SCN 3-2015

THEMA

3 | 2015

www.scn.today

SHOPPING CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

THEMA HERONTWIKKELING

Heuvel Eindhoven

krijgt nieuw gezicht

Tijdelijke centra van BUKO

t Kerkelanden DELA vernieuw

Kwaliteitsmonitor

SSM bezoekt Japan

www.centrumwaddinxveen.nl

W IN K E L

CENTRU

GOUWE

Uit liefde voor de inwoners

GENOM

IN E E R D

N R W JA A

“Super leuk dat Waddinxveen nu een echt centrum heeft! Je kan hier gewoon shoppen op je hoge hakken! (schatert). Want je kan altijd je auto kwijt; direct onder de winkels en de eerste twee uur gratis! En alle winkels zitten dicht bij elkaar. Eigenlijk is alles hier te vinden. Ook voor kleding kan ik goed slagen. En het is leuk dat je ‘even’ de stad in kan. De sfeer is best bijzonder.

Het ziet er niet uit alsof het in één keer is gebouwd. Met pleintjes en die verschillende gevels in afwisselende kleuren. Ik vind het gezellig om hier met vriendinnen af te spreken. Lekker een terrasje pakken en effe bijkletsen. Dat heb ik wel gemist hier.”

Geluk is voor iedereen

M

PLEIN VO O R

R PR IJ S

2015

INHOUD

2015 | 3

in deze editie

www.scn.today

THEMA: HERONTWIKKELING Drie actuele WPM-cases Heuvel kiest voor internationale allure Kleine wijkcentra, het kan nog steeds Tijdelijke winkelcentra van BUKO Nieuwe layout voor Kerkelanden

RUBRIEKEN EN COLUMNS Personalia In de pels Getekend: Johan Haringsma Huurzaken door John Nijsten Beurs en congres Recht en wet Verwaaijen Projecten in de pipeline B-to-B-pagina's

5 5 6 8 9 29 59 82 87

15 20 24 26 30

PROJECTEN Leidsche Rijn Centrum Laatste fase Stadshart Zoetermeer NRW Jaarprijs

33 39 75

VISIE REVIEW Review: Taxatieleer 1 Provada 2015 Verticaal shoppen in Tokyo Doetinchem, stad met een missie

51 44 64 69

De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor Vastgoedeigenaar 2.0 De keuzes van 3DWD Jubileumactie Rijnplein De vinken van Darwin Samenwerking in de binnenstad Beleving met betekenis

10 42 46 49 54 62 79

RETAIL De shopboy van Hoog Catharijne Jorine de Soet bij Zeeman De spelletjesman van Utrecht

6 56 60

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

SCN 2015 | 3 3

INTERNATIONALE ALLURE

upgrading-heuvel.nl

personalia

NIEUWS

Hanneke Verburg (53) wordt de nieuwe algemeen directeur van INretail. Het bestuur en de ledenraad van de grootste non-foodbrancheorganisatie in ons land staan unaniem achter het besluit om haar per 1 juni te benoemen. Als algemeen directeur wordt zij eindverantwoordelijk voor de uitvoering van het verenigingsbeleid en van alle overige activiteiten die INretail ontwikkelt.

Hanneke Verburg is nu nog directeur van marketingbureau Winkelman en Van Hessen. Met haar komst wordt de vacature ingevuld die ontstond door het vertrek van Jan Dirk van der Zee. Hij startte op 1 april als directeur amateurvoetbal bij de KNVB. a.s.r. vastgoed ontwikkeling heeft per 1 mei Rogier Hendriks en Arthur IJsseldijk aangesteld in de functie van allround projectontwikkelaar. Zij nemen de plaatsen in van Piet Hein Erdman en Armand Schuurman, die vertrokken naar respectievelijk JLL en Amvest.

Hendriks en IJsseldijk komen van respectievelijk Multi Vastgoed en Wereldhave Management Nederland. Voor Arthur IJsseldijk gaat het om een terugkeer: van 2007 tot 2012 was hij werkzaam bij a.s.r. als projectdirecteur van Meerrijk (Eindhoven). Beide heren gaan werken aan het project Leidsche Rijn Centrum. Richard Lokhorst blijft leiding geven aan het project namens beide participanten Vesteda en a.s.r. vastgoed ontwikkeling.

Christiaan Groeneweg start als conceptontwikkelaar bij VORM uit Papendrecht. Hiervoor was hij acquisitiemanager bij KIKX Development. Christiaan zal zich vooral richten op de acquisitie en conceptontwikkeling van de grotere projecten in o.a. Den Haag, Utrecht en Amsterdam.

Vanaf 1 mei is Edgar Berger (1976) is werkzaam bij Altera Vastgoed als manager verwerving. Hij is afkomstig van De Alliantie Ontwikkeling, waar hij vanaf 2006 senior ontwikkelingsmanager was. Hij heeft een brede ervaring in gebiedsen projectontwikkeling.

Op 1 april trad Jordana de Heer (28) in dienst bij Kroonenberg Groep als commercieel beheerder. In deze functie is zij medeverantwoordelijk voor het optimaal laten renderen van de vastgoedportefeuille. De Heer komt van Colliers International (voorheen BRIQ Bedrijfshuisvesting), waar zij de afgelopen zeven jaar als real estate agent werkzaam was.

Meijer Realty Partners versterkt haar team met drs.

Eugen T.A. Kool RA en drs. Dimf Ghijsels-Kerkhoff. Kool is 15 jaar actief in de vastgoedsector en heeft verschillende financiële functies bekleed. Bij MRP zal hij de functie directeur finance & control gaan bekleden. Dimf Ghijsels-Kerkhoff heeft zo’n 20 jaar vastgoedervaring op haar naam staan.

Haar laatste functies waren hoofd research bij Bouwfonds IM en directeur van Buy2Let Nederland. Bij MRP zal zij als

directeur investment strategy verantwoordelijk worden voor research en meewerken aan nieuwe acquisities. Zij zal zich daarnaast richten op investeringen binnen de woningmarkt.

Rick Schoonderbeek (30) is per 1 mei 2015 in dienst getreden als adviseur retail binnen het Retail Agency team van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

Schoonderbeek is in deze functie verantwoordelijk voor de verhuur van winkelvastgoed in het highstreet-segment in opdracht van eigenaren, belleggers en ontwikkelaars.

Schoonderbeek is afkomstig van JLL waar hij de afgelopen zeven jaar vastgoedadviseur was op de kantoren- en winkelvastgoedmarkt.

Barzien Khoshbakht (26) is bij Cushman & Wakefield aangesteld als taxateur in het Valuation & Advisory team. Hij richt zich in deze functie op taxaties van commercieel vastgoed.

Khoshbakht heeft gestudeerd aan de TU Eindhoven waar hij recent de master Real Estate Management & Development heeft afgerond.

Arjen Ennema (29) versterkt per 1 juni 2015 het Retail Rent Review team van Cushman & Wakefield in Amsterdam.

Ennema werkte hiervoor als taxateur in het Valuation & Advisory team van hetzelfde bedrijf. In zijn nieuwe functie richt Ennema zich op het begeleiden van beleggers en retailers bij huurprijsherzieningen. Dat vraagt specifieke deskundigheid die Ennema heeft opgedaan als taxateur.

Wat wil je nou met je winkelcentrum?

VvE: … visie?

Of eigenbelang?

In de pels DENKEN, PRATEN, DOEN SCN 2015 | 3 5

MARKETING

I

n gesprekken over winkels gaat het tegenwoordig vrijwel altijd over leegstand. Dat de leegstand nog steeds toeneemt, is evident. Maar hoe erg is dit? Op deze vraag komt geen gemakkelijk antwoord.

De landelijk gemiddelde leegstand in winkelgebieden bedraagt op dit moment zo'n 8 procent. Dat lijkt een fiks aandeel. Maar laten we het ’s in absolute aantallen uitdrukken.

Dan betekent dit dat in een wijkwinkelcentrum met pakweg 25 winkels er twee units leegstaan. Dat valt dus nog wel mee, zou je zeggen. In grootschalige concentraties staat gemiddeld inmiddels 10 procent van de units leeg. In aantallen gaat het dan landelijk om 420 leegstaande panden. Daar schrik je niet meteen van en het betreft locaties die niet meteen in het stedelijk weefsel liggen.

Winkelen met je shopboy

N

a de Mancave, de hangout voor mannen met een winkelende vrouw, begint Hoog Catharijne een nieuwe service: de persoonlijke shopboy. De mannen staan als winkelwagentjes in een rij, zodat vrouwen ze tijdens het shoppen mee kunnen nemen. De shopboy draagt je tassen, haalt de juiste maat en geeft persoonlijk advies. De vrouwen die met een shopboy hebben gewinkeld, zijn zeer te spreken over de nieuwe dienstverlening.

‘Hij kent de weg in iedere winkel en begreep meteen wat ik zocht’ en ‘Zelfs na zes winkels keek hij nog vrolijk!’. Ook door het winkelpersoneel wordt de service als prettig ervaren. ‘De shopboy zorgt meteen voor een ontspannen en gezellige sfeer.’

Ook een shopboy worden? Vanwege de groeiende belangstelling is Hoog Catharijne op zoek naar geschikte kandidaten. Voor heren die het leuk vinden om te shoppen, gevoel hebben voor styling en servicegericht zijn, heeft het winkelcentrum een inschrijfpagina geopend op www.hoogcatharijne.nl/shopboy. ←

6 SCN 2015 | 3

Kom ik bij onze centrale winkelgebieden, die ‘het gezicht van stad en dorp bepalen’. Daar staat gemiddeld 10 procent leeg. Opvallend is dat deze leegstand het hoogst is in de categorie van de grotere hoofdwinkelgebieden. Het gaat vaak om winkelgebieden waar in de afgelopen decennia behoorlijk veel winkelmeters zijn bijgebouwd en een beroep werd gedaan op de toestroom van regionale bezoekers. Nu deze plaatsen in de strijd om de consument soms moeten terugvallen op de eigen bevolking, ontstaan er problemen.

DE BETEKENIS VAN RETAIL Bovenstaande beschouwing staat natuurlijk los van de vraag naar de betekenis van de retail. Mensen bezoeken steeds minder fysieke winkelgebieden. Dat was al gaande, toen internet nog geen substantiële rol speelde in winkelaankopen. Daaruit mogen we concluderen, dat de functie van de fysieke detailhandel in steden niet vanzelfsprekend meer is. Bekend is wellicht de uitspraak van John McMorrow, die in 2002 al schreef: “Vijftig jaar geleden had detailhandel de stad nodig.

Tegenwoordig heeft de stad detailhandel nodig”. Een vitale stad kan niet zonder ondernemerschap en levendigheid die winkels genereren. De discussie over de problemen in de retail is daardoor steeds meer getransformeerd tot een discussie over de vitaliteit van

THEMA

Getekend:

Johan Haringsma

Vitaliteit is verandering steden. Het fenomeen van winkels in de stad staat dientengevolge bij veel beroepsgroepen in de belangstelling: economen, sociologen, psychologen, stedenbouwers, historici en trendwatchers houden zich met het fenomeen van het winkelen in de stad bezig. Maar het toekomstbeeld wordt met deze aandacht niet rooskleuriger. In een toekomstverkenning las ik: “In 2020 is winkelen in de stad naast ‘even

wat kopen’ boven alles gericht op ‘kijken kijken maar niet kopen’. Als dat waar is, is het perspectief uiterst somber. Detailhandel dient immers niet tot vermaak, maar tot de verkoop van goederen.

VLEES NOCH VIS Steden worden steeds belangrijker en de wijze waarop we die vormgeven dus ook.

Grotere steden, met een divers samengestelde, groeiende bevolking en een rijke historie, zullen het ook voor wat de fysieke winkels betreft, wel redden. Daar bestaat ook behoefte aan goede, dynamische plekken waar fysiek winkelen vorm krijgt en die broedplaatsen zijn van innovatief ondernemerschap. Maar er zijn veel steden die niet aan de basisvoorwaarden voor ondernemerschap voldoen. Steden die vlees noch vis zijn.

Steden waar de bevolkingaantallen afnemen en onvoldoende bevolkingsdraagvlak is voor vernieuwend ondernemerschap. Daar zal ongetwijfeld een overschot aan winkelruimte ontstaan.

Winkelvastgoed heeft alleen waarde als er ook daadwerkelijk voldoende omzet kan worden gerealiseerd. Neemt deze structureel af, dan daalt de waarde en zullen onherroepelijk winkels verdwijnen. Hoe erg is dit? Ik las op een website: “Veel mensen voelen zich verbonden met winkelgebieden, niet alleen als winkelier, vastgoedeigenaar, ambtenaar of politicus, maar ook als consument en burger.

De toekomst van deze plekken, of het nu gaat om het (buurt)winkelcentrum of het stads- of dorpshart, gaat ons aan het hart.” Dit emotioneel statement is begrijpelijk, maar doet wel enigszins kunstmatig aan. Het gaat bij ruimtelijke winkelplanning immers niet om de vraag of mensen zich met winkelgebieden verbonden voelen. Het gaat erom of zij er nog willen winkelen.

DE LEVENDE STAD Een levende stad verandert voortdurend, is dynamisch. Aan de basis daarvan ligt dat de wensen en behoeften van mensen veranderen. Daarom zullen steden en winkelstructuren zich moeten aanpassen. Op plekken waar winkels niet meer nodig zijn, rest weinig anders dat ze te transformeren naar functies waar wel behoefte aan bestaat – ook al ligt de vastgoedwaarde daarvan lager. Waar wel behoefte bestaat aan winkels, moeten daarvoor ruimte worden gecreëerd. Niet het behoud van het bestaande, maar juist de inrichting van dat veranderingsproces bepaalt uiteindelijk de vitaliteit van de stad. ← SCN 2015 | 3 7

HUURZAKEN

Onjuiste maatstaf in jurisprudentie John Nijsten vervolgt zijn uiteenzetting over DOOR JOHN NIJSTEN

de huurprijsherziening van winkelruimten.

I

n een procedure tussen Overvast bv als verhuurster en Formido Hoogland bv als huurster heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 22 januari2014 de huurprijs van winkelruimte lager vastgesteld dan de huurprijs die geadviseerd werd in het door partijen overgelegde deskundigenrapport. De kantonrechter achtte van belang de krimp in de bouwmarktsector en de omstandigheid dat het economische klimaat in de jaren 2012 en 2013 voor de markt van commerciële verhuur over het algemeen niet gunstig was.

In SCN 2014-1 heb ik gesteld dat deze uitspraak bij velen wellicht sympathiek overkomt, maar in appel vrijwel zeker geen stand zal houden en dus partijen alleen op kosten jaagt.

De door de kantonrechter gehanteerde argumentatie is immers geen wettelijke maatstaf. Overigens ging de kantonrechter uiteindelijk helemaal voorbij aan de wettelijke maatstaf. De verhoging over de periode 27-3-2008 tot 27-3-2013 werd geschat op een percentage.

HOF Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft bij uitspraak van 28 april 2015 dan ook weinig heel gelaten van het vonnis van de kantonrechter in voornoemde rechtbank.

VOOROPGESTELD Het hof stelt voorop dat in artikel 7:303 lid 1 BW is bepaald dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen 8 SCN 2015 | 3

vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. In artikel 7:303 lid 2 BW is bepaald dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.

Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

ADVIEZEN Tussen partijen was niet in geschil dat zij voorafgaand aan de procedure gezamenlijk opdracht hebben gegeven aan Cushman & Wakefield om als onafhankelijke deskundige advies over de huurprijs uit te brengen.

Voorts is in opdracht van Overvast bv een aanvullend rapport uitgebracht.

In de rapporten is het gehuurde vergeleken met acht vergelijkingspanden.

Daarbij is de referteperiode gehanteerd die de rechter op grond van artikel 7:303 lid 2 BW bij de nadere huurprijsvaststelling in aanmerking

moet nemen, te weten Kantonrechters een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag hebben soms de van het instellen van de neiging hun eigen inleidende vordering op 27 maart 2013. rechtsgevoel te Het hof is van oordeel laten prevaleren dat Formido onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de huurprijs in overeenstemming met de stelling van Overvast op basis van de adviezen moet worden vastgesteld op € 124.550 per jaar exclusief BTW. OVERWEGINGEN HOF Het hof overweegt daartoe het volgende. Formido voerde weliswaar aan dat de omzet en de huurprijzen in de branche door de kredietcrisis zijn gekelderd, maar heeft niet, althans onvoldoende, toegelicht dat door de deskundige onvoldoende rekening is gehouden met tussentijdse dalingen van de huurprijzen van de vergelijkingspanden. Uit de omstandigheid dat de omzet in de retailbranche over de periode van 2008 tot en met 2013 is gedaald en dat in andere huurovereenkomsten van Formido wel een tussentijdse huurprijsverlaging is overeengekomen is volgens het hof zonder nadere toelichting – die blijkbaar ontbrak– niet af te leiden dat de geadviseerde huurprijs niet marktconform is. Dit volgt evenmin uit het feit dat blijkbaar een retaildeskundige in een krantenartikel voor een huurverlaging in de retailbranche van 30 procent heeft gepleit.

Dat een huurprijsverlaging op basis van het systeem van de wet niet

HUURZAKEN

beurs & congres direct, maar pas na vijf jaar effect heeft, brengt volgens het hof niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de huurprijs in overeenstemming met het advies vast te stellen.

OVERWEGING OVER BESTEMMING Overigens besliste het hof nog dat, anders dan Formido had gesteld, niet kan worden aangenomen dat de vergelijkingspanden die in het advies zijn betrokken niet, althans onvoldoende vergelijkbaar zijn met het gehuurde.

Blijkbaar was in 2 vergelijkingspanden geen bouwmarkt gevestigd. Volgens het hof betekent dit niet dat deze panden niet in het advies hadden mogen worden getrokken.

Vaste jurisprudentie is immers dat bij de nadere huurprijsvaststelling geen rekening mag worden gehouden met de verschillen in bestemming van de bedrijfsruimte, waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld en de bestemming van de vergelijkbare bedrijfsruimten, voor zover deze verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de eerstbedoelde bedrijfsruimte.

Een door planologische bestemmingen ontstaan verschil in de gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsruimte, waarvan de huurprijs moet worden vastgesteld en die van een of meer van de vergelijkingspanden, sluit de vergelijkbaarheid niet uit (Hoge Raad 26 april 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2057).

WEGING VERSCHIL IN OPPERVLAKTE Uit het verschil tussen de oppervlakte en de huurprijs van gehanteerde vergelijkingspanden onderling vloeit volgens het hof ook niet voort dat op bepaalde panden geen acht had mogen worden geslagen. Volgens het hof heeft Formido niet toegelicht waarom het in het advies gekozen uitgangspunt om de gemiddelde huurprijs per vierkante meter vast te stellen op basis van deels kleinere, deels ongeveer even grote en deels grotere vergelijkingspanden

DONDERDAG 25 JUNI Rotterdam Vastgoed 2015 www.rotterdamvastgoed.nl DINSDAG 22 SEPTEMBER Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedrekenen.nl DINSDAG 22 SEPTEMBER Excel voor vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.excelvoorvastgoed.nl DINSDAG 29 SEPTEMBER Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl dan het gehuurde niet zou kunnen worden gevolgd. De huurprijzen zelf moeten volgens het hof op grond van vaste rechtspraak bij het kiezen van vergelijkpanden buiten beschouwing blijven (Hoge Raad 10 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2071).

CONCLUSIE Kantonrechters hebben soms de neiging hun eigen rechtsgevoel te laten prevaleren boven de letterlijke wettelijke regels. Indien hun beslissing dan wordt ingepast in het wettelijk kader, bijvoorbeeld omdat de uitkomst volgens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan men daar nog enigszins vrede mee hebben. Indien echter de maatstaf van artikel 7: 303 lid 2 zonder deugdelijke overweging wordt verlaten, roept dat toch vraagtekens op.

Voor de volledigheid merk ik op dat zowel over de overwegingen van het hof over de planologische bestemming als over de weging bij verschillen in oppervlakte genuanceerder gedacht kan worden. Het voert nu te ver om hierop uitgebreid in te gaan.

Mocht iemand interesse hebben in deze nuancering hoor ik dat graag op j.nijsten@home.nl. ←

DONDERDAG 15 OKTOBER Utrecht Vastgoed 2015 www.utrechtvastgoed.nl DONDERDAG 12 NOVEMBER Exploitatie gemeentelijk vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.gemeentelijkvastgoed.com DONDERDAG 26 NOVEMBER Den Haag Vastgoed 2015 www.denhaagvastgoed.nl www.managementproducties.com

16 SEPTEMBER NRW Jaarcongres Shopping Centre NEWS brengt op deze dag de NRW Special uit! www.nrw.nl 18-20 NOVEMBER MAPIC (Cannes) www.mapic.com 18 NOVEMBER Verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017 Den Haag www.debestebinnenstad.nl

SCN 2015 | 3 9

MONITOR

Het hoe en waarom van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor

S

hopping Centre NEWS sprak met Huub Elders (CBRE) en Gertjan Slob (Locatus), twee van de drie samenwerkende partners in de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor. De oorsprong van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor moet gezocht worden bij het toenmalige SCM Europe (Shopping Centre Management), een vooruitstrevende beheerder die in 2012 is opgegaan in CBRE. Huub Elders: ‘Albert Hoogland had al tijden de wens om planmatig ontwikkelde winkelcentra te kunnen kwalificeren. Om dit te realiseren hebben wij toen in de markt gezocht naar partijen die een bijdrage konden leveren aan de ontwikkeling en ook uitvoering van deze monitor. Dat werden Locatus en Cyber. Samen met CBRE als vastgoedadviseur kon nu een monitor vormgegeven worden die ook met de juiste informatie geladen kon worden.’

CBRE is verantwoordelijk voor de kaders, zoals eisen en wensen van consumenten.

Locatus en Cyber leveren de data vanuit de winkelcentra. Locatus vanuit haar bestaande database en Cyber verzamelt aanvullende, met beeld onderbouwde informatie in de winkelcentra.

LOCATUS Gertjan Slob over de rol van Locatus: ‘Wij kijken naar data. Bij Locatus beschikken we over gegevens van alle Nederlandse winkellocaties. Dan moet je denken aan branchemix, leegstand, passantenaantallen, de aanwezigheid van ketens en meer. Met die data kunnen wij winkellocaties onderling vergelijken. Het meewerken aan de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor is voor Locatus een hele mooie manier om eens heel anders naar onze data te kijken. Want in deze monitor gaat het om cijfers én kwalitatieve factoren.’

‘Kijk, leegstand is bij ons een getal. Maar wat betekent leegstand nu in de onderlinge afstand in de beoordeling van winkelcentra?

10 SCN 2015 | 3

Op de Provada werd dit jaar voor de tweede keer ‘Het beste winkelcentrum van Nederland’ bekendgemaakt, gebaseerd op de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor. Wat is die Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor precies en wat kan je ermee als eigenaar of beheerder van een winkelcentrum?

Petra de Vlieger (Unibail Rodamco) neemt voor Stadshart Amstelveen uit handen van Huub Elders (l) en Frank Geuze de prijs voor het Beste winkelcentrum 2015 in ontvangst

Wat betekent het voor de kwaliteit van winkelcentra? De cijfers uit onze database komen voor mij persoonlijk in de monitor nu tot leven.’

Cyber, de derde partner, is een onafhankelijk adviesbureau voor beleid, beheer en organisatie van de openbare buitenruimte. Het bedrijf is gespecialiseerd in het verzamelen van data door middel van beeldsystematiek, een methode die werkt met foto’s. Voor het meten van de kwaliteit van de openbare ruimte is de beeldsystematiek een beproefd instrument, hetgeen ook heel goed kan worden toegepast in een winkelcentrumomgeving.

ONTWIKKELING Huub Elders: ‘Bij de ontwikkeling van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor hebben we diverse specialisten geraadpleegd. Zoals retailers, beleggers, gemeenten en nog vele anderen. Daarnaast hebben we ook gebruik gemaakt van Europese consumentenstudies van CBRE, waarbij gevraagd is naar wat de consument belangrijk vindt bij winkelcentra. Die input is verwerkt in de monitor. Uiteindelijk is er een praktisch en vooral nuttig product gerealiseerd en in 2013 was daarvan de lancering. De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor maakt om de twee jaar de top drie per categorie en de top vijf overall bekend

ILLUSTRATIE: GEERT GRATAMA

MONITOR

The bite of the bricks onder planmatig ontwikkelde winkelcentra.

We onderzoeken daarbij de kwaliteit van een selectie van zestig door ons geselecteerde winkelcentra, maar inmiddels is dat aantal gegroeid tot een kleine honderd, omdat er verschillende eigenaren zijn die zelf winkelcentra hebben aangemeld.’

Hoewel het de winkelcentra zijn die in de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor beoordeeld worden, draait het eigenlijk allemaal om de consument. Huub Elders: ‘Onze ambitie is om met de monitor te werken aan de optimalisatie van de kwaliteit van winkelcentra. De winnaar is uiteindelijk de

consument. Als die tevreden is, heeft dat ook een effect richting retailer en als de retailer tevreden is, is ook de belegger winnaar.’

OPTIMALISEREN Optimaliseren betekent sturen. Waarop kan gestuurd worden? Huub Elders: ‘De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor is een instrument voor alle stakeholders om tot verbetering te komen. De informatie die wij verstrekken komt tot uiting in ongeveer 70 parameters die betrekking hebben op drie hoofdonderdelen (kernkwaliteiten): basis, service en beleving. Beleggers kunnen

– tegen betaling – kwaliteitsrapporten verkrijgen, om zo tot in detail inzage te krijgen in de beoordeling. Het rapport geeft naast een gedetailleerd inzicht ook een benchmark waarmee inzichtelijk gemaakt wordt hoe de score van het individuele winkelcentrum zich verhoudt tot de rest van het speelveld.’

Was het na de eerste keer dat de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor uitgebracht werd noodzakelijk om nog aanpassingen in de methodiek te doen? Gertjan Slob: ‘Niet VERVOLG OP PAGINA 12 → SCN 2015 | 3 11

MONITOR

De consument bepaalt ← VERVOLG VAN PAGINA 11 in de methodiek op zich. We hebben vooral kritisch gekeken naar hoe de beoordelingspunten onderling gewogen worden. Dus: wat vinden we belangrijk, wat vinden we minder belangrijk. We hebben dit keer nog meer aandacht besteed aan consumentenonderzoeken. Dat was ook naar aanleiding van commentaar uit de vakwereld bij de eerste scan. Men wilde dit aspect duidelijker naar voren zien komen. Met name Frank Geuze van CBRE heeft hier veel tijd aan besteed en gezocht naar hoe de consument winkelcentra beoordeelt en waar dit te vinden is.’

In beleving en service zitten de grootste verschillen in beoordeling Huub Elders: ‘We kregen vanuit onze opdrachtgevers ook de vraag de rapportage overzichtelijker te maken, zodat de lezer zonder alle pagina’s met cijfers door te worstelen, ook in een notendop de conclusies tot zich kon nemen. We hebben de manier van rapporteren nu aangepast.’

GESTEGEN IN DE RANKING Zijn er in de twee jaren die tussen het eerste en tweede onderzoek liggen nog bepaalde dingen opgevallen? Huub Elders: ‘Voor mij persoonlijk is het vooral heel duidelijk dat inspanning beloond wordt. UnibailRodamco is daar een mooi voorbeeld van.

Deze eigenaar timmert met z’n Four Star Program op een goede manier aan de weg.

Dit is terug te zien in de ranglijst.’

Gertjan Slob vindt ook Alexandrium Rotterdam een mooi voorbeeld van inspanning die beloond wordt: ‘Klépierre, voorheen Corio, is daar zeer actief mee bezig en je ziet het project dan ook stijgen in de ranking.’

In het algemeen kan gesteld worden dat winkelcentra die goed sturen op de elementen basis (lees: schoon, heel en veilig), 12 SCN 2015 | 3

In het huidige winkellandschap heeft de consument veel opties als het om winkelen gaat. Fysieke winkels en winkelcentra spelen nog steeds een centrale rol, 88% van de Nederlandse consumenten geeft aan dat het bezoeken van fysieke winkels onderdeel is van het aankoopproces.

CBRE deed onderzoek onder 21.000 consumenten in 21 landen om meer inzicht te krijgen in hoe en waar consumenten graag winkelen. Op basis van dit onderzoek blijkt dat prijs, bereikbaarheid, branchering, parkeervoorzieningen en ‘schoon/heel’ de belangrijkste kwaliteiten zijn bij de waardering van het winkelcentrum. Gratis WIFI, entertainment en evenementen worden over het algemeen als minder belangrijk gezien. Maar het is wel afhankelijk aan wie de vraag gesteld wordt, diversificatie geeft een genuanceerder beeld. Consumenten in jongere leeftijdsgroepen vinden bijvoorbeeld sociale aspecten van winkelcentra belangrijker dan oudere groepen – vrienden ontmoeten, entertainment, en horeca spelen hierbij een belangrijk onderdeel.

Oudere leeftijdsgroepen zoeken naar andere voorzieningen.

Overdekte centra met een warenhuis, gratis parkeren, de aanwezigheid van mkb-ondernemers en schoon/heel/veilig worden belangrijker gevonden dan prijsvoordeel.

Specifieke kennis van de consument is dus essentieel voor de eigenaar en manager van winkelcentra. Met deze kennis kan gericht worden gestuurd op die onderdelen die voor de doelgroep van belang zijn. Uiteindelijk is het de consument die bepaalt!

MONITOR

service en beleving hun inspanningen beloond zien. Niet alleen in de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor, maar ook in de dagelijkse praktijk. Gertjan Slob: ‘Sturen op deze elementen vertaalt zich als het goed is naar succes.’

BASIS IS WEL OP ORDE Wat de mensen achter de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor ook zien, is dat eigenaren en propertymanagers tegenwoordig de basis (schoon, heel en veilig) over het algemeen wel op orde hebben. Huub Elders: ‘Logisch, want deze is van kardinaal belang. Maar het betekent ook dat het grote verschil gemaakt moet worden met service en beleving. Vooral dat laatste aspect zie je nadrukkelijk terugkomen in onderzoeken en metingen.’

Gertjan Slob: ‘In beleving, maar ook in service, zitten de grootste verschillen in beoordeling. Dus het verschil tussen de winkelcentra die het goed doen en de centra die het minder goed doen wordt vooral hierop duidelijk. De factor basis discrimineert veel minder in de uitslag.’

Maar is iets abstracts als beleving niet heel moeilijk te objectiveren en kwantificeren? Huub Elders: ‘Beleving is inderdaad een uitdagend onderdeel. Het algemene beeld in de sector is dat beleving een wezenlijke rol speelt in de aantrekkelijkheid van onze winkelcentra. Maar hoe meet je beleving en hoe beoordeel dat? In samenwerking met de TU Eindhoven hebben we onderzoek gedaan naar dit specifieke onderdeel. Drie

De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor is juist een belangrijk tool voor die centra die níét in de top drie zitten studenten hebben onderzocht dat beleving we degelijk te te kwantificeren is. Neem leegstand en vooral hoe je daarmee omgaat: dat heeft een groot effect op beleving. En dat geldt ook voor iets als materialisering, decoratie en groenvoorzieningen, evenementen, enzovoort. Op basis van deze onderzoeken hebben we dit onderdeel kunnen concretise-

Met name op het gebied van service is er nog een slag te maken.

ren, de beeldsystematiek van Cyber maakt daarbij een objectieve meting mogelijk.’

Het is echter heel belangrijk dat er ook een zeker evenwicht is tussen basis, service en beleving. ‘Als je al je kaarten zet op beleving, dan gaat dat niet goed. En als je binnen die beleving 80 procent van het budget en energie inzet op kerst, dan zit er de rest van het jaar iets scheef. Ook daar moet je het evenwicht zoeken.’

BELANGRIJK TOOL Maar hoe kan een eigenaar van een winkelcentrum nu de resultaten van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor echt gebruiken?

Het is natuurlijk leuk als je in de top drie zit, maar dan? Huub Elders: ‘De Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor is juist een belangrijk tool voor die centra die níet in de top drie zitten. Die eigenaren moeten zich afvragen waarom dat zo is. Wat doet jouw centrum nu slechter dan andere projecten in deze benchmark? Dat is de vraag.’

WINNAAR WINKELCENTRUM KWALITEITSMONITOR 2015 Gertjan Slob: ‘De winnaar was ook bij deze tweede keer van de toekenning van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor Award het Stadshart Amstelveen van Unibail Rodamco.

Het niveau van dit winkelcentrum kan gezien worden als een voorbeeld voor de sector.’

‘Dat Stadshart Amstelveen nu voor de

tweede keer gewonnen heeft zegt iets over de excellente aanpak, het four-starprogramma van de eigenaar’, meent Huub Elders. ‘Ze zijn daarmee dus nog steeds toonaangevend.

Maar ook het favourite meeting place-concept van Klépierre, het voormalige Corio, scoort heel goed. Je ziet dat het managen van een winkelcentrum topsport is.’

