoordig valt dit onder ‘beleving’.

‘Toen al dacht ik dat ik zoiets ooit zelf wilde gaan doen. Beleving was voor mij een leading thema. En dit pand, met z’n vele meters etalage, is daar optimaal geschikt voor. In feite hebben we onze duurste meters opgeofferd om in het zicht van de passanten chocolade te maken. Wat ik ook uit Amerika heb meegenomen, is de ‘rollercoaster’. Als bezoeker ga je bij ons verschillende onderdelen door. Je ziet eerst van buitenaf wat

retail

in de Passage er te doen is, vervolgens ga je naar binnen en hebt een koffiemet-chocolade ervaring. Als je weggaat reken je bij de kassa af, waar je weer getriggerd wordt door een prachtige presentatie van ons luxe aanbod aan chocolade en bonbons.’

En slaat het concept aan?

Anil Soekhoe: ‘We zijn nu een jaar bezig. Het gaat heel goed en we hebben veel terugkerende vaste gasten die zich door ons concept aangesproken voelen. Dat bestaat uit drie hoofdelementen. Allereerst de kwaliteit van de producten. Ten tweede gastvrijheid en ten slotte transparantie, oftewel laten zien wat we doen. Niet alleen bij het maken van chocolade, maar ook de barista achter de koffiemachine laat graag alles aan de gast zien.’

‘Gastvrijheid, daar zijn we in Nederland in de regel niet heel sterk in. Als je in het buitenland reist, dan zie en ervaar je hoe het ook kan. Dat hebben we hier nadrukkelijk ingebracht als onderscheidend element. Ik denk ook dat het

noodzakelijk is en dat de markt zich in die richting verandert.

Dat betekent dus dat bedrijven zich moeten aanpassen. En doe je dat niet, dan is het met je afgelopen. Aanpassen houdt voor ons ook in dat we een webwinkel hebben. Waarom?

Omdat onze klanten van het web gebruik maken en dus zoeken we onze klanten daar op.’ locatie Qua locatie zit Hop & Stork niet in het allerdrukste deel van de Passage. Hoe krijgt Anil Soekhoe de mensen hier naartoe?

‘Je moet doen waar je goed in bent. Beleving bieden. Ik woon m’n hele leven al in Den Haag en kende dit deel van de Passage als het dode deel. Dat is het nu absoluut niet meer, en dat komt niet alleen door ons bedrijf. Want ook de andere winkels leveren hun bijdrage aan de groeiende stroom bezoekers. Maar doordat wij de raampartij heel goed gebruiken, heeft dat een aanzuigende werking op dit deel van de Passage. Dat merken we duidelijk.’

scn 2015 | den haag special 19

hospitality

door Karoline Wiegerink, Lector Cityhospitality Hotelschool The Hague

Een gastvrij winkelgebied loont ... … en de menselijke maat telt

20 scn 2015 | den haag special

uit recent onderzoek onder reviewers van TripAdvisor. hospitalityhart Maar hoe zorg je voor deze excel­ lente klantbeleving die verrassing en enthousiasme oplevert? Een excel­ lent product of dienst is niet genoeg.

Het gaat om de beleving. Verwachtin­ gen overtreffen, je gezien en gehoord voelen, aandacht krijgen, verrast en verwonderd worden. Mens- en emo­ tiegerichtheid en hartelijkheid, de oprechte glimlach, aandacht geven aan de ander – werken met een hos­ pitality-hart. Hier gaat gastvrijheid over.

En dit werkt goed in de hotelindus­ trie: We put people first (Mariott); We are ladies and gentlemen serving

foto: scn

V

oel je je ergens welkom, dan vind je het leuk om nog wat langer te blijven, dan kom je vaker nog eens terug. Je gaat een beetje van die plek houden en je deelt dit met je vrienden en kennissen. Stel dat bezoekers aan uw winkelgebied zich zo verbonden voelen dat ze meer van het gebied gaan houden, meer win­ kels per keer bezoeken, vaker terug­ komen en positief over het winkelge­ bied spreken … dan levert dit inkom­ sten en werkgelegenheid op. Voor alle betrokkenen in het winkelgebied. De kans dat een tevreden klant je aanbe­ veelt is 30 procent. De kans dat een positief verraste, enthousiaste klant je aanbeveelt is 96 procent! Dit blijkt

hospitality

ladies and gentlemen (Ritz Carlton) Passionate about exceptional guest experiences (Hilton) – het gaat dus niet over bedden, inrichtingen, voor­ zieningen, ... het gaat over mensen! In de luchtvaart zie je het ook, bijvoor­ beeld bij Transavia: De kracht van vriendelijkheid; of in de retail: Cool­ blue – Gewoon verwonderen. Gewoon, doen. Geen callcenter maar een ser­ vicecenter. Ook hier maken mensen het verschil, niet de vliegtuigstoelen of de hardware. In onze wereld van verder oprukkende technologisering, die steeds sneller en ingrijpender zal veranderen, zal het nou juist de men­ selijke maat zijn die kan zorgen voor de blije verrassing. Gastvrijheid is de kunst iemand een gevoel van oprecht welkom te geven. Wat het verschil maakt? Sowieso de eerste en de laat­ ste indruk. En alles wat verwachtin­ gen overtreft: wow-momenten of -momentjes voor de bezoeker. Vaak zijn het kleine dingen die je net een goed gevoel geven.

Maar je moet er wel voor zorgen dat de positieve beleving niet kapot wordt gemaakt door zaken als smerige prul­ lenbakken, vieze wc’s, een onveilig gevoel en dure parkeerplaatsen.

foto: den haag marketing

persoonlijk Meer dan de helft van de gastvrij­ heidsbeleving komt voort uit de per­ soonlijke ontmoeting met mensen.

Hoeveel ontmoetingen heeft iemand tijdens een bezoek aan het winkelge­ bied? Iedereen in het gebied is gast­ heer of gastvrouw en kan de gastvrij­

Door gastvrijheid wordt het leuker samenwerken

‘een deel van mijn toeristisch bezoek aan de stad’? Wat zijn hun contact­ momenten in het winkelgebied? Wat vinden zij (van de gastvrijheid) van het gebied?

heid dus maken of breken. Elke glim­ lach telt!

Gastvrijheidsbeleving wordt bepaald door velen. De ketting is zo sterk als de zwakste schakel. Gastvrij­ heidsbeleving regel je niet vanuit de bestuurdersstoel van de winkelgebied manager, maar heeft alleen kans van slagen bij een geïntegreerde aanpak – als (bijna) iedereen meedoet.

Hotelschool The Hague is specialist op het gebied van gastvrijheidsbele­ ving en richt zich hierbij niet alleen op de hotellerie, maar ook op andere bedrijfstakken waar gastvrijheid het verschil kan maken. Hoe zorg je nou in winkelgebieden voor die top-gast­ vrije ontmoetingen?

een topgevoel van welkom Kiezen voor gastvrijheid. Heb aan­ dacht voor contactmomenten met een menselijke maat! Hardware, bran­ chering, inrichting en atmosfeer zijn vaak langeretermijnvariabelen.

Aandacht, vriendelijkheid, mensge­ richtheid van personeel kunnen de bezoekers een top-gevoel van welkom bezorgen en zijn –met de nodige wil – vaak snel te realiseren. Bijvoorbeeld: door de bewaker die de dagelijkse bezoekers herkent en begroet; door de verkoopster die de toerist een tip van een local geeft; door de caissière die je vriendelijk begroet en afscheid neemt.

En hoe kun je gastvrijheid echt waarmaken? Door mensen te inspi­ reren en enthousiasmeren. Door ondernemers in het winkelgebied hierin laten samenwerken. Door ze te laten beseffen dat mensgerichte ser­ vice met een glimlach voor hun eigen bedrijf loont, en dat het bijdraagt aan de totale beleving van het winkelge­ bied waar iedereen van profiteert.

Door te laten zien dat het ook leuker (samen)werken wordt.

gezamenlijke visie Een gezamenlijke visie op gastvrij­ heid als startpunt. Het werkt alleen dan als het belang en de toegevoegde waarde van gastvrijheid wordt onder­ schreven. Als de ondernemers besef­ fen dat gastvrij gedrag loont voor het eigen bedrijf, maar dat het ook bijdraagt aan de klantbeleving van het centrum. Als ze bereid zijn het thema gastvrijheid intern hoger op de agenda te zetten.

Klantinzicht als basis: wie zijn eigenlijk de kerndoelgroepen van het gebied? Zijn het vaste bezoekers?

Runshoppers of funshoppers? Wat voor een soort plek is het gebied voor ze: ‘de snelste route naar het werk’, ‘een plek om mensen te ontmoeten in het café’, ‘een plek om regelmatig met vriendinnen te shoppen’, ‘de plek waar ik dagelijks mijn boodschappen haal’,

op de agenda De winkelgebiedsmanager kan voor duurzame verankering zorgen. Zet het thema op de agenda van de verga­ deringen, deel positieve verhalen van bezoekers, rijk kennis aan over hoe gastvrij personeel te werven, selecte­ ren en motiveren. Laat ondernemers elkaar scherp houden door compli­ menten te geven en opbouwende feed­ back. Maak er een feestje van.

Niet elke tevreden klant is een loyale klant, het voldoen aan verwachtingen is in onze tijd al lang niet meer genoeg.

Dit geldt voor producten en diensten in het algemeen, maar zeker voor winkelgebieden. Meer aandacht voor gastvrijheid loont en het hospitalityhart maakt hierbij het verschil. Het kan nou net een reden zijn voor de bezoeker om voor de ontmoeting te gaan en niet voor de webwinkel. ←

Elke glimlach telt … de ketting is zo sterk als de zwakste schakel

scn 2015 | den haag special 21

bereikbaarheid

W

ie met de fiets komt, ervaart direct de al genoemde goede bereikbaarheid van de Haagse binnenstad. Daarbij is het prettig dat die fiets gratis (de eerste dag) en veilig kan worden gestald in een van de acht bewaakte fietsenstallingen. Drie van die stallingen zijn in oktober en november van dit jaar open gegaan. In alle stallingen is het ook mogelijk een ov-fiets of een gewone Haagse Stadsfiets te huren. Verder zijn hier oplaadpalen voor de ov-chipkaart, worden er rolstoelen en buggy’s verhuurd en in de stalling Grote Markt is ook een werkplaats voor fietsreparaties.

Ook bij de ns-stations Den Haag Cen­ traal en Hollands Spoor kunnen fietsen bewaakt en onbewaakt worden gestald.

Hier zijn eveneens werkplaatsen voor fietsreparaties te vinden. De bekende geel-blauwe ov fietsen zijn te huur bij elk ns-station (Den Haag Centraal, Den Haag hs, Den Haag Laan van noi en Den Haag Mariahoeve).

Opgevouwen vouwfietsen mogen mee in trams en bussen, maar een gewone fiets niet. In de RandstadRail mogen gewone fietsen na 19.00 uur en in het weekend wel gratis mee.

Naar de Haagse binnenstad met openbaar vervoer De Haagse binnenstad is ook goed bereik­ baar met het openbaar vervoer. Ruim dertig verschillende tram- en buslijnen rijden van en naar de binnenstad. Vanaf de ns-stations Den Haag Centraal en Den Haag Hollands Spoor is het nog geen tien minuten lopen naar de binnenstad. Met het openbaar ver­ voer is dat binnen enkele minuten. Trams en bussen stoppen in de binnenstad bij de haltes Spui (in de tramtunnel), Centrum, Kalvermarkt-Stadhuis en Amsterdamse Veerkade. Ook vanuit de randgemeenten Voorburg, Rijswijk, Wassenaar, Wateringen, Leidschendam en Delft is de Haagse binnen­ stad met het openbaar vervoer goed te berei­ ken. Ook voor wie laat werkt of uitgaat, want ’s nachts rijdt ‘Nachtnet’.

In de binnenstad van Den Haag

Naar de Haagse binnenstad met de auto De Haagse binnenstad is ook goed bereik­ baar met de auto. Vanuit alle richtingen is snel bij een parkeergarage te komen. Wist u dat tussen de snelweg en het centrum slechts twee verkeerslichten staan?

Voetgangers hebben in de Haagse binnen­ stad voorrang. Daarom zijn delen van de Haagse binnenstad door flexibele afslui­ tingen (pollers) afgesloten voor auto’s en vrachtwagens en is er de Centrumring. Dit is een belangrijke autoroute rond de binnen­ stad. Via deze route zijn de locaties in het centrum makkelijk te bereiken met de auto.

Daarnaast is het mogelijk om vanaf de Cen­ trumring te kiezen voor vier parkeerroutes.

• P-route Centrum-Noord • P-route Centrum-Zuid • P-route Centrum-West • P-route Centraal Station

winkelen en flaneren is.

is veel aandacht besteed aan de bereikbaarheid. Per fiets, met het ov en met de auto zijn de binnenstad en andere delen van het centrum van Den Haag uitstekend bereikbaar.

De binnenstad zelf is een voetgangersvriendelijk gebied (autoluw), waar het prettig

De nieuwe stalling Spui-Stadhuis, plek voor 1.500 fietsen voor ambtenaren en publiek.

Dagelijks tot 1 uur ’s nachts open.

Meer informatie over een goed bereikbare Haagse binnenstad is te vinden op www.denhaag.nl/home/bewoners/verkeer-en-vervoer/bereikbaarheid.htm. U kunt ook de qr-code scannen met uw smartphone of tablet. Op deze website worden de werkzaamheden in de stad genoemd en ook andere actualiteiten.

22 scn 2015 | den haag special

foto: henriëtte guest

Een goed bereikbare Haagse binnenstad

smart shopping

Proeftuin De gemeente Den Haag werkt samen met het bedrijfsleven hard aan haar ambitie om de beste winkelstad van Nederland te worden. In de afgelopen jaren lag de focus met name op het versterken van de binnenstad door herontwikkelingen en door het op de kaart zetten van Den Haag als vestigingsstad bij Internationale partijen. Met Smart Shopping wordt ingespeeld op de veranderende behoefte van de consument.

