SCN 1-2015

thema

1 | 2015

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

rrechtu u h is t a r g t me

e g a l j i b n e k e r

Horeca groeit

in Nederlandse winkelcentra

Experts over de rol van horeca

d 2015 Christmasworl

De Klanderij, Enschede

Eerste NRW Scriptieprijs

PRIMEUR VAN CHRISTMASWORLD • • • • •

Fantastische sfeerbrengende figuren Deze kolibrie is zo groot als een bestelbus!

Energiezuinige LED-verlichting Computergestuurde kleurwisselingen Zie de video op http://youtu.be/96jnyIBaqHI of scan bijgaande QR-code

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

inhoud

2015 | 1 www.scn.today nieuws

in deze editie horeca Lodewijk van der Grinten (KHN) Toekomstbestendige retail

10 12

SCN Special Den Haag 5 Het A-team van het winkelvastgoed 6 Discussie: calamiteitenprotocol 29 NRW-nieuws 33 What! The real estate community 38 NRW Scriptieprijs 2015 38

marketing & communicatie

reviews De Klanderij 18 Christmasworld 31 Van beheerder naar regisseur 40

series De vinken van Darwin 36 John Nijsten 42 Jorine de Soet shopt schoenen 46 grote foto op voorpagina: scn

Ngage Media Marketing awards, waarom?

Winkelgedrag onder de loep

22 26 34

rubrieken en columns Personalia 5 Luisje 5 Column Haringsma 9 Column Verwaaijen 41 Column De Fouw 45 Beurs & congres 49 Projecten in the pipeline 50 B2B-pagina's 55

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partner­ ship aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­ raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl. scn 2014 | 5 3

Kunt u een visie of concept voor uw winkelgebied ontwikkelen?

‘Winkelen is leuk en winkelen blijft leuk, maar hoe doen we dat?’

Deze tijd vraagt om een duidelijke toekomstvisie op winkelgebieden en winkelvastgoed. Gemeenten en eigenaren moeten samen met de retailers oplossingsrichtingen bedenken om zich te onderscheiden, om te overleven. Welke strategieën passen daarbij?

KIR, Kordaat in Ruimte, kan u daarbij helpen. Een overzicht van onze diensten vindt u op onze website. Bel of mail voor een kennismakingsgesprek met Jorine de Soet, 030 666 86 16 of info@kordaatinruimte.nl.

Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein 030 666 86 16 | www.kordaatinruimte.nl

www.opgevenisgeenoptie.nl

Buro Toob maakt voor talloze winkelcentra door heel Nederland spraakmakende retailcommunicatie.

Maar nu hebben we een andere boodschap voor u.

Als toegewijd sponsor van Alpe d’HuZes vragen wij uw aandacht voor deze jaarlijkse bergtocht om zoveel mogelijk geld in te zamelen voor de strijd tegen kanker. Wij begeleiden op 4 juli 2015 een team van 60 Alphenaren naar de top.

Doet u ook mee?

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn • T 0172 - 23 61 61 • E Info@burotoob.nl www.burotoob.nl • facebook.com/burotoob • twitter.com/Buro_Toob Alphen geeft niet op

4 scn 2015 | 1

personalia

nieuws

Patrick van Schalkwijk is per 1 januari 2015 in dienst getreden bij FAME Planontwikkeling. Als senior planont­ wikkelaar retail wordt hij verantwoordelijk voor de con­ cept- en planontwikkelingsactiviteiten van FAME in het retailsegment. Hiervoor werkte Patrick onder meer als ontwikkelingsmanager bij ASR vastgoedontwikkeling.

AM Real Estate Development verhuist medio februari vanuit Amsterdam naar het AM Huis in Utrecht, waar de activiteiten van AM (gebieds- en vastgoedontwikkeling, circa 150 medewerkers) zijn gevestigd. Beide onderne­ mingen zullen worden geleid door Roel Vollebregt, nu directievoorzitter AM. Paul Trip, de voormalige direc­ tievoorzitter van AM Real Estate Development, vervolgt zijn carrière met zijn eigen onderneming Trip Vastgoed; hij blijft AM adviseren op het gebied van commercieel vastgoed.

Per 1 januari 2015 zijn drie nieuwe professionals benoemd bij Multi. Arne Went (42) werd financieel directeur van Multi Corporation voor Noordwest-Europa.

In deze functie is hij financieel eindverantwoordelijk voor alle assets, (her)ontwikkelingen en het mall management van Multi in Nederland, België, Duitsland en Groot-Brittannië. Arjen Seckel (38) is inmiddels directeur asset management Noordwest-Europa bij Multi Corporation. Sander van Oss (32) is benoemd tot directeur ontwikkeling van Multi Netherlands.

Afgelopen­jaar was hij er adjunct-directeur.

Synchroon heeft Dirk van Duijn aange­ steld als junior projectontwikkelaar. Hij is recent afgestudeerd aan de TU Delft.

Dirk van Duijn

Léon Brandwijk (32) is per 1 februari 2015 in dienst getreden bij Blauwhoed als ontwikkelingsmanager commercieel vast­ goed. Léon gaat zich bezighouden met de ontwikkeling van commercieel vastgoed projecten vanaf het eerste initiatief tot de oplevering. De afgelopen jaren was hij commercieel manager bij OVG Real Estate.

SCN Den Haag Special Den Haag is met alle ontwikkelingen een van de meest spraakmakende­ retailconcentraties van Nederland. Rond voorjaar 2015 wordt dit jaren­ lange traject vrijwel afgerond. Op 21 mei brengt SCN tijdens het bezoek van NRW aan Den Haag en in samenwerking met Bureau Binnenstad Den Haag een Special uit over de voortrekkersrol van deze stad op het gebied van retail.

Ontwikkelaars, beleggers en andere betrokken partijen zullen door ons benaderd worden met de vraag in deze special te participeren. Daarmee wordt het mogelijk het verhaal van Den Haag als winkelstad breed en vanuit meerdere invalshoeken te brengen.

Bent u hierin geïnteresseerd, dan kunt u ook zelf al naar de mogelijk­ heden informeren en contact opnemen met Mirjam van der Veer van Shopping Centre NEWS: media-advies@scnews.nl of T 035-523 98 32.

Garantie tot de drempel.

Als we die nou eens weghalen?

Bertram Kroon volgt Willem Masseur op als directeur van Areal Services bv. Kroon heeft meer dan 20 jaar ervaring in het vastgoedmanagement. De afgelopen drie jaar was hij bij Areal Services verantwoordelijk voor de afdeling parkmanagement.

denken, praten, doen scn 2015 | 1 5

consultancy

In hun vak zijn ze alle drie gepokt en gemazeld.

Ze combineren retail- en vastgoedkennis met kennis van architectuur, beleving, marketing en promotie. Linda Annink, Marcel Reinartz en Jan Willem van der Sman vormen een ‘A-team’.

Gewapend met een scherpe visie en een berg aan ervaring gaan ze met hun integrale aanpak voor winkelgebieden teruglopende bezoekersaantallen en leegstand te lijf.

Shopping Centre News portretteert deze ‘drie zware jongens met een missie’.

H

et klinkt eigenlijk heel logisch: de huidige problematiek in de winkelcentra en binnensteden los je niet op vanuit één discipline. Daarvoor zijn ingrepen nodig, waarbij vaak meerdere specialismen samenkomen. “Er is meer dan ooit behoefte aan onderscheidend vermogen bij winkelcentra”, legt Linda Annink uit. “Alles draait om de consument, de eindgebruiker, en diens voorkeur. De consument van vandaag kan immers zijn aankopen op vele plekken doen, hoeft er zelfs de deur niet meer voor uit. Juist door beleving toe te voegen, kun je de consument aan je binden. Maar beleving is meer dan de optelsom van winkels, gevels en events. Een winkelgebied functioneert pas goed als alles klopt: bereikbaarheid en parkeren, branchering, trekkerbeeld, routing, zichtlijnen, architectuur, inrichting van de openbare ruimte, et cetera. Pakkende 6 scn 2015 | 1

communicatie, sterke promotionele­ acties en sfeervolle events zijn keihard nodig om de consument te verleiden en een goed gevoel te geven, maar je moet wel aan de basis beginnen. Om te beginnen met een sterke positionering.“ Totaaloplossing Vanuit die gedachte hebben shopping centre marketeer Annink (Urban Solutions), winkel(vastgoed)specialist Reinartz (RMA) en architect Van

Beleving is meer dan de optelsom van winkels, gevels en events der Sman (op ten noort blijdenstein architecten) besloten hun krachten te bundelen. En dat heeft geleid tot een

van de kernachtige aanpak, die erop gericht is eigenaren van vastgoed te helpen om de aantrekkelijkheid van hun winkelgebieden zo snel en efficiënt mogelijk te verbeteren.

Marcel Reinartz: “We beginnen met een quick scan. Vanuit onze verschillende achtergronden en ervaring weten wij waar we op moeten letten, welke details belangrijk zijn en wat het verschil kan maken. Zo’n analyse vervolg op pagina 8 →

consultancy

Het A-team

winkelvastgoedsector Jan Willem van der Sman, op ten noort blijdenstein architecten en adviseurs

Marcel Reinartz, RMA Vastgoedadvies en –management, (her)ontwikkeling binnensteden en winkelcentra, NRW, lid RvT en jury NRW jaarprijs. Netwerkbedrijf: landelijk opererend, solitair of met partners Visie Functioneren binnensteden en winkel­centra kan altijd beter Favoriete uitspraak “Wie geen dromen heeft, heeft ook geen werkelijkheid.”

Linda Annink, Urban Solutions Communicatie- en PR-pro, NRW Task force Consumentenbeleving, bestuur Vereniging PR- en com­ municatiebureaus (VPRA), winnaar van de Dutch PR Awards 2011 (case: Almere Pin & Win) Visie Samenwerking is de sleutel voor succesvolle winkelgebieden

Senior architect, schetsende luis­ terende ontwerper, pragmatisch, enthousiast. ONB is een multidiscipli­ nair architectenbureau, 95 jaar jong , 25 medewerkers Visie Context en gebruiker/eigenaar staan altijd centraal Favoriete uitspraak “Je verbeelding is de hoogste vlieger die je kunt oplaten.”

Favoriete uitspraak ‘Teamwork makes the dream work.”

scn 2015 | 1 7

consultancy

het vooral om gaat is dat elke inzet en investering wordt gedaan vanuit dezelfde integrale visie op de consument en vanuit hetzelfde eindpunt: een aantrekkelijker en beter funtionerend winkelgebied. Dat is de grote meerwaarde van onze aanpak.”

legt al heel snel de belangrijkste knelpunten bloot, maar geeft ook meteen inzicht in mogelijke oplossingen en kansen of waar verder onderzoek nodig is. Dit koppelen we terug aan de opdrachtgever, vaak met een aantal krachtige visualisaties. Het grootste voordeel van onze integrale aanpak is dat de opdrachtgever een totaaloplossing aangeboden krijgt. In nauw overleg wordt dan het gewenste eindpunt bepaald (‘de stip op de horizon’) en formuleren we concrete maatregelen en ingrepen (van quickwins tot meer fundamenteel). Op die manier zijn er grote efficiency- en synergievoordelen te behalen.”

Drie sporen In het verbetertraject worden steeds drie sporen gevolgd: tuning van positionering en branchering, functioneelruimtelijke optimalisatie en beleving/­ marketing/communicatie. “Wij geven aan hoe het traject eruit ziet, welke 8 scn 2015 | 1

Met onze integrale aanpak zijn grote efficiencyvoordelen te behalen

tijdspanne en investeringen er nodig zijn en adviseren de klant bij het maken van de juiste keuzes”, aldus Jan Willem van der Sman. “Welke quick wins zijn er te behalen en wat zijn de maatregelen voor de lange termijn? Vaak kun je, als je de gewenste positionering helder hebt, bijvoorbeeld al direct met verbetering van de communicatie beginnen, terwijl optimalisatie van branchering en zeker bouwkundige ingrepen meestal meer voorbereidingstijd vergen. Wij maken dat inzichtelijk. Maar waar

Iedereen doet mee Wie met het team van Urban Solutions, RMA en op ten noort blijdenstein architecten aan de slag gaat, is verzekerd van ingrepen die zullen leiden tot meer bezoekers in het centrum, meer omzet voor de retailers, sterkere huurders, minder leegstand, grotere huurstroom en waardevermeerdering in vastgoed en beleving.

“Maar daarbij is het wel een voorwaarde dat iedereen meedoet”, vindt Linda Annink. “Wil je verbeteringen doorvoeren, dan moet je samenwerken. Samenwerken met de ondernemers die in het gebied gevestigd zijn, maar ook met de gemeente en andere vastgoedeigenaren. Wij organiseren inspiratiebijeenkomsten en creatieve workshops waarin we met elkaar ideeën en oplossingen uitwerken. De betrokkenheid die daardoor ontstaat levert uiteindelijk enorm veel op en is nodig om alle acties die je ontplooit te laten slagen.”

Haast Met hun integrale aanpak willen Annink, Reinartz en Van der Sman de komende tijd echt het verschil gaan maken in de huidige winkelvastgoedmarkt. “Er zijn inmiddels zoveel winkelcentra die wij zouden kunnen helpen”, vindt Marcel Reinartz.

“Ongeacht de grootte of ligging, zien wij voor veel winkelgebieden kansen om zich beter te profileren en beter te functioneren. Wij willen onze kennis en ervaring op dit gebied delen met eigenaren in de winkelvastgoedsector. Ons advies is: stel actie niet langer uit. Begin vandaag. Er is haast geboden.” ←

thema

Getekend:

Verhalen vertellen

I

n scripties over retail wordt nog regel­ matig Christaller aangehaald. Deze Duitse econoom publiceerde in 1933 zijn theorie over de spreiding van marktgebie­ den, beter bekend als de ‘centrale plaatsen theorie’. Basis van deze theorie is dat verzor­ gingsgebieden gelijkmatig zijn samengesteld en consumenten geen voorkeur hebben voor de ene of de andere centrale plaats. Ook persoonlijke voorkeuren van consumenten en percepties doen er in dit model niet toe en consumenten handelen volstrekt rationeel.

Dit leidt tot een gelijkmatige opbouw van winkelgebieden met lokale, regionale of gewestelijke verzorging.

Johan Haringsma De theorie van Christalller heeft decennialang ten grondslag gelegen aan de planologische inrichting van ons winkellandschap. De omvang van een winkelgebied werd daarin bepaald naar rato van zijn verzorgingsgebied en ligging.

In latere jaren is de typering van winkelge­ bieden iets aangepast waarbij een bepaald koopgedrag centraal stond: gemaksgericht, recreatief of doelgericht. Maar ook hierin klonk de invloed van Christaller nog duidelijk door.

Aanbod wordt ingewisseld, genegeerd of veroordeeld Aan de theorie van Christaller en het daaruit afgeleide model van de hiërarchisch opge­

bouwde verzorgingsstructuur wordt flink gemorreld. In de huidige marketingtheorieën geldt immers juist dat koopgedrag niét ratio­ neel is, en wordt bepaald door persoonsge­ bonden voorkeuren en percepties. Steden en winkelgebieden worden in die gedachte vaak uniek verondersteld. Internet draagt aan die ontwikkeling bij en het koopgedrag voldoet daardoor niet meer aan eenvoudige wetma­ tigheden. Ik las in een trendrapport: “Door de consument worden toenemend spanningen opgezocht en aanleidingen aangegrepen, ambivalent of niet, om een optimale invulling van de behoefte te creëren. Het aanbod, de formule of de keus voor alternatieven wordt bij het minste of geringste ingewisseld, gene­ geerd of veroordeeld.”

Onderscheid door marketing en innovatie We kopen daar waar onze persoonlijke behoeften en smaakvoorkeuren ons naartoe drijven. En veranderen daarin weer ook weer voortdurend. Mede als gevolg van internet is de omvang van het aanbod en de afstand tot de voorzieningen steeds minder leidend bij het doen van aankopen. Winkelgebieden functioneren zodoende steeds minder naar rato van hun primair verzorgingsgebied.

Steeds meer gaat het om de mate waarin winkelgebieden de online en offline de markt weten te penetreren door emotionele toege­ voegde waarde te leveren.

De kracht van het woord Voorgaande heeft ingrijpende consequen­ ties. Het nieuwe model voor koopgedrag is namelijk sterk marketing- en innovatie­ gericht. De zo vaak genoemde transitie van de winkelstructuur zal dan ook vooral uit deze twee elementen voort moeten komen.

Het lijkt er daarbij overigens steeds meer op dat het vertellen van het goede verhaal nog belangrijker is dan het hebben van het meest vernieuwende of beste product. Authentieke winkelgebieden op bijzondere plekken met onderscheidende ondernemers kunnen verhalen vertellen en spreken mensen aan.

Winkelgebieden die dat niet doen, krijgen het steeds moeilijker. ←

scn 2015 | 1 9

horeca

‘W

e zien de laatste jaren inderdaad een forse toename van het aantal horecaconcepten. Alleen al koffiezaken laten een stijging van 40 procent zien en ijssalons zelfs 70 procent’, meldt Lodewijk van der Grinten. ‘In de regel hebben we het over concepten waar je relatief weinig meters voor nodig hebt. En je moet je realiseren dat we het vaak heel gemakkelijk over ‘de horeca’ hebben, terwijl deze bedrijfstak heel divers is. Dat gaat van grand cafés naar koffieconcepten, takeaways, een kleine snackbar tot aan grote feestzalen.’

Die veelzijdigheid is belangrijk, want ‘we moeten niet de fout maken, zoals in de detailhandel gebeurd is, dat we een te eenzijdig aanbod creëren en structureel overcapaciteit in het leven roepen.’

Tja, dat gevaar ligt natuurlijk altijd op de loer. Want lukt het ontwikkelaars en verhuurders niet met de voorheen traditionele invulling, dan is men nu wat meer geneigd

We moeten onszelf helemaal opnieuw uitvinden om klaar te zijn voor de toekomst naar de horeca te kijken. Lodewijk van der Grinten: ‘En daar zit natuurlijk ook een grens aan. Want nu al hebben we in verhouding tot het aantal inwoners teveel winkelmeters, maar ook is er sprake van overcapaciteit in de horeca. En dat raakt het rendement van de ondernemer. Neem daarbij dat horeca voor veel mensen een gemakkelijke business lijkt waar je zomaar even instapt, en je begrijpt dat het snel fout kan gaan.’

Driehonderd wetjes Van der Grinten benadrukt het grote verschil tussen het exploiteren van horeca en een ‘gewone’ winkel: ‘De horecaondernemer werkt de hele dag live met het bezoek, met alcohol, hygiëne, opslag van verse waar en een strakke logistiek. Een horecaonder­ nemer heeft te maken met ruim driehonderd wetsartikelen. Kortom, het is echt iets heel anders dan een winkel. Ontwikkelaars en verhuurders beseffen dat vaak onvol10 scn 2015 | 1

doende. Met name in het geval van nieuwe projecten is men onvoldoende in staat om in te schatten wat er voor nodig is om de horeca een goede kans van slagen te geven.’

