SCN 5-2015

thema

5 | 2015

www.scn.today

shopping centre winkelcentra, winkelgebieden en retail

de honderdste In het jubileumnummer: auteurs over toen, nu en straks

> Dossier: parkeren > SCN’s digitale supplement > Beleving: geen hype maar noodzaak > en veel meer …

news

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl

inhoud

2015 | 5 www.scn.today

dossier: parkeren

nieuws Nico de Vries in Keizerswaard Het digitale supplement van SCN Redevco opent in Bordeaux

in deze editie

14 53 61

Gratis parkeren, eureka?

Vexpan: parking matters Spark over parkeervoorzieningen Binnensteden en parkeren WPM over parkeren en klantbeleving

33 35 36 40 42

nummer 100 De honderd van Brugman De honderd van Hyperion Honderd edities geleden SCN en de vinken van Darwin

5 7 30 48

visie De levenscyclus van winkelcentra De toekomst na boom en bust 2035: what's in store?

De zonnige toekomst van winkelen Winkelgebieden in transitie

21 25 54 56 63

rubrieken en columns

beleving City attractiveness volgens Redevco De paradox van consumer connection

11 18

retail Dyanne Store Ruimte voor innovatie

15 16

Huurzaken, het overzicht 7 Getekend: Johan Haringsma 8 Beurs en congres 20 Personalia 24 In de pels 24 John Nijsten over taxatieleer 28 De Fouw: oud en nieuw 45 Verwaaijen: century 53 Projecten in de pipeline 66 B2B-pagina's 71

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten?

Vraag dan de informatie aan bij media-advies@ scnews.nl. scn 2015 | 5 3

Donderdag 26 november 2015 WTC The Hague

DEN

Focus op economisc he kansen!

HAAG VASTGOED2015

www.denhaagvastgoed.nl

Toekomst Den Haag Woning- en kantorenmarkt Casus ‘De Kust Gezond’ Winkelstad Den Haag

p l schrijf in o aagvastgoed.nBuitenlandse investeringen h n e d www.

Smart City Den Haag Met topsprekers als:

Joris Wijsmuller Gemeente Den Haag

Irma van Oort KCAP Architects&Planners

Hét event voor Haagse real estate professionals!

Ad Dekkers Bureau Binnenstad Den Haag

Robert van Deelen ABN AMRO Bank

Peter Helfrich PATRIZIA Netherlands

scn 100

En dan heb je opeens een paar stapels Shopping Centre news in het archief liggen Honderd stuks. Niet niks.

Maar leuk om te zien hoe het blad zich in de loop der jaren ontwikkeld heeft. Zowel qua vormgeving als inhoud. En hoewel ik nog steeds veel content zelf schrijf, zou Shopping Centre news niets zijn zonder de redactionele bijdragen van diverse mensen uit ons mooie vakgebied. Trouwe columnisten en zij die elke editie (of een paar keer per jaar) een mooi groot artikel aanleveren, generalisten en specialisten en mensen uit een vakgebied waarvan je geen idee had dat het met winkelcentra te maken kon hebben, maar dat blijkbaar toch had (zoals bijvoorbeeld Beacons).

In deze zeventiende jaargang en bij onze honderdste editie­ wil ik graag een aantal mensen en bedrijven bedanken voor hun inzet en ondersteuning. Zoals de vaste kern abonnees. En de partners en adverteerders die ons avontuur in financiële zin mogelijk maken, sommige al vanaf het eerste­nummer in 1999!

Van de mensen die regelmatig de zo gewaardeerde kopij aanleveren wil ik hier een aantal bij naam noemen en bijzonder bedanken voor hun steun aan scn: Jorine de Soet van kir Kordaat in Ruimte, met diverse artikelen en vaak langlopende reeksen, elke editie weer.

John Nijsten van Nijsten Management, beheer en advies met zijn reeks over huurrecht. Jeroen Verwaaijen van Strabo met zijn vaste column waarin hij rake observaties, vaak uit Amsterdam, met ons deelt. Anneloes de Fouw van Bricks Advocaten met haar juridische column, altijd iets actueels. Johan Haringsma van WPM met zijn puntige cartoon ‘Kees en Trees’ en flankerende column. Hans van Tellingen van Strabo (met zijn ‘stukkies’ en beeldende reisverslagen. Het trio Ingrid Ploegmakers (WPM), Marc Majolée (Majolée Retail Vastgoedadvies) en Boris van der Gijp (Syntrus Achmea) met regelmatig een mooi artikel over een van onze binnensteden. Dick van Doleweerd (score) over onder meer samenwerken in binnensteden.

En de vele, vele anderen die met een iets lagere frequentie toch een boeiend artikel aanleveren.

Ook nrw wil ik hier even noemen: Shopping Centre news heeft in nrw een prachtige directe link naar de winkelcentrumindustrie. Sinds 1999 hebben wij met de diverse algemeen secretarissen en nu met directeur Brigit Gerritse een goede band, die al vele jaren tastbaar is in de vorm van de nrw Special en de Marketing Special. Met nrw heeft Shopping Centre news gemeen dat we een bijdrage aan de professionalisering van deze markt willen leveren.

En dan de mensen direct om me heen: Mirjam van der Veer, Shopping Centre news’ media-adviseur die in goede en slechte tijden (ja, ook wij hebben de gevolgen van de crisis­ervaren) toch altijd weer de benodigde omzet bij elkaar weet te harken. Zij werkt inmiddels alweer bijna negen jaar op ons kantoor.

Last but not least: vormgever Jeroen van Heemskerck Düker. Vanuit zijn bedrijf Hyperion creatieve communi­ catie heeft hij vanaf het begin álle edities opgemaakt.

Daarbij is hij verantwoordelijk voor de vormgeving van het blad en heeft hij sinds het begin een aantal keren een upgrade in de vormgeving doorgevoerd.

Iedereen, ook iedereen die wel heeft meegewerkt, maar hier niet bij naam genoemd is, bijzonder bedankt. Het is mede, of misschien wel vooral dankzij jullie dat die honderdste editie er ligt. Op naar nummer 200! ← Edwin Brugman Uitgever - hoofdredacteur

scn 2015 | 5 5

nieuws

De binnenstad anno 2015 Onze binnensteden liggen er spic en span bij. De positie van de binnenstad is een stuk sterker dan in 1995. Het begrip ‘leisure’ is inmiddels vervangen door ‘beleving’ en wordt ondersteund door begrippen zoals ‘functiemenging’ en ‘blurring’. De stad is populairder dan ooit en is weer spannend, maar een aantal krachten nopen tot nadenken. Internetwinkelen neemt nog altijd toe, de toenemende vergrijzing heeft gevolgen op de detailhandelsbestedingen, leegstand is fors en neemt toe, traditionele trekkers en zelfstandigen in binnensteden vallen om.

E? STOR HAT’S IN 2035: W 2015 - 2035” 5 199 IN TAD Als gevolg van de druk op de detailhan“DE BINNENS delsmarkt is zorgvuldig ruimtegebruik het nieuwe paradigma binnen de ruimtelijke ordening. In de doorgevoerde wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is dit dan ook vastgelegd in de systematiek van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

Daartegenover doen zich ook meer positieve ontwikkelingen voor. Een aantal buitenlandse bedrijven doen het bijzonder goed en zijn een gewenste aanvulling op het aanbod in de binnenstad. Denk hierbij aan ketens zoals Primark, Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull & Bear en H&M. Het lijkt erop dat de meest succesvolle ketens wat betreft prijsniveau aan de onderkant van de markt

DE BINNENSTAD IN 1995, 2015 en 2035

2035: WHAT’S IN STORE? Naar aanleiding van het 40-jarig bestaan van het SSM

Retail Platform en het 20-jarig bestaan van het Platform binnenstadsmanagement, is een jubileumuitgave gepubliceerd waarin de binnenstad centraal staat. De

In 2035 wint de flexibele, hybride stad het van de monofunctionele

publicatie geeft een uniek beeld van 40 jaar binnenstad, met een voorspelling uit 1995 voor het jaar 2015 en een blik op de toekomst.

I

n de publicatie uit 1995 wordt een aantal drijvende krachten beschouwd en wordt getracht deze te vertalen naar de toekomst. Veel voorspellingen uit 1995 blijken anno 2015 te zijn uitgekomen, andere zijn onderschat of onvoorzien. Een toename van het aantal allochtonen werd voorspeld. Schaalvergroting heeft zich in de detailhandel sterk doorgezet en ook de toename van het aantal grootschalige detailhandelsvestigingen (gdv) blijkt een feit.

Andere ontwikkelingen zoals de impact van het internet en het effect daarvan op het winkellandschap zijn dramatisch onderschat. Mede daardoor is de leegstand in binnensteden nu een belangrijke zorg. De planning van vele overdekte winkelpassages stond in 1995 centraal, terwijl anno 2015 vele van deze projecten minder succesvol blijken te zijn, zoals De Barones in Breda, de Beurstraverse in Rotterdam, het Mosae Forum in Maastricht en de Westerhaven in Groningen.

6 scn 2015 | 5

zitten, met Action en Primark als de grote nieuwe helden.

Wonen en werken in de binnenstad is weer hip en de binnenstad krijgt meer aandacht dan ooit.

2035: What’s in Store?

De kinderen die omstreeks 1995 geboren zijn, zijn in 2035 de beslissers binnen bestuur en bedrijven. Er heerst een sterfteoverschot, vermogens komen vrij en Nederlanders hebben op hun 75e recht op aow. Internetwinkelen heeft een stabiel marktaandeel van 15 procent en de middle-ofthe-road modische formules verdwijnen.

Een flexibele en hybride stad wint het van een monofunctionele, waarin zowel grote internationale ketens als kleine zelfstandige zaken met gepassioneerde ondernemers centraal staan. Ook functiemenging en blurring tussen retail, horeca, vrijetijd, cultuur en nietmateriële­aspecten zoals comfort, emotie en beleving worden belangrijker. Bereikbaarheid van de binnenstad is in 2035 een non-issue en informatie ligt door nieuwe technologische ontwikkelingen voor het oprapen. En het centrummanagement? Dat is eindelijk volwassen geworden! ← ssmretailplatform.com

scn 100

Overzicht artikelen John Nijsten

T

ijdens de afgelopen periode waarin 100 uitgaven van SCN zijn verschenen, heeft John Nijsten sinds 2009 in elke reguliere uitgave één of meer bijdragen geleverd. Zijn artikelen hadden vrijwel alle betrekking op de huurprijs van winkelruimte waarbij het huurprijsherzieningsartikel 7: 303 BW een belangrijke plaats innam. Sommige artikelen hebben studenten aangezet om een specifiek aspect uit te lichten en dit nader te onderzoeken. Tegelijkertijd moet geconstateerd worden dat in meerdere publicaties en scripties een verwijzing niet zou hebben misstaan en had kennisname van een artikel uit SCN wellicht een iets ander licht op de betreffende kwestie laten schijnen. SCN is zich ervan bewust dat het zoeken naar een wellicht relevant artikel dat soms jaren geleden is gepubliceerd niet gemakkelijk is.

Om hieraan enigszins tegemoet te komen is op onze site (www. scn.today/nijsten) een volledige lijst opgenomen van alle artikelen die door John Nijsten in SCN zijn gepubliceerd.

Kennisname kan vervolgens plaatsvinden door de betreffende uitgave in ons virtuele bladenarchief (www. issuu.com/scnewsnl) op te zoeken.

Voorts bestaat de mogelijkheid om op j.nijsten@home.nl een PDF van het betreffende artikel te vragen.

De niet-shoppende vrouw

M

ijn geliefde behoort tot een zeldzame ondersoort die ‘de niet-shoppende vrouw’ heet. Daarmee heb ik het enorm getroffen, want zelf voeg ik mij bij de lijdzame horde mannen die op bankjes de tijd uitzitten tot de juiste lippenstift eindelijk is gevonden.

Desondanks ben ik al sinds 1997 een frequent bezoeker van winkelcentra. Dat komt zo. In dat jaar had ik mijzelf nog maar net benoemd tot zelfstandig vormgever, toen een wederzijdse kennis de manager van winkelcentrum DoeMere overhaalde mij te ontvangen. Oei! Een echte klant!

De imposante manager legde mij een reeks opdrachten voor: posters, advertenties, logo's. ‘Dat kun je toch wel?’ vroeg hij retorisch. Ik stelde hem luchtig op zijn gemak. Maar in mijn geïmproviseerde studiootje moest ik vervolgens dagenlang aan de slag om al die zaken zo lollig mogelijk op papier te krijgen. Half handwerk, half digitaal – zo ging dat toen nog.

Tot mijn opluchting was de manager, Edwin Brugman, tevreden.­En hij bleef dat, ook na nieuwe posters met herfsttaferelen, kerstmannen en paashazen. Terwijl hij zich in de jaren erna in rap tempo ontwikkelde als zelfstandig­expert in winkelcentra, groeide ik als vormgever­. Ik kreeg zowaar plezier in die wereld van hemel­bestormende­ontwikkelaars, architecten en trendwatchers die Nederland in die tijd rijp maakten voor onbekommerd funshoppen.

jeroen van heemskerck düker Vlak na mijn veertigste verjaardag maakte ik voor Edwin Brugman de eerste Shopping Centre NEWS. Hij zag op het juiste moment in dat zo’n vakblad in Nederland nog niet bestond, terwijl de buitenlandse voorbeelden voor het oprapen lagen. Dus promo­ veerden wij zijn nieuwsbrief tot tijdschrift, met een schuin oog naar Angelsaksische voorgangers.

Het bleek een lumineus idee. SCN sloeg aan, zo goed zelfs dat Brugman al na enkele jaren voorstelde het blad te presenteren als een glossy.

Zijn fraaie fotowerk verdiende immers glanzende spreads. Bovendien begon hij steeds beter te schrijven en wist hij een team auteurs om zich heen te verzamelen waarmee SCN ook inhoudelijk een ijzersterk ijkpunt werd in winkelcentrumland.

T

ot op vandaag werken we op een voor­beeldige manier samen aan dit mooie vakblad. Dat is zonder meer de verdienste van Edwin Brugman, die mijn nurkse eigenwijzigheid met humor beantwoordt. Met zijn grote vakkennis, zijn creativiteit en uiterst correcte zakelijke houding is hij voor mij al twee decennia de ideale opdrachtgever.

Dankzij mijn betrokkenheid bij SCN heb ik mij als vormgever kunnen specialiseren in winkelvastgoed.

In tegenstelling tot Edwin ben ik niet zo bescheiden over mijn expertise. Winkelcentra zijn, zeg maar, mijn ding. En mijn vrouw hoeft tot haar grote geluk nooit mee. ← scn 2015 | 5 7

Kom naar de Christmasworld voor een persoonlijke ontmoeting met de grote, internationaal drijvende krachten achter de nieuwe methoden voor het aankleden en verfraaien van grote objecten en projecten. Hier tonen specialisten uit de branche de optimale samenstelling voor uw specifieke concept. Laat u op het wereldpodium voor seizoensdecoratie en feestversiering fascineren door het beste van wat de markt te bieden heeft.

DU: 23.09.2015

De beste plaatsen voor uw business!

NL

Seasonal Decoration at its best 29. 1 t/m 2. 2. 2016

Nu tickets reserveren! christmasworld.messefrankfurt.com/tickets

61187-017_CW_Beleuchtung_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • cp: 21.09.2015

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

8 scn 2015 | 5 3

G

eleen gaat zich als eerste stad in Nederland ontwikkelen als seniorenstad. De stad wil zijn winkelaanbod afstemmen op oudere consumenten. Volgens de initiatiefnemers is daar alle reden voor: “Het worden er steeds meer, ze hebben tijd en zijn koopkrachtig.” Naast speciaal winkelaanbod moeten in de parkeergarages rollators, rolstoelen en scootmobielen worden verhuurd om het de ouderen zo gemakkelijk mogelijk te maken.

“Ouderen zijn een onvergelijkbare groeimarkt.

Nu zijn er in ons land nog 2,9 miljoen 65-plussers, maar dat zijn er in 2041 naar verwachting 4,7 miljoen.”

Senioren hebben de toekomst Bovenstaande is een aardig voorbeeld van doelgroepsegmentering die in de citymarketing vaak wordt gepropageerd. Je definieert een (liefst groeiende) bevolkingscategorie en richt daar vervolgens je marketingcommunicatie op.

En senioren hebben de toekomst.

Maar het gaat natuurlijk niet om de vraag of er meer ouderen komen. Het gaat om de vraag of ouderen naar Geleen willen komen om te wonen en te winkelen. De Limburgse stad zou volgens de initiatiefnemers over voldoende speciaalzaken beschikken ‘die zich richten op oudere shoppers’. Dat zal wel kloppen, want Geleen bezit (net zoals andere steden van ruim 30.000 inwoners) een redelijk aantal winkels waar uiteraard ook ouderen gebruik van kunnen maken.

Het grote probleem van Geleen is echter de sterk toegenomen leegstand. Op dit moment staat meer dan een kwart van de units in het hoofdcentrum leeg. Dat is bepaald geen visitekaartje voor de stad en ik denk dat dit senioren (die nogal kwaliteitsbewust zijn) behoorlijk zal afschrikken.

Orgware Bovendien is maar de vraag of senioren op ‘een seniorenstad’ zitten te wachten. Volgens een onderzoek van het Ministerie van VROM/WWI is de landelijke animo voor een seniorenstad, of wat daar op lijkt, gering. Mensen boven 55

thema

Getekend:

Rollators in zicht!

Johan Haringsma

jaar hebben in Nederland geen behoefte om bij elkaar te zitten. Ook vanuit de optiek van het tot stand brengen van zo’n stad, blijken er grote bezwaren te zijn. De bottleneck schijnt de ‘orgware’ te zijn. Daarbij gaat het niet alleen om de wijze waarop een seniorenomgeving tot stand komt, maar vooral: levend wordt gehouden.

Vitale steden zijn immers steden waar voortdurende vernieuwing plaatsvindt, die als olie ervoor zorgt dat de maatschappelijke machinerie blijft draaien. Een vitale stad is tevens een ontmoetingsplaats van verschillende soorten mensen en een vestigingsplaats voor nieuwe, jonge bedrijven. Een vitale stad is een smeltkroes van alles wat zich maatschappelijk, sociaal en cultureel afspeelt. Om deze reden lijkt mij een seniorenstad geen goed idee. Deze biedt mijns inziens te weinig aanknopingspunten voor gezonde maatschappelijke dynamiek.

Pot pindakaas Net zoals bij een pot pindakaas geldt dat het succes van marketing van steden sterk afhankelijk is van de eigenschappen van het product. Ik vraag mij daarom af wat Geleen heeft te bieden om in het bijzonder senioren aan te trekken.

Ik las in een onderzoek naar de behoeften van senioren: “De senior wil comfort, beleving en waar voor zijn geld.” Kijk, zo simpel kan het zijn.

Dus als men in Geleen onder seniorenstad verstaat dat lokale winkelgebieden geschikt moeten worden gemaakt voor rollators, rolstoelen en scootmobielen, dan ben ik ’t daar van harte mee eens. De begaanbaarheid van veel winkelgebieden laat namelijk vaak ernstig te wensen over. Daarom zou het goed zijn dit niet alleen in Geleen, maar in álle winkelgebieden op orde te brengen. “* In een andere studie las ik: “Voor een verkoper is het van belang eerst enkele vragen te stellen over de wensen van de vijftigplusser in plaats van direct een verkoopverhaal te houden.

Inleving in de vijftigplusser en eerlijkheid zijn hierbij belangrijk.” Waarvan akte.. ← j.haringsma@wpmgroep.nl scn 2015 | 5 9

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Doemdenkende retailprofeten voorspellen kommer en kwel voor winkelcentra in Nederland. Dat lijkt logisch. Want door de toename van online winkelen en aanblijvende crisis heeft de retail het hard te verduren.

Maar dat wil niet zeggen dat er geen winnaars zijn. Of dat online ‘het’ overneemt. Fysiek winkelen zit in ons DNA. Er zijn dan ook genoeg sterke winkelcentra met een goede toekomst. Strabo kent ze allemaal. In veel gevallen hebben we mede aan de basis gestaan van hun huidige succes.

In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van kennis en ervaring met passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben we een onderzoeksmodel ontwikkeld dat u inzicht geeft in de potentie van uw winkelcentrum.

Ook Strabo heeft geen glazen bol. Maar levert wél een glasheldere analyse en marketingvisie op basis van harde cijfers.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

thema

D

e joint-ventures is Redevco aangegaan met de Amerikaanse groep Ares Management (nyse:ares), gericht op winkelcentra en retail parks in Spanje en Portugal, en met Hermes Investment Management uit het Verenigd Koninkrijk, met een focus op investeringen in high street retail, binnen­ stedelijke winkelcentra en retail parks in Frankrijk, Duitsland, de Benelux en Scandinavië.

Clemens Brenninkmeijer: ‘In het verleden hebben wij altijd voor één aandeelhouder-investeerder gewerkt.

Daarbij hebben we in de verschillende landen waar we actief zijn een platform opgebouwd en ons de specialistische kennis op het gebied van retail en de retailmarkt eigengemaakt. We weten veel over de winkelstraten en winkelomgevingen in die landen en steden.’

‘In onze strategische heroriëntatie zijn we tot de conclusie gekomen dat wij ons platform ook heel goed kunnen gebruiken om in te zetten voor meerdere investeerders. In deze joint-ventures doen we dat met bedrijven die qua cultuur goed bij Redevco passen, hetgeen je terug ziet in de visie op bijvoorbeeld lange termijn investeringen, kwaliteit, maatschappelijk verantwoord ondernemen en hoe we met onze gebouwen omgaan.

Het is onze verantwoordelijkheid om ons platform optimaal in te zetten en te benutten. In de nieuwe aanpak is Redevco in the lead om opportunities te vinden, voor te leggen en uiteindelijk te acquireren en beheren.’

‘Door hier onze lokale teams, hun netwerk en hun expertise voor in te zetten kunnen wij voor onze investeerders een optimaal rendement behalen.’

Risicoprofiel Dat beoogde rendement heeft ook alles te maken met de koerswijziging in risicoprofiel. ‘Het is voor Redevco inderdaad een verbreding van het →

‘City attractiveness’ bepaalt mede waar wij willen investeren

Clemens Brenninkmeijer

foto: scn/edwin brugman

Redevco maakte recent twee belangrijke joint-ventures bekend en daarmee ook een koerswijziging in de strategie van het bedrijf. Het bedrijf gaat zijn expertise inzetten op winkelvastgoedportefeuilles die onder deze joint-ventures vallen. Daarbij krijgt ook de verwerving van het winkelvastgoed een ander accent: men overweegt nu ook vastgoed met een iets hoger risicoprofiel, mits er goede kansen zijn om door bijvoorbeeld herontwikkeling en actief management een waardeslag te maken. In dit artikel legt Clemens Brenninkmeijer tevens uit wat dit met city attractiveness en beleving te maken heeft.

scn 2015 | 5 11

binnenstad en beleving

spectrum aan risicocategorieën.

Maar vanuit onze kennis en ook de manier waarop wij het vastgoed managen, zullen wij op een actieve manier werken aan dat hogere rendement. Als dat aan de orde is, zal ook herontwikkeling tot de mogelijkheden behoren.’

‘Bij dit alles letten we goed op de verschillende rendementseisen van de investeerders en zoeken wij vastgoed dat past bij die verschillende profielen.’

en demografische kerngetallen die bepalend zijn voor de toekomst van experience- en convienienceretail in de verschillende steden waar we willen zoeken. Qua type kijken we naar high street assets en naar zowel grotere als kleinere binnenstedelijke winkelcentra. Zolang deze maar een profiel hebben dat aansluit op onze visie en de vraag van retailers naar de ruimte die ze willen huren. Het doel blijft om steeds toekomstbestendige retailobjecten te realiseren.’

buy-fix-sell Een andere accentverschuiving, zit in de termijn dat dit vastgoed in de portefeuille gehouden wordt: ‘Een deel van het vastgoed zullen we heel lang bij ons willen houden, maar in de toekomst is het mogelijk dat we panden verwerven op basis van een buy-fixsellstrategie. Dus in relatief korte tijd een pand optimaliseren en verkopen.’

Naar welke typen winkelcentra en welke locaties gaat de interesse uit? ‘Wij zullen ons baseren op

City Attractiveness Het kiezen voor een locatie, het kiezen voor een vastgoedobject, heeft in de ogen van Brenninkmeijer alles te maken met een scala aan variabelen.

Redevco laat zich daarbij helpen door eigen research, zoals de studie naar city attractiveness.

‘Stedelijke kwaliteit wordt steeds belangrijker. Ook in Nederland zien we steeds meer steden waar initiatieven worden gelanceerd voor een samenwerking tussen de belangrijke stakeholders van zo’n stad. Met als doel een degelijke retailvisie te bepalen. Uiteindelijk moet dat gaan leiden tot concrete acties om bepaalde winkelgebieden en straten te gaan versterken.’

‘Den Haag is daar een goed voorbeeld van. Deze stad vinden wij heel aantrekkelijk en scoort ook heel goed in onze cityranking. Het is een stad waar wij op termijn ambiëren meerdere panden in bepaalde gebieden te verwerven. Op die manier bereiken we een bepaalde spreiding in zowel de kwaliteit en het rendementsprofiel van de objecten. En het is voor ons een reden om nog actiever bij te dragen aan de visievorming en de acties om het hele gebied aantrekkelijker te maken.’

Wat dat laatste betreft, neemt Redevco ook al haar verantwoordelijkheid als het slechts om solitaire panden gaat. ‘Kijk aar onze panden in Gouda, Zaandam en Venlo. Voor die gebouwen hebben we een optimale uitstraling gerealiseerd en daarmee een goede bijdrage aan de kwaliteit en duurzaamheid van het winkelgebied.’

We gaan in nieuwe joint-ventures onze expertise breder inzetten onder andere de analyses van ons research- en strategyteam en investeringsprofiel van onze investeerders. Daarbij houden we vast aan retaillocaties en vastgoedobjecten die ofwel heel duidelijk een experienceprofiel, dan wel een convenienceprofiel hebben.

Dat zijn de twee typen winkelvastgoed waarvan wij geloven dat die toekomstbestendig zijn’, zegt Clemens Brenninkmeijer.

‘Maar we houden ook vast aan bijvoorbeeld de belangrijke sociale 12 scn 2015 | 5

Zou Clemens Brenninkmeijer de invloed op de kwaliteit van een locatie niet willen uitbreiden met het openbare gebied? ‘Op het moment ligt deze verantwoordelijkheid voornamelijk bij de gemeente en ik zie niet direct een reden waarom dit anders zou moeten. In steden waar er samenwerkingsverbanden gerealiseerd zijn –zoals in Den Haag, Utrecht en Arnhem – is het contact met de gemeente dusdanig goed dat wij daar op een kwalitatieve manier over mee kunnen praten.’

