SCN 4-2013

thema

5 | 2013

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Beleving hype of noodzaak

Call of the Mall

ing&Freling Winkelen bij Frel

Het nieuwe parkeren

Ontwikkelen volgens Kikx

Liefde voor de stad is respect voor monumenten. Wij koesteren de monumentale schoonheid en brengen de prachtige panden weer tot bloei. Zo geven we met de herontwikkeling van de Aalmarkt (www.catharinasteeg.nl) een nieuwe impuls aan de Leidse binnenstad.

Bij a.s.r. vastgoed ontwikkeling houden wij van de stad en haar omgeving. Elke dag streven we ernaar om met onze vastgoedprojecten stedelijke leefomgevingen voor bewoners en gebruikers te verbeteren. Dat doen we door partijen bij elkaar te brengen en bovenal door te luisteren naar de wensen en behoeften van onze klanten.

Uit liefde voor de stad creĂŤren we een beter leven. www.asrvastgoedontwikkeling.nl

inhoud

2013 | 5

in dit nummer focus beleving

NIEUWS

Introductie 23 Lokaal-specifiek handelen volgens iXin 24 Meer aandacht voor lokale initiatieven 28 Call of the mall 30 Koersverandering binnensteden nodig 34 De beleving van Hisa 38 Sleutel van beleving is samenwerking 43 Toilet met wow-effect 55

21 november: Beste binnenstad 4 Retailpark Amersfoort 4 Mercedes-Benz opent pop-upstore 5 NVBO-bijeenkomst 7 Veertiende WinkellocatieMarkt 8 PNNL bezoekt Groot Baronie 59

visies en reviews De vinken van Darwin (intro) John Nijsten over huurprijstoetsing De Hoge Raad beslist De meerwaarde van beveiligingsdiensten Kikx Development SCORe: collectief ondernemen Match en mismatch in parkeren

retail Social media en de retail De Soet bij Freling&Freling Het Primarkeffect Retailers in Leidsenhage

20 44 52 58

columns

rubrieken

Verwaaijen 5 Getekend: Johan Haringsma 6 De Fouw 47

Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s Colofon en sponsors

11 14 16 18 48 56 60

57 62 67 70

Foto voorpagina: ‘Tankman’ van Sánchez Catillo tijdens Call of the Mall-event op Hoog Catharijne. Foto: SCN

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 2013 | 5 3

NIEUWS

21 november: uitreiking titel Beste Binnenstad 2013–2015

Wees erbij, meld u aan!

O

p donderdag 21 november komen de netwerken van SSM Retail Platform, Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) en Platform Binnenstadsmanagement samen voor een bijzonder congres in de binnenstad van Eindhoven. De dag staat in het teken van de strijd om de gunst van de consument. In de ochtend worden de resultaten gepresenteerd van het eens in de vijf jaar terugkerende onderzoek van SSM Retail Platform ‘Look, listen, learn’. De resultaten bieden een uniek kijkje in het winkelgedrag van de consument anno 2013.

Chazia Mourali en Maurice de Hond dagen de aanwezigen uit de resultaten te vertalen in praktische oplossingen. Na de keynotespreker, die binnenkort bekend wordt gemaakt, staat de rest van de middag volledig in het teken van de uitreiking van de titel ‘Beste Binnenstad 2013-2015’. Locatie: Hotel Pullman Eindhoven Cocagne. Inschrijven kan op www.21november.nl.

SCN is mediapartner van Beste Binnenstad.

65 procent verhuurd

D

e nieuwbouwontwikkeling Retailpark Amersfoort vordert gestaag. Deze opvallende GDV-locatie, een volle hectare groot, is gelegen aan een van de belangrijkste toegangsaders van Amersfoort, de Amsterdamseweg. Het project maakt onderdeel uit van het aanbod aan grootschalige winkels dat al langs deze weg te vinden is; directe buurman is de Gamma. Verhuurder Robin van Westbroek heeft naar aanleiding van de reportage in editie 3 al veel reacties mogen ontvangen. ‘Er zijn nog enkele units vrij en we zoeken daar-

4 scn 2013 | 5

voor formules die het concept kunnen aanvullen. Dat moeten formules zijn die een flink marktgebied aanspreken en men moet de meerwaarde van langere open ingstijden ’s avonds onderkennen.’

Retailpark Amersfoort zoekt ook nog een goede horecaformule. Samen met het fitnesscentrum wordt traffic over een groot deel van de dag gegenereerd. Heeft u interesse in een van de units van respectievelijk 2446 m2, 938 m2 en 461 m2? Neem dan contact op met Robin van Westbroek op 0718876600 of robin@creatingretailparks.

Mercedes-Benz In april dit jaar opende Mercedes-Benz op initiatief van haar Haagse dealer een popup store op de Lange Poten in het centrum van Den Haag. MB brengt hiermee de merkbeleving dichter bij het publiek. Men verwacht daarnaast met name de compacte modellen zo beter onder de aandacht te

column

verwaaijen Google Mall

“W

elkom in Google Mall Zuid, meneer Verwaaijen. Ik zie dat u uw auto niet helemaal in het vak hebt geplaatst. Kunt u ervoor zorgen dat dat de volgende keer wel goed gaat. U kunt ook gebruik maken van onze eigen park assist.

Popup auto zoekt consument op kunnen brengen. MB gaf desgevraagd aan nog geen concrete plannen voor meer van dit soort stores in Nederland te hebben, maar sluit niets uit. Dat men voor deze locatie in Den Haag gekozen heeft, heeft alles te maken met het publieksprofiel van deze stad en de al sterke positie van het merk.

Ik heb al een afspraak voor u ingepland bij Christine le Duc, waar een op uw wensen afgestemd assortiment op u ligt te wachten. U kunt discreet een keuze maken en het thuis laten bezorgen. Wat zegt u, uw zoon is op uw account ingelogd? Ok….. Nou, dan kunt u direct door naar het reisbureau voor die reis naar Zuid-Amerika. Ik zie via Waarbenje.nl dat u daar uw dochter kunt gaan bezoeken. Wat spannend!

Hoezo geen geld? Er staat anders meer dan genoeg op uw Wallet-account. Goed dan, op naar de volgende afspraak.

Bij de supermarkt staat uw basisassortiment al klaar.

Hier heeft u het digitale boodschappenlijstje. Waar een vinkje staat hoeft u dus niet meer mee te nemen.

Wat zegt u? U heeft uw vrouw alle boodschappen gisteren laten doen? We hadden het prettig gevonden als u dat even had kunnen melden, dat bespaart ons een hoop moeite en kosten.

Goed, dan kunt u nu direct door naar de fitness. U heeft uw loopschema flink verwaarloosd de afgelopen dagen. Ik zie ook dat u steeds meer met de auto doet in plaats van lopend of op de fiets. Dat is niet de afspraak die u met uzelf op Facebook hebt gemaakt meneer Verwaaijen!!

Nog een prettige dag verder en ik hoop dat wij ook dit bezoek aan Google Mall Zuid zo efficiënt en customised mogelijk is geweest.”

Soms word ik in paniek wakker. Hoor ik Cor Molenaar een einde-der-tijdenpreek afsteken en in mijn gedachten hebben Google en Facebook de macht al overgenomen. Gelukkig is het nog niet zover en mag ik zelf bepalen wanneer, waar en wat ik wil kopen. ← Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo bv @jpverwaaijen/ verwaaijen@strabo.nl

scn 2013 | 5 5

Getekend: Johan Haringsma

Onder de mensen te zijn

E

r wordt door experts wel ’s getwijfeld aan de betekenis en toegevoegde waarde van fysieke retail. Het doet mij denken aan de discussie in de jaren ’80 over de rijdende winkel. De SRV-man was in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw een begrip. Op het hoogtepunt reden er vierduizend rijdende winkels door Nederland. Nu zijn dat er nog een paar honderd. Door schaalvergroting en toename van de mobiliteit verdween de rijdende winkel snel uit het straatbeeld. Daar hadden veel beleidmakers het moeilijk mee. In het kader van de leefbaarheid in kleine kernen werd minimaal één winkel in de dagelijkse artikelen als voorwaarde gesteld en de Rijksoverheid was bereid die te subsidiëren. Begin jaren ’80 werd daar een eind aan gemaakt. Onderzoek had aangetoond dat de aanwezigheid van de laatste winkel het subjectieve gevoel van leefbaarheid niet aantoonbaar beïnvloedde. Mensen regelden zelf waar en hoe ze voorzagen in de behoefte aan levensmiddelen.

D

it dwingt tot de vraag wat winkels en leefbaarheid met elkaar te maken hebben. In de lokale winkelplanning speelt leefbaarheid in ieder geval nog steeds een rol. Ik hoorde nog kort geleden een wethouder E.Z. van een grote gemeente zeggen: “We streven ernaar dat mensen op loopafstand over dagelijkse winkels kunnen beschikken”. Dagelijkse voorzieningen in de buurt staan al jaren onder druk en de komende jaren zal op dit niveau de saneringsnoodzaak zich steeds sterker aandienen.

Maar ik sluit niet uit dat de geschiedenis zich gaat herhalen. Want ik las tot mijn verbazing in een recent artikel op internet: “De rijdende winkel verschijnt steeds meer in het straatbeeld. Vooral in buurten en kleine dorpen waar geen supermarkt meer is. Maar ook in wat grotere kernen, waar wel een of meer supermarkten zijn, zien vooral ouderen de rijdende winkel graag voorrijden.” Het is wonderlijk hoe het kan gaan. Door de vergrijzing verdwijnen vaste winkels en keert de rijdende winkel terug. Ik las verder dat de rijdende winkel ‘ook dient als sociale ontmoetingsplaats’. Mijn vermoeden is dat dit wel ’s de toegevoegde waarde zou kunnen zijn van fysiek winkelen: een goede reden te hebben om onder de mensen te zijn. ←

6 scn 2013 | 5

congressen

NVBO bijeenkomst druk bezocht Onder het thema ‘Samen op weg naar een vitale binnenstad’ organiseerde de Nederlandse Vereniging van Binnenstedelijke Ondernemers op 8 oktober een bijeenkomst in Amersfoort.

D

e nvbo komt als landelijke belangenbehartiger van ondernemersorganisaties in binnensteden op voor de belangen van de ondernemer en streeft naar de versterking van de positie van deze ondernemers. Daarnaast is de nvbo een overleg- en informatieplatform voor alle zaken die invloed hebben op het functioneren van de binnensteden. vitaliteit Op de bijeenkomst van 8 oktober presenteerde onder meer Herma Harmelink van adviesbureau Royal Haskoning dhv de vitaliteitsmonitor voor binnensteden. Volgens een bepaalde systematiek worden factoren die de vitaliteit van binnensteden bepalen onderzocht en in kaart gebracht. In haar presentatie werden de resultaten van dit onderzoek voor de stadscentra van Amersfoort en Hilversum belicht. Een van de bevindingen was dat maar weinig

binnenstadsondernemers bedrijfsbeëindiging overwegen, ofschoon ze wel aangeven veel last te hebben van internetretail en dalende omzetten.

Wat aan Hans van Tellingen, directeur van Strabo en als bezoeker bij deze bijeenkomst aanwezig, de reactie ontlokte dat bezoekersaantallen in de meeste binnensteden toch echt duidelijk aan het stijgen zijn. Dat geeft te denken en zou kunnen betekenen dat de retailers van vandaag nog onvoldoende het recept hebben om bezoekersaantallen om te zetten in conversie! aanloopstraten Tjeerd de Boorder van nvm Business stond stil bij een onderzoek van zijn organisatie naar aanloopstraten, genaamd ‘Aanloopstraten in beeld’.

Belangrijk is om inzichtelijk te krijgen wat het perspectief van de straat is. Daar heeft men een uitgebreid beoordelingskader voor ontwikkeld.

En ja, dan moeten er harde conclusies getrokken worden: is er nog draagkracht voor retail, moet men toe naar

een mengvorm of is herbestemming aan de orde. De Boorder presenteerde ook een aantal mogelijke structurele maatregelen voor kansrijke aanloopstraten, waarin overigens samenwerking tussen ondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren cruciaal is. nhc Corio mocht bij monde van directeur Hoog Catharijne Menno Overtoom haar plannen en vorderingen voor Nieuw Hoog Catharijne presenteren.

De ontsluiting naar de binnenstad van Utrecht en het winkelcentrum transformeren van sterk introvert naar meer extrovert, staan in die plannen centraal. Daarnaast zal nhc drie hectare groter worden, wat overigens niets meer of minder is dan een inhaalslag. Menno Overtoom: ‘Utrecht is in een paar decennia enorm gegroeid en groeit nog steeds.

Hoog Catharijne is bij die groei achtergebleven en in feite is het aanbod in de huidige binnenstad van Utrecht niet berekend op de aantallen consumenten die er komen.’ ←

scn 2013 | 4 7

congressen

D

ie hoge waardering dankt deze veertiende editie van de WinkellocatieMarkt beslist mede aan de deskundige en plezierige leiding van dagvoorzitter Heino Vink (ceo Multi Corporation).

Maar ook de prima publieksmix van zowel winkelvragersen aanbieders, als adviseurs en overheden droeg eraan bij.

Het thema van dit jaar was consument & beleving. Met als rode draad; hoe kunnen consumenten worden verleid naar de binnensteden en winkelcentra komen?

In de ochtend stond de stad Utrecht centraal met hoe zij met haar retailaanbod omgaat. De onderbouwing werd voor deze bijeenkomst geleverd door Pieter Affourtit, algemeen directeur van de wpm Groep. Geen droge opsomming van feiten, maar actueel en to the point, zo konden wij optekenen vanuit de groep deelnemers. debat Aan het Utrecht-winkelstaddebat namen deel Jos Melchers (directeur mab Development Nederland), Tom Broekman (retailer, directeur-eigenaar Thom Broekman en De Rode Winkel, alsmede voorzitter van de ondernemersvereniging Centrum Utrecht), Brigitte Hulscher (senior adviseur Economiecentrum Utrecht en lrc) en Pieter Affourtit. Zaken als bereikbaarheid, samenwerking tussen ondernemers en gemeente en hoe je in deze tijd je stadshart aantrekkelijk houdt, kwamen met verve aan de orde. Gemeente en ondernemers zijn hierin tot samenwerking veroordeeld en daarin valt – zo viel te beluisteren – nog wel wat te verbeteren. De discussie verlegde zich ook even naar de komst van het binnenkort te ontwikkelen stadshart van Leidsche Rijn Centrum. Een gevoelig punt als het gaat om het geplande winkelaanbod in relatie tot wat Utrecht al heeft, zo konden we horen.

Voor de veldexcursie door de binnenstad van Utrecht kon het weer niet beter zijn. De directeur van Hoog Catharijne, Menno Overtoom (Corio), liet de groep de stand van

zaken van deze enorme herontwikkeling uitgebreid zien.

Het duurt een paar jaar, maar ‘dan heb je ook wat’. presentaties Tijdens de trendmiddag waren er opnieuw presentaties.

In de formule van de WinkellocatieMarkt moet dat kort en krachtig en zo gebeurde het ook. Henk Gianotten is tegenwoordig directeur van garma en hij wees erop hoe snel de ontwikkelingen in de retail en aanverwante sectoren gaan. Aan de hand van de oogst van slechts één week relevant nieuws, verbaasde hij de zaal met de enorme hoeveelheid aan ontwikkelingen die nu al spelen, c.q. binnenkort op ons afkomen. Een van die ontwikkelingen is dat de grootste ondernemingen in de wereld een steeds groter marktaandeel in de wereldomzet krijgen, ook in de retail.

Wereldwijd is er een enorme concentratiegolf aan de gang.

Nederlandse retailers krijgen dan ook steeds meer concurrentie van grote internationale ketens. Gianotten wees erop dat technologische vernieuwing tot innovatie dwingt, dat marktomstandigheden (marktverzadiging, concentratie, concurrentie) dwingen tot efficiency en ondernemerschap en tot slot dat consumenten vragen om een op hun behoeften afgestemd gedifferentieerd aanbod. De retail móet innoveren en ook winkelcentra moeten zich vernieuwen. gezonde fundamentals Maurice Reijntjes is portfolio director bij Redevco Nederland. Hij liet zien op welke wijze Redevco de voor haar meest aantrekkelijke markten identificeert. Er werden maar liefst 750 Europese steden beoordeeld op de optimale mix tussen gezonde fundamentals en omgevingskwaliteit. Daarbij gaat het dus niet alleen om retail. Zo kon het gebeuren dat volgens deze methoude de stad Utrecht de derde positie op de Nederlandse schaal inneemt, maar slechts de 54e op de Europese schaal. Voor Maastricht is dit respectievelijk zesde en 128e. Maar Redevco obser-

Veertiende WinkellocatieMarkt hoog gewaardeerd

De door Management Producties georganiseerde WinkellocatieMarkt, die op 26 september 2013 in Utrecht gehouden werd, mocht van de honderd deelnemers een waardering van maar liefst 8,1 ontvangen.

8 scn 2013 | 5

congressen

veert niet alleen, maar werkt ook zelf aan de kwaliteit van de binnensteden waar de onderneming vastgoed bezit. Als voorbeeld kwam de Kleiweg in Gouda voorbij, waar een onaantrekkelijke jarenzestigfaçade getransformeerd werd in een prachtige rij klassiek ogende winkelgevels. Redevco zit niet bepaald stil, zo bleek uit deze presentatie. differentiatie Emile Ruempol is director Business development, real estate & construction bij hema. Zijn presentatie draaide om de formuledifferentiatie bij hema en de uitdagingen voor retailers, vastgoed ontwikkelaars, eigenaren en overheden. De expansie van hema is niet alleen te zien in Nederland, maar ook in België (94 winkels), Duitsland (10 winkels), Frankrijk (22 winkels) en Luxemburg Impressies van de veertiende WinkellocatieMarkt

(4 winkels). Het type vestiging voor een locatie, voor een stad, wordt vastgesteld aan de hand van een matrix waarin het karakter van de locatie en Consumenten de behoeften van de consument een rol spelen. hema kent zo het convenience vragen om een format, het local , het city en big city gedifferentieerd format. Maar er zijn ook verbazend leuke mobiele formats! De uitdagingen aanbod voor de markt worden onder andere bepaald door de structurele daling van traffic in stadscentra, de aanhoudende crisis, e-commerce, bereikbaarheid en een zwalkend beleid in bijvoorbeeld zondagsopeningen. Dat alles zet de marges onder druk, zorgt voor banenverlies, een stijging van de huurquote naar onacceptabele niveaus en zelfs faillissementen en leegstand. Ruempol gaf vastgoedontwikkelaars en overheden tot slot een aantal adviezen mee, waaronder voorzichtig zijn met het invoeren van betaald parkeren, bereikbaarheid en de noodzaak met te stoppen van ‘ontwikkelen voor leegstand’. customer journey John van Haaren, ceo van Unibail-Rodamco Benelux stond stil bij de toekomst van retail. Daarin is volgens hem slechts ruimte voor drie winnaars, zijnde: e-commerce, proximity/convenience retail en beleving. Als het gaat om de eigen winkelcentra, dan stuurt Unibail-Rodamco vooral op drie aspecten: re-designing, re-tenanting en remarketing. De branchemix en dan met name het aantrekken van de meest aantrekkelijke en innovatieve brands, is hier onderdeel van. Maar ook service marketing, zoals bijvoorbeeld eerder dit jaar bleek uit het door Amstelveen winnen van de nrw Marketingprijs. Van Haaren legde ook de denkmethode ‘customer journey’ uit en hoe men op alle aspecten daar van stuurt. Kostbare programma’s, maar – zoals Van Haaren liet zien – in feite een zeer aanvaardbare investering per vierkante meter. Tenminste, als de toekomst van je winkelvastgoed je lief is. imagineering De laatste presentatie van de dag was van Linda Annink, directeur van Urban Solutions. Zij wijdde de deelnemers in in de wereld van de imagineering, een term die ooit door Walt Disney bedacht is. Anders gezegd, van ‘locatie locatie locatie’ naar ‘bestemming bestemming bestemming’.

Annink vraagt zich af of het niet hoog tijd wordt dat Disney’s adagium ‘We want our guests to have a wonderful time at the happiest place on earth’ vertaald gaat worden naar onze winkelcentra. Hoe doen we dat? Het begint met waarom, hoe en wat, met het formeren van een team uit eigen en externe gelederen en het vertellen van een goed verhaal: storytelling. Vervolgens wordt daar een heel scala aan tools op losgelaten, zodat het gekozen concept breed en eenduidig uitgedragen wordt: van signing tot service en meer. Als houvast dienen dan de tien geboden van Mickey Mouse, oftewel de aanpak van Disney. Op die manier transformeer je het winkelgebied of winkelcentrum van locatie naar bestemming: de place people want to be. ← scn 2013 | 5 9

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

Groningen, Herestraat

EEN HART VOOR RETAIL Redevco streeft ernaar om de nummer 1 vastgoedpartner voor retailers te zijn.

Wij begrijpen dat fysieke winkels toegevoegde waarde moeten leveren in uw multichannel merk strategie. Met onze focus op toplocaties in de meest aansprekende winkelgebieden in Europa’s aantrekkelijkste retail markten, doen wij juist dat.

Onze portefeuille omvat ruim 500 panden verspreid over de sterkste retailmarkten in Engeland, Frankrijk, BelgiĂŤ, Nederland, Duitsland, Spanje, Portugal, Zwitserland en Oostenrijk. Momenteel bieden wij vastgoedoplossingen aan meer dan 1.000 retailers.

Kijk voor meer informatie over Redevco op onze website: www.redevco.com.

BUSINESS IN BALANCE

Redevco Nederland | Rembrandt Tower, Amstelplein 1 | 1096 HA Amsterdam Postbus 94491 | 1090 GL Amsterdam | The Netherlands T +31 (0)20 521 87 30 | info.nl@redevco.com | www.redevco.com

visie

De vinken van Darwin natuurlijke selectie in de retail

Door Jorine de Soet, KIR Kordaat in Ruimte, en Edwin Brugman, hoofdredacteur Shopping Centre NEWS

lees verder > scn 2013 | 5 11

visie

I

n de tweede helft van de 19e eeuw leverde Charles Darwin een belangrijke bijdrage aan de evolutietheorie en legde deze vast in On the origin of species by means of natural selection. In 1835 al had hij op de Galapagoseilanden ontdekt, dat een bepaalde vogelsoort, namelijk de vinkachtige, zich in de loop der tijd steeds adequaat aanpaste aan de omstandigheden in hun leefomgeving.