Gertjan Slob: ‘Unibail Rodamco doet nog steeds op dezelfde manier en met dezelfde energie wat ze twee jaar geleden ook deden.

Het systeem is gewoon goed en dat wordt beloond. Je ziet wel dat een aantal andere centra dit ook goed oppakken en bij deze tweede Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor wat dichter naar het Stadshart Amstelveen gekropen zijn. En dat is ook het nut van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor: de hele Nederlandse winkelcentrumindustrie verbetert erdoor.’

Maar nummer 1 worden is gemakkelijker dan nummer 1 blijven. ‘Daar moet je echt een zware inspanning voor doen’, zegt Huub Elders. ‘In dat kader wil ik ook de rol van de centrummanager benadrukken. De centrummanager is de vooruitgeschoven post van alle partijen en heeft met alle disciplines te maken. Hij of zij is verantwoordelijk voor de performance van het winkelcentrum en moet voor alle details – tot het propje papier op de grond – aandacht hebben. De centrummanager van Amstelveen verdient daarom beslist een apart compliment.’ ← SCN 2015 | 3 13

GEFELICITEERD!

De uitslag van de verkiezing ‘Beste Winkelcentrum van Nederland’ is weer binnen. Graag feliciteren we alle winnaars van harte met hun behaalde resultaat!

Stadshart te Amstelveen Almere Centrum Alexandrium te Rotterdam Middenwaard te Heerhugowaard Stadshart Zoetermeer

Hoe trots zijn we erop dat de 5 beste winkelcentra van Nederland hun schoonmaak en uitstraling al jaren toevertrouwen aan Teico. Wij zien het winkelcentrum als een commercieel en sociaal ontmoetingspunt voor mensen.

Onze activiteiten en mindset sluiten we daar per locatie op aan, opdat ze bijdragen aan een schone, veilige en hele omgeving, waar mensen zich gezien en bediend voelen. En waar het fijn is om te zijn en terug te komen.

De verkiezing ‘Beste Winkelcentrum van Nederland’ is een 2-jaarlijks initiatief van CBRE, Locatus en Cyber.

Het doel van de verkiezing is het verbeteren van het kwaliteitsniveau van winkelcentra in Nederland. Op basis van de 3 kernkwaliteiten ‘basis, service en beleving’ worden om het jaar 60 winkelcentra van minstens 10.000m2 winkelvloeroppervlakte vergeleken en beoordeeld op 65 criteria.

Teico. Voor rendement op schoon

HERONTWIKKELING

Drie actuele cases van WPM Development

Niet alleen bedenken en adviseren, maar vooral ook dóen Is het ontwikkelen van winkelprojecten al geen gemakkelijke bezigheid, het herontwikkelen is vaak nog een stuk gecompliceerder. Ouder winkelvastgoed nieuw leven inblazen is dan ook een specialisme dat niet alleen om een gedegen kennis van de materie vraagt, maar vooral ook om realiteitszin. Dat kan soms

G

er Dings is directeur Development bij WPM. Het boeiendst aan herontwikkelen vindt hij dat geen enkel project gelijk is aan een ander. ‘Winkelcentra hebben allemaal een andere historie, de problematieken zijn verschillend en de toekomstperspectieven ook. Vroeger kon daar eindeloos over gedebatteerd worden, het ene onderzoek en advies volgde het

betekenen dat Ger Dings en Frans Merks van WPM Development adviseren ‘niet doen’. Maar als het advies positief is, dan moet het denken in doen omgezet worden, en snel ook. Want winkelruimte die niet geëxploiteerd kan worden, dat kost geld.

VERVOLG OP PAGINA 17 → SCN 2015 | 3

15

HERONTWIKKELING

CASE 1

PLAATS

EPE

NAAM

MARKTWAND

FUNCTIE

WIJKCENTRUM

EIGENAAR

SEGESTA GROEP

PLAATS

AMSTELVEEN

OPEN SINDS

1974

NAAM

WESTWIJK

AANTAL WINKELS

12

FUNCTIE

WIJKCENTRUM

TREKKERS

DEKAMARKT, MARKTHAL

EIGENAAR

DELTA LLOYD

OPEN SINDS

1993

AANTAL WINKELS

21

TREKKERS

AH, BLOKKER, DEEN

WESTWIJK PROBLEEM Westwijk benutte niet alle markpotentie.

Zo was er ruimte voor toevoeging van één supermarkt.

WIE DOET WAT WPM Development is verantwoordelijk voor de totale projectbegeleiding van concept tot uitvoering, WPM Verhuur & Relocatie is verantwoordelijk voor de verhuur en WPM Winkelcentrummanagement voor het dagelijks beheer van het winkelcentrum.

TOELICHTING Westwijk is een centrum met potentie. De herontwikkeling vindt plaats vanuit een positieve basis.

OPLOSSINGSRICHTING Het centrum functioneert goed in een prima en groeiend verzorgingsgebied.

Daarom is er ook ruimte voor uitbreiding, o.a. in de vorm van een tweede supermarkt. In het voortraject zijn hier echter partijen mee bezig geweest met een te ambitieus plan. Vervolgens is men daar vanwege de crisis niet uitgekomen.

16 SCN 2015 | 3

Met als gevolg dat nu WPM –al bij het centrum betrokken als beheerder – hier een visie voor heeft neergelegd. Deze is meer afgestemd op realiseerbaarheid.

De uitbreiding is 3.500 m2 groot. Tevens was er de mogelijkheid woningen op de nieuwbouw toe te voegen. De uitbreiding tegen het bestaande winkelcentrum heeft tot gevolg dat ook verkaveling, routing en een nieuwe invulling een rol spelen in dit plan. Er is goed gelet op de relatie van de aansluitingen op bestaande installaties en passagegebieden, waarbij tevens de totale uitstraling alle aandacht heeft gehad. Het bestaande gedeelte wordt eveneens gerenoveerd en blijft ook functioneren tijdens de herontwikkeling. In feite wordt er een geheel nieuw winkelcentrum gerealiseerd, dat prima zal gaan functioneren. In het hele proces is er samengewerkt met WPM Winkelcentrummanagement. Zo is er een link gelegd met de onderhoudsbegroting.

Het ontwikkelingen van de woningen op dit project geschiedt in samenwerking met DID, gespecialiseerd in woningen.

Dat kenmerkt ook de aanpak van WPM Development: we huren specialisten in waar nodig.

MARKTWAND PROBLEEM Marktwand was een verpauperd centrum met veel leegstand en een branchepatroon dat door de tijd ingehaald was.

WIE DOET WAT? De eigenaar doet zelf de verhuur en het beheer. WPM Development levert een all-in ontwikkelingstraject met aansturing van alle adviseurs en uitvoerende partijen. Tevens wordt de afbouwcoördinatie verzorgd.

TOELICHTING Marktwand is een eigen initiatief van de Segesta Groep. Het project is aangekocht met als oogmerk het te herontwikkelen. Hierbij is kwaliteit

HERONTWIKKELING

Edwin de Roos

CASE2

Hoofd vastgoedontwikkeling Delta Lloyd vastgoed ← VERVOLG VAN PAGINA 17 andere op. Maar in de huidige tijd zien we bij eigenaren het besef dat het een kwestie is van kiezen: afschrijven of herbestemmen omdat er echt geen reële mogelijkheid meer is er iets van te maken; herontwikkelen omdat aantoonbaar is dat dit minder kost dan niets doen en herontwikkelen omdat het aantoonbaar is dat het echt iets oplevert. Eigenaren zien in dat hierin maar beter snel knopen doorgehakt kunnen worden: voortvarendheid is cruciaal en dat past ook bij onze manier van werken.’

nadrukkelijk een speerpunt. Het project is bedoeld voor de eigen beleggingsportefeuille en omvat woningen en winkels. Het risico zat vooral in de aanwezige leegstand en het opnieuw realiseren zonder dat er sprake was van voorverhuur.

OPLOSSINGSRICHTING Er is draagvlak gecreëerd door supermarkten en woningen toe te voegen, alsmede parkeren op maaiveld en een parkeergarage. Het realisatietraject wordt uitermate snel doorlopen, omdat leegstand natuurlijk geen opbrengsten genereert. Marktwand wordt uitgebreid met acht winkels, inclusief een markthal.

VERTALEN Hoofd Development Frans Merks sluit zich daarbij aan. ‘Binnen WPM Groep zijn naast Development ook de expertises research en retail met de diensten Winkelcentrummanagement, Verhuur & relocatie, Marketing & communicatie en VvE-management aanwezig. Bedenken en adviseren vormen de basis en bij Development maken wij vooral de vertaling naar doen. Wij stellen ons altijd de vraag of het haalbaar en maakbaar is en daarbij helpt onze quick scan. Die kan – zoals in de naam besloten is – snel uitgevoerd worden, zeker als het een project betreft waarvan wij het beheer al doen en waarvan dus heel veel kennis aanwezig is. Maar ook als dat niet zo is, doen we die doorlichting heel gericht op punten die er toe doen, zodat er in het begintraject sneller keuzes gemaakt kunnen worden. We zijn daarbij heel realistisch en niet doen is ook een advies.’

DRIE PROJECTEN, DRIE OPLOSSINGEN De praktijk is dat als je bijvoorbeeld drie winkelcentra analyseert er drie verschillende oplossingen uitkomen.

Oplossingen die voor dat ene project werken. Om dat te illustreren zoomen we in op drie verschillende herontwikkelingen waar WPM Development bij betrokken is. Niet alleen de projecten VERVOLG OP PAGINA 18 →

‘WPM Development werkt voor ons aan de herontwikkeling van de winkelcentra Zijdelwaardplein Uithoorn en Westwijkplein Amstelveen, centra die Delta Lloyd Vastgoed al vanaf de opening in portefeuille heeft. Wij hebben zelf een kleine kernorganisatie die met name op het strategisch management gericht is. Dit betekent dat wij – naar behoefte – voor verschillende andere taken samenwerken met externe partijen.’

Waarom de keuze voor WPM Development?

‘Een van de redenen dat wij voor WPM Development hebben gekozen, is de directe relatie met het dagelijkse beheer van deze winkelcentra. Bij dit soort herontwikkelingsprojecten is er sprake van intensieve afstemming met zittende en nieuwe huurders. Het leggen van die puzzel voor de toekomstige situatie is minstens zo belangrijk als de bouwopgave. Ik ervaar het als prettig dat er geen hiaat tussen beheer en ontwikkeling zit.’

De nieuwe AH in Zijdelwaard

Edwin de Roos wordt via een stuurgroep doorlopend geïnformeerd door WPM Development.

‘In de beginfase – bij het vaststellen van de contouren van het plan, de afstemming met overheden en omgeving – is dat een tamelijk intensief contact. Maar naarmate het proces vordert, nemen wij wat meer afstand en laten we het traject vooral aan de mensen van WPM Development over.’

Wat vindt Edwin van de mensen bij WPM? ‘Ze hebben aan een paar woorden genoeg en de samenwerking verloopt prettig en soepel. Korte lijnen, actueel en oplossingsgericht. Gewoon heel professioneel.’

SCN 2015 | 3

17

HERONTWIKKELING

Alex Huges Algemeen directeur van Segesta Groep ‘Wij hebben met WPM Development al in meerdere projecten samengewerkt. Zoals de herontwikkeling van winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard, een traject dat negen jaar geduurd heeft en momenteel werken we samen in winkelcentrum Marktwand, een traject dat zo’n drie jaar geleden gestart is. Voor deze projecten zijn wij met WPM Development een turn-key overeenkomst aangegaan, waarbij zij als gedelegeerd ontwikkelaar voor ons de contractering van de architect, de constructeurs en de adviseurs verzorgd hebben.’

Waarom heeft de Segesta Groep voor deze oplossing gekozen?

‘Qua bemanning zijn wij een relatief klein

Nieuwbouw in Epe

bedrijf. Onze core-business ligt enerzijds bij beleggen en anderzijds bij ontwikkelen.

Bij het ontwikkelen of herontwikkelen van projecten leggen wij zelf de hoofdlijn vast, maar voor het traject dat daarna komt zoeken we externe partijen op het moment dat die nodig zijn.’

Alex Huges werkt naast WPM Development ook wel met andere partijen samen, maar ‘Voor WPM Development hebben we bewust gekozen om de twee genoemde grootschalige en complexe projecten mee te doen. Zo had Middenwaard een investeringsvolume van meer dan 100 miljoen euro en Epe zit zo rond de 14 a 15 miljoen euro. Bij zulke grote projecten vinden wij het prettig dat we dit samen doen met een grotere partner zoals WPM, waar men meerdere disciplines in huis heeft.’

Hoe verloopt zo’n samenwerking?

Alex Huges: ‘Het is niet zo dat wij het 18 SCN 2015 | 3

volledige traject aan de fee-ontwikkelaar overlaten. Met een aantal eigen mensen houden we nog steeds de vinger aan de pols, met name als het gaat om de keuzes die gemaakt worden in het ontwerpproces en de materialisatie. Dat heeft maken met het feit dat wij niet voor de markt, maar voor de eigen portefeuille ontwikkelen.

Voor mij is het natuurlijk belangrijk wat het gebouw nu kost, maar nog belangrijker wat over twintig jaar tijd de kosten zijn. De ‘total cost of ownership’ dus. Onze eigen expertise vullen we dan ook graag aan met de beheerexpertise die WPM ook in huis heeft.’

Dat langetermijnaspect is zoals gezegd heel belangrijk voor Alex Huges. Hij noemt een voorbeeld: ‘In Epe hebben we in het kader van duurzaamheid gekozen voor materialen waaraan wij de komende twintig jaar behalve reiniging, niets aan hoeven te doen. Aan het hele gebouw, een architectonisch hoogstandje vind ik persoonlijkkomt aan de buitenzijde geen kwast te pas.

Dat scheelt aanzienlijk in de exploitatie.

Ik vind het dan ook een vrij gemakkelijke afweging nu meer te investeren om op de lange termijn voordeliger uit te zijn.’

Bij WPM Development vindt men het belangrijk dat men niet alleen maar ‘zegt en bedenkt’, maar ook doet. Wat vindt u daarvan?

‘Dat herken ik beslist. Ik gaf al aan dat we met de twee genoemde projecten een turnkey ontwikkeling afgesproken hebben.

Dat betekent ook dat WPM behoorlijk wat risico heeft moeten nemen in de contractering van architect, constructeurs en adviseurs. Inclusief dingen die gaande het traject voorbij kunnen komen. Dat ze dat tot een goed eind brengen, zegt veel over hun deskundigheid en daadkracht. Ook hier spreekt het voordeel van het in huis hebben van een breed scala aan vastgoedexpertise.’

Alex Huges geeft ongevraagd aan de samenwerking met de mensen van WPM Development altijd erg op prijs gesteld te hebben: ‘Natuurlijk heeft elk traject zo een paar heuveltjes die je moet nemen. Maar dit waren heuveltjes waar we gezamenlijk op zijn gegaan en vervolgens ook gezamenlijk in de rust naar beneden konden lopen.’

← VERVOLG VAN PAGINA 17 en oplossingen zijn verschillend, ook de manier waarop WPM Development ingeschakeld wordt speelt daar ‘op maat’ op in. Zo kan een eigenaar bepaalde taken zelf ter hand nemen en andere taken uitbesteden of men kan het hele traject door WPM Development laten verzorgen. Dat zien we ook in de drie voorbeeldprojecten terug.

VAN DENKEN NAAR DOEN, MAAR TELKENS ANDERS Soms lijkt het alsof het vak ‘herontwikkeling’ vooral om rekenwerk draait. Maar dat is maar ten dele waar.

Ger Dings: ‘Bij de drie in dit artikel beschreven voorbeeldprojecten gaat het vooral om de vertaling van denken naar doen. Daarbij hebben wij zoveel vertrouwen in ons eigen denken, dat we ook bereid zijn om als risicodragende partner te fungeren.’

Frans Merks: ‘Naast dat je goed de financiële risico’s inzichtelijk moet

Niet op elkaar blijven wachten, daar wordt het vastgoed beslist niet beter van maken, zijn er ook procesrisico’s. Dus moeten we voordat we gaan ‘doen’ goed nadenken over het traject. Sommige politieke en wettelijke risico’s kun je financieel niet oplossen, dus moet je ze op een andere manier eerst elimineren.’

‘Maar het allerbelangrijkste is dat zowel de eigenaar als WPM Development knopen doorhakken en met voortvarendheid aan de slag gaan’ zegt Ger Dings. ‘Niet op alles en elkaar blijven wachten, want daar wordt het vastgoed beslist niet beter van!’ ←

HERONTWIKKELING

CASE 3

PROBLEEM Zijdelwaard is een gedateerd winkelcentrum met naast het hoofdblok liggende winkelblokken die niet optimaal met elkaar als een winkelgebied functioneren. Het aantal retailers is daarbij te klein om een goede exploitatie te kunnen voeren.

WIE DOET WAT? WPM Development begeleidt het totale proces van herontwikkeling. WPM Verhuur en relocatie verhuurt en verzorgt de relocatie van bestaande ondernemers. WPM Winkelcentrummanagement verzorgt het dagelijks beheer. Er is één aanspreekpunt voor de eigenaar.

TOELICHTING Vanwege de losse blokken is Zijdelwaard tamelijk onsamenhangend en onoverzichtelijk. Een van de supermarkten is veel te klein gehuisvest en wordt vergroot naar 2000 m2.

De formule wordt dan omgezet naar Jumbo.

OPLOSSINGSRICHTING In deze aanpak nemen we afscheid van al die losse blokken, maken één groot blok

PLAATS

UITHOORN

NAAM

ZIJDELWAARD

FUNCTIE

STERK WIJKCENTRUM

EIGENAAR

DELTA LLOYD

OPEN SINDS

1973, 1987 HEROPEND NA BRAND IN 1985

AANTAL WINKELS

48

TREKKERS

JUMBO, AH, INTERSPORT, BLOKKER, TREKPLEISTER

erbij waarin de Jumbo komt, met bovenop een parkeerdek. Hierbij wordt het merendeel van alle winkelruimtes aan elkaar verbonden in dezelfde stijl. Dat betekent onder meer dat alle gevels eruitgaan, zowel binnen als buiten. Tevens worden alle puien omhoog getrokken van 2,5 naar 3,5 meter.

Ook de daken en kappen gaan eraf. Bij dit alles blijft het winkelcentrum gewoon doorfunctioneren.

Quya metrage groeit Zijdelwaard van 10.000 m2 naar bijna 13.000 m2. WPM Development is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, verhuur, relocatie en het commerciële proces.

Daarbij vindt afstemming plaats tussen de verschillende disciplines die WPM in huis heeft. Omdat het winkelcentrum daadwerkelijk door functioneert is het noodzakelijk doorlopend contact met de huurders te onderhouden. Dan is het ook een voordeel alles in huis te hebben, omdat op basis van informatie veel beter gehandeld kan worden.

In dit herontwikkelingsproces zijn een aantal huurders vertrokken, maar naarmate het project vordert, is te zien dat zich alweer nieuwe retailers melden en de units zich langzaam maar zeker weer vullen.

ZIJDELWAARD

SCN 2015 | 3 19

HERONTWIKKELING

In winkelcentrum Heuvel loopt een vier jaar durende upgrade-operatie dit jaar ten einde. Daarbij wordt niet alleen het gebouw onder handen genomen, maar ook de branchering. Door goed naar het winkelaanbod in de Eindhovense binnenstad te kijken, werd door eigenaar CBRE Global Investors en shopping center manager CBRE voor de Heuvel een herpositionering ingezet waarin internationale moderetailers in het midden- tot hoge segment een belangrijke rol spelen. Dit naast een extra accent op kwalitatieve horeca, waarmee de verblijfsduur aanzienlijk verlengd wordt.

WWW.UPGRADING-HEUVEL.NL

S

hopping Centre NEWS is op bezoek op de dag dat een half miljoen kilo beton is gestort. Met dit beton zijn de vides dichtgemaakt, die meer dan twintig jaar het aanzicht van het drielaagse deel van de Heuvel bepaalden. Waarom deze operatie? Martijn Vlasveld (asset manager bij CBRE Global Investors en leider van het upgradeteam): ‘Door de vides dicht te leggen krijgen we een centraal plein en kunnen we winkelunits voor grote internationale retailers creëren. De vides waren in de praktijk toch een obstakel. Bovendien kunnen we de roltrappen, die het zicht flink blokkeerden, nu een veel betere plek geven en ook de oude liften laten vervallen.

Daarbij komt dat er nu nieuwe mogelijkheden ontstaan voor bestaande en nieuwe retailers om winkels te creëren die echt in het oog springen, met opvallende shopfronts in een lichte omgeving.’

Deze forse ingreep is echter maar een klein onderdeel van het totale plaatje, waarin al verschillende stappen gezet zijn. Als eerste was de parkeergarage onder de Heuvel aan de beurt. Martijn Vlasveld: ‘Wij hebben exploitant Q-Park bij onze plannen voor de upgrading van de Heuvel betrokken, met als resultaat dat in 2013 een totaal vernieuwde parkeergarage gereed was. Deze sluit qua beeld helemaal aan op het winkelcentrum en is van entrees tot en met verlichting helemaal aangepakt.’

VERANDERINGEN Terug naar het winkelgebied. Welke veranderingen zijn daar te zien? Huub Elders, manager van de Heuvel en in

20 SCN 2015 | 3

HERONTWIKKELING THEMA

Alle aandacht voor de winkels en niet meer voor het gebouw

Centre manager Huub Elders (l) en asset manager Martijn Vlasveld voor de vernieuwde Hugo Boss

Heuvel Eindhoven kiest voor

internationale allure

dienst bij CBRE Shopping Centre Management: ‘Allereerst is de Heuvel voor een groot deel een naar binnen gekeerd winkelcentrum. Om de instroom van bezoekers te verbeteren, hebben we veel aandacht aan de zichtbaarheid van de entrees gegeven. Op die entrees prijken naast de nieuwe naam Heuvel (voorheen was dat Heuvelgalerie) nu ook de namen van de trekkers als H&M en Vapiano.

Daarmee maken we voor de bezoeker die niet met Eindhoven bekend is, meteen duidelijk dat de Heuvel een winkelcentrum is. In het winkelcentrum gaan we er vooral voor zorgen dat de aandacht van de bezoeker naar de winkels gaat en niet naar het nogal dominante gebouw. Zo waren de plafonds destijds beschilderd met kleurrijke voorstellingen. Nu zien we hele mooie bescheiden witte plafonds voorzien van led-verlichting, waardoor de aandacht van de consument als vanzelf naar de etalages gaat.’

De nieuwe Vapiano

Martijn Vlasveld vult aan: ‘De meerdere winkellagen zijn in het verleden lastig geweest en leidden zeker op het dieptepunt van de crisis tot leegstand. Wat overigens niet alleen met de crisis te maken had, maar ook met het soort winkels dat daar voorheen gevestigd was. We lossen dit nu op door winkels te plaatsen die over meerdere lagen opereren. Door in die winkels stijgpunten naar +1 en -1 te creëren, kunnen we die ruimte goed gebruiken en tegelijkertijd de doorbloeding verbeteren. Eind vorig jaar is op deze manier met veel succes de winkel van H&M uitgebreid naar -1. Het werd daarmee de grootste H&M-winkel VERVOLG OP PAGINA 22 →

De grootste H&M van Zuid-Nederland

SCN 2015 | 3 21

HERONTWIKKELING

← VERVOLG VAN PAGINA 21 van Zuid-Nederland. Daarna hebben we voor Vapiano drie winkels samengevoegd, tot een restaurant van 300 m2 begane grond en 800 m2 verdieping. Dit jaar doen we hetzelfde bij twee nieuwe grote units aan het nieuwe centrale plein, waar eerst de vide was. Een van die twee winkels hebben we al verhuurd: we hebben vijf winkels samengevoegd om tot een grote winkel van 700 m2 begane grond en 1600 m2 op de -1 te komen.’

Om welke retailer het hier gaat mag Martijn Vlasveld helaas nog niet zeggen: ‘Maar ga ervan uit dat we in onze plannen voor de herpositionering van de Heuvel ons sterk richten op grote internationale moderetailers en dat we in die richting een prachtige invulling gecontracteerd hebben. De tweede unit aan het nieuwe plein (1500 m2) bevindt zich straks op de meest centrale locatie van het centrum.’

De zichtbaarheid van de entree en de retailers wordt versterkt

De parkeergarage kreeg als eerste een upgrade

HERPOSITIONERING Het woord ‘herpositionering’ is al een paar keer gevallen.

Welke gedachten zitten hier precies achter? Martijn Vlasveld: ‘Om de Heuvel voor de komende jaren weer stevig op de kaart te zetten, is onderscheidend vermogen heel belangrijk. We hebben daarom in Eindhoven goed gekeken waarmee we dat onderscheid konden maken. Op de hoofdwinkelstraat Demer vind je vooral veel ‘middle of the road’ winkels. Daarnaast zijn de winkels daar relatief klein. In de Hermanus Boexstraat tref je met name het wat lagere segment aan. Met de Heuvel willen wij vooral consumenten met een wat hoger inkomen aantrekken. Dus van modaal tot twee keer modaal en meer.’

‘Om die positionering richting hogere inkomensgroepen te realiseren moet je keuzes maken, onder andere in welke winkels daarvoor Naar een toegevoegd moeten worden. centrum met Qua branchemix leggen we nu een sterk accent op internationale internationale modemerken allure in het middenhoge segment.

Door de nieuwe aanpak in de interne verkaveling, kunnen we daarbij ook formules met meer ruimtebehoefte accommoderen, iets wat elders in het centrum van Eindhoven slecht mogelijk is. De grote internationale modemerken spreken een brede leeftijdsdoelgroep aan en zorgen voor een grote stroom consumenten. H&M is hier een goed voorbeeld van en door meer grote internationale winkels toe te voegen, willen we onze bezoekersaantallen en leefstijdsspreiding nog meer versterken.’

CENTRALE PLEIN ‘Ook qua restaurants willen we meer gaan bieden. Dat laatste om de verblijfskwaliteit een sprong te laten maken.

We zijn dan ook heel trots op het nieuwe Vapiano-restaurant. Dit is aan de buitenzijde van de Heuvel gelegen en grenst aan het Catharinaplein, als springplank tussen de horeca op de Markt en het uitgaansgebied Stratumseind.’

Het centrale plein speelt eveneens een rol bij de al

22 SCN 2015 | 3

HERONTWIKKELING

De winkels vallen door de lichte plafonds veel meer op.

genoemde verblijfsduur. Huub Elders: ‘Het wordt een transparant, licht plein met voorzieningen om even te zitten, maar ook om regelmatig kleine, verrassende evenementen te organiseren. Bijzonder is dat een eerder dit jaar geopende Yes! kappers en make-upstudio een rol kunnen spelen bij de mode-events: de visagie kan nu door de eigen ondernemers verzorgd worden. Het verrassings-aspect komt ook tot uiting in de pop-upwinkels. Deze hebben we een vaste plek toebedeeld op +1.’

RUMOUR AROUND THE BRAND ‘The brand’ of het merk, die gedachte staat ook bij de Heuvel centraal. Martijn Vlasveld: ‘In het verleden richtten we ons nadrukkelijk op de Eindhovense consument. Maar we willen nu de stap maken naar een meer internationale allure. Voor het ontwerp van de upgrade hadden we al een Brits architectenduo gecontracteerd. Met hen hebben we een Brits-Nederlands communicatiebureau gevraagd een nieuwe richting in te zetten waarmee we die aansluiting op dat internationale imago willen bereiken.’

Huub Elders: ‘Vergeet niet dat we hier niet ver vanaf België zitten en zeker ook die consument willen bereiken. Dat werkt overigens al goed voor Eindhoven en inschakeling van de Belgische media levert zeker z’n vruchten op.’

Is zo’n lange periode van upgraden niet funest voor de bezoekersaantallen? Dat blijkt mee te vallen, legt Huub Elders uit: ‘De verbouwing wordt uitgevoerd terwijl het winkelcentrum geopend is. Maar wij garanderen de retailers dat alle processen die met hen te maken hebben gewoon kunnen doorgaan. Dus de winkel, de logistiek rondom de winkel en natuurlijk het klantverkeer. Een ingrijpende operatie, maar je merkt dat dit ons het respect van de huurders oplevert. We communiceren ook heel duidelijk over de veranderingen in het winkelcentrum, zowel met de consument als met de winkeliers. Dat neemt niet weg dat er een echte verbouwing gaande is en daarom is het toch wel bijzonder dat we vorig jaar een plus van 4 ½ procent op de bezoekersaantallen hebben gerealiseerd. En dit jaar lopen we al 7 procent voor op vorig jaar!’

Martijn Vlasveld: ‘Dat komt natuurlijk niet alleen door onze communicatie. We zien ook dat onze retailers na de verlammende jaren van de crisis weer in beweging komen.

Verschillende huurders hebben hun winkel recentelijk verbouwd of zijn daar nu mee bezig. Sommige, zoals Hugo Boss, omdat zij meer ruimte kregen vanwege onze herontwikkeling, andere omdat het winkelcentrum verbeterd is en weer anderen omdat het gewoon weer tijd is om met elkaar in beweging te komen en die consument te verleiden. Want daar draait het om.’ ← SCN 2015 | 3 23

HERONTWIKKELING

Uw eerste associatie bij de naam Blaricum zal ongetwijfeld het Gooise dorp zijn met villa’s, welgestelde mensen en een flinke portie tv-coryfeeën. Inderdaad, ook dat is Blaricum. Maar het dorp heeft nog twee kernen, de Bijvanck uit de jaren 70 en de Blaricummermeent, gestart in 2008 en nog volop in ontwikkeling. De wijken grenzen aan de uitbreidingskwadranten van Huizen, dat in de jaren zeventig diende als groeikern voor het Gooi.

Kleine wijkcentra, het kan nog steeds Blaricum De Balken straks weer helemaal up- to-date

C

entraal in de Bijvanck vinden we het wijkwinkelcentrum De Balken. Dit opende in 1975 en omvatte circa 1.700 m2 winkeloppervlak, ingevuld door onder meer een supermarkt, bakker, drogist, cafetaria, slager en een groenteman.

De naam De Balken had betrekking op een in het oog springend kunstwerk gemaakt van een aantal grote houten balken die op een bijzondere manier tegen een van de zijgevels opgesteld stonden. Deze zijn inmiddels bij een tussentijdse modernisering verdwenen, de naam bleef.

Het winkelcentrum is qua architectuur en ondanks een eerdere (beperkte) modernisering typisch een kind van de jaren zeventig: lichte baksteen, looppaden die met koepels overdekt zijn en een weinig overzichtelijke lay-out. We weten inmiddels dat veel winkelcentra die in deze stijl opgetrokken zijn bovenmatig snel verouderen. Zo ook De Balken, 24 SCN 2015 | 3

iets wat de eigenaren –de ondernemers – zeker signaleerden. De eerste herontwikkelingsplannen dateren dan ook al van zo’n 17 jaar geleden en pas nu wordt een aangepast plan gerealiseerd.

Daarover straks meer. Allereerst vragen wij aan wethouder Annemarie Kennis van Blaricum hoe het komt dat men – tegen de heersende stroom in – nog steeds gelooft in de rol van dergelijke kleine winkelcentra.

ONGEBRUIKELIJK ‘In deze tijd is het inderdaad niet gebruikelijk om in een wijk van deze omvang een winkelcentrum op te nemen. In de nu in aanleg zijnde wijk Blaricummermeent is daar dan ook niet in voorzien. Echter, de beide wijken grenzen aan elkaar en wij denken dat het bestaande winkelcentrum De Balken hiervan kan profiteren.

Want hoewel de Blaricummermeent ook dicht bij het Huizer winkelcentrum Oostermeent ligt, denk ik dat er altijd consumenten zullen zijn die

kleinschalig, servicegericht winkelen prettig vinden. Bovendien wonen in de Bijvanck veel – inmiddels oudere – mensen die van meet af aan op De Balken georiënteerd zijn geweest en die het winkelcentrum nog steeds waarderen. Met name de supermarkt heeft in deze wijk een duidelijke functie.’

Ondanks die vergrijzing ziet de gemeente blijkbaar toch kansen voor De Balken. Huub de Jong, beleidsmedewerker Ruimtelijke Ontwikkeling, bevestigt dat: ‘Naast vergrijzing zie je natuurlijk ook altijd een nieuwe instroom van jongere mensen.

Bovendien voorziet het plan voor de herontwikkeling van De Balken ook in de realisatie van ruim dertig bovenliggende appartementen, gericht op gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens. Hiermee wordt het klantenbestand en dus het draagvlak voor De Balken vergroot. Ook de ligging van het winkelcentrum is uitstekend te noemen. Vlakbij de scholen, het gezondheidscentrum en het wijkcentrum. Het kan hier een drukte van belang zijn.’

PLANVORMING Om tot een plan en een startmoment voor de herontwikkeling van De Balken te komen, moest er eerst heel wat water door de zee gaan. Complicerend was dat de winkelpanden in handen zijn van verschillende particuliere eigenaren. En toen zeventien jaar geleden over een mogelijke aanpak nagedacht werd, vond men nog dat een flinke uitbreiding best realistisch was. Die uitbreidingsplannen heeft men gezien de tussentijdse economische ontwikkelingen laten varen en de winkeloppervlakte blijft nu bij het oude.

