Jaarverslag 2017 woonstichting stek def by Woonstichting Stek

Jaarstukken Woonstichting Stek 2017

Inhoudsopgave

1.1

Bestuursverslag, de Bestuurder aan het woord.... Algemeen...

8 8 8

t.2

Terugblik.......

1.3 L.4

Jaarplan 2Ot7 ............. Risicoparagra af ...................

1.5 1.6 L.7

.t2

Verklaring besteding van middeleÍt...............

.15 .15 .L7

Vooruitblik.. Financiële continuiteit

t.7.L 1.7.3

t.7.4

Bestuursverslag,CorporateGovernance......

2.2

Het Bestuur Corporatiera ad..............

2.4

Managementteam......

2.5

Governa nce Code Woningcorporaties

Interne beheersing

2.4

Externe toezichthoud er .................. Bestu u rsvers la g, Vol ksh uisvestel ijke yera ntwoordi n g.... Klant eerst

3.1

3.1.1 3.L.2 3.1.3 3.L.4 3.1.5 3.1.6 3.L.7 3.1.8 3.1.9

3.2

29 29

Risicomanagement

2.7 3

Raad van Commissarissen...

2.3

2.6

.t7

Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2OL7 ..... Toelichting en analyse bij financieel resultaat...... Financíële continuiteit in relatie tot BTlV-vereisten Vermogensbeheer...."....

1.7.2

2 2.L

Klantvisie....... Kwaliteit van de dienstverlening................... Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek Socíaal beheer

.. .

......29 ......29 ......33 ......34 ......34 ......34 ......34 .35

Leefbaarheid

Woonfraude

Overlast..... Huurincasso

Ontruimingen ................

Verhuren-....

3.2.t Opzeggingen en verhuringen.......... 3.2.2 Streefhuurbeleid... 3.2.3 ToewÍjzing.. 3.2.4 Bijzondere doelgroepen 3.2.5 Huurverhoging................ 3.2.6 Externe Klachtencommissie Wonen 3.2.7 Voorraadgegevens ........ 3.2.8 Overleggemeenten 3.3 Projecten 3.3.1 Projecten ín uitvoering 3.3.2 Opgeleverde projecten....

.38 .38 .39

.39 .4L .42 .43

.44 ..45 ..46 ..47 ..47 3

3.3.3 Sloop bestaand bezit 3.4 Verkoop 3.4.L Aankoop en KoopGarant ................ 3.5 Onderhoudsbeleid........ 3.5.1 Uitvoering onderhoud 3.5,2 Kwaliteit, controle en veiligheid .. 3.5.3 Oog voor energie 3.6 Werkorganisatie..-.............. 3.6.1 Dewerkorganisatie 3.6.2 Ondernemingsraad 3"6.3 ICT................ 3.6.4 Communicatie 4 Verslag van de Raad van Commissarissen.".....,... 4.L Bericht van de voorzitter van de Raad van Cornmissarissen.....

4.2

Over besturen en toezicht houden 4.2.t Onze visie op toezicht en toetsing

4.2.2 Governancecode .......... 4.3 Verslag vanuit toezichthoudende

rol Toezicht op strategie 4.3.2 Toezicht op financíële en operationele prestaties"... 4.3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelíke prestaties.......... 4.3.4 Toezicht op belanghoudersdialoog 4.3.5 Toezicht op risicobeheersing 4.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor 4.3.7 Conclusies toezichthoudende rol 4.4 Verslag vanuit werkgeversrol .. 4.4.L Invulling werkgeversrol Bestuur 4.5 Verclag vanuit klankbordfunctie ......"... 4-6 Over de Raad van Commissarissen.. 4.6.L SamenstellinS.........

4.3.t

4.6.2 4.6.3 4.6.4

5 6

Functioneren Bezoldiging

Vergaderingen, overleg Jaarverslag Corporatieraad Stek Jaarrekening

.48 .48 .48 .49 .49 52 53 53 53 58 58 .60 .62 .62 .63

....63 ....65 .66 .66 .66 .67 .68

....68 ....69 ....69 ....69 69 70

7t 7L

72 73 73 .75 77

Voorvvoord Soms denk ik 'Wat is nou een jaar?". De tijd vliegt voorbij. Maar als het jaarverslag klaar is en we als woningcorporatie Stek verantwoording af leggen, dan blijkt telkens weer dat het jaar niet is voorbij gevlogen. Er is heel veel werk verzet, het jaar ís heel goed besteed. Dit inzicht willen we met het jaarverslag met u delen.

In het verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe invulling is gegeven aan het Ínterne toezicht. Vanuit de drie invalshoeken intern toezÍchthouder, werkgever van de bestuurder en adviseur/klankbord van de bestuurder wordt inzicht gegeyen in hoe deze taken zijn ingevuld. Het volkshuisvestelijke deel van dit verslag geeft u inzage in de dienstver{ening aan onze huurders en de prestaties op onze kerntaken. Verder leest u rneer over onz€ corporate govemance structuur, een verslag van de Corporatieraad, de werkorganisatie van Stek, de nieuwbouw, renovatie en onderhoud en onze financiële verantwoording. Het jaaruerclag sluiten we af met de jaarrekening van Stek.

Wij hopen dat u na het doornemen van dit jaarverslag het met ons eens bent dat voor Stek 2017 een productiefjaar was. Een jaar waar we met tevredenheid op kunnen terugkijken en dat vertrouwen biedt voor de toekomst. Een toekomst waarin nog steeds veel ínwoners van de HLT-gemeenten afhankelijk zijn van een woningcorporatie voor een betaalbare en goede woning. Een toekomst waarin Stek de focus op Betaalbaarheid en Beschikbaarheid heeft en van betekenis wil zijn in het leven van de huurder.

Natuurlijk zijn er allerlei condities die het Stek mogelijk maken het werk goed te doen. Er is er echter één van uitzonderlijk belang en dat zijn de mensen die bij Stek wer*en. Collega's die zich iedere dag met hart en zíel inzetten om de belangrijke betekenis die een woningcorporatie heeft waar te maken. Mede namens de Raad van Commissarissen en mijn collega's van het managementteam wil ik al mijn collega's hiervoor hartelijk bedanken en spreek de hoop en veruvachting uit dat we met elkaar de komende jaren op dezelfde voet verder gaan. Hans Al

bestuurder

Kengetallen

2í!17

Boekjaar

mt6

Aantal verhuureenheden: 6.577

Woningen

Woningen in beheer Woonwagens c.q. standplaatsen Bed rijfson roerendgoed Overige objecten

= I vhe )

Verzekerde waarde (x € 1.000,-)

TOTALE yerhuureenheden in Waarvan:

6.599

6.473

429

Totaal

Totaal ( 4 overige objecten

6.456

exploitatie

Totaal DAEB verhuureenheden Totaal niet-DAEB verhuureenheden

7.080

6.953

6.758

5.535

810.960

79,6.200

6.7s8

6.635

6.055

703

Financiële g€gevÊns Winst & Verliesrekening

l.OOOr-)

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2. Huren 3. Overheidsbijdragen 4. Opbrengsten servicecontracten 5. Lasten servicecontracten 6. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 7. Lasten onderhoudsadiviteiten 8. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 9. Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwíkkeling 10. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1

Waardeveranderingen vastgoedpoÉefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten

12. 13. 14. Leefbaarheid 15. Saldo financiële baten en lasten 16. Belastingen 17. Netto resultaat

2017

2016

EUR,

EUR

17.336

L6,L67

M.934

43.794

2.270 2.L343.936-

2.057-

LO.425-

ro.t57-

7.038-

6.948-

L.737 50.185 806

1.834 53.952

2.542234-

2.634-

6.to7-

6.249-

3.75763.692

68.388

2.221 3.351-

328-

t.73L6

Kengetallen (vervolg) Boekjaar

2í,17

2í''6

EUR

Winct & Verliesrekening (per verhuurcenheid) na niet gerealiseerde waardeyeranderingen vactgoedbeleggingen 16. laarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefeníng L7. Huren 18. Overheidsbijdragen 19. Opbrengsten serwicecontracten 20. Lasten servicecontracten 21. Lasten yerhuur- en beheeractiviteiten 22. l-asten onderhoudsactíviteiten 23. Overige directe operationele lasten exploítatie bezit 24. Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 25. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 26. Waa rdevera nderi n g en va stgoed portefeui lle 27. Netto resultaat overige actíviteiten 28. Overige organisatiekosten 29. Leefbaarheid 30. Saldo financiële baten en lasten 31. Belastingen 32. Netto resultaat Balane

2.565 6.650

2.437 6.600

336

335

3165821.543-

3105051.531-

L.O4L-

L.O47-

257

276 8.131

7.426 119

376-

3974994226L-

35-

904556-

9.425

LO.307

800.079 113.553 1.569

796.982 35.409 3.166 210.695 646.058

1.OOO,-)

33. DAEB vastgoed in exploitatie 34. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 35. Actieve belastinglatentie 36. Langlopendeschulden 37. Eigen vermogen

2t7.256 709.750

Ealans (per verhuureenheid)

38. DAEB vastgoed in exploitatie 39. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 40. Actieve belastínglatentie 41. Langlopende schulden 42. Eigen vermogen

132.130 161.583

232 32.L4A LOs.O24

L24.563 753.789 477 3L.755 97.37L

Overige

43. Solvabiliteit

(EVfl-V)

214. Liquidíteit (current ratio)

45. Interest coverage ratio 46. Debt sewice coverage ratio 47. Loan to value (o.b.v.bedrijfswaarde) 48. Dekkingsratio

74,2o/o 77,49o/o

72,4Vo 68,50o/o

2,74 L,62

2,8L

55,27o/o 22,74o/o

54,77o/o

L,7t 24,24o/o 7

t Ll

Bestuursverslag, de Bestuurder aan het woord Algemeen

"Productief" is een mooi woord om 2Ot7 mee te typeren. Veel voorbereidende activiteiten hebben in dit jaar tot een resultaat geleid. Zo is de fusie met collega-corporatie Warmunda op 1 januari van kracht geworden en kon de echte implementatie beginnen. Er is een nieuw ondernemingsplan "Focus op de kern" vastgesteld. De klantvisie is met behulp van sprints uitgewerkt naar drie extern cornrnuniceerbare klantwaarden. Er is gestart met de ontwíkkeling van nieuwbouu, en er zijn veel nieuwbouwwoningen opgeleverd. Een Governance-inspectie van de Autoriteit Woningcorporaties is positief afgerond. Financieel-administratieve vraagstukken zoals de irnplementatie van de marktwaardering en het splitsen van DAEB en niet-DAEB zijn ingevoerd. Dan is ook nog de structuur van de afdeling lllíoonserice aangepast, een nieuwe accountant geselecteerd, het woningtoewijzingsbeleid voor senioren vernieuwd, zijn de vakmannen marktconformer gaan werken en gaat de digitalisering van de bedrijfsvoering verder en verder. Daarnaast moet er ook nog "gewoon" gewerK worden: het veruverken van huuropzeggingen, verhuringen en reparatieverzoeken, het uitvoeren van planmatig onderhoud, het opstellen van biedingen en prestatieafspraken, het rnaken van het bewonersblad Binnen en het opvangen van de mutaties onder het personeel zijn daar enkele voorbeelden van. 110 jaar. Al even zo vele jaren wordt er een bijdrage geleverd aan het verbeteren en op peil houden van betaalbare en kvvalitatief goede woningen voor mensen met een kleine portemonnee. Als zij steeds kan rekenen op maatschappelijke draagvlak, dan zal Stek daarmee blijven doorgaan.

ln 2Ot7 bestond Stek

L,2 Terugblik "Focus op de kern" is de titel van het ondernemingsplan dat Stek heeft vastgesteld. Zo op het eerste gezicht lijkt dat logisch en is dat zelfs in lijn met de nieuwe Woningwet. Het is in de praktijk toch minder voor de hand liggend. l-let ondernemingsplan probeeft juist de minder goede effecten van de Woningwet en andere gewijzigde regelen wetgeving enigszins te niet te doen. Vereisten aan het inkomen in relatie tot de huurprijs, bezuinigingen op de huuÉoeslag, beperkingen aan de rol van corporaties bij de productie van nieuwe woningen, het sluiten van woonvorrnen specifiek voor ggzzorgvragers en het stopzetten van doorstroming naar verzorgingshuizen van ouderen beperken de keuzemogelijkheden van grote delen van de doelgroep díe ondersteuning bij het goed kunnen wonen nodig hebben. De doelgroep die het meest op de sociale sector is aangewezen, namelijk de doelgroep met een inkomen lager dan € 29.000, krÍjgt vooral te maken met de veranderingen die het overheidsbeleid oplevert. Minder woningen met een huurprijs dÍe passend is, een

groter zelf te betalen deel door vermindering van huuftoeslag, woníngen met een hoog energieverbruik en minder woningen die aansluiten bij de vraag zijn de gevolgen die voor

deze groep voelbaar en zichtbaar zijn. Met Focus op de kern wil Stek er juist voor deze

doelgroep zijn. Dat betekent meer woningen met een lage huur aanbíeden in de bestaande woníngvoorraad en door uitbreiding, ontwikkelen en aanbieden van woningen met een andere typologie dan er nu in de woningvoorraad zitten, inzetten op beperken van de kosten om de huur niet onnodig te belasten, duurzaamheid- en energiebeper*ende maatregelen doorvoeren als daardoor de kosten voor de huurder dalen en het eerder met vakkundige derden de samenwerking opzoeken om sociale beheerproblemen sneller op

te lossen. De afdeling Woonseruice heeft een stevige verandering ondergaan. De ontwikkeling is hieruoor al in 2016 ingezet. In het begin van het jaar heeft de tíjdelijke bestuurder van Warmunda, Marja Duiverman, de positie van manager Woonservice tijdelijk ingevuld. Samen met de afdeling heeft zij een analyse gemaakt van de afdeling en bepaald waar verbeterpunten zijn. Dat heeft geleid tot een aanpassing van de structuur gericht op functie/kennis naar een rayonstructuur. Dit werd uiteraard mede mogelijk gemaakt door de uitbreiding van het woningbezit ín Teylingen als gevolg van de fusie. Met een nieuwe manager Woonservice en een, intern aangetrokken, nieuw hoofd Rayons heeft de afdeling een stevige wijziging ondergaan en een goede stap gezet naar een verdere ontwikkeling van de relatie met de klant en de productiviteit.

Het maken van een jaarrekening en een jaaruerslag is doorgaans al een klus van formaat, maar met de invoering van marktwaarde als waarderingsgrondslag is daar nog meer inzet voor nodig. De discussie die in het voofaar is ontstaan over de grote waardeveranderingen van de diverse marktwaardepakketten ten opzichte van de voorgaande jaren, heeft de planning van de jaarrekening verstoord. Uiteindelijk is op bijna de allerlaatste datum een goedkeurende verklaring door de accountant afgegeven, maar het geheel heeft vele malen voor fronsende wenkbrauwen gezorgd. Met een vieftal andere cotporaties neemt Stek deel aan de pilot Corporatieraad die door Aedes is geïnitieerd. De pilot is, samen met andere activiteiten, ontwíkkeld om de legitimatie van de corporatie te versterken. Op een terugkommiddag bij Stek hebben drie van de vier corporaties, net als Stek, aangegeven positief te staan tegenover de Corporatieraad. Ondanks dat de verdere ontwikkeling niet meer ondersteund wordt door Aedes, gaan de corporaties door met de Corporatieraad. Een Corporatieraad zorgt voor een beter zicht op de *rauwe (onbewerkte)" werkelijkheid dan er via andere kanalen

binnenkomt. Met zorginstelling ActiVite is een, helaas jarenlange, juridische procedure gevoerd over de afronding van de ontwikkeling en realisatie van het woon-zorgcomplex Agnes in

Voorhout. De procedure is in het voordeel van Stek beëindigd. Omdat de verplíchte roulatieperiode van acht jaar voorbij was, moest er een nieuwe accountant geselecteerd worden. Na een selectietraject waarbij drie partijen zichzelf hebben gepresenteerd aan een veÊegenwoordiging uit de eÍgen organísatie en de RvC, is op basis van vooraf gestelde criteria gekozen voor Deloitte. De eerste activiteit van Deloitte was het uitvoeren van de interim-controle. In de managementletter doet Deloitte verbetervoorstellen voor het risicomanagement en bewaking van projectontwikkeling en 9

wordt aandacht gevraagd yoor de nieuwe wetgeving over gegevensbescherming en informatiebeveiliging. De fusie met collega-corporatie Warmunda is goed verlopen. Uiteindel'tjk hebben drie Warmunda-collega's hun plek gevonden bij Stek. De huurdersvertegenwoordiging heeft wel enige ontevredenheid geuit. Door de fusie was de hoop ontstaan dat de plannen voor nieuwbouw en woningvertetering sneller zouden worden opgepakt. Deze teleurstelling is vía de medía geuit. Aan het einde van het jaar is met een flink aantal projecten een staft gemaakt. Na de fusie met collega-corporatle Warmunda is het aantal leden van de RvC uitgebreid van vijf naar zes leden. Aan het eínde van het jaar is het aantal leden teruggebracht naar vijf. Een discussie over de profielen is hÍeryoor de basis geweest.

De benchmark van Aedes wondt verder ontwÍkkeld en geeft meer mogelijkheden om als corporaties onderling in gesprek te gaan over de prestaties. ln 2OI7 zijn de scores als volgt:

Huurdersoordeel Bedrijfslasten Duuzaamheid Onderhoud en verbetering Beschikbaarheid en Betaalbaarheid

B C

A B C

Er is op sommige moÍnenten discussie over de opbouw van de onderleggers die gebruikt worden voor de benchrnal*. Hier creatief mee omgaan om de resultaten te beïnvloeden is nog mogelijk. Zonder de benchmark tot een absolute norm te verheffen, is het wel goede informatie om met collega-corporaties in gesprek te gaan en te leren.

In het najaar heeft de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een Governance-inspectie gehouden. Twee medewetters van de AW hebben gesprekken gevoerd met de RvC, de bestuurder en een MT-lid oyer de governance bij Stek. Zij hebben zich op voorhand georiënteerd door het doornernen van twee jaar aan verslagen van RvC- en MTvergaderingen. In een brief heeft de AW haar bevindingen kenbaar gemaakt. Deze waren over de breedte van de governance positief. Een waarschuwing is aan de bestuurder gegeven voor het verstrekken van een cadeaubon ter waarde van € 15 aan ieder huishouden ter ere van het 1l0-jarig bestaan van Stek. Naar het oordeel van de AW zijn de financiële middelen op deze wijze niet ingezet voor de volkshuisvesting' Onderdeel van de organisatie is de uitvoerende dienst van zeven vakmannen die voornamelijk reparatíeverzoeken afhandelen. Een onderzoek door een extern bureau heeft in 2016 laten zien dat er vertetermogelijkheden zijn. Deze verbetermogelijkheden moeten worden gerealiseerd om er voor te zorgen dat de vakmannen marktconform werken. Hierbij Ís marktconformiteit in vergelijking met andere corporaties bedoeld. Op de achtergrond speelt ook de commerciële markt mee. Een belangrijke meerwaarde van eigen vakmannen kan zijn dat zij door hun sterke binding met de huurders, de organisatie en de woningvoorraad een sociale en technische signaleringsfunctíe kunnen hebben. Een tussenevaluatie heeft laten zien dat de beoogde doelstellingen nog niet 10

gehaald zijn, maar dat de vorderíngen voldoende posítief zijn om er vertrouwen in te hebben dat dit voor de zomer van 2018 wel zo zal zijn. Van de afdeling Financiën en ICT is dit jaar veel gevraagd. Om marktwaardering als waarderingsgrondslag te kunnen opnemen in de jaarrekening, zijn de voorbereidingen al in 2O16 gestaft. Het lange proces dat nodig ntas om de accountants te laten instemmen met de waarderingen, heeft veel flexibiliteit van de afdeling gevraagd. Ook is in dit jaar het scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB ontwikkeld en heeft dit de goedkeuring gekregen van de Autoriteit woningcorporaties,

Voor het beoordelen van investeringsbeslissingen is, in samenspraak met het managementteam en RvC, een financieel kader ontvyikkeld op basis van rendementseisen (rRR). Er is geen twijfel mogelijk over het feit dat de huurder centraal staat bij een woningcorporatie. Toch is dat in de praKijk niet altijd even duidelijk. BU Stek hebben we geconstateerd dat er voor veel onderwerpen beleid is. Het beleid voor de relatie met de klant staat niet altijd even helder op papier. Dat wil natuudijk niet zeggen dat er in de dagelijkse praktijk maar wat gedaan wordt. Er is wel degelijk een goede relatie met de klant. Dit blíjkt onder andere uit de metingen van KWH. Het was wel nodig om het implicíete beleid expliciet te maken. Dat maakt het beter bespreekbaar en geeft meer duidelijkheid naar huurders en collega's over waar Stek voor staat en wat van Stek venwacht kan worden. Op basis van de Klantvisie die in eerdere jaren is opgesteld, zijn de 15 klantwaarden in eerste instantie vertaald naar 5 waarden om uiteindelijk naar 3 waarden te worden omgezet. De 3 klantwaarden van Stek zijn: . Stek weet wat een thuis waard is,

. .

Stek helpt je graag, Stek staat voorje open.

Deze klantwaarden zullen extern gecommuniceerd worden en Stek kan hier op worden aangesproken.

Het productieve van 2017 komt ook goed tot uiting in de bouwproductie. Er zijn 200 woningen opgeleverd en nog eens 100 woningen in aanbouw. Voor de komende periode zijn er 400 woningen in ontwikkeling. Het gaat om vervanging en om uitbreiding. De bestaande woningvoorraad vraagt ook aandacht. De huidige eisen voor energiebeperking en de toegenomen noodzaak om woningen los te koppelen van het gasnet vragen veel innovaties. Met het nieuwe ondernemingsplan is het noodzakelijk ook het strategisch voorraadbeleid (SVB) te herijken. Met begeleiding en ondersteuning van RIGO is hier een start mee gemaakt. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2018 zijn de eerste resultaten gereed.

1.3 Jaarplan2OlT In het jaarplan/actÍviteitenplan voor 2Ot7 zijn 26 activiteiten opgenomen. Hieruan zijn er t9 atgerond,5 bijna afgerond en 2 niet gestaft. De twee activiteiten die niet gestart zijn, hebben betrekking op de woningvraag en het innovatiebudget. De eerste is in overleg met de gemeente verschoven naar WoOn 2018. De tweede is onderdeel geworden van de uitwerking van het ondernemingsplan. Bij de gerealiseerde activiteiten gaat het om zaken als Klantvisie, digitale ondersteuning van de werkzaamheden van de vakmannen, het vernieuwen van bewonerspafticipatie en het opstellen van een scheidingsvoorstel. Ook voor 2018 is een activiteitenplan opgesteld.

t-.4 Risicoparagraaf Beschriiving risicomanagementsysteem tlet systeem van risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel in het besturen van Stek. In 2017 hebben we het beleidskader RisicomanageÍnent herzien. Een integratie van goyernance, rÍsk en compliance vormt nu een belangrijk onderdeel in het nieuwe beleidskader. Het beleidskader Governance, Risk en Compliance geeft helderheid in de taken en verantwoordelíjkheden rondom risicomanageÍnent. Stek hanteert de *Three Lines of Defence"-gedachte in de organisatiestructuur en uitgangspunten van de voor het benoemen van de rollen.

In het beleidskader wordt beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico's van Stek te identificeren. Deze bedrijfsrisico's kunnen een bedreiging yormen yoor of een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het benoemen van de risicot en de beheersmaatregelen. De tweede lijn is verantwoordelijk voor het bestaan en de opzet van het systeem, integraa I overzicht, beg eleid i ng en ondersteuni ng. De andere functie, de objectieve beoordeling van de werking van het risicobeheerssysteem, is ondergebracht bij de derde lijn.

In de belangrijkste primaire en secundaire processen zijn beschreven waarin de betreffende risico's zijn benoemd. Aan de hand van het Prestatie Management Systeem (PMS) wordt het risico op het niet behalen van geformuleerde doelen beperkt. In het PMS zijn onder meer de financiële ratio's opgenomen die het WSW hanteert voor het beoordelen van het financiële risico (financial risk) van de corporatie. Ons projectfasemodel vereist dat alle besluiten op het gebied van vastgoedontwikkeling voorzien zijn van een actuele risicoanalyse per projectfase. De risicoanalyse is een belangrijk onderdeel van de besluitdocumenten.

Risicohouding De basis risicohouding van stek is het beste te omschrijven met de trefwoorden 'voorzichtigheid','risico-avers','schoenmaker, blfif bij je leest', 'zorgvuldigheid', 'verstandig' en 'niet te bureaucratisch'. Samenvattend: prudent. Deze risícohouding legden we vast in het beleidskader Risicomanagement van Stek.

Risicoprofiel De meest significante risico's en de getroffen rísico-beperkende maatregelen voor Stek in

2017 staan in deze paragraaf. Belangrijke risico's door externe ontwikkelingen zien we in de prijsontwikkeling in de bouwsector. De aantrekkende economie heeft een stijgend effect op de prijs voor onderhoud en nieuwbouw. Bovendien zijn er minder aanbieders (aannemerc en ontwikkelaars) die willen pafticiperen in de projecten van Stek. Stek wil graag bijdragen aan de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Het beperkte aantal bouwlocaties in de gemeenten waarin wij actief zijn kan een risico vorrnen voor het realiseren van onze doelen op het gebied van nieuwbouw. De belangrijkste risico's uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het

kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstrornen in euro's zijn. Het kredietrisico van Stek komt vooral voort uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek hanteert een strak incassobeleid, waarbij wordt samengewerkt met verschillende deurwaarders om de huu rachterstanden te m ín ima liseren. Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtinEen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Stek aan zijn verplichtingen kan voldoen, heeft Stek een rekening-courantkredietfaciliteit van € 4,5 miljoen bij de Rabobank. Daarnaast kunnen langlopende leningen worden aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft direct opeisbaa( ziin. Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden De risico's doen zich vooral voor bij een renteherziening en herfinanciering. Het renterisico wordt beperkt door een diversiteit in looptijden met een gelijkmatig vedoop van de vervalkalender en de overeengekomen rentepercentages in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen is 2,9Lo/o. Door een spreiding in de geldgevers (een aantal verschillende banken) beperken we ook het marktrisico. Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waartij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploiteeren een uitpondscenario, wat in de praktijk meestal niet de doelstelling zal zijn in het kader van de volkshuísvesting. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen 13

vermogen, wat niet gelijk staat aan meer geld voor de sociale sector, omdat dit net als voorheen vermogen is dat vast zit in stenen. Bovengenoemde marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt voor de marktwaardebepaling gebruik van de basisversie van het "Handboek modelmatig yyaarderen marktwaarde".ln deze basisversie is er geen sprake van vrijheidsgraden. De schattingsgevoeligheid is daardoor zeer beperkt. De grootste onzekerheid bedraagt de ontwikkeling in de WoZ-waarden. Voor een gedeelte van de niet-DAEB portefeuille (bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed) geldt dat de schattingsgevoeligheid wordt verminderd door de inschakeling van een externe taxateur.

In 2018 zijn de gemeenteraadsverkiezingen een onzekere factor. De vraag is welke wind er vanuit de politiek gaat waaien voor de volkshuisvesting in de gemeenten waarin wij actief zijn en welk effect dit rnogelijk heeft op prestatieafspraken in de komende periode. Op 25 oktober 2OL7 is door de rechtbank Den Haag een vonnis uitgesproken met betrekking tot de aansprakelijkheid van Stek van geleden schade door de levering van vier chalets aan de Eikenlaan te Hillegorn, die destijds (2OO4,2005, 2006 en 2013) bij de oplevering niet zouden voldoen aan de eisen als gesteld in de koopovereenkomst. Momenteel is Stek in gesprek met de eisers orn te komen tot een schikking waarbij de schade wordt vergoed. De aankoopsom van de uvagens betrof destijds circa € 89.000,per wagen. Ook loopt er momenteel nog een in gebrekestelling bij onze aansprakelijkheidsverzekering. Het betreft hier eveneens een chalet aan de Eikenlaan te Hillegom. De koopsom van dit chalet bedroeg destijds circa € 200.000,- en is door de rechtsvoorganger van Stek (Woningstichting Pago) op 4 mei 20O7 verkocht aan de

eigenaar-bewoner.

Kwantificering risico's In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de econornische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. *slecht weer"-varianten. Hierbij rekenen Stek hanteert voor de meerjarenbegroting wel we scenario's door waarbij ontwikkelingen tegenvallen of waarbij zich een combinatie van ontwikkelingen voordoet. In de meerjarenbegroting 2Ot8-2O27 is met de volgende scenario's of een combinatie daarvan rekening gehouden.

Betaalbaarheid

. . .

Rente naar 60/o. De rente gaat naar 6,00lo op lange termijn (2023 e'v.) Deflatie Inflatie 0olo ov€Í eerste 5 jaar. Kosten inflatie + L,OOo/o Combivariant. Gecombineerd economisch scenario naar Montesquieu (voor 1e 5 jaar)(Montesquieu is treasury adviseur van Stek)

De ontwikkeling van de ICR en DSCR bl'rjft de komende 10 jaar in alle scenario's boven de gestelde normen. Voor de ontwikkeling van de loan to value leidt alleen de betaalbaarheidsvariant tot een overschrijding van de 75o/o narm.In de basisvariant die in de begroting is opgenomen scoren alle financiële kengetallen positief ten opzichte van de gestelde normen.

Risicot en onzekerheden met een belangrijke impact in het afgelopen boekjaar Een aantal projecten in Warmond is in 2OL7 in herovenroeging genomen om ervoor te zorgen datze voldoen aan de standaarden van Stek. Hierdoor is vertraging ontstaan in de ontwikkeling van deze projecten. Dit heeft bij een aantal huurders van voorheen

Warmunda tot ontevredenheid geleid. Verder hebben we vastgesteld dat de kwaliteit van de voorraad in Warmond niet volledig aansluit bij het beeld dat wij voor de fusie van de voorraad hadden. Het gevolg hieruan is bijvooóeeld dat gepland schilderwerk is uitgesteld, orndat eeÍst extra planmatig onderhoud moet worden uitgevoerd voordat het zin heeft om te schílderen.

Tot slot zien we dat het lastig is om gekwalificeerd personeel te vinden. Met name op het vlak van vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling merken we een krapte op de arbeidsmarkt

Ontwikkeling yan het systeem van risicomanagement Stek vvil zich continu ontwikkelen op het gebied van risicobeheersing. De organisatie spreekt hier regelmatig over met de auditcommissie en de RvC. Een volwassen systeem van risicomanagement is daaóij de doelstellíng. Suggesties uit de managementletter van de interim controle nemen we hierin rnee. Met name om vast te stellen dat we op dit moment geen "blinde vlekken" hebben. Een zogenaamde'brutoanalyse" van onze risico's is een actie waaraan we invulling gaan qeven. Maar ook ICTrisico's, zoals cyberrisico's en vastgoedwaarderingsrisico gaan we verder uitwerken.

1.5 Verklaring

besteding van middelen De bestuurder verklaaft dat alle middelen in het verclagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire weltgebied van Stek. Zoals hiervoor al aangegeven, heeft Stek in 2OL7 alle huurders een cadeaubon van 15,O0 gegeven ter gelegenheid van het 1lO-jarig bestaan van Stek (en diens rechtsvoorgangers). Op grond van de nieuwe Woningwet is dit níet toegestaan. Stek heeft na de Governance-inspectie van de Autoriteit Woningcorporaties hieruoor een waarschuwing gehad. Voor het overige werd de governance bij Stek positief beoordeeld

€

1.6 Vooruitblik Een belangrijk beleidsmatig resultaat voor 2018 is het vaststellen van het Strategisch Voorraad Beleid. Met dit beleid, waarmee in 2Ot7 een staÍt is gemaakt, moet een uitwerking gegeven worden aan het nieuwe ondernemingsplan. Meer woningen voor de doelgroep met een inkomen beneden € 29.000 (prijspeil 2017), meer differentiatie in 15

typologie en de vraag waar te investeren in energie-beperkende maatregelen zijn onder andere de zaken die moeten worden uítgewerkt. Aan het begin van 2018 werd duídelijk dat de waardering van het vastgoed met malttwaarde u,ederom aan discussie onderhevig Ís. Dit betrof met narne de corporaties die de marktwaarde op het basishandboek hebben gewaardeerd. Inmiddels is deze discussie beslecht en is de stijging van de marktwaarde in de jaarrekeninE met een verschillenanalyse nader onderbouwd. De Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) vraagt in het begin van het jaar de nodige aandacht. Twee interne werkgroepen zijn, met externe ondersteuning, gestaft om eÍïoor te zorgen dat de organisatie compliant is in mei. De digitalisering van de klantrelatie en bedrijfsprocessen is niet te stoppen. Dit ontrrvikkelt zích steeds verder, maar ook het gewone beheer vraagt aandacht. In het voorjaar rrvorden releases doorgevoerd waardoor het huurderspoftal weer meer mogelijkheden biedt aan de huurder om zelf zijn zaken te kunnen regelen. Het gegeven dat hierbij meerdere externe partijen nodig zijn, maakt dergelijke processen extra

gecompliceerd. De ontwikkeling van de woningbouwlocatie Hooghkamer in Teylingen vordert gestaag. Na steviEe onderhandelingen met ontwikkelaar Terra en de gerneente ís er een compromis bereikt. Door het verscherpt toezícht bij collega-corporatie Vooruitgang in Teylingen, zal Stek optreden als koper van de locatie en ontwikkelaar van de appaftementen die

gepland zijn.

