De leefbaarheid van het centrum van Hoogstraten is sterk aangetast

Studiebureau Stramien legt bouwontwikkelingen onder de loep

HOOGSTRATEN - Het is een nooit eindigend verhaal. Ook nu zijn er de laatste tijd een aantal voorstellen van ontwikkelaars ingediend bij de stad. Omdat de leefbaarheid van Hoogstraten afhangt heel wat factoren, o.a. ook de invulling van de ruimte heeft de stad de hulp ingeroepen van het studiebureau Stramien. Dit ontwerpbureau is gespecialiseerd in architectuur en ruimtegebruik. Zij kreeg van het stadsbestuur de opdracht om de voorstellen op een tweetal sites te bekijken. En dus legde Stramien de site aan de Molen en deze in het centrum onder het vergrootglas. Het resultaat werd ingediend in maart 2021 (we zijn ondertussen zo’n acht maanden verder) en is ook te vinden op de website van de stad.

Analyse

Alvorens de twee afzonderlijke sites te fileren, werpt Stramien eerst een algemene blik op Hoogstraten. “De leefbaarheid van de stad Hoogstraten is momenteel door zijn eigen succes aangetast, het centrum staat sterk onder druk door de hoge verkeersintensiteiten van doorgaand- en bestemmingsverkeer. De publieke ruimte verliest haar functie en aantrekkelijkheid. De betonnering heeft ervoor gezorgd dat stedelijke weefsels aanéén zijn gegroeid zonder leesbare grenzen als primaire structuur.

Verder hebben de ontwikkelingen van de nieuwe architectuurvormen geleid tot een schaalbreuk met het bestaand erfgoed en waardevol patrimonium. Al deze negatieve tendensen hebben niet enkel invloed op de open ruimte en het klimaat maar ook op de erfgoedwaarde, persoonlijkheid en het karakter van de stad en zijn omringende dorpen.”

Welk nieuw verhaal de projectontwikkelaar hier op de hoek van de Molenstraat wil schrijven is nog niet duidelijk. Stramien opteert in ieder geval voor een groene corridor om verdere lintbebouwing tegen te gaan.

Verdichting

Stramien is er van overtuigd dat verdichting noodzakelijk is om de open ruimten te vrijwaren maar dit moet gebeuren op een fijnzinnige manier zodanig dat de dorpskernen verstevigd worden en dit toch niet ten koste gaat van de leefbaarheid. Daarom is het studiebureau van oordeel dat niet alle binnengebieden moeten ontwikkeld worden in functie van wonen. Er is in Hoogstraten nood aan meer stadsgroen.

Vermits Hoogstraten de laatste tijd geconfronteerd wordt met een groot aantal projecten die zich toespitsen op nieuwe (woon)ontwikkelingen in de stadskern is het dan ook hoog tijd voor een globale visie op kwalitatieve ontwikkelingen in de stad. Er moet een visie komen op kernversterking in plaats van op kernverdichting.

“Niet alle kernen moeten noodzakelijk groeien om levendig te zijn. De meeste kleinere kernen moeten niet focussen op extra functies en voorzieningen, maar eerder op kwaliteit van de woonomgeving, op sociale samenhang en vitaliteit.”

Herinrichting

Voor de Vrijheid is het belangrijk het doorgaand verkeer terug te dringen en te streven naar een kwaliteitsvolle herinrichting. De focus moet ook liggen op het randparkeren in plaats van op het parkeren in het centrum. Om de Vrijheid in ere te herstellen zou men ze ook autovrij kunnen maken en zoeken naar nieuwe vormen van mobiliteit.

Randparkeren in plaats van in het centrum

Het langparkeren in de Vrijheid zou moeten verdwijnen ten voordele van de plaatselijke handelaars. Voor langere tijd parkeren zou moeten kunnen op geclusterde parkeerterreinen buiten het centrum of op strategisch gekozen locaties.