Huub de Jong: ‘In de loop van de geschiedenis zijn er verschillende plannen geweest die steeds de eindstreep (net) niet haalden. Het huidige

HERONTWIKKELING

Artist impression van het appartementenblok met daaronder winkels

plan kon vooral starten omdat de woningbouwvereniging Het Gooi en Omstreken zich erachter stelde.

Anders gezegd, de realisatie van ruim dertig nieuwe woningen geeft draagvlak aan de herontwikkeling. In het plan dat nu gerealiseerd wordt, worden zes van de oude winkels gesloopt en op die plek komt nu een appartementengebouw met onderliggend de nieuwe winkels. De supermarkt, kapsalon en bakkerij worden niet gesloopt, maar wel worden de gevelpartijen aan de nieuwe architectuur en lay-out aangepast.’

‘Het geheel maakt een kwaliteitssprong en de gemeente zorgt ervoor dat ook het openbare gebied daarin meegaat. We willen als gemeente ook graag dit winkelcentrum weer een nieuwe impuls geven.’

Annemarie Kennis: ‘Voor de gemeente is de kwaliteit van het openbaar gebied een speerpunt. Ook in de wijk Bijvanck hebben we de afgelopen jaren veel in de wegen, parkeren, verlichting en openbaar groen geïnvesteerd. Het achter het winkelcentrum gelegen wijkcentrum en school zijn eveneens van hoge kwaliteit, dus is het logisch dat wij graag zien dat het winkelcentrum hier op aansluit.’

EEN ONDERNEMER AAN HET WOORD Cafetaria De Balken is vrijwel vanaf het begin in De Balken gevestigd.

Pierre Broersen heeft het cafetaria

weten wat men wenst en ervoor zorgen dat die producten er dan ook zijn, dat is belangrijk en zorgt voor klantenbinding.’

Pierre Broersen wijst erop dat het daarnaast ook belangrijk is dat je als ondernemer je aanpast naar veranderingen in de winkelmarkt: ‘Zo merkten wij dat er door de economische dip minder vaak snacks gekocht werden. Van twee keer per week kwam men nog maar eens in de twee weken.

Wij hebben dat ondervangen door via internet een bezorgservice voor broodjes gericht op bedrijven in de omgeving te starten. Hierdoor zijn we minder afhankelijk van het winkelcentrum en benutten we de winkelruimte veel beter.’

‘Ik verwacht wel dat het nieuwe winkelcentrum en de economie zorgen voor aantrekking van het cafetariagedeelte: het ziet er straks gewoon weer prima uit. Daarbij is het een groot voordeel dat mijn nieuwe cafetaria en de winkels die ernaast gelegen zijn beter zichtbaar zullen zijn doordat de architectuur meer transparant is.’

BESCHIKBARE UNITS In het nieuwe winkelcentrumdeel komen voor een deel eerder gevesWethouder Annemarie Kennis met Huub de Jong (l) en Pierre Broersen tigde ondernemers terug, zoals het cafeteria van Pierre Broersen en een pizzeria. Er is daarnaast nog ruimte twintig jaar geleden overgenomen voor nieuwe huurders. De panden van zijn vader en zit op dit moment die nog beschikbaar zijn hebben een vanwege de sloop van de oude winkel puibreedte van 5 tot 6 meter en een in een noodwinkel. Hoe ziet hij de grootte van 79,5 m2, 53,6 m2, 110,1 kansen voor De Balken?

‘Als je als klein winkelcentrum m2 – eventueel te koppelen met het je wilt onderscheiden, dan is dat naastliggende pand van 105,9 m2 – en vooral een rol voor de ondernemers. tot slot een pand van 216 m2 bvo. Voor Zelf geloof ik sterk in persoonlijke meer informatie over deze units en aandacht voor de klant. Voor ons wat op deze locatie qua bestemmingscafetaria werkt dat in elk geval heel plan is toegestaan, kunt u contact goed en we zetten ons daar bewust opnemen met VvE Diensten Nedervoor in. Maar ook een grotere winkel land Arnhem bv, Sabrina van Loon, zoals de supermarkt van Coöp, kan 026-326 00 66. De herontwikkeling zich hier heel goed in onderscheivan De Balken wordt gerealiseerd den. Goed naar je klanten luisteren, door de Noordersluis Bouwgroep. ← SCN 2015 | 3 25

HERONTWIKKELING

A

Koos Verloop (l) en Martijn Lucassen

an het Operaplein in Apeldoorn staat winkelcentrum Anklaar.

Nog even dan, want de slopers zijn volop bezig. Over drie jaar staat er volgens plan een geheel vernieuwd centrum. En inmiddels staat een paar honderd meter verderop het tweede Anklaar. Aan de Saloméstraat bouwde BUKO Bouw & Winkels een tijdelijk centrum, waarin de winkeliers de komende drie jaar kunnen overbruggen. Niet zomaar een verzameling containers, maar een volwaardig complex van 5600 m2 bvo, inclusief nutsvoorzieningen, parkeerplaatsen en ontsluitingen.

TRAJECT Als een ontwikkelaar een bestaand winkelcentrum wil renoveren, moet hij kiezen hoe de winkelvoorzieningen in de wijk op peil blijven. Voor de hand liggend is de optie

Wat doe je als retailer tijdens de verbouwing van het winkelcentrum? Gewoon openblijven tussen de sloophamers en schuttingen is een weinig aantrekkelijke optie. Huisvestingsspecialist BUKO biedt een betere keus: een volwaardig, tijdelijk winkelcentrum. In Apeldoorn realiseerde BUKO zo’n alternatief in de wijk Zevenhuizen. Shopping Centre NEWS nam er een kijkje.

26 SCN 2015 | 3

‘tijdens de verbouwing geopend’. Maar optimaal is het niet: overlast voor huurders en publiek, beperkte bereikbaarheid … dus lagere omzet Het kan anders. Retailers kunnen een tijdelijke winkel openen. Of je bouwt gelijk een compleet winkelcentrum. Hoe doe je dat?

Directeur Koos Verloop van BUKO Bouw & Winkels heeft met zijn bedrijf als geen ander expertise op het gebied van tijdelijke huisvesting. Een goede voorbereiding staat in zijn visie met stip op één. ‘Een tijdelijk winkelcentrum realiseren is echt een vak apart. Het lukt alleen echt goed als wij vanaf het eerste moment bij de plannen betrokken worden.’ Correcties achteraf verzwakken het plan doorgaans, of ze verhogen het budget onnodig.

Commercieel manager Martijn Lucassen vult aan: ‘De winkeliers moeten tijdens de verbouwing zo goed mogelijk kunnen functioneren. Daarom houdt het voor ons niet op bij de winkelpanden. In overleg met de opdrachtgever zorgen we ook voor de complete infrastructuur en alle overige zaken die noodzakelijk zijn om het tijdelijke winkelcentrum te realiseren. Denk hierbij aan infrastructuur, nutsvoorzieningen of aan informatieavonden voor bewoners.’

HOUT EN STAAL De opdrachtgever bepaalt meestal samen met BUKO het afwerkingsniveau voor de winkels. Standaard worden de gebouwen al heel compleet uitgevoerd. Individueel kan de winkelier vervolgens kiezen uit vele extra’s om de winkel perfect aan te laten sluiten bij zijn wensen. ‘Omdat we uit voorraad leveren, kunnen we vlot aan de vraag voor huisvesting voldoen’, zegt Koos Verloop. ‘We hergebruiken veel materialen, dus we leveren tegen zeer scherpe tarieven.’

Tijdelijk een prachtige

HERONTWIKKELING

Zestien winkels, in totaal 5600 m2 bvo

Houtbouw is gebruikelijk voor de kleinere winkels. Voor de supermarkten past BUKO het zelf ontwikkelde staalbouwsysteem toe. Het skelet wordt opgetrokken op een geïsoleerde betonnen vloer, die gevlinderd en bijvoorbeeld gecoat wordt. ‘Heel comfortabel bij gebruik van winkelwagens , onderhoudsvrij en geschikt voor hoge puntbelastingen’, weet Koos Verloop. Dankzij de modulaire opbouw is de diepte van de winkelunits in principe oneindig. ‘En mocht het noodzakelijk zijn specifieke bouwkundige aan-

Altijd voorraad om snel te kunnen leveren

VERVOLG OP PAGINA 28 →

winkelcentrum

oplossing bij herontwikkeling

SCN 2015 | 3 27

HERONTWIKKELING

� VERVOLG VAN PAGINA 27 passingen uit te voeren, dan doen we dat natuurlijk ook.

Voor ons deskundige team geen enkel probleem.’ HOE FUNCTIONEERT ‘TIJDELIJK’?

Een rondgang door het tijdelijke winkelcentrum Anklaar maakt veel duidelijk. De supermarkt van Lidl ziet er qua stijl en kwaliteit totaal niet uit als een tijdelijke winkel.

De zaken van Gall & Gall en bakker Frentz zijn opgetrokken in houtbouw, wat beslist een warm karakter aan het interieur geeft. Hier is wat meer te zien dat het om een tijdelijke oplossing gaat, maar de winkeliers zijn erin geslaagd om er een zeer aantrekkelijke, sfeervolle winkel van te maken.

Wat in het oog springt is de drukte op deze maandagmiddag. Er staan veel auto’s geparkeerd en er loopt veel volk rond. Koos Verloop: ‘Het is natuurlijk altijd even afwachten of een tijdelijk winkelcentrum aanslaat, maar zoals je ziet is de aanloop goed. Zowel de klanten als de Tijdelijke oplossing winkeliers laten zeer tevreden geluihoudt consumenten vast den horen.’

Shopping Centre NEWS maakte bij dit artikel tevens een videoreportage.

Deze kunt u zien door bijgaande QR-code te scannen of ga naar www.youtube.com/scnewsnl.

Martijn Lucassen memoreert ter illustratie van het succes dat een tijdelijke winkel van Aldi in een van BUKOprojecten enige tijd de best lopende Aldi van Nederland was. Tja, wil je als huurder dan nog terug naar je oude plek?

SNELLE OPLOSSINGEN Tijdelijke winkelcentra vind je in meer plaatsen dan je wellicht denkt. Op dit moment zijn er naast Anklaar onder andere opstellingen te zien in plaatsen als Valkenburg en Mijdrecht. Niet altijd gaat het om een zorgvuldig berekend alternatief bij een herontwikkeling. Soms gaat het vooral om supersnelle levering van een tijdelijke oplossing, bijvoorbeeld nadat een winkel is afgebrand. ‘Wij weten dat snelheid prioriteit nummer ĂŠĂŠn is’, vertelt Martijn Lucassen. ‘Geen winkel betekent geen omzet, personeel dat thuis zit en verlies van klanten. Plus een ondernemer die niet kan ondernemen!’ ‘Voor ons geldt dat er voor elke winkel en elke locatie een oplossing gevonden kan worden. Het maakt niet uit waar: BUKO levert niet alleen in Nederland, we werken ook aan omvangrijke projecten in het buitenland.’ â†?

BUKO BOUW & WINKELS POSTBUS 39, 5300 AA ZALTBOMMEL 7 ĂŠ ::: %8.2 1/ MARTIJN LUCASSEN, MLUCASSEN@BUKO.NL

Iedere winkel heeft een eigen sfeer

28 SCN 2015 | 3

THEMA

de fouw De vernietiging van afwijkende bedingen

D

e huurder van 290-bedrijfsruimte wordt huurbescherming geboden op grond van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In artikel 7:291 lid 1 BW is bepaald dat van de bepalingen van afdeling 7.4.6 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Hierbij kan gedacht worden aan de in de wet opgenomen mogelijkheid tot huurprijswijziging (artikel 7:303 BW).

Op dit moment wordt vaak in huurovereenkomsten opgenomen dat partijen deze mogelijkheid tot huurprijswijziging willen uitsluiten.

Indien in een huurovereenkomst ten nadele van de huurder wordt afgeweken van deze bepalingen kan de huurder een dergelijk beding vernietigen, tenzij partijen op grond van artikel 7:291 lid 2 BW goedkeuring van de rechter hebben verkregen voor het afwijkende huurbeding.

Bij arrest van 3 april 2015 heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat ook in het geval een afwijkend huurbeding door de huurder is vernietigd, alsnog goedkeuring van het afwijkend beding kan worden verkregen. Een interessant arrest voor de huurrechtpraktijk.

Waar ging het in deze zaak om? Centre Hotel bv huurt bedrijfsruimte te behoeve van de exploitatie van een hotel. Op de in 2006 aangegane huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen Huurovereenkomst bedrijfsruimte conform het ROZ-model 2003 van toepassing verklaard.

Artikel 9.2 van deze algemene bepalingen bepaalt – kort gezegd – dat, indien een partij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan in kennis dient te stellen, en dat, indien partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die

huurprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld, waarvan ieder der partijen één deskundige benoemt en deze beide deskundigen samen een derde deskundige benoemen.

C

entre Hotel heeft in 2012 aan haar verhuurder om een nadere vaststelling van de huurprijs verzocht. Omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken, heeft Centre Hotel de rechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW verzocht een deskundige te benoemen.

In artikel 7:304 lid 2 BW is bepaald dat, indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, de rechter deze benoemt op verzoek van de meest gerede partij.

Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van het verzoek in principe als de dag waarop de nadere huurprijs ingaat op grond van artikel 7:303 BW. De procedure van artikel 9.2 van de algemene bepalingen wijkt dan ook af van de wettelijke procedure.

Centre Hotel heeft in de verzoekschriftprocedure aangevoerd dat het beding ex artikel 9.2 van de algemene bepalingen een ten nadele van de huurder afwijkend beding betreft in de zin van artikel 7:291 lid 1 BW en zij heeft de nietigheid van het beding ingeroepen.

De verhuurder heeft (in reconventie) op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW om goedkeuring van artikel 9.2 van de algemene bepalingen verzocht.

A

rtikel 7:291 lid 3 BW geeft volgens de Hoge Raad – in navolging van de oude wettekst – geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom volgens de Hoge Raad, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huurovereenkomst dat verzoek doen.Op grond van het arrest van de Hoge Raad

kan de verhuurder dus alsnog goedkeuring van een afwijkend beding verzoeken, ook al heeft de huurder het beding reeds rechtsgeldig vernietigd.

Dit betekent dat een huurder geen rechtszekerheid meer heeft op het moment dat hij het afwijkend beding rechtsgeldig heeft vernietigd. Als de verhuurder echter alsnog goedkeuring van het afwijkend beding verlangt, doet het feit dat het beding ten nadele van de huurder is niet meer ter zake. De rechter dient alsdan te onderzoeken of het beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 ontleent niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van afdeling 7.4.6 in redelijkheid niet nodig heeft. De rechterlijke goedkeuring ‘overrulet’ in dat geval de vernietiging.

O

p zichzelf is het naar mijn mening juist dat de rechterlijke goedkeuring ‘voorrang heeft’ boven de vernietiging. Immers, als het afwijkend beding is goedgekeurd door de kantonrechter, is het beding niet meer vernietigbaar. Echter, dit wordt naar mijn mening anders indien vast staat dat de vernietiging door de huurder rechtsgeldig heeft plaatsgevonden (en er dus niet eerder om goedkeuring van het afwijkend beding is verzocht).

De huurder moet er dan op kunnen vertrouwen dat de vernietiging niet ongedaan wordt gemaakt doordat de verhuurder alsnog goedkeuring van het afwijkend beding verzoekt. De rechtszekerheid komt dan in het gedrang.

Partijen kunnen deze onzekerheid uiteraard eenvoudig voorkomen door bij het aangaan van de huurovereenkomst meteen een verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen in te dienen bij de kantonrechter. ←

$11(/2(6 '( )28: ÊADVOCAAT/PARTNER BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

SCN 2015 | 3 29

PROJECTEN

Het in 1972 door Johan Matser ontwikkelde winkelcentrum Kerkelanden gaat onder regie van eigenaar DELA Vastgoed een nieuwe levensfase in. Bijzonder is dat vrijwel geen winkel op dezelfde locatie gevestigd blijft. Bovendien vindt de hele operatie plaats zonder het winkelcentrum te sluiten.

W

inkelcentrum Kerkelanden is gelegen in de gelijknamige westelijke uitbreidingswijk van Hilversum, uit de jaren 70.

Jessika Verhoeven, manager winkels bij DELA Vastgoed: ‘DELA Vastgoed is al vanaf het begin eigenaar van het winkelcentrum, dat overigens haar eerste renovatie in 1989 kreeg. Naast Kerkelanden hebben wij nog vijftien soortgelijke boodschappencentra in portefeuille. Deze centra worden door twee winkelcentrumspecialisten beheerd op de aspecten dagelijks beheer en positionering/marketing en communicatie. Dit in samenwerking met verschillende externe beheerders. Voor het dagelijks beheer en de marketing van Kerkelanden is dat WPM.’ In hoeverre speelt een upgrading of herontwikkeling als bij Kerkelanden in de rest van de winkelportefeuille van DELA Vastgoed? Jessika Verhoeven: ‘Kerkelanden is een duidelijk voorbeeld van een centrum dat heel hard een

DELA Vastgoed ziet volop kansen voor boodschappencentra

Nieuwe layout en uitbreiding voor winkelcentrum Kerkelanden Hilversum

30 SCN 2015 | 3

PROJECTEN

upgrading nodig had. Maar voor nog een stuk of vijf à zes centra in onze portefeuille zijn we nu ook met planvorming bezig. Wat het anders maakt, is dat in Kerkelanden vanuit de markt een vraag was naar extra meters, die we ook nog konden plaatsen. Dat is bij veel andere centra niet meer aan de orde en heb je het over sec een technische operatie, zonder dat daar iets als een uitbreiding tegenover staat. Desalniettemin zien wij ook in de huidige markt nog volop kansen voor onze boodschappencentra.’

WIJKOVERSTIJGEND BEREIK Vincent Kriek, commercieel vastgoedmanager bij DELA Vastgoed: ‘Kerkelanden is een winkelcentrum dat op zich heel goed functioneerde. Het heeft een wijkoverstijgend bereik en wordt ook bezocht door consumenten uit de omgeving van Loosdrecht. Qua uitstraling en lay-out is het winkelcentrum echter gedateerd. Dat en de vraag vanuit de bestaande huurders naar meer winkelmeters, maakte dat aan een ingrijpende herontwikkeling gedacht werd.’

Het schuifplaatje herschikt bijna alle winkels

en in gebruik genomen als extra – broodnodige – parkeerplaats. Gaat de herontwikkeling nu niet weer ten koste van de parkeercapaciteit?

Vincent Kriek: ‘Nee, er komen zelfs parkeerplaatsen bij.

De tijdelijke parkeerplaats krijgt een definitief karakter en ook het winkelcentrum groeit van 6.624 m2 naar 8.833 m2.

We kunnen dit zo doen door het naast het winkelcentrum gesitueerde Haakplein te bebouwen en bij het winkelcentrum te voegen. Dit is tevens de oplossing voor wat leegstand die wij aan het Haakplein hadden: de nieuwe winkelmeters zijn straks echt onderdeel van het winkelcentrum en niet meer apart van de rest gelegen. Zoals het er nu naar uitziet, zijn bij opening in 2017 alle winkels verhuurd.’

DRASTISCHE VERANDERING Voor de herontwikkeling is een samenwerking met AM Development aangegaan en het ontwerp is van het Hilversumse bureau Van der Goes Architecten & Stedenbouw.

Het nieuwe ontwerp verandert het aanzien en de layout drastisch. Vincent Kriek: ‘Het betekent dat bijna alle ondernemers verplaatst worden en dus ook dat de consument straks allemaal vernieuwde winkels ziet. Maar ook worden de passages hoger en wordt een deel van het dak weggebroken, waardoor er straks meer lichtinval is.’ →

Voordat die herontwikkeling van start kon gaan, ging er eerst nog wel wat water door de zee. De gemeente Hilversum moest voor zichzelf en marktpartijen eerst duidelijk krijgen hoe de omliggende grond gebruikt mocht worden en ook hoe het woningprogramma in elkaar moest steken.

Zo was het braakliggend terrein waarop voorheen een sporthal stond, door de ondernemersvereniging verhard

SCN 2015 | 3 31

PROJECTEN

Het proces wordt in vijf fases uitgevoerd. Vincent Kriek: ‘De eerste fase is de oplevering aan het einde van 2015 van Albert Heijn. Daarna wordt in de oude winkel van Albert Heijn de nieuwe Lidl gemaakt. Die gaat naar 1600 m2, twee keer groter dan de oude winkel. En zo gaat dat ook met andere winkels. Het is een continu schuifplaatje. Omdat we daarbij de winkels geopend willen houden, betekent dit wel dat de hele operatie langer duurt dan bij sluiting of tijdelijke herhuisvesting het geval zou zijn geweest.’

Jessika Verhoeven: ‘Het is een ingrijpende renovatie die heel erg tegen volledige nieuwbouw aanleunt. Dat kan ook niet anders omdat ook de routing totaal veranderd wordt.

Er staat straks bij opening eind 2017 een winkelcentrum dat in het geheel niet meer te vergelijken is met de oude situatie.’

Ook de consument is betrokken bij de ontwikkeling van het nieuwe ontwerp. Vincent Kriek: ‘We vinden het belangrijk om de consument – die toch twee jaar last heeft van de verbouwing – bij het winkelcentrum betrokken te houden. Voor de afwerking van vloeren en kolommen hadden wij een aantal materialen in gedachten. Via een prijsvraag hebben we de consument gevraagd een voorkeur uit te brengen. Voor dat doel waren er proefstukken gemaakt.

Daar is heel leuk op gereageerd.’

HERPOSITIONERING Een herontwikkeling is bij uitstek het moment om ook weer eens te kijken naar de positionering van een winkelcentrum. Zo ook in het geval van Kerkelanden. Vincent Kriek: ‘Ofschoon het winkelcentrum verouderd was, liep het eigenlijk best goed en bijna als vanzelf. De marketing stond daardoor op een laag pitje en zowel ondernemers als eigenaar waren met die situatie ietwat verwend. Samen met de ondernemersvereniging hebben we besloten dit weer nieuw leven in te blazen en opnieuw bepaald wie onze doelgroep is en hoe we die gaan benaderen. Ook is er een

nieuw logo ontworpen en zijn we bezig met het maken van een nieuw jaarplan.’

‘Maar juist ook tijdens de verbouwing wordt er veel aandacht aan communicatie gegeven, mede omdat tijdens de verbouwing de winkel van Albert Heijn tijdelijk los van de rest van het winkelcentrum komt te liggen. Het is dan zaak dat we er voor zorgen dat de consument toch ook de andere winkels bezoekt. We monitoren dit aan de hand van passantentellingen. Daarmee controleren we bijvoorbeeld in welke mate de consument tijdens de verbouwing trouw aan het winkelcentrum blijft en bepalen we of er extra acties noodzakelijk zijn. Dat doen we in nauwe samenwerking met de ondernemers.’

Dit is het ideale moment voor herpositionering Jessika Verhoeven vult aan: ‘Samenwerking met de ondernemers staat centraal bij al onze winkelcentra.

We zien met name het in de markt positioneren als een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Daarbij willen wij de ondernemers financieel, maar ook met expertise ondersteunen. Dat is echter een wisselwerking en je moet zo’n traject samen doen. Wij helpen de ondernemers ook met een nieuwe slag in de professionalisering van hun winkel en het winkelcentrum. Immers, wat vroeger werkte, doet dat nu wellicht niet meer. Ook hierin maken we gebruik van de diensten van WPM, die de winkeliers hierin begeleidt.’

Is Kerkelanden straks na de renovatie weer klaar voor nog een lange periode in de portefeuille van DELA Vastgoed? Jessika Verhoeven: ‘Zeker! Dit is een goed functionerend winkelcentrum en dergelijke centra hebben en houden we heel graag langdurig in eigendom.’ ← WWW.DELAVASTGOED.NL

32 SCN 2015 | 3

PROJECTEN

JEROEN MESSEMAECKERS VAN DE GRAAFF, A.S.R. VASTGOED ONTWIKKELING:

Het Hof van Bern (impressie)

‘We bouwen hier de huiskamer van Leidsche Rijn’ In 2008 werd een prijsvraag uitgeschreven door de gemeente Utrecht voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum. De combinatie a.s.r. vastgoed ontwikkeling/ Vesteda (LRC) won die prijsvraag. Maar in 2008, nog voor de introductie van de iPad, zag de retailwereld er heel anders uit en sindsdien is de retailmarkt structureel veranderd. In 2014 heeft a.s.r. vastgoed

Jeroen Messemaeckers van de Graaff

ontwikkeling daarom de gemeente Utrecht voorgesteld het plan aan te passen van 38.000 naar 28.000 m2 winkels en de Jumbo Foodmarkt (van maar liefst 5.600 m2) te vestigen aan het Brusselplein. Een plan dus dat rekening houdt met de veranderende marktomstandigheden. En met succes. →

SCN 2015 | 3 33

PROJECTEN

J

eroen Messemaeckers van de Graaff is als directeur ontwikkeling bij a.s.r. vastgoed ontwikkeling vanaf het begin bij Leidsche Rijn Centrum betrokken. Hij is blij met het nieuwe plan: ‘Leidsche Rijn telt zo’n 70 duizend inwoners, groeit door en verdient een echt centrum met voorzieningen, een ‘huiskamer’ waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en kunnen uitgaan.

Het moet een bruisend centrum worden voor de straks meer dan 100 duizend inwoners. Met een compleet aanbod aan retail, ruimte voor ontmoeten, pick-up-points voor internetshops, horeca, cultuur, een bioscoop en maatschappelijke functies. En dus ook die fantastische foodmarkt. Samen met ruim 750 appartementen wordt het een compleet stadscentrum. Wij geloven in deze nieuwe opzet.’

Waar hebben nu de kans om een centrum neer te zetten dat compleet aansluit bij de huidige technologie

34 SCN 2015 | 3

KLEINER EN COMPACTER In de oorspronkelijke plannen was aan het Brusselplein een warenhuis gepland dat veel klanten zou trekken, maar dat is gezien de huidige ontwikkelingen niet haalbaar gebleken. In overleg met de gemeente heeft de ontwikkelaar gekozen voor een bijzonder concept foodmarkt aan de noordkant. Hiermee komt het geplande buurtwinkelcentrum (ca. 6.000 m2) aan de zuidkant te vervallen. Daarbovenop krijgt 4.000 m2 winkels aan de randen van het centrum een ruimere bestemming. Hierbij wordt gedacht aan zorg, pop-up stores, pick-up points en dergelijke.

‘Door een verkleining met 10.000 m2 is een plan ontstaan dat rekening houdt met nieuwe marktontwikkelingen als bijvoorbeeld het internetshoppen. De aanpassingen van de plannen zorgen voor een toekomstbestendig centrum dat goed past bij Leidsche Rijn en de behoeften van deze tijd’, zegt Messemaeckers.

Met het terugschroeven van de vierkante meters, wordt vooral gesneden in het component non-food. Die neemt met bijna een derde af. Food wordt met de eerste huurder Jumbo, die 5.600 m2 huurt, een belangrijke regionale trekker.

PROJECTEN

GEÏNSPIREERD OP HISTORISCHE MIDDEN-EUROPESE BINNENSTEDEN Ontwikkelaar a.s.r. heeft een plan ontwikkeld dat geïnspireerd is op historische Midden-Europese binnensteden.

Dit betekent dat ruimte en intimiteit elkaar afwisselen en er verschillende gebouwen in verschillende vormen en hoogten gerealiseerd worden. Het ontwerp biedt ruimte aan net zoveel diversiteit als historische steden dat doen.

Dit zien we ook terug in de inrichting van de openbare ruimte. Deze diversiteit ontstaat onder meer door de inzet van verschillende gerenommeerde internationale architecten.

Messemaeckers: ‘Toen wij met het ontwerp begonnen, hebben wij onderzocht wat consumenten prettige winkelgebieden vinden. Hieruit bleek dat men vooral historische binnensteden erg waardeert. Maar wat maakt zo’n locatie nu zo leuk voor een consument? Dat zit voor een belangrijk deel in de pandmatige opbouw van de winkelstraten. Dat is het beeld van pand na pand na pand. En elk pand heeft z’n eigen uitstraling. Er staan oude en moderne panden door elkaar. Er is een mix van stijlen en sferen. En zo gaan we dat ook in dit project doen. Het enige wat we het niet kunnen maken is ‘oud’. ’ ‘Voor de planvorming van Leidsche Rijn Centrum werkt architect Jo Coenen (de stedenbouwkundig supervisor van dit project) met een blokpatroon. Wij splitsen zo’n blok

in verschillende gebouwen en hebben aan verschillende architecten gevraagd samen één bouwblok te ontwerpen.

Per bouwblok hebben we dus vier, vijf verschillende architecten. Logistiek een bijzonder complex proces, maar als je straks door dit centrum loopt, dan zie je steeds verschillende stijlen, net als in oude steden. En dat gaat enorm bijdragen aan de sfeer en beleving die de bezoekers ervaren.’

De hoofdwinkelroute van Leidsche Rijn Centrum is een traditioneel winkelrondje geworden. Op het winkelrondje komen ook de stijgpunten van de parkeergarages uit die gelegen zijn onder of op het grote horecaplein.

ONDERSCHEIDEN DOOR IN TE ZETTEN OP BELEVING In de plannen voor dit project staat ‘beleving’ centraal.

‘We hebben veel tijd gestoken in het bepalen van wat nu het DNA van Leidsche Rijn Centrum is. Er zijn verschillende sessies gehouden met bewoners en ondernemers uit het gebied. Deze hebben geleid tot drie kernbegrippen die leidend zijn bij de uitontwikkeling van dit centrum: ontmoeten, gemak & service en de virtuele wereld.

De pijler ‘ontmoeten’ impliceert dat er in het brancheringsplan voor Leidsche Rijn Centrum meer ruimte dan gemiddeld voor horeca is gereserveerd. Messemaeckers: ‘Dat bracht ons ertoe om naast het al geplande grote plein ook een extra, veel intiemer pleintje in de plannen op te nemen. Dat heeft met beleving te maken, evenals de juiste balans tussen het gevelmateriaal, de inrichting van het openbaar gebied en groen. Zo gaan we midden in het gebied op een strategische plek een paar volwassen bomen plaatsen. Voor de inrichting van het openbaar gebied heeft Lodewijk Baljon een prachtig ontwerp gemaakt, dat heel goed past bij de relatief smalle winkelstraten en de architectuur van de gebouwen.’

VERVOLG OP PAGINA 36 →

Impressies van het Brusselplein (links) en de Praagpromenade (boven)

SCN 2015 | 3 35

PROJECTEN

← VERVOLG VAN PAGINA 35 SOORTEN GEZELLIGHEID Leidsche Rijn Centrum biedt straks een diversiteit in ‘soorten’ gezelligheid. Zitten op een terras op het Brusselplein waar kinderen spelen met fonteintjes. Uitrusten op een bankje onder de bomen op het Hof van Bern. Shoppen onder de arcades van de Parijsboulevard. De foodmarkt is een uniek en vernieuwend winkelconcept waar mensen straks eten kunnen zien, ruiken, proeven, kopen. Het zal een belangrijke functie krijgen in de ambitie om van Leidsche Rijn Centrum de ontmoetingsplek te maken voor de inwoners van de wijk.

In Leidsche Rijn Centrum draait het niet alleen om de winkels, kantoren en woningen. De gemeente Utrecht realiseert er ook tal van andere functies, zoals een bioscoop, culturele voorzieningen, bibliotheek en een bus- en treinstation. ‘Het is de optelsom van deze functies plus de enorm goede bereikbaarheid én de algehele architectonische kwaliteit van de gebouwen, die samen maken dat wij met dit project echt een bruisend en succesvol centrum gaan maken. Leidsche Rijn wordt een lekkere plek waar mensen graag (terug)komen,’ vertelt Messemaeckers.

AANSLUITING BIJ VIRTUELE WERELD Ontmoeten blijft belangrijk, dus fysieke winkels blijven belangrijk. Volgens de literatuur: voor persoonlijk contact, als afhaalpunt, als levensgroot billboard en voor de beleving. Maar de virtuele wereld maakt deel uit van de nieuwe realiteit en daar moet dus naar gehandeld worden.

Messemaeckers: ‘Je ziet dat onder meer terug in de veranderende vraag naar ruimtes. Na jaren van vraag naar grotere winkelunits, doet zich nu voor een deel van de markt het omgekeerde voor. Winkelketens willen kleinere units, omdat zij de combinatie met online ook al ín de winkel gaan maken. Het gevolg: minder brede, diepe en hoge assortimenten en dus minder ruimtebehoefte.’

‘Dat we de virtuele wereld als een van de drie punten in het DNA van het gebied benoemd hebben, heeft onder andere hiermee te maken. Wat nu gebeurt, is onvermijdelijk en dus kunnen we het maar beter zo goed mogelijk faciliteren. Dus wordt er in het hele winkelgebied WiFi aangelegd om vooral ook een betere ontmoetingsplek te worden. De consument en de zzp’er die hier komt moet eenvoudig en gratis online kunnen. Wij zeggen, als internet zo belangrijk wordt, bouw dan meteen ruimte voor pick-up points in. En zet daar dan de stomerij naast.

