www.pwc.pl
Rynki najmu we Francji, Niemczech i Wielkiej Brytanii
Impulsy do dyskusji o rozwoju polskiego rynku najmu
paĹşdziernik 2013 r.
Spis treści
Kontekst
4
Polska na tle Europy
5
Regulacje najmu a rozwój rynku
6
Ryzyka najmu, ubezpieczenia & eksmisja
8
Zachęty inwestycyjne
10
Podsumowanie
13
PwC
2
Wprowadzenie – zawartość opracowania
Rynek najmu prywatnego w Polsce jest jednym z najsłabiej rozwiniętych rynków najmu w Europie. Chcąc poznać sytuację w innych krajach oraz możliwe drogi rozwoju wybraliśmy 3 kraje Europy zachodniej i przyjrzeliśmy się obowiązującym w tych krajach regulacjom najmu, koncentrując się na ryzykach najmu oraz systemowych zachętach na wsparcie rozwoju rynku najmu w tych krajach. Wybraliśmy: Niemcy – europejskiego rekordzistę pod względem odsetka mieszkań wynajmowanych Francję – ze stabilnym i przeciętnie rozwiniętym rynkiem najmu oraz z rozbudowanym i kompleksowym systemem zachęt do nabycia na wynajem Wielką Brytanię – kraj ze stosunkowo niskim odsetkiem najmu, ale charakteryzujący się niezwykle dynamicznym rozwojem tego rynku w ostatnich 25 latach
Celem tego opracowania nie jest przedstawienie propozycji rozwiązań i zaleceń, lecz podanie impulsów oraz zachęcenie do dyskusji. Z uwagi na istotne różnice systemowe oraz nierówny dostęp do danych, dane przedstawiane w niniejszym opracowaniu nie są wyczerpujące
PwC
3
KONTEKST
Pozostałe gospodarstwa domowe będą w części wymagały wsparcia państwa, aby mieć dostęp do warunków mieszkalnych na minimalnym poziomie – na przykład w ramach programu „Rodzina na swoim”.
•
Gospodarstwa domowe, które nie znajdują się w żadnej z powyższych grup będą mogły tworzyć popyt na nowe mieszkania wyłącznie na runku najmu.
•
Zmieniły się również istotnie warunki na rynku pracy – pracownicy szybciej i częściej zmieniają miejsce pracy, a pracodawcy coraz wyżej cenią mobilność i elastyczność pracowników. Niechęć, głównie młodych profesjonalistów, do długoterminowych zobowiązań oraz wiązania się z jednym miejscem będzie również w sposób narastający wpływała na popyt na rynku mieszkaniowym.
•
Dodatkowym czynnikiem są zachodzące zmiany społeczne, takie jak: większa ilość związków nieformalnych, późniejsze zakładanie rodzin, skutkujące mniejszym dążeniem do posiadania mieszkania na własność.
* Szacunki rządowe, zawarte m.in. w Projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
PwC
4
PROPONOWANY HARMONOGRAM
•
KONTAKT
Kryzys subprime potwierdził, że jedynie część gospodarstw domowych będzie mogła zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez nabycie nieruchomości finansowane kredytem hipotecznym
SUMA UBEZPIECZENIA
•
NASZ ZESPÓŁ
Deficyt mieszkaniowy w Polsce wynosi aktualnie ponad 1.000.000 mieszkań*
EKSMISJA
•
Ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych, w połączeniu ze zmianami obyczajowymi i zwiększoną mobilnością pracowników mogą istotnie wpływać na atrakcyjność najmu, który ma realną szansę stać się świadomym, preferowanym długoterminowym wyborem klasy średniej.
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
Poniżej przedstawiamy krótki opis aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w celu nadania kontekstu dalszym rozważaniom.
POLSKA NA TLE EUROPY
Kontekst – sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce
KONTEKST NASZE PODEJŚCIE
Polski rynek najmu na tle Europy
POLSKA NA TLE EUROPY REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
Z ca. 3% udziału najmu w rynku nieruchomości mieszkaniowych polski rynek najmu prywatnego pozostaje daleko w tyle za wszystkimi sąsiadami w Europie zachodniej
Szacunkowy udział najmu prywatnego* w rynku mieszkań w %:
14
Wielka Brytania
17
Finlandia
16
Francja
21
Niemcy
49
Irlandia
10
Holandia
10
Norwegia
17
Hiszpania
8
Szwecja
23
Polska Szwajcaria
PODSUMOWANIE
Dania
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
Wskaźnik
EKSMISJA
KRAJ
3 58
KONTAKT
* Jako najem prywatny traktowane są wszelkie formy najmu na warunkach rynkowych bez wsparcia państwowego w postaci dopłat do czynszu itp.