Nieuwbouwprojecten zijn volgens Van der Grinten vaak niet interessant voor de horeca om daar van meet af aan in te stappen: ‘Je kan er op wachten dat de manco’s van zo’n project aan het licht komen en dan sneuvelen er ondernemers. Ik geef toe, dat is niet altijd alleen de schuld van de ontwikkelaar.

Ook de ondernemer heeft vaak onvoldoende kennis van de vestigingslocatie en is te opportunistisch in het project gestapt.’

Horeca kan een winkelcentrum op de kaart zetten We mogen natuurlijk niets anders verwachten uit de mond van de directeur van Koninklijke Horeca Nederland, maar Lodewijk van der Grinten vind ‘dat geen stad, geen dorp, geen braderie en geen winkel­ centrum succesvol kan zijn zonder dat de gastvrijheid –een wat breder begrip dan alleen horeca – op orde is.’

‘Gastvrijheid of hospitality kan een winkelcentrum op de kaart zetten. Het is onderdeel van de bezoeker een goede beleving bieden: een mooie, goed bereikbare plek met een uitgekiend aanbod aan winkels, horeca en andere functies.’

En is horeca een oplossing voor de toenemende winkelleegstand? ‘De leegstand die mede door de crisis van de afgelopen zes jaar is aangewakkerd, is als de crisis echt voorbij is niet gelijk weer over. Alle disrupties die we nu zien en innovaties en ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld offline naar online, veranderen het spel gigantisch.

Primair voor de retail, maar zeker ook voor de horeca.’

Afschrijven ‘De overcapaciteit aan winkels moet je accepteren als voldongen feit en meer of betere horeca is daar geen oplossing voor. Zo is het verschijnsel pop-uprestaurants niet meer dan een reactie op een onderliggend structureel probleem. Het is geen duurzame oplossing. We zullen dus moeten afschrijven, ook in het vastgoed. En we moeten herstructureren en winkelmeters uit de markt nemen.’

Van der Grinten wijst op het project dat minister Kamp van ez gestart is onder de naam ‘de Retailagenda’: ‘In deze werkgroep zitten onder andere overheid, vastgoed, gwb en mkb en horeca met elkaar aan tafel om van gedachten te wisselen over wat we echt

nodig hebben voor een gezonde, vernieuwende en kanshebbende retailsector. Hoe zorgen we voor bruisende binnensteden en winkelcentra? Daarvoor is het noodzakelijk dat partijen over hun eigen schaduw heen stappen en dus het eigenbelang opzij kunnen­zetten. Doen we dat niet, dan zorgen we voor spooksteden en –winkelcentra.’

Volgens Van der Grinten is het erg belangrijk dat met name de regelgeving versoepelt: ‘Die werkt nu veel te vertragend en belemmerend. Zo zijn bestemmingsplan-

In januari werd in Amsterdam de jaarlijkse Horecava-vakbeurs gehouden. Met het toenemende belang van horeca in onze winkelcentra en binnensteden, leek het de redactie van Shopping Centre NEWS een goed idee een gesprek aan te vragen met de ‘voorman’ van Koninklijke Horeca Nederland (KHN), Lodewijk van der Grinten. Hoe kijkt hij aan tegen de uitdagingen van deze tijd en dan met name in relatie tot onze winkelgebieden?

horeca

nen veel te beperkend in een ontwikkeling dat horeca en retail steeds meer met elkaar vervlochten raken. Een winkel moet iets met horeca mogen doen en horeca moet ook iets winkelachtigs mogen doen. Regels moeten marktwerking niet hinderen. Maar het is ook noodzakelijk dat verhuurders niet alleen maar met gerenommeerde horecapartijen in zee willen gaan. Die manier van risico afdekken stamt uit het verleden en zit vernieuwing en ook nieuwe horecaformules in de weg.’

Markthal Tot slot vragen we Lodewijk van der Grinten naar zijn mening over spraakmakende nieuwe concepten als de Markthal in Rotterdam en De Hallen in Amsterdam-West. Zijn dat de recepten om nu succesvol te zijn?

‘Wie dat weet, wordt heel rijk. Het zijn in elk geval ontwikkelingen die op dit moment in de tijd goed inspelen op wat het publiek wil.

Maar het is lastig om nu al in te schatten of dit een voorbijgaande hype is of een trend die niet te stuiten is. Voor mij staat wel vast

dat het thema gezondheid de komende jaren nog leidend zal zijn. Dus weten waar je eten vandaan komt, dichtbij de bron kopen en weten of het vers is. De gast en klant heeft op dat gebied veel te wensen’ Tot besluit heeft Lodewijk van der Grinten nog enkele behartenswaardige motto's: ‘Horeca en detailhandel hebben elkaar hard nodig. Maar we moeten onszelf opnieuw uitvinden om klaar te zijn voor de toekomst.

Een hele uitdaging. Eigenlijk is het nog nooit zo leuk geweest.’ ←

‘Geen stad of winkelcentrum is succesvol als de gastvrijheid niet op orde is’

scn 2015 | 1 11

retail

Toekomst bestendige retail Horeca in het centrum van Arnhem. Foto Š SCN

12 scn 2015 | 1

retail

F

Vroeger noemden we het ‘branchevervaging’, tegenwoordig fusion en blurring. Waar staat dit voor in deze multichanneltijd waarin we alle zeilen bij moeten zetten om de consument een onderscheidend aanbod voor te zetten?

Door Paul Rodenburg B@S Consultants

usion, blurring en ‘vervagende grenzen’ zijn trefwoorden voor de nieuwe retail waarin de combinatie van winkel, horeca en vermaak, ambacht en andere publiekverzorgende dienstverlening steeds zichtbaarder wordt. De combinatie van functies biedt een steeds groter wordende groep ondernemers en consumenten­alternatieve ontmoetingsplaatsen en handelsplatformen. De nieuwe vormen van retail vinden een vruchtbare voedingsbodem op locaties waar gelijk­ gestemden een betaalbare plek voor hun ondernemerschap en sociaal groepscontact kunnen vinden.

Aan de ene kant op het internet waar social media, platformen, internetwinkels en deeleconomieën opbloeien. Aan de andere kant in de fysieke wereld met leegstaand vastgoed en piepjonge of al verder ontwikkelde broedplaatsen­en vestigingsmogelijkheden in de rafelranden van de binnenstad en op verouderde bedrijventerreinen. Concept-stores die winkel en horeca integreren als Hutspot in Amsterdam halen de landelijke media maar ‘stilletjes’ en ‘gedoogd’ worden elders ook al vergelijkbare combinaties in binnensteden ontwikkeld. En ook elders op (verouderde) bedrijventerreinen als het al (inter)nationaal bekende Strijp S, creatief en cultureel hart van Eindhoven en bijvoorbeeld op het jonge en meer lokaal-regionaal georiënteerde Havenkwartier in Deventer ontwikkelen zich vernieuwende concepten. Elke stad kent zo zijn eigen meer of minder ontwikkelde voorbeelden met elk een eigen dna en ambitie, maar allemaal met een wens om nieuwe concepten te laten bloeien in bestaande en nieuwe woon-werk-winkel-uitgaansomgevingen.

Belemmerende regelgeving De maakbaarheid van dit type geïntegreerde retailconcepten en nieuwe ontmoetingsplekken/retailgebieden vervolg op pagina 14 → scn 2015 | 1 13

retail

De Hallen, Amsterdam foto: scn

14 scn 2015 | 1

tot steeds grotere vraagtekens te leiden. Daar waar in de afgelopen decennia het voor winkels steeds meer mogelijk is gemaakt om tot een bepaald percentage ‘droge’ horeca in de winkel te integreren (dus géén alcohol) is het voor de ‘natte’ horeca (alcohol verstrekkend) in de Drank- en Horecawet verboden winkelverkoop te integreren. En daarbij speelt bijvoorbeeld ook de Winkeltijdenwet een rol. Winkels moe← vervolg van pagina 13 ten vaak eerder dicht (uiterlijk om tien uur 's avonds) dan lopen aan tegen de grenzen die in het verleden voor en door een horecazaak (afhankelijk van de gemeente en het gebied) de samenstellende functies zijn opgeworpen. In een winkel en volgens de horeca en andere partijen die (met als uitgangspunt de 24 uurs-economie) ook ’s avonds en ’s nachts mag je geen horeca bedrijven en in horeca geen winkel­ verkoop. Op een bedrijventerrein mag je volgens het bestem- willen verkopen is dat ook een punt van aandacht. mingsplan in het algemeen geen winkel of horeca uitoefehutspot nen, in de binnenstad mag dat alleen onder voorwaarden.

Als voorbeeld wordt gewezen naar Amsterdam waar de En of die grenzen nu zijn opgeworpen uit economisch afgelopen maanden stevig is gediscussieerd over Hutspot (eigen)belang, uit maatschappelijk belang of uit het een concept-store met een veelheid van functies, waaronder oogpunt van openbare orde en veiligheid, de scheidende horeca. Horeca in een mengformule mag momenteel maxiwetten en regels worden door steeds meer partijen als knellend ervaren en als een niet gewenste hindernis in de maal twintig procent van de oppervlakte innemen. Dat was strijd tegen de crisis. Ondernemers en ook bezoekers snap- voor Hutspot te weinig om de horeca-afdeling winstgevend te maken, waardoor de conceptstore afscheid nam van de pen vaak ook niet waarom in moderne tijden in bijvoorhorecagelegenheid in zijn winkel op de Rozengracht. Inmidbeeld het vestigingsplaatsbeleid wordt teruggegrepen op dels heeft de gemeente Amsterdam bekend gemaakt dat het vaak al oude principes en wetten. De roep om duidelijker en eenvoudiger regelgeving is natuurlijk niet nieuw maar de exploitatievergunning die voor horeca in mengformules als Hutspot moet worden aangevraagd gaat afschaffen. wijziging blijkt in de praktijk een weerbarstige materie.

Amsterdam zoekt daarmee naar mogelijkheden om mengVraagtekens formules beter mogelijk te maken. En Amsterdam is niet uniek, ook de andere gemeenten (groot en klein) zullen hun Alleen al kijkend naar de scheidende werking van de antwoord moeten formuleren. wetgeving voor winkels en horeca blijkt die steeds vaker

retail

Toekomstbestendige retail vraagt meer dan ooit om integratie van winkels, horeca en andere publiekverzorgende dienstverlening en aanpak wet- en regelgeving

Ondernemers formuleren zelf nieuw beleid Dat nieuwe ondernemers creatief met de ontwikkeling van winkels, horeca en andere publiekgerichte functies willen omgaan, en daarbij ook kijken naar gebieden die daarvoor in het beleid niet zijn aangewezen, blijkt uit bijvoorbeeld het ‘manifest voor de horecaondernemer van morgen’ dat is opgesteld door een aantal Arnhemse organisaties en is omarmd door de Arnhemse politiek. In het manifest wordt gepleit voor tijdelijke ontheffingen om duurzame horecainitiatieven voor leegstaande en verwaarloosde locaties mogelijk te maken. Daarnaast sturen de opstellers aan op een beleid waarbij tijdelijke horeca bij succes permanent kan worden.

De verantwoordelijk wethouder zegt de voorstellen te willen uitwerken tot concreet beleid, waarmee er in Arnhem veel meer ruimte voor vernieuwende experimenten zou ontstaan. De partijen en de opstellers van het manifest verwachten dat het voor vernieuwende initiatieven daardoor makkelijker wordt om voet aan de grond te krijgen in Arnhem. Minder gehinderd door bestemmingsplannen en de hoge leges voor bijvoorbeeld permanente horecavergunningen. Met (uiteraard) heldere regels waar de initiatieven getoetst moeten worden om te voorkomen dat alleen initiatiefnemers die goed de weg kennen binnen de gemeente geholpen worden en niet afhankelijk te zijn van de welwillendheid van ambtenaren of wethouders om te gedogen of een ontheffing te verlenen.

Volgens de samenstellers van het manifest moet het in de toekomst voor iedereen die met een mooi plan komt helder zijn of dit wel of niet op steun van de gemeente Arnhem kan rekenen.

Wat wil de horeca?

Op de Horecava begin dit jaar maakte de directeur van Koninklijke Horeca Nederland Lodewijk van der Grinten (zie ook het gesprek met hem op pagina 10) duidelijk dat

de horecabranche wil dat wetten en regels worden aan­ gepast zodat het voor horeca-uitbaters mogelijk wordt om ook als winkelier te functioneren. De grenzen tussen winkels en horeca vervagen steeds meer; waar je in winkels bijvoorbeeld een kopje koffie met broodje kunt nuttigen, moet dat ook andersom kunnen, vindt khn. En dat kan een restauranteigenaar zijn die zijn eigen producten verkoopt, of als de uitbater het wil ook geheel andere spullen zoals stoelen, lampen of spiegels. Dat vereist wel een verbreding van het begrip horeca en volgens khn zijn de consumenten daar inmiddels ook wel aan toe. Er zijn al voorbeelden,

Winkelcentrum Chodov, Praag

foto:scn

zoals bij Hajé restaurants of de Flinder Cafés, waar je vrijwel alles wat je er ziet ook kunt kopen. In andere gevallen blijkt ook –fysiek gescheiden – combinatie van winkel en café betekenis te hebben voor het totale concept, zoals het Zoomers Fashion Café, dat de bezoekers van de belevingswinkel van Zoomers en ook de bezoeker van de binnenstad van Den Bosch een stuk extra beleving biedt. In steeds meer nieuwe horecaconcepten zie je ook al ruimten met winkelverkoop met een eigen toegang, zodat bezoekers conform de wet- en regelgeving niet door het horecadeel hoeven te lopen. Mensen vinden die combinaties leuk en dat moet volgens khn dan ook niet alleen in de detailhandel maar ook in de horeca mogelijk gemaakt worden. vervolg op pagina 17 → scn 2015 | 1 15

retail

Naarmate de grens tussen winkel en horeca vervaagt, wordt de roep om het slechten van wettelijke barrières steeds luider

Paul Rodenburg

Horeca in Delft foto:scn

16 scn 2015 | 1

retail

← vervolg van pagina 15 Verandering in de branche is voor veel horecazaken ook nodig om het hoofd boven water te kunnen houden. Daarbij biedt de toenemende leegstand in winkelgebieden ook kansen voor nieuwe concepten. Een struikelblok vormt zoals gezegd de wet en de lokale regelgeving.

Weg met die barrières!

De roep om het slechten van de barrières wordt dan ook steeds luider en komt uit alle hoeken en gaten. Bestaande wet- en regelgeving die lokaal, provinciaal, landelijk en Europees van invloed is op winkels, horeca en andere

centraal: de fysieke omgeving van de winkels, de online verkoop en ruimte voor ondernemerschap. De ‘ruimte’ in wet en regelgeving wordt de komende anderhalf jaar onder auspiciën van Platform31 verkend in de Pilot regelloze winkelgebieden. In deze pilot wordt in een aantal winkelgebieden in Nederland geëxperimenteerd met het anders toepassen, wijzigen of schrappen van knellende regels.

De hoofdvraag daarbij gaat uit van een fictieve nulsituatie: als we in dit winkelgebied (nog) helemaal geen regels zouden hebben, welke regels vinden we dan minimaal nodig? Het doel van de pilot is om het ondernemerschap en de innovativiteit van retailers en winkelgebieden te versterken en onnodige regels die dit tegengaan op te sporen en aan te pakken. De definitieve resultaten van regelloos laten nog minstens anderhalf jaar op zich wachten. te lang, te theoretisch ‘Dat duurt me te lang en het is me veel te theoretisch’ moet Ronald Plasterk van Binnenlandse Zaken gedacht hebben toen hij begin februari 2015 een concreet voorstel indiende om in de vier grote steden bij wijze van proef af te wijken van de huidige Drank- en horecawet. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht hebben aangegeven vooral af te willen van de bepaling die het in één ruimte verkopen en ter plekke laten nuttigen van alcohol verbiedt. In het plan van Plasterk zouden winkels overdag ook een glaasje bier of wijn moeten kunnen schenken aan klanten en wordt het mogelijk voor cafés om ’s avonds wanneer de winkels gesloten zijn kratten bier te verkopen aan gasten.

De minister werd snel teruggefloten nadat diverse partijen direct stelling namen tegen het plan: het Nederlands Instituut voor Alcoholbeleid (stap) en de Slijtersunie vond het plan ‘de wereld op z’n kop’. Kamerlid Joël Voordewind (cu) vroeg om opheldering bij staatssecretaris Martin van Rijn. En er lagen direct bezwaren tegen het plan van tenminste twee van de voorgestelde pilotgemeenten.

De Tuinen, Naaldwijk

foto:scn

publiekverzorgende functies zal kritisch bekeken moeten worden om te bepalen waar de regels slimmer kunnen worden toegepast, verbeterd of geschrapt. Daarbij gaat het om een (zeer) breed spectrum, van planologische regels (bijvoorbeeld bestemmingsplannen en de Ladder voor duurzame verstedelijking) en Algemene Plaatselijke Verordeningen, tot aan het huurrecht voor winkelpanden, de Winkeltijdenwet en de Drank- en horecawet.

De problematiek van winkels en horeca en de discussie over gecombineerde retailconcepten is ook op rijksniveau doorgedrongen. Vanuit de verschillende ministeries worden reddingslijnen uitgeworpen, bijvoorbeeld door Lodewijk Asscher van Sociale Zaken die met name de werkgelegenheid wil stimuleren. In de Retailagenda van Henk Kamp van Economische Zaken staan drie thema’s

eigen antwoorden Uiteindelijk zullen zowel het rijk en gemeenten hun beleid moeten aanpassen omdat veel van de gemeentelijke regels en vergunningen zijn afgestemd op niet-eigentijdse wetten. Aan de andere kant bieden nieuwe inzichten de gemeenten ook kansen om op lokaal niveau eindelijk eens allerlei hinderlijke en onduidelijke regels te schrappen, zeker als die uit het oogpunt van kostenbeheersing etc., toch niet meer gehandhaafd kunnen worden. Alle ondernemers, nieuw en oud, en alle gemeenten, groot en klein, zullen hun eigen antwoorden moeten formuleren om zo voor de bewoners en bezoekers een ‘beleving met betekenis’­te creëren. ← Twitter @Paul_Rodenburg paul@basconsultants.nl 06-24264814 www.broodenspelen.nl

scn 2015 | 1 17

projecten

foto: laurens kuipers

‘Meer inzet leveren om je retailers tevreden te houden’

De Klanderij was bij de opening in 2003 al een spraakmakend en vooruitstrevend winkelcentrum in het hart van de binnenstad van Enschede. En ook na zo’n elf jaar functioneren was het eigenlijk nog prima bij de tijd en volledig verhuurd. Toch koos a.s.r. vastgoed vermogensbeheer ervoor om in de zomer van 2014 een flink aantal verbeteringen door te voeren en de marketinginspanningen op te voeren.

Over het hoe en waarom gaat deze reportage.

Wouter Terhorst

18 scn 2015 | 1

D

e Klanderij maakt al sinds de opening deel uit van de a.s.r.-portefeuille en later van het asr Dutch Prime Retail Fund, een fonds waarin de moedermaatschappij a.s.r., maar ook nationale en internationale institutionele beleggers participeren.