En maak er ook een plek waar andere dagelijkse dingen gecombineerd worden. ‘ PASSEND BIJ DE MODERNE CONSUMENT Bedrijven met alleen een webwinkel, de zogenaamde ‘pure players’, onderzoeken steeds meer de mogelijkheden van de fysieke winkel. Kijk naar Apple en Coolblue. Messemaeckers: ‘We zijn in gesprek met een aantal ‘pure players’.

Voor deze bedrijven is Leidsche Rijn, met z’n jonge bevolking en hoge smartphone-dichtheid bij uitstek de plek om een fysieke winkel te openen.’

36 SCN 2015 | 3

Impressie van de Parijsboulevard

Leidsche Rijn Centrum wordt ingericht passend bij de eisen en behoeften van de moderne consument. Het concept van het centrum van de toekomst biedt vertrouwen.

Wel is het daarbij noodzakelijk meerwaarde te bieden.

‘Je moet nu echt iets bijzonders te bieden hebben, wil je mensen kunnen verleiden. Er is nog maar één uitkomst: de klant beleving bieden. En daar is in Leidsche Rijn Centrum alle ruimte voor. Waar heb je de kans om in één keer een centrum neer te zetten dat compleet aansluit bij de huidige technologie? Mensen moeten dit centrum gaan ervaren als het modernste winkelcentrum van Nederland, goed bereikbaar en met een aantrekkelijk parkeerregime.’

INVULLING a.s.r. vastgoed ontwikkeling heeft een uitgebreid brancheringsplan gemaakt, de routing uitgezet en heeft helder voor ogen welke retailers, horeca en dienstverlening men graag in Leidsche Leidsche Rijn wordt Rijn Centrum geplaatst ziet. ‘De verhuur van het winkelareaal is op dit een lekkere plek moment ons grootste aandachtspunt. waar mensen graag Dat zal bepalend zijn voor de levendigheid in het gebied en daarmee het terugkomen functioneren van het centrum. Mensen denken graag in zwart-wit termen. Dat is hier niet terecht. We mogen immers niet vergeten, dat het winkelcentrum een verzorgingsgebied kent van zo’n 160 duizend inwoners. Maar we zitten midden in een retailmarkt die zich in een transitiefase bevindt. Dit vraagt om de grootst mogelijke zorgvuldigheid,’ vertelt Messemaeckers.

PROJECTEN

Het projectkantoor van Leidsche Rijn, Grauwaertsingel 1a in Utrecht

Impressie van de Luxemburgpromenade

KERNWINKELGEBIED LEIDSCHE RIJN CENTRUM START BOUW JUNI 2014 GEREED 2017–2018 5.600 M² FOODMARKT 22.400 M² RETAIL 3.000 M² DIENSTVERLENING 3.000 M² MAATSCHAPPELIJKE DIENSTVERLENING 4.000 M² HORECA 762 APPARTEMENTEN 10.000 M² KANTOREN ONDERGRONDSE EN BOVENGRONDSE PARKEERGARAGE 1.300 OPENBARE PARKEERPLAATSEN EN 670 PRIVATE PARKEERPLAATSEN ONTSLUITING VANAF A2 <5 MIN. INWONERS LEIDSCHE RIJN: AANTAL INWONERS 2015 72.067 (INCL. VLEUTEN/DE MEERN) AANTAL INWONERS 2030 110.000 PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED 160.000

‘De eerste stap in de invulling is gezet met de Jumbo foodmarkt, waarmee al een vijfde van het totaal is ingevuld. Er vinden nu veel gesprekken plaats met retailers. En ook in deze tijd laten veel retailers weten zich hier te willen vestigen. Wat wij doen is zorgen voor goede randvoorwaarden, zoals: straten en pleinen die er straks heel mooi bij liggen, door gebruik van natuursteen in plaats van beton, en met veel groen. De gestelde hoge eisen aan mooie architectuur, hoogwaardige materialen én een combinatie van wonen en werken, waardoor er daar altijd mensen zijn, gecombineerd met het beste parkeerregime voor consumenten en winkeliers. Een zeer flexibel bestemmingsplan, waardoor er naast winkels ook ruimte is voor andere ondernemers, een uitstekende bereikbaarheid (ov, expeditieverkeer gescheiden van regulier verkeer, aan de A2) en daarmee is er hier sowieso sprake van levendigheid.’

WE DAGEN RETAILERS UIT Messemaeckers: ‘We hebben nu kans om hier samen iets heel nieuws neer te zetten dat helemaal 2020 is. Dat betekent een combinatie van on- en offline winkelen. Zelf denken we daar hard over na, maar we dagen ook retailers, die technologische innovaties omarmen en een interactieve beleving creëren, uit om met ideeën te komen.’ ← WWW.LEIDSCHERIJNCENTRUM.NL

SCN 2015 | 3 37

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Doemdenkende retailprofeten voorspellen kommer en kwel voor winkelcentra in Nederland. Dat lijkt logisch. Want door de toename van online winkelen en aanblijvende crisis heeft de retail het hard te verduren.

Maar dat wil niet zeggen dat er geen winnaars zijn. Of dat online ‘het’ overneemt. Fysiek winkelen zit in ons DNA. Er zijn dan ook genoeg sterke winkelcentra met een goede toekomst. Strabo kent ze allemaal. In veel gevallen hebben we mede aan de basis gestaan van hun huidige succes.

In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van kennis en ervaring met passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben we een onderzoeksmodel ontwikkeld dat u inzicht geeft in de potentie van uw winkelcentrum.

Ook Strabo heeft geen glazen bol. Maar levert wél een glasheldere analyse en marketingvisie op basis van harde cijfers.

s t r a b o)

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

PROJECTEN

Synchroon tilt met Cadenza de horeca naar hoger niveau

Laatste fase Stadshart Zoetermeer van start Met de realisatie van het project Cadenza komt straks (in 2017) een einde aan vijfendertig jaar ontwikkelen in het centrum van Zoetermeer. Niet dat er dan nooit meer wat zal gebeuren: verschillende ‘oudere’ panden zijn inmiddels al gemoderniseerd en er loopt vanuit de gemeente Zoetermeer een plan Visie Binnenstad 2030. Maar met deze meest oostelijke ontwikkeling zijn wel alle puzzelstukken van het stedenbouwkundig plan op hun plaats gelegd. →

SCN 2015 | 3 39

PROJECTEN

naast winkelcentrum De Passage en tegenover het gemeentehuis, en vlakbij het station van de Randstad Rail, wat een belangrijke factor is voor de dynamiek van dit oostelijke deel van het Stadshart. Het theater en de bioscoop zijn eveneens nabij Cadenza gesitueerd.

Cadenza: ruimte voor de nieuwste horecaconcepten

V

erhuurmanager Casper Grondel van ontwikkelaar Synchroon praat ons bij over Stadshart Zoetermeer en het toekomstige Cadenza: ‘Het centrum van Zoetermeer kenmerkt zich door de ligging op een verhoogd maaiveld. Er is een ondergronds gebied en daarboven bevindt zich het winkelniveau. Cadenza is het laatste deel (fase 6) van het Stadshart, dat vijfendertig jaar geleden in ontwikkeling is gegaan.’

Cadenza omvat circa 4.500 m2 winkeloppervlak, 69 jongerenwoningen voor corporatie De Goede Woning en een parkeergarage met 185 parkeerplaatsen op maaiveld. Die parkeergarage ziet men niet, doordat zoals gezegd het winkelniveau op +1 ligt. In het gebied komt tevens een grote stalling voor 800 fietsen: de derde in het Stadshart.

Cadenza ligt op de oostelijke punt van het Stadshart, 40 SCN 2015 | 3

INSPELEN OP BEHOEFTEN ZOETERMEERSE CONSUMENT EN ONDERNEMERS Het Cadenza-project is niet alleen het sluitstuk van de ontwikkelingen in het Stadshart, het project voorziet naast woningen en parkeren ook in het verruimen van het horeca-aanbod, het huisvesten van een tweede supermarkt en het re-loceren van het Hommerson Casino.

Casper Grondel: ‘In het centrum van Zoetermeer was nog ruimte voor een tweede supermarkt. Dat wordt een Hoogvliet super van 2.650 m2. Het Hommerson Casino gaat van een achteraflocatie bij de HEMA naar een prominente, goed in het straatbeeld zichtbare plek in Cadenza.

Dat past bij het huidige beleid van Hommerson, want het bedrijf wil zijn casino’s – net als in Vlaardingen en Nieuwegein – duidelijker in het straatbeeld profileren.’

‘Verder heeft onderzoek uitgewezen dat er behoefte bestond aan uitbreiding van de horeca in het centrum. Nu zitten op zonnige dagen alle terrassen meer dan vol. Op dit moment heeft Zoetermeer vooral veel solitaire horeca-

PROJECTEN

“Straks is dit gebied echt het nieuwe horecaen uitgaanscentrum van Zoetermeer”

Casper Grondel

functies aan de buitenrand van de stad. Uitgaan is in het Stadshart dan ook een onderbelicht onderdeel geweest.

Met deze uitbreiding krijgt het de zwaarte waar behoefte aan is en waarmee ook het verblijfsklimaat verbeterd wordt.’

Cadenza ligt in het verlengde van het Stadhuisplein, waar ook al wat horeca te vinden is. ‘Straks is dit gebied echt het nieuwe horeca- en uitgaanscentrum van Zoetermeer.’

Start van de bouw. Foto: Brandbeeld

SPECIALE WENSEN VOOR HORECA-INVULLING Er is voor de nieuwe horeca-units in Cadenza veel interesse. Synchroon kijkt hierbij vooral naar het totaalplaatje en naar welke horeca-ondernemers samen voor het krachtigste plein kunnen zorgen.

Casper Grondel: ‘Wij kijken naar de kansen voor de horeca op de langere termijn. Daarom moet de invulling optimaal aansluiten op de locatie en ook bij de andere horeca- en leisurevoorzieningen passen. In principe denken we niet aan de bekende fastfood-ketens, maar aan wat hoogwaardiger formules. Trefwoorden daarbij zijn gemak, snel en gezond. Verder vinden wij het belangrijk dat de horeca tot later op de avond geopend is. Dus niet alleen tijdens winkeltijden en rond dinertijd, maar meer aansluiten op de uitgaansfunctie van bijvoorbeeld Hommerson, het theater en de bioscoop. Het moet dus ook na winkelsluitingstijd een aantrekkelijk gebied worden, een echt horecaplein.’

De horeca kan straks volop van de zon profiteren, want de ligging is wat dat betreft optimaal. Ook aan ruimte voor terrassen is gedacht. Qua winkelunits loopt het metrage uiteen van 130 tot 500 m2. ‘Het is de bedoeling dat we tot een divers aanbod komen, dus niet één grote unit, maar meerdere formules’, zegt Casper Grondel.

Van Cadenza is een mooie brochure gemaakt die u via e-mail of telefoon kunt opvragen (zie de gegevens hiernaast). Er is ook een informatieve Facebookpagina aangemaakt voor het project. ←

E-MAIL INFO@SYNCHROON.NL TELEFOON 088-0105707 FACEBOOK WWW.FACEBOOK.COM/ CADENZAZOETERMEER.

SCN 2015 | 3 41

VISIE

T

eade Groen, asset manager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance: ‘Wij maken een belangrijke verandering door in onze relatie met de huurders. We willen niet meer alleen focussen op de verhuur van een pand en het realiseren van een bepaalde huurprijs, maar ook kijken naar welke potentie er in een pand zit, welke huurder daarbij past, welke omzet er gerealiseerd kan worden en vooral, hoe dat in een strategische samenwerking tussen vastgoedeigenaar en retailer bereikt kan worden. Dit is voor ons de nieuwe strategie om voor bepaalde locaties huurders te verleiden en gevestigde huurders te laten floreren. Het is een aanpak die veel minder vastgoedgeoriënteerd is en vooral uitgaat van commerciële kansen.’

SAMEN Of de crisis in het algemeen en in de retail in het bijzonder nu wel of niet voorbij is (en u mag kiezen op welke berichten en cijfers u wilt afgaan), feit is dat de kaarten opnieuw geschud zijn. Rob Wolfs, als retail-consultant betrokken bij dit project: ‘Het zijn niet alleen de economische omstandigheden, de hele markt is veranderd.

Het veranderende consumentengedrag heeft grote gevolgen voor retailconcepten en ook voor winkellocaties.

Vastgoedeigenaren en retailers zijn zoekende en het uitwisselen van informatie is daarin de sleutel. Want met elkaar weet je meer dan alleen. Samen kun je ook tot nieuwe kansen komen.’

Teade Groen: ‘Bijvoorbeeld door ook samen de ontwikkelingen op winkel- en winkelcentrumniveau te monitoren. Een voorbeeld: de bezoekersaantallen van het winkelcentrum stijgen, maar winkel X heeft een dalende omzet. Dan ga je samen onderzoeken waar dat aan ligt. Maar ook: welk type klant komt er in de winkel, wat is de conversie, wat is de gemiddelde besteding en verblijfsduur, wat koopt de klant en wat minder. Bij dit soort 42 SCN 2015 | 3

Syntrus Achmea gaat intensiever samenwerken met huurders

Vastgoedeigenaar 2.0 van verhuurder naar partner in retail Het verhuren van een winkelruimte is één ding, maar de winkel ook succesvol te laten zijn en zo tot een duurzame relatie tussen verhuurder en retailer te komen is wat anders. Daar is een andere aanpak voor nodig, een aanpak die de traditionele focus op het vastgoed ontstijgt.

informatie kan het hele winkelgebied uiteindelijk voordeel behalen. ’ ‘Zo kan de marketing voor zowel de winkel als het winkelcentrum bijgesteld worden. Natuurlijk wordt die informatie niet één op één met de andere winkels gedeeld. De winkelier heeft immers ook een concurrentiepositie. Maar we doen wel een benchmark met alle winkels, zodat bekeken kan worden hoe een bepaalde winkel ten opzichte van de andere in hetzelfde winkelcentrum of op andere locaties presteert.’

Bij het duidelijk positioneren van een winkelgebied is het van belang om retailers te zoeken die bij het klantprofiel passen en een keten van retailers om dat profiel te bouwen.

Retailers hechten steeds meer belang aan wie hun buren zijn. Van belang is dat huurders elkaar en het winkelgebied versterken.’

BREUK MET VERLEDEN Een breuk met het verleden? Immers, voorheen praatte vastgoed vooral met

vastgoed. Retailers hielden hun informatie uit concurrentieoverwegingen of als bescherming (om het risico van opwaartse huurprijsaanpassingen te voorkomen) voor zichzelf. Vastgoedeigenaren en beheerders vergaarden hun informatie meestal op indirecte wijze. Dat gaat nu dus veranderen en beide zijden van de markt lijken hiertoe meer dan bereid.

Teade Groen: ‘Tot voor kort hadden we vaak alleen met de vastgoedmanager van een keten te maken. Die had een wittevlekkenplan en zocht daar de juiste locaties en winkelruimten voor.

Tegenwoordig zijn het ook de commerciële mensen waar we mee spreken. Bij Syntrus Achmea zoeken we het ook steeds meer in direct contact met de retailer. Zeker, de makelaar en vastgoedmanager vervullen nog steeds een hele belangrijke rol, maar in de nieuwe aanpak is een intensievere samenwerking tussen retailer en vastgoedeigenaar in bredere context noodzakelijk. Die samenwerking willen we graag realiseren en op dat ter-

VISIE

verzorgen, uitrol-ondersteuning en de marketing en communicatie.’

Een mooi voorbeeld is het modemerk Dyanne. Teade Groen: ‘Hier helpen wij een fabrikant/ontwerper om de stap naar de retail te maken.

Het merk was al behoorlijk goed vertegenwoordigd, maar als assortiment in modewinkels. De wens is om met het merk Dyanne een sprong te maken en daarvoor is het nodig dat ook een bepaalde beleving om het merk heen gecreëerd wordt. Dat gaat men met eigen winkels doen en Syntrus Achmea met Rob Wolfs als adviseur hebben hierin mee mogen denken, met als gevolg dat in september de eerste winkel van Dyanne in de Gooische Brink (Hilversum) opent.

Het streven is nu om binnen drie jaar 25 tot 30 winkels in Nederland te openen. Het wordt echt een totaal andere modewinkel dan we tot nog toe kennen in Nederland.’

Rob Wolfs (l) en Teade Groen Onder: Twee projecten uit de portefeuille van Syntrus Achmea: Spuimarkt in Den Haag (l) en het Musiskwartier in Arnhem

“Strategische samenwerking tussen vastgoedeigenaar en retailer is noodzakelijk om winkelgebieden blijvend aantrekkelijk te houden voor consumenten” rein wordt onze eigen rol dus groter dan voorheen.’

Maar dit zal niet voor elke retailer opgaan? ‘Er zijn beslist retailers die dit traject gewoon met de eigen vastgoedmensen blijven aflopen en in heel veel gevallen is dat ook prima’, zegt Teade Groen. ‘Maar wij merken dat ook de grotere ketens best met ons van gedachten willen wisselen over waar zij en wij mee bezig zijn, welke richting het opgaat, waar uitdagingen en kansen liggen, enzovoort. Wij

denken vanuit ons perspectief ook graag mee over manieren waarop expansie- en exploitatiedoelstellingen gerealiseerd kunnen worden.’

TRANSPARANT Rob Wolfs: ‘Er is soms ook wel een angst om informatie te delen. Dat kun je wegnemen door aan beide zijden transparant en open te zijn. Daardoor ontstaan commerciële kansen, zeker bij grote retailers. Kijk, de bottom line is het huurcontract en de huurprijs.

Maar veel interessanter zijn de stappen daarvoor. Stel, je bent in gesprek met een retailer die toch nog aarzelt om een bepaald concept uit te rollen.

Of die bezig is met aanpassing van het bestaande concept. Vaak stokt dan het gesprek in de ‘oude’ situatie. Maar het kan helpen als je als vastgoedeigenaar een bepaalde ondersteuning aanbiedt die de drempel verlaagt en besluiten versnelt, zoals op het gebied van tailormade market research, meedenken in het concept, een eventuele pilot begeleiden, het bouwtraject laten

HET GAAT NIET PRIMAIR OVER VASTGOED Rob Wolfs: ‘Het draait in deze nieuwe benadering vooral om informatie-uitwisseling en het vroegtijdig onderkennen van commerciële kansen op korte en langere termijn. Door commercie en vastgoed met elkaar te verbinden en in gesprek te gaan en te blijven kunnen er uiteindelijk snellere besluiten op strategisch en lokaal niveau worden genomen. Dat vereist wel kennis van beide werelden. En het bijzondere is dat deze gesprekken in eerste instantie niet eens over vastgoed gaan. Het is een echte omslag in het denken en doen aan de zijde van zowel de vastgoedeigenaar als de retailer.’

Syntrus Achmea zet sterk in op deze nieuwe manier voor een duurzame, strategische samenwerking met de retailer. Noem het vastgoedeigenaar 2.0. Hoe dat in de praktijk gaat, zullen wij u later dit jaar aan de hand van het eerder aangehaalde voorbeeld van modewinkel Dyanne laten weten. ← SCN 2015 | 3 43

PROVADA

De jaarlijkse vastgoedvakbeurs Provada, die van 2 t/m 4 juni in de RAI te Amsterdam gehouden werd, maakte dit jaar een mooie groei door. Het bezoekersaantal ging van 20.386 naar 22.166 (+8,7%), met traditiegetrouw de tweede dag als hoogtepunt qua druktebeeld. Shopping Centre NEWS maakte er een aantal video-interviews, die te bekijken zijn op ons videokanaal www.youtube.com/scnews.nl .

Multi Sander van Oss (directeur ontwikkeling Multi Netherlands, rechts op de foto) en Arjen Seckel (directeur asset management Noordwest-Europa bij Multi Corporation). Zij vertellen over de nieuwe koers van Multi in Nederland. De acquisitie van winkelvastgoed staat daarin centraal.

Provada â&#x20AC;&#x2122;15

Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor De tweejaarlijkse prijs verbonden aan de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor (een initiatief van CBRE met als partners Locatus en Cyber), ging voor de tweede keer naar Stadshart Amstelveen. Over de achterliggende gedachten van de Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor en de punten waarop gelet wordt vertelden Huub Elders (senior centre manager CBRE, links op de foto) en Gertjan Slob (directeur onderzoek bij Locatus). Zie ook het artikel op pp. 10â&#x20AC;&#x201C;13 van dit magazine.

44 SCN 2015 | 3

PROVADA

StiB Award Pieter Affourtit, algemeen directeur WPM Groep, maakte de genomineerden voor de StiB Award bekend. StiB staat voor ‘Steden in Beweging’ en de jury van de STiB Award kijkt dan ook vooral naar wat een project (en dat zijn zeker niet alleen winkelcentra) aan een stad heeft bijgedragen.

a.s.r. vastgoed ontwikkeling Redevco Clemens Brenninkmeijer is country manager bij Redevco Nederland en hij vertelt over het thema van dit jaar, verleiding en binnensteden. Tijdens Provada organiseerde Redevco ook een bijeenkomst op dit thema. Het onderwerp ‘BIZ voor vastgoedeigenaren’ werd uitgediept door Nienke van Gerwen (BRO adviseurs) en Pauline Buurma (straatmanager Kalverstraat en Rokin, Amsterdam). Zij leggen uit hoe u met het instellen van een BIZ (Bedrijfs Investerings Zone) het fenomeen ‘free riders’ effectief te lijf kunt gaan en een gezonde (financiële en beleidsmatige) basis voor uw stukje binnenstad kunt creëren.

Jeroen Messemaekers (directeur acquisitie, concept- en gebiedsontwikkeling) geeft ons een update over een aantal lopende, grote projecten, alsmede over het Gouweplein, het winkelcentrum dat genomineerd is voor de NRW Jaarprijs van 2015. Zie ook het artikel over Leidsche Rijn Centrum in deze editie van SCN.

s n o k e o Bez l a a n a k o e vid e.com/scnewsnl b www.youtu

SCN 2015 | 3 45

CONCEPTONTWIKKELING

‘Je hoeft niet met alle winkelcentra te concurreren als dat van jou uniek is’ Het is al vaker gezegd en geschreven: het draait in deze tijd meer dan ooit om onderscheidend vermogen. Je zou denken dat het de heilige graal van winkelcentrumeigenaren is. Maar – vindt Dion Pouw van 3DWD – die zouden dan wel meer moeten durven en duidelijker keuzes moeten maken.

46 SCN 2015 | 3

3

DWD is een bijzonder bedrijf.

Dion Pouw: ‘We maken signing en hebben daar retail-signing specialisten voor in dienst, maar we zijn geen typisch signing-bureau. We ontwerpen visual identities, maar zijn geen typisch ontwerpbureau. Want bij ons lopen ook retail brandingspecialisten, programmeurs en marketeers rond. 3DWD is dan ook niet echt in een hokje te plaatsen en dat vind ik prima, want in hokjes denken levert teveel beperkingen op.’ Maar daarover straks meer.

Een van de producten waar 3DWD de laatste jaren faam mee heeft gemaakt, is 3D Window Dressing.

Oftewel de hyperrealistische bestickering van leegstaande winkels. ‘In feite hebben we dat een beetje te goed gedaan, in die zin dat men ons

vooral daarvan kent. Het is wel een succesproduct, dat verkocht wordt in vele landen van de wereld en bijvoorbeeld in Amerika zijn we hiermee een belangrijke speler’, zegt Dion Pouw.

Maar 3DWD wil de ‘total package’.

Van visual identity naar total identity.

Mooie woorden, maar wat betekent dit nu in de praktijk? Dion Pouw: ‘Onze rol draait steeds meer om 1) wat is het concept van de winkel of het winkelcentrum), 2) wat is de branding, 3) hoe vertaal je dat naar een ontwerp en materialen en 4) hoe zorg je ervoor dat het uitgevoerd wordt zoals bedacht. Dat laatste hoeft overigens niet per se via ons bedrijf te gebeuren, maar de aansturing liever wel.’

HARDE KEUZES NOODZAKELIJK, MAAR WIE DURFT? Dion is er van overtuigd dat vanwege de enorme veranderingen in de retail, er veel hardere keuzes gemaakt moeten worden. ‘Dat roepen natuurlijk meer mensen, maar het is jammer dat maar heel weinig mensen dat ook écht willen. Vaak is de opdrachtgever toch wat te terughoudend om echte veranderingen door te voeren. Wij krijgen dan op een voorstel terug ‘Ziet er heel goed uit, maar we vinden het te spannend’. Ik denk dat je juist spannend moet zijn, weg van middle of the road.

Alleen zo kun je harten veroveren.’

‘Een retailvastgoedontwikkelaar die dit helemaal begrijpt is Jamestown uit New York. Elk project dat zij ontwikkelen is een verhaal, heeft een duidelijke signatuur. Jamestown rolt niet – zoals bijvoorbeeld Simon Properties – een mall-concept uit, maar maakt afhankelijk van de locatie en doelgroep telkens een nieuw concept. Elke keer zoekt of maakt men een bijzonder pand en vult dat in met een specifieke mix van retailers en legt daar als een laag een concept overheen.’

‘Er worden duidelijke keuzes voor doelgroepen gemaakt en dat kan betekenen dat andere groepen zich niet aangesproken voelen. Maar dat is niet erg. Erg is dat als je als winkel of winkelcentrum níet onderscheidend bent, je met alle winkelcentra in een bepaald gebied moet concurreren.’

CONCEPTONTWIKKELING

Dion Pouw ziet voor 3DWD dan ook de rol weggelegd om samen met een eigenaar of ontwikkelaar mee te denken hoe je een winkelcentrum interessanter, meer onderscheidend kunt maken. Tot aan een loyaliteitsaanpak aan toe en inclusief online.

‘Maar maak daarbij niet de fout iets bestaands naar digitaal om te bouwen.

Dat is niet vernieuwend. Wat je moet doen, is terug naar het begin. Dus je nadrukkelijk afvragen ‘voor wie doen we dit’ en zo de hele klantreis, de customer journey aanpakken.’

MAAK HET BIJZONDER Dion reist veel en heeft klanten in vele landen. In de V.S., Nederland, Duitsland, en ook Frankrijk. ‘Recent hebben we een Frans retailproject met de naam Bellma gedaan. Dit is gericht op mode voor dames met een maatje weer. Voor Bellma hebben we de visuele identiteit, store design en store signage ontwikkeld en straks gaan we ook de vertaling naar online maken. Het draait hierbij niet alleen maar om het bedenken van een mooie winkel. Daar zijn er meer van en allemaal verkopen ze in essentie textiel.

Maar als je begrijp wie je klant is, heb

Met creativiteit laat je stenen meer waard zijn dan stenen je een unieke kans. En daarop kun je doorpakken, zodat die klant voelt dat het concept bij hem of haar past.’

‘Wat bijvoorbeeld begint met een jurk, kan verder gaan. Diezelfde klant is wellicht ook in make-up geïnteresseerd, of in coiffure. Het winkelconcept van Bellma draait dan ook meer om een soort lifestyle-advies, waar ook kleding bij verkocht wordt. Zo’n aanpak vraagt meer commitment. Het is moeilijker, maar de beloning is veel groter. En veel leuker om als ondernemer mee bezig te zijn. Gewoon door het bijzonder te maken.’

Keuzes maken beperkt de concurrentie

Dion Pouw

DE CONSUMENT GEEFT NIET OM HUURCONTRACTEN Retail, in de vorm zoals het nu is, zal qua fysieke meters krimpen. Er zullen nog steeds nieuwe ketens bijkomen, maar online wint aan belang. Wat in de fysieke wereld echter steeds belangrijker wordt – en wat we ook meer en meer in onze centra zullen gaan zien – is leisure en beleving. Ook horeca neemt toe in belang, soms wel tot 40 procent van de oppervlakte.

Dion Pouw volgt deze ontwikkelingen op de voet.

‘Je ziet tegenwoordig veel dat het lagere niveau horeca vervangen wordt door een hoger niveau. Kijk naar El Mercat in Barcelona. Dit soort concepten vormen natuurlijk een forse investering, maar je trekt er wel in één keer een heel andere doelgroep mee aan.’

‘Eigenaren van winkelcentra zouden ook eens stil moeten staan bij de rol van pop-up, specifiek in relatie tot de horeca. Verandering en verrassing, het telkens testen van nieuwe concepten, dát zou een vastgoedeigenaar goed en betaalbaar moeten faciliteren. Kijk, de consument is helemaal niet geïnteresseerd in die langetermijn-huurcontracten die eigenaren het liefst met retailers afsluiten. De consument wil alleen een leuk en verrassend aanbod. En ook dat is dus waar wij ons mee bezig houden: we bedenken een uniek concept, visualiseren het, en materialiseren het desgewenst ook.’

Voor Dion Pouw is de uitdaging ervoor te zorgen dat de mensen uit de regio naar die locatie komen, omdat daar iets bijzonders te beleven is. ‘En

zo’n aanpak is echt niet alleen maar geschikt voor grote centra. Het kan ook met een kleiner buurt- of wijkcentrum, maar dan ben je natuurlijk primair gericht op het aantrekken en binden van de lokale consument.

Maar het kan ook op winkelniveau.

Zelf vind ik dat winkelcentrumeigenaren zover moeten gaan dat ze een kleinere ondernemer helpen bij de ontwikkeling of het perfectioneren van z’n winkelconcept. Bijvoorbeeld door ons daar eens naar te laten kijken. Dat hoeft helemaal niet veel geld te kosten, maar het kan zóveel uitmaken in de succeskansen van de ondernemer.’

GEEN HOKJE ALSTUBLIEFT Dion Pouw wil graag alle opties openhouden om op een creatieve manier concepten te bedenken en uit te voeren. ‘We zijn, zoveel is intussen wel duidelijk, geen architecten en ontwerpen dus geen gebouw, maar wel de laag die erover heen ligt. Dus het gevoel, en de beleving. Daarbij willen we alle disciplines in kunnen schakelen die nodig zijn. En dat maakt het lastig om ons in een bepaald hokje te plaatsen.’

‘Als dat al moet, dan is het creativiteit. Creativiteit is de kern van ons bedrijf. Daarmee kunnen we stenen meer waard laten zijn dan stenen, en – in het geval van een winkel – bijvoorbeeld textiel meer dan het textiel alleen. We zijn best een beetje disruptive, willen de lakens opnieuw opschudden en zo unieke verhalen en belevingen neerzetten. Dat betekent ook dat niet alle partijen in deze markt bij ons passen. In die zin maken we zelf ook heel duidelijk een keuze.’ ← DION POUW IS TE BEREIKEN OP DION@3DWD.EU OF 06 57 56 49 80 WWW.3DWD.EU

SCN 2015 | 3 47

MARKETING

V

oor Sjoerd Vlietstra, de voorzitter van ondernemersvereniging Rijnplein, en reclameman Toob Alers van Buro Toob is het niet moeilijk kiezen wat de ondernemers moeten doen voor het jubileum. Toob Alers: ‘Een artiest als Marco Borsato een half uurtje laten optreden kost een flinke hap uit je budget en je pleziert er – naast Marco en Leontien – misschien een paar honderd mensen mee. Dat vonden wij toch wat mager voor het jubileumfeest ’10 jaar Rijnplein’.’

Sjoerd Vlietstra: ‘Als ondernemers staan we midden in de Alphense samenleving en daarom wilden we voor het jubileum ook iets terugdoen voor die samenleving. Zelf heb ik al een aantal keren de Alpe d’Huzes gereden voor het Koningin Wilheminafonds (KWF) en tijdens de koersdag vorig jaar ontstond het idee om de actie door te trekken naar het Rijnplein.’

Als je als ondernemer in een winkelgebied al tien jaar een goed contact met je klanten hebt, hoe vier je dat dan? Met een kort concert van Marco Borsato? Of met een actie waarin de gemeenschap zich herkent, een actie die een bijdrage levert aan een mooi maatschappelijk doel?

Jubileumactie met accent op MVO Tien jaar Rijnplein Alphen aan de Rijn

De spinningmarathon op het Rijnplein

Abseilen vanaf het theater

Toob Alers: ‘Je kan dan als ondernemersvereniging een cheque aanbieden aan het KWF, maar wij vonden dat we moesten zoeken naar een concept dat én wat zou betekenen voor de inwoners van deze stad én dat nog meer zou opbrengen voor het KWF.’ ALPHEN D’HUZES Het idee om een team uit Alphen a/d Rijn te vormen en de stichting ‘Alphen d’Huzes’ te steunen, kreeg al snel bijval van de 26 ondernemers rondom het Rijnplein. Sjoerd Vlietstra: ‘Dit is een hele hechte club ondernemers. Als je iets met sport gaat doen, dan mag dat op grote bijval rekenen. En bij een 48 SCN 2015 | 3

En een ijsje als beloning!

onderwerp als kanker voelen ook velen zich betrokken. Immers, vrijwel iedereen kent wel iemand die de ziekte heeft, heeft gehad of eraan overleden is. En als je dan ook nog met een aantal winkeliers en klanten naar Frankrijk gaat en daar samen dit gebeuren

meemaakt, dan schept dat een band voor het leven.’