Erfgoed

De studie wijst er op dat de waarde van historische gebouwen in het algemeen onderschat wordt. Zo zijn er in het verleden te laat beslissingen genomen voor het behoud ervan. Een deel ervan is zelfs al verloren gegaan, ofwel verdwenen of slecht verbouwd. Stramien wijst er ook op dat het niet enkel gaat over gebouwen die opgenomen zijn in de Inventaris Bouwkundig Erfgoed, maar ook over andere gebouwen die het dorpskarakter bepalen.

Stramien maakte in 2014 al eens een gedetailleerde studie ‘Erfgoed en ontwikkeling’ in opdracht van de stad Hoogstraten. Deze studie bevatte een eerste bouwkundige toekomstvisie op het vlak van erfgoed, landschap en mobiliteit voor de kernen van Hoogstraten, Minderhout en Wortel. De visie was ook aangevuld met een specifieke visie voor het handelscentrum van Hoogstraten.

Ook heel concreet was er een plan waar meergezinswoningen in de toekomst werden toegelaten en waar niet. Maar nu concreet naar de twee sites waar momenteel de druk sterk toeneemt.

De leefbaarheid van het centrum staat op velerlei vlakken onder druk, zeker ook door de toenemende verkeersdrukte. Stramien pleit voor een herinrichting van de Vrijheid met meer gewicht voor de zwakke weggebruiker.

Site De Molen

De site De Molen is de zone tussen de Minderhoutsestraat, de Van Aertselaerstraat en de Molenstraat. In deze zone lopen verschillende aanvragen voor ontwikkeling en verkaveling. Vanaf de hoek van de Molenstraat, de vroegere woning van de familie Jansen, tot en met de vroegere winkel van Loos-Brosens heeft Immo Noord concrete plannen. Gans deze zone is bestemd voor bewoning (25 woningen per hectare) en aan wonen-verwante voorzieningen.

De site Molen zoals ze gezien wordt door het studiebureau Stramien. Hier zie je de huidige situatie met de stelplaats van De Lijn en aan de overzijde van de Van Aertselaerstraat het weiland met op de hoek van de Molenstraat de woning van de familie Jansen.

Aan de overzijde van de Van Aertselaerstraat bevindt zich de stelplaats van De Lijn. Op termijn zal deze plaats vrijkomen vermits De Lijn denkt aan een herlocalisatie. De bestemming van deze grond zal ook bewoning moeten zijn.

Voor een perceel in de Minderhoutsestraat op de hoek van het voetpad naar de Venhoefwijk loopt een aanvraag voor een verkaveling van vier woningen. Deze aanvraag is in beroep vergund. Verderop tegenover de Venhoef en op het weiland achter de hoven van de woningen aan de Van Aertselaerstraat is een aanvraag voor ontwikkeling voor sociale woningen. Op de hoek van Diana’s feestcafé is er aanvraag van afbraak en herontwikkeling van de volledige hoek.

Er is dus heel wat druk in de omgeving van de Salm-Salmmolen, zowel op bebouwde als onbebouwde percelen.

Waardevol

Binnen dit gebied zijn een aantal waardevolle en beschermde elementen. Zo zijn er twee percelen aangeduid als biologisch waardevol, een voormalig bosje in de Minderhoutsestraat dat intussen gekapt is voor een verkaveling van 4 woningen en een bosje in de Molenstraat.

De Salm-Salm windmolen is een beschermd monument en heel wat huizen zijn opgenomen in de Inventaris Bouwkundig Erfgoed. Dat zijn o.a. Villa De Ruyter, Café-feestzaal De Wachtzaal, de art-décowoning van wijlen dokter Bastiaens, het Molenaarshuis, de voormalige Leerlooierij en een aantal arbeiderswoningen.

Visie

Voor Stramien is het belangrijk de aaneengesloten bebouwing tussen Hoogstraten en Minderhout tegen te gaan. Zij opteert om een groene corridor te creëren of te behouden en de toenemende vraag naar appartementsbouw tegen te gaan. In dit deel, als overgang van Hoogstraten naar het centrum van Minderhout is het niet gewenst om appartementen toe te laten en meer mensen ver van alles te laten wonen.

De focus moet blijven op het behoud van ééngezinswoningen zoals o.a. de bestaande arbeiderswoningen die verwijzen naar het verleden. Nieuwe bebouwing moet rekening houden met de bestaande bouwhoogte van maximaal twee bouwlagen met schuin dak.

