SCN 6-2014

thema

6 | 2014

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Gouweplein

verrijkt Waddinxveen

Terwijde: MAB's laatste

Research van Redevco en CBRE Global Investors

Nieuw leven in de Carlsbergbrouwerij

De retail in Purmerend

verleidt al 75 jaar Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn gefascineerd door de rol die deze steden hebben voor mensen en samenleving. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij al 75 jaar gezichtsbepalende gebouwen en gebieden.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons uiterst belangrijke criteria. Wij ontwikkelen gebouwen en gebieden die het verschil maken. Die indruk maken. Die mensen verleiden om er in te wonen, werken en winkelen.

Of anders gezegd, er in te leven! www.synchroon.nl

inhoud

2014 | 6 www.scn.today

projecten

nieuws SCN special over Den Haag Raadhuisplein Drachten NRW Jaarprijs 2015 Veilig op de roltrap SSM-congres in Rotterdam Chainels' tool voor beheerders Christmasworld 2015 Schoon winkelgebied Den Haag Vastgoed

in deze editie

4 5 5 7 16 21 24 25 62

De Markthal, Rotterdam Winkelcentrum Terwijde Gouweplein, Waddinxveen De Minnehof, Eemnes De Hallen, Amsterdam The Wall Carlsberg City, Kopenhagen

28 32 37 42 46 48 54

visies en research Inzetten op onderscheid John Nijsten over clustering Verschillen tussen retailgebieden Meet our new customers Nieuwe tijden, anders organiseren

22 26 57 60 64

reviews Purmerend 8 Simon Levelt en Darwin 12 Jorine de Soet: Hoogvliet 50

rubrieken en columns Personalia 4 Luisje 5 Column Haringsma 6 Column Verwaaijen 19 Column De Fouw 27 Projecten in the pipeline 66 B2B-pagina's 71

grote foto op voorpagina: scn

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partner­ ship aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­ raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl. scn 2014 | 5 3

personalia

nieuws

SCN Den Haag Special Den Haag is met alle ontwikkelingen een van de meest spraakmakende­ retailconcentraties van Nederland. Rond voorjaar 2015 wordt dit jarenlange traject vrijwel afgerond. In april wil Shopping Centre NEWS in samenwerking met de gemeente Den Haag deze mooie ontwikkelingen de aandacht geven die ze verdienen, door het uitbrengen van een Den Haag Special.

Ontwikkelaars, beleggers en andere betrokken partijen zullen door ons benaderd worden met de vraag in deze special te participeren. Daarmee wordt het mogelijk het verhaal van Den Haag als winkelstad breed en vanuit meerdere invalshoeken te brengen.

Bent u hierin geïnteresseerd, dan kunt u ook zelf al naar de mogelijkheden informeren en contact opnemen met Mirjam van der Veer van Shopping Centre NEWS: media-advies@scnews.nl of telefoon 035-523 98 32.

Bij Bilfinger Real Estate is Huub Snelders in dienst getreden. Hij zal zich richten op de verdere uitbouw van het vastgoedmanagement binnen retail in de Benelux.

Samen met Michiel IJzerman, verantwoordelijk voor offices & logistics, vormt hij een krachtig duo voor het commercieel management. Huub Snelders heeft dertig jaar ervaring in het vastgoedmanagement. Sinds 2006 was hij directeur retail bij WPM. Daarvoor bekleedde hij directeursfuncties bij Holland Immo Group en Vastgoed Beheer Apeldoorn.

Wilbert Kroesen (54) is vanaf 1 oktober managing consultant bij Ecorys, waar hij verantwoordelijk is voor detailhandel en binnensteden. Hij kan daarbij zijn kennis en netwerk inzetten, die hij de afgelopen 25 jaar heeft opgebouwd als onder meer vestigings­ plaatsonderzoeker, distributieplanoloog, docent marketing en vastgoed in het hoger onderwijs en hoofd marketingresearch.

Met ingang van 1 november is Joost Vooijs (42) in dienst bij WPM Winkelcentrummanagement in de functie van commercieel directeur. Samen met Cor Eschmeijer, operationeel directeur, is hij verantwoorde­ lijk voor alle winkelcentrummanagement-activiteiten van WPM Groep. Daarnaast vormen zij met Tim Rem­ mers, directeur WPM Verhuur & Relocatie, de directie van WPM Retail. Joost Vooijs komt van Bouwfonds Investment Management, waar hij verantwoorde­ lijk was voor een omvangrijke winkelportefeuille in Nederland.

Cushman & Wakefield werd versterkt met Jasper Stegmann, die op het kantoor in Rotterdam is gaan werken.

Stegmann was hiervoor bijna twee jaar werkzaam bij Ooms Bedrijfshuisvesting als vastgoedadviseur voor industrieel vastgoed. Hij gaat zowel aan- als verhuur transacties begeleiden van bedrijfsruimte en logistiek vastgoed.

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

4 scn 2014 | 6

nieuws

Belegger SPF, beheerder MVGM, gemeente Smallingerland, winkeliers­ vereniging ha&ie, TEAM en LookFeel Consultancy zijn druk doende om Raadhuisplein Centrum Drachten en geheel Centrum Drachten op de kaart te zetten. Centraal staat de doelstelling het huidige verzorgingsgebied – de gemeente Smallingerland – op te schalen naar dé bestemming in de regio Friesland om te winkelen.

R

aadhuisplein Centrum Drachten werd ontwikkeld door Webscon en op 20 november werd het project aan de belegger en ondernemers overgedragen.

Dat was tevens het startmoment voor het activiteitenprogramma dat zich in novem­ ber en december ontrolde. Michel Jonkheer van LookFeel Consultancy: ‘Het doel is om de consument te verleiden, te boeien en te binden. Daarvoor is in samenwerking met Team een krachtige nieuwe huisstijl

Actie in Drachten ontwikkeld, wat je terug ziet in de signing, de communicatie en de promotie. Daar­ naast zijn nog niet alle units verhuurd en dus willen wij het winkelgebied onder de aandacht brengen van retailers voor wie Drachten nog een ‘witte vlek’ is.’

Het activiteitenprogramma dat van 20 november tot en met 20 december geprogrammeerd is, omvat de Raadhuis­ plein Inpakwinkel, de DJ & Pesto Show, de Sneeuwbol foto-actie (fotoprint én de

NRW Jaarprijs 2015 Ook in 2015 kunt u met uw project meedingen naar de NRW Jaarprijs. De inschrijvingsperiode loopt van 1 januari tot 1 april 2015. Daarna gaat het juryproces van start, waarna op 15 april de nominaties voor de NRW Jaarprijs bekend zullen worden gemaakt.

Alle belangrijke data op een rijtje: • 1 januari 2015: NRW Jaarprijs 2015 open voor inschrijving • 1 april: Sluiting inschrijvingstermijn • 15 april: Bekendmaking nominaties • 27 + 27 mei: Jurybezoek aan genomineerde projecten • 10 juni: Projectpresentaties door genomineerden aan de vakjury • 16 september: Jaarcongres met feestelijke uitreiking NRW Jaarprijs 2015 Alle informatie inclusief het inschrijfformulier en de algemene voorwaarden kunt u vanaf 1 januari 2015 vinden op www.nrw.nl. ←

foto ook via de website en social media te downloaden en te delen) en tot slot Kerst op het Raadhuisplein. Vanaf 10 december wordt een bijzondere interactieve game ingezet: een innovatief concept, gericht op de doelgroep van het winkelgebied, met een synergie tussen het fysieke winkel­ gebied en online (social media). Deze Rodeo-game is als eerste, in geheel Europa, in Drachten te zien en te beleven. ← www.raadhuispleincentrumdrachten.nl.

Ik had zo graag…

Ik zou zo graag…

En nu heeft iemand anders de Markthal gedaan! denken, praten, doen scn 2014 | 6 5

column

Getekend:

Johan Haringsma

Showrooming

D

e fysieke en online retail raken al aardig verweven.

Voorbeeld daarvan is het zogenaamde ‘showrooming’. Mensen gaan naar de fysieke winkel om te voe­ len, te proeven – en kopen vervolgens online bij de goedkoopste aanbieder.

Iemand vertelde dit regelmatig te doen bij de aankoop van cosmetica: “Ik ga naar Douglas en laat mij uitgebreid voorlichten over nieuwe producten en testpotjes samenstellen. Ik koop dan ook wel ’s wat, maar het meeste koop ik online voor de laagste prijs. Als de verkoopster niet weet dat C bij Mac staat voor gele ondertonen, dan is dat voor mij een reden om af te haken”.

Dit laat zien dat mensen via internet uitstekend op de hoogte zijn van de producten en potentiële kopers lopen in de winkel al snel aan tegen de ondeskundigheid van het personeel. Op klacht.nl las ik: “Ondeskundige mensen hebben ze werken bij de Mediamarkt, niet normaal!!! Ik moest drie personen uitleggen dat ik draadloos utp (inter­ net via stopcontact) aansluiting wilde voor mijn KPN ontvanger; maar dat begrepen ze niet. Ik ben gefrustreerd de winkel uitgelopen en heb zo’n ding bij de BCC gekocht voor 80 euro. Later ontdekte ik op internet dat het een folderartikel is dat je nota bene voor 24 euro kunt kopen!! Ben ik toch nog voor 56 euro opgelicht!!”. showrooms Showrooming is niet alleen een zaak van individuele winkels. Als we niet oppassen, worden onze winkelgebie­ den steeds meer de showrooms van internet. Om dit te voorkomen moet aan alle onderdelen van de ‘customer journey’ aandacht worden besteed, anders haken klanten af en wijken ze uit naar online aanbieders. Een goed voorbeeld van optimalisering van de kooptrip vormt Stadshart Amstelveen.

Vindbaarheid, ontvangst, aankleding, presentatie: aan alles wordt gedacht en

6 scn 2014 | 6

er wordt op toegezien dat dit allemaal in orde is. Op deze wijze ontstaat er bij bezoek een stapeling van positieve­ indrukken en komt de bezoeker een aangename koopstemming. Met als resultaat dat er – gepland maar vooral ook ongepland – geld wordt uitgegeven. dissatisfiers Toch kan het ook dan nog gemakkelijk misgaan, want een dissatisfier zit in een klein hoekje. Iemand vertelde mij dat ze bij een bezoek aan het Stadshart heel nodig moest plassen en dat dit veertig cent kostte: “Maar ik had nog maar vijfendertig cent!” Omdat de kof­ fiejuffrouw hierover moeilijk begon te doen, ontstond er een onaangename woordenwisseling. “Mijn stemming was behoorlijk verpest en ik had weinig zin nog langer te blijven!” Een stuiver kan veel doen, zo blijkt maar weer. fysiek Het in de juiste koopstemming brengen­en houden, stelt hoge eisen aan de dienstverlening van individu­ ele winkels. Maar ook collectief als winkelgebied moet alles kloppen. In veel winkelgebieden valt op dit punt nog een wereld te winnen: je treft er moeilijk vindbare en smerige parkeer­ garages aan, rommelig ingerichte straten, slechte verlichting, overvolle prullenbakken, slecht ingerichte openbare ruimte, verkeerd geplaatste verkeersborden en bankjes en lelijke gevels. De fysieke omgeving is wat een winkelgebied onderscheidt van inter­ net, maar schiet op dit punt juist vaak ernstig tekort.

Laten we er daarom zorg voor dragen dat onze winkelgebieden op alle denk­ bare punten blijk geven van het enige en juiste doel, namelijk de bezoeker gastvrij en liefdevol te ontvangen. ←

j.haringsma@wpmgroep.nl

techniek

Veilig roltrapgebruik: een zaak van gebruikers, beheerders én roltrapfabrikanten

B

eknelde handen door leuningbanden, voeten die gegrepen worden door kamplaten of aan de zijkant vast komen te zitten, uitglijden en vallen bij het op- en afstappen: jaarlijks zijn er vele ongelukken op de roltrap te betreuren. Volgens officiële Europese cijfers ging het in 2012 om zo’n 376 ongelukken, maar volgens John van Vliet, technisch directeur van het Liftinstituut, is dat slechts het topje van de ijsberg: “Eigenaren en beheerders zijn vaak terughoudend om deze ongevallen te melden.”

Aanspreken op onveilig gedrag Van Vliet adviseerde de aanwezigen om bij onveilige situaties mensen aan te spreken op hun gedrag. Hóe je dat moet doen, leidde wel tot discussie: niet iedereen is van ‘reprimandes’ gediend. Paul Doll van retailer Hennes & Mauritz bevestigde dat ouders zich inderdaad snel ‘aangevallen’ voelen. “Maar onze mensen blijven hen aanspreken, ook al krijgen ze een grote mond terug. Een roltrap kan namelijk een gevaarlijke installatie zijn als je er niet goed mee omgaat. Meestal loopt het goed af, maar tien jaar geleden is in een filiaal een jongen verongelukt toen hij op de roltrap aan het stunten was. Wij trainen onze mensen er daarom op om klanten vriendelijk te wijzen op foutief of gevaarlijk gedrag. Dat doen we vanuit onze verantwoordelijkheid als ‘goed huisvader’.”

Pro-actieve opstelling onderhoudsfirma’s nodig Naast het aanspreken op onveilig gedrag kunnen ook extra veiligheidsvoorzieningen soelaas bieden bij het voorkomen van roltrapongelukken. Volgens Martin Brink van Schindler Liften kunnen roltrappen eenvoudig worden beschermd tegen beklimming aan de buitenkant en tegen meesurfen op de leuningbanden. Ook kan de roltrap technisch veiliger worden gemaakt met anti-slipprofielen of -coating, met tredeverlichting en met sokkelborstels; de laatste zijn inmiddels verplicht. Opvallend was dat niet alle gebouwbeheerders en vastgoedmanagers op de hoogte bleken van deze voorzieningen – een indirecte uitnodiging aan de roltrapproducenten om hun innovaties vooral te delen met klanten.

Gevaar in de roltrapomgeving Gevaarlijke situaties kunnen volgens Van Vliet van het Liftinstituut eveneens ontstaan door een verkeerde winkelinrichting. Van Vliet noemde het voorbeeld waarbij een retailer de ruimte tussen twee roltrappen gebruikte als schap voor producten in de aanbieding. “Gevaarlijk, want hierdoor leid je roltrapgebruikers onnodig af.” Ook wordt

Veilig rollen Hoe ver moet je gaan om ongevallen op de roltrap te voorkomen? Tijdens een informatieve ontbijtsessie van het Liftinstituut op woensdag 12 november discussieerden retailers, gebouwbeheerders, beveiligers en vastgoedmanagers over dit thema.

Conclusie: spreek gebruikers aan op verkeerd gebruik, laat mogelijk extra veiligheidsvoorzieningen plaatsen, houd rekening met de winkelinrichting, maar doe vooral ook een beroep op het gezond veiligheidsverstand van de roltrapgebruiker.

de loze ruimte onder de roltrappen nog wel eens gebruikt als kinderspeelplaats. “Dat is vragen om moeilijkheden”, aldus Van Vliet. “Ouders letten dan niet op hen, en hun kinderen zitten dan zó, onbegeleid, op de roltrap zelf.”

Grenzen aan veiligheid Klaas Voet van vastgoedeigenaar Corio stelde tot slot dat fabrikanten, beveiligers, eigenaren/beheerders en retailers er alles aan kunnen doen om veilig roltrapgebruik mogelijk te maken, maar dat de eindverantwoordelijkheid uiteindelijk bij de roltrapgebruiker ligt. “Er zijn grenzen aan wat je kunt doen om ongevallen te voorkomen. Een roltrap blijft een bewegende installatie; je kunt niet alle risico’s afdekken. Gebruikers meer bewust maken van de gevaren moet daarom voorop staan.” Het Liftinstituut doet dat tijdens de Week van de veilige roltrap met een landelijke campagne, een informatiefilm en een gratis e-learningmodule voor winkelpersoneel en beveiligers, allemaal te vinden op www.roltrapveilig.nl. ← scn 2014 | 6 7

winkelgebieden

Een wandeling met wethouder Edwin Voorbij

Binnenstad en retail:

Purmerend

Bronzen koeien op de Koemarkt

Winkelcentrummensen en retailers denken bij de naam Purmerend vaak als eerste aan het Willem Eggertcentrum. Een belangrijke factor in het winkelaanbod van deze stad in Waterland, maar Purmerend heeft zoveel meer. Wethouder Edwin Voorbij liet het zien en vertelt over de ‘rafelranden’ van het centrum, over de concentratiebeweging van de retail, de geringe leegstand, wonen boven winkels en meer.

8 scn 2014 | 6

Dwaalmilieu Padjesdijk

P

urmerend telt bijna 80 duizend inwoners en is sinds de jaren zestig als door de overheid aangewezen groeikern explosief gegroeid. Wethouder Edwin Voorbij vertelt: ‘Deze stad is vanwege die toestroom van mensen uit vooral Amsterdam en andere steden decennia in beweging geweest. De stad begint zich eigenlijk nu pas te ‘zetten’ en krijgt een eigen dynamiek.’

Binnen die dynamiek spelen winkels en horeca een belangrijke rol, zo is te zien bij de start van onze wandeling, de Koemarkt. Daar is veel horeca geconcentreerd en spelen terrassen een hoofdrol. Edwin Voorbij: ‘Een jaar of zes geleden hebben we goed nagedacht over de herontwikkeling van de Koemarkt. Daarvoor hebben we ook een bevolkingsraadpleging gedaan en daar zijn hele goede en uitvoerbare ideeën uit voortgekomen, die we ook uitgevoerd hebben. In de zomer zijn de terrassen veel groter dan nu, maar de horeca-ondernemers hebben te kennen gegeven dat ze ook graag winterterrassen willen opstellen.

Daar zijn we nu over in gesprek.’

winkelgebieden

Heeft Purmerend verhoudingsgewijs veel horeca?

Edwin Voorbij: ‘Zeker, daar staat de stad in de regio ook om bekend. Je ziet wel dat de ‘natte horeca’ steeds meer wordt ingewisseld door de dag-horeca, hetgeen zeker ook te maken heeft met het ouder worden van het publiek.’

Wijken Hoe steekt het winkelapparaat van Purmerend in elkaar?

Die vraag wordt beantwoord door Jeroen van der Weerd, adviseur Economische Zaken bij de gemeente. ‘Naast het kernwinkelgebied heeft Purmerend voor elk van de zeven wijken een wijkwinkelcentrum. Het kernwinkelgebied omvat zo’n 200 winkels en heeft als verzorgingsgebied Purmerend plus Waterland. In de praktijk betekent dat

transformatie Maar is het nu transformatie of concentratie wat zich hier afspeelt? ‘Beide. Recent is een grote buitensportzaak (Guust) van de rand naar het centrum verhuisd en ik denk dat meer retailers die beweging gaan maken.’

Staat die beweging richting concentratie niet op gespannen voet met het kwantitatieve aanbod dat je wil bieden?

Jeroen van der Weerd denkt van niet: ‘Een van de geluks­ aspecten van Purmerend is, dat de gemeente sinds de jaren zestig een enorme groei van het inwonertal heeft meegemaakt. Het winkelaanbod groeide mee, maar in een veel rustiger tempo. Zodoende hebben we met alle veranderingen die er in economie en retail geweest zijn nog steeds voldoende draagvlak voor het huidige winkel­

Dit is een compact gebied, een snelkookpan van ontwikkelingen

Jeroen van de Weert (l) en Edwin Voorbij

een bereik tot aan Volendam, Zeevang, De Rijp en Zaanstad. Dan heb je het over circa 120 duizend mensen. Het hart van het kernwinkelgebied is toch wel het Willem Eggertcentrum en daaromheen zit een heel fijnmazig stratenpatroon dat het historisch assenkruis genoemd wordt.

Hier vind je veel zelfstandige winkeliers. Het is een soort dwaalmilieu.’

Inmiddels zijn we al lopend in dit gebied aangekomen en zien we tal van prachtige 17e-eeuwse panden, pleintjes en straatjes. En dan natuurlijk de hamvraag: hoe zit het met de leegstand in het centrum van Purmerend? Edwin Voorbij: ‘Dat valt vergeleken met andere steden erg mee. Zeker, we hebben wel wat frictieleegstand, maar die is in de regel van korte duur. Maar als je het hebt over de rafelranden van het centrum, dan heb ik daar voor de toekomst wel wat zorgen over. Je ziet nu al dat de winkelfunctie opgevolgd wordt door andere functies, zoals de nu populaire nagelstudio’s, schoonheidssalons en kleine kantoren. Het is een echt transformatiegebied geworden, waar de komende jaren veel zal veranderen.’

bestand. Dat heeft er aan bijgedragen dat er tijdens de crisis relatief weinig winkelleegstand optrad. Qua hoeveelheid winkelmeters zit het hier dus wel goed.’ kanaal Intussen naderen we de rand van het centrumgebied en komen bij de spraakmakende boogbrug over het kanaal, waar vanaf je een mooi uitzicht op het centrum hebt.

Jeroen van der Weerd: ‘Tot een jaar of wat geleden waren er nog ideeën om net aan de overkant van het kanaal – en dus buiten het centrum – een grote pdv/gdv-locatie te ontwikkelen. Dat heeft men gelukkig losgelaten en heeft ertoe geleid dat we in een heel compact gebied nu als in een snelkookpan in allerlei ontwikkelingen zitten. Zo is Wereldhave bezig met een ingrijpende vernieuwingsoperatie van het Willem Eggertcentrum. Fase i daarvan is afgerond en heeft geleid tot de komst van een prachtige en grote h&m-winkel. Die operatie heeft ook een andere vervolg op pagina 10 → scn 2014 | 6 9

winkelgebieden

← vervolg van pagina 9 beweging op gang gebracht: verschillende ondernemers die in het Willem Eggertcentrum gevestigd waren zijn nu verkast naar de binnenstad. Dat heeft als effect dat we in Purmerend heel weinig leegstand op A-locatie hebben.’

De binnenstad van Purmerend is autoluw en een echte wandeloase voor bezoekers. Edwin Voorbij: ‘Voor auto’s hebben we hier ‘venstertijden’. Daarbuiten is het winkelgebied echt het domein van de voetganger. De ondernemers hebben daardoor hun straat vaak ook heel leuk kunnen inrichten en bijvoorbeeld zelf in bloembakken geïnvesteerd. De gemeente doet dan niet moeilijk met precario, want het draagt op een positieve wijze bij aan de beleving van de binnenstad. We hebben vanuit de gemeente trouwens een heel goed overleg met de ondernemers en werken

'Rafelrand’ Westerstraat

vergrijzing Hoe ziet de consument in Purmerend eruit? Jeroen van der Weerd hierover: ‘De bestedingskracht ligt hier op het landelijke gemiddelde, maar Purmerend vergrijst boven-

Wat het publiek wil zien in deze winkel....

samen in bijvoorbeeld het gratis wifi-project Binnenstad connected, dat mogelijk werd door een subsidie van de provincie Noord-Holland en bijdragen van de winkeliersvereniging van het Willem Eggertcentrum en de gemeente.’

Doelstellingen voor de binnenstad Voor de gemeente is het motto ‘Alle ballen op de binnenstad’ geen loze kreet. Edwin Voorbij: ‘Ik vind dat in de detailhandelsstructuur van elke gemeente de binnenstad aan het toppunt van de hiërarchie moet staan.

Dat betekent dat je eerst moet proberen zoveel mogelijk detailhandel – mits niet te groot – te concentreren in die binnenstad. Verder moet er een hele goede mix zijn tussen de winkels en de horeca. Vervolgens moet je het geheel aantrekkelijk maken, bijvoorbeeld met kwalitatief hoogwaardige evenementen. Ook op zondag, want de winkels mogen in Purmerend iedere zondag open. En dat zie je gelukkig steeds meer.’

Voor het centrum is enkele jaren geleden een detailhandelsvisie opgesteld. Jeroen van der Weerd: ‘Daarin is de 10 scn 2014 | 6

koers voor de komende jaren uitgezet en centraal daarin staat dat Purmerend Centrum zich moet ontwikkelen tot het recreatieve winkelhart van de regio. De wijkwinkelcentra moeten zo min mogelijk niet-dagelijks aanbod bevatten, omdat we dat juist in het centrum willen faciliteren.’