‘Maar het kan ook anders, zoals bij de Koopgoot en Lijnbaan in Rotterdam. Daar is het beheer van de openbare ruimte aan de vastgoedeigenaren gedelegeerd en zie je de vertaling naar wat vastgoedeigenaren op retailgebied willen bereiken. Een winkelgebied creëren waar de consument graag komt, hoort te allen tijde het gemeenschappelijke doel te zijn.’

binnenstad en beleving

MediaMarkt in Gent (B) in een pand van Redevco: beleving in retail is meer dan alleen winkels.

Een visie op city attractiveness is voor een stad een must Waarmee we op het woord beleving komen. Voor Clemens Brenninkmeijer is beleving zeker niet zomaar een kreet. ‘We moeten als vastgoedeigenaren aansluiten op de keuzes die retailers voor hun winkels maken. Daarin zie je steeds meer dat woord beleving terugkomen.

En als we het winkelaanbod in onze steden aantrekkelijker willen maken door nieuwe, buitenlandse ketens aan te trekken, zullen we niet alleen de ruimte, maar ook de visie, het management en de onderscheiding van de binnenstad moeten bieden.

Het juiste retailklimaat creëren, daar gaat het hier om.’

Om dit te bevorderen, is Redevco sponsor van de Beste Binnenstad. ‘De Beste Binnenstad is een uiting van hoe goed die gemeentes de uitdaging voor een goede retailvisie oppakken.

Hoe geeft men zo’n visie vorm? Hoe voert men deze uit? En wat is het resultaat? Voor de winnaar is het een duidelijke bekroning voor die positieve impuls aan de binnenstad.

We zijn enorm benieuwd wie de winnaars dit jaar zijn!’*

zoveel mogelijk factoren mee. Uit bijvoorbeeld het aantal toeristen of hotelovernachtingen, het aantal bezienswaardigheden, musea en theaters kunnen wij mede afleiden­wat de belevingsfactor van een stad is.’

‘We realiseren ons terdege dat onze cultural and historical heritage een belangrijke rol in onze steden en maatschappij spelen. De stad draait immers niet alleen om retail.

Wij steunen daarom regelmatig initiatieven voor het behoud van erfgoed en cultuurevenementen, als dit een positieve bijdrage levert aan de gemeenschap in die stad. Cultuur is wat ons betreft een van de dragers van de verblijfskwaliteit.’** Maar ook hospitality*** speelt een rol, vindt Clemens Brenninkmeijer.

‘Iets basaals als openbare toiletvoorzieningen komt nu eindelijk ook in Nederland van de grond, terwijl het hoogst normaal zou moeten zijn.’

‘Waar het om draait is dat alle stakeholders in een winkelgebied zich moeten realiseren dat we met elkaar de consument dienen. Doen we dat niet op de juiste manier, dan bestaat het risico dat op termijn de consument andere keuzes gaat maken over hoe hij de tijd wil doorbrengen. Toch op de bank thuis en kopen via de tablet? Of naar een pretpark in plaats van de binnenstad?’

‘Het is onze opgave gebieden te creëren waarmee we de consument kunnen verleiden. Met de juiste combinatie van winkels, services, horeca, cultuur, uitgaan en meer.’

Een samenvatting van Redevco’s­­­ studie City attractiveness is te downloaden via www.redevco.com/ mediacenter/brochures. ←

Softe factoren Draaide het beleggen in vastgoed vroeger vooral om het rekenwerk, tegenwoordig zijn meer en meer de ‘softe factoren’ van belang. Zoals eerder genoemd, heeft Redevco een studie naar city attractiveness gehouden. Clemens Brenninkmeijer: ‘In onze beoordeling van een locatie, van een stad, nemen wij

* Over de winnaars van Beste Binnenstad 2015–2017 kunt u lezen in de separate Den Haag Special van SCN. ** Over cultuur: zie ‘De waarde van cultuur voor binnensteden’ van Peter Joziasse in dit nummer. ***Over hospitality: zie in de SCN Den Haag Special het artikel van dr. Karoline Wiegerink, ‘Een gastvrij winkelgebied loont .... en de menselijke maat telt’. scn 2015 | 5 13

decoratie

lees er meer over in ons digitale supplement: www.scn.today/digitaal

Nico de Vries Projectdecoraties plaatst unieke led-decoratie op Keizerswaard

S

hopping Centre NEWS was op 19 oktober uitgenodigd om te komen kijken bij de opbouw van de winterdecoratie op winkelcentrum Keizerswaard te Rotterdam. De ondernemersvereniging had besloten om dit keer een zeer onderscheidende decoratie te plaatsen om maximaal in te zetten op sfeer en beleving.

Centraal hierin staat een led-decoratiegroep rondom een enorme kolibrie van MK Illuminations, waarvoor Nico de Vries Projectdecoratie de alleenverkoop in Nederland heeft. Deze decoratiegroep

bevat duizenden kleine, energiezuinige led-lampjes, die met behulp van een computer allerlei prachtige lichteffecten tevoorschijn kunnen toveren. goed doel De ondernemersvereniging van winkelcentrum Keizerswaard heeft de plaatsing van deze prachtige decoratiegroep aangegrepen om een eindejaarsactie voor een goed doel te organiseren. U leest er meer over in ons Digitale Supplement.

Daar vindt u ook de voorbeelden van de goededoelenactie.

GEEN UITDAGING TE KLEIN!

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

14 scn 2015 | 5

retail

Dyanne Beekman (r) opent haar eerste Dyanne Store

V

astgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance kondigde in mei van dit jaar al de nieuwe, innovatieve manier van samenwerken met een huurder van winkelruimte aan. In haar geboorteplaats Hilversum opende fashionondernemer en televisiepresentatrice Dyanne Beekman op 3 september haar eerste Dyanne Store. Daarin een geheel nieuw retailconcept op het gebied van fashion, food, beauty, hair en living. Doelstelling is om binnen drie jaar 20 tot 25 winkels van Dyanne Beekman in Nederland te openen. business intelligence De samenwerking tussen Syntrus Achmea en Beekman is geënt op een duurzame relatie. Daarin speelt business intelligence een grote rol. Zo komt er een intensieve informatie- uitwisseling op het gebied van aantallen bezoekers, doelgroepen, klantbestedingen, finance, marketing en communicatie. Dat geldt zowel voor het winkelgebied Gooische Brink in Hilversum als voor de nieuwe winkel zelf.

Dyanne Beekman laat bijvoorbeeld communicatie, zoals tv-interviews en -opnames, een belangrijke rol spelen in haar

Van links af: Frans ten Berge en Dyanne Beekman van Dyanne Store, Teade Groen van Syntrus Achmea en Rob Wolfs van RW Retail

Syntrus Achmea lanceert andere manier van samenwerken met retailer eerste Dyanne Store. Dit trekt naar verwachting extra publiek, waarvan ook andere ondernemers in Gooische Brink en de binnenstad van Hilversum kunnen profiteren.

“Syntrus Achmea stelt mij als fashionondernemer in staat mijn levensvisie te vertalen in het concept van de Dyanne Store”, zegt Dyanne Beekman. “Voor veel retailondernemers zou een dergelijke samenwerking een uitkomst kunnen zijn.” duurzaam concept René Vierkant, director Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance: “Door vastgoed- en retailkennis op een

creatieve manier te combineren, kun je tot innovatieve en duurzame retailconcepten komen. Dyanne Store is daar een mooi voorbeeld van. Wij verwachten dat deze nieuwe vorm van samenwerking leidt tot commercieel succes, op basis waarvan wij onze opdrachtgevers een gezond rendement op hun winkelbeleggingen kunnen bieden.” ←

bekijk de video in ons digitale supplement: www.scn.today/digitaal

scn 2015 | 5 15

retail

Ruimte voor innovatie betekent ruim baan voor nieuwe winkelconcepten Nieuwe ondernemers met innovatieve ideeën zouden zich actief moeten mengen in brancheverenigingen en hun invloed opeisen, zegt Pieter Walraven. Wie mee wil praten over de toekomst, melde zich nu bij het ministerie van Economische Zaken.

N

u de rook van de recente crisis in de Nederlandse winkelsector langzaam optrekt blijkt dat dit geen structurele hervormingen in het winkellocatiebeleid heeft opgeleverd. Dat is bijzonder omdat de afgelopen jaren wel is aangetoond dat juist dit beleid structureel gewijzigd moet worden. Alleen al het huurrecht dateert uit de periode dat internet nog niet bestond. Veel regels in zowel het huurrecht als de ruimtelijke ordening houden geen rekening met het feit dat winkelconcepten sneller veranderen dan tien tot twintig geleden.

CEO Dirk Anbeek van Wereldhave wees onlangs in het Financieel Dagblad op de vele eisen vanuit de overheid die vaak gebaseerd zijn op verouderde plannen en aannames.

Een terechte noodkreet. Wellicht biedt het innovatiebeleid van minister Kamp hiervoor ook een uitkomst door meer ruimte te geven aan alternatieve oplossingen en dus ook voor innovatieve ondernemers in zowel de winkel als de winkelvastgoedsector.

De Retailagenda Minister Kamp van Economische Zaken lanceerde begin dit jaar samen met de sector een Retailagenda. Deze agenda moet in twintig actiepunten leiden tot meer kansen voor winkeliers. Maar voor welke winkeliers worden echt meer kansen geboden? Voor ondernemers die behoefte hebben aan flexibele huurcontracten? Voor ondernemers die juist qua concept afwijken van de reguliere winkellocaties of openingstijden?

Wat opvalt is dat veel acties uit de Retailagenda vooral vanuit de sector zelf moeten komen en weinig met beleid 16 scn 2015 | 5

Pieter Walraven

of wetgeving te maken hebben. Wat wordt er nu beleidsmatig gewijzigd als gevolg van de Retailagenda? En hoeveel overheidsinvesteringen hangen hiermee samen? Het antwoord is nul komma nul. Dat is opmerkelijk als je in de inleiding leest voor welke grote opgaven één van de grootste werkgevers van Nederland staat.

Innovatiebeleid De meest ingrijpende ontwikkeling in de detailhandel in de komende jaren is de wijze waarop winkelgebieden er uit komen te zien. De trend is dat kwalitatief goede en sterke winkelgebieden steeds sterker worden, terwijl noodlijdende gebieden het nog moeilijker krijgen. Het succes van de fysieke winkelstraat hangt dus op de ruimte voor innovatieve retailers.

‘Veel ondernemers onderschatten de invloed van brancheverenigingen op het overheidsbeleid’ De eigenschap van innovatieve retailers is dat zij helemaal niet kijken naar de (wettelijke) kaders van vandaag.

En de Retailagenda gaat nu juist over de problemen van gisteren en vandaag. Het is dus voor de detailhandel van strategisch belang om zich te bemoeien met het innovatiebeleid van de overheid. Dezelfde minister Kamp stuurde midden in het zomerreces hierover een brief naar de Tweede Kamer. Deze brief gaat in op een aantal interessante beleidsontwikkelingen. En ook al beschreef de brief geen wetswijzigingen, er staan wel een aantal concrete acties in.

Zo buigt een expertgroep zich over de mogelijkheden voor het gebruik van data in innovatie gedreven diensten of producten. De minister gaat ook met betrokkenen spreken over de invloed van 3d-printing in relatie tot intellectuele eigendomsrechten.

retail

Ook interessant, maar nog in de kinderschoenen, is de toepassing van het right-to-challengeprincipe: Als ondernemers kunnen aantonen dat zij op alternatieve wijze aan dezelfde wetgeving kunnen voldoen, dan moet daar ruimte voor komen. Kortom, wie mee wil praten over de toekomst moet zich nu melden bij het ministerie van EZ. Nieuwe retailers in bestaande structuren Het lijkt erop dat het broze herstel in de detailhandel niet komt van de traditionele winkelspelers. Deze traditionele partijen oefenen echter wel invloed uit op het winkel­beleid van de toekomst. Als je ruimte wilt bieden voor nieuwe innovatieve retailers, dan is het essentieel dat deze retailers ook worden betrokken bij deze beleidswijzigingen. Dat is het geval voor ondernemers die last hebben van een gebrek aan flexibiliteit in de winkelvastgoedmarkt of het slim gebruik van klantdata.

feliciteert

‘Het broze herstel in de detailhandel komt niet van de traditionele winkelspelers’ Maar bedrijven als Hollister, Apple, Flying Tiger en ook veel nieuwe innovatieve ondernemers maken helemaal geen onderdeel uit van deze structuren. Hun belang wordt vaak niet gehoord, terwijl zij een cruciale rol spelen als trekker én innovatieve kracht van een winkelgebied. Dat moet van twee kanten komen.

Brancheverenigingen moeten dus verder kijken dan de belangen van de traditionele partijen. Tegelijkertijd moeten nieuwe ondernemers, internationale of lokale kampioenen zich actief mengen in brancheondernemersverenigingen en daar hun invloed opeisen. Veel ondernemers onderschatten de invloed van branche­ verenigingen op het overheidsbeleid. Nederland is en blijft een polderland en bestuurders hechten traditioneel meer waarde aan vertegenwoordigers van een sector dan aan vertegenwoordigers van individuele bedrijven. Het groepsbelang gaat immers altijd voor het bedrijfsbelang. durf Politici en andere beleidsmakers hebben de neiging om detailhandelsontwikkelingen vanuit een bestaand kader te bekijken. Vanzelfsprekend draagt ook de felle strijd van de zittende winkeliers en het ontbreken van durf om slechte winkelmeters te saneren hier aan bij. Dat is wel jammer, want juist de detailhandel is als geen ander in staat geweest om met nieuwe diensten en producten de koek groter te maken en consumenten steeds weer te verleiden. En dat laatste is toch de essentie van het winkeliersvak. ← Pieter Walraven is partner bij strategisch adviesbureau Public Matters en adviseert over lobbyen en publicaffairs-strategie.

News e r t n e C Shopping e met

0 0 1 de ! ! ! e i t edi

Statenlaan 281, ‘s-Hertogenbosch Branding • Marketingcommunicatie • Promotiemanagement Herontwikkeling • Eventmanagement • Centrumcommunicatie

scn 2015 | 5 17

marketing

Op zoek naar nieuwe kooptrends onder consumenten bezocht Cindy de Cauter van Quotus Research het bruisende New York.

De paradox van consumer connection

N

ew York City, the city that never sleeps.

De stad die ik eind september bezocht om consumenten kooptrends te spotten. Het is de stad waar we geen cola xl of friet xl meer aantreffen. Het tegenovergestelde is de realiteit. Het obesitasprobleem van de Amerikanen wordt hier met grote ijver aangepakt en de kop ingedrukt. We zagen hele groepen wandelaars sportieve prestaties leveren, in de vorm van een sponsorloop, voor een vriend of kennis met een obesitasprobleem. Breed uitgedragen met de naam van diegene op het T-shirt geprint. In New York is het ‘gezondheid ten voeten uit’. Een enorme mentaliteitsverandering vindt plaats. En wat zal hiervan overwaaien naar Nederland?

Vitaal en krachtige leefstijl In het straatbeeld van New York signaleren we ook de prachtigste 18 scn 2015 | 5

Lantaarnpaal in Little Italy

beschilderingen die het leven in de New Yorkse regionen mooi verbeelden. Zoals de beschildering op een lantaarnpaal in de wijk Little Italy.

Een mooie weergave van vitaliteit en kracht, maar tegelijkertijd ook van behoefte aan rust.

En in deze beschildering zien we ook de rol van de smartphone terug.

Ook in Nederland heeft de smartphone een centrale plek in het consumentenleven gekregen. Maar liefst 81 procent van de Nederlandse consumenten is tegenwoordig in het bezit van een mobiele telefoon. Wist u dat twee derde van de Nederlanders zijn mobiel gebruikt om ermee te shoppen? En maar liefst vier vijfde van onze bevolking doet dat lekker vanaf de bank!

Digitale connectie Het is duidelijk dat de digitale connectie belangrijker wordt in onze samenleving en in de detailhandel.

Uit ons onderzoek naar de toekomst

van het boodschappen doen (Quotus Research, 2015) blijkt zelfs dat driekwart van de Nederlandse millennials, de groep 25- tot 35-jarigen, graag meer productinformatie ontvangt op zijn of haar smartphone tijdens het shoppen in de supermarkt. Daarbij gaat het om informatie als bijvoorbeeld voedingswaarden, ingrediënten, of om waarschuwingen voor producten die allergieën kunnen veroorzaken. iBeacons Die digitale connectie met de consument in de winkel wordt in opkomende mate mogelijk gemaakt door de iBeacon-technologie die we steeds meer zullen gaan zien in de retail.

Diverse tests met iBeacons zijn in volle gang in de Nederlandse detailhandel. Deze technologie maakt niet alleen het zenden van productinformatie mogelijk, maar ook het shoppen­ via slimme boodschappenlijstjes, het zenden van persoons- en locatie­ gebonden aanbiedingen of het zenden van persoonlijke begroetingen.

Eigenlijk kan iedere shopper door de iBeacon een eigen, unieke shoppingtrip ervaren als hij is verbonden met deze technologie. Maar ook voor winkelondernemers en winkelmedewerkers is het een perfecte manier om je klant op een meer persoonlijke manier te benaderen. Uiteraard na toestemming van de klant. Want deze

marketing

moet eerst zijn goedkeuring geven via een app of via Google.

Jongeren meer behoefte aan digitale connectie De groep millennials (consumenten van 25 tot 35 jaar) blijkt op het gebied van digitale connectie al ver voor te liggen op de rest. Volgens cijfers uit Amerikaans onderzoek blijkt dat millennials vooral de boodschappenlijst op de mobiel maken en gebruiken tijdens het shoppen.

Die digitale connectie zien we in de Nederlandse detailhandel nog maar mondjesmaat. De Bijenkort is bezig met een test en Albert Heijn XL in Eindhoven is ook bezig met een proef.

In Amerika zijn ze al verder. Supermarktketen Target bijvoorbeeld heeft reeds vijftig winkels met iBeacons uitgerust om nog beter in contact te zijn met de klant. In ieder geval, voorzover de klant dat zelf wil. En de klant die wil dat zolang de berichten relevant voor hem zijn. Relevantie is daarom van levensbelang voor de iBeacon.

Persoonlijk contact weer belangrijk Maar tegelijkertijd zien we in ons onderzoek dat consumenten het persoonlijk contact, de menselijke maat, ook weer heel erg belangrijk gaan vinden. Zo wenst 62 procent van de millennials zich een meer persoonlijke supermarkt. En bijna de helft wenst meer persoonlijk advies tijdens het boodschappen doen.

Straatbeeld in New York

In modewinkel Hointer leggen robots je jeans klaar in de paskamer

De paradox En hier hebben we dan die paradox­ te pakken. Enerzijds zien we die behoefte van consumenten aan een

Dankzij de digitale technologie ontstaat er meer ruimte voor persoonlijk contact

digitale connectie met de hele wereld om ons heen. Anderzijds zien we de behoefte aan die persoonlijke benadering weer groeien. Ik voorspel dat de digitale ontwikkelingen ons zodanig gaan faciliteren, dat er weer meer ruimte vrijkomt voor persoonlijk contact. Ik zal het u uitleggen.

Hoe mooi zou het zijn als de technologie de steeds terugkerende werkzaamheden, zoals het vakkenvullen, 24/7 kan overnemen en winkelmedewerkers weer écht oog krijgen voor de klant? Nou, let op, dit is de toekomst! Er worden al volop tests gedaan met robots die schappen vullen

(Edeka), robots die spijkerbroeken klaarleggen in een paskamer (Hointer) of robots die op de winkelvloer fruitshakes of yoghurtshakes klaarmaken voor de klant. De taak van de winkelmedewerker verandert. Er ontstaat ruimte om weer écht contact te hebben met de klant en de klant centraal te stellen.

Winkelmedewerkers worden personal shoppers of shop coaches. Als voorbeeld haal ik altijd de geniusbar in de Apple Store aan: daar zien we winkel­ medewerkers die écht persoonlijk advies geven, toegespitst op de persoonlijke, unieke behoeften van de klant. En kijk eens naar deze ← scn 2015 | 5 19

beurs & congres

Donderdag 19 en 26 november Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl Donderdag 26 november Den Haag Vastgoed 2015 Jaarcongres – WTC The Hague www.denhaagvastgoed.nl Dinsdag 16 februari Logistiek vastgoed 2016 Jaarcongres – Maaspoort Venlo www.logistiekvastgoeddag.nl

spijkerbroekenwinkel van Hointer.

Lijkt het niet wat op een Apple Store vindt u? Alleen dan met spijkerbroeken?

Ook zag ik enkele weken geleden diëtisten op de dag van de diëtist een dagje voedingsadvies geven in de supermarkt. Ik verwacht dat in de toekomst elke dag diëtisten of voedingscoaches persoonlijk advies komen geven in onze servicesupermarkten. In Amerika zien we ook al dat drogisterijketens ‘uitgerust’ zijn met medewerkers met een verplegingsachtergrond, met noemt ze health coaches of health guides: medewerkers met een breder en dieper kennisniveau van product en toepassing en getraind om de klant centraal te stellen.

Persoonlijk vind ik het mooi om al die ontwikkelingen te aanschouwen.

Ontwikkelingen waarbij de technologie steeds beter in staat is om persoonlijk contact en beleving in het

Donderdag 25 februari WinkellocatieMarkt België 2016 www.winkellocatiemarkt.be www.managementproducties.com

De navigatiejas van Billie Whitehouse

21 januari 2016 NRW ALV en Scriptieprijsuitreiking Utrecht www.nrw.nl 18-19 april 2016 ICSC European Conference Milaan (I) www.icsc.org/2015EU/ 13 april 2016 NRW Marketingcongres Locatie volgt www.nrw.nl

boodschappen doen en het winkelen terug te brengen.

Digitale kleding Tot slot nog het voorbeeld van de jonge Amerikaanse modeontwerpster Billie Whitehouse. Zij ontwierp onlangs de navigatiejas. De navigatiejas? Waarom? Nou, wie kent het niet: Je bent in een stad en je wilt van A naar B. Via Google Maps stel je je route in op je smartphone en je begint te lopen. Maar terwijl je de route in de

Meer foto's van het bezoek van Cindy van de Cauter aan New York vindt u in het nieuwe Digitale Supplement van SCN. Zie www.scn.today/digitaal 20 scn 2015 | 5

Cindy van de Cauter

gaten houdt op je smartphone, ben je eigenlijk niet in de gelegenheid om te genieten van de stad of een gesprek te voeren met je reisgenoot. Ergernis.

Toch? Billie Whitehouse’ missie is de volgende: ‘We want to give consumers their eyes back to discover again.’ Met andere woorden: door kleding, in dit geval een jas, te voorzien van nieuwe navigatietechnologieën, geeft ze die beleving en dat persoonlijk contact weer terug aan de consument.

De taak voor de Nederlandse Detailhandel Een prachtig voorbeeld van de paradox van digitale connectie en persoonlijk contact, die in de toekomst weer helemaal met elkaar lijkt te gaan samensmelten. En in Amerika zien we dat al. Men is er verder met de digitale connectie met de klant in winkels, in een driehoeksverhouding met allerlei online kanalen zoals de sociale media. En ook het échte persoonlijke contact is er beter. In Nederland rust naar mijn idee de serieuze taak op de schouders van de detailhandel om beide controverses zo snel mogelijk op een higher level te krijgen. De consument is er al klaar voor! ← Wilt u meer weten over het onderzoek naar de toekomst van het boodschappen doen? Op 28 januari 2016 geeft Cindy van de Cauter een lezing in arnhem. Met de kortingscode ‘SCN’ ontvangt u € 20,- korting op de entreeprijs van € 149,-. Meer informatie of inschrijven: www. Quotus.nl.

visie

HET LEVEN VAN HET WINKELCENTRUM Winkelcentra kennen hun eigen cycli.

Een korte serie

Een feestje bij de opening trekt veel

over winkelcentra

nieuwsgierig volk. Dan raakt men gewend.

vanaf de geboorte

Na tien jaar ziet het centrum er heel

tot wasdom

anders uit, maar de vaste klanten zien dat (nog) niet. Als we goed kijken, wat zien we dan gebeuren? En wat zou er kunnen gebeuren? Daarover gaat deze nieuwe korte serie, waarin we ‘het winkelcentrum’ in levenscycli beschrijven.

H

et afgelopen decennium hebben wij respectievelijk wereldwijd, in Nederland en in de markt van het nationale winkelvastgoed met zijn allen grote veranderingen mogen ervaren. Internet was er al, maar maakte een enorme vlucht, de mobiele telefoon werd vervangen door de smartphone, het milieubewustzijn nam toe, producten kregen tweede, derde en vierde levens en de economie stortte in. En dan hebben we het nog niet over allerlei vernieuwende technologische ontwikkelingen.

Al deze veranderingen zien we weerspiegeld in onze samenleving. En daar onze binnensteden, winkelcentra en winkelgedrag een afspiegeling zijn van die samenleving, treffen we de gevolgen ook daar aan. achteruit en vooruit In tijden van crisis kijken wij altijd achteruit en vooruit.

Achteruit in de hoop verklaringen te vinden voor de oorzaak van de crisis en in de hoop eerdere perioden van neergang te constateren waar we van kunnen leren of hoop uit kunnen putten. Vooruit om na te gaan wat we nu anders kunnen doen, zodat we uit de crisis komen en deze niet nogmaals over ons afroepen.

Ook deze gebruiken gelden voor de samenleving als geheel en vinden hun afspiegeling in de markt van het winkelvastgoed en de detailhandel, vaak met wat vertraging.

De afgelopen jaren hebben ons tot het inzicht doen komen, dat we ons vak op andere wijze moeten gaan uitoefenen. Echter, verandering vinden we in het algemeen lastig.

Je weet wat je hebt en je weet niet wat je krijgt. Angst werkt vaak verlammend en dat zien we ook in onze markt. Er zijn partijen die echt moeten inleveren en dat doet pijn. Daarom proberen ze het zoveel mogelijk te voorkomen. Natuur-

lijk moeten er veel winkelmeters verdwijnen, gesaneerd worden: ‘als het maar niet de mijne zijn’. Al een aantal jaren zien wij met zijn allen met lede ogen deze ontwikkelingen aan. te veel meters Gelukkig lijkt men nu ook in Den Haag te begrijpen dat er echt iets aan de hand is. We hebben als winkelvastgoedsector veel meer winkelmeters gebouwd dan de markt kan opnemen.­Al die tijd heeft de consument helemaal niet centraal gestaan, want zoveel meters hadden we niet nodig. Sterker nog: we krijgen ze niet meer ingevuld.