Groene poort

Stramien opteert om ter hoogste van ‘de Statie’, zoals Hoogstratenaren altijd de noordelijke kant van het dorp noemden, een groene poort te creëren. De nieuwe verkaveling op de hoek van de Molenstraat en de Van Aertselaerstraat zou ingericht moeten worden met heel veel groen en water en verspreide woonvolumes.

Deze woonblokken zouden op een brede afstand van beide straten gebouwd moeten worden. Op die manier kan een parksfeer gecreëerd worden. Er zouden twee of drie blokken met appartementen kunnen komen van maximaal 4 bouwlagen en een aantal gewone zogenaamde grondgebonden woningen van twee verdiepingen en een zadeldak. Parkeren gebeurt ondergronds collectief, zoveel mogelijk onder de gebouwen om kwalitatief groen te kunnen garanderen rondom de bebouwing.

Vrije obstakelzone rond de molen

Er zou een duidelijke connectie met de molen moeten ontstaan als belangrijk onderdeel van het geheel. De dienst erfgoed vraagt een 100 meter vrije obstakelzone rond de molen om het toekomstig gebruik van de windmolen en het zicht er op te verzekeren.

De invulling van Stramien. De Molenstraat wordt doorgetrokken en langs beide zijden van de Van Aertselaarstraat komt een groen plein met aan de westkant een vrijstaande villa De Ruyter. De stelplaats van De Lijn krijgt een nieuwe invulling met woningen die een aansluiting vinden met nieuwbouw achter de woningen in de Van Aertselaerstraat, waarvan een deel aansluit aan de Venhoefwijk.

Stramien stelt voor om de Molenstraat te verlengen en aan de overzijde van de Van Aertselaerstraat door te trekken naast de huidige stelplaats van De Lijn tot aan de Minderhousestraat.

Dit biedt de mogelijkheid om ook aan deze zijde een groene buffer te creëren rond de villa De Ruyter. De andere verbinding met de Minderhoutsestraat aan café Diane zou dan kunnen wegvallen wat dan weer een mogelijkheid biedt om hier ook een volwaardig nieuw groen buurtpark te introduceren, en de bestaande woonvolumes op te trekken en anders te oriënteren. De zone kan dan autoluw worden ingericht en deel uitmaken van een autovrije zone en plein aan de tramstatie.

Venhoef

De woningen aan het binnengebied van de Venhoef en achter de Van Aertselaerstraat zouden per zes aaneengesloten gebouwd worden en langs achter ook bereikbaar zijn. Zij mogen niet hoger zijn dan twee bouwlagen plus een zolderverdieping onder het zadeldak Op regelmatige afstand wordt een doorsteek voorzien naar de ontsluiting voor voetgangers (1,5 m) langsheen de achterzijde van de percelen.

Ook zou deze ontsluiting kunnen doorgetrokken worden naar de woningen die gebouwd worden op de achterliggende gronden ter hoogte van ’t Klavertje Vier, waar nu heel wat magazijnen staan, en deze waar nu de stelplaats van de bussen is. Hier zou ook een mogelijke parkeerruimte voor een 15-tal auto’s kunnen ingelast worden. Al deze huizen mogen niet hoger zijn dan twee bouwlagen en een zadeldak.

Opwaarderen

De waardevolle gebouwen in dit gebied moeten behouden blijven en opgewaardeerd worden. Samen met de watermolen en het agrarisch gebied achteraan ziet Stramien hier een toeristische trekpleister in.

Zo denkt men ook aan het terug openmaken van de molensloot, wat interessant is voor waterbeheersing en buffering van het hemelwater uit de aangrenzende straten maar ook voor het attractieve element.

Voor de herbestemming van villa De Ruyter wordt er gedacht aan mogelijke (al dan niet openbare) functies zoals collectief wonen, zorgwonen, horeca, kantoren, of een toeristische invulling.