En heeft het toerisme in die visie ook een rol? Edwin Voorbij: ‘Daar proberen we steeds meer op in te zetten.

Purmerend is op dit moment nog niet een toeristische plaats, maar bevindt zich wel midden in een toeristisch gebied. We moeten daar veel meer uit kunnen halen.’

gemiddeld. Dat zie je ook in het straatbeeld. Tot voor kort zag je dat de groep 15- tot 25-jarigen een voorkeur had voor Zaanstad (Primark!), maar ook Amsterdam ligt dichtbij.

Dankzij de opening van h&m bereiken we toch dat we ook die groep langzaamaan beter aan de stad weten te binden.

Je ziet ook dat er retailers bijkomen die daar aan bijdragen of die juist wat zien in de oudere doelgroep.’

Hoe zit het eigenlijk met de bezoekfrequentie? Jeroen van der Weerd: ‘Onderzoek heeft uitgewezen dat de consument vaak meerdere keren per week doelgericht het centrum bezoekt. Dat heeft ook te maken met de weekmarkt, die op dinsdag gehouden wordt. Op dinsdag tellen we net zo veel bezoekers als op zaterdag en dat is toch wel bijzonder.’

Gaat deze stad – net als veel andere – ook krimpen?

Edwin Voorbij: ‘Nee, voorlopig niet. We zijn sinds de jaren zestig een groeikern geweest, en sinds die tijd zijn er veel nieuwe gezinnen de stad ingetrokken. Maar inmiddels zijn de kinderen van die mensen ook aan gezinsvorming toe.

Zij zijn nu volop in die wijken te vinden en daarmee begint

winkelgebieden

alles weer van voren af aan. Dus naast vergrijzing zien we hier ook een substantiële verjonging. De cirkel is rond.’ biologische markt Terug naar het winkelgebied: wat zou Purmerend nog kunnen doen om het dit te versterken? Edwin Voorbij: ‘Ik denk dat er kansen zijn voor een biologische markt en supermarkt. Die zitten in deze streek ook nog eens dicht op de bron. Verder zouden we het mode-aanbod nog kunnen versterken, zodat de binnenstad ook voor 15- tot 25-jarigen interessanter wordt. h&m is een stap in die richting, maar een formule als The Sting zou ook passen.’

Dat de consument ook z’n eigen ideeën bij mogelijke invullingen heeft, blijkt uit de etalage van een van de weinige leegstaande panden in het centrum. De makelaar

mét een hele echte fotowinkel, een uitstervend winkelras!) in het Willem Eggertcentrum (1979). Via de bovenverdieping en h&m lopen we een rondje. Het centrum wordt door eigenaar Wereldhave grondig onder handen genomen en er is al veel bereikt, maar klaar is het zeker nog niet.

Een moeilijke opgave, omdat ook dit centrum de sfeer van de jaren zeventig ademt. En ook de nodige bouwkundige beperkingen heeft, zoals de hoogte van de plafonds. Maar daar wordt – zo is te zien – creatief mee omgegaan. toilet En dan... staan we in het winkelcentrum voor een heus openbaar toilet. Edwin Voorbij: ‘Hier was zo veel vraag naar. Er zijn moties en amendementen voor ingediend, niets werkte. En nu is het er. En nog gratis ook. Prachtig.’

Er liggen nog kansen voor een biologische markt of supermarkt, of een modeformule als The Sting

Markt voor het historische gemeentehuis

heeft een tekst opgehangen waarmee hij vraagt ‘Wat ziet u hier graag voor winkel?’ Talloze reacties zijn met stickies op het raam geplakt. Maar ja, wat moet je met de vraag naar de Free Record Shop of de Primark...?

Al verder lopend wijst Edwin Voorbij op de woningen boven de winkels. ‘Dat is een speerpunt van deze gemeente. Het draagt bij aan de levendigheid en sociale controle, met name na winkelsluitingstijd. Voorheen werden die ruimtes vooral gebruikt voor opslag en soms kantoren, maar het is hier zo mooi wonen dat dat zonde is.’ En bij een lelijk jaren zeventig winkelpand: ‘Zoiets als dit, dat zouden we niet meer moeten willen.’ Tja, dat kan zijn, maar de gemeente heeft daar destijds wel haar medewerking aan verleend. ‘Dat klopt en we noemen dat ‘tijdsbeeld’, maar toch moet dat nu anders, meer passend bij de historische binnenstad.’

Willem Eggertcentrum We belanden via de Strada-passage (een ontwikkeling uit de jaren vijftig en nog steeds behoorlijk functionerend,

Jeroen van der Weerd: ‘Een logische toevoeging, want je houdt mensen langer in het winkelcentrum en dus het levert alleen maar winst op!’

Voor ons groepje werkt het toilet echter niet verblijfsduurverlengend en via de Plantsoenstraat lopen we het centrum uit. Dit is een leuk gebied, dat in opkomst is als aanloopstraatje. Aantrekkelijke winkels, zoals kinderboekenwinkel WolkeWietje. En ook hier weer wonen boven winkels. kansen voor retailers We zijn weer bij het gemeentehuis. Het centrum van Purmerend heeft op uw verslaggever op deze mooie dag een levendige indruk gemaakt. Leuke winkels in een prachtige historische setting en als kern het Willem Eggertcentrum waar de consument bijna alles vindt wat je maar nodig kan hebben. De gemeente zet zich actief in voor het centrum en heeft zo nog wat wensen en ideeën. Retailers die meer van Purmerend willen weten kunnen altijd contact opnemen met Jeroen van der Weerd, telefoon 0299 45 27 27. ← scn 2014 | 6 11

de vinken van darwin

De franchiseorganisatie van Simon Lévelt bestaat dit jaar twintig jaar. Reden voor Shopping Centre NEWS om na te gaan hoe deze bijzondere nicheplayer zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft en met de markt mee heeft weten te buigen.

door Jorine de soet, KIR Kordaat in Ruimte

Gebrand op kwaliteit De evolutie van Simon Lévelt

D

e geschiedenis van Simon Lévelt gaat terug tot het jaar 1817. Nadat de voc in 1799 opgeheven werd, ontstonden er op meerdere plekken in ons land koffiebranderijen, die zich vooral in de oorspronkelijke handelshuizen langs het water vestigden. In 1817 opende Simon Levelt in de oude havens van Amsterdam aan de Prins Hendrikkade een winkeltje in ‘koloniale grutterswaren’. De winkel verkocht zelf gebrande koffie en thee. De branderij bevond zich direct achter de winkel.

Groothandel Wanneer in 1857 Jacob Levelt, de zoon van Simon, in de zaak komt, worden de activiteiten van het bedrijf flink uitgebreid. Jacob besluit zelf de markt op te gaan en de particuliere klantenkring uit te breiden met doorlevering aan winkels en horecagelegenheden. Een doorbraak waar het bedrijf vandaag de dag nog de vruchten van plukt.

De zaak maakte een enorme groei door waarbij koffie het belangrijkste product was, met thee als nevenproduct.

Simon Lévelt stopte in de loop der tijd met de winkels en beperkte zich tot de productie en de verkoop aan verschillende winkels en horecabedrijven. In 1926 introduceerde de organisatie als eerste cafeïnevrije koffie, waarmee zij al heel vroeg een marktniche betraden en met waarmee aangetoond werd dat het bedrijf zijn tijd vooruit was. Het

12 scn 2014 | 6

de vinken van darwin

bedrijf specialiseerde zich en positioneerde zich daar ook mee. Daarmee bleven zij hun collega’s voor. Hun vroege aanpassing aan de markt en wellicht trendsettend effect maakte het bedrijf sterk ten opzichte van andere vergelijkbare partijen. Leggen wij hen naast de Darwinmeetlat, dan hebben zij al vroeg harde snavels ontwikkeld om ook in tijden van droogte te overleven.

Groei In 1964 ging de winkel aan de Prins Hendrikkade weer open. De branderij was daar al die jaren actief gebleven.

In 1971 nam Simon Lévelt Alex Meijer over. Dit was een kleine koffiebranderij in Amsterdam waartoe de koffie-entheewinkels van Keijzer behoorden. Door het samenbrengen van verschillende kwaliteiten maakte de organisatie zich sterker ten opzichte van andere koffie bedrijven. Hiermee werd de basis gelegd voor het bedrijf Simon Lévelt zoals dat nu functioneert.

Op dit moment beschikt het bedrijf over 47 winkels in Nederland en België. De meeste daarvan worden geëxploiteerd door franchisenemers. In zowel België als Nederland heeft Simon Lévelt vier eigen winkels. Daarnaast is er sinds 2001 een webshop. Op dit moment draait deze als een zelfstandige winkel. Ambitie is deze ‘digitale vestiging’ drie keer zo groot te laten worden en meer te integreren in de fysieke winkels. Dan hoeven onze fysieke vestigingen niet meer alles op voorraad te hebben, maar kunnen zij een specifiek product op laten sturen. ‘Wellicht kunnen we dan in de toekomst met kleinere winkels toe’, vertelt Mikkel Levelt, zesde generatie van de Levelts. koreaanse jongwon Mikkel Levelt en Robert Hoyer ontvangen mij in de nieuwe winkel van Simon Lévelt in City Plaza, Nieuwegein. Robert

Robert Hoyer

Tweehonderd jaar kennis van koffie en thee, dat is een solide basis voor succes is franchisenemer van Simon Lévelt en is ook eigenaar van de winkel aan de Vismarkt in Utrecht. Hij werkt inmiddels twintig jaar samen met de organisatie en is franchisenemer van het eerste uur.

Onder het genot van een kopje thee, jongwon uit Korea, nieuw in het assortiment en een zeldzaamheid, gaan we van start. Mikkel geeft eerst een toelichting op de verlichting in de winkel. Pas sinds kort is er ledverlichting verkrijgbaar die de winkel goed én sfeervol kan verlichten. Deze verlichting is vorig jaar voor het eerst in de Amstelveense vestiging toegepast.

Mens en milieu De Simon Lévelt-organisatie is milieubewust en daarom altijd op zoek naar manieren om milieuvriendelijk te vervolg op pagina 14 → scn 2014 | 6 13

de vinken van darwin

vestiging van de branderij en theepakkerij, die alle winkels belevert, bevindt zich in Haarlem. In de keurkamer wordt dagelijks de kwaliteit van het koffie- en theeassortiment gecontroleerd. Daarnaast bedenken, testen en keuren de keurmeesters binnen het bedrijf nieuwe smaken en melanges. Alleen de lekkerste en meest bijzondere koffie en thee wordt onder de naam Simon Lévelt verkocht. Daarmee onderscheidt het bedrijf zich van anderen en spreekt een specifieke doelgroep aan. Adequate specialisatie staat borg voor overleving.

← vervolg van pagina 13 kunnen ondernemen. Alweer 35 jaar geleden verkocht Simon Lévelt al biologische thee en koffie; iets wat in die tijd echt uniek was en waarmee het bedrijf een voorloper was ten opzichte van andere bedrijven die pas veel later volgden. Opnieuw was een marktniche aangeboord.

Bovendien wordt voortdurend gekeken naar de arbeidsomstandigheden van de mensen die in de landen van herkomst werken aan de productie van koffie en thee. De organisatie heeft in het verleden een school, een tandartskliniek en faciliteiten voor koffiebewerking gerealiseerd om een bijdrage te leveren aan betere leefomstandigheden van deze collega’s.

Vakmanschap Door deze betrokkenheid bij mens en milieu, de innige onderlinge samenwerking, jarenlange ervaring en opgebouwde deskundigheid beschikt het bedrijf over een grote mate van vakmanschap, een van de voorwaarden om te kunnen overleven.

Simon Lévelt streeft ernaar het gehele proces van inkopen, melangeren, keuren, produceren en verpakken in eigen beheer te houden. Want alleen dan kan de organisatie garant staan voor een kwaliteitsproduct. De huidige 14 scn 2014 | 6

Organisatie Eens in de drie tot vier jaar brengen de franchisenemers een bezoek aan een land van herkomst om te zien en te ervaren hoe hier gewerkt wordt aan de productie van koffie en thee. Hierdoor krijgen zij meer gevoel bij hun producten en de organisatie. Daarnaast organiseert de Simon Lévelt driemaal per jaar bijeenkomsten en twee maal per jaar trainingen voor alle franchisenemers en bedrijfsleiders. Zo is er onlangs iemand uit Darjeeling, India komen vertellen hoe de productie bij hen plaatsvindt. Door deze activiteiten is er sprake van een grote onderlinge betrokkenheid tussen het moederbedrijf en alle winkels. assortiment Simon Lévelt verkoopt ongeveer 180 soorten thee en 24 soorten koffie. Voor iedere smaak en voor elk moment van de dag is er een koffie of thee te vinden. De koffie wordt vers gemalen in de winkel en afgestemd op de zetmethode en de apparatuur. Ten onrechte denken consumenten wel dat de koffie uit zo’n speciaalzaak duurder is dan die uit de supermarkt. Dat is niet correct. ‘Een kop Senseo kost ongeveer een kwartje, een kop Nespresso kost 35 cent en een kop Simon Lévelt kost een dubbeltje, hooguit 12 cent’, rekent Robert ons voor, terwijl ik nog een slokje van mijn bijzondere thee neem.

De formule onderscheidt zich niet alleen door de omvang van het assortiment en de betrokkenheid bij mens en milieu, maar ook door de hoge eisen die gesteld worden aan de kwaliteit van het product. Zo is bijvoorbeeld de mate van versheid een belangrijk criterium voor de

NL verkoop van de producten. De koffie die je kan kopen bij Simon Lévelt is maximaal een maand eerder gebrand en meestal zelfs korter geleden. Geen enkele supermarkt kan hieraan tippen.

Trend De afgelopen jaren zitten koffie en thee ‘in de lift’. Mensen hebben meer interesse voor deze producten. Simon Lévelt heeft daardoor maar beperkte last ondervonden van de crisis. Koffie en thee werden nog steeds goed verkocht, alleen de zetapparatuur liep iets minder.

Kort geleden heeft het bedrijf een klein dipje gehad, doordat de koffieprijs omhoog ging als gevolg van schaarste en speculatie op de wereldmarkt. Daar reageren klanten snel op. Bijzonder is dat de prijs begin dit jaar ook weer gedaald is, maar dat klanten daar minder op reageren. Op dit moment is de koffieprijs weer heel hoog. evolutie Simon Lévelt is voortdurend op zoek naar nieuwe en goede locaties. De moederorganisatie gaat de huurovereenkomst aan en verhuurt direct weer door aan de franchisenemer.

De winkels hebben bij voorkeur een verkoopvloeroppervlakte van ca 70 tot 90 m2. Dit jaar zijn er vijf nieuwe vestigingen opengegaan.

Simon Lévelt is een duidelijk voorbeeld van een survivor. Door de geschiedenis heen zien we dat het bedrijf meerdere malen vernieuwend is (geweest) met zijn producten, maar ook met zijn werkwijze. De grote betrokkenheid bij mens en milieu kenmerkte het bedrijf al, toen de meesten van ons daar nog niet zo mee bezig waren.

Simon Lévelt is mede-initiatiefnemer van de oprichting van Stichting Max Havelaar. Daarnaast is het bedrijf continu bezig met kwaliteitsverbetering en wordt het assortiment regelmatig aangevuld en vernieuwd.

Terugkijkend op ons gesprek vraag ik me af waar het nu precies door komt, dat dit bedrijf zo voortvarend, betrokken en succesvol is. Eigenlijk zie ik twee belangrijke kenmerken, die hier een bijdrage aan leveren. De mensen bij Simon Lévelt houden echt van hun product dat met passie en liefde geproduceerd en verkocht wordt. Dat zie je, dat voel je, dat proef je en dat houdt ook stand. ←

Op de wereldwijd grootste vakbeurs voor seizoensdecoratie en feestversiering presenteren top-exposanten het beste uit de branche. „Seasonal Decoration at its best”. Benut dit unieke order- en trendplatform voor de verlichting en versiering van uw grote objecten en knoop waardevolle contacten aan met de grote sterren uit de branche. www.christmasworld-at-its-best.com

Seasonal Decoration at its best info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

Nu scannen voor meer informatie!

59367-019_CW_Festbeleuchtung_SCNShoppingCentreNews_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • cp: 02.09.2014

Word dé ster van de feestverlichting

DU: 29.09.2014

30. 1 t/m 3. 2. 2015

scn 2014 | 6 15

congres

Netwerken in de Laurenskerk

I

n het prachtige decor van de Laurenskerk, waar de sprekers een groot fraai kerkorgel als achtergrond hadden, toonden zo’n 170 bezoekers interesse in de huidige stand van zaken op het gebied van het winkelvastgoed en ‘the lessons to learn’ aldaar.

Felix Wigman, voorzitter van het Platform Binnenstadsmanagement gaf de aftrap door alle gasten welkom te heten. Daarna stelde hij ons voor aan de dagvoorzitter Hans Hugo Smit, senior projectleider Platform 31.

Start wordt finish en vice versa Hans Hugo Smit vroeg aandacht voor de veranderde wijze van en drijfveren om projecten te ontwikkelen. In het verleden ontwikkelden wij allerlei projecten en gebieden, omdat het kon. Er was ruimte en er was geld.

We begonnen bij de grondexploitatie, vervolgens gingen we ontwikkelen en bouwen om het project daarna in beheer te nemen en te gaan gebruiken.

Deze tijd vraagt de tegenovergestelde richting. Deze tijd vraagt dat we eerst nagaan waar behoefte aan is. Als we weten met welke aanpak we een toegevoegde waarde kunnen bieden in het gebruik, gaan we na op welke wijze we een project of gebied kunnen­ beheren om vervolgens te kijken wat dit betekent voor de ontwikkeling en de bouw om tot slot aan te sturen op een acceptabele kosten-opbrengstenverhouding. Vervolgens gaf hij voorbeelden van het effect van een probleemgeoriënteerde benadering tegenover een oplossingsgerichte benadering. Dit deed hij aan de hand van het voorbeeld: van ‘oplossen van leegstand’ naar het ‘creëren van aantrekkelijke binnensteden’. Tegenwoordig gaat het om ‘kwali-tijd’ en dat 16 scn 2014 | 6

geen woorden maar daden Op 12 november van dit jaar organiseerden de SSM Retail Platform en het Platform Binnenstadsmanagement samen voor de vierde keer een inspirerend congres; dit keer over transformatie.

De bijeenkomst vond plaats in een eveneens inspirerende omgeving; de Laurenskerk in Rotterdam.

vraagt mixed-use omgevingen. Tot slot benadrukte hij de noodzaak van volhoudbaarheid (een aangepaste term voor duurzaamheid), want there is no planet B. Transformeren is vooral kansen grijpen.

Regeren is vooruitzien Hans van Rossum, manager grote projecten bij de gemeente Rotterdam vertelde over het succes van Rotterdam. Al jaren geleden heeft Rotterdam zich ten doel gesteld te bouwen aan een sterke economie en een aantrekkelijke stad voor de mensen die er komen, werken en wonen. Stedelijke kwaliteit is daarbij een voorwaarde. Deze doelstelling, die al lang voor de crisis gedefinieerd was, werpt nu, tijdens de crisis, zijn vruchten af. In Rotterdam is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd en wordt de komende jaren ook nog veel geïnvesteerd. Daarbij is economische samenwerking noodzakelijk.

Rotterdam blijkt in de praktijk voor bedrijven een aantrekkelijke stad te zijn om te investeren, omdat er letterlijk buiten de eigen grenzen gedacht wordt. Rotterdam zoekt bewust samenwerking met andere

De trap van de Koopgoot

plekken die andere kwaliteiten hebben en versterkt daarmee ook de eigen positie.

‘Rotterdam, ineens een van de hipste steden op aarde’, zo kopte Trouw op 2 maart 2014. Zelfs de New York Times en de Rough Guide verklaarden de stad tot hip. Stedenbouwkundige iconen, zoals bijvoorbeeld de Erasmusbrug, het nieuwe Centraal Station en de Markthal dragen hiertoe bij. De gemeente kijkt samen met andere

congres

betrokken partijen naar de nieuwe werkelijkheid, waarbij de volgende factoren van belang zijn: concrete keuzen maken, blijven investeren, verbinden, nieuwe initiatieven en kleinschalige ontwikkelingen in gang zetten en ondersteunen in combinatie met de veranderende rol van de overheid. Op basis van deze ontwikkelingen heeft de stad het binnenstadsplan 2008–2020, Binnenstad als citylounge, gepresenteerd.

ren een plan gemaakt dat vervolgens wordt uitgevoerd.

Naast deze concrete aanpak zet de gemeente ook in op een betere benutting van het publiekrechtelijk instrumentarium en op het faciliteren van kansrijke initiatieven Rotterdam Citylounge Monique Zwinkels, programmamanager binnenstad vertelt dat Rotterdam ooit een zeer snelle transformatie heeft doorgemaakt toen in 1940 het hele centrum weggebombardeerd was. Vanaf toen is gestart met de opbouw en eigenlijk is dat proces niet meer

In 1940 begon de opbouw en eigenlijk is dat proces niet meer opgehouden

op de rol van de binnenstad als ‘citylounge’ voor ontmoeting, verblijf en vermaak.

Pitch Cool63 Jos Melchers, managing director bij MAB Development en verantwoordelijk voor de ontwikkeling van Cool63 begint zijn verhaal met: ‘zoals u wellicht weet, hebben we een probleempje op te lossen nu Saturn de Nederlandse markt verlaat.’ Vervolgens vertelt hij hoe de herontwikkeling van het monumentale kantoorgebouw mede zal bijdragen aan een sterk verbeterde uitstraling van het Rotterdamse Stadhuisplein.

Het hele gebied tussen de Coolsingel, het Stadhuisplein en de Kruiskade wordt herontwikkeld. Het betreft gedeeltelijk renovatie en gedeeltelijk sloop-nieuwbouw. Het plan omvat circa 11.700 m2 winkels, circa 4.700 m2 kantoren en luxe appartementen,­ voorzien van grote buitenruimten. En hoewel het Luxortheater officieel geen deel uit maakt van het project, wordt dit theater voorzien van een geheel nieuwe foyer.

Mediaconcern Saturn zou met de invulling

De O'Neillstore in de Koopgoot

Pak je kansen, los problemen op Leonie Melchers, ontwikkelmanager Werklocaties vertelt over de wijze waarop Rotterdam werkt. ‘Kansen pak je, problemen los je op.’ Zo heeft de stad een convenant met het bedrijfsleven om de leegstand in de kantoren concreet aan te pakken. Voor de detailhandel heeft de stad een duidelijk afwegingskader vastgelegd, waarbij steeds gekozen wordt voor evenwicht en toekomstbestendigheid aan de hand van een aantal criteria, zoals onderlinge complementariteit, vooral ten opzichte van de binnenstad; ruimte voor innovatie en dynamiek, mogelijkheden tot vernieuwing versus transformatie; kwaliteit boven kwantiteit; de consument staat centraal; profilering en positionering, waarbij de nadruk ligt op compact, compleet en comfortabel en solitaire winkelvestigingen zo veel mogelijk voorkomen worden.

In de binnenstad wordt bijvoorbeeld concreet ingezet op plintenaanpak, zodat het gebied op ooghoogte aantrekkelijk wordt of blijft. Stadsbreed worden winkelgebieden als volgt aangepakt door de situatie inzichtelijk te maken met behulp van onder meer beeldmateriaal (foto’s); er wordt gekeken of aanpak zinvol is; vervolgens wordt een go-nogo beslissing genomen. Bij een gobesluit wordt met ondernemers en eigena-

De nieuwe flagshipstore van H&M

opgehouden. Vorig jaar is het binnenstadsplan 2008–2020, Binnenstad als citylounge, geactualiseerd. Het binnenstadsplan 2014– 2018 is daaruit voortgekomen. Dit loopt synchroon met de zittingsperiode van het politiek bestuur. In dit plan wordt uitgegaan van een aantal functies van de binnenstad, zoals gastvrijheid, levendigheid, verbinden, wonen en bedrijvigheid. Dat de aanpak in Rotterdam vruchten afwerpt, zien we terug in de bezoekersaantallen. Tussen 2010 en 2014 is dit gestegen van respectievelijk 531.000 bezoekers per week naar 608.000 bezoekers per week. Daarnaast wordt ingezet op verlenging van de verblijfsduur en wordt consequent en consistent gestuurd

van drie verdiepingen op de hoek Kruiskade/Coolsingel beeldbepalend zijn voor het project. Het concern was als hoofdgebruiker van de retail gecontracteerd. Het zou de grootste vestiging (10.400 m2) in de Benelux worden. Daar moet nu een andere oplossing voor gezocht worden.