Het eerste jubileumevent van het Rijnplein ‘de Proloog’ voor team Alphen d’HuZes werd op 18 april gehouden. Wat werd er zoal georganiseerd? Toob Alers: ‘We hebben het gemeentelijk theater in de volle hoogte ingezet door er een abseil-installatie op te monteren. Daarmee hebben we de hoogte van de Alpe d'Huez verbeeld. Verder kon men op dertig spinningbikes meefietsen onder begeleiding van een trainer. Hiermee wordt eigenlijk alleen de eerste bocht van het traject gesimuleerd en dat is al best zwaar!’

MARKETING

Toob Alers fietste zelf niet mee. ‘Nee, ik stel mij op als chef du mission. Sjoerd fietst wel mee en zo hebben we de rollen goed verdeeld.’

‘We hebben verder ’s ochtends vroeg tien wandelaars naar de andere winkelgebieden in Alphen aan de Rijn gestuurd. Die verkopen daar armbandjes en delen programma’s uit om bekend te maken wat hier in het stadscentrum gebeurt. Naast wat ik al noemde, geeft het Alphens Kozakkenkoor in de kerk een ‘benefietsconcert’. De scholen zamelen lege flessen in en zo zijn er meer dingen die vanuit de hele gemeenschap georganiseerd worden.’

toor. En een plein natuurlijk, dat gelegen is aan de Oude Rijn. Onder de 26 winkels treffen we als grote trekkers een MediaMarkt en een H&M aan. Het Rijnplein is eigendom van Altera Vastgoed en het project is een uitbreiding van de oude binnenstad, met om de hoek van het Rijnplein aan de overkant van de Rijn de Lage Zijde waar onder meer het winkelcentrum De Aarhof gelegen is. Is het Rijnplein er als nieuw winkelgebied in geslaagd de loop erin te krijgen?

Sjoerd Vlietstra: ‘Dat is heel goed gelukt.

Vooral ook denk ik omdat je zag dat de oude binnenstad en de winkels daar in snel tempo verouderden. Van sommige delen durf ik wel

te zeggen dat die aan het verpauperen zijn.

De consument kiest dan toch voor de nieuwe winkelomgeving, omdat die er aantrekkelijker uitziet. Maar het is te kortzichtig om te zeggen dat dit een goede ontwikkeling is voor het Rijnplein. Zo is het niet, want die verpaupering is schadelijk voor de hele stad.

Wij zouden dan ook erg graag zien dat hierin verbetering kwam.’

Toob Alers: ‘Er zijn wel al plannen voor de herontwikkeling van dit deel van de stad. Dat juichen wij toe, maar wij hopen, nee, wij vrágen aan de gemeente of zij zo verstandig wil zijn het Rijnplein als enige stadsplein te houden. Want twee stadspleinen, dat werkt niet.’

OVER MARKETING EN COMMUNICATIE Heeft Alphen aan de Rijn iets als citymarketing? Toob Alers: ‘Zeker. Ook de ondernemersvereniging van het Rijnplein draagt eraan bij. Maar ik vind dat de gemeente hier

Chef de mission Toob Alers (links) en Sjoerd Vlietstra

Sjoerd Vlietstra: ‘In het kader van deze actie staan er ook inzamelbussen in de winkels. Ik was bijzonder getroffen door de mevrouw die op haar verjaardag thuis ook een inzameldoos had neergezet en de opbrengst daarvan in mijn winkel aan het goede doel kwam schenken. Zó leeft dat hier in Alphen. Daarbij was ook de grote jubileumloterij een groot succes.’

OVER HET RIJNPLEIN Het Rijnplein is tien jaar geleden geopend en ontwikkeld door MAB Development. Het project omvat winkels, een schouwburg, een parkeergarage, woningen en een stadskan-

Op de spinningfietsen simuleerden we de eerste bocht van de berg, en die was al behoorlijk zwaar

veel meer middelen voor vrij zou moeten maken. De winkelfunctie van de stad is toch heel belangrijk. Klanten en bezoekers moet je in je eigen stadcentrum houden. Daarbij zorgen trekkers als MediaMarkt en H&M en ook de aantrekkelijke verblijfshoreca voor de tweede catchmentarea om het primaire gebied heen.’

Op welke wijze –naast een event als Alphen d’HuZes – timmert het Rijnplein nog meer aan de weg? Sjoerd Vlietstra: ‘Ook daar hebben we Buro Toob voor. Hij doet alle communicatie en marketing, inclusief de VERVOLG OP PAGINA 50 → SCN 2015 | 3 49

MARKETING

← VERVOLG VAN PAGINA 49 online marketing en de social media.

Sterker nog, Toob Alers ís ons social mediakanaal! Het bestuur werkt voor dit alles nauw met hem samen. Zijn bureau is door het sterke, eigentijdse retailspecialisme voor ons sterk zelfsturend: alles gebeurt eigenlijk bijna vanzelf en dat werkt heel prettig. Natuurlijk evalueren we de inspanningen die gedaan zijn. Dat gebeurt in bestuursvergaderingen en jaarlijks tijdens de ledenvergadering.’

‘Dat wordt natuurlijk ook gevolgd door eigenaar Altera, maar die zijn erg tevreden over de manier waarop het budget besteed wordt. Altera schonk voor het MVO-initiatief zelfs tienduizend euro nadat Buro Toob een uitgebreid marketing-communicatieplan had geschreven.’

Toob Alers: ‘Als een eigenaar van het winkelcentrum hoort dat de winkels goed

kers als MediaMarkt en H&M en elders in de stad onder andere een V&D, trekken wij consumenten tot aan Zoetermeer, Leiden, Gouda en Hoofddorp. Maar het is wel zo dat bijvoorbeeld Zoetermeer zeven dagen in de week open is. Dat wordt terecht ook in de marketing gebruikt om consumenten uit Alphen aan de Rijn aan te trekken. Deze stad van toch 107.000 inwoners moet nog naar die ruimere openingstijden toe groeien.

Het is een transformatie in het denken. Ook in Rotterdam en Amstelveen is tegen deze ontwikkeling weerstand geweest, maar daar hoor je nu niemand meer over. Maar zo’n ontwikkeling tegenhouden is gevaarlijk en leidt ertoe dat het omzetaandeel van de consument in Alphen aan de Rijn in de omzetten van de lokale ondernemers minder zal worden.’

Sjoerd Vlietstra vult aan: ‘Ik denk zeker dat dit omzet kost. De consument gaat niet méér uitgeven, maar de bestedingen gaan

SCN maakte een videoverslag over het Rijnplein. Scan de QR-code hiernaast of ga naar www.youtube/scnewsnl

naar andere winkelgebieden. Nu is het wel zo dat de gemeenteraad onlangs toestemming heeft gegeven aan de detailhandel om elke zondag open te zijn. Maar helaas is daar onder de ondernemers en verschillende winkelgebieden in de stad nog geen eenheid over bereikt. Ons streven is dan ook om eerst een breed gedragen zondag-openstelling op de eerste zondag van de maand te beginnen.

Dat geeft duidelijkheid aan de consument.

Dit op één lijn brengen van de winkelkernen

Citydisplays

in deze gemeente is een proces waar we nu inzitten.’

draaien, dat het winkelcentrum goed in de markt gezet wordt, dan weet hij eigenlijk genoeg. Een eigenaar moet natuurlijk wel monitoren en controleren of het budget effectief besteed wordt. Als dat zo is – en dat is zo – dan is deze eigenaar gelukkig en ook bereid om af en toe een extra bijdrage te doen om zo bijzondere activiteiten mogelijk te maken.’

TREKKERS Hoe zit het verzorgingsgebied van het centrum van Alphen aan de Rijn eruit? Toob Alers trekt in gedachten een cirkel van zo’n 15 kilometer: ‘Met aan het Rijnplein trek50 SCN 2015 | 3

Belangstelling voor wethouder Michel du Chatinier WWW.RIJNPLEIN.NL WWW.BUROTOOB.NL

Ofschoon er dus letterlijk, nog veel ‘werk aan de winkel’ is, zien de ondernemers van het Rijnplein de toekomst met vertrouwen tegemoet. En met bijzondere events als Alphen d’Huzes wordt ook een sterke band met de consument gesmeed. Sjoerd Vlietstra: ‘Een event als vandaag, dat springt er echt uit. Daar ben ik gewoon trots op. De emotie die hiermee samenhangt, de verbroedering van sport en het effect op de consument, dat is heel merkbaar en goed om aan mee te werken!’ ←

REVIEW

DRS. P.C. VAN ARNHEM MRE RMT RT FRICS, PROF. DR. T.M. BERKHOUT MRE MRICS EN GEORGE G.M. TEN HAVE, TAXATIELEER VASTGOED 1, 2013, ZESDE DRUK. ISBN 978-90-01-82379-5, GRONINGEN/HOUTEN: NOORDHOFF UITGEVERS

DOOR JOHN NIJSTEN

Een betere structuur met ruimte voor verbetering

Na het overlijden van George ten Have hebben Peter van Arnhem en Tom Berkhout het leerboek en naslagwerk Taxatieleer vastgoed 1 geactualiseerd. Voorts is de structuur van het boek aangepast. John Nijsten las de nieuwe editie kritisch door en bespreekt zijn bevindingen. Dit is deel 1 van zijn commentaar.

I

n de vorige druk van Taxatieleer vastgoed 1 behandelde hoofdstuk 10 de taxatiemethoden voor de algemene praktijk. Hoofdstuk 3 van Taxatieleer vastgoed 2 behandelt de taxatiemethoden voor de gespecialiseerde praktijk (George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 2, vierde druk, 2007, ISBN 978-9001-00004-2, Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers). Dit zijn de regressiemethode, de discounted cash flow-methode, de draagkrachthuurmethode en de gross operating profit-methode.

De taxatiemethoden beslaan nu in Taxatieleer vastgoed 1 deel C vier hoofdstukken waarin ook de in deel 2 behandelde methoden voorkomen. Het lijkt er dus op dat in de nieuwe druk van deel 2 de taxatiemethoden geen aparte plaats meer zullen krijgen. Deze wijziging in de structuur kan slechts worden toegejuicht. Voorheen bestond regelmatig overlap in de bespreking. Geconcentreerde bespreking heeft de voorkeur.

Dat laat onverlet dat de structuur voor verdere verbetering vatbaar is. Ook correctie van enige onjuistheden en aanpassing van enkele onderdelen kan de waarde van dit handboek verhogen. In deze en volgende uitgaven van Shopping Centre News zullen de structuur, correcties en aanpassingen aan de orde komen, waarbij de nadruk ligt op het verband met het onderwerp waar mijn interesse het meest naar uitgaat: de huur(prijs).

STRUCTUUR Deel C van Taxatieleer vastgoed 1 in de nieuwe druk behandelt dus de taxatiemethoden. Net als George ten Have in de vijfde

druk uit 2011, gaan de schrijvers eerst kort in op de mogelijke benaderingen. Volgens Taxatieleer vastgoed 1, pp. 75 en 92 van de zesde druk, kan de waarde van vastgoed op drie manieren worden beredeneerd: door middel van de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. In de vijfde druk behandelde George ten Have ook nog de ‘wettelijke benadering’.

Onder deze benadering onderscheidde hij de methode van de wettelijke huurprijzen woonruimte, van artikel 7:290-bedrijfsruimte en de pachtprijzenmethode. Ook de methoden in het kader van de WOZ werden hieronder geschaard. Deze laatste methoden werden in paragraaf 12.2 in hoofdstuk 12, ‘Taxaties voor specifieke doeleinden’, behandeld. In de huidige druk komen deze methoden terug in deel D ‘Toepassingen van de taxatieleer’ en wel in hoofdstuk 13, ‘Fiscaliteit en waardering’.

De drie overige wettelijke methoden worden in Taxatieleer vastgoed 2 behandeld onder de bespreking van het specifieke type vastgoedobject. Gezien het ontbreken van de bespreking van deze ‘methoden’ in de huidige druk van Taxatieleer vastgoed 1 neem ik aan dat deze indeling gehandhaafd blijft.

Deze indeling lijkt logisch.

Over de drie benaderingen wordt in Taxatieleer vastgoed 1 gesteld: “Deze benaderingen ( waarop diverse concrete taxatiemethoden zijn gebaseerd) gaan alle uit van het principe van substitutie en vergelijking […]”. Het woord ‘benadering’ verwijst naar een hoofdbeginsel. Een benadering kan worden uitgewerkt in verschillende prakVERVOLG OP PAGINA 52 → SCN 2015 | 3 51

REVIEW

uit de inkomstenbenadering in de zesde druk.

Bij het bepalen van de mogelijke huurinkomsten wordt een pand vergeleken met andere panden waarvoor marktgegevens beschikbaar zijn. Op basis hiervan kan deze methode worden ondergebracht bij zowel de comparatieve benadering als bij de inkomstenbenadering. Mij lijkt de keuze in de zesde druk om de kapitalisatiemethode onder de inkomstenbenadering te brengen juist.

tisch toepasbare methoden. De beschreven benaderingswijzen en hun methoden hebben als uitkomst de waarde van een object.

“Elk van de toegepaste taxatiemethoden indiceert een bepaalde marktwaarde” (zesde druk, p. 203).

KOSTENBENADERING De kostenbenadering is gestoeld op de gedachte dat de marktwaarde van een onroerende zaak een relatie heeft met de totale kosten van vervanging van die zaak, en wel vervanging door nieuwbouw (zesde druk, pp.

93 en 211).

De zesde druk behandelt als enige methode op basis van de kostenbenadering de vervangingswaardemethode (hoofdstuk 9). In de vijfde druk vielen onder de kostenbenadering ook nog de kuberingsmethode, de bouwdeelkostenmethode, de retrospectieve methode en de residuele-waardemethode. De kuberingsmethode, de bouwdeelkostenmethode en de retrospectieve methode zijn in de zesde druk geen taxatiemethoden meer maar calculatietechnieken.

INKOMSTENBENADERING De residuele-waardemethode valt in de zesde druk onder de inkomstenbenadering (hoofdstuk 8). “De inkomstenbenadering relateert de waarde van een vastgoedobject aan de netto-opbrengsten die uit toekomstige exploitatie voortvloeien” (zesde druk, p. 209. Zie ook p. 93).

Tot de methoden met een inkomstenbenadering behoorden volgens Ten Have in de vijfde druk de BAR-, NAR- en DCF- methoden, de draagkrachthuurmethode en de gross operating profitmethode (GOP). De BAR-en NAR-methode waren in hoofdstuk 10 beschreven, terwijl de DCF- methode, de draagkrachthuurmethode en de gross operating profitmethode (GOP) werden/worden behandeld in hoofdstuk 3 van Taxatieleer vastgoed 2.

In de huidige druk heeft dus concentratie plaatsgevonden. De multiregressie-analysemethode, de draagkrachthuurmethode en de gross operating profitmethode (GOP) worden nu in deel 1 behandeld. De kapitalisatiemethode is van de comparatieve benadering in de vijfde druk overgegaan naar een methode 52 SCN 2015 | 3

Alle taxatiemethoden zijn in feite gebaseerd op vergelijking

COMPARATIEVE BENADERING In de zesde druk vallen onder de comparatieve benadering de vergelijkingsmethode en de regressiemethode. In de vijfde druk werden onder de comparatieve benadering de vergelijkende methode, de huurwaardemethode, de kapitalisatiemethode en de multi regressie-analysemethode begrepen.

Deze laatste methode werd overigens niet in Taxatieleer vastgoed 1, maar in Taxatieleer vastgoed 2 behandeld. In de zesde druk valt de kapitalisatiemethode dus onder de inkomstenbenadering. Daarbij wordt opgemerkt dat de kapitalisatiemethode grofweg bestaat uit het kapitaliseren van een huurwaarde van een object (huurwaardekapitalisatie) of huurprijzen van verhuurde objecten (BAR- en NAR- berekeningen). De toelichting bij de huurwaardekapitalisatie in de zesde druk is vrijwel gelijk aan de toelichting bij de huurwaardemethode in de vijfde druk.

De comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak (Taxatieleer 1, zesde druk, p. 93). “In de comparatieve benadering wordt de waarde van een object – de prijs als uitkomst van een theoretische transactie van het object – ontleent aan de gerealiseerde prijzen van andere objecten” (zesde druk, blz. 208). In de zesde druk bestaat de comparatieve benadering dus uit twee methoden; de vergelijkingsmethode en de regressiemethode. Kenmerk van de regressiemethode is dat aan de taxateur niet enkele, maar zeer vele referentietransacties ter beschikking staan. Hierdoor is een statistische analyse mogelijk. De behande-

REVIEW

ling van de regressiemethode vindt plaats in hoofdstuk 7, paragraaf 2.

Volgens de zesde druk van Taxatieleer vastgoed 1 is de vergelijkingsmethode, behandeld in hoofdstuk 7, paragraaf 1, gebaseerd op de comparatieve benadering bij woningen de gangbare taxatiemethode.

“Bij deze methode ontleent de taxateur de marktwaarde van het object op directe wijze aan een referentiegroep van recent gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten. De taxateur zal zoeken naar transacties van vergelijkbaar vastgoed (de zogenoemde comparables of referentieobjecten) en die door middel van het aanbrengen van correcties ‘handmatig’ vergelijkbaar maken met het te taxeren pand”.

Overigens zijn alle taxatiemethoden in meer of mindere mate comparatief, dat wil zeggen gebaseerd op vergelijking (Taxatieleer vastgoed 1, p. 93).

DRAAGKRACHTHUURMETHODE De draagkrachthuurmethode werd/wordt in Taxatieleer vastgoed 2 behandeld in hoofdstuk 3, ‘Taxatiemethoden voor de gespecialiseerde praktijk’ (pp. 104–105).

In dit hoofdstuk komen ook aan de orde de regressiemethode, de discounted cash flow-methode en de gross operating profitmethode. In Taxatieleer vastgoed 1 is de draagkrachthuurmethode nu ondergebracht in hoofdstuk 8, ‘Inkomstenbenadering’ (pp.

307–310). In de vorige druk van Taxatieleer vastgoed 1 kwam deze methode begrijpelijkerwijze niet voor, nu behandeling in deel 2 plaatsvond/-vindt. Er wordt van uitgegaan dat in de volgende druk van Taxatieleer vastgoed 2 deze methode niet meer behandeld wordt omdat deze nu in deel 1 is opgenomen.

In de draagkrachthuurmethode wordt op een indirecte manier de huurwaarde

benaderd. Daarbij wordt niet het vastgoedobject als uitgangspunt voor de waardering genomen, maar de exploitatie die in het betreffende vastgoedobject wordt of zal worden uitgeoefend. Ten Have ging er in deel 2 van uit dat deze methode kan worden gebruikt voor detailhandelsbedrijven (p. 104). Zijn opvolgers gaan er in deel 1 van uit dat deze hiervoor ‘onder andere’ kan worden gebruikt (p. 307). Onder de samenvatting op p. 339 beperken zij zich weer tot detailhandelsbedrijven. Door middel van genormeerde omzetten die realiseerbaar zouden moeten zijn, wordt een genormeerde huurlast berekend, veelal gekoppeld aan de oppervlakte. Ook kan de brutowinst in relatie worden gebracht tot de (maximale) huurlast. De schrijvers van de huidige druk van Taxatieleer vastgoed 1 stellen in navolging van Ten Have dat deze methode veel kenmerken van subjectgebonden aspecten heeft en daarmee in strijd is met het principe van de taxatieleer ten behoeve van het waardeconcept. Bij het waardeconcept mogen uitsluitend objectgebonden aspecten een rol spelen.

In Taxatieleer vastgoed 1 komen nu ook onder de paragraaf 8.4, Draagkrachthuurmethode, drie verschillende waarderingsmethoden voor die door horecataxateurs worden gebruikt. De schrijvers noemen de huurwaardemethode ( beter

Taxatiemethoden nu geconcentreerd in deel 1

huurwaardekapitalisatiemethode), de bedrijfseconomische huurwaardemethode die als basis de draagkrachthuur heeft en de dekkingswaardemethode waarbij het operationeel resultaat berekend wordt. Deze laatste methode wordt vervolgens onder de paragraaf getiteld Gross operating profitmethode behandeld.

GROSS OPERATING PROFIT-METHODE (GOPMETHODE) De gross operating profit-methode (GOPmethode) wordt/werd in Taxatieleer vastgoed 2 behandeld in hoofdstuk 3, ‘Taxatiemethoden voor de gespecialiseerde praktijk’ (pp. 105–118). In Taxatieleer vastgoed 1 is deze methode nu ondergebracht in hoofdstuk 8, ‘Inkomstenbenadering’ (pp. 311– 325). Er wordt weer van uitgegaan dat in de volgende druk van Taxatieleer vastgoed 2 deze methode niet meer behandeld wordt omdat deze nu in deel 1 is opgenomen.

De GOP-methode wordt gebruikt bij de waardering van exploitatiegebonden vastgoedobjecten. Gross operating profit staat voor bruto operationeel rendement. Een exploitatiegebonden vastgoedobject ontleent zijn waarde aan het samenstel van de materiële vaste activa. De methode beperkt zich niet tot zuiver de onroerende zaak maar waardeert ook de materiële vaste activa en de goodwill en let tevens op de kapitaalslasten en kosten verbonden aan de exploitatie.

Overigens gaat Taxatieleer vastgoed 1 ervan uit dat in deze methode de waarde van het vastgoedobject als eerste wordt bepaald met behulp van bijvoorbeeld de NAR-methode (p. 313).Ook komen de GOPmethode en de DCF-methode in gecombineerde vorm voor (p. 325). De gross operating profit-methode is geen methode die geheel zelfstandig de marktwaarde van een vastgoedobject oplevert.

Hoewel voor onderdelen gebruik wordt gemaakt van een huurwaarde staat zij ook te ver af van de huurwaarde sec om haar onder de huurwaardemethoden te scharen.

VERVOLG In de volgende aflevering van SCN wordt de structuur nader besproken en wordt een voorstel gedaan tot een iets andere indeling. ← SCN 2015 | 3 53

DARWINS VINKEN

Jeroen Messemaeckers van de Graaff

Winkelcentrum Gouweplein in Waddinxveen

Eten of gegeten worden In de reeks De vinken van Darwin wordt de evolutietheorie gebruikt als metafoor voor de markt van de detailhandel en het winkelvastgoed.

Wat kunnen we leren van de natuur bij het overleven in de snelst mogelijke veranderingen die zich momenteel in de vastgoedwereld afspelen?

Dan denk je al snel aan de aloude lijfspreuk ‘het is eten of gegeten worden’. Maar of dat ook opgaat voor de vastgoedwereld is de vraag...

DOOR JEROEN MESSEMAECKERS VAN DE GRAAFF

54 SCN 2015 | 3

H

et overleven als ontwikkelaar hebben wij niet te danken aan het simpelweg verorberen van een aantal collega’s. Dat hoeft ook niet, want veel van onze conculega’s hebben het de afgelopen jaren niet gered. Ze zijn ofwel verwaarloosd door hun moeders, ze hebben er zelf een puinhoop van gemaakt, of zijn slachtoffer geworden van de risico’s die ze zelf in betere tijden hebben genomen. Het is om te overleven daarom niet nodig om directe collega’s op te eten, ofwel in meer zakelijk geaccepteerd jargon: over te nemen.

ADAPTIEF VERMOGEN Maar wel is het nodig om je voortdurend aan te passen aan de veranderende omstandigheden. Omstandigheden die eigenlijk veel sneller veranderen, dan het verandervermogen van vastgoedbedrijven toestaat. Daar waar veel soorten uit de natuur eeuwenlang de tijd hebben gekregen om zich aan te passen aan langzaam veranderende omstandigheden, is onze vastgoedomgeving de afgelopen vijf jaar door een aardschok compleet veranderd.

Veel van die veranderingen hebben te maken met de enorme impact van internet (technologie) op ons bestaan als mensheid. Plotseling is informatie immers voor iedereen bereikbaar. De consument weet alles en als dat niet het

DARWINS VINKEN

geval is, weet hij het toch. Dan kun je maar beter direct alle informatie delen (transparantie). En over het hoofd van die enkele consument, die het beter weet, maakt internet het mogelijk deze kennis bij alle consumenten onder de aandacht te brengen. Deze wijd te verspreiden en voor iedereen toegankelijke informatie maakt de mening van één consument een factor om rekening mee te houden (big data).

SOCIAAL GEDRAG En al deze technologische ontwikkelingen lijken ook nog impact te hebben op het sociale gedrag van mensen zelf. Ze weten alles, ze zien alles en ze hebben overal een mening over. We zijn sociaal in een groot (media-)netwerk opgenomen en maken daar continu deel van uit. Als mijn dochters een foto op internet delen, dan is het niet vreemd als deze binnen een kwartier driehonderd keer is ‘geliket’. Waar gaat dat over, vragen wij – volwassen mensen – ons wel eens af, maar het is de nieuwe werkelijkheid geworden. De

om te blijven aansluiten bij deze maatschappij vergroot de kansen om te overleven. Maar natuurlijk spelen er ook vele andere zaken een rol: maak het goede product. Daarbij zien we het als onze primaire rol als ontwikkelaar om te luisteren naar maatschappelijke belangen, vervolgens partijen bij elkaar te brengen en alle belangen te vertalen naar onze projecten. Om zo met onze vastgoedprojecten te zorgen voor een gezonde(re) stedelijke leefomgeving.

Het noodzakelijke overlevingsbrood van tegenwoordig heet ‘financiering’. En dat krijg je weer als je de afzet van je producten goed op orde hebt. Daarnaast moet je zelf nog een beetje gezond genoeg zijn om meer voer van je financier te krijgen. Ofwel, gezond blijven is wel van belang.

DOORZETTINGSVERMOGEN Maar naast dit alles vergt het van alle betrokkenen vooral ook een enorm doorzettingsvermogen en sterke wil om te slagen. De omstandigheden zijn van belang, de kwaliteit van het eindproduct, maar toch zeker ook lef en doorzet-

Impressie van het a.s.r.-project Catharinasteeg, Leiden

nieuwe realiteit. En de aanwezigheid van al deze razendsnelle netwerken maakt van onze welvaartseconomie veel meer een deelecomomie. Het verkrijgen van de zaak is het niet meer het grootste vermaak, maar het vermaak zelf is waar het om draait. Beleving, beleving, beleving. Dat was vroeger toch gewoon locatie, locatie, locatie?

LET OP JE GEZONDHEID Een ontwikkelaar staat midden in de maatschappij (wij laten dat graag zien door te pronken met ons mooie ‘Land voor land’-programma, waarbij we alle gebouwde m2 compenseren met een m2 nieuwe natuur.) Het vermogen

tingsvermogen om in weer en wind te overleven in de dagelijkse weerstand waar ieder project tegenaan loopt. Zo hebben we in tijden van crisis, geheel tegen de stroom in, de realisatie van een nieuw stadscentrum en kloppend hart in Waddinxveen kunnen bewerkstellingen en konden we vorig jaar starten met de realisatie van project Leidsche Rijn Centrum (28.000 m2 winkels, 750 woningen en 11.000 m2 kantoren).Dit jaar zijn we gestart met de realisatie van ons mooie project Catharinasteeg aan de Aalmarkt in de binnenstad van Leiden. Allemaal voorbeelden van gecombineerde winkel- en woonprojecten, die staan voor de overlevingsspirit van a.s.r. vastgoed ontwikkeling. ← SCN 2015 | 3 55

RETAILREVIEW

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

WINKELEN, WAAR GAAN WE HEEN?

Zeeman B

ij een van de nieuwere vestigingen van Zeeman in winkelcentrum Oostpoort treffen Caroline van Turennout, manager marketing & communication Europa, Micha Candel, vastgoedmanager Nederland en ik elkaar. Oostpoort is het nieuwe centrum van Amsterdam Oost en bevindt zich op de plek van de voormalige Oostergasfabriek aan de Linnaeusstraat. Er bevinden zich voornamelijk stadsappartementen en een nieuw winkelcentrum. MAB tekende voor de ontwikkeling.

Winkelcentrum Oostpoort is een fraai winkelcentrum dat nauw aansluit bij de stedelijke structuur van dit deel van Amsterdam. Historische en moderne gebouwen zijn evenwichtig met elkaar verweven. De materiaalkeuze is speels en lijkt hier en daar ge誰nspireerd door de stijl van de Amsterdamse School. Veel winkelpuien zijn modern, maar historiserend vormgegeven. Het winkelcentrum biedt ruimte aan ongeveer 45 winkels.

HISTORIE In 1967 opende Jan Zeeman zijn eerste winkel in Alphen aan den Rijn, een van de eerste kledingdiscounters met huishoudtextiel en basiskleding. Hij wilde goede kleding 56 SCN 2015 | 3

Met 1243 winkels in Europa, waarvan 550 in Nederland, en ruim 66 miljoen bezoekers per jaar is Zeeman een serieuze speler in de wereld van de detailhandel.

Iedereen kent wel de blauw-gele huisstijl van de organisatie, die het bedrijf sinds de oprichting al kenmerkt. Ge誰nspireerd door de groei van het bedrijf met de nieuwe Zeeman XL-formule en de bijzondere, opvallende reclamecampagnes zocht Jorine de Soet contact met de organisatie.

RETAILREVIEW

Zeeman verrast de laatste jaren met bijzondere campagnes. Om het ondergoed aan te prijzen nodigde het bedrijf gewone klanten uit voor een fotoshoot.

Het resultaat is een sympathieke, mooie campagne.

en textiel verkopen voor een lage prijs. Dat deed hij op een vernieuwende manier. Het fenomeen ‘zelfbediening’ was voorzichtig in opmars bij de supermarkten toen Zeeman daar als ‘textielsuper’ al mee begon.

Klantvriendelijkheid, duurzaamheid en maatschappelijk ondernemen hebben vanaf het begin centraal gestaan in de bedrijfsvoering.

ZEEMAN NIEUWE STIJL De laatste jaren is Zeeman zijn winkelbestand aan het vernieuwen, zodat de winkels zich aanpassen bij de klanten en bij de huidige trends en ontwikkelingen in de detailhandel. Onlangs heeft Zeeman ook een aantal XL-winkels geopend. Op dit moment beschikt de formule over winkels van 200 tot 700 m2. In het algemeen gaat de voorkeur nu uit naar wat grotere units. Een aantal jaren geleden heeft Zeeman een webshop geopend. Inmiddels is dit een van de best lopende winkels met maar heel weinig retourzendingen.

FILIALEN MET EEN ICONISCH ARTIKELENASSORTIMENT Zeeman kent alleen filialen en heeft geen franchisenemers. Elke vestiging van de formule verkoopt dezelfde

De meeste stewardessen dragen onze panty's, daar zijn we best trots op

artikelen op dezelfde wijze. Naast huishoudtextiel en kleding worden er ook in toenemende mate woonaccessoires verkocht. “We hebben een aantal echte iconische producten in ons assortiment”, vertelt Caroline. “Onze beenmode en dan vooral onze panty’s worden heel goed verkocht. De meeste stewardessen dragen onze panty’s en daar zijn we trots op. Ook onze hand- en theedoeken doen het al goed sinds we begonnen. En de basis babyrompertjes, die maar € 0,99 kosten, zijn populair.”

Tot slot toont ze me de ‘Mady,’ een damesonderbroek die me doet denken aan een scene uit Bridget Jones Diary, VERVOLG OP PAGINA 58 → SCN 2015 | 3 57

RETAILREVIEW

← VERVOLG VAN PAGINA 57 waarin Hugh Grant Renée Zellweger complimenteert met haar ondergoed, dat op dat van zijn oma lijkt. Maar dat neemt niet weg dat de ‘Mady’ een van de best verkochte damesonderbroeken in Nederland is.

Sowieso staat Zeeman bekend om bijzonder goed ondergoed tegen een zeer concurrerende prijs. En als je nu binnenkomt bij Zeeman word je verrast door het zeer hippe en modische ondergoed naast een veel traditioneler aanbod.

RESPECT VOOR MENS EN MILIEU Zeeman hecht waarde aan goede relaties met zijn leveranciers. Met een eigen team van stylisten worden in Alphen aan den Rijn voortdurend nieuwe artikelen ontworpen en ontwikkeld.

MARKETINGSTRATEGIE Zeeman biedt artikelen van goede kwaliteit Door consequent tegen lage prijzen aan. De afgelopen jaren te voldoen aan is een aantal trends waar te nemen, waar de formule op inspeelt. Tot een aantal jaren een aantal terug was Zeeman er vooral voor de consubasisvoorwaarden menten met een kleine beurs. Sterker; binblijft Zeeman nen sommige sociale milieus was het niet ‘gepast’ bij Zeeman te komen, laat staan te een sterk merk kopen. Nu zijn daarin veranderingen zichtbaar. Zeeman verkoopt niet meer vooral aan klanten met wat minder geld, maar ook aan klanten met juist meer geld. Er is een duidelijke trend waarneembaar dat consumenten bewustere keuzen maken als het gaat om aankoopgedrag. Juist mensen met een goed gevulde portemonnee weten de winkel nu te vinden.