Uiteindelijk doel is bezoekers meer genot, gemak en gewin te bieden bij het winkelen in Den Haag. → scn 2015 | den haag special 23

smart shopping

H

ester Bunnik, programma­ manager Smart Shopping, en Wim Hamming, manager van het pro­ ject Den Haag Internationale Winkel­ stad, schuiven aan tafel bij Lola Bikes and Coffee aan het Noordeinde in Den Haag. Geen toevallige keuze voor een gesprek over de toekomst van Den Haag als winkelstad. Hamming: “Dit is een mooi voorbeeld van een retailconcept waarmee Den Haag zich onderscheidt. Je kan hier terecht voor koffie, gewoon omdat dit een fijne plek met goede koffie is, je een mooie fiets zoekt of omdat je fiets wordt gerepareerd. Het is daarnaast een uit­ valbasis voor fietstochten door de stad en nog veel meer.”

“Dit is een van onze vele local heroes”, vult Bunnik aan. “Lokale ondernemers zijn de smaakmakers van onze stad. Zij spelen een cruci­ ale rol in het Smart Shopping pro­ gramma .”

Eigen gezicht en sfeer Het Smart Shopping programma en het project Internationale Winkelstad zijn onderdeel van het Haags Retail­ punt. “De aandacht was tot nu toe vooral gericht op het versterken van

Wim Hamming en Hester Bunnik

Smart staat voor service, makkelijk, aantrekkelijk, relevant en toegankelijk de binnenstad en het aantrekken­van sterke nationale en internationale spelers. Daar zijn we een heel eind mee op weg. Kijk maar naar wat er bijvoorbeeld in het gebied rondom de Grote Marktstraat allemaal is gebeurd, zoals de komst Marks & Spencer”, verduidelijkt Hamming.

“Maar Den Haag is ook op winkel­ gebied meer dan de binnenstad. Den 24 scn 2015 | den haag special

Haag telt vele winkelspots met elk een eigen gezicht en sfeer. Natuurlijk wil­ len we nog meer internationale trek­ kers zoals Urban Outfitters in onze stad zien. We blijven onderschei­ dende retailformules, investeerders, ontwikkelaars en intermediairs op pro-actieve wijze benaderen. Zij wor­ den uitgebreid geïnformeerd over ves­ tigingsmogelijkheden in Den Haag.

Maar de basis staat. Onze aandacht richt zich ook meer en meer op wat er buiten die binnenstad op winkel -en horecagebied allemaal gebeurt. Dat is veel, maar er kan nog veel meer onder meer met behulp van het Smart Shop­ ping programma.”

Inzicht in klant Smart staat voor Service, Makkelijk, Aantrekkelijk, Relevant en Toeganke­ lijk. Bunnik : “Er zijn ontzettend veel data over winkelgebieden beschikbaar.

Wij verzamelen, filteren en kanalise­ren die data met als doel om onderne­mers meer inzicht te geven in wie hun klant is. Daarnaast willen we bezoekers van alle relevante informatie voorzien over wat, waar en op welke wijze speelt in Den Haag. Het verzamelen en ont­ sluiten van data doen we voor bezoe­kers, maar ook voor lokale onder­nemers, centrum- en straatmanagers en andere belanghebbenden van een winkel­ gebied. Ondernemers kunnen daar uiteindelijk ook een scan doen om te kijken of zij wel Smart werken. Dit is de basis van het programma, van waaruit we verder werken.”

Draagvlak ondernemers Concrete thema’s waar nu aan gewerkt wordt , zijn bijvoorbeeld smart parking, loyaliteit en mobiel betalen.

“Samen met Smart City werken we aan het thema bereikbaarheid”, licht

smart shopping

Chinatown, de Fred. Maar hoe zorg je als ondernemer dat je dit scherp houdt voor jezelf en dat je je identiteit ook uitdraagt? De grote ketens weten vaak wel hoe ze hun marketing moeten aanpakken, voor lokale ondernemers is dat lastiger. De workshops zijn met name voor hen eyeopeners. Door ze te informeren over wat de mogelijkheden zijn, hoe zij hun krachten kunnen bundelen om samen die profilering ter hand te nemen en ze daarbij te begeleiden, creëren wij draagvlak. Die is nodig.

Want uiteindelijk zijn het de ondernemers die het Smart Shopping programma moeten dragen.”

foto: SCN

Bunnik toe. “Daarnaast zijn we inmiddels ook gestart met workshops om winkelgebieden te helpen om zich beter te profileren.”

Zowel Bunnik als Hamming zien de kracht van Den Haag als winkelstad, maar erkennen tegelijkertijd dat er op het gebied van profilering nog heel wat te winnen is. Hamming:

‘De workshops zijn eyeopeners voor onze lokale ondernemers’ “Een van de krachten van Den Haag is dat elk winkelgebied zijn eigen identiteit heeft. Denk maar aan het Hofkwartier, het Zeeheldenkwartier,

Local Heroes en Pop-up stores De lokale ondernemers worden niet voor niets de smaakmakers en local heroes van Den Haag genoemd. “Zij maken echt het verschil in de stad”, stelt Bunnik. “Natuurlijk wil je grote ketens hier in de stad hebben, natio­ naal en internationaal. Maar het cre­ atieve en onderscheidende sausje, dat zijn wel de lokale ondernemers. En die kunnen vaak best wel wat onder­ steuning en begeleiding gebruiken.”

Een voorbeeld hiervan is de wijze waarop Den Haag met leegstaande panden omgaat. Hamming : “Daar zetten we bijvoorbeeld pop-upstores in, die lokale ondernemers de ruimte bieden om te experimenteren. Soms resulteert dat in een blijvende invul­ ling van een pand. De winkel van ont­ werper Michael Barnaart van Bergen in de Papestraat in het Hofkwartier was in eerste instantie een try-out.

Uiteindelijk heeft hij zich daar per­ manent in het pand gevestigd.”

Een ander recent voorbeeld van het bieden van ruimte aan lokale onder­ nemers is de pop-upstore Collectiv in de Prinsestraat. Maar liefst twintig ondernemers wordt hier een tijdelijk platform geboden. “Ondernemers op het gebied van winkelen, maar ook op

het gebied van horeca, onlosmakelijk verbonden met winkelen”, benadrukt Hamming.

Store of the Future Nog zo’n inspirerend voorbeeld is de Store of the future. Bunnik: “Dit vormt een onderdeel van het Retail living lab van het Smart Shopping programma, in New Babylon. Hier is te zien wat er nu en op termijn alle­ maal mogelijk is op retailgebied.”

De Store of the future is een initi­ atief van Q&A Research & Consul­ tancy en de gemeente Den Haag en biedt een platform aan consumenten, retailers en partners om te ontdekken hoe de fysieke winkelomgeving van de toekomst eruit komt te zien. Ruim vijftien retailers en meer dan 60 part­ ners testen hier hoe technologie het winkelen leuker en makkelijker kan maken in de toekomst. Een laborato­ rium en winkel in één, want je kan er ook gewoon producten kopen.

Daarnaast dient de winkel ook als een inspirerende omgeving waar bijeenkomsten, presentaties en rondleidingen plaatsvinden.

Hamming: “Een geweldig en succesvol voorbeeld van innovatieve concepten in Den Haag. De Store of the future is in juni van dit jaar geopend, en inmiddels al door meer dan twaalfduizend bezoekers bezocht, consumenten en retailers, maar ook andere spelers binnen de winkelmarkt weten hun weg naar deze winkel te vinden.” spannend “Via alle pijlers van Smart Shopping onderzoeken we wat kan, proberen we uit, initiëren we, prikkelen we ondernemers, ondersteunen en begeleiden we. Het is een spannende, inspirerende en mooie route, die Den Haag steeds steviger op de kaart zal zetten als winkelstad met internationale allure.” ← scn 2015 | den haag special 25

impressie

een stad vol sfeer

26 scn 2015 | den haag special

thema

‘We zijn tegenwoordig allemaal

dataverslaafd’ Bart Schmitz (PFM) en Huib Lubbers (City Traffic)

foto: SCN

Wie kent ze nog, de werkstudenten die met clipboard en handteller in winkelcentra en winkelstraten de passanten telden? O zeker, het wordt in het kader van kortlopende of periodiek terugkerende onderzoeken nog steeds zo gedaan. Maar meer en meer wordt het tellen – ook in Den Haag – overgenomen door permanente opstellingen van sensoren. En dat heeft zo zijn voordelen. ⇢

scn 2015 | den haag special 27

meten is weten

P

FM (voorheen bekend als Flucon) en City­ Traffic zijn twee bedrijven die elkaar als het gaat om passantentellingen gevon­ den hebben. PFM plaatst zelfstandig telsys­ temen (hardware en software) in winkelcen­ tra en CityTraffic gebruikt de hardware van PFM om in binnensteden te tellen. Waar de klanten van PFM de telsystemen vooral voor eigen gebruik inzetten, steekt het business model van CityTraffic iets anders in elkaar.

Huib Lubbers: ‘Wij plaatsen op onze kos­ ten de telpunten in binnensteden en de gemeenten hebben dan het gebruiksrecht van de data. Afhankelijk van wat de afne­ mers van onze data willen –een gemeente wil weer andere data dan een winkeliersver­ eniging of een belegger- krijgen zij een op maat vervaardigde rapportage.’ trends De samenwerking van PFM en CityTraffic kreeg voor het eerst gestalte in 2010: toen ging Den Haag ‘live’ en de gemeente stond vooraan om van de data gebruik te maken.

Huib Lubbers: ‘Dat viel me direct op bij Den Haag: deze gemeente doet alles sneller, beter en ook eerder dan andere steden. Men volgt –mede aan de hand van data- de trends op de voet en is daardoor in staat om snel in te spelen op veranderingen die bijvoorbeeld de binnensteden raken.’

Bart Schmitz vertelt dat PFM al vele jaren de hard- en software voor de telsystemen in onder andere New Babylon, de beide Pas­ sages, de Bijenkorf en meer locaties levert.

‘Het mooie is dat je daar niet veel van ziet, omdat tegenwoordig heel veel apparatuur onzichtbaar in het plafond verwerkt kan worden.’ loopstromen Zoals ook in de reportage van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer te lezen valt, staan in het nieuwe deel van de Passage tellers gericht op de winkelentrees. Bart Schmitz: ‘Zo weet de vastgoedeigenaar per winkel wat er qua pas­ sentenstromen gebeurt. We meten daarbij de bezoekfrequentie én de loopstromen. Dat kan dankzij de wifi-techniek. Deze levert ons data over bezoekers en het is tevens een wifi28 scn 2015 | den haag special

portal voor de consument, die daarop kan inloggen om gratis op het internet te komen.

Onze data verkrijgen we overigens zonder dat we op persoonlijk niveau meekijken.’

Rode en blauwe vlekken Met de software van PFM is het voor de gebruiker in principe mogelijk om realtime met de sensoren mee te kijken. Zo kan men bijvoorbeeld heel eenvoudig de hoten cold zones in een winkelgebied herken­ nen. Doet een gemeente dit ook met het

CityTraffic-systeem?

Huib Lubbers: ‘Als dienstverlener luiste­ ren we goed naar wat de klant met de data wil doen. Voor een winkelcentrummana­ ger is een actueel beeld heel belangrijk.

Voor de gemeente Den Haag zijn bijvoor­ beeld kwartaalrapportages voldoende. Er is wel een trend waarneembaar dat ook gemeentes meer en sneller over de data wil­ len beschikken. Denk daarbij aan het effect van evenementen, een wegomlegging of een parkeerissue.

meten is weten

unieke samenwerking Over PFM is eerder in Shopping Centre news bericht dat het bedrijf bezig was met de ontwikkeling van een index voor winkel­ centra. Bart Schmitz: ‘Dat klopt, daar wer­ ken we nog steeds aan samen met de vast­ goedsector. Op dit moment werken we met twee bekende brancheorganisaties achter de schermen aan de opzet en invulling. Dit is internationaal gezien een unieke samen­ werking waarbij de index wordt vormgege­ ven door en voor de sector en niet door een leverancier van een telsysteem zoals dit in het buitenland het geval is. Daarmee wordt die index in feite de economische barometer van de data van onze opdrachtgevers. Ook andere leveranciers van telsystemen zou­ den hierop aan kunnen haken, zodat we een landelijke index kunnen maken met een zo

‘Hoe beter je de data met elkaar verbindt, hoe beter je uitspraken kunt doen’ groot mogelijk aantal deelnemende centra.’

CityTraffic publiceert onder haar opdrachtgevers al enige tijd een index, maar opereert vooral in de openbare ruimte, de winkelstraten. Huib Lubbers: ‘Wij maken wekelijks een index en publiceren ook ran­ kings. Het zou mooi zijn als deze straks gecombineerd kan worden met de index waar Bart mee bezig is, omdat winkelcentra dan de vergelijking met binnensteden kun­ nen maken. Zo kun je van een belangrijke factor als het weer heel duidelijk de effecten op de open en de gesloten omgeving zicht­ baar maken.’

Datafusies In de wereld van het tellen is het motto ‘hoe meer data hoe liever’. Daarbij speelt ook een rol dat het goed is als er data over meerdere jaren beschikbaar zijn. Want dat komt de betrouwbaarheid ten goede.

Maar er zijn vele databronnen. Zelfs bin­

nen een stad of winkelcentrum. Huib Lub­ bers: ‘Hoe beter je die data met elkaar ver­ bindt, hoe beter je bepaalde uitspraken kunt doen. Zo dalen al een aantal jaren de bezoe­ kersaantallen in veel binnensteden gestaag.

Dat is interessant, maar er zijn meer KPI’s die van belang zijn, zoals de verblijfsduur.

Die zegt heel veel over de kwaliteit van de locatie en indirect ook over de bestedingen.

Wil je kwantitatieve data (big data) gebrui­ ken om kwalitatieve aspecten te meten en te interpreteren, dan is het belangrijk dat je zoveel mogelijk data met elkaar verbindt.

Datafusie noemen we dat.’

Bart Schmitz: ‘Dus los van innovaties aan de kant van de hardware, zien we heel veel innovatie aan de data-science kant. Omdat we, zeker voor de vastgoedsector, steeds meer datastromen krijgen, hebben we bij PFM een nieuwe medewerkster in dienst genomen, die de dataverbanden gaat leggen voor alle vastgoedpartijen die wij bedienen.