Aan de hand van een groot aantal foto’s brengt hij de complexiteit van het project in beeld.

Pitch Koopgoot Jan van Bakel van cbre vertelt dat de Koopgoot een ontwikkeling van Multi Vastgoed is en in 1996 werd opgeleverd. Het winkelcentrum omvat ca 14.000 m2 wvo, 109 apparscn 2014 | 6 17

congres

Congresgangers bekijken het centrum

tementen en 435 parkeerplaatsen. Vanaf het begin was het een succes. Nu, in 2014 omvat het gebied 15.200 m2, verdeeld over 56 retailers en trekt het elf miljoen bezoekers per jaar. Onlangs heeft h&m de deuren van de nieuwe flagshipwinkel geopend.

De winkel in de Koopgoot die de afgelopen maanden is uitgebreid naar 4500 m2, is op dit moment de grootste van Europa en een van de grootste h&m-vestigingen ter wereld.

Daarnaast vinden we hier o.a. Zara, Esprit, Hema en Swarovski als trekkers. Dit jaar is de Koopgoot door nrw uitgeroepen tot het beste winkelproject in Nederland van de afgelopen 25 jaar.

en hier bevond zich al jaren de belangrijkste Rotterdamse warenmarkt. Aan de hand van fotomateriaal laat Hans zien welke projecten Provast hier allemaal opgepakt heeft.

Zo heeft het bedrijf niet alleen de Markthal ontwikkeld, maar ook een drietal grote gebouwen in de directe omgeving van deze locatie. Het oorspronkelijke huf-pand ten noordwesten van De Markthal is volledig getransformeerd, evenals een schoolgebouw ten westen ervan en Blaak 31. Deze laatste locatie biedt nu ruimte aan een fraai hoofdkantoor van juridisch adviseurs Loyens & Loeff.

Het hoogtepunt van de gehele gebiedsontwikkeling wordt zonder twijfel gevormd door de Markthal. De Markthal Rotterdam is op 1 oktober 2014 officieel geopend. De basis van de 39 meter hoge Markthal is een afgesloten overdekte markt met honderd permanente en losse marktkramen. Op de onderste twee lagen zijn vijftien speciaalzaken en acht horecazaken gevestigd.

De speciaalzaken spelen vooral in op de versproducten die op de versmarkt worden

De Lijnbaan wordt de ideale springplank voor de retail 18 scn 2014 | 6

Hoofdstraten gereed voor de 21ste eeuw Bill Grimsey – speciaal voor dit congres ingevlogen – is al 45 jaar winkelier en heeft het boek Sold out geschreven. Hij gebruikt zijn Engelse ervaringen om ons hier in Nederland een boodschap mee te geven. In de uk zijn te veel winkelmeters gerealiseerd

Het Minervahuis

Citytour Na een korte lunch wandelen we in twee groepen door de Rotterdamse binnenstad.

We bezoeken o.a. Cool63, Meent, West Kruiskade en het Lijnbaankwartier.

De Markthal en het Laurenskwartier Hans Schröder, directeur Provast, neemt ons mee in het totstandkomingsproces van de herontwikkeling van het Laurenskwartier met als hoogtepunt de daarbinnen gelegen Markthal. Het Laurenskwartier bestaat al zolang Rotterdam oud is. Het vormt het warm kloppend hart van de stad

gekocht. Het gebouw vormt een waar nieuw architectonisch icoon voor Rotterdam met al deze verschillende functies onder één dak en zo’n uitzonderlijke vormgeving. Niet eerder op de hele wereld is zoiets gebeurd.

De Markthal vormt daarom een unicum.

Vers fruit in de Markthal

aangeboden. Een galerij op de eerste verdieping verbindt deze twee lagen. Op de koppen van de hal komen terrassen.

Vanaf de tweede tot en met de tiende verdieping zijn 228 woningen gerealiseerd met oppervlakten van 75 m2 tot 200 m2, waarvan 102 huurwoningen en 126 koopwoningen. Onder de Markthal zijn een grote parkeergarage met 1200 parkeerplaatsen, een Albert Heijn supermarkt, een Etos en een Gall & Gall gevestigd. Corio heeft de ‘winkelvloer’, de ruimte voor winkels, marktkiosken en horeca gekocht. Vesteda heeft de woningen en de parkeergarage

de afgelopen jaren. Te lang is vastgehouden aan de bestaande winkelfunctie. ‘Vergeet de detailhandel als trekker. Stop met het beschermen en conserveren van deze gebieden. Geef juist ruimte aan nieuwe ontwikkelingen, nieuwe functies, meer variatie en versterking van de sociale functie. Wat zich afspeelt in de economie, speelt zich af in de samenleving en dat gaat verder dan detailhandel’, vertelt hij overtuigend.

Ook winkelformules kunnen altijd failliet gaan. De twee grootste kostenposten in de retail zijn de huisvesting en het personeel.

De nood aan deze twee kostenposten maken de detailhandel kwetsbaar, hoe groot en hoe oud formules ook kunnen zijn. ‘Centrumgebieden ontwikkelen zich in toenemende mate tot spilfuncties binnen de samenleving. Alleen wij zien deze ontwikkelingsrichting niet en dat willen we ook eigenlijk niet’, vervolgt hij. ‘Wij houden graag vast aan hetgeen we kennen en gewend zijn.’ Grimsey ziet dit als een gemiste kans. Met de uitspraak ‘imagine the unimaginable!’ sluit hij zijn betoog af.

thema

De Lijnbaan René Vierkant, directeur retail investments bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance verzorgt een presentatie over de wijze waarop zijn organisatie vormgegeven heeft aan de transformatie van de Rotterdamse Lijnbaan. Na een korte introductie van zijn organisatie begint René Vierkant met: ‘We komen uit een tijd, waarin alles goed ging.

We ontwikkelden wat we wilden en belegden zoals we dat wilden.’

Syntrus Achmea had al een aantal cruciale panden aan de Lijnbaan in bezit. Omdat de organisatie meer invloed wilde in dit gebied, heeft zij een groot aantal panden van Rodamco gekocht. Er werd een visie op de Lijnbaan ontwikkeld, vastgelegd in het Lijnbaanakkoord. ‘De Lijnbaan wordt de ideale retailspringplank; de vestigingsplaats voor ‘grote’ en vernieuwende winkelformules, ‘an urban department store’.

Het Lijnbaanakkoord bestond uit twee pijlers: beheer en herontwikkeling. Voor beide pijlers werden intensieve samenwerkingsrelaties aangegaan met eigenaren, ondernemers en de gemeente. Het resultaat is een veel aantrekkelijker gebied met een enorme kwaliteitstoevoeging qua aanbod.

Zo zijn er nu o.a. vestigingen van Zara, h&m, Hollister, Mango en Pull&Bear gevestigd. In het resultaat zien we nu een stabiele waard-

De Kruiskade

ontwikkeling. Met de vraag: ‘is dit geluk of visie?’, sluit René Vierkant af.

Jan Kamp sluit de bijeenkomst met de opmerking dat de ssm en het Platform Binnenstadsmanagement ook volgend jaar een congres organiseert waar we kunnen zien wat er concreet gebeurd is het afgelopen jaar. Per slot van rekening gaat het om daden en niet om woorden. ←

verwaaijen Historisch erfgoed

S

oms vind ik het jammer dat we in Nederland zo’n slome start hebben gemaakt met de industriële revolutie. Kijk nou eens naar de gemiddelde Engelse stad.

Prachtige oude 19e eeuwse fabrieks­ complexen, midden in of vlakbij het centrum. Zeeën van ruimte om te herontwikkelen en herbestemmen.

Mooie sfeervolle oude elementen, raampartijen, imposante hoogtes en dat alles in baksteen. En indien niet herbruikbaar, is er altijd de optie platgooien. Dan biedt het ruimte voor grote architectonische gebaren.

De toekomst ziet er dan ook zon­ nig uit voor al die gebieden met een flinke vooroorlogse industriële functie. Zaandam heeft met de Bruynzeelfabrieken een prachtige voorraad recyclebare winkelruimte in bezit.

Zuinig als we zijn, wordt vrijwel alles wat bruikbaar is aan historisch erfgoed in Nederland benut, en dan met name in Amsterdam. Ook bijvoorbeeld recent erfgoed als de Shell-toren of de Shell-kantine die nu als Tolhuistuin door het leven gaat en naast een enorm restau­ rant ook als dependance dient van Paradiso.

Het mooiste erfgoed blijven toch wel de grote vooroorlogse baksteen­ paleizen. Of het nu het Concertge­ maal in Amsterdam Noord is of de Westergasfabriek. Succes lijkt bijna verzekerd.

H

et is daarom vreemd dat een aantal pareltjes zoveel tijd nodig hebben gehad om benut te worden. Allereerst de voormalige tramremise de Hallen,­

foodcourt 3.0, toonbeeld van multifunctionaliteit in een fantas­ tische ambiance. Horeca, cultuur, ambachtelijke bedrijfjes mengen op een bijzondere manier. Het ademt een vroeg industriële sfeer uit die prachtig contrasteert met de hippe horeca. Een absolute mustsee van on-Nederlandse allure.

Een flinke parel die nog stevig in de oester verscholen zit is de cen­ trale markthal op het Foodcenter in Amsterdam West. Een imposant gebouw met een glazen dak op 30 meter hoogte. Een vloeroppervlak van bijna 7.000 m2. Verscholen tussen het allegaartje aan bedrijfs­ ruimtes waar nu de handelaren gevestigd zijn. Al jaren wordt de hal niet meer gebruikt, maar met de herontwikkeling van het hele terrein zal het een publieksfunctie krijgen.

Waar in Rotterdam een iconische markthal gebouwd moest worden, heeft Amsterdam die nog ergens op zolder liggen. Weliswaar niet op zo’n centrale locatie en ook een maatje kleiner, maar absoluut de moeite waard.

Het grote voordeel van historisch erf­ goed is dat er jaarlijks wat bijkomt.

Als je maar niet al te rigoureus de sloopkogel rond laat slingeren, blijft er vanzelf weer wat over wat we geleidelijk aan steeds mooier gaan vinden.. ←

Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl #jpverwaaijen

scn 2014 | 6 19

Kunt u een visie of concept voor uw winkelgebied ontwikkelen?

‘Winkelen is leuk en winkelen blijft leuk, maar hoe doen we dat?’

Deze tijd vraagt om een duidelijke toekomstvisie op winkelgebieden en winkelvastgoed. Gemeenten en eigenaren moeten samen met de retailers oplossingsrichtingen bedenken om zich te onderscheiden, om te overleven. Welke strategieën passen daarbij?

KIR, Kordaat in Ruimte, kan u daarbij helpen. Een overzicht van onze diensten vindt u op onze website. Bel of mail voor een kennismakingsgesprek met Jorine de Soet, 030 666 86 16 of info@kordaatinruimte.nl.

Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein 030 666 86 16 | www.kordaatinruimte.nl

Onze goede voornemens?

Alle plannen voor 2015 voor uw centra al rond? Wat u komend jaar ook gaat communiceren, wij brengen de juiste boodschap over. Met een doordachte mix van online en offline communicatie, realiseren wij spraakmakende retailcommunicatie voor winkelcentra. Start het nieuwe jaar met een onderbouwd advies vanuit het (Groene) Hart. Wij stellen graag het nieuwe ‘boodschappenlijstje 2015’ voor uw centrum samen.

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn • T 0172 - 23 61 61 • E Info@burotoob.nl www.burotoob.nl • facebook.com/burotoob • twitter.com/Buro_Toob

SCAN DEZE PAGINA MET DE LAYAR APP

Samenwerken als één bedrijf

Het Nieuwe Winkelcentrum, kansen voor het beheer In een winkelcentrum of winkelgebied zijn vele partijen actief. Vaak is er tussen die partijen interactie. Of die zou er moeten zijn... Maar ‘communicatie’ wordt nog te vaak met een kleine ‘c’ geschreven. En dat moet anders. Want beter communiceren leidt tot samenwerking, meer efficiency, lagere kosten, minder ergernis, meer begrip en een prettige winkelomgeving.

Althans, dat is de insteek van Willem Buijs en Sander Verseput van CHAINELS.

M

aar hoe organiseer je zoiets? Alvorens die vraag te beantwoorden is het goed om te kijken hoe de communi­ catie nu verloopt. Willem Buijs: ‘Als je beheerder van een winkelcentrum bent, dan moet je met veel partijen communiceren: de ondernemers, de ondernemersvereniging, verschillende facilitaire diensten, het promotie- of marketingbureau, de gemeente, de politie, enzovoort. Meestal gaat dat via email, briefpost en in geval van enquê­ tes of nieuwsbrieven via het ronddelen van afdrukken. Dat kost tijd, veel tijd.

Zeker in die gevallen dat een response

vereist is, moet ook daar veel achter­ aan gezeten worden.’ communicatie centraal Sander Verseput: ‘Er wordt dus over een veelheid aan onderwerpen gecommuniceerd en ieder doet dat voor zich, vanuit z’n eigen rol en op z’n eigen platform. Maar in feite moet dat op de manier zoals het ook in het moderne bedrijfsleven gaat: iedereen moet op de hoogte kunnen zijn van wat er speelt.’

Willem Buijs: ‘Het doel is dat je met elkaar werkt aan het gemeenschap­ pelijk belang van een goed functione­ rend en commercieel goed draaiend winkelcentrum. Als je communicatie centraal stelt, dan weet de ondernemer waar een beheerder mee bezig is. Of een beveiliger.

Als je dat niet weet, ontstaan er scheve verhoudingen tussen al die partijen die met elkaar toch bij dat ene winkelcentrum betrokken zijn. Samen­ werking en dus communicatie is in het moderne winkelcentrum de sleutel om dit te stroomlijnen.’

De oplossing De oplossing waarvoor CHAINELS gekozen heeft is gebaseerd op a) een ledenlijst en b) een communicatieplat­ form. Maar wil de ondernemer wel op zo’n ledenlijst staan? Sander: ‘Omdat er ook gecommuniceerd wordt over zaken die over veiligheid of winkeldiefstal

gaan, willen ondernemers beslist aan­ gesloten zijn. Via email krijgen zij dan meldingen en ook een maandelijkse nieuwsbrief door. Maar men kan er ook voor kiezen actiever te participeren. Dat kan via de App of door in te loggen op het webplatform. Men kan bijvoorbeeld meldingen uitsturen of vragen stellen.

Aan de collega’s (voelen jullie voor die extra koopavond?), aan de beheerder (de roltrap staat stil!), aan de wijkagent (winkeldief gesignaleerd), aan de gemeente (de stoep is glad), enzovoort.’ spin in het web ‘De hoeveelheid aan actoren maakt de communicatie complex, maar nog steeds goed te organiseren. CHAINELS kan daarin de spin in het web zijn en zelfs externe systemen aansturen. Zo kunnen wij bijvoorbeeld digitale infor­ matieborden – ook al worden die niet door ons beheerd – of de website voe­ den met informatie’, zegt Willem Buijs.

Samenwerking en het stroomlijnen van communicatie levert een winkel­ centrum veel op. Ook de beheerder, die minder herhaalde meldingen op de storingslijn zal ontvangen. Want een roltrap die stil staat, na één melding door een gebruiker van het CHAINELSsysteem weet iedereen dat er aan gewerkt wordt. En ook wanneer het verholpen is. ← Ontvang een gratis demo op maat.

Ga naar: www.chainels.com/scn. scn 2014 | 6 21

marketing

door Luc van der Windt *

D

e bedenkers van de term positioneren, Ries en Trout, omschreven de term als: “Positioning is an organized system for finding a window in the mind” (bron: Ries, 2001). Het gaat erom dat er bij de consument een onderscheidende associatie met het product (winkelcentrum) wordt opgeroepen. Er hoort dus een band met de consument te worden aangegaan. Daar komen we later op terug.

Als we het winkelcentrum als een merk bekijken, dan gaat het dus om onderscheid. Onderscheid kun je maken met wie je bent ofwel je ‘dna’.

Is er een aanleiding?

Er zijn diverse redenen voor winkelcentra om zich te positioneren. Zo worden winkelcentra gepositioneerd vanuit een overkoepelende strategie, omdat de eigenaar zijn centra goed in de markt wil zetten. De winkelcentra van Corio worden gepositioneerd als favourite meeting places.

Echter, per winkelcentrum wordt de visie telkens anders ingestoken. Iets soortgelijks kan over Unibail-Rodamco gezegd worden. Unibail-Rodamco positioneert al haar winkelcentra. De visie verschilt per winkelcentrum en er is niet één strategie die voor elk winkelcentrum wordt gevolgd.

Dat er niet zozeer een aanleiding of overkoepelende strategie hoeft te zijn om een winkelcentrum te positioneren, laat Alexandrium Woonmall zien. Het vasthouden van een grote naamsbekendheid was de belangrijkste reden om een positionering te formuleren. Daarnaast hebben Alexandrium Woonmall, het Shopping Center en de Megastores een positionering voor het gehele winkelgebied neergezet. De betreffende eigenaren, ondernemersverenigingen en managementorganisaties werkten daarvoor samen.

Stakeholders In een winkelcentrum hebben diverse stakeholders belangen en bundelen in deze tijd vaker hun krachten. Ook bij het opstellen van een positionering. Ze hebben één collectief belang: de consument een zodanig prettige winkelervaring bezorgen, dat die het winkelcentrum graag bezoekt, bestedingen doet en frequent terugkomt. Stakeholders die nauw daarvoor samenwerken, zijn de eigenaar/eigenaren, de ondernemers en de beheerder/centrummanagement.

Samenwerkingsvormen We zien twee samenwerkingsvormen voor de positionering van winkelcentra meermaals terug. De eerste is waarin de (grootste) eigenaar en het eigen centrummanagement de positionering opstellen. De ondernemersvereniging ondersteunt daarbij niet in het opstellen, maar wordt over de positionering geïnformeerd. Bij Citymall Almere en Stadshart Zoetermeer werd voor deze aanpak gekozen.

Een reden om hiervoor te kiezen is dat Unibail-Rodamco de regie over de marketing het liefst centraal managet en die op een gestructureerde manier wil uitvoeren. De 22 scn 2014 | 6

In de winkelcentrumbranche krijgt marketing steeds meer aandacht. In een tijd waarin de consument moet worden verleid, draait het veel meer om inzetten op onderscheid van het winkelcentrum. Eigenaren en andere stakeholders positioneren hun winkelcentra om dat te doen. Maar hoe komen winkelcentra tot een succesvolle positionering?

Inzetten op onderscheid Het positioneren van winkelcentra betrokkenheid van ondernemers is meer impliciet.

Daarnaast komt een andere combinatie van stakeholders terug: eigenaar, ondernemers en beheerder/centrummanagement. Bij Alexandrium Woonmall wordt op deze manier gewerkt. Ook hier wordt de positionering centraal gemanaged, maar is wel gezamenlijk opgesteld.

Ingewijden stellen dat Alexandrium Woonmall vergeleken met het Shopping Center en de Megastores (die gezamenlijk een winkelgebied Juist in een vormen) het meest aan marketing besteedt.

Niet zonder reden: consumenten moeten eerst winkelcentrum naar Alexandrium Woonmall worden getrokis samenwerking ken door hun intensieve media-inzet. Als ze eenmaal binnen zijn, is het de taak van de belangrijk ondernemers om consumenten naar hun eigen winkel te krijgen.

Trekkersrol?

Beide samenwerkingsvormen functioneren in genoemde centra succesvol, blijkt uit onderzoek. Toch is het aan te bevelen om voor de positionering van een winkelcentrum voor een gezamenlijke aanpak te kiezen zoals bij Alexandrium Woonmall. Uiteindelijk worden individuele belangen door het collectieve belang overstegen. Het initiatief voor een positionering met de ondernemers moet van de eigenaar komen als deze ook het centrummanagement uitvoert. Is er een beheerder, dan zou die de trekkersrol namens de eigenaar moeten vervullen. Ondernemers hebben op hun beurt een belangrijke rol in het aanleveren van markt- en consumenteninformatie. Het directe contact met de klant levert veel eerstelijns informatie op!

marketing

Onderzoek is basis Over het algemeen kan worden gezegd dat consumentenonderzoek de basis is voor de positionering. Passanten­ enquêtes van Strabo worden veel gebruikt als middel om het onderscheidend vermogen mede te bepalen. Die input wordt vaak benut voor het maken van een swot-analyse, die gezamenlijk met stakeholders kan worden opgesteld.

Met die sterke punten kan het onderscheidend vermogen bepaald worden. Daarvoor kan het winkelcentrum beoordeeld worden op aspecten als branchering, bereikbaarheid, gebouw, winkels en jawel, beleving.

Passantenenquêtes en motivaties: een goed huwelijk Na het onderscheidend vermogen benoemd te hebben, moet de doelgroep worden onderzocht en moeten keuzes gemaakt worden. Vooral dat laatste is nodig, omdat je niet op iedereen kunt richten. Dit betekent dat je bepaalde groepen bewust ‘buitensluit’. De doelgroep laat zich goed kiezen op basis van socio-demografische kenmerken en onderzoek naar motivaties van consumenten. Het sociodemografisch profiel is bekend door bijvoorbeeld passantenenquêtes. Bij onderzoek naar motivaties is dat vaak anders. Twee methoden die zich op motivaties richten, zijn het Mentality Model van Motivaction en het 4Cs model van Young & Rubicam Brands. Onderzoek laat zien dat winkelcentra die passantenenquêtes combineren met onderzoek naar motivaties, beter in staat lijken om een doelgroep te kiezen. Dit in vergelijking tot winkelcentra die geen onderzoek doen naar motivaties.

Het 4Cs model is van de twee methoden het meest aan te raden. Interessant aan het model is, is dat het teruggrijpt op de behoeftepiramide van Maslow. Het model onderscheidt zeven basismotivaties op basis waarvan mensen leven. Die zeven motivaties zijn geïnspireerd op de vijf behoeften uit Maslows piramide. Vervolgens koppelt het model elke basismotivatie aan een bepaalde 4Csgroep. Bijvoorbeeld ‘afwegers’, ‘geslaagden’, ‘strevers’ en ‘middenmoters’.

Dit model is door UnibailRodamco onder andere toegepast voor de positio­ nering van Stadshart Zoetermeer. Het profiel van de gemiddelde bezoeker aan dit winkelcentrum komt het meest overeen met de

Buro Toob maakte deze billboard als onderdeel van de campagne voor Alexandrium Rotterdam

Waar staat het winkelcentrum voor en voor wie?

groep ‘middenmoter’ uit het 4Cs-model. De ‘middenmoter’ handelt vanuit de basismotivatie ‘veiligheid’ en zou kort gezegd de gemiddelde Nederlander genoemd kunnen worden. De positionering van Stadshart Zoetermeer benadrukt dan ook in één zin dat dit winkelcentrum een menselijke maat heeft waar de middenmoter een leuke tijd kan hebben.

Wanneer is het succesvol?

Vooropgesteld moet worden dat one size fits all niet opgaat voor de positionering van winkelcentra. Een positionering kan wel een duidelijk fundament zijn waarop je beslissingen kunt nemen met betrekking tot (communicatie) activiteiten en winkelaanbod. Vanuit de gedachte: waar staat het winkelcentrum voor, nu en later? En voor wie is het winkelcentrum dat? Het antwoord op die vragen is een goede stap richting een succesvolle positionering.

Wat een positionering verder succesvol maakt, is wanneer deze gezamenlijk is opgesteld en vooral gezamenlijk uitgedragen wordt. Want meerdere partijen zijn van een goed functionerend winkelcentrum én van elkaar afhankelijk.

Daarnaast blijken winkelcentra een scherpere positionering te kunnen formuleren wanneer ze onderzoek naar motivaties hebben gedaan. Scherp in de zin dat het past bij het profiel van de bezoeker en het profiel van het winkelcentrum, zodat aan de binding met de bezoeker kan worden gewerkt. Want de bezoeker, die heeft toch het allerlaatste woord.