PwC
5
KONTEKST NASZE PODEJŚCIE
Wpływ regulacji najmu na rozwój rynku
POLSKA NA TLE EUROPY REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
W roku 2011 grupa badaczy z Uniwersytetu Cambridge oraz London School of Economics dokonała przeglądu europejskich rynków najmu celem określenia wpływu działań regulacyjnych lub deregulacyjnych na tych rynkach (np. wprowadzenie/zniesienie czynszów maksymalnych, minimalnych okresów najmu, warunków zakończenia najmu itp.) na rozwój rynku najmu. W ramach tego badania porównano wielkość danego rynku na początku lat 80 XX wieku i w roku 2011 oraz stopień regulacji rynku najmu w tych samych okresach. Syntetyczne podsumowanie zebranych w ramach tego badania danych przedstawia tabela powyżej.
Syntetyczne wyniki badań LSE nt. wpływu regulacji rynku najmu na jego rozwój*
Dania
22
14
Anglia
11
17
Finlandia
33
16
Francja
23
23
Niemcy
45
49
Irlandia
13
10
Holandia
19
10
Norwegia
27
17
Hiszpania
21
8
Polska
b.d.
3
Szwecja
21
23
Szwajcaria
63
58
PODSUMOWANIE
Aktualnie*
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
Początek lat 80**
EKSMISJA
KRAJ
KONTAKT
* The private rented sector in the new century – a comparative approach – C.Whitehead, S.Markannen, S. Monk, K. Scanion, C.Tang – Cambridge Centre for Housing and Planning Research and LSE London ** Odsetek mieszkań wynajmowanych na warunkach rynkowych do ogółu mieszkań *** dane szacunkowe
PwC
6
NASZE KONTEKST PODEJŚCIE
Wpływ regulacji najmu na rozwój rynku
POLSKA NA TLE EUROPY REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
Relację między stopniem regulacji a rozwojem rynku przedstawia wykres poniżej. Widać na nim, i taka też była konkluzja autorów przywołanego badania, że stopień regulacji wydaje się nie mieć bezpośredniego związku z wielkością lub rozwojem rynku – wystarczy porównać rozwój Hiszpanii z rozwojem w Wielkiej Brytanii: w obu przypadkach zmniejszono stopień regulacji, ale podczas gdy w Hiszpanii rynek najmu dramatycznie zmalał, w Wielkiej Brytanii w tym samym stopniu wzrósł.
Syntetyczne wyniki badań LSE nt. wpływu regulacji rynku najmu na jego rozwój EKSMISJA
Stopień regulacji – lata 80te
STOPIEŃ REGULACJI KONIEC LAT 2000 Wzrost rynku Finlandia Anglia Dania Hiszpania Norwegia
Anglia (11 17%)
Holandia Niemcy Szwecja Szwajcaria
Szwecja (21 23%) Niemcy (45 45/49%) Francja (23 21%)
Francja Irlandia
Szwajcaria (63 58%) Irlandia (13 9%) Norwegia (27 19%) Dania (22 14%) Hiszpania (21 13%) Holandia (19 10%) Finlandia (33 16%)
Brak widocznych zmian
Wzrost regulacji
PODSUMOWANIE
Brak zmian
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
Deregulacja
Zmniejszenie rynku
KONTAKT
* The private rented sector in the new century- Cambridge Centre for Housing and Planning Research and LSE
PwC
7
KONTEKST
Ryzyka najmu – eksmisja i ubezpieczenie POLSKA NA TLE EUROPY
1. NIEMCY • •
• •
PODSUMOWANIE
•
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
•
Regułą jest umowa na czas nieokreślony ; Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego jest utrudnione - możliwe w wypadku zapotrzebowania własnego (Eigenbedarf), ponoszenia strat wskutek braku możliwości należytego wykorzystania przedmiotu najmu, min. 2 miesięcznej zwłoki w płatności czynszu , ciągłych opóźnień w płatności czynszu , istotnych naruszeń regulaminu domowego; Długie terminy wypowiedzenie dla wynajmującego – do 12 miesięcy Sozialklausel – klauzula socjalna umożliwiająca najemcy sprzeciwienie się wypowiedzeniu umowy w przypadku, gdy zakończenie stosunku najmu stanowiłoby dla najemcy nieproporcjonalne obciążenie – np. w przypadku, gdy najemca nie będzie w stanie znaleźć stosownego lokalu, w przypadku kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych, starszych itp. UWAGA: klauzula socjalna nie znajduje zastosowania w przypadku wypowiedzenia umowy z winy najemcy (np. w przypadku zwłoki w płatności czynszu) Po skutecznym wypowiedzeniu umowy można wystąpić o eksmisję, postępowanie trwa ca. 6-12 miesięcy, zasadniczo bez dalszej ochrony najemcy.