En dat op een andere manier zoals we tot nu toe gedaan hebben waarbij uiteraard de bin­ nenstedelijke data een primaire aanvulling vormt in de rapportages.’ cordon Huib Lubbers denkt ook dat je verder moet kijken dan alleen het winkelcentrum of de winkelstraat: ‘Wat we in Rotterdam al

doen, is het werken met een cordon. Want als je met evenementen, horeca en meer een levendige binnenstad creëert, dan moet je eigenlijk niet alleen de detailhandel meten, maar alles. Daarom hebben een cirkel van sensoren om de binnenstad van Rotterdam getrokken en zijn we 24/7 de verblijfstijd van de bezoeker in de binnenstad aan het meten. En je kan dit nog verder door­ trekken.­CityTraffic deelt in de Haagse en Leidse regio de data van de gebruikers via een uitwisselingstabel. Daarmee meten we continue het winkelgedrag van de consument en weten dus waar, hoe vaak en hoe lang ze binnen een groter gebied winkelen. Zo kun je veel beter vergelijkingen maken en ook conclusies trekken over de toekomstbestendigheid van winkelgebieden.’

CityTraffic meet momenteel in circa 75 Nederlandse en elf Belgische steden de passantenstromen. PFM doet dat in ruim honderd Nederlandse winkelcentra en op internationaal vlak in ruim driehonderd centra. En beide bedrijven groeien nog, net als het aantal toepassingen van big data.

Kijk maar naar Den Haag. ←

www.pfm-intelligence.com www.citytraffic.nl scn 2015 | den haag special 29

new Babylon

Fish & Meat: Proef de wereld!

Het vorig jaar heropende winkelcentrum New Babylon richt zich op diverse doelgroepen, met een onderscheidende mix van fashion, luxe artikelen en eten & drinken. Naast de bewoners van de appartementen die boven het winkelcentrum gelegen zijn, zijn dit de mensen die in een van de vele in en om New Babylon gelegen kantoren werken, studenten en mensen die een dagje ‘Den Haagshopping’ doen. New Babylon werd herontwikkeld in een moeilijke tijd, waardoor bij opening nog niet alle winkelunits ingevuld waren. Met de komst van de drie nieuwe huurders komt dit doel nu snel dichterbij.

We stellen ze even aan u voor.

New Babylon stelt drie nieuwe huurders voor

30 scn 2015 | den haag special

Wie vanaf het Kon. Julianaplein (het grote plein voor Den Haag C.S.) naar New Babylon loopt, kan er niet omheen: de naam van restaurant Fish & Meat staat prominent op de gevel van het winkelcentrum. Fish & Meat is een van de laatste aanwinsten van New Babylon en een concept van de echtgenoten Yee Ling Ng en Jack Hu. Ling en Jack hadden voordat ze dit avontuur startten al een aantal jaren ervaring als mede-vennoot van een res­ taurant in Zoetermeer. Jack: ‘We wilden graag een geheel eigen restaurant en hebben dat met Fish & Meat nu gerea­ liseerd in New Babylon.’

Waarom deze locatie? Ling : ‘New Babylon ligt behoor­ lijk centraal en naast het drukke Centraal Station. We vonden daarom de zichtbaarheid naar buiten toe belang­ rijk. Maar daarbij zochten we voor ons concept ook een ruimte die voldoende groot was. En dat is in Den Haag niet gemakkelijk.’ gezellige drukte En groot is het restaurant Fish & Meat zeker: maar liefst zo’n 300 zitplaatsen op bijna 1000 m2! Wat kan de gast hier verwachten? Jack: ‘Via selfservice en verschillende counters met vis- en vleesgerechten kan men hier voor één bedrag onbeperkt eten en drinken. Er is wel een limiet op de alcoholische dranken, waarvan men er twee kan nuttigen. De gast kan hier vrij rondlopen en alles pro­

new babylon

Store of the Future In de week dat dit stukje geschreven wordt, staat de bioscoopfilm Back to the Future (1985) volop in de belangstelling van de media. Iedereen analyseert welke dingen uit die film in dertig jaar tijd realiteit geworden zijn. En dat zijn er flink wat! Met de Store of the Future probeert Frank Quix van retail-adviesbureau Q&A ook een stuk in de toekomst te kijken.

beren, zonder dat wij dit bijhouden op bijvoorbeeld een streepkaart.’

En daar wordt met graagte gebruik van gemaakt. Rond lunchtijd heerst er een gezellige drukte en de gasten lopen langs de counters met verse vlees- en visgerechten uit de hele wereld. Jack: ‘Hoewel wij sushi en Indonesische gerechten serveren, zijn wij zeker niet alleen Aziatisch georiënteerd. De mix die wij bieden sluit ook aan op wat jong en oud in een familie lekker vinden. Is oma jarig? Zij kan dan bijvoorbeeld een varkenshaasje met champignonroomsaus nemen. De kleinkinderen kunnen kiezen voor patat met frikandel. Maar ook de gast die graag trendy eet, heeft hier ook ruime keuze.’ zeven dagen open Lin: ‘Het buffetsysteem maakt dat Fish & Meat ook erg geschikt is voor de mensen die hier in een van de kantoren werken. Hun pauzetijd is immers beperkt. Bij ons kunnen zij zo binnenlopen en snel een keuze maken uit de gerech­ ten die klaar staan. Ook treinreizigers die wat meer tijd hebben maken hier gebruik van.’

Bij Fish & Meat staat de lunch klaar van twaalf tot twee en het diner vanaf vijf uur. Lin: ‘We zijn tot tien uur ’s avonds open en de gast heeft in principe tweeëneenhalf uur voor zijn lunch of diner. Daarbij zijn wij zeven dagen per week open.’

Hoe ziet winkelen er in 2030 uit? Frank Quix: ‘De Store of the Future moet je zien als een laboratorium in een winkel­ centrum. De opzet van de winkel is in eerste instantie tot stand gekomen aan de hand van onderzoek waaraan zo’n

‘De Store of the Future moet je zien als een labaratorium in een winkelcentrum’

www.fishandmeat.nl

Linkerpagina: Yee Ling Ng en Jack Hu van Fish & Meat. Onder: de Store of the Future

600 jongeren hebben meegedaan. Die zullen in 2030 tus­ sen de 27 en 40 jaar oud zijn en, naar wij aannemen, ook dan de belangrijkste groep consumenten vormen.’ foto's: scn

scn 2015 | den haag special 31

new Babylon

‘Alleen door onderzoek kunnen we een tipje van de sluier van toekomstig winkelen oplichten’ Wat verwachten deze jongeren van ‘winkelen in 2030’?

Denken zij dat er dan nog steeds fysieke winkels en win­ kelcentra zijn? Frank Quix: ‘Zelfs bij een hele sterke groei van internetretail verwachten wij dat die winkels en cen­ tra er nog steeds zullen zijn. Maar mogelijk niet meer zoals nu. Jongeren denken bijvoorbeeld dat zij in de winkel van de toekomst ook keuze krijgen uit de voorraad die op dat moment niet in de winkel staat.’

‘De winkel moet ook meer een playground for products and brands worden. Het uitproberen van producten in de winkel vinden zij belangrijk. Bijvoorbeeld een fiets. We zullen een testrit in de winkel mogelijk maken, maar dan door gebruik te maken van technologie waarmee men vir­ tueel door een omgeving kan fietsen.’

32 scn 2015 | den haag special

wat werkt, wat niet?

De Store of the Future die Q&A in New Babylon geopend heeft, was in eerste instantie geen winkel waarmee echt omzet gemaakt moest worden. ‘Ons ging het erom om samen met retailers, vastgoedontwikkelaars en andere marktpartijen te onderzoeken wat werkt en wat niet. Nu we vijf keer zoveel bezoekers ontvangen als begroot en 85 procent van de bezoekers consumenten zijn, gaan we assortiment toevoegen en gewoon retailen’.

Frank Quix vindt het geweldig dat New Babylon bereid was om met de Store of the Future toch ook een risico te nemen: ‘Wij hadden geen enkele ervaring als winkelier. En ook het uitgangspunt dat dit in feite een onderzoekslab is, is heel bij­ zonder. Maar het is wel iets dat gebeuren moet. Daarom krij­ gen we ook support van de Gemeente Den Haag, die met een aparte afdeling de Smart City en ook Smart Shopping onder­ zoekt. Want alleen door onderzoek kunnen we een tipje van de sluier van shopping in the future oplichten...’

Retailers, brand-owners, ontwikkelaars en andere par­ tijen worden van harte uitgenodigd om eens te komen kij­ ken. Frank Quix: ‘We staan open voor vragen en experi­ menten. Bovendien willen we graag elke paar maanden een ander aanbod in de winkel tonen.’

www.storeofthefuture.nl

new Babylon

Sushi is here to stay Food in winkelcentra en winkelgebieden wordt steeds belangrijker. Een goede mix van diverse horecaformules beïnvloedt in positieve zin de beleving (waar we allemaal naar op zoek zijn), verhoogt de verblijfsduur en daardoor ook de bestedingen. In New Babylon is inmiddels een prachtig food-aanbod te vinden. En begin december wordt daaraan ook nog een hippe sushi-formule toegevoegd: Sushi Time.

De carrière van Barbara van Son begon heel technisch met de ontwikkeling van een mobiele lopende band voor cate­ ring: ‘Bij mijn toenmalige werkgever Zento was dit uitein­ delijk niet zo’n een succes, maar door de vraag uit de markt later wel aanleiding om het zelf verder te ontwikkelen en weer later met mijn zakenpartner Bernardine Beckers sushi-ondernemer te worden.’

Dat is overigens wat te beknopt omschreven, want Sushi Time is meer dan een sushi-restaurant. Barbara van Son: ‘Sushi staat centraal, maar we brengen dat op verschil­ lende manieren naar de markt. Zo hebben we een grote productiekeuken in Amstelveen, in Stadshart Amstelveen en het WTC te Amsterdam een restaurant met lopende band en take-out, in Amersfoort en Baarn, Haarlem, Lei­ den en Utrecht take-out met delivery. In New Babylon rea­ liseren we nu een restaurant met lopende band en takeout. ’s Zomers komt daar een terras en bezorging bij.’

actief management New Babylon is in de ogen van Barbara van Son bijzonder, omdat het een combinatie is van business-district en win­ kelcentrum: ‘De omgeving is heel compact, maar telt heel veel mensen die in de kantoren, op de universiteit of bij­ voorbeeld het merkenbureau werken. Ook de mensen die het winkelcentrum bezoeken willen we natuurlijk graag voor een hapje en drankje naar binnen halen. Daar komt bij – en vanuit Amstelveen hebben we die ervaring al – dat het erg prettig is als er op een locatie een actief manage­ ment is. Wij zelf werken veel met social media, maar New Babylon doet dat ook en dat versterkt elkaar.’ here to stay Hoe zit dat eigenlijk met sushi? We kennen het in Nederland inmiddels een flink aantal jaren, maar is het een blijvertje? Barbara van Son: ‘Absoluut. Sushi is here to stay. Gezond leven wordt steeds belangrijker en mensen zijn er zich steeds meer van bewust wat ze in hun mond stoppen. Sushi past daar uitermate goed bij en wij hebben daarbij de hoogste certificeringen voor de hygiëne rondom de bereiding van de dagelijks verse sushi. Ook vanuit die invalshoek is het een lekker en gezond product.’ ←

www.sushitime.nl

Barbara van Son scn 2015 | den haag special 33

gebiedsbeheer

Bilfinger Real Estate beheert in Nederland zo’n 700 duizend m2 retailvastgoed, waarvan alleen al

‘A

ls je naar de Passage in Den Haag kijkt, dan is dat een winkelpassage­ die onderdeel uitmaakt van een bepaald deel van het centrum van de stad’, zegt Huub Snelders. ‘In dat centrum hebben de losse onderdelen invloed op elkaar. Het vastgoed, de winkels, de garages en ook het openbare gebied. Dat is een complex geheel en in onze optiek zou het logisch zijn om de belangen van alle stakeholders in zo’n gebied te bundelen en via een vorm van centrummanagement te gaan behartigen.’

Daarbij doelt Huub Snelders niet op het centrummanagement zoals dat intussen bij vele steden in Nederland bekend is: ‘Een citymanager of binnenstadsmanager heeft vaak onvoldoende middelen en autoriteit om te kunnen handelen. Er zijn ook vele stakeholders. De gemeente stuurt vooral op beleid, maar bij de uitvoering zijn vele andere partijen betrokken. Dan is het lastig om daar kracht een eenheid in te krijgen. Je ziet wel initiatieven die verder willen gaan dan wat mogelijk is met een citymanager, maar er wordt naar onze mening nog onvoldoende doorgepakt.’ multidisciplinair Snelders denkt dat dit komt door de ver­ schillende belangen die er spelen: ‘Om dat op één lijn te krijgen heb je een ander type bedrijf nodig. Let wel, bedrijf. Niet een ander type functionaris. Als Bilfinger zien wij hier voor ons een rol weggelegd, want onze organisatie is hier denk ik goed voor toegerust.’

‘Dat heeft te maken met onze multi-dis­ ciplinaire ervaring, waardoor wij als geen ander weten hoe het spel gespeeld moet worden. Binnen onze organisatie vind je een brede kennis van techniek, commercie, duurzaamheid, marketing en meer en dat heb je allemaal nodig in de nieuwe vorm van gebiedsbeheer zoals wij die voorstaan.’ de nieuwe propertymanager Een evolutie van het vak van property­ manager? Leon Timmerman, commercieel teamleider bij Bilfinger Real Estate: ‘Het is 34 scn 2015 | den haag special

in Den Haag ruim 50 duizend m2.

Voor de Passage doet het bedrijf het technisch- en promotioneel beheer.

Echter, vanwege de veranderingen in de retail en het retailvastgoed, ziet Bilfinger een nieuwe ontwikkeling aan de horizon opdoemen: integraal gebiedsbeheer. Waarom dat?

in deze tijd noodzakelijk dat je je aanpast en verder denkt dan je eigen voordeur. We moeten veel nadrukkelijker samenwerkin­ gen opzoeken. Daarin moet je als beheer­ der meer de lead nemen. Want het gaat niet alleen meer om je eigen gebied, je eigen object. In een binnenstad als Den Haag kun­ nen we ons wel focussen op de Passage, maar

‘De tijd van het traditionele vastgoeden gebiedsbeheer is voorbij, het is tijd voor versie 2.0’ die functioneert niet als de rest van de bin­ nenstad niet goed werkt.’

Dan heb je het inderdaad over iets als een regisseursrol, maar heeft de gemeente die dan niet? ‘Sommige gemeenten pakken dit goed op. Den Haag is daar een mooi voor­ beeld van en andere steden kijken ook naar hoe het hier gedaan wordt.’