In de Retailagenda van minister Kamp zijn verschillende samenwerkingsverbanden en deals genoemd, maar op welke concrete resultaten aangestuurd gaat worden, is niet helemaal duidelijk. metafoor Om die reden brengen wij, Anneke van Dijk, Jorine de Soet en Peter Koet, een korte serie artikelen uit, waarin wij in een notendop en aan de hand van de metafoor van het leven een aantal relevante onderwerpen voor de markt van het winkelvastgoed de revue laten passeren. Wij hangen die onderwerpen op aan vier relevante thema’s: • kraamkamers • bereikbaarheid • geld • samenwerken In deze editie hebben we het over de rol van de kraamkamer: een nieuw leven. In de volgende edities kunt u lezen over bereikbaarheid, geld en samen werken, waarbij steeds terug- en vooruitgewezen wordt naar de andere thema’s. Tijdens de Provada 2016 komen deze artikelen gebundeld in een publicatie bijeen. ⇢

jorine de soet 25 jaar in het vak, 14 jaar als directeur van KIR, Kordaat in Ruimte voor advies, visievorming, concept­ ontwikkeling, herontwikkeling, marketing en centrummanagement.

peter koet Al jarenlang dé adviseur van retailketens en zelfstandige winkeliers in het spel van retail en vastgoed, met name aanhuur en heronderhandelen.

anneke van dijk Decennia ervaring in winkelvastgoed, o.a. Ahold.

Sinds 1997 bij Bak Van Dijk Plan- en projectconsult bezig met acquisitie, quick scans en advisering voor winkelketens, beleggers en overheid.

scn 2015 | 5 21

visie

foto: prenatal

Ja,

we wilden natuurlijk van te voren wel weten of het een jongen of een meisje werd. Dan konden we alvast kleertjes aanschaffen en de ruimte inrichten. En natuurlijk hadden we al twee namen bedacht. Engelse namen, veel chiquer dan die typisch Hollandse namen.

Maar we schrokken wel een beetje toen hij er eenmaal was. De kleur van zijn ogen veranderde na een paar dagen, net als de kleur van zijn haar en de naam die we gekozen hebben past helemaal niet bij hem. En de familie kan de naam niet uitspreken.

En toen kwam de familie ook nog met allemaal spulletjes die helemaal niet kleurden bij het kamertje dat we zo mooi hadden ingericht. En we konden er ook eigenlijk niet omheen om die spulletjes ook neer te zetten, maar eigenlijk was er helemaal geen plaats meer voor in het kamertje want dat hadden we heel anders gepland.

Wat onze baby ervan vond, wisten we natuurlijk niet. De kreten konden we nog niet verstaan.

Herkenbaar? Ja inderdaad die ontwikkeling en geboorte van een winkelcentrum. Tot op de centimeter nauwkeurig gepland en ingericht. En dan na opening blijkt dat de omgeving een andere invulling voor ogen had, maar dat wij, ontwikkelaars daar niet alleen geen plek voor hebben, en geen raad mee weten, maar er vooral geen geld voor over hebben.

Het zou zomaar eens ten koste van onze waardevolle commerciĂŤle meters kunnen gaan.

Om diezelfde reden wordt die prachtige trap bij de entree een glijbaan bij regen. Het gebruikte materiaal was zoveel goedkoper dan haar ruwe en betere zusje, dus ‌

De kraamkamer 22

scn 2015 | 5

visie

De

toekomst van ons kind; we hadden hem zelfs al ingeschreven bij de basisschool voor uitbreiding van zijn wereldje als hij vier wordt. Voor die tijd gaat hij alvast naar de crèche. We vinden het belangrijk dat hij zo vroeg mogelijk leert omgaan met andere kinderen. Dat hij vroeg zijn eigen grenzen leert kennen en die van anderen respecteert en dat hij in staat is zowel individueel als in groepsverband zijn plek in te nemen. Wij willen graag dat hij zelfstandig wordt, maar ook sociaal zodat hij zowel alleen als samen met anderen dingen kan bereiken.

Om die redenen zouden we ook de opvoeding samen doen, wij de ouders en ook de grootouders. Maar die grootouders hebben daar helemaal geen zin in..

Samenwerken voor een goede toekomst van het centrum blijkt moeilijk; er zijn altijd partijen die niet meedoen en meningsverschillenen over de richting van de uitbreiding en of er wel uitgebreid moet worden.

Samen in synergie je winkelcentrum verder brengen is moeilijk, want is je buurman of buurvrouw wel betrouwbaar? Maakt die niet gewoon misbruik van zijn/haar positie om er zelf beter van te worden?

In bijna elk winkelcentrum treffen we een aantal goede stuurlui aan de wal. Echt, als de wereld naar hen zou luisteren, dan leefden we in het paradijs. Maar helaas, niemand luistert.

Dan wordt het natuurlijk nooit wat.

En natuurlijk draaien hun winkels écht wel goed. Dat de cijfers achterblijven komt door de crisis, door de gemeente, door de eigenaar, door de buren en door het slechte weer.

En toen kwam de familie ook nog met allemaal spulletjes die helemaal niet kleurden bij het kamertje dat we zo mooi hadden ingericht

Maar

wij hadden zijn toekomst helemaal uitgestippeld, zodat hij in onze voetsporen kon treden.

Zo zijn wij toch ook opgevoed?

Hadden we dan maar gewoon moeten afwachten of het een jongen of een meisje werd, het veiligheid en liefde moeten bieden en de kleertjes aandoen die hem geschonken werden? Een kind met een rafelrandje?

Tijden veranderen. Het is helemaal niet vanzelfsprekend meer dat de huidige winkelcentra moeten voldoen aan de eisen waar ze vroeger aan moesten voldoen. Internet past bijvoorbeeld niet in het Cristallermodel. Moet het allemaal zo gepland, kunnen we niet beter ook wat rafelrandjes behouden?

Dat dit leeft blijkt al uit de recente ‘opstand’ van de buurt in Amsterdam tegen de veryupping van de omgeving Muiderpoortstation. De bewoners willen geen nieuwe hippe koffietenten, maar gewoon een volks café behouden. het dna van de plek We kunnen en mogen het winkelen en dus ook het winkelcentrum niet meer los zien van zijn omgeving en het dna van de plek en de omgeving.

Zorg bijvoorbeeld voor voldoende groen. Dat wil zeggen niet alleen maar aangeharkte parkjes, maar verrassend met flexibele zitplaatsen die afhankelijk van bijvoorbeeld het seizoen van plaats kunnen veranderen of geef iedere buurtbewoner een eigen (gedeelde) zitplaats of laat de buurt dit verzorgen. Maak dakterrassen openbaar. Zoek naar de wortels van het gebied middels de muziek van het carillon, de stadsomroeper die

evenementen aankondigt en de opening van winkels.

Betrek het hele openbare gebied erbij, gebruik scholen in de weekends als openbaar terrein, en versterk de lokale identiteit met lokale en streekproducten, musea en podia.

Zoek je dna en vertaal dat niet alleen naar logo en beeldmerk, maar weest daar trots op en draag het uit.

Meng open en (semi) overdekte winkelgebieden Zoek naar de mix en maak die spannend zoals ook binnen winkelformules zelf de blurringbehoefte toeneemt. (horeca in retail bijvoorbeeld).Maak straten uitdagend, met hoekjes en verborgen pareltjes. Koester lokale en regionale helden.

Een aantrekkelijk winkelklimaat genereert niet alleen meer klanten maar leidt tot werkgelegenheid en een aantrekkelijk ondernemersklimaat en levert de gemeente een verhoogde wozwaarde op. Meer opbrengsten vanuit de kracht van de eigen samenleving in plaats van grondpolitiek.

En als ons kind dan gaat puberen en de wereld verder ontdekken gaan wij, ouders, zorgen dat hij bereikbaar is.

Zodat wij daar ’s nachts niet van wakker liggen….

In het volgende nummer: Bereikbaarheid

scn 2015 | 5 23

personalia

nieuws

Drs. André van den Berg MRE (1963) treedt per 1 januari 2016 in dienst van Altera Vastgoed. Hij neemt de taken en bevoegdheden over van drs. René Hogenboom MRICS als algemeen directeur en directievoorzitter van het private vastgoedfonds met een belegd vermogen van 1,8 miljard euro. René Hogenboom blijft tot zijn pensionering eind april 2016 in dienst als directieadviseur.

Van den Berg is vanaf 2008 algemeen directeur van Schiphol Real Estate en lid van het Managementteam Schiphol Group. Daarvoor was hij in diverse managementposities nationaal en internationaal actief in projectontwikkeling en vastgoedbeleggingen bij organisaties als Corio en Redevco.

Multi Corporation heeft Françoise Dechesne­(1964) benoemd tot managing director van Multi Nederland and Multi België. Dechesne was hiervoor CEO van de MAB Development Group in den Haag.In haar nieuwe functie is zij verantwoordelijk voor development en asset management.

De benoeming past in Multi's ambities in de Lage Landen. Momenteel heeft het bedrijf er 16 winkelcentra in beheer en nog eens vier in ontwikkeling.

De Retailagenda is zó vol … dat we geen tijd hebben voor de uitvoering!

In de pels denken, praten, doen 24 scn 2015 | 5

De Beurspassage in Rotterdam, een ontwikkeling van Multi uit 1996

Vaak wordt er wel gezegd dat dynamiek de belangrijkste constante is in het winkellandschap. Nederlandse vastgoedpartijen zijn er in geslaagd om van winkelvastgoed een succesvol exportproduct te maken. En na een aantal jaren van crisis en stagnatie lijkt de winkelcentrumvastgoed sector zich op te maken voor een nieuwe fase. door Herman Kok, Head of Research, Multi

visie

Van boom naar bust, met toch weer toekomst?

Foto: scn

T

oen de eerste Shopping Centre news ter perse ging in 1999 stond er in Nederland bijna vier miljoen m2 verhuurbaar oppervlak aan winkelcentra. Nu in 2015, enkele cycli later, hebben we in Nederland ruim zes miljoen m2 aan winkelcentra. Hoewel Nederland al een paar decennia als een volwassen markt geldt, is de markt nooit af. En behoeft het winkelvastgoed continue aanpassing. In de periode 1999–2009 is de winkelcentrumvoorraad fors gegroeid, mede vanwege het verruimde ruimtelijke ordeningsbeleid en de gemiddeld genomen sterke conjunctuur.

De ontwikkeling stond vooral in het teken van binnenstedelijke revitalisering, schaalvergroting door de realisatie van gdv-pdvlocaties en wijkwinkelcentra in de Vinexnieuwbouwlocaties. De periode van 2009 tot

heden stond sterk in het teken van een teruglopende productie, alhoewel er op verschillende locaties toch flink werd herontwikkeld. En de voortgaande ontwikkelingen in bijvoorbeeld het online afzetkanaal en food & beverages leiden tot dynamiek en (her-) ontwikkelingsopgaves.

Nederlands winkelcentrumlandschap in het kort Internationaal bezien wordt Nederland gekenmerkt door een fijnmazige winkelstructuur met een voorraad kleinschalig winkelcentrumaanbod, dat voor een groot deel op wijkvoorzieningen voor boodschappen doen is gericht, en voor een aanzienlijk deel binnenstedelijk als trekker of ondersteuning in het hoofdwinkelgebied. Redenen hiervoor zijn onder meer de aanwezigheid van bin-

nensteden met een vaak kleinschalige, organisch gegroeide, en historische structuur aan de ene kant en een relatief restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid ten aanzien van retail ontwikkelingen aan de andere kant, waarbij detailhandel in uitbreidingswijken vaak integraal met de totale ontwikkeling werd mee gepland.

Grootschalige bewinkeling als hypermarkten, baanwinkels, en retail parks, sterk aanwezig in omringende landen als BelgiÍ en Frankrijk sinds de jaren 60 en 70 werden in Nederland lange tijd ontmoedigd of gethematiseerd in de richting van woninginrichting. Maxis en Miro waren uitzonderingen. hypermarkt Met de implementatie van het gdv/ pdv-beleid kwam er meer ruimte voor grootschalige winkelontwikkelingen, → scn 2015 | 5 25

visie

Herman Kok, head of research bij Multi

alhoewel een aantal branches als food en mode was uitgesloten. Tegelijkertijd zette er een proces van schaalvergroting en concentratie in in het supermarktwezen, waarbij Ahold met de xl een slag richting een hypermarkt maakte met een beperkt aanbod non-food.

Echter, leek Nederland met het ontbreken van hypermarkten aanvankelijk achter te lopen bij het buitenland, nu is Nederland met de internationale verkleiningsslag van hypermarkt richting supermarkt en discounter met een sterkere nadruk op food bij wijze van spreken de tijd vooruit.

Groei van expertise en schaal Het jaar voor het millennium was de prelude tot een van de langste periodes van hoogconjunctuur in de recente economische geschiedenis. In de tweede helft van de jaren 90 was een reeks in het oog springende binnenstedelijke winkelprojecten als Beursplein in Rotterdam, Marikenstraat in Nijmegen, Kalvertoren in Amsterdam en de Heuvelgalerie in Eindhoven reeds afgerond, met nog meer plannen in de pijplijn.

Los van succesvolle winkellocaties boden deze projecten stedenbouwkundige oplossingen voor specifieke problemen in het stedelijk weefsel zoals het genereren van een nieuwe bestemming aan een as, het leggen van een nieuwe verbinding in het winkelcircuit, of het wegnemen van een hinderlijke barrière. Met name de Koopgoot als onderdeel van het Beursplein-project blijft een referentie van formaat tot op de dag van vandaag.

26 scn 2015 | 5

Mede dankzij dit soort projecten werden ontwikkelaars behendig in het vinden van creatieve oplossingen voor combinaties van stedenbouwkundige, commerciele en financiele problemen. Ze waren ze flexibel in het omgaan met verschillende locatie-

Dankzij projecten als de Koopgoot werden ontwikkelaars behendig in het vinden van creatieve oplossingen typologieĂŤn en onregelmatig gevormde grondstukken. Vooral mab, ing en Multi waren succesvol met hun concept gedreven winkelprojecten. internationaal Veel investeerders en ontwikkelaars als ing, Rodamco, Multi, en Corio waren zeer succesvol in de Nederlandse markt en werden

eigenlijk een maatje te groot voor de lokale markt. Spanje en Portugal, inmiddels stevig ingebed in de eu, beleefden een ware ontwikkelingsspurt De snel groeiende middenklasse daar begon te wennen aan consumptie en wilde graag geld uitgeven. De mogelijkheden voor winkelcentrumontwikkeling waren legio, veel meer dan lokale ontwikkelaars, investeerders, en financiers aankonden.

Nederlandse partijen, gesteund door goed gevulde kassen bij Nederlandse en internationale investeerders en financiers, bleken succesvol in het ontwikkelen en investeren.

Multi groeide uit tot de op een na grootste winkelcentrum ontwikkelaar in Portugal, en ondermeer ing rei kreeg stevig voet aan de beleggersgrond in de regio.

Vervolgens boden Centraal Europa en ook Turkije vergelijkbare ontwikkelings- en investeringsmogelijkheden, mogelijk zelfs van nog grotere schaal. Partijen als Corio, ing, Multi en Redevco groeiden uit tot prominente Europese spelers. Het inmiddels Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco werd het grootste Europese winkelcentrumvastgoedfonds. En veel door Nederlandse spelers geĂŻnitieerde projecten wonnen awards bij gerenomeerde internationale vakorganisaties als icsc en uli Urban Land Institute.

visie

De Heuvel, voorheen Heuvel Galerie in Eindhoven, dateert uit 1992. Bouwfonds MAB Development ontwikkelde het centrum.

Onlangs onderging het project een ingrijpende update.

U ziet er meer van in ons digitale supplement: www.scn.today.nl.

foto: scn

groeien met deze dynamiek om relevant te blijven voor de bezoeker.

Het gaat nu om aantrekkelijke bestemmingen met hoge belevingswaarde, of om gemak en comfort

Crisis en stagnatie En toen kwam, reeds geruime tijd in aantocht vanuit de vs en toch voor velen onverwachts, de financiële crisis. Het vertrouwen­in het internationale financiële systeem kreeg een flinke klap en vastgoed als kapitaalintensieve sector met een hoog risicoprofiel betaalde een zware tol. Het winkelvastgoed werd door het snel groeiende marktaandeel van de online sector nog eens extra zwaar getroffen.

De gevolgen zijn bekend: de markt ging voor langere tijd op slot en veel onder­ nemingen zijn verdwenen, over­genomen, of hebben zich uit het winkelcentrumvastgoed

terug getrokken. Het leek alsof de wereld van winkelcentrumvastgoed stilstond …

Versnellende dynamiek En toch stond de retailwereld niet stil. De dynamiek van de online handel, inmiddels vaak hand in hand met fysieke retail, is weergaloos. Social media en internet hebben de manier waarop locaties worden beleefd reeds sterk veranderd. Food, of het nu winkels of horeca betreft, heeft in een relatief korte tijd een volledig andere betekenis gekregen. Bij supermarkten staan begrippen als gezond, natuurlijk, experience, en ook gemak, sterk centraal.

Food & beverages, ofwel horeca, is internationaal gezien in winkelcentra uitgegroeid van een servicepunt tot een ware trekker.

Gezond, natuurlijk, casual, snel, en ook blurring zijn buzz words. Winkellocaties groeien steeds meer in de richting van market places met naast winkels vooral horeca en een scala aan andere sociaal-culturele en service functies.

En voor locaties geldt dat het er steeds meer om gaat een aantrekkelijke bestemming te zijn met een hoge belevingswaarde, of om nabijheid, gemak, en comfort. Het winkelvastgoed zal mee moeten kunnen

Kansen voor ontwikkeling Hier ligt voor de komende periode een essentiële taakstelling voor ontwikkelaars en beleggers. Hierbij kan het gaan om kleinschalige ingrepen maar ook om grootschalige ingrepen. De verschillende projecten­ aan de Grote Marktstraat in Den Haag waaronder De Markies, de Nieuwe Haagse Passage­, Amadeus en Sijthof City, en de lopende herpositionering van Groot Gelderlandplein zijn twee belangrijke voorbeelden.

De eerste een binnenstadsgebied waarin nieuwe ruimte wordt geboden voor flagship stores en een missing link wordt toegevoegd, en de tweede een bijzondere wijklocatie die uitgroeit tot een ontmoetingsplek met meer variëteit aan winkels en food & beverages gecombineerd met verblijfswaarde voor een gemêleerd internationaal publiek.

Ook voor andere wijkcentra zal gelden dat er kansen liggen om te evolueren van een wijkcentrum naar een community centrum, een hart van de wijk. Vooral niet-retailfuncties als horeca, dienstverlening, en bijvoorbeeld zorg, zullen ruimte behoeven. Daarnaast is nog meer als voorheen de inbedding van de supermarkten als trekker op wijklocaties, zowel de winkel als het parkeren, essentieel. Het vastgoed moet mee kunnen groeien met de positie van de supermarkt. interessante cases Dankzij de ontwikkelingsgeschiedenis in Nederland is er veel kennis en ervaring in de markt aanwezig die kan worden ingezet voor de komende opgaves. Die ontwikkelaars die zich succesvol kunnen oriënteren op herontwikkelingen en die in partnerships met beleggers kunnen werken zullen in de komende jaren veel ruimte krijgen.

Ook in de komende jaren zal Shopping Centre news aandacht aan interessante ontwikkelingsprojecten kunnen besteden met veel interessante cases waarin binnenstadsen wijklocaties worden klaargemaakt voor de toekomst. ← scn 2015 | 5 27

huurzaken

Taxatieleer vastgoed In dit derde en laatste deel gaat John Nijsten in op enkele onjuistheden en onvolkomenheden in de nieuwe druk van door john nijsten

Taxatieleer vastgoed 1.

N

a het overlijden van George ten Have hebben Peter van Arnhem en Tom Berkhout het leerboek en naslagwerk Taxatieleer vastgoed 1 geactualiseerd. Voorts is de structuur van het boek aangepast. In SCN 2015-3 besprak ik deze structuur en de vermelde taxatiemethoden. In SCN 2015-4 werd een voorstel tot een gewijzigde indeling gedaan.

In deze slotaflevering komen enige standpunten, onjuistheden en de literatuur aan de orde.

Marginaal grensnut Onder de behandeling van de ‘Kwalificatie van de beschikbare oppervlakten’ stellen de schrijvers van Taxatieleer vastgoed 1 dat bij de vvo het principe van het marginaal grensnut geldt. Volgens hen houdt dit in dat niet iedere toename van oppervlakte in gelijke verhouding de waarde van het totaal laat toenemen. Naar hun mening wordt algemeen verondersteld dat naarmate de verhuurbare oppervlakte toeneemt en deze niet in kleinere verhuurbare eenheden kan worden opgesplitst, de huurprijs per m2 daalt. “Immers, het aantal marktpartijen dat een oppervlakte van ongeveer 300 m2 kan gebruiken, is aanmerkelijk groter dan het aantal marktpartijen dat meer dan 9.000 m2 afneemt” (Taxatieleer vastgoed 1, 2013, p.

257). In Taxatieleer Vastgoed 1 uit 2007 stond nog: “Immers, het aantal marktpartijen dat een oppervlakte van ongeveer 200 m2 kan gebruiken, is aanmerkelijk groter dan het aantal marktpartijen dat meer dan 5.000 m2 afneemt”.

In de vijfde druk van Taxatieleer vastgoed 1 (uit 2011) stelde Ten Have dat het principe van het marginale grensnut ervan uitgaat dat de som van de delen niet gelijk hoeft te zijn 28 scn 2015 | 5

aan de waarde van het totaal. Eerder behandelde hij het begrip marginaal grensnut op p. 26 met aanhaling van de eerste wet van Gossen. Deze luidt volgens hem als volgt: “De wet van het afnemende grensnut houdt in dat bij het consumeren van de achtereenvolgende eenheden van eenzelfde goed iedere volgende eenheid een lager nut heeft voor de betrokken consument, omdat zij een minder dringende behoefte bevredigt”.

De door Ten Have behandelde wet van Gossen heeft echter niets uit te staan met de waardering naar oppervlakte. Het gaat namelijk niet om een retailer die vervolgens lager nut heeft van een volgende m2. Het gaat erom welke waarde de totale populatie aan retailers aan elke oppervlakte(categorie) toekent. Het aantal retailers dat een oppervlakte van 250-300 m2 wenst, kan best hoger zijn dan het aantal retailers dat een oppervlakte wenst van 50-100 m2 en wel zodanig dat voor de grotere categorie per m2 meer wordt betaald.

Bij de beoordeling is in elk geval niet van belang wat eenzelfde retailer wil en kan betalen voor een winkelruimte als deze groter is dan hij nodig heeft. Vanuit elke oppervlakte(categorie) moet de vraag worden bepaald met daaraan gekoppeld de huurwaarde.

ITZA-methode Ter waardering van pandaspecten gaat Taxatieleer vastgoed 1 bij winkels uit van een specifiek omschreven itza-methode.

Taxatieleer vastgoed 2 van de hand van George ten Have hanteert deze itza-methode voorts bij een berekening van de nader vast te stellen huurprijs ex artikel 7:303 bw. De in Taxatieleer vastgoed 1 beschreven methode en de voor winkels genoemde voorbeelden gaan uit van vaste diepten van 10 meter met

afwaardering bij helfte. De gehanteerde waardeverhouding is dus op begane grond 100% voor zone A, 50% voor zone B en 25% voor zone C. Verdiepingen worden van geval tot geval gewaardeerd (p. 258, tabel 8.1.). De schrijvers stellen dat de door hen opgenomen waardeverhouding en de diepte van 10m per zone als nationale standaard mogen gaan gelden­(p. 266). Mijn bezwaren tegen de itza-methode in het algemeen en de in Taxatieleer vastgoed 1 en 2 beschreven methode in het bijzonder heb ik besproken in Tijdschrift Huurrecht voor Bedrijfsruimte 2014-6. Ik meen daar aangetoond te hebben dat in elk geval de in het besproken boek voorgestelde itza-methode niet overeenstemt met de werkelijkheid.

Uitbreidingsmogelijkheid In het voorbeeld 8.3 op bladzijde 261 wordt aan de uitbreidingsmogelijkheid een huurwaarde van € 35 per m2 toegekend. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat deze theoretische uitbreidingsmogelijkheid op basis van de jurisprudentie in het kader van artikel 7: 303 bw niet relevant is. In elk geval niet indien hiermee meer dan geringe kosten zijn gemoeid.

Slordigheden en onjuistheden Op basis van de nen 2580 moet de vvo van een ruimte of een groep van ruimten binnenmuurs worden gemeten. Echter, waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, moet volgens de tweede zin van de beschrijving gemeten worden tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Bij eerste lezing lijkt het dat waar twee winkels aan elkaar grenzen tot het hart van de muur gemeten moet worden. In de praktijk zou dit tot gevolg hebben dat bij deze gedeelten van muren anders moet

huurzaken

worden­gemeten dan bij de overige muren c.q. gedeelten hiervan. Dat is ook het standpunt in Taxatieleer vastgoed 1. Uit de omschrijving van de vvo uit de nen 2580 leiden schrijvers af dat in het geval gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, ook bij een constructiemuur tot het hart wordt gemeten. Zij stellen dat daardoor de scheidingsconstructie onderdeel wordt van de vvo (p. 255).

Dat is echter niet de bedoeling. In het geval van een dragende binnenmuur of een dragende buitenmuur moet altijd binnenmuurs worden gemeten. Indien zich tussen twee winkels een dragende muur bevindt, een constructieve scheidende wand, dient dus tot de opgaande scheidingsconstructie­te worden gemeten.

De tweede zin van de vvo-beschrijving ziet op het geval een grote ruimte wordt opgedeeld in kleinere ruimten die niet worden afgescheiden met dragende muren Dit is ook logisch. Voor de retailer maakt het voor zijn gebruiksmogelijkheden niet uit of zijn ‘buitenmuur’ al dan niet grenst aan een ruimte waarin een andere retailer exploiteert.

Goedkeuring GS Onjuist is het gestelde op p. 263 in de vijfde druk en p. 153 van de huidige druk dat het bestemmingsplan moet worden goedgekeurd door Gedeputeerde Staten (GS) en dat tegen het goedkeuringsbesluit van GS beroep open staat. Bij invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 is deze goedkeuring reeds geschrapt.