RYZYKA NAJMU
Istnieją mało popularne ubezpieczenia od ryzyk najmu, w szczególności braku płatności czynszu oraz uszkodzeń przedmiotu najmu jak również odrębne i bardzo popularne ogólne ubezpieczenia od kosztów obsługi prawnej.
KONTAKT
Niezmiennie jednym z ważniejszych aspektów z perspektywy (potencjalnych) wynajmujących pozostaje ryzyko związane z utratą czynszu i ewentualnymi szkodami w lokalu oraz nieefektywnymi procedurami eksmisyjnymi, przy czym należy naszym zdaniem zwrócić uwagę na to, że przy aktualnej wielkości oraz specyfice rynku najmu w Polsce, tj. de facto braku najmów długoterminowych w ramach klasy średniej , ocena skali ryzyka konieczności przeprowadzenia eksmisji na tle wolnorynkowego , z założenia długoterminowego najmu wydaje się prawie niemożliwa.
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
Inne badania* wskazują, że percepcja roli oraz wpływu regulacji na zachowanie inwestorów na rynku nie jest jednolita. Podczas gdy np. w Stanach Zjednoczonych i części krajów europejskich regulacje rynku najmu odbierane są jako niepożądana ingerencja odstraszająca inwestorów, w Niemczech, Austrii lub Szwajcarii, nawet bardzo restrykcyjne regulacje postrzegane są jako element stabilizujący oraz ograniczający ryzyko dla obu stron.
* Towards a sustainable private rented sector” London School of Economics 2011
PwC
8
KONTEKST
•
•
•
• • • • •
• •
•
Ubezpieczenia od utraty czynszu, szkód w lokalu i kosztów obsługi prawnej stanowią rzadkość PODSUMOWANIE
Istnieje kompleksowy system ubezpieczeń od ryzyk najmu (utraty czynszu, szkód w lokalu oraz kosztów obsługi prawnej), w tym wspierany przez władze publiczne program GRL – Garantie des Risques Locatifs zabezpieczający utratę czynszu do wartości 70.000 EUR
Regułą jest (odnawialna) umowa na czas określony Assured Shorthold Tenancy; Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego możliwe przy zachowaniu 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia Ochrona najemcy przed eksmisją przez pierwsze 6 miesięcy najmu Ochrona najemcy przy długich najmach (powyżej 7 lat) poprzez minimalne progi zaległości uzasadniających wypowiedzenie (350 GBP) Eksmisja dopuszczalna przy konkretnie określonych zaległościach (8 tygodni – 3 miesiące w zależności od okresów płatności czynszu) Najemca może uniknąć eksmisji poprzez wyrównanie zaległości i zapłatę kosztów wynajmującego Procedura eksmisji z reguły nie trwa dłużej niż 3 miesiące
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
•
•
RYZYKA NAJMU
•
Regułą jest długoterminowa umowa na czas określony (min 3 lata), z automatycznym przedłużeniem /odnowieniem; Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego (sprzeciwienie się przedłużeniu umowy) jest utrudnione możliwe w wypadku zapotrzebowania własnego, sprzedaży lokalu lub naruszenia obowiązków przez najemcę; Zwyczajowy termin wypowiedzenie dla wynajmującego – 6 miesięcy Szczególna ochrona osób starszych o niskich dochodach – wypowiedzenie wobec takich osób może być nieskuteczne Po skutecznym wypowiedzeniu umowy można wystąpić o eksmisję, postępowanie trwa w praktyce d0 18 miesięcy, najemca ma liczne możliwości wnoszenia o odroczenie wykonania wyroku eksmisyjnego
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
3. Wielka Brytania
2. Francja
POLSKA NA TLE EUROPY
Zakończenie stosunku najmu z winy najemcy – eksmisja i ubezpieczenie
PODSUMOWANIE:
KONTAKT
Pomimo różnic w poziomie ochrony najemcy, we wszystkich badanych krajach nacisk kładzie się na ochronę najemcy przed wypowiedzeniem bez jego winy. W sytuacji zawinionego przez najemcę wypowiedzenia umowy najmu, eksmisja może być utrudniona lub odraczana, ale nie niemożliwa. Interesujące jest również potencjalne znaczenie ubezpieczeń od ryzyk najmu
PwC
9
KONTEKST
Zachęty dla inwestorów POLSKA NA TLE EUROPY
•
•
• •
•
PwC
10
KONTAKT
*http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/1017.php
PODSUMOWANIE
•
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
Istotne z perspektywy potencjalnych inwestorów są nie tylko regulacje i ryzyka związane z najmem, ale również zachęty systemowe, ułatwiające dostęp do tego rodzaju inwestycji lub pozwalające osiągnąć zadawalającą stopę zwrotu.