Wouter Terhorst, hoofd asset management commercieel vastgoed en tijdelijk managing director commercieel vastgoed bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer: ‘Recentelijk hebben we vanuit Azië 250 miljoen euro opgehaald. Deze beleggers kiezen met name voor het winkelfonds vanwege de kwaliteit van onze winkelportefeuille.’ In dit specifieke fonds vinden we naast De Klanderij ook projecten als De Passage in Den Haag, Leiden Aalmarkt, Vathorst, Zara Kalverstraat en Terwijde.

Is het de intentie dat deze portefeuille nog verder groeit?

‘Niet per se: rendement gaat voor ons boven groei, groei is alleen mogelijk als een project waarde toevoegt, de kwaliteit gegarandeerd is en past binnen onze strategie. Die kwaliteit komt bijvoorbeeld tot uiting in een leegstandspercentage van slechts 2 procent, beduidend lager dan het landelijk gemiddelde. Binnen deze portefeuille vormen de winkelcentra een vijfde van de waarde, high street locaties ruim een derde en tien procent betreft supermarkten.’

projecten

ons is dit simpelweg investeren in het huidige en toekomstige succes van het winkelcentrum.’

Duurzaamheid levert ook bij de consument een imago-plus op

Duurzaamheid De Klanderij heeft het breeam In-Use certificaat Very Good mogen ontvangen. Wouter Terhorst: ‘Dat is een mooi resultaat, maar op zich niet uniek voor een winkelcentrum. Wat wel uniek is, is dat deze certificering betrekking heeft op een bestaand centrum waarbij ook alle winkelunits beoordeeld zijn.’

Hoe kijken retailers en ook aandeelhouders tegenwoordig tegen het fenomeen duurzaamheid aan? ‘Wij

Hostesses delen goodie bags uit in De Klanderij

paradepaardje Wat de winkelcentra betreft mag De Klanderij wel een ‘paradepaardje’ genoemd worden. Voor a.s.r. vastgoed vermogensbeheer betekent dit dat er extra inspanningen geleverd worden om het winkelcentrum ook in de toekomst goed te laten functioneren.

Wouter Terhorst: ‘We namen het besluit om verbeteringen door te voeren. Vanuit de winkeliers en verhuur was hiertoe geen directe aanleiding. Met de upgrading benadrukken we ons vertrouwen in De Klanderij en draagt het bij aan de doelstelling om de bezoekersaantallen en omzetten verder te verhogen. De investering heeft onder andere betrekking op de vernieuwing van de entrees, aantrekkelijkheid van het binnengedeelte, aanbrengen van publieke toiletten, de duurzaamheid en ook op de marketing. Dit investeringsbesluit namen we nadat de winkeliers de huurcontracten al hadden verlengd. We hebben al met al ruim 1 miljoen euro geïnvesteerd zonder dat er extra huuropbrengsten tegenover staan.’

Wouter Terhorst noemt als voorbeeld het investeren in energiezuinige led-verlichting in De Klanderij, maar ook in roltrappen die niet continu draaien. ‘Dat zijn investeringen die zich op heel korte termijn terugverdienen en die direct positief effect op de servicekosten hebben. Voor

hebben als doelstelling dat in zo’n 70 tot 80 procent van de nieuwe huurcontracten een duurzaamheidsclausule komt, waarmee we duurzaamheid dus belangrijk maken.

Het wordt daarmee ook een verplichting van de retailer en iets dat we mét elkaar bespreken. Het draagt bij aan inzicht en bewustwording. De hele keten vindt duurzaamheid steeds belangrijker en wij nemen hierin onze verant­ woordelijkheid en rapporteren daar ook over aan onze aandeelhouders.’

Die vinden dat ook belangrijk? ‘Zeer zeker. Sterker nog, als we niet als duurzaam kwalificeren, dan mogen bepaalde aandeelhouders vanuit hun eigen richtlijnen niet in ons winkelfonds investeren. Dus daar vindt al een hele duidelijke schifting plaats.’ imago-plus En wat kan Ingrid Ploegmakers, manager retailmarketing & communicatie bij de WPM Groep, in haar werk met duurzaamheid? ‘De consument vindt primair het winkel­ aanbod belangrijk. Maar op het moment dat je kan communiceren dat in De Klanderij energiezuinige verlichting hangt, dat het afval ook in het winkelgebied gescheiden wordt ingezameld, dat er allerlei maatregelen genomen zijn om van De Klanderij een zo duurzaam mogelijk winkel­centrum te maken, dan levert dit bij de consument een imago-plus op. Zeker als we er ook nog acties en events aan weten te koppelen, iets dat we nu aan het ontwikkelen vervolg op pagina 20 → scn 2015 | 1 19

zijn. Hoe je het ook bekijkt, duurzaamheid is iets waarmee De Klanderij zich kan onderscheiden en dus pakken wij dat op.’

Positionering en Marketing Onderzoeken wijzen uit dat in Enschede en omgeving De Klanderij een ‘winnaar’ is. Maar in lijn met de landelijke ontwikkelingen, heeft ook dit winkelcentrum een lichte terugval in bezoekersaantallen laten zien. Daarnaast heeft het vertrek van de Bijenkorf (tegenover De Klanderij gelegen) en de opvolging door Primark de segmentering van de binnenstad van Enschede drastisch veranderd. Wat betekent dit voor De Klanderij?

Ingrid Ploegmakers: ‘Binnen de positioneringsvisie die wij voor De Klanderij ontwikkeld hebben, zien we het

In onze positioneringsvisie zien wij het vertrek van de Bijenkorf als een kans Ingrid Ploegmakers

Ontwikkelaars Foruminvest i.s.m. Prowinko Nederland Architect The Jerde Partnership (V.S.) Opening oktober 2004 Oppervlakte winkels VVO 20.400 m2 Aantal bovengelegen woningen 39 appartementen met parkeerplaats (eigendom van ASR Dutch Core Residential Fund) Aard van de ontwikkeling herontwikkeling bestaand winkelcentrum met winkels aan passage en buitenzijde Trekkers MediaMarkt, H&M, Kruidvat, Miss Etam en diverse andere bekende modeformules duurzaamheid BREEAM In-Use certificaat Very Good

20 scn 2015 | 1

vertrek van de Bijenkorf als een kans. De komst van Primark versterkt die kans alleen maar, omdat we ons met de branchemix van De Klanderij kunnen gaan richten op een wat hoger niveau (midden tot midden-plus) en daarmee de wat kapitaalkrachtiger consumenten uit de regio en zeker uit de Duitse regio, kunnen aanspreken. Huurders als Rituals, Flying Tiger en Sissy Boy passen uitstekend in de positionering van De Klanderij. Het betekent echter ook dat je binnen de gevestigde huurders continu moet kijken welke daar niet meer bij passen.’

Maar hoe werkt zo’n positioneringsvisie nu precies?

‘In een positioneringsvisie omschrijf je de kansen die het winkelcentrum heeft. Dit heeft nog niets met marketing te maken. Zo gebruiken mijn collega’s van verhuur deze visie om de insteek voor de verhuur te kiezen en heeft a.s.r. vastgoed vermogensbeheer deze visie gebruikt bij de bepaling van de duurzaamheidsdoelstellingen. Uiteindelijk kom je dan bij marketing terecht en verwerken we de uitgangspunten voor de positionering in het meerjarenmarketingplan. Per jaar volgt daar dan weer een event- en communicatieprogramma uit, dat we in het geval van De Klanderij samen met Maureen van Haaren (Promotions

by Maureen) uitwerken.’ social media Ingrid noemt verder als voorbeeld de doelstelling meer via internet en social media te communiceren, omdat uit onderzoek bleek dat de consument die De Klanderij bezoekt hier veel gebruik van maakt. ‘Daarom hebben we een aantal Facebookacties geprogrammeerd, onder andere

projecten

Als eigenaar moeten we ervoor zorgen dat het centrum ook over tien jaar nog goed functioneert

rondom de ‘Duitse Dagen’. Maar ook in print bereiken we de consument, waaronder de Duitse, frequent.’

Tijdens de verbouwing in de zomer van 2014 werd de communicatie en ook het evenementenprogramma aangepast. ‘We waren bang dat de bezoekersaantallen vanwege die verbouwing een flinke dip te zien zouden geven.

Maar de tellers hebben uitgewezen dat we in die periode ten opzichte van het voorgaande jaar, zelfs iets geplust hebben. Daar heeft ook de planning van de bouw een rol in gespeeld. Zo hebben we veel werkzaamheden laten uitvoeren op de zondagen dat het winkelcentrum niet geopend was, en mochten de bouwvakkers tijdens winkeluren niet in het winkelgebied komen.’

meten. Ik denk wel dat we daarin nog een ontwikkeling gaan doormaken, zodat vastgoedeigenaren samen met de retailers de strijd om de gunst van de consument aan kunnen gaan. In Nederland zijn de budgetten voor winkelcentrumpromotie en –marketing nog beperkt en kunnen hier een voorbeeld nemen aan andere landen.

Daarom trekken we als verhuurder ook steeds vaker de regie naar ons toe, maar in nauwe samenwerking mét de retailer.

We doen dit om te waarborgen dat de marketing op een professionele manier wordt uitgevoerd. Als eigenaar hebben we de verantwoordelijkheid er voor te zorgen dat een winkelcentrum ook over tien jaar goed functioneert.’

blijven investeren Hoe kijkt Wouter Terhorst tegen marketing aan? ‘Het antwoord op deze vraag wil ik wat breder trekken. Winkelomzetten staan in het hele land onder druk. Alle stakeholders hebben een brede maatschappelijke verantwoordelijkheid om de binnensteden en winkelgebieden aantrekkelijk te houden. Als eigenaar geven we daar uiting aan door pro-actief te investeren en professioneel aan marketing te doen. Anders gezegd: wij dragen uit dat we geloven in –in dit geval – De Klanderij en we proberen daarmee een voorbeeldrol te vervullen teneinde ook de retailers mee te krijgen om te blijven investeren in de winkel en zo het winkelcentrum aantrekkelijk te houden. Doe je dat niet, dan riskeer je dat je afglijdt.’

Wouter Terhorst wil nadrukkelijk méér dan een verhuurder van winkelvastgoed zijn: ‘We moeten elkaar versterken, gemeente, winkeliers, horeca-ondernemers en verhuurders. Samen zorgen we voor een attractieve binnenstad en aantrekkelijk middagje uit. Dit aanpas-

singsvermogen en vermogen tot verbinden, is niet gemakkelijk in de context van snel veranderende marktomstandigheden. Dit vereist leiderschap, vertrouwen en voorbeeldgedrag.’

Dus tijd voor meer openheid en transparantie tussen verhuurders en retailers? ‘Zeker en dat gebeurt ook in toenemende mate. Maar het kan altijd beter. Zo is het in Nederland nog steeds moeilijk om echt analytisch de effecten van wat je doet, te meten. We tellen hier passanten, maar zouden natuurlijk liever ook direct omzeteffecten

Over eyecatchers en services Een van de doelstellingen van de verbouwing was het beter zichtbaar maken van de entrees. Een hoofdrol daarin is weggelegd voor een reusachtig videoscherm van het bedrijf Ngage Media. Wouter Terhorst: ‘We hebben zowel in de bouwkundige verbetering van de entrees geïnvesteerd, alsook in het meer opvallen vanaf met name het Van Heekplein. Dat doel wordt met het grote scherm zeker bereikt. Maar er zijn ook twee kleinere schermen in het winkelgebied geplaatst. Met deze schermen kunnen we de bezoekers informeren over wat er in De Klanderij speelt, maar ook kunnen onze winkels tegen gunstige condities ruimte voor commercials boeken bij de exploitant. Zo kan bijvoorbeeld H&M haar landelijke tv-commercial hier laten zien en kunnen we vanuit de marketing diverse dingen communiceren.’

Ingrid Ploegmakers vult aan dat de schermen een belangrijke rol in de te organiseren events gaan spelen.

‘De huidige techniek maakt het onder meer mogelijk om via de schermen een heel andere interactieve beleving te bieden.’

Met events (links) en een groot videoscherm wordt de klant betrokken bij het winkelcentrum

klanttevredenheid Wat vinden de ondernemers van dit alles? Wouter Terhorst: ‘We krijgen doorgaans positieve feedback op hetgeen we hier ondernemen. De klanttevredenheid van onze huurders wordt ook jaarlijks onderzocht en dat niet alleen op De Klanderij. Al met al worden zo’n 800 ondernemers en filiaalleiders in het hele land gevraagd naar de mate waarin men tevreden is over de winkel, het winkelgebied en de dienstverlening.’

Het typeert de aanpak van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. Wouter Terhorst zegt daar tot besluit het volgende over: ‘Dit is een tijd voor samenwerking en actief je winkelvastgoed managen. Alleen zo kan je van een project als De Klanderij een duurzaam succes maken.’ ← scn 2015 | 1 21

communicatie

Je komt er als passant niet aan voorbij: het grote videoscherm bij de hoofdentree van De Klanderij lokt als de Sirenen uit de Griekse mythologie al van verre. Maar dan zonder geluid en met een veelzijdige programmering.

De ontwikkelingen op dit gebied hebben zeker niet stil gestaan en daarom ging Shopping Centre NEWS op gesprek bij Ngage Media in Hilversum, zoals men zelf zegt ‘uitgever in de publieke ruimte’ en specialist in videoschermen.

Aandacht trekken is maar een van de vele functies

O

p het kantoor van Ngage Media in Hilversum toont de kaart van Nederland verschillende gekleurde stippen. ‘Die staan voor de locaties waar onze schermen geplaatst zijn, waarbij de verschillende kleuren laten zien of het schermen voor het openbaar vervoer, voor ns-stations of voor publieke pleinen en winkelcentra betreft’, zegt Xavier Tilman, mede-oprichter en eigenaar van Ngage Media.

Xavier is samen met collega Stan Thijssen in 2010 met dit bedrijf begonnen. ‘Wij wilden een veelzijdiger alternatief bieden voor de toen gebruikelijke buitenreclame, zoals standaard posters bij bushokjes en billboards. Daarvoor hebben we een netwerk opgebouwd dat bestaat van kleine 32” schermen in bussen tot aan reuzenschermen van meer dan 300 m2.’

De verschillende formaten en locaties kennen elk een eigen gebruik en programmering. Zo is de manier waarop de schermen ingezet worden mede afhankelijk van de wensen van de eigenaar van de vervoermiddelen of de locatie. ‘De programmering voor op een perron, een plein of een winkel-

Een scherm op een perron is vooral bedoeld als wachtverzachter

Xavier Tilman: ‘Wij bieden een veelzijdiger alternatief voor de gebruikelijke buitenreclame’

centra verschilt sterk. Dient een scherm op een perron vooral als ‘wachtverzachter’, in een winkelcentrum kijkt de vastgoedeigenaar in de regel ook naar het belang van de huurders en zoekt men een mix tussen landelijke publiciteitscampagnes van de grote merken en advertenties van de gevestigde winkels. Maar ook wil men met de bezoekers communiceren, zoals openingstijden, events en promotions.’

Exploitatiemodel Met name de grote schermen vergen een flinke investering. Welk exploitatiemodel zit hieraan vast? Xavier Tilman: ‘Daar zijn

22 scn 2015 | 1

communicatie

De Klanderij en specifieke winkelcentrumtoepassingen Bij De Klanderij zijn op drie locaties de schermen van Ngage Media te vinden: de grootste bij de hoofdentree aan de pleinzijde en twee ‘kleinere’ in het winkelcentrum.

Wat opvalt (en ook weer niet), is dat er geen gebruik van geluid gemaakt wordt. Wat is daar de reden van? Xavier Tilman: ‘In onze visie moet het beeld spreken en dat werkt in de praktijk gewoon erg goed. Maar er Het grote scherm aan de gevel van De Klanderij

We werken met verschillende modellen voor de exploitatie, dat biedt onze klanten alle vrijheid

Live-evenementen kunnen gestreamd worden naar het reuzenscherm

verschillende mogelijkheden voor en het hangt natuurlijk mede af van welke wens men voor de invulling van het scherm heeft.

Als men dit uitsluitend voor eigen gebruik wil inzetten, dan is het duidelijk dat wij in de exploitatie geen toegevoegde waarde kunnen bieden. Maar is het mogelijk om het scherm onderdeel te laten uitmaken van ons netwerk, dan staan er in principe 300 landelijke adverteerders te trappelen om mee te doen. Als we op die manier kunnen werken, dan kunnen we voor de eigenaar van de locatie een stuk van de kosten goedmaken of zelfs een echt rendement genereren.’

‘Maar ook als men dit niet wil en het scherm dus uitsluitend voor eigen gebruik wil inzetten, dan nog kunnen wij onze expertise inzetten in het aanschaf- en installatietraject en ook het content management.

Zelfs is het mogelijk dat men ons de investe-

ring laat doen en daarvoor een maandelijkse vergoeding betaalt. Maar in het merendeel van de gevallen hoort een commerciële exploitatie er wel bij. De modellen daarvoor zijn niet helemaal vast omlijnd, want bij De Klanderij is er gekozen voor een model waarbij de winkeliers participeren in het programma.’

En conflicting accounts? Stel men laat Ngage de exploitatie doen en er dient zich een adverteerder aan die een van de ondernemers in het winkelcentrum raakt? ‘We hebben een systeem dat onze mensen van sales heel duidelijk aangeeft wat wel of niet op een locatie kan. Voor ons staat altijd het belang van de eigenaar van de locatie voorop, zodat die altijd de toegevoegde waarde van een scherm ziet en niet – zoals in een winkelcentrum – in conflict kan komen met een huurder.’

zijn uitzonderingen mogelijk. Als de klant er voor kiest om bijvoorbeeld belangrijke events als het WK voetbal, de finish van de Tour de France en dat soort evenementen wel met geluid af te spelen, dan kan dat.

Je kan dat op die ad-hocmomenten als een extra service van het winkelcentrum brengen en dat duidelijk maken door in het beeld een ‘lijst’ te plaatsen met de logo’s van het winkelcentrum en de ondernemers.’ live En is het mogelijk om live een event dat in het winkelcentrum gehouden wordt op het scherm te tonen? ‘Ja, het is bijvoorbeeld mogelijk om een eigen modeshow met behulp van een camera naar de eigen schermen te streamen. Het ligt dan ook in de bedoeling om bepaalde evenementen die in De Klanderij georganiseerd worden met de schermen een extra etalage naar buiten te geven. Men kan dat met een lokaal camerateam doen, maar ook is het mogelijk dit door ons te laten regelen. Heel ingewikkeld is het niet: het beeld wordt naar een website gestreamd en dat nemen wij dan weer over op de schermen. Maar het is ook mogelijk om in dit fashion-voorbeeld gebruik te maken van een extern event. Zo vervolg op pagina 24 → scn 2015 | 1 23

communicatie

← vervolg van pagina 23 hebben wij de catwalk van de Amsterdam Fashion Week naar meerdere locaties in het land gestreamd. Op die manier kan men dus zonder zelf een catwalk te hebben wél het modethema op een heel actuele manier in het winkelcentrum laten zien.’ gerichte content Wordt er ook content aangeboden die specifiek gericht is op een winkelcentrumomgeving? Xavier Tilman: ‘Jazeker. Wij profileren ons als een uitgeverij die zich richt op de publieke ruimte. Op een winkelcentrum staan we nauw in contact met degene die de marketing doet om te bekijken welke items op de schermen uitgezonden worden. Op De Klanderij is dat bijvoorbeeld een realtime Twitterfeed en de mobiele app ‘Beeld van’ waarmee bezoekers van De Klanderij zelfstandig foto’s en teksten op de schermen kunnen plaatsen. Verder noemde ik al het uitzenden van real-time evenementen, maar ook werken we hier in Hilversum nauw samen met Beeld en Geluid. Zo kunnen we hele mooie authentieke beelden van het oude Enschede aanbieden, zoals bijvoorbeeld een sinterklaasintocht van vijftig jaar geleden.