Op p. 153 wordt gesteld dat onder meer de provincies een structuurvisie (voorheen in het streekplan) een strategisch beleid voor de gemeenten aangeven. Op p. 190 wordt echter nog uitgegaan van streekplannen. Bij de herziening van de wro is het streekplan als planvorm verdwenen Voorbeeld supermarkt Op bladzijde 308 worden twee voorbeelden voor de berekening van de draagkrachthuurwaarde van een supermarkt ongewijzigd overgenomen uit Taxatieleer vastgoed 2, p. 104. De supermarkt heeft met een vvo van 400 m2 een jaaromzet van € 4.350.000. Via ‘de vuistregel’ 2,5% van de omzet als huurquote komt men tot een

Opvallend is dat de geraadpleegde literatuur van oudere datum is

huurwaarde van € 108.750 respectievelijk € 105.643 per jaar. Men verzuimt te controleren of deze uitkomst reëel is. Indien de jaarhuurprijs wordt gedeeld door het aantal m2 is de m2-prijs circa € 270. Dat lijkt wat veel voor een supermarkt. Wellicht is in het verleden zonder nadenken het guldenteken vervangen door het euroteken.

Voorbeeld ITZA In voorbeeld 10.4 op p. 297 in de vijfde druk, voorbeeld 8.1 in de zesde druk op p. 260, waarin blijkbaar uitgegaan wordt van een front van 10 meter, wordt aan de winkelruimte op eerste etage een kwalificatie van 0% toegekend, maar uit de uitkomst blijkt dat dit een fout is. Gezien de uitkomst voor deze etage, 10 m2, en de werkelijke oppervlakte van 50 m2 is voor deze etage een kwalificatie van 20% gehanteerd.

WOZ Reeds Ten Have verzuimde onder de onroerendezaakbelasting te vermelden dat deze niet (meer) wordt geheven van de gebruiker van woningen (p. 350). Dit verzuim komt ook in de huidige druk voor (p. 284).

Literatuur Opvalt dat reeds de door Ten Have geraadpleegde literatuur van oudere datum is. Hetzelfde is het geval met de vermelde literatuur uit de huidige druk (bladzijden 508 en 509).

Zo verwijzen beide drukken wel naar E.J. Bolt, Productvorming in de detailhandel uit 1995, maar niet naar Winkelvoorzieningen op waarde geschat van dezelfde auteur uit 2003.

Vooral doet zich dat echter voelen bij de Angelsaksische literatuur. De laatste jaren zijn nieuwe drukken uitgekomen van boeken van gezaghebbende auteurs over ‘property valuation’. Naar deze schrijvers wordt niet

verwezen, laat staan dat de laatste drukken zijn geraadpleegd. Voorbeelden zijn: • Peter Wyatt, Property valuation in an economic context; • Douglas Scarrett, Property Valuation: the five methods; • Richard Hayward, Valuation: Priciples into Practice, voorheen met W.H.Rees; • Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper, Piers Venmore-Rowland, Real estate ap­praisal: from value to worth.

Ook valt op dat van A. Baum, N. Crosby en MacGregor wel een artikel uit een tijdschrift wordt genoemd maar niet hun standaardwerk Property Investment and Appraisal.

Verzuimd is de literatuur over onderwerpen die voorheen in deel 2 werden behandeld en nu in deel 1 eveneens te vermelden in deel 1.

Zo is de regressiemethode overgeheveld naar deel 1. In de huidige druk van deel 1 wordt onder de behandeling van deze methode verwezen naar De Vocht (1996). In de literatuurlijst komt deze echter niet voor. Dat is wel nog het geval in deel 2: ‘Vocht, A. de (1996), Basishandboek SPPS 6.1, voor Windows. Overigens zijn na 1996 vele drukken gevolgd.

Wat betreft retailvastgoed vindt geen enkele verwijzing naar geraadpleegde literatuur plaats behoudens het boek van E.J. Bolt uit 1995. Het standaardwerk Retailmarketing van prof. drs. R.P. van der Kind, nu met Frank Quix, dat voor retailers leidend is, wordt niet genoemd. Wellicht wordt dat goed gemaakt in de volgende druk van Taxatieleer vastgoed 2. ←

Drs. P.C. van Arnhem MRE RMT RT FRICS, prof. dr.

T.M. Berkhout MRE MRICS en George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2013, zesde druk, ISBN 978-90-01-82379-5, Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers scn 2015 | 5 29

scn 100

Door Jorine de Soet en Edwin Brugman

E

lders in deze editie treft u een artikel over de ontwikkeling van Shopping Centre news van een relatief eenvoudige informatiekrant naar een gerenommeerde glossy. In dit artikel kijken we naar de eerste editie van het blad, die uitkwam in februari 1999. Wat hield ons toen zoal bezig? En wie hielden ons toen bezig?

En hoe kijken we er nu tegenaan?

Villa Arena ‘In 2001 opent in Amsterdam een woonthemacentrum van 75.000 m2 zijn poorten. Het project zal de naam Villa Arena gaan voeren’, stond te lezen op de voorpagina van de allereerste editie. ‘Bijzonder aan deze constructie is ook dat RIA (Retail Innovation Amsterdam, een organisatie bestaand uit een aantal detailhandelaren in de meubelbranche, de toekomstige gebruikers van het nieuwe themacentrum) zitting heeft in de bouwcommissie en daardoor – als vertegenwoordiging van de toekomstige gebruikers – invloed kan uitoefenen op de uitwerking, vormgeving en het beheer en management van het centrum.’

Wat toen bijzonder was, is nu gewoon. In 1999 was het blijkbaar niet gebruikelijk dat de toekomstige eigenaar, beheerders en/of huurders invloed uitoefenden op het fysieke resultaat. Nu kunnen we ons nog nauwelijks voorstellen dat deze direct belanghebbende partijen niet betrokken worden bij de plannenmakerij en realisatie. Omdat de kwaliteit van het ontwerp en de materiaalkeuze direct invloed hebben op de exploitatiekosten en kosten van een goed beheer en management, zitten eigenaren er tegenwoordig regelmatig in een vroeg stadium bij. Sterker nog: in toenemende­mate ontwikkelen eigenaren zelf, als dan niet in samenwerking met een ontwikkelaar.

30 scn 2015 | 5

100 EDITIES GELEDEN Terugkijken naar 1999 In 1999 bestond het media-veld voor zover het over vastgoed ging uit een beperkt aantal titels.

Vastgoedmarkt bestond al vele jaren en de afsplitsing PropertyNL nog maar sinds kort. Beide titels behandelden vastgoed ‘in de breedte’. Maar een gespecialiseerd vakblad over winkelcentra was in Nederland nog niet te vinden. Voor uitgever en voormalig winkelcentrummanager Edwin Brugman was het een kans om met zijn vakachtergrond dit ‘gat in de markt’ in te vullen.

scn 100

Op de voorpagina van de allereerste SCN: Villa Arena wordt geopend.

Rem Koolhaas gast bij SSM Tijdens een van de thema-bijeenkomsten van de ssm in 1999 verzorgde Rem Koolhaas een lezing, waarin hij vooruitblikte naar het Nederlandse winkellandschap. ‘Winkelen, iedereen doet het, maar slechts weinigen bekennen ervan te houden. Vooral ook de architectenwereld heeft grote reserves t.o.v. winkelcentrumprojecten. Ondanks het enorme belang van de sector, zijn er slechts weinig architecten die zich serieus met deze tak van sport bezig houden.’

Nu, zestien jaar later, is dat anders.

Winkelcentra zijn uitgegroeid tot architectonische en functionele uitdagingen. De uitreiking van de NRW Jaarprijs, die de afgelopen jaren alleen maar van toenemend belang geworden is in onze sector, heeft hier zeker aan bijgedragen. Inmiddels kent ons land een aantal gespecialiseerde stedenbouwkundigen en architecten op winkelgebied.

Dat zien we ook terug in de toename van het aantal winkelmeters. Rem Koolhaas vertelde tijdens diezelfde presentatie dat Nederland beschikte over 0,5 m2 winkelvloeroppervlakte per inwoner. In de VS bedroeg dat toen al 3 m2. Er leek een wereld voor ons open te liggen. En inderdaad op dit moment beschikken wij over 1,67 m2 per inwoner en over bijna 17 miljoen inwoners, terwijl dat aantal 15,9 miljoen bedroeg in 1999. Dat geeft maar aan hoe ons winkellandschap de afgelopen zestien jaar in winkelmetrage gegroeid is.

Roltrap Koolhaas stelt ook dat ‘winkelcentra de architectuur van de roltrap zijn. De roltrap is niets anders dan een geldmachine’. Dat is wel een aardig fenomeen om vanuit het heden te bekijken. Vanaf de jaren 20 van de vorige eeuw, toen de roltrap werd ‘uitgevonden’, is het gebruik ervan sterk toegenomen. En inderdaad zien we ze in eerste instantie veel toegepast in grotere winkels/warenhuizen als De Bijenkorf en V&D. Hier vervullen

‘Het winkelcentrum is de architectuur van de roltrap’, stelt Rem Koolhaas in het eerste nummer van SCN ze (de huidige economische omstandigheden van V&D daargelaten) een belangrijke commerciële functie.

Maar wanneer we roltrappen inzetten om in winkelcentra over verschillenden verdiepingen te kunnen winkelen, lijkt dit wat lastiger. Wij Nederlanders zijn relatief lastig naar boven te drijven.

Daar waar dat in vele landen wel goed gaat, lukt het ons in Nederland zeker niet in die mate. De Heuvel in

de oude plek van de roltrappen. De roltrap vervult alleen de rol van geldmachine als deze op de juiste plaats (locatie) ligt en de juiste functies verbindt.

Goodbye ‘Kiss your mall goodbye’ kopt een gezaghebbend Amerikaans magazine omdat internet zijn intrede gedaan heeft en de grootste internetboekhandel haar omzet elke twee maanden

De roltrap is niets anders dan een geldmachine, vond Rem Koolhaas in 1999.

Eindhoven bijvoorbeeld liet al snel zien welke rol roltrappen ook kunnen hebben, namelijk die van een barrière. Ook relatief lage huren en de huisvesting van ‘trekkers’ op verdieping helpen niet altijd afdoende. Om die reden zien we nu op een aantal plekken dat roltrappen in de winkels aangelegd worden, omdat klanten dan wel makkelijker naar boven gaan.

Eigenlijk grijpen we dus terug naar

verdubbelt. Bovendien is in de jaren 1980–1990 de gemiddelde winkeltijd gehalveerd.

Koolhaas waarschuwt zijn Nederlandse vakbroeders als hij zegt: ‘U bent bezig op de curve van een golf, maar achter die golf is een groot diep dal!’ In Amerika wordt op dat moment verwacht dat er de komende tien jaar 600 van de 2000 winkelcentra gesloten moeten worden. Koolscn 2015 | 5 31

scn 100

haas adviseert ontwikkelaars om nu al bij de bouw van nieuwe winkelcentra rekening te houden met alternatief gebruik. Waar kan uw winkelcentrum nog meer voor gebruikt worden als het straks geen winkelcentrum meer is?

Kantoren? Bibliotheek?, Museum?

Profetie Hoe vooruitziend was Rem Koolhaas toen! Terwijl onder druk van ontwikkelingsbehoefte, investeringsdrang en grondinkomsten vrolijk in ons land werd doorgebouwd, waren we al gewaarschuwd. Maar ja, we kenden slechts een groeiende economie en een groeiende welvaart, dus keken we liever niet vooruit. Met grote graagte lieten we ons verblinden om ons hedonistische bestaan voort te kunnen zetten. Nog niet zo lang geleden werden we wakker.

Leisure Iedereen die al een tijdje meeloopt in onze markt kan zich het begrip leisure herinneren. Als een bosbrand gierde het begrip in 1999 door alle winkelcentra in ons land. Leisure zou onze winkelcentra aantrekkelijk maken en het rendement doen verhogen. Wilma Vastgoed bijvoorbeeld paste in een groot deel van haar winkelcentra ‘leisure-elementen’ toe. Tegenwoordig noemen we dat gewoon horeca, sportschool, amusementsgelegenheden (gokhallen) en wipkippen.

Nu en straks Kijken we nu terug naar de eerste editie van Shopping Centre news en wat ons bezig hield in 1999, dan is er wel wat veranderd. Alleen al de omvang van ons winkelapparaat nu is ruim 3,5 maal het metrage van ons winkelapparaat toen.

Villa Arena heeft het moeilijk. Nu geldt dat voor bijna alle woonthemacentra de afgelopen jaren. Het feit dat de toekomstige gebruikers zitting hadden in de bouwcommissie, heeft dit niet kunnen voorkomen.

De roltrap heeft op de oorspronkelijke plek zijn functie terug.

De nood van alternatieve aanwendbaarheid van het winkelvastgoed doet zich nu keihard voor. Rem Koolhaas was zijn tijd vooruit. Wellicht speelt 32 scn 2015 | 5

dit ook een rol in het centrum van Almere en wordt dat gebied over een aantal jaar een enorm succes.

En ‘leisure’ hebben we vervangen door ‘beleving’. Bij beide begrippen gaat het erom dat we winkelen voor onze klanten zó aangenaam maken, dat ze niets liever doen. Op bepaalde plekken zal dat zeker een fatsoenlijk rendement tot gevolg hebben. dynamisch In elk geval blijkt door de jaren heen dat winkels en winkelvastgoed bijzonder dynamisch zijn. Vanwege de aard van vastgoed, stelt dit met name ontwikkelaars, eigenaren en beheerders voor de nodige uitdagingen. Oudere winkelprojecten worden met kunsten vliegwerk zo goed als het kan aan-

Winkels en winkelvastgoed blijken bijzonder dynamisch te zijn gepast aan de eisen van de huidige tijd. Niet zelden loopt men daarbij tegen bouwkundige beperkingen – zoals verdiepingshoogte en de stramienafstand van kolommen – aan.

Niettemin worden er qua renovatie knappe staaltjes werk neergezet.

Het is niet moeilijk te voorspellen dat we als we bij de 200e editie terug (mogen) kijken naar de huidige tijd, we vooral veel herontwikkelingen zullen zien. De hoeveelheid nieuwbouwprojecten (zoals ten tijde van het begin van Shopping Centre news) zal rond 2030 minimaal zijn.

2030: dat ligt in de buurt van het jaartal 2035, waar in oktober SSM en Platform Binnenstadsmanagement tijdens hun jubileumcongres naar vooruit keken. Wat zagen deze organisaties als kans voor toekomst?

Meer keuzes maken voor iets bijzonders, minder van hetzelfde. Maar ook inhaken op cultuur bijvoorbeeld.

Daar leest u meer over elders in deze jubileum­editie van SCN.

Gratis Parkeren en parkeertarieven: je kunt het gewoon niet goed doen. Reden voor brancheorganisatie VexPan om de problematiek van meerdere kanten te belichten tijdens een lunchbijeenkomst op 10 september in Nieuwegein. Een verslag.

dossier: parkeren

parkeren, eureka?

A

l een aantal jaren zien we dat de economische gezondheid van de fysieke detailhandel achteruit gaat. In onze westerse maatschappij zoeken wij dan altijd naar rationele verklaringen. Waarom gaat het met de detailhandel in Nederland de afgelopen jaren minder goed?

Komt dat door de economische crisis? Door de veranderende demografische en culturele samenstelling van de inwoners (vergrijzing en groter aandeel allochtonen)? Doordat het aanbod niet aansluit bij de vraag? Doordat internet als aankooplocatie de fysieke winkels in de verdrukking brengt? Of komt het doordat er betaald moet worden voor parkeren?

En zo zijn er vast nog meer redenen te vinden.

Lunchbijeenkomst VexPan Op 10 september 2015 organiseerde VexPan – het Platform Parkeren Nederland – een lunchbijeenkomst waar verschil-

lende deskundigen hun licht lieten schijnen over het parkeervraagstuk. De bijeenkomst vond plaats bij Green Village in Nieuwegein waar een zee aan gratis parkeerplaatsen was.

Nadat Peter Martens, vicevoorzitter van VexPan, de gasten had verwelkomd, deed Leen Decoster de echte aftrap.

Gratis parkeren in het hart van Kortrijk Leen Decoster is werkzaam bij Parko, het Belgische stedelijke parkeerbedrijf in Kortrijk. In Kortrijk werd gesignaleerd dat de druk op het straatparkeren (on street) met een hoog parkeertarief te hoog was, terwijl er nog ruimte was in garages (off street), die een lager tarief kenden. Daarnaast gebruikten bezoekers van de stad de laad- en losplekken als parkeerplaats; oneigenlijk gebruik dus. Deze informatie was afkomstig van een parkeeronderzoek in 2011.

De lokale middenstand hechtte er waarde aan dat → scn 2015 | 5 33

dossier: parkeren

bezoekers van het centrum voor korte tijd gratis zouden mogen parkeren, zodat je niet voor elke kleine boodschap hoefde te betalen. Een andere nieuwe vorm van parkeerregulering moest voldoen aan de volgende voorwaarden: • laad- en losplekken moesten meervoudig gebruikt kunnen worden voor laden en lossen en kort parkeren; • de bezetting van straatparkeerplaatsen en gebouwde parkeerplaatsen moest beter in balans komen; • kort parkeren moest aantrekkelijk worden; • en er moest strenger toezicht en handhaving komen.

Shop&Go Parko introduceerde Shop&Go, wat betekent dat je 30 minuten gratis mag parkeren in het hart van de binnenstad.

Je hoeft daar geen kaartje of een andere vorm van bewijs voor te halen, want parkeersensoren registreren de geparkeerde tijd en camera’s kijken toe. Deze vorm van parkeerregulering is uitgebreid gecommuniceerd en op de plekken waar deze regel van kracht is, staan informatiezuilen. Als je toch langer parkeert, krijg je een boete van 25 euro en er wordt streng gecontroleerd.

In een parkeerring direct om het hart van de stad, waar verschillende parkeergarages staan, kunnen langparkeerders terecht en voor een deel is er sprake van een blauwe zone.

Succesvolle pilot Bij wijze van proef is men begonnen met 30 gratis parkeerplaatsen in het hart van de stad. En dat blijkt succesvol. De gemiddelde bezettingsgraad van de kortparkeerplaatsen bedraagt 40%, waardoor er 60% vrije plaatsen zijn en er geen parkeerzoekverkeer meer is. De objectieve pakkans is ruim één op twee. Financieel blijkt deze nieuwe vorm van regulering positief.

Als gevolg van dit succes is deze nieuwe formule verder uitgerold naar 200 gratis kortparkeerplekken.

De lokale middenstand is tevreden, want zowel de belangen van hun ‘snelle’ klanten als die van de mensen die wat langer willen vertoeven in de stad zijn met dit nieuwe systeem gediend.

Gemeten is dat de kortparkeerplekken gemiddeld 10 euro aan extra omzet in de winkels opleveren. Bovendien kan nu een aantal parkeerpleinen leeggemaakt worden en fraai vormgegeven, omdat bezoekers het gebouwd parkeren weten te vinden.

Gratis parkeren in Nederland Na Leen Decoster nam Wouter Steenstra van Spark het woord.

Spark is een Nederlands parkeeradviesbureau, gevestigd 34 scn 2015 | 5

in Leidschendam. De organisatie doet onderzoek en geeft adviezen op het gebied van parkeren, zowel voor de auto als voor de fiets.

Wouter Steenstra vertelde dat ook in Nederland een aantal gemeenten een andere, nieuwe vorm van parkeerregulering heeft ingevoerd. Bij sommige gemeenten betekent dat, dat er géén parkeerregulering meer plaatsvindt, omdat alle plekken gratis zijn geworden. Andere gemeenten hebben het parkeertarief verlaagd of wisselen van tarief op basis van een bepaalde parkeerduur. Deze aanpassingen vinden veelal plaats onder druk van de lokale middenstand die zijn omzet ziet dalen en parkeren daarvan als een van de oorzaken beschouwt naast de online concurrentie en concurrentie van omliggende plaatsen. Zij denken meer bezoekers naar hun centrum te trekken door het parkeren gratis te maken.

Parkeermaatregelen zijn genomen in o.a. Almere Buiten, Spijkenisse, Barneveld, Roosendaal, Goes en Steenwijk.

Meten is weten De effecten van deze maatregelen zijn wisselend. In Utrecht bijvoorbeeld is een proef gestart in twee straten waar het eerste halfuur 20 cent kost. Resultaat was dat het autogebruik toegenomen was ten kosten van het fietsgebruik, een averechtse werking. Op een andere plek schijnt de omzet met bijna een derde gestegen te zijn. Hoe dit gemeten is, is echter niet bekend. In het algemeen zien we dat de onderzoeken niet volledig uitsluitsel kunnen geven over de effecten. Om echt te weten hoe het nu zit met dat al dan niet betaald parkeren is beter en meer onderzoek nodig.

dossier: parkeren

vastgoed. Op deze manier drukken de kosten niet op de bezoekers die het centrum aandoen. Zij worden voortaan gastvrij ontvangen. Met behulp van deze methode komt er een eind aan het juridische fiscale kader voor de parkeerregulering.

Kunnen we het parkeren ook reguleren zonder geld?

Ja, dat kan!

Het middel is het doel geworden Peter Delleman, ook werkzaam bij Spark, schetste eerst de achtergrond van het betaald parkeren. Het betaald parkeren is ooit ingevoerd om het parkeren te kunnen reguleren.

Dit is na verloop van tijd zo vanzelfsprekend geworden, dat het ‘natuurlijk’ deel is gaan uitmaken van de gemeentelijke begroting. Het middel is daardoor een doel op zich geworden.

Regulering op basis van plek en tijd Als we nu eens helemaal teruggaan naar een situatie van een centrum waar geen betaald parkeren is. Kunnen we het parkeren dan ook reguleren zonder geld? Ja, dat kan! Dat kan door het toepassen van regulering op basis van parkeertijd in relatie tot de afstand tot het meeste centrale deel van de stad of het dorp. In het hart van het centrum mag je dan een halfuur gratis parkeren, in de schil daaromheen een uur en buiten de schil vier uur. Betaald parkeren in parkeergarages kan onbeperkt. Voor de bewoners hebben we dan een vergunningensysteem, want zij moeten altijd kunnen parkeren.

Het beheer van dit parkeren vindt plaats door respectievelijk verblijfsdetectie aan de poort in het hart, geautomatiseerd handhaven in de 60-minutenschil en geautomatiseerde handhaving in de vieruurschil.

Voorbij het fiscaal juridische kader Met een nadere uitwerking van deze methode kan het parkeren in elk geval tegen veel lagere kosten. De werkelijke parkeerkosten worden bij deze methode opgebracht door de gemeenschap (lokale overheid), de kosten van handhaving­ worden gefinancierd uit de opbrengsten van de handhaving­.

Het beheer en onderhoud van de parkeerplaatsen wordt bekostigd door de exploitanten en eigenaren van het

Eigenlijk vroeg Delleman wie er buiten de kaders durft te denken. Direct zien we dat dit voor lang niet iedereen mogelijk is. Bij het concreet maken van deze vraag wordt inzichtelijk wie er geld verdienen aan het parkeren. Daardoor weten we ook direct hoe het ook alweer zit. Het gaat niet om de bezoekers, de klanten, de gasten … het gaat om geld.

Parkeren op de juiste plek Tot slot mag je je afvragen welke positie het betaald parkeren inneemt binnen het scala aan overwegingen die eenieder maakt als we iets willen kopen en/of gezellig willen recreëren in een centrumgebied. Dan gaan we even terug naar het begin van dit artikel. Gaat het er niet gewoon om dat de verleidingen groter moeten zijn dan de offers?

Offers en verleidingen Laten we bij het begin beginnen: hoe leuk, compleet, gezellig, comfortabel, mooi en verleidelijk moet het centrum zijn om überhaupt bezoekers te trekken? Gaat niet daarna pas tellen­ welke offers gebracht moeten worden om de verleiding groter te maken dan de weerstand? ‘I can resist everything except temptation’, zei Oscar Wilde (1854–1900) al. ← Spreker Shawn Conrad van IPI

Vexpan: ‘Parking matters’

In ons Digitale Supplement vindt u een verslag over het jaarlijkse parkeercongres van Vexpan. Shopping Centre news was erbij en hield een video-interview met dagvoorzitter Jildau Schuilenburg (Detailhandel Nederland) en Shawn Conrad (ipi).

Via uw computer, tablet of smartphone kunt u het Digitale Supplement van SCN het gemakkelijkst openen door via uw browser even naar www.scn.today te gaan. Op de startpagina ziet u de link naar het Digitale Supplement staan. scn 2015 | 5 35

dossier: parkeren

De discussie rond betaald of gratis parkeren is niet nieuw. Bij de invoering van de parkeermeter in de Verenigde Staten in de jaren 30 stonden de consumenten aanvankelijk niet te juichen. Maar al na korte tijd zag men in dat de parkeermeter de remedie tegen congestie in de winkelstraat was.

De middenstand ging zelfs vragen om de plaatsing van deze ‘ParkO-Meters’. Inmiddels woedt de discussie over het afschaffen van betaald parkeren weer volop in Nederland. Terwijl iedereen weet dat parkeerfaciliteiten geld kosten.

‘Gratis’ is uiteindelijk de bijl aan de wortel van dit systeem. Zijn er dan geen andere oplossingen?

36 scn 2015 | 5

‘We hebben in Nederland een hoog niveau aan parkeervoorzieningen bereikt, dat moeten we vasthouden’

R

ob Ebbing houdt zich met zijn collega’s dagelijks met parkeren bezig. ‘Vanuit Spark staan wij met raad en daad publieke en private partijen bij in hun parkeeropgaves. Als bureau zijn wij in staat parkeervraagstukken in hun ruimtelijke, economische en verkeerskundige context te plaatsen en integraal te benaderen. En we kijken niet alleen vanuit beleid en strategie naar het parkeren, maar ook hoe de operationele uitvoering daarvan georganiseerd kan worden.’

Het zal duidelijk zijn dat het vinden van een goede parkeeroplossing het meest effectief is als deze in de planfase van een project aan de orde wordt gesteld: ‘Je kunt dan nog invulling geven aan bijvoorbeeld het juiste aantal benodigde parkeerplaatsen en een goede ruimtelijke inpassing hiervan.

En dit laatste is van belang om een hoge kwaliteit van de openbare ruimte te borgen. We hebben dan ook met een scala aan vraagstukken te maken en adviseren over ontwikkeling, ontwerp en vormgeving, maar ook over de dienstverlening, systeemkeuzes (denk aan de identificatiemiddelen die er tegenwoordig zijn), betaalsyste-

men en de mogelijkheden om parkeren in te zetten als marketingtool voor de stad, een winkelcentrum of een individuele winkelier.’