Centrum

Het centrum van Hoogstraten is het laatste jaar niet uit de media geweest, vooral door de plannen van de stad zelf. Zo is er het toekomstig cultuurhuis op de gronden van de vroeger parochiezaal Pax, en de plannen voor een mogelijke ondergrondse parking en een openbaar plein in de Gravin Elisabethlaan.

Stramien tastte de mogelijkheden af van de omgeving van de Gravin Elisabethlaan, de Vrijheid en de omgeving van de Sint Katharinakerk. De studie gaat uit van de bestaande toestand en kijkt ook naar de plannen die het stadsbestuur heeft.

Attractiever

Stramien pleit ervoor zowel de oostelijke als de westelijke kant van de Vrijheid attractiever te maken omdat ze een belangrijke rol spelen in centrumfuncties zoals cultuur, park, parking, enz. Zij vormen als het ware een strik waar de omgeving van de Sint Katharinakerk de schakel is.

Daarbij is een goede oversteekbaarheid tussen de beide zijden voor voetgangers en fietsers essentieel. Als de Vrijheid heraangelegd wordt, moet er geopteerd worden voor een verkeersplateau ‘waar de Sint-Katharinakerk en het gemeentehuis op staan te pronken’. De twee zijden van de Vrijheid vormen een culturele as met aan beide uiteinden een park : het Gravin Elisabethplein enerzijds en het park vlakbij het kerkhof anderzijds.

Gans het centrum bevat tal van waardevolle en beschermde elementen, gaande van de lindenbomen, de kerk, het historisch stadhuis tot tal van geklasseerde huizen en waardevolle gebouwen die opgenomen zijn in de Inventaris Onroerend Erfgoed. Maar door tal van bouwontwikkelingen is er momenteel een grote druk op de volledige Vrijheid.

Het Centrum met het nieuwe Gravin Elisabethplein krijgt op de zijwanden een hogere bebouwing maar aan de kant van de Vrijheid mag dit niet hoger zijn dan de daar geldende bouwlagen, uit respect voor het waardevol erfgoed in deze straat. Stramien houdt rekening met een mogelijk verdwijnen of inkrimping van het huidige postkantoor. Hierdoor zou mettertijd een nieuwe woonvolume kunnen ontstaan waardoor het plein groter wordt en helemaal omsloten is door bebouwing.

Verbouwingen verdringen het waardevol beschermd en onbeschermd erfgoed

“Nieuwe architectuurvormen, woonontwikkelingen en verbouwingen verdringen het waardevol beschermd én onbeschermd erfgoed.”

Aan de westkant van de Vrijheid zijn er recent verscheidene toekomstplannen en bouwaanvragen ingediend terwijl aan de overzijde het cultuurcentrum in ontwikkeling is.

Knelpunten

Volgens de studie kampt deze omgeving met tal van knelpunten, waardoor de leefbaarheid van het centrum in gevaar komt. Te veel doorgaand verkeer, te veel verspreide parkeerplaatsen, erfgoed dat onder druk komt, grotere contrasten in het straatbeeld, voorstellen tot 9 bouwlagen, eenzijdig aanbod van appartementen, hoog oplopende prijzen, enz.

Maar toch biedt deze zone ook heel wat opportuniteiten waarbij de Sint-Katharinakerk en tal van beschermde monumenten en panden toe bijdragen naast de aaneengesloten bebouwing met 2 à 3 bouwlagen, een grote verscheidenheid aan herenhuizen, winkels en ambachtshuizen, de concentratie van publieke functies en de Vrijheid als groene boulevard.

Visie

Vanuit deze vaststellingen en een analyse van de bestaande toestand werkte Stramien een visie uit voor het centrum van de stad. Er moet ingezet worden op het versterken van het publiek domein en de attractiepolen, en vooral op de oost-westelijke culturele as. Deze moet volledig verkeersvrij ingericht worden en de zwakke weggebruiker moet hier alle ruimte krijgen. Er moeten een aantal levendige elementen ingebouwd worden op plekken waar nu blinde gevels of onaangename achterkanten van gebouwen zijn.