Het onderzoek Als afstudeeropdracht is een onderzoek verricht naar de factoren die voor de succesvolle positionering van een winkelcentrum zorgen. Een achttal winkelcentra dat een positionering heeft of eraan gewerkt heeft, is daarvoor onderzocht: Alexandrium Woonmall, Citymall Almere, Entre Deux, Heuvel Eindhoven, Hoog Catharijne, Leidsenhage, Stadshart Amstelveen en Stadshart Zoetermeer.

Het onderwerp is benaderd vanuit de stakeholders in een winkelcentrum. Om die reden hebben diverse interviews plaatsgevonden met deskundigen uit de winkelcentrumbranche. Zij zijn werkzaam bij eigenaren van winkelcentra, beheerders en centrummanagement, ondernemersverenigingen, gemeenten en projectontwikkelaars. Als resultaat zijn aanbevelingen gedaan voor het opstellen van een positionering voor een winkelcentrum. ←

Luc van der Windt is afgestudeerd in HBO Toerisme aan de Hogeschool Inholland te Rotterdam. Zijn scriptie is geschreven in opdracht van Bureau Buhrs te Amsterdam (www. bureaubuhrs.nl) reacties en opmerkingen? lucvdwindt@hotmail.com

scn 2014 | 6 23

beleving

D

e beurs Christmasworld wordt van 30 januari t/m 3 februari 2015 gehouden.

Deze keer is er voor mensen die met winkelcentra te maken hebben en aangesloten zijn bij nrw of een van de andere Europese councils, een special programma dat door de beurs en de German Council of Shopping Centers georganiseerd wordt.

Donderdag 29 januari start het programma­met een shopping tour door Frankfurt waarbij Skyline Plaza, één van de finalisten voor de icsc shopping center award 2015, MyZeil en het NordWestZentrum worden bezocht. Het tweede gedeelte van de middag krijgt u vóór de officiële opening van de beurs een kijkje achter de schermen van Christmasworld. De dag wordt afgesloten met een nieuwjaarsreceptie en diner van de German Council waarbij ook leden van alle Europese councils zijn uitgenodigd. Vrijdagochtend 30 januari start de dag met een conferentieprogramma met een aantal lezingen. ’s Middags vanaf 14.00 uur bezoekt u mét gids de beursvloer.

Het dagprogramma op donderdag 29 en vrijdag 30 januari wordt u kosteloos aangeboden door de German Council. De kosten voor de nieuwjaarsreceptie en het diner op donderdagavond 29 januari bedragen 99 euro ex btw. De weblink voor dit speciale programma is: http://christmasworld.messefrankfurt.com/frankfurt/en/besucher/ premium/ontour.html (of scan de code!) tickets U kunt natuurlijk ook op eigen gelegenheid en zonder dit programma de beurs bezoeken. Ga naar www.christmasworld.messefrankfurt.com en klik op de tab Visiting Christmasworld. Er zijn dagtickets en meerdaagse tickets. Het is aan te raden uw ticket online aan te schaffen. Dat is voordeliger én u mag de ticket dan ook voor het openbaar vervoer in de stad Frankfurt gebruiken.

MK Illumination Europees marktleider MK Illumination steekt haar aanwezigheid op de beurs dit jaar anders in. Bezoekers wordt alles verteld over het ontwerpproces en een kijkje in de

keuken gegund. Hoe kan storytelling bijdragen aan de decoratie voor uw winkelcentrum en daarmee echt het hoogtepunt van het jaar worden? Bij MK Illumination heeft men daarbij oog voor de verschillen die er nu eenmaal per land bestaan en worden er zeker geen producten van ‘dertien in een dozijn’ verkocht. Maar het kan zeker geen kwaad om op deze stand eens goed te kijken naar hoe andere landen over kerstdecoratie denken! MK Illumination was een van de eerste bedrijven die zwaar heeft ingezet op energiezuinige led-verlichting.

Met een eigen ontwerpafdeling en productiefaciliteiten in China, kan men zowel de laatste techniek als betaalbare prijzen bieden. Bij dit alles staat creativiteit voorop en men gaat dit op de beurs laten zien in de vorm van een bijzondere productlancering, waar wij op dit moment verder nog niets van weten.

Op de beurs is ook Nederlands sprekend personeel aanwezig. Vraag naar Bram Hulsbosch of Jo van Gemert. ← Zie ook www.mk-illumination.nl

Vakbeurs Christmasworld 2015 De jaarlijkse vakbeurs Christmasworld die in de Messe Frankfurt gehouden wordt, is dé plek voor wie zich wil oriënteren op sfeerverlichting en kerstdecoratie.

24 scn 2014 | 6

beleving

B

egin november werd het Haagse winkelgebied Kijkduin uitgeroepen tot ‘Schoonste win­ kelgebied van Nederland’, een initia­ tief van de Stichting NederlandSchoon.

Volgens Woody Louwerens, voorzitter van de ondernemersvereniging, vormt een goede samenwerking de basis van dit succes. “Alle partijen werken samen.

Zo zitten we elke twee maanden bij elkaar om te bespreken wat er goed gaat en waar de verbeterpunten lig­ gen”, zegt Louwerens.

In Den Haag is de aanpak van zwerf­ afval te vergelijken met een militaire operatie, vindt Boudewijn Revis, de verantwoordelijke wethouder. “De gemeente trekt veel geld en capaciteit uit om te zorgen dat we echt zeven dagen in de week schoonmaken in de belangrijkste gebieden – óók ’s nachts.

Je ziet dan dat winkeliers vanzelf gaan meedoen: zo ontstaan mooie geza­ menlijke initiatieven”, vertelt Revis.

Met de Van Hoytemastraat kende de verkiezing van het schoonste winkel­ gebied van Nederland ook een Haagse winnaar.

De voordelen van samenwerken Een schoon winkelgebied levert veel voordelen op, weet Helene van Zut­ phen, directeur van NederlandSchoon.

“Een schoon winkelgebied is een veilig winkelgebied. Hierdoor blijven mensen er doorgaans langer en geven ze meer geld uit”, aldus Van Zutphen.

Genoeg redenen voor betrokken par­ tijen om het zwerfafvalprobleem rond winkelgebieden actief aan te pakken.

Om te onderzoeken wat wel en niet werkt bij het bestrijden van zwerfafval in winkelgebieden voerde NederlandSchoon al diverse pilots uit.

Samenwerken blijkt een voorname sleutel tot succes. De organisatiegraad van ondernemers vormt hierbij een belangrijke factor. Werken die al goed samen of is er sprake van een Bedrijven

Investeringszone (BIZ), dan is het een stuk eenvoudiger om initiatieven van de grond te krijgen.

Met de Kijkduin Promenade kende de verkiezing van het schoonste winkelgebied van Nederland ook dit jaar een Haagse winnaar.

Ook van invloed is de wijze waarop de daadwerkelijke schoonmaak is georganiseerd. Zeker met de toege­ nomen druk op de gemeentelijke budgetten biedt samenwerken vaak een welkome oplossing. Bijvoorbeeld door middel van cofinanciering, zoals bij het Lijnbaanakkoord in Rotterdam.

Daar zetten ze de samengevoegde budgetten van gemeente en beleggers in voor het beheer en onderhoud van de buitenruimte. Een efficiënte manier

Jaarlijkse verkiezing moet bewustmaken Voor de verkiezing zijn door Neder­ landSchoon ruim vierhonderd winkel­ gebieden in de 25 grootste woonplaat­ sen van Nederland onderzocht en meer dan 18.000 bezoekers ondervraagd.

Belangrijkste doelstelling van de verkiezing is ervoor te zorgen dat alle betrokkenen bij de winkelgebieden zich bewust zijn van het belang van een schone omgeving. De consument ervaart het bezoek van een winkelcen­

Schoon winkelgebied?

Dat lukt niet zonder samen te werken Een goede samenwerking tussen ondernemers, gemeente en beheerders: daar ligt de sleutel tot een schoon winkelgebied.

Gezamenlijk optreden zorgt voor gezamenlijke verantwoordelijkheid en betere resultaten, zo blijkt in

Stichting NederlandSchoon T 070 3042080 www.nederlandschoon.nl www.kenniswijzerzwerfafval.nl

om met dezelfde middelen een hogere kwaliteit te behalen.

gemeenten die actief zwerfafval rond winkelgebieden aanpakken.

trum tenslotte als een totaalervaring, met de schoonheid van de buiten­ ruimte als belangrijke eerste indruk.

Dorien Bosselaar, projectleider bij NederlandSchoon, begeleidde dit jaar voor het eerst de verkiezing. “Binnen de winkelvastgoedsector zijn maar weinig mensen op de hoogte van onze activiteiten, laat staan dat zij weten van deze verkiezing. Werk aan de winkel dus”, vindt Bosselaar. Ze hoopt dat de jaarlijkse verkiezing snel aan bekendheid wint: “Het zou mooi zijn als gemeenten zich over een paar jaar zelf aanmelden en er vanuit de winkel­ vastgoedsector een urgentie ontstaat om hun winkelgebieden in de verkie­ zing beoordeeld te zien.” ← scn 2014 | 6 25

huurzaken

Foodzaken komen in planmatig ontwikkelde winkelcentra vaak geclusterd voor. Deze clustering is vooral bedoeld om de nadelen van exploitaties (reuk, uitstallingen en vaak mindere uitstraling) te isoleren, het de bezoekers gemakkelijk te maken en/of degenen met verschillende koopintenties te scheiden. door john nijsten

O

p basis van de parlementaire geschiedenis van de voorganger van het huidige artikel 7:303 en de jurisprudentie zijn bij het bepalen van de vergelijkbaarheid tussen het onderhavige pand en de vergelijkingspanden niet van belang de verschillen in bestemming voor zover die verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken winkelruimten. De selectie op basis van artikel 7:303 BW dient dus plaats te vinden los van de bestemming van het gehuurde. In beginsel kan ieder pand dat voldoet aan de omschrijving van artikel 7:290 BW in de vergelijking worden getrokken.

Nadelig gevolg In de praktijk doet zich vooral binnen planmatig ontwikkelde winkelcentra het probleem voor dat in beginsel de slagerswinkel, de bakkerswinkel en de kaaswinkel met de modezaak kunnen worden vergeleken.

Algemeen wordt aangenomen dat modezaken een hogere huurprijs (kunnen) betalen dan andere exploitanten. Dat houdt in dat de modezaak als huurder een beroep kan doen op de, meestal lagere, huurprijzen van deze foodzaken indien althans de relevante huurprijsbepalende omstandigheden als locatie, ligging, oppervlakte en bouwkundige gedaante gelijk zijn.

De verhuurder is echter vrijwel niet in de mogelijkheid om de huurprijs van de foodzaak te verhogen met gebruikmaking van de huurprijs van de modezaak om de simpele reden dat de foodzaak deze niet kan betalen. Gezien het feit dat vooral in planmatige winkelcentra een evenwichtige branchesamenstelling van groot belang is, is de uitkomst dat de modezaak wel huurprijsverlaging krijgt maar de verhuurder dit nadeel niet kan verhalen op de foodzaak.

Clustering gedeeltelijke oplossing Het probleem kan gedeeltelijk worden ondervangen door het volgende. Food26 scn 2014 | 5

John Nijsten is van mening dat clustering ook de mogelijkheid biedt om winkels af te zonderen van andere in het kader van een huurprijsherziening en uit het oogpunt van toepassing van artikel 7:303 BW de voorkeur verdient.

Clustering van winkels zaken komen in planmatig ontwikkelde winkelcentra vaak geclusterd voor. Deze clustering is vooral gestoeld op commerciële overwegingen. Clustering biedt echter ook een mogelijkheid om winkels af te zonderen van andere in het kader van een huurprijsherziening.

Door deze clustering kan worden gesteld dat in het betreffende deelgebied een ander huurprijsniveau geldt dan in het gebied waar zich de mode-en luxe zaken bevinden of andersom. Selectie op huurprijs per m2 per individueel pand is weliswaar niet toegestaan, maar selectie op basis van huur-

De bezoekers van een modestraat hebben andere koopintenties dan die in een foodstraat prijsniveau naar mijn mening wel. Voorts kan uiteraard worden gesteld dat zo veel als mogelijk panden in de vergelijking moeten getrokken die zo dicht mogelijk in de nabijheid van het onderhavige pand zijn gelegen.

Ook hebben de bezoekers van een foodstraat andere koopintenties dan de bezoekers van een overwegend modegerelateerde winkelstraat, zeker als deze foodstraat onafhankelijk van andere straten te bereiken is, dus met eigen parkeergelegenheid en eigen

entree. Ook de beleving kan anders zijn.

Sommige gedeeltes nodigen meer uit tot langer verblijf dan andere. druktepatroon Door clustering onderscheid aanbrengen in de selectie van winkelpanden lukt overigens niet altijd. Er zijn nog steeds ‘deskundigen’ die ten onrechte menen dat bezoekers van een planmatig winkelcentrum alle gangen bezoeken en dus alle winkels in de vergelijking kunnen worden betrokken. Net zoals er vroeger ‘deskundigen’ waren die alle winkels in een kernwinkelgebied vergelijkbaar achtten.

Net al in binnenstedelijke winkelgebieden op basis van vooral verschillen in passanten segmentering kan en moet plaatsvinden, dient echter ook binnen een planmatig ontwikkeld winkelgebied met het druktepatroon rekening te worden gehouden.

Voorts zijn het genoemde huurprijsniveau en de genoemde koopintenties en beleving relevant.

Uiteraard kan deze oplossing niet alle problemen ondervangen. Er zal altijd de situatie blijven bestaan dat bijvoorbeeld een juwelier naast een minder ‘draagkrachtige’ exploitant gevestigd is of moet worden.

Ter plaatse Als argument om binnen een winkelgebied niet te segmenteren wordt soms artikel 7: 303 lid 2 aangehaald waarin is bepaald dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs de rechter dient te letten op het gemiddelde­ van de huurprijzen van vergelijkbare

huurzaken

de fouw bedrijfsruimte ter plaatse. Men denkt dan dat in het geval de in de vergelijking te trekken winkels in hetzelfde winkelgebied of zelfs zelfde plaats gelegen zijn als het onderhavige pand hiermee de vergelijkbaarheid qua ligging een gegeven is. Dat was echter niet de bedoeling van de wetgever noch is dat af te leiden uit de jurisprudentie. De vergelijkbaarheid is uitgangspunt. Ter bepaling van de vergelijkbaarheid kunnen en moeten dus alle relevante aspecten in aanmerking worden genomen. Dus ook alle aspecten betreffende de ligging, waaronder de kwantitatieve en kwalitatieve passantenstroom.

Conclusie Vooral binnen planmatig ontwikkelde winkelgebieden doet zich het probleem voor dat op basis van wetgeving bij een huurprijsherziening niet mag worden geselecteerd op

Een versstraat in Sittard

basis van bestemming. Dat heeft tot gevolg dat in beginsel de winkelruimte met daarin een modezaak vergeleken kan worden met een winkelruimte met een kaaszaak. Het gevolg is dat de huurder van de modezaak na het verstrijken van de initiële huurperiode een beroep kan doen op de lagere huurprijs van de kaaszaak. Indien de verhuurder de kaaszaak wil behouden zal het vrijwel niet mogelijk zijn dit nadeel te verhalen bij de kaaszaak door gebruikmaking van de hogere huurprijs van de modezaak. Clustering van exploitaties met een vergelijkbaar huurprijsniveau kan dit probleem gedeeltelijk ondervangen. ←

Gebruiksvergoeding en huurprijs

E

en gebruiksvergoeding is niet altijd gelijk aan de huurprijs. Het komt nogal eens voor dat een partij gebruik maakt van een ruimte, zonder dat daaraan een huurovereenkomst ten grondslag ligt.

Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat deze partij in onder­ handeling is met de eigenaar van het pand over een te sluiten nieuwe huurovereenkomst na afloop van de oude huurovereenkomst. Ook kan het zijn dat een onderhuurder na het einde van de onderhuurover­ eenkomst in de ruimte blijft zitten, zonder dat hij daar toestemming voor heeft van de hoofdverhuurder.

Aangezien er geen sprake is van een huurovereen­ komst, hoeft er strikt genomen ook geen huur betaald te worden. Uiteraard kan het niet zo zijn dat de pand­ eigenaar in dat geval met lege handen staat. De Hoge Raad heeft op 24 mei 2013 bepaald dat een gebruiker van bedrijfsruimte, die tijdens de onderhandelingen over een huurovereenkomst in de ruimte verblijft, een vergoeding dient te betalen voor dat gebruik. Voor de hoogte van die vergoeding dient doorgaans aangeslo­ ten te worden bij de laatst geldende huurprijs.

Onlangs is evenwel een interessante uitspraak gedaan door de rechtbank Zeeland-West Brabant, op grond waarvan daarop voor een huurder onder omstan­ digheden wat valt af te dingen. Uit die uitspraak vloeit namelijk voort dat de gebruiksvergoeding niet gelijk gesteld kan worden aan de huurprijs, als de gebruiksomstandigheden niet gelijk zijn gebleven. In deze zaak was de opvolgend huurder al met werk­ zaamheden begonnen, waardoor de gebruiker in haar bedrijfsactiviteiten werd beperkt. De opvolgend huurder was begonnen met gas- en elektrotechnische werkzaamheden en het plaatsen van een lange, hoge wand in de ruimte. De gebruiker ondervond daarvan aanzienlijke hinder. Daardoor hoefde deze slechts een gebruiksvergoeding ter hoogte van de helft van de laatstelijk geldende huurprijs te betalen.

Kortom: in beginsel is een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs, maar dan dient de bedrijfsruimte de gebruiker wel dezelfde gebruiksmogelijkheden te bieden. Indien deze zijn gewijzigd, is de kans groot dat daar nog wel wat op valt af te dingen. ←

anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2014 | 5 27

projecten

de Markthal

fotoreportage: scn

A

ls er één project is dat dit jaar de aandacht heeft getrokken, dan is het wel de Markthal in Rotterdam. En terecht. Ontwikkelaar Provast heeft hiermee qua concept een voor Nederland geheel nieuw segment neergezet en daar mogen we respect en bewondering voor hebben. Dit naast natuurlijk het ontwerp van Winy Maas

28 scn 2014 | 6

van architectenbureau MVRDV en het kolos­ sale kunstwerk (de decoratie van de binnen­ wanden en plafond) van Arno Coenen en Iris Roskam.

Over dit laatste zijn de meningen verdeeld.

Zo hoorde uw redacteur een gesprek tus­ sen een nogal artistiek aandoende meneer (met statief en fotocamera) en een andere

persoon, waarbij de eerste tegen de laatste zei: ‘Dit is beslist geen kunst.’ Tja, smaken en meningen verschillen, maar iedereen zal het er over eens zijn dat hiermee toch echt een statement is gemaakt. Belegger Corio wordt daar als geen ander mee geconfronteerd.

Buitenlandse vastgoedprofessionals reizen massaal naar Rotterdam en lopen de deur van

projecten

Maarten van Lier

Facts & Figures retail Foodmarkt, supermarkt, foodgerelateerde winkels en bijzondere horeca: samen 8000 m2 wonen 228 huur- en koopappartementen, waaronder 24 exclusieve penthouses parkeren Garage 1200 auto’s (belegger: Gemeente Rotterdam) Ontwikkelaar Provast Architect MVRDV Belegger winkels Corio Nederland Belegger woningen Vesteda

het managementkantoor plat.

Maar ook de consument én de toerist weet massaal de Markthal te vinden. Maarten van Lier, centre director van de Markthal: ‘We heb­ ben het hier regelmatig zó druk, dat we aan ‘crowd control’ moeten doen. Dat wil zeggen dat we de toegang reguleren en mensen buiten moeten laten wachten. Anders wordt

het binnen te vol, wat niet alleen onveilig is, maar ook niet prettig voor de bezoekers.’

De Markthal is binnen de winkelportefeuille van Corio een beetje vreemde eend in de bijt. Denk alleen maar aan de aanvoer van voedselwaren en de opslag en bereiding daar van. Dat brengt uitdagingen voor het management met zich mee. Maarten van Lier

vertelt hierover in het video-interview dat Shopping Centre NEWS zes weken na opening van de Markthal maakte. U kunt dit bekijken via het videokanaal van SCN: www.youtube. com/scnewsnl (of scan met uw smartphone of tablet de QR-code hierboven). markthalrotterdam.nl scn 2014 | 6 29

projecten

fotoreportage: scn

30 scn 2014 | 6

Illustratie: Wim Bierhuis

projecten

scn 2014 | 6 31

projecten

Laatste winkelproject MAB Development opgeleverd

Winkelcentrum Terwijde geopend D De bewoners van de wijk Terwijde hebben

lang met hun noodwinkel moeten doen. Want

ofschoon Terwijde midden in de wei gebouwd

is, bleken er toch een paar lastige hobbels

genomen te moeten worden. En hoe ga je om met de consument die via social media ook aangeeft verstand te hebben van de ontwikkeling van een winkelcentrum?

fotoreportage: scn 32 scn 2014 | 6

e opening op 5 november kon bijna niet beter. Een mooie novemberdag en massa’s mensen die enthousiast hun langverwachte nieuwe winkelcentrum omarmden. Rijen wachtenden voor de snackbar, de poffertjeskraam en het reuzenrad.

Massa’s geparkeerde fietsen en een prachtige fietsenwinkel die desondanks op de openingsdag nota bene er nog meer weet te verkopen. Een bakker die de gebaande paden qua winkelconcept en winkelinrichting verlaat en met iets heel anders komt. Twee full-service supermarkten en een discounter. Voor de consument blijft er weinig te wensen over. Of ligt dat anders? Shopping Centre news sprak met Anne-Lize Hoftijzer, portfoliomanager development bij mab Development en eindverantwoordelijk voor dit laatste

projecten

Anne-Lize Hoftijzer

winkelproject dat door het bedrijf opgeleverd werd. Wat voelt zij daarbij?

‘We waren ons allemaal er heel erg bewust van dat dit het laatste project was. Daarom hebben we extra van deze opening genoten, maar dat neemt niet weg dat we ook wat droevig zijn over het feit dat nu aan de activiteiten van mab Development een einde komt. Maar het is niet anders, daar gaan wij als medewerkers niet over. We kunnen in elk geval trots terug kijken op al die jaren en al die projecten die wij in Nederland en daarbuiten gerealiseerd hebben. mab was zonder meer een toonaangevend bedrijf op dit gebied.’ typisch mab Vindt zij Terwijde een typisch mab-project? ‘Ja en nee.

Wij waren met name gespecialiseerd in binnenstedelijke opgaven. Het ‘in de wei ontwikkelen’ kwam niet zo heel veel voor, alhoewel ook Amersfoort Vathorst daar een goed voorbeeld van is. Maar qua uitvoering denk ik wel dat Terwijde voor de kenner als mab-project herkenbaar is. Je ziet het aan de layout, het stedenbouwkundig plan. Wij letten bijvoorbeeld altijd nadrukkelijk op de maat van de straat.

Die is smal genoeg voor een prettige sfeer en breed genoeg om ook met drukte te kunnen rondlopen met winkelkarren en kinderwagens. Verder zie je ook hier een goede verhouding tussen opbaar gebied en ruimtes voor andere functies.’

Terwijde is een boodschappen­ centrum met vele pluspunten

‘En dan is er natuurlijk nog de kwaliteit van de gebouwen. Niet alleen qua architectuur en details, zoals de grote klok op een van de gevels van de appartementengebouwen, maar ook qua indeelbaarheid en techniek.

Daarnaast is het openbare gebied heel aantrekkelijk door de gemeente Utrecht ingericht: kijk naar het straatmeubilair, de beplanting en de bestrating. De gemeente heeft hierin uitstekend werk geleverd en echt rekening gehouden met onze voortgang.

Zij hebben er voor gezorgd dat alles voor de openingsdag helemaal klaar was en dat is echt een prestatie.’

Het speelveld Terwijde is een van de wijken van de Vinexlocatie Leidsche Rijn en ligt in de punt tussen rijksweg A12 en A2. In de nabijheid liggen het in 2010 geopende winkelcentrum Vleuterweide, de pdv-locatie The Wall en over enige tijd ook het hoofdwinkelcentrum Leidsche Rijn Centrum, waar zoveel over te doen is. Hoe verhoudt het winkelcentrum Terwijde zich tot deze projecten?