Zij zijn niet langer bereid veel geld neer te tellen voor iets dat je ook goedkoop kunt aanschaffen. Hier ontstaat een nieuwe markt en Zeeman profiteert daarvan.

De formule wordt daardoor steeds hipper. Daar wordt ook consequent aan gewerkt. Iedere week als de winkel tweemaal beleverd wordt, zitten er nieuwe artikelen bij. Op deze manier worden klanten elke keer verrast. Er zijn veel klanten die direct na de belevering even komen kijken wat er aan aanbod vernieuwd en toegevoegd is. Op deze manier blijft Zeeman zijn klanten verrassen. De organisatie ziet hierdoor nog steeds groeimogelijkheden op de Nederlandse markt. Hier gaat het niet zozeer om de uitbreiding van het aantal winkels, maar om verruiming van het aantal klanten binnen een verzorgingsgebied.

RECLAME: WEINIG BUDGET, GROOT RESULTAAT De organisatie trekt maar weinig budget uit voor reclame.

Daarom moet datgene dát er aan uitgegeven worden leiden tot opvallende en aandacht vragende campagnes. Zo heeft de organisatie bijvoorbeeld onlangs zijn eigen klanten laten poseren in ondergoed van Zeeman. Nadat Zeeman een oproep had gedaan onder zijn klanten, meldden zich achtduizend mensen die bereid waren hieraan deel te nemen.

Die worden in verschillende landen over de hele wereld geproduceerd. De inkopers van de organisatie gaan zelf met enige regelmaat naar de fabrieken toe om toe te zien op het productieproces. Daarbij worden ook continu de arbeidsomstandigheden van de productiemedewerkers gecontroleerd. Zeeman wil eerlijke, goede en goedkope artikelen verkopen en dat gaat beter als je aanstuurt op langetermijnrelaties.

MILIEU Milieubewustzijn maakt deel uit van het Zeeman-DNA. Het bedrijf is koploper als het gaat om logistiek management.

Slechts twee maal per week worden de winkels bevoorraad en na het lossen nemen diezelfde vrachtwagens al het papier, plastic en restafval mee naar het distributiecentrum. Op deze manier recyclet het bedrijf 89 procent van zijn eigen afval. Waar mogelijk wordt de CO2-uitstoot gereduceerd, bijvoorbeeld door het vermijden van files en door te kiezen voor vervoer over water.

58 SCN 2015 | 3

Caroline van Turennout en Micha Candel

INTERNATIONAAL In het buitenland groeit Zeeman vooral door het openen van nieuwe winkels. Op dit moment heeft Zeeman winkels in Nederland, België, Frankrijk, Spanje, Luxemburg en Duitsland en binnenkort gaat de eerste winkel in Oostenrijk open. Alle winkels worden twee maal per week beleverd vanuit het service- en distributiecentrum in Alphen aan den Rijn.

PERSOONLIJK CONTACT De formule heeft veel vaste klanten en daar wordt ook op gestuurd. Bij voorkeur werken medewerkers lang bij de organisatie in één filiaal, zodat er persoonlijke contacten ontstaan tussen het winkelpersoneel en de klanten.

Klanten vinden het plezierig om herkend te worden en het geeft hen vertrouwen als een medewerker van Zeeman hen adviseert of vraagt naar wat sociale wetenswaardigheden.

De formule is consequent bezig zijn markt te verbreden en te verstevigen door steeds te voldoen een aantal stabiele

THEMA

verwaaijen Social shopping soap waarden. Zo blijven de prijzen consequent laag en de kwaliteit hoog; het assortiment is continu verrassend, de winkels worden steeds toegankelijker. En men vertelt de laatste tijd duidelijker waar Zeeman voor staat.

In toenemende mate zijn klanten niet alleen prijsbewust maar houden ze zich ook bezig met zaken als integriteit en ethiek. Juist als het om deze kenmerken gaat, is Zeeman een sterke formule. Dat betekent dan wel dat je je niet alleen zo moet gedragen, maar dat ook communicatief uit moet dragen; ‘be good and tell it’.

Naast de hiervoor genoemde commerciële kenmerken, bestaat er ook een heuse Zeeman Fanshop Daar zijn allerlei artikelen in de blauw-gele Zeemanstijl te koop; van T-shirts tot pannenlappen.

WINKEL OOSTPOORT In Oostpoort is Zeeman ruim gehuisvest met een lichte en overzichtelijke winkel. De inrichting is strak, functioneel en eenvoudig. De schappen in deze winkel zijn wat lager dan we gewend zijn bij Zeeman. Dit blijkt een van de kenmerken van de nieuwe formule te zijn. Ik zie dat deze winkel anders is dan een aantal Zeemanvestigingen die ik op andere plekken ken. Maar ik kan niet aangeven wat er nu precies anders is. De uitstraling is hier echter wat rustiger en ook wat kwalitatiever. Caroline ziet dat ik wat verrast rondkijk en zegt, terwijl ze naar een schap wijst : ‘die bakken, die zijn altijd kenmerkend voor onze winkels geweest.

L

aat ik het maar even eerlijk toegeven. De social media zijn niet zo heel erg aan mij besteed. Een sporadische tweet, een like’je hier en daar en een voorzichtige en genuanceerde inbreng in een van mijn Linkedin forums. Daar blijft het een beetje bij. Mijn Pinterest-account blijft ongebruikt, Instagram is niet mijn ding. Het volgen van Vloggers en Youtubers laat ik aan mijn jongste over (maar ik kijk wel regelmatig hoofdschuddend mee). Facebook is vooral een familieding en ook daar ben ik behoorlijk passief. Behalve voor uitzonderlijke gebeurtenissen zoals het drievoudig kampioenschap met hockey in één weekend van mijzelf en mijn twee zonen. Dat wil ik natuurlijk, met gepaste trots, met de hele wereld delen.

Het zal met mijn karakter te maken hebben. En met het feit dat zakelijk gezien mijn partner al bovenmatig sociaal mediaal actief is.

Of gewoon dat ik er geen dringende behoefte aan heb om 24/7 met mijn telefoon bezig te zijn.

Ik zie het ook terug in het gemiddelde Nederlandse winkelcentrum.

Hier geldt de gulden regel: hoe groter, hoe actiever. Markthal, Stadshart Amstelveen of Hoog Catharijne. Je wordt als fan dagelijks bestookt met berichten, foto’s en advertenties. Geen actie kan je ontgaan, er van uitgaande dat je die berichten ook daadwerkelijk tot je neemt. Het zal ook zeker bijdragen aan het behoud van een hoge top of mind-positie.

Maar persoonlijk heeft het geen effect op mijn eigen shopgedrag.

Hoeveel berichten winkelcentrum Eglantier in Apeldoorn ook mag sturen (gemiddeld 1,5 per dag), toch ga ik er niet mijn boodschappen doen. Dat is ook logisch, want waarom zou je – wonend in Amsterdam Noord – in Apeldoorn bij de Dekamarkt je wekelijkse boodschappen gaan doen? En die aantrekkelijke aanbieding van de slager – heel verleidelijk – laat ik toch echt aan mij voorbijgaan.

H In deze winkel zijn ze echter zilverkleurig in plaats van wit.’ Dat is inderdaad precies het verschil. Micha voegt er aan toe dat deze winkel verlicht wordt met ledverlichting en dat de organisatie dat overal wil doorvoeren.

Als ik tot slot vraag waarmee Zeeman zich in de markt onderscheidt, benoemen Caroline en Micha de eenvoud.

“Zeeman bestrijdt gedoe en complexiteit op een opmerkelijke manier. Door alles eenvoudig te houden. ‘Eenvoud in veelvoud’, noemen we dat.’’ ←

et grootste probleem is dat de meeste kleine winkelcentra gewoon te weinig te vertellen hebben. Als je al twintig jaar dezelfde huurders hebt, de braderie en sinterklaas de belangrijkste evenementen zijn en er één keer per jaar een spaaractie georganiseerd wordt, probeer dan maar eens dagelijks een nieuwswaardig item te verzinnen. Dat vergt veel creativiteit en een uitzonderlijk grote duim. En daar ligt nog een markt volgens mij. Creëer een buurtsoap van je winkelcentrum, de lovestory van de vakkenvuller van Albert Heijn en de caissière van de Blokker, de hoog oplopende maar altijd ook weer beslechte ruzies in de ondernemersvereniging, het bijna-faillissement van de naai- en fourniturenzaak (op het nippertje gered door Olcay Gülsen). Een dagelijkse meet & greet met de hoofdrolspelers en -speelsters. Hoeveel favourite meeting placegevoel wil je krijgen? ←

Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl | #jpverwaaijen

SCN 2015 | 3 59

RETAIL

‘Klanten moeten je hun geld gunnen’ Tot na middernacht spelen de bezoekers van The Joker spelletjes tegen elkaar. De spellenspeciaalzaak aan de Oudegracht in Utrecht is winkel, clubhuis en bar ineen.

Een alternatieve manier om als winkelier wat extra centjes te verdienen, maar vooral heel gezellig. ‘’Wij zijn een ontmoetingsplek voor mensen in de stad.’’

60 SCN 2015 | 3

RETAIL

‘I

s er nog koffie Ron?’ Een jongeman van een jaar of dertig komt uit het trapgat van de kelder om nog eens bij te schenken. Winkeleigenaar Ron Huising zet het koffieapparaat nog maar eens aan. Beneden in de kelder spelen op deze vrijdagavond zo’n twintig klanten bord- en kaartspelletjes tegen elkaar. Tijdens de pauze komen ze een voor een naar boven voor koffie, een drankje of een chipje. Zo gaat het bijna elke avond bij spelletjeswinkel The Joker.

JONG PUBLIEK De bezoekers van de spelletjesavonden zijn vooral mannen tussen de 20 en 35 jaar oud.

Bijzonder, want waarom komen deze jonge mensen in dit digitale tijdperk bord- en kaarspelletjes spelen? Het geheim van het spel is volgens Huising de gezelligheid die je beleeft met vrienden of familie. Daar kan geen Playstation tegenop. Dus doet Huising er alles aan om zijn winkel gezellig te maken. Hij is nooit te beroerd om een praatje te maken met zijn klanten, schenkt voor de spelers in de kelder gratis koffie en thee en creëert daarmee naar eigen zeggen een gezellige clubhuissfeer. Zonder lidmaatschappen en dergelijke, want dan zou zijn jonge publiek niet meer komen. Spelen wanneer je maar wilt en geheel vrijblijvend: dat is de formule en die werkt al twintig jaar.

Het idee voor een spellenspeciaalzaak ontstond toen Huising met zijn vriend Erno Eekelschot een jaar door de Verenigde Staten reisde. In een oude camper bedachten ze hoe leuk het is om samen een spelletjeswinkel te beginnen. In 1993 gingen de deuren voor het eerst open. The Joker was een van de eerste spellenspeciaalzaken van Nederland. ‘’De mensen kenden alleen Cluedo en Triviant’’, legt Huising uit. De spellen in onze winkels kwamen uit Amerika en Duitsland. Het Duitse Kolonisten van Catan hadden wij al drie jaar liggen voordat er een Nederlandse versie op de markt kwam.’ Huising gniffelt en vertelt verder: ‘In de beginjaren kwamen mensen hier binnen en die keken eerst een halfuur vol verbazing rond wat hier allemaal te koop is.’

SPELLETJESBOULEVARD VAN NEDERLAND Zo’n verwonderlijke reactie is dat niet.

Namen van spellen als Rally Fally, Fantastiqa en De paleizen van Carrara klinken behoorlijk exotisch in de oren. Weinig consumenten kennen deze spellen. De mis-

sie van Huising is om juist de onbekende spellen onder de aandacht te brengen. ‘Het is niet zo dat ik mensen aan de haren meesleur naar een spelbord, maar ik vind het leuk om klanten kennis te laten maken met alle nieuwe spellen. Het is mijn hobby en als je een hobby hebt, wil je andere mensen daar ook mee kennis laten maken.’

Langzamerhand is de Oudegracht in Utrecht uitgegroeid tot de spelletjesboulevard van Nederland. Maar liefst vijf spellenspeciaalzaken liggen aan deze straat.

Klanten komen uit heel het land. The Joker heeft zich gespecialiseerd in het kaartspel Magic.Andere winkels hebben hun eigen gouden troef. In het hele land zijn er nu zo’n veertig à vijftig zaken, schat Huising.

RAKELINGS LANGS DE AFGROND De financiële crisis hakte er diep in bij The Joker. 2012 was het absolute dieptepunt.

Privé leefde Huising een tijdje van de lucht.

‘Ik heb alleen een kat, dus als ik een blik kattenvoer kan kopen is mijn gezin weer op orde’, vertelt hij. Het was een moeilijke tijd waarin het bedrijf rakelings langs de afgrond scheerde en een tweede winkel moest afstoten. ‘Ik heb wel eens gedacht: ik stop ermee, vertrek naar Afrika en ga wat voor Unicef doen. In die tijd hadden we niet in eigen hand of we het zouden redden. Hoe hard we ook werkten, de omzet steeg er niet van.’ Na lang ploeteren won de winkel uiteindelijk van de crisis. Het gaat nu langzaam steeds beter.

CONCURREREN MET INTERNET Dat The Joker overleefde ligt volgens Huising ook aan het winkelconcept dat hij met Eekelschot ontwikkelde. ‘Onze koffie en thee zijn gratis en voor chips betaal je een clubhuisprijs, maar als mensen het in onze winkel naar hun zin hebben, komen ze rond de feestdagen een spel bij je kopen. Het gaat erom dat mensen je hun geld gunnen, ook al is het goedkoper om een spel via internet te kopen.’ Huising zit qua prijzen expres iets hoger dan de prijzen op internet. ‘’Ik zie te veel collega’s die willen concurreren met internetprijzen. Dat kan als speciaalzaak niet. Wij hebben kennis in huis en we leveren service. We hopen dat mensen die paar extra euro er voor over hebben. En dat werkt.’ Last van Bart Smit of Intertoys heeft hij niet. ‘Zo’n grietje van zeventien kan

een klant niets vertellen over een spel. Ik heb het gros van alle spellen in deze winkel zelf gespeeld. Over bijna alles kan ik wat vertellen.’

MANNENPUBLIEK Sommige klanten groeien zo'n beetje op in The Joker. Er komen veel scholieren van het Stedelijk Gymnasium in Utrecht. Die komen tijdens de middagpauze een spel spelen.

‘Jongeren voelen zich aangetrokken door het sfeertje. Studenten zetten zich er snel toe om dingen die moeten aan de kant te schuiven en wat leuks te gaan doen.’

Het publiek bestaat vooral uit mannen.

Hoe komt dat eigenlijk? ‘Vrouwen kijken de kat uit de boom. Mannen denken: ik kom voor een keer en als ik het niks vind, ben ik weer weg. Als het ze bevalt, sleuren ze vaak ook nog een paar vrienden mee hier naartoe.’ Reclame maakt Huising niet voor de spelletjesavonden. Iedereen die komt, wordt meegenomen door een vriend of kijkt de winkel in en is gewoon nieuwsgierig. Het winkelconcept verkoopt zichzelf.

SOCIALE CONTACTEN Wouter Ton (26) uit Culemborg is een regelmatige bezoeker van The Joker. Als puber speelde hij al spelletjes in de winkel en sinds enkele maanden heeft hij zijn favoriete spel Magic herontdekt. Vooral de gezelligheid is volgens Ton erg belangrijk. ‘Het is leuker om met mensen in een winkel te zitten dan thuis. Je komt hier altijd mensen tegen die hetzelfde spel spelen.’

Matthias van Dalen (28) studeert in Utrecht en speelt vooral voor de uitdaging.

‘Ik vind het leuk om anderen te slim af te zijn. En het is gezellig om hier spellen te spelen. Anders zit ik de hele dag in mijn kamer en hier doe je wat sociale contacten op. Hij speelt het Game of Thronesspel en Kolonisten van Catan. ‘Wie speelt het niet?’

Van Dalen vindt het fijn dat hij kan komen wanneer hij wil en geen ledengeld hoeft te betalen. ‘Als ik verplicht werd iedere week te komen spelen, zou ik ermee stoppen. Ik kan niet iedere week.’

Rijk wordt Huising niet van zijn zaak.

‘Financieel gezien is een spelletjeswinkel het echt niet waard, maar daar gaat het me ook niet om. Ik ken zat mensen die rijker zijn dan ik, maar minder lol hebben in hun werk.’ ← SCN 2015 | 3 61

BINNENSTAD

F

elix Wigman kan melden dat Platform Binnenstad inmiddels zo’n 75 deelnemers heeft. ‘En we groeien nog steeds. Daarbij wordt onze focus ook steeds breder, in die zin dat vitaliteit en toekomstgerichtheid van binnensteden steeds belangrijker worden.

Als platform zijn we nu ook de uitvoerende organisatie van de stichting Wonen boven winkels. Immers, het wonen in steden wordt steeds belangrijker en levert ook een bijdrage aan de kwaliteit van de binnenstad.

We participeren tevens in het platform De nieuwe winkelstraat, waarbij we kijken naar de relatie tussen online en offline. Eveneens een ontwikkeling die binnensteden raakt.’

Elk jaar kiest het bestuur van het Platform Binnenstadsmanagement een centraal thema. ‘Vorig jaar keken we vooral naar transitie en binnensteden. Dit jaar staat centraal hoe we aankijken tegen de toekomstige organisatievorm van samenwerking in binnensteden. Want dat zal een andere zijn dan we in het verleden gewend waren’, zegt Felix Wigman.

VERKIEZING BESTE BINNENSTAD Het Platform Binnenstadsmanagement heeft zichzelf stevig op de kaart gezet met de tweejaarlijkse verkiezing Beste Binnenstad. Wat wordt daarmee beoogd? Felix Wigman: ‘Het gaat ons bij die prijs niet om het mooiste plaatje. Sterker nog, dat staat in het geheel niet centraal. Waar het om gaat is dat kandidaten laten zien welke ontwikkeling hun binnenstad in een aantal jaren doormaakt. We focussen ons vooral op het waarderen van prestaties op verschillende onderdelen waarop een stad vooruitgang kan boeken. Dat is misschien niet direct zichtbaar voor de consument –het is dan ook geen publieksprijs – maar het is wel zichtbaar in de langetermijnontwikkeling van zo’n binnenstad.’

‘Natuurlijk zijn ook zichtbare projecten belangrijk, want ook daarmee laat je zien dat er geïnvesteerd wordt, dat er wat gebeurt.

Maar ook het proces om te komen tot betere onderlinge afspraken en samenwerking vinden wij heel belangrijk. Het is dus een prijs die met name de inspanningen en de verbeteringen die op dit vlak gerealiseerd worden laat zien. En daarmee laten we het brede vakpubliek –of dat nu de exploitanten, de vastgoedzijde of de overheid is – het belang van de binnenstad zien.’

62 SCN 2015 | 3

Zonder samenwerking mist de binnenstad de boot Het Platform Binnenstadsmanagement viert dit jaar haar twintigjarig bestaan. SCN kijkt samen met voorzitter Felix Wigman en deelnemer/begunstiger Bram Hulsbosch (MK Illumination) terug en vooral ook vooruit. Zeker nu in november de tweejaarlijkse prijs voor de Beste Binnenstad weer uitgereikt wordt.

SAMENWERKING Het woord ‘samenwerking’ is al een paar keer gevallen. Kun je zeggen dat dit het sleutelwoord van deze tijd is? Felix Wigman: ‘Beslist. Samenwerking heeft natuurlijk wel een doel en een inhoud. Je moet immers niet vergeten waarom je samenwerkt en wat je wilt bereiken. Maar zonder samenwerking lukt dat niet. In ons werk zie je dan ook dat in steden waar de samenwerking niet slaagt, men achter gaat lopen. Samenwerking moet, ook al omdat de dynamiek en de veranderingen zo groot zijn dat je het als partij of stakeholder gewoon niet meer alleen kan. Je mist dan echt de boot.’

Bram Hulsbosch: ‘Wat mij persoonlijk opvalt, is dat als binnensteden aan deze prijs meedoen, ze ook inderdaad de intentie hebben die samenwerking en betrokkenheid te willen creëren. Een gunstig bij-effect is bovendien dat wethouders en gemeentelijke afdelingen zich met kracht achter zo’n prijs willen stellen en iets willen bereiken. De prijs geeft de deelnemer vaak een ‘boost’ en de mentaliteit van ‘wij gaan die prijs binnenhalen’. Dat brengt in alle geledingen een mooi positief gevoel teweeg.’

‘Ik heb het van nabij meegemaakt in Eindhoven, waar ik centrummanager van winkelcentrum de Heuvel geweest ben.

Samenwerking is voor ons als MK Illumination ook iets waar wij op aansturen in die zin dat wij partijen bij elkaar proberen te brengen om draagvlak te creëren voor een echt onderscheidende illuminatie. Want retailers, vastgoedeigenaren en de gemeente kunnen samen meer middelen genereren en daarmee tot een beter resultaat komen dan

dat ieder voor zich dit kan. Wij zetten ons in om die samenwerking te faciliteren.’

TWINTIG JAAR Het Platform Binnenstadsmanagement bestaat nu dus twintig jaar. Is in die tijdspanne ook een groei te constateren in de beroepsgroep citymanagers? Immers, de organisatie is niet met 75 steden begonnen.Felix Wigman: ‘Er zit inderdaad een groot verschil tussen die beginperiode en nu. We zijn natuurlijk ontstaan in een periode dat er nog niet echt sprake was van binnenstadsmanagement. Het was meer straatmanagement. En de planmatig ontwikkelde winkelcentra hadden soms een

THEMA

management. Maar voor binnensteden als gebied zag je dat nog niet echt.’

‘Dat heeft zich de afgelopen jaren wel ontwikkeld. Er zijn centrummanagers aan de slag gegaan of er zijn gemeenteambtenaren als programmamanager of projectleider binnenstad aangesteld. Dit heeft er toen ook toe geleid dat er samenwerkingsverbanden ontstonden, allereerst tussen de ondernemers en de overheid. Naderhand is daar ook de vastgoedsector ook georganiseerd op aangesloten.’

Bram Hulsbosch van MK Illumination (l) en Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement

De binnenstadsprijs geeft de deelnemers vaak een ‘boost’, een mooie positieve mentaliteit

Speelt samenwerking ook een rol in de beoordeling van de kandidaten voor de prijs Beste Binnenstad? ‘We kijken inderdaad naar samenwerking, maar vooral ook hoe die in elkaar steekt’, zegt Felix Wigman. Dus naar welke stakeholders erbij betrokken zijn en of er een planmatige aanpak onder ligt en dus een doel.’

GOLFBEWEGING En kijkt de jury ook naar welke stakeholders er niet bij betrokken zijn? Je hoort immers wel dat het grootwinkelbedrijf hierin toch afstand houdt, onder andere door het niet altijd goed te vinden dat fililaalmanagers iets op dit gebied ondernemen. Felix Wigman kijk daar wat anders tegenaan: ‘Er staat naturlijk een flinke druk op het functioneren van veel winkelbedrijven, waardoor voor dit soort activiteiten minder tijd overblijft.

Maar van de andere kant zie je ook als trend dat juist grootwinkelbedrijven het belang van local marketing onderkennen. Zij zijn steeds meer bereid zich aan te aanpassen aan lokale omstandigheden en niet alles meer landelijk te regelen.’

Bram Hulsbosch: ‘Het is denk ik een soort golfbeweging. Ik weet dat bedrijfsleiders van C&A vroeger heel actief bij de binnenstad betrokken waren, al voor de tijd dat de stad echt georganiseerd was. V&D, C&A en HEMA namen in die tijd met z’n drieën het voortouw om bijvoorbeeld de koopzondagen te regelen. Of de kerstverlichting. Toen de organisatiegraad in de steden groter werd, zag je dat het grootwinkelbedrijf zich terugtrok. Nu zie je toch weer de beweging dat bedrijfsleiders van dit soort winkels zich hiermee toch weer mee mogen bemoeien.’

OPLEIDING Het Platform Binnenstadsmanagement stelt zich ook tot doel kennis te verspreiden en mensen op te leiden. Felix Wigman: ‘We organiseren vaak grotere bijeenkomsten waarin we kennis overdragen, maar ook kennen we praktijkbijeenkomsten. Dat zijn op dit moment drie groepen met elk circa tien steden. Die komen twee keer per jaar bij elkaar en wisselen hele praktische kennis uit. We maken daarvan kennisdossiers en ook is er een handboek Centrummanagement ontwikkeld. Op dit moment zijn we bezig om te onderzoeken of er een opleidingsprogramma ontwikkeld kan worden voor mensen die uitvoerend met het centrummanagement bezig zijn. Dat

Op 18 november maakt het Platform Binnenstadsmanagement in Den Haag de nieuwe winnaars van de verkiezing Beste Binnenstad bekend. Genomineerd in de categorie Grote Binnensteden zijn Dordrecht, Leeuwarden, Nijmegen, Rotterdam en Utrecht.

Genomineerd in de categorie Middelgrote Binnensteden zijn: Almere, Gouda, Helmond, Middelburg, Roermond en Uden.

Als u meer over de verkiezing Beste Binnenstad ga dan naar www.debestebinnenstad.nl of voor het Platform Binnenstadsmanagement naar www.binnenstadsmanagement.org.

Op Twitter: @Platform_BSM

is nodig, omdat we merken dat het thema steeds breder wordt. Het gaat namelijk ook over mobiliteit, over openbare ruimte, over juridische aspecten, funding, marketing en meer.’

Bram Hulsbosch: ‘Vergis je niet, want centrummanagement is echt een vak.’

PROFESSIONELE PARTNERS Twintig jaar geleden was binnenstedelijke ontwikkeling nog heel sterk vastgoedgedreven. Felix Wigman: ‘Het ging dan over beleggen en projectontwikkeling. In deze tijd gaat het met name over de belevingskant. Vastgoed is weliswaar nog steeds belangrijk -zeker als het over het eigendom gaat- maar beleving nog meer. Daarin spelen evenementen, (sfeer-)verlichting, straatmeubilair, bestrating, groen enzovoort een belangrijke rol in.’

Bram Hulsbosch: ‘Doordat het centrummanagement professionaliseert, kunnen wij vanuit MK Illumniation ook beter aansluiten op de marketing en de conceptontwikkeling vanuit die marketing. Het gaat niet zozeer meer over wat een groepje ondernemers mooi vindt. Nu spreek je met professionele partners die weten wat het doel van de marketing is en die begrijpen hoe je dit met iets als het ontwerp van je verlichting kunt bereiken. En hoe je daarmee het ‘verhaal’ van de binnenstad kunt versterken. Dat zien wij duidelijk terug in de professionalisering van de binnenstad.’ ← SCN 2015 | 3 63

JAPAN Japan is lang een volledig voor de buitenwereld gesloten land geweest. Alleen de Nederlanders (in veel opzichten de complete tegenpool van de hoffelijke Japanners) 64 SCN 2015 | 3

VROUWEN Veel meer nog dan bij ons, zijn de klanten ‘vrouw’. Dat heeft een vreemde reden. Japan is aan de ene kant de minst feministische (lage arbeidsparticipatie), maar aan de andere kant misschien wel de meest feministische (de vrouw is ‘de baas’) samenleving ter wereld. Er zijn niet veel vrouwen met een baan. Hun man staat op om 5.00 uur. Is op kantoor (let wel, na een trein-/ Winkels in Shibuya

DOOR HANS VAN TELLINGEN EN PAUL VAN HORN*

IMPOSANTE STUDIEREIS VAN SSM RETAIL PLATFORM

E

lk jaar gaat SSM Retail Platform op studiereis. Vijf dagen lang netwerken. Vijf dagen lang inhoud. En vijf dagen lang eten en drinken op topniveau. Maar ook: nieuwe, net opgeleverde winkelcentra bezoeken. Of juist eeuwenoude winkelstraten. Of bouwplaatsen waar een nieuw winkelcentrum of stadscentrum wordt ontwikkeld. Meestal wordt een Europees land bezocht. Maar eens in de vijf jaar ook een land daarbuiten.

Zo ook nu. Het veertigjarig jubileum was de aanleiding. Dus ging de reis naar Japan.

Naar Tokyo. Stad der steden. In het vreemdste land van de wereld. Met de allervriendelijkste mensen die er zijn. En een servicegerichtheid die ons onbehouwen Hollanders doet blozen van schaamte. Uiteraard zijn veel winkels bezocht. En winkelcentra. En warenhuizen. Waarbij het verschil tussen deze drie niet zo duidelijk is als bij ons. Maar er is meer gedaan dan dat. Want het consumentengedrag valt alleen maar te begrijpen als je de mensen kent. En de cultuur. En de historie.

Dit was de intensiefste en meest inhoudelijke studiereis ooit. Elke dag een zwaar inhoudelijk programma van 7.00 ’s ochtends tot 24.00 ’s nachts. Met aandacht voor historie, cultuur, economie én winkels.

De hoogtepunten? Dat waren het bezoek aan de Nederlandse ambassade, de verticale winkels en winkelcentra, de compleet surrealistische straatbeelden én de zogenaamde Harajuku girls. Meisjes verkleed als ‘Lolita’s’. In zuurstokroze kleuren. Als Aziatische Barbies dus. Behept met een hele (winkel)cultus die daaromheen is gebouwd.

Zo. Ontzettend. Maf. Over de hoogtepunten (en andere wetenswaardigheden) straks meer. Maar eerst een stukje geschiedenis, cultuur, geografie en economie. Zonder ‘Umfeld’ valt Tokyo niet te begrijpen.

mochten een eeuw of twee als enigen handel drijven. Het eilandje Decima was onze handelspost. Waarom? Nederlanders waren pragmatisch. Want ‘wij’ waren met name geïnteresseerd in ‘handel’. Onze voorgangers, de Portugezen (ook zij hebben korte tijd exclusief handel mogen drijven met Japan), wilden de Japanners bekeren tot het Katholicisme. En dat wilden de Japanners niet. Nadat de grenzen echter open gingen voor anderen dan alleen Nederlanders, nam de Japanse economie een grote vlucht.

Met name na de Tweede Wereldoorlog werd Japan een wereldspeler.

Sinds begin jaren 90 stokt de groei. En is er zelfs sprake van deflatie. Maar vergis je niet. Japan stagneert op een zeer hoog niveau. De levensstandaard is ‘skyhigh’.

En met de (relatief) nieuwe premier Abe is Japan op weg naar nieuwe groei. Zo lijkt het althans. Abe heeft een grote hoeveelheid geld de economie ingepompt. En zo zit de economie weer in de lift.

Een nationaal probleem betreft echter de bevolkingskrimp (sinds 2006). In Tokyo (met een agglomeratie van 33 miljoen de grootste van de wereld) is van krimp vooralsnog echter geen sprake. Integendeel. Tokyo groeit en bloeit. En hoe! Qua bevolking.

Qua economie. En dus ook qua retail. Tokyo wordt door velen dan ook als retailhoofdstad van de wereld gezien.

VERTICAAL SHOPPEN IN TORENHOGE TOKYOSE WINKELCENTRA

INTERNATIONAAL

INTERNATIONAAL

Winkels in Shibuya

metroreis van twee uur) rond 8.00 uur. En werkt dan door tot een uur of 20.00. Tot na 22.00 uur zit hij in de kroeg voor (veel) bier en een ‘bite’. Om dan nog net de laatste metro te pakken naar huis, waar hij arriveert om 24.00 uur. Soms redt hij de laatste metro niet. En overnacht hij in een ‘capsulehotel’ (boven elkaar gestapelde matrassen in een soort bedstee, een capsule geheten). De beste man ziet zijn vrouw en kinderen dus eigenlijk alleen in het weekend. De echtgenote gaat de hele dag winkelen en ‘verblijven’. Spendeert het meeste geld. En geeft de man een toelage van 300 euro per maand voor eigen uitgaven. Dit fenomeen staat bekend onder de naam ‘salarymen’.

TOKYO Tokyo is natuurlijk een samenvoeging van meerdere steden. En het echte Tokyo (13 miljoen inwoners) bestaat uit 23 wijken.

Zeven daarvan, bijna allemaal door ons bezocht, vormen het centrum: ► Chiyoda, met het Keizerlijke Paleis; ► Shinjuku, het zakencentrum en uitgaansleven; ► Shibuya en Harajuku, de wijken voor jongeren; ► Akihabara, de elektronicawijk; ► Ueno, met een groot park en dierentuin; ► Ginza, de wijk van luxegoederen; ► Roppongi, de wijk van buitenlanders en nachtclubs

RETAIL EN VASTGOEDPRIJZEN In het centrum van Tokyo bedraagt de prijs per m2 op de goede locaties binnen elk van deze wijken € 6.000 tot € 9.000. Absolute topprijzen (de hoogste in Azië) worden betaald in Ginza, waar de vierkante meterprijs kan oplopen tot € 12.000 m2. Klassieke winkelcentra over een of twee lagen heb ik eigenlijk niet veel gezien. Wel heel veel winkelstraten. En winkelpanden. Vaak over acht tot twaalf lagen. Het verschil tussen een winkel (met vaak ‘store in store-concepten’), een warenhuis (ook met veel ‘store in store’) en een winkelcentrum (ook over vele lagen waarin verschillende huurders zijn samengebracht) is dan ook soms niet helemaal helder. Feit is dat je roltrappen nodig hebt.