‘Samenwerking is het sleutelwoord. Die samenwerking moet je linksom of rechtsom goed regelen. Alleen dan bereik je dat retai­ lers, het grootwinkelbedrijf en vastgoedeige­ naren zich willen aansluiten. Maar dat doen ze alleen als ze de noodzaak van samenwer­ king onderkennen, én als het goed gefacili­ teerd is. Dan wil iedereen meewerken aan ‘de kracht van de binnenstad’.

Technisch en facilitair: twee zijden van dezelfde munt Gert de Vos is teamleider Techniek bij Bilfinger Real Estate: ‘Technisch en facili­ tair liggen heel dicht bij elkaar. We noemen het ook wel de ‘soft- en hard-services’, waar­ bij gebiedsmanagement onder de soft-servi­ ces valt. Vanuit techniek keken we van ouds­ her alleen naar een object. Techniek in een gebiedsbrede setting is een ander verhaal.

Je moet naar andere dingen kijken als je bij­ voorbeeld een gemeente mee wil krijgen een schoon-heel-veilig-ervaring gebiedsbreed te realiseren. Dus niet alleen maar voor bij­ voorbeeld de Passage alleen. En dat is wel een heel andere manier van werken dan tot nog toe voor een ‘gewone’ propertymanager gebruikelijk was.’

Huub Snelders: ‘Het vak van beheerder of propertymanager is aan het veranderen en net als retailers, die op zoek zijn naar nieuwe formules om de consument te verlei­

gebiedsbeheer

gebiedsbeheer kunnen organiseren. Nu wordt de biz vooral voor de marketing en promotie gebruikt, maar je moet denk ik breder kijken. Er zijn namelijk meer aspec­ ten die via een collectief beter geregeld kun­ nen worden. Dat gaat tot afspraken over branchering en locaties aan toe.’

‘Ook kan je met deze aanpak de aanspreekpartner zijn van een grotere overlegstructuur. Bijvoorbeeld als het

‘Het vak van propertymanager is aan het veranderen’

Van links af: Leon Timmerman, Huub Snelders en Gert de Vos

‘De markt gaat van objectbeheer naar gebiedsbeheer’ den, zijn wij als managementorganisatie op zoek naar nieuwe mogelijkheden om onze klanten te bedienen. En die klanten zijn van verschillende aard: wij werken voor beleg­ gers en retailers, maar ook de overheid is zoals gezegd in dit spel een stakeholder. In de praktijk waren wij al vaak de spil in dit gebeuren, maar hebben we nooit echt die positie naar ons toe getrokken. Dat kwam omdat we altijd via een opdracht aan een bepaalde opdrachtgever vast zaten. Ik denk dat we daar van moeten loskomen, om uit­ eindelijk onze betaalde opdrachtgever nog beter te kunnen bedienen.’ boven de partijen Is het niet altijd zo geweest dat ‘wie betaalt, bepaalt’? Huub Snelders: ‘Daarom moet je in de evolutie van beheerder naar regis­

seur bóven de partijen kunnen staan. In het voorbeeld van Den Haag is de gemeente dan beleidsbepalend, maar wij zouden een goed uitvoerend orgaan kunnen zijn.’

‘Daarbij moet het in zo’n constructie zo zijn dat de belangen van het collectief gediend worden. Want zo help je een bin­ nenstad vooruit. In de oude manier van wer­ ken wordt vaak alleen het belang van één bepaalde partij gediend (bijvoorbeeld een groter retailer of grote belegger). Maar de binnenstad als totaal is daar niet optimaal mee gediend.’ kosten Het optuigen van een dergelijke aanpak brengt natuurlijk ook kosten met zich mee.

Hoe kijkt Bilfinger Real Estate daar tegen­ aan? Huub Snelders: ‘Je zou via de biz dit

gaat om banden en afspraken met een naastliggend (winkel-)gebied. Dat is dan niet je directe opdracht, maar je kunt wel dingen gaan coördineren die jouw gebied raken.’

Deze manier van werken brengt ook nog iets anders met zich mee en daar moeten opdrachtgevers misschien wel even aan wennen. Huub Snelders: ‘Dat klopt. Als je aan zo’n constructie deelneemt, dan moet je bereid zijn een stukje verantwoordelijk­ heid af te staan. Je geeft het door aan een groter geheel, het collectief. En je weet niet van tevoren wat het jou oplevert. Maar met een heldere strategie en een duidelijk beleid moet ook dat te doen zijn. Als uitvoerings­ orgaan zullen we daarin ook het vertrouwen moeten verdienen.’

Praktijkvoorbeeld Bilfinger Real Estate beheert ook de Koop­ goot in Rotterdam. Een van de meest succes­ volle winkelgebieden van Nederland. Gert de Vos: ‘Daar beheren we ook het openbare gebied. Dat is heel prettig, want zo kun­ nen we zelf het gewenste kwaliteitsniveau bepalen en handhaven. Het is ook bijzon­ der, want gemeenten vinden het in de regel moeilijk om het beheer over de openbare ruimte af te staan. Het is wel een heel goed voorbeeld van wat je ook vanuit zo’n gebieds­ beheerconstructie onder meer zou kunnen coördineren. ‘ Huub Snelders: ‘Dit voorbeeld is al een hele stap vooruit. Maar wij denken dat het tijd is voor een nog grotere stap: integraal gebiedsbeheer waarop alle stakeholders zijn aangesloten. ← scn 2015 | den haag special 35

retail

Gezonde thee Daarnaast kun je je laten informeren over de verschillende soorten thee die een preventieve of medische werking hebben. Zo zijn er bijvoorbeeld thees­ oorten voor mensen die kouwelijk zijn of een lastige spijsvertering hebben.

Afhankelijk van onder meer de speci­ fieke klacht en je leeftijd is er een pas­ sende thee of theecocktail.

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Bubble tea Lag in eerste instantie de nadruk op de echte Chinese thee en theecultuur

Winkelen, waar gaan we heen?

Sissi’s Tealounge Toenmalig minister Ivo Opstelten opende op 23 april 2013 Sissi’s Tealounge in het Haagse Chinatown.

Hij noemde deze lounge een verrijking voor de Haagse binnenstad. Sissi Tang zwaait dagelijks de scepter in de tealounge, waar je 25 verschillende soorten thee en 20 soorten bubble tea kunt drinken. De tealounge is eenvoudig en laagdrempelig ingericht.

Je voelt je er direct thuis. De lounge van Sissi was de eerste Chinese tealounge in de Chinese buurt.

36 scn 2015 | den haag special

H

et Haagse Chinatown is een rijke multicultu­ rele omgeving, direct gelegen tegen het centrum. Alle kleuren komen we er tegen. Dat geeft het iets gezelligs en intiems. Alle straten zijn voorzien van straatbordjes waar we de naam zowel in onze taal als in Chinese karakters kunnen lezen.

Voor deze Haagse special van SCN maak ik een afspraak met Sissi. Haar tealounge annex bubble-teabar is een alleraardigst visitekaartje voor het Haagse Chinatown en de Haagse binnenstad.

Ambitie Sissi reisde samen met haar moeder Jenny Tsang en zakenpartner Guido van Wezel door China om daar de beste theesoorten te ontdekken en in te kopen. Ambitie was om hier in Den Haag iedereen kennis te laten maken met de vele verschillende soorten thee, die je ook volgens oude Chinese traditie kunt laten opschenken: een waar ritueel, waarbij het kleine thee­ potje heel hoog opgetild wordt en er een smal straaltje in het kopje vloeit.

Je kunt je thee ter plekke drinken,­ maar ook meenemen voor thuis.

met als belangrijkste doelgroep vrou­ wen van boven de 25 jaar, al snel bleek bubble tea beter aan te slaan. Bubble tea is een milkshake-achtige drank die je helemaal naar eigen wens kunt samenstellen. Je kunt kiezen uit thee of verschillende gekoelde melkpro­ ducten als basis, zoals bijvoorbeeld melk, yoghurt of kokosmelk. Daar kies je vervolgens een siroop bij en aromatische stukjes gelei of kleine bolletjes die in de mond openspringen en een geconcentreerde fruitsmaak bieden.

De bubble tea bleek al snel heel populair onder jongeren De bubble tea bleek al snel heel populair en er kwamen veel jonge­ ren en studenten op af, waardoor het klanten­bestand van de lounge snel breder werd. Bood Sissi in het begin drie soorten bubble tea, toen dit pro­ duct zo goed aan bleek te slaan, deed ze uitgebreid onderzoek naar de ver­

retail

van traditionele Chinese thee en moderne bubble tea geworden’, licht Sissi het aangepaste concept van haar bedrijf toe.

Honkong als spiegel Sissi reist met enige regelmaat naar Honkong. Daar bezoekt ze familie en signaleert de meest moderne trends.

‘In Honkong gaat alles zo snel! De ene trend bestaat nog maar nauwelijks of de volgende dient zich aan. Zo snel gaat dat in Nederland niet’, vertelt ze. De tealounges die haar in Hon­ kong inspireerden waren heel strak, modern en functioneel ingericht.

Sissi gebruikte deze stijl als voorbeeld voor haar Haagse vestiging. Dat sloeg hier niet aan. Sissi: ‘Nederlanders houden van gezelligheid, dus introdu­ ceerden wij een gezellig interieur en dat sloeg wel aan.’

schillende ingrediënten om er zeker van te zijn dat ze met ingrediënten van de hoogste kwaliteit ging werken.

Toen ze de beste spullen geselecteerd had, breidde ze het assortiment aan bubble tea uit. Inmiddels heeft Sissi’s het grootste assortiment bubble teas van heel Den Haag Sissi’s was de eerste horecagele­ genheid in het Haagse Chinatown waar bubble tea verkrijgbaar was. Als gevolg van het succes waren er al snel nog twee plekken waar je bubble tea kon drinken.

Fusionlounge Op advies van Sissi kies ik voor melk, perzik en aardbeienbolletjes. Ik vind het fris, zoet en lekker en het doet me inderdaad denken aan milkshake.

Alleen deze bubble tea smaakt zuiver­ der, minder chemisch.

De bubble tea deed het zó goed, dat Sissi besloot er een ‘bubble tealounge’ van te maken, waar je ook 25 soorten Chinese thee en koffie kunt drinken met een muffin, een crêpe, een maka­ ron of iets anders zoets, of een tosti.

‘Onze zaak is een soort fusionlounge

Third place ‘Omdat we merkten dat Nederlan­ ders graag vertoeven in een gezellige ruimte met een warme sfeer, besloten we ons hier ook op te richten. Onze tealounge moet een plek zijn, waar je je thuis voelt en tot rust komt; waar je inspiratie kunt opdoen. Eigen­ lijk willen wij voor onze klanten een tweede woonkamer bieden, een plek van geborgenheid.’ Rondkijkend lijkt me Sissi’s helemaal niet gek als zo’n ‘third place’.

Twee ruimten voor twee activiteiten De tealounge bestaat uit twee delen.

Het eerste deel bevindt zich in het oorspronkelijke voorhuis. Hier kunt je lekker zitten, met elkaar afspreken en samen thee, koffie of bubble tea gebruiken. Via een soort korte pas­ sage, ook wel Sissi’s Passage genoemd, scn 2015 | den haag special 37

retail

foto: scn

38 scn 2015 | den haag special

retail

Sissi Tang

‘Over tien jaar willen we vijf van deze uitzonderlijke plekken bieden’

kom je in het achterhuis. Dit is een plek waar je op elk moment aan kara­ oke kunt doen of een spelletje kunt spelen. Er ligt een microfoon en er staat een geluids- en beeldinstalla­ tie. En je kunt er bijvoorbeeld menserger-je-nieten, stratego en mahjong spelen.

Sissi zegt: ‘Doordat we deze gele­ genheid bieden, zien we dat onze gas­ ten snel onderling contact maken en dat is wat we mede willen bereiken.

We willen een verbindende rol spelen.

Onze gasten komen hier ook naartoe

om andere mensen te ontmoeten.’

We zitten in het achterhuis als Sissi en ik elkaar treffen en tijdens ons gesprek komen er twee jonge mei­ den binnen die speciaal voor karaoke komen. We ronden ons gesprek hier af om hun die ruimte te bieden.

VIPs Op dit moment heeft Sissi’s zo’n vier­ honderd vaste klanten. Een klan­ tenpanel van 80 tot 90 vaste klanten heeft een vip-kaart. Deze mensen wordt met enige regelmaat gevraagd wat zij vinden van de diensten van de tealounge, zodat de zaak zich kan blij­ ven aanpassen bij de wensen en ver­ wachtingen van haar klanten. Als vipklant ontvang je ook speciale deals.

Buurt Toen Sissi’s open ging, was er nau­ welijks sprake van onderlinge con­ tacten in de buurt. Sissi besloot zich overal voor te stellen en een poging te doen een samenwerking op te starten.

Inmiddels is er een ondernemersver­ eniging en wordt er samengewerkt.

Dat is des te leuker omdat in het Haagse Chinatown het Maanfeest en het Chinees oud en nieuw grootse eve­ nementen zijn. Sissi hoopt dat het in de nabije toekomst ook mogelijk is om de hele buurt met elkaar te verbinden en overal tafels en stoelen neer te zet­ ten, zodat iedereen aan kan schuiven en met elkaar kan eten.

Toekomst Sissi: ‘Op dit moment werken we aan een nieuwe, professionele website en webshop. Daar kunnen klanten dan hun speciale thee bestellen. Er wer­ ken hier twaalf mensen die allemaal als belangrijkste kwaliteit hebben dat ze hun gastvrijheid en klantvriende­ lijkheid oprecht menen. Dat voelen onze klanten natuurlijk. Juist daar­ door bieden wij onze klanten, gasten eigenlijk een uitzonderlijke plek. Ze komen graag terug.’

‘Als we ons concept hier volledig neergezet hebben, willen we meer­ dere zaken openen. Over tien jaar wil­ len we vijf van dit soort uitzonderlijke plekken bieden aan mensen die even ergens tot rust willen komen, een spelletje willen doen of iemand willen ontmoeten.’

Als ik wegga, krijg ik een zakje thee mee voor mijn schoonmoeder.

Ze is 89 en een beetje kouwelijk.