Anne-Lize Hoftijzer: ‘Bij de planontwikkeling van Terwijde is samen met a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (de koper) en de gemeente Utrecht natuurlijk goed gekeken naar de omvang en functie van de andere centra. Daaruit

scn 2014 | 6 33

projecten

volgde dat Terwijde vooral als boodschappencentrum gepositioneerd zou worden en ook de omvang en branchering zijn daarop afgestemd. Het is in Leidsche Rijn een delicaat krachtenspel. De gemeente moet ervoor waken dat ondanks de ontwikkelingen in de markt en de veranderingen die de andere projecten in de uitgangspunten proberen te bewerkstelligen, de spelregels zoals destijds afgesproken gerespecteerd worden. Daar hoort ook de toezegging bij dat de weekmarkt op deze locatie tijdelijk is en niet permanent, want dat zou het omzetpotentieel van de ondernemers teveel schaden. Het vasthouden aan die uitgangspunten is natuurlijk ook in het belang van eigenaar a.s.r. vastgoed vermogensbeheer, die met deze locatie een langetermijnverbintenis aangaat.’ boodschappen Voor de 14.000 consumenten in deze wijk is dit dus het boodschappencentrum. Het winkelcentrum Vleuterweide heeft daarnaast ook een niet-dagelijks aanbod, maar ligt niet op loopafstand en ook op de fiets is het nog best een eindje. Het nog te ontwikkelen Leidsche Rijn Centrum ligt wat dichterbij. Het winkelaanbod van Utrecht Centrum ligt verder weg en is het beste met het openbaar vervoer te bereiken.

Winkelcentrum Terwijde heeft zoals gezegd in dit geheel z’n eigen functie. Het omvat 12.000 m2 winkels verdeeld over 40 units en 199 boven de winkels gesitueerde huurappartementen. Er zijn 700 gratis parkeerplaatsen voor de

34 scn 2014 | 6

bezoekers van de winkels, grotendeels op maaiveld en een beperkt aantal in een parkeergarage. Voor de bewoners zijn separaat parkeerplaatsen beschikbaar. Qua layout heeft Terwijde een haltermodel (met een knik erin en twee pleinen), met op de uiteinden een Vomar- en Albert Heijn supermarkt en halverwege een Aldi. De consument kan bij elke supermarkt de auto parkeren. complicaties De ontwikkeling van het winkelcentrum Terwijde en de bijbehorende woningen heeft wat complicaties gekend. De onteigeningsprocedure voor de midden in het plan gelegen boerderij heeft veel langer geduurd dan iedereen verwacht had. Hierdoor is de bouw van het winkelcentrum later gestart dan de bouw van de woningen, met als gevolg dat de eerste bewoners veel langer op een noodwinkel (gebouwd in 2007) aangewezen waren dan voorzien. De blijdschap van de consument die op de openingsdag zo duidelijk zichtbaar was, is mede hieruit verklaarbaar.

Heeft deze vertraging ook nog andere consequenties voor het plan gehad? ‘Zeker wel. We konden het plan pas weer in 2011 oppakken en toen kregen we te maken met heel andere economische uitgangspunten. Het project is

projecten

dan ook bijna 3000 m2 kleiner geworden dan oorspronkelijk gepland en we hebben veel nadrukkelijker naar de branchering en de relatie met Vleuterwijde en straks Leidsche Rijn Centrum moeten kijken, wat leidde tot een positionering als boodschappencentrum. Ook zijn nog niet alle geplande woningen gebouwd’, zegt Anne-Lize Hoftijzer.

formule die ondermeer plankruimte aan internetwinkels verhuurt en allerlei activiteiten organiseert in samenwerking met regionale ondernemers. Maar we gaan ook zelf heel gericht in de regio op zoek naar kandidaten en worden daarbij geholpen door lmbs Retail. Zij zijn in Utrecht gevestigd, kennen natuurlijk alle landelijke spelers, maar zijn daarnaast zeer goed bekend met het Utrechtse.’

De wijk Terwijde is qua bevolking een mix van jonge gezinnen, eenpersoons-huishoudens en een bovengemiddeld aandeel ouderen. Dit laatste vanwege de op die doelgroep gerichte behuizing. Stellen deze groepen andere eisen aan bijvoorbeeld openingstijden?

‘Je kan je voorstellen dat een bewoner die overdag werkt en ’s avonds laat met de trein naar huis komt en de auto op het p+r-terrein heeft staan, hier nog even snel wat inkopen wil doen. De supermarkten zijn daar natuurlijk voortrekkers in en zijn tot laat in de avond geopend.

Cafetaria De Driehoek biedt niet alleen fastfood maar ook de surinaamse keuken. Maar bakker Neplenbroek ziet in de uitstekende bereikbaarheid per ov en auto ook kansen om consumenten vanuit een groter gebied hier naar toe te trekken: hij heeft ook verlengde openingstijden en is daarbij ook elke zondag een aantal uren geopend. Ook Blendut ziet daar kansen in.’

Ook de bakker heeft zijn openingstijden verlengd

Kansen voor ondernemers die met hun doelgroep rekening houden Winkelcentrum Terwijde heeft verhoudingsgewijs veel lokale ondernemers. Maar er zijn nog wel wat winkelunits te verhuren. Hoe ziet Anne-Lize Hoftijzer de kansen hier van in? ‘Terwijde heeft op zich prima uitgangspunten. Dan doel ik op de bereikbaarheid, de gratis parkeermogelijkheden, de flexibele winkelunits, enzovoort. Maar deze tijd vraagt om een andere aanpak. Winkelketens huren niet meer vanaf plattegrond en willen het project eerst zien.

Zelfstandige ondernemers, zeker in de horeca, staan voor grote investeringen en niemand kan de garantie geven dat de onderneming slaagt. Daarom kennen we hier ook tijdelijke huurcontracten, zodat zowel de ondernemer als de eigenaar uit kunnen vinden of een formule kansrijk is.’

‘We werken ook met pop-upstores zoals Blendut, een SCN fotoreportage

mondige consument Tot slot over die in de introductie van dit artikel genoemde ‘mondige consument’. Wat voor een ervaringen hebben jullie daar als ontwikkelaar mee opgedaan? Anne-Lize Hoftijzer: ‘Dat was heel bijzonder. De consument gebruikte de social media om het plan te beïnvloeden. Men vond dat onze plannen voor de branchering niet goed waren en ons werd via Facebook en Twitter verteld hoe het wel zou moeten. Dus moest er hier die leuke olijvenwinkel komen en ook een Primark, om maar wat te noemen.’

‘Wij hebben ervoor gekozen om eerst de basis van het winkelcentrum goed neer te zetten op basis van de branchering zoals afgesproken met de gemeente en a.s.r. We denken dat de unieke en specifieke winkels zoals Blendut beter gedijen op zo’n solide basis. Bij de opening waren enkele mensen zo sportief om toe te geven dat wij het toch wel goed gedaan hadden, maar er blijven er die nog steeds vinden dat het anders had gemoeten.’

Een bijzondere ervaring die wellicht kenmerkend is voor deze tijd. Wie zal het zeggen. Terwijde zoekt in elk geval nog een paar goede retailers die de al gevestigde – en zeer enthousiaste – winkeliers komen versterken. Wie kunnen er reageren? ‘Wij zoeken nog een paar winkels op het gebied van huishoudelijk en mode. Maar ook voor horeca zijn hier zeker goede mogelijkheden. Geïnteresseerden kunnen bellen met lmbs Retail: 088 550 0900.’ ← www.winkelcentrumterwijde.nl www.terwijdecentrum.nl

scn 2014 | 6 35

Trots op Terwijde

In Terwijde zijn nog enkele winkelunits te huur. Voor verhuurinformatie: LMBS retail, 088 5500 900 | www.lmbs.nl

LMBS retail feliciteert ASR Vastgoed Vermogensbeheer, MAB Development en alle ondernemers met de opening van het nieuwe winkelcentrum Terwijde te Utrecht.

• Tellen en man/vrouw analyse • Bezoek frequentie en verblijfstijd • Hotspots & routing • Continue NPS meting • Professionele WIFI infra • Mobile marketing

VISITORS

4601

VISIT FREQUENCY

1,83

DWELL TIME

22 MIN14 SEC

UNIQUE VISITORS

2992

CAPTURE RATE

4%

WE COUNT AND CONNECT PEOPLE.

AVRG.

TRANSACTION

€ 21,95

ITEMS

3 / VISITOR

TURNOVER SHOP

€ 941 / M

2

PFM COUNTS PFM CONNECTS

pfm-intelligence.com PFM Netherlands (HQ) AD_ShopCenter_202x125mm.indd 1

Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn • The Netherlands • T +31 (0)172 435 901 • info@pfm-intelligence.com 17-03-14 16:17

foto: scn

projecten

Consument loopt warm voor nieuw winkelcentrum in Waddinxveen

Gouweplein Winkelcentrum Gouweplein opende op 20 november, een van de eerste echt frisse dagen van deze maand. Maar dat mocht het enthousiasme van de Waddinxvener consument niet deren.

Massaal verwelkomde men de eerste 38 winkeliers, horeca, dienstverleners, een bibliotheek en kunst- en cultuurorganisaties. En Ăłf men zich de ogen uitkeek.

→

scn 2014 | 6 37

projecten

W

inkelcentrum Gouweplein – of Centrum Waddinxveen, zoals de naam van het totale project luidt – is een ontwikkeling van a.s.r. vastgoed ontwikkeling. Het nieuwe winkelcentrum bestaat in totaal uit meer dan 19.000 m2 retail. Altera Vastgoed is de belegger van het winkelcentrum. Naast de winkels realiseerde a.s.r. vastgoed ontwikkeling 260 woningen en omvat het centrumplan ook het sociaal cultureel centrum. Hierin zijn gevestigd bibliotheek De Groene Venen, kunst- en cultuurorganisatie De Vonk, Stichting Vrijwilligerswerk Waddinxveen en een theaterzaal. Woonpartners Midden-Holland heeft 126 woningen aangekocht waarvan al driekwart is verhuurd. Een deel van de woningen valt in de vrije huursector, maar het merendeel van de woningen is bestemd voor de sociale huursector.

Tot zover de cijfers. Maar wat voor een soort ontwikkeling is het Gouweplein? groeikern Centrum Waddinxveen kent een ruim zestigjarige voorgeschiedenis. Met de groei van Waddinxveen ontstond de behoefte aan een bijpassend winkelaanbod, maar dat kon niet gefaciliteerd worden in het oude centrum. Shopping Centre news sprak met Henk de Bas, voorzitter van de ondernemersvereniging Waddinxveen en interim voorzitter van de ondernemersvereniging Winkelcentrum Gouweplein. ‘Naast voorzitter ben ik ook ondernemer. Ik heb een aantal winkels, waaronder hier op het Gouweplein de hema. Wij hebben met hema veel langer in het oude centrum gezeten dan de bedoeling was: drie jaar werd zomaar negen jaar. Van meet af aan hadden wij het plan om naar Winkelcentrum Gouweplein te komen en vandaag zijn we dan geopend.’

‘De klanten vinden het hier prachtig, ondanks het feit dat nog niet alle winkels zijn verhuurd. Maar ik heb er vertrouwen in dat met name goede avondhoreca en een paar modeformules hun weg naar het Gouweplein zullen weten te vinden. Gelukkig hebben we in a.s.r. vastgoed ontwikkeling een goede partner die er echt veel aan doet. Maar de beste manier om ons visitekaartje af te geven, is als men hier eens komt kijken. Dan zal men beslist zien dat we hier een hele goede infrastructuur hebben, een perfecte parkeervoorziening en de locatie is gewoon geweldig. Daarnaast zitten we hier geografisch gezien in een driehoek van de steden Zoetermeer, Gouda en Alphen a/d Rijn, waarmee we heel goed de concurrentie aankunnen. In die steden is het parkeren veel minder goed geregeld dan hier: op het Gouweplein hebben we gratis parkeren voor de eerste twee uur. En dat is in deze tijd toch een mooi usp!’ verzameling winkelgalerijen Thon Bostelaar, vice voorzitter ondernemersvereninging Waddinxveen, kent het oude winkelgebied heel goed. ‘Dit is een hele grote verandering. Waddinxveen had niet een echt winkelhart, in feite ook niet een echt stadshart. Het was meer een verzameling van zeven kleine winkelgalerijen uit de jaren zestig. De ontwikkeling van Winkelcentrum Gouweplein geeft deze gemeente eigenlijk in één klap beide: een stadshart en een winkelhart.’ → 38 scn 2014 | 6

projecten

fotoreportage: scn

scn 2014 | 6 39

projecten

Vreugde dus op het Gouweplein, maar hoe is dit voor de ondernemers in het oude deel? ‘Zoals net gezegd, is de hema nu dicht en ook de meeste andere winkels zullen sluiten en worden ontmanteld. De 6000 m2 in het oude centrum waren niet te handhaven, wilde het Gouweplein een kans krijgen. En beide centra liggen slechts op een paar honderd meter van elkaar, dus dat zou een vreemde situatie geven. Daarbij komt dat het oude centrum van meet af aan bedoeld was als een tijdelijke voorziening.

Maar dat heeft flink wat langer geduurd en de geschiedenis van deze ontwikkeling staat nu beschreven in een boek dat vandaag verschenen is. Nu staat er een prachtig winkelcentrum met 62 winkelunits. Ik roep retailers in Nederland op vooral eens te komen kijken naar wat hier gerealiseerd is. Want in Waddinxveen kan je beslist een goede boterham verdienen!’

Prachtige opening Shopping Centre news was bij de officiële opening van Winkelcentrum Gouweplein en het moet gezegd worden, dit was een van de betere winkelcentrumopeningen die we in lange tijd gezien hebben. Het openingsprogramma was uitgebreid en veelzijdig en kon het massaal aanwezige publiek de gehele tijd boeien. Het bij de opening betrekken van lokale scholieren gaf een prachtig accent en droeg meteen al bij aan het opbouwen van een binding met dit winkelgebied.

Een winkelgebied dat de layout van een winkelacht heeft. De ondergrondse parkeergarage is ruim opgezet en heeft verschillende stijgpunten die in het winkelgebied uitkomen. Daarnaast zijn er uitstekende voorzieningen voor fietsparkeren. Alleen moet het personeel nog even beter bekend raken met hoe het winkelcentrum in elkaar steekt. Uw reporter zag een heel aardige Jumbo-medewerkster die met een zeer oude, slecht ter been zijnde meneer de tientallen treden van de trap aan de kopzijde afliep. En dat terwijl de tapis roulant tegenover Jumbo en Lidl gelegen is! architectuur Centrum Waddinxveen is een gezamenlijk ontwerp van Soeters Van Eldonk architecten, 01-10 Architecten, rphs+, Dittmar Architecten, Rijnboutt Stedenbouw en Landschap Architecten. Deze bureaus hebben zonder meer wat moois neergezet. Verschillende projecten van de afgelopen jaren, maar zeker ook het Gouweplein, weten heel raak vanaf het begin de juiste sfeer neer te zetten en wonen boven winkels is – gelukkig – weer helemaal terug. Voor het nieuwe centrum hoeven we niet te vrezen dat het ontwerp snel zal verouderen en uit de gratie zal raken. Wél nog de tip om de nog eens goed te kijken naar de signing naar de stijgpunten­van de parkeergarage: die kan op sommige punten echt beter!

Bent u retailer en geïnteresseerd in een winkel in Winkelcentrum Gouweplein? Neem dan contact op met a.s.r. vastgoed ontwikkeling, afdeling verhuur, T 030 27 86 850, of kijk eerst op www.centrumwaddinxveen.nl en www. gouweplein.nl. ←

40 scn 2014 | 6

projecten

Zie ook onze video van de opening op www.youtube. com/scnewsnl met interviews met Charles Scholten, directeur bij a.s.r. vastgoed ontwikkeling en Ruud Hogenes, sector足 manager winkels bij belegger Altera Vastgoed.

Tevens leuk om te bekijken is onze video uit september dit jaar, waarin ontwikkelaar Take Hannessen uitgebreid vertelt over de ontwikkeling van het Gouweplein. Deze kunt u eveneens op ons YouTube-kanaal vinden.

www.gouweplein.nl

www.youtube.com/ scnewsnl

scn 2014 | 6 41

projecten

De Minnehof

Een sfeervol dorpshart voor Eemnes Het Utrechtse Eemnes kampte al jaren met een verspreid, kleinschalig en onvolledig winkelaanbod, met een fikse koopkrachtafvloeiing tot gevolg. Nieuwe kansen werden gevonden op de locatie van het overbodig geworden gemeentehuis en ontwikkelaar/belegger Leyten won met het plan voor De Minnehof de prijsvraag.

Shopping Centre NEWS sprak met conceptontwikkelaar Taco Berg, vastgoedmanager Mark Verzendaal –beiden van Leyten – en met vader en zoon Tetteroo van de gelijknamige bakkerij. Hoe kan een ‘klein’ winkelcentrum succesvol zijn?

42 scn 2014 | 6

projecten

Voor de Eemnesser is De Minnehof het hart van het dorp geworden

V

oor de ondernemers in Eemnes was het al heel lang duidelijk: hun winkels aan Torenzicht waren al ver over de houdbaarheidsdatum heen. Ook de gemeente Eemnes (inmiddels opgegaan in de samenvoeging bel, Blaricum, Eemnes en Laren: red.) zag de noodzaak tot een nieuw centrum en schreef in 2004 een prijsvraag uit. Leyten won in 2005 deze prijsvraag. De gemeente was enthousiast over het plan Leyten. Wat ook zwaar mee heeft gewogen bij de keuze van de gemeente is het profiel van Leyten.

Leyten is niet alleen een zelfstandig vastgoedontwikkelaar maar tevens belegger, en is gespecialiseerd in multifunctionele centrumprojecten met daarin winkels, woningen en maatschappelijk vastgoed. De aanpak van Leyten beslaat het hele traject, van ontwikkeling tot en met beheer.

Omdat er hoofdzakelijk in zelfontwikkeld vastgoed wordt belegd, wordt ieder project vanuit een duurzaam

perspectief benaderd. Leyten verbindt zich dus voor langere tijd aan een project en dat geeft vertrouwen bij gemeenten en retailers. dorpshart De Minnehof opende in 2012 haar deuren. Taco Berg: ‘Onze opdracht was hier een nieuw dorpshart voor Eemnes te creëren, een boodschappencentrum met een compleet aanbod dagelijkse producten en tevens dé ontmoetingsplek van Eemnes. Naast de planvorming en realisatie van de winkels en woningen waren wij tevens verantwoordelijk voor het ontwerp van het openbare gebied, inclusief het parkeren. De Minnehof omvat 15 winkels op 5000m2 met daarboven 43 appartementen. Het complex heeft aan drie zijden winkels en aan de zijde van de Laarweg een plein met daarop een mooi paviljoen waarin Bakkerij Tetteroo gevestigd is. We hebben hier drie grote landelijke trekkers: de supermarkten Coop en Lidl en de hema. Daarnaast nog andere winkels en dienstverleners die bij een cen-

trum van deze grootte passen.’

Om De Minnehof te kunnen realiseren was het wel noodzakelijk dat de plaatselijke tennisvereniging verplaatst werd. Taco Berg: ‘Dat is gelukt en de vereniging heeft daar een mooi nieuw complex met clubhuis aan overgehouden.’

Mark Verzendaal: ‘Voorheen deed de Eemnesser consument veel inkopen in Laren en ook Baarn, waar een Aldi gevestigd is. De branchemix die De Minnehof nu heeft bewerkstelligt niet alleen dat de lokale consument weer z’n inkopen in het eigen dorp doet, maar zelfs zien we hier nu consumenten uit Laren en andere gemeenten in de buurt.’

‘Voor de Eemnesser consument is De Minnehof ook echt het hart van het dorp geworden. Begrijpelijk, want niet alleen is het aanbod hier qua dagelijkse benodigdheden compleet en kan men bij de horeca van de bakker of op het plein elkaar ontmoeten, ook is De Minnehof goed bereikbaar en is het parkeren gratis.’

Ontmoetingspunt voor Eemnes Het interview vindt plaats in het horeca­gedeelte van Bakkerij Tetteroo.

Die is gevestigd in een bijzonder sfeervol paviljoen op het plein. De bakker vindt dat hij eigenlijk ook wel tot de trekkers gerekend mag worden: ‘Met onze bakkerij en de daarin opgenomen horeca zijn wij echt een ontmoetingspunt voor Eemnes geworden. Men spreekt hier echt af voor een kopje koffie en ’s zomers is ook het buitenterras echt een gezellige plek om te verblijven’, zegt René Tetteroo.

‘De mensen die hier wonen hebben wel even moeten wennen aan het feit dat zij hier nu wat kunnen drinken en eten op ons terras. Een heel verschil met Laren, waar wij ook een winkel vervolg op pagina 44 → scn 2014 | 6 43

projecten

Vader en zoon Tetteroo

Taco Berg en Mark Verzendaal

← vervolg van pagina 43 hebben. Laren ligt tegen Eemnes aan, maar is qua publiek een totaal andere gemeente. Laren is qua inwonertal niet heel veel groter (8788 versus 10.861) maar heeft veel meer horeca en terrassen. Maar zoals gezegd, ons terras vervult hier in Eemnes echt een behoefte.’

Zoon Michel Tetteroo, die de winkel in Eemnes runt: ‘Van onze bezoekers horen wij dat de consument De Minnehof echt als het nieuwe centrum van Eemnes ziet. Ten opzichte van de oude locatie merken we ook heel duidelijk dat de consument ons beter weet te vinden. Er zit groei in en dat komt denk ik ook doordat onze winkel hier ook beter tot z’n recht komt. En natuurlijk profiteren we ook van de trekkracht van bijvoorbeeld de Lidl. We zien gelukkig dat er echt sprake is van een combinatiebezoek. De Lidl verkoopt natuurlijk ook brood, maar gelukkig is er nog steeds behoefte aan brood van de échte bakker!’ weerstand Taco Berg was van begin af aan al overtuigd van de kwaliteiten van het planconcept. Toch was er tijdens de planvorming veel weerstand van omwonenden en lokale ondernemers tegen het plan. Nu het centrum gereed is, blijkt de weerstand omgeslagen te zijn in enthousiasme.

Tegenwoordig past Leyten daarom in haar centrumprojecten co-design toe. Een methode om samen met alle stakeholders gezamenlijk tot een planconcept te komen. Kort gezegd gaat het om creëren van begrip voor elkaars standpunten.

44 scn 2014 | 6

Bakker René Tetteroo is erg tevreden over het ontwerp van zijn paviljoen, waar hij overigens nauw bij betrokken is geweest: ‘Het is heel knap hoe de architect de toren van de oude kerk van Eemnes heeft terug laten komen in het dak van ons paviljoen. Maar ook de bouwstijl van het andere deel van De Minnehof vind ik erg geslaagd.’

Zijn er ook punten aan De Minnehof die ondernemer Tetteroo minder geslaagd vindt? René Tetteroo: ‘Persoonlijk had ik liever gezien dat de entrees van Lidl en Coop gesplitst waren: een aan de pleinzijde en een

Nu het centrum af is, is de aanvankelijke weerstand omgeslagen in enthousiasme aan de zijde van het parkeerterrein.

Bij een herziening van het ontwerp zijn die entrees op verzoek van de supers aan de zijde van het parkeerterrein gecombineerd en ik denk dat ons dat aan de pleinzijde traffic scheelt.’

Taco Berg hierover: ‘Dit is inderdaad een aanpassing in het ontwerp geweest, maar daar staat tegenover dat de hema de entree aan de pleinzijde heeft. Ook komen veel consumenten per fiets naar De Minnehof en juist op het plein zijn prima mogelijkheden om de fiets te parkeren.’

projecten

www.leyten.nl

toekomst Is er nog een toekomst voor dit type winkelcentra? In winkelcentrumland wordt al een aantal jaren geroepen dat kleine centra hun langste tijd gehad zouden hebben. Maar De Minnehof lijkt het tegendeel te bewijzen. Hoe ziet Leyten dat? Taco Berg: ‘Leyten focust zich op centrumplannen in stad, dorp en wijk voor de dagelijkse boodschappen.