Customer journey Parkeren maakt voor de consument die per auto of fiets naar een bestemming gaat, onderdeel uit van de ‘customer journey’: in het geval van een bezoek aan een winkelcentrum of binnenstad is een parkeerplek vaak het eerste en laatste wat je ziet. Hier begint en eindigt de beleving. Het is dan ook een verworvenheid van deze tijd dat in veel gevallen de autobereikbaarheid en kwaliteit van de parkeervoorzieningen zo enorm toegenomen is. Onze binnensteden zijn beter bereikbaar geworden, ook voor andere vervoermiddelen dan de auto.

Rob Ebbing: ‘Uit eigen onderzoek (bron: Parkeerbarometer) blijkt echter dat het gebruik van binnenstedelijke parkeerplaatsen over de periode 2008–2013 een dalende trend vertoont. Gemiddeld komt drie kwart van alle bezoekers van een winkelgebied met de auto of fiets. De helft van alle bezoekers komt met de auto.

Bovendien zijn consumenten die per auto komen ook uit een groter gebied afkomstig dan de bezoeker die per

thema

Rob Ebbing, partner bij Spark, over de discussie ‘gratis parkeren’ openbaar vervoer of fiets reist. De auto maakt het marktgebied van winkelgebieden groter.’

De automobilist is alleen daarom al heel belangrijk voor het functioneren van onze binnenstadseconomie. Het is en blijft dus van groot belang om consumenten die wel naar een winkelgebied komen, en dat per auto of fiets doen, goed te faciliteren. Want een daling van het aantal autobezoeken zal waarschijnlijk ook de in de binnenstad gevestigde retailers raken. logisch Is het dan niet logisch dat, als je die autorijdende consument graag wilt

Parkeren is een belangrijk onderdeel van de customer journey ontvangen, het parkeren ‘gratis’ is?

‘Jazeker, het lijkt logisch om het parkeren voor je klanten ‘gratis’ te maken. Zeker wanneer je van mening

bent dat een goede autobereikbaarheid van belang is voor je winkel.

Maar uit onderzoek blijkt dat ook de consument best bereid is voor parkeren te betalen. Dus ‘gratis’ is niet per se de oplossing.’

‘In de communicatie over parkeren wordt de boodschap helaas sterk ‘geframed’ gebracht. De hoge prijs, de kwaliteit en de geringe capaciteit worden vaak ten onrechte benadrukt.

Terwijl we in het algemeen beschikken over kwalitatief zeer goede parkeervoorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte weten te verbeteren bij een alsmaar toenemende druk.

Willen we die in stand houden, dan is ‘gratis’ niet de oplossing. Niet alleen zal daardoor op termijn de kwaliteit afnemen (want er is geen geld meer voor onderhoud of investeren), ook zullen vooral verkeerde doelgroepen de parkeerplaatsen innemen, zoals forensen of personeel van winkels.’ niet gastvrij Rob Ebbing zal niet ontkennen dat het voor de shoppende consument nogal eens een deceptie kan zijn als deze met een torenhoge parkeerrekening of een in zijn ogen onvriendelijk betaalsysteem geconfronteerd wordt.

‘Als we er van uit gaan dat ‘gratis’

niet de oplossing is, dan moeten we zoeken naar andere manieren om de consument tevreden te stellen. Stel, je koopt in een winkelcentrum bij een boetiek een mooi jasje. Je hebt er lang naar gezocht, bent blij dat je dit gevonden hebt en je gaat tevreden huiswaarts met je aankoop mooi ingepakt onder je arm. Om vervolgens nog een keer je parkeergeld te moeten voldoen aan de parkeerautomaat.’

‘Nog los van de hoogte van het te betalen bedrag voelt dit natuurlijk niet als gastvrij. En nodigt het niet uit om op korte termijn terug te komen. Maar wat als nu de winkelier bijvoorbeeld aanbiedt om die parkeerticket­ direct samen met de aankoop af te rekenen? Deze insteek neemt een betaalmoment weg bij de kant. De huidige parkeersystemen bieden daar prima mogelijkheden voor.’

Parkeren in de marketingmix Dat klinkt interessant, maar betekent wel dat de winkelier naast huur, servicekosten en promotiebijdrage ook nog eens een parkeerbijdrage moet betalen. Dat wordt dan toch al met al wat veel, nietwaar?

Rob Ebbing ziet dat anders: ‘Ik ervaar dat steeds meer retailers zich er van bewust zijn dat parkeren een → scn 2015 | 5 37

dossier: parkeren

Ook fietsers vinden een goede parkeerplek steeds belangrijker

plek in hun marketingmix verdient.

En ik gaf al eerder aan waarom: de automobilist is van groot belang voor de omzet van de retailer. Het is dus slim als je daar budget voor reserveert, wat ook al volop gebeurt. Wees creatief.’

‘Een paar voorbeelden. Bij ikea parkeer je altijd op een parkeerplaats voor de deur of in een naastliggende parkeergarage. Niet zelden zie je daar ook het comfortverhogende vol/vrijsysteem. En wordt daarvoor betaald?

Jazeker, maar niet bij de ‘kassa’ in de parkeergarage, maar bij de kassa in de winkel, bij de aanschaf van de Billy.

De parkeerkosten zijn dus verpakt in de producten die men in de winkel koopt.’

‘Ook Albert Heijn heeft in zijn strategie bepaald dat het parkeren voor 38 scn 2015 | 5

Albert Heijn biedt parkeren voor klanten bij voorkeur ‘gratis’ aan

klanten bij voorkeur ‘gratis’ is. Daar waar het bedrijf grip kan krijgen op het parkeren, wordt ervoor gezorgd dat de klanten ‘gratis’ kunnen parkeren. Uiteraard niet de hele dag, maar voor een redelijke tijdperiode.’

‘Je ziet dus dat de grote retailers blijk geven van een marketingstrategie waarin zij parkeren als onderdeel van de winkelbeleving en customer journey meenemen. Natuurlijk is dit niet voor iedere retailer weggelegd. Voor de bakker ligt dit anders dan voor een moderetailer, omdat bij de laatste meer besteed wordt en er in de marge dus meer ruimte zit om voor parkeren te bestemmen. Maar dat zou je –zeker als men als collectief optreedt – ook naar rato kunnen verdelen.’

‘We zien dat al in de praktijk

gebeuren. Dat retailers en winkeleigenaren de handen ineenslaan en participeren in de parkeerexploitatie. Je kunt je zo niet alleen als winkel onderscheiden,

Die automobilist is belangrijk voor je winkel, dat zouden retailers zich beter moeten realiseren

dossier: parkeren

met de tarieven voor parkeren op straat. Dus wanneer de parkeertarieven in garages te hoog worden, dan kan de lokale overheid de straattarieven bevriezen of verlagen. Daardoor zullen parkeergarages niet of minder gebruikt worden en zal de parkeerexploitant van een garage zich realiseren dat hij een aantrekkelijke prijs moet rekenen. Marktwerking dus, want de consument kan zijn euro maar één keer uitgeven.’

maar ook als winkelcentrum of winkelgebied als geheel.’

Toch even over die tarieven Voor retailers of winkeleigenaren lijkt het soms of gemeenten of parkeergarage-exploitanten zomaar wat doen met de parkeertarieven. Rob Ebbing: ‘Dat kan zeker beter en het vraagt van beide zijden een inspanning. De winkeliers zouden zich beter kunnen realiseren hoe belangrijk die automobilist voor hun winkel is. En een gemeente of private exploitant ook.

Het eindeloos verhogen van parkeertarieven leidt ook niet tot een optimale situatie. We moeten ons realiseren dat parkeergarages maar een beperkt deel van de hele markt vormen. De lokale overheid is beleids­ maker en kan bijsturen, bijvoorbeeld

Fietsparkeren in opkomst Spark houdt zich met integrale parkeeroplossingen bezig. Daar hoort ook het fietsparkeren bij. Rob Ebbing: ‘Met ruim 20,5 miljoen fietsen (bron: Bovag Rai) verkeert het fietsparkeren­ op dit moment in de levensfase waarin het autoparkeren in de jaren 80 zat. We zien dat steden sterk aan het verrommelen zijn door fietsen die op allerlei, vaak ongewenste, plekken staan gestald. Nog los van de problematiek rond de zogenaamde weesfietsen.’

‘Het fietsgebruik is jarenlang sterk gestimuleerd. Nu we dat en masse doen, dienen zich dezelfde vraagstukken aan als destijds met de auto: er staan er veel op plekken waar we ze liever niet hebben. We kennen allemaal het beeld van grote aantallen fietsen op de stoep. Niet zelden blokkeren ze de loop in winkelgebieden.

Of rijden ze de consument ‘van de sokken’. Maar ook de fietser vindt het steeds belangrijker om een goede plek te vinden voor bijvoorbeeld zijn prijzige e-bike.’ betalen voor de fiets Wil de fietser voor zo’n goede fietsplek betalen? ‘Belangengroepen zijn daar toch wel op tegen, omdat de overheid zoals gezegd decennialang iedereen heeft gestimuleerd met de fiets te gaan. Want ‘dat was gezond’. En nu zit iedereen op de fiets en heeft de fietser het gevoel hiervoor ‘gestraft’ te worden.’

‘In Utrecht wordt momenteel de grootste fietsparkeergarage ter wereld gebouwd en het gebruik zal ‘gratis’

zijn. Maar uiteindelijk betalen we die met z’n allen. Het autoparkeren heeft deze gang al gemaakt en daar zit een duidelijke parallel met de fiets in. We zijn het autoparkeren gaan reguleren door het te laten betalen. Misschien

Ook de 'gratis’ fietsgarage betalen we uiteindelijk met z'n allen dat dit met fietsparkeren ook gaat gebeuren. Ik verwacht het wel, want het wordt bijna onbetaalbaar voor gemeenten. Net als voor een autoparkeerplek zal een fietser best wel iets over hebben voor een kwalitatief goede fietsparkeerplek.’ De kwaliteit van de openbare ruimte is ons immers wel wat waard. ‘gratis’ is niet de oplossing Parkeren voor auto of fiets, het is onderdeel van de customer journey en onderdeel van de beleving. Het is ook een voorziening die klanten kan verleiden en behouden. ‘Gratis’ parkeren is volgens Spark niet de oplossing: het ondergraaft het systeem van hoogwaardige voorzieningen. Daarbij komt dat parkeren zonder reguleren in de praktijk niet werkt. Retailers zijn zich er steeds meer van bewust dat parkeren een plek in hun marketingmix verdient. Zij realiseren zich dat ze zich als winkel(gebied) met parkeren kunnen onderscheiden. En zien dit als een kans om gezamenlijk op zoek te gaan naar oplossingen om ook de parkeerbeleving te integreren in hun propositie. Een aanpak die de bezoeker uitnodigt om graag en vaker naar deze bestemming terug te komen. En dat is toch waar we het samen voor doen? ← www.spark-parkeren.nl

scn 2015 | 5 39

dossier: parkeren

D

etailhandel Nederland trekt op met Koninklijke Horeca Nederland en de ANWB, als partijen die belang hebben bij een integrale benadering van parkeren als onderdeel van de economische ontwikkeling van binnensteden. Zij streven naar een positieve beleving van goed bereikbare gastvrije parkeervoorzieningen in de binnensteden en winkelcentra met een klantvriendelijk parkeertarief en diverse betaalmogelijkheden. Door een oplopende winkelleegstand, 9% leegstand op dit moment (Locatus, 2015), staat de economische vitaliteit en leefbaarheid van binnensteden onder druk. Parkeeradviesbureau Spark en de Erasmus Universiteit Rotterdam toonden in november 2013 voor het eerst een dalende trend aan in het gebruik van binnenstedelijke parkeerplaatsen over de periode 2008–2012.1 essentieel Ondernemingen en instellingen zijn afhankelijk van de bezoekers aan binnensteden. Voor horeca, culturele instellingen en detailhandel is een goede toegankelijkheid van de binnenstad essentieel. Parkeervoorzieningen zijn hierbij een relevante maatschappelijke voorziening en belangrijk om de economische ambities en doelen van een binnenstad waar te maken.

Daarnaast gebruikt de consument steeds meer digitale producten. Ook de detailhandel gebruikt digitale afzetkanalen ter bediening van de consument. De huidige parkeersituatie in binnensteden kan door middel van dataontsluiting en digitalisering beïnvloed en verbeterd worden.

Parkeren in de binnenstad Horeca, cultuur en detailhandel zijn het bruisende middelpunt van de economische vitaliteit en leefbaarheid in binnensteden en wijkcentra. Het doel van parkeren moet dan ook zijn de bestemming van de bezoeker goed bereikbaar te maken, dit maakt parkeren tot een maatschappelijk relevant product.

40 scn 2015 | 5

Parkeren is kans om binnenstad te versterken Door Jildau Schuilenburg, Secretaris Vestigingszaken bij Detailhandel Nederland.

In veel binnensteden, wijkcentra en of dorpskernen is geen noodzaak om betaald parkeren in te voeren, omdat er voldoende doorstroming bestaat en er voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn. Indien regulering nodig is hebben ondernemers een grote voorkeur voor het instellen van ‘blauwe zones’, waarin het tijdsverblijf van bezoekers gereguleerd wordt, zonder een tarief te rekenen.

Bezoekers van binnensteden willen

Parkeertarieven in de binnenstad zijn van invloed op de beleving van de consument zo comfortabel mogelijk van vertrekplaats naar eindbestemming komen.

Duidelijke routering kan hierop een positieve invloed hebben. Door een betere dataontsluiting verschuift de focus van fysieke routering langs de wegen naar het ontsluiten van digitale informatie over parkeeraanbod, parkeerkosten, actuele bezetting van parkeerplaatsen en mogelijkheden tot reservering van een parkeerplaats.

Deze nationale informatiesystemen

zijn volop in ontwikkeling en kunnen in de toekomst gebruikt worden op mobiele telefoons en navigatiesystemen in auto’s. beleving centraal Om als binnenstad de concurrentie aan te kunnen met online verkoop moet de beleving in binnensteden centraal staan. Hiervoor is samenwerking tussen private en publieke partijen nodig. Van gemeenten vraagt dit een integraal beleid voor binnenstad en winkelcentrum. Vanuit zowel economische ontwikkeling, ruimtelijke ontwikkeling, financiën als vervoer moet integraal gekeken worden naar de binnenstad.

Het wijzigen van beleid op één van deze onderdelen heeft direct effect op het beleid op de andere onderwerpen.

Meer informatie over de verschillende partijen, belangen en instrumenten voor aantrekkelijke binnensteden is o.a. te vinden in de rapportage Winkelgebied van de toekomst (Detailhandel Nederland, 2014 ).2 In binnensteden bestaat er een spanning tussen de belangen van de inwoners en de belangen van het bedrijfsleven. Inwoners kiezen er bewust voor om in een levendige en ondernemende omgeving te gaan wonen, bij deze voordelen horen ook nadelen. Voor aanlevering van goederen en producten zijn winkeliers en horecaondernemers afhankelijk van verschillende regels. Denk aan venstertijden en milieuzones. Venstertijden zorgen voor een piek aan groot vervoer in de binnenstad, en leveren hierdoor, mede door invoering van

thema

milieuzones (per gemeente verschillend), per saldo meer vrachtverkeer en uitstoot op.

Dit beleid kan vriendelijker voor ondernemers en draagt daarnaast niet bij tot de beoogde besparing van uitstoot van uitlaatgassen op nationaal niveau. Voor het parkeren van fietsen (bakfietsen en elektrische fietsen) in de binnenstad is aanvullend beleid nodig. Tevens is het nodig kennis op te bouwen over het stallen van (elektrische) fietsen en scooters.

Balanceren tussen bezoeker en bewoner in parkeerbeleid In 2014 bestaat in 155 gemeenten betaald parkeren. De inkomsten van gemeenten uit parkeren, 660 miljoen euro aan opbrengst werd verwacht in 2014,3 worden verhoudingsgewijs grotendeels opgebracht door kortparkeerders, niet door bewoners. Dit zijn onder andere bezoekers van horeca en detailhandel. Parkeertarieven zijn bij het bezoek aan de binnenstad van invloed op de beleving van de consument. Sinds 2010 zijn de parkeertarieven in parkeergarages in 2014 met 26 % gestegen. Parkeren op straat is 17 % duurder geworden in de periode 2010–2014.4 Parkeren in de binnenstad Voor de aantrekkelijkheid van de binnensteden is een proportioneel parkeertarief noodzakelijk. De grootste­ impact van parkeertarieven op de omzet is voor ondernemers merkbaar als betaald parkeren wordt ingevoerd.

Met het invoeren van betaald parkeren daalt de omzet voor ondernemers ineens enorm en deze komt niet meer terug op het oude niveau. Als bezoekers eenmaal wegblijven door de parkeertarieven is het heel moeilijk om bezoekers weer aan te trekken.

Gemeenten en parkeerexploitanten moeten zich bewust zijn van de langdurige effecten van te hoge parkeertarieven. Het leidt tot structureel omzet verlies, zowel voor ondernemers in de binnenstad als voor de gemeenten en parkeerexploitanten zelf. Op dit moment is sprake van ‘rengedrag’ door de consument naar de parkeervoorziening, op het moment dat de tijdseen-

Twee op de drie bezoekers wil per minuut afrekenen, ook als het uurtarief daardoor licht stijgt heid overschreden dreigt te worden.

Bij een kleine tijdseenheid verdwijnt dit ‘rengedrag’ (Spark, 2009). per minuut Bezoekers van binnensteden willen betalen per minuut, zelfs als dit leidt tot een kleine verhoging van de parkeerkosten. Uit het Parkeeronderzoek van de ANWB uit 2013 blijkt dat zelfs 68% van haar leden per minuut wil afrekenen, ook als dit betekent dat de (omgerekende) uurtarieven licht stijgen.

Parkeerbedrijven en gemeenten moeten de tijdseenheden en achterliggende administratiemodel ombouwen naar de betaling voor parkeren

Detailhandel Nederland is de spreekbuis van de winkeliers van Nederland en stelt zich ten doel de belangenbehartiging van de detailhandel in Den Haag en Brussel te optimaliseren en te versterken.

Detailhandel Nederland vertegenwoordigt 110 duizend winkeliers.

De sector heeft een omzet van 96 miljard euro en biedt werk aan nog eens 700 duizend mensen. Winkeliers kunnen de werkzaamheden van Detailhandel Nederland steunen door lid te worden van een branchevereniging.

Voor meer actuele feiten en cijfers over de detailhandel, kijk op www. detailhandel.info

voor de feitelijke geparkeerde tijd. De consument betaalt in 2015 gemiddeld 12% te veel aan parkeerkosten omdat er nog geen parkeren per minuut ingevoerd is.5 De bezoeker aan de binnenstad ervaart minder psychologische barrières op het moment dat parkeerkosten achteraf automatisch kunnen worden voldaan. Dit kan bijvoorbeeld door een maandelijkse afrekening. betaalgemak Betaalgemak is van invloed op de tevredenheid van de bezoeker van de binnenstad, de consument heeft behoefte aan velerlei manieren van betalen, zowel door middel van pintransacties, contact geld en mobiel betalen voor parkeren. De markt lijkt zich voor te bereiden op het verhandelen van parkeerrechten van parkeerplaatsen voor (kort parkeren van) particulieren. Het is nodig dat het Rijk onderzoek gaat doen naar de mogelijke impact van het handelen in parkeerrechten op de parkeermarkt en de mogelijke juridische uitwerking hiervan. ←

1 Spark, Parkeerbarometer 2013 2 www.winkelgebiedvandetoekomst.nl 3 www.cbs.nl/ 04-11-2014 4 Nationale Parkeertest, Detailhandel Nederland, 2014 5 Nationale Parkeertest, Detailhandel Nederland, 2015 scn 2015 | 5 41

Parkeren

speelt essentiĂŤle rol in het optimaliseren van de

klantbeleving Om kwakkelende winkelgebieden een impuls te geven worden tal van zaken aangegrepen. De toenemende concurrentiestrijd tussen stadscentra wordt op alle fronten gevoerd. Soms

D

e positie van fysieke winkelgebieden staat al lange tijd onder druk en de strijd om de bestedingen van de consument is steeds scherper geworden. Dit heeft geleid tot discussies over de positie van onze stadscentra. Die positie is in veel gevallen niet echt rooskleurig. Het aantal bezoekers neemt af en de leegstand loopt op veel plekken nog steeds op. In de pas daarmee zijn ook de transactiehuurprijzen gedaald.

worden parkeertarieven verlaagd of wordt het parkeren zelfs (een aantal uur) gratis gemaakt. Maar verhoogt het gratis maken van het parkeren de attractiewaarde van winkelgebieden ook effectief? Voor WPM Research & Consultancy was dit reden om de bijdrage van het parkeren in de totale klantbeleving nog eens onder de loep te nemen.

door Johan Haringsma / WPM Groep 42 scn 2015 | 5

Customer Experience In het licht van voorgaande ontwikkelingen is de noodzaak om kritisch te kijken naar en in te spelen op de verwachtingen van de consument nog belangrijker. Het verschil met voorheen is dat vroeger vooral werd gedacht vanuit de functionele kenmerken van winkelgebieden. Zoals de omvang van het winkelaanbod in relatie met het consu-

dossier: parkeren

Alle onderdelen van de customer journey moeten voor de klant relevant zijn van klanten aangeven ze belangrijk te vinden. Wordt aan die verwachting voldaan, dan genereert dat loyaliteit.

Voorbeeld is uitstekende ondersteunende horeca.

• Delighters zijn zaken die de klant niet verwacht, maar die als ze voorkomen de klant als bijzonder prettig ervaart. Ze leiden meestal tot hoge klantloyaliteit.

Delighters zijn zaken waarvoor klanten een blokje om willen rijden. Te denken valt aan een lokale winkelformule die hoog staat aangeschreven op basis van kwaliteit, assortiment of winkelpersoneel dat extra behulpzaam is.

mentendraagvlak, de branchering, de aanwezigheid van trekkers etc. Hiermee wordt de huidige vraag van de consument, onvoldoende beantwoord.

Wil je klanten tevreden stemmen en aan je te binden dan moeten winkelgebieden inzetten op een optimale integrale klantbeleving, ofwel customer experience.

Customer experience is het resultaat van alle interacties tussen een aanbieder en zijn klanten. Het is een mix van de fysieke prestaties, de zintuigen die worden geprikkeld en emoties die worden opgeroepen. Deze zijn onderdeel van een langer proces, dat de customer journey wordt genoemd. Hierin staat de klantbeleving op de voorgrond en de wens winkelcentra als ‘brand’ in de markt positioneren.

Optimale customer journey dwingt tot samenwerking Bekend is dat het koopplezier door kleine zaken kan worden verpest. Naar onze mening zou door deze aanpak echter het klantgericht opereren van winkelgebieden flink gestimuleerd worden. Aandacht voor de dissatisfiers heeft nog vaak een negatieve toon, maar het is juist bedoeld om de tevredenheid van klanten te verbeteren. Bovendien helpt het benoemen van de dissatisfiers om te komen tot concrete verbeteringspunten.

Zaken die al snel een bron van irritatie kunnen vormen­ zijn bijvoorbeeld vindbaarheid, schoon-heel-veilig, beloopbaarheid, leegstand, klantbediening en parkeren.

Als deze zaken niet op orde zijn, kunnen ze gemakkelijk zorgen voor aantasting van het winkelplezier en daardoor leiden tot het wegblijven van klanten. top 10 dissatisfiers bij bezoek stadscentra

Satisfiers, dissatisfers en delighters Essentieel in deze aanpak is de gedachte dat alle onderdelen van de customer journey voor de klant relevant moeten zijn. Deze effectieve relevantie kan worden gemeten in zogenaamde satisfiers, dissatisfers en delighters. Kortweg gaat het om:

Aanbod eenzijdig / geen leuke winkels / slechte winkels

• Dissatisfiers zijn vereisten die een klant vanzelfsprekend verwacht in een product of service. Als ze niet aanwezig zijn of niet aan de klantverwachtingen voldoen, leiden ze tot ontevreden klanten. Slecht parkeren en onvriendelijk personeel zijn vaak genoemde dissatisfiers.

Onsamenhangend / onduidelijke opzet

• Satisfiers zijn die zaken die de klant tevreden stellen.

Het zijn zaken die buiten het basispakket zitten, waar-

Slechte bediening Gedateerd / ongezellig / ouwe boel Geen identiteit / niets bijzonders te beleven Niet schoon-heel-veilig / rommel

Te weinig parkeergelegenheid / parkeren te duur Slechte inrichting / openbare ruimte Veel leegstand Slechte routing en vindbaarheid

vervolg op pagina 44 → scn 2015 | 5 43

dossier: parkeren

De consument is best bereid te betalen voor een parkeerplaats, als het tarief maar in verhouding staat tot het gebodene Parkeren, van dissatisfier naar satisfier?

Recent WPM-onderzoek naar de opbouw van de waardering voor een winkelgebied laat zien wat het belang is van parkeren. Het blijkt dat parkeren een belangrijke dissatisfier is; slechts 4% (!) van consumenten ergert zich nooit aan het parkeren. Mensen die een stadscentrum meer of juist minder bezoeken, laten zich vooral leiden door bereikbaarheid/vindbaarheid en de hoogte van de parkeertarieven.

De hoogte van de parkeertarieven Vooral te hoge parkeertarieven zijn een bron van irritatie die het koopplezier kunnen bederven. De hoogte van de parkeertarieven vertonen een grote samenhang met de omvang van het winkelgebied. Toch zien we dat de parkeertarieven in soortgelijke stadscentra, nogal kunnen verschillen. In de praktijk kan dat één euro verschillen.

Dat maakt op een tarief van 2 euro 50 veel uit.

Als de verhouding tussen het parkeertarief en de aantrekkelijkheid van het centrum redelijk is, is betaald parkeren voor velen geen probleem. Maar wijkt dit naar boven af, dan zorgt dit snel voor dissatifiers, die het koopplezier kunnen verzuren. Daarom is er in de wens tot optimale klantbediening meer aandacht nodig voor (lokale) dissatisfiers, waar de hoogte van het parkeertarief er een van kan zijn.

Inzetten op optimale klantbeleving Optimale parkeerbeleving dwingt tot kennis van de keten Klantbeleving en het verbeteren daarvan staan bij veel winkelgebieden hoog in het vaandel. Maar we kunnen ons 44 scn 2015 | 5

niet aan de indruk ontrekken dat niet altijd duidelijk is wat daaronder wordt verstaan of waar je moet beginnen.­ ­Het is daarom goed voor winkelgebieden de customer experience en customer journey helder – bijvoorbeeld via belevingsonderzoek – in kaart te brengen en daarop aansluitende maatregelen te nemen. De discussie over verlaging van parkeertarieven is gezien het voorgaande uitermate relevant. Hier doen zich namelijk veel dissatisfiers voor. Dat hierin partijen collectief moeten optreden, mag wel duidelijk zijn.

