SCN 4-2019

‘Een mono-functioneel winkelcentrum, dat werkt niet meer’

INGKA Centres (het voormalige IKEA Centres) is de organisatie die over de winkelcentrumportefeuille van IKEA gaat. Ofschoon we deze winkelcentra hier in Nederland niet kennen, is het een activiteit die staat voor een portfolio ter waarde van circa 9,5 miljard euro, 44 locaties en goed voor 480 miljoen bezoekers per jaar. Dat alles wordt gecoördineerd vanuit Leiden. Managing director Gerard Groener vertelt over het concept, de uitbreidingsplannen en IKEA citystores.

INTERVIEW DOOR EDWIN BRUGMAN, HOOFDREDACTEUR

In de Chinese IKEA krijgen kinderen wiskunde

De winkelcentra van Ikea vinden net als de winkels hun oorsprong in Zweden. Oprichter Ingvar Kamprad zag dat de grond rondom elke geopende ikea-winkel snel meer waard werd. Gerard Groener: ‘Voor hem was dat toen een nieuw fenomeen. Maar hij bedacht dat hij van de waardestijging zou kunnen profiteren door meer grond te kopen dan alleen voor de winkel nodig was. Op die extra grond werden in die tijd stripcentra voor andere retailers ontwikkeld. Dat is steeds verder gegroeid, met als laatste ontwikkeling in die evolutie het integreren van de ikea-winkel in het winkelcentrum.’

Het ontwikkelen van zo’n winkelcentrum met een geintegreerde ikea had nog een ander effect. Het bleek namelijk dat de bezoekersaantallen van de winkel daarmee een vijfde hoger lagen dan in een stand-alone situatie. Dus werd besloten om dit concept zo vaak als kon toe te passen. Echter, dat kan niet overal, getuige het feit dat we deze ingka Centres bijvoorbeeld niet in Nederland of Engeland vinden. Maar daarover straks meer.

VAN VIER NAAR ÉÉN

Tot voor kort liep die uitrol langs vier verschillende kanalen met verschillende eigendomsstructuren. In 2015 is alles onder één paraplu gebracht en eigendom geworden van ingka, met 90 procent van de ikea franchise de grootste franchisor in het ikea landschap. Die franchise is geografisch ingekaderd. ingka spreidt zich uit over bijna geheel Europa, China, Rusland, India, Australie en Noord-Amerika. Direct na die samenvoeging van de centrum portefeuille is Groener gestart met als opdracht om van vier ondernemingen één bedrijf te maken.

De Ingka-winkelcentra variëren in grootte van 40.000 m 2 (goed voor zo’n drie tot vier miljoen bezoekers, voornamelijk in Europa te vinden) tot de allergrootste centra met 200.000 m 2 voor het winkelcentrum en 30.000 m 2 voor de ikea-winkel. In de nieuwste centra is ikea geïntegreerd in het winkelcentrum. Dat betekent dus dat de entree zich aan het centrale plein bevindt.

Groener: ‘De Ikea-winkels vallen onder de retailafdeling. Die hebben ook de bulk van de 380 ikea-winkels in eigendom. Een klein aantal huren ze van ons. Met de ingka-centres gaan we nog flink groeien. Voor de komende drie jaar gaat het om een pijplijn van 7,3 miljard euro. Die investeringsportefeuille is gespreid over China, India, Rusland en veel in grote steden over de hele wereld. In China, waar we nu drie operationele centra hebben (Wuxi, Wuhan, Beijing) worden de komende jaren nog eens drie centra geopend. Die liggen in Changsha, Shanghai en Xian.’

Ook voor Rusland is er een flinke pipeline: ‘Dat betreft vooral uitbreiding van bestaande centra en renovatie. In Rusland hebben we veertien centra onder de mega-brand. Die zijn vanaf begin 2000 tot en met ongeveer 2010 geopend. ingka Centers heeft zich gevestigd als een van de belangrijkste ontwikkelaars van winkelvastgoed in Rusland. Sinds drie jaar zijn we druk bezig deze centra te renoveren en ook een commerciële upgrade te geven, zowel qua huurdersmix als commerciële uitstraling. We verbeteren de ikea-winkelintegratie in het winkelcentrum en zullen dan ook het grote atrium meer commercialiseren. Tevens zullen de food courts vernieuwd en het entertainment aanbod uitgebreid worden. Ook leggen we nu parken aan bij deze centra.’

VAN PARK TOT ONDERWIJS

Waarom een park aanleggen? Gerard Groener legt uit dat zo’n park heel goed werkt voor de lokale community: ‘In Sint Petersburg werd de woonwijk naast ons winkelcentrum fors uitgebreid. Het braakliggende terrein tussen ons centrum en de wijk hebben we toen getransformeerd tot een prachtig park dat een miljoen bezoekers per jaar trekt. Een geweldig succes, ook al omdat een derde van die bezoekers doorstroomt naar het winkelcentrum. In het park hebben we tal van faciliteiten, zoals een ijsbaan, skating en een podium. Hiermee willen we een plek bieden voor de mensen uit het stadsdeel om bij elkaar te komen, voor een picknick, een middagje sporten of om naar een concert te luisteren. In het centrum kan men dan bovendien naar de bibiliotheek en uiteraard winkelen en boodschappen doen, of naar de bioscoop gaan en een avondje uitgaan.’

WISKUNDE, ENGELS EN DE BALLENBAK

Maar daar blijft het niet bij. In deze centra zitten ook andere functies, op medisch gebied, onderwijs en meer. Wat past bij het beleid om geen winkelcentra meer te ontwikkelen, maar alleen nog maar mixed-use developments die aansluiten op de behoefte van een stadsdeel of wijk. Het gaat erom te ontdekken wat mensen in de stad of stadsdeel bindt, wat hun aspiraties zijn et cetera en daar op inspelen.

Over die onderwijscomponent zegt Groener dit: ‘Onderwijs klinkt rendementstechnisch niet altijd zo interessant, maar als je kijkt naar China, dan hebben we daar een heel stuk van de bovenverdieping ingericht voor educatie. Veel Chinezen die gaan winkelen, brengen hun kinderen naar deze plek. Daar kunnen ze niet alleen spelen, maar ook onderwijs krijgen. Bijvoorbeeld twee uur Engels of wiskunde. En dat gaat dan samen met de ballenbak. We hebben het over kinderen van twee maanden oud

MEGA Ekatarinenburg, Rusland

die in een vijvertje dobberen, terwijl de ouders uitleg krijgen over verzorging. Maar ook over kinderen van zes tot acht jaar die wiskunde of Engels krijgen. In China vind je dat heel veel. Het is een enorme mix van dingen, nog los van de events die er natuurlijk ook georganiseerd worden.’

New Year countdown LIVAT Beijing, China

NIET OVERAL VINDEN WE INGKA CENTRES

Op de website ingkacentres.com is een landenkaart te vinden. Wat opvalt is dat er in West-Europa bijna geen ikea’s met winkelcentrum te vinden zijn. In Duitsland één, in Engeland en Nederland nul. Zijn deze markten hiervoor niet interessant?

Gerard Groener: ‘Eerst even een opmerking bij Duitsland: dat is nog steeds het land met de meeste Ikea’s, 56 in totaal. Maar inderdaad maar één ingka Centre. We kunnen simpelweg niet overal de combinatie van een ikea met een winkelcentrum maken. Er zijn lokale omstandigheden, maar ook zou het een veel te groot kapitaalbeslag zijn, mede omdat Ikea alles met eigen vermogen doet. Dan moet je keuzes maken. Wat zijn dan de criteria om een winkel-

Speciale stads- IKEA’s zijn ook in Amsterdam mogelijk

centrum te bouwen? Allereerst dat de aan te kopen grond een overschot heeft voor dat winkelcentrum. Het kan ook zijn dat de grond zo duur is, dat je feitelijk wel een additionele ontwikkeling nodig hebt om de winkel mogelijk te maken. Zo zijn er allerlei redenen om het te doen of niet te doen. In de huidige situatie is het zo dat aan ongeveer een op de tien ikea’s een winkelcentrum is gekoppeld.’

Jullie aantreden in een markt zal vast wel tot effecten op de grondprijzen leiden? ‘Ja, dat is zeker het geval. Het is een proces waar je niet onderuit komt.’

Waarom zie je de combinatie met een winkelcentrum niet in Engeland of de VS? ‘Dat was daar nooit opportuun toen Ikea daarheen ging. En terugkijkend hebben we daar geen spijt van, want de winkelcentrummarkt is in die landen best wel problematisch geworden. Met name in de VS staan enorm veel winkelcentra leeg. Die centra zijn destijds heel monofunctioneel ontwikkeld en stonden solitair op een stuk grond. Dat werkt niet meer en de focus ligt nu echt op uitbreiding in de grote steden.’

AMSTERDAM OP DE LIJST

Bijvoorbeeld in de vorm van speciale stadsconcepten. ikea heeft er namelijk mee te maken dat veel winkels voor mensen die in een grote stad wonen onbereikbaar worden. De urbanisatie neemt alleen maar verder toe en bovendien is dat een deel van de bevolking die steeds minder autobezit laat zien. Voor dat deel is ikea steeds minder bereikbaar en minder zichtbaar. Om daarop in te spelen wordt groots ingezet op zowel digital als op de aanwezigheid in binnensteden.

Groener vertelt dat er inmiddels een inventarisatie voor alle landen is gemaakt. ‘In beginsel hebben we ons geconcentreerd op dertig steden en inmiddels doen we in meer dan veertig steden actief onderzoek naar de mogelijkheden. In Nederland staat Amsterdam ook op die lijst. Tot nu toe zijn er een aantal winkels geopend in onder andere Parijs, New York, Moskou, Madrid, Stockholm.’

Terug naar de ingka Centres. Die vinden we niet in Nederland. Is daar kans op? ‘Lastig om te zeggen. In Nederland zijn we überhaupt niet actief in een winkelcentrumomgeving en ik denk ook niet dat we daar snel in zullen investeren. Bovendien hebben we ons op het standpunt gesteld dat we geen winkelcentra meer te ontwikkelen als monofunctioneel project, nog afgezien van de vraag of zo’n locatie in Nederland te vinden is. Daar komt bij dat iedere Nederlander binnen een half uur à drie kwartier autominuten bij een Ikea-winkel kan zijn. Met veertien Ikea’s op zeventien miljoen mensen is dat een goed dekkend winkelnetwerk.’

DUURZAAMHEID: IN 2030 VOLLEDIG KLIMAATNEUTRAAL

Wist u dat Ikea de derde meest duurzame onderneming ter wereld is, na Unilever en Patagonia (kleding)? Gerard Groener: ‘Dat heeft alles te maken de achterliggende visie van ikea: to create a better every day life for many people. Daar hoort ook een heel duurzaamheidsprogramma bij. Voor ingka Centres betekent dit dat ons vastgoed breeamgecertificeerd is, en dat we veel aandacht hebben voor de relatie met onze omgeving. De band met en het ondersteunen van de lokale gemeenschap is voor ons erg belangrijk. Overigens is ikea sinds dit jaar energie neutraal. Dit hebben we bereikt door energiebesparingen door te voeren en zelf te investeren in windmolenparken en zonnepanelen.’

Duurzaamheid is ook te vinden in de visie die ingka Centres op de nieuwe urban meeting places heeft, die gepland zijn in verschillende belangrijke steden in de wereld. Alle nieuwe ontwikkelingen zullen gerealiseerd worden naar de best mogelijke duurzame principes en ook zo ontworpen en geëxploiteerd worden. Zo wordt het eerste stadsproject in Shanghai – dat opent in 2022 – voorzien van ‘groene’ technologie voor de verbetering van luchtkwaliteit, water en het verminderen van de afvalstroom. Ook voor de publieke ruimte wordt volgens deze principes gewerkt. ←