Neue Perspektiven im gemeinnützigen Wohnbau by 1848 Medienvielfalt Verlags GmbH

Dipl.-Ing. Gerhard Deimek Wolfgang Schwetz

Neue Perspektiven im gemeinn端tzigen Wohnbau Soziale Verantwortung & Nachhaltigkeit

www.unzensuriert.at

ISBN 978-3-9502849-9-7 Herausgeber: Dipl.-Ing. Gerhard Deimek, Wolfgang Schwetz Copyright: 1848 Medienvielfalt Verlags GmbH, Schlösselgasse 11/2/I, A-1080 Wien Druck: online Druck GmbH, Brown-Boveri-Straße 8, A-2351 Wr. Neudorf Titelbild: Lea M. Susul Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieser Publikation darf ohne die vorherige Zustimmung des Verlages vervielfältigt und/oder durch Druck, Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren öffentlich gemacht werden.

Inhalt Vorwort �� 4 Präambel �� 6 Bestandsaufnahme �� 7 Primärer Geschäftsbereich........................................................................... 8 Revision ��10 Gewinngenerierung ��11 Rücklagen ��13 Wettbewerb ��16 Eigentumsbegründung ��17 Schlussfolgerung.........................................................................................18 Quellenverzeichnis ��20

Das Thema Wohnbau beschäftigt die österreichische Öffentlichkeit und Parteienlandschaft seit Monaten. Von bereits hohem Niveau aus weiter ansteigende Mieten und Immobilienpreise stellen breite Bevölkerungsschichten vor existenzielle Herausforderungen. Besonders junge Menschen, Familien und Senioren sehen sich mit teils kaum tragbaren finanziellen Belastungen konfrontiert. Dabei gäbe es sowohl zu planwirtschaftlich erscheinenden Regulierungsmaßnahmen als auch zu den nicht zwangsläufig zielführenden Marktkräften von Angebot und Nachfrage eine Alternative der gesellschaftlichen Mitte: die gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Nahezu jede vierte Wohnung unterliegt den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Abseits von Profitorientierung und Gewinnmaximierung sollte dieser Bereich nachhaltig dämpfende, sozialpolitisch positive Effekte auf den Wohnungsmarkt ausüben. Doch der auf den ersten Blick vielversprechende Terminus der Gemeinnützigkeit wurde über die Jahre hinweg ausgehöhlt und zu einem Zerrbild seiner selbst deformiert. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft wurde durch diverse Gesetzesänderungen immer weiter von ihrem Auftrag und ihrer Existenzberechtigung entfremdet: der Errichtung und Bereitstellung leistbaren Wohnraumes im Dienste der Allgemeinheit. Der Gedanke der sozialen Solidarität ist der Gier gewichen. Die Versorgung von Politikern und deren Günstlingen ist in zahlreichen Fällen in den Vordergrund der Unternehmensausrichtung gerückt. Um diesen begehrten Versorgungsapparat auszuweiten, wurden über lange Jahre hinweg üppige Rücklagen angehäuft. Die finanzielle Last wird direkt an die Bewohner weitergereicht und schlägt sich in überhöhten Mie4

Vorwort

ten nieder. So ist es den landläufig als Genossenschaften bezeichneten Bauträgern erlaubt, unter der Bezeichnung »Auslaufannuität« Raten für getilgte Kredite einzufordern. Ein geradezu surreales Konstrukt, das mit wahrer Gemeinnützigkeit nicht in Einklang zu bringen ist. Eine dringend notwendige Reform des gesamten Sektors würde den österreichischen Wohnungsmarkt zum Vorteil aller Bewohner beeinflussen. Wir wollen den gemeinnützigen Sektor dabei unterstützen, wieder zu seinen Wurzeln zurückzufinden. Wir Freiheitliche wollen für Bewohner und Unternehmen neue Perspektiven im gemeinnützigen Wohnbau ermöglichen. Wohnen darf kein Luxus werden und leben muss leistbar bleiben.