Verder zijn bepaalde jaarlijks terugkerende events al standaard in de programmering opgenomen, zoals Valentijndag. Maar ook specifieke evenementen worden tailor made uitgewerkt en dan moet je denken aan The Passion, wat in Enschede een belangrijk gebeuren is.’

Wanneer is een videoscherm mogelijk?

Als ervoor gekozen wordt om de videoschermen commercieel te exploiteren, dan gaat het natuurlijk om passantenaantallen. Xavier Tilman: ‘Met publiek kan je een bereik opbouwen en dat is voor ons belangrijk om een business case rond te krijgen.

Komen er veel mensen, dan is er een grote kans dat het een interessante locatie is.

Natuurlijk heb je qua winkelcentra grote verschillen in grootte en publieksaantallen.

Ook heeft niet elk centrum een pleinfunctie, zoals op De Klanderij wel het geval is.

We bekijken dit van geval tot geval en soms betekent dit dat de vastgoedeigenaar of de ondernemersvereniging moet bijdragen aan de exploitatiekosten. Maar dan nog kan het belang voor het winkelcentrum groot zijn.’

Xavier Tilman wijst er nadrukkelijk op dat men niet alleen moet kijken naar de

24 scn 2015 | 1

commerciële waarde van schermen: ‘Men moet vooral ook kijken naar de toegevoegde waarde voor het publiek en de ondernemers.

Videoschermen van een hoge kwaliteit en met een goede programmering kunnen nadrukkelijk bijdragen aan de beleving, aan de bezoekfrequentie en de verblijfsduur. In De Klanderij is daarom bijvoorbeeld een scherm geplaatst bij het binnenterras. Als je dan items laat zien als events, Twitter, een kalender, maar ook een leuke kookdemonstratie door een kok, dan bied je de bezoeker een invulling die verrast. En daar gaat het in deze tijd toch om!’ ← www.ngagemedia.nl

Meer weten over videoschermen in de publieke ruimte?

Lezers van Shopping Centre NEWS kun­ nen geheel gratis bij Ngage Media het Handboek schermen in de publieke ruimte aanvragen. In dit boek van 128 pagina’s vindt men een duidelijke beschrijving van alle stappen die in de aanloop naar plaatsing genomen moeten worden en de verschillende fasen. Bovendien een kant-en-klare case, die van het Osdorp­ plein in Amsterdam. Vraag uw exem­ plaar aan met een e-mail aan xavier@ ngagemedia.nl

decoratie

Op Christmasworld signaleerde Shopping Centre NEWS deze reuzen-Kerstman. Al vanaf het andere einde van de flinke beurshal viel deze eyecatcher van ruim zes meter op.

S

tandhouder Bernd Wolter Design uit Duitsland is voor ons geen onbekende. Nog niet zo heel lang geleden kon u lezen over de lifesize dinosauriërs die men onder andere voor events aanbiedt. En omdat het productieproces verwant is, is daar sinds kort deze Kerstman bijgekomen: dé eyecatcher voor stadspleinen, winkelcentra, (kerst-)markten en pretparken.

Sven Neumüller van Bernd Wolter Design over dit bijzondere product: ‘Net als de dinosauriërs is ook deze Kerstman gemaakt van fiberglas. Wij gebruiken daarvoor hele matten, wat aan de stabiliteit bijdraagt. Het leuke is dat deze Kerstman ook aange­ past kan worden voor wat betreft de stand van het hoofd en de handen. Dat geldt ook voor de kleur, zodat deze aansluit op het winkelcentrum of op de huisstijl van een sponsor.’

En dat sponsor-verhaal is iets om even bij stil te staan. Want zo is het mogelijk om als winkelcentrum, stad of markt wat aan de kosten te doen. Sven Neumüller: ‘Wij verhuren deze Kerst­ man vanaf 1000 euro per week bij reservering van meerdere exemplaren. Koop is mogelijk vanaf circa 19 duizend euro.* Als men nu de Kerstman laat sponsoren door bijvoorbeeld Douglas, Media Markt, Intertoys of Coca Cola, dan kan dit bedrag natuurlijk flink omlaag. Veel van onze relaties doen dat op deze manier.’

Tja, koop of huur. Voor beide valt wat te zeggen. Maar als men zo’n reuzen-Kerstman koopt, dan moet die natuurlijk ook opgeslagen worden. Geen probleem, zegt Sven Neumüller: ‘Het materiaal is weersbestendig en de figuur kan desnoods in de openlucht opgeslagen worden. Een kwestie van schoonmaken als hij weer opgezet moet worden.’

Flinke vent

Over dat opzetten: zo’n reus moet zeker met een aantal kabels geschoord worden? ‘Nee, dat is beslist niet nodig. De console moet men verzwaren met circa 4500 kg ballast (indien binnen gebruikt is 400 kg voldoende) en dan is de Kerstman windvast.

Dat is in Duitsland getest en de figuur is daarvoor ook gecer­ tificeerd. Voor binnengebruik is de brandvertraging natuurlijk belangrijk en wij hebben voor deze figuur dan ook de Europese certificering Klass E verkregen. Dat wil zeggen dat het materiaal zeer moeilijk ontvlamt.’

Bernd Wolter Design heeft een beperkte voorproductie van deze Kerstman gemaakt en deze is al vrijwel geheel voor de kerstpe­ riode 2015 verhuurd. ‘Als men voor dit jaar nog een Kerstman wenst te huren of te kopen en zeker als men maatwerk nodig heeft, dan raad ik aan snel te reageren.’

Daarvoor kunt u in het Duits of Engels een berichtje sturen naar wolterdesign@t-online.de of bellen met +49 5766 9419 134. De website is te vinden op www.wolterdesign.de . ← *Exclusief transportkosten scn 2015 | 1 25

marketing

Retailmarketing als opkomend specialisme is volgens

B

ram Hulsbosch en Frank Geuze hebben beiden zitting in de jury van de ICSC Solal Marketing Awards* en Bram daarbij ook nog in de jury van de NRW Marketingprijs.

Waarom hebben zij zitting genomen in de jury(’s)? Wat is het nut van deze marketingprijzen? En wat moeten we met een Europese en een Nederlandse variant?

Frank Geuze: ‘De ICSC Solal MarketingAwards brengen het beste op het gebied van retail marketing binnen Europa en Zuid Afrika bijeen. De awards zijn bedoeld als een waardering voor de beste en meest effectieve marketingcampagnes en worden gezien als een kwaliteitsbenchmark voor het vakgebied winkelcentrummarketing. Daarnaast is het ook een platform om kennis te delen en ervaringen uit te wisselen.’

‘De ambitie van zowel de ICSC als NRW is om vanuit verschillende vakgebieden uit de winkelcentrumin-

Van al die verschillende inzendingen kun je veel leren

dustrie vertegenwoordigers in de jury te hebben, zodat daarmee een goede afspiegeling gerealiseerd wordt. Ik vind het geweldig om als jurylid mee te draaien. Het geeft mij de kans van nabij kennis te nemen van marketinginnovatie, creativiteit en de achtergronden van alle inzendingen.

Vanuit CBRE worden jaarlijks (Nederlandse) projecten ingediend voor zowel de Solal Awards als de NRW Marketingprijs. Binnen ons bedrijf maakt marketing een belangrijk onderdeel uit van het winkelcentrummanagement dat wij winkelvastgoedeigenaren bieden.’

26 scn 2015 | 1

sommigen de redding van onze winkelcentra. Zover willen wij bij SCN niet gaan, maar het belang van marketing als strategisch middel staat als een paal boven water.

Vandaar dat ook Nederlandse winkelvastgoedeigenaren en beheerders steeds meer hiervoor openstaan. Welke rol hebben de marketingprijzen van NRW en ICSC hierin?

Marketing awards, waarom? marketingmix Bram Hulsbosch – zelf voormalig winkelcentrummanager – zit aan tafel als leverancier van illuminatie en decoratie: een van de tools binnen de marketingmix die je kan gebruiken om aan de beleving te werken.

Waarom is hij in de jury gaan zitten?

‘MK-Illumination is eigenlijk al heel lang betrokken bij de ICSC. Ons bedrijf is partner en sponsort ICSC Global en maakt daarmee onder andere de bijeenkomsten die ICSC organiseert mogelijk. MK-Illumination vindt het daarnaast erg belangrijk om nauw betrokken te blijven bij de ontwikkelingen in deze markt, te voelen wat er speelt en daar een bijdrage aan te kunnen leveren. Het bedrijf stimuleert haar medewerkers heel erg om aan dit soort activiteiten als dit jurylidmaatschap mee te doen.’

‘Maar ik ben persoonlijk ook heel erg geïnteresseerd om kennis te nemen van de problematieken, aan oplossingen mee te denken en zo dit vakgebied vooruit te helpen. In zo’n

Frank Geuze (l) en Bram Hulsbosch

marketing

VOOR UW AGENDA EN OM OP TE ZOEKEN

jury hoor en zie je welke activiteiten er ondernomen worden. Daar kan je van leren en – als ik vanuit de ICSC kijk – ook de vertaalslag naar de Nederlandse markt maken. Naast dat ik in de jury voor de ICSC Solal Awards zit, ben ik ook lid van de jury voor de NRW Marketingprijs. Ook daar zie je dat marketing op een hoger niveau getild wordt en het succesvolle NRW Marketingcongres dat vorig jaar voor het eerst los van het jaarcongres gehouden werd, is daar een goed voorbeeld van.’ versterkend effect Is het nu niet lastig om én een NRW Marketingprijs én een ICSC Marketing Award naast elkaar te hebben?

En hoe moeten potentiële inzenders hun afweging maken als ze willen inzenden? Hebben we niet genoeg aan de NRW Marketingprijs alleen?

Bram Hulsbosch: ‘Naar mijn mening versterken deze beide prijzen elkaar. Zeker voor winkelvastgoed­

NRW Marketingcongres 2015: 8 april, Den Haag: www.nrw. nl . Vanwege een eenmalige verschuiving in de programme­ ring wordt er in 2015 geen NRW Marketingprijs uitgereikt.

Wél wordt er weer een prachtig geprogrammeerd NRW Marketingcongres georganiseerd. Tijdens dit congres komt ook de Shopping Centre NEWS Marketingspecial uit.

Een overzicht van de inzendingen en winnaars in 2014 vindt u op: nrw.nl/nrw-marketingprijs.

Voor meer informatie: scn.today/?p=2308.

ICSC European Marketing Conference: 1 en 2 juni Kopen­ hagen: www.icsc.org. Winnaars 2014 en eerder: www.icsc. org/global-awards/solal-marketing-awards

eigenaren en beheerders die internationaal opereren, is het nuttig om te laten zien wat je in Nederland doet.

Maar centraal staat dat je echt kan leren van al die verschillende inzendingen. En buiten Nederland doet men het vaak toch heel anders!’

Frank Geuze: ‘Het is natuurlijk wel zo dat als je als organisatie met name op Nederland gefocust bent, deelname aan de NRW Marketingprijs meer voor de hand ligt, dan deelname aan de Solal Awards. Organisaties met een internationale oriëntatie doen dan ook vaak aan zowel de nationale als internationale marketing awards mee. ’

marketing met daarbij ook aandacht voor strategische inzet van marketing, en een bredere benadering via branding. Ook NRW legt heel duidelijk die relatie met branding en een nog strategischer aanpak vanuit de organisatie om de organisatiedoelstellingen te bereiken. In deze tijd zijn er heel veel mogelijkheden om de consument te bereiken. Maar de vraag hoe je dat op de beste manier voor jouw winkelcentrum realiseert, vraagt een specifieke expertise. Het dient ook een gemeenschappelijk doel: zowel de eigenaar van het winkelcentrum als de retailers zijn er bij gebaat dat het winkelcentrum optimaal presteert.’

Jullie gaven al aan dat het fenomeen winkelcentrummarketing intussen in Nederland toch wel omarmd wordt. Is dat niet vooral uit noodzaak?

‘Ik weet niet of dat echt uit noodzaak voortkomt’ zegt Frank Geuze.

‘Als je het hebt over de verschillende kwaliteiten van winkelcentra, dan is marketing een van de middelen die je kunt inzetten om die kwaliteit te versterken en de vooral ook om de relatie met de consument te versterken.’

Bram Hulsbosch: ‘Marketing is er natuurlijk altijd al geweest, maar was vroeger vooral beperkt tot communicatie, promotie en decoratie. Dat was toen het in deze sector nog echt goed ging blijkbaar voldoende. Maar we hebben intussen een professionaliseringsslag gemaakt, of beter gezegd, daar zijn we mee bezig.’

Frank Geuze: ‘Je ziet inderdaad die doorontwikkeling van promotie naar

meetbare doelstellingen Maar kunnen we dan echt leren van al die awards? Met name bij de Solal Awards zie je enorm veel inzendingen met grote verschillen in cultuur en budgetten.

Bram Hulsbosch: ‘We kunnen hier écht heel veel van leren. Zo zijn we in Nederland nog niet heel sterk in het tevoren vaststellen van doelstellingen en het achteraf meten van het behaalde resultaat. En ook in Nederland is het belangrijk dat je duidelijk­ kan maken dat marketing geen kostenpost is, maar –als het goed is – resultaat oplevert. Je zag dat ook in januari bij de uitreiking van de NRW Scritpieprijs: hoe maak je ‘beleving’ meetbaar was een van de scriptieonderwerpen. Daar zijn we toch wel naar op zoek. Het ‘meten van’ door vervolg op pagina 28 → scn 2015 | 1 27

marketing

middel van passantentelsystemen, is trouwens ook heel nadrukkelijk in opkomst. En daar kan je heel goed een effectmeting van een actie mee houden.’

‘Een ander voorbeeld van wat we nog kunnen leren, is dat in het

De laureaten van de Solal Awards 2014 met z'n allen op de foto. Jean Louis Solal is de in januari van dit jaar overleden naamgever van deze marketingprijs van ICSC, afdeling Europa en Afrika. Solal was een voortrekker binnen de Europese winkelcentrumindus­ trie en een van de eersten die open stond voor marketing van winkelcentra.

buitenland veel meer met sponsored events gedaan wordt. Op die manier kan je met een beperkt budget toch veel doen. Verder heb ik voorbeelden gezien van hoe je veel meer op bepaalde doelgroepen kan richten en daar een actie omheen maakt. Zo zijn er legio voorbeelden te vinden binnen de inzendingen op de Solal Awards.

Dat zijn er zoveel (vorig jaar 232 inzendingen uit 26 landen), dat er ook verschillende categorieën zijn.’

28 scn 2015 | 1

zeven cijfers Even over die budgetten: in Nederland mag je – de hele grote centra daargelaten – al blij zijn als je een zescijferig budget bij elkaar krijgt, maar in het buitenland gaat het niet zelden om zevencijferige bedragen.

de rol van marketingprijzen De bewustwording onder de eigenaren is de laatste jaren is de laatste jaren duidelijk gegroeid en het belang van marketing wordt echt wel ingezien.

Dat zie je alleen al aan het feit dat verschillende winkelcentrumeigena-

Maakt dat uit?

Frank Geuze: ‘Het is natuurlijk altijd gemakkelijk … Maar een megabudget is niet per se noodzakelijk.

De afgelopen jaren zijn verschillende winnaars van een Solal Award niet altijd die met de grootste budgetten geweest. Sterker nog: er waren ook inzendingen die budgetneutraal waren of die geld opleverden. Een groot budget is echt geen voorwaarde voor creativiteit en effectiviteit.’

‘Anders gezegd: de creativiteit zit vaak al in de manier waarop een event of campagne georganiseerd of gefinancierd wordt, bijvoorbeeld door samenwerking met grote merken of de koppeling met goede doelen. En daar kunnen we in Nederland nog veel van leren!’

ren hiervoor gespecialiseerd personeel aannemen. Maar toch weer die vraag: wat is de rol van die marketing awards?

Bram Hulsbosch: ‘Voor mij is dat door hieraan als inzender mee te doen of alleen al door het bezoeken van het NRW Marketingcongres of de ICSC European Marketing Conference, je een echte betrokkenheid bij dit vakgebied bewerkstelligt. Daarbij leer je heel veel van de inzendingen en van elkaar. En het is natuurlijk ook leuk om je te meten met anderen.’

Frank Geuze: ‘En stel je voor dat je dan ook nog een award wint, da’s toch geweldig en een heel krachtig statement naar buiten toe!’ ← www.nrw.nl | www.icsc.org/europe

opinie

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

O

p 9 april 2011 werd Nederland opgeschrikt door een ‘shooting’ in winkelcentrum De Ridderhof in Alphen aan den Rijn. Maar liefst zes mensen werden gedood en zeventien verwond alvorens de dader de hand aan zich zelf sloeg. Door de jaren heen zien we in het buitenland meer van dit soort acties

brand Bovendien, preventieve maatregelen vormen maar een deel van het verhaal. Ik trek hier de vergelijking met het verschijnsel ‘brand’. Bij het beheer van publiekstrekkende ruimten als winkelcentra zien we voor brand een heel scala aan preventieve maatregelen, bouwkundige regels en keuringen. Maar daarbij zijn er voor als het zover is, ook algemene calamiteitenplannen en draaiboeken voor waarschuwing, ontruiming en hulpverlening. De vraag is of we dan dus ook draaiboeken moeten ontwikkelen voor het geval een winkelcentrum met een terroristische actie of shooting geconfronteerd wordt.

Want ligt bij brand het accent op ‘ontvluchting’, bij een shooting is dit niet altijd een eerste optie en moet misschien gedacht worden aan het schuilen in (magazijn-) ruimtes die met een technische aanpassing als safe-room dienst kunnen doen. En hoe moet winkelpersoneel handelen? Moeten zij de rolluiken laten zakken of juist open

DISCUSSIE: Aanpassing calamiteitenplannen

Moeten we aan een protocol gericht op terroristische acties en shootings? in winkelcentra en er waren daarbij ook diverse ‘school shootings’ in met name de vs, maar ook in Duitsland en Finland.

Verschillende scholen in Nederland blijken dit opgepakt te hebben door het laten maken van een risicoanalyse en aangepaste calamiteitenplannen met een protocol voor specifiek dit soort situaties. Zelfs aan safe rooms is gedacht. discussie Met dit artikel wil ik de discussie over dit onderwerp openen voor ons vakgebied. Want na Alphen aan den Rijn is de wereld er niet echt veiliger op geworden, zoals we konden meemaken met de terroristische aanval op de redactie van Charlie Hebdo in Parijs. Deze leidde ook in Nederland tot de – nog niet breed gedragen – oproep om naast overheidsgebouwen, stations en luchthavens ook winkelcentra te beveiligen door het plaatsen van extra zwaar bewapende manschappen van politie of zelfs het leger.