Veel roltrappen. Want elke winkel, elk winkelcentrum en elk warenhuis is in feite een verticale winkelstad.

Feit is dat je roltrappen nodig hebt.

Veel roltrappen

STRAATBEELDEN Aan Tokyo komt letterlijk geen eind. Geen horizonten te bekennen. Op een oude tempel en het keizerlijk paleis na, zijn alle gebouwen nieuw. De straten zijn druk. En de ondergrondse metro nog drukker. Een potpourri van stimuli valt op je netvlies.

Megavideoschermen met de raarste Japanse videoclips en tekenfilms trekken je aandacht. Op een hoog volume afgespeeld.

Reclameborden vullen je blikveld. Winkels zijn werkelijk overal.

En het verkeer raast voorbij. Al gebeurt dat wel veel beschaafder dan bij ons. ‘Heer in het verkeer’ krijgt hier een nieuwe dimensie. Net als veiligheid. Tokyo is de veiligste en minst criminele stad ter wereld. En dan die mensen. Het houdt niet op. Mooiste beeld voor mij? Shibuya. Met de beroemdste zebrapaden ter wereld. Waar het continu een ‘af en aan’ is van overstekers. Met om je heen dan al die andere externe stimuli. Niet rustgevend. Maar wel surrealistisch op een bijna betoverende wijze. Hallucinant.

PRESENTATIES We hebben vele presentaties mogen ontvangen. Vaak een Japanse CEO, manager of directeur, die elke zin ter plekke laat vertalen door een tolk. Bijvoorbeeld de CEO van Muji (het woonwarenhuis), de directeur van Tokyu (ontwikkelaar van de stationsomgeving van Shibuya) en de manager van Coredo (over de revitalisatie van Nihombashi). ‘De’ Japanner is bescheiden. Maar als het om het presenteren van je bedrijf gaat is de ‘hyperbool’ van kracht. Een winkel als Muji is niet alleen een winkel. Maar is ook een ‘way of life’. En een duurzaam concept.

Een voorbeeld voor velen. De woorden ‘wij zorgen voor wereldvrede’ vielen net niet.

Maar het scheelde niet veel.

Verder waren er goede en informatieve presentaties van CBRE (drie medewerkers van dit bedrijf in goed Engels – waarvan de dame tevens van half Australische origine was –), Marc Gerritsen (van de Nederlandse ambassade), Radinck van Vollenhoven (de ambassadeur ‘himself’), Martin van VERVOLG OP PAGINA 66 → SCN 2015 | 3 65

INTERNATIONAAL

Unieke sfeer vismarkt verdwijnt

D

e grootste toeristische trekpleister in Japan, de Tsukiji vismarkt, verhuist in november 2016 deels naar nieuwbouw, drie kilometer verderop. Daarmee verdwijnt ontegenzeggelijk de unieke sfeer en zal de vismarkt haar aantrekkingskracht verliezen. De verhuizing is het gevolg van de aanleg van een ringlijn die volgens de plannen van het stadsbestuur onmisbaar is met het oog op de Olympische Spelen die in 2020 in Tokio worden gehouden. Wie het echte Tsukiji wil meemaken heeft nog ruim een jaar de tijd.

Tsukiji vismarkt bestaat uit twee delen: de binnenmarkt, het gebied waar handelaren hun waar aanbieden aan de professionele kopers én de buitenmarkt, een omringend gebied met tal van restaurantjes en toeleveranciers.

Het bezoeken van de binnenmarkt - en

tie vervuilde grond is gebruikt. En ze menen dat de waardevolle grond waar Tsukiji nu is gehuisvest, de eigenlijke reden is van de gedwongen verhuizing.

Volgens de tekeningen bestaat de nieuwbouw uit drie delen: een plek voor de handelaren (de huidige binnenmarkt), een commercieel deel voor toeristen en dagjesmensen met restaurants (de huidige buitenmarkt) en een ‘onsen’ (een warmwaterbad).

Voor de invulling van laatste twee delen zijn, of beter waren, een projectontwikkelaar en een grote sushiketen verantwoordelijk. Zij haakten begin dit jaar vooralsnog af, nadat bleek dat een nabijgelegen onsen, ‘Odaiba Ooedo Onsen Monogatari’, een soort ‘onsenfamiliepretpark’, niet definitief zou sluiten, zoals aanvankelijk wel

Vis in het warenhuis Isetan

vervolgens een sushi-ontbijt bij een van de restaurantjes op de buitenmarktzorgt voor een geweldige ervaring.

Al in 2001 waren er stemmen om de inmiddels 80-jarige vismarkt te verplaatsen. Onder het mom dat de gebouwen niet meer voldoen -en de ontstane congestie op de wegen rond de vismarkt- werd geoordeeld dat de markt moest worden verplaatst. Er werd gekozen voor Toyosu, een gebied in Tokyo-baai dat bestaat uit opgespoten land. Sommige handelaren reageerden positief, onder meer vanwege het feit dat in de nieuwbouw die ‘lastige’ toeristen niet meer tussen de stalletjes kunnen zwerven, maar de vismarkt alleen vanaf een omloop op afstand kunnen bekijken. Tegenstanders stellen dat bij het creëren van de nieuwe loca66 SCN 2015 | 3

de bedoeling was. De Amerikaanse investeringsmaatschappij Bain Capital kocht in februari 2015 dit pretpark en kapitaliseert daarmee op de verwachte toestroom van toeristen met het oog op OS 2020. Veel van de Olympische activiteiten spelen zich namelijk in de buurt af. Met Oedo Onsen op nauwelijks 2 kilometer afstand is het bestaansrecht voor de nieuwe onsen verdwenen.

Omdat verschillende handelaren hebben aangegeven dat zij niet willen verhuizen en daarom stoppen, wordt de handelsvloer efficiënter. Daar tegenover staat dat handelaren die door de jaren heen een persoonlijke band hebben opgebouwd met hun klanten, waaronder sushi chefs, verdwijnen.

Daarmee verdwijnt ook de unieke sfeer die Tsukiji altijd heeft geboden.

der Linden (een Nederlandse architect in Japan), Marc Dytham (architect van de winkel van ‘T-site en Tsuaya Books’, een van de mooist vormgegeven winkels die ik ook heb gezien). En ‘last but not least’ Marc (wij hebben nog nooit zoveel ‘Marcen’ ontmoet in korte tijd) Wesseling, oprichter van UltraSuperNew, een Nederlands reclamebureau in Japan. Hij had een weergaloos en hilarisch verhaal over de bijna ‘guerrillamarketingachtige’ methoden (uiteraard wel op vreedzame wijze) die hij toepast om de merken Heineken en Philishave te introduceren bij een groot Japans publiek.

WARENHUIZEN, ISETAN, SUPERMARKTEN EN FRUITJUWELIERS Vele warenhuizen zijn bezocht. Het warenhuis is verre van dood in Japan. Sterker nog: het warenhuis is springlevend. En vormt de ‘anchor’ van een winkelstraat of winkelgebied. Verreweg het beste warenhuis is Isetan. Het is de moeite waard om de winkel vóór opening al te bezoeken. Klanten staan al in de rij. Winkelpersoneel wordt lang toegesproken door de managers. Instructies worden gegeven over hoe de klanten blij kunnen worden gemaakt.

Winkelmeisjes houden dan buiten een toespraak voor de in de rij staande klanten.

Een toespraak waarin de dienstbaarheid aan de klant uitgebreid wordt geuit. Met een buiging gaat de winkel open. En met een buiging van elke winkelmedewerker word je begroet. Overdreven? Nou, waarom eigenlijk? Draait het niet om dienstbaarheid in de

INTERNATIONAAL

Superhip in Japan: Harajuku-meisjes, een soort Aziatische barbies

Twaalf aardbeien voor dertig euro, maar wél heel mooi verpakt

Boven: ontvangst bij de Nederlandse ambassadeur.

Daaronder: etalage van de fruitjuwelier.

(vergelijkbaar met H&M, Zara, Forever 21, maar dan beter). De tweede op meubels en ‘meubelbeleving’. Muji is volgens eigen zeggen een life style warenhuis. Naast meubels worden er ook spullen voor de keuken, kleren, voedsel, verzorgingsproducten, muziek en zelfs huizen verkocht. Echt mooie winkels. Niet al te duur. Maar de producten zijn wel van goede kwaliteit. En weer die presentatie. Doe mij daar wat meer van in Nederland alsjeblieft? Andere interessante namen zijn: Loft (een soort Rituals, maar dan op 3.000 m2) en Ginza Hands (een soort V&D, maar dan wél heel goed).

retail? Hier hebben ze dat door! En dan de presentatie van producten: subliem en raadselachtig mooi. Nu zijn er vele warenhuizen in Tokyo. Allemaal zouden ze een award verdiend hebben in het Westen, zo goed. Maar op eenzame hoogte staat Isetan. Een winkel die je gezien MOET hebben.

Supermarkten hebben wij niet gezien. Nu ja, kleine stadswinkels wel. Maar de gemiddelde Japanner kookt vrijwel niet. En eet bijna altijd buiten de deur. Veel dagelijkse producten worden in de stadsupermarktjes gekocht. En het kwaliteitsvoedsel in een warenhuis. Naast vlees en vis krijgt fruit speciale aandacht in zo’n warenhuis. Het woord ‘fruitjuwelier’ is vaak gevallen. De verpakking en het prijsniveau van deze vruchten rechtvaardigen deze benaming.

Twaalf aardbeien voor 30 euro zijn zeker geen uitzondering. Maar dan wél heel mooi verpakt. Wat een wereld!

UNIQLO EN MUJI Dit zijn Japanse winkels die op niet al te lange termijn ook richting Nederland lijken te komen. De eerste richt zich op mode

Nederlandse crooner met Japans trio

109, LA FORET EN DE HARAJUKU GIRLS Tja, en dan die warenhuizen (of zijn het winkelcentra?): 109 en La Foret. Tien verdiepingen hoog. Honderden boetiekjes.

Met vrijwel alleen maar die zuurstokmeisjes die Lolitamode verkopen. Op fluisterzachte toon heten ze alle klanten welkom. Méér dan welkom. En de clientèle betreft ook weer Lolitameisjes. Die ook wel ‘Harakuju girls’ worden genoemd. Weggelopen uit (de Aziatische versie van) Alice in Wonderland. Maar zij vormen een zeer belangrijke subcultuur in de hippe wijken Harajuku én Shibuya.

SCN 2015 | 3 67

INTERNATIONAAL

Klant is géén koning. Klant is ‘God’

‘D ← VERVOLG VAN PAGINA 67 WINKELSTRATEN EN DE VISMARKT Je zou bijna vergeten dat er ook nog winkelstraten bezocht zijn. Zoals Nakamise. Vlakbij de zogenaamde Sensoji Temple. Ach: toeristische parafernalia moeten ook verkocht worden! Wel heel interessant is Takashita Dori, dé winkelstraat voor alles wat ‘hip and happening’ is in Tokyo. Grote indruk echter maakte op mij de Tsukiji Fish Market. Vis in de overtreffende trap. Vis als religie. In een schier oneindig grote hal samengeperst bij honderden kraampjes. Wat een georganiseerde chaos! En wat een beleving. Met de hoofdletter ‘B’ wel te verstaan.

e Klant is koning’.In Japan moeten ze daar een beetje om lachen. Glimlachen, natuurlijk. Beleefd als ze zijn, maar diep van binnen begrijpen ze er maar weinig van. Koning...?...’God’ zul je bedoelen!, verbetert de Japanner. En de Nederlander lacht daar dan weer om. Welja, de klant als God behandelen? En moeten wij zeker een beetje onderdanig gaan buigen? Dacht het niet; in Nederland zijn we allemaal gelijk!

Dit is in een notendop de verklaring waarom de service in Japan op een zeldzaam hoog niveau staat en in Nederland, over het algemeen, niet.

Japanners die in Nederland op vakantie zijn geweest vertellen bewonderend over molens, tulpen, Van Gogh en ver-

digen ervan. En is er geen klant in de zaak, dan staat de medewerker met een plumeau wat denkbeeldig stof te verwijderen, te turen op papieren (wellicht de targets voor die dag) of worden producten weer recht gelegd zodat het er weer onberispelijk uitziet. Je zult er nooit een medewerker zien hangen, een beetje met de telefoon spelen, of blijven telefoneren wanneer je de winkel binnenkomt.

Maar de winkel zelf kan ook aandacht uitstralen. Bij de inpakbalie van een supermarkt bijvoorbeeld. De Japanse vrouw heeft graag nog een extra zakje om verpakt vlees of vis, dit uit angst voor lekken. Voor hen zijn er gratis boterhamzakjes op de rol. Er ligt een nat doekje zodat je even de vingertop-

KETENS Ja, en natuurlijk zijn er heel erg veel buitenlandse brand stores aanwezig. Met name in Shibuya en Ginza. Een Abercrombie van tien verdiepingen. Gucci en Louis Vuitton met overdadige luxe. Een Forever 21 met een enorm metrage. En uiteraard over vele verdiepingen uitgestald. Prachtig. Interessant.

JA, EN DAN? Mijn complimenten voor de SSM. Wat een fijne reis. Wat een fijne organisatie. Met speciale dank aan Jack de Vreede en Krijn Taconis. Die alle voorbereidingen hebben gedaan. Mijn (Hans) speciale dank gaat ook uit naar Paul van Horn. Paul is retailjournalist en retailgids in Japan. Een betere gids kun je je niet wensen.

Wat mij bij zal blijven? Met name het gevoel van vervreemding. Andere mensen.

Ander land. Andere cultuur. Maar dan zo anders dat je je op een andere planeet waant.

Ik kom graag terug. Tokyo: I’m on my way! ← (*) DRS. HANS P. VAN TELLINGEN IS DIRECTEUR/EIGENAAR VAN STRABO BV, MARKTONDERZOEK EN VASTGOEDINFORMATIE, DÉ WINKELCENTRUMONDERZOEKER VAN NEDERLAND, WWW.STRABO.NL. REACTIES?: VANTELLINGEN@STRABO.NL / @HANSVTELLINGEN PAUL VAN HORN IS OPRICHTER VAN RETAIL IN JAPAN WWW.RETAILINJAPAN.NL EN STELT TAILOR MADE PROGRAMMA’S SAMEN VOOR RETAIL STUDY – EN INSPIRATIEREIZEN. DAARNAAST IS HIJ AL VELE JAREN WERKZAAM ALS (RETAIL)JOURNALIST / INFO@RETAILINJAPAN.NL

68 SCN 2015 | 3

Charmante meisjes openen de winkeldag in het warenhuis Isetan

volgens meestal ook met een besmuikte lach over de in hun ogen onbeschofte manier waarop ze soms zijn behandeld in de winkel of horecagelegenheid.

Dienstbaar zijn, jezelf wegcijferen voor de klant of het bedrijf wordt in Japan niet uitgelegd als vernederend.

Integendeel ,alleen door jezelf zo op te stellen kun je de klant optimaal van dienst zijn. De meeste winkelmedewerkers dragen een uniform en dat helpt enorm. Zodra ze dat aantrekken schieten ze in hun rol en zijn ze vanaf dat moment onderdeel van het bedrijf en gaat alle aandacht naar de klant.

Want dat is degene die ervoor zorgt dat de medewerker een baan heeft.

Aandacht, toewijding, zodra je de winkel binnentreedt, bij het afrekenen, bij het altijd weer schitterend inpakken van de gekochte waar en het overhan-

pen kunt bevochtigen zodat je het zakje makkelijk kunt openmaken. Gratis ijs scheppen uit de ijsmachine zodat je gekochte vlees en vis kan koelen tijdens de rit naar huis. Buiten voor de etalage van de opticien een ‘gratis brillenbad’ waarmee je binnen een minuut weer een schone bril hebt. De heldere en duidelijke informatieverstrekking op de LED-schermen in de coupés van de metro. Het gratis water in de horeca. De gratis toegankelijke wc’s in de warenhuizen en convenience stores. Grote paskamers. Gratis toegankelijke daktuinen. Luie leunstoelen nabij de roltrappen in het warenhuis. Gratis proeven op de foodafdeling, verleidelijke displays, een schone winkel, een aangeveegde straat, ga zo maar door.

En ‘God’ ziet dat het goed is. En komt terug voor een herhalingsaankoop.

REVIEW

DOOR MARC MAJOLÉE (L),MAJOLÉE RETAILVASTGOEDADVIES, INGRID PLOEGMAKERS, WPM GROEP RETAIL MARKETING & COMMUNICATIE EN BORIS VAN DER GIJP, SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE

Doetinchem

een stad met een missie

Simonsplein, het centrale plein van Doetinchem Centrum

Onze columns gaan over de effecten van ontwikkelingen in steden die het waard zijn om te onderzoeken. In onze zoektocht hiernaar zijn we dit keer aangeland in de binnenstad van Doetinchem. ‘Deze hoofdstad van de Achterhoek’ zoals de stilzwijgende titel van deze historisch stad luidt, werkt aan een volgende fase in haar streven de (boven)regionale positie te versterken. In de detailhandelsvisie uit 2006 ‘De kern weer bijzonder’ werd hiertoe een clustering en kwaliteitsverbetering in ‘het Ei’ en ‘de Schil’ wenselijk geacht en zou een koppeling met de Oude IJssel hieraan een impuls kunnen geven. Hoe is dit anno 2015?

I

n het centrum van Doetinchem rijden we de keurige Catharinagarage aan de Walstraat in, die goed staat aangegeven.

Eenmaal op maaiveld aangekomen en klaar om het centrum te gaan ontdekken verbazen we ons over de intense rust. Het is al kwart voor tien, maar de straten zijn leeg en de meeste winkels zijn nog dicht. Hier en daar gaat al wel een stofzuiger door de winkel.

De kwaliteit van de openbare ruimte komt ons redelijk tot goed over. Het kan nog wel wat scherper: hier en daar oogt het centrum wat rommelig. Na een kort rondje door het centrum is de eerste observatie dat Doetinchem over het geheel genomen een keurig en vooral Hollands uitziend stadscentrum heeft. Tijd om de diepte in te gaan vanuit een bezoek aan de wethouder ten kantore van het centrummanagement van Doetinchem.

METEN IS WETEN In de voorbereiding van ons bezoek hebben we ontdekt dat de stappen die Doetinchem heeft gezet om haar regionale positie te behouden en te versterken, voor een groot deel gestoeld is op ‘meten is weten’. De stad heeft een historie VERVOLG OP PAGINA 70 → SCN 2015 | 3 69

REVIEW

Piet Zoomers, een van de hoogwaardige winkels in de hoofdwinkelstraat van Doetinchem

van het (laten) verrichten van onderzoek en opstellen van visies. De koers van de gemeente’ werd in de visie De kern weer bijzonder, uit 2006, al mede bepaald door het inspelen op de wensen van de consument, trends en ontwikkelingen. Daarnaast had de gemeente het vroegtijdig besef dat samenwerking via centrummanagement meerwaarde biedt voor het centrum.

Ook nu klinkt dit door in het gesprek met Peter Drenth, wethouder binnenstad en centrummanager Jos Tiemessen. Beiden geven aan dat Doetinchem met haar winkelaanbod actief wil inspelen op de aankomende vergrijzing van de gemeente en de huidige internetontwikkelingen.

Daartoe is de gemeente bezig met een aanvalsplan dat scherpte moet brengen. Sleutelwoord is een goede samenwerking tussen de betrokken partijen.

Meteen is duidelijk dat de gemeente actief is op een faciliterende manier. Ze volgen ondernemers met hun beleid. Een voorbeeld is: niet alle zondagen open, niet vanwege geloofsovertuiging, maar omdat ondernemers dat niet willen. De koopzondag in Doetinchem wordt gekoppeld aan een aantrekkelijk thema, zodat er op die dag een echt feestje in het centrum plaatsvindt. Dergelijke evenementen worden ook gemeten. De impact van keuzes moet immers duidelijk zijn. Het meten wordt opgepakt in samenwerking met leerlingen van het lokale ROC. Dit is een goedkope methode en leerlingen worden zo direct bij de stad betrokken.

AANVALSPLAN BINNENSTAD De samenwerking tussen partijen bestaat al jaren en is gestoeld op het gevoel dat zaken in Doetinchem beter kunnen en dat je dit alleen gezamenlijk kunt bereiken. Nog 70 SCN 2015 | 3

steeds leeft die verbeterzin. Momenteel wordt gewerkt aan een aanvalsplan om het winkelklimaat verder te verbeteren. Het plan dat in juni wordt opgeleverd, geeft enkele scenario’s waaruit blijkt wat de gemeente moet doen om in deze moeilijke tijd overeind te blijven. Uitgangspunt: Doetinchem moet zich onderscheiden. Daar kunnen wat betreft invulling niet voor de hand liggende elementen bij horen. De wethouder denkt bijvoorbeeld aan een kabelbaan om winkeldelen met elkaar te verbinden.

De verantwoordelijkheid voor verbetering van de stad ligt volgens wethouder Peter Drenth niet alleen bij de gemeente, maar net zo goed bij de exploitanten. “Tot de exploitanten wordt naast de winkels ook de horeca gerekend en de mensen die in de winkels staan in plaats van de hoofdkantoren van de filiaalbedrijven. Natuurlijk bewegen niet alle ondernemers mee. Een vijfde loopt voorop en een vijfde blijft achter. De vraag voor ons is hoe je als gemeente de resterende 60 procent mee krijgt. De crisis helpt daarbij. Men móét wel bewegen en de meerderheid regeert!”

Er blijkt in Doetichem een flinke pot geld gereserveerd voor verbetering van de binnenstad: maar liefst 180

Het Duitse achterland biedt perspectief, er zit al een Duitse bakker in het centrum

REVIEW

Links: de Hamburgerstraat, de hoofdwinkelstraat van Doetinchem. Onder: een van de nieuwste retailers in de Hamburgerstraat.

voor. “Doetinchem heeft een centrumfunctie voor de Achterhoek en de Liemers. Blijven investeren is belangrijk, want ook Doetinchem heeft de gevolgen gevoeld van de crisis. De klappen in de bouw heeft de koopkracht in de regio flink aangetast.”

De wethouder vervolgt: “In afwachting van het aanvalsplan voor de binnenstad blijft de gemeente investeren in schoon, heel en veilig. Doel van het aanvalsplan is verder om ‘de hoofdstad van de Achterhoek’ te blijven. Daarvoor heb je klanten nodig. Hoewel er nu nog geen signalen zijn dat het bezoekersaantal structureel afneemt, moet je hier wel tijdig op anticiperen. Je moet blijven werken om bezocht te blijven worden door de consument uit Doetinchem zelf en de omliggende dorpen. Een daling van de omzetten is op de schaal van Doetinchem immers funest.”

duizend euro. De basis hiervoor vormt de reclamebelasting. Terwijl sommige steden hier nog over nadenken werkt Doetinchem hier al sinds de invoering in 2007 mee.

Doetinchem heeft bewust niet voor een BIZ gekozen. De wethouder: “ Bij een BIZ heb je te maken met een keer in de vijf jaar het circus van draagvlakmeting. Daar wil je als gemeente niet mee bezig zijn.”

De afgelopen jaren zijn met het geld de openbare ruimte, de bereikbaarheid per auto en de looproutes in het centrum verbeterd. Insteek blijft het onderscheiden van de concurrentie. De consument in deze regio kan kiezen tussen winkelen in Arnhem, Zevenaar of Doetinchem.

Vreemd genoeg – of is het expres? – wordt de dichtstbijzijnde concurrent, Winterswijk, niet genoemd door de wethouder en centrummanager.

CENTRUMFUNCTIE Doetinchem moet het hebben van haar winkelomvang, -aard en -samenstelling, ondersteund door de horeca. Op deze gebieden staat de stad er volgens de wethouder goed

DUITSE ACHTERLAND ALS KANS Doetinchem ziet een wenkend perspectief in de vorm van een oriëntatie op de bezoekers uit nabijgelegen Duitse steden, zoals Kleef. Om hier op in te spelen is het streven de Hollandse uitstraling verder te versterken. Tiemessen geeft aan dat de Doetinchemse warenmarkt hiervoor heel goed kan worden ingezet – de grootste warenmarkt van Oost-Nederland. “En Duitsers willen Duits eten”, aldus Tiemessen. “Hier ligt een kans voor de horeca. Er zit nu al een Duitse bakker in het centrum.’

De gemeente is nu actief bezig om de markt te bewegen om de Duitse horecabasis te versterken. Zo heeft ze de eigenaar van een leegstaande winkel geattendeerd op een Duitse horecaketen. De website jedoethetindoetinchem.nl is ook in het Duits te lezen en bij de aanbiedingen worden de Duitsers met de kreet ‘Einkaufen’ attent gemaakt op de wekelijkse koopzondagopenstelling.” Deze site, zo leert een check van ons, is overigens nogal flets en statisch, maar hij biedt wel veel informatie.

GEMEENTE FACILITEERT, DE MARKT MOET HET DOEN De gemeente zit regelmatig met de ketens aan tafel die gevestigd zijn in Doetinchem. Hier en daar is de wens en noodzaak tot herallocatie. De ketens in de hoofdwinkelstraat draaien door hun regionale functie erg goed. De wethouder geeft daarbij aan dat de gemeente uiteraard ook nadenkt over (het mogelijke vertrek van) V&D en eventuele alternatieven. “Door de hoge organisatiegraad van retailers en vastgoed in de Vereniging van Eigenaren luisteren we goed naar de markt”, zegt de wethouder.

“Nogmaals, de gemeente wil faciliteren, niet dicteren. Als gemeente kijken we vooruit. We kijken wat er wel kan in plaats van waarom iets niet zou kunnen. Het gaat daarbij niet alleen om winkels, maar ook om de omgeving van de panden. Dat snappen investeerders ook steeds beter en VERVOLG OP PAGINA 72 → SCN 2015 | 3 71

REVIEW

Steegje tussen winkelstraten met culturele associaties van Doetinchem

Korte Heezenstraat met bijzonder en standaard winkelaanbod

← VERVOLG VAN PAGINA 71 zijn steeds vaker bereid hun steentje bij te dragen in het aanpakken van de openbare ruimte en het organiseren van evenementen.”

KOOPZONDAG GRATIS PARKEREN Gratis parkeren op koopzondag is een van de middelen waarmee Doetinchem Centrum aantrekkelijker wordt gemaakt. “Consumenten komen niet naar Doetinchem om te parkeren. Het vormt echter wel het eerste en laatste contact van de klant met de binnenstad. Door deze ervaring positief te maken houdt de consument een goed gevoel over aan Doetinchem Centrum.”

Hier wordt vorm aangegeven door het uitgeven van uitrijkaarten door ondernemers aan klanten die veel besteden. De ondernemers kunnen deze kaart voor anderhalve euro bij de gemeente kopen en dit staat garant voor blije klanten. “Betaald parkeren is ooit ingevoerd om auto’s te weren. Nu willen we die auto’s maar al te graag terughebben. Tijd om anders over parkeren na te gaan denken”, aldus een vastbesloten wethouder.

72 SCN 2015 | 3

EXTERNE ONTWIKKELINGEN Op het gebied van internetverkopen is het goed om het ophalen en terugbrengen van spullen te koppelen aan je binnenstad. Op het moment dat je dit op een goede manier in je centrum faciliteert beperk je de invloed van internetverkopen enigszins. De mening in Doetinchem is overigens dat niet internet, maar de komst van een FOC een groot negatief effect met zich mee zal brengen voor de binnenstad. Vooral omdat de binnenstad van Doetinchem volgens Jos Tiemessen krachtig is op het vlak van mode en sport, met veel goede zelfstandige ondernemers die mede zorgen voor de (boven)regionale trekkracht. “Bedenk, het aantal consumenten in de regio blijft constant en vergrijst.

Bestedingen lopen daarmee terug. Een FOC kannibaliseert dus op de bestaande bestedingen en daarmee op bestaande winkelgebieden.”

IS HET CENTRUM AL TOEKOMSTBESTENDIG? Het beleid is op orde; de gemeente is zich bewust van haar belangrijke rol in het retaillandschap. Maar nu de proef op de som, hoe ligt het centrum erbij? We wandelen nu samen met de wethouder door de binnenstad. Het centrum ziet er

REVIEW

Boven: inrichtingselement in de Hamburgerstraat. Inzet: de nieuwe Media Markt, net buiten het winkelgebied

goed verdeeld als geclusterd op een aantal plekken in het centrum. Dit is een sterk punt van Doetinchem en vormt de basis voor het compacte Hollandse dorpsgevoel dat we houden als we verder door het centrum lopen.

Het centrum ziet er keurig uit – zo keurig dat je wat verrassing mist erg keurig uit. Zo keurig dat je misschien wel wat verrassing mist. Datzelfde geldt voor het aanbod. In ieder geval in de Hamburgerstraat, de hoofdwinkelstraat, overheerst het beeld van heel veel middelmaat, ketens met een ‘middle of the road’ assortiment. We begrijpen de wethouder die zoekt naar het onderscheidend vermogen van zijn binnenstad. Ondanks de beperkte filialiseringsgraad is het aanbod niet verrassend.

Daarbij is de schaal in het nadeel van de stad. Door de toch beperkte omvang van het verzorgingsgebied ontbeert het eigentijdse en moderne trekkers. Natuurlijk komen we geen Primark tegen, maar ook Zara en Sting zijn niet aanwezig. Duidelijk positief is dat de horeca ruim vertegenwoordigd is, zowel dag- als avondhoreca en is zowel

OPENBARE RUIMTE Doetinchem biedt naast het aanbod in de hoofdstraten van het kernwinkelgebied ook veel aanloopstraten met heel veel winkels. Hier zien we her en der wat leegstand, maar ook sterke modezaken. Voor de mensen die de weg weten kan ook hier goed geshopt worden. Ook in de randgebieden is geïnvesteerd in de openbare ruimte, net als in de verbindingsstegen die zijn aangekleed met banieren, groen en goede verlichting om ze aantrekkelijk te maken.

Toch zal de gemeente zich volgens ons moeten gaan afvragen welke deelgebieden nu wel en welke geen toekomst hebben en daar actief op moeten sturen. Een voorbeeld vormt de recent geopende Mediamarkt. Deze ligt net te ver van het bestaande winkelgebied. Bovendien bevindt de vestiging zich ‘aan de achterkant’ van het overigens schitterend heropgebouwde Lyceumkwartier waarin de Intersport gevestigd is. Leuk gevonden is om dan letterlijk (!) een rode loper uit te rollen die de Mediamarkt met het centrum verbindt. Maar liever nog had je met de Mediamarkt het centrum versterkt. Less is more, volgens ons zou de gemeente aan kracht winnen door in te zetten op minder, maar krachtigere winkelstraten. ← SCN 2015 | 3 73

Hyperion verfrist Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre NEWS. En we blijven met heel veel plezier werken voor vastgoedpartijen, marketingbureaus en winkelcentra. Ook voor u!

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

6 | 2013

a brand is what you feel, 15 a n d saythink SCN tjes it is Lichtpun NEWS

RE NG CENT SHOPPI en retail

WINKELRUIMTE TE HUUR? Plaats uw annonce in Shopping Centre NEWS voor slechts â&#x201A;Ź 395 gedurende zes edities. Of korter, als u de ruimte eerder verhuurd heeft.

Zie het voorbeeld in deze editie op pagina 84.

ebieden ra, winkelg winkelcent

JAAR

Met NRW

en SCN naar

orld Christmasw

Jorine de

Soet bij HEMA

wat nu?

Lelystad,

Meer informatie en reserveringen: Mirjam van der Veer, 035-5239832

Solingen Tophof in

GEEN UITDAGING TE KLEIN!

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

NRW JAARPRIJS

De genomineerde winkelcentra voor de NRW Jaarprijs

Prijzenswaardig E

nkele jaren na het intreden van de crisis werd het ook bij de inzendingen voor de NRW Jaarprijs merkbaar: in 2012 werden nog vijf projecten ingezonden, in 2013 slechts drie, in 2014 gelukkig alweer zes en dit jaar maar liefst acht!

Als dit magazine verschijnt, heeft de jury er een aantal intensieve dagen opzitten. Met twee dagen rondtoeren door Nederland, direct na elk bezoek onder leiding van juryvoorzitter Jos Sentel analyseren wat gezien en ervaren is en vervolgens nog een hele lange dag debatteren over wie de uiteindelijke winnaar wordt. Welk project dat is, kunt u lezen in onze NRW Special, die op het congres van 16 september uitkomt. Op deze pagina's kunt u alvast kennismaken met de genomineerde winkelcentra.

Tijdens het NRW Congres van 16 september 2015 wordt de winnaar van de NRW Jaarprijs bekend gemaakt. Dit jaar moet de jury uit maar liefst acht inzendingen een keuze maken.