Met deze speciale thee, die van binnen uit warmte verspreidt, gaat dat zeker over. ←

scn 2015 | den haag special 39

sijthoff

Nieuwe allure voor Sijthoff-gebouw

T

waalf bronzen ooievaars, sym­ bool van de stad Den Haag, sie­ ren de gevel van het volledig heront­ wikkelde Sijthoff-gebouw. Het gebouw waar tot midden jaren 70 de Haag­ sche Courant was gevestigd bevindt zich op de nieuwe retail hotspot, op de hoek van de Grote Marktstraat en de Wagenstraat en tegenover de Bij­ enkorf en Marks & Spencer. Sijthoff shops & offices gaat op de begane grond en de eerste verdieping huisves­ ting bieden aan grote internationale retailers. Fashionketens River Island en Superdry (respectievelijk 1500 en 1000 m2) hebben hun intrek al geno­ men. Op de vier bovenste verdiepin­ gen zijn kantoren gevestigd, waarbij op de derde verdieping een binnentuin met droogloop is gerealiseerd.

Huurders zijn Metropoolregio Rotterdam Den Haag, Bureau Bin­ nenstad, Experian Nederland en Den Haag Marketing. Het Sijthoffgebouw biedt op twee niveaus 4.500 m2 vvo winkelruimte en 6.650 m2 vvo kantoorruimte.

40 scn 2015 | den haag special

Toplocatie “We wilden het gebouw totaal anders positioneren”, vertelt René Mol van Colliers International dat als country­ manager voor de belegger optreedt.

“Door alle ontwikkelingen in de bin­ nenstad verbeterde de locatie van het pand aanzienlijk. Het is nu een van de drukste kruispunten van de stad wat het vroeger helemaal niet was. Oor­ spronkelijk zaten er kleine retailers in de plint, onder meer een Grieks res­ taurant, een reisbureau en een Indo­ nesisch afhaaltentje. Die pasten niet meer bij wat de Grote Marktstraat wil zijn, namelijk een winkelboulevard met internationale allure. Wij hebben gekeken naar waar behoefte aan is op deze plek. Kleinere winkelruimte was er al voldoende, maar het ontbrak nog aan grote units.”

Casco retailunits In de nieuwe opzet is ruimte voor vier à vijf huurders. Alle units hebben een verdieping. De winkels worden casco opgeleverd en het staat de huurders dus vrij om hun unit in te richten zoals ze dat zelf willen. Ook kan elke winkel

in afmeting verschillen. “Iedere retai­ ler heeft zijn eigen concept en moet dat optimaal vorm kunnen geven”, zegt Mol. “Het zou zonde zijn om units al op een bepaalde manier in te richten.

De één wil de roltrap misschien liever voorin de winkel terwijl de ander hem achterin wil.”

De zeven meter hoge glazen pui zorgt voor een grote zichtbaarheid en draagt bij aan de kwalitatieve uitstraling.

Langetermijnvisie Een klein aantal huurders zorgt niet voor een hoger risicoprofiel, vindt David Coster van Nieuw Holland Pro­ jectontwikkeling. Hij begeleidt het commerciële traject voor Sijthoff shops & offices. “Eén partij zou risico betekenen, vier à vijf sterke huurders niet. We hebben nog twee units te ver­ huren. Essentieel is dat een huurder in het plaatje past. We hebben een lan­ getermijnvisie met dit gebouw. Dat betekent niet ja zeggen tegen iedereen maar actief zoeken naar de juiste retai­ ler. Dat zal nog een grote fashionspeler zijn en een iets kleinere partij.”

sijthoff

Een herontwikkeling die naadloos aansluit op de ambitie van de gemeente Den Haag. Dat is wat Sijthoff shops & offices zo’n geslaagd project maakt volgens René Mol van Colliers International en David Coster van Nieuw Holland Projectontwikkeling.

Zij transformeerden het voormalige gebouw van de Haagsche Courant tot een onderscheidende high-endlocatie voor internationale retailers.

foto’s: scn

‘We willen een bestemming op zich zijn’ Hoe interessant is Den Haag voor internationale spelers? “De stad is echt aan de weg aan het timmeren,” vindt Mol. “Na Amsterdam staat Den Haag inmiddels hoog op de lijst. Ik vind het uniek hoe nieuwe retailers door de gemeente worden ontvangen.­ Ze krijgen een warm bad, worden rondgeleid door de stad en gekoppeld aan de juiste partijen. Dat heb ik nog nergens anders gezien. Voor ons werpt dat ook weer zijn vruchten af.”

David Coster (l) en René Mol

Kantoren Ook de verhuur van de kantoor­ ruimten gaat voorspoedig. Slechts een halve verdieping is nog niet verhuurd.­“Ondanks dat er veel kantoren leeg staan in het centrum is er veel belangstelling voor ons pand,” zegt René Mol. “Dat is volgens mij aan twee factoren te wijten. Ten eerste leveren wij een hoog hedendaags kwaliteits­

niveau en ten tweede is Sijthoff shops & offices een pand met een duidelijk­ onderscheidende identiteit. Dat spreekt tot de verbeelding, daar wil men graag zitten.”

Nieuw icoon Sijthoff shops & offices is een nieuw icoon voor Den Haag, vindt Coster.

“Onze doelstelling was om niet ‘het gebouw naast de Bijenkorf’ te zijn maar een bestemming op zich. Ik vind dat dat goed is gelukt. Je bereikt dat met architectuur maar ook met invulling. Sijthoff shops & offices is een mooie oplossing voor de vraag naar grotere winkelruimtes. We heb­ ben ook gemerkt dat de Hagenezen enthousiast zijn over het gebouw.

Toen het net open was stonden er regelmatig mensen foto’s te maken.

Iemand vertelde me dat hij trots was dat de stad dit gebouw erbij had gekregen.”

Het ontwerp van V8 architects is een hedendaagse interpretatie van de klassieke warenhuisarchitectuur in de straat en sluit daardoor goed aan bij de bestaande bebouwing. De gevel springt meteen in het oog: het gebouw draagt als het ware een witte, geplooide jurk van composiet. De bronzen ooievaars zijn handgemaakt en vijf meter hoog. “Heel kostbaar, maar passend bij de high-enduitstra­ ling,” aldus Mol. Grip op omgeving Zo krijgt de nieuwe binnenstad van Den Haag steeds meer vorm.

Sijthoff shops & offices is voorlopig het laatste grote project, al verwacht Mol dat er nog wel wat panden zullen volgen. Om grip te houden op de kwaliteit van de omgeving is Colliers International lid van het Overlegorgaan Vastgoedeigenaren.

"We willen daarbij zijn, weten wat er gaat gebeuren. Veranderingen­in de omgeving hebben immers ook effect op de kwaliteit van ons vastgoed.”

Coster voegt toe: ”Er zijn ideeën om dit deel van het stadscentrum als winkelcentrum te gaan marketen.

Ik denk zeker dat dat de toekomst is. Je moet als eigenaren de koppen bij elkaar steken om een gebied zo aantrekkelijk mogelijk te maken.

Daar werken wij graag aan mee.” ← scn 2015 | den haag special 41

bron: den haag marketing

impressie

den haag winkelstad foto's: scn

42 scn 2015 | den haag special

foto: de fotomeisjes

tienjarenplan

Samenwerking is een mooi iets, maar waaraan werk je dan samen? Voor de publieke en private partijen die betrokken zijn bij de binnenstad van Den Haag is dat geen vraag. In de vorm van het tienjarenplan Naar een complete Haagse binnenstad beschikken zij over een duidelijk omschreven doel waar de partijen achter staan. En dat werkt wel zo prettig.

tien jaar

Met het binnenstadsplan samen naar ’n complete Haagse binnenstad

H

et lopende binnenstadsplan beslaat de periode 2010–2020.

Maar het is niet het eerste plan waarmee gewerkt wordt. Lena Dalerup van Bureau Binnenstad licht toe: ‘Het eerste binnenstadsplan liep van 2000 tot 2010. Dat plan heette ‘Binnenstad Buitengewoon!’ Het was het eerste integrale plan met als prioriteit de attractiviteit voor de gebruiker met als basis het dna van Den Haag en de sfeergebieden in de binnenstad. Er werd ingezet op de software, hardware en de orgware.

In de tien jaar dat dit plan liep, is de binnenstad van Den Haag veel meer multifunctioneel geworden: naast winkels zagen we de komst van meer cultuur en horeca. In feite groeide de stad op het aspect beleving. En niet te verge­ ten, het legde de basis voor het behalen van de titel Beste Binnenstad 2013–2015. Met het huidige binnenstadsplan geven we dit een vervolg en zien we dat bijvoorbeeld wonen in de binnenstad belangrijker wordt. Dat maakt de bin­ nenstad veel levendiger.’

dna In het Binnenstadsplan 2010–2020 speelt natuurlijk het eerdergenoemde dna een belangrijke rol: ‘Het is wat wij de Haagse signatuur noemen en daaronder verstaan we de karakteristieken van de stad die je in essentie wil laten terugkomen in de binnenstad. Bijvoorbeeld het koninklijke Den Haag, historisch en modern, et cetera.’

Er wordt steviger ingezet op de tweede ‘rode lijn’: die van de sfeergebieden. Lena Dalerup: ‘We hebben acht sfeergebieden benoemd. Per gebied kunnen we een bepaalde eigenheid en kwaliteit uitwerken. Zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van Chinatown en het gevoel dat daarbij hoort. Het gebied rondom het moderne station Den Haag Centraal en de ministeries heeft weer een andere sfeer en een andere verbijzondering. Zo zijn we in staat de gebieden een eigen identiteit te geven.’

Niet vrijblijvend, maar ook niet rigide Wie heeft dit boek, dit plan, op z’n bureau staan? ‘Dat zijn de gemeente –zowel de wethouders, gemeenteraad en ambtenaren, want het is een raadsbesluit – en de samenwerkende private partijen in de binnenstad. Het binnenstadsplan is voor hen de integrale visie aan de hand waarvan ze (samen)werken. Het plan is opgedeeld in de hoofdonderdelen filosofie, visie, opgaven en uitvoering.

Elk hoofdonderdeel is gedetailleerd uitgewerkt en hoofdstukken zijn onder meer beleving en oriëntatie, functies, decor en marketing. Alle partijen vinden hierin de handvatten die helpen bij het bereik van de doelen. Dus van de herinrichting van de openbare ruimte (‘Decor’), tot de detailhandel en de invulling daarvan, de loopstromen in de binnenstad en meer.’ lange termijn Het binnenstadsplan is niet vrijblijvend (de samenwerkende partijen hebben in een convenant hun handtekeningen hieronder gezet en zijn het eens met de doelstellingen en visie), maar ook niet rigide. Lena Dalerup: ‘Je kunt voor een termijn van tien jaar niet alles vastleggen. Er verandert in zo’n tijdsbestek immers veel.

Dit is mede de reden geweest dat we op 13 oktober een workshopbijeenkomst hebben georganiseerd. Maar je hebt wel met elkaar een visie of een droom waar je naar toe wilt.

Bovendien zorgt het binnenstadsplan voor continuïteit in de aanpak en houvast voor investeerders. Dát is de basis voor deze mooie en effectieve samenwerking.’ ← Het Binnenstadsplan Den Haag 2010–2020 is voor eenieder als pdf-document te downloaden via www.denhaag.nl/ bureau-binnenstad.htm.

scn 2015 | den haag special 43

spuimarkt

S

puimarkt is een imposant, multi­ functioneel gebouw en een belang­ rijk onderdeel van het Spuikwartier in Den Haag. Deze integrale ontwik­ keling van wonen, winkelen en uitgaan vormt de verbin­ ding tussen de Grote Marktstraat en het kernwinkelappa­ raat. In 2007 geopend en in 2009 bekroond met de NRW Jaarprijs is de Spuimarkt een van de kernonderdelen van de Haagse binnenstad, die de titel Beste binnenstad 2014–2015 draagt. “Niet voor niets”, zegt Dré Swagemakers van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, namens de opdrachtgever, eigenaar van de Spuimarkt. “Het diverse aanbod zowel op winkelgebied, als op het gebied van horeca en leisure en het verblijfsklimaat zijn indrukwek­ kend. In combinatie met de nabijgelegen historische trek­ kers, zoals het Mauritshuis en paleis Noordeinde, heeft de Haagse binnenstad nationale en internationale allure.”

Tegendeel bewezen De Spuimarkt is een enorm gebouw. Het omvat 32.000 m2, waarvan 10.000 m2 eigendom is van bioscoopconcern Pathé. De overige 22.000 m2 is door Syntrus Achmea belegd in opdracht van twee pensioenfondsen en omvat een vernieuwende branchemix. Naast de complete bewin­ keling ronddom het pand, zijn ook een casino en een sportschool met zwembad in het complex gehuisvest.

Opvallend zijn daarnaast ook de bereikbaarheid door de combinatie van tramtunnel, tramstation en parkeergarage in het souterrain en de aansprekende architectuur.

Wat door de een als een van de eerste geslaagde combi­ naties van retail en leisure in ons land werd gezien, werd door de ander met argusogen bekeken. De bekroning van de Spuimarkt met de NRW Jaarprijs 2009 maakte dan ook nogal wat los binnen de winkelvastgoedwereld. Van de kans van slagen van het project, dat door de jury werd geroemd om het ‘vernieuwende karakter’ en het ‘professi­ onele, indrukwekkende en gedurfde ondernemerschap van de ontwikkelaars’ was lang niet iedereen overtuigd. Nu, zes jaar later, lijkt het tegendeel bewezen te worden.

Bewezen trekker Swagemakers: “Toen ik vier jaar geleden als assetmana­ ger van het complex aantrad was het gebied eromheen nog volop in ontwikkeling. Inmiddels is diagonaal tegenover de Spuimarkt het pand Amadeus verrezen. Hierin is een Pri­ mark van 8.000 m2 gehuisvest. Een bewezen trekker, waar ook wij van profiteren. De woningen die in hetzelfde com­ plex zijn gerealiseerd, zorgen voor extra levendigheid. Ook 44 scn 2015 | den haag special

Dré Swagemakers

Samenwerken met gemeente en eigenaren en beleggers en finetunen: Dat is volgens Dré Swagemakers, assetmanager van de Spuimarkt in Den Haag, de opdracht waar alle betrokkenen bij het Spuikwartier de komende periode voor staan.

“De potentie van dit gebied is groot. Er staat een stevige basis. Door niet op eilandjes te gaan zitten maar door samen te werken, moeten en kunnen we die basis verder versterken. Dat betekent blijven kijken en luisteren naar de consument en daar op inspelen. Wij nemen als Syntrus Achmea graag het voortouw in die samenwerking.”

spuimarkt

‘Als je in het Spuikwartier rondloopt, voel je dat het hier gebeurt’ lijke scheiding zorgt voor een prettiger en veiliger gevoel bij de voetgangers, alhoewel het nog wel even wennen is.