Boodschappencentra met één of twee supermarkten als sterke trekkers.

‘Zolang het aanbod maar compleet is en de consument voor alle dagelijkse boodschappen op een locatie als dit terecht kan en er ook nog wat extra’s

vindt – zoals hier de bakker met een terras – dan kan je die consument juist aan de eigen gemeente binden.

Want de consument zoekt toch het gemak van dichtbij, goede parkeervoorzieningen en alles bij elkaar. De bezoekersaantallen en de omzetten van De Minnehof geven ook aan dat een centrum als dit bestaansrecht heeft. Wij hebben veel ervaring met het ontwikkelen en beheren van centrumplannen en weten hoe we dit moeten maken en doen dat ook door het hele land.’ (zie bijvoorbeeld ook Shopping Centre news 2013/3 met een reportage over het Marsmanplein in Haarlem: red.)

Mark Verzendaal: ‘We zorgen niet alleen voor de juiste branchemix, maar helpen ook bij de oprichting van de vereniging, regelen contractueel de promotiebijdrage en helpen de vereniging desgewenst met advies over het in de markt zetten van het winkelcentrum.’

De Minnehof staat op het moment van dit interview aan de vooravond van de belangrijke feestdagenperiode.

Bakker René Tetteroo ziet ernaar uit: ‘Met de feestverlichting en het eerder donker worden krijg je toch een speciale sfeer in je winkelcentrum. Zowel de consument als de ondernemers zien daarnaar uit!’ ← scn 2014 | 6 45

horeca

On-Nederlands en tegelijkertijd heel Amsterdams.

Gesitueerd in het industriële erfgoed van tramremise West en flankerend aan de bekende Ten Katemarkt, vormt het complex De Hallen nu een publieksmagneet van de eerste orde. Geen winkelcentrum, dat niet. Maar van de aanpak van de horeca kunnen we zeker leren.

De Hallen

46 scn 2014 | 6

D

e Hallen zijn gevestigd in een voormalige tramremise omvat zo’n tien geschakelde hallen en is circa 15.000 m2 groot. In De Hallen ontwikkelt zich een centrum voor media, cultuur, mode en ambachten. Maar ook een prachtige fietsenzaak en -werkplaats is er te vinden. Dit naast een hotel, bibliotheek, filmtheater, kinderdagverblijf, ondergrondse parkeergarage en fietsenstalling.

En dan nog de horeca, gelabeld onder de naam Foodhallen Amsterdam. Een veelzijdig aanbod van food- en horeca­formules in diverse genres, geïnspireerd door indoor foodmarkets zoals de Torvehallerne in Kopenhagen, Mercado de San Miguel in Madrid en de Borough Market in Londen. De Foodmarket is niet vergelijkbaar met De Markthal in Rotterdam. In Amsterdam zijn etenswaren verkrijgbaar, maar ligt het accent op horeca. In Rotterdam is dat precies andersom. überhip De Hallen hebben zich in korte tijd op de kaart gezet als place to be voor veel Amsterdammers en dan met name het hippe studentenvolkje. Maar ook toeristen weten – dankzij internet en social media – het adres massaal te vinden. De Hallen, maar ook de ontwikkelingen rondom het project met woningbouw, maken dat dit deel van Amsterdam Oud-West weer een nieuwe levensfase ingaat.

Bijzonder hoe de stad zich zelf telkens opnieuw weet uit te vinden.

Ontwikkeling De Hallen zijn een initiatief van lokale bewoners, toekomstige gebruikers, architect André van Stigt en nog een aantal stakeholders. Duurzaamheid stond bij deze ontwikkeling hoog in het vaandel, maar ook het aansluiten op de behoeften van de buurt. Het project is op non-profitbasis ontwikkeld door de trom stichting tegen een totaal­investering van 37,5 miljoen euro, welk bedrag door private partijen bijeengebracht is. Een uitgebreidere beschrijving van de achtergronden vindt u op www.burovanstigt.nl/en/product/de-hallen ←

horeca

fotoreportage: scn

Videoreportage SCN met Jeroen Verwaaijen: www.youtube.com/scnewsnl of scan bijgaande QR-code

foodhallen.nl dehallen-amsterdam.nl Twitter @dehallenadam

scn 2014 | 6 47

projecten

Bijna iedereen is er wel eens langsgereden; de 800 meter lange rode geluidsmuur langs de A2 bij Utrecht. Zowel aan de kant van de snelweg als vanaf Leidsche Rijn, de grootste Vinex-locatie in Nederland, springt het roodgekleurde object in het oog. Het langste gebouw van Nederland is zelfs zo lang dat een automobilist er bij een snelheid van 100 km per uur bijna een halve minuut over doet om het te passeren. Maar wat gaat er schuil achter deze stijlvol ontworpen geluidswal? Eigenaar Propertize doet zijn verhaal over de recente ontwikkelingen omtrent The Wall en de toekomstplannen.

“D

oor de lengte, de indeling en de specifieke branchering wijkt The Wall af van de traditionele winkelcentra, waar de klant een rondje of achtje loopt en echt een dagje komt shoppen.” Aan het woord is Johan Spin, centermanager van The Wall.

“De bijzondere architectuur verdient en vergt een bijzondere positionering; als je in de omgeving Utrecht een doelgerichte aankoop wil doen op een gemakkelijk bereikbare locatie is The Wall dé plek. The Wall is geen locatie om een hele dag te funshoppen: het unieke is juist het gemak en de snelheid waarmee je aankopen kunt doen. In ruime winkels, met een gigantisch aanbod en goede service.’

‘In tegenstelling tot de meeste binnen­ steden parkeer je hier makkelijk en goedkoop: de eerste twee uren zijn gratis en daarna is het tarief met één euro laag.

Mensen komen primair naar ons toe om een aankoop te doen. Daar houden we rekening mee. We plaatsen de klant én de winkel op een voetstuk en noemen ons dan ook liever een koop- en belevingscentrum dan een winkelcentrum.”

The Wall, koopgemak langs de A2 48 scn 2014 | 6

projecten

Naast het koopgemak biedt The Wall ook uiteenlopende thematische evenementen voor zijn bezoekers. Tijdens deze evenementen worden er activiteiten en clinics voor jong en oud georganiseerd. “Onze evenementen organiseren we in samenwerking met onze huurders en lokale partijen. We maken daarbij continu de link tussen het evenement en het aanwezige winkelaanbod.

Dat maakt de evenementen niet alleen leuk, maar vooral ook relevant – voor winkelier én bezoeker.”

Fundament voor de toekomst De aanwezigheid van sterke merken bevestigt de kracht van The Wall. Naast formules als Media Markt, bcc en Toysxl huisvest The Wall een van de grootste Lego-stores van Nederland. Ook is Topshelf Megastores er te vinden met meer dan 7500 m2 sport-, outdoor- en lifestyleartikelen, de grootste vestiging in het land. Projectdirecteur Wilfred van der Neut vertelt enthousiast over de recente ontwikkelingen: “Met Topshelf zijn we onlangs verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen, tot en met 2023.

We zien deze verlenging als het resultaat van de positieve veranderingen de afgelopen periode.”

Ook Topshelfeigenaar Inge van Kemenade laat weten dat ze de toekomst van The Wall met vertrouwen tegemoet ziet. “Wij hebben alle geloof in ons vernieuwde volwaardige

Over Propertize The Wall is sinds medio 2012 eigendom van Propertize. Propertize heeft als doel zijn portefeuille aan vastgoedfinanciering en vastgoed in de periode tot en met 2023 af te bouwen. Daarbij is Propertize zich bewust van de omgeving waarin het zijn bijzondere opdracht moet vervullen: een context waar commercieel vastgoed en het maatschappelijk belang samenkomen. Dat vertaalt zich ook in de wijze waarop The Wall zich de afgelopen heeft ontwikkeld én de komende periode zal ontwikkelen.

Topshelf Megastores concept in The Wall.

De centrale ligging, de ruime parkeergelegenheid en het buitenregionale verzorgingsgebied biedt alle kansen voor succes. Wij denken zeker meerwaarde te bieden aan de regio rondom The Wall op het gebied van sport en vrije tijd en zijn dan ook verheugd over de voortzetting van de samenwerking”.

Ook WooN Utrecht, een cash-and-carry woonwinkel met bijna 7000 m2, heeft recent de huur verlengd, licht eigenaar Hein de Jong van WooN Utrecht toe: “Ons vernieuwde cash-and-carrycentrum sluit naadloos aan op de doelstellingen van The Wall: een inspirerende mix van winkels, goed bereikbaar en in het midden van het land waardoor het loont om er eens een bezoekje te brengen.” bowlingconcept Naast deze huurverlengingen is Propertize momenteel ook met andere huurders in gesprek om bestaande huurovereenkomsten open te breken en te verlengen. Van der Neut: “Nu er sprake is van stabilisatie en de zittende huurders zich voor langere tijd gebonden hebben aan The Wall, ligt er een stevig fundament voor de toekomst. Begin 2015 hopen we bovendien een nieuwe huurder te mogen verwelkomen. Het gaat hierbij om een bowlingconcept in combinatie met een restaurant en een kinderspeelparadijs.

De vergunningsaanvragen zijn inmiddels in een afrondende fase. Daarnaast zijn we voortdurend op zoek naar nieuwe huurders en ook daar zie je de interesse toenemen, nu er sprake is van een meer stabiele situatie.”.

Ruimte voor ondernemers Het verzorgingsgebied van The Wall is door de centrale ligging enorm. Dagelijks passeren via de A2 200 duizend automobilisten het gebouw. “Mensen uit Utrecht, Maarssen, Leidsche Rijn en Vleuten zijn binnen een kwartier op The Wall. Binnen een straal van 25 kilometer wonen 600 duizend mensen en als we de cirkel doortrekken naar honderd kilometer bereiken we het grootste deel van Nederland,” vertelt Johan Spin. Desondanks is er vijf jaar na oplevering van The Wall nog altijd sprake van leegstand. Van der Neut legt uit: “Van de 62 duizend verhuurbare vierkante meters is op dit moment ruim de helft beschikbaar. Wij bieden graag ruimte aan huurders op het vlak van zowel retail als leisure en we zien dat er in de markt interesse is in The Wall, maar de erfpacht­ afspraken die de oorspronkelijke ontwikkelaar met grondaanbieder gemeente Utrecht is overeengekomen belemmeren ons daarin.” De erfpachtvoorwaarden bepalen onder meer dat de branches levensmiddelen, mode, schoenen en lederwaren niet zijn toegestaan. Ook is het maximale metrage voor detailhandel op dit moment vastgesteld op maximaal 32 duizend vierkante meter. ballenbak De overige 30 duizend meter, gelijk aan een oppervlakte van zo’n vijf voetbalvelden, heeft de bestemming leisure. “We kunnen er altijd nog voor kiezen om de grootste ballenbak ter wereld te maken, daarmee halen we ongetwijfeld het Guinness Book of Records maar of daar iemand op zit te wachten...”, zegt Van der Neut. “We zijn op dit moment met de gemeente en de gemeenteraad in gesprek om actualisatie van de erfpachtvoorwaarden te realiseren. We zouden graag zien dat die afspraken uit 2004 worden aangepast aan de realiteit van 2014. Zodat we op termijn meer ruimte voor ondernemers kunnen bieden.” Volgens Van der Neut is er vanuit de markt namelijk vraag naar zogeheten ‘big boxes’: “Onlangs zijn wij benaderd door een kandidaat die een concept van circa tienduizend vierkante meter wil vestigen in The Wall. Binnen Utrecht is daar vanwege de omvang elders geen plaats voor.

Echter, op basis van de huidige afspraken zou het concept in The Wall niet toegelaten worden. We gaan ervan uit dat de gemeente deze kans voor open doel inkopt en niet alleen de aantrekkelijkheid van The Wall vergroot, maar ook voor een toename van de werkgelegenheid zorgt.”

scn 2014 | 6 49

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Winkelen, waar gaan we heen?

Hoog vliet Toen ik nog heel klein was, vertelde mijn moeder mijn vader dat er een nieuwe winkel was; ‘Cash ’n Carry’. Dit was een winkel waar zij veel boodschappen kon doen tegen heel lage prijzen en dat kwam ons gezin goed uit.

De eerste Cash ’n Carry werd in 1968 geopend.

Leen Hoog­vliet was de vader van dit bedrijf dat later enorm zou gaan groeien.

J

oris Hoogvliet, de vader van Leen, had halverwege de jaren zestig van de vorige eeuw een elftal groente- en fruitwinkels, waar Leen, zijn broer en zijn twee zusters werkzaam waren. Er moest hard gewerkt worden om het hoofd boven water te houden en de concurrentie werd steeds heviger. Vooral om die reden bedacht Joris Hoog­vliet dat hij ook levensmiddelen wilde gaan verkopen. Hij opende een winkel, waar vierhonderd artikelen,­ breed uitgestald in magazijnstellingen voor de laagst mogelijke prijs te koop werden aangeboden. Afspraak was dat zijn zonen de winkel zouden runnen. De broer van Leen trok zich op het laatste moment terug, waardoor Leen ineens de leiding kreeg over een kruidenierswinkel.­ Daarbij had hij met zijn vader en broer de afspraak gemaakt, dat wanneer de winkel een goede omzet en winst zou laten zien, zij zich niet met de bedrijfsvoering zouden bemoeien. En zo geschiedde. De eerste Cash ’n Carry in Kwintsheul was een feit. De winkel was direct zo’n groot succes dat artikelen sneller verkocht dan geleverd werden.

Groei Dit succes leidde al vlot tot de opening van een tweede winkel in Voorschoten. Daarna ging de groei snel. Na vijf jaar had het bedrijf tweehonderd medewerkers, na acht jaar achthonderd en na twaalf jaar vijftienhonderd. Deze

50 scn 2014 | 6

review

enorme groei moest goed begeleid worden, opdat personeel niet overbelast zou raken. Volgens Leen Hoogvliet waren zijn medewerkers de belangrijkste reden voor het succes. Scholing was daarbij erg belangrijk. Alle medewerkers kregen een introductiecursus, zodat zij de formule goed leerden kennen. Daarnaast werden er vakinhoudelijke cursussen voor de medewerkers op de verschillende afdelingen verzorgd.

Van Cash ’n Carry naar Hoogvliet Omdat verschillende andere ondernemers het voorbeeld van Cash ’n Carry probeerden te volgen en daarbij dezelfde naam hanteerden, besloot Leen Hoogvliet in 1974 zijn eigen familienaam aan het bedrijf te geven. Rond deze tijd kwam het bedrijf in een volgende fase en ontwikkelde het zich van discounter naar full service supermarkt. Het assortiment en het serviceniveau namen aanzienlijk toe tijdens in deze periode.

Watertoren als hoofdkantoor Omdat we bij Shopping Centre News graag willen weten hoe het nu gaat met Hoogvliet, maken we een afspraak met Cor-Jan Schreuder, directeur van Hoogvliet Beheer bv.

Cor-Jan werkt op dit moment acht jaar voor Hoogvliet.

Daarvoor heeft hij 16 jaar bij Ahold gewerkt.

Bij voorkeur kom ik voor een interview altijd naar een van de winkelvestigingen, zodat ik de sfeer goed kan opsnuiven. Maar dat laat de agenda van Cor-Jan op dit moment niet toe. Daarom reis ik af naar het hoofdkantoor in Hazerswoude-Rijndijk en daar krijg ik geen spijt van.

Het hoofdkantoor van Hoogvliet Beheer bevindt zich in een verbouwde watertoren uit 1915. Met respect voor de monumentale waarde van de toren zijn er moderne elementen aan toegevoegd, waardoor een fraai en functioneel kantoor gerealiseerd is. Het gebouw is bijzonder transparant met grote ramen over alle verdiepingen. Overal tref-

fen we glazen kunstwerken van Boris Sipek, de favoriete kunstenaar van Leen Hoogvliet.

Cor-Jan is zichtbaar trots op zijn werkplek. Terwijl hij om zich heen wijst, zegt hij: ‘kijk, daar kun je Den Haag zien, daar Rotterdam en daar de Zuidas.’ Ik kijk mee in de richtingen die hij aanwijst en geniet van het fraaie en verre uitzicht, dat bij mij een gevoel van vrijheid oproept. regionale keten Op dit moment, anno 2014 telt het bedrijf zo'n vijfduizend medewerkers en beschikt het over 64 supermarkten in Nederland. Hoogvliet is een regionale keten met winkels in de Randstad en ten oosten van de Randstad. Dit is ook precies het marktgebied dat de keten nastreeft, omdat dit gebied geheel bediend kan worden vanuit één distributiecentrum in Alphen aan de Rijn; er in andere delen van Nederland andere lokale en regionale ketens actief zijn en omdat in het huidige marktgebied nog sprake is van demografische en economische groei, terwijl andere delen van het land geconfronteerd worden met krimp.

In de prijzen Hoogvliet supermarkten worden gekenmerkt door eenvoud, functionaliteit en klantvriendelijkheid. Daarnaast is de prijs-kwaliteitverhouding heel goed; je treft er goede producten voor een lage prijs. Niet voor niets is Hoogvliet dit jaar verkozen tot Beste supermarkt van Nederland in de verkiezing abn/amro Beste winkelketen 2014/2015.

In deze verkiezing beoordelen consumenten Nederlandse winkelketens op tal van onderdelen, zoals prijskwaliteitverhouding, prijsniveau, acties en aanbiedingen, assortiment, vernieuwing, service, deskundigheid van het personeel, klantvriendelijkheid en de sfeer in de winkel.

Hoogvliet scoorde hoog op al deze aspecten.

Daarnaast werd in oktober van dit jaar bekend dat de formule behoort tot de 50 Beste Werkgevers met meer dan scn 2014 | 6 51

review

We willen alleen nog gecontroleerd groeien, bijvoorbeeld via de experimentele versmarkt Cor-Jan Schreuder

duizend werknemers van ons land. Jaarlijks beoordelen ruim 200 duizend medewerkers meer dan driehonderd werkgevers in het kader van de ‘Beste Werkgevers Awards’.

In de categorie supermarkten staat Hoogvliet op de tweede plaats.

De winkel Supermarktvestigingen van Hoogvliet variëren qua bruto vloeroppervlak tussen de 600 en 3.300 m2. De supermarkten van 600 m2 zijn eigenlijk te klein. ‘Die vestigingen houden we in de lucht als ze kunnen verhuizen. De ideale maat bevindt zich tussen de 1.500 en 2.800 m2 bvo . We hebben ook een webshop, waar je alles kunt bestellen wat je nodig hebt. Het staat 18 uur later voor je klaar. Dat kan op dit moment in 55 van onze winkels. De versproducten­ worden bewaard in ‘coole’ tassen, die alles 24 uur op temperatuur houden; ook diepvriesproducten. Wij zijn op dit moment de enige supermarktformule die dat doet in ons land. De volgende stap is dat je de boodschappen kunt afhalen aan de buitenkant van de winkel. Je hoeft dan niet meer naar binnen. vers Op dit moment wordt geëxperimenteerd met een verswinkel de ‘Hoogvliet Versmarkt’ in Hendrik Ido Ambacht.

Dit is een kleinere unit van ca 600 m2, waar klanten alleen echte verse producten kunnen kopen. Het gaat dan om rauwe nog te bereiden producten, maar ook om kant en klare maaltijden en maaltijdgerelateerde producten zoals specerijen of wijn. Klanten reageren tot nu toe zeer positief en geven de winkel een 8,5. Verschillende ouderen hebben al te kennen gegeven dat zij hun overeenkomst met hun vaste maaltijdverstrekker opgezegd hebben, omdat zij het eten uit deze winkel lekkerder vinden en omdat het goedkoper is. Deze speciale winkel wordt geflankeerd door de webshop. Dat betekent dat alle producten die niet in deze winkel verkrijgbaar zijn in de webshop besteld kunnen worden. Het totale boodschappenpakket kan dan afgehaald worden. ‘Vers koop je daar en de rest staat voor je klaar’, licht Cor-Jan toe. De tweede winkel gaat open in Waddinxveen.

Toekomst Cor-Jan: ‘De markt voor supermarkten is redelijk verzadigd. Wij hebben echter nog steeds groeiambities. De komende vier jaar komen er tien supermarkten bij. We 52 scn 2014 | 6

willen niet te snel groeien, nemen alleen gecalculeerde risico’s en houden de groei onder controle. Vooral met onze Hoogvliet Versmarkt in combinatie met de bestelmogelijkheid via internet verwachten we ons netwerk verder te kunnen verdichten. Wij gaan daarbij uit van eigen kracht.

Geografisch gezien blijven we ons oriënteren binnen het gebied waar we nu al actief zijn. Als supermarkt hebben we natuurlijk altijd één groot voordeel: wat er ook gebeurt, mensen moeten blijven eten.’

Op mijn vraag welke ontwikkelingen Cor-Jan ziet bij hun klanten, vertelt hij: ‘Consumenten zijn tegenwoordig zeer zelfbewust en maken bewuste keuzen. Zij laten zich niets wijsmaken. Door deze houding zijn veel klanten minder winkeltrouw en daar is door de verschillende prijzenoorlogen bij collega’s flink gebruik van gemaakt.

Hoogvliet doet wel mee aan de prijzenoorlogen, omdat het niet anders kan, maar het is niet van harte. Wij wakkeren het zeker niet aan. Ondanks al deze ontwikkelingen zien we dat onze omzet nog altijd boven de markt groeit.’

Vastgoed Meer dan de helft van de Hoogvlietsupermarkten is in eigendom. Dat heeft de voorkeur, omdat je dan meer invloed hebt. Huren in winkelconcentraties met versnipperd eigendom is lastig. Soms wil je uitbreiden of herontwikkelen en dat kan dan niet zonder je iets aan te trekken van je buren. Als het eigendom versnipperd is, wordt je invloed gering. Dit heeft zich eens voorgedaan bij een winkel in Zoetermeer. Hoogvliet maakte deel uit van een winkelstrip waar geen consensus ontstond over een ingreep.

Hoogvliet heeft toen een nieuwe grotere supermarkt recht tegenover de winkelstrip gerealiseerd en ervoor gezorgd dat het winkelfront aan de overzijde aaneengesloten werd.

beurs & congres

Donderdag 29 januari Brussels Real Estate 2015 www.brusselsrealestate.be Donderdag 5 februari Integraal vastgoedrekenen www.integraalvastgoed­ rekenen.nl Donderdag 26 februari Winkelllocatiemarkt België 2015 www.winkellocatiemarkt.be

Favoriete uitspraak van Leen Hoogvliet: iedereen die je iets vraagt, is je klant

Dinsdag 31 maart Provincie Antwerpen Vastgoed 2015 www.provantvastgoed.be Donderdag 2 april Basiscursus vastgoedrekenen www.basiscursusvastgoed­ rekenen.nl

Donderdag 2 april Gemeentelijk vastgoedmanagement www.gemeentelijkvastgoed.nl Donderdag 2 april Zorgvastgoed: strategie & exploitatie www.zorgvastgoed­strategie.nl Dinsdag 16 juni Sturen op uw vastgoed www.sturenopuwvastgoed.nl Nieuw studieboek: Gemeentelijk vastgoedmanagement Bezoek de site: www. managementproducties.com

Met de parkeerplaats tussen beide voorzieningen is deze ontwikkeling alle winkeliers ten goede gekomen.

Kracht ‘Waar zit nu specifiek jullie kracht? Waarin onderscheiden jullie je?’, vraag ik. Cor-Jan hoeft niet lang na te denken.

‘Iedereen die je iets vraagt, is je klant’. Een favoriete uitspraak van Leen Hoogvliet.