Hij bedacht dat deze verwante vinken één dezelfde voorouder hadden en dat de nakomelingen na vele generaties, op den duur verschillende ecologische niches gingen bezetten. Er ontstonden deelpopulaties met ieder een eigen niche, dat wil zeggen een eigen gedrag zoals de manier van voedsel zoeken, geluiden maken etc. Op den duur herkenden de vogels binnen een deelpopulatie geen vogels uit andere deelpopulaties meer als sekspartner, hoewel ze niet gescheiden werden door geografische barrières zoals zee of gebergten.

T

oen de deelpopulaties onderling niet meer kruisten, werkte de natuurlijke selectie bij iedere deelpopulatie alleen nog maar in het voordeel van vogels die het best waren aangepast aan een bepaalde niche. Bij vogels die zich bijvoorbeeld hadden gespecialiseerd in het eten van vrij grote, harde zaden, werkte de selectie in het voordeel van dieren met een grote snavel. Omgekeerd werkte de selectie bij vogels in deelpopulaties die kleine zaden en insecten aten, in het voordeel van dieren met een klein snaveltje. Zo ontstonden verschillende soorten. Dit heet sympatrische soortvorming.

Z

o werden uiteindelijk 15 soorten gevormd (en één soort op Cocoseiland). Het isolement van de Galápagoseilanden speelde hierbij een rol omdat op een groot continent de vogels veel meer concurrentie van andere dieren (vogels) zouden hebben ondervonden bij het vinden van nieuwe niches en dan zou er mogelijk geen plaats zijn geweest voor verschillende deelpopulaties met ieder een eigen niche. Dit fenomeen, dat een soort zich in een nieuw leefgebied ontwikkelt tot een ‘waaier’ van nieuwe soorten, heet adaptieve radiatie.

Doordat vinken zich op deze wijze ontwikkelden tot verschillende soorten, konden deze naast elkaar blijven bestaan. De vinken ontwikkelden zich complementair aan elkaar in plaats van competitief. Die vinkensoorten die zich niet adequaat aanpasten aan de omstandigheden, stierven na verloop van tijd uit (survival of the fittest). Door dit proces versterkten de best aan de omstandigheden en locatie aangepaste dieren hun soort binnen de vinkachtigen. De ‘sterke’ vinkensoorten plantten zich meer voort dan de ‘zwakke’ soorten.

12 scn 2013 | 5

S

inds een paar jaar zien wij enorme veranderingen plaatsvinden in winkelgedrag en winkelformules, evenals de wijze waarop we hier tegen aan kijken.

Bij Shopping Centre News willen we hier op eigen wijze aandacht aan besteden. Dit artikel dient als introductie voor een nieuwe artikelenreeks waarin Shopping Centre News, onder regie van adviseur en auteur Jorine de Soet, de huidige markt van detailhandel en bijbehorend vastgoed in een breder perspectief gaat bekijken. In ons vakgebied wordt op dit moment gesproken over een ernstige crisis, die samenhangt met vooral de financiële en economische crisis. Wij geloven dat de noodzakelijke transitie in het huidige winkellandschap niet op zich staat, maar onderdeel uitmaakt van veel complexere wereldwijde ontwikkelingen, van een evolutie. Maar een evolutie kent winnaars en verliezers. Vandaar dat wij deze reeks gieten in

visie

Twitter mee over de vinken van Darwin!

een metafoor die verwijst naar Darwin’s finches (de Darwinvinken). Darwin onderzocht in de negentiende eeuw op de Galápagoseilanden hoe meerdere soorten vinken in een bepaalde habitat naast elkaar konden leven en welke aanpassingen daar voor nodig waren. Was je als vink niet groot of sterk, dan moest je je aanpassen in de richting van een niche, naar andere nootjes. Kort samengevat: pas je aan of sterf uit –the survival of the fittest.

er bij ons uit? Wat zijn in tijden van crisis de potentiële ontwikkelingsrichtingen voor de toekomst? Wij denken dat de spelers, die de huidige marktomstandigheden bekijken vanuit het perspectief van altijd voortgaande evolutie en zich daardoor laten uitdagen een grotere kans hebben stand te houden c.q. te groeien dan de spelers die hier met angst en beven naar kijken en voor zichzelf daardoor een remmende factor vormen.

De (Nederlandse) detailhandel zal zich aanpassen zoals de ‘nieuwe wereld’ dat vraagt. Vandaar de relatie met de evolutietheorie van Darwin, omdat deze uitgaat van de kracht van de juiste aanpassingsmogelijkheden. Om dit te koppelen aan retail en retailvastgoed, zullen wij bij het schrijven van de artikelen regelmatig teruggrijpen op de volgende elementen:

veranderingen Verandering of aanpassing staan hierin centraal.

Immers, de afgelopen vijf tot tien jaar is de wereld sneller veranderd dan de vijfhonderd tot duizend jaar daarvoor. Dit betekent dat wij ons niet tot nauwelijks kunnen voorstellen aan welke veranderingen de wereld de komende vijf tot tien jaar onderhevig zal zijn. Vooral technologische ontwikkelingen hebben een enorme vlucht genomen, evenals de penetratie van deze ontwikkelingen in complete samenlevingen tot op individueel niveau. Maar er zijn nog tal van andere factoren die de wijze en richting van de veranderingen beïnvloeden. Oorlog, milieu, ontwikkelingen in de demografie, groei of stilstand, de shift van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd, de beschikbaarheid van grondstoffen, voeding en water en het feit dat we in Nederland niet op een eiland leven, maar onderdeel uitmaken van een internationale gemeenschap, zijn zomaar een aantal termen die een rol spelen.

• de soorten en de habitat (soorten retail, de ontwikkeling daar in, locaties, enzovoort); • de dieren in het bos en hun veranderende rol (over de verschillende stakeholders); • de competitie of complementariteit om van voldoende voedsel voorzien te worden (veranderingen, consumenten, concurrentie); • voortbestaan door te onderscheiden.

Bij de invulling maken we onder meer een uitstapje naar China, waar op geheel andere wijze naar een crisis gekeken wordt. Ook schetsen we kort enkele algemeen maatschappelijke ontwikkelingen, die hun effecten op het Nederlandse detailhandelslandschap niet (zullen) missen. Deze verschillende invalshoeken beschrijven wij slechts kort en bondig om een breder kader te kunnen bieden, waarbinnen de detailhandelsmarkt zich ontwikkelt. evolutie Na de beschrijving van een aantal algemene ontwikkelingen waarbinnen de kansen en bedreigingen voor het Nederlandse winkellandschap hun plek vinden, gaan wij globaal in op de recent in gang gezette, huidige en toekomstige detailhandelsontwikkelingen en het bijbehorende vastgoed in Nederland.

Anders gezegd: hoe ziet de evolutie in de retail

twitter mee!

In editie 6 van dit jaar verschijnt het eerste artikel van deze nieuwe reeks. Daarin stellen wij de context van wereldwijze veranderingen centraal.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan de invloed van internet, dat wereldwijd op dit moment voor meer mensen beschikbaar is dan schoon drinkwater, de wereldwijde politieke turbulentie rond leiders die op basis van godsdienst overwegingen bereid zijn oorlog te voeren, de mogelijkheid om een crisis op andere wijze te benaderen, zoals de chinezen dat doen en wellicht nog andere thema’s die u zelf naar voren kunt brengen. Wij nodigen de lezers uit actief in deze reeks te participeren via Twitter, onder de hashtag #scn-darwinsretail. ← scn 2013 | 5 13

huurzaken

In de A1-winkelstraat zijn grotere panden niet altijd goedkoper per vierkante meter, laat John Nijsten zien in dit artikel.

Huurprijstoetsing winkelruimte Correctie op basis van grootte

D

door john nijsten

e uitdrukking ‘Hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per m2’ lijkt een waarheid als een koe. Mr. M. Evers stelt dan ook bij de bespreking van de vergelijkbaarheid van de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 bw in het kader van de nadere huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 bw dat men rekening moet houden met het feit dat voor kleinere bedrijfsruimten in het algemeen een hogere m2-prijs wordt betaald dan voor grotere (vergelijkbare) ruimten.1 Ik heb in eerdere artikelen ervoor gewaarschuwd dat dit gezegde niet meer onverkort opgaat.2 Door de vraag naar grotere panden en het gebrek hieraan is op veel plaatsen voor de grotere panden de huurprijs per m2 hoger dan voor de kleinere panden. In deze artikelen lag de nadruk op supermarkten.

Recent deed zich een duidelijk geval voor in een A1-winkelstraat.

Maastricht, Grote Staat In het volgende praktijkgeval verhuurde eigenaresse aan de huurder een winkelruimte aan de Grote Staat te Maastricht. Namens huurder werd voorgesteld de huurprijs nader vast te stellen op een lager niveau.

Ter onderbouwing had de deskundige die namens de huurder optrad zijn rapportage van een deskundigenonderzoek bijgevoegd.

Ten behoeve van de vergelijkbaarheid had deze uitsluitend rekening gehouden met

14 scn 2013 | 5

objecten die gelegen zijn aan de Grote Staat in hetzelfde wegsegment als het onderhavige pand. Uit dit weggedeelte had hij 9 panden geselecteerd. Opviel dat van de geselecteerde panden er slechts drie zonder correctie in de vergelijking werden getrokken. Door de deskundige waren dus bij een zestal panden correcties doorgevoerd. Deze hadden voor het overgrote deel betrekking op de afwijkende oppervlaktes. De deskundige had de huurprijzen per herleide m2 van de panden met een kleinere oppervlakte negatief gecorrigeerd ten opzichte van het onderhavige pand en de huurprijzen per herleide m2 van de grotere panden positief. Dit ligt in de lijn van het gezegde: ‘Hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per m2’.

In het onderhavige geval bleek echter overduidelijk uit de door de deskundige gebruikte huurgegevens dat voornoemd uitgangspunt in het betreffende wegsegment van de Grote Staat in Maastricht niet meer opgaat. Indien uitgegaan wordt van de gebruikte huurgegevens door deze deskundige kan de volgende opstelling worden gemaakt. Daartoe is van zeven vergelijkingspanden samen met het onderhavige pand de gemiddelde huurprijs per herleide m2 bepaald. Deze is op 100 procent gesteld.

Vervolgens is voor elk pand het percentage uitgerekend op basis van de gemiddelde waarde. Voor de indeling naar grootteklasse is voor elk pand van de herleide oppervlakte uitgegaan. De twee resterende

huurzaken

Grootteklasse 50–100 m² herleide oppervlakte

%

Vergelijkingspand 1

80

Vergelijkingspand 2

114

Vergelijkingspand 3

71

Vergelijkingspand 4

67

Gemiddeld

83

Grootteklasse 100–200 m² herleide oppervlakte

%

Onderhavige pand

147

Vergelijkingspand 5

105

Vergelijkingspand 6

128

Vergelijkingspand 7

87

Gemiddeld

117 De Grote Staat in Maastricht

Totaal gemiddelde Afwijking (117% min 83% gedeeld door 83%)

vergelijkingspanden kenden een herleide oppervlakte groter dan 200 m2 en zijn niet meegenomen (zie de tabel hierboven).

De gemiddelde huurprijs in de grootteklasse 100–200 m2 is dus niet lager dan de huurprijs in de grootteklasse 50–100 m2 maar 41 procent hoger uitgaande van de grootteklasse 50–100 m2. Indien dus een pand uit de grootteklasse 50–100 m2 vergeleken moet worden met een pand uit de grootteklasse 100–200 m2 dient de huurprijs per m2 van het pand uit de eerste grootteklasse vermeerderd te worden met circa 40 procent.

Wat deed echter de deskundige? Deze corrigeerde de toch al laagste huurprijzen van de vergelijkingspanden 3 en 4 beide nog eens negatief met 10 procent op basis van voornoemd gezegde.

Conclusie De boodschap is duidelijk. Er dient zeer voorzichtig omgesprongen te worden met correcties. Steeds zal de situatie ter plaatse bepalend moeten zijn en niet kreten c.q.

100 41

kengetallen uit een ver verleden. Gezien voorts de zware correctie althans de grote verschillen blijkt wederom dat indien enigszins mogelijk nauwkeurige selectie op basis van grootte uitgangspunt moet zijn.

Uit de berekende percentages blijkt overigens duidelijk dat de huurprijs van het onderhavige pand voor verlaging in aanmerking kwam. Het onderhavige pand kende immers een huurprijs die 47 procent hoger lag dan de gemiddelde huurprijs. Indien louter de vergelijkingspanden in dezelfde grootteklasse worden gehanteerd is dit percentage aanzienlijk lager. Gezien het feit dat dan slechts drie vergelijkingspanden resteerden, zijn ook andere panden in die grootteklasse in de vergelijking getrokken.

Het gaat te ver om in het kader van dit artikel het verdere verloop te schetsen. Om de eenduidigheid te bewaren, is louter gebruik gemaakt van de huurgegevens die door deze deskundige werden gehanteerd.

Wel wil ik voor de volledigheid opmerken dat ik ruim een jaar eerder een huurprijstoetsing in hetzelfde wegsegment in de

Grote Staat had gedaan voor een pand met een herleide oppervlakte in de grootteklasse 200–400 m2. De uitkomst was toen 112 procent uitgedrukt in de gemiddelde huurprijs per herleide m2 die hiervoor met 100 procent werd aangemerkt. De huurprijs per herleide m2 in de grootteklasse 200 –400 m2 was dus niet alleen hoger dan de gemiddelde huurprijs per herleide m2, maar aanzienlijk hoger dan de gemiddelde huurprijs per herleide m2 in de grootteklasse 50–100 m2.

N.B. Overigens niets ten nadele van het rapport van voornoemde deskundige. Het feit dat louter in het betreffende wegsegment naar vergelijkingspanden werd gezocht en van negen panden adequate huurgegevens werden verzameld, geeft al aan dat geen sprake is geweest van half werk. Dat als partijdeskundige vervolgens voor de onderhandeling betwistbare correcties werden gehanteerd, gaf juist wat jus aan het verdere onderhandelingsproces. ← 1 Mr. M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, achtste druk, 2011, blz. 180 2 Shopping Centre News 2011, nr. 3, blz. 17 e.v. en Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2012, nr. 3, blz. 145-147. scn 2013 | 5 15

huurzaken

Overleg noodzakelijk? Hoge Raad geeft uitsluitsel Huurprijswijziging 7: 303 bw

John Nijsten belicht een recente uitspraak van de Hoge Raad over huurprijswijziging.

16 scn 2013 | 5

I

ndien partijen geen overeenstemming bereiken over de ingangsdatum van een nader vast te stellen huurprijs van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 bw geldt deze in beginsel met ingang van de dag waarop deze is gevorderd.

In de regel gaat aan deze vordering onderhandeling vooraf. In elk geval moet de vordering tot nadere huurprijsvaststelling vergezeld gaan van een advies over de nadere huurprijs opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Met het uitbrengen van dit advies is soms geruime tijd gemoeid.

Degene die nadere vaststelling van de huurprijs wenst, heeft belang om de ingangsdatum te vervroegen. Dat kan door indiening van een verzoek bij de rechtbank tot benoeming van een deskundige op basis van artikel 7:304 lid 2 bw. De dag van dat verzoek geldt dan als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. Deze partij heeft dus belang een dergelijk verzoek zo snel mogelijk in te dienen. Er is veel geprocedeerd over de vraag of, en zo ja in welke mate, onderhandeld moet zijn over de nader vast te stellen huurprijs en/of de te benoemen deskundige voordat dit verzoek bij de rechtbank kan worden ingediend. Op 4 oktober

jongstleden heeft de Hoge Raad zich hierover uitgelaten.

Halfords-Nederland BV – DELA Vastgoed BV Halfords huurt sinds 1 december 1982 van dela voor onbepaalde duur een winkelpand in Zaandam. Halfords heeft dela op 26 april 2011 een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. dela heeft dat voorstel niet aanvaard. Halfords heeft vervolgens op 1 november 2011 op basis van artikel 7:304 lid 2 bw de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen. Voorafgaand aan het indienen van het verzoekschrift is de benoeming van een deskundige niet aan de orde geweest.

De kantonrechter heeft het verzoek van Halfords toegewezen. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en Halfords in haar verzoek nietontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de bewoordingen van art. 7:304 lid 2 bw en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden. Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na

huurzaken

het indienen van het verzoekschrift worden geheeld. De omstandigheden van het geval zijn volgens het hof niet zodanig sprekend dat van Halfords niet had kunnen worden gevergd haar voorstel tot benoeming van een deskundige aan dela voor te leggen, alvorens zich tot de kantonrechter te wenden. Het hof overwoog dat er geen grond is het beroep van dela op het ontbreken van voorafgaand overleg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. onjuiste opvatting Bij de Hoge Raad stelt Halfords dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:304 lid 2 bw voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Uit de tekst en de strekking van de wet volgt volgens Halfords dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Indien de rechter ten tijde van zijn beoordeling blijkt dat partijen tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn gekomen, dient niet-ontvankelijkverklaring achterwege te blijven.

Hoge Raad Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met art. 7:304 bw beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 bw aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen

Volgens de raad kunnen aan de inhoud van het overleg tussen de partijen geen hoge eisen worden gesteld

deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

Wel verdient volgens de raad opmerking dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige.

Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art.

7:304 lid 2 bw. ingangsdatum Opmerking verdient volgens de Hoge Raad voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 bw bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 bw bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 bw bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat

de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

De Hoge Raad is het dus met het hof eens.

De uitleg van art. 7:304 bw die Halfords verdedigde zou volgens de Hoge Raad een onaanvaardbare inbreuk maken op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.

Commentaar Uit deze uitspraak valt af te leiden dat zowel over de huurprijswijziging als over de benoeming van een deskundige overleg moet plaatsvinden. Soms, en ook in dit geval, vond wel overleg plaats over de nieuwe huurprijs maar als na onderhandeling bleek dat geen overeenstemming kon worden bereikt, werd zonder nog te overleggen over de persoon van de deskundige het verzoek tot benoeming ingediend. Dat mag dus niet.

Enigszins naïef is de overweging van de Hoge Raad dat er geen grond is voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat. De Hoge Raad noemt als reden dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 bw bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 bw bedoelde vordering is ingesteld of het in art.

7:304 lid 2 bw bedoelde verzoek is ingediend indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. De Hoge Raad vergeet echter dat ook de duur van het onderzoek dat naar het advies leidt geruime tijd kan vergen.

Door indiening van het verzoek wordt de ingangsdatum verlegd naar een datum gelegen voor het uitbrengen van het advies. Nog daargelaten dat maar afgewacht moet worden wanneer een (lagere) rechter vindt dat een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. ← scn 2013 | 5 17

beveiliging

D

e dienstverlening van de beveiligingssector kent een aantal misverstanden. En die maken het soms lastig om tot een goede aanbieding te komen. Jerry van Mechelen: ‘Niet zozeer qua prijs, maar vooral qua inhoud van de dienstverlening. Zo denken veel bedrijven nog steeds dat het de taak van de beveiliger is om inbraak te voorkomen. Maar daar is het beveiligingsbedrijf niet voor. Wat wij wél doen is na een inbraakalarm zo snel mogelijk ter plaatse zijn. Stel, er is bij de inbraak een raam ingegooid. Dan loopt meteen de bedrijfsvoering gevaar, want de mensen die ’s ochtends naar hun werk komen moeten eerst het glas weghalen, een nieuw raam of een deur bestellen, enzovoort. Een beveiligingsbedrijf regelt dit voor de klant. Midden in de nacht.’

Uit het voorgaande blijkt al dat preventieve maatregelen, zoals een alarminstallatie, tegenwoordig niet meer afdoende zijn. ‘Dat klopt. Een alarm kan genegeerd of gesaboteerd worden. Hetzelfde geldt voor camerasystemen of verlichting. Daarom is regelmatige surveillance ook zo belangrijk. De beveiliger kent de situatie bij het pand en ziet als bijvoorbeeld de container van de buurman onder een raam geschoven is. Maar de realiteit is dat er ingebroken wordt en veel ook. De enige proactieve maatregel die dan nog kan helpen is een beveiliger in het pand stationeren. Maar dat is kostbaar en komt niet heel veel voor’, zegt Jerry van Mechelen.

Winkels en winkelcentra ‘Als onderdeel van het Keurmerk Veilig Ondernemen (kvo) zie je dat de inschakeling van beveiligers vaak toegepast wordt. Vaak gaat het zo dat een klant offerte vraag voor bijvoorbeeld twee beveiligers. Of één beveiliger met hond. Dat laatste kan sowieso niet – daar kom ik later op terug – maar het geeft wel de manier van denken aan. Want een hond zou goedkoper zijn. Het zou echter veel beter zijn als de klant bij de aanvraag niet meteen in aantallen dacht, maar meer aan de probleemstelling of hulpvraag. Ik pleit er dan ook voor om eerst met een beveiligingsbedrijf in gesprek te gaan en advies te vragen om zo tot een reële inzet te komen.’

Die inzet kan ook te maken hebben met een slimme planning van de uren. ‘Wij beveiligen onder meer winkelcentrum Hoogvliet en zijn daar gecontracteerd om tot zes uur ’s middags aanwezig te zijn. Maar nu wordt het in deze tijd van het jaar snel eerder donker. Met als gevolg dat de winkeliers aan het einde van de werkdag ook in het donker met geld over straat moeten. En in het donker vinden de meeste overvallen plaats. Wij vinden dat het dan logisch dat de beveiligers in deze tijd van het jaar niet tot zes uur, 18 scn 2013 | 5

maar tot zeven uur werken en zo extra veiligheid kunnen verschaffen voor de medewerkers van de winkels. Dat hoeft niet eens extra geld te kosten: we kunnen in dit geval gewoon de aanvangstijd verschuiven. In de zomermaanden zetten we dat weer terug.’

De eeuwige prijs Diensten als schoonmaak, technisch onderhoud, maar ook beveiliging worden vaak extreem scherp ingekocht. De prijs lijkt leidend. Is de factor prijs niet gewoon waar het inkopers uiteindelijk om gaat?

Jerry van Mechelen: ‘Inkopers weten gelukkig dat de laagste prijs vaak ook wat betekent voor de kwaliteit van wat men inkoopt. Beveiligers die de allerlaagste uurtarieven aanbieden leveren daar niet zelden onvoldoende kwaliteit voor. Ongediplomeerde krachten, stagiaires, werkstudenten. Kortom mensen die geen of onvoldoende opleiding hebben of waarvan de identiteit niet gecontroleerd is. En heeft het beveiligingsbedrijf een vergunning?

‘Ik wil van u graag een aanbieding voor twee beveiligers voor mijn winkelcentrum ontvangen.’ Zo begint vaak het eerste contact tussen de eigenaar of beheerder van een winkelcentrum met een beveiligingsbedrijf. En natuurlijk is de aanbieding (lees: de prijs) belangrijk.

Maar zou het niet meer moeten gaan over waar behoefte aan is? Jerry van Mechelen van Centurion Beveiliging vindt beslist van wel.

beveiliging

Zoek samen de meerwaarde van de beveiligingsdiensten

Als inkoper zou je daar beslist naar moeten vragen.’

Tegenwoordig zien we steeds vaker dat de beveiligingstaak gecombineerd wordt met andere taken. ‘Inderdaad, de toegevoegde waarde van de beveiliger kan men vinden in het ook laten uitvoeren van andere taken. Op verschillende objecten die wij doen, leveren we ook de huismeestertaken er bij. Is er een lekkage? De beveiliger weet wij hij er bij moet halen, kan het bedrijf ontvangen, de weg wijzen en de afhandeling controleren. Is er een ongeval of moet er geëvacueerd worden? De beveiliger kent het winkelcentrum en assisteert de hulpdiensten, wijst deze de weg.

En dat niet alleen overdag, maar ook ’s nachts. Valt er een technische installatie uit? De beveiliger heeft de sleutel en ontvangt de monteur. Dit natuurlijk naast de typische taken die een beveiliger overdag in een winkelgebied heeft, zoals het optreden tegen rondhangende junks, notoire winkeldieven of andere overlastgevers. Wij kunnen dan zo nodig een winkelcentrumverbod uitschrijven en ook handhaven. En dat hoef je tegenwoordig van de politie niet meer te vragen...’

Inzet beveiliging:

Van aantallen naar advies

Een goed advies voorkomt verkeerde inkoop

en de hond?

En die hond waar we eerder over spraken? ‘Dat komt nog steeds voor bij aanvragen. Men denkt blijkbaar dat die hond een goedkoper alternatief is voor een tweede man of vrouw. Maar een hond is niet goedkoop en het gebruik van een hond is verbonden aan wetten en regels. Bovendien moet je een vergunning hebben om met een hond te werken. En een hond mag zeker niet ingezet worden in een winkelomgeving waar publiek rondloopt. Nee, een hond is geen goed idee, althans niet voor deze markt.’

Jerry van Mechelen werkt met Centurion voor verschillende winkelcentra (Hilvertshof, Gelderlandplein, Hoogvliet en winkelcentrum Kanaleneiland). Hij vindt het ook belangrijk om als leverancier wat terug te doen voor het winkelcentrum. ‘Zo sponsoren wij op het Gelderlandplein de winkeliersvereniging en investeren op die manier in een duurzame relatie. Ook niet onbelangrijk en nuttig in de samenwerking die wij ook met de winkeliers moeten ontwikkelen.’

Maar het allerbelangrijkste blijft natuurlijk de kwaliteit van het beveiligingswerk: ‘Een beveiliger die in een winkel of winkelcentrum moet werken is een ander soort persoon dan een beveiliger die relletjes in een voetbalstadion moet voorkomen. Vandaar dat wij daar al bij de selectie veel aandacht aan besteden. Het is vooral toch mensenwerk.’ ←

info: www.centurioncd.nl of bel met Jerry van Mechelen op 06 5120 4927.

scn 2013 | 5 19

het nieuwe winkelen

D

e huidige snelheid van trendwisselingen en innovaties vraagt veel van het aanpassingsvermogen van ondernemers. Vooral bij ondernemers met fysieke winkels komt dit tot uiting, omdat zij zich het meeste moeten aanpassen. Maar ook ondernemers met een internetwinkel hebben last van steeds hogere eisen, bijvoorbeeld op het gebied van betalingsgemak, service, garanties, bezorgsnelheid, ruilmogelijkheden, etc.

Na de snelle opkomst van het online winkelen, heeft deze markt zich in rap tempo geprofessionaliseerd.

Winkelcentra en -straten moeten een sterk

het nieuwe winkelen We bevinden ons in een transitiefase die bekend staat als ‘het nieuwe winkelen’. Deze fase omvat meer dan de opkomst van mobiel internet en de combinatie van online en offline winkels. Bovendien is deze transitie nog in volle gang. Is het nu nog ondenkbaar dat mensen massaal online hun boodschappen bestellen, wellicht is dat over tien of twintig jaar wel anders.

en behoeften en dus is het belangrijk je

Trendy today, forgotten tomorrow De huidige marktdynamiek is minder grijpbaar dan voorheen en trends zijn vergankelijker dan ooit. Dit komt omdat de huidige dynamiek niet alleen het gevolg is van

dna gaan ontwikkelen en het verschil maken.

Zich onderscheiden van de concurrentie, gezamenlijk! Een positioneringsvisie is daarbij van groot belang. Winkelgebieden moeten worden samengesteld op basis van doelgroepen

doelgroepen te leren kennen. Wie wil weten hoe de winkelmarkt zich op de middellange termijn gaat ontwikkelen, moet de toekomst bekijken vanuit het perspectief van de nieuwe generatie jongeren. Weliswaar leidt de vergrijzing de komende jaren tot een sterke opkomst van ouderen, maar het zijn vooral de jongeren die zorgen voor dynamiek en nieuwe trends. door WPM marketing & communicatie

Bron: TrendForce, juli 2013

continue technologische innovatie, maar bovendien gepaard gaat met maatschappelijke veranderingen van gedrag, behoeften en voorkeuren. Een goed voorbeeld is Nokia, midden jaren negentig nog marktleider op het gebied van mobiele telefoons. Nog geen twee decennia later zien we dat Nokia de slag op het gebied van smartphones al grotendeels heeft gemist, of zal het doordat Microsoft het heeft overgenomen terugslaan?

Een soortgelijke ontwikkeling doet zich voor bij social network sites. msn Messenger werd vervangen door Hyves en Facebook. Nu ‘de massa’ ook Facebook heeft ontdekt, zien we dat steeds meer jongeren op zoeken gaan naar een nieuwe ‘eigen’ ontmoetingsplek. Op internet wordt dit wel het ‘daddy-on-the-dancefloor-syndroom’ genoemd. Dit voorbeeld toont aan hoe jongeren, door te zoeken naar een eigen stijl of plek, steeds weer – onbewust - een nieuwe trend in gang zetten.

20 scn 2013 | 5

Jongeren zijn ‘sociale shoppers’ Onderzoek naar het koopgedrag van jongeren richt zich hoofdzakelijk op hun online aankopen en voorkeuren.

Zo is bijvoorbeeld onderzocht dat de gemiddelde leeftijd waarop jongeren starten met online winkelen ongeveer 14 jaar is. Meestal gaat het dan om kleine aankopen, zoals boeken, kleding en muziek. Zodra jongeren meer online te vinden zijn, neemt de tijd die zij besteden aan andere media (o.a. televisie kijken) snel af. Online gaat daarmee niet direct ten koste van het fysieke winkelen, dat overigens ook door jongeren erg gewaardeerd wordt. Wel vinden jongeren het belangrijk dat er een duidelijke wisselwerking is tussen online en offline.

Als klant worden jongeren vaak getypeerd als ‘sociale shoppers’. Dit geldt zowel in fysieke winkels als online. Dit komt doordat het koopgedrag van jongeren in belangrijke mate wordt bepaald door vrienden. De opinie van andere jongeren, die men bijvoorbeeld ontmoet via social media, speelt ook een steeds belangrijkere rol. Voor jongeren gaat de verbinding tussen fysiek en online winkelen verder dan

het nieuwe winkelen

Social media drijfveer voor offline aankopen alleen multichannel. Het gaat om een volledige integratie van ‘de online wereld’ in de fysieke winkel. Een concreet voorbeeld is het gebruik van smartphones voor het verkrijgen van aanbiedingen, productinformatie en het maken van productfoto’s .

om het product aan te kopen.

Van alle doelgroepen hechten jongeren waarschijnlijk de meeste waarde aan een ‘eigen’ plek in de winkel, waar ze producten actief kunnen gebruiken en waar ze daarnaast goedkope ‘hebbedingetjes’ vinden die passen bij hun budget. Door het aanbod in de winkel te combineren met de productkennis van het internet ontstaat een sterke wisselwerking die herhaalbezoek onder jongeren stimuleert.

Helemaal wanneer er ook nog eens iets te beleven valt….

Social media fungeren dus steeds vaker als een aankoopdrijfveer zowel on- als offline. Daar moeten niet alleen winkels op insteken maar ook winkelgebieden. Dat is bij uitstek een plek waar je elkaar ontmoet en waar beleving kan worden gecreeerd.

In Alexandrium Woonmall wordt bijvoorbeeld Facebook succesvol ingezet. ←

Een eigen entertainmentplek De nieuwe generatie stelt hogere eisen aan retailers dan ooit. Jongeren bezoeken steeds vaker webshops en vergelijkingssites, maar gaan dan vooral op zoek naar informatie. Het ligt dan ook niet voor de hand dat de strijd om de (jonge) consument uiteindelijk via social media wordt beslecht. Jongeren geven aan dat ze social media gebruiken om informatie uit te wisselen en voorkeuren uit te spreken. Als het gaat om ontmoeten, beleving in combinatie met kopen hebben zij nog altijd een sterke voorkeur voor de fysieke winkels. De uitdaging voor veel retailers is om deze kernbegrippen te concretiseren in het winkelaanbod. Recent onderzoek van Vision Critical heeft het over ‘omgekeerd showrooming*’ waarbij consumenten online productreviews bekijken en naar een fysieke winkel gaan

*Showrooming: consumenten bekijken en passen producten in een winkel en kopen het vervolgens online. scn 2013 | 5 21

Ticketless parking een innovatie v a n S K I D ATA Hassle free parkeren, dat is wat u uw klanten wilt bieden. Zij moeten zich welkom voelen en zich kunnen bezig houden met waar zij voor komen; boodschappen doen. En u, u wilt zich concentreren op uw core business. SKIDATA biedt high end technologie dat hier naadloos op aansluit en uw doelstellingen ondersteunt. www.skidata.nl

beleving

Beleving

foto’s: scn

Wat ik nu toch weer beleefd heb...

Het moet wel heel bijzonder of ingrijpend zijn wil je je in deze woorden over iets dat je meegemaakt hebt uitlaten. Toch zit ‘beleving’ lang niet altijd in het bijzondere, in spektakel, in duur, exclusief of extravagant.

In een winkelomgeving kan schoon, heel en veilig al voldoende zijn. Of een vriendelijke en deskundige bediening. Maar de realiteit is, dat zelfs die basis nog lang niet vanzelfsprekend is. Toch is dat – met alles wat er verder nog mogelijk is – wel iets waar ik voor pleiten wil: begin bij de basis en de rest kan altijd nog. Veel leesplezier met ons belevingskatern!

Edwin Brugman, hoofdredacteur

scn 2013 | 5 23

beleving

‘Er wordt in het winkelcentrumvak te weinig lokaal-specifiek gehandeld’ In haar werk is Inge Niks altijd op zoek naar de X-factor, de X als onderdeel van de oplossing van een vraagstuk. Dat klinkt heel analytisch (en dat is het ook), maar dat weerhoudt haar er niet van om in advies en uitvoering ook de ‘gevoelsfactor’ een belangrijke rol te laten spelen. En dat heeft alles te maken met lokaal-specifieke accenten leggen. Waardoor bereikt wordt dat de lokale consument het winkelcentrum gaat waarderen, meer binding met het gebied krijgt en uiteindelijk meer gaat besteden.

24 scn 2013 | 5

beleving

A

ls planologe heeft Inge Niks voordat zij haar eigen bedrijf startte, eerst gewerkt bij een aantal gevestigde bureaus. ‘‘Ik kom uit de school van Baptist Brayé en heb gewerkt bij DPO Onderzoek en Advies. Na de splitsing ben ik meegegaan naar Goudappel Coffeng.

Dat was een boeiende en leerzame tijd, waarin gewerkt werd vanuit een integrale benadering. Daarna heb ik bij een projectmanagementbureau gewerkt, maar daar zat voor mij te weinig retail in. Omdat toch weer in mijn werk terug te brengen en ook om niet alleen maar analytisch bezig te zijn, ben ik tien jaar geleden iXin gestart. Via iXin houd ik mij zowel bezig met advies als organisatie en uitvoering. Ook ben ik langer bij een project betrokken, wat mij meer voldoening geeft. Ik werk vanuit een visie naar het operationele

Beleving wordt in Groningen heel anders ervaren dan in Brabant toe. Alleen... om een visie te ontwikkelen moet je een probleem wel eerst grondig analyseren en zo mogelijk de X-factor bepalen.’

Inge Niks stelde als ambitie om in tien jaar uit te groeien tot een van de bureaus die ertoe doen als het gaat om alle vragen die te maken hebben met ruimte, retail en vastgoed.

En dat heeft zo gewerkt. iXin werkt inmiddels voor vele partijen die met winkelcentra en centrumgebieden te maken hebben: overheid, projectontwikkelaars, vastgoedeigena-

ren, ondernemersverenigingen en retailers. ‘Mijn specialisme draait om positioneringsvraagstukken. En in deze tijd heeft dat natuurlijk vaak betrekking op herontwikkelingen of probleemgebieden.’

Lokaal-specifiek is goed kijken naar de details de winkelcentrumindustrie te lang, te gemakkelijk hetzelfde kunstje heeft gedaan. Er werd onvoldoende naar de mogelijke X-factor gekeken. In deze tijd –waarin nauwelijks nog nieuwe projecten worden gerealiseerd - krijgen we als sector opnieuw een kans.

Herontwikkeling en/of herpositionering is waar het nu om draait. We moeten nu niet opnieuw dezelfde fouten maken en juist heel detaillistisch kijken naar wat lokaal-specifiek is en wat je kan doen om daar op aan te sluiten. Simpelweg antwoord geven op de vraag ‘wat is goed voor deze plek?’

Dat zit heel erg in de details en het is dan ook mijn werk om daar zowel analytisch als met gevoel heel goed naar te kijken.’

Inge Niks gelooft beslist in het ‘onderscheidend vermogen’ van win-

winkelcentrum gein Het winkelcentrum Gein in Amsterdam Zuidoost was zo’n gebied. ‘Ik ben daar in 2008 aangesteld door het stadsdeel. Het buurtwinkelcentrum Gein is vanwege de verpaupering en onveiligheid lange tijd een no-go-area geweest. Het begin van deze opdracht was moeilijk. Partijen stonden lijnrecht tegenover elkaar en het kostte de nodige moeite om de neuzen dezelfde kant op te krijgen.

Daar zijn heftige vergaderingen aan voorafgegaan. Inmiddels is gewerkt aan de staat en uitbreiding van het vastgoed, aan de herinrichting van de openbare ruimte en het opnieuw in de markt zetten van het gebied. Daarvoor is het bestemmingsplan aangepast, zijn er panden door de gemeente aangekocht via de Wet voorkeursrecht gemeenten en is ordeverstorende horeca gesaneerd.

Nu heeft het winkelcentrum weer een duidelijk gezicht naar de consument Promotieactie in het Zeeheldenkwartier toe en staat als herkelcentra. ‘Maar men heeft er een boren in de buurt. Het geeft me een handje van om allemaal dezelfde kick dat de aanpak die ik daar op los middelen en ideeën te gebruiken. Net heb gelaten resultaat heeft gehad.’ zoals met ‘beleving’. Wat is dat? Het is Met iXin werkt Inge nog steeds voor tot een containerbegrip geworden. En Gein. dat is niet juist, want beleving wordt Te lang hetzelfde kunstje gedaan heel anders ervaren in Groningen dan Een veel gehoorde klacht is dat Neder- in Brabant. Een winkelvastgoedeigelandse winkelgebieden allemaal op vervolg op pagina 27 → elkaar lijken. Inge Niks: ‘Ik denk dat

scn 2013 | 5 25

• Als volwaardig strategisch partner brengen wij stimulerende belevingsconcepten naar winkelgebieden en binnensteden, door gebruik te maken van de meest creatieve en innovatieve (feest) verlichtingsplannen, slimme decoratie en interactieve concepten.

• Onze ambitie is om de beste partner te blijven voor het winterseizoen maar jaarrond onze klanten te verrassen met attractieve concepten om de aandacht van het publiek vast te houden.

• Vanwege onze eigen productiefaciliteiten over de hele wereld en ons wereldwijde netwerk zijn we totaal onafhankelijk en in staat alles te maken wat we kunnen bedenken. De meeste klanten kiezen hierbij voor een full-service huurovereenkomst met vast jaarbedrag.

• We garanderen de hoogst mogelijke kwaliteit in producten en service.

• We nemen onze verantwoordelijkheid (voor mens en planeet).

Avontuur Thema Vormgevers B.V. • Blokdijk 3 • 1608 HH Wijdenes • T: +31 229 50 12 22 • www.avontuur.net

Niet alleen deze wagen is belangrijk voor uw winkelcentrum! ers van voor leuz slechts SCN n

Parkeren als satisfier wordt bereikt als er een hele goede samenhang aanwezig is

tussen het winkelcentrum en de parkeerfaciliteit. Dat moet aan twee kanten kloppen. Alle aspecten die het parkeren aangaan, maar óók die van het winkelcentrum. Immers... zowel retail als parkeren zijn van elkaar afhankelijk, hebben elkaar nodig en bedienen dezelfde klant!

€ 195,-*

www.pnnl.nl

Parkeren & Retail komen samen bij Parkeer Netwerk Nederland. Hier ontmoeten de vakkundige professionals van beide disciplines elkaar. Hier wordt informatie gebracht en gehaald. Hier ontstaan ideeën en oplossingen. Door mensen, in een persoonlijk zakelijk relatienetwerk. Word daarom ook lid ! * Lidmaatschap tot eind 2013, exclusief BTW. Alleen geldig voor nieuwe leden. De aanbieding loopt tot en met 12 april 2013 Aanmelden kan via scnews@pnnl.nl.

beleving

← vervolg van pagina 25 naar is er dan ook niet met de ontwikkeling van één concept om dat over alle winkelcentra in de portefeuille heen te leggen. Dat werkt niet. Alleen al vanwege het feit dat de consument en het gedrag zo enorm kan verschillen per plek.’

Inge noemt als voorbeeld het belang van de studenten in een stad als Utrecht, of de kantoorpopulatie bij winkelcentrum Amsterdamse Poort.

‘Breng in kaart welke groepen je wel en niet bereikt. Dan maak je ook meteen duidelijk wat je groeipotentieel is.

Maar maak niet de fout om veel effort te willen stoppen in die laatste 20% die in de tweede of derde schil woont.

Het is veel effectiever om je energie en budget op de primaire doelgroep te richten, wanneer blijkt dat deze groep onvoldoende wordt bereikt en bediend.’

Terug naar ‘beleving’ (een belangrijk onderdeel van deze editie): is dit zin of onzin volgens Inge Niks? ‘Beleving creëren heeft zeker zin, maar in de vorm zoals het nu vaak wordt gebracht, enorme onzin. Het is te vaak te oppervlakkig. Mensen worden liever door andere dingen getriggerd dan iets oppervlakkigs. Want wanneer is iets echt heel leuk? Als je erover gaat vertellen aan je vrienden

Je moet kunnen zeggen ‘u past niet in dit winkelgebied’

en familie. Die man of vrouw in een clownspak, dat heeft geen verhaal in zich. Dat hebben we wel gehad.

Beleving zit in alle facetten die een winkelgebied maken tot wat het is.

In de keuze van de stenen, het groen, afmetingen, winkels, klantvriendelijkheid, alles. Maar het is vooral iets heel lokaals.’

www.zeeheldenkwartier.com: alle speciale zaken op eigen wijze weergegeven.

Op zoek naar het DNA In de analysefase van een nieuwe opdracht staat voor Inge Niks een aantal elementen centraal: de fysieke omgeving, de branchemix, de leefbaarheid, de organisatie en de marketing en promotie of branding van het winkelgebied. Wat past er wel, en wat past niet?

‘Een goed voorbeeld is het Zeeheldenkwartier in Den Haag. Dat zijn we nu als merk in die stad aan het uitbouwen: ‘Het kwartier voor speciale zaken’. Daarbij zijn we met Facebook begonnen. Eerst onder onze regie, inmiddels hebben de ondernemers dat enthousiast helemaal overgenomen en heeft men een bereik van 15 duizend contacten via dit medium opgebouwd. We hebben een website gebouwd en daarbij goed gekeken naar de identiteit van het gebied. Wat past bij het Zeeheldenkwartier? Waar staat het Zeeheldenkwartier voor?

Dat is het dna van het gebied. We hebben daar samen met de ondernemers brainstormsessies over gehad en er kwam uit dat men zich zelf wat ruiger, eigenwijzer en creatiever vond dan de rest van het nette Den Haag. Dát beeld proberen we op een leuke, communicatief sterke manier uit te dragen.

Maar je kijkt ook naar de branchemix

die daar bij past en naar wat er is en wat er wellicht nog bij moet komen.

En dan vind ik dat je ook tegen nieuwe potentiële ondernemers moet durven zeggen ‘u past niet in dit winkelgebied’. Een ander aspect is de aanpak van de gevels en de uitstraling. Ziet iets er slecht uit, dan ga je in gesprek met de eigenaar van het pand en de winkelier. Je maakt afspraken over het doel en wie wat gaat doen. Het zoet en het zuur. Veel praten dus, en ook lijmen en smeren.’ plannen Met iXin maakt Inge Niks nu al tien jaar een gezonde ontwikkeling door.

Zij werkt voor zowel grote als kleine partijen en heeft een indrukwekkende lijst van referentieprojecten opgebouwd. De volgende tien jaar starten met de vernieuwde website en begin 2014 een verhuizing naar een nieuwe kantoorlocatie in het centrum van Utrecht. ‘Er is geen betere manier om beleving te ervaren en te leren begrijpen dan te zijn gevestigd nabij de winkels in een centrumgebied en zodoende direct in contact met de consument te zijn.’ ←

www.ixin.nl

scn 2013 | 5 27

door Jan de Jong

24 t/m 28. 1. 2014

Of het nu de kleine accenten zijn in een etalage of een ambitieuze aankleding van de gehele binnenstad, met de juiste installatie wordt alles wat aandacht verdient in het juiste licht geplaatst. Er staat u een eindeloze veelzijdigheid te wachten aan lichtelementen en groot formaat decoratiemateriaal op de internationaal toonaangevende vakbeurs Christmasworld in Frankfurt am Main. Een feest voor de zintuigen.

Tel. +31 (0) 70 262 90 71 // info@netherlands.messefrankfurt.com Bestel nu uw kaarten via www.christmasworld.messefrankfurt.com

the world of seasonal decoration

28 scn 2013 | 4 5

Niederlande DU: 27.09.2013

Stralend design met licht.

57707-016_CW_Shoppingcenter_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • tg: 18.09.2013

effectief:

O

ver de zorgen die de detailhandel heeft in deze tijd van economische crisis heeft, hoeven we niet veel meer uit te wijden. Het is een gegeven sinds 2008 dat consumenten minder besteden en het consumentengedrag verandert. En dat is voor menige ondernemer in onze winkelcentra een harde werkelijkheid, die ook niet op korte termijn zal veranderen. Daarover te klagen helpt ons niet vooruit. Lijdzaam afwachten tot de crisis over is al evenmin. Het is tijd om de bakens te verzetten.

Velen hebben inmiddels goede ideeën over ‘het nieuwe winkelen’, een combinatie van ‘bricks en clicks’.

De fysieke wereld van de winkel moet ook vindbaar en bereikbaar worden gemaakt via digitale verkoopkanalen.

Steeds meer partijen bieden daarvoor oplossingen aan. En dat is ook goed.

Die verdienen onze serieuze interesse en het is voor een winkelcentrum met een grote variëteit aan winkels een uitdaging om tot daarvoor gezamenlijke oplossingen te besluiten. Ik durf te stellen dat bijna iedere winkeliers- of ondernemersvereniging in Nederland worstelt met die problematiek.

Aantrekkelijkheid van het winkelcentrum In dit artikel wil ik ingaan op een ander aspect van het ondernemen, namelijk het aantrekkelijk houden of maken van de winkelcentra. De Rabobank heeft een onderzoek gedaan naar de gevolgen van de economische crisis op winkelcentra. De conclusie van dat onderzoek is dat de kleine buurtwinkelcentra én de hele grote stadscentra het minst te lijden hebben van teruggang. Alles wat daartussen zit merkt in meer of mindere mate de gevolgen.

Ik ben nu vijf jaar voorzitter van het bestuur van een ondernemersvereniging van een dergelijk winkelcentrum in Houten, winkelcentrum Het Rond, met als slogan Alles dichtbij. Zo’n 130 winkels, via het huurcontract bijna allemaal aangesloten bij onze vereniging.

beleving

In de huurovereenkomst is vastgelegd dat alle ondernemers een promotiebijdrage betalen. Daar geen probleem.

Maar dan!

De pijn van de crisis bestrijden Ik denk, en velen met mij, dat er in ieder geval twee ‘pijnbestrijders’ zijn voor de detailhandelsdisease en dat zijn: ‘beleving in je centrum maken’ en ‘de relatie met de lokale inwoners verstevigen, zodat de gunfactor voor je winkelcentrum omhoog gaat’. Beide zaken liggen op het bordje van een winkeliersvereniging is samenwerking met een vastgoedeigenaar en of een serviceorganisatie voor centrummanagement, technisch en voor marketing en promotie.

En daarmee zijn we dagelijks volop mee aan de slag. En wat valt daarbij

een activiteit van de ander en op die manier elkaar versterken? Het publiek zal ervaren ‘ 1+1= 3’. En bij de acties van de ondernemersvereniging is het een goede vraag van de ondernemers, hoe zij daarop aan zouden kunnen sluiten. Dan stralen we eenheid uit en dat waardeert de klant. Het Nederlands voetbalelftal haalt ook niet de finale alleen met elf uitstekende individuen, maar door met z’n allen een team te zijn, die elkaar aanvoelen en versterken.

Stadsstrand We weten dat o.a. bij de opzet van een stadsstrand op het grote plein van ons winkelcentrum afgelopen zomer. Een nieuw evenement voor het winkelcentrum. We lieten 500 m3 zand op een groot plein storten en daarop waren

Winkelketens: meer aandacht voor lokale initiatieven! op? Ik wil met dit artikel een pleidooi houden dat de grote winkelconcerns, de ketenwinkels zich meer bewust worden, hoe belangrijk voor deze twee strategieën de lokale initiatieven zijn.

En ketens denken veelal alleen in landelijke promotie- en campagnes vanuit hun hoofdkantoren.

Hoofdkantoor bepaalt Hoe vaak wij bij het benaderen van onze bedrijfsleiders en filiaalmanagers voor leuke plannen niet te horen krijgen: ‘Mag niet van ons hoofdkantoor’ of ‘Eerst aan het hoofdkantoor vragen’. en daarna blijkt dit niet te lukken. Of erger nog, volstrekte desinteresse met wat wij lokaal doen en waar wij allemaal druk mee zijn.

De kracht en uitstraling van een winkelcentrum zit naar mijn mening in een gezamenlijke aanpak van de ondernemers gecoördineerd door de ondernemersvereniging. Elkaars initiatieven kennen en proberen te versterken. Waarom zal de extra VIPkoopavond van de éne winkel niet gecombineerd kunnen worden met

Een beach-event in ‘t Rond (Houten)

er heel veel sportactiviteiten en veel ander vermaak gedurende een hele maand. Wij zorgden samen met de horeca voor beleving in het centrum en men sprak in Houten ineens heel anders over Het Rond dan voorheen.

Daardoor mag verwacht worden dat de relatie met de inwoners een hogere score oplevert en zorgt voor een hogere ‘gunfactor’. We stonden regelmatig in de pers en trokken veel aandacht naar ons toe. De Houtense inwoners oordeelden daar allemaal heel positief over, maar dit evenement kreeg nauwelijks aansluiting bij de ondernemers!

Lokale verbinding Lokale aandacht is ook een verbinding opbouwen met de diverse sectoren in de gemeenschap. Bijv. met de cultuurwereld, door bijv. amateurkunstenaars in etalages te laten presenteren, met de sportwereld om hen naar het plein van je winkelcentrum te halen en daar leuke sportactiviteiten te houden. Dat geldt ook voor scholen, jeugd en ouderen. Hetzelfde geldt ook voor gezamenlijke inzet voor een goed doel. Het is mijn overtuiging, dat naar de mate we erin slagen door die doelgroepen leuk gevonden te worden, dit goed is voor de teller van de kassa’s in onze winkels.

Volgend jaar: nieuwe kansen Deze periode van het jaar worden weer op allerlei commerciële en marketingafdelingen van de grote winkelconcerns de nieuwe plannen gemaakt voor het volgend jaar. We hopen dat mede daardoor eindelijk de crisis een positieve wending zal krijgen.

Maar voor mij is zeker, dat meer lokale samenwerking goed is voor onze branche. Daartoe zouden de bedrijfsleiders en filiaalmanagers wat meer ruimte moeten krijgen om met lokale initiatieven mee te doen. En daar ook in gestimuleerd worden door hun regio- en hoofdkantoormanagers. Dat gaat niet vanzelf.

Hoofdkantoren zouden ook hun bedrijfsleiders kunnen stimuleren om lid te worden van een bestuur van een ondernemersvereniging. Het levert een prima ervaring op voor ieders loopbaan in de detailhandel! In ieder geval is het gewenst dat zij betrokkenheid tonen om de ledenvergaderingen te bezoeken en daarover door hun regioof hoofdkantoormanagers worden bevraagd.

Daarom is mijn advies aan de winkelketens: Denk na hoe je de lokale aandacht kunt incorporeren in de plannen. Geef positieve support als daarom in de lokale promotie om gevraagd wordt, ook als dan dat maar even niet in marketingstrategieën van concerns is bedacht. ←

jan de jong is voorzitter van de belangenvereniging winkelcentrum ‘t Rond te houten. voor reacties: jong2270@kpnmail.nl

scn 2013 | 5 29

beleving

Afgelopen zomer vond in winkelcentrum Hoog Catharijne en in het stationsgebied Utrecht de grootschalige kunsttentoonstelling Call of the Mall plaats. Meer dan 25 kunstenaars produceerden speciaal voor deze plek kunstwerken. Op uitnodiging van de stichting Call of the Mall, de NRW en Corio was er op 12 september 2013 een NRW-bijeenkomst over de tentoonstelling en het fenomeen van kunst in het winkelcentrum. door Kai van Hasselt (Shinsekai Analysis)

T

ijdens de nrw-bijeenkomst spraken betrokkenen onder wie Menno Overtoom, directeur Hoog Catharijne bij Corio Nederland, de Utrechtse wethouder Frits Lintmeijer, Monique Dirven van Call of the Mall en kunstenaar Melle Smets over verschillende aspecten van het organiseren van z’n groots project. Want groots dat was het, zo werd duidelijk tijdens de middag en de rondleiding die de aanwezige nrw-leden kregen.

De tentoonstelling besloeg het gehele stationsgebied en het winkelcentrum. Verspreid over verschillende locaties en verdiepingen stonden een fiks aantal sculpturen, videoinstallaties en een dakmoestuin van ontwerper Ester van de Wiel. Kunstenaar Maze de Boer plaatste auto’s uit het bouwjaar van Hoog Catharijne in een van de garages en boven de traverse stond een gigantische theepot van kunstenaar Lily van der Stokker.

foto: scn

Tankman Het aanbod van kunstwerken was zeer divers. Toevallige passanten werden in de Radboudtraverse bijvoorbeeld geconfronteerd met de tankman van de Spaanse kunstenaar Fernando SĂĄnchez Castillo (inmiddels aangekocht door het Centraal Museum), een iconisch en levensecht

30 scn 2013 | 5

Een enorme theepot van Lily van der Stokker op het dak

beeld van de beroemde maar anoniem gebleven Chinese man die een tank tot stoppen wist te brengen op het Tiananmen-plein in 1989. Het beeld fascineerde menigeen en moest continu bewaakt worden, zo graag wilden mensen voelen of het beeld echt was en hoe het was gemaakt. De beveiligers uit het winkelcentrum ondergingen op hun beurt een transformatie tot museumsuppoosten die het publiek toelichting gaven bij het beeld.

Ook op andere plekken ontstonden bijzondere verbanden en situaties. Kunstenaar Melle Smets kampeerde in

De kunstenaar vroeg de bezoekers van Hoog Catharijne naar hun belevenissen

beleving

Kunst in Hoog Catharijne zorgt voor verrassende ervaringen

Call of the mall

van Hoog Catharijne

foto: Jannes Linders

november 2012 een week op het dak van Hoog Catharijne in een grote tent en zocht contact met bewoners, winkeliers en andere Hoog Catharijnebezoekers. Zijn actie leverde niet alleen veel persaandacht op, maar was tevens het begin van een zoektocht naar de ziel van en de verhalen over het winkelcentrum. Deze zomer bouwde hij een radiostudio en interviewde daar vanuit bezoekers en bewoners van Hoog Catharijne over hun belevenissen. Zo leerde hij over de verschillende bezoekersgroepen en hun zeer uiteenlopende achtergronden. Op de bijeenkomst liet hij geluidsfragmenten van zijn radioshow horen over onder andere de Cathie’s, een groep Marokkaanse meiden uit de wijdere omgeving van Utrecht die elkaar op het winkelcentrum ontmoeten, of de oudere, kritisch ingestelde bezoekers die vooral niet te veel van vernieuwing moeten hebben.

‘Tankman’ van Sánchez Castillo stopt niet alleen oorlogstuig

foto: scn

de kunstenaar als socioloog Kunstenaars zoals Melle Smets en een flink aantal anderen die aan deze tentoonstelling meewerkten, zijn in staat als een soort sociologen de verhalen achter een plek naar vervolg op pagina 32 → scn 2013 | 5 31

beleving

NRW-leden tijdens de rondleiding

foto: scn

← vervolg van pagina 31 voren te halen en inzichtelijk te maken voor een breder publiek. Dat is een benadering die niet alleen voor het kunstliefhebbers en passanten, maar ook voor het winkelcentrum zelf van waarde is. Zeker nu Hoog Catharijne de grootste transformatie in haar bestaan ondergaat.

Een kunsttentoonstelling van deze omvang in een winkelcentrum is weliswaar uniek, ook in andere toonaangevende winkelcentra in het buitenland heeft men voor deze benadering gekozen. Een van de eerste historische voorbeelden is het North Park Center in Dallas waar als sinds de jaren zestig kunstwerken van inmiddels gerenommeerde kunstenaars staan. Een ander voorbeeld is de Aventura Mall in Miami waar in 2008 besloten werd om tien kunstenaars de opdracht te geven om een permanent werk te maken. Dit winkelcentrum en de bijbehorende gebiedsontwikkeling richten zich op een kapitaalkrachtig publiek die deze culturele aanpak en branding weten te waarderen. art mall Een dergelijke soort drijfveer speelde waarschijnlijk ook bij twee bijzondere Aziatische projecten. Het Roppongi

Kunst in het winkelcentrum is niet vanzelfsprekend, maar zorgt wel voor verrassingen

32 scn 2013 | 5

Hills mixed-use centrum in Tokyo is een mooi voorbeeld van hoe kunstwerken bijdragen aan het creëren van een hoogwaardige lifestylebestemming door de Japanse projectontwikkelaar Mori. In Hong Kong is K11 opgericht door een lid van een lokale vastgoedfamilie. Het bestempelt zichzelf als ‘ The world’s first art mall’ en biedt een rondom kunst en design gethematiseerd aanbod van retail-, food- en enterntainmentconcepten.

In Istanbul hebben Akmerkez en Astoria, twee inmiddels wat langer bestaande centra ingezet op kunst en design als aandachtsgebieden omdat het hen in staat stelt zich te onderscheiden van de concurrentie en een koopkrachtige en lifestyle-gevoelige clientèle aan te spreken.

Ook een aantal modelabels waaronder Prada, Hermes en Agnes B en luxe warenhuizen zoals Le Bon Marché en Selfridges zochten de afgelopen jaren om vergelijkbare redenen de relatie met kunst op. Hedendaagse kunst

beleving

biedt bijzondere beelden en verhalen die mensen op een andere manier raken en naar een winkel of winkelcentrum trekken.

Het onderscheidende aan de tentoonstelling in Hoog Catharijne is dat deze zich met opzet niet als exclusief, maar als voor iedereen toegankelijk presenteerde. Dat was een bewuste keuze en het werd tevens getest met een proefopstelling van enkele kunstwerken. Een jaar voordat Call of the mall opende, werd in juni 2012 getest hoe mensen op bepaalde soorten kunstwerken reageren: wat voor soort kunst en manier van opstellen werkt nu wel in de context van een winkelcentrum en wat niet? De uitkomsten werden vervolgens toegepast in de uiteindelijke tentoonstelling. Tegelijkertijd werd de tentoonstelling zelf ook onderzocht met als doel de kennis over dit soort grootschalige publiekstentoonstellingen te vergroten en een beter inzicht te krijgen in hoe men kunst in deze context

Pilvi takal, Vergunningsvolle zone, 2013

foto’s: aafke holwerda fotografie

zo goed mogelijk aan het publiek kan tonen. Op basis van infraroodtellingen in combinatie met het passantenonderzoek van Strabo heeft Corio geconcludeerd dat Call of the mall 100 duizend gerichte bezoekers heeft getrokken.

De organisatie achter Call of the mall is met nadruk geïnteresseerd om die kennis in de toekomst ook met andere partijen te delen.

Bekijk de videoreportage! Scan de code hiernaast of ga naar www.youtube.com/scnews

Met oude auto’s terug naar de beginjaren van Hoog Catharijne.

Kunst van Maze de Boer foto: scn

een betere plek De tentoonstelling leverde veel pers op die vaak zeer lovend was over het initiatief en het resultaat. Zo schreef het nrc Handelsblad: ‘Kunst in Hoog Catharijne, het blijkt zowaar te kunnen’ en ‘kortom, deze kunst maakt het winkelcentrum een betere plek.’ Het ad voegde toe: ‘Hoog Catharijne is geen gangbare plek voor kunst. Dat maakt het des te leuker.’ Die recensies tezamen met de positieve reacties van het publiek maken duidelijk dat de breed opgezette aanpak van de tentoonstelling geslaagd is. Kunst in het winkelcentrum is niet vanzelfsprekend, maar zorgt wel voor verrassingen. Het maakt winkelcentra op een andere manier onderdeel van de stad waar men ook kunst in de publieke ruimte tegen kan komen, die soms te denken geeft of vragen bij het publiek oproept. Door die kwaliteit het winkelcentrum binnen te halen, wordt dat zelf eveneens meer onderdeel van het publieke domein.

Z’n gedegen aanpak vergt een langdurige en zorgvuldige voorbereiding. Call of the mall en partners als Corio, ns Stations, Pro Rail en anderen hebben meer dan twee jaar naar de tentoonstelling toegewerkt. Naast toewijding vergt het ook durf van gebiedseigenaren, de gemeente en de ondersteunende fondsen. Durf om de mogelijkheid van kritische kunst of soms organisatorische complexe kunstwerken een plek in het gebied te kunnen geven en om binnen een specifieke context een heel ander dan traditioneel kunstpubliek te bereiken. niet alledaagse beleving De tentoonstelling was bijzonder omdat deze enerzijds een andersoortig publiek, dat specifiek in kunst en cultuur geïnteresseerd is, naar Hoog Catharijne trok en tegelijkertijd de bestaande bezoekers van Hoog Catharijne confronteerde met in het oog springende kunstwerken. Er is de afgelopen jaren veel geschreven over de rol van beleving in winkelcentra. Call of the mall bood rijke, niet alledaagse ervaringen. Het succes ligt daarin dat de tentoonstelling op een toegankelijke manier voor ongedwongen verrassingen bij het publiek zorgde. De frisse blik van de kunstenaars en hun kunstwerken zorgde voor een andere manier van kijken bij het winkelend publiek en wellicht zelfs bij de professionals en droeg op onverwachte wijze bij aan de (her)positionering van het centrum. ← scn 2013 | 5 33

beleving

door Jaap Kaai, Emma Retail www.emmaretail.nl

De afgelopen decennia is er veel geïnvesteerd in de Nederlandse binnensteden. Met resultaat. De keuze van veel gemeenten om in te zetten op de binnenstad als hét belangrijkste winkelgebied, heeft ertoe geleid dat veel binnensteden nu sterke winkelgebieden zijn. Binnensteden zijn levendig, dynamisch en bruisend. Dit zie je terug in onderzoeken. Veel binnensteden krijgen een hoge waardering van de bezoekers, als het gaat om bijvoorbeeld sfeer, gezelligheid of diversiteit van het winkelaanbod.1 Een rapportcijfer van zeven of hoger is niet ongebruikelijk.

Mensen komen er graag. Maar hoe houden we dat zo?

D

e planontwikkeling houdt niet op. In veel gemeenten worden nog steeds plannen gemaakt om de binnenstad verder te versterken. Toch zie je dat steeds meer plannen in de koelkast worden gezet, bijvoorbeeld omdat ze niet (meer) haalbaar blijken, er geen huurders worden gevonden of zich terugtrekken. De gouden jaren van binnenstedelijke groei lijken voorbij en de ontwikkeling stagneert. Daarbij komt dat de leegstand toeneemt en bezoekersaantallen teruglopen.

De versterkingsoperaties in binnensteden resulteren dus niet altijd tot het gewenste resultaat van meer bezoekers. De crisis, die al sinds 2008 rondwaart, wordt hierin vaak aangewezen als schuldige. Niet onterecht, maar ik denk dat dat slechts ten dele waar is. Ik denk dat de oorzaken fundamenteler van aard zijn en dat deze ertoe leiden dat binnensteden met een andere koers ontwikkeld moeten worden.

In dit artikel noem ik belangrijke veranderingen in het consumentengedrag, die ertoe leiden dat de consument de binnenstad anders gaat gebruiken. Dit andere gebruik vraagt om een andere kijk op binnenstedelijke ontwikkeling. Ik geef aan waarom dat nodig is en wat alternatieve richtingen zijn.

Omslag in consumentengedrag De tijden veranderen. We gaan met z’n allen minder vaak winkelen en bezoeken daarvoor minder een binnenstad en zijn dan ook nog eens selectiever geworden in onze keuze voor een stad. Sterker: we maken er een echt uitje van en schromen niet om over de grenzen te kijken. De budget-vliegmaatschappijen brengen ons overal waar we willen. De spaarzame vrije tijd zetten we zo efficiënt mogelijk in, met daarbij de hoogst mogelijk satisfactie. Tegelijk biedt internet mogelijkheden om 24/7 te winkelen en aankopen te doen. Een onvermijdelijk gevolg: de vraag naar winkel-

34 scn 2013 | 5

beleving

ruimte neemt af. Hoe moet je hierop reageren en hoe houden we onze binnensteden dan vitaal?

Primaire reactie mist doel Een eerste primaire reactie is de trend proberen te keren. Een dalend bezoekersaantal proberen om te buigen in een toename. In veel steden is de planontwikkeling erop gericht de consument weer naar de stad te verleiden om daar te winkelen én te kopen.

we juist minder vaak gaan. Je sluit dan naar mijn mening je ogen voor de werkelijke en fundamentele veranderingen in het consumentengedrag. Uit onderzoek2 blijkt dat in de vs door ‘millennials’ een vijfde van de aankopen online wordt gedaan, tegen gemiddeld 10 procent voor de hele populatie. In Nederland zal dit niet anders zijn. De groep ‘millennials’ bestaat uit consumenten die jonger zijn dan 35 jaar en dus zijn opgegroeid

Ambitie van meer bezoekers is trekken aan het kortste eind winkels. De ambitie om meer bezoekers te willen lijkt op het trekken aan het kortste eind. Een betere richting naar mijn idee, is te reageren op de veranderingen en je koers daarop af te stemmen. Hier ligt de grote uitdaging

Koersverandering binnensteden nodig Streef naar een totaalbeleving van de binnenstad als centrum van de stad

De plannen staan een versterking van het winkelapparaat voor, door het winkelgebied compacter te maken of door het creëren van winkelcircuits.

Centrummanagement wordt ingezet om activiteiten te organiseren die meer bezoekers trekken en de binnenstad promoten. Populair is ook het inzetten van wifi, nieuwe (sociale) media, location based services en allerlei andere technieken.

Het is de vraag of dit in alle gevallen hetzelfde resulta at oplevert als voorheen. In principe zijn al deze activiteiten namelijk gericht op meer bezoekers en de consument ‘weer’ te verleiden naar de binnenstad te komen. Terwijl alles erop wijst dat

met internet. Deze groep is echter nog niet opgegroeid met de allernieuwste mogelijkheden van digitale media om aankopen te stimuleren. Komende generaties zijn dat wel. Voor hen zal het verschil tussen online en fysiek waarschijnlijk nog meer vervagen. Ik verwacht dat die 20 procent nog flink groter wordt.

Verschil zien tussen kopen en winkelen Je kan daarom de vraag stellen waarom al deze moeite om de consument weer naar de winkel en de binnenstad te lokken. Iedereen zal zich realiseren dat slechts enkelen hierin slagen.

Terwijl de kosten alsmaar stijgen en er sprake zal zijn van grotere pieken en dalen. Meer bezoekers staat een passende beleving misschien zelfs wel in de weg. Niemand vindt het leuk om over de hoofden te lopen. Liever willen we rustig winkelen. Uit een landelijke consumentenpeiling 3 naar de consumentenbeleving in binnensteden blijkt namelijk dat 60 procent van de consument zich wel eens ergert tijdens een binnenstadbezoek, onder meer aan de drukte in de stad of in de

voor de komende jaren. Om de nieuwe koers te bepalen moet je begrijpen dat de rol van de (fysieke) winkel verandert. Daarbij is het goed het verschil te zien tussen ‘kopen’ en ‘winkelen’.

Veranderende rol van de winkel De rol van de fysieke winkel verandert rigoureus. Feitelijk hebben we die fysieke winkel niet meer nodig. Daar waar eeuwenlang de winkel dé plek was voor detailhandel, kopen we nu overal via internet, online en mobiel.

De rol van de fysieke winkel boet in en het moment waarop je koopt wordt belangrijker. We willen kopen waar en wanneer wij dat willen; retail on demand.

Natuurlijk blijft er nog steeds een rol voor de fysieke winkel. Alleen wel een andere rol. De winkel als vestigingspunt geeft zichtbaarheid aan de retailer en biedt mogelijkheden voor interactie. De winkel van de toekomst zal veel meer gebruikt worden als marketinginstrument. Productpresentatie, klantcontact en dienstverlening komen voorop te staan. Kopen vervolg op pagina 36 → scn 2013 | 5 35

beleving

in de winkel kan, maar hoeft niet. De business-modellen veranderen hierdoor in het zogenaamde omni-channel, waarin de retailer alle verkoopkanalen met elkaar integreert.

Andere ruimtebehoefte De verkoopnoodzaak in binnensteden raakt ondergeschikt. De winkelruimte is er voor productpresentatie en het bieden van beleving en inspiratie. Per saldo is er minder behoefte aan winkelruimte en tegelijk worden andere eisen gesteld aan die ruimte. Kijk naar de Apple store in Amsterdam.

Deze winkel is gekozen mede vanwege haar uniek uitstraling. Het gebouw is een eyecatcher. Toch ligt de winkel niet direct in een klassieke winkelom-

Niet nog meer klassieke winkelstraten

geving. Apple heeft niet gekozen voor een traditionele A1 winkellocatie, zoals de Kalverstraat.

De locatiekeuze van winkels wordt nog meer bepalend dan deze al was.

Elke winkel zal haar specifieke eisen stellen. Om hierop te kunnen inspelen zal je meer ruimte moeten bieden voor de winkel en tegelijk sturen op meer differentiatie in type winkelruimte en type locaties. Het creëren van nog meer klassieke winkelstraten past daar niet in.

Het businessmodel van vastgoedeigenaren zal daarom eveneens mee moeten veranderen. De tijd van ‘hier heb ik een ruimte, die mag je huren en je mag er je toonbank neerzetten’ ligt achter ons. Eigenaren moeten actief faciliteren en meebewegen met de vraag van de consument.

Koersverandering in ontwikkeling binnensteden Al deze ontwikkelingen hebben hun weerslag op het functioneren van binnensteden en vereisen een nieuwe koers voor van die binnensteden. De 36 scn 2013 | 5

kern is de binnenstad niet meer te zien als een winkelcentrum alleen.

Een binnenstad is veel meer dan dat.

Sterker: nieuwe functies en nieuw gebruik zullen juist de gaten moeten gaan vullen die ontstaan door het minder winkelen. De binnenstad van de toekomst moet weer het centrum van de stad worden. Koester daarbij je eigen inwoners, zij zijn je ambassadeurs.

Winkels blijven weliswaar een belangrijke poot voor een binnenstad, maar vooral om er te ‘winkelen’, om er iets te ervaren en geïnspireerd te raken, niet (primair) om er te kopen.

Daarnaast gaan andere activiteiten veel meer de stempel drukken op het gebruik van de binnenstad. Hierbij gaat het om wonen, werken, recreëren, verblijven, ontmoeten, of kortweg het zijn. We moeten graag in de binnenstad willen zijn. De consument is daarin een gebruiker en niet meer alleen een koper. Om deze gebruiker te bedienen moeten veel meer kleine deelgebieden worden gecreëerd. Elk met eigen functie, gebruik en identiteit. Binnen een vitale binnenstad moeten deze deelgebieden flexibel en divers zijn en veel verblijfskwaliteit bezitten.

Meer flexibiliteit Flexibiliteit uit zich in het kunnen meebewegen van de functionele invulling met de tijdsgeest en de markt.

Een winkelstraat is feitelijk een voorbeeld van een inflexi bele gebiedsinvulling. Invulling met andere functies is moeilijk. Sterker: als andere functies worden toegelaten ontstaan er gaten in het aaneengesloten winkelfront en gaat de winkelbeleving achteruit. Een monofunctionele winkelstraat zet de dynamiek van een binnenstad dus indirect op slot en biedt geen ruimte voor de stad om aan te passen aan de markt.

In het verlengde hiervan ligt er een grote opgave om grote winkelcomplexen in binnensteden beter te ontsluiten en onderdeel te laten zijn van de dynamiek in de binnenstad. Nu vormen deze complexen een afgesloten blok, met veel achterkanten en geringe interactie met de omgeving, anders dan winkelen.

Vergroten diversiteit Meer diversiteit in typen deelgebieden is nodig. Dit staat in het verlengde van het bieden van meer ruimte aan winkels. Steeds minder winkels zullen in de klassieke winkelstraat een geschikte vestigingslocatie vinden. De vraag naar unieke, zich onderscheidende winkellocaties zal toenemen.

Dit kan worden gefaciliteerd door bijvoorbeeld het creëren van eilandjes in de binnenstad. Elke met een unieke eigen identiteit. Voorbeeld hiervan is ’t Sas in Breda, een gebied met een unieke sfeer midden tussen de drukke winkelstraten. Tekenend is dat een vergelijkbaar gebied, Haagse Bluf in Den Haag, juist de boot lijkt te mis-

beleving

Jaap Kaai is zelfstandig adviseur en eigenaar van Emma retail. Emma retail is een onderzoeks- en adviesbureau in ruimtelijke ordening, met de focus bij detailhandel, horeca en andere consumentgerichte voorzieningen. Emma retail opereert op het snijvlak waar ruimtelijke ordening en vastgoed van (commerciële) voorzieningen samenkomen. De kennis van het consumentengedrag wordt ingezet bij het creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.

Winkelend publiek vermeit zich in het centrum van Malaga (Spanje) foto’s: SCN

ongewenste maar toch noodzakelijk verplaatsing gaat onderdeel uitmaken van de totaal beleving en wordt gebruikt om even uit te rusten of te picknicken.

Op deze manier moet je ook naar de beleving van de binnenstad kijken.

De binnenstad is meer dan een alleen een winkelcentrum

sen, misschien wel door een blijvende focus op winkels. Aan de identiteit van deelgebieden kunnen allerlei belevingsthema’s worden gekoppeld, zoals high traffic, per auto bereikbaar, rust of oase, woonhof, historie, ontmoeting. Belevingsthema’s die niet alleen gericht zijn op winkels maar ook andere functies in zich hebben.

Verbeteren verblijfskwaliteit Zorg ervoor dat de verblijfskwaliteit sterk wordt verbeterd. Het moet aangenaam zijn om in een gebied te verblijven. Het kopen of het winkelen zijn namelijk allang niet meer het hoofdmotief om naar een binnenstad te gaan, eerder een afgeleide. Men-

sen gaan naar de binnenstad omdat ze er moeten of willen zijn. Bijvoorbeeld omdat ze er werken, studeren of wonen of omdat ze hebben afgesproken met iemand. Het hoofddoel is deze ontmoeting, de keuze voor de binnenstad is omdat het er prettig toeven is, met passende (horeca)functies en sfeervolle ambiance.

Belangrijk hierbij is dat er veel meer dan nu aandacht besteed moet worden aan de inrichting van de openbare ruimte. De Efteling is hiervoor het uitgelezen voorbeeld. Het onderhoud van het groen is excellent. Dit zorgt ervoor dat het zeer aangenaam is om van de ene naar de andere attractie te lopen. Sterker deze

Het plaatsen van een bankje alleen is niet genoeg. Dat bankje moet onderdeel zijn van bijvoorbeeld een rustof verblijfspunt in de stad. Neem de rambla in een willekeurige Spaanse stad, anders dan Barcelona. De ramblas zijn brede straten, vaak met winkels, met in het midden een ruime wandelpromenade, met bankjes.

Bankjes die gebruikt worden om even uit te rusten of mensen te kijken.

Het vitaal houden van binnensteden zal, in de toekomst, bereikt worden door deze te versterken als stadscentrum. Dit leidt niet tot meer bezoekers, maar wel tot meer gemak, efficiëntie, verblijf en kwaliteit en uiteindelijk een tevreden gebruiker. ← 1 Bron: Emma retail, Trendrapportage 20 jaar bezoekersonderzoek binnensteden (mei 2013)> 2 Bron: NPD Group, onderzoek Winning the fight for the millennial shopper(juni 2013)> 3 Majolee retail vastgoed en advies en Quotus Research, Landelijke consumentenpeiling (februari 2013)>

scn 2013 | 5 37

beleving

H

Elise van der Kloet (links) en Karen Witteveen

In de vijftien jaar dat Shopping Centre News nu (bijna) bestaat, zijn er heel wat ‘buzzwords’ voorbij gekomen.

Kreten waar iedereen zich te pas of te onpas gedurende korte of langere tijd van bediende. Beleving is ook zo’n woord, met dit verschil dat het toch wel een lang leven lijkt beschoren. SCN sprak met Elise van der Kloet en Karen Witteveen van organisatie- en ondersteuningsbureau Hisa. Wat betekent beleving voor hen in de dagelijkse werkzaamheden?

Veilingactie: beleving in optima forma

38 scn 2013 | 5

isa werkt veel voor ondernemersverenigingen in winkelcentra en winkelstraten. Projectmanager Elise van der Kloet: ‘Een ondernemersvereniging schakelt ons in omdat men zelf onvoldoende tijd of onvoldoende kennis in huis heeft . Wat we precies in een winkelgebied gaan doen is altijd maatwerk en in goed overleg met de ondernemers. Voor een gedegen advies en aanpak analyseren we altijd het winkelcentrum en de directe omgeving en doen we een rondgang op het winkelcentrum om de sfeer te proeven.’

Winkelstraatmanager Karen Witteveen: ‘We vinden het heel belangrijk om van de ondernemersvereniging te horen welke ideeën men zelf heeft. De ondernemers kennen immers als geen ander hun winkelcentrum en de consument die daar komt. Soms heeft men al hele concrete ideeën of doelstellingen en worden wij gevraagd die uit te voeren c.q. te realiseren. Dat kan, maar we zullen altijd onze eigen expertise inbrengen en aangeven of iets kan werken of niet. En zo nodig brengen we dan aanpassingen aan.’

Als voorbeeld noemt Elise van der Kloet de vraag van een ondernemersvereniging om een kraskaar-

Beleving geen

beleving

tenactie te organiseren in een gebied met veel niet westerse allochtone mensen. ‘Een kraskaartactie lijkt voor die mensen te veel op gokken en dus zullen ze vanuit hun geloofsovertuiging niet meedoen.

Dan is het dus niet zinvol om zo’n actie te organiseren en adviseren wij een andere passende actie.’

evenementen en promotie kunt doen. Om de juiste sfeer, de juiste beleving te creëren. In winkel­ gebieden met veel eigen identiteit en creatieve en zelfstandige ondernemers maken we graag gebruik van de ideeën die er zelf al zijn. Zomaar een clown inhuren past daar niet.

Aanpak In veel gevallen wordt een scala aan taken bij Hisa ondergebracht. Dat gaat van het secretariaat voeren voor de vereniging, tot het contact onderhouden met de stakeholders in een gebied, het begeleiden van een kvo-traject, tot en met het opstellen en uitvoeren van een compleet jaarplan voor evenementen, promotie, huisstijl en decoratie. Met altijd volop aandacht voor het winkelgebied.

Elise van der Kloet: ‘We maken eerst voor onszelf een plaatje van het winkelcentrum. Welke ondernemers zitten er, welke consumenten wonen in de buurt, hoe is het met de kernwaarden schoon, heel en veilig, enzovoort. Uiteindelijk rolt er een op maat toegesneden plan van aanpak uit, specifiek voor dát winkelcentrum.’

‘Daarbij letten we vooral ook op de identiteit van het winkelcentrum’, vult Karen Witteveen aan.

‘Want die bepaalt mede wat je met de decoratie,

Wat is beleving in een winkelgebied?

Karen Witteveen : ‘Uiteindelijk komt het neer op het zorgen voor een aantrekkelijk winkelgebied.

Maar dat is geen doel op zich: dat is het economisch functioneren van het winkelgebied. En dat bereik je door samenwerking, aandacht voor randvoorwaarden schoon-heel-veilig en beleving.’

Dus als we die randvoorwaarden op orde hebben, dan zijn we er al bijna? Elise van der Kloet: ‘Dan ben je al een heel eind, als dat al lukt. Maar om je echt te onderscheiden moet je er ten opzichte van de concurrentie uitspringen en de voorkeur van de consument krijgen. Je moet de consument naar je winkelcentrum halen en terug laten komen. Dat was altijd al erg belangrijk, maar zeker in deze moeilijke tijd.’

Wat is nu de grootste dissatisfier als het om belevervolg op pagina 41 →

is doel op zich

Schoon-heel-veilig is belangrijk, maar om je te onderscheiden niet heel bijzonder

www.hisa.nl 030-2148591 info@hisa.nl

scn 2013 | 5 39

Al 40 jaar: Hoog Catharijne, winkelhart van Nederland!

Our core business is to create Favourite Meeting Places through selecting, developing, and operating shopping centres in Europe. Our vision is to create places where people connect with shopping centres and with each other: places where individuals can relax, socialise, feel at home and be inspired.

FAVOURITE MEETING PLACES

beleving

← vervolg van pagina 39 ving gaat? Elise: ‘Dat is toch vooral slecht onderhoud en een vuil winkelcentrum. Meer nog dan leegstand, waar we wel iets aan kunnen doen, verpest dit het beeld dat de consument van het winkelcentrum heeft. Een vuil winkelcentrum leidt bovendien ook tot een onveilig gevoel en werkt allerlei ongewenste randverschijnselen in de hand. Vuil trekt vuil aan, maar ook vandalisme, graffiti, enzovoort.’ budget Hisa werkt voor zowel planmatig als voor niet planmatig ontwikkelde winkelcentra en winkelgebieden. In dit laatste geval is dan de gemeente vaak verantwoordelijk voor de randvoorwaarden, in elk geval die van het openbaar gebied. En als je als winkeliers het op een doordeweekse dag eigenlijk nodig vindt dat er een keer extra wordt schoongemaakt, dan zal de gemeente vaak aangeven daar geen budget voor te hebben. Hoe pak je dat aan?

Elise van der Kloet: ‘Dat illustreer ik graag met een voorbeeld. Op winkelcentrum Vasco da Gama op Kanaleneiland in Utrecht werken we met verschillende partijen samen binnen het Keurmerk Veilig Ondernemen. Daar hebben we sessies met alle betrokken partijen die over ‘schoon’ gaan belegd en gekeken naar hoe dat nu gedaan wordt, wie wat doet en hoe effectief dat is. We hebben gekeken hoe we verbeteringen binnen de huidige afspraken en budgetten konden aanbrengen. Maar ook naar wat de ondernemers extra zouden kunnen doen. Zo organiseerden we samen met de ondernemers een bezemactie. Daarbij kreeg iedereen een bezem en prullenbak van ‘Nederland Schoon’ uitgereikt. Daar hebben we een moment van gemaakt om bij de ondernemers het bewustzijn te ontwikkelen dat we het met z’n allen – en niet alleen maar de gemeente – moeten doen. Aan de zijde van de gemeente

zijn de tijden van de veegacties veranderd, zodat die beter aansloten op de momenten dat het nodig was. Zo kom je tot een schoner winkelcentrum met hetzelfde budget.’ prullenbakken opknappen Karen Witteveen: Ook wordt er veel nagedacht over hoe je de schoonmaak zichtbaar kan maken richting de consument. Bijvoorbeeld door overdag schoon te maken in plaats van vroeg in de ochtend als er niemand is. Ook brengen wij graag het bestaan van apps zoals ‘Buiten Beter’ bij de ondernemers onder de aandacht, waarmee iedereen dingen als vervuiling snel onder de aandacht van de gemeente kan brengen.

Naast de rol van ondernemers en de gemeente wordt waar mogelijk ook de omliggende scholen erbij betrokken werd. Zo gaan in een van de winkelgebieden leerlingen de prullenbakken van het winkelcentrum opknappen en voorzien van hun eigen kunst, onder leiding van een geschoolde kunstenaar. Tijdens een grote schoonmaakactie worden die bakken dan gepresenteerd en teruggeplaatst. Met dit soort acties straal je ook naar de consument uit dat je het ‘samen schoon’ houdt in het winkelgebied.’

Uiteindelijk

schoonmaak is beleving komt het neer op Is het mogelijk om doelstellingen te hangen zorgen voor een aan iets abstracts als beleving? ‘Binnen het kvo en schoon-heel-veilig als exponenten van aantrekkelijk beleving zijn er hele hele concrete en meetbawinkelgebied re doelstellingen te bepalen’, zegt Karen. ‘Ook van acties kun je meten wat de waardering is.’

Elise van der Kloet: ‘Maar het effect van decoratie of feestverlichting is eigenlijk niet te kwantificeren. Uit reacties van het winkelend publiek en van de ondernemers blijkt positiviteit, het wordt ervaren als iets dat de ondernemers samen hebben gedaan. En dat samen is belangrijk, want positieve en enthousiaste ondernemers maken het verschil. In feite draagt ook dit bij aan de beleving. ←

scn 2013 | 5 41

Verras uw bezoekers met een ultieme sfeerbeleving, interactieve animaties en stijlvolle verlichtingsdecoraties!

MK Illumination – The full service provider – ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

Follow us on Facebook MK_Holland AD_SC News Magazin_ 10.2013.indd 1

7600.016_advertentie klein Hisa & MVGM.indd 1

MK Illumination Holland BV • Tel. 0572 760008 info@mk-illumination.nl • www.mk-illumination.nl 30.09.2013 11:17:01

10-10-13 14:46

beleving

Sleutel van beleving ligt in samenwerking De consument vraagt naar beleving, vernieuwing, betekenis en vermaak. Sla de vakliteratuur open en ‘beleving’ is het toverwoord. Terecht, maar de term is door overgebruik getransformeerd tot een containerbegrip.

D

e behoefte aan beleving is te herleiden tot de beperkte vrije tijd van de consument waarin hij het maximale wenst te bereiken. De consument kiest in zijn schaarse tijd voor merken, succesvolle verhalen en sterk identiteiten. Een proces dat niet nieuw is maar wel versneld wordt door het effect van de economische crisis.

Iedere stad zou zichzelf twee vragen moeten stellen: wie is onze doelgroep en hoe bereik ik die? Gemeenschappelijkheid is de drager van iedere succesvolle boodschap. Werk daarom vanuit een boodschap die door alle partijen wordt omarmd.

Het belang van een identiteit Onderzoeken bevestigen dat consumenten bereid zijn om verder te reizen voor plekken waar ze vermaakt worden. Een bedreiging als we dit vertalen naar de trouw aan de

eigen omgeving, een kans voor de plekken die erin slagen toegevoegde waarde te creëren. Dat dit niet beperkt blijft tot onderzoeken bewijzen de verhalen uit diverse middelgrote steden. Denk aan SittardGeleen, Schiedam, Alphen aan den Rijn en Dordrecht. Het ontbreken aan massa en onderscheidend vermogen zorgt voor teruglopende bezoekersaantallen. Met hetzelfde gemak stappen we in de auto want grenzen kennen we al lang niet meer.

De steden die erin slagen om waarde toe te voegen door middel van investeringen in het aanbod van voorzieningen (omvang en diversiteit), dynamiek en beleving groeien uit tot winnaars. Dit vraagt om keuzes maken en deze durven te communiceren. Branding van het winkelgebied is daarbij onmisbaar. Succesvolle binnensteden onderscheiden zich naar de toekomst toe door het vertellen van verhalen.

Scan de code met uw smartphone voor het interview met Felix Wigman, of ga naar www.youtube.com/ scnews.nl

Keuzes maak je niet alleen Verhalen moeten verteld worden.

Nog belangrijker is dat het verhaal consistent moet zijn en ook door het publiek zo wordt ervaren. Dit brengt ons tot de uitdaging voor ieder centrum: beken kleur, bepaal gezamenlijk het onderscheidend vermogen en werk samen in de uitvoering van de activiteiten gericht op dat onderscheidende, unieke van je stad.

Ondernemers, eigenaren, overheid en andere bij het centrum betrokken partijen moeten iedere dag opnieuw de boodschap overbrengen: efficiënt en effectief.

Onmogelijk zonder professioneel centrummanagement en een collectieve inzet van middelen.

Verkiezing Beste Binnenstad Om de boodschap over het belang van identiteitscreatie stevig uit te dragen naar professionals in binnensteden wordt door het Platform Binnenstadsmanagement tweejaarlijks de Verkiezing beste binnenstad georganiseerd. Door de verkiezing worden de gemeenten die actief bezig zijn met het zo interessant en aantrekkelijk mogelijk maken van hun binnenstad beloond.