De jury van de NRW Jaarprijs bestaat uit:

Jos Sentel, voorzitter

ThirdPlace

Hildegard Assies

Urban RetailÂ

Jan van Bakel

CBRE Global Investors (NL)

Krein Bons

Van Haren

Cees van der Goes

Buro van der Goes

Willem Krzeszewski

Staedion

Gerlant Lettinga

INretail

Maarten van Lit

DTZ Zadelhoff Retail

Jaco Meuwissen

3W Real Estate

Marcel Reinartz

RMA

Eddy Smit

MVGM

Henk Vlug

Fortrus

Dit jaar bekeek de jury ook veel daktuintjes

Blokker

Rick Zijderveld

Gemeente Den Haag

07 13

02 08 14

?

03 09

95

94

93

98

97

96

eft! retail le

92

91

90

01

John Vos

2014

L NRW SPECIA

98 04 10

25 jaar

00

99 05 11

Bezoek de speciale pagina op onze site: www.scn.today/ scn-nrw-special-2015

06 12

Jaarprijs

Edwin Brugman van Shopping Centre NEWS reed met de jury mee en maakte de fotoâ&#x20AC;&#x2122;s op de volgende pagina's.

SCN 2015 | 3 75

NRW JAARPRIJS

Cityplaza

Gouweplein

Van Hogendorpkwartier Markthal Miro Center

Promenade 76 SCN 2015 | 3

NRW JAARPRIJS

PROJECT

PLAATS

INDIENERS

Oostpoort

Amsterdam

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied (OCP) bestaande uit BPD, Stadgenoot en Ymere

Miro Center

Enschede

Ahold Europe Real Estate & Construction, HB Capital, CBRE

Cityplaza

Nieuwegein

Multi Netherlands

Markthal

Rotterdam

Provast

Van Kralingen

Rotterdam

Albert Heijn, Real Estate Development, IJsselhof Vastgoed

Promenade

Uden

ProWinko Nederland, Active Interest

Winkelcentrum Van Hogendorpkwartier

Vlaardingen

Synchroon, ERA Contour, Renpart Vastgoed, Waterweg Wonen, Gemeente Vlaardingen

Gouweplein

Waddinxveen

a.s.r. vastgoedontwikkeling

Van Kralingen

FOTOâ&#x20AC;&#x2122;S: SCN

Oostpoort

SCN 2015 | 3 77

CONGRESSEN

‘Beleving met betekenis’ was de titel van de jaarlijkse Brood & Spelen dag, die Paul Rodenburg van B@S Consultants voor de zestiende keer op rij organiseerde.

LINDA KOSTER

Beleving met betekenis D

e zaal in Stadskasteel Oudaen zit vol met ruim tachtig collega’s die iets te maken hebben met winkels, winkelvastgoed, vrijetijdsbesteding en centrumgebieden. Paul Rodenburg heet ons allen welkom op deze mooie, zonnige dag aan de Oudegracht, waar we starten met een lunch in de openlucht aan een van de werfkelders.

GERAAKT IN HET HART ‘Winkelen is een beleving met betekenis’, begint Paul.

‘Winkelen is een kwestie van ontmoeten en om die reden ook een betekenisvolle beleving’. Joe Pine schreef een boek over de experience economy waarin hij de tocht van een koffieboontje tot een beleving uitwerkte. Het koffieboontje vormt een grondstof die gedurende verschillende processen verwerkt wordt tot koffie. De plek waar je de koffie uiteindelijk drinkt, maakt het kopje koffie tot een beleving.

Drink je het bewerkte koffieboontje thuis, in Amsterdam, aan het San Marcoplein of aan de Champs Elysées? Dat maakt wezenlijk verschil uit voor je beleving. Het is voor een deel het verhaal eromheen dat een activiteit tot een beleving met betekenis maakt. ‘What is your most remarkable paid for experience?’ is de vraag die Joe Pine in een filmpje aan de zaal stelt. Paul heeft zelf een sprekend voorbeeld. Met zijn gezin was hij in Parijs en haalde hij koffie bij Starbucks. Bij het aannemen van de laatste beker met koffie zei de jongedame achter de kassa: ‘Thank you for coming Paul, I hope to see you again.’ Je weet dat het een truc is die het koffiemoment een extra beleving en betekenis meegeeft. ‘Dát is wat beleving is: iets wat je in je hart raakt en je bij blijft’, stelt Paul en geeft Linda Koster van VIPfactor het woord voor de eerste pitch.

Na de voordrachten – zie hierna – sluit Paul Rodenburg zijn zestiende Brood & Spelen dag af. Na afloop hoor ik onder het genot van nog een hapje en een drankje op het zonnige terras aan de Oudegracht slechts lovende woorden over de bijeenkomst.

78 SCN 2015 | 3

DE KLANT ALS VIP ‘Klantbeleving, hoe geef je dat vorm?’ vraagt Linda Koster. Het gaat erom een meerwaarde te creëren; elke klant wil zich een vip voelen.

‘Dat kan je doen op verschillende niveaus van de servicetrap’, licht Linda toe en toont een trap met huilende smilies op de onderste trede tot uitzonderlijk gelukkige smilies bovenaan de trap. Niveau 1 betreft een vreselijke ervaring: de inrichting is vies, kapot en je wordt te laat geholpen. Je voelt je als klant bedrogen. Niveau 2 betekent dat er inefficiënt gewerkt wordt, het personeel heeft onvoldoende kennis en een gebrek aan interesse. Je moet als klant zelf heel veel moeite doen. Niveau 3 is service op een basisniveau. Er wordt geacteerd zoals het hoort; niets meer en niets minder. Je voelt je als klant behandeld, maar niets meer. Niveau 4 voldoet aan het klantverlangen. De producten en service zijn net boven verwachting. Dit is het niveau waar je als klant op hoopt. Niveau 5 is verassende service. Het geeft je een boost. Je voelt je als klant enthousiast worden. Niveau 6 is ongelooflijk. De passie straalt er vanaf. Alles klopt en zelfs meer dan dat. Je voelt je bijzonder. Dit laatste niveau blijft mensen bij en brengt hen terug.

Linda sluit haar presentatie af met een alleszeggend citaat: ‘People will forget what you said.

People will forget what you did. People will never forget how you made them feel.’

WAT WIL DE KLANT? Arjan Knoppert van Concept Development AB Inbev vertelt hoe dat bedrijf – een van de grotere brouwerijen in de wereld – concepten ontwikkelt. Juist in de horeca is het element beleving van groot belang.

Om tot een goed concept te komen, is het van belang de omgeving en je potentiële klanten te kennen. Daartoe wordt eerst gekeken naar het lokale horecapubliek, het horeca-aanbod en de fysieke omgeving. ‘Die drie elementen bepalen samen op welke doelgroep we ons richten’, vertelt Arjan. Bij elke locatie willen we een aantal kenmerken in beeld brengen, zoals de bereikbaarheid, de fysieke veiligheid, de sociale veiligheid, de zichtbaarheid, herkenbaarheid, parkeermogelijkheden en het imago.’

GROEPSDISCUSSIES ‘Met deze informatie starten we groepsdiscussies op, zodat we meer kennis van de lokale doelgroepen ontwikkelen op basis waarvan we een passend concept kunnen neerzetten. Een van de resultaten van deze aanpak treffen jullie hier in Utrecht, waar Café Olivier een succesvol voorbeeld is van ons concept van een Belgisch biercafé. Vorig jaar nog werd deze gelegenheid bezegeld met de titel Beste café van Nederland.’

Ook andere voorbeelden als het geheel nieuw ingerichte Stadscafé De Vooruitgang in Eindhoven passeerden de revue.

Voor een goed concept moet je je klanten en de omgeving kennen

MARCO KARSSEMAKERS & ERIC VAN GERWEN

ARJAN KNOPPERT

CONGRESSEN

WIE KIEST WORDT GEKOZEN! Marco Karssemakers van de gemeente Eindhoven en Erik van Gerwen van Citymarketing Eindhoven 365 pleiten voor het maken van heldere keuzen. Daartoe starten zij hun betoog met twee aardige citaten. Baptiste Brayé zei: ‘Er gaat steeds meer gebeuren op steeds minder plekken.’ Johan Cruyff: ‘Ik heb een hekel aan mensen die bewegen, maar niet weten waar naartoe.’

In Eindhoven zijn duidelijke keuzen gemaakt. De Eindhovense pijlers zijn TDK, te weten: Technologie, Design en Kennis. Daarbij gaat het er vooral om wat je dóet en niet wat je zegt (te doen) of denkt.

Laat zien wie je bent; profileer je duidelijk, het moet uit het hart komen. Daarbij richt Eindhoven zich op zijn eigen onderscheidend vermogen, ofwel unicity. De stad onderscheidt zich onder andere door Dutch Design en Glow. Als je je pijlers bepaald hebt, houd dan focus. Niets is makkelijker dan met enige regelmaat afdwalen en er andere zaken bij te halen. Maar dat is nadrukkelijk níet de bedoeling.

MODEL VAN BOURDIEU De Eindhovense methode om clusters te herkennen of te ontwikkelen werkt zo: Cluster/concept = thema, verschijningsvorm en

mentaliteit. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat mensen op zoek zijn naar gelijkgestemden. Die gestemdheid wordt volgens Bourdieu, een vooraanstaande Franse socioloog mede bepaald door de plek waar mensen en groepen zich bevinden als het gaat om hun economische en culturele omstandigheden.

Als je deze kenmerken uitzet op een x-as en een y-as ontstaan er vier groepen: mensen die het economisch niet goed hebben en geen culturele betrokkenheid of ambities hebben; mensen die het economisch niet goed hebben, maar cultureel geëngageerd zijn; mensen die het economisch goed hebben, maar geen culturele interesse en mensen die het economisch goed hebben en cultureel betrokken zijn.

Op basis van deze schematische weergave van sociaal-maatschappelijke groepen heeft Eindhoven al zijn horecagebieden ingedeeld.

Dit biedt alle inwoners, werknemer, klanten en gasten van Eindhoven duidelijkheid. En het werkt! Daar waar we zien dat marketing vaak eigenlijk demarketing is, doordat er geen keuzen gemaakt worden en er dus niet gekozen wordt voor één identiteit met passend imago, zien we in Eindhoven concreet dat het werkt. Dus kies, houd focus en laat je zien! Daar gaat het om.

SCN 2015 | 3 79

JEROEN BROUWER

CONGRESSEN

BIOLOGISCH EN FAIR TRADE Ă&#x160; Parallel aan deze trend is de toenemende behoefte aan eerlijke producten. Biologische en fair trade producten zijn hip en hebben geen geitenwollensokken-imago meer.

THE BR@ND STORE Jeroen Brouwer schetst een aantal actuele trends in de markt van retail en retailvastgoed CLICKS & BRICKSŠâŠ ,-.Š( '.Š ,)/1 ,Š)(-Š mee in de wereld van de clicks & bricks.

Hij start met een filmpje over de formule Amazone, die een fysieke winkel opent.

Aan de hand hiervan schetst hij dat fysiek winkelen en internet niet meer zonder elkaar kunnen. Bij fysieke winkels was al snel duidelijk dat zij ook online moesten als ze wilden overleven. Nu zien we echter dat winkels die juist groot geworden zijn met hun online winkellocatie ook in toenemende mate behoefte krijgen aan fysieke winkels. In Nederland is Coolblue hier een aardig voorbeeld van. â&#x20AC;&#x2DC;Omnichannel heeft de toekomstâ&#x20AC;&#x2122;, stelt Jeroen.

HIGH END EN DISCOUNTŠâ 'Š &-Š, . #& ,Š#(Š deze tijd te overleven, moet je een duidelijk profiel hebben. Aan V&D hebben we onlangs kunnen zien wat er gebeurt als je dat niet hebt. Bij het opsplitsen van de vestigingen van de Bijenkorf in Bijenkorfwinkels en vestigingen van Primark, zien we dat die moederorganisatie heel goed begrepen heeft, wat de markt nu vraagt.

Zorgvuldig is gekozen voor enerzijds een high-end shop-in-the-shopformule en anderzijds een harde modische discoun80 SCN 2015 | 3

KRACHT VAN HISTORISCHE BINNENSTEDEN, VOORBEELD UTRECHTŠâŠ ,( -.Š4# (Š1 Š dat historische binnensteden het in het algemeen beter hebben dan steden zonder duidelijke historische kern. Geschiedenis geeft een stad haar eigen verhaal, waarmee de aantrekkingskracht groter is.

Utrecht is bij uitstek een stad, die het in zich heeft goed te presteren. De combinatie van oud en nieuw, de aanwezigheid van straten met veel zelfstandig ondernemers, zoals bijvoorbeeld de Zadelstraat en de Lijnbaan ĂŠn de ligging aan het belangrijkste treinstation van Nederland maken deze stad tot een potentiĂŤle winnaar.

BRANDSTORES EN POP-UPSTORESŠâŠ ).Š-&).Š zien we brandstores en pop-upstores als paddenstoelen uit de grond schieten. Zo zien we dat bijvoorbeeld Apple en Hugo Boss zich op een klein aantal plekken heel duidelijk willen profileren met een brandstore. Goed voorbeeld van een popupstore is de tijdelijke Magnumwinkel aan het Leidseplein in Amsterdam, waar je gedurende een aantal maanden je eigen maatwerk-Magnum kan eten.

FLEXIBILISERING Deze ontwikkelingen zijn al geruime tijd aan de gang, terwijl veel Nederlandse vastgoedeigenaren nog niet toe zijn aan de mate van flexibiliteit die dit van hun bedrijfsvoering vraagt. Jeroen Brouwer werkte jarenlang voor DTZ Zadelhoff, waar hij in toenemende mate geconfronteerd werd met veranderende marktvragen. Om die reden besloot hij de Br@nd Store op te richten. De Br@nd Store biedt een full-serviceconcept voor flexibel winkelen. Er worden reguliere huurovereenkomsten aangegaan met eigenaren op basis waarvan de ruimten flexibel ingevuld kunnen worden.

Winkelformules die zich tijdelijk heel duidelijk willen neerzetten kunnen daarvoor bij de Br@nd Store terecht.

NEL DE JAGER

ter. Dat is precies waar de markt zich heen beweegt: naar enerzijds budgetgerichte en anderzijds high-endconcepten ten koste van de middenmoot en shop-in-the-shop concept stores.

HAARLEMMERSTRAAT AMSTERDAM, WAT STRAATMANAGEMENT KAN BETEKENEN Nel de Jager is al sinds de jaren 80 van de vorige eeuw straatmanager.

Zij begon in de Haarlemmerstraat in Amsterdam, maar heeft zich inmiddels voor veel meer straten ingezet en met succes. Vandaag presenteert zij de ontwikkeling van de Haarlemmerstraat van een verpieterende straat naar een van de hipste winkelstraten van Amsterdam.

Nel woonde zelf in de buurt van de Haarlemmerstraat en de achteruitgang ging haar aan het hart. De gemeente leek de straat al opgegeven te hebben.

Omdat Nel mogelijkheden zag, spande zij zich jarenlang intensief in om de straat weer aantrekkelijk te maken.

In een tijd waarin straatmanagement eigenlijk nog uitgevonden moest worden ging Nel alle belanghebbenden in de straat af om verbeteringen tot stand te brengen.

Dat deed zij consequent en volhardend. Zij trof onder andere woningbouwcorporaties als eigenaren, die geen enkel verstand van retail hadden. Nel had dat toen ook nog niet, maar nam met â&#x20AC;&#x2DC;neeâ&#x20AC;&#x2122; geen genoegen.

Door deze eigenwijze en volhardende

In veel centrumgebieden valt een hoop te winnen in bereikbaarheid, toegankelijkheid en parkeergelegenheid

houding kreeg ze de ruimte om in elf maanden iets van de straat te maken. Zo ging ze op zoek naar allerlei winkels en ondernemers die zich zouden willen vestigen in de Haarlemmerstraat. Dit leidde tot de situatie dat zich in deze straat heel veel startende en zelfstandige ondernemers vestigden tegen de servicekosten. Zij hoefden in het begin geen huur te betalen. Filiaal- en ketenbedrijven hadden geen interesse in vestiging in deze aftandse straat.

DE KNIK ALS VOORDEEL De belangrijkste kenmerken van de straat werden uitgebuit. ‘Een knik in de straat maakt deze straat interessant en aantrekkelijk’, vertelt Nel. Door een knik word je nieuwsgierig naar wat zich achter die knik bevindt en voordat je het weet, loop je de hele straat door. De ontwikkeling van het Westerpark aan de andere kan van de straat heeft het functioneren van de straat zeker ook bevorderd.‘ Op dit moment is de Haarlemmerstraat een hippe en creatieve straat, waar zich zowel enkele ketenbedrijven als veel bijzondere zelfstandig ondernemers gevestigd hebben. Onder bepaalde condities mogen winkels ook een horecadeel bedrijven en dat is nieuw. Popupstores wil Nel vermijden. Die vindt ze in het algemeen te vluchtig.

Nel besluit met: ‘elke keer als er een winkelpand vrij komt, zorg ik ervoor dat de nieuwe invulling net een beetje beter is, zodat we de straat continu aantrekkelijk en dynamisch houden, twee voorwaarden voor succes.’

HANS VAN LEEUWEN & JACO MEUWISSEN

CONGRESSEN

BROOD EN SPELEN IN ROME EN ROERMOND In het oude Rome waren er spelen en brood.

De stad was overzichtelijk en dat was voldoende. Nu weten we vaak niet meer wat het doel van een ontwikkeling ook alweer was.

Neem het factory outletcenter Roermond; is dat brood of zijn het spelen? Kijken we nu naar Nederland, waar ging het dan fout? We hebben bijna eindeloos doorgebouwd, omdat ontwikkelaars wilden bouwen, gemeenten wilden grond verkopen, eigenaren wilden beleggen. Daarbij hebben we op veel plekken meer van hetzelfde gecreëerd en daar betalen we nu een prijs voor. De sterken zullen het winnen van de zwakken. Daarbij hebben historische binnensteden betere kaarten.

Jaco Meuwissen

HOE MAKEN WE DE BINNENSTAD WEER AANTREKKELIJK? Hans van Leeuwen, trendwatcher bij Pleisureworld en Jaco Meuwissen, directeur bij 3W Real Estate nemen samen het woord.

‘Kijkend naar de winkelmarkt in 2010 viel op dat we al meer dan voldoende winkels hadden in ons land. De meerwaarde zat ’m dus vooral niet in het bijbouwen van meer meters. De meerwaarde zat wél in het kiezen van goede meters en deze verder optimaliseren’, begint Jaco. Op dit moment is 3W actief bij de herontwikkeling van onder meer De Barones in Breda, de Kalvertoren in Amsterdam en de Oranjerie in Apeldoorn. Van belang is dat deze centra aantrekkelijk en vooral ook leuk zijn om te bezoeken. Sinds we alles wat we nodig hebben kunnen kopen op een glazen plaatje, moeten we ervoor zorgen dat fysiek winkelen echt heel leuk is om te doen; er is nood aan een concrete meerwaarde.’ Hier komen de invalshoeken van Hans en Jaco samen. Een bezoek aan een winkelstad moet aan vergelijkbare verwachtingen voldoen als een bezoek aan een pretpark. Mensen zoeken vertier en willen vermaakt worden. Voor historische steden is dit eenvoudiger dan voor nieuwe steden. Historische steden worden gekenmerkt door stedenbouwkundige structuren en architectuur die wij mooi vinden. De historie vertelt een eigen authentiek verhaal.

Om Amsterdam of Maastricht hoeven we ons geen zorgen te maken. Maar wat doen we met Emmen en met Heerlen?

RETAIL EN LEISURE IN HET PRETPARK EN IN DE STAD Gemeenten lijken het vaak nog niet helemaal begrepen te hebben. De wet- en regelgeving bevordert het uitbuiten van de economische kwaliteiten van steden in het algemeen niet.

Daar is verbetering nodig. Als we zien dat retail in pretparken in toenemende mate gerealiseerd wordt ter bevordering van het functioneren, zouden centrumgebieden meer leisurefuncties moeten mogen huisvesten.

JE MOET ER KUNNEN KOMEN EN KUNNEN VERBLIJVEN Daarnaast zien we dat gemeenten lang niet altijd begrijpen dat je bij het centrum moet kunnen komen, óók met de auto. In veel Nederlandse centrumgebieden valt echt nog een hoop te winnen in bereikbaarheid, toegankelijkheid en parkeergelegenheid.

Daarnaast zijn onze Nederlandse centrumgebieden in het algemeen slecht voorzien als het gaat om schone openbare toiletten. Deze situatie bevordert de verblijfsduur in onze winkelgebieden niet.

VAN COMPETITIE NAAR COMPLEMENTARITEIT Op dit moment zien we dat verschillende centrumgebieden consequent tegen elkaar aan het opboksen zijn. Dat is een verloren strijd.

Centrumgebieden kunnen beter in onderlinge samenwerking elkaars sterke punten en kansen uitbuiten en elkaars zwakke punten ondersteunen. Vooral internationaal kan Nederland heel wat winnen als bijvoorbeeld de Randstad zich presenteert als één aantrekkelijk gebied met veel verschillende kwaliteiten in tegenstelling tot wat er nu gebeurt; d.w.z. als een gebied waarbinnen elk centrum de competitie aangaat met andere centra. Van competitie naar complementariteit dus.

SCN 2015 | 3 81

IN THE PIPELINE

ALMERE

AMERSFOORT

Olympiakwartier O M P I

in ontwikkeling 25.000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7300

AMSTERDAM

Retailpark Amersfoort O M P I

2015 10.228 m2 Kwadraat Invest Robin v. Westbroek, T 071 8876600

AMSTERDAM

De Banne O M P I

2015 7300 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7301

Osdorpplein O M P I

2017 (eerste fase) â&#x20AC;&#x201C;2019 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) a.s.r. vastgoed ontwikkeling Chris Weijman T 030 22572648

Waterlandplein O M P I

2015 9000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7303

ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O M P I

2016 1100 m2 VORM J. Weeber, T 078 642 13 00

Mosveld

AMSTELVEEN

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

O I P I

in ontwikkeling 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

APELDOORN

Anklaar O M P I

2018 16.500 m2 MAB Development Nederland T 033 4534111

AMERSFOORT

Vathorst fase 2A O M P I

Vathorst fase 2B O M P I

Gelderlandplein

opgeleverd nog 600 m2 te huur MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 2531701

2016-2017 4.500 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 2531701

AMSTERDAM

Centrum Nieuw-West O M P I

O M P I

2015 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed T 0182 690900

2017-2019 17.000 m2 (5500 m2 1e fase) a.s.r. vastgoed ontwikkeling Chris Weijman, T 030 2572648

ARNHEM

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels I T 0182 690900

Amstelstation

IJburg Blok 49B

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

82 SCN 2015 | 3

O M P I

2015 1750 m2 Synchroon Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7302

BK40 O ! " #

2015 3.300 m2 Synchroon Casper Grondel, T 088 0105 700

IN THE PIPELINE

ASSEN

BOSKOOP

De Citadel O ! " #

2015 12.500 m2 Bemog Projectontwikkeling Koos Pols, T 06 13505457

BERLICUM

Schoolstraat O M P I

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. v. Houwelingen, T 078 6421555 BEVERWIJK

Wijkerbaan O M P I

DEDEMSVAART

Centrum Zuid O ! " #

O ! " #

2016 2250 m2 Leyten 010 436 4033

Hof van Dedem O M P I

eind 2015 3200 m2 Leyten T 010 436 4033

BREDA

DELFT

Hoge Vucht

Hovenpassage

n.t.b.

4000 m2 a.s.r. vastgoed ontwikkeling 030 257 3512

DEVENTER

O M P I

Keizerslanden O M P I

2015 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed G. Hares-Visser, T 010 2092721

in ontwikkeling 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

DRACHTEN

De Barones

Raadhuisplein

$ 2015 ! herontwikkeling bestaand " Kroonenberg Groep en 3W New Development # Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788

O M P I

in ontwikkeling 8000 m2 en overig Webscom T 030 600 42 00

in ontwikkeling 20.000 m2 Webscom T 030 600 42 00

DE LIER

De Winkelier $ 2015 ! 2500 m2 " MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie # Simone Kramers, T 033 253 1701 DEN BOSCH BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum

Meerplein O ! " #

2015 10.000 m2 Synchroon Casper Grondel T 088 0105 700

$ 2015â&#x20AC;&#x201C;2016 ! 6500 m2 " 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen # T 043 7630300

Boschveld $ ! " #

2016 1200 m2 3W New Development T 043 763 0300 DEN HAAG

Amadeus

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O M P I

medio 2015 (fase 2) 1200 m2 Leyten T 010 436 4033

O 2015 ! 8.500 m2 P Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Armand Schuurman, T 030 2573243

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

LEGENDA O M P I

opleveringsdatum metrage projectontwikkelaar informatie

SCN 2015 | 3 83

IN THE PIPELINE

EINDHOVEN

HARDERWIJK

Meerrijk Meerhoven O M P I

2012–2015 gefaseerd 10.000 m2 a.s.r. vastgoed ontwikkeling Mark van Empelen, T 030 2786865

TE HUUR IN NIEUWEGEIN

Waterfront O ! " #

2015 20.000 m2 Synchroon Machiel Scheenhart, 088 0105 700

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel " Ovidius # Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

HEERLEN

KAMPEN

De Plu ENSCHEDE

Stokhorst O M P I

O M P I

in ontwikkeling 18.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

in ontwikkeling 6000 m2 Green Real Estate T 0172 448383

MAASTRICHT

Hanzewijk O ! " #

in ontwikkeling 6500 m2 (2000 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

Brusselse Poort $ 2016 ! 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw " 3W New Development # T 043 763 0300

Hofpassage $ ! " #

ntb 5000 m2 3W New Development 043 7630300

‘S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300

LEENS

NIJMEGEN

De Marren O ! " #

Handelskade

2015 4300 m2 Leyten 010-4364033

$ ! " #

2016–2018 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) BPD creating living environments Arjen Kleijer, T 033 453 4147

LEIDEN

PAPENDRECHT

Aalmarkt, Catharinasteeg O ! " #

EPE

De Marktwand O M P I

juni 2015 4100 m2 WPM Development Ger Dings, T 073 6491564

2016 6000 m2 a.s.r. vastgoed ontwikkeling Maarten Stam, T 030 257 2030 PAPENDRECHT

HILVERSUM

Land van Matena

Hilvertshof

O 2017 ! 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling # Simone Kramers, T 033 2531701

$ 2016 ! 20.000 m2 " Kroonenberg Groep met Centrum Projecten # T 035 642 2325

LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O ! " #

84 SCN 2015 | 3

2015 25.000 m2 Provast Niels Jansen, T 070 308 10 30

IN THE PIPELINE

REEUWIJK

ROTTERDAM

Centrumplan O M P I

2015 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

STEIN

Cool 63 O ! " #

2015 14.000 m2 MAB Development Group Gilijam Molsbergen, 010 261 4040 ROTTERDAM

UTRECHT

Winkelcentrum Stein $ 2015 ! 13.800 m2 " 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen # T 043 763 0300

Terwijde O M P I

opgeleverd nog 3000 m2 te huur MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 453 4147

Boston en Seattle O 2015 ! 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling # René de Wit, T 088 0105 700 RIDDERKERK TILBURG

Kuyperhof O M P I

Stadhuisplein

2016 600 m2 Leyten T 010-436 40 33

O M P #

in ontwikkeling 7000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

Groeneweg O M P I

2015 6000 m2 (4000 m2 vervanging) Multi Vastgoed T 0182-690900

Centrée $ 2015 ! 3500 m2 " Leyten # 010 436 4033

O M P I

ROSMALEN

UITHOORN

Centrumplan

Zijdelwaard

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv T 035 6956060

O ! " I

november 2015 13.000 m2 WPM Development Frans Merks, T 073 649 1577

Neude O ! " #

zomer 2017 8000 m2 a.s.r. vastgoed ontwikkeling Anne Ophoff, T 030 2574092

SASSENHEIM

Centrum O ! " # ROTTERDAM

FForum Rotterdam O !

P #

in ontwikkeling 19.000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

O ! " #

2015 2.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 088 0105 700 SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

2017–2022, gefaseerd 8900 m2 a.s.r. vastgoed ontwikkeling Anne Ophoff, T 030 2574092

O ! " I

2017 32.000 m2 retail a.s.r. vastgoed ontwikkeling T 030 257 35 12

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

SCN 2015 | 3 85

IN THE PIPELINE

VEENENDAAL

VUGHT

Brouwerspoort O M P I

ZEIST

Marktveldpassage

2015 14.000 m2 AM Real Estate Development T 030 281 7300

O !

P I

in ontwikkeling 9000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

ZWOLLE

Allegro O ! " #

Ritmeesterhof

2015 600 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 033 253 1701

O ! " #

Katwolderplein

WOGNUM O M P I

De Boogerd O M P I

2015 450 m2 Bemog Projektontwikkeling Koos Pols, T 06 13 505457

medio 2015 5600 m2 WPM Development Sjaak Soldaat, T 073 6491569

2015-2016 4.300 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

VLISSINGEN

De Bestevaer O ! " #

2015 500 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

ZOETERMEER

Cadenza O ! " #

2015 5200 m2 Synchroon Casper Grondel, T 088 0105 700

Uw project in deze rubriek?

ZEIST

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

De Clomp O ! " #

2016 9000 m2 Rialto Zeist bv T 073 7511788

colofon

Shopping Centre NEWS MDDUJDQJ Ă&#x160; SS Shopping Centre NEWS is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met SCN geĂŻnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 EA Huizen T 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl ADVERTENTIES Mirjam van der Veer T 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre NEWS verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts â&#x201A;Ź 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa â&#x201A;Ź 95 en rest van de wereld â&#x201A;Ź 105). Voor

86 SCN 2015 | 3

bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen.

Zie voor de voorwaarden: www.scn.today > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op de site: www.scn.today.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck DĂźker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen Ben Hagen ISSN 1571 9243

B2B

B2B

ONTWIKKELING

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

BELEGGER

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Klépierre Management Nederland

T 030 257 35 12 I www. asrvastgoedvermogensbeheer.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 030 2346464 I www.klepierre.com

ONTWIKKELING

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Synchroon

PLANONTWIKKELING/MANAGEMENT

WPM Groep Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands

Utopialaan 24 5232 CE ’s-Hertogenbosch T 073 649 1400 Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam

Televisieweg 91 1322 AK Almere

T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

SCN 2015 | 3 87

B2B

DECORATIE EN EVENTS

Bernd Wolter Design

DECORATIE

CNS Projectdecoratie

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

PBB City Lights

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

ILLUMINATIE

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

ILLUMINATIE

Rako Groep bv J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

Accent deco & expo

Wietse van Reijen

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

ILLUMINATIE EN DECORATIE

DECORATIE

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Postbus 19 8140 AA Heino

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

ILLUMINATIE

BEPLANTING

DECOLIGHTS

Feestverlichting Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

Starlight Illumination for shopping areas

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

BEPLANTING

Flower and Shower Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

88 SCN 2015 | 3

Oase Lease beplantingen Broekweg 3 3956 NE Leersum

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

PROMOTIE

Promotions by Maureen

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

EVENTS & MARKETING

FanWork Events & marketing

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

B2B

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

MARKETING & PROMOTIE

MARKETINGCOMMUNICATIE

TOF Evenementen

Ngage Media Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

FACILITAIR

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Molengraafsingel 12-14 2629 JD Delft

Postbus 134 6880 AC Velp

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

BRANDING

PARKEREN

MARKETING/MANAGEMENT

Urban Solutions Concept & communicatie De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

BEVEILIGING

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten

LookFeel Consultancy Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

CONSULTANCY

KIR Kordaat In Ruimte

Contactweg 26 1014 BH Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

Interparking Nederland Weena 710â&#x20AC;&#x201C;712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

SCN 2015 | 3 89

B2B

FACILITAIR

BUKO Bouw & winkels

MEDIA

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

MEDIA

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

PARKEERSYSTEMEN

STRAATMANAGEMENT/COMMUNICATIE

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) SkiData

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Lübeck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

CONGRES & EVENEMENT

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

KENNIS & INFORMATIE

PFM Passantentellingsystemen

90 SCN 2015 | 3

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

MANAGEMENT

CBRE

MANAGEMENT

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Zaandam, Gedempte Gracht

EEN HART VOOR RETAIL Redevco is een onafhankelijke, Europese vermogensbeheerder gespecialiseerd in winkelvastgoed. Fysieke winkels voegen concreet waarde toe aan de multichannel merkstrategie van retailers. En dat is precies waar wij voor kunnen zorgen dankzij onze focus op eersteklas panden in de meest toonaangevende winkelgebieden in Europa.

Op dit moment beheren wij 420 panden en bieden we vastgoedoplossingen aan meer dan 1.000 retailers.

Kijk voor meer informatie over Redevco op onze website: www.redevco.com

BUSINESS IN BALANCE

Redevco Nederland T +31 (0)20 521 8730 | E info.nl@redevco.com | www.redevco.com

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl