PROJETO DE OCUPAÇÃO MISTA
Hotel - Escritórios - Lojas - Restaurante - Estacionamento
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
São Paulo Brasil
Direitos Autorais Os direitos autorais do presente estudo de viabilidade é de integral propriedade de seus autores, Volpi Urbane e Soeters Van Eldonk arquitetos, que poderá vir a dispor deles, mediante documento e remuneração específica para tal, no caso de sua utilização. Os dados e as imagens desta apresentação não podem ser distribuídas, reproduzidas e/ou copiadas sem a expressa concordância de Volpi Urbane.
Arquitetura e Paisagismo
Co-arquiteto
Coordenação
Estado de São Paulo Município de São José do Rio Preto
Introdução Para um dos maiores e mais importantes grupos empresariais Brasileiros e uma rede de hotéis com mais de 4.800 apartamentos no Brasil, as empresas Holandesas de arquitetura, Volpi Urbane e Soeters Van Eldonk, fizeram um estudo de viabilidade para um complexo de cerca 28.000 m2, incluindo escritórios, um hotel, restaurante, estacionamento e lojas. Sob a coordenação da construtora G5 e em colaboração com o escritório a:m Studio, apresentamos neste folder os principais aspectos deste estudo que tem como principal objetivo explorar possibilidades legais, programáticas e arquitetônicas. Este primeiro estudo, e suas conclusões, devem ser vistas como a base para um futuro diálogo entre arquitetos e clientes.
Localização Terreno & Plano Diretor A CIDADE São José do Rio Preto – ou Rio Preto – foi fundada em 1852. Localiza-se a noroeste da capital São Paulo distando desta cerca de 454km. Com uma população de aproximadamante 439.000 habitantes é a décima primeira cidade mais populosa do Estado. O município é um dos principais polos industriais, culturais e de serviços do interior de São Paulo. LOCALIZAÇÃO PROJETO Nosso projeto localiza-se a sudeste do centro de Rio Preto em um novo loteamento ao longo da BR-153 , onde em 2014 o Shopping Iguatemy inaugurou sua nova filial. Para este estudo de viabilidade determinamos primeiramente o programa de requisitos para atender às diversas funções. As áreas do programa multifuncional foram estabelecidas e analisadas em relação ao plano diretor vigente. Desta forma pudemos estabelecer quantos lotes serão necessários para a execusão do projeto atendendo as exigências judiciais. O investimento financeiro com relação à compra dos lotes foi, desta forma, determinado. PLANO DIRETOR De acordo com a ‘Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo – Anexo 2’ do Plano Diretor, o loteamento está localizado na Zona 6 que permite os usos do programa multifuncional. O índice de aproveitamento máximo é 3 e a taxa de ocupação máxima é de 66%. A altura máxima não é determinada, sendo desta forma consequência direta da relação entre o índice de aproveitamento e a taxa de ocupação utilizados no projeto. O recuo mínimo obrigatório é de 5 metros. As dimensões mínimas para a testada e área da edificação são respectivamente 10m e 360m2. Quanto as exigências de estacionamento, a prefeitura de Rio Preto determina para esta área os índices abaixo para atender a demanda: Hotel: 0,5 vaga para cada quarto Centro Empresarial: 25m2 de garagem para cada 60m2 de área programática. INVESTIMENTO EM LOTES Em primeiro lugar calculamos as áreas mínimas necessárias para atender ao programa de requisitos do projeto e consequentemente determinamos qual a maneira mais eficiente de realizá-lo dentro da legislação vigente. O resultado deste cálculo resulta em um total de 21.800m2 de área programática, o que exige uma área mínima de terreno de 7.267m2. Seis lotes nesta área serão portanto necessários para a construção da edificação. Além disto o projeto terá que acomodar cerca de 6.000m2 de estacionamento. A área total da edificação foi calculada em 27.800m2.
Programa multifuncional FILOSOFIA Nosso projeto proprõe um programa multifuncional com funções que atuam tanto de dia como de noite. Evitamos em geral o uso monoprogramático em novos projetos. Desta maneira procuramos contribuir com o desenvolvimento de áreas urbanas que sejam vivenciadas de forma agradável e segura pelos seus usuários. O programa deste complexo é complementar à outros investimentos nos arredores contribuindo para a diversidade de funções na urbanisação desta nova área em Rio Preto. Habitações estão sendo construídas como por exemplo no condomínio Village La Montagne do outro lado da BR-153, lojas e atividades de lazer se encontram no shopping Iguatemy no mesmo loteamento e uma consecionária de automóveis também já está em funcionamento. PROGRAMA O complexo comporta um centro empresarial para 1.369 funcionários, um hotel 4 estrelas com 160 quartos e um mall de 1.200m2 com serviços básicos para atender as necessidades dos usuários dos dois prédios. Dentro do complexo se encontram ainda um restaurante aberto ao público e salas de reunião múltiplas. OCUPAÇÃO DO TERRENO A área total do terreno para este projeto é de 7.286,42m2. Para uma articulação eficiente do programa, o projeto tem uma taxa de ocupação de 30,22%, o que é menos da metade do permitido pelo plano diretor. Desta forma, grande parte do terreno fica livre para a realização do estacionamento do hotel. Suas vagas são separadas do estacionamento do centro empresarial o que facilita a gestão do complexo. Para acomodar o programa com esta taxa de ocupação, fazemos uso do índice máximo de aproveitamento do terreno. MORFOLOGIA DO PROJETO A pedido da G5 Construtora projetamos uma edificação de estrutura estremamente simples e economicamente viável. A realização de uma estrutura simples nos permite investir na arquitetura das fachadas, na qualidade da entrada principal e na qualidade arquitetônica do andar superior das edificações dando-lhes um coroamento marcante e de caráter.