Ik kan me heel goed voorstellen dat we preventieve maatregelen als deze niet graag in onze winkelcentra zien: het gevoel van onveiligheid wordt er eerder groter dan kleiner door. En er zijn vast ook andere preventieve maatregelen denkbaar.

laten om vluchtend bezoek een vluchtroute te bieden?

Kortom, deze calamiteiten zijn totaal verschillend van elkaar en vragen elk om een eigen risico-analyse, plan of protocol. politie Of niet? Is het voor eigenaren van winkelcentra, beheerders, retailers en winkelend publiek voldoende te kunnen vertrouwen op de inzet van de politie? Draai 112 en het komt in orde? Zoals met de kortstondige gijzeling van het Journaal op 30 januari?

Wilt u meedoen aan deze discussie, ga dan naar www. scn.today. Gebruik het zoekvenster voor het woord ‘calamiteiten’ en u komt bij de onlineversie van dit artikel. Daar kunt u dan via de blogfunctie op reageren. Ik hoop reacties te krijgen van eigenaren, beheerders, retailers, beveiligers, experts op het gebied van calamiteiten, enzovoort. Het is natuurlijk ook mogelijk dat u hier al mee bezig bent. Ook in dat geval zou een reactie erg gewaardeerd worden!

scn 2015 | 1 29

decoratie

30 scn 2015 | 1

decoratie

Christmasworld 2015

De Belgen, die begrijpen het...

Al een aantal jaren zijn wij bij Shopping Centre NEWS een warm pleitbezorger van de vakbeurs Christmasworld. De bedragen die winkelcentra aan de periode rond Kerst uitgeven liegen er dan ook niet om. Maar het blijft verbazingwekkend hoe weinig mensen je uit Nederland en het winkelcentrumvak op de beurs ontmoet. Nee, dan de Belgen. Die komen jaarlijks met complete winkelcentrumteams om zich over de nieuwste ontwikkelingen te laten voorlichten en om ideeën op te doen.

S

Christmasworld 2015

foto:scn

hopping Centre news liep dit jaar de mensen van de marktleider op het gebied van winkelcentrummanagement in België tegen het lijf. Ceo Jeroen Hafkamp van scms Ceusters beheert veertien van de grootste Belgische winkelcentra, waaronder het succesvolle Wijnegem (65.000 m2). Hij bezoekt Christmasworld jaarlijks en dat in gezelschap van zijn promotion- en advertising manager Teresa Adriaens en nog een aantal collega’s uit het centrummanagement. Wij maakten een video-interview (waarvan u de link elders op de volgende pagina ziet staan), maar hier alvast een korte samenvatting.

Grote foto links: Galerie St.-Lambert, Luik.

duizenden lampjes Waarom dit jaarlijkse bezoek aan Chrismasworld? ‘Wij ontmoeten hier veel van onze vaste leveranciers. Met veertien winkelcentra moeten we natuurlijk heel wat duizenden lampjes laten branden. Wij zijn altijd op zoek naar bedrijven die in samenwerking met ons producties kunnen maken. Per productie nemen we daar twee tot drie jaar de tijd voor.’

Foto: SCMS Ceusters

vervolg op pagina 32 → scn 2015 | 1 31

decoratie

Scan de codes om de videoreportages te zien!

← vervolg van pagina 31 Jeroen Hafkamp vindt naast creativiteit, efficiency van groot belang: ‘De op- en afbouwtijd moet zo kort mogelijk zijn. Daar hebben we de laatste jaren veel in gewonnen en dat scheelt fors in de kosten.’ Over kosten gesproken, wat is voor jullie winkelcentra gebruikelijk? ‘Wel, twee ton per jaar is niets bijzonders, maar als je het per bezoeker omrekent, dan valt dat beslist erg mee. We schrijven onze decoraties in vijf tot zes jaar af, maar proberen elk jaar een kleine verandering door te voeren, zodat het weer uniek overkomt. En de bezoeker verwacht dat: die komt echt mede voor de decoratie naar onze centra.’ nooit standaard Voor de winkelcentra die Hafkamp beheert gaat globaal een vijfde van het totale jaarbudget naar de kerstdecoratie: ‘Het overige is bestemd voor communicatie, events, enzovoort.’ Jeroen Hafkamp keek deze Christmasworld uit naar decoratie voor maar liefst drie winkelcentra en was meteen de eerste ochtend van de beurs al concreet met een leverancier in gesprek over de mogelijkheden.’

SCMS Ceusters koopt voor haar winkelcentra eigenlijk nooit standaarddecoratie in: ‘Het is vrijwel altijd speciaal 32 scn 2015 | 1

voor het winkelcentrum gemaakt en niet uitwisselbaar. Die enorm grote kerstbal die in het ene winkelcentrum perfect tot z’n recht komt, staat wellicht wanstaltig in het andere centrum.’

Overig nieuws Shopping Centre news sprak dit jaar voor de video naast Jeroen Hafkamp ook nog met Bert de Kruijk van Flower and Shower, Rutger de Vries van decoratiebedrijf Nico de Vries en met Bram Hulsbosch van MK Illumination.

Om met de laatste te beginnen, wat is er nieuw? ‘Wij hebben dit jaar hele bijzondere dingen gedaan met computergestuurde illuminatie. Hier op de stand staat een enorme kolibrie tussen prachtige led-bloemen. Deze figuren lichten telkens in andere kleurcombinaties op. En natuurlijk kunnen we naast de kolibrie en de bloemen elk ander gewenst figuur ontwerpen.’

Rutger de Vries hebben we voor de camera gehaald, omdat hij zo langzaamaan het bedrijf van zijn vader Nico aan het overnemen is. ‘Mijn vader is het bedrijf 27 jaar geleden gestart en heeft een mooie reputatie in de winkelcentrumdecoratie opgebouwd. Wij bezoeken drie keer per jaar de beurs in Frankfurt en dus ook de Christmasworld.

De ontwikkelingen in dit vak gaan zo snel, dat het een

marketing

NRW MARKETINGCONGRES Op woensdag 8 april organiseert NRW hét marketingcongres in het winkelvastgoed. Na het succes van het eerste Marketingcongres in sep­ tember 2014, weet NRW ook dit jaar een sterk inhoudelijk programma te brengen. Nieuw dit jaar is dat er ook tal van interessante deelsessies op het programma staan.

Een van de keynote sprekers is Richard van Hooijdonk, bekend van RTL, BNR, Radio 1 journaal en gastdocent aan Nyenrode en de Erasmus universiteit. Richard is ervan overtuigd dat ons de komende jaren nog een enorme digitale transformatie te wachten staat. Nieuwe technologie zorgt voor een extreme versnelling en verandering van marketing. Richard helpt ons op weg met zijn lezing The future of marketing. Ook is er in een plenaire sessie aandacht voor de winnende campagne van de NRW Marketingprijs 2014 ‘Ik ben een Zeeheld’. Inge Niks van bureau iXin zal u alle details vertellen van deze winnende campagne.

Naast de plenaire lezingen worden meerdere breakdown sessies georga­ niseerd waar u zich ter plekke voor in kunt schrijven. In deze sessies komt nog een groot aantal actuele onderwerpen aan bod zoals online marketing, Big Data, social media, iBeacons-technologie en de laatste stand van zaken op het gebied van de customer journey. Maar mist u ook zeker niet de workshop ‘How to win a Marketingaward’ door Bram Hulsbosch, jurylid van zowel de ICSC Solal Award als de NRW Marketingaward.

Locatie van het congres is het Museum voor Communicatie in Den Haag.

Voor leden van NRW en voor personen die een wildcard kunnen gebrui­ ken is het congres gratis toegankelijk. De toegangsprijs voor niet-leden bedraagt slechts 295 euro.

Alle verdere informatie is te vinden op www.nrw.nl must is om geïnformeerd te blijven. Bovendien moeten wij als creatieven natuurlijk ook steeds nieuwe ideeën voor de creaties opdoen.’

Na de beurs bereikte Shopping Centre news het nieuws dat de kolibrie waar eerder in het artikel over gerept werd, exclusief voor Nederland door Nico de Vries Projectdecoraties gevoerd wordt. hanging baskets Bert de Kruijk van Flower and Shower was met zijn hanging baskets al heel succesvol in voorjaar en zomer, maar heeft het concept nu geschikt gemaakt voor het hele jaar rond. ‘Je ziet nu dat we ons montagesysteem met het ingebouwde waterreservoir geschikt gemaakt hebben voor mooie decoraties met kerststerren. Daarbij bieden we ook de mogelijkheid om deze stukken inclusief sfeervolle lantaarns te plaatsen.’

De producten van Flower and Shower zijn in bijna honderd Nederlandse steden en winkelgebieden te vinden en het bedrijf is nu ook bezig op de Duitse markt. ← De twee videoreportages met bovenstaande interviews kunt u vinden op www.youtube.com/scnewsnl of scan de QR-codes linksboven.

NRW JAARPRIJS Vergeet niet uw project in te schrijven voor de NRW Jaarprijs! De inschrijving voor deze prestigieuze prijs loopt nog tot 31 maart.

NRW is hierbij op zoek naar de beste retailontwikkeling van Nederland.

Elk jaar kent een deskundige jury de prijs toe aan een recent nieuw of her­ ontwikkeld project dat als toekomstbestendig en inspirerend voorbeeld kan worden gezien voor de sector.

Om genomineerd te worden dient de inzending een bijdrage te leveren aan de kwalitatieve ontwikkeling van het winkellandschap in Nederland door het vernieuwende karakter van het project en/of de commerciële aantrekkelijkheid van het project voor consumenten en ondernemers.

Op het NRW Jaarcongres van 16 september as. Worden alle genomi­ neerde inzendingen gepresenteerd en zal de winnaar bekend worden gemaakt. De prijs bestaat uit een speciaal daarvoor ontworpen trofee die eigendom van de winnaar wordt, alsmede een oorkonde.

Ook de International Council of Shopping Centres (ICSC) kent jaarlijks een European Award toe. De inschrijfprocedure van beide organisaties is vergelijkbaar zodat de Nederlandse projecten eenvoudig ook ingezonden kunnen worden voor de ICSC European Award.

Kijk op www.nrw.nl voor alle details. ← scn 2015 | 1 33

research

• Deel 1: Verandering in het winkelgedrag voor kleding & schoenen ten opzichte van twee jaar eerder.

• Deel 2: Gewenste openingstijden voor kleding- & schoe­ nenwinkels volgens de consument • Deel 3: Reden keuze winkelgebied en animo voor dien­ sten in de winkel

Uitgavepatroon grootste verandering in winkelgedrag Meer dan de helft van de Nederlanders heeft de afgelopen twee jaar zijn of haar winkelgedrag aangepast. Een veran­ dering in het bestedingspatroon wordt het meest genoemd.

Meer dan een op de drie zegt minder uit te geven dan twee jaar geleden; twaalf procent constateert juist een toename van de uitgaven aan kleding en schoenen. De persoonlijke financiële situatie (minder inkomen, leven duurder, onze­ kerheid) is de belangrijkste reden volgens twee derde van de groep die minder is gaan besteden. Andere redenen zijn veranderingen in behoefte (“als je ouder wordt, heb je minder nodig”) en prioriteit (“ben bewuster gaan kopen/ prijsvergelijken”, “heb voldoende”, “koop meer kwaliteit, gaat langer mee”).

Een aanpassing in winkelfrequentie wordt door ruim vier op de tien genoemd. Bijna uitsluitend is deze groep minder gaan winkelen. Verandering in financiële situatie is wederom de meest genoemde reden (44%), maar ook een groot deel (37%) kaart het aanbod op internet aan als reden om minder vaak offline te winkelen. Een zelfde beeld is zichtbaar bij de winkelduur. Ruim drie op de tien heeft deze aangepast, waarvan de absolute meerderheid minder lang winkelt dan voorheen.

Het aantal (verschillende) winkels waar men winkelt, is volgens ruim een op de zes shoppers toegenomen. Een iets kleinere groep winkelt juist bij minder winkels dan vroe­ ger. Een op de zeven consumenten is meer bij zelfstandige winkels gaan winkelen. Dit is vooral een kwestie van smaak (63%). Zes procent zegt juist meer bij de grotere ketens te zijn gaan winkelen. Belangrijkste verschil is dat consumen­ ten die meer bij één winkel komen een verandering in vrije tijd als reden noemen, waar een verandering in diversiteit in het aanbod juist wordt genoemd door de winkelaars die meer verschillende winkels aandoen.

De locatie is van de bevraagde aspecten het minst aan verandering onderhevig. Een op de zes is van locatie veran­ derd. Zes procent winkelt dichterbij, terwijl tien procent juist verder weg winkelt dan voorheen.

Highlights uit deel 1

Highlights uit deel 2

Vier op tien winkelt minstens maandelijks offline Ruim vier op de tien Nederlanders bezoekt tenminste maan­ delijks een winkelgebied om kleding of schoenen te kopen.

Onder vrouwen is dit meer dan de helft. Ruim een kwart van de mannen winkelt ten minste maandelijks.

Twee op de drie Nederlanders noemt de doordeweekse dag als een van de twee voorkeursmomenten om te win­ kelen voor kleding of schoenen. Dit is vooral omdat het rusti­ ger is en er dus meer persoonlijke aandacht in de winkel is.

De zaterdag wordt door ongeveer de helft genoemd. Hier spelen sfeer en activiteiten een grotere rol, maar de belang­ rijkste factor is dat men hier meer vrije tijd heeft. Fulltime werkenden noemen dan ook vaker de zaterdag als winkel­ moment dan een doordeweekse dag. Beschikbare vrije tijd is ook de doorslaggevende reden voor de koopavond en de zondag.

Gewenste openingstijden De consument is gevraagd naar eigen wens de openings­ tijden te bepalen voor het winkelgebied waar men door­ gaans kleding of schoenen voor zichzelf koopt. Kijkend naar de gekozen sluitingstijden is zichtbaar dat de consument dichtbij de ‘vertrouwde’ winkellijden blijft. Zo ziet de ruime meerderheid de winkels op maandag tot vrijdag in ieder geval graag open tot 18.00. Op zaterdag zou 63 procent graag tot 18.00 de winkels open willen hebben. Ongeveer een op de drie ziet een openstelling tot 19:00 uur zitten. Een kwart heeft zelfs een voorkeur om tot 20:00 uur te kunnen winkelen op zaterdag.

Bij de traditionele koopavonden donderdag en vrijdag is een groter deel van mening dat er een avondopenstelling gewenst is. De vrijdagavond blijkt de belangrijkste avond in de week om te winkelen. Circa 58% wil hier een avond­

Winkelgedrag onder de loep Om een beeld te krijgen van het gedrag en de voorkeuren van Nederlandse consumenten bij het winkelen voor kleding en schoenen heeft INretail een peiling uitgevoerd onder het I&O Researchpanel, waaraan 1.461 panelleden hebben meegedaan.

H

et onderzoek van INretail naar het winkelge­ drag levert een duidelijk inzicht op in de keuzes van de fashionshopper. De volledige rapporta­ ges zijn beschikbaar in drie delen op www.inretail.nl/ winkelgedragfashion.

34 scn 2015 | 1

research

openstelling, waar dit voor de donderdag 51% is en voor de zaterdag 32%. Op vrijdag zou 37% de winkels tot 21.00 open willen hebben, waar dit op de donderdag 24% is. Naarmate men in stedelijker gebied woont, is er meer draagvlak voor avondopenstellingen – onafhankelijk van de dag. Ook is er meer behoefte aan de zondagopenstelling.

Highlights deel 3 Reistijd bepalend voor keuze winkelgebied De reistijd tot het winkelgebied is in bijna drie op de vier gevallen een doorslaggevende reden om te kiezen voor een bepaald winkelgebied. De gemiddelde reisafstand (in autominuten) van huis tot het winkelgebied is circa een kwartier. Dit ligt in landelijk gebied een fractie hoger dan in de stad. Op ruime afstand volgt het aanbod in schoenen en/ of kleding (43%) en het aanverwante ‘specifieke winkels in schoenen en/of kleding’ (36%). Parkeergelegenheid speelt bij 38 procent een belangrijke rol. Vrouwen noemen vaker reistijd als doorslaggevende factor, waar mannen vaker par­ keergelegenheid bij de vier belangrijkste redenen noemen.

Wanneer men kinderen heeft, wordt het belang van reistijd en parkeergelegenheid groter.

Sfeer en uitstraling worden door respectievelijk 28 en 16 procent van de Nederlanders genoemd als reden om te kiezen voor een winkelgebied. Wanneer men op meerdere momenten in de week kan winkelen, wordt de sfeer in het winkelgebied een grotere factor van belang. Nederlanders met een lager inkomen hechten meer aan de sfeer in het winkelgebied dan Nederlanders met een hoog inkomen.

Animo voor in-shopdiensten Een winkel kan verschillende diensten bieden om klan­ ten (meer) te binden. Klantenkaarten of affiniteitskaarten

worden door bijna de helft van de Nederlanders waarschijn­ lijk wel gebruikt. Ruim een op de drie is te spreken over diensten die zich richten op het bestelproces. Wanneer men meer dan 32 uur per week werkt, neemt de animo voor maatwerk in bestellingen toe. Zowel het afhalen van een product in de winkel als het thuis laten bezorgen van in de winkel gekochte producten is populairder onder fulltime werkenden.

Bied offline hetzelfde aan als online Twee op de drie winkelt online voor fashion, driekwart gebruikt internet ter oriëntatie. We stelden de consument de vraag: wat zou er moeten gebeuren om u vaker en langer offline te laten winkelen voor schoenen en kleding?

Het antwoord is in overeenstemming met de belangrijkste redenen om te kiezen voor een bepaald winkelgebied. Om consumenten vaker naar een winkel te laten komen zal het aanbod dichtbij voldoende keuze en variëteit moeten bie­ den en minstens even scherp geprijsd als online.

Daarnaast wil de consumenten dat diensten die online mogelijk zijn ook offline kunnen. Het enthousiasme voor diensten rond het bestelproces en reacties als ’graag 30 dagen op zicht’ en ‘gratis kunnen retourneren en geld terug net zoals online’ bevestigen dit.

Maar de invloed van online op offline gaat verder. Er is behoefte aan overzicht. Of zoals een consument aangeeft ‘ik zou meer een webshop-achtige indeling willen zien in de winkel, zodat er snel gescand kan worden’. Zichtlijnen worden belangrijker. En “inzicht in de voorraad vooraf, zodat ik niet voor niets kom”. De rol van het personeel blijft belangrijk, ook in het faciliteren van de nieuwe diensten.

“Dat er moeite gedaan wordt om het door mij gevraagde artikel alsnog op te sporen en thuis te bezorgen als het niet op voorraad is.” ←

www.inretail.nl

scn 2015 | 1 35

de vinken van darwin

Hoe past Syntrus Achmea zich aan aan de veranderende markt van het winkelvastgoed?