Al met al hopen we dat alle vernieuwingen bijdragen aan de loop in het gebied. Je merkt, ziet en hoort dat er op dat gebied wat gebeurt. Passantentellingen zullen dat uitein­ delijk moeten bewijzen.”

foto: scn

het nieuwe gebouw van Marks & Spencers past in wat wij voor ogen hadden met betrekking tot de uitstraling van het totale gebied. Je zou niet zeggen dat het nieuw was. Het is als prefab in een razend tempo neergezet.”

Nog niet in lijn met de uitstraling van de nieuwe route die nu ontstaan is en waarvan Spui, Spuistraat, Wagen­ straat en Grote Marktstraat deel uitmaken, zijn de huis­ vestingen van Hema en V&D. “Die laten kansen liggen als ze niets doen aan de uitstraling”, concludeert Swagema­ kers. “Dat is zonde en doet afbreuk aan de aantrekkings­ kracht van het gebied. De hoop is dat ook dit wordt opge­ pakt. Er kan met redelijk simpele ingrepen wat aan de uit­ straling van die panden worden gedaan. Het zou mooi zijn als het complete gebied qua architectuur die allure heeft die het verdient. De locatie van bijvoorbeeld de V&D is te mooi bijzonder om niets mee te doen. Nu lijkt het op zich­ zelf te staan in plaats van onderdeel te zijn van het geheel.”

Passantentellingen Naast de inspanningen van eigenaren en beleggers, heeft ook de gemeente de handen flink uit de mouwen gestoken om een bijdrage aan het verder opwaarderen van het win­ kelgebied te geven. “De bestrating is nu gereed. Ook is er een duidelijk pad voor fietsers gerealiseerd. Dat ligt iets lager dan het voetgangerspad op straatniveau. Die duide­

Ruimtelijke werking Swagemakers geeft aan dat hij best veel van de ontwikke­ ling van dit gebied verwachtte, maar dat er nog meer is uit­ gekomen dan dat. “Ik ben inderdaad erg positief en opti­ mistisch. Er is hier ontzettend veel werk verricht. Door marktpartijen, maar zeker ook door de gemeente. Als je door de Grote Marktstraat kijkt, dan zie je hoe breed de ruimtelijke werking is. Jammer dat de verlichting niet is doorgevoerd. Een ontwerp van een Portugese architect kon om technische redenen niet worden uitgevoerd. Maar als je hier rondloopt dan voel je dat het hier gebeurt.”

“Dat betekent echt niet dat we achterover kunnen leu­ nen. De gemeente Den Haag en de provincie Zuid Hol­ land moeten alert zijn en ook keuzes durven maken. Er zijn de afgelopen jaren in Den Haag veel vierkante meters in de binnenstad bijgebouwd. Dat heeft wel tot gevolg dat er elders in stad, in minder kans­ rijke winkelstraten, winkels zullen moeten verdwijnen om leegstand te voorkomen. Het gaat hier dus niet alleen om de Spuimarkt, maar om de totale binnenstad. Sterker nog, om de regio Den Haag. Teveel vier­ kante meters gaat uiteindelijk tegen je werken. We moeten keihard wer­ ken aan het vullen en gevuld hou­ den van wat er nu in de binnenstad staat. Dat betekent dat je ferme knopen moet doorhakken. Ook dat is investeren in de binnenstad.”

‘Samenwerking gemeente en marktpartijen Spuikwartier intensiveren’

Krachten bundelen Naast de verantwoordelijkheid over het functioneren van de Spuimarkt, heeft Swagemakers ook volop oog voor het algemeen belang. “Beleggers, eigenaren, ondernemers, gemeente: we hebben allemaal een gemeenschappelijk doel voor ogen. En dat is een goed functionerende scn 2015 | den haag special 45

spuimarkt

De roltrappen leiden naar winkels, een casino en helemaal bovenaan een health-club mét zwembad

binnenstad. Dat betekent dat we allemaal verder moeten kijken dan alleen naar ons eigen eilandje, want we zijn nooit klaar. Een binnenstad is dynamisch. Je pakt wat op, bent daar mee klaar en het volgende heeft zich alweer aangediend. Door krachten te bundelen kun je meer bereiken.”

“De gemeente heeft voor dit hele gebied een hoog ambi­ tieniveau ingezet. En dat zie je terug, in de branchering, in de inrichting van de openbare ruimte, in de oplossing die voor het fietsersprobleem is bedacht. De gemeente erkent daarnaast het belang van marketing en promotie, van een goede communicatie en een goede samenwerking

‘De charme van de aanlooproutes, met tal van lokale ondernemers, draagt veel bij aan de beleving van het Spuikwartier’ met marktpartijen. Die samenwerking tussen gemeente, retailers, vastgoedeigenaren is cruciaal en willen we graag intensiveren.”

Swagemakers staat positief tegenover concrete moge­ lijkheden om die samenwerking verder vorm te geven samen met de gemeente. “Momenteel is er bijvoorbeeld een vve gericht op de Spuistraat. Zowel de gemeente als ik zouden die graag breder willen trekken, daar bijvoor­ beeld ook grotere beleggers aan deel laten nemen. Met z’n allen voor die binnenstad gaan. Nu zijn er partijen die ach­ teroverleunen en meeliften op initiatieven van anderen.

Wij hebben afgelopen tijd met de gemeente overleg gehad over het in leven roepen van een biz en staan daar positief tegenover. Uitgangspunt: je investeert samen en profiteert ook samen van die investeringen.“ Investeren in kwaliteit Een biz (Bedrijven Investeringszone) is een van de instrumenten die de gemeente Den Haag en de Stichting Binnenstad Den Haag inzet om de binnenstad te versterken. Een biz is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers samen investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. Dat kan een bedrijventerrein, maar ook een winkelgebied zijn. Alle ondernemers in dat gebied 46 scn 2015 | den haag special

spuimarkt

foto’s: scn

betalen een bijdrage, die wordt geïnd via de gemeentelijke belastingen.

“Een biz is een instrument vóór en dóór ondernemers, die zelf bepalen hoe en waarmee zij hun gebied aantrekke­ lijker willen maken”, verduidelijkt Swagemakers. “Voor­ waarde voor het in het leven roepen van een biz is dat een meerderheid van de ondernemers daarachter staat. Dat betekent dat we draagvlak moeten creëren.”

Aanlooproutes In de ogen van Swagemakers heeft het binnenstads­ gebied alles in huis om voor een erg groot en divers publiek aantrekkelijk te zijn en te blijven. “Er gebeurt hier van alles. Door de sportschool, de bioscoop, het casino en de diversiteit in winkelen en horeca is er hier van ’s ochtends negen tot twee uur ’s nachts bedrijvigheid. Extra aandacht verdienen de directe aanlooproutes. Daar zitten de kleinere zaken, de lokale ondernemers, kleine eettentjes.

De aanloopstraten dragen sterk bij aan de totale beleving.

De charme daarvan in combinatie met het volledige en

‘Er gebeurt hier van alles, van negen uur in de ochtend tot twee uur ’s nachts is er bedrijvigheid’ veelzijdige aanbod in en rondom de Spuimarkt en de vele historische bezienswaardigheden: daar ligt de kracht van de Haagse binnenstad.”

“Die kracht moeten we samen verder versterken. Stap voor stap finetunen. Dat is waar we de winst uit kunnen halen. We moeten ons samen actief inspannen om andere beleggers en eigenaren te enthousiastmeren. Daar maken wij ons samen met de gemeente sterk voor.” ← scn 2015 | den haag special 47

trends en toekomst

Trendwatcher Christine Boland sprak op 13 oktober op de door Bureau Binnenstad georganiseerde bijeenkomst Op weg naar 2020.

Welke tips heeft zij voor onze winkelgebieden, winkelcentra en retail? Welke kant gaat het op en hoe maken we van winkelen een beleving?

Christine Boland van Trends & Mindsets

‘Als we meer beleving willen, moeten we minder rigide met de regels omgaan’

M

et als achtergrond de modeacademie en een meer dan gemiddelde aandacht voor (massa-)psychologie, heeft Christine Boland 25 jaar voor De Bijenkorf gewerkt.

‘Daarvan leerde ik hoe zo’n organisatie werkt en ook hoe retail werkt. Nog steeds voel ik een hele sterke connectie met retail. Maar in mijn werk als trendwatcher kijk ik breder de wereld in. Ik observeer naar wat er in de wereld gebeurt, wat daarvan de effecten zijn op mensen, wat die mensen vervolgens willen­en hoe je dat kan beantwoorden met producten, diensten, concepten en ideeën. Die kennis breng ik via Trends & Mindsets naar buiten via lezingen over de hele wereld, maar ook in de vorm van workshops of adviesopdrachten voor het bedrijfsleven.’ eenvormig Hoe kijkt Christine tegen onze Nederlandse winkelcentra en winkelgebieden aan? ‘Ik wil niet pretenderen dat ik ze allemaal ken, maar denk wel dat onze centra erg eenvor­ mig zijn. Ook qua invulling, met allemaal dezelfde ketens.

Willen we dat leuk maken, dan moeten we anders gaan denken en anders gaan doen. Waarom gaat een winkelcen­ trum ’s avonds dicht en doen we dan niet wat anders met die ruimte? Waarom zitten we met al onze regeltjes regel­ matig leuke, nieuwe initiatieven in de weg?’

‘Wat meer flexibiliteit van ook overheden zou al veel kunnen helpen. Wat geeft het nou als een winkelier zonder slijtersvergunning toch een keertje een wijnproeverij in zijn winkel organiseert? Als hij dat in samenwerking met de slijter en andere branches doet (1+1=3 is zó belangrijk) kan er toch wat leuks ontstaan? Ik vind branchevervaging helemaal niet zo slecht: het maakt nieuwsgierig.’ experimenten Christine is ook een groot voorstander van experimente­ ren met nieuwe formules: ‘In het winkelcentrum Bikini in Berlijn worden veel kleine units voor een aantal maanden

48

scn 2015 | den haag special

trends en toekomst

tegen een lage prijs verhuurd aan ondernemers die wat willen uitproberen. Dat is goed voor de levendigheid, voor de variatie en werkt misschien wel beter dan een kostbare marketing. Als het concept aanslaat, dan kan de onderne­ mer doorstromen naar een ‘echte’ winkel en zo niet, dan is het toch een leuke afwisseling geweest.’

Beleving is groen en ruikt lekker De vraag hoe we beleving in onze winkelcentra en binnen­ steden kunnen bereiken, heeft intussen de proporties aan­ genomen van de jacht op de heilige graal. Hoe denkt Chris­ tine Boland dat we die beleving kunnen bereiken? ‘Daar is natuurlijk geen eensluidend antwoord op mogelijk, maar ik zie grote kansen in meer met de natuur doen. Dus groen naar binnen halen. Groen werkt echt op het gevoel van men­

‘De chemie van de echte omgeving kun je niet virtueel ervaren’ sen en houdt ze ook langer op een locatie. Ik zou op iedere vierkante centimeter die ik over had met groen werken. En met geur. Denk aan de geur van verse koffie, de geur van het voorjaar, de geur van eten en vers gebakken speculaas.’ menselijke maat Het bereiken van die beleving is belangrijk, omdat we ons hiermee kunnen onderscheiden van de non-beleving die kopen vanaf de bank eigenlijk is. Christine: ‘De zintuigen tast en geur kun je nog niet online bedienen. Maak daar dus gebruik van. Maar ook de menselijke maat, persoon­ lijke aandacht en warmte zijn dingen waarop de fysieke omgeving zich kan onderscheiden van de virtuele. En dat geldt ook voor de manier waarop de winkelier zijn winkel inricht: prikkel de nieuwsgierigheid van de consument, verleid hem of haar tot binnenkomen. En eenmaal binnen: verras deconsument! Zelfs als het straks mogelijk is om via de computer te ruiken en te voelen, dan nog kan de chemie van de echte omgeving deze veel aantrekkelijker maken.’

Toenemend belang van horeca en food De grootste expansie in binnensteden en winkelcen­ tra betreft die van de horecasector. Ook Den Haag is hier rijkelijk van voorzien. Hoe kijkt Christine hier tegen­ aan? ‘Je ziet inderdaad steeds meer horeca. Maar het gaat niet zozeer om de kwantiteit, maar vooral om de cultuur rondom bijvoorbeeld koffie of sapjes, om gezond en gra­

nen. In onze hang om weer in contact te komen met de natuur, is voedsel de eerste schakel. Voedsel is daarom nu een enorme trend. Met de nodige lucht weliswaar, maar het leeft bij mensen.’

‘Het is ook een sociaal gebeuren. Oké, je eet wel eens een snack even snel in je eentje, maar de andere keer is het weer een groepsgebeuren. Food is heel belangrijk in een retailomgeving en voorbeelden zijn er inmiddels te over: de Markthal in Rotterdam, de Hallen in Amsterdam OudWest en de Foodhal in Amsterdam Noord en Breda.’

Qua uitwerking van beleving komen we intussen met ‘groen’ en ‘food’ al een heel eind. Maar er is natuurlijk meer. ‘Als er ergens geen bewaking rondloopt, maar gast­ vrouwen, dan geeft dat een heel andere beleving. En als ik ergens m’n hond kan parkeren in de hondenballenbak, dan is dat fijn en voel ik me als hondenbezitter welkom.’

‘En parkeergarages dan. Daarin worden tegenwoordig hele stappen gezet. Kijk naar de nieuwe garage van City­ Plaza in Nieuwegein: die heeft sfeer, daar laat je je auto graag achter. Het is natuurlijk wel zo dat er voor al dit soort dingen geen uniform recept is dat in de hele wereld toepasbaar is. Wat we hier doen, moet passen bij onze Nederlandse cultuur. ‘Gezelligheid’ is niet voor niets een bijna onvertaalbaar Nederlands woord.’