De consument van de toekomst wil vermaakt worden, alles in handbereik hebben en het gevoel hebben dat het winkelgebied en de ondernemer er alles aan doen om hem te binden,­te boeien en te behouden. Ook op het punt van parkeren!­Belangrijk in deze discussie is dat de consument best bereid is om voor het parkeren te betalen, maar de parkeer­tarieven moeten wel in verhouding staan tot de customer journey, ofwel dat wat het winkelgebied de consument te bieden heeft. ←

column

de fouw Oud en nieuw

D

e 100e editie van Shopping Centre News, wat een mijlpaal! Tijd voor ook een juridische terugblik. Ondanks de crisis blijven winkelcentra populair; alle winkels liggen dicht bij elkaar, je kunt meestal overdekt shoppen en er zijn vaak grote ‘trekkers’ aanwezig. Er zijn helaas ook vaak (juridische) problemen. Servicekosten die onbeheersbaar blijken, winkels die hopeloos ouderwets – maar niet opzegbaar – zijn, ingewikkelde huurprijswijzigingen, tegenvallende bezoekersaantallen en renovaties die niet van de grond komen.

Vaak worden dit soort problemen onderling tussen huurders en verhuurders opgelost, maar soms worden ze tot en met de Hoge Raad uitgevochten.

Dat levert dan weer aardige jurisprudentie en praktische handvatten voor de praktijk op.

Een huurder in een winkelcentrum die te weinig bezoekersaantallen ervaart kan een beroep doen op de wettelijke gebrekenregeling, mits de tegenvallende bezoekersaantallen het gevolg zijn van een technisch gebrek waarvoor verhuurder verantwoordelijk is. Het enkele feit dat er te weinig mensen naar het winkelcentrum komen is niet voldoende, behoort tot het ondernemersrisico, aldus de Hoge Raad in het Amicitia arrest. Hoewel ook over deze punten nog wel te discussiëren valt, geven dit soort uitspraken in ieder geval duidelijkheid voor de huurder die denkt zijn verhuurder makkelijk te kunnen aanspreken.

D

e hele rechtspraktijk wordt ook wel eens op zijn kop gezet door de hersenspinsels van de Hoge Raad. Dacht iedere huurrecht jurist vóór het arrest PMT/Toko Mitra dat een nieuwe eigenaar/verhuurder drie jaar moest wachten voordat hij een huurovereenkomst kon opzeggen, na dit arrest bleek dit helemaal niet het geval te zijn. De Hoge Raad oordeelde dat deze wachttijd van drie jaar alleen geldt voor een opzegging die gedaan wordt tegen het einde van de in artikel 7:292 BW lid 1 BW bedoelde termijn, te weten de eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst aanvankelijk is aangegaan (meestal vijf jaar). Hierdoor wordt het aankopen van winkelvastgoed toch een stuk aantrekkelijker, nu een opzegging van een zittende huurder niet drie jaar op zich hoeft te laten wachten.

Dit kan met name van pas komen bij renovaties van winkelcentra. Hoewel de Hoge Raad zich hierover niet uitgelaten heeft, kreeg de eigenaar

van van Hoog Catharijne toch vaak (snelle) goedkeuring van lagere rechters tot opzegging van zittende huurders, vanwege het feit dat de renovatie van dit winkelcentrum een zeer complexe aangelegenheid is, waar veel partijen bij betrokken zijn, die niet allemaal opgehouden kunnen worden. Sowieso wordt de in 2003 in de wet verankerde opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik wegens renovatie’ in de praktijk vaak en succesvol gebruikt, al dan niet slechts als pressiemiddel om tot nieuwe huurvoorwaarden te komen (hoewel dit vaak in publicaties over dit onderwerp wordt ontkend, kom ik dit in de praktijk toch heel vaak tegen). Het wetsontwerp dat is ingediend om dit misbruik tegen te gaan dreigt een stille dood te sterven.

D

at niet alle wetswijzigingen een succes zijn, blijkt ook uit de aangepaste regelgeving ten aanzien van de huurprijswijziging. Met name de verplichte aanstelling van een gezamenlijke deskundige zorgt voor veel hoofdbrekens en ingewikkelde procedures. De wetgever heeft namelijk in artikel 7:304 BW bepaald dat indien partijen geen overeenstemming over de gezamenlijk te benoemen deskundige bereiken, de meest gerede partij (de partij die de huurprijswijziging wenst) een verzoekschrift tot benoeming van de deskundige door de rechter kan indienen.

De datum van indiening van dit verzoekschrift is de datum waarop de huurprijs wijzigt.

Iets te enthousiaste partijen die – zonder dat überhaupt overleg met de wederpartij werd gevoerd – overgingen tot indienen van een verzoekschrift, werden teruggefloten door de Hoge Raad; het is ten minste noodzakelijk dat enige vorm van overleg plaatsvindt.

Over servicekosten is nog niet heel veel jurisprudentie te vinden, maar mondjesmaat wordt dit wel steeds meer. Kern van een aantal uitspraken is dat een verhuurder een zorgplicht heeft ten aanzien van de in rekening te brengen servicekosten; deze dienen redelijk te zijn en dienen door de verhuurder regelmatig hierop te worden gecontroleerd. Al met al valt er (ook op juridisch gebied) altijd nog genoeg te beleven in winkelcentra. Naar mijn bescheiden verwachting zal dit blad ook vast de 200e editie beleven. ← anneloes de fouw •advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2015 | 5 45

blauw > PMS 299 taupe > PMS 410

46 scn 2015 | 5

feliciteert

scn 2015 | 5 47

darwins vinken

Sinds 1999 brengt Edwin Brugman Shopping Centre News uit, het enige echte full color vakblad over winkels, winkelcentra en centrumgebieden. De afgelopen (bijna) 17 jaar hebben we het blad zien meegroeien met de markt van een relatief eenvoudige ‘kleurenkrant’ naar een ware vakglossy in de breedte en met diepgang. Als dat geen aanpassing is? Daarom maak ik een afspraak met Edwin Brugman. Hoe heeft hij dit voor elkaar gebokst en wat heeft hem gedreven?

Shopping Centre news en de vinken van Darwin Hoe heeft het vakblad zich door de jaren heen ontwikkeld? door jorine de soet

48 scn 2015 | 5

E

dwin Brugman en ik treffen elkaar bij winkelcentrum DoeMere, het centrum waar wij elkaar voor het eerst ontmoet hebben. Hij was toen centrummanager van DoeMere en ik werkte als projectontwikkelaar.

Kort nadat wij elkaar ontmoet hadden, koos Edwin Brugman voor het zelfstandig ondernemerschap. Hij ging aan de slag als marketingconsultant voor winkelcentra onder de naam h.i.r.e. Shopping Centre Power. Om zichzelf goed in de markt te zetten, ontwikkelde hij een infobulletin onder de naam Shopping Centre news & info. Het was een eenvoudig drukwerkje waarmee Edwin zichzelf en zijn diensten onder de aandacht van potentiële opdrachtgevers bracht.

Tot zijn verassing werd er uitermate enthousiast gerea­ geerd op dit bulletin. Zoiets was er nog niet in de markt en daar bleek écht behoefte aan. Op een nrw-bijeenkomst vroeg hij professor Ed Prins wat hij ervan vond. Deze moest daar even goed over nadenken, maar belde Edwin na een aantal weken met het advies vooral door te gaan, maar het ‘beknopt en eenvoudig’ te houden. Geïnspireerd door dit advies besloot Edwin het blad verder te ontwikkelen tot een magazine. Maar ‘beknopt en eenvoudig’ vond hij niet goed genoeg.

darwins vinken

Eerste editie in 1999 Edwin, van huis uit vakfotograaf en marketeer, wilde er iets moois van maken. In februari 1999 werd Shopping Centre news geboren. Het eerste nummer was een full colour losbladig bulletin van 25 bij 35 cm en 11 pagina’s dik op hoogglans papier; niet een blad dat onder de categorie ‘beknopt en eenvoudig’ kan schuilen. Het blad kondigde zichzelf aan onder ‘Shopping Centre news, dé krant voor winkelcentrumland’. In dit nummer zien we op de voorpagina een overzicht van een deel van de inhoud, verschillende artikelen en foto’s tegen een witte achtergrond. Het oogt wat druk. De echte volledige inhoudsopgave zoals we die nu kennen, is er dan nog niet.

Hoogconjunctuur Eind van de vorige eeuw verkeerde Nederland in een fase van hoogconjunctuur. Op een dipje in de tachtiger jaren na, kenden wij alleen maar economische vooruitgang en welvaart. Shopping Centre news was een welkome nieuwe partner, waar verschillende bedrijven graag in adverteerden. Voor marketing en promotie was toen nog relatief veel geld beschikbaar en dat zien we terug in SCN. Edwin Brugman: ‘Ik wilde met Shopping Centre news ook de etalage voor de projecten van de ontwikkelaars richting retailers en gemeenten zijn. En dat is nog steeds een belangrijke functie.’

Ontwikkelaars en onderzoeksbureaus ook als drijvende kracht Het laatste nummer van Shopping Centre news in de hiervoor beschreven huisstijl is nummer 6 in het jaar 2001.

Het blad is dan niet langer losbladig, maar wordt bijeengehouden door een nietje. Tegen die tijd is ‘In the pipeline’ een vaste rubriek aan de rechterzijde van de rechterpagina. In dit nummer telt de rubriek 41 projecten.

Jeroen Verwaaijen heeft dan al zijn vaste column. Onder de adverteerders hebben dan naast marketing- en promotiebedrijven ook onderzoeksbureaus en ontwikkelaars het

Als we kijken naar de inhoud van de vroege nummers van Shopping Centre news, dan is deze nog steeds herkenbaar.

Al in 1999 konden we de toekomstvisie van Rem Koolhaas lezen, de opening van Villa Arena wordt aangekondigd en Christiaan Toorman schrijft de column ‘Recht en Wet’.

Zo rond 1999 gaat ook de website van Shopping Centre news de lucht in. Dat heeft dan vooral tot doel om het magazine onder de aandacht te brengen.

Marketing en promotie als drijvende kracht In de vroege jaren van Shopping Centre news (SCN) zien we dat het blad commercieel vooral draait op advertenties van marketing- en promotie-organisaties. Blijkbaar is SCN voor hen een interessant medium om zich neer te zetten. Het feit dat Edwin zijn roots in het winkelcentrummanagement heeft, heeft hierbij zeker geholpen. Het blad is in die tijd nog gratis voor ontwikkelaars, beheerders, winkelcentrummanagers en besturen van ondernemersverenigingen. Voor leden buiten deze doelgroepen bedraagt het lidmaatschap ƒ 65,- exclusief 6% btw. Ja, we leven nog in het guldentijdperk. In de jaren die volgen, is te zien dat het blad zich settelt.

blad ontdekt. MAB heeft dan al de hele achterpagina, die deze ontwikkelaar nog jaren zal behouden.

Nieuw gezicht Nummer 1 van de jaargang 2002 laat een nieuw gezicht zien. De titel luidt: Shopping Centre news, vakblad voor winkelcentrumprofessionals. Het lettertype is veranderd en de voorpagina wordt bepaald door één grote foto tegen een gekleurde achtergrond, waaronder het thema van de editie aangekondigd wordt. Daarnaast treft de lezer nog een greep uit de inhoud van het blad in korte staccato termen. Het blad wordt bijeengehouden door twee nietjes. Deze lay-out is een stuk rustiger dan die van hiervoor. scn 2015 | 5 49

darwins vinken

pipeline’, welgeteld 63 projecten. Melding wordt gemaakt van de revitalisatieplannen van Corio en de gemeente Nieuwegein voor City Plaza. Ed Bolt schrijft een lijvig stuk over de mogelijkheden in de EU. Deze nieuwe vormgeving sluit goed aan bij de tijd, waarin we leven en werken. Het blad oogt volwassener.

Leisure als toverwoord Kijken we naar het vak dan zien we in deze tijd meer aandacht voor ‘mixed use’, zoals we dat dan noemen. Het begrip ‘leisure’ is een veelgebruikt begrip in deze tijd. Met behulp van leisure gaan wij onze winkelcentra nog aantrekkelijker maken. En Jan Willem Speetjens van Corio onderschrijft dan al de kracht van wijkcentra ten opzichte van buurtcentra, iets wat wij nu als vanzelfsprekend ervaren, maar toen een net geboren idee was. Inmiddels hebben ook beleggers Shopping Centre news ontdekt om zich te etaleren. Zij realiseren zich dat het belangrijk is om te werken aan hun status en zichtbaarheid als ‘preferred

SCN internationaal en website Editie 3 uit 2007 is het laatste nummer in de hiervoor beschreven vormgeving. De titel is nu: Shopping Centre news, vakblad over winkelcentra. Dit nummer is internationaal georiënteerd en verhaalt over winkelcentra in Dubai, Polen, Italië, Turkije en Spanje. Het Brood@Spelen-congres, inmiddels een jaarlijkse traditie waaraan Shopping Centre news als mediapartner is verbonden, gaat over ‘Horeca in winkels, winkelcentra en de binnenstad’.

Paul Rodenburg van Bas Consultants had een vooruitziende blik, want juist nu is dit weer actueel: in toenemende mate treffen we allerlei hybride vormen van winkels en horeca aan. Shopping Centre news en de Winkellocatiemarkt van Management Producties werken inmiddels samen, we zien meerdere beleggers onder de adverteer-

landlord’ teneinde de beste retailers in hun winkelcentra te krijgen.

Vaste redacteuren In de eerste editie van 2002 schrijf ik een keer een artikeltje voor Edwin, omdat hij op dat moment even niet voldoende kopij heeft. Geschrokken van mijn eigen voorstel doe ik een eerste poging met het artikel ‘Weelderig winkelen in Assen’, een samenvatting van het boek Winkelen in weelde, gekoppeld aan een redactioneel stuk over warenhuis Vanderveen in Assen. Een nieuwe hobby en samenwerking zijn geboren. Sindsdien treft u in alle nummers een of meer artikelen van mijn hand.

Verandering Aan de achterkant van editie 1 in 2005 zien we dat de vaste achterpagina van MAB vervangen wordt door Bouwfonds MAB, een eerste marktwijziging die een voorspelling lijkt voor wat er de jaren daarna gaat gebeuren. Inmiddels­ heeft SCN een volledige inhoudsopgave op pagina 2 en staat ‘in the pipeline’ overzichtelijk op een aantal pagina’s achterin. In deze tijd zit er nogal wat ‘in the 50 scn 2015 | 5

De eerste editie van 2005: MAB Bouwfonds adverteert op de achterpagina, Corio gaat van start met Cityplaza in Nieuwegein

darwins vinken

Vier jaar na de crisis staan er nog negentig projecten in de 'pipeline'

ders en de Mapic zet zich ook duidelijk neer.

De rubriek ‘In the pipeline’ telt 103 projecten. Bouwfonds MAB heeft nog steeds de achterpagina, Christiaan Toorman de ‘recht en wet’-column, Jeroen Verwaaijen zijn column en ik schrijf de serie ‘Hoe gaat het met …?. In deze tijd geeft Edwin zijn website een nieuwe vorm en inhoud. Vanaf nu fungeert de site als een digitale nieuwskrant op ons vakgebied. Edwin houdt de pagina zelf bijna dagelijks bij.

Glossy Editie 4 uit 2007 heeft een hele nieuwe jas. Shopping Centre news is kleiner en dikker geworden. Het blad wordt niet langer gebonden met een nietje, maar is gelijmd.

En qua vormgeving is het blad strakker, moderner, meer ‘stylish’, een echte glossy. De titel is nu: SCN shopping centre news, winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie.

In het nieuws: de eerste ideeën voor een echte Nederlandse mall bij Tilburg worden onderzocht. Philips wordt preferred supplier voor Corio en prins Willem Alexander opent Mosae Forum in Maastricht. Naast promotie- en marketingbedrijven, ontwikkelaars en beleggers hebben nu ook de beheer- en managementorganisaties Shopping Centre­News ontdekt als etalage. Vanaf dit jaar kent Shopping Centre news ook een NRW-special, die in samenwerking met NRW tot stand gebracht wordt.

Film In editie 1 van 2009 heeft MAB Development de achterpagina weer terug onder eigen naam. Bouwfonds doet in de advertentie niet meer mee. De SSM vraagt zich af: is het alleen crisis of speelt er meer? WPM splitst de organisatie in een dienstverlenende organisatie en een organisatie die risicodragend ontwikkelt. Risicospreiding is hierbij vast een van de overwegingen.

We zien in dit nummer onder de adverteerders weer meer marketing- en promotiebedrijven en organisaties die zich bezig houden met tellen. Hoewel de crisis zichzelf net aangekondigd heeft, staan er 82 projecten ‘in the pipeline’.

Edwin Brugman start met het maken van filmopnames, die op de website en een eigen YouTube-kanaal te zien zijn.

In 2010 maakte hij hier nog een professionaliseringsslag.

Onderscheid Het maken van een nieuwssite en introduceren van filmmateriaal heeft twee redenen. In eerste instantie

is Edwin ooit opgeleid als vakfotograaf en past het visualiseren van activiteiten bij uitstek bij dat vak. De andere reden is dat hij zich met Shopping Centre news wil onderscheiden van collega’s op de markt en dat lukt.

Vervlechting social media en detailhandel Editie 1 in 2013 biedt opnieuw een nieuwe lay-out.

Shopping Centre news, winkelcentra, winkelgebieden en retail toont de voorpagina. In dit nummer schrijft John Nijsten over het nieuwe model voor de huurovereenkomst, terwijl Jeroen Verwaaijen zoekt naar lichtpuntjes en gastvrijheid. In Spanje slaat de crisis vele malen harder toe dan bij ons in Nederland. Anneloes de Fouw heeft het juridische stokje overgenomen van Christiaan Toorman.

Social media en detailhandel raken in toenemende mate vervlochten met elkaar. Ondanks dit alles blijft het imago scn 2015 | 5 51

darwins vinken

Kroonenberg Groep, WPM, a.s.r., Synchroon, Redevco, Syntrus Achmea, MK Illumination, Strabo, Nico de Vries en Bricks Advocaten zijn partner geworden. De formule heeft zich aangepast aan de nieuwe werkelijkheid en haakt in op de veranderende behoefte bij het bedrijfsleven. Een ander voorbeeld van aanpassing is dat er voor het eerst ook aandacht is voor een multiculturele winkel. En ‘Luisje’ is geboren. In elke editie treft de lezer een scherpe uitspraak aan die betrekking heeft op onze markt. Inmiddels draagt deze vaste rubriek de naam ‘In de pels’.

van de markt hangen bij grijs. ‘Wel vijftig tinten’ kopt SCN in dit nummer. ‘In the pipeline’ kent 90 projecten en MAB Development heeft nog steeds de achterpagina.

Naast Synchroon treffen we in dit nummer verder geen advertenties van ontwikkelaars. We zien eigenlijk sowieso weinig advertenties in dit nummer, maar dat wil niet zeggen dat de commercie helemaal stilgevallen is. Edwin Brugman: ‘Steeds vaker grijpen bedrijven naar het middel van de ‘advertorial’ (betaalde redactie) om een boodschap uit te dragen. Omdat ik uit het winkelcentrumvak afkomstig ben, valt het mij relatief gemakkelijk om ten behoeve van de klant een duidelijk verhaal te vertellen. Wat zeker voor klanten die zelf niet in het winkelcentrumvak werkzaam zijn een groot pluspunt is.’

Evolutionair winkelvastgoed In editie 5 2013 start de serie ‘De vinken van Darwin’ waarin de evolutieleer als metafoor over de markt van het winkelvastgoed wordt gelegd. Sommige partijen nemen zelf de pen ter hand en vertellen op welke wijze zij zich zó aangepast hebben dat ze economisch gezond blijven.

John van Haaren deed dit als eerste toen hij beschreef hoe Unibail-Rodamco tegen de markt aankijkt en in welke niche zij gestapt zijn. Aerjen Koeneman, terug op het nest bij Foruminvest beschreef hoe je, als je ambachtelijk en bevlogen blijft, goed kan meekomen in deze markt.

‘Beleving’ is het nieuwe toverwoord waarmee alle problemen van de winkelgebieden opgelost schijnen te kunnen worden. Eigenlijk is dit natuurlijk niets nieuws; het hele leven is beleven. Het woord zegt het al. Maar blijkbaar verkoopt het en kan een aantal bedrijven en nieuw geboren zzp’ers er geld mee verdienen. Na een artikel over de zin en onzin van beleving in editie 1 2014 reageren velen in de markt opgelucht. Ze bleken niet eenzaam en alleen met hun scepsis over ‘beleving’ als de nieuwe heilige graal.

Dunne spoeling Achter op de zesde editie van 2013 zien we voor het laatst MAB Development prijken. ING Real Estate Development is dan al een tijd buiten beeld. En Multi Vastgoed was in 2011 overgenomen door het Amerikaanse Blackstone.

De spoeling is dun geworden en dat merkt iedereen in de markt, ook het vakblad. Kroonenberg Groep neemt van editie 1 tot en met editie 4 van 2014 tijdelijk de achterpagina in. Daarna wisselen Synchroon, a.s.r., Bouwfonds en Kroonenberg Groep elkaar af. De achterpagina van Shopping Centre news lijkt een afspiegeling van de turbulentie in de markt van het winkelvastgoed.

SCN heeft partners Vanaf editie 5 van 2014 zien we op pagina 3, onder de inhoudsopgave, dat Shopping Centre news met partners is gaan werken. Onder meer Corio – later Klépierre – CBRE, 52 scn 2015 | 5

Markthal Vanaf editie 6 2014 zien we ‘www.scn.today’ op de voorpagina staan. Jeroen Verwaaijen schrijft over historisch erfgoed, Anneloes de Fouw over een gebruiksvergoeding en de huurprijs, de Rotterdamse Markthal komt uitgebreid aan bod. ‘Ik had zo graag …, ik zou zo graag … En nu heeft iemand anders de Markthal gedaan’, is het Luisje van deze editie. ‘In the pipeline’ telt 76 projecten.

De startpagina van website scn.today

Nummero 100!

En nu de 100ste editie van Shopping Centre news, die valt in de 17e jaargang. Tijd voor een feestje! Shopping Centre news heeft de afgelopen 16 jaar laten zien, dat het zich voortdurend aangepast heeft aan een veranderende markt. Het blad is een icoon geworden in de markt van de retail, het retailvastgoed, winkelcentra en centrumgebieden. Edwin Brugman: ‘Net als vele andere vakbladuitgevers vraag ik me natuurlijk regelmatig af hoe lang het gedrukte magazine nog zal bestaan. Maar als ik relaties ernaar vraag, is het antwoord eigenlijk altijd dat men nog steeds graag iets in handen heeft. Vraag ik het de verkeerde mensen? Mijn oudere relaties? Ik besef heel goed dat ik inmiddels ook een ‘oude knar’ geworden ben.

Daarom heb ik ook het voornemen om werk te maken van meer contacten met onze jongere lezers.’

‘Daarnaast gaan we verder met een vijf jaar geleden gestart experiment: de digitale Shopping Centre news.

Toen ruim vijf jaar geleden de iPad uitkwam, waren we daar als de kippen bij en we brachten een speciaal voor dit platform ontwikkelde uitgave uit. Te vroeg, zo bleek toen. Maar nu proberen we het nog een keer en gelijk met de 100e editie komt er ook een digitaal supplement uit.

Dat is vooralsnog gratis op te vragen. Het is een aparte uitgave, met grotendeels andere onderwerpen dan het gedrukte magazine of een verdieping daarop. Meer foto’s en video. Kortere teksten. De gedrukte Shopping Centre news is overigens al vele jaren digitaal op te vragen. Maar dat is toch wat anders dan een speciaal voor tablet en smartphone vervaardigde uitgave.’ ←

thema

nieuw!

verwaaijen

Het Digitale Supplement van Shopping Centre NEWS November is dit jaar een extra drukke maand voor Shopping Centre NEWS. Niet alleen heeft onze honderdste editie het levenslicht gezien, ook hebben wij een Den Haag Special gemaakt en als klap op de vuurpijl eveneens een Digitaal Supplement.

E

en jaar na het verschijnen van de iPad in 2010 besloten wij om speciaal voor dit platform een digitale Shopping Centre NEWS uit te brengen. Zo gezegd zo gedaan. Best een leuke uitgave, met veel foto’s en zelfs een artikel van Ed Bolt. Een leuk idee, maar: te vroeg, zo bleek. Slechts zo’n 350 mensen namen de moeite om deze uitgave te downloaden. Het medium moest duidelijk nog z’n plek in de digitale wereld veroveren. Inmiddels, ruim vijf jaar later, beschikt ruim de helft van de Nederlandse huishoudens* over een tablet (dus van marktleider Apple de iPad of andere merken en besturingssystemen) en heeft een op de vijf van de huishoudens* twee of meer tablets. Meer dan 81 procent van de consumenten** heeft een smartphone. de eerste gratis Tijd dus voor een nieuw Digitaal Supplement voor Shopping Centre NEWS. Deze eerste editie is gratis toegankelijk voor iedereen en te vinden via een link op onze website www.scn.today/digitaal . Ons Digitale Supplement is gebaseerd op HTML5 en draait op zowel desktop computers, als tablets en smartphones. Gewoon via de browser. Het beeld is schaalbaar, zodat de lezer op elk medium en op elke schermgrootte de beste leeservaring heeft.

Waarom een Digitaal Supplement?

Wij denken dat we u hiermee een andere leeservaring kunnen bieden. Zo leent een tablet zich uitstekend voor meer fotografie. Maar ook video kan prima in de artikelen een plek krijgen. De manier waarop de lezer door de inhoud van ons Digitale Supplement bladert is ook anders. U veegt met een vinger door de pagina’s, scant met uw ogen de koppen en de eerste foto’s en besluit dan of u het artikel wilt lezen. Wilt u dat, dan schuift u de pagina omhoog en leest u door.

Shopping Centre NEWS gaat het Digitale Supplement gebruiken om aanvullende, deels ook andere redactie te presenteren. Meer foto’s. Vaak wat kortere teksten. Ook willen wij graag onze adverteerders een extra dimensie bieden. We gaan onderzoeken wat u er als lezer van vindt. En ja, ook of u nog steeds vindt dat het gedrukte magazine een plaats heeft in deze digitale maatschappij. Er verandert nu eenmaal veel en als uitgever moeten wij daarin volgen en misschien zelfs een beetje voorop lopen.