Warm hart Als ik vraag naar het Rehoboth Kinderdorp, waarvan een artikel op het bureau van Cor-Jan staat, vertelt hij dat Hoogvliet niet alleen in Nederland verantwoord wil werken, maar ook in Zuid-Afrika een kinderdorp steunt, waar jonge kinderen, wezen, die hiv-besmet zijn een toekomst geboden wordt. Ze leren er over hygiëne, ze gaan naar school en ze krijgen medicijnen. Doel is hen te doen opgroeien tot zelfstandige verantwoordelijke volwassenen die een voorbeeldfunctie kunnen vervullen voor lotgenoten, die ook tot de minder bedeelden behoren. ‘Wij profileren ons hier niet mee’, zegt Cor-Jan. ‘Wij willen graag een bijdrage leveren, maar vinden dat eerder vanzelfsprekend dan dat we ons ervoor op de borst slaan.’ ←

30 januari – 3 februari 2015 Christmasworld, vakbeurs decoratie en illuminatie Frankfurt (D) Christmasworld.messefrank­ furt.com 10-13 maart 2015 Mipim Cannes (F) www.mipim.com

15 april 2015 NRW Marketingcongres www.nrw.nl 2-4 juni 2015 Provada Amsterdam www.provada.nl

scn 2014 | 6 53

internationaal

Herbestemming Carlsbergcomplex in hartje Kopenhagen

Nieuw leven in de brouwerij Het turbinehuis van de oude brouwerij: nieuw decor voor uw winkel?

Min of meer als een soort van mini-staatje (met zelfs een eigen belastingregime!) opereerde sinds 1847 in hartje Kopenhagen de Carlsberg bierbrouwerij. Dit complex, dat in de loop van z’n bestaan vele veranderingen in samenstelling en architectuur onderging, staat nu aan de vooravond van een complete turnaround. Van brouwerij naar bruisend citydistrict. Met maar liefst 600.000 m2 aan winkels, kantoren, woningen, cultuur en onderwijsgebouwen. Een echt megaproject dus.

54 scn 2014 | 6

internationaal

Artist impression van het binnenterrein

Monumentale poorten ontsluiten het gebied

S

hopping Centre news kreeg in november een rondleiding over het Carlsberg-terrein van een oude bekende: Jacques Sinke. Voorheen werkzaam als directeur International Retail bij mab Development en nu ceo bij reteam international. Reteam is gevestigd in Kopenhagen, maar is Europees georiënteerd.

Wat is reteam voor een bedrijf?

Jacques Sinke: ‘De reteam group houdt zich bezig met de herontwikkeling en herpositionering van winkelcentra en winkelgebieden. Dat doen we in opdracht van vastgoedeigenaren en ontwikkelaars. We zijn zelf geen ontwikkelaar, maar bedenken strategieën waarmee het winkelvastgoed weer goed kan functioneren. De basis hiervoor wordt gevormd door onderzoek naar de locatie én de consument.

Reteam heeft hiervoor een geheel eigen, wetenschappelijk onderbouwde methodiek ontwikkeld, waarmee heel goed inzichtelijk gemaakt kan worden waaraan een bepaalde locatie behoefte heeft. Ons advies gaat dan ook niet alleen over hoe het concept er uit moet zien, maar ook over bijvoorbeeld de branchering. Het vertrekpunt daarbij is altijd de consument.’

De reteam group heeft inmiddels een track record van meer dan zeventig projecten, van winkelcentra tot A1-centrumlocaties, retail parks en warenhuizen. Op dit moment wordt onder meer gewerkt aan Tripla in Helsinki, Xanadu in Madrid en Sandton in Johannesburg.

Carlsberg City District Kopenhagen heeft als grootste stad van Denemarken feitelijk niet een heel groot winkelapparaat. De groei van de winkelmeters blijft achter bij de groei van het inwonertal, maar ruimte voor uitbreiding was er in het centrum niet te vinden. Totdat Carlsberg in 2008 de brouwerij naar een locatie buiten de stad verplaatste en het terrein van meer dan 30 hectares in samenwerking met de gemeente werd herbestemd om ontwikkeld te worden tot een belangrijk nieuw en multifunctioneel stadsdeel. Daartoe werd een masterplan bedacht dat resulteerde in een gevarieerde aanpak waarbij niet alleen nieuwe gebouwen toegevoegd zullen worden, maar ook veel van de bestaande panden die onder de noemer ‘historische industriële architectuur’ vallen, een nieuwe functie zullen krijgen. Winkels bijvoorbeeld, want van de te ontwikkelen 600.000 m2 zal in ongescn 2014 | 6 55

internationaal

Overleven als winkelcentrum kan alleen met een doortimmerde strategie

alleen maar voordelen. Jacques: ‘Je kunt je voorstellen hoe bijvoorbeeld een horecaconcept hier gebruik van kan maken om tot een bijzondere sfeer te komen. Maar ook een moderetailer kan hiermee z’n eigen, onderscheidende winkelbeeld creëren.’

Jacques Sinke

veer 45 procent van de gebouwen zo’n 30.000 m voor retail bestemd worden. Maar hoe doe je dat op de juiste manier?

Dat is waar reteam in beeld komt.

Jacques Sinke: ‘Ik ben voor reteam gaan werken omdat ik gewoon heel enthousiast ben over de door de oprichters Katherine Heiberg en Lasse Brodén bedachte methodiek.

Daarbij wordt gekeken naar de concurrentiepositie van het winkelcentrum, de lokale en regionale aanbodsverhoudingen, de wensen en behoeften van de consument en de huidige situatie in de winkelsector. Er wordt bovendien gekeken naar trends en naar de toekomstverwachting 2

Artist impression van een mogelijke marktstraat

op een termijn van vijf jaar. Reteam kijkt ook naar het architectonisch ontwerp en naar het masterplan, die beide duurzaam en flexibel moeten zijn. Carlsberg City District is natuurlijk een uitstekend voorbeeld van duurzaam handelen. We gaan immers een groot deel van de bestaande gebouwen herbestemmen. Moeilijker is het om die gebouwen op de juiste wijze in te vullen, want met een gebouw dat een monumentenstatus heeft mag je niet alles doen.’

Samen met Katherine Heilberg lopen we een ronde over het complex. We bekijken de verschillende panden, die uit diverse tijdsperioden stammen. Zoals het gebouw waarin met gigantische stoomturbines de benodigde elektriciteit werd opgewekt. Veel van die machines moeten behouden blijven. Maar daarin zien Katherine en Jacques 56 scn 2014 | 6

De consument eerst In het toekomstige Carlsberg City District zullen straks niet alleen winkels en appartementen te vinden zijn. Ook de universiteit zal er een aantal gebouwen in gebruik gaan nemen en het straatbeeld zal voor een belangrijk deel bepaald worden door zo’n 8000 studenten. Daarnaast blijft hier het Carlsberg hoofdkantoor gevestigd, alsmede een kleine brouwerij voor speciaal bier. Verder zullen er verschillende culturele voorzieningen een plek vinden. Het Carlsberg museum staat er al.

Katherine Heilberg: ‘Dit wordt een gebied dat 24/7 zal leven. Naast de oude en nieuwe gebouwen, zijn ook de pleinen en parken beeldbepalend. We zullen hier voor de naar schatting 16.000 nieuwe bewoners plus de studenten een omgeving creëren die niet alleen qua functies veel te bieden heeft, maar ook qua leefbaarheid bijzonder is. De parken die destijds door de Carlsberg-familie zijn ingericht, spelen ook daarin een belangrijke rol.’ eenpersoonshuishoudens Carlsberg City staat in het district Frederiksberg, dat een sterke groei in inwonertal doormaakt. Jacques Sinke: ‘De consument in dit gebied heeft bovendien een bovengemiddeld hoog inkomen. Daarnaast is in dit gebied bijna de helft van alle huishoudingen eenpersoons. Dit speelt natuurlijk ook een rol bij het concept voor het winkel- en horeca-aanbod.’

Voor Katherine Heiberg maakt dit alles deel uit van de uitdaging: ‘Wij vinden dat er bij dit project, maar ook bij alle andere retailprojecten, veel meer gekeken moet worden naar de consument. Alleen zo kunnen winkelgebieden en winkelcentra zich sterk maken en aantrekkelijk blijven voor die consument. Het betekent voor reeds bestaande winkellocaties ook dat de durf getoond moet worden om winkelformules die niet meer bij de huidige consument in dat gebied passen, te verplaatsen of zelfs te verwijderen.

Maar het gaat verder dan alleen de branchemix. In feite heeft elke winkellocatie, elk winkelcentrum een unieke strategie nodig om te kunnen functioneren. En dat is precies wat wij doen.’

Jacques Sinke predikt deze aanpak inmiddels ook in Nederland en de eerste opdracht (New Babylon te Den Haag) is onlangs bekend gemaakt. ← www.reteamgroep.com

thema

De Sephora brand store in Parijs

Wat is het effect van e-commerce op deze drie groepen retailvastgoed?

Waarmee kunnen zij zich onderscheiden en met welke accenten op experience en convenience kunnen de juiste consumentendoelgroepen aangesproken worden? Is er nog ruimte voor een middenklasse shopping centres?

Zomaar een paar vragen waar winkelvastgoedeigenaren en retailers vandaag mee te maken hebben. Marrit Laning brengt dit voor Redevco in kaart en signaleert op Europese schaal zowel overeenkomsten als grote verschillen.

De verschillen tussen

high street retail, shopping centres en retailparks

R

edevco is ook dit jaar weer present geweest op mapic en Marrit Laning is als wij dit interview met haar houden net terug uit Frankrijk. Hoe was het op mapic? ‘Het was goed om te merken dat de algemene stemming best wel optimistisch was: we zien met elkaar weer kansen. En verder, zoals elk jaar ontmoet je er best veel Nederlanders, het is een klein wereldje. Maar vooral de Russen zijn in opkomst, viel me op.’

Nieuwe kansen na een periode dat de retail het moeilijk had en heeft door een combinatie van factoren: de inzakkende economie, teveel winkelmeters en de opkomst van internet als winkelkanaal. Hoe heeft bijvoorbeeld de high street zich hier doorheen geslagen? Marrit Laning: ‘High streets hebben beslist te lijden gehad van e-commerce en dat is nog steeds zo. Door het internet gaan

mensen minder vaak naar de winkels en zijn ze een stuk kritischer geworden ten aanzien van de locaties die ze bezoeken. Daar komt bij dat we heel veel stenen retail hebben en veel daar van is niet bijzonder speciaal. Daardoor vindt de consument het niet de moeite van een bezoek waard en kiest voor het alternatief, online.’

‘Het gevolg is dat de leegstand is toegenomen. Een onderzoek van de tu Eindhoven in opdracht van de nrw taskforce Consumentenbeleving heeft aangetoond dat straten met veel leegstand minder aantrekkelijk worden gevonden door consumenten.

Dat leidt dan weer tot minder bezoek, wat dan weer resulteert in nog meer leegstand. Een vicieuze cirkel.’ meer dan retail Is de high street daardoor kansloos geworden? ‘Nee, zeker niet. Er zijn in Europa heel veel straten en winkelgebieden die meer dan alleen retail scn 2014 | 6 57

research

kelijke omgeving van een stad. Zeker de singles, maar ook oudere mensen zoeken een woonomgeving waar ze alles kunnen vinden. Historie, cultuur, restaurants, andere mensen en winkels. Bij steden die dit alles kunnen bieden, zien we ook vandaag de dag nog dat de bezoekersaantallen en de omzetten stijgen. Aan de vastgoedkant betekent dit stijgende huren en prijzen voor beleggingsvastgoed.’

te bieden hebben. En dat is precies waarom met name historische binnensteden het nog steeds heel goed doen. De combinatie van historie met cultuur, met goede restaurants, cafés en hele mooie en verrassende retail in een hele authentieke omgeving zorgt voor een aansprekende totaalbeleving.’

‘Toch zie je ook in de high streets veel mutaties, wellicht juist omdat ze niet echt één geheel zijn en daardoor ook niet gemanaged worden als een winkelcentrum. Want in een gemanagede omgeving zou een slecht draaiende retailer eventueel nog enige tijd gesubsidieerd kunnen worden. Op high streets gebeurt dat niet zo snel.’

‘De survival of the fittest is nergens zo goed zichtbaar als op de high streets. Dat betekent dat er altijd iets nieuws en bijzonders te vinden is. Anders gezegd: wat er mis gaat maar ook wat er goed gaat in retail, openbaart zich als eerste in de dynamische omgeving van de high streets.’ brand value en ominchannel Redevco is zoals bekend een bedrijf dat zich met name op de high streets focust. Maar dat betekent volgens Marrit Laning niet dat het bedrijf geen rol ziet voor shopping centres: ‘Die zien we zeker wel, maar in onze visie zijn de high streets de belangrijkste retailbestemming. We meten ook de performance van ongeveer 800 Europese steden en zien dat de meest aantrekkelijke steden en straten het heel erg goed doen. Voor de retailer geldt ook dat een winkel in zo’n straat een enorme invloed heeft op de brand value. En dat is in een omnichannel netwerk echt noodzakelijk.’

‘Het heeft ook alles te maken met de hedendaagse consument. Mensen willen steeds vaker wonen in de aantrek58 scn 2014 | 6

gemak en beleving Betekent dit dat de high street terrein wint op het shopping centre? ‘Niet helemaal. Je ziet dat ook de grote winkelcentra het goed doen. In feite treedt er in deze tijd een polarisatie op. Wat goed en groot of heel bijzonder is doet het goed, wat klein is en

Convenience

De relatie tussen convenience en experience

niet snel een probleem optreden.’

‘Shopping centres kunnen beide spellen spelen: de grotere kunnen inzetten op beleving, de kleinere op gemak. Maar de centra die in de middengroep zitten, die kunnen toch minder gemakkelijk deze keuzes maken en kunnen zich derhalve slecht onderscheiden. Die centra hebben behoefte aan een aangepaste strategie, maar het is maar de vraag of dat gaat lukken.’ mens en omgeving ‘Retailparken zijn voor Redevco met name in België van belang en die kunnen veel doen op het gebied van convenience, zeker als je het hebt over een omnichannel universe. Denk aan click-and-collect, aan drive throughs

Experience

minder kwaliteit te bieden heeft, dat heeft het heel zwaar.’

Wat kunnen shopping centres en retailparks daaraan doen? ‘Als je kijkt naar de relatieve aantrekkelijkheid van high streets versus shopping centres en retail parks, dan geloven wij echt dat winkelen in de toekomst vooral gaat om convenience én experience. Als shopping centres en retail parks daaraan kunnen voldoen, zal er

en aan allerlei diensten (bijvoorbeeld laadpalen voor elektrische auto’s).

Retailparks kunnen veel doen om de dingen die de consument eigenlijk niet zo leuk vindt om te doen maar wel noodzakelijk zijn veel efficiënter te maken.’

Een interessant onderzoek van Stefan Janssen, die bij Redevco is afgestudeerd, gaat over de relaties tussen mensen en omgevingen en raakte ook

research

de verwachtingen van de consument.

Zo bleek dat wanneer de consument op gemak uit is – bijvoorbeeld een bezoek aan een retailpark – men niet veel waarde hecht aan experience. Het gaat dan vooral om de shopping-trip succesvol te maken. Snel, gemakkelijk, goedkoop en succesvol dus.

Als vastgoedeigenaar hoef je op zo’n locatie er dus niet naar te streven hetzelfde niveau qua beleving te behalen als bij een groot winkelcentrum. De bezoekintentie van de consument is dus bepalend voor het accent op convenience dan wel experience. convenience en internet Zitten centra die het vooral van convenience moeten hebben dan niet gevaarlijk dicht aan tegen wat internetretail te bieden heeft? Dat draait immers vooral ook juist om die convenience.

‘Dat was altijd wel zo. Maar internet is bezig met een inhaalslag en ontwikkelt zich ook steeds meer richting beleving. Met name retailparks kunnen juist heel goed die connectie met convenience en internet maken. De

Veel mensen beginnen hun shopping tour op internet en ronden die af in de echte winkel consument kan dan bijvoorbeeld via internet de shopping trip voorbereiden en de afhandeling op het retailpark doen.’

‘Kijk, als consument kan of wil je niet alles laten bezorgen. Een goed bereikbaar afhaalpunt, geopend op voor jou geschikte tijden kan zeker een aanvulling zijn. We zien in alle onderzoeken dat we die concurrentie

Marrit Laning

Winkelen draait in de toekomst om de combinatie van gemak en beleving

tussen online en offline wel een beetje voorbij zijn. Natuurlijk heeft offline het moeilijk omdat online groter wordt, maar we zien steeds meer de meerwaarde van de combinatie van die twee. Veel mensen beginnen op internet met hun shopping tour en ronden die af in de echte winkel.

Daarbij komt dat het bij convenience draait om het ‘hier en nu’. Ik heb iets nú nodig en ga het dus bij de winkel halen.’

Veranderingen in de vraag naar ruimte Ook in Nederland zien we in toenemende mate flagship stores en brand stores in het winkelbeeld verschijnen. Hoe komt dat? Marrit Laning: ‘Retailers ontwikkelen steeds vaker gedifferentieerde store formats. Waarbij aan de ene kant er de brand- en flagship stores zijn: grote winkels op de beste locaties en enorme, opvallende winkelgevels. En dat vooral in de binnensteden.’

‘Daarnaast zet men in op kleinere winkels, die aanvullend zijn op de

flagship stores. Die winkels verkopen delen van de collectie en zijn afgestemd op de consument op die locatie.

Omdat je daarnaast ook via internet kan aanbieden, is het geen probleem dat je in zo’n kleinere winkel niet de hele collectie hebt.’

‘Omnichannel retailers zijn daarnaast aan het onderzoeken hoe groot hun winkelnetwerk moet zijn om goed te kunnen functioneren. In de jaren zeventig had een Engelse winkelketen – zo blijkt uit onderzoek van CB Richard Ellis – zo’n 200 winkels nodig om de helft van alle Engelsen te bereiken. In deze tijd nog maar ongeveer 75. Dus ook wat dat betreft is de markt nog lang niet tot rust gekomen. Maar dat fysieke winkels een grote impact op de merkwaarde hebben is duidelijk. Vandaar ook dat steeds meer internetretailers een winkel openen op high streets of in winkelcentra.’ positionering De high street, het shopping centre en het retailpark kunnen dus ook in de toekomst naast elkaar blijven bestaan, maar zoals Marrit Laning aangeeft vereist dat wel een duidelijke positionering. En of dat de middenmoot van de shopping centres in stand kan houden, dat is nu de vraag.

Voor retailers is het advies van Marrit Laning: ‘Creëer een sterk merk en zet dat in de markt, zowel online als met een goed netwerk van winkels!’ ← scn 2014 | 6 59

research

Meet our new consumers Technologie is momenteel een belangrijke driver voor verandering in het winkellandschap, en webshops hebben een grote impact op het koopgedrag van de consumenten.

Maar op de lange termijn zullen trends zoals ontwikkeling in de bevolkingssamenstelling en bestedingspatronen een nieuwe golf van verandering veroorzaken.

I

n het cbre-onderzoek naar trends in het Europese winkellandshap onderscheiden we vier consumentengroepen, die van invloed zijn op de manier waarop wij naar onze winkelcentra kijken in de toekomst. Op deze pagina's stellen wij die vier consumenten aan u voor. Hoe zien wij de types terug in onze winkelportefeuille?

De beschrijvingen zijn gebaseerd op de trends die we signaleren in onze Europese winkelportefeuille. Continu zijn we bezig om voor de verschillende verzorgingsgebieden de juiste sector en huurdersmix te krijgen. cbre Global Investors heeft bijna dertien miljard aan winkelvastgoed onder management, bestaande uit meer dan honderd winkelcentra verspreid over Europa. Enkele trends die we in onze portefeuille zien zijn direct gelinkt aan de vier consumententypes.

Duidelijk zien we dat in de groei van de bestedingen in herenkleding.

Niet alleen zien we nieuwe formules komen, maar vooral zien we een sterke groei (9 procent) aan formules met dames- en herenkleding. Voorbeelden van sterk groeiende formules zijn Superdry en New Yorker. Niet alleen het winkeloppervlak neemt toe, maar ook aan de kwaliteit en uitstraling van de herenafdeling wordt steeds meer aandacht besteed. De aankleding wordt beter en er wordt steeds meer service geboden.

60 scn 2014 | 6

FOREVER YOUNG De sector waar al onze consumenten voldoende keuze hebben is gezondheid en verzorgingsproducten. We zien aan de ene kant nieuwe formules duidelijk gericht op jonge consumenten, zoals Kiko Milano, maar ook een groeiend aandeel met een focus op gezondheid (De Tuinen) met een sterke aantrekkings kracht op onze mindfull goddess en forever young groep. Ook de reboot man heeft zijn bestedingen uitgebreid naar deze sector met tegenwoordig een duidelijk segmentverbreding in de verzorgingsproducten. In de afgelopen drie jaar heeft deze sector in onze portefeuille met 6 procent een sterke groei doorgemaakt, maar wij verwachten dat deze groei zich in de komende jaren nog verder zal doorzetten. ←

In het researchrapport Meet our new consumers signaleert CBRE trends uit de Europese retailportefeuille aan de hand van vier nieuwe consumententypes. Marije Braam-Mesken (foto), senior associate and head of EMEA retail strategy & research bij CBRE Global Investors neemt u mee langs de belangrijkste conclusies uit dit rapport.

CBRE Global Investors is een wereldwijde vastgoed vermogensbeheerder met 88,6 miljard dollar onder beheer. De organisatie beheert investeringsprogramma’s voor beleggers wereldwijd. Meer informatie over CBRE Global Investors vindt u op de website: www.cbre­ globalinvestors.com.

• 55+, maar voelen zich 40 • Hebben tijd om te winkelen en dingen te ondernemen • Investeren om jong en gezond te blijven • Hebben diverse klantenkaarten Ondanks grote regionale verschillen binnen Europa, zal de vergrijzing in de komende tien jaar sterk toenemen. Waar vandaag het aandeel 50+ 35% bedraagt zal dit over tien jaar al 43% zijn. Voor winkelcentru­ meigenaars en -managers is het dan ook van groot belang om deze groep niet te onderschatten. Waar met de focus op jonge consumenten veelal hippe en nieuwe winkelformules worden aangetrokken, zal het juist de oudere groep zijn waar in de toekomst een belangrijk deel van de win­ kelbestedingen vandaan komen.

Ook al besteedt deze groep gemiddeld min­ der aan fashion, ze besteden al meer aan mode dan bijvoorbeeld hun ouders deden.

In hun doel forever young te zijn en te blij­ ven, winkelt deze groep bij winkels die op het eerste gezicht een jongere doelgroep hebben. Winkelmerken spelen nog niet voldoende en bewust in op deze oudere consument. Hiervan zullen bijvoorbeeld warenhuizen kunnen profiteren.

De manier waarop deze groep winkelt en onze centra bezoekt toont grote verschil­ len met onze andere geïdentificeerde consumentengroepen. Ook de faciliteiten en services die deze consument vraagt zijn anders, wij verwachten dat hier in de komende jaren veel meer op ingespeeld zal gaan worden.

research

MINDFUL GODDESS • Leeftijd 35-45 • Gebruikt Pinterest voor informatie en advies van haar vrienden voordat ze een weloverwogen aankoop doet • Zeer prijsbewust, ze koopt van retailers in het midden en hoge segment • Voorkeur voor natuurproducten Onze mindfull goddess heeft kwaliteit, duurzaamheid en per­ soonlijke gezondheid hoog in het vaandel staan. Ze is erg bewust van labels als fair trade, recycling en kijkt vooral naar producten die een duurzaam karakter hebben

en laat zich minder afleiden door grillige modetrends.

Als we kijken naar de manier hoe ze winkelt dan valt op dat ze heel veel verschillende merken bezoekt. We zijn dan ook niet ver­ baasd om deze 40-jarige vrouw te zien winkelen bij Forever 21 en Primark, maar evengoed zien we haar in de winkels behorend tot het hogere marktsegment. Haar winkeltassen zullen ons echter niet verklappen waar ze haar inkopen heeft gedaan omdat ze altijd haar eigen gerecyclede tas van thuis meeneemt.

De mindful goddess is over het algemeen meer bezorgd over hoe ze eruit ziet dan over haar leeftijd.

Fitness is niets voor haar, in plaats daarvan doet ze aan yoga. Ze is zeer geïnteresseerd in nieuwe foodconcepten, ook wel super foods genoemd. Deze nieuwe en gezonde producten zien we ook terug in het huidige supermarkt assortiment maar ook in ‘juice bars’ met verse gezonde sappen is een groeiend segment. Ook op het gebied van verzorgings­ producten komt er een steeds breder scala op de markt waar deze vrouw terecht kan, allemaal perfect passend binnen haar zelf­ bewuste bestaan.