Over Den Haag Christine Boland heeft veel respect voor de manier waarop Den Haag de samenwerking tussen stakeholders organi­ seert. ‘De bijeenkomst van vandaag is daar een goed voor­ beeld van. Den Haag stelt zich open voor de ideeën, wen­ sen en meningen van culturele instellingen, horeca, retai­ lers en vastgoedeigenaren. Allemaal werken ze samen. De sessie die vandaag door Bureau Binnenstad georganiseerd is, diende er toe om met alle stakeholders af te stemmen of het beleid nog geldig en toekomstproof was of dat er in bijgestuurd moet worden. Dat geeft aan dat de gemeente er voor open staat om eventueel iets te veranderen.’

‘Het geeft ook aan dat men heel veel vertrouwen heeft in de koers waarop men zit: met derden in gesprek gaan en die mee laten kijken en praten over Den Haag, dat vind ik een hele positieve manier van werken.’ spelregels Christine vergelijkt de rol van de overheid hierin ook wel met die van een scheidsrechter: ‘Voor een goede wedstrijd moeten nu eenmaal spelregels afgesproken worden. De scheidsrechter leidt de wedstrijd, analyseert alles wat hij ziet en besluit of hij wel of niet ingrijpt. Dat is een heel fluïde proces en de regels moeten vooral niet te rigide zijn.

Je moet juist mensen stimuleren. En als overheid vooral faciliteren. Vergeet niet: de grote concepten van deze tijd zijn allemaal grensoverschrijdend en regel doorbrekend.’ ← www.christineboland.nl

scn 2015 | den haag special 49

haagse regio

G

elegen in Leidschendam-Voorburg en nabij Den Haag, is winkelcen­ trum Leidsenhage altijd wel een ‘geval apart’ geweest. Gebouwd als ‘monofunctionele plot’ met een goede bereikbaarheid door de ligging nabij de A4 en A44, de tramlijn naar Den Haag, diverse buslijnen en maar liefst drieduizend gratis parkeerplaatsen, mocht Leidsenhage zich decennia lang verheugen in de belangstelling van niet alleen de lokale, maar ook de regionale consument. Boodschappen doen gecombineerd met shoppen in een centrum waar je alle belangrijke retailers (waardonder c&a, v&d, hema en veel andere) kon vinden, dat was Leidsenhage.

Maar de tijd maakte het centrum wel wat sleets, met als gevolg dat de bezoekersaantallen afnamen van ruim 10 miljoen naar pakweg 7,5 miljoen per jaar. Leidsenhage verloor een deel van haar regionale kracht, mede door het sterker wordende aanbod van Den Haag centrum. De vast­ goedeigenaren willen Leidsenhage haar oorspronkelijke regionale karakter teruggeven en worden daarin aange­ voerd door de grootste eigenaar, Unibail-Rodamco. nieuw concept Bart van Twillert: ‘Tot voor een aantal jaren geleden was vooral de gemeente de initiatiefnemer in de herontwik­

Winkelcentrum Leidsenhage staat aan de vooravond van een grootscheepse herontwikkeling.

Enerzijds vanwege de ouderdom (opening 1971, MBO, 75.000 m2 bvo en 180 winkels), maar – misschien nog wel belangrijker – vanwege de enorme veranderingen in de retail zelf. Bart van Twillert (development

kelingsplannen. Maar men realiseerde zich op een zeker moment dat de gemeente geen retaildeskundige is en besloot het proces bij de eigenaren van het winkelcentrum neer te leggen. Wij zagen zeker mogelijkheden en hebben de gemeente duidelijk kunnen maken wat een fantastische plek dit is en dat er geen noodzaak is voor saneren en con­ solideren, maar dat er ruimte is voor een nieuw concept.’

‘Wij hebben, samen met de gemeente, omwonenden en andere vastgoedeigenaren een plan gemaakt dat antwoord geeft op de ontwikkelingen in de retail zoals die nu spelen.

In 2014 zijn de contracten met gemeente en vereniging van eigenaren ondertekend. De gemeente is onlangs una­ niem akkoord gegaan met het bestemmingsplan.’ kwaliteitsslag Het plan betekent een uitbreiding van het winkelcentrum met circa 25.000 m2. Maar uitbreiding is zeker geen doel op zich. Bart van Twillert: ‘Waar het vooral om gaat is dat we hier een kwaliteitsslag gaan maken waardoor we aan­ trekkelijker worden voor zowel bestaande als nieuwe (bui­ tenlandse) retailers als de consument. Want we moeten in Nederland meer bieden om onze eigen consument vast te houden. Het zint me niet dat er zoveel gele kentekens bij CentrO en Wijnegem te zien zijn, maar verklaarbaar is dat wel. Willen we daar als Nederlandse retailsector en winkel­

De sterkere Haagse regio

na de herontwikkeling van Leidsenhage

& investment management director bij Unibail-Rodamco) vertelt wat er voor nodig is om aan te sluiten bij de retail van nu en straks om zodoende de bezoekersaantallen weer omhoog te krijgen.

Bart van Twillert, Unibail-Rodamco

50 scn 2015 | den haag special

haagse regio

vastgoedbeleggers wat aan doen, dan moeten we een kwa­ liteitssprong met onze winkelcentra maken en beleving toevoegen.’ innovatie van levensbelang Maar hoe doe je dat? Immers, sinds de komst van internet-retail zijn de kaarten opnieuw geschud.

‘Als je retail slechts blijft zien als de distributie van consumentengoederen van producent naar consument, dan kom je er niet. Zeker nu de positie van de winkel in de supply chain zo enorm veranderd is. Willen we de consument naar de stenen winkel trekken, dan moeten zowel retailers als de eigenaar van het winkelvastgoed wat anders bieden. Voor producenten van consumentengoederen is innovatie van levensbelang.

Dat sluit dan weer aan op de consument, die steeds meer beleving verwacht, die verleid en verrast wil worden met nieuwe en vernieuwde producten.’

‘Tegelijkertijd is die consument steeds minder goed bereikbaar voor marketing, want traditionele communicatiemiddelen kunnen door de consument effectief geblokkeerd worden. Denk aan de brievenbusstickers en tv kijken on demand. Dat betekent niet dat er geen behoefte meer is aan echt contact tussen merken en consumenten. Het doel van dat contact verandert echter en daar moeten winkelcentra qua aanbod, uitstraling, serviceniveau en beleving op inspelen.’

‘Kijk naar ons Four Star-programma in bijvoorbeeld Stadshart Amstelveen. Hiermee bieden wij de consument een unieke ervaring bij het shoppen. Maar ook de retailer ziet dat het werkt en wil steeds vaker alleen maar gevestigd zijn op locaties met een plus. Op de beste plekken dus waar veel mensen naartoe komen voor ontmoeting en om ver­ maakt en geïnspireerd te worden.‘ Het nieuwe Leidsenhage wordt wat Bart van Twillert betreft zo’n beste plek. ‘We verlaten het concept van het winkelcentrum als plek waar voornamelijk een logistieke

handeling plaatsvindt. Retailers en de eigenaar van het winkelcentrum moeten intensiever gaan samenwerken in het neerzetten van uitstraling en invulling van de merk­ belofte. Het veelgenoemde ‘toegevoegde waarde leveren’ moet echt vormgegeven worden. De knop moet om.’ nederland schiet tekort Dat dit voor retailers en winkelcentrumeigenaren niet vanzelfsprekend is, komt volgens Bart van Twillert door onze geschiedenis: ‘In Nederland hebben we met onze oude distributieplanologische aanpak bijna iets als een planeconomie gerealiseerd. Dat heeft de innovatie bij retailers en vastgoedeigenaren geremd. Als het gaat om de dagelijkse boodschappen is dat niet zo heel erg. Maar als het gaat om shopping, om de nietdagelijkse producten en een stuk beleving, dan schieten we in Nederland hopeloos tekort. Afgezien van een aantal prachtige binnensteden, is het winkelplezier maar mondjesmaat te vinden.’

‘Daarom denk ik dat als wij dat kunnen gaan bieden op een locatie als Leidsenhage, we ook nieuwe retailers naar Nederland kunnen lokken.

En daar zijn we bij Unibail-Rodamco dan ook dagelijks mee bezig. Bij de presentatie van onze plannen voor de herontwikkeling van Leidsenhage krijgen we van deze retailers terug dat ze het waarderen dat wij komen met een product dat ze begrijpen. Een product dat ze herkennen uit andere landen. Unibail-Rodamco hoopt dan ook op deze manier de Nederlandse retailsector, die het moeilijk heeft, een positieve impuls te geven.’

‘De consument wil verrast en verleid worden.

Dat gaan we bieden in Leidsenhage’

perfecte retailmix Dit moet natuurlijk ook leiden tot een perfecte retailmix: ‘Die retailmix willen we niet alleen bij de start goed op orde hebben, maar we willen continu met de huurders in overleg blijven hoe we dit goed kunnen houden. We vinden dat je frequent moet updaten en samen met de retailers en een goede marketing ervoor moet zorgen dat de consu­ ment bij ieder bezoek een unieke beleving heeft. Dat gaat voor ons veel verder dat het oude ‘schoon-heel-veilig’. Dat is echt niet meer voldoende. Je moet de consument ver­ wennen. Enfin, in Stadshart Amstelveen is al veel van die werkwijze te zien in de vorm van een informatiebalie, luxe toiletten, wayfinding, rustpunten, enzovoort.’

Het nieuwe Leidsenhage Het nieuwe Leidsenhage wordt herontwikkeld op basis van de oude gebouwen. Bart van Twillert: ‘We trekken niet de

scn 2015 | den haag special 51

haagse regio

totale oude structuur omver, maar we hergebruiken zoveel als mogelijk is. Ook hebben we in de loop der jaren verschillende panden in het winkelcentrum gekocht, waar­ onder een groot, leegstaand kantoorgebouw. Die worden bij het plan betrokken.’

‘We slaan dus meerdere vliegen in een klap: de ont­ wikkeling is zeer duurzaam door het hergebruik van bestaande gebouwen, we lossen de kantorenleegstand ter plaatse op en we creëren door de uitbreiding van circa 25.000 m2 zo’n 500 nieuwe banen. Dit alles sluit perfect aan op het beleid van Unibail-Rodamco, want bij ons is het verplicht om op het gebied van duurzaamheid hoge scores te behalen. Zo kijken we ook naar energieopwekking, ener­ gieterugwinning, energiegebruik en we werken we met Green Leases.’ architectuur Het winkelcentrum zelf maakt fysiek wel een hele omslag: van niet overdekt en gedeeltelijk beluifeld, wordt het geheel overdekt en daardoor naar binnen gekeerd. Dit ove­ rigens zonder dat het onaantrekkelijk aan de buitenzijde wordt. Bart van Twillert: ‘Met een prachtige architectuur en een koppeling aan het heringerichte park voegen we ook buiten beleving toe. Daar begint immers de customer journey. Die openbare ruimte is nu nog eigendom van de gemeente, maar straks van de vastgoedeigenaren, zodat we die kunnen laten aansluiten op het winkelcentrum.’

‘Het is een complete turn-around, waarmee we dit win­ kelcentrum weer nieuw leven gaan inblazen. Leidsenhage is straks een voorbeeld van een van de drie hoofdmanieren van winkelen die toekomst hebben: het internet, de wijk­ centra en het recreatieve winkelen, dat je óf in de binnen­ stad, óf in een groot regionaal winkelcentrum als Leidsen­ hage doet.’ dining experience In het nieuwe Leidsenhage wordt naast een hoge omge­ vingskwaliteit veel aandacht gegeven aan de verblijfsduur verhogende functie van horeca: ‘We noemen dat de ‘dining

experience’. Daarmee bieden we op diverse kwaliteitsni­ veaus een food-aanbod. Dit sluit aan op het hogere kwali­ teitsniveau dat we willen gaan bieden en daarmee ook op ons Four Star-concept. Zonder dat we overigens de men­ sen met een wat smallere beurs buiten willen sluiten, dat geenszins!’

In het winkelcentrum komt op het tweede niveau ook een forse bioscoop en samen met de horecafunctie heeft dit tot doel om het verblijf te intensiveren. Bart van Twil­ lert: ‘Overdag winkelen, daarna een hapje eten gevolgd door een filmpje pakken, dat is waar we naartoe willen.

We denken dat de retailers in hun openingstijden hier ook beter op aan zullen gaan sluiten. Al met al streven we naar hogere bezoekersaantallen, een hogere bezoekfrequen­ tie en een langere verblijfsduur. Daarmee bereiken we ook meer contactmomenten voor de retailers.’

Complementair ten opzichte van de regio Dat dit artikel in de Den Haag Special van Shopping Centre news staat heeft een reden. Bart van Twillert ziet het nieuwe Leidsenhage namelijk als complementair op onder andere de Haagse binnenstad: ‘We denken in Nederland nog teveel in kleine afgebakende gebieden. Maar in andere grote Europese steden als Londen, Parijs en München doen ze dat allang niet meer.

Daar kijken ze hoe je op regio­niveau een voorzieningenstructuur opzet. Nederland is daarin echt anders dan de rest van de wereld en in feite maken we met deze ontwikkeling een stap die aansluit op de wereld van de internationale retailers.’

‘Den Haag Centrum heeft als organisch gegroeide binnenstad een andere beleving qua retail en uitgaan dan het straks overdekte Leidsenhage. Maar deze centra liggen feitelijk heel dicht bij elkaar. De consument heeft dus de keuze en zal de ene keer naar het stadscentrum willen om te shoppen en de andere keer naar Leidsenhage.

Grote retailers zullen op beide locaties willen zitten. En de locaties samen zorgen voor een sterk regionaal aanbod met de potentie om de regionale consument, maar ook de expats, op een moderne manier complementaire winkelbelevingen aan te bieden.’ ←

‘Met deze ontwikkeling zetten we een stap die aansluit op de internationale trend’

Meer informatie: www.leidsenhagevernieuwt.nl

52 scn 2015 | den haag special

thema

dordrecht

rotterdam

gouda

roermond

de finalisten Tot en met de middag van 18 november 2015 mocht Den Haag zich nog Beste Binnenstad (categorie groot) 2013–2015 noemen. Want op deze middag maakte de jury bekend welke twee steden uit de vier eerder bekendgemaakte finalisten zich Beste Binnenstad 2015–2017 mogen noemen. Op de volgende pagina’s stellen wij de winnaars voor. →

scn 2015 | den haag special 53

beste binnenstad

De binnenstad is een bepalende factor voor identiteit en imago van de stad. Direct en indirect is het de economische motor van een gemeente. De kwaliteit van een binnenstad is van belang voor de kwaliteit van het woon-, werk-, leef- en verblijfklimaat van een gemeente en zelfs van de regio. Binnenstadsmanagement kan hier een grote bijdrage aan leveren.

door Felix Wigman, voorzitter Platform Binnenstadsmanagement

Binnenstadsmanagement in de toekomst

B

innensteden zijn gebieden met complexe opgaven en uit­ dagingen. Er zijn veel partijen met uiteenlopende belangen actief. Over­ heid en investerende partijen staan hier samen aan de lat. Alle stakehol­ ders die in de binnenstad actief zijn, onderkennen het belang van samen­ werking, maar dat in de praktijk bren­ gen is een lastige opgave. Daarom is twintig jaar geleden de Stichting Plat­ form Binnenstadsmanagement opge­ richt, waarbij inmiddels circa 75 bin­ nensteden aangesloten zijn.