Uitgeven en winkelcentra: het zijn twee boeiende vakgebieden!

Century

E

r zijn maar weinig Nederlanders die verstand hebben van het edele cricket-spel. En heel toevallig ben ik er daar één van. Met 6.000 spelende leden is het een kleine bond. Veel van die leden zijn in een wat meer cricket minded Gemenebestland geboren. Het spel is in de basis vrij eenvoudig, de ene partij slaat de bal en de andere gooit de bal. Soort slagbal maar dan anders. Bijvoorbeeld dat een wedstrijd vijf dagen kan duren. En dat iedereen keurig in het wit verschijnt, met een lange broek en overhemd (zonder das).

En dat je een lunch gebruikt tussen de slagbeurten in.

En net als andere sporten kent ook cricket zijn mijlpalen. Statistieken zijn heilig in cricket. Van vrijwel iedere wedstrijd van enige importantie worden alle scores en gemiddelden real time bijgehouden. Hoeveel punten er gescoord zijn door individuele spelers, wat de gemiddelden van de werpers (bowlers) zijn, et cetera.

Ieder beginnende cricketer droomt er van om ooit eens een century te maken, 100 runs (punten) door één speler in een wedstrijd. Ik denk dat slechts een op de vier cricketers daarin slaagt gedurende hun vaak lange carrière. Maar ook de gelouterde profs zijn als een kind zo blij bij iedere nieuwe century. Velen stranden jammerlijk op 98 of 99. Bezweken onder de druk om deze mijlpaal te bereiken. Stijf van de zenuwen en doodsbang om die soms eenmalige kans op deze mijlpaal uit de handen te laten glippen.

Edwin Brugman niet, die maakt zonder enige merkbare spanning de 100 vol. Geroutineerd, maar niet routinematig. Want SCN heeft zich in al die jaren aangepast aan wat de markt en lezer wil. Geen innovatie wordt geschuwd. Gelukkig blijft ook de papieren versie fier overeind. Met mooie verhalen, leuke columns en relevante informatie voor winkelcentrumminnend Nederland.

Op naar de double century! ← Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo Columnist in ruim 90% van de edities van SCN verwaaijen@strabo.nl | #jpverwaaijen

←

* onderzoek uit 2014 ** onderzoek uit 2015 ; let op het onderscheid huishoudens en consumenten. scn 2015 | 5 53

vitale binnensteden

2035:

What’s in store?

De waarde van cultuur voor vitale binnensteden

Op 7 oktober organiseerden SSM Retail Platform en het Platform Binnenstads Management in Tivoli Vredenburg een jubileumbijeenkomst: 2035: What's In Store. Een van de inspirerende sprekers was Hendrik Beerda. Hij heeft als zelfstandig merkadviseur samen met de Universiteit van Amsterdam het merkonderzoeksmodel BrandAlchemy ontwikkeld.

Beerda stond in zijn presentatie stil bij het belang van cultuurorganisaties als ingredient brands voor binnensteden. door Peter Joziasse, Platform De Nieuwe Winkelstraat.

H

endrik Beerda opende zijn presentatie duidelijk. Volgens het onderzoek BrandAlchemy en het Steden & streken merkenonderzoek 2015 heeft de kwaliteit van cultuur, naast het horecaaanbod, de sterkste samenhang met de merkkracht van steden. Het cultuuraanbod speelt een belangrijke rol in de bewonersbeoordeling. Festivals, architectuur, theaters en musea zorgen voor een sterk stadsimago onder bewoners: 1

horeca

100

2

culturele festivals

98

3

winkelaanbod

95

4

architectuur

92

5

theaters & andere podia

91

6

museumaanbod

82

7

wandelmogelijkheden

79

8

fietsmogelijkheden

75

9

groen of mooie natuur

75

10

gezondheidszorg

75

11

recreatiegebied

74

12

opleidingen/scholen

73

13

woningaanbod

73

14

sportfaciliteiten

70

15

sportwedstrijden/evenementen

68

Schema: Faciliteiten die het meest samenhangen met een sterk stadsimago onder inwoners (+ index)

54 scn 2015 | 5

Met het tweejaarlijkse Steden & streken merkenonderzoek worden de kracht en reputatie van de 30 grootste gemeenten en alle streken en provincies onderzocht.

Elke gemeente, streek en provincie wordt op 43 factoren onderzocht: • merkkracht (= bekendheid, waardering en binding) • persoonlijkheid (16 factoren) • prestatie (21 factoren) • bezoek • bezoekintentie • groeiverwachting Onder de inwoners van de gemeenten en provincies wordt op 13 aanvullende factoren navraag gedaan naar het woonplezier. Voor het onderzoek van 2015 zijn 12.749 mensen uit heel Nederland online ondervraagd Cultuurorganisaties leveren een belangrijke bijdrage aan het woonplezier 57% van de festival- en podiumbezoekers en 45% van de museumbezoekers vinden dat de bezochte cultuurorganisatie een (zeer) belangrijke bijdrage levert aan het woonplezier. Amsterdam is de stad met veruit de sterkste reputatie volgens de gemiddelde Nederlander. De andere grote steden in de Randstad volgen op plaats 3, 4 en 5. 76% van de 50 sterkste cultuurmerken van Noord-Holland is in Amsterdam gevestigd (zie het toptienlijstje rechtsboven).

Cultuur is niet alleen belangrijk voor de reputatie maar ook voor de economie Vergelijking met andere sectoren toont dat cultuurmerken op de drie pijlers van merkkracht beter ontwikkeld zijn dan retail- en sportmerken. De helft van de festivalbezoekers praat met minimaal vijf mensen over hun bezoek. Bij de museum- en podiumbezoekers is dit ruim 40 procent.

vitale binnensteden

cultureel imago Peter Joziasse is zelfstandig ondernemer in de creatieve media-industrie. Hij is expert binnen het Platform De Nieuwe Winkelstraat en jurylid van De Beste Binnenstad van Nederland. Joziasse heeft een eigen kijk op het ‘nieuwe culturele winkelen’. De noodzaak om te komen tot ‘De Nieuwe Winkelstraat’ is van enorm belang voor het vitaal houden van binnensteden.

Cultuur is niet alleen belangrijk voor de reputatie maar ook voor de economie van binnensteden. Het continu bezoekersonderzoek toont aan dat de totale bestedingen van de museumbezoeker gemiddeld 6,2 maal het betaalde entreebedrag zijn. Bij festivals is deze multiplier 2,4 en bij podia 1,9. Twee derde van de cultuurbezoekers komt van buiten de vestigingsplaats (vrijwel) uitsluitend vanwege het cultuuraanbod naar de plaats toe.

Het belang van de cultuursector in 2035 Beerda verwacht dat er in 2035 veel meer horecaketens zullen zijn. In de retail voorspelt hij dat traditionele ketens zonder relevant onderscheid zijn verdwenen. Daarnaast ziet hij de opkomst van flagship stores voor onlinewinkels en relatief veel nichemerken voor funshoppen.

In de cultuur zal volgens Beerda de focus meer op sterke merken komen te liggen. Hij verwacht dat er minder theaters en musea zullen zijn door bezuinigingen.

(Randstedelijke) topmusea zullen verder groeien en hij verwacht meer particuliere musea. Het aantal festivals zal verminderen door rationalisatie. Echt sterke culturele merken zullen in 2035 hun aanbod hebben verbreed. ←

fest iva l i m a g 0

Het is wat Joziasse betreft een kans om samen met de cultuur- en de creatieve mediasector de binnenstad opnieuw te gaan programmeren. Hij hoopt dat gemeentes, vastgoed, winkelcentra, retail, horeca en leisure intensiever, innovatiever en structureler gaan samenwerken met culturele organisaties en kunstenaars, online en offline. Joziasse gelooft dat cultuur een belangrijke bijdrage kan leveren aan een betere winkelbeleving en meer aantrekkingskracht voor winkelgebieden.

Amsterdam

6

's-Hertogenbosch

2

Maastricht

7

Groningen

3

Utrecht

8

Nijmegen

4

Rotterdam

9

Eindhoven

5

Den Haag

10

Arnhem

de zwakste

de sterkste 1

Amsterdam

30

Alphen a/d Rijn

2

Rotterdam

29

Westland

3

Utrecht

28

Ede

4

Maastricht

27

Zoetermeer

5

Den Haag

26

Emmen

6

Groningen

25

Zaanstad

7

Nijmegen

24

Haarlemmermeer

8

's-Hertogenbosch

23

Venlo

9

Eindhoven

22

Dordrecht

10

Breda

21

Almere

de sterkste

m u se u m i m a g o

Wat Joziasse betreft is hierbij de rol van kunst & cultuur en inzet van online media vaak nog te onderbelicht. Winkelend publiek heeft steeds meer behoefte aan verschillende vormen van beleving. Het puur kopen van producten is onder invloed van online winkelen tenslotte minder relevant aan het worden. Consumenten willen niet alleen kopen, maar juist ook een passende experience. En juist de kunst- en cultuursector en de creatieve media-industrie weten goed hoe je kan zorgen voor deze beleving. Ze weten hoe je als binnenstad boeiende verhalen kan vertellen. Storytelling en touchpoints in de binnenstad!

1

de zwakste

1

Amsterdam

30

Zoetermeer

2

Den Haag

29

Almere

3

Rotterdam

28

Westland

4

Utrecht

27

Alphen a/d Rijn

5

Leiden

26

Ede

6

Maastricht

25

Haarlemmermeer

7

Groningen

24

Emmen

8

Delft

23

Venlo

9

Haarlem

22

Enschede

10

's-Hertogenbosch

21

Zaanstad

BrandAlchemy™ onderzoek BrandAlchemy™ is een onderzoeksmodel waarmee diep inzicht in merken wordt verkregen. Het model is samen met de Universiteit van Amsterdam ontwikkeld.

Dit grootschalig merkenonderzoek met BrandAlchemy™ vindt plaats in onder meer de sectoren cultuur, dagattractie, retail, sponsor en sport voor steden, streken en provincies.

BrandAlchemy™ vormt ook de basis van het continu bezoekersonderzoek onder ruim 200 deelne-

mende cultuurorganisaties. Sinds 2006 zijn meer dan 2000 merken onderzocht en hebben 290.000 respondenten aan de merkenonderzoeken deelgenomen.

Een sterk merk ontwikkelt zich in drie fasen: bekendheid, waardering en ten slotte binding. Merkkracht wordt in het model verklaard door de invulling van de merkpersoonlijkheid en merkprestatie. Merkkracht heeft een sterke invloed op het (koop)gedrag van mensen. scn 2015 | 5 55

visie

deel 6

De zonnige toekomst van het fysieke winkelen

Over het correcte aandeel van webwinkels in de totale retailomzet, de overschatting van ‘beleving’ in Veghel en de zin en onzin van het openen van een webshop Door Hans van Tellingen met medewerking van Gerard Zandbergen en Joost de Baaij

D

e toekomst voor fysieke winkels is een zonnige.

In ieder geval voor een aantal. In de vorige vijf delen van deze artikelreeks is het negativisme weersproken. De zogenaamde onheilsboodschap van predikers die het einde van (fysieke) winkels voorspellen. Ja, het is helder: de winkelmarkt is dynamisch. Er verdwijnen winkels. En zelfs complete formules en branches.

Maar er komen ook nieuwe winkels, formules en branches bij. En op sommige plekken (grotere binnensteden en in de ‘betere’ regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar) is er ook sprake van uitbreidingsruimte. Daarbij hebben sommige winkelformules een gigantisch positief effect op de passantenstromen en omzet in de omgeving.

Ook is in deel 5 gebleken dat we veel kunnen leren van outletcentra. Fysiek winkelen is onderdeel van het menselijk dna. En zal dus nooit verdwijnen.

Internet is belangrijk. Maar is meer 56 scn 2015 | 5

een hulpmiddel dan een doel op zich.

Een kans. En geen bedreiging. lariekoek In dit deel gaat het over de ‘lariekoek’ die door zogenaamde winkelkenners naar buiten wordt gebracht. Dat ‘beleving’ (in de vorm van led-lampjes) bijvoorbeeld dé oplossing biedt voor de retail. Of dat het omzetpercentage van het internetaandeel in de retail al 18 procent bedraagt (volgens de branche-organisatie Thuiswinkel.org). Of dat elke retailer een webshop moet openen om te overleven (anders willen banken niet financieren). In dit artikel worden deze drie ‘mythes’ uitgebreid ontzenuwd. Van groot belang.

Want als het uitgangspunt verkeerd is, worden keuzes gemaakt die van negatieve invloed zijn op het functioneren van je winkel.

Maar als de feiten juist helder zijn, weet je ook waar je naartoe moet met je winkel, winkelcentrum of winkelgebied. En kun je van jouw winkel een winnaar maken.

Thuiswinkel.org Sinds jaar en dag publiceert branchevereniging Thuiswinkel.org het aandeel onlinebestedingen. Dus het percentage ‘online’ ten opzichte van de totale (online én fysieke) bestedingen. Bij het maken van deze berekening werkt Thuiswinkel.org samen met marktonderzoeker GfK. Het percentage ‘online’ is vanaf de start van de publicaties nogal overdreven. Het is iets dat door velen al was opgemerkt. Maar waarvan tot voor kort niemand een issue maakte.

Wanneer percentages van 18 % (het meest recent gepubliceerde percentage) worden genoemd, is dat namelijk ‘nieuwswaardig’. Nu moet het groeiende belang van onlinebestedingen zeker niet worden onderschat.

Maar laten we vooral streven naar een juiste en genuanceerde weergave van de feiten.

In maart 2015 hebben Joost de Baaij, Gerard Zandbergen en ondergetekende een gesprek gehad met Thuiswinkel.org en met GfK. Dat heeft geleid tot een gedeeltelijke herziening. Het percentage online bestedingen zou, maar dat wordt wel op ‘voetnootachtige wijze’ gepresenteerd, 7,6 % zijn. Al blijft deze club nog steeds 18 % als hét percentage zien.

Het echte percentage ligt echter nóg een stuk lager. Lager dan 18 %. Maar ook lager dan die 7,6 %.

Meten met twee maten Als basis voor de totale bestedingen gebruikt Thuiswinkel.org de gegevens van het CBS. Deze cijfers zijn ‘undisputed’. De totale consumptieve bestedingen in 2014 bedroegen vrijwel precies 200 miljard euro. Hierin zijn zowel diensten (tickets van evenementen, concerten en attracties, verzekeringen, vakanties/zakenreizen, et cetera) in verwerkt als producten (de feitelijke retailbestedingen als kleding, huishoudelijke artikelen, bruinen witgoed, et cetera). De laatste categorie, ‘producten’, beslaat circa 93

visie

Het aandeel in de retailomzet van webwinkels is 5 procent, geen 18 procent

miljard euro. Thuiswinkel.org deelt in haar berekeningen de totale online bestedingen (circa 14 miljard, 7 miljard aan producten en 7 miljard aan diensten), door alleen de totale detailhandelsverkopen, de producten dus (circa 93 miljard euro). Dan kom je uit op circa 15,5 % (hoe Thuiswinkel. org dan op 18 % komt is niet helder).

Wat gaat hier dan niet goed volgens ons? Als je online diensten én producten registreert, moet je dit ook afzetten tegen de totaal verkochte diensten én producten. In de berekening van Thuiswinkel.org worden zowel de online verkochte producten en diensten afgezet tegen enkel de totale detailhandelsbestedingen. Dan reken je dus met twee verschillende grootheden in de teller en de noemer van je rekensom. En dat is letterlijk meten met twee maten.

Echte onlinepercentage is 5% of zelfs lager Wij hebben dan ook getracht het echte percentage te benaderen. Een

belangrijk uitgangspunt is dat wij online retailbestedingen afzetten tegen een vergelijkbare grootheid: de detailhandelsverkopen zoals het CBS die registreert. Een verkochte ‘dienst’ wordt hiermee buiten beschouwing gelaten, zowel in de online besteding, als in de detailhandelsverkopen.

Uitgaande van 93 miljard euro aan bestedingen aan producten (de feitelijke retailbestedingen) en het online aandeel van 7 miljard aan producten, kom je uit op circa 7,5 %. Ongeveer het ‘voetnootpercentage’ van Thuiswinkel dus.

Maar ook hier zijn vraagtekens bij te zetten. De noemer van de rekensom, de detailhandelsverkopen, wordt door het CBS gevormd door een aantal productgroepen. Een daarvan is de categorie ‘overig’. Deze heeft een totale omvang van 1 miljard euro.

Welke goederen hier precies in zitten is niet duidelijk. Daarnaast bedraagt de categorie ‘telecom’ ongeveer 2 miljard. In deze categorie is niet alleen sprake van telefoons en tablets, echte

‘producten’ dus, maar ook (het gros) van ‘abonnementen’, die worden afgesloten bij de telecomaanbieders.

Diensten dus.

Nu gaat het te ver om 3 miljard van de 7 miljard aan online productbestedingen af te trekken. Maar als dat toch zou gebeuren, zou er sprake zijn van 4,3 % aandeel online (4 miljard gedeeld door 93 miljard). Aannemelijk is dus dat het onlineaandeel tussen de 4,3 en 7,5 % zit. En waarschijnlijk dichter bij de 4,3 % dan bij de 7 %.

Wij schatten het onlineaandeel detailhandelsverkopen dan ook op circa 5 %. Royaal onder het ‘voetnootpercentage van 7,6 %’ van Thuiswinkel. org en helemaal ver verwijderd van het gecommuniceerde percentage van 18 %. Let wel: in dit door ons geschatte percentage van 5 % zitten ook de online aankopen die in de fysieke winkel opgehaald worden. Voor het gemak rekenen we dat maar als online, terwijl dat natuurlijk eigenlijk ook een offline besteding is. nog lager Het kan zelfs zijn dat ons geschatte percentage van 5 % nog lager wordt.

Er is nog een raar issue met ‘benzinestations’ die ook – buiten brandstofverbruik – onderdeel uitmaken van de retailbestedingen. Volgens CBS zou er voor 9 miljard euro aan snoepjes en broodjes worden verkocht. Dat zou neerkomen op 2,3 miljoen omzet aan broodjes per benzinestation. Of 1000 euro per automobilist op jaarbasis. Of 20 euro per week. Dat lijkt aan de zeer forse kant. Ook dit moet dus nader worden onderzocht. Het zou in theorie dus kunnen zijn dat we zelfs behoorlijk fors onder de 5 % aan onlineaandeel duiken.

Belangrijk is, dat wij met correcte cijfers werken. Om zo de markt te monitoren. Joost, Gerard en ik stellen daarom voor om het ‘echte’ onlineaandeel precies te laten berekenen door een onafhankelijke instantie. En om dát correcte percentage te publiceren via persberichten. Aan niet-correcte data heeft niemand iets. → scn 2015 | 5 57

visie

Het toverwoord beleving Al jaren is hét toverwoord in de retail ‘beleving’. Beleving is de panacee voor veel problemen. Beleving verbetert het functioneren van het winkelgebied. Beleving is hét antwoord op ‘internet’.

Nu zeg ik niet dat dit allemaal onzin is. Maar is beleving iets nieuws? En is beleving inderdaad dé oplossing voor de complete retail? Nee! Een jaar of vijftien geleden had iedereen het over ‘leisure’. En daarvoor was het ook al duidelijk dat ‘winkelen’ meer is dan alleen maar ‘functioneel aankopen doen’. Wij wisten toen al dat menig consument het verrichten van aankopen ziet als een favoriete tijdsbesteding. Beleving is daarom niet nieuw.

Beleving was er altijd al.

Maar beleving moet ‘passend’ zijn.

In een prachtige oude binnenstad is er al sprake van een natuurlijk soort beleving. En in een goed functionerende ‘shopping mall’ kunnen passende evenementen en een mooi design ook zorgen voor extra toestroom van klandizie. Daarbij zullen in een wijkwinkelcentrum ‘gezellige’ en kneuterige elementen als een ‘clown met ballonnen’ best tot extra toeloop leiden.

De dure LED-lampjes in Veghel Maar wat als het winkelgebied zelf niet in orde is? Zoals in Veghel? Waar de concurrentie van Uden moordend is? Waar het kernwinkelgebied een versnipperd geheel is? En de belangrijkste winkelstraat een benauwende indruk maakt? Waar er dus geen sfeer is? Waar de leegstand – zoals eigenlijk overal – niet wordt veroorzaakt door internet? Waar de problematiek dus eigenlijk een vastgoedprobleem betreft? Gecombineerd met een slechte marktpositie gezien de concurrentie met Uden?

In een dergelijk geval heeft het uitsluitend toevoegen van beleving weinig zin.

Waar heb ik het concreet over? In het najaar van 2013 werd met veel bombarie het concept van Cor Molenaar (wiens leerstoel door de web58 scn 2015 | 5

‘Beleving’ wordt overschat: over het effect van de ledlampjes in Veghel winkelbranche betaald wordt) toegepast. Er werd voor heel veel geld geïnvesteerd in led-lampjes in een (voorheen) donker steegje. Dit zou dé oplossing brengen voor Veghel. Ik citeer de initiatiefnemer: “Er moet een belevingsgebied gecreëerd worden door de zintuigen met dynamische en interactieve verlichting, geluid en de beleving van groen te prikkelen. Daarnaast moet een slim gebruik van internettoepassingen

Het toevoegen van 'beleving' in de vorm van ledlampjes heeft in Veghel niet gewerkt de bezoeker meer bij zijn omgeving betrekken”.

Nadere inspectie leerde dat het een beetje een armetierig steegje was. Aan de rand van het dorpscentrum. Waar naast led-lampjes tevens bomen en struiken geplant werden. Die overigens na een maand al verdord waren.

Ook was er sprake van een ‘vreemd trinkelend geluid’. Er waren hoge verwachtingen. En volgens de initiatiefnemer is er sprake van een groot succes. Het aantal geparkeerde auto’s zou zijn toegenomen. En de leegstand afgenomen. Of dat echt zo is? Hier volgen de feiten.

Leegstand in Veghel is toegenomen In 2013, vóór de installatie van de ledlampjes, waren er volgens Locatus 213 verkooppunten in het dorpscentrum van Veghel, waarvan er 22 leeg stonden. Op 1 januari 2015 was er sprake van 205 units, hiervan stonden er 33 leeg. Op 30 juni 2015 is het aantal verkooppunten toegenomen tot 209, maar het aantal leegstaande units steeg ook, naar 37 units.

Omzet in Veghel is afgenomen In juni van 2013 heeft Strabo een koopstromenonderzoek verricht voor een van de winkelvastgoedeigenaren in Veghel. Dat was (de plannen omtrent de lampjes waren toen nog niet bekend) dus vóór de installatie van de led-lampjes. In juni 2015 heeft Strabo dat onderzoek exact herhaald voor dezelfde opdrachtgever. Deze heeft toestemming aan ons gegeven om de gegevens te publiceren.

In de gemeente Veghel (bestaande uit de kernen Veghel en Erp) heeft Strabo in beide jaren 400 enquêtes afgenomen. Aankopen in de dagelijkse sector doet men doorgaans dicht bij huis of in de nabijheid van de werkplek. Anno 2015 bedraagt de binding in de dagelijkse sector van inwoners uit Veghel aan de eigen gemeente 89 %. Dit is vergelijkbaar met 2013 (90 %).

De positie van het centrum van Veghel als aankoopplaats voor dagelijkse artikelen heeft aan belang ingeboet. 55 % van de dagelijkse bestedingen van inwoners van Veghel komt terecht in het centrum, terwijl dit

visie

in 2013 nog 65 % was. De wijkverzorgende winkelvoorzieningen De Boekt en De Bunder hebben beiden hun positie verstevigd. De afvloeiing voor de dagelijkse sector vanuit Veghel naar omliggende plaatsen is beperkt.

De afvloeiing betreft voornamelijk Uden (5%) en Schijndel (3%). binding De binding aan de gemeente Veghel in de niet-dagelijkse sector in 2015 bedraagt 61% (in 2013 was de binding 58 %). De oriëntatie op het centrum van Veghel bedraagt 49 %. Er is sprake van een significante afname ten opzichte van 2013 (toen 55 %). De oorzaak hiervan ligt deels in het feit dat de Poort van Veghel met elektronicazaak BCC een noemenswaardige niet-dagelijkse concurrent is geworden (lees: witgoed & elektronica).

De grootste concurrent in de nietdagelijkse sector is en blijft het nabijgelegen Uden. Circa een kwart van de niet-dagelijkse bestedingen van inwoners van de gemeente Veghel komt terecht in (het centrum van) deze plaats. De oriëntatie op Eindhoven bedraagt anno 2015 6 %. En die op Den Bosch 2 %. De afvloeiing naar Uden, Eindhoven en Den Bosch is vrijwel gelijk gebleven in 2015 ten opzichte van 2013. Den Bosch en Eindhoven zijn steden van een andere orde, dat zijn in de strikte zin dus geen concurrenten van Veghel.

Uden is dat wel.

In dit artikel komen alleen de hoofdgroepen ‘dagelijks’ en ‘nietdagelijks’ aan de orde. Het volledige onderzoek gaat in op elke (sub)bran-

che. Daarnaast is gevraagd naar de waardering en bezoekfrequentie én is er een betrouwbare schatting gemaakt van de omzet. Alle zijn gedaald. De (‘overall’) waardering van Veghelcentrum is minder hoog (die was al erg laag met een 6,4 in 2013) en krijgt een 6,0 in 2015. De bezoekfrequentie is fors gedaald in 2015 ten opzichte van 2013. En de jaaromzet bedroeg in 2013 90 miljoen euro tegen 81 miljoen in 2015.

There is no such thing as a quick fix Het dorpscentrum van Veghel functioneert in 2015 minder goed dan voorheen. Er is sprake van fors meer leegstand. Tevens is de binding voor

dagelijkse en niet-dagelijkse goederen significant teruggelopen, net als de omzet. Het toevoegen van ‘beleving’ in de vorm van led-lampjes heeft niet gewerkt.

Als de basis van het winkelgebied niet in orde is, zoals in Veghel, heeft het toevoegen van toeters en bellen geen enkele zin. ‘There is no such thing as a quick fix’. Pas als de basis wél in orde is, met ‘kennis over de klant en niet-klant’, passende winkels in het verzorgingsgebied, duidelijke routing, aaneengesloten winkelgebied (geen ‘losse plukjes bewinkeling’), makkelijk parkeren én een klantgerichte wijze van werken, kent het toevoegen van beleving een meerwaarde. → scn 2015 | 5 59

visie

Hoezo iedere retailer een webshop?

Een akelig misverstand De auteur van dit artikel heeft meerdere malen zelfstandige winkeliers gesproken die klagen over het feit dat zij geen financiering kunnen krijgen (bij de Rabobank), omdat zij geen webshop hebben. Met andere woorden: winkeliers worden verplicht om een webshop te openen.