De steden die doordingen tot de finale investeren stevig in samenwerking tussen overheid, ondernemer en vastgoed. Deze editie zijn dat Den Haag en Amsterdam in de categorie grote binnensteden en Venlo en Zaandam in de categorie middelgrote binnensteden.

De verhalen uit de steden bewijzen dat samenwerking loont. “Be good and tell it”.

Lees meer over de Verkiezing Beste Binnenstad op www.debestebinnenstad.nl ← scn 2013 | 5 43

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte

Winkelen, waar gaan we heen?

Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

freling & freling C ouleur locale; iedereen in het vak van de detailhandel en het winkelvastgoed heeft er zijn mond van vol. De zelfstandig ondernemer, die maakt dat de ene straat zich onderscheidt van de andere; dat het ene centrum zich onderscheidt van het andere. De meeste centrumgebieden lijken op elkaar, omdat ze dezelfde filiaal- en grootwinkelbedrijven huisvesten. Unieke, veelal zelfstandig ondernemers maken het verschil. Om die reden zouden zij meer gekoesterd moeten worden.

Freling&Freling is zo’n unieke winkel van een zelfstandig ondernemer. De winkel verkoopt zowel dames- als herenmode. Gevestigd in het historische centrum van Utrecht aan de Zadelstraat en in winkelcentrum Vleuterweide is de formule een bekend lokaal begrip. Vaak viel het me op, dat er mensen liepen met een tas van Freling&Freling. Omdat deze winkel in staat is zich zo duidelijk te profileren en te positioneren, wilden we bij Shopping Centre News graag

44 scn 2013 | 5

Ik hecht vooral waarde aan kwaliteit en klantvriendelijkheid

weten wat het geheim is van Peter Freling, de eigenaar en naamgever van de winkels.

Delfts blauw We treffen elkaar in zijn winkel aan de Zadelstraat. Peter is nog bezig met een vertegenwoordiger en ik gebruik de tijd om de winkel nog eens goed in me op te nemen. Het is een prachtige winkel. De inrichting is in het algemeen licht en sober, maar strak en functioneel. Kenmerkend voor de winkel zijn de speciaal voor Freling&Freling ontwikkelde tegeltjes. De tegeltjes doen mij het meeste denken aan Delfts blauw.

Alleen worden deze tegeltjes gekenmerkt door een eigen ontwerp met o.a. ‘F&F plaatjes’. Het geeft de winkel een sfeer, die het midden houdt tussen nostalgie en heel hip en actueel.

De spiegels en stoelen ondersteunen

de uitstraling van dit concept. In elke winkel staat een goed koffiezetapparaat en een koelkast met de betere wijnen. Bij Freling&Freling word je heel gastvrij ontvangen en geholpen.

De winkel verkoopt merkartikelen in verschillende marktsegmenten, zoals bijvoorbeeld Vila, Goosecraft, Nolita, MET, FAB, Scotch & Soda, Maison Scotch en Superdry.

Klantvriendelijk Peter Freling is in 2002 gestart met de eerste winkel. Als ik vraag wat hem dreef om voor zichzelf te beginnen, vertelt hij: ‘Ik zat al jaren in de verkoop als vertegenwoordiger van o.a.

Timberland en Mexx. In die rol zag ik heel veel winkels, die op elkaar leken.

De meeste waren een soort ‘standaardwinkel’ waar het ging om kwantiteit. Doel was om zoveel mogelijk artikelen te verkopen en daar was het verkooppersoneel ook op getraind.

Veel van deze winkels vond ik emotieloos en ze boden geen beleving. Ik dacht bij mezelf: dat kan ik beter. Ik hecht vooral waarde aan kwaliteit en klantvriendelijkheid.’

review

Die invalshoek bleek succesvol, want inmiddels heeft Peter drie winkels. In alle drie de winkels ligt de nadruk op de kwaliteit van het advies en klantgerichtheid. En hoewel er veel meer winkels zijn, waar dezelfde merken verkocht worden als bij Freling&Freling, ziet Peter dat hij in zijn winkels een hogere conversie heeft dan veel collega’s. Dat komt doordat klanten zijn winkel veelal doelgericht bezoeken. Ze willen naar Freling&Freling, omdat ze daar hartelijk ontvangen worden, de verkopers ruim de tijd nemen hen te helpen en te adviseren. Daar waar de meeste klanten bij collega’s komen, voor een bepaald merk en type kleding, komen bij Peter vooral mensen die een passende outfit zoeken, waarbij het merk en type ondergeschikt is aan de kwaliteit van het advies en het resultaat.

Kracht door verschillende marksegmenten Een belangrijk kenmerk vanaf het begin is, dat Freling&Freling kleding vervolg op pagina 46 → scn 2013 | 5 45

review

in verschillende marktsegmenten verkoopt. Duur en goedkoop hangen naast elkaar en kunnen uitstekend gecombineerd worden. Door deze productsamenstelling kunnen mensen met alle soorten beurzen slagen in de winkel. Peter zegt: ‘alleen maar dure merken vind ik ordinair en alleen maar goedkope merken vind ik plat.

Daarom kies ik ervoor om een zorgvuldig samengestelde combinatie te verkopen.’

Ondernemen in deze tijd is niet eenvoudig. Er zijn meer aanbieders in de markt dan er vraag is. Hierdoor moeten winkelformules hun inkoop en verkoop op het scherpst van de snede uitvoeren. Op dit moment is overleven noodzaak, waar vroeger vooral op winst gestuurd werd. Omdat Peter zelf in zijn winkels staat, zit hij heel dicht op de handel. ‘Eigenlijk zijn mijn winkels mijn woonkamer’, vertelt hij.

Dagelijks ziet hij welke artikelen een succes vormen en welke minder. ‘Als een kledingstuk goed verkoopt, kan ik direct diep inkopen’, vertelt Peter.

De items die moeilijk gaan, die trekt hij zelf aan in de winkel. Dat bevordert vaak de verkoop, omdat hij een voorbeeldfunctie vervult. ‘Wij willen in onze winkels iets anders laten zien dan mensen elders treffen. Dat vraagt creativiteit in inkoop, etaleren en in verkoop. De duurdere merken kennen nog steeds vaak maar twee collecties per jaar, terwijl de goedkopere merken wel zes tot acht collecties kennen. Hierdoor kunnen we ook creatief inkopen.’

Cherrypicking ‘Het gaat op dit moment vooral om cherrypicking. Klanten komen heel gericht naar de winkel, soms voor één specifiek kwaliteitsproduct. Vooral als de nieuwe collectie binnen is, is het zaak de beste, unieke items snel te verkopen. Meestal werkt dat ook zo. Eerst gaan de exclusieve artikelen eruit en daarna worden de basics interessanter’, vertelt Peter. Hij ziet 46 scn 2013 | 5

in deze tijd ook nog vooral kansen in multibrand-winkels. Klanten komen voor een complete outfit die uitstekend combineert. Deze outfit kan samengesteld zijn uit verschillende merken in verschillende prijsklassen.

De kwaliteit van de combinatie is hetgeen, dat telt.

Klanten worden zich in toenemende mate bewust van de prijs-kwaliteitsverhouding. Ze kopen bij voorkeur één enkel goed en duur stuk, dan meerdere stuks van mindere kwaliteit. Bovendien moet de hele pizza in veel meer stukje verdeeld worden als gevolg van de uitbreiding van het aantal winkelmeters in combinatie met de toename van internetverkopen.

Drie winkels De Freling&Freling winkels in de Utrechtse binnenstad en in Vleuterweide kennen een verschillend kooppubliek met verschillende aankoopgewoonten. In Vleuterweide wordt gedurende de hele week goed verkocht, door mensen die in Leidsche Rijn wonen. Veel mensen doen daar doordeweeks de dagelijkse boodschappen en kopen dan ook nog iets bij Freling&Freling. Peter herkende een deel zijn klanten toen hij ter plekke ging kijken en het leek hem goed om naar zijn klanten toe te komen, dus opende hij ook hier een winkel. In de binnenstad zijn vooral de donderdag, vrijdag en zaterdag belangrijk.

Het hoogtepunt is daar nog steeds de zaterdag, ondanks het feit dat Utrecht inmiddels elke zondag koopzondag heeft. Maar vooral op zaterdag komen er mensen naar de winkel die een aankoopadvies voor een complete outfit willen of specifiek voor die ene exclusieve kwaliteitsjas komen.

Internet Freling&Freling heeft ervoor gekozen geen eigen webshop te openen. Wel maakt de formule gebruik van social media om zich te profileren. Daarnaast is Freling&Freling aangesloten

Peter Frieling

bij Miinto, een internetwinkel die haar artikelen haalt uit de aangesloten winkelformules. Het werkt als volgt: als een klant via internet bij Miinto een bepaald artikel bestelt, wordt dat artikel geleverd door de aangesloten winkel, die het artikel op voorraad heeft en als eerste reageert. Die eerste reactie is van groot belang, omdat er verschillende formules zijn aangesloten bij Miinto, die gedeeltelijk dezelfde artikelen van dezelfde merken verkopen. Voor Peter is Miinto een aantrekkelijke internetoplossing in plaats van het zelfstandig openen van een internetwinkel. De ‘handlingkosten’ en logistieke aangelegenheden van een eigen webshop staan op dit moment voor

column

de fouw Concurrentie in winkelcentra

I

Winkelfront in de binnenstad van Utrecht

Freling&Freling niet in relatie tot de eventuele opbrengsten.

Passie Na afloop van het gesprek lopen we in de winkel naar een goede achtergrond voor een portretfoto. Er loopt een aantal klanten in de winkel en Peter spreekt hen op een plezierige en gevatte manier aan. De mensen waarderen dat zichtbaar. Ik sla het tafereel gade en zie hier een échte betrokken en bevlogen verkoper die met liefde zijn artikelen verkoopt aan mensen die zich graag laten adviseren. Mooi, denk ik, om te zien met wat voor passie en zelfverzekerdheid Peter Freling zijn werk doet. Het lijkt wel of hij in zijn eigen woonkamer bezig is. ←

n mijn praktijk loop ik de laatste tijd steeds vaker tegen een situatie aan waarbij een exploitant van een winkelcentrum winkelruimte verhuurt aan directe concurrenten van een bestaande huurder. Vervolgens ontstaat een geschil tussen de exploitant en de bestaande huurder. Ineens krijgt deze er namelijk een concurrent bij, terwijl hij tot dan toe in het betreffende winkelcentrum het rijk voor zichzelf had. Zeker in het huidige economische klimaat zitten weinig middenstanders op concurrentie te wachten.

De gedachte van een huurder dat hij in zijn winkelcentrum het rijk voor zichzelf alleen heeft, is niet vreemd. Per slot van rekening is het succes van een winkelcentrum mede afhankelijk van de diversiteit van het winkelaanbod, ofwel branchering. Ontwikkelaars van winkelcentra houden hier rekening mee, omdat zij er niet bij zijn gebaat dat huurders elkaar al in de eerste huurperiode kapot concurreren. Bovendien leidt diversiteit dankzij kruisbestuiving tot een hoge passantenstroom. Een winkelcentrum is namelijk een one-stop-shop: iemand die naar de slager moet, koopt bijvoorbeeld ook aardappelen bij de groenteboer en stopt nog even bij de boekhandel voor een tijdschrift. Dit vertaalt zich in een hoge omzet voor huurders en een premium op de huurprijs. Beide partijen zijn dus gebaat bij branchering.

Tijden veranderen en winkelcentra zien zich geconfronteerd met leegstand. Om leegstand tegen te gaan en winst op peil te houden of verlies te beperken, kunnen lege winkelruimten worden verhuurd aan directe concurrenten van bestaande huurders. Zo kan een Starbucks direct tegenover een Coffee Company komen te zitten of een kledingwinkel van kledingmerk X wordt geconfronteerd met een outletstore die permanent uitverkoop houdt van kledingmerk X. De vraag of dit wanprestatie van een exploitant oplevert, is niet eenduidig te beantwoorden. Uit de rechtspraak volgen een aantal factoren die meewegen bij

een antwoord op deze vraag. Ten eerste kan aansluiting worden gezocht bij de huurovereenkomst. Indien hierin afspraken zijn gemaakt over branchering of exclusiviteit kan de huurder de verhuurder op basis hiervan aanspreken. Dit kan ook indien er tijdens onderhandelingen voorafgaand aan de huurovereenkomst (bewijsbare) toezeggingen zijn gedaan over branchering en exclusiviteit. In deze gevallen dient dan nog wel een beroep open te staan op een vrijstelling in de Mededingingswet.

H

et ontbreken van bovengenoemde bepalingen of toezeggingen leidt er doorgaans toe dat de verhuurder vrij is om winkelruimte aan concurrenten van bestaande huurders te verhuren.

Echter, uit de jurisprudentie volgt dat een verhuurder dan nog kan worden aangesproken op het gegeven dat hij niet - het volgens de wet vereiste - genot van de gehuurde winkelruimte verschaft. Het hangt sterk van de zaak in kwestie af of een dergelijk beroep slaagt. Een factor die hierbij een rol speelt, betreft de mate van professionaliteit van de huurder. Mocht de huurder zonder het vast te leggen er vanuit gaan dat verhuurder niet aan concurrenten zou verhuren? Verder speelt inspraak van de huurder bij de komst van een concurrent een rol. Indien de verhuurder hier geen gelegenheid voor heeft geboden, werkt dit in het voordeel van huurder. Tot slot zal ook het ondernemersrisico in overweging worden genomen.

Kortom: branchering of exclusiviteit is niet vanzelfsprekend, indien huurders dit willen veilig stellen doen ze er verstandig aan dit in de huurovereenkomst vast te leggen. Gebeurt dit niet dan trekken exploitanten doorgaans aan het langste eind en kunnen huurders zich geconfronteerd zien met buren die directe concurrenten zijn. ← anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2013 | 5 47

visie

‘In deze tijd moeten ontwikkelaars hun eigen functioneren ter discussie durven stellen’ De wereld van de retail is niet dezelfde meer als voor 2008 en ook die van de projectontwikkeling is totaal veranderd.

Alleen: hebben alle marktpartijen dat al helemaal door? Bart van Sliedregt, directeur van Kikx Development denkt van niet. Hij vindt dat veel ontwikkelaars, maar ook beleggers nog niet voldoende aan de nieuwe werkelijkheid aangepast zijn.

48 scn 2013 | 5

K

ikx Development is een klein, in zuidwest Nederland opererend ontwikkelingsbedrijf uit Rotterdam. Met een tot 2017 goed gevulde opdrachtenportefeuille behoort het bedrijf ongetwijfeld tot de happy few binnen de krimpende wereld van de ontwikkelaars van winkel- en centrumprojecten. Bart van Sliedregt: ‘Het bijzondere is dat deze positie het resultaat is van keuzes die al in 2005, bij de start van het bedrijf, gemaakt werden. Wij konden als kleine, beginnende speler niet anders, omdat de markt feitelijk al verdeeld was door grote partijen die zich vooral bezig hielden met grote nieuwbouwprojecten. Wij moesten ons dus op een ander segment richten en kozen voor dat van de kleinere (binnenstedelijke) herontwikkelingsprojecten. Dat is, achteraf gezien, ons geluk geweest en het heeft ons bovendien een flinke voorsprong opgeleverd in het opbouwen van expertise in dit soort projecten.’

visie

project dus, maar dat is voor ons niet bepalend. Wat wél telt, is dat wij door het ontwikkelen van een goed functio­ nerende voorziening en goede appartementen met een goed publiek, een bijdrage hebben kunnen leveren aan een positieve ontwikkeling van de wijk. Dat is wat wij belangrijk vinden en waar wij het plezier in ons werk uithalen.’

foto: scn

plezier Plezier in je werk, in wat je maakt staat duidelijk centraal.

Voor Bart van Sliedregt is de hoogst haalbare huurprijs of verkooprijs van een project beslist niet het belangrijkste.

‘Nee, dat is zeker niet wat ons drijft. Maar we slapen wel rustig van de manier waarop wij het bedrijf runnen. En dat grijpt terug op hoe ik zelf in elkaar steek: genoeg is genoeg voor mij en dat heeft alles te maken met de manier waarop ik in het leven sta.’

Maar dat is niet het enige. Kikx Development is een compact bedrijf en Bart van Sliedregt wil dat graag zo houden. ‘Onze focus ligt op twee tot drie projecten per jaar en dat is prima: we willen ons niet overeten. Bovendien zijn we nogal eigenwijs als het gaat om het aannemen van projecten. Zo doen we niet mee aan prijsvragen en werken we ook niet vanuit zelf verworven grondposities om vervolgens tegen de klant te zeggen dat die toch echt ‘met ons moet dansen’ omdat anders het feest niet door gaat. Wij vinden dat marktpartijen zelf moeten kunnen bepalen met wie ze zaken doen.’

focus verschoven En de rest is geschiedenis. Na 2008 veranderde de wereld drastisch, was er geen geld meer voor grote projecten (en zag men ook in dat we in Nederland sowieso niet onbeperkt winkelmeters konden blijven toevoegen) en de ene na de andere speler verliet de markt. De focus verschoof van nieuwbouw naar herontwikkeling en daarin is gelukkig nog wel het een en ander te doen, zeker in de markt van de niet hele grote projecten. ‘En dit is precies onze markt.

Enerzijds vanuit financieel oogpunt, anderzijds omdat wij juist bij de kleinere projecten optimaal toegevoegde waarde kunnen leveren. Zo vinden wij het belangrijk dat wij bewoners en huurders iets kunnen brengen.

Bart van Sliedregt licht dat toe met het voorbeeld van de Carnisse Driehoek. ‘Dat is een klein gebied in Rotterdam dat nog maar kort geleden in de top vijf van meest criminele gebieden in de stad stond. Wij realiseerden hier 1600 m2 winkels met koopappartementen erboven. Een klein

basisregels Daarnaast werkt Van Sliedregt nog steeds volgens de drie basisregels die in 2005 opgeschreven werden. Ten eerste: vanaf het begin willen we weten voor welke huurder het project gemaakt wordt (‘Want we vinden het prettig om te weten wiens probleem we kunnen gaan oplossen’).

Ten tweede: de lokale overheid moet achter het plan staan (‘Alleen dan kunnen we de fundamenten van het plan stevig neerzetten en een vruchtbare samenwerking opstarten’) en ten slotte: we willen ruim voordat we gaan bouwen een koper hebben (‘Zodat we zonder voorbehoud het project kunnen realiseren zoals het bedoeld was’).

‘Dat is al jaren onze mantra en dat werkt goed voor ons.

Bovendien is het ook zo dat als je deze drie punten niet voor elkaar krijgt, je feitelijk geen toegevoegde waarde hebt. En dan moet je je dus afvragen of je dat project wel moet gaan doen.’

Beleggers gaan het ook anders doen Zoals bekend is de projectontwikkeling vandaag niet zozeer gericht op nieuwe projecten, maar meer op herontwikkelingen van projecten die in de jaren ’60, ’70 en ’80 gerealiseerd zijn. ‘Ik zie daarin toch wel een trend dat de belegger die herontwikkeling liever in eigen beheer doet.

Het model waarbij de ontwikkelaar het project inkoopt, herontwikkelt en door- of terugverkoopt is nu minder in trek. Dat heeft alles te maken met de financieringsmogelijkheden – of eigenlijk onmogelijkheden – van dit vervolg op pagina 50 → scn 2013 | 5 49

visie

Ontwikkelaars moeten zichzelf herontwikkelen

← vervolg van pagina 49 moment. Nu moet je als ontwikkelaar 30 procent of meer aan eigen geld inbrengen en ja, dan wordt de spoeling dun.

Ik zie dan ook vooral potentieel voor ontwikkelaars zoals wijzelf, die voor beleggers in dat voortraject een toegevoegde waarde kunnen hebben. Dit door de businesscase goed uit te werken, de huurders te contracteren, relocaties voor te bereiden, enz. Als de belegger vervolgens na deze voorbereidingen het traject verder met de hulp van een bouwmanagementbureau wil uitvoeren, dan is dat wat ons betreft prima. Onze toegevoegde waarde zit vooral in de eerste fase.’

Kikx Development doet dus niet het hele traject? ‘Zeker wel. Het is maar net wat de klant wil en wij doen ook projecten waarin alles door ons geregeld wordt. Dus risicodragend van a tot z en turn-key opgeleverd. Dat kan prima met ons kernteam van zes specialisten op het gebied van marketing, communicatie, research en techniek. Bovendien hebben we een ‘tweede schil’ van externen aan ons verbonden, die regelmatig voor ons in de fase van de planontwikkeling ingezet worden. En ja, die werken ook wel voor andere ontwikkelaars. Dat vind ik geen enkel probleem, omdat we er allemaal baat bij hebben als kennis collectief ontwikkeld en gedeeld wordt. Dat leidt als vanzelf tot betere producten.’

Een beter product Een ‘beter product’. Hoe maak je dat? Bart van Sliedregt denkt even na en komt dan met het voorbeeld van de nieuwe locatie van v&d Vlaardingen. ‘Dat is echt een project waarin alle elementen van onze bedrijfsfilosofie samen komen. We hebben onderhandeld met de toenmalige eigenaar van het pand en afspraken met de huurder, de gemeente en de nieuwe belegger gemaakt. In januari van dit jaar zijn we met de sloop begonnen en nog geen negen maanden later staat er een compleet nieuw pand. We hebben alles op alles gezet om het v&d mogelijk te maken nog de omzet van de belangrijke feestdagenperiode te realiseren. Om aan te geven hoe wij nadenken over voor wie we het maken: het pand moet een bepaalde vloerbelasting hebben. De meeste ontwikkelaars zullen het dak niet die hoge vloerbelasting geven, omdat dit in de regel als zinloos beschouwd wordt. Wij stellen echter dat het ooit wel eens zou kunnen gebeuren dat men bijvoorbeeld LaPlace op het dak wil zetten en dan is het wel een vloer. We geven hiermee aan dat we verder denken dan de korte termijn en dat 50 scn 2013 | 5

we het belangrijk vinden dat we niet op voorhand toekomstige gebruikerswensen onmogelijk maken. Natuurlijk, het scheelt geld. Maar toch willen wij op deze manier werken. Onze belegger is er denk ik blij mee.

Die manier van werken houdt ook in dat er liefst vanaf dag één al contact is met de huurder over de gebruikswensen. ‘Als je van tevoren kunt praten over praktische zaken als contactdozen, kolommen, sparingen, et cetera, dan kan je veel kosten besparen – ook voor de huurder. Het blijkt dat een organisatie als v&d dat niet vaak meemaakt, terwijl het voor ons bedrijf heel logisch is.’ beierlandse brug Een ander voorbeeld is dat van het project Beierlandse Brug: ‘Wij hebben een medewerker in dienst die is afgestudeerd op beleving in wijkwinkelcentra. Dat is iets heel anders dan beleving in een stadscentrum. Want waar die beleving in een ouder stadscentrum als het ware ‘ingebakken’ is, moet je daar bij wijkwinkelcentra toch wel even goed over nadenken. Het is niet een vanzelfsprekend iets.

Bij het project Beijerlandse Brug hebben wij andersom gedacht en gesteld ‘wat kan de beleving verstoren?’. Een

voorbeeld daar van is de irritatie die kan ontstaan tussen retailers en bewoners, als die dezelfde parkeergarage gebruiken. Wij hebben daarom op dit project een laag exclusief voor de bewoners en een laag exclusief voor de bezoekers van de winkels gemaakt. En dat werkt.’

De nieuwe realiteit en de manier van werken De wereld is al veranderd, maar Bart van Sliedregt voorziet nog meer veranderingen. ‘De moderne ontwikkelaar zal straks meer een risicodelende consultant zijn die expertise inbrengt. En waarom ook niet? De expertise die wij als ontwikkelaar in jaren hebben opgebouwd, kan heel goed ingezet worden voor andere partijen. Daarom wordt ook het netwerk om ons heen steeds belangrijker. Die nieuwe

visie

dan nu een netwerkorganisatie moeten zijn die zijn kennis inzet voor partijen die daar behoefte aan hebben.’ volop dynamiek Voor Bart van Sliedregt draait het duidelijk om ‘morgen’: ‘In alle veranderingen zitten ook veel kansen en in ons deel van de markt zit gelukkig nog volop dynamiek.

In dit vak moet je vooral met vandaag en morgen bezig zijn: wat gisteren was, is geweest. Als je als bedrijf je niet kunt richten op de toekomst en veranderingen, dan ben je er geweest. Ontwikkelaars moeten zich zelf herontwikkelen en net als veel goede retailers dat al doen, zich nu afvragen wat de klant morgen gaat doen. Retailers krijgen andere ruimtebehoeften: als ontwikkelaar moet je zorgen dat jouw product daaraan beantwoordt. Wil de ene retailer groter worden, dan moet de ander kleiner kunnen worden:

Je moet op voorhand toekomstige gebruikerswensen mogelijk maken

Boven: Carnisse Driehoek in Rotterdam, winkels en appartementen.

Eigen initiatief van Kikx Development Onder: winkelcentrum Molenvliet in Woerden, herontwikkeling in opdracht van Dela Vastgoed bv

manier van werken vraagt echter nog meer transparantie.

Want stel, je brengt een advies uit en vervolgens wordt je gevraagd om het ook uit te voeren. Dan zou je jezelf in vingers snijden als er iets niet klopt aan dat advies. Dus zowel creatief als realistisch zijn.’

Bart van Sliedregt verwacht ook dat ontwikkelaars veel meer met elkaar zullen gaan samenwerken. ‘Maar er verandert ook veel in de manier hóe mensen werken. Er komt een hele generatie jonge vakmensen aan die het helemaal niet erg vindt om niet in een dienstverband te werken. Zij willen flexibel zijn en met meerdere partijen werkervaring opdoen. Voor ons is dat alleen maar goed, want deze mensen zullen mogelijk in een sneller tempo kwaliteit verkrijgen dan vroeger het geval was. Toen zat je jarenlang bij een werkgever en die deed het op een bepaalde manier. Van al die andere manieren had je geen weet. Voor onze organisatie betekent dit dat we flexibel moeten zijn en nog meer

het gebouw moet die flexibiliteit in zich hebben. Ontwikkelaars zullen niet veel grote projecten meer maken en krimp is een realiteit. Wij zijn in Rotterdam bezig met een project waar heel veel meters uit de markt genomen moeten worden. Maatschappelijk gezien moet je als ontwikkelaar ook dit soort opdrachten willen doen, want het draagt bij aan de leefbare stad en voorkomt verpaupering door leegstand.’

Bart van Sliedregt vindt ook dat ontwikkelaars en beleggers anders moeten gaan rekenen: ‘Internet-retail legt druk op de stenen-retail en het is reëel om ervan uit te gaan dat de retailer straks niet meer hetzelfde voor een meter wil betalen als nu. We moeten leren rekenen met lagere opbrengsten voor nieuwe projecten en in feite gaat de hele keten minder verdienen. En dus moet je je proces optimaliseren. Je moet daarom bereid te zijn om op te geven wat je gisteren deed. Als ontwikkelaars moeten wij ons eigen functioneren ter discussie stellen en ons afvragen wat we beter kunnen doen. Beter dan gisteren.’ ← www.kikxdevelopment.nl

scn 2013 | 5 51

retail

H

et modewarenhuis Primark is een relatief nieuw fenomeen op de Nederlandse winkelmarkt. Een aantal steden heeft al ervaringen opgedaan met deze formule en de komende jaren zal een aantal nieuwe steden volgen. Het is dan aardig om eens stil te staan bij een stad waar Primark binnenkort opent om voortijdig in te schatten wat de effecten zullen zijn.

De Eindhovense binnenstad zal met deze formule vanaf november 2013 haar eerste ervaringen gaan opdoen. In het pand aan de Hermanus Boexstraat 1 waren tot voor kort bcc en America Today gevestigd, en daarvoor Peek & Cloppenburg en andere modewinkels. De afgelopen decennia heeft deze locatie nooit een hoofdrol gespeeld maar verwacht mag worden dat er een nieuw brandpunt gaat ontstaan aan deze rand van de binnenstad.

Primark in Nederland Primark behoort tot het imperium van de Canadese familie Weston, net als het warenhuis Selfridges dat in 2010 de Bijenkorf overnam. Het moederbedrijf van Primark is Associated British Foods plc (www.abf. co.uk). Primark is in 1969 gestart in Ierland en enkele jaren later in Groot-BrittanniĂŤ waar de formule groot is geworden: met nu 38, respectievelijk 162 winkels. In 2006 is de overstap gemaakt naar het Europese vasteland en is Primark inmiddels actief met 257 winkels in acht Europese landen (www.primark.eu). De onderneming heeft ongeveer 50 duizend medewerkers in dienst. Sinds 2008 is Primark in Nederland gevestigd, met de eerste jaren alleen een vestiging in Rotterdam in winkelcentrum Alexandrium. Later zijn daar de centrumgebieden van Hoofddorp (2010), Zaandam (2011) en Almere (2012) bijgekomen. In deze vier winkels werken bijna twaalfhonderd mensen.

door rien romijn

De effecten van Primark op de Eindhovense binnenstad

Het Primark Wat zal de Primarkvestiging in Eindhoven betekenen voor de binnenstad? Rien Romijn woont in Eindhoven en is ervaringsdeskundige als winkelmarktconsultant. Hij kijkt vooruit op basis van de beschikbare data en kennis en zijn advieservaringen elders in Nederland. Via de winkeliersvereniging SBDE is dit artikel begin september verspreid onder 400 ondernemers in de Eindhovense binnenstad. Speciaal voor SCN is de tekst uitgebreid en geactualiseerd.

Hierbij is rekening gehouden met de column over Primark en het bericht over Venlo in de SCN van augustus 2013.

52 scn 2013 | 5

retail

almere rotterdam

groep fashionkopers, zie figuur. Volgens dit gfk-onderzoek koopt bijna een vijfde van alle Nederlanders bij h&m tegen vijf procent bij Primark: terwijl h&m 121 winkels heeft en Primark maar vier. Kenmerkend voor Primark zijn de tientallen kassa’s met vaak lange wachtrijen, wachttijd die ook bij de pashokjes ervaren wordt. De openingstijden wijken iets af van het reguliere winkelaanbod, door de weeks doorgaans tot half zeven of zeven uur, en op zaterdag tot zes uur. De huidige vier Primarks zijn alle zondagen geopend.

hoofddorp zaandam

effect De expansie van Primark in Nederland wordt verder voortgezet. In oktober volgt Stadshart Zoetermeer met een vestiging in Spazio, in november is Eindhoven aan de beurt. Nijmegen (project Plein 1944) en Venlo (project Luifcomplex) openen zomer 2014. Eind 2014 zijn Den Haag (project Amadeus) en de Bijenkorflocaties in Enschede en Arnhem aan de beurt. Projecten in Amsterdam (Damrak) en Heerlen (Schinkelkwadrant-Zuid) volgen daarna.

Ook in andere grote steden zullen nog initiatieven ontstaan. Almere is nu met 6000 m2 de grootste Primark van Nederland, opgevolgd door Eindhoven (7300 m2) die later voorbij wordt gestreefd door Den Haag. Voor de goede orde, in Essen staat een Primark van 14.000 m2!

De formule Primark De collectie van Primark bestaat uit trendy en low budget dames-, heren- en kindermode, modeaccessoires, schoenen en huis & interieurartikelen. Het is zogenaamde fast fashion met veel en snel wisselende collecties. Primark voert voornamelijk eigen labels en koopt grootschalig in. Nadat ideeën zijn opgedaan via onder andere desig-

De Telegraaf sprak over een heus Primarktoerisme

ners en catwalks liggen de nieuwe collecties binnen zes weken in de winkel. Het assortiment, met de nadruk op de reguliere maten, wordt als een soort permanente uitverkoop gedurende het hele jaar verkocht.

De ervaring om goedkoop veel kleding te kunnen scoren trekt enorme aantallen klanten naar de Primark, soms van grote afstand. We hebben het per winkel over soms enkele duizenden klanten per dag, tot enkele tienduizenden per week. De Telegraaf (19-09-2013) spreekt over een heus Primarktoerisme. De doelgroepen van deze prijsvechter zijn met name jonge vrouwen tussen de 12 en 34 jaar, en wat opvalt is de diversiteit aan culturen. Deze doelgroep is jonger dan bij een formule als h&m of bij de totale

Ervaringen in Rotterdam, Hoofddorp, Zaandam en Almere De eerste Primark in Rotterdam Alexandrium vestigde zich in het voormalige v&d-pand dat jarenlang leeg heeft gestaan.

Het betekende een enorme impuls voor de zuidkant maar ook voor het overige deel van het winkelcentrum. Klanten kwamen letterlijk van heinde en verre om een bezoek te brengen aan de enige Primark van Nederland. Hoofddorp-centrum heeft met het project Markthof en haar nieuwe Primark een flinke impuls gekregen. Samen met het Polderplein en De Vier Meren is een helder winkelcircuit ontstaan zodat de rest van het centrum meeprofiteert.

Zaandam had een sterke achterstandspositie voordat het centrumplan Inverdan werd opgeleverd. Met Primark heeft dit centrum een flinke schaalsprong kunnen maken in de regionale verzorgingsfunctie.

In november kan Zaandam zelfs beste (middelgrote) binnenstad 2013–2015 worden.

Het nieuwe Stadshart van Almere had een lastige opstartfase, maar dankzij de komst van Primark in het bestaande centrum lijkt ook de nieuwbouw beter bezocht te worden.

Er komen zelfs groepen uit het noorden van het land per touringcar voor een speciaal uitje ‘Primark Almere’. Soms is het er zo druk dat er een maximum is gesteld aan het aantal klanten dat naar binnen mag.

Huidige bezoekersaantallen Locatus voert jaarlijks passanten- en bezoekersonderzoek uit in centrumgebieden. Structureel trekken de vier genoemde centrumgebieden gemiddeld 30 procent meer bezoekers na de komst van Primark.

Nieuwe bezoekers zijn erbij gekomen, en de bezoekfrequentie van de bestaande bezoekers is waarschijnlijk omhoog vervolg op pagina 54 → scn 2013 | 5 53

retail

← vervolg van pagina 53 gegaan. Per locatie is de uitgangssituatie heel verschillend, de effecten hebben deels te maken met een groter winkelproject zoals in Hoofddorp en Zaandam, of kleinere projecten en mutaties zoals ’t Circus in Almere en Zara in Alexandrium. De verruiming van de zondagopenstelling heeft ook invloed.

Een plus van 30 procent wordt in Hoofddorp bevestigd door andere winkels. De komst van drie nieuwe Primarks heeft in Rotterdam Alexandrium niet tot minder bezoek geleid. Continutellingen tonen aan dat er nog steeds ruim een kwart meer bezoekers zijn dan vóór 2008 (bron: Corio).

Primark en Eindhoven Wat betekent de komst van Primark nu voor de beste binnenstad van 2011–2013? In tegenstelling tot haar vier bestaande vestigingen is Eindhoven de eerste grote binnenstad waar Primark zich gaat vestigen.

De formule en haar omvang passen goed bij het onderscheidende profiel van Eindhoven.

Het is een moderne, complete en compacte binnenstad met een mix van winkelstraten, pleinen en planmatige overdekte centra.

Eindhoven kent grootschalige (branche) warenhuizen als Bijenkorf, v&d, Media Markt, c&a, Hema, h&m, Zara, Perry Sport, Toys xl e.d. Primark past als nieuwe trekker goed in dat rijtje.

Effecten op bezoekers en het winkelgedrag Dat Eindhoven in staat is om ook 30 procent meer bezoekers te gaan trekken is nog de vraag. De andere centrumgebieden hadden nog een slag te winnen, voor een grote binnenstad als Eindhoven ligt dat geheel anders. Eindhoven kan hiermee wel haar voorsprong als ‘de winkelstad van het zuiden’ behouden en versterken. De aantrekkingskracht op Noord-Brabant en Limburg en omliggend gebied tot zelfs in België en Duitsland zal daarmee groeien. Primark is een aanvulling en een nieuwe trekker die je beter in je eigen dan in een concurrerend centrumgebied kunt hebben.

Binnen de modedetailhandel in Eindhovense binnenstad zullen er verschuivingen gaan optreden, de concurrentie neemt toe. Soortgelijke low budget-modeformules gaan dat zeker merken. Aan de bestaande 54 scn 2013 | 5

De manager van een modewarenhuis in Eindhoven vindt dit artikel verplicht leesvoer voor zijn medewerkers retailers de opgave om hierop te anticiperen en zich te onderscheiden van Primark: op assortiment, kwaliteit, persoonlijke service en technologie. Primark heeft bijvoorbeeld nog geen webshop en verstuurt geen folders. Primark trekt veel nieuwe klanten via social media, mond-op-mondreclame en promotie op internet waar de doelgroep zich begeeft. Op sites van Fashionistamagazine, Cosmogirl,Cosmopolitan, Glamourmagazine, Tina, Girlscene, Elle en FashionLicious presenteert Primark zich met de nieuwe collecties, must haves en limited editions.

Door een link te leggen met de gezamenlijke marketing en promotie van de Eindhovense binnenstad ontstaan nieuwe kansen.

Sectoren als horeca, vermaakcultuur, ambulante handel en evenementen zullen zeker kunnen profiteren van de extra bezoekers.

Dat aanbod moet dan wel bij voorkeur aansluiten bij de behoeften en het bezoekmotief van deze doelgroepen: namelijk goedkoop shoppen, maar daar moet je wel iets voor over hebben. Of je nu slaagt of niet, je kunt ervoor en erna verblijven in een prettige

omgeving met vele andere bestedingsmogelijkheden. Winkels in de modeaccessoires en persoonlijke verzorging zullen zeker extra klandizie mogen verwachten.

Ruimtelijke effecten De komst van Primark betekent een extra impuls voor het noordelijke deel van de binnenstad. De omgeving van het 18 septemberplein en de Hermanus Boexstraat worden verder versterkt. Passantenstromen zullen hier intensiveren. Voor de binnenstad is het belangrijk dat de Primarkbezoekers zich goed spreiden over de rest van het centrum, bijvoorbeeld door daar gebruik te maken van de parkeergarages en overige bronpunten.

Dat zal ook wel moeten omdat in de directe omgeving van de Primark beperkte parkeercapaciteit aanwezig is: de meeste autoklanten zullen hun centrumbezoek in een ander deel van de binnenstad starten en eindigen. Zoals blijkt in Rotterdam, Zaandam en Almere, komen veel Primark-klanten per openbaar vervoer naar de stad, het station in Eindhoven ligt heel strategisch voor Primark.

Een algemeen voordeel is dat de Eindhovense binnenstad over een compact en helder winkelcircuit beschikt. De kans dat de bezoekersstromen en de tassen van Primark gaan uitwaaieren over de binnenstad is daardoor groot. De horecapleinen met hun verblijfsklimaat kunnen hierbij een belangrijke rol spelen, met een mogelijke verlenging van de bezoekduur.

“De manager van een modewarenhuis in de Eindhovense binnenstad vindt dit artikel verplicht leesvoer voor zijn medewerkers”

facilitair

De opgave Het is goed als de binnenstad van Eindhoven vooruit kijkt en anticipeert op de komst van Primark. De ondernemers beseffen dat als geen ander omdat ze dagelijks ervaren hoe de stad functioneert en met welke acties en maatregelen ingespeeld kan worden op de veranderende consument en retaildynamiek. Die dynamiek is heel groot, zoals het bericht dat Bijenkorf zich gaat focussen op de grootste steden en in haar Eindhovense vestiging gaat investeren in het ‘luxe-warenhuis van de toekomst’. Dit betekent niet alleen een versterking van het low-budgetsegment waartoe Primark behoort maar ook in het topsegment van de luxe merken.

Toilet met wow-effect Het Vendor toilet in winkelcentrum Magna Plaza te Amsterdam is door het Schoonmaakjournaal uitgeroepen tot het meest sfeervolle openbaar toilet.

B

Het is een gegeven dat door de huidige crisis het winkelaanbod een moeilijke tijd doormaakt maar daardoor ook verandert.

Primark sluit goed aan bij het huidige sentiment en bestedingspatroon. Aan Eindhoven om daarvan de vruchten te plukken en de mogelijke neveneffecten te voorzien en te voorkomen. Actueel daarbij is de gemeentelijke besluitvorming over de permanente zondagsopenstelling. Als Primark iedere zondag open is zal ze naar verwachting extra bezoekers trekken die anders niet zo snel of minder vaak naar Eindhoven komen. ←

Rien Romijn heeft advieservaring opgedaan bij WPM Research & Consultancy, ECORYSKolpron en was begonnen bij Vendex Food Groep. Hij werkt op dit moment samen met het adviesbureau Seinpost (www.seinpost. com) waarbij in de markt de advieskansen voor retailers, overheid en marktpartijen worden verkend.

egin juli besloot het Schoonmaakjournaal – een onafhankelijk digitaal vakmedium met schoonmaaknieuws – om het toiletbelevingsonderzoek uit te voeren. Een onafhankelijke jury ging op zoek naar het beste toilet met een wow-effect. Een toiletgroep met een prima ambiance, hygiënisch, duurzaam en uiteraard met een complete toilethygiënelijn. De toiletten werden beoordeeld op 43 objectieve en vier subjectieve criteria, met in totaal een maximaal te behalen score van 100 punten.Vendor public washrooms Magna Plaza in Amsterdam ontving 83 punten en is daarmee de terechte winnaar in de categorie openbare toiletten.

Terechte winnaar De onafhankelijke jury: ‘Vendor heeft een toiletwinkelconcept ontwikkeld waar het prettig is om naar het toilet te gaan. De bezoeker betaalt voor het toiletbezoek en ontvangt een waardebon die bij diverse winkels te verzilveren is. De vergoeding voor het bezoek heeft de toiletbezoeker er dubbel en dwars voor over. De toiletgroep is van alle facetten voorzien, de sfeer is uniek en de toiletten zijn schoon. De frisse

geur, de eenheid in de dispensers en automaten, het haakje aan de deur voor de jas of tas, de gebruikte kleuren en foto’s spreken de toiletbezoeker erg aan. Er zijn duurzame materialen gebruikt. In Amsterdam wordt de bezoeker bovendien op een prachtig uitzicht over de Nieuwezijds Voorburgwal getrakteerd”.

Over Vendor Vendor is vanaf 1961 toonaangevend op het gebied van toilethygiëne en actief in meer dan 30 landen. Vanuit de toenemende behoefte aan hygiënische openbare toiletten is in 2012 onder de naam Vendor Public Washrooms een concept ontwikkeld voor de inrichting en het beheer van toiletten in bijvoorbeeld winkelcentra, tankstations, treinstations, en pretparken.

In het concept staat een schone, plezierige toiletbeleving centraal. Op dit moment zijn drie winkelcentra voorzien van een of meerdere openbare toiletten van Vendor, namelijk: Rotterdam Zuidplein, Magnaplaza in Amsterdam en Shoppingcenter Overvecht in Utrecht. Half oktober opent Vendor public washrooms de vierde locatie in winkelcentrum Molenpoort te Nijmegen. ←

scn 2013 | 5 55

score

Collectief ondernemen biedt meerwaarde Winnaars en winstgroei door multichannel retailing

I

n een tijd van transitie – we gaan over naar een creatief tijdperk – is het onderkennen van het nut van een gezamenlijke inspanning noodzaak.

Naast gefundeerde keuzes met betrekking tot bebouwing en herontwikkeling zijn infrastructuur en snel internet de bepalende factoren voor de toegang tot onze winkelgebieden.

De stedelijke performance en de concurrentiepositie van winkelgebieden zal sterker zijn met georganiseerde samenwerking. Te vaak gaat de toon van relatief nieuwe samenwerkingsvormen over de onmogelijkheden en verzanden initiatieven in het strategisch vlak, waarbij de feitelijke aansturing en uitvoering van activiteiten achterwege blijven. De vorming van een visie is niet het werkelijke probleem. De feitelijke uitvoering des te meer.

De focus op alleen het eigen resultaat moet worden losgelaten

In een periode waar de veranderingen in het winkellandschap een grote rol spelen, moeten we bij samenwerkingen ons richten op de meerwaarde – nieuw elan – om het voor consumenten aantrekkelijk te maken om naar onze winkelgebieden te komen.

56 scn 2013 | 5

tweede kanaal Het koop- en winkelgedrag van de moderne eigentijdse consument is veranderd. Ondernemers verkochten producten en diensten via één koopkanaal. Maar naast het fysiek winkelen ontstond er een tweede koopkanaal: het thuiswinkelen. Aanvankelijk per post en telefoon. Met internet groeide de thuiswinkelomzet fors.

De Nederlandse consument winkelt massaal op internet. Ondanks de economische crisis steeg de omzet door verkoop van producten en diensten via internet in 2012 naar 9,9 miljard euro, een stijging van 10 procent.

De detailhandel is een belangrijke bedrijfstak voor de Nederlandse economie. De totale omzet in 2011 wordt geraamd op ongeveer 83 miljard euro.

In 2012 was er een omzet daling van 1 procent. Voor de fysieke winkel ligt dit cijfer hoger, in de webwinkel is een stijging van 10 procent gerealiseerd.

Deze cijfers tonen aan dat de consument zelf zijn koopkanaal kiest. Dit gaat ten koste van de fysieke winkel.

Om op dit nieuwe koop- en winkelgedrag in te kunnen spelen zal de detaillist/ ondernemer een innovatieve, integrale winkelbeleving moeten aanbieden over de verschillende koopkanalen heen. Dat vraagt om anders denken met scherpe focus op het collectief ondernemen voor het gehele winkelgebied.

Het huidige denken met alleen de focus op het eigen bedrijfsresultaat moet worden los gelaten. Het

vizier moet gericht zijn/worden op de nieuwe mogelijkheden die liggen in de combinatie/bundeling van kennis en innovatie middels samenwerking in dat winkelgebied. Alleen dan ligt een beter bedrijfsresultaat in het verschiet. blijvende verandering Het winkelen verandert blijvend.

Kopen via mobiele apparaten is een makkelijke manier om huidige online en offline kanalen te integreren, waardoor consumenten één consistente merk- en productervaring zullen hebben. Drie ingrediënten (gemak, snelheid en locatie) zijn essentieel om het verschil met e-commerce te zien.

Benut de nieuwe mogelijkheden om in te spelen op de gewijzigde koop oriëntatie en belevingswaarde van consumenten. De opgave wordt, te voorkomen dat gedragsveranderingen bij de consument leiden tot versnippering van het koopproces.

Verschillende koopkanalen veroorzaken die indruk. Logische consequentie is dat ondernemers zich moeten richten op het centraliseren van het koopproces. Winkelgebieden worden warenhuizen van de 21ste eeuw met verschillende ingangen en etages: fysiek, online en offline. Ontwerp en introduceer het aanbod online in een ‘gebiedswebshop’.

Voor het optimaal bedienen van de consument is dit centraliseren van het koopproces een vitale voorwaarde.

De gebiedswebshop Met een gebiedswebshop en fysieke winkels in een winkelgebied wordt

beurs & congres

Dinsdag 22 oktober Bedrijventerreinen & logistiek vastgoed Antwerpen (BE) www.logistiekvastgoed.be

die voorwaarde ingevuld. Het nieuwe label heet: het totaalwinkelen. Consumenten kunnen in dit koopproces vierentwintig uur winkelen. Geïntegreerd met de fysieke winkel kunnen ze bepalen hoe en wanneer ze winkelen. In de webshop kan in het hele winkelgebied gesurft worden, er zijn binnen het winkelgebied geen links.

Consumenten kunnen aangeven hoe het artikel geleverd moet worden, thuisbezorgd of opgehaald in de winkel. Vertrouwen, comfort, gemak, snelheid, duidelijkheid, service en locatie komen samen.

Er is volop ruimte voor innovatie. Consumenten kunnen hun eigen product creëren of samenstellen, dat vervolgens door de aanbieder op efficiënte wijze wordt geproduceerd.

Een meerwaarde van het collectieve ondernemerschap die tegemoet komt aan de belevingswaarde van de consument. Een omgeving waar de ondernemer met zijn ‘gebiedscollega’s’ de consument een koopproces kan bieden met een unieke identiteit. synergie Het samengaan van de fysieke winkels en de gebiedswebshop levert synergievoordelen op. Door het internetkanaal te integreren binnen de gehele marketing mix heeft de ondernemer unieke voordelen in handen. De ondernemer kan zijn klanten optimaal bedienen.

Zo kunnen potentiële klanten online op de gebiedswebshop verleid worden andere aankopen te doen en de keuze maken de producten te laten opsturen of om verzendkosten te besparen (een ergernis voor veel klanten) de mogelijkheid te bieden de producten op halen in de winkel. In de fysieke win-

kel heeft u nogmaals de mogelijkheid om de klant tot een extra aankoop te laten verleiden. De gebiedswebshop werkt als een slimme verkoper. Deze elektronische verkoper slaapt nooit, en onthoud alles, 24 uur per dag en zeven dagen per week. De klanten kunnen dus dag en nacht het productaanbod bekijken van het hele winkelgebied, verleid worden tot aankoop en bestellingen plaatsen.

Wanneer er slim gebruik wordt gemaakt van de klantgegevens, binnen het kader van de privacyregelgeving, kunnen er profielen gemaakt worden waarop direct marketing activiteiten kunnen worden ontplooid. Gericht aanschrijven van de doelgroep en bij terugkomst van een bezoeker een gerichte aanbieding doen, vertaalt zich naar betrokken kopers. succesfactoren De best practices van de actieve webshops heeft score nader onderzocht en de succesfactoren gebundeld in de nieuwe vorm van de gebiedsonderneming. Met de inzet van het internetkanaal hebben samenwerkende ondernemers een krachtig instrument voor het op peil houden van omzet en het binden van (nieuwe) klanten. Met de inzet van een gebiedswebshop ontstaan er nieuwe mogelijkheden om echt te kunnen ondernemen.

Bent u geïnteresseerd in een collectieve aanpak om multichannel retailing succesvol te maken? score helpt u graag met een unieke aanpak om de online retailstrategie van uw winkelgebied te realiseren. Neem contact op met score voor meer informatie via e-mailadres info@score-web.nl. ←

Dinsdag 29 oktober Ouderenzorg & wonen 2013 Den Haag www.woonzorgcongres.nl Donderdag 28 november Den Haag Vastgoed® 2013 www.denhaagvastgoed.nl Donderdag 30 januari Brussels Real Estate® 2014 www.brusselsrealestate.be Donderdag 3 april 2014 Sturen op uw vastgoed 3-daagse opleiding www.sturenopuwvastgoed.nl Donderdag 3 april 2014 Basiscursus vastgoedrekenen 1-daagse cursus www.basiscursusvastgoedrekenen.nl Donderdag 10 april 2014 Integraal Vastgoedrekenen 2-daagse opleiding www.integraalvastgoedrekenen.nl www.managementproducties.com Verschenen:Vastgoed Taxatiewijzer 2013 www.vastgoedboek.com

13-15 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com 21 november Shop and the City Gezamenlijke bijeenkomst van SSM Retail Platform, NRW en Platform Binnenstadsmanagement Eindhoven www.21november.nl

scn 2013 | 5 57

projecten

‘Het format van Leidsenhage nodigt retailers uit iets speciaals te doen’

D

e presentatie van Unibail-Rodamco op dinsdagavond 24 september over de transformatie van haar winkelcentrum Leidsenhage in een shopping mall van internationaal allure, heeft veel reacties in de markt los gemaakt. Van groot belang is natuurlijk hoe de retailmarkt er tegenaan kijkt. Kort voor de deadline van deze editie sprak Shopping Centre News nog even met John van Haaren, ceo van Unibail-Rodamco. ‘Op de avond zelf kregen wij direct al veel ronduit enthousiaste reacties vanuit de aanwezige Nederlandse retailers. Maar ook vanuit ons netwerk van buitenlandse retailers is interesse getoond.’ kans voor formules Betekent dit dat we straks ook voor Nederland nieuwe formules in Leidsenhage zullen

58 scn 2013 | 5

gaan zien? ‘Die kans is reëel. Want voor het eerst komt er in Nederland een winkelcentrum in het format waar buitenlandse retailers naar op zoek zijn. Zoiets was er simpelweg nog niet.’ een stap omhoog John van Haaren verwacht ook dat brandstores die we nu alleen nog op de A-locaties vinden, geïnteresseerd zullen zijn in het concept van Leidsenhage. Maar dat niet alleen: ‘Ook de bekende Nederlandse retailformules zouden dit als een kans voor een stap omhoog kunnen aangrijpen. Zo zijn verschillende Nederlandse ketens in het buitenland al verder met hun formule dan zij in eigen land laten zien. De opzet van Leidsenhage nodigt retailers uit iets speciaals te doen.’

Voor ons verslag over de presentatie van 24 september verwijzen wij u naar onze website, rubriek nieuws, september. ←

parkeren

PNNL bezoekt Groot Baronie

Op 19 september bezochten een groot aantal leden van Parkeer Netwerk Nederland (PNNL) de multifunctionele herontwikkeling Groot Baronie in Alphen aan de Rijn.

Dit project van belegger Green Real Estate zal in januari 2014 officieel geopend worden en omvat winkels, horeca, kantoren, leisure, appartementen en een tweelaags parkeergarage.

foto’s:scn

Bijzonder is de industriële historie van het project en vooral hoe het karakter hier van in de herontwikkeling behouden is, sterker nog, geaccentueerd wordt. Shopping Centre News sprak op locatie met architect Ruud Kouwenberg van GDA International, die verantwoordelijk is voor de aankleding en signing van het project. Daarnaast spraken wij met Bart van Schinkel van PNNL, die natuurlijk beroepshalve heel geïnteresseerd was in de parkeeroplossingen in relatie tot de retail.

Van deze PNNL-middag maakte Shopping Centre News een korte videoreportage, te vinden op ons YouTube-kanaal www.youtube-com/ scnewsnl. Heeft u een smartphone met een QR-app, dan kunt u ook bijgaande QR-code scannen. ←

Scan de code met uw smartphone voor de reportage over de PNNL-middag in De Baronie

GDA International is een Architectenbureau

gespecialiseerd in het

Adviseren en Ontwerpen

binnen de

retail in het vollledige plantraject van een

(her)Ontwikkeling: van concept tot en met bouwbegeleiding, van een beperkte wijziging van een bestaand winkelgebied of een groots nieuwbouwplan.

GDA International b.v. - Rompertsebaan 62 - 5231 GT ‘s-Hertogenbosch - (073) 644 40 40 - www.gdai.nl

scn 2013 | 5 59

parkeren

Parkeerfaciliteiten: match en mismatch Dat parkeren een essentieel onderdeel van het bezoek aan een winkelcentrum of winkelgebied is, is niets nieuws. Wat wel nieuw en in opkomst is, is het beter laten aansluiten van de parkeerfaciliteiten op het karakter/ de profielschets van de bestemming en het bezoekdoel. De consument die parkeert in een faciliteit die daar optimaal op toegesneden is, zal niet gauw ontevreden zijn.

P

arkeren moet beantwoorden aan de verwachtingen van de consument. Henk Domenie van skidata formuleert het zo: ‘Er zit een groot verschil tussen een winkelcentrum dat gericht is op het doen van de dagelijkse boodschappen of een centrum dat gericht is op funshoppen, een dagje uit. Boodschappen doen is gericht op snel en simpel. Een dagje shoppen omvat veel meer en beleving is veel belangrijker. Het karakter van de parkeerfaciliteiten zou hierop aan moeten sluiten en meer in lijn moeten zijn met wat de consument van zo’n bezoek verwacht. Als de prijs-kwaliteitverhouding goed is en de beleving aansluit op de verwachting, dan zal er ook minder snel een discussie ontstaan over iets als de prijsstelling voor het parkeren.’

Met andere woorden, een basic winkelgebied met een basic parkeerfaciliteit met een relatief laag parkeertarief, dat is met elkaar in overeenstemming. ‘Maar een garage die nog het meest op een betonnen bunker lijkt bij een topretaillocatie, waarbij een redelijk hoog parkeertarief wordt gehanteerd dat is een mismatch’, zegt Henk Domenie. ‘Nog te weinig heeft men dit besef, hoewel steeds meer vastgoedeigenaren en retailers dit verband erkennen. Men ziet 60 scn 2013 | 5

in dat parkeren een van de onderdelen is die bijdragen aan de totaalbeleving van een bezoek. Alles wat je doet op het gebied van hospitality en marketing kan dan ook doorgetrokken worden naar hoe je omgaat met de parkeerfaciliteiten en daarmee het totaalconcept versterken.’

Zo gaat skidata ook de Markthal in Rotterdam van een parkeersysteem voorzien. ‘Daar komen allerlei features in die bedoeld zijn om het comfort te verhogen en een optimale service te bieden. Onder andere kentekenherkenning, parkeerplaatsherkenning, enzovoort. Deze aanpak past helemaal bij de visie die eigenaar heeft bij haar ontwikkeling’. Een hoogstaande locatie met dito service. het draait niet alleen om de techniek Als je Henk Domenie hoort praten over parkeren, dan zou je soms denken dat er een marketeer aan het woord is en niet iemand die hoogwaardige technologische producten verkoopt. ‘skidata is van oorsprong natuurlijk een technologiebedrijf. Wij werken wereldwijd in zeventig landen en maken niet alleen parkeersystemen.

Toch is voor ons de techniek altijd een middel geweest om Parkeren is steeds een probleem van meer een de klant op te lossen en niet het doel. En marketinginstrument inderdaad zien we onze systemen meer als een marketinginstrument dan als parkeertechniek.

Natuurlijk, onze apparatuur regelt parkeerstromen, maar dat is de basis wat je mag verwachten. De echte benefits, voor zowel eigenaar als gebruiker, zitten in functionaliteiten waarmee de consument optimaal bediend kan worden, doelgroepen gestuurd kunnen worden, een passend parkeerproductportfolio, klantenbinding, loyaliteit en business analyses. Daar behaal je de voordelen mee.’

parkeren

Henk Domenie van Skidata

Waar het dus om gaat, is tot een parkeeroplossing te komen die optimaal past bij de locatie. Heb je het over een winkelcentrum, dan zijn er verschillende niveaus denkbaar. Henk Domenie: ‘Je kan dan denken aan gereserveerd parkeren of zelfs valet parking – alhoewel ik dat in Nederland niet snel zie komen. Maar als je voor gereserveerd parkeren zou kiezen, dan zijn daarbinnen ook weer verschillende mogelijkheden, elk met hun eigen comfortniveau en prijsstelling. Je kunt dit optimaal laten aansluiten bij de beleving die je de consument wilt bieden. Sterker nog, het is goed mogelijk om binnen één parkeergarage te differentiëren, waardoor je nóg beter kunt aansluiten bij de wensen van bepaalde doelgroepen. Zo kan een deel van de garage ingericht worden met een andere decoratie en verlichting plus extra brede plaatsen, parkeerplaatsherkenning met lampjes en een overdekte verbinding direct naar het hart van het winkelgebied.’

parkeren gratis en opent de slagboom – na het herkennen van het kenteken – volautomatisch.

Heeft de bezoeker langer dan de Er moet een match zijn maximale tijd geparkeerd, dan met het winkelgebied moet eerst nog voor de slagboom afgerekend worden. Dat doen we met dip & go: een systeem waarbij men bankpas of creditcard invoert en zonder de code in te toetsen weer uitneemt.

Kortom, voor de consument: seamless toegang tot de parkeerfaciliteit en winkel, geen tickethandling meer, niet meer in de rij staan bij een betaalautomaat. En voor de eigenaar: hassle-free en een reductie in de initiële investering alsmede in de operationele én beheerkosten. Een oplossing die aansluit op de behoefte van de consument en de eigenaar.’

Het summum van gemak: parkeren zonder kaartje Naast parkings voor winkelcentra, zijn er ook faciliteiten die exclusief voor een bepaalde winkel beschikbaar zijn. De zogenaamde dedicated parkings. Henk Domenie: ‘Dit zijn vaak parkeerfaciliteiten die eigendom zijn van een grote winkel, bijvoorbeeld een supermarkt. Zowel voor de consument als de ondernemer is het parkeren hier een nonissue. De consument wil gewoon snel erin en eruit en dat tegen geen of lage kosten. De retailer wil vooral z’n omzet in de winkel optimaliseren en geen kopzorgen en handling hebben aan de parkeerfaciliteit of de apparatuur. Maar het volledig openstellen van de faciliteit is meestal geen optie, omdat er dan massaal misbruik van gemaakt wordt.

Op basis daarvan hebben wij een cloud-based, online oplossing ontwikkeld dat we onder de naam Ticketless parkeren op de markt zetten. Hierbij komt de consument aanrijden en daarbij wordt het kenteken gescand. De slagboom gaat open en het tarief gaat lopen. Gaat de consument binnen een vastgesteld tijdsblok weer weg, dan is het

De voorkeur van de consument verdienen Het bovenstaande voorbeeld illustreert hoe het denken in doelgroepen tot een optimaal product kan leiden. Is deze aanpak intussen gemeengoed in de wereld van de winkelcentrumeigenaren en retailers? Henk Domenie: ‘Dat begint nu te komen. Parkeren is natuurlijk jarenlang een sluitstuk geweest en zeker in deze moeilijke tijd ligt de focus op de core business zelf. Maar men ziet steeds meer het belang van de match tussen parkeerfaciliteit en winkelgebied en er zijn ook al een aantal partijen die hierin voorop lopen. Die begrijpen dat parkeren een van de elementen van de totaalbeleving is, waarmee je je kunt onderscheiden. Schoon-heel-veilig alleen is niet meer genoeg. Je moet de voorkeur van de consument verdienen en werken aan loyaliteit, dus tevreden en terugkerende klanten.’ ←

www.skidata.com Henk.Domenie@skidata.com

scn 2013 | 5 61

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Vathorst O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O eind 2013 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Centrum Nieuw-West

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

O 2016–2017 M 17.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

amsterdam

De Banne O 2013 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

62 scn 2013 | 4

apeldoorn

Hoofdstraat O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543 arnhem

Schuytgraaf

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Herenhof

Waterlandplein O 2013 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Centrum Amsterdam Noord

alphen a/d rijn

amsterdam

IJDock O medio 2013 M 1200 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Patrick v. Schalkwijk, T 030 2786805 ▼

Gelderlandplein

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Multi Vastgoed I T 0182 690900

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40 o 2013 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Entree Waterrijk O 2013 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda berkel en rodenrijs

Centrumplan o 2013 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816 berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Hoge Vucht o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

De Burcht o 2013 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

den haag

dordrecht

Amadeus

Gezondheidspark

o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Achter de lange stallen o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78 dedemsvaart

Centrumplan o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Nieuwe Haagse Passage o 2014 m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

Meerplein o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2014 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2013 | 4 63

in the pipeline

Eemnes

gouda

Minnehof

Zuidelijk stationsgebied

O 2013 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 030 6867435 ▼

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Leens

De Marren

GoStores eindhoven

Meerrijk Meerhoven O medio 2014 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

O 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

O 2013 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼ heerlen

De Plu o in ontwikkeling m 21.000 m2 (5000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182-690900

▼

leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

‘s-Hertogenbosch ’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

ermelo

haarlem

Marsmanplein O 2013 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

64 scn 2013 | 4

o 2014 m 2000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

De Verbinding O 2013 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok

hoogvliet

De Buiten Ban O 2013 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

o 2015 m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 leimuiden

Dorpshart O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

in the pipeline

mijdrecht

reeuwijk

De Lindenboom O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

rotterdam

Centrumplan O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Watermanweg O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

ridderkerk

Stadskwartier O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Norfolk o 2017–2020, gefaseerd m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 sittard

Centrumplan o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 son en breugel

Koningshof fase III

nieuwegein

scheveningen

Ekkersrijt

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

O 2013 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ CBRE I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

Forum Rotterdam

nijmegen

De Citadel O in ontwikkeling M 22.500 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

rosmalen

o in ontwikkeling m 31.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060 ▼

Sassenheim papendrecht

Centrum

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl

Centrumplan Schaesberg o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 030 686 73 96 ▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum o n.t.b. m 38.000 m2 winkels p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2013 | 4 65

in the pipeline

Utrecht

veenendaal

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

vught

Centrum Overvecht o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Brouwerspoort

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

▼

zoetermeer

Cadenza o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I Casper Grondel/René de Wit, T 030 6867391

▼

O 2013 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

Kanaleneiland O in ontwikkeling M 30.000 m2 (15.000 m2 uitbreiding) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 waddinxveen

Groeneweg

Stadscentrum Waddinxveen

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

vlaardingen

Van Hogendorpkwartier o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394 ▼

O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

Ritmeesterhof o 2013 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Neude o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

zeist vlissingen

De Bestevaer

utrecht

De Vredenburg

o 2013 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

O 2013 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

Allegro o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

zwolle

Willemspoort O in ontwikkeling M 9500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Katwolderplein O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900

Uw project in deze rubriek? legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

66 scn 2013 | 4

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

service

service

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer T 030 6867300 F 030 6867310 I www.synchroon.nl

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

Utopialaan 24 ’s-Hertogenbosch

belegger

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

MAB Development

WPM Groep

ontwikkeling

reclame

Buro Toob Reclame en media

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

promotie

Promotions by Maureen

Engelandlaan 64 2391 PN Hazerswoude-Dorp

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

scn 2013 | 4 67

service

decoratie

Nico de Vries Decoratie

communicatie

OnlyPRC PR communicatie en design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

decoratie

Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 075 771 72 13 E info@lookfeelconsultancy.com I  www.lookfeelconsultancy.com

beplanting

Oase Lease beplantingen

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

beplanting

Flower and Shower

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

68 scn 2013 | 4

LookFeel Consultancy Branding en beleving

events & marketing

Ons Sausje Event & experience stores

All-Art Design

branding

illuminatie

MK Illumination Holland Postbus 19 8140 AA Heino

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

service

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

kennis & informatie

s t r a b o)

Rako Groep bv

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

parkeersystemen

SkiData

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen L端beck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

marketing & promotie

TOF Evenementen

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

consultancy

kennis & informatie

Flucon Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flecon.nl I www.flucon.nl

marketing & promotie Weijers Fernandez communicatie & organisatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

illuminatie

KIR Kordaat In Ruimte

WeijersFernandez Communicatie & organisatie

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 2013 | 4 69

service

juridisch

Shopping Centre News

colofon

jaargang 15 (2013), nr. 5 • 72 pp.

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E 1082 LD Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

congres & evenement

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 redactie@scnews.nl

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

algemeen

Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271 3584 AA Utrecht T 030 2313754 F 030 2341287 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

70 scn 2013 | 4

advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.nl abonnementen Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Veldhuis Media, Raalte issn 1571 9243

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl

De Rotterdam

‘Vertical City’

W W W. M A B .CO M