Kansen Binnensteden verkeren al langer in zwaar weer, dat is geen nieuws. Maar de trends hebben niet alleen nega­ tieve gevolgen, ze bieden ook kansen.

Om dit te illustreren staan we kort stil bij drie elementen die bepalend zijn voor het functioneren van binnen­ steden: gebruik, functies en fysieke ruimte.

Als je kijkt naar ‘het gebruik’, dan zijn er kansen door in te spelen op de keuze van consumenten tussen offline en online. Het gaat dan om persoon­ lijk contact en het uitproberen ter 54 scn 2015 | den haag special

plekke. Als je kijkt naar ‘de functies’, dan zien we een groeiende behoefte aan horeca, leisure en cultuur en zijn er kansen voor nieuwe concepten gericht op beleving, die inspelen op (impulsiever) recreatief bezoek.

Als het over de ‘fysieke ruimte’ gaat, dan is een compact kernwinkelgebied kansrijk, met de randen in een eigen sfeer. Belangrijke bepalende factor voor ‘succes’ is de mate waarin aange­ sloten wordt op het bezoekdoel: kleine centra waar boodschappen doen cen­ traal staat, moeten inzetten op bereik­ baarheid en gemak, terwijl grote bin­ nensteden waar juist het recreatief winkelen centraal staat, scoren met sfeer en beleving.

Felix Wigman

Sleutelbegrippen Binnenstadsmanagement is noodza­ kelijk om de concurrentiestrijd aan te kunnen en om (bij) te sturen op de grote dynamiek. Sleutelbegrippen hierbij zijn ‘positionering’ en ‘samen­ werking’. Gezamenlijk moeten keu­ zes gemaakt worden, met draagvlak voor zowel de visie, de strategie als ook voor de uitvoering. Het gaat dan om samenwerking tussen exploitan­ ten, overheid, en vastgoedeigenaren.

Er wordt gewerkt in een proces van co-creatie, waarbij een gedeeld eigen­ belang de basis vormt voor de samen­ werking en de slagkracht ervan.

Samen moet nagedacht worden over het onderscheidend vermogen in rela­ tie tot functionele kwaliteit, fysieke kwaliteit en programmatische kwaliteit. Dit samenspel bepaalt de identi­ teit. Een gezamenlijke visie vormt de verbinder van belangen, waarbij niet geschroomd moet worden om keuzes te maken.

Verbreden Naar de toekomst toe zal de aanpak van binnensteden nog verder ver­ breed dienen te worden. We gaan toe naar gebiedsgerichte, integrale leef­ baarheidsvisies, gericht op kwaliteit, vitaliteit en leefbaarheid. Ook aspec­ ten als gezondheid en veiligheid spe­ len daarbij een belangrijke rol.

Een andere uitdaging ligt op het gebied van mobiliteit, waarbij het een belangrijk besef is dat het bezoekdoel

beste binnenstad

de vervoermiddelkeuze bepaalt. Een structurele nieuwe opgave voor de toe­ komst ligt er op het gebied van moni­ toring. Integraal in de breedte van de factoren die van invloed zijn op de vitaliteit van de binnenstad.

Het Platform Binnenstadsmanage­ ment ontwikkelt daarvoor, samen met zes in het Platform deelnemende bin­ nensteden, een digitaal dashboard (Binnenstats.nl). Het gaat hierbij om het in beeld brengen van effecten van maatregelen en de mate van doelbereiking. De projecten in binnenste­ den moeten hout snijden en over het bereikte resultaat moet transparant gecommuniceerd kunnen worden.

Verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017 Met de Verkiezing Beste Binnenstad willen we als platform de binnenstad positief onder de aandacht brengen.

Eerdere winnaars laten zien dat de titel een belangrijke bijdrage levert aan de economie van die binnenstad.

De prijs wordt toegekend aan de binnensteden waar de afgelopen twee jaar de meeste dynamiek en vernieu­ wing heeft plaatsgevonden.

De Beste Binnenstad is een kwali­ teitslabel. Alle facetten van de binnenstad worden tijdens de beoor­ deling en jurering door een breed samengestelde landelijke jury onder de loep genomen. De jury bestaat uit twintig leden die samen vijftien the­ ma’s beoordelen.

De Beste Binnenstad is geen sectorof facetprijs, maar een prijs voor de algehele vitaliteit van de binnenstad.

De elf genomineerden in de catego­ rie grote en middelgrote binnenste­ den en de daaruit voortgekomen vier finalisten hebben de afgelopen jaren allemaal grote prestaties geleverd. De uiteindelijke winnaars van de Verkie­ zing Beste Binnenstad 2015–2017 zijn Rotterdam en Gouda. www.binnenstadsmanagement.org op Twitter: Platform_BSM

Rotterdam: imponerend en onderscheidend beste binnenstad rie catego groot

De jury heeft Rotterdam uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2015–2017 in de categorie grote binnensteden.

Deze prijs heeft Rotterdam vooral te danken aan de consequente (door)ontwikkelingen die de stad de afgelopen jaren heeft doorgemaakt.

D

e visie van Rot­ terdam loopt als een rode draad door de stad waardoor ze boven haar eigen ambi-ties uitstijgt. Rotterdam is na tientallen jaren van wederopbouw nu echt volwassen en piekt met de ople­ vering van projecten van uitzonder­ lijk hoog niveau zoals De Markthal, De Rotterdam en de gebiedsontwikke­ ling van Rotterdam Central District (RCD). Rotterdam heeft met de toe­ voeging van deze nieuwe sleutelpro­ jecten en tevens nieuwe iconen haar onderscheidend vermogen stevig ver­ groot. De jury is dan ook van mening

dat de binnenstad van Rotterdam de titel ‘Beste Binnenstad 2015–2017’ zeer verdient.

Een stad met visie, durf en daadkracht Met de visie Binnenstad als citylounge heeft Rotterdam haar doel de bin­ nenstad te ontwikkelen tot een kwa­ liteitsplek voor ontmoeting, verblijf en vermaak voor bewoners, bedrij­ ven en bezoekers behaald. Hiermee heeft Rotterdam een sterke en cen­ trale visie neergezet, die doorklinkt in alle aspecten van de binnenstad.

Door middel van een bottom-up aan­ pak, nieuwe initiatieven vanuit zowel gemeente als ondernemers en cocreatie met een georganiseerde en gerichte aanpak beschikt Rotterdam over grote daadkracht. the sky is the limit!

Rotterdam beschikt tevens over sterke innovatiekracht en durft te experi­ menteren waardoor grote dynamiek is ontstaan in de binnenstad. De stad heeft actief ingezet op innovatie en vernieuwing. Rotterdam heeft duide­ lijk gekozen niet meer te investeren in perspectiefarme winkelgebieden/ straten, maar is tegen het marktsen­ timent in, gaan investeren. Voor­ scn 2015 | den haag special 55

beste binnenstad

beelden hiervan zijn naast de eerder genoemde projecten, ook het gere­ noveerde Stadhuisplein en het tijde­ lijk initiatief De Luchtsingel naast het prestigieuze Rotterdam Central District. Met het besef dat functies elkaar versterken, is daarnaast geïn­ vesteerd in kansrijke aanloopstra­ ten om deze nieuw leven in te blazen.

Dit is gebeurd bij de Meent, de West­ kruiskade, de Binnenweg en Witte de Withstraat. De jury spreekt dan ook haar waardering uit voor het lef dat Rotterdam getoond heeft.

met een imponerende architectuur.

Daarnaast is de binnenstad ook erg schoon, verrassend en is het kernwin­ kelgebied goed op orde. De kwaliteit van de openbare ruimte is ook nog eens verbeterd door de investerin­ gen die gedaan zijn op het gebied van mobiliteit en parkeren.

Een niet te ontbreken ontwikke­ ling op het gebied van mobiliteit is de gebiedsontwikkeling van Rotterdam Central District (RCD), die bijdraagt aan een optimale beleving van de openbare ruimte. Hiermee is Rotter­

beste binnenstad rie catego root middelg

G

Bruisend: in Rotterdam gebeurt het!

De Rotterdamse binnenstad biedt bezoekers een verrassend, veelzijdig en wisselend winkelaanbod met veel couleur locale. Rotterdam biedt voor diverse doelgroepen een breed win­ kelaanbod, waarbij ook ruimte is voor verbeteringen. Ook op het gebied van leisure heerst grote diversiteit in het aanbod en is er voor ieder wat wils.

Cultuur en evenementen hebben een integrale rol in de programmering van de stad.

De uitstraling van de openbare ruimte in de binnenstad is ruw en ruig

56 scn 2015 | den haag special

dam in staat geweest een knooppunt van openbaar vervoer te verbinden met de stedelijkheid en de kwaliteit van de openbare ruimte.

Rotterdam blijft verder bouwen…

Rotterdam gaat verder met het uit­ bouwen van de visie Binnenstad als citylounge. De binnenstad blijft zij als experimenteerruimte gebruiken om te groeien in innovatiekracht. Rotter­ dam zal zich blijven ontwikkelen met een duidelijke toekomstvisie waarbij sky the limit is en out of the box den­ ken omarmd worden.

ouda is een zeer verras­ sende en brui­ sende stad met historische roots om trots op te zijn.

De jury heeft vooral waardering voor de intensieve samenwerkingsver­ banden en de ontwikkelingen op het gebied van cultuur en leisure. De jury is dan ook van mening dat de binnen­ stad van Gouda de titel Beste Binnen­ stad 2015–2017 zeer verdient.

Samenwerking maakt de stad Gouda beschikt over een solide cen­ trummanagement met veel enthousi­ asme. Activiteiten worden integraal op elkaar afgestemd om de binnen­ stad van Gouda te versterken. Hier­ aan ligt het Actieprogramma econo­ mie ten grondslag. Een resultaat van zes verschillende stakeholders – waar­ onder de gemeente, de ondernemers, onderwijs en zorg – die op duurzame wijze opereren. Daarnaast beschikt Gouda over een uniek platform, het ‘Doe Platform’, dat concrete activi­ teiten voor de binnenstad van Gouda bedenkt en uitvoert. Vertegenwoor­

beste binnenstad

Gouda: dynamiek, wilskracht en samenwerking De jury heeft Gouda uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2015–2017 in de categorie middelgrote binnensteden. Deze prijs heeft Gouda vooral te danken aan de diverse positieve ontwikkelingen die de stad de afgelopen jaren heeft doorgemaakt. De jury was zeer onder de indruk van de kwaliteit van de binnenstad.

digers van het ‘Doe Platform’ bestaan uit verschillende ondernemers en bewoners die bijna alle straten in de Goudse binnenstad vertegenwoordi­ gen. De jury prijst Gouda dan ook voor het duurzaam organiserend vermo­ gen, het enthousiasme en de inten­ sieve samenwerkingsverbanden die hieruit voortvloeien. een uniek combinatiebezoek Gouda staat natuurlijk bekend om haar kaas. De afgelopen periode heeft Gouda zich neergezet als Gouda Kaas­ stad. Door het organiseren van ver­ schillende evenementen profileert Gouda zich ook op internationaal niveau als ‘Holland Classic’. Een goed voorbeeld hiervan is de beroemde kaasmarkt die jaarlijks veel bezoekers naar de binnenstad trekt.

Qua ziel van de stad grijpt Gouda op sterke en bijzondere wijze terug op haar historie. Gouda weet de koppe­ ling te leggen tussen haar industriële karakter en de historie in de binnen­ stad die tot uiting komt aan de ran­ den van het centrum in de vorm van beleving; de energie van toen is ver­

taald naar nu. Je proeft de historie in Gouda. De jury heeft veel waarde­ ring voor een stad die in staat is dit te bewerkstelligen. cultuur De afgelopen jaren heeft Gouda ook veel aandacht gegeven aan cultuur in de binnenstad en op dit vlak diverse projecten gerealiseerd, zoals de ver­

nieuwde bioscoop, schouwburg, bibliotheek, de Chocoladefabriek en de Lichtfabriek. Laatstgenoemde voorzieningen bieden een mooie com­ binatie van cultuur, historisch erfgoed en horeca. Tevens zorgt de Lichtfa­ briek voor een verbeterde verbinding met de binnenstad.

De Goudse binnenstad kent een grote diversiteit aan functies. Er is een goede mix aanwezig tussen horeca, winkelen en wonen, waarin wonen boven winkels wordt gestimuleerd. Gouda heeft een mooi en afwisselend winkelaanbod van landelijke ketens, aangevuld met een divers winkelaanbod dat voor de couleur locale zorgt. Gouda focust sterk op onderscheidende zelfstandige ondernemers.­Wanneer je Gouda bezoekt, beleef je de historie: in Gouda kan je in elke eeuw uitstappen!

Gouda gaat verder …

Met relatief weinig middelen heeft Gouda een grote inzet bereikt.

Gouda gaat verder met het profileren van het merk ‘Gouda Kaasstad’ en intensivering van de samenwerking tussen de gemeente, ondernemers, vastgoedeigenaren en bewoners.

Gouda zal zich in de toekomst blijven ontwikkelen om de binnenstad zo aantrekkelijk mogelijk te maken en te houden. ←

scn 2015 | den haag special 57

haagse sfeergebieden

hofkwartier

foto: Ymblanter, Wikimedia Commons

westeinde winkelkern

oude centrum chinatown

foto: historie.hdpnet.nl 58 scn 2015 | den haag special

haagse sfeergebieden

historische kern

nieuwe kern

uilebomen

foto: vincent van zeijst, Wikimedia Commons scn 2015 | den haag special 59

Den Haag,

Beste Binnenstad 2013 – 2015, feliciteert Rotterdam en Gouda met het behalen van de prijs voor de Beste Binnenstad 2015 – 2017