REBOOT MAN • Leeftijd 25-35 • Hecht veel waarde aan mode en elektronische accessoires • Overstijgt vrouwen op het gebied van bestedingen aan mode en schoenen • Is luxe georiënteerd en loyaal aan zijn favoriete merken Onze reboot man is druk met zijn uiterlijk en is erg modebewust. Steeds vaker zien we deze jonge man in onze winkelcentra lopen, maar we moeten daarbij niet vergeten dat ze het winkelen op een andere manier ervaren dan vrouwen dit doen. Ze zijn over het algemeen veel doelgerichter en zullen gemiddeld minder winkels bezoeken.

Maar de reboot man is wellicht een zeer goede doelgroep voor onze cen­ tra omdat ze niet alleen per bezoek meer besteden maar bestedingen aan mode als geheel toeneemt. Dit blijkt ook uit recent onderzoek uit de UK en Duitsland, waarin gecon­ cludeerd wordt dat de groei van de bestedingen van mannen aan mode hoger is dan de groei van de mode bestedingen door vrouwen. Verwacht wordt dat de groei in het herenmo­ desegment zich in de komende jaren nog voortzet.

THE SHOP AND SHARE GIRL • Leeftijd15-24 • Heeft altijd haar smartphone bij zich en is continu aanwezig op socialmediasites • Draagt een handtas van een luxe merk • Voor haar is winkelen verblijf en vermaak • Winkelt nooit alleen, maar is altijd met haar vrienden Het eerste wat ons opvalt als de shop and share girl in ons winkelcentrum verblijft is dat ze continu bezig is met haar smartphone. In de meeste geval­ len is dit voor sociale activiteiten met haar vrienden.

Inderdaad, waar het gebruik van socialmediasites onder alle gebruikers in de afgelopen jaren flink is toegenomen, is het juist de groep van de shop and share girl die de meeste tijd besteedt aan deze sites.

Recent onderzoek heeft aangetoond dat in de vijf grote Europese markten (Duitsland, United King­ dom, Frankrijk, Italië en Spanje), zij gemiddeld 8,4 uur per maand op deze sites aanwezig is. Voor haar eindigt een geslaagd dagje winkelen met een selfie die ze op Facebook en ander social media plaatst.

In de afgelopen jaren hebben we een sterke groei gezien van, veelal internationale, winkels, expliciet gericht op deze jonge vrouwelijke doelgroep. Het gaat om formules gericht op betaalbare en snel wisselende collecties. Voorbeelden van deze inter­ nationale formules zijn Forever 21, Primark, Mango en formules van de Inditex groep zoals Pull & Bear en Zara. Het zijn deze winkels die vandaag in grote mate de aantrekkingskracht van onze winkelcentra bepalen en die zorgen voor een belangrijke toe­ stroom van consumenten. scn 2014 | 6 61

samenwerking

Visie op binnenstedelijke winkelgebieden

Nieuwe tijden, anders organiseren door Dick van Doleweerd en chris m. de klein, stichting score

N

a Luxemburg heeft Nederland het hoogste gemiddelde inkomen van de eu. De Amerikanen, Japanners en Singaporezen laten we ver achter ons. Iets doen we dus heel goed. Om dit zo te houden moeten we scherp zijn. Daar waar dit moois onder druk staat, bijvoorbeeld in de detailhandel, zijn we de scherpte kwijtgeraakt. Onder invloed van de crisis en de opkomst van internet zijn de bestedingen in de fysieke winkels van de detailhandel teruggelopen.

Klantgericht ondernemen is verdrongen door bedrijfsgericht ondernemen met de focus op de verkoop van producten. Ondernemers in de detailhandel moeten in extremis gericht zijn op klanten, niet op producten. Klanten kopen producten en daar verdienen ondernemers geld mee.

Onder invloed van de crisis is het bestedingspatroon veranderd. Het opnemen van krediet is overgegaan in het afbouwen van krediet. Dat heeft zijn invloed op de bestedingen in de detailhandel. Door in te spelen op de beleving van klanten kan de omvang van de bestedingen weer toenemen.

Het vizier moet dan wel gericht worden op nieuwe mogelijkheden die 62 scn 2014 | 6

liggen in de combinatie van kennis en innovatie middels samenwerking in het winkelgebied. Alleen dan ligt een beter bedrijfsresultaat in het verschiet. wereldhave Planmatige winkelgebieden met één eigenaar zijn deze weg reeds ingeslagen. Een voorbeeld is Wereldhave.

Deze professionele vastgoedinvesteerder managet actief winkelcentra door goede bereikbaarheid van het winkelcentrum, voldoende parkeerplaatsen en een compleet en kwalitatief goed winkelaanbod, een goede routing en een goede uitstraling.

Wereldhave investeert in de marktpositie van die winkelcentra door bezoekersaantallen,­ winkelomzetten en huuropbrengsten structureel te verhogen. Zo ontstaat er voor de klanten een goed en herkenbaar merk.

Voor de jeugd bestaat geen onderscheid tussen digitaal en fysiek shoppen

Voor binnenstedelijke winkelgebieden met een groot aantal eigenaren moet er heel wat water door de Rijn stromen voordat zij over kunnen gaan tot een soortgelijke aanpak.

Want : het samenwerken, het collectief managen van een klassiek winkelgebied moet op een fundamenteel andere leest geschoeid worden.

Als lokale overheden gefocust blijven op inkomstengeneratie uit parkeergelden en op alsmaar meer ‘vullen’ van vierkante meters binnen hun territoir, dan doen ze er goed aan als stakeholder terug te treden. Het (collectief) bestuur van binnenstedelijke winkelgebieden moet bij voorrang in handen gelegd worden van de winkelondernemers en de winkelvastgoed­ eigenaren. Zij moeten die verantwoordelijkheid ook nemen, dus zonder overheid. De eigenaren beslissen of zij een beheersorganisatie voor hun gebied contracteren: nieuwe tijden, anders organiseren.

een netwerk van knooppunten. Niet langer is het collectief de maat der dingen, maar het individu. Netwerken van individuen worden de basis van alle organisaties.

Toekomstige consumenten­ in het winkelgebied

internet Want : ook voor het toekomst perspectief van onze binnenstedelijke winkelgebieden geldt de harde waarheid van het digitale tijdperk. Het internet ( zie het vorige artikel van Score in scn 2014, editie 5) heeft een generatie laten opgroeien die anders naar de wereld kijkt dan de generaties voor hen. Voor de kinderen van het netwerk bestaat er geen onderscheid tussen de digitale en de ‘echte’ (shopping-)wereld. Voor hen is het web de echte wereld. Hun netwerksamenleving heeft weinig geduld voor de oude, logge en trage instituties van de (lokale) democratie. Deze observatie moet wel impact hebben voor de wijze van en visie op besturen van onze winkelgebieden. In de netwerksamenleving organiseren mensen zich anders dan voorheen.

Structuur en hiërarchie verdwijnen, maken plaats voor zelfredzaamheid, improvisatie en connectiviteit in

cultuuromslag Dit is een breuk met het verleden die door moet werken in de organisatie en coöperatie van winkelondernemers en eigenaren die onze klassieke winkelgebieden toekomst moeten blijven geven. Maar dat is geen eenvoudige opgave: het gaat om een ingrijpende cultuurverandering. En, zo leert de praktijk en de geschiedenis, cultuurveranderingen zijn zelden succesvol als ze worden afgedwongen, en al helemaal niet als dit gebeurt door een van buitenaf ingehuurde adviseur. De omslag moet van binnenuit komen.

Wil je in het digitale tijdperk tot de winnaars behoren, dan moet het besturen – samenstelling draagvlak, daadkracht, organisatie – van onze winkelgebieden innoveren. Meer digitaal en coöperatief ondernemen met grote flexibiliteit en slagkracht om de belevingservaring van het winkelgebied bij de wispelturige winkelconsument te verdiepen en te verbreden.

Maak de consument tot ‘partner in piekbeleving’ en creëer aldus nieuwe eigentijdse customer loyalty.

Maar wees ook realist: partners zijn vrij om elders – lees: in het concurrerende aangrenzende winkelgebied of winkelstad – te kijken en daar andere bindingen of transacties aan te gaan.

Retailers in de binnenstad: werk samen, schep het gevoel van (onderlinge) verbondenheid, bouw aan het collectief ondernemen voor het winkelgebied waar je deel van uitmaakt. SCORe kan daarin behulpzaam zijn, bijvoorbeeld met een tool voor coöperatief ondernemen.

Nu of nooit !

Beide auteurs zijn zeer betrokken bij binnenstedelijk winkelgebieden en zien dat: • ondernemers in binnenstedelijke winkelgebieden een samenwer­ kingsvorm moeten organiseren.

• ondernemers zich moeten realiseren dat op het moment in het winkel­ gebied in de breedte gevoeld wordt dat een samenwerkingsvorm nood­ zakelijk is, dit te laat kan zijn.

www.score-web.nl

slim opereren Dus is het zaak slim te opereren of slimmer te organiseren, in en voor het winkelgebied waar de omzetten gemaakt dienen te worden. In citymarketingtaal: wervende positionering moet niet langer vertrekken vanuit de unieke kwaliteiten (terzijde: welk stedelijk winkelgebied in Nederland kan zich terecht tooien met de kwalificatie uniek?), maar vanuit het overdragen en uitdragen van bindende waarden. Waarom ? Omdat mensen – en shoppers zijn ook mensen – zich niet uitsluitend aan een collectief stedelijk winkelgebied willen committeren omdat ze daar profijt van hebben of het efficiënt voor hen is, maar omdat ze (willen) behoren tot een gemeenschap en daarin waarden en bindingen (beleving, emotie, wijgevoel) willen delen.

Het ondernemende bestuur van de collectieve winkeliersvereniging – in slimme samenwerking met vastgoedeigenaren – die dit principe handig in praktijk brengt zal tot de overwinnaars na het huidige transitietijdperk behoren. Dat is goed voor elke individuele portemonnee, maar bovenal voor het behoud van het binnenstedelijke weefsel waar de stad op draait.

Daarmee vervullen zij ook een maatschappelijke functie die aan belang en betekenis wint naarmate het verval en de erosie van het publieke domein – lees: de verarmende overheid – voortschrijdt. ← scn 2014 | 6 63

congressen

Van links af: Karin van Dreven, Dick Gort, Henk Harms, Erik Faber en Peter Appeljan tijdens de paneldiscussie

I

ngrid Baggerman, congres­ontwikkelaar vastgoedcongressen in Nederland en België bij Management Producties opent de middag in New Babylon, grenzend aan het Centraal Station van Den Haag. Ze heet de gasten en de sprekers hartelijk welkom, waarna ze het stokje overgeeft aan de dagvoorzitter, Bart Kuil, sinds ongeveer een jaar directeur van New Babylon.

‘Dit congres gaat over Den Haag als aantrekkelijke woonstad en als aantrekkelijke winkelstad’, vertelt Bart. ‘Internationaal wordt Den Haag als deel van De Randstad gezien, en zo gaan wij er ook mee om.’ Hij geeft het woord aan Joris Wijsmuller.

Den Haag als aantrekkelijke woonstad Joris Wijsmuller is wethouder swdc (stadsontwikkeling, wonen, duurzaamheid en cultuur). Hij vertelt enthousiast dat Den Haag een uitstekende woonstad is. Er is in Den Haag ook relatief veel vraag naar woningen, ondanks dat we de crisis nog niet voorbij zijn. In 1994 had Den Haag 445.000 inwoners, in 2004 waren dat er 470.000 en nu zijn het er 510.000. Verwacht wordt dat Den Haag de komende jaren nog zal doorgroeien naar ongeveer 600.000 inwoners. Om al deze mensen te huisvesten worden onder meer een aantal Rijksgebouwen tot woningen getransformeerd.

‘Elf procent van de beroepsbevolking is werkzoekend en dat is veel. De komende jaren zetten we in op het creëren van banen en daartoe trekken we zoveel mogelijk economische bedrijvigheid naar de stad. Dat doen we samen met een aantal partners. Wij staan daarbij naast elkaar en maken initiatieven mogelijk, waarbij steeds ruimte is voor creativiteit en flexibiliteit’, eindigt Joris Wijsmuller zijn betoog.

Vraag en aanbod niet in evenwicht Peter van Bosse van Fakton krijgt het woord.

Hij heeft de lokale woningmarktsituatie zorgvuldig onderzocht. De komende jaren groeit Den Haag en de woningproductie zou daarbij moeten aansluiten. Dit blijkt echter niet het geval. Op dit moment vormt de concrete vraag in Den Haag zo'n 3000 nieuwbouwwoningen per jaar. Daarbij ligt 64 scn 2014 | 6

Den Haag Vastgoed strijkt neer in New Babylon Op 27 november organiseerde Management Producties voor de twintigste keer Den Haag Vastgoed.

de nadruk bij koopwoningen in het duurdere segment, terwijl de huurmarkt sterk in ontwikkeling is. Dit jaar waren er ruim 2000 opleveringen gepland, waarvan er 600 waarschijnlijk doorschuiven naar 2015. In 2015 omvat de planvoorraad 3.648 woningen/ eenheden, maar de meeste daarvan zijn nog boterzacht. Vanaf 2016 zijn er nog maar heel weinig concrete plannen. Peter van Bosse roept alle betrokken partijen op om snel investeringsplannen te maken voor woningbouw en woningtransformatie, opdat in de nabije toekomst zoveel mogelijk invulling gegeven kan worden aan de vraag.

Haag Wonen bezuinigt Karin van Dreven, directeur-bestuurder bij Haag Wonen, krijgt het woord. Haag Wonen

congressen

Paneldiscussie Voordat we van de woonstad naar de winkelstad gaan, vindt er een paneldiscussie plaats over de vraag: ‘Wonen anno 2014. En hoe nu verder?’. Dick Gort van a.s.r. vastgoed, Henk Harms van de gemeente Den Haag, Karin Dreven, directeur Haag Wonen, Peter Appelman van Syntrus Achmea en Erik Faber van Vroondaal Ontwikkeling wisselen met elkaar van gedachte over de woningmarkt in Den Haag en de wijze waarop partijen samen trachten invulling te geven aan de marktvraag. De Haagse woningmarkt verandert en het aanbod aan woningen moet daarbij aangepast worden. Elke partij zet in op een bepaalde soort woningen. De gemeente faciliteert de realisatiemogelijkheden. De grondprijs is flexibel en residueel bepaald. Daarbij volgt de gemeente de markt.

is een Haagse corporatie die al een eeuw opereert in Den Haag. Het is de grootste corporatie in de Haagse Schilderswijk, een wijk die regelmatig de landelijke pers vond als een wat mindere buurt in de stad. Haag Wonen heeft ongeveer 25.000 woningen in portefeuille met ongeveer 50.000 bewoners.

Zoals alle corporaties heeft ook deze haar bedrijfslasten omlaag moeten brengen.

Tussen 2009 en 2012 heeft de organisatie deze lasten met een derde teruggebracht.

Toch heeft de organisatie 50 miljoen euro geïnvesteerd in 2013; dat is een miljoen per week.

De corporatie is er voor mensen die het echt nodig hebben. In toenemende mate ziet de corporatie dat haar bewoners in de knel komen; het inkomen neemt af en ze kunnen hun huur niet langer betalen. Haag Wonen ziet kansen in een eventuele herzieningen van de woningwet, het nieuwe college en samenwerking met collega-corporaties.

Vervolgens toont Karin van Dreven aan dat corporaties veel hogere lasten hebben dan beleggers, omdat zij een belangrijk deel van hun inkomsten moeten afstaan in de vorm van een maatschappelijke bijdrage en een verhuurdersheffing/saneringsheffing.

Den Haag als aantrekkelijke winkelstad Na de pauze gaat het programma over Den Haag als aantrekkelijke binnenstad.

Boudewijn Revis, wethouder bskb (binnenstad, stadsontwikkeling, kerngebieden en buitenruimte) krijgt het woord. ‘Den Haag is een uitstekende winkelstad. En dat is niet vanzelf gegaan. Daarvoor hebben we drie belangrijke dingen gedaan, te weten: samenwerken met alle betrokken partners in de binnenstad, het ontwikkelen van een visie en daar helder op blijven sturen en het voeren van consequent en consistent beleid.’

Hij toont een filmpje waarin Den Haag toen en Den Haag nu in beeld komen.

Dan vervolgt hij: ‘De aanleg van de trambaan is cruciaal geweest voor de ontwikkeling van de Grote Marktstraat. De gemeente investeert een aantal miljoenen in de binnenstad, maar verschillende marktpartijen investeren het veelvoudige hiervan.’ verschillende sfeergebieden ‘We streven naar verschillende sfeergebieden in de stad. Zo hebben de Grote Marktstraat, de Chinese buurt en het Hofkwartier alle een eigen uitstraling en karakter met een eigen inrichting van de openbare ruimte. We hebben een levendige buitenruimte gecreëerd. Dat is eigenlijk een beetje mijn hobby. Je moet je prettig voelen in de buitenruimte zowel om economische als om sociale redenen.’

Consequent en consistent beleid helpt mee bij het aantrekkelijk houden van de binnenstad

‘Daarnaast creëren we op verschillende plekken in de stad aantrekkelijke stadentrees. Zo moeten de hoofdwegen en het station van hoge kwaliteit zijn. En er loopt een rode loper vanaf het CS naar de Grote Marktstraat.’

‘Jaren geleden al hebben we de Stichting Binnenstadsmanagement opgericht. We dienen hetzelfde doel en weten elkaar te vinden. Dat werpt zijn vruchten af. Niet voor niets bezit Den Haag de titel van de Beste Binnenstad 2013–2015’. En daarmee sluit Boudewijn Revis zijn verhaal af.

Nieuwe Haagse Passage Tot slot steekt Heino Vink, coo Multi Corporation een wervend verhaal af over hoe de ‘Nieuwe Haagse Passage’ tot stand gekomen is. De Grote Marktstraat moest naast de Spuistraat ook een belangrijke winkelstraat worden. Na een vijftal plannen werd duidelijk welke het moest worden. Op de plek waar vroeger de Grand Bazar de la Paix, het eerste grote warenhuis in Den Haag, dat in 1906 geopend werd, gevestigd was geweest, zou nu een nieuwe straat verrijzen.

Heino Vink roemt de manier van samenwerking en de houding van de gemeente in deze. ‘De wijze waarop de gemeente Den Haag gedurende het hele traject meegedacht en mee geïnvesteerd heeft, is echt uniek in Nederland’, vertelt hij overtuigend en vervolgt: ‘Geen enkele stad in Nederland heeft eerder zoveel durf getoond en grote ingrepen gestimuleerd als Den Haag.’ wandeling Na afloop van alle presentaties maken we een wandeling door het Haagse centrum. Ik loop mee met Rick Zijderveld, accountmanager retail bij de afdeling Economie. Bij bijna elk gebouw heeft hij een verhaal, wat de wandeling uitermate boeiend maakt. We lopen door de Grote Marktstraat naar de entree van de Nieuwe Haagse Passage. En, tja, Heino Vink heeft niets te veel gezegd.

Het gehele gebied hier heeft een uitstraling van internationale allure. ← scn 2014 | 6 65

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort O 2014 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

De Banne O 2014 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648

Waterlandplein O 2014 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amstelveen

Westwijkplein O 2016 M 8300 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 6491566

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

apeldoorn

Anklaar

▼

O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543 arnhem

alphen a/d rijn

Gelderlandplein

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

amsterdam

Centrum Nieuw-West O 2017-2019 M 17.000 m2 (5500 m2 1e fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182-690900 ▼

BK40 Amstelstation

amersfoort

Vathorst O 2014 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

66 scn 2014 | 5

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

o 2014-2015 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2014 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda

Hoge Vucht berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o n.t.b. m 4000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i 030 257 3512

Achter de lange stallen

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300 den haag

Amadeus

Meerplein o 2014-2015 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

▼

brunssum

Centrumplan Brunssum

o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 5 67

in the pipeline

eindhoven

Meerrijk Meerhoven O 2012–2014 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

harderwijk enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

Hofpassage

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

De Plu

▼ epe

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

De Marren O 2014 M 4300 m2 P Leyten I 010-4364033

Aalmarkt, Waagblok

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

68 scn 2014 | 5

Leens

leiden

De Marktwand

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Brusselse Poort

o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182-690900

legenda

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

maastricht

heerlen

O juni 2015 M 4100 m2 P WPM Development I Ger Dings, T 073 6491564 ▼

leiden

o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok o 2016 m 2000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

papendrecht

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

in the pipeline

reeuwijk

rotterdam

Centrumplan O 2014 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Forum Rotterdam

stein

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

utrecht

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

ridderkerk

tilburg

Kuyperhof

Stadhuisplein

O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Boston en Seattle o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Groeneweg O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

▼ Neude rosmalen

uithoorn

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

Zijdelwaard Centrée o 2014 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

o zomer 2017 m 8000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

veenendaal rotterdam

De Rotterdam o 2014 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i T 070 3068450 ▼

utrecht Sassenheim

Centrum o 2014 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 38.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

Brouwerspoort O 2014 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

scheveningen

Norfolk o 2017–2022, gefaseerd m 8900 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 scn 2014 | 5 69

in the pipeline

vlissingen

De Bestevaer o 2014 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waddinxveen

zeist

Nieuw Centrum Waddinxveen O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

Allegro o 2014 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

wognum

Marktveldpassage

Cadenza o 2015 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 zwolle

Ritmeesterhof o 2014 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein

De Boogerd

vught

zoetermeer

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

Verhuur of strategisch advies. Maar dan vanuit jarenlange ervaring, persoonlijke betrokkenheid en inzicht. Menselijk wanneer het kan, doortastend als het moet. De retailer moet bij uw project passen, maar andersom ook!

Baardgras 37 3902 RN Veenendaal Nederland

E info@koospols.nl T +31(0) 613 505 457

U kunt mij bereiken op 06 13505457.

70 scn 2014 | 5

I www.koospols.nl

b2b

b2b

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

ontwikkeling

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

MAB Development

WPM Groep

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Utopialaan 24 5232 CE ’s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

decoratie

decoratie

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

scn 2014 | 6 71

b2b

decoratie en events

Bernd Wolter Design

illuminatie

MK Illumination Holland

Oase Lease beplantingen

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Postbus 19 8140 AA Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Rako Groep bv Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

promotie

Promotions by Maureen

72 scn 2014 | 6

beplanting

beplanting

Flower and Shower Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

b2b

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen

branding

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

communicatie/ict

Chainels

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Molengraafsingel 12-14 2629 JD Delft

Postbus 134 6880 AC Velp

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

parkeren

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

parkeersystemen

SkiData Lübeck2 2993 LK Barendrecht T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31 3500 AA Utrecht T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

scn 2014 | 6 73

b2b

media

media

colofon Shopping Centre News jaargang 16 (2014), 6 • 76 pp.

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

congres & evenement

kennis & informatie

s t r a b o) Management Producties

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scn.today > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op de site: www.scn.today. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex.

Q&A Research & Consultancy Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

74 scn 2014 | 6

StadSdennen in KerStSferen…

Kerstinkopen doen in gezellige kerstsferen met een Dickens orkest, wame chocolademelk en een levende kerstboom waarmee kinderen op de foto kunnen!

www.nieuwmercurius.nl

Winkelcentrum Stadsdennen • P.C. Hooftplein • Harderwijk 2012012_1_Merc_A2_Poster.indd 1

25-01-12 17:22

Bouwfonds IM is looking for shopping centre investments Bouwfonds Investment Management (IM)

different types of shopping centres varying

opportunities for several new pan-European

of vacancy in need of active management to

is looking for shopping centre investment real estate investment initiatives.

For these initiatives, Bouwfonds IM is looking

for inner city (midsize to large) shopping centres

from shopping centres with a certain amount shopping centres with refurbishment, expansion

or (re)development potential. Our target countries are Germany, the Netherlands and France.

where value can be added. The investment

Please contact us for a more detailed investment

to opportunistic, Bouwfonds IM is interested in

M +31(0)6 3038 3286 / m.frouws@bouwfonds.nl

profile of these new initiatives vary from core+

www.bouwfondsim.com

profile: Maarten Frouws, T +31(0)33 750 4744 /