In Hooghkarner zal Stek het eerste Nul-Op-de-Meter (NOM)- project opleveren. De beperking van fossiel energiegebruik, versterkt door de problernatiek in Groningen als gevolg van de winning van aardgas, maaK dat corporaties hun bijdrage moeten leveren. De sector heeft bepaald dat corporaties een plan moeten hebben over hoe de woningvoorraad in 2050 energie-neutraal is. Dat lijkt ver weg, maar omdat de processen in vastgoed traag verlopen en de investering in financiële zin fors is, is de opgave om een goed plan te ontwikkelen stevig. De signalen zijn in 2Ot7 al duidelijker geworden. Alle wijzigingen in de zorgsector en de sociale woningbouw hebben tot gevolg dat de doelgroep die gehuisvest moet worden, yerandeft. Ouderen stromen minder door naar verzorgingshuizen en moeten langer thuis wonen. Steeds meer huurders zullen met beperkingen in hun huidige woning blijven. De toenaÍne van de verwarde-personenproblematiek als gevolg van de afnarne van

intramurale huisvesting en wonen met begeleiding, wordt in vele sectoren gevoeld. Politie, maatschappelijk werk, schuldproblematiek en ook corporaties worden steeds vaker geconfronteerd met mensen die minder in staat zijn orn de regie te voeren over hun eigen leven. Vaak kunnen alleen reactieve maatregelen worden getroffen. Dit vraagstuk zal steeds meer aandacht gaan vragen. Stek kan dit niet allemaal alleen oplossen. Een nauwe samenwerking met andere maatschappelijke instellingen is nodig.

1,.7 Financiëlecontinui'teit Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt

gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid fínanciële kaders over de minimale vermogenspositie en wordt gestuurd op een positieve ontwikkeling van de kasstromen, zodat Stek altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is in eerste instantie in augustus 2016 vastgesteld en door de Autoriteit woningcorporaties (AW) goedgekeurd .In 2OL7 heeft een herziening van het Reglement plaatsgevonden die vervolgens in september 2OL7 is vastgesteld en door de AW is goedgekeurd (zie ook paragraaf L.7.3). Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde gegeven het feit dat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn.

t.7

Jaarresultaat en yermogensontwikkeling 2Ot7

Het totale resultaat bedraagt over 2gL7 in totaal circa € 64 mln. positief. Dit positieve resultaat wordt met name veroorzrakt door een stíjging van de marktwaarde van circa

€ 63 mln. die via het resultaat wordt verantwoord. In paragraaf L.7.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven. In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de waardering op marktwaarde en de gevolgen hiervan voor het eigen vermogen en het resultaat.

Toelichting waardcring op nrarhwaarde Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde, Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 3í. van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen

schrijft voor dat de marKwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het *Handboek modelmatig waarderen marktwaarde". Validatie van het Handboek 2O16 heeft reeds plaatsgevonden. Handboek 2017 dient nog gevalideerd te worden. De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het *Handboek modelmatig waarderen marktwaarde". Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het handboek. Alleen het commerciële bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) is gewaardeerd op basis van de full versíe variant van het handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het handboek2oLT in haar software opgenomen, welke reeds door een externe accountant is gecertificeerd. De waardering op marktwaarde volgens het "Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde" heeft gevolgen voor het vermogen en resultaat van Woonstichting Stek.

De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en níet-DAEB) is

in 20L7 gestegen van € 833 mln. naar € 9L4 mln., hetgeen overeenkomt met een stijging van circa LOo/o. Deze stijging wordt deels veroorzaakl door mutaties in bezit, zoals bijvoorbeeld de oplevering yan circa 200 nieuwbouwwoningen in 2O17. Geschoond van deze bezitsmutaties bedraagt de stijging van de marktwaarde circa 8olo. Het eigen vermogen van Stek is in 2OL7 van € 646 mln. naar € 710 mln' gestegen.

Toelichting verschil tussen marlCwaarde en bedrijÍswaasde 2Ol7 Per 31 december 2OL7 is in totaal € 491 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen opgenomen in de balans uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek Modelmatig Waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Stek. De mogelijkheden voor de corporatie orn vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen. Denk daarbij aan onderwerpen als demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Daarnaast heeft Stek in haar ondernemingsplan vermeld staan dat betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad voor de primaire doelgroep belangrijke doelstellingen van beleid zijn. Stek heeft in haar beleid opgenomen dat circa 80o/o van haar sociale yoorraad onder de tweede aftoppingsgrens (€640 per mnd) wordt verhuurd, waarvan 75o/o onder de eerste aftoppingsgrens (€597 per mnd). Daarnaast wil Stek juist haar voorraad de komende jaren gaan uitbreiden in plaats van grootschalig te gaan verkopen. De bestuurder van Stek heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bU ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in yerhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 538 miljoen. Dit impliceert dat circa 760/o van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

1.7.2 Toelichting en analyse bij financieel resultaat Woonstichting Stek had een nettoresultaat voor 2OL7 begroot van circa € 15,5 mln negatief. Het gerealiseerde jaarresultaat 2OL7 bedraagt circa € 64 mln. positief, circa € 79 mln. hoger dan begroot.

Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door: . Mutatie resultaat op basís van vvaardering op marktwaarde: . Doorschuiven van een aantal investeringspr$ecten naar 2018 . Niet doorgaan van begrote aankoop woningen

. r

Waardemutatiesgrondposities Saldo van diverse verschillen

+63 mln.

+24 mln.

3 mln. 2 mln. 9 mln.

€ 79 mln Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht: 18

UUaardering op marlGwaarde De richtl'tjnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie van de marktwaarde van het vastgoed

bedraagt in 2Ot7 circa € 63 mln. positief. Stek heeft in de begroting hier geen rekening mee gehouden.

Doorcchuiyen investeringsprojecten naar 2O18 De begrote nieuwbouwprojecten in Hooghkamer (fase3), Graaf lanlaan en Karel doormanplein/Michiel de Ruijterstraat zijn door vertraging in de planfase doorgeschoven naar 2018. In totaal betreft het circa 170 woningen. Het begrote onrendabel is daarom niet gerealiseerd in 2Ot7. Daarnaast zijn een aantal begrote renovatiepr$ecten doorgeschoven naar 2018 door veftraging in de planvorming. Onder andere betreft dit de investeringen in de flats Grote Ooievaar en Ruysdaelplein (in totaal 246 woningen). Het begrote onrendabel is daarom niet gerealiseerd in 2OI7. Aankoop onroerende zaken Stek had voor 2OL7 begroot om circa 100 woningen aan te kopen in de gemeente Lisse. Deze aankoop is niet doorgegaan, zodat het begrote onrendabel op deze aankoop niet is gerealiseerd

Waardemutaties g rondposities Stek heeft in de jaarrekening 2017 een afuiaardering doorgevoerd op haar grondpositie in Geestwater in Lisse ter hoogte van circa € 2,4 mln. Daarnaast is de grondposítie gelegen aan de Elsbroekerlaan/Leidsestraat in Hillegom extern getaxeerd en heeft op grond hieruan een opwaardering plaatsgevonden van circa € 0,3 rnln. in de jaarrekening Overiqe toelichtino Onderhoud 2O17 De gerealiseerde onderhoudskosten in 2OL7 bedragen in totaal circa € naa r onderhoudssoorten :

mln. Hieronder

volgt de uitsplitsi n g

Onder{roudssoorten (bedragen x € 1.OOO)

Begroting 2í,L7

Realisatie

20!7

Yercchil Realisatie ven6us

BcgÍoting Reparatie onderhoud Èlutatieonderhoud Bl(T I biizondere mutaties Planmatig onderhoud buiten (incl. onvoozien) Planmatig onderhoud buiten (VríE-bijdrage) Totaal

1.401.000 1.519.000 1.265.000

L.2s7.OOO

1.514.000 1.605.000

-144.000 -5.000 341.000

4.401.000

3-374.OOO

-LO27.OOO

315.OOO

265.O00 8.O16.OOO

-a8s.ooo

8.901.OOO

-50.000

Door het toepassen van het seniorenbeleid zijn dit jaar veel extra mutaties geweest in lang bewoonde woningen. Als gevolg hiervan zijn de investeringen in badkamer, keuken en toiletvoorzieningen ( BICI) dit jaar hoger uitgevallen dan begroot.

Verkoop onroerende zaken en grondposities In het jaar 2gï7 zijn 14 woningen verkocht. Negen woningen zijn op de vrije markt verkocht en de overige vijf woningen zijn aan zittende huurders verkocht. Stek had zich ten doel gesteld 20 woningen te verkopen in het kalendefiaari dit is niet gehaald. Wd zijn er aan het einde van 2OL7 nog een aantal verkopen in gang gezet, deze woningen zullen begin 2018 bij de notaris passeren. Naast de woningen zijn er ook 3 garages verkocht. Tot slot heeft Stek nog twee bedrijfspanden in Warmond verkocht. Deze panden waren oorspronkeli;'k in bezit van Warmunda en kwamen mee met de fusie. De verkoop van de grondpositie Tanderij te Hillegom is in 2017 volledig afgewikkeld.

Heffingen en belastingen Het WSïttrÍ heeft dit jaar geen saneringsheffing opgelegd. Dit betekent dat de hiervoor gemaakte reserering in de begroting van € 450.000 is vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Daarnaast is de verhuurdersheffing

€ 117.000 lager uitgevallen dan begroot.

Perconeelskosten € 3,4 mln., circa € 0,1 mln. hoger dan begroot. Deze hogere kosten worden grotendeels veroorzaakt door het uitbetalen van veftrekpremies aan een aantal collega's waar Stek in 2AL7 afscheid van heeÍt genomen. De inleenkrachten bedragen over 2OI7 in totaal € 0,5 mln., hetgeen circa€ 60.000 hoger is dan begroot- Door onder andere langdurige ziekte van een van onze collega's as extra De salariskosten bedragen over 2O!7 in totaal circa

inleen benodigd gebleken.

Eedrijfskosten algemeen beheer De totale bedrijfskosten zijn in 2OL7 circa 7o/o hoger uitgevallen dan begroot. Deze overschrijding is vooral het gevolg van hogere accountantskosten en advieskosten,

Resultaat uit financiering De rentekosten zijn in 2OL7 circa € 0,9 mln. lager uitgevallen dan begroot. Deze daling wordt veroorzaakt doordat er minder leningen zijn aangetrokken in verband rnet vertraging van e€n aantal investeringsprojecten en het niet doorgaan van de aankoop van circa 100 woningen in Lisse. Daarnaast was de marktrente ook lager dan begroot.

L.7.3

Financiëlc continuiteit in relatie tot BTlV-vereisten

t.7.3.1 Reglement financieel beleid en beheer Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking getreden.

In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuiteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico's aanvaardbaar zijn, en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continui'teit in gevaar komt of dreigt te komen (artÍkel 55a lid 2 Woningwet). Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld en deze is door de financiéle toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties, in 2016 goedgekeurd.ln 2Ot7 heeft een herziening plaatsgevonden van het Reglement welke is vastgesteld en door de Autoriteit woningcorporaties is goedgekeurd. Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleíd en beheer binnen de toegelaten instelling en haar veóonden ondernemingen (híerna gezamenlijk: Stek). Conform BTIV zijn de doelstellingen van het fïnanciële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuiteit. De financiële continuiteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd. De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daaóij verantwoording af te leggen in het kader van het Ondernemingsplan van Stek en de geldende weten regelgeving. In het Ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële contínuiteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het belangrijkst en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiéle positie is echter wel essentieel voor Stek, omdat een gezonde financiéle positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico's. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continu'i'teit op de korte en lange termíjn.

L,7.3.2 Financieel beleid Het financieel beleÍd is enerzijds sturend en anderzijds randvoonruaardelijk. Financiën

staat namelijk niet op zichzelf , maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven. Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicoma nagement van Stek.

Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuiteit van de stichting. In dit verband heeft Stek fïnanciële beleidsdoelstellingenl, voor de lange termíjn, op de volgende gebieden geformuleerd2: 1

Liquiditeit

Vermogen Rendement

Liouiditeit Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek twee kengetallen, namelíjk Interest Coverage Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Interest Coverage Ratio (ICR De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te

stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uít de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt" Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplíchting niet kan nakomen.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Dit kengetal geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossingen op het vreemd vermogen. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar rente- en aflossingsverplichting niet kan nakomen. Vermooen Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie índicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de "solvabiliteit", de "Loan to Value" en de'dekkingsratio". Deze beErippen worden hierna toegelicht.

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de'marktwaarde in verhuurde staat'.

1 De geformuleerde Íinanciéle doelstellingen zijn gebaseerd op de huidige waarderíngsgrondslagen, in casu marktwaarde in verhuurde straat. Op het moment dat de waarderingsgrondslagen wijzigen zal de impact hiervan op de geformuleerde financiële doelstellingen worden geanalyseerd en zullen de nagestreeíde waarden hoogstwaarschijnlijk worden bijgesteld. 2 Bij het formuleren van de doelstellingen ljn de relevante voorschriften vanuit weten regelgeving en/of richtlijnen van relevante instanties, waaronder het Waarborgfonds Sociale Woning en de Autorileit woningcorporaties, in acht genomen.

Loan tot Value De Loan to Value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedpottefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand yan de'bedrijfswaarde'of 'marktwaarde'van de portefeuille vastgoed in exploitatíe, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

Dekkingcratio De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de rryaarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de

'marktwaarde in verhuurde staat'van de portefeuille vastgoed in exploitatie.

Rendcment Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed, De rendementseis die Stek stelt aan haar individuele investeringen wordt uitgedrukt in de Weighted Cost of Capital (WACC). Daarbij wordt uitgegaan van een kasstroombenadering. In het investeringsstatuut wordt beschreven op welke wijze Stek vanuit de financiéle levensvatbaarheid een minimale rendementseis op bedrijfsniveau berekent (WACC) en welke uitgangspunten we daarbij hanteren. Deze centrale rendementseis (WACC) is een belangrijk financieel kader om de rendementseis op projectniveau af te leiden en vast te stellen in een gewenste minimum trnternal Rate of Return (IRR). Daaóij is een differentiatie aangebracht op investeringen in vercchillende vastgoedsegmenten. Bij de vastgestelde rendementen is het uitgangspunt dat de financiële continuïteit van Stek is en blijft gewaarborgd.

1.7.3"3 Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdslijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafisluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol. Financieel beheer

Om de (ftnanciële) doelstellingen op lange termíjn te realiseren is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hieftoe wordt jaarlijks een jaaóegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde norrnen daadwerkelijk te realiseren. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet is binnen Stek een plannÍng- en controlcyclus ingericht.

L.7.3,4 Streefwaarden en prestatie indicatoren 23

HÍeronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in

vergelijking met de streefrtaarden over het boekjaar 2016. De minimale streefuiaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. De ontwikkeling van de financiële kengetallen zijn als volgt

2,74 ICR t,62 DSCR 74,2o/o Solvabiliteit* Loan to value** 55,3o/o Dekkingsratio 22,7o/o * àbt Ínarktwaarde ** obv bedríjfsraarde

2,AL

t,7L 72,4o/o 54,8o/o

24,2o/o

t,4 1,0

22,5

o/o

Max 75o/o Max 50o/o

De gerealiseerde percentages over 2Ot7 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvooruraarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuilteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

Uit de me€rjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit als de ICR in de komende vijf jaar iets gaan dalen en op langere termijn weer zullen stijgen. De hierboven genoemde nofÍnen urorden naar verwachting niet overschreden.

L.7.4 Yermogensbeheer Trcasurystatuut, treasury scan en Treasury commissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasury commissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën en ICT, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur. Ook in 2OL7 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico's" Eind 2017 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2018 vast.

Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van ni€uwe fïnancieringen wordt daarom, naast de marktomstandiEheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek. In de weergegeven grafiek zijn via een Treasuryscan de renterisico's voor Stek de komende

jaren in kaart gebracht (onderdeel van Treasuryjaarplan 2018). De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.

^35

r!,

É o c

Eso E a

925

o !

^20 15

s 5

.t.

@oorNo{o@N@oeFfi r F N NN NN d N Nq N oóO@eo{0@Èo@0FNoro@tsooo-No+b@È@o oo 6o o Í { t t * * S { t $ O O A AO DOO@to ooooo600090000000000eooooooooooo0000000eoo NNNNNNildqNilfl fi NNNddNNNNNilNNNNNNNNqNNNNNNNNN

**-ío%Rêntêrisico

EA(eindaflming) -RA$ente-aêyNoásÈing)

-1s%Rêntq,isim

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2OL7 2,91o/o en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 34.000 per woning. De "Loan to Value" bedraagt ultimo 2Ol7 5So/o, welke ruim onder de gestelde norm van 75o/o

valt.

Achtervang leningen De gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek. In 2010 heeft de gemeente Teylingen en in 2016 de gemeente Hillegom deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. De achteruang is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW-borging.

Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krcdiet ter beschikkíng gesteld van € 4,5 mln. op basis van de Euriborrente verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Tevens zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. Tevens mag de faciliteit alleen wolden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.

Mutaties leningenpoÉefeuille Deze paragraaf geeft een overzicht van de leningacties uit 2OL7. In 2Ot7 z'rjn vijf nieuwe fixe leningen aangetrokken meteen gecombineerde hoofdsom van € 21 mln. In de onderstaande tabel zijn de leningen weergegeven die in 2OL7 werden aangetrokken.

Transactie

Geldgenrer

Herfinanciering Nieuwbouw

BNG BNG

Nieuwbouw

Herfinanciering Herfinanciering Tabet

BNG

BNG BNG

Hoofdeom

rooptijd

R.ente

Stoftingsdatum

€ 5.000.000

jaar

t,1400/o

o3-o4-20L7

€ 4.000.000

LL jaar

t,235o/o

oL-o6-2At7

4.OOO.O00

jaar

L,460/o

01-08-2017

5.OOO.O00

10 jaar

1,27o/o

ot-tL-20L7

€ 3.000.000

L2 jaar

t,555o/o

oL-L2-2017

€

Afgesloten leningen 2O77

In 2OL7 heeft er geen renteherziening plaatsg€vonden. Borgingsplafond WSW en fi nanciêringen ln 2Ot7 heeft het WSW Woonstichting Stek financieel beoordeeld en op basis daaruan een positieve borgbaarheidsverklarÍng afgegeven. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met Wsw-borging. Het door het WSW ter beschíkking gestelde borgingsplafond voor de periode 2OL7'2019 wordt in de volgende tabel weergegeven:

Iaar 2017

2018

20t9

Hoogte borgingsplafond 249 mln 256 mln 257 mln.

Ultimo 2OL7 bedraagt de totale leningenschuld circa C 223 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.

Gebruik derivaten Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 3L't2-29L7

Bestuursverslag, Corporate Governance

Corporate governance gaat over goed ondernemingsbestuur, waarbij jaarlijks goede en transparante verclaglegging naar belanghebbenden van essentieel belang is. Vereisten voor corporate governance liggen vast in de (Woníng)wet en de Governance Code Woningcorporaties.

In dit hoofdstuk leest u een beschrijving van hoe de corporate governance structuur er bij Stek uit ziet.

2.1

Raad van Commissarissen

Stek beschikt op grond van de statuten over een Raad van Commissarissen. Deze houdt toezicht op het Bestuur en de algemene gang van zakên bU Stek en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het Bestuur met raad terzijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen, onderdeel van dit jaarverslag, brengt de Raad verslag uit van de invulling van haar taakin 2OL7. Per balansdatum bestond de Raad van Commissarissen uit vijf personen, waarvan vier mannen en één vrouw. Tot L7 december 2017 waren het zes personen (vier mannen en twee vrouwen).

2.2

Het Eeetuur Bij Stek wordt het Bestuur gevormd door één bestuurder. Deze is belast met het besturen van de wooncorporatie en de dagelíjkse aansturing van de werkorganisatie. De bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd, welke is overeen gekomen in 2006. Dit contract voldoet aan de eisen die het overgangsrecht stelt en is daardoor niet strijdig met de Governance Code.

Dit houdt in dat het Bestuur verantwoordelijk is voor: . de strategie,

o r r .

de realisatie van de doelstellingen van Stek, de financiering, de resultaatontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van Stek.

Stek heeft een Bestuurdercreglement waarin de taken en verantwoordelijkheden van de bestuurder nader worden uitgewerkt. De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verctrekt de Raad tijdig de informatie

hij nodig heeft voor de uitoefening van zijn taak.

Aangezien het Bestuur door één persoon, een man, wordt gevormd kan dit niet worden vergeleken met de normverhouding man/vrouw uit de Wet Bestuur en Toezicht. 27

Permanente Educatie bestuurder Corporatiebestuurders zijn vanaf l januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappiivraagt om actuele kennis en vaardigheden. Bestuurders van woningcorporaties moeten daarom vanaf de invoering binnen drie jaar 108 PE-punten halen, wat neerkomt op 108 studiebelastingsuren.

In het kader van de Permanente Educatie(PE) heeft de bestuurder van Stek in 2O15 en 2016 respectievelijk 35,5 en 46,5 PE punten behaald. ïn 2Ot7 heeft de bestuurder nog eens 25,75 punten behaald. Híermee heeft hij (afgerond) de verplichte 108 PE-punten in een periode van drie jaar gerealiseerd.

2.3

Corporatieraad

BU de legitimatie van de corporatie worden vragen gesteld door de maatschappij. Doen

corporaties nog wel de juiste dingen? Bestaat voor hun activiteÍten voldoende draagvlak in de maatschappij? Wordt de juiste maatschappelijke meerwaarde geleverd? Om als sector te laten zien dat de legitimatie van de corporatie een belangrijk punt is, heeft Aedes een breed programma rond dit thema georganiseerd. Een onderdeel van dit programma is de pilot Corporatieraad. De Corporatieraad bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk de "rauwe" werkélijkheid bij de corporatie kunnen binnen brengen. Er hebben geen bestuurders van sociaal/maatschappelijke organisaties zitting in de Raad. Ook vertegenwoordigers van gemeenten en huurdersorganisatíes zijn niet vertegenwoordigd. Beiden hebben al bestaande lijnen met de corporatie.

In de Corporatieraad zitten rnensen die de dagelfkse praktijk zien en de ontwikkelingen daarin overzien. Stek doet mee met deze pilot. Daar zijn de volgende redenen voor: . Legitimatie is voor een corporatie heel belangrijk. De redenen van bestaan van een corporatie liggen buiten zichzelf en zullen ook daar bevestigd moeten worden, o Er zijn veel veranderingen bij de doelgroepen van de corporatie gaande die voor een corporatie niet altijd goed zichtbaar zijn,

De nieuwe Woningwet en Governance Code vragen van corporaties een andere, nauwere relatie met belanghouders. In de Corporatieraad hebben mensen zitting die kennis en ervaringen kunnen inbrengen vanuit onder andere de schuldhulpverlening, de Voedselbank, de kerk, de politie,

senioren en scholen. De Corporatieraad zelf heeft een verclag opgesteld dat in dit jaarverslag is opgenomen.

2.4

Írlanagementteam

Stek heeft een managementteam dat bestaat uit de bestuurder en drie managers. Een manager Woonservice, een manager Vastgoed en een manager Financiën en ICT. De bestuurder delegeeft een aantal van zijn verantwoordelijkheden aan deze managers. Besluitvorming wordt vooóereid en vindt plaats in een regulier managementteamoverleg.

2.5

GovernanceGodeWoningcorporaties

Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en in één adem ook de noodzaak om transparant te besturen en toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders. De Governance Code Woningcorporaties beschrijft principes voor transparantie, verantwoording, integriteit en intern toezicht van woningcorporaties. Deze principes spelen een wezenlijke rol bij de invulling en uitvoering van onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. Naar de zienswijze van Stek zijn er geen noemenswaardige punten waar wij afweken van de Governance Code Woningcorporaties,

2.6

Risicomanagement

Stek hecht veel waarde aan de beheersing van risico's. Stek heeft hieruoor een risícomanagement beleidskader. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het interne risicobeheersingssysteem. Door regelmatig risicoanalyses uit te voeren en risicobewustzijn in de bedrijfsvoering te stimuleren, wil Stek zoveel mogelijk haar risico's in kaart brengen en beheersen.

In het verslag van de bestuurder is in de risicoparagraaf al uitgebreid ingegaan op risicomanagement en de risico's van Stek.

2,7 Interne beheersing Control of interne beheersing is het systeem waarïnee het management de risico's die het behalen van onze doelstellingen bedreigen, kan identíficeren, prioriteren, analyseren en beheersen. Het doel van deze interne beheersing is het bewaken van betrouwbare informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt betreffende de strategie, de activÍteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaar verstaan we: juistheid, volledigheid en tijdigheid. De belangrijkste elementen van control zoals wij dit toepassen:

Reglcment Financieel Beleid en Beheer De doelstelling van het Reglement Financieel Beleid en Beheer is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, de risíco's te beheersen en daaóij verantwoording af te leggen met inachtneming van de geldende weten regelgeving. In de besluiWorming binnen Stek zijn deze documenten leidend.

Het reglement is opgesteld conform de eisen uit het BTIV en is goedgekeurd door de

Autoriteit woningcorporaties. Naast het reglement financieel beleid en beheer beschikken u,e over verschillende aanvullende beleidskaders, het doen van investeringen en het aangaan van samenwerkingsverbanden. Deze zijn vastgelegd in het Investeringsstatuut en het

Verbindingenstatuut.

ln 2Ot7 is het reglement

Financieel beleid en beheer geactualiseerd.

Investerin gsstatu ut en verbindingenstatuut Stek beschikt over een investeringsstatuut en een veóindingenstatuut. In 2OL7 zijn beide documenten geactualiseerd. Beide documenten geven kaders voor het doen van investeringen en het aangaan van verbindingen.

Treasula- en beleggingsstatuut en Treasurycommissie We beschikken over een Treasury- en beleggingsstatuut r raarin beschreven staat hoe wij

om willen gaan met renterisico's, financieringen en beleggingen. Het Statuut vormt het kader voor het Treasury jaarplan. Uitvoering van het Treasury jaarplan gebeurt door de Treasurycommissie. De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de rnanager Financiën en ICT, één of twee medewerkers Verslaglegging en een externe adviseur. Tn 2gL7 was dit adviesbureau Montesqieu.

Integriteitscode en Klokkenluidersregeling Stek heeft een Integriteitscode en Klokkenluidersregeling. In de Integriteitscode wordt onder meer beschreven hoe we omgaan met onze klanten, onze leveranciers en welke spelregels we hanteren voor ons dagelijks handelen. In de Klokkenluidersregeling is procedureel vastgelegd hoe medewerkers om kunnen gaan met het vermoeden van een misstand. Tevens is een klachtenregeling voor ongewenst gedrag opgenomen. Stekt voert haar activiteiten integer uit. Dít wil zeggen oprecht en open, met respect voor onze doelstelling en de belangen van degenen met wie we zaken doen en voor de samenleving in het algemeen. De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling zijn te downloaden van de website.

Procuratiercgeling Stek beschikt over €en procuratieregeling waarin staat wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie. Tevens vermeldt de regeling wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden en wordt helder welke bevoegdheden naar managerc en medewerkers zijn gedelegeerd. De procuratieregeling staat ook op de website van Stek.

Planning en C,ontrol cyclus We maken gebruik van een uítgebreide Planning & Control kalender, waarin niet alleen

de planningen staan voor de meer;'arenbegroting, jaarbegroting, rapportages, maar ook liqu iditeitsprognoses, risicoma nagement en interne controles. Eenmaal per drie jaar stelt Stek een Ondernemingsplan op met een horizon van drie jaar. Het Ondernerningsplan wordt vertaald naar een jaarplan en een jaarbegroting. De realisatie van de plannen monitoren we onder ander door een Prestatie Management Systeem (PMS). Dit PMS hanteeft Índicatoren die zijn afgeleid van de resultaatgebieden en de kritische succesfactoren.

Interne controle en procedures Onze belangrijkste processen staan beschreven in procesbeschrijvingen- Zowel de prÍmaire als de ondersteunende als de besturende processen zijn in belangrijke mate

uitgewerkt. De interne controle richt zich vooral op die processen waar voor Stek de belangrijkste risicot aan verbonden zijn. Jaarlijks wordt een auditplan opgesteld, afgestemd met de bestuurder en de auditcommissie. Stek beschikt over twee controllers, die direct onder de bestuurder gepositioneerd zijn- Belangrijk aandachtspunt bij de audits is de controle van opzet, bestaan en werking van de procedures. Maar ook dat weten regelgeving en

de eigen procuratieregeling worden gevolgd. Om de onafhankelijkheid van de controllerc zoveel mogelijk te waarborgen, opereren zij als staffunctionaris direct onder de bestuurder. De controllers kunnen zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen.

Informatievoorzieni ng De informatievoorziening aan het managementteam, de bestuurder en de Raad van Commissarissen vindt ieder kwaftaal plaats aan de hand van een kwartaalrapportage. Deze rapportage wordt zowel behandeld in het managementteamovedeg als in de vergadering van de Raad van Commissarissen.

In de kwaftaalrapportages komt het volledige scala aan ondenruerpen aan bod betreffende de sociale volkshuisvesting. Dit varieeft van de ontwikkelingen in de (nieuw)bouwprojecten, de verhuur, het onderhoud tot aan de financiële stand van zaken. Uiteraard yormt ook het PMS onderdeel van de rapportage. De manager Financiën en ICT staat de bestuurder bij tijdens de bespreking van de kwaftaalrapportage met de Raad van Commissarissen. 3L

Wanneer nodíg kan er tussentijds aan het managementteam worden gerappoÉeerd. Het managementteam vergadert driewekelijks met een vooraf vastgestelde agenda. Stek heeft in het kader yan informatieyooziening de keuze gemaakt om het drie-kamermodel niet verder door te ontwikkelen. Het huidige model is naar ons beeld onvoldoende doorontwikkeld om te gebruiken voor Stek.

Administratieve scheiding DAEB en niet-DAEB Stek heeft gekozen voor een administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Simpel gezegd een administratieve scheiding tussen ons sociale en commerciële bezit. Het definitieve scheidingsvoorstel waarin de administratieve scheiding is uitgewerkt, is in 2O17 goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties.

Verbindingen Bij aanvang van 2OL7 had Stek de volgende verbindingenstructuur r Stek Holding BV (froudstermaatschappíi)

. r . . .

Elshoek BV (100e/o direct) Pago Zorg BY (LOOo/o, direct) Magistra Bouwservice BV (100o/o, direct)

Trithun BV (100o/o, direct) TrÍthun 8l {LOOo/o, direct en indirect) Per 25 december 2O17 heeft Stek al deze verbindingen opgeheven. De verbindingen hadden geen bestaansgrond meer door de huidige (fiscale) wetgeving. Per ultimo 2OL7 is dus alleen de toegelaten instelling Woonstichting Stek overgebleven. Grondposities uit de verbindingen zijn ondergebracht in de toegelaten instelling. Het toezÍcht op bovengenoemde vertindingen vond plaats door de Raad van Commissarissen. Vanuit Stek waren er geen personeelsleden in dienst van de genoemde verbindingen.

In de keten waarin Stek opereert heeft zíj invloed in de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). De bestuurder heeft in dit orgaan een onbetaalde nevenfunctie. Hij is voorzitter van het Bestuur.

Visitatie De Governance Code Woningcorporaties verlangt van woningcorporaties dat zij zich een

keer per vier jaar laten visiteren door een extern onafhankelijk visitatiebureau, waaóij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren. 32

ln 2OL7 vond er bij Stek geen visitatie plaats. Stek werd in 2O14 op basis van de "5.0versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties" beoordeeld op haar presteren door het bureau Raeflex. Over de periode 2010 tot en met 2013 heeft Stek een gemiddelde score van een 7. Het volledige visitatierapport van de visitatie uit 2014 is terug te lezen op de website. In 2018 vindt opnieuw een visitatie plaats. De verplichte visitatie Ís geregeld in de Woningwet.

2.A Enternetoezichthouder Beoordeling Autoriteit woningcorporatiec De Autoriteit woningcorporaties heeft in november 2Dt7 een oordeel gegeven over de staatssteunnorm en de passendheidsnorm. Het oordeel ten aanzien van de staatssteunnorm is dat bij Stek 90o/o of meer van de woongelegenheden met een maandhuur tot € 710,68 zun toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden de ínkomensgrenzen van € 35.739,- / €.39.874,-. Stek voldoet hiermee aan de toewijzi ngseisen va n de staatssteunregeli ng. Ten aanzien van de passendheidsnorÍn heeft Stek 95o/o af meer toegewezen aan huishoudens met een huur onder de toen vigerende aftoppingsgrenzen. Stek voldoet

hiermee aan de norm. De Autoriteit woníngcorporaties heeft in 2OL7 een governance-inspectie uitgevoerd. De govêrnance-inspectie is gericht op de besturing van de corporatie en het toezicht van de Raad van Commissarissen. Centraal staan de'checks and balances" en "countervailing power", waarbij ook aandacht is voor het integriteitsbeleid van de corporatÍe en de relatie met stakeholders.

De Autoriteit woningcorporaties geeft aan dat de gov€rnance op een voldoende niveau is

Beoordel i n g Waa rborgfonds Sociale Woningbou w 2OL7 Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSw) rnaakt, onder andere op basis van de door Stek ingediende prognoses voor de jaren 2018 tot en met 2O22, een beoordeling van de financiële positie. Op basis daarvan verklaarde het WSW dat Stek voldoet aan de eisen. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW als aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2018 en 2O19 komt uit op respectievelijk € 256 en € 257 miljoen. Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen ínvesteringen in 2018 en 2019

te kunnen financieren.

Bestuursverslag, Volkshuisvestelijke verantwoording

3.1

Klant eerst

3.1.1 Klantvisie zijn we met het project'100o/o klant'gestaft. Met dit project vvíllen we met el?.aar de puntjes op de izetten als het om de dienstverlening aan onze klanten gaat. Uit de lijst van verbeteringen die collega's tijdens de postersessies hebben opgesteld, hebben we er uiteindelijk drie gekozen om uit te werken. Via "sprints'ging een aantal collega's van verschillende afdelingen met een probleem aan de slag om binnen drie weken met een oplossing te komen. Door dit te doen met collegat van verschillende afdelingen, kwamen er vaak verrassende ideeën over tafel. Bovendien bevordert dit de betrokkenheíd van alle collega's bij Stek. Via een digitale enquête is de klantbeleving bij onze huurders gemeten. Dit gaat niet om de klanttevredenheid, die meten we regelmatig via KWH" Bij een klantbeleving gaat het echt om het 'onderbuikgevoel' en de 'beleving'die klanten bij ons hebben. Uit de onderzoeken blijkt dat klanten ervan uit gaan dat onze dienstverlening op orde is en dat zij serieus genomen willen worden. Stek heeft drie klantbeloften vastgesteld om in 2018 actief mee naar buiten te treden.

2O1-7

Een mooi proces met betrokkenheid vanuit de gehele organisatie. 14/e blijven onze klant, huurder of woningzoekende op het welbekende, bestaande voetstuk plaatsen. We zijn er voor hen en binnen onze mogelijkheden doen we veel om onze klant te helpen, open te staan yoor vragen en ons zo goed mogelijk in te leven in wat de klant van ons wil of van ons nodig heeft.

3.1.2 Kwaliteit van de dienstverlening Om een goed inzicht te krijgen in onze klanttevredenheid, laten we al jarenlang de kwaliteit van onze dienstverlening meten door KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Hieronder vindt u de resultaten over 2O!7 op de verschillende onderdelen. De resultaten zijn afgezet tegen die van vorig jaar, maar ook tegen het landelijke gemiddelde en corporaties van dezelfde omvang als Stek. Hoewel we gemiddeld nog ruim boven de norm van een 7,0 uitkomen, vinden we het uiteraard jammer dat het onderdeel 'contact'dit jaar wat lager scoort. Dit heeft onze aandacht. De onderdelen 'reparaties'en 'onderhoud' zijn licht gestegen ten opzichte van

vorig jaar.

Labelonderdeel

Score

Scor€

Landelijk

Zelfde grootte

Stek 2Ou

Stek 2O16

gemiddelde 2O17

2Íl17

Contact Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen

7r0

7r8

715

714

7,5

7,6

715

716

715

7,5 7,5

712

7,8

717

Reparaties Onderhoud

719

7r8

719

7r8

8,2

8,0

719

Totaal

716

717

7t7

716

Naast het KWH leggen we onze prestaties ook naast die van collega-corporaties. Onderstaand het huurdersoordeel uit de Aedes Benchmark

Corporatie L-nummer

Woonstichting Stek LO157

Uw soore

Gemiddelde soone

sector

PÍestatiev€ld Huurdersoordeel

Openbaarheid

letter

r€sultatên

Openbàar

Nieuwe huurdeÍs

7'3

7,5

Openbaar

Huurders met Íeparatleverzoek

7'8 7,í

7,5

Openbaar

7,4

Openbaar

Vertrokken huurders

3.1.3 Huurd€rs B€langen Vereniging Bollenstreek Regelmatig was er in 2OL7 overleg tussen Stek en de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB). Naast de reguliere vergaderingen werden er themabijeenkomsten georganíseerd over klanwisie en -rrvaarden en een nieuw ondernemingsplan voor Stek. De HBVB werd geinformeerd over de wijziging van de organisatiestructuur van de afdeling Woonselice en over de uitbreiding van het abonnement Service & Onderhoud met de zgn. APK. Ook is kennis gemaakt met de nieuwe manager Woonseryice, Jolanda de Vries. Aan de HBVB werd in dit verslagjaar advies gevraagd over: . Het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging per L juli 2Ot7; . Nieuw beleid ter bevordering van de doorstroming van senioren;

Ondernerningsplan Stek 2018-2022.

De HBVB stemde in rnet het voorstel om de huurders met een huishoudinkomen van minder dan € 4O.349 te ontzien en geen huurverhoging voor deze groep door te voeren. De HBVB stelde voor om voor de groep 'scheefwoners'de huuruerhoging te matigen en 2,8o/o door te voeren in plaats van 4,8o/o. Stek is van dit laatste advies afgeweken, aangezien in de prestatieafspraken met de gemeenten was opgenomen dat een maximale huurverhoging voor deze groep gewenst is. De HBVB gaf in haar advies over het seniorenbeleid aan graag een verhuiskostenvergoeding opgenomen te zien. Stek heeft aangegeven geen verhuiskostenvergoeding te gaan uitkeren aan seníoren. Om tegemoet te komen aan het verzoek van de HBVB om ook iets voor de "scheefwonende'senioren huurder te doen, heeft Stek een beperkt aantal nieuwbouwappartementen in gebouw De Veilingmeester aangemerkt voor de doorstromende middengroep inkomens (tussen € 36.165 en € 40.349).

Met de Focus op de Kern: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de komende periode kan de HBVB zich vinden. De HBVB vraagt Stek om ook aandacht te houden voor de

bereikbaarheid. Gedurende dit verslagjaar werd door de HBVB regelmatig aandacht gevraagd voor de

communicatie met de huurders die te maken krijgen met renovatie of sloop-/nieuwbouw en met name voor de huurders van het Havengebouw; de uitkering van de huurgewenning en de opvolging van de opleverpunten.

In april en oktober had de HBVB overleg met een delegatie van de Raad van Commissarissen. Belangrijke gespreksonderwerpen waren de samenwerking en communicatie met de bestuurder, de projecten en het nieuwe ondernemingsplan. De HBVB zataan tafel met de gemeenten over de prestatieaÍspraken voor 20tr8, die op 12 december gezamenlijk werden ondertekend.

3.1.4 Sociaal beheer Het sociaal beheer van Stek is breed en er wordt in het bijzonder handen en voeten aan gegeven door onze woonconsulenten en wijkbeheerders. Een greep uit onze sociale

beheeractiviteiten; . Bemiddeling bij overlast . Aanpak van overlast, inclusief het voeren van juridische procedures . Ontruimingen ten gevolge van overlast . DeelnaÍne aan het zorgnetwerk in drie gemeenten . Deelname aan het Sociaal Team Hillegom r overleggen met bewonerscommissies (twee per jaar) . Opstatten van bewonerscommissies . WUk-, buurt- en/of cornplexschouw . Aanpak van woonfraude . Toezicht op uitvoering van schoonmaakcontracten . Toezicht op uitvoering van groencontracten . Zichtbaar aanwezig zijn in de wijk . Aanspreken van bewoners op hun gedrag Door de veranderende maatschappij kunnen mensen steeds minder terugvallen op zarg. Deze problematiek zien vve ook terugkomen binnen onze doelgroep. Híerdoor ontstaat een toename van overlast.

3.1.5 Leefbaarheid Jaarlijks bepaalt Stek een budget leefbaarheíd. Hieruit worden fysieke en sociale activiteiten bekostigd met het doel een buurt of wijk prettiger maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het initiatief of verzoek om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen. Het gaat altijd om de bekostiging van activiteiten, die niet zijn voorzíen in de reguliere onderhoudsbegroting of het contractonderhoud.

ln 2OL7 werd € 102.000 begroot aan zowel fysieke als sociale leefbaarheid. Dit komt ongeveer neer op € 15 per woning of huishouden bij Stek. Van het bedrag werd in 2017 € 70.000 uitgegeven. De uitgaven vanuit dit budget zijn zeer divers, van het kappen van bomen tot het ondersteunen van sociale initiatieven van beyvoners van één van onze complexen. Naast bovengenoemde budgetten zijn er wijkbeheerdeÍs en woonconsulenten actief in de wijken. Zij maken zich sterk voor leefbaarheid. De genoemde budgetten zijn exclusief de loonkosten van deze functionarissen.

3.1.6 Woonfraude In 2Ot7 hebben we 26 dossiers met een vermoeden van woonfraude onderzocht. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2016, waarin 23 dossierc zijn onderzocht. Het aantal meldingen van woonfraude is overigens hoger. want in veel gevallen komen er meerdere meldingen binnen over hetzelfde adres. De meeste meldingen betreffen het vermoeden dat er andere bewonerc op een adres wonen dan de officiële huurders of zelfs dat de woning helemaal niet meer bewoond lijkt. Bijvoorbeeld omdat een brievenbus niet meer wordt geleegd of gordijnen alt'tjd dicht blijven. Ook vermoedens van hennepteelt in een woning komen regelmatig bij ons binnen. ln víer gevallen heeft in 2OL7 een melding van vermoedelijke woonfraude tot een opzegging van de huur geleid. Hieóij ging het in twee gevallen om hennep. In zes andere gevallen werd onderverhuur vastgesteld en is dit succesvol aangepakt na Ínteruentie van onze woonconsulent.

3.1.7 Overlast Per maand hebben we Ín 2017 gemiddeld zoh 100 overlastsituaties geregistreerd. Overlast wordt vooral veroorzaakt door geluid en door verschillen in levensstijl van buren in het algemeen. Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij buren of omwonenden is voor veel van onze huurders een grote hinder. Rekening met elkaar houden valt niet altijd mee. Zeker niet als de veroorzaker van overlast "verward" gedrag vertoont, iets wat we steeds vaker tegenkomen. Uiteraard schakelen we indien nodig de zorginstellingen in of proberen we via het sociale netwerk van de huurder de situatie te bespreken en de overlast te stoppen.

3.1.8 Huurincasso De huurachterstand is in 2017 opgelopen ten opzichte yan het jaar daarvoor. De economie heeft zich grotendeels hersteld; toch ijlen na een periode van economische crisis huurachterstanden en betalingsproblemen vaak nog lang na. We zien ook een toename van de achterstand bíj reeds veftrokken huurders. Daarnaast heeft in het bijzonder nog een vertrokken huurder van een bedrijfspand onze aandacht. 37

Hillegom

t98.76L

LAg372

Vooíhout

30.048

27.979

YYarÍnond Usse

26"609

t7.533

L34.343

L3L.937

42.277

49.359

432.Oi'Á

4tG'.tn

74.44L

60.191

Parkeerplaatsen en Bedrijfs Onroerend Goed

Hillegom

357

4.A31

Warrnond

tï.70L

10.616

Uss€

61.855

63.O38

Voorhout

38.611

1a6.9ó5

t?a.676

Parkeerplaats€n en Bedrijfs Onroerend Goed

3"1.9 Ontruimingen Stek doet er alles aan om een ontruiming te voorkomen. Helaas zijn begin 2017 toch twee woningen ontruimd. Aan het einde van het verslagjaar is hard gewerkt door de viif gemeenten uit de Bollenstreek (Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Hillegom en Teylingen) in samenwerking met de corporaties om tot een "fonds voorkomen huisuitzettingen" te kornen. Dit zal naar verwachting begin ZOLB zijn beslag krijgen.

3.2

Yerhuren

7,2,1 Opzeggingen en verhuringen

Hillegom Lisse

Teylingen

Stek

t49 2r3

6,7qo

227

to,tSoh

7,Salo

266

g,,qoon

5,70{o

to4

9,23o/o

403

7,O%

s9,

9t65tt*t

Tabel: huuropzeggingen van woningen in 2oL7 versus 2016 N.B. de mutatiegraad is hoog door huurbeëindigingen in het kader van de projecten sloop-/nieuwbouw (Híllegom: Karel Doormanplein, Lisse: Van Speykstraat, Teylingen: l-{êrenweg, Lockhorstlaan en Van Duvenvoordeskaat). Wanneer we deze corrigeren komt de mutatiegraad voor totaal Stek lager uit nameluk 7rgtotít (Hillegom: 9,10olo, Lisse: 7,O6Vo en Teylingen: 7'8tolo)

Het aantal verhuringen is in 2Ot7 flink hoger dan in 2016, uiteraard vanwege de vele nieuw opgeleverde woningen. Het aantal is echter ook inclusief 92 tijdelijke

verhuringen. Daarnaast zijn in 2OL7 34 woningen via Interveste in bruikleen (antikraak) gegeven om kraak te voorkomen.

Totaal Stek 2016

427

Totaal Stek 2017

705

Tabel: cumulatiefaantal verhuringen van rároningen ín 2016 en 2Ol7 (het aantal van 427 in 2016 inclusief4 verhuríngen yan onzelfstandige eenheden. Het aantal van 7O5 is exclusief 34 brui kleenovereenkomst€n)

3.2.2 Streefhuurbeleid Ook in 2OL7 is het uitgangspunt gehanteerd dat ongeveer 75o/o van alle sociale huurwoningen weer zal worden verhuurd met een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (2017 € 635,05). Van deze categorÍe woningen onder de tweede aftoppingsgrens wilden we ongeveer 75o/o (56,25o/o van het totaal) weer aanbieden met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (2O17 € 592,55).

2OL7 hebben wij 660/o van onze verhuringen onder de tweede aftoppingsgr€ns 53olo van alle verhuringen is onder de eerste aftoppingsgrens verhuurd Doordat 6o0/o van onze nieuwbouwwoningen boven de tweede aftoppingsgrens is verhuurd, wordt in 2OL7 de beoogde norm van het streefhuurbeleid niet gehaald.

verhuurd.

In de loop van het jaar stellen we vast dat de sociale voorraad onder de tweede aftoppingsgrens nog mag groeien naar 80o/o van onze totale sociale woníngvoorraad. Zo ontstaat een nog betere ínatch tussen onze doelgroep en het aanbod van betaalbare huurwoningen. Deze kaders uit het ondernemingsplan van Stek zullen we gebruiken om het nieuwe strategisch voorraadbeleid te formuleren van Stek voor 2018 en daama.

3.2.3 Toewijzing Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen met het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland, genaamd WoningNet Holland Rijnland. Leegkomende woningen uit de 14 deelnemende gemeentes worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen.

In de regÍo waren in2Ot7 20.377 actíef woningzoekenden van de in totaal 90.27O ingeschreven woningzoekenden. Een actief woningzoekende reageert minimaal één keer per jaar op een woning. De gemiddelde wachttijd in de regio is momenteel 5,8 jaar

(vergelijk 2OL6 5,8 jaar). Stek biedt al haar woningen aan via WoningNet, ook vrijesectonruoningen. Woningen of onzelfstandige woonruimten die zijn bestemd voor statushouders worden via llVoningNet

gekoppeld. Deze woningen rrvorden meegenomen als bemiddelingen (verhuringen) aan bijzondere doelgroepen.

Gemiddeld aantal reacties

103

Aanta I actief woningzoekenden

2.A95

3.485

2.908

9.288

Aantal verhuringen

LA4

230

153

s67

Gemiddelde inschrijftijd in jaren

6,34

6,85

4,8t

6,00

6,354/a

6,630/o

5,260/o

6,O8o/o

Slaagkans in

o/o

Passend toewiizen Voor het tweede jaar op rij hebben we onze woningen zo veel mogel'tjk "passend" toegewezen. Hierbij zijn wij binnen de wettelijke norm van minimaal 95olo gebleven. In 2OL7 is 97,7 o/o van onze nieuwe sociale verhuringen passend toegewezen, oftewel het huishoudinkomen voldoet en "past" bij de huurprijs van de woning zoals door de wetgeving bepaald.

Passend Toewijzen Passend

Niet passend

Totaal pasecnd toewiizcn

338

97,7

213

346

100

Overig toewijzingen buiten passend toewijzen Onder inkomensgÍens, boven liberalisatiegrens

Boven inkomensgr€ns, boven liberalisatiegrens

Boven inkomensgrens, onder liberalisatÍegrens

Totaal

333

7o5

In onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt aan welke inkomensdoelgroepen Stek in 2Ot7 haar vrijgekomen woningen heeft verhuurd. Ook hierbij heeft Stek voldaan aan de wettelijke normen die hierbij aan woningcorporaties worden gesteld vanuit de EU normering.

Primaire sociale verhuringen volgens EU norm Primaire doelgroep (36. 165) Middeninkomens(36. 165

40.349)

666

5O,7'':

Vrij toewijsba ar (4O.349)

Totaal volgens EU norm

679

98,t

L,2

100

10 ,

Overige toewijzingen buiten EU-Norm Boven liberalisatiegrens

Totaal

7os

Tabel verhuringen volgens EU norm

Seniorenbeleid en lokaal maatwerk In het verslagjaar heeft Stek haar seniorenbeleid geïntroduceerd. Op een druk bezochte ínformatiebijeenkomst zijn onze huurders van 55 jaar en ouder geïnformeerd over de mogelíjkheden om door te stromen van een eengezinsuroning van Stek naar een meer geschikt appartement. Het seniorenbeleid houdt in dat we bij deze doorstroming faciliteren met het aanpassen van de nieuwe huur in relatie tot het inkomen. Ook bieden we ondersteuning bij het verhuisproces zelf. Hiervoor is een seniorenmakelaar in dienst genomen. Huurders van Stek die een eengezinswoning achterlaten, krijgen ook voorrang bij de toewíjzÍng van een leeggekomen- of nieuwbouwappaftement yan Stek. Dit is samen met de gemeentes Hillegom, Lisse en Teylingen afgesproken binnen de beschikbare lokale beleidsruimte, ook wel Lokaal Maatwerk genoemd. Overígens is de doorstroming met voorrang voor eigen huurders naar bestaande bouw niet onbeperkt; elk jaar wordt per corporatie binnen Holland Rijnland afgesproken hoeveel verhuringen op deze manier tot stand mogen komen. Stek is in het verslagjaar voor alle drie de gerneentes binnen deze aantallen gebleven.

3.2.4 Bijzondere doelgroepen Statushouders Een statushouder is iemand die in Nederland asiel heeft aangevraagd en een (tijdelijke) verblijfsvergunning heeft gekregen. Door de Rijksoverheid wordt de gemeenten in ons land opgedragen een bepaald aantal statushouders per jaar te huisvesten. Dit is de landelijke taakstelling. Gemeentes leggen hun taakstelling vervolgens grotendeels neer bij de corporaties die in die gemeente werkzaam zijn en woningbezit hebben.

Stek heeft in 2O17 128 statushouders gehuisvest. Hiermee heeft Stek ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke taakstelling in gemeente Lisse, Hillegom en Teylingen. Dat Stek meer statushouders gehuisvest heeft dan de taakstelling, heeft vooral te maken met nareizende gezinsleden door gezinshereniging. Het "boven target" bemiddelde aantal wordt in mindering gebracht op de taakstelling voor Stek in 2018.

Gemeente Lisse en gemeente Teylingen hebben in het verslagjaar een aantal woningen beschikbaar gesteld voor statushouders. Deze woningen zijn geen bezit van Stek, maar worden wel admínistratief beheerd door Stek. Hiertoe heeft Stek met de beide gerneentes een overeenkomst gesloten.

Uroent€n Inwoners van de regio Holland Rijnland die tenminste twee jaar woonachtig zijn in de reEio, kunnen urgentie aanvragen bij één van de woningcorporaties in de regio. Het beoordelen en toekennen van een urgentie wordt gedaan door de (onafhankelijke) Regionale Urgentiecom missie va n Woning Net Holland Rijnland.

In het verslagjaar zijn uiteindelijk 35 urgentieaanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie. Niet al deze aanvragen worden vervolgens ook daadwerkelijk gehonoreerd. Wie uiteindelUk wel urgentie krijgt, kan zelf reageren op een vrijgekomen woning passend bínnen het zoekprofiel en gaat dan dus voor op andere woningzoekenden.

Continoentenreselins voor biizondere doelsroeoen trn het verslagjaar heeft Stek wederom haar bijdrage geleverd aan de

contingentenregelíng. Binnen deze regeling is met alle deelnemeff; aan ons woonruimteverdeelsysteem afgesproken dat er jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang wordt toegewezen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en bijvoorbeeld de daklozenopvang. Er zijn in 2OL7 13 woningen aangewend in het kader van deze regeling.

3.2.5 Huurverhoging Stek heeft ervoor gekozen in 2Ot7 eenmalig geen huuruerhoging door te rekenen aan haar huurders van een sociale huurwoning. Wettelijk gezien had Stek de ruimte om inflatie (0,3olo) plus maximaal 1Yo huursom toe te passen. Stek heeft rnet haar nullijn de huurders van sociale woningen willen ontzien. Dit behoorde door de gezonde financiële positie van Stek dit jaar tot de mogelijkheden. Wel is de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast, dit jaar op een beperktere groep zogenaamde "scheefrvoners" dan voorheen. Onder andere huishoudens met één of meer leden van een AOW-gerechtigde leeftijd en huishoudens van vier of meer personen waren, in tegenstelling tot vorig jaar, dit jaar wettelijk uitgesloten van een inkornensafhankelijke huurverhog ing. Ook is er nog maar één inkomenscategorie "scheefwoner", in 2OL7 waren dit de huishoudens met een inkomen van meer dan € 4O.349.

In totaal ontvingen we 56 bezwaren van huurders tegen de huuruerhoging. De meeste bezwaren waren gegrond, Wie bijvoorbeeld een inkomensdaling kan aantonen, krijgt geen "inkomensafhankelijke" huurverhoging, Een deel van de oorzaak lígt in het feit dat Stek van deze huurderc geen informatie van de Belastingdienst had ontvangen. Stek paste het percentage huuruerhoging dan aan. Er zijn geen bezwaren doorgestuurd naar de Huurcommissie.

Huurverhogingstabel Stek

Huishoudinkomen < € 40.349,-

Oo/o

Huishoudinkomen > C 40.349,-

0,3olo (inflatie) + 4o/o

inkomensafhankelijke huuruerhoging

Niet-DAEB/vrijesectorwoningen >

€7tO,68

Parkeren

2,8o/o

0,3olo (inflatie)

3.2.5 Externe Klachtencommiscic Woncn Twee huurders van Stek legden in 2OL7 een klacht voor aan de Klachtencommissie Eén klacht betrof een onverklaarbaar hoog waterveóruik. De klacht werd ongegrond verklaard en doolerwezen naar het waterbedrijf. De andere klacht ging over het uitblijven van de aanleg van voortuintjes aan het Rembrandtplein. Deze werd gegrond verklaard en een huurkofting werd toegekend aan de betrokkenen. De heer C. van Dam nam in het verclagjaar zitting in de Klachtencommissie als huu rdersvertegenwoordiger namens Stek.

3.2,7

Y oorraadgegevens In het verslagjaar is de woningvoorraad flink toegenomen met circa 800 woningen door

de fusie met de Warmunda. Al deze woningen bevonden zich in de kernen Voorhout en Warmond in de gemeente Teylingen. De andere wijzigingen in onze voorraad zijn het gevolg van verkoop en sloop,/nieuwbouw.

Voorraad Stek 2017

Woningen Hillegom

2-2L2

2.t93

Woningen Lisse

2.431

Woningen Teylingen

2.424 L.526

776

810

Woningen totaal

6.566

5.740

426

-6

-1

Bedrijfsruímten Teylingen

Parkeerplaatsen Hillegom

Standplaatsen Lisse

Bedrijfsruimten Hillegom Bedrijfsruimten Lisse

-3

232

Parkeerplaatsen Teylingen

+62

Overige eenheden

Parkeerplaatsen Lisse

7"O28

Totaal

6.142

486

) Woningen totaal is exdusief leidsestraat > In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen. > De overige verhuureenheden in 2015 bestaan uit 25 erfpachtovereenkomsten,

bergruimten/gemeensóappelijke ruimte{scoot€rstallingen. De overige verhuureenheden in 2017 bestaan uit 25 erfpachtovereenkornsten, 10 bergruirnten/gemeenschappelijke ruimtes/scooterstaÍlin gen. Eenheden niet

reguliere voorraad

Leidsestraat (project)

Onzelfsta ndige woonruimte beheer

+5 +8

Eigen kantoorpand

Woningen Hillegom/Lisse beheer

Huurklasse eamenetelling bestaand bezit

Goedkoop

3l dec2OlT

betaalbaar t/m 635,05

Duur tot huurtoeslag € 635,05 t/m €.7LO,68

' Duur vanaf huurtoeslag € 7tO,68 Totaal

100

De gemiddelde WOZ waarde

L67.1,4L

De gemiddelde maximale huurprijs De gemiddelde netto huurprijs

€1

€7A3

c791

€ 551

€ 554

7O9o

7Oo/o

Het perc€ntage netto huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs

Per dorpskern en in tabelvorm:

zíJL6'

2017

2íJ16

20L7

2í,16

2At7 68

Hillegom

568

580

538

794

Voorhout

524 604

753 784

756

Lisse

603

87L

869

w"Àonà

n.v.t

533

n,v.t

801

n.v.t

Stek

551

561:783

79t

3.2.E Overl€g gemeenten Stek voeft op zowel op bestuurl|k als op ambtelijk niveau regelrnatig overleg met de nethouders en de ambtenaren van de drie gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers, van Woonvisie en de regionale wqrnagenda tot grondposities en projecten en van leefbaarheíd tot maatschappelijke ontwikkelingen als schuldenproblematiek en de decentralisatie van de maatschappelijke zorg.

ln 2OL7 ziin samen met de drie gemeenten, onze collega-corporatie in Sassenheim en de huurdersvertegenwoordigers (hernieuwde) prestatieafspraken gemaakt en ondertekend. De gemeenten zijn in het verslagjaar betrokken geweest bij de totstandkoming van ons niêuwe ondernemingsplan. Stek heeft actief informatie opgehaald en de gemeenten hebben aangereikt waar hun inziens accenten moeten worden gelegd. Stek heeft deze

inbreng verwerkt in haar toekomstvisie en waardeert de samenwerking met de gemeenten. Ook in het kader van onze lopende en komende projecten zijn we intensief in gesprek met de geÍneente als het gaat om herstructurering van wijken. Tot slot hebben de dríe gemeenten in 2Ot7 akkoord gegeven voor het toepassen van Lokaal Maatwerk in het kader van de lokale beleidsruimte voor ons seniorenbeleid. Dit houdt in dat senioren die een huurwoning van Stek achterlaten, met voorrang op andere woningzoekenden een nieuwbouw appartement van Stek mogen huren.

3.3

Projecten

Met 200 opgeleverde nieuwbouwwoningen verdeeld over vijf verschillende locaties was 2gL7 een bijzonder productief jaar. Wij voegen hiermee goed toegankelijke, comfortabele en energiezuinige woningen toe aan onze voorraad. Met nog zo'n 100 woningen in aanbouw en ruim 400 in ontwikkeling werken we eraan deze modernisering van de vooraad ook de komende jaren door te zetten.

In lijn met het nieuwe ondernemingsplan 'Focus op de kern' richten we ons met de projectenportefeuille, in zowel nieuwbouw als renovatie, meer dan in het vededen op het realiseren van woningen met huren onder de aftoppingsgrenzen. Behalve naar de huren hebben we ook oog voor het langdurig betaalbaar houden van de energielasten en de noodzakelijke energietra nsitie. Dit in combinatie met de sterke stijging van de bouwkosten die in 2917 doorzette, rnaakt het tot realisatie brengen van de projecten tot een complexe en uitdagende opgave. In onze planningen houden we hier vooralsnog te weinig rekening mee. Deze zijn optirnistischer dan ure waar kunnen maken. Op een project voor tijdelijke huisvesting in Hillegom na dat niet haalbaar bleek, hebben we echter op alle projecten vooftgang weten te boeken. Hierdoor kunnen we ook ín 2018 weer nieuwe werken in uitvoering nemen. Voorbeelden daarvan zijn de innovatieve renovatie van de flats Ruysdaelplein en Grote Ooieyaarin Lisse, Fase2 van het project De Waterkanten en twee renovatieprojecten in Hillegom.

In ontwikkeling per 3l-12-2Oí7 Ilieuwbouw Gemeente Typecomplex/locatie Hooghkamer fase 3 Waterkanten fase 2 Waterkanten fase 3 Graaf lanlaan e.o. karel Doormanplein Goed Wonen fase 2 Herenweg e.o. Jan Steenlaan Hillegom Noord Geestwater Totaal

Teylingen

Uitbreiding,nieuwelocatie

Lisse

Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering

Lisse

Hillegom Hillegom Hillegom

Teylingen Teylingen Hillegom Lisse

Eengezinsuroning

Apparte-

mcnt

1Í)

37 33

Uitbreiding,nieuwelocatie inq

364

Renovatic/groot

Gsncentc Typc complex

onderhoud Grote Ooievaar C3L6

Lisse

Ruysdaelplein C320

Usse Hilleaom Hilleoom

SpoÊlaan Cl16 Brouwerlaan C107 Geraniumstraat C3O9 Julianalaan e.o. C202A Totaal

Lisee

T€ylingen

Galeriiflat qrootschaliq Galeriifl at s rootscha liq Poftiek bebo riiwoninqen rÍiwoningen ntwontngen

i Eengezins-

iwonrng

Apparte-

ment

t26

L20 16

i22 115

39 L76

25'2

3,3.1 Projecten in uihrocring In uitvoering per

,Í{

Ganeqrte

Typecompler

De Veilingmeester

Lisse

Kaagstraat De Gemeentewerf van Huuske van Hooghkamer Totaal

Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen

Uitbreiding, nieuwe locatie Henstrucfurering Uitbreiding, nieuwe locatie Grondpositie, uitbreiding Grondpositie, uitbreidinq

, Rcnovatie/groot

i onderhoud

Eengezinr- I Appartewoning , mrnt 46

17:

118

Cqnce[rtc

Typecomplcx

AppaÍtêmcnt

, Eengezine-

i woning

Sroekweg C308

Lisse

portiekwoninqen

Totaal

3.3.2 Opgeleverdc proJecten Opgeleverd Nieuwbouw

't-12-2o.'7 Gsmcente Lisse

Hillegom Uitermeer

Lisse

Hart van Hooghkamer

Teylingen

Type compler Herstructurering, senioren Herctructurering, senioren Herstructurering, nieuwe locatie , nieuwe locatie,

EengezinsWoning

AppaÍtement 42

29 73

, uitbrciding Norremeer/Mathenessestraat Totaal

Teylingen, Herstructurering,nieuwe i locatie, senioren (deels)

160

Renovatie/groot

Gemeente

Typc complex

AppaÉement

Eengezine-

woning

onderhoud

GanzeweiC4lgEnergieplan Teylingen

ruwonrngen

Totaal

Verkoop perce!9n binnen pfojeslln ggreafiecgrd pe,r 9l-12-2Q17 Gemecnt€ Project Type Uitermeer

Lisse

Leembruggen

Hillegom

Hof van Hooghkamer Totaal

Herstructurering, nieuwe locatie Herstructurering Grondpositie

Percelen 11

8 18

3.3.3 Sloop bestaand bezit Aan de Van Speykstraat in Lisse zijn in dit verslaEjaar twee appartementengebouwen met in totaal 66 woningen gesloopt. Deze sloop maakt onderdeel uit van het grote herstructureringsproject De Waterkanten.

Om de realisatie van nieuwbouw mogelijk te maken, zijn er in de Norremeer- en Mathenessestraat te Warmond (Teylingen) 33 verouderde eengezinswoningen gesloopt. Deze sloop verliep moeizaam en werd duurder dan begroot, omdat tijdens de sloopwerkzaamheden meerdere malen asbesthoudend materiaal werd ontdekt dat eerder in de asbestonderzoeken niet unas geconstateerd.

3.4

Verkoop In het verslagjaar zijn t4 woningen verkocht. NeEen rÍvoningen zijn op de vrije markt verkocht na het vrijkomen van de woning door een opzegging. De overige vijf woningen zijn aan de zittende huurder verkocht. De meeste woningen, te rteten negen, zijn verkocht in Lisse. Stek had zich zelf ten doel gesteld 20 woningen te verkopen in het kalende4'aar. Dit doel is niet gehaald. Wel zijn er aan het einde van2OLT nog een aantal verkopen in gang gezet. Deze woningen passeren begin 2018 bij de notaris. Naast de woningen zijn ook drie garages verkocht. Verder heeft Stek nog twee bedrijfspanden in Warmond verkocht. Deze panden waren oorspronkelijk in het bezit van Warmunda en kwamen mee met de fusie. Tot slot is de verkoop van de grondpositie in de Zanderijpolder te Hillegom afgerond.

3.4.1 Aankoop €n KoopGarant We hebben twee woningen teruggekocht uit de KoopGarant portefeuille. Eén woning is weer met KoopGarant doorverkocht, de andere woning zal op de vrije markt worden verkocht zonder de voorwaarden van KoopGarant. Momenteel zitten er nog 43 woningen in onze KoopGarant portefeuille. Stek heeft bij deze woningen een terugkoopplicht. 48

3.5

Onderhoudsbeleid

3.5.1 Uitvoering onderhoud Totale onderhoudskocten De onderctaande grafiek geeft een overzicht weer van de kosten voor het onderhoud in

de periode 2OL6-2OL7 (exclusief grootonderhoud) afgezet tegen de onderfioudsbeg roting. Planmatlgonderhoud 2016-2017

l.{nol

€ s.frX) €

4.íX)

€4-frro €

3.5(n

€ 3.fi)O

€2"ffi € 2.000

€ 1,500 €

r.oq) € 500

€-

20rc I

BegÍotin8 Planmatig

20t7

oh I

fiealisatie Harrnatig oh

Planmatig en contractonderhoud In het verslagjaar werd er totaal voor € 3,7 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoud aan technísche installaties. Dit betekent dat we hieraan gemiddeld per woning ongeveer € 564,- hebben besteed. Hoewel de uitgaven aan planmatig onderhoud jaarlijks kunnen fluctueren, proberen we via de planning deze redeliik stabiel te houden. Dit verclagjaar hebben we, gemeten op investeringsniveau, een kleine 99o/o van de begrote werkzaamheden gerealíseerd. Het was het eerste begrotingsjaar waarin de complexen in Warmond waren meegenomen" Lopende het jaar hebben ue een aantal geplande schilderwerken in Warmond uitgesteld, toen duidelijk werd dat er bij deze complexen op korte termijn ook andere onderhouds- en isolatiemaatregelen noodzakelijk zijn. Na het kort achter elkaar vertrekken van twee medewerkers bij de afdeling die verantwoordelijk is voor planmatig en contractonderhoud, bleek het vinden van kwalitatief goede vervangers een tijdrovende klus. Ondanks de inzet van een interim medewerker hebben we hierdoor een deel van het jaar te maken gehad met

onderbezetting.

Dagelijks onderhoud In 2OL7 is veel meer uitgegeven aan BKT'S. Dit heeft in 2018 geleid tot een budgetaanpassing.

$Êqft ottfttlpud

2017Íe.ltt lt v€rtui bqntÓE

€5.fit0

e4.&o €4.m0 € 3.5qt

€3.(xro

e2.fio c2.g$ €1.5m €

í.firo €5(n

€-

Seporab Or. ÍXl 16 Mutatie Oh.

10(}'6

lSegroting

ïn

BKï 134%

2017 rRedisatie

Sewke abo.

-I

111t6

ïdaaldagÊfírs onde'lr,ttdl:ÍIlt/Í

2017

2OL7 zijn nieuwe prijsafspraken gemaakt met de leveranciers van materÍalen ten

behoeve van reparatie- en serviceonderhoud door de eigen dienst. Dit heeft geresulteerd in een besparing van t7 o/o t.o.v.2Ot6.

Reparatieonderhoud

ln 2gL7 handelden we in totaal 7.103 reparatieopdrachten af. Onze eigen dienst nam 4.430 opdrachten voor zijn rekening. De gemiddelde kosten per reparatieopdracht zijn €

L64 (2OL6: € 165). AÍgehandelde neparatieopdÍtchtcn 2Ol7

) .i)r :

rEgen Dienst r

4 a{;

Dêrden

Senriceabonnement In 2OL7 is het aantal serviceabonnementhouders gestegen met 272 naar 4130. Voor alle seliceabonnementhouders bestaat sinds 2017 de mogelijkheid een zogenaamde APK-afspraak te maken. De vakmannen controleren hierbij alle onderdelen binnen de woníng die binnen het serviceabonnernent vallen aan de hand van een standaard checklist. Híermee kunnen wij preventief (spoed)reparaties voorkomen. De keuring duurt ongeveer twee uuren is in 2Ot7 in totaal bij 226woningen uitgevoerd. De reactiesvan onze klanten op de APK is zeer positief.

lrlutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud rekenen wij de wer*zaamheden die ervoor zorgen dat een woning weer klaar is om te verhuren. De opnieuw te verhuren woning voldoet dan aan onze basiskwaliteit.

ln 2Ot7 waren er L94 opzeggingen meer dan in 2016. Dit betekent dat er meer mutatieonderhoud is uitgevoerd dan vorig jaar" De algemene tendens is dat er meer woningen muteren waar huurders heel lang in hebben gewoond. Dit wordt mede veroorzaaK door ons nieuw geïntroduceerde seniorenbeleid. De mutatiekosten in deze woningen zijn over het algemeen hoger, omdat er tussentijds geen groot onderhoud in de woning is gepleegd.

Badkamerc, keukens en toiletten Een badkamer, keuken of toilet kan worden vervangen tijdens mutatie of bij reparatieonderhoud, In 2016 hebben we 158 veruangingen gedaan. ln 2Ot7 komen we uít op 196. De toename die ten opzichte van 2016 is te zien, wordt veroorzaakt omdat er meer woningen zijn die muteren en door de implementatie van het seniorenbeleid. Ook zien we de tendens in de samenleving dat ouderen langer thuis blijven wonen, waardoor ze uiteindelijk tot het einde van hun leven in hun eigen huis blijven.

Plan van aanpak Servicedienst 2O17-2O18 In oktober 2016 is het plan van aanpak Servicedienst door het MT goedgekeurd. Hierin zijn de volgende KPI's vastgesteld: a

Het KWH-cijfer voor de meting 'reparatie uitvoeren'door de Servicedienst is minimaal een 8. 80o/o van de gewerkte uren zijn zogenaarnde directe uren; 80o/o van de verzoeken wordt in één keer afgehandeld; De servicedienst is in staat signalen'achter de voordeur'op een juíste manier te interpreteren en te registreren; De kosten voor het in eigen beheer uitgevoerd reparatie-, service- en mutatieonderhoud zijn marktconform.

In 2OL7 zijn de volgende resultaten behaald: r De klant waardeeÍt de servicedienst met een 8,3 als tevredenheidscijfer voor het KWH -onderdeel'reparatie uitvoeren'. . 75o/o van de gewerkte uren zijn zogenaamde directe uren;

. r

860/o

van de verzoeken is in één keer afgehandeld;

De vakmannen, wijkbeheerders en opzichters van Stek hebben een training van

"signalen achter de voordeur" gevolgd. In de training is geleerd hoe men achter de voordeur mogelijke problemen of misstanden kan signaleren, zoals verwaarlozing, vervuiling, vermoedens van huiselijk geweld, verslaving of dementie. Hier vanuit is een gezarnenlijk werkproces ingericht waarin de signalering en opvolging door de verschillende disciplines wordt bijgehouden en van waaruit wordt gerapporteerd. De kosten voor het ín eigen beheer uitgevoerde reparatie-, seruice- en mutatieonderhoud zijn ten opzichte van 2016 gedaald ffi€t 3,5olo (terwijl het aantal afgehandelde verzoeken is gestegen rnet 160lo). Wij wachten nog op de benchmark cijfers van Kovon om te bepalen of wij hiermee "marktconform' zijn.

3,5,2 Kwaliteit, controle en veiligheid Het door de rijksoverheid verplichte onderzoek naar constructieve veiligheid van doorgestorte balkons en galerijen heeft in dit verslagjaar plaats gevonden. De uitkomst was dat één complex bestaande uit drie appaÍtementengebouwen aan de Van Speijkstraat in Lisse niet voldeed aan de norrnen. Dit complex maakt onderdeel uit van het herstructureringsproject De Waterkanten. Twee van de drie flatgebouwen werden op het moment van het uitkomen van de onderzoeksresultaten reeds gesloopt. De galerijen van het derde en nog bewoonde gebouw zijn direct onderstempeld om ieder risico uit te sluiten. Dit gebouw wordt medio 2018 gesloopt. De opleverkwaliteit van het nieuwbouwcomplex Havengebouw, onderdeel van het project De Waterkanten in Lisse, liet dit jaar de wensen over. Er waren veel opleverpunten en

lekkages met storingen tot gevolg. Ook de functionaliteit en veiligheid van de uit- en toegang van de parkeergarage is niet deugdelijk. Dit betekende een valse start voor dit complex met42 appartementen. De meeste klachten zijn verholpen; alleen de oplossing voor de parkeergarage is pas in 2018 gereed. 52

3.5.3

Oog voor energie

In lijn met de gemaakte afspraken tussen de branche van woningcorporaties en de Rijksoverheid werkt Stek er hard aan om voor eind 2O2O de gemiddelde energieprestatie van ons woningbezit op energielabel B (EI !,zO<t,4O) te brengen. Ook in dit verslagjaar hebben we weer stappen gezet op dit gebied. De gemiddelde energie-index (EI) van onze woníngvoorraad is met één tiende punt gedaald van 1,66 naar L,56. Cijferrnatig lijkt dit een kleine stap. Echter u,anneer we de komende twee jaren eenzelfde stap kunnen realiseren is de doelstelling eind 2019 bereikt. Stek is hiermee op koers om de afgesproken reductie van het energieverbruik en daarmee de Co2-uitstoot op tijd te realiseren. Naast de energiebesparende maatregelen binnen onze nieuwbouw- en renovatieprojecten hebben we in de bestaande voorraad vooral bij mutatie en planmatige onderhoudswerkzaamheden de energieprestatie bij 447 woningen verbeterd. Twee grot€re projecten ter verbetering van de energieprestatie in de bestaande voorraad zijn gerealiseerd bij 57 woningen aan de Ganzewei te Warmond en 46 woningen aan de Broekweg te Lisse. Daarnaast hebben we zonnepanelen aangebracht op 25O eengezinswoningen en op een appartementencomplex met 31 woningen. Aan het eind van het jaar hebben we opdracht verstrekt voor de plaatsing van ruim 1.100 zonnepanelen op de vier recent gerenoveerde flatgebouwen in de Poelpolder te Lisse. Deze worden in de eercte helft van 2018 geïnstalleerd. De duurzaam opgewekte energie vedaagt niet alleen de Coz-uitstoot, maar ook de woonlasten van de deelnemende bewoners. De eerder genoemde doelstelling om een gemiddeld energielabel B te bereiken voor eind 2O2O is slechts een tussenstap naar het uiteindelijke doel van een energieneutrale gebouwde omgeving. Bij onze projecten in ontwikkeling houden we hier terdege rekening mee. We onderzoeken daaóij de mogelijkheden om dit doel te bereiken in combinatie met het (langdurig) beperken van de woonlasten. Een van deze projecten is dit jaar in realisatie genomen. In Voorhout wordt gebouwd aan ons eerste Nul-Op-de-Meter appaftementencomplex met 18 woningen.

3.6

Werkorganisatie

3.6.1

De werkorganisatie

Omvang organisatie Per ultimo 2OL7 waren er 72 medewerkers (totaal 62,2 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Daamaast waren er per deze datum twee interim-medewerkers (totaal L,22 fte) werkzaam. Deze collega's zijn ofweltijdelijk ingehuurd ofwelals tijdelijke ZZP-er aangesteld.

In en uit dienst 2Ol7 In

2OL7 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats.

In totaal vijftien medewerkers hebben in 2Ot7 de organisatie verlaten, totaal 10,94 fte. In percentage uitgedrukt betekent dít een verloop van 2O,8o/o.In 2016 bedroeg het verloop bij Stek L8,8o/o. Met medewerkers die de organisatie verlieten zijn exit-intentiews gehouden. Uit deze informatie kwam naar voren dat er niet één aanw$sbare oozaak is voor opnieuw de hoge uitstroom van 2O17. De belangrijkste redenen voor vertrek waren: beëindiging tijdelijke contracten, vaststellingsovereenkomsten vanwege onder andere het bezu in igingsprogramína, verhuizin gen en elders een fu nctie aa nvaard.

In 2OL7 zijn L7 medewerkers in dienst gekomen, in totaal 14,69 fte. Arbocommissie De Arbocornmissie bestond in 2OL7 uit vier leden, te weten: de medewerker P&0, het

hoofd Service & Advies, een medewerker bedrijfsbureau (tevens OR-lid) en een secretaresse (tevens BHV-lid). De Arbocommissie kent de volgende taken en verantwoordelijkheden:

. . r . . . . Bed

informeren en adviseren over Arbozaken; Arbobeleidsplanopstellen; budget bewaken; informeren van het MT/bestuurder; organiseren \ran de BHV; organiseren ovedeg Alàocommissie; bewaken naleving Arbobeleid.

rijfshulpverlening (8HV)

Per 31 december 2O17 werkten bij Stek nog slechts zeven BHV-ers, u,aaronder vier allround vakmannen. Omdat de vakmannen nauwelijks op kantoor aanwezig zijn en er bij een calamiteit daardoor moeilijk een beroep op hen kan worden gedaan, is een oproep gedaan onder de medewerkers om zich als BHV-er aan te melden. Dit heeft eÉoe geresulteerd dat ín het eerste kwartaal 2018 vier collega's de basisopleiding van twee dagen gaan volgen en dat twee nieuwe collega's die bij hun vorige werkgever ook BHV-er waren, zich hebben aangemeld. Zodra de aangemelde BHV-ers zijn opgeleid wordt door de medewerker P&O een overleg ingepland en bepalen zij gezamenlijk wie als Hoofd BHV

wordt aangesteld. De Arbocommissie heeft namelijk in het verleden besloten een Hoofd BHV aan te wijzen. Dit hoofd is verantwoordelijk voor de BHV-zaken. De medewerker P&O wordt betrokken

bij het tweemaal per jaar organiseren van een BHV-overleg. In november 2O1.7 is opnieuw een in-company training bedrijfshulpverlening georganiseerd. Het is de bedoeling om deze training conform de regelgeving in de toekomst in deze vorm te organiseren.

0ntruimingsoefening ln 2Ot7 heeft Stek geen ontruimingsoefening gehouden. Het was de bedoeling de oefening gezamenlijk met de ISD in te plannen, maar omdat de ISD volop bezig is geweest een nieuwe BHV-ploeg te installeren is dit er in 2OL7 niet van gekomen. Het is 54

de bedoeling dat er in 2018, in samenwerking met de ISD, wel een ontruimingsoefening plaatsvindt.

Risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E) Door langdurige afwezigheid van een lid van de Arbo-commissie en onduidelijkheid c.q. wikken en wegen over de aanvliegroute is de RI&E ín 2OL7 nog niet opgepakt. Met ingang van 2018 is een nieuwe Arbocommissie geihstalleerd. Deze commissie pakt het onderwerp opnieuw op.

Vaccineren Vanuit de vaklieden kwam het vezoek om op kosten van de werkgever te worden gevaccineerd ter voorkoming van mogelijke infecties tijdens het werk. Indien gewenst, kunnen de vaklieden hiervan gebruikmaken.

Brandveiligheid De laatste jaren is er door de brandweer en de BHV-groep van Stek hard gewerkt aan het verbeteren van de brandveiligheid binnen het kantoor van Stek. Er is een beleidsstuk opgesteld over het vrÍjhouden van vluchtwegen. Zo wordt gekeken

of vluchtroutes vrij van obstakels zíjn. Hieloor is het noodzakelijk om regelmatig controles uit te voeren. De bedoeling is dat er maandelijks controles plaatsvinden. Tijdens de controles controleert de door het afdelingshoofd aangewezen medewerker de gangpadenlvluchtwegen aan de hand van een checklist, een zogenaamde zichtcontrole. Uit de controles door de medewerker moet blijken dat de gangpaden/vluchtwegen en de brandveiligheidsvoorzieningen (blusmiddelen) ín de meeste gevallen in orde zijn. Algemeen blijkt dat de situatie op het gebied van brandveiligheid continu aandacht vraagt. Het is de bedoeling dat de checklist regelmatig doorlopen wordt met daaraan gekoppeld een werkoverleg over de bevindingen van de inventarisatie. Bijhouden en archiveren van de checklist ligt bij het afdelingshoofd en bij noodzakelijke aanpassíngen/veranderingen op kantoor dienen de BHV- en Arbocommissie geïnformeerd te worden. De praktíjk wijst uit dat in 2017 geen checklist is ingevuld. De Arbocommissie heeft bij de bestuurder het vezoek neergelegd dit opnieuw onder de aandacht van de leidinggevenden te brengen.

Vertrouwenspersoon ongewenst gedrag Stek kende in 2OL7 tot en met maart nog een interne vertrouwenspersoon en een externe vertrouwenspersoon ongewenst gedrag. Op intranet (Steknet) is een aparte pagina met infsrmatie over de vertrouwenspersonen, Op deze pagina staat beschreven wat de vertrouwenspersonen b'rj Stek doen. Ook zijn de (contact)gegevens van de vertrouwenspersonen en de klachtencommissie er te vinden. Er staat informatie over de verschillende vormen van ongewenst gedrag en de Klachten regeling ongewenst gedrag.

loopbaanontwikkelingsbudget Sinds 2010 hebben medewerkers in dienst van een woningcorporatie een persoonlijk loopbaanontwíkkelingsbudget. De medewerker bepaalt hoe, wanneer en waaraan hij zijn loopbaanontwikkelingsbudget besteedt ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Het maximaal inzetbare bedrag per persoon bedraagt € 4.500. Het totaal te besteden loopbaanbudget voor 2Ot7 bedraeg € 222.t34. Van dit budget is € 4.625 besteed aan 55+ uren en € 25.130 aan andere opleidingen.

Opleidingen /cursussen Stek stelt voor opleidingen en cursussen een budget van 3o/o van de loonsom beschikbaar. Tijdens de functioneringsgesprekken is het volgen van opleidingen een vast onderwerp van gesprek. Het gaat dan om het stirnuleren van verdere ontwikkeling bij de collega alsmede het zorgdragen van een juist kennisniveau om de functie naar behoren te kunnen blijven vervullen. Voor 2017 was dit budget begroot op € 81.O00. Uiteindelijk is € 88.557 (afgerond € 89.000) uitgegeven. In 2017 heeft een groot aantal medewerkers een cursus c.q. cursussen gevolgd. Dit waren zowel cursussen gericht op het eigen vakgebied als op het gebied van functieontwikkeling.

Arbodienst ïn 2Ot7 is het contract met de Care Group gecontinueerd. De Care Group treedt op als casemanager bij medewerkers die vanwege aóeidsongeschiktheid hun werkzaamheden niet kunnen uitvoeren. Ook denkt de Care Group mee in het proces om het ziektevezuimpercentage te verminderen en geeft trainingen en cursussen. HRÍII

In 2016 zijn de voorbereidíngen geweest voor de fusie van Warmunda en Stek per l januari 2017. Vanuit HRM is de inpassing van de rnedewerkers van Warmunda gerealiseerd en is ervoor gezorgd dat alle personele zaken goed zijn overgedragen Verder hebben we in 2OL7 veel aandacht besteed aan de in-, door- en uitstroom. ln 2OL7 zijn nieuwe functies beschreven en gewaardeerd, hebben relatief veel medewerkers de organisatie verlaten en heeft Stek relatief veel nieuwe medewerkers een contract aangeboden. In sommige gevallen betrof het een contract voor een bepaalde periode, in de meeste gevallen betrof het een contract voor één jaar rnet de intentie tot verlenging. Er is ook sprake geweest van doorstroom. Een aantal medewerkers heeft intern met succes gesolliciteerd op een andere, veelal hoger gewaardeerde, functie. Jaadijks vindt, voorafgaand aan de beoordelingsronde, een personele scan plaats. Bij dit overleg zijn leidinggevenden en de HRM-medewerkers aanwezig. Alle medewerkers in dienst hebben de mogelijkheid gekregen zich aan te melden voor een zogenoemd Preventief Medisch Onderzoek, PMO. Dit onderzoek is gekoppeld aan de functie die de medewerker uitvoert. Totaal 25 medewerkers hebben zich hiervoor aangemeld. Twee bedr'rjfsaftsen en een consulent van de Care Group zijn diverse dagdelen bij Stek aanwezig geweest voor dit onderzoek. Deelnemers ontvingen achteraf een persoon lijk gezondheidsrapport.

Op de afdeling Woonselice zijn in 2Ol7 veel ontwikkelingen geweest. Er is afscheid genomen van de manager Woonservice, een interim-manager is aangesteld en in het derde kwaftaal is een nieuwe manager Woonservice aangetrokken. Ook zijn er wíjzigingen doorgevoerd met betrekking tot de structuur van de afdelíng; er zijn drie rayons samengesteld en er is een rayonhoofd aangesteld. Ieder rayon bestaat uit diverse disciplines : woonconsulenten, verhuurmakelaars, opzichters en een wijkbeheerder. Ook bij de afdeling Service & Advies zijn diverse ontwikkelingen geweest; medewerkers zitten in een ontwikkeltraject, de leidinggevende is vanwege ziekte langdurig afuiezig en

ook hier is een interim leidinggevende aangesteld. Bij de vaklieden wordt onderzoek gedaan om te bepalen of zij voldoende toegevoegde waarde bieden oï dat outsourcen wenselijk is. Een stagiaire heeft gedurende een periode van een halfjaar aandacht besteed aan het ondenarerp 'duurzame inzetbaarheid' in het kader van een afstudeeropdracht voor de HBO opleiding Human Resource Management. Hoe zorgt Stek ervoor dat iedereen, ook in

de fosiek zwaaróere functies, vitaal de 67 haalt. Door middel van interviews van de leidinggevenden, onderzoeksresultaten derden etc. heeft zij een scriptie geschreven met daarin aanbevelingen voor Stek. Een dag per week is er externe ondersteuning op HRM-gebied. Deze is met name gericht

op beleidsmatige ondersteuning.

Ziektepercentagee Het gemiddelde ziektevezuimpercentage over 2O17 bedroeg 3,98o/o. Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage over 2015 en 2015 bedroeg 4,8o/o, Dit betekent dat Stek voor het eerst sinds jaren onder het streven van minder dan 4o/o is uitgekomen. Halverwege 2017 hebben MT en OR besloten om de Arbodienst, te weten de Care Group, meer te betrekken bij de ziekmeldingen. Vanaf dat moment moesten medewerkers zich zowel ziekmelden bij de verzuimconsulenten van de Care Group als bij de direct leidinggevende. Omdat het de bedoeling was dat de vezuÍmconsulenten meer bewaking en regie voerden over het ziekteproces, zou dit moeten resulteren in een lager verzuimpercentage. Bovengenoemde percentages laten zien dat deze aanpassing positieve gevolgen heeft gehad. Ook voor 2018 is en blijft het streven een percentage van minder dan 4s/o. Uiteraard is ziektevezuim niet altijd te beihvloeden. Het hele ziekteverzuim binnen Stek wordt meer gemonitord en leidinggevenden worden hierbij meer betrokken. Besloten is om per kwartaal een overzicht aan het MT te presenteren met informatie over de diverse percentages en de meldingsfrequentie. Ook is besloten om regelmatig een SMT te organiseren waarbij de betrokken leidinggevende, de vezuimmanag€r en de medewerker P&O betrokken zijn.

Werkoverleg gen /perconcelsbijeen komstên Alle leidinggevenden hebben regelmatíg werkoverleg met medewerkers van de eigen afdeling, waarin men elkaar over en weer informeert. Daarnaast vindt er eenmaal per zes weken een personeelsbijeenkomst plaats waaruoor we alle medewerkers uitnodigen. Tijdens deze bijeenkomsten informeeft de bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende activiteiten van Stek. Er worden yaak presentaties vanaf de werkvloer gegeven. 57

3,6.2 Ondernemingsraad De Ondernemingsraad had negen bijeenkomsten met de bestuurder over de werkorganisatie. Daarnaast was er het jaarlijkse overleg met de Raad van Commissarissen, waarin ook de werkorganisatie werd besproken en de rol van het managementteam en de bestuurder. De OR gaf haar goedkeuring aan de rayonstructuur voor de afdeling Woonservice. Na de uitdiensttreding van de interne vertrouwenspersonen

bij Stek werd besloten geen

interne vertrouwenspersonen meer aan te stellen. De rol van de externe vertrouwenspersoon werd hierdoor nadrukkelijker. De OR stemde in met de aanstelling van Daan Limburg. Tijdens een personeelsb'tjeenkomst heeft híj de medewerkers geïnformeerd over zijn rol. Stek nam afscheid van de HRM-adviseur die ruim drie jaren deze functie bij Stek had bekleed. De OR stemde in met de aanstelling van Mies Teeuwen in deze functie, rnet het advies de werkuren te verdelen over ten minste twee daEen, zodatzij goed bereikbaar is voor de medewerkers. De OR adviseerde om ook rnet ingehuurde derde paft'rjen functioneringsgesprekken te voeren. Een procesbeschrijving hiervoor werd opgesteld. Op voorstel van de OR zal €r een medewerkerstevredenheidonderzoek gehouden worden. Het laatste onderzoek vond plaats in 2OL2. De OR oriënteerde zich op verschillende onderzoekmethoden. Het ondezoek wordt in 2018 gehouden. De samenstelling van de Ondernerningsraad bleef ongewijzigd

3.6.3

rCT

In het jaar 2OL7 is er een groot aantal lCT-projecten opgestart enlof afgerond Hieronder worden de projecten genoemd die in 2017 van start zijn gegaan:

Voorraadmodule Viewpoint Om de inkoop en levering van de door de servicedienst gebruikte materialen voor het dagelijks onderhoud aan de woningen te optimaliseren, is de module voorraadbeheer in het programma Viewpoint in gebruik genomen. De voorraad is voorzien van een barcode,

zodat de voorraad vooÉaan digitaal kan worden bijgehouden.

Vervanging intranet Het intranet bU Stek voldeed niet meer aan de huidige eisen van de gebruikers. Er is gekozen voor een nieuw sociaal intranet Embrace, waarmee binnen én buiten de organisatie gecommuniceerd en samengewerkt kan worden.

Woning Opname Systeem (WOS) / Vastgoed fncpcctie Systeem (VIS) De implementatie van het Woning Opname Systeem (WOS) is afgerond. Hierdoor zijn de verhuurmakelaars in staat om het mutatieproces volledig geautomatiseerd te laten verlopen. De module wordt afgenomen van leverancier Moving-U. Daarnaast is het aannemerspoÉaal en prijzenboek (VIS), eveneens van Moving-U, in gebruik genomen. De opzichters zijn gestart met het verstrekken van mutatieopdrachten via de VIS -applicatie. Hiervoor zijn raamovereenkomsten en SLA's afgesloten met zes bouwkundige aannemers op basis van het prijzenboek. Gedurende het jaar 2018 wordt deze nieuwe werkwijze geëvalueerd. Upgrade van IGT Platform en infrastructuur De huidige software van ons servemetnerk was verouderd en toe aan vervanging naar een hogere actuelere versie. De upgrade van de software naar de meest actuele versie (inclusief Office 2016) komt ten goede aan de performance, veiligheid en stabiliteit van ons netwerk. Vanwege toenemend aantal verstoringen in de (internet)verbinding heeft Stek besloten om de internet- en lijnverbindingen (GPN) door een nieuwe leverancier te laten verzorgen. Tevens is een nieuwe back-up verbinding {VDSL) gerealiseerd.

Vooronderzoek AVG In verband met de nieuwe privacywetgeving (AVG) is een projectgroep opgericht om deze voor Stek te implementeren. Hierbij wordt de samenwerking gezocht met collega-corporaties de Vooruitgang en Ons Doel. Daarnaast zijn externe partijen benaderd voor de begeleiding in dit traject. ICT-beleids glan 2OL8-2O22 Stek heeft in 2Ot7 een nieuw ondernemingsplan yoor de periode 2Ot8-2O22 opgesteld. Het lCT-beleidsplan is hierop geactualiseerd. Het nieuwe lCT-beleidsplan dient begin 2018 nog verder te worden uitgewerkt naar een nieuwe lCT-projectenkalender. HÍervoor worden er diverse brainstormsessies georga nisee rd met de verschillende afdelingen.

ÍT-audit Met Deloitte Accountants B.V. heeft een gesprek plaatsgevonden in het kader van hun IT-audit bij Stek. Tijdens deze lT-audit zijn de volgende ondenrerpen aan bod gekomen; Logische toegangsbeveiliging, Wijzigingenbeheerproces, Datacenter en Network Operations, Applicatie controles, Cyber Security IT audit. Hier zq-n aanbevelingen uit vooftgekomen die in 2018 door Stek zullen worden opgepakt.

3.6.4 Communicatie Animatiefilmpjes in plaats van brochures ln 2Ot6 veruing Stek een aantal voorlíchtingsbrochures voor huurders door kofte animatiefilmpjes. In 2017 hebben we er weer een aantal gernaakt: energie besparen, gepland onderhoud aan de woningen en overlast. We hebben er ook eentje gemaakt over ons seniorenbeleid: Stek geeft voorrang aan 55+-eÍs op e€n seniorenwoning als zij een eengezinswoning achterlaten. En in minder dan één minuut leggen vve in een animatie ons ondernemingsplan uit. Fueie Warmunda Begin 2AL7 fuseerde Stek met Warmunda uit Teylingen. Het Warmunda-kantoor sloot haar deuren en Stek opende een steunpunt in Warmond, waar huurders gedurende twee middagen per week met hun vragen terecht kunnen. De bezoekensaantallen zijn echter laag. Huurders kunnen online op de website veel zaken terug vinden en ook zelf regelen via het huurderspoftaal.

Commsnicatiemiddelen Stek gebruikt naast de traditionele communicatierniddelen (bewonersmagazine Binnen en (nieuws)brieven steeds vaker digitale middelen. Binnen de social media gebruikt Stek voornamelijk Facebook en Linkedln. We hebben een eigen YouTube kanaal waar alle (animatíelfilmpjes geplaatst worden. Natuurlijk plaatsen we al het nieuws op onze eigen yrrebsíte en plaatsen veel van deze berichten door op onze socials. Hiermee bereiken we

niet alleen de huurders, maar ook woningzoekenden en andere belangstellenden.

Projectcommunicatie Stek heeft veel nieuwbouw- en renovatieprojecten in de portefeuille" Na de fusie met l,trlarmunda zijn daar vier nieuwe projecten bijgekomen. Bij al deze projecten bekijkt Stek $rie, hoe, rnet wat en wanneer er gecommuniceerd moet worden. Daarbij ligt de focus altijd op de zíttende huurder (bij renovatie) en bij woningzoekenden (bij nieuwbouw). Door transparant en tijdig te communiceren over al onze projecten staan we regelmatig ín de belangstelling op social media, maar ook in de krant krijgen we aandacht voor onze

pr{ecten.

I{icuw intranet In 2010 staÉte Stek met een eigen intranet, StekNet genaarnd. De software en mogelijkheden van dit oude intranet liep tegen het plafond aan. Hoogste tijd voor een nieuw rnodern intranet. waar niet alleen de laatste nieuwtjes vanuit de organísatie terug

zijn te vinden, maar waar ook allerlei documenten gedeeld kunnen worden met elkaar. In de zomer van 2O!7 werd het nieuwe StekNet gelanceerd. Dit intranet ís een sociaal intranet, waarbij het delen van informatie met meerdere collega's centraal staat. Met een echte tijdlijn , waar iedereen allerlei wetenswaardigheden kan delen, lijkt dit StekNet heel veel op de Facebook-omgeving. StekNet is ook een handig naslagwerk waar collega's alledei informatie kunnen vinden over Stek en de verschillende afdelingen.

I{ieuwe beeldbank Door de jaren heen heeft Stek veel beeldmateríaal verzameld door eigen of in opdracht gegeven fotografie. Denk daarbij aan artikelen voor ons huurdersmagazine, jaarverslagen of andere uitgaven. Al dit beeldmateriaal is vastgelegd in een zogenaamde beeldbank. Zozijn de bestaande foto's eenvoudig te hergebruiken bij nieuwe aftÍkelen. 60

Workshop fotografie op je cmaÉphone Foto's zeggen vaak meer dan woorden. In de huidige tijd van digitalisering en smaftphonegebruik vindt Stek het belangrijk dat colleg a's zelf actief gebruík maken van de fotofunctie op de mobiel. Op deze maníer kunnen we snel een nieuwsitem op de socials plaatsen en besparen me kosten voor het inhuren van een professionele fotograaf Voor enthousiaste en geïnteresseerde collegat hebben wij een interne workshop 'Fotografie met je smaÉphone' georganiseerd.

Schrijftraining De Nederlandse taal verandeft met enige regelmaat en hier zijn ook trends in te ontdekken. Bij Stek schrijven we op het taalniveau 81. Dit taalniveau wordt begrepen door 80 procent van de Nederlandse bevolking. Daarnaast krijgen wij steeds meer klanten die onze taal niet machtig zijn. Toch is het uitermate belangrijk om duidelijk onze boodschap over te brengen. Daarom organiseren wij regelmatig een interne schrijftraining voor nieuwe collega's of voor collega's die graag bijgespijkerd worden. In 2OL7 deden ruim 20 collega's (weer) mee aan deze schrijftraining.

Verslag van de Raad van Commissarissen

4.L

Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen Terugkijkend op 2OL7 hebben we als Raad van Commissarissen weer over een breed scala aan onderwerpen ons oordeel gegeven. Een aantal hiervan haal ik graag aan. Om te beginnen heeft de Raad van Commissarissen als resultaat van de fusie gezien dat er een vloeiende integratie van Warmunda in Stek heeft plaatsgevonden. Een mooi resultaat waar al onze huurders baat bij hebben.

blijft risicomanagement. Zowel met de auditcommissie als de raad als geheel is er aandacht geweest voor het systeem van risicomanagement. Natuurlijk met de aandacht voor de risíco's van Stek, maar met name om rísico's te identificeren en te beheersen. Al werkenderwijs zal het risk management volwassen Een belangrijk thema is en

worden. Het nieuwe ondernemingsplan heeft in 2gL7 vorm gekregen waarbij de focus ligt op de kerntaak van de corporatie; betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep. Een duidelijke richting waarmêe Stek de komende jaren vooruit kan. Zo wil Stek op het gebied van betaalbaarheid dat 80o/o van de sociale huurwoningen (circa 4.700 woningen) een huurprijs heeft onder de € 640,L4. Daarnaast worden er

extra investeringen gedaan in Nul-Op-de Meter woningen en het plaatsen van zonnepanelen. Maatregelen die uiteindelijk Ínoeten leíden tot lagere woonlasten. Verder is Stek actief met huidige nieuwbouwplannen en is het de ambitie om vanaf 2O22 ieder jaar 100 nieuwbouwwoningen te realiseren. Met de introductie van de marktsvaarde als waarderingsgrondslag in plaats van bedrijfswaarde veranderen ook de critería voor het beoordelen van investeringsvoorstellen. Stek en dus ook de RvC benaderen deze door meer nadrukkelijk naar rendement te kÍjken. Als voorzitter van de RvC heb ik kennisgemaakt met de Corporatieraad van Stek. Een prettige kennismaking met inhoudelUke onderwerpen om goed over na te denken. Met de corporatieraad is afgesproken om van dit gesprek een jaarlijkse activiteit te maken.

laarlijks spreekt een delegatie van de RvC met de huurdersbelangenvereniging. Ieder jaar wordt er ook met de ondernemingsraad van Stek gesproken. Met zowel de vertegenwoordiging van onze huurders als de vertegenwoordiging van het personeel van Stek is een open en constructief overleg gevoerd. De RvC heeft in 2OL7 ook naar haar eigen samenstelling, expedises en functioneren gekeken. Met de toevoeging van een voormalig lid van de RvC van Warmunda aan de RvC, hebben we extra expeftise in huis op het gebied van de volkshuísvesting. Aan de andere kant hebben we, gegeven onze voorbeeldfunctie, het besluit genomen om terug te gaan van zes naar vijf RvC-leden. Als RvC hebben we vastgesteld dat er meer aandacht moet komen voor een profiel waarbinnen bedrijfsvoering, organisatie- en cultuurontwikkelingen, communicatie en marketing en ICT en digitalisering, een rol 62

spelen. Als resultaat van deze afwegingen hebben we een lid yan de RvC eind december 2gt7 niet herbenoemd. Wij streven op korte termijn naar een herverdeling van de profielen die wij in de komende vier jaar nodig hebben voor een goede uitvoering van onze taken. Tot slot zíjn we als Raad van Commissarissen tevreden met het resultaat van de Governance-inspectie door de Autoriteit woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties geeft aan dat de governance op een voldoende niveau is. De Governance-inspectie is gericht op de besturing van de corporatie en het toezicht van de Raad van Commissarissen. Centraal staan de "checks and balances" en "countervailing pawe{, waarbij ook aandacht is voor het integrit€itsbeleid van de corporatie en de relatie met stakeholders. Dit resultaat geeft ons motivatie en draagvlak om de ingeslagen weg voort te zetten. Ludo Wíjngaarden

voorzitter Raad van Commissarissen

4.2

Over besturen en toezicht houden

4.2.L

Onze visie op toezicht en toetsing

Toezichthouder, werkgever, adviseur/ klankbord De Raad van Commissaríssen van Woonstichting Stek houdt toezicht op het functioneren van de bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Stek. De Raad adviseert het Bestuur daarnaast gevraagd en ongevraagd. De Raad is tevens yerantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van de bestuurder, stelt de atóeidsvoorwaarden vast en beoordeelt de bestuurder jaarlijks op zijn functioneren. De Raad van Commissarissen geeft de accountant opdracht voor de jaarlíjkse interim controle en de controle van de jaarstukken. Ook keurt de Raad de opdrachtverlening goed voor de visitatie die Stek elke vier jaar laat uitvoeren.

In 2DL7 is uitgebreid gesproken over de relatie tussen de RvC en bestuurder. Waar stopt de rol van toezichthouder? Waar liggen de taken en verantwoordlijkheden van de RvC en die van de bestuurder? Waar liggen de scheidslijnen? Op welk moment wil de RvC bij de ontwikkelingen betrokken worden? De RvC heeft gekozen voor een actieve rol bij de ontwikkeling van de strategie.

legitimatie De Raad van Commissarissen handelt op basís van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad is beschreven in het reglement Raad van Commissarissen. Hierin is opgenomen dat de Raad werkt met separate commissies. Deze commissíes adviseren de Raad over onderwerpen die binnen hun taakgebied vallen en bereiden de besluiWorming van de Raad voor. 63

De Raad heeft een toezichtvisie en handelt vanuit een maatschappelijke betrokkenheid als toezichthouder. De Raad wil structureel verantwoording afleggen aan externe belanghebbenden. Het toezichtkader van de Raad beschr'ljft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van de corporatie en omvat het geheel van spelregels die de Raad van Commissarissen bíj het

uitoefenen van zijn taken volgt: Extern . Aedescode r Governancecode Woningcorporatíes

" o

Oordeelsbrieven Autoriteit woningcorporaties Risicobeoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Wet- en regelgeving

Intern (formeel)

. . r . r . . .

Statuten Bestuurgreglernent Profielschets RvC Reglement RYC Reglementen commissies RvC Financieel beleid en beheer

Treasury- en beleggingsstatuut Integriteitscode en klokkenlu idersregelin g

. .

Investeringsstatuut Vertindingenstatuut

Het toetsingskader is voor het Bestuur kaderstellend om te besturen en voor de Raad yan Commissarissen richtinggevend om toezicht te houden. Besturinoskader . Ondernemingsplan . Strategisch Voorraad Beleid r Meerjaren(onderhouds)begroting . Activiteíten jaarplan- en jaarbegrotÍng . Prestatieafspraken gemeenten . Belanghoudersoverzicht

Beheersingskaders Financieel beleid en beheer

r r r . . r . .

Liquiditeitsbegroting

Investeringsstatuut Verbindingenstatuut Treasury-jaarplan Risicobeheersingssysteem

Kwaliteitsbeleid Kwaftaalrapportages

C.ornmissies De Raad van Commissarissen kent twee vaste commissies, te weten een Selectie- en remuneratiecommissie en een Auditcommissie. Deze commissies doen verslag in de vergaderingen van de gehele Raad van Commissarissen over de belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn gekomen. De belangrijkste punten hieruit zijn elders rÁreergegerren.

Selectie- en remu n€ratiecommiseie De Selectie- en remuneratiecommissie heeft een voorbereidende taak voor de RvC en heeft voorstellen gedaan aan de RyC over onder meer: . het te voeren bezoldigingsbeleid van de bestuurder; . de bezoldiging van de bestuurder; . de vergoeding van de leden van de Raad van Commissarissen en zijn voorzltter; . de aanstelling en het ontslag van de bestuurder; . de prestaties van de bestuurder gezien het Ondernemingsplan; . de beoordeling van de bestuurder; . de samenstelling Raad van Commissaríssen in relatie tot Missie en Ondernemingsplan; . de profielen van de RvC betreffende portefeuilles, competenties en rollen; . de (her)benoeming van leden van de Raad van Commissarissen; . de vereisten voor Permanente Educatie; . de evaluatie van de Raad van Commissarissen.

In 2Ot7 is het reglement van de Selectie- en remuneratiecommissie vastgesteld.

Auditcommissie De Auditcommissie heeft een voorbereidende taak voor onder andere de volgende onderwerpen: . de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de naleving van de relevante weten regelgeving en het toezicht op de werking van de gedragscodes; r de financiële informatieverschaffing; . het uitbrengen van advies aan de Raad ten behoeve van de benoeming van de externe accountant; . de declaratie van de accountant en eventuele niet-controlewerkzaamheden voor de

. o . r r

corporatie; de financiering van de corporatie;

het bespreken van de managem€ntletter van de interim-controle, de jaarrekening en het accountantsverslag, het jaarverslag, de begroting en het ter accordering voorleggen van deze documenten aan de Raad; de naleving van aanbevelingen en de opvolging van opmerkingen van de externe accountant; het advies betreffende Treasurystatuut en -jaarplan. ICT.

4.2.2 Governancccode De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan de Governance Code Woningcorporaties 2015. De code geeft richting aan de wijze waarop bestuur en Raad van Commissarissen (RvC) functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten. Er zijn geen punten waar wij afuieken van de Governance Code Woningcorporaties.

Om een aantal onderdelen te benoemen: r Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Stek. . Commissarissen hebben geen meldinE gedaan van een (mogelijk) tegenstrijdig belang. . RvC en bestuurder hebben voldaan aan de vereisten voor de permanente educatie. r Benoemingen en herbenoemingen vinden plaats na externe geschiktheidstoets

r . . 4.3

Autoriteit

woni ngcorporaties.

RisÍco's worden in beeld gebracht.

De relatie met de gerneenten is goed en er worden prestatieafspraken gemaakt. De belanghouders zijn betrokken bij het nieuwe ondernemingsplan.

Verslag vanuit toezichthoudende rol

4.3.1 Toezicht op strategie De Raad van Commissarissen heeft in een vroeg stadium (al in 2016) met de bestuurder "gespard" over het nieuwe ondernemingsplan en heeft in 2Ot7 aan de bestuurder goedkeuring verleend om het ondernemingsplan vast te stellen. De RvC is van mening dat het ondernemingsplan verder uitgewerkt kan worden naar concretere acties voor de komende jaren. De strategische risico's hebben hierbij onze aandacht. De Raad van Commissarissen heeft in 2OL7 verder de meerjarenbegroting 2OL8-2O27 besproken en goedgekeurd. De Raad heeft toegezien op de realisatie van het jaarplan. De prestatieafspraken tussen Stek en de drie gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen zijn geactualiseerd en formuleren de doelen voor de komende periode.

4,3,2 Toezicht op financiële en operationele prestaties In de vergadering van 11 mei 2OL7 heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het accountantsverslag besproken rnet de bestuurder en de accountant. In aanwezigheid van BDO is de jaarrekening van Warmunda besproken. In aanwezígheid van EY is de jaarrekening van Stek besproken. Beíde accountants konden in de vergadering vanwege de (landelijke) discussie over de vastgoedwaardering voor de corporatie-sector nog geen goedkeu rende verklaring afgeven.

In de vergadering van 29 juni 2017 heeft de RvC goedkeuring aan de bestuurder gegeven om het bestuursbesluit te nemen om de jaarverslagen over 2016 vast te stellen In de Auditcommissie is in de vergadering van 16 november 2gL7 de rapportage van de eerste interim-controle besproken in aanwezigheid van de nieuwe accountant Deloitte. Uit de interim-controle zijn een aantal aandachtspunten naar voren gekomen, maar er staan geen "stoplichten" op rood. De aandachtspunten zijn besproken en er zijn aanbevelingen gedaan om de interne beheersing bij Stek te verbeteren. In de vergadering van 13 december 2O!7 is de rnanagementletter behandeld in de RvCvergadering. 66

Asditcommissie De Auditcommissie wordt gevormd door mevrouw J.M, van Duin en de heer C, Smilde

(voorzitter). Hiema de belangrijkste besproken onderwerpen in 2O17: . Jaarverslag en jaarrekening 2016 en r Visie control en risicomanagement accountantsverslag 2016 Warmunda en

van

Financieel kader

r .

Aanpassing Financieel reglement

Stek.

Jaarrekeningen deelnemingen

investeringsvoorctellen

2016

" . Opheffen verbindingen r Treasury jaarplan 2Ot7 r Treasurystatuut r Meerjarenbegroting 2Ot8-2O27 . Managementletter 2017 r Jaarbegroting 2018

InvesterÍngsvoorstel Ruysdael, GroteOoievaar, Lisse

Rol controller in combinatie met three

lines of defence

Investerings- en verbindingsstatuut inclusief Íinancieel kader

De Auditcommissie vergadert normaliter met de bestuurder en de manager Financiën en ICT. Op uitnodiging, afhankelijk van het onderwerp, kan de controller aanschuiven.

In 2OL7 is twee keer met de controllers van Stek gesproken buiten de aanwezigheid van de bestuurder. De auditcommissie heeft in 2Ot7 het eigen functioneren geëvalueerd

4.?.3 Íoezicht op vo lksh u isvestelij ke en maatschappelijke prectatics De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van Stek. Dit toezicht uit zich in het totale scala aan besproken onderulerpen in 2OL7. Een aantal specifieke elementen zijn:

De raad van Commissarissen is door de bestuurder betrokken bij de klanWisie. De klantvisie raakt onze huurders als het gaat om de dienstverlening van Stek. De uitkomsten van de Aedes Benchmark zijn besproken in de RvC om het presteren van Stek af te kunnen zetten tegen de prestaties van collega-

corporaties.

De Raad laat zich informeren over de prestatieafspraken met de gemeenten waarin Stek actÍef is.

4.3.4 Toezicht op belanghoudersdialoog In de visie van Stek is een goede relatie met belanghouders een belangrijke voorwaarde voor het produceren van de juiste maatschappel'tjke meerwaarde.

Huurders Belangen Vercniging Bollenstreek (HBVB) Twee leden van de Raad van Commissarissen zitten op voordracht van de HBVB in de Raad: de heer C. Smílde en mevrouw G.J. Topper. De commissarissen zijn, indten gewenst door de HBVB, aanwezig bij de algemene ledenvergadering of bij andere

bijeenkomsten van de HBVB. Een delegatie van de Raad van Commissarissen vergaderde op L2 juni en 2017 en 12 oktober 2O17 met de HBVB. Aan de hand van een gezamenlijk opgestelde agenda sprak men over de algemene gang van zaken bij de HBVB en Stek. Op LZ oktober 2Ot7 vond er een gesprek plaats met de voorzitter van de HBVB. Door de HBVB zijn een aantal aandachtspunten neergelegd bij de RvC. De RvC heeft deze

bij de bestuurder neergelegd en gevraagd hier een reactie op te geven. De bestuurder van Stek heeft een goede werkrelatie met de HBVB.

Gemeenten

ïn

2OL7 is informeel gesproken met de burgemeester en wethouders van de gemeente

Teylingen en Hillegom. Onderwerp van gesprek is de rol van Stek ten opzichte van de geÍneenten en andere belanghouders. Ook komt het gemeentelijke en regionale volkshuisvestingsbeleid aan de orde. Ook in 2OtB zitjn we voornemens dergelijke bijeenkomsten met de gerneente Lisse te organiseren.

Ondernemingsraad Stek Het jaarlijkse overleg met de Ondernemingsraad van Stek vond plaats op 16 november 29L7. Gesproken is over de huidige gang van zaken binnen de werkorganisatie en de rol van de bestuurder daarin. Na een wat "stroevere periode" is de onderlinge verhouding weer positief professioneel. De bestuurder is op hoofdlijnen geïnformeerd over het gesprek en er zijn aandachtspunten geformuleerd.

Gollega-corporaties Als Raad van Commissarissen zoeken we graag de verbinding met RvC's van collegacorporatíes uit de regio. ln 2OL7 organiseerden we daartoe een themabijeenkomst over de steeds verdergaande digitalisering binnen corporatieland. Dit biedt mogelijkheden om

efficiënter te werken, maar brengt tegelijk ook nieuwe risico's rnet zich mee'

4.3.5 Toezicht op risicobeheersing De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de risicobeheersing van Stek en wordt daarbij ondersteund door de Auditcommissie.

De Auditcommissie houdt nadrukkelijk een vinger aan de pols bij het invullen van de risicobeheersing binnen Stek. Ook de rol van de gehele Raad van Commissarissen daarin wordt daarbij betrokken.

In de RvC-vergadering van oktober is uitgebreid stil gestaan bij het inzicht in risico's en het systeem van risicomanagement. In het systeem van risicomanagement en de geĂŻdentificeerde risico's zijn nog vervolgstappen te nemen

4.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor In samenspraak met de bestuurder is in 2017 Deloitte als nieuwe accountant benoemd. De Raad van Commissarissen verwacht van de externe accountant dat h'rj de volgende jaarlij kse controleta ken u itvoert : . de interim-controle; . controle van de jaarrekening van de toegelaten instelling; . controle van de Dvi-staten die naar Corpodata worden gestuurd. De externe accountant heeft aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd over de bevindingen en uitkomsten van deze controlewerkzaamheden.

4.3.7 Conclusies toezichthoudende rol Ten aanzien van het toezicht in 20t7 heeft de Raad een scala aan onderwerpen langs zien komen. We k'rjken tevreden terug op het afgelopen jaar. We zien een actieve corporatie waar aandacht is voor onze huurders en een toekomstbestendige corporatie. Met het nieuwe ondernemingsplan is hiervoor weer een stap in de toekomst gezet. Daar

waar verbeteringen of doorontwikkeling plaats moeten vinden zien we de bereidheid van de organisatie om deze op te pakken. Het resultaat van de governance-inspectie van de Autoriteit woningcorporaties, waarbij het niveau van governance als voldoende wordt gewaardeerd, geeft de Raad van Commissarissen het vertrouwen om op de huidige voet het interne toezicht voort te zetten. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat de middelen in het verslagjaar werden besteed ten behoeve van de volkshuisvesting.

4.4

Verslag vanuit werkgeversrol

4.4.1 Invulling werkgeversrol Bestuur De Raad van Commissarissen besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder van Stek. De Selectie- en remuneratiecommissie bestaat uit de heer L.J. Wijngaarden en de heer A.J.H Smets. De heer Smets is voorzitter van de Selectie- en remuneratiecommissie.

In de vergadering van 19 januari 2gL7 heeft de RvC het reglement voor de Selectie- en remu neratiecom m issie vastgesteld.

Bezoldiging bestuurder De Commissie heeft geconstateerd dat de bezoldiging van de bestuurder binnen de overgangsregeling van WNT 1 en 2 valt en daarom geen wijziging ondergaat. De bestuurder heeft een aĂłeidscontract voor onbepaalde tijd. De bezoldiging van de bestuurder van Stek bestaat in2AL7 uit de volgende bestanddelen:

. . .

een vast basissalaris, een auto (eigendom Stek) en (geen afwijkende) pensioenaanspraken. In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen. De bestuurder kende geen betaalde nevenfuncties, heeft geen eigen besloten vennootschap en nam geen deel in andere ondernemingsvormen. Vanuit zijn functie verrichtte de bestuurder een aantal niet-betaalde nevenfuncties: . voorzitter Holland Rijnland Wonen en . secretaris-penningmeester Stichting Furna 56.

Evaluatie functioneren bestuurder Op 25 januari 2018 heeft de Selectie- en remuneratiecommissie het functioneren in het verslagjaar besproken met de bestuurder. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van informatie van de HBVB en de Ondememingsraad, evenals op basis van de beoordeling door de individuele leden van de RvC. Van het evaluatiegesprek is de resultante vastgelegd in een brief aan de bestuurder. De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van onder andere activiteiten en ogoed" gekomen. competenties. De RvC is tot het oordeel

4.5

Verclag vanuit klankbordfunctic EĂŠn van de taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctĂe

voor de bestuurder.

In de reguliere vergaderingen van de Raad van Comrnissarissen, maar ook in die van de Auditcommissie, komen aspecten van deze taak aan de orde. We merken dat de bestuurder ervoor open staat om onderwerpen vanuit een ander perspectief te benaderen. Ook in het werkoverleg tussen bestuurder en voozitter van de Raad van Commissarissen is voldoende ruirnte om te klankborden met de bestuurder over actuele onderwerpen.

4.6

Over de Raad van Commissarissen

4.6.1 Samenstelling Begin 2017 bestond de Raad van Commissarissen uit zes leden. Van deze zes commissarissen werden er twee op voordracht van de Huurders Belangenvereniging Bollenstreek (HBVB) benoemd. Commissarissen van Stek worden in beginsel benoemd voor een periode van vier jaar. Op grond van de Governance Code kan de zittingstermijn met één termijn worden verlengd. De maximale zittingstermijn van een commissaris is acht jaar. Een commissaris wordt geselecteerd op een gewenst profiel.

Samenstelling RvC 2O17 Naam,

i geboortedatum,

Functiê

functie De heer drs, L.J. Wijngaarden, 19 september 1947,

. voorzitter

nevenfuncties

Lid Raad van Commissarissen Volksbank Lid Raad van Bestuur DAK Lid Raad van Toezicht PBLQ Lid Raad van Advies A.P. Voorzitter Raad van Advies IP Soft Benelux

RvC,

lid Selectie- en Remuneratiecommissie

Mevrouw mr. drs. ing. J.M. van Duin, 25 november 1975,

. vicevoorzitter RvC

Inhoudelijke portefeuilles

Datum benoeming / aftreden

. .

Eerste benoeming: 1 oktober 2016

Voorzitter, Bestuurlijk en JurÍdisch, Management en orqanisatie

Beoogde einddatum: 1 oktober 2020

(herbenoeming mogelijk)

Lid Raad van ióèiÈrri Èuttértii Works Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Univé Hollands

Projectontwi kkel ing en vastgoed Financieeleconomisch

Noorden

Eerste benoeming: 1 mei 2012

Herbenoemd: 1 mei 2016

lid Auditcommissie Beoogde einddatum 1 mei 2020

De heer drs. C. Smilde, 22 december 1954,

lid RvC,

. voorzitter

Auditcommissie. (op voordracht huurdersorganisatie)

Directeur Case Management (Advies en Begeleiding) Voorzitter Stichting vrienden van Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en Schiphol Voorzitter RvT Cultuureducatie Groep Leiden. Voorzitter Zang- en Oratoriumvereniging Cantarella

Management en organisatie Financieeleconomisch Projectontwi kkeling en Vastgoed

Eerste benoeming: 9 september 2014

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Strategisch Vastgoedmanagement Besluitvorming belanghebbenden/ huurders Sociaalmaatschappelijk, Zorg

Eerste benoeming 11 juni 2015

Beoogde einddatum 9 september 2018 (herbenoeming mogelijk)

Delft De heer dr. ir, A,J.H Smets 16 mei 1969,

lid RvC,

. voorzitter

Selectie- en Remuneratiecommissie

Toezicht, Advies en Projectleider Ruimte en Wonen, Provincie Flevoland. Lid Raad van Commissarissen Grootslag Medemblik Vicevoorzitter Rekenkamercommissie Culemborg Lid Ambtelijke Kerngroep Verstedelijking Metropoolregio Amsterdam

. . . .

Beoogde eÍnddatum 11 juni 2019

(herbenoemÍng mogelijk)

Lid van de Programmaraad van de

vTW: Avicenda Opleidingen voor Commissarissen De heer drs. T. Kuné

Voorzitter van de Raad van

Toezicht (RvT) van de Sociale Maatschap in Amsterdam

lid RvC (per !,2 december 2Ot7 op

;

VoltaÈuiinéstins

Èàrstà uèÀóèmlng

ï-1-20L7 Beoogde einddatum

voordracht huurdersorganisatie)

1-t-242t (herbenoeming mogelUk)

Mevrouw drs. G.J. Topper, 2 januari L962,

lid RvC

(op voordracht huurdersorganisatie)

Eigenaar TopperinBusiness (Interim management en marketing consultancy) Managing partner Marketing Qu€ens

. . . ,

Belanghouders, Marketing

Crmmunicatie en social€ media. PR

Eerste benoeming: 17 december 2013 Einddatum: 17 deceÍnber 2017

(niet heóenoemd)

De RvC heeft besloten om terug te gaan van zes naar vijf leden zoals dit ook voor de fusie met Warmunda het geval was.

4.6.2 Functioneren Zelfevaluatie Ieder jaar bespreekt de

Raad van Commissarissen het eigen functioneren. Voor de zelfe\raluatie 2A17, die op 25 januari 2018 plaatsgevonden, is gekozen voor een zelfevaluatie met externe begeleíding door de heer Parie.

Tijdens de zelfevaluatie heeft de RvC gereflecteerd op zichzelf , op de rol als commissaris en op groepsdynamíek. Met elkaar zijn verbeterpunten geformuleerd, waar in 2018 follow-up aan ï4rordt gegeven. De verbeterpunten hebben betrekking op het optimaal tot zijn recht te laten komen van ieders individuele inbreng en diversiteit in de onderlinge saÍnenwerking en aandacht te schenken aan de nieuwe dynamiek in de raad als gevolg van de wisselingen van leden. Een vernieuwing van de inhoudelijke portefeuilles voor de raad is besproken €n inmiddels vastgesteld (rnaart 2018).

Permanente Educatie In de Governancecode 2015 is afgesproken dat een systematiek van Permanente Educatie wordt geïntroduceerd voor commissarissen. Door dit zogenaamde PE-systeem voor commissarissen vindt regelmatig bijscholing van de commissaris plaats op vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag. De Vereniging \ran Toezichthouders in Woningcorporaties faciliteed voor haar leden een Leden Login op een besloten deel van de website van de WW. Hier kunnen de PE-punten

worden geregistreerd. De permanente educatie is een eigen verantwoordelijkheid van de comrnissaris, maar is niet vrijblijvend. In 2Ot7 enZ0LBzijn dit 5 PE-punten (5 uren) per kalenderjaar.

Overzicht PE punten in 2Ot7 Naam

PE-punten 2íJ17

Dhr. L.J. Wijngaarden

Mevr. J.M. van Duin

Dhr. A.J.H. Smets Dhr. C. Smilde

Mw. G.l. Topper

Dhr. T. Kuné

4.6.3 Bezoldiging De regeling "Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting" regelt de bezoldigingsklasse van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is F. Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden (VHE) dat ligt tussen de 5.000 en 10.000. Daarnaast op het inwonersaantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is, te weten de gemeente Lisse dat met 22.740 inwoners (1 april 2017, bron:CBS) ligt de klasse 14.001 tot en met 24.000 inwoners

ln 2Ot7 is de vergoeding ten opzichte van 2016 verhoogd. Het besluit tot verhoging nam de Raad van Commissarissen in 2016. Hierbij is het advies van de WW waarbij de vergoedingen onder de WNT normen blijven gevolgd. De WW adviseeft dat de vergoedingen gemaximaliseerd zijn op 7,5o/o voor leden en LL,55o/o voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de

bestuurder (in het geval van Stek in 2016 € 150.000). De WNT-norm gaat uit van 10o/o 15olo voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de Raad van Commissarissen was over 20t7 als volgt:

voor leden en Naam

Bezoldiging

exclusief BTW Dhr. L.J. WUngaarden Mevr. J.M. van Duin Mevr. G.J. Topper Dhr. C. Smilde Dhr. A. Smets Dhr. T. Kuné

€ 16.500 € 11.000 € 11.000 € 11.000 € 11.000 € 11.000

4.6.4 Vergaderingen, overleg In 2OI7 vergaderde de Raad van Commissarissen negen maal. Op één vergadering na was de bestuurder hierbij ook aanwezig. De gebruikelijke onderwerpen zoals de kwartaalrapportages, informatie uit de organisatie, de jaarrekening en het jaarverslag 2016 (van zowel Warmunda als Stek), de meerjarenbegroting 2018 - 2O27 en de jaarbegroting 2018, kunnen worden aangevuld met deze opsomming; 73

. o . . . r ' .

Investeringsstatuut incl. financieel toetsingskader Verbindingenstatuut Opheffen deelnemingen Samenstelling RvC, profielen commissarissen en rooster van aftreden.

Benchmark

Treasury iaarplan 2017 Treasury- en beleggingsstatuut Reglement Selectie- en

Klantvisie Thema HRM Thema Control en Risicomanagement Besteding financiĂŤle ruimte Benoeming nieuwe accountant Bod gemeenten Thema digitaliseren Statutenwijziging Diverse projectbesluiten

a a

rem uneratiecommissie Visie op toezicht en relatie RvC en bestuur

De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld ĂŠĂŠn

keer per maand overleg. Indien nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad via e-mail of persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. De Raad heeft ook regelmatig overleg zonder aanwezigheid van de bestuurder.

Jaarverslag Corporatieraad Stek

Dit is het verslag van de Corporatieraad, zoals dat door de raad zelf is opgesteld. Stek vindt het gepast dit op te nemen in het jaarverslag omdat daarmee de Corporatieraad en Stek verantwoording afleggen over het afgelopen jaar.

In 2015 heeft Stek Wonen besloten mee te doen aan het experiment De Corporatieraad Dit experiment maakt onderdeel uit van de Toolbox Legitimatie van Aedes en wordt mede begeleid door universiteit Nijenrode en adviesbureau AtrivĂŠ. Naast Stek doen nog vier corporaties mee aan het experiment. De Corporatieraad is bedoeld om de rauwe werkelijkheid, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap, op de bestuurstafel van de woningcorporatie te leggen. De buitenwereld wordt naar binnen gehaald. De Corporatieraad brengt een andere werkelijkheid binnen dan de huurders of gemeenten.

De Corporatieraad stelt vragen aan de bestaande producten, diensten en relaties die Stek Wonen heeft. Vervolgens moet de vraag gesteld worden of Stek hier iets mee moet doen. De Corporatieraad bestond bij de oprichting uit 14 leden en de eerste bijeenkomst kon op 18 april 2016 worden gehouden. De samenstelling van de leden is divers en bestaat uit mensen met een achtergrond uit verschillende disciplines zoals bijvoorbeeld zorg en welzijn, schuldhulpverlening, maatschappelijk werk, huisarts, ouderenorganisatie, vluchtelingenwerk, voedselbank en het centrum voor jeugd en gezin. Niet als vertegenwoordigers vanuit hun organisaties, maar als kennisdragers vanuit de samenleving.

Besproken onderwerpen in 2O17 De Corporatieraad is in 2017 vier keer bij elkaar gekomen. Daarnaast waren er verschillende werkgroepen actief die zich op een specifiek thema hebben gericht In 2016 werden er meerdere thema's besproken, onder andere vluchtelingenproblematiek, sociale betrokkenheid en woongroepen. Deze onderwerpen stonden in 2Ot7 ook nog op de agenda.

In 2OL7 is de Omgevingswet behandeld. Op 3 maart 2017 komt een werkgroep van de Corporatieraad naar aanleiding van een startdocument en verkennende discussie tot een aantal vraagstellingen. Besloten is de wetgever te volgen in de besluitvorming die nog plaats moet vinden om vervolgens actie te ondernemen. Ook werd in 2Ot7 het Ondernemingsplan van Stek Wonen op de agenda gezet en besproken. Bevindingen werden door een werkgroep uit de raad en Stek in een gespreksnotitie vastgelegd en in de voltallige raad besproken. Halverwege het jaar is de voorzitter van de Raad van Commissarissen uitgenodigd een bijeenkomst van de Raad bij te wonen. Dat was een plezierig inhoudelijk contact. Binnen de corporatieraad is afgesproken dat de voorzitter van de RvC eens per jaar een vergadering van de Corporatieraad zal bijwonen. 75

Over het onderwerp Sociale betrokkenheid/schrijnende gevallen is door een werkgroep een notitie gemaakt die eind 2OL7 is besproken. Dit thema zal op de agenda blijven omdat sociale betrokkenheid een kapstok is voor veel andere onderwerpen. Zoals bijvoorbeeld de GGZ.

Voortgang In september vond er een evaluatie plaats van het functioneren van de Corporatieraad Daartoe is vooraf een gespreksnotitie/vragenformulier naar de bestuurder van Stek Wonen en de leden van de Corporatieraad gestuurd. De antwoorden werden in de bijeenkomst besproken. De bestuurder heeft aangegeven graag door te willen met de Corporatieraad, omdat die haar in staat stelt om een beter zicht te krijgen op de werkelijkheid en het een integrale wijze van werken bevordert. In de komende periode wil Stek Wonen de vraag centraal stellen waar de grootste spanning zit op de woningmarkt. Daarbij wordt ook de vraag gesteld hoe, waar en met wie de nodige samenwerking tussen en met andere

maatschappelijke organisaties te verbeteren is. De leden van de Corporatieraad hebben ook aangegeven door te willen gaan. Afgesproken is wel om zo concreet mogelijk onderwerpen te behandelen. Een eerste concrete actie is de gemeente Lisse te bevragen op het instellen van een Sociaal Team, zoals dat bijvoorbeeld in Hillegom al actief is. We beschouwen 2OL7 nog als een experimenteerfase. Aedes organiseerde op 7 november jl. met de ondersteuners een zogenaamde "terugkomdag" voor de vier woningcorporaties uit het land die met een corporatieraad zijn gaan werken. De

bijeenkomst was bij Stek. Uitkomst was dat alle vier de corporaties het instellen van een corporatieraad een geslaagd experiment vonden. Zij gaven dan ook aan door te willen gaan.

In het jaar 2018 wordt er vanuit Aedes/AtrivĂŠ naar alle waarschijnlijkheid nog ondersteuning geboden. Ondergetekende draagt, nu de pilotperiode is beĂŤindigd en de corporatieraad de volgende stap zet, in het begin van 2018 het voorzitterschap over. Gerrit Kleijheeg Voorzitter Corporatieraad Stek

JAARREKENING 2OL7

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

wddnstichtind

Stek- LissĂŠ

WehcllchËnd st k- Ll.m 6.0 IÍIHOUDSOPGAYE 6.1 Balans (na voorgestelde tesultaatsb€stemming) per 31 dscember 2017 6,2 Winst- en verliesrékening over het jaar 2017 6.3 Kasstrumovenicht 2017 6.4 Oveuicht van het totaalresultaat 2017 6.5 Álgemene grondslagen van wàarderlng ln de Jaarrekenlng 6.6 Toelichting op de balans 6.7

Tellótinq

op dê wlnst- en verliesrekening

6.8 Ondertekenlng van de jaarrêkenlng 6.9 Overige gegevens

wddnctichtind

6.1 EALAI{S ilA

Stek- Li33ê VOORGESTELDE

RESULTAATSBESTEMiIIÍ{G

Àtrtvl

EUR

VAIITE ACTIVA

vastgocdbclcggingGn DAEB

EUR,

6.6.1 796.9A2,O76 36.409.433 9.071.058 20.364.319 862.826.886

800.078.786 1 13.552.536 9.801.795

vastgoed in exploitatie

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2016

TGlichtins

931.306.145

3.595.69A 466 4)) \Aá

6.6.1

6.6.2 2.568 3.166.000 5 466

2.568 1.569.314

Deelnemingen

trtente belastingvorderingen Leninqen U/G

3-1t4.434

VLOTTEÍ{DE ACTIVA

voorraden

6.6.3 1.612.380

Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

1.043.326 1 041 i76

OndcÉandcn proicctcn vord€rÍngen

6.6.4

Liquide mlddelcn

415.430

447.O20

Huurdebiteuren Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies van sociale vezekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

9,770.902 3.163.290

1.163.290 1.172.1L4 72.527.736

n 641_ 1 6q

6.6.5

491.445.249

TOTÁAI

Woonstichtino Stêk. Lissê BALAI{S NA VOOR,GESTELDE RESULTAAÏSBESTEÍTIHIT{G PASSIVA Eigen v€rmogen

Toelichtino 6.6.6

Heilaarderingsreserue Overige reseryes

VoorzlGnlng€n

31-12-2016 EUR

EUR,

491.491.443

44L.9L5,712 204.L42.724 646.058-440

2.974.497

1.800.213 615.515 198.254

6.6.7

Vooziening onrendabele investeringen en heBtructureringen Voouiening deelnemingen Overi9e voouieningen

2_613.982

Lànglopende 3chulden

6.6.8

leningen overheid / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder vooruaarden Schulden Schulden

Kortlopsnde schulden Schulden aan kredietlnstellingen Schulden aan leveranclers Belastingen en premies van soclale vezekeringen Overlopende passiva

814.468 206.937.509

839.439 201.139.238 4.716.67A 7r o 6qs ?55

t5.226.tOO 3.672.L39

16.562.573 4.664.883 3.192.269

6.6.9

2.O47370

4.o57_74R 32.47 1.41:

nql

ÍOTAAL

a45

woonstichtino Stek. Lisse 6,2 WINST.

EX VERLIESREKET{I]{G OVER HET IAAR 2017

omshriivino

tot6

Toelichting

EUR

EUR Huuropbrengsten Opbrengsten seryicecontracten Lasten seryicecontracten

Overheidsbijdragen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatle bezit

44.938.447 2.270.106 -2.133,917

43.794.247 2.220.A57 -2-056.932

6.7.4 6,7.5 6.7.6

-3.935.506 -19.424.740

-3.350.735 -10.156.702 -6.947.5L8 ,? so1 ,1 í

6.7.7 6.7.7 6.7.7

6.805.434 -324.756

7r.437.24I

6.7.r 6.7.2 6.7.3

Í{etto rcsultaat exploltatle vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende fi nancieringskosten

Netto r€sultaat vêrkocht vastgoed in ontwikkêling Verkoopopbrengst vastgoedportefeui lle Toegerekende oÍganisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedpoÉefeuille

tetto gsr€!liseerd resultaat vêrkoop ylstgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedpoftefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveÍanderingen vastgoedportêfeuille VOV Niet-gereàllseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

6.7.8 6.7.9 6.7.10

t.731-212

-313.742 -q.289-661 1.833.798

-12.359.643 62.590.290 -45.819

-3.694,O44 57.373.792 272.016 53.95 1.764

uraardcvêÍanderlngen vastgoldport€Íeullle Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten

6.7.7L

6.7.t2

176.4A4 -135.064 41 .42íl

983.943 -777.559

Netto rc3ultaat overige rctiviteitên OYerige organisatiekosten

6.7.r3

Le€tbarrh€id

6.7.14

-2.634.371

-2.547.976 -234.48L

-32A.O22

EêdrijfsÍesultaat Waardeveranderingen van finànciële vaste activa en van eÍfecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van eÍfecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelUke kosten

76.367.4OO

6.7.r5 6.7.15 6.7.15 6.7.L5

Resultaat voor belastingen €n aandeel in resultaat van deelnemingen Belastingen

Resultaat na belastingên voor aandeel in r€sultaat van deelnemingen Aandeel in resultaat van deelnemingen

Resultaat na belastingen

6.7.16

34.615 -6.283.217 -6.74R.6Íl)

10.619 117.524

67.521.O57

70.119.198

-3.757,t33

-1.730.759

63.763.924

68.388.439

-72.O73

-461

63.691.851

68.387.978

Batên en lasten rechtstreeks in hêt eigen vemogen vemêrkt

Nett6rêaultààt

64.347.974

Woonstichtind Stêk- Ll3s 6.3 KASSTROOilOVER.iZTCHT

2017

Operationclê activiteit€n

zelfstandige huuruoningen Onzelfstandig wooneenheden Intramuraal Maatschappelijk onroerend goed Bedrijfsmatiq onroerend goed

EUR,

41.931.629 76.203 667.374

40.667,265 79.394 669.285 1.120.876 1.175.031 238.230 2,250.462 45.L23

L,Lt7.062 1.004.113

Parkervoou ieningen

26r.929

2,27I.77! bedrijfsontvangsten

62t.546

inqaande kasstromen

6.752

6,752

4.881.562 8.867.062 6,794.681

bedrUfsuitgaven

5,250.322 8.040.630 7.347.432 7.295.022 38.663 4.898.795 132.47a

6.81 1.705

hefÍing onafhankelijk van resultaat

34324 5.282.886 66.283 3.329.977

exteme uitgaven nlet investeringsqebonden

uitgaande kasstromen

uit opêration€le activiteiten (

36.O79.232

33.010.094

1.872.395

13,235,972

6.383.402

10.010.184

3.391.200

1.305.000

Des)investeringsactivateitcn bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden woongelegenheden (VOV) na inkoop nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden qrcnd overig ingaande kasstrcom MVA

huur, woon- en niet-woongelegenheden woon- en niet-woongelegenheden externe uitgaven prcjectgebonden woon- en niet-woonqeleqenheden verkoop, woon- en niet-woongelegenheden woongelegenheden (VOV) voor dooverkoop woon- en niet woongelegenheden qrond grcepsmaatschappijen

9.774.602

27.424.722 2.544.734

1.315.184

23.841.966 2.23ÍJ.773

13.026 173.554

LOg.477

2.320.52L

grcepsmaatschapp'rjen

niet-geconsolideerde deelnemingen niet-geconsolldeerde deelnemingen in overige financiële activa Desinvesteringen in overige financiële activa Investe.inqen in immateriêle vaste activa DesÍnvesteringen in immateriële vaste activa Investêringen overig Externe kosten bij verkoop T6entelling MVA uitgaande kasstrcom Saldo in- en uitgaande kasstrcm MVA

12.566 28.523,303

-74.42t.434

17.208.1 19

-14.427,434

17.208.119

1.000.000

16.000.000

21.000.000

16.000.000

16.562.5?2

r0.936.701

FVA: veÈindingen Onlvangsten oveíg Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

Kasstrcom uit (dcs)lnvest€ringen

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen Nieuwe niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen

Uitgaand: door WSW geborgde leningen niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen

Kestrcom uit Íinancieringsactivitcitcn

5.063.299

geldmiddelen

1.546.755

1.091.153

middelen per 1 januari middelen per 31 december

8.683.169

7.592.016

Woonatichtino StGk, LÈ4 6.4 OVER;ZICHT VAÍI HET TOTAALRESULTAAT 2017

hfthlilvino EUR

Netto-resultaat

EUR

68,387.978

63.691.851

Baten en lasten direct veruerkt als mutatie in het eigen vermogen: Ongerealiseerde waardemutatie daeb vastgoed Boekwaarde van de verkopen daeb vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens herclassificatie dàeb vastgoed Ongerealiseerde waardemutatie wegens hemaardering door herclassificatie

ongerealiseerde waardeverandering woningen verkocht onder vootraarden Ongerealiseerde waardemutatiê niet-daeb vastgoed Boekwaarde van de verkopen niet-daeb vastgoed

Íotáá1rulultaat

6.5

Algemene grondslagen van waard€ring in dê jaarrckcning 6.s.1 Algemeen stek is een stichtinq met de status van "toegelaten instellinq volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelatlng in de gemeenten Llsse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoetemoude en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet, De vestigingsplaats is Lisse, De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploítatie en ontwikkellng van woninqen.

6.5.2 Regelgeving De toegelaten instelllng heeft de jaarrekening jàarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel s€hrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ("WNT") en de door de Ráad voor de laaruerslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645'Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder. De

jaarrekening 2017 is opqemaakt op 17 mei 2018 en te veítrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse.

6.5,3 Fu3ie3 cn ovêrnamGs Stek is per 1 januari 2017 geÍuseerd met Woningstichtinq Wamunda. Bij deze juridische fusie was Stek de verkrugende corporatie en was Woningstichting Warmunda de verdwijnende corporatie. Dmr de fusie heeft Stek onder algemene titel het gehele vermogen van de vetdwijnende corporatie verkreg€n. De financiële gegevens zijn €onfom de jaarrekening 2016 van woninqstichting Warmunda in deze jaarrekening vemerkt vanaf I januari 2017. De waarderingsgrondslagen en resultaatsbepalingsgrcndslagen zijn gebaseerd op de door Stek toegepaste grondslagen. Voor een aantal posten is een geharmoniserde grondslag gekozen. De effecten van deze harmonisatie zijn veruerkt als stelselwijziging De vergelijkende cijfeR oveí 2016 zijn gebaseerd op de financiële gegevens van de samengevoegde corporaties. De belangrijkste posten per gevoegde entiteit bedragen per 31 december 2016 (conform goedgekeurde jaarrekeningen);

€€

Woonstichting stek Materiële vaste activa Financièle vaste activa Vooraden VordeÍingen Liquide middelen

774.I72.976

7.445.248

90.252.008 3.167.2L9 285.310 50.203 837.922

Totaal àctiva

797.252.5A7

94,592.662

Elgen Vermogen Voou ieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

s68.383.576 2.613.982 32.028.410

74.693.864 2.981.000 16.468.735 449.063

Totaal Passiva

797.252.547

94,592.662

39.1 13.252 19.729.390 45.490.645 57.535.s22

4.757.537 3.095.367

Huuropbr€ngsten Netto resultaat exploitatie vastgoedportfeuille Waardevera nderingen vastgoed portefeuille Resultaat na belastinqen

7.275 2.755.616

72.47t.532

t94.226.619

De effecten van de harmonisatie van de grondslagen op het eigen vermogen per

8.461.1 19

70.4s2.457

I januari 2017 zijn

als volgt aan te geven:

Eigen vermogen per 31 decemb€r 2016

Woonstichtinq Stek Wonlngstichtinq Warmunda Effecten harmonisatie - geen passieve belastinglatentie Eigen vermogen per

I januari 2017

568,383.s76 74.693.864

2.981.000,00 646.058.440

6.5.4 Oordelen en schattingên Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek divêEe schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende veElaggevingsstandàarden, In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitaite. De waardebepaling van het vàstgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaatrekening van Woonstichting Stek, De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedraq waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen kennis van zaken, prudent en zonder dwanq zouden hebben gehandeld,

Va3tgocdbelcgglngcn Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat, conform de basisveEiê van het Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde in verhuurde staat. Uitgangspunt hierbij is dat wonlngen na mutatie worden verhuurd teEen de maÉkhuur. dan wel worden verkocht. Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daamaast de verhuur gericht is op de soclalê sêctor zal de waarde van het vastgoed Ín exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden

sroonstichtino StGk. LiEsê T.a.v. de timing €n v€ruêrkin9 van onr€ndabelê inYestelingsn nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwlngbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen vemerK die kunnen leiden tot een verlles en die kunnen worden gekwallficeerd als'intem geformaliseerd en extem gecommuniceerd". Hieryan is sprake wanneer uitingen namens de @rporatie zijn gedaan richting huurdeE, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprcjecten, Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormlngsproces van de corporatie rondom prcjectontwikkeling en heEtructurering. Van een feitelijke verplichting is spÊke indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is qenomen, waàrin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zun veruerkt. De aannames gedaan bij de financièle impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afitrUken bij daadwerkelijke realisatie van de prcjecten. Planvoming kàn ondemeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorg€nomen bouwproductie'

Vemerking Fiscaliteit De acute en latente belastingen in de jaàrrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderuerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderuerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake prcjectontwikkeling, het vormen van een herinvesteringsreserue en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanninq naar vemachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Ee6t bij de aangifte zal blijken of en in hoevere de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om dle reden kan de in de jaarekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. In deze jaarrekening is een beste schàtting met betrekking tot de Íiscaliteiten veruerkt.

6.s.5 Waardering activa ên passiva De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

5.5.6 Consolldatíegrondslagcn Tot en met 2016 werd door Woonstichting Stek een geconsolideerde jaarrekening opgemaaK. Vanwege het feit dat alle in de consolidatie te betrekken vennootschappen en rechtspersonen per 25 december 2017 zijn geliquideerd, is er over 2017 geen geconsolideerde jaarekening opgemaaK, Per liquidatledatum zijn alle grondposities die in eigendom waren van de betreffende vennootschappen en rechtspeBonen overgedragen aan Woonstichting Stek, Vanwege het te vemaarlozen belang van de tnnsacties van de geliquideerde entiteiten op het qeh€el, is er gebruik gemaakt van de vrustelling van consolidatie zoals opgenomen in Bw2 aÉ. 407. De belangen in de WE's zijn op basis vàn de vrijstelling van de consolidatieplicht vanwege de te veilaarlozen betekenis op het geheel, niet in de consolidatie veMerkt (BW2 êrt. 407).

6,5,7

srlderen Een

actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarekening opqenomen uitsluitend indien en voor zover: een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vemogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen,

6.5.4 Financiële instrumentên Onder Íinanciële instrumenten worden zowel primalre financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten

veEtaan. Voor de grondslagen van de pímaire financièle instrumenten wordt vemezen naar de behandeling per balanspost. Hedge accounting

Woonstichtlnq Stek past geen hedge accounting toe. Afgeleide Íinanciële instrumenten (derivaten ) Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting, Afg$che id en e m b ed d ed d eri va ten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en aizonderlijk in de jaarrekening veilerkt conform de hieruoor beschrev€n grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden, - er bestàat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; - een afzonderlijk instrument met dezelfde vooruaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument woldt niet tegen reéle waarde gewaardeerd met veruerking van waardeverànderingen in het resultaat, Stek heeft qeen embedded derivaten 9€ïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

GRONDSLAGEN

VOOR WAARDEN.IÍ{G VAÍ{ ACTIVA EÍ{ PASSIVÁ

6.5.9 VGruGrking vcrplichtingên In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelUke verplichtingen vemerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hieruan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghebbenden àangaande verplichtingen inzake toekomstige heEtructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gêkoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom prcjectontwikkeling en heEtructurering, Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Ràad van Commissarissen is genomen, waaÍin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn veruerkt. De verplichtingen worden gewaardeerd op geamortise€rde kostprus. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met verliezen met betrekking tot het onrendabel ván de investeringsverplichting, ACTIVA VASTE ACTIVA

vastgoedbeleggingen 6,5.10 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatiG DAÊB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maàtschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huuÉoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016: € 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed,

Stek heeft van de Autoriteit woningcorporati€s een goedkeuring ontvangen op haar definitieve scheidingsvooEtel. Dientengevolge is er bezit overgeheveld naar het niet-DAEB-vastgoed. De overheveling van DAEB-vastgoed in exploitatie naár het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie in 2017 is aangemerkt als een wijziging van de aard van het vastgoed en veruer*t als een mutatie in het boekjaar, Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, ondemijs- en culturele instellingen en dienstverleneE en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d, 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waàtdering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eeEte vemerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of veruaardigingsprus, inclusief tcnsactiekosten. Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerete veruerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaaEvindt confom de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ("Handboek modelmatig waarderen marktwaarde"). Bij het toepassen van het'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'wordt de basisversie gehanteerd. Voor een veÍdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt veruezen naar de toelichtinq op de balans. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden venntwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziginq zich voordo€t. Daamaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserues, een heruaarderingsreserye gevormd. De heruaarderlngsreserye wordt gevormd voor het ve6chil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprus en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserue betrekking op heeft. Woonstichting Stek hanteert de basisveBie van het Handboek modelmatig waarderen marktwàarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-vereie to€gepast. Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde hemaarderingsreserue wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de heruaarderingsreserye en de overige reserues. Inzet van een taxateur is bij teopassing van de baslsversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeeltê van haar vastgo€dportefeuille waaruoor verplicht de full-veFie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hieruan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastqoed volqens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- t0o/o) kàn afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbt vruheisgraden van toepassing ziin) tot stand zijn gekomen,

6.5.11

Vt3tgoed verkocht onder vooruaarden Onroerende zaken verkocht onder vooruaarden die zijn gekwalific€erd als een Íinancieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de koÉing. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziqing in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder vooruaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voomaarden.

6.5.12 Vastgoed in ontwikkêlang bsst€md voor sigen cxploitati€ Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningveóetering en herstructurering) De waardering bij eerete veruerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraàn direct toerekenbare kosten. De waardering na eeEte veruerkinq van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hieruoor toegellcht onder vastgoed in exploitàtie.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkellngsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig veFchil in het resultaat verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelljke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkelinq, waarbij de geschatte kostprus van het vàstgo€d hoger is dan de marktwaarde, wordt het veíschil ee6t in mindering gebràcht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een vooziening qevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waard€veranderinqen vastgoedportefeuille.

woon.tichtino Stek. Liss6 6.5.13

onroercnde en roer€nde ztken ten di€nste van d€ exploitatiê De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitati€ worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of veruaardigingsprijs),

minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de veruachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde, Activa in het jaar van aanschaf worden in het kwartaal volgend op het kwartaal van aanschaf afgeschreven. Bij activa m.b.t. veruoemiddelen wordt bij de afschrijvinqen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de veilachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur enlof restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord, Buiten gebruik gest€lde onrcerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde, De onroerende en roer€nde zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na verureemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of d€ veryreemding worden veruacht.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er spràke is van een bijzondere waardevermindering, Kosten voor periodiek (groot) onderhoud worden ten laste gebracht van h€t resultáat op het moment dat deze zich voordoen.

6.5.14 Deêlnemingen in groepsm.atschappijen en tndere deelnemingên De deelnemingen van Woonstichting Stek in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-grGpsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en het financièle beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode

gewaadeed. Overeenkomstig deze methode worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonstichting Stek in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verueruin9 bepaald volgens de grondslaqen zoals vermeld in de jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonstichting Stek in het resultaat van de deelnemingen opgenomen, Indien en voor zover de vennootschap ni€t zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserye opgenomen, Haar aandeel in de rechtstreekse vemogensvemeerderingen en -verminderinqen van de deelnemingen wordt ook in de wetteluke reserue opgenomen met uitzondering van heruaarderingen van activa die in de heruaarderingsreserue worden veruerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeêrd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. BU de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deeln€ming tot betaling van haar schulden in staat stellen. wordt zonodig een vooziening opgenomen. Een veflolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer veruerkt indien en voor zover het cumulatief niet-veruerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijkê en financiële beleid, worden tegen de verkrugingsprijs gewaàrdeerd. lndien sprake is van een duupame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Na toepassing van de vermogensmutatiemethode bepaalt Stek of het noodzakelijk is om voor de deelneming een verlies wegens bijzondere waardevermindering op te nemen. De vennootschap bepaalt op elke veElagdatum of er objectieve àanwijzinqen zijn dat de deelneming een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Als dat het geval is, berekent de vennootschap het bedrag aan bijzondere waardevermindering als zijnde het veEchil tussen de realiseerbare waarde van de deelneming en de boekwaarde en verantwoordt zt het bedrag in dê winst-en-verliesrekening.

6.5.15 Lat€nte belastingGn Voor alle belastbare tijdelijke veEchillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardeÍing. wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verekenbare tijdelijke veffichillen tussen de commercièle en fiscale balanswaarderín9 en voor beschikbare voomaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waaEchijnluk is dat er fiscale winst beschikbàar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financièle vaste activa respectievelijk voouieningen. Onder de financiéle vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waaEchijnlijk is dat realisatie van de belástingclàim te zijner tijd zal kunnen plàatsvinden. Voor het bezit zonder speciíeke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale

afwikkeling plaats. Zolanq deze cyclus zich, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoomemen van Woonstichting stek, in continuiteit voordoet

ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelingmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt. Dit heeÍt êls consequentie dat de contante waarde van het tijdelijke veEchil naar nihil tendeert. De latentie wordt dus wel gevormd, wat passend is voor tijdelijke veEchillen, maar door de lange looptijd van de latentie tendeert de waardering naar nihil. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van reallsàtie of afirikkeling van activa, voozieningenr schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in d€ toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie vàn het tUdelUk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan vên het geldende belastingtarief. De latente betastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde

belastingautoriteit worden geheven.

Wdóh.tl.htlhd

sl.k-

L!...

VLOTTEI{DE ACTIVA

Voorradcn 6.5.16 Va3tgo€d b€stsmd voor vêrkoop Dit betreft woningen bestemd voor de verkoop. De waardering van de woningen is tegen kostprijs dan wel lagêrê marktwaarde. De lagere marktwaarde is de vemachte verkooppriJs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek ván kosten voor verkoop,

6.5.17 Vastgocd in ontwlkkcling bcatcmd voor

v.rkmp

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet v€rkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen veruaardigingsprus en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde Ís gebaseerd op de vemachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

6.5.1a Overlgc voorÍeden GrcndpositÍes

Ingenomen grondposities (al dan nlet met opstallen) worden aangeshaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprcjecten. Aang€zien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en sàmenstelling van deze prcjecten worden de grondposities beschouwd als voorraad. De grondpositiês worden onder deze post veruerkt tegen aanschafprijs en bukomende kosten. Na eeEte veruerking wor€len de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de veMachte woningbouwwaárde van de grcnd weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat veËntwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

rraad on derhou ds mate ri a le n De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrugingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Voo

6.5.19

Huurdlbitcuren en ovêrlgÊ vordGringln De vorderingen worden bij ee6te veruerking opgenomen tegen de reèle waarde ên vervolgens gewaardeerd têgen de geamortiseerde kostprus. Noodzakelijk geachte voou ieningen voor mogelijke verllezen als gevolg van oninbaarheld worden in mindering gebracht. Deze voozieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

6.5.20 Liquldc mlddGlGn De liquide middelên bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schuldên aan kredletlnstelllngen onder de kortlopende schulden.

PASSIVA

ClasiÍidtie

Gigen vermogên ên vre€md ycrmogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of àls eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voorwloeit, Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (del van wn) financieel instrument worden in de jaàrrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiêl€ verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Woonstichtinq Stêk, LisÉe

Vooniêningen vooniening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbar€ of feitelijke verplichting heeft waaruan het waaEchijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waaruan de omvang betrouwbaar is te schàtten. De omvanq van de voouiening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij ande6 vermeld, worden voozieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Een

Indiên het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een vooziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden onwangen, wordt deze vergoedinq qepresenteerd als een afzonderlijk actief.

6.5.21

vooniening onrendabêle investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtinqen tevens feitelijke verplichtingen veruerkt die kunnen worden gekwalíficeerd als "inter geformaliseerd en extern gecommuniceerdr'. Hieruan is sprake wanneer ultingen namens Woonstichting Stek zijn qedaan richting huurdeE. gemeenten en overige stakeholdere aangaànde verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelUke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces vdn Woonstichting Stek rondom projectontwikkeling en heEtructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investerinqsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning vên het bouwprcject zijn vemerkt.

Veruachte verliezen als gevolq van onrendàbele investeringen en heEtructureringen worden àls bijzondere waardeverandering in mindering gebËcht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien er voor zover de veruachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex oveftreffen, wordt voor dit m€erdere een voouiening qevormd, Onder de veruachte verliezen wordt in dit verband veEtaan de netto contante waarde van alle investeringsverplichtingen minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

6.5.22

voorzicning pên6loenen stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regelnig wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerdeG, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de'verplichting aan de pensioenuiwoerder benadering'. In deze benaderinq wordt de aan de pensioenuiwoerder te betalen premie als last in de winst-en-v€rliesrekening verantwoord. Aan de hand vàn de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balánsdatum bestaan. Deze àdditionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit heBtelplannen van de pensio€nuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voouiening. De wàardering van de verplichtinq is de beste schatting van de bedrágen die noodzakeliik zijn om deze per balansdatum af te wikkelen, Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten làste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvorderlng wordt in de bálans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waaEchijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2017 (en 2015) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder veEchuldlgde premie. De pensioenreqelinq van Stek wordt onder het Nederlàndse pensioenstelsel qefinarcieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve aóeidsovereenkomst waaronder Stek valt. De dekkingsqraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2017 volgens opgave van het fonds 113,4olo (2016: 104ol"). Op termijn moet een dekkinqsgraad van 125% gerealiseerd worden. sPW heeft hiertoe een heEtelplan ingediend dat vooziet in een heretel over een periode vàn circa 1o jaren. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende btdragen andere dan door hogere toekomstige premies.

6.5.23 overige v@rziêningen Voo zien i n g I oo p b a a n o n tw i kkel i ng De vooziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verpli€htingen op het gebied vàn loopbaanontwikkeling, waaryoor medewerke6 vàn de corporatie op grond vàn CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voo?iening wordt uitgeqaan van het pe60neelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. werknemeG met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

6.5.24 LanglopcndG Bchuldcn Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reéle waarde veminderd met de direct daaraàn toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode, Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opqenomen onder de kortlopende schulden. Voor de waarderingsgrondslag inzdke terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Vooruaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt vemezen naar

paEgraaf Vastqoed verkocht onder vooruaarden. Per

balansdatum heeft Stek geen positÍes met betrekking tot Íenteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten,

Grondslagen voor bcpaling ven hct Íesultaat 6.5.25 Resuhaatbepaling

hetjaar waarop ze betrekking hebben voozover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald mêt inachtneming van de hieruoor rêeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het veElagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voozienbare) verpllchtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde vên het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaárrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de vooruaarden voor het opnemen van voozieningen. Baten worden toegerek€nd àan

6.s.26 Huuropbrcngstên Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties, De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Woonstichting Stek, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huuruerhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderuing wegens leegstand en oninbaarheid.

6,5,27 Opbrêngstên cn lasten rcryiccontractcn De opbrengsten seruicêcontEcten betreffen vergoedingen vàn huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesteE, schoonmaakkosten, glasvezekering). De opbrengsten worden veminderd met dervin9 wegens oninbaarheid. Jaarluks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten seryicecontracten.

6.5,2A Ovcrhcid3bitdragGn cn

cg.listiG

Hieronder worden bijdEgen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidies vànuit d€ egali$tierekening BWS verantw@rd.

6.5,29 Last€n verhuur en bch4ractlyit6itên Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat veEntwoord Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor pemoneel dat primalr bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Seruice & Advies

6.5.30 De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie 9ebÊcht. De lasten van onderhoud ondeEcheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevemeerdering van het actief. Onder deze post word€n alle direct aan het veElaqjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het veGlaqjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangeqane verplichtingen waaryan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden vemerkt onder de niet in de balans

opgenomen verplichtingen.

6.5.31 Overige directc opcratloncle la3tên exploitatlc bezlt Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

- onroerendezaakbelasting; - veuekeringskosten. - verhuurderheffing 6,5.32 Omzet vGrkcht vastgoed in ontwikkêling De opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden prcjecten.

6.5.33 UltgaYcn YGrkocht vastgocd in ontwlkkcling €n tocgrrckende org!nl3atlê- ên fln!ncicringskost€n De uitgaven van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusiêf de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat en rênte in het kader van financierinq worden hieronder verantwoord.

6.5.34 Netto gerealbeerd resultaat v€Íkmp vastgoedportêfeuillc De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand

bezit en de toegerekende organisatiekosten, Opbrengsten worden vantwoord op het moment van levering (passeren transportakte),

6.5.35

waardeverandêÍing6n yastgoedporteÍeuillê Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardêveÍmindering die is ontstaan door gedurende het veGlaqjaar nieuw êanqeqane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en h€rstructurerlng. erea I i re erde wa ardevera nderi ng en vastg oed portefe u il le Niet-gerealiseerde waardev€randeringen vastgoedportefeuille betr€ffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het veElagjaar.

N i et- g

Niet-gerealifterde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder vooruaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderlngen van de vastgoedportefeuille verkocht onder vooruaarden verantwoord die zijn ontstaàn door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder vooruaarden in het veElagjaar, Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor ve*oop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die een wuziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het ve6lagjaar.

zUn

ontstaan door

WÀ-È.li.hlind

ai-L

I tc.À

5.5.36

Nctto resultaat ovcrigc rctivitaitcn Hieraan zun de opbrengsten en kosten van beheer voor derden en WE-beheer als ook opbrengsten zendmasten en erfpachtopbrengsten toegerekend.

6.5,37 Lonen, salaris*n en sociale last€n Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grord van de arbeidsvooruaarden veruerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemeE. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden ln het veElagjaar hebben pláatsgevonden door de werknemeG. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende áctiviteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in "6.5.45 Toerekening baten en lasten".

6.5.38 Pensioenlesten Voor de grondslagen wordt veruezen naar de paragraaf voozienlng pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek t@gelicht in "6.5,45 Toerekening baten en lasten".

6.5.39

overige organisatiekosten De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zUn (ook niet na toerekening van indirecte kosten) middels de systematiek toegelicht in "6.5,45 Toerekening baten en làsten", worden opgenomen onder Overige organisatiekosten, Voorbêelden hieruan zijn (een deel van) de (salaris)kosten van het management en de raad van commissarissen

6.5.40 LeeÍbaarhêid Onder deze post zUn leeÍbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoatrdinator, wijkbeheerder. huismeester). leefbaarheidsondeuoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoneE, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvàng van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et ceten. De uitgaven inzake fysieke áctiviteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvooziening. speeltcstellen. beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties €t cetera en uitgaven voor activitelten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera,

6.5.41 Rcntêbaten sn rentebstcn Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening veruerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun onwangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende veElagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende veGlagperioden to€gerekend zodanig dat tezamen met de over de lening veEchuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt veruerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

6.3.42

Babstingcn De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met Íiscaal vn-jgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijziglngen in de latente belastirgvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realietie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de veruachte realisatie van een actief- of passlefpost De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenom€n, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vemoqen wordt vemerkt. 1 januari 2008 is Stek integraal belastingpllchtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg, over de interpíetatie en toepassing van de vennootschàpsbelastinqplicht waarmee corporatles sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO), In deze VSO zijn specifleke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname.

Vanaf

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de wÍnst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fis6al compensabele vediezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrljgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtárief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realistie van latente belàstingvordeÍingen of een wijziging van de veruachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepáalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt

veruerkt. De lasten of baten worden in de resultatenrekening opgenomen.

6.5.43 Aand€€l in resultaat van deêlnêming€n Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovemogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Woonstichting Stek. Het resultaat op deelneming€n gewaárdeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de onwangen dividenden.

6,5.14

Afshrijyingen op matcriële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onrcerende en rcerende zaken ten dÍenste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de vetrachtê gebruiksduur (is doorgaans de qeschatte economische levensduur). De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toeqelicht in "6.5.45 Toerekeninq baten en lasten".

6.5.45 To€rckening bat€n 6n lastcn Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activitelten van de werknemêre. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van dezelfde verdeling als bij de personeelslasten.

Pre#ntatiewiiziaino functionele indelino van de winst-en-verliesrekenino In de door Corpodata opgestelde handleiding functionele indeling over boekjaar 2O17 is verduidelijkt welke kosten geacht worden te vallen onder de overige organisatiekosten. Naar aanleidlng van deze verduidelijking zijn kosten op het gebied van governance en bestuur, portfolio management, asset management en control geclassificeerd als overige organisatiekosten, waar deze in de jaarrekening 2016 nog verdeeld waren over de veBchlllende primaire functies van Stek. Tevens is de classificatie vàn de verhuurderhefÍing aangepast (van lasten verhuur en beheeractiviteiten naàr overige dlrecte operationele lasten bezit). De presentatie vàn de vergelijkende cijfe6 in de winst-en-verliesrekening is voor beide hieruoor genoemde effecten aangepast, Deze presentatlewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vermoqen.

5.5.46

KastroomoYêricht Het kasstroomovepicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomovezicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liqulde beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zUn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardevermindêringen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, onwangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten, Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder Íinancièle leasing, zUn niet in het kásstroomoveu icht op9enomen.

Woon3tichting Stek, Lissr 6.6 TOELIGHTIilG OP DE SALANS (x €1)

6.6.1

ACTTVA

Va3tgoed ín exploitati€ 20L7 vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie onÍoerende zaken verkocht onder vooruaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie DAEB

2016

800.078.786 1 13.552.536 9.801.795 7.473.024

796.982.O76 36.409.433 9.071.058 20.364.319

931.306.145

862.826.886

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

vastgoed in ontwikkeling bestemd vmr eigen exploitatie

20L7 Stand per 1 januari: Boekwaarde vóór scheidingsv@rstel Invloed stelselwijziging (cumulatief) Invloed scheidingsvoorstel (van daeb naar niet-daeb) Herrekende boekwaarde per 1/1 opleveÍin9en nieuwbouw

796.9A2,O76

2016

391.144.158

2o 7.-* 20.364.319

2.834.408 97.637

345.323,067 -64.255,369

29.377.123

9.2L8.642

-t.674.2t9

-3.244.222 -730.925

20.364.319

2.932.O45

-29.37t.!23

-9.22A.642

24.325.998 -1.182.598

32.170.856

-1.393.758

1.997.397 -s,377.969

Aankopen

Oplevering verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen

Afschrijving desinvesteringen Sloop

-6.980.2 10

HerclassifiÉtÍe

55.125

-2.976.240

Afwaarderingen

Terugname afwaarderingen Aanpassingen marktwaarde Overige mutaties

46.635.385

55.116.231

1.188.724 -3,082.295

870.632

Totaal van de mutaties

67,352.079

60.514.851

-r2.497.292

t7.432.274

Stand 31 december

800.078.786

796.982.O76

7.873.O27

20.364.3 19

Historische kostprijs Inbegrepen ongerealiseerde hemaardering Boekwaarde 31 december

387.744.244

386.589.325

4L2.294.53A a00.078.786

410.392.751

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2017 Stand per 1 januari: Boekwaarde vóór stelselwijziqing lnvloed stelselwijzlging (cumulatie0 Invloed scheidingsvooEtel (van daeb naar ni€t-daeb) Herekende boekwaarde

36.409.433

2016

73.3?7.739

Onroerende zaken verkocht onder

vooruaarden

20L'

2016

9.071.058

8.373.586

9.071.058

8.373,586

-32.604.288 64.255.369

100.664.802

40.767.45L

Mutaties: Opleveringen nieuwbouw -373.500

Aankopen

Oplevering verbeteringen Investeringen -3.069,247

Verkopen

-6.045.439

153.750

Desinvesteringen AfschriJving desinvesteringen Sloop

Herclassificatie Aftvaarderingen Terugname afwaarderingen Aanpassingen reële waarde Aanpassingen marktwaarde Overige mutaties

-155.12s

950.487

697.472

15.956.981

1,842.546

12.AA7.734

-4,358.018

730.737

697.472

r3.552.536

36.409.433

9.801.795

9.071.058

AfschrUvlngen

Totaal van de mutatles

Stand 31 december Hlstorlsche kostprijs lnbegrepen ongerealiseerde heruaardering Boekwaarde 31 decëmber

52_384.316

23.357.779

61.168.220

13.05 1.654

tta\s?546

36.409-433

De toename van de marktwaarde wordt veroonàakt door een aantal factoren.

Dezefactorenvoorde aanpassingindemarktwaardebestaanvoorhetjaar20lTuit: Marktontwikkelingen (aangepaste indexreeksen handboek, le€gwaardestijging en aangepaste WOZ-waarde) Aanpassing van rekenregels inclusief het effect gewijzigde verkoopregels voor blijvend gereguleerd bezit* Mutaties in dynamische objectgegevens zoals contracthuren en mutatiegraden). Mutaties in het bezit (verkoop, sloop en nieuwbouw)

28.682.000 17.769.000

totaal verklaring aanpassingen martkwaarde

80.242.000

I 1.334.000 22.457.OOO

technisch is het niet mogelijk om vanuit de gebruiKe berekenings-software het afzonderlijke effect van de gewijzigde verkoopregels te herleiden. Over het algemeen wordt het effect van deze exploitatieverplichting door taxateurs ingeschat op circa -/- loqyo. Met name doordat het blijvende gerequleerde bezit voor beleggeB minder aantrekkelijk is geworden (zij kunnen dit imme6 de eerste 7 Jaar niet uitponden). De exploitatieverplichting is van toepassing op bezit van Stek met een waarde van circa € 78 mlljoen. De aangepaste verkoopregels hebben dus naar inschatting een waaÍdedrukkend effect van circa € I miljoen. De aanpassing van de rekenregels inclusi€f het effect gewijzigde verkoopregels voor blijvend geregulêerd bezit kan worden aangemerkt ats schattingswijziging. Presentatiewiiziaino vastooed in êxploitatie Het vastgoed in exploitdtie diende overeenkmstig de RTMOI' (van toepassihg op het boekjaar 2016) te worden gepresenteerd onder de post 'materiele vaste activa'. In de geactuallseerde RTIV 2015 (van toepasslng op het boekjaar 2017) dient het vastgoed in exploitatie te worden gepresenteerd onder de post'vastgoedbeleggingen'. De presentatie van de verg€lljkende cijfeF in de balans is aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen invloed op het resultaat en het eigen vemogen.

Woonstichtíns StGk, Lissc Daeb yastgocd in êxploitatie en niet-Daeb vrstgoGd in exploitatie Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'die als bUlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomatige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash FIow (DCF) methode bepaald,

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisveEie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waarderlng door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Complexindeting

waarderingscomplex is een samenstel van verfiuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelukbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheêl aan eên derde paÉij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingsomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. Een

Om de te vêruachten kasstromen in de DCF-berêkening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische paramete6:

Parametets woonceleoenhêden Prijsinflatie Looninflatie

Bouwkostenstijging Leegwaardestijging Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom cemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeenteluke OzB (oÁ van de WoZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, vezekeringen en overige zakelijke lasten (o/o van de WOZ) verhuurderheffing (oÁ van de WOZ) HuuEtijging boven prijsinflatie voorgàand jaar - zelfstandige eenheden Huu6tijging boven prijsinflatie voorgaand jaar - onzelfstandige eenheden Huurderving (o/o van de huumom) Verkoopkosten bij uitponden (Vo van de leegwaarde) Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2013-2017) Mutatiekàns bij uitponden (op basis van het gemiddeld€ over 2013-2017) Disconteringsvoet doorexploiteren Disconterinqsvoet uitponden

2019 2018 1,5009o 1,3000Á 2,2OO9o 2,2OOo/o 2,200olo 2,2OOVo 2,000% 5,0000ó O,t033olo 0'10330Á O,O943alo 0,O943olo ,O779a/o ,O779olo 0,1300Á 0,1300Á 0,5910Á 0,5910Á O,8O09o 1,000% 0,OOO9o 0,000% 1,OOOoÁ 1,000o/o 1'60 t,60oto O

Variërend Variërend Variërend Variërend

tussen tussen tussen tussen

2,00q/o 2,00o/o 5.63Vo 6,32Vo

2021 e.v.

2020 L'Toooto

2'OOOo/o

2,2g0o/o 2,2OOoh

2,5OOo/o

2,ooovo O'1033oÁ

2,g00o/o 0,10330/o

0'0943%

O,O943o/o

,O779o/o o,13oo/o O,592o/c

O,O77glo 0,1300/o

0,600% 0,000%

0,300o/o 0,000o/o

1,000o/o

I,OOOo/o

2,5OOo/o

O,592o/o

I,60Ê/o

t'60o/o

en 50,009/0, gemiddeld 7,456/o en 50,00oÁ, gemiddeld 7,45olo en 6,48o/o, gemiddeld 6,160á en 7 ,I7Va, qemiddeld 6,8sor'o Per

Instàndhoudinqsond€rhoud

UlllrlislldcÈglnt Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud

E3ÈselgIcEts! Beheerkosten Beheerkosten Beheerkosten Beheerkosten

per per per per

per vhe - ËGW

jaar:

€653-€988 €647-€993

Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - zorqeenheid (extr.mureàl)

€616-€962 Per

per vhe - MGW per vhe - Studenteneenheid per vhe - zorgeenheid (extr,muÊal)

€ € € €

vhe - EGw vhe - MGw vhe - Studenteneenheid vhe - Zorgeenheid (extr,muraal)

€ € € €

836 628 188

624 Per

jaar:

jaar: 427 420 395 347

Woonitlchtlno Stêk. Llrr. Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 580 per te splitsen eenheid. De overdEchtskosten, bestaande uit overdrachtsbelastlng alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3,00oÁ van de berekende waarde van eên veóuureenheid.

Paramêter3 bêdruÍimatio en maatschaopeliik onroerend ooêd Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo Mutatieonderhoud (marketing) als o/o van de jaarhuur Beheerkosten 0Á van de markthuur - BOG Beheerkosten oÁ van de markthuur - MOG Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (oÁ van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, vezekeringen en overige zakelijke lasten (o/o van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrue rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

€ €

€ € € €

5,10 10,00

€ €

t4,O0o/o

2019 e.v. 5,10 10,00 14,OOo/o

3,oooÁ

3,OO%

2,DOo/o

2,OOo/o

0,1908% 0,1825%

0,1908% 0,1825Vo 0,1683oÁ 0,130q/o

0,16830Á 0,130o/o

2017

47tOO e

2018 47,OO

157,00 €

157,00 25,50 36,00

25,s0 € 36,00 € O '25Qo/o '250o/o Variërend tussen 6,40010 en 6,490lo

€ € € €

€ €

2017 8,15 € 10,20 € L4'OOo/o 2.s0oto 0,1908o/o o,t8250/o 0,16830Á 0,3700h

2018 8,15 10,20

2019 e.v. 47,OO

157,00 25,50 36,00 o,25O

Paramet€E intramuraal zorqvastooed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo Mutatieonderhoud (marketing) als o/o van de jaarhuur Beheerkosten Yo van de markthuur Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (o/o van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, vezekeringen en overige zakelijke lasten (o/o van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

201a

Vàrièrend tussen 8,45Vo en 9,28o/o

PrrumêtêrB parkeerolaatsn Instandhoudingsonderhoud - parkeerplaats Instandhoudingsonderhoud - garagebox Beheerkosten - parkeerplaats B€heerkosten - garagebox Belastingen, vezekeringen en overige zakelijke lasten (o/o van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

201.7 5,10 € 10,20 € 74,OOr/o 3,000ó 2,OOo/o 0,1908Vo 0,L825o/o 0,16830/0 0,1300/o

€ €

2019 e.v. 8,15 10,20

t4,oooh

L4,OOolo 2,50o/o

2,5oo/o

0,1908Yo 0,182506 0,16830/o

0.1908Vo 0,18250Á

0,1683% o,37090

o,3700/o

Variêrend tussen 8,45Vo en 9,28Vo

Het onrcerend goed is wat betreft vreemd vemogen nagenoeg in zijn geheel geÍinancieerd met rijksleoingen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waaruoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Nlet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is qefinancieerd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn vezekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. laarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De veuekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op bàlansdatum, Het onroerend is nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktlenlngen

onder overheidsgarantie, Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

E e d r ij Ís

wa a rd a - i n Ío r m a ti e De bedrufswaarde bedraagt:

Daeb vastgoed in exploitatie

Niet-daeb vástgoed in exploitatie Totaal

2l!t7

2(l16

309.561.963 66_348.987

338.439.561 30.339.597

375.910.950

358.779-158

tga ngsu nte n be d rij fswa a rde

In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen volkshuisvesting hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van woonstichting Stek. De marktwaarde 9eeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vn'je markt kan worden veryreemd tussen ter zake goed geinformeerde partijen die tot een transactie bereid zljn. Omdat de doelstelling van Woonstichting Stek is om te vooui€n in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voozien en op relatief beperkt aantal woningen zal verkopen, betekent dit dat slechts een deel ván de ln de jaarekening veÍantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd, De bedrufswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht t€ geven in de verdienepacitelt van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. In het bestuucverslag is een beleidsmatage beschouwing opgenomen over het ve6chil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatlelasten over de geschátte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrljfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameteB en richtlijnen van het Waaóorgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend àfgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed (i.c. lange termijnverhuur). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde verondeËtellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurend€ de resterende economische levensduur van het complex. Deze verondeFtellingen zijn nader geconcretiseerd in de ondeEtaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten, De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderetellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de rester€nde levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 15 jaar behoudens de vemachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contract€n met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de vemachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huuEtijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Woonstichtinq Stck. Lisrc Bij de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: Jaarlijkse huurueÍhoging is als volgt ingerekend: 2Ol8 l,4o/o i 2Ol9 l,5o/o) 2O2O l,6o/ot 2O27 l,6oloi 2O22 7'8olo|, 2023 e,v. 2,OO"/o * (20161 2077 0,600Á; 2018 I,O7qb ;2019 I,s3aloi 2O2O Z,OOo/o,2O2L z,Olo/oi 2022 e.v. 2'O0Vo) * De inkomensafhankelijke huurverhoginq is als volqt ingerekend: 0,00o/o (2016; 0o/o) * Jaaríijkse huurderuing van lvo (voorgaand jaar: idem). * Veruachte mutatiegraad van 5,00o/o (voorgaand jaar: 5,00o/o) a Jaarlijkse stijging van de vastqoed gerelateerde variabele lasten is als volgt ingerekend: 2OtA 2,2oln,2o19 2,3o/o;2O2O 2,3oln 2o2l 2,3o o/o; 2022 2,3o/o; 2023 e.v. 2,5q/" (voorgaand jaar: 2or7 !,6oloi 2018 1,9oÁ; 2019 2,5oÁi 2o2o 2,5; 2021 e.v. 2,5oh olo). * De wêrkelijke variabele lasten voor OZB en vezekeringen gebaseerd op de begroting bedragen € 339 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 373). * Voor de overigê werkelijke variable lasten wordt een norm van € 952 per verhuureenheid ingerekend (voorgaand jaar; € 1,030). * Jaarlijkse stijging van de lasten vooronderhoud is als volgt ingerekend: 20la 2,2o/oi 2Ot9 2,3o/o;2O2o 2,3% 2O2l 2,3O Vo) 2022 2,3o/oi 2023 e.v.2,5o/o (voorgaand jaar: 2OI7 l,60lo;2OlA l,9olo;2O19 2,5o/o;2O2O 2,5;2021 e.v. 2,5o/o o/o). Kosten van planmàtig onderhoud conform de meerjarenonderhoudsbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. In deze onderhoudsbegroting zijn ook de genormeerde bedragen opgenomen voor klachten- en mutatieonderhoud. * Vediezen op investeringen in nieuwbouw en investeringen inzake heretructurerinq worden op basis van feitelijke verplichtingen genomen en in esu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid genomen, * De restwaarde van de grond is gebaseerd op de AW systematiek waarbij rekening gehouden wordt met € 15,000 aan opbrengsten per woning en € 10.000 sloopkosten pe. woning (voorgaand jaàr: idem), dan wel een hogere opbrengstwaarde bij verkoop. * In de bedrijfswaarde is het verkoopprogramma voor 5 jaar ingerekend (voorgaand jaar: idem). * Een rekenrente van 5,00o/o (voorgaand jaar: 5,00oÁ) voor WSW-geborgde woningen. en overige Wsw-geborgde onroerende zaken. * De veruacht€ restant levensduur van de betreffende complexen conform meerjarenbegroting welke is vastgesteld door zowel het management als de Raad van Commissarissen. * De periode waarover contant gemaákt wordt loopt parallel met de geschatte resterende minimale levensduur van de complexen (variërend tot maximaal 50 jaar) (voorgaand jaar: idem). De minimale levensduur is gest€ld op 15 jaar tenzij vànuit het beleid confoÍm de vastgestelde meerjarenbegroting een kortere levensduur gerechtvaardigd is. * De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde conform de richtun van de Autoriteit woningcorporatie (Aw) (voorgaand jaar: idem) * De heffingsbijdrage van de Autoriteit woningcorporatie (AW) en de te betalen saneringsheffing maken per 31-12-2017 onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Beide zijn ingerekend in de bedrufswaarde conform de richtlijn van de Aw en het WSw. (voorgaand jaar: idem) * Dê te betalen vennootschapsbelastinq maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde, (voorgaand jaar: Ídem)

onr@rendG zlken vetkocht onder vooruaarden Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant'Lprincipe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 70o/o en 25 , Daamaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waárdeontwikkelinq van de woning ligt tussen l5olo en vmr zowel 2077 en 2016,

Onreercndc €n Íoêrcnde zakên ten dienst€

50o/o

vln dc êxploltatie

De afschn'jvingen op de onroerende en rcerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende veruachte gebruiksduur: - Bedrijfstereinen: geen aÍschrijving

- Automàtisering: 5 jaar - Bedrijfsauto's: 5 jaar -

lnventaris kantoor: 5 of 10 jaar Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaár Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aanqezien de invloed van het veEchil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

2ol7

2l'16

Stand 1 januari: Aanschafwaarde

9.374.2s2

4,762.259

Cumulatleve afschrijvlngen en afwaarderingen

5_718.584

Boekwaarde

3,595.698

5,297.727 3.470.532

Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrilvinqen desinvesterlnqen Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Overlge mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties:

207.749 -507.552 346,086

-444375 -402.692

552.023

-426.A57 125.166

stand 31 december: Aanschafwaarde

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderlngen Boekwaarde

9.013.879

9.314.242

5.820.873 3.193.006

5.718.584 3.595.698

20t

2016

EUR,

EUR

5.6.2 Flnancië16 vastê activa

DcclnGmingcn Deelneming in Woningnet N.V, (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland)

2.568

Actieve latentie

1.569.314

3.166.000

Saldo per 31 december

1.569.314

3.166.000

5.866

7.623

1.057 -4.349

3.65s

2.574

5.866

Latente bêla3tingvordêringen

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarekenlngqrondslagen fiscale grcndslagen, Verder is er spnke van fiseal compensabele verliezen. De hÍeruit voorwloeiende lat€nte belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

a. Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie De hogere fiscale dan commerciële waardering leidt tot een actieve belastinglàtentie. Gezien het zeer langlopende karakter is deze latentie niet in de jaarrekening opgenomen. De nominale waarderlng eind 2017 bedraagt circa € 17 miuoen

b, fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hooÍde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zovêr er voldoende sterke aanwuzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fisele winst beschikbaar zal zljn ter realisatie van de latente vorderlng. In de Jaarrekening ls hieruoor een latente belastlngvordering tegen contante waarde opgenomen. De nominale waarde eind 2017 bedraagt € 1,6 mln.

LcnlngGn

U/c

Fletsplan

Saldo per 1 januari Mutaties: LJitgegeven

Ontvangen Saldo per 31 december

5.4!2

t.Lril.435

ill-L2-2í,L'

31-12-2016

EUR

EUR,

6.6.3

voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop oveÍige voorraden

1.612.380 4.858.623

1.043.326

6,471.003

7.043-326

vastgoed bestemd voor verkoop In totaal zijn er per ultimo zov f2 (2016:0) woning verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop. Elf woningen hebben betrekking op de beoogde verkoop in de Leidsestraat te Hlllegom met een boekwaarde van in totaal € 1.383.630, Dàarnaast is de vemachting idat er nog 1 woning met een boekwaarde van € 228.750,- binnen een jaar wordt verkocht. De veruachte opbrengst bedraagt € 300.000,-.

Overige voorraden crondposities onderhoudsmaterialen

4.422.123 36.500

945.900 97,426

4.a58.623

1.043.326

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde, Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen. vennootschappen overgedragen aan Stek. In de jàarÍekening 2016 stonden deze posities in de enkelvoudige jaarrekening van Stek niet opgenomen andeE dan in de post deelnemingen.

ln 2017 zijn de grondposlties vên de in 2017 geliquideerde

100

6.6.4 vordcringsn HuurdGbitcurcn De huu€chteBtanden zijn naar tijdsduur en aantal huurdeB als volgt te splitsen

aantàl

1.van1-2maanden 2.van2-3maanden

415

aantal 2016 392

59 83 557

3. vanàf 3 maanden

4. Subtotaal (*)

(*)

2017

61 99

552

3L-t2-2íJ1 l97.4rO

31-12-2016 r69.725

88.623 368.759 654.792

87.734 316,796 574.255

-2D7.772

158.825

447.O20

415.430

De acht€Etand bedroeg 1,440/6 (20 16 : 1,30o/o) van de brutojaarhuur

Overige vord€rlngen op huurders

voouiening wegens oninbáarheid Totaal huurdebiteuren

VordeÍlngcn op maatlchappit€n waarin wordt dcelgenomon Stek Holding BV Magistra Bouwservice BV Trithun Bv Elshoek Bv PAGO Zorg BV Trithun cv

587.106 394.833 22.237 197.586 302.521 8.266.619 9.770.902

De grepsmaatschappilen

zijn per 25 december 2017 geliquideerd.

OYGrigr Yordcrlngcn Diverse vorderingen

3.163.290

.163.290

Totaal ovedge vorderingen

3.163.290

1.153_290

Overige overlopendê activà

770

1,772,t14

Totaal overlopende activa

710

1.772,1t4

Onder de overlge vorderingen zijn geen posten opgênomên met een looptijd langer dan een jaar,

OvcrlopGndê !ctiva

Totaal vorderingen

3.61 1.020

L2.52t.736

Direct opvraagbaar, kas, bank

10.229.924

8.683,169

Totaal liqulde middelen

to.229.924

8.6a3-169

Onder de overlopende activá zijn geen posten opgenomen met een looptud langer dan een jaar

6.6.s Liquidc mlddêlGn De llquidc middclen bestaan

uitl

De liquide middelen staan ter vrue beschikking van Woonstlchting Stek.

22,248.23t

101

Woonstlchtlní Stclc

LiBrG

PAISSIVA

6.6.6 EigGn vêrmogcn Het eigen veÍmogen is als volgt samengesteld

Overige reserues (na resultaat boekjaar)

2ï4.256.444

204.t42.724

Heruaarderingsre*rye

491.493.843

44!.9t5.7t2

709.750,29L

(tverlge ÍesrvGr

2ílt7

2016

Het vedoop van d€ overige reserves is als volgt:

EUR.

EUR

Stand 1 januari Resultàat boekjaar Realisatie uÍt heruaardeÍngsreserue

204.142.724 4,70A.041 9.405.679

183.050.677 21.092.051

Stand 31 december

27A.256.444

204.r42.728

Heruaarderings-

Heruaarderingsreserye niet

H€ruurdcrlngsrffirvc TESEruE DAEB

vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed

in exploitatie

Stand per 1 januari 2017 Herclasificatie a9v scheidingsvooEtel

426.129.222

15.786.490 35.563,983

Nieuwe stand per I januari Realisatie uit hoofde van sloop Realistie uit hoofde van verkoop Resultaat bekjaar

390.565.239 -6.474.780 -963.856 45.654.2L4

51.350.473

Stand per 31 december 2017

424.78O.477

62-713-026

-1.967.043 13.329-596

De heruaarderinqsreserye Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief vecchil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

vooÉtel tot bcatemning van het resultaàt ovcÍ het bockjaar 2017 Het bstuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ten bedrage van € 63.691.851 ten gunste van de reserues te brengen. Het resultaat wordt als volgt verdeeld: 4.708.041 Toevoeging aan overige reseryes 45.654.2t4 Toevoeging aan heruaarderinqreserye Daeb vastgoed in exploitàtie 13.329.596 Toevoeging aan heruaarderingreserue niet-Daeb vastgoed in exploitatie Totaal verdeling

63.691.851

Dit vooEtel is in de jaarrekening vemerkt.

B€stêmming van het resultaat oy€r hêt boekjaar 2016 De jaarrekening 2016 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 29 juni 2017. De vergàdering heeft de bestemminq van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

LO2

Wóáhdl.htlnd

st.L

Lisse

6,6.7

Vooniênlngen Voorzi6nlng onrcndabele iny€3t€ring€n Daeb

Totaal

vastgoed in ontwikkelinq

Stand 1 januari 2016 Toevoegingen Onttrêkkingen Vrijval

Stand per 31 december 2016

6.352.560

6,352.560

-4.55234A

-4.552-344

1.800.212

Daeb

Totaàl

vastgoed in ontwikkeling

Stànd 1 januari 2017 Toevoeqingen Onttrekkingen Vrijval

1.800.212 2,974.897

1.800.212 2.974.497

1.800.212

-1.800.212

Stand per 31 december 2017

2.974.497

Bij de bepaling van hoogte van de voouiening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkellng worden dezelÍde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering het daeb vastgoed in exploitatie. Deze ultgangspunten zijn in de jaarrekening 2017 tcgelicht onder 6.5.21 Naar veruachting heeft de vooziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter. Een specifl€tie van de vooEiening per 31 december 2017 is hieronder weergegwen. Huuske van Hoogkamer Swaênêndreef (9root ondeÍhoud) Brouwerlaan (9root onderhoud) Ganzewei samen besparen Sportlaan (groot onderhoud)

Teyllngen Lisse Hilleqom

Teylingen Hillegom

sociale sociale sociale socialê sociale

huur huur huur huur huur

vooziening 444.254 197.930

444.254 197.930 73-tA.624 61.620 892,469

t37A.624 61.620 892.469

Totaal voouiening onrendabcle invcsteringGn

2,9r4,A97 2017

2016

EUR

EUR.

OvGrige voorziêning€n Vooai e n i n g loop ba a no ntwikkel ing stand vooziening loopbaanontwlkkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutàties: Onttrekklngen LOB confom CAO Opbouw LOB conform CAO Vrijval door beëindiging dienstveóand stand per 31 december

198.254

2L4.277

-25.t29

-22,925

31.925 -11-755

-18,727

193.295

198,254

2t.623

De voonlening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2014-2016. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkelinq met een maximum van € 4.500, WerknemeE met een volledig dienswerband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voouover zij er nog gen aanspraak op hebben gemaakt. De voouiening loopbaanontwikkellng ls overuegend langlopend.

103

Woonstichting Stek, Lisse 6.6.4 Langlopcndc achulden EUR

Schulden

leningen overheid

stand per

januàri

EUR,

a63.297

Mutaties: Aflossingen

886.092

-23.858 839.439

Af: aflossingveíplichtingen binnen 1 jaar

-22.795 A63.297 -23.858

-24.971

839.439

stand per 31 december

Schulden

leningen kredietinstelllngen 2t7 .677.952

212.591.859

21.000.000

16.000.000

-r6.538.714 222.r39.234 -15.20t.729

-10.913.907 217.677.952 -16.538.714

stànd per 31 december

206.937.509

201_

Totaal leningen inclusief overheidsleningen

222.974.677

218.54L.249

Schuldrestant leningen met een resterende looptijd koÉer dan 5 jaar Schuldrestant leningen met een resterende looptijd langer dan 5 jaar

stand per 31 december

207

stand per 1 januari Mutatles:

Onwangen leningen Aflossingen

Af: aflossingverplichtingen blnnen

jaar

139-238

aa.743.627

56.668.735

19.008,3s0

145.309.942

1.q77

20t.97A.677

Naast deze leningen is ultimo 2017 geen financi€ring aangetrckken met uitgestelde stoÉingen in 2018, Voor een toellchting op de renterisico's wordt veilezen naar paragraaf 6.5.8 Financiële Instrumenten.

zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is C 222s79 {in duizendtallen, 2016 € 218.541) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te verureemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid veEtrekt met betrekking tot het onroer€nd goed van Woonstichting Stek' Achteretelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen' AÍlossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuitaire dan wel het fixe kostpíjssysteem, De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop vàn het jaar zijn opgenomen onde. kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2O77 2,91o/o. Per 31-12-2016 was dlt 3,26Vo. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bednagt 7,12 jàar. De reële waarde van de totale leningenportefeuille bedraagt ultimo 2O!.7 €.260.371'139' Deze waarde is geschat aan de hande vàn de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegende de marktrente van 31 december 2017 In de bepaling van de reele waarde van de leningenportefeuille is geen rekening gehouden met de kredietwaardigheid van Woonstichtlng Stek. Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn veËntwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt veruezen naar de toelichting op kÍedietinstellingen.

to4

Wdon.tlchHha

lst k- Ilc..

tt-L2-2íJ17

saldo pêr 1 januaí Terugk@pverplichting ontstaàn bij overdracht

Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Terugg€kochte woningen Onttrekking / toevoeging ongerealiseerde waardeverandering VOV Herclasslfi@tie naar vooraad

EUR,

EUn

8.716,678 150.625

4.29t,222

8.867.303

4,291.222

-359.500 996.306

425,456

636.806

425.456

Saldo per 31 december

Gedurende 2017 is 1 woning (2016: -) onder een Vov-regeling overgedragen aan derden. De daamee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 150.625 (2016: € 0). Als gevolg van een gemiddelde waardestuging van de overgedragen onroerende zaken van 11,90Á, stijgt de teruqkoopverplichting

in 2017 met € 996,306.

Totaal langlop€ndc schulden

,la

210,695.355

6.6.9 KoÍtlopcnde rchuldcn Alïosingsverplichting

binnen 1 jaar

L5.226.700

16.562.573

15.226.700

16.562.573

3.672.t39

4,664.883

- vennootschapsbelasting

1 12.558 1.477.744 503.068

t7a,797 1.445.29I

Totaal belastingen en premies van sociàle veuekeringen

2.OA7

Totaal schulden aan kredietinstellingen

Schulden aan leverancieE

Belastingen en premies van sociale vez€keringen:

- loonheffing. sociale lasten en pensioenpremies - omzetbelasting

370

De post veEchuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar veruachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de Íiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarievên die zijn vastgesteld op veElagdatum, dan wel waartoe materieel al op verelagdatum is besloten.

TransitoÍische rente OveÍge transitoria OnWangen waarborgsommen Overige schulden Vooruitontvangen huur

3.686.433

4t9.992

646.141

Totaal overige overlopende passiva

5.224,776

a.os7.74a

26.21O.9a5

32.4rr.473

Totaal kortlopêndê shuldsn

40,87t

3.805.968 655.039 34.480

171.264

2.9t6.120

906.21

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptljd langer dan een jaar.

105

woónstlchtlhd Si.k- Ll.É 6.6,1O Níêt in de balans opgcnomen rechtcn cn vsrplichtingsn Vooruaa rd elij ke verplichti ng e n

waarborgÍondr socialc Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jeqens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obliqo aan te houden ter grootte van 3,85 (2016: 3,85o/o) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant v@r elkaar. P€r 31 december 2017 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichtirg van € 7.997.49O (2OL61 e 7,776.43L) Deze verplichting is voomaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserye (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgeveG de betalingsverplichtingen van WSW-deelneme6 over te nemen.

Meerjarige financiële verplichtingen

Invc3tcringsvcrplichtingcn In veÍband met groot onderhoud daeb-vastgoed zijn verplichtingen aàngegaan voor een bedrag van € 4.728.612. Dit bedrag is inclusief 8TW. Deze verplichtingen komen naar veruachting tot afwikkelinq in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum.

Leasverplichtingen De leàseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste êctiva bedraagt € 68.318. Hieruan heeft € 13,663,- een looptud korter als één jaar. De verplichtingen komen naar veilachtinq geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar.

KredistÍaciliteit Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 4.500.000. op 31 dec 2017 was hiewan niets opgenomen.

Leningên Er

zijn in 2017 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2018.

Garantíeclaims Op 25 oKober 2017 is door de rechtbank Den Haag een vonnis uitgesproken met betrekking tot de aansprakelijkheid van Stek van geleden schade door de levering van vier chalets aan de Eikenlaan te Hillegom, die destljds (2004, 2005, 2006 en 2013) bij de oplevering niet zouden voldoen aan de eisen als gesteld in de koopovereenkomst. Momenteel ls St€k in gesprek met de eisers om te komen tot een schikking waarbij de schade wordt vergoed. De aankoopsom van de wagens betrof destijds circa € 89.000,- per wagen, Ook loopt er momenteel nog een in gebrekestelling bij onze aanspÉkelUkheidsveuekering, Het betreft hier eveneens een chalet aan de Eikenlaan te Hillegom. De koopsom vàn dit chalet bedroeg destijds circa € 200.000,- en is door de rechtsvoorganger van Stek (Woningstichting Pago) op 4 mei 2007 verkocht aan de eigenaar-bewoner,

woonstichting stek vomt een Íiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting met: - Stek Holding B.V. - Elshoek B.v. - MagistE Bouwservice B.V. - Pago Zorg B.V. - Trithun B.V. op grond van de standaardvoomaarden zUn stek en de met haar gêvoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aanspmkelijk voor ter zake door de combinatie veEchuldigde belastingen. Per 25 december 2017 zijn alle deelnemingen geliquideerd, vanaf dat moment is ook de Íiscale eenheid ontbonden

106

6.6.11 Algcmecn De in deze toelichting opgenomen gegevens veGchaffen informatie die behulpzaàm is bij het schatten van de omvang van rlsico! die veóonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiëlê instrumenten De belangrijkste risico's uit hoofde var de finan€iêle instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarislco en renterisico (prus- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van Stek om dez€ risicok te beper*en is als volgt.

Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen, Er zijn geen significante concentrati€s van kredletrisico binnen de corporatie. Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaánde huurvorderingen.

LiquiditGitsrisico Dit betreft het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschiK om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Stek aan haar verpllchtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaclliteiten beschikbaar. Stek heeft een kredietfaciliteit vàn 4,5 miuoen bU de Rabobank (2016: 4,5 miuoen), Hieruan wordt per 31 december 2017 geen gebruik van gemàakt. Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.

V.lutarl3lco stek loopt geen valutàrisico, zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn.

Rênterl3lco (kesitroom risico'3) Stek loopt rentekasstroomrisico's over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder flnancléle vaste activa), effecten en liqulde middelen en rentedragende langlopende en koÉlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellinqen) Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende l@ptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat Stek loopt, zijn de leningen in ondeEtaand ovezicht ingedêeld ln groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptuden :

Restant looptijd 0-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-20 jaar langer als 20 jàar Totaal

Renteklasse: < z,Oooh

2,OOoh-3,OOe/o

7.3L4.400 22,984.500 21.381.600 17.495.600 763,800

3.403.400 18.806.500 5.000.000 4.000.000 o

69.939.900

31.209.900

3,OOo/o-4,OOo/s 38.420.000 L7.326.400 7.065.600 9.933.400 654.700

4.Ooo/o-5.g0o/o

5,000ó-6,00%

35.147.900 1.371.800 10.503.200 258.500 6,059.100

73.410,100

> 6,00%

Totaal:

2.800.000 5.900.000 1.997,000

87.085.700 56.389.200 45.947.400 31,687.500 7.447.600

10.697.000

238.597.400

De €ffectieve rentevoet van de lêningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 2,gLo/o (2076..3,2691n),

Kasstrcomrisico's len ingen ovetheid en kredietinstellingen Onderstaande verualkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlUkse bedragen b€treffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de rentehezieningen. Jaar;

2018 20L9 2020 2021 zo22 2023 2024 2025ev

laaraflossino 1.426.500 1.459.400 1.494.200 1.528.900 1,564.500 1.158.900 2.154.200 8.132.100

Eihdàflossino

RenteheEieninq

13,800.000 14.000.000 12.800.000 16.200,000 13.500.000 16.879.000 8.000.000 108.880.000

3.992-400 5.319.000 5.148.400 1.053.400 2.1 17.100

De looptijd van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelUk 15 jaar (2016: 16 jaar) en 9 jaar (2016: 9 jaar). terisl @'s per I en ingsoo rt De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteheuienings-moment, Het risico van deze leningen betreft: - op het moment vàn rentehezlening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contràctrente; Re n

- de hêíinanciering van de tussentijdse en eindallossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente,

llarktri3ico Het marktrisico wordt beheeret door spreiding aan te brengen in de geldgevêE ter zake de leningenportefeullle. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

to7

Wddnstichtino Stek. Lisse Reél€ waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt dê groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veGnderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderlngen in de marktrente afgesloten, De r€èle waarde van de in de balans en niet in de balans opqenomen financièle instrumenten van Stek luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde

Reêle waarde

3r-L2-20L7

1t-72-2ÍJ17

1.574.456 3.61 1.020 70.229.924 222.97A.677 10.984.285

t,574.456 3.611.020

to.229.924 2ó0.371.139 10.984.285

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethodên, De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reêlê waarde van de financiéle instrumenten: nciël e vaste a cti va De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met vooziening voor oninbaarheid. Fi na

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende *hulden cezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reéle waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contant€ waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2017.

Hcdges Renteswaps en rentecaps Stek maakt per balansdatum geen gebrulk van hedge-instrument€n (renteswaps of renteêps) of andeBoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan St€k hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treed hierbij in de praktljk terughoudend op.

5.6.12 G€beurtênis3€n na balansdatum Er hebben zich geen noemenswaardiqe

gebeurtenissen voorgedaan

108

Woonatichtlnd St k. Ll..G 6,7 TOELTCHTIÍ{G OP WIÍIST- ET{ VERLIESRËKENING

lfetto resultaat exploitatie vastgoedpoÍtefeuille 2017

2016

EUR

6.7.L Huuropbrcng3tcn Woninqen en woonqebouwen Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde Onroerende zaken niet zijnde Af

DAEB

34.244.220 4.925.898 1.342.148 966.997

niet-DAEB

woningen DAEB woningen niet-DAEB

: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid

Totaal

38.253.995 3.541.305 1.496.099 a73.406

-580.776

-370.564

44.93A.4a7

43,794,24r

De toename van de huren is veroouaald door: verhoging van de huren in 2017 wegens een algemene huuruerhogingen van 0,0Vo voor alle inkomensategorieén, huurhamonisatie en en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren van huurde6 met een inkomen boven de € 40.349 ook verh@gd met de inkomênsafhankelljke huuruerhoqinq (4oÁ boven inflatie).

InkomcnsÍh.nkclijke huuryerhoging Met ingang van de jaarlijkse huuruerhoging 2014 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelUke huurverhogingen aan haar huurde6 door te voeren (MG 2013-01). De corporêtie heeft de volgende huuruerhogingen doorgevoerd:

Aantal

Totaal huur verhoging

huÍshoudens

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen onder € 40.349 Huishoudens met een inkomen boven € 40.349 Huishoudens waaóij geen inkomensgegevens bekend zijn

5.088 666 266

Totaal

6,O27

Onzelfstandige woningen, w@nwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woninqen, woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huuruerhoging per 1 juli 2017 gelijk aan

0,0090 0,00oÁ 4,3oo/o

0,00vo

Oolo.

voor zelf3tandigc woningen is de maximalt huuruerhoging aÍhankêlijk van het huishoudinkomên van

dG huurder Om de dooctrcming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 40.349 een hogere huurverhoging toegestaan. Huishoudens met een inkomen ondeÍ e 40-349 V@r huishoudens met een inkomen tot en met € 40.349 is de maximale huuruerhoging per

I juli 20L7

qelijk aan

0olo,

Huishoudens met een inkomen boven € 40.349 Voor huishoudens met een inkomen boven € 40,349 wordt per 1 juli 2017 een maximale huuEtijging van inflatie + 4 p.ocentpunt toegestaan, te weten 4,30Á. Stek heeft dit percentage doorgevoerd.

Inkometr3pGiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huuruerhoging uitgegaan van het inkomen vàn het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huuruerhoging (t-2), Hieruoor is gekozen omdat dan inkomens gebruiK worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huuruerhoging per 1 juli 2017 is dus het inkomen over 2015 bepalend.

6.7.2 Opbrengsten *ruicêcontractGn Ontvangen vergoedingen seryice-abonnementen Te verrekenen met bewoneE leveringen en diensten

Leegstand/oninbaarheid leveringen en dienstên

227,653 2.078.048 -35.596

222.644 2.031.268 -33.055

2.270.LO6

2.220,857

2.r33.9L7

2.056.932

2.133.9L7

2.056,932

Deze vergoedingen worden aan de huurdere doorberekend ter dekking vàn gemaakte kosten voor veruaming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rloolontstopping en tuinonderhoud

6.7.3 L!3tGn $ruicecontractcn Te verrekenen met bewoneE leveringen en diensten

Toegerekende organisatiekosten Totaàl De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en rcerende zaken zUn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast, Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorqaande jaar.

109

6,7,4

2017

2015

EUR

Laslcn vcrhuur cn bcheractlvltcitcn 2.315.834 272,O40 258.518 -319.943 1.409.057

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenpremies Geactiveerde produktie ten behoeve van het eigen bedrijf Overig

2.215.915 283,528

r99.709 -419.181 7.O70.764

3.935.506

Totààl

3.350.735

De toegerekende organisatiekostên aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat, Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen

ondeEcheid gemaakt naar exploitatie, prcjectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreÍfen

3.351.050 509.218 492.430 326.605

salarissen Sociale lasten Pensioenen

Overige peEoneelskosten

3.361.913 551.025 511.231 271.6A6 4.695.8s5

Totaal Per balansdatum waren er 72 medewerkers in dienst bij Stek. In fte's is het aantal 62,22. De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

Woningstichting Warmunda

FusiGorganisatie 2017

ffi Bestuur Financiën & ICT Exploitatie en onderhoud

Prcjectontwlkkeling Wonen

FTE

1,00 9,54

1,00 12,00

23,4O

25,00 7,00

6,56 15,18

18,00

Stafafdelingen Totaal

1,00 5,42 23,38 4,49 74,69 6,99 56,37

2016 Aantallen 1,00 8.50 25,50 5.00

o,64 1,61

2016 Aantallen 1,00 2,00

7,7r

2,OO

r7,oo

1,08

2,00

9,00 66,00

5,o4

?"00

FTÊ

Alle medewerkeE zijn werkzaam in Nederland.

6.7.5 Lastcn ondêÍhoudsctlYlteltcn Reparatievezoeken en mutatie onderhoud onderhoudskosten planmatig Energieprcject Samen Besparen Haalbaarh€idsondeuoeken prcjecten Overige onderhoudskosten Toegerekende personeelskosten Toegerekende orga nisatiekosten

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

4,377,364

4.751.670 3.595.715 45r.724 89.164 231.076 577.126 46D.22t

3.639.278 672.O51 146.200 682.307 389,341 518,196

LO.424.740

10.156.702

6,7,6 ovGrige directe operationel€ lastGn exploitatie bezit Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal v€zekeringen

1.390.640

verhuurderheffing Overige directe kosten Toegerekende organisatiekosten

5.321.210 155.151

Totaal

1.405.113 226.L34 4.898.79s

L7t.435

4r7.472 6.947.5r4

7.038.436

N€tto g€realiseeÍd rêsulteat vcrkoop vastgoedportefeuillG 6,7.7 Verkoopopbrcngst v.stgocdpoÉaÍcuillc Voor het verkochtê Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is dooruerkocht zonder voomaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op teruqkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt:

Verkoop huuruoningen (Daeb en niet-Daeb vástgoed in exploitatie) 6.805.434

Verkoopopbrengst Af: marktwaarde Af: verkoopkosten Af : toegerekende organisatiekosten

-4.743,466 -292.643

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1. 7a7.)1)

LL.437.247 -9.289.661

-257.646

-32.113

-56.096 1.833.798

De verkoopopbrengst betreft 14 verkochte woningen (2016: 52 woningen). Daarnaast heeft Stek ook 2 bedrijfspanden verkocht

110

2íJ17

2016

EUR,

EUR

WaardeveÍanderingên vastgoGdpoÉefeuillc 6.7.A Ov€rigG wàardeveràndeting€n

vastgoedFortefeuillc

Onrendabel project Hof van Hooghkamer Onrendabel prolect Huuske van Hooghkamer Onrendabel project Hobaho/ Havenkwartier Onrendabel project Leembruggen Afwaardering project Schoonderbeek Onrendabel prcject Brouwerláan Onrendabel project Sportlaan Onrendabel Eikenlaan Onrendabel project Ganzewei samen besparen Afrlraarderlng qrondpositie Geestwater Afwaardering grondpositie Elsbroekerlaan Waardeveranderingen oplêveringen 2017 .Afwaardering sloop Norremeer/Kaag Sloop van Speykstraat Afwaardering grondpositie Zanderij Afrvaardering grondpositle Pastoo6laan Onrendab€l project OoievaaÊtraat / Rembrandtplein Onrendabel project Mesdaglaan Onrendabel project Brouwerplein Onrendabel project Swaenendreef Correctie voorgaande jaren Vossepolder

Totaal

-t.o37,702 704.383

-647.470 -274.9t3 396,6s3 1.400.241 909.370 268.593

L.t46.4A4 2.439,323 -320.301

'!,L84.724 285.310 6.980.210

427.298 196.098 419.603 152.453 934.459 1.169.178 394.955

57.513 31.901 602.'172

12.359.643

3.694.044

46.633.309 15.956.981

55.554.387 1.819.40s

6.7,9

Í{lêt-gGré!li3ccrdc wrrdcverandcrlngên vastgocdportcÍculllc Waardeveranderingen Daêb vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen niet-Daeb vastgoed in exploitatie Totaal

.290

57.373.792

6.7-10

Nlct-gGrctllrccrda waard€verandGrlngan vtstgcdportctculllG ycrkocht ondcr vooruaardcn Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voomaatden Waardeveranderingen terugkoopverpllchtingen vastgoed verkocht onder vooruaarden

950.487 -996.306

-425.456

Totaal

-45.819

272.Ot6

983.943

t76.484

697.472

Í{€tto resultaat ovêÍig€ activit€itên 6.7.11 Opbrengsten ov€rige activit€iten Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening Overige opbrengsten Totaal

983.943

L76.4A4

6,7,12 Kosten oY€rige rctiviteiten Kosten uit hoofde van overige dienswerlening Overlge kosten Totaal

t77.559

-135.064

t77.559

135.064

6.7.13

Overigê organisatiekosten Overige personeelskosten Socialê lasten Pensioenlasten

Afschrijvingskosten záken ten dienste van de exploitàtie Huisvestingskosten Overige Totaàl ovêrige organisatiekosten

751.815 221,943 106.136

827,259 93.O71

I 16.292 135.988 18.595 152.963 1.290.203

t04.674 25.206 31.630

2.547,976

2.634.371

111

wdonitichtino StGk. Lissc Aeount!nt3honoraria

2íJ17

2016

EUR

Contrcle van de jaarrekening (Deloitte) Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering

63.000 17.000

Toteel accountantshonoraria

ao.ooo

36_500

31.750 15.000 47.75O 35.000

36.500

129.500

Controle van de jaarrekening (EY)

Meeilerk controle jaarrekening 2015 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering

26.499 9.875

controle van de jaárrekening (BDO) Fiscale advisering

36.3r4 Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren. De honoÍaria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurênde dat boekjaar zijn verricht.

6,7.14

L€Gfbaarheid Leefbaarheidsuitqaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysleke activiteiten overige leefbaarheidsuitgaven Totaal

22.4L7 120.531 185.074

8.318 61.879 164,283 234.441

32A.O22

6,7,L5

Saldo financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Opbrengsten van vord€ringen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal

34.615 -6.2a3,2L7

10.619 7.524 -6.106.905

-6.24a.602

-2.160.446 -1.596.686

-1.568.181 -162-574

6.7,16 Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd Acute vennootschapsbelasting Latente vennootschapsbelasting

-3.757.r32

-7.730.759

20L7 Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat

Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiêle baten en lasten

Bij: correctie overige vastgoedgerelateerde resultaten

L7.336.224 -2.562.4L3 -547.O29 -3.1o9.442 488.110 488.110

Belastbaar bedrag 2017 voor verliesverrekening

t4.774.496

Toepassen verliesverrekening Warmunda (voorvoegingsverliezen)

-6.O73.112

Belastbaar bedrag 2017 na verliesverrekening

a.6,11.79 2.160.446

Winstbelastlng (25olo) over het belastbaar bedrag van € 8.641.784 (acute belastingplicht) Verliesverrekenino Woonstichting Stek heeft nog aan compensabele verliezen een bedràg opgebouwd van € 33.481 per einde 2015. Dit verlies wordt verekend met de belastbare bedrag van 2016' Voor 2016 wordt fiscaal een winst veruacht ter hoogte van C 6.272.725, De aangifte vennootschapsbelasting 2016 dient nog te worden ingediend, waardoo. de werkelijke belastinglast nog kan afwijken. Fusiepartner Woningstichting Warmunda heeft nog aan compensabele verliezen een bedrag opqebouwd van € 17,647 ,738 per einde 20 15. Dit verlies wordt voor een deel verrekend met de belastbare bedragen van 2016 en 2017. Het belastbàre bedrag 2017 is bepaald door het totaal resultaat 2017 toe te rekenen aan Woningstichting Warmunda voor zover het betrekking heeft op haar activiteiten, De aangite 2016 dient nog te worden ingediend waardoor de wekelijke belastinglast nog kan afwijken.

Belastinotarief Het wettelijk€ belastingtarief bedraagt 2oolo van € O tot € 200.000 en 25,O van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie. De effectieve belastingdruk (ZO77t 5,5o/o en 2016: 2,5olo) wordt veroouaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

II2

Gcg€vcns 20l6

De heer N.P.M. Schoof

Voozitter

Functie

RvC

De heer L.J. Wiinqaarden

Voozitter

Mevrouw

G.l.

Vic€voou itter

RvC

De heer C. Smild€

A. Smets

Lid RvC

3tlt2

rl1 - 3Ut2

1,00 nee nee

Mevrcuw

IM van Duin

Topper

RvC

Duur dienstverband in 2016 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaís?

ut - rlLo

1/10 - 31-12

Lll - 3LlL2

1,00

nee nee

1,00 nee

(Fictieve) dienstbetrekking? Bezoldlging Beloning Belastbare vergoedingen Betaalbaar op termUn

7.22r

2.938

Totaal bezoldiging

7.22L

2,938

Individueel WNT-maximum

16.875

5.625

Oycrlgc

LIL -

7.434

4 15.000

Dê hêêr T. Kuné

De h€er

rlr

Lid RvT Warmunda

3tl12

ul - 3ut2

1,00

nee nee

nêe nee

7,834

7.834

7.440

6,322

7.434

7,434

7.41íJ

6.t22

15.000

rrpport gcvcrplichtingan op grond van

dc WNT Naast hierboven vemelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2017 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen,

6.a.2

(tv€rzicht Yan vGrbindingen Woonstichting Stek had bij aànvang van 2017 de volgende veóindingen: - Stek Holding B.V. - Magistra Bouwseryice B,V,

Elshoek B.V. Pago Zorg B,V. - Trithun B.V. - Trithun C.V.

Alle bovenstaande verbindingen van Woonstichting Stek zijn per 25 december 2017 opgeheven. Alle eigendommen. schulden ên veÍplichtingen van de genoemde verbindingen zljn vereffend met de toegelaten instelling W@nstichting Stek. Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen zonder involed van betekenis, Per verbindlng wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-couranwerhouding met Woonstichtimg Stek.

van

RUnland Wonen

(20u)

Belang in %

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Eigen vermogen

716

Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit

Activiteiten van de vennootschao: Het organiseren van de verdeling van sfiiale huuiloningen door toegelaten instellingen in de regio Holland RiJnland met ingang van 1 aprll 2014 door middel van Woningnet. Risicoorofiel: Laag risico

van Belang in

Woningnet t{,V, (2O16) o,oLoh

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Nee

Eigen vermogen

7.175,000 13.474.000 654

Nominale waarde belang. preferentie en/of prioriteit

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet.

Risicoprofiel: Laag risico

tL4

woonsÊichtinq stck. 6.E,1

Llcs

Bezoldiging yan be3tuurdcrs en @mmi$arisen, €n dc wNT Per 1 Januàri 2013 is de Wet nomering bezoldiging topfunctionárlssen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepasing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporatles, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2016 voor Woonstichting Stek is € 151.000. Het weergeqeven toepásselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevêns de duur) van het dienswerband, waàrbij voor de berekening de omvang van het dlenswerband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het lndividuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraaqt voor de voouitter 1svo en voor de overige leden 10olo van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

Bczoldiging topfrnctlonaÍirrcn Leidinggcv€nde topftrnctionari#n (bedragen in € 1) Mevr. M.J. Duiverman

Dhr. l.C.M, Al

20t7

2017 Manager

2016

Functie Duur dienstveÈand in jaar Omvang dienstveóand (in fte) Gewezen topfunctiona ris?

ouoT -

3tlt2

1,00 nee ja

(Fictieve) dienstbetrekking?

Bêzoldiging

131.318

Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

Totarl bczoldlging

3ur2 01/01 - 3rl08

ouo1. -

nee

131.318

20.189

19,850

151.164

Directeurbêstuurder Wamunda

0,56 ja ja

1,00

151.507 151.000

Individueel wNT-maximum

2016

Woonseruice

Directeur-bestuurder Stek

Llr -3Ur2 0,56 nee

39.556

24.O25 5 016

33.042

150,000

46.045

52.a50

44.480

De heer

De heer A. Smets

dG ovcBchr[dlng 20l7: De heer Al is in 2006 de áÍbeidsvooruaarden overeengekomen met de Raad van Commissarissen. Zodoende is overgangsrecht van toepassing op de bêzoldiqing van de heer Al ln 2017.

Itlotiycring van

De oveEchrijding van de maximale bezoldigingsnorm op grond van het WNT-maximum, klasse van Woonstichting Stek, leidt d@r toepàssing vàn het overgangsrecht niet tot een teruqbetalingsverplichting voor de heer Al.

Tmzichthoudcnde topíunctionarisen (bcdragen in Gcgevcnr 2o1t

Functie Duur dienstverband in 2017 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris?

(Fictieve) dienstbetrekking? Bezoldiging Beloning Belastbare vergoedingen Betaalbaar op termijn

C 1)

De heer

Mevrcuw

L.l. Wijnqaarden

l.M. ván Duin

lUevrouw

G,l.

Topper

RvC

Vicevoouitter

- 37-12

7h - 3tlL2

u7 - 171t2

1,00

nee nee

Voonitter

rlr

c. Smilde Lid RvC

Lid RvC

RvC

1.000

16.500

11,000

Totaal bezoldiging

16.500

11.OOO

Individueel WNT-maximum

22.650

15.100

14.519

Ilr

- 3LlL2

111,

Lid RvC

- 3t172

rlL - 3Llt2

1,00 nee nee

1,00

1,00 nee nee

1.000

11.OOO 1

5.100

De heer T. Kuné

1.000

nee nee

1.000

11.OOO

15.100

113

Woon3tichtino St€k, Li33c 6,8.3 ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENÍNG De jaarrekêning 2017 van Woonstichtlng Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raàd van commlssarissen op 17 mel 2018 te Llsse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer L.J, Wijngaarden. voorzitter

Mevrouw J.M. van Duin, vicevoorzitter

her

A.J.H. Smets, lid

De heer C, Smllde, lid

de heer T. Kuné, lld

115

gm-d#.'$-L

lL..

6,0

6.t.1

oyERI€t €lcllrËÍt3

Strbrtrln rult!.trba.t

nmlní

rtlótlng

hc€ft als doci ultslultênd werkzaam tc zln op het gebted En de volk*hsbvc*lÍ]9. Bèhialde l@ltatên zull€n altud worden ingezet ten b€hoeve van het doel van dc stióung. Dc

3.r.2

Ultg!.plltÍ. b.l.n3 nrrr

DAEI

u ilflT-D^l! p!Í 1 J.nurrl 2O1E

l'lierondertr€ft u de ultgesplitste balans naar DAEB €n NIEï-DAEts per

1 Januarl

2018.

116

BALAIIS DAEB PER 1 JAÍIUAR,I 2OI8

ACTIVA

T@lichtino

1-1-2014

VISTE ACTIVA

EUN,

V.itgocdbGlcgglng€n DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastqoed in exploitatle

800.078.786

Vastgoed verkocht onder voomaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

7.873.O24

Onroerende en ÍGrende zaken ten dienste van d€ exploitatie a1

? lC? OnÁ 1,144.420

Financiël€ Ya3tc actiYa Inteme lening niet-Daeb

35,000.000 81.975.948 2.568 1.569.314 2.574 118.550.404

Netto vemogenswaarde niet-Daeb Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA

voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop onder vooruaarden Vasigoed in ontwikkeling best€md voor verkoop Overige voorraden

4.858.623 4 RsR 6?1

Ond€rhandên prolectcn

Vorderlngcn Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

351.999 3.163.290

Liquide middelen

8.183.939

TOTAAL

c46-2q3-7Aq

Lt7

BALANS DAEB PER 1 JAIIUARI 2018 PASSIVA

t-t-tntl

TGllchting

Eigen vêrmogên 28O.969.474 42A.7AO.At7

ovedge reserye Heruaarderingsreserye

7nq 7qo tq

Voorzieningcn 2.974.897

Voouiening onrendabele investeringen en heBtructureringen Vooniening deelnemingen Overige voouieningen

193.295

j't6R

1C2

Langlopcndc schulden 814.468 206.937.509

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voomaarden

2Íl7.75r-977

15.226.700 3.304.925 1-878.633 s.L73.067 25.583.32S

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aàn leveranciers Belastingen en premies van sociale vezekeringen overlopende passiva

946.253.7A5

TOTAAL

118

BALAÍ{S I{IET-DÀEB PER

JANUAR,I 2O1A

ACTIVA

To.llchtlno

1-1-2014

VASTE ACTIVA

EUR

YartgoGdbêlêggingcn vastgoêd in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder vooruaarden Vastgoed in ontwikkellng bestemd voor eigen exploitatie DAEB

13,552.536 9.801.79s

Hàteriële Yastê activà Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

123.354.331

Flnrnclëlc Yaatc activa Andere deelnemingen

Latente belastingvorderingen Leninqen U/G

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop onder vooruaarden VastgGd in ontwikkeling bestemd voor verkoop

í 6tt lto

Vooraad ten behoeve van verkoop

-61

7_fAO

Ondarh!nden prol€cter VordGrlngên Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

95.021 q5 071

Liquide middelen

2.045.945

1)7

ÍOTAAL

119

1A7 717

WoonsilchÍ{no StGk, LirrG BALAÍIS TIIET-DAEB PER 1 JANUARI 2O1A

.sliTVA

1-1-2ll14

ÍGllchtlns

EUR

Eigen vGrmogen

79,262.922 62-713.026

Overige reserye H eilaa rderingsrese rye

41.975,944

voozirningên V@uiening onrendabele investeringen en heGtructureringen Vooziening deelnemingen Overige voozieningen

Langlop6ndê shulden 35.000.000

Inteme lening Daeb Lening€n overheid Leningen kredietinstellingen Teruqkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder vooruaarden

c qnÁ tno 44 504 109

Kortlopendc schuldên schuld€n aan kredietinstellingen Schulden aan lseranciers Belastingen en premies van sociale veuekeringen

367,2t4 20a.737 51.709 6)7 .66Íl

Overlopende passiva

ÍOTAAL

6.9.3

127

Contrcleverklarlng yan dc onaÍhankelijkc accountant Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2017 afgegeven door Deloitte Accountants.

r20

.to7

-7

Deloitte"

Deloltte Accountants B.V Schenkkade 47 2595 AR Den Haag Postbus 90721 2509 LS Den Haag Nederland

Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9884 www.deloltte.nl

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de raad van commissarissen van Woonstichting Stek

VERKLARING OVER DE

DE JAARSTUKKEN OPGENOMEN JAARREKENING 2OL7

Ons oordecl

Wij hebben de jaarrekenlng 20!7 van Woonstichting Stek te Lisse gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelllng van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2017 en van het resultaat over 2Ot7 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en rlchtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De Jaarrekening bestaat uit:

1. 2. 3'

De balans per 31 december 2017. De winst-en-verliesrekening over 2017. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en

andere toelichtingen.

Dc basis voor ona oordecl Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting vallen. Onze verantwoordeliJkheden op grond hiervan zijn beschreven ln de sectie'Onze verantwoordeliJkheden voor de controle van de jaarrekening' Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankellJkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). WiJ vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

Bcnadrukking van dc waardcringsgrondslag van ecn dccl van hct vastgocd in exploltatle WiJ vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering op pagina 87 van de jaarrekening,

waarin staat beschreven dat Woonstichting Stek een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemmĂ?ng met biJlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het huidige enlof het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de baslsversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Deloltte Accountants B.V. is lngeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362g53. Deloltte Accountants B.V. is a Netherlands afflllate of Oeloltte NWE LLP, a member flrm of Delottte Touche Tohmatsu Ltmited.

2018.044787/CVM/r

Deloitte, VERKLARING OVER DE

IN DE JAARSTUKKEN OPGENOMEN

ANDERE INFORMATIE

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbiJ, omvat de jaarstukken andere informatie, die bestaat uit:

. . . . .

Kengetallen Bestuursverslag (hoofdstuk f t/m 3) Verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 4) Jaarverslag van de Corporatieraad Stek (hoofdstuk 5) Overige gegevens (hoofdstuk 6.9)

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie

' .

Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat. Alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING VerantwoordeliJkhcdcn van hct bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrckenlng Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de WonÍngwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuiteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuiteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurÈenissen en omstandigheden waardoor gerede twiJfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuiteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

2018.044787 /CVM/2

Deloitte. Onzc verantwoordcliJkheden voor de controle van de Jaarrckening Onze verantwoordelljkheid is het zodanig plannen en uiWoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschiKe controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

AfwiJkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redeliJkerwiJs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timlng en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in biJlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, ethische voorschriften en de onafhankeliJkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: a

Het identificeren en inschatten van de risico's dat de jaarrekening afwiJkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico's bepalen en uiWoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatle die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. BiJ fraude kan sprake ziJn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing. Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financlèle verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuiteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuiteit kan voortzetten. Als wiJ concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies ziJn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.

2078.0447A7 /CVM/3

Deloitte. a

Het evalueren of de Jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwiJdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren ziJn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Den Haag, 17 mei 2018 Deloitte Accountants B.V

Was getekend: drs. M.A. van Dreumel RA

2OL8.044787|CVM/4