Volgens de evolutieleer is voortdurende aanpassing nodig om te overleven. Het gaat daarbij niet om de sterkste soort, maar om de soort die zich het beste aanpast.

door Jorine de soet, KIR Kordaat in Ruimte

Syntrus Achmea

en de vinken van Darwin

M

et een waarde van 2,4 miljard euro en een winkeloppervlakte van ca. 860.000 m2 verdeeld over ruim 400 objecten verspreid over Nederland is Syntrus Achmea Real Estate & Finance de grootste retailbelegger in Nederland.

Een goede reden om een afspraak te maken met René Vierkant, director winkelbeleggingen en na te gaan hoe deze grote partij zich in de markt begeeft.

René begint: ‘Het was allemaal heel anders. Er was keuze genoeg en overal zat er groei in. We belegden waar we goede kansen zagen en ontwikkelden waar we dat nodig vonden.

De mogelijkheden leken oneindig.

Nu leven we in een andere tijd en dat vraagt aanpassingen aan onze manier van werken. Wij zijn daar heel bewust mee bezig en kiezen voor een andere koers.’

Samenwerken zit in ons DNA Syntrus Achmea Real Estate & Finance belegt in vastgoed voor ruim 50 opdrachtgevers en heeft vastgoedbeheerders aangesteld voor het beheer en het management van de 36 scn 2015 | 1

winkelcentra die ze in portefeuille heeft. Het bedrijf is altijd al een partij geweest die zich kan aanpassen, kan schakelen en kan samenwerken. Dat komt in deze tijd goed van pas. Er zijn de afgelopen jaren veel winkelmeters gerealiseerd op bepaalde locaties.

Door dit overaanbod wordt helder welke de sterke en welke de zwakke locaties zijn. De sterke locaties kunnen aangepast worden en overleven, vaak ten koste van de zwakke locaties.

Zo zien we ook dat organisaties in het winkelvastgoed het in het algemeen beter doen als ze zich tijdig aan kunnen passen aan veranderende marktsituaties, dan wanneer ze dit niet kunnen.

Synergie René: ‘Wij werken nu intensiever samen dan voorheen. Op veel plekken maken onze winkelcentra deel uit van een groter centrumgebied. Wij kijken over de muur van ons vastgoedproject naar het totaal. Want hoe sterker de omgeving, hoe sterker ons winkelgebied. Dat betekent dat wij bij voorkeur een geheel centrumgebied in ogenschouw nemen en dat in zijn totaliteit kracht bij willen zetten. Ons eigen winkelcentrum lift hier dan op

mee. Wij zoeken daartoe contact met gemeenten, ondernemers en andere vastgoedeigenaren. Wij richten ons op de synergetische mogelijkheden die bij een gezonde samenwerking kunnen ontstaan.’

Arnhem ‘Zo hebben we dat bijvoorbeeld in Arnhem gedaan. Daar hebben wij het initiatief genomen om een vereniging van beleggers op te richten. Arnhem heeft de ambitie terug te komen in de top tien van de Nederlandse winkelcentra. Wij ambiëren zelfs de top vijf.

Hoe hoger de lat, hoe verder je kan komen. We willen daar echt het verschil maken. Daartoe onderzoeken we wat het dna van de stad is en ontwikkelen op basis daarvan een integrale visie. Juist door uit te gaan van het lokale dna groeit er een visie die gekenmerkt wordt door authenticiteit en dat is waar het om moet draaien; authenticiteit en herkenbaarheid.’

Lijnbaan als schoolvoorbeeld De Lijnbaan in Rotterdam is een schoolvoorbeeld van wat je kan bereiken als je goed samen werkt en een visie hebt. Deze straat lag er een aantal jaren geleden niet best bij. Syntrus

de vinken van darwin

Achmea Real Estate & Finance was al in het bezit van een aantal panden, maar vond dat te weinig om structureel en substantieel invloed uit te kunnen oefenen. Daarom heeft het bedrijf er een groot aantal panden bijgekocht.

In samenwerking met de gemeente, andere eigenaren en de gevestigde ondernemers heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance een visie ontwikkeld op de Lijnbaan: het Lijnbaanakkoord. Nu al wordt de Lijnbaan steeds meer de topwinkelstraat die zij behoort te zijn met klinkende formules als Zara en H&M. Zelfs Hollister heeft zich hier gevestigd en heeft zijn formule aangepast aan de specifieke plek. Dat is echt een compliment voor de aanpak en het resultaat.

Gooische Brink In Hilversum is Syntrus Achmea Real Estate & Finance ook heel actief. De Gooische Brink is in eigendom van een van de fondsen van deze organisatie. Dit winkelcentrum zou ooit de PC Hooftstraat van Hilversum moeten worden. De praktijk bleek tot nu toe weerbarstiger. De aanpak van TOP Vastgoed heeft destijds wel vruchten afgeworpen, maar tijdens de crisis vielen hier opnieuw klappen. Daarom is er een onderzoek uitgevoerd , dat inzichtelijk gemaakt heeft welke retailers we daar moeten huisvesten om klanten te trekken.

‘Daar hebben we nu goed zicht op en we sturen daar ook consequent op. Het invullen van de winkelunits wordt hier niet alleen aan de beheerder overgelaten. Wij zitten er zelf

Gooische Brink, Hilversum

behoorlijk op. We gaan ervan uit dat deze aanpak het centrum verder zal brengen’, vertelt René overtuigend.

Musiskwartier, Arnhem

Ken je huurders Die bemoeienis met de verhuur; dat is nog een andere organisatieaanpassing aan de huidige markt; we zijn daar zelf veel meer proactief mee bezig. In het verleden lieten we de contacten met onze huurders volledig over aan onze beheerders. Nu zorgen we er in toenemende mate voor dat we onze huurders goed kennen, zodat er een vertrouwensrelatie kan ontstaan.’

‘Verschillende belangrijke huurders die vaak functioneren als trekker hebben wij op veel plekken gehuisvest in onze centra. Wij onderhouden direct contact met hen en kunnen zo ook organisatiebreed activiteiten ondernemen. Zo hebben we bijvoorbeeld vorig jaar alle huurovereenkomsten met Ahold tegen het licht gehouden en zijn we in goed overleg met hen tot nieuwe afspraken gekomen. Op deze manier maken we goed gebruik van de omvang van onze portefeuille. Door open met verschillende winkelformules om de tafel te gaan, weten we hoe het met ze gaat en in hoeverre we elkaar tot voordeel kunnen zijn.’

Helder en consistent Het ontwikkelen van centrumvisies en grotere betrokkenheid bij de verhuur hebben tot doel de betreffende centrumgebieden economisch gezond(er) te laten functioneren, zodat de waarde van het vastgoed behouden blijft of stijgt. Daarbij is het van belang voortdurend helder en consistent te zijn. Het creëren en

behouden van een gezonde schaarste is uitgangspunt. René onderschrijft zijn standpunt met een paar voorbeelden voordat hij zegt: ‘Daarom hebben wij als Syntrus Achmea Real Estate & Finance een heel duidelijke toekomstvisie die is gestoeld op de kracht van een stad en samenwerking in een gebied. En niet alleen wij moeten daar consistent op sturen, ook andere betrokken partijen moeten zich daarmee bezig houden. Daarom is het heel goed dat bijvoorbeeld de provincie Utrecht een visie op de winkelstructuur laat ontwikkelen. Zo wordt voor alle belanghebbenden een kader geschapen waarbinnen investeringsafwegingen gemaakt kunnen worden.’

Darwin Terugkijkend naar ons gesprek ziet het er naar uit dat Syntrus Achmea tot de overlevers behoort. Heel duidelijk beweegt de organisatie mee met de ontwikkelingen van de tijd. Anno nu ontwikkelt onze samenleving zich in toenemende mate naar een participatie- en netwerksamenleving.

Deze vastgoedbelegger past zich hier nadrukkelijk bij aan door over haar eigen muur te kijken naar de wereld buiten en daar samenwerkingsrelaties mee aan te gaan. De intensievere contacten met huurders leidt tot meer kennis van en begrip voor elkaar, waardoor er ruimte ontstaat voor mooie nieuwe dingen. Syntrus Achmea biedt met haar organisatie en werkwijze dus ruimte aan verschillende soorten vinken die verschillende snavels hebben en goed naast elkaar kunnen leven. ← scn 2015 | 1 37

nieuws

Die ongrijpbare consument. Hoe kunnen we daar toch grip op krijgen? En hoe zorgen we ervoor dat juist in onze winkel of in ons winkelcentrum gekocht wordt? Volgens Lieke van Delft helpt het als we weten hoe de consument zich gedraagt tijdens

Wat? What!

w

hat! staat voor ‘Working Hard Apart Together’. what! brengt vraag en aanbod bij elkaar. Het doel van what! is om van de totale populatie van circa 30 duizend professionals in de bouwnijverheid en vastgoed, er minimaal 5 duizend aan te laten sluiten bij what!. what! kent vier pijlers : executive search, business solutions, career development en community building. Door het vormen van een community, die zorg draagt voor het werk & welzijn & kennis van de aangesloten zvp’ers en kleinschalige vastgoedorganisaties, is er een continue uitwisseling van kennis en arbeid. De kracht van de samenhang tussen de zvp’ers van what! en de vastgoedmarkt wordt ook gevoed door het voortdurend updaten van kennis, door middel van gerichte cursussen en het organiseren van evenementen en congressen, waarbij vraag en aanbod elkaar ontmoeten. online en offline what! The Real Estate Community zorgt ervoor dat iedereen in het vastgoed aan de slag kan én blijft.

Via het online platform kunnen door what! aangesloten opdrachtgevers in bouw en vast goed (overheden, marktpartijen, maatschappelijke instanties en dergelijke) en zelfstandige professionals alsmede kleinschalige samenwerkingsverbanden elkaar ontmoeten. Zowel fysiek bij bijeenkomsten als digitaal via de online portal. Doel is om vanuit een sector brede inspanning waardevolle kennis en expertise binnen boord te houden op de vastgoedmarkt. Door deelname hieraan, kan ieder vastgoedbedrijf op elk gewenst moment een beroep doen op flexibel inzetbare vastgoed professionals.

Kick-off Na een geslaagde kick-off op 30 januari 2015 kunt u zich nu inschrijven als associé van what! The Real Estate Community.

Dat kan op de website: www.whatcom.nl. ←

38 scn 2015 | 1

de verschillende fasen van het traject, de ‘customer journey’. En dus ook hoe dan keuzes voor de verschillende kanalen gemaakt worden.

de klant en

nieuws

V

erschillende kanalen, of ‘omni channel’: de consument van vandaag heeft de keuze waar een product uiteindelijk gekocht wordt. Lieke van Delft: ‘Het is daarom belangrijk dat je begrijpt hoe de consument keuzes maakt. Want dan kan je als retailer, maar ook als winkelcentrum, veel gerichter die consument benaderen. Het bleek dat hier nog geen wetenschappelijk onderzoek naar gedaan was en dat maakte het voor mij een prima onderwerp voor mijn afstudeerscriptie. Bijzonder is ook dat ik verschillende onderzoeksmethodes gekoppeld heb, iets dat ook nog niet eerder op deze wijze gedaan was.’ consumenttypen Het onderzoek maakt de retailer en (winkelcentrum-)marketeer veel bewuster van de verschillende typen

consumenten en de verschillende manieren waarop die gebruik maken van de kanalen. ‘Ik heb ook onderzocht hoe die kanalen de consument beïnvloeden en welke rol bijvoorbeeld de psychografische kenmerken spelen. Dat maakt het mogelijk om te bepalen op welke wijze je de consument moet benaderen.’

Noem eens een concrete toepassing?

‘Wel, zowel vanuit de winkel als vanuit de winkelcentra werken we met online en offline kanalen naar de consument toe. Het is dan belangrijk om te weten hoe effectief bijvoorbeeld een Facebook-advertentie of een advertentie in een krant is. Dat verschilt duidelijk per type consument.

Neem bijvoorbeeld het verschil tussen oudere en jongere consumenten. Als je alleen met social media communiceert, dan zou het kunnen dat je voor jou relevante oudere doelgroepen overslaat. Maar er zijn veel typen con-

Lieke van Delft is in 2013 afgestudeerd aan de Tech­ nische Universiteit Eindhoven op de mastertrack Real Estate Management en Development. Het onderwerp voor haar afstudeeronderzoek heeft zij samen met de TU/e en met Wereldhave bepaald. Het onderzoek is – samen met dat van de andere kandidaten voor de NRW Scriptieprijs- als PDF-document te vinden op www.nrw. nl (zoek op ‘scriptieprijs’). U kunt Lieke van Delft over dit onderwerp ook benaderen via haar LinkedIn-profiel.

Momenteel is zij werkzaam als junior shopping centre manager bij Wereldhave.

zijn kanaalkeuze

sumenten, zoals de ‘fashion shopper’ of de mensen die online boodschappen doen en pick-up-points gebruiken. Ze hebben allemaal hun kenmerken en vertonen een eigen gedrag.’ verrijking En wat kan je hiermee in jouw werk?

‘Wereldhave kijkt al langer naar de customer journey. We kunnen het werken hiermee perfectioneren door die kennis aan te vullen met kennis over het soort consumenten dat je met een bepaald winkelcentrum aantrekt en hoe je die het beste benaderen kan.

Maar het doet je ook beseffen dat stimuleren wat anders is dan informatie aanbieden: daarin moet in de communicatie een duidelijk onderscheid aangebracht worden. Al met al is dit bij Wereldhave een verrijking van de informatie die al aanwezig was.’ dagje uit Lieke van Delft benadrukt dat haar onderzoek niet als een op zich zelf staande aanpak gezien moet worden: ‘Het is een manier om beter in doelgroepen te denken en zo beter te sturen om zo bijvoorbeeld de bezoekfrequentie en de verblijfsduur te beïnvloeden. Het is echter onderdeel van alles waar je in een winkelcentrumomgeving nog meer op stuurt, zoals beleving, de omgevingskwaliteit, de branchering enzovoort. En dit alles sluit dan weer aan op het besef bij retailers en beleggers dat er een verschuiving gaande is van boodschappen doen en shoppen naar een leuk dagje uit. Dát gevoel moeten we de consument meer en meer bieden.’ ← NRW Scriptieprijs-winnares Lieke van Delft geflankeerd door Astrid Kemperman van de TUe (links), juryvoorzitter Paulus Jansen (wethouder gemeente Utrecht) en de fina­ listen Lizzy Butink en Stefan Jansen.

scn 2015 | 1 39

score

V

Enkele retailmanagers

oor alle winkelgebieden geldt, en zeker in deze tijd dat er scherp aan de wind gezeild moet worden om de vastgoedwaarde in stand te houden.

De tijd dat makelaarskantoren voor hun cliënten huren incasseerden van panden die zij vanuit hun makelaarsactiviteiten hebben aangekocht ligt ver achter ons.

Toen in de jaren zestig de markt steeds verder groeide, kwamen er beheerkantoren op die zich naast de incasso ook toelegden op het onderhoud van gebouwen. Door onder andere deze groei, maar ook de veranderende cultuur en economie, ontstond er steeds meer behoefte aan een vorm van aandacht voor huurders. Dit mondde uit in het aanstellen van commerciële managers en accountmanagers. In de jaren tachtig kwam er zelfs, door deze omvangrijke beleggingsmarkt, een opsplitsing tussen woningen, kantoren en winkels.

gericht was op het hebben inmiddels economisch funcde stap gezet naar tioneren van het winkelgebied door de winkelgebiedsmanager aantrekkingskracht voor consumenten naar het gebied te vergroten.

Om dit te bewerkstelligen was meer onderzoek noodzakelijk en dienden er strategieën voor winkelgebieden te worden ontwikkeld en vastgesteld. Deze taak werd toebedeeld aan de gemeente, maar de uitvoering op de gebieden van beleving, branchering, positionering, communicatie en doelgroep benadering, werd nog altijd aan de markt overgelaten. Deze collectieve doelstellingen werden nooit gehaald omdat geen van de betrokken partijen zich geroepen voelden het voortouw te nemen bij de uitvoering van dit beleid.

De retailmanager in ontwikkeling De noodzaak voor beheerkantoren van winkels om zich steeds meer bezig te houden met omgevingsfactoren, zoals infrastructuur, collectiviteit, gezamenlijke promotie en beveiliging kwam voort uit het steeds betere contact met retailers. Beheerders, soms van beheerkantoren, werden omgedoopt tot retailmanager. Deze voerde de taken in principe altijd in opdracht van slechts één stakeholder uit, de eigenaar van een winkel of winkelcentrum. In de afgelopen decennia is er dermate veel kennis bij deze gespecialiseerde retailmanagers verworven, dat deze kennis niet alleen voor de belangen van de eigenaar kon worden ingezet, maar ook voor de andere stakeholders zoals ondernemers, branche organisaties en overheden.

Naast de uitbreiding van het dienstenaanbod van een retailmanager met onder andere verhuur, promotie en marketing, werd het belang van een goed functionerend winkelgebied ook steeds duidelijker. Immers, het meeste rendement werd geleverd door een collectieve aanpak dat

winkelgebiedsmanagers Retailers zien, om hun bedrijfsdoelstellingen te kunnen behalen, steeds meer de noodzaak van een goed functionerend winkelgebied in. Zo hebben de 73 grotere retailers

Van beheerder naar regisseur van winkelgebieden door Huub Snelders en Dick van Doleweerd

www.score-web.nl 40 scn 2015 | 1

thema

zich gebundeld in VGM en stimuleren eigenaren en managers van winkels om scherp aan de wind te zeilen. Een visie op de functie van het winkelgebied, het in beeld brengen en aandacht van de gebruikers, integraal beheer, het in beeld brengen van de prestatie en inspelen op verandering zijn belangrijke aandachtspunten waarmee gelaveerd moet worden.

Mede hierdoor hebben enkele retailmanagers inmiddels de stap gezet om de taak als winkelgebiedsmanager op zich te nemen, waarbij zij meerdere belangen dienen. Voor de stakeholders is het van belang dat er beschreven is hoe de belangen gediend worden.

Het is duidelijk dat de beheerder zich in de afgelopen vijftig jaar gestaag heeft doorontwikkeld. Het is nu de vraag of de tijd rijp is dat de retailmanager van toen, de winkelgebiedsmanager van nu, een toekomst tegemoet gaat als regisseur van een winkelgebied, met als ultiem doel: het goed functioneren van het winkelgebied.

Voor de betrokken stakeholders die deze regisseurstaak uit willen besteden aan de beheerorganisaties is het noodzakelijk te weten of een organisatie capabel is om deze taken uit te oefenen met oog voor ondernemers, eigenaren, brancheorganisaties, overheden en ruimtelijke kwaliteit.

Kwaliteit erkennen Een middel bij uitstek om de kwaliteit te toetsen is een erkenningsregeling waarin de competenties zijn beschreven die een beheerorganisatie moet Erkenningsregeling hebben. Maar even zo belangkan gezien worden rijk is het op structurele basis toetsen van deze beheerorganials een keurmerk saties of de vereiste kwaliteiten nog steeds aanwezig zijn en blijven.