Dipl.-Ing. Gerhard Deimek Nationalratsabgeordneter

Präambel Wohnraum ist eines der zentralen menschlichen Lebensbedürfnisse. Der Anteil an ihrem Einkommen, den die Österreicherinnen und Österreicher dafür aufwenden, ist dementsprechend hoch. Der Schaffung kostengünstiger Marktsegmente durch den Staat und seine Körperschaften kommt besondere gesellschaftliche Bedeutung zu. Die koordinierte und zielgerichtete Schaffung von leistbarem Wohnraum ist eines der wesentlichen Instrumente jeder umfassenden Form der Verteilungs- und Sozialpolitik. Nahezu jede vierte Wohnung in Österreich unterliegt den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes – fortan WGG genannt. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft spielt aufgrund ihrer quantitativen Bedeutung eine wesentliche Rolle hinsichtlich der Preisentwicklung an den Wohnungsmärkten. Der gesellschaftliche und sozialpolitische Auftrag gemeinnütziger Bauvereinigungen besteht darin, der Bevölkerung möglichst kostengünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Aus diesem Auftrag resultiert die Befreiung gemeinnütziger Bauträger von Ertragssteuern.1 Das WGG setzt den entsprechenden rechtlichen Rahmen für die Tätigkeit der Unternehmen. Im Vordergrund steht nicht die Erwirtschaftung von Gewinnen und Kapitalrenditen, sondern die beständige Zirkulation des Firmenvermögens innerhalb des wohnungswirtschaftlichen Kreislaufes. Um dies neben betriebswirtschaftlichen Aspekten, wie speziellen Bilanzierungsvorschriften, auch legistisch gewährleisten zu können, kommt das sogenannte Kostendeckungsprinzip sowie die Preisangemessenheit zur Geltung. Gewinne dürften demnach lediglich in geringem Maß erwirtschaftet bzw. ausgeschüttet werden. Mieten oder Nutzungsentgelte haben sich demnach nicht an Angebot und Nachfrage, sondern an den Erfordernissen der Kostendeckung zu orientieren.2 Daraus sollten Vgl. Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.9 Vgl. Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.9

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verhältnismäßig niedrige Mietkosten resultieren. In der Schlussfolgerung wäre es den angeführten Maximen inhärent, Wohnungen zum Selbstkostenpreis zur Verfügung zu stellen. Diverse Gesetzesnovellen haben dazu beigetragen, diesen Grundpfeiler förderungswürdiger Gemeinnützigkeit immer weiter auszuhöhlen. Instrumente wie Auslaufannuitäten und mangelnde preisliche Bindung an den Substanzwert erlauben es den genannten Bauvereinigungen, Renditen zu erzielen sowie die Prinzipien der innerbetrieblichen Sparsamkeit und Effizienz zu unterlaufen. Für den Bewohner schlägt sich die derzeitige Gesetzeslage direkt in höheren Mieten bzw. Nutzungsentgelten – künftig zusammenfassend als Miete bezeichnet – und Kosten im Falle von Eigentumserwerb zu Buche. Das Fundament des gemeinnützigen Wohnbaus muss grundlegend reformiert werden. Anstatt Gewinnpotentiale zu heben, soll finanzieller Spielraum an die Bewohner in Form günstigerer Mieten weitergereicht werden. Der Gedanke seines sozialen Auftrages muss mit neuem Leben – neuen Perspektiven im gemeinnützigen Wohnbau – erfüllt werden.

Bestandsaufnahme Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband – fortan GBV genannt – fungiert als bundesweit agierende Interessenvertretung und Kontrollinstanz im gemeinnützigen Wohnbau. Die einzelnen gemeinnützigen Bauvereinigungen sind zur Mitgliedschaft in einem bundesweit agierenden Revisionsverband verpflichtet.3 Der Status der Gemeinnützigkeit muss einer Bauvereinigung zuvor durch die jeweils zuständige Landesregierung schriftlich durch Bescheid zugesprochen werden. Als zuständig gilt dabei jene, in deren Hoheitsbereich der Sitz der beantragenden Vereinigung fällt.4 Vgl. § 5 Abs. 1 WGG Vgl. § § 32; 33 Abs. 1 WGG

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Derzeit umfasst der Verband 190 Mitglieder unterschiedlicher Rechtsform.5 824.000 Wohnungen befinden sich mit Ende des Jahres 2010 österreichweit unter Verwaltung einer gemeinnützigen Bauvereinigung.6 Dieser Anteil entspricht mehr als einem Fünftel aller im Bundesgebiet bestehenden Wohneinheiten. Der Anteil gemeinnütziger Wohneinheiten am gesamten Wohnungsangebot schwankt je nach Bundesland zwischen 98 Einheiten pro 1.000 Einwohner in Wien und 35 je 1.000 in Vorarlberg.7 Im Durchschnitt werden jährlich etwa 14.000 Wohneinheiten fertiggestellt.8 Das Neubauvolumen liegt bei etwa 2,4 Milliarden Euro jährlich.9 Anhand dieser exemplarisch ausgewählten Zahlen lässt sich die Stellung des gemeinnützigen Wohnbaus in Österreich ermessen. Die Regularien des WGG und mögliche Veränderungen – auf die im Folgenden eingegangen wird – haben entscheidenden Einfluss auf den gesamten Wohnungs- und Immobilienmarkt.

Primärer Geschäftsbereich Den Bestimmungen des WGG unterliegende Bauträger haben dem Gesetz zufolge nicht gewinnorientiert zu arbeiten: »Gemeinnützige Bauvereinigungen haben für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages, für die (nachträgliche) Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an einer Baulichkeit oder für die (nachträgliche) Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einem Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des § 23 gerechtfertigten 7 8 9 5 6

Vgl. GBV: Schaffung von Public Value, KDZ Zentrum für Verwaltungsforschung, S.17 Vgl. Homepage GBV (3. März 2012) Vgl. GBV: Schaffung von Public Value, KDZ Zentrum für Verwaltungsforschung, S.33 Vgl. GBV: Schaffung von Public Value, KDZ Zentrum für Verwaltungsforschung, S.36 Vgl. GBV: Schaffung von Public Value, KDZ Zentrum für Verwaltungsforschung, S.17

Betrages zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist.«10 Der Geschäftskreis einer den Bestimmungen des WGG unterliegenden Bauvereinigung erstreckt sich per Gesetz auf Errichtung und Verwaltung von Wohnraum bzw. geschäftlicher und kommunaler Bauten. Dazu zählen »Wohnhäuser, Eigenheime, Wohn-, Geschäfts- und Büroräume, Gemeinschaftseinrichtungen, Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze oder Heime, welche von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, einer Gebietskörperschaft oder einem Unternehmen, das mindestens zu 50 von Hundert im Eigentum einer Gebietskörperschaft steht, errichtet oder – sei es auch nur als Mehrheitseigentümer – erworben wurden.«11 Sollte es zur Beschaffung liquider Mittel erforderlich sein, kann ein Unternehmen auch Anteile an genossenschaftlich organisierten Sparkassen erwerben. Zusätzlich ist eine Mitgliedschaft in Vereinen legitimiert, die nicht gewinnorientiert agieren, sowie die Förderung des Wohn- und Siedlungswesens zum Ziel haben.12 Die Maxime, ökonomisch sinnvoll und sparsam zu agieren, ist in den definierten Prämissen der Geschäftsführung vorgeschrieben.13 Diese essentielle Regelung wurde durch teilweise dem sozialpolitischen Auftrag des WGG zuwiderlaufende Gesetzesänderungen untergraben. Zielgerichtete Vermögenbindung im Rahmen der Schaffung von Wohnbau, Kostendeckungsprinzip und Preisangemessenheit haben sich de jure relativiert.

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§ 13 Abs. 1 WGG § 7 Abs. 2 WGG Vgl. § 7 Abs. 9 WGG Vgl. § 23 Abs. 1 WGG

Revision Der GBV fungiert neben seiner Aufgabe als bundesweite Dachorganisation und Interessenvertretung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gleichzeitig als Revisor. Der detaillierte Ablauf des Prüfungsverfahrens – dem sich jedes Mitglied jährlich unterziehen muss –, die genauen Modalitäten hinsichtlich des Ablaufs, der Durchführung und des definierten Zwecks sind im Genossenschaftsrevisionsgesetz definiert, wobei dessen Vorschriften auch auf gemeinnütze Bauvereinigungen in den Rechtsformen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Aktiengesellschaften anzuwenden sind.14 Zusätzlich haben die jeweiligen Landesregierungen die Möglichkeit in Ausübung ihres bestehenden Aufsichtsrechtes »die Geschäftsgebarung und Rechnungsabschlüsse zu überprüfen«.15 Zu diesem Zweck können neben dem Revisionsverband auch private Sachverständige mit einer Überprüfung beauftragt werden.16 Der GBV beruft sich auf umfassende Prüf- und Kontrollmechanismen.17 Die Quantität der Kontrolle ist als hoch anzusehen, ebenso wie die fachliche Ausbildung der Revisoren des Revisionsverbandes. Verschränkungen im Aufgabenbereich des GBV wären durch externe Kontrolle zu entflechten. Skandale der Vergangenheit, etwa jener um die »Wohnbau-Ost«, belegen, dass der Revisionsverband seine Rolle als Kontrollorgan nur unzureichend wahrnehmen kann. Es wäre in diesem Kontext eine erfolgversprechende Ergänzung bzw. Alternative, den Bundesrechnungshof als Revisor heranzuziehen. Der Interessenkonflikt innerhalb des GBV-Revisionsverbandes, gleichzeitig Interessenvertreter und Kontrollorgan zu sein, würde durch diese Entflechtung beseitigt. 16 17 14 15

Vgl. § 28 Abs. 1 WGG Vgl. § 29 Abs. 1 WGG Vgl. § 29 Abs. 2 WGG Vgl. Stellungnahme zu den die gemeinnützige Wohnungswirtschaft betreffenden Gesetzesanträgen, S.3

Gewinngenerierung Wie bereits in der Präambel angeführt, bestehen trotz geltenden Kostendeckungsprinzips und zu berücksichtigender Preisangemessenheit ausgeprägte Möglichkeiten zur Generierung von Gewinnen. Eine im Auftrag des GBV erstellte und im Dezember 2011 publizierte Studie belegt, dass die Mietpreise je Quadratmeter im Bereich des öffentlichen und gemeinnützigen Wohnbaus verhältnismäßig hoch gestaltet sind.18 So gelang es etwa der »Sozialbau AG«, einem der bedeutendsten gemeinnützigen Unternehmen Österreichs, im Laufe des Jahres 2011 der Gewinn- und Verlustrechnung zufolge einen Bilanzgewinn von 2,1 Millionen Euro zu erwirtschaften.19

Auslaufannuitäten bzw. Wiedervermietungsmieten bieten eine weitere Möglichkeit, Gewinne zu erwirtschaften. Nach Tilgung ausstehender Kredite steht es gemeinnützigen Bauträgern frei, Auslaufannuitäten einzuheben. Diese müssen nach den Bestimmungen des WGG um 30 Prozent unter dem sogenannten »Burgenländischen Richtwert« liegen. Einnahmen20 aus dieser Position werden über einen Zeitraum von fünf Jahren den Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen zugeführt.21 Diese sollten dazu dienen, etwaige Leerstände zu finanzieren sowie erforderliche Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen – um einige Positionen herauszugreifen. Nach Ablauf dieser Frist werden die Einnahmen aus dem Titel der Auslaufannuitäten den Rücklagen zugeführt.22 Sofern Auslaufannuitäten eingehoben werden, bedeutet dies, dass die Mieter für bereits getilgte Kredite und Darlehen bezahlen. Eine vorgeschriebene zeitliche Rahmensetzung besteht nicht. Es entstehen Einnahmen, denen keine Kosten gegenüberstehen. Bei einzelnen Wohnbauträgern trägt diese Einnahmequelle mehr als 30 Prozent zu 18 Vgl. Wieser, Robert: Stabilisierende und destabilisierende Faktoren auf den Wohnungsmärkten der EU-14, S.94 19 Sozialbau AG, Gewinn- und Verlustrechnung 2011 20 Vgl. § 14 Abs. 7a WGG 21 Vgl. § 14 Abs. 7 Z 3 WGG 22 Vgl. § 14 Abs. 7 Z 4 WGG

den Ertragskomponenten bei. Im erwähnten Fall handelt es sich um die »GWSG – Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft der Wiener Stadtwerke Gesellschaft m.b.H.«.23 Ein Widerspruch zur an anderer Stelle vorgesehener Preisangemessenheit und dem Prinzip der Kostendeckung. Bei der Verwaltung von Wohneinheiten müssen nicht die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden: Anstatt dessen ist es möglich, Pauschalsätze als Grundlage heranzuziehen. Der Landesrechnungshof Kärnten stellte fest, dass von ihm überprüfte Gemeinnützige ohne Ausnahme von dieser zweiten Option Gebrauch machten. Der Rechnungshof kam zur Schlussfolgerung, dass etwa die »Neue Heimat Kärnten« »die nach dem WGG zulässigen Aufwertungen und Pauschalierungen zum Nachteil der Mieter anwendete«.24 Bei ökonomischer Betriebsführung entstehen durch Ausschöpfen der rechtlich legitimierten Pauschalierungen wiederum Gewinne, die nicht an die Bewohner in Form niedrigerer Entgelte weitergereicht werden müssen.25 Die mangelnde Bindung an den Substanzwert einer Immobilie und die sich in der Folge ergebende äußerst variable Preisbildung erlaubt es gemeinnützigen Bauträgern, Immobilien weit über dem kostendeckenden Wert zu verkaufen. Die Möglichkeit zur Orientierung an Marktpreisen nach Ablauf von zehn Jahren ab Errichtung des Objektes eröffnet die Option, Gewinne zu generieren.26 Das Unternehmen profitiert in der Folge von Wertsteigerungen, die in ihrem Umfang von den Bau- und Errichtungskosten der betreffenden Wohneinheit entkoppelt sind. Dem Mieter steht es offen, gegen die Höhe des festgesetzten Preises Einspruch bei Gericht anzumelden. Bei Attestierung »offenkundige(r) Unangemessenheit«27 hat das Gericht den neuen Preis gemäß den Richtlinien des WGG festzusetzen. Die mangelnde Preisbindung wi 25 26 27 23 24

Vgl. Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.18 Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.16 Vgl. Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.15f Vgl. § 14 Abs. 1a WGG § 15a Abs. 2 WGG

derspricht per se dem Kostendeckungsprinzip. Marktpreis- und Wertsteigerungen bei Bestandsprojekten stehen ebenfalls keine erhöhten Kosten seitens des jeweiligen Bauträgers gegenüber. Zusätzlich muss der Mieter nicht zwangsläufig von bereits fortgeschrittener und durch seine Zahlungen geleisteter Kredittilgung profitieren. Derzeit bieten die Bestimmungen des WGG gemeinnützigen Bauträgern folglich unterschiedlich gelagerte Möglichkeiten, sich beim Verkauf von Objekten an Gewinnmaximierung anstatt des Kostendeckungsprinzips zu orientieren.

Rücklagen Die geschilderten Exempel belegen die rechtliche Möglichkeit seitens gemeinnütziger Bauvereinigungen teils erhebliche Gewinne zu erwirtschaften. Kostenersparnisse und Effizienzsteigerungen sowie die Tilgung von Krediten haben keine zwingenden Auswirkungen hinsichtlich einer Reduktion auf das Ausmaß der finanziellen Belastung des Mieters. Auslaufannuitäten erhöhen infolge der weitgehenden Pflicht zur Thesaurierung28 die Eigenkapitaldecke dem WGG unterliegender Unternehmen. Dies erlaubt – nach Argumentation des GBV – einen höheren Anteil von Eigenmitteln bei der Verwirklichung von Bauprojekten. Dazu würden die gemeinnützigen Unternehmen durch ebendiese ausgeprägte Eigenkapitalquote über gesteigerte Bonität verfügen. Beide Komponenten führten demnach zu Ersparnissen im Bereich der Finanzierung durch in ihrem Volumen weniger umfangreiche Zinszahlungen. Dieser Argumentation steht entgegen, dass die Verwendung der Einnahmen aus dem Posten der Auslaufannuitäten ab dem sechsten Jahr der Ausfinanzierung eines Objektes nicht zweckgebunden ist. Gleichzeitig werden die Rücklagen direkt auf Kosten der Bewohner gebildet. Vgl. Bericht des RH, Reihe Kärnten 7/2007, S.18

Das in den Rücklagen der jeweiligen Unternehmen gebundene Geld ist zumindest zu einem gewissen Anteil dauerhaft dem wohnungswirtschaftlichen Kreislauf entzogen. Trotz in vielen Fällen ausreichender liquider Mittel werden Gelder aus den Töpfen der Wohnbauförderung ausgeschüttet. Dies bringt einen Finanztransfer von der öffentlichen Hand hin zu den betreffenden Unternehmen mit sich. So hatte die »Sozialbau AG« für das Jahr 2011 Rücklagen im Umfang von 134,3 Millionen Euro in ihrer Bilanz aufzuweisen. Die Eigenkapitalquote des Unternehmens liegt bei 41 Prozent. Trotz umfangreicher Rücklagen ging das Neubauvolumen 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent zurück.29 Die Verwendung von Rücklagen ist kaum Beschränkungen unterworfen. Die »Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Steirisches Hilfswerk für Eigenheimbau« veranlagte ab dem Jahr 1996 wesentliche Mittel an den Finanzmärkten. In der darauffolgenden Zeitspanne bis 2001 trug das Finanzergebnis etwa die Hälfte zum Gesamtgewinn des Unternehmens bei. Im Jahr 2001 mussten Verluste ausgewiesen werden.30 Das Engagement einer dem WGG unterliegenden Bauvereinigung an Börsen ist aus rechtlicher Perspektive als ambivalent zu betrachten: Das WGG enthält eine Passage, wonach als gemeinnützig anerkannte Wohnbauvereinigungen ihr Vermögen den Anforderungen des »Wohnungs- und Siedlungswesens« zu widmen haben.31 Der GBV argumentierte als Interessenvertreter dahingehend, dass es seinen Mitgliedern erlaubt sein solle, sich an Aktienfonds zu beteiligen. Allerdings nicht in hochspekulativen Ausmaßen – vielmehr könnten die Regelungen des § 25 Pensionskassengesetzes zur Anwendung kommen.32 Ebenso wie im Bereich des Kostendeckungsprinzips und der Preisangemessenheit, herrscht im Sektor der Verwendung von Rücklagen ein Spannungsfeld. Diese These wird durch Aussagen des GBV bestärkt: »Tatsächlich sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen aber gesetzlich verpflichtet, mit 31 32 29 30

Sozialbau AG, Bilanz 2011 Vgl. Bericht des RH, Reihe Steiermark 2001/12, S.12 Vgl. §1 Abs. 2 WGG Vgl. Bericht des RH, Reihe Steiermark 2001/12, S.14

dem erwirtschafteten Eigenkapital Grundstücke und Bauten oder auch Sanierungen zu finanzieren. Die Einhaltung dieser Verpflichtung wird durch die Reservekapital-Regelung in § 7 Abs. 6 WGG überprüft. Diese sieht eine Körperschaftsbesteuerung jener Teile des Eigenkapitals vor, die weder langfristig im wohnungswirtschaftlichen Kreislauf noch zur Zwischen- und Ausfinanzierung eingesetzt werden. Das Vorhandensein eines Reservekapitals wird im Zuge der jährlichen Revision festgestellt und ist Bestand der Prüfberichte. Ein allfälliges Reservekapital und dessen steuerliche Behandlung wird auch von den Finanzbehörden geprüft.«33 Wie hoch die Summe an Liquidität ist, die ihre Verwendung nicht mehr im wohnungswirtschaftlichen Kreislauf findet, ist unklar. Auf die in der schriftlichen parlamentarischen Anfrage des Abgeordneten Dr. Martin Graf »betreffend die Erträge aus der Körperschaftsbesteuerung gemeinnütziger Wohnbauträger« enthaltene Frage 10: »Wie hat sich die Höhe der Summe jener Mittel, die zu nach § 7 Abs. 6 WGG zu besteuern sind, in den letzten zehn Jahren entwickelt (gesamt und aufgeschlüsselt nach einzelnen gemeinnützigen Bauträgern)?«34 ging nachstehende Beantwortung seitens des Bundesministeriums für Finanzen ein: »Zu 9. und 10.: Da die erforderlichen Daten in den Datenbanken der Finanzverwaltung nicht zur Verfügung stehen, können diese Fragen nicht beantwortet werden.«35 Zwischen den Angaben des GBV und des Bundesministeriums für Finanzen bestehen deutlich ersichtliche Inkongruenzen. Ohne die Erhebung einer Bemessungsgrundlage ist Besteuerung nicht möglich. Die im WGG enthaltene Zweckbindung aus den Erträgen der Körperschaftsbesteuerung gemeinnütziger Bauträger kann unter den derzeitigen Umständen nicht zur Anwendung kommen.36 35 36 33 34

Stellungnahme zu den die gemeinnützige Wohnungswirtschaft betreffenden Gesetzesanträgen, S.3f 6366/J XXIV. GP - Anfrage 6276/AB XXIV.GP - Anfragebeantwortung Vgl. § 36a WGG

Zielgerichteter Einsatz eines Teils der gebildeten Rücklagen im wohnungswirtschaftlichen Kreislauf – bei unveränderter Höhe der Wohnbauförderung, die zu etwa 30 Prozent in den gemeinnützigen Wohnbau fließt37 – könnte zu einem gesteigerten Bauvolumen und umfangreicheren Sanierungs- wie Verbesserungsarbeiten führen. Die Heranbildung überhöhter Rücklagen im Allgemeinen, ebenso wie deren spekulative Verwendung im Speziellen, liegt weder im Interesse des Steuerzahlers, noch trägt diese Anforderungen an den Wohnbau Rechnung.

Wettbewerb Im WGG ist implizit eine Splittung des Bundesgebietes in einzelne Marktbereiche enthalten. Bauvereinigungen müssen einem »Bedarf«38 entsprechen. Dieser ist durch die zuständige Landesregierung zu bestätigen39, falls alle Auflagen erfüllt sind und die bereits in einem Bundesland ansässigen gemeinnützigen Bauvereinigungen den Bedarf an Wohnraum nicht zu decken imstande sind.40 Die Definition einer Methode, deren Anwendung zur objektiven Bestimmung des Bedarfes angewendet wird, ist nicht im Gesetzestext enthalten. Zudem entspricht die Einteilung des gemeinnützigen Wohnsektors in einzelne Bereiche nicht den Prinzipien einer Marktwirtschaft. Ineffiziente Abläufe oder unzweckmäßiger Einsatz von Ressourcen können unter Wettbewerbsdruck und der Möglichkeit des Vergleichs nicht dauerhaft aufrechterhalten werden. Der Verlust marktbeherrschender Positionen führt empirisch betrachtet zu steigenden Konsumentenrenten. Starre Strukturen und marktdominierende Positionen verleihen – neben der legalen – auch die ökonomische Option, auf unbegrenzte Zeit Auslaufannuitäten einzuheben, Pauschalpreise in Rechnung zu stellen und Preise zu verrechnen, die sich nicht am Substanzwert, sondern 39 40 37 38

Vgl. Stellungnahme zu den die gemeinnützige Wohnungswirtschaft betreffenden Gesetzesanträgen, S.3 § 3 Abs. 1 WGG Vgl. § 1 Abs. 1 WGG Vgl. § 3 Abs. 2 WGG

an Marktpreisen orientieren. Im Falle einer Abschaffung der Bedarfsprüfung würden Mieter zwischen einer breiteren Palette an Anbietern wählen können. Teure Mitbewerber würden Marktanteile einbüßen und dadurch animiert, dem Kostendeckungsprinzip und der Preisangemessenheit Beachtung zu schenken. Der GBV argumentiert gegen eine derartige Änderung des WGG: »Nach Ansicht des Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen stellt die Prüfung des Bedarfs durch die jeweils zuständige Landesregierung ein bewährtes Verfahren dar, das insbesondere auch geeignet erscheint, nicht entsprechend mit Ressourcen ausgestatteten oder gar unseriösen Marktteilnehmern den Zugang zum besonders sensiblen Wohnungsmarkt zu verwehren.«41 Der Gesetzestext des WGG relativiert diese Befürchtungen. Die Aufgabe als gemeinnützig anerkannter Bauvereinigung wird genau umrissen.42 Die Zugehörigkeit zu einem bundesweiten Revisionsverband ist zwingend vorgeschrieben.43 Zudem ist als Vorbedingung der Verleihung der Gemeinnützigkeit ein Mindestkapital von 726.700 Euro erforderlich, das zur Gänze eingezahlt sein muss. Handelt es sich bei der Bauvereinigung um eine Aktiengesellschaft, müssen deren Aktien auf Namen lauten.44 Unter diesen Prämissen und Anforderungen bestehen kaum Möglichkeiten für neue Unternehmen, weniger Seriosität an den Tag zu legen als bestehende.

Eigentumsbegründung Wohnungseigentum ist – österreichweit betrachtet – regional sehr unterschiedlich verbreitet. Als Antagonismen lassen sich die Verhältnisse im Burgenland und in Wien anführen: Während im Burgenland mehr als 43 44 41 42

Stellungnahme zu den die gemeinnützige Wohnungswirtschaft betreffenden Gesetzesanträgen, S.4 Vgl. § 1 Abs. 2 WGG Vgl. § 5 Abs. 1 WGG Vgl. § 6 Abs. 2 WGG

vier von fünf Wohneinheiten Eigentum der Bewohner sind, liegt dieser Anteil in der Bundeshauptstadt lediglich bei einem Fünftel.45 Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Schlüsselrolle dabei spielen, den Anteil von Wohnungseigentum innerhalb des bundesweiten Marktes zu erhöhen. Eine verpflichtende Eigentumsoption – um die auch bestehende Mietverträge ergänzt werden könnten – wäre dienlich. Derzeit muss Eigentumserwerb lediglich dann verpflichtend angeboten werden, wenn der zu leistende Finanzierungsbeitrag über 50 Euro pro Quadratmeter (Richtwert definiert am 30. Juni 2000) liegt.46 Dieser Betrag wird jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst.47 Eine zweite Option wäre es, die Verrechnung von Auslaufannuitäten nach Ablauf des in § 14 Abs. 7 Z 4 WGG rechtlich definierten Zeitraumes von fünf Jahren zwingend auszusetzen. Sobald Auslaufannuitäten eingehoben werden, obwohl eine Wohnung bzw. ein Haus bereits ausfinanziert ist und Rücklagen in zur Instandhaltung erforderlicher Höhe gebildet werden konnten, kommt es zu negativen sozialen Allokationseffekten. Bewohner bedienen abbezahlte Kredite, wodurch sie am Erwerb von Besitz gehindert werden. Im Gegensatz dazu entsteht für die Eigentümer der Immobilie Gewinn, dem keine Kostenposition an dieser Stelle gegenübersteht.

Schlussfolgerung Die vorliegende Analyse konnte umfangreiche und systematische Mängel und Widersprüche im Sektor des gemeinnützigen Wohnbaus belegen. Einerseits unterliegt die Tätigkeit gemeinnütziger Bauvereinigungen dem Kostendeckungsprinzip. Andererseits bietet das WGG umfangreiche Möglichkeiten zur Gewinnerzielung. Berichte der Landesrechnungshöfe erhärten diese Kritik in periodischen Abständen. Vgl. GBV: Schaffung von Public Value, KDZ Zentrum für Verwaltungsforschung, S.33 Vgl. § 15c li. A WGG 47 Vgl. § 15c lit. b WGG 45 46

Eine Korrektur in den Bereichen der Auslaufannuitäten, der Kaufoption, der Preisbildung und der Pauschalierung in der Verwaltung würde den gesamten Bereich der Gemeinnützigkeit wesentlich zugunsten der Bewohner reformieren. Eine Aufhebung der Bedarfsprüfung würde die Unternehmen dazu bringen, effizient zu wirtschaften und konsumentenorientiert zu agieren. Kontrolle durch den Bundesrechnungshof schafft Transparenz – zweckmäßige Verwendung von Rücklagen im wohnungswirtschaftlichen Kreislauf könnte garantiert und gewährleistet werden. Bewohner, die Unternehmen selbst und die öffentliche Hand würden gleichermaßen von einem derartigen Reformwerk profitieren. Leistbares Wohnen, konkurrenzfähige Unternehmen und zweckmäßiger Einsatz von Steuermitteln würden Hand in Hand gehen.

Quellenverzeichnis • 6276/AB XXIV.GP – Anfrage betreffend die Erträge aus der Körperschaftsbesteuerung gemeinnütziger Wohnbauträger • 6366/J XXIV. GP – Anfrage betreffend die Erträge aus der Körperschaftsbesteuerung gemeinnütziger Wohnbauträger • Bericht des Rechnungshofes, Reihe Kärnten 7/2007 • Bericht des Rechnungshofes, Reihe Steiermark 11/2001 • Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht • Bundesgesetz vom 8. März 1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen • GBV: Schaffung von Public Value, Zentrale Aspekte und strategische Konsequenzen am Beispiel der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft • GBV: Stellungnahme zu den die gemeinnützige Wohnungswirtschaft betreffenden Gesetzesanträgen • Sozialbau AG, Bilanz 31. Dezember 2011 • Sozialbau AG, Gewinn- und Verlustrechnung 2011 • Wieser, Robert: Stabilisierende und destabilisierende Faktoren auf den Wohnungsmärkten der EU-14