EKSMISJA
• •
Odrębne reżimy podatkowe dla nieruchomości na wynajem, które są traktowane jako inwestycja i nieruchomości zamieszkanych przez właścicieli, traktowanych jako dobra konsumpcyjne; Możliwość odliczenia kosztów związanych z najmem (odsetki kredytu, wydatki, amortyzacja) od całości dochodów; Amortyzacja liniowa w wysokości 2 % rocznie; Preferencyjne stawki amortyzacyjne przy inwestycjach w zabytki lub inwestycjach poprawiających bilans energetyczny budynków Aktualnie brak istotnych programów wspierających rozwój rynku najmu; W latach 50- 80 rozwój kompleksowego programu federalnego opartego na ustawach Wohnungsbaugesetz. Główne wsparcie poprzez preferencyjne kredyty/gwarancje rządowe dla deweloperów w zamian za zobowiązanie po stronie deweloperów do wynajmowania wybudowanych lokali przez określony okres (ca. 20 lat) za określoną cenę. Program o istotnym znaczeniu i zasięgu – szacuje się, że do połowy lat 80 40% finansowania na rynku pierwotnym mieszkaniowym pochodziło z tego programu* Po 1991 program Sonder AfA – Ost skierowany do inwestorów indywidualnych, oferujący do 50% amortyzacji przez pierwsze 5 lat w przypadku nabycia/budowy nowych lokali mieszkalnych na terenie byłej NRD Immobilienfonds – wehikuły inwestycyjne dla inwestorów indywidualnych podobne do REIT,
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
1. NIEMCY
KONTEKST
Zachęty dla inwestorów POLSKA NA TLE EUROPY
• • • •
• • • •
•
PODSUMOWANIE
•
Odliczenie kosztów związanych z najmem (w tym odsetek od kredytu) od przychodów z najmu Brak możliwości amortyzacji, brak możliwości rozliczenia strat z najmu z przychodami z innych źródeł Odliczenie wydatków na inwestycje energooszczędne od podatku dochodowego (do 1.500 GBP rocznie od nieruchomości) Od 2011 r. obniżenie PCC na zakupy dużych ilości gruntów budowlanych Build to Rent Fund - Fundusz o wartości miliarda GBP przeznaczony na finansowanie wkładu własnego deweloperów budujących na wynajem. Regułą jest zwrot otrzymanych funduszy po komercjalizacji i sprzedaży inwestycji do prywatnego inwestora (najczęściej funduszu inwestycyjnego) Debt Guarantee Scheme - Program o wartości 10 miliardów GBP oferujący gwarancje rządowe dla deweloperów inwestujących w nieruchomości na wynajem, obniżając w ten sposób koszt finansowania inwestycji REIT’y - preferencyjne traktowanie podatkowe nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
•
•
EKSMISJA
•
Opodatkowanie najmu mniej korzystne w porównaniu z innymi inwestycjami * Odliczenie kosztów związanych z najmem (w tym odsetek od kredytu) możliwe Brak możliwości amortyzacji Od 1984r. zazębiające się programy dla indywidualnych inwestorów na rynku najmu – Mehaignerie, Perissol, Besson, Robien, Scellier, Duflot – szacuje się, że przeciętnie 48.000 mieszkań rocznie profitowało z tych zachęt** W centrum zachęt jest obniżenie podatku – w przypadku loi Scellier do 32% kosztów zakupu w rozłożeniu na 9 lat. Wysokość ulgi jest uzależniona od przyjęcia przez wynajmującego ograniczeń wysokości czynszu, rodzaju nieruchomości (większe ulgi dla inwestycji energooszczędnych) oraz położenia geograficznego nieruchomości. Dodatkowo istnieją programy dla rodzin o niskich dochodach, wspomagające sfinansowanie wkładu własnego na nabycie nieruchomości mieszkaniowej
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
3. Wielka Brytania
2. Francja
PODSUMOWANIE:
* „Towardsa sustainable private rented sector” London School of Economics 2011 ** Bosvieux Jean, „Incitations fiscales a l’investissement locatif: succes quantitatif, ciblage imparfait”, Regards croises sur l’econocmie 2011/1, no. 9 PwC
KONTAKT
Każdy z badanych krajów przyjął długoletni kompleksowy system działań, kierując się w stronę inwestorów instytucjonalnych, jak Wielka Brytania, w stronę inwestorów indywidualnych jak Francja albo łącząc oba systemy jak Niemcy.