Een erkenningsregeling kan worden gezien als een soort keurmerk. De beheerorganisatie verkrijgt de erkenning wanneer deze aan de erkenning eisen voldoet. Vaak is er sprake van opname in een register zodat de buiten wereld kan zien wie aan de eisen voldoet. De erkenningsregeling voor beheerorganisatie is opgezet door een onafhankelijke Stichting Erkenning voor Economische Zones (sevez) en wordt beheerd en uitgevoerd door het Centrum van Certificatie. Het Centrum voor Certificatie is gespecialiseerd in het beheren en uitvoeren van erkenningsregelingen.

Voor economisch goed functionerende winkelgebieden is het noodzakelijk dat de primaire stakeholders, eigenaren,­ondernemers en overheden betrokken zijn bij het wel en wee van het winkelgebied.

De komende jaren zal het vooral gaan om het onderscheidend vermogen en slagvaardig in spelen op de belevingswaarde van de consument. Het leggen van realistische verbindingen tussen uiteenlopende wensen een uitdaging zijn die voor ons ligt. Daarbij is kwaliteit een voorwaarde! ←

verwaaijen Een lach en een traan

I

n de 25 jaar dat ik als onderzoeker actief ben, heb ik menig winkelcentrum gezien. Van de wieg tot soms het graf. Met plotselinge herrijzenissen uit de as. Met hoge verwachtingen die niet of juist overtroffen worden. Van ooit een brandend middelpunt tot nu vervallen tot een perifere, vergeten locatie.

Roosendaal is een plaats waar ik in al die jaren met enige regelmaat kom. Om er onderzoek te doen of op weg naar een nog zuidelijker gelegen bestemming.

Roosendaal is een aparte plaats. Met bijzonder veel winkel­ centra. Veel kleine buurtwinkelcentra, een steeds sterker wordend Fashion Outlet, maar ook een aantal flinke planma­ tige winkelcentra in de binnenstad. Winkelcentrum Roselaar van Wereldhave ligt er prima bij. Recent opgeknapt en klaar voor de toekomst.

Elders in het centrum liggen twee complete tegenpolen.

Enerzijds de Passage, het geesteskind van Chris Thünnessen van Metterwoon. De Passage vormt de verbinding tussen de Markt en de Raadhuisstraat. Compleet verloederd en uitge­ woond is het getransformeerd tot een mix van de Fata Mor­ gana van de Efteling, een winkelcentrum en een filmdecor.

Een overdaad aan kleur, gemarmerde kolommen, uitbundige versiering en bewegende poppen. Een uniek ding. Beleving in optima forma. En over smaak valt gelukkig te twisten.

Maar wel vrijwel volledig verhuurd en er loopt volk. Ik liep er met een grote grijns op mijn gezicht rond.

Aan de overkant van de straat het onvolprezen winkelcen­ trum de Biggelaar. De parkeergarage is het belangrijkste bronpunt, maar om daar naar binnen te rijden vereist wel enige moed en rijvaardigheid. Een steile oprit die ook als skischans gebruikt zou kunnen worden. De Biggelaar is een desolaat centrum. Met wat treurige restanten van winkeliers die er op een of andere manier nog een boterham weten/ denken te verdienen. Maar vooral een overweldigende een treurigmakende leegte. De tranen schoten in mijn ogen toen ik er ronddwaalde.

Voor een emotionele rollercoaster kan ik Roosendaal dus van harte aanbevelen. ←

Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl | #jpverwaaijen

scn 2015 | 1 41

huurzaken

Van vele kanten wordt geklaagd dat de uitkomst van een huurprijsvaststellingsprocedure ex artikel 7: 303 BW ongewis is. John Nijsten is het maar zeer ten dele met deze kritiek eens en is voorts van mening dat het overgrote deel van deze ongewisheid niet anders is bij de bepaling van de markthuurwaarde. Om toch wat meer houvast te krijgen, geeft hij in dit artikel met bijlage een overzicht van percentages voor de waardering van ruimten binnen een winkelpand die door john nijsten

volgens hem als uitgangspunt kunnen worden gehanteerd.

Waarderen en vergelijkbaar maken van winkelruimten met percentages

D

e functionele, de overall- en de itzamethode waarderen de fysieke ruimten van panden. In eerdere afleveringen van dit blad zijn deze methoden aan de orde gekomen. Daarin heb ik gesteld dat de voorheen door de bhac’s gehanteerde functionele methode uitgangspunt moet zijn. Vooral de itza-methode moet het bij mij ontgelden.

Zie recent het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2014-6, pp. 334–339.

In navolging van overleg op initiatief van de roz werden echter door de bhac’s de bandbreedtes waarbinnen de waarderingspercentages van de verschillende ruimten konden afwijken ruim genomen. In de bijlage wordt een overzicht gegeven van meer concrete waarderingspercentages met hun afwegingen per bouwlaag en functie. Uitgangspunt is dat de panden overigens, in het bijzonder naar oppervlakte en front, goed vergelijkbaar zijn. Dit artikel gaat dus niet over correctiepercentages om de verschil42 scn 2014 | 5

len in oppervlakte en/of front op te heffen.

Deze zijn zo afhankelijk van de plaatselijke situatie dat hiervoor geen basispercentages kunnen worden genoemd. Mijn grootste bezwaar tegen de itza-methode is nu juist dat deze methode voor deze verschillen ten onrechte wel vaste (af)waarderingspercentages gebruikt.

Zoals de benaming aangeeft, worden binnen de functionele methode de ruimten verdeeld naar functie c.q. gebruik en vindt waardering plaats op basis van deze functie.

Daarbij is uitgangspunt de staat waarin het gehuurde door de verhuurder aan de huurder ter beschikking is gesteld.

Begane grond – wvo De winkelverkoopvloeroppervlakte, wvo, ook wel met publieksruimte aangeduid, op begane grond wordt in beginsel gesteld op 100 %.

Indien er substantiële afwijkingen bestaan tussen de wvo op de begane grond van het onderhavige pand en een vergelij-

kingspand qua vorm en de overige omstandigheden zodanig zijn dat vergelijking wel in de rede ligt, kan op basis van functionaliteit geoordeeld worden dat afwaardering van een gedeelte van de wvo dient plaats te vinden. Het is dan overigens vaak niet goed te onderbouwen welk percentage daartoe reëel is.

In beginsel stel ik de afwaardering op 25% zodat de huurwaarde van deze gedeeltes in beginsel 75% bedraagt. Indien zich vervolgens wvo bevindt op grotere afstand c.q. nog sterker aan het zicht onttrokken is, is de waardering in beginsel 60%.

Uit de toelichting bij de vvo in de nen 2580 blijkt dat ook de trap binnen de verkoopruimte meetelt ter bepaling van de vvo. Naar mijn mening bestaat er een groot verschil tussen meten en waarderen. De betreffende trap mag dan wel meetellen voor de vvo, naar mijn mening is de huurwaarde van de ondergrond van de trap, behalve in het geval aan de achterzijde gedeeltelijk voldoende hoogte is, nihil. De waarde van

huurzaken Waarderings s ge ta n perce ruimten winkelpand

toeliCHting

ZiCHt

BiJ Het over ages

rcent Waarderingspe

nd waarde toegeke grond wordt een wordt ruimte op de begane een gedeelte hiervan Aan de best gelegen van de overige ruimten c.q. waarde van 100%. De percentage hiervan. uitgedrukt in een

Ruimten elijk deel van een voor mensen toegank jde wordt begrensd is een ruimte een de bovenzi Volgens NEN 2580 onderzijde en/of ten minste minste aan de ogte heeft van gebouw, dat ten dat een netto-ho gebongsconstructie en imten en gebouw door een scheidin heiden in binnenru omvat alleen de worden ondersc ervlakte (VVO) vloeropp 1,5 m. Ruimten bare De Verhuur den buitenruimten. binnenruimten.

Gratis bij deze editie van SCN! De gelamineerde bewaarbijlage met gedetailleerde uitleg van de waarderingspercentages voor winkelpanden.

d

de trap zelf, breedte-hoogte-treden, moet tot uiting komen in de waardering van de ruimte die door de trap wordt ontsloten.

Gesteld wordt vaker dat ook tot de wvo behoren ruimten die zonder wezenlijke bouwkundige ingreep, bijvoorbeeld het weghalen van een halfsteensmuur, tot verkoopruimte te bestemmen zijn.

Conform vaste jurisprudentie dient beoordeeld te worden of er een bijzondere geschiktheid van het verhuurde bestond om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd en zo ja, in hoeverre. Naar mijn mening blijkt uit deze rechtspraak niet duidelijk of een louter theoretische mogelijkheid al een huurwaarde kan vertegenwoordigen. Indien dat niet het geval is zal de niet-wvo eerst als wvo c.q. hoger dan de overige ruimte(n) kunnen worden gewaardeerd indien deze halfsteensmuur ook daadwerkelijk door verhuurder of huurder is verwijderd.

Overige ruimte(n) op begane grond Aan een op de begane grond gelegen ruimte, zijnde geen wvo/publieksruimte (bijvoorbeeld magazijn, pantry en toilet), wordt doorgaans per 1 m2 een waarde toegekend van 50% van de waarde van 1 m2 publieksruimte op de begane grond.

Indien zich tussen twee achter elkaar gelegen magazijnruimten een obstakel of overgang bevindt, ligt het voor de hand de achtergelegen magazijnruimte lager te waarderen, bijvoorbeeld op 25–30%. Indien overige ruimten uit kleine hokken bestaan die niet goed bruikbaar zijn c.q. ruimten te ver verwijderd liggen van de vvo om goed bruikbaar te zijn ligt nog lagere waardering voor de hand. Gezien het feit dat deze zich

Naar mijn mening bestaat er een groot verschil tussen meten en waarderen

ten rcentages ruim waarderingspe Dit overzicht teld door mr. is samenges winkelpanden eert bij Nijsten advis Nijsten. John G.J.J. ( John) BW. 303 7: el ningen ex artik huurprijsherzie reenvolgens hij hierbij achte Voorheen was teur van een advocaat, direc teur betrokken als anisatie en direc ntorg eme vijf vastgoedmanag rijf. Al meer dan een retailbed vastgoed van re News in elke t Shopping Cent over jaar publiceer hand zijn van e een artikel op reguliere editi om altijd welk p. Reacties zijn dit onderwer e.nl. j.nijsten@hom

s 2015 #1 ping Centre New

Bijsluiter bij Shop

Winkelpan detailde gebruiksfunctie bestemd zijn voor ondergebouwen die lijk. Hier is slechts Het betreft alleen a BW gedeelte ). Voor de 7: 290 lid 2 sub de overige ruimte(n bijhandel. Zie artikel blieksruimte en ing naar t tussen de WVO/pu gebruikt. Uitsplits scheid gemaak één percentage Daarvoor is ) wordt steeds vindt niet plaats. overige ruimte(n toilet en gang discussie. nruimte, pantry, een onvruchtbare ds leidt dit tot verdere voorbeeld magazij wel anderzij en veelal ng anden aanleidi te enerzijds geen rkt dat bij horecap de keuken is dit heid wordt opgeme ing in bijvoorbeeld Voor de volledig invester de tij aanwezig. ndt. Gezien toegankelijke toiletpar specificatie plaatsvi is daar een publiek begrijpen. Voorts g en WVO ende voor de uitstallinalgeeen winkel voorkom Dit is in het verstaan de in e oppervlakte. erHieronder wordt ikelen bedoeld elijke vloeropp detailhandelsart zichtbare en toegank de verkoop van (plus de ge) voor het publiek k- en kassaruimte voor meen de (inpandi vitrine, toonban paskamers, ruimten die van de etalage, ter), schappen, id vlakte inclusief het personeel daarachruimte(n) worden ook wel aangedu de loopruimte voor in Deze wordt dozen.

(WVO) en lege loeroppervlakte winkelwagentjes in de norm De Winkelverkoopv d, maar is niet genoem VVO met publieksruimte. de bij in de toelichting NEN 2580 wel en. opgenom

ionaliteit

Overige funct de verkoop onderge activiteiten voor en de zijn ondersteunende het personeel bedoelde ruimten In deze ruimten de uitsluitend voor antoor, ambacht, reparatie, opslag, bracht. Het betreft bedrijfsk ing van van de verwerk ng hebbend op n ten behoeve een ruimten betrekki toilet, maar ook en distributieruimte nruimte, pantry, magazijn, sanitair ies, een betreft veelal magazij of bedienen van gebouwinstallat bestellingen. Het worden engen cht) onderbr en lift(scha voor het gang. Ruimten heid de verkoopruimte goed het ondersc en trapgat buiten bekend. Wel dient trappenhuis, trap de VVO niet meegere te worden gehouden. Een portiek vrijwel ter bepaling van gaten waarderen in de mening dient hieraan tussen meten en VVO. Naar mijn imte niet tot de hoort als buitenru toegekend. rde te worden steeds toch huurwaa

en souterrain

Entresol r kader wordt hieronde in de entresol. In dit zowel jvingen voor een verdieping die grond en 1ste Er zijn vele omschri grond. Het ng tussen begane is vanaf de begane verstaan de verdiepi tieel zichtbaar hier gaan de genoem diepte substan maaiveld en ook breedte als in de tieel lijk gelegen onder minimaal een substan souterrain is gedeelte uit dat hiervan entages ervan grond. begane de vanaf de waarderingsperc is kte zichtbaar deel van de oppervla

16-02-15 11:37

2232 Bijsluiter

JN v02.indd

2

op de begane grond bevinden, is de waardering toch nog 15%.

Waardering verkoopruimte op andere bouwlagen Als ergens de behoefte wordt gevoeld aan objectieve richtlijnen is het bij de waardering van verkoopoppervlakte van inpandig bereikbare verdiepingen. Indien de waarde van de wvo van een verdieping moet worden bepaald van het pand waarvan de huurprijs op basis van artikel 7:303 bw nader moet worden vastgesteld verdedigen deskundigen die voor de verhuurder optreden een hoge waardering en deskundigen die voor de huurder optreden verdedigen een lage waardering. Diezelfde deskundigen doen precies het omgekeerde indien het de wvo op verdieping van een vergelijkingspand betreft. In het laatste geval wordt namelijk de referentiehuurprijs per m2 hoger bij een lagere waardering van de vierkante meters op verdieping en de referentiehuurprijs per m2 wordt lager bij een hogere waardering van deze vierkante meters.

Waarderingsaspecten WVO op verdieping Uit de literatuur en het gestelde door geraadpleegde deskundigen kunnen de volgende waarderingsaspecten ter bepaling van de waarde van verkoopruimte op verdieping worden afgeleid: • grootte van de stad • type winkelgebied • voldoende oppervlakte mede in verhouding tot de oppervlakte op begane grond • bereikbaarheid • zicht op verdieping • hoogte van verdieping Percentages Indien er sprake is van een optimale entresol is de waardering 70%.

Bij verkoopruimte op 1ste verdieping wordt de hoogste waardering toegekend bij winkelpanden die zich bevinden binnen het

A1-gedeelte van een centraal winkelgebied in de grote steden, met lift, roltrappen, optimaal zicht op de verdieping, voldoende massa en voldoende hoogte. De waardering is dan 60%. Indien in die situatie het te overbruggen hoogteverschil vrij gering is, kan 65% worden genomen.

Indien de aspecten A1- winkelstand binnen een centraal winkelgebied, goede bereikbaarheid, voldoende massa, voldoende zicht en voldoende hoogte aanwezig zijn zonder excellentie op deze gebieden is de waardering 50%. Indien voornoemde aspecten in samenhang bezien een acceptabele bewinkeling van de verdieping mogelijk maken, is het uitgangspercentage 40%. Dat doet zich dus voor indien er wel een ruime trapvoorziening aanwezig is met eventueel lift maar zonder roltrappen en zicht op verdieping maar wel voldoende massa en hoogte. In de andere gevallen is 30% uitgangspunt. Dan zullen wel nog steeds bepaalde aspecten adequaat dienen te zijn.

Bijvoorbeeld wel voldoende hoogte.

Indien verkoopruimte op verdieping ten aanzien van meerdere aspecten onvoldoende scoort waaronder de bereikbaarheid, ligt een nog lager percentage dan 30% voor de hand. Hierbij moet echter worden opgelet dat het percentage niet lager kan zijn dan in het geval de verdieping tot magazijnruimte/dagverblijf bestemd is. Vraag is of in het algemeen 40% of 50% als uitgangspunt gehanteerd dient te worden. Gekozen is voor waardering met 40% als uitgangspunt met uitwijk naar 50% indien de aspecten A1- winkelstand binnen een centraal winkelgebied, goede bereikbaarheid, voldoende massa, voldoende zicht en voldoende hoogte aanwezig zijn.

Voor verkoopruimte in het souterrain en de kelder kan van iets lagere percentages worden uitgegaan als voor verkoopruimte op de entresol en de eerste verdieping. Als de vervolg op pagina 44 → scn 2014 | 5 43

� vervolg van pagina 43 entresol met 70% wordt gewaardeerd zal voor het souterrain eerder 60% reÍel zijn. Voor verkoopruimte op tweede verdieping wordt als uitgangspunt 25% voorgesteld.

Waardering secundaire/overige ruimte op verdieping Mijn voorstel is om moderne secundaire ruimtes op eerste verdieping met ideale hoogte en bereikbaarheid en die tevens in de juiste verhouding staan tot de oppervlaktes van de verkoopruimte en eventuele secundaire ruimte op begane grond met 25 % te waarderen.

In dezelfde omstandigheden doet de kelder 20%. Daarbij wordt er dus vanuit gegaan dat de eventuele secundaire ruimte op begane grond onvoldoende is in verhouding tot de verkoopruimte. Dat zal zich vooral voordoen bij de kleine winkels.

Overigens is de specifieke bestemming daarbij niet van belang. Indien op begane grond voldoende mogelijkheden zijn om de nodige voorzieningen te huisvesten maar overigens op verdieping nog een qua hoogte en bereikbaarheid functionele verdieping resteert wordt deze met 15% gewaardeerd en in het geval het de kelder betreft met 12,5%.

Deze laatste percentages worden dan ook als uitgangspunt gehanteerd.

De bruikbare tweede verdieping wordt met 5% gewaardeerd.

Conclusie Hoewel in de praktijk blijkt dat de gehanteerde percentages ter waardering van ruimten binnen panden bij degenen die het meest betrokken zijn bij de huurprijsherziening van winkels niet veel afwijken, komt het nog steeds voor dat bijvoorbeeld zonder enige toelichting de magazijnruimte op begane grond bij een pand lager werd gewaardeerd dan de magazijnruimte op verdieping bij een ander pand. Het komt ook voor dat partijdeskundigen de waarderingspercentages wijzigen afhankelijk van degene waarvoor zij optreden en afhankelijk of het de waardering van het onderhavige pand dan wel van een vergelijkingspand betreft.

Zeker gezien de roep om betere data en door sommigen zelfs de roep om een centraal taxatieregister met huurgegevens ligt het 44 scn 2015 | 1

thema

de fouw De verhuurder als concurrent? voor de hand meer eenduidigheid in de waardering van ruimten te krijgen.