Als voorbeeld wordt de zijgevel van het Kruidvat ingeruild voor een nieuwbouwproject met andere functies zoals restaurant, café of een handelsfunctie, grenzend aan het openbaar domein en met een prachtig zicht op de Sint-Katharinakerk. De Vrijheid moet een zone blijven voor wonen, handel, horeca, en diensten zonder schaalvergroting in de historische kern. Een woongebied met culturele waarde.

Op formaat van een klein stadje

De gebouwen moeten op formaat van een klein stadje gehouden worden met een bouwhoogte van 2 à 3 bouwlagen zonder extra verdieping of grote dakkapellen. Het beeld van vandaag mag niet aangetast worden door grootschalige appartementsbouw zoals in alle dorpen en steden tegenwoordig gebeurt.

Ondanks het grote aantal beschermde monumenten en gebouwen zijn er al delen van de Vrijheid gewijzigd en afgebroken. Door de individuele bouwinitiatieven is het straatbeeld sterk verstoord. Stramien houdt daarom een sterk pleidooi om de hoeken en straatgevels langs de Vrijheid kleinschalig te behouden. De hoeken hebben namelijk een grote impact op de aantrekkelijkheid van de aangrenzend straten en de Vrijheid.

Een groen plein

Stramien is helemaal gewonnen voor de aanleg van een ruimer verkeersvrij ‘Gravin Elisabethplein’ met een maximale inzet op ontharding en vergroening. Een soort klimaatplein. Het voorste gedeelte langs de kant van de Vrijheid wordt een ontmoetingsplein met meer verharding. De huizen rond het plein mogen wel groter uitgebouwd worden, maar wel met een goede overgang naar de huizen van de Vrijheid.

De studie gaat er van uit dat de ondergrondse parking vast staat. Dit was voor het stadsbestuur wel zo op het moment van de opmaak van de studie. Momenteel is deze parking on hold gezet en bekijkt het stadsbestuur een andere mogelijkheid van een viertal kleinere parkings. Hierover meer in de rubriek “stadhuis”. In de studie gaat men uit van een parking die deels ook onder de gebouwen loopt met 140 publieke parkeerplaatsen en een 100- tal voor de bewoners van de aangrenzende woningen.

Tram

Er zijn de laatste jaren al verscheidene plannen gepasseerd voor een nieuwbouw van hotelrestaurant De Tram en enkele aanpalende woningen.

Op de hoek van de Vrijheid en de Gravin Elisabethlaan bevindt zich het voormalige hotel/restaurant De Tam. Hier zijn in het verleden al meerdere plannen gemaakt door projectontwikkelaars in combinatie met de aangrenzende percelen. Momenteel leven er voorstellen om de bebouwing af te breken en te vervangen door een hoog woonblok tot meer dan 5 bouwlagen voor commerciële ruimte, kantoren en wonen.

De Vrijheid wordt echter gekenmerkt door zijn kleinschaligheid en waardevol erfgoed, de bestaande woningen hebben max. twee bouwlagen met een hellend dak. Stramien vindt het belangrijk om het homogeen geheel van kleinschalige straatgevels en hoeken te bewaren. Een hoogbouw zou dus in concurrentie gaan met het erfgoed patrimonium.

Nieuwe ontwikkelingen mogen het bestaande niet overschaduwen, vindt het studiebureau. Het onbebouwde stuk verder in de straat, voorbij het restaurant, zou verder volgebouwd kunnen worden tot tegen de blinde gevel van het appartementsgebouw. Stramien opteert er uitdrukkelijk voor om levendige functies in te brengen in de gevels langs de kant van het plein, zoals openbare functies, commerciële ruimten, horeca, enz.

Roma

Ook voor de andere zijde van de Gravin Elisabethlaan gelden dezelfde inzichten als bij de Tram. Nieuwe ontwikkelingen mogen het bestaande uitzicht van de Vrijheid niet overschaduwen of aantasten.

De kant van café en frituur Roma kunnen we opnieuw opdelen in een aantal delen: de bestaande kleinschalige bebouwing langs de Vrijheid, de bestaande feestzaal ‘de Cirq’ langs de Gravin Elisabethlaan, en de aaneengesloten bebouwde wand met woningen en handelszaken op het gelijkvloers en de hoek met de Burgemeester van Aperenstraat.

In de visie van Stramien moet de feestzaal ‘ de Cirq’ behouden blijven. De andere bebouwing aan die zijde kan vervangen worden door nieuwe en hogere type van bewoning maar de overgang naar de Vrijheid moet bescheiden blijven en zijn bestaande hoogte behouden. Op de hoek van de Burgemeester Van Aperenstraat mogen de gebouwen evenwel oplopen tot maximaal vier bouwlagen.

Post

Achteraan zou men het plein eventueel kunnen vergroten indien het postkantoor zou verkleinen of op termijn zou verhuizen. Het terrein van de post is immers vrij groot. Een denkoefening over een andere invulling brengt Stramien bij een nieuw gebouw met gemeenschapsvoorzieningen zoals zorgwonen, assistentiewoningen, enz. Op die manier wordt gans het plein omsloten door bebouwing.

Het hoekhuis aan de Alfred Oststraat in een laatmodernistische jaren 60’ architectuur is enkele jaren geleden verkocht en er zijn plannen om deze woning af te breken en te vervangen door meergezinswoningen van 2 en 3 bouwlagen hoog, ondanks de architecturale waarde. Voor Stramien is het behoud gewenst maar indien het toch vervangen wordt door nieuwbouw pleit zij ervoor dat het gebouw op een goede manier aansluit bij het kader van de omliggende straten.

Culturele hub

De zone achter en rond de Sint-Katharinakerk ligt er momenteel ongebruikt bij maar heeft volgens Stramien de potentie om de nieuwe culturele hub te worden in het centrum van Hoogstraten. Het nieuw gemeenschapscentrum kan het culturele hart worden en staat via de kerktuin in relatie met de Vrijheid.

Stramien wenst hierover een aantal richtlijnen voor nieuwe ontwikkelingen mee te geven. Dit moet een autovrije zone worden door een knip van de Dokter Versmissenstraat en de groene zone rond de kerk moet opgewaardeerd worden. Het cultuurcentrum met haar verschillende functies moet verbonden worden met een stedelijk plein.

Het publiek domein zal dan bestaan uit een actief verhard plein, een kerktuin en een stadsparkje. Dit plein zal meer verhard zijn dan aan de overzijde van de Vrijheid om hier activiteiten zoals markten, evenementen, enz te kunnen laten doorgaan. Door de beperkte bewoning zal de hinder van de activiteiten miniem zijn en zullen de kerktuin en het stadsparkje achter het cultuurcentrum de ideale locatie zijn om tot rust te komen.

Werk

Er bestaat geen twijfel over dat Hoogstraten voor een hele uitdaging staat. En die uitdaging is groot en complex. Hoe verzoen je de toenemende vraag naar woningen met de problematiek van mobiliteit en verkeersveiligheid? Hoe bescherm je de open ruimte? Hoe bevorder je de levenskwaliteit in Hoogstraten en vrijwaar je de identiteit voor de huidige en de toekomstige generaties?

Lang parkeren in de Vrijheid zou moeten verdwijnen en verplaatst worden naar parkings buiten het centrum of naar strategisch gekozen locaties.

Een stadje met smaak moet ook buiten de talrijke restaurants te proeven zijn. Er zal dus zorgvuldig en doordacht moeten omgesprongen worden met de beschikbare ruimte en met respect voor al het waardevolle dat Hoogstraten te bieden heeft. De druk van ontwikkelaars wordt met de dag groter, de verantwoordelijkheid van onze beleidsmakers evenwel niet minder. De geschiedenis zal over hen oordelen, en hopelijk is dit in een positief rapport.

Om daar voor te zorgen, mag een studie als deze niet ongebruikt in de lade verdwijnen, toch?! (jh)

DE WERELD VAN

Oh, kom toch eens kijken... ... wat ik in mijn dromen vind

De site Molen zoals ze gezien wordt door het studiebureau Stramien. Bovenaan zie je de huidige situatie met de stelplaats van De Lijn en aan de overzijde van de Van Aertselaerstraat het weiland met op de hoek van de Molenstraat de woning van de familie Jansen.