11
KONTEKST NASZE PODEJŚCIE POLSKA NA TLE EUROPY
Zachęty dla inwestorów indywidualnych porównanie
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
Porównanie większej liczby krajów wykazuje, że poza stosowanymi np. we Francji zachętami w postaci ulg podatkowych w związku z nabyciem nieruchomości, duża liczba krajów podwyższa atrakcyjność inwestowania w nieruchomości na wynajem poprzez szerokie uwzględnienie kosztów oraz możliwość korzystnej amortyzacji.
Różne formy zachęt inwestycyjnych w wybranych państwach na świecie***
Austria
NIE
TAK
TAK
TAK
NIE
TAK
TAK
bd
Odliczenie Uwzględnianie Rozliczenie strat z najmu z kosztów amortyzacji innymi dochodami
TAK
TAK
Dania
TAK*
TAK
TAK
NIE
TAK
Finlandia
TAK
NIE
TAK
TAK*
TAK
NIE
TAK**
TAK
NIE
Do 10.700 EUR
TAK
NIE
TAK
Francja Hiszpania Irlandia
NIE
Do 75%
TAK
TAK
NIE
Niemcy
NIE
TAK
TAK
TAK
TAK
Szwajcaria
NIE NIE
TAK
Tak
TAK
TAK
TAK
TAK
NIE
NIE
Wielka Brytania
PODSUMOWANIE
TAK
TAK
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
Belgia
EKSMISJA
KRAJ
Obniżone Odliczanie opodatkowanie odsetek na przychód z najmu
* Dla instytucji ** nie może prowadzić do straty ***„Towards a sustainable private rented sector”, London School of Economics 2011
PwC
12
KONTEKST
Podsumowanie POLSKA NA TLE EUROPY
Analizę atrakcyjności rynku najmu można oprzeć na dwóch filarach:
Ocenie wpływu regulacji stosunku najmu na atrakcyjność rynku najmu, w szczególności w zakresie możliwości rozwiązania stosunku najmu przez wynajmującego w sytuacji naruszenia 1. umowy przez najemcę oraz odpowiednio w zakresie możliwości skutecznej egzekucji praw wynajmującego.
REGULACJE NAJMU A ROZWÓJ RYNKU
1.
Ocenie zachęt dla inwestorów indywidualnych lub instytucjonalnych zwiększających atrakcyjność najmu w porównaniu z innymi inwestycjami.
ZACHĘTY DLA INWESTORÓW
2.
EKSMISJA
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na to, że nawet restrykcyjne i jednostronnie korzystne dla najemcy regulacje wydają się mieć ograniczony wpływ na rozwój rynku najmu – bardziej istotne mogą zatem być kwestie stabilności prawa oraz gwarancji egzekwowalności.
Zasadniczo można zaobserwować dwa kierunki wsparcia – wsparcie inwestorów instytucjonalnych, deweloperów i funduszy inwestycyjnych lub wsparcie inwestorów indywidualnych.
PODSUMOWANIE
Interesujący wydaje się w tym zakresie przykład Niemiec, gdzie obie formy zachęt były stosowane zamiennie.
KONTAKT
PwC
13
W razie pytań prosimy o kontakt
© 2013 PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska Sp. k o.o. Wszystkie prawa zastrzeżone. W tym dokumencie nazwa "PwC" odnosi się do PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska Sp. k., firmy wchodzącej w skład sieci PricewaterhouseCoopers International Limited, z których każda stanowi odrębny i niezależny podmiot prawny.