Entrada Principal Para atender as exigências de uma estrutura prática do complexo, concentrou-se a entrada de várias funções em uma única entrada principal. Localizada no eixo dos dois prédios, dá acesso aos halls individuais onde os elevadores e escadas de cada função se encontram. Concentrando a entrada dos dois prédios para o primeiro atendimento aos visitantes, foi possível ter uma área de recepção ampla e de valor arquitetônico. Cada função dispõe de sua própria recepção com área de espera. Ao entrar, o visitante tem vista para o jardim na área oeste do terreno. A entrada com um pé direito alto permite a entrada de luz natural no ambiente. O hóspede do hotel que entra pelo estacionamento/jardim, a vista se dirige para os diferentes andares de mezzanine.
Hall elevadores Hotel
Hall elevadores Centro Empresarial
Entrada Principal
Lobby A arquitetura de interiores do lobby reforça a qualidade do volume criado pelo projeto da edificação. O revestimento do chão e dos balcões de atendimento são de mármore de cor clara para refletir a luz natural que entra através das grandes aberturas voltadas para o jardim. Paredes e mobiliário são de mteriais naturais que proporcionam uma atmosfera elegante e amena. Os materiais do lobby são também utilizados nas “passarelas” dos andares de mezzanine do centro empresarial integrando-os desta maneira no volume da entrada principal. A partir destas passarelas os usuários do prédio tem vista sobre o jardim suspenso que serve de “camuflagem” para o estacionamento do hotel. A partir do lobby os usuários do hotel e do centro empresarial tem acesso aos halls independentes onde os elevadores e a escadas estão posiciondas. A posição destes halls são marcados pela altura mais baixa, abaixo das passarelas e da ponte de automóveis das garagens nos andares superiores.
Edificação A edificação é de estrutura simples. Dois edifícios interligados por uma entrada central. Um edifício para o hotel e o outro para o centro empresarial. A pedido da construtora G5 integramos o estacionamento do centro empresarial no volume da edificação, evitando desta maneira os custos de uma garagem subterrânea. No andar térreo estão situados áreas de serviços e comércio de pequeno porte para atender aos usuários. O hotel foi projatado com lajes de 20 quartos e o centro empresarial com lajes abertas que possibilitam lay-outs diversos para áreas de escritórios e salas de reuniões.
Paisagismo & Estacionamento Integrados SOLUÇÃO SUSTENTÁVEL Um aspecto importante do projeto é a área externa onde várias funções são combinadas: estacionamento aberto, jardim e lazer. Propomos integrar estas funções com aspectos ambientais para alcançar uma solução sustentável. Áreas de estacionamento abertas são uma ótima solução do ponto de vista econômico. No entanto se estas áreas não forem projetadas de maneira sustentável, contribuem com efeitos climáticos negativos. Projetamos um estacionamento com pavimentação permeável e cor clara. Uma cobertura com pérgola proporciona sombra. Integrando aspectos paisagísticos, esta cobertura é composta com “grandes vasos”. A terra destes vasos retém a água pluvial e serve para a produção de verduras e temperos para o restaurante. Com esta cobertura de estrutura aberta e verde criamos sombra para evitar a produção de calor produzido pelo sol sobre os automóveis, há a retenção de água pluvial e se produz alimentos. Estes elementos compõem o projeto paisagístico de um jardim suspenso que será visto de todos os andares da edificação.
Arquitetura & Penthouses O complexo é composto é determinado por uma base e um coroamento. Em ambos estão localizadas funções especiais. Na base: entrada e lojas, no coroamento: restaurante, piscina e salas especiais de reunião. Nos andares entre os dois, encontram-se as funções de programa repetitivo: estacionamento, escritórios e quartos de hotel. O coroamento dos dois prédios funcionam como penthouses. O movimento do telhado faz parte também da arquitetura de interiores das funções especiais. Devido a altura, a vista destas penthouses sobre a cidade e áreas ainda não urbanizadas é muito especial.
Equipe VOLPI URBANE - Research and Design Arq. Paola Huijding B.O.Box 32032 2303 AD - Leiden The Netherlands +31 6 2297-8115 www.volpiurbane.com hello@volpiurbane.com SOETERS VAN ELDONK Architecten ir Jos Van Eldonk Kerkstraat 204 1017 GV - Amsterdam The Netherlands +31 20 624-2939 www.soetersvaneldonk.nl arch@soetersvaneldonk.nl a:m studio Arq. Olegário Vasconcelos Rua Major Sertório, 92 / 3o andar 0122-000 - São Paulo Brazil +55 11 3258-8383 www.am-studio.prosite.com arquitetura@amstudio.com.br G5 Construtora Eduardo Salgueiro Rua Antônio Bellini, 152 15091-241 - São José do Rio Preto São Paulo - Brazil +55 17 3304-5892 www.g5construtora.com.br eduardo@g5construtora.com.br
Volpi Urbane Soeters Van Eldonk Architects