Deze aanzet tot de waardering naar ruimten brengt hopelijk voorts met zich mee dat betrokkenen bij het verwerken van data zich beter realiseren dat niet elk m2, in elk geval bij winkelruimten, evenveel waard is. Het opslaan in een (transactie)register dat een winkel een oppervlakte heeft van 480 m2 vvo zegt niets. Heeft deze winkel een oppervlakte van 480 m2 op begane grond of is de begane grond 120 m2 met nog drie verdiepingen van ieder 120 m2? Onderscheid tussen winkelverkoopoppervlakte, wvo, en overige oppervlakte en verder uitgesplitst naar bouwlaag is wel het minste wat verwacht mag worden.

Voornoemde percentages zijn dus basiswaarderingen. Van geval tot geval moet worden bezien of deze percentages reëel zijn. Afwijking wordt dan echter gemotiveerd. Deze ‘motivatieplicht’ zal het niveau van de beoordeling en daarmee de acceptatie verhogen.

De echte deskundigen hoeven overigens bij overeenstemming over de waarderingspercentages van de ruimten binnen een winkelpand niet bang te zijn dat hun expertise niet meer nodig is. Zij kunnen nog steeds toegevoegde waarde betekenen ten aanzien van de vergelijkingsfactoren waar het echt op aankomt, zijnde de beoordeling van de vergelijkbaarheid naar stand, oppervlakte, front, vorm en diepte en de bepaling van eventuele correctiefactoren. Voorts is het vaak een hele klus om de staat waarin het gehuurde aan de huurder ter beschikking is gesteld met de juiste oppervlaktes en verdeling hiervan te achterhalen. ← Commentaar graag via e-mail: j.nijsten@home.nl

Zie eerder: • SCN 2011-6, pp 14-17, Waarderen van het pand via de functionele methode.

• SCN 2012-2, pp 17-21, Waardering verkoop­ ruimte op verdieping.

• SCN 2012-4, pp 8-11, Waardering secundaire/ overige ruimte op verdieping.

S

tel u wisselt een dag van beroep en draait een dag mee in de advocatenpraktijk. Uw eerste cliënt is een grote supermarkt­ keten uit het zuiden des lands die u om hulp vraagt bij het volgende probleem. De betreffende supermarkt huurt een supermarkt van circa 1200 vierkante meter van een concurrent, te weten DEEN. Hoewel u uiteraard nog niet zoveel ervaring heeft als advocaat weet u wel dat dit waarschijnlijk een zaak is die zal gaan een om opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik door de eige­ naar die toevallig een concurrent is van de huurder.

Helaas voor u is dit niet het geval, de zaak gaat om heel iets anders.

Naast de supermarkt is een leeg­ staande winkelruimte van ongeveer 240 vierkante meter. Deze ruimte heeft de eigenaar onlangs zelf in gebruik genomen en heeft daar een kleine supermarkt onder de naam DEEN geopend, aldus pal naast de supermarkt van uw cliënt. Hoewel u met dit soort zaken nog niet veel ervaring heeft, roept uw eerste rechtsgevoel; dit kan natuurlijk niet!

Een verhuurder kan natuurlijk niet zijn eigen huurder concurrentie aandoen.

U

start meteen een kort geding en vraagt om staking van de supermarktactiviteiten door de verhuurder van uw cliënt. U ziet de uitkomst van het kort geding met vertrouwen tegemoet. Helaas pakt het anders uit. Zowel u als de ver­ huurder beroepen zich op een arrest van de Hoge Raad van 17 december 2004. Hierin staat – kort gezegd – opgenomen dat bij de beoorde­ ling van de vraag of er sprake is van ongeoorloofde concurrentie van een verhuurder jegens diens huurder gekeken zal moeten worden naar de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor

beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie. In dit geval woog de voorzieningenrechter zwaar mee dat de winkel van de huurder 1200 vierkante meter was en die van de concurrerende verhuurder slechts 240 vierkante meter. Wat de voor­ zieningenrechter betreft was er dus nauwelijks sprake van overlap van de verschillende assortimenten van de beide supermarkten.

Daarnaast kon de huurder niet goed onderbouwen in hoeverre zij schade leed als gevolg van de concurrentie door de supermarkt van de verhuur­ der. De voorzieningenrechter merkt hierover op dat het op de weg van de huurder lag om met cijfers te komen waaruit bleek dat de concur­ rentie een substantiële daling van de omzet tot gevolg had. Deze cijfers kon de huurder niet aanleveren. Tot slot betoogde de verhuurder dat zij geen non-concurrentiebeding in de huurovereenkomst was overeenge­ komen en dat gelet hierop het dus geen wanprestatie voor de verhuurder opleverde indien zij net als de huurder ook een supermarkt begon. Hoe­ wel de huurder dit betwistte was er tijdens het kort geding onvoldoende gelegenheid om dit punt nog nader uit te zoeken. De vorderingen van de huurder werden evenwel allemaal afgewezen.

U

w eerste zaak verliep dus minder goed dan aanvan­ kelijk met vol vertrouwen verwacht. Het advocaten vak is toch minder eenvoudig dan u had gedacht.

Eén tip die u de huurder nog mee kon geven is – ter voorkoming van der­ gelijke zaken in de toekomst – altijd een non-concurrentiebeding in het huurcontract op te nemen. Was de dag toch nog een beetje succesvol. ←

anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

U kunt deze artikelen ook opzoeken in de digi­ tale versie van SCN: www.issuu.com/scnews.nl

scn 2015 | 1 45

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Winkelen, waar gaan we heen?

Schoenen, schoenen, schoenen. Schoenen heb je niet nodig, die koop je gewoon. In Nieuwegein op het Muntplein vinden we nog een van de weinige ĂŠchte zelfstandig ondernemers in de schoenenbranche: M Shoes, een bijzondere winkel.

� Rob van Meeteren 46 scn 2015 | 1

review

M Shoes H

et Muntplein is het tweede winkelcentrum van Nieuwegein, dat in eerste instantie gericht is op de dagelijkse boodschappen, maar daarnaast ook een behoorlijk aanbod heeft in de niet dagelijkse artikelensector. De vestiging van M Shoes hier is verrassend, omdat deze schoenenwinkel zich echt heel duidelijk onderscheidt van andere schoenenformules. Zo’n bijzondere winkel zouden we eerder in een goede aanloopstraat naar een goed stadscentrum verwachten waar bezoekers juist naartoe komen om bijzondere, zich onderscheidende winkels te bezoeken. M Shoes is anders dan Eleganza, Shoebaloo, Dungelmann, Sacha, Manfield, Nelson, Dolcis en vanHaren (over Sacha en vanHaren heeft u eerder een artikel kunnen lezen in deze reeks). Al deze schoenenwinkels hebben meerdere vestigingen en verkopen schoenen voor een groter publiek in verschillende marktsegmenten.

Juist omdat M Shoes zich zo duidelijk onderscheidt maakte ik voor Shopping Centre news een afspraak met de eigenaar/ondernemer van deze winkel, Rob van Meeteren.

En ja, toevallig hou ik ook van schoenen.

Wat maakt M Shoes nu zo bijzonder? Er worden merken als Roberto d‘Angelo, Dyva en Mauro Teci verkocht, merken die we in deze regio verder nauwelijks tegenkomen.

Het gaat om schoenen en laarzen die je bijna nergens anders ziet. De schoenen zijn van uitstekende kwaliteit, in het algemeen klassiek-modisch en duurder dan gemid-

deld. Het assortiment bevindt zich vooral in het middenplus en luxe marktsegment.

Historie ‘Ruim dertig jaar geleden werkte ik bij Hermans (ook een schoenenwinkel, red.) in Utrecht. De importeur wilde toen een eigen winkel beginnen en vroeg of ik mee wilde doen,’ vertelt Rob terwijl hij wat schoenen rechtzet. ‘Dat leek me wel wat, dus openden we deze winkel aan het Muntplein dat toen net opgeleverd was. Wilma Bouw had dit centrum ontwikkeld en abn/amro had het gekocht. Het was 1984 of 1985, ergens in die tijd. Inmiddels zit ik hier dus al weer zo’n dertig jaar en ik heb het nog steeds naar mijn zin.‘ Ruim verzorgingsgebied De winkel is eigenlijk al die jaren succesvol geweest.

M Shoes trekt in het algemeen klanten van ver buiten Nieuwegein. Zij komen vooral voor het bijzondere aanbod, de goede prijs-kwaliteitverhouding en de goede service.

Zo’n 70 procent komt uit IJsselstein, Lopik, Vianen en het gebied ten oosten daarvan. Rob denkt even na voordat hij zegt: ‘op de een of andere manier lijkt het wel of klanten uit die omgeving een ander koopgedrag hebben.’

Bovendien organiseert Rob ongeveer eens per kwartaal een Ladies night. Daar zijn al zijn vaste klanten welkom.

Er wordt dan een gezellige avond georganiseerd, waar dames onder het genot van een hapje en een drankje vervolg op pagina 48 → scn 2015 | 1 47

review

schoenen kunnen bewonderen, passen en kopen. Deze avonden worden altijd goed bezocht en er wordt ook goed gekocht.

Italië Rob van Meeteren heeft vanaf dag één altijd zelf de inkoop gedaan. Hij bezoekt een paar keer per jaar schoenenbeurzen in Italië. Hij heeft het vak al jong geleerd. Hij werkte in Wassenaar en Duitsland waar hij zelf de huiden, die gebruikt zouden worden voor schoenen, keurde. Hij heeft echt verstand van schoenen en dat zien we terug in zijn aanbod.

De crisis is natuurlijk ook niet aan M Shoes voorbij gegaan. Daar waar hij steeds een grote en trouwe klanten­ kring had, zag hij dit afnemen. Veel klanten werden door de crisis geraakt en M Shoes dus ook. De winkel heeft een eigen website gehad, maar die leverde toen niet het gewenste resultaat. Ook heeft Rob deelgenomen aan To Be Dressed, een digitale outletwinkel. Dat liep heel aardig.

Zijn verzorgingsgebied bleek toen vele malen groter waardoor hij de omzet zag toenemen. Hij bleek zelfs klanten in België te hebben.

Specialisatie Rob van Meeteren heeft de markt in zijn geheel en de schoenenmarkt in het bijzonder de afgelopen jaren enorm zien veranderen. Om zich te blijven aanpassen aan wat klanten willen, heeft hij het roer onlangs omgegooid. Hij specialiseert zich in toenemende mate. Hij vertelt: ‘in deze tijd gebruiken veel mensen zooltjes in hun schoenen, al of niet maatgemaakt. Deze zooltjes moeten in de schoenen passen. De meeste schoenen zijn niet zo gemaakt, dat dat past. Daardoor komt het nog steeds voor dat mensen veroordeeld zijn tot ‘gezondheidsschoenen’, die een charmante uitstraling in het algemeen niet bevorderen. Ik wil mijn aanbod hierop aan laten sluiten. Ik ga verschillende modellen echt mooie en klassiek modische schoenen verkopen waar zooltjes in gelegd kunnen worden.’

Ik word helemaal blij als ik dit hoor. Als kind groot gebracht met ‘gezondheidsschoenen’ en steunzolen weet ik als geen ander hoe vervelend dat kan zijn.

Goede relaties Rob heeft uitstekende langdurige relaties met zijn leveranciers en de schoenenfabrieken waarmee hij jaar in jaar uit samenwerkt. Dat maakt het mogelijk om deze 48 scn 2015 | 1

beurs & congres

Donderdag 26 februari Winkellocatiemarkt België 2015 Euroscoop - Genk www.winkellocatiemarkt.be

speciale schoenen te gaan verkopen terwijl ze nog steeds van prachtige en hoogwaardige kwaliteit zijn tegen een lagere prijs. ‘Als je al zo lang in deze branche zit en een betrouwbare afnemer blijkt, zijn leveranciers en fabrieken eerder bereid om je tegemoet te komen en daar worden we allemaal beter van’, licht hij zijn stap in deze specialistische richting toe.

Donderdag 2 april Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedreke­ nen.nl Donderdag 2 april Exploitatie gemeentelijk vastgoed 1-daagse cursus – New Babylon Den Haag www.gemeentelijkvastgoed.com Donderdag 2 april Zorgvastgoed strategie & exploitatie 1-daagse cursus – New Babylon Den Haag www.zorgvastgoedstrategie.nl

10-13 maart 2015 Mipim Cannes (F) www.mipim.com Aanpassen aan de markt ‘Er zijn nog meer aspecten die ik in mijn winkel wil aanpassen. Zo wil ik graag mijn collecties sneller laten wisselen. Dit vraagt echter wel een investering, omdat dat met mijn leveranciers in Italië niet zo makkelijk blijkt. Als je schoenen uit China komen, is er meer mogelijk op dat gebied.’

‘Op dit moment heeft M Shoes een goed bezochte Facebook­pagina. Binnenkort is ook de nieuwe website in de lucht. Daar vertellen we het verhaal van onze schoenen, waarmee ik nieuwe klanten ga trekken. Voordeel daarbij is dat mijn markt zich dan niet langer beperkt tot de regio, maar veel verder kan strekken. Met een webshop wordt mijn markt vele malen groter.’

Met bewondering kijk ik terug op ons gesprek. We hebben hier te maken met een echte zelfstandig ondernemer, die zijn werk doet met passie. Kwaliteit gaat altijd boven kwantiteit bij M Shoes, ook als het crisis is. ←

8 april NRW Marketingcongres Den Haag | www.nrw.nl Op deze dag verschijnt de SCN Marketingspecial!

20-21 april ICSC European Conference Met o.a. de jaarlijkse ICSC Shopping Center Awards!

Londen www.icsc.org/2015EU

Dinsdag 16 juni Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedreke­ nen.nl Dinsdag 16 juni Sturen op uw vastgoed 3-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.sturenopuwvastgoed.nl Donderdag 23 juni Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl Donderdag 25 juni Rotterdam Vastgoed 2015 www.rotterdamvastgoed.nl www.managementproducties.com

12 mei Brood@Spelen* Thema: Beleving met betekenis Utrecht www.basconsultants.nl/ brood-spelen 2-4 juni Provada Amsterdam RAI www.provada.nl 16 september NRW Jaarcongres Shopping Centre NEWS brengt op deze dag de NRW Special uit! www.nrw.nl

* Het thema voor dit jaar is ‘Beleving met betekenis’. En daar is in relatie tot het win­ kelen, onze binnensteden en winkelcentra nog steeds veel over te melden. Belevin­ gen zijn er veel, maar wat maakt een beleving ook betekenisvol, en voor wie. B@S Consultants stelt ook dit jaar weer in samenwerking met Shopping Centre NEWS een betekenisvol programma samen! Zie www.broodenspelen.nl voor meer informatie’

scn 2015 | 1 49

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

De Banne O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amstelveen

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

apeldoorn

Anklaar

▼

O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543 arnhem

alphen a/d rijn

Gelderlandplein

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

amsterdam

Centrum Nieuw-West O 2017-2019 M 17.000 m2 (5500 m2 1e fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182-690900 ▼

BK40 Amstelstation

amersfoort

Vathorst O 2015 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

50 scn 2015 | 1

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

o 2015 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2015 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda

Hoge Vucht berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o n.t.b. m 4000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i 030 257 3512

Achter de lange stallen

delft

Hovenpassage o 2015 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 den haag

Amadeus

Meerplein o 2015 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

Centrumplan Brunssum

o 2015 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 5 51

in the pipeline

eindhoven

Meerrijk Meerhoven O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

harderwijk

Waterfront

enschede

Stokhorst

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Aalmarkt, Waagblok o 2015 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 maastricht

Brusselse Poort o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

Hofpassage o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

leiden

heerlen

De Plu o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182-690900

▼

Leens

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010-4364033

leiden

Aalmarkt, Catharinasteeg epe

De Marktwand O juni 2015 M 4100 m2 P WPM Development I Ger Dings, T 073 6491564 ▼

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 2014 | 5

papendrecht

Land van Matena o 2015 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

in the pipeline

reeuwijk

rotterdam

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

scheveningen

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Forum Rotterdam

Norfolk (De Zuid) o 2017–2022, gefaseerd m 8900 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 32.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

stein ridderkerk

Winkelcentrum Stein

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Boston en Seattle o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Terwijde O 2015 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

▼

rosmalen

tilburg

Centrumplan

Stadhuisplein

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

Centrée o 2015 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

uithoorn rotterdam

De Rotterdam o 2015 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i T 070 3068450 ▼

Zijdelwaard Sassenheim

Centrum o 2015 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Groeneweg O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Neude o zomer 2017 m 8000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 5 53

in the pipeline

veenendaal

Brouwerspoort O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

vught

zeist

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

Allegro

wognum

De Boogerd

vlissingen

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o 2015 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

zwolle

Ritmeesterhof o 2015 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

De Bestevaer o 2015 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

zoetermeer

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Cadenza o 2015 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

Verhuur of strategisch advies. Maar dan vanuit jarenlange ervaring, persoonlijke betrokkenheid en inzicht. Menselijk wanneer het kan, doortastend als het moet. De retailer moet bij uw project passen, maar andersom ook!

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

Baardgras 37 3902 RN Veenendaal Nederland

E info@koospols.nl T +31(0) 613 505 457

U kunt mij bereiken op 06 13505457.

54 scn 2014 | 5

I www.koospols.nl

b2b

ontwikkeling

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

belegger

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

decoratie

Nico de Vries Decoratie

Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 257 35 12 I www. asrvastgoedvermogensbeheer.nl

T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

Corio Favourite meeting places

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Multi Vastgoed

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

belegger/ontwikkelaar

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

belegger/ontwikkelaar

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ontwikkeling

Synchroon

planontwikkeling/management

WPM Groep Utopialaan 24 5232 CE ’s-Hertogenbosch

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 073 649 1400 Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

decoratie

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

scn 2015 | 1 55

b2b

illuminatie en decoratie

PBB City Lights

illuminatie

MK Illumination Holland J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

Rako Groep bv

Oase Lease beplantingen

Postbus 19 8140 AA Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

decoratie

Accent deco & expo

beplanting

Flower and Shower

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

promotie

Promotions by Maureen

56 scn 2015 | 1

beplanting

communicatie openbare ruimte

reclame

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 44 0 140 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

b2b

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen

branding

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

communicatie/ict

Chainels

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Molengraafsingel 12-14 2629 JD Delft

Postbus 134 6880 AC Velp

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

parkeren

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

parkeersystemen

SkiData Lübeck2 2993 LK Barendrecht T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31 3500 AA Utrecht T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

scn 2015 | 1 57

b2b

media

media

colofon Shopping Centre News jaargang 17 (2015), 1 • 60 pp.

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

congres & evenement

kennis & informatie

s t r a b o) Management Producties

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scn.today > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op de site: www.scn.today. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex.

Q&A Research & Consultancy Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

58 scn 2015 | 1

2 3 4 JUNI

2015

AMSTERDAM RAI Hoofdthema

(RE) BUILDING THE BUSINESS

KAARTVERKOOP

PROVADA

Dagthema’s

2 JUNI

IS GESTART

3 JUNI

Koop voor 13 april uw toegangskaart en maak gebruik van de early bird korting en betaal € 84,-

4 JUNI

excl. BTW voor een toegangskaart.

(Reguliere prijs € 95,- excl. BTW).

Vind ons op Twitter @PROVADAre

www.provada.nl | www.provadaxperience.nl | info@provada.nl, +31 (0)30 60 514 24