Vreemd. Nu is een webshop (offline gaat online) in veel gevallen wel een goed idee. En is een fysieke winkel voor een webaanbieder ook een uitstekend plan. Ik ben een groot voorstander van deze ‘veromnichannelisering’ van de retail. Alleen: niet elke webaanbieder kan een echte winkel betalen. En niet voor elke fysieke winkelier loont een webshop. Een webshop voor winkelketens in het middensegment is vaak echter wél een ‘must’. Maar in het hoge segment ontbreekt een webshop vaak. En dat geldt al helemaal voor het lage segment. Action en Primark hebben er geen. De prijs van de producten (en daarmee de marge) is vaak zó laag dat de bezorgkosten het leeuwendeel van de kosten zouden vormen. Als de consument deze moet betalen, verliest deze zijn interesse.

En als de winkelier moet betalen zal de marge negatief zijn. Zeker als ook sprake is van een groot percentage retourzendingen (bij Zalando naar verluidt zo’n 70%).

PUP’s Een mogelijke oplossing (de laatste kilometer is de duurste in bezorgingstermen) vormen de pup’s, de Pick Up Points. Menig supermarkt maakt hier al gebruik van. Betrouwbare bronnen melden dat hier heel veel geld bij moet. Daarbij is het de vraag of het onlinepercentage voor supermarkten ooit boven de 5 % komt. Wij willen ‘voelen, ruiken, proeven en zien´.

Dat zit in ons dna. En al helemaal als het gaat om versproducten. Ooit wel eens bij een solitaire (circa 40 van 60 scn 2015 | 5

de naar schatting in totaal 210 pup’s) pup geweest? Je kunt er een kanon afschieten!

Ik geloof wél in ‘pick up possibilities’ in de fysieke winkel zelf (circa 170 van de 210 pup’s). Dan profiteert de desbetreffende winkel (vaak koopt de consument dan ook nog wat extra’s in de winkel), net als de omliggende winkels van het winkelgebied. De vraag rijst in zo’n geval ‘hoe online’ de besteding dan eigenlijk is. Betreft het niet een fysieke besteding? Die dan toevallig op de website is besteld?

En de zelfstandige retailer?

Een betere investering dan een webshop is een investering in de winkel zelf. En in je personeel. Ken je klant. Houd je klant als klant. En werf

Een betere investering dan een webshop is een investering in je winkel zelf nieuwe klanten die je nog niet had.

Een mogelijkheid is wel om je aan te sluiten bij een online initiatief (als daar in jouw winkelgebied sprake van is). Zoals bij de ‘Negen Straatjes Online’. Of ‘Shopping Small’ (Haarlemmerstraat en -dijk). Of deze investeringen opwegen tegen de kosten? De toekomst zal het leren. Initiatieven als ‘Het Nieuwe Winkelen’ in Veenendaal en ‘Arnhem Winkelstad’ hebben het niet gehaald. Als je weet dat het totale onlinepercentage 5 % (of eigenlijk zelfs minder) is, is het maar de vraag of jij je op deze 5 % moet richten.

Die andere 95 % is veel interessanter.

Overige flauwekul Ontzenuwde fabels en toekomstig winkelgedrag Er is zeker nog meer flauwekul die gebezigd wordt. Mijn collega’s bij Locatus zijn ook heel goed in het ontzenuwen daarvan. Zo beweerde Q&A onlangs dat er 22.000 winkels verdwenen zouden zijn. Onzin dus. Volstrekt bezijden de waarheid. En Casengo beweerde dat er meer webwinkels dan fysieke winkels zouden zijn aan het einde van dit jaar. Ook dat is een nogal lachwekkende constatering.

Verder doen veel ‘retailfuturologen’ voorspellingen over toekomstig consumentengedrag door die consumenten (met gestuurde enquêtes) te vragen hoe zij in de toekomst gaan winkelen. “Zou u gebruik maken van Picnic als zij gratis de boodschappen bij u thuis bezorgen met prijzen die veruit de laagste van alle supermarkten zouden zijn?” Een consument antwoordt dan al snel met ‘ja’. Consumentengedrag is echter alleen te meten aan de hand van gerealiseerde bezoeken en bestedingen. Toekomstig gedrag is niet te ‘bevragen’.

Parkeren wél een quick fix?

En dan nog iets over parkeren. In deel 4 van deze artikelreeks heb ik in 2014 al geconstateerd dat parkeren van levensbelang is voor de winkelomzet (http://strabo.nl/weblog/107/).

En dat ‘gratis’ parkeren weliswaar niet bestaat, maar dat als je het gratis maakt voor de consument (en betaald door gemeente, winkeliers en eigenaren) er wel degelijk sprake is van een positief effect op bezoek en omzet.

De heer Molenaar probeert nu te scoren op dit onderwerp (waar hij in januari 2015 nog stellig beweerde dat ‘gratis’ parkeren niet helpt ) op basis van een dorpje in Wales waar de parkeerautomaat stuk is. Is dit dan toch een quick fix?

Nou, ‘gratis parkeren’ helpt zeker.

Lees vooral mijn zojuist genoemde artikel nog eens. Maar ‘gratis parke-

internationaal

Dit is deel 6 van Hans’ reeks over de zonnige toekomst van het fysieke winkelen. In totaal staan er acht delen op de rol. Over een aantal maanden verschijnt het boek waarin de artikelreeks gebundeld wordt.

Redevco opent Sainte-Catherine

ren’ op zich is niet dé oplossing. Elk winkelgebied is anders. Kennis van het verzorgingsgebied is vereist. Kennis van je klant en je niet-klant. Marketing is maatwerk. Net als de invulling van je winkelgebied. Alleen integrale oplossingen werken.

Conclusie Het is fair – en ik besef dat dat van mij verwacht wordt – om te vertellen waar het dan wél naartoe gaat.

Daarover meer in het volgende deel.

Dat wordt deel 7 van deze reeks. Over winnaars en verliezers in winkels, winkelgebieden en winkelcentra. En in het afsluitende deel 8 zal ik ook vertellen hoe ‘het dan wel moet’. De acht delen worden dan gebundeld in mijn boek: De zonnige toekomst van winkels, winkelcentra en winkelgebieden. The end of retail is overrated. Dat u het maar weet! ←

Hans van Tellingen is algemeen directeur en 50% eigenaar van Strabo bv. www.strabo.nl. Strabo is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. Reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020-6260817 / 06 54348080 / Twitter: @hansvtellingen.

Gerard Zandbergen (Locatus) en Joost de Baaij (vastgoedbelegger Syntrus Achmea Real Estate & Finance) zijn de co-auteurs bij het stuk over het onlineaandeel van de retail.

Locatus is de specialist op het gebied van winkelaanboddata. Gerard Zandbergen is CEO en publiceert veelvuldig over feiten en fabels in de winkelmarkt. Joost de Baaij is Senior Research Analist en verricht op micro-, meso- en macroniveau onderzoek ten behoeve van beleggingen in winkelvastgoed.

bekijk de video en meer foto's in ons digitale supplement: www.scn.today/digitaal

P

romenade Sainte-Catherine is een mixed-use herontwikkeling van 120 miljoen euro, gelegen in het centrum van Bordeaux (F). In de eerste drie dagen sinds de opening op 9 oktober telde eigenaar/ontwikkelaar Redevco al een forse 135 duizend bezoekers.

Redevco transformeerde de voormalige drukkerij van de krant Sud Ouest in een hoogwaardige, sfeervolle winkellocatie. Een omgeving om te flaneren, dineren, shoppen of ontmoeten. Promenade Sainte-Catherine brengt een nieuwe dynamiek in het historische hart van Bordeaux.

merken In Promenade Saint-Catherine vinden we ook nieuwe internationale merken naast bekende lokale formules op het gebied van mode, beauty, woninginrichting, leisure en restaurants. Daaronder high-profile huurders als LEGO, Monop’, La Grande Récré en Starbucks. De mode is vertegenwoordigd met merken als Superdry, C&A, Esprit, G-Star Raw en JD Sports.

Het project meet 28.000 m2, waarvan 19.000 m2 voor retail. Passende bij Redevco’s duurzaamheidsbeleid, heeft het project het BREEAM Very Good predicaat behaald. Architect is Valode & Pistre.

scn 2015 | 5 61

Winkelen! Waar gaan we heen?

Naar Jorine de Soet van KIR, Kordaat in Ruimte visie herontwikkeling conceptontwikkeling opzetten en begeleiden samenwerkingsverbanden  centrummanagement  publiciteit     Contactinformatie KIR, Kordaat in Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T: 030-6668616 www.kordaatinruimte.nl

Met elkaar voor elkaar; want winkelen is en blijft leuk

KIR Kordaat in Ruimte

visie

Chris M. de Klein en Dick van Doleweerd van SCORe kijken naar het verleden, het heden en de toekomst.

Zij ontzien onze sector niet en zetten zelfs vraagtekens bij het nut van een initiatief als bijvoorbeeld de Retailagenda.

die tot ‘verbroken verbindingen’ (disconnectiviteit) met de consument hebben geleid.

Van aanbodsturing naar vraagsturing: een terugblik De winkeldichtheid – van fysieke winkels wel te verstaan – is in Nederland absurd hoog. Deze is in de drie voorbije decennia explosief gegroeid: elke Nederlander, zuigelingen en bejaarden inbegrepen, staat 1,8 m2 bvo ter beschikking. Hoe kon dit gebeuren ? Is ooit de vraag gesteld of de consumentenpopulatie er behoefte aan had ?

Beleid en planning van winkelvoorzieningen in Nederland zijn sedert de jaren 70 altijd gedomineerd geweest door overheden. Denk aan het r.o.-beleid van functionele hiërarchie. Voorts door private aanbieders: ontwikkelaars/

Winkelgebieden in transitie ‘If the facts change, what do you do, sir?’

– John Maynard Keynes

W

elke majeure veranderingen hebben zich gemanifesteerd in onze winkelgebieden die stakeholders – tevens bestuurders en beleidsmakers van deze winkelgebieden – dwongen tot loslaten en aanpassen van hun traditionele bestuursmodel? Bij het beantwoorden van deze vraag is het nuttig in het oog te houden wat kwalitatief goede winkelgebieden zijn.

Wat zijn kwalitatief goede winkelgebieden ?

Goede winkelgebieden voorzien in de behoeften van de consument, en zijn blijvend in staat zich aan te passen aan veranderende wensen en behoeften van de consument, waardoor deze zich verbonden weet en in verbinding blijft met die gebieden.

Overleven zullen, Charles Darwin parafraserend, niet de sterkste of meest intelligente winkelgebieden, maar die welke zich het beste aanpassen aan veranderingen. In dit artikel ligt onze focus primair op veranderingsprocessen

bouwers/beleggers. Dritte im Bunde die aanschoven aan de beleidstafels waar de (gezamenlijke) koek werd gebakken én verdeeld, waren de geïnstitutionaliseerde belangenbehartigers, koepels van werkgevers-en werknemersorganisaties, bedrijfschappen en sectoren. Overlegorganen, op landelijk, provinciaal én lokaal bestuursniveau. Wat deze partijen – stakeholders van winkelgebieden! – decennialang verbond en motiveerde was het groei- en volumedenken. De dominante attitude: groeipositivisme. Méér aanbod in bvo, méér grondverkopen, meer huuropbrengsten, meer beleggingsrendement op winkel-onroerend goed …

De – overigens als hybride te karakteriseren – ‘markt’ voor winkelvoorzieningen was aanbodgestuurd. Door een bijkans georkestreerde marktverdeling, in de beste tradities van het Hollandse poldermodel – in consensusdenken en draagvlak bouwen – was jarenlang uitbreiding van het winkelareaal en winkelcentra de enige beleidsnorm. In hun gesloten circuits werd géén plaats (ingeruimd) voor, noch verbinding gelegd met de onderliggende partij: de individuele retailondernemer, en vooral niet voor de eindgebruiker: de consument.

Externe bedreigingen/factoren moesten eraan te pas komen om deze aanbodsturing te (door-)breken.

Daarover straks meer. De geschetste besturing in en via piramidale beleidscircuits werkte bovendien defensief en beschermend: bij het toetsen van de ontwikkeling van nieuwe winkelvoorzieningen lag het primaat bij de bescherming van bestaande belangen, i.c. het niet beschadigen van de bestaande detailhandelsstructuur. → scn 2015 | 5 63

visie

Dat de circa 2010 ingezette structurele verandering van aanbodsturing (‘verkopen’) naar vraagsturing (‘aankopen’) door beleidsmakers en beslissers in retailplanning niet werd onderkend noch tijdig voorzien, heeft mede zijn oorzaak in culturele factoren.

Dominante cultuur van gedeelde belangen; blikveldvernauwing in beleid maken Als beleidsmakers jarenlang elkaar ontmoeten in dezelfde gremia en herhaald werken met dezelfde methodieken en dezelfde gedeelde belangen verdedigen, ontstaat een cultuur die verandering van de status quo en/of van omarmen van andere dan gangbare beleidsinzichten blokkeert. Het is niet onwaarschijnlijk dat in de circuits van aanbodsturing het fenomeen van group think zich genesteld heeft.

Groepsdenken is een psychosociaal fenomeen, waarbij een groep van op zich bekwame personen zodanig

Wie belang heeft bij de uitkomst van het groepsproces stelt geen kritische vragen wordt beïnvloed door groepsprocessen, dat de kwaliteit van groepsbesluiten vermindert. Het ontstaat als groeps­ leden primair letten op het behoud van overeenstemming en eensgezindheid bij een beslissingsproces, in plaats van een kritische overweging van de feiten. Old boys networkgedragseffecten versterken dit mechanisme.

Anders denken, innovatief denken, wordt bij dit fenomeen niet op prijs gesteld. Wie belang heeft bij de uitkomst van het groepsproces stelt geen kritische vragen.

Wie samen met andere stakeholders dezelfde koers vaart, verandert zijn opvattingen niet: don’t rock the boat. Het maakt tevens dat geopereerd wordt met gesloten luiken: een zekere blindheid, oogkleppen, voor andere belangen zoals die van de consument. Diens werkelijkheid is een andere dan de papieren werkelijkheid van de beleidsmakers. Cognitieve dissonantie treedt op, bijgevolg kortsluiting; de verbinding met het subject van beleid, de consument gaat verloren.

Disruptieve veranderingsprocessen initiëren transitie naar vraagsturing Sedert 2010 hebben onze winkelgebieden forse transformaties ondergaan en het einde daarvan is nog niet in zicht.

Dat tot verbazing van beleidsmakers/stakeholders zij niet meer de regie voeren over hun winkelgebied en moeten erkennen dat ’de consument nu aan het stuurwiel zit’ is 64 scn 2015 | 5

het gevolg van het optreden van externe, maatschappelijke factoren in een zichzelf versterkend proces dat ontwrichtend heeft gewerkt op de gangbare aanbodsturing in retailplanning . De belangrijkste factoren waren: • demografische ontwikkelingen zoals krimp van bevolking • mondialisering van productie-, distributie- en logistieke ketens • de opkomst van de 24 uurseconomie • de opkomst van internet en e-commerce • de opkomst van webwinkelen, thuiswinkelen, ‘Het Nieuwe Winkelen’ • de voortschrijdende individualisering • technologische doorbraken zoals de iPhone, de iPad: instrumenteel voor het ontstaan van de mobiele 24/7-consument • de erosie van hiërarchische instituties als dragers van besluitvorming en de parallelle opkomst van de netwerksamenleving, die geen hiërarchische logica kent.

Deze maatschappelijke en culturele factoren hebben structurele veranderingen in het conversie- en aankoop gedrag van de winkelconsument veroorzaakt. Een fundamentele omwenteling, die werkte als katalysator voor het genadeloos blootleggen van het overaanbod aan winkelvloeroppervlak en overbodige winkelplanningvoorraad.

De zo vaak geroemde fijnmazige winkelstructuur, gebaseerd op het achterhaalde concept van functionele hiërarchie in winkelvoorzieningen, is hierdoor uiteengespat en kan op de mestvaalt van de geschiedenis worden gedumpt.

Wat we zien in onze winkelgebieden zijn processen van creative destruction à la Schumpeter, verouderde businessmodellen en een nog aanhoudende perfecte digitale storm.

Dat alles had en heeft impact en doorwerking op het (collectief) besturen van winkelgebieden en het behartigen van belangen van stakeholders.

Erosie van instituties en strategisch falen van belangenbehartiging Hebben beleidsmakers/stakeholders snelle veranderingen zoals die van één beschikbaar verkoopkanaal (de fysieke winkel) naar vele aankoopkanalen (omni channel) voor de 24 uursconsument wel tijdig voorzien en zich aangepast?

Hebben zij zich de consequenties gerealiseerd voor hun belangen en hun winkelgebied? Hebben de organisaties die collectieve belangen behartigen voor hun leden/achterban – de retailers – de bakens verzet en deze belangen geherdefinieerd in het virtualrealitytijdperk van de netwerksamenleving ?

Het antwoord moet ontkennend luiden. In de digitale storm is hun bootje, opgezadeld met traditionele, conventionele stuurmanskunst, ten onder gegaan. Nieuwe antwoorden voor nieuwe tijden bleven uit. Disruptie en

visie

Een 'dead mall' in de VS

deel van uit maken, hebben de belangenbehartigers en hun koepelorganisaties het laten afweten. Zij hebben hun kerntaak verzaakt: het formuleren van een responsieve, bindende strategie voor hun winkelgebieden en het collectief ondernemen, als reactie op de uitdaging van de digitale consumenten soevereiniteit. Dat is strategisch falen met als gevolg kortsluiting met de ondernemende achterban, de retailers. Verbroken verbindingen dus.

En de Retailagenda dan? Too late, too much, still top-down.

digitale innovatie vragen om een ander, daarop toegesneden besturingsmodel voor onze winkelgebieden.

Het is een alom erkend feit dat consensus najagen doorgaans niet de beste keuzes oplevert.

Juist wanneer de nood het hoogste is, is de behoefte aan doelmatige belangenbehartiging het grootst. Maar wat we zagen waren traditionele reflexen; wel samenwerken, maar vooral om de eigen soevereiniteit en autonomie te beschermen en amper meer dan dat. Pejoratief geformuleerd: het belang van het eigen straatje schoonvegen prevaleert over empathie, inlevingsvermogen, weten wat er leeft bij de leden op de winkelvloer en ernaar handelen.

In de digitale revolutie zien we functieverlies van de traditionele overlegorganen, die besturen op een verouderd

En de Retailagenda dan? Too late, too much, still top-down concept van twintigste-eeuwse belangenbehartiging. Ze lijden aan interne zwakte, zijn niet meer van deze tijd.

Velen ervan zijn al opgedoekt, anderen leiden een kwijnend bestaan. De oorzaak?

De structuur van de samenleving is veranderd: netwerken van individuen zijn de basis van alle organisaties.

Het individu, niet langer het collectief, is de maatstaf der dingen, hiërarchie als ordenend principe is versleten, de netwerksamenleving domineert besluitvormingsprocessen. Virtual reality ondermijnt draagvlak en daarmee het bestaansrecht van traditionele belangenbehartigingorganisaties, omdat er geen behoefte meer is aan hun collectieve, publieke dienstverlening .

Waar individuele retailondernemers doorgaans zeer betrokken zijn bij de winkelgebiedgemeenschap waar zij

Is herstel van verbroken verbindingen mogelijk?

De sleutel tot succes is creatieve samenwerking, ideeën om in een continu proces de verbinding met de consument te versterken. Het probleem is niet om nieuwe ideeën te krijgen, maar om oude patronen die sterk in ons verankerd zijn op te geven.

Alle stakeholders moeten gericht zijn op het primaire doel: realiseren van een attractief en goed functionerend­ winkelgebied. De consument, in haar facetten, is datgene wat retailers, beleidsmakers, belangenbehartigers, bedrijfschappen en andere stakeholders aan elkaar bindt.

We zullen consumenten echt integraal serieus moeten nemen. Dat is alleen mogelijk door samenwerking en oprechte klantgerichtheid. Let wel: we spreken over consumentenbeleving. Het gaat dus om gevoelswaarde.

Daarop inspelen zorgt ervoor dat klanten met een goed gevoel de deur uitlopen. Dat is het verdienmodel!

Met de komst van internet en de e-commerce kunnen consumenten 24 uur per dag hun aankopen doen. Het fysiek winkelen blijft aantrekkelijk, consumenten kunnen alle zintuigen gebruiken bij hun aankopen. De verbinding met de consument kan hersteld worden door hierop in te spelen. Verruiming van openingstijden van winkels is bijvoorbeeld noodzakelijk om aan de veranderingen in het koopmoment te kunnen voldoen. De creatieve samenwerking is daarbij gericht op de ambiance en sfeer waarin het productaanbod zich bevindt. Dit vraagt aandacht van alle stakeholders.

Nu de feiten, het speelveld, zijn veranderd vraagt het spel om een andere tactiek. Dat is oncomfortabel, maar onvermijdelijk. Niet in de laatste plaats is het ook inspirerend en uitdagend, want het is een duurzame (gedrags)verandering, erop gericht om robuust de toekomst in te gaan. We zitten immers nog in de transitiefase en hebben nu nog de kans om ons in gezamenlijkheid goed voor te bereiden op wat daarna komt. ←

scn 2015 | 5 65

in the pipeline

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amersfoort

Retailpark Amersfoort O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 apeldoorn

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ alphen a/d rijn

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

amstelveen

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

Vathorst fase 2A O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

amsterdam

De Banne O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

66 scn 2015 | 5

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40

IJburg Blok 49B

Uw project in deze rubriek?

Amstelstation

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182 690900 ▼

O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

o 2016 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2015 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

bilthoven

Vinkenplein o in ontwikkeling m Synchroon p Synchroon i Arjan de Vries, T 088 010 5700

delft

Hovenpassage o 2015 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

boskoop

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

de lier

De Winkelier berlicum

o 2015 m 2500 m2 p MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie i Simone Kramers, T 033 253 1701

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

breda

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Centrumplan Brunssum o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

Hofpassage

drachten

▼

enschede

Stokhorst

brunssum

Meerplein

Meerrijk Meerhoven O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

deventer

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P NSI Development I T 020 7630300 ▼

o 2018 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

eindhoven

Raadhuisplein

o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2015 | 3 67

in the pipeline

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Coen v Oudheusden, 088 0105 700 ▼

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

heerlen

maastricht

De Plu o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

▼

Brusselse Poort Leens

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leiden

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

Nijmegen

Handelskade o 2016–2018 m 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) p BPD creating living environments i Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

ridderkerk

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

papendrecht

papendrecht

hilversum

Hilvertshof o 2016 m 20.000 m2 p Kroonenberg Groep met Centrum Projecten i T 035 642 2325 ▼

leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2015 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

68 scn 2015 | 3

Land van Matena o 2017 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling i Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

in the pipeline

rotterdam

scheveningen

FForum Rotterdam o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Norfolk (De Zuid) o 2016–2022, gefaseerd m 5700 m2 commerciële ruimte p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

utrecht

veenendaal

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 28.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Brouwerspoort O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

vlissingen

stein

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Group i Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

De Bestevaer o 2015 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

▼

Groeneweg tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

Uw project in deze rubriek?

Centrée o 2015 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

vught

Neude uithoorn

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

o zomer 2017 m ca. 5475 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2015 | 3 69

in the pipeline

wognum

zeist

De Boogerd

Allegro

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o 2015 m 600 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 033 253 1701

zoetermeer

zwolle

Cadenza

Ritmeesterhof

o 2016 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

o 2015 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

De Clomp

colofon

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Shopping Centre News jaargang 17 (2015), 5 • 76 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de

70 scn 2015 | 5

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

b2b

ontwikkeling

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

belegger

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

ontwikkeling

Synchroon Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie

T 030 2346464 I www.klepierre.com

planontwikkeling/management

WPM Groep

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

decoratie

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

T 030 257 35 12 I www.asrvastgoedvermogensbeheer. nl

belegger/ontwikkelaar

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

KlĂŠpierre Management Nederland

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

Redevco Nederland Business in balance

belegger/ontwikkelaar

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

Utopialaan 24 5232 CE ’s-Hertogenbosch T 073 649 1400 Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

belegger/ontwikkelaar

Multi Netherlands Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

decoratie

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

scn 2015 | 5 71

b2b

illuminatie en decoratie

PBB City Lights

illuminatie

Rako Groep bv J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

decoratie

Accent deco & expo Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

illuminatie

illuminatie

DECOLIGHTS

Feestverlichting Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

Starlight Illumination for shopping areas

MK Illumination Holland

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

beplanting

Oase Lease beplantingen

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

beplanting

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

advies & strategie

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

72 scn 2015 | 5

Postbus 19 8140 AA Heino

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

promotie

Promotions by Maureen

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

marketingcommunicatie

Contentory A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 | 06 4687 3571 E info@contentory.nl I www.contentory.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

b2b

communicatie openbare ruimte

Ngage Media

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

communicatie/ict

Chainels

events & promotie

OnsSausje

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Molengraafsingel 12-14 2629 JD Delft

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 023 532 29 62 E info@onssausje.nl I www.onssausje.nl

branding

parkeren

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

scn 2015 | 5 73

b2b

facilitair

BUKO Bouw & winkels

makelaardij

adhoc horecamakelaars

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

parkeersystemen

straatmanagement/communicatie

kennis & informatie

s t r a b o) SkiData

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

L端beck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

congres & evenement

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen

74 scn 2015 | 5

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Q&A Research & Consultancy

Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

INVESTING IN REAL ASSETS

CONGRATULATIONS TO SHOPPING CENTRE NEWS WITH THEIR 100TH EDITION MILESTONE! We believe our real asset niche strategy, managed by our dedicated specialized teams, offer our clients an attractive risk-adjusted return and at the same time contributes to society’s long term basic needs. Such basic needs include places to work, shop, live, park as well as the need for connecting people and food security. Bouwfonds Investment Management offers distinctive pan-European real asset investment products in the following sectors: • • • • •

Commercial Real Estate Residential Real Estate Parking Communication Infrastructure Agriculture

Bouwfonds IM is looking for new investment opportunities in the retail sector. Dynamic inner-city business and retail areas are places where people want to shop, eat, work and live. These places will always attract people and will generate greater economic activity. Bouwfonds Commercial Real Estate invests in office and retail properties situated at these prime (mostly inner-city) locations. Our target countries are Germany, the Netherlands and France. Bouwfonds IM manages a portfolio with a total value of € 6.2 billion with activities in 13 European countries.

INVESTING IN WHAT MATTERS

www.bouwfondsim.com

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl