Een duurzame en betaalbare kwaliteitswoning

Door Harry Geels

Door een gebrek aan aanbod in een omgeving van erg lage rente dreigen steeds meer mensen buiten de boot van een betaalbare woning te vallen, zo betoogt Paul Oremus, Country Manager Netherlands van CBRE Investment Management. De Amerikaanse vastgoedbelegger, met sterke wortels in Nederland, heeft daarom recent een residentieel impactvastgoedfonds opgericht.

Is beleggen in Europees residentieel vastgoed na de sterk opgelopen huizenprijzen nog steeds interessant? ‘De woningprijzen zijn in de meeste Europese landen en dan vooral in de grote steden opgelopen als gevolg van een combinatie van een beperkt aanbod en een erg lage rente. Het gaat nadrukkelijk gesteld om die combinatie. Het effect van een lage rente is natuurlijk beperkt als er een overaanbod zou zijn. We zien verder dat in alle grote Europese steden de overheden ervoor kiezen om de ontwikkelingen binnenstedelijk te houden. Dat heeft zijn beperkingen, omdat er in de steden al mensen wonen en bedrijven zich er hebben gevestigd. We zien lange doorlooptijden voor nieuwe projecten. Die komen het aanbod niet ten goede. De beleggingscategorie blijft, ondanks de sterk opgelopen woningprijzen, interessant omdat de aanbodbeperkingen niet zullen verdwijnen en de vraag naar woningen in steden zal blijven groeien. Wij proberen met onze institutionele vastgoedpropositie een steentje bij te dragen aan het aanbod, vooral middels nieuw- of jongbouw in grote Europese steden, hoewel we onze ogen niet sluiten voor interessante winkel- of kantoortransformatieprojecten.’

Welke landen, steden of regio’s springen er specifiek positief uit? ‘We richten ons enerzijds op markten die een volwassen huur- en institutionele beleggersmarkt hebben. Hoewel we langetermijnbeleggers zijn, is het belangrijk dat er ooit een exit mogelijk is. Er moeten dan beleggers zijn die liquiditeit kunnen bieden. Anderzijds kijken we met een meer economische bril naar markten waar schaarste is en structurele economische groei wordt verwacht. In eerste instantie springen dan landen als Duitsland, Zweden, het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Spanje en Frankrijk er bovenuit. In de tweede plaats kijken we naar Noorwegen, Finland, Denemarken, Italië, België en Oostenrijk, heel West-Europa dus eigenlijk. Andere delen van Europa voldoen nog niet aan alle genoemde eisen.

Wat betreft niet-eurobeleggingen hanteren we een natuurlijke valuta-afdekking door per individuele investering tot maximaal 50% lokale financiering te hanteren. De rest van het valutarisico laten we openstaan, met dien verstande dat we op fondsniveau nooit meer dan 15% blootstelling naar vreemde valuta mogen hebben. Het fonds hanteert verder een rendementsdoelstelling van tussen de 5 en 7% (al kunnen we dat niet garanderen). In het ene land is dat overigens makkelijker te halen dan in het andere. De meeste landen schurken nu wel tegen de 5%-doelstelling aan. Risico’s zijn er natuurlijk ook. Bijvoorbeeld meer regulering ter beperking van huurstijgingen. Hierop anticipeert het fonds met een strategie die zich juist richt op het vergroten van het aantal betaalbare huurwoningen, zeg maar het middensegment, in de krappere markten. We

hebben tevens de doelstelling de huren maximaal te laten meegroeien met de inflatie. Veel overheden zitten op dit soort woningaanbod te wachten. Veel regelgeving is hier dan ook op ingesteld. Een risico kan dus ook een kans zijn.’

Jullie promoten op dit moment het CBRE European Residential Impact Fund, dat na een recente closing op € 465 miljoen de komende drie tot vijf jaar moet doorgroeien naar € 3 miljard. Lukt dat, gezien het opdrogende aanbod? ‘We zijn een open-end fonds met een onbeperkte looptijd, dus we zijn continu open. Het is wel zo dat we graag zicht houden op de instroom, omdat we het kapitaal ook aan het werk willen zetten. Dat proberen we dan in het belang van de participanten in goede banen te leiden. Aan een gebrek aan belangstelling van beleggers zal het niet liggen. De uitdagingen zitten in het vinden van woningen die aan onze rendementsdoelstelling voldoen. Het aanbod dat er is, kan momenteel op belangstelling van veel andere beleggers rekenen. We hebben gelukkig als een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld, met alleen al in Europa meer dan € 40 miljard aan belegd vermogen, een groot sourcing platform en transactieteam. Naast ons eigen team maken we daarnaast dankbaar gebruik van onze makelaarspoot. Zij zijn zeer goed bekend met onze institutionele fondsen en houden hun oren en ogen open.’

Gezien de term ‘Impact’ in de naam heeft het fonds een duurzaam karakter. Hoe geven jullie precies invulling aan duurzaamheid en impact in het bijzonder? ‘Ons speerpunt is betaalbare woningen. Die zijn écht nodig, omdat in de meeste landen mensen zich bijna geen normale huurwoning meer kunnen permitteren. Verder richten we ons op duurzame woningen. We volgen en nemen deel aan de GRESB-benchmarks voor niet-beursgenoteerd vastgoed. Al onze fondsen scoren volgens GRESB een green star, hetgeen betekent dat ze tot de top-25% van de wereldwijde vastgoedgoedfondsen op het gebied van duurzaamheid behoren. Dit moet ook gelden voor ons nieuwe impactfonds. We hebben tevens voor dit fonds als doelstelling geformuleerd dat we de CO2-uitstoot van de portefeuille jaarlijks verlagen. Ons adagium is een betaalbare woning voor iedereen, maar dan wel een duurzame en kwalitatief hoogwaardige woning. We koppelen kwaliteitsindicatoren, zoals minimale groottes en premiumcertificaten, aan alle onze woningen.’

Hoe gaan jullie om met de momenteel veelbesproken SDG van meer gelijkheid en inclusiviteit, nu veel mensen buiten de ‘boot’ van de huizenmarkt lijken te vallen? ‘Dit is zoals gezegd juist hét speerpunt van het fonds. We hebben het mede opgericht naar aanleiding van de vraag vanuit institutionele beleggers die zich ook zorgen maken over de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. Er is vanuit hen dan ook veel kapitaal beschikbaar, temeer daar obligaties weinig opleveren en er naar alternatieven wordt gezocht. Het mes snijdt aan twee kanten: de problemen in de woningmarkt oplossen tegen een mooi rendement. Meer aanbod van betaalbare woningen komt de gelijkheid en inclusiviteit ten goede. Media in Europa richten zich nog altijd te weinig op de hoofdoorzaken van de problemen, zoals het gebrek aan aanbod. Hoe vaak lezen we nu bijvoorbeeld dat er in Nederland tussen het idee en de oplevering van een bepaald huizenproject zomaar tien jaar kan zitten? Het probleem is eigenlijk verergerd door de kredietcrisis. Veel investeerders zijn toen uitgestapt en bouwondernemingen afgeschaald. Ze komen de laatste jaren pas weer mondjesmaat terug. Er is jarenlang niet goed nagedacht over de langetermijnwoningvoorraad.’

Jullie zijn een van de grootste aanbieders van vastgoed ter wereld. Wat heeft jullie zo groot gemaakt? ‘We hebben twee klantgroepen: institutionele beleggers en huurders. Voor beide groepen zetten we hoge standaarden neer, zoals de eerdergenoemde kwalitatief hoogwaardige, betaalbare woningen. Als we tevreden huurders hebben, is de kans groot dat dit ook geldt voor onze beleggende klanten en vice versa. We zijn ook in bijna alle belangrijke woonhubs in de wereld goed lokaal vertegenwoordigd. We zijn trouwens groot geworden door zowel autonome groei als door overnames. CBRE heeft bijvoorbeeld in de kredietcrisis ING Real Estate overgenomen, dat destijds door ING moest worden afgestoten. Nederland is een belangrijke schakel in ons bedrijf.’ Paul Oremus

Country Manager Netherlands, CBRE Investment Management

Residentieel vastgoed blijft interessant. De aanbodbeperkingen zullen niet gauw verdwijnen en de vraag naar woningen in steden zal blijven groeien.

We richten ons op markten die een volwassen huur- en institutionele beleggersmarkt hebben. Met name WestEuropa en Noord-Europa springen er positief uit.

Ons adagium is een betaalbare woning voor iedereen, maar dan wel een duurzame en kwalitatief hoogwaardige woning.

De bouw van betaalbare woningen komt de gelijkheid en inclusiviteit ten goede en levert een mooi rendement op.